Immobilienmarktbericht 2012 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Immobilienmarktbericht Hamburg 2012

Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

IMB Umschlag-2012-06-14.indd 1 03.08.2012 10:45:25 Für das Hamburger Umland sind folgende Gutachterausschüsse zuständig:

Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg Geschäftsstelle für den Bereich der Landkreise und Lüneburg LGLN Regionaldirektion Lüneburg Sachsenkamp 4 Postfach 10 05 04 Adolph-Kolping-Straße 12 20097 Hamburg 20003 Hamburg 21337 Lüneburg Telefon: 041 31 - 85 45 - 106 [email protected] Telefax: 041 31 - 85 45 - 197 www.geoinfo.hamburg.de E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf Geschäftsstelle für den Bereich des Landkreises Stade Der Landesbetrieb Kundenzentrum Geschäftsstelle des LGLN Regionaldirektion Otterndorf – Katasteramt Stade – Geoinformation und Vermessung Gutachterausschusses Am Sande 4 b 21682 Stade Berichtszeitraum Sachsenfeld 7-9 Auskunft: 0 90 01 - 88 09 99 Telefon: 041 41 - 406 - 140 Telefax: 041 41 - 406 - 113 01.01. – 31.12.2011 20097 Hamburg Gebühr: 0,24 € / Min. E-Mail: [email protected] + 14 € / Auskunft www.gag.niedersachsen.de Herausgeber Öffnungszeiten: Montag – Freitag Gutachterausschuss für Grundstücks- 9.00 – 12.00 Uhr und Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg werte in Hamburg © 2012 Montag, Dienstag Mittwoch Dienstag und Donnerstag Langelohe 65b und Freitag 13.00 – 15.00 Uhr 25337 Elmshorn Verwendung und Weiterverbreitung 8.00 – 13.00 Uhr Telefon: 041 21 – 5 79 98 - 104 Telefax: 041 21 – 5 79 98 - 113 der in diesem Immobilienmarktbe- Donnerstag Besuche nur nach Terminverein- E-Mail: [email protected] 8.00 – 16.00 Uhr barung unter o. g. Telefonnummer. richt enthaltenen Daten unter www.gutachterausschuesse-sh.de Angabe der Quelle gestattet. Auskünfte im Rahmen von Besuchen Telefon: 040 - 428 26 - 57 20 sind ebenfalls gebührenpflichtig. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Segeberg Gestaltung Hamburger Str. 30, 23795 Bad Segeberg Mediengestaltung, Landesbetrieb Telefax: 040 - 428 26 - 59 88 Telefon: 040 - 428 26 - 60 00 Telefon: 045 51 - 951 - 526 Geoinformation und Vermessung Telefax: 045 51 - 951 - 9 98 19 Telefax: 040 - 42 79 26 - 0 00 E-Mail: [email protected] www.gutachterausschuesse-sh.de Titelfoto www.mediaserver.hamburg.de/ E-Mail: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn B. Kuhnl [email protected] Mommsenstr. 14 23843 Bad Oldesloe ISBN 978-3-89907-070-5 Internet: Telefon: 045 31 - 16 04 85 www.gutachterausschuss.hamburg.de Telefax: 045 31 - 16 06 23 Hier finden Sie uns E-Mail: [email protected] Die Anschriften der Gutachter- www.kreis-stormarn.de/kreis/fachbereiche/grundstueck/ ausschüsse in den an Hamburg Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg und der Hansestadt Lübeck angrenzenden Landkreisen sind auf Brolingstr. 53 b – d der hinteren Umschlag-Innenseite 23554 Lübeck aufgeführt. Telefon: 0451 - 300 90 - 405 oder 406 74 Telefax: 0451 - 300 90 - 449 E-Mail: [email protected] 4 www.gutachterausschuesse-sh.de Landesbetrieb Öffentliche Verkehrsmittel: Geoinformation und VVermessungermessung 2 S-Bahn S3 / S31, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen Haltestelle Hammerbrook Postfach 2029, 26010 Oldenburg (Ausgang Sachsenstraße / Süderstraße) LGLN Regionaldirektion Oldenburg HVV-Bus 112 und 25 Stau 3 Hammerbrook Hammerbrook / City Süd 26122 Oldenburg Telefon: 04 41 - 92 15 - 633 Telefax: 04 41 - 92 15 - 501 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de

siehe auch: www.gutachterausschuesse-online.de

IMB Umschlag-2012-08-10.indd 2 10.08.2012 06:20:03 Inhaltsverzeichnis

1 Der Grundstücksmarkt im 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 5 Der landwirtschaftliche Überblick Grundstücksmarkt 3.1 Vertragszahlen 38 1.1 Vertragszahlen 2 3.2 Geldumsatz 38 5.1 Vertragszahlen 84 1.2 Flächenumsatz 3 3.3 Gesamtkaufpreise 41 5.2 Flächenumsatz 84 1.3 Geldumsatz 4 3.4 Kaufpreise pro m² 5.3 Geldumsatz 84 1.4 Preisentwicklung 5 Wohnfläche 42 5.4 Quadratmeterpreise 86 3.5 Indexreihe 45 5.5 Bodenrichtwerte 86 5.6 Ortsüblicher Pachtzins im 2 Der Immobilienmarkt bebauter Obst- und Gemüseanbau 86 Grundstücke 4 Der Baulandmarkt

2.1 Übersicht 4.1 Übersicht 6 Zwangsversteigerungen 87 2.1.1 Vertragszahlen 6 4.1.1 Vertragszahlen 46 2.1.2 Flächenumsatz 6 4.1.2 Flächenumsatz 46 2.1.3 Geldumsatz 6 4.1.3 Geldumsatz 46 7 Für die Wertermittlung 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 4.2 Bauplätze für den individuellen erforderliche Daten 2.2.1 Vertragszahlen 8 Wohnungsbau 7.1 Einfamilienhäuser 88 2.2.2 Flächenumsatz 8 4.2.1 Vertragszahlen 48 7.2 Mehrfamilienhäuser 95 2.2.3 Geldumsatz 8 4.2.2 Flächenumsatz 48 7.3 Büro- und Geschäftshäuser 103 2.2.4 Gesamtkaufpreise 12 4.2.3 Geldumsatz 48 7.4 Produktions- und Logistik- 2.2.5 Preise pro Quadrat- 4.2.4 Gesamtkaufpreise 52 gebäude 105 meter Wohnfläche 15 4.2.5 Quadratmeterpreise 54 7.5 Eigentumswohnungen 107 2.2.6 Indexreihen 18 4.2.6 Indexreihen 59 7.6 Einfamilienhausbauplätze 111 2.3 Mehrfamilienhäuser 4.3 Bauplätze für den 7.7 Geschosswohnungs- 2.3.1 Vertragszahlen 19 Geschosswohnungsbau bauplätze 112 2.3.2 Flächenumsatz 19 4.3.1 Vertragszahlen 60 7.8 Büro- und 2.3.3 Geldumsatz 19 4.3.2 Flächenumsatz 60 Geschäftshausbauplätze 2.3.4 Preise pro Quadrat- 4.3.3 Geldumsatz 60 7.9 Produktions- und Logistik- meter Wohnfläche 22 4.3.4 Quadratmeterpreise 61 bauplätze 113 2.3.5 Ertragsfaktoren 25 4.3.5 Indexreihe 65 7.10 Erbbaurechtsgrundstücke 113 2.3.6 Indexreihe 28 7.11 Landwirtschaftliche Flächen 114 4.4 Bauplätze für Büro- und 2.4 Büro- und Geschäftshäuser Geschäftshäuser 2.4.1 Vertragszahlen 29 4.4.1 Vertragszahlen 66 Abkürzungsverzeichnis 115 2.4.2 Flächenumsatz 29 4.4.2 Flächenumsatz 66 2.4.3 Geldumsatz 29 4.4.3 Geldumsatz 66 2.4.4 Preise pro Quadratmeter 4.4.4 Quadratmeterpreise 68 Glossar 116 Wohn- / Nutzfläche 32 4.4.5 Indexreihen 76 2.4.5 Ertragsfaktoren 33 4.5 Bauplätze für Produktion und Karte der Stadtteile 125 2.5 Produktions- und Logistikgebäude Logistik 2.5.1 Vertragszahlen 34 4.5.1 Vertragszahlen 77 2.5.2 Flächenumsatz 34 4.5.2 Flächenumsatz 77 Unsere Dienstleistungen und 2.5.3 Geldumsatz 34 4.5.3 Geldumsatz 77 Produkte 126 2.5.4 Preise pro Quadratmeter 4.5.4 Quadratmeterpreise 78 Nutzfläche 37 4.5.5 Indexreihe 82 2.5.5 Ertragsfaktoren 37 4.6 Erbbaurechte 83

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 1 1 Der Grundstücksmarkt im Überblick

1.1 Anzahl der Grundstücks-Kaufverträge

Eigentums- bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige Jahr SUMME wohnungen Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen

2001 5.499 4.002 1.033 42 62 10.638 2002 5.506 4.255 955 31 16 10.763 2003 5.089 4.106 1.078 20 20 10.313 2004 5.129 3.766 1.086 36 23 10.040 2005 6.373 4.691 2.272 45 39 13.420 2006 5.772 3.857 1.479 42 32 11.182 2007 5.953 4.437 1.015 43 32 11.480 2008 6.300 4.166 1.073 24 45 11.608 2009 6.720 3.764 1.103 56 28 11.671 2010 7.354 4.140 1.001 55 46 12.596 2011 7.206 3.963 1.239 84 43 12.535

Anzahl der Kaufverträge des Jahres 2011

15000 Eigentumswohnungen

bebaute Grundstücke 12000

unbebaute Grundstücke 9000 landwirtschaftliche Flächen

sonstige Flächen 6000

84 43 3000

1.239 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3.963 7.206

2 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 1.2 Flächenumsatz

bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige SUMME Jahr Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen (ohne Eigentumswohnungen) [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] 2001 3.519 1.949 948 93 6.509 2002 4.383 1.834 988 239 7.444 2003 3.564 1.649 478 50 5.741 2004 3.365 2.137 1.007 147 6.656 2005 4.261 2.322 1.185 151 7.919 2006 5.150 3.338 1.154 214 9.856 2007 5.320 1.670 1.101 112 8.203 2008 4.297 1.658 487 231 6.673 2009 3.376 1.295 941 110 5.722 2010 4.744 1.248 956 284 7.232 2011 4.007 1.697 1.995 81 7.780

Flächenumsatz des Jahres 2011 in 1000 m²

10.000 bebaute Grundstücke

8.000 unbebaute Grundstücke

6.000 landwirtschaftliche Flächen

4.000 sonstige Flächen

2.000 81

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1.995

4.007 1.697

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 3 1.3 Geldumsatz

Eigentums- bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige SUMME Jahr wohnungen Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] 2001 915 2409 448 3 1,6 3.777 2002 976 3559 401 2,2 2 4.940 2003 901 2793 519 1,6 3,1 4.218 2004 920 2555 479 2,9 4,3 3.961 2005 1196 3331 642 4,8 3,2 5.177 2006 1149 5404 688 3,4 1,2 7.246 2007 1122 5761 734,6 6,1 1,2 7.625 2008 1196 3752 655 3 12 5.618 2009 1361 3125 450 2,5 2,1 4.941 2010 1628 4126 474 3,1 6,6 6.238 2011 1751 4288 634 14,6 8,4 6.696

Geldumsatz des Jahres 2011 in Millionen Euro

Eigentumswohnungen 8000

bebaute Grundstücke 7000

6000 unbebaute Grundstücke

5000 landwirtschaftliche Flächen 4000 sonstige Flächen 3000

14,6 8,4 2000

1000 634 1.751 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

4.288

4 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 1.4 Preisentwicklung

Die Preise von bebauten Grundstücken Die Preise von Mehrfamilienhäusern zogen im Jahr 2011 überwiegend an. stiegen im Jahr 2011 ebenfalls deutlich an. Sie kosteten im Schnitt 1.700 € Der Durchschnittspreis von Ein- und pro m² Wohnfläche, 6 % mehr als im Zweifamilienhäusern lag im Jahr 2011 Vorjahr. Die Rendite der verkauften rund 1 % höher als 2010.Dies darf Mehrfamilienhäuser (hier: Verhältnis jedoch nicht direkt als Preissteigerung der Mieteinnahmen zum Kaufpreis) gedeutet werden. Der Durchschnitt- blieb ungefähr gleich. Im Mittel wurde spreis hängt nämlich von der Größe, das 16,3-fache der Jahresnettokalt- der Ausstattung und der Lage der je- miete bezahlt. weils verkauften Häuser ab. Um diese Einflüsse bereinigt, ergibt sich eine Die überwiegend steigende Tendenz Preissteigerung von 10 %. zeigte sich 2011 auch auf dem Bau- Neubauten von freistehenden Einfamili- landmarkt. Bei den Preisen von Bau- enhäusern in mittlerer Lage kosteten im plätzen ergaben sich folgende durch- Jahr 2011 einschließlich Grundstück rund schnittliche Veränderungen: 3.200 €/m² Wohnfläche, rund 9 % mehr als im Vorjahr. – Einfamilienhausbauplätze in mittlerer Lage: Bei Eigentumswohnungen stieg der +10 % durchschnittliche Kaufpreis gegenüber dem Vorjahr um 13 %, lage-, größen- – Geschosswohnungsbauplätze: und ausstattungsbereinigt stieg er +6 % ebenfalls um 13 %. Die Neubau-Eigentumswohnungen Diese Durchschnittswerte müssen kosteten in mittlerer Lage rund 3.700 €/ allerdings lageabhängig differenziert m² Wohnfläche. betrachtet werden. Damit kosten sie pro Quadratmeter Wohnfläche rund 16 % mehr als freiste- hende Einfamilienhäuser (3.200 €/m²) und rund 32 % mehr als Reihenhäuser.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 5 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke

5.000 2.1 Übersicht 4.691 4.437 2.1.1 Vertragszahlen 4.500 4.255 4.106 4.166 4.140 4.000 4.002 3.963 3.857 3.500 3.766 3.764

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 6.000 2.1.2 Flächenumsatz in 1000 m² 5.320 5.150

5.000 4.744 4.383 4.261 4.297 4.000 4.007

3.519 3.564 3.364 3.376 3.000

2.000

1.000

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

7.000 2.1.3 Geldumsatz in Millionen Euro

6.000 5.761

5.404 5.000

4.288 4.126 4.000 3.559 3.752 3.331 3.000 3.125 2.793 2.555 2.000 2.409

1.000

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

6 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Umsätze von bebauten Grundstücken

Vertragszahlen 2011 Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010± Prozent) (2010 ± Prozent) (2010 ± Prozent)

Gesamt 3.963 4006,6 4.288,2 (4.140 - 4%) (4.744,4 - 16%) (4.125,8 + 4%)

Ein- und Zweifamilienhäuser 3.167 2.140,9 1.196,1 siehe Kapitel 2.2 (3.330 - 5%) (2.331,0 - 8%) (1.215,2 - 2%)

Mehrfamilienhäuser 421 688,8 901,3 siehe Kapitel 2.3 (459 - 8%) (629,8 + 9%) (886,4 + 2%)

40 27,2 20,3 sonstige Wohngebäude (19 + 111%) (493,9 - 94%) (6,0 + 238%)

Büro- und Geschäftshäuser 247 624,2 2.014,4 siehe Kapitel 2.4 (235 + 5%) (643,2 - 3%) (1.869,3 + 8%)

Lager- und Produktionsgebäude 70 460,9 115,7 siehe Kapitel 2.5 (75 - 7%) (607,7 - 24%) (131,8 - 12%)

18 64,6 40,3 sonstige Gebäude (22 - 18%) (38,5 + 68%) (16,9 + 138%)

Vertragszahlen von Flächenumsatz [1000 m²] von Geldumsatz [Mio. Euro] von bebauten Grundstücken 2011 bebauten Grundstücken 2011 bebauten Grundstücken 2011

70 18 65 116 40 40 247 461 421 1196 624 2141 2014 3167 689 901 27

20

Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser sonstige Wohngebäude

Büro- und Geschäftshäuser Lager- und Produktionsgebäude sonstige Gebäude

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 7 4.500 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 4.002 2.2.1 Vertragszahlen 4.000

3.428 3.439 3.500 3.308 3.308 3.330

3.211 3.000 3.110 3.127 3.167

2.808 2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 4.000 2.2.2 Flächenumsatz in 1000 m²

3.500

3.000 2.697 2.500 2.289 2.331 2.099 2.071 2.067 2.000 2.141 2.039 1.949 1.970 1.847 1.500

1.000

500

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

1.500 2.2.3 Geldumsatz in Millionen Euro

1.215 1.196 1.200 1.141 1.066 1.087 1.019 979 1.054 900 972 970 917

600

300

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

8 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Umsätze von Ein- und Zweifamilienhäusern

Vertragszahlen 2011 Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010± Prozent) (2010± Prozent) (2010 ± Prozent)

Gesamt 3.167 2.140,9 1.196,1 (3.330 - 5 %) (2.331,0 - 8 %) (1.215,2 - 2 %)

Mittelreihenhäuser 673 156,8 154,3 (731 - 8 %) (307,0 -49 %) (156,2 - 1 %)

Endreihenhäuser 272 93,6 69,4 (338 - 20%) (194,0 - 52 %) (81,6 - 15%)

Doppelhaushälften 577 327,7 187,5 (632 - 9 %) (316,6 + 4 %) (183,0 + 2 %)

freistehende Einfamilienhäuser 1.172 1.105,2 516,3 (1.190 - 2 %) (1.160,3 - 5 %) (523,0 - 1 %)

Einfamilienhäuser 35 91,7 17,2 mit Einliegerwohnung (42 - 17 %) (53,1 + 73 %) (27,9 - 38 %)

Zweifamilienhäuser, 189 188,6 94,9 ganze Doppelhäuser (157 + 20 %) (152,5 + 24 %) (84,3 + 10 %)

41 93,8 79,7 Villen (31 + 32 %) (39,9 + 135 %) (78,2 + 2 %)

208 83,5 76,8 Sonstige (209 ± 0 %) (107,6 - 22 %) (81,0 - 5 %)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 9

Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern 2011

Allermöhe 8 Hamburg-Altstadt - 10 27 Hamm 1 Ohlsdorf 63 7 Hammerbrook - Osdorf 63 - Harburg 1 45 Altona-Altstadt - 10 3 Altona-Nord - 42 Poppenbüttel 97 44 49 227 Barmbek-Nord 12 -Ost 2 2 Barmbek-Süd 2 Hoheluft-West 3 63 63 Hohenfelde 5 Rönneburg 10 74 Horn 5 - 1 Hummelsbüttel 30 7 121 34 St. Georg 2 5 44 St. Pauli - 74 23 132 - - 86 126 23 7 Cranz 1 Langenhorn 148 1 6 Lemsahl-Mellingstedt 56 3 - Lohbrügge 74 - 36 21 Stellingen 34 67 51 - 3 Marienthal 27 Sülldorf 39 Eimsbüttel 4 36 1 Eißendorf 50 1 Tonndorf 37 Eppendorf 7 7 3 Farmsen-Berne 55 Neuallermöhe 78 - 33 6 79 3 Neuengamme 11 - Fuhlsbüttel 20 Neugraben-Fischbek 95 33 Groß Borstel 32 Neuland 8 Wellingsbüttel 44 Groß Flottbek 47 Neustadt - Wilhelmsburg 54 - - 22 - Niendorf 113 16 26 Wohldorf-Ohlstedt 26 Hamburg gesamt 3.167

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 11 2.2.4 Gesamtkaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser Gesamtkaufpreise

Kaufpreise in Euro 2010 2011 Veränderung

Minimum 15.000 30.000 Maximum 11.500.000 6.400.000 Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt + 1 % Mittelwert 383.000 387.000 Anzahl 2.629 2.514

Minimum 15.000 70.000 Maximum 901.000 2.300.000 Mittelreihenhäuser + 8 % Mittelwert 221.000 238.000 Anzahl 507 464

Minimum 30.000 82.000 Maximum 2.876.000 1.500.000 Endreihenhäuser + 2 % Mittelwert 254.000 260.000 Anzahl 219 206

Minimum 60.000 40.000 Maximum 1.480.000 1.435.000 Doppelhaushälften + 11 % Mittelwert 300.000 332.000 Anzahl 528 469

Minimum 40.000 30.000 Maximum 11.500.000 3.000.000 freistehende Einfamilienhäuser - 5 % Mittelwert 452.000 429.000 Anzahl 1020 998

Minimum 88.000 140.000 Maximum 7.000.000 2.700.000 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen - 24 % Mittelwert 668.000 511.000 Anzahl 40 29

Minimum 36.000 100.000 Maximum 5.300.000 5.500.000 Zweifamilienhäuser, ganze Doppelhäuser + 4 % Mittelwert 510.000 531.000 Anzahl 128 152

Minimum 550.000 330.000 Maximum 7.500.000 6.400.000 Villen - 20 % Mittelwert 2.454.000 1.968.000 Anzahl 28 33

12 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012

Mittlere Gesamtkaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern 2011 [in 1000 €]

Allermöhe 291 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder 202 Alsterdorf 915 Hamm * Ohlsdorf 504 Altengamme 234 Hammerbrook - Osdorf 379 Altenwerder - Harburg * Othmarschen 764 Altona-Altstadt - Harvestehude 3.681 Ottensen * Altona-Nord - Hausbruch 238 Poppenbüttel 314 Bahrenfeld 293 Heimfeld 246 Rahlstedt 281 Barmbek-Nord 422 Hoheluft-Ost * Reitbrook * Barmbek-Süd * Hoheluft-West * Rissen 509 Bergedorf 352 Hohenfelde 1.241 Rönneburg 245 Bergstedt 388 Horn 223 Rothenburgsort - Billbrook * Hummelsbüttel 465 Rotherbaum 2.387 Billstedt 232 Iserbrook 381 St. Georg * Billwerder * Jenfeld 238 St. Pauli - Blankenese 850 Kirchwerder 214 Sasel 392 Borgfelde - Kleiner Grasbrook - Schnelsen 285 Bramfeld 253 Langenbek 179 Sinstorf 185 Cranz * Langenhorn 223 Spadenland * Curslack 226 Lemsahl-Mellingstedt 384 Steilshoop 178 Dulsberg - Lohbrügge 265 Steinwerder - Duvenstedt 442 Lokstedt 568 Stellingen 274 Eidelstedt 234 Lurup 264 Sternschanze - Eilbek 683 Marienthal 503 Sülldorf 378 Eimsbüttel 1.458 Marmstorf 218 Tatenberg - Eißendorf 256 Moorburg * Tonndorf 256 Eppendorf 1.684 Moorfleet 159 Uhlenhorst 1.410 Farmsen-Berne 261 Neuallermöhe 237 Veddel - Finkenwerder 199 Neuenfelde * Volksdorf 457 Francop * Neuengamme 236 Waltershof - Fuhlsbüttel 320 Neugraben-Fischbek 197 Wandsbek 281 Groß Borstel 304 Neuland 127 Wellingsbüttel 568 Groß Flottbek 699 Neustadt - Wilhelmsburg 212 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 207 HafenCity - Niendorf 353 Winterhude 2.039 Nienstedten 883 Wohldorf-Ohlstedt 649 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 387

14 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Mittlere Gesamtkaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern 2011 2.2.5 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche [in 1000 €] Freistehende Einfamilienhäuser Allermöhe 291 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder 202 Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2011 Alsterdorf 915 Hamm * Ohlsdorf 504 Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Altengamme 234 Hammerbrook - Osdorf 379 Lage Lage Lage Lage Lage Altenwerder - Harburg * Othmarschen 764 Minimum 667 500 1.250 1.500 3.829 Altona-Altstadt - Harvestehude 3.681 Ottensen * Maximum 2.740 3.786 7.143 5.739 11.364 bis 1919 Altona-Nord - Hausbruch 238 Poppenbüttel 314 Mittelwert 1.381 2.193 3.061 3.374 5.999 Anzahl 20 8 17 24 13 Bahrenfeld 293 Heimfeld 246 Rahlstedt 281 Barmbek-Nord 422 Hoheluft-Ost * Reitbrook * Minimum 934 892 1.163 2.000 2.633 1920 bis 1939 Maximum 2.090 4.058 4.765 8.261 6.667 Barmbek-Süd * Hoheluft-West * Rissen 509 Mittelwert 1.474 2.053 2.307 3.744 4.495 Bergedorf 352 Hohenfelde 1.241 Rönneburg 245 Anzahl 9 45 57 61 12 388 223 Bergstedt Horn Rothenburgsort - Minimum 1.133 353 1.083 2.091 4.808 Billbrook * Hummelsbüttel 465 Rotherbaum 2.387 1940 bis 1952 Maximum 2.143 4.000 3.533 5.682 15.278 Mittelwert 1.585 2.049 2.387 3.131 7.351 Billstedt 232 Iserbrook 381 St. Georg * Anzahl 10 14 16 11 7 Billwerder * Jenfeld 238 St. Pauli - Minimum 1.367 1.000 1.591 1.358 2.044 Blankenese 850 Kirchwerder 214 Sasel 392 1953 bis 1959 Maximum 2.714 3.050 3.000 6.308 7.213 Borgfelde - Kleiner Grasbrook - Schnelsen 285 Mittelwert 2.016 1.993 2.313 3.480 4.502 Anzahl 8 22 25 20 3 Bramfeld 253 Langenbek 179 Sinstorf 185 Cranz * Langenhorn 223 Spadenland * Minimum 1.750 1.108 1.367 1.583 1960 bis 1969 Maximum 2.008 3.096 4.000 5.156 * Curslack 226 Lemsahl-Mellingstedt 384 Steilshoop 178 Mittelwert 1.842 2.020 2.314 2.956 Dulsberg - Lohbrügge 265 Steinwerder - Anzahl 3 23 36 36 2 Duvenstedt 442 Lokstedt 568 Stellingen 274 Minimum 1.177 1.222 1.764 1.875 Eidelstedt 234 Lurup 264 Sternschanze - 1970 bis 1979 Maximum 2.660 2.817 3.992 4.919 * Mittelwert 1.826 2.040 2.465 3.126 Eilbek 683 Marienthal 503 Sülldorf 378 Anzahl 7 25 27 22 2 Eimsbüttel 1.458 Marmstorf 218 Tatenberg - Minimum 1.753 1.389 1.567 1.940 Eißendorf 256 Moorburg * Tonndorf 256 1980 bis 1989 Maximum 2.864 3.377 4.088 4.625 * Eppendorf 1.684 Moorfleet 159 Uhlenhorst 1.410 Mittelwert 2.372 2.238 2.666 2.924 Anzahl 11 10 14 18 2 Farmsen-Berne 261 Neuallermöhe 237 Veddel - Finkenwerder 199 Neuenfelde * Volksdorf 457 Minimum 1.679 995 1.447 2.538 Maximum 2.843 3.321 4.057 4.863 236 1990 bis 1999 Francop * Neuengamme Waltershof - Mittelwert 2.138 2.281 2.816 3.631 Fuhlsbüttel 320 Neugraben-Fischbek 197 Wandsbek 281 Anzahl 9 15 17 10 Groß Borstel 304 Neuland 127 Wellingsbüttel 568 Minimum 1.863 1.780 2.000 2.105 4.410 Groß Flottbek 699 Neustadt - Wilhelmsburg 212 ab 2000 Maximum 2.250 3.623 5.229 4.746 7.155 Mittelwert 2.034 2.399 3.188 3.652 5.269 207 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf Anzahl 3 14 34 19 5 HafenCity - Niendorf 353 Winterhude 2.039 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Nienstedten 883 Wohldorf-Ohlstedt 649 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 387

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 15 Mittelreihenhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2011

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum Maximum * bis 1919 Mittelwert Anzahl 1

Minimum 1.653 2.281 1.391 Maximum 5.611 2.841 3.778 1920 bis 1939 Mittelwert 3.158 2.481 2.517 Anzahl 9 3 6

Minimum 1940 bis 1952 Maximum * * * Mittelwert Anzahl 2 2 2

Minimum 1.188 1.344 1.998 2.590 1953 bis 1959 Maximum 2.367 2.478 3.152 3.444 Mittelwert 1.750 1.863 2.445 2.846 Anzahl 27 24 9 4

Minimum 1.492 978 1.062 1.923 1960 bis 1969 Maximum 2.000 2.530 2.857 4.071 Mittelwert 1.816 1.746 1.949 2.635 Anzahl 3 38 59 9

Minimum * 1.304 1.583 1.367 1970 bis 1979 Maximum 2.850 2.479 2.241 Mittelwert 1.830 1.975 1.710 Anzahl 2 3 7 3

Minimum 1.184 1.500 1.471 2.267 1980 bis 1989 Maximum 2.260 2.739 2.663 3.171 Mittelwert 1.717 1.870 2.125 2.852 Anzahl 5 12 16 4

Minimum 1.135 1.800 861 2.208 1990 bis 1999 Maximum 1.981 2.742 2.462 3.577 * Mittelwert 1.631 2.032 2.054 2.962 Anzahl 11 7 6 3 1

Minimum 1.667 1.268 1.812 2.018 ab 2000 Maximum 2.255 2.719 4.077 5.735 Mittelwert 2.053 2.127 2.814 3.243 Anzahl 30 22 37 34

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

16 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Eine Untersuchung der Verkäufe von Eine Untersuchung der Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern der Mittel- und Endreihenhäusern der Jahre 2004 – 2008 hat ergeben, dass Jahre 2004 – 2008 hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Einflussgrößen abhängig ist:

– Bodenwert: – Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadrat- Je höher der Bodenwert pro Quadrat- meter Wohnfläche, desto höher ist der meter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Quadratmeterpreis.

– Alter: – Alter: Gebäudealter bis 35 Jahre : Gebäudealter bis 35 Jahre : Je älter das Gebäude, desto geringer Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. ist der Quadratmeterpreis. Bei Gebäuden, die älter als 35 Jahre Bei Gebäuden, die älter als 35 Jahre sind, ist nur noch eine geringe bau- sind, ist nur noch eine geringe bau- jahrsspezifische Abhängigkeit zum jahrsspezifische Abhängigkeit vom Alter feststellbar. Alter feststellbar.

– Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist – Lagequalität: der Quadratmeterpreis. Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. – Größe: Je größer die Wohnfläche, desto – Größe: höher ist der Quadratmeterpreis. Je größer die Wohnfläche, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Das EXPERTENINFO im Kapitel 7 mit der angegebenen Formel gilt, wie eine weitere Untersuchung gezeigt hat, auch für halbe Doppelhäuser und Zwei- oder Dreifamilienhäuser.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 17 120 2.2.6 Indexreihen Preisindex von 110 freistehenden 105

Einfamilien- 100 häusern (Mitte 90 94 94 94 94 93 94 95 95 95 2010 = 100) 75

60

45

30

15

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

150

Preisindex von 135

Reihenhäusern 120 112 (Mitte 2010 = 100) 105 100 90 95 96 95 96 95 95 96 96 96

75

60

45

30

15

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel.

18 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 2.3 Mehrfamilienhäuser 700 2.3.1 Vertragszahlen 614 600 584

500 495 464 455 459

400 421 386 362 353 365 300

200

100

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

1200 2.3.2 Flächenumsatz in 1000 m²

1.039 1000 951

800 725 689 630 600

504 549 554 519 484 400 425

200

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

1200 2.3.3 Geldumsatz in Millionen Euro 1.133 1.114

1000 886 901

800

687 600 637 532 504

491 468 400 405

200

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 19

Stadtteilübersicht

Wohldorf-

Duvenstedt Ohlstedt

Lemsahl- Verteilung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern 2011 Mellingstedt

Bergstedt Poppen- Allermöhe - Hamburg-Altstadt 1 Ochsenwerder - Langenhorn büttel Sasel Volksdorf Hummels- Alsterdorf 2 Hamm 6 Ohlsdorf 3 büttel Wellingsbüttel Altengamme - Hammerbrook 2 Osdorf 2 Niendorf Fuhlsbüttel Schnelsen Ohlsdorf Altenwerder - Harburg 25 Othmarschen 3 Bramfeld Groß Alsterdorf Steils- Rahlstedt Altona-Altstadt 17 Harvestehude 4 Ottensen 9 Eidelstedt Borstel hoop Farmsen- Berne Altona-Nord 8 Hausbruch 3 Poppenbüttel - Lokstedt Winterhude Barmbek- Iserbrook Lurup Stellingen Eppen- dorf Nord Bahrenfeld 12 Heimfeld 16 Rahlstedt 9 Ost Duls- Tonndorf Rissen Sülldorf Hoheluft- berg West Barmbek- Harveste- Süd Wandsbek Barmbek-Nord 9 Hoheluft-Ost 4 Reitbrook - Bahrenfeld Eimsbüttel hude Uhlen- Jenfeld Osdorf Rother- horst Eilbek Marienthal Groß baum Barmbek-Süd 12 Hoheluft-West 3 Rissen - Blankenese Nord Hohen- Flottbek Sternsch. felde St. Borg- Altona- Neu- Georg Nienstedten St. felde Hamm Horn Bergedorf 10 Hohenfelde 8 Rönneburg 2 Ottensen Pauli stadt Hmb.- Othmarschen Altstadt Altst. Hammerbr. Billstedt HafenCity Bergstedt 1 Horn 13 Rothenburgsort - siehe Vergrößerung Rothen- Finkenwerder Stein- Kleiner burgsort Billbrook - Hummelsbüttel 3 Rotherbaum 8 Cranz Waltershof Billbrook werder Grasbrook Veddel Billstedt 9 Iserbrook 1 St. Georg 8

Neuenfelde Altenwerder Lohbrügge Francop Moorfleet Billwerder - Jenfeld - St. Pauli 8 Billwerder Taten- Blankenese 5 Kirchwerder 1 Sasel 3 Moorburg Wilhelmsburg Spa- Allermöhe berg Neuallermöhe den- Bergedorf Borgfelde 1 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 5 land Neugraben- Hausbruch Bramfeld 8 Langenbek 3 Sinstorf - Reitbrook Heimfeld Curslack Fischbek Harburg Neuland Ochsenwerder Cranz - Langenhorn 4 Spadenland - Neuengamme Eißendorf Wilstorf Curslack - Lemsahl-Mellingstedt - Steilshoop 1 Altengamme Nebenkarte Neuwerk Gut Moor 2 3 Marmstorf Dulsberg Lohbrügge Steinwerder - Rönneburg Kirchwerder Duvenstedt 4 Lokstedt 4 Stellingen 7 Langenbek Neuwerk 2 3 Sinstorf Eidelstedt Lurup Sternschanze 8 Eilbek 5 Marienthal 7 Sülldorf 2 Landkreis Aktualität der Stadtteile: 2011 Eimsbüttel 17 Marmstorf - Tatenberg -

Cuxhaven Eißendorf 11 Moorburg - Tonndorf 7 Eppendorf 3 Moorfleet - Uhlenhorst 10 Farmsen-Berne 4 Neuallermöhe - Veddel 1 keine Kauffälle Vergrößerung Innenstadt Finkenwerder 2 Neuenfelde 2 Volksdorf 1 Ost Duls- Francop - Neuengamme 1 Waltershof - 1 Hoheluft- berg Barmbek- West Fuhlsbüttel 6 Neugraben-Fischbek 3 Wandsbek 5 2 Harvestehude Süd Eimsbüttel Groß Borstel 4 Neuland - Wellingsbüttel 4 Uhlenhorst 3 bis 4 Rotherbaum Eilbek Altona- Groß Flottbek 3 Neustadt 5 Wilhelmsburg 8 Sternschanze Hohen- 5 bis 6 Nord felde St. Georg Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 5 Borg- St. Neustadt felde 7 bis 9 Hamm HafenCity 1 Niendorf 4 Winterhude 13 Altona- Pauli Hamburg- Altstadt 10 bis 19 Altstadt Hammerbrook Nienstedten 2 Wohldorf-Ohlstedt - HafenCity 20 und mehr Kauffälle Hamburg gesamt 421

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 21 2.3.4 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche

Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

Vertrags- Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle jahr Lage Lage Lage Lage Lage Lagen

Minimum 581 581 Maximum 1.221 * 3.121 Mittelwert 972 1.509 bindung

mit Sozial- mit Anzahl 3 1 4

Minimum 473 593 709 611 1.055 473 Maximum 1.778 2.924 4.508 4.193 7.883 7.883 Mittelwert 901 1.385 1.451 1.801 3.668 1.587 absicht Anzahl 19 40 68 35 11 173 ohne Teilungs- ohne

Minimum 875 1.065 1.161 2.667 875 2011 Maximum 1.516 2.051 4.127 6.566 6.566 Mittelwert 1.236 1.570 3.110 4.515 2.620 absicht Anzahl 3 7 8 4 22 mit Teilungs- mit

Minimum 473 593 581 611 1.055 473 Maximum 1.778 2.924 4.508 4.193 7.883 7.883 alle Mittelwert 901 1.375 1.443 2.069 3.894 1.700 Anzahl 19 43 78 44 15 199

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Eine Untersuchung der Verkäufe von – Mietniveau: – Bebauungsdichte: Mehrfamilienhäusern der Jahre Je höher die Miete relativ zum Mieten- Je höher die Geschossflächenzahl 1991 – 1999 hat ergeben, dass das spiegel, desto höher ist der Quadrat- (GFZ), desto geringer ist der Quadrat- Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche meterpreis. meterpreis. (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: – Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis.

22 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Die folgende Tabelle ist unter Nettokaltmiete wie GFZ = 1,5 folgenden Annahmen erstellt: Mietenspiegelmittelwert Stadtteilfaktor = 1,0

Kaufpreis / Wohnfläche 2011 [ Euro / m² ]

RW04 [ Euro / m² ] Baujahr 1920 1930 1940 1953 1960 1970 Alter Alter Alter bis bis bis bis bis bis bis 25 15 5 1919 1929 1939 1952 1959 1969 1979 Jahre Jahre Jahre

200 1.068 868 978 908 908 958 1.138 1.344 1.667 2.363

300 1.214 987 1.112 1.032 1.032 1.089 1.293 1.491 1.798 2.507

400 1.359 1.105 1.245 1.156 1.156 1.220 1.448 1.638 1.929 2.651

500 1.505 1.224 1.378 1.280 1.280 1.350 1.603 1.785 2.059 2.796

600 1.650 1.342 1.512 1.404 1.404 1.481 1.758 1.932 2.190 2.940

700 1.796 1.460 1.645 1.527 1.527 1.611 1.914 2.079 2.320 3.084

800 1.942 1.579 1.778 1.651 1.651 1.742 2.069 2.226 2.451 3.228

900 2.087 1.697 1.912 1.775 1.775 1.873 2.224 2.373 2.582 3.373

1.000 2.233 1.816 2.045 1.899 1.899 2.003 2.379 2.520 2.712 3.517

RW04= Bodenrichtwert 1.1.2004 für Geschosswohnungsbau mit GFZ 86=1,0

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 23 Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2011

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 473 593 949 642 1.055 Maximum 1.027 1.849 4.508 3.563 7.883 bis 1919 Mittelwert 737 1.236 1.728 1.835 3.852 Anzahl 9 7 21 9 9

Minimum 714 1.013 824 1.161 Maximum 1.531 2.078 2.146 1.887 1920 bis 1939 Mittelwert 1.183 1.308 1.223 1.428 Anzahl 4 5 7 3

Minimum 1940 bis 1952 Maximum * * * Mittelwert Anzahl 1 2 2

Minimum 1.115 709 611 3.185 1953 bis 1959 Maximum 1.648 1.915 2.077 5.514 Mittelwert 1.343 1.157 1.450 4.082 Anzahl 8 10 5 3

Minimum 875 849 1.113 1960 bis 1969 Maximum * 1.697 2.016 3.056 * Mittelwert 1.282 1.335 1.963 Anzahl 1 7 16 4 2

Minimum 1970 bis 1979 Maximum * * * Mittelwert Anzahl 2 2 1

Minimum 1980 bis 1989 Maximum * Mittelwert Anzahl 2

Minimum 908 1.327 1990 bis 1999 Maximum * 2.675 3.411 Mittelwert 1.974 2.616 Anzahl 1 5 3

Minimum 2.121 ab 2000 Maximum * * 4.193 Mittelwert 3.426 Anzahl 2 1 7

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

24 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 2.3.5 Ertragsfaktoren

Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete

Vertrags- Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle jahr Lage Lage Lage Lage Lage Lagen

Minimum 13,3 13,3 Maximum 18,3 18,3 Mittelwert 15,5 15,5 bindung

mit Sozial- mit Anzahl 3 3

Minimum 8,2 6,9 10,2 5,8 13,7 5,8 Maximum 22,5 19,8 35,0 34,3 38,4 38,4 Mittelwert 11,8 14,3 16,4 17,6 25,0 16,1 absicht Anzahl 11 33 60 30 5 139 ohne Teilungs- ohne

Minimum 12,9 13,4 12,9 2011 Maximum * 19,6 23,7 * 23,7 Mittelwert 17,2 20,8 17,9 absicht Anzahl 2 6 6 1 15 mit Teilungs- mit

Minimum 8,2 6,9 10,2 5,8 13,7 5,8 Maximum 22,5 19,8 35,0 34,3 38,4 38,4 alle Mittelwert 11,8 14,3 16,2 18,1 23,4 16,3 Anzahl 11 35 69 36 6 157

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Eine Untersuchung der Mehrfamilien- – Lagequalität : Je besser die Lage, – Verhältnis der tatsächlichen Mieten hausverkäufe der Jahre 2004–2008 desto größer ist der Ertragsfaktor. zum Mietenspiegelmittelwert: hat ergeben, dass das Verhältnis Kauf- Je höher die Mieten, desto kleiner ist preis /Jahresnettokaltmiete (Ertrags- der Ertragsfaktor. faktor) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist:

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 25 Die folgende Tabelle ist unter fol- Mietenspiegel­mittelwert genden Annahmen erstellt: GFZ = 1,5 Nettokaltmiete wie Stadtteilfaktor = 1,0

Ertragsfaktor (EF) 2011

RW04 ( * ) [ Euro / m² ] Alter 10 J. 20 J. > 30 J.

200 18,6 16,6 14,7 300 19,9 18,0 16,1 400 21,3 19,4 17,4 500 22,7 20,7 18,8 600 24,0 22,1 20,2 700 25,4 23,5 21,5 800 26,8 24,8 22,9 900 28,2 26,2 24,3 1.000 29,5 27,6 25,6

(*) RW04 = Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für Geschoss- wohnungsbau mit GFZ86 = 1,0

26 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete 2011

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 8,2 6,9 1,3 8,5 13,7 Maximum 12,1 19,2 25,2 34,3 19,1 bis 1919 Mittelwert 10,9 13,8 15,0 18,8 17,1 Anzahl 5 7 16 9 3

Minimum 10,0 8,5 11,6 Maximum 22,5 19,7 23,4 * 1920 bis 1939 Mittelwert 15,3 13,8 16,0 Anzahl 3 6 6 2

Minimum 1940 bis 1952 Maximum * * * Mittelwert Anzahl 1 1 2

Minimum 11,2 10,2 5,8 1953 bis 1959 Maximum 17,9 25,9 24,5 * Mittelwert 14,9 15,4 16,4 Anzahl 6 10 5 1

Minimum 9,1 12,1 1960 bis 1969 Maximum 18,1 20,0 * * Mittelwert 14,5 16,4 Anzahl 6 15 2 1

Minimum 1970 bis 1979 Maximum * Mittelwert Anzahl 2

Minimum 12,7 1980 bis 1989 Maximum 35,0 Mittelwert 24,0 Anzahl 3

Minimum 12,5 17,6 ab 1990 Maximum * 22,8 20,9 Mittelwert 18,9 18,9 Anzahl 1 5 3

Minimum 17,9 ab 2000 Maximum 23,6 Mittelwert 20,8 Anzahl 5

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 27 2.3.6 Indexreihen Preisindex von 120 109 Mehrfamilien­ 105 100 häusern

(Mitte 2010 = 100) 90 86 92 89 86 87 86 86 82 75 81

60

45

30

15

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel.

28 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 2.4 Büro- und Geschäftshäuser 400 2.4.1 Vertragszahlen 350 334 341

300

251 250 247 241 235 223

200 212 207

181 150 160

100

50

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2.4.2 Flächenumsatz in 1000 m² 1200

1.050 1000

911

800

672 643 624 603 649 600 599 542 469 400 380

200

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

3500 2.4.3 Geldumsatz in Millionen Euro

3000 2.966 2.941

2500

2.014 2000 1.869 1.778 1.817

1500 1.524

1.281 1000 1.164 1.127

803 500

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 29

Verteilung der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern 2011

Allermöhe - Hamburg-Altstadt 19 Ochsenwerder - Alsterdorf - Hamm 2 Ohlsdorf 1 Altengamme - Hammerbrook 8 Osdorf 2 Altenwerder - Harburg 12 Othmarschen 3 Altona-Altstadt 12 Harvestehude 3 Ottensen 5 Altona-Nord 1 Hausbruch 3 Poppenbüttel 1 Bahrenfeld 2 Heimfeld 3 Rahlstedt 4 Barmbek-Nord 3 Hoheluft-Ost - Reitbrook - Barmbek-Süd 6 Hoheluft-West 1 Rissen 1 Bergedorf 7 Hohenfelde 4 Rönneburg - Bergstedt - Horn 1 Rothenburgsort 3 Billbrook - Hummelsbüttel 3 Rotherbaum 10 Billstedt 4 Iserbrook - St. Georg 5 Billwerder - Jenfeld - St. Pauli 6 Blankenese 5 Kirchwerder 1 Sasel 1 Borgfelde 4 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 3 Bramfeld 2 Langenbek - Sinstorf - Cranz - Langenhorn 6 Spadenland - Curslack - Lemsahl-Mellingstedt - Steilshoop - Dulsberg - Lohbrügge 3 Steinwerder - Duvenstedt 1 Lokstedt 5 Stellingen 2 Eidelstedt 3 Lurup 2 Sternschanze 2 Eilbek 1 Marienthal 2 Sülldorf - Eimsbüttel 9 Marmstorf - Tatenberg - Eißendorf 1 Moorburg - Tonndorf - Eppendorf 2 Moorfleet - Uhlenhorst 2 Farmsen-Berne - Neuallermöhe - Veddel - Finkenwerder 2 Neuenfelde 1 Volksdorf 1 Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel 2 Neugraben-Fischbek 2 Wandsbek 3 Groß Borstel 5 Neuland 1 Wellingsbüttel - Groß Flottbek 2 Neustadt 15 Wilhelmsburg 9 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 2 HafenCity 3 Niendorf 3 Winterhude 2 Nienstedten 2 Wohldorf-Ohlstedt - Hamburg gesamt 247

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 31 2.4.4 Preise pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche Büro- und Geschäftshäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohn- /Nutzfläche 2011

INNENSTADT INNENSTADT- SONSTIGE GESAMT RAND LAGEN

Minimum 1.897 1.683 318 318 Büro- und Geschäftshäuser Maximum 7.786 7.568 5.672 7.786 insgesamt Mittelwert 3.531 2.941 1.514 1.934 Anzahl 18 12 97 127

Minimum 900 600 Maximum * 2.261 3.720 Geschäftshäuser und Läden Mittelwert 1.515 1.786 Anzahl 1 6 7

Minimum 2.081 1.686 393 393 Maximum 3.246 7.568 2.057 7.568 Bürohäuser Mittelwert 2.926 3.387 1.377 2.320 Anzahl 5 6 10 21

Minimum 2.609 618 618 gemischte Büro- und Maximum 4.859 * 2.889 4.859 Geschäftshäuser Mittelwert 3.973 1.728 2.916 Anzahl 7 2 7 16

Minimum 1.897 1.683 318 318 gemischte Wohn-, Büro- Maximum 7.786 2.656 5.672 7.786 und Geschäftshäuser Mittelwert 3.480 2.111 1.516 1.661 Anzahl 5 3 72 80

Minimum 673 Hotels, Gaststätten und Maximum * * 2.313 andere Beherbergungen Mittelwert 1.623 Anzahl 1 2 3

Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die westliche HafenCity (Ortsteile 101–103, 105–108) zusammengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) und die östliche HafenCity (Ortsteile 104, 109–117, 207, 311–312).

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

32 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 2.4.5 Ertragsfaktoren Büro- und Geschäftshäuser – Ertragsfaktoren Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 2011

INNENSTADT INNENSTADT- SONSTIGE GESAMT RAND LAGEN

Minimum 14,3 13,1 8,5 8,5 Büro- und Geschäftshäuser Maximum 23,3 27,8 41,3 41,3 insgesamt Mittelwert 18,6 18,7 14,2 15,3 Anzahl 14 9 76 99

Minimum 8,5 8,5 Maximum 15,0 15,0 Geschäftshäuser und Läden Mittelwert 12,3 12,3 Anzahl 6 6

Minimum 16,4 13,1 9,8 9,8 Maximum 20,3 27,8 18,4 27,8 Bürohäuser Mittelwert 17,7 18,1 14,4 16,1 Anzahl 3 4 7 14

Minimum 17,5 9,6 9,6 gemischte Büro- und Maximum 23,3 * 16,3 23,3 Geschäftshäuser Mittelwert 19,5 12,5 16,8 Anzahl 7 2 5 14

Minimum 14,3 18,1 8,9 8,9 gemischte Wohn-, Büro- Maximum 21,8 23,4 41,3 41,3 und Geschäftshäuser Mittelwert 17,6 20,1 14,6 15,0 Anzahl 4 3 57 64

Minimum Hotels, Gaststätten und Maximum * * andere Beherbergungen Mittelwert Anzahl 1 1

Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die westliche HafenCity (Ortsteile 101–103, 105–108) zusammengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) und die östliche HafenCity (Ortsteile 104, 109–117, 207, 311–312).

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 33 140 2.5 Produktions- und Logistikgebäude 2.5.1 Vertragszahlen 124 120

Dieser Abschnitt befasst sich mit 100

Gewerbegrundstücken, die nicht hauptsächlich 90 als Büro oder Laden genutzt werden, sondern 80 80 75 72 70 überwiegend mit Industrie- und Lagerbauten 73 63 70 sowie Werkstät­ten und ähnlichen Gebäuden 60 bebaut sind. 57 50 40

20

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

1400 2.5.2 Flächenumsatz in 1000 m²

1.224 1200

1000

899 872 800 765

608 600

404 400 394 461 362 328 291 200

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

500 2.5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 487 450

400

350

300 283 250 227 200 184 170 172 150 132

100 116 70 50 76 72

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

34 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012

Verteilung der Verkäufe von Produktions- und Logistikgebäuden 2011

Allermöhe 5 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder - Alsterdorf - Hamm - Ohlsdorf - Altengamme - Hammerbrook - Osdorf - Altenwerder - Harburg - Othmarschen 1 Altona-Altstadt - Harvestehude - Ottensen - Altona-Nord - Hausbruch 1 Poppenbüttel - Bahrenfeld 3 Heimfeld - Rahlstedt 2 Barmbek-Nord - Hoheluft-Ost - Reitbrook - Barmbek-Süd - Hoheluft-West - Rissen - Bergedorf 1 Hohenfelde 1 Rönneburg - Bergstedt - Horn - Rothenburgsort 4 Billbrook 7 Hummelsbüttel 2 Rotherbaum - Billstedt 4 Iserbrook - St. Georg - Billwerder - Jenfeld 1 St. Pauli - Blankenese - Kirchwerder - Sasel 1 Borgfelde 2 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 1 Bramfeld 3 Langenbek - Sinstorf - Cranz - Langenhorn 3 Spadenland - Curslack - Lemsahl-Mellingstedt - Steilshoop 1 Dulsberg - Lohbrügge 4 Steinwerder - Duvenstedt - Lokstedt - Stellingen 3 Eidelstedt 1 Lurup 1 Sternschanze - Eilbek 1 Marienthal - Sülldorf - Eimsbüttel - Marmstorf - Tatenberg - Eißendorf 1 Moorburg - Tonndorf 2 Eppendorf - Moorfleet - Uhlenhorst - Farmsen-Berne 1 Neuallermöhe - Veddel 4 Finkenwerder - Neuenfelde - Volksdorf - Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel - Neugraben-Fischbek - Wandsbek 1 Groß Borstel 1 Neuland 1 Wellingsbüttel - Groß Flottbek 1 Neustadt - Wilhelmsburg 4 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf - HafenCity - Niendorf 1 Winterhude - Nienstedten - Wohldorf-Ohlstedt - Hamburg gesamt 70

36 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Verteilung der Verkäufe von Produktions- und Logistikgebäuden 2011 2.5.4 Preise pro Quadratmeter Nutzfläche

Allermöhe 5 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder - Eine Untersuchung der Verkäufe von – Größe: Alsterdorf - Hamm - Ohlsdorf - mit Produktions- und Logistikgebäu- Je größer das Objekt, desto geringer Altengamme - Hammerbrook - Osdorf - den bebauten Grundstücken aus den ist der Gebäudefaktor. Jahren 1991 – 1995 hat ergeben, dass Altenwerder - Harburg - Othmarschen 1 das Verhältnis Kaufpreis / Nutzfläche – Alter: Altona-Altstadt - Harvestehude - Ottensen - (Gebäudefaktor) von folgenden Ein- Je älter das Gebäude, desto geringer Altona-Nord - Hausbruch 1 Poppenbüttel - flussgrößen abhängig ist: ist der Gebäudefaktor. Bahrenfeld 3 Heimfeld - Rahlstedt 2 Für ein durchschnittliches Objekt (Al- Barmbek-Nord - Hoheluft-Ost - Reitbrook - – Bodenwert: ter 18 Jahre, Größe 2. 800 m² Nutzflä- Je höher der Bodenwert pro Quadrat- che, Bodenwert 205 € / m² Nutzfläche) Barmbek-Süd - Hoheluft-West - Rissen - meter Nutzfläche, desto höher ist der ergaben sich folgende Werte: Bergedorf 1 Hohenfelde 1 Rönneburg - Gebäudefaktor. Bergstedt - Horn - Rothenburgsort 4 Kaufpreis pro m² Jahr Billbrook 7 Hummelsbüttel 2 Rotherbaum - – Vertragsdatum: Nutzfläche [Euro/m²] Je jünger der Verkauf, desto höher ist Billstedt 4 Iserbrook - St. Georg - 2011 594 der Gebäudefaktor. Darüber hinaus Billwerder - Jenfeld 1 St. Pauli - müssen noch je nach Vertragsjahr Blankenese - Kirchwerder - Sasel 1 Zu- oder Abschläge vorgenommen Borgfelde 2 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 1 werden. Bramfeld 3 Langenbek - Sinstorf - Cranz - Langenhorn 3 Spadenland - Curslack - Lemsahl-Mellingstedt - Steilshoop 1 Dulsberg - Lohbrügge 4 Steinwerder - 2.5.5 Ertragsfaktoren Duvenstedt - Lokstedt - Stellingen 3 Eidelstedt 1 Lurup 1 Sternschanze - Produktions- und Logistikgebäude Eilbek 1 Marienthal - Sülldorf - Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete Eimsbüttel - Marmstorf - Tatenberg - Kaufpreis / Jahr Eißendorf 1 Moorburg - Tonndorf 2 Jahresnettokaltmiete

Eppendorf - Moorfleet - Uhlenhorst - 2011 10,1 Farmsen-Berne 1 Neuallermöhe - Veddel 4 Finkenwerder - Neuenfelde - Volksdorf - Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel - Neugraben-Fischbek - Wandsbek 1 Groß Borstel 1 Neuland 1 Wellingsbüttel - Groß Flottbek 1 Neustadt - Wilhelmsburg 4 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf - HafenCity - Niendorf 1 Winterhude - Nienstedten - Wohldorf-Ohlstedt - Hamburg gesamt 70

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 37 3 Der Eigentumswohnungsmarkt

3.1 Vertragszahlen 8.000 7.354 7.206 7.000 Der Grundstücksmarkt für Eigentumswoh- 6.373 6.300 6.720 nungen ist, gemessen an der Anzahl der 6.000 5.953 5.506 Verkäufe, dominant. Mehr als jeder zweite 5.772 5.499 5.000 Grundstückskaufvertrag dokumentiert den 5.089 5.129 Verkauf einer Eigentumswohnung. 4.000

3.000

2.000

1.000

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3.2 Geldumsatz in Millionen Euro 2000

Die angegebenen Zahlen sind 1800 1.751 vorläufige Werte. 1600 1.628 Sie wurden aus den ausgewerteten Verträgen 1400 auf die Gesamtzahl hochgerechnet. 1.361 1200 1.196 1.196 1.149 1.122 1000 976

915 920 800 901

600

400

200

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

38 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012

Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen 2011

Allermöhe - Hamburg-Altstadt 8 Ochsenwerder 3 Alsterdorf 55 Hamm 68 Ohlsdorf 35 Altengamme - Hammerbrook - Osdorf 112 Altenwerder - Harburg 31 Othmarschen 100 Altona-Altstadt 112 Harvestehude 217 Ottensen 292 Altona-Nord 61 Hausbruch 7 Poppenbüttel 127 Bahrenfeld 153 Heimfeld 24 Rahlstedt 252 Barmbek-Nord 277 Hoheluft-Ost 77 Reitbrook - Barmbek-Süd 273 Hoheluft-West 132 Rissen 76 Bergedorf 118 Hohenfelde 56 Rönneburg 6 Bergstedt 16 Horn 104 Rothenburgsort 35 Billbrook - Hummelsbüttel 56 Rotherbaum 121 Billstedt 99 Iserbrook 24 St. Georg 85 Billwerder - Jenfeld 39 St. Pauli 101 Blankenese 92 Kirchwerder 1 Sasel 57 Borgfelde 60 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 90 Bramfeld 186 Langenbek 6 Sinstorf 4 Cranz 1 Langenhorn 100 Spadenland - Curslack 1 Lemsahl-Mellingstedt 4 Steilshoop 45 Dulsberg 24 Lohbrügge 95 Steinwerder - Duvenstedt 6 Lokstedt 249 Stellingen 120 Eidelstedt 58 Lurup 48 Sternschanze 20 Eilbek 107 Marienthal 63 Sülldorf 25 Eimsbüttel 367 Marmstorf 14 Tatenberg - Eißendorf 42 Moorburg - Tonndorf 50 Eppendorf 285 Moorfleet - Uhlenhorst 231 Farmsen-Berne 65 Neuallermöhe 5 Veddel - Finkenwerder 3 Neuenfelde - Volksdorf 72 Francop - Neuengamme 1 Waltershof - Fuhlsbüttel 44 Neugraben-Fischbek 36 Wandsbek 83 Groß Borstel 40 Neuland - Wellingsbüttel 122 Groß Flottbek 63 Neustadt 27 Wilhelmsburg 74 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 16 HafenCity 54 Niendorf 177 Winterhude 468 Nienstedten 41 Wohldorf-Ohlstedt 12 Hamburg gesamt 7.206

40 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen 2011 3.3 Gesamtkaufpreise

Die folgenden Zahlen geben die Allermöhe - Hamburg-Altstadt 8 Ochsenwerder 3 Mittelwerte der in den jeweiligen Alsterdorf 55 Hamm 68 Ohlsdorf 35 Jahren verkauften Eigentumswoh- Altengamme - Hammerbrook - Osdorf 112 nungen an, soweit sie bisher ausgewertet wurden. Altenwerder - Harburg 31 Othmarschen 100 Altona-Altstadt 112 Harvestehude 217 Ottensen 292 Gesamtkaufpreis Baujahr Wohnfläche Quadratmeterpreis Größe der Stichprobe Jahr Altona-Nord 61 Hausbruch 7 Poppenbüttel 127 [Euro] [m²] [Euro] Anzahl

Bahrenfeld 153 Heimfeld 24 Rahlstedt 252 2001 160.000 1961 79 1.919 1.231 Barmbek-Nord 277 Hoheluft-Ost 77 Reitbrook - 2002 172.000 1961 80 2.029 3.460 Barmbek-Süd 273 Hoheluft-West 132 Rissen 76 2003 177.000 1958 82 2.024 2.497 Bergedorf 118 Hohenfelde 56 Rönneburg 6 2004 182.000 1961 83 2.054 3.371 Bergstedt 16 Horn 104 Rothenburgsort 35 2005 180.000 1963 82 2.029 3.417 Billbrook - Hummelsbüttel 56 Rotherbaum 121 2006 213.000 1964 85 2.233 2.233 Billstedt 99 Iserbrook 24 St. Georg 85 2007 189.000 1959 81 2.158 2.852 Billwerder - Jenfeld 39 St. Pauli 101 2008 195.000 1962 81 2.212 3.777 Blankenese 92 Kirchwerder 1 Sasel 57 2009 200.000 1963 78 2.320 3.944 Borgfelde 60 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 90 2010 234.000 1967 82 2.551 3.622 186 6 4 Bramfeld Langenbek Sinstorf 2011 264.000 1969 82 2.889 4.344 Cranz 1 Langenhorn 100 Spadenland - Curslack 1 Lemsahl-Mellingstedt 4 Steilshoop 45 Dulsberg 24 Lohbrügge 95 Steinwerder -

Duvenstedt 6 Lokstedt 249 Stellingen 120 Preise für Standardwohnungen Altbau: Eidelstedt 58 Lurup 48 Sternschanze 20 Baujahr 1900, Eilbek 107 Marienthal 63 Sülldorf 25 Jahr Altbau Neubau 1. Obergeschoss, ohne Fahrstuhl und Einbauküche, Eimsbüttel 367 Marmstorf 14 Tatenberg - 2001 145.000 200.000 80 m² Wohnfläche, Eißendorf 42 Moorburg - Tonndorf 50 2002 148.000 204.000 Stadtteilfaktor 1,0, Eppendorf 285 Moorfleet - Uhlenhorst 231 2003 151.000 208.000 RW92 = 500 DM / m² Farmsen-Berne 65 Neuallermöhe 5 Veddel - 2004 150.000 206.000 RW04 = 420 € / m² Finkenwerder 3 Neuenfelde - Volksdorf 72 2005 150.000 206.000 Neubau: Francop - Neuengamme 1 Waltershof - 2006 154.000 213.000 Erstbezug, Fuhlsbüttel 44 Neugraben-Fischbek 36 Wandsbek 83 2007 166.000 226.000 1. Obergeschoss, Groß Borstel 40 Neuland - Wellingsbüttel 122 2008 168.000 232.000 mit Fahrstuhl und Groß Flottbek 63 Neustadt 27 Wilhelmsburg 74 2009 176.000 244.000 Einbauküche, 80 m² Wohnfläche, Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 16 2010 182.000 253.000 Stadtteilfaktor 1,0, HafenCity 54 Niendorf 177 Winterhude 468 2011 207.000 286.000 RW92 = 500 DM / m² Nienstedten 41 Wohldorf-Ohlstedt 12 RW04 = 420 € / m² Hamburg gesamt 7.206

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 41 3.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche Eigentumswohnungen Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2011

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 1.048 638 747 1.000 334 Maximum 1.731 3.076 4.917 6.542 8.462 bis 1919 Mittelwert 1.345 2.111 2.965 3.149 4.107 Anzahl 3 16 124 228 182

Minimum 681 1.186 1.347 1.080 1.163 Maximum 2.351 2.508 3.889 5.132 9.964 1920 bis 1939 Mittelwert 1.356 1.695 2.245 2.814 3.932 Anzahl 5 11 35 47 26

Minimum 364 1.217 1.274 699 2.275 Maximum 1.423 2.015 4.605 4.500 5.615 1940 bis 1952 Mittelwert 1.018 1.745 2.104 2.742 3.765 Anzahl 4 6 24 22 5

Minimum 1.214 650 467 1.220 1.692 Maximum 2.561 3.603 3.271 4.848 4.857 1953 bis 1959 Mittelwert 1.642 1.578 1.811 2.346 3.107 Anzahl 8 42 54 68 40

Minimum 641 714 494 1.123 2.281 Maximum 2.213 2.372 3.922 6.123 7.500 1960 bis 1969 Mittelwert 1.473 1.547 1.787 2.182 3.622 Anzahl 26 75 106 68 17

Minimum 710 563 923 1.026 1.614 Maximum 2.750 2.295 3.500 4.036 8.682 1970 bis 1979 Mittelwert 1.361 1.597 1.749 2.268 4.030 Anzahl 28 80 134 131 53

Minimum 718 1.206 909 1.110 2.617 Maximum 2.058 2.937 4.259 3.989 6.483 1980 bis 1989 Mittelwert 1.453 1.828 2.119 2.490 4.221 Anzahl 8 34 66 85 24

Minimum 357 1.161 1.350 1.739 1.765 1990 bis 1999 Maximum 2.629 3.094 3.906 4.975 5.926 Mittelwert 1.591 1.912 2.359 2.783 4.154 Anzahl 9 50 58 66 28

Minimum 2.079 1.523 1.505 556 1.638 ab 2000 Maximum 4.173 5.206 5.278 10.375 11.250 Mittelwert 2.871 3.172 3.699 4.000 5.525 Anzahl 31 85 335 633 188

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

42 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012

Mittlere Kaufpreise pro qm Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 2011 [in Euro / Quadratmeter]

Allermöhe - Hamburg-Altstadt * Ochsenwerder 1.048 Alsterdorf 2.813 Hamm 1.590 Ohlsdorf 1.971 Altengamme - Hammerbrook - Osdorf 1.454 Altenwerder - Harburg 1.615 Othmarschen 3.652 Altona-Altstadt 2.971 Harvestehude 4.840 Ottensen 3.167 Altona-Nord 2.396 Hausbruch 1.596 Poppenbüttel 2.433 Bahrenfeld 2.478 Heimfeld 1.509 Rahlstedt 1.693 Barmbek-Nord 1.847 Hoheluft-Ost 3.768 Reitbrook - Barmbek-Süd 2.259 Hoheluft-West 2.667 Rissen 2.005 Bergedorf 1.914 Hohenfelde 2.703 Rönneburg * Bergstedt 1.728 Horn 1.511 Rothenburgsort 1.482 Billbrook - Hummelsbüttel 1.928 Rotherbaum 3.669 Billstedt 1.416 Iserbrook 2.023 St. Georg 3.384 Billwerder - Jenfeld 1.515 St. Pauli 2.694 Blankenese 3.636 Kirchwerder * Sasel 2.092 Borgfelde 2.069 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 1.898 Bramfeld 1.724 Langenbek * Sinstorf 1.315 Cranz * Langenhorn 1.577 Spadenland - Curslack * Lemsahl-Mellingstedt * Steilshoop 1.378 Dulsberg 1.846 Lohbrügge 1.549 Steinwerder - Duvenstedt 2.147 Lokstedt 2.602 Stellingen 2.176 Eidelstedt 1.785 Lurup 1.656 Sternschanze 2.844 Eilbek 2.167 Marienthal 2.318 Sülldorf 2.139 Eimsbüttel 2.883 Marmstorf 1.463 Tatenberg - Eißendorf 1.524 Moorburg - Tonndorf 1.524 Eppendorf 3.210 Moorfleet - Uhlenhorst 3.991 Farmsen-Berne 1.716 Neuallermöhe 1.828 Veddel - Finkenwerder * Neuenfelde - Volksdorf 2.438 Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel 1.936 Neugraben-Fischbek 1.312 Wandsbek 1.707 Groß Borstel 1.923 Neuland - Wellingsbüttel 2.405 Groß Flottbek 2.884 Neustadt 3.289 Wilhelmsburg 1.109 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 1.460 HafenCity * Niendorf 2.094 Winterhude 3.123 Nienstedten 3.441 Wohldorf-Ohlstedt 2.776 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 2.431

44 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Mittlere Kaufpreise pro qm Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 2011 3.5 Indexreihe [in Euro / Quadratmeter] Preisindex von Eigentumswohnungen (Mitte 2010 = 100) 140 Allermöhe - Hamburg-Altstadt * Ochsenwerder 1.048

Alsterdorf 2.813 Hamm 1.590 Ohlsdorf 1.971 120 113 Altengamme - Hammerbrook - Osdorf 1.454

100 96 Altenwerder - Harburg 1.615 Othmarschen 3.652 91 100 88 88 85 92 Altona-Altstadt 2.971 Harvestehude 4.840 Ottensen 3.167 88 90 80 87 Altona-Nord 2.396 Hausbruch 1.596 Poppenbüttel 2.433 Bahrenfeld 2.478 Heimfeld 1.509 Rahlstedt 1.693 60 Barmbek-Nord 1.847 Hoheluft-Ost 3.768 Reitbrook - 40 Barmbek-Süd 2.259 Hoheluft-West 2.667 Rissen 2.005 Bergedorf 1.914 Hohenfelde 2.703 Rönneburg * 20 Bergstedt 1.728 Horn 1.511 Rothenburgsort 1.482 0 Billbrook - Hummelsbüttel 1.928 Rotherbaum 3.669 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Billstedt 1.416 Iserbrook 2.023 St. Georg 3.384 Billwerder - Jenfeld 1.515 St. Pauli 2.694 Blankenese 3.636 Kirchwerder * Sasel 2.092 Borgfelde 2.069 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 1.898 Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. Bramfeld 1.724 Langenbek * Sinstorf 1.315 Cranz * Langenhorn 1.577 Spadenland - Curslack * Lemsahl-Mellingstedt * Steilshoop 1.378 Dulsberg 1.846 Lohbrügge 1.549 Steinwerder - Duvenstedt 2.147 Lokstedt 2.602 Stellingen 2.176 Eidelstedt 1.785 Lurup 1.656 Sternschanze 2.844 Eilbek 2.167 Marienthal 2.318 Sülldorf 2.139 Eimsbüttel 2.883 Marmstorf 1.463 Tatenberg - Eißendorf 1.524 Moorburg - Tonndorf 1.524 Eppendorf 3.210 Moorfleet - Uhlenhorst 3.991 Farmsen-Berne 1.716 Neuallermöhe 1.828 Veddel - Finkenwerder * Neuenfelde - Volksdorf 2.438 Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel 1.936 Neugraben-Fischbek 1.312 Wandsbek 1.707 Groß Borstel 1.923 Neuland - Wellingsbüttel 2.405 Groß Flottbek 2.884 Neustadt 3.289 Wilhelmsburg 1.109 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 1.460 HafenCity * Niendorf 2.094 Winterhude 3.123 Nienstedten 3.441 Wohldorf-Ohlstedt 2.776 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 2.431

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 45 4 Der Baulandmarkt

4.1 Übersicht 2.500 2.272 4.1.1 Vertragszahlen

2.000

1.500 1.479 1.239

1.078 1.073 1.103 1.033 1.000 1.086 1.015 1.001 955

500

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 4.1.2 Flächenumsatz in 1000 m² 4.000

3.500 3.338

3.000

2.500 2.322 2.137

2.000 1.843 1.697 1.949 1.658 1.500 1.649 1.670

1.295 1.248 1.000

500

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

800 4.1.3 Geldumsatz in Millionen Euro 735 700 642 688 655 634 600

519 500 448 479 474 400 450 401

300

200

100

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

46 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Umsätze von unbebauten Bauflächen 2011

Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 Vertragszahlen 2011 (2010 ± %) [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010 ± %) (2010 ± %)

1.239 1.697,0 633,5 Gesamt (1.001 + 24 %) (1248,3+36 %) (473,9 +34%)

4 68,8 4,8 Bauerwartungsland (8 -50%) (75,2 -9%) (9,5 -49%)

0 0 0 Rohbauland (1 -100%) (8,7 -100%) (1,6 -100%)

151 254,6 84,8 unselbstständiges Bauland (105 +44%) (189,8 +34%) (44,2 +92%)

936 1174,7 524,8 selbstständiges Bauland (860 +9%) (938,8 +25%) (414,2 +27%)

mit Erbbaurechten belastete 130 81,9 8,3 Grundstücke siehe Kapitel 4.6 (24 +442%) (27,3 +200%) (3,0 +177%) Erbbaurechte ohne Bausubstanz 18 116,7 10,7 (Begründung, Verkauf, Verlänge- (3 +500%) (9,8 +1091%) (1,4 +664%) rungen…) siehe Kapitel 4.6

Umsätze von selbstständigen Baugrundstücken 2011

Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 Vertragszahlen 2011 (2010 ± %) [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010 ± %) (2010 ± %)

936 1174,7 524,8 Gesamt (860 +9%) (938,8 +25%) (414,2 +27%)

individueller Wohnungsbau 681 437,9 141,3 siehe Kapitel 4.2 (644 +6%) (425,7 +3%) (118,3 +19%)

Geschosswohnungsbau 172 357,9 243,6 siehe Kapitel 4.3 (134 +28%) (220 +63%) (177,7 +37%)

sonstige Wohnungsnutzung 8 6,5 1,7 (8 0 %) (13,9 -53%) (4,8 -65%)

Büro- und Geschäftshaus- 28 74,0 84,5 grundstücke siehe Kapitel 4.4 (27 +4%) (78,2 -5%) (74,1 +14%)

Gewerbeflächen 28 221,1 31,4 siehe Kapitel 4.5 (28 ±0 %) (165,4 +34%) (29,0 +8%)

sonstige Baugrundstücke 19 77,5 22,2 (19 ±0 %) (34,4 +125%) (10,4 +113%)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 47 4.2 Bauplätze für den 900 individuellen Wohnungsbau 800 775 761 4.2.1 Vertragszahlen 700 679 672 681 Bei den Bauplätzen des individuellen Woh- 600 644 601 574 nungsbaus handelt es sich um selbstständig 551 564 500 529 bebaubare Eigenheimgrundstücke, die typischerweise vom Eigentümer selbst 400 genutzt werden mit Betonung der Garten­ 300 nutzung und der Abgrenzung vom Nachbarn. Die Bebauung ist üblicherweise ein-, seltener 200 auch zweigeschossig. 100

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

4.2.2 Flächenumsatz in 1000 m² 600

500 491 491

437 438 432 426 400 373 416 377 344 300 320

200

100

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

160 4.2.3 Geldumsatz in Millionen Euro 141 140 129 124 121 120 118 104 110 100 104 90

80 84 81

60

40

20

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

48 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Jahresumsätze von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2011

Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 Vertragszahlen 2011 individueller Wohnungsbau [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010 ± %) (2010 ± %) (2010 ± %)

681 437,9 141,3 Gesamt (644 +6%) (425,7 +3%) (118,3 +19%)

76 20,1 6,7 Reihenhäuser (65 +17%) (19,4 +4%) (6,1 +10%)

177 70,6 23,7 Doppelhaushälften (131 +35%) (55,4 +27%) (14,9 +59%)

freistehende 319 250,7 77,7 Einfamilienhäuser (348 -8%) (257,2 -3%) (70,0 +11%)

Ein- / Zweifamilienhäuser 78 71,5 25,3 mit mehr als einer Wohnung (79 -1%) (75,0 -5%) (22,4 +13%)

0 0 0 Landvillen (0) (0,0) (0,0)

0 0 0 Stadtvillen (0) (0) (0)

Wohnhäuser mit 2 2,3 0,3 teilgewerblicher Nutzung (2 ±0 %) (1,5 +53%) (0,31 -3%)

sonstige und nicht näher 29 22,7 7,6 spezifizierte Wohnhäuser (19 +53%) (17,4 +30%) (4,7 +62%)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 49

Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhausbauplätzen 2011

Allermöhe 3 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder 5 Alsterdorf 1 Hamm - Ohlsdorf 1 Altengamme 1 Hammerbrook - Osdorf 8 Altenwerder - Harburg - Othmarschen 6 Altona-Altstadt - Harvestehude 1 Ottensen 2 Altona-Nord - Hausbruch 7 Poppenbüttel 28 Bahrenfeld - Heimfeld - Rahlstedt 52 Barmbek-Nord - Hoheluft-Ost - Reitbrook - Barmbek-Süd - Hoheluft-West - Rissen 15 Bergedorf 3 Hohenfelde - Rönneburg 3 Bergstedt 16 Horn - Rothenburgsort - Billbrook - Hummelsbüttel 14 Rotherbaum - Billstedt 30 Iserbrook 6 St. Georg 1 Billwerder 3 Jenfeld 11 St. Pauli - Blankenese 9 Kirchwerder 12 Sasel 57 Borgfelde - Kleiner Grasbrook - Schnelsen 36 Bramfeld 17 Langenbek - Sinstorf 2 Cranz - Langenhorn 12 Spadenland - Curslack 2 Lemsahl-Mellingstedt 23 Steilshoop 3 Dulsberg - Lohbrügge 5 Steinwerder - Duvenstedt 17 Lokstedt 9 Stellingen 10 Eidelstedt 13 Lurup 18 Sternschanze - Eilbek - Marienthal 6 Sülldorf 3 Eimsbüttel - Marmstorf 10 Tatenberg 2 Eißendorf 12 Moorburg - Tonndorf 8 Eppendorf - Moorfleet - Uhlenhorst - Farmsen-Berne 26 Neuallermöhe - Veddel - Finkenwerder 3 Neuenfelde 1 Volksdorf 27 Francop - Neuengamme 6 Waltershof - Fuhlsbüttel - Neugraben-Fischbek 19 Wandsbek 1 Groß Borstel 7 Neuland 1 Wellingsbüttel 8 Groß Flottbek 3 Neustadt - Wilhelmsburg 18 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf - HafenCity - Niendorf 43 Winterhude 1 Nienstedten 2 Wohldorf-Ohlstedt 12 Hamburg gesamt 681

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 51 4.2.4 Gesamtkaufpreise

Es handelt sich in dieser Gesamtüber- Nutzung bebaut werden sollen. Die sicht um selbstständig bebaubare Kauf­preise enthalten nur zum Teil Grundstücke, die mit Reihenhäusern, Anliegerbeiträge. Ungewöhnliche Doppelhaushälften, Doppelhäusern, oder persönliche Verhältnisse wurden, freistehenden Ein- und Zweifamilien- im Gegensatz zur Umsatzstatistik, häu­sern, Landvillen, Stadtvillen bzw. ausgeschlossen. Alle Vertragsparteien mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher wurden berücksichtigt.

Verkäufer Bauweise Privat FHH alle

Minimum 30.150 38.400 30.150 Maximum 308.000 56.600 308.000 Reihenhaus Mittelwert 93.400 46.900 78.850 Größe 272m² 256m² 267m² Anzahl 22 10 32

Minimum 37.500 80.000 37.500 Maximum 354.000 123.800 354.000 Doppelhaushälfte Mittelwert 133.100 99.600 132.100 Größe 396m² 454m² 398m² Anzahl 155 5 160

Minimum 65.000 73.500 65.000 Maximum 1.185.000 245.700 1.185.000 Freistehendes Einfamilienhaus Mittelwert 244.200 120.300 241.400 Größe 784m² 532m² 778m² Anzahl 300 7 307

Minimum 37.500 37.500 Maximum 2.025.000 * 2.025.000 Ein- / Zweifamilienhaus Mittelwert 331.800 329.600 mit mehr als einer Wohnung Größe 894m² 913m² Anzahl 73 1 74

Minimum 78.000 69.500 Maximum 1.272.000 * 1.272.000 Sonstige Bauweisen Mittelwert 387.000 348.400 Größe 989m² 928m² Anzahl 12 2 14

Mittelwert = mittlerer Preis in Euro pro Bauplatz Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

52 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Gesamtkaufpreise in Euro von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2011

Lagequalität Bauweise Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 30.150 34.950 65.000 113.000 30.150 Maximum 55.770 107.500 85.000 308.000 308.000

Reihenhaus Mittelwert 42.470 76.650 75.000 168.250 78.850 0 Größe 252 m² 286 m² 174 m² 314 m² 267 m² Anzahl 8 16 4 4 32

Minimum 37.500 75.000 50.000 83.300 37.500 Maximum 100.000 211.100 222.500 305.000 * 354.000 Doppelhaus- Mittelwert 70.700 121.100 123.300 164.800 132.100 hälfte Größe 640 m² 399 m² 369 m² 422 m² 398 m² Anzahl 5 47 68 38 2 160

Freistehen- Minimum 65.000 70.000 95.000 132.400 230.000 65.000 Maximum 218.000 313.000 595.000 740.000 1.185.000 1.185.000 des Mittelwert 122.000 173.500 225.000 313.900 690.100 241.400 Einfamilien- Größe 939 m² 754 m² 730 m² 792 m² 1.002 m² 778 m² haus Anzahl 25 76 106 93 7 307

Ein- / Zwei- Minimum 37.500 125.000 60.000 117.600 222.000 37.500 familienhaus Maximum 199.000 371.000 740.000 615.000 2.025.000 2.025.000 mit mehr Mittelwert 122.800 229.500 288.800 317.000 946.800 329.600 als einer Woh- Größe 1.007m² 1.158 m² 849 m² 787 m² 965 m² 913 m² nung Anzahl 14 10 18 24 8 74

Minimum 78.000 69.500 419.000 69.500 Sonstige Maximum 200.000 302.000 * 693.400 * 1.272.000 Mittelwert 144.700 224.100 557.500 348.400 Bauweisen Größe 871 m² 961 m² 1.051 m² 928m² Anzahl 3 5 2 3 1 14

Minimum 30.200 35.000 50.000 83.300 80.000 30.200 Alle Maximum 218.000 371.000 740.000 740.000 2.025.000 2.025.000 Mittelwert 107.200 152.600 192.500 280.300 783.900 216.400 Bauweisen Größe 825 m² 630 m² 603 m² 697 m² 930 m² 667m² Anzahl 55 154 198 162 18 587

Mittelwert = mittlerer Gesamtkaufpreis in Euro Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 53 4.2.5 Quadratmeterpreise

Es handelt sich in dieser Gesamt- Stadtvillen bzw. mit Wohnhäusern übersicht um Grundstücke, die mit mit teilgewerblicher Nutzung und Reihenhäusern, Doppel­haushälften, sonstigen, nicht näher spezifizierten Doppelhäusern, freistehenden Ein- individuellen Wohnhäusern bebaut und Zweifamilienhäusern, Landvillen, werden.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2011

Verkäufer Bauweise Privat FHH alle

Minimum 75 126 75 Maximum 1.660 283 1.660 Reihenhaus Mittelwert 426 204 327 Anzahl 40 32 72

Minimum 72 123 72 Maximum 1.208 351 1.208 Doppelhaushälfte Mittelwert 350 227 346 Anzahl 159 10 169

Minimum 34 108 34 Maximum 2.001 507 2.001 Freistehendes Einfamilienhaus Mittelwert 334 196 330 Anzahl 311 11 322

Minimum 5 5 Ein- / Zweifamilienhaus Maximum 2.952 * 2.952 mit mehr als einer Wohnung Mittelwert 407 404 Anzahl 84 1 85

Minimum 152 152 Maximum 1.024 * 1024 Sonstige Bauweisen Mittelwert 447 418 Anzahl 15 2 17

Minimum 5 72 5 Maximum 2.952 507 2.952 Alle Bauweisen Mittelwert 358 204 345 Anzahl 609 56 665

Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche Anzahl = Anzahl der Fälle

54 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2011

Lagequalität Bauweise Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 75 310 317 75 Reihenhaus Maximum * 362 655 1.660 1.660 Mittelwert 291 444 627 0 426 Anzahl 1 17 10 12 40

Minimum 72 178 147 260 72 Doppelhaus- Maximum 138 668 521 874 * 1.208 hälfte Mittelwert 102 317 346 413 354 Anzahl 4 46 68 40 1 159

Minimum 34 102 174 125 190 34 Freistehendes Maximum 332 2.001 548 958 963 2.001 Einfamilienhaus Mittelwert 164 278 320 411 713 334 Anzahl 24 74 111 95 7 311

Ein- / Zwei- Minimum 5 128 228 198 571 5 familienhaus mit Maximum 323 466 465 1.644 2.952 2.952 mehr als einer Mittelwert 133 250 336 483 1.108 407 Wohnung Anzahl 14 15 20 27 8 84

Minimum 152 213 296 451 152 Sonstige Maximum 196 280 1.024 609 * 1.024 Bauweisen Mittelwert 168 240 693 525 447 Anzahl 3 4 4 3 1 15

Minimum 5 75 147 125 190 5 Alle Bauweisen Maximum 332 2.001 1.024 1.656 2.952 2.952 Mittelwert 149 287 342 439 938 358 Anzahl 46 156 213 177 17 609

Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 55

Stadtteilübersicht über auf den 1.7.2011 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit 600 Quadratmeter Grundstücksgröße Niedrigster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Stadtteil Niedrigster Richtwert * Mittel der Richtwerte * Stadtteil Mittel der Richtwerte * Allermöhe 4 125 136 130 Farmsen-Berne 49 230 302 264 Alsterdorf 26 398 920 574 Finkenwerder 27 97 174 124 Altengamme 5 121 125 123 Francop 5 94 100 96 Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 25 271 447 384 Altona-Altstadt - - - - Groß Borstel 17 271 434 331 Altona-Nord - - - - Groß Flottbek 31 377 950 667 Bahrenfeld 26 325 572 430 Gut Moor 2 110 110 110 Barmbek-Nord 4 435 435 435 HafenCity - - - - Barmbek-Süd - - - - Hamburg-Altstadt - - - - Bergedorf 48 143 334 247 Hamm 5 300 303 301 Bergstedt 30 244 302 267 Hammerbrook - - - - Billbrook 1 133 133 133 Harburg 1 72 72 72 Billstedt 68 186 247 218 Harvestehude 13 1.145 2.436 1.471 Billwerder 6 121 142 127 Hausbruch 30 125 167 148 Blankenese 74 418 1.810 823 Heimfeld 29 116 290 236 Borgfelde 1 320 320 320 Hoheluft-Ost 1 798 798 798 Bramfeld 82 245 311 287 Hoheluft-West 3 483 783 641 Cranz 4 94 109 101 Hohenfelde 2 715 876 795 Curslack 5 121 142 131 Horn 9 168 225 200 Dulsberg - - - - Hummelsbüttel 29 225 450 328 Duvenstedt 27 232 317 267 Iserbrook 29 306 435 344 Eidelstedt 50 217 332 266 Jenfeld 27 230 244 234 Eilbek 3 339 623 522 Kirchwerder 20 121 162 127 Eimsbüttel 3 317 729 577 Kleiner Grasbrook - - - - Eißendorf 55 176 244 215 Langenbek 5 176 188 184 Eppendorf 13 360 1.466 854 Langenhorn 101 145 242 205

[*Euro/qm]

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 57 Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Anzahl der Richtwerte Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Niedrigster Richtwert * Stadtteil Niedrigster Richtwert * Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt 30 244 336 282 Rönneburg 13 100 210 190 Lohbrügge 76 186 306 229 Rothenburgsort - - - - Lokstedt 47 238 671 386 Rotherbaum 5 1.493 2.924 2.199 Lurup 44 219 304 260 St. Georg - - - - Marienthal 31 265 401 374 St. Pauli - - - - Marmstorf 32 194 281 229 Sasel 66 317 421 339 Moorburg 2 110 110 110 Schnelsen 63 242 370 279 Moorfleet 5 100 136 112 Sinstorf 14 154 188 167 Neuallermöhe 9 149 178 165 Spadenland 1 125 125 125 Neuenfelde 19 79 125 94 Steilshoop 5 244 261 254 Neuengamme 11 121 142 124 Steinwerder - - - - Neugraben-Fischbek 62 149 188 166 Stellingen 33 189 290 256 Neuland 8 100 123 112 Sternschanze - - - - Neustadt - - - - Sülldorf 26 306 736 426 Neuwerk 1 35 35 35 Tatenberg 4 121 125 123 Niendorf 106 197 472 328 Tonndorf 39 189 283 257 Nienstedten 42 523 1.295 718 Uhlenhorst 6 1.450 2.626 2.116 Ochsenwerder 9 104 136 122 Veddel - - - - Ohlsdorf 24 306 515 438 Volksdorf 61 232 390 352 Osdorf 47 255 718 423 Waltershof - - - - Othmarschen 54 427 1.492 821 Wandsbek 28 252 365 280 Ottensen 6 666 1.530 900 Wellingsbüttel 39 294 588 490 Poppenbüttel 64 267 534 323 Wilhelmsburg 49 99 171 139 Rahlstedt 146 183 309 250 Wilstorf 22 171 232 194 Reitbrook 5 121 136 124 Winterhude 24 455 2.784 1.261 Rissen 49 186 527 361 Wohldorf-Ohlstedt 29 232 342 301 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 2.451 35 2.924 346

58 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 4.2.6 Indexreihen Datum Lagequalität

Baulandindex (Mitte 2010 = 100) Jahres- Ländliche Schlechte/ Mittlere Gute Bevorzugte für Bauplätze für den individuellen ende Lage Mäßige Lage Lage Lage Lage Wohnungsbau 2001 85,3 76,9 85,3 90,1 85,0 (Ein- und Zweifamilienhausbauplätze 2002 87,4 75,9 84,2 84,6 93,5 ohne Reihenhausgrundstücke) 2003 85,4 80,1 83,8 80,3 90,4 2004 Die Indexzahlen beziehen sich 87,7 84,8 82,3 80,4 85,7 jeweils auf das Jahresende, die In- 2005 92,2 88,9 89,1 83,2 86,2 dexzahl für 2011 auf das Jahresmittel. 2006 89,4 95,3 94,1 87,0 90,6 Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Anzahl der Richtwerte Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Niedrigster Richtwert * Stadtteil Niedrigster Richtwert * Stadtteil 2007 84,4 93,3 91,5 88,5 98,0 Lemsahl-Mellingstedt 30 244 336 282 Rönneburg 13 100 210 190 2008 79,1 91,6 94,5 90,3 114,0 Lohbrügge 76 186 306 229 Rothenburgsort - - - - 2009 88,6 96,1 98,8 95,8 114,4 Lokstedt 47 238 671 386 Rotherbaum 5 1.493 2.924 2.199 2010 93,6 104,7 106,5 102,7 126,8 Lurup 44 219 304 260 St. Georg - - - - 2011 87,2 109,4 113,0 105,4 153,5 Marienthal 31 265 401 374 St. Pauli - - - - Stichtag ist der 31. 12. des jeweiligen Jahres Marmstorf 32 194 281 229 Sasel 66 317 421 339 (2011 = Jahresmittel) Moorburg 2 110 110 110 Schnelsen 63 242 370 279 Moorfleet 5 100 136 112 Sinstorf 14 154 188 167 Neuallermöhe 9 149 178 165 Spadenland 1 125 125 125 Preisindex von Bauplätzen für freistehende Einfamilienhäuser in mittlerer Neuenfelde 19 79 125 94 Steilshoop 5 244 261 254 Lage (Mitte 2010 = 100) Neuengamme 11 121 142 124 Steinwerder - - - - 300,0 Neugraben-Fischbek 62 149 188 166 Stellingen 33 189 290 256 Neuland 8 100 123 112 Sternschanze - - - - 250,0 Neustadt - - - - Sülldorf 26 306 736 426 Neuwerk 1 35 35 35 Tatenberg 4 121 125 123 200,0 Niendorf 106 197 472 328 Tonndorf 39 189 283 257 Nienstedten 42 523 1.295 718 Uhlenhorst 6 1.450 2.626 2.116 150,0 Ochsenwerder 9 104 136 122 Veddel - - - - 106,5 Ohlsdorf 24 306 515 438 Volksdorf 61 232 390 352 94,1 94,5 113,0 100,0 84,2 82,3 98,8 Osdorf 47 255 718 423 Waltershof - - - - 89,1 91,5 85,3 83,8 Othmarschen 54 427 1.492 821 Wandsbek 28 252 365 280 50,0 Ottensen 6 666 1.530 900 Wellingsbüttel 39 294 588 490 Poppenbüttel 64 267 534 323 Wilhelmsburg 49 99 171 139 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rahlstedt 146 183 309 250 Wilstorf 22 171 232 194 Reitbrook 5 121 136 124 Winterhude 24 455 2.784 1.261 Rissen 49 186 527 361 Wohldorf-Ohlstedt 29 232 342 301 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 2.451 35 2.924 346

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 59 4.3 Bauplätze für den 200

Geschosswohnungsbau 180 172

4.3.1 Vertragszahlen 160

140 134 121 120 105 115 100 89 93 80 83 74 76 60 69

40

20

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

400 4.3.2 Flächenumsatz in 1000 m² 358 350

300 281

250 230 225 247

220 200 178

155 173 150 158

100 122

50

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

4.3.3 Geldumsatz in Millionen Euro 300

250 244 234

200

175 178

150 157

100 93 97 96

60 78 50 59

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

60 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Umsätze von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 2011

Vertragszahlen 2011 Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010 ± %) (2010 ± %) (2010 ± %)

172 357,9 243,6 Gesamt (134 + 28 %) (220,0 + 63 %) (177,7 + 37 %)

Aufteilung nach gewerblichen Nutzungsanteilen

mit teilgewerblicher 30 95,1 70,2 Nutzung (19 + 58 %) (32,4 + 194 %) (43,2 + 63 %)

ohne teilgewerbliche 142 262,8 173,4 Nutzung (115 + 23 %) (187,7 + 40 %) (134,5 + 29%)

Aufteilung nach Art der Wohnnutzung

Eigentumswohnungsbau 75 114,6 92,6 (52 + 44 %) (69,2 + 66 %) (47,4 + 95 %)

freifinanzierter 75 197,9 129,5 Mietwohnungsbau (64 + 17 %) (111,5 + 77 %) (113,9 + 14 %)

öffentlich geförderter Miet- 22 45,4 21,6 wohnungsbau – alle Verkäufe (18 + 22 %) (39,3 + 16%) (16,4 + 32 %)

(öffentlich geförderter Mietwoh- 3 13,3 4,5 nungsbau – nur FHH-Verkäufe) (5 - 40 %) (13,9 - 4 %) (4,5 + - 0 %)

4.3.4 Quadratmeterpreise sind jedoch nicht auf eine einheit- unter Vorbehalt geeignet (vgl. Glossar). Angegeben wird der mittlere Kauf- liche Lage oder auf eine einheitliche Nicht berücksichtigt sind Verkäufe, die preis je m² Grundstück bzw. der mitt- bauliche Nutzbarkeit (wertrelevante für den öffentlich geförderten Woh- lere Kaufpreis je m² Wohnfläche, inkl. Geschossflächenzahl – WGFZ) modifi- nungsbau vorgesehen sind. Wege- und Sielbaubeiträge. Die Preise ziert. Für Vergleiche sind sie daher nur

Quadratmeterpreise von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 2011

Lagequalität

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage Minimum 131 109 192 353 723 109 Preise pro Maximum 833 887 2.901 3.044 4.830 4.830 Quadratmeter Mittelwert 289 415 758 920 2.182 906 Grundstücksflä- Mittlere GSF 1.345 2.000 2.028 1.938 1.640 1.890 che Anzahl 9 15 29 43 13 109 Minimum 210 192 195 496 728 192 Preise pro Maximum 500 529 1.403 1.954 2.917 2.917 Quadratmeter Mittelwert 373 413 640 997 1.635 851 Wohnfläche Mittlere GFZ 1,12 1,64 1,49 1,31 1,72 1,44 Anzahl 8 15 28 42 13 106 GSF = Grundstücksfläche Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 61

Stadtteilübersicht

Wohldorf-

Duvenstedt Ohlstedt

Lemsahl- Stadtteilübersicht über auf den 1.7.2011 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Wohnfläche Mellingstedt für Geschosswohnungsbau mit ortstypischer Geschossflächenzahl Bergstedt Poppen-

Langenhorn büttel Sasel Volksdorf Hummels- büttel Wellingsbüttel Niendorf Fuhlsbüttel Schnelsen Ohlsdorf Bramfeld Groß Alsterdorf Steils- Rahlstedt Eidelstedt Borstel hoop Farmsen- Berne Lokstedt Winterhude Barmbek- Iserbrook Lurup Stellingen Eppen- dorf Nord Ost Duls- Tonndorf Rissen Sülldorf Hoheluft- berg Niedrigster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * West Barmbek- Niedrigster Richtwert * Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Harveste- Süd Wandsbek Stadtteil Stadtteil Bahrenfeld Eimsbüttel hude Uhlen- Jenfeld Osdorf Rother- horst Eilbek Marienthal Groß baum Allermöhe - - - - Farmsen-Berne 32 444 593 518 Blankenese Nord Hohen- Flottbek Sternsch. felde St. Borg- Altona- Neu- Georg 28 476 1.741 940 19 259 321 292 Nienstedten St. felde Hamm Horn Alsterdorf Finkenwerder Ottensen Pauli stadt Hmb.- Othmarschen Altstadt Altst. Hammerbr. Billstedt HafenCity Altengamme - - - - Francop - - - - siehe Vergrößerung Rothen- Finkenwerder Stein- Kleiner burgsort Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 28 442 700 550 Cranz Waltershof Billbrook werder Grasbrook Veddel Altona-Altstadt 46 447 1.974 926 Groß Borstel 11 545 922 664

Neuenfelde Altenwerder Lohbrügge Altona-Nord 25 451 939 796 Groß Flottbek 13 767 2.001 1.208 Francop Moorfleet Billwerder Bahrenfeld 37 423 988 634 Gut Moor - - - - Taten- Moorburg Wilhelmsburg Spa- Allermöhe berg Neuallermöhe den- Bergedorf Barmbek-Nord 50 423 694 496 HafenCity 7 1.094 1.475 1.208 land Neugraben- Hausbruch Barmbek-Süd 41 505 903 681 Hamburg-Altstadt 4 825 1.077 984 Reitbrook Heimfeld Curslack Fischbek Harburg Neuland Ochsenwerder Bergedorf 40 316 862 471 Hamm 42 282 513 380 Neuengamme Eißendorf Bergstedt 5 513 593 557 Hammerbrook 4 347 435 380 Wilstorf Altengamme Nebenkarte Neuwerk Gut Moor Billbrook 3 231 231 231 Harburg 34 246 500 413 Marmstorf Rönneburg Kirchwerder Billstedt 104 257 397 327 Harvestehude 21 899 4.422 2.084 Langenbek Neuwerk Billwerder - - - - Hausbruch 8 262 475 337 Sinstorf Blankenese 29 950 2.856 1.478 Heimfeld 22 305 622 464

Landkreis Aktualität der Stadtteile: 2011 Borgfelde 12 394 513 438 Hoheluft-Ost 12 713 1.339 1.008

Cuxhaven Bramfeld 60 512 788 605 Hoheluft-West 21 764 1.948 1.057 Cranz 1 296 296 296 Hohenfelde 17 521 1.622 899 Mittel der Bodenrichtwerte [in Euro pro Quadratmeter] Curslack 1 269 269 269 Horn 54 295 400 351 Dulsberg 16 414 440 424 Hummelsbüttel 19 349 649 522 keine Bodenrichtwerte Vergrößerung Innenstadt

Ost Duls- Duvenstedt 5 481 641 557 Iserbrook 14 458 770 535 bis 342 (bis 50% des Hamburg-Mittels) Hoheluft- berg West Barmbek- Eidelstedt 35 337 501 412 Jenfeld 22 291 388 344 über 342 bis 478 ( 50% - 70%) Harvestehude Süd Eimsbüttel Eilbek 26 462 957 573 Kirchwerder 2 269 269 269 Uhlenhorst über 478 bis 615 ( 70% - 90%) Eilbek Altona- Rotherbaum Eimsbüttel 90 514 1.692 892 Kleiner Grasbrook 1 278 278 278 Sternschanze Hohen- über 615 bis 751 ( 90% - 110%) Nord felde 26 397 544 483 3 442 471 461 St. Georg Eißendorf Langenbek Borg- Neustadt über 751 bis 1025 (110% - 150%) St. felde Hamm Eppendorf 30 623 1.854 1.181 Langenhorn 62 307 469 401 Altona- Pauli Hamburg- Altstadt über 1025 bis 1366 (150% - 200%) Altstadt Hammerbrook [*Euro/qm] HafenCity über 1366 (über 200%)

(hier umgerechnet in Euro und auf volle Euro gerundet)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 63 Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Anzahl der Richtwerte Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Niedrigster Richtwert * Stadtteil Niedrigster Richtwert * Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt 3 555 872 665 Rönneburg 1 458 458 458 Lohbrügge 56 340 647 443 Rothenburgsort 17 206 367 311 Lokstedt 38 373 1.189 675 Rotherbaum 39 735 4.615 2.237 Lurup 30 252 393 340 St. Georg 12 842 1.660 1.023 Marienthal 18 451 824 586 St. Pauli 40 665 1.246 924 Marmstorf 9 385 476 424 Sasel 16 608 770 659 Moorburg - - - - Schnelsen 32 399 612 475 Moorfleet - - - - Sinstorf 4 384 449 415 Neuallermöhe 7 364 403 385 Spadenland - - - - Neuenfelde 2 318 318 318 Steilshoop 9 244 449 356 Neuengamme - - - - Steinwerder - - - - Neugraben-Fischbek 34 324 620 429 Stellingen 42 326 741 507 Neuland - - - - Sternschanze 14 594 961 813 Neustadt 15 779 993 897 Sülldorf 10 440 711 563 Neuwerk - - - - Tatenberg - - - - Niendorf 50 504 847 684 Tonndorf 22 345 475 390 Nienstedten 7 1.270 3.334 1.920 Uhlenhorst 32 645 4.796 1.665 Ochsenwerder 1 269 269 269 Veddel 4 249 282 261 Ohlsdorf 28 421 1.302 700 Volksdorf 17 649 875 758 Osdorf 33 288 1.077 584 Waltershof - - - - Othmarschen 10 564 2.747 1.427 Wandsbek 57 325 609 434 Ottensen 58 598 3.889 933 Wellingsbüttel 9 652 1.038 893 Poppenbüttel 19 551 1.112 696 Wilhelmsburg 45 199 353 284 Rahlstedt 82 477 833 663 Wilstorf 21 349 475 417 Reitbrook - - - - Winterhude 64 491 4.230 1.073 Rissen 15 465 673 592 Wohldorf-Ohlstedt 3 551 595 580 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 2.207 199 4.796 683

64 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 4.3.5 Indexreihe

Indexreihe für unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke (Mitte 2010 = 100)

120,0

101,6 103,2 100,0 93,2

84,8 83,0 83,2 80,0 83,7 85,2 80,2 76,8 76,7 Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Anzahl der Richtwerte Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Niedrigster Richtwert * Stadtteil Niedrigster Richtwert * Stadtteil 60,0 Lemsahl-Mellingstedt 3 555 872 665 Rönneburg 1 458 458 458 Lohbrügge 56 340 647 443 Rothenburgsort 17 206 367 311 40,0 Lokstedt 38 373 1.189 675 Rotherbaum 39 735 4.615 2.237 Die Indexzahlen beziehen sich Lurup 30 252 393 340 St. Georg 12 842 1.660 1.023 jeweils auf das Jahresende, 20,0 Marienthal 18 451 824 586 St. Pauli 40 665 1.246 924 für 2011 auf das Jahresmittel. Marmstorf 9 385 476 424 Sasel 16 608 770 659 0,0 Moorburg - - - - Schnelsen 32 399 612 475 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Moorfleet - - - - Sinstorf 4 384 449 415 Neuallermöhe 7 364 403 385 Spadenland - - - - Neuenfelde 2 318 318 318 Steilshoop 9 244 449 356 Neuengamme - - - - Steinwerder - - - - Neugraben-Fischbek 34 324 620 429 Stellingen 42 326 741 507 Neuland - - - - Sternschanze 14 594 961 813 Neustadt 15 779 993 897 Sülldorf 10 440 711 563 Neuwerk - - - - Tatenberg - - - - Niendorf 50 504 847 684 Tonndorf 22 345 475 390 Nienstedten 7 1.270 3.334 1.920 Uhlenhorst 32 645 4.796 1.665 Ochsenwerder 1 269 269 269 Veddel 4 249 282 261 Ohlsdorf 28 421 1.302 700 Volksdorf 17 649 875 758 Osdorf 33 288 1.077 584 Waltershof - - - - Othmarschen 10 564 2.747 1.427 Wandsbek 57 325 609 434 Ottensen 58 598 3.889 933 Wellingsbüttel 9 652 1.038 893 Poppenbüttel 19 551 1.112 696 Wilhelmsburg 45 199 353 284 Rahlstedt 82 477 833 663 Wilstorf 21 349 475 417 Reitbrook - - - - Winterhude 64 491 4.230 1.073 Rissen 15 465 673 592 Wohldorf-Ohlstedt 3 551 595 580 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 2.207 199 4.796 683

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 65 4.4 Bauplätze für 70 64 Büro- und Geschäftshäuser 60 4.4.1 Vertragszahlen 55 55 56 56 50

48 45 40 43

35 30

27 28 20

10

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

4.4.2 Flächenumsatz in 1000 m² 350 312 300

250

222 201 203 211 200

180 150 170 153 123 100 74 78 50

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

300 4.4.3 Geldumsatz in Millionen Euro

250 250

200 178

150 150 136 137 123

100 99 97 84 85 74 50

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

66 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Umsätze von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2011

Vertragszahlen 2011 Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010 ± %) (2010 ± %) (2010 ± %)

28 74,0 84,5 Gesamt (27 + 4%) (78,2 - 5%) (74,1 + 14%)

Aufteilung nach Nutzungsart

3 4,9 2,5 reine Geschäftshäuser (6 - 50%) (18,3 - 73%) (13,2 - 81%)

9 41,9 15,1 reine Bürohäuser (6 + 50%) (29,6 + 42%) (13,6 + 11%)

gemischte Geschäfts-, 16 27,2 66,8 Büro- und Wohnhäuser (13 + 23%) (26,4 + 3%) (44,5 + 50%) sonstige und nicht näher 0 0 0 spezifizierte Büro- und (2 - 100%) (3,9 - 100%) (2,8 - 100%) Geschäftshäuser Aufteilung nach Lage

Innenstadt 2 1,2 16,7 (1 + 100%) (7,8 - 85%) (14,4 + 16 %)

Innenstadtrand 4 22,2 49,0 (7 - 43%) (11,9 + 87%) (31,4 + 56%)

sonstige Lagen 22 50,7 18,8 (19 + 16%) (58,5 - 13%) (28,3 - 32%)

Gemischte Geschäfts-, Büro-, Wohnhäuser sind Gebäude mit geschäftlicher Nutzung im Erdgeschoss (Laden, Gaststätte usw.) und anderer Nutzung (Wohnen, Praxis, Büro…) in den Obergeschossen. Die Wohnnutzung ist hierbei, im Gegensatz zum Geschosswohnungsbau mit teilgewerblicher Nutzung (Kap. 4.3.), von untergeordneter Bedeutung.

Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die westliche HafenCity (Ortsteile 101–103, 105–108) zusammengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) und die östliche HafenCity (Ortsteile 104, 109–117, 207, 311–312).

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 67 4.4.4 Quadratmeterpreise

Angegeben wird der mittlere Kauf- preis je m² Grundstücksfläche inkl. Wege- und Sielbaubeiträge.

Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage oder auf eine ein- heitliche bauliche Nutzbarkeit modi- fiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur bedingt geeignet.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2011

Preise pro Quadratmeter Mittlere Büro- und Geschäftshäuser Grundstücksfläche Anzahl der Fälle Grundstücksgröße [in Euro/m²] [in m²]

2011 2011 2011

Gesamt 1532 21 2047

Reine Geschäftshäuser 619 3 1646

Reine Bürohäuser 556 7 2180

gemischte Geschäfts-, 2401 11 2071 Büro- und Wohnhäuser

sonstige und nicht näher spezifizierte Büro- und - 0 - Geschäftshäuser, Stellplätze

68 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 In der folgenden Tabelle wird der mitt- lere Kaufpreis je m² wertrelevanter Geschossfläche (WGFZ) angegeben, inkl. Wege- und Sielbaubeiträge.

Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2011

Preise pro Quadratmeter Büro- und Geschäftshäuser Geschossfläche Anzahl der Fälle Mittlere WGFZ [in Euro/m² WGF]

2011 2011 2011

Gesamt 480 19 2,46

Reine Geschäftshäuser * 2 *

Reine Bürohäuser 255 7 2,14

gemischte Geschäfts-, 673 10 2,86 Büro- und Wohnhäuser

sonstige und nicht näher spezifizierte - 0 - Büro- und Geschäftshäuser

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 69

Stadtteilübersicht

Wohldorf-

Duvenstedt Ohlstedt

Lemsahl- Stadtteilübersicht über auf den 1.7.2011 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche Mellingstedt für Läden im Erdgeschoss (Schichtwerte) Bergstedt Poppen-

Langenhorn büttel Sasel Volksdorf Hummels- büttel Wellingsbüttel Niendorf Fuhlsbüttel Schnelsen Ohlsdorf Bramfeld Groß Alsterdorf Steils- Rahlstedt Eidelstedt Borstel hoop Farmsen- Berne Lokstedt Winterhude Barmbek- Iserbrook Lurup Stellingen Eppen- dorf Nord Ost Duls- Tonndorf Rissen Sülldorf Hoheluft- berg Niedrigster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * West Barmbek- Niedrigster Richtwert * Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Harveste- Süd Wandsbek Stadtteil Stadtteil Bahrenfeld Eimsbüttel hude Uhlen- Jenfeld Osdorf Rother- horst Eilbek Marienthal Groß baum Allermöhe - - - - Farmsen-Berne 12 372 672 475 Blankenese Nord Hohen- Flottbek Sternsch. felde St. Borg- Altona- Neu- Georg 7 468 732 559 3 312 348 332 Nienstedten St. felde Hamm Horn Alsterdorf Finkenwerder Ottensen Pauli stadt Hmb.- Othmarschen Altstadt Altst. Hammerbr. Billstedt HafenCity Altengamme - - - - Francop - - - - siehe Vergrößerung Rothen- Finkenwerder Stein- Kleiner burgsort Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 8 432 504 459 Cranz Waltershof Billbrook werder Grasbrook Veddel Altona-Altstadt 18 300 1.104 550 Groß Borstel 4 456 576 507

Neuenfelde Altenwerder Lohbrügge Altona-Nord 8 360 684 530 Groß Flottbek 2 708 828 768 Francop Moorfleet Billwerder Bahrenfeld 14 384 504 442 Gut Moor - - - - Taten- Moorburg Wilhelmsburg Spa- Allermöhe berg Neuallermöhe den- Bergedorf Barmbek-Nord 18 372 672 486 HafenCity 8 1.140 1.140 1.140 land Neugraben- Hausbruch Barmbek-Süd 15 432 684 554 Hamburg-Altstadt 28 1.183 15.953 4.766 Reitbrook Heimfeld Curslack Fischbek Harburg Neuland Ochsenwerder Bergedorf 22 348 1.320 529 Hamm 9 312 708 443 Neuengamme Eißendorf Bergstedt 2 420 528 474 Hammerbrook 5 336 470 424 Wilstorf Altengamme Nebenkarte Neuwerk Gut Moor Billbrook - - - - Harburg 29 336 1.080 513 Marmstorf Rönneburg Kirchwerder Billstedt 33 300 960 407 Harvestehude 7 612 1.620 922 Langenbek Neuwerk Billwerder - - - - Hausbruch 3 372 516 420 Sinstorf Blankenese 6 552 912 700 Heimfeld 5 360 552 439

Landkreis Aktualität der Stadtteile: 2011 Borgfelde 4 432 480 453 Hoheluft-Ost 8 504 888 735

Cuxhaven Bramfeld 15 384 648 506 Hoheluft-West 11 492 756 611 Cranz - - - - Hohenfelde 10 432 1.044 599 Mittel der Bodenrichtwerte [in Euro pro Quadratmeter] Curslack 1 240 240 240 Horn 13 360 576 408 Dulsberg 3 372 372 372 Hummelsbüttel 8 420 576 504 keine Bodenrichtwerte Vergrößerung Innenstadt

Ost Duls- Duvenstedt 2 420 528 474 Iserbrook 2 516 576 546 bis 432 (bis 50% des Hamburg-Mittels) Hoheluft- berg West Barmbek- Eidelstedt 10 396 672 518 Jenfeld 5 396 648 485 über 432 bis 604 ( 50% - 70%) Harvestehude Süd Eimsbüttel Eilbek 9 444 732 517 Kirchwerder - - - - Uhlenhorst über 604 bis 777 ( 70% - 90%) Eilbek Altona- Rotherbaum Eimsbüttel 45 408 804 567 Kleiner Grasbrook - - - - Sternschanze Hohen- über 777 bis 949 ( 90% - 110%) Nord felde 5 396 528 451 2 396 528 462 St. Georg Eißendorf Langenbek Borg- Neustadt über 949 bis 1295 (110% - 150%) St. felde Hamm Eppendorf 14 456 1.620 934 Langenhorn 18 348 576 437 Altona- Pauli Hamburg- Altstadt über 1295 bis 1726 (150% - 200%) Altstadt Hammerbrook [*Euro/qm] HafenCity über 1726 (über 200%)

(hier umgerechnet in Euro und auf volle Euro gerundet)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 71 Stadtteilübersicht

Wohldorf-

Duvenstedt Ohlstedt

Lemsahl- Mellingstedt

Bergstedt Poppen-

Langenhorn büttel Sasel Volksdorf Hummels- büttel Wellingsbüttel Niendorf Fuhlsbüttel Schnelsen Ohlsdorf Bramfeld Groß Alsterdorf Steils- Rahlstedt Eidelstedt Borstel hoop Farmsen- Berne Lokstedt Winterhude Barmbek- Iserbrook Lurup Stellingen Eppen- dorf Nord Ost Duls- Tonndorf Rissen Sülldorf Hoheluft- berg Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Anzahl der Richtwerte Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Niedrigster Richtwert * Niedrigster Richtwert * West Barmbek- Stadtteil Stadtteil Harveste- Süd Wandsbek Bahrenfeld Eimsbüttel hude Uhlen- Jenfeld Osdorf Rother- horst Eilbek Marienthal Lemsahl-Mellingstedt 1 528 528 528 Rönneburg - - - - Groß baum Blankenese Nord Hohen- Flottbek Sternsch. felde St. Borg- 19 300 528 412 7 348 576 403 Altona- Neu- Georg Lohbrügge Rothenburgsort Nienstedten St. felde Hamm Horn Ottensen Pauli stadt Hmb.- 8 456 648 542 24 552 2.520 1.300 Othmarschen Altstadt Altst. Hammerbr. Billstedt Lokstedt Rotherbaum HafenCity siehe Vergrößerung Rothen- Lurup 7 384 552 478 St. Georg 15 653 2.533 1.339 Finkenwerder Stein- Kleiner burgsort Cranz Waltershof Billbrook werder Grasbrook Marienthal 3 432 1.044 640 St. Pauli 36 360 1.440 617 Veddel

Marmstorf 1 456 456 456 Sasel 3 492 552 520 Neuenfelde Altenwerder Lohbrügge Francop Moorfleet Billwerder Moorburg Schnelsen 13 276 564 453 - - - - Taten- Moorburg Wilhelmsburg Spa- Allermöhe berg Neuallermöhe Moorfleet 1 276 276 276 Sinstorf 1 432 432 432 den- Bergedorf land Neugraben- Neuallermöhe 4 348 396 372 Spadenland - - - - Hausbruch Reitbrook Heimfeld Curslack Neuenfelde - - - - Steilshoop 4 396 504 456 Fischbek Harburg Neuland Ochsenwerder Neuengamme Neuengamme - - - - Steinwerder - - - - Eißendorf Wilstorf Altengamme Neugraben-Fischbek 12 312 528 408 Stellingen 18 396 576 455 Nebenkarte Neuwerk Gut Moor Marmstorf Rönneburg Neuland 3 312 372 352 Sternschanze 11 420 600 540 Kirchwerder Langenbek Neustadt 25 516 18.215 5.700 Sülldorf 2 432 780 606 Neuwerk Sinstorf Neuwerk - - - - Tatenberg - - - -

Niendorf 12 456 744 571 Tonndorf 9 348 660 440 Landkreis Aktualität der Stadtteile: 2011

Nienstedten 1 1.200 1.200 1.200 Uhlenhorst 9 456 1.056 752 Cuxhaven Ochsenwerder - - - - Veddel - - - - Mittel der Bodenrichtwerte Ohlsdorf 9 360 684 531 Volksdorf 7 300 744 576 [in Euro pro Quadratmeter] Osdorf 6 444 1.176 610 Waltershof - - - - keine Bodenrichtwerte Vergrößerung Innenstadt

Othmarschen 1 408 408 408 Wandsbek 20 372 1.080 570 Ost Duls- bis 247 (bis 50% des Hamburg-Mittels) Hoheluft- berg Ottensen 17 420 876 568 Wellingsbüttel 3 516 768 612 West Barmbek- über 247 bis 345 ( 50% - 70%) Harvestehude Süd Poppenbüttel 9 432 1.200 621 Wilhelmsburg 12 300 516 368 Eimsbüttel Uhlenhorst über 345 bis 444 ( 70% - 90%) Eilbek Rahlstedt 24 384 732 469 Wilstorf 7 372 516 410 Altona- Rotherbaum Sternschanze Hohen- 21 420 948 618 über 444 bis 542 ( 90% - 110%) Nord felde Reitbrook - - - - Winterhude St. Georg Borg- Neustadt Rissen 5 516 576 554 Wohldorf-Ohlstedt 1 528 528 528 über 542 bis 740 (110% - 150%) St. felde Hamm Altona- Pauli Hamburg- Altstadt [*Euro/qm] Hamburg gesamt 842 240 18.215 863 über 740 bis 986 (150% - 200%) Altstadt Hammerbrook HafenCity über 986 (über 200%)

(hier umgerechnet in Euro und auf volle Euro gerundet)

72 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012

Stadtteilübersicht über auf den 1.7.2011 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche für Bürogrundstücke (Schichtwerte) mit ortstypischer Geschossflächenzahl Niedrigster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Stadtteil Niedrigster Richtwert * Mittel der Richtwerte * Stadtteil Mittel der Richtwerte * Allermöhe 1 152 152 152 Farmsen-Berne 5 256 393 327 Alsterdorf 1 289 289 289 Finkenwerder - - - - Altengamme - - - - Francop - - - - Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 2 320 336 328 Altona-Altstadt 18 247 770 423 Groß Borstel 6 283 420 338 Altona-Nord 3 262 293 278 Groß Flottbek 1 655 655 655 Bahrenfeld 5 237 336 280 Gut Moor - - - - Barmbek-Nord 11 245 450 326 HafenCity 11 932 1.271 1.037 Barmbek-Süd 15 262 499 374 Hamburg-Altstadt 36 629 1.245 898 Bergedorf 13 200 427 300 Hamm 4 252 284 266 Bergstedt - - - - Hammerbrook 14 220 420 311 Billbrook 1 242 242 242 Harburg 16 236 437 330 Billstedt 11 232 289 274 Harvestehude 2 393 1.903 1.148 Billwerder - - - - Hausbruch 1 273 273 273 Blankenese 2 578 642 610 Heimfeld 2 225 249 237 Borgfelde 5 284 346 317 Hoheluft-Ost 7 529 645 601 Bramfeld 6 284 379 316 Hoheluft-West 4 262 586 483 Cranz - - - - Hohenfelde 4 290 516 376 Curslack - - - - Horn 2 284 304 294 Dulsberg - - - - Hummelsbüttel 2 284 425 354 Duvenstedt - - - - Iserbrook 1 357 357 357 Eidelstedt 6 242 427 362 Jenfeld 2 259 371 315 Eilbek 8 283 399 378 Kirchwerder - - - - Eimsbüttel 18 264 604 414 Kleiner Grasbrook - - - - Eißendorf - - - - Langenbek - - - - Eppendorf 11 347 1.168 717 Langenhorn 11 283 403 323

[*Euro/qm]

74 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Stadtteilübersicht über auf den 1.7.2011 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche für Bürogrundstücke (Schichtwerte) mit ortstypischer Geschossflächenzahl Niedrigster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Niedrigster Richtwert * Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Anzahl der Richtwerte Anzahl der Richtwerte Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Niedrigster Richtwert * Stadtteil Stadtteil Stadtteil Niedrigster Richtwert * Stadtteil Allermöhe 1 152 152 152 Farmsen-Berne 5 256 393 327 Lemsahl-Mellingstedt - - - - Rönneburg - - - - Alsterdorf 1 289 289 289 Finkenwerder - - - - Lohbrügge 4 216 261 237 Rothenburgsort 4 252 277 262 Altengamme - - - - Francop - - - - Lokstedt 4 275 376 320 Rotherbaum 15 558 1.133 891 Altenwerder - - - - Fuhlsbüttel 2 320 336 328 Lurup 3 236 283 264 St. Georg 20 500 900 648 Altona-Altstadt 18 247 770 423 Groß Borstel 6 283 420 338 Marienthal 2 441 458 449 St. Pauli 18 277 914 507 Altona-Nord 3 262 293 278 Groß Flottbek 1 655 655 655 Marmstorf - - - - Sasel 1 273 273 273 Bahrenfeld 5 237 336 280 Gut Moor - - - - Moorburg - - - - Schnelsen 5 284 330 302 Barmbek-Nord 11 245 450 326 HafenCity 11 932 1.271 1.037 Moorfleet - - - - Sinstorf 1 265 265 265 Barmbek-Süd 15 262 499 374 Hamburg-Altstadt 36 629 1.245 898 Neuallermöhe 3 234 269 252 Spadenland - - - - Bergedorf 13 200 427 300 Hamm 4 252 284 266 Neuenfelde - - - - Steilshoop 3 221 315 266 Bergstedt - - - - Hammerbrook 14 220 420 311 Neuengamme - - - - Steinwerder - - - - Billbrook 1 242 242 242 Harburg 16 236 437 330 Neugraben-Fischbek 4 271 366 299 Stellingen 4 262 295 281 Billstedt 11 232 289 274 Harvestehude 2 393 1.903 1.148 Neuland 3 219 262 237 Sternschanze 4 418 460 434 Billwerder - - - - Hausbruch 1 273 273 273 Neustadt 37 650 1.479 899 Sülldorf 2 262 276 269 Blankenese 2 578 642 610 Heimfeld 2 225 249 237 Neuwerk - - - - Tatenberg - - - - Borgfelde 5 284 346 317 Hoheluft-Ost 7 529 645 601 Niendorf 7 242 469 395 Tonndorf 5 242 293 265 Bramfeld 6 284 379 316 Hoheluft-West 4 262 586 483 Nienstedten 1 840 840 840 Uhlenhorst 9 297 768 537 Cranz - - - - Hohenfelde 4 290 516 376 Ochsenwerder - - - - Veddel 1 315 315 315 Curslack - - - - Horn 2 284 304 294 Ohlsdorf 5 357 462 420 Volksdorf 4 388 600 481 Dulsberg - - - - Hummelsbüttel 2 284 425 354 Osdorf 3 316 416 375 Waltershof - - - - Duvenstedt - - - - Iserbrook 1 357 357 357 Othmarschen 2 315 336 326 Wandsbek 11 224 459 326 Eidelstedt 6 242 427 362 Jenfeld 2 259 371 315 Ottensen 10 258 604 369 Wellingsbüttel 1 462 462 462 Eilbek 8 283 399 378 Kirchwerder - - - - Poppenbüttel 6 252 519 410 Wilhelmsburg 2 194 257 225 Eimsbüttel 18 264 604 414 Kleiner Grasbrook - - - - Rahlstedt 12 210 410 289 Wilstorf 1 242 242 242 Eißendorf - - - - Langenbek - - - - Reitbrook - - - - Winterhude 17 293 528 399 Eppendorf 11 347 1.168 717 Langenhorn 11 283 403 323 Rissen 1 441 441 441 Wohldorf-Ohlstedt - - - - [*Euro/qm] [*Euro/qm] Hamburg gesamt 503 152 1.903 493

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 75 4.4.5 Indexreihen

Indexreihe für Bauplätze von Läden (RW 31.12.1992 = 100)

120,0 110,1 108,1 Die Indexzahlen beziehen sich 103,5 111,5 113 102,7 109,0 109,6 jeweils auf das Jahresende. 105,4 107,3 100,0 103,1

80,0

60,0

40,0

20,0

0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Indexreihe für Bauplätze von Bürohäusern (RW 31.12.1992 = 100)

120,0

Die Indexzahlen beziehen sich 98,9 99,0 98,1 97,7 100,0 95,6 99,5 jeweils auf das Jahresende. 96,9 98,2 98,4 97,7 97,7

80,0

60,0

40,0

20,0

0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

76 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 60 4.5 Bauplätze für Produktion und Logistik

4.5.1 Vertragszahlen 52 50

40 39 36

30 28 30 28 28 26 23 20 21

14 10

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

4.5.2 Flächenumsatz in 1000 m² 450 414 400 386

350

300

255 250 221 201 200 202 192 150 165

100

50 62 68 62

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

70 4.5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 63 60

50 45

40

29 30 30 28 28 31

20 23

10 10 8 9 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 77 Umsätze von Bauplätzen für Produktion und Logistik 2011

Vertragszahlen 2011 Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010 ± %) (2010 ± %) (2010 ± %)

Gesamt 28 221,1 31,4 (28 +-0%) (165,4 + 34%) (29,0 + 8%)

klassisches Gewerbe, Indus- 26 216,7 30,5 trie (21 + 24%) (125,9 + 72%) (20,5 + 49%)

kundenorientiertes Gewerbe 2 4,5 0,9 (2 +-0%) (15,5 - 71%) (1,9 - 53%)

landwirtschaftliche 0 0 0 Betriebsgrundstücke (0) (0,0) (0,0)

sonstige und nicht näher 0 0 0 spezifizierte Gewerbenutzung (5 - 100%) (24,1 - 100%) (6,6 - 100%)

Unter kundenorientiertem Gewerbe sind, anderseits einen sehr hohen Flä- Beispiele hierfür sind Autohandel versteht man Nutzungen, die auf chenbedarf, u. a. durch Lagerflächen und –werkstätten, Tankstellen, Garten- intensiven Kontakt mit dem Kunden/ und Freiverkaufsflächen, aufweisen, so fachmärkte. Endverbraucher und entsprechend dass sie nicht der Kategorie Geschäfts- regen Publikumsverkehr angewiesen häuser (Läden) zuzuordnen sind.

4.5.4 Quadratmeterpreise

Eingeflossen sind selbstständige Die Preise sind jedoch nicht auf eine Grundstücke, keine Zukäufe, keine einheitliche Lage modifiziert. Für Ver- ungewöhnlichen Verhält­nisse, alle gleiche sind sie daher nur unter Vorbe- Vertragsparteien. Angegeben wird der halt geeignet. mittlere Kaufpreis je m² Grundstück.

Preise pro Quadratmeter Mittlere Bauplätze für Produktion Grundstücksfläche Anzahl der Fälle Grundstücksgröße und Logistik [in Euro/m²] [in m²]

2011 2011 2011

Gesamt 174 28 7898

78 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012

Stadtteilübersicht über auf den 1.7.2011 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für für Produktion und Logistik Niedrigster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Stadtteil Niedrigster Richtwert * Mittel der Richtwerte * Stadtteil Mittel der Richtwerte * Allermöhe 2 70 115 93 Farmsen-Berne 2 125 170 148 Alsterdorf 2 200 210 205 Finkenwerder 6 65 75 70 Altengamme - - - - Francop - - - - Altenwerder 1 75 75 75 Fuhlsbüttel 1 180 180 180 Altona-Altstadt 6 170 270 213 Groß Borstel 6 140 180 163 Altona-Nord 4 145 210 175 Groß Flottbek 1 180 180 180 Bahrenfeld 12 115 180 150 Gut Moor - - - - Barmbek-Nord 7 210 210 210 HafenCity - - - - Barmbek-Süd 7 250 320 286 Hamburg-Altstadt - - - - Bergedorf 15 85 115 103 Hamm 13 145 300 210 Bergstedt 1 120 120 120 Hammerbrook 6 190 270 217 Billbrook 18 90 125 109 Harburg 10 105 160 132 Billstedt 12 95 240 121 Harvestehude - - - - Billwerder 1 70 70 70 Hausbruch 4 85 110 91 Blankenese - - - - Heimfeld 14 85 170 108 Borgfelde 4 300 320 310 Hoheluft-Ost - - - - Bramfeld 7 105 520 219 Hoheluft-West 1 240 240 240 Cranz - - - - Hohenfelde 3 220 280 240 Curslack - - - - Horn 6 105 210 129 Dulsberg 1 270 270 270 Hummelsbüttel 3 145 460 252 Duvenstedt 2 100 125 113 Iserbrook - - - - Eidelstedt 9 105 160 126 Jenfeld 4 105 145 126 Eilbek 4 270 290 275 Kirchwerder 3 60 60 60 Eimsbüttel - - - - Kleiner Grasbrook - - - - Eißendorf - - - - Langenbek - - - - Eppendorf 2 210 270 240 Langenhorn 10 105 160 143

[*Euro/qm]

80 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Stadtteilübersicht über auf den 1.7.2011 fortgeschriebene Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für für Produktion und Logistik Niedrigster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Anzahl der Richtwerte Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Höchster Richtwert * Niedrigster Richtwert * Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Anzahl der Richtwerte Anzahl der Richtwerte Mittel der Richtwerte * Mittel der Richtwerte * Niedrigster Richtwert * Stadtteil Stadtteil Stadtteil Niedrigster Richtwert * Stadtteil Allermöhe 2 70 115 93 Farmsen-Berne 2 125 170 148 Lemsahl-Mellingstedt - - - - Rönneburg - - - - Alsterdorf 2 200 210 205 Finkenwerder 6 65 75 70 Lohbrügge 4 85 105 100 Rothenburgsort 18 105 210 146 Altengamme - - - - Francop - - - - Lokstedt 11 130 610 217 Rotherbaum - - - - Altenwerder 1 75 75 75 Fuhlsbüttel 1 180 180 180 Lurup 8 115 180 144 St. Georg - - - - Altona-Altstadt 6 170 270 213 Groß Borstel 6 140 180 163 Marienthal 1 145 145 145 St. Pauli 5 200 330 250 Altona-Nord 4 145 210 175 Groß Flottbek 1 180 180 180 Marmstorf 2 100 100 100 Sasel 1 125 125 125 Bahrenfeld 12 115 180 150 Gut Moor - - - - Moorburg 2 80 80 80 Schnelsen 7 95 130 110 Barmbek-Nord 7 210 210 210 HafenCity - - - - Moorfleet 3 95 95 95 Sinstorf 4 85 100 95 Barmbek-Süd 7 250 320 286 Hamburg-Altstadt - - - - Neuallermöhe - - - - Spadenland - - - - Bergedorf 15 85 115 103 Hamm 13 145 300 210 Neuenfelde 1 65 65 65 Steilshoop 4 145 200 174 Bergstedt 1 120 120 120 Hammerbrook 6 190 270 217 Neuengamme - - - - Steinwerder - - - - Billbrook 18 90 125 109 Harburg 10 105 160 132 Neugraben-Fischbek 4 70 105 94 Stellingen 13 130 260 163 Billstedt 12 95 240 121 Harvestehude - - - - Neuland 4 80 130 115 Sternschanze 2 210 210 210 Billwerder 1 70 70 70 Hausbruch 4 85 110 91 Neustadt - - - - Sülldorf 1 160 160 160 Blankenese - - - - Heimfeld 14 85 170 108 Neuwerk - - - - Tatenberg 1 95 95 95 Borgfelde 4 300 320 310 Hoheluft-Ost - - - - Niendorf 5 140 250 172 Tonndorf 9 115 200 143 Bramfeld 7 105 520 219 Hoheluft-West 1 240 240 240 Nienstedten - - - - Uhlenhorst 1 270 270 270 Cranz - - - - Hohenfelde 3 220 280 240 Ochsenwerder 1 80 80 80 Veddel 10 95 240 125 Curslack - - - - Horn 6 105 210 129 Ohlsdorf - - - - Volksdorf - - - - Dulsberg 1 270 270 270 Hummelsbüttel 3 145 460 252 Osdorf 3 135 180 165 Waltershof - - - - Duvenstedt 2 100 125 113 Iserbrook - - - - Othmarschen - - - - Wandsbek 19 125 330 214 Eidelstedt 9 105 160 126 Jenfeld 4 105 145 126 Ottensen 3 170 170 170 Wellingsbüttel - - - - Eilbek 4 270 290 275 Kirchwerder 3 60 60 60 Poppenbüttel 1 130 130 130 Wilhelmsburg 45 80 290 102 Eimsbüttel - - - - Kleiner Grasbrook - - - - Rahlstedt 16 95 145 118 Wilstorf 3 105 190 142 Eißendorf - - - - Langenbek - - - - Reitbrook - - - - Winterhude 3 240 270 260 Eppendorf 2 210 270 240 Langenhorn 10 105 160 143 Rissen 1 200 200 200 Wohldorf-Ohlstedt - - - - [*Euro/qm] [*Euro/qm] Hamburg gesamt 426 60 610 150

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 81 4.5.5 Indexreihe

Indexreihe für unbebaute Produktions- und Logistikgrundstücke (RW 31.12.1992 = 100)

160,0 Die Indexzahlen beziehen sich

140,5 136,8 jeweils auf das Jahresende. 140,0 133,0 140,5 140,5 126,6 132,9 133,0 120,0 110,6 120,3

100,0 100,9

80,0

60,0

40,0

20,0

0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

82 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 4.6 Erbbaurechte

Bestellung von Erbbaurechten Handel mit Neben den 681 (644) Ein- und Zweifa- Erbbaurechtsgrundstücken milienhausbauplätzen, die 2011 (2010) Im Jahre 2011 wurden in Hamburg als Eigentum verkauft wurden, steht insgesamt 130 mit Erbbaurechten be- die Vergabe von 12 (0) Einfamilien- lastete Grundstücke verkauft. Bei 123 hausbauplätzen im Erbbaurecht. Der Fällen handelte es sich dabei um Ein- Marktanteil der Erbbaurechte beträgt familienhausgrundstücke. Die mittlere hier also ±0 %). Hauptausgabezweck Restlaufzeit der Erbbaurechte betrug ist der individuelle Wohnungsbau. 39 Jahre bei einer Spanne von 4 bis zu 80 Jahren.

Verlängerung von Erbbaurechten Käufer waren in 126 Fällen die Erbbau- Aus dem Jahr 2011 liegt dem berechtigten. In vier Fällen wurde das Gutachterausschuss keine Erbbau- Grundstück an einen Dritten verkauft. rechtsverlänge­rung vor. Verkäufer waren in 32 Fällen die FHH, in 98 Fällen private Erbbaurechtsge- Handel mit Erbbaurechten ber.In den Jahren 2004 - 2006 hat die ohne Gebäudesubstanz FHH in einer Sonderaktion insgesamt Erbbaurechte werden bestellt, um 1.798 Erbbaugrundstücke an die Erb- Gebäude zu errichten. Der Handel bauberechtigten verkauft. mit Erbbaurechten um­fasst in der Diese Aktion war 2007 beendet. Regel auch Gebäudesubstanz und ist dann dem Immobilienmarkt bebauter In einer Untersuchung derartiger Ver- Grund­stücke zuzurechnen. Erbbau- käufe unter Privaten aus den Jahren rechte ohne Gebäudesubstanz werden 1980 – 89 wurde nachgewiesen, dass relativ selten weiterverkauft. 2011 war die Kaufpreise durch die Belastung dies in Hamburg nicht der Fall. durch das Erbbaurecht nicht die volle Höhe der unbelasteten Bodenwerte erreichen. Der Verlust, den der Grund- stückseigentümer dadurch erleidet, dass er vom Erbbauberechtigten einen geringeren Erbbauzins erhält, als es einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes entspricht, schlägt zu 50 – 90 % wertmin­dernd auf den Kaufpreis durch. Die Wertminderung ist dabei umso kräftiger, je geringer der gezahlte Erbbauzins ist. Als angemes- sen wird dabei eine 5-prozentige Ver- zinsung des Bo­denwertes angesehen.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 83 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt

90 5.1 Vertragszahlen 84 80

70

60 56

50 55 45 42 42 43

40 36

30 31

20 24 20 10

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2500 5.2 Flächenumsatz in 1000 m²

1.995 2000

1500

1.185 1.101 988 1.154 1000 1007 941 948 956

500 478 487

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

16,0 5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 14,6 14,0

12,0

10,0

8,0

6,1 6,0 4,8 4,0 3,0 2,2 3,4 2,9 3,1 2,0 2,5 2,5 1,6 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

84 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Flächenumsatz in 1000 m²

2.500 selbstständige Baugrundstücke

1.995 2.000 land- und forstwirtschaftliche Flächen

1.500

1.185 1.154 1.101 Bauerwartungsland 988 1.000 956 1.007 948 941

477 500 487

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Jahresumsätze 2011 von land- und forstwirtschaftlichen Flächen

Vertragszahlen 2011 Flächenumsatz 2011 Geldumsatz 2011 Land- und forstwirtschaftliche Flächen [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2010 ± %) (2010 ± %) (2010 ± %)

Gesamt 84 1.995,0 14,6 (55 + 53%) (955,9 + 109%) (3,1 + 371%)

Acker 11 458,6 2,2 (5 + 120%) (108,7 + 322%) (0,3 + 633%)

Grünland 27 516,0 3,4 (13 + 108%) (142,8 + 261%) (0,8 + 325%)

Erwerbsgartenanbauflächen 24 289,2 1,5 (3 + 700%) (97,5 + 197%) (0,3 + 400%)

Waldflächen 9 103,2 0,3 (2 + 350%) (4,0 + 2480%) (0,01 + 2900%)

Geringstland 1 7,6 0,3 (0) (0,0) (0,0)

gemischte und nicht spezi- 12 620,4 6,9 fizierte landwirtschaftliche (32 - 63%) (602,9 + 3%) (1,7 + 306%) Flächen

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 85 5.4 Quadratmeterpreise

Berücksichtigt wurden Verkäufe von (z. B. Zukäufe) und solche unter Betei- selbstständig nutzbaren Grundstücken ligung der öffentlichen Hand. im Sinne der angegebenen Nutzungs- Von den 84 Verkäufen aus dem Jahr art, nicht berücksichtigt wurden 2011 mussten daher 57 ausgeschie- Verkäufe, die unter ungewöhnlichen den werden. Nutzungsspezifische Verhältnissen zustande gekommen sind Angaben sind daher nicht möglich.

Preise pro durchschnittliche Quadratmeter Anzahl der Fälle Grundstücksgröße Grundstücksfläche [in m²] [in Euro/ m²]

Gesamt 6,11 27 18.983

5.5 Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzungen zum 31. 12. 2010 Zum 31. 12. 2010 hat der Gutachter- ausschuss kleinräumig zonale Bo- denrichtwerte beschlossen. Für die nebenstehende Übersicht wurden die Bodenrichtwerte auf 1 Hektar (10.000 m²) große Grundstücke um- gerechnet und regional zusammen-

Norderelbgeest gefasst.

Süderelb- Wilhelms- marschen burg

Vier- und Harburger Marschlande Geest 5.6 Ortsüblicher Pachtzins Neuwerk im Obst- und Gemüseanbau Der Gutachterausschuss für Grund- stückswerte hat den ortsüblichen

Norderelbgeest Norderelbgeest //B5) [Euro/m²] (nördlich und Marschlande Vier- Bille/B5) [Euro/m²] (südlich Wilhelmsburg [Euro/m²] und Süderelbe) Norder- (zwischen Süderelbmarschen [Euro/m²] Lüneburg) nach B73/Bahntrasse (nördlich Geest Harburger [Euro/m²] Lüneburg) nach B73/Bahntrasse (südlich Neuwerk [Euro/m²] Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau gemäß § 5 Abs. 2 Wald 2,30 2,30 2,30 2,30 2,30 Bundeskleingartengesetz für 1994 mit Grünland 4,70 2,30 2,30 3,00 2,30 1,00 0,03 € pro m² Pachtfläche im Jahr ermittelt. Acker 4,70 2,30 4,00 4,50 2,60 1,00 Nach § 5 Abs. 1 Bundeskleingarten- Erwerbsgartenanbaufläche 4,70 4,00 4,00 4,50 4,50 gesetz darf für Kleingartenanlagen Acker/Grünland mit ökolo- höchstens der vierfache Betrag des 5,00 2,30 7,00 4,50 gischem Ausgleichspotenzial o. g. Pachtzinses verlangt werden.

86 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 6 Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen 2011 Die Kapitel 1 bis 5 behandeln aus- schließlich den Grundstücksmarkt, wie er sich in freihändigen Verkäufen wi- derspiegelt. In der Öffentlichkeit wird aber auch mit Interesse das Gesche- hen bei Zwangsversteigerungen ver-

folgt. Seit 1996 hat die Geschäftsstelle Termine Zuschläge Termine Zuschläge/ Prozent] [in Verkehrswertquote Prozent] [in Geldumsatz Euro] Millionen [in des Gutachterausschusses daher auch die Ankündigungen von Zwangs- 2011 2011 2011 2011 2011 versteigerungen und die Zuschlagbe- Eigentumswohnungen 167 95 57 125 11,8 schlüsse, die ihr nach § 195 Absatz 1 BauGB zugeleitet werden, ausgewer- tet. Die folgenden Zahlen sind in den Ein- und Zweifamilienhäuser 99 47 47 95 11,9 Kapiteln 2 bis 7 nicht enthalten.

Mehrfamilienhäuser 15 6 40 124 11,1 Die „sonstigen Grundstücke“ umfas- sen z. B. Rohbauten, landwirtschaft- 32 14 44 121 5,5 liche und Freizeit-Grundstücke. Hinter gewerbliche Objekte der durchschnittlichen Verkehrsquote, d. h. dem Verhältnis des Gebotes, das unbebaute Grundstücke 6 2 33 219 0,3 den Zuschlag erhielt, zu dem im Verfahren festgelegten Verkehrswert, sonstige Grundstücke ----- verbergen sich stark streuende Quo- ten im Einzelfall von unter 70 % bis Zwangsversteigerungen weit über 100 %. 319 164 51 40,6 insgesamt

Zu beachten ist auch, dass die Ver- kehrswertermittlungen zum Zeitpunkt Verteilung der Verkehrswertquoten bei Zwangsversteigerungen 2011 des Zwangsversteigerungstermins teilweise bereits länger als ein Jahr Quoten in Prozent zurückliegen. Dennoch lässt sich 150 26 feststellen, dass es auch in Zwangs- 140 8 versteigerungen nicht einfach ist, ein 130 9 „Schnäppchen“ zu machen. In weni- 120 18 ger als der Hälfte der angekündigten 110 19 Termine kommt es überhaupt zum Zu- 100 18 schlag. Und auch dann sorgt die Kon- 90 18 kurrenz bei gängigen oder begehrten 80 19 Objekten für nicht zu niedrige Preise. 70 9 Lediglich bei „Ladenhütern“ ist ein 60 7 Zuschlag deutlich unter Verkehrswert ab 50 5 möglich. unter 50 7

0 5 10 15 20 25 30 Anzahl

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 87 7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten

7.1 Einfamilienhäuser Aktualisierungsfaktoren für den Gebäudefaktor (Quadratmeterpreis) von Einfamilienhäusern Gebäudefaktor von 3.328 Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern Einfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 2004 – 2008, Datenbasis keine Erbbaurechte, keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden. Einflussgrößen: Zeitpunkt faktor Bodenrichtwert zum 1.1. 2004 für freistehende RW04

Einfamilienhäuser Grundstücksgröße 1000 m² Aktualisierungs- Mitte 2004 1,03 WFL Gesamtwohnfläche Ende 2004 / Anfang 2005 1,02 Mitte 2005 1,00 aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert BOWE/WFL durch die Wohnfläche Ende 2005 / Anfang 2006 1,01 Mitte 2006 1,00 Alter Kaufjahr − Baujahr Ende 2006 / Anfang 2007 0,99

Gebäudefaktor Mitte 2007 1,00 Zielgröße: GF = Kaufpreis / Wohnfläche Ende 2007 / Anfang 2008 1,00 Mitte 2008 1,01 GF [EURO/m²] (492 + 3,953 * RW04 [€/m²] Ende 2008 / Anfang 2009 1,03 + 0,539 * BOWE/WFL [€ / m²] Mitte 2009 1,02 + 22,7 * (35 - ALTER [JAHRE]) wenn Alter < 35 Jahre Ende 2009 / Anfang 2010 1,02

+ 126 wenn Baujahr – 1919 Mitte 2010 1,06 + 58 wenn Baujahr 1920 – 1929 − 13 wenn Baujahr 1930 – 1939 Ende 2010 / Anfang 2011 1,09 − 95 wenn Baujahr 1940 – 1952 Mitte 2011 1,12 − 3 wenn Baujahr 1953 – 1959 − 36 wenn Baujahr 1960 – 1969 Wohnflächenfaktor für den − 14 wenn Baujahr 1970 – 1979 + 58 wenn Baujahr 1980 – 1989 Gebäudefaktor von + 39 wenn Baujahr 1990 – 1999 Einfamilienhäusern − 42 wenn Baujahr ab 2000) 0,94 + (0,0004*WFL [m²]) * Umrechnungsfaktor Gebäudeart * Wohnflächenfaktor

* Aktualisierungsfaktor für den Gebäudefaktor von Umrechnungsfaktoren

Einfamilienhäusern Gebäudeart * Stadtteilfaktor für den Gebäudefaktor von Einfamilienhäusern freistehendes EFH 1,00 (siehe nächste Seite) Doppelhaushälfte 0,99 Zweifamilienhaus 0,91

88 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Stadtteilfaktoren für den Gebäudefaktor von Einfamilienhäusern

Allermöhe 1,01 Hamm - Ohlsdorf 1,03 Alsterdorf 1,13 Hammerbrook - Osdorf 1,08 Altengamme 1,01 Harburg - Othmarschen 1,03 Altenwerder - Harvestehude - Ottensen - Altona-Altstadt - Hausbruch 1,00 Poppenbüttel 0,97 Altona-Nord - Heimfeld 0,98 Rahlstedt 1,01 Bahrenfeld 1,04 Hoheluft-Ost - Reitbrook - Barmbek-Nord - Hoheluft-West - Rissen 1,01 Barmbek-Süd - Hohenfelde - Rönneburg 1,05 Bergedorf 1,06 Horn - Rothenburgsort - Bergstedt 0,99 Hummelsbüttel 0,97 Rotherbaum - Billbrook - Iserbrook 1,01 St. Georg - Billstedt 1,02 Jenfeld 0,93 St. Pauli - Billwerder - Kirchwerder - Sasel 0,98 Blankenese 1,04 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 1,01 Borgfelde - Langenbek - Sinstorf 0,96 Bramfeld 0,94 Langenhorn 1,05 Spadenland - Cranz - Lemsahl-Mellingstedt 0,98 Steilshoop - Curslack 1,08 Lohbrügge 1,03 Steinwerder - Dulsberg - Lokstedt 1,05 Stellingen 1,04 Duvenstedt 1,02 Lurup 1,01 Sternschanze - Eidelstedt 0,97 Marienthal 0,99 Sülldorf 1,02 Eilbek - Marmstorf 1,02 Tatenberg - Eimsbüttel - Moorburg - Tonndorf 0,93 Eißendorf 0,97 Moorfleet - Uhlenhorst - Eppendorf - Neuallermöhe 1,07 Veddel - Farmsen-Berne 0,96 Neuenfelde 1,01 Volksdorf 1,05 Finkenwerder 1,23 Neuengamme 0,99 Waltershof - Francop - Neugraben-Fischbek 1,01 Wandsbek 1,05 Fuhlsbüttel 1,05 Neuland 1,02 Wellingsbüttel 0,99 Groß Borstel 1,17 Neustadt - Wilhelmsburg 0,98 Groß Flottbek 1,13 Neuwerk - Wilstorf - Gut Moor - Niendorf 1,05 Winterhude - HafenCity - Nienstedten 1,07 Wohldorf-Ohlstedt 0,96 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder 1,11

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 89 Aktualisierungsfaktoren für den Gebäudefaktor (Quadratmeterpreis) von Reihenhäusern Gebäudefaktor von Reihenhäuser 2.177 Verkäufe von Mittel- und Endreihenhäusern aus Datenbasis den Jahren 2004 – 2008, keine Erbbaurechte, keine größeren Bauschäden

Einflussgrößen: Zeitpunkt faktor Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für freistehende RW04

Einfamilienhäuser Grundstücksgröße 1000 m² Aktualisierungs- Mitte 2004 1,01 WFL Gesamtwohnfläche Ende 2004 / Anfang 2005 1,00 Mitte 2005 1,00 aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks BOWE/WFL dividiert durch die Wohnfläche Ende 2005 / Anfang 2006 1,00 Mitte 2006 1,00 Alter Kaufjahr − Baujahr Ende 2006 / Anfang 2007 0,99

Gebäudefaktor Mitte 2007 0,96 Zielgröße: GF = Kaufpreis / Wohnfläche Ende 2007 / Anfang 2008 0,97

(826 Mitte 2008 1,00 + 3,485 * RW04 [€/m²] Ende 2008 / Anfang 2009 1,00 GF [EURO/m²] + 12,3 * (35 - ALTER [JAHRE]) wenn Alter < 35 Jahre + 0,239 * BOWE/WFL [€ / m²] Mitte 2009 1,00 Ende 2009 / Anfang 2010 1,00 + 148 wenn Baujahr – 1919 + 37 wenn Baujahr 1920 – 1929 Mitte 2010 1,03 − 31 wenn Baujahr 1930 – 1939 Ende 2010 / Anfang 2011 1,06 − 230 wenn Baujahr 1940 – 1952 Mitte 2011 1,10 − 17 wenn Baujahr 1953 – 1959 + 16 wenn Baujahr 1960 – 1969 + 26 wenn Baujahr 1970 – 1979 Wohnflächenfaktor für den − 16 wenn Baujahr 1980 – 1989 Gebäudefaktor von − 31 wenn Baujahr 1990 – ,1999 Reihenhäusern + 5 wenn Baujahr ab 2000 ) 1,06 − 0,0005*WFL [m²] * Umrechnungsfaktor Gebäudeart * Wohnflächenfaktor für den Gebäudefaktor von Reihenhäusern * Aktualisierungsfaktor für den Gebäudefaktor von Umrechnungsfaktoren Reihenhäuserm Gebäudeart * Stadtteilfaktor für den Gebäudefaktor von Mittelreihenhaus 1,00 Reihenhäusern (siehe nächste Seite) Endreihenhaus 1,03 Doppelhaushälfte 1,02 Gartenhofhaus 1,04

90 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Stadtteilfaktoren für den Gebäudefaktor von Reihenhäusern

Allermöhe 1,04 Hamm - Ohlsdorf 1,03 Alsterdorf 1,11 Hammerbrook - Osdorf 1,17 Altengamme - Harburg - Othmarschen 1,02 Altenwerder - Harvestehude - Ottensen - Altona-Altstadt - Hausbruch 1,00 Poppenbüttel 1,01 Altona-Nord - Heimfeld 1,00 Rahlstedt 1,01 Bahrenfeld 1,07 Hoheluft-Ost 1,24 Reitbrook - Barmbek-Nord - Hoheluft-West - Rissen 0,98 Barmbek-Süd 0,93 Hohenfelde - Rönneburg 0,90 Bergedorf 1,00 Horn 0,93 Rothenburgsort - Bergstedt 0,98 Hummelsbüttel 1,02 Rotherbaum - Billbrook - Iserbrook 1,04 St. Georg - Billstedt 1,01 Jenfeld 0,90 St. Pauli - Billwerder 0,98 Kirchwerder - Sasel 0,96 Blankenese 1,04 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 1,01 Borgfelde - Langenbek 1,02 Sinstorf 0,92 Bramfeld 0,99 Langenhorn 1,00 Spadenland - Cranz - Lemsahl-Mellingstedt 0,98 Steilshoop 0,85 Curslack - Lohbrügge 1,04 Steinwerder - Dulsberg - Lokstedt 1,15 Stellingen 1,02 Duvenstedt 1,03 Lurup 1,00 Sternschanze - Eidelstedt 0,99 Marienthal 1,00 Sülldorf 1,09 Eilbek - Marmstorf 1,06 Tatenberg - Eimsbüttel - Moorburg - Tonndorf 0,92 Eißendorf 1,05 Moorfleet - Uhlenhorst - Eppendorf 1,20 Neuallermöhe 1,04 Veddel - Farmsen-Berne 0,98 Neuenfelde - Volksdorf 0,99 Finkenwerder 1,25 Neuengamme - Waltershof - Francop - Neugraben-Fischbek 1,01 Wandsbek - Fuhlsbüttel 0,93 Neuland - Wellingsbüttel 0,91 Groß Borstel 1,16 Neustadt - Wilhelmsburg 0,96 Groß Flottbek 1,10 Neuwerk - Wilstorf 0,95 Gut Moor - Niendorf 1,01 Winterhude - HafenCity - Nienstedten 1,05 Wohldorf-Ohlstedt - Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder -

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 91 Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor Kaufpreis / Sachwert) Aktualisierungsfaktoren für den von Einfamilienhäusern Sachwertfaktor von Einfamilienhäusern 1.269 Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 1995 – 1999, Datenbasis keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden Sachwertdefiniton: Zeitpunkt faktor Feuerversicherungswert 1914 * (eurorisierter) Baupreisindex des Stat. Landesamtes Gebäudesachwert Aktualisierungs- * (1-Altersabschreibung nach WertR (max. 70 %)) − Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) Mitte 2000 0,96 Ende 2000 / Anfang 2001 0,96 Wert der = pauschal ( 643 M + 0,0168 * FV-Wert 1914) Mitte 2001 0,95 Außenanlagen * Baupreisindex Ende 2001 / Anfang 2002 0,95 Mitte 2002 0,94

Bodenwert = Grundstücksfläche * aktualisierter Bodenrichtwert Ende 2002 / Anfang 2003 0,94 Mitte 2003 0,93

Marktanpassungsfaktor: Ende 2003 / Anfang 2004 0,93 Mitte 2004 0,93 (61,9 + 0,354 * BOWE / SACHW [%] Ende 2004/ Anfang 2005 0,93 − 0,0340 * SACHW [1000 €] Sachwertfaktor [%] Mitte 2005 0,92 + 0,0917 * WFL [m²]

+ 0,0159 * RW92 [DM/m²] Ende 2005/ Anfang 2006 0,93

Mitte 2006 0,94 + 4,1 wenn Sachwert < 210 000 €

+ 3,8 wenn Sachwert > 560 000 € Ende 2006/ Anfang 2007 0,93

Mitte 2007 0,93 + 1,6 wenn Baujahr – 1919

+ 0,9 wenn Baujahr 1920 – 1929 Ende 2007/ Anfang 2008 0,92

+ 1,9 wenn Baujahr 1930 – 1939 Mitte 2008 0,91

− 0,4 wenn Baujahr 1940 – 1952 Ende 2008/ Anfang 2009 0,90 − 2,4 wenn Baujahr 1953 – 1959

− 4,6 wenn Baujahr 1960 – 1969 Mitte 2009 0,91

− 0,4 wenn Baujahr 1970 – 1979

+ 3,8 wenn Baujahr 1980 – 1989 Die Reihe wird nicht fortgeführt.

+ 7,2 wenn Baujahr 1990 – )

* Aktualisierungsfaktor für den Sachwertfaktor von Einfamilienhäusern

92 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor Kaufpreis / Sachwert) Aktualisierungsfaktoren für den von Reihenhäusern Sachwertfaktor von Reihenhäusern 1.305 Verkäufe von Mittel- und Endreihenhäusern aus Datenbasis den Jahren 1995 – 2000, keine Erbbaurechte, keine größeren Bauschäden

Sachwertdefiniton: Zeitpunkt faktor Feuerversicherungswert 1914 * (eurorisierter) Baupreisindex des Stat. Landesamtes Gebäudesachwert Aktualisierungs- * (1-Altersabschreibung nach WertR (max. 70 %)) − Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) Mitte 2000 0,98 Ende 2000 / Anfang 2001 0,97 Wert der = pauschal ( 643 M + 0,0168 * FV-Wert 1914) Mitte 2001 0,97 Außenanlagen * eurorisierter Baupreisindex Ende 2001 / Anfang 2002 0,97 Mitte 2002 0,97

Bodenwert = Grundstücksfläche * aktualisierter Bodenrichtwert Ende 2002 / Anfang 2003 0,95 Mitte 2003 0,96

Marktanpassungsfaktor: Ende 2003 / Anfang 2004 0,98 Mitte 2004 0,98 (85,15 Sachwertfaktor [%] − 0,21823 * SACHW [1000 €] Ende 2004 / Anfang 2005 0,96 + 0,3046 * WFL [m²] Mitte 2005 0,96 + 0,06859 * RW92 [DM/m²] Ende 2005 / Anfang 2006 0,96 + 3,6 wenn Baujahr – 1919 Mitte 2006 0,98 + 3,2 wenn Baujahr 1920 – 1929 − 3,6 wenn Baujahr 1930 – 1939 Ende 2006 / Anfang 2007 0,97 − 5,8 wenn Baujahr 1940 – 1952 Mitte 2007 0,96 − 1,0 wenn Baujahr 1953 – 1959 + 0,5 wenn Baujahr 1960 – 1969 Ende 2007 / Anfang 2008 0,95 − 0,5 wenn Baujahr 1970 – 1979 Mitte 2008 0,95 + 0,7 wenn Baujahr 1980 – 1989 Ende 2008 / Anfang 2009 0,95 + 0,8 wenn Baujahr 1990 – ) Mitte 2009 0,96

* Aktualisierungsfaktor für den Sachwertfaktor von Die Reihe wird nicht fortgeführt. Reihenhäusern

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 93 Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht Verkehrswert Volleigentum (WertR 2006 Nr.4.3.2.1)

267 Verkäufe von Erbbaurechten bebauter Einfamilien- Datenbasis hausgrundstücke aus den Jahren 2000 – 2008, keine größeren Bauschäden

Marktanpassungsfaktor:

Kaufpreis 156,55 Erbbaurecht / − 27,35 * VWV [1000 € / m² Wfl.] Verkehrswert − 0,135 * Wohnfläche [m²] Volleigentum (VWV) [%]

94 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 7.2 Mehrfamilienhäuser

Gebäudefaktor (Quadratmeterpreis) von Mehrfamilienhäusern

635 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerb- Datenbasis lichen Anteil aus den Jahren 2004 bis 2008, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau

Einflussgrößen:

NKM/Msp Nettokaltmiete dividiert durch die Mietenspiegelmiete

ALTER Kaufjahr - Baujahr

RW04 Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für MFH, WGFZ 1,0

WGFZ Wertrelevante Geschossflächenzahl

Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (=Kaufpreis pro m² Wohnfläche) (-259 + 1,076 * RW04 [Euro/m²] +754,28 * NKM/Msp + 39,1 * (30-Alter [Jahre]) GF [Euro / m²] wenn Alter < 30

+ 54,01 * WGFZ * Korrekturfaktor Baujahr * Aktualisierungsfaktor * Stadtteilfaktor für den Gebäudefaktor von Mehrfamilienhäusern (siehe nächste Seite)

Korrekturfaktor Aktualisierungs- Baujahr Jahr Baujahr faktor

bis 1919 1,07 2004 0,85

1920 bis 1929 0,87 2005 0,89

1930 bis 1939 0,98 2006 0,94

1940 bis 1952 0,91 2007 1,00

1953 bis 1959 0,91 2008 1,01

1960 bis 1969 0,96 2009 1,06

1970 bis 1979 1,14 2010 1,15

1980 bis 1989 1,08 2011 1,26

1990 bis 1999 0,96

ab 2000 1,06

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 95 Stadtteilfaktoren für den Gebäudefaktor von Mehrfamilienhäusern

Allermöhe 1,14 Hamm 0,96 Ohlsdorf 0,97 Alsterdorf 1,07 Hammerbrook 0,96 Osdorf 0,94 Altengamme 1,14 Harburg 0,88 Othmarschen 1,10 Altenwerder 0,91 Harvestehude 1,08 Ottensen 1,14 Altona-Altstadt 1,05 Hausbruch 0,91 Poppenbüttel 1,00 Altona-Nord 1,05 Heimfeld 0,91 Rahlstedt 1,07 Bahrenfeld 1,10 Hoheluft-Ost 1,04 Reitbrook 1,14 Barmbek-Nord 0,97 Hoheluft-West 1,00 Rissen 0,98 Barmbek-Süd 0,97 Hohenfelde 1,01 Rönneburg 0,87 Bergedorf 0,97 Horn 0,96 Rothenburgsort 0,92 Bergstedt 1,00 Hummelsbüttel 1,00 Rotherbaum 1,08 Billbrook 0,92 Iserbrook 0,98 St. Georg 0,99 Billstedt 0,92 Jenfeld 0,96 St. Pauli 0,99 Billwerder 1,14 Kirchwerder 1,14 Sasel 1,00 Blankenese 1,09 Kleiner Grasbrook 0,95 Schnelsen 1,00 Borgfelde 0,96 Langenbek 0,87 Sinstorf 0,91 Bramfeld 0,96 Langenhorn 0,97 Spadenland 1,14 Cranz 0,91 Lemsahl-Mellingstedt 1,00 Steilshoop 0,96 Curslack 1,14 Lohbrügge 0,97 Steinwerder 0,95 Dulsberg 0,97 Lokstedt 1,00 Stellingen 1,00 Duvenstedt 1,00 Lurup 0,94 Sternschanze 1,05 Eidelstedt 1,00 Marienthal 1,00 Sülldorf 0,98 Eilbek 1,00 Marmstorf 0,91 Tatenberg 1,14 Eimsbüttel 1,06 Moorburg 0,91 Tonndorf 0,96 Eißendorf 0,91 Moorfleet 1,14 Uhlenhorst 1,01 Eppendorf 1,04 Neuallermöhe 1,14 Veddel 0,95 Farmsen-Berne 0,96 Neuenfelde 0,91 Volksdorf 1,00 Finkenwerder 0,95 Neuengamme 1,14 Waltershof 0,95 Francop 0,91 Neugraben-Fischbek 0,91 Wandsbek 1,00 Fuhlsbüttel 0,97 Neuland 0,88 Wellingsbüttel 1,00 Groß Borstel 1,07 Neustadt 0,99 Wilhelmsburg 0,95 Groß Flottbek 1,10 Neuwerk - Wilstorf 0,87 Gut Moor 0,88 Niendorf 1,00 Winterhude 0,98 HafenCity 0,99 Nienstedten 1,09 Wohldorf-Ohlstedt 1,00 Hamburg-Altstadt 0,99 Ochsenwerder 1,14

96 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Ertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser

Aktualisierungs- 635 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerb- Jahr Datenbasis lichen Anteil aus den Jahren 2004 bis 2008, keine faktor Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau 2004 0,97 Einflussgrößen: 2005 0,99 Bodenrichtwert zum 1.1.2004 RW04 für Geschosswohnungsbau mit WGFZ = 1,0 2006 1,07 2007 1,06 ALTER Kaufjahr - Baujahr 2008 1,07 Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmiete zum NKM/Msp 2009 1,11 Mietenspiegelmittelwert 2010 1,19 WGFZ Wertrelevante Geschossflächenzahl 2011 1,26 Zielgröße: EF = Ertragsfaktor (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete)

EF (11,71 + 1,086 * RW04 [Euro/m²] / 100 − 2,220 * NKM/Msp + 0,154 * (30-Alter [Jahre]) wenn Alter < 30 Jahre * Aktualisierungsfaktor * Stadtteilfaktor für den Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern (siehe nächste Seite)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 97 Stadtteilfaktoren für den Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern

Allermöhe 0,87 Hamm 0,98 Ohlsdorf 0,97 Alsterdorf 1,06 Hammerbrook 0,98 Osdorf 0,94 Altengamme 0,87 Harburg 0,85 Othmarschen 1,07 Altenwerder 0,88 Harvestehude 1,05 Ottensen 1,12 Altona-Altstadt 1,03 Hausbruch 0,88 Poppenbüttel 1,01 Altona-Nord 1,03 Heimfeld 0,88 Rahlstedt 1,00 Bahrenfeld 1,07 Hoheluft-Ost 1,04 Reitbrook 0,85 Barmbek-Nord 1,01 Hoheluft-West 1,03 Rissen 0,95 Barmbek-Süd 1,01 Hohenfelde 1,02 Rönneburg 0,84 Bergedorf 0,94 Horn 0,98 Rothenburgsort 1,00 Bergstedt 1,01 Hummelsbüttel 1,01 Rotherbaum 1,05 Billbrook 1,00 Iserbrook 0,95 St. Georg 1,03 Billstedt 1,00 Jenfeld 0,98 St. Pauli 1,03 Billwerder 0,87 Kirchwerder 0,87 Sasel 1,01 Blankenese 1,09 Kleiner Grasbrook 0,90 Schnelsen 1,03 Borgfelde 0,98 Langenbek 0,84 Sinstorf 0,90 Bramfeld 0,98 Langenhorn 0,97 Spadenland 0,85 Cranz 0,88 Lemsahl-Mellingstedt 1,01 Steilshoop 0,98 Curslack 0,87 Lohbrügge 0,94 Steinwerder 0,90 Dulsberg 1,01 Lokstedt 1,03 Stellingen 1,03 Duvenstedt 1,01 Lurup 0,94 Sternschanze 1,03 Eidelstedt 1,03 Marienthal 1,03 Sülldorf 0,95 Eilbek 1,03 Marmstorf 0,90 Tatenberg 0,85 Eimsbüttel 1,07 Moorburg 0,88 Tonndorf 0,98 Eißendorf 0,90 Moorfleet 0,85 Uhlenhorst 1,02 Eppendorf 1,04 Neuallermöhe 0,87 Veddel 0,90 Farmsen-Berne 0,98 Neuenfelde 0,88 Volksdorf 1,01 Finkenwerder 0,90 Neuengamme 0,85 Waltershof 0,90 Francop 0,88 Neugraben-Fischbek 0,88 Wandsbek 1,03 Fuhlsbüttel 0,97 Neuland 0,85 Wellingsbüttel 1,01 Groß Borstel 1,06 Neustadt 1,03 Wilhelmsburg 0,90 Groß Flottbek 1,07 Neuwerk - Wilstorf 0,84 Gut Moor 0,85 Niendorf 1,03 Winterhude 0,97 HafenCity 1,03 Nienstedten 1,09 Wohldorf-Ohlstedt 1,01 Hamburg-Altstadt 1,03 Ochsenwerder 0,85

98 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz ist der einer Wertsteigerung. Er ist mit den Die folgende Tabelle ist unter Zinssatz, mit dem der Verkehrswert üblichen Kapitalmarktzinssätzen folgenden Annahmen erstellt: von Liegenschaften im Durchschnitt kaum zu vergleichen und dient haupt- marktüblich verzinst wird (§ 11 Abs. 1 sächlich als Rechen-Parameter in der NKM/MSP = 1,0 WertV). Er entspricht etwa der Durch­ Grundstückswertermittlung, um im WGFZ = 1,5 schnitts-Rendite eines voll eigen- Ertragswertverfahren marktkonforme Stadtteilfaktor = 1,0 finanzierten Anlageobjektes vor Verkehrswerte zu ermitteln. Steuern und ohne Berück­sichtigung

Liegenschaftszinssatz 2010 [in Prozent]

Baujahre RW04 ( * ) [ Euro / m² ] 1920 1930 1940 1953 1960 1970 1980 1990 bis 1919 bis 1929 bis 1939 bis 1952 bis 1959 bis 1969 bis 1979 bis 1989 bis 1999 ab 2000

200 4,3 5,1 3,8 4,1 3,9 4,3 4,3 4,2 4,3 3,7

400 3,8 4,5 3,3 3,6 3,4 3,8 3,8 3,7 3,8 3,3

600 3,3 3,9 2,9 3,1 3,0 3,3 3,3 3,2 3,3 2,9

800 2,8 3,3 2,4 2,6 2,5 2,8 2,8 2,7 2,8 2,4

1.000 2,3 2,7 2,0 2,2 2,0 2,2 2,2 2,2 2,2 2,0

(*) RW04 = Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für Geschosswohnungsbau mit WGFZ = 1,0

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 99 Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Korrekturfaktor Datenbasis: 635 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern Baujahr Datenbasis ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 2004 bis Baujahr 2008, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau bis 1919 1,03 Ertragswertmodell: 1920 – 1929 1,22

Verwaltungskosten 7 % der Bruttokaltmiete 1930 – 1939 0,90

1940 – 1952 0,98 Mietausfallwagnis 2 % der Nettokaltmiete 1953 – 1959 0,93 Umlageausfall- 2 % der Betriebskosten 1960 – 1969 1,02 wagnis 1970 – 1979 1,02 Restnutzungsdauer 100 Jahre – Baualter (mindestens aber 35 Jahre) 1980 – 1989 0,99 Instandhaltungs- 1,02 siehe übernächste Seite 1990 – 1999 kosten ab 2000 0,89 Mieten tatsächliche Mieten zum Kaufzeitpunkt

Einflussgrößen: Aktualisierungs- Jahr Bodenrichtwert zum 1.1.2004 für Geschoss- faktor RW 04 wohnungsbau mit WGFZ 1,0 [ Euro / m² ] 2004 1,13 Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmiete zum aktua- NKM/Msp lisierten Mietenspiegelmittelwert 2005 1,12 2006 1,01 WGFZ Wertrelevante Geschossflächenzahl 2007 1,04 Zielgröße: LIZI = Liegenschaftszinssatz [ in Prozent ] 2008 0,99 LIZI (4,51 − 0,303 * RW04 [Euro/m²] / 100 + 1,540 * NKM/Msp 2009 0,95 − 0,246 * WGFZ 2010 0,88 * Korrekturfaktor Baujahr * Aktualisierungsfaktor 2011 0,83 * Stadtteilfaktor für den Liegenschaftszins- satz von Mehrfamilienhäusern

(siehe nächste Seite)

100 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Stadtteilfaktoren für den Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern

Allermöhe 1,02 Hamm 1,03 Ohlsdorf 0,99 Alsterdorf 0,90 Hammerbrook 1,03 Osdorf 1,04 Altengamme 1,02 Harburg 1,19 Othmarschen 0,87 Altenwerder 1,11 Harvestehude 0,96 Ottensen 0,87 Altona-Altstadt 0,94 Hausbruch 1,11 Poppenbüttel 0,97 Altona-Nord 0,94 Heimfeld 1,11 Rahlstedt 0,92 Bahrenfeld 0,87 Hoheluft-Ost 0,92 Reitbrook 1,02 Barmbek-Nord 0,95 Hoheluft-West 0,94 Rissen 1,00 Barmbek-Süd 0,95 Hohenfelde 0,93 Rönneburg 1,18 Bergedorf 1,05 Horn 1,03 Rothenburgsort 1,02 Bergstedt 0,97 Hummelsbüttel 0,97 Rotherbaum 0,96 Billbrook 1,02 Iserbrook 1,00 St. Georg 0,96 Billstedt 1,02 Jenfeld 1,00 St. Pauli 0,96 Billwerder 1,02 Kirchwerder 1,02 Sasel 0,97 Blankenese 0,87 Kleiner Grasbrook 1,13 Schnelsen 0,94 Borgfelde 1,03 Langenbek 1,18 Sinstorf 1,09 Bramfeld 1,00 Langenhorn 0,99 Spadenland 1,02 Cranz 1,11 Lemsahl-Mellingstedt 0,97 Steilshoop 1,00 Curslack 1,02 Lohbrügge 1,05 Steinwerder 1,13 Dulsberg 0,95 Lokstedt 0,94 Stellingen 0,94 Duvenstedt 0,97 Lurup 1,04 Sternschanze 0,94 Eidelstedt 0,94 Marienthal 0,96 Sülldorf 1,00 Eilbek 0,96 Marmstorf 1,09 Tatenberg 1,02 Eimsbüttel 0,91 Moorburg 1,11 Tonndorf 1,00 Eißendorf 1,09 Moorfleet 1,02 Uhlenhorst 0,93 Eppendorf 0,92 Neuallermöhe 1,02 Veddel 1,13 Farmsen-Berne 1,00 Neuenfelde 1,11 Volksdorf 0,97 Finkenwerder 1,13 Neuengamme 1,02 Waltershof 1,13 Francop 1,11 Neugraben-Fischbek 1,11 Wandsbek 0,96 Fuhlsbüttel 0,99 Neuland 1,19 Wellingsbüttel 0,97 Groß Borstel 0,90 Neustadt 0,96 Wilhelmsburg 1,13 Groß Flottbek 0,87 Neuwerk - Wilstorf 1,18 Gut Moor 1,19 Niendorf 0,94 Winterhude 1,00 HafenCity 0,96 Nienstedten 0,87 Wohldorf-Ohlstedt 0,97 Hamburg-Altstadt 0,96 Ochsenwerder 1,02

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 101 Instandhaltungskosten Erbbaurechte

In den Jahren 1991 bis 2000 hat der Eine Analyse der Instandhaltungskosten nach der II. Berechnungsverordnung Gutachterausschuss in Hamburg ins- (II. BV) in den 10 Fassungen von 1950 bis 1992 hat zu folgendem Instand- gesamt 12 Verkäufe von Mehrfamilien- haltungskostenmodell geführt: häusern und Ertragswertobjekten im Aktuelle Instandhaltungskosten ( Euro pro m² Wfl. und Jahr) Erbbaurecht registriert. Davon konn- = 0,31 M 1913 x Altersfaktor (bezogen auf Neubau = 100 %) ten 6 Fälle für Auswertungen ver- + 0,07 M 1913, wenn Bad vorhanden wendet werden. Es handelt sich dabei + 0,06 M 1913, wenn Zentral-/Etagenheizung vorhanden durchweg um Erbbaurechte, die um + 0,04 M 1913, wenn Fernheizung/Elektroöfen vorhanden 1960 errichtet und bebaut wurden. Die + 0,05 M 1913, wenn Lift vorhanden Restlaufzeit betrug daher zwischen 62 + 0,08 M 1913, wenn Mieter nicht kleinere Instandhaltungskosten und 66 Jahren. übernimmt Die Ergebnisse zeigen eine gute * eurorisierter Baukostenindex tendenzielle Übereinstimmung mit Außerdem werden noch folgende Modifikationen vorgenommen: den Ergebnissen von Einfamilienhaus- − 0,06 M 1913, wenn keine Heizung vorhanden oder im Mietereigentum Erbbaurechten: + 0,12 M 1913, wenn Klimaanlage vorhanden Das Verhältnis der Kaufpreise zum − 0,02 M 1913 für jede Hausseite, die verklinkert oder in voller Höhe am Verkehrswert bei Volleigentum Nachbargebäude angebaut ist (Marktanpassungsfaktor nach WertR Der „Altersfaktor“ für die aktuellen Instandhaltungskosten folgt der Formel: 2006 Nr. 4.3.2.1) betrug im Mittel FA = 3 − 2 * (RND/100)³ 75 % (bei EFH 72 %). Bei der Ertragswertermittlung sind jedoch nicht nur die aktuellen Instand- Der Marktanpassungsfaktor für den haltungskosten zu berücksichtigen, sondern es muss auch einkalkuliert wer- finanzmathematischen Bodenwert- den, dass die Instandhaltungskosten mit zunehmendem Alter bzw. verminder- anteil des Erbbaurechts nach WertR ter Restnutzungsdauer steigen. 2006 Nr. 4.3.2.2.1 betrug im Mittel Die nachhaltigen, in eine Ertragswertberechnung einzusetzenden Instandhal- 0,51 (bei EFH 0,58). tungskosten sind aus den aktuellen Instandhaltungskosten nach der Barwert- methode mit einem Liegenschaftssatz von p = 5 % abgeleitet worden. Bei der Ertragswertermittlung ist entsprechend die o. g. Formel mit tabel- lierten Altersfaktoren FB zu verwenden.

RND 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Jahre FB 3,00 2,99 2,98 2,95 2,89 2,79 2,64 2,44 2,16 1,80

102 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 7.3 Büro- und Geschäftshäuser

Ertragsfaktor für Büro- und Geschäftshäuser in der Innenstadt

Aktualisierungs- 105 Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern in der Jahr Datenbasis faktor Innenstadt aus den Jahren 1991 bis 2001 2001 0,97

= (15,3564 + 2002 0,91 Ertragsfaktor (EF) (9,748 * 10– 4 * Normschichtwert 31. 12. 1992 [DM/m²])) * Aktualisierungsfaktor 2003 0,94

2004 0,92

2005 0,93 Ertragsfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser in der Innenstadt 2006 0,95

2007 0,95 Normschicht- Normschicht- Normschicht- Normschicht- 2008 0,97 Jahr wert ´92 wert ´92 wert ´92 wert ´92 2 2 2 2 3000 DM / m 4000 DM / m 5000 DM / m 6000 DM / m 2009 0,94

2010 0,90 2011 18,3 19,3 20,2 21,2 2011 1,00

Ertragsfaktor für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt

Aktualisierungs- Jahr 175 Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern außer- Datenbasis faktor halb der Innenstadt aus den Jahren 1996 bis 2001 2001 1,02

Baujahre bis 1939 EF = 15,0 * Aktualisierungsfaktor (EF) 2002 0,97 2003 0,92 EF = (15,5 – 0,06 * Alter [Jahre]) Baujahre ab 1940 * Aktualisierungsfaktor 2004 0,94 2005 0,94

Ertragsfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt 2006 0,90

2007 0,96

2008 0,91 Baujahre ab 1940 Baujahre 2009 0,92 Jahr bis 1939 Alter 2010 0,92 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 2011 0,96 2011 14,4 14,3 13,7 13,2 12,6 12,0

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 103 Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz ist der Liegenschaftszinssätze für Büro- und Geschäftshäuser in Prozent Zinssatz, mit dem der Verkehrswert Innenstadt außerhalb der Innenstadt von Liegenschaften im Durchschnitt Jahr alle Baujahre Baujahre bis 1939 Baujahre ab1940 marktüblich verzinst wird (§ 11 Abs. 1 WertV). Er entspricht etwa der Durch­ 2011 4,1% 5,0% 6,0% schnitts-Rendite eines voll eigen- finanzierten Anlageobjektes vor Steuern und ohne Berück­sichtigung Liegenschaftszinssatz (LIZI) für Büro- und Geschäftshäuser einer Wertsteigerung. Er ist mit den außerhalb der Innenstadt üblichen Kapitalmarktzinssätzen kaum zu vergleichen und dient haupt- 175 Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern sächlich als Rechen-Parameter in der Datenbasis außerhalb der Innenstadt aus den Jahren 1996 bis Grundstückswertermittlung, um im 2001 Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Baujahre bis 1939 LIZI = 4,5 * Aktualisierungsfaktor Das Ertragswertmodell für Büro- und Geschäftshäuser entspricht dem für Baujahre ab 1940 LIZI = 5,4 * Aktualisierungsfaktor Mehrfamilienhäuser (siehe S.97) mit folgenden Abweichungen: - Verwaltungskosten: 3% - Mietausfallwagnis: 6% Liegenschaftszinssätze - Umlageausfallwagnis: 6% für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt Restnutzungsdauer= 80 Jahre - Baualter Aktualisierungs- Jahr (mindestens aber 35 Jahre) faktor

2001 0,97 Instandhaltungskosten - Büros: wie Wohnungen 2002 1,05 - Läden: 50% von Wohnungen 2003 1,15

2004 1,16

2005 1,15

2006 1,20

2007 1,14

2008 1,21

2009 1,19

2010 1,16

2011 1,11

104 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 7.4 Produktions- und Logistikgebäude

Gebäudefaktor (Quadratmeterpreis) Aktualisierungs- Jahr faktor 26 Verkäufe von Produktions- und Logistikgebäuden Datenbasis 2001 1,09 aus den Jahren 1991-1995, keine Erbbaurechte 2002 0,95 Einflussgrößen: 2003 0,84 NFL Gesamtnutzfläche 2004 0,50 aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert BOWE/NFL 2005 0,73 durch die Nutzfläche 2006 0,74 Alter Kaufjahr − Baujahr 2007 0,68 Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (Kaufpreis / Nutzfläche) 2008 0,75 GF [Euro/m²] (612 + 1,6973 * BOWE/NFL [Euro/m²] 2009 0,77

− 0,0374424 * NFL [m²] − 6,2560 * Alter [Jahre]) 2010 0,75 * Aktualisierungsfaktor 2011 0,80

Ertragsfaktor

Produktions- und Logistikgebäude Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Kaufpreis / Jahr Jahresnettokaltmiete

2011 10,1

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 105 Liegenschaftszinssätze - Umlageausfallwagnis: 6%

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert Jahr Liegenschaftszinssatz von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 11 Abs. 1 2011 6,0 % WertV). Er entspricht etwa der Durch­ schnitts-Rendite eines voll eigen- finanzierten Anlageobjektes vor Steuern und ohne Berück­sichtigung Restnutzungsdauer= einer Wertsteigerung. Er ist mit den 40 Jahre - Baualter üblichen Kapitalmarktzinssätzen (mindestens aber 15 Jahre) kaum zu vergleichen und dient haupt- sächlich als Rechen-Parameter in der Instandhaltungskosten Grundstückswertermittlung, um im 50% von Wohnungen Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Das Ertragswertmodell für Produk- tions- und Logistikgrundstücke ent- spricht dem für Mehrfamilienhäuser (siehe S.97) mit folgenden Abwei- chungen: - Verwaltungskosten: 3% - Mietausfallwagnis: 6%

Verhältnis des Kaufpreises Sachwertfaktor zum Sachwert Eine Kaufpreisanalyse von Verkäufen Der Marktanpassungsfaktor ist aber von Produktions- und Logistikgebäu- auch stark konjunkturabhängig und den aus den Jahren 1991-1995 hat zudem noch altersab­hängig. gezeigt, dass ein durch­schnittliches Da Gewerbeobjekte mehr und mehr Gewerbeobjekt deutlich unter dem unter Ertragsgesichtspunkten gehan- Sachwert gehandelt wird. delt werden und die Ermittlung von Die Höhe des Abschlages vom Sach- Sachwerten gewerblicher Objekte wert ist insbesondere von der Höhe sehr aufwändig ist, hat der Gutach- des Sachwertes ab­hängig: Je höher terausschuss keinen aktuellen Sach- der Sachwert, desto größer ist der wertanpassungsfaktor ermittelt. Abschlag vom Sachwert.

106 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 7.5 Eigentumswohnungen

Gebäudefaktor (Quadratmeterpreis) von bezugsfreien Eigentumswohnungen

3.240 Verkäufe von bezugsfreien Eigentumswoh- Datenbasis Eine Untersuchung der Verkäufe von nungen in den Jahren 2005 und 2006 bezugsfreien Eigentumswohnungen Einflussgrößen: der Jahre 2005 und 2006 hat erge- Bodenrichtwert zum 01. 01. 2004 für Geschoss- ben, dass das Verhältnis Kaufpreis / RW04 Wohnfläche wohnungsbau mit einer WGFZ von 1,0 (Quadratmeterpreis) von folgenden Baujahr Einflussgrößen abhängig ist:

Alter – Lagequalität: Kaufjahr − Baujahr Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Erstbezug

– Baualtersklasse: Geschosslage Lage im Erdgeschoss Wohnungen in Vorkriegsbauten sind teurer. Einbauküche In der Wohnung vorhanden

– Alter: Fahrstuhl Im Gebäude vorhanden Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis (bis 25 Wohnfläche Jahre). Umrechnungsfaktor aufgrund der Wohnfläche

Umrechnungsfaktor aufgrund der Lage in einem Stadtteil – Geschosslage: bestimmten Stadtteil Wohnungen im Erdgeschoss sind Aktualisierungs- billiger als in den Obergeschossen. Umrechnungsfaktor aufgrund des zeitlichen Einflusses faktor (Index Ende 2005 / Anfang 2006 = 1)

– Ausstattung: Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (Kaufpreis / Wohnfläche) Einbauküche oder Fahrstuhl erhöhen GF [Euro/m²] = (969 den Quadratmeterpreis.

+ 1,314 * RW04 – Größe: + 515 wenn Baujahr bis 1919 Je größer die Wohnfläche, desto + 240 wenn Baujahr 1920 – 1939 höher ist der Quadratmeterpreis. + 26,5 * (25 – Alter) wenn Alter < 25 Jahre + 303 wenn Erstbezug) – Stadtteillage: * 0,94 wenn Lage im Erdgeschoss Einige Stadtteile sind trotz vergleich- * 1,05 wenn Einbauküche vorhanden barer Lagequalität begehrter als * 1,08 wenn Fahrstuhl vorhanden andere. * Wohnflächenfaktor * Stadtteilfaktor für den Gebäudefaktor von

Eigentumswohnungen

* Aktualisierungsfaktor für den Gebäudefaktor

von Eigentumswohnungen

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 107 Stadtteilfaktoren für den Gebäudefaktor von Eigentumswohnungen

Allermöhe 0,85 Hamm 0,90 Ohlsdorf 0,95 Alsterdorf 0,97 Hammerbrook 0,85 Osdorf 1,05 Altengamme 0,85 Harburg 0,83 Othmarschen 1,04 Altenwerder 0,83 Harvestehude 1,07 Ottensen 1,13 Altona-Altstadt 1,04 Hausbruch 0,88 Poppenbüttel 1,05 Altona-Nord 0,97 Heimfeld 0,88 Rahlstedt 0,95 Bahrenfeld 0,94 Hoheluft-Ost 1,11 Reitbrook 0,85 Barmbek-Nord 0,88 Hoheluft-West 1,05 Rissen 1,00 Barmbek-Süd 0,98 Hohenfelde 0,93 Rönneburg 0,83 Bergedorf 0,97 Horn 0,87 Rothenburgsort 0,85 Bergstedt 0,93 Hummelsbüttel 1,00 Rotherbaum 1,02 Billbrook 0,85 Iserbrook 1,00 St. Georg 1,12 Billstedt 0,86 Jenfeld 0,83 St. Pauli 1,13 Billwerder 0,85 Kirchwerder 0,85 Sasel 0,98 Blankenese 1,11 Kleiner Grasbrook 0,83 Schnelsen 0,95 Borgfelde 0,85 Langenbek 0,88 Sinstorf 0,88 Bramfeld 0,99 Langenhorn 0,91 Spadenland 0,85 Cranz 0,83 Lemsahl-Mellingstedt 1,00 Steilshoop 0,83 Curslack 0,85 Lohbrügge 0,93 Steinwerder 0,83 Dulsberg 0,87 Lokstedt 1,03 Stellingen 0,99 Duvenstedt 1,09 Lurup 0,86 Sternschanze 1,24 Eidelstedt 0,95 Marienthal 1,04 Sülldorf 0,94 Eilbek 0,95 Marmstorf 0,88 Tatenberg 0,85 Eimsbüttel 1,07 Moorburg 0,83 Tonndorf 0,91 Eißendorf 0,88 Moorfleet 0,85 Uhlenhorst 1,07 Eppendorf 1,01 Neuallermöhe 0,85 Veddel 0,83 Farmsen-Berne 0,92 Neuenfelde 0,83 Volksdorf 1,07 Finkenwerder 0,83 Neuengamme 0,85 Waltershof 0,83 Francop 0,83 Neugraben-Fischbek 0,88 Wandsbek 0,96 Fuhlsbüttel 0,83 Neuland 0,83 Wellingsbüttel 1,08 Groß Borstel 0,89 Neustadt 1,15 Wilhelmsburg 0,83 Groß Flottbek 1,14 Neuwerk - Wilstorf 0,83 Gut Moor 0,83 Niendorf 1,00 Winterhude 1,05 HafenCity 1,38 Nienstedten 1,06 Wohldorf-Ohlstedt 1,05 Hamburg-Altstadt 1,15 Ochsenwerder 0,85

108 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Wohnflächenfaktoren Aktualisierungsfaktoren für den Gebäudefaktor von bis 20 m² WFL 0,62 Eigentumswohnungen über 20 m² bis 55 m² WFL 0,42 + (0,01 * WFL) über 55 m² bis 140 m² WFL 0,92 + (0,001 * WFL) Aktualisierungs- Zeitpunkt über 140 m² WFL 1,06 faktor

2004 1,00

Wohnungs- Wohnflächen- 2005 0,98 größe [m²] faktor 2006 1,01 bis 20 0,62 2007 1,02 30 0,72 2008 1,03 40 0,82 2009 1,08 50 0,92 2010 1,12 60 0,98 2011 1,27 70 0,99

80 1,00

90 1,01

100 1,02

110 1,03

120 1,04

130 1,05

ab 140 1,06

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 109 Gebäudefaktor (Stückpreis) von Stellplätzen

Verkäufe von 1.267 Tiefgaragenstellplätzen, Datenbasis 88 Einzelgaragen und 226 offenen Stellplätzen aus den Jahren 2004 - 2007

Zielgröße: Kaufpreis [ ¤ ]

Kaufpreis = 10.596 Tiefgaragenstellplatz [¤] + (7,995 * RW04 [¤ / m²])

Kaufpreis = 5.503 Einzelgarage [¤] + (12,204 * RW04 [¤ / m²])

Kaufpreis = 2.984 offene Stellplätze [¤] + (9,604 * RW04 [¤ / m²])

Marktanpassungsfaktor für vermietete Eigentumswohnungen

999 Verkäufe von vermieteten Eigentumswohnungen Datenbasis aus den Jahren 2004 - 2007 Rendite Abschlag Einflussgrößen: 1 % 31 % = Nettokaltmiete [mtl. € / m²] * 12 * 100 Rendite [%] / Quadratmeterpreis bezugsfrei 2 % 26 % Zielgröße: 3 % 21 % Verhältnis = 0,6447 + 0,04837 * Rendite [%] vermietet / frei 4 % 16 %

5 % 11 %

6 % 7 % Marktanpassungsfaktor für Wohnungs-Erbbaurecht 7 % 2 %

111 Verkäufe von Wohnungserbbaurechten aus den Datenbasis Jahren 2000 – 2008

Marktanpassungsfaktor:

Kaufpreis 74,44 Erbbaurecht / + 0,275 * Wohnfläche [m²] Verkehrswert Volleigentum (VWV) [%]

110 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 7.6 Einfamilienhausbauplätze

Abhängigkeit der Preise Umrechnungskoeffizienten für Einfamilienhaus-Bauplätze von der Grundstücksgröße Untersuchungen der Geschäftsstelle Umrechnungskoeffizient EFH-Bauplätze zur Umrechnung der Bodenwerte des Gutachterausschusses haben zu pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße der Erkenntnis geführt, dass auf dem (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) Hamburger Grundstücksmarkt im 2.711 Verkäufe von Einfamilienhausbauplätzen individuellen Wohnungsbau die Qua­ ( freistehende EFH, Doppel- und Reihenhäuser ) aus Datenbasis dratmeterpreise in der Regel vom Maß den Jahren 1997 – 2003, Größe 105 – 6.153 m² der baulichen Nutzbarkeit abhängig (im Mittel 599 m²) sind. Dies bedeu­tet, dass der Markt Umrechnungs- für Flächen, die zur Realisierung eines (Fläche / 1000 m²) − 0,2909 koeffizient Bauvorhabens nicht unbedingt benötigt werden, pro Quadratmeter weniger zu zahlen bereit ist. Die daraus abgeleiteten Bodenwert- druckt, die bei der Geschäftsstelle des Demzufolge werden für kleinere Abhängigkeitstabellen für die Umrech- Gutachterausschusses erhältlich sind. Grundstücke höhere Quadratmeter- nung von Bodenwerten werden in den preise gezahlt als für größere. Bodenrichtwert-Erläuterungen abge-

Abhängigkeit der Preise von der Bebauungsart

Die oben zitierte Untersuchung des Der Abschlag beträgt für: Preisverhaltens von Einfamilienhaus- bauplätzen hat auch ergeben, dass – Doppelhaushälften (einzeln) 7 %, – Pfeifenstielgrundstücke der Preis geringer ist, wenn auf dem (nur bei freistehenden Ein-/ Grundstück kein freistehendes Einfa- – Doppelhaushälften und Zweifamilienhäusern,wenn milienhaus in „Normallage“, sondern im Paket 11 %, der Pfeifenstiel im Alleineigentum nur ein Doppelhaushälfte oder ein zum Grundstück gehört) 7 % Reihenhaus gebaut werden kann. – Mittelreihenhäuser , Mittelketten- häuser, Gartenhofhäuser, Häuser in geschlossener Bebauung (einzeln und im Paket) 9 %, Keine Zu- oder Abschläge sind üblich für: – Endreihenhäuser, Endkettenhäuser – Zweifamilienhäuser, (einzeln) 3 %, – Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung(en),

– Eckgrundstücke

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 111 7.7 Geschosswohnungsbauplätze

Abhängigkeit der Preise Umrechnungskoeffizienten für Geschosswohnungs-Bauplätze von der WGFZ Untersuchungen des Hamburger Umrechnungskoeffizient Geschosswohnungsbau zur Umrechnung der Boden- Grundstücksmarktes haben zu der Er- werte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher kenntnis geführt, dass im mehrgeschos- Ausnutzung (Geschossflächenabhängigkeits-Tabelle − GFA-W-Tabelle) sigen Wohnungsbau die Kaufpreise in 397 Verkäufe von Mehrfamilienhausbauplätzen der Regel vom Maß der baulichen Nutz- Datenbasis aus den Jahren 1997 – 2006, WGFZ 0,15 − 6,74 barkeit abhängig sind. Als Maßstab da- (im Mittel 1,16) für verwendet der Gutachterausschuss Umrechnungs- für Grundstückswerte in Hamburg die WGFZ 0,8502, mindestens 0,359 koeffizient Wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ). Sie gibt das Verhältnis der auf Die Umrechnungskoeffizienten für die der WGFZ werden abgedruckt in den dem Grundstück realisierbaren Ge- Umrechnung der Bodenpreise pro m² Bodenrichtwert-Erläuterungen, die bei schossfläche (WGF) zur Grundstücksflä- Grundstücksfläche für eine Mehrfami- der Geschäftsstelle des Gutachteraus- che an. lienhausbebauung in Abhängigkeit von schusses erhältlich sind.

7.8 Büro- und Geschäftshausbauplätze

Abhängigkeit der Preise von der Umrechnungskoeffizienten für Büro- und Geschäftshaus-Bauplätze WGFZ

Umrechnungskoeffizient Büro- und Geschäftshäuser zur Umrechnung der Untersuchungen des Hamburger Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße bau- Grundstücksmarktes haben erge- licher Ausnutzung (Geschossflächenabhängigkeits-Tabelle − GFA-B-Tabelle -) ben, dass auch die Kaufpreise von 78 Verkäufe von Büro- und Geschäftshausbauplätzen Büro- und Geschäftshausbauplätzen Datenbasis aus den Jahren 2000 – 2006, WGFZ 0,12 bis 10,63 in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Als Maß- Umrechnungs- stab dafür verwendet der Gutach- WGFZ 0,8238, mindestens 0,470 koeffizient terausschuss für Grundstückswerte in Hamburg die Wertrelevante Ge- schossflächenzahl (WGFZ). Sie gibt das Verhältnis der auf dem Grundstück Umrechnungskoeffizienten für eingeschossige Laden-Bauplätze realisierbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Umrechnungskoeffizient für eingeschossige Läden zur Umrechnung der Zur Definition „Wertrelevante Ge- Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße bau- schossfläche“ siehe Glossar. licher Ausnutzung

27 Verkäufe von eingeschossigen Ladenbauplätzen aus Davon abweichend hat eine Untersu- dem Jahr 2001, WGFZ 0,16 bis 0,90 (im Mittel 0,34), Datenbasis chung ergeben, dass die Bodenwerte Grundstücksgröße 2.200 bis 11.000 m² von eingeschossigen Läden, Fach- und (im Mittel 6.378 m²) Verbrauchermärkten weder von der Umrechnungs- GFZ86 noch von der Grundstücksgröße 1 (unabhängig von WGFZ oder Grundstücksgröße) koeffizient abhängen.

112 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 7.9 Produktions- und Logistikbauplätze

Abhängigkeit der Preise von der WGFZ

Umrechnungskoeffizient Gewerbe zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Untersuchungen des Hamburger Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung Grundstücksmarktes haben zu der Erkenntnis geführt, dass im „klas- 53 Verkäufe von Gewerbebauplätzen aus den Jahren Datenbasis 2000 – 2006, WGFZ 0,14 bis 2,40 sischen“ Gewerbe die Kaufpreise ( im Mittel 0,64, Median 0,60 ) im Gegensatz zu den Büro- und Geschäftshausbauplätzen nicht vom Umrechnungs- 1 (unabhängig von WGFZ oder Grundstücksgröße) Maß der baulichen Nutzbarkeit koeffizient abhängig sind.

7.10 Erbbaurechtsgrundstücke Dieser Abschnitt behandelt die Wert- Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechtsgrundstücke im Wohnungsbau ermittlung von mit Erbbaurechten Finanzmathematische Methode (WertR 2006 Nr. 4.3.3.2) belasteten Grundstücken. Zur Wert- 57 Verkäufe von Erbbaurechtsgrundstücken von privaten Eigentümern an den Erbbauberechtigten ermittlung von Erbbaurechten siehe Datenbasis aus den Jahren 1980 – 89, Restlaufzeit > 25 Jahre, auch Kapitel 7.1 und 7.2. Rendite 0,03 – 4 %, Erbbauzinssatz 5 % Bodenwertanteil Liegenschaftszinssatz für Erbbau- des Grundstücks- finanzmathematischer Bodenwert * Marktanpassungsfaktor rechtsgrundstücke (Erbbauzinssatz): eigentümers - für den individuellen Wohnungsbau: 5 % Finanzmathema- abgezinster unbelasteter Bodenwert - für den Geschosswohnungsbau: 5 % tischer Bodenwert + kapitalisierte Erbbauzinsen - für Büro- und unbelasteter Bodenwert / finanzmathematischer Bodenwert Geschäftshausgrundstücke: 6 % Marktanpassungs- – (0,630512 * Rendite [%] − 0,106 - für sonstige Gewerbegrundstücke: 7 % faktor * (unbelasteter Bodenwert / finanzmath. Bodenwert – 1))

Rendite tatsächlicher Erbbauzins / unbelasteter Bodenwert

Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechtsgrundstücke im gewerblichen Bereich Finanzmathematische Methode (WertR 2006 Nr. 4.3.3.2) 4 Verkäufe von Erbbaurechtsgrundstücken von privaten Eigentümern an den Erbbauberechtigten Datenbasis aus den Jahren 1991 – 2006, Restlaufzeit 55-79 Jahre, Rendite 0,9 – 6,1 %, Erbbauzinssatz 7 % Bodenwertanteil finanzmathematischer Bodenwert * Marktanpassungsfak- des Grundstücks- tor eigentümers

Finanzmathema- abgezinster unbelasteter Bodenwert tischer Bodenwert + kapitalisierte Erbbauzinsen

Marktanpassungs- 1,42 faktor

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 113 7.11 Landwirtschaftliche Flächen

Abhängigkeit der Preise Umrechnungskoeffizienten für Acker von der Grundstücksgröße Umrechnungskoeffizient Acker zur Umrechnung der Bodenwerte Untersuchungen der Geschäftsstelle pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) des Gutachterausschusses haben 56 Verkäufe von Ackerflächen aus den deutlich gemacht, dass auf dem Datenbasis Jahren 1985 –2006, Größe 449 – 371.185 m² Hamburger Grundstücksmarkt für land- wirtschaftliche Flächen die Quadratme- Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,1105 terpreise von der Grundstücksgröße koeffizient abhängig sind. Demzufolge werden für kleinere Grundstücke höhere Quadrat- Umrechnungskoeffizienten für Grünland meterpreise gezahlt als für größere. Umrechnungskoeffizient Grünland zur Umrechnung der Bodenwerte Im Übrigen zeigen landwirtschaftliche pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) Grundstücke keine Abhängigkeiten 78 Verkäufe von Grünlandflächen aus den von der Acker- oder Grünlandzahl. Datenbasis Jahren 1984 –2006, Größe 358 – 134.655 m²

Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,0633 koeffizient

Umrechnungskoeffizienten für Erwerbsgartenbauflächen und Feingemüseland Umrechnungskoeffizient Gartenbauflächen zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) 114 Verkäufe von Erwerbsgartenbauflächen aus den Datenbasis Jahren 1990 –2006, Größe 100 – 108.086 m²

Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,1371 koeffizient

Umrechnungskoeffizienten für begünstigtes Agrarland Umrechnungskoeffizient begünstigtes Agrarland zur Umrechnung der Boden- werte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) 22 Verkäufe von begünstigtem Agrarland aus den Datenbasis Jahren 1991 –2006, Größe 215 – 10.000 m²

Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,1594 koeffizient

Umrechnungskoeffizienten für Wald Umrechnungskoeffizient Wald zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grund- stücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle − BWA-Tabelle − ) 18 Verkäufe von Waldflächen aus den Datenbasis Jahren 1977 –2006, Größe 580 – 110.651 m²

Umrechnungs- (Fläche / 1.000 m²) − 0,1449 koeffizient

114 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Abkürzungsverzeichnis

- = keine Kauffälle ImmoWertV = Immobilienwertermittlungsverord- nung vom 19.05.2010 * = keine näheren Angaben, da nur 1–2 (BGBl. I Seite 639) Kauffälle WEG = Wohnungseigentumsgesetz AKS = Automatisierte Kaufpreissammlung WertR = Wertermittlungsrichtlinien, neu be- BauGB = Baugesetzbuch kannt gegeben am 01.03.2006

BauNVO = Baunutzungsverordnung WertV = Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl. I Seite 2209) BGBl = Bundesgesetzblatt WFL = Wohnfläche (siehe Glossar) FHH = Freie und Hansestadt Hamburg WGF = Werttelevante Geschossfläche GutVO = Verordnung über den Gutachterausschuss (siehe Glossar) für Grundstückswerte (Gutachteraus- schussverordnung) vom 12.05.2009 WGFZ = Wertrelevante Geschossflächenzahl (GVBl. Seite 124) (siehe Glossar)

GVBl = Hamburgisches Gesetz- und WNF = Wohn- bzw. gewerbliche Nutzfläche Verordnungsblatt (siehe Glossar)

HBauO = Hamburgische Bauordnung

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 115 Glossar

Abbauland Baujahr Grundstücke mit Abbruchobjekten Flächen mit zum Abbau geeigneten Jahr der Bezugsfertigkeit, hilfsweise oder nur geringwertigen Gebäuden Bodenschätzen wie Sand oder Kies. Jahr des Erstbezugs oder der Bauab- werden hier zu den unbebauten nahme. Grundstücken gezählt. Abbruchgrundstück Grundstück mit zum Abbruch vorge- Bauland Begünstigtes Agrarland sehener Bausubstanz. Das Grund- 1. Flächen, die rechtlich und tat- Agrarland, das aufgrund seiner stück wird als unbebaut betrachtet. sächlich sofort bebaut werden Lage und Beschaffenheit auch für Die ­Kosten für den Abbruch werden können. nichtlandwirtschaftliche Nutzungen auf den Kaufpreis aufgeschlagen. 2. Verallgemeinernd: Flächen, die (Bauland, Sport, Kleingärten usw.) für eine Bebauung vorgesehen in Frage kommt und aufgrund dieser Agrarland sind, unter Einschluss von Roh- Eigenschaft höher gehandelt wird landwirtschaftlich genutzte oder bauland, Bauerwartungsland als „normale“ landwirtschaftliche ­nutzbare Fläche. und Verkehrsflächen. Flächen Siehe auch -> begünstigtes Agrarland. (reines Agrarland). Bauliche Anlagen Atriumhaus sind mit dem Erdboden verbundene, Belegenheit Haus, das einen Innenhof (Atrium) an aus (künstlichen oder natürlichen) 1. Adresse. allen Seiten umschließt. Bauprodukten hergestellte Anlagen. 2. Zugänglichkeit bzw. Anfahrbar- Spezialfall des -> Gartenhofhauses. (§ 2 Abs. 1 HBauO). Der Begriff keit von einem öffentlichen Weg. schließt auch Gebäude mit ein. Aufenthaltsräume Betriebskosten Räume, die zum nicht nur vorüber- Bauplatz Kosten, die beim Betrieb eines gehenden Aufenthalt von Menschen Fläche, die als selbstständige wirt- ­Gebäudes entstehen und in der Regel bestimmt oder geeignet sind. Keine schaftliche Einheit rechtlich und tat- auf die Mieter umgelegt werden. Eine Aufenthaltsräume sind Nebenräume sächlich sofort bebaut werden kann. ­detaillierte Aufzählung findet sich in wie Flure, Treppenräume, Wasch- und der Betriebskostenverordnung. Toilettenräume, Speisekammern, Baupreisindex Vorrats-, Abstell- und Lagerräume, gibt das Verhältnis der Baupreise in Bewirtschaftungskosten Trockenräume, (Hobby-)Bastelräume einem Monat oder Jahr im Verhältnis Kosten, die beim Betrieb eines Grund- sowie Garagen. (§2 Abs.8 HBauO) zu den Preisen eines Basisjahres an. stücks entstehen. Sie schlüsseln sich Der Gutachterausschuss in Hamburg auf in Betriebskosten, Verwaltungs­ Außenanlagen verwendete bis 2003 den Baupreis­ kosten, Instandhaltungskosten, bauliche oder nichtbauliche Anlagen index für Wohngebäude in Hamburg Miet- und Umlageausfallwagnis. auf dem Grundstück außerhalb der Ge- insgesamt des Statistischen Landes- Die Abschreibung wird nicht in den bäude, z. B. Wege, offene Stell­plätze, amtes. Seit 2004 wird dieser Index ­Bewirtschaftungskosten berücksichti- Carports, Mülltonnenbehälter, Einfrie- für Hamburg nicht mehr fortgeführt. gt, sondern bei der Kapitalisierung des digungen, Hausanschlussleitungen, Die Fortschreibung erfolgt daher nach Abzug der Bewirtschaftungsko- Spielgeräte, Rasen, Beete usw. durch Verkettung mit dem entspre- sten verbleibenden Reinertrags. chenden Bundesindex. Bauerwartungsland Brache Flächen, die nicht als Bauland aus- Bauwerk zurzeit nicht bewirtschaftete, aber gewiesen sind, aber von denen = bauliche Anlage. grundsätzlich bewirtschaftbare land- allgemein erwartet wird, dass sie in wirtschaftliche Fläche. absehbarer Zeit (spätestens in 20-30 Bebautes Grundstück Jahren) ­bebaut werden können. Sie- Grundstück, das mit nutzbaren Ge- Bruttogrundfläche (BGF) he auch Rohbauland und begünstigtes bäuden oder anderen den Wert be- die Summe der Grundrissflächen Agrarland. stimmenden Bauwerken bebaut ist. nach den Außenmaßen in Fußboden-

116 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 höhe in allen Geschossebenen. Zur werden die einzelnen Häuser als halbe tens eine Wohnung nicht abgeschlos- genauen Definition siehe DIN 277. Es Doppelhäuser oder Doppelhaus- sen ist. wird unterschieden in Flächen, die hälften bezeichnet (auch wenn die a) überdeckt und allseitig um- „halben Doppelhäuser“ natürlich gan- Einzelhaus, auch freistehendes schlossen, ze Häuser sind) und die Kombination Haus b) überdeckt, aber nicht umschlos- zweier zusammengehöriger Doppel- Haus, das nicht an die Grundstücks- sen (z. B. Tordurchfahrten, über- haushälften als Doppelhaus. grenze, Nutzungsgrenze oder andere dachte Terrassen), und Häuser angebaut ist. Lediglich zu ei- c) umschlossen, aber nicht über- Dreifamilienhaus ner Seite darf der Raum zwischen deckt sind (z. B. offene Balkons, Wohnhäuser mit drei Wohnungen. Haus und Grundstücksgrenze mit Ne- Dachterrassen). Nach § 45 Abs.1 HBauO müssen in bengebäuden, z. B. Garagen zuge- Häusern mit mehr als zwei Woh- baut sein. Zu unterscheiden von den Büronutzung nungen alle Wohnungen abgeschlos- o.g. Definitionen sind die baurecht- gewerbliche Nutzung ohne großen sen sein. lichen Begriffe des Einzelhauses, Flächenbedarf pro Arbeitsplatz, bei Doppelhauses und der Hausgrup- der die persönliche Arbeitsleistung Eigentumswohnung pen im Sinne des § 22 Abs.2 BauN- im Vordergrund steht und nicht die 1. Wohnung in einem Haus mit VO. Hierbei handelt es sich um Bau- ­Produktion oder die Lagerung oder mehr als einer Nutzungseinheit körper (- der Begriff „Gebäude“ im Präsentation von Waren. Zur Büro­ jeder Rechtsform des Woh- Verordnungstext ist hier irreführend -) nutzung werden z. B. auch Labors nungseigentums, des Woh- von bis zu 50 m Länge, die mehrere und Praxen gezählt. nungserbbaurechts oder des Gebäude umfassen können und die Dauerwohnrechts nach WEG, nach ihrer Stellung zu den Grenzen Büro- und Geschäftshaus sowie nicht nach WEG aufge- der Baugrund­stücke differenziert Oberbegriff für Gebäude mit Büros, teiltes Bruchteils­eigentum in werden. Eine in Wohnungseigentum Praxen, Läden und/oder Gastgewerbe. Verbindung mit ­einer Wohnung. aufgeteilte Reihenhauszeile ist z. B. Teileigentum an zugehörigen im Sinne des § 22 Abs.2 BauNVO ein Dachgeschoss Stellplätzen wird hier miterfasst. Einzelhaus. Geschoss, das ganz oder teilweise 2. Auch als Oberbegriff zusammen- Ein Haus, das an eine Grundstücks- durch eine geneigte Dachfläche fassend mit Teileigentum. grenze angebaut ist, ohne dass ein ­begrenzt wird. anderes Haus oder dessen Nebenge- Einfamilienhaus bäude daran gebaut ist bzw. gebaut Doppelhaus Einfamilienhäuser ohne Einlieger- werden darf, gilt ebenfalls als Einzel- Kombinationen zweier Häuser (im wohnung sind Wohnhäuser mit ge- haus. ­engeren Sinn: Ein- /Dreifamilienhäu- nau ­einer Wohnung. ser, im Sinne des Marktberichtes: Ein- Einfamilienhäuser mit Einlieger­ Erbbaurecht familienhäuser ohne Einliegerwoh- wohnung sind Wohnhäuser mit zwei auf einem eigenen Grundbuchblatt nung), die beide einseitig auf eine ­Wohnungen, von denen mindestens eingetragenes so genanntes gemeinsame seitliche Grundstücks- eine nicht abgeschlossen ist. grundstücks­gleiches Recht, auf einem grenze oder Nutzungsgrenze (bei Woh- Im weiteren Sinne steht der Begriff ­fremden Grundstück ein Bauwerk zu nungs- / Teileigentum) gebaut sind. Die Einfamilienhaus auch synonym für errichten und zu besitzen und das spiegelbildliche Ausführung der beiden den­ ­individuellen Wohnungsbau all- ­zugehörige Grundstück zu nutzen. Häuser ist üblich, aber nicht Bedin- gemein, also für Ein- bis Dreifamilien- gung. Auch Versprünge sind zulässig. häuser, auch mit teilgewerblicher Ertragsfaktor Der Raum zwischen Haus und der an- ­Nutzung. Verhältnis des Kaufpreises zur deren Grundstücks- bzw. Nutzungs- Jahresnettokaltmiete. grenze darf nicht mit Nebengebäuden, Einliegerwohnung z. B. Garagen zugebaut sein. Zur Ver- kleinere Wohnung in einem Haus mit Erwerbsgartenanbau meidung von Missverständnissen zwei Wohnungen, von denen mindes- landwirtschaftlicher Anbau von Obst,

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 117 Blumen oder Gemüse (ohne Feldge- mit einem Baugrundstück stehen, ­Gebäudegrundfläche erstrecken, z. B. müse) sowie Baumschulen. aber das Maß eines Hausgartens bei Galerie- oder anderen Zwischen- deutlich übersteigen und daher nur geschossen. Keine Geschosse sind Feingemüseland extensiv genutzt werden können, z. B. ­geschossartige Einbauten wie Ar- Gartenland, das sich zum Anbau von als Obstwiese. Diese Flächen werden beitsbühnen oder Installationsebe- Feingemüse (Gemüse mit hohem nicht dem Bauland zugerechnet. nen. Die lichte Höhe spielt für die ­Personaleinsatz und ohne schwere Geschoss­eigenschaft keine Rolle. Be- Maschinen zur Vermarktung im Gebäude steht ein Gebäude aus mehreren Bau- erntefrischen Zustand) eignet. selbstständig benutzbare, überde- körpern, so werden die Geschosse für ckte bauliche Anlagen, die von Men- jeden Baukörper gesondert gezählt. Feuerversicherungswert 1914 schen betreten werden können und Neuherstellungskosten zu Hamburger geeignet oder bestimmt sind, dem Geschossfläche Preisen von 1914. Durch entsprechen- Schutz von Menschen, Tieren oder In der Wertermittlung verwenden wir de Fortschreibung mit Hilfe der Ham- Sachen zu dienen. (§2 Abs. 3 HBauO) die sogenannte „Wertrelevante Ge- burger -> Baupreisindices erhält man schossflächenzahl“ (WGFZ). Sie ist die Neuherstellungskosten in Ham- Geringstland definiert in der Bodenrichtwert-Richt- burg zum Wertermittlungsstichtag. landwirtschaftliche Fläche, die keine linie vom 11.2.2011 (Bundesanzeiger gewinnorientierte Bewirtschaftung Nr.24 S.597) und entspricht im We- Funktionsfläche zulässt, z. B. Böschungen, Heide, sentlichen der Geschossflächenzahl ist nach DIN 277 die Grundfläche von Moor. der BauNVO in der Fassung vor 1990: Technikräumen wie für Heizung, „Die Geschossfläche ist nach den Au- Lüftung, Installation. Geschäftshaus ßenmaßen der Gebäude in allen Voll- Gebäude mit Läden oder geschossen zu ermitteln. Die Flächen Gartenhofhaus Einzelhandels­geschäften auf einem von Aufenthaltsräumen in anderen Haus (im engeren Sinn: Ein-/Dreifa- oder mehreren Geschossen. Geschossen einschließlich der zu milienhaus), das zusammen mit den ihnen gehörenden Treppenräume und ­Nachbarhäusern, Nebengebäuden Geschoss ihrer Umfassungswände sind mitzu- und geschosshohen Mauern seinen umfasst alle Räume eines Gebäudes rechnen. Soweit keine anderweitigen Garten in einem Gartenhof um- auf gleicher Ebene einschließlich der Erkenntnisse vorliegen, ist die schließt. Offene Vorgärten sind zuläs- darüber liegenden Decke. Umfas- Geschossfläche eines ausgebauten sig. Gartenhofhäuser können zwar sungswände können ganz oder teil- oder ausbaufähigen Dachgeschosses auch untypische Reihenhäuser oder weise fehlen wie z. B. bei Garagen- pauschal mit 75 % der Geschoss- Kettenhäuser sein, sie werden aber oder Luftgeschossen. Ein fehlender fläche des darunterliegenden Voll- ­immer als Gartenhofhaus bezeichnet. oberer Abschluss löst die Geschossei- geschosses, die Geschossfläche genschaft auf: Das Atrium eines Atri- eines Kellergeschosses, wenn Gartenland umhauses ist beispielsweise kein Ge- Aufenthaltsräume vorhanden oder 1. Fläche für den Erwerbsgartenbau. schoss und zählt nicht zur Geschoss- möglich sind, pauschal mit 30 % des  2. Kleingartenfläche im Sinne des fläche. Ebenso sind Flach­dächer mit darüberliegenden Vollgeschosses zu Bundeskleingartengesetzes. Brüstungen, die nur nicht überdachte berechnen.“ 3. Freiz eitgartenfläche (vom Eigen- Stellplätze enthalten, ­keine (Garagen-) Die Geschossflächendefinition des tümer nutzbare Gartenfläche Geschosse, sondern Parkpaletten. § 20 Abs. 3 BauNVO in der aktuellen ­ohne Zusammenhang mit sei- Durch Glasdächer ­überdachte Räume, Fassung vom 23.1.1990 wird in der ner Wohnung). z. B. überdachte Innenhöfe und Win- Bodenwertermittlung nicht ver­ 4. Hausgarten. Hausgärten zählen tergärten auf Dachterrassen, zählen wendet, weil diese Geschossflächen- mit zum Bauland. jedoch zu den Geschossen und zur definition abhängig vom jeweiligen Als „erweiterten Hausgarten“ bezeich- Geschossfläche. Bebauungsplan ist und regelmäßig net der Gutachterausschuss Flächen, Innerhalb des Gebäudes müssen sich die Aufenthaltsräume in Dachge- die zwar räumlich im Zusammenhang Geschosse nicht über die gesamte schossen usw. unberücksichtigt

118 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 lässt. Die Beibehaltung der GF in der teilig mit einjährigen Pflanzen wie amtes für Verkehrssteuern alten Definition dient auch der Konti- Blumen und Gemüse bebaut wird. und Grundbesitz nuität in der Wertermittlung und der Eine Bebauung oder Bepflanzung mit Vergleichbarkeit heutiger Werte mit mehr­jährigen Pflanzen (z. B. Obst- die an der Ermittlung der Bodenricht- früheren. Bei der Beurteilung von bäumen) ist nicht zulässig. werte mitwirken. Bebauungsmöglichkeiten im Bereich Das vorsitzende Mitglied und die stell- neuerer Bebauungspläne ist der Grundfläche vertretenden vorsitzenden Mitglieder Definitionsunterschied zwischen der 1. Gebäudegrundfläche, vom müssen Bedienstete der Freien und nach dem Bebauungsplan zulässigen ­Gebäude bebaute Fläche. Bei Hansestadt Hamburg sein. Sie müssen Geschossfläche und der für den Bo- Auskragungen in den Ober­ die Befähigung zum Richteramt, zum denwertentscheidenden realisier- geschossen gilt der projizierte höheren allgemeinen Verwaltungs- baren WGF zu beachten und zu be- Gebäudeumriss. dienst oder zum höheren technischen rücksichtigen. Für Vollgeschosse 2. Grundfläc he eines Geschosses Verwaltungsdienst der Fachrichtung ­entspricht die WGF der bauplanungs- oder eines Raumes, siehe BGF. Vermessungs- und Liegenschafts- rechtlichen Geschossfläche. Hinzu 3. Versiegelte Fläche eines Grund- wesen besitzen. Alle Mitglieder des kommt dann noch die WGF in Nicht- stücks, siehe § 19 BauNVO. Gutachterausschusses werden in der Vollgeschossen. Regel auf vier Jahre vom Senat bestellt. Grundstück Sie sind unabhängig, an Weisungen Geschossflächenzahl 1. Selbstständig nutz- und handel- nicht gebunden und zur strengen Neu- Verhältnis der Geschossfläche zur bare Immobilie, auch Eigen- tralität und Objek­tivität verpflichtet. Grundstücksfläche. tumswohnung oder Erbbau- Der Gutachterausschuss bedient sich recht. einer Geschäftsstelle, die fachlich Geschosswohnungsbau 2. Wie 1. ohne Eigentumswoh- der ausschließlichen Aufsicht und Mehrfamilienhäuser, Wohnhäuser in nung und Erbbaurecht. Weisungsbefugnis des Gutachter- Geschossbauweise, d.h. mit in der 3. Unbebautes Grundstück. ausschusses unterstellt ist. Die Ge- ­Regel mindestens zwei Oberge- schäftsstelle bereitet die Gutachten schossen und mindestens vier Woh- Grundstücksfläche vor, ermittelt die Grundlagen für die nungen, die durch ein gemeinsames Grundfläche des Grundstücks laut Fortschreibung der Bodenrichtwerte Treppenhaus erschlossen werden. ­Angabe im Liegenschaftskataster. und leitet die für die Wertermittlung we- sentlichen Daten ab. Sie hat auch den Gewerbe Gutachterausschuss hier vorliegenden Grundstücksmarkt- 1. Oberbegriff für jede Art von Der Gutachterausschuss besteht aus bericht erarbeitet. Erwerbstätigkeit, auch freibe- dem Vorsitzenden und 2 stellvertre- ruflicher Tätigkeit. tenden vorsitzenden Mitgliedern und Haus 2. „Klassisches Gewerbe“ z. Zt. 42 weiteren ehrenamtlichen beheizbares Gebäude, das dem Woh- bezeichnet Gewerbe mit einem Mitgliedern aus verschiedenen Bran- nen und / oder Arbeiten von Men- hohen Flächenverbrauch pro Ar- chen (Stand Juli 2012) gemäß nach- schen dient. beitsplatz und in der Regel hohen folgender Aufstellung: Traglasten für Maschinen und 4 Architekten Hausgruppe Waren. Im Grundstücksmarktbe- 10 Sachverständige Gruppenhäuser bzw. Häuser in Haus- richt fallen hierunter insbesonde- 19 Immobilienbranche gruppen sind re Produktions- und Logistikge- 2 Bank 1. im rechtlichen Sinne identisch bäude. Ein geringer Büro- und 4 Verband mit Reihenhäusern (§22 Abs.2 Ladenanteil (bis ca. 25% der 2 Landwirtschaft Nutzfläche) ist dabei normal. 1 sonstige Hinzu kommen gemäß § 192 Absatz 3 Grabeland BauGB landwirtschaftliche Fläche, die klein­ drei Bedienstete des Finanz-

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 119 BauNVO), Kaufpreissammlung grenze ­gebaut sind, an der sich 2. im engeren Sinne „untypische Wesentliche Erkenntnisquelle des das Nach­bar­haus anschließt, Reihenhäuser“, z. B. Reihen-­ Gutachterausschusses und seiner wobei der Raum zwischen dem Bungalows, Geschäftsstelle ist die dort geführte Haus und der anderen Grund- 3. im weiteren Sinne untypische Kaufpreissammlung. Nach § 195 stücks- bzw. Nutzungsgrenze Reihenhäuser und andere Son- BauGB besteht für Notare die Pflicht, mit Nebengebäuden, z. B. Gara- derbauformen wie z. B. Garten- von allen Grundstückskaufverträgen gen zugebaut ist, oder hofhäuser oder Kettenhäuser. u. Ä. eine Ausfertigung zur Kaufpreis- 3. als Sonderbauform einseitig auf Mit „Gh“ wurden ab 1973 bis 1980 sammlung zu übersenden. Es kann eine seitliche Grundstücks- bzw. Bodenrichtwerte für „Gruppen­ davon ausgegangen werden, dass Nutzungsgrenze gebaut sind, häuser“ (wohl in der 3. Bedeutung) dieser Pflicht im Allgemeinen Folge an der sich nicht das Nachbar- gekennzeichnet. Ab 1982 steht das geleistet wird. Die Geschäftsstelle haus selbst, sondern ein Neben- Kürzel für Gartenhofhäuser. holt darüber hinaus auf der Grundla- gebäude des Nachbarhauses Wegen seiner unklaren Bedeutung ge des § 197 BauGB weitere anschließt, wobei der Raum sollte der Begriff Gruppenhaus bzw. Informatio­nen zu den Kauffällen ein, zwischen dem Haus und der an- Hausgruppe vermieden werden. so dass der Gutachterausschuss ei- deren Grundstücks- bzw. Nut- nen bestmöglichen Einblick in den zungsgrenze mit Nebengebäu- Hochparterre Grundstücksmarkt erhält. den, z. B. Garagen zugebaut ist. Geschoss über dem Souterrain, d. h. Die so erlangten Daten dienen so- Kettenhäuser setzen mindestens drei der Boden liegt im Mittel mindestens wohl als Grundlage bei der Ermittlung solcher Häuser voraus, von denen die 1,40 m über der Geländeoberfläche. von Grundstückswer­ten als auch zur Endhäuser auch einseitig freistehend Ableitung von Grundlagendaten ent- sein können. Individueller Wohnungsbau sprechend den §§ 9 – 14 der Wohnhäuser mit höchstens 3 Woh- Immobilienwertermitt­lungs­ Konstruktionsfläche nungen. Gegensatz: Geschosswoh- verordnung (ImmoWertV). ist nach DIN 277 die Grundfläche von nungsbau. konstruktiven Bauteilen des Gebäu- Kellergeschoss des, also insbesondere der Innen- Industrie Geschoss, dessen Fußboden unter und Außen­wände. Gewerbe, das mit erheblichen Beläs- der Geländeoberfläche liegt und des- tigungen verbunden ist und daher auf sen Deckenoberkante im Mittel höch- Laden einen Standort im planungsrechtlich stens 1,40 m über die Geländeober- gewerbliche Nutzung mit hoher Kun- als Industriegebiet ausgewiesenen fläche ­hinausragt (§2 Abs.5 HBauO). denaffinität, in der Regel ebenerdig Baugebiet oder im Außenbereich an- mit Schaufenster, z. B. Einzelhandel, gewiesen ist. Kettenhäuser Dienstleistungen wie Frisöre usw., sind Häuser (im Schalterhallen von Banken, Gastrono- Innenstadt engeren Sinn: Ein- / Dreifamilien- mie u. Ä. Zum Laden zählen nicht nur Das Gebiet innerhalb des Wallrings: häuser), die die Verkaufsfläche, sondern auch die Hamburg-Altstadt, Neustadt und die 1. wie ein Einzelhaus mit Abstän- zugehörigen Büro- und Sozialräume westliche HafenCity (Ortsteile 101- den zu den seitlichen Grund- sowie Verkaufslager. 103 und 105-108) stücks- bzw. Nutzungsgrenzen gebaut sind, wobei der Raum Lageklasse Innenstadtrand zwischen dem Haus und beiden Die Preisspiegel sind in fünf Lage­ Die an die Innenstadt angrenzenden Grundstücks- bzw. Nutzungs- klassen eingeteilt, die nach den Stadtteile: St.Pauli, Sternschanze, grenzen mit Nebengebäuden, Bodenrichtwerten für Standardgrund- Rotherbaum, St.Georg, westliches z. B. Garagen zugebaut ist, oder stücke abgegrenzt sind. Die oberste Hammerbrook (City-Süd), östliche 2. wie ein halbes Doppelhaus Lage­klasse umfasst die Gebiete mit Hafencity (Ortsteile 104, 109-117, 207 ­einseitig auf eine seitliche den obersten 10 % der Bodenricht- und 311-312)) Grundstücks- bzw. Nutzungs- werte, die zweitoberste Lageklasse

120 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 umfasst das obere Drittel ohne die Abgegrenzt nach den Bodenricht- tragswertverfahren (§§17–20 Immo- obersten 10 % der Bodenrichtwerte, werten für 1000 m² große freistehen- WertV). die mittlere Lageklasse umfasst das de Einfamilienhausbauplätze zum mittlere Drittel der Bodenrichtwerte, Stand 1. 1. 2004 Mehrfamilienhaus die zweitunterste Lageklasse um- Wohnhaus mit mindestens vier fasst das untere Drittel ohne die Schlechte Lage: Wohnungen. ­untersten 10 % und die unterste bis 140 €/m² Lage­klasse umfasst die Gebiete mit Mäßige Lage: Mietfläche den niedrigsten 10 % der Bodenricht- über 140 €/m² bis 190 €/m² 1. Vermietete bzw. vermietbare werte. Durch diese Definition soll ge- Mittlere Lage: Fläche. währleistet werden, dass die Lage- über 190 €/m² bis 239 €/m² 2. Der Miet- bzw. Betriebskosten- klassen zu ­jedem Stichtag nach Gute Lage: berechnung zugrunde gelegte gleichen Kriterien abgegrenzt werden über 239 €/m² bis 390 €/m² Quadratmeterzahl und in jeder Lage­klasse nach Mög- Bevorzugte Lage: (Wohnfläche, gewerbliche Nutz- lichkeit genügend Kauffälle vorhan- über 390 €/m² fläche, sonstige Nutzfläche). den sind, um den Preis­spiegel zu fül- len. Zur Abgrenzung aufgrund der Lageklassen für Mehrfamilien- Nettogrundfläche Bodenrichtwerte zum 1.1.2004 siehe häuser und Eigentumswohnungen Bruttogrundfläche (BGF) abzüglich der das Experteninfo. Die in den Indexrei- Abgegrenzt nach den Bodenricht- Konstruktionsfläche. Siehe DIN 277. hen für Einfamilienhaus­bauplätze an- werten für Mehrfamilienhausbauplät- Sie gliedert sich weiter auf in Funktions- geführte „ländliche Lage“ bezeichnet ze mit einer WGFZ von 1,0 zum Stand fläche, Verkehrsfläche und Nutzflä- die Vier- und Marschlande, die länd- 1.1.2004 che. lichen Stadtteile im Süderelberaum und Finkenwerder-Süd. Schlechte Lage: Nettokaltmiete bis 264 €/m² Miete ohne Bestandteile oder Umla- EXPERTENINFO Mäßige Lage: gen für Heizung und andere Betriebs- Abgrenzung der Lageklassen über 264 €/m² bis 325 €/m² kosten. Mittlere Lage: Lageklassen allgemein über 325 €/m² bis 409 €/m² Neubau Abgegrenzt nach den Bodenricht- Gute Lage: Gebäude, dessen Baujahr im Kalen- werten (BRW) für Standardgrund- über 409 €/m² bis 610 €/m² derjahr des Kaufabschlusses oder in stücke einer Grundstücksart Bevorzugte Lage: den beiden Jahren davor liegt. über 610 €/m² Schlechte Lage: Nebenflächen unterste 10 % der BRW Landwirtschaftliche Fläche 1. Flächen, die zu einer Wohnung Mäßige Lage: Fläche, die land- oder forstwirtschaft- gehören, aber nicht in die Wohn- unteres Drittel der BRW lich oder in vergleichbarer Weise flächenberechnung einfließen, ohne die untersten 10 % (Pferdehaltung, Gehölz, Ökotop) ge- z. B. Kellerräume, Garagen usw. Mittlere Lage: nutzt wird oder werden kann. 2. Flächen, die zu einem Grund- mittleres Drittel der BRW stück gehören, aber räumlich Gute Lage: Liegenschaftszinssatz ­getrennt liegen, z. B. Stellplätze. oberes Drittel der BRW ohne Zinssatz, mit dem sich eine Immobili- die obersten 10 % eninvestition durch ihre (Miet-)Erträ- Nutzfläche Bevorzugte Lage: ge unter Berücksichtigung der Be- 1. Im Sinne der DIN 277 der Teil oberste 10 % der BRW wirtschaftungskosten, der der BGF, der nicht auf Konstruk- Abschreibung und der allgemeinen tions-, Funktions- oder Verkehrs- Lageklassen für Einfamilienhäuser Preisentwicklung real verzinst. Ent- flächen entfällt. (inkl. Reihenhäuser usw.) scheidender Rechenparameter im Er- 2. Gewerbliche Nutzfläche: Nutz

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 121 fläche, die gewerblichen Zwecken Haus sind unschädlich. Eine einheit- anlagen, Wasserflächen, Verkehrs- dient. liche Ausführung ist die Regel, aber flächen usw. 3. Sonstige Nutzfläche: Fläche von nicht Bedingung. Eine schmale und Nebenflächen, die weder zur mehrgeschossige Ausführung ist Bei der in Kapitel 2.1 und 4.1 ange- Wohn- noch zur gewerblichen ebenfalls die Regel, aber nicht Bedin- führten „sonstigen Wohnnutzung“ Nutzfläche zählen. gung, so können z. B. auch drei oder handelt es sich um Wochenendhäu- mehr Winkelbungalows eine Reihen- ser, Ferienhäuser, Gartenlauben, Obergeschoss hauszeile bilden. Wohnungen zugeordnete Garagen Geschoss oberhalb des Erdge- und Stellplätze und nicht näher be- schosses bzw. Hochparterres. Rohbauland stimmte Wohnhäuser. Fläche, die planungsrechtlich als Obstanbaufläche ­Bauland ausgewiesen ist, jedoch Bei den in Kapitel 2.1 angeführten landwirtschaftliche Fläche zum Anbau nicht bebaut werden kann, weil „sonstigen Gebäuden“ und den in von Obst mit oder ohne Baumbe- (noch) die Erschließung und / oder Kapitel 4.1 angeführten „sonstigen stand. Die Preisangaben enthalten eine Bodenordnung zur Schaffung Baugrundstücken“ handelt es sich ggfs. Anteile für den Baumbestand. verwertbarer Bauplätze fehlt. um bebaute Grundstücke des Gemein- bedarfs (z. B. Schulen), Sportanlagen, Ödland Selbstständiges Bauland sonstige nicht klassifizierte Nutzungen = veraltete Bezeichnung für Abbau- Bauplatz. (z. B. Kino, Theater, Parkhäuser) und land. Nicht zu verwechseln mit nicht näher bestimmte Gebäude. Brache. Siedlungshaus Auf eine detaillierte Darstellung wird Siedlungshäuser wurden für minder- in diesem Bericht verzichtet. Pfeifenstiel bemittelte Familien gebaut, die sich Schmale „pfeifenstielartige“ Zuwe- aus dem Grundstück selbst versor- Souterrain-Geschoss gung zu einem Grundstück, das nicht gen können sollten. Die Gebäude liegt mindestens teilweise unter der unmittelbar an der Straße gelegen ist. sind ­daher eher klein (ca. 60-90 m² Geländeoberfläche und ragt im Mittel Der Pfeifenstiel steht normalerweise Wfl. auf 1½ Geschossen), verfügen mehr als 1,40 m über die Gelände- im Alleineigentum des „Pfeifenkopf“- aber über Nebengebäude wie Klein- oberfläche hinaus (§2 Abs.4 Nr.2 Grundstücks.Es ist jedoch auch mög- tierställe und ein relativ tiefes Grund- HBauO). lich, dass ein Pfeifenstiel bis zu vier stück. Siedlungshäuser werden im rückwärtige Grundstücke erschließt. Grundstücksmarktbericht wie normale Staffelgeschoss Die Pfeifenstielfläche wird immer (an- Einfamilienhäuser behandelt. Geschoss, das gegenüber dem da- teilig) zur Grundstücksfläche gezählt. runter liegenden Geschoss in minde- Siel stens einer Außenwand wenigstens Produktionsgebäude Abwasserkanal. Preise für unbesielte teilweise zurückspringt. Oberbegriff für Werkstätten, Werk­ Bauplätze werden zur Vergleichbar- hallen, Maschinenhäuser usw. keit um die Sielbaubeiträge ergänzt. Stellplatz Fläche zum Abstellen eines PKW, Reihenhaus Sonstige Grundstücke ­entweder offen oder in einem Car- Haus (im engeren Sinn: Einfamilien- Bei den in Kapitel 1 angeführten port oder in einer Sammelgarage haus mit einer Wohnung), das einsei- „sonstigen Flächen“ handelt es sich (Tiefgarage oder Hochgarage). Als tig (Endreihenhaus) bzw. beidseitig um unbebaute Grundstücke, die we- Tiefgaragenstellplatz auch häufig (Mittelreihenhaus) auf die seitlichen der zur Bebauung mit Gebäuden Gegenstand ­eines Teileigentums. Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenzen noch landwirtschaftlich zu nutzen Stellplätze und Einzelgaragen im gebaut ist, so dass sich Zeilen von sind: Abbauland für Kiesgruben u. Ä., Zusammenhang mit Eigentumswoh- mindestens drei Häusern und bis zu Freizeitgärten / Grabeland, erweiterte nungen, Reihenhäusern usw. werden 50 Meter Länge ergeben. Versprünge Hausgärten, Dauerkleingärten, mit diesen immer als eine Einheit in den Zeilen oder sogar von Haus zu sonstige private Grünflächen, Sport- behandelt.

122 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Teileigentum zu Arrondierungszwecken von einem Vollgeschoss Sondereigentum nach WEG für Räu- Nachbar ­angekauft werden. Wenn oberirdisches oder Souterrain-Ge- me, die nicht zu Wohnzwecken die- die Fläche isoliert ist, handelt es schoss mit einer lichten Höhe von nen, z. B. Tiefgaragenstellplätze oder sich nicht um Bauland, sondern um mindestens 2,30 m, es sei denn, es Läden. Teileigentum an Stellplätzen, Rohbauland. handelt sich um ein Dachgeschoss die zusammen mit einer Eigentums- oder ein oberstes Geschoss eines wohnung verkauft werden, wird mit Untergeschoss Gebäudes mit Staffelgeschossen, dieser zusammen als eine wirtschaft- Geschoss unter dem untersten Voll- das auf mindestens einem Drittel der liche Einheit behandelt. geschoss, also alle Kellergeschosse (hochprojizierten) Grundfläche des sowie Souterrain-Geschosse, die darunter liegenden Geschosses eine Unbebautes Grundstück nicht selbst Vollgeschoss sind. lichte Höhe von weniger als 2,30 m 1. Bauplatz. hat oder nach oben nicht abgeschlos- 2. Oberbegriff für Bauland, land- Verkehrsfläche sen ist. (§2 Abs.4 HBauO) wirtschaftliche Flächen und 1. Fläche für Verkehrsanlagen, sonstige nicht bebaubare z. B. Straßen, Bahntrassen. Wald Flächen. 2. Flächen, die der inneren größere Ansammlung von Bäumen, Ein Grundstück gilt hier auch dann als Erschließung von Gebäuden, auch Gehölz. Eine forstwirtschaft- unbebaut, wenn eine vorhandene Wohnungen usw. dienen, liche Nutzung ist nicht erforderlich. Bebauung keinen oder nur einen z. B. Flure, Treppenhäuser Die Preise für Wald enthalten ggfs. geringen Wert im Verhältnis zum Villa auch geringe Preisanteile für den Gesamtwert besitzt oder wenn die Historische Stadtvillen sind 2- bis Baumbestand. bestehende Bausubstanz im Zuge 3½-geschossige Altbauten, die ur- einer Neubebauung abgebrochen sprünglich als Wohnhaus für eine Wohnfläche wird. begüterte Familie mit entsprechend zum Wohnen bestimmte Fläche, groß­zügiger Raumausstattung (mind. berechnet nach der Wohnflächen- Ungewöhnliche und persönliche 150 m² Wfl.) gebaut wurden und heute verordnung. Verhältnisse tlw. entsprechend, tlw. auch von 2 bis Z. B. Notverkauf, Zukauf zu Arrondie- 4 Familien genutzt werden. Wohnung rungszwecken, Verkauf zwischen Tlw. werden diese Stadtvillen auch Eine abgeschlossene Wohnung ist Verwandten, übersteigertes persön- als Büros/Praxen genutzt. Sie werden eine Mehrzahl von Räumen, die dem liches Interesse (Liebhaberpreis). dem individuellen Wohnungsbau ­Wohnen von Menschen dient und Preise, die durch ungewöhnliche zugerechnet. die Anforderungen von § 45 HBauO oder persönliche Verhältnisse beein- Landvillen wurden und werden eben- erfüllt. Abgeschlossen bedeutet, flusst sind, werden als Vergleichs- falls für eine begüterte (Groß-)Familie dass die Wohnung durch Wände, preise nicht berücksichtigt. mit entsprechend großzügiger Raum- Türen usw. von anderen Gebäude- ausstattung (mind. 150-200 m² Wfl.) teilen, die nicht zur Wohnung gehören, Unland gebaut und verfügen darüber hinaus so abgegrenzt ist, dass alle Räume Fläche, die keine landwirtschaftliche über ein ebenfalls großzügiges, häufig der Wohnung zugänglich sind, ohne Nutzung zulässt, z. B. Sanddünen, parkartig angelegtes Grundstück die Wohnung zu verlassen, und dass Watt, Felsen. (mind. 1500 m²). keine Gebäude­teile, die nicht zur Neubau-Stadtvillen sind 1½- bis Wohnung gehören, nur durch die Unselbstständiges Bauland 3-geschossige Neubauten, die sich in Wohnung zugänglich sind. Nicht ab- Bauland, das nicht selbstständig eine offene Ein- bis Zweifamilienhaus- geschlossene Wohnungen sollten nutzbar ist, sondern nur im Zusam- bebauung einfügen sollen, aber ein immer als solche bezeichnet werden, menhang mit einem Nachbargrund- wesentlich größeres Bauvolumen und da im Geschäftsverkehr mit dem Be- stück. Hierbei handelt es sich meis- in der Regel 3 bis 6 Wohnungen, oft griff Wohnung abgeschlossene Woh- tens um Teilflächen eines bereits Eigentumswohnungen, aufweisen. Sie nungen assoziiert werden. Ebenso baulich genutzten Grundstücks, die gelten dann als Mehrfamilienhäuser. sollte ausdrücklich darauf hingewie

Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 123 sen werden, wenn außerhalb der abgeschlossenen Wohnung(en) noch einzelne Wohnräume (z. B. im Dach- oder Kellergeschoss) existieren, die zusammen mit einer Wohnung genutzt werden, aber nicht Bestandteil der abgeschlossenen Wohnung sind. Die Nutzung einzelner Räume zu beruf- lichen oder gewerblichen Zwecken ist nicht ausgeschlossen, solange die Wohn­nutzung in der Wohnung über- wiegt.

Wohnhaus Haus, das vorwiegend dem Wohnen dient. Die gewerbliche Nutzfläche be- trägt in der Regel maximal 20 %, die Wohnfläche mindestens 80 % der gesamten Wohn-/Nutzfläche.

Wohnungseigentum Sondereigentum an einer Wohnung nach dem Wohnungseigentumsge- setz (WEG). Siehe auch Eigentums- wohnung und Teileigentum.

Wohnungserbbaurecht wie Wohnungseigentum, nur dass das Gebäude als Erbbaurecht auf fremdem Grund steht.

Zweifamilienhaus Wohnhaus mit zwei Wohnungen, die beide in sich abgeschlossen sind.

124 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012

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126 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Zweiter Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse in Deutschland

Der Arbeitskreis der Gutachteraus- Die Autoren der Studie stellen ins- Der Bericht enthält Angaben zu schüsse und Oberen Gutachter- gesamt seit 2009 wieder steigende Umsätzen auf dem Immobilien- ausschüsse in Deutschland hat im Umsätze fest. Der Geldumsatz im markt, zu Durchschnittspreisen von April 2012 den zweiten deutsch- Jahr 2010 betrug rd. 150 Mrd. Euro, Wohnbaulandplätzen, Eigenheimen landweiten Immobilienmarktbericht davon sind ca. 100 Mrd. Euro in und Wohnungen sowie Aussagen herausgegeben. Wohnimmobilien investiert worden. zu Gewerbeobjekten. Die Immobili- Weiterhin wird festgestellt, dass enmärkte der Bundesländer werden Grundlage der Immobilienmarktstu- die Preis- und Umsatzentwicklun- in Kurzdarstellungen beschrieben. die sind die Marktinformationen der gen von Immobilien stark von der Darüber hinaus werden Regionen insgesamt rd. 1.000 Gutachteraus- Bevölkerungsdichte und von den wie z. B. das Rhein-Main-Gebiet, schüsse in Deutschland, von denen demografischen Entwicklungen Küstenbereiche oder die Ruhr- Met- sich eine große Anzahl beteiligt abhängen. In wachsenden Gebieten ropole besonders untersucht. haben. Ausgewertet wurden insge- steigen die Preise, in schrump- samt fast 1 Mio. Kaufverträge pro fenden Gebieten werden fallende In der über 360 Seiten starken Jahr aus den Jahren 2007 bis 2010. Preise festgestellt. Studie finden sich u. a. Informatio- nen zu:

– Gesamtumsätzen – Extremwerten – Schwerpunkten der Transaktionen – Wohnimmobilien in großen deutschen Städten – Renditeobjekte – land- und forstwirtschaftlichen Flächen – wertermittlungsrelevanten Daten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren etc. – Preisindexreihen zur Entwicklung der Immobilienpreise in Deutsch- land – Kontaktadressen der Gutachter- ausschüsse in Deutschland.

Bestellung oder Download: Der Bericht kostet als Druck oder als PDF-Dokument 90 €.

http://www.immobilienmarktbe- richt-deutschland.info

Weitere Informationen: Redaktionsstelle des Immobilienmarktbericht Deutschland c/o Geschäftsstelle des Oberen Gutachteraus- schusses für Grundstückswerte in Nieder- sachsen Stau 3, 26122 Oldenburg Tel: 0441 9215- 633 E-Mail: [email protected] Notizen

128 Immobilienmarktbericht Hamburg 2012 Für das Hamburger Umland sind folgende Gutachterausschüsse zuständig:

Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg Geschäftsstelle für den Bereich der Landkreise Harburg und Lüneburg LGLN Regionaldirektion Lüneburg Sachsenkamp 4 Postfach 10 05 04 Adolph-Kolping-Straße 12 20097 Hamburg 20003 Hamburg 21337 Lüneburg Telefon: 041 31 - 85 45 - 106 [email protected] Telefax: 041 31 - 85 45 - 197 www.geoinfo.hamburg.de E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf Geschäftsstelle für den Bereich des Landkreises Stade Der Landesbetrieb Kundenzentrum Geschäftsstelle des LGLN Regionaldirektion Otterndorf – Katasteramt Stade – Geoinformation und Vermessung Gutachterausschusses Am Sande 4 b 21682 Stade Berichtszeitraum Sachsenfeld 7-9 Auskunft: 0 90 01 - 88 09 99 Telefon: 041 41 - 406 - 140 Telefax: 041 41 - 406 - 113 01.01. – 31.12.2011 20097 Hamburg Gebühr: 0,24 € / Min. E-Mail: [email protected] + 14 € / Auskunft www.gag.niedersachsen.de Herausgeber Öffnungszeiten: Montag – Freitag Gutachterausschuss für Grundstücks- 9.00 – 12.00 Uhr und Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg werte in Hamburg © 2012 Montag, Dienstag Mittwoch Dienstag und Donnerstag Langelohe 65b und Freitag 13.00 – 15.00 Uhr 25337 Elmshorn Verwendung und Weiterverbreitung 8.00 – 13.00 Uhr Telefon: 041 21 – 5 79 98 - 104 Telefax: 041 21 – 5 79 98 - 113 der in diesem Immobilienmarktbe- Donnerstag Besuche nur nach Terminverein- E-Mail: [email protected] 8.00 – 16.00 Uhr barung unter o. g. Telefonnummer. richt enthaltenen Daten unter www.gutachterausschuesse-sh.de Angabe der Quelle gestattet. Auskünfte im Rahmen von Besuchen Telefon: 040 - 428 26 - 57 20 sind ebenfalls gebührenpflichtig. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Segeberg Gestaltung Hamburger Str. 30, 23795 Bad Segeberg Mediengestaltung, Landesbetrieb Telefax: 040 - 428 26 - 59 88 Telefon: 040 - 428 26 - 60 00 Telefon: 045 51 - 951 - 526 Geoinformation und Vermessung Telefax: 045 51 - 951 - 9 98 19 Telefax: 040 - 42 79 26 - 0 00 E-Mail: [email protected] www.gutachterausschuesse-sh.de Titelfoto www.mediaserver.hamburg.de/ E-Mail: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn B. Kuhnl [email protected] Mommsenstr. 14 23843 Bad Oldesloe ISBN 978-3-89907-070-5 Internet: Telefon: 045 31 - 16 04 85 www.gutachterausschuss.hamburg.de Telefax: 045 31 - 16 06 23 Hier finden Sie uns E-Mail: [email protected] Die Anschriften der Gutachter- www.kreis-stormarn.de/kreis/fachbereiche/grundstueck/ ausschüsse in den an Hamburg Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg und der Hansestadt Lübeck angrenzenden Landkreisen sind auf Brolingstr. 53 b – d der hinteren Umschlag-Innenseite 23554 Lübeck aufgeführt. Telefon: 0451 - 300 90 - 405 oder 406 74 Telefax: 0451 - 300 90 - 449 E-Mail: [email protected] 4 www.gutachterausschuesse-sh.de Landesbetrieb Öffentliche Verkehrsmittel: Geoinformation und VVermessungermessung 2 S-Bahn S3 / S31, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen Haltestelle Hammerbrook Postfach 2029, 26010 Oldenburg (Ausgang Sachsenstraße / Süderstraße) LGLN Regionaldirektion Oldenburg HVV-Bus 112 und 25 Stau 3 Hammerbrook Hammerbrook / City Süd 26122 Oldenburg Telefon: 04 41 - 92 15 - 633 Telefax: 04 41 - 92 15 - 501 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de

siehe auch: www.gutachterausschuesse-online.de

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Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

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