Grundstücksmarktbericht

Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den

Landkreis Merzig-Wadern

2020

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Impressum:

Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Merzig-Wadern Bahnhofstraße 44 666663 Merzig

Dienstsitz: Am Gaswerk 3 66663 Merzig

Telefon: 06861 80 230 oder 231 oder 2206 Fax: 06861 80 470

Redaktion: Stefan Kredteck Andreas Koch Carolin Luy Alexander Lück eMail: [email protected]

Internet: www.merzig-wadern.de

Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung und Verbreitung verboten.

2.Auflage ______Seite | 2

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Der Landkreis Merzig-Wadern

besteht aus 7 Städten und Gemeinden mit ihren Stadt- und Ortsteilen

Beckingen Beckingen, Düppenweiler, Erbringen, Hargarten, Haustadt, Honzrath, Oppen, Reimsbach, Saarfels

Losheim am See Bachem, Bergen, Britten, Hausbach, Losheim, Mitlosheim, Niederlosheim, Rimlingen, Rissenthal, Scheiden, Wahlen, Waldhölbach

Merzig (Stadt) Ballern, Besseringen, Bietzen, Brotdorf, Büdingen, Fitten, Harlingen, Hilbringen, Mechern, Menningen, Merchingen, Merzig, Mondorf, Schwemlingen, Silwingen, Weiler, Wellingen

Mettlach Bethingen, Dreisbach, Faha, Mettlach, Nohn, Orscholz, Saarhölzbach, Tünsdorf, Wehingen, Weiten

Perl Besch, Borg, Büschdorf, Eft-Hellendorf, Keßlingen, Münzingen, Nennig, Oberleuken, Oberperl, Perl, Sehndorf, Sinz, Tettingen- Butzdorf, Wochern

Wadern (Stadt) Bardenbach, Büschfeld, Dagstuhl, Gehweiler, Krettnich, Lockweiler, Löstertal, Morscholz, Noswendel, Nunkirchen, Steinberg, Wadern, Wadrill, Wedern

Weiskirchen Konfeld, Rappweiler-Zwalbach, Thailen, Weierweiler, Weiskirchen

Landkreis Merzig-Wadern

Beckingen Losheim am Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See

______Seite | 3

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Inhalt

I Abbildungsverzeichnis...... 6 II Tabellenverzeichnis…………………………………………………………………….. 8 1 Einleitung...... 9 2 Welche Informationen finden Sie im Grundstücksmarktbericht?...... 10 3 Der Gutachterausschuss...... 11 3.1 Zusammensetzung...... 11 3.2 Aufgaben des Gutachterausschusses...... 12 4 Die Geschäftsstelle...... 12 4.1 Zusammensetzung...... 12 4.2 Aufgaben der Geschäftsstelle...... 12 5 Einwohner und Strukturdaten...... 13 5.1 Einwohner und Flächen...... 13 5.2 Baugenehmigungen...... 14 6 Allgemeiner Grundstücksverkehr...... 15 6.1 Umsatzentwicklung...... 15 6.2 Umsatzzahlen in den einzelnen Städten und Gemeinden 2017...... 17 6.3 Zwangsversteigerungen im Landkreis Merzig-Wadern...... 21 7 Unbebaute Grundstücke...... 22 7.1 Wohnbaugrundstücke...... 22 7.2 Gewerbe- und Industriegrundstücke...... 24 7.3 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke...... 26 8 Bebaute Grundstücke...... 29 8.1 Bebaute Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum)…………...... 29 8.2 Individueller Wohnungsbau...... 33 9 Wohnungs- und Teileigentum...... 34 9.1 Wohnungs- und Teileigentum, Anzahl und Geldumsatz...... 34 9.2 Wohnungseigentum, Anzahl und Geldumsatz...... 36 9.3 Wohnungseigentum, Erst- und Weiterverkäufe...... 37 10 Sondermarkt Perl...... 38 10.1 Nationalität der Käufer in den einzelnen Teilmärkten………………………...... 39 10.2 Nationalität der Verkäufer in den einzelnen Teilmärkten...... 42 11 Bodenrichtwerte...... 44 11.1 Erläuterung der Bodenrichtwerte...... 45 11.2 Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen...... 46 11.3 Darstellung der Bodenrichtwerte...... 46 11.4 Grundstücksflächen und -tiefen – Umrechnungskoeffizienten...... 48 12 Wertrelevante Daten...... 52 12.1 Sachwertfaktoren für den Landkreis Merzig-Wadern………………………………. 52 12.2 Abgeleitete Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilien- häuser ohne die Gemeinde Perl nach NHK 2010...... ………………….. 53 12.3 Abgeleitete Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilien- häuser für die Gemeinde Perl nach NHK 2010…………………………………………. 54 12.4 Liegenschaftszinssätze für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser…… 55

______Seite | 4

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

13 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel...... 56 14 Gebühren der Gutachterausschüsse des Saarlandes nach der GutGebV 2015………………………………………………………………………………………….. 59 15 Literatur- und Quellenverzeichnis…………………………………………………. 61

______Seite | 5

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

I. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Bevölkerungsstand im Landkreis Merzig-Wadern nach Gemeinden 13 Abbildung 2: Einwohner pro km² im Landkreis Merzig-Wadern nach Gemeinden 14 Abbildung 3: Die Anzahl der Baugenehmigungen im Verlauf der Jahre nach Teilmärk- ten für den Landkreis Merzig-Wadern 14 Abbildung 4: Die Anzahl der Rechtsvorgänge und der darin enthaltenden Kaufverträge im Verlauf der Jahre für den Landkreis Merzig-Wadern 15 Abbildung 5: Die Anzahl der Rechtsvorgänge nach Teilmärkten im Verlauf der Jahre für den Landkreis Merzig-Wadern 16 Abbildung 6: Der Flächenumsatz nach Teilmärkten im Verlauf der Jahre für den Land- kreis Merzig-Wadern 16 Abbildung 7: Der Geldumsatz nach Teilmärkten im Verlauf der Jahre für den Landkreis Merzig-Wadern 17 Abbildung 8: Die Anteile der Gemeinden/Städte an den Rechtsvorgängen sowie dem Geld- und dem Flächenumsatz im Landkreis Merzig-Wadern für das Jahr 2019 18 Abbildung 9: Die relativen Häufigkeiten der Rechtsvorgänge nach Teilmärkten in den Gemeinden/Städten des Landkreises Merzig-Wadern im Jahr 2019 19 Abbildung 10: Die absoluten Geldumsätze nach Teilmärkten in den Gemeinden/Städ- ten des Landkreises Merzig-Wadern im Jahr 2019 20 Abbildung 11: Die absoluten Geldumsätze in den Gemeinden/Städten des Landkreises Merzig-Wadern im Verlauf der letzten Jahre 20 Abbildung 12: Die absoluten Häufigkeiten der Zwangsversteigerungen im Landkreis Merzig-Wadern sowie deren relativer Anteil an allen Rechtsvorgängen im Verlauf der letzten Jahre 21 Abbildung 13: Die absoluten Häufigkeiten der Zwangsversteigerungen in den Städ- ten/Gemeinden des Landkreises Mer-zig-Wadern im Verlauf der letzten Jahre 21 Abbildung 14: Die absoluten Häufigkeiten der verkauften Wohnbaugrundstücke im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019 22 Abbildung 15: Die absoluten Häufigkeiten der verkauften Wohnbaugrundstücke in den Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019 23 Abbildung 16: Die durch Wohnbaugrundstücke jährlich umgesetzte Gesamtfläche in 1.000 m² im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019 24 Abbildung 17: Der durch Wohnbaugrundstücke jährlich umgesetzte Gesamtgeldbetrag in Mio. € im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019 24 Abbildung 18: Die absoluten Häufigkeiten der verkauften unbebauten Gewerbe- und Industriegrundstücke im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019 25 Abbildung 19: Die durch Gewerbe- und Industrieland jährlich umgesetzte Gesamtflä- che in 1.000 m² im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019 25 Abbildung 20: Der durch Gewerbe- und Industrieland jährlich umgesetzte Gesamt- geldbetrag in Mio. € im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019 26 Abbildung 21: Die absoluten Häufigkeiten der verkauften land- und forstwirtschaftli- chen Grundstücke nach Teilmärkten im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019 26 Abbildung 22: Die relativen Häufigkeiten der verkauften land- und forstwirtschaftli- chen Grundstücke nach Teilmärkten im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019 27 Abbildung 23: Die absoluten und relativen jährlichen Flächenumsätze der einzelnen Teilmärkte der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019 28

______Seite | 6

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Abbildung 24: Die absoluten und relativen jährlichen Geldumsätze der einzelnen Teil- märkte der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Landkreis Merzig- Wadern von 2014 bis 2019. 28 Abbildung 25: Durchschnittliche Preise pro m² für Acker- und Grünlandflächen in den Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. 29 Abbildung 26: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. 30 Abbildung 27: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) in den einzelnen Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. 30 Abbildung 28: Der absolute jährliche Flächenumsatz bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. 31 Abbildung 29: Der absolute jährliche Geldumsatz bebauter Grundstücke (ohne Woh- nungs- und Teileigentum) im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. 32 Abbildung 30: Die absoluten jährlichen Geldumsätze bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) in den einzelnen Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. 31 Abbildung 31: Die durchschnittlichen Kaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamili- enwohnhäuser in den einzelnen Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. 32 Abbildung 32: Die durchschnittlichen Kaufpreise für Doppelhaushälften und Reihen- endhäusern in den einzelnen Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. 34 Abbildung 33: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. 34 Abbildung 34: Die Aufteilung der absoluten jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle in Wohnungs- und Teileigentum im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. 35 Abbildung 35: Der absolute jährliche Geldumsatz von Wohnungs- und Teileigentum im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. 35 Abbildung 36: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungsei- gentum in den einzelnen Städten und Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern im Jahr 2019 36 Abbildung 37: Der absoluten jährlichen Geldumsätze von Wohnungseigentum in den einzelnen Städten und Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019 37 Abbildung 38: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungsei- gentum, aufgeteilt nach Erst- und Weiterverkäufen, im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. 38 Abbildung 39: Die aus den Jahren 2017 bis 2019 gemittelten Kaufpreise pro m² von Wohnungseigentum für ausgewählte Verwaltungsbereiche des Landkreises Merzig-Wa- dern 38 Abbildung 40: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern nach Nationalitäten der Käufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019 39 Abbildung 41: : Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von Woh- nungseigentum nach Nationalitäten der Käufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019 40 Abbildung 42: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von baureifem Land nach Nationalitäten der Käufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. 40 Abbildung 43: Die relativen Häufigkeiten der Nichtdeutschen Kauffälle innerhalb der verschiedenen Teilmärkte in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. 41 Abbildung 44: Die relativen Häufigkeiten der Deutschen Kauffälle innerhalb der ver- schiedenen Teilmärkte in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. 41

______Seite | 7

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Abbildung 45: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern nach Nationalitäten der Verkäufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. 42 Abbildung 46: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungs- eigentum nach Nationalitäten der Verkäufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. 43 Abbildung 47: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von baureifem Land nach Nationalitäten der Verkäufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. 43 Abbildung 48: Ausschnitt aus der aktuellen Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2018. 44 Abbildung 49: Graphische Abbildung der Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis Merzig-Wadern (exklusive Gemeinde Perl). 53 Abbildung 50: Graphische Abbildung der Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser für die Gemeinde Perl. 54 Abbildung 51: Die räumliche Verortung der Vergleichsräume innerhalb des Landkreises Merzig-Wadern. 57

II. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Statistische Kennzahlen zur Fläche und Bevölkerung in den Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern, Stand 31.12.2019. 13 Tabelle 2: : Der jährliche relative Anteil der Zwangsversteigerungen an allen Rechts- vorgängen in den jeweiligen Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern. 22 Tabelle 3: Anwendertabelle zur Anpassung des Bodenwertes nach der Fläche. 48 Tabelle 4: Anwendertabelle zur Anpassung des Bodenwertes nach der Tiefe. 49 Tabelle 5: Das angewandte Ableitungsmodell für Sachwertfaktoren 52 Tabelle 6: Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Boden- richtwertzone und vorläufigen Sachwert im Landkreis Merzig-Wadern (exklusive Ge- meinde Perl) 53 Tabelle 7: Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Boden- richtwertzone und vorläufigen Sachwert für die Gemeinde Perl 54 Tabelle 8: Das angewandte Ableitungsmodell für Liegenschaftszinssätze. 55 Tabelle 9: Die abgeleiteten Liegenschaftszinssätze für freistehende Ein- und Zweifami- lienhäuser im Landkreis Merzig-Wadern. 55 Tabelle 10: Die zur Einteilung der Vergleichsräume herangezogenen Indikatoren. 56 Tabelle 11: Die Aufteilung der Städte und Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern innerhalb der Vergleichsräume. 57 Tabelle 12: Die abgeleiteten Obergrenzen der Nettokaltmieten in Euro pro m² nach Vergleichsraum und Wohnungsgröße. 58 Tabelle 13: Die ermittelten Kostenobergrenzen der Unterkunft in Euro nach Vergleichs- raum und Wohnungsgröße. 58

______Seite | 8

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

1 Einleitung

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden im Jahr 1960 mit Inkrafttre- ten des Bundesbaugesetzbuches mit dem Ziel eingerichtet, den Grundstücksmarkt transparenter darzustellen. Die gesetzliche Grundlage für die Arbeit der Gutachter- ausschüsse bilden die §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuches.

Der Grundstücksmarkt wird im Wesentlichen von Angebot und Nachfrage bestimmt und hängt von der konjunkturellen Entwicklung, sowie der wirtschaftlichen Lage der Marktteilnehmer ab. Ebenso beeinflussen steuerliche Anreize, die Höhe von Hypothe- kenzinsen, Mieten sowie der Baupreis usw. das Marktgeschehen.

Der Grundstücksmarktbericht, der auf Untersuchungen der Jahre 2014 bis 2019 gründet, zeigt die regionalen Umsatz- und Preisentwicklungen des Grundstücksmark- tes im gesamten Landkreis Merzig-Wadern sowie den einzelnen Städten und Gemein- den. Er informiert weiter über durchschnittliche Kaufpreise für unbebaute Grundstü- cke, Häuser und Eigentumswohnungen.

Wertrelevante Daten

Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachteraus- schusses wurden die wertrelevanten Daten für den Grundstücksmarktbericht 2020 aus den nachbewerteten Kauffällen der Jahre 2016 bis 2019 ermittelt. Daraus leiten sich die zur Verkehrswertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch benötigten Sachwert- faktoren und Liegenschaftszinssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser ab. Die ermit- telten Daten wurden mit den umfangreich abgeleiteten Daten des Gutachteraus- schusses des Nachbarlandkreises Saarlouis verglichen und auf Plausibilität geprüft.

Entwicklung des Grundstücksmarktes

Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Merzig-Wadern sind 2014 gesamt 1.694, 2015 gesamt 1.636, 2016 gesamt 1.670, 2017 gesamt 1.705, 2018 gesamt 1.757 und 2019 gesamt 1.945 Rechtsvorgänge eingegangen. Demzufolge hat der Grundstücksmarkt in den letzten Jahren einen deutlichen Auf- schwung erfahren. Von 2016 bis 2019 war ein Anstieg der Rechtsvorgänge um 16,50 % zu verzeichnen. Die gesamten Geldumsätze der letzten Jahre betrugen 2014 178,9 Mio €, 2015 166,7 Mio €, 2016 182,4 Mio €, 2017 192,1 Mio €, 2018 208,7 Mio € und 2019 243,6 Mio €. Daraus folgt ein Zuwachs von 33,5 % in den vergangenen vier Jahren.

______Seite | 9

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

2 Welche Informationen finden Sie im Grundstücksmarktbericht

Der Grundstücksmarktbericht wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Merzig-Wadern herausgegeben und gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt des Landkreises Merzig-Wadern sowie dessen Städte und Gemein- den in den Jahren von 2014 bis 2019.

Dieser Bericht dient dazu, Ihnen die stattgefundenen regionalen Umsatz-und Preis- entwicklungen darzustellen und Sie darüber hinaus auch über durchschnittliche Kauf- preise für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen zu informieren.

Die Inhalte des Berichts richten sich zum einen an interessierte Bürgerinnen und Bürger, die Grundeigentum erwerben, veräußern oder beleihen wollen. Zum anderen richtet er sich an freiberuflich in der Immobilienbewertung tätige Sachverständige, an Banken, Versicherungen, Vertretern der Politik, der öffentlichen Verwaltungen so- wie an die interessierte Öffentlichkeit. Die nachfolgend zusammengestellten Infor- mationen und Daten sollen als Entscheidungshilfe und Arbeitsgrundlage dienen.

Die hier veröffentlichten Informationen zum Geschehen auf dem Immobilienmarkt basieren auf allen Käufen und Verkäufen, die im Landkreis Merzig-Wadern getätigt wurden. Die Zahlen sind i.d.R. unter Zuhilfenahme statistischer Methoden ausgewer- tet worden. Daher liefern die Daten im Grundstücksmarktbericht einen generalisier- ten, charakteristischen Eindruck über die allgemeinen Verhältnisse.

Der Grundstücksmarktbericht des Landkreises Merzig-Wadern soll über die allge- meine Tätigkeit des Gutachterausschusses informieren und stellt anhand der ausge- werteten Daten aus der Kaufpreissammlung die Entwicklung des Grundstückmarkts dar.

______Seite | 10

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

3 Der Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbständiges, unabhängiges und nicht weisungsgebundenes Kollegialgremium. Er ist als nebengeordnete Landes- behörde nach den Bestimmungen des Baugesetzbuchs eingerichtet worden. Im Saar- land gibt es sieben Gutachterausschüsse die bei den Landkreisen, dem Regionalver- band und der Landeshauptstadt Saarbrücken angesiedelt sind. Weiterhin ist eine Zentrale Geschäftsstelle, als Ansprechstelle für Informationen über die Gesamtheit der Gutachterausschüsse eingerichtet.

3.1. Zusammensetzung

Der Gutachterausschuss setzt sich aus dem Vorsitzenden, dessen Vertreter und wei- teren haupt- und ehrenamtlichen Gutachtern zusammen. Die Gutachter werden vom Landrat, vom Regionalverbandsdirektor und vom Oberbürgermeister der Landes- hauptstadt Saarbrücken für einen Zeitraum von vier Jahren bestellt. Die Mitglieder des Gutachterausschusses sind in der Ermittlung von Grundstückswerten sachkundig und erfahren. Sie haben ihre Aufgaben unparteiisch, objektiv und gewissenhaft aus- zuführen und sind hinsichtlich der bei ihrer Tätigkeit erhaltenen persönlichen und wirtschaftlichen Informationen zur Verschwiegenheit verpflichtet.

Vorsitzender: Stefan Kredteck, Dipl.-Ing.

Stellvertretender Vorsitzender (hauptamtlich): Nikolaus Jäger, Dipl.-Ing.(FH)

Stellvertretender Vorsitzender (ehrenamtlich): Peter Barth, Dipl.-Ing., Architekt AKS

Hauptamtliche Gutachter: Alexander Lück, M.Sc.

Ehrenamtliche Gutachter: Peter Barth, Dipl.-Ing., Architekt AKS Doris Steuer, Dipl.-Ing.(FH) Brigitte Dax, Immobilienwirtin Stephan Klein, Dipl.-Ing. Architekt Rachel Staudt, Sachverständige Mario Reuter, Architekt Manfred Kremer, Dipl.-Ing. Agrar

Für den Bereich des Finanzamts: Marc Linnenbach, Finanzamt Saarlouis Anne Kockler, Finanzamt Saarlouis

______Seite | 11

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

3.2 Aufgaben des Gutachterausschusses

Die wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses sind

 die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbe- bauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken wie z.B. Wohn- rechte, Nießbrauch usw.  die Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei Rechtsver- lust (Enteignung) und andere Vermögensnachteile  die regelmäßige Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten  die regelmäßige Ermittlung und Veröffentlichung der zur Wertermittlung erfor- derlichen Daten wie Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze usw.  die Erstattung von Mietwertgutachten und  die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten in förmlich festgelegten Sanie- rungsgebieten

4 Die Geschäftsstelle

Der Gutachterausschuss bedient sich zur Erledigung seiner Aufgaben einer Ge- schäftsstelle.

Eine Hauptaufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreis- sammlung. Die Kaufpreissammlung enthält alle Daten aus den beim Gutachteraus- schuss eingehenden notariell beglaubigten Grundstückskaufverträgen. Sie ist auf der Grundlage des Liegenschaftskatasters einzurichten und besteht aus der Kaufpreis- karte und der Kaufpreisdatei. Die Auswertung der notariellen Urkunden erfolgt mit Hilfe statistischer Methoden unter Einhaltung des Datenschutzes. Nach der Datener- fassung werden die Urkunden vernichtet.

4.1 Zusammensetzung

Vorsitzender: Dipl.-Ing. Stefan Kredteck

Geschäftsstelle: Andreas Koch, Leiter der Geschäftstselle Carolin Luy, Sachbearbeiterin Alexander Lück, Sachverständiger für Grundstücksbewertung

4.2. Aufgaben der Geschäftsstelle

Die wesentlichen Aufgaben der Geschäftsstelle sind

 die Führung der Kaufpreissammlung  die Auswertung der Kaufpreissammlung  die Vorbereitung der zu erstellenden Gutachten  die Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung  die Erteilung von Auskünften aus der Bodenrichtwertkarte und der Kaufpreis- sammlung  Ableitung und Fortschreibung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten  die Erstellung des Grundstücksmarktberichts ______Seite | 12

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

5 Einwohner und Strukturdaten

Die folgenden Statistiken und Abbildungen sollen den zu betrachtenden Landkreis Merzig-Wadern im Hinblick auf die dort vorherrschenden Strukturdaten vorstellen, da diese unter anderem die Grundlage für die Aktivitäten auf dem dortigen Grundstücks- markt bilden. Dafür werden allgemeine Daten des Landkreises zum Bevölkerungs- stand, zur Bevölkerungsverteilung sowie zur Flächennutzung vorgestellt. Außerdem wird mit der Darlegung der Häufigkeitsverteilung der Baugenehmigungen über die letzten Jahre ein Eindruck über die Bauaktivität gegeben.

5.1 Einwohner und Flächen

Tabelle 1 fasst die statistischen Kennzahlen zur Fläche und zur Bevölkerung innerhalb des Landkreises zusammen. In den darauffolgenden Abbildungen 1 und 2 werden diese Daten zudem auf Karten visualisiert.

Tab. 1: Statistische Kennzahlen zur Fläche und Bevölkerung in den Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern, Stand 31.12.2019. Eigene Darstellung nach STATISTISCHES AMT SAARLAND, 2020a. Kreis/Stadt/Gemeinde Fläche in km² Bevölkerung Einwohner je km² insgesamt männlich weiblich Landkreis Merzig-Wadern 556,21 103.307 51.044 52.263 186 Beckingen 51,68 14.925 7.335 7.590 288 Losheim am See 96,79 16.020 7.963 8.057 165 Merzig 108,81 29.800 14.723 15.077 273 Mettlach 78,16 12.002 5.833 6.169 254 Perl 75,11 8.573 4.251 4.322 112 Wadern 110,96 15.704 7.811 7.893 141 Weiskirchen 33,65 6.283 3.128 3.155 187

Im nordöstlichsten und mit knapp 557 km² Fläche auch größten Landkreis des Saar- landes leben ca. 100.000 Menschen. Wie den Darstellungen zu entnehmen ist, woh- nen davon fast ein Drittel im Bezirk der Stadt Merzig. Die bevölkerungsschwächsten Gemeinden stellen Weiskirchen und Perl dar.

Einwohner:

5.000 – 7.500

>7.500 – 10.000

>10.000 – 12.500

>12.500 – 15.000

>15.000 – 17.500

>17.500

Abb. 1: Bevölkerungsstand im Landkreis Merzig-Wa- dern nach Gemeinden. Eigene Darstellung nach STA- TISTISCHES AMT SAARLAND, 2020a. ______Seite | 13

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Auf Grund der unterschiedlichen Flächengrößen der einzelnen Gemeinden und Städte präsentiert sich die Gewichtungsverteilung der Einwohnerzahl in der Fläche (Abbil- dung 2) etwas verändert. Gemeinsam mit Perl gehört auch Wadern zu den am dünns- ten besiedelten Gebieten des Landkreises, wohingegen Weiskirchen, bedingt durch die geringe Fläche, verhältnismäßig viele Einwohner pro km² aufweist. Allgemein lie- gen die Werte im gesamten Kreis zwischen 100 und 300 Einwohner pro km².

Einwohner pro km²

100 – 150

>150 – 200

>200 – 250

>250 - 300

Abb. 2: Einwohner pro km² im Landkreis Merzig-Wa-

dern nach Gemeinden. Eigene Darstellung nach STA-

TISTISCHES AMT SAARLAND, 2020a.

5.2 Baugenehmigungen

In der folgenden Grafik sind die jährlichen Häufigkeiten der Baugenehmigungen für die beiden Teilmärkte Wohngebäude und Wohnungen seit 2012 abgebildet. Der Kur- venverlauf der Wohngebäude pendelt sich über die Jahre im Bereich um 150 ein, ausgenommen eines Ausreißerjahres 2018. Die Anzahlen der Baugenehmigungen für Wohnungen unterliegen dem hingegen verhältnismäßig großen Schwankungen, die insbesondere 2012 und 2017 Peaks aufweisen und seit letztgenanntem Jahr wieder einen abfallenden Trend verzeichnen.

Baugenehmigungen für Wohngebäude und Wohnungen

450 403 382 377 400 363 368 372 311 350 295 300 250 180 164 160 200 153 144 145 146 150 150 100 50

Anzahlder Baugenehmigungen 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Anzahl Wohngebäude Anzahl Wohnungen

Abb. 3: Die Anzahl der Baugenehmigungen im Verlauf der Jahre nach Teilmärkten für den Landkreis Merzig- Wadern. Eigene Darstellung nach STATISTISCHES AMT SAARLAND, 2020b. ______Seite | 14

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

6 Allgemeiner Grundstücksverkehr

Der allgemeine Grundstücksverkehr im Landkreis Merzig-Wadern erwies sich in den letzten Jahren als durchweg stabil (siehe Abbildung 4). Es sind zwar leichte Schwan- kungen vorhanden, die aber auf die allgemeine konjunkturelle Situation zurückzu- führen sind.

6.1 Umsatzentwicklung

Das nachstehende Diagramm veranschaulicht diese Stabilität im Grundstücksver- kehr. Die Anzahl der Rechtsvorgänge bewegt sich seit 2014 zwischen 1.600 und 2.000 Fällen. Ab 2015 ist dabei ein geringfügiger, aber stetiger Anstieg der Transak- tionen zu verzeichnen, welcher von 2018 auf 2019 den größten Zuwachs verzeichnet. Abgebildet sind hier alle Rechtsvorgänge, d.h. neben notariellen Kaufverträgen auch Zwangsversteigerungen, Tauschverträge sowie Übertragungen etc.. Aus dem Dia- gramm wird ebenfalls deutlich, dass „klassische“ Kaufverträge den Großteil der jähr- lichen Rechtsvorgänge darstellen (jährlich zwischen 97 % und 99 %). Wiederum je- weils ca. 90 % dieser Kaufverträge stellen „geeignete Kaufverträge“ dar. Darunter werden Kaufverträge verstanden, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Be- rücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse und besondere objekt- spezifische Grundstücksmerkmale geschlossen wurden. Sie werden als geeignet be- zeichnet, da nur sie im Rahmen der statistischen Auswertungen der Gutachteraus- schüsse Beachtung finden, um möglichen Verzerrungen bei der Beschreibung der Marktsituation durch ungewöhnliche Einzelfälle vorzubeugen.

Anzahl der Rechtsvorgänge

2500 1945

2000 1918

1757

1728

1711

1705

1694

1670

1659

1658

1636 1636

1588

1518

1500

1483 1476 1500 1436

1000

500 Anzahlder Rechtsvorgänge 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Rechtsvorgänge Kaufverträge geeignete Kaufverträge*

* geeignete Kaufverträge stellen Verträge aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Berücksitigung un- gewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse und besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale dar.

Abb. 4: Die Anzahl der Rechtsvorgänge und der darin enthaltenden Kaufverträge im Verlauf der Jahre für den Landkreis Merzig-Wadern. Eigene Darstellung.

Folgend werden in Abbildung 5 die jährlichen Gesamtzahlen der Rechtsvorgänge nach der Art des Grundstücks differenziert dargestellt. Die überwiegende Mehrheit stellen dabei bebaute Grundstücke mit Häufigkeiten zwischen 750 und 900 dar, welche seit 2016 einen kontinuierlichen Anstieg aufweisen. Den zweitgrößten Anteil der Rechts- vorgänge machen land- und forstwirtschaftliche Flächen aus. An dritter Stelle stehen die Transaktionen von Wohnungs- und Teileigentum, welche über die Jahre zwischen ______Seite | 15

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

200 und 275 Fällen schwanken. Erbbaurechtsbestellungen fallen anteilsmäßig deut- lich ab und verfügen wegen ihrer geringen Anzahl kaum über statistische Aussage- kraft.

Anzahl der Rechtsvorgänge nach Teilmärkten

1000 899

900 851

794

776 759

800 730 700

600

435

434 426

500 416 372

400 362

275

253 238

300 224

211

209

203

199

189

183

163

146

143 Anzahlder Verträge

200 120

104

97

95 86

100

6

2 2 2 2 0 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum land- und forstwirtschaftliche Flächen baureifes Land sonstige unbebaute Flächen Erbbaurechtsbestellungen

Abb. 5: Die Anzahl der Rechtsvorgänge nach Teilmärkten im Verlauf der Jahre für den Landkreis Merzig-Wa- dern. Eigene Darstellung.

Abbildung 6 zeigt den Flächenumsatz der jeweiligen Teilmärkte ohne Wohnungs- und Teileigentum für die vergangenen Jahre auf. Trotz ihrer zahlenmäßigen Unterlegen- heit im Vergleich zu den bebauten Grundstücken machen in dieser Statistik die land- und forstwirtschaftlichen Flächen logischerweise den größten Anteil aus. Die bebau- ten Grundstücke sind diesbezüglich an zweiter Stelle zu nennen und setzen im Verlauf der Jahre jeweils eine Fläche zwischen 880 Tsd. m² und 1.350 Tsd. m² um.

Flächenumsatz nach Teilmärkten

3000

2604

2474 2406 2500 2401

2000 1847 1813

1500 1342

1163

1142

1097

914 887 Fläche Fläche 1.000 in m² 1000

500

290

255

238

213

172

156

148

141

89

58

53 50 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019

bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen baureifes Land sonstige unbebaute Flächen

Abb. 6: Der Flächenumsatz nach Teilmärkten im Verlauf der Jahre für den Landkreis Merzig-Wadern. Eigene ____Darstellun______g. Seite | 16

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Nachstehend stellt das Säulendiagramm aus Abbildung 7 den jährlichen Geldumsatz (in Mio. €) innerhalb der einzelnen Teilmärkte dar. Erwartungsgemäß bilden bei die- ser Statistik die Gruppe der bebauten Grundstücke den umsatzstärksten Teilmarkt ab. Nach einem leichten Abfallen des Umsatzes dieses Teilmarktes von 2014 auf 2015 ist seither ein positiver Trend festzustellen, welcher sich von Jahr zu Jahr deutlicher ausprägt und somit den bisher stärksten Zuwachs (ca. 14 % des Vorjahres) von 2018 auf 2019 verzeichnete. In den vergangenen vier Jahren ist der Umsatz der bebauten Grundstücke somit von 114,39 Mio. € auf 175,63 Mio. € um etwa 35 % gestiegen. Mit einer großen Differenz folgt der zweitstärkste umsatzgenerierende Teilmarkt, das Wohnungs- und Teileigentum. Diese Sparte zeigt entsprechend ihrer jährlichen Häu- figkeiten einen inkonstanten Kurvenverlauf auf und bewegt sich zwischen 33 Mio. € und 47 Mio. €. Aber auch hier lässt sich der stärkste Zuwachs innerhalb der letzten beiden betrachteten Jahre festmachen. Wiederum deutlich abfallend setzt der Markt- bereich des unbebauten baureifen Landes jährlich den dritthöchsten Geldbetrag um. Dessen Kurvenverlauf entspricht in etwa dem der bebauten Grundstücke, wobei so- wohl die negativen als auch die positiven Trends weniger deutlich ausfallen. Entge- gengesetzt der Statistik zum Flächenumsatz, nehmen die land- und forstwirtschaftli- chen Flächen bezüglich des Geldumsatzes eine untergeordnete Rolle ein, da sie im Hinblick auf ihre Wertigkeit pro m² erheblich von den anderen Teilmärkten abfallen.

Geldumsatz nach Teilmärkten

200 180 175,63

160 151,37 132,69

140 130,56 123,59 120 114,39 100 80

60 46,46

42,65

40,57

37,59 35,82

40 33,78

Umsatz Umsatz inMio €

15,31

15,18

13,43

11,49

11,1 9,31

20 4,1

3,31

3,11

3,07

2,18

2,12

2,09

1,81

1,38

1,33

0,97 0,98 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019

bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum land- und forstwirtschaftliche Flächen unbebautes baureifes Land sonstige ungebaute Flächen

Abb. 7: Der Geldumsatz nach Teilmärkten im Verlauf der Jahre für den Landkreis Merzig-Wadern. Eigene Dar- stellung.

6.2 Umsatzzahlen in den einzelnen Städten und Gemeinden 2019

Die folgenden Diagramme aus Abbildung 8 stellen die Anzahl der Rechtsvorgänge nach Gemeinden/Städten sowie deren Anteil am Geld- und Flächenumsatz für das Jahr 2019 dar. Hieraus wird ersichtlich, dass fast ein Viertel aller Rechtsvorgänge (462; 24 %) im Verwaltungsbezirk der Stadt Merzig stattgefunden haben. Hier wur- den deutlich die meisten Transaktionen abgeschlossen. Dies spiegelt sich auch in den Anteilen am Geld- und Flächenumsatz der Stadt wieder, welche ebenfalls rund ein

______Seite | 17

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Viertel der Gesamtvolumina ausmachen. Beckingen und Mettlach verzeichneten je- weils zwischen 230 und 275 Rechtsvorgänge und verteilen sich prozentual sehr ähn- lich über die drei in Abbildung 8 dargelegten Bereiche. Dementgegen weisen die Stadt Wadern sowie die Gemeinde Losheim am See einen im Verhältnis zum Flächenumsatz geringen Anteil am Geldumsatz auf. Gegenteilig verhält sich die prozentuale Vertei- lung bei der zu Luxemburg grenznahen Gemeinde Perl. In ihr gingen jeweils knapp unter 15 % der Rechtsvorgänge sowie des Flächenumsatzes vonstatten, wobei hier 23 % des im Landkreis umgesetzten Gelbetrages generiert wurden. Dies belegt die hohe preissteigernde Dynamik, welche innerhalb dieses räumlichen Teilmarktes, an der luxemburgischen Grenze, zu beobachten ist, die insbesondere durch Wohn- bzw. Arbeitspendler verursacht wird (siehe hierzu: Zusammenfassung Masterarbeit Lück) Mit Abstand am wenigsten Aktivitäten weist der Grundstücksmarkt dagegen in Weis- kirchen auf, hier konnten 2019 86 Rechtsvorgänge gezählt werden, die lediglich 4 % aller Vorgänge im Landkreis ausmachten. Bezogen auf den Geld- und Flächenumsatz machten diese Vorgänge jeweils 6 % aus.

Häufigkeiten der Rechtsvorgänge Anteil am Geldumsatz nach Anteil am Flächenumsatz nach

nach Gemeinden Gemeinden in Mio. € Gemeinden in m²

86; 4% 13,5; 6% 294.991; 6% 399.685; 9% 24,18; 10% 231; 23,51; 321; 12% 10% 17% 27,91; 330; 995.486; 11% 862.517; 17% 22% 19% 241; 55,1; 23% 12% 64,58; 26% 671.039; 970.430; 274; 462; 35,03; 14% 21% 14% 24% 14%

410.769; 9%

Beckingen Losheim am See Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen

Abb. 8: Die Anteile der Gemeinden/Städte an den Rechtsvorgängen sowie dem Geld- und dem Flächenumsatz im Landkreis Merzig-Wadern für das Jahr 2019. Eigene Darstellung.

Betrachtet man die jeweiligen Grundstücksmärkte der Städte/Gemeinden differen- ziert nach Teilmärkten (Abbildung 9), ist zu erkennen, dass die bebauten Grundstü- cke jeweils den größten Anteil ausmachen. In Perl und Losheim am See ist dieser Anteil mit 35 %, bzw. 37 % verhältnismäßig gering, wohingegen in Beckingen (55 %) und Weiskirchen (60 %) relativ viele bebaute Grundstücke umgesetzt wurden. Bezüglich des Wohnungs- und Teileigentums ist auffallend, dass dieser Teilmarkt in Weiskirchen, Wadern und Beckingen lediglich einen sehr geringen Anteil am Grund- stücksmarkt ausmacht (zwischen 4 % und 7 %). In Merzig ist dieser Marktanteil mit 18 % deutlich höher, was auf den städtischen und somit im Vergleich zu den eher ländlich geprägten Grundstücksmärkten der vorgenannten Gemeinden auch verdich- teten Grundstücksmarkt der Stadt Merzig zurückzuführen ist. Mit großem Abstand wurde 2019 in Perl mit 34 % anteilig am meisten Wohnungs- und Teileigentum um- gesetzt. Dies entspricht in etwa dem dortigen Anteil der bebauten Grundstücke. In Perl kann dieses Verhältnis auf die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der direkten Grenznähe zu Luxemburg und dem im Vergleich dazu geringen Angebot erklärt wer- den. Dies führt vermehrt zu einer steigenden Anzahl an Wohnmöglichkeiten auf einer vergleichsweise geringen Flächenzahl. Der Marktanteil der landwirtschaftlichen Flä- chen beläuft sich in den meisten Gemeinden/Städten auf einen Wert zwischen 16 % ______Seite | 18

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020 in Perl und 24 % in Wadern. Mettlach reißt in dieser Statistik mit einem Anteil von 35 % etwas aus. Der Teilmarkt des unbebauten baureifen Landes weist eine homo- gene Verhältnisstruktur auf und bewegt sich gemeindeübergreifend zwischen 8 % und 14 %.

Rechtsvorgänge in den Städten/Gemeinden nach Teilmärkten 2019

Beckingen 55% 7% 23% 8% 7%

Losheim am See 37% 13% 35% 11% 4%

Merzig 52% 18% 17% 8% 4%

Mettlach 49% 11% 20% 14% 6%

Perl 35% 34% 16% 12% 4%

Wadern 44% 5% 24% 14% 13%

Weiskirchen 60% 4% 21% 10% 6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum landwirtschaftliche Flächen unbebautes Baureifes Land sonstige Flächen

Abb. 9: Die relativen Häufigkeiten der Rechtsvorgänge nach Teilmärkten in den Gemeinden/Städten des Land- kreises Merzig-Wadern im Jahr 2019. Eigene Darstellung.

In den beiden nachstehenden Diagrammen 10 & 11 werden die gesamten Geldum- sätze im Landkreis Merzig-Wadern betrachtet. Abbildung 10 differenziert dabei zum einen nach Teilmarkt und zum anderen nach Stadt/Gemeinde für das Jahr 2019. Merzig steht hier mit einem Gesamtumsatz von knapp 65 Mio. € an der Spitze. Ge- folgt wird es von Perl, dass „lediglich“ etwa 10 Mio. € weniger im Jahr 2019 umgesetzt hat und das obwohl hier nur etwas mehr als halb so viele Rechtsvorgänge, wie in Merzig stattgefunden haben (vgl. Abb. 8). Aus Abbildung 10 wird ebenso ersichtlich, dass in allen räumlichen Grundstücksteilmärkten jeweils das Marksegment der be- bauten Grundstücke den größten Umsatz generierte. Auf Grund der Hochpreisigkeit dieses Segments im Vergleich zu landwirtschaftlichen Flächen und unbebauten bau- reifen Land verschiebt sich die Verhältnisstruktur aus Abbildung 9 hier weiter zu Gunsten der bebauten Grundstücke. Die Anteile am Geldumsatz durch die Rechts- vorgänge im Marktsegment des Wohnungs- und Teileigentums entsprechen in etwa ihrer Anteile aus Abbildung 9.

______Seite | 19

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Geldumsatz in Mio. € in den Gemeinden/Städten 2019

Beckingen 23,49 Losheim am See 26,88 Merzig 64,57 Mettlach 35,03 Perl 55,14 Wadern 24,02 Weiskirchen 13,21

0,00 10,00 20,00 30,00 40,00 50,00 60,00 70,00 Losheim am Weiskirchen Wadern Perl Mettlach Merzig Beckingen See beb. Grundstücke 12,05 19,16 31,98 26,70 49,40 18,15 18,20 Whg- & Teileigentum 0,16 1,57 19,98 4,61 11,50 5,24 3,45 landw. Flächen 0,17 0,57 0,47 0,21 0,43 0,60 0,65 unbeb. baur. Land 0,67 2,13 2,55 3,21 2,89 2,83 1,03 sonstige Flächen 0,16 0,59 0,16 0,30 0,35 0,06 0,16 Summe 13,21 24,02 55,14 35,03 64,57 26,88 23,49

Abb. 10: Die absoluten Geldumsätze nach Teilmärkten in den Gemeinden/Städten des Landkreises Merzig-Wa- dern im Jahr 2019. Eigene Darstellung. Bei der Betrachtung des folgenden Diagrammes aus Abbildung 11 ist der deutliche Anstieg des Geldumsatzes im Landkreis, insbesondere zwischen den letzten beiden Vergleichsjahren visualisiert. Merzig und Perl stechen auch in dieser Statistik auf Grund ihrer hohen Anstiege des Umsatzes heraus. Außerdem ist festzustellen, dass der jährliche Umsatz nur in Wadern und Mettlach keinem stetigen Anstieg unterliegt. Am auffälligsten ist dies bei der zweitgenannten Gemeinde, wobei hier erwähnt wer- den muss, dass der Wert in 2017 durch einen einzelnen Ausreißer erheblich ansteigt.

Gesamtumsatz in Mio. € im Vergleich zu den Vorjahren Gesamtumsatz in Mio. € im Vergleich der letzten Jahre243,81 250,00 70 208,73 23,51 60 192,10 27,91 200,00 20,08 50 15,25 24,10 40 22,17 64,58 150,00 30 60,35 54,33 20 35,03 Umsatz Umsatz inMio. € 100,00 10 23,66

Umsatz Umsatz inMio € 31,60 0 55,10 51,76 Losheim am 50,00 Weiskirchen 42,23Wadern Perl Mettlach Merzig Beckingen See 24,18 2017 6,6 19,9219,92 42,23 31,619,50 54,33 22,17 15,25 13,50 20180,00 9,28 6,6019,5 51,76 23,669,28 60,35 24,1 20,08 2019 13,5 201724,18 55,1 35,032018 64,58 27,91 2019 23,51 Weiskirchen Wadern Perl Mettlach 2017 2018 2019 Merzig Losheim am See Beckingen Summe

Abb. 11: Die absoluten Geldumsätze in den Gemeinden/Städten des Landkreises Merzig-Wadern im Verlauf der ____letzten______Jahre. Eigene Darstellung. Seite | 20

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

6.3 Zwangsversteigerungen im Landkreis Merzig-Wadern

Die Anzahlen der eingegangenen Zwangsversteigerungen innerhalb der letzten Jahre kann im nachfolgenden Graph (Abbildung 12) eingesehen werden. Es ist zu erkennen, dass weder in Bezug auf die absoluten jährlichen Zahlen, noch deren relativen Anteile an der Gesamtheit aller Rechtsvorgänge eine klare Tendenz ausgemacht werden kann. Die Häufigkeiten schwanken zwischen 20 und 45 und machen jeweils einen Anteil zwischen 0,9 % und 2,5 % aus.

Häufigkeiten der Zwangsversteigerungen seit 2010 50 3,0% 45 2,5% 40 2,42% 2,25% 35 1,95% 1,82% 2,0% 30 1,66% 1,69% 25 1,5% 45 44 1,38% 20 33 33 1,0%

15 28 31 28 0,93% reelativer reelativer Häufigkeit

absoluteHäufigkeit 10 21 Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen Zwangsversteigerungen 0,5% 5 0 0,0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

absolute Häufigkeit relative Häufigkeit

Abb. 12: Die absoluten Häufigkeiten der Zwangsversteigerungen im Landkreis Merzig-Wadern sowie deren rela- tiver Anteil an allen Rechtsvorgängen im Verlauf der letzten Jahre. Eigene Darstellung. Darüber hinaus können die jährlichen absoluten Häufigkeiten der Zwangsversteige- rungen in der anschließenden Abbildung 13 verteilt auf die einzelnen Städte und Ge- meinden nachverfolgt werden. Hier lassen sich durchaus Ausreißerjahre feststellen wie beispielsweise 2017 in Wadern oder 2015 in Losheim am See, aber eindeutige Trends innerhalb der einzelnen Gemeinden können auch hier nicht ausgemacht wer- den. Absolut gesehen weisen Merzig, Mettlach und Wadern am häufigsten Zwangsversteigerungen auf.

Zwangsversteigerungen nach Städten und Gemeinden 18 16 16 14 12 12 11 11 10 9 9 8 7 7 7 6 6 6 6 6 6 5 5 5 5 5 5 5 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 1 1 0 0 0

Anzahlder Zwangsversteigerungen Beckingen Losheim am Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Abb. 13: Die absoluten Häufigkeiten der Zwangsversteigerungen in den Städten/Gemeinden des Landkreises ____Merzig______-Wadern im Verlauf der letzten Jahre. Eigene Darstellung. Seite | 21

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Betrachtet man jedoch die relativen Anteile der Zwangsversteigerungen an der je- weiligen Gesamtheit aller Rechtsvorgänge in den einzelnen Gemeinden (Tabelle 2), verändert sich das Verteilungsmuster. Demnach traten im Mittel der letzten sechs Jahre Zwangsversteigerungen zumeist in Mettlach, Wadern und Weiskirchen auf. Los- heim und Perl weisen dagegen verhältnismäßig wenige dieser Transaktionen auf.

Tab. 2: Der jährliche relative Anteil der Zwangsversteigerungen an allen Rechtsvorgängen in den jeweiligen

Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern. Eigene Darstellung. Losheim Weiskir- Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern am See chen 2014 2,39% 0,32% 1,84% 3,31% 1,05% 1,85% 1,25% 2015 0,86% 2,11% 1,60% 6,08% 1,30% 3,97% 2,70% 2016 1,31% 0,70% 2,46% 1,42% 1,28% 2,17% 3,70% 2017 2,33% 0,97% 1,51% 3,18% 1,49% 4,72% 2,27% 2018 2,13% 0,53% 1,13% 2,10% 2,14% 0,97% 2,06% 2019 1,17% 0,00% 1,11% 1,68% 0,72% 1,35% 0,00% Mittelwert 1,70% 0,77% 1,61% 2,96% 1,33% 2,50% 2,00%

7 Unbebaute Grundstücke

Der Teilmarkt der unbebauten Grundstücke, für den im Folgenden die Umsatzzahlen erläutert werden, umfasst sowohl baureifes Land als auch Gewerbe- und Indust- riegrundstücke sowie sonstige unbebaute Flächen (Straßenflächen, werdendes Bau- land, Bauerwartungsland…). In den nachstehenden Statistiken werden ausschließlich auswertbare Verträge im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dargestellt. Verwandt- schaftsverkäufe oder Käufe mit Sonderinteresse wurden aussortiert.

7.1 Wohnbaugrundstücke

Die beiden folgenden Abbildungen 14 und 15 zeigen zum einen die Häufigkeiten der verkauften Wohnbaugrundstücke über die letzten Jahre und zum anderen die Auftei- lung dieser Anzahlen in die verschiedenen Städte und Gemeinden. Seit 2012 bewegt sich die Anzahl der Verkäufe zwischen 120 und 175, wobei die Trendlinie einen leicht ansteigenden Verlauf erkennen lässt.

Anzahl der verkauften Wohnbaugrundstücke 200 174 180 168 170 171 157 160

140 126 124 121 120 100 80 60

Anzahlder Verkaufsfälle 40 20 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

verkaufte Wohnbaugrundstücke Linear (verkaufte Wohnbaugrundstücke)

Abb. 14: Die absoluten Häufigkeiten der verkauften Wohnbaugrundstücke im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 ____bis 2019______. Eigene Darstellung. Seite | 22

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Aus Abbildung 15 ist zu erkennen, dass in Merzig konstant die meisten Grundstücke des unbebauten baureifen Landes verkauft werden. Nur 2014 wurden in Perl noch mehr verkauft. In Mettlach und Wadern lassen sich durchweg ansteigende Trends in den vergangenen Jahren ausmachen, wohingegen die anderen Gemeinden keine kla- ren Tendenzen aufweisen. Bei der Interpretation dieser Zahlen sollte jedoch beachtet werden, dass sie stark von zum jeweiligen Zeitpunkt verfügbaren Baulandreserven abhängig sind und beispielsweise durch den Verkauf von Grundstücken aus Neubau- gebieten erheblich beeinflusst werden. Anzahl verkaufter Wohnbaugrundstücke in den Städten und Gemeinden 60 50 40 30 20 10 0 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2014 11 22 41 12 54 22 8 2015 19 18 30 16 21 14 6 2016 15 16 29 12 18 24 7 2017 27 27 31 19 14 26 13 2018 30 26 38 30 14 28 8 2019 16 26 32 32 26 33 6

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Abb. 15: Die absoluten Häufigkeiten der verkauften Wohnbaugrundstücke in den Städten/Gemeinden des Land- kreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung.

Die nachkommenden Grafiken (Abbildungen 16 & 17) stellen sowohl den Flächen- als auch den Geldumsatz für unbebautes baureifes Land im Verlauf der letzten Jahre dar. Die Verläufe dieser Statistiken ähneln dem der jährlichen Verkaufszahlen aus Abbil- dung 14. Die Peaks im Jahre 2014 sind jeweils auf die hohe Anzahl an verkauften Grundstücken in Perl zurückzuführen. Der Flächenumsatz bewegt sich zwischen 101 t m² im Jahr 2015 und 142 t m² im Jahr 2017. Der geringste Geldumsatz wurde dem hingegen 2013 mit 7,4 Mio. € verzeichnet. Das umgesetzte Maximum wurde 2019 mit 11,2 Mio. € erreicht. Zudem kann festgestellt werden, dass der Flächenumsatz seit 2017 einen negativen Trend aufweist, der Geldumsatz in diesem Zeitraum trotz dessen durchweg zunimmt. Grundsätzlich lässt die Trendlinie des Geldumsatzes ei- nen etwas deutlicher ansteigenden Trend erkennen als die des Flächenumsatzes.

______Seite | 23

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Flächenumsatz Wohnbaugrundstücke 160,0 141,5 137,2 140,0 127,4 129,9 126,7 120,3 120,0 102,1 101,2 100,0

80,0

60,0

Fläche Fläche 1000 in m² 40,0

20,0

0,0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Flächenumsatz Linear (Flächenumsatz)

Abb. 16: Die durch Wohnbaugrundstücke jährlich umgesetzte Gesamtfläche in 1.000 m² im Landkreis Merzig- Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

Geldumsatz Wohnbaugrundstücke

12,0 11,2 10,8 11,0 9,8 10,1 10,0 8,8 8,3 8,0 7,4

6,0

4,0 Umsatz Umsatz inMio. € 2,0

0,0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Geldumsatz Linear (Geldumsatz)

Abb. 17: Der durch Wohnbaugrundstücke jährlich umgesetzte Gesamtgeldbetrag in Mio. € im Landkreis Merzig- Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

7.2 Gewerbe- und Industriegrundstücke

In den folgenden Diagrammen (Abbildungen 18 bis 20) werden die Umsatzzahlen von unbebautem Gewerbe- und Industrieland dargestellt. Die Häufigkeiten der Verkäufe von Bauland für Gewerbe und Industrie fallen im Verhältnis zu den vorher betrach- teten des Wohnbaulandes gering aus. Aus diesem Grund gestaltet sich die statistische Betrachtung dieser Daten schwierig, da Mittelwerte durch einzelne Ausreißer ver- fälscht werden können. Daher wird hier bewusst auf die Darstellung einer Trendlinie ______Seite | 24

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020 verzichtet. Das verhältnismäßig starke Schwanken der jährlichen Häufigkeiten der Verkäufe von unbebauten Gewerbe- und Industriegrundstücken wird in Abbildung 18 deutlich. Die Anzahlen decken eine Spanne zwischen drei (2015) und 23 (2019) ab.

Anzahl der verkauften unbebauten Gewerbe- und Industriegrundstücke 25 23

20 18 17 16 15 14 11 10 10

Anzahlder Verkaufsfälle 5 3

0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 verkaufte Gewerbe- & Industriegrundstücke

Abb. 18: Die absoluten Häufigkeiten der verkauften unbebauten Gewerbe- und Industriegrundstücke im Land- kreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

Der in Abbildung 19 jährlich dargestellte Flächenumsatz ähnelt im Verlaufsschema den absoluten Häufigkeiten der Verkäufe pro Jahr aus dem vorangegangenen Dia- gramm. Allerdings wird bei Betrachtung der Jahre 2015 und 2019 auch deutlich, dass eine hohe Anzahl an Verkaufsfällen nicht zugleich einen hohen Flächenumsatz nach sich zieht. Dies ist mit der großen Spanne bezüglich der Grundstücksgrößen für Ge- werbe- und Industrieland zu erklären.

jährliche Flächenumsätze Gewerbe- und Industrieland 100 87,1 90 76,9 80 67,1 70 62,9 59 60 50 40 35,6 26,9 30 18,7

20 Fläche in 1000 1000 Fläche m² in 10 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Flächenumsatz

Abb. 19: Die durch Gewerbe- und Industrieland jährlich umgesetzte Gesamtfläche in 1.000 m² im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

Gleiches gilt in Bezug auf das Abhängigkeitsverhältnis zwischen Anzahl der Verkaufs- fälle und dem umgesetzten Geldbetrag in den jeweiligen Jahren (siehe Abbildung 20).

______Seite | 25

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Es lässt sich ebenfalls kein eindeutiger Zusammenhang zwischen den jährlichen Flä- chen- und Geldumsätzen feststellen.

jährliche Geldumsätze Gewerbe- und Industrieland 4 3,43 3,5 3,09 2,96 3 2,5 2,06 2,04 2 1,58

1,5 Umsatz Umsatz inMio. € 1 0,65 0,54 0,5 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Geldumsatz

Abb. 20: Der durch Gewerbe- und Industrieland jährlich umgesetzte Gesamtgeldbetrag in Mio. € im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

7.3 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Die folgenden drei Diagramme stellen die Anzahl sowie den Flächen- und Geldumsatz der zur Auswertung geeigneten Kauffälle für land- und forstwirtschaftliche Flächen im Verlauf der letzten Jahre dar. Aus Abbildung 21 geht hervor, dass die Gesamtzahl der verkauften Grundstücke dieser Art von 2015 auf 2016 merklich anstieg und seit- her jährlich über 500 beträgt. Die absolute Anzahl der Ackerflächen nimmt in diesem Zeitraum konstant zu, während die des Grünlandes bis auf 2019 stetig abnimmt.

Anzahl der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke 583 600 570 508 500 95 95 500 455 71 408 87 59 92 98 400 49 104 88 93 300 88 176 234 178 144 200 182 180

Anzahlder Verkaufsfälle 214 100 176 126 149 155 91 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Acker Grünland Wald Sonstige* gesamt

* Unter „Sonstige“ Flächen fallen Streuobstwiesen, Weinbau, Abbauland, Teich und Wasserflächen, Unland, priv. Nutzgärten und priv. Erholungsflächen, Ver- und Enstorgung etc.

Abb. 21: Die absoluten Häufigkeiten der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke nach Teilmärk- ten im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung. ______Seite | 26

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Bei Betrachtung der relativen jährlichen Häufigkeiten aus dem Diagramm der Abbil- dung 22 bestätigt sich der oben beschriebene Sachverhalt. Während der Anteil der Grünlandflächen seit 2015 kontinuierlich sinkt (Ausnahme 2019), verzeichnen die Ackerflächen einen andauernden Anstieg. Die Anteile der verkauften Wald- und sons- tiger Flächen verhalten sich über den betrachteten Zeitraum recht konstant und be- wegen sich zwischen 16 % und 22 % (Wald) sowie zwölf % und 18 % (Sonstige).

relative Häufigkeiten der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke 2019 36,7% 30,2% 16,8% 16,3%

2018 35,2% 28,8% 18,6% 17,4%

2017 30,5% 35,0% 20,5% 14,0%

2016 26,1% 41,1% 16,1% 16,7%

2015 22,3% 44,1% 21,6% 12,0%

2014 27,7% 40,0% 19,3% 13,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Acker Grünland Wald Sonstige

Abb. 22: Die relativen Häufigkeiten der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke nach Teilmärk- ten im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung.

Bis auf das Jahr 2019 weisen die Verläufe der Flächen- und Geldumsätze, welche den Abbildungen 23 und 24 entnommen werden können, Ähnlichkeiten mit dem Verlauf der jährlichen Gesamtzahlen der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grund- stücke auf. Hier kann demnach eine deutlichere Abhängigkeit zwischen der Anzahl der Kauffälle und dem Flächen-, bzw. Geldumsatz als bei den Gewerbe- und Indust- riegrundstücken ausgemacht werden. Die umgesetzte Fläche bewegt sich dabei zwi- schen 1,33 Mio. m² im Jahr 2015 und 2,03 Mio. m² im Jahr 2016. Auch im Hinblick auf die umgesetzte Fläche machen die Acker- und Grünlandgrundstücke die größten Anteile aus. Auf Grund der erheblichen Spanne bezüglich der Größenunterschiede der einzelnen Grundstücke innerhalb dieser Teilmärkte variieren die Zahlen der jährlich umgesetzten Fläche stark.

______Seite | 27

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Flächenumsatz land- & forstwirtschaftliche Grundstücke 2500

2036 1987 1891 2000 261; 271; 193; 1788 1527 13 % 10 % 14 % 267; 271; 134; 1332 569; 450; 15 % 1500 14 % 9 % 28 % 23 % 364; 320; 212; 401; 20 % 21 % 16 % 21 % 1000 346; 548; 419; 603; 28 % 538; 26 % 30 % 23 % Fläche Fläche 1000 in m² 35 % 482; 1026; 500 36 % 718; 54 % 738; 603; 536; 36 % 41 % 35 % 292; 30 % 22 % 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Acker Grünland Wald Sonstige gesamt

Abb. 23: Die absoluten und relativen jährlichen Flächenumsätze der einzelnen Teilmärkte der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung.

Der Kurvenverlauf des Geldumsatzes (Abbildung 24) stellt sich etwas extremer dar als der des Flächenumsatzes. Er schwankt zwischen 1,4 Mio. € 2015 und 3,2 Mio. € 2016. Auffallend ist, dass der Anteil der jeweiligen Teilmärkte am Geldumsatz zu- meist etwas geringer ausfällt als ihr Anteil am Flächenumsatz. Eine Ausnahme stellen diesbezüglich die „Sonstigen Flächen“ dar. Dies liegt daran, dass hier unter anderem angekaufte Flächen für die Ver- und Entsorgung enthalten sind, die in der Regel einen vergleichsweise hohen Quadratmeterpreis aufweisen. Damit ist ebenfalls der Peak aus dem Jahr 2017 zu erklären, in dem die Sonstigen Flächen fast 50 % des Geld- umsatzes ausmachen. In diesem Jahr fanden verhältnismäßig viele Transaktionen mit Flächen zur Ver- und Entsorgung statt.

Geldumsatz land- & forstwirtschaftliche Grundstücke

3500 3247

3000 2603 2500 1538; 2283 47 % 793; 2125 372; 30 % 2000 1809 16 % 276; 539; 25 % 373; 1392 500; 12 % 1500 21 % 500; 394; 420; 315; 19 % 307; 15 % 17 % 20 % 17 % 22 % 490; 368; 1000 521; 390; 558; 19 % Geldbetrag Geldbetrag in 1000 € 17 % 17 % 29 % 28 % 1241; 412; 500 820; 54 % 799; 599; 30 % 650; 31 % 38 % 33 % 283; 20 % 0 20 % 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Acker Grünland Wald Sonstige gesamt

Abb. 24: Die absoluten und relativen jährlichen Geldumsätze der einzelnen Teilmärkte der verkauften land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung. ______Seite | 28

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Folgende Abbildung 25 zeigt zudem die Durchschnittspreise für Acker- und Grünland- flächen in den einzelnen Städten und Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern im Verlauf der letzten Jahre. In den meisten Gemeinden kann ein Trend zu ansteigenden Preisen erkannt werden, lediglich in Losheim scheint eine gegenläufige Tendenz statt- zufinden. Die Preise in Merzig unterliegen derweil starken Schwankungen. Grund- sätzlich bewegte sich der Preis in dieser Zeitspanne überwiegend zwischen 0,60 €/m² und 1,15 €/m². Ausnahmen stellen vereinzelt Merzig und vor allem Perl dar. Die geringsten Preise fallen nach wie vor in Wadern und Weiskirchen an.

Durchschnittliche m²-Preise der Landwirtschaftsflächen 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00

0,80 Preis Preis in €

- 0,60 m² 0,40 0,20 0,00 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen Landkreis See 2014 0,90 1,07 1,33 0,70 1,51 0,69 0,68 1,04 2015 0,91 0,98 0,92 0,81 1,29 0,72 0,60 0,92 2016 0,97 0,97 0,88 0,77 1,24 0,95 0,89 0,95 2017 0,93 0,91 1,09 0,84 1,42 0,74 0,72 0,93 2018 1,12 0,99 1,23 1,09 1,37 0,83 0,72 1,06 2019 1,14 0,89 1,02 0,90 1,69 0,81 0,75 1,02

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Abb. 25: Durchschnittliche Preise pro m² für Acker- und Grünlandflächen in den Städten/Gemeinden des Land- kreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung.

8 Bebaute Grundstücke

8.1 Bebaute Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum)

In den folgenden Grafiken werden die Umsatzzahlen für den Teilmarkt der bebauten Grundstücke dargestellt. In diesen Analysen sind ebenfalls nur zur Auswertung ge- eignete Verträge abgebildet. Nicht auswertbare Verträge wurden zur Wahrung der statistischen Aussagekraft vorab aussortiert. Wie Abbildung 26 entnommen werden kann, hat sich die Anzahl der geeigneten Kauffälle mit Ausnahme von 2013 und 2016 jährlich über den Beobachtungszeitraum erhöht und weist grundsätzlich einen posi- tiven Trend auf. Waren es 2012 noch 664 Kauffälle, konnten 2019 778 zur Auswer- tung geeignete Kauffälle verzeichnet werden. Dies macht einen Anstieg von ca. 15 % aus.

______Seite | 29

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

jährliche Anzahlen geeigneter Kauffälle für bebaute Grundstücke 900 778 800 728 714 731 664 688 659 700 556 600 500 400 300

AnzahlKauffälle 200 100 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Verlaufskurve der Kauffälle Linear (Verlaufskurve der Kauffälle)

Abb. 26: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

Aus der folgenden Abbildung 27 geht darüber hinaus hervor, dass die meisten Kauf- fälle in Merzig zu verordnen sind. Jährlich werden dort im Durchschnitt 27 % dieser Kauffälle getätigt. In Weiskirchen fanden dagegen mit ca. 6 % pro Jahr stets die wenigsten statt. Die Transaktionszahlen dieses Teilmarktes innerhalb der Gemeinde Mettlach zeigen die deutlichste Zunahme auf, während in Perl zunächst ein leicht rückläufiger und seit 2016 ein stagnierender Verlauf zu erkennen ist. Diese Feststel- lung sollte jedoch nicht synonym für eine Abnahme der Dynamik auf diesem Grund- stücksteilmarkt in Perl verstanden werden. Vielmehr ist diese Abnahme der Kauffälle auf ein Erschöpfen der betreffenden Grundstücksreserven zurückzuführen.

jährliche Anzahlen geeigneter Kauffälle für bebaute Grundstück in den Städten und Gemeinden 250

200

150

100

AnzahlKauffälle 50

0 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2014 105 81 191 75 98 96 42 2015 101 113 195 91 84 110 34 2016 98 97 183 79 77 89 36 2017 83 111 179 109 78 122 32 2018 93 98 207 103 77 101 52 2019 103 105 212 121 78 114 45

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Abb. 27: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) in den einzelnen Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung. ______Seite | 30

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Die gesamten jährlichen Flächenumsätze der oben abgebildeten Transaktionen be- bauter Grundstücke im Landkreis Merzig-Wadern werden in der nachstehenden Ab- bildung 28 aufgezeigt. Zwar lässt die Trendlinie einen leicht positiven Gesamtverlauf erkennen, jedoch unterliegt der Flächenumsatz erheblichen jährlichen Schwankun- gen, die keine sichere Aussage über den Trend zulassen. Der Flächenumsatz bewegte sich in den vergangenen acht Jahren zwischen 753 t m² im Jahr 2016 und 1.215 t m² im Jahr 2018.

jährliche Flächenumsätze bebauter Grundstücke

1400 1215 1200 1063 1010 964 1000 878 919 835 800 753

600

400 Fläche Fläche 1000 in m² 200

0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Flächenumsatz Linear (Flächenumsatz)

Abb. 28: Der absolute jährliche Flächenumsatz bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

Dem hingegen verhielten sich die im Rahmen dieser zur Auswertung geeigneten Kauffälle umgesetzten Geldmengen im Verlauf der Jahre wie folgt: Die Trendlinie aus Abbildung 29 weist einen eindeutig positiven Trend über den Zeitraum auf. Nach einem auffällig umsatzschwachen Jahr 2013 mit 84,26 Mio. € und einem verhältnis- mäßig starken Jahr 2014 mit 124,66 Mio. € Umsatz, stieg die generierte Geldmenge seit 2015 kontinuierlich auf einen Betrag von 164,98 Mio. € im Jahr 2019 an. Dies macht einen Zuwachs von ca. 31 % im Vergleich zum Ausgangsjahr 2012 mit 113,86 Mio. € aus. Da auch schon beim Teilmarkt der Wohnbaugrundstücke das Jahr 2013 ein bemerkenswert umsatzschwaches Jahr darstellt, scheint zu diesem Zeitraum eine verringerte Investitionsbereitschaft auf dem Wohnimmobilienmarkt geherrscht zu haben. Einen möglichen Erklärungsansatz könnten die Auswirkungen der angespann- ten Finanzmärkte Europas im Zuge der Eurokrise (Staatsschuldenkrise) 2012 dar- stellen. Außerdem kann unter Einbezug der Flächenumsatzstatistik aus Abbildung 28 konstatiert werden, dass ein steigender Geldumsatz nicht zwangsläufig eine Zu- nahme der umgesetzten Fläche nach sich zieht.

______Seite | 31

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

jährliche Geldumsätze bebauter Grundstücke

180,00 164,98 160,00 139,71 140,00 124,66 126,60 115,52 120,00 113,86 108,79

100,00 84,26 80,00 60,00

Umsatz Umsatz inMio. € 40,00 20,00 0,00 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Geldumsatz Linear (Geldumsatz)

Abb. 29: Der absolute jährliche Geldumsatz bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung. Wie sich die erfolgten Geldumsätze für bebaute Grundstücke innerhalb der jeweiligen Jahre auf die einzelnen Städte und Gemeinden des Landkreises aufteilen, kann der nächsten Abbildung 30 entnommen werden. Gemäß den Häufigkeiten an Kauffällen in den jeweiligen Städten/Gemeinden (Abbildung 27) wurde in Merzig am meisten und in Weiskirchen am wenigsten Geld umgesetzt. In allen weiteren Regionen ist zudem ein Anstieg des Umsatzes zu verzeichnen, welcher in Mettlach am stärksten ausfällt. Entgegen der durchschnittlichen Anzahl an verkauften Grundstücken dieses Teilmarktes in der Gemeinde Perl weist diese verhältnismäßig hohe Werte beim Geld- umsatz auf. Dies unterstreicht die exponierte Stellung Perls auf dem Grundstücks- markt des Landkreises Merzig-Wadern, wobei pro gekauftes Grundstück übermäßig viel Geld umgesetzt wird. jährliche Geldumsätze bebauter Grundstücke in den Gemeinden

50 45 40 35 30 25 20 15 10 Umsatz inMio. € 5 0 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2014 13,72 14,16 44,29 11,33 25,02 11,85 4,28 2015 14,36 12,86 29,34 11,98 22,61 12,54 5,09 2016 15,31 15,56 31,79 12,19 24,30 12,59 3,78 2017 10,17 16,18 32,59 22,97 24,70 15,17 4,83 2018 15,81 16,57 42,19 18,79 26,12 12,67 7,57

2019 16,38 16,77 46,03 25,58 31,54 17,29 11,53

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Abb. 30: Die absoluten jährlichen Geldumsätze bebauter Grundstücke (ohne Wohnungs- und Teileigentum) in den einzelnen Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung. ______Seite | 32

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

8.2 Individueller Wohnungsbau

Die folgenden Abbildungen stellen Durchschnittspreise dar, welche in die Häusertyp- gruppen „freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser“ sowie „Doppelhaushälften/Rei- henendhäuser“ unterteilt sind. Auch hierbei handelt es sich allein um geeignete Kauf- fälle aus der Kaufpreissammlung. Auffallend ist, dass sich die Preistendenzen in den jeweiligen Städten und Gemeinden innerhalb der beiden betrachteten Teilmärkte ähnlich darstellen. Allerdings unterscheiden sich die beobachteten Kauffälle aus Ab- bildung 31 und 32 erheblich bezüglich der Höhe der Kaufpreise. Die Transaktionen der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser schwanken über die Jahre zwischen knapp über 100.000 € (Weiskirchen) und ca. 425.000 € (Perl), wohingegen sich die Preise für die zweite Häusergruppe zwischen ca. 50.000 € (Weiskirchen) und ca. 320.000 € (Perl) bewegen. Während Wadern und Weiskirchen in beiden Marktseg- menten die schwächsten räumlichen Teilmärkte darstellen, ist die Gemeinde Perl je- weils mit großem Abstand das Gebiet mit den höchsten Durchschnittspreisen. Zu bemerken ist an dieser Stelle, dass der Sondermarkt in der Gemeinde Perl (Luxem- burg-Einfluss) hauptsächlich von Verkäufen neuerer Immobilien, mit Fertigstellung in den letzten 15 Jahren, geprägt ist. In Abbildung 31 ist bezüglich Perl außerdem ein kontinuierlich und stark ansteigender Verlauf der Preise zu erkennen, unterdessen der Preisverlauf aus Abbildung 32 klaren Schwankungen unterliegt. Die übrigen Städte und Gemeinden bewegen sich in beiden Marktsegmenten jeweils auf einem ähnlichen Preisniveau, wobei Merzig und Mettlach etwas herausstechen und insbe- sondere in jüngerer Vergangenheit deutlichere Anstiege verzeichnet haben. Grund- sätzlich ist bei der Betrachtung der Durchschnittswerte für den gesamten Landkreis in beiden Marktsegmenten ein eindeutig positiver Trend zu erkennen, der bei den Ein- und Zweifamilienhäusern noch etwas deutlicher ausfällt.

Druchschnittspreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 Preis Preis in € 150.000 100.000 50.000 0 Losheim am Gesamter Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See Landkreis 2014 140.000 158.000 173.000 177.000 302.000 123.000 144.000 177.000 2015 158.000 125.000 181.000 176.000 328.000 123.000 135.000 173.000 2016 146.000 169.000 199.000 187.000 343.000 116.000 107.000 183.000 2017 141.000 167.000 216.000 198.000 372.000 139.000 168.000 198.000 2018 185.000 184.000 197.000 205.000 383.000 153.000 179.000 208.000 2019 187.000 187.000 239.000 255.000 428.000 174.000 156.000 230.000

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Abb. 31: Die durchschnittlichen Kaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienwohnhäuser in den einzelnen Städten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung.

______Seite | 33

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Durchschnittspreise für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser

350.000 300.000 250.000 200.000 150.000

Preis Preis in€ 100.000 50.000 0 Losheim am Gesamter Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See Landkreis 2014 101.000 106.000 111.000 118.000 236.000 111.000 59.000 118.000 2015 119.000 90.000 120.000 86.000 223.000 82.000 101.000 115.000 2016 98.000 102.000 131.000 125.000 210.000 86.000 86.000 123.000 2017 88.000 107.000 141.000 121.000 249.000 66.000 85.000 127.000 2018 116.000 102.000 147.000 142.000 319.000 89.000 107.000 141.000 2019 121.000 131.000 159.000 150.000 278.000 100.000 132.000 150.000

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Abb. 32: Die durchschnittlichen Kaufpreise für Doppelhaushälften und Reihenendhäusern in den einzelnen Städ- ten/Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung.

9 Wohnungs- und Teileigentum

9.1 Wohnungs- und Teileigentum, Anzahl und Geldumsatz

Die nachstehenden Diagramme (Abbildungen 33 bis 35) zeigen die Ergebnisse aus den Analysen der geeigneten Kauffälle für den Teilmarkt des Wohnungs- und Teilei- gentums. Insgesamt haben in diesem Marktsegment die Kauffälle um ca. 22 % von 190 (2012) auf 278 (2019) zugenommen. Der allgemein positive Trend weist jedoch eine Senke in 2017 und 2018 auf und unterliegt somit einem schwankenden Verlauf.

Anzahl der Kauffälle im Wohnungs- und Teileigentum im Verlauf der Jahre

278 300 263 250 239 250 205 190 200 200 161

150 Anzahl Kauffälle 100

50

0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Verlaufskurve der Kauffälle Linear (Verlaufskurve der Kauffälle)

Abb. 33: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum im Landkreis ____Merzig______-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung. Seite | 34

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Wie Abbildung 34 entnommen werden kann, stellen innerhalb dieses Teilmarktes die Kauffälle des Wohnungseigentums den deutlich größeren Anteil von pro Jahr über 90 % dar.

Aufteilung der betrachteten Kauffälle in Wohnungs- und Teileigentum 300 259 240 245 250 232 184 192 187 200 154 150

100 AnzahlKauffälle 50 18 19 6 10 13 10 7 13 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Wohnungseigentum Teileigentum

Abb. 34: Die Aufteilung der absoluten jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle in Wohnungs- und Teileigentum im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

Annähernd parallel zum Kurvenverlauf der jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle im Wohnungs- und Teileigentum verhält sich deren Bilanz bezüglich der pro Jahr umge- setzten Geldbeträge, welche in Abbildung 35 zu sehen sind. Diese konnten von 2012 bis 2019 um etwa 49 % ansteigen. Während im ersten Betrachtungsjahr noch 23,38 Mio. € erwirtschaftet wurden, waren es im letzten Jahr 46,08 Mio. €. Der anteilig aus dem Teileigentum generierte Umsatz fällt dabei gering aus und liegt jeweils unter 10 %.

Geldumsatz im Wohnungs- und Teileigentum im Verlauf der Jahre

50,00 45,00

40,00 € 35,00 30,00 25,00 20,00

Umsatz Umsatz inMio. 15,00 10,00 5,00 0,00 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Wohnungseigentum 23,12 20,61 30,35 34,68 40,87 39,92 34,62 43,83 Teileigentum 0,26 1,43 2,65 0,73 0,70 0,36 1,93 2,25 gesamt 23,38 22,04 33,00 35,41 41,57 40,28 36,55 46,08

Abb. 35: Der absolute jährliche Geldumsatz von Wohnungs- und Teileigentum im Landkreis Merzig-Wadern von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

______Seite | 35

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

9.2 Wohnungseigentum, Anzahl und Geldumsatz

In denen sich anschließenden Diagrammen wird das Wohnungseigentum im Land- kreis Merzig-Wadern differenzierter betrachtet. Zunächst wird aus Abbildung 36 deut- lich, das ca. 61 % (157 von 259) aller Kauffälle aus 2019 im Wohnungseigentum in Merzig und Perl stattgefunden haben. In Merzig ist dies auf die vermehrt städtische Siedlungsstruktur der Hauptstadt des Landkreises zurückzuführen, welche einen hö- heren Anteil an Wohnungseigentum aufweist als diejenige in ländlicheren Grund- stücksmärkten. Der Grundstücksmarkt in Perl ist von einer erhöhten Dynamik, her- vorgerufen durch eine große Nachfrage von in Luxemburg arbeitstätigen Marktteil- nehmern, gekennzeichnet, welche bei einer geringen Anzahl weiterer verfügbarer Baulandreserven zu einer Vervielfältigung der Wohneinheiten des Bestandes führt. Weiskirchen bildet in dieser Statistik die mit Abstand wenigsten Kauffälle ab, was im Gegensatz zu Merzig auf den Grundstücksmarkt eines deutlich ländlicher geprägten Gebietes zurückzuführen ist.

Anzahl der Kauffälle im Wohnungseigentum nach Städten und Gemeinden im Jahr 2019

100 78 79 80 60 44

40 28 AnzahlKauffälle 20 13 14 3 0 Beckingen Losheim am Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See Wohnungseigentum

Abb. 36: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungseigentum in den einzelnen Städten und Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern im Jahr 2019. Eigene Darstellung.

Der aus Abbildung 35 zu entnehmende Geldumsatz des Wohnungseigentums wird in der folgenden Abbildung 37 auf die jeweiligen Städte und Gemeinden des Landkreises aufgeteilt. Entsprechend der Anzahlen der Kauffälle in den einzelenen Teilregionen verhalten sich auch die umgesetzten Geldmengen. Während in Merzig 2016 und 2017 noch am meisten Umsatz durch Wohnungseigetum generiert wurde, ist seit 2018 Perl in dieser Statistik führend. 2018 wurden dort erstmals im gesamten Landkreis mehr als 15 Mio. € umgesetzt, was 2019 mit fast 20 Mio. € nochmals gesteigert wurde. Bis auf die Gemeinde Perl weisen die übrigen Verwaltungsbezirke des Landkreises inkonstante Verläuf der Geldumsätze auf, in denen zumeist die Jahre 2016 und 2017 als umsatzstark herausstechen.

______Seite | 36

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Geldumsätze im Wohnungseigentum nach Jahren und Städten/Gemeinden 25,000

20,000

15,000

10,000

Umsatz Umsatz inMio € 5,000

0,000 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2014 0,917 3,081 8,714 3,282 13,517 0,680 0,157 2015 1,431 7,753 10,113 3,137 11,018 0,766 0,460 2016 0,804 4,980 14,372 5,585 11,938 3,050 0,142 2017 1,942 2,721 15,015 5,885 12,807 1,194 0,354 2018 0,709 2,645 8,927 1,162 18,718 2,234 0,224 2019 2,138 5,237 10,784 4,244 19,919 1,346 0,156

Abb. 37: Der absoluten jährlichen Geldumsätze von Wohnungseigentum in den einzelnen Städten und Gemein- den des Landkreises Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung.

9.3 Wohnungseigentum, Erst- und Weiterverkäufe

Das nachstehende Säulendiagramm aus Abbildung 38 zeigt die anteiligen Verkaufs- zahlen der letzten Jahre von Wohnungseigentum aufgeteilt in Erstverkäufe aus Neu- bau/Umwandlung und Weiterverkäufe. Bei der Betrachtung dieses Säulendiagram- mes ist festzustellen, dass die Anzahl der Erstverkäufe bis 2016 stetig anstieg, an- schließend in den Jahren 2017 und 2018 erheblich abfiel, unter das Niveau des ersten Untersuchungsjahres (2014), und letztlich 2019 nahezu stagnierte. Dementgegen stagnierten die Zahlen der Weiterverkäufe bis 2018 in einem Bereich von knapp über

Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 200 180 160 140 120 100

80 AnzahlKauffälle 60 40 20 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Erstverkauf 84 132 145 124 71 72 Weiterverkauf 108 108 100 108 116 187

Abb. 38: Die absoluten jährlichen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungseigentum, aufgeteilt nach Erst- und Weiterverkäufen, im Landkreis Merzig-Wadern von 2014 bis 2019. Eigene Darstellung. ______Seite | 37

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

100 Verkaufsfällen. Im Jahr 2019 ist hier ein extremer Anstieg der Transaktionen festzustellen (38 % mehr im Vergleich zum Vorjahr). Außerdem sind erstmals seit 2014 ab 2018 wieder mehr Weiterverkäufe als Erstverkäufe erfasst worden. Im fol- genden Diagramm (Abbildung 39) wird der durchschnittliche m²-Kaufpreis der letz- ten drei Jahre (2017 bis 2019) für Eigentumswohnungen separiert für die Stadt Mer- zig, die Gemeinde Perl und die übrigen Gemeinden des Landkreises zusammengefasst dargestellt. In Perl liegt der Preis mit knapp über 2.700 €/m² für Erstverkäufe noch ca. 300 € über dem der Stadt Merzig, welche wiederum knapp 100 € über dem Quad- ratmeterpreis der übrigen Städte und Gemeinde des Landkreises liegt. Bezüglich der Preise für Weiterverkäufe stellen sich die Unterschiede ausdifferenzierter dar. Wäh- rend dieser Wert im Großteil des Landkreises im Schnitt bei etwa 1.000 €/m² liegt - was 46 % des Preises der dortigen Erstverkäufe ausmacht – fällt der Wert im Ver- waltungsbereich der Stadt Merzig mit 1.715 €/m² (72 % der Erstverkäufe) deutlich höher aus. In Gemeindebereich Perl liegt der Quadratmeterpreis für Weiterverkäufe mit knapp über 2.600 € bei 97 % des Wertes der Erstverkäufe. Diese Differenz ist verhältnismäßig sehr gering und unter anderem damit zu erklären, dass auch die dortigen Weiterverkäufe vergleichsweise junges Wohnungseigentum betreffen.

gemittelter Kaufpreis/m² für Wohnungseigentum aus 2017 bis 2019 3.000 2.710 2.632 2.382 2.500 2.284

2.000 1.715

1.500 1.047

1.000 Kaufpreis/m² Kaufpreis/m² in€

500

0 Merzig Perl Übrige Gemeinden

Erstverkauf Weiterverkauf

Abb. 39: Die aus den Jahren 2017 bis 2019 gemittelten Kaufpreise pro m² von Wohnungseigentum für ausge- wählte Verwaltungsbereiche des Landkreises Merzig-Wadern. Eigene Darstellung.

10 Sondermarkt Perl

In diesem Abschnitt wird der Sondermarkt in der Gemeinde Perl genauer betrachtet. Der dortige Häuser- und Wohnungsmarkt wird in nicht unerheblichen Maße von Be- rufspendlern nach Luxemburg, welche ihren Wohnsitz auf der deutschen Seite der Grenze haben, bestimmt (siehe hierzu: Zusammenfassung Masterarbeit Lück). Der Gutachterausschuss hat daher gesonderte Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifami- lienhäuser in diesem räumlichen Teilmarkt abgeleitet.

______Seite | 38

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

10.1 Nationalität der Käufer in den einzelnen Teilmärkten

Die folgenden Grafiken (Abbildungen 40 bis 42) zeigen das anteilige Kaufverhalten im Bereich der Gemeinde Perl hinsichtlich der Nationalität der Erwerber im Verlauf der letzten Jahre. Die erste Grafik zeigt dabei sowohl die absoluten Häufigkeiten der Nichtdeutschen und Deutschen Käufer als auch deren jeweiligen relativen Häufigkei- ten pro Jahr. Sie verdeutlicht, dass auf dem Teilmarkt von Ein- und Zweifamilienhäu- sern die Nichtdeutschen Marktteilnehmer als Käufer dominieren. Sie verzeichnen im Untersuchungszeitraum zwischen 46 und 71 Kauffälle pro Jahr, wogegen die Deut- schen Kauffälle sich zwischen 14 und 32 bewegen. Diese Dominanz war in den Jahren 2013 bis 2015 mit 74 % bis 79 % Marktanteil am stärksten ausgeprägt. Seit 2015 ist dagegen allgemein ein leicht ansteigender Trend der Anzahl der Deutschen Käufer zu erkennen, welche 2019 ihren höchsten Wert (sowohl was die absoluten als auch die relativen Zahlen angeht) im Betrachtungszeitraum erreicht. Demzufolge ist der Käuferanteil der Nichtdeutschen Käufer gesunken und lag im letzten Untersuchungs- jahr bei 59 %.

Erwerber von Ein- und Zweifamilienhäusern (inkl. DHH und RH) in Perl

80 79% 79% 90% 74% 70 71% 73% 80% 69% 67% 60 59% 70% 60% 50 41% 50% 40 33% 31% 29% 40% 30 26% 27% 21% 21% 30%

20 20% relative relative AnzahlKauffälle absoluteAnzahl Kauffälle 10 10% 50 22 52 14 71 25 64 17 56 23 58 21 55 27 46 32 0 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Nichtdeutsche Kauffälle (absolut) Deutsche Kauffälle (absolut) Nichtdeutsche Kauffälle (relativ) Deutsche Kauffälle (relativ)

Abb. 40: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern nach Natio- nalitäten der Käufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung. Abbildung 41 erläutert die gleichen Parameter wie die vorangegangene Grafik, jedoch für den Teilmarkt des Wohnungseigentums. Auch dieser Marktbereich wird in den letzten Jahren von Nichtdeutschen Käufern in Perl dominiert. Diese weisen seit 2012 nahezu durchgehend (mit Ausnahme der Jahre 2015 und 2019) eine steigende An- zahl der absoluten Häufigkeiten von 31 auf 59 vor. In diesem Zeitraum schwankt ihr Marktanteil zwischen 64 % und 80 %. Die Kauffälle der Deutschen Käufer zeigen zwischen 2012 und 2018 einen schwankenden Verlauf von neun (2013) bis 21 (2014) Transaktionen auf. Ihr Marktanteil lag dementsprechend zwischen 20 % und 36 %. Im Jahr 2019 ist jedoch ein deutlicher Anstieg der Deutschen Kauffälle auf 34 zu verzeichnen, welche einen Anteil von 43 % ausmachen, was zwangsläufig einen er- heblichen Rückgang des Marktanteils der Nichtdeutschen Käufer auf 57 % verur- sachte.

______Seite | 39

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Erwerber von Wohnungseigentum in Perl 70 90% 79% 80% 79% 76% 80% 60 70% 65% 64% 70% 50 57% 60% 40 43% 50% 36% 35% 40% 30 30% 21% 24% 30% 20 21% 20%

20% relative relative AnzahlKauffälle absoluteAnzahl Kauffälle 10 10% 31 13 33 9 37 21 36 19 41 13 46 12 59 15 45 34 0 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Nichtdeutsche Kauffälle (absolut) Deutsche Kauffälle (absolut) Nichtdeutsche Kauffälle (relativ) Deutsche Kauffälle (relativ)

Abb. 41: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungseigentum nach Nationalitäten der Käufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung. Im Hinblick auf die Häufigkeitsverteilungen der Nichtdeutschen und Deutschen Käufer auf dem Teilmarkt des baureifen Landes kann unter Anbetracht der Abbildung 42 konstatiert werden, dass sich die Marktanteile wesentlich ausgeglichener aufteilen, als in den beiden zuvorn betrachteten Statistiken. Während im Jahr 2012 der Anteil der Nichtdeutschen Käufer mit 67 % noch deutlich überwog, bestand in den folgenden Jahren bis 2018 ein Gleichgewicht, dass etwa eine Anteilsaufteilung von 50 % zu 50 % beinhaltete. 2019 nahm wiederum die Marktbeteiligung der Deutschen Käufer auf 62 % zu, womit das Quantum der Nichtdeutschen Käufer entsprechend gesunken ist. Die jährlich stark variierenden absoluten Zahlen sind auf temporär verfügbare Reserven von baureifem Land (bspw. Verkäufe aus einem neu erschlossenen Baugebiet) zurückzuführen.

Erwerber von baureifem Land in Perl 35 70% 67% 30 62% 60% 55% 52% 52% 53% 53% 25 48% 48% 50% 50% 45% 47% 47% 20 40% 38% 33% 15 30%

10 20% relative relative AnzahlKauffälle absoluteAnzahl Kauffälle 5 10% 24 12 13 14 27 29 11 11 12 10 9 8 7 8 18 11 0 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Nichtdeutsche Kauffälle (absolut) Deutsche Kauffälle (absolut) Nichtdeutsche Kauffälle (relativ) Deutsche Kauffälle (relativ)

Abb. 42: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von baureifem Land nach Nationalitäten der Käufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung. ______Seite | 40

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Betrachtet man in den Abbildungen 43 und 44 die prozentuale Verteilung der Nicht- deutschen und Deutschen Kauffälle in der Gemeinde Perl auf die drei zuvor beschrie- benen Teilmärkte, ist festzustellen, dass die erstgenannte Käufergruppe verhältnis- mäßig häufiger Ein- und Zweifamilienhäuser kauft (mit Ausnahme des Jahres 2018). Auf dem Teilmarkt des Wohnungseigentums lässt sich diese Tendenz in den meisten Jahren ebenfalls erkennen. Anders stellt sich das Verteilungsmuster bei den Trans- aktionen von baureifem Land dar. Bis auf die Jahre 2012 und 2019 überwiegt hier klar der Anteil der Deutschen Käufer. Mögliche Erklärungsansätze für diese gerade beschriebenen Verteilungen der beiden Käufergruppen könnten sein, dass ein großer Teil der Nichtdeutschen Käufer in Luxemburg arbeitstätig ist und somit wahrschein- lich über ein im Durchschnitt höheres Einkommen und somit eine höhere Kaufkraft verfügt, als der typische Deutsche Käufer, der in Deutschland arbeitstätig ist. Dem- zufolge können Erstere vermehrt auf den hochpreisigen, bebauten Teilmärkten ein- kaufen. Ein weiterer Grund, weshalb deutsche Marktteilnehmer in Perl häufiger in dem Marktsegment der unbebauten, baureifen Grundstücke Transaktionen tätigen, könnte die in Perl zu berücksichtigende Vergaberichtlinie sein, welche ortsansässige Bewerber besserstellt, um diesen einen Verbleib in der Heimatregion zu ermöglichen.

Verteilung der Nichtdeutschen Kauffälle über die Teilmärkte 100% 13% 10% 11% 8% 6% 13% 23% 20% 17% 80% 32% 41% 34% 27% 38% 49% 36% 60% 30% 41%

40% 53% 53% 58% 51% 51% 50% 20% 48% 45% 42%

0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 gesamt

Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. DHH und RH) Wohnungseigentum Baureifes Land

Abb. 43: Die relativen Häufigkeiten der Nichtdeutschen Kauffälle innerhalb der verschiedenen Teilmärkte in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

Verteilung der Deutschen Kauffälle über die Teilmärkte 100% 16% 14% 26% 23% 22% 20% 25% 80% 38% 39% 29% 30% 60% 28% 28% 44% 40% 32% 24% 28% 40%

50% 51% 54% 47% 42% 44% 20% 38% 33% 36%

0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 gesamt

Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. DHH und RH) Wohnungseigentum Baureifes Land

Abb. 44: Die relativen Häufigkeiten der Deutschen Kauffälle innerhalb der verschiedenen Teilmärkte in der Ge- meinde Perl von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung. ______Seite | 41

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

10.2 Nationalität der Verkäufer in den einzelnen Teilmärkten

Die Diagramme der Abbildungen 45 bis 47 zeigen das Verkäuferverhalten in der Ge- meinde Perl hinsichtlich der Nationalität. Grundsätzlich dominieren in diesen Statis- tiken die Deutschen Verkäufer, denn trotz eines Übergewichts der Nichtdeutschen Kauffälle in den letzten Jahren, ist der Großteil der Bestandsimmobilien im Besitz deutscher Marktteilnehmer. Hinsichtlich der Häufigkeitsverteilung der Nationalität der Verkäufer auf dem Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser ergibt sich aus Abbil- dung 45 ein entgegengesetztes Bild im Vergleich zum Verteilungsmuster der Käufer- nationalitäten aus Abbildung 40. Zum einen dominieren hier die deutschen Verkäufer mit einem jährlichen Marktanteil zwischen 65 % (2014) und 96 % (2019) und zum anderen vergrößert sich die Differenz zwischen den beiden Beobachtungsgruppen im Verlauf der Jahre. Insbesondere seit 2017 intensivierte sich diese Differenz erheblich, da die absolute Häufigkeit der Deutschen Verkaufsfälle auf 75 anstieg, während sie von 2012 bis 2016 zwischen 48 und 63 pendelte. Außerdem fielen die Anzahlen der Nichtdeutschen Verkaufsfälle deutlich ab: 2019 waren nur noch drei zu verzeichnen, wohingegen bis 2016 Werte von 18 bis 34 registriert werden konnten.

Verkäufer von Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. DHH und RH) in Perl 96% 80 90% 100% 84% 70 90% 73% 68% 70% 80% 60 65% 66% 70% 50 60% 40 50% 35% 32% 34% 40% 30 27% 30% 30% 20 16% 10% 20% 10 4% 23 50 18 48 34 63 25 58 27 52 13 66 8 75 3 75 10% 0 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Nichtdeutsche Verkaufsfälle (absolut) Deutsche Verkaufsfälle (absolut) Nichtdeutsche Verkaufsfälle (relativ) Deutsche Verkaufsfälle (relativ)

Abb. 45: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern nach Natio- nalitäten der Verkäufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

Ähnlich zu der vorherig beschriebenen Statistik verhält sich die Anteilsverteilung der beiden Verkäufergruppen im Marktsegment des Wohnungseigentums. Im ersten Betrachtungsjahr stellt sich das Verhältnis mit 22 Verkäufen von nichtdeutschen und 25 Verkäufen von deutschen Marktteilnehmern recht ausgegelichen dar. In den darauffolgenden Jahren und vor allem ab 2018 überwiegen die Transaktionen mit deutschen Veräußerern jedoch erheblich und machen einen jährlichen Marktanteil von 68 % (2014) bis 98 % (2019) aus. Insbesondere seit 2018 ist zudem eine verstärkte Abnahme der Nichtdeutschen Verkaufsfälle zu verzeichnen, sodass im letzten Untersuchungsjahr lediglich noch zwei solcher Fälle erfasst wurden.

______Seite | 42

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Verkäufer von Wohnungseigentum in Perl 98% 90 94% 100% 80 81% 79% 90% 76% 80% 70 68% 70% 70% 60 53% 60% 50 50% 40 47% 32% 30% 40% 30 24% 19% 21% 30% 20 20% 6% 10 2% 10% 22 25 11 35 20 42 17 39 11 46 13 50 5 75 2 79 0 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Nichtdeutsche Verkaufsfälle (absolut) Deutsche Verkaufsfälle (absolut) Nichtdeutsche Verkaufsfälle (relativ) Deutsche Verkaufsfälle (relativ)

Abb. 46: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von Wohnungseigentum nach Nationalitäten der Verkäufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung. Im Marktsegment des unbebauten baureifen Landes ist die Diskrepanz zwischen den Anzahlen der Verkaufsfälle der beiden betrachteten Gruppen am größten. Hier sind pro Jahr maximal sechs (2012) Rechtsvorgänge nichtdeutscher Marktteilnehmer er- fasst, die im betrachteten Zeitraum ihren höchsten Marktanteil mit 18 % im Jahr 2015 erreichten. 2013, 2014 und 2018 waren gar keine Verkaufsfälle nichtdeutscher Akteure vonstattengegangen. Die Anzahl der deutschen Transaktionen schwankt im Bereich zwischen 15 (2016, 2017) und 56 (2014). Wie bereits bei der Erläuterung der Abbildung 42 erwähnt, ist bei diesen Zahlen jedoch zu beachten, dass die Häu- figkeiten im Teilmarkt des baureifen Landes erheblich von der Fertigstellung und dem Verkauf von Grundstücken aus Neubaugebieten abhängig sind.

Verkäufer von baureifem Land in Perl 100% 100% 100% 60 91% 100% 88% 86% 83% 82% 90% 50 80% 70% 40 60% 30 50% 40% 20 30% 17% 18% 12% 14% 20% 10 9% 6 30 0 27 0 56 4 18 2 20 2 15 0 15 4 25 10% 0 0% 0% 0% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Nichtdeutsche Verkaufsfälle (absolut) Deutsche Verkaufsfälle (absolut) Nichtdeutsche Verkaufsfälle (relativ) Deutsche Verkaufsfälle (relativ)

Abb. 47: Die absoluten sowie relativen Häufigkeiten der Kauffälle von baureifem Land nach Nationalitäten der Verkäufer in der Gemeinde Perl von 2012 bis 2019. Eigene Darstellung.

______Seite | 43

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

11 Bodenrichtwerte Auszug aus der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2018 Wie in Abbildung 48 nachvollzogen werden kann, sind die Abgrenzungen der Boden- richtwertzonen mit einer durchgezogenen roten Linie dargestellt.

Abb. 48: Ausschnitt aus der aktuellen Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2018. Eigene Darstellung. Die Bodenrichtwerte können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kos- tenfrei eingesehen werden. Schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte sind gebüh- renpflichtig. Pro Einzelfall wird eine Gebühr von 20 € fällig. Die Bodenrichtwerte können ebenfalls gebührenfrei im Internet eingesehen werden. Hierzu hat die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Saarlandes alle Bodenrichtwerte des Saarlandes im Geoportal veröffentlicht.

Link zur Anwendung: https://geoportal.saarland.de/article/Bodenrichtwerte/ ______Seite | 44

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

11.1 Erläuterung der Bodenrichtwerte

(Anlage zu jeder schriftlichen Bodenrichtwertauskunft)

Gemäß §196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Merzig-Wadern die in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuchs und der Gutachterausschussverordnung (GutVO in der Fassung vom 21.August 1990 zuletzt geändert durch die Verordnung vom 26.August 2009) ermittelt.

Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 31.12.2018.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden für baureifes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland und Bauerwartungs- land sowie für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen abgeleitet. Für sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden.

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.

Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. In kaufpreisarmen La- gen bzw. in Gebieten, in denen dem Gutachterausschuss nur durch öffentliche Träger oder Kommunen subventionierte Kaufpreise vorlagen, wurde auf marktkonforme Kauf- preise vergleichbarer Lagen anderer Gemarkungen zurückgegriffen.

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Ab- weichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Bei Bedarf können An- tragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.

Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen.

Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmal- schutzes (z.B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denk- malschutz eines Einzelgrundstücks. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmi- gungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Boden- richtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.

______Seite | 45

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

11.2 Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen – LF Die Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen werden überwiegend in die Nutzungsarten Landwirtschaft (LW) und Forstwirtschaft (F) untergliedert. Wei- tere Untergliederungen sind möglich wie z. B. Weinbauflächen (WG). In der Boden- richtwertkarte ist die überwiegende Nutzungsart der Flächen für Land- und Forstwirt- schaft dargestellt. In der Regel ist dies die landwirtschaftliche Nutzung. Für die forstwirtschaftliche Nutzung wurde für die jeweiligen Gemeinden folgende Bodenrichtwerte ohne Berücksichtigung des jeweiligen Aufwuchses festge- legt.

Beckingen 0,60 €/m² Losheim am See 0,50 €/m² Mettlach 0,50 €/m² Merzig 0,50 €/m² Perl 0,50 €/m² Wadern 0,50 €/m² Weiskirchen 0,40 €/m²

11.3 Darstellung der Bodenrichtwerte Die Bodenrichtwertkarte enthält neben der Begrenzungslinie der Bodenrichtwertzone die zugehörige Zonennummer. Die Richtwertdefinition enthält die siebenstellige Zo- nennummer bestehend aus Gemarkungsschlüssel und je Gemarkung fortlaufender Zonennummer, den Bodenrichtwert und seine wesentlichen wertbildenden Zustands- merkmale in nachstehender Reihenfolge:

Zonennummer, Bodenrichtwert in EUR/m2, wertbeeinflussende Merkmale

Beispiel: Gemarkung Merzig Zone 3010005:

3010005 80 EUR/m² B WA o II f800 SU

3010005 80 EUR/m² B WA o II f800 oder t30 SU Zonennummer Bodenrichtwert Entwicklungs- Art der Bauweise Geschoss- Grundstücks- Grundstücks- Sanierung zustand Nutzung zahl fläche tiefe Anfangswert

oder Zonennummer Bodenrichtwert in €/m² wertbeeinflussende Merkmale

Beispiel: 3010005 80 EUR/m² WA o II f800 oder t30 SU

______Seite | 46

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Entwicklungszustand: B = Bauland (erschließungsbeitragsfrei/ kostenerstattungsbetragsfrei) Bebpf = Bauland (erschließungsbeitragspflichtig/ kostenerstattungsbetragspflichtig) R = Rohbauland E = Bauerwartungsland LF = Flächen der Land- und Forstwirtschaft SF = sonstige Flächen

Nutzung: (Art der baulichen Nutzung nach Bodenrichtwertrichtlinie)

W = Wohnbauflächen S = Sonderbauflächen WA = allgemeine Wohngebiete SO = Sondergebiete WR = reine Wohngebiete SOE = Sondergebiet Erholung WS = Kleinsiedlungsgebiete SOS = Sonstige Sondergebiete M = gemischte Bauflächen SOH = Sondergebiet Handel MD = Dorfgebiete GB = Gemeinbedarfsflächen MI = Mischgebiete FV = Flächen für Versorgung MK = Kerngebiete LW = Flächen der Landwirtschaft G = gewerbliche Bauflächen F = Flächen der Forstwirtschaft GE = Gewerbegebiete WG = Weingarten GI = Industriegebiete AB = Abbauland WO = Wochenendhausgebiet PG = private Grünfläche

Bauweise: o = offene Bauweise g = geschlossene Bauweise a = abweichende Bauweise

Maß der baulichen Nutzung nach Baunutzungsverordnung

Geschosszahl: z.B.: II (römische Ziffern) = durchschnittlich zweigeschossige Bebauung

Ausmaße des Richtwertgrundstücks

Grundstückstiefe: z.B.: t30 (arabische Zahl) = 30 m Grundstückstiefe Grundstücksfläche: z.B.: f800 (arabische Zahl) = 800 m2 Grundstücksfläche

Sanierungsgebiete: (Wertzone liegt in einem förmlichen Sanierungsgebiet)

SU = Sanierungs- bzw. Entwicklungsunbeeinflusster Boden- richtwert, ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung SB = Sanierungs- bzw. Entwicklungsbeeinflusster Boden- richtwert, unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung

______Seite | 47

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

11.4 Grundstücksflächen und -tiefen – Umrechnungskoeffizienten

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse erfassen die Grundstücksverkäufe mit- tels des automatischen Kaufpreissammlungs- und Kaufpreisauswertungssystems AKuK. Um den Einfluss der Grundstücksgröße auf den Bodenwert zu bewerten, wer- den die Kaufpreise mit dem Programm AKuK hinsichtlich ihrer Größe erfasst und im Verhältnis zur Größe des Bodenrichtwertgrundstückes ausgewertet. Die nachfolgenden Tabellen 3 und 4 ermöglichen es, die Bodenwertänderungen unter der Berücksichtigung einer Über- bzw. Untertiefe der Grundstücke fließend zu erfas- sen. Somit wird einer Erfassung in groben Sprüngen entgegengewirkt, welche das Resultat einer vereinfachten Unterscheidungsmethode zwischen Vorder- und Hinter- land ist. Dadurch wird eine größere Genauigkeit erreicht, zumal die Auswertung der Kaufpreise auf Grund dieser Faktoren erfolgte. Hierbei ist zu beachten, dass diese Faktoren ausschließlich bei nicht eigenständig verwertbaren, übergroßen Grundstücken (echte Übergröße) angewendet werden. Um bei der Anwendung dieser Tabelle Ungenauigkeiten zu vermeiden, sollte sie nur in dem vorgegebenen Bereich von 200 - 1400 m², bzw. 25 - 60 m (maximal jedoch nur bis zur doppelten Größe/Tiefe des Richtwertgrundstückes) angewandt werden.

Anwendertabelle – Flächenanpassung

Tab. 3: Anwendertabelle zur Anpassung des Bodenwertes nach der Fläche. Eigene Erstellung. Nicht GFZ - bereinigte Flächenfaktoren

Einzel- und Doppelhausbebauung mit max. II geschossige Bauweise

Fläche ( m² ) Flächenfaktor ( nicht GFZ- bereinigt ) 200 1,47 300 1,30 400 1,19 500 1,11 600 1,05 700 1,00 800 0,96 900 0,92 1000 0,90 1100 0,87 1200 0,85 1300 0,83 1400 0,81

Anwendungsbeispiel 1: Größe Bodenrichtwertgrundstück (BRG) 800 m² Größe Bewertungsgrundstück (BWG) 1100 m² Bodenrichtwert (BRW) 85 EUR/m²

Formel: BRW x Faktor BWG = angepasster Bodenrichtwert Faktor BRG

Umrechnung: 85 EUR/m²x 0,87 = 77,03 EUR/m² = rd. 77 EUR/m² 0,96 ______Seite | 48

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Anwendungsbeispiel 2: Größe Bodenrichtwertgrundstück 600 m² Größe Bewertungsgrundstück 1400 m² Bodenrichtwert 85 EUR/m²

Umrechnung: Berechnung bis 1200m² Bewertungsgrundstück (Faktor 0,85)

85 EUR/m²x 0,85 = 68,8 EUR/m² = rd. 69 EUR/m² 1,05

Die Restlichen 200m² sind als Gartenland zu berechnen.

Anwendungsbeispiel 3: Größe Bodenrichtwertgrundstück 800 m² Größe Bewertungsgrundstück 600 m² Bodenrichtwert 85 EUR/m²

Umrechnung: 85 EUR/m²x 1,05 = 92,96 EUR/m² = rd. 93 EUR/m² 0,96

Anwendertabelle – Tiefenanpassung

Tab. 4: Anwendertabelle zur Anpassung des Bodenwertes nach der Tiefe. Eigene Erstellung. Abhängigkeit des Bodenwertes von der Grundstückstiefe in Zu- und Abschlägen (abgeleitet aus Veräußerungserlösen privater Verkäufer)

Einzel- und Doppelhausbebauung durchschnittliche Grundstücksbreite 16 - 20 m

Abweichung vom Richtwertgrundstück Faktoren zum Richtwertgrundstück Tiefe ( m ) -15 1,15 -10 1,10 -5 1,05 BRW 1,00 +5 0,95 +10 0,92 +15 0,90 +20 0,87 +25 0,83

HINWEIS: Breite (20 – 35 m), nicht in zwei eigenständig verwertbare Grundstücke teilbare Flurstücke, sind mittels Flächenfaktoren anzupassen: Beispiel: 35 m Grundstückstiefe entsprechen 700 m² Grundstücksfläche (35 m x 20 m)

Anwendungsbeispiel 1: Tiefe Bodenrichtwertgrundstück 35 m Tiefe Bewertungsgrundstück 45 m Bodenrichtwert 85 EUR/m²

Umrechnung: 85 EUR/m²x 0,92 = 78,20 EUR/m² = rd. 78 EUR/m² ______Seite | 49

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Anwendungsbeispiel 2: Tiefe Bodenrichtwertgrundstück 25 m Tiefe Bewertungsgrundstück 60 m Bodenrichtwert 85 EUR/m²

Umrechnung: Berechnung bis 50m Tiefe Bewertungsgrundstück (Faktor 0,83)

85 EUR/m²x 0,83 = 72,25 EUR/m² = rd. 72 EUR/m²

Die Restlichen 10m sind als Gartenland zu berechnen.

Anwendungsbeispiel 3: Tiefe Bodenrichtwertgrundstück 45 m Tiefe Bewertungsgrundstück 30 m Bodenrichtwert 85 EUR/m²

Umrechnung: 85 EUR/m²x 1,15 = 97,75 EUR/m² = rd. 98 EUR/m²

Extrem schmale Grundstücke:

Bei extrem schmalen oder ungünstig geschnittenen Grundstücken ist bei offener Bauweise ein zusätzlicher Wertabschlag erforderlich. Dieser zusätzliche Bodenwertabschlag ist jedoch nicht auf die Grundstücksbreite son- dern auf die mögliche Bebauungsbreite abzustellen.

Gebäude mit erforderlicher zweiseitiger Abstandsfläche (min. Abstandsflä- che 3 m)

Empfohlener Wertabschlag :  10,00 m Gebäudebreite 0 % 9,00 m Gebäudebreite -5 % 8,00 m Gebäudebreite -10 % 7,00 m Gebäudebreite -20 % 6,00 m Gebäudebreite -35 %

Für Gebäude mit seitlich zweiseitiger Grenzbebauung

Empfohlener Wertabschlag:  10,00 m Gebäudebreite 0 % 9,00 m Gebäudebreite -7 % 8,00 m Gebäudebreite -15 % 7,00 m Gebäudebreite -25 % 6,00 m Gebäudebreite -40 %

______Seite | 50

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Die größeren Wertabschläge ergeben sich daraus, dass eine seitliche Gebäudeer- schließung nicht möglich ist, welche die Bereinigung der negativen Auswirkungen des Grundstückszuschnittes durch wirtschaftlichere Grundrisslösungen verhindert. Für den Fall, dass die Gebäude- bzw. Grundstücksaußenseiten nicht parallel zueinan- derstehen, sind weitere Abschläge erforderlich.

______Seite | 51

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

12 Wertrelevante Daten

12.1 Sachwertfaktoren für den Landkreis Merzig-Wadern

Das angewandte Ableitungsmodell für Sachwertfaktoren ist nachfolgend in Tabelle 5 beschrieben:

Tab. 5: Das angewandte Ableitungsmodell für Sachwertfaktoren. Eigene Erstellung. Objektart Ein- und Zweifamilienhäuser – freistehend, Reihen und Reihenend- häuser, Doppelhaushälften Nach Lageklassen: (lagebezogenenes Bodenrichtwertniveau) bis 60 €/m², 90 €/m² 120 €/m², 150 €/m², 180 €/m², 210,- €/m² Voraussetzungen Kein Neubau, kein Erstverkauf, kein Fertighaus Nutzung i.d.R. unvermietet NHK Modell NHK 2010 (SW-RL), Diff. Nach Gebäudeart, Dachform*, Anpassung an die Objektgröße** Bezugsgröße BGF nach DIN 277 BPI Aktueller Index (quartalsweise) Deutschland insgesamt GND Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Standardstufe gewichtet RND Restnutzungsdauer entspr. GND abzügl. Alter unter Berücksichti- gung von ggf. erfolgter Modernisierung (Modernisierungspunkte gem.Sachwertrichtlinie) Alterswertminderung Linear Besonders zu veranschl. Nach Erfahrungssätzen ansetzen, ggf. Pauschalieren der in üblichem Bauteile - Einrichtungen Umfang vorhandenen Bauteile*** Außenanlagen Prozentual (3 bis 8 % des Sachwertes der baulichen Anlagen) Nebengebäude Wertmäßig berücksichtigt Bodenwert Lagebezogen (60 €/m², 90 €/m² 120 €/m², 150 €/m², 180 €/m², 210,- €/m²) b.o.G. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (möglichst schadenfreie Objekte)

* siehe BUNDESMINISTERIUM FÜR VERKEHR, BAU UND STADTENTWICKLUNG, 2012: 12 (Anlage 1). ** Abhängigkeit der NHK 2010 von der Bruttogrundfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser (siehe Korrekturfaktoren für die Objektgrößenanpassung nach SPRENGNETTER, 2020: 3.01.1/1/4 ff BGF bezogene NHK 2010, 3.01.2/2) *** siehe BUNDESMINISTERIUM FÜR VERKEHR, BAU UND STADTENTWICKLUNG, 2012: 49 (Anlage 5).

Formel zur Berechnung der Sachwertfaktoren

K = KP +/- boG v.SW

k Sachwertfaktor KP Kaufpreis v.SW vorläufiger Sachwert boG besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

______Seite | 52

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

12.2 Abgeleitete Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilien- häuser ohne die Gemeinde Perl nach NHK 2010

Tab. 6: Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwertzone und vorläufi- gen Sachwert im Landkreis Merzig-Wadern (exklusive Gemeinde Perl). Eigene Erstellung. vorl. Sachwert Bodenrichtwertzone €/qm in € 40 € 60 € 90 € 120 € 60.000 € 1,27 80.000 € 1,16 100.000 € 1,08 1,09 1,10 1,11 120.000 € 1,02 1,04 1,06 1,08 140.000 € 0,97 1,00 1,03 1,05 160.000 € 0,93 0,97 1,00 1,03 180.000 € 0,89 0,94 0,98 1,01 200.000 € 0,86 0,91 0,96 1,00 220.000 € 0,84 0,89 0,95 0,98 240.000 € 0,81 0,87 0,93 0,97 260.000 € 0,79 0,85 0,92 0,96 280.000 € 0,77 0,84 0,90 0,95 300.000 € 0,76 0,82 0,89 0,94 320.000 € 0,74 0,81 0,88 0,93 340.000 € 0,73 0,80 0,87 0,92 360.000 € 0,71 0,79 0,86 0,91 380.000 € 0,70 0,78 0,85 0,90 400.000 € 0,69 0,77 0,84 0,90 420.000 € 0,68 0,76 0,84 0,89 440.000 € 0,67 0,75 0,83 0,88 460.000 € 0,66 0,74 0,82 0,88

Abb. 49: Graphische Abbildung der Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Land- kreis Merzig-Wadern (exklusive Gemeinde Perl). Eigene Darstellung.

______Seite | 53

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

12.3 Abgeleitete Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilien- häuser für die Gemeinde Perl nach NHK 2010

Tab. 7: Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwertzone und vorläufi- gen Sachwert für die Gemeinde Perl. Eigene Erstellung. vorl. Sachwert Bodenrichtwertzone €/qm in € 120 € 150 € 180 € 220 € 260.000 € 1,06 1,08 1,09 1,11 280.000 € 1,04 1,07 1,08 1,10 300.000 € 1,03 1,05 1,07 1,09 320.000 € 1,02 1,04 1,06 1,08 340.000 € 1,01 1,03 1,05 1,07 360.000 € 1,00 1,02 1,04 1,07 380.000 € 0,99 1,01 1,04 1,06 400.000 € 0,98 1,00 1,03 1,05 420.000 € 0,97 1,00 1,02 1,05 440.000 € 0,96 0,99 1,01 1,04 460.000 € 0,95 0,98 1,01 1,03 480.000 € 0,94 0,98 1,00 1,03 500.000 € 0,94 0,97 1,00 1,02 520.000 € 0,93 0,96 0,99 1,02 540.000 € 0,92 0,96 0,98 1,01 560.000 € 0,92 0,95 0,98 1,01 580.000 € 0,91 0,95 0,97 1,01 600.000 € 0,91 0,94 0,97 1,00 620.000 € 0,90 0,94 0,97 1,00 640.000 € 0,89 0,93 0,96 0,99 660.000 € 0,89 0,93 0,96 0,99

Abb. 50: Graphische Abbildung der Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser für die Ge- meinde Perl. Eigene Darstellung.

______Seite | 54

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

12.4 Liegenschaftszinssätze für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

(bei Anwendung im Raum Perl – sachverständig würdigen)

Das für den Landkreis Merzig-Wadern angewandte Ableitungsmodell für Liegen- schaftszinssätze ist nachfolgend in Tabelle 8 beschrieben:

Tab. 8: Das angewandte Ableitungsmodell für Liegenschaftszinssätze. Eigene Erstellung. Objektart Einfamilienhäuser: freistehend Zweifamilienhäuser: freist., Reihen-, Reihenendhäuser u. Doppel- haushälften Einfamilienhäuser: Reihen-, Reihenendhäuser und Doppelhaus- hälften Nutzung i.d.R. unvermietet Rohertrag Marktüblich erzielbare Nettokaltmiete BWK Pauschalisiert Bewirtschaftungskosten für Ein- Zweifamilienhaus- grundstücke* Reinertrag Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten GND entsprechend der Standartstufe (Ausstattung) gewichtet RND Gesamtnutzungsdauer abzgl. Alter; ggf. mit modifizierter RND (Anlage 4 SW-RL) Bodenwert Bodenrichtwert lageangepasst b.o.G. besonders objektspezifische Grundstücksmerkmale (möglichst schadensfreie Objekte) * pauschalisierte Bewirtschaftungskosten (Anteile des Vermieters) in v. H. der Nettokaltmiete für Einfamilienhausgrundstücke / Zweifamilienhausgrundstücke (vgl. SPRENGNETTER 2020: 3.05., 4.3)

Formel zur Berechnung der Liegenschaftszinssätze

P = ( RE____ - q - 1____ x KP +/- boG - BW ) x 100 KP +/- boG q RND-1 KP +/- boG

P Zinsfuß RE Reinertrag RND Restnutzungsdauer KP Kaufpreis BW Bodenwert boG besonders objektspezifische Grundstücksmerkmale

Tab. 9: Die abgeleiteten Liegenschaftszinssätze für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis Mer- zig-Wadern. Eigene Erstellung. RND in 15 20 30 40 50 60 70 Jahren Zins- 1,30* 1,65 2,15 2,50 2,75 2,95 3,15 sätze Die Anwendung der mit * gekennzeichneten Daten erfordern eine besondere sachverständige Würdigung.

______Seite | 55

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

13 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel für den Landkreis Merzig- Wadern Zum Zwecke der Wohnbedarfsdeckung von Bedarfsgemeinschaften sind Kommunen verpflichtet die dabei anfallenden tatsächlichen Wohnkosten in angemessener Höhe zu finanzieren. Als kommunaler Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende und als Träger der Sozialhilfe hat der Landkreis Merzig-Wadern daher die Fa. Rödl & Part- ner aus Nürnberg beauftragt, einen „grundsicherungsrelevanten Mietspiegel” zu er- arbeiten, in dem die angemessenen Kosten der Unterkunft ermittelt werden. Grund- sätzlich weist ein solcher Mietspiegel die Wohnkosten im unteren Wohnungsmarkt- segment aus, da das Bundessozialgericht in seinem Urteil (B 7b AS 10/06 R) vom 07.11.2006 genauer ausführte, dass „dem Hilfebedürftigen lediglich ein einfacher und im unteren Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht.“ Die Festle- gung der Angemessenheitsgrenzen folgt der Rechtsprechung des Bundessozialge- richtes und somit einem schlüssigen Konzept, das Gewähr dafür bietet, dass die ak- tuellen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes wiedergegeben werden.

Nach erfolgter Analyse der einzelnen Städte und Gemeinden des Landkreises hin- sichtlich verschiedener sozioökonomischer und städtebaulicher Indikatoren, welche in Tabelle 10 eingesehen werden können, wurde der Landkreis in drei Vergleichs- räume mit homogenen Wohn- und Lebensbereichen unterteilt (RÖDL & PARTNER, 2020: 9 ff.). Auf Grund der Nähe zu Luxemburg und den daraus resultierenden Einflüssen auf die herangezogenen Indikatoren wurde hierbei die Gemeinde Perl als eigenstän- diger Vergleichsraum definiert.

Tab. 10: Die zur Einteilung der Vergleichsräume herangezogenen Indikatoren. Eigene Erstellung nach RÖDL & PARTNER, 2020: 9. Tab. 1Indikatoren: Berücksichtigte Indikatoren zur Einteilung des Landkreises MerzigKennzahlen-Wadern in die Vergleichsräume. Eigene Dar- stellung nach RÖDL & PARTNER•, 2020: Steuerpflichtige 9. je 100 Einwohner zwischen 15 und 65 Wirtschaftlicher Wohl- • Anteil sozialversicherungspflichtig beschäftigter Arbeitnehmer an Gesamtbevölkerung (%) stand • Steuereinnahmekraft (EUR / Jahr) • Anteil Unter-18-Jähriger an Gesamtbevölkerung (%) • Anteil Über-65-Jähriger an Gesamtbevölkerung (%) Demographie • Bevölkerungszu- bzw. -abnahme je 1000 Einwohner • Bevölkerungsdichte (Einwohner je Hektar Gesamtfläche) • Arbeitslosenquote (%) Sozialstruktur • Mietenstufe laut Wohngeldtabelle • Anzahl Bedarfsgemeinschaften SGB II / SGB XII je 1.000 Einwohner • Anteil Mehrfamilienhäuser (%) • durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung (qm) • durchschnittliche Raumanzahl je Wohnung Siedlungsstruktur • Anteil Landwirtschaftsfläche an Gesamtfläche (%) • Siedlungsdichte (Einwohner je Hektar Siedlungs- und Verkehrsflächen) • Max./min. Bodenrichtwerte (EUR / qm) • Leerstand (ja/nein) • PKW: kürzeste Entfernung zur nächsten Autobahn / Bundesstraße (km) • ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Fernverkehrsbahnhof (min) Verkehrsanbindung • ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Regionalverkehrsbahnhof (min) • PKW: kürzeste Entfernung zum nächsten Mittelzentrum (km) • ÖPNV: Anbindung Mittelzentrum (min) • weiterführende Schule vorhanden (ja / nein) • Fachärzte vorhanden (ja / nein) Infrastruktur • Krankenhaus vorhanden (ja / nein) • Post- und/oder Bankfiliale vorhanden (ja / nein) • Geschäfte zur Grundversorgung vorhanden (ja / nein) ______Seite | 56

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Die Aufteilung sowie die räumliche Einordnung der Vergleichsräume können aus der folgenden Tabelle 11 und der nachstehenden Karte in Abbildung 51 entnommen wer- den:

Tab. 11: Die Aufteilung der Städte und Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern innerhalb der Vergleichsräume. Eigene Darstellung nach RÖDL & PARTNER, 2020: 11.

Region Städte/Gemeinden

Region A Perl Region B Beckingen, Losheim, Merzig, Mettlach

Region C Wadern, Weiskirchen

Abb. 51: Die räumliche Verortung der Vergleichsräume innerhalb des Landkreises Merzig-Wadern. RÖDL & PARTNER, 2020: 12. Die Datenerhebung in Form von Mieter- und Vermieterbefragungen sowie die Erhe- bung von Angebotsmieten erfolgten im Zeitraum Dezember 2019 bis Februar 2020 (RÖDL & PARTNER, 2020: 15). Als relevantes Zielsegment wurden Wohnungen erfasst, welche nach bestimmten Kriterien der „Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügen und keinen gehobenen Wohnungsstandard [im Sinne der Ausstattungsdefinition] aufweisen“ (RÖDL & PARTNER, 2020: 15).

______Seite | 57

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

Entsprechend den gesetzlichen Erfordernissen (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) wurde der grundsicherungsrelevante Mietspiegel Anfang 2020 neu erstellt und somit an den Grundstücksmarkt angepasst.

Dieser „grundsicherungsrelevante Mietspiegel” ist nicht mit einem „qualifi- zierten Mietspiegel” gemäß den Anforderungen des § 558d BGB zu verglei- chen, da die Ergebnisse auf unterschiedlichen Datengrundlagen beruhen.

Die sich aus der Datenableitung ergebenden Obergrenzen für die Nettokaltmieten in EUR pro m² nach Region und Wohnungsgröße werden in Tabelle 12 dargestellt:

Tab. 12: Die abgeleiteten Obergrenzen der Nettokaltmieten in Euro pro m² nach Vergleichsraum und Wohnungsgröße. Eigene Darstellung nach RÖDL & PARTNER, 2020: 19. 1 2 3 4 jede w. Größe der Bedarfsgemeinschaften Person Personen Personen Personen Person Wohnungsgröße bis 45 m² 45-60 m² 60-75 m² 75-90 m² 15 m² Region A Perl 8,59 € 9,06 € 6,36 € 9,12 € 8,25 € Region B Beckingen, Losheim, Merzig, Mettlach 8,81 € 7,18 € 6,92 € 6,67 € 6,00 € Region C Wadern, Weiskirchen 8,36 € 6,55 € 6,30 € 5,93 € 5,71 €

Für den Landkreis Merzig-Wadern wurden zum Stichtag 01.01.2020 die in Tabelle 13 einzusehenden Werte für die angemessenen Kosten der Unterkunft als Obergrenzen ermittelt:

Tab. 13: Die ermittelten Kostenobergrenzen der Unterkunft in Euro nach Vergleichsraum und Wohnungsgröße. Eigene Darstellung nach RÖDL & PARTNER, 2020: 28. 1 2 3 4 jede w. Größe der Bedarfsgemeinschaften Person Personen Personen Personen Person Wohnungsgröße bis 45 m² 45-60 m² 60-75 m² 75-90 m² 15 m² Nettokaltmiete Region A Perl 387,00 € 544,00 € 477,00 € 821,00 € 124,00 € Region B Beckingen, Losheim, Merzig, Mettlach 397,00 € 431,00 € 519,00 € 601,00 € 90,00 € Region C Wadern, Weiskirchen 377,00 € 393,00 € 473,00 € 534,00 € 86,00 € Kalte Betriebskosten Region A Perl 66,00 € 77,00 € 94,00 € 108,00 € 17,00 € Region B Beckingen, Losheim, Merzig, Mettlach 59,00 € 69,00 € 82,00 € 95,00 € 16,00 € Region C Wadern, Weiskirchen 59,00 € 65,00 € 75,00 € 90,00 € 16,00 € Bruttokaltmiete Region A Perl 453,00 € 621,00 € 571,00 € 929,00 € 141,00 € Region B Beckingen, Losheim, Merzig, Mettlach 456,00 € 500,00 € 601,00 € 696,00 € 106,00 € Region C Wadern, Weiskirchen 436,00 € 458,00 € 548,00 € 624,00 € 102,00 €

______Seite | 58

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

14 Gebühren der Gutachterausschüsse des Saarlandes nach der GutGebV 2015

14.1 Gebühren für Gutachten

über den Verkehrswert von bebauten Grundstücken

Gebührenstaffel A (Gutachten über bebaute Grundstücke, über Rechte an Grundstücken und über die Höhe anderer Vermögensnachteile): bei einem Verkehrs-Marktwert bis 250.000,- € 5,0 von Tausend des Wertes zzgl. 600,- € über 250.000,- € bis 500.000,- € 2,0 v. Tausend des Wertes zzgl. 1.400,- € über 500.000,- € bis 2.500.000,- € 1,0 v. Tausend des Wertes zzgl. 1.950,- € über 2.500.000,- € 0,8 v. Tausend des Wertes zzgl. 2.500,- € zzgl. 19 % Mwst.

über den Verkehrswert von unbebauten Grundstücken

Gebührenstaffel B (Gutachten über unbebaute Grundstücke, über Rechte an Grundstü- cken und über die Höhe anderer Vermögensnachteile): bei einem Verkehrs-Marktwert bis 250.000,- € 3,0 v. Tausend des Wertes zzgl. 450,- € über 250.000,- € bis 1.000.000,- € 1,0 v. Tausend des Wertes zzgl. 950,- € über 1.000.000,- € 0,5 v. Tausend des Wertes zzgl. 1.450,- € zzgl. 19 % Mwst.

14.2 Gebühren für Auskünfte aus Bodenrichtwertkarte und KP-Sammlung

Bodenrichtwertauskunft

je schriftliche oder elektronische Auskunft 20,- €

Abgabe analoger Bodenrichtwertkarten und analoger Auszüge aus Bodenrichtwert- karten, je Karte oder Auszug bis

Format DIN A3 25,- € Format DIN A2 30,- € Format DIN A1 40,- € Format DIN A0 55,- €

Auskunft aus der Kaufpreissammlung je schriftliche oder elektronische Auskunft über Land- und forstwirtschaftliche Flächen 30,- bis 70,- € Bauland 50,- bis 90,- € sonstige unbebaute Flächen 50,- bis 90,- € Wohnungs- und Teileigentum 50,- bis 90,- € Ein- und Zweifamilienhäuser 70,- bis 110,- € Mehrfamilienhäuser 80,- bis 150,- € sonstige Gebäude 80,- bis 200,- €

______Seite | 59

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______

______Seite | 60

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2020

15 Literatur- und Quellenverzeichnis

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, 2015. Be- kanntmachung Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL). Vom 12. November 2015. In: Bundesanzeiger (Hrsg.), Bekanntma- chung. Veröffentlicht am Freitag, 04. Dezember 2015, BAnz AT 04.12.2015 B4, Berlin. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, 2012. Bekanntmachung der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL). Vom 5. September 2012. In: Bundesanzeiger (Hrsg.), Bekanntmachung. Veröffentlicht am Donnerstag, 18. Oktober 2012, BAnz AT 18.10.2012 B1, Berlin, 12, 49. Rödl & Partner, 2020. Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Bestimmung der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft für den Landkreis Merzig-Wadern. Zusammenfassung der Projektergebnisse. Rödl Rechtsanwaltsgesellschaft Steu- erberatungsgesellschaft mbH, Nürnberg, 9-12, 15, 19, 28. Sprengnetter Immobilienbewertung, 2020. Marktdaten und Praxishilfen Band 3. Sprengnetter Verlag und Software GmbH, Sinzig, 3.01.1/1/4 ff, 3.01.2/2, 3.05 ff, 4.3 ff. Statistisches Amt Saarland, 2020a. Fläche, Bevölkerung in den Gemeinden am 31.12.2019 nach Geschlecht, Einwohner je km² und Anteil an der Gesamtbevöl- kerung (Basis Zensus 2011). https://www.saarland.de/dokumente/thema_sta- tistik/FB_31-12-19_nZ_final.pdf, 2020-05-12. Statistisches Amt Saarland, 2020b. Baugenehmigungen im Saarland 2010 bis 2019 nach Kreisen. https://www.saarland.de/dokumente/thema_statistik/Baugeneh- migungKreis2010-2019.pdf, 2020-05-14.

______Seite | 61