Gemeinde Ebersbach Bebauungsplan „Alte Molkerei“

GEMEINDE EBERSBACH BEBAUUNGSPLAN „ALTE MOLKEREI“

BEGRÜNDUNG ENTWURF Stand 16.11.2018

bearbeitet:

GEMEINDE EBERSBACH BEBAUUNGSPLAN „ALTE MOLKEREI“ Entwurf 16.11.2018

INHALT

1 ANLASS, ERFORDERNIS UND ZIELSTELLUNG DER PLANUNG 3 1.1 Räumliche Situation und Planungsanlass 3 1.2 Planungserfordernis und Planungsziele 3 1.3 Rechtslage/ Planverfahren 4 1.4 Flächennutzungsplanung 4 1.5 Landes- und Regionalplanung 5 1.5.1 Landesentwicklungsplan 5 1.5.2 Regionalplan 5

2 PLANGEBIET 6 2.1 Städtebauliche Situation und Lage im Ort 6 2.2 Abgrenzung und Größe des Plangebietes 6 2.3 Topografie und Beschaffenheit des Geländes 7 2.4 Altlastenverdachtsfläche 7 2.5 Ehemalige, Vorhandene und angrenzende Nutzungen 8 2.6 Verkehrserschließung 8 2.7 Ver- und Entsorgung 9 2.8 Artenschutz 10 3 PLANINHALT UND BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN 11 3.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 11 3.1.1 Art der baulichen Nutzung 11 3.1.2 Maß der baulichen Nutzung 11 3.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 13 3.1.4 Garagen und Carports 13 3.1.5 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen 14 3.2 Belange von Natur und Landschaft 14 3.2.1 Eingriffssituation 14 3.2.2 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 15 3.2.3 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 15 3.3 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 16 3.3.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 16 3.3.2 Gestaltung von Einfriedungen 16 3.4 Hinweise 17

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1 ANLASS, ERFORDERNIS UND ZIELSTELLUNG DER PLANUNG

1.1 Räumliche Situation und Planungsanlass Die Gemeinde Ebersbach liegt im Osten des Landkreises Meißen ca. 25 km nördlich der sächsischen Landeshauptstadt Dresden im ländlichen Raum. Mit ihren 14 Ortsteilen erstreckt sie sich auf einer Fläche von ca. 8.000 ha. In der Gemeinde Ebersbach leben 4.426 Einwohner (Stichtag 30.09.2017). Nachbargemeinden von Ebersbach sind - im Norden: Stadt Großenhain, Lampertswalde, Schönfeld, - im Osten: Thiendorf, - im Süden: Stadt Radeburg, Moritzburg, Niederau und - im Westen: Priestewitz. Durch die zentrale Lage innerhalb der Großenhainer Pflege sind alle Ortsteile sehr ländlich ge- prägt. Seit Jahrhunderten wurde eine ausgedehnte Landwirtschaft betrieben. Ebenso spielen Handwerk und Gewerbe eine wichtige Rolle für die wirtschaftliche Entwicklung der Gemeinde. Ebersbach verfügt über ein landschaftlich attraktives Umland mit guten Naherholungsmöglich- keiten. Die interessante naturräumliche Gliederung sowie einige Pensionen und Gaststätten bieten für Erholungssuchende lohnende Ziele für Urlaub auf dem Land. Im Norden des Gemeindegebietes befinden sich Teilflächen des Landschaftsschutzgebietes „Mittlere Röderaue und Kienheide“ entlang des Laufs der Großen Röder. Ebersbach ist durch seine Lage an der Bundesautobahn BAB 13, die Staatsstraße S 91 und verschiedene Kreisstraßen verkehrlich gut in die Region eingebunden. Über einen Bahnan- schluss verfügt die Gemeinde Ebersbach nicht, der nächstgelegene Bahnhof ist in Großenhain zu erreichen. Ebersbach ist heute eine ansprechende Wohngegend. Dies belegen viele neu gebaute Eigen- heime und renovierte Gehöfte. Östlich der Ortslage wurde in einer ruhigen Wohnlage ein grö- ßerer Wohnungsstandort errichtet. Dennoch besteht im Gemeindegebiet ein Bedarf an Wohn- bauland, der durch die wenigen vorhandenen Baulücken und Reserven nicht gedeckt bzw. erschlossen werden kann. Die Gemeinde ist daher bestrebt, passende Flächen als Wohnbauland für Bauwillige zu entwickeln und zur Verfügung zu stellen. Somit sollen insbesondere Familien im Ort gehalten, damit der demographische Wandel gebremst und auch und zur Stärkung und Belebung des Gemeindelebens beigetragen werden.

1.2 Planungserfordernis und Planungsziele Die Flächen der ehemaligen Molkerei in Ebersbach sind seit Aufgabe der Molkereinutzung An- fang der 1990er Jahre brachgefallen und die Gebäude mittlerweile in ruinösem Zustand. Daher besteht das Interesse, diesen städtebaulichen Missstand in der Ortslage von Ebersbach zu be- seitigen und das Gelände wieder einer Nutzung zuzuführen. Die Flächen stehen in privatem Eigentum. Baurecht nach § 34 BauGB besteht derzeit nur im Bereich der noch vorhandenen Bebauung. Um auch rückwärtige Flächen für Wohnzwecke entwickeln zu können und somit das Gelände insgesamt wirtschaftlicher zu nutzen, soll Baurecht mittels eines Bebauungsplanverfahrens ge- schaffen werden. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Alte Molkerei“ werden zusammenfassend folgende Planungsziele verfolgt: - Schaffen von Baurecht für Wohngebäude - Festlegung von Gebäudekubaturen in einer der Lage angemessenen Dichte 3 GEMEINDE EBERSBACH BEBAUUNGSPLAN „ALTE MOLKEREI“ Entwurf 16.11.2018

- Regelung einer ortsbildverträglichen Bauweise - Sicherung der Erschließung (Verkehr sowie Ver- und Entsorgung) - Unterbringen der Stellplätze auf den privaten Grundstücken - Gestaltung des Überganges zur freien Landschaft. Die Beiseitigung der innerörtlichen Brachfläche und die Entwicklung von Wohnbauland entspricht den Planungszielen der Gemeinde Ebersbach an diesem Standort.

1.3 Rechtslage/ Planverfahren Der Beschluss für die Aufstellung des Bebauungsplans „Alte Molkerei“ wurde in der Sitzung des Gemeinderates der Gemeinde Ebersbach am 22.03.2018 gefasst. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB i.V.m. den Regelun- gen des § 13 Abs. 2 und 3 BauGB aufgestellt. Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörte- rung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB wird nicht abgesehen. Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB erfolgt die Planaufstellung ohne Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, ohne Umweltbericht nach § 2 a BauGB, ohne Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie ohne zusammenfassende Erklärung nach § 6 a Abs. 1 und § 10 a Abs. 1 BauGB. Die Nachverdichtung im Zusammenspiel mit der Nachnutzung des aufgegebenen Molkereistan- dortes in gut erschlossener Lage dient der Innenentwicklung der Gemeinde Ebersbach. Die Vo- raussetzungen für eine Planaufstellung nach § 13 a BauGB sind gegeben, da die zulässige Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO bei einer Plangebietsgröße von insgesamt nur ca. 3.200 m² deutlich unter dem zulässigen Richtwert des § 13 a Abs Nr. 1 BauGB von 20.000 m² liegt. Des Weiteren wird durch den Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Auch eine Beeinträch- tigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter besteht nicht. Durch das Planverfahren nach § 13 a BauGB soll generell die Innenentwicklung der Kommunen gestärkt, damit die Flächeninanspruchnahme an nicht integrierten Standorten verringert und somit zu größerer Nachhaltigkeit der baulichen Entwicklung beigetragen werden. In diesem Sinne ist das Plangebiet für die Durchführung eines beschleunigten Planverfahrens nach § 13 a BauGB geeignet. Der Vorentwurf des Bebauungsplanes, aus dem sich die Öffentlichkeit gemäß § 13 a Absatz 3 Nr. 2 BauGB zu den Zielen und Zwecken sowie wesentlichen Auswirkungen der Planung unter- richten kann, lag vom 16. Juli bis einschließlich 16. August 2018 in der Gemeindeverwaltung Ebersbach aus. Mit Schreiben vom 12.07.2018 waren die Behörden zur Stellungnahme nach § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert. Die zum Vorentwurf vorgebrachten Anregungen und Hinweise wurden im Rahmen der Erarbeitung des vorliegenden Entwurfes beachtet. Am 25.10.2018 soll der Entwurf des Bebauungsplans durch den Gemeinderat Ebersbach gebil- ligt und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zur öffentlichen Auslegung und zur Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB bestimmt werden. (wird im Laufe des Planverfahrens ergänzt)

1.4 Flächennutzungsplanung Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Ebersbach ist das Plangebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Der Bebauungsplan kann demnach nicht gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Nach § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist die Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren auch möglich, bevor der

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Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan wird nach Rechts- kraft des Bebauungsplanes im Wege der Berichtigung angepasst.

1.5 Landes- und Regionalplanung Nach § 1 Abs. 4 BauGB sind die Bauleitpläne der Gemeinden an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Die Ziele der Raumordnung sind von den Gemeinden zu beachten und unterliegen nicht der bauleitplanerischen Abwägung. Maßgeblich sind dabei der jeweilige Landesentwick- lungsplan und der entsprechende Regionalplan. Die vorliegende Planung steht im Einklang mit den Grundsätzen und Zielen des Landesentwick- lungsplanes und mit dem Regionalplan Oberes Elbtal/Osterzgebirge sowie dem Entwurf zur Gesamtfortschreibung des Regionalplanes Oberes Elbtal/Osterzgebirge. 1.5.1 Landesentwicklungsplan Im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 ist Ebersbach als Gemeinde im ländlichen Raum dargestellt. Sie hat damit keinerlei zentralörtliche Funktionen. Das nächstgelegene Grundzentrum ist die Stadt Radeburg in ca. 5 km Entfernung, das nächstgelegene Mittelzentrum die Stadt Großenhain in einer Entfernung von ca. 10 km. Gemeinden ohne zentralörtliche Funktionen sind raumplanerisch in ihrer Entwicklung auf ein Mindestmaß beschränkt. Jedoch wird im Landesentwicklungsplan ausgeführt: „Die Planungs- hoheit der Gemeinden schließt - ungeachtet der zentralörtlichen Einstufung - ein, dass jeder Gemeinde eine bauliche Eigenentwicklung zugestanden wird. Das bedeutet, dass der Bedarf unter anderem an Wohnungen, der sich aus der natürlichen Zunahme der Bevölkerung oder auch bei rückläufiger Bevölkerungsentwicklung aus Veränderungen der Haushaltsstruktur, aus dem Überalterungsgrad und dem schlechten Bauzustand vorhandener Wohnungen ergibt, für die örtliche Bevölkerung auf Wunsch in der eigenen Gemeinde gesichert werden kann.“ Im Kapitel „Siedlungsentwicklung“ wird weiterhin folgendes Ziel formuliert: „Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-, Industrie-, Militär- und Verkehrsbrachen sowie nicht mehr nutzbare Anlagen der Landwirtschaft, sind zu beplanen und die Flächen wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den Flächen keine siedlungsklimatische Funktion zukommt. (…)“ (Z 2.2.1.7). Diesen Vorgaben wird mit der vorliegenden Planung umfänglich entsprochen. 1.5.2 Regionalplan Mit dem Regionalplan Oberes Elbtal/Osterzgebirge 2009 und seiner im Verfahren befindlichen Gesamtfortschreibung erfolgt eine Detaillierung und Untersetzung der landesplanerischen Ziele und Grundsätze auf regionaler Ebene. Die Gemeinde Ebersbach liegt nach den Darstellungen des Regionalplanes im sich überlappen- den Nahbereich der Zentralen Orte Großenhain (Mittelzentrum) und Radeburg (Grundzentrum) ohne eigene zentralörtliche Funktion. Für weite Teile des Gesamtgemeindegebietes sind Ausweisungen zu Natur und Landschaft prä- gend (Vorranggebiete für Arten- und Biotopschutz, Vorrang- und Vorbehaltsgebiet Hochwas- serschutz entlang des Laufes der Großen Röder, Vogelzugrastgebiet/ ~zugkorridor für Offen- landarten, Gebiet mit geologisch bedingter hoher Grundwassergefährdung, Gebiet mit mögli- cher Beeinträchtigung des Grundwasservorkommens durch die Folgen des Klimawandels usw.). Zugleich wird für die Gemeinde, wie für andere Flächen im lämdlichen Raum auch, eine über- durchschnittliche Betroffenheit von demographischen Wandel konstatiert, der mit geeigneten Maßnahmen zu begegnen ist.

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Auf die Ortslage Ebersbach bezogen stellt der Regionalplan das bebaute Gebiet umgebend Vor- rranggebiet Landwirtschaft dar. Mit der großflächigen landwirtschaftlichen Nutzung verbunden ist die Darstellung als ausgeräumte Ackerfläche und wassererosionsgefährdetes Gebiet. Im Sü- den der Ortslage Ebersbach wird die siedlungstypische historische Ortsrandlage und damit der landschaftsästhetisch positiv zu bewertende Übergang zwischen bebauung und Landschaft hervorgehoben. Für das Plangebiet selbst werden im Regionalplan keine Aussagen getroffen.

2 PLANGEBIET

2.1 Städtebauliche Situation und Lage im Ort Das Plangebiet befindet sich im Norden der Ortslage Ebersbach unmittelbar an der Grenze zwischen Obermittelebersbach und Niederebersbach. Es liegt an der Hauptstraße und erstreckt sich nach Südosten auf die rückwärtig gelegenen Grundstücksteile. Es umfasst ausschließlich ehemals durch die Molkerei genutzte Flächen. Die Hauptstraße ist durch eine wechselnde Abfolge von Hofstrukturen und Einzelgebäuden gekennzeichnet, die in lockerer Anordnung den Straßenverlauf begleiten. Die Dreiseithöfe öffnen sich zwischen den giebelständigen Hauptgebäuden zum Straßenraum. Kleinere Einzelhäuser stehen gelegentlich auch traufständig zur Straße. Zwischen den Höfen und Gebäuden finden sich begrünte Vorbereiche und teils markanter Baumbestand, sodass die städtebauliche Er- scheinung von einem Wechsel aus baulichen Raumkanten und grünen Bereichen gekennzeichnet ist. Die ehemalige Molkerei stellt trotz ihres schlechten baulichen Zustandes eine sehr markante Gebäudegruppe innerhalb der Ortslage dar und fasst mit ihrer Baumasse den Straßenraum an dieser Stelle. In der Abfolge der drei verschiedenen zweigeschossigen Baukörper, die jeweils ihre Entstehungszeit wiederspiegeln, ergibt sich eine langgestreckte Kubatur entlang der Hauptstraße. Aufgrund der inneren Organisation der Gebäude und ihres verfallenen Zustandes ist ein Erhalt leider nicht möglich. Durch die Lage des Plangebietes an einer Kurve der Hauptstraße und im Kreuzungsbereich zur Straße An der Mart kommt einer Bebauung an dieser Stelle auch zukünftig eine hohe Bedeu- tung für die Raumwirkung im Ort zu.

2.2 Abgrenzung und Größe des Plangebietes Der Plangeltungsbereich wird begrenzt: - im Nordwesten von der südlichen Grenze des Flurstücks 88/4 der Gemarkung Nie- derebersbach (Wohnbaugrundstück und Garten), - im Nordosten durch die westliche Grenze des Straßengrundstücks der Hauptstraße, - im Süden von der nördlichen Grenze des Flurstückes 113 der Gemarkung Obermitte- lebersbach (Wegefläche), - im Südwesten von der nordöstlichen Grenze der Flurstücke 111, 112 und 113 der Ge- markung Obermittelebersbach sowie - im Südosten von der gedachten Verlängerung der rückwärtigen Grenzen der Flur- stücke 88/5 und 88/4 der Gemarkung Niederebersbach. Der Geltungsbereich umfasst das Flurstück 114 der Gemarkung Obermittelebersbach und einen Teil des Flurstücks 88/2 der Gemarkung Niederebersbach und somit eine Plangebietsgröße von ca. 3.200 m². Das Plangebiet hat eine Ausdehnung von knapp 100 m in nordost-südwestlicher Richtung und von durchschnittlich 35 m in nordwest-südöstlicher Richtung.

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Die genaue Lage und Abgrenzung sind dem zeichnerischen Teil des Bauungsplanes im Maßstab 1:1.000 zu entnehmen. Plangrundlage bildet der amtliche Lage- und Höhenplan.

2.3 Topografie und Beschaffenheit des Geländes Das Plangebiet fällt topographisch in Richtung Nordosten zur Hauptstraße hin leicht ab. Es liegt auf einer Höhe von ca. 137,5 m HN im Südwesten im Übergang zur landwirtschaftlichen Fläche und ca. 136,0 m HN im Nordosten an der Hauptstraße. Naturräumlich gehört der Planungsraum zur Naturregion Sächsisches Lössgefilde und dem Na- turraumtyp Südliche Großenhainer Pflege: Sandbedeckte Platten des Tieflandes. Als natürliche Böden stehen glazifluviatiler Sand und Kies sowie sandiger Schluff (Auelehm) an. Im Planungsgebiet sind unter geringmächtigen Bodenbildungen pleistozäne Schmelzwasser- sande und -kiese der Saalekaltzeit verbreitet, die tonig-schluffige Ablagerungen in Form von Lagen oder Linsen aufweisen. Darunter können noch elsterkaltzeitliche Geschiebemergel und -lehme der Grundmoräne lagern. Am östlichen Rand des Geltungsbereiches verläuft die Aue der Heidelache, in der holozäne Auesande und -kiese sowie schluffig-sandige Auelehme an- stehen. Unter diesen sedimentären Ablagerungen folgt das Grundgebirge in Form von Metagrauwacke, die in ihren oberen Zonen meist aufgelockert bzw. grusig zersetzt ist und in der Umgebung des Geltungsbereiches lokal bis zur Tagesoberfläche aufragt. Das Grundgebirge ist im Geltungsbe- reich durch die nordwest-südost-verlaufende Großenhainer Störung tektonisch beeinflusst. Der Gesteinsverband ist dadurch strukturell verändert und durch engständigere Klüfte und Spalten sowie Bruch-, Zerrüttungs- und Scherzonen und evt. auch durch Gesteinswechsel geprägt. Aufgrund seiner Nutzungsgeschichte als Molkerei ist das Planungsgebiet stark anthropogen überprägt worden. Oberflächennah sind daher inhomogene Baugrundverhältnisse mit wechselnden Mächtigkeiten, Zusammensetzungen und Tragfähigkeiten zu erwarten. Die Aue- und Schmelzwassersande/ -kiese wie auch die rolligen Zersatzbildungen der Me- tagrauwacke sind gut durchlässig und stellen einen Porengrundwasserleiter mit jahreszeitlich wechselnden Grundwasserständen dar. Durch die Nähe zur Heidelache sind flurnahe Grund- wasserstände möglich. Geschiebemergel/-lehme, Auelehme und bindiger Zersatz der Me- tagrauwacke sind als wasserhemmend bis -stauend zu bewerten. Im Festgestein Metagrauwa- cke tritt Grundwasser als Kluftgrundwasser auf, hier gebunden an geöffnete, wasserwegsame Klüfte, Spalten und Störungszonen. Die Grundwasserführung unterliegt jahreszeitlichen Schwankungen und verstärkt sich insbesondere während der Tauperiode im Frühjahr oder nach niederschlagsreichen Zeiten. Im Vorbereich zwischen der Bestandsbebauung und der Hauptstraße befindet sich ein Brunnen. (wird im Laufe des Planverfahrens ergänzt)

2.4 Altlastenverdachtsfläche Im Plangebiet ist das Flurstück 114 der Gemarkung Obermittelebersbach und ein Teil des Flur- stücks 88/2 der Gemarkung Niederebersbach als Altlastenverdachtsfläche im Sächsischen Alt- lastenkataster unter der Altlastenkennziffer 85201008 (Altstandort ehemalige Molkerei) registriert. Daher wurde durch die ERGO Umweltinstitut GmbH eine Historische Erkundung durchgeführt und dokumentiert. Die Maßnahmen der Historischen Erkundung umfassten die Recherchen von historischem und aktuellem Kartenmaterial, Akten zum Betrieb der Molkerei sowie die Befra- gungen von Zeitzeugen.

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Aus der gutachterlichen Auswertung der erlangten Erkenntnisse unter Einbezug der recher- chierten Akten, historischer Karten und der Zeitzeugenbefragungen sowie der geringen Be- triebsgröße und der Art und der Menge der verwendeten Stoffe konnten keine Altlastenver- dachtsflächen ermittelt werden. Daher wird derzeit auch keine Gefährdung von Schutzgütern erwartet. Aus gutachterlicher Sicht wird kein weiterer Handlungsbedarf im Sinne einer Altlastenerkun- dung gesehen. Rückbaumaßnahmen und Tiefbauarbeiten sind jedoch durch fachkundiges Per- sonal ingenieurtechnisch zu begleiten.

2.5 Ehemalige, Vorhandene und angrenzende Nutzungen Im Plangebiet befand sich seit Anfang des 20. Jahrhunderts eine Molkerei, die bis zu ihrer Auf- gabe Anfang der 1990er Jahre am Standort betrieben wurde. Anlagen zur Erzeugung und Ver- arbeitung von Milch und Butter wurden später durch eine Käserei ergänzt. Die Baulichkeiten wurden entsprechend dem Bedarf immer wieder sich wandelnden Betriebsabläufen angepasst, sodass sich neben den zweigeschossigen Hauptgebäuden aus drei verschiedenen Entste- hungszeiten rückwärtig auch größere, eingeschossige Nebengebäude befinden. Diese waren als Sozialgebäude, Käserei, und als Werkstatt und Unterstand für Fahrzeuge genutzt. Seit Aufgabe der Molkerei Anfang der 1990er Jahre wurde die straßenbegleitende Bebauung in Teilen zu Wohnzwecken genutzt. Seit einigen Jahren stehen jedoch auch diese Gebäude völ- lig leer. Derzeit liegt das Plangebiet brach. Die noch vorhandenen Gebäude sind gesichert, aber verfal- len ob der fehlenden Nutzung und beeinträchtigen das Ortsbild in diesem Zustand stark. Die Gebäudevorbereiche zur Hauptstraße hin sind ungestaltet und auf ca. der Hälfte der Fläche befestigt. Der im südlichen Abschnitt historisch vorhandene Vorgarten ist nicht mehr wahr- nehmbar. Die Freiflächen im rückwärtigen Grundstücksteil stellen sich als beräumte, teils be- festigte Flächen dar. Nennenswerter Gehölzbestand findet sich nicht. Entlang der südöstlichen Plangebietsgrenze verläuft mit dem Fürstenweg eine Wegeverbindung, die fußläufig genutzt und zum Teil auch befahren wird. Aufgrund der Lage des Plangebietes inmitten des Ortes ist es von baulichen Nutzungen umge- ben. Nur im Südwesten schließt sich Brachland des Grundstückes 88/2 der Gemarkung Nie- derebersbach und sodann landwirtschaftlich genutzte Fläche an. In nordwestlicher Richtung grenzen Wohngebäude mit großen Gärten an, im Südosten Hofstrukturen mit Gärten. Östlich des Plangebietes verläuft die Hauptstraße, die auf der gegenüber liegenden Straßen- seite von einem Wohngrundstück mit Garten begrenzt wird. Auf den Flächen östlich der Haupt- straße verläuft die Heidelache.

2.6 Verkehrserschließung Das Plangebiet wird im Osten durch die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Hauptstraße erschlossen. Sie befindet sich in einem sehr gut ausgebauten Zustand mit beidseitigen Gehwe- gen. In diesem Abschnitt der Ortslage Ebersbach ist die Hauptstraße nicht Bestandteil des klas- sifizierten Straßennetzes. Aufgrung der geringen Verkehrsbelegung sind keine Beeinträchti- gungen der geplanten Wohnnutzung durch Verkehrslärm zu erwarten. Es besteht eine Zufahrt von der Hauptstraße zum Hof des südlichsten Bestandsgebäudes (Hausnummer 28) sowie eine weitere Zufahrt vom Kreuzungsbereich Hauptstraße/ An der Mart entlang der nordwestlichen Geltungsbereichsgrenze. Letztere war historisch auch als Betriebs- zufahrt der Molkerei und als Zuwegung zu den rückwärtig gelegenen Feldern genutzt. Die geplante Bebauung kann auch zukünftig über diese Anbindepunkte verkehrlich erschlossen werden.

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Für das Plangebiet besteht Anbindung an den öffentlichen Personenahverkehr (ÖPNV). In Ebersbach verkehren die Buslinien 457 und 460 des Verkehrsverbundes Oberelbe. Dabei verkehrt die Linie 457 (Großenhain-Radeburg-Moritzburg–Dresden) unmittelbar auf der Haupt- straße. Die nächstgelegenen Haltestellen sind „Mittelebersbach Erlenweg“ in ca. 400 m Entfer- nung und „Niederebersbach Gasthof“ in ca. 500 m Entfernung. Die Linie 460 (Großenhain- Auer–Coswig) verkehrt hingegen nur im Süden der Ortslage, so dass sich die nächsterreichbare Haltestelle „Mittelebersbach Gasthof“ in ca. 1,5 km Entfernung befindet.

2.7 Ver- und Entsorgung Aufgrund seiner innerörtlichen Lage ist das Plangebiet mit allen Ver- und Entsorgungsleitungen der technischen Infrastruktur (Wasser, Abwasser, Elektrizität, Gas, Telekommunikation) über die Hauptstraße voll erschlossen. Die Einbindung der neuen Bebauung in die bestehenden Netze ist möglich. Gegebenenfalls wird eine Umverlegung von Anschlüssen sowie eine Neuver- legung in die rückwärtigen Grundstücksteile erforderlich. Im Einzelnen stellt sich die Situation wir folgt dar: Trink- und Löschwasser Die Trinkwasserversorgung des Gebietes ist über die in der Hauptstraße vorhandenen Ver- sogungsleitungen möglich. Dabei kann der Anschluss des Allgemeinen Wohngebietes WA1 über den vorhandenen Trinkwasseranschluss der Trinkwasserleitung PEHD d 180 erfolgen. Die Er- schließung der rückwärtigen Flächen sollte über die Trinkwasserleitung GGG DN 100 erfolgen. Die Verlegung einer Hauptversorgungsleitung ist nicht erforderlich. Die Löschwasserversorgung für die geplante Wohnbaufläche wird über das Trinkwassernetz sichergestellt, der nächstgelegene Unterflurhydrant (An der Mart 36) bringt bei einem Druck von 1,5 bar eine Wassermenge von 65m³/h. Damit ist der Löschwasserbedarf von 48m³/h über 2 Stunden sichergestellt. Entwässerung In der Hauptstraße verlaufen Entwässerungsanlagen im Trennsystem, in die die geplante Be- bauung eingebunden werden kann. Das Plangebiet ist abwassertechnisch erschlossen. Das Flurstück 88/2 der Gemarkung Niederebersbach hat einen Grundstücksanschluss an der nördlichen Grundstücksgrenze erhalten, das Flurstück 114 der Gemarkung Obermittelebersbach an der östlichen Grundstücksgrenze. Über diese Anschlüsse ist die Schmutzwasserentsorgung gesichert. Energieversorgung Die Stromversorgung kann über bestehende Leitungen parallel zur Hauptstraße und entlang der nordwestlichen Geltungsbereichsgrenze gesichert werden. Gas Die Gasversorgung ist über die bestehende Mitteldruckleitung MD 100 PE in der Hauptstraße möglich. Telekommunikation Telekommmunikationskabel sind in der Hauptstraße anliegend. Für das Flurstück 114 der Gemarkung Obermittelebersbach besteht bereits ein Grundstücksan- schluss/ Einspeisepunkt. Der Anschluss der rückwärtigen Baufelder im Allgemeinen Wohnge- biet WA2 kann durch Neuverlegung in der geplanten Zufahrt erfolgen.

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Abfallentsorgung Für die Sicherung der Abfallentsorgung ist vor allem die Anfahrbarkeit der einzelnen Grundstü- cke wichtig. Die Verkehrswege müssen so gestaltet sein, dass sie mit den im Einsatz befindlichen dreiachsigen Sammelfahrzeugen problemlos befahren werden können und Rückwärts- fahrten vermieden werden. Weiterhin sind die Stellflächen/Bereitstellplätze für Abfallbehälter ausreichend zu dimensionieren. Entsprechend der Bemessungsgrößen für Sammelbehälter und ihre Bereitstellungsflächen sind je Haushalt von 1-4 Personen 1 Tonne für Restmüll (80 l), 1 Tonne für Biomüll (60 l) und 1 Gelbe Tonne (240 l) vorzusehen. Dafür ist je Haushalt als Aufstellfläche einschließlich der Aufschläge für die Standfreiheit eine Fläche von insgesamt ca. 2,50 m Länge und 1,00 m Tiefe erforderlich. Für die Gebäude des Allgemeinen Wohngebietes WA2 können diese Aufstellflächen im Bereich der Zufahrt von der Hauptstraße aus auf der mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten- den Fläche nah am öffentlichen Verkehrsraum erfolgen. Eine Zufahrt zu den rückwärtigen Grundstücken ist durch Abfallentsorgungsfahrzeuge somit nicht erforderlich. Die nötige Durch- fahrtbreite von 3,00 m für Rettungs- und Katastrophenfahrzeuge bleibt dabei gewährleistet. Für die Gebäude im direkt an der Hauptstraße gelegenen Allgemeinen Wohngebiet WA1 erfolgt die Aufstellung straßennah auf dem Grundstück.

2.8 Artenschutz Nach dem geltenden Artenschutzrecht muss für alle Vorhaben eine artenschutzrechtliche Prü- fung nach § 44 BNatSchG für streng und besonders geschützte Arten nach Anhang IV der FFH- Richtlinie, europäische Vogelarten der Vogelschutzrichtlinie sowie Rote-Liste-Arten hinsichtlich einer möglichen Betroffenheit in ihren Lebensräumen erfolgen. Es ist generell verboten, - wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, - wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wande- rungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert, - Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören und - wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsfor- men aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören. Für die Rechtssicherheit des Bebauungsplanes ist die Beachtung der Vorschriften des Arten- schutzes grundlegend. Nach nationalem Recht werden die Anforderungen des Artenschutzes primär durch den § 44 Abs. 1 BNatSchG definiert. Im Rahmen der Bauleitplanung ist dabei zu prüfen, inwiefern durch die Aufstellung und Umsetzung des Bebauungsplanes die Verbote des § 44 BNatSchG eintreten können. Im Plangebiet erfolgte mit einer Begehung am 10.10.2018 durch die untere Naturschutzbehörde des Kreisumweltamtes eine Untersuchung der abzubrechenden, leerstehenden Gebäude auf das Vorhandensein von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten geschützter Arten (Brutvögel, Fle- dermäuse). Im Rahmen der Begehung konnten keine geschützten Arten nachgewiesen werden. Es wurden keine Nester oder Kotspuren aufgefunden. Nach Einschätzung der unteren Naturschutzbehörde sind keine weiteren Gutachten oder Un- tersuchungen erforderlich. 10 GEMEINDE EBERSBACH BEBAUUNGSPLAN „ALTE MOLKEREI“ Entwurf 16.11.2018

3 PLANINHALT UND BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN

3.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 3.1.1 Art der baulichen Nutzung Die Bauflächen des Plangeltungsbereichs werden der geplanten Nutzung entsprechend als All- gemeine Wohngebiete (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Mit dieser Festsetzung wird die Umsetzung der städtebaulichen Ziel- stellung zur Wiedernutzbarmachung der brachgefallenen Molkereifläche zu Wohnzwecken er- möglicht. Allgemein zulässige Nutzungen Entsprechend § 4 Abs. 2 BauNVO sind in Allgemeinen Wohngebieten folgende Nutzungen allgemein zulässig: - Wohngebäude - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe werden entsprechend der planerischen Zielstellung im Plangel- tungsbereich zugelassen, und neben der angestrebten Errichtung von Wohngebäuden auch begleitende Nutzungen zu ermöglichen und somit für den Bebauungsplan eine gewisse Flexi- bilität und Zukunftsfähigkeit zu erreichen. Aufgrund der geringen Größe des Plangebietes und dem vorrangigen Ziel der Errichtung von Wohngebäuden werden Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke in beiden Teilgebieten aufgrund ihres in der Regel hohen Flächenbedarfes und der häufig mit ihnen verbundenen Lärmbelastungen nicht zugelassen. Für diese bestehen innerhalb der Ortslage andere geeignete Standorte. Mit den Regelungen des § 13 BauNVO sind ohne zusätzliche Festsetzung weiterhin auch Räume für freie Berufe in den Allgemeinen Wohngebieten zulässig. Das ermöglicht beispielsweise die Ansiedlung von Büros, Kanzleien, Unterrichtsräumen oder Praxen sowie kleinen Werkstätten. Ausnahmsweise zulässige Nutzungen Entsprechend § 4 Abs. 3 BauNVO können in Allgemeinen Wohngebieten folgende Nutzungen ausnahmsweise zugelassen werden: - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe - Anlagen für Verwaltungen - Gartenbaubetriebe - Tankstellen. Diese werden nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, da sie der Fortentwicklung der Eigenart des Gebietes nicht dienlich sind, sie sich an diesem Standort in der Ortslage von Ebersbach nicht einfügen und rein räumlich mit einer Wohnnutzung auf der recht kleinen Fläche nicht vereinbar sind. Weiterhin steht der Flächenbedarf dieser Nutzungen im Gegensatz zur städte- baulich gewünschten und über die Festsetzungen gesicherten kleinteiligen Körnung. 3.1.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Vollgeschosse und der Höhe baulicher Anlagen bestimmt.

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Im Plangebiet erfolgt eine Gliederung des Allgemeinen Wohngebietes in zwei Teilgebiete (WA1 und WA2), die sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und verschiedener bauordnungsrechtlicher Festsetzungen unterscheiden. Grundflächenzahl (GRZ) Entsprechend § 17 Abs. 1 BauNVO ist in Allgemeinen Wohngebieten eine Grundflächenzahl von maximal 0,4 zulässig. Das bedeutet, dass nach den Regelungen der BauNVO im Bebauungsplan eine Bebauung oder Versiegelung von maximal 40% der Grundstücksfläche zugelassen werden darf. Das ist in der vorliegenden Planung erfolgt. Mit der im Plangebiet festgesetzten GRZ von 0,4 wird das Höchstmaß der baulichen Nutzung entsprechend BauNVO ermöglicht. Somit kann einerseits eine dichte, wirtschaftliche Ausnut- zung der reaktivierten Flächen erfolgen und andererseits bleiben gesunde Wohn- und Arbeits- verhältnisse gewahrt sowie negative Auswirkung auf die Umwelt begrenzt. Bezugsfläche für die Berechnung ist dabei jeweils die als Allgemeines Wohngebiet festgesetzte Fläche des jeweiligen Baugrundstücks. Der so ermittelte Wert stellt die Maximalgröße für das jeweilige Ge- bäude einschließlich Anbauten und direkt am Haus gelegenen Terrassen dar. Weiterhin kann entsprechend § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche für Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen um maximal 50 % zugelassen werden. Im vorliegenden Falle bedeutet das, dass eine Überschreitung bis zu einer Ge- samtversiegelung von 0,6 je Baugrundstück möglich ist. Mit der Festsetzung wird der räumli- chen Situation im Plangebiet mit einerseits recht kleinen Grundstücken zur Hauptstraße hin und andererseits langgestreckter Zuwegung zu den rückwärtigen Flächen Rechnung getragen. Die Befestigung von Wegen, Zufahrten, Stellplätzen und Lagerflächen muss dabei wasser- durchlässig erfolgen (siehe Festsetzung 6.1). Geschossigkeit und Höhe baulicher Anlagen Ein wesentliches Planungsziel des Bebauuungsplanes ist die Gestaltung eines wahrnehmbaren, gegliederten Erscheinungsbildes an der Hauptstraße, um das Ortsbild in diesem Teilabschnitt fortzuschreiben. Daher soll sich die Höhenentwicklung der Baukörper zum öffentlichen Straßenraum hin an den Höhen der umgebenden Bebauung orientieren, um somit einen räumlichen Zusammenhang zu schaffen. Die zulässige Geschossigkeit ist für die straßenzugewandten Bereiche des Allgemei- nen Wohngebietes WA1 mit zwingend zwei Geschossen festgesetzt, das entspricht der Ge- schossigkeit der vorhandenen Hofgebäude in der Nachbarschaft. Zugleich wird für diesen Teil- bereich die Traufhöhe als Mindestmaß mit 5 m festgesetzt, um eine Minimalhöhe der aufge- henden Außenwand auch bei Unterbringung des zweiten Geschosses teilweise im Dachraum zu erreichen. Damit wird die Raumwirksamkeit der entstehenden Kubaturen befördert. In den rückwärtigen Bereichen mit weniger prägenden Auswirkungen auf den öffentlichen Raum wird die Geschossigkeit im Sinne von Flexibilität und guter Grundstücksausnutzung auf zwei Geschosse als Höchstmaß festgesetzt. Damit ist gesichert, dass die rückwärtigen Baukör- per die Vorderhäuser nicht überragen und je nach konkretem Vorhaben unterschiedlich hoch errichtet werden können. Für die Ermittlung der festgesetzten Traufhöhe im Teilgebiet WA1 ist der Schnittpunkt zwischen aufgehender Außenwand und Dachhaut maßgeblich. Als Bezugspunkt dient die gemittelte Höhe der Gehwegrücklage der Hauptstraße in der Mitte der Außenwand des geplanten Gebäu- des. Damit ist die festgesetzten Höhe auf den angrenzenden Straßenraum und die Wahrneh- mungsperspektive der Menschen bezogen.

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3.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Bauweise Im Plangebiet ist die Bauweise nach den Teilgebieten differenziert festgesetzt. In beiden Teil- gebieten sind die Gebäude mit Grenzabständen nach Sächsischer Bauordnung zu errichten. Im Teilgebiet WA1 wird keine Bauweise festgesetzt, um für diesen Bereich etwas mehr Flexibi- lität zur Wahl zwischen verschiedenen Bebauungsvarianten einzuräumen. An dieser Stelle sind zum öffentlichen Raum hin durchaus unterschiedliche Bebauungslösungen vorstellbar. Inner- halb des Baufeldes können sowohl Einzelhäuser, als auch Doppel- oder Reihenhäuser errichtet werden. Das Entstehen einer wahrnehmbaren Raumkante hat hierbei ortsgestalterisch Priori- tät. Die mögliche maximale Gebäudelänge bleibt über die Abgrenzungen des Baufeldes auf ein verträgliches Maß begrenzt. In den möglichen Gebäudekubaturen können sowohl verschiedene Formen von Wohnungsbau als auch ggf. ergänzende Nutzungen problemlos untergebracht werden. Mit der Festsetzung der Bauweise als Einzelhausbebauung im rückwärtigen Teilgebiet WA2 soll eine Abstufung gegenüber dem WA1 erzielt und kleinteiligere Strukturen befördert werden. überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen im Plangebiet werden über Baugrenzen, an die heran- gebaut werden darf, definiert. Sie umschließen Baufelder, innerhalb derer die Errichtung von Gebäuden und Gebäudeteilen zulässig ist. Mit der Festsetzung von Baufeldern wird die maximal mögliche zu überbauende Fläche entsprechend der festgesetzten GRZ räumlich fixiert. Entsprechend den städtebaulichen Zielvorstellungen für die Entwicklung des Plangebietes kommt der Ausbildung einer Bauflucht zur Hauptstraße und damit eines gefassten Straßen- raumes hohe Bedeutung zu. Um das zu sichern, ist das Baufeld im Allgemeinen Wohngebiet WA1 an der Hauptstraße vergleichsweise knapp gefasst und so die zukünftige Lage der Ge- bäude recht genau vorgegeben. Auf der straßenabgewandten Teilfläche des Allgemeinen Wohngebietes WA2 hingegen wird mit der Festsetzung eines großzügigen Baufeldes für die konkrete Gebäudeanordnung eine hohe Flexibilität gewährt, da die Gebäudeanordnung im rückwärtigen Bereich nicht so starke städ- tebauliche Auswirkungen auf das Ortsbild hat. Da von den Baugrenzen zurückgewichen werden darf, besteht für die konkrete Gebäudeanordnung innerhalb der Baufelder Flexibilität. Im Allgemeinen Wohngebiet WA1 ist aufgrund des schmalen Baufeldes für die Ausbildung von Terrassen eine Ausnahme von der Baugrenze definiert. Die Terrassen dürfen hier auf der rück- wärtigen Seite (straßenabgewandt) die Baugrenze um bis zu 3 m überschreiten. Somit kann sowohl die Ausbildung einer wahrnehmbaren Raumkante zur Hauptstraße gesichert als auch eine gute Grundstücksausnutzung ermöglicht werden. Im Allgemeinen Wohngebiet WA2 kön- nen die Terrassen aufgrund des großzügig gefassten Baufeldes innerhalb der Baugrenzen untergebracht werden. 3.1.4 Garagen und Carports Innerhalb des Plangebietes sind die notwendigen Stellplätze für Fahrzeuge auf den jeweiligen Grundstücken nachzuweisen. Im Allgemeinen Wohngebiet WA1 wird dabei die Errichtung von Carports und Garagen vor der straßenseitigen Bauflucht an der Hauptstraße ausgeschlossen, da aus stätdebaulichen Grün- den der Gestaltung des Straßenraumes große Bedeutung zukommt. Mit der Festsetzung wird gesichert, dass der Straßenraum durch die Fassaden der Hauptgebäude geprägt ist und von störenden untergeordneten Baukörpern freigehalten wird.

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Weitere Festsetzungen zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs erfolgen im Bebauungsplan nicht, da kein weiterer Regelungsbedarf besteht. 3.1.5 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen In der Planzeichnung werden zwei Teilflächen als mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen festgesetzt und diese bestimmt. Dabei handelt es sich zum einen um die auf dem Flurstück 88/2 der Gemarkung Obermittele- bersbach verlaufende Teilfläche des Fürstenweges mit einer Breite von im Mittel ca. 2,40 m. Diese ist in der Planzeichnung mit 1 gekennzeichnet und mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger zu belasten. Mit der Festsetzung wird die Bestandssituation abgebildet. Der Fürstenweg verläuft als unbefestigter Anliegerweg jeweils hälftig in den angrenzenden Grundstücken. Seine Nutzung dauert bereits seit Jahrzehnten an und wird als Gewohnheits- recht betrachtet. Der Fürstenweg ist dinglich nicht gesichert. Zum anderen ist die Fläche zur Erschließung der rückwärtig gelegenen Baufelder in der Plan- zeichnung auf einer Breite von 3,50 m festgesetzt und mit der Ziffer 2 bezeichnet. Zur Siche- rung der Erschließung ist die Fläche mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Eigentümer der rückwärtigen Grundstücke, ihrer Besucher, Fahrzeugen des Rettungs- und Ka- tastrophendienstes sowie der Ver- und Entsorgungsunternehmen zu belasten. Entsprechend der zeichnerischen Festsetzung erfolgt eine Aufweitung dieses Profils im Anschlussbereich an die Hauptstraße bis auf ca. 4,60 m. In diesem Bereich können Sammelbehälter für die Abfallent- sorgung aufgestellt werden, wobei die für Katastrophenfahrzeuge erforderliche Durchfahrts- breite von mindestens 3,00 m gewahrt bleibt. Die im Bebauungsplan festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ersetzen nicht die erforderliche dingliche Sicherung im Grundbuch, sondern können diese nur städtebaulich unterset- zen und vorbereiten.

3.2 Belange von Natur und Landschaft 3.2.1 Eingriffssituation Die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB. Mit der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ von 0,4 ergibt sich einschließlich der nach § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO möglichen Überschreitung bis 0,6 eine zulässige Grundfläche von 1.920 m². Dieser Wert liegt weit unter der in § 13 a Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als Voraussetzung für die Durchführung des beschleunigten Verfah- rens ohne Eingriffsausgleich genannten zulässigen Grundfläche von 20.000 m². Demnach gel- ten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Somit unterliegt das Plangebiet nicht der Eingriffs-Ausgleichs-Regelung nach § 18 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 1a BauGB. Unabhängig davon haben die Ziele des Landschaftsplanes und des Umwelt- und Bodenschutzes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a Abs. 1, 2, 4 BauGB für die Bauleitplanung Relevanz. Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 14 BNatSchG und des § 8 SächsNatSchG sind Veränderungen der Gestalt oder der Nutzung von Grundflächen, die die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes, wozu auch der Boden gehört, oder des Landschaftsbildes erheblich oder nachhaltig beeinträchtigen können. Die im Bebauungsplan getroffenen grünordnerischen Festsetzungen dienen der Aufwertung verbleibender Freiflächen aus ökologischer und gestalterischer Sicht, der Minimierung der Ver- siegelung und einer standortgerechten Bepflanzung der nicht überbaubaren Flächen der aus- gewiesenen Bauflächen.

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3.2.2 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Insgesamt kann aufgrund der innerörtlichen Lage des Plangebietes der Erschließungsaufwand und damit der Eingriff in den Naturhaushalt durch die Ausnutzung vorhandener Infrastrukturen gegenüber einer Flächeninanspruchnahme im Außenbereich stark reduziert werden. Als Maßnahme zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft wird eine Reglung zur Sicherung wasserdurchlässiger Flächenbefestigung getroffen. Mit dieser Festsetzung wird ein ökologischer Vermeidungs- und Verminderungseffekt für die Schutzgüter Klima, Biotope, Wasser und Boden erreicht. Weiterhin wird als Vermeidungsmaßnahme eine Festsetzung zur Ausführung von Verglasungen zum Schutz vor Vogelschlag getroffen. Umgesetzt werden kann die Festsetzung beispielsweise durch eine nutzungskonforme Reduktion der Durchsichtigkeit (mittels Vorhängen/ garfdinen im Inneren oder Rollos/ Markisen außen), durch die Integration flächiger Markierungen (z.B. aufgebrachte vertikale oder horizontale Linien/ Punktraster) oder durch die Verwendung transluzenter bzw. farbiger Materialien an der Fassade. Die zur freien Landschaft orientierten Fassaden und Glasflächen ab einer Größe von ca. 5 m² sind hierbei besonders zu berücksichti- gen. 3.2.3 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Aufgrund der großen ökologischen und gestalterischen Bedeutung von Gehölzen werden im vorliegenden Bebauungsplan Festsetzungen zum Anpflanzen von Gehölzen auf den privaten Grundstücken getroffen. Dies erfolgt unter Berücksichtigung städtebaulicher und ökologischer Gesichtspunkte. Demnach ist je angefangene 600 m² Grundstücksfläche mindestens ein einheimischer Obst- oder Laubbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Mit dieser Festsetzung kann ein Min- destmaß an Durchgrünung im Plangebiet erreicht werden, wobei auf standortkonkrete Vorga- ben im Sinne der Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer verzichtet wurde. Bäume haben eine wichtige Funktion als Brut- und Nahrungsraum für zahlreiche Tierarten und bewirken durch Schattenwurf und Verdunstung eine Milderung von Klimaextremen. Weiterhin kommt ihnen eine hohe ortsgestalterische Bedeutung zu. Sie bereichern und gliedern das Orts- bild, vermitteln Maßstäblichkeit und besitzen einen hohen ästhetischen Eigenwert. Mit den Festsetzungen zu Baumpflanzungen wird wesentlich zu einer guten Gestaltung im Sinne des Ortsbildes beigetragen. Durch Schattenwurf, Luftfeuchteanreicherung, Windschutz, Luftfilterung wirken Gehölze klima- tisch und lufthygienisch ausgleichend. Je nach Art und Alter bieten sie Lebensraum für Tiere und Pflanzen und sind wichtige Elemente des Biotopverbundes. Einzelbäume wirken als Tritt- steinbiotope. Aus diesen Gründen wurden standorttypische und standortgerechte Arten vorge- schrieben. Mit der Verwendung heimischer Arten sind ein gutes Gedeihen am Standort und das Erzielen der gewünschten ökologischen Wertigkeit gesichert. Weiterhin ist im Allgemeinen Wohngebiet WA1 der Bereich zwischen der Baugrenze und der Hauptstraße als Vorgarten zu mindestens 50 % von jeder Art der Bodenversiegelung freizu- halten und zu begrünen. Mit der Feststezung wird auf den historisch vorhandenen Vorgarten Bezug genommen und ein positiver Effekt auf die Straßenraumgestaltung erreicht. Mit der Festsetzung wird zugleich eine Regelung der Gestaltungssatzung Ebersbach im Bebauungsplan umgesetzt.

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3.3 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches der Gestaltungssatzung Ebers- bach. Mit den auf der Grundlage des § 89 SächsBO getroffenen gestalterischen Festsetzungen werden die Regelungen der Gestaltungssatzung, soweit zutreffend, in den Bebauungsplan auf- genommen. Die gestalterischen Festsetzungen sollen dazu beitragen, dass unter Wahrung individueller Ge- staltungsmöglichkeiten innerhalb des Plangebietes und unter Berücksichtigung der bestehenden umgebenden Bebauung dem Ortsbild entsprechende Gebäude und Grundstücksnutzungen entstehen. Die getroffenen gestalterischen Festlegungen betreffen dabei insbesondere die den öffentlichen Raum prägenden Elemente, während die Architektur selbst über die gegebenen Rahmenfestsetzungen hinaus flexibel bleibt. 3.3.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Dachgestaltung Aufgrund der unterschiedlich starken Wirkung auf das Ortsbild werden in den Teilgebieten verschiedene Dachformen festgesetzt. So darf im Allgemeinen Wohngebiet WA1 an der Haupt- straße die Dachausbildung ausschließlich als steiles Satteldach mit knappem Dachüberstand erfolgen. Die Herausbildung eines zweigeschossigen Baukörpers mit ortstypischem Dach führt an dieser Stelle traditionelle Bauformen fort und sorgt somit für ein harmonisches Einfügen der Bebauung in die vorhandene Struktur. Im rückwärtig gelegenen WA2 wird hingegen ein größerer Spielraum gewährt, da diese Ge- bäude kaum eingesehen werden können. Demnach ist als Dachform hier Satteldach, Wald- mdach oder Zeltdach möglich. Mit der Begrenzung auf geneigte Dächer kann eine gewisser gestalterischer Zusammenhang erzielt werden. Um einen harmonischen Gesamteindruck auch im Zusammenhang mit den angrenzenden Ge- bäuden zu erhalten, wird im gesamten Plangebiet die Dacheindeckung in ihrer Art, Materialität und Farbe beschränkt. Dabei wird aufgrund der geringeren Wirkung für das Ortsbild im Teilge- biet WA2 etwas mehr Spielraum gewährt. Die Ausführungsmöglichkeiten von Dachaufbauten werden zum Erreichen einer ausgewogenen Gesamtwirkung ebenfalls beschränkt. Fassadengestaltung Die Fassaden im Plangebiet sind in Fortführung des Bestandes als mineralische Putzfassaden auszubilden, wobei die Obergeschosse mit senkrecht verlaufender Holzschalung verkleidet werden können. Mit der Begrenzung der Materialität der Fassaden kann durch gestalterische Beruhigung eine gewisse Kontinuität und Ausgewogenheit erzielt werden, die dem städtebau- lichen Ziel am Standort zuträglich ist und das Ortsbild schützt. Garagen, Carports, Nebenge- bäude, untergeordnete Bauteile und Anbauten sind aufgrund ihrer geringeren gestalterischen Wirkung auch in Holz zulässig. Eine Verglasung von Fenstern und Türen mit reflektierendem Glas, verspiegelte Glasoberflä- chen sowie das flächige Bekleben mit Folien sind aufgrund ihrer ästhetisch sehr störenden Wirkung nicht zulässig. 3.3.2 Gestaltung von Einfriedungen Zum öffentlichen Raum hin sind Einfassungen nur als Laubgehölzhecken, Holzlattenzäune mit senkrechter Lattung sowie verputzte Mauern zulässig, um dem Straßenraum einen Charakter zu geben, der sich in die Umgebung einfügt. Das Ortsbild entlang der Hauptstraße wird neben den Gebäuden und Freiräumen auch durch den Wechsel verschiedener, typischer Einfriedungen geprägt.

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3.4 Hinweise Für die weitere Planung und Realisierung der Vorhaben innerhalb des Plangebietes werden umfangreiche Hinweise gegeben. Sie dienen der umfassenden Information der zukünftigen Bauherren.