• Abstract and Figures
• Public Full-text

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI TANAH SERTIFIKAT BERDASARKAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI

Faizal Umar Halili1

ABSTRACT The binding sale and purchase of land with Hak Milik Certificate status is a legal act which precedes the beginning of a legal act of buying and selling land. Binding deed of sale and purchase of land in practice are often made in the form of an authentic deed made before a Notary, so that the Sale and Purchase Deed is an authentic act which has the strength of evidence is perfect. Based on these descriptions, set of 2 (two) formulation of the problem, namely: (1) whether the deed of sale and purchase of bonds and certificates that have been authorized to sell Notary can be applied for cancellation by the owner Petok; and (2) what the legal protection of the purchaser of the Property Rights Certificate ground. This type of research is a normative juridical research. Results from this study is that the purchaser of land that has been certified that has proven its purchase by the Institute of Purchase and Proxy Sell, especially the certificate has been true origins and has published more than 5 (five) years, it makes the buyer protection law and the landlord can not cancel the bond Petok Purchase and Proxy sell that have been made in the presence of the Notary. Forms of legal protection for land buyers Certificates Hak the property certificate is a proof of a strong and authentic character. Furthermore, based on the principle rehtverwerking, those who feel aggrieved over the issuance of the certificate if within 5 (five) years does not make demands, the demands or objections injured party by the issuance of the certificate is considered void. Keywords: Legal Protection, Land Owners and Certificates. ABSTRAK Pengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik merupakan perbuatan hukum awal yang mendahului perbuatan hukum jual beli tanah. Akta pengikatan jual beli tanah dalam prakteknya sering dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat di hadapan Notaris, sehingga Akta Pengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Berdasarkan uraian tersebut, ditentukan 2 (dua) rumusan masalahnya, yaitu: (1) apakah akta ikatan jual beli dan akta kuasa menjual yang telah dibuat di hadapan Notaris dapat dimohonkan pembatalan oleh pemilik petok; dan (2) apa perlindungan hukum bagi pembeli tanah Sertifikat Hak Milik tersebut. Tipe penelitian yang digunakan adalah penelitian yuridis normatif. Hasil dari penelitian ini adalah bahwa pihak pembeli tanah yang telah bersertifikat yang telah dibuktikan pembeliannya dengan Ikatan Jual Beli dan Kuasa Menjual, terlebih sertifikat tersebut telah benar asal-usulnya dan telah terbit lebih dari 5 (lima) tahun, hal ini menjadikan pihak pembeli

1 Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya

1 2

mendapat perlindungan hukum dan pihak pemilik petok tidak dapat membatalkan Ikatan Jual Beli dan Kuasa menjual yang telah dibuat di hadapan Notaris tersebut. Bentuk perlindungan hukum bagi pembeli tanah Sertifkat Hak Milik yakni sertifikat hak milik merupakan suatu bukti yang kuat dan bersifat otentik. Selanjutnya berdasarkan asas rehtverwerking, pihak yang merasa dirugikan atas terbitnya sertifikat tersebut apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun tidak mengajukan tuntutan, maka tuntutan atau keberatan pihak yang dirugikan oleh terbitnya sertifikat tersebut dianggap gugur. Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Pemilik Tanah, dan Sertifikat.

1. Latar Belakang Masalah Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Negara Indonesia merupakan (selanjutnya disingkat UUPA) Negara Hukum berdasarkan yang mengatur prinsip dasar Undang-undang DasarRepublik mengenai hak pemilikan dan Indonesia 1945. Dalam kaitan pemanfaatan tanah di dengan Hak Milik, Pasal 28 Indonesia. huruf h ayat (4) Undang- Selain penguasaan fisik Undang Dasar 1945 sebagai cara memperoleh hak menyatakan, bahwa: “Setiap milik, hak milik juga dapat orang berhak mempunyai hak diperoleh dari jual beli. Untuk milik pribadi dan hak milik dapat sahnya penyerahan tersebut tidak boleh diambil berdasarkan hukum perdata alih secara sewenang-wenang setidaknya harus ada perjanjian oleh siapapun”. Lebih lanjut zakelijke (jual beli dan Pasal 33 ayat (3) Undang- sebagainya), harus dilakukan undang dasar 1945 oleh orang yang berhak “nemo menyatakan, bahwa: “Bumi dan plus jurist” dan adanya air dan kekayaan alam yang levering juridis terjadi dengan terkandung di dalamnya pendaftaran hak miliknya. dikuasai oleh Negara dan Penyerahan atas benda tidak dipergunakan untuk sebesar- bergerak tunjuk pada beberapa besar kemakmuran rakyat”.2 peraturan tersendiri terutama Untuk melaksanakan prinsip- peralihan hak dan pendaftaran prinsip dasar tersebut dalam haknya.3 Dengan didaftarkan hubungannya dengan tanah, peralihan hak tersebut orang ditetapkan hukum agrarian dapat melihat dan mengetahu Nasional yang tertuang dalam nama pemegang hak tersebut Undang-undang Nomor 5 orang dapat melihat dan mengetahui nama pemegang 2JW. Muliawan, Pemberian Hak Milik untuk Rumah Tinggal – Sebuah Kajian 3Yudhi Setiawan, Instrumen Hukum Normatif untuk Keadilan bagi Masyarakat, Campuran (Gemeenschapelijkrecht) Dalam Cerdas Pustaka Publisher, Jakarta, 2009, h. Konsolidasi Tanah, RajaGrafindo Persada, 57. Jakarta, 2009, h. 181. 3

hak dan hak-hak yang melekat dengan status Sertipikat Hak pada tanah tersebut dan selama Milik (SHM) tapi tidak belum didaftar dapat berwenang membuat akta dimungkinkan orang otentik jual beli tanah mengalihkan kepada orang lain bersertipikat hak milik, karena atau membebani dengan hak kewenangan membuat akta Jual kebendaan lainnya.4 Setelah Beli Tanah (AJB) bersertipikat berlakunya UUPA tanggal 24 Hak Milik ada pada Pejabat September 1960, transaksi atau Pembuat Akta Tanah (PPAT).6 perjanjian atau apapun Pada prinsipnya suatu namanya dengan maksud untuk perjanjian Pengikatan Jual Beli memindahkan kepemilikan hak tanah (PJB) tunduk pada atas tanah harus dibuktikan ketentuan umum perjanjian dengan suatu akta otentik, yang terdapat dalam Buku III yakni akta jual beli yang dibuat Kitab Undang- undang Hukum di hadapan dan oleh Pejabat Perdata (selanjutnya disingkat Akta Tanah (PPAT) sebagai KUHPerdata) tentang Perikatan pejabat yang berwenang, tidak Pasal 1313 KUHPerdata lagi di hadapan kepala memberikan rumusan tentang desa/suku.5 Perjanjian adalah “suatu Pengikatan Jual Beli (PJB) perjanjian adalah suatu tanah antara para pihak dapat perbuatan dengan mana satu dilakukan melalui akta di orang atau lebih mengikatkan bawah tangan atau dapat pula dirinya terhadap satu orang atau dilakukan melalui suatu akta lebih lainnya”. yang dibuat di hadapan Notaris. Pasal 1338 ayat (1) Untuk tanah-tanah yang KUHPerdata menyatakan bersertipikat Hak Milik (SHM) bahwa, semua persetujuan yang maupun tanah yang belum dibuat secara sah berlaku memiliki Sertipikat Hak Milik, sebagai undang-undang bagi pengikatan jual belinya dapat mereka yang membuatnya. dilakukan dihadapan notaris. Pasal 1338 ini mengandung Pengikatan jual beli tanah asas kebebasan berkontrak, dengan status Sertipikat Hak maksudnya adalah setiap orang Milik merupakan perbuatan bebas mengadakan suatu hukum awal yang mendahului perjanjian berupa apa saja, baik perbuatan hukum jual beli bentuknya, isinya, namanya dan tanah. Jadi, pengikatan jual beli pada siapa perjanjian itu berbeda dengan perbuatan ditujukan. Dari asas ini dapat hukum jual beli tanah. Notaris disimpulkan bahwa masyarakat memiliki wewenang membuat diperbolehkan membuat akta pengikatan jual beli tanah perjanjian yang berupa dan berisi apa saja (tentang apa 4Vollmar, Hukum Benda (Menurut saja) dan perjanjian itu KUH Perdata), Terjemahan Chidir Ali, Tarsito, Bandung, 1990, h. 242.. 6Muchlis Patahna, Problematika 5Yudhi Setiawan, op.cit., h. 185-186. Notaris, Rajawali, Jakarta, 2009, h. 9. 4

mengikat mereka yang kesepakatan yang diinginkan membuatnya seperti suatu oleh para pihak. Dalam kondisi undang-undang. Namun, dalam tertentu dapat ditemukan praktek sebelum dilakukannya terjadinya berbagai hal, yang jual beli tanah dihadapan PPAT berakibat suatu perjanjian yang berwenang, para pihak mengalami pembatalan, baik membuat akta pengikatan jual dibatalkan oleh para pihak beli tanah di hadapan Notaris. maupun atas perintah Pengikatan dimaksudkan pengadilan.8 sebagai perjanjian pendahuluan Pengikatan Jual Beli (PJB) dari maksud utama para pihak tanah antara para pihak dapat untuk melakukan peralihan hak dilakukan melalui akta di atas tanah. Pengikatan jual beli bawah tangan atau dapat pula ini memuat janji-janji untuk dilakukan melalui suatu akta melakukan jual beli tanah yang dibuat di hadapan notaris. apabila persyaratan yang Untuk tanah-tanah yang diperlukan untuk itu telah bersertipikat Hak Milik (SHM) terpenuhi.7 maupun tanah yang belum Akta pengikatan jual beli tanah memiliki Sertipikat Hak Milik dalam prakteknya sering dibuat (SHM) pengikatan jual belinya dalam bentuk akta otentik yang dapat dilakukan dihadapan dibuat dihadapan Notaris, notaris. Pengikatan jual beli sehingga Akta Pengikatan Jual tanah dengan status Sertipikat Beli merupakan akta otentik Hak Milik merupakan yang memiliki kekuatan perbuatan hukum awal yang pembuktian yang sempurna. mendahului perbuatan hukum Hal ini dimaksudkan oleh para jual beli tanah. Jadi, pengikatan pihak untuk lebih memberikan jual beli berbeda dengan perlindungan dan kepastian perbuatan hukum jual beli hukum bagi para pihak yang tanah. Notaris memiliki membuatnya. Karena notaris wewenang membuat akta dalam membuat akta tidak pengikatan jual beli tanah berpihak dan menjaga dengan status Sertipikat Hak kepentingan para pihak secara Milik (SHM) tapi tidak obyektif. Dengan bantuan berwenang membuat akta notaris para pihak yang otentik jual beli tanah membuat perjanjian pengikatan bersertipikat hak milik (AJB), jual beli akan mendapatkan karena kewenangan membuat bantuan dalam merumuskan akta jual beli tanah (AJB) hal-hal yang akan bersertipikat Hak Milik ada diperjanjikan. Namun, suatu pada Pejabat Pembuat Akta perjanjian tidak selalu dapat Tanah (PPAT).9 berjalan sesuai dengan 8R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum 7Supriadi, Etika dan Tanggung Perikatan, Bina Cipta, Jakarta, 2005, h. 5. Jawab Profesi Hukum di Indonesia, Sinar 9Ramdan, Harijanto, Kewajiban- Grafika, Jakarta, 2006, h. 12. Kewajiban Dalam Pelaksanaan Jual Beli 5

Memberikan pengetahuan 2. Rumusan Masalah mengenai perlindungan hukum bagi calon pembeli dan calon Beranjak dari latar belakang penjual hak atas tanah yang masalah seperti tersebut diatas berstatus Sertifikat Hak Milik. maka pemasalahan yang akan diteliti dalam Tesis ini adalah, Manfaat Praktis yaitu sebagai berikut: Memberikan pengetahun serta 1. Apakah akta pengikatan jual tambahan ilmu baru bagi beli dan akta kuasa Notaris dan masyarakat umum, menjualyang telah dibuat di khususnya calon pihak penjual hadapan Notaris dapat dan calon pihak pembeli atas dimohonkan pembatalan oleh hak tanah, terkait dengan pemilik Petok D ? kekuatan Akta Pengikatan Jual Beli dan Akta Kuasa Menjual 2. Bagaimana perlindungan serta perlindungan hukumnya. hukum bagi pembeli tanah Memberikan sumbangan Sertifikat Hak Milik tersebut? pemikiran ilmu hukum kepada para akademisi, praktisi, 3. Tujuan Penelitian maupun masyarakat umum, mengenai hukum jual beli Berdasarkan rumusan masalah tanah. tersebut di atas, maka tujuan dari penelitian ini adalah: Pembahasan Untuk menganalisis akta pengikatan jual beli dan akta A. Akta Pengikatan Jual Beli kuasa menjual yang telah Dan Akta Kuasa Menjual dibuat di hadapan Notaris yang Yang Dibuat Di Hadapan dimohonkan pembatalan oleh Notaris Yang Dimohonkan pemilik petok. Pembatalan Oleh Pemilik Untuk menganalisis Petok perlindungan hukum bagi pembeli tanah Sertifikat Hak 1.Kekuatan Surat Petok D Milik tersebut. Sebelum berlakunya UUPA 4. Manfaat Penelitian pendaftran tanah hanya 4.1 Manfaat Teoritis ditujukan bagi tanah-tanah tertentu yang tunduk pada Memberikan pengetahuan hukum Barat, misalnya Hak mengenai kekuatan hukum akta Eigendom, Hak Erpacht, Hak pengikatan jual beli dan akta Opstal. Pendaftaran tanah ini kuasa menjual yang telah dikenal dengan Recht Kadaster. dibuat di hadapan Notaris. Adapun bagi tanah-tanah yang tunduk pada hukum adat, misalnya tanah yasan, tanah Tanah Bersertifikat, Pustaka Ilmu, Jakarta, gogolan tidak ilakukan 2010, h. 36. 6

pendaftaran tanah. Pendaftaran Ketentuan Pasal 19 UUPA tanah yang dilakukan atas Nomor 5 Tahun 1960 tanah-tanah bekas hak adat dilaksanakan dengan Peraturan dilakukan tidak semata-mata Pemerintah Nomor 10 Tahun untuk memperoleh kepastian 1961 dan kemudian dicabut dan hukum, akan adalah untuk diganti dengan Peraturan menentukan siapa yang wajib Pemerintah Nomor 24 tahun membayar pajak atas tanah, 1997. yang dikenal dengan Fiscal Pemilikan hak atas tanah oleh Kadaster. Pendaftaran tanah seseorang atau badan hukum untuk keperluan pajak tidak harus dibuktikan. Pembuktian ditandai dengan bukti hak kepemilikan hak atas tanah berupa sertifikat tanah, tetapi dilakukan atau ditunjukkan berupa pipil, girik, atau dengan berbagai macam alat pethok.10 bukti. Namun pembuktian yang Setelah lahirnya UUPA setiap terkuat adalah melalui sertifikat hak atas tanah di Indonesia tanah yang merupakan tanda Wajib didaftarakan. Hal bukti hak yang kuat bagi tersebut terdapat dalam Pasal kepemilikan hak atas tanah. 19 ayat 1 UUPA No 5 Tahun Untuk memperoleh sertifikat 1960, yang menyatakan bahwa tanah tersebut harus didaftarkan “ Untuk menjamin kepastian ke Kantor Pendaftaran Tanah.11 hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah 2.Keabsahan Pemelikan diseluruh wilayah Republik Tanah Berdasarkan Petok Indonesia menurut ketentuan- Menurut Undang-undang ketentuan yang diatur dengan Pokok Agraria No 5 Tahun Peraturan Pemerintah”.dari 1960. ketentuan tersebut dapat Pemilikan tanah merupakan hak diketahui bahwa pendaftaran asasi dari setiap warga negara tanah yang diperintahkan oleh Indonesia yang diatur dalam pemerintah guna memberikan UUD 1945, khususnya Pasal 28 kepastian hukum mengenai H yang menyebutkan bahwa hak-hak atas tanah yang setiap orang berhak mempunyai terdapat diseluruh Republik hak milik pribadi dan hak milik Indonesia, kepastian hukum tersebut tidak boleh diambil terhadap hak atas tanah itu alih secara sewenang-wenang ditandai dengan adanya oleh siapapun. Negara sertifikat sebagai alat bukti menjamin hak warga negaranya kepemilikan tanah. untuk memiliki suatu hak milik pribadi termasuk tanah. Penjaminan ini lahir atas dasar 10 J. Andy Hartanto, Hukum Pertanahan hak menguasai negara yang (Karakteristik Jual Beli Tanah yang Belum dianut dalam Pasal 2 UUPA. Terdaftar Hak Atas Tanah), LaksBang Dalam pasal tersebut ditentukan Justitia, Surabaya, 2014 (selanjutnya disingkat J. Andi Hantanto I), h. 42 11Ibid, h. 27-28 7

bahwa bumi, air dan ruang Girik yang sebenarnya adalah angkasa termasuk kekayaan surat pajak hasil alam yang terkandung di bumi/verponding, sebelum dalamnya pada tingkatan diberlakukannya UUPA tertinggi dikuasai oleh negara. memang merupakan bukti Sebelum lahirnya UUPA, girik kepemilikan hak atas tanah, masih diakui sebagai tanda tetapi setelah berlakunya bukti hak atas tanah, tetapi UUPA, girik bukan lagi sebagai setelah UUPA lahir dan PP No. bukti hak atas tanah, namun 10 Tahun 1961 sebagaimana hanya berupa surat keterangan telah dirubah dengan PP No. 24 objek atas tanah. Apabila Tahun 1997 tentang ditelusuri lebih jauh sebelum Pendaftaran Tanah, hanya lahirnya UUPA, secara yuridis sertipikat hak atas tanah yang formal, girik benar-benar diakui diakui sebagai bukti sebagai tanda bukti hak atas kepemilikan hak atas tanah.12 tanah, tetapi sekali lagi bahwa Sekalipun demikian, selain setelah berlakunya UUPA, girik sertipikat hak atas tanah tidak berlaku lagi. Hal ini juga nampaknya tanda hak lain-pun dipertegas dengan Putusan masih ada yang berlaku yakni Mahkamah Agung RI. No. Girik atau kikitir.13 Umumnya 34/K/Sip/1960, tanggal 19 masyarakat masih berkeyakinan Februari 1960 yang bahwa girik adalah sebagai menyatakan bahwa surat tanda bukti hak atas tanah. petuk/girik (bukti penerimaan Tidak mempermasalahkan PBB) bukan tanda bukti hak apakah girik itu produk atas tanah. sebelum tahun 1960 ataupun Masih berkembangnya sesudahnya dan bagaimana pemahaman bahwa girik status hukumnya. Pokoknya merupakan bukti kepemilikan kalau tanah tertentu sudah hak atas tanah setelah UUPA, memiliki girik atau kikitir, disebabkan adanya anggapan pemiliknya sudah merasa demikian yang masih terus aman.14 berkembang di kalangan masyarakat, termasuk di 12 Edy Suparyono, Kutipan Buku kalangan pemerintahan, Letter C Sebagai Alat Bukti Untuk termasuk di lingkungan Memperoleh Hak Atas Tanah di Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur, Tesis Hukum, peradilan. Dengan dasar bukti FH UNDIP, 2008, h. 30. tersebut masyarakat sudah 13A.P. Parlindungan, Pendaftaran merasa aman, karena merasa Tanah di Indonesia, Mandar Maju, telah memiliki bukti Bandung, 1999 (selanjutnya disingkat A.P. kepemilikan atas hak tanahnya. Parlindungan I), h. 3. Setelah lahirnya UUPA girik 14Sri Wijayanti, Kepastian Hukum Sertipikat Hak Atas Tanah Sebagai Bukti atau kikitir sudah tidak berlaku Hak Kepemilikan Tanah, (Studi Kasus lagi sebagai bukti kepemilikan Putusan Ma Tentang Sengketa Tanah hak atas tanah. Berdasarkan Meruya Selatan), Tesis Hukum, FH UNDIP, UUPA bukti kepemilikan yang 2010, h. 39. 8

sah adalah sertipikat hak atas pemohon yang kebenarannya tanah yang didapat melalui dianggap cukup untuk pendaftaran hak atas tanah. mendaftar oleh Panitia Dengan perkataan lain girik Ajudikasi untuk pendaftaran tidak lagi memiliki kekuatan sistematik atau Kepala Kantor hukum sebagai bukti Pertanahan untuk pendaftaran kepemilikan atau tidak diakui sporadis. lagi sebagai tanda bukti hak Berdasarkan penjelasan di atas, atas tanah. Tetapi seharusnya pembuktian permasalahannya di kalangan kepemilikan hak atas tanah masyarakat secara umum, dengan dasar bukti girik saja termasuk juga, instansi tidak cukup, tetapi juga harus pemerintah seperti instansi dibuktikan dengan data fisik perpajakan, instansi penegak dan data yuridis lainnya serta hukum seperti Kepolisian, penguasaan fisik tanah oleh Kejaksaan dan Pengadilan serta yang bersangkutan secara PPAT, masih menggap girik berturut-turut atau terus- sebagai bukti kepemilikan hak menerus selama 20 (dua) puluh atas tanah, sehingga masih tahun atau lebih. Dengan banyak pula produk-produk catatan bahwa penguasaan pengadilan berupa putusan tersebut dilakukan atas dasar yang menguatkan keberadaan itikad baik dan secara terbuka girik sebagai alat bukti oleh yang bersangkutan sebagai kepemilikan. yang berhak atas tanah, serta Tanah-tanah adat/yasan diperkuat oleh kesaksian orang seharusnya sudah dikonversi yang dapat dipercaya serta dan tunduk pada ketentuan penguasaan tersebut tidak UUPA, karena pemerintah dipermasalahkan oleh tidak mungkin lagi masyarakat hukum adat atau mengeluarkan bukti-bukti hak desa/kelurahan yang atas tanah yang tunduk pada bersangkutan ataupun pihak sistem hukum yang lama. lainnya. Sehingga dengan demikian Berkaitan dengan pengaturan girik, letter c, petok dan tanah- Pendaftaran Tanah, untuk tanah hak adat lainnya tidak pertamakali Indonesia dapat lagi dijadikan bukti mempunyai suatu lembaga kepemilikan. pendaftaran tanah dengan Pembuktian hak lama adanya PP No. 10 Tahun 1961 berdasarkan Pasal 24 dan 25 yang kemudian disempurnakan PP. No. 24 Tahun 1997 tentang dengan Peraturan Pemerintah Pendaftaran Tanah disebutkan No. 24 Tahun 1997, dan baru bahwa pembuktian hak lama berlaku 8 Oktober 1997.15 yang berasal dari konversi hak Sebelum berlaku PP No. 10 lama dibuktikan dengan alat Tahun 1961 tersebut, dikenal bukti tertulis dan keterangan Kantor Kadaster sebagai Kantor saksi dan/atau pernyataan 15AP. Parlindungan I, op.cit., h. 5. 9

Pendaftaran untuk hak-hak atas Bahwa diterbitkannya sertipikat tanah yang tunduk kepada hak atas tanah, maka kepada KUH Perdata Barat. pemiliknya diberikan kepastian PP No. 10 Tahun 1961 tersebut hukum dan perlindungan merupakan perintah dari Pasal hukum 19 UUPA yang berbunyi Tersedianya data fisik dan data sebagai berikut: yuridis bidang-bidang tanah di Untuk menjamin kepastian Kantor Pertanahan. Oleh karena hukum oleh pemerintah itu, Kantor Pertanahan haruslah dilakukan pendaftaran tanah di memelihara dengan baik setiap seluruh wilayah Republik informasi yang diperlukan Indonesia menurut ketentuan- untuk sesuatu bidang tanah, ketentuan yang diatur dengan baik untuk pemerintah sendiri Peraturan Pemerintah. sehingga dapat merencanakan Pendaftaran tersebut dalam ayat pembangunan negara dan juga (1) Pasal ini meliputi: bagi masyarakat sendiri pengukuran, penetapan, dan informasi itu penting untuk pembukuan tanah; dapat memutuskan sesuatu pendaftaran hak-hak atas tanah yang diperlukan terkait tanah. dan peralihan hak-hak tersebut; Informasi tersebut dapat pemberian surat-surat tanda bersifat terbuka untuk umum, bukti hak, yang berlaku sebagai artinya dapat diberikan alat pembuktian yang kuat. informasi apa saja yang Pendaftaran tanah diperlukan atas sebidang diselenggarakan dengan bangunan yang ada. mengingat keadaan Negara dan Untuk itu perlulah tertib masyarakat, keperluan lalu administrasi pertanahan lintas sosial ekonomi serta dijadikan suatu hal yang kemungkinan wajar.16 penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. 3.Kewenangan Notaris Dalam Dalam peraturan Pemerintah Pembuatan Akta Pengikatan diatur biaya-biaya yang Jual Beli Dan Kuasa Menjual. bersangkutan dengan 3.1 Pengertian Akta pendaftaran termaksud ayat (1) Pengikatan Jual Beli Dan di atas, dengan ketentuan Kuasa Menjual bahwa rakyat yang tidak Perjanjian pengikatan jual beli mampu dibebaskan dari lahir sebagai akibat pembayaran biaya-biaya terhambatnya atau terdapatnya tersebut. beberapa persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang PP No. 24 Tahun 1997 tentang yang berkaitan dengan jual beli Pendaftaran Tanah ini telah hak atas tanah yang akhirnya memperkaya ketentuan Pasal agak menghambat penyelesaian 19 UUPA, yaitu: transaksi dalam jual beli hak

16Ibid., h. 2. 10

atas tanah. Persyaratan tersebut perjanjian pendahuluan yang ada yang lahir dari peraturan bentuknya bebas.17 perundang-undangan yang ada Dalam PPJB, isinya memuat dan ada pula yang timbul janji-janji dari para pihak untuk sebagai kesepakatan para pihak dipenuhi guna tercapainya yang akan melakukan jual beli maksud dan tujuan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang sebenarnya. Sebuah akta yang timbul dari undang- PJB juga memuat pernyataan undang misalnya jual beli harus terhadap harga tanah dan/atau telah lunas baru Akta Jual Beli bangunannya telah dibayar (AJB) dapat ditandatangani. lunas (terjadi pelunasan) oleh Pada umumnya persyaratan pembeli kepada penjual/pemilik yang sering timbul adalah tanah. Secara yuridis hal itu persyaratan yang lahir berarti akta tersebut telah kesepakatan para pihak yang memenuhi syarat sebagai dasar akan melakukan jual beli, peralihan hak atas tanahnya. misalnya pada waktu akan Konsekuensinya, akta PJB akan melakukan jual beli, pihak diikuti dengan Akta Kuasa pembeli menginginkan adanya Menjual. Dalam kuasa menjual sertifikat hak atas tanah yang dari pemilik tanah selaku akan dibelinya sedangkan hak penjual kepada pembeli, maka atas tanah yang akan dijual segala kepentingan hukumnya belum mempunyai sertipikat, dapat dilaksanakan. Selanjutnya dan di sisi lain misalnya, pihak dengan kuasa menjual, pembeli pembeli belum mampu untuk dikemudian hari dapat menjual membayar semua harga hak kepada pihak lain dengan tanpa atas tanah secara lunas, memerlukan bantuan hukum sehingga baru dibayar setengah penjual atau dalam hal ini dari harga yang disepakati. digunakan untuk menjual Perjanjian Pengikatan Jual Beli kepada dirinya pembeli sendiri menurut R Subekti guna kepentingan peralihan hak pengertiannya adalah perjanjian atas tanah dan bangunan antar pihak penjual dan pihak tersebut. pembeli sebelum Kuasa atau Lastgeving dilaksanakannya jual beli merupakan suatu persetujuan dikarenakan adanya unsur- (overenkomst) dimana ada unsur yang harus dipenuhi suatu pihak memberi kuasa atau terlebih dahulu untuk untuk kekuasaan (macht) kepada dapat dilakukan jual beli antara orang lain (lasthebber) untuk lain adalah sertipikat belum ada bertindak atau melakukan karena masih dalam proses, perbuatan hukum atas nama belum terjadinya pelunasan pemberi kuasa (lastgever). harga. Sedang menurut Herlien Budiono, perjanjian pengikatan 17Herlien Budiono, “Pengikatan Jual jual beli adalah perjanjian Beli dan Kuasa Mutlak” Majalah Renovi, bantuan yang berfungsi sebagai edisi tahun I, No. 10 Bulan Maret, 2004, h. 57. 11

Berdasarkan pada ketentuan tanah/pemberi kuasa tidak bisa Pasal 1792 KUHPerdata maka hadir dihadapan pejabat yang sifat dari pemberian kuasa berwenang karena dalam adalah “mewakilkan” atau keadaan sakit, pemegang hak “perwakilan”. “Mewakilkan” atas tanah/pemberi kuasa tidak disini maksudnya pemberi bisa hadir dihadapan pejabat kuasa mewakilkan kepada si yang berwenang karena tidak penerima kuasa untuk berada ditempat sementara mengurus dan melaksanakan waktu. kepentingan si pemberi kuasa. Kuasa untuk menjual itu sendiri Adapun arti kata “atas nama” berisi tentang hal-hal yang yang dimaksud pasal ini adalah diperjanjikan oleh para pihak si penerima kuasa berbuat atau yang bersifat pelimpahan bertindak mewakili si pemberi kekuasaan, diantaranya 18 kuasa. Dalam setiap mengatur mengenai hak dan pemberian kuasa, pada kewajiban para pihak, apa yang umumnya sekaligus sebagai harus dilaksanakan dan apa penyerahaan perwakilan kepada yang tidak boleh dilaksanakan. penerima kuasa, sehingga Dengan demikian, suatu akta dalam hal ini si penerima kuasa PPJB dan Kuasa Menjual pada langsung berkedudukan sebagai dasarnya merupakan alat bukti wakil dari pemberi kuasa.19 yang menunjukkan terikatnya Dari pengertian yang para pihak dalam suatu diterangkan di atas dapat perjanjian tentang harga dan dikatakan bahwa pengertian barang/benda (tanah dan/atau perjanjian pengikatan jual beli bangunan) sebagai obyek merupakan suatu perikatan perjanjian jual-beli. Adanya bersyarat atau perjanjian kata sepakat para pihak tentang pendahuluan yang dibuat obyek perjanjian serta telah sebelum dilaksanakannya dibayar lunas harga tanah perjanjian utama atau perjanjian dan/atau bangunan oleh pokoknya. pembeli dan diterima oleh Kuasa untuk menjual penjual, sebaliknya penjual merupakan salah satu bentuk menyerahkan tanah dan/atau dari kuasa khusus, yang dibuat bangunannya kepada dan telah mengikuti pembuatan diterima oleh pembeli, maka perjanjian pengikatan jual beli unsur-unsur jual-beli telah hak atas tanah dihadapan terpenuhi dan oleh Notaris Notaris. Pembuatan kuasa cukup dijadikan alasan untuk menjual itu sendiri dilatar dibuatnya akta PPJB dan Kuasa belakangi oleh berbagai hal, Menjual setelah terpenuhi pula diantaranya pemegang hak atas syarat-syarat lain dibuatnya suatu akta notariil. 18M. Yahya Harahap, Segi-segi 3.2 Syarat dan Keabsahan Akta Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, Pengikatan Jual Beli dan Kuasa h. 306. Menjual 19Ibid. 12

Dalam suatu proses peralihan lahir sebagai akibat dari belum hak atas tanah yang dibuat di terpenuhinya persyaratan- hadapan Pejabat Pembuat Akta persyaratan sebagaimana Tanah (PPAT) sering ditentukan oleh peraturan terkendala berbagai macam perundang-undangan yang persyaratan-persyaratan yang berkaitan dengan jual beli hak berkaitan dengan tertib atas tanah, sehingga pada administrasi pertanahan yang akhirnya akan menghambat belum terpenuhi, misalnya penyelesaian transaksi jual beli. Sertipikat hak atas tanah yang Persyaratan dimaksud ada yang masih dalam proses balik nama lahir karena peraturan ataupun masih dalam proses perundang-undangan yang ada penghapusan hak tanggungan. ataupun timbul karena Sehingga para pihak yang akan kesepakatan para pihak yang melaksanakan peralihan haknya akan melakukan perjanjian. mengalami kendala, dan tidak Pada umumnya persyaratan jarang yang seketika itu pula yang sering timbul adalah menginginkan proses jual beli persyaratan yang lahir dari itu terselesaikan. kesepakatan para pihak yang Namun rumitnya pemenuhan akan melakukan transaksi jual terhadap semua yang berkaitan beli. Persyaratan tersebut dapat dengan pelaksanaan jual beli di bersifat beragam, misalnya hadapan Pejabat Pembuat Akta karena belum lunas dibayar Tanah (PPAT), maka seluruh harga jual belinya, atau ditemukan suatu terobosan sertipikat tanah haknya sedang hukum dan hingga kini masih dalam penyelesaian balik nama dilakukan dalam praktek jual pada instansi yang berwenang beli yaitu dibuatnya akta sedangkan calon penjual dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli calon pembeli sudah setuju (PPJB), meskipun isinya sudah melakukan transaksi jual beli.20 mengatur tentang jual beli Namun seiring dengan tanah namun formatnya baru pemenuhan segala syarat sebatas pengikatan jual beli administrasi dalam pembuatan yaitu suatu bentuk perjanjian suatu akta peralihan hak yang merupakan atau dapat dihadapan Pejabat Pembuat dikatakan sebagai perjanjian Akta Tanah, sering terkendala pendahuluan. berbagai macam hal. Sehingga Perjanjian pengikatan jual beli dibuatlah suatu terobosan oleh sebenarnya hampir sama Notaris untuk menyikapi hal dengan perjanjian pada tersebut, dengan dibuatkan umumnya. Perjanjian suatu perjanjian pendahuluan, pengikatan jual beli lahir akibat adanya sifat terbuka 20Pengurus Pusat Ikatan Notaris sebagaimana terkandung dalam Indonesia, 100 Tahun Ikatan Notaris Buku III KUH Perdata. Indonesia Jati Diri Notaris Indonesia, Dulu, Perjanjian pengikatan jual beli Sekarang, dan Masa Datang, Gramedia Pustaka, Jakarta, tanpa tahun, h. 80. 13

yang lebih dikenal dengan bawah umur, orang di bawah sebutan Perjanjian Pengikatan pengawasan (Curatele), dan Jual Beli dan Kuasa Untuk perempuan yang telah kawin Menjual. (Pasal 1130KUHPerdata). Kuasa yang diberikan oleh Suatu hal tertentu: Adapun pihak penjual kepada pihak yang diperjanjikan dalam suatu pembeli biasanya bersifat kuasa perjanjian, haruslah jelas dan yang tidak dapat dicabut pasti. Hal yang dimaksudkan kembali dimana kuasa tersebut dapat berupa suatu hal atau baru berlaku apabila semua suatu barang yang cukup jelas persyaratan yang disepakati atau tertentu. dalam perjanjian pengikatan Suatu sebab yang halal: jual beli yang ditetapkan oleh Adapun yang dimaksudkan penjual telah dipenuhi oleh dengan suatu sebab yang halal pembeli. Keadaan inilah yang dalam hal ini bahwa hal tertentu kemudian oleh banyak yang diperjuangkan tersebut kalangan disebut sebagai kuasa adalah hal yang sah. mutlak karena kuasa tersebut Kesahannya didasarkan atas tidak dapat dicabut kembali. dasar tidak bertentangan Pasal 1320 KUHPerdata yang dengan undang-undang, menentukan bahwa untuk kesusilaan, atau ketertiban sahnya suatu persetujuan, maka umum.21 diwajibkan memenuhi 4 (empat) syarat, yakni : Dalam kaitannya dengan Sepakat mereka yang digunakannya surat keterangan mengikatkan dirinya: Suatu dibuat oleh Notaris yang perjanjian harus dianggap lahir berisikan tentang keterangan pada waktu tercapainya suatu bahwa terhadap sebidang tanah kesepakatan antara kedua belah yang dijual-belikan telah pihak yang membuat dibayar lunas oleh pembeli dan perjanjian. Selanjutnya orang harga telah diterima oleh yang hendak membuat penjual sebagai pengganti PPJB perjanjian harus menyatakan dan kemudian dalam proses kehendaknya dan kesediaannya balik nama hanya digunakan untuk mengikatkan dirinya. Kuasa Menjual mengikuti surat Cakap untuk membuat suatu keterangan dimaksud, maka perikatan: Kedua belah pihak berdasarkan teori kepastian yang membuat perjanjian harus hukum dimaksudkan diketahui cakap menurut hukum untuk apakah surat keterangan Notaris bertindak sendiri.Sebagaimana secara normatif memenuhi telah diterangkan, beberapa syarat untuk dijadikan dasar golongan orang oleh undang- menjual (jual-beli) dalam suatu undang dinyatakan tidak cakap AJB balik nama. Demikian juga untuk melakukan sendiri dengan Kuasa Menjual yang perbuatan-perbuatan hukum. Mereka itu, seperti orang di 21Abdulkadir Muhammad, Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1982, h. 77. 14

mengikutinya, pada hakikatnya dikecualikan bagi pejabat dapat berfungsi menurut hukum umum lainnya. Pembuatan akta sebagaimana mekanisma suatu otentik tersebut diharuskan oleh kuasa menjual yang merupakan peraturan perundang-undangan acessoir dari sebuah PPJB. dalam rangka menciptakan 3.3.Kekuatan pembuktian kepastian, ketertiban dan Akta Notaris perlindungan hukum.22 Otentisitas suatu akta dapat Berdasarkan ketentuan Pasal 15 dikatakan sebagai akta otentik ayat (1) UUJN dinyatakan manakala akta tersebut dibuat bahwa: oleh pejabat yang berwenang. Notaris berwenang membuat Sebagaimana yang disyaratkan Akta autentik mengenai semua dalam Pasal 1868 Kitab perbuatan, perjanjian, dan Undang-Undang Hukum penetapan yang diharuskan oleh Perdata, suatu akta otentik peraturan perundang-undangan harus memenuhi syarat-syarat dan/atau yang dikehendaki oleh sebagai berikut: yang berkepentingan untuk Akta tersebut harus dibuat oleh dinyatakan dalam Akta seorang pejabat umum. autentik, menjamin kepastian Akta tesebut harus dibuat tanggal pembuatan Akta, dalam bentuk yang ditentukan menyimpan Akta, memberikan oleh Undang-Undang. grosse, salinan dan kutipan Pejabat umum oleh atau Akta, semuanya itu sepanjang dihadapan siapa akta itu dibuat, pembuatan Akta itu tidak juga harus mempunyai wewenang ditugaskan atau dikecualikan untuk membuat akta tersebut. kepada pejabat lain atau orang Sehingga suatu akta dapat lain yang ditetapkan oleh dikatakan otentik bukan karena undang-undang. penetapan Undang-Undang, tetapi karena dibuat oleh/atau Notaris sebagai pejabat umum dihadapan seorang pejabat yang berwenang membuat akta umum dengan memenuhi otentik mempunyai tanggung syarat-syarat yang ditentukan jawab atas perbuatannya dalam Pasal 1868 KUH sehubungan dengan pekerjaan Perdata, yaitu: “Akta otentik dalam membuat akta, ruang ialah suatu akta yang didalam lingkup pertanggung jawaban bentuk yang ditentukan oleh notaris meliputi kebenaran Undang-undang, dibuat oleh materiil atas akta yang dibuat, atau dihadapan pegawai- secara perdata maupun pidana, pegawai umum yang berkuasa secara yuridis perbuatan untuk itu ditempat dimana akta melawan hukum memiliki itu dibuat” jangkauan yang begitu luas Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta 22Gunardi dan Gunawan, Kitab otentik sejauh pembuatan akta Undang-Undang Hukum Kenotariatan, otentik tersebut tidak Himpunan Peraturan tentang Kenotariatan, Rajagrafindo Persada, Jakarta, 2007, h. ix. 15

sehingga memungkinkan untuk mengikat yang berarti menjangkau perbuatan apapun kebenaran dari hal-hal yang asalkan merugikan pihak lain tertulis dalam akta tersebut dan kerugian tersebut memiliki harus diakui oleh hakim, yaitu hubungan kausalitas dengan akta tersebut dianggap sebagai jabatan notaris. benar selama kebenarannya itu Akta otentik yang dibuat oleh tidak ada pihak lain yang dapat notaris selaku pejabat umum membuktikan sebaliknya. merupakan alat bukti yang sah Sebagaimana Pasal 1 angka 1 terkuat dan terpenuh serta UUJN, menjelaskan Notaris mempunyai peranan penting adalah pejabat umum yang dalam setiap hubungan hukum berwenang untuk membuat akta dalam kehidupan otentik dan memiliki bermasyarakat. Kebutuhan kewenangan lainnya terhadap akta otentik akan sebagaimana dimaksud dalam semakin meningkat sejalan undang-undang ini atau dengan perkembangan berdasarkan undang-undang hubungan kontraktual di dalam lainnya. masyarakat. Akta otentik Notaris merupakan pejabat diperlukan seiring dengan umum yang berwenang dan tuntutan akan kepastian, satu-satunya pihak yang ketertiban dan perlindungan mempunyai wewenang untuk hukum di dalam kehidupan membuat suatu akta yang masyarakat.23 bersifat otentik mengenai Secara teoritis akta otentik semua perbuatan, perjanjian adalah surat atau akta yang dan ketetapan yang diwajibkan sejak semula dengan sengaja oleh perundang-undangan yang secara resmi dibuat untuk berlaku; atau juga dapat dibuat pembuktian. Sejak semula berdasarkan kepentingan dengan sengaja berarti bahwa masing-masing pihak yang sejak awal dibuatnya surat itu menghendaki dibuatnya akta tujuannya adalah untuk otentik.24 pembuktian di kemudian hari Berkaitan dengan akta Notaris jika terjadi sengketa. Adapun yang otentik, undang-undang Akta otentik merupakan alat telah memberikan kekuatan pembuktian yang sempurna istimewa pada akta Notaris, bagi kedua belah pihak dan ahli khusus mengenai tanggalnya, warisnya serta sekalian orang tanggal dibuatnya akta tersebut yang mendapat hak darinya adalah sudah pasti dan tidak tentang apa yang dimuat dalam perlu dipermasalahkan lagi. Hal akta tersebut. Akta otentik ini adalah berbeda dengan merupakan bukti yang tanggal yang terdapat pada akta di bawah tangan yang bisa 23Abdul Ghofur Anshori, Lembaga Kenotariatan Indonesia Perspektif Hukum 24Frans Satriyo Wicaksono, Panduan dan Etika, Yogyakarta, UII Press, Lengkap Membuat Surat-Surat Kontrak, Yogyakarta, 2009, h. 19. Visi Media. Jakarta, 2008, h. 30. 16

dibuat dengan tanggal maju merupakan suatu penuturan atau tanggal mundur sesuai belaka, yang tidak mempunyai dengan yang dikehendaki oleh hubungan langsung dengan pihak yang bersangkutan. pokok isi akta maka hal itu Selain mengenai kepastian hanya dapat digunakan sebagai tanggal, akta Notaris sebagai permulaan pembuktian dengan akta otentik mempunyai 3 (tiga) tulisan. Berdasarkan kedua kekuatan pembuktian, yaitu: pasal tersebut di atas, Kekuatan pembuktian formil: Kekuatan pembuktian lahir Akta Notaris tersebut berarti bahwa akta Notaris membuktikan bahwa kedua bukan hanya mengikat para belah pihak pada hari dan pihak yang membuatnya. Bagi tanggal yang tersebut dalam para pihak yang akta itu benar-benar telah berkepentingan, para ahli datang menghadap di hadapan warisnya dan bagi orang-orang Notaris untuk membuat akta yang mendapatkan hak dari tersebut. pihak-pihak tersebut, suatu akta Kekuatan pembuktian materiil: Notaris yang merupakan akta Isi dari akta tersebut adalah otentik, memberikan suatu benar yaitu bahwa apa yang bukti yang sempurna tentang dituangkan di dalam akta apa yang termuat di dalamnya. tersebut benar-benar telah Kekuatan bukti yang sempurna terjadi. berarti bahwa bukti tersebut Kekuatan pembuktian lahir: hanya dapat dilumpuhkan Pasal 1870 KUHPerdata dengan bukti lawan yang kuat. menyatakan bahwa bagi para Berdasarkan penjelasan diatas pihak yang berkepentingan maka akta Notaris merupakan beserta para ahli warisnya atau alat bukti pertama dan utama pun bagi orang-orang yang dalam suatu persidangan mendapatkan hak dari pihak- perkara di Pengadilan karena di pihak tersebut, dalamnya terdapat pembuktian Suatu akta otentik memberikan terjadinya hubungan hukum, suatu bukti yang sempurna substansi perjanjian dan tentang apa yang termuat di legalitas yang dilindungi dalamnya. Bahkan Pasal 1871 undang-undang. KUHPerdata menyatakan 3.4.Kriteria Pembatalan Akta bahwa suatu akta otentik tidak Notaris memberikan bukti yang Alasan-alasan yuridis secara sempurna tentang apa yang umum diluar dari aturan UUJN termuat di dalamnya sebagai yang mengakibatkan kebatalan penuturan belaka, kecuali bila dan pembatalan akta notaris yang dituturkan itu mempunyai yang pada umumnya sama hubungan langsung dengan dengan alasan-alasan yuridis pokok isi akta. Maksudnya batalnya perjanjian. Cacatnya adalah jika apa yang termuat akta notaris dapat dalam akta itu hanya menimbulkan kebatalan bagi 17

suatu akta notaris dan pembatalan atau pengesahan mengakibatkan perbuatan perbuatan hukum tersebut hukum tersebut menjadi tidak tergantung pada pihak tertentu, berlaku atau tidak mempunyai yang menyebabkan perbuatan akibat hukumnya. Sebab-sebab hukum tersebut dapat tersebut yaitu: dibatalkan atau disahkan.26 Tidak memenuhi syarat objektif Jika dalam awal akta, terutama suatu perjanjian Pasal 1320 syarat-syarat para pihak yang KUHPerdata; menghadap notaris tidak Ketidakcakapan absolute; memenuhi syarat subjektif, Ketidakwenangan bertindak; maka atas permintaan orang Bertentangan dengan undang- tertentu akta tersebut dapat undang, ketertiban umum dan dibatalkan. Akta yang dapat kesusilaan; dibatalkan dapat disebabkan Terpenuhinya peristiwa hukum karena tidak terpenuhinya unsur dalam perjanjian dengan syarat subjektif dalam perjanjian. bata; Unsur subjektif dalam Ketidakcakapan relative; perjanjian ini meliputi Cacat kehendak; kecakapan dan kesepakatan. Penyalahgunaan keadaan Kesepakatan antara para pihak, (misbruik van yaitu persesuaian pernyataan omstandigheiden); kehendak antara kedua belah Wanprestasi sebagai syarat pihak, tidak ada paksaan dan batal; lainnya. Di dalam akta notaris Tidak terpenuhinya bentuk harus adanya kesepakatan para perjanjian formil.25 pihak yang akan membuat Implikasi Hukum Mengenai perjanjian di dalam akta notaris Kebatalan dan Pembatalan Akta tersebut. Kesepakatan mereka Notaris Berdasarkan UUJN, yang mengikatkan diri terjadi yaitu: secara bebas atau dengan Akta Notaris Dapat Dibatalkan kebebasan. Dapat dibatalkan adalah sanksi Kebebasan bersepakat tersebut terhadap suatu perbuatan dapat terjadi secara tegas hukum yang mengandung cacat (mengucapkan kata/tertulis) yuridis (penyebab kebatalan) atau secara diam (dengan suatu berupa pembatalan perbuatan sikap/isyarat) dengan tanpa hukum atas keinginan pihak adanya unsur paksaan, tertentu dan akibat hukum dari kekeliruan dan unsur penipuan pembatalan itu yaitu perbuatan antara para pihak. hukum tersebut tidak Seseorang dikatakan cakap mempunyai akibat hukum sejak hukum di dalam hukum perdata terjadinya pembatalan, dan 26Habib Adjie, Sanksi Perdata dan 25Peter E. Latumeten, Cacat Yuridis Administratif Terhadap Notaris Sebagai Akta Notaris Dalam Peristiwa Hukum Pejabat Publik, Refika Aditama, Bandung, Konkrit dan Implikasi Hukumnya., Tuma 2013 (selanjutnya disingkat Habib Adjie I), Press, Jakarta, 2011, h. 45. h. 173. 18

tidak sedang ditaruh dalam Batal demi hukum adalah pengampuan, yaitu orang yang sanksi perdata terhadap suatu telah dewasa tetapi dianggap perbuatan hukum yang tidak mampu sebab pemabuk, penyebab kebatalan gila, atau boros. mengandung cacat yuridis Selain itu tidak memenuhi ke (penyebab kebatalan), berupa tentuan dalam Pasal 39 UUJN perbuatan hukum yang yang mengatur tentang syarat- dilakukan tidak mempunyai syarat subjektif para akibat hukum sejak terjadinya pengahadap dan saksi, yaitu: perbuatan hukum tersebut atau Penghadap paling sedikit perbuatan hukum tersebut berumur 18 tahun atau telah menjadi tidak berlaku sejak menikah dan cakap melakukan akta ditandatangani dan perbuatan hukum; tindakan hukum yang disebut Penghadap harus dikenal oleh dalam akta dianggap tidak Notaris atau diperkenalkan pernah terjadi. Hal-hal yang kepadanya oleh dua orang saksi dapat menyebabkan akta notaris pengenal yang berumur paling menjadi batal demi hukum sedikit 18 tahun atau telah yaitu apabila melanggar menikah dan cakap melakukan ketentuan di dalam UUJN yaitu perbuatan hukum atau : diperkenalkan oleh dua Pelanggaran pada Pasal 16 ayat penghadap lainnya. (1) huruf i UUJN berupa tidak membuat Daftar Wasiat dan Mulai berlakunya pembatalan tidak mengirimkan laporan di dalam akta notaris yang dalam jangka waktu yang dapat dibatalkan adalah akta disebutkan dalam pasal. notaris akan tetap mengikat Pelanggaran pada pasal 16 ayat para pihak yang bersangkutan (1) huruf k UUJN tentang selama belum ada putusan cap/stempel notaris. pengadilan yang memiliki Pelanggaran pada Pasal 44 kekuatan hukum tetap. Tetapi UUJN yang mengatur tentang akta notaris menjadi tidak penandatangan akta notaris dan mengikat sejak ada putusan kewajiban notaris untuk pengadilan yang memiliki menjelaskan kepada kekuatan hukum tetap yang penghadap. menyatakan akta notaris Pelanggaran Pasal 48 UUJN tersebut menjadi tidak sah dan yang mengatur Larangan tidak mengikat. perubahan isi akta Akta Notaris Batal Demi Pelanggaran pada Pasal 49 Hukum Apabila suatu akta UUJN yang mengatur tempat notaris tidak memenuhi unsur- perubahan isi akta. usur obyektif dalam perjanjian Pelanggaran pada Pasal 50 maka akta notaris tersebut UUJN yang mengatur dapat menjadi batal demi pencoretan kata, huruf dan hukum. angka 19

Pelanggaran pada Pasal 51 akta yang bersangkutan UUJN yang mengatur merupakan kehendak para kewenangan notaris untuk pihak, bukan kehendak atau membetulkan kesalahan tulis. keinginan notaris. Notaris berkewajiban Akta Notaris yang Mempunyai memberikan penjelasan kepada Kekuatan Pembuktian Sebagai para penghadap, agar Akta di bawah Tangan Pasal tindakkannya yang dituangkan 1869 KUH Perdata menentukan dalam akta sesuai dengan batasan akta notaris yang aturan hukum yang berlaku. mempunyai kekuatan Jika akta notaris yang pembuktian sebagai akta di bersangkutan, dirasakan oleh bawah tangan dapat terjadi jika para pihak tidak mencapai tidak memenuhi ketentuan tujuan yang diinginkannya atau karena: harus diubah sesuai keadaan, Tidak berwenangnya pejabat maka para pihak secara umum yang bersangkutan, atau bersama-sama dan sepakat Tidak mempunyai pejabat datang ke hadapan Notaris umum yang bersangkutan, atau untuk membatalkan isi akta Cacat dalam bentuknya yang bersangkutan. Caranya meskipun demikian akta seperti yaitu para pihak datang ke itu tetap mempunyai kekuatan notaris untuk meminta pembuktian sebagai akta pembatalan dan tidak dibawah tangan jika akta mengikatnya akta tersebut. tersebut ditandatangani oleh Mulai berlaku pembatalan sejak para pihak. ada tanggal pembatalan dari Akta Notaris Dibatalkan oleh segala akibat hukum sebelum Para Pihak Sendiri dan sesudah pembatalan dibuat. Tidak ada kesalahan formil Menilai Akta Notaris Dengan maupun materiil di dalam Asas Praduga Sah akta notaris tersebut, tetapi Dengan menerapkan Asas para pihak yang namanya Praduga Sah untuk akta notaris, tercantum dalam akta maka ketentuan yang tersebut menginginkan akta tersebut dalam Pasal 84 UUJN yang tidak mengikat dan tidak menegaskan jika Notaris berlaku lagi. Akta notaris melanggar (tidak melakukan) merupakan keinginan para ketentuan sebagaimana pihak yang datang menghadap dimaksud dalam Pasal 16 ayat Notaris, tanpa adanya (1) huruf i dan k, Pasal 41, keinginan seperti itu, akta Pasal 44, Pasal 48, Pasal 49, Notaris tidak akan pernah Pasal 50, Pasal 51, Pasal 52. dibuat, kewajiban notaris Akta yang bersangkutan hanya membingkainya sesuai aturan mempunyai kekuatan hukum yang berlaku, sehingga pembuktian sebagai akta akta tersebut dikualifikasikan dibawah tangan tidak sebagai akta otentik. Dan isi diperlukan lagi, maka kebatalan 20

akta notaris hanya berupa dapat “dualisme” dalam hukum dibatalkan atau batal demi agraria, hal ini didasarkan pada hukum. Berlaku pula untuk asas kenyataan bahwa masih berlaku praduga sah.27 dua macam hukum yang Pasal 1266 KUHPerdata menjadi dasar bagi hukum menjelaskan bahwa terdapat pertanahan kita, yaitu hukum dua kebatalan (nulitas) dalam adat dan hukum barat. Sehingga suatu perikatan yakni: suatu terdapat juga dua macam tanah perikatan dianggap selalu yaitu tanah adat (tanah mempunyai suatu syarat batal Indonesia) dan tanah barat (Pasal 1266 ayat (1) (tanah Eropah).28 KUHPerdata), dan pembatalan Dalam pengertian hukum adat harus diberikan oleh suatu “jual beli” tanah adalah majelis hakim (Pasal 1266 ayat merupakan suatu perbuatan (2) KUHPerdata). hukum, yang mana pihak Pasal 1266 KUHPerdata ini erat penjual menyerahkan tanah kaitannya dengan Pasal 1320 yang dijualnya kepada pembeli dan 1338 KUHPerdata, yang untuk selama-lamanya, pada memperjelas bilamana suatu waktu pembeli membayar harga akta (baik otentik maupun (walaupun harus sebagian) dibawah tangan) dapat tanah tersebut kepada penjual. dimintakan dibatalkannya Sejak itu, hak atas tanah telah ataupun batal demi hukum, beralih dari penjual kepada seperti syarat-syarat yang pembeli. diuraikan oleh masing-masing Dengan kata lain bahwa sejak pasal tersebut, yang dalam saat itu pambeli telah mendapat doktrin ilmu hukum terdapat hak milik atas tanah tersebut. ketentuan secara objektif dan Jadi “jual beli” menurut hukum subjektif, atau berkenaan adat tidak lain adalah suatu dengan subyek hukum, perbuatan pemindahan hak perbuatan, hubungan, keadaan antara penjual kepada pembeli. atau peristiwa hukum dan Maka biasa dikatakan bahwa obyek hukum yang merupakan “jual beli” menurut hukum adat terjadinya perikatan atau itu bersifat “tunai” (kontan) dan perjanjian. “nyata” (konkrit).29 4.Perlindungan Hukum Bagi Sehubungan dengan hal Pembeli Tanah Sertfikat Hak tersebut Boedi Harsono Milik berpendapat bahwa dalam 4.1.Peraturan Yang mengatur hukum adat perbuatan Jual Beli Tanah pemindahan hak (jual beli, Sebelum berlakunya UUPA, di 28 negara kita masih terdapat A.P. Parlindungan, Berbagai Aspek Pelaksanaan UUPA, Bandung, Alumni, 1973 (selanjutnya disingkat A.P. 27Habib Adjie, Kebatalan dan Parlindungan II), h. 40. Pembatalan Akta Notaris, Refika Aditama, 29K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Bandung, 2011 (selanjutnya disingkat Habib Tanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1973, h. Adjie II), h. 86. 30. 21

tukar-menukar, hibah) obligatoir, karena perjanjian itu merupakan perbuatan hukum belum memindahkan hak milik. yang bersifat tunai. Jual beli Adapun hak milik baru tanah dalam hukum adat adalah berpindah dengan dilakukannya perbuatan hukum pemindahan levering atau penyerahan. hak atas tanah, dengan Dengan demikian, maka dalam pembayaran harganya pada saat sistem KUH Perdata tersebut yang bersamaan secara tunai “levering” merupakan suatu dilakukan. Maka dengan perbuatan yuridis guna penyerahan tanahnya kepada memindahkan hak milik pembeli dan pembayaran (“transfer of ownership”).32 harganya kepada penjual pada Sedangkan pengertian jual beli saat jual beli dilakukan, tanah yang tercantum dalam perbuatan jual beli itu selesai, Pasal 1457 KUHPerdata dalam arti pembeli telah menyatakan bahwa jual beli menjadi pemegang haknya tanah adalah sesuatu perjanjian yang baru.30 dengan mana penjual Pengertian menurut hukum adat mengikatkah dirinya (artinya tersebut berbeda dengan sistem berjanji) untuk menyerahkan yang dianut KUHPerdata. hak atas tanah yang Menurut sistem KUHPerdata bersangkutan kepada pembeli jual beli hak atas tanah dan pembeli mengikatkan dilakukan dengan membuat dirinya untuk membayar akta perjanjian jual beli hak kepada penjual harga yang dihadapan notaris, dimana telah disetujui.33 masing-masing pihak saling Menurut pendapat Hartono berjanji untuk melakukan suatu Soerjopratiknjo, perjanijan jual prestasi berkenaan dengan hak beli adalah suatu perjanjian atas tanah yang menjadi obyek yang konsensuil atas mana jual beli itu, yaitu pihak penjual Pasal 1320 KUHPerdata dan untuk menjual dan berikutnya berlaku. Jadi untuk menyerahkan tanahnya kepada adanya perianjian jual beli pembeli dan pembeli membeli disyaratkan empat hal: dan membayar harganya.31 Persetujuan dari mereka yang Perjanjian jual beli yang dianut mengikatkan diri KUHPerdata tersebut bersifat Kecakapan untuk mengadakan perikatan 30Boedi Harsono, Penggunaan dan Pokok yang tertentu Penerapan Asas-asas Hukum Adat pada Sebab yang diperkenankan Hak Milik Atas Tanah, Paper disampaikan Akan tetapi untuk perjanjian pada Simposium Hak Milik Atas Tanah jual beli maka pembuat Menurut UUPA, Bandung-Jakarta, 1983 Undang-Undang memandang (selanjutnya disingkat Boedi Harsono II), h. 20. 31Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan- 32R. Subekti I, op.cit., h. 11 peraturan Pelaksanaannya, Bandung, 33Wiryono Prodjodikoro, op.cit., h. Alumni, 1993, h. 86. 13. 22

perlu memberikan peraturan- tidak disebutkan secara jelas peraturan khusus.34 pengertian yang mana yang Selanjutnya Pasal 1458 dipakai dalam jual beli KUHPerdata mengatakan: “Jual tersebut.36 Seperti ketentuan beli telah terjadi antara kedua Pasal 26 ayat (1) UUPA, hanya belah pihak, seketika setelah manyatakan, jual beli, orang-orang mencapai kata penukaran, penghibahan, sepakat tentang benda dan penberian dengan wasiat, harganya, walaupun benda itu pemberian menurut adat dan belum diserahkan dan harganya perbuatan lain yang belum dibayar.” Kemudian dimaksudkan untuk dikatakan oleh Pasal 1459 memindahkan hak milik serta KUHPerdata: “Hak milik atas pemgawasannya diatur dengan barang yang dijual tidaklah Peraturan Pemerintah. berpindah kepada pembeli, Sehubungan dengan hal selama penyerahannya belum tersebut, Boedi Harsono dilakukan menurut Pasal 612, berpendapat mengingat bahwa 613 dan 616”. hukum agraria sekarang ini Berkaitan dengan hal tersebut, memakai sistem dan asas-asas K. Wantjik Saleh berpendapat, hukum adat, maka pengertian bahwa jual beli menurut jual beli tanah sekarang harus Hukum barat terdiri atas dua pula diartikan sebagai bagian yaitu: perjanjian jual perbuatan hukum yang berupa belinya dan penyerahan penyerahan hak haknya. Yang keduanya itu milik/penyerahan tanah untuk terpisah satu dengan yang selama-lamanya oleh penjual lainnya, sehingga walaupun kepada pembeli, yang pada saat yang pertama sudah selesai, itu juga menyerahkan harganya biasanya dengan suatu akta pada penjual.37 notaris, tetapi kalau yang kedua Dengan berdasarkan pada Pasal belum dilakukan, maka status 5 UUPA, maka jual beli tanah tanah masih milik penjual, setelah UUPA mempergunakan karena di sini akta notaris sistem dan asas dalam hukum hanya bersifat obligatoir.35 adat. Berbeda dengan pendapat Setelah berlakunya UUPA, tersebut adalah pendapat Saleh menghendaki adanya unifikasi Adiwinata yang menyatakan: hukum, dan karena itu dalam bilamana kita perhatikan jual pengertian jual beli itupun tidak beli menurut UUPA ini dengan menggunakan kedua sistem tersebut bersama-sama. Apabila 36Achmad Chulaemi, Hukum Agraria dilihat ketentuan dalam UUPA, Perkembangan Macam-macam Hak Atas Tanah dan Pemindahannya, FH-UNDIP, Semarang, 1986, h. 89. 34Hartono Soerjopratiknjo, Aneka 37Boedi Harsono, UUPA, Sejarah Perjanjian Jual Beli, Cetakan 1, Penyusunan, Isi, Pelaksanaan Hukum Yogyakarta, Seksi Notariat FH UGM, 1982, Agraria, Bagian I dan II Jilid I, Jakarta, h. 5. Djambatan, 2000 (selanjutnya disingkat 35K. Wantjik Saleh, op.cit., h. 32. Boedi Harsono III), h. 9. 23

membandingkan caranya benar bahwa tujuan membeli dengan jual beli menurut hak atas tanah ialah supaya hukum adat sebelum UUPA pembeli secara sah menguasai berlaku, maka dari saat dan mempergunakan tanah. terjadinya persetujuan jual beli Tetapi yang dibeli (dijual) itu sampai kepada si pembeli bukan tanahnya, tetapi hak atas menjadi pemilik penuh adalah tanahnya.40 barbeda sekali caranya beserta Sesuai dengan pernyataan formalitas lainya adalah lebih tersebut di atas adalah pendapat mirip kepada jual beli Hartono Soerjopratiknjo, yang eigendom dari jual beli tanah berpendapat bahwa obyek dari dengan Hak Milik Indonesia.38 suatu perjanjian jual beli tidak Selanjutnya bilamana hanya barang berwujud akan diperhatikan konstruksi kalimat tetapi juga barang tidak yang dipakai Pasal 19 PP berwujud. Pada umumnya No.10/1961 yang menyebut: semua hak dapat dijual, akan Perjanjian yang bermaksud tetapi ada juga memindahkan hak atas tanah perkecualiannya. Perkecualian harus dibuktikan dengan akta. itu ada yang berdasarkan Maka dapat kita simpulkan Undang-undang dan ada yang bahwa persetujuan jual beli berdasarkan sifat haknya. Yang tanah merupakan persetujuan dapat dijual adalah hak-hak yang konsensuil, karena kebendaan (erfpacht, opstal dan dipisahkan secara tegas antara sebagainya), hak absolut (hak persetujuannya sendiri dengan cipta, hak pengarang dan hak penyerahannya (levering) atas merek) dan selanjutnya sedangkan dalam hukum adat hak-hak persoonlijk (pribadi).41 konstruksi kalimat demikian Dasar hukum peralihan hak atas adalah tidak cocok dengan tanah tercantum dalam sistem hukum adat yang kontan Peraturan Pemerintah Nomor ini.39 24 tahun 1997 Pasal 37 ayat (1) Dalam jual beli tanah, yang menyebutkan bahwa obyeknya (yang “peralihan hak atas tanah dan diperjualbelikan) pengertian hak milik atas satuan rumah dalam praktek adalah tanahnya, susun melalui jual beli, tukar sehingga timbul istilah jual beli menukar, hibah, pemasukan tanah. Tetapi secara hukum dalam perusahaan dan yang benar adalah jual beli hak perbuatan hukum pemindahan atas tanah, karena obyek jual hak lainnya, kecuali belinya adalah hak atas tanah pemindahan hak melalui lelang yang akan dijual. Memang hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan dengan akta 38Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-undang 40Effendi Perangin, Praktek Hukum Pokok Agraria, Alumni, Bandung,, 1983, h. Agraria, Esa Study Club, h. 9. 18. 41Hartono Soerjopratinjo, op. cit, h. 39Achmad Chulaimi, op.cit., h. 91. 45. 24

yang dibuat oleh PPAT yang Dalam jual beli tentu tidak berwenang menurut ketentuan selamanya dapat berjalan peraturan perundang-undangan dengan lancar, ada kalanya yang berlaku”. timbul hal-hal yang sebenarnya Peralihan hak atas tanah yang diluar dugaan, dan biasanya dimaksud dalam Pasal tersebut persoalan ini timbul adalah suatu hal yang dikemudian hari. Semampu menyebabkan hak atas tanah apapun dalam membuat berpindah atau beralih dari perjanjian tidak dapat seseorang kepada orang lain dipungkiri adanya celah-celah adalah terjadi karena perbuatan kelemahan yang suatu hari jika hukum yang merupakan terjadi sengketa menjadi celah- peralihan hak atas tanah yang celah untuk dijadikan alasan- dilakukan dengan sengaja dan alasan dan pembelaan diri dari memiliki tujuan agar hak atas pihak yang ingin membatalkan, tanah tersebut berpindah dari bahkan mencari keuntungan yang mengalihkan kepada yang sendiri dari perjanjian tersebut. menerima pengalihan hak atas Agar suatu kontrak oleh hukum tanah tersebut seperti Jual Beli, dianggap sah sehingga tukar menukar, hibah, hibah mengikat kedua belah pihak, wasiat dan pemasukan dalam maka kontrak tersebut haruslah perusahaan. memenuhi syarat-syarat tertentu. Syarat-syarat sahnya 4.2.Keabsahan dan Kekuatan kontrak tersebut dapat Mengikat Jual Beli Tanah. digolongkan sebagai berikut: Jual beli tanah menurut PP No. Syarat Sah yang umum yang 10 tahun 1961 yang telah terdiri dari: disempurnakan dengan PP No. syarat sah umum berdasarkan 24 tahun 1997 harus dibuktikan Pasal 1320 KUH Perdata, yang dengan akta yang dibuat oleh terdiri dari: seorang PPAT. Jual beli tanah kesepakatan kehendak yang semula cukup dilakukan wenang berbuat dihadapan kepala desa dan perihal tertentu sekarang oleh Peraturan kausa yang legal Pemerintah harus di hadapan Syarat sah umum diluar Pasal PPAT adalah suatu perubahan 1338 dan 1339 KUH Perdata, yang bertujuan untuk yang terdiri dari: meningkatkan mutu alat bukti syarat itikad baik yang dilakukan menurut hukum syarat sesuai dengan kebiasaan adat yang masyarakatnya syarat sesuai dengan kepatutan terbatas lingkup personal dan syarat sesuai dengan tertorialnya yaitu cukup kepentingan umum dibuatkan surat oleh penjual Syarat sah yang khusus yang sendiri dan diketahui oleh terdiri dari: pemerintah negeri/kepala desa. syarat tertulis dari kontrak- kontrak tertentu 25

syarat akta notaris untuk Salah satu sifat yang penting kontrak-kontrak tertentu lagi dari jual beli menurut syarat akta pejabat tertentu sistem KUHPerdata, adalah (bukan notaris) untuk kontrak- bahwa perjanjian jual beli itu kontrak tertentu hanya “obligatoir” saja, artinya, syarat izin berwenang.42 jual beli itu belum memindahkan hak milik, ia Konsekuensi hukum dari baru memberikan hak dan tidak terpenuhinya salah satu kewajiban pada kedua belah atau lebih dari syarat-syarat pihak, yaitu memberikan sahnya kontrak tersebut kepada si pembeli hak untuk bervariasi mengikuti syarat menuntut diserahkannya hak mana yang dilanggar. milik atas barang yang dijual. Konsekuensi hukum tersebut Sifat ini nampak jelas dari Pasal adalah batal demi hukum; 1459 KUHPerdata, yang dapat dibatalkan; dan perjanjian menerangkan bahwa hak milik tidak dapat dilaksanakan. atas barang yang dijual tidaklah Perjanjian jual beli adalah suatu berpindah kepada sipembeli perjanjian dimana pihak yang selama penyerahannya belum satu menyanggupi akan dilakukan (menurut ketentuan- menyerahkan hak milik atas ketentuan yang bersangkutan).44 suatu barang, sedangkan pihak Berbeda dengan jual beli lainnya menyanggupi akan menurut hukum tanah nasional membayar sejumlah uang yang bersumber pada hukum sebagai harganya.43 adat, dimana apa yang Untuk terjadinya perjanjian ini dimaksud dengan jual beli cukup apabila kedua belah bukan merupakan perbuatan pihak sudah mencapai hukum yang merupakan persetujuan tentang barang dan perjanjian obligatoir. Jual beli harganya. Pihak penjual (tanah) dalam hukum adat mempunyai dua kewajiban merupakan perbuatan hukum pokok yaitu pertama pemindahan hak yang harus menyerahkan barangnya serta memenuhi tiga (3) sifat yaitu: menjamin pihak pembeli Harus bersifat tunai, artinya memiliki barang itu tanpa ada harga yang disetujui bersama gangguan dari pihak lain dan dibayar penuh pada saat kedua bertanggung jawab dilakukan jual beli yang terhadap cacat-cacat yang bersangkutan. tersembunyi. Sedangkan pihak Harus bersifat terang, artinya pembeli wajib membayar harga pemindahan hak tersebut pada waktu dan tempat yang dilakukan dihadapan Pejabat telah ditentukan. Pembuat Akta Tanah yang berwenang atas obyek 42Munir Fuady, Hukum Kontrak (dari perbuatan hukum. Sudut Pandang Hukum Bisnis), Citra Aditya Bakti, Bandung, 2007, h. 33-34 43R. Subekti I, op.cit., h. 161-162. 44Ibid., h. 80. 26

Bersifat riil atau nyata, artinya barang. Pada unsur sebaliknya dengan ditandatangani akta penjual sebagai pihak penerima pemindahan hak tersebut,maka uang dan pembeli sebagai akta tersebut menunjukkan penerima barang sesuai dengan secara nyata dan sebagai bukti apa yang telah diperjanjikan dilakukan perbuatan hukum atau disetujui bersama. Dengan tersebut.45 demikian masing-masing pihak yaitu penjual dan pembeli Kekuatan pembuktian suatu dituntut adanya pemenuhan hak akta harus memenuhi tiga unsur dan kewajiban.46 yakni, kekuatan pembuktian Sebagaimana dikatakan oleh lahir, kekuatan pembuktian Boedi Harsono bahwa “UUPA formil, dan kekuatan menciptakan hukum agraria pembuktian materiel. nasional berstruktur tunggal 4.3. Kedudukan Hukum Atas yang seperti dinyatakan dalam Jual Beli Tanah Petok. bagian “berpendapat” serta Peralihan hak atas tanah di penjelasan umum UUPA Indonesia yang lebih umum berdasarkan atas hukum adat dilakukan oleh masyarakat tentang tanah, sebagai hukum adalah dengan cara jual beli. aslinya sebagian terbesar rakyat Konsep jual beli tanah tidak Indonesia”.47 Hal ini berarti terlepaskan dari konsep jual bukan saja terjadi unifikasi beli secara umum yang diatur Hukum Agraria melainkan dalam hukum perdata. Kitab unifikasi (kesatuan) hak-hak Undang-Undang Hukum atas tanah. Dengan terciptanya Perdata (Burgerlijk Wetboek) unifikasi di bidang pertanahan dalam Buku ke III tentang di negara Indonesia maka Perikatan pada Bab Kelima memberikan arti yang baru bagi memberikan konsep tentang Hukum Agraria karena jual beli. Menurut Pasal 1457 berdasarkan atas satu sistem KUH Perdata “jual beli adalah hukum, yakni Hukum Agraria suatu persetujuan, dengan mana Nasional. pihak yang satu mengikatkan Sejak berlakunya ketentuan dirinya untuk menyerahkan UUPA, maka perbuatan hukum suatu kebendaan, dan pihak jual beli tanah tidak lagi dibuat yang lain untuk membayar di hadapan Kepala Adat atau harga yang telah dijanjikan”. Kepala Desa secara dibawah Dilihat dari rumusan tentang tangan, melainkan dihadapan jual beli tersebut, proses jual pejabat yang berwenang yaitu beli melibatkan dua subyek seorang Pejabat Pembuat Akta hukum, yakni penjual dan Tanah (selanjutnya disebut pembeli. Penjual selaku pihak PPAT) atau Pejabat Pembuat yang menyerahkan barang dan Akta Tanah Sementara (PPAT pembeli selaku pihak yang Sementara) apabila suatu membayar dan menerima 46J. Andy Hartanto II, op.cit., h. 46. 45Boedi Harsono II, op.cit., h. 317. 47Boedi Harsono II, op.cit., h. 3. 27

daerah Kecamatan belum Yang dimaksud “Penjabat yang diangkat seorang PPAT. ditunjuk oleh Menteri Agraria 4.4. Kedudukan Hukum Atas (selanjutnya dalam Peraturan Jual Beli Tanah Bersertifikat Pemerintah ini disebut: Menurut UUPA dan Peraturan penjabat” dalam potongan Pemerintah Nomor 24 Tahun bunyi Pasal 19 PP No. 10 1997 Tahun 1961 diatas dijelaskan Secara historis ketentuan lebih lanjut di dalam Peraturan mengenai keharusan peralihan Menteri Agraria Nomor 10 hak atas tanah oleh para pihak tahun 1961 tentang Penunjukan yang dibuktikan dengan akta Pejabat Yang dimaksud dalam PPAT pada awalnya bersumber Pasal 19 Peraturan Pemerintah dari UUPA yaitu dalam Pasal Nomor 10 Tahun 1961 tentang 19 Ayat (1) yang menyebutkan Pendaftaran Tanah Serta Hak bahwa: “untuk menjamin dan Kewajibannya. kepastian hukum oleh Menurut Peraturan Pemerintah Pemerintah diadakan No. 24 Tahun 1997 eksistensi pendaftaran tanah diseluruh atau keberadaan mengenai wilayah Republik Indonesia PPAT dapat dilihat dalam menurut ketentuan-ketentuan ketentuan Pasal 5, Pasal 6 dan yang diatur dengan Peraturan Pasal 7. Pemerintah”. Peraturan Pasal 5 menentukan bahwa: Pemerintah yang dimaksud “Pendaftaran tanah dalam ayat tersebut menunjuk diselenggarakan oleh Badan pada Peraturan Pemerintah Pertanahan Nasional”. Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pasal 6 ayat (1) menentukan Pendaftaran Tanah (selanjutnya bahwa: disebut PP No. 10 Tahun 1961) “ Dalam rangka yang merupakan peraturan penyelenggaraan pendaftaran pelaksanaan dari UUPA. tanah sebagaimana dimaksud Disebutkan dalam Pasal 19 PP dalam Pasal 5 tugas No. 10 Tahun 1961 bahwa: pelaksanaan pendaftaran tanah “setiap pejanjian yang dilakukan oleh Kepala Kantor bermaksud memindahkan hak Pertanahan, kecuali kegiatan- atas tanah, memberikan sesuatu kegiatan tertentu yang oleh hak baru atas tanah, Peraturan Pemerintah ini atau menggadaikan tanah atau perundang-undangan yang meminjam uang dengan hak bersangkutan ditugaskan atas tanah sebagai tanggungan, kepada Pejabat lain; ayat (2) harus dibuktikan dengan suatu Dalam melaksanakan akta yang dibuat oleh dan di pendaftaran tanah, Kepala hadapan penjabat yang ditunjuk Kantor Pertanahan dibantu oleh oleh Menteri Agraria. Akta PPAT dan Pejabat lain yang tersebut bentuknya ditetapkan ditugaskan untuk melaksanakan oleh Menteri Agraria”. kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah 28

ini dan peraturan perundang- PPAT yaitu Peraturan undangan yang bersangkutan”. Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pasal 7 Ayat (1) menentukan Pejabat Pembuat Akta Tanah. bahwa: PP No. 37 Tahun 1998 ini “ PPAT sebagaimana dimaksud merupakan landasan hukum dalam Pasal 6 ayat (2) diangkat terhadap eksistensi atau dan diberhentikan oleh Menteri; keberadaan PPAT yang berlaku ayat (2) Untuk desa-desa dalam saat ini. Peraturan pelaksana wilayah yang terpencil Menteri dari PP No. 37 Tahun 1998 dapat menunjuk PPAT yaitu Peraturan Kepala BPN Sementara; ayat (3) Peraturan Republik Indonesia Nomor 1 jabatan PPAT sebagaimana Tahun 2006 (selanjutnya dimaksud pada ayat (1) diatur disebut Perkaban No. 1 Tahun dengan Peraturan Pemerintah 2006) tentang Peraturan Jabatan tersendiri”. PPAT yang kemudian dirubah dengan Peraturan Kepala BPN Selanjutnya masih dalam PP Republik Indonesia Nomor 23 yang sama yaitu PP No. 24 Tahun 2009 (selanjutnya Tahun 1997 bahwa keharusan disebut Perkaban No. 23 Tahun peralihan hak atas tanah 2009). termasuk jual beli tanah oleh Menurut Pasal 1 angka (1) PP para pihak di hadapan PPAT No. 37 Tahun 1998 yang diuraikan dalam Pasal 37 ayat dimaksud dengan PPAT adalah (1) yang berbunyi : “Peralihan pejabat umum yang diberi hak atas tanah atau Hak Milik kewenangan untuk membuat Atas Satuan Rumah Susun akta-akta otentik mengenai melalui jual beli, tukar perbuatan hukum tertentu menukar, hibah, pemasukan mengenai hak atas tanah atau dalam perusahaan dan Hak Milik Atas Satuan Rumah perbuatan hukum pemindahan Susun. Tugas pokok PPAT hak lainnya, kecuali dalam hal ini adalah pemindahan hak melalui lelang, melaksanakan sebagian hanya dapat didaftarkan, jika kegiatan pendaftaran tanah dibuktikan dengan akta yang dengan membuat akta sebagai dibuat oleh PPAT yang bukti telah dilakukannya berwenang menurut ketentuan perbuatan hukum tertentu peraturan perundang-undangan mengenai hak atas tanah atau yang berlaku”. Hak Milik Atas Satuan Rumah Mengingat pentingnya fungsi Susun yang akan dijadikan PPAT maka perlu kiranya dasar bagi pendaftaran diadakan peraturan tersendiri perubahan data pendaftaran yang mengatur tentang PPAT. tanah seperti yang dinyatakan Barulah pada tanggal 5 Maret dalam Pasal 2 Ayat (1) PP No. 1998, pemerintah menerbitkan 37 Tahun 1998. Perbuatan peraturan khusus mengenai hukum itu disebutkan dalam 29

Pasal 2 Ayat (2) PP No. 37 karena itu, selambat-lambatnya Tahun 1998 adalah jual beli, 7 (tujuh) hari kerja sejak tukar menukar, hibah, tanggal ditandatanganinya akta pemasukan dalam perusahaan tersebut, PPAT wajib (inbreng), pembagian hak mendaftarkan ke Kantor bersama, pemberian Hak Guna Pertanahan untuk memperkuat Bangunan/hak Pakai atas tanah pembuktian terhadap pihak Hak Milik, pemberian hak ketiga. Tanggungan, dan pemberian Selanjutnya menurut pendapat Kuasa Membebankan Hak Sangsun dalam bukunya yang Tanggungan. berjudul Tata Cara Mengurus Adapun fungsi akta PPAT sertifikat Tanah disebutkan dalam jual beli, sesuai pendapat bahwa: “peralihan hak-hak atas Mahkamah Agung dalam tanah sangat erat kaitannya putusannya dengan Pejabat Pembuat Akta No.1363/K/Sip/1997 bahwa Tanah (PPAT), karena dalam Pasal 19 PP No.10 Tahun 1961 pemindahan hak atas tanah secara jelas menentukan bahwa melalui jual beli, maupun akta PPAT hanyalah suatu alat memalui pewarisan, pemisahan bukti dan tidak menyebut hak bersama, dan yang lainya bahwa akta itu adalah syarat untuk memperoleh kepastian mutlak tentang sah tidaknya hukum atas sebidang tanah suatu jual beli tanah. memerlukan perangkat hukum Menurut Boedi Harsono, akta yang tertulis, lengkap, jelas, PPAT berfungsi sebagai alat dan dilaksanakan secara pembuktian mengenai benar konsisten sesuai dengan jiwa sudah dilakukannya jual beli dan ketentuan-ketentuan yang tersebut. Jual beli tersebut berlaku. Hal tersebut dapat masih dapat dibuktikan dengan tercapai melalui pendaftaran alat pembuktian yang lain. tanah”.49 Akan tetapi, dalam sistem Tujuan dari pendaftaran tanah pendaftaran tanah menurut PP sebagaimana Pasal 3 PP No. 24 No. 10 Tahun 1961 (yang Tahun 1997 yaitu: sekarang sudah disempurnakan Untuk memberikan kepastian dengan PP No. 24 Tahun hukum dan perlindungan 1997), pendaftaran jual beli hukum kepada pemegang hak hanya dapat (boleh) dilakukan atas suatu bidang tanah, satuan dengan akta PPAT sebagai rumah susun dan hak-hak lain buktinya. Orang yang yang terdaftar agar dengan melakukan jual beli tanpa mudah dapat membuktikan dibuktikan dengan akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertifikat, biarpun jual belinya Cetakan Keempat, Sinar Grafika, Jakarta, 48 sah menurut hukum”. Oleh 2010, h. 79. 49Sangsun, Tata Cara Mengurus 48Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Sertifikat Tanah, Visi media, Jakarta, 2008, Tanah dan Pendaftarannya, Edisi Pertama, h. 10. 30

dirinya sebagai pemegang Yang dibuat Berdasarkan Akta haknya yang bersangkutan; Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Untuk menyediakan informasi Menjual. kepada pihak-pihak yang Menurut Satjipto Rahadjo, berkepentingan termasuk perlindungan hukum adalah pemerintah agar dengan mudah adanya upaya melindungi dapat memperoleh data yang kepentingan seseorang dengan diperlukan dalam mengadakan cara mengalokasikan suatu perbuatan hukum mengenai kekuasaan kepadanya untuk bidang-bidang tanah dan bertindak dalam rangka satuan-satuan rumah susun kepentingannya tersebut.50 yang sudah terdaftar; Selanjutnya Satjipto Rahadjo Untuk diselenggarakan tertib juga mendefinisikan administrasi pertanahan. perlindungan hukum adalah memberikan pengayoman Sebagaimana telah diuraikan kepada hak asasi manusia yang diatas maka dapat diketahui dirugikan orang lain dan bahwa berdasarkan hukum perlindungan tersebut diberikan tanah nasional, praktek kepada masyarakat agar mereka perbuatan hukum yang dapat menikmati semua hak- mengakibatkan beralihnya hak hak yang diberika oleh hukum. atas tanah (dalam hal ini jual Pemberian jaminan kepastian beli), hanya dapat dibuktikan hukum di bidang pertanahan, dengan suatu akta yang dibuat pertama-tama memerlukan oleh PPAT. Pendaftaran jual tersedianya perangkat hukum beli yang dilakukan seseorang yang tertulis, lengkap dan jelas tanpa suatu akta yang dibuat yang dilaksanakan secara oleh PPAT maka konsisten sesuai dengan jiwa mengakibatkan seseorang dan isi ketentuan-ketentuannya. tersebut tidak akan memperoleh Selain itu dalam menghadapi sertifikat balik nama, meskipun kasus-kasus konkret diperlukan jual belinya sah menurut juga terselenggaranya hukum. Hal ini berarti peranan pendaftaran tanah yang PPAT menjadi semakin penting memungkinkan bagi para karena PPAT memiliki tugas pemegang hak atas tanah untuk membantu Kepala Kantor dengan mudah membuktikan Pertanahan dalam rangka haknya atas tanah yang melaksanakan kegiatan dikuasinya, dan bagi para pihak pendaftaran tanah dengan yang berkepentingan, seperti membuat akta sebagai bukti calon pembeli dan calon telah dilakukannya perbuatan kreditur, untuk memperoleh hukum tertentu dalam hal ini keterangan yang diperlukan jual beli mengenai hak milik mengenai tanah yang menjadi atas tanah. 4.5. Perlindungan Hukum 50Satjipto Rahardjo, Sisi-sisi dari Pembeli Tanah Bersertifikat Hukum di Indonesia, (Jakarta : Kompas, 2003), hal. 121. 31

obyek perbuatan hukum yang lebih lanjut dengan Peraturan akan dilakukan, serta bagi Pemerintah Nomor 10 Tahun Pemerintah untuk 1961 tentang Pendaftaran melaksanakan kebijaksanaan Tanah yang sampai saat ini pertanahan. menjadi dasar kegiatan Cara perolehan hak atas tanah pendaftaran tanah di seluruh terdapat pula didalam hukum Indonesia. Dalam kenyataannya tanah sebagaimana diatur dalam pendaftaran tanah yang UUPA diperoleh 3 (tiga) cara diselenggarakan berdasarkan yang pada pokoknya yaitu: Peraturan Pemerintah Nomor Pertama, berdasarkan pada 10 Tahun 1961 tersebut selama hukum Adat yang diatur lebih lebih dari 35 tahun belum lanjut dengan penetapan cukup memberikan hasil yang pemerintah yang diatur lebih memuaskan. Oleh sebab itu, lanjut dalam ketentuan konversi maka ditertibkan dengan PP UUPA; No. 24 Tahun 1997 tentang Kedua, berdasarkan undnag- Pendaftaran Tanah. undang, misalnya keputusan Dalam konstruksi hukum pemberian hak atas tanah, dan; lembaga hukum (rechts Ketiga, adanya peristiwa instituten) jual beli (tanah) perdata seperti jual beli tukar mengambil bentuk hukum menukar, hibah, pewarisan dll. perdata (barat) dan Hukum Sebaliknya hak milik hapus Adat merupakan bagian dari disebabkan karena: pertama, suatu perjanjian atau tanahnya jatuh kepada Negara persetujuan kesepakatan yang hal ini disebabkan karena merupakan suatu peristiwa pencabutan hak atas tanah, hukum yang berupa perbuatan karena penyerahan secara hukum atau tindakan hukum sukarela oleh pemiliknya, dua pihak52 yang dalam konteks diterlantarkan, dikuasai/jatuh ini bertujuan untuk ditangan orang asing; kedua, mengadakan pemindahan tanahnya musnah.51 kepemilikan hak atas tanah dari pemegang hak sebelumnya Sehubungan dengan itu, yakni sebagai pihak pertama, Undang-undang Nomor 5 berpindah kepada pemegang Tahun 1960 tentang Peraturan hak yang baru sebagai pihak Dasar Pokok-pokok Agraria, kedua. Dalam Hukum Adat dalam Pasal 19 memerintahkan disebut sebagai transaksi tanah diselenggarakannya yang kemudian masuk menjadi pendaftaran tanah dalam rangka lembaga hukum yang diatur menjamin kepastian hukum dalam hukum tanah nasional dimaksud di atas. Pendaftaran tanah tersebut kemudian diatur 52J. Satrio, Hukum Perikatan, 51Engelbrecht, Himpunan Peraturan Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, buku Perundang-Undangan Indonesia, PT. Ictiar 1, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, h, 10- Baru-van Hoeve, Jakarta, 1989, h. 1591. 11. 32

(UUPA beserta peraturan perikatan diantara kedua belah pelaksanaannya). pihak; Kedua, di sisi lain bahwa Di dalam hukum perdata jual jual beli masuk juga dalam beli adalah persetujuan atau wilayah hukum kebendaan. perjanjian antara dua pihak, Menurut Gunawan Widjaja dimana pihak yang satu berjanji bahwa dalam jual beli menyerahkan suatu barang atau senantiasa terdapat dua sisi kebendaan tertentu kepada hukum perdata yaitu hukum pihak, sedangkan pihak yang kebendaan dan hukum lain berjanji membayar perikatan. Dikatakan demikian harganya yang telah disepakati karena pada sisi hukum kedua pihak. Sebagaimana kebendaan, jual beli melahirkan disampaikan oleh Subekti, hak bagi kedua belah pihak atas menurutnya bahwa jual beli tagihan, yang berupa adalah perjanjian bertimbal- penyerahan kebendaan pada balik, hal ini sesuai dengan satu pihak, dan pembayaran istilah “Koop en verkoop” yang harga jual kepada pihak mengandung pengertian bahwa lainnya. Sedangkan dari sisi pihak satu adalah penjual perikatan, jual beli merupakan (verkoop) sedang pihak pembeli suatu bentuk perjanjian yang (koopt), sehingga definisi yang melahirkan kewajiban dalam disampaikan sebagai berikut: bentuk penyerahan kebendaan menurut Pasal 1457 KUH yang dijual oleh penjual, dan Perdata) jual beli adalah suatu penyerahan uang oleh pembeli perjanjian bertimbal balik kepada penjual.55 Berkenaan dalam mana pihak yang satu (si dengan jual beli tanah, penjual) berjanji untuk pengertian jual beli tanah menyerahkan hak milik atas adalah, “perbuatan hukum yang suatu barang, sedang pihak berupa penyerahan Hak Milik yang lainnya (si pembeli) (penyerahan tanah untuk berjanji untuk membayar harga selama-lamanya) oleh penjual yang terdiri atss sejumlah uang kepada pembeli, yang pada saat sebagai imbalan dari perolehan itu juga pembeli menyerahkan hak milik tersebut.53 harganya kepada penjual”.56 Dari rumusan pasal tersebut Menurut Urip Santoso, “Jual dapat diketahui bahwa jual beli beli hak atas tanah, dalam selalu mempunyai dua sisi menyerahkan suatu barang, dan pihak lain hukum yakni: Pertama, bahwa untuk membayar harga yang diperjanjikan jual beli merupakan suatu (KUHPerdata, 499, 1235, dst., 1465, 1533 bentuk perjanjian atau suatu dst.). persetujuan54 yang melahirkan 55Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, RajaGrafindo Persada, 53R. Subekti, Aneka Perjanjian, Citra Jakarta, 2003, h. 7. Aditya Bakti, Bandung, 1995 (selanjutnya 56Urip Santoso, Pendaftaran dan disingkat R. Subekti II), h. 1. Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana 54Engelbrecht, op.cit., h. 533, jual beli Prenada Media Group, Jakarta, 2010 adalah suatu persetujuan dengan mana yang (selanjutnya disingkat Urip Santoso II), h. satu mengikatkan dirinya untuk 360. 33

praktik disebut jual beli tanah, atas barang yang dijual tidaklah secara yuridis yang berpindah kepada si pembeli, diperjualbelikan adalah hak atas selama penyerahannya belum tanah, bukan tanahnya. dilakukan menurut Pasal 612, Memang benar bahwa tujuan 613 dan 614 KUH Perdata. membeli hak atas tanah adalah Khusus untuk benda yang tidak supaya pembeli dapat secara bergerak berlaku Pasal 616 dan sah menguasai dan 620 KUH Perdata. menggunakan tanah”.57 Dalam Pasal 616 KUH Perdata Jual beli tanah merupakan disebutkan bahwa penyerahan perjanjian dua pihak yang atau penunjukan akan benda melahirkan perikatan yang tidak bergerak dilakukan berlaku sebagai undang-undang dengan pengumuman akan akta bagi pihak yang mengadakan yang bersangkutan dengan perjanjian. Sebagaimana dalam tatacara seperti yang ditentukan Yurisprudensi Mahkamah dalam Pasal 620 KUH Perdata. Agung (MARI) tanggal 12 Selanjutnya Pasal 620 KUH September 1983, No. Reg. Perdata merumuskan bahwa 568.K/Sip/1983 menyatakan dengan mengindahkan bahwa perjanjian mengikat ketentuan-ketentuan termuat kedua belah pihak sebagai dalam tiga pasal yang lalu, undang-undang. Unsur pokok pengumuman termaksud diatas (esensial) dari suatu jual beli dilakukan dengan adalah barang dan harga, dan memindahkan sebuah salinan bersifat konsensus, kesepakatan otentik yang lengkap dari akta maka dengan adanya kata otentik atau keputusan yang sepakat tentang barang dan bersangkutan ke kantor harganya maka lahirlah penyimpanan hipotik, yang perjanjian jual beli tersebut. mana dalam lingkungannya Sifat kesepakatan atau barang-barang tak bergerak konsensual ini terbaca dalam yang harus diserahkan itu Pasal 1458 KUH Perdata, berada, dan dengan bahwa jual beli dianggap telah membukukannya ke dalam terjadi antara kedua belah register. Bersama-sama dengan pihak, segera setelah orang- pemindahan tersebut diatas, orang itu mencapai kesepakatan pihak yang berkepentingan tentang barang tersebut beserta harus menyampaikan juga harganya meskipun kebendaan kepada penyimpanan hipotyk, itu belum diserahkan maupun sebuah salinan otentik kedua harganya belum dibayar. atau sebuah petikan otentik dari Bahwa selanjutnya untuk benda akta atau keputusan itu, agar bergerak, kecuali yang tidak penyimpan mencatat berwujud berdasarkan Pasal didalamnya dari pemindahan 1459 KUH Perdata, tidak beserta bagian dan nomor dari disebutkan bahwa hak milik register yang bersangkutan.

57Ibid., h. 358. 34

Hak atas tanah baru berpindah dibuatkan akta sebagai dari penjual kepada pembeli, buktinya. Maka dalam sistem jika penjual sudah ini data yuridis yang diperlukan menyerahkan secara yuridis harus dicari dalam akta-akta kepada pembeli (juridische yang bersangkutan. Cacat levering) yang diatur dalam hukum dalam akta bisa Pasal 616 dan 620 KUH berakibat tidak sahnya Pedata, yang dilakukan di perbuatan hukum yang hadapan Notaris. Selanjutnya dibuktikan dengan akta yang Notaris membuat Akta yang dibuat kemudian. Untuk wajib didaftarkan kepada memperoleh data yuridis harus Pejabat Pendaftaran Tanah. dilakuakn “title rearch” yang Dengan selesainya memakan waktu lama untuk didaftarkannya akta tersebut diperlukan bantuan ahli.58 selesai sudah penyerahan Selanjutnya dengan terbitnya yuridis selesai dan hak atas UUPA maka ketentuan- tanah tersebut berpindah ketentuan yang berkaitan kepada pembeli. Namun tata dengan tanah yang diatur dalam cara pemindahan hak-hak atas Buku II KUH Perdata tersebut tanah tersebut belum pernah dicabut dan berlakukan berlaku di Hindia Belanda ketentuan yang diatur dalam (Indonesia). Untuk Hindia UUPA dan Peraturan Belanda berlaku Berdasarkan Pemerintah NO. 10 tahun 1961 Staatblad 1834 No. 27 tentang pendaftaran Tanah, (Overschriving Ordonantie), yang diganti dengan PP No. 24 dimana akta pemindahan hak tahun 1997 jo. PMNA/KBPN dan pembebanan hipotek No. 3 tahun 1997. Tentang dilakukan oleh pejabat balik peraturan Pelaksanaan PP No. nama bukan oleh notaris, 24 tahun 1997 tentang demikian juga pendaftaran Pendaftaran Tanah. Bahwa akta-akta tersebut dilakukan untuk sahnya suatu perjanjian oleh pejabat baik nama atau persetujuan (jual beli) (overschijving ambtenaar), sebagaimana yang dirumuskan dengan dibubuhinya nomor dalam ketentuan hukum harus pendaftaran sesuai nomor memenuhi beberapa urutan pendaftaran dalam persyaratan bagi para pihak, register akta yang baik syarat berkaitan dengan diselenggarakannya. Untuk subyek yang mengadakan pembeli selaku pemegang hak perjanjian maupun obyeknya. yang baru dan kreditur selaku Dalam Pasal 1320 KUH pemegang hipotek di buatkan Perdata, disebutkan bahwa “Grosse Akta” nya yang berfungsi sebagai surat tanda bukti haknya. (penetapannya 58Boedi Harsono, Beberapa Analisa dalam Pasal 224 RIB) dan Tentang Hukum Agrarian Bagian 3, Era setiap terjadi perubahan wajib Study Club, Jakarta, 1980 (selanjutnya disingkat Boedi Harsono IV), h. 77. 35

untuk sahnya perjanjian ada 4 selama-lamanya (jual lepas) syarat yakni: dengan menerima sejumlah Adanya kesepakatan bagi uang (uang pembelian),yang mereka yang mengikatkan diri dibayar tunai. Oleh pembayaran dalam perjanjian tersebut; dan perpindahan itu si pembeli Adanya kecakapan untuk memperoleh hak milik penuh membuat suatu perjanjian (bebas atau terkekang) atas perikatan; tanah itu.60 Suatu hal tertentu (obyek perikatan); 3.Penutup Sesuatu sebab yang tidak 3.1. Kesimpulan dilarang oleh peraturan perundang-undangan dan Akta pengikatan jual beli yang kesusilaan. dibuat dihadapan Notaris dalam Peralihan hak karena jual beli pelaksanaannya sebagai yang diatur dalam hukum tanah perjanjian awal sebelum nasional yang menurut UUPA dilaksanakannya pembuatan mendasarkan pada hukum akta jual beli, mempunyai Adat. Lembaga hukum jual beli kekuatan hukum yang sangat menurut sistem hukum Adat kuat, karena merupakan akta sebagaimana dikemukakan oleh notariil yang bersifat akta peneliti hukum, sangat berbeda otentik. Akta pengikatan jual dengan sistem hukum perkara beli sebagai sarana untuk berat. Dalam sistem hukum mengikat keinginan para pihak Adat dikenal sebagai sistem yang berkepentingan dalam hukum yang mempunyai pembuatan akta jual beli namun karakter hukum yang khas masih terkendala dengan yakni, konkrit atau kontan atau adanya kekurangan syarat- riil. Sebagaimana dikatakan syarat administratif, dalam hal oleh van Vollenhovan yang ini dengan akta pengikatan jual dikutip oleh Saleh Adiwinata: beli tersebut, tanah yang “dat (in adatrecht) alle menjadi obyek jual beli telah rechsverhoudingen als rieel dapat beralih dari penjual worden gedacht of reel kepada pembeli. gemaakt” (bahwa dalam hukum adat semua hubungan- Kuasa menjual merupakan hubungan hukum dianggap bentuk perlindungan hukum sebagai konkrit/nyata atau bagi pembeli tanah Sertifkat dibuat secara konkrit/nyata).59 Hak Milik berdasarkan akta Van Dijk mengatakan bahwa pengikatan jual beli, yang tetap perjanjian jual beli tanah menganut makna dari Pasal diartikan sebagai penjualan 1818 KUHPerdata. Sertifikat tanah dalam pengertian hukum hak milik merupakan suatu Adat adalah: bahwa bukti yang kuat bagi pemilik perpindahan tanah untuk 60Van Dijk, Pengantar Hukum Adat 59Saleh Adiwinata, op.cit., h. 5. Indonesia, Sumur, Bandung, 1982, h. 66. 36

tanah untuk mengalihkan hak Etika, Yogyakarta, UII atas tanahnya tersebut. Press, Yogyakarta, 2009. Selanjutnya berdasarkan asas rehtverwerking, pihak yang Abdulkadir Muhammad, Hukum merasa dirugikan atas terbitnya Perjanjian, Alumni, sertifikat tersebut apabila dalam Bandung, 1982. jangka waktu 5 (lima) tahun tidak mengajukan tuntutan, Achmad Chulaemi, Hukum Agraria maka tuntutan atau keberatan Perkembangan Macam- pihak yang dirugikan oleh macam Hak Atas Tanah dan terbitnya sertifikat tersebut Pemindahannya, FH- dianggap gugur, hal tersebut UNDIP, Semarang, 1986. termaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun A.P. Parlindungan, Berbagai Aspek 1997 Pasal 32 Ayat 2. Pelaksanaan UUPA, Bandung, Alumni, 1973. 3.2 Saran ______, Bunga Rampai Hukum Hendaknya calon pembeli Agrarian Serta Landreform sebelum membeli tanah yang Bag 3, Mandar Maju, meskipun sudah bersertifikat Bandung, 1994. hak milik itu lebih diteliti lagi asal-usul tanah tersebut, ______, Pendaftaran Tanah di sehingga dapat menghindarkan Indonesia, Mandar Maju, dari tuntutan dari pihak yang Bandung, 1999. dirugikan apabila terbitnya sertifikat tersebut ada pihak Bachtiar Effendie, Pendaftaran yang dirugikan. Tanah di Indonesia dan Peraturan-peraturan Diharapkan nantinya pemegang Pelaksanaannya, Bandung, sertifikat dapat memperoleh Alumni, 1993. kepastian hukum secara mutlak sejak diterbitkan sertifikat Boedi Harsono, Beberapa Analisa tanah, sehingga akan Tentang Hukum Agrarian memberikan rasa aman bagi Bagian 3, Era Study Club, pemegang sertifikat sejak Jakarta, 1980. diterbitkannya sertifikat tanah tersebut. ______, Penggunaan dan Penerapan Asas-asas DAFTAR PUSTAKA Hukum Adat pada Hak Milik Atas Tanah, Paper disampaikan pada BUKU-BUKU Simposium Hak Milik Atas Tanah Menurut UUPA, Abdul Ghofur Anshori, Lembaga Bandung-Jakarta, 1983. Kenotariatan Indonesia Perspektif Hukum dan 37

______, UUPA, Sejarah Cetakan 1, Yogyakarta, Penyusunan, Isi, Seksi Notariat FH UGM, Pelaksanaan Hukum 1982. Agraria, Bagian I dan II Jilid I, Jakarta, Djambatan, Herlien Budiono, “Pengikatan Jual 2000. Beli dan Kuasa Mutlak” Majalah Renovi, edisi tahun ______, Hukum Agraria Indonesia: I, No. 10 Bulan Maret, Sejarah Pembentukan 2004. Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksnaannya, Djambatan, J. Andi Hartanto, Problematika Jakarta, 2003. Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Edy Suparyono, Kutipan Buku Letter Laksbang Mediatama, C Sebagai Alat Bukti Untuk Yogyakarta, 2012. Memperoleh Hak Atas Tanah di Kecamatan Duren ______, Hukum Pertanahan Sawit, Jakarta Timur, Tesis (Karakteristik Jual Beli Hukum, FH UNDIP, 2008. Tanah yang Belum Terdaftar Hak Atas Tanah), Frans Satriyo Wicaksono, Panduan LaksBang Justitia, Lengkap Membuat Surat- Surabaya, 2014. Surat Kontrak, Visi Media. Jakarta, 2008. J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Gunardi dan Gunawan, Kitab Perjanjian, buku 1, Citra Undang-Undang Hukum Aditya Bakti, Bandung, Kenotariatan, Himpunan 2001. Peraturan tentang Kenotariatan, Rajagrafindo JW. Muliawan, Pemberian Hak Persada, Jakarta, 2007. Milik untuk Rumah Tinggal – Sebuah Kajian Normatif Habib Adjie, Kebatalan dan untuk Keadilan bagi Pembatalan Akta Notaris, Masyarakat, Cerdas Pustaka Refika Aditama, Bandung, Publisher, Jakarta, 2009. 2011. K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas ______, Sanksi Perdata dan Tanah, Jakarta, Ghalia Administratif Terhadap Indonesia, 1973. Notaris Sebagai Pejabat Publik, Refika Aditama, M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Bandung, 2013. Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986. Hartono Soerjopratiknjo, Aneka Perjanjian Jual Beli, 38

Muchlis Patahna, Problematika Notaris, Rajawali, Jakarta, 2009. Sri Wijayanti, Kepastian Hukum Sertipikat Hak Atas Tanah Pengurus Pusat Ikatan Notaris Sebagai Bukti Hak Indonesia, 100 Tahun Kepemilikan Tanah, (Studi Ikatan Notaris Indonesia Kasus Putusan Ma Tentang Jati Diri Notaris Indonesia, Sengketa Tanah Meruya Dulu, Sekarang, dan Masa Selatan), Tesis Hukum, FH Datang, Gramedia Pustaka, UNDIP, 2010. Jakarta, tanpa tahun. Supriadi, Etika dan Tanggung Jawab Peter E. Latumeten, Cacat Yuridis Profesi Hukum di Akta Notaris Dalam Indonesia, Sinar Grafika, Peristiwa Hukum Konkrit Jakarta, 2006. dan Implikasi Hukumnya., Tuma Press, Jakarta, 2011. Urip Santoso, Pendaftaran dan R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Peralihan Hak Atas Tanah, Perikatan, Binacipta, Kencana Prenada Media Jakarta, 2005. Group, Jakarta, 2010.

R. Subekti, Aneka Perjanjian, Citra ______, Hukum Agraria Kajian Aditya Bakti, Bandung, Komprehensif, Kencana, 1995. Jakarta, 2012.

______, Hukum Perjanjian, Vollmar, Hukum Benda (Menurut Intermasa, Jakarta, 1996. KUH Perdata), Terjemahan Chidir Ali, Tarsito, Ramdan, Harijanto, Kewajiban- Bandung, 1990. Kewajiban Dalam Pelaksanaan Jual Beli Wirjono Prodjodikoro, Hukum Tanah Bersertifikat, Pustaka Perdata Tentang Ilmu, Jakarta, 2010. Persetujuan Tertentu, Sumur, Bandung, 1985. Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang- Yudhi Setiawan, Instrumen Hukum undang Pokok Agraria, Campuran Alumni, Bandung, 1983. (Gemeenschapelijkrecht) Dalam Konsolidasi Tanah, Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Citra RajaGrafindo Persada, Aditya Bakti, Bandung, Jakarta, 2009. 2000. Zahirin Harahap, Hukum Acara ------Sisi-sisi dari Hukum di Peradilan Tata Usaha Indonesia, Jakarta : Kompas, 2003. 39

Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2001.

DAFTAR PERTAURAN PERUNDANG-UNDANGAN Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW).

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, Lembar Negara Nomor 104 Tahun 1960

Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Notaris.

Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Load more

  39

Copy Link