Allegato N.10

ALLEGATO N.10

Perizia con amissione dei dati sensibili

Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Tribunale di Rieti PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: OMISSIS

contro: OMISSIS

N° Gen. Rep. 113/2016 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 09-10-2017

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. ssa Enrica Ciocca

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotti 001, 002, 003, 004, 005, 006

Esperto alla stima: Ing. Andrea Albani Codice fiscale: LBNNDR80S13H282W Partita IVA: 00978000578 Studio in: VIA A.M.RICCI 103/B - 02100 RIETI Fax: 0746485473 Email: [email protected] Pec: [email protected]

Pag. 1 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: Strada Provinciale 34 Turanense - Colle Di Tora (Rieti) - 02020 Lotto: 001 Corpo: A Categoria: Abitazione di tipo economico [A3] Dati Catastali: OMISSIS Proprieta` in regime di comunione dei beni OMISSIS (1) Proprieta` in regime di comunione dei beni, foglio 14, particella 406, subalterno 14, indirizzo STRADA PRO- VINCIALE 34 TURANENSE piano: 2, interno 26; piano secondo, comune Colle di Tora, categoria A/3, classe 1, consistenza 3,5 vani, superficie Totale: 68 m² Totale escluse aree scoperte**: 64 m², rendita € 101,23

Bene: - Frazione Passo Corese - Fara In Sabina (Rieti) - 02032 Lotto: 002 Corpo: A Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Dati Catastali: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 96, subalterno 46, indirizzo Via XXIV Maggio n. 9, interno 13, piano Terzo e quarto, comune Fara in Sabina, categoria A/2, classe 3, consistenza 3,5 vani, superficie Totale: 75 m² Totale escluse aree scoperte**: 73 m², rendita € 244,03

Lotto: 003 Corpo: A Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Dati Catastali: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 96, subalterno 69, indirizzo Via XXIV Maggio n. 185 piano IV, interno 16, piano quarto, comune Fara in Sabina, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, superficie Totale: 71 m² Totale escluse aree scoperte**: 69 m², rendita € 207,87

Lotto: 004 Corpo: A Categoria: Negozi, botteghe [C1] Dati Catastali: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 672, subalterno 2, indirizzo VIA ANTONIO GRAMSCI piano: T, piano T, comune Fara in sabina, categoria C/1, classe 3, consistenza 180, superficie Totale: 165 m², rendita € Euro 1.710,51

Corpo: B Categoria: Magazzini e locali di deposito [C2] Dati Catastali: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 672, subalterno 18, indirizzo VIA SALARIA piano: S1; piano S1, comune Fara in sabina, categoria C/2, classe 1, consistenza 130, superficie Totale: 156 m², rendita € Euro 167,85

Corpo: C Categoria: Magazzini e locali di deposito [C2] Dati Catastali: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 672, Pag. 2 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 subalterno 38, indirizzo VIA SALARIA SNC, scala scala: A; piano 3, comune Fara in sabina, categoria C/2, classe 3, consistenza 52, superficie Totale: 57 m², rendita € Euro 96,68

Lotto: 005 Corpo: A Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Dati Catastali: OMISSIS Proprieta` in regime di comunione dei beni OMISSIS Proprieta` in regime di comunione dei beni, foglio 46, particella 14, subalterno 13, indirizzo Via Garibaldi, interno 9, piano Terzo, comune Fara in Sabina, categoria A/2, classe 1, consistenza 7,5 vani, superficie Totale: 165 m² Totale escluse aree scoperte**: 153 m², rendita € 379,60 foglio 46, particella 14, subalterno 18, indirizzo Via Garibaldi, piano seminterrato, comune Fa- ra in Sabina, categoria C/6, classe 10, consistenza 23 m², superficie Totale: 23 m², rendita € Euro 42,76

Lotto: 006 Corpo: A Categoria: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Dati Catastali: OMISSIS Proprieta`per la quota 1/1, foglio 46, particella 608, subalterno 21, indirizzo Via Flavia, piano S1, comune Fara in Sabina, categoria C/6, classe 10, consistenza 44 m², superficie Totale: 44 m², rendita € 81,81

2. Stato di possesso

Bene: Strada Provinciale 34 Turanense - Colle Di Tora (Rieti) - 02020 Lotto: 001 Corpo: A Possesso: Libero

Bene: - Frazione Passo Corese - Fara In Sabina (Rieti) - 02032 Lotto: 002 Corpo: A Possesso: Libero

Lotto: 003 Corpo: A Possesso: Libero

Lotto: 004 Corpo: A Possesso: Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 01/06/2017 (pertanto non opponibile alla procedura) registrato per l'importo di euro 1.000,00 con cadenza mensileRegistrato a Ufficio del Registro di Rieti il 05/06/2017 ai nn.PROTOCOLLO DI RICEZIONE: 17060513302253666Tipologia contratto: 6 anni, scadenza 31/05/2023

Pag. 3 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Corpo: B Possesso: Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 01/06/2017 (pertanto non opponibile alla procedura) per l'importo di euro 1.000,00 con cadenza mensi- leRegistrato a Ufficio del registro di Rieti il 05/06/2017 ai nn.prot. di ricezione n. 17060513302253666Tipologia contratto: 6 anni, scadenza 31/05/2023

Corpo: C Possesso: Occupato da OMISSIS e srls senza alcun titolo.

Lotto: 005 Corpo: A Possesso: Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 30/08/2013 per l'importo di euro 600,00 con cadenza mensileRegistrato a Rieti il 17/09/2013 ai nn.3375Tipologia contratto: (4+4), scadenza 01/09/2021

Lotto: 006 Corpo: A Possesso: Libero

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Bene: Strada Provinciale 34 Turanense - Colle Di Tora (Rieti) - 02020 Lotto: 001 Corpo: A Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

Bene: - Frazione Passo Corese - Fara In Sabina (Rieti) - 02032 Lotto: 002 Corpo: A Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI

Lotto: 003 Corpo: A Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI

Lotto: 004 Corpo: A Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI Corpo: B Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO Corpo: C Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

Lotto: 005 Corpo: A Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

Lotto: 006 Corpo: A

Pag. 4 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI

4. Creditori Iscritti

Bene: Strada Provinciale 34 Turanense - Colle Di Tora (Rieti) - 02020 Lotto: 001 Corpo: A Creditori Iscritti: OMISSIS

Bene: - Frazione Passo Corese - Fara In Sabina (Rieti) - 02032 Lotto: 002 Corpo: A Creditori Iscritti: OMISSIS

Lotto: 003 Corpo: A Creditori Iscritti: OMISSIS

Lotto: 004 Corpo: A Creditori Iscritti: OMISSIS Corpo: B Creditori Iscritti: OMISSIS Corpo: C Creditori Iscritti: OMISSIS

Lotto: 005 Corpo: A Creditori Iscritti: OMISSIS

Lotto: 006 Corpo: A Creditori Iscritti: OMISSIS

5. Comproprietarireditoriiscritti_sub1_sub1_sub1;block=end]

Beni: Strada Provinciale 34 Turanense - Colle Di Tora (Rieti) - 02020 Lotto: 001 Corpo: A Comproprietari: Nessuno

Beni: - Frazione Passo Corese - Fara In Sabina (Rieti) - 02032 Lotto: 002 Corpo: A Comproprietari: Nessuno

Lotto: 003 Corpo: A Comproprietari: Nessuno

Pag. 5 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Lotto: 004 Corpo: A Comproprietari: Nessuno

Corpo: B Comproprietari: Nessuno

Corpo: C Comproprietari: Nessuno

Lotto: 005 Corpo: A Comproprietari: Nessuno

Lotto: 006 Corpo: A Comproprietari: Nessuno

6. Misure Penali

Beni: Strada Provinciale 34 Turanense - Colle Di Tora (Rieti) - 02020 Lotto: 001 Corpo: A Misure Penali: -

Beni: - Frazione Passo Corese - Fara In Sabina (Rieti) - 02032 Lotto: 002 Corpo: A Misure Penali: -

Lotto: 003 Corpo: A Misure Penali: -

Lotto: 004 Corpo: A Misure Penali: - Corpo: B Misure Penali: - Corpo: C Misure Penali: -

Lotto: 005 Corpo: A Misure Penali: -

Lotto: 006 Corpo: A Misure Penali: -

Pag. 6 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 7. Continuità delle trascrizioni

Bene: Strada Provinciale 34 Turanense - Colle Di Tora (Rieti) - 02020 Lotto: 001 Corpo: A Continuità delle trascrizioni: SI

Bene: - Frazione Passo Corese - Fara In Sabina (Rieti) - 02032 Lotto: 002 Corpo: A Continuità delle trascrizioni: SI

Lotto: 003 Corpo: A Continuità delle trascrizioni: SI

Lotto: 004 Corpo: A Continuità delle trascrizioni: SI Corpo: B Continuità delle trascrizioni: SI Corpo: C Continuità delle trascrizioni: SI

Lotto: 005 Corpo: A Continuità delle trascrizioni: SI

Lotto: 006 Corpo: A Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Bene: Strada Provinciale 34 Turanense - Colle Di Tora (Rieti) - 02020 Lotto: 001 Prezzo base d’asta: € 35.180,50

Bene: - Frazione Passo Corese - Fara In Sabina (Rieti) - 02032 Lotto: 002 Prezzo base d’asta: € 73.317,23

Pag. 7 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Lotto: 003 Prezzo base d’asta: € 92.833,45

Lotto: 004 Prezzo base d’asta: € 384.032,49

Lotto: 005 Prezzo base d’asta: € 205.599,15

Lotto: 006 Prezzo base d’asta: € 23.617,93

Pag. 8 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Beni in Colle Di Tora (Rieti) Località/Frazione Strada Provinciale 34 Turanense

Lotto: 001

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Strada Provinciale 34 Turanense

Quota e tipologia del diritto 500/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS Proprieta` in regime di comunione dei beni 2 OMISSIS (1) Proprieta` in regime di comunione dei beni, foglio 14, particella 406, subalterno 14, indirizzo STRADA PRO- VINCIALE 34 TURANENSE, interno 26, piano secondo, comune Colle di Tora, categoria A/3, classe 1, consistenza 3,5 vani, superficie Totale: 68 m² Totale escluse aree scoperte**: 64 m², rendita € 101,23 Derivante da: VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 23/10/2014 protocollo n. RI0139239 in atti dal 23/10/2014 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA (n. 62222.1/2014) Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Lievi difformità delle superfici utili dei vari ambienti; differente altezza. Regolarizzabili mediante: procedura DOCFA Procedura DOCFA: € 2.500,00 Oneri Totali: € 2.500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Pag. 9 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: miste AtPrincipali collegamenti pubblici: Autobus

3. STATO DI POSSESSO:

In data di sopralluogo l’immobile de quo risulta essere libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca giudiziale attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 700.000,00; Importo capitale: € 644.584,35; A firma del Tribunale di rieti in data 23/11/2015 ai nn. 74869; Iscritta PRESSO LA CONSERVA- TORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 24/12/2015 ai nn. 10209/919

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; A firma del Tribunale di Rieti in data 25/10/2016 ai nn. 1034/2016 trascritto PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 04/11/2016 ai nn. 9109/7246;

Pag. 10 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 300,00 circa Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: G Vincoli ex D.Lgs. 42/2004: Il suddetto immobile risiulta vincolato ai sensi del ex D.Lgs. 42/2004

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario dall’ante ventennio al 22/10/1985. In forza di atto di compravendita - a rogito di Giuseppe Valente Notaio in Roma, in data 05/11/1981, ai nn. 6601/2278; trascritto a presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 21/11/1981, ai nn. 6640/7767.

Titolare/Proprietario: OMISSIS ad oggi (attuali proprietari). In forza di atto di compravendita - a rogito di Giuseppe Valente Notaio in Roma, in data 22/10/1985, ai nn. 17506/6211; trascritto a presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 21/11/1985, ai nn. 6560/5475.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 13/1979 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: case di civile abitazione Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 27/08/1979 al n. di prot. 1.363 Rilascio in data 15/10/1979 al n. di prot. 1696 NOTE: - in data 08.08.1983 è stata rilasciata concessione edilizia per variante in corso d'opera - part. edilizia n.

Pag. 11 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 07 del 1983; - in data 24.10.1983 è stata rilasciata concessione edilizia per variante in corso d'opera - part. edilizia n. 06 del 1983;

Numero pratica: 02/1999 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: sostituzione dell'attuale pavimentazione fatiscente con altra in porfido Presentazione in data 12/04/1999 al n. di prot. 741 Rilascio in data 08/05/1999 al n. di prot. 741

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo economico [A3]

Note: A seguito del mancato rinvenimento degli elaborati grafici da parte dell'ufficio tecnico del Comune di Colle di Tora (RI) non è possibile eseguire la valutazione tecnica sulla conformità edilizia.

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo economico [A3] Strumento urbanistico Adottato: Piano regolatore generale In forza della delibera: di G.R. n. 2348 del 21.11.2000 Zona omogenea: B - sottozona B2 Norme tecniche di attuazione: Si rimanda all'elaborato in allegato (allegato n. 04)

Pag. 12 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto A

L'unità immobiliare oggetto di stima è composta da un appartamento facente parte di un fabbricato di Maggior consistenza. L'unità abitativa ubicata al piano secondo, è servita da scala esterna e si sviluppa su un unico livello. Essa è composta rispettivamente da soggiorno con angolo-cottura (complesssivamente mq 24,80), un disimpegno (mq 2,05), un bagno (mq 3,95), due camere (rispettivamente mq 8,70 e mq 10,25) ed un balcone con vista panoramica (mq 11,40).

1. Quota e tipologia del diritto 500/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

500/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Stato di manutenzione generale: buono.

Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: a doppia anta battente materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: sufficienti

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone

Manto di copertura materiale: coppi

Pareti esterne rivestimento: intonaco di cemento condizioni: da ristrutturare

Pavim. Esterna materiale: mattonelle in gress condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: cotto condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: legno tamburato accessori: senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: bagni e angolo cottura materiale: piastrelle condizioni: buone

Scale posizione: a rampa unica

Impianti:

Pag. 13 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Antenna collettiva

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V

Fognatura tipologia: mista

Idrico tipologia: sottotraccia

Termico tipologia: autonomo alimentazione: elettrico diffusori: termoconvettori

Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Soggiorno con angolo- superf. interna netta 24,80 1,00 24,80 cottura Disimpegno superf. interna netta 2,05 0,80 1,64 Bagno superf. interna netta 3,95 0,95 3,75 Camera 1 superf. interna netta 8,70 1,00 8,70 Camera 2 superf. interna netta 10,25 1,00 10,25 Balcone superf. interna netta 11,40 0,55 6,27 61,15 55,41

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1 semestre 2017 Zona: Colle di Tora Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni di tipo economico Superficie di riferimento: Netta Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 650,00 Valore di mercato max (€/mq): 900,00 Pag. 14 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Per effettuare la stima dei locali oggetto di esecuzione immobiliare, si è proceduto tramite il metodo della "stima comparativa". Il valore degli immobili si è venuto a determinare prendendo in considerazione, nel lasso di tempo più recente, le quotazioni medie (al metro quadrato) delle compravendite immobiliari effettuate nella medesima zona territoriale ed appartenenti alla stessa destinazione. Questi valori sono stati moltiplicati per un coefficiente che ha lo scopo di correggere il valore medio in funzione sia delle caratteristiche peculiari che dello stato di conservazione dell'immobile oggetto di esecuzione. Sono stati altresì presi in considerazione i dati forniti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare nella Provincia di Rieti emessi dall' Agenzia del Territorio e riguardanti l'anno 2017 Semestre 1.

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Rieti;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rieti;

Ufficio tecnico di Colle di Tora (RI);

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Colle di Tora (RI) e Rieti;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 800,00

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo economico [A3] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Soggiorno con angolo- 24,80 € 800,00 € 19.840,00 cottura Disimpegno 1,64 € 800,00 € 1.312,00 Bagno 3,75 € 800,00 € 3.002,00 Camera 1 8,70 € 800,00 € 6.960,00 Camera 2 10,25 € 800,00 € 8.200,00 Balcone 6,27 € 800,00 € 5.016,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 44.330,00 Valore corpo € 44.330,00 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 44.330,00 Valore complessivo diritto e quota € 44.330,00

Pag. 15 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota A Abitazione di tipo 55,41 € 44.330,00 € 44.330,00 economico [A3]

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, per assenza di garanzia per vizi come da € 6.649,50 disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.500,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si € 35.180,50 trova

Pag. 16 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Beni in Fara In Sabina (Rieti) Località/Frazione Frazione Passo Corese

Lotto: 002

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Frazione Passo Corese

Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 96, subalterno 46, indirizzo Via XXIV Maggio n. 9, interno 13, piano Terzo e quarto, comune Fara in Sabina, categoria A/2, classe 3, consistenza 3,5 vani, superficie Totale: 75 m² Totale escluse aree scoperte**: 73 m², rendita € 244,03 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Piano terzo: - difformità delle consistenze dei vani interni; - difformità del vano ingresso e della tamponatura del vano soggiorno; - diffente posizionamento delle tramezzature (locale Wc). Piano quarto: - differente partizione interna; - differente andamento e posizionamento della tamponatura nel vano principale (lato est). Regolarizzabili mediante: procedura DOCFA DOCFA: € 2.500,00 Oneri Totali: € 2.500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

Pag. 17 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

3. STATO DI POSSESSO:

In data di sopralluogo l’immobile de quo risulta essere libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

- Descrizione onere: ATTO UNILATERALE D'OBBLIGO EDILIZIO; A rogito di Notaio in Poggio Mirteto (RI) Carlo Bellini in data 22/02/1997 ai nn. 18239; trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rieti (RI) in data 01/03/1997 ai nn. 1308/1086; La suddetta formalità è relativa al rilascio della concessione edilizia riferi- ta all' edificazione dell'immobile de quo.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria annotata; A favore di OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS, OMISSIS; Importo ipoteca: L. 2.600.000.000; Importo capitale: L. 1.300.000.000; A rogito di Notaio in Rieti (RI) Paolo Angelini in data 08/10/1999 ai nn. 35472; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 13/10/1999 ai nn. 6563/1272; Note: - le unità immobiliari oggetto di attestazione sono state rese libere dal vincolo ipotecario con Annotazione di Restrizione di Beni annotata il 20/10/2003 al n.848 di formalità (come da atto notarile pubblico a rogito Dott. Paolo Angelini "Notaio in Rieti, del 30/06/2003 rep.48062).

- Ipoteca volontaria attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da OMISSIS; Importo ipoteca: € 1.200.000,00; Importo capitale: € 595.292,40; A rogito di Napoli Riccardo Notaio in Roma in data 18/10/2011 ai nn. 995/793; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 26/10/2011 ai nn. 9478/1161.

- Ipoteca volontaria attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 200.000,00; Importo capitale: € 100.000,00; A rogito di Napoli Riccardo Notaio in Roma in data 16/04/2013 ai nn. 1777/1352; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIE- TI in data 18/04/2013 ai nn. 3076/237.

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- Ipoteca giudiziale attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMIS- SIS; Importo ipoteca: € 2.525.056,50; Importo capitale: € 1.262.528,25 ; A rogito di a firma di P.U. Equitalia Sud SpA in data 11/01/2016 ai nn. 5200/9716; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 11/01/2016 ai nn. 149/7.

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; A firma del Tribunale di Rieti in data 10/06/2016 ai nn. 584; trascritta PRES- SO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 28/07/2016 ai nn. 6554/5258;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

4.3 Misure Penali

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 230,00 circa Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 720,00 circa. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: G Vincoli ex D.Lgs. 42/2004: L'intero territorio Comunale è stato dichiarato zona sismica con D.M. LL.PP. del 29.02.1984 e riclassificato come zona sismica 2B con D.G.R. Lazio n. 387/2009

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: OMISSIS Proprietari dall’ante ventennio al 26/03/1996. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio in Casperia (RI) Roberto Armati, in data 29/10/1986, ai nn. 3778; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti (RI), in data 28/11/1986, ai nn. 6807/5534. Note: Il suddetto atto riguarda il bene censito al NCEU del Comune di Fara in Sabina (RI) di cui al Foglio 46, part.97

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Titolare/Proprietario: OMISSIS Proprietari dall’ante ventennio al 06/05/1998. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio in Roma (RM) Pietro Cicconetti, in data 07/10/1980, ai nn. 4970/811; trascritto a presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 23/10/1980, ai nn. 6665/5575. Note: Il suddetto atto riguarda il bene censito al NCEU del Comune di Fara in Sabina (RI) di cui al Foglio 46, part.96.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 26/03/1996 al 06/05/1998. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio in Poggio Mirteto (RI) Carlo Bellini, in data 26/03/1996, ai nn. 15371; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti (RI), in data 12/04/1996, ai nn. 2763/2252. Note: Il suddetto atto riguarda il bene censito al NCEU del Comune di Fara in Sabina (RI) di cui al Foglio 46, part.97.

Titolare/Proprietario: OMISSIS 06/05/1998 al 14/10/2008; In forza di atto di compravendita a rogito di Agostino Giuliana Notaio in Roma, in data 06/05/1998, ai nn. 2692; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 18/05/1998, ai nn. 2756/2269.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 14/10/2008 ad oggi (attuale proprietaria). In forza di atto di compravendita; a rogito di Napoli Riccardo Notaio in Roma, in data 14/10/2008, ai nn. 1004/844; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 28/10/2008, ai nn. 12202/9281.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: Pratica edilizia n. 99 del 1996 - Concessione n. 42 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione urbanistica Per lavori: Costruzione di un complesso abitativi con uffici e negozi Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 21/11/1996 al n. di prot. 17594 Rilascio in data 27/02/1997

Numero pratica: Pratica edilizia n. 99 del 1996 - Variante alla Concessione n. 42/1997 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera Per lavori: Costruzione di un complesso abitativi con uffici e negozi Oggetto: variante

Numero pratica: Pratica edilizia n. 99 del 1996 - Variante alla Concessione n. 42/1997 ai sensi dell'art. 15 L. 47/85 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera Per lavori: Costruzione di un complesso abitativi con uffici e negozi Oggetto: variante Presentazione in data 21/10/1999 al n. di prot. 38952 Rilascio in data 10/12/1999

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7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo civile [A2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Piano terzo: - differente distribuzione e consistenza degli ambienti; - differente andamento delle tramezzature di partizione interna e perimetrali; - differente posizionamento ed andamento della scala di comunicazione interna; - differente posizionamento del portone di ingresso. Piano quarto: - cambio di destinazione d'uso; - differente distribuzione e consistenza degli ambienti; - differente andamento delle tramezzature di partizione interna e perimetrali; - differente posizionamento ed andamento della scala di comunicazione interna; - realizzazione di finestra nella parete lato ovest Regolarizzabili mediante: SCIA a sanatoria previa acquisizione dell'autorizzazione sismica SCIA a sanatoria: € 8.000,00 Oneri Totali: € 8.000,00 Note: Il cambio di destinazione d'uso realizzato al piano quarto non potrà essere sanato, pertanto, nel caso di specie, dovrà essere ripristinato lo stato dei luoghi assentito.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo civile [A2] Strumento urbanistico Adottato: Piano regolatore generale In forza della delibera: G.R. Lazio n. 10948 del 27.12.1996 pubblicata sul B.U.R.L. n. 12 del 30.04.1997 S.O. n.4 Zona omogenea: B Completamento - Sottozona B1 Norme tecniche di attuazione: La zona B si suddivide nelle seguenti sottozone: - Sottozona B1, riguardante le zone di completamento già previste dal P.d.F. con maggiori indici di fabbricabilità. Sono ammessi interventi diretti. Le nuove edificazioni sulle aree libere interne devono escludere le aree già utilizzate per la cubatura as- sentita. Le sottozone "B1" devono rispettare i seguenti parametri: - indice di fabbricabilità fondia- ria (If) = 3,00 mc/mq; - rapporto di copertura (Q) = 50%; - altezza massima (H) = 12,00 mt.; - distacco dai confini (DC) = 5,00 mt; - distacco fabbricati (DF) = 10,00 mt; - lotto minimo 400 mq; - distacco dal filo stradale (DS) = di norma 5,00 mt, ovvero "Alli- neamento" nel caso di allineamenti consolidati lungo le strade pubbliche.

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Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A

L'unità immobiliare oggetto di stima è composta da appartamento facente parte di un fabbricato di maggior consistenza. L'unità abitativa è servita da ascensore e si sviluppa su due livelli collegati tra loro attra- verso una scala interna. Al piano terzo si trovano rispettivamente un vano d'ingressi (mq 9,85) un soggiorno con angolo cottura (complesssivamente mq 24,55), un antibagno (mq 2,40), un bagno (mq 2,70), ed un balcone con locale tecnico (complessivamente mq 5,65). Al piano quarto si trovano rispettivamente un vano principale (mq 24,10), un bagno (mq 3,90) ed un balcone (mq 5,75).

1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Stato di manutenzione generale: discreto

Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: a doppia anta battente materiale: legno protezione: tapparel- le materiale protezione: plastica condizioni: sufficienti

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura in doppio laterizio rivestimento: cortina di mattoni condizioni: buone

Pavim. Esterna materiale: mattonelle in gress condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: blindato accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: bagni e angolo cottura materiale: piastrelle condizioni: buone

Scale posizione: a rampa unica rivestimento: cotto condizioni: buone

Impianti: Antenna collettiva

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Citofonico tipologia: audio

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V

Fognatura recapito: collettore o rete comunale

Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori: termosifoni in alluminio

Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Ingresso (piano terzo) sup reale netta 9,85 0,80 7,88 Soggiorno con angolo sup reale netta 24,55 1,00 24,55 cottura (piano terzo) Antibagno(piano ter- sup reale netta 2,40 0,70 1,68 zo) Bagno(piano terzo) sup reale netta 2,70 1,10 2,97 Balcone(piano terzo) sup reale netta 5,65 0,35 1,98 Vano principale(piano sup reale netta 24,10 0,50 12,05 quarto) Bagno(piano quarto) sup reale netta 3,90 0,50 1,95 Balcone(piano quarto) sup reale netta 5,75 0,30 1,73 78,90 54.78

Pag. 23 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1 settembre 2017 Zona: Fara in Sabina (RI) Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazione Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 1.250,00 Valore di mercato max (€/mq): 1.750,00

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Rieti;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rieti;

Ufficio tecnico di Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Corese;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Co- rese;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 1.500,00.

Pag. 24 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo civile [A2] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Ingresso (piano terzo) 7,88 € 1.800,00 € 14.184,00 Soggiorno con angolo 24,55 € 1.800,00 € 44.190,00 cottura (piano terzo) Antibagno(piano terzo) 1,68 € 1.800,00 € 3.024,00 Bagno(piano terzo) 2,97 € 1.800,00 € 5.346,00 Balcone(piano terzo) 1,98 € 1.800,00 € 3.559,50 Vano principale(piano 12,05 € 1.800,00 € 21.690,00 quarto) Bagno(piano quarto) 1,95 € 1.800,00 € 3.510,00 Balcone(piano quarto) 1,73 € 1.800,00 € 3.105,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 98.608,50 Valore corpo € 98.608,50 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 98.608,50 Valore complessivo diritto e quota € 98.608,50

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota A Abitazione di tipo 54,78 € 98.608,50 € 98.608,50 civile [A2]

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, per assenza di garanzia per vizi come da € 14.791,28 disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 10.500,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si € 73.317,23 trova:

Pag. 25 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Lotto: 003

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Frazione Passo Corese

Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 96, subalterno 69, indirizzo Via XXIV Maggio n. 185 piano IV, interno 16, piano quarto, comune Fara in Sabina, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, superficie Totale: 71 m² Totale escluse aree scoperte**: 69 m², rendita € 207,87 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - diversa distribuzione degli spazi inetrni; - dif- formità delle consistenze dei vani interni; - difformità dell'ingresso e delle tamponature di partizione interne. Regolarizzabili mediante: procedura DOCFA DOCFA: € 2.000,00 Oneri Totali: € 2.000,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

3. STATO DI POSSESSO:

In data di sopralluogo l’immobile de quo risulta essere libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

Pag. 26 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria annotata; A favore di OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: L. 2.600.000.000; Importo capitale: L. 1.300.000.000; A rogito di No- taio in Rieti (RI) Paolo Angelini in data 08/10/1999 ai nn. 35472; Iscritto/trascritto a PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 13/10/1999 ai nn. 6563/1272; Note: - le unità immobiliari oggetto di attestazione sono state rese libere dal vincolo ipotecario con Annotazione di Restrizione di Beni annotata il 20/10/2003 al n.848 di formalità (come da atto notarile pubblico a rogito Dott. Paolo Angelini Notaio in Rieti, del 30/06/2003 rep.48062).

- Ipoteca volontaria attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 1.200.000,00; Importo capitale: € 595.292,40; A rogito di Napoli Riccardo Notaio in Roma in data 18/10/2011 ai nn. 995/793; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 26/10/2011 ai nn. 9478/1161

- Ipoteca giudiziale attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMIS- SIS; Importo ipoteca: € 2.525.056,50; Importo capitale: € 1.262.528,25; A rogito di a firma di P.U. Equitalia Sud SpA in data 11/01/2016 ai nn. 5200/9716; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 11/01/2016 ai nn. 149/7

Pag. 27 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; A rogito di a firma del Tribunale di rieti in data 10/06/2016 ai nn. 584 iscrit- to/trascritto a PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 28/07/2016 ai nn. 6554/5258;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 450,00 circa Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 830,00 circa Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: G Vincoli ex D.Lgs. 42/2004: L'intero territorio Comunale è stato dichiarato zona sismica con D.M. LL.PP. del 29.02.1984 e riclassificato come zona sismica 2B con D.G.R. Lazio n. 387/2009

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Pag. 28 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 06/05/1998 al 14/10/2008; In forza di atto di compravendita a rogito di Agostino Giuliana Notaio in Roma, in data 06/05/1998, ai nn. 2692; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 18/05/1998, ai nn. 2756/2269.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: condono edilizio P.N. 670/2004 prot. 22889 del 10.12.2004 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Condono edilizio tratto dal decreto DL 269/2003 Per lavori: cambio di destinazoione d'uso da stenditoio ad abitazione Pag. 29 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo civile [A2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - differente distribuzione e consistenza degli ambienti; - differente andamento delle tramezzature di partizione interna e perimetrali; - differente posizionamen- to del portone di ingresso - cambio di destinazione d'uso. Regolarizzabili mediante: definizione del condono n. 670/2004 prot. n. 22889 del 10.12.2004 Definizione del condono n. 670/2004 prot. n. 22889 del 10.12.2004: € 9.000,00 Oneri Totali: € 9.000,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

7.2 Conformità urbanistica:

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A

L'unità immobiliare oggetto di stima è composta da appartamento facente parte di un fabbricato di maggior consistenza. L'unità abitativa si sviluppa su unico livello disposto al piano quarto (servito da ascensore), ove si trovano rispettivamente un soggiorno (mq 28,80), angolo cottura (mq 4,70), un ripostiglio (mq 1,65), un bagno (mq 4,80), un balcone (mq 4,70) e due camere (rispettivamente mq 9,10 e mq 17,35). Pag. 30 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Stato di manutenzione generale: discreto

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura in doppio laterizio rivestimento: cortina di mattoni condizioni: buone

Pavim. Esterna materiale: mattonelle in gress condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: blindato accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: bagni e angolo cottura materiale: piastrelle condizioni: buone

Impianti: Citofonico tipologia: audio

Condizionamento tipologia: autonomo diffusori: convettori

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V

Pag. 31 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Fognatura recapito: collettore o rete comunale

Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale

Termico tipologia: autonomo diffusori: termoventilatori

Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Soggiorno sup reale netta 28,80 1,00 28,80 Ripostiglio sup reale netta 1,65 0,60 0,99 Bagno sup reale netta 4,80 1,10 5,28 Balcone sup reale netta 4,70 0,35 1,65 Camera 1 sup reale netta 17,35 1,00 17,35 Camera 2 sup reale netta 9,10 1,00 9,10 angolo cottura sup reale netta 4,70 1,00 4,70 71,10 67,87

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1 settembre 2017 Zona: Fara in Sabina (RI) Tipo di destinazione: Residenziale

Pag. 32 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Tipologia: Abitazione Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 1.250,00 Valore di mercato max (€/mq): 1.750,00

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Rieti;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rieti;

Ufficio tecnico di Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Corese;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Co- rese;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 1.500,00

Pag. 33 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo civile [A2] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Soggiorno 28,80 € 1.800,00 € 51.840,00 Ripostiglio 0,99 € 1.800,00 € 1.782,00 Bagno 5,28 € 1.800,00 € 9.504,00 Balcone 1,65 € 1.800,00 € 2.961,00 Camera 1 17,35 € 1.800,00 € 31.230,00 Camera 2 9,10 € 1.800,00 € 16.380,00 angolo cottura 4,70 € 1.800,00 € 8.460,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 122.157,00 Valore corpo € 122.157,00 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 122.157,00 Valore complessivo diritto e quota € 122.157,00

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota A Abitazione di tipo 67,87 € 122.157,00 € 122.157,00 civile [A2]

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, per assenza di garanzia per vizi come da € 18.323,55 disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 11.000,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si € 92.833,45 trova:

Pag. 34 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Lotto: 004

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Negozi, botteghe [C1] sito in frazione: Frazione Passo Corese

Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 672, subalterno 2, indirizzo VIA ANTONIO GRAMSCI piano: T, piano T, comune Fara in sabina, categoria C/1, classe 3, consistenza 180, superficie Totale: 165 m², rendita € Euro 1.710,51 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - diversa distribuzione degli spazi interni; - differente posizionamento delle aperture sulle murature (porte, finestre e porte-finestre); - differente consistenza del vano dispensa (lato ovest); - realizzazione di box d'ingresso (prospetto nord); - realizzazione di scala di interconnessione verticale tra piano terra e seminterrato (Box d'ingresso, lato nord). Regolarizzabili mediante: procedura DOCFA DOCFA: € 2.500,00 Oneri Totali: € 2.500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Identificativo corpo: B.

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in frazione: Frazione Passo Corese

Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 672, subalterno 18, indirizzo VIA SALARIA piano: S1; piano S1, comune Fara in sabina, categoria C/2, classe 1, consistenza 130, superficie Totale: 156 m², rendita € Euro 167,85 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - realizzazione di aperture finestrate (prospetto lato nord); - differente posizionamento e consistenza delle aperture di comunicazione tra i vari ambienti interni; - Realizzazione di locale bagno (vano 1); - inserimento in planimetria di vano ad oggi intercluso (lato sud-est); - differente distribuzione degli spazi interni. Pag. 35 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Regolarizzabili mediante: procedura DOCFA DOCFA: € 2.000,00 Oneri Totali: € 2.000,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Identificativo corpo: C.

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in frazione: Frazione Passo Corese

Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, foglio 46, particella 672, subalterno 38, indirizzo VIA SALARIA SNC, scala scala: A; piano 3, comune Fara in sabina, categoria C/2, classe 3, consistenza 52, superficie Totale: 57 m², rendita € Euro 96,68 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - diversa distribuzione degli spazi interni; - differente posizionamento e consistenza della muratura (prospetto nord) e della tramezzatura (lato est); - cambio di destinazione d'uso; - scostamento dell'apertura di ingresso. Regolarizzabili mediante: procedura DOCFA DOCFA: € 1.500,00 Oneri Totali: € 1.500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

3. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: A Negozi, botteghe [C1] sito in Fara In Sabina (Rieti), Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 01/06/2017 (pertanto non opponibile alla procedura) registrato per l'importo di euro 1.000,00 con cadenza mensile Registrato a Ufficio del Registro di Rieti il 05/06/2017 ai nn.PROTOCOLLO DI RICEZIONE: 17060513302253666 Tipologia contratto: 6 anni, scadenza 31/05/2023 Pag. 36 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Identificativo corpo: B Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Fara In Sabina (Rieti), Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 01/06/2017 (pertanto non opponibile alla procedura) per l'importo di euro 1.000,00 con cadenza mensile Registrato a Ufficio del registro di Rieti il 05/06/2017 ai nn.prot. di ricezione n. 17060513302253666 Tipologia contratto: 6 anni, scadenza 31/05/2023

Identificativo corpo: C Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Fara In Sabina (Rieti), Occupato OMISSIS senza alcun titolo.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 1.200.000,00; Importo capitale: € 595.292,40; A rogito di Napoli Riccardo notaio in Roma in data 18/10/2011 ai nn. 995/793; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 26/10/2011 ai nn. 9478/1161 Dati precedenti relativi ai corpi: A

Pag. 37 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

- Ipoteca giudiziale attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMIS- SIS; Importo ipoteca: € 2.525.056,50; Importo capitale: € 1.262.528,25; A rogito di a firma di P.U. Equitalia Sud SpA in data 11/01/2016 ai nn. 5200/9716; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 11/01/2016 ai nn. 149/7 Dati precedenti relativi ai corpi: A

- Ipoteca giudiziale attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMIS- SIS; Importo ipoteca: € 2.525.056,50; Importo capitale: € 1.262.528,25; A rogito di a firma di P.U. Equitalia Sud SpA in data 11/01/2016 ai nn. 5200/9716; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 11/01/2016 ai nn. 149/7 Dati precedenti relativi ai corpi: B

- Ipoteca volontaria attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 200.000,00; Importo capitale: € 100.000,00; A rogito di Napoli Riccardo notaio in Roma in data 16/04/2013 ai nn. 1777/1352; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIE- TI in data 18/04/2013 ai nn. 3076/237 Dati precedenti relativi ai corpi: C

- Ipoteca giudiziale attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMIS- SIS; Importo ipoteca: € 2.525.056,50; Importo capitale: € 1.262.528,25; A firma di P.U. Equitalia Sud SpA in data 11/01/2016 ai nn. 5200/9716; Iscritta PRESSO LA CON- SERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 11/01/2016 ai nn. 149/7 Dati precedenti relativi ai corpi: C

Pag. 38 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; a firma del Tribunale di Rieti in data 10/06/2016 ai nn. 584 trascritto PRES- SO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 28/07/2016 ai nn. 6554/5258; Dati precedenti relativi ai corpi: A

Dati precedenti relativi ai corpi: B

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale:

Identificativo corpo: A Negozi, botteghe [C1] sito in Fara In Sabina (Rieti), Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 1.400,00 circa Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 2.550,00 circa Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: D Vincoli ex D.Lgs. 42/2004: L'intero territorio Comunale è stato dichiarato zona sismica con D.M. LL.PP. del 29.02.1984 e riclassificato come zona sismica 2B con D.G.R. Lazio n. 387/2009

Pag. 39 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Identificativo corpo: B Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Fara In Sabina (Rieti), Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: le presenti sono ricomprese all’interno dell’importo sopra indicato (corpo A) Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: le presenti sono ricomprese all’interno dell’importo sopra indicato (corpo A) Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Vincoli ex D.Lgs. 42/2004: L'intero territorio Comunale è stato dichiarato zona sismica con D.M. LL.PP. del 29.02.1984 e riclassificato come zona sismica 2B con D.G.R. Lazio n. 387/2009

Identificativo corpo: C Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Fara In Sabina (Rieti), Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: le presenti sono ricomprese all’interno dell’importo sopra indicato (corpo A) Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: le presenti sono ricomprese all’interno dell’importo sopra indicato (corpo A) Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Vincoli ex D.Lgs. 42/2004: L'intero territorio Comunale è stato dichiarato zona sismica con D.M. LL.PP. del 29.02.1984 e riclassificato come zona sismica 2B con D.G.R. Lazio n. 387/2009

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 22/11/1963 al 15/12/2005. In forza di atto di compravendita - a rogito di Girolamo Perrotta Notaio in Roma, in data 22/11/1963; registrato presso l’Ufficio del Registro di Roma, in data 07/12/1963, ai nn. 10.736 Volume 451; trascritto presso la Conservato- ria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 11/12/1963, ai nn. /3064.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 17/12/1994 al 15/12/2005. In forza di atto di divisione - a rogi- to di Notaio in Fara in Sabina (RI) Roberto Armati, in data 17/12/1994, ai nn. 13910; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti (RI), in data 11/01/1995, ai nn. 247/196.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 15/12/2005 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di Fernando Misiti Notaio in Roma, in data 15/12/2005, ai nn. 3578/1475; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 07/01/2006, ai nn. 118/91.

Dati precedenti relativi ai corpi: A e B e C

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 15/12/2005. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio in Fara in Sabina (RI) Roberto Armati, in data 17/12/1994, ai nn. 13910; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 11/01/1995, ai nn. 248/197.

Dati precedenti relativi ai corpi: B

Pag. 40 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 7. PRATICHE EDILIZIE:

Negozi, botteghe [C1] sito in frazione: Frazione Passo Corese Numero pratica: Nulla Osta n. del 04.08.1964 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Nulla Osta per Opere Edilizie Per lavori: Costruzione di Edifici-bar-ristorante-hotel Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 04/08/1964 Dati precedenti relativi ai corpi: A e B e C

Negozi, botteghe [C1] sito in frazione: Frazione Passo Corese Numero pratica: Nulla Osta del 27.03.1970 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Nulla Osta per Opere Edilizie Per lavori: Sopraelevazione ed ammodernamento di un hotel Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 27/03/1970 Abitabilità/agibilità in data 14/12/1973 Dati precedenti relativi ai corpi: A e B e C

Negozi, botteghe [C1] sito in frazione: Frazione Passo Corese Numero pratica: 188/1973 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: Costruzione rampa di scala interna Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 19/01/1974 al n. di prot. 9463 NOTE: Si precisa che l’intervento previsto col suddetto titolo edilizio non risulta essere stato realizzato. Dati precedenti relativi ai corpi: A e B e C

7.1 Negozi,Conformità botteghe edilizia: [C1]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - Realizzazione di box d'ingresso; - Diversa distribuzione degli spazi interni; - differente posizionamento di apetura di interconnessione tra i vari ambienti interni; - realizzazione di porte in luogo di aperture finestrate nella muratura (lato nord); - chiusura di porte all'interno del vano dispensa; - realizzazione di scala di interconnessione verticale tra piano terra e seminterrato (Box d'ingresso, lato nord). Regolarizzabili mediante: SCIA a Sanatoria (previa concertazione con l'ufficio tecnico del Comune di Fara in Sabina (RI) per la valutazione sui nulla osta da ottenere) SCIA a sanatoria: € 9.500,00 Oneri Totali: € 9.500,00 Note: In Box d'ingresso non potrà essere sanato, pertanto, per il caso di specie, si dovrà ripristinare lo stato dei luoghi assentito.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Pag. 41 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Dati precedenti relativi ai corpi: A

Magazzini e locali di deposito [C2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - realizzazione di porta d'ingresso in luogo di apertura finestrata (prospetto lato nord); - differente posizionamento e consistenza delle aperture di comunicazione tra i vari ambienti interni; - chiusura delle aperture di comunicazione tra i vari ambienti; - realizzazione di apertura di comunicazione tra vano 4 e 5 in luogo di apertura finestrata; - Realizzazione di locale bagno (vano 1); - realizzazione di scala di interconnessione verticale tra piano terra e seminterrato (Box d'ingresso, lato nord); - differente distribuzione degli spazi interni. Regolarizzabili mediante: SCIA a Sanatoria (previa concertazione con l'ufficio tecnico del Comune di Fara in Sabina per la valutazione sui nulla osta da ottenere) SCIA a sanatoria: € 6.000,00 Oneri Totali: € 6.000,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Dati precedenti relativi ai corpi: B

Magazzini e locali di deposito [C2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Visto il rinvenimento degli elaborati grafici non raffigu- ranti la planimetria dei locali sottotetto presso dell'ufficio tecnico del Comune competente, non è possibile eseguire la valutazione tecnica sulla conformità edilizie.

Note: Si precisa che: - Il cambio di destinazione d'uso realizzato al piano quarto non potrà essere sanato, pertanto, nel caso di specie, dovrà essere ripristinato lo stato dei luoghi assentito.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Dati precedenti relativi ai corpi: C

7.2 Conformità urbanistica:

Negozi, botteghe [C1] Strumento urbanistico Adottato: Piano regolatore generale In forza della delibera: G.R. Lazio n. 10948 del 27.12.1996 pubblicata sul B.U.R.L. n. 12 del 30.04.1997 S.O. n.4 Zona omogenea: E Agricola - Sottozona E1 Norme tecniche di attuazione: La zona E si suddivide nelle seguenti sottozone: - Sottozona E1 - indice di fabbricabilità fondiario If = 0,02 mc/mq; - altezza massima metri 7,00; - numero max di piani 3 fuori terra più seminterrato; - lotto minimo per l’edificazione 20.000mq.

Dati precedenti relativi ai corpi: A Pag. 42 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Magazzini e locali di deposito [C2] Strumento urbanistico Adottato: Piano regolatore generale In forza della delibera: G.R. Lazio n. 10948 del 27.12.1996 pubblicata sul B.U.R.L. n. 12 del 30.04.1997 S.O. n.4 Zona omogenea: E Agricola - Sottozona E1 Norme tecniche di attuazione: La zona E si suddivide nelle seguenti sottozone: - Sottozona E1 - indice di fabbricabilità fondiario If = 0,02 mc/mq; - altezza massima metri 7,00; - numero max di piani 3 fuori terra più seminterrato; - lotto minimo per l’edificazione 20.000mq.

Dati precedenti relativi ai corpi: B

Dati precedenti relativi ai corpi: C

Pag. 43 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Descrizione: Negozi, botteghe [C1] di cui al punto A

L'unità immobiliare oggetto di stima è composta da locale commerciale adibito a ristorante facente parte di un fabbricato di maggior consistenza. Si sviluppa su unico livello disposto al piano terra ove si trovano rispettivamente un box d'ingresso contenente le scale di interconnessione col piano interrato (mq 31,60), vano d'ingresso (mq 6,70), un antibagno (mq 4,50), due bagni (rispettivamente mq 3,60 e mq 4,35), la sala ristorante (mq 101,50), un disimpegno (mq 6,10) un locale dispensa (mq 10,10) e due cucine (rispettivamente mq 11,45 e mq 33,75).

1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Stato di manutenzione generale: discreto

Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: a doppia anta battente materiale: alluminio protezione: Ser- randa materiale protezione: alluminio condizioni: buone

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone

Pareti esterne materiale: Blocchi di tufo rivestimento: intonaco di cemento condizioni: buone

Pavim. Esterna materiale: Rivestimento in pietra condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: cotto condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: ferro e vetro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: bagni e angolo cottura materiale: piastrelle condizioni: buone

Impianti: Condizionamento tipologia: autonomo alimentazione: elettrico diffusori: convettori

Pag. 44 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V-380V

Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale

Termico tipologia: autonomo alimentazione: elettrico diffusori: termoventilatori

Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Box sup reale netta 31,50 0,35 11,03 Disimpegno sup reale netta 6,70 0,80 5,36 Antibagno sup reale netta 4,50 0,90 4,05 Bagno 1 sup reale netta 3,60 1,10 3,96 Bagno 2 sup reale netta 4,35 1,10 4,79 Sala ristorante sup reale netta 101,50 1,10 111,65 Disimpegno sup reale netta 6,10 0,80 4,88 Dispensa sup reale netta 10,10 0,90 9,09 Cucina 1 sup reale netta 11,45 0,94 10,76 Cucina 2 sup reale netta 33,75 0,94 31,73 213,55 197,29

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale Sottocategoria: Piccolo negozio e assimilabile

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1 settembre 2017 Zona: Fara in Sabina (RI) Tipo di destinazione: Commerciale Tipologia: Attività produttiva Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 1.250,00 Valore di mercato max (€/mq): 1.750,00 Pag. 45 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto B

L'unità immobiliare oggetto di stima è composta da locale Deposito facente parte di un fabbricato di maggior consistenza. Si sviluppa su unico livello disposto al piano seminterrato ove si trovano rispettivamente un vano d'ingresso (mq 34,90), un locale WC (mq 1,70), un secondo vano (mq 18,10), un terzo vano (mq 23,35), un quarto vano (mq 22,45), quinto vano (mq 22,50) ed un sesto vano (mq 17,75).

1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Stato di manutenzione generale: discreto

Caratteristiche descrittive:

Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: vasistas materiale: alluminio protezione: inferriate materiale protezione: ferro condizioni: sufficienti

Infissi interni tipologia: a battente materiale: ferro condizioni: buone

Pareti esterne materiale: Blocchi di tufo rivestimento: intonaco di cemento condizioni: buone

Pavim. Esterna materiale: Rivestimento in pietra condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: cotto condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: ferro e vetro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: bagno materiale: piastrelle condizioni: buone

Impianti: Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V-380V

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori: termoventilatori

Pag. 46 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Vano di ingresso sup reale netta 34,90 1,00 34,90 Wc sup reale netta 1,70 0,90 1,53 Vano 2 sup reale netta 18,10 1,00 18,10 Vano 3 sup reale netta 23,35 0,85 19,85 Vano 4 sup reale netta 22,45 0,85 19,08 Vano 5 sup reale netta 22,50 0,85 19,13 Vano 6 sup reale netta 17,75 0,75 13,31 140,75 125,90

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale Sottocategoria: Magazzino

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1 settembre 2017 Zona: Fara in Sabina (RI) Tipo di destinazione: Commerciale Tipologia: Magazzino Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 640,00 Valore di mercato max (€/mq): 740,00

Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto C

L'unità immobiliare oggetto di stima è composta da locale sottotetto facente parte di un fabbricato di maggior consistenza. Si sviluppa su unico livello disposto al piano terzo ove si trovano rispettivamente un vano principale (mq 19,75), un locale WC (mq 5,75) e un secondo vano (mq 18,20).

1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Stato di manutenzione generale: discreto

Pag. 47 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone

Pareti esterne materiale: Blocchi di tufo rivestimento: intonaco di cemento condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: bagni e angolo cottura materiale: piastrelle condizioni: buone

Impianti: Condizionamento tipologia: autonomo alimentazione: elettrico diffusori: convettori

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale

Termico tipologia: autonomo alimentazione: elettrico diffusori: termoventilatori

Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Vano principale sup reale netta 19,75 0,80 15,80 Wc sup reale netta 5,75 0,70 4,03 Vano 2 sup reale netta 18,20 0,35 6,37 43,70 26,20

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Pag. 48 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Rieti;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rieti;

Ufficio tecnico di Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Corese;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Co- rese;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 1850,00.

8.3 Valutazione corpi:

A. Negozi, botteghe [C1] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Box 11,03 € 1.800,00 € 19.845,00 Disimpegno 5,36 € 1.800,00 € 9.648,00 Antibagno 4,05 € 1.800,00 € 7.290,00 Bagno 1 3,96 € 1.800,00 € 7.128,00 Bagno 2 4,79 € 1.800,00 € 8.613,00 Sala ristorante 111,65 € 1.800,00 € 200.970,00 Disimpegno 4,88 € 1.800,00 € 8.784,00 Dispensa 9,09 € 1.800,00 € 16.362,00 Cucina 1 10,76 € 1.800,00 € 19.373,40 Cucina 2 31,73 € 1.800,00 € 57.105,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 355.118,40 Valore corpo € 355.118,40 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 355.118,40 Valore complessivo diritto e quota € 355.118,40

Pag. 49 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 B. Magazzini e locali di deposito [C2] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Vano di ingresso 34,90 € 740,00 € 25.826,00 Wc 1,53 € 740,00 € 1.132,20 Vano 2 18,10 € 740,00 € 13.394,00 Vano 3 19,85 € 740,00 € 14.687,15 Vano 4 19,08 € 740,00 € 14.121,05 Vano 5 19,13 € 740,00 € 14.152,50 Vano 6 13,31 € 740,00 € 9.851,25

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 93.164,15 Valore corpo € 93.164,15 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 93.164,15 Valore complessivo diritto e quota € 93.164,15

C. Magazzini e locali di deposito [C2] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Vano principale 15,80 € 1.100,00 € 17.380,00 Wc 4,03 € 1.100,00 € 4.427,50 Vano 2 6,37 € 1.100,00 € 7.007,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 28.814,50 Valore corpo € 28.814,50 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 28.814,50 Valore complessivo diritto e quota € 28.814,50

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota A Negozi, botteghe 197,29 € 355.118,40 € 355.118,40 [C1] B Magazzini e locali 125,90 € 93.164,15 € 93.164,15 di deposito [C2] C Magazzini e locali 26,20 € 28.814,50 € 28.814,50 di deposito [C2]

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, per assenza di garanzia per vizi come da € 71.564,56 disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 21.500,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si € 384.032,49 trova:

Pag. 50 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Lotto: 005

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Frazione Passo Corese

Quota e tipologia del diritto 500/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno Quota e tipologia del diritto 500/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS Proprieta` in regime di comunione dei beni OMISSIS Proprieta` in regime di comunione dei beni, foglio 46, particella 14, subalterno 13, indirizzo Via Garibaldi, interno 9, piano Terzo, comune Fara in Sabina, categoria A/2, classe 1, consistenza 7,5 vani, superficie To- tale: 165 m² Totale escluse aree scoperte**: 153 m², rendita € 379,60 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS Proprieta` in regime di comunione dei beni OMISSIS Proprieta` in regime di comunione dei beni, foglio 46, particella 14, subalterno 18, indirizzo Via Garibaldi, piano seminterrato, comune Fara in Sabina, categoria C/6, classe 10, consistenza 23 m², superficie To- tale: 23 m², rendita € Euro 42,76 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Bene distinto al NCEU di cui al F. 46, Part. 14, Sub. 13: - Lievi difformità delle superfici utili interne; - realizzazione di copertura nel vano terrazza. Regolarizzabili mediante: procedura DOCFA DOCFA: € 2.500,00 Oneri Totali: € 2.500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: centrale normale Pag. 51 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Principali collegamenti pubblici: treno, autobus, autostrada

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 30/08/2013 per l'importo di euro 600,00 con cadenza mensile Registrato a Rieti il 17/09/2013 ai nn.3375 Tipologia contratto: (4+4), scadenza 01/09/2021

Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva; A favore OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; De- rivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 1.200.000,00; Importo capitale: € 595.292,40; A Rogito di Napoli riccardo Notaio in Roma in data 18/10/2011 ai nn. 995/793; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 26/10/2011 ai nn. 9478/1161

- Ipoteca volontaria attiva; A favore OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; De- rivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 200.000,00; Importo capitale: € 100.000,00 ; A rogito di Napoli riccardo Notaio in Roma in data 16/04/2013 ai nn. 1777/1352; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 18/04/2013 ai nn. 3076/237

Pag. 52 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

- Ipoteca giudiziale attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; Importo ipoteca: € 700.000,00; Importo capitale: € 644.584,35 ; a firma del Tribunale di Roma in data 23/11/2015 ai nn. 74869; Iscritta PRESSO LA CONSER- VATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 24/12/2015 ai nn. 10209/919

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; a firma del Tribunale di Rieti in data 10/06/2016 ai nn. 584 trascritto a PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 28/07/2016 ai nn. 6554/5258;

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS, OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; a firma del Tribunale di Rieti in data 25/10/2016 ai nn. 1034/2016 trascritto a PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 04/11/2016 ai nn. 9109/7246;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 730,00 circa Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 117,00 circa Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: E Vincoli D.Lgs. 42/2004: L'intero territorio Comunale è stato dichiarato zona sismica con D.M. LL.PP. del 29.02.1984 e riclassificato come zona sismica 2B con D.G.R. Lazio n. 387/2009

Pag. 53 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: OMISSIS Proprietari dall’ ante ventennio ad oggi. In forza di atto di compravendita - a rogito di Vesci Maria Emanuela Notaio in Roma, in data 05/04/1989, ai nn. 8174/2225; trascritto a presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 19/04/1989, ai nn. 3213/2623.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 94/1973 e successive varianti. Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: costruzione di un fabbricato di civile abitazione in Passo Corese - Via Garibaldi Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 03/07/1973 al n. di prot. 5475 Rilascio in data 20/07/1973. Abitabilità/agibilità in data 16/12/1975 NOTE: Si precisa che: - in data 27/01/1975 è stata rilasciata variante in corso d'opera per lavori di variazione interni da parte del Comune di Fara in Sabina.

Numero pratica: 27/1983 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione urbanistica Per lavori: ampliamento di locali negozi piano terreno in un fabbricato per civile abitazione Oggetto: variante Presentazione in data 12/04/1983 al n. di prot. 791 Rilascio in data 24/05/1983 NOTE: Si precisa che il suddetto titolo non interessa l'immobile de quo

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo civile [A2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Bene distinto al NCEU di cui al F. 46, Part. 14, Sub. 13: - Lievi difformità delle superfici utili interne; - realizzazione di copertura nel vano terrazza. Regolarizzabili mediante: SCIA a sanatoria previa acquisizione dell'autorizzazione sismica scia a sanatoria: € 6.000,00 Oneri Totali: € 6.000,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Pag. 54 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

7.2 Conformità urbanistica:

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A

L'unità immobiliare oggetto di stima è composta da appartamento comprensivo di garage facente parte di un fabbricato di maggior consistenza. L'unità abitativa, servita esclusivamente da rampa di scale, si sviluppa su unico livello disposto al piano terzo ove si trovano rispettivamente un soggiorno (mq 32,50), una cucina (mq 9,70), due disimpegni (rispettivamente mq 8,10 e mq 6,45), due ripostigli (rispettivamente mq 1,35 e mq 10,60), due bagni (rispettivamente mq 5,20 e mq 7,30) e quattro camere (rispettivamente mq 12,05, mq 12,95, mq 17,75 e mq 7,95), un terrazzo (mq 48,75) e due balconi (rispettivamente mq 5,05 e mq 5,70). Il locale garage si trova al pino interrato e sviluppa una superficie complessiva di mq 16,80.

1. Quota e tipologia del diritto 500/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno Quota e tipologia del diritto 500/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Stato di manutenzione generale: discreto Pag. 55 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: a doppia anta battente materiale: alluminio protezione: tap- parelle materiale protezione: plastica condizioni: buone

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti

Infissi interni tipologia: scorrevole materiale: alluminio condizioni: buone - Note: Garage Pareti esterne rivestimento: intonaco di cemento condizioni: buone

Pavim. Esterna materiale: Rivestimento in pietra condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: cotto e pistrelle ceramiche condizioni: buone - Note: Cucina e bagni Pavim. Interna materiale: battuto di cemento condizioni: buone - Note: Garage Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: blindato accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: bagni e angolo cottura materiale: piastrelle condizioni: buone

Impianti: Citofonico tipologia: audio

Condizionamento tipologia: autonomo alimentazione: elettrico diffusori: convettori

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V

Fognatura recapito: collettore o rete comunale

Pag. 56 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone

Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Ingresso sup reale netta 8,10 0,80 6,48 Ripostiglio sup reale netta 1,35 0,70 0,95 Camera 1 sup reale netta 12,05 1,00 12,05 Balcone1 sup reale netta 5,05 0,25 1,26 Camera 2 sup reale netta 12,95 1,00 12,95 Cucina sup reale netta 9,70 0,94 9,12 Soggiorno sup reale netta 32,50 1,10 35,75 Terrazzo sup reale netta 48,75 0,30 14,63 Disimpegno sup reale netta 6,45 0,80 5,16 Bagno 1 sup reale netta 7,30 1,10 8,03 Bagno 2 sup reale netta 5,20 0,90 4,68 Camera 3 sup reale netta 17,75 1,00 17,75 Camera 4 sup reale netta 7,95 1,00 7,95 Balcone 2 sup reale netta 5,70 0,25 1,43 Garage sup reale netta 16,80 0,50 8,40 Ripostiglio esterno sup reale netta 10,60 0,15 1,59 208,20 148,17

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1 settembre 2017 Zona: Fara in Sabina (RI) Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazione Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 1.250,00 Valore di mercato max (€/mq): 1.750,00

Pag. 57 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Rieti;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rieti;

Ufficio tecnico di Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Corese;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Co- rese;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 1500,00.

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo civile [A2] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Ingresso 6,48 € 1.700,00 € 11.016,00 Ripostiglio 0,95 € 1.700,00 € 1.606,50 Camera 1 12,05 € 1.700,00 € 20.485,00 Balcone1 1,26 € 1.700,00 € 2.146,25 Camera 2 12,95 € 1.700,00 € 22.015,00 Cucina 9,12 € 1.700,00 € 15.500,60 Soggiorno 35,75 € 1.700,00 € 60.775,00 Terrazzo 14,63 € 1.700,00 € 24.862,50 Disimpegno 5,16 € 1.700,00 € 8.772,00 Bagno 1 8,03 € 1.700,00 € 13.651,00 Bagno 2 4,68 € 1.700,00 € 7.956,00 Camera 3 17,75 € 1.700,00 € 30.175,00 Camera 4 7,95 € 1.700,00 € 13.515,00 Balcone 2 1,43 € 1.700,00 € 2.422,50 Garage 8,40 € 1.700,00 € 14.280,00 Ripostiglio esterno 1,59 € 1.700,00 € 2.703,00

Pag. 58 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 251.881,35 Valore corpo € 251.881,35 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 251.881,35 Valore complessivo diritto e quota € 251.881,35

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota A Abitazione di tipo 148,17 € 251.881,35 € 251.881,35 civile [A2]

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, per assenza di garanzia per vizi come da € 37.782,20 disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 8.500,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si € 205.599,15 trova:

Pag. 59 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 Lotto: 006

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in frazione: Frazione Passo Corese

Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS Proprieta`per la quota 1/1, foglio 46, particella 608, subalterno 21, indirizzo Via Flavia, piano S1, comune Fara in Sabina, categoria C/6, classe 10, consistenza 44 m², superficie Totale: 44 m², rendita € 81,81 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - diversa distribuzione degli spazi inetrni; - realizzazione scala interna; - realizzazione di zona soppalcata; - realizzazione di aperture finestrate; - differente altezza interna. Regolarizzabili mediante: procedura DOCFA DOCFA: € 2.000,00 Oneri Totali: € 2.000,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

3. STATO DI POSSESSO:

In data di sopralluogo l’immobile de quo risulta essere libero

Pag. 60 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca giudiziale attiva; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMIS- SIS; Importo ipoteca: € 700.000,00; Importo capitale: € 644.584,35; a firma del Tribu- nale di Roma in data 23/11/2015 ai nn. 74869; Iscritta PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 24/12/2015 ai nn. 10209/919

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; A firma del Tribunale di Rieti in data 25/10/2016 ai nn. 1034/2016 trascritto PRESSO LA CON- SERVATORIA DEI REGISTRI IMMMOBILIARI DI RIETI in data 04/11/2016 ai nn. 9109/7246;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali

Pag. 61 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 113 / 2016 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 270,00 circa Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 480,00 circa Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: L'intero territorio Comunale è stato dichiarato zona sismica con D.M. LL.PP. del 29.02.1984 e riclassificato come zona sismica 2B con D.G.R. Lazio n. 387/2009

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio ad oggi. In forza di atto di compravendita - a rogito di Bertolucci Sergio Notaio in Roma, in data 28/12/1991, ai nn. 31220; trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Rieti, in data 18/02/1992, ai nn. 1628/1387.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: Pratica edilizia n. 36 del 1972 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: Costruzione di n. 3 villini Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 24/05/1972 al n. di prot. 591 Rilascio in data 24/01/1973

Numero pratica: Pratica edilizia n. 61 del 1973 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: Variante relativa a tre villini in Passo Corese Oggetto: variante Presentazione in data 23/05/1973 al n. di prot. 3822 Rilascio in data 10/07/1973

Numero pratica: Pratica edilizia n. 176 del 1973 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: Variante con diminuzione di superficie al piano cantinato Oggetto: variante Presentazione in data 21/11/1973 al n. di prot. 8909 Rilascio in data 24/11/1973. Abitabilità/agibilità in data 08/02/1975

Numero pratica: Pratica edilizia n. 36 del 1972 - concessione n. 37/1978 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione urbanistica Per lavori: Variante destinazione d'uso costruzione box - variante al progetto di cui alla licenza edilizia rilasciata in data 24-04-1973 Oggetto: variante Presentazione in data 14/05/1977 al n. di prot. 741/II Rilascio in data 21/03/1978 NOTE: Si precisa che in data 28.08.1978 è stato rilasciati il C.P.I. da parte del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco

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7.1 Conformità edilizia:

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: - differente distribuzione e consistenza degli ambienti interni; - differente andamento delle tramezzature di partizione interna e perimetrali; - realizzazione di zona soppalcata; - realizzazione di scala di interconnessione verticale. Regolarizzabili mediante: SCIA a sanatoria previa acquisizione dell'autorizzazione sismica SCIA a sanatoria: € 8.000,00 Oneri Totali: € 8.000,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

7.2 Conformità urbanistica:

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Strumento urbanistico Adottato: Piano regolatore generale In forza della delibera: G.R. Lazio n. 10948 del 27.12.1996 pubblicata sul B.U.R.L. n. 12 del 30.04.1997 S.O. n.4 Zona omogenea: B Completamento - Sottozona B2 Norme tecniche di attuazione: La zona B si suddivide nelle seguenti sottozone: - Sottozona B2, riguardante le zone di completamento già previste dal P.d.F. con maggiori indici di fabbricabilità. Indice di fabbricabilità fondiario If = 1,50 mc/mq; altezza massima metri 7,50; numero max di piani 3 fuori terra più seminterrato; lotto minimo per l’edificazione 400mq.

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Descrizione: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] di cui al punto A

L'unità immobiliare oggetto di stima è composta da una autorimessa facente parte di un fabbricato di maggior consistenza. La stessa, sviluppatasi su duplice livello data la realizzazione di zona soppalcata, si compo- ne rispettivamente di locale magazzino (mq 40,10) ed area soppalcata (mq 39,55).

1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno

Stato di manutenzione generale: discreto

Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: vasistas materiale: ferro protezione: grate materiale protezione: ferro condizioni: sufficienti

Infissi interni tipologia: a battente materiale: ferro condizioni: sufficienti

Pareti esterne materiale: calcestruzzo rivestimento: intonaco di cemento condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: Klinker condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: serranda materiale: ferro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Impianti: Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V

Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Garage sup reale netta 40,10 0,80 32,08 Soppalco sup reale netta 39,55 0,30 11,87 79,65 43,95

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Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box Sottocategoria: Box

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1 settembre 2017 Zona: Fara in Sabina (RI) Tipo di destinazione: Tipologia: Autorimessa Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 750,00 Valore di mercato max (€/mq): 1.050,00

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Rieti;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rieti;

Ufficio tecnico di Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Corese;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Fara in Sabina (RI), Fraz. Passo Co- rese;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 900,00

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8.3 Valutazione corpi:

A. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Garage 32,08 € 900,00 € 28.872,00 Soppalco 11,87 € 900,00 € 10.678,50

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 39.550,50 Valore corpo € 39.550,50 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 39.550,50 Valore complessivo diritto e quota € 39.550,50

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota A Stalle, scuderie, 43,95 € 39.550,50 € 39.550,50 rimesse, autorimesse [C6]

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, per assenza di garanzia per vizi come da € 5.932,58 disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 10.000,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si € 23.617,93 trova:

L'Esperto alla stima Ing. Andrea Albani

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