Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz Berlin Mitte Friedrichswerder
Bieterverfahren
Exposé
Bieterverfahren Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz Berlin Mitte Friedrichswerder
Exposé
Berlin, März 2007 Herausgeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abteilung Städtebau und Projekte Referat II D Brückenstraße 6 10179 Berlin
DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH Glinkastraße 28 10117 Berlin
Druck A&W Digitaldruck Berlin Inhaltsverzeichnis
Anlass und Ziel...... 7
Teil 1 Verfahren...... 9 1.1 Auslober, Bauherr ...... 9 1.2 Art des Verfahrens ...... 9 1.3 Auswahlgremium...... 10 1.4 Teilnahmeberechtigung ...... 10 1.5 Teilnahmebedingungen ...... 10 1.6 Erwerbsbedingungen ...... 11 1.7 Unterlagen...... 12 1.8 Abgabe der Angebote ...... 13 1.9 Arbeitsunterlagen ...... 13 1.10 Geforderte Leistungen ...... 13 1.11 Vorprüfung...... 15 1.12 Vergabeergebnis ...... 15 1.13 Eigentum/Urheberrecht/Haftung ...... 15 1.14 Zusammenfassung der Termine...... 15 Teil 2 Situation und Planungsvorgaben...... 17 2.1 Historische Entwicklung ...... 17 2.2 Denkmalensemble und Baudenkmale im Bereich Hausvogteiplatz...... 20 2.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen ...... 26 2.4 Planungsgebiet ...... 26 2.5 Planungsrecht ...... 28 2.6 Kaufgrundstück ...... 30 Teil 3 Städtebauliche Zielsetzung...... 31 3.1 Städtebauliche und architektonische Zielsetzungen ...... 31 3.2 Erschließung ...... 33 Teil 4 Anhang...... 35 4.1 Weiterführende Informationen...... 35 4.2 Quellenangaben...... 35 4.3 Digitale Anlagen ...... 35 Formblatt Kenndaten...... 37 Bietererklärung/Bietergebot ...... 39 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz 6 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Anlass und Ziel 7 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz 6 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Anlass und Ziel 7
Anlass und Ziel
Der Friedrichswerder ist ein innerstädtischer Bereich, der vor dem Zweiten Weltkrieg bebaut war. Zu Zeiten der DDR wurde hier eine Grünanlage mit Parkplätzen angelegt. Um eine städtische Qualität in diesem Bereich wie- derzuerlangen wurde zum Einen Bezug auf die historischen räumlichen Strukturen genommen, zum Anderen aber auch diese städtebaulich neu interpretiert. Der traditionsreiche Stadtteil erlebt nun eine Renaissance und bietet gute Bedingungen für urbanes Leben in der Innenstadt.
Die Nähe zum Gendarmenmarkt, zur Friedrichstraße und zur Straße Unter den Linden, sowie die Nachbarschaft zum Auswärtigem Amt, lässt dem Bereich eine besondere Bedeutung zukommen.
Die Planungen im Bereich Friedrichswerder sehen zwischen Jägerstraße und Alte Leipziger Straße Stadthäuser, die Berlin Townhouses, auf klein parzellierten Baugrundstücken und in den Eckbereichen Wohn- und Geschäftshäuser vor. Mit Ausnahme des angebotenen Grundstücks sind alle Grundstücke bereits verkauft. Ein großer Teil der geplanten Gebäude ist schon im Bau bzw. fertiggestellt.
Ziel dieses Bieterverfahrens ist es, das Grundstück Hausvogteiplatz 14 mit einer Größe von ca. 935 m² in Anwendung vorgegebener Kriterien zu verkaufen. Es soll als ein attraktives Wohn- und Geschäftshaus ent- wickelt und zügig realisiert werden. Das Grundstück liegt unmittelbar ne- ben der Botschaft des Königreichs Marokko und muss deshalb bestimmte Sicherheitsanforderungen in der Planung, bei der Errichtung sowie beim Betrieb und in der Unterhaltung des Gebäudes berücksichtigen.
Das zu erstellende Gebäude ist der letzte Baustein in diesem Quartier. Es bildet den Abschluss zum Hausvogteiplatz und hat deshalb eine besonde- re städtebauliche Bedeutung.
Das angebotene Grundstück wird auf Grundlage einer gutachterlichen Wertermittlung zu einem Festpreis veräußert. Der Festpreis beläuft sich auf € 2.350.000,-. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz 8 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 9 8 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 9
Teil 1 Verfahren 1.1 Auslober, Bauherr
Auslober ist das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwick- lungsgesellschaft mbH als treuhänderischer Entwicklungsträger.
Der Kaufvertrag wird mit dem Land Berlin, vertreten durch die Liegen- schaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG, geschlossen.
Durchführung
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abteilung Städtebau und Projekte Referat II D Brückenstraße 6 10179 Berlin Ansprechpartnerin: Inge Schmidt-Rathert, II D 1 Tel.: +49 (0)30/ 9025-2032 Fax: +49 (0)30/ 9025-2535 e-mail: [email protected]
Ansprechpartner für den Bebauungsplan: Stefan Parschau, II B 21 Tel.: +49 (0)30/ 9025-2119 Fax: +49 (0)30/ 9025-2515 e-mail: [email protected]
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG Warschauer Str. 41/42 D-10243 Berlin Ansprechpartner für Kaufvertragsfragen: Andreas Mentzel Tel.: +49 (0)30/ 2233-6697 Fax: +49 (0)30/ 2233-6705 e-mail: [email protected]
DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH Glinkastraße 28 10963 Berlin Ansprechpartner: Arno Pluschke Tel.: 030/264950-41 Tel.: 030/264950-98 e-mail: [email protected]
1.2 Art des Verfahrens
Die Grundstücksvergabe erfolgt in Form eines öffentlichen Bieterverfahrens zur Veräußerung an einen privaten Investor. Nach § 169 Abs. 6 bis 8 BauGB sind Grundstücke im Entwicklungsgebiet zum Neuordnungswert unter Berücksichtigung weiter Kreise der Bevölkerung und unter Beachtung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme zu veräußern. Aus der Angebotsabgabe lassen sich keine Verpflichtungen des Auslobers Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 10 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 11
herleiten und es können keine Ansprüche gegen die Verkäufer geltend gemacht werden, insbesondere auch nicht aus der Nichtberücksichtigung von Angeboten oder für den Fall, dass eine Vergabe des Grundstücks, aus welchen Gründen auch immer, nicht erfolgt. Die Ausschreibung ist freiblei- bend, sie stellt keine Ausschreibung nach VOB, VOL oder VOF dar.
1.3 Auswahlgremium
Das Auswahlgremium prüft und wertet die eingereichten Angebote und gibt eine Empfehlung an den Auslober. Die endgültige Entscheidung liegt beim Auslober. Das Auswahlgremium setzt sich zusammen aus:
1. Regula Lüscher, Senatsbaudirektorin 2. Holger Lippmann, Geschäftsführer Liegenschaftsfonds Berlin 3. Ephraim Gothe, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bezirk Mitte 4. Volker Staab, Architekt, Berlin 5. NN, Architektin, Berlin
Die Mitglieder des Auswahlgremiums auf Verwaltungsebene können Stellvertreter benennen. Gast: Peter Kever, Architektenkammer Berlin
1.4 Teilnahmeberechtigung
Teilnahmeberechtigt sind Bieter in Arbeitsgemeinschaft mit einem freien Architekturbüro. Das Architekturbüro ist auf Grundlage der HOAI durch den Bieter zu honorieren. Jeder Bieter hat die schriftliche Erklärung abzu- geben, dass er sich an die in der Ausschreibung aufgeführten Bedingungen im Sinne einer vertraglichen Grundlage hält. Liegt diese nicht vor, behält sich der Auslober vor, das Angebot nicht zu werten. Erklärungen können auch vom Bevollmächtigten des Bieters abgegeben werden, sofern hier- für den Unterlagen eine Vollmacht (Original) beigefügt ist. Es werden nur Angebote von Bietern in die Wertung einbezogen, die ihre Bonität durch geeignete aktuelle Unterlagen (nicht älter als 6 Monate) nachweisen. Ein einzelner Investor kann, eine Investorengruppe muss einen legitimier- ten Vertreter benennen.
Der Kaufpreis von € 2.350.000,00 ist als Festpreis vorgegeben. Die Angebote sind in deutscher Sprache abzugeben.
1.5 Teilnahmebedingungen
Vom Bieter wird ein Bebauungskonzept mit Darstellung der architektoni- schen Gestaltung für das Grundstück erwartet. Die bauliche Figur ist ge- mäß Bebauungsplan I-209 Friedrichswerder West zu entwickeln. Der aus- gewählte architektonische Entwurf wird Grundlage des Kaufvertrages.
Die Bieter werden aufgefordert, ein realisierbares Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der Lage und des Umfeldes vorzulegen. Hierbei sollen die vorgegebenen Nutzungsverhältnisse eingehalten werden. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 10 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 11
Unterlegt werden soll das Konzept mit einer prüfbaren Kosten- und Finan- zierungsdarstellung. Das Projekt soll privat finanziert werden; öffentliche Mittel stehen nicht zur Verfügung. Alle mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern sowie sonstige Abgaben übernimmt der Käufer. Nach der Entscheidung des Auswahlgremiums wird zwischen dem In- vestor und dem Land Berlin, vertreten durch die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG, ein Kaufvertrag abgeschlossen.
1.6 Erwerbsbedingungen
Der Kaufvertrag wird folgende Regelungen enthalten:
Kaufpreis Der Kaufpreis ist von dem Käufer auf das Treuhandkonto der DSK zu überweisen. 50 % des Kaufpreises sind innerhalb einer Frist von einem Monat seit Zugang der mit Einschreiben/Rückschein zu versendenden Bestätigung des beurkundenden Notars an den Käufer, dass
a.) er den Antrag auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Eigen- tumsverschaffungsanspruchs des Käufers beim Grundbuchamt gestellt hat und ihm nach Einsichtnahme in das Grundbuch und die Grundakten, die frühestens eine Woche nach Antragstellung erfolgt sein darf, keine Umstände bekannt sind, die der Eintragung der Vormerkung ohne vor- und gleichrangige Belastungen in Abt. II und III des Grundbuchs entgegenste- hen, mit Ausnahme solcher Belastungen, zu deren Übernahme der Käufer verpflichtet ist, und
b.) alle zur Wirksamkeit dieses Vertrages und zum Vollzug im Grundbuch erforderlichen Genehmigungen und Negativzeugnisse vorliegen, mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Katasterpapiere.
Der Restbetrag in Höhe von 50 % ist innerhalb einer Frist von einem Monat seit Zugang der mit Einschreiben/Rückschein zu versendenden Bestätigung des beurkundenden Notars an den Käufer, dass ihm der zu- ständige Entwicklungsträger schriftlich bestätigt hat, dass die Maßnahmen zur Beräumung des Kaufgegenstandes von Altlasten, Kampfmitteln und Gebäuderesten abgeschlossen worden sind.
Bebauungsverpflichtung Der Käufer ist verpflichtet, auf dem Kaufgrundstück auf eigene Kosten und Gefahr ein Wohngebäude nach Maßgabe des Bebauungsplans I-209 – Friedrichswerder-West und auf der Grundlage des einge- reichten Bebauungs- und Nutzungskonzeptes gebrauchsfertig herzu- stellen, und zwar unter Berücksichtigung des geltenden Baurechts, den Sicherheitsbelangen der Botschaft und des beigefügten Gestal- tungsleitfadens für den Bereich Friedrichswerder West . Die Höhe des Anteils gewerblicher Nutzfläche darf maximal 50 % der Nutzfläche betra- gen.
Der Käufer verpflichtet sich, den genehmigungsfähigen Bauantrag inner- halb von 6 Monaten nach Beurkundung dieses Vertrages zu stellen und Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 12 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 13
das Gebäude innerhalb von 24 Monaten nach der Erteilung der vollzieh- baren Baugenehmigung und nach Besitzübergang bezugsfertig herzustel- len. Die Fertigstellung des Bauvorhabens ist durch eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde nachzuweisen. Die Weiterveräußerung des Kaufgrundstücks vor Fertigstellung des Gebäudes bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verkäufers. Verstöße gegen die Bebauungsverpflichtung bzw. Nichteinhaltung der Zustimmungsvorbehalte bei Weiterveräußerung können mit Rücktritt des Verkäufers vom Vertrag und/oder einer Vertrags- strafe in Höhe von 20 % des Kaufpreises geahndet werden.
Das Rücktrittsrecht ist durch Eintragung einer Rückauflassungsvormer- kung zu Gunsten des Verkäufers im Grundbuch zu sichern, der jedoch Finanzierungsgrundschulden im Rang vorgehen dürfen.
Unterlassungsdienstbarkeit Zur langfristigen Sicherung der städtebaulichen Charakteristik des Gebietes ist im Grundbuch des Kaufgrundstücks an erstrangiger Stelle eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Landes Berlin mit folgenden Wortlaut einzutragen:
Der Käufer wird in dem auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäude kei- ne gewerbliche oder freiberufliche Nutzung vornehmen bzw. zulassen, die den Anteil von 50 % der auf dem Grundstück nach dem Bebauungsplan zum Stand zum Zeitpunkt der Beurkundung dieses Vertrages zulässigen Nutzfläche übersteigt.
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit hat an rangbereitester Stelle, auf jeden Fall im Range vor Finanzierungsgrundschulden zu erfolgen. Hintergrund ist die vorrangige Eintragung einer Unterlassungsdienstbark eit zu Gunsten des Grundstücks Marokkos, zu der Berlin vertraglich ver- pflichtet ist.
Erfüllt der Käufer die Unterlassungsverpflichtung auch nach einer vom Land Berlin schriftlich gesetzten Nachfrist von drei Monaten nicht, ist das Land Berlin berechtigt, vom Käufer die Zahlung eines in der Höhe dem Verstoß angemessenen Zwangsgeldes zu verlangen.
1.7 Unterlagen
Die Ausschreibungsunterlagen werden gegen eine Schutzgebühr von 150 € zugesandt. Das Zustellrisiko liegt beim Bewerber. Die Schutzgebühr ist auf das Treuhandkonto der DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, Kto.-Nr.: 66 32 02 23 30, BLZ: 100 500 00 bei der Landesbank Berlin unter Angabe des Stichwortes „Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz“ einzuzahlen.
Die Unterlagen sind mit nachgewiesener Einzahlung der Schutzgebühr ab 13.03.2007 unter folgender Adresse anzufordern:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abteilung Städtebau und Projekte, Referat II D Brückenstraße 6 10179 Berlin Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 12 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 13
1.8 Abgabe der Angebote
Die Angebote und Entwürfe sind kostenfrei für den Auslober bis zum 22.05.2007, 17:00 Uhr, bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung Städtebau und Projekte, Referat II D, Brückenstraße 6, 10179 Berlin, Raum Nr. 4.026, mit dem Hinweis „Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz“ abzugeben.
Nicht fristgerecht eingegangene Angebote haben keinen Anspruch be- rücksichtigt zu werden.
Die Planungsunterlagen sind dreifach, davon zwei Sätze als gefaltete Kopie in Papierform und digital auf CD-ROM abzugeben.
1.9 Arbeitsunterlagen
Zur Erstellung der Angebote erhält jeder Teilnehmer nach Zahlung der Schutzgebühr - 1 Exposé - Formblätter (als Anlagen im Exposé und auf CD-ROM).
Des weiteren erhält jeder Teilnehmer auf CD-ROM u.a. folgende Planun- terlagen: - Ausschnitt Karte von Berlin, Stand 2003, M 1:10.000, als .pdf-Datei - Ausschnitt aus dem Planwerk Innenstadt, M 1:2.000, als .pdf-Datei - Bebauungsplan I-209, M 1:1.000, als .pdf-Datei - Städtebauliches Konzept Friedrichswerder, M 1:1.000, als .pdf-Datei - Lageplan, M 1:500 als .pdf-Datei - Arbeitsplan, M 1:200 als .pdf-Datei - Übersichts-/Arbeitsplan, als .dwg- und .dxf-Datei - Luftbild 05/2006 als .tif- und .pdf-Datei
Hinweis Jeder Teilnehmer des Verfahrens verpflichtet sich, die vorliegenden digita- lisierten Daten und Pläne nur für die Beteiligung am Verfahren zu nutzen. Daten, die im Rahmen der Bearbeitung als Zwischenprodukte anfallen und nicht an den Auslober abgegeben werden, sind nach Abschluss des Bieterverfahrens zu löschen.
1.10 Geforderte Leistungen
Ein vollständiges Angebot besteht aus:
Architektonischer Gestaltung des Gebäudes/ Planunterlagen zur Darstellung des Konzeptes: 1. Lageplan mit Darstellung des Baukörpers und der Erschließung M 1:500 2. Grundrisse (exemplarisch) M 1:200 – Untergeschoss, Erdgeschoss, Regelgeschoss, Dachgeschoss 3. Ansichten und zum Verständnis des Entwurfs erforderliche Schnitte M 1:100 4. Fassadenabwicklung Straßenansicht M 1:200 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 14 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 15
5. Prüfpläne (gefaltet) ein in Satz der verlangten Grundrisse und Schnitte mit Eintragung - der Raumbezeichnungen - der für die Berechnung notwendigen Maße - der Raumgrößen 6. Modell M 1:500 unter Verwendung der vorgegebenen Einsatzplatte 7. Vollständig ausgefülltes und unterschriebenes Formblatt Kenndaten 8. Vollständig ausgefülltes und unterschriebenes Formblatt Bieterer- klärung 9. Darstellung des Nutzungskonzeptes mit Angaben zu den Nutzungen in den einzelnen Geschossen 10. Bonitätsunterlagen, Geschäftsberichte der letzten zwei Jahre, aktuel- le Handelsregisterauszüge 11. Finanzierungsmodell 12. Verzeichnis sämtlicher eingereichter Unterlagen in der Reihenfolge der geforderten Leistungen und Nachweise
Die geforderten zeichnerischen Leistungen sind in Papierform und auf CD-ROM einzureichen.
Geforderte Leistungen in digitaler Form Folgende Leistungen sind in digitaler Form auf CD-ROM zu erbringen (für Vorprüfung, Ergebnisprotokoll und Veröffentlichung):
- die Präsentationspläne (mit den geforderten Leistungen nach Nr. 1 bis 4) als Windows-kompatible .tif-Dateien in einer Auflösung von bevorzugt 300dpi (ggf. mit LZW-Bildkomprimierung) - die Präsentationspläne als .pdf-Datei(en) mit eingebundenen Pixeldarstellungen in einer Auflösung von bevorzugt 300dpi
Hinweise zu den geforderten digitalen Leistungen „Offene“ Dateien aus Layout-Programmen (z.B. InDesign, QuarkExpress, Illustrator etc.) können nicht berücksichtigt werden. Bildmaterial, das nicht im genannten Windows-kompatiblen .tif-Format vorliegt, kann nicht be- rücksichtigt werden.
Die CD-ROM selbst trägt als Titel den Bieternamen, mit dem auch die schriftlichen Pläne gekennzeichnet werden. Die einzelnen Dateien auf der CD-ROM müssen wie folgt benannt werden:
Der erste Teil des Dateinamens ist der Bietername, danach folgt ein Unterstrich und anschließend der eigentliche Dateititel, gefolgt von der Formatangabe, z.B. „tif“.
Beispiele: - Lageplan: Bietername_lageplan.tif - Grundrisszeichnung EG: Bietername_grundriss_eg.pdf - Ansichten: Bieteranme_ansicht_01.pdf - Prüfpläne: Bietername_pruefplan_eg.dwg
In den Dateinamen dürfen keine Leer- und Sonderzeichen vorkommen. Die CD-ROM ist für Windows-kompatiblen PC zu erstellen. Macintosh- Formate können grundsätzlich nicht verwendet werden. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 14 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 15
1.11 Vorprüfung
Die eingereichten Arbeiten werden durch Sachverständige einer Vor- prüfung unterzogen und dem Auswahlgremium vorgestellt. Der Auslober behält sich vor, unvollständige Angebote nicht zu prüfen bzw. im weiteren Verfahren nicht zu berücksichtigen.
1.12 Vergabeergebnis
Das Land Berlin als Verkäufer wählt das beste Gebot nach Abwägung der aufgeführten Kriterien aus. Der Kaufvertrag muss innerhalb von 3 Monaten ab Zuschlagserteilung be- urkundet werden.
Kriterien zur Auswertung - Städtebauliche Einbindung - Architektonische Gestaltung des Gebäudes - Nutzungskonzept - Finanzierungsmodell - Bonität
Die Listung der Kriterien stellt keine Rangfolge dar.
1.13 Eigentum/Urheberrecht/Haftung
Die Angebote verbleiben im Eigentum des Auslobers. Der Auslober ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Verfasser die Angebote zu veröf- fentlichen. Die architektonischen Konzepte kann der Auslober ohne weitere Vergütung veröffentlichen und ausstellen. Die Namen der Verfasser werden dabei ge- nannt.
Das Urheberrecht und das Recht zur Veröffentlichung der Entwürfe bleibt den Verfassern der Angebote erhalten.
Für Beschädigungen oder Verlust der eingereichten Unterlagen haftet der Auslober nur im Fall nachweisbar schuldhaften Verhaltens.
1.14 Zusammenfassung der Termine
Ausgabe der Unterlagen ab 13.03.2007 Abgabe der Angebote 22.05.2007 Sitzung des Auswahlgremiums 21.06.2007 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 1 Verfahren 16 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 17
Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 2.1 Historische Entwicklung
Der Friedrichswerder ist das erste Stadterweiterungsgebiet der Doppelstadt Berlin-Cölln. Er erstreckte sich am westlichen Spreearm ge- genüber von Cölln. Der Stadtgrundriss reichte von der heutigen Straße Unter dem Gießhaus im Norden bis zum Spittelmarkt im Süden und wurde im Westen von den Festungswerken im Bereich der heutigen Oberwall- und Niederwallstraße sowie im Osten durch einen Spreearm begrenzt. Erst nach dem Dreißigjährigen Krieg begann die eigentliche Stadtentwicklung Berlins, als der große Kurfürst (1640 bis 1688) den Wiederaufbau und Ausbau der Residenz befahl und dafür Gesetze erließ und Anreize schuf. Der Friedrichswerder wurde in die Planungen mit einbezogen. Seit dem 16. Jahrhundert standen dort einige kurfürstliche Bauten wie Jägerhof, Ballhaus und Reitstall. 1658 ließ der große Kurfürst das so vergrößerte Stadtgebiet mit einem Festungswall umgeben. Vier Jahre später wurde die Neustadt Friedrichswerder gegründet.
Für die barocke Stadtbefestigung wurde die mittelalterliche Stadtmauer abgetragen. Sie umschloss die Stadt wie ein gezackter, von einem Wassergraben umgebener Ring, durch den sechs Brückentore in das Umland führten. Nach fünfzig Jahren hatte sie ihren Sinn verloren und wurde geschleift. Die Vorstädte hatten sich inzwischen ausgedehnt, und der Bau der weiteren Neustädte, Dorotheenstadt und Friedrichstadt, war weit fortgeschritten. Bereits 1709 wurden die Gemeinden Cölln, Friedrichswerder und Friedrichstadt sowie Dorotheenstadt administrativ zur Einheitsgemeinde Berlin zusammengelegt. Eine neue Zollmauer, die das Stadtgebiet in weitem Umkreis umschloss, ermöglichte seit 1734 die notwendigen Kontrollen. Die barocken Befestigungsanlagen haben die Grundrissfigur des Friedrichswerder entscheidend geprägt. Heute vermit- teln die Ober- und Niederwallstraße, die im Inneren des Rings neben der Festungsmauer verliefen, einen Eindruck über den Verlauf des Walls. Der Hausvogteiplatz lässt den Grundriss der ehemaligen Bastion nachvollzie- hen.
Nach dem Schleifen der Wallanlagen erhielten die verbliebenen Teile des Festungsgrabens mehrere Brücken, um die beiden Neustädte Dorotheenstadt und Friedrichstadt an den Friedrichswerder, den Schlossbereich und die Altstadt anzubinden. Die Bastionen wandelten sich zu dreieckigen Platzanlagen, wie Hausvogteiplatz und Spittelmarkt, die nach den geltenden Bautaxa von 1755 mit dreigeschossigen Wohnhäusern bebaut wurden.
Im südlichen Bereich des Friedrichswerder hat sich die kleinteilige Bebauung zwischen Kleiner Jägerstraße und Spittelmarkt bis in das 20. Jahrhundert hinein erhalten. Am Hausvogteiplatz konzentrierten sich Textil- und Konfektionsfirmen in stattlichen Gewerbehöfen, von denen noch einige vorhanden sind.
Nachdem sich das alte Bankgebäude der Reichsbank westlich der Kurstraße bis zur Kleinen Jägerstraße ausgebreitet hatte und damit Anfang des 20. Jahrhunderts den Block zwischen Oberwall- und Kurstraße überformte, erfuhr der Friedrichswerder in den Jahren 1934 bis 1940 die Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 18 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 19
Abb. 1: Luftbild um 1928 ca. M 1:5.000
Abb. 2: Hausvogteiplatz um 1885, Hausvogtei auf der Ostseite des Platzes (heute Hausnr. 14), rechts davon das Gebäude der heutigen Marokkanischen Botschaft
Abb. 3: Hausvogteiplatz um 1920 mit Blick auf den Nachfolgebau der Hausvogtei für die Reichsbank (heute Hausnr. 14) an der Ostseite des Platzes Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 18 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 19
nachhaltigste strukturelle Veränderung. Für den Erweiterungsbau der Reichsbank nach Plänen von Heinrich Wolff wurde ein ganzer historischer Stadtteil ausgelöscht.
Abb. 4: Hausvogteiplatz um 1920, Blickrichtung Süden
Das Gelände südlich der Straße Am Werderschen Markt wurde unmittel- bar nach Kriegsende zu Gunsten einer Grünfläche abgeräumt. Einzig er- halten blieben der Erweiterungsbau der Reichsbank, der 1959 der Sitz des Zentralkomitees des SED wurde und heute Teil des Auswärtigen Amtes ist, und das ehemalige königliche Jägerhaus, in dem die marokkanische Botschaft residiert. Das Jägerhaus wurde um 1800 erbaut und wurde hun- dert Jahre später in den Gebäudekomplex der Reichsbank integriert.
In den ehemaligen Erweiterungsbau der Reichsbank zog 1999 das Auswärtige Amt ein, nachdem dieser durch einen Neubau an der Straße Am Werderschen Markt erweitert wurde. Der Neubau steht teilweise auf der Fläche des Werderschen Marktes. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 20 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 21
2.2 Denkmalensemble und Baudenkmale im Bereich Hausvogteiplatz
Das Grundstück Hausvogteiplatz 14 befindet sich in der unmittelba- ren Umgebung zu Baudenkmalen/Denkmalen und grenzt direkt an den Denkmalensemblebereich Gendarmenmarkt und Hausvogteiplatz.
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Abb. 5: Denkmalensemble und Baudenkmale
Denkmalensemble Gendarmenmarkt/Hausvogteiplatz Dieses Ensemble umfasst nicht nur den eigentlichen Platz des Gendarmenmarktes und seine historischen Bauten, sondern auch die Baudenkmale in den unmittelbar angrenzenden Quartieren rund um Gendarmenmarkt und Hausvogteiplatz. Einige wenige Wohnbauten, vor allem aber Büro- und Geschäftshäuser, entstammen der ehemaligen Geschäftsstadt des kaiserzeitlichen Berlins.
Botschaft des Königreichs Marokko Das Gebäude Niederwallstraße 39 ent- stand zwischen 1770 und 1780 ent- lang der Niederwallstraße und der Kleinen Jägerstraße als Dienstwohnung und Amtsgebäude des Jägerhofes. 1816-22 beherbergte der „kleine Jägerhof“, wie er im Unterschied zum „alten Jägerhof“ genannt wurde, den Amtssitz der Königlichen Regierung Berlin. 1857 wurde das Gebäude von Hermann Waesemann um ein zweites Obergeschoss aufgestockt und im Inneren umfassend umge- baut. Die erhaltene Massivtreppe mit Eisengussgeländer stammt aus dieser Zeit. 1891 übernahm die Reichsbank das Haus und wurde damit Eigentümer des gesamten Quartiers. Bis zur Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 20 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 21
Teilzerstörung im Zweiten Weltkrieg war die Anlage in die geschlossene Bebauung an der Niederwallstraße eingebunden. Nach dem flächenhaften Abriss der umgebenden Bebauung in der Nachkriegszeit und dem Verlust von zwei Dritteln der früheren Frontlänge, ist dieser Teil der letzte wert- volle Rest eines geschichtsträchtigen Berliner Gebäudekomplexes. Beim Umbau des Gebäudes für die Botschaft des Königreichs Marokko wurde 1997-2000 die Putzquaderung in Anlehnung an den Zustand von 1857 wieder hergestellt.
Haus Hausvogteiplatz 12 Das 1895 von Alterthum & Zadek erbau- te Geschäftshaus wurde auf der Fläche der ehemaligen Festungsanlage Berlins errichtet. Es bildet auf der Ostseite des Platzes einen letzten stadtgeschichtli- chen und stadträumlichen Bezugspunkt, da es alle seine historischen Nachbarn verloren hat. Das schmale, ehemals in die geschlossene Platzrandbebauung einbezogene Gebäude erstreckt sich tief in das Grundstück hinein und war im Inneren ganz auf die räumlichen Bedürfnisse eines Konfektionshandels- und Lagerhauses ausgerichtet. Die werksteinverkleidete Straßenfront, die bis auf einige Schmuckelemente erhalten ist, prägen die von Segmentbogenrahmen zusammengefassten Fenster der Hauptgeschosse und zwei Erker in der mittleren Achse, be- sonders aber die weithin sichtbare Uhr mit dem Strahlenkranz um das gro- ße Zifferblatt.
Hausvogteiplatz 1 Das siebengeschossige Büro- und Geschäftshaus auf der Nordseite des Platzes zählt zu den wenigen neu errich- teten Gebäuden in der Berliner Innenstadt Ende der 1920er Jahre. Im Auftrag der Grundstücks-Verwertungsgesellschaft Berlin haben die Architekten Walter Growald und Wilhelm Caspari 1930 das Gebäude in konsequent-sachli- chen Architekturformen fertig gestellt. Die mit Travertinplatten verkleideten Wandflächen der Fassade sind auf schmale Streifen zwischen großen Fensterflächen reduziert und bilden ein gleichmäßiges Raster. Durchlaufende Sohlbankgesimse fassen die Fenster horizontal zusammen, lassen sie als Bänder erscheinen und überspielen so die vertikale Pfeilerkonstruktion. Die rationale Wirkung der Fassadenstruktur wird unterstützt durch den Verzicht auf Dekor und die vollkommene Flächigkeit der Fassade. Im Treppenhaus findet sich eine dem Außenbau entsprechende Gestaltung der Treppenläufe und Brüstungen unter Verwendung kostbarer Materialien. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 22 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 23
Hausvogteiplatz 3 & 4 Das 1892-93 von der Architekten- gemeinschaft Alterthum & Zadek er- baute Lager- und Warenhaus „Am Bullenwinkel“ wurde zu einer Zeit er- richtet, als der Hausvogteiplatz ein völlig neues Gesicht erhielt und gro- ße Konfektionshäuser entstanden. Für den Durchbruch der Taubenstraße in den Hausvogteiplatz am so genannten „Bullenwinkel“ wurden zwischen 1888 und 1891 das Haus Taubenstraße 4, das den Abschluss der Taubenstraße gebil- det hatte, abgetragen, die Grundstücke Nr. 3 und 4 zusammengelegt und der Neubau 1893 in die Flucht des Durchbruchs der Taubenstraße gestellt. Für das unregelmäßige, spitzwinklige Grundstück fanden die Architekten eine geschickte Lösung, die den Raum ausnutzte und große, frei einteilba- re Geschäftsräume schuf. Bei Instandsetzungen des Gebäudes nach dem Zweiten Weltkrieg waren das Dach als Vollgeschoss ausgebaut und die Fassade durch Überputzen verändert worden. Durch die Wiederherstellung der historischen Straßenfront im Rahmen der Sanierung 1996-97 ist durch Restaurierung beziehungsweise Rekonstruktion der Fassadenoberfläche die bauzeitliche Gestalt zurückgewonnen worden. Das klare Raster von vertikalen Stützen und horizontalen Brüstungen besaß eine für die Bauzeit um 1895 charakteristische, historisierende Dekoration mit einem zinnen- bekrönten Rundbogenportal und schmiedeeisernen Tor.
U-Bahnhof Hausvogteiplatz Die Erschließung des Platzes für den Massenverkehr erfolgte 1906- 08 mit dem Bau des U-Bahnhofes Hausvogteiplatz, heute die U- Bahnlinie U2. Wie die meisten Stationen der Innenstadtlinie erhielt die Bahnsteighalle eine schlichte Konstruktion aus genieteten Stahlstützen mit Betonkappendecke. Von der ursprünglichen Wandverkleidung blieben nur die dunkelgrauen Sockelfliesen erhalten. Ebenfalls überliefert sind drei mit gelben Fliesen ausgefachte Bahnsteighäuschen sowie die kunstvolle schmiedeeiserne Zugangsumwehrung und das zweiflügelige Torgitter am Zugang in der Taubenstraße.
Hausvogteiplatz 8 & 9 Die historische Platzgestalt auf der Südwestseite des Platzes überlie- fert der monumentale Baukörper des Geschäftshauses „Zum Hausvoigt“, der an der Einmündung der Mohrenstraße genau die Schnittstelle zwischen dem ehemaligen „Grünen Graben“ und dem barocken Blockraster der Friedrichstadt markiert. 1889-90 von Regierungsbaumeister Otto March als Geschäftshaus „Zum Hausvoigt“ für verschiedene Konfektionsfirmen er- baut, wurden 1953-55 Kubatur und Achsengliederung aufgenommen und die Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 22 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 23
Grundstücke Mohrenstraße 39-41 in den Wiederaufbau einbezogen. Das heutige Erscheinungsbild ist vom Wiederaufbau 1955 und der damit ver- bundenen Fassadenüberformung gekennzeichnet, das in einem reduzier- ten Neoklassizismus im Sinne der „Nationalen Tradition“ gehalten ist, wie es in der DDR damals gefordert wurde. Der überwölbte Festungsgraben ist im Keller des Gebäudeteils an der Mohrenstraße 40 erhalten.
Mohrenkolonnaden Vor den gegenüberliegenden Häusern Mohrenstraße 37B und 40-41 befin- den sich die Mohrenkolonnaden. Sie sind die einzigen - von ehemals vier- an ihrem authentischen Ort erhaltenen Brückenkolonnaden in Berlin.
1742 wurde in der Mohrenstraße im Zuge der Beseitigung der Memhardtschen Wallanlagen eine erste Brückenverbindung über den Festungsgraben, die so genannte hölzerne Laufbrücke, angelegt. Im Zusammenhang mit dem Bau einer neuen, der Straßenbreite entsprechen- den Brücke sind 1787 nach Zeichnungen von Carl Gotthardt Langhans zur planmäßigen Verschönerung des Stadtbildes die Brückenkolonnaden errichtet worden. Die Kolonnaden sind ein baukünstlerisch und archi- tekturhistorisch herausragendes Zeugnis des Überganges von der Barockarchitektur zum Klassizismus. In den Kolonnaden waren seit Anfang des 19. Jahrhunderts Läden, so genannte Krambuden, eingerich- tet. Die im Zweiten Weltkrieg beschädigten Bauten wurden 1952-55 und 1996-97 restauriert.
Abb. 6: Südostseite des Hausvogteiplatzes
Abb. 7: Nordseite des Hausvogteiplatzes Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 24 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 25
Abb. 8: Luftbild, Mai 2006 M 1:3.000 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 24 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 25
Unter den Linden
SPREEKANAL
Oberwall-
geplant
Bebel- Deutsche platz Staats- oper Institute der HU Schinkel- Bebel- platz platz
geplant
Niederlagstraße
Bauakademie (geplant) Behrenstraße Friedrich- Hedwigs-
Markgrafen- werdersche kathedrale Hedwigskirchgasse geplant Kirche
Am WerderschenKur- Markt Straße Auswärtiges Amt
Französische in Planung/ im Bau
straße
Jäger-
Caroline-von-Humboldt-Weg
zum Teil im Bau Auswärtiges Amt
straße
straße Tauben-
Gendarmen- Institute der HU Niederwall- markt
Hausvogtei- Kleine Jägerstraße straße platz zum Teil geplant im Bau
straße
Jerusalemer
Mohren- straße
straße
straße Straße
Kronen-
Abb. 9: Lageplan mit Eintragung des Grundstückes M 1:3.000 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 26 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 27
2.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen
Lage im Stadtgebiet Die Nähe zum Gendarmenmarkt, zur Friedrichstraße und zur Straße Unter den Linden, mit ihren staatlichen und gesellschaftlichen Funktionen, sowie die direkte Nachbarschaft zum Auswärtigem Amt und zum Areal des ehemaligen Stadtschlosses, aber auch als seitlicher Abschluss des Hausvogteiplatzes, lässt dem Planungsgrundstück eine besondere Bedeutung zukommen.
Planwerk Innenstadt Das Planwerk Innenstadt ist das Ergebnis eines dreijährigen Planungs- und Diskussionsprozesses. Hiermit verfügt Berlin über eine zeitgemäße Strategie zur Reurbanisierung und Revitalisierung der historischen Mitte. Es sind Grundlagen für eine attraktive, sozial gemischte und lebens- werte Stadt geschaffen worden. Das Planwerk Innenstadt verfolgt eine Rückbesinnung auf noch erkennbare städtebauliche Strukturen.
Nach Konkretisierung des Planwerksentwurfes wurden im Bereich Friedrichswerder zwischen Jägerstraße und Alte Leipziger Straße Stadthäuser, die Berlin Townhouses, auf klein parzellierten Baugrundstü- cken und in den Eckbereichen Wohn- und Geschäftshäuser geplant. Die Grundstücke wurden einzeln verkauft und konnten individuell bebaut wer- den.
2.4 Planungsgebiet
2.4.1 Eigentum
Zur Zeit ist das Königreich Marokko Eigentümer des Flurstücks 288 laut Grundbuch und das Land Berlin Eigentümer des Flurstücks 371. Aufgrund eines Tauschvertrages wird Berlin Eigentümer des Teilgrundstücks 288-2. Die hierfür erforderlichen Vermessungen bzw. Flurstückzerlegungen wer- den vom Land Berlin beauftragt und durchgeführt.
2.4.2 Baugrund, Grundwasser
Baugrund Das Grundstück liegt vor dem Westrand der holozänen (nacheiszeitli- chen) Niederung des Spreenebenarmes innerhalb des jungpleistozänen (jungeiszeitlichen) Warschau-Berliner Urstromtales. Den Schichtenaufbau bilden hier mehr als 15 m mächtige Urstromtalsande überwiegend feiner bis mittlerer Korngrößen mit lagenweisen Einschaltungen grobsandige bis kiesiger Schichten.
Nach den uns vorliegenden Schichtenverzeichnissen von Bohrungen werden unter einer 3 m starken Aufschüttungsdecke überwiegend Mittel- bis Grobsande angetroffen. Sie reichen bis über 13 m unter die Geländeoberkante hinab. In mehr als etwa 10 m Tiefe sind dann auch kie- sige Lagen vorhanden.
Die Geländehöhe des Grundstücks liegt im Mittel bei ca. 34,2 m üNN (sie- he Bebauungsplan). Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 26 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 27
Grundwasser Die Ermittlung der Grundwasserstände beruht auf Interpolation von Messergebnissen, die an Grundwassermessstellen in der Umgebung des Grundstückes ab Januar 1870 festgestellt wurden. Der höchste Grundwasserstand seit Beginn der Messungen trat in den Jahren 1871/ 76 bei etwa NN+32,4 m auf. Die höchsten Grundwasserstände im vorigen Jahrhundert wurden in den Jahren kurz nach dem 2. Weltkrieg beobach- tet. Hier lag der höchste Grundwasserspiegel in den Jahren 1945/46 bei etwa NN +31,9 m. Anfang Oktober 2000 stand der Grundwasserspiegel auf etwa NN +30,6 m. Das Grundstück befindet sich durch die Nähe des Ufers der Spree-Dahme-Wasserstraße, im Einflussbereich der Stauhaltung Berlin-Charlottenburg. Die Grundwasserhöhe wird durch die Wasserhöhe der Vorfluter wesentlich beeinflusst. Der höchste Wasserstand wurde im Jahre 1946 mit NN +32,37 m beobachtet.
2.4.3 Altlasten
Altlasten Für den Friedrichswerder gibt es keine Anhaltspunkte für einen gravie- renden Altlastenverdacht. Erkenntnisse über Boden- bzw. Grundwas- serverunreinigungen liegen nicht vor. Die Fläche war bis zum Ende des Zweiten Weltkrieges vollflächig bebaut. Die Altlastenbeseitigung und Tiefenenttrümmerung wird durch den Entwicklungsträger vorgenommen.
Kampfmittel Es liegen keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln auf dem Friedrichswerder vor, allerdings ist das Vorhandensein von Kampfmitteln nicht auszuschließen. Die historische Situation - das Gebiet gehörte zum sogenannten Endkampfgebiet - und die Erfahrungen mit Enttrümmerungsmaßnahmen im Baublock ergeben, dass auf dem angebotenem Grundstück Kampfmittel gefunden werden könnten. Die Kampfmittelbeseitigung wird durch den Entwicklungsträger vorgenommen.
2.4.4 Schwingungsemissionen U-Bahn
Die U-Bahn-Linie U2 verläuft unter der Niederwallstraße, dem Hausvogteiplatz und der Taubenstraße. Der Betrieb der U-Bahn verur- sacht Schall- und Schwingungsemissionen, die auch das ausgeschriebe- ne Grundstück beeinträchtigen. Die Beeinträchtigungen sind vom Erwerber zu dulden. In den textlichen Festlegungen des Bebauungsplans I-209 sind Vorgaben zur schwingungstechnischen Abkopplung des Neubaus ent- halten. Zur Einhaltung dieser Vorgaben sind bei der Durchführung des Bauvorhabens besondere Gründungsmaßnahmen durchzuführen, die zu Mehrkosten führen können. Bei der Ermittlung des Grundstückskaufpreises wurde der voraussichtliche Gründungsmehraufwand berücksichtigt.
2.4.5 Ver- und Entsorgung
Alle Leitungen wesentlicher Medien wie Frischwasserversorgung, Abwasserentsorgung, Stromversorgung und Telekommunikation sind in den Straßenbereichen der Oberwall- und Niederwallstraße verfüg- bar. Eine Fernwärmeversorgungsleitung befindet sich in der Nähe des Hausvogteiplatzes und an der Oberwallstraße. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 28 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 29
2.4.6 Erschließung und Verkehr
Motorisierter Individualverkehr Das Gebiet befindet sich in zentraler Lage im Zentrum des Citybereiches Ost. Am nördlichen Rand übernehmen die Straße Unter den Linden und die Straße Am Werderschen Markt Haupterschließungsfunktionen. Im Süden liegt der Spittelmarkt mit der Gertraudenstraße als Ost-West- Achse. Die Oberwallstraße, welche in die Niederwallstraße übergeht, bil- den zusammen die westliche Begrenzung des Gebiets. Die Jägerstraße, die Kleine Jägerstraße und die Alte Leipziger Straße stellen zukünftig die Querverbindungen zwischen der Ober- bzw. Niederwallstraße und der Kurstraße her.
Öffentlicher Personennahverkehr An das Öffentliche Personennahverkehrsnetz ist das Gebiet durch die U-Bahnlinie 2 (U-Bahnhof Hausvogteiplatz) und mehrere Buslinien ange- schlossen.
2.4.7 Baureifmachung
Das ehemals dicht bebaute Gebiet, das gleichzeitig Endkampfgebiet im 2. Weltkrieg war, muss zur Baureifmachung gründlich vorbereitet werden. Diese Vorbereitung umfasst die Tiefenenttrümmerung, Altlastenbeseitigung und Kampfmittelbergung. In den wieder zu bebauenden Teilen des Grundstücks werden bis zu einer Tiefe von ca. 3,50 m unter OK Gelände sämtliche Trümmerreste entfernt (Altlasten und Kampfmittel s. Pkt. 2.4.3). Nach Beräumung soll bis auf eine Höhe von ca. 2,90 m unter OK Gelände wieder aufgefüllt werden, weiter jedoch nicht, damit für das Bauen, das weitgehend im gleichen Zeitraum erfolgen soll, die notwen- digen Voraussetzungen vorhanden sind. Ferner verbleibt der auf der Grundstücksgrenze gesetzte Verbau (Spundwand) als „Außenschalung“. Die Wiederverfüllung der nicht bebauten Bereiche des Grundstücks wird vom Käufer auf seine Kosten vorgenommen. Die Beräumung soll im Zeitraum von Juli bis Oktober 2007 durchgeführt werden.
2.5 Planungsrecht
2.5.1 Flächennutzungsplan
Auf Beschluss des Senats (Jan. 2001) ist der Flächennutzungsplan für den Bereich des Friedrichswerder mit dem Ziel geändert worden, der Innenentwicklung Vorrang einzuräumen. Gegenüber der ehemaligen Ausweisung des Plangebietes als gemischte Baufläche weist der geän- derte Flächennutzungsplan das Ausschreibungsgebiet als Wohnbaufläche mit einer GFZ > 1,5 (W1-Gebiet) aus. Durch diese Änderung ist dem Wohnen Vorrang vor gewerblichen Nutzungen eingeräumt worden.
2.5.2 Bebauungsplanung I-209
Der Bebauungsplan I-209 Friedrichswerder West (siehe CD) umfasst den gesamten Bereich zwischen Straße Am Werderschen Markt, Kur-/Kleine Kur-/Niederwall- und Oberwallstraße. Der Bebauungsplan sichert die Ziele des Planwerkes Innenstadt für diesen Bereich planungsrechtlich ab. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 28 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 29
Die Zustimmung zum Bebauungsplanentwurf I-209 durch das Abgeordnetenhaus von Berlin wurde am 18. Juni 2004 erteilt. Die Fest- setzung des Bebauungsplans erfolgte am 16. November 2004. Die Verordnung ist am 14. Dezember 2004 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf S. 498 verkündet worden.
Wesentliche Inhalte des Bebauungsplans sind die teilweise Wieder- bebauung des Plangebietes einhergehend mit der Sicherung einer kleintei- ligen Bebauung, die zum größten Teil Wohnnutzung aufweisen soll. Ziel ist außerdem, die Entwicklung des Gebietes am historischen Stadtgrundriss zu orientieren sowie eine ca. 1,1 ha großen Grünfläche zu erhalten und aufzuwerten.
Entsprechend diesen Zielsetzungen sind die Bauflächen teils als Allgemeines Wohngebiet (WA) und teils wie das angebotenem Grundstück als Mischgebiet (MI) festgesetzt. Die Gebäudehöhe und Baukörper sollen sich dabei der Umgebung anpassen. Entsprechend dieser Vorgaben setzt der Bebauungsplan für das angebotene Grundstück eine maximal 5-ge- schossige Bebauung (GFZ 3,0) fest.
2.5.3 Bauordnungsrecht
Der Planung ist die Bauordnung des Landes Berlin (BauOBln), www.stadt- entwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/bauen.shtml) in der aktuel- len Fassung zugrunde zu legen.
Abb.10: Lage des Grundstücks/ Ausschnitt aus dem Planwerk Innenstadt M 1:5.000 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 2 Situation und Planungsvorgaben 30
2.5.4 Entwicklungsmaßnahme
Das Grundstück liegt im Entwicklungsbereich „Hauptstadt Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel“, im Bezirk Mitte. Das Gebiet wur- de als städtebaulicher Entwicklungsbereich durch Rechtsverordnung am 04.07.1993 förmlich festgelegt. Mit dieser Festlegung werden dem Land Berlin auf Basis des Baugesetzbuches (BauGB) Rechtsinstrumente und finanzielle Möglichkeiten an die Hand gegeben, die städtebauliche Entwicklung entsprechend der Ziele der Entwicklungsmaßnahme über entwicklungsrechtliche Genehmigungen zu steuern.
So bedarf auch der Bauantrag und alle Rechtsgeschäfte für das auf dem angebotenen Grundstück zu errichtende Gebäude der entwicklungsrecht- lichen Genehmigung.
2.6 Kaufgrundstück
Lage und Begrenzung Das Grundstück liegt am Hausvogteiplatz am Übergang der Oberwall- in die Niederwallstraße. Südlich des Grundstücks befindet sich das Gelände der Botschaft des Königreichs Marokko mit dem Botschaftsgebäude. Im Norden schließt sich die Bebauung der Townhouses an das Grundstück an, die für den gesamten Block prägend sind.
Abb. 11: Kaufgrundstück vom Hausvogteiplatz aus in Richtung Osten
Das Grundstück wird mit der Eintragung einer Dienstbarkeit (Unterlassungs- dienstbarkeit) zu Gunsten des Königreichs Marokko verkauft.
Grundstücksdaten Größe ca. 935 m² überbaubar ca. 806 m² Geschosse Vorderhaus V Geschosse Hofbebauung II GFZ (B-Plan) 3,0 Anteil Gewerbe max. 50% Anteil Wohnen mind. 50% Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 3 Städtebauliche Zielsetzung 31
Teil 3 Städtebauliche Zielsetzung 3.1 Städtebauliche und architektonische Zielsetzungen
Auf dem Friedrichswerder wurde in zeitgemäßer Interpretation histori- scher Strukturen ein modernes Wohnviertel entwickelt. Es entsteht eine Blockstruktur mit Straßen, Plätzen, Grünanlagen und privaten Wohnhöfen auf einer Fläche von ca. 4,5 ha (Geltungsbereich des Bebauungsplans). Die Bauflächen des gesamten Bereiches (siehe Plan) haben eine Größe von ca. 2,0 ha, die öffentliche Parkfläche beträgt ca. 1,1 ha.
Die Bebauung in den beiden Blöcken erfolgt im geschlossenen Blockrand mit kleinteiliger Parzellenbildung für Stadthäuser mit 4 bis 5 Vollgeschossen. Eine teilgewerbliche Nutzung ist zulässig.
Ziel dieses Bieterverfahrens ist es, das Grundstück Hausvogteiplatz 14 mit einer Größe von ca. 935 m² in Anwendung vorgegebener Kriterien zum angegebenen Festpreis zu verkaufen. Es soll als ein attrakti- ves Wohn- und Geschäftshaus entwickelt und zügig realisiert werden. Das Grundstück liegt unmittelbar neben der Botschaft des Königreichs Marokko und muss deshalb bestimmte Sicherheitsanforderungen in der Planung, bei der Errichtung sowie beim Betrieb und in der Unterhaltung des Gebäudes berücksichtigen. Das zu erstellende Gebäude bildet außer- dem den Abschluss zum Hausvogteiplatz und hat auch deshalb eine be- sondere städtebauliche Bedeutung.
Die Höhenentwicklung des Gebäudes sollte unter Berücksichtigung der Nachbargebäude sowie des Ensembles des Hausvogteiplatzes entwickelt werden. Die Dachaufbauten mit einer lichten Raumhöhe von maximal 2,30 m sind auf 93,00 m² zu begrenzen. Hier sind auch die technischen Dachaufbauten, die gestalterisch in der Planung mit berücksichtigt werden sollen, unterzubringen.
Gebäudehöhen: Oberwallstraße 9 Traufhöhe: 20,20 m Firsthöhe: 26,00 m Niederwallstraße 1-2 Traufhöhe: 22,40 m Firsthöhe: 27,00 m Niederwallstraße 39 Traufhöhe: 13,80 m Firsthöhe: 19,80 m
Die überbaubaren Flächen werden durch Ausweisung von Baugrenzen festgelegt. Die bauliche Ausnutzung des Grundstücks liegt bei einer GFZ von 3,0. Eine Tiefgarage in den Baugrenzen ist zugelassen. Ebene Dachflächen mit einer Größe von mehr als 50 m² sind genauso wie die nicht bebauten Grundstücksflächen zu begrünen.
Aufgrund des neuen Grundstückszuschnitts (abweichende Grundstücks- grenzen vom Bebauungsplan) beträgt der Abstand der Brandwand des südlich angrenzenden Botschaftsgebäudes des Königreichs Marokko zur Grundstücksgrenze 3,00 m. In diesem Bereich soll eine Ausfahrt vom Botschaftsgrundstück in einer den Sicherheitsbelangen der Botschaftsnutzung entsprechenden Ausführung errichtet werden. Die Teilnehmer können gestalterische Vorschläge zur architektonischen Gestaltung entwickeln. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 3 Städtebauliche Zielsetzung 32 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 3 Städtebauliche Zielsetzung 33
Abb. 12: Niederwallstraße 39/ Zufahrt zum Botschaftsgelände
Sicherheitsbelange des Königreichs Marokko sind zu beachten. So sind keinerlei Öffnungen, Durchbrüche oder ähnliches in der südöstlichen Brandwand und den Dächern entlang der Grenze zum Grundstück des Königreichs Marokko zugelassen. Gleiches gilt für Terrassen und Balkone, von denen aus das Grundstück der Botschaft des Königreichs Marokko eingesehen werden kann. Außerdem ist gestalterisch zu berücksichtigen, das das Botschaftsgbäude des Königreichs Marokko unter Denkmalschutz steht.
Das Gebäude auf dem Grundstück Hausvogteiplatz 14 an der planfestge- stellten U-Bahn an der Niederwallstraße ist schwingungstechnisch abzu- koppeln (siehe Anhang 4.3.3, Bebauungsplan I-209, textliche Festsetzung im Bebauungsplan).
Gestaltungsregeln Um eine gewisse Einheitlichkeit des Gesamtbildes zu erzielen, gibt es gestalterische Regelungen für den Friedrichswerder West, die dem Kaufvertrag beigegeben werden. Folgende Regelungen:
Gebäude - Fassadenmaterial: Naturstein, Putz, Keramik - Die Materialauswahl der einzelnen Gebäude sowie die Farbgebung sollen ein harmonisches Gesamtbild im Ensemble ergeben - Fenster/Türen: Holz oder Stahl - Werbung am Gebäude: Einzelbuchstaben im Erdgeschossbereich horizontal an der Stätte der Leistung - die Entlüftung des Tiefgeschosses ist über Dach zu führen Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 3 Städtebauliche Zielsetzung 32 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 3 Städtebauliche Zielsetzung 33
Hofgarten - Einfriedung: hintere Grundstücksgrenze/ als hinterer Einfriedung sind Hecken z.B. Hainbuche vorgeschrieben. - Bepflanzung: Es soll max. 1 mittelkroniger Baum pro 150 m² Grund- stücksfläche gepflanzt werden z.B. Feldahorn, Kornelkirsche
3.2 Erschließung
Die Tiefgaragenzu- und -abfahrt ist aus verkehrlichen Gründen an die nördliche Grundstücksgrenze zu legen.
Das Gebäude soll vom Platz aus erschlossen werden. Unter Berücksichtigung dieser Forderung ist straßenseitig das Errichten eines Ausschanks möglich, Schankveranden sind allerdings nicht erlaubt. Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 3 Städtebauliche Zielsetzung 34
Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 35
Teil 4 Anhang 4.1 Weiterführende Informationen
Internet – Rechtsvorschriften - Bauordnung für Berlin (BauO Bln) vom 29. September 2005 http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/bauen.shtml
- Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzge- setz Berlin – DSchG Bln) vom 24. April 1995, zuletzt geändert am 14.12.2005 http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/denkmal.shtml
4.2 Quellenangaben
Literatur 1. Lesser-Sayrac, Kartrin, Landschaftsarchitektin: Gartendenkmalpfle- gerische Grundlagenforschung Hausvogteiplatz (unveröffentlicht) für die DSK - Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesllschaft mbH, Berlin, Januar 1997 2. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung II – Städtebau und Projekte (Hrsg.): Friedrichswerder – Mitten in Berlin – Gestern – Heu- te – Morgen, Berlin, Oktober 2003
Abbildungsnachweis Titel: Hans-Joachim Wuthenow Abb.1-4 Landesarchiv Berlin Abb. 5 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt II D Abb. S. 20-22 Hans-Joachim Wuthenow Abb. 6-7 Hans-Joachim Wuthenow Abb. 8-9 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt III/II D Abb. 8-9 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Architektur- werkstatt Abb. 11-12 Hans-Joachim Wuthenow
4.3 Digitale Anlagen
Auf beiliegender CD-ROM (Übergabe an Interessenten erst nach Nachweis der Entrichtung der Schutzgebühr gemäß 1.7)
4.3.0 Ausschreibung - Vorliegendes Exposé als .pdf-Datei mit farbigen Abbildungen in 300 dpi Auflösung 00_expose_geschhs_hausv.pdf
4.3.1 Arbeitspläne .pdf-Dateien - Lageplan, Arbeitsplan, erstellt aus u.g. CAD-Datei als .pdf-Dateien 01_geschhs_hausv_lage_500.pdf (A0 | M 1:500) 02_geschhs_hausv_arb_plan_200.pdf (A1 | M 1:200) Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 36 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 37
CAD-Dateien - Übersichts-/Arbeitsplan auf Grundlage der Automatisierten Liegen- schaftskarte und des Vermesserplanes des Büros Zech & Ruth 03_geschhs_hausv_ueb_arb.dwg | dxf (v AutoCAD 2000)
4.3.2 Informationspläne - Karte von Berlin, Stand 2003 als .pdf-Datei info_01_Karte_Berlin_10000.pdf (A1 | M 1:10.000)
- Ausschnitt des Planwerks Innenstadt als .pdf-Datei info_02_Planwerk_Innenstadt_Ausschnitt_2000.pdf (A1 | M 1:2.000)
- Städtebauliches Konzept Friedrichswerder als .pdf-Datei info_03_Staedtebauliches_Konzept_Friedrichswerder_1000.pdf (M 1:1.000)
- Fassadenabwicklung Oberwall-/Niederwallstraße im Bereich des Pla- nungsgrundstückes mit geplanten/im Bau befindlichen Gebäuden als .pdf-Datei info_04_Fassadenabwicklung_Ober_Niederwall_200.pdf (M 1:200)
- Ansicht Brandwand Nachbargebäude Oberwallstraße 10 (in Planung) info_05_ans_brandwand_o10.pdf info_05_ans_brandwand_o10.dwg | dxf (v AutoCAD 2000)
- Luftbild, Stand 05/2006 als .tif- und .pdf-Datei lb01_geschhs_hausv_05_2006_luftbild_5000_330pxcm.tif (M 1:5.000 bei 330 pxcm) lb01_geschhs_hausv_05_2006_luftbild_5000.pdf (A3 | M 1:5.000)
4.3.3 Vorschriften - Bebauungsplan I-209 01_b-plan-I-209.pdf (M 1:1.000)
4.3.4 Weitere Planungsunterlagen - Teilungsplan Grundstück Hausvogteiplatz 14, erstellt durch Vermes- sungsbüro Zech und Ruth 01_vermesserplan_teilung_500.pdf (A3 | M 1:500)
4.3.5 Formblätter - Bietererklärung (s. Teil 1.10) (pdf-Formular, d.h. Text kann direkt in das Formblatt eingeben und danach ausge- druckt werden. Das pdf-Formular kann mit dem Adobe Reader jedoch nicht gespei- chert werden) bietererklaerung_geschhs_hausvogtei.pdf
- Formblatt Kenndaten des Gebäudes nach Teil 1.10 als pdf-Datei formbl_gebkenn_geschhs_hausvogtei.pdf
4.3.6 Bilddokumentation - Bilddokumentation als .jpg-Dateien ►01_bild_doku_platz_wuthenow ►02_bild_doku_vogelpersp_pflug
- Historisches Bildmaterial als .jpg-Dateien ►03_historisches_bildmaterial Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 36 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 37
Formblatt Kenndaten Formblatt Kenndaten
für die Liegenschaft:
Hausvogteiplatz 14 in 10117 Berlin-Mitte
Grundstückgröße in m² ca. 935
GFZ1 (max. 3,00) GRZ2 max. Grundfläche gem. § 19 (4) BauNVO 1990 Gewerbefläche³ (max. 50 %) gesamt in m2 Wohnfläche4 (mindest. 50 %) gesamt in m2 Anzahl der Wohneinheiten Tiefgarage in m² Stellplätze in der Tiefgarage Baubeginn Bauzeit
1 Die GFZ ist gem. Baunutzungsverordnung § 20 zu ermitteln. 2 Die GRZ ist gem. Baunutzungsverordnung von 1990 § 19 zu ermitteln. 3 Die Gewerbefläche ist gem. DIN 277 zu ermitteln. 4 Die Wohnfläche ist gem. DIN 277 zu ermitteln.
Der Rechenweg für alle Berechnungen ist nachvollziehbar auf den Prüfplänen oder gesonderten Blättern darzustellen.
______(Name, Vorname / Firma) (Anschrift, Telefonnummer)
______(Ort, Datum) (Unterschrift) Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 38 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 39 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 38 Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 39
Bietererklärung/Bietergebot
Bietererklärung/Bietergebot Bieterverfahren Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz BerlinBietererklärung/Bietergebot Mitte – Friedrichswerder Bieterverfahren Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz Berlin Mitte – Friedrichswerder Bieter
Bieter Straße, Hausnr.: PLZ, Ort, Land:
Tel/Fax:Straße, Hausnr.: Tel: Fax: E-Mail-Adresse:PLZ, Ort, Land:
Internetadresse:Tel/Fax: Tel: Fax: E-Mail-Adresse: Internetadresse: Architekt
Architekt Straße, Hausnr.: PLZ, Ort, Land:
Tel/Fax:Straße, Hausnr.: Tel: Fax: E-Mail-Adresse:PLZ, Ort, Land:
Internetadresse:Tel/Fax: Tel: Fax: E-Mail-Adresse: Internetadresse: Sonderfachleute/Berater Fachgebiet/Büroname/Ort/ ggf.Sonderfachleute/Berater Mitarbeiter Fachgebiet/Büroname/Ort/ ggf.ggf. MitarbeiterMitarbeiter Fachgebiet/Büroname/Ort/ ggf. Mitarbeiter Erklärung 1.) Hiermit erkäre(n) ich (wir), Verfasser des vorgelegten Angebotes zu sein bzw. das ErklärungEigentum an den Eingereichten Unterlagen zu besitzen. 2.)1.) IchHiermit (wir) erkäre(n)erkenne(n) ich die (wir), Ausschreibungsbroschüre Verfasser des vorgelegten zum Angebotes Bieterverfahren zu sein als bzw. das VertragsbestandteilEigentum an den Eingereichten an. Unterlagen zu besitzen. Kaufgebot2.) Ich (wir) erkenne(n) die Ausschreibungsbroschüre zum Bieterverfahren als InVertragsbestandteil Kenntnis und Anerkennung an. der Ausschreibungsbroschüre biete(n) ich (wir) für das KaufgebotGrundstück Hausvogteiplatz 14 in Berlin Mitte mit einer Grundfläche von ca. 935 m² einenIn Kenntnis Preis von:und Anerkennung der Ausschreibungsbroschüre biete(n) ich (wir) für das Grundstück Hausvogteiplatz 14 in Berlin Mitte mit einer Grundfläche2.350 von.000 ca.,- EUR935 m² einen Preis von: 2.350.000,- EUR
Ort, Datum Unterschrift (Bieter) Unterschrift (bevollmächtigter Vertreter*)
* bei juristischen Personen Ort, Datum Unterschrift (Bieter) Unterschrift (bevollmächtigter Vertreter*)
* bei juristischen Personen Wohn- und Geschäftshaus am Hausvogteiplatz / Teil 4 Anhang 40