Relazione Di Consulenza Tecnica D'ufficio

TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Procedura esecutiva Banca Mediolanume S.p.A. contro A R.G. Es. n. 232/2017

Giudice dell’esecuzione: dott. Daniele Gallucci Custode giudiziario: dott. Michele Sciarrino

• Data nomina: 19 ottobre 2017 • Data del primo sopralluogo: 18 dicembre 2017 • Data prossima udienza: 5 aprile 2018

GIADA USTICA ARCHITETTO Corso Umberto e Margherita 35 – 90018 Termini Imerese PA T/F 091 8439165 M 3283336516 email [email protected] PEC [email protected] - Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. -

SOMMARIO

PREMESSA ...... 3 QUESITI ...... 3 RISPOSTE A CIASCUN QUESITO ...... 4 1. Identificare i diritti reali ed i beni oggetto di pignoramento...... 4 2. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto...... 5 3. Procedere alla identificazione catastale del bene pignorato ...... 10 4. Procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto ...... 12 5. Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato …………………………………………………………………………………………………………………………………………………....13 6. Verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico...... 14 7. Indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile...... 14 8. Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene...... 15 9. Verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale...... 16 10. Verificare l’esistenza di pesi o oneri di altro tipo...... 16 11. Fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso...... 16 12. Procedere alla valutazione dei beni...... 16 13. Procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota...... 21 14. acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio...... 21

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. -

PREMESSA La Banca Mediolanum S.p.A. con atto di accettazione di proposta contrattuale di mutuo fondiario e di costituzione di ipoteca in Notaio Maurizio Lunetta del 7 maggio 2014 rep. n. 20356, racc. n. 8475, registrato a Palermo il 12 maggio 2014 al n. 5349, spedito in forma esecutiva il 12 giugno 2014 ha intimato al sig. A il pagamento della somma complessiva di € 119.949,57.

Rimasta disattesa l’intimazione, in data 27 luglio 2017 veniva notificato presso la casa comunale di Ficarazzi, stante il vano tentativo della notifica presso la residenza in atti, l’atto di pignoramento sui beni così individuati:

In data 19 ottobre 2017 è stato nominato C.T.U. la sottoscritta architetto Ustica Giada con studio in Termini Imerese, Corso Umberto e Margherita n.35, iscritto all’ordine degli Architetti PPC della Provincia di Palermo al n.4913.

QUESITI Il Giudice con il verbale di conferimento dell’incarico di nomina ha richiesto alla sottoscritta di eseguire un controllo preliminare consistente nel:

- verificare la completezza della documentazione depositata ex art. 567c.p.c.; e di rispondere ai seguenti quesiti:

1. Identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento; 2. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto; 3. Procedere alla identificazione catastale del bene pignorato; 4. Procedere alla predisposiazione di schema sintetico-descrittivo del lotto; 5. Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato; 6. Verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo ediliziao ed urbanistico; 7. Indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile;

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - 8. Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene; 9. Verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale;ù 10. Verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo; 11. Fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso; 12. Procedere alla valutazione dei beni; 13. Procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota; 14. Acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio; per il deposito del modulo di controllo preliminare il G.E. ha assegnato il termine di 30 giorni dalla data di giuramento avvenuta il 3 novembre 2017. Per il deposito della relazione scritta il G.E. ha assegnato il termine ultimo del 30° giorno antecedente l’udienza di determinazione delle modalità di vendita indicata per il 24 novembre 2017.

RISPOSTE A CIASCUN QUESITO

1. Identificare i diritti reali ed i beni oggetto di pignoramento. Il bene oggetto di esecuzione risulta così individuato nell’atto di pignoramento:

- appartamento sito nel Comune di Ficarazzi, via Vincenzo Bellini n. 9, di piano terzo, per complessivi sei vani catastali, annotato nle N.C.E.U. di Ficarazzi al foglio 1 p.lla 656, sub 4, via Vincenzo Bellini n. 9, piano 3, cat. A/3, classe 3, vani 6, R.C. euro 433,82. L’indicazione del diritto reale risultante dall’atto di pignoramento corrisponde a quello in titolarità in forza di atto di compravendita del 7 maggio 2014 repertorio n. 20235 raccolta n. 8474 registrato a Palermo il 12 maggio 2014 al n. 5348 trascritto a Palermo il 13 maggio 2014 ai nn. 21513/17591, tramite cui il sig. A è entrato in possesso del bene da proprietà di K.

Gli identificativi catastali risultano individuati chiaramente e sono corretti e aggiornati rispetto alla situazione attuale.

(cfr. all. C – documentazione catastale, e all. D – documentazione grafica)

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Trattandosi di un unico bene la scrivente procede alla formazione di un lotto unico:

Unità abitativa in Ficarazzi (PA), via Vincenzo Bellini n. 9, piano 3° individuata in catasto al foglio 1, particella 656, subalterno 4, confinante a Nord con la via Vincenzo Bellini a Sud con la particella 1418 in testa a B, C, D, E, F, G, H, a Est con particella 839 in testa a I, a Ovest con la particella 683/5 in testa a J.

2. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto. LOTTO UNICO - Unità abitativa, piano 3° individuata in catasto al foglio 1, particella 656, subalterno 4, in Ficarazzi (PA), via Vincenzo Bellini n. 9.

Ficarazzi è un comune di circa 13000 abitati, 11 km a Est di Palermo, il cui territorio si sviluppa fra il centro abitato del limitrofo e contiguo Comune di Villabate, l’autostrada A19 a Sud e il litorale a Nord. Il bene oggetto di studio si trova a Nord del tessuto urbano storicizzato che si attesta lungo il corso principale, a metà strada fra questo e il litorale, al margine Est dell’abitato.

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - La via Vincenzo Bellini si sviluppa fra la via Mare e la via G.La Rocca che si estendono fra il corso e il mare. L’immobile fa parte di una delle cortine edilizie che definiscono la via V. Bellini, confinanti sul fronte opposto con terreni inedificati, ciascuna unità edilizia è composta tre-quattro livelli fuori terra con un’abitazione per piano, l’edificazione di questa parte di città risale prevalentemente agli anni ’80 e presenta un carattere prevalentemente spontaneo.

L’edificio di cui fa parte il bene è una struttura intelaiata in calcestruzzo armato con solai laterocementizi; le facciate sono intonacate e tinteggiate e presentano balconi con soletta a mensola e parapetti in ferro. Gli infissi esterni sono in legno con persiane in legno, il portone di accesso è in legno. La copertura è piana e vine utilizzata per l’alloggiamento delle cisterne idriche. Le unità dell’edificio sono accessibili da un piccolo androne comune con pavimento in mattonelle di marmo, pareti e soffitto tinteggiati, le porte di accesso alle unità sono in legno.

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Il bene oggetto di perizia è un’abitazione al piano terzo su di un unico livello, esposta su due lati contrapposti e prospiciente sul lato strada, attraverso un balcone, la via Vincenzo Bellini; sul lato interno prospiciente un terreno di proprietà aliena. L’abitazione è composta da ingresso, corridoio di distribuzione, soggiorno, cucina-stanza da pranzo, tre camere di cui una molto piccola, ripostiglio, lavanderia, bagno con antibagno, balcone accessibile dal soggiorno e loggia accessibile dalla cucina.

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L’altezza utile interna è 3,20 m. Tutti gli ambienti presentano pavimenti in mattonelle di ceramica, pareti e soffitti tinteggiati, cucina, bagno e lavanderia presentano le pareti parzialmente rivestite con mattonelle ceramiche. Gli infissi sono in alluminio, le porte interne sono in legno tamburato.

L’unità è dotata di impianto idrico, elettrico e di climatizzazione invernale della tipologia con caldaia ed elementi radianti, alimentato a gas.

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L’immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica in corso di validità (scadenza 31 lglio 2022) redatto dall’ing. Pietro Valenti e rilasciato il 31 luglio 2012 (cfr. all. F – copia dell’atto di provenienza con allegati, 1. Attestato di Prestazione Energetica).

Di seguito si riporta una tabella riassuntiva delle consistenze in cui per ciascun piano vengono indicati destinazione d’uso, superficie interna netta, superficie esterna lorda, coefficiente di ragguaglio (indice mercantile al fine della determinazione della superficie commerciale), superficie commerciale e altezza utile interna:

Sup. Sup. Coeff. di Sup. Destinazione Altezza Piano Netta Lorda ragguaglio commerciale abitazione 105,04 mq 123,17 mq 1,00 123,17 mq 3,20 m 3 balcone scoperto 7,99 mq 7,99 mq 0,25 2,00 mq - 3 loggia 2,39 mq 2,39 mq 0,35 0,84 mq 3,20 3 Totale superficie convenzionale: 126,01 mq

Per la determinazione della superficie commerciale ci si è riferiti alla Norma UNI 10750:2005, che riporta i seguenti i criteri di computo:

Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - - la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: a. 100% delle superfici calpestabili; b. 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); c. 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b). Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: • Abitazione 100% • Balcone scoperto 25% • Balcone coperto (chiuso su tre lati) 35% • Terrazza scoperta 25% • Terrazza coperta (chiusa su tre lati) 35% • Terrazza non a livello 10% • Lastrico solare 10% • Patio 35% • Porticato 35% (catastalmente a volte indicato come veranda o veranda coperta) • Veranda 60% (intesa come balcone chiuso con infissi) • Mansarda 35/50% • Taverna 50% • Cantina 25%; se direttamente collegata (Es. in una villa) 50% • Magazzino 25% • Locale tecnico, C.T. 25% • Sottotetto agibile ma NON abitabile 25% • Box auto/moto 50% • Posto auto/moto scoperto 10% • Posto auto/moto coperto 30% • Giardino 10% (ragguagliato in base alla dimensione del lotto e del fabbricato)

3. Procedere alla identificazione catastale del bene pignorato

Cfr. All. D - documentazione catastale, visura storica, estratto di mappa e planimetria catastale. I dati catastali dell’immobile sono i seguenti:

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - Dati Catastali Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Zona Fg. Part. Sub. Cat. Cl. Consistenza Sup. Rendita Piano Graffato Cens. 1 656 4 - A/3 3 6 vani 121 mq 433,82 € 3 -

La storia catastale del bene oggetto di studio è la seguente:

Cronistoria Dati Catastali

Periodo Proprietà Dati catastali Dal 07/05/2014 al A proprietà per 1/1 Catasto Fabbricati 26/11/2017 Fg. 1, Part. 656 sub 4 Categoria A/3 Dal 01/03/1993 al K proprietà per 1/1 Catasto Fabbricati 07/05/2014 Fg. 1, Part. 656 sub 4 Categoria A/3 Dal 20/03/1992 al L proprietà per 1/2; M proprietà per Catasto Fabbricati 01/03/1993 1/2. Fg. 1, Part. 656 sub 4 Categoria A/3

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

Esatta rispondenza formale I dati risultati dalla visura catastale storica sono formalmente coerenti con quanto riportato nell’atto di pignoramento, nella relativa nota di trascrizione e con quanto riportato nell’atto di provenienza. Variazioni Dalla trascrizione dell’atto di pignoramento non si rileva alcuna variazione formale o materiale intervenuta nel bene oggetto di studio. Difformità Dal riscontro con lo stato dei luoghi sono state rilevate lievi difformità consistenti in una diversa distribuzione degli spazi interni: il vano di ingresso è stato ridotto per ricavare un piccolo ripostiglio e il bagno è stato articolato con un muro divisorio in bagno e antibagno. Per ricondurre il bene a quanto riportato in planimetria catastale e a quanto previsto dal titolo edilizio in corso di validità, si prevede una spesa di circa di 1500 € per la presentazione di una presentazione tardiva di pratica edilizia

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - (istruttoria CILA oltre sanzione) e 500 € per aggiornamento catastale, di cui si terrà conto in sede di stima.

4. Procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto LOTTO UNICO

Piena ed intera proprietà di abitazione facente parte di edificio residenziale ubicato in Ficarazzi in via Vincenzo Bellini n. 9, piano 3°; l’abitazione è composta da ingresso, corridoio di distribuzione, soggiorno, cucina-stanza da pranzo, tre camere di cui una molto piccola, ripostiglio, lavanderia, bagno con antibagno, balcone accessibile dal soggiorno e loggia accessibile dalla cucina; confinante a Nord con la via Vincenzo Bellini a Sud con la particella 1418 in testa a B, C, D, E, F, G, H, a Est con particella 839 in testa a I, a Ovest con la particella 683/5 in testa a J. È riportato nel C.F. del Comune di Ficarazzi al

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - foglio 1 p.lla 656 sub 4. Lo stato dei luoghi presenta lievi difformità consistenti in una diversa distribuzione degli spazi interni: il vano di ingresso è stato ridotto per ricavare un piccolo ripostiglio e il bagno è stato articolato con un muro divisorio in bagno e antibagno. Tali difformità sono regolarizzabili. L’immobile è una sopraelevazione di un edificio esistente edificato abusivamente e regolarizzato con concessione edilizia in sanatoria n. 1201 del 27/04/2009, successivamente è stata rilasciata autorizzazione di abitabilità n. 103 del 31/10/2013. PREZZO BASE euro 101.953,00;

5. Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato. Cfr. all. F – copia dell’atto di provenienza e all. D - documentazione catastale, visura storica. La provenienza ventennale del bene è la seguente: Date Proprietà Atti Dal 07/05/2014 A proprietà di 1/1 COMPRAVENDITA Rogante Data Rep. N. Racc. N. notaio 07/05/2014 20355 8474 Maurizio Lunetta Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Palermo 13/05/2014 21513 17591 Registrazione Presso Data Reg. N° Vol. N° Palermo 12/05/2014 5348 - Dal 01/03/1993 K proprietà per DONAZIONE 1/1; Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Notaio 01/03/1993 56355 15712 Francesco Catania Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Palermo 25/03/1993 8882 11685 Registrazione Presso Data Reg. N° Vol. N° Palermo 19/03/1993 3368

Il bene pignorato corrisponde al bene oggetto dei passaggi di proprietà e le informazioni riportate nell’atto di provenienza sono coerenti con quanto risultante dalla cronistoria catastale.

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - 6. Verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico. Il bene oggetto di pignoramento fa parte di una sopraelevazione di un edificio esistente realizzata illecitamente fra il 1978 e il 1985 e successivamente regolarizzata con concessione edilizia in sanatoria n. 1201 del 27/04/2009 (cfr. all. G. – documentazione edilizio-urbanistica). Il Comune di Ficarazzi ha rilasciato autorizzazione di abitabilità n. 103 del 31/10/2013 relativa ai piani secondo e terzo (il piano terra e primo sono muniti di autorizzazione di abitabilità del 09/11/1978 prot. n. 3744/78). Lo stato dei luoghi corrisponde a quanto autorizzato a meno di lievi difformità coerenti con le difformità catastali di cui si è detto in precedenza. Si tratta di una diversa distribuzione degli spazi interni regolarizzabile tramite presentazione tardiva di una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e successiva SCA (Segnalazione Certificata per l’Agibilità). In sede di stima si terrà conto dei costi necessari alla regolarizzazione del bene, dei relativi costi dell’istruttoria delle pratiche e delle sanzioni.

7. Indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile. Il bene è il luogo di residenza della sig.ra N, coniuge del sig. A e dei loro figli O, P e Q. La sig.ra N in sede di redazione di verbale di accesso del Custode Giudiziario ha dichiarato di essere di fatto separata da A che attualmente si trova all’estero. Il sig.ri A e N hanno contratto matrimonio il 22/09/2004, successivamente il Tribunale di Termini Imerese il 15/01/2014 ha omologato la separazione consensuale tra i coniugi. All’epoca essi risiedevano a Misilmeri in via Salomone Marino. In seguito (07/05/2014) il sig. A ha acquistato il bene oggetto di perizia e dal 15/01/2015 la sig.ra N e il sig. A hanno trasferito la loro residenza presso l’immobile in via Vincenzo Bellini n. 9 insieme ai loro figli, interrompendo di fatto la separazione.

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - 8. Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene. Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Palermo aggiornate al 27/10/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni  ipoteca volontaria Iscritto a Palermo il 13/05/2014 Reg. gen. 20356 - Reg. part. 8475 Quota: 1/1 Importo: € 238.574,34 capitale: € 119287,17 A favore di Banca Mediolanume S.p.A. Contro A Trascrizioni  pignoramento immobiliare Trascritto a Palermo il 18/09/2017 Reg. gen. 36151 - Reg. part. 27993 Quota: 1/1 Contro A Formalità a carico della procedura Oneri e vincoli a carico dell’acquirente Le unità del fabbricato di cui fa parte l’immobile non si sono mai costituite in condominio pertanto non risultano oneri di natura condominiale a carico dell’acquirente. Dagli atti e dalla documentazione reperita ed esaminata non risultano altri oneri o vincoli a carico dell’acquirente. Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura Si segnalano i costi necessari alla cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e della trascrizione di pignoramento per un costo forfettario di cica 330 €; Per l’istruzione della pratica CILA necessaria alla regolarizzazione delle difformità si stima una spesa forfettaria di circa 600 € comprensiva di spese

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - tecniche e diritti di istruttoria e bolli oltre 1000 € di sanzione per presentazione tardiva; per la nuova catastazione si stima una spesa forfettaria di circa 500 € comprensiva di spese tecniche e spese di presentazione; per la presentazione della SCA a seguito della chiusura dei lavori si stima una spesa forfettaria di circa 1000 € comprensiva di spese tecniche e diritti di istruttoria e bolli.

9. Verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale. Dalla documentazione reperita ed esaminata e dal riscontro dei luoghi il bene pignorato non risulta ricadente su suolo demaniale.

10. Verificare l’esistenza di pesi o oneri di altro tipo. Dalla documentazione reperita ed esaminata non risultano pesi o oneri di altro tipo gravanti sui beni.

11. Fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso. Le unità del fabbricato di cui fa parte l’immobile non si sono mai costituite in condominio. Pertanto non si rilevano spese di gestione e non si ha notizia di procedimenti in corso.

12. Procedere alla valutazione dei beni. Criterio di stima. Per Valore di Mercato si intende il “miglior prezzo al quale la vendita di un bene immobile, in normali condizioni di mercato, potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro corrispettivo in denaro, alla data della valutazione”, presupponendo che: la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni; anteriormente alla data della stima ci sia stato un ragionevole periodo di tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per effettuare un’adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - portare a termine la trattativa; il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli esistenti alla data della valutazione; eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia caratteristiche tali da farla considerare come “fuori mercato” non vengano prese in considerazione. Le essenziali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti (IVS, Codice di condotta 3.1) sono in sintesi: • la stima riguarda la vendita; • l’immobile da valutare si considera libero; • la destinazione di uso dell’immobile è residenziale. Per l’analisi estimativa è stata considerata la superficie commerciale.

Le indicazioni fornite dalle indagini di mercato da noi effettuate sul mercato immobiliare locale sono a nostro parere rappresentative delle situazioni di mercato alla data della presente valutazione. Sono stati ricercati ed esaminati prezzi relativi alle destinazioni d’uso oggetto di valutazione, desunti dalle fonti istituzionali (Nomisma e Agenzia delle Entrate). È stata, inoltre, condotta una ricerca di mercato, nel territorio di Ficarazzi, finalizzata all’individuazione di immobili comparabili con quello oggetto di valutazione, appartenenti al medesimo segmento di mercato. Segmento di mercato. Il segmento di mercato dell’immobile da valutare è costituito da immobili a destinazione residenziale siti nel centro urbano di Ficarazzi. Nel segmento di mercato dell’immobile da valutare è stato possibile rilevare due contratti di immobili simili (cfr. all. L – comparabili). Procedimento di stima. Il procedimento market oriented applicato è il market comparison approach (MCA) o metodo del confronto di mercato. Le caratteristiche immobiliari considerate ai fini della stima sono le seguenti: • data del contratto; • superficie principale, superficie esterna lorda;

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - • superficie secondaria, superfici degli spazi accessori ragguagliate secondo i rapporti mercantili; • stato di manutenzione, indicante lo stato di finitura delle unità, misurata con 0 per uno stato che necessita di interventi di manutenzione e 1 per uno stato che non necessita di alcun intervento; di seguito si riporta la tabella dei dati che riassume le caratteristiche rispetto all’immobile oggetto di studio.

TABELLA DEI DATI PREZZO DI MERCATO E CARATTERISTICA UNITÀ A UNITÀ A SUBJECT prezzo di mercato PRZ (euro) 115000 150000 - data DAT (mesi) 22 21 0 superficie principale S1 (mq) 111 86 123,17 loggia LOG (mq) 0 19,60 2,39 balcone scoperto BAL (mq) 12,20 4,30 7,99 box BOX (mq) 0 40,10 0 sottotetto SOT (mq) 0 15,90 0 stato di manutenzione STM (n) 0 1 1

Di seguito si riporta una tabella relativa agli indici mercantili utilizzati che sono stati dedotti dal mercato e dalle ricerche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate.

indice e informazione importo saggio annuale di svalutazione del prezzo 0,0507 rapporto mercantile della loggia 0,5 rapporto mercantile dei balconi 0,25 rapporto mercantile della box 0,5 rapporto mercantile della sottotetto 0,5

Gli aggiustamenti del prezzo di mercato in base alle caratteristiche considerate nella stima si basano sui prezzi marginali. Il prezzo marginale esprime la variazione del prezzo di mercato al variare dell’ammontare della caratteristica. Analisi dei prezzi marginali.

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- Procedura Esecutiva n. 232/2017 R.G.Es. - Data (DAT): il saggio mensile medio è calcolato dividendo per il numero dei mesi dell’anno:

pA(DAT) = 115000 * (0,0507/12) = 485,88 euro/mese

pB(DAT) = 150000 * (0,0507/12) = 633,75 euro/mese Superficie principale (S1): il prezzo medio dei contratti è calcolato sulla superficie commerciale:

pA(S1) = 115000/ (111 + 0,25*12,20) = 1008,33 euro/mq

pB(S1) = 150000/ (86 + 0,35*19,60 + 0,25*4,30 + 0,5*40,10 +0,5*15,90) = 1230,16 euro/mq il prezzo marginale è posto pari al minimo dei prezzi medi, considerato che il rapporto di posizione è supposto minore dell’unità: p(S1) = 1008,33 euro/mq loggia (LOG): il prezzo marginale è calcolato con il relativo rapporto mercantile: p(LOG) = 1008,33 * 0,35 = 352,92 euro/mq Balconi (BAL): il prezzo marginale è calcolato con il relativo rapporto mercantile: p(BAL) = 1008,33 * 0,25 = 307,54 euro/mq Box (BOX): il prezzo marginale è calcolato con il relativo rapporto mercantile: p(BOX) = 1008,33 * 0,50 = 504,16 euro/mq Sottotetto (SOT): il prezzo marginale è calcolato con il relativo rapporto mercantile: p(SOT) = 1008,33 * 0,50 = 504,16 euro/mq box (BOX): il prezzo marginale è calcolato con il relativo rapporto mercantile: p(BOX) = 311,69 * 0,50 = 155,84 euro/mq stato di completamento (STC): il prezzo marginale è posto pari al costo di intervento per passare da un livello all’altro secondo i nomenclatori: p(STC) (da 0 a 1) = 10000,00 euro/n Nella tabella di valutazione è riportata l’unità immobiliare di confronto in base al suo prezzo di mercato e alla superficie, in modo da calcolare il prezzo corretto. Le caselle intermedie della tabella di valutazione rappresentano il prodotto tra la differenza dell’ammontare della caratteristica dell’immobile oggetto di stima rispetto all’immobile di confronto e il prezzo marginale.

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TABELLA DI VALUTAZIONE PREZZO DI MERCATO E CARATTERISTICA UNITÀ A UNITA’ B PRZ (euro) 115000 150000 (0-22)*485,88= (0-21)*633,75= DAT (mesi) -10689,3 -13308,75 (123,17-111)*1008,33= (123,17-86)*1008,33= S1 (mq) 14971,09 45725,18 (2,39-0)*352,92= (2,39-19,60)*352.92= LOG (mq) 843,47 -6073,67 (7,99-12,20)*307,54= (7,99-4,30)*307,54= BAL (mq) -1294,75 1134,83 (0-0)*504,16= (0-40,10)*504,16= BOX (mq) 0 -20217,01 (0-0)*504,16= (0-15,90)*504,16= SOT (mq) 0 -8016,22 (1-0)*10000= (0-0)*10000= STC (n) 10000,00 0 prezzo corretto (euro) 128831 149244

Il valore di mercato dell’immobile da valutare è rappresentato dal valore atteso dei prezzi corretti secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità: valore di mercato = (128831+149244) / 2 = 139037 euro

Di seguito si riporta una tabella di valutazione ove sono indicati l’identificazione toponomastica e catastale, la superficie commerciale, il valore unitario, la valutazione del bene con le detrazioni dovute alle spese di regolarizzazione edilizia e aggiornamento catastale.

Per la determinazione del prezzo a base d’asta del cespite si è ritenuto di considerare una detrazione del 25% del valore di mercato tenendo in considerazione che il bene non è immediatamente disponibile in quanto occupato.

LOTTO UNICO – abitazione in Ficarazzi via Vincenzo Bellini n. 9

identificativo quota descrizione sup. comm. valore unitario stima mq euro/mq euro abitazione fg 1 p.lla 656 sub 4 1/1 126,01 1103 € 139037 piano 3° spese di catastazione € -500 Spese istruttoria pratica CILA e SCA e sanzione € -2600

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Totale € 135937 prezzo a base d’asta (-25% del valore) € 101953

13. Procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota. Il bene oggetto di pignoramento risulta pignorato per intero.

14. acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.

Cfr. all. B - documentazione anagrafica. Il sig. A ha contratto matrimonio il 22/09/2004 con la sig.ra N, successivamente il Tribunale di Termini Imerese il 15/01/2014 ha omologato la separazione consensuale tra i coniugi, come risulta dalle annotazioni dell’estratto per riassunto degli atti di matrimonio. All’epoca essi risiedevano a Misilmeri in via Salomone Marino. In seguito (07/05/2014) il sig. A ha acquistato il bene oggetto di perizia e dal 15/01/2015 la sig.ra N e il sig. A hanno trasferito la loro residenza presso l’immobile in via Vincenzo Bellini n. 9 insieme ai loro figli, interrompendo di fatto la separazione. Attualmente il sig. A risulta residente al medesimo indirizzo.

Alla presente sono acclusi i seguenti allegati: All. A - Avvisi di ricevimento della raccomandata e ricevuta PEC; All. B - documentazione anagrafica; 1. estratto dal registro degli atti di matrimonio; 2. certificati di residenza storici. All. C – omologazione separazione consensuale. All. D -. Documentazione catastale: 1. Visure catastali storiche; 2. Estratto di mappa catastale, scala 1:1000; 3. Planimetria catastale, scala 1:200; All. E - Documentazione grafica:

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Nella speranza di avere bene e fedelmente eseguito il mandato conferitomi ringrazio il Sig. Giudice delle Esecuzioni per la fiducia che mi ha voluto accordare.

Termini Imerese, lì 6 marzo 2018 Il C.T.U. architetto Giada Ustica

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