Einkaufsmeile Eilbek“

Impulse für Eilbek Bericht

Dialogorientierter Prozess mit Einzelhandels- und Standortgutachten für die „Einkaufsmeile Eilbek“

Dipl.-Volksw. Mone Böcker Hasselbrookstraße 15 22089 Hamburg fon 040.39803791 fax 040.39803792 [email protected] www.raum-prozess.de

Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR

Hörder Hafenstraße 11 Beiertheimer Allee 22 Markt 9 44263 Dortmund 76137 Karlsruhe 04109 Leipzig fon 0231.8626890 fon 0721.14512262 fon 0341.92723942 fax 0231.8626891 fax 0721.14512263 fax 0341.92723943

[email protected] www.stadt-handel.de

Hamburg/ Dortmund, Mai 2015 Impulse für Eilbek

Gliederung 1. Arbeitsauftrag/ Ergebnisübersicht ...... 3 2. Vorgehen und Methodik der Strukturanalyse ...... 5

3. Markt- und Standortanalyse ...... 9

3.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen ...... 9 3.1.1 Lage ...... 9 3.1.2 Siedlungsstruktur und Einwohnerentwicklung ...... 11 3.1.3 Verkehrsinfrastruktur ...... 11 3.2 Angebotsanalyse ...... 12 3.2.1 Branchenstruktur ...... 14 3.2.2 Zentrenergänzende Funktionen ...... 15 3.2.3 Verkaufsflächenstruktur ...... 17 3.3 Lagebereiche an der Wandsbeker Chaussee ...... 19 3.3.1 Lagebereich West ...... 19 3.3.2 Lagebereich Mitte ...... 21 3.3.3 Lagebereich Ost ...... 23 3.4 Nachfrageanalyse ...... 25 3.4.1 Einzugsgebiet und Einzelhandelsrelevante Kaufkraft ...... 25 3.5 Städtebauliche Analyse mittels Standort-Check ...... 28 3.6 Städtebauliche Analyse aus Sicht der Händler ...... 36 3.7 Benchmarking – Standortvergleich ...... 38 3.8 Bewertung der Analysen des Angebots, der Nachfrage sowie der städtebaulichen Strukturen – SWOT Analyse ...... 40 4. Hinweise aus dem Dialogverfahren im Rahmen der Bestandsaufnahme ...... 42 5. Handlungserfordernisse und Handlungsfelder ...... 47 6. Szenarien ...... 49 6.1 Allgemeine Entwicklungstrends ...... 49 6.2 Beschreibung der Szenarien ...... 50 6.3 Ergebnisse aus der Szenariendiskussion ...... 57 7. Handlungsempfehlungen ...... 59 7.1 Handlungsempfehlungen für das Handlungsfeld Räumliche Struktur/ Standortgleichgewicht ...... 59 7.2 Handlungsempfehlungen für das Handlungsfeld Nahversorgung/ Einzelhandel/ Gewerbe ...... 65

Impulse für Eilbek

7.3 Handlungsempfehlungen für das Handlungsfeld Aufenthaltsqualität/ Öffentlicher Raum ...... 67 7.4 Handlungsempfehlungen für das Handlungsfeld Standortmarketing/ Außenauftritt/ Kooperation ...... 71

8. Schlusswort ...... 75 9. Anhang ...... 76

Impulse für Eilbek

1. Arbeitsauftrag/ Ergebnisübersicht Zwischen Brauhausstraße und Wartenau entlang der Wandsbeker Chaussee erstreckt sich quer durch den Stadtteil Eilbek über fast zwei Kilometer der als „Einkaufsmeile Eilbek“ bezeichnete Geschäftsbereich. Die Erdgeschosszonen sind nahezu durchgängig durch Läden und Gastronomie genutzt. Die „Einkaufsmeile Eilbek“ zeichnet sich insgesamt durch kleinteilige Strukturen und dabei eine große Vielseitigkeit aus. Das örtliche Gewerbe umfasst ein breites Spektrum an Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Gastronomie- und auch Handwerksbetrieben. Gleichzeitig wird in den meisten Gebäuden auch gewohnt. In den letzten zehn bis zwanzig Jahren war die Einkaufsmeile einem starken Wandel unterzogen. Lang ansässige inhabergeführte Geschäfte aus dem Lebensmitteleinzelhandel werden aufgegeben, wenn die Kunden ihren alltäglichen Bedarf zunehmend bei Discountern und großen Supermärkten nachfragen. Viele Fachhandelsgeschäfte geben unter der starken Konkurrenz großer Zentren auf. St. Georg und die Innenstadt, die Hamburger Straße und das Bezirkszentrum am Wandsbeker Markt sind starke Konkurrenzstandorte im unmittelbaren Umfeld der Einkaufsmeile. Die Handelsfunktion der Wandsbeker Chaussee in Eilbek hat im Laufe der Jahre abgenommen. Neue Angebote entstehen in spezialisierten Branchen, vielfach ethnische Ökonomien, auch im Bereich Gastronomie und Dienstleistungen. Manche Anwohnerinnen und Anwohner vermissen die traditionellen Nahversorgungs- angebote. Viele sorgen sich, dass die Nahversorgungsfunktion der Geschäfts- bereiche weiter zurückgeht. Eigentümer sind unsicher über die Perspektiven bei der Vermietung der Ladenflächen. Vor diesem Hintergrund haben das Eilbeker Büro raum + prozess und Stadt + Handel, Dortmund, im Auftrag des Bezirksamts Wandsbek das Projekt „Im- pulse für Eilbek“, ein Einzelhandels- und Standortgutachten begleitet von einem Dialogverfahren, durchgeführt. Ziele des Prozesses waren: . die Analyse der Ausgangslage als Basis für die Ermittlung, . die Ermittlung von Entwicklungspotenzialen für die Wandsbeker Chaus- see/ „Einkaufsmeile Eilbek“ und im Zusammenhang damit für den Stadtteil Eilbek, . die Diskussion von Entwicklungsperspektiven mit breiter Bürgerbeteili- gung und . die Ableitung und Kommunikation von Empfehlungen über sinnvolle Strategien und Handlungsansätze für die öffentliche Hand und die Ak- teure vor Ort.

3 Impulse für Eilbek

Abbildung 1: Das Dialogverfahren Im ersten Schritt des Dialogverfahrens hat das Büro raum + prozess Gespräche mit Schlüsselakteuren durchgeführt, um lokale Einschätzungen über die Aus- gangslage und den Handlungsbedarf zu ermitteln. Außerdem ging es darum, in wichtigen örtlichen Netzwerken über das Projekt zu informieren und das Vorgehen zu vermitteln. Parallel hat das Büro Stadt + Handel im Zeitraum von Juli bis August 2014 eine Bestandserhebung und Händlerbefra- gung der ansässigen Einzelhändler an der Wandsbeker Chaussee durchgeführt. raum + prozess führte unterstützend Gespräche bei einigen Gastronomie- betrieben und trug im Rahmen von Rundgängen über Einzelgespräche wie- tere Hinweise zusammen. Erste Ergebnisse der Strukturanalyse (Kapitel 3) wurden bei einer öffentlichen Zwischenpräsentation im Rahmen des Eilbeker Stadtteilgesprächs am 11. September 2014 vor- und zur Diskussion gestellt.

Quelle: Eigene Darstellung. Basierend auf den Ergebnissen der Bestandsaufnahme und den daraus resultierenden Handlunsgfeldern und -erfordernissen (s. Kapitel 5) wurden Szenarien für die Diskussion möglicher Entwicklungsperspektiven erarbeitet (s. Kapitel 6). Diese wurden in einer bezirksinternen Runde Vertreterinnen und Vertretern des Zentrums für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt sowie der Fachämter Stadt- und Landschaftsplanung, Management des öffentlichen Raumes und Sozialraummanagement des Bezirks Wandsbek vorgestellt und diskutiert. Anschließend folgte die öffentliche Diskussion am 18. November 2014 mit interessierten Bürgerinnen und Bürgern. Auf der Grundlage dieser Arbeitsschritte werden in diesem Bericht Empfeh- lungen über geeignete Strategien und Handlungsansätze für die Entwicklung der Wandsbeker Chaussee und im Zusammenhang damit auch für den Stadt- teil Eilbek formuliert (s. Kapitel 7).

4 Impulse für Eilbek

2. Vorgehen und Methodik der Strukturanalyse Um die Untersuchungsfragen, die der vorliegenden Standortanalyse zugrunde liegen, beantworten zu können, sind verschiedene aufeinander folgende Erar- beitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte sind analytische, bewertende und kreative Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische und städtebauliche empirische Erhebungen zu- rückgreifen. Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen des Standortgut- achtens folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander ab- gestimmt. Darüber hinaus wurden im Zuge des Dialogverfahrens folgende Methodikansätze verfolgt:

Tabelle 1: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbau- steine der Strukturanalyse

Bestandserhebung Händlerbefragung

Daten- Erhebung durch Stadt + Handel Erhebung durch Stadt + Handel grundlage und raum + prozess

Zeitraum Juli 2014 Juli – August 2014

Flächendeckende Vollerhebung Flächendeckende Verteilung von innerhalb des Untersuchungs- Fragebögen an sämtliche Einzel- Methode raums* an der Wandsbeker Chaus- händler im Untersuchungsraum* see im Stadtteil Eilbek (Rücklauf: n = 14)

Standortdaten, Verkaufsfläche und Sortimente aller Einzelhandels- Angebotslücken; Umsatzherkunft; Inhalt betriebe; städtebauliche Analyse/ Einschätzung zum Standort, Ein- zentrenergänzende Funktionen, zugsbereiche Leerstände

Quelle: Eigene Darstellung. *Der Untersuchungsraum wird im folgenden Absatz definiert.

Untersuchungsraum Der Standortbereich Wandsbeker Chaussee folgt weder administrativen Gren- zen noch kann er durch sonstige immanente Definitionsansätze abgegrenzt werden. Deshalb bedarf es einer im Folgenden dargestellten Herleitung des gewählten Untersuchungsraums. Für die Bestandserhebungen der Einzelhan- delsbetriebe und der zentrenergänzenden Funktionen sowie alle folgenden empirischen Schritte wurde der Untersuchungsraum gemäß der Angebotsauf-

5 Impulse für Eilbek forderung seitens des Auftraggebers entlang der Wandsbeker Chaussee im Stadtteil Eilbek festgelegt. In seiner horizontalen Ausdehnung wird der Unter- suchungsraum demnach durch die West- und Ostgrenzen des Stadtteils Eilbek beschnitten. Diese sind gleichbedeutend mit den grob in Nord-Südrichtung verlaufenden Verkehrsachsen Wartenau/ Landwehr (im Westen) und Brau- hausstraße/ Hammer Straße (im Osten). Nördlich und südlich der Wandsbe- ker Chaussee wurde der Untersuchungsraum abschließend und inklusive der nächsten Parallelstraße definiert (vgl. nachfolgende Abbildung). Der gesamte Untersuchungsraum wird im Folgenden als Wandsbeker Chaussee bezeichnet. Abbildung 2: Untersuchungsraum Wandsbeker Chaussee

Untersuchungsraum Wandsbeker Chaussee Wandsbeker Chaussee

Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlagen: FHH, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung, 2014.

Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe ist für den dargestellten Untersuchungsraum flächendeckend durchgeführt worden (Juli 2014); es liegt somit für diesen Bereich eine aktuelle Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z.B. Fleischer, Bäcker) sowie Kioske erfasst worden. Darüber hinaus sind zentrenergänzende Funktionen als wichtiger Indikator der Einzelhandelsstruktur aufgenommen worden.

6 Impulse für Eilbek

Zur Ermittlung der Verkaufsflächen1 sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; die Gesamtverkaufsfläche (VKF) ist differenziert nach Haupt-, Ne- ben- und Randsortimenten2 sowie nach innen und außen liegender VKF ermittelt worden. Dabei ist je nach Situation entweder die persönliche Befragung des Personals bzw. des Inhabers/ Geschäftsführers oder die eigenständige Vermessung der VKF in Betracht gezogen worden. Die aktuelle Recht- sprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts3 vom November 2005 findet dabei Anwendung. Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre Plausibilität hin überprüft und ggf. modifi- ziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen ist nur im Ausnahmefall vorge- nommen worden und entsprechend kenntlich gemacht, wenn etwa trotz mehrmaliger Zugangsversuche zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung nicht möglich war (z.B. Ladenleerstände).

Standort-Check Für den gesamten Standortbereich Wandsbeker Chaussee erfolgte ein an der Fragestellung der vorliegenden Analyse orientierter Standort-Check. Dieser dient zur Bewertung des Standorts insbesondere hinsichtlich der Stärken und Schwächen von Handels- und Gewerbestrukturen, des öffentlichen Raums sowie des Immobilienbestands. Der Standort-Check folgt einem standardisierten Erhebungsbogen (s. Anhang), mittels dem die relevanten Eigenschaften dargestellt werden können. Auf diese Weise lassen sich spezifische Stärken und Schwächen identifizieren, die in die Gesamtbewertung des Standorts (SWOT Analyse) einfließen und letztendlich zur Definition von Handlungs- und Entwicklungsfeldern sowie konkreter Maßnahmen beitragen.

Händlerbefragung Die von Stadt + Handel durchgeführte Befragung der Händler an der Wandsbeker Chaussee erfolgte anhand eines standardisierten Fragebogens (s. Anhang), welcher im Rahmen der Bestandserhebung flächendeckend an alle 107 Einzelhandelsbetriebe im gesamten Untersuchungsraum verteilt wurde. Im Rahmen der Befragung wurden Einschätzungen zum Einzelhandels- standort, Angebotslücken sowie die Umsatzherkunft (Einzugsbereiche) abge- fragt. Die 14 zurückgeschickten Fragebögen der Händler entsprechen einer

1 In die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebs werden grundsätzlich nicht nur die von Kunden betretbaren Bereiche mit eingerechnet, sondern auch die Kassenzone, Pack- und Entsorgungszonen, Käse-, Fleisch- und Wursttheken und ein Windfang. Weitere Räumlich- keiten wie Personalbüros, Aufenthalts- und Lagerräume, reine Lagerflächen und für Kunden nicht sichtbare Bereiche zur Vorbereitung der Waren zählen jedoch nicht zur Verkaufsflä- che. 2 Das Kernsortiment beinhaltet das eigentliche Sortiment z.B. Sanitärprodukte (Badewannen, Duschen, Toiletten) beim Sanitärhändler. Das Grundsortiment ist das Sortiment, mit dem der größte Umsatz gemacht wird. Kern- und Grundsortiment können identisch sein. Beim Randsortiment ist der Anteil am Umsatz gering. Solche Artikel werden geführt, um den Kunden einen zusätzlichen Service zu bieten oder um einen zusätzlichen Gewinn zu erwirtschaften. (für weitere Erläuterungen s.a. Glossar) 3 Vgl. BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - AZ: 4 C 10.04.

7 Impulse für Eilbek

Rücklaufquote von rd. 13%. Aufgrund des mäßigen Rücklaufs sind die Daten der Befragung nur eingeschränkt auswertbar.

SWOT Analyse Die SWOT Analyse (engl. Akronym für strengths, weaknesses, opportunities, threats – deutsch Stärken, Schwächen, Chancen, Risiken) ist eine Methode der strategischen Analyse zur Positionsbestimmung, mittels derer sich interne Stärken und Schwächen sowie externe Chancen und Risiken eines Standort- bereichs darstellen lassen. Im Falle des vorliegenden Gutachtens stellt die SWOT Analyse die Synthese der Untersuchungsergebnisse aus Angebots-, Nachfrage- sowie städtebaulicher Analyse der Strukturen an der Wandsbeker Chaussee dar und ermöglicht eine systematische Bewertung des Standortbe- reichs. So werden Handlungserfordernisse deutlich, die nachfolgend durch spezifische Maßnahmen besetzt werden können.

8 Impulse für Eilbek

3. Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung der im Rahmen der vorliegenden Analyse relevanten Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus der flankierenden Analyse städtebauli- cher Merkmale der Wandsbeker Chaussee. Einführend werden zunächst die wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert.

3.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingun- gen

3.1.1 Lage Die Wandsbeker Chaussee erstreckt sich auf einer Länge von rd. 1,9 Kilome- tern von ihrem Kreuzungsbereich mit Wartenau/ Landwehr im Westen bis zu ihrem Kreuzungsbereich mit Brauhausstraße/ Hammer Straße im Osten. So- mit liegt die Wandsbeker Chaussee auf ihrer gesamten Länge im zum Bezirk Wandsbek gehörigen Stadtteil Eilbek, der rd. 3,5 Kilometer östlich der Ham- burger Innenstadt liegt. Der Lagebereich ist gemäß Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel nicht explizit als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen.4 Dennoch übernimmt die Wandsbeker Chaussee mit ihrem sehr spezifischen Einzelhandelsbesatz eine wichtige Versorgungsfunktion für den Nahbereich und den Stadtteil Eil- bek. Als wichtigste Wettbewerbsstandorte hinsichtlich einer Ausdifferenzie- rung der Sortiments- sowie einer Aufwertung der Angebotsstrukturen an der Wandsbeker Chaussee fungieren das östlich an die Wandsbeker Chaussee anschließende Bezirkszentrum Wandsbeker Markt, das mehrteilige Bezirks- zentrum Hamburger Straße/ Fuhlsbüttler Straße in rd. 1 bzw. rd. 3 Kilometer Entfernung in nördlicher Richtung sowie die Hamburger City in rd. 2,5 Kilome- ter Entfernung in westlicher Richtung. Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die Lage, die Abgrenzung des Untersuchungsraums sowie die Wettbe- werbssituation im Umfeld der Wandsbeker Chaussee.

4 Die Wandsbeker Chaussee liegt in der gemäß Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel definierten „Inneren Stadt“. In diesem verdichteten Bereich werden neben der City und den B1-Zentren explizit keine weiteren zentralen Versorgungsbereiche definiert. Die außerhalb der ausgewiesenen Zentren gelegenen Geschäftsstrukturen übernehmen in der „Inneren Stadt“ dennoch eine wichtige Versorgungsfunktion und stellen i.d.R keine Gefährdung des Zentrenkonzepts dar. Eine Ausnahme stellt der Bezirk Eimsbüttel dar, der explizit Nahver- sorgungszentren ausweist. Im Rahmen eines bezirklichen Einzelhandels- oder Nahversor- gungskonzepts könnten auch im Bezirk Wandsbek entsprechende zentrale Versorgungsbe- reich abgegrenzt werden. Geplant ist die Aufstellung eines Einzelhandelskonzepts für die Freie und Hansestadt Ham- burg. Im Zuge dessen wird die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt die Bezirks- sowie die Bezirksentlastungszentren betrachten, die Bezirke untersuchen ihre jeweiligen Nah- versorgungszentren.

9 Impulse für Eilbek

Abbildung 3: Lage, Untersuchungsraum und Wettbewerbssituation der Wandsbeker Chaussee innerhalb der inneren Stadt (gemäß Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel)

Mehrteiliges Bezirkszentrum Hamburger Straße/ Fuhlsbüttler Straße (rd. 1, bzw. rd. 3 KM Entfernung)

Bezirkszentrum Wandsbek/ BID Wandsbeker M arkt

City/ A- Zentrum (rd. 2,5 KM Entfernung)

Untersuchungsraum Wandsbeker Chaussee Bezirkszentrum Wandsbek Weitere Wettbewerbsstandorte

Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Hamburg 2014. Kartengrundlagen: Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung 2014 und Openstreetmap (veröffentlicht unter: ODbL).

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3.1.2 Siedlungsstruktur und Einwohnerentwicklung Derzeit leben im Stadtteil Eilbek rd. 20.887 Einwohner.5 Insgesamt steigt die Bevölkerungszahl in Eilbek an. Seit dem Jahr 2004 ist ein Zuwachs von rd. 5 % zu verzeichnen, wobei zwischenzeitlich ein Abschwächen der Bevölke- rungszunahme festzustellen war. Auch im Bezirk Wandsbek und in der Stadt Hamburg sind wachsende Bevöl- kerungszahlen zu verzeichnen. Insgesamt sind die Einwohnerzahlen in Wandsbek seit dem Jahr 2004 um rd. 2 % und in Hamburg um rd. 3,5 % ge- stiegen6. Bevölkerungsprognosen sagen für die Stadt Hamburg bis 2030 einen Bevölkerungszuwachs von 7,2 % voraus7. Der Anteil an Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren an der Gesamtbevöl- kerung liegt mit 10,5 % unter dem des Bezirks Wandsbek (16,4 %) und der Stadt Hamburg (15,7 %).8 Während allerdings die Werte des Bezirks und der Stadt seit Jahren stagnieren, hat der Anteil an Kindern und Jugendlichen in Eilbek in den vergangenen Jahren stetig zugenommen. Dieses gilt insbesondere für die Altersgruppe der 0- bis 5-Jährigen, die im Zeitraum 2008 bis 2012 um 23 % zugenommen hat9. Bemerkenswert ist der hohe Anteil an Ein-Personen-Haushalten, dieser ist seit 2010 stetig angestiegen und beträgt 67,1 %. Der Anteil an Single-Haushalten liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Bezirks Wandsbek (47,9 %) und der Stadt Hamburg (54,3 %). Eilbek ist im Bezirk Wandsbek der Stadtteil mit der höchsten Anzahl an Ein-Personen-Haushalten.10 Der Stadtteil Eilbek zeichnet sich zudem durch eine deutlich überdurchschnitt- liche Einwohnerdichte von rd. 12.100 Einwohner/ km² (Landesdurchschnitt Hamburg = 2.351 Einwohnern/ km²11) aus.

3.1.3 Verkehrsinfrastruktur Die Wandsbeker Chaussee weist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße eine gute Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr (MIV) auf. In ihrem weiteren Verlauf bindet die B 75 den Lagebereich Wandsbeker Chaussee an die südlichen und östlichen Stadtteile Hamburgs sowie an das überregio- nale Umfeld an. In rd. 5 Minuten Fahrtzeit ist das Innenstadtzentrum Ham- burgs und in rd. 10 Minuten die Autobahn A 1 zu erreichen. Der Anschluss der Wandsbeker Chaussee an den öffentlichen Personen- Nahverkehr (ÖPNV) kann ebenfalls als gut bewertet werden. Über die drei U-

5 Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Stand: 31.12.2013) 6 Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Stand: 31.12.2013) 7 Wegweiser Kommune (2014) 8 Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Stand: 31.12.2013) 9 Wohnungsmarktanalyse zum bezirklichen Wohnungsbauprogramm 2014 10 Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Stand: 31.12.2013) und Woh- nungsmarktanalyse zum bezirklichen Wohnungsbauprogramm 2014 11 Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (2013)

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Bahnhaltestellen Wartenau, Ritterstraße und Wandsbeker Chaussee besteht regelmäßiger Anschluss in Richtung Innenstadtzentrum und an die östliche Peripherie Hamburgs (U-Bahnlinie 1). An der Haltestelle Wandsbeker Chaus- see gibt es darüber hinaus Anschluss an das S-Bahnnetz der Freien und Han- sestadt Hamburg (S-Bahnlinie 1). Über eine Vielzahl von Fuß- und Fahrradwegen ist der Lagebereich zudem für den Fuß- und Fahrradverkehr aus dem näheren Wohnumfeld und dem Stadt- teil Eilbek erschlossen.

3.2 Angebotsanalyse Im Rahmen der Bestandserhebung im Juli 2014 wurden insgesamt 107 Ein- zelhandelsbetriebe im Standortbereich Wandsbeker Chaussee erfasst, diese verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 11.950 m². Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch 255 zentrenergänzende Funktionen (z.B. Gastronomie- oder Dienstleistungsbetriebe o.ä.). Zum Zeitpunkt der Erhe- bung stehen darüber hinaus 30 Ladenlokale im Untersuchungsraum leer. Eine räumliche Konzentration der Einzelhandelsbetriebe kann jeweils an den Zu- gängen zu den U-Bahnhaltestellen an der Wandsbeker Chaussee festgestellt werden, während zwischen den Stationen vorwiegend zentrenergänzende Funktionen angesiedelt sind (vgl. nachfolgende Abbildung). Eine räumliche Konzentration von leerstehenden Ladenlokalen konnte bei der Bestandserhe- bung nicht festgestellt werden. Die Angebotsstrukturen weisen demnach einen deutlichen Schwerpunkt in den einzelhandelsnahen Dienstleistungen und sonstigen ergänzenden Nut- zungen auf. Die Leerstandssituation ist als annehmbar zu bewerten. Zwar sind einige leerstehende Ladenlokale entlang der Wandsbeker Chaussee vorhanden, die die Wahrnehmung des Einzelhandelsstandorts geringfügig beeinflussen. Dennoch ist ein Anteil von 30 Ladenleerständen im Verhältnis zu insg. 362 genutzten Ladenlokalen (Einzelhandel und zentrenergänzende Funktionen) mit rd. 8 % als deutlich untergeordnet und nicht prägend für den Standort zu bewerten.

12 Impulse für Eilbek

Abbildung 4: Angebotsstruktur an der Wandsbeker Chaussee

Anzahl Einzelhandelsbetriebe 107

VKF in m² rd. 11.950* Chaussee Chaussee

ersicht Anzahl zentrenergänzende 255

Üb Funktionen (ZEF)

Anzahl Leerstände 30 Wandsbeker

Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 07/ 2014. Kartengrundlage: Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung 2014. *ohne Leerstände, VKF Werte grundet.

13 Impulse für Eilbek

3.2.1 Branchenstruktur Durch die Differenzierung des Verkaufsflächenangebots nach Warengruppen wird deutlich, dass aktuell die größten Verkaufsflächenanteile mit rd. 6.460 m² auf die nahversorgungsrelevante Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel entfallen. Insgesamt 38 Betriebe halten dieses Sortiment im Hauptsortiment vor. Weitere Anbieter führen Nahrungs- und Genussmittel im Randsortiment. Darüber hinaus gibt es keine weiteren sortimentsspezifischen Verkaufsflächenschwerpunkte. Die Verkaufsflächen der weiteren Sortiments- gruppen betragen zwischen rd. 10 m² und rd. 940 m² (vgl. Abbildung 5). Das Einzelhandelsangebot stellt sich hinsichtlich der Qualität als sehr durch- mischt und individuell dar. Der Einzelhandel ist z.T. ethnisch geprägt und die Angebotsstrukturen sind an hochgradig heterogene Zielgruppen angepasst. Mit dem deutlichen Verkaufsflächenschwerpunkt in der kurzfristigen Waren- gruppe Nahrungs- und Genussmittel stellt sich die Wandsbeker Chaussee überwiegend als Nahversorgungslage dar. Die gleichfalls nahversorgungsrele- vanten Sortimente Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik/ Apotheken und Blumen/ zoologischer Bedarf sowie Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren (PBS), Zeitun- gen/ Zeitschriften, Bücher sind jedoch deutlich untergeordnet repräsentiert. So ist bspw. kein marktgängiger Drogeriemarkt an der Wandsbeker Chaussee verortet. Vor Ort ist somit kein vollumfängliches, klassischer Weise in einem Nahversorgungszentrum vorgehaltenes Nahversorgungsangebot vorhanden (vgl. nachfolgende Abbildung).

Abbildung 5: Angebotsstruktur an der Wandsbeker Chaussee nach Waren- gruppen in 2014 in m² Verkaufsfläche

Nahrungs- und Genussmittel 6.460 Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 750 Blumen, zoologischer Bedarf 320 Kurzfristiger Kurzfristiger

Bedarfsbereich PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 460 Bekleidung 940 Schuhe/ Lederwaren 140 Pflanzen/Gartenbedarf 40 Baumarktsortiment i.e.S. 310 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 520 Mittelfristiger Bedarfsbereich Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 340 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 140 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 190 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 10 Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 300 Möbel 170 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 210 Langfristiger Bedarfsbereich Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 270 Uhren/ Schmuck 270 Sonstiges 80 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 07/ 2014. VKF Werte gerundet.

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3.2.2 Zentrenergänzende Funktionen Zusätzlich zu den einzelhandelsrelevanten Nutzungen steigern Dienstleis- tungs- und Gastronomiebetriebe sowie weitere zentrenergänzende Funktio- nen die Attraktivität eines Standortbereichs und sorgen für zusätzliche Pas- santenfrequenzen. An der Wandsbeker Chaussee wird das Einzelhandelsangebot durch 255 zent- renergänzende Funktionen allein in Erdgeschosslage ergänzt, welche die Ge- samtfunktionalität dieses Lagebereichs deutlich fördern. Es besteht prinzipiell eine wichtige Kopplungsbeziehung zwischen der Tätigung eines Einkaufs und der Nachfrage von Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten. Besondere Bedeutung kommt den einzelhandelsnahen Dienstleistungen wie Friseuren, Reisebüros, Reinigungen, Schneidereien und Cafés zu. Darüber hinaus stellen Schulen, Banken oder etwa die Post relevante Frequenzbringer für den Ein- zelhandel und alle ergänzenden Nutzungen dar. An der Wandsbeker Chaussee fungieren bspw. eine Außenstelle der Agentur für Arbeit, mehrere Ärzte und gesundheitsnahe Dienstleistungen sowie diverse Gastronomiebetriebe als zentrenergänzende Funktionen. Räumlich gibt es keine klaren Agglomerati- onsmuster der zentrenergänzenden Nutzungen. Vielmehr durchmischen sie das Einzelhandelsangebot und den übrigen Ladenlokalbestand in den westlichen und mittleren Lagebereichen (vgl. Kapitel 3.3) relativ gleichmäßig, im Lagebereich Ost ist der Anteil zentrenergänzender Funktionen jedoch relativ gering (vgl. nachfolgende Abbildung).

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Abbildung 6: Zentrenergänzende Nutzungen in Erdgeschosslage an der Wandsbeker Chaussee

2% 1% 2% 3% 4%

8% 52%

18%

Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 07/ 2014. Kartengrundlage: Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung 2014.

16 Impulse für Eilbek

3.2.3 Verkaufsflächenstruktur Das Einzelhandelsangebot an der Wandsbeker Chaussee wird durch einen Be- triebsgrößenmix geprägt, welcher sich aus einigen großflächigen Anbietern sowie zahlreichen kleineren Fachgeschäften und Betrieben des Ladenhand- werks zusammensetzt. Eine Konzentration großmaßstäblicher und filialisierter Anbieter ist im östlichen Abschnitt der Wandsbeker Chaussee festzustellen. Insbesondere im mittleren und westlichen Lagebereich der Wandsbeker Chaussee sind vorwiegend kleinteilige Geschäftsstrukturen (VKF von < 50 m² bis 100 m²) verortet. Insgesamt stellen diese kleinteiligen Größenklassen bis 100 m² VKF rd. 80 % aller Betriebe, jedoch lediglich rd. 30 % der Verkaufs- fläche an der Wandsbeker Chaussee (vgl. nachfolgende Abbildung).

Abbildung 7: Verkaufsflächengrößenstruktur an der Wandsbeker Chaussee 100%

4 9 2.620

80% 970 33 1.270 60% 1.340

40% 2.090

56 20% 2.300

1.370 0% Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² <50m² 50-100m² 101-200m² 201-400m² 401-800m² 801-2000m² >2000m² Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 07/ 2014. VKF gerundet. Die durchschnittliche Verkaufsfläche einer Betriebseinheit an der Wandsbeker Chaussee beträgt rd. 110 m². Die Ladenlokale im östlichen Lagebereich fallen allerdings mit durchschnittlich rd. 155 m² VKF deutlich größer aus, als die Ladeneinheiten im mittleren (durchschnittlich rd. 70 m² VKF) oder westlichen Lagebereich (durchschnittlich rd. 100 m² VKF). Die größten Betriebe an der Wandsbeker Chaussee sind Edeka Center Wandsbeker Chaussee, Edeka Conventstraße, Aldi, Lidl und Netto (vgl. nachfolgende Abbildung).

17 Impulse für Eilbek

Abbildung 8: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe nach Verkaufsflächen-Größenklassen an der Wandsbeker Chaussee

Edeka Center Netto

Lidl

Aldi

Edeka

Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 07/ 2014. Kartengrundlage: Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung 2014.

18 Impulse für Eilbek

Hinsichtlich der Verkaufsflächen-Größenstruktur kann der Einzelhandelsbe- stand an der Wandsbeker Chaussee demnach insgesamt als unterdurch- schnittlich bewertet werden (vgl. dazu auch Abbildung 17). Mehr als 80 % der Betriebe weisen Verkaufsflächen von < 100 m² auf. Lediglich die filialisierten Anbieter des Lebensmitteleinzelhandels weisen größere und z.T. großflächige Verkaufsflächenformate auf.

3.3 Lagebereiche an der Wandsbeker Chaussee Aus den aufgezeigten Angebotsstrukturen lässt sich eine räumliche Differen- zierung der Wandsbeker Chaussee in drei Lagebereiche ableiten.

3.3.1 Lagebereich West Der Lagebereich West spannt sich zwischen dem Kreuzungsbereich der Wandsbeker Chaussee mit Wartenau/ Landwehr im Westen und dem Eilbeker Bürgerpark im Osten auf. Im Lagebereich West halten aktuell 33 Einzelhan- delsbetriebe auf einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 3.240 m² insb. Angebote aus der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel vor. Als größter Betrieb und Frequenzbringer fungiert insb. der räumlich leicht von der Wandsbeker Chaussee abgesetzte Edeka-Markt an der Conventstraße. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch 120 zentrenergänzende Funktionen. Zum Zeit- punkt der Erhebung standen 13 Ladenlokale in diesem Lagebereich leer (vgl. folgende Abbildung).

19 Impulse für Eilbek

Abbildung 9: Lagebereich West – Überblick Anzahl Einzelhandelsbetriebe 33 Anteil Untersuchungsraum rd. 31 % VKF in m² rd. 3.240 Anteil Untersuchungsraum rd. 27 % Branchenschwerpunkte NuG* Ø Größe der Betriebe in m² rd. 100 Größte Betriebe Ed eka Conventstr. Anzahl Leerstände 13 Lagebereich West Anzahl ZEF 120 Einzelhandelsdichte entlang rd. 30 % der Wandsbeker Chaussee

20 Impulse für Eilbek

3.3.2 Lagebereich Mitte Der Lagebereich Mitte spannt sich zwischen dem Eilbeker Bürgerpark im Wes- ten und dem Jacobipark im Osten auf. Der Lagebereich zeichnet sich durch die durchschnittlich kleinsten Ladenlokale an der Wandsbeker Chaussee aus. Insgesamt weist keine Ladeneinheit eine VKF > 400 m² auf. 33 Einzelhandelsbetriebe halten in diesem Lagebereich auf einer Gesamtver- kaufsfläche von rd. 2.360 m² vor allem das Sortiment Nahrungs- und Ge- nussmittel vor. Darüber hinaus prägen einige alteingesessene Fachgeschäfte mit klassischem Ziel- und Stammpublikum die Einzelhandelsstruktur. 79 zent- renergänzende Funktionen arrondieren das Einzelhandelsangebot. Als größter Betrieb fungiert der Lebensmitteldiscounter Penny, der jedoch keine markt- gängigen Betriebsstrukturen (hinsichtlich VKF-Größe, Stellplatzausstattung) aufweist. Zum Zeitpunkt der Erhebung standen neun Ladenlokale leer (vgl. nachfolgende Abbildung).

21 Impulse für Eilbek

Abbildung 10: Lagebereich Mitte – Überblick Anzahl Einzelhandelsbetriebe 33 Anteil Untersuchungsraum rd. 31 % VKF in m² rd. 2.360 Anteil Untersuchungsraum rd. 20 % Branchenschwerpunkte NuG* Ø Größe der Betriebe in m² rd. 70 Größte Betriebe Penny Anzahl Leerstände 9

Lagebereich Mitte Anzahl ZEF 79 Einzelhandelsdichte entlang rd. 45 % der Wandsbeker Chaussee

22 Impulse für Eilbek

3.3.3 Lagebereich Ost Der Lagebereich Ost spannt sich zwischen Jacobipark im Westen und dem Kreuzungsbereich der Wandsbeker Chaussee mit Brauhausstraße/ Hammer Straße im Osten auf. Der Lagebereich Ost zeichnet sich durch überdurch- schnittliche Verkaufsflächengrößen und neben seinen vorwiegend kleinteiligen Angebotsstrukturen durch seinen Besatz mit großflächigen Lebensmittelmärk- ten aus. In 41 Einzelhandelsbetrieben wird eine Verkaufsfläche von rd. 6.350 m² vorgehalten. Branchenschwerpunkt in diesem Lagebereich ist vor allem das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel. Durch 58 ergänzende Funktionen wird das Einzelhandelsangebot im Lagebereich Ost ergänzt. Der durch zent- renergänzende Funktionen besetzte Anteil von Ladenlokalen ist demnach im Vergleich mit den übrigen Lagebereichen relativ gering ausgeprägt. Zum Zeitpunkt der Erhebung standen im Lagebereich Ost acht Ladenlokale leer (vgl. nachfolgende Abbildung).

23 Impulse für Eilbek

Abbildung 11: Lagebereich Ost – Überblick Anzahl Einzelhandelsbetriebe 41 Anteil Untersuchungsraum rd. 38 % VKF in m² rd. 6.350 Anteil Untersuchungsraum rd. 53 % Branchenschwerpunkte NuG*, Bekleidung Ø Größe der Betriebe in m² rd. 155 Ed eka Center, Größte Betriebe Aldi, Lidl, Netto

Lagebereich Ost Anzahl Leerstände 8 Anzahl ZEF 58 Einzelhandelsdichte entlang rd. 60 % der Wandsbeker Chaussee

24 Impulse für Eilbek

3.4 Nachfrageanalyse Neben den angebotsseitigen Rahmenbedingungen sind auch die Merkmale der örtlichen Nachfrageseite von hoher Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfrage- situation wird in der vorliegenden Untersuchung auf sekundärstatistische Rahmendaten des Instituts für Handelsforschung GmbH (IfH Köln)12 zurück- gegriffen.

3.4.1 Einzugsgebiet und Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Das Einzugsgebiet der Wandsbeker Chaussee kann durch die Ergebnisse der Händlerbefragung abgeleitet werden. Aufgrund der geringen Rücklaufquote der Befragung können die Ergebnisse jedoch nur als grobe Näherungswerte genutzt werden. Entsprechend der Angebotsstruktur und der nahräumlichen bzw. stadtteilbezogenen Versorgungsfunktion insb. im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel rekrutieren die an der Wandsbeker Chaussee verorteten Einzelhändler mit rd. 42 % den Großteil ihrer Kundschaft aus dem Wohnum- feld und dem Stadtteil Eilbek sowie weitere rd. 26 % aus den angrenzenden Stadtteilen. Weitere Kundenanteile kommen aus dem übrigen Stadtgebiet Hamburgs (rd. 23 %). Überörtliche Kundenanteile sind mit rd. 6 % bzw. rd. 2 % zu vernachlässigen (vgl. nachfolgende Abbildung). Insbesondere die filialisierten Anbieter des (großflächigen) Lebensmitteleinzelhandels dürften aufgrund ihrer verkehrsgünstigen Lage direkt an der Wandsbeker Chaussee mit entsprechenden Stellplatzkapazitäten sowie ihrer Strahlkraft deutlich größere Kundenanteile aus dem näheren und sonstigen Umland akquirieren. Da sich diese Betriebe jedoch nicht an der Händlerbefragung beteiligt haben bzw. keine entsprechenden Angaben gemacht haben, können diese Werte nicht weiter quantifiziert werden.

12 Im Anhang wird die sortimentsbezogene Kaufkraft für den Stadtteil Eilbek dargestellt. Basis sind sekundärstatistische Daten des Instituts für Handelsforschung GmbH (IfH Köln), die auf Ebene der PLZ-5-Gebiete berechnet und dargestellt werden. Der Stadtteil Eilbek deckt sich nahezu gänzlich mit dem PLZ-5-Gebiet 22089.

25 Impulse für Eilbek

Abbildung 12: Einzugsgebiet der Wandsbeker Chaussee auf Grundlage der Ergebnisse aus der Händlerbefragung

42 26 23 6 2

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Eilbek Angrenzende Stadtteile zu Eilbek Übgries Stadtgebiet Näheres Umland (Fahrzeit: <30 Min.) Sonstiges Umland (Fahrzeit: >30 Min.)

Quelle: Händlerbefragung Stadt + Handel 07-08/ 2014 (n = 14); Frage: „Wissen Sie, woher Ihre Kunden stammen? Bitte schätzen Sie jeweils die ungefähre Prozentzahl bezogen auf die Gesamtzahl Ihrer Kunden (z.B.: Eilbek: 65 % der Kunden, angrenzende Stadtteile: 25 %, übriges Stadtgebiet: 5 %, näheres Umland: 5 %, sonstiges Um- land: 0 %).“

Die Freie und Hansestadt Hamburg verfügt insgesamt über eine deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegende einzelhandelsrelevante Kaufkraft13 von rd. 6.420 Euro je Einwohner und Jahr. Der Stadtteil Eilbek und somit das gemäß Händlerbefragung ermittelte Haupteinzugsgebiet der Wandsbeker Chaussee verfügt jedoch über eine leicht unterdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft von rd. 5.870 Euro je Einwohner und Jahr (Bundesdurchschnitt = rd. 6.060 € je Einwohner und Jahr)14. Aus diesen Werten lässt sich eine Abweichung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Eilbek vom Bundesdurchschnitt um rd. 3,1 % errechnen. Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer15 von rd. 96,9 liegt das Kauf- kraftniveau der Eilbeker Bevölkerung somit leicht unter dem bundesdeut- schen Durchschnitt (= 100) und deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt (= 106,0) (vgl. nachfolgende Abbildung).

13 Kaufkraft bezeichnet die Geldmenge, die privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraums zur Verfügung steht. Errechnet wird sie aus den Nettoeinnahmen zuzüglich der Entnahme aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Er- sparnissen und der Tilgung von Schulden. Die Einzelhandelsrelevante Kaufkraft umfasst den Teil der Kaufkraft, der nach Abzug verschiedener Ausgaben, wie z.B. Miete, Reisen, Dienstleistungen, etc. (potenziell) noch für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. 14 Vgl. Instituts für Handelsforschung GmbH (IfH Köln) 2013. 15 Bei der Kaufkraftkennziffer je Einwohner einer Region wird die durchschnittliche Kaufkraft einer Person in dem jeweiligen Teilgebiet (z.B. Freie und Hansestadt Hamburg) zu der durchschnittlichen Kaufkraft der Bewohner in allen Teilgebieten (z.B. Bundesrepublik Deutschland) in Beziehung gesetzt. Eine Kennziffer von 90 sagt bspw. aus, dass die Be- wohner in dem Teilgebiet über eine 10 % geringere Kaufkraft verfügen, als es dem Durch- schnitt aller Teilräume entspricht. Die Kaufkraftkennziffer je Einwohner einer Region ist der Kaufkraftkennziffer eines Gebiets gleichzusetzen.

26 Impulse für Eilbek

Abbildung 13: Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet

Eilbek

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der IfH Kaufkraftkennziffern Deutschland 2013, Kartengrundlage: ESRI (2005) PLZ-5-Gebiete.

27 Impulse für Eilbek

3.5 Städtebauliche Analyse mittels Standort-Check Neben den Angebotsstrukturen des lokalen Einzelhandels sowie der ergän- zenden Funktionen aus dem Dienstleistungs- und Gastronomiegewerbe sind weitere Faktoren, wie etwa die Beschaffenheit des öffentlichen Raums, die Verkehrssituation oder die Sauberkeit entscheidend für die Attraktivität eines durch Handel sowie Dienstleistungen und Gastronomie geprägten Standortbe- reichs. Die nachfolgende städtebauliche Analyse der Wandsbeker Chaussee orientiert sich an den in der nachfolgenden Abbildung dargestellten städte- baulichen Wirkungsfeldern (Handel/ Gewerbe, öffentlicher Raum, Immobilien- bestand) und dient als weiterer Indikator für die Standortbewertung.

Abbildung 14: Untersuchte Wirkungsfelder im Rahmen der städtebaulichen Analyse

Handel/Gewerbe Öffentlicher Raum

Schaufenster- Barrierefreiheit Verkehr Sauberkeit gestaltung Waren- Werbung Beschilderung Grünflächen darbietung

Barrierefreiheit … Mobiliar …

Immobilienbestand

Städtebauliche Funktion Dichte

Erscheinungsbild Geschossigkeit

Städtebau …

Quelle: Eigene Darstellung

Die städtebauliche Analyse der Wandsbeker Chaussee wird anhand der nach- stehenden Tabelle erläutert:

28 Impulse für Eilbek

Tabelle 2: Städtebauliche Bewertung der Wandsbeker Chaussee mittels Standort-Check

Handel/ Gewerbe

Leerstände + - . Relativ geringer Anteil von Leer- . Keine Zwischennutzungen zur Be- ständen (rd. 8 % aller Ladenlokale spielung bestehender Leerstände an der Wandsbeker Chaussee ste- erkennbar. hen leer). . Optischer Eindruck vieler leerste- hender Ladenlokale negativ (not- dürftig verklebte Schaufenster etc.).

Branchenmix + - . Großer Anteil inhabergeführter . Mittlerer Lagebereich: Fehlen ei- Geschäfte. nes (großflächigen) Magnetbe- . Vielfältige, internationale, kreative triebs. Geschäftsideen. . Z.T. sehr kleinteilige Ladenlokale. . Viele spezifische Angebote, die Zieleinkäufe generieren.

29 Impulse für Eilbek

Barrierefreiheit + -

. Eine Vielzahl von Ladenlokalen (rd. 43 %) ist nicht barrierefrei (min. eine Stufe). . Kaum Handläufe oder Rampen an den Zugängen der nicht barrierefreien Ladenlokale vorhanden.

43%

57%

barrierefrei nicht barrierefrei Außenverkauf/ Außengastronomie + - . Außengastronomie/ Außenver- . Außengastronomie nur in unzurei- kaufs-stellen beeinflussen Verkehr chender Anzahl vorhanden. nicht negativ (keine Barrierewir- . Qualitativ begrenztes Angebot an kung). Außengastronomie. . Einige Außengastronomieflächen . Außenverkaufsstellen nur in be- ansprechend in den Standort inte- grenzter Anzahl vorhanden. griert.

30 Impulse für Eilbek

Werbung + - . Relativ wenig Werbung im öffentli- chen Raum. . Werbeaufsteller etc. wirken kaum als Barrieren.

Schaufenstergestaltung + - . Einige Betriebe weisen moderne, . Einige Schaufenster sind vollver- sortimentsbezogene Schaufenster- klebt. gestaltung auf. . Einige Betriebe weisen veraltete Schaufenstergestaltung auf.

31 Impulse für Eilbek

Beitrag zum öffentlichen Raum + - . Handel und Gewerbe prägen den . Kaum private Initiativen zur Be- gesamten Standortbereich positiv grünung des Straßenbildes oder und erzeugen Lauffrequenzen. zur Ergänzung des Mobiliars vor- . Einige Betriebe prägen durch ihren handen. Außenauftritt den Standort positiv. . Vorhandene privat initiierte Be- pflanzungen z.T. ungepflegt und unansehnlich. Öffentlicher Raum Verkehr + - . Sehr gute Erreichbarkeit für MIV . Wandsbeker Chaussee (bis zu über Bundesstraßen 5 und 75, Nä- sechs Fahrspuren) wirkt als städ- he zur Autobahn A 1. tebauliche Barriere (auch aufgrund . Übersichtliche Verkehrsführung, relativ hoher Fahrgeschwindigkei- ausreichende Beschilderung für al- ten). le Verkehrsarten. . Kaum Querungsmöglichkeiten für . Sehr gute Anbindung an ÖPNV Fahrrad- und Fußverkehr über über U-Bahnhaltestellen „Warte- Wandsbeker Chaussee vorhanden. nau“ und „Ritterstraße“ sowie U- . Nur wenige Parkplätze vorhanden und S-Bahnhaltestelle „Wandsbe- (die vorhandenen sind größtenteils ker Chaussee“ (U-Bahnlinie 1 und straßenbegleitend in Fahrtrichtung S-Bahnlinie 1). ausgerichtet). . Teilweise wirken parkende Autos/ Fahrräder als Barrieren. . Kaum Kundenparkplätze für Ein- zelhandelsbetriebe vorhanden. . In einigen Teilbereichen (insb. La- gebereich Mitte) sind Fahrradwege sehr schmal, Verkehrskonflikte zwischen Fahrrad- und Fußverkehr möglich.

32 Impulse für Eilbek

Beschilderung + - . Informationstafeln zum stadthisto- . Keine Wegweiser für Angebote im rischen Hintergrund in einigen La- Stadtteil vorhanden (z.B. keine gebereichen vorhanden. Ausschilderung Jacobipark o.ä. vorhanden). . Uneinheitliche, teilweise veraltete Beschilderung, kein einheitliches Konzept ersichtlich.

Grünflächen + - . Zwei Parks liegen direkt an der . Parks werden nur selten durch Wandsbeker Chaussee und fungie- Anwohner genutzt. ren als Naherholungsgebiete und . Insb. im westlichen Lagebereich prägen das Image eines „grünen der Wandsbeker Chaussee sind re- Stadtteils“. lativ wenige Grünflächen/ Bepflan- zungen vorhanden. . Kaum private Initiativen zur Be- grünung des Straßenbildes. . Öffentliche Grünflächen wirken z.T. ungepflegt.

33 Impulse für Eilbek

Sauberkeit + - . Keine Vermüllung feststellbar. . Vereinzelt Vandalismus in Form von Graffiti. . z.T. nur wenige Abfalleimer vorhanden. . Viele Grünflächen/ Bepflanzungen wirken ungepflegt oder sind ver- unreinigt.

Mobiliar + - . In den Parks vielseitige Spielgerä- . Sitzgelegenheiten nur in unzurei- te vorhanden. chender Anzahl vorhanden, insb. . Flächendeckende Beleuchtung im westlichen Lagebereich kaum vorhanden. Verweilmöglichkeiten vorhanden. . Vorhandenes Mobiliar uneinheit- lich, teilweise veraltet oder durch Vandalismus beschädigt. . Fahrradbügel nur in unzureichen- der Anzahl vorhanden.

34 Impulse für Eilbek

Immobilienbestand Funktion + - . Standortangemessene Funktions- mischung aus Handel/ Gewerbe in den Erdgeschosslagen und Woh- nen in den Obergeschossen. . Keine leerstehenden Immobilien oder Immobilien mit Funktionsver- lust. Erscheinungsbild + - . z.T. ansprechende regionaltypi- . Teilweise sehr funktional geprägte sche Fassadengestaltung (roter Fassadengestaltung. Klinker). . Nur geringfügig Investitionen in (private) Gebäudesubstanz sichtbar.

Geschossigkeit/ Städtebauliche Dichte + - . Standortangemessene städtebauli- che Dichte, vorwiegend 4-8- geschossige Bebauung. Beitrag zum städtebaulichen Erscheinungsbild + - . Immobilienbestand prägt klare Raumkanten und Sichtachsen. Trading-Down-Effekte . Keine Trading-Down-Effekte festzustellen. Quelle: Eigene Darstellung und eigene Fotos/ Abbildungen.

35 Impulse für Eilbek

3.6 Städtebauliche Analyse aus Sicht der Händler In der nachfolgenden Abbildung werden die im Rahmen der Händlerbefra- gung16 zur Attraktivität der Wandsbeker Chaussee als Einzelhandelslage abgefragten Aspekte dargestellt und zentrale Aussagen näher erläutert.

Abbildung 15: Bewertung des Einzelhandelsstandorts Wandsbeker Chaussee aus Händlersicht Ø

Warenvielfalt 3 2 1 5 1 3,7

Qualität der Waren 1 5 2 3 1 3,6

Möglichkeiten zum Bummeln und Verweilen 4 2 5 1 4,1

Möglichkeiten zum Sitzen und Ausruhen 3 2 6 1 4,3

Gestaltung des Bürgersteiges 2 2 8 4,5

Verkehrslärm 3 2 7 4,3

Spielplatzangebot 1 2 4 4 1 4,4

Dienstleistungsangebot 3 4 4 1 3,3

Gastronomie 3 3 4 2 3,4

Erreichbarkeit 4 7 1 1,8

Parkplatzangebot 1 4 7 4,3

Öffnungszeiten 4 4 2 2 2,8

Gebäudequalität der " Einkaufsmeile" 5 3 1 3 3,6

Sauberkeit 2 3 3 4 3,8

Sicherheitsempfinden 4 3 5 3,1

Veranstaltungsangebot 1 3 4 4 4,4

" Einkaufsmeile Eilbek" alles in allem 7 3 2 3,6

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft nicht beurteilbar keine Angabe Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Händlerbefragung Stadt + Handel 07-08/ 2014 (n = 12); Frage: „Ich nenne Ihnen jetzt einige Aspekte zur Einkaufsmeile Eilbek: Bitte geben Sie an, welche Schulnote von 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft) Sie hier vergeben würden.“ Die Ergebnisse der Händlerbefragung zeigen, dass die Wandsbeker Chaussee als Einzelhandelsstandort über die verschiedenen abgefragten Aspekte hin- weg als überwiegend lediglich ausreichend, nicht jedoch als gut bewertet wird. Von den Befragten wird allein die Erreichbarkeit für MIV und ÖPNV als gut bis sehr gut eingeschätzt. Alle übrigen Aspekte erhalten höchstens befrie- digende Werte. Insb. die Möglichkeiten zum Sitzen und Ausruhen, die Gestal- tung des Bürgersteiges, der Verkehrslärm, die Spielplatzangebote, die Park- möglichkeiten sowie das Veranstaltungsangebot werden als noch ausreichend bis mangelhaft bewertet. Relativierend kann eingeschoben werden, dass positivere Eigenbewertungen und „strengere“ Beurteilungen der exogenen Aspekte eines Standorts häufig bei vergleichbaren Händlerbefragungen auftreten. Die ebenfalls im Rahmen der Händlerbefragung erfragten Wünsche und Ideen zur Weiterentwicklung der Wandsbeker Chaussee seitens der lokalen Händler spiegeln die oben als besonders schwach bewerteten Aspekte des Standort- bereichs wider (vgl. nachfolgende Abbildung).

16 Der im Rahmen der Händlerbefragung genutzte Fragebogen befindet sich im Anhang.

36 Impulse für Eilbek

Abbildung 16: Wünsche und Ideen zur Wandsbeker Chaussee aus Händler- sicht

Kommunikation unter den Branchenmix im Einzelhandels- und Händlern verbessern Dienstleistungsangebot verbessern Attraktivität des Gebäudebestands und des öffentlichen Raums verbessern U-Bahnstation Ritterstraße barrierefrei gestalten Mehr Verkehrssituation Parkmöglichkeiten Serviceangebote des stationären Handels schaffen prominenter gegenüber E-Commerce verbessern positionieren

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Händlerbefragung Stadt + Handel 07-08/ 2014 (n = 14); Frage: „Welche Wünsche/ Ideen haben Sie für die zukünftige Entwicklung der „Einkaufsmeile Eilbek“?“ (Mehrfachnennungen möglich). Schriftgröße spiegelt Ant- worthäufigkeit wider. Demnach wünschen sich die lokalen Einzelhändler vor allem eine Aufwertung des öffentlichen Raums und der Verkehrssituation. Untergeordnet werden auch Wünsche nach einer verbesserten Kommunikation und Interaktion unter den Einzelhändlern sowie ein besserer Branchenmix geäußert. Somit sind sowohl öffentliche Stellen als auch die Händlerschaft selber als Adressaten der Wünsche und Ideen aus der Händlerbefragung auszumachen.

37 Impulse für Eilbek

3.7 Benchmarking – Standortvergleich Benchmark Untersuchungen können im Rahmen einer Standortanalyse als geeignetes Instrument zur Darstellbarkeit von standortspezifischen Stärken und Schwächen sowie weiterer Besonderheiten genutzt werden. Im Rahmen der vorliegenden Analyse wird das Benchmarking als Zusammenfassung der oben dargestellten Spezifika der Wandsbeker Chaussee und vorbereitend zur abschließenden SWOT Analyse genutzt. Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens zum Status Quo des Einzelhandels und der aktuellen städtebaulichen Situation wird der Standortbereich Wandsbeker Chaussee mit anderen Lagebereichen hinsichtlich Einzelhandels- bestand, Leerstandsquote, Wettbewerbsstruktur und weiterer Parameter ver- glichen. Für das Benchmark wurden Vergleichsstandorte ausgewählt, die in etwa vergleichbaren Rahmenbedingungen unterliegen (Lage in einer deutschen Großstadt, starker Standortwettbewerb gegenüber planungsrechtlich priorisierten Lagebereichen, Stadtteillage etc.) (vgl. nachfolgende Abbildung).

38 Impulse für Eilbek

Abbildung 17: Benchmark der Wandsbeker Chaussee mit Vergleichsstandorten

Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Stadt + Handel 07/ 2014; Köln: Stadt + Handel 2009 auf Basis Bestandserhebung Stadt Köln 2008; Hamburg-Eimsbüttel: Bestandserhebung Stadt + Handel 2009; Berlin: Bestandserhebung Junker + Kruse 2009-2010; München: Bestandserhebung Stadt + Handel 2011. * VKF Werte gerundet

39 Impulse für Eilbek

Die Wandsbeker Chaussee zeichnet sich gemäß der Benchmark-Darstellung gegenüber den Vergleichsstandorten durch folgende Standorteigenschaften aus: . Die Wandsbeker Chaussee besitzt eine ausgeprägte West-Ost- Lageausdehnung (rd. 1,9 Kilometer) und klare lineare Struktur. Die Vergleichsstandorte weisen z.T. deutlich kürzere Wege auf und können deshalb leichter fußläufig erschlossen und als zusammenhängende Standorte wahrgenommen werden. . Der kurzfristige Bedarfsbereich und insbesondere die Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel hat ein sehr deutliches Verkaufsflächen- gewicht, Angebote aus anderen Warengruppen sind an der Wandsbeker Chaussee kaum vorhanden. Auch die Vergleichsstandorte halten vor allem Angebote aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich vor. Allerdings wird der Branchenmix in allen Benchmark-Lagen durch kurz- und teilweise durch langfristige Sortimente ergänzt. . Die Ladenlokale der Wandsbeker Chaussee zeichnen sich durch unterdurchschnittliche VKF-Größen aus. Zwar sind am Standort Waltrudering noch kleinere Ladenlokale vorhanden, jedoch sind dort keine großflä- chigen Anbieter verortet, die den Durchschnittswert beeinflussen. So sind bspw. die Ladenlokalgrößen im Lagebereich Mitte an der Wandsbeker Chaussee, in dem ebenfalls keine großflächigen Anbieter lokalisiert sind, mit durchschnittlich rd. 70 m² VKF noch deutlich kleiner als am Standort Waltrudering. Zusammenfassend kann die Wandsbeker Chaussee demnach als sehr spezifi- scher Lagebereich qualifiziert werden, der keine typischen Zentrenstrukturen oder Merkmale eines planungsrechtlich definierten zentralen Versorgungsbe- reichs aufweist. Vielmehr kann der Standort Wandsbeker Chaussee entsprechend der oben dargestellten Gliederung als dreigeteilter Lagebereich mit nur teilweise zusammenhängenden Strukturen bewertet werden.

3.8 Bewertung der Analysen des Angebots, der Nachfrage sowie der städtebaulichen Strukturen – SWOT Analyse

Aus den aufgezeigten Analyseergebnissen lassen sich spezifische Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken der Wandsbeker Chaussee ableiten, die jeweils Handlungsbedarfe für die Weiterentwicklung des Standortbereichs er- kennen lassen. Im Folgenden werden deshalb die Analyseergebnisse in Form einer SWOT-Analyse aufbereitet. Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die aus den vorangegangenen Ana- lyseschritten abgeleiteten Stärken und Schwächen der Wandsbeker Chaussee sowie Chancen und Risiken, die im Zuge der Weiterentwicklung des Standort- bereichs zu beachten sind.

40 Impulse für Eilbek

Tabelle 3: SWOT Analyse der Wandsbeker Chaussee Stärken Schwächen Relativ geringe Leerstandsquote Außerhalb des Sortiments Nahrungs- und Hoher Anteil inhabergeführter Betriebe Genussmittel keine klassischen Magnetbetriebe Angemessener Branchenmix Mangelnde Barrierefreiheit durch Wandsbeker Chaussee (fehlende Querungsmöglichkeiten), Vorhandensein von frequenzerzeugenden Ladenlokale ohne Barrierefreiheit Nahversorgungsbetrieben Geringe Anzahl von Parkplätzen Breite Angebotsvielfalt im Bereich der ergänzenden Nutzungen Geringe Verweilqualität, wenige Sitzmöglichkeiten, Straßenlärm Spezialisierte Fachhändler verschiedener Branchen vorhanden Kaum Spielgeräte oder für Kinder angemessene Infrastruktur Heterogene, kreative z.T. sehr spezialisierte Einzelhandelsangebote vorhanden Kaum Netzwerkstrukturen unter den Gewerbetreibenden Kaum private Initiativen zur Gestaltung des öffentlichen Raums

Chancen Risiken Sehr gute verkehrliche Anbindung (MIV und ÖPNV) Direkte räumliche Nähe zum Wettbewerbsstandort Hohe lokale Kaufkraft der Bevölkerung und relativ Wandsbeker Markt hohe Bevölkerungsdichte Durchgängig sehr geringe Ladenlokalgrößen Zwei Bürgerparks bedienen die lokale Einkaufsmeile insgesamt sehr lang zur fußläufigen Naherholungsfunktion Erschließung Zentrale Lage in wachsender und attraktiver Größtenteils funktionale und relativ unattraktive Metropolregion Hamburg Fassadengestaltung Z. T. Sprachbarrieren der ansässigen Händler

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Angebots- und Nachfrage- sowie städtebaulicher Analyse.

41 Impulse für Eilbek

4. Hinweise aus dem Dialogverfahren im Rahmen der Bestandsaufnahme

Zu Beginn der Bestandsaufnahme wurden gezielt lokale Schlüsselpersonen aus unterschiedlichen Bereichen angesprochen, um ihre Einschätzungen über die Ausgangslage und die Perspektiven an der Wandsbeker Chaussee und im Stadtteil Eilbek zu ermitteln. Die Liste der Gesprächspartner und der Gesprächsleitfaden finden sich Anhang. Ergänzend zur Einzelhandelsanalyse wurden bei einem Rundgang mit einem Gesprächsleitfaden spontan Inhaberinnen und Inhaber bzw. das anwesende Personal von Gastronomiebetrieben angesprochen und um ein Gespräch ge- beten. In zehn aufgesuchten Betrieben waren allerdings nur vier Personen zu einem Gespräch bereit. Hier offenbarten sich teils Des- interesse, teils Frustration, aber auch Misstrauen ge- genüber Veränderung „von oben“. Eine lebhafte öffentliche Diskussion fand bei der Zwischenpräsentation im Rahmen eines Eilbeker Stadt- teilgesprächs statt am 11. September 2014 statt. Zu der Veranstaltung war mit Plakaten und Handzetteln, mit einem Artikel im Wochenblatt sowie über Verteiler (Stadtteilgespräch) eingeladen worden. Eine Dokumentation der Veranstaltung liegt vor.

Abbildungen 18 und 19: Punktabfragen Eine Abfrage bei dieser Veranstaltung brachte auf den Punkt, dass Hand- lungsbedarf für die Ent- wicklung der Wandsbeker Chaussee in verschiedenen Handlungsfeldern gesehen wird: 1. im Bereich öffentli- cher Raum, z.B. Verkehr, Mobiliar, Wegebeschaffen- heit, Querungen, Sicher- heit…, 2. im Bereich Han- del/ Gewerbe, z.B. Schau- fenstergestaltung, Bran- chenmix, Warendarbietung, Barrierefreiheit (in den Ge- schäften),…, 3. im Bereich Immobilienbestand, z.B. Sauberkeit, baulicher Zustand, Barrierefreiheit (Zu- gänge in die Geschäfte),…

42 Impulse für Eilbek

Abbildung 20: Punktabfrage Standortprofil und -angebot Die Wandsbeker Chaussee wird insgesamt nicht als Einkaufsmeile wahrgenommen. Der Begriff „Ein- kaufsmeile“, den auch die lokale Interessengemeinschaft „Ein- kaufsmeile Eilbek e.V.“ in ihrem Namen trägt ist für Viele unklar und wird nicht mit dem Bild verbunden, das die Wandsbeker Chaussee heute bietet. Zudem werden das Einkaufsangebot und die Aufenthaltsqualitäten über- wiegend als unzureichend empfunden, so dass der Begriff der „Einkaufsmeile“ nicht trägt.

Übereinstimmend wird der Wunsch nach einem Profil der Wandsbeker Chaus- see geäußert. Mehrheitlich werden ein attraktiveres und lebendigeres Stadt- flair mit einem höheren Branchenmix sowie eine höhere Qualität des Einzel- handels gewünscht. Es wird nicht davon ausgegangen, dass der Standort sich ganz von alleine positiv entwickeln kann. Für die Entwicklung der Wandsbeker Chaussee werden auch Kundenmagnete und Impulse von außen als wichtig erachtet. Die Sicherung der Nahversorgung wird, auch mit Verweis auf die älteren Men- schen im Stadtteil als dringlich gesehen. Das Zentrum Wandsbek-Markt ist für die alltägliche Nahversorgung für viele zu weit weg. Die Einrichtung eines Wochenmarktes wird als wünschenswert, aber auch als schwer zu realisieren bewertet. Ein mögliches Potential wird in Läden mit saisonalen Produkten gesehen. Vorgeschlagen wird auch, dass Kioske zu kleinen Geschäften des all- täglichen Bedarfs aufgewertet werden. Eilbek ist ein gut nachgefragter, zentraler Wohnstandort. Es wird aber auch gesehen, dass viele Bewohnerinnen und Bewohner überwiegend in Zentren mit einem breiten Angebotsprofil einkaufen, so wird bspw. der in unmittelbarer Nachbarschaft liegende Bereich rund um den Wandsbeker Markt mit dem Wandsbek-Quarree als starker Konkurrenzstandort wahrgenommen. Über- wiegend wird allerdings bekundet, dass das Zentrum am Wandsbeker Markt eine andere Größenordnung darstellt und ein Vergleich nicht weiterhilft. Besonders belebte Orte an der Wandsbeker Chaussee sind im Bereich der Verkehrsknotenpunkte, diese Gebiete werden durchaus als vitaler empfunden. Insbesondere der Bereich rund um die U-Bahn Ritterstraße wird vielfach als wichtiger zentraler Ort und Mittelpunkt benannt. Hier kommen viele Leute an und gehen von den U-Bahnausgängen kommend nach Hause.

43 Impulse für Eilbek

Es wird insgesamt eine starke Fluktuation in den Flächen entlang der Wandsbeker Chaussee wahrgenommen. Es besteht der Eindruck, dass sich eher familiengeführte Kleinstunternehmen oder Shops, die ein kombiniertes Angebot anbieten (z.B. Portugiese an der Ritterstraße mit Restaurant, klei- nem Kioskangebot und einem Hermespaketshop), halten können. Eine hohe Fluktuation erschwert auch den Aufbau langfristiger, verlässlicher Kontakte untereinander. Die IG Einkaufs-Meile Eilbek, ein Netzwerk, das solche Kontak- te herstellen bzw. bieten könnte, ist den spontan angesprochenen Gastrono- men überwiegend nicht bekannt. Eine weitere Beobachtung ist, dass viele der im Umfeld der Wandsbeker Chaussee ansässigen Gastronomiebetriebe einen Lieferservice anbieten oder es sich um einen reinen Lieferservice handelt. Dies lässt vermuten, dass nur ein geringes Interesse an der Gestaltung des Umfeldes vorhanden ist bzw. das wichtigste Standortkriterium die gute Erreichbarkeit für den Autoverkehr ist. Manche, insbesondere ältere Bewohnerinnen und Bewohner vermissen klassi- sche Einzelhandelsangebote, z.B. den Fleischer, und bringen ein negatives Empfinden über einige Nachfolgenutzungen zum Ausdruck, die ihren persönli- chen alltäglichen Bedarf offenbar nicht decken. Tatsächlich sind in den letzten Jahren spezialisierte Angebote insbesondere ethnischer Ökonomien entstanden, die spezielle Nachfragegruppen anspre- chen. Es leben auch mehr Menschen mit Migrationshintergrund im Stadtteil. Einige der Beteiligten äußern die Einschätzung, dass diese ethnischen Öko- nomien ein Potenzial darstellen, das noch stärker genutzt werden könnte. In- teressant ist in diesem Zusammenhang die Information einer Bewohnerin, nach der ein Vertreter des Völkerkundemuseums, den Standort aufgrund der vielen afrikanischen Geschäfte aufgesucht und in Augenschein genommen hat. Für eine Stärkung solcher Profile wird auch vereinzelt empfohlen, dass eine Vernetzung/ Wirtschaftsförderung durch Muttersprachler hilfreich sein könnte. Bemängelt wird das Fehlen von kulturellen Angeboten für eine vielfäl- tig zusammengesetzte Bewohnerschaft. Einseitige Entwicklungen, vor allem die Häufung von Shisha-Lounges, werden aber auch als negativ empfunden. Dies hängt nur teilweise damit zusammen, dass dieses Angebot vielleicht nicht den persönlichen Bedürfnissen aller entspricht. Es wird berichtet, dass im Umfeld mancher Lounges abends Störun- gen durch Lärm, auch durch laut anfahrende Pkw auftreten. Die Lounges sind vielfach von außen nicht einsehbar, dunkel und werden teilweise als wenig einladend empfunden. Zum Teil wird ein zwielichtiger Betrieb vermutet. Hier muss allerdings auch von Gerüchten ausgegangen werden. Die persönlichen Einschätzungen sind nicht zwingend objektiv.

Öffentlicher Raum, Wege/ Verkehr, Wohnen und Städtebau Der öffentliche Raum wird als wichtiges Handlungsfeld erachtet. Die Wandsbeker Chaussee wird als besonders prägend für den Stadtteil Eilbek beschrieben. Auf der einen Seite wird positiv herausgestellt, dass die

44 Impulse für Eilbek

Wandsbeker Chaussee eine schnelle Verbindung für Autofahrer darstellt und eine gute Erreichbarkeit des Stadtteils sichert. Auf der anderen Seite wird die Wandsbeker Chaussee als Barriere empfunden, die den Stadtteil zerschnei- det. Die Straße wird als zu laut empfunden. Das Tempo des Autoverkehrs wird – insbesondere nachts – als zu schnell wahrgenommen. Ebenfalls be- mängelt wird, dass zu wenige Parkplätze – vor allem im Hinblick auf Einzel- handel und Gewerbe – vorhanden sind. Hier wird offensichtlich davon ausgegangen, dass das Potenzial des durchfahrenden Verkehrs unzureichend genutzt wird. Teilweise wird dieses Potenzial aber auch verneint. Als verkehrsberuhigende Maßnahmen werden die Einrichtung von Service Lanes für die Einzelhändler oder die bauliche Reduzierung der Zahl der Fahr- spuren angeregt. Aber auch eine Verlagerung von Geschäfts- bzw. Gastronomienutzungen in die Seitenstraßen wird angeregt, um mehr Aufent- haltsqualität haben zu können. Handlungsbedarf bzgl. der Aufenthalts- und Wegequalität im öffentlichen Raum wird vor allem entlang der Wandsbeker Chaussee benannt. Hier steht die Erwartung im Raum, dass sich attraktivere Geschäfte und Gastronomie an der Wandsbeker Chaussee ansiedeln würden, wenn diese selbst attraktiver wäre. Als positives Beispiel für einen attraktiven Aufenthaltsort wird vereinzelt der Bereich des BID am Wandsbeker Markt angeführt (oft genanntes Bei- spiel: Überdachung). Gewünscht wird, dass eine Nutzung der Bürgersteige, z.B. für Außengastronomie oder auch künstlerische Aktionen erleichtert wird. Dies könnte den öffentlichen Raum aufwerten und beleben. Mit den beiden Parkanlagen Eilbeker Bürgerpark und Jacobi-Park ist Eilbek ein grüner Stadtteil in zentraler Lage. Das vorhandene Grün wird aber kaum bzw. vielfach als ungepflegt wahrgenommen. Es wird mehrfach vermutet, dass die Parks nur wenig von den Anwohnerinnen und Anwohnern genutzt werden. Die in Teilen eingeschossige Bebauung an der Wandsbeker Chaussee wird teilweise kritisch bewertet. Eine Nachverdichtung/ Aufstockung könnte auch als Schallschutz dienen. Als eine Idee wurde vorgeschlagen, bei einer Aufsto- ckung an der Straße im hinteren Teil Gewerbehöfe zu entwickeln. Hier könnte auch Außengastronomie ohne Lärm stattfinden. Die Bevölkerungsstruktur des Stadtteils wird überwiegend als eher heterogen („bunt“) beschrieben. Dies wird auch begrüßt. Es wird aber auch beobachtet, dass es vor allem Single-Haushalte und demgegenüber nur wenige Familien im Stadtteil gibt. Daher werden auch mehr Wohnungen für Familien, aber auch barrierefreie Wohnungen für ältere Menschen gewünscht. Für die Schaffung neuen Wohnraums im Stadtteil wird überwiegend nur wenig Potenzial gesehen, das Bauen in die Höhe bzw. das Aufstocken vorhandener Bausubstanz könnte hier Abhilfe verschaffen. Wohnen in Erdgeschosszonen entlang der Wandsbeker Chaussee wird als wenig attraktiv eher abgelehnt. Bisher bietet der Stadtteil bezahlbaren Wohnraum – dies soll auch zukünftig so bleiben. Es wird aber beobachtet, dass derzeit in Eilbek vor allem Eigen- tumswohnungen im höheren Preissegment entstehen.

45 Impulse für Eilbek

Netzwerke Als wichtige Partner mit Blick auf die weitere Entwicklung werden vor allen Dingen die Grundeigentümer benannt. Gewünscht wird häufig ein Austausch aller Eigentümer über allgemeine Entwicklungen und die Gewerbeflächenver- mietung an der Wandsbeker Chaussee. Auch eine stärkere Vernetzung/ Zusammenarbeit der Einzelhändler wird als positiv für die Standortentwicklung erachtet. Insgesamt wird die Solidarität zwischen den sozialen und kulturellen Instituti- onen im Stadtteil als sehr hoch wahrgenommen. Es findet ein reger Aus- tausch statt (z.B. Stadtteilgespräch). Auch besteht eine gute Vernetzung der Akteure mit der Politik. Das Brooks (ein alternatives, junges Café in der Hasselbrookstraße 37) wird als ein Beispiel für eine durchaus vorhandene positive Entwicklung und Ent- stehung neuer Netzwerke genannt. Die Inhaber bieten zum einen Raum zum „Netzwerken“, sind zum anderen aber auch selbst als Netzwerker im Stadtteil aktiv. Es werden mehr Orte und Räumlichkeiten zum Austausch gewünscht. Vorge- schlagen wird zum Beispiel die Einrichtung eines themenkulturellen Kaufhau- ses oder von Seniorentreffs. Ein weiterer Vorschlag ist die Einrichtung eines Warenabholortes als Treffpunkt. Dies kann Berufstätigen zugutekommen, aber auch für ältere Menschen könnte es sinnvoll sein, Waren an einen gut erreichbaren Abholort geliefert zu bekommen, der gleichzeitig auch ein Treff- punkt sein könnte.

Im weiteren Prozessverlauf wurde der Wunsch von Jugendlichen nach einem geeigneten Treffpunkt im Stadtteil geäußert. Bis Ende 2014 diente die Ju- gendfreizeitlobby an der Wandsbeker Chaussee als Treffpunkt, diese musste aber geschlossen werden. Seitdem fehlt ein Treffpunkt. Das Thema wurde auch bereits im Jugendhilfe-Ausschuss diskutiert.

46 Impulse für Eilbek

5. Handlungserfordernisse und Handlungsfelder Aus der vorangegangenen Strukturanalyse, dem Standort-Benchmarking, der dargestellten SWOT Analyse sowie dem Dialogprozess lassen sich Handlungs- bedarfe für die zukünftige Standortentwicklung ableiten. Diese Handlungsbe- darfe lassen sich zur besseren Übersicht grob in vier Handlungsfelder aufglie- dern. Die nachfolgende Tabelle fasst sämtliche Handlungsbedarfe zusammen und gliedert sie in die vier Handlungsfelder: . Räumliche Struktur/ Standortgleichgewicht . Nahversorgung/ Einzelhandel/ Gewerbe . Aufenthaltsqualität/ Öffentlicher Raum . Standortmarketing/ Außenauftritt/ Kooperation

Tabelle 4: Abgeleitete Handlungsansätze gegliedert nach Handlungsfel- dern

Handlungsfeld Handlungsansätze

Räumliche Struktur/ Weite Lageausdehnung der Wandsbeker Chaussee in Standortgleichgewicht linearer Struktur (Lände: 1,9 Kilometer)

Drei Lagebereiche mit verschiedenen Standortprofilen

Fehlender Standortzusammenhang zwischen Wandsbe- ker Chaussee und Lagen in Quer- und Parallelstraßen

Fehlen von Passanten-/ Kundenmagneten in den Lage- bereichen West und Mitte

Nahversorgung/ Ein- Fehlendes Entwicklungspotenzial für Einzelhandel, zelhandel/ Gewerbe Dienstleistungen, Gastronomie an der Wandsbeker Chaussee (Ladenlokalgrößen, Flächenverfügbarkeit, etc.)

Onlinehandel/ E-Commerce

Monostrukturelles Einzelhandelsangebot (deutlicher VKF- Schwerpunkt im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel)

Starkes Wettbewerbsumfeld im Einzelhandel durch direkte Nähe zum Bezirkszentrum Wandsbek

Leerstandsquote zwar nicht überdurchschnittlich, dennoch aktuell 30 Ladenleerstände

Geringe Stellplatzanzahl beeinflusst Attraktivität der Wandsbeker Chaussee als Einzelhandels- und Gewerbe- standort

Viele Ladenlokale nicht barrierefrei

Außengastronomie nur in geringem Maße vorhanden

47 Impulse für Eilbek

Handlungsfeld Handlungsansätze

Aufenthaltsqualität/ Geringe Aufenthaltsqualität und gestalterischer Hand- Öffentlicher Raum lungsbedarf im öffentlichen Raum

Wandsbeker Chaussee als städtebauliche Barriere mit wenigen Querungsmöglichkeiten

Verkehrskonflikte aufgrund schmaler Fahrrad- und Fuß- wege möglich

Veraltete, uneinheitliche Beschilderung, keine Wegweiser

Insb. im westlichen Lagebereich nur wenige Grünflächen und Bepflanzungen

Kaum private Initiativen zur Gestaltung/ Aufwertung/ Begrünung des Straßenbildes

Mobiliar nur in geringer Qualität und Quantität vorhanden (Sitzbänke, Abfalleimer, Fahrradbügel etc.)

Kaum Spielgeräte für Kinder vorhanden

Fehlender Treffpunkt für Jugendliche

Standortmarketing/ Fehlendes klares Profil oder Image des Standorts Außenauftritt/ Koope- Wandsbeker Chaussee ration Geringe Eigeninitiative auf Seiten der Gewerbetreiben- den und fehlende Netzwerkstrukturen untereinander

Gewachsenes Netzwerk sozialer Einrichtungen und Initi- ativen im Stadtteil

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Strukturanalyse, SWOT Analyse, Standort-Benchmark und Dialogprozess

48 Impulse für Eilbek

6. Szenarien Für die Diskussion über mögliche Perspektiven im Beteiligungsprozess wurden Szenarien entwickelt und als Anregung einer öffentlichen Diskussion über die Entwicklungsperspektiven des Stadtteils verwendet. Die Szenarien stellen kein tatsächliches Bild der Zukunft dar. Es geht vielmehr darum, verschiedene mögliche Entwicklungsrichtungen „überspitzt“ dar- zustellen und bildhaft zu beschreiben. So sollen eine Diskussion über Themen der Zukunft angestoßen und verschiedene Handlungsoptionen aufgezeigt werden. Den Szenarien beruhen jeweils auf den gleichen Grundannahmen, die die zu- künftigen Trends für die Wandsbeker Chaussee und den Stadtteil Eilbek beschreiben. Diese Grundannahmen, die Basis der Szenarien, ergeben sich aus . den Zwischenergebnissen des Einzelhandels- und Standortgutachtens, insbesondere der SWOT-Analyse mit abgeleiteten Handlungsansätzen (s. Kapitel 5), . allgemeinen Entwicklungstrends für den Bezirk Wandsbek und den Stadtteil Eilbek (s.u.) sowie . Einschätzungen der örtlichen Akteure aus Gesprächen und der Zwi- schenpräsentation (s. Kapitel 4). In diesem Fall stellen die Szenarien keine kontroversen Entwicklungs- richtungen dar, sondern thematisieren unterschiedliche Ausgangspunkte und Schwerpunktsetzungen der künftigen Entwicklung.

6.1 Allgemeine Entwicklungstrends Die allgemeinen Entwicklungstrends für den Stadtteil Eilbek wurden abgeleitet aus Daten der Stadtteildatenbank des Statistikamts Nord sowie dem Woh- nungsbauprogramm 2014 für den Bezirk Wandsbek. Für die zukünftige Ent- wicklung des Stadtteils Eilbek wird erwartet, dass . sich die gesamtstädtische Entwicklungsdynamik aufgrund der zentralen Lage sowie der guten Verkehrsanbindung auch auf den Stadtteil aus- wirken wird. Hamburg wird auch in den kommenden Jahren wachsen. Dieses Wachstum verspüren zunehmend auch die Stadtteile im Ham- burger Osten durch einen stärkeren Druck auf den Wohnungsmarkt. In Eilbek führt die gesteigerte Nachfrage zu einer Entwicklung und Ver- dichtung städtebaulich bisher untergenutzter Areale und auch zu einer Modernisierung und Sanierung von Wohnungsbeständen. . im Stadtteil mehr Wohnungen und auch neue Wohnungsangebote entstehen werden. Dieses bedeutet auch eine wachsende Konkurrenz zu bisher gewerblich genutzten Flächen, so dass möglicherweise Gewerbe- flächen in Flächen für den Wohnungsbau umgewandelt werden. . es – aufgrund des zunehmenden Drucks auf dem Wohnungsmarkt – zu einem deutlichen Anstieg der Miet- und Kaufpreise kommen wird. Al-

49 Impulse für Eilbek

lerdings ist das Ausgangsniveau hier im Vergleich zu Lagen westlich der Alster eher niedrig. . die steigende Bevölkerungszahl auch zu einem steigenden Nachfrage- potenzial führen wird. . die Kaufkraft durch zuziehende einkommensstärkere Haushalte steigen wird.

6.2 Beschreibung der Szenarien

Abbildung 21: Szenario: „Eilbeker Dreiklang“

Quelle: Eigene Darstellung. Kartengrundlage: FHH, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung, 2014.

Initialzündung/ Impuls: Der Impuls für die Entwicklung des Stadtteils geht im Szenario Eilbeker Drei- klang von der Wandsbeker Chaussee aus. Die Handlungsstrategien stellen den mittleren Bereich rund um die Ritterstraße in den Vordergrund. Dieser Bereich wurde bis 2030 als neue Quartiersmitte mit starkem Bezug zu den umgebenden Wohnquartieren entwickelt. Schlüsselfaktoren sind: . ein Netzwerk von Eigentümern und Betreibern unterstützt die Entwick- lung der Quartiersmitte mit Nahversorgungsqualitäten für ein altersgerechtes und familiäres Wohnumfeld. . ein Rückbau von zwei Spuren der Wandsbeker Chaussee im Abschnitt zwischen Kantstraße und Ritterstraße als Pilotprojekt mindert die

50 Impulse für Eilbek

Trennwirkung der Straße. Eine Einengung der Wandsbeker Chaussee sowie eine nächtliche Reduzierung des Tempos auf 30 km/h wird auch im aktuellen Koalitionsvertrag bekräftigt17. . Einrichtung eines kleinen Wochenmarktes mit einem speziellen Ange- bot, ggf. auch am Abend für Berufstätige. . eine Umgestaltung im öffentlichen Raum im Dreieck Wagnerstraße/ Ritterstraße bietet einen Treffpunkt mit Aufenthaltsqualitäten. . das Netzwerk sozialer Einrichtungen im Stadtteil nutzt kooperierend, z.B. eine ehemals leerstehende Ladenfläche in der neuen Quartiersmit- te. Das familiäre Eilbek mit der neuen Quartiersmitte entwickelt sich als Schar- nier zwischen östlichem und westlichem Bereich der Wandsbeker Chaussee. Eine gute Aufenthaltsqualität in den Seitenräumen führt zu einer attraktiven Wegeverbindung auch zwischen den einzelnen Polen. Das westliche Quartier „Neue Szene Eilbek“ entwickelt sich Schritt für Schritt aus eigener Kraft. Ein wachsendes, bunt gemischtes Angebot an Gastronomie und kleinteiligen, multikulturellen Handelsflächen zieht in Verbindung mit der hervorragenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Nachfra- ge aus umliegenden Büro- und Gewerbeflächen zunehmend eine überörtliche Nachfrage an. Komplementiert wird der Dreiklang durch den östlichen Bereich, der sehr stark von der Dynamik der Entwicklung des Umfeldes der Wandsbeker Chaus- see, insbesondere des Bezirkszentrums Wandsbek-Markt und dem angrenzenden neuen Brauhausquartier profitiert hat.

Standortangebot/ -nutzung: Die unmittelbare Nähe und gute ÖV-Verbindung zum Zentrum Wandsbek- Markt sorgt grundsätzlich für eine gute Versorgung des Stadtteils auch über den täglichen Bedarf hinausgehend. Für die Grundversorgung wird konse- quent der Einzelhandelsbesatz an den frequenzstarken U-Bahnstationen u.a. durch sortimentsergänzende Angebote, wie z.B. einen Drogeriemarkt ge- stärkt. Die Standorte „Szene Eilbek“ und „Wandsbek-Markt+“ werden auf spezielle Fachhändler, ethnische Ökonomien und kreative Geschäftsideen ausgerichtet. Im Gebiet „Szene Eilbek“ sind ethnische Ökonomien schon lange etabliert. Im Gebiet „Wandsbek-Markt+“ entwickelt sich eine neue Szene von Angeboten, die im teureren Zentrum nicht unterkommen. In den geschützteren Seitenstraßen direkt angrenzend an die Wandsbeker Chaussee wird das Gastronomieangebot sukzessive ausgebaut. Die Standorte „Szene Eilbek“ und „Wandsbek-Markt+“ bieten einige höherwertige Liefer-

17 vgl. „Der rot-grüne Weg für Wandsbek – Vereinbarung über eine Zusammenarbeit in der Bezirksversammlung Wandsbek für den Zeitraum 2014 – 2019“

51 Impulse für Eilbek dienste/ Take-Away-Services und auch ein stärkeres Abendangebot, während im „familiären Eilbek“ Tagesangebote/ Cafés für Jung und Alt dominieren. Im familiären Eilbek sichert ein kleiner, zentraler Wochenmarkt, evtl. mit speziellem Profil (z.B. Ökowochenmarkt) eine ergänzende Versorgungsqualität. Hier wurden auch Räumlichkeiten für einen neuen Treffpunkt für Jugendliche im Stadtteil gefunden. Insgesamt bietet die Wandsbeker Chaussee – nicht als Einkaufsmeile, sondern mit mehreren Trittsteinen – einen attraktiven Mix an Versorgungs- und Unterhaltungsfunktionen.

Städtebau, Freiraum, Wege/ Verkehr, Wohnen Eine größere städtebauliche Entwicklung findet im Gebiet „Wandsbek-Markt+“ statt. In den übrigen Gebieten mit weitgehend stabilen gewachsenen Struktu- ren verändern punktuelle städtebauliche Entwicklungen das Gesicht des Stadtteils. Langfristig wird eine dichtere bauliche Struktur entlang der Wandsbeker Chaussee angestrebt, die auch Lärmschutzfunktionen für rück- wärtige Wohngebiete hat. In den Erdgeschosszonen im unmittelbaren Umfeld der U-Bahnstationen dominieren weiterhin Handel und Gastronomie. In den Randbereichen werden zunehmend Dienstleistungen und Büroflächen in den Erdgeschosszonen inte- griert. Diese Entwicklung wird dadurch unterstützt, dass neu zuziehende Eilbekerinnen und Eilbeker auch stärker Flächen für selbständige Tätigkeiten in unmittelbarer Nachbarschaft zu ihrer Wohnung nachfragen. Die überörtlichen Grünzüge in Richtung Eilbektal, die die Wandsbeker Chaus- see kreuzen – im Westen im Bereich des Bürgerparks/ Richardstraße, im Os- ten im Bereich des Jacobiparks /Kantstraße – werden als Eingangsbereiche der drei Standorte „Szene Eilbek“, „Familiäres Eilbek“ und „Wandsbek- Markt+“ im Bereich der Wandsbeker Chaussee erlebbar ausgebildet. Die großzügigen Seitenräume des Straßenraums laden in die Grünzüge ein bzw. führen Grünelemente in die Wandsbeker Chaussee hinein. Dadurch ist die Wandsbeker Chaussee als grüne Stadtstraße erlebbar. Die Standorte „Szene Eilbek“, „Familiäres Eilbek“ und „Wandsbek-Markt+“ verbindet ein anspre- chendes, übersichtliches und funktionales Mobiliar (Gestaltungsleitfaden/ Rahmensetzung durch den Bezirk Wandsbek). Durch den pilothaften Rückbau von zwei Spuren der Wandsbeker Chaussee und die damit einhergehende Reduzierung der Immissionsbelastung im Ge- biet „Familiäres Eilbek“ entstehen hier größere Seitenräume, die Aufenthalts- qualität wird unmittelbar gesteigert und die angrenzenden Nutzungen entlas- tet. Zusätzliche Querungsmöglichkeiten werden eingerichtet. In den überwiegend kleineren, nicht barrierefreien Wohnungen der Gebäude aus den 50er und 60er Jahren, die sukzessive modernisiert und saniert werden finden Singles und Paare günstigen Wohnraum. Teilweise schaffen Woh- nungszusammenlegungen im Bestand von Genossenschaften günstigen Wohnraum für Familien. Neu gebaute Wohnungsangebote werden insbeson-

52 Impulse für Eilbek dere von Haushalten mit höheren Einkommen nachgefragt. Die Integration öffentlich geförderter Wohnungen im Wohnungsneubau wird durch Kooperati- onsverträge auf gesamtstädtischer Ebene auch bei privaten Bauvorhaben un- terstützt.

Netzwerke Die Interessengemeinschaft Einkaufsmeile Eilbek e.V. geht in teilräumliche Standortnetzwerke über. Die Gründung eines Runden Tisches der Eigentümer und Betreiber im Gebiet „Familiäres Eilbek“ unterstützt die Entwicklungen in diesem Bereich. Auch in den Gebieten „Szene Eilbek“ und „Wandsbek- Markt+“ vernetzen sich aktive Eigentümer und Betreiber. Diese Netzwerke übernehmen als Standortgemeinschaften teilweise bisher öffentliche Aufga- ben, vor allem im Bereich der Pflege und Ausstattungen im öffentlichen Raum, fungieren aber auch als Ansprechpartner gegenüber dem Bezirk Wandsbek, insbesondere für Abstimmungen mit dem Fachamt Management des öffentlichen Raums. Einmal im Jahr findet ein großes Fest in einem der drei Gebiete im Bereich der Wandsbeker Chaussee statt mit wechselnder Fe- derführung. Ein Imagewandel vollzieht sich durch Aktionen mit stadtweiter Aufmerksamkeit in Kooperation mit den Nachbarn (Wandsbek-Markt).

Das Netzwerk „Familiäres Eilbek“ wird insbesondere von Akteuren aus sozialen Einrichtungen unterstützt, die einen kooperativen Treffpunkt in der neuen Quartiersmitte einrichten. Hier können an einem zentralen Ort Netzwerktref- fen stattfinden.

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Abbildung 22: Szenario: „Kreativproduktion Eilbek“

Quelle: Eigene Darstellung. Kartengrundlage: FHH, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung, 2014.

Initialzündung/ Impuls: Der Impuls für die Entwicklung des Stadtteils geht im Szenario „Kreativpro- duktion Eilbek“ aus der Entwicklung der Quartiere im „Hinterland“ der Wandsbeker Chaussee aus. Die Handlungsstrategien stellen zwei Gebiete in den Vordergrund: das „Kiebitzquartier“ im Bereich der Conventstraße/ Kiebitzhof und das „Neue Quartier“ im Bereich der Menckesallee. Gewerbliche Nutzungen im Umfeld der Conventstraße sowie in Hinterhöfen angrenzender Straßen wurden gezielt gesichert und weiterentwickelt. Entsprechend wurde im Zuge der städtebaulichen Entwicklung des Gebiets im Umfeld der Menckesallee ein nutzungsgemischter Standort, z.B. mit Handwerkerhöfen, die auch Wohnen für Inhaber zulassen, geschaffen. Punktuelle Entwicklungen an anderen Standorten des Stadtteils unterstützen die Entwicklung. Schlüs- selfaktoren sind: . gewerbliche Nutzungen im Bestand, vor allem Kiebitzquartier, wurden bei der Weiterentwicklung der Quartiere aktiv gesichert. . neue städtebauliche Entwicklungen vor allem im „Neuen Quartier“ setzen auf nutzungsgemischte, ausreichend kleinteilige Strukturen, för- dern Wohnen und Arbeiten im Quartier. . In beiden Gebieten wurden gezielt multifunktionale Begegnungsräume im öffentlichen Raum geschaffen, die urbane Milieus schaffen, Platz für eine arbeitsplatzbezogene Nahversorgung mit Qualität bieten, die Be-

54 Impulse für Eilbek

gegnung und Netzwerkbildung der Gewerbetreibenden und Dienstleis- ter unterstützen. . Fußwegeverbindungen aus den Quartieren zu den U-Bahnstationen werden gezielt aufgewertet, so dass die Arbeitsplätze auch ohne Auto attraktiv zu erreichen sind. Diese Entwicklungen entfalten eine Dynamik insbesondere in den zentralen Lagen an der Wandsbeker Chaussee, die auch von einer stärkeren Nachfrage nach gastronomischen Angeboten auf der einen Seite sowie spezialisierten Dienstleistungen auf der anderen Seite profitieren.

Standortangebot/ -nutzung: Die Entwicklung der Gewerbestrukturen in den Bestandsgebieten erfolgt pla- nerisch im Zuge neuer Bauvorhaben, bei der – wo möglich – nutzungsgemischte Strukturen vorgesehen werden. Dabei werden auch Gewerbeflächen für kleinere Arbeitsstrukturen mit Gemeinschaftsflächen für gemeinsame Aus- stattungen, Seminarräume und zentrale Dienstleistungen geschaffen. Im Bestand sind an verschiedenen Standorten, teils vereinzelt, teils in größe- ren Zusammenhängen gewerbliche Nutzungen etabliert, die von urbanen Mili- eus profitieren. Ein spezieller Fokus liegt auf vorhandenen Gewerbehöfen, in denen sich überwiegend kleine und mittlere, größtenteils eher dem kreativen Milieu zuzuordnende Gewerbe-, Handwerks- und Handelsbetriebe angesiedelt haben. Es gibt Gewerbehöfe mit Werkstatt-, Büro-, Atelier- und Lagerflächen unterschiedlicher Größen. Die Mieten im Bestand sind auch für Existenzgrün- der noch interessant. Spezialisierte Fachhändler, die den Gewerbebetrieben zuliefern, sind vermehrt in Ladenflächen entlang der Wandsbeker Chaussee zu finden. An ausgewählten Standorten mit besonderer Dichte der gewerblichen Nut- zungen entwickeln sich ergänzende Funktionen im Bereich Gastronomie und Handel, die im Zusammenhang mit Umgestaltungen im öffentlichen Raum, attraktive urbane Milieus in den Quartieren schaffen. Insbesondere im Umfeld der frequenzstarken U-Bahnstationen an der Wandsbeker Chaussee etablieren sich gastronomische Angebote (Mittags-, Take-Away- und kleineres Café-Angebot in unterschiedlichen Preissegmen- ten), mit dem Schwerpunkt Convenience Food im Einzelhandel.

Städtebau, Freiraum, Wege/ Verkehr, Wohnen Im Stadtteil erfolgt eine städtebauliche Verdichtung, die insbesondere nutzungsgemischte Strukturen stärkt. Eine größere neue städtebauliche Entwick- lung erfolgt im „Neuen Quartier“ im Bereich der Menckesallee. Innerhalb der Quartiere werden an Standorten mit höherer gewerblicher Dichte gezielt Aufenthaltsqualitäten im öffentlichen Raum geschaffen. Multi- funktionale Begegnungsräume schaffen urbane Milieus, bieten Raum für Be- gegnung und Vernetzung sowie für ergänzende Funktionen (Außentagesgast- ronomie).

55 Impulse für Eilbek

Der hohe Parkdruck an den Gewerbestandorten im Kiebitzquartier wird durch die Einrichtung einer Quartiersgarage im Zuge der Weiterentwicklung des Quartiers abgebaut. Darüber hinausgehend wird zunehmend auf eine auto- freie Mobilität gesetzt. Kurze, attraktive Fußwegeverbindungen zu den U- Bahnstationen stellen die schnelle Erreichbarkeit der Arbeitsplätze sicher. Er- gänzend zu dem vorhandenen Carsharing-Standort im Kiebitzhof wird im Be- reich der S- und U-Bahn-Station Wandsbeker Chaussee eine attraktive Schnittstelle des Umweltverbunds mit Stadtradstation und Car-Sharing Park- plätzen eingerichtet. Radwegeverbindungen zu den überörtlichen Radwegen (Eilbektal, Wandsbeker Chaussee, Horner Geest) werden verbessert. Für die Mittagspause und den Feierabend wird eine Laufstrecke geschaffen, die die Gewerbeschwerpunkte mit Bürgerpark, Jacobipark und Eilbektal verbindet.

Netzwerke In den Schwerpunktgebieten entstehen lockere Netzwerke von Gewerbetrei- benden, die insbesondere den unternehmerischen Austausch, Kreativität und Produktion befördern. Die Interessengemeinschaft „Einkaufsmeile Eilbek e.V.“ benennt sich um in Interessengemeinschaft Eilbek e.V. und erweitert ihren Aktionsradius auf den Stadtteil, hier insbesondere die nutzungsgemischten Schwerpunktgebiete. Junge Existenzgründer im Bereich Handel und Gastronomie an diesen Stan- dorten stärken das Netzwerk.

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6.3 Ergebnisse aus der Szenariendiskussion Die Szenarien wurden im Rahmen eines öffentlichen Forums am 18. Novem- ber 2014 mit rd. 50 Teilnehmerinnen und Teilnehmern – überwiegend aus der Bewohnerschaft des Stadtteils – vor- und zur Diskussion gestellt. Zusammenfassend lassen sich folgende Schlussfolgerungen aus der Diskussion ziehen: . Eine aktive Stärkung ausgewählter Bereiche entlang der Wandsbeker Chaussee wird überwiegend gewünscht. Die Entwicklung des Standorts ausschließlich indirekt aus dem „Hinterland“ heraus wird als unzureichend empfunden. . Insbesondere wird die Stärkung des Mittelpunkts rund um die Ritterstraße im Szenario „Eilbeker Dreiklang“ unterstützt. Hier wird die vorgeschlagene familienorientierte Profilierung befürwortet. . Der differenzierten Betrachtung der drei Lagebereiche entlang der Wandsbeker Chaussee wird überwiegend gefolgt. So können auch unterschiedliche Handlungsansätze und der Vorschlag der teilräumlichen Vernetzung durchaus nachvollzogen werden. . Ergänzend wird aber auch die Berücksichtigung des „Hinterlands“, wie im Szenario „Kreativproduktion“ Eilbek angeregt, als wichtig erachtet. Die nutzungsgemischte Struktur des Stadtteils und die Vielzahl von Arbeitsplätzen werden als Chance und Potenzial angesehen. Eine gezielte Sicherung und Entwicklung dieser Strukturen könnte eine attraktive Urbanität schaffen und Ausstrahlungseffekte auf Bereiche der Wandsbeker Chaussee haben.

Folgende Aspekte wurden intensiver diskutiert: . Die Realisierung eines Wochenmarkts wird als mögliche kurzfristige Maßnahme positiv beurteilt. Dieser könnte, so die Hinweise, mit wenigen Investitionen kurzfristig realisiert werden. In der Diskussion werden verschiedene Standorte vorgeschlagen, so z.B. auch die etwas ruhigere, dabei aber doch von Laufkundschaft des Edekas belebte Conventstraße oder auch der Bereich der Grünfläche Richardstraße/ Wandsbeker Chaussee. Überwiegend wird als Standort die zentrale Ritterstraße bevorzugt. Ein Wochenmarkt würde zu einer Aufwertung des umliegenden Einzelhandels beitragen. Eine bereits vor einigen Jahren in diese Richtung erfolgte Initiative von Geschäftsinhabern hatte die Machbarkeit (Strom vom TH Eilbek, zeitweise Verlagerung des Taxistands) schon einmal geklärt. . In der Diskussion wird eine quartiersbezogene Betrachtung – sowohl mit den Schwerpunkträumen entlang der Wandsbeker Chaussee als auch im Stadtteil insgesamt als sinnvoll erachtet. Hier liegt möglicherweise auch ein Schlüssel zur stärkeren Aktivierung von Menschen im Stadtteil, sich für ihr Umfeld zu engagieren. In diesem Zusammenhang wird die Suche und Entwicklung von Begegnungsorten

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im Stadtteil und auch an der Wandsbeker Chaussee als sehr wichtig angesehen. . Eine mögliche Reduzierung von Fahrspuren der Wandsbeker Chaussee zwischen Kantstraße und Ritterstraße wird überwiegend begrüßt, hierdurch könne die Aufenthaltsqualität erheblich gesteigert werden. In diesem Zusammenhang wird auch die weitere Verbesserung des ÖPNV- Angebots thematisiert. Bei einer Reduzierung der Zahl der Fahrspuren im Bereich Ritterstraße, könnte der Einbau eines Fahrstuhls für den barrierefreien Umbau der U-Bahn-Haltestelle Ritterstraße möglich werden (Bsp. Fruchtallee).

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7. Handlungsempfehlungen Für die in Kapitel 5 dargestellten Ansätze für Handlungsbedarf und die in Ka- pitel 6 beschriebenen Entwicklungsszenarien wurden im Zuge der Projektbe- arbeitung vielfältige Handlungsempfehlungen und Umsetzungsvorschläge entwickelt. Diese konkreten Handlungsempfehlungen und Umsetzungsvor- schläge setzen an den aktuellen Problemstellungen der Wandsbeker Chaussee an und zielen auf die Weiterentwicklung und gezielte Stärkung des Standorts Wandsbeker Chaussee. Teilweise werden die Umsetzungsvorschläge mit Best- Practice-Beispielen unterlegt.

7.1 Handlungsempfehlungen für das Handlungsfeld Räum- liche Struktur/ Standortgleichgewicht

Handlungsempfehlung: Quartiersbezogene Betrachtung – Dreigliede- rung der Wandsbeker Chaussee mit jeweils quartiersbezogenen Netzwerken und Interessengemeinschaften Die Wandsbeker Chaussee ist nicht als einheitliche „Einkaufsmeile Eilbek“ wahrnehmbar. In der Analyse lassen sich drei unterschiedliche Lagebereiche definieren. Insbesondere im unmittelbaren Umfeld der U-Bahnstationen sind die Handelsfunktionen stärker ausgeprägt. Es wird empfohlen, künftig eine differenzierte Entwicklung der Wandsbeker Chaussee in drei Lagen mit spezifischen Angebotsschwerpunkten vorzunehmen. Insgesamt wird eine stärker quartiersbezogene Aktivierung des Stadtteils empfohlen. Die öffentliche Hand braucht starke Partner, die auch teilweise öffentliche Aufgaben (z.B. Kümmern um den öffentlichen Raum) übernehmen. Daher ist der quartiersbezogene Aufbau von Netzwerken unter Einbeziehung der vorhandenen Strukturen (z.B. „IG Einkaufsmeile Eilbek“, „Stadtteilge- spräch“ etc.) sowie ggf. eines externen Netzwerkmanagements/ Quartiers- managements während der Gründungsphase sinnvoll. Diese Strukturen bilden die Grundlage für mehr Eigeninitiative und agieren als Ansprechpartner sowohl gegenüber Eigentümern als auch der öffentlichen Hand. . Umsetzungsvorschlag: Bildung/ Unterstützung quartiersbezogener Akteursstrukturen („Verantwortungsgemeinschaften“): - kleinräumig organisierte Interessengemeinschaften an der Wandsbeker Chaussee sind als handlungsfähigere Einheiten zu un- terstützen - Gründung jeweils einer Interessengemeinschaft (Einzelhändler, Gewerbetreibende, Immobilienbesitzer, Bürger, öffentliche Akteure) in den drei Lagebereichen für die inhaltliche Arbeit, Aktivierung und Ausbau der jeweils spezifischen Stärken, Reduzierung/ Abbau der jeweils spezifischen Schwächen, Umsetzung konkreter Maßnahmen - Mitgliederwerbung für die IG Einkaufsmeile Eilbek

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- zeitweise räumliche Konzentration der IG Einkaufsmeile Eilbek z.B. auf den Bereich Ritterstraße vorstellbar . Impulse: - Direkte Ansprache von Einzelhändlern u.a. durch aktive Mitglieder der IG Einkaufsmeile Eilbek - Organisation von thematischen Veranstaltungen und Rundgängen in den drei Lagebereichen für Händler und Gewerbetreibende an der Wandsbeker Chaussee zum Kennenlernen und zum gegenseiti- gen Austausch - Zwischennutzung einer aktuell leer stehenden Ladenfläche an der Wandsbeker Chaussee (z.B. im Bereich Ritterstraße) für Treffen vor Ort . Kümmerer: Private Akteure, aktive Mitglieder der IG Einkaufsmeile Eilbek, Betreiber/ Netzwerkmanagement/ Bezirksverwaltung/ Handels- kammer . Best-Practice-Beispiele: - Altstadt Labor Halle (Saale): Treffen und Rundgang zum Thema Leerstandaktivierung und Besichtigung von leerstehenden Objekten mit Händlern, Künstlern, Kreativen, Gründern sowie Maklern und Immobilienbesitzern. Ziel des Prozesses ist die kurzfristige Attrakti- vitätssteigerung und Belebung der Innenstadt Halles sowie langfristig die Entwicklung alternativer Nutzungskonzepte und Potenziale für Immobilien und Ladenlokale der Innenstadt. [http://www.halle.de/de/Rathaus- Stadtrat/Stadtentwicklung/ExWoSt/] [http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/FP/ExWoSt/Forschungsfelder/ 2011/InnovationenInnenstaedte/WeissbuecherKommunal/Modellvor haben/MV_Halle.html?nn=430172#doc428952bodyText6] - Halle (Saale): Koexistenz mehrerer Interessengemeinschaften aufgrund räumlich weitläufiger, heterogener Strukturen im Innen- stadtbereich Halles. (Interessengemeinschaft Alter Markt) [http://www.altermarkt- halle.de/interessengemeinschaft-alter-markt.html] (Citygemein- schaft Halle) [http://www.citygemeinschaft-halle.de/] (Interessen- gemeinschaft Große Ulrichstraße).

Handlungsempfehlung: Erhalt und Weiterentwicklung der durch die vorhandene Funktionsvielfalt bedingten Attraktivität der Wandsbeker Chaussee (Nischen vermarkten) Die – wenn auch vergleichsweise moderate, so doch spürbare – Entwicklung der Gewerbemieten an der Wandsbeker Chaussee besorgt viele Gewerbetrei-

60 Impulse für Eilbek benden. Teilweise wird von notwendigen Umzügen berichtet. Um insbesondere die Erdgeschosslagen an der Wandsbeker Chaussee weiterhin für Handels- und Gewerbenutzungen verfügbar zu halten und die durch die vorhandene Funktionsvielfalt bedingte Attraktivität der Wandsbeker Chaussee aufrechtzu- erhalten, muss der Dialog zwischen Eigentümern, Betreibern und öffentlicher Hand gesucht werden, um Möglichkeiten für eine positive, verträgliche Ent- wicklung der Standorte zu finden. . Umsetzungsvorschlag: Aufbau und Entwicklung von lokalen Netz- werken/ Runden Tischen . Impuls: Gemeinsame Veranstaltung zu relevanten Themen (z.B. Rundgang an der Wandsbeker Chaussee zum Thema „Leerstands- aktivierung“) sowie weitere öffentlichkeitswirksame Aktionen . Kümmerer: Eigentümer/ Betreiber vor Ort/ Runder Tisch Ritterstraße . Best-Practice-Beispiel: Altstadt Labor Halle (Saale), siehe Hand- lungsempfehlung: „Dreigliederung der Wandsbeker Chaussee“

Handlungsempfehlung: Gezielt gemischte Strukturen im Stadtteil un- terstützen – Profilierung jeweils in den drei Lagebereichen In den Eilbeker Quartieren gilt es das Potenzial vielfältiger gemischter Struk- turen zu erhalten und weiter zu entwickeln. Neben der Entdeckung und „Pfle- ge“ vorhandener kreativer/ gewerblicher Milieus sollten auch, insbesondere im Umfeld der Ritterstraße, gezielt Angebote und Qualitäten für Familien, für Jung und Alt entwickelt werden. Hierzu trägt zum einen ein gemischtes Woh- nungsangebot mit Blick auf Grundrisse und Finanzierungen bei. Der Woh- nungsbestand ist vielfältig und bedarfsgerecht zu entwickeln. Auch bei Neu- baumaßnahmen sollten mit Blick auf gemischte Quartiersstrukturen fehlende Angebote geschaffen werden. Es sollten mehr Eigentümer motiviert werden, bei der Vermietung von Ladenflächen mit Blick auf die umliegende gemischte Nachfragestruktur aktiv geeignete Mieter mit passenden Angeboten zu su- chen. Die Eigentümer bewerten die Möglichkeiten dafür allerdings kritisch. Darüber hinaus wird seitens der Jugendlichen im Stadtteil der Wunsch nach Räumlichkeiten für einen Treffpunkt geäußert. Bis Ende 2014 diente die Ju- gendfreizeitlobby an der Wandsbeker Chaussee als Treffpunkt, diese musste aber geschlossen werden. Seitdem fehlt ein Treffpunkt. Im Zuge der Weiter- entwicklung des Bereichs Ritterstraße als Standort mit dem Schwerpunkt auf Angeboten für Jung und Alt sollten in diesem Bereich neue Räumlichkeiten gefunden werden. . Umsetzungsvorschlag: Ein Runder Tisch mit Eigentümern, Betrei- bern, Trägern und weiteren wichtigen lokalen Akteuren wie z.B. dem Sportverein im Gebiet Ritterstraße entwickelt gemeinsame Ziele und Strategien zur Stärkung der gemischten Strukturen und der Wohn- und Nahversorgungsqualitäten für Familien. . Impuls: Es werden Gespräche des Runden Tisches mit Aktiven und Kreativen aus dem Stadtteil organisiert. Mit einem Streifzug durch den

61 Impulse für Eilbek

Stadtteil Eilbek wurden im Rahmen des Gutachtens Orte mit Spuren aktiver/ kreativer Menschen im Stadtteil entdeckt. Es gibt viele Orte, an denen interessante Gesprächspartner für den Runden Tisch gefunden und eingeladen werden können. Es gilt, die Wahrnehmung für den eigenen Standort zu verändern. Die Durchführung öffentlichkeitswirk- samer Aktionen, die Aufmerksamkeit erzeugen und Menschen und Ak- teure aus dem Stadtteil miteinander bekannt machen unterstützt die Vernetzung. Sinnvoll ist die Unterstützung durch eine externe Beglei- tung/ Moderation und gutachterliche Unterstützung in der Startphase. Hierzu muss zunächst ein politischer Beschluss erfolgen. . Kümmerer: Wohnungsunternehmen/ Eigentümer und Bezirk als Be- gleiter und Berater, Handelskammer, externe Begleitung in der Start- phase

62 Impulse für Eilbek

Abbildung 23: Streifzug „Gastronomie/ Begegnung“

Quelle: Eigene Darstellung. Kartengrundlage: FHH, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung, 2014. 63 Impulse für Eilbek

Abbildung 24: Streifzug „Kinder, Sport, Freizeit“

Quelle: Eigene Darstellung. Kartengrundlage: FHH, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung, 2014.

64 Impulse für Eilbek

7.2 Handlungsempfehlungen für das Handlungsfeld Nah- versorgung/ Einzelhandel/ Gewerbe

Handlungsempfehlung: Standortsicherung der maßgeblichen nahver- sorgungsrelevanten Strukturen Der Einzelhandel an der Wandsbeker Chaussee befindet sich im Wandel. Als funktionsgemischter Gewerbestandort mit einem vielfältigen, spezialisierten Warenangebot und einem ebenso vielfältigen Angebot an ergänzenden Funk- tionen wie Dienstleistungen und Gastronomie entfaltet der Standort ungeach- tet laufender, auch in vergleichbaren Lagen zu beobachtender Veränderungs- prozesse weiterhin Vitalität. Gleichwohl sind Veränderungen insbesondere im Ladenbesatz zu konstatieren, die im Einzelfall auch zu Einschränkungen in Breite und Qualität des Angebots führen können. Angesichts relativ kleinteiliger Strukturen und Flächenangebote im Bestand, der weitgehend linearen Ausprägung der „Einkaufsmeile“ und der starken Konkurrenz der nahen Hamburger Innenstadt, St. Georgs, der Hamburger Straße und dem Zentrum Wandsbek Markt erscheint eine Ansiedlung zusätzli- cher Flächen für den Einzelhandel grundsätzlich nicht als zielführende Per- spektive. Es gilt vielmehr, die vorhandene Mischung und Vitalität, darunter auch die Nahversorgungsstrukturen zu stabilisieren und weiter zu entwickeln. . Umsetzungsvorschlag: Die nachhaltige Standortsicherung der nah- versorgungsrelevanten Betriebe wird durch die frühzeitige Abstimmung von Handlungsansätzen verbessert. Dafür wird eine private Schnittstel- le zwischen Interessengemeinschaft(en) und dem Bezirksamt definiert. . Impuls: Benennung jeweils eines Ansprechpartners seitens der Inte- ressengemeinschaft/-en und seitens der Bezirksverwaltung. Alternativ ist die Benennung eines „rotierenden“ Ansprechpartners denkbar – jede IG stellt für einen gewissen Zeitraum einen Ansprech- partner für den Bezirk. So wird vermieden, dass es im Falle des Aus- scheidens einer Person plötzlich keinen Verantwortlichen mehr gibt. . Kümmerer: Interessengemeinschaften/ Bezirksverwaltung

Handlungsempfehlung: Flächenmanagement/ Leerstandsmanage- ment – Kernaufgabe für den Bereich Ritterstraße/ Fokussierung auf den Bereich Ritterstraße Um die aktuell vorhandenen Leerstände möglichst zeitnah einer Funktion zu- zuführen und um präventiv Leerstände zu vermeiden sollte ein strategisches Flächenmanagement im Zuge des Standortmanagements angestrebt werden. . Umsetzungsvorschlag: „Große“ Lösung: Einrichten eines strategischen Flächen- und Leerstandsmanagements: Das Standortmanage- ment nimmt eine umfassende Bestandserhebung sämtlicher Einzelhan- dels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe sowie der Flächengrö- ßen der jeweiligen Ladenlokale vor und aktualisiert diese in bestimmten

65 Impulse für Eilbek

zeitlichen Intervallen. Darauf aufbauend wird über die Immobilienei- gentümer oder Mieter die Laufzeit der Mietverträge der einzelnen La- denlokale ermittelt. Auf dieser Grundlage wird ein stets zu aktualisie- rendes Nutzungsmonitoring etabliert Alternativ ist ein Nutzungsmonitoring auch in wesentlich kleinerem Rahmen und nur für einen bestimmten Teilbereich (z.B. Zentrum Rit- terstraße) vorstellbar. . Impuls: Bestandserhebung durch Stadt + Handel . Kümmerer: Interessengemeinschaft/-en/ Standortmarketing

Handlungsempfehlung: Partielle Ergänzung des Nahversorgungsan- gebots an der Wandsbeker Chaussee Ein fußläufig erreichbares, ausreichendes und vielfältiges Nahversorgungsan- gebot hat eine hohe Bedeutung für die Bewohnerinnen und Bewohner im Stadtteil Eilbek. Die Entwicklung der Einzelhandels- und Nahversorgungs- strukturen an der Wandsbeker Chaussee ist daher sorgfältig zu beobachten und partiell zu ergänzen. . Umsetzungsvorschlag: Installation eines kleineren Wochenmarktes mit speziellem Angebot (z.B. interkulturelles Angebot) am Standort Kreuzungsbereich Ritterstraße/ Wagnerstraße unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen Märkte und ihrer Öffnungszeiten im weiteren Umfeld. Der Standort Kreuzungsbereich Ritterstraße/ Wagnerstraße liegt zentral im Stadtteil, umgeben von hochverdichteten Wohnnutzun- gen. An dem Standort könnte perspektivisch eine attraktiv ausgestalte- te Marktfläche entstehen. Die dortige Stichstraße dient als Zufahrt zu einem Grundstück der Baugenossenschaft fluwog. Es ist zunächst zu prüfen, ob diese temporär für die Ausrichtung eines Marktes geschlossen werden kann. Ein Wochenmarkt wird als wichtiges Element angesehen, um ein altersgerechtes Wohnumfeld (für Jung und Alt) zu stär- ken. Mit Blick auf die vorhandenen Märkte im Umfeld kann es empfeh- lenswert sein, in Ergänzung eine besondere zeitliche Nische und besondere Angebote zu finden. . Impuls: Antrag zur Festsetzung eines Wochenmarkts seitens der Inte- ressengemeinschaft beim Bezirk Wandsbek . Kümmerer: Interessengemeinschaft/ Runder Tisch Ritterstraße . Best-Practice-Beispiel: Öko-Wochenmarkt & Regionales organisiert mehrere kleine Ökowochenmärkte in Hamburg. Die Betreiber haben ein gutes Gespür für gute Orte und Nischen http://oeko- wochenmarkt.de/index.php

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Abbildung 25: Wochenmärkte im Umfeld Eilbeks

Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Angaben der Homepage http://www.hamburg.de/wochenmarkt-hamburg/ (Stand: November 2014). Karten- grundlage: Openstreetmap (veröffentlicht unter: ODbL).

7.3 Handlungsempfehlungen für das Handlungsfeld Auf- enthaltsqualität/ Öffentlicher Raum

Handlungsempfehlung: Erhöhung der Aufenthaltsqualität entlang der Wandsbeker Chaussee Die Interessengemeinschaften der drei Lagebereiche an der Wandsbeker Chaussee übernehmen künftig teilweise öffentliche Aufgaben zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität an der Wandsbeker Chaussee. Diese Aufgaben können z.B. die Möblierung (Aufstellung von Fahrradbügeln, Sitzbänken, Blumenkü- beln, etc.), die Begrünung/ Grünflächenpflege, das Aufstellen von Informati- onstafeln/ Orientierungshilfen sowie die Gewährleistung der Sauberkeit im öffentlichen Raum umfassen. Eine enge Abstimmung gewährleistet ein einheitliches Erscheinungsbild entlang der Wandsbeker Chaussee, welches auch einen Wiedererkennungswert erzeugt. Das Einwerben von Spenden und die Durchführung öffentlichkeitswirksamer Aktionen unterstützt die Umsetzung. . Umsetzungsvorschlag: Schaffung einer personellen Schnittstelle zwischen Bezirk Wandsbek und Interessengemeinschaften zur besseren Abstimmung und Kommunikation . Impuls: Benennung jeweils eines Ansprechpartners seitens der Inte- ressengemeinschaften und seitens der Bezirksverwaltung Alternativ ist auch ein „rotierender“ Ansprechpartner denkbar – jede IG stellt für einen gewissen Zeitraum einen Ansprechpartner für den Be-

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zirk. So wird vermieden, dass es im Falle des Ausscheidens einer Per- son plötzlich keinen Verantwortlichen mehr gibt. . Kümmerer: Interessengemeinschaften/ Runder Tisch Ritterstraße/ Bezirksverwaltung

Handlungsempfehlung: Verbesserung der Wegequalitäten an der Wandsbeker Chaussee und an den Querungen Die Bewohnerinnen und Bewohner nehmen grüne Freiräume als Qualität im Stadtteil wahr und nutzen die vorhandenen Parks. Entlang der Wandsbeker Chaussee sind diese Qualitäten wenig zu spüren. Wünschenswert wäre, dass die Grünzüge über die Wandsbeker Chaussee in diesen Bereichen präsenter werden und die Wegequalitäten an den Querungen verbessert werden. . Umsetzungsvorschlag: Prüfung und Entwicklung attraktiverer Fuß- und Radwegeverbindungen im Stadtteil, insbesondere von Wegen zu wichtigen Zielorten im Stadtteil, darunter zu den Haltestellen des ÖPNV im Stadtteil Eilbek . Impulse: - Vor-Ort-Erkundungen, Entwicklung von Lösungsansätzen, Planun- gen - Gemeinsame Führung für öffentliche und private Akteure durch das Quartier als Rundgang - Die bereits heute weitgehend vorhandene und begrünte „Laufstre- cke“ Jacobipark – Kantstraße – Eilbektal – Richardstraße – Bürger- park – Jacobipark soll gezielt auf machbare Lückenschließungen geprüft werden . Kümmerer: Bezirkspolitik/ Interessengruppen vor Ort (z.B. Akteure des Stadtteilgesprächs oder örtlicher Sportverein)/ Bezirksverwaltung

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Abbildung 26: Skizze wichtiger Wege und Zielorte aus Sicht der Bewohner der Arche Nova Wohnen im Hirschgraben

Quelle: Eigene Darstellung. Kartengrundlage: FHH, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung, 2014.

Abbildung 27: Vorhandene „Laufstrecke“ in Eilbek – noch mit Lücken

Quelle: Eigene Darstellung. Kartengrundlage: FHH, Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung, 2014.

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Handlungsempfehlung: Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur für ÖPNV und NMIV Viele Eilbeker Haushalte verzichten bereits heute auf ein Auto. Die hervorra- gende Anbindung an den ÖPNV kann weiter verbessert werden, auch um den Parkdruck durch die im Stadtteil berufstätigen Menschen abzubauen. Gute Wegeverbindungen zu den Haltestellen fördern die Mobilität der Berufstätigen zu Fuß. Außerdem sind viele ältere Menschen und Menschen mit Behinderun- gen auf ein gutes, barrierearmes Wegenetz angewiesen, um sich selbständig im Alltag bewegen und die Nahversorgungsangebote im Stadtteil nutzen zu können. . Umsetzungsvorschlag: Installation eines barrierefreien Zugangs zur U-Bahnhaltestelle Ritterstraße . Impuls: 1. Politischer Beschluss, 2. Klärung mit dem HVV, 3. Mach- barkeitsstudie . Kümmerer: Bezirkspolitik/ HVV/ Interessengruppen vor Ort/ Stadtteil- gespräch

Handlungsempfehlung: (Teil-)Rückbau der Wandsbeker Chaussee Aus den Beteiligungsprozessen gibt es ein klares Votum, die Verkehrsbelas- tung an der Wandsbeker Chaussee möglichst zu reduzieren. Dies könnte über einen (Teil-)Rückbau von bspw. zwei Spuren erfolgen, mit der Folge größerer Seitenräume und mehr Abstand zum Verkehr. Der Vorschlag, die Wandsbeker Chaussee auf vier Fahrspuren zu reduzieren, findet sich auch im Lärmakti- onsplan 2013 der Stadt Hamburg sowie im Wandsbek Impuls – Vertiefung Mobilität. Weniger Lärm könnte eine Tempokontrolle und nachts eine Redu- zierung des Tempos auf 30 km/ h bringen. . Umsetzungsvorschlag: (Teil-)Rückbau der Wandsbeker Chaussee um bspw. zwei Spuren. In diesem Zusammenhang Neuordnung des Stra- ßenraumes, Erhöhung der Qualität der Fuß- und Radwege und Verbes- serung der Wegweisung und Ausschilderung (u.a. Parken). . Impuls: 1. Politischer Beschluss, 2. Beauftragung einer Analyse zum Rückbaupotenzial der Wandsbeker Chaussee . Kümmerer: Bezirkspolitik/ BWVI . Best-Practice-Beispiel: In immer mehr Städten wird Tempo 30 auch auf Hauptverkehrsstraßen nachts zwecks besserer Nachtruhe einge- führt oder zumindest getestet (z.B. aktuell in Essen auf drei Bundes- straßen, Leipziger Straße/ B 1 in Berlin).

70 Impulse für Eilbek

7.4 Handlungsempfehlungen für das Handlungsfeld Stand- ortmarketing/ Außenauftritt/ Kooperation

Handlungsempfehlung: Beauftragung eines Netzwerkmanagements/ Quartiersmanagements zur Initiierung von Netzwerken und Interes- sengemeinschaften Durch die zeitweise Beauftragung eines geförderten Netzwerkmanagements/ Quartiersmanagements durch die Bezirksverwaltung wird ein integrativer Pro- zess eingeleitet, der sich nach anfänglicher Begleitung durch das Netzwerk- management/ Quartiersmanagement selbst tragen soll. Einzelhändler, Ge- werbetreibende, Immobilienbesitzer, Bürger, öffentliche Akteure werden zu- sammengebracht und initiieren Netzwerke und Interessengemeinschaften. . Umsetzungsvorschlag: temporäre Beauftragung eines Netzwerkma- nagements/ Quartiersmanagements . Impuls: 1. Beratung, Einwerben von Fördermitteln und der ggf. erfor- derlichen Kofinanzierung privater Akteure (wenn keine Städtebauförde- rungsmittel akquiriert werden können); 2. Politischer Beschluss für die Beauftragung eines externen Kümmerers; 3. Beauftragung eines Netz- werkmanagements/ Quartiersmanagements . Kümmerer: Bezirksverwaltung/ BWVI/ Handelskammer/ Eigentümer und Betreiber vor Ort . Best-Practice-Beispiel: Quartiersmanagement Bramfeld. Das öko- nomische Quartiersmanagement der Bramfeld Interessen- Gemeinschaft e.V. wurde von der Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation (BWVI) anteilig gefördert und zu 50% durch die Betreiber vor Ort kofinanziert. Im Rahmen des Quartiersmanagement konnte das Netzwerk so gestärkt werden, dass die Gründung eines BID in greifbare Nähe rückt. Die Interessengemeinschaft in Bramfeld verfügt mit der Marktplatz Galerie Bramfeld allerdings über einen größeren und finanz- kräftigen Betreiber. http://www.bramfeld-brain.de/wer-sind-wir Mit dem OXBID wurde entlang der Langenhorner Chaussee und des Schmuggelstiegs, zeitweise ein BID in einem Nahversorgungszentrum eingerichtet. http://www.hamburg.de/bid-projekte/4353908/bid- projekt-oxbid/

Handlungsempfehlung: Aufbau eines Standortmarketings Zur Akquise von Investoren und Kunden sowie zur stärkeren öffentlichen Wahrnehmung des Standorts Wandsbeker Chaussee soll ein lokales Stand- ortmarketing aufgebaut werden. Das Standortmarketing organisiert gemeinsame Veranstaltungen, einen gemeinsamen, zeitgemäßen Onlineauftritt und weitere gemeinsame Aktionen. . Umsetzungsvorschlag: Gründung eines Standortmarketing-Vereins aus den Mitgliedern der Interessengemeinschaften

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. Impuls: Ideen-Werkstatt Standortmarketing . Kümmerer: Interessengemeinschaft/-en

Handlungsempfehlung: Standortmarketing – Fokus Weiterbildung der Gewerbetreibenden: Weiterbildungsangebote für lokale Händler und Gewerbetreibende schaffen Durch Weiterbildungsangebote für lokale Händler und Gewerbetreibende kann eine nachhaltige Attraktivierung des Einzelhandels-/ Dienstleistungsstandorts Wandsbeker Chaussee/ Eilbek erfolgen. . Umsetzungsvorschlag: Interessierten Einzelhändlern wird die Mög- lichkeit eines durch Handelsexperten (z.B. IHK) durchgeführten Laden- checks (z.B. hinsichtlich Warendarbietung, Schaufenstergestaltung o.ä.) durch Kofinanzierung, Verlosung o.ä. seitens der Interessenge- meinschaft oder des Bezirks gegeben. . Impuls: Verlosung von Ladenchecks unter den Händlern an der Wandsbeker Chaussee . Kümmerer: Standortmarketing/ Interessengemeinschaft/-en/ Han- delskammer . Best-Practice-Beispiel: Projekt „Ladencheck“ der IHK Oldenburg: Im Rahmen des Ladenchecks sollen die verschiedenen Aspekte der Gestal- tung eines Ladenlokals vor Ort untersucht werden. Dies können zum Beispiel der Zustand der Außenfassade, die Ausstattung des Verkaufs- raums oder die Präsentation der Ware sein. Der Ladencheck wird von dem Geschäftsinhaber, einem Vertreter der IHK und gegebenenfalls weiteren Mitgliedern des Handels- und Gewerbevereins gemeinsam vor Ort durchgeführt. Durch den gemeinsamen Blick können mögliche Ver- besserungsansätze aufgezeigt und erste Umsetzungsvorschläge entwickelt werden. [http://www.ihk-oldenburg.de/branchen/handel/laden-check.php]

Handlungsempfehlung: Standortmarketing - Fokus Weiterbildung der Gewerbetreibenden: Strategieentwicklung für den Umgang mit dem Thema Online-Handel . Umsetzungsvorschlag: In durch externe Experten organisierten Ver- anstaltungen werden den Händlern Möglichkeiten einer Online-Präsenz aufgezeigt. Durch Workshops und Vernetzungen können sich einzelne Händler zusammenfinden, um gemeinsam Ideen zu entwickeln, wie dem wachsenden Marktgewicht des Online-Handels zu begegnen ist. . Impuls: Vortrag zu Best-Practice-Beispielen . Kümmerer: Standortmarketing/ Interessengemeinschaft/-en

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Handlungsempfehlung: Standortmarketing - Fokus Kundenbindung: Kundenakquise und Verbesserung der Kundenzufriedenheit an der Wandsbeker Chaussee Durch eine gezielte Kundenansprache und die Implementierung von Instru- menten zur Kundenbindung kann sich der Handels- und Gewerbestandort Wandsbeker Chaussee im Standortwettbewerb mit den Wettbewerbsstruktu- ren der Umgebung profilieren. Die Interessengemeinschaft Einkaufsmeile Eilbek hat in der Vergangenheit bereits einige Aktionen durchgeführt. Hierzu gehört z.B. ein Gewinnspiel zur Fußballweltmeisterschaft 2014. . Umsetzungsvorschlag 1: Organisation von Veranstaltungen und Fes- ten . Impuls: Themenbezogenes Stadtteilfest (bspw. Mittsommer, o.ä.) . Kümmerer: Standortmarketing/ Interessengemeinschaft/-en in Zu- sammenarbeit mit Eigentümern/ sozialen Einrichtungen und aktiven Bewohnern vor Ort . Umsetzungsvorschlag 2: Implementierung eines Kunden-Bonus- Programms: In Kooperation von Einzelhändlern, Gastronomen und Dienstleistern wird ein Kunden-Bonus-Programm (z.B. Bonus-Taler) eingeführt. Für den Einkauf oder die Inanspruchnahme einer Dienstleis- tungen ab einem Betrag X, für lange Wartezeiten an der Kasse oder Bedientheke, für die Vorlage eines zur Anfahrt genutzten ÖPNV- Fahrscheins o.ä. werden die Bonus-Taler ausgegeben und können bei allen teilnehmenden Anbietern als Zahlungsmittel oder für besondere Angebote eingetauscht werden. . Impuls: Aufbau des Standortmarketings . Kümmerer: Standortmarketing/ Interessengemeinschaft/-en . Best-Practice-Beispiel: Bonustalersystem der Werbegemeinschaft Bochum-Weitmar: Kunden erhalten für einen Einkauf bei einem der Werbegemeinschaft zugehörigen Händler und zu anderen Anlässen Bo- nustaler gutgeschrieben, die sie für besondere Angebote in allen teilnehmenden Läden einlösen können. [www.werbegemeinschaft-weitmar.de]

Handlungsempfehlung: Standortmarketing - Fokus Investoren: Ver- besserung der Wahrnehmung des Standorts Wandsbeker Chaussee bei Maklern, Investoren, etc. . Umsetzungsvorschlag: „Große“ Lösung: Ein Standortflyer stellt wichtige Strukturdaten des Standorts Wandsbeker Chaussee sowie potenzi- elle Entwicklungsflächen oder absehbar frei werdende Immobilien dar und dient als erste Informationsquelle für interessierte Investoren, Ein- zelhändler etc. Alternativ Flyer für einen kleineren Bereich (z.B. Zentrum Ritterstraße).

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. Impuls: Bestandserhebung des Einzelhandels und der ergänzenden Funktionen durch Stadt + Handel als Grundlage weiterverarbeiten . Kümmerer: Standortmarketing/ Interessengemeinschaft/-en . Best-Practice-Beispiel: Standortflyer des Düsseldorfer Stadtteils Oberbilk: Hier werden überblicksartig die wichtigsten Informationen zum Stadtteil Oberbilk zusammengefasst (Bevölkerungsstruktur, Ver- kehr, Branchenstruktur, Einzelhandelsstruktur, Kaufkraft etc.). [http://www.duesseldorf.de/planung/stadterneu/flingernoberbilk/stadtt eilmarketing/stadtmarketingoberbilk/flyer/standortflyeroberbilk.pdf]

74 Impulse für Eilbek

8. Schlusswort Im Zuge der Bearbeitung des Dialogverfahrens und Standortgutachtens „Im- pulse für Eilbek“ ließ sich folgendes feststellen: . Die beauftragte sehr stark handelsbezogene Betrachtung bei der Ana- lyse der Ausgangslage und der Potenziale der Standorte an der Wandsbeker Chaussee sollte künftig um eine inhaltlich breitere, quartiersbezogene Betrachtung ergänzt werden. Hierbei sollten die vorhandenen Netzwerke unterschiedlicher Art einbezogen werden. Der sehr vielseitige und gemischt strukturierte Stadtteil Eilbek wird mittelfristig von der gesamtstädtischen Entwicklungsdynamik aufgrund der zentralen Lage sowie guten Verkehrsanbindung des Stadtteils profitieren. . Viele der auf verschiedenen Wegen angesprochenen und befragten Händler zeigen ein eher geringes Interesse bzw. sind auch überfordert, sich zu beteiligen und sich mit der Zukunft ihrer Standorte zu beschäf- tigen. Die Interessengemeinschaft „Einkaufsmeile Eilbek e.V.“ ist derzeit nicht als Vertretung von der Mehrzahl der örtlichen Händler etabliert. Es erscheint sinnvoll, zu prüfen, ob kleinräumig lokale Netzwerke ausgebildet werden können bzw. ob die vorhandene Interessengemein- schaft sich zeitweise auf teilräumliche Schwerpunkte konzentriert. . Laufende und anstehende städtebauliche Entwicklungen im Stadtteil, die mögliche Impulswirkungen entfalten können, sind in die Betrach- tung einzubeziehen. . Die bei den öffentlichen Foren erschienenen Bewohnerinnen und Be- wohner bekunden ein großes Interesse intensiver einbezogen zu werden.

Die Gutachter empfehlen, unmittelbar im Anschluss an dieses Verfahren, mit einem kleinen, sehr gezielten und räumlich konzentrierten Prozess einen Runden Tisch für den Bereich Ritterstraße einzuladen, um die Umsetzbarkeit ausgewählter Handlungsempfehlungen für diesen Bereich mit den Akteuren zu diskutieren und erste Schritte in Richtung Verstetigung und Umsetzung zu gehen.

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9. Anhang Literatur- und Quellenverzeichnis

EHI Handel aktuell 2008/2009, Köln EHI Retail Institute (2005): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2005/ 2006. Köln EHI Retail Institute (2006): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2006/ 2007. Köln EHI Retail Institute (2007): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2007/ 2008. Köln EHI Retail Institute (2008): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des internationalen Handels. Schwerpunkt Deutschland, Österreich, Schweiz Ausgabe 2008/ 2009. Köln Freie und Hansestadt Hamburg, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Amt für Immissionsschutz und Betriebe (2013): Lärmaktionsplan Hamburg 2013 (Stufe 2). Hamburg Freie und Hansestadt Hamburg, Bezirksamt Wandsbek, Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt, Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung (Hrsg.) (2014): Wohnungsbauprogramm 2014 – Bezirk Wandsbek (inkl. Wohnungsmarktanalyse zum bezirklichen Wohnungsbauprogramm 2014). Hamburg Hahn-Gruppe (2008): Real Estate Report Germany 2008/ 2009. Bergisch Glad- bach Hahn-Immobilien (2006): Real Estate Report 06. Ohne Ort IBH (2014): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2013. Köln Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes Nordrhein- Westfalen (ILS) (Hrsg.) (1989): Szenarien in der Stadtentwicklung – Zum Stand der Diskussion. Symposium zum 2. Wissenschaftstag des ILS am 8. Dezember 1988. Dortmund Kuschnerus, Ulrich (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn Quast, Anja Magdalena (SPD-Fraktion Wandsbek) (V.i.S.d.P.) (2012): Wandsbek Impuls – Vertiefung Mobilität. Hamburg SPD Kreis Wandsbek, /Bündnis 90/ Die Grünen (Grüne) Kreisverband Wandsbek (ohne Jahr): Der rot-grüne Weg für Wandsbek – Vereinbarung über eine Zu- sammenarbeit in der Bezirksversammlung Wandsbek für den Zeitraum 2014 – 2019. (ohne Ort) Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Hrsg.) (2014): Hambur- ger Stadtteil-Profile 2013. Erschienen in Band 15 der Reihe „NORD.regional“. Hamburg Statistisches Bundesamt (2008): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe 2008. Wiesbaden

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Sonstige Quellen Website Handelsdaten.de: www.handelsdaten.de Website HDE: www.einzelhandel.de Website Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein: www.statistik- nord.de Website Statistisches Bundesamt (Destatis): www.destatis.de

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Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Das Dialogverfahren ...... 4

Abbildung 2: Untersuchungsraum Wandsbeker Chaussee ...... 6

Abbildung 3: Lage, Untersuchungsraum und Wettbewerbssituation der Wandsbeker Chaussee innerhalb der inneren Stadt (gemäß Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel) ...... 10

Abbildung 4: Angebotsstruktur an der Wandsbeker Chaussee...... 13 Abbildung 5: Angebotsstruktur an der Wandsbeker Chaussee nach Warengruppen in 2014 in m² Verkaufsfläche ...... 14

Abbildung 6: Zentrenergänzende Nutzungen in Erdgeschosslage an der Wandsbeker Chaussee ...... 16 Abbildung 7: Verkaufsflächengrößenstruktur an der Wandsbeker Chaussee... 17

Abbildung 8: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe nach Verkaufsflächen-Größenklassen an der Wandsbeker Chaussee .. 18 Abbildung 9: Lagebereich West – Überblick ...... 20 Abbildung 10: Lagebereich Mitte – Überblick ...... 22 Abbildung 11: Lagebereich Ost – Überblick ...... 24 Abbildung 12: Einzugsgebiet der Wandsbeker Chaussee auf Grundlage der Ergebnisse aus der Händlerbefragung ...... 26 Abbildung 13: Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet ...... 27 Abbildung 14: Untersuchte Wirkungsfelder im Rahmen der städtebaulichen Analyse ...... 28 Abbildung 15: Bewertung des Einzelhandelsstandorts Wandsbeker Chaussee aus Händlersicht ...... 36 Abbildung 16: Wünsche und Ideen zur Wandsbeker Chaussee aus Händlersicht ...... 37 Abbildung 17: Benchmark der Wandsbeker Chaussee mit Vergleichsstandorten ...... 39 Abbildungen 18 und 19: Punktabfragen ...... 42 Abbildung 20: Punktabfrage ...... 43 Abbildung 21: Szenario: „Eilbeker Dreiklang“ ...... 50

Abbildung 22: Szenario: „Kreativproduktion Eilbek“ ...... 54 Abbildung 23: Streifzug „Gastronomie/ Begegnung“ ...... 63 Abbildung 24: Streifzug „Kinder, Sport, Freizeit“ ...... 64

Abbildung 25: Wochenmärkte im Umfeld Eilbeks ...... 67 78 Impulse für Eilbek

Abbildung 26: Skizze wichtiger Wege und Zielorte aus Sicht der Bewohner der Arche Nova Wohnen im Hirschgraben ...... 69

Abbildung 27: Vorhandene „Laufstrecke“ in Eilbek – noch mit Lücken ...... 69

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Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine der Strukturanalyse ...... 5

Tabelle 2: Städtebauliche Bewertung der Wandsbeker Chaussee mittels Standort-Check ...... 29

Tabelle 3: SWOT Analyse der Wandsbeker Chaussee ...... 41

Tabelle 4: Abgeleitete Handlungsansätze gegliedert nach Handlungs- feldern ...... 47

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Glossar

Betriebsform (Betriebstyp) Eine Gruppe von Handelsbetrieben mit gleichen oder ähnlichen Merkmalsausprägungen. Es gibt starke Ähnlichkeiten der Betrie- be innerhalb einer Betriebsform, während sich Betriebsformen in einem oder mehreren Merkmalen deutlich voneinander unterscheiden. Um Betriebstypen zu definieren, wird auf Merkmale zu- rückgegriffen, die das Erscheinungsbild des Handelsbetriebes ge- genüber den Abnehmern gestalten. Sowohl im Groß- als auch im Einzelhandel werden Betriebsformen unterschieden. Es besteht eine Dynamik in den Betriebsformen, d. h. es entstehen neue Betriebstypen und alte scheiden aus. Seit neuester Zeit wird auch von Formaten und Vertriebsschienen gesprochen. Betriebs- typen sind z.B. Fachmarkt, Supermarkt oder SB-Warenhaus. Bindungsquote Verhältnis zwischen Umsatz- und Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet. An ihr ist ersichtlich, ob Kaufkraft in ein Gebiet zu- (> 100 %) oder abfließt (< 100 %). Anhand der Bindungsquote kann die Zentralität eines Ortes ermittelt werden, je nachdem, ob ein Kaufkraftzufluss, oder -abfluss vorliegt (Kaufkraft). Business Improvement District (BID) Ein Business Improvement District (BID) ist ein räumlich be- grenzter, meist innerstädtischer Bereich, in dem sich Grundei- gentümer und Gewerbetreibende mit dem Ziel zusammenschlie- ßen, das unmittelbare betriebliche und städtische Umfeld zu verbessern. Von einem derartigen Public Private Partnership - Mo- dell, also der Zusammenarbeit von öffentlich-rechtlichen und privaten Akteuren, können sowohl Städte und Gemeinden, als auch Verbraucher und Wirtschaft profitieren. In Deutschland gibt es bislang noch keine bundesrechtliche Grundlage zur Gründung eines BID. Einige Länder haben jedoch den Ansatz aufgegriffen und als Lösungsansatz für Standorte diskutiert, die von Trading down-Prozessen betroffen sind. In Hamburg wurde das erste Landesgesetz zu der Einrichtung eines BID verabschiedet, in NRW wird die Gründung von so genannten Immobilien und Standortgemeinschaften (ISG) gefördert. Einzelhandel Im funktionellen Sinne liegt Einzelhandel vor, wenn Marktteil- nehmer Güter, die sie i.d.R. nicht selbst be- oder verarbeiten, von anderen Marktteilnehmern beschaffen und an private Haus- halte absetzen. Als Einzelhandel im institutionellen Sinne (auch Einzelhandelsbe- trieb, Einzelhandelsunternehmung, Einzelhandlung) werden jene Institutionen bezeichnet, deren wirtschaftliche Tätigkeit aus- schließlich oder überwiegend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzuordnen ist. Ein Betrieb wird dem Einzelhandel zuge- rechnet, wenn die Wertschöpfung der Einzelhandelstätigkeit grö- ßer ist, als aus sonstigen Tätigkeiten.

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Einzelhandelsrelevante Nachfrage Der Teil der Verbrauchsausgaben privater Haushalte, der im Ein- zelhandel ausgegeben wird. Nicht berücksichtigt wird die Nach- frage nach Dienstleistungen. Fachgeschäft Spezialisierter und branchengebundener Einzelhandelsbetrieb, der sich durch eine große Sortimentstiefe und unterschiedliches Preis- und Qualitätsniveau auszeichnet. Die Verkaufsfläche liegt meistens deutlich unter 800 m². Entscheidend für die Abgren- zung zu Fachmärkten ist vor allem der Service (z.B. Kunden- dienst und Beratung/Bedienung). Fachmarkt Fachgeschäft der Non-Food-Sparte, das in bestimmten Bran- chenschwerpunkten (Elektronik, Sport, Drogerie etc.) über ein breites und tiefes Sortimentsangebot verfügt, dabei aber nur eine knappe Personalbesetzung und als Verkaufsverfahren Selbst- bedienung oder Vorwahl mit fachlicher und sortimentsspezifi- scher Beratung einsetzt; übersichtliche Warenanordnung in meist ebenerdigem Betrieb mit niedrigem bis mittlerem Preisniveau. Die Standorte sind meist autokundenorientiert, davon einige Sor- timente innenstadtnah (Drogerien), andere isoliert in gewachsenen oder geplanten Zentren. Verkaufsfläche > 800 m². Je nach Typ des Fachmarktes sind verschiedene Größenordnungen üblich (z.B. Drogeriefachmärkte mit rd. 800 m², Elektrofachmarkt 2.000 - 4.000 m² (z.B. Saturn), Baumarkt 2.000 - 15.000 m², Möbelmarkt bis zu 50.000 m²). Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensorti- ment auch eine Vielfalt sortimentsbezogener und selbstständig vermarktbarer Dienstleistungen an. Bei diskontorientierten Fachmärkten wird zugunsten des Preises auf jedwede Beratung oder Dienstleistung verzichtet. Der Spezialfachmarkt führt Ausschnittssortimente aus dem Programm eines Fachmarktes. Grenzrentabilität Grenze der Einnahmen-Kosten-Relation, unterhalb derer ein Ein- zelhandelsbetrieb – unter Berücksichtigung lokaler Nachfrage- und Wettbewerbsbedingungen sowie zeitgemäßer, handelstypi- scher Betriebsgestaltung – nicht dauerhaft wirtschaftlich zu be- treiben ist. Immobilien- und Standortgemeinschaft (ISG) Modell zur Aufwertung von Handelsstandorten, das auf Grundla- ge der Idee der BID die Bildung von Gemeinschaften aus Grund- und Immobilienbesitzern und öffentlichen Planungsträgern för- dert. Die Mitgliedschaft in einer ISG ist freiwillig und unterschei- det sich so maßgeblich vom amerikanischen Modell des BID. Kaufhaus Zentral gelegener großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einem breiten und tiefen Non-Food-Sortiment, der meistens im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen anbietet, davon wenigstens eine in tiefer Gliederung. Am weitesten ver- breitet sind Kaufhäuser mit Bekleidung und Textilien oder ver- wandten Bedarfsrichtungen. Starke Konzentration auf bestimmte Warengruppen. Ein Lebensmittelangebot ist meistens nicht vorhanden. Verkaufsfläche > 1.000 m²

82 Impulse für Eilbek

Kaufkraft Die Geldmenge, die privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraums zur Verfügung steht. Errechnet wird sie aus den Nettoeinnahmen zuzüglich der Entnahme aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Erspar- nissen und der Tilgung von Schulden. Kaufkraftbindung Der Teil der Kaufkraft einer Region, der in der Region selbst ausgegeben wird. Ein Kaufkraftabfluss liegt vor, wenn ein Teil der regionalen Kaufkraft außerhalb dieser ausgegeben wird. Ein Kaufkraftzufluss liegt vor, wenn Kaufkraftanteile aus Fremdregi- onen einem Marktgebiet zufließen. Kaufkraftkennziffer Gibt Auskunft über die regionale Verteilung der Kaufkraft. Sie gibt an, wie viel Promille der gesamten Kaufkraft in Deutschland auf die betrachtete geographische Einheit entfällt. Errechnet wird sie durch Multiplikation des Bevölkerungsanteils des Gebiets an der Gesamtbevölkerung mit einem Kaufkraftfaktor, der nur aus Nettoeinkommen der im Gebiet ansässigen Bevölkerung besteht. Sie gibt die Höhe des durchschnittlichen Nettoeinkommens im Vergleich zum Bundesdurchschnitt an. Lebensmitteldiscounter Lebensmitteldiscounter zeichnen sich durch ein spezialisiertes Sortiment mit einer niedrigen Artikelzahl aus. Weitere Merkmale sind Selbstbedienung, einfache Ladenausstattung und aggressive Marketing-Strategien. Die Ladengröße liegt zwischen 250 – 800 m², in Einzelfällen auch darüber. Der Umsatzanteil durch Non-Food-Artikel liegt zwischen 10 – 13 %. SB-Warenhaus Einzelhandelsbetrieb (großflächig) mit mindestens 3.000 m² Verkaufsfläche in meist peripherer Lage, der Waren überwiegend in Selbstbedienung und ohne kostenintensiven Kundendienst anbietet. Hohe Werbeaktivität in Dauerniedrigpreis- und Sonderan- gebotspolitik. Das Sortiment ist umfassend und bietet ein Sorti- ment des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs von bis zu 100.000 Artikeln. Der Umsatzschwerpunkt (> 50 %) liegt bei Nahrungsmitteln. Der Non-Food-Anteil kommt auf 60 – 75 % bei der Fläche (35 – 50 % des Umsatzes). Sortiment Die Auswahl bzw. Struktur aller angebotenen Artikel eines Han- delsunternehmens. Unterschieden wird in Kern-, Grund-, und Randsortiment. Das Kernsortiment beinhaltet das eigentliche Sortiment z.B. Sa- nitärprodukte (Badewannen, Duschen, Toiletten) beim Sanitär- händler. Die Waren des Kernsortiments sollen die Rendite des jeweiligen Händlers sichern. Mit dem Kernsortiment wird der Hauptumsatz der jeweiligen Filiale gemacht. Das Grundsortiment ist das Sortiment, mit dem der größte Um- satz gemacht wird. Kern- und Grundsortiment können identisch sein, weichen bei einigen Unternehmen aber voneinander ab. Dies wäre der Fall, wenn der Sanitärhändler Leuchten ins Sorti- ment aufnimmt, die mehr Umsatz bringen als die Sanitärproduk- te.

83 Impulse für Eilbek

Beim Randsortiment ist der Anteil am Umsatz gering. Solche Artikel werden geführt, um den Kunden einen zusätzlichen Ser- vice zu bieten (Abgrenzung gegenüber dem Wettbewerber) oder um einen zusätzlichen Gewinn zu erwirtschaften. Die Sortimentstiefe hängt proportional davon ab, wie viele Vari- anten eines Artikels ein Händler anbietet. Die Sortimentsbreite hängt proportional davon ab, wie viele verschiedene Warengrup- pen ein Händler führt. Städtebaulich integrierte Lage (siL) Als städtebaulich integrierte Lage (auch: sonstige integrierte Lage) werden diejenigen Siedlungsbereiche bezeichnet, die überwiegend in Wohnbereiche eingebettet sind. Die bauliche Dichte sowie die Dichte der Einzelhandelsnutzungen und sonstigen Funktionen reichen in dieser Lage nicht aus, diese Lage als zentralen Versorgungsbereich einzuordnen. Städtebaulich nicht integrierte Lage (niL) Städtebaulich nicht integrierte Lagen unterscheiden sich von den sonstigen integrierten Lagen durch die fehlende Einbettung in die sie umgebende Wohnbebauung. Nicht integrierte Lagen umfassen demnach alle Siedlungsbereiche außerhalb der Zentren und sonstigen integrierten Lagen. I.d.R. trifft die Bezeichnung auf Einzelhandelsstandorte in Industrie- oder Gewerbegebieten sowie im Außenbereich zu. Stadtteilzentrum (STZ)/ Ortsteilzentrum (OTZ) Zum Stadtteil- bzw. Ortsteilzentrum zählen diejenigen sonstigen zentralen Bereiche einer Kommune, die wie das Innenstadtzent- rum über einen hohen Besatz an Einzelhandelsbetrieben, über weitere Zentrenfunktionen sowie über städtebauliche Zentrenmerkmale verfügen. Hinsichtlich der Nutzungsdichte, der städtebaulichen Ausprägung und der Lage im Stadtgebiet bzw. der Verkehrsanbindungen ist das STZ/OTZ gegenüber dem In- nenstadtzentrum allerdings als nachgeordnet zu bewerten. Da ein STZ/OTZ zu den zentralen Versorgungsbereichen zählt, ist es ein Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts. Ein Stadtteil- oder Ortsteilzentrum ist nicht notwendiger Weise deckungsgleich mit einem historischen oder statistischen kommunalen Nebenzent- rum. Supermarkt Verkauf des Lebensmittelvollsortiments inkl. Frischfleisch sowie Verkauf von Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs. Meist Selbstbedienung. Die Verkaufsflächen liegen zwischen 400 - 1.500 m², wobei hinsichtlich der Verkaufsflächenobergrenze in der Handelsfachliteratur divergierende Auffassungen erkennbar sind. Trading down Prozess Ursprünglich die Bezeichnung einer sequentiellen Strategiealter- native in der Positionierung von Einzelhandelsbetrieben. Mit dieser Strategie versuchen z.B. Warenhäuser etablierten Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern auf der „grünen Wiese“ Paroli zu bieten. Dies geschieht meistens durch den radi- kalen Abbau von Verkaufspersonal und die Ausweitung der Selbstbedienung und Vorwahl anstelle von Beratung und Bedie- nung.

84 Impulse für Eilbek

Verbreiteter ist der Gebrauch des Begriffes „Trading down“ im Zusammenhang mit der Beschreibung der Entwicklungsdynamik von Einkaufslagen oder ganzen Innenstädten. Hier bezeichnet „Trading down“ den Trend zum Ersatz höherwertiger und - preisiger Anbieter durch niedrigpreisige Anbieter bzw. innerhalb bestehender Betriebe den Ersatz von höherpreisigen Sortiments- bestandteilen durch niedrigpreisige Artikel. Damit verbunden ist die Verflachung (oder Banalisierung) des Angebotes, des Laden- baus, des Qualifikationsniveaus der Beschäftigten und der Au- ßenwerbung. Umsatz Der Umsatz beschreibt die Absatzmengen eines Unternehmens, einer Branche, einer sonstigen Wirtschaftseinheit oder eines definierten Standortes innerhalb einer bestimmten zeitlichen Perio- de. Im vorliegenden Bericht wird der Umsatz i.d.R. als monetärer Brutto-Jahresumsatz angegeben. Verbrauchermarkt Einzelhandelsbetrieb mit Lebensmittelvollsortiment sowie Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Tie- fes und breites Sortiment an meist autoorientiertem Standort entweder in Alleinlage oder innerhalb Einzelhandelszentren. Dau- erniedrigpreis- und Sonderangebotspolitik. Großflächig (rd. 1.500 - 5.000 m²), überwiegend Selbstbedienung. Anteil Non-Food- Artikel: Fläche 30 – 60 %; Umsatz 20 – 40 %. Verkaufsfläche In die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebs werden grund- sätzlich nicht nur die von Kunden betretbaren Bereiche mit eingerechnet, sondern auch die Kassenzone, Pack- und Entsor- gungszonen, Käse-, Fleisch- und Wursttheken und ein Windfang. Weitere Räumlichkeiten wie Personalbüros, Aufenthalts- und La- gerräume, reine Lagerflächen und für Kunden nicht sichtbare Be- reiche zur Vorbereitung der Waren zählen jedoch nicht zur Ver- kaufsfläche. Warenhaus Zentral gelegener, großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit brei- tem und tiefem Sortiment aus mehreren Branchen mit hohem Servicegrad und mittlerem bis gehobenem Preisniveau. Der Schwerpunkt liegt meist auf Bekleidung oder Textilien. Daneben werden Lebensmittel und Dienstleistungen (Gastronomie, Fri- seur, Versicherung etc.) angeboten. Der Verkauf erfolgt in Be- dienung, Vorwahl und Selbstbedienung. Die Verkaufsfläche liegt bei mindestens 3.000 m², der Umsatz der Non-Food-Artikel macht i.d.R. mehr als 50% aus. Zentraler Versorgungsbereich Zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen sämtliche städte- baulich-funktionalen Zentren (Innenstadtzentrum, Nebenzentren, Stadtteil- oder Ortsteilzentren, Nahversorgungszentren) einer Kommune. Der Begriff ist gleichbedeutend mit dem Schutzgut „zentraler Versorgungsbereich“ z.B. nach § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO und ist damit gesetzlich begründeter Ge- genstand der Bauleitplanung. Zentralitätskennziffer Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den erzielten Umsätzen

85 Impulse für Eilbek und der potenziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden Werte ermittelt. Ein Wert unter 100 % beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und - abflüsse Einzelhandelskaufkraft in andere Orte abfließt; ein Wert über 100 % beschreibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.

86 Impulse für Eilbek

Impulse für Eilbek – Leitfaden für Gespräche mit Vertreterinnen und Vertretern lokaler Akteure und Schlüsselpersonen

1. Hintergrund/ Rolle der Gesprächspartner . Bitte stellen Sie sich vor und beschreiben Sie Ihre Aufgabe/ Rolle/ Tätig- keit im Stadtteil Eilbek. . Welche Gruppe vertreten Sie und in welcher Form engagiert diese sich für Eilbek? Wie bewerten Sie den Erfolg ihres Engagements? . Welche weiteren wichtigen Akteure und Gruppen gibt es? Wie bewerten Sie das Engagement dieser weiteren Gruppen?

2. Erwartungen an den Beteiligungsprozess . Welche Erwartung hat die Gruppe, die Sie vertreten, an den Arbeitsprozess „Impulse für Eilbek“? . In welcher Form kann sie mitwirken, uns unterstützen und was müssen wir dabei beachten? . Welche Wünsche haben Sie selbst an den Dialogprozess, an uns und an die Gutachter von Stadt + Handel?

3. Räumliche Abgrenzung und Schwerpunkte des Untersuchungsraums . Welchen Einzugsbereich hat die Eilbeker Meile Ihres Erachtens? . Bitte zeichnen Sie in der Karte den Betrachtungsraum ein, den Sie sich für die Untersuchung wünschen.

4. Wünsche für Eilbek . Welche Ideen und Wünsche haben Sie für Eilbek/ die Eilbeker Einkaufsmei- le? . Welche Orte (und Themen) sind aus Ihrer Sicht besonders wichtig für die zukünftige Entwicklung der Eilbeker Meile? Markieren Sie bitte bis zu drei Orte in der Karte und erläutern Sie Ihre Auswahl. . Welche besonderen Stärken sehen Sie? . Welche besonderen Schwächen sehen Sie? . Wo liegen künftige Entwicklungschancen?

5. Weiteres Vorgehen . Wen sollten wir im weiteren Verfahren noch einbeziehen? . Welche Termine/ Aktivitäten gibt es, an die wir mit unserem Prozess ando- cken können?

87 Impulse für Eilbek

Impulse für Eilbek – Leitfaden für Gespräche mit Gastronomen

1. Hintergrund/ Rolle der Gesprächspartner . Art des Einzelhandels/ Gewerbes/ Standort/ Öffnungszeiten . Wie lange sind Sie schon am Standort? . Woher kommen Ihre Kunden? Wer sind Ihre Kunden? . Sind Sie vernetzt mit anderen Gewerbetreibenden der Wandsbeker Chaus- see? . Wie setzen Sie sich für den Standort Wandsbeker Chaussee ein? . Kennen Sie die IG Eilbeker Meile? Machen Sie dort mit?

2. Erwartungen an den Beteiligungsprozess . Welche Wünsche haben Sie an einen Dialogprozess „Impulse für Eilbek“? . Unter welchen Voraussetzungen würden Sie sich beteiligen, mitarbeiten? . Wann könnten Sie an Veranstaltungen teilnehmen?

3. Wünsche für Eilbek . Welche Ideen und Wünsche haben Sie für Eilbek/ die Eilbeker Einkaufsmei- le? . Welche Orte (und Themen) sind aus Ihrer Sicht besonders wichtig für die zukünftige Entwicklung der Eilbeker Meile? . Welche besonderen Stärken sehen Sie? Welche besonderen Schwächen sehen Sie? . Wo liegen künftige Entwicklungschancen?

4. Weiteres Vorgehen . Wie erreichen wir Sie am besten? (Aufnahme in den Verteiler)

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Gespräche mit lokalen Schlüsselakteuren Direkt zu Beginn des Prozesses und im weiteren Verlauf wurden als Teil der Be- standsaufnahme Gespräche mit lokalen Akteuren und Schlüsselpersonen an der Wandsbeker Chaussee und im Stadtteil Eilbek geführt. Die Gespräche dienten zum Einen dazu, lokale Einschätzungen über die Ausgangslage und den Hand- lungsbedarf zu ermitteln aber zum Anderen auch dazu, über den Prozess zu informieren und Kontakte zu den vor Ort aktiven Netzwerken herzustellen. Die Ge- spräche wurden auf Basis eines standardisierten Fragebogens durchgeführt (s. Anhang), der bei Bedarf stärker auf den jeweiligen Gesprächspartner zugeschnit- ten wurde. Folgende Gespräche wurden geführt: . 08.05.2014 Eilbeker Stadtteilgespräch (Im Rahmen des Stadtteilgesprächs wurde der Auftrag von raum + prozess und Stadt + Handel erläutert und eingegrenzt. Die arbeitsteilige Arbeitsweise sowie der Zeitplan wurden er- klärt. Anschließend hatten die Teilnehmerinnen und Teilnehmer Gelegen- heit für Anmerkungen und Rückfragen.) . 16.05.2014 Interessensgemeinschaft Einkaufsmeile Eilbek e.V., Herr Be- cker (Vorsitzender) . 11.06.2014 Stadtteilarchiv Hamm, Frau Thevs (Ehrenamtliche Mitarbeite- rin) . 02.07.2014 Baugenossenschaft FLUWOG-NORDMARK eG, Herr Pawils, Herr Braun, Herr Meß . 10.07.2014 Interessensgemeinschaft Einkaufsmeile Eilbek e.V., Herr Be- cker, Herr Siemsen . 11.07.2014 Unternehmer ohne Grenzen e.V., Frau Holbreich (zum ESF- Projekt) . 22.07.2014 Einstellungsraum e.V., Frau Suhr . 20.08.2014 Café Brooks, Frau Wang Darüber hinaus wurden viele kleinere Gespräche im Rahmen von Stadtteilrund- gängen geführt.

89 Impulse für Eilbek

Gespräche mit Vertreterinnen und Vertreter gastronomischer Be- triebe Ergänzend zur Einzelhandelsanalyse und den Gesprächen mit lokalen Schlüssel- personen wurden auch kurze Gespräche mit Inhabern bzw. Personal in gastronomischen Betrieben an der Wandsbeker Chaussee geführt. Folgende Betriebe waren bereit an der Befragung teilzunehmen: . Eiscafé Gelato (Wandsbeker Chaussee 94) . Asia Quick (Wandsbeker Chaussee 94) . Eiscafé Otto (Wandsbeker Chaussee 181) . Ristorante La Piazzetta (Wandsbeker Chaussee 64)

90 Impulse für Eilbek

Hinweise aus der Szenariendiskussion am 18.11.2014

Folgende Hinweise gibt es zum Szenario „Eilbeker Dreiklang“: Was finden Sie positiv?

. Gute Vernetzung, keine Lücke im mittleren Bereich . Für Familien . Familien bleiben im Stadtteil . Kinder können auf „ihrem“ Spielplatz spielen . Tolle Cafés mit Außenbereich für Eltern und Kinder entstehen . Konzentration auf das Zentrum (insbes. Treffpunkt und Markt)  stärkt Zusammenhalt und Nachbarschaft . Aufwertung des öffentlichen Raumes an der Wandsbeker Chaussee . Kleine Lädchen werden gestärkt . Rückbau Wandsbeker Chaussee . Forum Eilbek, Hamburg auf Facebook . Abgrenzung zu Filialisten . Kleine Gewerbevereine . Vielfalt ist toll

Was finden Sie negativ? . Grünachsen noch stärker entwicklen . Fokus auf bestehendes Gewerbe fehlt . Keine Angebote für Kinder von 8 bis 16 Jahren . Die Sortimentsvielfalt ist vor allem im dunklen sichtbar . Es fehlen Querungen . Wo bleiben die Senioren?! . Konflikt Fußgänger – Fahrradfahrer . Es fehlen selbstständige Kleinhändler

Was folgern Sie daraus? . Wegen Zweispurigkeit ruhenden Verkehr anders ordnen . ÖPNV stärken, z.B. Buslinie für die Wandsbeker Chaussee . U-Bahn-Station Ritterstraße in „Eilbek“ umbenennen = Identität . Bäume an der Wandsbeker Chaussee pflanzen . Tempo-30 in der Nacht . Es fehlt ein Stadtteilbüro . Internetcafé für Jugendliche . Beratungsstellen für Eltern und Kinder

91 Impulse für Eilbek

. Treffpunkte für Mütter/ Frauen . Bus-Frequenzen erhöhen . Nachmittags- und Wochenend-Aktivitäten kostenlos-ideenreich fehlen . Standortbranding . Umsetzbarkeit

Folgende Hinweise gibt es zum Szenario „Kreativproduktion Eilbek“: Was finden Sie positiv? . Gewerbe sichern! . Gut, dass im „Hinterland“ etwas passiert . Bringt Leben . Nähe Wohnen und Arbeiten . Der Bekanntheitsgrad des Kiebitzquartiers wird erhöht . Gute Chancen für junge Gewerbetreibende . Kreativwirtschaft und Start-Ups strahlen auf Stadtteil aus

Was finden Sie negativ? . Vorsicht: Keine Konkurrenz zum Einzelhandel an der Chaussee . Hier fehlt die Wandsbeker Chaussee . Die Wandsbeker Chaussee verändert sich nicht . Wenig Impulse für die Wandsbeker Chaussee . Ein neues Quartier birgt erneute Konkurrenz und scheint abseits

Was folgern Sie daraus? . Kein Gegensatz zum Dreiklang . Quartiere müssen Anziehungskraft entfalten . Treffpunkte müssen da sein . Grünverbindung aufwerten und Führung . Die bestehenden Geschäft gehen pleite . Eilbeker werden evtl. verdrängt und kauffreudige Kunden wandern ab

92 Impulse für Eilbek

Erhebungsbogen Standort-Check Handel/ Gewerbe Leerstände . Anzahl/ Anteil . Zwischennutzungen (Pop-Up-Stores o.ä.) . Optischer Eindruck (Verklebung der Schau- fenster, positive Gestaltung, o.ä.) . Positiv- und Negativbeispiele Branchenmix

Barrierefreiheit . Zugang zum Ladenlokal . Handläufe, Rampe o.ä. Außenverkauf/ . Anzahl Außengastronomie . Standortprägung □ ordentlich/ übersichtlich □ offen □ Wühltische/ unordentlich □ eng . Positiv- und Negativbeispiele Werbung . Form der Werbung . Anzahl Werbeaufsteller . Standortprägung . Positiv- und Negativbeispiele Schaufenstergestaltung . Standortprägung . Positiv- und Negativbeispiele Beitrag zum öffentli- . Bepflanzungen chen Raum . Mobiliar . Weiteres Öffentlicher Raum Verkehr . Ausrichtung gemäß Modal Split . Anbindung (MIV/ ÖPNV) . Anbindung für Fußverkehr/ Fahrradverkehr (Fuß-, Fahrradwege, Querungsmöglichkeiten etc.) . Parkplätze . Verkehrssicherheit Beschilderung . Quantität . Qualität/ Einheitlichkeit . Positiv- und Negativbeispiele Grünflächen . Anzahl/ Ausstattung

93 Impulse für Eilbek

. Erscheinungsbild . Pflege . Nutzungsmöglichkeiten Sauberkeit . Anzeichen von Vandalismus (z.B. Graffiti) . „Vermüllung“ . Positiv- und Negativbeispiele Mobiliar . Qualität/ Einheitlichkeit . Sitzgelegenheiten/ Verweilmöglichkeiten . Fahrradbügel . Spielmöglichkeiten . Lampen/ Leuchten Immobilien Funktion □ Wohnen □ Handel/ Gewerbe □ Sonstiges Erscheinungsbild □ Modern □ Veraltet □ Hochpreisig □ Standard □ Preiswert Städtebauliche Dichte Geschossigkeit Beitrag zum städtebau- . Sichtachsen lichen Erscheinungsbild . Raumkanten Trading-Down-Effekt Quelle: Eigene Darstellung.

94 Impulse für Eilbek

Befragung unter den Einzelhändlern an der „Einkaufsmeile Eilbek“

Das Büro Stadt + Handel führt im Auftrag des Bezirksamts Wandsbek in der Zeit vom 23.07. bis 11.08.2014 eine Befragung der an der „Einkaufsmeile Eilbek“ (Wandsbeker Chaussee zw. Kreuzung mit der Hammer Straße im Osten und Landwehr/Wartenau im Westen) ansässigen Betriebe durch. Das Ziel der Umfrage ist es, nähere Aussagen zur Qualität und Vielfalt der Betriebsstruktur sowie zu Entwicklungsperspektiven der „Ein- kaufsmeile Eilbek“ zu erhalten. Das Bezirksamt Wandsbek bittet Sie um Ihre Unterstüt- zung und um Ihre Teilnahme an der Befragung! Ihre Angaben werden selbstverständlich vertraulich behandelt und nicht bekannt gegeben! Die Anforderungen des gesetzlichen Datenschutzes werden gewährleis- tet. Hinweis: Unter der Adresse http://sh.mw-soft.com/cgi-bin/s.app?A=KImU87dd können Sie den Fragebogen auch im Internet einsehen und direkt beantworten.

Betriebsname: ______Str./ Hausnr./ PLZ: ______

Im Folgenden bitten wir Sie, einige allgemeine Fragen zu Ihrem Geschäft, zum Angebot und zu Serviceleistungen zu beantworten.

1. In welchem Jahr wurde der Betrieb gegründet? Jahr: ______2. Seit wann befinden Sie sich am aktuellen Standort an der „Einkaufsmeile Eilbek“? Jahr: ______3. Sind Sie Eigentümer/in oder Mieter/in des Ladenlokals?

 Eigentümer/in Bitte weiter mit Frage 4!  Mieter/in 4. 3.1 Wie hoch ist die monatliche Kaltmiete pro Quadratmeter des Ladenlokals? Höhe der monatlichen Kaltmiete in ______Euro/m² (ohne Nebenkosten) 5. 3.2 Wie zufrieden sind Sie mit Ihren derzeitigen Räumlichkeiten?  sehr zufrieden  eher zufrieden  teils teils  eher unzufrieden  sehr unzufrieden 6. 3.3 Wie bewerten Sie Ihre aktuelle monatliche Kaltmiete? Ist Sie…?

 niedrig  angemessen  hoch 7. Sind Sie Mitglied in einer Händler- bzw. Standortgemeinschaft?  Nein  Ja, und zwar: ______

95 Impulse für Eilbek

8. Haben Sie in den letzten drei Jahren eine oder mehrere der folgenden Veränderungen in Ihrem Betrieb durchgeführt? (Mehrfachnennungen möglich)

 Keine Veränderung

 Verkaufsflächenvergrößerung  Verkaufsflächenverkleinerung

 Sortimentserweiterung  Sortimentsverkleinerung

 Erhöhung der Zahl der Mitarbeiter  Reduzierung der Zahl der Mitarbeiter

 Ausbau der Serviceleistungen  Mitarbeiterschulung

 Umbaumaßnahmen/ Renovierung des Ladenlokals  Standortverlagerung

 Sortimentsumstrukturierung  Sonstiges: ______

9. Planen Sie innerhalb des nächsten Jahres eine oder mehrere der folgenden Verände- rungen in Ihrem Betrieb durchzuführen? (Mehrfachnennungen möglich)

 Keine Veränderung

 Verkaufsflächenvergrößerung  Verkaufsflächenverkleinerung

 Sortimentserweiterung  Sortimentsverkleinerung

 Erhöhung der Zahl der Mitarbeiter  Reduzierung der Zahl der Mitarbeiter

 Ausbau der Serviceleistungen  Verkaufstraining/ Mitarbeiterschulung

 Umbaumaßnahmen/ Renovierung des Ladenlokals  Standortverlagerung

 Sortimentsumstrukturierung  Sonstiges: ______

10. In welcher Form sind Sie mit Ihrem Betrieb, dem Warenangebot bzw. den Dienstleis- tungen derzeit im Internet vertreten? (Mehrfachnennungen möglich)  nicht vertreten

 Beteiligung an Verkaufsplattformen (z.B. Ebay)

 Einsatz von Social-Media (z.B. Facebook, Twitter)

 Eigene Homepage

 Eigenes Webshop-System  Bitte auch Frage 7.1 beantworten!

 Planung, und zwar: ______

 Sonstiges, und zwar: ______

11. 7.1. Wie viel Anteil am Gesamtumsatz erwirtschaften Sie mit dem Webshop? Prozentanteil am Gesamtumsatz ______%

96 Impulse für Eilbek

Im Folgenden bitten wir Sie, einige Fragen zu Einzugsgebiet und Umsatz des Geschäfts zu beantworten. 12. Wissen Sie, woher Ihre Kunden stammen? Bitte schätzen Sie jeweils die ungefähre Prozentzahl bezogen auf die Gesamtzahl Ihrer Kunden. (z.B.: Eilbek: 65 % der Kunden, angrenzende Stadtteile: 25 %, übriges Stadtgebiet: 5 %, näheres Umland: 5 %, sonstiges Umland 0 %)

Näheres Sonstiges angrenzende Stadtteil übriges Umland Umland Stadtteile zu Gesamt Eilbek Stadtgebiet (Fahrtzeit: <30 (Fahrtzeit: >30 Eilbek Min.) Min.) % % % % % 100 %

13. Wie beurteilen Sie die gegenwärtige wirtschaftliche Situation Ihres Betriebs? Bitte bewerten Sie diese nach Schulnoten von 1 „sehr gut“ bis 5 „mangelhaft“.

 1 „sehr gut“  2 „gut“  3 „befriedigend“  4 „ausreichend“ 5 „mangelhaft“ 14. Wenn Sie einmal die Umsätze in den letzten drei Jahren (seit 2010) betrachten, wie würden Sie Ihre Umsatzentwicklung einstufen?

 mehr als + 10% |  +3% bis +10% |  -3% bis + 3% |  -3% bis -10% |  mehr als -10% 15. Wie hoch war der Brutto-Umsatz Ihres Betriebes im Jahr 2013? Brutto-Umsatz 2013: ______€

In diesem Frage-Block möchten wir Sie um Ihre Einschätzung zu Fragen des Einzelhan- dels entlang der „Einkaufsmeile Eilbek“ insgesamt bitten. 16. Wo liegen Ihrer Meinung nach die drei größten Stärken der „Einkaufsmeile Eilbek“?  Keine Stärken 1. Stärke: ______2. Stärke: ______3. Stärke: ______17. Welches sind nach Ihrer Meinung die drei größten Schwächen der „Einkaufsmeile Eil- bek“?

 Keine Schwächen 1. Schwäche: ______2. Schwäche: ______3. Schwäche: ______18. Wenn Sie einmal an die „Einkaufsmeile Eilbek“ insgesamt denken: Gibt es Artikel, Wa- rengruppen oder Angebote, die Sie hier vermissen?

 Nein  Ja, und zwar: ______ Ja, und zwar: ______ Ja, und zwar: ______

97 Impulse für Eilbek

19. Was ist aus Ihrer Sicht typisch für die „Einkaufsmeile Eilbek“? Nennen Sie bitte bis zu drei kennzeichnende Merkmale.

 Nichts 1. ______2. ______3. ______20. Ist Ihnen die Interessengemeinschaft Einkaufsmeile Eilbek e.V. bekannt?  Nein  Ja, und zwar bekannt durch: ______21. Bitte geben Sie an, welche Schulnote von 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft) Sie für die folgenden Aspekte der „Einkaufsmeile Eilbek“ vergeben würden.

Mit welcher Schulnote von 1 (sehr 1 2 3 4 5 nicht gut) bis 5 (mangelhaft) bewerten sehr gut befriedigend ausrei- mangelhaft beur- Sie […] der „Einkaufsmeile Eilbek“ gut chend teilbar die Warenvielfalt       die Qualität der angebotenen Waren       die Möglichkeiten zum Bummeln und       Verweilen die Möglichkeiten zum Sitzen und Aus-       ruhen die Gestaltung des Bürgersteiges       den Verkehrslärm       das Spielplatzangebote für Kinder       das Dienstleistungsangebot (z.B. Bank,       Friseur) das gastronomische Angebot       die Erreichbarkeit       das Parkplatzangebot       die Öffnungszeiten       die Gebäudequalität der „Einkaufsmeile       Eilbek“ die Sauberkeit       das Sicherheitsempfinden       das Veranstaltungsangebot       die „Einkaufsmeile Eilbek“ alles in allem?      

98 Impulse für Eilbek

22. Welche Wünsche/ Ideen haben Sie für die zukünftige Entwicklung der „Einkaufsmeile Eilbek“?

1:______2:______

Herzlichen Dank für Ihre Teilnahme!

Senden Sie bitte den ausgefüllten Fragebogen bis zum 11.08.2014 zurück, damit die Ergebnisse in die Untersuchung einfließen können.

Sie haben dazu folgende Möglichkeiten: . Online unter: http://sh.mw-soft.com/cgi-bin/s.app?A=KImU87dd . per Mail (als Scan) an [email protected] . per Fax an 0231 862 6891 . per Post an Stadt + Handel, Hörder Hafenstraße 11, 44263 Dortmund . persönlich: Büro raum + prozess, Hasselbrookstraße 15, 22089 Hamburg

Bei Rückfragen steht Ihnen das Büro Stadt + Handel, Herr Julian Krause, gerne auch telefonisch unter 0231 862 6890 oder per E-Mail unter [email protected] zur Verfügung. Der Ansprechpartner auf Seiten des Bezirksamts Wandsbek ist Herr Cornelius Bechen Tel.: 040/428 81 - 31 95 Email: [email protected] .

Wir bedanken uns für Ihre Unterstützung!

99 Impulse für Eilbek

Sortimentsspezifische einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Stadtteil Eil- bek

Warengruppen Kaufkraft (Mio. €)

Nahrungs- und Genussmittel 44,0

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 6,8

Blumen, zoologischer Bedarf 2,2

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 3,8 kurzfristiger Bedarfsbereich 56,7

Bekleidung 9,7

Schuhe/ Lederwaren 2,7

Pflanzen/Gartenbedarf 1,7

Baumarktsortiment i.e.S.* 9,7

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 1,3

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 2,3

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 2,0 mittelfristiger Bedarfsbereich 29,4

Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 1,6

Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und 1,3 Sonnenschutz

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1,2

Möbel 6,1

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 3,0

Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 8,2

Uhren/ Schmuck 1,2

Sonstiges 0,8 langfristiger Bedarfsbereich 23,4

Gesamt 109,5 Quelle: Eigene Darstellung; Kaufkraftdaten: IfH Köln 2013.

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