TRIBUNALE DI NAPOLI NORD FALLIMENTO n. 67/2015 P & C IMMOBILIARE S.R.L. Gli Esperti Stimatori Ing. Carlo Maisto Arch. Fabio Russo Ing. Mauro Bellerè Arch. Maurizio Viscardi Arch. Luigi Del Vecchio Arch. Marco Santacroce Ing. Flavio Toscano INDICE PREMESSA ............................................................................................................................................................. 3 RISPOSTA AI QUESITI ................................................................................................................................... 8 QUESITO 1........................................................................................................................................................... 8 QUESITO 2......................................................................................................................................................... 95 QUESITO 3....................................................................................................................................................... 132 QUESITO 4....................................................................................................................................................... 145 QUESITO 5....................................................................................................................................................... 145 QUESITO 6....................................................................................................................................................... 172 QUESITO 7....................................................................................................................................................... 182 QUESITO 8....................................................................................................................................................... 183 QUESITO 9....................................................................................................................................................... 184 QUESITO 10 .................................................................................................................................................... 185 QUESITO 11 .................................................................................................................................................... 186 QUESITO 12 .................................................................................................................................................... 187 QUESITO 13 .................................................................................................................................................... 187 Fallimento P & C Immobiliare Srl - n. 67/2015 Da Lotto 1 a Lotto 12 2 di 202 PREMESSA I sottoscritti ing. Carlo Maisto, arch. Fabio Russo, ing. Mauro Bellerè, arch. Maurizio Viscardi, arch. Luigi Del Vecchio, arch. Marco Santacroce ed ing. Flavio Toscano, venivano nominatiEsperti Stimatori dal G.D. dott. Salvatore Arminio Rabuano nella Procedura Fallimentare in oggetto, a seguito di comunicazione inviata dal Curatore del Fallimento avv. Antonio Santonastaso, a mezzo pec, in data 22 febbraio 2017. Orbene, al fine di adempiere in maniera esaustiva all’incarico conferito, si è ritenuto opportuno procedere, nella elaborazione della presente consulenza, affrontando i vari aspetti che consentono l’individuazione corretta dei beni e la loro effettiva commerciabilità. In concreto, gli scriventi hanno ritenuto opportuno svolgere il proprio incarico sviluppando i seguenti aspetti: 1. Verifica delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento) gravanti sugli immobili con acquisizione della seguente documentazione: a) Visure catastali, mappe censuarie, in relazione a tutti gli immobili acquisiti all’attivo del fallimento da stimare, nonché ogni altro eventuale documento catastale necessario per la corretta identificazione dei beni stessi, nonché dei Fallimento P & C Immobiliare Srl - n. 67/2015 Da Lotto 1 a Lotto 12 3 di 202 certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001. n. 380 (dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente della relativa richiesta); b) Copia dei titoli di acquisto in favore dei proprietari falliti di ciascun bene oppure dei loro danti causa ove alcuno dei beni siano stati acquistati per successione ereditaria; c) Il certificato di iscrizione dalla Camera di Commercio. 2. Descrizione dettagliata degli immobili, previo necessario accesso materiale agli stessi, indicando analiticamente per ciascuno di essi, almeno tutti i seguenti elementi: comune, località, via, numero civico, scala, piano interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 3. Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria di uno o più beni, alla redazione e/o alle correzioni opportune ed all’accatastamento delle unità immobiliari Fallimento P & C Immobiliare Srl - n. 67/2015 Da Lotto 1 a Lotto 12 4 di 202 non regolarmente accatastate o in alternativa ad evidenziare opportunamente le difformità riscontrate con idonea rappresentazione anche grafica; 4. Indicare l’utilizzazione degli immobili prevista dallo strumento urbanistico comunale, se terreni; 5. Indicare la conformità o meno delle costruzioni alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità; in caso di costruzioni realizzate o modificate in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati evidenziando se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46. comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001. n. 380 e 40. comma 6°, della legge 28 febbraio 985. n. 47 (e successive modificazioni); 6. Stabilire se è possibile vendere i beni acquisiti all’attivo del fallimento in uno o più lotti, provvedendo, in quest’ultimo caso, alla formazione dei lotti, procedendo all’identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice delegato) alla redazione del frazionamento; allegando, in questo caso alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; 7. Accertare, per gli immobili acquisiti all’attivo del fallimento in quota indivisa, se essi siano divisibili in Fallimento P & C Immobiliare Srl - n. 67/2015 Da Lotto 1 a Lotto 12 5 di 202 natura, e procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (individuando, ove necessario, i nuovi confini, redigendo il frazionamento ed allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale), indicando il valore di ciascuno di essi, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell’ intero immobile, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c.. dall’art. 846 cc. e dalla legge 3 giugno 1940. n. 1078; 8. Accertare se gli immobili sono liberi o occupati; ove gli immobili siano occupati, procedere all’acquisizione del titolo legittimante di possesso o la detenzione di ciascun bene, evidenziando se esso ha data certa anteriore al fallimento con verifica se tali atti risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e,o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del decreto legge 21 marzo 1978. n. 59, convertito in legge 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione (o altri titoli di godimento in favore di terzi) indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio (in tal caso precisandone Fallimento P & C Immobiliare Srl - n. 67/2015 Da Lotto 1 a Lotto 12 6 di 202 gli estremi); ove la detenzione da parte di terzi non sia fondata su titolo documentale, provveda ad identificare gli occupanti e ne acquisisce le dichiarazioni in ordine al titolo di detenzione, provvedendo alla relativa verbalizzazione e facendo sottoscrivere il verbale dall’occupante; 9. Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o divorziato del proprietario fallito, procedere all’acquisizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 10. Indicare l’esistenza, sui beni acquisiti all’attivo al fallimento, di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; 11. Accertare l’esistenza, sui beni acquisiti all’attivo al fallimento, di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); 12. Rilevare l’esistenza, sui beni acquisiti all’attivo al fallimento, di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 13. Determinare il valore degli immobili acquisiti all’attivo al fallimento, con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima, considerando