0 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Annexe 1 : Document d’Aménagement Artisanal et Commercial 1 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
La localisation préférentielle du développement commerciale sur le territoire du Pays de Saint Malo est définie comme suit:
Les nouvelles implantations commerciales, dans la définition donnée précédemment, se font prioritairement dans les centres- bourgs, centres-villes et sites de centralités identifiés dans l’annexe DAAC. Pour les communes n’ayant pas de site de centralité identifié dans l’annexe DAAC, les documents locaux d’urbanisme définissent un périmètre de centralité, destiné à accueillir prioritairement les commerces. Ces nouvelles implantations commerciales s’effectuent dans les conditions précisées dans les chapitres suivants et dans l’annexe DAAC. Les nouvelles implantations commerciales, dans la définition donnée précédemment, se font secondairement dans les sites de flux, dits « périphériques », identifiés dans l’annexe DAAC, dans les conditions prévues dans ce document annexe. Notons que la création de nouveaux sites, non prévus au DAAC, n’est pas envisagée. En effet, la qualification des sites existants est priorisée.
Les nouvelles implantations commerciales, dans la définition donnée précédemment, sont également possibles au sein des taches urbaines, qui sont délimitées par les documents locaux d’urbanisme, ou dans les zones d’activités, dans les deux cas, selon les conditions précisées dans les chapitres correspondant. L’implantation hors des sites précités, de la tache urbaine ou des zones d’activités, est proscrite, afin de limiter au maximum la consommation foncière, de préserver les ressources agricoles et le cadre paysager, et de limiter les risques de transferts d’activités des centres-bourgs, centres-villes et sites de centralité, vers le bord des routes de passage.
* Tache urbaine : continuité de bâtis accueillant déjà la multifonctionnalité principale de la commune (équipements publics, commerces, densité d’habitat).
Les éléments en bleu correspondent aux propositions d’orientations à valeur prescriptive. 2 Document de travail provisoire – version 02/09/2016 Le Document d’Aménagement Artisanal et Commercial a en conséquence vocation à cartographier la localisation préférentielle des sites de centralité et des sites de flux: sur cette base, les documents locaux d’urbanisme délimitent ces sites dans le cadre de leur zonage. définir les conditions d’accueil des bâtiments à vocation commerce, dans la définition donnée dans le DOO, au sein des sites de centralité et au sein des sites de flux.
Tache urbaine hors Typologie de l’armature Sites de centralité sites et zones Zones d’activités (hors Sites de flux Hors tache urbaine urbaine d’activités sites de flux)
Le SCoT demande aux Commune du maillage documents locaux Le SCoT exclut la création rural identifiée sans site d’urbanisme de délimiter Le SCoT demande la de nouveaux sites commercial le centre-bourg, zone de délimitation, plafonne les commerciaux de flux. localisation préférentielle. implantations à 300 m² de plancher et formule des Commune du maillage recommandations. rural identifiée avec un site commercial Le SCoT proscrit toute nouvelle implantation Le SCoT demande la commerciale, dès le 1er délimitation, plafonne les Le SCoT permet l’accueil m², à l’exception des Pôles relais implantations à 300 m² de Le SCoT demande la d’activités commerciales commerces assurant la plancher et fixe des délimitation et oriente en lien avec des activités promotion des produits Le SCoT demande aux orientations. dans le DAAC. de production ou plus locaux. documents locaux largement artisanales d’urbanisme de délimiter Le SCoT encourage leur dans les zones d’activités Le SCoT demande aux le centre-bourg ou le site requalification et économiques, mais pose documents locaux de centralité identifié dans Le SCoT demande la conditionne leur des conditions. d’urbanisme de poser les le DAAC, zone de délimitation, plafonne les extension. conditions permettant localisation préférentielle ; Pôles structurants implantations à 1.000 m² d’assurer le respect de et formule des de plancher et fixe des Le SCoT exclut la création cette règle. recommandations. orientations. de nouveaux sites commerciaux de flux.
Le SCoT demande la délimitation, plafonne les Pôle majeur implantations à 1.500 m² de plancher et fixe des orientations. 3 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le Document d’Aménagement Artisanal et Commercial cartographie 21 sites de centralité et 16 sites de flux (dits sites « périphériques »), précisés dans le tableau ci-dessous, en cohérence avec l’armature urbaine définie.
Typologie de l’armature Communes concernées Sites de centralité Sites de flux urbaine
Baguer-Morvan, Baguer-Pican, Bonnemain, Broualan, Cardroc, Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine, Cherrueix, Cuguen, Dingé, Epiniac, Hédé, Hirel, La Baussaine, La Boussac, La Chapelle-aux-Filtzméens, La Ville-ès-Nonais, Lancieux, Lanhélin, Lanrigan, Le Minihic-sur-Rance, Le Commune du maillage rural Tronchet, Le Vivier-sur-Mer, Les Iffs, Lillemer, identifiée sans site commercial Longaulnay, Lourmais, Meillac, Mont-Dol, Plerguer, (52 communes) Plesder, Pleugueneuc, Québriac, Roz-Landrieux, Roz-sur- Couesnon, Sains, Saint-Benoît-des-Ondes, Saint-Brieuc des Iffs, Saint-Domineuc, Saint-Guinoux, Saint-Léger- des-Prés, Saint-Marcan, Saint-Père, Saint-Suliac, Saint- Thual, Sougéal, Trans-la-Forêt, Trémeheuc, Tressé, Trévérien, Trimer, Vieux-Viel
La Fresnais centre-bourg Commune du maillage rural La Fresnais, La Gouesnière, Miniac-Morvan, Saint-Briac, Miniac-Morvan centre-bourg La Gouesnière Ouest identifiée avec un site Saint-Broladre, Saint-Coulomb, Saint-Lunaire, Saint- Saint-Briac centre-bourg Miniac-Morvan Sud Est commercial dans le PADD Georges de Gréhaigne, Saint-Broladre centre-bourg Saint-Georges Le Point du Jour (9 communes) Saint-Méloir Saint-Coulomb centre-bourg Saint-Méloir Est Saint-Lunaire centre-bourg
Cancale centre-ville Cancale Ouest Pôles relais Cancale, Beaussais sur Mer, Saint-Pierre de Plesguen, Beaussais sur Mer centre-ville Ploubalay Ouest (4 communes) Tinténiac Saint-Pierre centre-ville Tinténiac La Morandais Tinténiac centre-ville Tinténiac Ouest
Parcs d’Emeraude Dinard centre-ville Combourg Moulin Madame Pleurtuit centre-ville Dol Les Rolandières Pôles structurants Dinard – Pleurtuit – La Richardais, Combourg, Dol de Combourg centre-ville Dol Monseigneur de Hercé (6 communes) Bretagne, Pleine-Fougères Dol de Bretagne centre-ville Pleine-Fougères Ville Chérel Pleine-Fougères centre-bourg Pleurtuit Terres Neuves
Saint-Malo Intramuros Saint-Malo Saint-Servan Pôle majeur Saint-Malo La Découverte Saint-Malo La Madeleine Saint-Malo – Saint-Jouan des Guérets (2 communes) Saint-Malo Gare Saint-Jouan Le Moulin Saint-Malo Paramé Saint-Malo La Houssaye 4 Document de travail provisoire – version 02/09/2016 37 sites commerciaux localisés et cartographiés, dont 21 sites de centralité.
L’armature commerciale du Pays de Saint Malo se structure autour de 21 sites de centralités
2 sites générant des flux de destination très importants: Saint Malo Intramuros et Dinard Centre (cas de figure n°c4).
2 sites générant des flux de destination, sans recouvrir des logiques touristiques aussi fortes que les deux premiers: Cancale Centre et Dol de Bretagne Centre (cas de figure n°c3).
5 sites à forte multifonctionnalité, au sein desquels le commerce joue un rôle important aux côtés des autres fonctions urbaines : Saint Malo Saint Servan, Saint CARTE A METTRE A JOUR Malo la Découverte, Saint Malo La Houssaye, Combourg Centre, Pleine Fougères Centre (cas de figure n°c2).
12 sites contribuant, par leur offre commerciale et leurs autres fonctions urbaines, au maillage du territoire en services de proximité: La Fresnais Centre, Miniac Morvan Centre, Pleurtuit Centre, Beaussais sur Mer Centre, Saint Briac Centre, Saint Broladre Centre, Saint Coulomb Centre, Saint Lunaire Centre, Saint Malo Gare, Saint Malo Paramé, Saint Pierre de Plesguen Centre, Tinténiac Centre (cas de figure n°c1). 5 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Pour chacun des sites de centralité, les documents locaux d’urbanisme prennent en compte les cartographies proposées dans leur zonage afin de faciliter l’implantation / la pérennisation du commerce dans les périmètres qu’ils auront délimités, en adaptant leur zonage aux enjeux commerciaux.
Les documents locaux d’urbanisme utilisent les outils juridiques et d’orientations à leur disposition afin de renforcer la dynamique commerciale de ces centralités. Il s’agit en particulier:
d’éviter la création de surfaces de plancher trop petites (moins de 60 m²) dans de nouveaux bâtiments pour les cas de figure n°c2 et c3.
d’assurer une cohérence dans le temps des visuels des locaux commerciaux en élaborant avec les professionnels locaux et le cas échéant l’ABF, des chartes d’enseignes et de façades, à même de guider les commerçants et artisans dans leurs projets de rénovation de devantures. (pour les cas de figure n°c2, c3 et c4)
de définir des linéaires commerciaux prioritaires extrêmement ciblés géographiquement, et présentant des risques de ruptures de continuité des linéaires. Sur ces linéaires, les documents locaux d’urbanisme pourront utilement, pour des séquences limitées, s’emparer de la possibilité d’interdire le changement de destination d’un local existant de commerce vers une autre destination. Dans certains cas, les documents locaux d’urbanisme pourront également poser des conditions d’insertion urbaine de nouveaux locaux de rez-de-chaussée, par exemple dans le cadre de démolition/reconstruction, en imposant, sous réserve des attendus spécifiques locaux en matière d’architecture, une hauteur de rez-de-chaussée à au moins 3,5 mètres sous poutres. (pour les cas de figure n°c2, c3 et c4 en particulier)
d’alléger au maximum les contraintes en termes de stationnement à créer pour des établissements de moins de 300 m²: ainsi, les documents locaux d’urbanisme peuvent utilement n’exiger aucune création de stationnement pour la création / extension / changement de destination vers le commerce de locaux de moins de 300 m² de surface de plancher au sein de leurs règlements d’urbanisme.
Les éléments en bleu correspondent aux propositions d’orientations à valeur prescriptive. 6 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralité et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité générant des flux de destination très importants (2)
Saint Malo Intramuros Dinard Centre
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 7 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité générant des flux de destination (2)
Cancale Centre Dol de Bretagne Centre
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 8 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité à forte multifonctionnalité (5)
Saint Malo Saint Servan Saint Malo La Découverte
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 9 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité à forte multifonctionnalité (5) - suite
Combourg centre Pleine Fougères centre
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 10 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité à forte multifonctionnalité (5) - suite
Saint Malo la Houssaye
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 11 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité contribuant au maillage de proximité (12)
La Fresnais centre Miniac Morvan centre
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 12 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité contribuant au maillage de proximité (12) - suite
Pleurtuit centre Beaussais sur Mer centre
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 13 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité contribuant au maillage de proximité (12) - suite
Saint Briac centre Saint Broladre centre
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 14 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité contribuant au maillage de proximité (12) - suite
Saint Coulomb centre Saint Lunaire centre
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 15 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité contribuant au maillage de proximité (12) - suite
Saint Malo Gare Saint Malo Paramé
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 16 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de centralité contribuant au maillage de proximité (12) - suite
Saint Pierre de Plesguen Centre Tinténiac Centre
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 17 Document de travail provisoire – version 02/09/2016 37 sites commerciaux localisés et cartographiés, dont 16 sites de flux (dits sites « périphériques »).
L’armature commerciale du Pays de Saint Malo se structure autour de 16 sites de flux (dits sites « périphériques »)
3 sites à forte attractivité, générant des flux de déplacement importants à destination de ces sites, au motif achat et pour des achats diversifiés, y compris exceptionnels (cas de figure n°p1): Saint Malo Sud, Saint Jouan des Guérets Chesnais / Moulin du Domaine, Parcs d’Emeraude (Pleurtuit / La Richardais).
6 sites se raccrochant directement à des flux de déplacement, compte tenu de leur position par rapport aux principaux axes de déplacement, et ayant vocation à CARTE A METTRE A JOUR apporter une offre diversifiée aux usagers du territoire, au-delà de la simple réponse aux besoins courants (cas de figure n°p2): Combourg Moulin Madame, Dol de Bretagne les Rolandières, Pleine Fougères Ville Chérel, Ploubalay Ouest, Saint Méloir Est, Tinténiac la Morandais.
5 sites décentrés, qui s’inscrivent dans le tissu urbain dense ou à proximité immédiate et répondant aux besoins courants dans une logique de large proximité (cas de figure n°p3): 18 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Cancale Ouest, Dol de Bretagne Monseigneur de Hercé, Miniac Morvan Sud Est, Pleurtuit Terres Neuvas, Tinténiac Ouest.
2 sites identifiés, l’un compte tenu des enjeux de recommercialisation nécessaire pour assurer une réponse aux besoins courants des habitants de proximité (La Gouesnière Ouest) et l’autre au regard de sa fontion particulière à l’avenir, orientée vers l’accueil et l’apport de services aux flux touristiques et ayant vocation notamment à développer une offre de produits locaux / régionaux (Saint Georges de Gréhaigne Le Point du Jour). (Cas de figure n°p4)
Pour chacun des sites flux, dits « de périphérie », les documents locaux d’urbanisme prennent en compte les cartographies proposées dans leur zonage, le cas échéant en adaptant ces zonages, afin de prendre en compte les orientations du SCoT. Il s’agira en particulier de différencier le zonage des zones d’activités n’ayant pas vocation à accueillir du commerce, des sites localisées dans le DAAC et ayant vocation à accueillir du commerce.
Les documents locaux d’urbanisme inscrivent dans leurs règlements les conditions d’accueil suivantes au sein des sites commerciaux de flux, localisés dans le DAAC :
Afin d’assurer le maintien de la cohérence de l’armature commerciale définie par le SCoT et d’éviter le passage en site d’attractivité forte (et en conséquence une démultiplication des flux de déplacements), la surface maximale de plancher pour un bâtiment à destination commerce, dans la définition données dans le DOO, sera plafonnée à o 4.500 m² dans les cas de figure n°p2 et p3 o 2.500 m² dans le cas de figure n°p4. Dans les cas de figure n°p2 et p3, le transfert d’activités commerciales occupant un bâtiment de plus de 4.500 m² de surface de plancher peut être envisagé à surface de plancher au plus égale à l’existant, au sein du même site commercial, dans un soucis de modernisation et d’adaptation des locaux à l’activité, et dans le cadre d’un projet prévoyant un changement de destination ou une démolition du bâtiment d’origine.
Afin d’éviter la démultiplication de petits bâtiments dans les sites commerciaux « périphériques » venant apporter une offre directement concurrente aux centralités, la surface de plancher minimum, à destination commerce, sera fixée à o 1.000 m² dans le cas de figure n°p1, o 600 m² m² dans le cas de figure n°p2 o 300 m² dans le cas de figure n°p3 o 200 m² dans le cas de figure n°p4.
Les éléments en bleu correspondent aux propositions d’orientations à valeur prescriptive. 19 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
La création de parcours marchand cohérents (cheminements piétons en façades et au sein des parkings) est recherchée dans les projets de création ou de requalification, dans tous les cas de figure.
Le traitement des stationnements est préférentiellement opéré par des sous-ensembles d’un maximum de 50 places, séparés les uns des autres par une végétalisation de type arbres de moyenne tige.
L’aménagement de nouvelle parcelle à destination commerciale prévoit de préférence une possibilité de passage des véhicules avec les parcelles commerciales voisines.
Il est également demandé une qualité architecturale suffisante sur tous les angles de vue, avec utilisation de la végétalisation des espaces environnants les bâtis pour atténuer les effets de masse, tout particulièrement pour les cas de figure 1 et 2.
Les bâtiments créés ou restructurés, à destination commerce, doivent respecter les normes de performances les plus récentes en vigueur, ou devant rentrer en vigueur dans les deux années suivant la demande de permis de construire.
Afin de s’inscrire dans une logique de développement durable et de limiter les impacts des implantations sur les espaces publics / collectifs, il est souhaitable que les projets ne dépassent pas un maximum de 60% de surfaces imperméabilisées sur l’unité foncière concernée. Cette proportion étant indicative, les documents d’urbanisme locaux pourront la préciser en tenant compte des spécificités d’aménagement de chaque site.
Dans une logique de qualification des zones commerciales afin de favoriser leur positionnement comme « lieux de vie » agréables et afin d’optimiser leur insertion aux espaces paysagers environnants, 20% de l’unité foncière du projet doit être planté. 20 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de flux à forte attractivité (3)
Saint Malo Sud (La Madeleine) Saint Jouan des Guérets Chesnais / Moulin du Domaine
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 21 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites de flux à forte attractivité (3) - suite
Parcs d’Emeraude (Pleurtuit / La Richardais)
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 22 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites se raccrochant directement aux flux (6)
Combourg Moulin Madame Pleine Fougères Ville Chérel
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 23 Document de travail provisoire – version 02/09/2016 Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites se raccrochant directement aux flux (6) - suite
Dol de Bretagne les Rolandières Ploubalay Ouest
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 24 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites se raccrochant directement aux flux (6) - suite
Saint Méloir Est Tinténiac la Morandais
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 25 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites décentrés (5)
Cancale Ouest Dol de Bretagne Monseigneur de Hercé
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 26 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites décentrés (5) - suite
Miniac Morvan Sud Est Pleurtuit Terres Neuvas
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 27 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites décentrés (5) - suite
Tinténiac Ouest
1 km Source fonds de plan: orthophoplan 28 Document de travail provisoire – version 02/09/2016
Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.
Sites identifiés en mutation / en devenir (2)
La Gouesnière Ouest Saint Georges de Gréhaigne Le Point du Jour