Sezione Esecuzioni Immobiliari

TRIBUNALE DI AREZZO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. n°248/2016 R.G.

PROMOSSA DA: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CAMBIANO (CASTELFIORENTINO-FIRENZE) S.C.P.A.

CONTRO:

ALLEGATO U RELAZIONE PERITALE IN FORMA ANONIMA

STUDIO TECNICO - GEOM. MEINI LUCA Largo Masolino da Panicale n.1 – 52027 San Giovanni Valdarno (AR) – Tel.335-6068502 – P.I.V.A. 02269010514 Email: [email protected] – Pec:[email protected]

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TRIBUNALE DI AREZZO

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. n°248/2016 Promossa da Banca di Credito Cooperativo di Cambiano (Castelfiorentino-Firenze) S.C.P.A. Contro Buffetti Luca + 2

RELAZIONE DEL PERITO ESPERTO

PERITO Geom. MEINI Luca

TRIBUNALE DI AREZZO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Il Sottoscritto Geometra LUCA MEINI, nato ad Arezzo il 28 Luglio 1971, c.f. MNELCU71L28A390G, con studio tecnico in San Giovanni Valdarno (Arezzo) Largo Masolino da Panicale n° 1, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Arezzo al n°1.055, PREMESSO Che all’udienza, l'Illustrissimo Giudice per le esecuzioni immobiliari, Dott.ssa ILARIA BENINCASA, nominava con propria ordinanza C.T.U. nella esecuzione in epigrafe il sottoscritto Geom. LUCA MEINI; Che dopo il giuramento di rito, il Giudice ha formulato i seguenti quesiti: 1) Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c., (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei;

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Nella verifica della completezza della documentazione, l’esperto dovrà in particolare verificare: - la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari;

- i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti;

- le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l’atto di provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento;

- se sussista o meno la continuità delle trascrizioni nel ventennio antecedente al pignoramento: qualora in particolare non risulti trascritto un atto di accettazione tacita dell’eredità necessario ai fini della continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650 commi 1 e 2 c.c., l’esperto dovrà segnalare la circostanza al creditore procedente e al giudice, il quale dovrà assegnare al creditore procedente termine per completare la documentazione che attesti la continuità delle trascrizioni, o per depositare un atto introduttivo di un giudizio (con relativa nota di trascrizione) avente ad oggetto l’accertamento della titolarità del diritto di proprietà sull’immobile pignorato, acquistato mortis causa; 2) Provveda quindi subito all’integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all’ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell’immobile pignorato; 3) Predisponga l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene (descrivendole specificatamente nel corpo della relazione ed indicando i soggetti in favore dei quali le iscrizioni sono state prese), ivi compresi: i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di 2

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d’uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni propter rem, ecc.); indichi l’esistenza sui beni pignorati di vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; 4) Accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo), in particolare, indicando altresì, le informazioni sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriore alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 5) Rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto, nonché indichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 6) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari; verifichi presso la Cancelleria (Civile) del Tribunale: a) l’attuale pendenza delle cause relative a domande trascritte (se risultanti dai RR.II.) b) la data di emissione e il contenuto dell’eventuale provvedimento di assegnazione della casa coniugale al coniuge separato o all’ex-coniuge dell’esecutato che occupa l’immobile (e acquisirne copia); in particolare, per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente: - Le domante giudiziali (indicando se la causa è ancora in corso); - Gli atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura; - Gli altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, servitù, diritto d’uso e abitazione, assegnazione al coniuge, etc.);

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 per i vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: - Le iscrizioni; - I pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; - Le difformità urbanistico - catastali; 7) Descriva, previo necessario accesso all’interno, l’immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq.; altezza interna utile; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze; accessori e millesimi di parti comuni; descriva altresì le vie di accesso (pedonale e carraio) all’immobile. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone, ecc.); 8) Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile; in quest’ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato. 9) Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario; 10) Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica; 11) Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, l’Esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio 1985, n. 47, indicando i costi per l’eventuale ripristino nel caso in cui l’abuso non sia sanabile; dovrà altresì procedere alla verifica sull’eventuale presentazione su istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, alla verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizione previste dell’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dell’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; 12) Accerti lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupata da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l’Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraversale informazioni assunte; 13) Alleghi, avendone fatta richiesta presso i competenti uffici della stato civile, il certificato di stato libero o l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 convenzione di separazione dei beni) acquisisca copie delle stesse presso i competenti uffici; 14) Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario); 15) Precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; 16) Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc..) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carrabile) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa. Qualora abbia formato più lotti, verifichi se gli impianti elettrico, idrico, termico risultano o meno in comune ai vari lotti, e se risultano in comune indichi le spese necessarie per la loro separazione; 17) Determini il valore dell’immobile, con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, considerando lo stato di conservazione dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale l’assegnazione dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di assegnazione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento) in questo caso l’immobile verrà valutato tenendo conto che l’immobile resterà nel godimento dell’ex coniuge e dei

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 figli fino al raggiungimento dell’indipendenza economica – presumibilmente 28 anni – dell’ultimo dei figli; nella determinazione del valore, il perito dovrà procedere al calcolo della superficie dell’immobile (previ rilievi metrici), specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e al valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per i vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute; 18) Se l’immobile è pignorato solo pro quota: - Verifichi l’esistenza di eventuali trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli anche sulle quote non pignorate a carico di tutti i comproprietari relativamente ai beni oggetto del giudizio di divisione; - Dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso l’esperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l’approvazione da parte del giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall’Ufficio competente; - Proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l’intero immobile; 19) Nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell’intero;

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 20) Nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno.

Il Giudice dispone inoltre che l’esperto incaricato - acquisisca, mediante modulo appositamente predisposto, numero di recapito telefonico fisso e/o di cellulare dell'esecutato, indirizzo e-mail, e/o dei soggetti che occupano l'immobile, avvertendo che il numero sarà trasmesso al custode dell'immobile (qualora lo stesso non ne sia già in possesso); - invii, entro il termine perentorio del 30° giorno antecedente l 'udienza fissata per l'emissione dell' ordinanza di vendita ai sensi d eli' art. 569 c.p.c., copia del proprio elaborato di stima (compresi gli allegati) ai creditori procedenti o intervenuti (previa adeguata verifica in cancelleria degli interventi effettuati) / al debitore anche se non costituito / al custode eventualmente già nominato / all'Istituto Vendite Giudiziarie di Arezzo, Siena Montepulciano all'indirizzo [email protected]. Il tutto a mezzo di posta elettronica all'indirizzo e-mail indicato; - ricordi alle parti 1) che esse possono depositare all'udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, ad inviare le predette note al perito: in tal caso il perito interverrà all'udienza per rendere i chiarimenti necessari; e 2) che è raccomandato alle parti di depositare in cancelleria copia delle note tempestivamente inviate al perito (deposito da effettuarsi almeno 7 giorni prima dell'udienza, al fine di consentire al G .E. di prenderne visione); - depositi almeno 15 giorni prima dell'udienza (tramite il processo civile telematico): 1. il proprio elaborato peritale (con le eventuali osservazioni delle parti ed i chiarimenti alle predette osservazioni), completo di tutti gli allegati, con copia cartacea anonima dell'elaborato nel rispetto della normativa sulla privacy (ovvero depurata con attenzione di tutti i dati sensibili, ad esempio nomi, cognomi, codici fiscali, di qualsiasi soggetto indicato nella relazione), oltre che copia cartacea anonima della planimetria dell'immobile. La relazione dovrà essere corredata di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, siano indicati: comune di residenza, frazione, via o località, confini, estensione, dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 particella, all'estensione e al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella e all'eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), e valore di stima. Con la relazione l'esperto presenti anche le sintesi descrittive per ciascun lotto, i cui estremi saranno posti alla base della pubblicità. L’esperto alleghi sempre alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio pignorato, estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni, ed eventuali pertinenze compresi); 2. attestazione di avvenuta trasmissione delle comunicazioni prescritte (allegando le comunicazioni effettuate). Il Giudice inoltre - Da atto che non sono opponibili all’esperto le limitazioni previste dalla nominativa a tutela della riservatezza, agendo egli per motivi di giustizia e su ordine del Giudice; - Autorizza l’esperto ad estrarre copia degli atti della procedura e ad acquisire direttamente presso uffici pubblici (ivi compresi l’Agenzia delle Entrate per i contratti di affitto e/o locazione) e privati i documenti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico (anche in copia semplice). - Dispone che il creditore procedente e gli uffici pubblici interessati al rilascio della necessaria documentazione forniscano sollecitamente al perito ogni opportuna assistenza ai fini del migliore espletamento dell’incarico. - Ordina al debitore, quale custode ex lege del bene pignorato, di consentire la visita dell’immobile all’esperto.

RELAZIONE PERITALE

CAPITOLO 1 Controllando il dossier fornito al sottoscritto, si è constatato che la documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa, all’epoca in cui è stata redatta, in relazione alla certificazione notarile depositata in atti e dattiloscritta dal Notaio LUCA Dott. LIVI in data 20 Dicembre 2016, per quello che riguarda gli immobili intestati ai debitori e catastalmente censiti presso il Catasto Urbano. 9

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Unica eccezione consiste nella errata indicazione del foglio catastale che identifica le porzioni immobiliari di cui al punto “B” della relazione notarile. Difatti su quest’ultima il foglio catastale è indicato erroneamente con il n°4 anziché con il n°46 come in realtà è vigente. Tale difformità riguarda solo un mero errore di battitura nella relazione notarile, mentre il foglio risulta correttamente rappresentato nell’atto e nella trascrizione del pignoramento.

CAPITOLO 2 Il sottoscritto perito ha provveduto al reperimento della seguente documentazione: 1. Planimetrie catastali degli immobili oggetto d’esecuzione; 2. Estratto di mappa catastale che identifica gli immobili oggetto d’esecuzione; 3. Elaborato planimetrico catastale in scala 1:500 che identifica lo schema degli immobili oggetto di esecuzione; 4. Visura catastale attuale che identifica le unità immobiliari iscritte al Catasto Fabbricati; 5. Documentazione comunale riferita all’ultimo progetto edilizio riguardante i beni oggetto di pignoramento; 6. Copia integrale dei titoli di provenienza ai debitori degli immobili pignorati e precisamente: Per l’Unità Immobiliare “A” - Via Isonzo n°5, TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR): - Al Sig. Buffetti Luca nato a Montevarchi (AR) il 3 Dicembre 1979, C.F. BFF LCU 79T03 F656L, la quota di 1/2 di Nuda proprietà mediante atto di compravendita ai rogiti del Notaio Giuseppe Dott. Notaro del 17 Luglio 1997 - Rep. n°126383, Racc. n°14348, registrato a Montevarchi in data 28 Luglio 1997 al n°774, Vol.143 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Arezzo in data 19 Luglio 1997 al Reg. Gen. n°9651, Reg. Part. n°6861. Inoltre, con il suddetto atto, risultano essere stati assegnati propri diritti dell’Unità immobiliare, ai seguenti soggetti estranei alla procedura: -Buffetti Quinto (padre dell’esecutato) quota di 1/2 di usufrutto generale vita natural durante.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 -Canuti Pia (madre dell’esecutato) quota di 1/2 di usufrutto generale vita natural durante. -Buffetti Sandra e Succi Marco (sorella dell’esecutato con marito) quota di 1/2 di nuda proprietà. Si precisa che successivamente il Sig. Succi Marco ha ceduto alla Sig.ra Buffetti Sandra la propria quota di 1/4 della suddetta nuda proprietà, mediante atto di cessione di diritti su porzioni immobiliari, ai rogiti del Notaio Massimiliano Avv. Ebner del 22 luglio 2009 - Repertorio n°2234, Raccolta n°1873, registrato a Montevarchi in data 23 luglio 2009 al n° 1853 serie 1T e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Arezzo in data 24 luglio 2009 al Reg. Gen. N°13208, Reg. Part. n°8769. Pertanto il Sig. Buffetti Luca e la Sig.ra Sandra Buffetti risultano oggi nudi proprietari per la quota indivisa di 1/2 ciascuno degl’immobili oggetto di esecuzione ubicati in Via Isonzo n°5. Per l’Unità immobiliare “B” - Via Lungarno 330F, TERRANUOVA BRACCIOLINI: - Alla Sig.ra Dei Stefania nata a Montevarchi (AR) il 28 Febbraio 1978 (C.F.DEI SFN 78B68 F656I), la quota di 1/2 di nuda proprietà mediante atto di compravendita ai rogiti del Notaio Roberto Dott. Pisapia del 28 Marzo 2000 - Rep. n°28127, Racc.n°10600 - registrato a Montevarchi in data 14 aprile 2000 al N.457 Vol.5 Serie 1V e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Arezzo in data 18 Aprile, 2000 al Reg. Gen. n° 6409, Reg. Part. n°4269. - Alla Sig.ra Dei Ilaria nata a Montevarchi (AR) il 4 Dicembre 1981, (C.F. DEI LRI 81T44 F656O), la quota di 1/2 di nuda proprietà mediante atto di compravendita ai rogiti del Notaio Roberto Dott. Pisapia del 28 Marzo 2000 - Rep. n°28127, Racc.n°10600 - registrato a Montevarchi in data 14 aprile 2000 al N.457 Vol.5 Serie 1V e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Arezzo in data 18 Aprile, 2000 al Reg. Gen. n° 6409, Reg. Part. n°4269.

Inoltre, con il suddetto atto, risultano essere stati assegnati propri diritti dell’Unità immobiliare ai seguenti soggetti estranei alla procedura: - Dei Franco (padre delle esecutate) 1/2 di usufrutto generale con diritto di accrescimento reciproco alla moglie Finella Giovanna - (deceduto successivamente, in data 8 gennaio 2009)

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 - Finella Giovanna (madre delle esecutate) 1/2 di usufrutto generale con diritto di accrescimento reciproco al marito Dei Franco.

Alla luce di tutto quanto sopra la documentazione ad oggi risulta intestata ai soggetti esecutati per i diritti e le quote a loro assegnate.

CAPITOLO 3 Elenco iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli dei seguenti beni oggetto di esecuzione citati nel verbale di pignoramento: - UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . - UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19.

1. Iscrizione – Reg. Gen.n°9621 – Reg. Part. n°1215 – Presentazione n°4 del 20 Luglio 2015 – Atto Giudiziario, ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Pistoia in data 10 Settembre 2014 Repertorio n°1328 – Capitale € 26.340,34, Interessi € 790,21, Spese € 5.869,45 - Totale € 33.000,00 A favore: - Banca Interregionale S.P.A. Pistoia Contro: - Sig. Buffetti Luca per la quota di 1/2 di Nuda Proprietà relativamente alla UNITA’ IMMOBILIARE “A”. - Sig.ra Dei Stefania e Dei Ilaria per la quota di 2/4 di Nuda Proprietà relativamente alla UNITA’ IMMOBILIARE “B”.

2. Trascrizione - Reg. Gen. n°15217 - Reg. Part. n°10659 - Presentazione n°14 del 26 Ottobre 2016 – Atto giudiziario esecutivo o cautelare, per verbale di

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 pignoramento immobili – Pubblico Ufficiale, Ufficiale Giudiziario di Arezzo mediante atto Rep. n°4351 del 3 Ottobre, 2016. A favore: - Banca di Credito Cooperativo di Cambiano (Castelfiorentino - Firenze) S.C.P.A. Contro: - Sig. Buffetti Luca per la quota di 1/2 di Nuda Proprietà relativamente alla UNITA’ IMMOBILIARE “A”. - Sig.ra Dei Stefania e Dei Ilaria per la quota di 2/4 di Nuda Proprietà relativamente alla UNITA’ IMMOBILIARE “B”.

Relativamente all’unità immobiliare “B” ubicata in Comune di Terranuova Bracciolini Via Lungarno n°330/f, sono state riscontrate le ulteriori precedenti formalità pregiudizievoli:

3. Trascrizione – Reg. Gen. n°13943 - Reg. Part. n°9847 - Presentazione del 11 Novembre 1994 – Atto giudiziario esecutivo o cautelare, per verbale di pignoramento immobili – Pubblico Ufficiale, Ufficiale Giudiziario di Arezzo mediante atto Rep. n°13547 del 29 Ottobre 1994. A favore: - Monte dei Paschi di Siena Contro: - Sig. Dei Franco e Finella Giovanna per la quota di ½ ciascuno di Piena Proprietà.

4. Iscrizione – Reg. Gen. n°9970 – Reg. Part. n°2045 – Presentazione n°52 del 13 maggio 2004 – Atto Pubblico Amministrativo per servizio riscossione tributi emesso dalla Provincia di Arezzo in data 14 giugno 2001 Repertorio n°1648 – Capitale € 45.959,58 - Totale € 91.919,16 A favore: - Servizio Riscossione Tributi Conc. Prov. Arezzo Contro: - Sig. Dei Franco per la quota di 1/2 di usufrutto.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

5. Trascrizione – Reg. Gen. n°11563 - Reg. Part. n°7511 – Presentazione n°28 del 18 Giugno 2005 – Atto giudiziario esecutivo o cautelare, per verbale di pignoramento immobili – Pubblico Ufficiale, Ufficiale Giudiziario di Arezzo mediante atto Rep. n°1080 del 14 maggio 2005. A favore: - Banca Monte dei Paschi di Siena Contro: - Sig. Dei Franco e Finella Giovanna per la quota di ½ ciascuno di usufrutto.

Non sono stati riscontrati iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli riguardanti gravami derivanti da vincoli edificatori, vincoli connessi con il carattere storico-artistico dei beni, vincoli paesaggistici e simili, atti di asservimento e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità, ecc.

CAPITOLO 4 - UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . Pur trattandosi di fabbricato condominiale di più ampia consistenza, non risulta legalmente costituito alcun condominio e non risulta dunque nominato alcun amministratore. Le parti comuni risultano dunque quelle per uso, consuetudine, destinazione e titolo, legate all’art.1117 del c.c. Non risultano esistenti nell’unità immobiliare vincoli od oneri di natura condominiale riguardanti l’unità abitativa oggetto di esecuzione. In merito ad eventuali procedimenti giudiziari, non sono state ravvisate procedure nell’ambito civile o penale.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 - UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19. Trattandosi di fabbricato condominiale di più ampia consistenza, risulta legalmente costituito un condominio e risulta dunque nominato un amministratore nella figura dello “Studio Associato Amministrazioni Condominiali di Menghini S. & Francini R. – S.R.L. Condomini” con sede in Terranuova Bracciolini Piazza Coralli n°2 (te. 055/9103250). Mediante apposita dichiarazione dattiloscritta dall’amministratore in data 12/06/2018, viene riportato come i soggetti esecutati siano in regola con i pagamenti alla gestione 2016-2017, indicando come non sia stato approvato il bilancio per l’anno 2018 causa mancanza del numero legale dei condomini. Le parti comuni risultano dunque quelle per uso, consuetudine, destinazione e titolo, legate all’art.1117 del c.c., con la condominialità pro quota sulle cose comuni per Legge ed in particolare le strade di accesso circostanti tutto il complesso, contraddistinte al Catasto Fabbricati in foglio n°46 particella n°211 subalterno n°71 (ex 34).

Non risultano esistenti nell’unità immobiliare vincoli od oneri di natura condominiale riguardanti l’unità abitativa oggetto di esecuzione. In merito ad eventuali procedimenti giudiziari, non sono state ravvisate procedure nell’ambito civile o penale.

CAPITOLO 5 Non si rilevano sulle unità immobiliari oggetto di esecuzione, diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche o usi civici.

CAPITOLO 6 Elenco formalità che saranno cancellate o regolarizzate al momento della vendita a cura e spese della procedura:

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

- UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . - UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19.

Cancellazione: € 200,00 + Tassa ipot. € 35,00 + Bolli € 59,00 = Totale € 294,00

2. Trascrizione - Reg. Gen. n°15217 - Reg. Part. n°10659 - Presentazione n°14 del 26 Ottobre 2016 – Atto giudiziario esecutivo o cautelare, per verbale di pignoramento immobili – Pubblico Ufficiale, Ufficiale Giudiziario di Arezzo mediante atto Rep. n°4351 del 3 Ottobre, 2016. A favore: - Banca di Credito Cooperativo di Cambiano (Castelfiorentino - Firenze) S.C.P.A. Contro: - Sig. Buffetti Luca per la quota di 1/2 di Nuda Proprietà relativamente alla UNITA’ IMMOBILIARE “A”.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 - Sig.ra Dei Stefania e Dei Ilaria per la quota di 2/4 di Nuda Proprietà relativamente alla UNITA’ IMMOBILIARE “B”.

Cancellazione: € 200,00 + Tassa ipot. € 35,00 + Bolli € 59,00 = Totale € 294,00

Relativamente all’unità immobiliare “B” ubicata in Comune di Terranuova Bracciolini Via Lungarno n°330/f, sono state riscontrate le ulteriori precedenti formalità pregiudizievoli:

Cancellazione: € 200,00 + Tassa ipot. € 35,00 + Bolli € 59,00 = Totale € 294,00

Cancellazione: € 460,00 + Tassa ipot. € 35,00 + Bolli € 59,00 = Totale € 554,00

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

Cancellazione: € 200,00 + Tassa ipot. € 35,00 + Bolli € 59,00 = Totale € 294,00

Pertanto il costo totale necessario alla cancellazione delle suddette formalità è calcolato in € 1.730,00

Non sono state ad oggi individuate formalità relative a vincoli od oneri che resteranno a carico degli acquirenti.

CAPITOLO 7

Descrizione degli immobili pignorati: 1. UNITA’ IMMOBILIARE “A” - ABITAZIONE Comune di Terranuova Bracciolini (AR) – Via Isonzo n°5 - foglio 41 Particella 107 Subalterno 9. Quota di nuda proprietà di 1/2.

Descrizione immobile: Trattasi di unità immobiliare ad uso civile abitazione posta al piano secondo (o primo se il piano sottostante si considera rialzato) di un fabbricato di più ampia consistenza ubicato nel Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Via Isonzo al civico n°5. L’Edificio che comprende l’abitazione si trova collocato in zona centrale, limitrofa al contesto storico del Paese di Terranuova Bracciolini (AR). Pertanto risulta 18

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 facilmente raggiungibile percorrendo la viabilità comunale asfaltata, sia pedonalmente sia mediante veicoli motorizzati. L’unità abitativa oggetto di esecuzione è dislocata su un unico livello ed è composta da quattro vani oltre cucina, corridoio, bagno, ripostiglio e due terrazze poste rispettivamente nella facciata principale e laterale sinistra. Il tutto è corredato al piano terreno da due fondi ad uso cantina, tra di loro comunicanti ed accessibili da vano scala e passaggio condominiali. L’ingresso all’unità immobiliare è garantito da vano scale condominiale che diparte da passaggio esterno anch’esso condominiale (munito di rampa di scale esterna), direttamente connesso con la viabilità pubblica, Per quello che riguarda la struttura portante, l’edificio è costituito da muratura verticale in laterizio intonacato e tinteggiato. I solai orizzontali sono costituiti da travetti in cemento, ferro e laterizio con sovrastante massetto e pavimentazione di finitura formata da mattonelle in graniglia di marmo. Internamente l’unità abitativa presenta tramezzature in foratelle di laterizio completamente intonacate e tinteggiate così come i soffitti. Per quello che riguarda le finiture, il rivestimento verticale del bagno risulta costituito da piastrelle in mosaico smaltato, così come il rivestimento verticale della cucina lungo la parete attrezzata, rivestita con piastrelle di ceramica smaltata. Gli infissi esterni sono caratterizzati da finestre e porte-finestre in legno con vetro doppio ed avvolgibili in materiale plastico. L’ingresso all’unità abitativa è contraddistinto da portoncino in legno. Le porte interne sono in legno tamburato e legno con vetro, verniciate con smalto bianco. L’unità abitativa è provvista dei seguenti impianti: elettrico, gas, termoidraulico. L’impianto di riscaldamento risulta autonomo con caldaia a metano e terminali radianti in alluminio. La parte accessoria al piano terra è composta da 2 cantine internamente comunicanti. Esse risultano delimitate da pareti in laterizio lasciate al grezzo, prive di intonaco anche nel soffitto e con il pavimento livellato a cemento grezzo. Si precisa che non risulta costituito nessun condominio. Dati catastali attuali: Tutto quanto sopra è catastalmente contraddistinto nel Comune di Terranuova Bracciolini (AR): - Foglio n°41, Particella n°107, Subalterno n°9, categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani, superficie catastale mq.136, rendita di Euro 314,88.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Condizioni di manutenzione: In merito allo stato di manutenzione interna, l’unità abitativa si presenta in pessime condizioni in quanto risulta provvista di muffe derivanti da fenomeni di condensa pressochè su tutte ole pareti dell’appartamento. Anche gli infissi e le pavimentazioni risultano datate alla costruzione del fabbricato. Pertanto risultano da sostenere spese inerenti opere di manutenzione interna che comprendono generalmente tutta l’unità immobiliare oggetto di esecuzione. Le cantine risultano allo stato grezzo e dunque da ultimare in ogni sua fase per quello che concerne le finiture. Calcolo superfici ed altezze dei locali interni principali:

Superficie Superficie Reale Altezza utile Vano netta Commerciale interna calpestabile

Cucina Mq.16,65 ------ml.2,95 Soggiorno Mq.16,15 ml.2,95 Disimpegno Mq.17,43 ------ml.2,95 Bagno Mq. 5,78 ------ml.2,95 Ripostiglio Mq. 6,84 ml.2,95 Locale Armadi Mq. 8,22 ------ml.2,95 Camera Mq.15,20 ------ml.2,95 Camera Mq.18,94 ml.2,95 Totale Mq.105,24 Mq.127,00

Calcolo superfici ed altezze dei locali accessori:

Superficie Superficie Reale Altezza utile Vano netta Commerciale interna calpestabile

Cantina comunicante Mq. 8,51 Mq. 9,70 ml.2,85 Cantina comunicante Mq. 4,56 Mq. 6,20 ml.2.85 Terrazza ------Mq. 2,40 ------Terrazza ------Mq. 5,10 ------20

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

Riepilogo superfici commerciali: Superficie principale unità immobiliare = mq.127,00 Superficie cantine = mq.15,90 Superficie terrazze = mq. 7,50

2. UNITA’ IMMOBILIARE “A” - GARAGE Comune di Terranuova Bracciolini (AR) – Via Isonzo n°5 - foglio 41 Particella 107 Subalterno 5. Quota di nuda proprietà di 1/2.

Descrizione immobile: Trattasi di unità immobiliare ad uso autorimessa posta al piano terreno del medesimo fabbricato di più ampia consistenza descritto al precedente punto n°1 ed ubicato nel Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Via Isonzo al civico n°5. L’autorimessa, pertinenziale all’abitazione, è collocata al piano terra ed in particolare risulta la seconda partendo da destra, per chi vede il fabbricato dalla facciata laterale destra (tenendo come riferimento principale la facciata prospiciente la Via Isonzo). Essa è accessibile sia esternamente per mezzo di resede carrabile condominiale che diparte direttamente dalla Via Isonzo, sia internamente dal vano scala e passaggio condominiali. Per quello che riguarda le caratteristiche strutturali del fabbricato, si rimanda a quanto già indicato nella precedente descrizione, essendo il garage parte integrante e pertinenza dell’abitazione già citata. Per quello che concerne le finiture, l’autorimessa risulta pavimentata a cemento grezzo, mentre le pareti verticali sono provviste di intonaco con sovrastante tinteggiatura. La porta d’ingresso verso l’esterno è costituita da saracinesca in lamiera verniciata, mentre la porta interna di accesso dal passaggio condominiale, risulta in listelli di legno. L’impianto elettrico è costituito da un punto luce. Dati catastali attuali: Tutto quanto sopra è catastalmente contraddistinto nel Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Foglio n°41, Particella n°107, Subalterno

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 n°5, categoria C/6, classe 4, consistenza mq.17,00, superficie catastale mq. 17,00, rendita di Euro 50,92. Condizioni di manutenzione: In merito allo stato di manutenzione interna, l’unità ad uso di autorimessa si presenta in condizioni mediocri con opere da sostenere sia alle pareti, sia alle finiture. Calcolo superfici ed altezze dei locali principali: Superficie Superficie Reale Altezza utile Vano netta Commerciale interna calpestabile

Garage Mq.16,10 Mq.19,00 ml. 2,80

Riepilogo superfici commerciali: Superficie Garage = mq. 19,00

3. UNITA’ IMMOBILIARE “B” - ABITAZIONE Comune di Terranuova Bracciolini (AR) – Via Lungarno n°330F - foglio 46 Particella 211 Subalterno 21 - Nuda Proprietà per 1000/1000. Descrizione immobile: Trattasi di unità immobiliare ad uso civile abitazione posta al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza (2 appartamenti) facente parte di un complesso immobiliare ubicato nel Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Via Lungarno al civico 330F. L’Edificio si trova collocato in zona periferica e risulta facente parte di un complesso misto artigianale e commerciale, a circa un chilometro dal casello autostradale di Valdarno. Esso risulta facilmente raggiungibile attraverso viabilità privata condominiale asfaltata (sub.71 della p.lla 211), la quale diparte dalla strada pubblica che collega la zona autostradale con la viabilità Provinciale di Lungarno verso Valvigna. L’unità abitativa oggetto di esecuzione è posta al piano secondo ed è dislocata su un unico livello composto da 4 vani oltre cucinotto, ingresso, disimpegno notte, bagno e due terrazze che insistono una nella facciata anteriore il fabbricato (zona pranzo e soggiorno) e l’altra nella facciata laterale destra (camera matrimoniale). Il tutto è corredato al piano terreno da una cantina ed un piccolo resede esclusivo ad uso marciapiede che insiste esternamente nella parte prospiciente il garage pertinenziale di proprietà, proseguendo lungo la facciata laterale sinistra. 22

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Sono compresi i diritti condominiali sulle parti comuni del fabbricato ed in particolare i diritti sulle strade di accesso circostanti tutto il complesso, contraddistinte al Catasto Fabbricati in foglio n°46 particella n°211 subalterno n°71 (ex 34). L’unità abitativa è accessibile attraverso il vano scala condominiale al fabbricato che diparte da area anch’essa condominiale. Alla cantina accessoria al piano terra (altezza mt.2,00) si accede dal garage esclusivo di proprietà, a sua volta accessibile dal corridoio interno condominiale (che diparte dal vano scala anch’esso comune). Per quello che riguarda la struttura portante, l’edificio è costituito da muratura portante in laterizio intonacato e tinteggiato. I solai orizzontali sono costituiti da travetti in cemento e pignatte di laterizio del tipo “Bausta” con sovrastante massetto e pavimentazione di finitura. Internamente l’unità abitativa presenta tramezzature in foratelle di laterizio completamente intonacate e tinteggiate così come i soffitti. Per quello che riguarda le finiture, il rivestimento verticale ed orizzontale del bagno risulta formato da piastrelle in ceramica smaltata così come il rivestimento verticale del cucinotto lungo la parete attrezzata. Il pavimento dell’unità abitativa è formato da mattonelle di monocottura ceramica. Gli infissi esterni sono caratterizzati da finestre e porte-finestre in legno con vetro doppio ed avvolgibili. Le porte interne hanno una struttura in legno tamburato. L’unità abitativa è provvista de seguenti impianti: elettrico, gas e termoidraulico. Il locale cantina risulta pavimentato con piastrelle di gress ed è in parte rivestito da piastrelle di ceramica anche nella muratura verticale dove sono presenti dei servizi quali lavello, lavatrice, ecc.. Le restanti murature sono intonacate e tinteggiate. La cantina è provvista di radiatori in alluminio inerenti l’impianto di riscaldamento ed è provvista di impianto elettrico. Attraverso il sopralluogo sono state accertate alcune lievi difformità interne nella cantina oltre alcune dimensioni esterne dell’abitazione, rispetto ai titoli edilizi rinvenuti presso gli Uffici Comunali, delle quali verrà specificato nell’apposito capitolo n°11. Dati catastali attuali: Tutto quanto sopra è catastalmente contraddistinto in Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Foglio n°46, Particella n°211, Subalterno

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 n°21, categoria A/3, classe 3°, consistenza vani 6, superficie catastale mq.115, rendita di Euro 356,35. Condizioni di manutenzione: In merito allo stato di manutenzione interna, l’unità abitativa si presenta in normali condizioni e non presenta particolari opere edili da sostenere. Esternamente invece il fabbricato presenta segni di degrado dell’intonaco nelle facciate e pertanto sono necessarie opere di manutenzione riguardanti tale aspetto. Calcolo superfici ed altezze dei locali interni principali:

Superficie Superficie Reale Altezza utile Vano netta Commerciale interna calpestabile

Disimpegno Mq: 7,55 ------ml.3,00 Cucinotto Mq. 7,15 ------ml.3,00 Soggiorno - Pranzo Mq.35,80 ------ml.3,00 Disimpegno Mq. 2,50 ------ml.3,00 Bagno Mq. 6,40 ------ml.3,00 Camera Mq.12,45 ------ml.3,00 Camera Mq.18,40 ------ml.3,00 Totale Mq.89,90 Mq.102,00

Calcolo superfici ed altezze dei locali accessori:

Superficie Superficie Reale Altezza utile Vano netta Commerciale interna calpestabile

Cantina Mq.16,50 Mq.20,00 ml. 2,00 Terrazza ------Mq.12,90 ------Terrazza ------Mq. 6,10 ------Resede ------Mq.16,70 ------

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Riepilogo superfici commerciali: Superficie principale unità immobiliare = mq.102,00 Superficie cantine = mq.20,00 Superficie terrazze = mq.19,00 Superficie resede = mq.16,70

4. UNITA’ IMMOBILIARE “B” - GARAGE Comune di Terranuova Bracciolini (AR) – Via Lungarno n°330F - foglio 46 Particella 211 Subalterno 19 - Nuda Proprietà per 1000/1000. Descrizione Immobile: trattasi di locale ad uso autorimessa, posto al piano terra del medesimo fabbricato descritto al precedente punto 3, ubicato in Comune di Terranuova Bracciolini Via Lungarno n°330F. L’unità immobiliare è pertinenziale all’appartamento descritto al punto precedente e risulta collocata sulla sinistra della facciata principale che distingue il corpo di fabbrica adibito a civile abitazione dal restante complesso artigianale. Al garage si accede internamente da passaggio condominiale che diparte dal vano scala anch’esso condominiale. Ad esso si accede inoltre esternamente dal resede esclusivo adibito a marciapiede e resede condominiale che diparte dalla pubblica via. Per quello che riguarda le caratteristiche strutturali del fabbricato, si rimanda a quanto già indicato nella precedente descrizione, essendo il garage parte integrante e pertinenza dell’abitazione già citata. Per quello che concerne le finiture, l’autorimessa risulta pavimentata a cemento grezzo, mentre le pareti verticali sono provviste di intonaco con sovrastante tinteggiatura. La porta d’ingresso verso l’esterno è costituita da porta basculante in lamiera verniciata, mentre la porta interna di accesso dal passaggio condominiale, risulta in legno. L’impianto elettrico è costituito da un punto luce. Dati catastali attuali: Tutto quanto sopra è catastalmente contraddistinto in Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Foglio n°46, Particella n°211, Subalterno n°19, categoria C/6, classe 3°, consistenza mq.20,00, superficie catastale mq. 28,00, rendita di Euro 50,61.

Calcolo superfici ed altezze dei locali principali:

Superficie Superficie Reale Altezza utile Vano netta Commerciale interna calpestabile (misurata)

Garage Mq.20,40 Mq.26,00 ml. 2,00

Riepilogo superfici commerciali: Superficie autorimessa = mq 26,00

CAPITOLO 8 I dati contenuti nel pignoramento, corrispondono esattamente a quelli attuali e rappresentano gli immobili dell’esecutato.

CAPITOLO 9 Per quello che riguarda la situazione catastale si riporta che:

UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . - la visura corrisponde esattamente ai beni oggetto di pignoramento. Dunque i beni risultano oggi aggiornati correttamente. - Le planimetrie catastali dell’abitazione con cantina e del garage risultano correttamente rappresentare lo stato dei luoghi.

UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19. - la visura corrisponde esattamente ai beni oggetto di pignoramento ad eccezione della presenza dell’usufruttuario Sig. Dei Franco in quanto risulta 26

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 deceduto in data 8 gennaio 2009 (certificato di morte che si trasmette in allegato). La ditta catastale non è oggi stata corretta in funzione del fatto che l’usufrutto è stato trasferito con accrescimento alla moglie Finella Giovanna che ne detiene oggi 1000/1000 come da atto di provenienza Notaio Pisapia (descritto al capitolo n°2). Il tutto dunque senza intaccare minimamente le reciproche quote di ½ ciascuno di nuda proprietà dei due soggetti esecutati Dei Ilaria e Dei Stefania, così come riportato nell’atto di pignoramento e nella trascrizione del medesimo. - La planimetria catastale del garage risulta correttamente rappresentare lo stato dei luoghi. La planimetrie grafica dell’abitazione e della cantina risulta rappresentare l’oggetto in esecuzione, anche se appare perfettamente conforme allo stato dei luoghi in funzione di alcune modeste modifiche interne. Tali piccole difformità non influiscono sulla consistenza e dunque sulla rendita del bene e pertanto non necessitano della predisposizione di una nuova planimetria. Inoltre, constatato che alcune difformità risultano presenti anche nella situazione edilizia, si dovrà procedere anche all’esecuzione di una pratica apposita di sanatoria; pertanto l’accatastamento potrà e dovrà obbligatoriamente svolgersi nell’ambito della esecuzione inerente la sanatoria edilizia, con minore aggravio di spese per la presente procedura.

CAPITOLO 10 L’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale per gli immobili oggetto di esecuzione è la seguente:

UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 .

“Tessuto B3 – Zone di Saturazione”. Le opere previste su tale zona sono dettate dall’art. 23 delle Norme Tecniche di Attuazione inerenti il Regolamento Urbanistico Comunale. Le sottozone B3 sono prevalentemente interessate da edifici di più recente edificazione in contesti abitati, normalmente periferici e destrutturati. Gli interventi 27

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 ammessi consistono nelle opere di manutenzione, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo, ampliamento delle unità immobiliari entro il limite di 30 mq., realizzazione di tettoie e di modesti accessori pertinenziali entro il limite di mq.8 ed altezza di mt.2,40. Vedi la scheda norma con tutte le specifiche, che si allega alla presente. La zona interessata non è sottoposta ad alcun vincolo sovraordinato.

UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19.

“Tessuto DR – Aree di Trasformazione e recupero Valvigna – Aree gravemente compromesse o degradate”. Le opere previste su tale zona sono dettate dall’art. 42 delle Norme Tecniche di Attuazione e dalla scheda norma DR_VAL_M della disciplina della perequazione, inerenti entrambe il Regolamento Urbanistico Comunale. Trattasi di area produttiva in prossimità dei pozzi comunali, realizzata dagli anni sessanta in poi in assenza di adeguati strumenti di pianificazione, ove si rilevano situazioni di parziale o totale degrado edilizio ed urbanistico e carena di standard urbanistici. L’obiettivo del R.U. è la riqualificazione dell’area e la protezione della falda in prossimità dei pozzi comunali mediante l’acquisizione dell’area tra il comparto e l’autostrada, da assoggettare a tutela ai sensi del D.Lgs 152/2006 art.94. Dovranno essere cedute le aree interposte tra il comparto e l’autostrada A1 (vedi estratto delle norme tecniche di attuazione allegate alla presente). Il comparto ricade in area con pericolosità idraulica P.I.3 del PAI e all’interno del perimetro delle aree interessate da esondazioni eccezionali. La programmazione di interventi dovrà essere supportata da esaustive indagini geognostiche e sismiche. Il comparto inoltre è assoggettato ai seguenti vincoli: - Vincolo area a tutela paesaggistica ai sensi dell’art.63 delle norme tecniche di attuazione comunali. - Vincolo Autostrada del Sole ai sensi del D.M. 29/01/1969. - Vincolo dei Pozzi comunali. 28

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

Non riguardando la procedura alcun terreno agricolo, non viene richiesto e depositato alcun certificato di destinazione urbanistica.

CAPITOLO 11 Dai controlli effettuati presso l’Archivio storico del Comune di Terranuova Bracciolini è stato constatato quanto segue:

UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . Il fabbricato su cui ricadono le unità immobiliari oggetto di esecuzione è stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967 ed in particolare in forza di Permesso di Costruzione n°23 del 2 dicembre 1962. In data 13 dicembre 1963 il Comune di Terranuova Bracciolini ha rilasciato il permesso di abitabilità. Successivamente il fabbricato è stato oggetto d’interventi per i quali è stata rilasciata autorizzazione n°245/86 in data 9 settembre 1986, oltre successiva Denuncia d’inizio Attività Prot.n°20333 del 11 novembre 2008 inerente lavori condominiali (facciate e copertura). Nel riscontro dei suddetti titoli presso l’ufficio comunale, si riporta come gli elaborati grafici inerenti la costruzione del fabbricato non siano esistenti all’interno della pratica e quindi non è stato possibile accertare la conformità del bene oggi riscontrato con quanto a suo tempo progettato. Anche le pratiche successive non riportano elaborati grafici che possano aiutare in tale senso. Per questo motivo il confronto è avvenuto attraverso la planimetria catastale che risulta correttamente rappresentare l’unità immobiliari oggetto di esecuzione. Essendo questa datata all’anno 1966, si deduce come successivamente non siano avvenute opere che abbiano modificato l’unità immobiliare, che ne risulta tutt’oggi conforme. Per tale motivo si ritiene che l’immobile possa ritenersi conforme.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19. Il complesso su cui ricadono le unità immobiliari oggetto di esecuzione è stato costruito in forza di Permesso di Costruzione n°4 del 28 marzo 1969. In data 28 aprile 1972 il Comune di Terranuova Bracciolini ha rilasciato il permesso di abitabilità. Successivamente il fabbricato è stato oggetto d’interventi per i quali è stata eseguita pratica edilizia ai sensi dell’art.26 della Legge 47/85, depositata in data 3 febbraio 1990 Protocollo Generale n°1646; pratica inerente lavori interni di manutenzione straordinaria comprensivi di alcuni spostamenti alle tramezzature, su cui risulta depositata comunicazione di fine lavori in data 27 febbraio 1990 Protocollo Generale n°2820.

Durante il sopralluogo eseguito è stato accertato come le unità immobiliari oggetto di esecuzione siano pressoché conformi all’ultima pratica edilizia riscontrata ad eccezione di: - Le dimensioni esterne del fabbricato risultano leggermente maggiori rispetto a quanto riportato negli elaborati grafici di progetto. - Al piano seminterrato, la cantina è provvista di caminetto non riportato negli elaborati grafici. - Al piano seminterrato la cantina è allestita con impianti e mobilia adibita a rustico. Tali difformità (per le maggiori dimensioni del fabbricato rientranti nelle tolleranze di Legge), ad eccezione della destinazione e l’uso del vano cantina a rustico, potranno essere sanate così come disposto dall’art.46 comma 5° del D.P.R. n°380 del 6 giugno 2001, mediante pratica edilizia inerente Attestazione di Conformità in Sanatoria oppure Comunicazione di Inizio Attività Lavorativa Tardiva, pagando apposita sanzione con diritti comunali ed un tecnico libero professionista per la compilazione materiale della pratica comunale. I costi per ottenere la sanatoria e rappresentare correttamente lo stato dei luoghi, si possono quantificare nei termini seguenti: a) Euro 1.000,00 + Euro 80,00 (sanzione pecuniaria e diritti comunali);

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 b) Euro 50,00 (spese deposito planimetria catastale); c) Euro 2.000,00 oltre accessori di Legge (spese tecniche professionali per pratica edilizia e catastale);

TOTALE EURO 3.130,00

Relativamente al ripristino a cantina del locale seminterrato su cui è presente la mobilia e gli impianti a rustico, è sufficiente rimuovere alcuni elementi che configurano la diversa destinazione, lasciando il lavello, la lavatrice e quello che caratterizza un ambiente non abitabile. Date le modeste opere da compiere, il costo per la rimozione e ripristino del vano a cantina può essere quantificato a corpo in € 300,00.

Per tutto quanto sopra, i costi di ripristino da sostenere per l’unità immobiliare “B”, ammontano globalmente ad € 3.430,00.

CAPITOLO 12 In riferimento allo stato di possesso del bene oggetto di esecuzione, al momento del sopralluogo è stato constatato che:

UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . Le unità immobiliari facenti parte del fabbricato ubicato in Via Isonzo n°5 sono abitate dagli usufruttuari Sig.ri Buffetti Quinto e Canuti Pia (padre e madre di Buffetti Luca).

UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19. Le unità immobiliari facenti parte del fabbricato ubicato in Via Lungarno n°330F sono abitate dalla usufruttuaria Sig.ra Finella Giovanna con la propria figlia (madre e sorella di Dei Ilaria e Dei Stefania). Il Sig. Dei Franco (marito di Finella Giovanna) 31

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 risulta deceduto in data 08/01/2009 così come riportato nell’estratto degli atti di morte rilasciato dal Comune di Terranuova Bracciolini in data 14/06/2018.

CAPITOLO 13 UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . Attraverso Certificato di Stato Libero rilasciato dal Comune di Terranuova in data 14/06/2018, è risultato che il Sig. Buffetti Luca sia ad oggi celibe e dunque di stato libero.

UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19. Attraverso Certificato di Stato Libero rilasciato dal Comune di Terranuova in data 14/06/2018, è risultato che la Sig.ra Dei Ilaria sia ad oggi nubile e dunque di stato libero. Attraverso Estratto riassuntivo dell’atto di matrimonio rilasciato dal Comune di Terranuova in data 11/06/2018, è risultato come la Sig.ra Dei Stefania abbia contratto matrimonio in data 27 agosto 2016 con il Sig. Bronzi Mirko, scegliendo il regime patrimoniale di separazione dei beni.

CAPITOLO 14 Le unità immobiliari non sono gravate da nessun provvedimento di occupazione e assegnazione.

CAPITOLO 15 In riferimento alla caratteristica ed allo stato di manutenzione degli impianti si riporta che: UNITA’IMMOBILILIARE “A”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 .

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

Essendo l’unità abitativa di non recente realizzazione, con costruzione del fabbricato avvenuta negli anni sessanta, essa presenta gli impianti non perfettamente conformi alle vigenti normative. Pertanto necessita di revisione completa degli stessi, con eventuale adeguamento di quello elettrico e rilascio dei certificati di conformità da parte di operatori del settore. I costi per quanto suddetto sono da quantificarsi come segue: - Per l’impianto elettrico i lavori di verifica, adeguamento parziale e rilascio del certificato di conformità = € 1.500,00 - Per l’impianto termoidraulico i lavori di verifica e rilascio del certificato di conformità = € 600,00 - Per l’impianto gas metano i lavori di verifica e rilascio del certificato di conformità = € 400,00

Il totale dei costi calcolati per l’adeguamento e messa a norma degli impianti, ammonta ad Euro 2.500,00.

UNITA’IMMOBILIARE “B”, UBICATA NEL COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19. Essendo l’unità abitativa di non recente realizzazione, con costruzione del fabbricato avvenuta negli anni sessanta, essa presenta gli impianti non perfettamente conformi alle vigenti normative. Pertanto necessita di revisione completa degli stessi, con eventuale adeguamento di quello elettrico e rilascio dei certificati di conformità da parte di operatori del settore. I costi per quanto suddetto sono da quantificarsi come segue: - Per l’impianto elettrico i lavori di verifica, adeguamento parziale e rilascio del certificato di conformità = € 1.000,00 - Per l’impianto termoidraulico i lavori di verifica e rilascio del certificato di conformità = € 300,00 - Per l’impianto gas metano i lavori di verifica e rilascio del certificato di conformità = € 300,00

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Il totale dei costi calcolati per l’adeguamento e messa a norma degli impianti, ammonta ad Euro 1.600,00.

CAPITOLO 16 Trattandosi di unità immobiliari ricadenti su due fabbricati differenti, verranno disposti due specifici lotti di vendita, ciascuno contenenti l’abitazione con cantine e garage pertinenziali. In particolare:

LOTTO “A” NUDA PROPRIETA’ PER 500/1000 SU: ABITAZIONE RESIDENZIALE – AUTORIMESSA Unità immobiliare ad uso civile abitazione posta al secondo (o primo se il piano sottostante si considera rialzato) del fabbricato condominiale ubicato in Comune di Terranuova Bracciolini (Ar), via Isonzo n°5, corredata da Autorimessa e cantina poste al piano terreno di detto indirizzo. Tutto quanto catastalmente censito al Catasto Fabbricati nel foglio 41: - Particella 107 Subalterno 9 (abitazione con cantina); - Particella 107 Subalterno 5 (autorimessa);

LOTTO “B” NUDA PROPRIETA’ PER 1000/1000 SU: ABITAZIONE RESIDENZIALE – AUTORIMESSA Unità immobiliare ad uso civile abitazione posta al primo del fabbricato condominiale ubicato in Comune di Terranuova Bracciolini (Ar), via Lungarno n°330F, corredata da autorimessa e cantina poste al piano seminterrato di detto indirizzo. Tutto quanto catastalmente censito al Catasto Fabbricati nel foglio 46: - Particella 211 Subalterno 21 (abitazione con cantina); - Particella 211 Subalterno 19 (autorimessa);

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 CAPITOLO 17 Il metodo di stima adottato per individuare il più probabile valore dell’immobile è la stima sintetica per comparazione di immobili assimilabili. La stima è stata improntata sull' analisi di mercato per la determinazione di prezzi noti di beni simili in relazione a situazioni di diverse entità ed ubicazione che, comunque, potevano essere assimilati ai vari elementi, tecnici economici, complessivamente rappresentati nell'edificio oggetto di stima. I dati così dedotti sono stati opportunamente analizzati in relazione al parametro fissato, che, nel particolare, è risultato il metro quadro di superficie lorda commerciale. Calcolo della Consistenza: Per il calcolo della superficie convenzionale vendibile, le aree vengono determinate con i seguenti criteri: 100% delle superfici calpestabili; 100% delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di cm. 50; 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di cm. 25; 50% della superficie, comprensiva delle pareti perimetrali, del garage pertinenziale; 40% della superficie, comprensiva delle pareti perimetrali, della cantina pertinenziale; 35% della superficie del porticato pertinenziale; 25% della superficie della terrazza pertinenziale; 3% della superficie del resede pertinenziale;

Scelta dell’aspetto economico o valore e del procedimento di stima: In funzione del quesito si ritiene opportuno utilizzare il valore di mercato secondo la definizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa 2005 - Valuation Standard). In ragione della disponibilità dei dati e della natura del bene in oggetto di stima, si individua quale procedimento di stima quello per confronto diretto con altri immobili della zona, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, tenendo 35

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 inoltre conto dello stato di manutenzione/conservazione (opere di completamento inerenti le finiture per rendere abitabile il bene) e tutto quanto descritto nei punti precedenti.

STIMA LOTTO “A”

COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 .

Superfici reali commerciali: - Superficie principale unità immobiliare = mq.127,00 - Superficie cantine = mq.15,90 - Superficie terrazze = mq. 7,50 - Superficie Garage = mq. 19,00

Superficie Convenzionale Vendibile Superficie principale unità abitativa mq. 127,00 x 100% = mq. 127,00 Superficie Garage mq.19,00 x 50% = mq. 9,50 Superficie Cantine mq.15,90 x 20% = mq. 3,18 Superficie Terrazze mq. 7,50 x 25% = mq.1,87

Totale superficie convenzionale vendibile = mq.141,55

Veduto lo stato di manutenzione, nonché il grado di rifinitura e la collocazione dell’immobile all’interno del mercato immobiliare della zona, si stima un valore unitario di € 900,00 per metro quadrato. Dunque:

Conclusioni CALCOLO DEL VALORE DEL BENE Superficie Convenzionale Vendibile mq.141,55 Valore di mercato per metro quadrato € 900,00 Valore € 127.395,00 36

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

Per quello che riguarda le correzioni di stima devono essere eseguite le seguenti detrazioni: - I costi da sostenere per la verifica, gli adeguamenti ed il rilascio dei certificati di conformità degli impianti all’unità immobiliare, calcolati in € 2.500,00.

Detrazioni: € 127.395,00 – € 2.500,00 (detrazioni) = ______€ 124.895,00 (valore di mercato del bene in piena proprietà)

***************************************************************************

VALORE DELLA NUDA PROPRIETA’ (quota 1000/1000) In riferimento al diritto di nuda proprietà per la quota di ½ di Buffetti Luca, al valore di mercato sopra ottenuto viene detratto l’usufrutto riferito all’anno 1939 quale data di nascita sia del Sig. Buffetti Quinto, sia della moglie Canuti Pia. Dunque: - Età dell’usufruttuario = 79 anni - Tasso d’interesse legale = 30% - Coefficiente moltiplicatore = 72,5 - Valore dell’usufrutto pari al 21,75% = € 27.164,66 - Valore della nuda proprietà = € 97.730,34 (valore nuda proprietà quota 1000/1000)

VALORE DELLA NUDA PROPRIETA’ (quota 500/1000 di Buffetti Luca) € 97.730,34 / 2 = € 48.865,17

RIDUZIONE VALORE DELLA NUDA PROPRIETA’ DEL LOTTO “A” PER ASSENZA DELLA GARANZIA PER VIZI DEL BENE VENDUTO

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Constatato tutto quanto espresso in ragione delle condizioni in cui si trova il bene oggetto di esecuzione, si ritiene una congrua riduzione nella misura del 10% del valore stimato: € 48.865,17 – 10% = EURO 43.978,65

LOTTO “A” VALORE FINALE DELLA NUDA PROPRIETA’ - QUOTA 500/1000 Euro 44.000,00 (Quarantaquattromila/00) (Arrotondato per eccesso)

STIMA LOTTO “B”

COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19.

Superfici reali commerciali: - Superficie principale unità immobiliare = mq.102,00 - Superficie cantine = mq.20,00 - Superficie terrazze = mq.19,00 - Superficie resede = mq.16,70 - Superficie autorimessa = mq 26,00

Superficie Convenzionale Vendibile Superficie principale unità abitativa mq. 102,00 x 100% = mq. 102,00 Superficie Garage mq.26,00 x 50% = mq. 13,00 Superficie Cantine mq.20,00 x 40% = mq. 8,00 Superficie Terrazze mq. 19,00 x 25% = mq.4,75 Superficie resede mq.16,70 x 10% = mq.1,67

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

Totale superficie convenzionale vendibile = mq.129,42

Conclusioni CALCOLO DEL VALORE DEL BENE Superficie Convenzionale Vendibile mq.129,42 Valore di mercato per metro quadrato € 900,00 Valore € 116.478,00

Per quello che riguarda le correzioni di stima devono essere eseguite le seguenti detrazioni: - I costi da sostenere per la sanatoria delle difformità accertate all’unità abitativa, calcolati in € 3.430,00. - I costi da sostenere per la verifica, gli adeguamenti ed il rilascio dei certificati di conformità degli impianti alle unità immobiliari, calcolati in € 1.600,00.

Totale detrazioni da applicare al valore commerciale = € 5.030,00

Detrazioni: € 116.478,00 – € 5.030,00 (detrazioni) = ______€ 111.448,00 (valore di mercato del bene in piena proprietà)

***************************************************************************

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

VALORE DELLA NUDA PROPRIETA’ (quota 1000/1000) In riferimento al diritto di nuda proprietà per la quota di 1000/1000 di Dei Stefania e Dei Ilaria, al valore di mercato sopra ottenuto viene detratto l’usufrutto riferito all’anno 1954 quale data di nascita della Sig.ra Finella Giovanna. Dunque: - Età dell’usufruttuario = 64 anni - Tasso d’interesse legale = 30% - Coefficiente moltiplicatore = 160 - Valore dell’usufrutto pari al 48% della piena proprietà = € 53.495,04 - Valore della nuda proprietà = € 57.952,96 (valore nuda proprietà quota 1000/1000)

RIDUZIONE VALORE DELLA NUDA PROPRIETA’ DEL LOTTO “A” PER ASSENZA DELLA GARANZIA PER VIZI DEL BENE VENDUTO Constatato tutto quanto espresso in ragione delle condizioni in cui si trova il bene oggetto di esecuzione, si ritiene una congrua riduzione nella misura del 10% del valore stimato: € 57.952,96 – 10% = EURO 52.157,66

LOTTO “B” VALORE FINALE DELLA NUDA PROPRIETA’ - QUOTA 1000/1000 Euro 52.000,00 (Cinquantaduemila/00) (Arrotondato per difetto)

CAPITOLO 18 LOTTO “A” - COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . 40

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Il pignoramento riguarda la quota di ½ di nuda proprietà. Trattandosi di appartamento su condominio munito di una unica cucina, un unico bagno ed una unica impiantistica generale, questo non può essere diviso in natura, anche in ragione del fatto che l’accesso dal vanio scala condominiale non risulta eseguibile. Inoltre non possono essere equamente divisi gli accessori pertinenziali in quanto l’unità abitativa possiede un unico garage. In ragione di quanto sopra, non potendo dividere il bene si rimanda al valore calcolato al capitolo precedente e quindi: - Valore di nuda proprietà per la quota di 1/2 = € 44.000,00 Non risultano rinvenute trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli a carico delle altre quote del bene immobiliare.

LOTTO “B” - COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19. Il pignoramento riguarda la quota di 1000/1000 di nuda proprietà. Pertanto non è soggetto a giudizio di divisione e si rimanda al valore calcolato al capitolo precedente e quindi: - Valore di nuda proprietà per l’intera quota di 1000/1000 = € 52.000,00 Per quello che riguarda eventuali trascrizioni e iscrizioni esistenti nell’immobile e riguardanti altri soggetti oltre quelli esecutati, si riporta di seguito quanto già indicato al capitolo 3 con formalità pregiudizievoli a carico dei soggetti usufruttuari ed in particolare:

Trascrizione – Reg. Gen. n°13943 ‐ Reg. Part. n°9847 ‐ Presentazione del 11 Novembre 1994 – Atto giudiziario esecutivo o cautelare, per verbale di pignoramento immobili – Pubblico Ufficiale, Ufficiale Giudiziario di Arezzo mediante atto Rep. n°13547 del 29 Ottobre 1994. A favore: - Monte dei Paschi di Siena Contro: ‐ Sig. Dei Franco e Finella Giovanna per la quota di ½ ciascuno di Piena Proprietà.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Iscrizione – Reg. Gen. n°9970 – Reg. Part. n°2045 – Presentazione n°52 del 13 maggio 2004 – Atto Pubblico Amministrativo per servizio riscossione tributi emesso dalla Provincia di Arezzo in data 14 giugno 2001 Repertorio n°1648 – Capitale € 45.959,58 ‐ Totale € 91.919,16 A favore: - Servizio Riscossione Tributi Conc. Prov. Arezzo Contro: ‐ Sig. Dei Franco per la quota di 1/2 di usufrutto.

Trascrizione – Reg. Gen. n°11563 ‐ Reg. Part. n°7511 – Presentazione n°28 del 18 Giugno 2005 – Atto giudiziario esecutivo o cautelare, per verbale di pignoramento immobili – Pubblico Ufficiale, Ufficiale Giudiziario di Arezzo mediante atto Rep. n°1080 del 14 maggio 2005. A favore: - Banca Monte dei Paschi di Siena Contro: ‐ Sig. Dei Franco e Finella Giovanna per la quota di ½ ciascuno di usufrutto.

CAPITOLO 19 LOTTO “A” - COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) - CATASTO URBANO FOGLIO 41, PARTICELLA 107, SUBALTERNI 9 E 5 . Il pignoramento in oggetto riguarda la nuda proprietà dell’immobile subastato per la quota di 500/1000. Per questo motivo è stato calcolato il valore relativo alla nuda proprietà, scorporando quello dell’usufrutto dalla piena proprietà. Il calcolo è già stato eseguito nel capitolo 17 e di seguito si ripropongono i valori già indicati in precedenza: - Valore della piena proprietà per 1000/1000 = € 124.895,00 - Valore dell’usufrutto pari al 21,75% = € 27.164,66 - Valore della nuda proprietà per l’intera quota di 1000/1000 = € 97.730,34 - Valore della nuda proprietà per la quota di 500/1000 di Buffetti Luca = € 48.865,17 - Valore finale della nuda proprietà per la quota di 500/1000 di Buffetti Luca, ridotta per assenza della garanzia per vizi del bene venduto = € 44.000,00 42

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6

LOTTO “B” - COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F (ABITAZIONE CON CANTINA E GARAGE) – CATASTO URBANO FOGLIO 46, PARTICELLA 211, SUBALTERNI 21 E 19. Il pignoramento in oggetto riguarda la nuda proprietà dell’immobile subastato per la quota di 1000/1000. Per questo motivo è stato calcolato il valore relativo alla nuda proprietà, scorporando quello dell’usufrutto dalla piena proprietà. Il calcolo è già stato eseguito nel capitolo 17 e di seguito si ripropongono i valori già indicati in precedenza: - Valore della piena proprietà per 1000/1000 = € 111.448,00 - Valore dell’usufrutto pari al 48% = € 53.495,04 - Valore della nuda proprietà per l’intera quota di 1000/1000 = € 57.952,96 - Valore finale della nuda proprietà per la quota di 1000/1000, ridotta per assenza della garanzia per vizi del bene venduto = € 52.000,00

CAPITOLO 20 Nel caso specifico non sono stati individuati abusi di tale genere, per cui non verrà stimato alcun valore del terreno su cui sorgono gli edifici.

Il Sottoscritto, grato della fiducia accordatagli, nella convinzione di avere bene espletato l’incarico affidatogli, resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

San Giovanni Valdarno, 11 giugno 2018.

Il Perito Esperto Nominato Geom. Luca MEINI

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 RIEPILOGO E DESCRIZIONE FINALE

LOTTO “A” CIVILE ABITAZIONE – AUTORIMESSA COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA ISONZO N°5 Descrizione: Trattasi di unità immobiliare ad uso civile abitazione posta al piano secondo (o primo se il piano sottostante si considera rialzato) di un fabbricato di più ampia consistenza ubicato nel Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Via Isonzo al civico n°5. L’unità abitativa oggetto di esecuzione è dislocata su un unico livello ed è composta da quattro vani oltre cucina, corridoio, bagno, ripostiglio e due terrazze poste rispettivamente nella facciata principale e laterale sinistra. Il tutto è corredato al piano terreno da un garage oltre due fondi ad uso cantina, tra di loro comunicanti ed accessibili da vano scala e passaggio condominiali. L’ingresso all’unità immobiliare è garantito da vano scale condominiale che diparte da passaggio esterno anch’esso condominiale (munito di rampa di scale esterna), direttamente connesso con la viabilità pubblica. Al garage si accede sia esternamente per mezzo di resede carrabile condominiale che diparte direttamente dalla Via Isonzo, sia internamente dal vano scala e passaggio condominiali. Dati catastali attuali: Tutto quanto sopra è catastalmente contraddistinto nel Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Foglio n°41 Particella n°107: - Subalterno n°9 (abitazione con cantine), categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani, superficie catastale mq.136, rendita di Euro 314,88. - Subalterno n°5 (garage), categoria C/6, classe 4, consistenza mq.17,00, superficie catastale mq. 17,00, rendita di Euro 50,92. Superfici commerciali: La superficie commerciale ragguagliata, del lotto oggetto di esecuzione (superficie convenzionale o mercantile), risulta di mq.141,55. Stima: Il valore di proprietà dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento, compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per i vizi del bene venduto, risulta di Euro 44.000,00 (quarantaquattromila/00) corrispondenti alla quota di 500/1000 di nuda proprietà del soggetto esecutato.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 LOTTO “B” CIVILE ABITAZIONE – AUTORIMESSA COMUNE DI TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR) VIA LUNGARNO N°330F Descrizione: Trattasi di unità immobiliare ad uso civile abitazione posta al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza (2 appartamenti) facente parte di un complesso immobiliare ubicato nel Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Via Lungarno al civico 330F. L’unità abitativa oggetto di esecuzione è posta al piano secondo ed è dislocata su un unico livello composto da 4 vani oltre cucinotto, ingresso, disimpegno notte, bagno e due terrazze che insistono una nella facciata anteriore il fabbricato (zona pranzo e soggiorno) e l’altra nella facciata laterale destra (camera matrimoniale). Il tutto è corredato al piano terreno da un garage, una cantina ed un piccolo resede esclusivo ad uso marciapiede che insiste esternamente nella parte prospiciente il garage stesso, proseguendo lungo la facciata laterale sinistra. Sono compresi i diritti condominiali sulle parti comuni del fabbricato ed in particolare i diritti sulle strade di accesso circostanti tutto il complesso, contraddistinte al Catasto Fabbricati in foglio n°46 particella n°211 subalterno n°71 (ex 34). L’unità abitativa è accessibile attraverso il vano scala condominiale al fabbricato che diparte da area anch’essa condominiale. Al garage si accede sia internamente da passaggio condominiale che diparte dal vano scala anch’esso condominiale, sia esternamente dal resede esclusivo adibito a marciapiede e resede condominiale che diparte dalla pubblica via. Alla cantina accessoria al piano terra si accede dal garage esclusivo di proprietà, a sua volta accessibile dal corridoio interno condominiale (che diparte dal vano scala anch’esso comune). Dati catastali attuali: Tutto quanto sopra è catastalmente contraddistinto in Comune di Terranuova Bracciolini (AR) Foglio n°46, Particella n°211: - Subalterno n°21 (appartamento con cantina), categoria A/3, classe 3°, consistenza vani 6, superficie catastale mq.115, rendita di Euro 356,35. - Subalterno n°19 (garage), categoria C/6, classe 3°, consistenza mq.20,00, superficie catastale mq. 28,00, rendita di Euro 50,61.

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 Superfici commerciali: La superficie commerciale ragguagliata, del lotto oggetto di esecuzione (superficie convenzionale o mercantile), risulta di mq.129,42. Stima: Il valore di proprietà dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento, compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per i vizi del bene venduto, risulta di Euro 52.000,00 (cinquantaduemila/00) corrispondenti alla quota di 1000/1000 di nuda proprietà dei soggetti esecutati.

San Giovanni Valdarno, 11 giugno 2018

Il Perito Esperto Nominato Geom. Luca MEINI

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6 DOCUMENTAZIONE ALLEGATA

a) – Estratto di mappa catastale Lotto “A” (scala 1:2000); b) – Estratto di mappa catastale Lotto “B” (scala 1:2000); c) – Estratto di Regolamento Urbanistico comunale Lotto “A”; d) – Estratto di Regolamento Urbanistico comunale Lotto “B”; e) – Visura catastale Lotto “A”; f) – Visura catastale Lotto “B”; g) – Planimetrie Catastali Lotto “A”; h) – Planimetrie Catastali con Elaborato Planimetrico Lotto “B”; i) – Copia atto di provenienza Notaio Notaro per il Lotto “A”; j) -- Copia atto cessione di diritti Notaio Ebner per il Lotto “A”; k) -- Copia atto di provenienza Notaio Pisapia per il Lotto “B”; l) – Copia dichiarazione amministratore di condominio per il Lotto “B”; m) – Iscrizioni e Trascrizioni pregiudizievoli; n) – Sintesi descrittiva degli immobili; o) – Documentazione Fotografica Lotto “A”; p) – Documentazione fotografica Lotto “B”; q) – Copia titoli comunali e abitabilità Lotto “A”; r) – Copia titoli comunali con elaborati e abitabilità Lotto “B”; s) – Estratto riassuntivo dell’atto di matrimonio e certificato di stato libero dei soggetti esecutati; t) – Certificato di Morte del Sig. Dei Franco; u) – Relazione peritale in forma anonima; v) – Planimetrie catastali Lotto “A” in forma anonima; w) – Planimetrie catastali Lotto “B” in forma anonima; x) – Modulo predisposto con numero telefonico degli esecutati; y) – Attestazione di avvenuta comunicazione al creditore, curatore del debitore, Istituto Vendite Giudiziarie;

Firmato Da: MEINI LUCA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 71780fe2c54ffda539aab84ba13b79f6