Département du Calvados Commune de VILLERS BOCAGE Zone d’Aménagement concerté de FONTAINE FLEURIE et ECANET DOSSIER DE CREATION Pièce n°1 : Notice de présentation Pièce n°2 : Plan de situation Pièce n°3 : Plan de périmètre de ZAC Pièce n°4 : Etude d’Impact Pièce n°5 : Régime de la zone au regard de la Taxe d’Aménagement Maitrise d’ouvrage : Ville de VILLERS BOCAGE NEXITY Foncier Conseil Place du Maréchal Leclerc 2 rue Albert Schweitzer 14310 VILLERS BOCAGE CS90303 14280 SAINT CONTEST Procédure Zone d'Aménagement Concerté multi -sites Atelier Lignes créée par délibération du : Chez Unilasalle 3 rue du Tronquet Dossier de création vu pour être annexé à la 76130 Mont Saint Aignan délibération du" : Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 2 Département du Calvados Commune de VILLERS BOCAGE Zone d’Aménagement concerté de FONTAINE FLEURIE et ECANET DOSSIER DE CREATION Pièce n°1 : Notice de présentation Maitrise d’ouvrage : Ville de VILLERS BOCAGE NEXITY Foncier Conseil Place du Maréchal Leclerc 2 rue Albert Schweitzer 14310 VILLERS BOCAGE CS90303 14280 SAINT CONTEST Procédure Zone d'Aménagement Concerté multi -sites Atelier Lignes créée par délibération du : Chez Unilasalle 3 rue du Tronquet Dossier de création vu pour être annexé à la 76130 Mont Saint Aignan délibération du" : Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 1 Sommaire 1. OBJET ET JUSTIFICATION DE L'OPERATION P5 1.1. LA ZAC FONTAINE FLEURIE: UN QUARTIER D’HABITAT P5 - Situation communale / localisation de l’opération - Rappel des études préalables 1.2 LA DEFINITION DU PERIMETRE DE CREATION P10 Justification du périmètre de l'opération 2. ETAT INITIAL DU SITE ET DE SON ENVIRONNEMENT P13 2.1 Analyse paysagère P13 2.2 Cadre biologique et inventaires environnementaux P15 2.3 Contexte géologique et hydrologique P17 2.4 Pollutions et risques technologiques P20 2.5 Potentiel énergétique du territoire P22 2.6 Synthèse des contraintes P22 3. PRINCIPES DU PARTI D’AMENAGEMENT RETENU P23 3.1 Les intentions d’aménagement au stade de la création P23 3.2 Le projet de programme global de constructions à édifier sur la zone P26 4. RAISONS DU CHOIX DU PROJET P27 4.1. Contexte réglementaire motivant l’opération P27 4.2. Prise en compte de l'environnement dans le projet P43 ANNEXE 1 : Déroulement de la concertation préalable et gouvernance P46 Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 2 Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 3 DOSSIER DE CREATION DE LA ZAC FONTAINE FLEURIE ET ECANET INTRODUCTION : CONTEXTE ET OBJET DU DOCUMENT L’objet du présent dossier est la création de la « Zone d’Aménagement Concerté » Fontaine Fleurie et Ecanet », dénomination choisie pour le projet d’aménagement. Les modalités de la concertation préalable à la création de la ZAC ont été définies par délibération du Conseil municipal du 30 septembre 2019. Le bilan de la concertation a été dressé et approuvé par le Conseil municipal le 19 avril 2021. Sur les enjeux et objectifs poursuivis L'aménagement du secteur de la Fontaine Fleurie-et Ecanet doit permettre d'apporter une réponse aux enjeux suivants : - Maîtriser le rythme de développement de la commune pour un accueil progressif des nouveaux habitants, visant à garantir le bon fonctionnement des équipements (notamment scolaires) existants. Pour cela, un rythme de production d'environ 30 logements par an est envisagé par la Commune, considérant un projet urbain sur une quinzaine d'années ; - Diversifier l'offre de logements tant sur le plan des typologies bâties (collectif, individuel en location ou accession) que celui des types de financement (social, accession aidée ou libre), afin d'accueillir à la fois des jeunes ménages et accompagner le parcours résidentiel des personnes seules souhaitant rester dans la commune (jeunes seniors) ; - Assurer un traitement paysager de qualité, afin d'offrir un cadre de vie agréable, naturel et respectueux de son environnement ; - Proposer une démarche de projet s'inspirant des objectifs de développement durable et du label EcoQuartier, favorisant l'innovation et la qualité de vie, notamment au travers de la mise en place d'un îlot test. - Faciliter et inciter les déplacements « doux », et réduire l'impact de l'automobile ; - Organiser les flux automobiles pour répartir le trafic et ainsi diminuer l'impact du projet sur les réseaux existants. La société Nexity Foncier Conseil a été désignée aménageur de la ZAC de la Fontaine Fleurie & Ecanet à Villers Bocage par une délibération du Conseil municipal le 9 Avril 2019. La signature du Traité de concession est intervenue le 15 mai 2019. Au total, la Zone d'Aménagement Concerté Fontaine Fleurie-Ecanet porte sur un périmètre d'une superficie d'environ 17,3 hectares. Ce périmètre correspond aux besoins stricts de l'opération. Atelier Lignes réalise les pièces du dossier de création de ce quartier mixte à dominante d’habitat, à travers un travail partenarial. Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 4 1. OBJET ET JUSTIFICATION DE L'OPERATION 1.1. LA ZAC FONTAINE FLEURIE: UN QUARTIER D’HABITAT Situation communale La commune de Villers-Bocage se trouve à moins de 25 km au sud-ouest de Caen. Sa bonne desserte par l’A 84 (autoroute Caen – Rennes) en fait une commune périurbaine attractive, qui connait une croissance démographique depuis plusieurs années (plus de 3 100 habitants en 2016 contre 2 900 dans les années 1990). Source : Géoportail, IGN Situation de Villers-Bocage Localisation de l’opération Le terrain d’opération couvre une superficie d’environ 17,3 hectares. Il s’inscrit dans un territoire à vocation dominante d’habitat dans ses abords immédiats et d’activités agricoles plus au nord . L’opération est située au nord du bourg et de la commune de Villers-Bocage, entre la RD 675 (rue Georges Clémenceau) au sud, la RD 33 (rue Pierre Curie et route de Saint-Louest) à l’ouest, la RD 6 (rue de l’Armée Britannique) à l’est et la limite communale au nord (commune de Villy-Bocage). La ZAC concerne presque tous les terrains non encore construits de ce quadrilatère, permettant ainsi de combler des « dents creuses » dans l’urbanisation. Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 5 Le terrain d'opération dans l'environnement urbain Les Etudes préalables : La commune de Villers Bocage se trouve à une vingtaine de kilomètres au sud-ouest de l’agglomération caennaise. Pôle principal du SCOT Pré Bocage et forte d’un environnement paysager agréable et d’une dynamique économique, la commune fait l’objet d’une attraction résidentielle certaine. Afin de maitriser son développement, une étude urbaine a été menée dès 2013 par la collectivité visant à la réalisation d’un projet urbain sur les sites du Marché aux Bestiaux et de la Fontaine Fleurie pour : 1-Offrir un nouvel avenir au secteur du marché aux bestiaux et offrir un nouveau dynamisme au quartier 2- Répondre aux problématiques de déplacements et de stationnement du centre ville 3- Construire de nouveaux de logements 4- Offrir de nouveaux services à la population 5- Préserver le patrimoine 6- Améliorer le cadre de vie Villersois 7-Intégrer les objectifs de développement durable dans un projet urbain à 15-20 ans Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 6 Une concertation (Réunion publique, questionnaires, outils d'information et de concertation auprès de toute la population tels que des ateliers en marchant) s’est déroulée au deuxième semestre 2014 Trois scénarios ont ainsi été présentés à la population et un prévisionnel en logements a été établi (voir pages suivantes) Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 7 Points de vue Secteur Ecanet Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 8 Panoramas sur le site actuel Atelier Ligne - ZAC Fontaine Fleurie et Ecanet - Villers Bocage Notice de présentation Dossier de création 9 1.2. LA DEFINITION DU PERIMETRE DE CREATION Sur la justification du périmètre de l'opération Par délibération en date du 27 novembre 2017, le Conseil municipal a défini le périmètre d'étude de l'opération, volontairement très élargi aux abords des sites de la Fontaine Fleurie et Ecanet, afin d'assurer l'intégration fonctionnelle, urbaine et paysagère du projet avec les espaces environnants, et d'impulser une réflexion sur le devenir de ce secteur au regard des enjeux urbains existants. Le périmètre de la ZAC « Fontaine Fleurie - Ecanet » est un périmètre "multi-sites", tel que le permet l’article L.311-1 du Code de l’urbanisme, dans la mesure où il porte sur trois secteurs territorialement distincts : - Un secteur principal « Fontaine Fleurie » d’une superficie d’environ 14,97 hectares localisé entre une coulée verte au Sud, la RD6 à l’Est; - Un secteur secondaire « Ecanet », à l’Ouest du premier, d’une superficie d’environ 1,63 hectares localisée au nord-ouest de la zone de Fontaine Fleurie dont elle est séparée par un lotissement existant; - L’îlot Clémenceau, situé entre la rue de la Fontaine Fleurie et l’avenue Georges Clémenceau, qui représente une superficie d’environ 0,7 hectare. L’ilot Clémenceau, situé au Sud de la rue de la Fontaine Fleurie, est concerné par l’existence d’une servitude non aedificandi résultant d’anciennes mutations foncières. Cette servitude de droit privé grève la constructibilité de l’ilot sur une surface de 1740 m² environ et rend impossible la réalisation en tout ou partie du programme qui y est prévu.