GEMEINDE PLANZEICHNUNG Bebauungsplan Nr. 64 „Bahnhofstraße“, Flurnummern 618/4 und 618/5 1. Änderung Gemarkung Tutzing

Prof. Florian Burgstaller - Architekt + Stadtplaner BDA DWB Lützowstraße 38 81245 München Tel. mobil 0049 174 9900715 [email protected]

Monika Treiber Dipl.-Ing. Landschaftsarchitektur und Stadtplanung Erich-Holthaus-Straße 8 82211 Tel. 08152 / 3153 [email protected] Fassung vom 09.02.2021

Datei: 0753200_ - 09.dwg Gemeinde Tutzing Bebauungsplan Nr. 64 1. Änderung Festsetzungen / Hinweise / Planzeichnung 09.02.2021

PRÄAMBEL

Die Gemeinde Tutzing erlässt aufgrund der §§ 1- 4a sowie der §§ 8, 9, 10 und 13a des Bauge- setzbuches (BauGB), Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), der Verordnung über die

bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) sowie des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) diesen Bebauungsplan als Satzung.

Die Änderung ersetzt innerhalb ihres Geltungsbereichs den bisher rechtsgültigen Bebauungsplan Nr. 64 in der Fassung vom 19.02.2008.

Im übrigen Bereich behält der rechtsgültige Bebauungsplan Nr.64 in der Fassung vom 19.02.2008 seine Gültigkeit.

I. FESTSETZUNGEN

1. Art der baulichen Nutzung

1.1 WA Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO

1.2 Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung: Uferbereich und Erweiterung der

ökologische Uferzone am Martelsgraben.

Mobilfunkanlagen als Nebenanlagen i.S.d. § 14 Abs.1 BauNVO sind unzulässig. Mobilfunkanten- 1.3 nen auf den Dächern sind unzulässig.

2. Maß der baulichen Nutzung

2.1 Grundflächen

2.1.1 GR 260 Maximal zulässige Grundfläche auf den Baugrundstücken in m², z.B. 260 m²

(§19 Abs. 2 BauNVO)

2.1.2 Die festgesetzte Grundfläche darf durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Gelän- deoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächen- zahl von 0,75 erhöht werden.

2.1.4 III Drei Vollgeschosse als Höchstgrenze zulässig.

2.2 Baukörper, Wand- und Firsthöhen

2.2.1 Gebäude

WH 9,5 Maximal zulässige Wandhöhe

FH 11,5 Maximal zulässige Firsthöhe

Unterer Messpunkt +-0.00 = 605.86 m ü. NN

Oberer Messpunkt ist die Oberkante (OK) Dachhaut.

2.2.2 Fläche, innerhalb derer Balkone zulässig sind.

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3. Baugrenzen, Nebenanlagen

3.1 Baugrenze

Die Überschreitung der Baugrenzen ist zulässig für

− Terrassen um max. 3.00 m

− Eingangsvorbau um max. 2.00 m

3.2 Fläche für Tiefgaragen einschl. ihrer Zufahrten

Tiefgaragen sind nur in den gekennzeichneten Flächen sowie innerhalb der Bau- grenzen zulässig.

3.3 Fläche für Stellplätze

4. Verkehrsflächen

Zufahrt zum Grundstück Flur Nr. 618/ 5 über Flur Nr. 618/ 4 und zugleich

Feuerwehrzufahrt

5. Grünordnung

5.1 Baum zu erhalten

5.2 Baumpflanzungen

5.2.1 Je 250 m² nicht bebauter Fläche ist 1 Baum der 1. oder der 2. Wuchsordnung zu pflanzen. Festgesetzte Bäume können darauf angerechnet werden.

5.2.2 Die Pflanzungen sind in der Vegetationsperiode nach der Nutzungsaufnahme des Gebäudes her- zustellen.

5.2.3 Ausgefallene Gehölze sind in der darauffolgenden Vegetationsperiode artgleich zu ersetzen.

5.2.4 Die zu pflanzenden Gehölze haben folgende Mindestpflanzgrößen zu erfüllen: - Bäume Stammumfang 20 – 25 cm - Obstbäume Hochstamm Stammumfang 14-16 cm - Sträucher versetzte Sträucher 100 -150 cm

5.3 Baumschutz 5.3.1 Vor Beginn der Erd- und/oder Abrissarbeiten sind zum Schutz der Wurzelbereiche von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) ortsfeste Baumschutzzäune nach DIN 18920 zu erstellen und dauerhaft während der Bauzeit zu erhalten. 5.3.2 Vor Beginn der Erdaushubarbeiten sind im Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) Wurzelschutzvorhänge nach DIN 18920 zu erstellen und während der Bauzeit regel- mäßig zu bewässern. 5.3.3 Bei baulichen Anlagen, die den Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zuzüglich 1,50 m) tangieren, sind senkrechte Verbaumaßnahmen (Berliner Verbau) vorzunehmen. 5.3.4 Beim Verlegen von Leitungen aller Art muss der Wurzelbereich von Bäumen (Kronentraufe zu- züglich 1,50 m) unterfahren werden (z.B. Spülbohrung). Ist eine Spülbohrung z.B. aus geo- logischen Gründen nicht möglich, so dürfen Wurzeln mit einem Durchmesser >= 2 cm nicht durchtrennt werden.

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5.4 Beläge Garagenzufahrten, Wege, Terrassen, Hauszugänge, Park- und Stellplätze sind wasserdurchläs- sig auszubilden (Schotterrasen, Wassergebundene Decke, Rasenpflaster, Pflaster mit 2,5 cm Rasenfuge, Rasengittersteine oder nachweislich sickerfähiges Dränpflaster). Die Pflegezufahrt zur privaten Grünfläche ist mit wassergebundener Decke auszuführen. Die Erschließung ist barrierefrei auszuführen.

5.5 Pflanzflächen auf Tiefgaragen brauchen mindestens 60 cm durchwurzelbares Vegetationssub- strat.

5.6 Abgrabungen und Aufschüttungen des vorhandenen Geländes sind bis max. 50 cm zulässig.

5.7 Hecken aus Nadelgehölzen sind zur Wahrung des Ortsbildes nicht zulässig.

5.8 Es sind nur Zäune mit senkrechter Holzlattung oder handwerklich gearbeitete, senkrechte Metallstabzäune zulässig. Für die Zäune gilt die offene Bauweise, d.h. die Abstände zwischen den Latten und Stäben sind mindestens so groß wie die senkrechten Zaunelemente. Die Höhe beträgt maximal 1,50 m, einschließlich Sockel.

7. Sonstige Festsetzungen

7.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs

7.2 Tiefgaragen und Keller sind mit wasserdichter Wanne auszuführen.

7.3 Für die Abfall- und Wertstoffgefäße muss ein ausreichend großer und für die Entsorgungsfahr- zeuge auf öffentlichem Grund anfahrbarer frei zugänglicher Bereitstellungsplatz berücksichtigt werden.

II. HINWEISE

1. Planzeichen

1.1 618/5 Flurnummer, z.B. 618/5

1.2 Vermaßung

1.3 Gebäude Bestand

1.4 Gebäude Abriss

1.5 Gebäude neu

1.6 Grundstücksgrenze Bestand

1.7 Vorgeschlagene Grundstücksgrenze

1.8 denkmalgeschütztes Gebäude

1.9 Fläche für Abfall- und Wertstoffentsorgung

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2. Grünordnung

2.1 Es wird besonders die Verwendung folgender Baum- und Straucharten empfohlen:

Bäume 1. Wuchsordnung Acer pseudoplatanus – Berg-Ahorn Fagus sylvatica – Rot-Buche Quercus robur – Stiel-Eiche Tilia cordata – Winter-Linde

Bäume 2. Wuchsordnung Acer campestre – Feld-Ahorn Alnus incana – Schwarz-Erle Crataegus lavallei ‚Carrierei‘ - Apfeldorn Sorbus aria - Mehlbeere Obstbäume als Hochstamm, lokaltypische Sorten

Sträucher: Amelanchier lamarckii - Felsenbirne Cornus mas – Kornelkirsche Cornus sanguinea - Hartriegel Corylus avellana - Haselnuß Crataegus monogyna - Weißdorn Euonymus europaeus – Pfaffenhütchen Ligustrum vulgare - Liguster Lonicera xylosteum - Heckenkirsche Rhamnus cathartica – Kreuzdorn Rosa canina - Hundsrose Sambucus nigra - Holunder Viburnum lantana – Schneeball Viburnum opulus – Gemeiner Schneeball

2.2 Bei erforderlichen Erdbewegungen sind die unterschiedlichen Bodenschichten innerhalb des Grundstücks fachgerecht zur Wiederverwendung zwischenzulagern.

2.3 Bei als zu erhalten festgesetzten Bäumen kann auf Antrag eine baurechtliche Befreiung erteilt werden, wenn der Baum nicht mehr vital ist und gefällt werden muss.

2.4 Den Bauanträgen bzw. Anträgen auf Genehmigungsfreistellung sind Freiflächengestaltungs- pläne beizufügen mit den folgenden Inhalten: Erschließung mit Materialangaben; Lage und Umfang der Vegetationsflächen; Standort, Art und Größen der Bepflanzung

3. Artenschutz Bei der Rodung von Gehölzen können besonders streng geschützte Arten wie Vögel, Fledermäuse oder Amphibien betroffen sein. Es ist sicher zu stellen, dass im Rahmen eines Bauvorhabens artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG nicht berührt werden (z.B. durch ökologische Untersuchungen und eine Umweltbaubegleitung). Grundsätzlich dürfen Rodungen von Gehölzen nur in der Zeit vom 1.10. bis zum 28.2. durch- geführt werden. Soweit erforderlich (z.B. bei Höhlenbäumen) sind vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen (z.B. Nistkästen). Werden artenschutzrechtliche Verbotstatbestände berührt, so bedarf dies einer Ausnahme durch die Regierung von Oberbayern.

4. Der Bauwerber ist für den schadlosen Abfluss von Hang-, Quell- und Drainagewasser zuständig. Eventuelle wasserrechtliche Genehmigungen sind durch den Bauwerber einzuholen. Die Einlei- tung dieser Wässer in den öffentlichen Regenwasserkanal ist nicht zulässig.

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5. Satzungsgemäß dürfen pro 100 m² abflusswirksamer Fläche eines Grundstücks 1 l/s in den Nie- derschlagswasserkanal eingeleitet werden, maximal jedoch 3 l/s.

6. Feuerwehr Im Baugenehmigungsverfahren bzw. in einem Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO ist ein Nachweis vorzulegen, dass der zweite bauliche Rettungsweg bzw. die Aufstellflä- chen und die Feuerwehrzufahrten gem. DIN 14090 bzw. der Richtlinie über die Flächen der Feu- erwehr erfüllt sind.

Die Löschwasserversorgung ist gesichert; Löschwassermenge 94 cbm / Std., Druck: 5,2 bar

7. Tiefgaragenrampen sind einzuhausen. Decken und Wände sind bis auf eine Tiefe von 6 m schall- absorbierend auszukleiden (= 0,7 bei 500 Hz). Dies kann z.B. durch die Aufbringung von Rau- putz erfolgen.

Tiefgaragenausfahrten sind so anzuordnen, dass Blendwirkungen der ausfahrenden Fahrzeuge an gegenüberliegenden Fassaden mit Fenstern von schutzwürdigen Räumen vermieden werden.

8. Um Vogelschlag so gering wie möglich zu halten, ist bei der Gestaltung darauf zu achten, große Glasflächen, gläserne Eckkonstruktionen und verglaste Durch- und Übergänge zu vermeiden o- der durch entsprechend deutliche Markierungen sichtbar zu machen. Auf spiegelndes Glas sollte komplett verzichtet werden.

9. Denkmalschutz 9.1 Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbe- hörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Ar- beiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsver- hältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit (Art. 8 Abs. 1 BayDSchG).

9.2 Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegen- stände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet (Art. 8 Abs. 2 BayDSchG).

10. Niederschlags- und Schmutzwasser 10.1 Es sind ausreichende Rückhalteeinrichtungen für Oberflächenwasser und für Dachflächenwasser vorzusehen. Zu den Verhältnissen bei Starkniederschlägen in Bezug auf sogenanntes, wild ab- fließendes Wasser` liegen keine besonderen Erkenntnisse vor.

10.2 Anfallendes Schmutzwasser ist im Trennsystem abzuleiten.

10.3 Die Einleitung von Grund-, Drän- und Quellwasser in den öffentlichen Schmutz-/Mischwasserka- nal ist nicht zulässig. Zur Sicherung der Erschließung in Bezug auf die Abführung von Schmutz- wasser und Niederschlagswasser sind die Grundstücke an den Schmutzwasserkanal bzw. den Niederschlagswasserkanal des Abwasserverbandes Starnberger See anzuschließen. Soweit Grundstücke im Plangebiet nicht unmittelbar an eine öffentliche Straße mit verlegtem Schmutz- wasserkanal bzw. Niederschlagswasserkanal des Abwasserverbandes Starnberger See anliegen, hat der Bauwerber für den Anschluss an die entsprechenden Kanäle des Abwasserverbandes Sorge zu tragen. Dies gilt auch für die dingliche Sicherung entsprechender Leitungen bei der In- anspruchnahme fremder Grundstücke. Ist beabsichtigt, Niederschlagswasser auf dem Baugrund- stück zu versickern, hat der Bauwerber zuvor die Zulässigkeit einer entsprechenden Versickerung gegenüber dem Landratsamt und dem Wasserwirtschaftsamt Weilheim nachzuweisen. Anfallendes Schmutzwasser ist in die Schmutzwasserkanäle des Abwasserverbandes Starnber- ger See einzuleiten; Niederschlags-, Drain und Trinkwasser dürfen nicht in den Schmutzwasser- kanal des Abwasserverbandes eingeleitet werden. Wird im Zuge der Baumaßnahmen Quell- oder Schichtenwasser angetroffen, darf dieses Wasser nicht in Kanäle des Abwasserverbandes Starn- berger See eingeleitet werden. In diesem Fall ist unverzüglich unter Vorlage eines Entwässe-

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rungskonzeptes das Wasserwirtschaftsamt Weilheim einzuschalten und der Bau solange zu un- terbrechen, bis die erforderlichen wasserrechtlichen wie auch zivilrechtlichen (etwaige Grund- dienstbarkeiten) Genehmigungen zur Ableitung dieses Wassers erteilt sind. 10.4 Für Bauwasserhaltungen und Bauten im Grundwasser ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erfor- derlich. Diese ist rechtzeitig vor Baubeginn beim Landratsamt Starnberg zu beantragen. Gegen ggf. auftretendes Schicht- und Grundwasser ist jedes Bauvorhaben bei Bedarf zu sichern.

10.5 Zum Schutz vor hohen Grundwasserständen und hierdurch zu besorgender Schäden müssen Keller Tiefgaragen oder sonstige unterhalb des anstehenden Geländes liegende Räume bis min- destens zu dem durch ein Fachgutachten festzustellenden Umfang zuzüglich einem geeigneten Sicherheitszuschlag wasserdicht (z.B. weiße Wanne) und auftriebssicher hergestellt werden.

Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, 10.6 die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Landratsamt Starnberg) zu benachrichtigen, Art. 1, 12 Abs. 2 Bay- BodSchG

11. Trinkwasserversorgung Die Gebäude müssen an die öffentliche Trinkwasserversorgung angeschlossen werden. Das DVGW Arbeitsblatt W 551 (Stand vom April 2004) beschreibt technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstumes in Trinkwasser-Installationen (Planung, Errichtung, Betrieb und Sanierung). Im Rahmen von Umbaumaßnahmen oder Neu- und Erweiterungsbau-ten sind diese Vorgaben zu beachten.

12. Bodenversiegelung Auf allen neu zu erstellenden Zufahrten sind wasserundurchlässige Freiflächenbefestigungen auf das betriebstechnisch erforderliche Mindestmaß zu beschränken. Für alle nicht dem fließenden Verkehr dienenden Flächen (z.B. Stellplätze, Wege) ist ein wasserdurchlässiger Belag (z.B. sand- verfugtes Pflaster, Rasenpflaster o.ä.) zu verwenden.

13. Leitungen Sämtliche neu zu erstellende Versorgungsleitungen sind unterirdisch zu verlegen. Kabelverteiler- kästen sind in die Einfriedungen zu integrieren oder in Mauernischen bzw. Ecken unauffällig an- zuordnen. Die Versorgungsleitungen für Strom, Telefon sind als Erdleitungen auszuführen.

14. Stellplätze / Tiefgaragen / Carports 14.1 Stellplätze, Tiefgaragen und Carports sind nur auf den dafür vorgesehenen Flächen zu errichten.

14.2 Die Lüftungsöffnungen der Tiefgarage sowie der Abfahrtsrampe dürfen nicht näher als 2,5 m von Fenstern, Terrassen und Spielbereichen angeordnet werden.

15. Der Bauherr ist dafür verantwortlich, dass von seiner Baustelle ausgehender Baulärm verhindert wird. Daher wird den Bauherren dringend empfohlen, diese Thematik bereits bei der Planung, Ausschreibung und Vergabe, d.h. vor Beginn der Abbrucharbeiten, z.B. durch Erstellen einer Baulärmprognose zu berücksichtigen.

IV. PLANZEICHNUNG

Prof. Florian Burgstaller · Architekt + Stadtplaner Monika Treiber Landschaftsarchitektur Seite 6 GEMEINDE TUTZING PLANZEICHNUNG Bebauungsplan Nr. 64 „Bahnhofstraße“, Flurnummern 618/4 und 618/5 1. Änderung Gemarkung Tutzing

445/4

443 443/1

Martelsgraben

444/1 441/2 441 444 618/5

618/46

TG 1a

4.00 4.00 618/49

2.00 Haus 2

618/10 III 10.36 WH=9,5 FH=11,5

2.00 617/11 617/3 618/9 2.00 10.36 2.00 GR St 260 m² WA St 617/4 618/16 618/11 617/5 Haus 1 14a 618/31 III 617/6 617/14

617 Kirchenstraße TG GR TG 618/12 MI 330 m²

Haus 3 618/51 III 16 18 14 618/17 St GR 618/4 450 m² St 617/2 618/2

Bahnhofstraße 621

1:1000

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Monika Treiber Dipl.-Ing. Landschaftsarchitektur und Stadtplanung Erich-Holthaus-Straße 8 82211 Herrsching am Ammersee Tel. 08152 / 3153 [email protected] Fassung vom 09.02.2021

Datei: 0753200_ - 09.dwg Gemeinde Tutzing Bebauungsplan Nr. 64 1. Änderung Festsetzungen / Hinweise / Planzeichnung 09.02.2021

V. VERFAHREN

Der Beschluss zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 64 „Bahnhofstraße“ Fl. Nrn. 618/4 und 618/5 wurde vom Bau- und Ortsplanungsausschuss der Gemeinde Tutzing in der Sitzung am 09.02.2021 gefasst. Der Entwurf wurde vom Bau- und Ortsplanungsausschuss am 09.02.2021 gebilligt und am 03.03.2021 ortsüblich bekannt gemacht (§ 2 Abs. 1 BauGB).

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und die öffentliche Aus- legung im beschleunigten Verfahren des vom Bau- und Ortsplanungsausschuss am 09.02.2021 gebilligten Entwurfes samt Begründung in der Fassung vom 09.02.2021 fand in der Zeit vom 11.03.2021 bis 09.04.2021 (§ 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB).

Die Gemeinde Tutzing hat mit Beschluss des …………………………………………. vom …………………….. den Bebauungsplan Nr. 64 „Bahnhofstraße“ Fl. Nrn. 618/4 und 618/5 mit Be- gründung i.d.F. vom ……………………….. als Satzung beschlossen (§ 10 Abs. 1 BauGB).

Tutzing, den ……………………..

Marlene Greinwald Erste Bürgermeisterin

Vermerk zur Rechtskraft

Der Satzungsbeschluss zu dem Bebauungsplan wurde am ……………………. ortsüblich bekannt gemacht (§ 10 Abs. 3 Halbsatz 2 BauGB).

Dabei wurde auf die Rechtsfolgen des § 44 BauGB und die §§ 214 und 215 BauGB sowie auf die Einsehbarkeit des Bebauungsplanes hingewiesen.

Der Bebauungsplan in der Fassung vom …………………………………. ist damit in Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB).

Tutzing, den …………………..

Marlene Greinwald Erste Bürgermeisterin

Prof. Florian Burgstaller · Architekt + Stadtplaner Monika Treiber Landschaftsarchitektur Seite 7