* KARG KEG * Gutachten Sachverständige für Immobilien Nutzwertberechnungen Mobil 0664/5458069 Facility Management
Wertermittlungsgutachten
Geschäftszahl 8 E 1458 /08v
Liegenschaft in EZ 348, B-LNR 9: Anteil 5/6 und EZ 559 B-LNR 9: Anteil 5/6, je GB 91101 Alberschwende Bruno Bischof, Müselbach 326, 6861 Alberschwende
Betreibende Partei: Johannes Linsbauer, 1110 Wien, Simmeringer Hauptstraße 116/1/25 Vertr. d. Beneder Rechtsanwalts GmbH, 1010 Wien, Franz-Josefs-Kai 27/DG/9
Verpflichtende Partei: Bruno Bischof, 6861 Alberschwende, Müselbach 326
wegen € 1.060,05
FN 258719 w 6911 Lochau, Sonnenhalde 13 2
BEWERTUNG
I. Allgemeines
1. Auftrag: Über Auftrag des Bezirksgerichtes Bregenz, 8 E 1458/08v für die Liegenschaft in EZ 348 und EZ 559 je B-LNR 9: Anteil 5/6, GB 91101 Alberschwende.
2. Zweck: Bewertung zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung.
3. Bewertungsstichtag: 02. Juli 2008 als Tag der örtlichen Besichtigung
4. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: - Örtliche Besichtigung am 02. Juli 2008 in Anwesenheit von Frau Spettel (Mutter) und des Sachverständigen Horst Karg. - Grundbuchsauszug vom 02. Juli 2008 - Erhebungen beim Bauamt der Gemeinde Alberschwende - Erhebungen bei Herrn Josef Sohm, Waldaufseher in Alberschwende - Erhebungen bei Herrn Walter Rüf, Ortsschätzer in Alberschwende - Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan der Gemeinde Alberschwen- de - Erhebungen bei Herrn Karl Sohm, Käufer der Grundstücke mit den Num- mern 3917/2 und 3917/3 aus GST-NR 3917/1 von Bruno Bischof geb. Spettel und Marlies Hölbing-Spettel mit Kaufvertrag vom 26. Jänner 2006.
3
5. Bau- und Benützungsbewilligung: Im Bauamt der Gemeinde Alberschwende sind keine Unterlagen bezüglich der des Wohnhauses 6861 Alberschwende, Müselbach 326 mehr vorhanden.
6. Erklärung des Sachverständigen: Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit sowie des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen sowie dem Lokalaugenschein.
Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustech- nischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt.
Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach besten Wis- sen und Gewissen ausgearbeitete Gutachten ab.
II. Beschreibung
1. Gutsbestand:
GRUNDBUCH 91101 Alberschwende EINLAGEZAHL 348 BEZIRKSGERICHT Bregenz
****************************************************** ABFRAGEDATUM 2008-07-02
Letzte TZ 3503/2008
************************************* A1 **************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE
3916/1 GST-Fläche 3540
Landw. genutzt 2586
Sonstige 954
(Straßenanlage)
3916/8 G Sonstige * 134
(Straßenanlage)
3916/9 Landw. genutzt 2878
4
3917/1 GST-Fläche 5387
Baufl.(Gebäude) 208
Landw. genutzt 5179 Müselbach 326
3918/1 Landw. genutzt 1653
3918/2 GST-Fläche 7053
Landw. genutzt 6019
Wald 1034
4253 Wald 183
GESAMTFLÄCHE 20828
************************************* A2 **************************************
14 a gelöscht
************************************* B ***************************************
7 ANTEIL: 1/6
Hölbling-Spettel Marlies
GEB: 1963-08-01 ADR: Feldkreuzstr. 58, Lustenau 6890
a 3463/1993 Einantwortungsurkunde 1992-12-30 Eigentumsrecht
b 10364/1994 Einantwortungsurkunde 1994-07-19 Eigentumsrecht
c 10364/1994 Zusammenziehung der Anteile
d gelöscht
9 ANTEIL: 5/6 Bischof Bruno geb. Spe ttel
GEB: 1967-12-04 ADR: Alberweg 2b, Feldkirch 6800
a 3463/1993 Einantwortungsurkunde 1992-12-30 Eigentumsrecht
b 10364/1994 Einantwortungsurkunde 1994-07-19 Eigentumsrecht
c 6961/2005 Schenkungsvertrag 2005-02-04 Eigentumsrecht
d 6961/2005 Zusammenziehung der Anteile
************************************* C ***************************************
1 a Stand 1853
DIENSTBARKEIT der Weide gem Abschnitt c
Servitutenregulierungs-Vergleich 1871-05-05 auf Gst 4253
für EZ 302
5
7 auf Anteil B-LNR 9
a 1811/2000 Pfandurkunde 2000-03-02
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 63.298,--
für
Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft
8 auf Anteil B-LNR 9
a 2189/2002 Schuldschein und Pfandurkunde 2002-04-02
PFANDRECHT EUR 192.583,--
18 % Z, 20 % VuZZ, NGS EUR 86.662,-- für
Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft
b gelöscht
9 auf Anteil B-LNR 9
a 2189/2002 Schuldschein und Pfandurkunde 2002-04-02
PFANDRECHT EUR 82.417,--
18 % Z, 20 % VuZZ, NGS EUR 37.087,-- für
Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft
b gelöscht
10 a 2478/2006 GEH- und FAHRRECHT gemäß Punkt VI. Vertrag
31.1.2006 auf Gst 3917/1 für
Gst 3917/2 3917/3 in EZ 1797
11 auf Anteil B-LNR 9
a 4351/2007 gleichzeitig mit 4252/2007 gleichzeitig mit
4353/2007 Abweisung des Gesuchs um Einverleibung Pfandrecht
vollstreckbar EUR 162,-- samt Anhang Beschluss 23.7.2007
für
mj. Marcel SPETTEL (11.11.2001)
(8 E 3153/07g)
12 auf Anteil B-LNR 9
a 4352/2007 gleichzeitig mit 4251/2007 gleichzeitig mit
4353/2007 Abweisung des Gesuchs um Einverleibung Pfandrecht
vollstreckbar EUR 613,46 samt Anhang Beschluss 23.7.2007
für
mj. Victoria SPETTEL (25.9.1996)
(8 E 3152/07k)
6
13 auf Anteil B-LNR 9
a 4353/2007 gleichzeitig mit 4251/2007 gleichzeitig mit
4352/2007 Abweisung des Gesuchs um Einverleibung Pfandrecht
vollstreckbar EUR 621,26 samt Anhang Beschluss 23.7.2007
für
mj. Thiago SPETTEL (13.9.1991)
(8 E 3151/07p)
14 auf Anteil B-LNR 9
a 4803/2007 gleichzeitig mit 4804/2007 4805/2007 Beschluss
2007-01-29
PFANDRECHT vollstr EUR 162,00
Kosten EUR 116,69, EUR 15,00, EUR 109,85 für
mj Spettel Marcel (11.11.2001)
(8 E 3489/07 v)
b 4803/2007 Abweisung Kostenmehrbegehren EUR 12,--
15 auf Anteil B-LNR 9
a 4804/2007 gleichzeitig mit 4803/2007 4805/2007 Beschluss
2007-01-29
PFANDRECHT vollstr EUR 621,26
Kosten EUR 145,98, EUR 15,00, EUR 152,14 für
mj Spettel Thiago (13.09.1991)
(8 E 3488/07 x)
b 4804/2007 Abweisung Kostenmehrbegehren EUR 12,--
16 auf Anteil B-LNR 9
a 4805/2007 gleichzeitig mit 4803/2007 4804/2007 Beschluss
2007-01-29
PFANDRECHT vollstr EUR 613,46
Kosten EUR 145,98, EUR 15,00, EUR 152,14 für
mj Spettel Viktoria (25.09.1996)
(8 E 3487/07 z)
b 4805/2007 Abweisung Kostenmehrbegehren EUR 12,--
7
17 a 6537/2007 GEH- und FAHRRECHT gemäß Punkt 2. Vertrag 8.10.2007
auf Gst 3916/1 3916/8 für
Gst 3916/7 in EZ 1714
18 auf Anteil B-LNR 9
a 3112/2008 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur
Hereinbringung von vollstr EUR 1.060,05 samt 11,19% Z seit
2007-08-25, Kosten EUR 213,34 samt 4% Z seit 2007-11-13,
Kosten EUR 200,75, EUR 224,75 für Johannes Linsbauer
(8E 1458/08v)
19 auf Anteil B-LNR 9
a 3179/2008 3243/2008 Klage (7Cg 48/08s LG Feldkirch)
20 auf Anteil B-LNR 9
a 3503/2008 Urkunde 2007-11-09
PFANDRECHT vollstreckbar EUR 698,50
samt Anhang gemäß Exekutionsbewilligungsbeschluss 26.5.2008
für
Rep. Ö.
(ESt. Wien, Ziv 313494/07-7)
(8 E 1604/08i)
********************************** HINWEIS ************************************
Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS
GEBÜHR: EUR 3,92 ********** 2008-07-02 18:00,33240 1I ********** ZEILEN: 131
Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,47 Gesamtentgelt: EUR 4,39 zuzüglich 20% USt
GRUNDBUCH 91101 Alberschwende EINLAGEZAHL 559 BEZIRKSGERICHT Bregenz
****************************************************** ABFRAGEDATUM 2008-07-02
Letzte TZ 3179/2008
************************************* A1 **************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE
4281 Wald 2730
************************************* A2 **************************************
8
************************************* B ***************************************
7 ANTEIL: 1/6
Hölbling-Spettel Marlies
GEB: 1963-08-01 ADR: Feldkreuzstr. 58, Lustenau 6890
a 3463/1993 Einantwortungsurkunde 1992-12-30 Eigentumsrecht
b 10364/1994 Einantwortungsurkunde 1994-07-19 Eigentumsrecht
c 10364/1994 Zusammenziehung der Anteile 9 ANTEIL: 5/6 Bischof Bruno g eb. Spettel
GEB: 1967-12-04 ADR: Bahnhofstr. 52, Lochau 6911
a 3463/1993 Einantwortungsurkunde 1992-12-30 Eigentumsrecht
b 10364/1994 Einantwortungsurkunde 1994-07-19 Eigentumsrecht
c 6961/2005 Schenkungsvertrag 2005-02-04 Eigentumsrecht
d 6961/2005 Zusammenziehung der Anteile
************************************* C ***************************************
1 a Stand 1853
DIENSTBARKEIT der Weide gem Abschnitt c
Servitutenregulierungs-Vergleich 1871-05-05 auf Gst 4281
für EZ 302
2 a Stand 1853
DIENSTBARKEIT der Weide gem Abschnitt c
Servitutenregulierungs-Vergleich 1871-05-05 auf Gst 4281
für EZ 306
4 auf Anteil B-LNR 9
a 3112/2008 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur
Hereinbringung von vollstr EUR 1.060,05 samt 11,19% Z seit
2007-08-25, Kosten EUR 213,34 samt 4% Z seit 2007-11-13,
Kosten EUR 200,75, EUR 224,75 für Johannes Linsbauer
(8E 1458/08v)
5 auf Anteil B-LNR 9
a 3179/2008 3243/2008 Klage (7Cg 48/08s LG Feldkirch)
********************************** HINWEIS ************************************
Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS
GEBÜHR: EUR 1,40 ********** 2008-07-02 18:06,45240 1I ********** ZEILEN: 42
Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,17 Gesamtentgelt: EUR 1,57 zuzüglich 20% USt 9
3. Rechte und Lasten: Siehe Grundbuchsauszüge
4. Lage: Die Liegenschaft mit der EZ 348 liegt oberhalb der Bregenzerwald Straße „L 200“ im Ortsteil Müselbach bzw. das Waldgrundstück mit der GST-NR 4253 im Gebiet „Unterer Tannerberg“. Das Waldgrundstück in EZ 559 GB 91101 Alberschwende liegt im Gebiet „Un- terer Tannerberg – Grenze zu Müselbach“.
5. Topographie: Die Grundstücke in EZ 348 GB 91101 Alberschwende (Ortsteil Müselbach) sind in Hanglage von Süd nach Nord abfallend.
6. Flächenwidmung: Laut Flächenwidmungsplan der Gemeinde Alberschwende sind die nachstehend angeführten Grundstücke wie folgt gewidmet: EZ 340 GB 91101 Alberschwende (Ortsteil Müselbach) GST-NR 3916/1 „FL“ = Freifläche Landwirtschaft 3916/8 „BW“ = Bauwohngebiet 3916/9 „BW + FL“ = Bauwohngebiet und Freifläche Landwirtschaft 3917/1 „BW + FL“ = Bauwohngebiet und Freifläche Landwirtschaft mit dem darauf befindlichen Haus „Müselbach 326“ 3918/1 „BW + FL“ = Bauwohngebiet und Freifläche Landwirtschaft 3918/2 „FL“ = Freifläche Landwirtschaft
EZ 559 GB 91101 Alberschwende (Unterer Tannerberg) 4281 „Wald“
7. Ver- und Entsorgung: Wasser-, Strom- und Kanalanschlußmöglichkeit sind vorhanden, wobei für die unterhalb der Zufahrtsstraße als „BW“ gewidmeten Grundstücke (GST-NR 3917/1und 3918/1, somit auch das bestehende Wohnhaus „Müselbach 326“)
10 erst in den kommenden Jahren mit der Verlegung der Ortskanalisation laut An- gabe des Herrn Walter Canaval vom Bauamt der Gemeinde Alberschwende zu rechnen ist.
8. Verkehrsverhältnisse: Die Liegenschaft in EZ 340 GB 911101 Alberschwende (Ortsteil Müselbach) ist verkehrsmäßig von der Bregenzerwald Straße „L 200“ (siehe beiliegender Ausschnitt aus dem Ortsplan) mit Fahrzeugen erreichbar.
9. Beschreibung des Hauses Das Wohnhaus hat eine verbaute Fläche incl. Scheune von 11 m x 18 m, beste- hend aus Erd- und Obergeschoß und ist weit über 100 Jahre alt. Aufgrund des Allgemeinzustandes ist eine Sanierung als unwirtschaftlich zu bezeichnen und wird daher mit „0“ bewertet.
10. Außenanlagen: Wiese
11. Zubehör: Nach Angabe von Frau Spettel gehört die Einrichtung im Erdgeschoß ihr und in den Räumlichkeiten im 1. Obergeschoß war eine Besichtigung nicht möglich. Es war daher kein Zubehör zu bewerten.
12. Mietverhältnisse: Am Tag der Besichtigung, am 02. Juli 2008 war das Wohnhaus „Müselbach 326“ im Erdgeschoß von Frau Spettel (Mutter) bewohnt. Das 1. Obergeschoß ist laut Angabe von Frau Spettel derzeit unbewohnt. Früher hatte hier ihr Sohn Herr Bischof gewohnt, aber angeblich ist er wegen schlech- ter Isolierung und Undichtheit ausgezogen. Eine Besichtigung der Räumlichkei- ten war nicht möglich, da diese am Tag der Besichtigung versperrt waren. Herr Bischof war bei der Besichtigung trotz Verständigung nicht anwesend.
11
III. Bewertung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Aufgrund der Lage der Grundstücke, der unterschiedlichen Widmung, Erschlie- ßung und unter Berücksichtigung der derzeitigen Situation auf dem Immobi- lienmarkt in Anlehnung an die Richtlinien des Amtes der Vorarlberger Landes- regierung, Abteilung Wohnbauförderung und nach Auskunft ortsansässiger Sachverständiger ergeben sich folgende, als ortsüblich zu bezeichnende Preise:
EZ 340 GB 91101 Alberschwende (Ortsteil Müselbach)
GST-NR 3916/1 „BW + FL“ 3.540 m² x € 5,00 = € 17.700,00 3916/8 „BW“ (Weg) 134 m² x € 10,00 = € 1.340,00 3916/9 „BW + FL“ 2.878 m² x € 20,00 = € 57.560,00 3917/1 „BW + FL“ 5.387 m² x € 30,00 = € 161.610,00 - Bebauungsabschlag für Haus „Müselbach 326“ € 20.000,00 3918/1 „BW + FL“ 1.653 m² x € 60,00 = € 99.180,00 3918/2 „FL“ 7.053 m² x € 4,00 = € 28.212,00 4253 „Wald“ 183 m² € 200,00
€ 345.802,00 abzüglich 10% Mitbesitzerabschlag € 34.580,00
€ 311.222,00 ======5/6 Anteile von € 311.222,00 = € 259.350,00 ======
EZ 559 GB 91101 Alberschwende (Unterer Tannerberg)
GST-NR 4281 „Wald“ € 2.000,00 abzüglich 10% Mitbesitzerabschlag € 200,00
€ 1.800,00 ======5/6 Anteile von € 1.800,00 = € 1.500,00 ======
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IV. Zusammenfassung
Der Verkehrswert der 5/6 Anteile in EZ 340, GB 91101 Alberschwende, beträgt unter Berücksichtigung des gültigen Flächenwidmungsplanes zum Bewertungs- stichtag am 02. Juli 2008 gerundet
EUR 260.000,00 ======
Der Verkehrswert der 5/6 Anteile in EZ 559, GB 91101 Alberschwende, beträgt unter Berücksichtigung des gültigen Flächenwidmungsplanes zum Bewertungs- stichtag am 02. Juli 2008 gerundet
EUR 1.500,00 ======
Bregenz, am 11. August 2008 Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige
Bei einer Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass – aus welchem Grunde immer – bei Not- wendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender Verkaufszeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß LBG § 2 Abs. (3).