Stadt Ingelheim Am Rhein

Stadt Ingelheim am Rhein Begründung zum Bebauungsplan „Langenberg, 2 Änderung“ (Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB ) Entwurf für die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB

Datengrundlage: Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz Copyright Ge- oBasis-DE/ LvermGeoRP <2018>

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Stand: 22.03.2019 Bebauungsplan „Langenberg, 2. Änderung“ Stadt Ingelheim am Rhein Begründung Seite 2

INHALTSVERZEICHNIS 1 Veranlassung sowie Ziele und Zwecke der Planaufstellung ...... 3 2 Planungsrechtliches Verfahren / Aufstellungsbeschluss ...... 3 3 Beschreibung des Geltungsbereiches ...... 4 4 Planungsrelevante Vorgaben / Rahmenbedingungen ...... 4 4.1 Einfügen in die räumliche Gesamtplanung / Übergeordnete Planungen ...... 4 4.2 Schutzgebiete ...... 6 4.3 Informationen zum Untergrund (Boden / Baugrund etc.), zu Altlasten / Altablagerungen und zur Radonprognose ...... 7 5 Nutzungskonzept ...... 8 6 Erschließung ...... 8 6.1 Entsorgung ...... 8 6.2 Verkehr ...... 9 7 Begründung der Änderungen der planungsrechtlichen Festsetzungen ...... 9 8 Immissionsschutz ...... 10 9 Berücksichtigung der Belange von Umwelt- und Naturschutz ...... 11 9.1 Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter ...... 11 9.2 Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen ...... 13 9.3 Abweichung von den naturschutzfachlichen Zielvorstellungen ...... 13 10 Umsetzung der Planung ...... 13 11 Flächenbilanz / Statistik ...... 13

Anlagenverzeichnis: Anlage 1: BAUCONTROL BINGEN GBR (2018): Geo-/Umwelttechnischer Bericht Nr. 5133-18, aufgestellt am 27. Juli 2018 Anlage 2: GEOCONSULTREIN (2019): Radonbelastung in der Bodenluft BPL Langenberg, Ingelheim, Teilfläche öst- lich Erschließungsstraße. Oppenheim, 21. Januar 2019. Anlage 3: FREUDL VERKEHRSPLANUNG (2019): Bebauungsplan Langenberg, 2. Änderung Verkehrliche Bewertung. Darmstadt, 15. Januar 2019. Anlage 4: SCHALLTECHNISCHES BERATUNGSBÜRO PIES (2019): Schalltechnische Immissionsprognose zum Neubau einer Behindertenwerkstätte mit Wohnnutzung an der Turnierstraße in Ingelheim. Boppard/Mainz, 22.01.2019. Anlage 5: BG NATUR (2019): Artenschutzrechtliche Bewertung Bebauungsplan Stadt Ingelheim „Langenberg 2. Än- derung“. Bodenheim, 18.01.2019.

DÖRHÖFER & PARTNER  Ingenieure  Landschaftsarchitekten  Raum- und Umweltplaner Bebauungsplan „Langenberg, 2. Änderung“ Stadt Ingelheim am Rhein Begründung Seite 3 1 Veranlassung sowie Ziele und Zwecke der Planaufstellung Die große kreisangehörige Stadt Ingelheim am Rhein (Kreis Mainz-Bingen) beabsichtigt am nordöstli- chen Ortsrand die Änderung des seit 09.01.2009 rechtskräftigen Bebauungsplans „Langenberg“. Die Stadt Ingelheim möchte mit der Bebauungsplanänderung die Ansiedelung, Einrichtung, Unterhaltung und den Betrieb einer Werkstatt für behinderte Menschen mit integrierter Tagesförderstätte zur Teilhabe und Eingliederung von ca. 100 Menschen am bzw. in das Arbeitsleben planungsrechtlich ermöglichen. Darüber hinaus soll ein Ambulantes Wohnen für ca. 18 Personen in der Einrichtung ermöglicht sowie Wohnraum für 10 Wohnungen geschaffen werden. Der rechtskräftige Bebauungsplan „Langenberg“ setzt auf den für die Nutzung vorgesehenen Flächen bereits ein Mischgebiet fest, so dass hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die planungsrechtlichen Voraussetzungen bereits gegeben sind. Die durch einen Träger bereits ausgearbeitete Planung entspricht jedoch in wenigen Punkten, insbesondere hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung, nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans, so dass eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich wird. Die Änderung des Bebauungsplans stellt keine Neuausweisung „auf der grünen Wiese“, sondern eine sinnvolle Nachverdichtung, wie es den aktuellen bundes-, landes- und regionalpolitischen Vorga- ben entspricht, dar.

Damit möchte die Stadt den nach § 1 Abs. 6 Baugesetzbuch (BauGB) in der Bauleitplanung insbesondere zu berücksichtigenden städtebaulichen Belangen - der sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Fami- lien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB), - der Wirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 a BauGB) und - der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen (§ 1 Abs. 6 Nr. 8c BauGB) Rechnung tragen.

2 Planungsrechtliches Verfahren / Aufstellungsbeschluss Da der Bebauungsplan eine Nachverdichtung auf einem unbebauten Grundstück innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplans planungsrechtlich sichern soll, kann er als Bebauungsplan der Innen- entwicklung im Sinne des § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die dazu er- forderlichen Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 BauGB sind gewährleistet, da - gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB die zulässige Grundfläche unter 20.000 qm liegt, - gemäß § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, - gemäß § 13a Abs. 1 Satz 5 BauGB keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck von Gebieten von ge- meinschaftlicher Bedeutung und von Europäischen Vogelschutzgebieten) oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Im beschleunigten Verfahren kann gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB von folgenden Vorschriften bzw. Leistungen abgesehen werden: - der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, - dem Umweltbericht nach § 2a, - der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, - dem Monitoring nach § 4c BauGB. Auch die zusammenfassende Erklärung nach § 10a BauGB ist im Rahmen des vereinfachten Verfah- rens nicht erforderlich.

DÖRHÖFER & PARTNER  Ingenieure  Landschaftsarchitekten  Raum- und Umweltplaner Bebauungsplan „Langenberg, 2. Änderung“ Stadt Ingelheim am Rhein Begründung Seite 4 3 Beschreibung des Geltungsbereiches Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst auf Flur 5 die Flurstücke 460, 461 und 462 sowie anteilig die Flurstücke 466 (Fußweg), 463 (Verkehrsfläche „Im Hundsweg“) und 465 (Fußweg entlang der Turnierstraße) der Gemarkung Nieder-Ingelheim. Der Geltungsbereich weist eine Größe von ca. 6.000 m² auf. Die Fläche wird im Westen durch die Straße „Im Hundsweg“, im Süden durch die „Turnierstraße“ und im Norden durch die Parzelle der West- Ost-Umfahrung samt Lärmschutzwall begrenzt. Die östliche Geltungsbereichsgrenze stellt die Grund- stücksgrenze zum Flurstück 35/11 dar, das als begrünte Entwässerungsanlage bezeichnet werden kann. Der Geltungsbereich stellt sich als unbebautes, erschlossenes Bauland ohne nennenswerte Ve- getation dar. Die Wegeparzelle 463 ist bereits versiegelt.

Abbildung 1: Blick vom Lärmschutzwall der West-Ost-Umfahrung auf den Geltungsbereich (gelbe Strichlinie), Blickrichtung Südosten (Foto: Dörhöfer & Partner, 2018)

4 Planungsrelevante Vorgaben / Rahmenbedingungen 4.1 Einfügen in die räumliche Gesamtplanung / Übergeordnete Planungen  Regionalplanung: (Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe, in Kraft getreten am 23.11.2015): Der Geltungsbereich befindet sich außerhalb von Vorrang- und Vorbehaltsgebieten. An den Gel- tungsbereich grenzen ein Vorbehaltsgebiet für den Grundwasserschutz sowie ein Regionaler Grün- zug. In der Beikarte zum Regionalen Raumordnungsplan ist die Fläche als „Gemischte Baufläche FNP“ dargestellt. Raumordernische Ziele stehen der Planung somit nicht entgegen.

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 Flächennutzungsplanung: Im wirksamen Flächennutzungsplan wird der Geltungsbereich als gemischte Baufläche dargestellt. Der Bebauungsplan ist somit „aus dem Flächennutzungsplan entwickelt“.

 Bebauungsplanung: Der rechtskräftige Bebauungsplan „Langenberg“ setzt für die gegenständlichen Flächen der 2. Än- derung ein Mischgebiet, mit dem gemäß der BauNVO 1990 geltenden Nutzungsspektrum, fest, wobei Einzelhandelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten ausgeschlossen wurden. Das Maß der baulichen Nutzung wurde mit GRZ 0,6 und GFZ 0,8 sowie einer Staffelung der Geschossigkeit von maximal einen bzw. maximal zwei Vollgeschossen in offener Bauweise festgesetzt.

Abbildung 2: Auszug aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan „Langenberg“ mit Hervorhebung des Geltungsbereiches der gegenständlichen 2. Änderung (gelbe Strichlinie, Abbildung un- maßstäblich)

Wie der Abbildung 2 zu entnehmen ist, wurden klar definierte Baufenster durch zeichnerische Festset- zung von Baugrenzen definiert, die eine Grundstücksteilung bereits indirekt vorgaben. Eine Gegen- überstellung wesentlicher Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans und der gegenständli- chen 2. Änderung ist nachstehender Tabelle zu entnehmen.

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Planungsrechtliche Rechtskräftiger Bebauungsplan Gegenständliche 2. Änderung Festsetzung Art der baulichen Nutzung MI – Mischgebiet MI – Mischgebiet Bezugsfläche 5.846 m² 6.000 m² Grundflächenzahl (GRZ) 0,6 0,6 Überschreitung der GRZ nach § 19 50%, jedoch höchstens bis zu ei- bis zu einem GRZ-Wert 0,95 Abs. 4 BauNVO nem GRZ-Wert von 0,8 Resultierende Versiegelung ca. 4.680 m² ca. 5.700 m² Bauweise „Offene Bauweise“ „Abweichende Bauweise“: mit seitlichem Grenzabstand und un- begrenzter Baukörperlänge zuläs- sig Anzahl der Vollgeschosse II III Geschossflächenzahl (GFZ) 0,8 1,2 Max. Traufhöhe 6,8 m –

Max. Firsthöhe 13,0 m über Straße (nicht eindeutig 112,0 m ü NN entspricht bei einer bestimmt, welche Straße gemeint ist, es Höhe der Gehwegoberkante „Im wird die Stichstraße „Im Hundsweg“ an- Hundsweg“ (von 97,94 m ü NN bis ca. genommen) 101,05 m ü NN) ca. 11,0 bis 14,0 m Abstand Baugrenze zu Nachbarflä- 5 m; an der Nordostgrenze ca. 9 3 m; durchgezogene Baugrenze chen bis 18 m, klare Baugrenzen

Tabelle 1: Gegenüberstellung der Festsetzungen

4.2 Schutzgebiete Schutzgebiete nach Naturschutzrecht Der Geltungsbereich befindet sich innerhalb des Landschaftsschutzgebietes „Rheinhessisches Rhein- gebiet“. Auf Grund der Lage innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes und innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist der Geltungsbereich gemäß § 1 Abs. 2 der RVO jedoch nicht Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes. An den Geltungsbereich grenzen das ca. 330 ha große Naturschutzgebiet „Ingelheimer Dünen und Sande (NSG-7339-057)“ und eine in näheren Umfeld mit dem NSG deckungsgleiche Teilfläche des insgesamt ca. 2.420 ha großen Vogelschutzgebietes „Dünen- und Sandgebiet Mainz-Ingelheim (DE- 6014-401). Hierbei ist hervorzuheben, dass nach dem Ausbau der West-Ost-Umfahrung lediglich eine zwischen Verkehrsflächen und Baugebieten verinselte Fläche verblieben ist, die eine hinsichtlich des Schutzzwecks des Naturschutzgebietes sowie den Erhaltungszielen des Vogelschutzgebietes unterge- ordnete Bedeutung aufweist. Auf der Fläche befindet sich ein begrüntes Entwässerungsbauwerk. An- gesichts der Realnutzung und der Verinselung kann ausgeschlossen werden, dass der Schutzzweck des NSG sowie die Erhaltungsziele des VSG durch die gegenständliche Bebauungsplanung beeinträch- tigt werden.

Schutzgebiete nach Wasserrecht Der Geltungsbereich befindet sich innerhalb der Schutzzone IIIb des zugunsten der Wasserversorgung Rheinhessen-Pfalz GmbH festgesetzten Trinkwasserschutzgebietes „Badweg“. Die Rechtsverordnung vom 15.01.2019 sowie die darin formulierten Ver- und Gebote sind zu beachten. Folgendes ist für die Bebauung zu beachten:  Eine Versickerung von Niederschlagswasser mittels unterirdischer Versickerungsanlagen (insbesondere Versickerungsschächte, Rigolen) ist gemäß Rechtsverordnung über die Festsetzung des Wasserschutzgebietes nicht zulässig.  Für die Verlegung der Abwasserleitungen müssen die Anforderungen des ATV / DVGW Arbeits- blattes A 142 „Abwasserkanäle und -leitungen in Wasserschutzgebieten“ und der DIN 1986 T 30

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zu erhöhten Anforderungen an das Rohrmaterial und die Überwachung auch für Grundstücksent- wässerungsanlagen eingehalten werden.  Es dürfen keine wassergefährdenden auswasch- und auslaugbaren Materialien verwendet werden.  Bohrungen für Erdwärmesonden sind unter Einhaltung von Mindestanforderungen zulässig.

4.3 Informationen zum Untergrund (Boden / Baugrund etc.), zu Altlasten / Altablagerungen und zur Radonprognose  Baugrund / Boden Gemäß den Ergebnissen des Baugrundgutachtens (siehe Anlage 1) besteht der oberste Horizont der Untersuchungsstellen RKS2 bis RKS4 aus ca. 0,2 bis 0,25 m mächtigen umgelagerten Ober- böden, der als Sand mit variierenden kiesigen und schluffigen Nebenanteilen sowie organischen Beimischungen anzusprechen ist. „An den Untersuchungsstellen RKS1 und RKS5 wurde als oberstes Schichtglied eine Auffüllung in einer Dicke von 0,4 m aufgenommen. Nach der Bodenan- sprache ist die Auffüllung als Sand mit kiesigen und schwach schluffigen Beimengungen in hell- grauer bis graubrauner Farbe anzusprechen. Anthropogene Fremdanteile wurden in der Auffüllung in Form von Asphalt- und Betonbruchstücken festgestellt. Unterhalb der Auffüllung bzw. dem Oberboden folgen flächig bis zur Endteufe von max. 7,0 m Sande mit schwach schluffigen bis schluffigen und kiesigen bis stark kiesigen Nebenanteilen in hellgraubrauner bis rötlich brauner Farbe. Bis ca. 1,5 m unter GOK weisen die enggestuften Sande einheitlich schluffige Beimengungen auf. Mit zunehmender Tiefe ist ein Rückgang der Schlufffrafraktion und eine Zunahme der Kiesfraktion festzustellen (Quarzitbruchstücke)“ (baucontrol 2018, S. 5f). Generell sollten die nachstehenden Anforderungen an den Baugrund beachtet werden: - DIN 1054 (Baugrund – Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau), - DIN 4020 (Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke) und - DIN 4124 (Baugruben und Gräben - Böschungen, Verbau, Arbeitsraumbreiten) sowie die - Vorgaben zur Geotechnik der DIN EN 1997-1 und -2 (Entwurf, Berechnung und Bemessung in der Geotechnik - Teil 1: Allgemeine Regeln und Teil 2: Erkundung und Untersuchung des Baugrunds)

 Rutschungsgefährdung Die Fläche liegt außerhalb von bisher bekannten rutschungsgefährdeten Zonen. Auch sonstige Massenbewegungen (Erdfall, Felssturz, Steinschlag, Tagesbruch) sind laut Kartenviewer des Lan- desamtes für Geologie und Bergbau nicht verzeichnet.

 Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen oder Verdachts- flächen Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen oder Verdachtsflächen sind für das Gebiet des Geltungsbereiches nicht bekannt.

 Radonprognose Zur Beurteilung des Radonpotentials wurde ein Radongutachten erstellt. Das vollständige Gutach- ten ist der Anlage 2 zu entnehmen. Es werden bauliche und sonstige Vorsorgemaßnahmen emp- fohlen, um den Eintritt von Radon in das Gebäude bzw. sein Einwirken auf den Menschen weitge- hend zu verhindern. Die für die Radonvorsorgegebietsklasse I sowie die für die Radonvorsorgege- bietsklasse II empfohlenen allgemeinen Maßnahmen werden vollumfänglich in die textlichen Fest- setzungen als Hinweise aufgenommen, auf die hiermit verwiesen wird.

DÖRHÖFER & PARTNER  Ingenieure  Landschaftsarchitekten  Raum- und Umweltplaner Bebauungsplan „Langenberg, 2. Änderung“ Stadt Ingelheim am Rhein Begründung Seite 8 5 Nutzungskonzept Auch wenn der Bebauungsplan als „Angebotsbebauungsplan“ und nicht als „vorhabenbezogener Be- bauungsplan“ aufgestellt wird, soll das von einem potentiellen Träger bereits konzipierte Konzept vor- gestellt werden, da dieses Konzept auch der städtebaulichen Begründung der geänderten Festsetzun- gen, dem Verkehrsgutachten und der schalltechnischen Immissionsprognose zu Grunde liegt:

Module:

 Werkstätte für Menschen mit Behinderung  Tagesförderstätte für Menschen mit Behinderung  Ambulantes Wohnen  sieben 2-Zimmer- und drei 3-Zimmer-Wohnungen

Anzahl Nutzer:

 Menschen mit Behinderung in der Werkstatt: ca. 100 Personen  Betreuungs- und Verwaltungspersonal in der Werkstatt: ca. 21 Personen  Menschen mit Behinderung in der Tagesförderstätte: ca. 24 Personen  Betreuungs- und Verwaltungspersonal in der Tagesförderstätte: ca. 13 Personen  Ambulantes Wohnen im 1. und 2. OG: ca. 18 Personen zzgl. 1 Betreuungspersonal  Zuzüglich die Bewohner der 10 Wohnungen  zzgl. Besucher

Nutzungszeiten:

 Werkstatt: 7:00 – 16:00 Uhr  Tagesförderstätte: 7:00 – 16:00 Uhr  Ambulantes Wohnen: dauerhaft

Verkehr/Transport:

 Die Menschen mit Behinderung werden morgens mit einem Sammelbus (oder mehreren Kleinbus- sen) gebracht und nachmittags wieder abgeholt.  Das Betreuungs- und Verwaltungspersonal wird überwiegend mit dem motorisierten Individualver- kehr (MIV) an-/abreisen.  Die Verpflegung erfolgt über eine tägliche Anlieferung und Abholung durch einen externen Caterer.  In den Werkstätten erfolgen vorwiegend Digitalisierungsarbeiten (= Einscannen von Dokumenten). Die Dokumentenmenge und damit verbundene Anzahl der Transportvorgänge wird mit ca. 10 Transportvorgängen mit 7,5 t LKWs pro Woche abgeschätzt.

6 Erschließung Das Plangebiet ist bereits verkehrlich und medienseitig erschlossen.

6.1 Entsorgung  Oberflächenwasserbewirtschaftung Auf Grund der Lage des Geltungsbereiches in der Zone III B des Wasserschutzgebietes „Badweg“ ist gemäß Rechtsverordnung über die Festsetzung des Wasserschutzgebietes eine direkte Einlei- tung von Niederschlagswässern in Rigolen oder Versickerungsschächte nicht zulässig. Ein Regen- wasserkanal existiert in der Straße „Im Hundsweg“ nicht. Dagegen ist eine Versickerung von Nieder- schlagswasser aus Dach- und Terrassenflächen über die belebte Bodenzone möglich. Gemäß den Ergebnissen des Baugrundgutachtens (siehe Anlage 1) ist eine Versickerungsfähigkeit gegeben. Die

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Oberflächenwassermenge soll daher möglichst gering gehalten werden. Es wird ausdrücklich emp- fohlen, die Menge des von den Dach-, Terrassen- und Hofflächen anfallenden Niederschlagswas- sers durch die Einrichtung von Zisternen mit Pumpen zur Brauchwassernutzung aus ökologischen, aber auch aus wirtschaftlichen Gründen zu minimieren. Darüber hinaus stehen ausreichend techni- sche Möglichkeiten zur Verfügung, die Niederschlagswasserbewirtschaftung gesetzes- und richtli- nienkonform zu bewirtschaften. Details werden im Rahmen der Entwässerungsfachplanung in Ab- stimmung mit der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd – Regionalstelle Wasserwirtschaft, Ab- fallwirtschaft, Bodenschutz (Mainz) festgelegt.

 Schmutzwasserentsorgung Das häusliche Schmutzwasser wird der kommunalen Kanalisation mit Anschluss an die Kläranlage zugeführt. Anbindungsmöglichkeiten an das Ortsnetz sind über Leitungen „Im Hundsweg“ gewähr- leistet.

 Abfallentsorgung Die Abfallentsorgung erfolgt gemäß dem Abfallwirtschaftskonzept des Landkreises Mainz-Bingen.

6.2 Verkehr Durch die direkte Lage an der Turnierstraße ist der Geltungsbereich über den Hundsweg an das örtliche Straßensystem angeschlossen. Diese ist unmittelbar nordöstlich des Geltungsbereiches über einen Kreisverkehrsplatz an die L422 angeschlossen. Der Autobahnanschluss Ingelheim Ost befindet sich ca. 1,5 km entfernt. Somit ist das Plangebiet auch an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Zur Prüfung der Leistungsfähigkeit im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde Verkehrsgutach- ten in Auftrag gegeben, das der Anlage 3 zu entnehmen ist. Den Ermittlungen und Bewertungen wurde das in Kapitel 5 beschriebene Nutzungskonzept zu Grunde gelegt. Die Gutachter kommen zu folgendem Ergebnis: „Für das in Rede stehende Vorhaben der Stadt Ingelheim sind aus verkehrlicher Sicht keine einschrän- kenden Aspekte erkennbar, die einer Realisierung unangemessen hohe oder gar unüberwindliche Hür- den in den Weg stellen könnten. Die mit den neuen Nutzungen verbundenen induzierten Verkehrs- ströme können stets in angemessener Qualität abgewickelt werden“ (Freudl, 2019, S. 12).

7 Begründung der Änderungen der planungsrechtlichen Fest- setzungen Änderung der Bauweise Die Planung der beabsichtigten Tagesförderstätte sieht einen Baukörper mit einer Länge von ca. 85 m vor. Dies weicht von den Vorgaben des § 22 Abs. 2 BauNVO ab, da in der offenen Bauweise eine Gebäudelänge von maximal 50 m zulässig ist. Die Errichtung des geplanten Baukörpers muss somit über die Festsetzung einer abweichenden Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO planungsrechtlich gesichert werden.

Änderung der zeichnerisch festgesetzten Baugrenze Im Ursprungsplan wurde für jede bauliche Anlage ein eigenes Baufenster festgesetzt und die Art der Grundstücksteilung somit indirekt festgeschrieben. Dies ist jedoch mit Einschränkungen für den Träger der nun beabsichtigten Nutzung – auch vor dem Hintergrund der oben beschriebenen abweichenden Bauweise – verbunden.

Grundflächenzahl (GRZ) Ergänzend zur unveränderten GRZ wird textlich festgesetzt, dass über die festgesetzte Grundfläche hinaus für die in gemäß § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO aufgeführten Grundflächen bis zu einem GRZ-Wert von 0,95 überdeckt werden dürfen. Für diese geringfügige Überschreitung des Maximalwertes ist im vorliegenden Fall ein zwingendes städtebauliches Erfordernis gegeben, das vor allem in dem erhöhten

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Flächenbedarf für Stellplätze und die entsprechenden Zu- und Umfahrten der Tagesförderstätte begrün- det ist. Da die betriebswirtschaftlich hier erforderliche Mindestgröße nicht unterschritten werden kann und die beabsichtigte Nutzung eine Mindestanzahl an Stellplätzen erfordert, müssen die über die zuläs- sige Grundfläche hinaus überbaubaren Flächen in entsprechend Maße zugelassen werden, um eine zweckentsprechende Grundstücksnutzung zu ermöglichen.

Zahl der Vollgeschosse, Geschossflächenzahl Die Zahl der Vollgeschosse wird als Höchstmaß auf III und die Geschossflächenzahl auf 1,2 festgesetzt. Um die beabsichtigte Nachverdichtung innerhalb des Geltungsbereiches zu ermöglichen, sollen die Festsetzungen eine optimale Ausnutzung sowohl auf der Fläche als auch in die Höhe ermöglichen.

Maximale Gebäudehöhe (GH) Um sicher zu gewährleisten, dass sich die Baukörper im Geltungsbereich in die nähere Umgebung einfügen, ist es erforderlich, die städtebaulich erwünschte maximale Höhe der baulichen Anlagen fest- zusetzen. Die städtebauliche Integration ist mit der Festsetzung der Geschossigkeit nicht zu erreichen, da die bauordnungsrechtlichen Spielräume bei der Definition von Vollgeschossen und anderen Ge- schossen es einem Bauherrn erlauben, durch eine geschickte Ausnutzung dieser Grenzen (v. a. bei Keller- und Dach- bzw. Staffelgeschossen) tatsächlich mehr Geschosse und somit auch deutlich höher zu bauen. Die Festsetzung der Gesamthöhe der Baukörper (GH) ist wesentliche Voraussetzung, um die ortsbildgerechte Außenwirkung sicher zu stellen. Die Bemessungen sichern andererseits aber auch eine gute Ausnutzung der Flächen bei Nutzung auf mehreren Ebenen. Dabei hat Planungsträger mit einer Gebäudehöhe von maximal 112,0 m ü NN ein Maß gewählt, die einerseits die dreigeschossige Bauweise berücksichtigt und andererseits ein unerwünschtes zusätzli- ches 4. Geschoss (beispielsweise Staffelgeschoss) ausschließt. Wie die Gegenüberstellung in Tabelle 1 zeigt, werden durch die Festsetzung im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan keine maßgeb- lich höheren Bauwerke ermöglicht.

8 Immissionsschutz Zur Prüfung immissionsschutzrechtlicher Belange im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Schalltechnische Untersuchung zum Gewerbe- und Verkehrslärm in Auftrag gegeben. Das Gut- achten – auf das hiermit verwiesen wird – ist als Anlage 4 Bestandteil der Begründung.

Verkehrsgeräuschimmissionen

Die Untersuchungen ergaben eine Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005:

 Im Tagzeitzeitraum (06.00 Uhr – 22.00 Uhr) bis zu einer Tiefe von ca. 17 bis 25 m (parallel zur Turnierstraße) je nach Geschosshöhe  Im Nachtzeitzeitraum (22.00 Uhr – 06.00 Uhr) im gesamten Plangebiet in allen Geschossen

Aus gutachterlicher Sicht sind aktive Schallschutzmaßnahmen nicht umsetzbar. „Planerisch kann durch Grundrissorientierung hinsichtlich der Anordnung schutzbedürftigen Räume zu ruhigeren Fassadenbe- reichen eine Verbesserung der Geräuschsituation erzielt werden. Zudem kann anhand von vorgesetz- ten lärmgeschützten Loggien ein erforderlicher Schutz erreicht werden“ (Pies, 2019, S. 48). Da jedoch das beabsichtigte Vorhaben wenige Spielräume für die planerische Grundrissorientierung zulässt, werden passive Schallschutzmaßnahmen mit Anforderungen an die Schalldämmung von Außenbauteilen zur Erzielung der gesunden Wohnverhältnissen im Bebauungsplan festsetzt. Darüber hinaus werden Maßnahmen zum Schutz von Schlafräumen, die in Bereichen angeordnet werden, in denen eine Über- schreitung der nächtlichen Grenzwert der 16. BImSchV von 54 dB(A) prognostiziert wurde, festgesetzt.

Gewerbegeräuschimmissionen

„Der Bebauungsplan „Langenberg“ weist für den Änderungsbereich sowohl vor als auch nach der Än- derung ein Mischgebiet aus. Für die von umliegenden Betrieben auf den Bereich einwirkenden Geräu- schimmissionen gelten daher die Richtwerte der TA-Lärm für ein Mischgebiet.“ (Pies, 2019, S. 53). Da

DÖRHÖFER & PARTNER  Ingenieure  Landschaftsarchitekten  Raum- und Umweltplaner Bebauungsplan „Langenberg, 2. Änderung“ Stadt Ingelheim am Rhein Begründung Seite 11 das immissionsschutzrechtliche Schutzniveau eines Mischgebietes beibehalten wird und die innerhalb des Mischgebietes zulässigen Gewerbebetriebe die für ein Mischgebiet vorgegebenen Immissionsricht- werte einhalten müssen, ist die gegenständliche Bebauungsplanänderung mit den in einem Mischgebiet zulässigen gewerblichen Nutzungen vereinbar.

Um künftigen Bauherrn weitere Spielräume zu eröffnen, ohne dabei den Immissionsschutz in irgendei- ner Form einzuschränken, wird auch festgesetzt, dass Ausnahmen von den zum Schallschutz getroffenen Festsetzungen zugelassen werden können, sofern gutachterlich belegt werden kann, dass die Ein- haltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen auch durch andere Maßnahmen gesichert werden kann.

9 Berücksichtigung der Belange von Umwelt- und Naturschutz Bei der gegenständlichen Aufstellung des Bebauungsplans handelt es sich um einen Bebauungsplan der Nachverdichtung, der im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird. Eine Umweltprüfung und die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung sind deshalb nicht erforderlich. Die berührten Umwelt- und Naturschutzbelange sind dennoch bei der Aufstellung oder Änderung eines Bebauungs- plans zu beachten und werden nachfolgendend schutzgutbezogen betrachtet.

9.1 Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter Schutzgut Menschen einschließlich der menschlichen Gesundheit Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit, sind auf Grund der Größe des geplanten Baugebietes sowie des bestehenden Baurechts von untergeordnetem Maße und entspricht dem normalen Maß, das bei jeder Umnutzung bzw. Nachverdichtung der Ortslage in der unmittelbar betroffenen Nachbarschaft des Mischgebietes auftritt. Durch die getroffenen Festsetzungen zum Schallschutz lassen sich erhebliche Beeinträchtigungen auf das Schutzgut Menschen insbesondere der menschlichen Gesundheit ausschließen.

Schutzgüter Tiere und Pflanzen und die biologische Vielfalt / Artenschutz Der Geltungsbereich stellt sich nahezu vegetationslose Fläche dar, die nach der abgeschlossenen Er- schließung des Baugebietes „Langenberg“ im Sinne einer Vergrämung von Vögeln und Reptilien regel- mäßig gemulcht wird, um die Fläche unattraktiv für solche Arten zu gestalten und eine Wiederansiede- lung zu vermeiden. Diese Fläche weist daher hinsichtlich der Arten- und Biotopschutzes eine unterge- ordnete Bedeutung auf. Entsprechend der vorhandenen Realnutzung am Siedlungsrand sowie der In- sellage zwischen drei Verkehrsflächen ist das Vorkommen von geschützten Arten nach Anhang IV FFH- Richtlinie, gemeinschaftsrechtlich geschützten europäischen Vogelarten sowie streng geschützte Arten gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 14 BNatSchG wenig wahrscheinlich. Auf Grund der Siedlungsnähe und der damit verbundenen Bewegungsunruhe – auch verursacht durch den Verkehr – kann ausgeschlossen werden, dass streng geschützte Brutvogelarten den Geltungsbereich als Bruthabitat nutzen. Der nördlich angrenzende Lärmschutzwall weist eine Vernetzungs- und Lebensraumfunktion für die ge- mäß § 7 Abs. 2 Nr. 14 BNatSchG streng geschützte Zauneidechse auf. Dies war bei der Errichtung des Walls bekannt und beabsichtigt, was auch an künstlich eingebrachten Habitatstrukturen erkennbar ist (eingebrachte Lesesteinhaufen, u.ä.). Es ist daher nicht auszuschließen, dass der Geltungsbereich tem- porär zur Nahrungssuche von Zauneidechsen aufgesucht werden kann. Somit kann ohne Vermeidungs- maßnahmen das Tötungsverbot bei Realisierung des Bebauungsplans nicht ausgeschlossen werden. Der Geltungsbereich weist gemäß artenschutzrechtlicher Stellungnahme des Büros BG Natur keine Eignung als Überwinterungsquartier für Zauneidechsen auf, da die Flächen kaum grabbare Stellen auf- weisen und die erforderliche Deckung fehlt. Zur Vermeidung einer Nutzung des Geltungsbereich als Nahrungshabitat wird daher im Winter 2018/2019 bis spätestens Ende März und bis zum Abschluss der anstehenden Bauarbeiten ein Reptilienschutzzaun errichtet, so dass ausgeschlossen werden kann, dass Einzelexemplare der Zauneidechse den Geltungsbereich zur Nahrungssuche aufsuchen werden, so dass im Umkehrschluss auch die Tötung von Individuen ausgeschlossen werden kann. Eine Ver- schlechterung des Erhaltungszustands der lokalen Population kann ausgeschlossen werden. Zusätzlich ist eine Vergrämung durch regelmäßiges „Kurzhalten“ der Vegetation bis zum Baubeginn durchzufüh- ren, um eine Habitateignung für Bodenbrüter ausschließen zu können.

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Bei Umsetzung der Maßnahmen ergeht aus gutachterlicher Sicht folgendes Fazit: „Im geplanten Eingriffsbereich befinden sich keine Fortpflanzungs- und Ruhestätten im Sinne des §44 Abs. 1 Satz 3 BNatSchG. Zur Vermeidung der Tötung besonders oder hier sogar streng geschützter Tierarten (§44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) wurden Maßnahmen festgelegt, die den Eintritt wirksam vermeiden. Bei Beachtung oben beschriebener Maßnahmen kommt es zu keinem Verbotstatbestand des §44 Abs. Nr. 1-3 BNatSchG“ (BG Natur, 2019, S.3). Über die beschriebenen Auswirkungen auf die Vegetation und die Tierwelt ist eine zusätzliche Beein- trächtigung der Biodiversität durch die Planung als vergleichsweise gering zu bezeichnen. Erhebliche Auswirkungen auf die biologische Vielfalt in den Strukturen der näheren und weiteren Umgebung sind angesichts der Größe und der Lage des Plangebietes im Hinblick auf Austauschbeziehungen nicht zu erwarten.

Schutzgüter Boden / Wasser / Klima/Luft Maßgeblicher Wirkfaktor für die Schutzgüter ist die planungsrechtlich ermöglichte Überbauung von Grund und Boden. Die resultierende Versiegelung des Mischgebietes ergibt sich aus der Grundflächen- zahl (GRZ) = 0,6 und der gemäß Festsetzung zulässigen Überschreitung der GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einem Wert von 0,95. Somit ergibt sich eine Neuversiegelung von [6.000 m² (MI) x 0,6 (GRZ) + 6.000 m² (MI) x 0,35 (Überschreitung bis GRZ=0,95) ≈] 5.700 m². Da bereits Baurecht besteht, ist zum derzeitigen Zeitpunkt bereits eine Neuversiegelung von [5.846 m² (MI) x 0,6 (GRZ) + 5.846 m² (MI) x 0,2 (Überschreitung bis GRZ=0,8) ≈] 4.680 m² zulässig, so dass sich die resultierende Neuversiegelung durch die gegenständliche 2. Änderung auf [5.700 m² - 4.680 m² =] 1.020 m² beziffern lässt. Auf diesen zusätzlich versiegelten Flächen kommt es zu einem Verlust der Bodenfunktionen und somit zu einer Verschärfung des Wasserabflusses. Der Verlust der Freiflächen mit ihrer lokalklimatischen Gunstwirkung, wie beispielsweise der Kaltluftproduktion sowie die mögliche Neuversiegelung bewirkt zudem eine Erhöhung der Wärmebelastung. Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen oder Verdachtsflächen sind innerhalb des Geltungsbereiches nicht bekannt. Oberflächengewässer sind nicht vorhanden. Der Geltungsbereich befindet sich randlich innerhalb der Schutzzone III b des zugunsten der Wasserversorgung Rheinhessen-Pfalz GmbH abgegrenzten Trink- wasserschutzgebietes „Badweg“. Das Wasserschutzgebiet hat durch die Abgrenzung Planreife erlangt und ist somit zu beachten.

Schutzgut Landschaft Der Geltungsbereich ist durch die durch Verkehrstrassen isolierte Lage geprägt. Mit der Realisierung des Bebauungsplans ist zunächst kein Verlust landschafts- bzw. ortsbildprägenden Strukturen verbunden. Jedoch kann am Ortseingang ein Baukörper von ca. 85 m Länge entstehen, der das Landschafts- bild entsprechend prägen wird. Dieser Sachverhalt wird jedoch angesichts der städtebaulichen Zielset- zung in der Gesamtabwägung hintenangestellt, zumal in diesem Mischgebiet nutzungsbedingt auch gewerbliche Nutzungen mit entsprechenden baulicher Struktur erwünscht ist und der Verbesserung der Ausnutzung des Gebietes im Hinblick auf die angestrebte hohe Verdichtung dient.

Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Bau- oder Bodendenkmale sind gemäß der Denkmalliste des Kreises Mainz-Bingen nicht gelistet. Wei- tere Kultur- und sonstige Sachgüter sind im Geltungsbereich nicht vorhanden und somit von der Planung nicht betroffen.

Wechselwirkungen Zusätzliche Wechselwirkungen – über die bereits bei den einzelnen Schutzgütern genannten Beein- trächtigungen hinaus – sind insgesamt von untergeordneter Bedeutung.

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9.2 Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen

Minimierung des Versiegelungsgrades  Festsetzung, dass PKW-Stellplätze sowie funktionsbedingte Nebenflächen (z.B.: Müllcontainer- stellplätze) wasserdurchlässig zu befestigen sind (z.B. mit Ökopflaster, Rasenkammersteinen, Schotterrasen). In begründeten Fällen z.B. aus Gründen der Betriebssicherheit oder der Belas- tungsfähigkeit, kann hiervon abgesehen werden.

Minimierung der potenziellen Beeinträchtigungen für die Fauna durch die jahreszeitliche Beschränkung von Maßnahmen  Setzen eines reptiliensicheren Zauns zur Vermeidung der Einwanderung von Zauneidechsen in den Geltungsbereich  Vergrämung der Avifauna durch regelmäßiges Kurzhalten der Vegetation  Durchführung von Rodungsarbeiten gemäß § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG außerhalb der Vegetati- onsperiode, d.h. zwischen dem 01. Oktober und dem 28./29. Februar des Folgejahres.

Sonstige Maßnahmen zur Minderung der ortsbildästhetischen Beeinträchtigungen  Begrenzung der Gebäudehöhe auf 112,0 m ü NN.

9.3 Abweichung von den naturschutzfachlichen Zielvorstellungen Gemäß § 9 Abs. 5 BNatSchG sind "in Planungen und Verwaltungsverfahren (…) die Inhalte der Land- schaftsplanung zu berücksichtigen. (…). Soweit den Inhalten der Landschaftsplanung in den Entschei- dungen nicht Rechnung getragen werden kann, ist dies zu begründen". Auf Grund der Lage innerhalb des Geltungsbereiches eines seit dem Jahre 2009 rechtskräftigen Be- bauungsplans sind die im Landschaftsplan aus dem Jahre 1993 festgelegten Ziele und Maßnahmen des Naturschutzes und Landespflege für den Geltungsbereich nicht mehr abwägungsrelevant. Im Plangebiet sind es die städtebaulichen Belange, denen eine Priorität gegenüber denen des Natur- bzw. Umweltschutzes eingeräumt werden. Insbesondere die in Kapitel 1 genannten Belange weisen an diesem bereits erschlossenen, innerhalb eines Mischgebietes gelegenen Standort ein hohes Gewicht auf.

10 Umsetzung der Planung Das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich im Eigentum der Stadt Ingel- heim. Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich. Der Stadt entstehen durch die Aufstellung des Bebauungsplans keine Kosten. Die Kostentragung für die Realisierung des Vorhabens verbleibt beim Investor; Einzelheiten werden vertraglich geregelt.

11 Flächenbilanz / Statistik Der Bebauungsplan weist folgende Flächenbilanz auf: Mischgebiet: 6.000 m² Geltungsbereich: 6.000 m²

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