Auswirkungsanalyse Zur Geplanten Erweiterung Eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Auftraggeber: Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG, Friedrichsthal

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck Dipl.‐Geogr. Anna‐Lena Kettenhofen

Ludwigsburg, am 04.05.2018

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 6

1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung 6

2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 7

3. Landesplanung 8

4. Definition 9

5. Vorhabenbeschreibung Lidl, Überherrn 12

II. Konzentrationsgebot 16

1. Makrostandort Überherrn 16

2. Bewertung des Konzentrationsgebotes 19

III. Städtebauliches Integrationsgebot 20

1. Mikrostandort „Langwies“ 20

2. Städtebauliches Integrationsgebot – Landesplanerische Vorgaben 24

3. Bewertung des städtebaulichen Integrationsgebotes 24

4. Exkurs: Zielabweichungsverfahren 25

IV. Kongruenzgebot 26

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 26

2. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet 29

3. Umsatzprognose für den erweiterten Lidl‐Lebensmitteldiscounter 30

4. Kongruenzgebot – landesplanerische Vorgaben 31

5. Bewertung des Kongruenzgebotes 32

V. Beeinträchtigungsverbot 34

1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel 34 1.1 Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Überherrn 34 1.2 Wettbewerbssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden 35 1.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse 36

2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 38 2.1 Methodik 38

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2.2 Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen des Vorhabens 38 2.3 Wettbewerbliche und Städtebauliche Auswirkungen 39

3. Beeinträchtigungsverbot – landesplanerische Vorgaben 42

4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 43

VI. Zusammenfassung 44

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Vorbemerkung

Im April 2018 erteilte die Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG, Friedrichsthal, der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungs‐ analyse zur geplanten Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung eines Lidl‐Lebensmittel‐ discounters am Standort „Langwies“ in Überherrn. Mit einer geplanten Verkaufsfläche von ca. 1.300 m² überschreitet das Vorhaben die allgemein anerkannte Grenze der Großflächigkeit von 800 m² VK bzw. 1.200 m² Geschossfläche. Entsprechend sind in vorliegender Untersuchung die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen.

Für die Ausarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse standen der GMA Daten und Infor‐ mationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Amtes Saarland, des Auftraggebers sowie sekundärstatistische Daten unterschiedlicher Quellen zur Verfügung. Darüber hinaus wurde im April 2018 der projektrelevante Wettbewerb im Einzugsgebiet sowie im näheren Um‐ land erfasst und eine städtebauliche Bewertung der Einzelhandelslagen im Untersuchungsraum durchgeführt.

Die vorliegende Analyse dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung im Rahmen des bau‐ planungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr überneh‐ men.

G M A Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Ludwigsburg, den 04.05.2018 BE KNA smr

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I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung

Die Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG, Friedrichsthal, plant die Modernisierung ihres langjährig in Überherrn bestehenden Lidl‐Marktes am Standort Langwies 4. Geplant ist ein Abriss und Ersatz‐ neubau des Lebensmitteldiscounters. In diesem Zuge soll die Verkaufsfläche (= VK) von aktuell ca. 1.000 m² auf dann ca. 1.300 m² erweitert werden. Der auf dem gleichen Grundstück liegende Getränkemarkt mit ca. 400 m² Verkaufsfläche wird für das Vorhaben abgerissen und vollständig aufgegeben. Derzeit liegt für den Lidl‐Standort bereits eine genehmigte Verkaufsfläche von 1.200 m² vor. Insofern wird in der Gesamtbilanz die Verkaufsfläche auf dem Grundstück sogar reduziert. Das Vorhaben ist jedoch nicht isoliert zu betrachten, sondern steht im Kontext mit der geplanten Weiterentwicklung des Standorts „Langwies“ zu einem Fachmarktzentrum.

Für die Neustrukturierung des Gesamtareals hat die GMA im Jahr 2016 eine Auswirkungsanalyse vorgelegt.1 Auf dieser Basis hat die Landesplanung des Saarlandes eine Neustrukturierung positiv bewertet. Im Zuge des Bauleitplanverfahrens sind jedoch Einwendungen gegen das Vorhaben vorgebracht worden. Vor dem Hintergrund der bereits kontrovers diskutierten Neuordnung des Gesamtareals fordert die Landesplanung für die Modernisierung des Lidl‐Marktes nochmals eine detaillierte Untersuchung.

Die vorliegende Untersuchung hat die Aufgabe, vor dem Hintergrund der Standortrahmenbedin‐ gungen in Überherrn sowie der örtlichen Nachfrage‐ und Angebotssituation zu prüfen, welche wettbewerblichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen das Planvorhaben er‐ warten lässt. Dementsprechend sind insbesondere die Auswirkungen auf zentrale Versorgungs‐ bereiche in Überherrn bzw. Nachbargemeinden sowie auf die verbrauchernahe Versorgung dar‐ zulegen. Weiterhin sind im Rahmen der Prüfung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO auch die Ziele der Raumordnung und Landesplanung im Saarland zu berücksichtigen.

Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswir‐ kungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:

 Darstellung der relevanten Rechtsvorschriften

 Bewertung des Makrostandortes Überherrn sowie städtebauliche Bewertung des Mik‐ rostandortes „Langwies“

 Abgrenzung des projektrelevanten Einzugsgebietes und Berechnung der sortiments‐ spezifischen Kaufkraftpotenziale

 Darstellung und Bewertung der relevanten Wettbewerbssituation im Untersuchungs‐ raum

1 Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH (GMA), Auswirkungsanalyse zur Weiterentwicklung des Standortes „Langwies“ Langwies in Überherrn (Stand: 13.09.2016).

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 Umsatzprognose und Umsatzherkunft

 Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum sowie Analyse der städ‐ tebaulichen Auswirkungen des Vorhabens

 Überprüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen des Landesentwicklungs‐ plan, Teilabschnitt „Siedlung“ (Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot, Städtebauli‐ ches Integrationsgebot, Beeinträchtigungsverbot).

Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im April 2017 eine intensive Bege‐ hung des Standortes, des zentralen Versorgungsbereiches Ortsmitte sowie sonstiger projektrele‐ vanter Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen.

2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben

Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus:2

„1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Ver‐ wirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauli‐ che Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Ver‐ braucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbe‐ trieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Aus‐ wirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelt‐ einwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswir‐ kungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwick‐ lung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vor‐ liegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der ver‐ brauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

2 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 / 1548.

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Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen:

1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Ver‐ kaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird.3

2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).

Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkun‐ gen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.

3. Landesplanung

Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landesplanerischen Bestim‐ mungen zu prüfen. Die Saarländische Landesregierung hat im Juli 2006 den Landesentwicklungs‐ plan, Teilabschnitt „Siedlung“ erlassen. Folgende wesentliche Ziele der Landesplanung4 sind zu beachten:

Z 41 In nicht‐zentralen Gemeindeteilen („Nahbereich“) ist die Versorgung der Bevöl‐ kerung auf die wohnortnahe Grundversorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs auszurichten.

Z 42 Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungs‐ verordnung (BauNVO) sind nur im Oberzentrum sowie in den Mittel‐ und Grundzen‐ tren zulässig (Konzentrationsgebot). In Ausnahmefällen sind großflächige Einzelhan‐ delseinrichtungen auch in nicht‐zentralen Gemeindeteilen zulässig, wenn

. dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der wohnortna‐ hen, örtlichen Grundversorgung dient und

3 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurech‐ nen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch‐ / Wursttheke). 4 Quelle: Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Siedlung“ vom 1. Juli 2006.

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. eine entsprechende Mantelbevölkerung, d. h. die für die Auslastung der großflä‐ chigen Einzelhandelseinrichtungen erforderliche Bevölkerungszahl, vorhanden ist.

Über Ausnahmeerforderlichkeit sowie Standort und Umfang der Einzelhandelsansied‐ lung, ‐erweiterung oder ‐änderung entscheidet die Landesplanungsbehörde.

Z 44 Großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen sich bezüglich Größenordnung und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruk‐ tur einfügen. Der Einzugsbereich der entsprechenden Einzelhandelseinrichtung darf den Verflechtungsbereich des betreffenden zentralen Ortes nicht wesentlich über‐ schreiten (Kongruenzgebot). Dies ist vom Planungsträger entsprechend nachzuwei‐ sen.

Z 45 Neuansiedlungen, Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen großflächiger Einzel‐ handelseinrichtungen dürfen das Zentrale‐Orte‐Gefüge des Landes sowie die Funkti‐ onsfähigkeit des jeweiligen zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches des zent‐ ralen Ortes (Standortgemeinde) sowie der benachbarten zentralen Orte (Nachbarge‐ meinden) nicht beeinträchtigen (Beeinträchtigungsverbot). Dies gilt insbesondere für solche Standortgemeinden, in denen der Erfolg von städtebaulichen Maßnahmen zur funktionalen Stärkung oder Stabilisierung von Stadt‐ und Ortskernen in Frage gestellt wird, z. B. bei städtebaulichen Sanierungs‐ und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt‐ und Dorferneuerungsmaßnahmen.

Z 46 Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind im engen räumlich‐funktionalen Zu‐ sammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereich (integrierter Standort) des jeweiligen zentralen Ortes innerhalb des Siedlungszusammenhangs zu errichten (städtebauliches Integrationsgebot). Im Oberzentrum sowie in den Mittel‐ zentren sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen auch in den Nebenzentren zu‐ lässig, sofern sie bezüglich Größenordnung, Warensortiment und Einzugsbereich dem Versorgungsbereich des Nebenzentrums angemessen sind und an einem städtebaulich integrierten Standort errichtet werden.

Z 49 Die planenden Standortgemeinden haben im Sinne der § 2 Abs. 2 BauGB und § 34 Abs. 3 BauGB die übergemeindliche Abstimmung von Planung und Ansiedlung, Erweiterung oder Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sicherzustellen (interkommunales Abstimmungsgebot).“

4. Definition

Als Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird in diesem Bericht die Fläche definiert, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, ein‐ schließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse‐, Fleisch‐ und Wursttheken), Kassen‐ vorraum mit „Pack‐ und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne der Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum sowie Freiverkaufsflächen. Ausgenommen sind reine Lagerflächen und Flächen,

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die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC‐Anlagen und Stellplätze für Einkaufswagen.5

Bezüglich der Sortimente ist zwischen dem Kernsortiment (bei Lebensmittelmärkten Nahrungs‐ und Genussmittel) und ergänzenden Randsortimenten zu unterscheiden. Nahrungs‐ und Ge‐ nussmittel (= „Food“) umfassen Lebensmittel, also Frischwaren in Bedienung und Selbstbedie‐ nung, Tiefkühlkost und Trockensortiment, Getränke, Brot‐ und Backwaren, Fleisch‐ und Wurst‐ waren sowie Tabakwaren. Als „Nonfood“ sind Waren definiert, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Nach der GS1‐Warengruppenklassifizierung wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) und Nonfood II (Ge‐ und Verbrauchsgü‐ ter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhal‐ tungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.) unterschieden.6

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.

Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐ tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:7

Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment8 anbietet. Discounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐ fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐ schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment so‐ wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II9 führt. Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist.

5 Vgl. hierzu auch BVerwG Urteile 4C 10.04 und 4C 14.04 vom 24.11.2005 sowie Urteil Az. 4 C1/16 vom 09.11.2015, Beschluss vom 20.01.2015, Az. 2 C 2327/13. 6 Vgl. EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2016, Köln 2016, S. 334. 7 Vgl. EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2017, S. 365. 8 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 9 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

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Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II‐Artikel führt.

SB‐Warenhaus Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐ tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel sowie ein um‐ fangreiches Nonfood II‐Angebot führt. Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenansprache in erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sortiment verfü‐ gen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen im Durchschnitt eine Fläche von rd. 780 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflächengrößen über 1.000 m² angestrebt werden. Sowohl Lidl als auch der Hauptwettbewerber Aldi realisieren bei entsprechenden baurechtlichen Gegebenheiten inzwischen Filialen bis zu 1.300 ‐ 1.400 m² VK. Zudem wird versucht, bestehende kleinere Filialen zu erweitern oder auf größere Grundstü‐ cke zu verlagern.

Die verschiedenen Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortiments‐ struktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.830 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel vor, die häufig nachgefragt werden (sog. „Schnelldreher“; vgl. Tabelle 1).

Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel

Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt ( 779 m² VK) ( 982 m² VK) ( 3.461 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl absolut in % absolut in % absolut in % Food 1.755 76 8.995 76 15.730 63 Nonfood I 265 12 2.030 17 4.825 19 Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18 Nonfood insgesamt 540 24 2.835 24 9.725 37 Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100 Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell 2017, S. 90.

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Bei allen drei Betriebstypen liegt der Angebotsschwerpunkt auf Waren des kurzfristigen Be‐ darfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 24 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzu‐ ordnen sind (davon ca. 12 % dem Nonfood I bzw. 12 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der Um‐ satzschwerpunkt doch eindeutig im Food‐Bereich (ca. 75 – 80 %).10 Der durchschnittliche Um‐ satzanteil für das Nonfood II‐Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmitteldis‐ counter.11

Lebensmitteldiscouter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insbesondere durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wechselnde Randsor‐ timente, sog. „Aktionsware“, zu nennen, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmittelsbe‐ reichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch äußerst heterogen.

5. Vorhabenbeschreibung Lidl, Überherrn

Bei dem Vorhaben Am Standort Langwies 4 soll nach Abriss des dortigen Lidl‐Marktes und des angrenzenden Getränkemarktes, ein Ersatzneubau mit ca. 1.300 m² VK12 errichtet werden. Ge‐ plant sind 108 Kundenstellplätze.

Das Vorhaben geht mit der Einführung eines neuen bundesweit angestrebten Filialkonzeptes der Firma Lidl einher. Die Besonderheiten des neuen Immobilientyps sind:

 ökologische Bauweise mit energieautarker integraler Heizungs‐ und Kühlungsanlage, optimierte Wärmedämmung und energiesparender LED‐Beleuchtung

 komplett verglaste Vorderfront und Eingangsbereich des Gebäudes

 großer Eingangsbereich, einschließlich Pfandannahme

 großzügiger Verkaufsraum mit freundlicher, heller Einkaufsatmosphäre und hochwer‐ tigen Materialien

 verbreiterte Verkaufsgänge und komfortable Regalhöhen

10 Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca. 85 – 90 %. 11 Quelle: EHI handelsdaten online. 12 Für den Lidl‐Standort ist bereits eine Verkaufsfläche von 1.200 m² baurechtlich genehmigt.

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 übersichtlichere Gestaltung: verbesserte Beschilderung zur Sortiments‐Orientierung, Verlagerung von bisherigen Regalen über den Tiefkühltruhen auf zusätzliche niedrige Regale im Verkaufsraum

 Backstation mit frisch vor Ort gebackenen Brot‐ und Backwaren (Selbstbedienung).

Foto 1: Lidl Basisfiliale, Außenauftritt

Foto 2: Lidl Basisfiliale, Innenraumgestal‐ tung

Quelle: Lidl Immobilien 2018

Insgesamt soll der neue Immobilientyp v. a. der Verbesserung der Einkaufsatmosphäre sowie der Schaffung großzügigerer Verkehrs‐ und Gangflächen dienen. Damit wird die Kundenfreundlich‐ keit des Marktes erhöht, sodass an die demografische Entwicklung angepasstes, senioren‐ und behindertengerechtes Verkaufsgebäude entsteht. Diese Zielsetzung verfolgen im Übrigen derzeit alle führenden Lebensmittelketten in Deutschland. Hinzu kommt bei Lidl der Wunsch nach einer optimierten Warenpräsentation und ‐logistik und einer Senkung von Heizkosten durch ökologi‐ sche Bauweise.

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Unabhängig vom Konzepttyp bieten alle Lidl‐Filialen das standardisierte Sortimentsspektrum des Unternehmens an (derzeit rund 1.600 Artikel im Standardsortiment (Markenartikel und Quali‐ tätseigenmarken), zuzüglich wöchentlich wechselnden Aktionswaren). Lidl‐Märkte sind Filialbe‐ triebe, deren Ursachen für den wirtschaftlichen Erfolg und die hohe Kundenakzeptanz in ihrem standardisierten Sortiment und in ihrer ökonomischen Ladeneinrichtung liegen. Die Sortiments‐ zusammensetzung in den einzelnen Filialen erfolgt unabhängig von den jeweiligen immobilien‐ seitigen, wettbewerblichen oder städtebaulichen Rahmenbedingungen vor Ort13. Dies wird auch auf den erweiterten Lidl‐Markt in Überherrn zutreffen.

Derzeit erwirtschaften Lidl‐Märkte im Durchschnitt einen Bruttoumsatz von ca. 6,4 Mio. € je Fili‐ ale14, bei einer Durchschnittsgröße von ca. 860 m² VK. Aus diesem Wert ergibt sich eine durch‐ schnittliche Flächenproduktivität von 7.410 € / m² VK.

Die errechnete Flächenleistung bezieht sich auf die durchschnittliche Verkaufsfläche von 860 m² (Stand 2015). Zu diesem Zeitpunkt erreichten die größten Lidl‐Filialen max. 1.200 m² VK. Größere Filialen des neuen Lidl‐Filialtyps sind aktuell nur wenige realisiert, so dass die Umsatzleistungen, aber auch die durchschnittlichen Flächengröße statistisch noch nicht erfasst sind. Entsprechend ist bei einer Übertragung der Flächenleistungen eine Filiale mit durchschnittlich 860 m² VK auf eine Filiale des neueren Immobilientyps (hier: 1.300 m² VK) fachlich nicht zulässig. In der Handels‐ wissenschaft ist unumstritten, dass mit steigender Verkaufsfläche die Flächenleistungen sinken. So wird ein flächenproportionaler Umsatz nur in etwa bis zu einer Verkaufsfläche von 1.000 m² beobachtet. Spätestens ab 1.000 m² VK verlaufen die Umsatzzuwächse nur noch unterproporti‐ onal und dienen dem Komfort der Kunden sowie betrieblichen Abläufen.

Anhand der Ausführungen zum neuen Lidl‐Konzept kann nachvollzogen werden, dass bei einer Erweiterung der Verkaufsfläche von aktuell rd. 1.000 m² auf ca. 1.300 m² die Umsatzleistung nicht im selben Maße steigt.

13 Ausnahmen gibt es lediglich bei temporären Filialen (z. B. auf dem Festgelände von „Rock am Ring“). 14 Quelle: Hahn Retail Real Estate Report Germany 2017 / 2018, S. 38.

14 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Abbildung 1: Planskizze Neubau Lidl Überherrn, Langwies

Quelle: Auftraggeber 15

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II. Konzentrationsgebot

1. Makrostandort Überherrn

Die Gemeinde Überherrn mit aktuell rd. 11.856 Einwohnern15 liegt südwestlich der Kreisstadt Saarlouis in unmittelbarer Grenzlage zu Frankreich. Im Landesentwicklungsplan Teilabschnitt „Siedlung“ wird dem Kernort Überherrn die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Als Grundzentrum kommt der Gemeinde eine Versorgungsfunktion mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen und täglichen Bedarfs zu. Der zugeordnete Verflechtungsbereich (= Nahbereich) beschränkt sich auf die Gesamtgemeinde Überherrn. Die nächstgelegenen Mittelzentren (Saar‐ louis, Völklingen) liegen in einer Entfernung von etwa 13 – 17 km. Das Oberzentrum Saarbrücken ist rd. 30 km in östlicher Richtung entfernt.

Hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung ist in den vergangen Jahren eine Stabilisierung der Ein‐ wohnerzahlen festzuhalten. So sank die Einwohnerzahl von 2011 bis 2017 insgesamt nur um 35 Personen bzw. rd. ‐0,3 %16. Damit konnte Überherrn im Vergleich zum Landkreis Saarlouis (‐ 3,0 %) insgesamt eine deutlich positivere Entwicklung verzeichnen. Für die Zukunft ist lt. der Bevöl‐ kerungsprognose des Statistischen Amt Saarland für den Landkreis Saarlouis und somit auch für Überherrn von einem Rückgang der Bevölkerung auszugehen.17 Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Region

Daten Einwohner Entwicklung 2007 – 2017 Gemeinde / Landkreis 31.12.2011 31.12.2017 absolut relativ in % Überherrn 11.564 17.428 ‐35 ‐0,3 Wadgassen 18.153 7.116 ‐725 ‐4,0 Bous 7.117 6.534 ‐1 0,0 Ensdorf 6.557 9.397 ‐23 ‐0,4 Wallerfangen 9.430 17.305 ‐33 ‐0,3 Schwalbach 17.593 34.758 ‐288 ‐1,6 Saarlouis 36.910 39.461 ‐2.152 ‐5,8 LK Saarlouis 202.352 196.368 ‐5.984 ‐3,0 Quelle: Statistisches Amt Saarland, Stand 31.12.2011 bzw. 31.12.2017

Das Gemeindegebiet umfasst neben dem Kernort Überherrn noch fünf weitere Ortsteile (Altfor‐ weiler, Berus, Bisten, Felsberg, Wohnstadt), welche z. T. räumlich deutlich vom Kernort abgesetzt

15 Quelle: Gemeinde Überherrn, Einwohner mit Hauptwohnsitz, Stand 01.04.2018. 16 Quelle: Statistisches Amt Saarland, Stand 31.12.2011 bzw. 31.12.2017. 17 Quelle: Statistisches Amt Saarland; Regionale Bevölkerungsvorausberechnung für das Saarland 2009 bis 2030. Aufgrund der aktuellen politischen Situation (Zuwanderung durch Flüchtlinge) erscheinen die Prog‐ nosen des Statistischen Amtes Saarland als nicht mehr verlässlich. Sie können nur Anhaltswerte für die weitere Entwicklung liefern, zumal sich die Einwohnerzahl der Gemeinde Überherrn, wie in vielen Ge‐ meinden des Saarlandes zuletzt wieder stabilisiert hat. Im Vergleich zur GMA Untersuchung aus 2016 kann sogar ein leichter Anstieg der Einwohnerzahlen in der Gemeinde um 80 Personen bzw. + 0,7 % festgehal‐ ten werden.

Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

liegen. Mit etwa 3.607 Einwohnern bzw. 30 % der Gesamtbevölkerung liegt der Einwohner‐ schwerpunkt im Kernort Überherrn. Die Ortsteile Wohnstadt und Bisten bildet mit dem Kernort eine städtebauliche Einheit mit zusammen rd. 55 % der Einwohner der Gemeinde.

Die verkehrliche Erreichbarkeit von Überherrn kann für den Individualverkehr als sehr gut be‐ zeichnet werden. Ein Anschluss an die BAB 620 (Verbindungsstück zwischen BAB 6 bei Saarbrü‐ cken und BAB 8 bei Saarlouis) ist durch die B 405 (Saarlouis – Bouzonville / F) und die neue B 269 (Saarlouis – St.‐Avold / F) gegeben. Die B 269 verbindet das deutsche und französische Autobahn‐ netz und durchquert das westliche bzw. südliche Gemeindegebiet. Die Ortsteile sind über Landes‐ und Kreisstraßen angebunden. An das Schienennetz der Deutschen Bahn ist die Gemeinde der‐ zeit nicht angeschlossen, verfügt aber im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) über regel‐ mäßige Busverbindungen u. a. nach Saarbrücken und Saarlouis, bzw. Buslinien, welche die Ort‐ steile miteinander verbinden. Verbindungen in die in Frankreich liegenden Orte Moselle, Creutz‐ wald und St.‐Avold werden über den grenzüberschreitenden Linienverkehr hergestellt.

Im Jahr 2017 waren in Überherrn ca. 3.591 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeits‐ ort registriert. Per Saldo überstieg der Anteil der Auspendler den der Einpendler. Den rd. 2.744 Einpendlern standen rd. 3.510 Auspendler gegenüber; damit weist Überherrn einen negativen Pendlersaldo von rd. ‐ 766 auf.18 Überherrn ist Standort vieler klein‐ und mittelständischer Be‐ triebe, darüber hinaus haben sich europaweit expandierende Unternehmen wie z. B. die Logistik‐ firma Dachser in der Gemeinde niedergelassen.

Die Einzelhandelsstruktur der Gemeinde Überherrn wird im Wesentlichen durch folgende Stand‐ ortbereiche geprägt:

 Die innerörtliche Haupteinkaufslage erstreckt sich über einen Bereich südlich der Bahnlinie (in Höhe des Rewe‐Marktes) entlang der Hauptstraße bis zum Rathaus der Gemeinde. Hier findet sich ein Angebot an kleinteiligen Fachgeschäften des überwie‐ gend kurz‐ und mittelfristigen Bedarfs. Als größerer Filialbetrieb ist der Anbieter Woolworth zu nennen. Darüber hinaus ergänzen öffentliche Einrichtungen, Dienstleis‐ tungs‐ sowie Gastronomiebetriebe das Angebot im Ort. Im westlichen Bereich des Ge‐ werbegebiet „Langwies“ hat sich zudem eine größere Versorgungslage mit z. T. groß‐ flächigen Lebensmittelmärkten entwickelt. Der für die Gemeinde wichtige Nahversor‐ gungsstandort umfasst neben den Lebensmitteldiscountern Lidl, Aldi und Netto ein Getränkefachmarkt.

 In den weiteren Ortsteilen besteht z. T. ein eingeschränktes Lebensmittelangebot vor‐ wiegend aus Betrieben des Ladenhandwerks (Bäckerei, Metzgerei). Im Ortsteil Altfor‐ weiler ist mit dem Edeka‐Markt Kunzler ein Lebensmittelmarkt ansässig, der eine wich‐ tige Versorgungsfunktion für die örtliche Bevölkerung erfüllt.

18 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 30.06.2017.

17 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Karte 1: Lage von Überherrn und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum

Legende

Oberzentrum

Mittelzentrum

Grundzentrum

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2018

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2. Bewertung des Konzentrationsgebotes

Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Überherrn unter landesplane‐ rischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist das sog. Konzentrationsgebot zu prüfen.

Der LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ legt unter Ziffer 42 (Z) fest:

Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverord‐ nung (BauNVO) sind nur im Oberzentrum sowie in den Mittel‐ und Grundzentren zu‐ lässig (Konzentrationsgebot). In Ausnahmefällen sind großflächige Einzelhandelsein‐ richtungen auch in nicht‐zentralen Gemeindeteilen zulässig, wenn

. dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der wohnort‐ nahen, örtlichen Grundversorgung dient und

. eine entsprechende Mantelbevölkerung, d. h. die für die Auslastung der groß‐ flächigen Einzelhandelseinrichtungen erforderliche Bevölkerungszahl, vorhan‐ den ist.

Über Ausnahmeerforderlichkeit sowie Standort und Umfang der Einzelhandelsansied‐ lung, ‐erweiterung oder ‐änderung entscheidet die Landesplanungsbehörde.

Die Gemeinde Überherrn ist nach Festlegung des LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ als Grundzent‐ rum eingestuft. Der Ortsteil Überherrn, dem der Vorhabenstandort zuzuordnen ist, übernimmt damit für sich selbst als auch für die Gemeinden des grundzentralen Verflechtungsbereiches (=Nahbereich) eine Versorgungsfunktion für Güter und Dienstleistungen des kurzfristigen täg‐ lichen Bedarfs. Insofern werden die Zielvorgaben des Konzentrationsgebotes erfüllt.

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III. Städtebauliches Integrationsgebot

Zur Prüfung des städtebaulichen Integrationsgebotes ist der Untersuchungsstandort unter Be‐ rücksichtigung relevanter Kriterien wie Lage zu zentralen Versorgungsbereichen, Lage zu den Wohngebieten oder verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen und hinsichtlich seines städtebauli‐ chen Integrationsgrades und seiner Nah‐ bzw. Grundversorgungsfunktion zu beurteilen.

1. Mikrostandort „Langwies“

Der Planstandort von Lidl befindet sich im Kernort Überherrn, im westlichen Bereich der Straße „Langwies“. Der bereits langjährig etablierte Versorgungsstandort wird derzeit durch drei Lebens‐ mitteldiscounter (Lidl, Aldi, Netto) sowie einen Getränkefachmarkt belegt. Damit weist der Stand‐ ortbereich bereits heute Nahrungs‐ und Genussmittel als Angebotsschwerpunkt auf. Der Vorha‐ benbereich liegt innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches „Ortsmitte“19 der Gemeinde Überherrn und bildet dessen nördlichen Abschluss.

Die Gemeinde Überherrn plant, die Weiterentwicklung des bestehenden Einzelhandelsstandor‐ tes zu einem Fachmarktzentrum. Vorhabenträger ist die Neu Handels GmbH & Co. KG aus Über‐ herrn. In diesem Kontext sowie als Teil des Gesamtvorhabens ist auch die geplante Neuaufstel‐ lung des Lidl‐Marktes zu bewerten. Der Vorhabenbereich von Lidl ist deckungsgleich mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes „Einkaufszentrum Langwies“. Wesentliche Bau‐ steine der geplanten Weiterentwicklung sind die Erweiterung des bestehenden Aldi‐Marktes durch einen Ersatzneubau an anderer Stelle im Vorhabenbereich. Das Bestandsgebäude von Aldi soll erweitert und durch einen Drogeriemarkt (ca. 1.000 m² VK) sowie einen Nonfood‐Markt (ca. 500 m² VK) nachbelegt werden. Darüber hinaus ist die Neuansiedlung eines Lebensmittelvollsor‐ timenters (ca. 1.500 m² VK) sowie eines Nonfood‐Marktes (ca. 500 m²) im südlichen Teil des Vor‐ habenbereichs vorgesehen. Der westlich an den Lidl‐Markt angrenzende Netto Lebensmitteldis‐ counter soll im Zuge der geplanten Weiterentwicklung des Bereiches Langwies abgerissen und durch weitere Nonfood‐Märkte (max. 1.300 m² VK) ersetzt werden. Für den Lidl‐Markt ist ein Abriss und Ersatzneubau mit ca. 1.300 m² VK sowie 108 ebenerdigen Stellplätzen südlich bzw. östlich des Gebäudes vorgesehen. Der auf dem Grundstück liegende Getränkemarkt mit ca. 400 m² VK wird für das Vorhaben abgerissen und vollständig aufgegeben. Die Zu‐ und Abfahrt sowie die Anlieferung werden weiterhin direkt über die Straße Langwies erfolgen.

Das weitere Standortumfeld ist in östlicher Richtung durch gewerbliche Betriebe geprägt. Hier sind zunächst kleinere und mittelständische Unternehmen entlang der Straße Langwies bzw. Nauwies zu nennen, sowie eine rd. 35 ha umfassende Fläche der Fa. ACÜ, einem Unternehmen

19 Quelle: isolplan: marktforschung GbR, Saarbrücken: Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Über‐ herrn, Teil A: Einzelhandelskonzept (Stand: 30.05.2009).

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für Logistik im Fahrzeugbau. Nördlich des Vorhabenbereichs schließt das Flussbett der Bist an, gefolgt von öffentlichen Einrichtungen, darunter das Rathaus Überherrn sowie die örtliche Poli‐ zeistation. In westlicher Richtung wird das Plangebiet durch eine Aral‐Tankstelle sowie das Mo‐ torsportcenter Rupp begrenzt. Südlich des heutigen Aldi‐Marktes schließen Wohngebäude an den Standort an. Im weiteren Verlauf der Hauptstraße werden die Wohnnutzungen immer häu‐ figer von Einzelhandels‐, Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetrieben unterbrochen.

Foto 3: Langwies, Standort Lidl Foto 4: Getränkemarkt (wird abgerissen)

Foto 5: Zufahrt Langwies (L 168) Foto 6: angrenzender Netto‐Markt, zu‐ künftig Nonfood‐Märkte

Foto 7: Feuerwehr und DRK, zukünftig Aldi‐ Foto 8: Standort Aldi, zukünftig Drogerie‐ Markt, Textil und Edeka und Tierfachmarkt

GMA‐Aufnahmen 2016 und 2018

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Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes kann sowohl für den motorisierten Individualver‐ kehr als auch mit dem ÖPNV als sehr gut bewertet werden.

Das Planareal wird über die Straße Langwies (L 168), als innerörtliche Haupterschließungsachse erschlossen. Die Landesstraße, welche die Hauptstraße (L 167) mit der B 269 verbindet, ist als leistungsfähiger Verkehrsweg einzustufen, so dass eine unproblematische Abwicklung des Kun‐ den‐ und Anlieferverkehrs möglich ist.

Eine Anbindung an den ÖPNV ist im direkten Umfeld (Haltepunkt „Neues Rathaus“) gegeben. Die Haltestelle wird in regelmäßiger Taktung vom Saarländischen Verkehrsverbund SaarVV ange‐ fahren, darunter die Linien 409 nach Überherrn, 419 nach Saarlouis ZOB sowie der Regionalbus R 13 in Richtung Saarbrücken.

Der Standort ist v. a. aus den nördlichen Wohnbereichen auch zu Fuß bzw. mit dem Fahrrad gut erreichbar. Entlang der Hauptstraße sowie der Straße Langwies sind in diesem Zusammenhang straßenbegleitende Wege eingerichtet. Damit kann der Standort für Teile der Gemeinde Über‐ herrn auch eine Nahversorgungsfunktion i. S. einer fußläufigen Erreichbarkeit übernehmen. Diese ist bis zu einer Entfernung von rd. 500 – 1.000 m gegeben.20

Die spezifischen Eigenschaften des Standortes lassen sich wie folgt zusammenfassen:

+ gute verkehrliche Erreichbarkeit sowohl aus dem Gemeindegebiet als auch aus den an‐ grenzenden französischen Gemeinden

+ Anschluss an den ÖPNV im nahen Umfeld (Haltestelle Rathaus rd. 150 ‐ 200 m entfernt)

+ zentrale Lage in Bezug auf das gesamte Gemeindegebiet

+ Standort ist bereits als Einzelhandelslage mit gesamtörtlicher als auch überörtlicher Ver‐ sorgungsfunktion (v. a. Versorgungseinkäufer aus Frankreich) etabliert, weitere nahversor‐ gungsrelevante Einzelhandelsbetriebe im direkten Umfeld (bzw. in Planung)

+ günstige Grundstückseigenschaften (ausreichende Größe, ebene Topografie, gute Exposi‐ tion, ausreichende Stellplatzzahl).

20 In der Fachliteratur werden entweder Gehzeiten oder Entfernungen definiert. Diese liegen bei rd. 10 Mi‐ nuten bzw. zwischen 500 und 1.000 Metern.

22 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Karte 2: Mikrostandort „Langwies“

Legende Haltestelle Rathaus „Neues Rathaus“ Zentraler Versorgungsbereich* Erweiterungsbereich Verlagerung Aldi, 1 Ansiedlung 2 S Edeka (Planung) Lebensmitteleinzelhandel (Bestand) S = Standort Lidl 3 1 = Getränkemarkt (schließt) 2 = Netto (schließt) 3 = Aldi 4 = Rewe

Gewerbegebiet ÖPNV-Haltpunkt Langwies

überwiegend Wohnen überwiegend Gewerbe

Abgrenzung gemäß Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Überherrn; Isoplan 2009

Quelle: erstellt mit openstreetmap GMA-Bearbeitung 2018

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2. Städtebauliches Integrationsgebot – Landesplanerische Vorgaben

Das städtebauliche Integrationsgebot gemäß LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ lautet wie folgt:

„Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind im engen räumlich‐funktionalen Zu‐ sammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereich (integrierter Standort) des jeweiligen zentralen Ortes innerhalb des Siedlungszusammenhangs zu errichten (städtebauliches Integrationsgebot). Im Oberzentrum sowie in den Mittel‐ zentren sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen auch in den Nebenzentren zu‐ lässig, sofern sie bezüglich Größenordnung, Warensortiment und Einzugsbereich dem Versorgungsbereich des Nebenzentrums angemessen sind und an einem städtebaulich integrierten Standort errichtet werden.“

3. Bewertung des städtebaulichen Integrationsgebotes

 Für die Gemeinde Überherrn liegt ein „Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept“21 vor, in welchem ein zentraler Versorgungsbereich i. S. des BauGB sowie ein angren‐ zender Entwicklungsbereich festgesetzt wurde. Der Vorhabenstandort von Lidl als auch die angrenzenden Betriebe (Getränkemarkt, Netto, Aldi) sind dem zentralen Ver‐ sorgungsbereich zugeordnet, welcher sich zwischen dem REWE‐Markt im Süden sowie dem Rathaus Überherrn im Norden erstreckt. Die geplante Standorterweiterung des Einkaufszentrums Langwies in südlicher und östlicher Richtung deckt sich mit dem im vorliegenden Gemeindeentwicklungskonzept festgesetzten. „Erweiterungsbereich“. Der Standort verfügt mit der Haltestelle „Neues Rathaus“ über einen Anschluss an den ÖPNV. Unter dem Aspekt der fußläufigen Erreichbarkeit ist dem Standortbereich eine Nahversorgungsfunktion für die nördlichen Wohnschwerpunkte zu bescheinigen.

 Bei dem Vorhabenstandort handelt es sich um eine etablierte Versorgungslage, welche mit den Lebensmitteldiscountern Lidl, Aldi und Netto bereits heute den Schwerpunkt der Lebensmittelversorgung in der Gemeinde Überherrn darstellt. Mit der geplanten Entwicklung des Einkaufszentrums Langwies, in dessen Zusammenhang auch die Neu‐ aufstellung des Lidl‐Marktes einzuordnen ist, beabsichtigt die Gemeinde Überherrn eine städtebauliche Aufwertung der Ortsmitte.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass aufgrund der räumlich‐funktionalen Zuordnung des Vorhabenstandortes zum zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Überherrn, der Standort „Einkaufszentrum Langwies“, dem auch der Lidl‐Markt zuzuordnen ist, als intergiert im Sinne des städtebaulichen Integrationsgebotes (LEP, Teilabschnitt „Siedlung“) zu bewerten ist.

21 isoplan: marktforschung GbR, Saarbücken: Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Überherrn, Teil A: Einzelhandelskonzept (Stand: 30.09.2009).

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4. Exkurs: Zielabweichungsverfahren

Der Vorhabenbereich des geplanten Einkaufszentrums „Langwies“ und damit auch des Standor‐ tes von Lidl überlagert sich mit einem im Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Umwelt“ fest‐ gesetzten Vorranggebiet für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen (VG). Nach Ziffer 70 des LEP, Teilabschnitt „Umwelt“, sowie Ziffer 52 des LEP, Teilabschnitt „Siedlung“, dienen Vorrangge‐ biete für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen (VG) der Sicherung und Schaffung von Dienst‐ leistungs‐ und Produktionsstätten und den damit verbundenen Arbeitsplätzen. Die Ansiedlung aller Formen des großflächigen Einzelhandels sowie alle den Zielsetzung entgegenstehenden Nut‐ zungen widersprechen der Zweckbestimmung und sind nicht zulässig. Somit war die Durchfüh‐ rung eines Zielabweichungsverfahrens gem. § 5 SLPG erforderlich.

Das Ministerium für Inneres, Bauen und Sport kommt nach Durchführung eines Zielabweichungs‐ und Raumordnungsverfahrens zu folgenden Ergebnissen im Rahmen des Zielabweichungsent‐ scheides vom 21.07.2017:

„Im Ergebnis der raumordnerischen Abwägung vorgenannter Belange wird von der Landesplanungsbehörde festgestellt, dass eine Abweichung von der im Landesent‐ wicklungsplan (LEP), Teilabschnitt „Umwelt“ (Ziffer 70) und Teilabschnitt „Siedlung“ (Ziffer 52) festgelegten raumordnerischen Zielsetzung zum Ausschluss von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen in Vorranggebieten für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen im vorliegenden Einzelfall unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und die Grundzüge des LEP, Teilabschnitte „Umwelt“ und „Siedlung“ dadurch nicht berührt werden. Der von der Gemeinde Überherrn beantragten Zielab‐ weichung wird daher zugestimmt.“

Es bleibt festzuhalten, dass sich der Vorhabenstandort von Lidl mit dem im Rahmen des Zielab‐ weichungsverfahrens betrachteten Vorhabenbereich (Geltungsbereich des Bebauungsplanent‐ wurfs „Einkaufszentrum Langwies“) deckt. Von Seiten der Landesplanung wurde in einer ersten Stellungnahme bereits bestätigt, dass das positiv beschiedene Zielabweichungsverfahren auch die vorliegenden Planungen von Lidl abdeckt.

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IV. Kongruenzgebot

Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des er‐ schließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölke‐ rungs‐ und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kon‐ gruenzgebotes ermöglicht.

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial

Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re‐ gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech‐ net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen unterglie‐ dern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.

Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐ gende Kriterien herangezogen:

 wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. To‐ pografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)

 verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen

 Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens

 Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Überherrn und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel V., 1.)

 Agglomerationseffekte mit den benachbarten Einzelhandelsbetrieben (perspektivisch Weiterentwicklung des Einkaufszentrum „Langwies“)

 Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in Überherrn (v. a. Auswirkungsanalyse zur Weiterentwicklung des Standortes Langwies in Überherrn, GMA 2016) und der Re‐ gion.

26 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Karte 3: Einzugsgebiet des Lidl-Lebensmitteldiscounters bzw. des geplanten Einkaufszentrums „Langwies“

Legende

Überherrn

erweitertes Einzugsgebiet (Frankreich)

S Standort

ca.-Darstellung, tatsächliche Abgrenzung orientiert sich an statistischer / administrativer Gliederung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2018

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Da es sich bei dem vorliegenden Lidl‐Markt um einen Filialbetrieb mit standardisiertem Sorti‐ ment handelt, dessen Vertriebskonzept sich kaum von anderen Lebensmitteldiscountern unter‐ scheidet, wird die Marktreichweite des Planobjektes in erster Linie durch die zunehmende Dis‐ tanz zum Planstandort begrenzt. Einschränkend wirken zudem die Standorte von anderen attrak‐ tiven Lebensmittelmärkten im Umland (vgl. hierzu Wettbewerbsdarstellung Kapitel V.).

Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich für den erweiterten Lidl‐Markt am Standort „Langwies“ in Überherrn ein Einzugsgebiet abgrenzen, welches sich mit dem abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums deckt (vgl. GMA Auswirkungs‐ analyse 2016). So wird auf deutscher Seite ein Kundenkreis erschlossen, welcher auf das Ge‐ meindegebiet Überherrn mit aktuell rd. 11.856 Einwohnern (= Kerneinzugsgebiet) begrenzt ist. Das erschließbare Einzugsgebiet wird dabei stark durch die Wettbewerbssituation im Un‐ tersuchungsraum beeinflusst. Im östlich angrenzenden Wadgassen ist ein umfassendes Ein‐ zelhandelsangebot im Lebensmittel‐ als auch im Nichtlebensmittelbereich vorhanden (u. a. 3 Discounter, 3 Lebensmittelvollsortimenter, Outlet‐Center MyLand in der Christallerie Wad‐ gassen). Entlang der Saarachse ist zudem eine umfangreiche Ansammlung verschiedener Fachmarktstandorte (von Völklingen über Bous und Ensdorf bis Saarlouis) vorhanden. Eine Orientierung nach Überherrn ist vor diesem Hintergrund auszuschließen.

Im speziellen Fall von Überherrn sind allerdings die Austauschbeziehungen mit den französischen Nachbargemeinden zu beachten. Aufgrund der Grenzlage zu Frankreich ist mit einem erhöhten Anteil französischer Kunden zu rechnen. Im Falle von Überherrn betrifft dies v. a. die westlich angrenzenden kleineren französischen Gemeinden (u. a. Merten, Dalem, Rémering, Berviller‐en‐ Moselle), die praktisch keine eigene Versorgung aufweisen. Das südlich an Überherrn angren‐ zende Creutzwald ist hingegen gut ausgestattet.

Um die Kundenpotenziale aus Frankreich näherungsweise einschätzen zu können, wurde für die Untersuchung zum geplanten Einkaufszentrum Langwies (GMA 2016) eine Zählung deutscher und französischer Fahrzeuge auf den Parkplätzen der Lebensmitteldiscounter durchgeführt22. Auf Basis der Kennzeichenerfassung sowie GMA‐interner Wettbewerbsuntersuchungen auf deut‐ scher und französischer Seite wurde die grenzüberschreitende Versorgungsfunktion des Standor‐ tes „Langwies“ deutlich. Im Durchschnitt konnten rd. 43 % der Fahrzeuge französischen Kunden zugeordnet werden. Am Samstag wurde der Höchstwert mit einem Anteil von rd. 48 % erfasst. Damit Übernimmt der Standort Langwies über den grundzentralen Verflechtungsbereich der Ge‐ meinde Überherrn hinaus bereits heute eine Versorgungsfunktion für die angrenzenden franzö‐

22 Die Zählung der Pkw erfolgte im Juli 2016 an drei Tagen (Montag, Mittwoch und Samstag jeweils um 11:00 Uhr).

Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

sischen Gemeinden. Auf saarländischer Seite bleibt das Einzugsgebiet auf die Gemeinde Über‐ herrn begrenzt. Auch aus den Völklinger Stadtteilen (z. B. Lauterbach) sind keine nennenswerten Verflechtungen in Richtung Überherrn vorhanden (min. 14 km Distanz).

Darüber hinaus auftretende Kundenzuführeffekte (z. B. Arbeitspendler, Zufallskunden) werden im Rahmen von Streuumsätzen abgebildet. Seit Fertigstellung der B 269 hat sich der Durchgangs‐ verkehr in der Gemeinde jedoch deutlich reduziert. Aufgrund der Lage des Standortes abseits der regionalen Verkehrsachse ist nur mit einem sehr geringen Kundenanteil von außerhalb des abge‐ grenzten Einzugsgebietes zu rechnen.

Das ermittelte Einzugsgebiet unterstreicht auf saarländischer Seite die vorwiegend örtliche Ver‐ sorgungsfunktion des Standortes. Darüber hinaus ist bereits heute eine grenzüberschreitende Versorgungsfunktion festzuhalten, die sich mit der Entwicklung des Einkaufszentrums „Langwies“ weiter verstärken wird.

2. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die la‐ deneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. € 5.570.23

Die jährlichen Ausgabewerte setzten sich dabei wie folgt zusammen:

Nahrungs‐ und Genussmittel: ca. 2.035 €

Nichtlebensmittel (Nonfood I und II): ca. 3.075 €.

Bei der Kaufkraftberechnung ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftniveau24 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau der Gemeinde Überherrn bei 98,8 und damit auf einem leicht unterdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). Unter Berücksichtigung des örtlichen Kaufkraftkoeffizienten lässt sich für die Gemeinde Überherrn für Nahrungs‐ und Genussmittel ein Kaufkraftpotenzial i. H. von ca. 23,9 Mio. € ermitteln.

Zusätzlich werden bei Lebensmitteldiscountern Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten aus dem Nonfood I‐ und Nonfood II‐Bereich generiert. Diese liegen im Fall von Lidl bei ca. 20 %.

Bezüglich der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft für Nahrungs‐ und Genussmittel lässt sich bei einer erneuten Betrachtung der Pro‐Kopf‐Ausgabewerte festhalten, dass diese geringfügig von 1.968 € im Jahr 2016 auf 2.035 € (+ 3,4 %) angestiegen sind. Damit lässt sich im Vergleich zur GMA

23 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 24 Quelle: MB Research, 2016. MB Research errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Zu berücksichtigen ist, dass ein Über‐ bzw. unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient v. a. bei Luxusgütern zu Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren des täglichen Bedarfs (Grundbedürf‐ nisse) hingegen weniger stark in Gewicht fällt.

Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Untersuchung aus dem Jahr 2016 unter Berücksichtigung einer leichten Zunahme der Einwoh‐ nerzahlen (aktuell: 11.858 EW bzw. + 0,7 % gegenüber 2016)25 ein Anstieg der Nachfragepoten‐ ziale um 1,0 Mio. € errechnen.

3. Umsatzprognose für den erweiterten Lidl‐Lebensmitteldiscounter

Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil‐ konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielba‐ ren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes.26 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraft‐ volumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden.

Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsge‐ biets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Markt‐ anteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzum‐ verteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vor‐ haben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 2. ausführlich behandelt.

Folgende Umsatzprognose lässt sich demnach für den geplanten Lidl‐Markt mit ca. 1.300 m² VK anhand des Marktanteilkonzeptes ermitteln27.

25 Quelle: Gemeinde Überherrn, Einwohner mit Hauptwohnsitz, Stand: 01.04.2018. 26 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktseg‐ ment sowie Kopplungs‐ und Agglomerationseffekte. 27 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens.

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Tabelle 3: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Lidl mit 1.300 m² VK)

Zonen Kaufkraft Markt‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐ Food anteil Food Nonfood gesamt herkunft in Mio. € Food in % in Mio. € in Mio. €* in Mio. € in % Überherrn 23,9 12 2,9 0,7 3,6 51 Frankreich 2,7 0,7 3,4 47 gesamt 5,6 1,4 7,0 98 0,1 < 0,1 0,1 2 5,7 1,4 7,1 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter Lidl 20 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA‐Berechnungen 2018 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

Somit lässt sich für den erweiterten Lidl‐Lebensmitteldiscounter mit ca. 1.300 m² Verkaufsfläche eine Gesamtumsatzleistung von ca. 7,1 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen ca. 5,7 Mio. € auf den Foodbereich und ca. 1,4 Mio. € auf den Nonfoodbereich (Nonfood I und II).

Bei der angestrebten Verkaufsfläche von 1.300 m² errechnet sich hieraus eine Flächenprodukti‐ vität von rd. 5.500 € / m² VK. Dies ist für eine Lidl‐Filiale dieser Größenordnung ein durchschnitt‐ liches Niveau. Höhere Werte sind wegen der hohen Wettbewerbsintensität am Ort und in den umliegenden Kommunen nicht realistisch. Als rechnerischer Effekt ist zudem die großzügige Ver‐ kaufsfläche der Planung zu berücksichtigen. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Um‐ satzerwartung des Vorhabens über dem Durchschnitt von Lidl‐Märkten (ca. 6,4 Mio. €).28

Anhand des Marktanteilskonzeptes lässt sich hinsichtlich der Umsatzherkunft ein Umsatzanteil aus der Gemeinde Überherrn von rd. 51 % ermitteln. Aus den angrenzenden französischen Ge‐ meinden (u. a. Merten, Dalem, Falck, Hargarten‐aux‐Mines, Téterchen, Tromborn, Rémering, Berviller‐en‐Moselle usw.) stammen rd. 47 % der Kunden. Der Streukundenanteil fällt sehr gering aus, auf deutscher Seite lässt sich keine nennenswerte überörtliche Versorgungsfunktion erken‐ nen.

4. Kongruenzgebot – landesplanerische Vorgaben

Das Kongruenzgebot gemäß Ziffer 44 LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ lautet wie folgt:

„Großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen sich bezüglich Größenordnung und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur einfügen. Der Einzugsbereich der entsprechenden Einzelhandelseinrichtung darf den Verflechtungsbereich des betreffenden zentralen Ortes nicht wesentlich überschrei‐ ten (Kongruenzgebot). Dies ist vom Planungsträger entsprechend nachzuweisen.“

28 Quelle: Hahn Retail Real Estate Report Germany 2017 / 2018, S. 38.

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5. Bewertung des Kongruenzgebotes

Die im LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ festgelegten zentralen Orte sollen die Versorgung ihrer Ver‐ flechtungsbereiche mit Gütern und Dienstleistungen gewährleisten. Das Grundzentrum Über‐ herrn übernimmt damit eine Versorgungsfunktion für die dem grundzentralen Verflechtungsbe‐ reich (= Nahbereich) zugeordneten Ortsteile Altforweiler, Berus, Bisten, Felsberg und Wohnstadt.

Im besonderen Fall vom Überherrn ist zusätzlich zu der örtlichen Versorgungsfunktion aufgrund der unmittelbaren Grenzlage mit einem erhöhten Anteil französischer Kunden zu rechnen. Ge‐ mäß Ziffer 2.1.2 können zentrale Orte (einschließlich grenznaher Grundzentren) auch grenznahe Bereiche von Luxembourg und Frankreich mit versorgen (insbesondere auch im Lebensmittelbe‐ reich).29 Dies ist im vorliegenden Fall eindeutig gegeben. Zwar ist in Creutzwald ein umfassendes Einzelhandelsangebot vorhanden (das z. T. auch von der Bevölkerung von Überherrn genutzt wird), allerdings verfügen die westlich an Überherrn angrenzenden kleinen französischen Ge‐ meinden praktisch keinerlei eigenständige Einzelhandelsstrukturen. Deren nächstgelegene Ein‐ kaufsmöglichkeiten befinden sich in Überherrn. Dies betrifft die Siedlungen Merten, Dalem, Falck, Hargarten‐aux‐Mines, Téterchen, Tromborn, Rémering, Berviller‐en‐Moselle usw. Nicht nur auf‐ grund der Unterschiede im Preisniveau, sondern aufgrund der räumlichen Nähe und mangelnder eigener Versorgungsstrukturen sind diese französischen Teilräume eindeutig in Richtung Über‐ herrn orientiert. Überherrn ist der nächst gelegene und am besten erreichbare Einkaufsstandort. Neben diesen Verflechtungen kommen die umfangreichen Pendlerverflechtungen in Richtung Deutschland ebenfalls zum Tragen.

Auf saarländischer Seite kann der Standort hingegen kein regelmäßiges überörtliches Einzugsge‐ biet erschließen. In Wadgassen ist ein umfassendes Angebot im Lebensmittel‐ als auch im Nicht‐ lebensmittelbereich vorhanden. Die gesamte „Saarschiene“ von Völklingen über Wadgassen, Bous, Ensdorf und Saarlouis ist im Einzelhandel extrem stark aufgestellt. Durch eine Vielzahl an Fachmärkten und Einkaufszentren (vgl. Wettbewerbsanalyse in Kapitel V dieser Untersuchung) ist eine umfassende Angebotssituation vorhanden, die keinerlei „Einkaufstourismus“ in Richtung Überherrn erwarten lässt. Die Einkaufsorientierung ist in der Region klar in Richtung Saarlouis ausgeprägt bzw. bereits in Richtung Saarbrücken. Überherrn ist als Einkaufsziel für die Städte und Gemeinden entlang der Saar völlig unbedeutend. Auch die Völklinger Stadtteile (z. B. Lauterbach) sind nicht nach Überherrn orientiert.

Eine raumordnerische Beurteilung i. S. des Kongruenzgebotes kann und darf sich nur auf die Kom‐ munen des Saarlandes beziehen, da der LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ nur für das Saarland gilt. Im Falle von Lidl lässt sich festhalten, dass nur ein sehr geringer Umsatzanteil (max. 2 % durch Streu‐ umsätze) mit Kunden aus den umliegenden saarländischen Gemeinden stammen wird. Auf saar‐ ländischer Seite übernimmt der Lidl‐Markt praktisch keine überörtliche Versorgungsfunktion.

29 Vgl. Amtsblatt des Saarlandes vom 14. Juli 2006, Seite 973.

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Eine Verletzung des Kongruenzgebotes gemäß Ziffer 44 des LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ und damit negative raumordnerische Auswirkungen liegen somit nicht vor.

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V. Beeinträchtigungsverbot

Zur Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots‐ und Wettbewerbssitu‐ ation für das Vorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Ausge‐ hend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden prüfungsrelevanten versor‐ gungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen ermitteln.

1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel

Zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Überherrn und im Umland wurde von der GMA im April 2018 eine erneute Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Als Wettbewerber für Lidl gelten dabei grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengrup‐ pen angeboten werden, welche Überschneidungen mit den Hauptsortimenten des erweiterten Lebensmittelmarktes aufweisen. Infolge der Flächengröße bzw. der Betriebsform des Lidl‐Mark‐ tes ist allerdings davon auszugehen, dass die wettbewerbliche Auseinandersetzung in erster Linie mit Anbietern ähnlicher Größenordnung und Angebotskonzepte, d. h. Lebensmitteldiscounter bzw. Supermärkten erfolgen wird.

1.1 Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Überherrn

In der Gemeinde Überherrn (= Kerneinzugsgebiet) sind im Nahrungs‐ und Genussmittelsektor neben dem zur Erweiterung vorgesehenen Lidl‐Lebensmitteldiscounter folgende strukturprä‐ gende Anbieter30 anzuführen:

 Rewe (Supermarkt), Überherrn, Alleestraße, ca. 1.300 m² VK zzgl. separatem Geträn‐ kemarkt, Bäckerei (Die Hausbäcker) im Vorkassenbereich, integrierte Lage am südli‐ chen Ende des zentralen Versorgungsbereiches, fußläufiger Anschluss an gewachsene Wohnlagen, wichtiger Nahversorgungsstandort, v. a. für die südlichen Wohnschwer‐ punkte des Kernortes bzw. den Ortsteil Wohnstadt; moderner und leistungsfähiger An‐ bieter.

 Aldi (Lebensmitteldiscounter), Überherrn, Langwies, ca. 1.000 m² VK, Verlagerung und Erweiterung auf ca. 1.300 m² VK vorgesehen, Lage innerhalb des zentralen Versor‐ gungsbereiches, moderner und leistungsfähiger Wettbewerber.

30 Der Netto‐Lebensmitteldiscounter (wird in nachfolgender Betrachtung nicht berücksichtigt, da mit der Erweiterung des Einkaufszentrums „Langwies“ eine Schließung der Filiale verbunden ist.

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 E aktiv markt Kunzler (Supermarkt), Altforweiler, Industriestraße, ca. 1.500 m² VK, Backstube Kunzler im Vorkassenbereich, Lage am nördlichen Ortsrand mit fußläufigem Anschluss an die angrenzenden Wohngebiete, gute verkehrliche Erreichbarkeit, leis‐ tungs‐ und wettbewerbsfähiger Anbieter.

Neben den o. g. strukturprägenden Wettbewerbern sind darüber hinaus weitere Anbieter von Nahrungs‐ und Genussmitteln in Überherrn ansässig. Das Angebot setzt sich zusammen aus sie‐ ben Bäckereien (u. a. Barbarossa Brotkultur, 2 x Adolph´s Brotladen, Bäckerei Hilt, Bäckerei Win‐ ter, Bäckerei Benzschawel) sowie zwei Metzgereien (Metzgerei Kunzler, Metzgerei Martin). Da‐ neben sind weitere Spezialanbieter (u. a. zwei Tankstellenshops, ein Getränkemarkt31, Obst und Gemüse, Spanische Spezialitäten) zu nennen. Insgesamt sind im Bereich der Nahrungs‐ und Ge‐ nussmittel Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.700 m² in der Gesamtgemeinde Überherrn angesiedelt. Die Anbieter erwirtschaften einen jährlichen Gesamtumsatz im Lebens‐ mittelbereich von ca. 25 – 26 Mio. €.32

In den westlich angrenzenden kleineren französischen Gemeinden (u. a. Merten, Dalem, Réme‐ ring, Berviller‐en‐Moselle) sind keinen nennenswerten Wettbewerbsstrukturen vorhanden. Ver‐ einzelt finden sich nahversorgungsrelevante Betriebe (u. a. des Lebensmittelhandwerks, Apo‐ theke), die eine ergänzende Funktion in der Versorgung der örtlichen Bevölkerung übernehmen. Größerer Versorgungseinkäufe werden jedoch bereits heute im nahegelegenen Überherrn oder im südlich angrenzenden Creutzwald getätigt. Hier ist insbesondere in der Einkaufslage Parc d’ac‐ tivités Sud auf das SB‐Warenhaus E.Leclerc hinzuweisen. Der dezentrale Standortbereich umfasst neben dem Lebensmittelanbieter den Bau‐ und Heimwerkermarkt Bricot‐Leclerc. Darüber hinaus befinden sich im näheren Umfeld verschiedene Fachmärkte aus den Bereichen Bekleidung, Spiel‐ waren und Möbel. Insgesamt sind hier rd. 30.000 m² VK ansässig33.

1.2 Wettbewerbssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden

Die umliegenden Städte und Gemeinden verfügen über adäquate eigene Lebensmittelangebote. Hervorzuheben sind folgende Wettbewerbsstandorte:

 Das Grundzentrum Wadgassen (rd. 10 ‐ 12 km entfernt) stellt den nächstgelegenen Wettbewerbsstandort auf deutscher Seite dar. Hier ist mit insgesamt 3 Lebensmittel‐ discountern (Lidl, Aldi und Netto an der Provinzialstraße) sowie zwei Lebensmittelvoll‐ sortimentern (Rewe, Fischmarkt Kunzler) ein ausdifferenziertes Angebot im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich vorhanden. Im westlich an Überherrn angrenzenden Ortsteil Differten ist zudem ein Edeka‐Markt mit separatem Getränkemarkt ansässig.

31 Der Getränkemarkt auf dem Grundstück von Lidl wird für das Vorhaben abgerissen und fällt ersatzlos weg. 32 Unter Berücksichtigung der gestiegenen Nachfragepotenziale in Überherrn seit 2016. 33 Quelle: CCI Lorraine, Ensemble des établissements commerciaux du département de la Moselle.

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 Das Grundzentrum Bous (rd. 12 km entfernt) ist ebenfalls durch ein attraktives Ange‐ bot im Lebensmittel‐ als auch im Nonfood‐Bereich gekennzeichnet. Hier ist insbeson‐ dere der Bereich rund um das Einkaufszentrum EKZ Bous an der Saarbrücker Straße zu nennen, mit dem Lebensmittelmarkt REWE sowie Lidl und diversen Fachmarktangebo‐ ten im Umfeld (u. a. Takko, Kik, Reno, Siemes Schuhcenter, Charles Vögele, Deich‐ mann, dm).34 Weiter in Richtung Innenstadt ist zudem auf eine Fachmarktagglomera‐ tion im Bereich Saarbrücker Straße / Kantstraße hinzuweisen, hier sind die Lebensmit‐ teldiscountern Aldi und Netto sowie ergänzende Fachmarktangebote (u. a. Drogerie‐ markt Rossmann, Schuhfachmarkt Schuhmarke, alldrink Getränkefachmarkt, Sport‐ fachmarkt) ansässig. Die genannten Standortbereiche sind allesamt als leistungsfähig einzustufen und erschließen auch ein überörtliches Einzugsgebiet.

 Darüber hinaus ist auf das breite Angebot im Mittelzentrum Saarlouis (rd. 12 – 13 km entfernt) zu verweisen. Die Stadt Saarlouis nimmt mit ihrem attraktiven Innenstadtan‐ gebot sowie verschiedenen Fachmarktstandorten (u. a. FMZ Lisdorf, FMZ M‐Center) auch für das Umland eine herausragende Stellung ein.

1.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse

Die Wettbewerbssituation für den erweiterten Lidl‐Lebensmitteldiscounter konzentriert sich in hohem Maße auf die Gemeinde Überherrn selbst und hier insbesondere auf den Standort Lang‐ wies, wo mit dem Discounter Aldi ein direkter Konkurrent vorhanden ist. Darüber hinaus sind die beiden Lebensmittelvollsortimenter (REWE in der Ortsmitte an der Alleestraße sowie Edeka im Ortsteil Altforweiler) als Wettbewerber zu berücksichtigen, welche als Vollsortimenter allerdings konzeptbedingt geringere Überschneidungen mit dem Discounter Lidl aufweisen.

Außerhalb des Einzugsgebietes sind stärkere Wettbewerbsstandorte v. a. in den Grundzentren Wadgassen und Bous bzw. auf deutscher Seite in den nahegelegenen Mittelzentren Saarlouis und Völklingen (v. a. Globus) vorhanden. In Anbetracht der guten bis sehr guten Ausstattung in den umliegenden Städten und Gemeinden im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich, sowie der teil‐ weise beträchtlichen Entfernungen, ist für das Vorhaben nicht mit regelmäßigen Einkaufsver‐ flechtungen von außerhalb der Gemeinde Überherrn auszugehen.

34 Am ehemaligen Standort des Hehler Profi‐Zentrums hat im März 2018 zudem ein neues Dehner‐Garten‐ center eröffnet.

36 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies

Karte 4: Projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

FMZ Rödersberg Legende

S Standort M-Center 1 FMZ und EKC Bous Fraulautern (u.a. mit Aldi, Netto, Rossmann, Schuhmarke 4 sowie Rewe, Vögele, Deichmann, Lidl, dm, KIK, Takko, Reno, FMZ Lisdorf Siemes Schuhcenter)

3 FOC MyLand EKC Bous und 2 FMZ Wadgassen (u. a. mit 1 Ara Shoes, Bugatti, Tom Tailor, Kenny S., Schiesser, Cecil, Street 2 one etc.) 3 FMZ Lisdorf Saarlouis (u. a. Ikea, Decathlon, S dm, Müller etc.) 4 M-Center Saarlouis (u. a. Wasgau, Penny, Rossmann, Das Futterhaus, Takko, Mühlenz Schuhe)

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2018

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2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen

2.1 Methodik

Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbewerbs‐ wirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip eines Gravitations‐ modells basiert.

Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:

 die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be‐ triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen‐ größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und

 der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt.

2.2 Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen des Vorhabens

Für die Bewertung des Neubaus und der Verkaufsflächenerweiterung des Lidl‐Marktes am Stand‐ ort „Langwies“ in Überherrn werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen fol‐ gende Annahmen getroffen:

 Der Lidl‐Lebensmitteldiscounter wird an seinem Standort auf einer geplanten Ver‐ kaufsfläche von ca. 1.300 m² eine Umsatzleistung von max. 7,1 Mio. € erzielen. Davon entfallen ca. 5,7 Mio. € auf den Lebensmittel‐ und ca. 1,4 Mio. € auf den Nichtlebens‐ mittelbereich.

 Zu berücksichtigen ist des Weiteren, dass der Lebensmitteldiscounter Lidl bereits seit Jahren auf einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 1.000 m² am Standort ansässig ist. Dieser Markt erwirtschaftet derzeit eine Umsatzleistung von insgesamt ca. 5,7 Mio. €. Davon entfallen ca. 4,6 Mio. € auf den Nahrungs‐ und Genussmittelbereich und ca. 1,1 Mio. € auf Nichtlebensmittel. Diese Umsätze werden bereits heute in Überherrn gene‐ riert und auch weiterhin gebunden werden, da sich an den generellen Standortrah‐ menbedingungen und dem Kundeneinzugsgebiet keine Veränderungen ergeben wer‐ den.

 Die Bewertung der möglichen Beeinträchtigungen des erweiterten Lidl‐Lebensmittel‐ discounters erfordert eine Prüfung des Gesamtvorhabens. Dementsprechend wird in vorliegender Auswirkungsanalyse das Vorhaben des erweiterten Lidl‐Marktes mit ca. 1.300 m² Verkaufsfläche bewertet, d. h., es wurde im Hinblick auf die Ausbildung des voraussichtlichen Kundeneinzugsgebietes, der voraussichtlichen Umsatzleistung oder

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der Stellung im Wettbewerb jeweils das Gesamtvorhaben nach der geplanten Erwei‐ terung betrachtet. Für die tatsächliche Bewertung der durch das Vorhaben ausgelös‐ ten Umsatzumverteilungen ist jedoch der bereits bestehende Markt zu berücksichti‐ gen, d. h. der Bestandsumsatz wird bereits heute gebunden.

 Nach Abzug der bestehenden Umsätze des Lidl‐Marktes bleibt ein Umsatzanteil von max. 1,4 Mio. €, welcher durch das Vorhaben im Untersuchungsraum umverteilungs‐ wirksam werden kann. Davon entfallen ca. 1,1 Mio. € auf den Lebensmittelbereich und ca. 0,3 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich.

 Bei der Prognose der Umsatzumverteilungen bleibt zu berücksichtigen, dass der auf dem Grundstück ansässige Getränkemarkt für das Neubauvorhaben aufgegeben wird und ersatzlos wegfällt. Mit der Aufgabe des Getränkemarktes werden Umsätze frei, die teilweise am Standort gebunden bleiben35. Dieser Umsatz ist bei der Ermittlung er Umsatzumverteilungen zu berücksichtigen.

 Für die Ermittlung der Umsatzumverteilungen ist zu unterstellen, dass Standorte, die die größte Nähe und Konzeptüberschneidung mit dem Planvorhaben aufweisen, quantitativ am stärksten von Umsatzumverteilungen betroffen sein werden. Umsatzrückgänge sind v. a. bei Anbietern am Standort „Langwies“ zu erwarten, in erster Linie beim direkten Wett‐ bewerber Aldi. Darüber hinaus werden die sonstigen Lebensmittelanbieter (REWE in der Ortsmitte, Edeka in Altforweiler) von Umsatzumverteilungen betroffen sein. Die sonstigen kleinflächigen Lebensmittelanbieter, darunter Betriebe des Lebensmittelhandwerks, Tank‐ stellenshops, Spezialanbieter werden vom Vorhaben nur in untergeordneter Form tan‐ giert, da sie eine eher geringe Konzeptüberschneidung mit dem Lidl‐Lebensmitteldiscoun‐ ter aufweisen. Am ehesten werden hier die Anbieter in der Innenstadt (zentraler Versor‐ gungsbereich) mit Wettbewerbswirkungen zu rechnen haben.

 Zu berücksichtigen ist außerdem, dass in der Lebensmittelbranche in den vergangenen Jahren ein überproportionales Wachstum stattgefunden hat (+ 2,8 % in 2015; + 2,7 % in 2016; + 3,6 % in 2017). Es ist daher von sehr stabilen Strukturen auszugehen.

2.3 Wettbewerbliche und Städtebauliche Auswirkungen

 Als Hauptwettbewerber zum Lidl‐Lebensmitteldiscounter ist der Discounter Aldi am Standort Langwies einzustufen. Die geplante Neuaufstellung von Lidl aber auch von Aldi wird gegenseitig zu Verdrängungswirkungen („Kannibalisierungseffekte“) führen, sodass in der Realität davon auszugehen ist, das beide Märkte in ihrer Umsatzleistun‐

35 Für den Getränkemarkt wird eine Umsatzleistung von ca. 0,5 Mio. € bzw. eine Flächenleistung von ca. 1.200 – 1.300 € / m² VK p.a. angenommen.

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gen unter den Erwartungen liegen werden. Letztlich werden beide Lebensmitteldis‐ counter nach erfolgter Modernisierung und Erweiterung auf „Augenhöhe“ agieren. In jedem Fall kann ausgeschlossen werden, dass der Lebensmitteldiscounter Aldi infolge des Vorhabens von Lidl gefährdet wird.

 In der Ortsmitte Überherrn (ZVB) ist der REWE‐Markt einer näheren Betrachtung zu unterziehen. Gemäß GMA Gutachten aus 2016 wurde für den Anbieter eine Umvertei‐ lungsquote von max. 10 % ermittelt. Für die Bewertung der wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen durch das Vorhaben bleibt festzuhalten, dass es sich bei dem Anbieter REWE um einen anderen Betriebstyp (Lebensmittelvollsortimenter) handelt, der mit Blick auf die Sortimentsstruktur nicht als direkter Wettbewerber ein‐ zustufen ist. Dennoch wird auch dieser Anbieter von Umverteilungswirkungen betrof‐ fen. Auch wenn sich im absoluten worst‐case‐Fall rechnerisch eine Umverteilungs‐ quote von knapp über 10 % für den Rewe‐Markt ermitteln lässt, ist nicht automatisch von einer Beeinträchtigung des Lebensmittelanbieters i. S. einer Betriebsschließung auszugehen. So ist der in der Fachpraxis als „kritisch“ definierte Schwellenwert nicht als absolute Größe zu verstehen, es hat vielmehr eine konkrete städtebaulich‐funktio‐ nale Einordnung zur Bewertung der Umverteilungswirkungen zu erfolgen.

Vor dem Hintergrund der konkreten Situation in Überherrn ist auch eine Umvertei‐ lungsquote von 11 – 12 % als unkritisch zu bewerten. Der Lebensmittelvollsortimenter ist insgesamt als modern und leistungsfähig einzustufen. Darüber hinaus profitiert auch der REWE‐Markt von starken Kaufkraftzuflüsse aus den angrenzenden französi‐ schen Gemeinden. Es bleibt festzuhalten, dass der Lebensmittelmarkt an der Allee‐ straße aufgrund seiner Lage am südlichen Ende des zentralen Versorgungsbereiches insbesondere eine Nahversorgungsfunktion für die südlichen Wohnschwerpunkte der Gemeinde Überherrn übernimmt. Für den Ortsteil Wohnstadt (Wohnsiedlung aus den 60er Jahren mit ca. 2.080 Einwohnern36) stellt der REWE‐Markt den nächstgelegenen Versorgungsstandort dar. Auch die Lage in einem stabilen städtebaulichen Umfeld mit frequenzbringenden Einzelhandels‐ und Dienstleistungsbetrieben (u. a. Ärztehaus, Apotheke, Kreditinstitut) trägt zur Stärkung des REWE‐Marktes bei. Eine Schließung des Lebensmittelvollsortimenters ist daher auch bei einer im „worst‐case Fall“ erhöh‐ ten Umverteilungsquote von 11 – 12 % aus gutachterlicher Sicht nicht zu erwarten. Der REWE‐Markt profitiert außerdem von einer sehr guten Marktlage. Auf die starken

36 Das Neubaugebiet Wohnstadt Süd wurde bereits entwickelt, aufgrund der hohen Nachfrage in dieser Wohnlage wird in Kürze mit dem 2. Bauabschnitt Kollwitzwiese am westliche Rand der Wohnstadt (Orts‐ eingang Überherrn) begonnen.

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Wachstumsraten im Lebensmittelbereich wurde oben bereits eingegangen (+ 9 % von 2015 – 2017).37

Abschließend bleibt an dieser Stelle festzuhalten, dass auch im Falle eines als unwahr‐ scheinlich einzustufenden Marktaustritts von REWE keine funktionale Schwächung des zentralen Versorgungsbereichs zu erwarten ist, vielmehr wird sich die Lebensmittel‐ versorgung im zentralen Versorgungsbereich nochmals verbessern. Die geplante Neu‐ strukturierung des Standortes „Langwies“ entspricht den kommunalen Zielsetzungen zur Stärkung und städtebaulichen Aufwertung des Ortskerns.

 Gegenüber dem Anbieter Edeka in Altforweiler ist mit einer etwas geringere Umver‐ teilungsquote zu rechnen. In der Untersuchung von 2016 wurden für den Lebensmit‐ telmarkt Umverteilungseffekte i. H. von 8 % ermittelt. Im Sinne eines worst‐case‐An‐ satzes kann allenfalls eine Erhöhung der Umverteilungsquote auf 9 – 10 % errechnet werden. Der Lebensmittelvollsortimenter ist zeitgemäß aufgestellt und ist als leis‐ tungs‐ und wettbewerbsfähig einzustufen. Der Anbieter befindet sich zudem in einer nicht‐integrierten Lage, sodass die hier ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte le‐ diglich als wettbewerbliche Effekte, jedoch ohne städtebauliche Relevanz einzustufen sind. Aufgrund der Leistungsfähigkeit des Edeka‐Marktes ist nicht mit einem Markt‐ austritt zu rechnen, insofern kann auch eine Schwächung der Nahversorgung für die Bewohner der Ortsteile Altforweiler, Berus und Felsberg ausgeschlossen werden.

 Auswirkungen auf die Nachbargemeinden im Saarland (Saarlouis, Wadgassen, Bous usw.) sind im Lebensmittelsortiment nur marginal und rechnerisch kaum nachweisbar. Alleine der Nahrungs‐ und Genussmitteleinzelhandel in Saarlouis erzielt einen Umsatz von 122,5 Mio. € (vgl. Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept der Stadt Saarlouis). Nimmt man den Lebensmitteleinzelhandel von Wadgassen, Bous und Ensdorf hinzu, ergibt sich ein Umsatzvolumen in den Nachbargemeinden von knapp unter 200 Mio. €. Die in dieser Relation geringfügigen Erweiterungen in Überherrn lassen sich im Hinblick auf Umsatzumverteilungen in Saarlouis, Ensdorf, Bous und Wadgassen rechnerisch kaum noch nachweisen. In jedem Fall kann ausgeschlossen werden, dass in den Nach‐ bargemeinden negative städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen zu erwarten sind. Dies trifft insbesondere auch auf den Völklinger Stadtteil Lauterbach zu. Dort befindet sich mit „nah und gut Heckmann“ ein eigener Nahversorgungsmarkt, der jedoch 14 km vom Standort in Überherrn entfernt liegt. Hier sind keinerlei Wechsel‐ wirkungen mehr zu erwarten.

37 REWE ist noch stärker als der Branchendurchschnitt gewachsen, alleine 5,8 % in 2017 (ohne Neuzugänge, Übernahmen etc.).

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 Im Nichtlebensmittelbereich werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzum‐ verteilungseffekte gegenüber den anderen Lebensmittelmärkten und in untergeord‐ neter Form ebenfalls gegenüber den sonstigen Anbietern im Untersuchungsraum wirk‐ sam werden. Diese sind jedoch bei einer Einzelbetrachtung als minimal einzustufen und verteilen sich auf eine Vielzahl von Betrieben unterschiedlichster Sortimente. Nen‐ nenswerte Umsatzverluste bei bestehenden Anbietern sind im Einzelfall nicht zu er‐ warten.

Zusammenfassend kann damit festgestellt werden, dass die Erweiterung des Lidl‐Marktes auch im Kontext des Gesamtvorhabens am Standort „Langwies“ nicht zu städtebaulich relevanten Aus‐ wirkungen führen werden. Das Vorhaben dient v. a. der Modernisierung und Anpassung des Lidl‐ Marktes an aktuelle und künftige Kunden‐ und Logistikanforderungen. Auswirkungen auf die Ent‐ wicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Versorgung in Überherrn oder im Umland können ausgeschlossen werden. Abschließend bleibt festzuhalten, dass es sich bei den dargestellten Auswirkungen aus gutachterlicher Sicht um einen absoluten „worst‐ case‐Fall“ handeln.

3. Beeinträchtigungsverbot – landesplanerische Vorgaben

Das Beeinträchtigungsverbot geht aus § 11 Abs. 3 BauNVO hervor und besagt, dass das Vorhaben

 das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsker‐ nes (Stadt‐ und Ortskernes) sowie

 die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen darf.

Diese Vorgaben werden von der Landesplanung im LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ aufgegriffen.

„Neuansiedlungen, Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen großflächiger Einzel‐ handelseinrichtungen dürfen das Zentrale‐Orte‐Gefüge des Landes sowie die Funkti‐ onsfähigkeit des jeweiligen zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches des zent‐ ralen Ortes (Standortgemeinde) sowie der benachbarten zentralen Orte (Nachbarge‐ meinden) nicht beeinträchtigen (Beeinträchtigungsverbot). Dies gilt insbesondere für solche Standortgemeinden, in denen der Erfolg von städtebaulichen Maßnahmen zur funktionalen Stärkung oder Stabilisierung von Stadt‐ und Ortskernen in Frage gestellt wird, z. B. bei städtebaulichen Sanierungs‐ und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt‐ und Dorferneuerungsmaßnahmen.“

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4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes

Basierend auf der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet und im Umland und den dargestellten Umsatzumverteilungen bzw. wettbewerblichen Wirkungen lässt sich das Vorhaben am Standort „Langwies“ hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbotes wie folgt bewerten:

 Das Beeinträchtigungsverbot wird durch die Erweiterung des Lidl‐Lebensmitteldis‐ counters auch im Kontext mit den weiteren Planungen am Standort Langwies nicht verletzt. Auswirkungen auf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche in Überherrn bzw. im Untersuchungsraum sind in vor‐ liegendem Fall nicht zu erwarten. Zwar werden durch das Vorhaben Umverteilungs‐ wirkungen ausgelöst die sich im Falle des REWE‐Marktes in der Ortsmitte im worst‐ case‐Fall auch oberhalb der 10 %‐Schwelle bewegen (max. 11 – 12 %), bei einer städ‐ tebaulichen Einordnung der Wirkungen ist aus gutachterlicher Sicht jedoch weder mit einer Schließung des REWE‐Marktes noch mit einer funktionalen Schwächung des zentralen Versorgungsbereiches zu rechen.

 In den Umlandkommunen (u. a. Wadgassen, Bous, Saarlouis, Völklingen) bewegen sich die ausgelösten Umsatzumlenkungen allenfalls auf einem sehr geringen Niveau. Vor diesem Hintergrund sind städtebauliche Auswirkungen i. S. des Beeinträchtigungsver‐ botes hier deutlich auszuschließen.

 Die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen im Nichtlebensmittelbe‐ reich werden ebenfalls nicht zu einer Schwächung zentraler Versorgungsbereiche oder einer Schädigung der Nahversorgung führen. Städtebauliche Auswirkungen im Sinne des Beeinträchtigungsverbotes sind auszuschließen, da sich die Umverteilungen auf zahlreiche Sortimentsgruppen und unterschiedliche Betriebe verteilen werden und so‐ mit in der Gesamtbetrachtung nur geringe Ausmaße annehmen werden.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass das Beeinträchtigungsverbot gemäß Ziffer 45 des LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ durch das Vorhaben nicht verletzt wird. Die Erweiterung von Lidl wird auch im Kontext mit der Entwicklung des Standortes Langwies zu einem Einkaufs‐ zentrum nicht zu negativen Rückwirkungen führen, sodass in der Zusammenschau keine funktionalen Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum zu erwarten sind.

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VI. Zusammenfassung

Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens Grundlagen Planvorhaben / . Erweiterung des bestehenden Lidl‐Lebensmitteldiscounters durch Abriss Planstandort und Ersatzneubau am Standort Langwies . Für den bestehenden Lidl‐Markt (aktuell rd. 1.000 m² VK) liegt bereits eine baurechtlich genehmigte Verkaufsfläche von 1.200 m² vor. Für den geplanten Neubau ist eine Verkaufsfläche von 1.300 m² vorgesehen. . Ein auf dem Grundstück ansässiger Getränkemarkt mit ca. 400 m² VK wird für das Vorhaben abgerissen und vollständig aufgegeben. Insofern wird sich in der Gesamtbilanz die Verkaufsfläche auf dem Grundstück reduzieren. . Der Vorhabenstandort befindet sich am Standort Langwies, welcher dem nördlichen Teil des ZVB „Ortsmitte“ zuzuordnen ist. Rechtsrahmen und . Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO Untersuchung Standortrahmen‐ . Makrostandort: Grundzentrum Überherrn, ca. 11.856 Einwohner bedingungen . grundzentraler Verflechtungsbereich: Ortsteile Altforweiler, Berus, Bis‐ ten, Felsberg, Wohnstadt . Die innerörtliche Haupteinkaufslage (ZVB Ortsmitte) erstreckt sich über einen Bereich südlich der Bahnlinie, in Höhe des Rewe‐Marktes, entlang der Hauptstraße bis zum Rathaus der Gemeinde. Hier findet sich ein An‐ gebot an kleinteiligen Fachgeschäften des überwiegend kurz‐ und mittel‐ fristigen Bedarfs. Als größerer Filialbetrieb ist der Anbieter Woolworth zu nennen. Darüber hinaus ergänzen öffentliche Einrichtungen, Dienstleis‐ tungs‐ sowie Gastronomiebetriebe das Angebot im Ort. Im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereichs hat sich eine größere Versor‐ gungslage mit z. T. großflächigen Lebensmittelmärkten entwickelt. Der für die Gemeinde wichtige Nahversorgungsstandort umfasst neben den Lebensmitteldiscountern Lidl, Aldi und Netto einen Getränkefachmarkt. Mit der geplanten Entwicklung des Einkaufszentrums „Langwies“ ist eine Ausweitung des Angebotes (u. a. Lebensmittelvollsortimenter, Drogerie‐ markt, Bekleidungs‐, Schuhfachmarkt, Zoofachmarkt) vorgesehen. In Alt‐ forweiler übernimmt der Edeka‐Markt eine wesentliche Versorgungs‐ funktion. Einzugsgebiet und . Das Kerneinzugsgebiet beschränkt sich auf saarländischer Seite auf die Kaufkraftpotenzial Gemeinde Überherrn mit aktuell ca. 11.856 Einwohnern, darüber hinaus übernimmt der Standort aufgrund der grenznahen Lage eine erhebliche Versorgungsfunktion für die französischen Nachbargemeinden ohne ei‐ gene Versorgungsangebote. . Kaufkraftpotenzial im Lebensmittelbereich in Überherrn: ca. 23,9 Mio. € Umsatzerwartung . Gesamtumsatzleistung des Lidl‐Marktes bei ca. 1.300 m² VK: max. 7,1 Mio. €, davon max. 5,7 Mio. € im Lebensmittelbereich und max. 1,4 Mio. € im Nichtlebensmittelbereich

Bewertungskriterien gemäß Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Siedlung“ Konzentrationsgebot Das Konzentrationsgebot wird am Standort eingehalten. Durch die Aus‐ weisung der Gemeinde Überherrn als Grundzentrum (vgl. Landesentwick‐ lungsplan, Teilabschnitt „Siedlung“) liegen die Voraussetzung zur Ansied‐ lung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe vor.

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Städtebauliches Der Vorhabenstandort von Lidl liegt im zentralen Versorgungsbereich der Integrationsgebot Gemeinde Überherrn, ein Anschluss an den ÖPNV (Haltepunkt Neues Rat‐ haus) sowie eine fußläufige Versorgungsfunktion für die nördlichen Wohn‐ schwerpunk der Gemeinde Überherrn bestehen, insofern ist der Standort als intergiert im Sinne des städtebaulichen Integrationsgebotes gemäß LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ zu bewerten. Kongruenzgebot Das Einzugsgebiet bleibt auf saarländischer Seite auf die Gemeinde Über‐ herrn begrenzt, lediglich aus den angrenzenden französischen Gemeinden ist mit einem ausgeprägten Kundenaufkommen zu rechnen. Kunden aus den benachbarten saarländischen Gemeinden spielen am Standort hinge‐ gen kaum eine Rolle (max. 2 % Streukundenanteil). Eine wesentliche Über‐ schreitung des Verflechtungsbereiches des Grundzentrums Überherrn liegt im vorliegenden Fall nicht vor. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes ge‐ mäß Ziffer 44 des LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ liegt somit aus raumord‐ nerischer Sicht nicht vor. Beeinträchtigungs‐ Das Beeinträchtigungsverbot wird durch die Erweiterung des Lidl‐Lebens‐ verbot mitteldiscounters auch im Kontext mit den geplanten Entwicklungen am Standort „Langwies“ nicht verletzt. Negative städtebauliche Auswirkun‐ gen in der Ortsmitte Überherrn sowie im weiteren Untersuchungsraum können ausgeschlossen werden. GMA‐Zusammenstellung 2018

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Verzeichnisse Seite

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Planskizze Neubau Lidl in Überherrn, Langwies 15

Kartenverzeichnis Karte 1: Lage von Überherrn und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum 18 Karte 2: Mikrostandort „Langwies“ 23 Karte 3: Einzugsgebiet des Lidl‐Lebensmitteldiscounters bzw. des geplanten Einkaufszentrums „Langwies“ 27 Karte 4: Projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 37

Fotoverzeichnis Foto 1: Lidl Basisfiliale, Außenauftritt 13 Foto 2: Lidl Basisfiliale, Innenraumgestaltung 13 Foto 3: Langwies, Standort Lidl 21 Foto 4: Getränkemarkt (wird abgerissen) 21 Foto 5: Zufahrt Langwies (L 168) 21 Foto 6: angrenzender Netto‐Markt, zukünftig Nonfood‐Märkte 21 Foto 7: Feuerwehr und DRK, zukünftig Aldi‐Markt, Textil und Edeka 21 Foto 8: Standort Aldi, zukünftig Drogerie‐ und Tierfachmarkt 21

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel 11 Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Region 16 Tabelle 3: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Lidl mit 1.300 m² VK) 31