TRIBUNALE DI LECCO Fallimento N

TRIBUNALE DI LECCO Fallimento n. 36/2019 Reg. Fall. DACO Srl Sede a Milano in Via Vincenzo Monti 2 Giudice Delegato: Dott. Dario Colasanti Curatore: Dott. Antonio Chirico

PERIZIA BENI IMMOBILI

VILLA CON GIARDINO IN COMUNE DI TRINITA’ D’AGULTU E VIGNOLA (OT)

CASCINA A CORTE E TERRENI EDIFICABILI IN COMUNE DI TRUCCAZZANO (MI)

BOX AUTO E CANTINA IN COMUNE DI TRUCCAZZANO (MI)

BOX AUTO IN COMUNE DI MERLINO (LO)

Tecnico Incaricato: arch. Francesco Amigoni via Gaggio n. 42 - 23864 Malgrate (LC) tel. 0341 582521 fax 0341 206859

Lecco, Gennaio 2020

PREMESSA Il sottoscritto Francesco Amigoni nato a Lecco il 22.11.1972 c.f.: MGN FNC 72S22 E507N con studio in via Gaggio n. 42 - 23864 Malgrate (LC), iscritto all’Ordine degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conserva- tori della Provincia di Lecco al n. 725; avendo ricevuto dal dott. Antonio Chirico in qualità di Curatore del Fallimento n. 36/2019 Reg. Fall. DACO s.r.l., l’incarico di predisporre la perizia di stima dei beni immobili della suddetta procedura, dopo attento esame degli atti, sopralluoghi personalmente effettuati e accertamenti esperiti e dopo: - aver individuato esattamente i beni oggetto della procedura; - aver verificato la regolarità dei suddetti beni sotto il profilo edilizio-urbanistico; - identificato catastalmente i beni ed individuato le eventuali variazioni necessarie per l’aggiornamento; relaziona quanto segue:

In merito all’individuazione dei beni, effettuata sulla base della relazione elaborata dallo Studio “Emmemme s.r.l.”, si precisa che sono stati esaminati i seguenti immobili riguardanti la Società “DACO Srl”: - Castello di Brianza (LC), via Papa Giovanni XXIII: foglio 5, p.lla 2083, sub. 701, sez. BRI Trattasi di cabina elettrica al servizio di fabbricato interamente venduto. - Castello di Brianza (LC), via Papa Giovanni XXIII: foglio 5, p.lla 2083, sub. 702, sez. BRI Trattasi di parcheggio pubblico destinato ad essere ceduto al comune di Castello di Brianza. - Truccazzano (MI), via Alessandro Manzoni n. 29: foglio 17, p.lla 50, sub. 702- 703- 705 Trattasi di cascina rurale. - Truccazzano (MI), via Alessandro Manzoni: foglio 17, p.lla 217 Trattasi di terreno di pertinenza alla cascina. - Truccazzano (MI), via Alessandro Manzoni: foglio 17, p.lla 258 Trattasi di terreno di pertinenza alla cascina. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese: foglio 17, p.lla 244 Trattasi di terreno ceduto all’Amministrazione comunale in forza della Convenzione Urbanistica del Piano di Recupero denominato “Cascina Giussani in loc. Cavaione” in data 28.06.2006. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese: foglio 17, p.lla 245 Trattasi di terreno ceduto all’Amministrazione comunale in forza della Convenzione Urbanistica del Piano di Recupero denominato “Cascina Giussani in loc. Cavaione” in data 28.06.2006. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese: foglio 17, p.lla 254 Trattasi di terreno edificabile. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese: foglio 17, p.lla 255 Trattasi di terreno edificabile. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese: foglio 17, p.lla 256 Trattasi di terreno edificabile. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese: foglio 17, p.lla 224 Trattasi di terreno agricolo.

- Truccazzano (MI), via Cesare Pavese: foglio 17, p.lla 228 Trattasi di terreno in parte edificabile. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese: foglio 17, p.lla 230 Trattasi di terreno agricolo. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese n. 65: foglio 17, p.lla 243, sub. 26 Trattasi di box auto. - Truccazzano(MI), via Cesare Pavese n. 65: foglio 17, p.lla 243, sub. 26 Trattasi di box auto. - Truccazzano (MI), via Cesare Pavese n. 65: foglio 17, p.lla 243, sub. 35 Trattasi di cantina. - Trinità d’Agultu e Vignola (OT), loc. Costa Paradiso: foglio 7, p.lla 210, sub. 4-5 Trattasi di villa unifamiliare con giardino. - Merlino (LO), via Vittime del Terrorismo n. 12: foglio 6, p.lla 496, sub. 37-38-39-41 Trattasi di box auto.

Si precisa che gli immobili situati in comune di Castello di Brianza riguardano rispettivamente una cabina elettrica a servizio di un immobile interamente venduto e un parcheggio che dovrà essere totalmente ceduto all’Amministrazione comunale. I suddetti immobili non sono alienabili e non sono stati quindi peritati.

Gli immobili situati in comune di Truccazzano, individuati catastalmente al foglio 17 mapp. 244-245, costituiscono le aree standard cedute all’Amministrazione Comunale contestualmente alla firma della Convenzione Urbanistica del Piano di Recupero denominato “Cascina Giussani in loc. Cavaione” in data 28.06.2006. Anch’essi quindi non alienabili e non sono stati quindi peritati.

Alla luce di quanto sopra riportato si sono esaminati i seguenti beni immobili cosi suddivisi: Indice Perizie e schema riassuntivo

Lotto 1 Villa con giardino di pertinenza a TRINITA’ D’AGULTU E € 310.000,00 VIGNOLA (OT)

Lotto 2 Cascina a corte e terreni edificabili a TRUCCAZZANO (MI) € 525.000,00

Lotto 3 Box auto e cantina a TRUCCAZZANO (MI) € 5.500,00

Lotto 4 Box auto a MERLINO (LO) € 38.000,00

TOTALE € 878.500,00

LOTTO 1 VILLA CON GIARDINO SITA IN TRINITA’ D’AGULTU E VIGNOLA (OT)

______PROPRIETÀ: DACO Srl con sede in Milano, C.F. 03673920967. ______

1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DI STIMA Il fabbricato accatastato ad uso residenziale è individuato al Catasto Fabbricati nel Comune Amministrativo e Censuario di Trinità d’Agultu e Vignola, distinto al foglio 7 mappale 210, categoria A/7 e categoria C/6. Il lotto è ben identificabile ed è ubicato in comune di Trinità d’Agultu e Vignola, località Costa Paradiso. L’immobile oggetto di stima riguarda una villa con giardino costituita da un corpo di fabbrica principale disposto su due piani (Piano Seminterrato e Piano Terra), entrambi accessibili tramite camminamento esterno. Dal piano strada si può accedere al box di pertinenza ed al terreno di proprietà, che misura catastalmente mq 1.772 , da cui, tramite un camminamento con scala in pietra, si giunge all’edificio. Al Piano Seminterrato si accede, attraverso un portoncino in legno a due ante battenti, ad un locale adibito a deposito e ad un piccolo ripostiglio. L’accesso al Piano Terra avviene anch’esso tramite un portoncino in legno a due ante battenti, direttamente dal marciapiede lastricato che costeggia i fianchi dell’edificio. L’ambiente interno è caratterizzato dalla disposizione degli ambienti su diversi livelli, collegati fra loro da una scala interna. L’ingresso si trova alla quota più bassa, dove è ubicata un camera da letto con annesso wc. Sempre dall’ingresso si ha accesso tramite scala alla zona giorno disposta su più livelli: la parte alta ospita uno studio, la quota più bassa ospita invece la sala pranzo e la cucina, scendendo per altri quattro gradini si accede al soggiorno. Questi ambienti sono tutti dotati di ampie vetrate con punti panoramici di notevole bellezza. La villa, infatti, è situata su un piccolo promontorio da cui è possibile vedere l’intero golfo di Costa Paradiso. Dal soggiorno si accede, tramite porta finestra ad un ampio giardino terrazzato e pavimentato in pietra. Un camminamento esterno consente di girare tutt’intorno alla casa, passando per la parte alta dove il giardino si estende con una leggera pendenza, secondo la tipica morfologia dell’isola. Dal soggiorno si ha accesso ad un’altra zona notte munita di camera da letto, ampio ripostiglio e bagno. Tutti i locali sono aero-illuminati naturalmente, dotati di un impianto elettrico a norma e funzionante. Non è presente un impianto di riscaldamento. I serramenti e le persiane sono in legno, e nel complesso sono in cattive condizioni: dal momento che non è mai stata effettuata alcuna manutenzione, gli elementi in legno si sono degradati fino a non essere più utilizzabili. La maggior parte di essi necessita quindi di essere sostituita. Anche la copertura in coppi necessita di opere manutentive, in particolare i canali ed i pluviali che dovranno essere sostituiti.

2. DESCRIZIONE DEL CONTESTO E DESTINAZIONE DI ZONA

L’immobile si trova all’interno di un insediamento turistico costruito negli anni ’70 nella località denominata Costa Paradiso in Comune di Trinità d'Agultu e Vignola, in provincia di Olbia-Tempio. Si trova quindi sulla costa Nord – Ovest dell’isola a circa 40 Km da Santa Teresa di Gallura. E’ uno dei luoghi più suggestivi del nord della Sardegna, grazie alle sue caratteristiche naturali tipiche dell’isola, come i faraglioni in granito rosso, che contraddistinguono il paesaggio collinare del golfo. In generale gli immobili costruiti hanno saputo valorizzare in maniera importante il contesto naturale confondendosi con esso, e limitando al minimo indispensabile le urbanizzazioni. La villa peritata è servita da un piccola strada e dista dal mare circa 2 km.

Dal punto di vista urbanistico l’immobile, a norma del vigente P.G.T., ricade nelle seguenti aree: “F1 – Insediamenti Turistici Pianificati”.

3. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI L’immobile, come da banca dati catastale, ed in forza dell’atto stipulato in data 29.12.2016 rep 6166/3593 notaio Mauro Grandi di Milano - risulta di esclusiva proprietà della Società DACO Srl con sede in Milano, via Vincenzo Monti n. 2, C.F03673920967.

3.1 Precedenti proprietari - Daco s.r.l. con sede in Milano c.f.: 0367392067 in forza dell’atto del 29/12/2016 rep. n. 6166 reg. n. 35. in data 02/01/2017 - Notaio Grandi Mauro - Milano - Visponetti Mirco nato a Sesto San Giovanni (Mi) 17/09/1960 e Messina Barbara nata a Milano 8/09/1969 proprietari ½ ciascuno in forza dell’atto rep. N. 4850 – racc. n. 2617 del 15/12/2005 Notaio Ciro De Vivo – Paullo (Mi) - Incolto Furio nato a Savona il 6/08/1952 per successione legittima di Incolto Luigi proprietario ½ reg a Savona in data 20/04/2002 n. 55 Vol. 1138 - Incolto Luigi nato a Savona il 31/03/1925 e Bernardi Mara nata a Monselice il 13/02/1938: proprietari ½ ciascuno – in forza dell’atto Rep. N. 54713 – Racc. n. 23369 del 4/12/1972 Notaio Mario Altea – Tempio

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE Difformità urbanistico edilizie L’edificio non risulta essere completamente conforme alle pratiche autorizzate ed alle schede catastali . Sul retro dell’edificio è presente un piccolo manufatto per gli attrezzi da giardino non presente agli atti autorizzativi. Per come è concepito, ed in forza al Pgt vigente, il manufatto non risulta sanabile e sarà onere del futuro acquirente la totale rimozione. Si stima l’eventuale demolizione del manufatto in Euro 5.000,00.

Elencazione pratiche edilizie - Licenza di Costruzione Edile rilasciata dal Sindaco del Comune di Trinità d’Agultù e Vignola in data 22/12/1972;

- Permesso di Costruire in Sanatoria – P.E. n. 21/87 del 05/10/2017 “Condono Edilizio L. 28/02/1985 n. 47 – modifica di piante. Ampliamento soggiorno, locale caldaia, ripostigli e cantina".

5. PREGIUDIZIEVOLI Nel ventennio in esame, l’immobile sopra descritto, ha formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli: - Ordinanza di sequestro conservativo n. 3985 del 25/06/2018 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 1454 del 27/11/2018 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 297 del 11/03/2019 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 1454 del 14/05/2019 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 615 del 14/05/2019

- Descrizione analitica SUPERFICIE CATASTALE H MEDIA CONDIZIONE FOTO N. PIANO TERRA Soggiorno 23,00 2,64 discreto 5 Pranzo 14,39 3,51 5 Cucina 8,88 Dispensa 5,72 Studio 12,24 Camera 10,48 necessita di opere di manutenzione Wc 4,32 straordinaria Ripostiglio 4,00 Dis. 3,64

PIANO SEMINTERRATO Camera 10,50 3,08 sufficiente 8 necessita di opere di manutenzione Wc 3,44 7 straordinaria Ripostiglio1 6,84 2,00 sufficiente Ripostiglio2 4,68 2,00 sufficiente Ripostiglio3 4,76 sufficiente Dis. 4,20 2,30 sufficiente Autorimessa 26,68 2,20 sufficiente 2; 6

- Caratteristiche Descrittive

Descrizione Tipologia Condizione di manutenzione

Struttura portante Muratura portante buona

Struttura portante in legno con manto Copertura Necessita manutenzione di copertura in tegole portoghesi

Tamponamenti verticali Tavolato in muratura buona

Infissi esterni Tipologia a battente in legno ammalorati

Infissi interni/porte Tipologia a battente in legno Necessita manutenzione

Pavimenti e rivestimenti Piastrelle in graniglia 20 x 20 cm Necessita manutenzione

Impianto elettrico Mancante di certificazione funzionante funzionante

Impianto di Non presente / riscaldamento

6. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL COMPENDIO

Criteri di stima Il metodo di stima utilizzato è quello diretto, basato fondamentalmente sulla ricerca di elementi statistici relativi tanto ai beni esaminati, quanto al maggior numero di altri beni offerti dal mercato locale nelle medesime condizioni di dimensione, di uso di utilità degli stessi, o quantomeno ad essi riconducibili. Le variabili che concorrono alla determinazione del valore di mercato degli immobili riguardano le loro caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione ed il coefficiente di vetustà, oltre all’ubicazione ed alle pro- spettive che questa può offrire. Non si può inoltre prescindere dalla situazione di mercato e dal rapporto domanda/offerta nelle contrattazioni in corso. In generale si è tenuto conto del notevole interesse dal punto di vista turistico che queste aree continuano ad avere.

Valutazione dell’immobile Pur tenendo conto delle caratteristiche “uniche” dell’intero lotto, quindi del notevole punto panoramico in cui si trova, il complesso immobiliare viene stimato al mq di superficie commerciale per un importo al mq che nelle libere contrattazioni di compravendita viene utilizzato per immobili nuovi o appena ristrutturati; il valore ottenuto viene poi rettificato tramite un “coefficiente di vetustà”, determinato in base all’età dell’edificio, alla qualità ed alla sua collocazione e manutenzione. A questo importo viene infine aggiunto un valore a corpo per il giardino, dettato specialmente dal carattere esclusivo che conferisce all’intero lotto.

Si tiene quindi conto della differente destinazione d’uso: - Piano Seminterrato: deposito; - Piano Terra: residenza. L’edificio in questione risulta essere in cattive condizioni con alcuni elementi che necessitano la sostituzione; si ritiene quindi di applicare un coefficiente di vetustà pari a 0,60. Si ritiene di fissare il valore medio di mercato del nuovo ad €/mq 2.900,00 (Euro al mq duemilanovecento/00).

Superficie ragguagliata: - Piano Seminterrato, deposito = mq 32,70 x 0,60 = mq. 19,60 - Piano Terra, residenza = mq 158,00 x 1 = mq. 158,00 Valore edificio: (158,00 + 19,60) x 2900,00 x 0,60 = € 309.024,00 Valore a corpo terreno di pertinenza: € 40.000,00 Valore complessivo dell’immobile: € 349.024,00

Tutto quanto sopra premesso e considerato, mediando i valori sopra stimati, il sottoscritto, in adempimento all’incarico conferitogli, stima il più probabile valore venale all’attualità dei beni in oggetto, nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trovano, in: € 349.024,00 (Trecentoquarantanovemilazeroventiquattro/00).

La modalità con cui questo immobile verrà venduto ed in particolare “l’immediatezza” della vendita giudiziaria, porta ad una riduzione del valore sopracitato del 10% e quindi ad un presumibile valore di vendita di € 310.000,00 (Trecentodiecimila/00). Con esclusione di ogni servitù, onere o gravame non espressamente menzionato nel presente elaborato.

ALLEGATI LOTTO 1: - Allegato A – Visura attuale per soggetto - Allegato B – Schede catastali - Allegato C – Estratto porzione della mappa - Allegato D – Documentazione fotografica - Allegato E – Estratto Carta Pianificazione Urbanistica Comunale vigente - Allegato F – Atto di provenienza e usucapione terreno - Allegato G – Copia delle Concessioni Edilizie

LOTTO 2 CASCINA A CORTE E TERRENI EDIFICABILI SITI IN TRUCCAZZANO (MI)

______PROPRIETÀ: DACO Srl con sede in Milano, C.F. 03673920967. ______

1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DI STIMA IL compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da un fabbricato rurale e da terreni edificabili individuati al Catasto Fabbricati ed al Catasto Terreni nel Comune Amministrativo e Censuario di Truccazzano, così distinti: - foglio 17 mapp. 254, 255, 256, 258 cat. area urbana; - foglio 17 mapp. 224, cat. bosco misto; - foglio 17 mapp. 228, 230, cat. Seminativo irriguo; - foglio 17 mapp. 217; - foglio 17 mapp. 50, sub. 702, 703, 705;

Fabbricato Rurale L’immobile oggetto di stima riguarda un fabbricato rurale in stato fatiscente, prossimo alla demolizione, privo di impianti, servizi igienici e finiture, mai ristrutturato, con annessi appezzamenti di terreno un tempo agricolo, oggi edificabili. L’edificio rurale è costituito da una cascina a corte denominata “cascina Giussani” dalla famiglia che nei primi del ‘900 la fece costruire, che costituisce circa la metà dell’intero immobile. La restante parte ospita l’agriturismo “Arrigona” e mantiene ancora le caratteristiche tipologiche della cascina. La parte di proprietà si sviluppa su due piani, coprendo una superficie lorda di piano complessiva di mq 1.890. Una parte era adibita ad abitazione dei braccianti con una zona giorno al piano terra e delle ampie camere al piano primo. La parte rimanente dell’edificio era al servizio delle attività agricole: il piano terra era destinato a deposito e ricovero degli attrezzi, mentre al piano primo un ampio spazio serviva da fienile. Oggi l’edificio è in parte pericolante con porzioni di copertura completamente collassate. In generale non si leggono segni di interventi di ristrutturazione ed anche l’impianto strutturale risulta essere ancora quello originale, risalente ai primi del ‘900. IL vigente P.G.T. classifica l’area in zona “A Ambito storico consolidato”. In previsione di una riqualificazione dell’edificio si deve prevedere una ristrutturazione pesante con importanti porzioni a livello strutturale da ricostruire, mantenendo lo stesso sedime e la stessa volumetria.

Terreni edificabili In adiacenza alla cascina si trovano i terreni oggetto di stima. Si tratta in totale di circa mq 3.430,00 completamente pianeggianti, che includono anche piccole porzioni di area destinata a verde pubblico. I mappali 254 – 255 – 256 coprono una superficie edificabile di circa mq 3.220,00 .

Il P.G.T. vigente inserisce i suddetti terreni in zona “B2 Ambito Residenziale di recente formazione” con un rapporto mc/mq di Indice Fondiario pari a 1,5. Quindi a questi terreni viene attribuita una capacità edificatoria pari a: mq 3.220,00 x 1,50 = (Superficie Lorda di Piano) mq 4.830,00 . I terreni risultano anch’essi pianeggianti e di facile cantierizzazione.

2. DESCRIZIONE DEL CONTESTO E DESTINAZIONE DI ZONA Gli immobili in questione si trovano in Comune di Truccazzano, all’interno della frazione di Cavaione, che dista circa 2 km dal centro comunale. E’ un’area prevalentemente agricola che ha avuto una forte espansione, con nuovi insediamenti verso la fine degli anni ’90. Lo stesso edificio era parte di un piano di Recupero in cui, oltre alla riqualificazione della cascina, era prevista la costruzione di due nuovi edifici residenziali. Il suddetto piano è stato eseguito solo parzialmente con un edificio completamente edificato e le aree standard completamente eseguite e cedute all’Amministrazione Comunale. Il Piano è a tutti gli effetti decaduto e non insistono sull’area obblighi riferiti alla convenzione del Piano. In generale la frazione rimane comunque piuttosto isolata, e poco servita dai servizi e dai mezzi pubblici.

Dal punto di vista urbanistico gli immobili, a norma del vigente P.G.T., ricadono nelle seguenti aree: “B2 Ambito Residenziale di recente formazione” e “A Ambito storico consolidato”.

3. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI L’immobile, come da banca dati catastale, ed in forza all’atto rep n. 190759 Fascicolo n. 21531 registrato a Crema il 28/06/2006 n. 3019 – Notaio Fausto Biotti, risulta di esclusiva proprietà della Società DACO Srl con sede in Milano, via Vincenzo Monti n. 2, C.F03673920967.

3.1 Precedenti proprietari - Daco s.r.l. con sede in Milano c.f.: 0367392067 in forza dell’atto del 22/06/2016 rep. n.190759 reg. n. 53488.1/2006 in data 06/07/2006 - Notaio Biotti Fausto – Milano Comproprietari - Giussani Carlo Gioacchino nato a Milano il 07/12/1956 prop per 2/18 - Giussani Emanuela nata a Milano il 03/02/1963 prop per 2/18 - Giussani Gabriella nata aTruccazzano (Mi) il 17/05/1953 prop per 3/18 - Giussani Maria nata a Rosate (Mi) il 01/09/1915 prop per 6/18 - Giussani Roberto nato a Paullo (Mi) il 19/08/1948 prop per 3/18 Derivante da denuncia (passaggi per causa morte) del 13/05/2003 prot. n. 913602 in atti del 28/11/2003 reg. UR Milano n.240 del 13/11/2003 Comproprietari - Giussani Cesare nato a Rosare (Mi) il 22/08/1914 prop per 2/6 - Giussani Gabriella nata aTruccazzano (Mi) il 17/05/1953 prop per 1/6 - Giussani Maria nata a Rosate (Mi) il 01/09/1915 prop per 2/6 - Giussani Roberto nato a Paullo (Mi) il 19/08/1948 prop per 1/6 Derivante da denuncia (passaggi per causa morte) del 18/06/1985 voltura in atti del 23/09/1987 reg. UR Milano n. 8472 del 30/11/1985.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE Difformità urbanistico edilizie Non risultano esserci difformità urbanistico edilizie. Il fabbricato rurale individuato catastalmente al foglio 17 particella 50 sub 702 – 703 – 705, come dichiarato nel suddetto atto di compravendita del 22/06/2006 – notaio Fausto Biotti, risulta essere costruito in epoca anteriore al 1 settembre 1967 e successivamente alla data predetta non risultano essere state depositate presso il Comune di Truccazzano pratiche edilizie o mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto provvedimenti autorizzativi.

5. PREGIUDIZIEVOLI Nel ventennio in esame, gli immobili sopra descritti, hanno formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli: immobili identificati come fogl. 17 p.lla 50 sub 702 – 703 - 705 - Decreto Ingiuntivo (Ipotecagiudiziale) n. 7839 del 13/04/2018 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 4961 del 07/03/2019 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 10294 del 07/05/2019 immobili identificati come fogl. 17 p.lla 254 – 255 – 256 – 258 – 228 – 230

- Conc. Garanzia Mutuo fondiario (Ipoteca volontaria) n. 4717 del 15/03/2016 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 4961 del 07/03/2019 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 10294 del 07/05/2019

- Descrizione analitica

SUPERFICIE CATASTALE H MEDIA CONDIZIONE FOTO N. PIANO TERRA - CASCINA Deposito 245,53 2,86 fatiscente 5 Portico 311,10 5,91 fatiscente 3;4 Ripostiglio 1 24,40 3,03 fatiscente Ripostiglio 2 49,20 3,03 fatiscente

PIANO TERRA - ABITAZIONE Cantina 26,80 2,60 fatiscente - inagibile 2 Camera 1 23,35 2,60 fatiscente - inagibile 2 Camera 2 20,60 2,60 fatiscente - inagibile 2 Camera 3 27,85 2,60 fatiscente - inagibile 2 Cucina 21,36 2,60 fatiscente - inagibile 2 Disimpegno 23,70 2,60 fatiscente - inagibile 2 3,30- Ripostiglio 1 31,02 fatiscente - inagibile 2 6,00 Ripostiglio 2 8,58 2,60 fatiscente - inagibile 2 Ripostiglio 3 5,39 2,60 fatiscente - inagibile 2

PIANO TERRA - DEPOSITO Deposito 28,8 fatiscente Ripostiglio 4,08 fatiscente fatiscente PIANO PRIMO - CASCINA Fienile 1 245,53 4,77 fatiscente 1 Fienile 2 73,60 2,97 fatiscente 1 Portico 311,10 fatiscente 1

PIANO PRIMO - ABITAZIONE Camera 4 26,80 2,50 fatiscente - inagibile 2 Camera 5 23,35 2,50 fatiscente - inagibile 2 Camera 6 21,36 2,50 fatiscente - inagibile 2 Camera 7 20,60 2,50 fatiscente - inagibile 2 Camera 8 27,85 2,50 fatiscente - inagibile 2 Disimpegno 23,70 2,50 fatiscente - inagibile 2 Ripostiglio 4 21,15 2,22 fatiscente - inagibile 2 Portico 17,30 2,50 fatiscente - inagibile 2

PIANO PRIMO - DEPOSITO Deposito 9,36 fatiscente Ripostiglio 12,92 fatiscente

- Caratteristiche Descrittive

Descrizione Tipologia Condizione di manutenzione

Struttura portante Muratura portante in pietra e mattoni scarsa

Struttura portante in legno con manto Copertura Scarsa/ collassata di copertura in tegole portoghesi

Tamponamenti verticali Tavolato in muratura scarsa

Infissi esterni Tipologia a battente in legno Danneggiati/inesistenti

Infissi interni/porte Tipologia a battente in legno Danneggiati/inesistenti

Pavimenti e rivestimenti inesistente /

Impianto elettrico inesistente /

Impianto di inesistente / riscaldamento

6. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL COMPENDIO Criteri di stima Il metodo di stima utilizzato è quello diretto e comparativo, basato fondamentalmente sulla ricerca di elementi statistici relativi tanto ai beni esaminati, quanto al maggior numero di altri beni offerti dal mercato locale nelle medesime condizioni di dimensione, di uso, di utilità degli stessi, o quantomeno ad essi riconducibili. Le variabili che concorrono alla determinazione del valore di mercato degli immobili riguardano le loro caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione ed il coefficiente di vetustà, oltre all’ubicazione ed alle pro- spettive che questa può offrire. Non si può inoltre prescindere dalla situazione di mercato e dal rapporto domanda/offerta nelle contrattazioni in corso. In generale si è tenuto conto del luogo e del contesto in cui si trovano gli immobili. Negli ultimi anni, infatti, gli strumenti che verificano le contrattazioni immobiliari registrano un importante calo generale, ancor più evidente nelle aree poco servite e poco collegate con i grandi centri urbani. Truccazzano è un paese di circa 5.000 abitanti che ha avuto una piccola espansione all’inizio degli anni duemila ma che, negli ultimi anni, è rimasto abbastanza fermo dal punto di vista immobiliare, con ancora parecchio costruito invenduto.

Valutazione del compendio immobiliare Edificio rurale Per quanto riguarda l’edificio rurale con annesso terreno, sono state verificate le caratteristiche costruttive del fabbricato con particolare attenzione allo stato di conservazione in una prospettiva di risanamento dello stesso. In particolare si è tenuto conto della situazione strutturale della cascina che, da una prima analisi, risulta gravemente danneggiata. Risulta quindi difficile individuare un coefficiente di vetustà. Si ritiene quindi di determinare “il più probabile valore di mercato” applicando in via analitica il valore di ristrutturazione (trasformazione) dato dalla differenza del valore del bene (cascina) ristrutturato (trasformato) ed i costi per la ristrutturazione. Vc =Vm – K Vc = Valore cascina Vm = Valore di mercato dell’edificio ristrutturato K = Costo di trasformazione comprensivo del costo tecnico di costruzione, oneri professionali (spese tecniche), contributi per costo di costruzione ed oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, utile d’impresa. Si è determinato il valore a finito di un nuovo edificio conducendo un indagine di mercato presso gli operatori economici della zona, l’indagine ha evidenziato i seguenti valori, da € 1.300 per edificio a blocco a € 1.700 per villette a schiera o bifamigliari. Si ritiene di fissare il valore medio di mercato del nuovo ad €/mq 1.500,00 (Euro al mq millecinquecento/00).

Vm – Valore di mercato dell’edificio ristrutturato = mq 1.899,00 x 1.500 = € 2.848.500

Determinazione dei costi di trasformazione I costi di trasformazione vengono cosi distinti: 1. Costo relativo alla ristrutturazione (comprensivo di oneri per la sicurezza)

Il costo unitario per la costruzione viene stimato in € 1.050/mq Mq 1.899,00 x 1.050 = € 1.993.950,00

2. Costo spese tecniche Costi per spese tecniche (progettazione, DL sicurezza di cantiere , etc.) € 2.088.900,00 x 8% = € 160.000,00

3. Contributo di costruzione Oneri di urbanizzazione primari, secondari, € 2.088.900,00 x 3,5% = € 70.000,00

4. Utile d’impresa € 2.088.900,00 x 15% = € 300.000,00

Totale Costi (K) = € 2.523.950,00

Determinazione valore (Va) area edificabile Vc = Vm – K Vm - Valore di mercato dell’edificio ristrutturato = € 2.848.500,00 K – Costi = € 2.523.950,00 Valore area edificabile = € 324.550,00

Valore del fabbricato rurale con annesse aree esterne = € 324.550,00

Terreni Le stesse considerazioni si devono fare per i terreni edificabili, in particolare va tenuto presente lo stallo del mercato immobiliare della zona che sicuramente non attrae alcun operatore. La ricerca, volta all’ottenimento di dati utili al fine dell’applicazione del metodo comparativo, che permette di determinare il valore attraverso il confronto tra i beni oggetto di stima ed altri beni simili, non ha prodotto un numero di dati utili all’applicazione del metodo stesso. Si ritiene, visto l’attuale mercato immobiliare della zona, di determinare “il più probabile valore di mercato” applicando in via analitica il valore di trasformazione dato dalla differenza del valore del bene (terreno) trasformato (edificato) ed i costi per la trasformazione. Va =Vm – K Va = Valore area edificabile Vm = Valore del fabbricato K = Costo di trasformazione comprensivo del costo tecnico di costruzione, oneri professionali (spese tecniche), contributi per costo di costruzione ed oneri di urbanizzazione primaria e secondaria , utile d’impresa. Il PGT vigente inserisce i suddetti terreni in zona “B2 Ambito Residenziale di recente formazione” con un rapporto mc/mq di indice Fondiario pari a 1,5. A questi terreni viene attribuita una possibilità edificatoria

pari a: mq 3.220,00 x 1,50 = (Superficie Lorda di Piano) mq 4.830,00. Come già evidenziato il valore a finito di un nuovo edificio varia con i seguenti valori, da € 1.300 per edificio a blocco a € 1.700 per villette a schiera o bifamigliari. Si ritiene viste le caratteristiche dell’immobile di ipotizzare un valore medio di € 1.450/mq

Vm – Valore del fabbricato = mq 4.833,00 x 1.450 = € 7.007.850,00

Determinazione dei costi di trasformazione I costi di trasformazione vengono cosi distinti: 1. Costo relativo alla costruzione (comprensivo di oneri per la sicurezza) Il costo unitario per la costruzione viene stimato in € 1.100/mq Mq 4.833,00 x 1.100 = € 5.300.000,00

2. Costo spese tecniche Costi per spese tecniche (progettazione, DL sicurezza di cantiere , etc.) € 5.300.000,00 x 8% = € 424.000,00

3. Contributo di costruzione Oneri di urbanizzazione primari, secondari, € 5.300.000,00 x 3,5% = € 185.000,00

4. Utile d’impresa € 5.300.000,00 x 15% = € 795.000,00

Totale Costi (K) = € 6.704.000,00

Determinazione valore (Va) area edificabile Va = Vm – K Vm - Valore del fabbricato = € 7.007.850,00 K – Costi = € 6.704.000,00 Valore area edificabile = € 303.850,00

Valore del fabbricato rurale = € 324.550,00 Valore area edificabile = € 303.850,00 Totale complessivo = € 628.400,00 (seicentoventottomilaquattrocento/00)

La modalità con cui questo immobile verrà venduto ed in particolare “l’immediatezza” della vendita giudiziaria, porta ad una riduzione del valore sopracitato del 15% e quindi ad un presumibile valore di vendita di € 530.000,00 (cinquecentotrentamila/00).

Con esclusione di ogni servitù, onere o gravame non espressamente menzionato nel presente elaborato.

ALLEGATI LOTTO 2: - Allegato A – Visura attuale per soggetto - Allegato B – Schede catastali - Allegato C – Estratto porzione della mappa - Allegato D – Documentazione fotografica - Allegato E – Estratto P.G.T. e N.T.A. - Allegato F – Atto di provenienza - Allegato G – Certificato di Destinazione Urbanistica

LOTTO 3 BOX AUTO E CANTINA SITI IN TRUCCAZZANO (MI)

______PROPRIETÀ: DACO Srl con sede in Milano, C.F. 03673920967. ______

1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DI STIMA Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da un box auto ed una cantina individuati al Catasto Fabbricati nel Comune Amministrativo e Censuario di Truccazzano, così distinti:

- foglio 17 mapp. 243, sub. 26, cat. C/6; - foglio 17 mapp. 243, sub. 35, cat. C/2;

Il box auto e la cantina oggetto di stima sono situati al primo piano sottostrada di un edificio residenziale di recente costruzione. L’accesso al box avviene dal corsello comune, dove è situato anche l’ingresso che conduce alle cantine. Il box ha dimensioni idonee per il ricovero di un’auto ed è in buone condizioni, con battuto di cemento come pavimentazione e muratura in blocchetti di cemento semiportanti. Il box ha dimensioni catastali pari a mq. 18,20, mentre la cantina di mq. 2,32. L’edificio residenziale a cui le due unità immobiliari appartengono rientra, secondo il vigente P.G.T., nell’area classificata come “B2 Ambito Residenziale di recente formazione”.

2. DESCRIZIONE DEL CONTESTO E DESTINAZIONE DI ZONA I beni in questione si trovano in Comune di Truccazzano, all’interno della frazione di Cavaione, che dista circa 2 km dal centro comunale. Si tratta di un’area prevalentemente agricola che ha avuto una forte espansione con nuovi insediamenti verso la fine degli anni ’90. L’edificio, in cui le due unità immobiliari in oggetto si trovano, faceva parte di un Piano di Recupero in cui era prevista, oltre alla riqualificazione di una cascina, l’edificazione di due nuovi edifici residenziali, dei quali solo quello in oggetto è stato realizzato. La frazione rimane comunque piuttosto isolata, e poco servita dai servizi e dai mezzi pubblici.

Dal punto di vista urbanistico l’immobile, a norma del vigente P.G.T., ricade nella seguente area: “B2 Ambito Residenziale di recente formazione”.

3. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI Le due unità immobiliari, come da banca dati catastale, ed in forza all’atto rep n. 190759 Fascicolo n. 21531 registrato a Crema il 28/06/2006 n. 3019 – Notaio Fausto Biotti, risulta di esclusiva proprietà della Società DACO Srl con sede in Milano, via Vincenzo Monti n. 2, C.F03673920967.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE Difformità urbanistico edilizie Non risultano esserci difformità urbanistico edilizie. L’edificio è stato costruito in forza della Concessione edilizia – P.d.C. n. 25/2006.

5. PREGIUDIZIEVOLI Nel ventennio in esame, gli immobili sopra descritti hanno formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli: immobili identificati come fogl. 17 p.lla 243 sub 26-35 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 4961 del 07/03/2019 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 10294 del 07/05/2019

- Descrizione analitica SUPERFICIE CATASTALE H CONDIZIONE FOTO N. PRIMO PIANO SOTTOSTRADA Box auto 18,20 2,40 buono 2 Cantina 2,32 2,40 buono 3;4

- Caratteristiche descrittive

Descrizione Tipologia Condizione di manutenzione

Struttura portante Travi e pilastri in c.a. buona

Copertura Solaio di copertura in predalles buona

Tamponamenti verticali Blocchi in poroton a vista buono

Infissi esterni/accessi Basculante/ porta in ferro buono

Pavimenti Battuto di cemento buono

Impianto elettrico presente funzionante

6. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL COMPENDIO Criteri di stima Il metodo di stima utilizzato è quello diretto e comparativo, basato fondamentalmente sulla ricerca di elementi statistici relativi tanto ai beni esaminati, quanto al maggior numero di altri beni offerti dal mercato locale nelle medesime condizioni di dimensione, di uso, di utilità degli stessi, o quantomeno ad essi riconducibili. Le variabili che concorrono alla determinazione del valore di mercato degli immobili riguardano le loro caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione ed il coefficiente di vetustà, oltre all’ubicazione ed alle pro- spettive che questa può offrire. Non si può inoltre prescindere dalla situazione di mercato e dal rapporto domanda/offerta nelle contrattazioni in corso. In generale si è tenuto conto del luogo e del contesto in cui si trovano le unità immobiliari oggetto di stima. Il condominio in cui insistono il box e la cantina è abitato in maniera completa e, da indagini effettuate in loco, ci sono degli interessamenti da parte dei condomini.

Valutazione del compendio immobiliare Le unità immobiliari vengono stimate a corpo in un unico lotto, comparando il box e la cantina con altri di ugual misura venduti nel corso degli anni nello stesso immobile.

Si ritiene di fissare il valore medio di mercato dei beni a € 6.500,00 (Euro seimilacinquecento/00).

ALLEGATI: - Allegato A – Visura attuale per soggetto - Allegato B – Schede catastali - Allegato C – Estratto porzione della mappa - Allegato D – Documentazione fotografica - Allegato E – Estratto P.G.T. - Allegato F – Atto di provenienza - Allegato G – Copia delle Concessioni Edilizie

LOTTO 4 BOX AUTO SITI IN MERLINO (LO)

______PROPRIETÀ: DACO Srl con sede in Milano, C.F. 03673920967. ______

1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DI STIMA Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da n. 4 box auto individuati al Catasto Fabbricati nel Comune Amministrativo e Censuario di Merlino (LO), così distinti: - foglio 6 mapp. 496, sub. 37, cat. C/6; - foglio 6 mapp. 496, sub. 38, cat. C/6; - foglio 6 mapp. 496, sub. 39, cat. C/6; - foglio 6 mapp. 496, sub. 41, cat. C/6;

Le autorimesse oggetto di stima sono situate al piano seminterrato di un edificio residenziale nel Comune di Merlino. La palazzina a cui le unità immobiliari appartengono rientra, secondo il vigente P.G.T., nell’area classificata come “Città consolidata” (Tav. A04 – Ambiti e aree soggette a specifica disciplina).

2. DESCRIZIONE DEL CONTESTO E DESTINAZIONE DI ZONA I beni in questione si trovano in Comune di Merlino, in zona residenziale, distanti meno di un chilometro dal centro comunale e confinanti, a sud, con un’area interamente agricola.

Dal punto di vista urbanistico il compendio immobiliare in oggetto, a norma del vigente P.G.T., ricade nella seguente area: “Città consolidata” (Tav. A04 – Ambiti e aree soggette a specifica disciplina).

3. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI Le quattro unità immobiliari, come da banca dati catastale, ed in forza all’atto del 11/02/2011 rep. n.59.6329 reg. n. 28.044 in data 10/03/2011 - Notaio Francesco Lacchi – San Giuliano Milanese (Mi) risultano di esclusiva proprietà della Società DACO Srl con sede in Milano, via Vincenzo Monti n. 2, C.F03673920967.

3.1 Precedenti proprietari - Daco s.r.l. con sede in Milano c.f.: 0367392067 in forza dell’atto del 11/02/2011 rep. n.59.6329 reg. n. 28.044 in data 10/03/2011 - Notaio Francesco Lacchi – San Giuliano Milanese (Mi)

- CBM S.r.l. con sede in Milano via Camillo Hajec n. 6 c.f.: 13347280151 in forza dell’atto del 19/07/2002 rep. n.164817/17604 reg. n. 555 serie V a trascritta a Lodi in data 31/07/2002 - Notaio Francesco Lacchi – San Giuliano Milanese (Mi)

5. PREGIUDIZIEVOLI Nel ventennio in esame, gli immobili sopra descritti, hanno formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli: immobili identificati come fogl. 6 p.lla 496 sub 37,38,39,41 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 805 del 22/03/2019 - Decreto Ingiuntivo (Ipoteca giudiziale) n. 1398 del 15/05/2019

- Descrizione analitica SUPERFICIE CATASTALE H CONDIZIONE FOTO N. PRIMO PIANO SOTTOSTRADA Box auto sub. 37 17,00 2,50 buono 2;3;4;5 Box auto sub. 38 16,00 2,50 buono 2;3;4;5 Box auto sub. 39 17,00 2,50 buono 2;3;4;5 Box auto sub. 41 16,00 2,50 buono 2;3;4;5

- Caratteristiche descrittive

Descrizione Tipologia Condizione di manutenzione

Travi e pilastri in c.a. buona Struttura portante

Solaio di copertura in predalles buona Copertura

Pareti intonacate buono Tamponamenti verticali

Basculante in ferro buono Infissi esterni/accessi

Battuto di cemento buono Pavimenti

presente funzionante Impianto elettrico

Valutazione del compendio immobiliare Le unità immobiliari vengono stimate a corpo, comparando i box con altri di ugual misura venduti nel corso degli anni nel Comune e nelle zone limitrofe. Per garantire una maggior vendibilità delle autorimesse, la vendita potrà avvenire per singola unità immobiliare. La valutazione viene quindi di seguito effettuata per ogni singolo bene.

Si ritiene di fissare il valore medio di mercato di ogni singolo bene come segue: - foglio 6 mapp. 496, sub. 37, cat. C/6 a corpo € 11.000,00 (Euro undicimila/00). - foglio 6 mapp. 496, sub. 38, cat. C/6 a corpo € 11.000,00 (Euro undicimila/00). - foglio 6 mapp. 496, sub. 39, cat. C/6 a corpo € 11.000,00 (Euro undicimila/00). - foglio 6 mapp. 496, sub. 41, cat. C/6 a corpo € 11.000,00 (Euro undicimila/00).

Tutto quanto sopra premesso e considerato, il sottoscritto, in adempimento all’incarico conferitogli, stima il più probabile valore venale all’attualità di ciascun bene in oggetto, nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova, in: € 11.000,00 (undicimila/00).

La modalità con cui ogni unità immobiliare verrà venduta ed in particolare “l’immediatezza” della vendita giudiziaria, porta ad una riduzione del valore sopracitato del 15% e quindi ad un presumibile valore di vendita di € 9.500,00 (novemilacinquecento/00).

Valore complessivo del LOTTO 4 € 38.000,00 (trentottomila/00)

La vendita potrà avvenire per singola unità immobiliare.

Con esclusione di ogni servitù, onere o gravame non espressamente menzionato nel presente elaborato.

ALLEGATI: - Allegato A – Visura attuale per soggetto - Allegato B – Schede catastali - Allegato C – Estratto di mappa - Allegato D – Documentazione fotografica - Allegato E – Estratto P.G.T. - Allegato F – Atto di provenienza - Allegato G – Copia delle Concessioni Edilizie

LOTTO 5 CABINA ELETTRICA E PARCHEGGIO IN CASTELLO DI BRIANZA (LC)

______PROPRIETÀ: DACO Srl con sede in Milano, C.F. 03673920967. ______

1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DI STIMA Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da una cabina elettrica ed un parcheggio pubblico individuati al Catasto Fabbricati nel Comune Amministrativo e Censuario di Castello di Brianza (LC), così distinti: - foglio 5 mapp. 2083, sub. 701, cat. D/7; - foglio 5 mapp. 2083, sub. 702, cat. Area urbana;

2. DESCRIZIONE DEL CONTESTO E DESTINAZIONE DI ZONA I beni in questione si trovano in Comune di Castello di Brianza, in zona residenziale, in zona poco servita e piuttosto periferica rispetto al centro.

Dal punto di vista urbanistico l’immobile, a norma del vigente P.G.T., ricade nella seguente area: “B1 – Residenza consolidata a due piani fuori terra” (Tav. 4C – Carta della disciplina delle aree).

6. CONSIDERAZIONI COMPLESSIVE SUL COMPENDIO

Come descritto al punto 1. gli immobili di proprietà a Castello di Brianza sono costituiti da una Cabina elettrica a servizio di un condominio e di un parcheggio pubblico. Entrambi i manufatti sono inseriti in un piano di Lottizzazione la cui convenzione prevedeva la cessione degli stessi all’Amministrazione Comunale. Cessione che ad oggi non è ancora avvenuta, con atto trascritto ma che di fatto è stato effettuato il collaudo amministrativo e la consegna dei luoghi al Comune. Si ritiene quindi sia la cabina elettrica che il parcheggio pubblico, immobili non alienabili.