Prof. Ing. Rolando De Rosa 0818148037 - 3454128496 Via Serena, n. 20 E-mail: [email protected] 81030 Casaluce (CE) Cod. Fisc. DRS RND 61R09 F839N PEC : [email protected] Ordine degli Ingegneri della Provincia di Caserta al n. 1531 Albo dei collaudatori della Regione Campania al n. 2364 Tecnico competente in Acustica Ambientale della Regione Campania n. Rif. 673/07
T R I B U N A L E D I NAPOLI NORD III sezione civile
*********************************************************** PROCEDURA ESECUTIVA: n. R.G.E. 307/2015
Promossa da : XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX S.p.A. creditore pignorante
In danno di: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX debitori esecutati
G.E.: Dott.ssa Margherita LOJODICE
Esperto Stimatore: Ing. Rolando DE ROSA
Custode Giudiziale: Avv. Giampaolo FRANZESE
ING. ROLANDO DE ROSA Via Serena, 20- Casaluce (CE) - tel. 3454128496 e-mail: [email protected] Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 RELAZIONE TECNICA
PREMESSA
Il sottoscritto ing. Rolando De Rosa, con studio in Casaluce alla via Serena n.20, iscritto all’ordine degli ingegneri della provincia di Caserta al n. 1531, ed altresì iscritto all’Albo dei consulenti tecnici del tribunale di Napoli Nord, è stata nominato esperto estimatore con decreto del 01/03/2017 emesso dall’Illustrissimo GE dott.ssa Margherita
LOJODICE al fine di redigere relazione di consulenza tecnica e stima ai sensi dagli artt. 568 c.p.c. e 173 bis disp. Att. Cpc.
Oggetto della consulenza sono gli immobili in Orta di Atella alla via Antonio Vivaldi 44, Parco
Arcobaleno, lotto B, in particolare:
1. Appartamento sito al piano primo, scala E, interno 4, riportato in catasto al foglio
101, p.lla 5159, sub 182;
2. Box auto al piano seminterrato foglio 101, p.lla 5159, sub 226.
Le indagini svolte sul cespite pignorato e sul debitore sono state integrate dai rilievi metrici e fotografici eseguiti nel corso dell'accesso del 07 luglio 2017, effettuato congiuntamente al custode giudiziario avv. Franzese, previa formale comunicazione alle parti e del successivo sopralluogo del 1 agosto 2017 (cfr. Verbali di accesso, Allegato 1)
Verifica della completezza della documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. Il controllo inerente la verifica della completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c. è stato redatto con le modalità indicate nel modulo di controllo in uso presso l'Ufficio e depositato telematicamente il 03 marzo 2017;
Sulla scorta della documentazione in atti prodotta dal creditore procedente e di tutti gli accertamenti svolti presso il NCEU e i RRII. di Santa Maria CV dell'Agenzia delle Entrate, l'Ufficio Anagrafe e stato Civile del Comune di Orta di Atella, il Settore Urbanistica, lo
Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Orta di Atella, è stata redatta la presente relazione di consulenza tecnica, articolata per punti, secondo l'ordine dei "Quesiti posti in sede di conferimento dell'incarico", riportati nel Verbale di giuramento dell'Esperto.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 RISPOSTA AL PRIMO QUESITO Identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento. L’esperto deve precisare quali siano i diritti reali (piena proprietà; nuda proprietà; usufrutto; intera proprietà; quota di ½, ¼; ecc.) ed i beni oggetto del pignoramento. In ordine al primo profilo ( diritti reali pignorati ), l’esperto deve precisare se il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponda a quello in titolarità dell’esecutato in forza dell’atto d’acquisto trascritto in suo favore. Al riguardo: − qualora l’atto di pignoramento rechi l’indicazione di un diritto di contenuto più ampio rispetto a quello in titolarità dell’esecutato (ad esempio: piena proprietà in luogo della nuda proprietà o dell’usufrutto o della proprietà superficiaria; intera proprietà in luogo della quota di ½; quota di ½ in luogo della minor quota di ¼; ecc.), l’esperto proseguirà nelle operazioni di stima assumendo come oggetto del pignoramento il diritto quale effettivamente in titolarità del soggetto esecutato (anche ai fini della stima);
− qualora l’atto di pignoramento rechi l’indicazione di un diritto di contenuto meno ampio rispetto a quello in titolarità dell’esecutato (ad esempio: nuda proprietà in luogo della piena proprietà conseguente al consolidamento dell’usufrutto; quota di ½ in luogo dell’intera proprietà; quota di ¼ in luogo della maggior quota di ½; ecc.), l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E.per le determinazioni sul prosieguo. In ordine al secondo profilo ( beni pignorati ), in risposta al presente quesito l’esperto deve precisare unicamente l’oggetto del pignoramento, assumendo come riferimento i dati di identificazione catastale indicati nell’atto di pignoramento (senza procedere alla descrizione materiale del bene, descrizione alla quale dovrà invece procedersi separatamente in risposta al quesito n. 2). Al riguardo: a) nell’ipotesi di “difformità formali” dei dati di identificazione catastale ( dati indicati nell’atto di pignoramento diversi da quelli agli atti del catasto alla data del pignoramento medesimo ), l’esperto dovrà precisare la difformità riscontrata: − nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene con dati di identificazione catastali completamente errati(indicazione di foglio catastale inesistente o corrispondente ad altra zona; indicazione di p.lla catastale inesistente o corrispondente a bene non in titolarità dell’esecutato; indicazione di sub catastale inesistente o corrispondente a bene non in titolarità dell’esecutato), l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E. per le determinazioni sul prosieguo(depositando altresì la documentazione acquisita); − nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene secondo una consistenza catastale non omogenea rispetto a quella esistente alla data del pignoramento (segnatamente: indicazione del bene con i dati del Catasto Terreni laddove sul terreno vi era già stata edificazione di fabbricato oggetto di autonoma individuazione al Catasto Fabbricati), l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E. per le determinazioni sul prosieguo(depositando altresì la documentazione acquisita); − nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene secondo una consistenza catastale omogenea ma difforme rispetto a quella esistente alla data del pignoramento (indicazione di p.lla del C.F. o del C.T. già soppressa e sostituita da altra p.lla; indicazione di sub del C.F. già soppresso e sostituito da altro sub), l’esperto preciserà se la variazione catastale intervenuta prima del pignoramento abbia avuto carattere meramente nominale(nel senso, cioè, che non abbia comportato variazione della planimetria catastale corrispondente: ad esempio, variazione per modifica identificativo-allineamento mappe)ose la variazione catastale intervenuta prima del pignoramento abbia avuto carattere sostanziale(nel senso, cioè, che abbia comportato variazione della planimetria catastale corrispondente: ad esempio, fusione e modifica),ed informerà immediatamente il G.E. per le determinazioni sul prosieguo, producendo tutta la documentazione necessaria per la valutazione del caso; − nell’ipotesi di “difformità sostanziali” dei dati di identificazione catastale (difformità della situazione di fatto rispetto alla planimetria di cui ai dati di identificazione catastale: ad esempio, fabbricato interamente non accatastato al C.F.; vani non indicati nella planimetria; diversa distribuzione di fatto dei vani, ecc.), l’esperto proseguirà nelle operazioni di stima, assumendo come oggetto del pignoramento il bene quale effettivamente esistente (rinviando alla risposta al quesito n. 3 per l’esatta descrizione delle difformità riscontrate). In ogni caso, l’esperto deve assumere come dati di riferimento unicamente l’indicazione del comune censuario, foglio, p.lla e sub catastali .
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 I dati di altro tipo (rendita catastale; classamento; ecc.) e le relative modifiche non devono essere presi in considerazione dall’esperto. In particolare, quindi, le variazioni intercorse quanto alla rendita; classamento; ecc. non devono essere riportate nel testo della relazione. Al fine dell’esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, l’esperto stimatore deve sempre effettuare una sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari , reperibili anche sul web, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI. L’esperto deve darne esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito ed inserire le sovrapposizioni effettuate sia nel testo della relazione, che negli allegati alla stessa. Nel caso in cui i beni oggetto di pignoramento siano interessati (in tutto od in parte) da procedure di espropriazione per pubblica utilità , l’esperto acquisirà la relativa documentazione presso gli uffici competenti e fornirà adeguata descrizione delle porzioni interessate dalle dette procedure. In risposta a tale quesito, l’esperto deve poi procedere alla formazione –sulla base delle caratteristiche dei beni pignorati ed in ogni caso in modo da assicurare la maggiore appetibilità sul mercato degli stessi –di uno o più lotti per la vendita, indicando per ciascun immobile compreso nel lotto almeno tre confini ed i dati di identificazione catastale (con indicazione in tal caso, unicamente dei dati di identificazione attuali). I confini del bene devono essere menzionati con precisione, preferibilmente mediante l’esatta indicazione dei dati catastali degli immobili confinanti (foglio, p.lla, sub) o di altri elementi certi (ad esempio: via; strada; ecc.). L’esperto non deve limitarsi a riportare genericamente la dizione “immobile confinante con fondo agricolo, con proprietà aliena, ecc.”. Nella formazione dei lotti , laddove sia indispensabile e comunque previa istanza scritta da rivolgersi al G.E.(in cui siano specificamente indicate e motivate le esigenze di indispensabilità) ed autorizzazione dello stesso, procederà altresì alla realizzazione del frazionamento e dell’accatastamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale. Nella formazione dei lotti (unico o plurimi) l’esperto deve assicurare la maggiore appetibilità dei beni. In particolare, la suddivisione in lotti deve essere evitata laddove l’individuazione di un unico lotto renda più appetibile il bene sul mercato. In ogni caso, l’esperto deve evitare, nei limiti del possibile, la costituzione di servitù di passaggio.
I beni sono stati pignorati a favore della BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A con atto notificato il 27 aprile 2015, trascritto presso la conservatoria di S. Maria Capua Vetere
(CE) il 23/06/2015 ai nn. 17631/13716, in virtù di contratto di mutuo stipulato il 10 febbraio
2006 per Notaio XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, repertorio n. 82630, Racc. n. 4115 - concesso ai debitori coniugi in comunione legale di beni.
1.a) Diritti reali e beni oggetto di pignoramento.
In merito ai diritti reali e i beni oggetto dell’atto di pignoramento notificato il 27 aprile 2015, si rappresenta che gli immobili:
1. Quota pari ad 1/1 della piena proprietà di appartamento sito nel Comune di Orta di
Atella (CE), Traversa di Via Vivaldi snc N.C.E.U. fg.101, p.lla 5159, sub.182;
2. Quota pari ad 1/1 della piena proprietà di box auto sito nel Comune di Orta di Atella
(CE), Traversa di Via Vivaldi snc N.C.E.U. fg.101, p.lla 5159, sub.226;
Sono nella piena ed esclusiva proprietà, rispettivamente per la quota di ½ ciascuno, dei debitori esecutati, coniugi in regime di comunione legale, Sig. XXXXXXXXXXXXXXXX, nato a
XXXXXXXXi (NA) il XXX XXXX XXXX - XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXe Sig.ra XXXXXXXXXXXXXXXX,
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 nata a XXXXXXX (NA) il XX XXXXXX XXXXX - XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. In ordine ai diritti reali si precisa che il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponde a quello in titolarità degli esecutati in forza dell’atto di copmpravendita di acquisto per notar Fiorella
COVINO stipulato in data 10/02/2006, Rep. 8265229, raccolta n. 4114 tra la Soc.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. e i coniugi Sig. XXXXXXXXXXXXXXXX e Sig.ra XXXXXXXXXXXXXXXX trascritto presso la conservatoria di Santa Maria Capua Vetere (CE) in data 15/02/2006 ai nn. 9368/4629 che, reperito in copia conforme, si allega alla presente.
I dati catastali dei cespiti contenuti nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione sono conformi con quelli attuali e con quelli indicati nel titolo in favore del debitore così come si evince dalle visure catastali reperite presso l’Agenzia delle Entrate (vedi all.to n. 6).
I dati degli intestatari attuali e precedenti sono corretti e conformi a quelli contenuti nei pubblici registri immobiliari.
1.b) Esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento
Al fine di individuare i beni oggetto di pignoramento si riporta nel prosieguo una foto satellitare, recuperata da google maps, con sovrapposizione della mappa catastale, elaborata dalla Sogei, reperita con collegamento online presso l’Agenzia delle Entrate, in cui viene individuato il fabbricato di cui fanno parte i cespiti in oggetto.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 1.c) Formazione di lotti per la vendita
I beni pignorati costituiscono due oggetti diversi, dotati di autonomo identificativo catastale, difatti, però per il mercato della zona non è consigliabile la vendita separata.
Tant’è che ad oggi nel parco vi sono box auto invenduti rimasti nella titolarità della società costruttrice, segno che in zona non vi è un particolare interesse per l’acquisto di box auto autonomi. Pertanto, si ritiene che la vendita congiunta del box auto e dell'appartamento possa fornire migliori opportunità di vendita. Quindi per i beni oggetto di pignoramento sarà formato un LOTTO UNICO così composto:
LOTTO UNICO
1. Appartamento ad uso residenziale in Orta di Atella (CE) alla Via Vivaldi n. 44, Parco Arcobaleno, Fabbricato B, scala E, primo piano, nel N.C.E.U. fg. 101, p.lla 5159,
sub.182, cat. A2, classe 3, vani 5,5, rendita € 426,08, avente i seguenti confini:
NORD-EST Altra unità immobiliare sub 181 Foglio 101, p.lla 5159, sub 181
SUD-OVEST Altra unità immobiliare sub 191 Foglio 101, p.lla 5159, sub 191
NORD-EST Cassa scala sub 6 e corte comune Foglio 101, p.lla 5159, sub 6 Scala E
SUD--EST Corte comune lotto B Corte condominiale
Detti confini sono stati confrontati con quelli catastali e con quelli riportati nel titolo di provenienza. Si segnala che nell’atto di compravendita è indicato erroneamente quale una delle particelle confinanti il sub 121 in luogo del sub 181 come risultante dalla planimetria catastale.
2. box auto in Orta di Atella (CE) alla Via Vivaldi n. 44, Parco Arcobaleno, Fabbricato B, al piano seminterrato, N.C.E.U. fg.101, p.lla 5159, sub.226, cat. C/6, mq 19, p. S1,
rendita € 26,92. Avente i seguenti confini:
NORD Adiacente altro Box auto In catasto al sub 225
SUD Adiacente altro Box auto In catasto al sub 227
EST Spazio di manovra In catasto al sub 199
OVEST Muro di contenimento
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 I confini sopra riportati sono stati confrontati con quelli catastali e con quelli riportati nel titolo di provenienza e risultano sostanzialmente conformi.
RISPOSTA AL SECONDO QUESITO
Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto.
L’esperto deve procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto, mediante l’esatta indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero d’interno), degli accessi , delle eventuali pertinenze (previo accertamento del vincolo pertinenziale sulla base delle planimetrie allegate alla denuncia di costruzione presentata in catasto, della scheda catastale, delle indicazioni contenute nell’atto di acquisto nonché nella relativa nota di trascrizione e dei criteri oggettivi e soggettivi di cui all’art. 817 c.c.), degli accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, specificando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti nonché le caratteristiche delle zone confinanti. Con riguardo alle pertinenze ed in linea di principio, l’esperto non procederà alla descrizione di beni dotati di autonomo identificativo catastale (salvo che si tratti di beni censiti come “beni comuni non censibili”). Con riferimento al singolo bene, devono essere indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni; giardino; ecc.), la tipologia, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e –per gli impianti –la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento. In particolare, l’esperto deve precisare se l’immobile sia dotato di attestato di prestazione energetica e quantificare –in caso di assenza –i costi per l’acquisizione dello stesso. Per i terreni pignorati deve essere evidenziata la loro eventuale situazione di fondi interclusi (laddove circondati da fondi altrui e senza uscita sulla via pubblica) da terreni limitrofi appartenenti a terzi o comunque non oggetto della espropriazione in corso, anche se di proprietà dello stesso esecutato. La medesima circostanza deve essere evidenziata in relazione, ad esempio, a fabbricati per i quali l’accesso con mezzi rotabili sia possibile solamente attraverso il passaggio su cortile di proprietà esclusiva di un terzo o dell’esecutato medesimo e che non sia stato pignorato. Nella descrizione dello stato dei luoghi in risposta al presente quesito, l’esperto deve sempre inserire già nel corpo della relazione (e non solamente tra gli allegati) un numero sufficiente di fotografie . L’inserimento delle fotografie nel corpo della relazione mira, infatti, a rendere agevole la comprensione della descrizione fornita. Le fotografie saranno, altresì, inserite tra gli allegati alla relazione. In risposta al presente quesito, l’esperto deve procedere, altresì, alla predisposizione di planimetria dello stato reale dei luoghi . Anche la planimetria deve essere inserita sia in formato ridotto nel testo della relazione (in modo da rendere agevole la comprensione della descrizione fornita), sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 2.a) Descrizione materiale del lotto
Gli immobili formanti il lotto in oggetto sono parte del parco denominato
“ARCOBALENO”. Quest’ultimo si trova in una zona semicentrale, ed è caratterizzato da un tessuto edilizio, di recente costruzione con fabbricati pluripiano, in uno stato di conservazione complessivamente discreto.
L'accessibilità all'intera zona è buona, è sita, infatti, in prossimità della strada SS87 NC e SS
7bis. Lungo via Vivaldi o comunque nelle vicinanze c’è possibilità di sosta per gli autoveicoli.
Inoltre nelle vicinanze del complesso vi sono vari servizi e infrastrutture a breve distanza vi sono infatti scuole, municipio, ufficio postale, vari negozi tra cui un centro commerciale denominato “FABULAE”.
Appaiono invece scarse le infrastrutture ed i servizi pubblici e privati. I trasporti pubblici sono posti a distanza significativa dagli immobili in esame.
Il fabbricato di cui fanno parte i beni pignorati è un edificio ad uso abitativo, di forma regolare, costruito tra il 2003 e il 2005, con un accesso carrabile e uno pedonale, posti su via
Vivaldi al civico 44. Da qui si accede alla ampia corte comune che divide i tre fabbricati (“A”-
“B”-“C”) che compongono il parco “ARCOBALENO”.
Lo stabile costituente il Fabbricato “B” presenta una struttura portante in c.a. con solai in latero-cemento. Si sviluppa su cinque piani fuori terra, oltre il piano seminterrato destinato ad autorimessa con box auto, con corsia di manovra centrale, l’accesso avviene da una rampa carrabile posta sul lato Sud-Est dell'edificio.
Dal cortile comune si accede alla scala “E” del Fabbricato “B”. La unità abitativa oggetto di esecuzione è servita da un impianto videocitofonico, con pulsantiera posta all'esterno del parco e in corrispondenza dell’accesso alla scala condominiale.
Le finiture e la tipologia edilizia del complesso immobiliare, di cui fa parte l’appartamento in oggetto, sono tipiche dell'edilizia civile, difatti, il fabbricato presenta:
- forma regolare, balconi aggettanti lungo tutte le facciate con parapetto in ferro;
- facciate rifinite con intonaco liscio più tinteggiatura;
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 - serramenti esterni costituiti da persiane alla veneziana in acciaio a doghe fisse verniciate in colore verde militare con retrostante infisso in legno con vetro camera;
- rivestimento dei gradini del corpo scala, dell'atrio e dei pianerottoli sono in granito con tinteggiatura alle pareti.
Considerando la tipologia costruttiva e la qualità delle finiture, lo stato di conservazione dell'edificio è da definirsi nella sua totalità buono.
L’appartamento ha una superfice commerciale di 109,85 mq (Cfr. tabella nel seguito ), su un unico livello, e si compone di 6 ambienti abitabili:
1. una Cucina/Soggiorno-ingresso abitabile di dimensioni di circa 4,30 m x una
llunghezza totale di 6,45 m;
2. Camera doppia con dimensioni di 3,05 m x 4,13 m;
3. Camera singola con dimensioni di 3,00 m x 4,15 m;
4. Camera matrimoniale con dimensioni di 4,00 m x 4,15 m;
5. Bagno padronale con dimensioni di 1,75 m x 4,13 m;
6. Bagno di servizio con dimensioni di 1,90 m x 2,70 m;
L’appartamento si presenta nel complesso in uno stato di manutenzione buono. Gli ambienti, sono tutti pavimentati, intonacati e tinteggiati. Le finiture e le caratteristiche interne sono da considerarsi di tipologia buona.
Si rappresenta che al momento dei sopralluoghi, effettuati, l’immobile risultava abitato dalla famiglia del Sig. XXXXXXXXXXXXXXXdichiaratosi affittuario.
Il tutto è meglio rappresentato a mezzo dei rilievi fotografici nella planimetria che si riportano nel prosieguo e in allegato (all.to n. 2).
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Prospetto lato ingresso su via Vivaldi del Fabbricato “B” di cui i beni pignorati fanno parte
Cortile interno comune al parco Arcobaleno
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Ingresso pedonale e carrabile su Via Vivaldi al civ. 44
Particolari integrativi Ingresso pedonale e carrabile su Via Vivaldi al civ. 44
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Facciata dell’appartamento sulla corte interna condominiale Nord-Est
Scala “E” di ingresso all’appartamento
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Facciata dell’appartamento lato posteriore Sud-Ovest
Cortile interno condominiale (in primo piano rampa di accesso al piano interrato del Fabbricato “B”)
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Iindicazione del Posto macchina esterno utilizzato dal detentore dell’appartamento Facciata appartamento lato cortile ingresso su Via Vivaldi n. 44
Ingresso appartamento
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Separazione ingresso-Soggiorno/pranzo
Particolare ingresso – impianto emergenza – impianto allarme con fotocellule e sirena
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Particolare impianto videocitofonico
Particolari zona cucina
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Camera singola 2 con affaccio cortile zona ingresso scala E
Camera singola 2 con affaccio cortile zona ingresso scala E
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Camera matrimoniale con affaccio cortile zona ingresso scala E
Camera matrimoniale con affaccio cortile zona ingresso scala E
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Bagno padronale
Bagno padronale
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Vasca idromassaggio in bagno padronale
Particolari Rivestimenti e infisso interno bagno padronale
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Camera singola 1 con affaccio zona posteriore all’ingresso
Camera singola 1 con affaccio zona posteriore all’ingresso
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Bagno di servizio
Bagno di servizio
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Bagno di servizio
Accesso al bagno di servizio
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Balcone esterno lato posteriore all’ingresso dell’appartamento
Balcone esterno lato posteriore all’ingresso dell’appartamento
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Il box auto ha dimensioni lorda di 6.05 m x 2,90 m per una superfice lorda complessiva di
19,54 mq ed una superficie commerciale di mq 8,77 ed è accessibile dall’area di manovra antistante.
Il locale, è intonacato e tinteggiato, la pavimentazione è realizzata con massetto in cls, il bene si presenta nel complesso in uno stato di manutenzione discreto, considerata anche la destinazione d’uso.
Il tutto è meglio rappresentato a mezzo dei rilievi fotografici e dalla planimetria che si riportano e si allegano (all.to n. 2 e n. 3)
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Rampa accesso al Box auto (sub 226) al piano seminterrato del fabbricato B
Spazio di mavovra accesso al Box auto (sub 226) al piano seminterrato del fabbricato B
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Box auto (sub 226) al piano seminterrato del fabbricato B
Box auto (sub 226) al piano seminterrato del fabbricato B
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Interno Box auto (sub 226) al piano seminterrato del fabbricato B
Interno Box auto (sub 226) al piano seminterrato del fabbricato B
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
“Per superficie commerciaIe si intende una superficie fittizia formata dall’intera supeficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell'immobile. La supeificie commerciale si basa sulla preliminare rilevazone delle supeifici reali dell'immobile ”. Def. 2.1 - cap. 19 C.V.I. Tecnoborsa.
Il sottoscritto ritiene di poter adottare il sistema di misurazione delle superfici così come previsto dal Sistema Italiano di Misurazione (Def. 4.1 - cap. 19 C.V.I. Tecnoborsa.), per il quale la superficie commerciale viene determinata come segue:
a) dall'area dell'edificio la cui misurazione comprende anche le pareti perimetrali (per ciascun piano fuori terra dell'edificio medesimo) sino ad uno spessore massimo di cm.
50 per quelle esterne e 1/2 di quelle interne a confine con altre proprietà o locali
condominiali, sino ad uno spessore di cm. 25. Nel caso di proprietà indivisa ovvero di
edificio terra-tetto riconducibile ad un medesimo proprietario saranno ricompresi
anche: il vano scala (con misurazione per ogni piano della superficie corrispondente
alla proiezione orizzontale), l'eventuale vano ascensore, eventuali cavedi;
b) dal dettaglio delle superfici accessorie rilevate per destinazione e pesate secondo specifici coefficienti di ponderazione:
- terrazze a livello dell'alloggio, 35%;
- balconi (con vista) 30%;
- lastrico solare di copertura, dì proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall'interno
dell'alloggio, 15%; accessibile dalla scala condominiale, 5%;
- porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all'unità principale, 35%;
- verande dotate di finiture analoghe all'abitazione principale, 80%; veranda non
abitabile 60%;
- mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero
provvista o che abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilità), con altezza
minima superiore a 1,80, 80%;
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 - mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero
provvista o che abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilità), con altezza
minima superiore a 1,50, 70%;
Per gli accessori ubicati nello stesso stabile principale, con agevole accessibilità, potranno essere usati i criteri seguenti:
- locali seminterrati abitabili (taverne, lavanderia/stireria. cantina), 60%;
- soffitta/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all'unità. immobiliare principale ovvero
che costituiscono accessori delle superfici principali dell'edificio), 25%;
- spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (quali scale antincendio e assimilabili)
e orizzontale (quali ballatoi, ecc.), 15%;
- autorimessa/garage, 50%;
- posto auto coperto, 30%;
Inoltre, nel caso di aree scoperte pertinenziali sono previsti i seguenti criteri:
- giardini di appartamento e edifici a schiera (di uso esclusivo), 10%;
- giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), 15% se con alberi ad alto fusto,
altrimenti 10%; con un peso massimo non superiore al 30% della superficie coperta
abitabile
I coefficienti di ponderazione previsti dal criterio SIM, come sopra riportati, potrebbero subire delle variazioni in funzione delle caratteristiche del bene nonché in correlazione con la posizione, la qualità ambientale e le peculiarità dei mercati immobiliari locali.
Di seguito è riportata opportuna tabella contenente i valori delle aree lorde al mq, dai quali si determina la superficie commerciale del lotto oggetto di vendita, nonché le caratteristiche espositive e lo stato di conservazione, da cui si ricava la superficie commerciale.
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Destinazione Superficie lorda Coeff. Supeficie commerciale Esposizione Condizioni [mq] [mq] Piano Primo PARTICELLA 182 (h=2,75 m) Appartamento 101,89 1 101,89 N-O./S.E. Buone Balcone lato ingresso 10,62 0,30 3,19 N.O. Buone Balcone lato posteriore 15,00 0,30 4,50 S.E. Buone Superficie commerciale complessiva mq 109,85
Piano seminterrato PARTICELLA 266 Box Auto 17,54 0,50 8,77 S1 Buone Superficie commerciale complessiva mq 8,77
Fanno parte delle dotazioni condominiali le parti esterne del cortile condominiale e in particolare è stato accertato in sede di sopralluogo che vi è un posto auto scoperto identificato con il numero 5 nella disponibilità del detentore dell'appartamento pignorato.
Di tale posto auto esterno non vi è traccia nè negli atti di provenienza degli immobili, nè negli atti di pignoramento. Nel regolamento condominiale fornito al sottoscritto dall'Amministratore protempore vi è indicata la disponibilità di posto auto esterno senza assegnazione specifica.
2.b) Regolarità degli impianti.
In merito alla regolarità degli impianti, premesso che, per quanto attestato anche dall’ufficio tecnico del comune di Orta di Atella (cfr all.to n 5.h) per il fabbricato in oggetto agli atti dell’ente non risulta alcun certificato di prestazione energetica (APE), come introdotto dal
D.L. 63/2013, convertito nella Legge 90/2013 e s.m.i., si rappresenta che il fabbricato è dotato di impianto elettrico, videocitofonico, di allarme antifurto, di riscaldamento autonomo con caldaia autonoma, idrico sanitario. In base ad un'ispezione effettuata in sede di sopralluogo si ritiene che gli impianti siano rispondenti normative vigenti.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 RISPOSTA AL TERZO QUESITO
Procedere all’identificazione catastale del bene pignorato. L’esperto deve procedere all’ identificazione catastale dei beni pignorati per ciascun lotto.
Al riguardo, l’esperto: deve acquisire estratto catastale anche storico per ciascun bene aggiornato all’attualità, nonché la planimetria catastale corrispondente (procedendo SEMPRE al deposito della stessa tra gli allegati alla relazione o precisando eventualmente l’assenza della stessa agli atti del Catasto). In particolare, nell’ipotesi in cui il primo atto d’acquisto anteriore di venti anni alla trascrizione del pignoramento (come indicato nella certificazione ex art. 567, secondo comma, c.p.c.) dovesse risultare antecedente alla meccanizzazione del Catasto, l’esperto dovrà produrre l’estratto catastale storico anche per il periodo precedente la meccanizzazione; deve ricostruire la storia catastale del bene, indicando le variazioni intervenute nel tempo e precisando –nel caso di immobili riportati in C.F. –la p.lla del terreno identificato al C.T. sul quale il fabbricato sia stato edificato. A questo proposito, è sempre necessario che l’esperto precisi tutti i passaggi catastali intervenuti dalla originaria p.lla del C.T. alla p.lla attuale del C.F. (producendo sempre la relativa documentazione di supporto); − deve precisare l’ esatta rispondenza formale dei dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, nonché nel negozio di acquisto, con le risultanze catastali, analiticamente indicando le eventuali difformità (quanto a foglio, p.lla e subalterno); − deve indicare le variazioni (riguardanti esclusivamente i dati identificativi essenziali: comune censuario, foglio, p.lla e subalterno) che siano state eventualmente richieste dall’esecutato o da terzi o disposte di ufficio e che siano intervenute in un momento successivo rispetto alla trascrizione dei dati riportati correttamente nel pignoramento, precisando: • se a tali variazioni corrisponda una modifica nella consistenza materiale dell’immobile (ad esempio, scorporo o frazionamento di un vano o di una pertinenza dell’unità immobiliare che vengono accorpati ad un’altra; fusione di più subalterni), nel qual caso l’esperto informerà il G.E. per le determinazioni sul prosieguo; • se a tali variazioni non corrisponda una modifica nella consistenza materiale dell’immobile (ad esempio, riallineamento delle mappe).
In risposta al presente quesito, l’esperto deve precisare, altresì, le eventuali difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria catastale corrispondente. Al riguardo, l’esperto: - in primo luogo, deve procedere alla sovrapposizione della planimetria dello stato reale dei luoghi (predisposta in risposta al quesito n. 2) con la planimetria catastale; - in secondo luogo, nel caso di riscontrate difformità: • deve predisporre apposita planimetria dello stato reale dei luoghi con opportuna indicazione grafica delle riscontrate difformità , inserendo la detta planimetria sia in formato ridotto nel testo della relazione in risposta al presente quesito, sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima; • deve quantificare i costi per l’eliminazione delle riscontrate difformità.
3.a) Identificazione catastale.
Ai fini della esatta individuazione catastale il sottoscritto ha provveduto ad estrarre adeguata doocumentazione presso l’agenzia del territorio di Caserta (vedi all.to n. 6) consistente in:
• Estratto di mappa;
• planimetrie delle u.i.u.;
• Visure per immobile (NCEU);
• visure storiche per immobile (N.C.E.U.). Gli immobili oggetto della presente relazione sono censite in catasto fabbricati del Comune censuario di Orta di Atella (CE) come segue:
ING. ROLANDO DE ROSA Via Serena, 20- Casaluce (CE) - tel. 3454128496 e-mail: [email protected] Pagina 33 di 73
Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 1) fg. 101, p.lla 5159, sub.182, cat. A2, classe 3, vani 5,5, rendita € 426,08 intestata a: - XXXXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXX il XXXXXXXX (CF XXXXXXXXXXXXXXXXX )
proprietà per ½ in regine di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXX;
- XXXXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXX il XXXXXXXXX (CF XXXXXXXXXXXXXXXXXX)
proprietà per ½ in regine di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXX;
2) fg.101, p.lla 5159, sub.226, cat. C/6, sup. Cat. mq 19, p. S1, rendita € 26,92 in testa a: - XXXXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXX il XXXXXXXXX (CF XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX )
proprietà per ½ in regine di comunione dei nbeni con XXXXXXXXXXXXXXXX;
- XXXXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXX il XXXXXXXXXXX (CF XXXXXXXXXXXXXXXXX)
proprietà per ½ in regine di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXX;
3.b) ricostruzione delle variazioni catastali
Catasto fabbricati particella 5159 sub 182 Dal 09/11/2015 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 182 A/2 3 5,5 vani Variazione del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie Dal 19/07/2005 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 182 A/2 3 5,5 vani Variazione per calssamento del 19/07/2005 protocollo n. CE0175264 in atti dal 19/07/2005 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 45329.1/2005) Dal 07/07/2005 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 182 A/2 3 5,5 vani Variazione del 07/07/2005 protocollo n. CE0165800 in atti dal 07/07/2005 DIVISIONE-ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO (n. 41109.1/2005) Dal 20/06/2005 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 78 In corso di Variazione del 07/07/2005 protocollo n. costruz. CE0165800 in atti dal 07/07/2005 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO-ALLINEAMENTO MAPPE (n. 36156.78/2005)
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 Dal 18/04/2005 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 78 In corso di COSTITUZIONE del 18/04/2005 costruz. protocollo n. CE0085856 in atti dal 18/04/2005 COSTITUZIONE (n. 1114.1/2005)
Catasto fabbricati particella 5159 sub 226 Dal 09/11/2015 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 226 C/6 1 16 m 2 Variazione del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie Dal 19/07/2005 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 226 C/6 1 16 m 2 Variazione per calssamento del 19/07/2005 protocollo n. CE0175256 in atti dal 19/07/2005 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 45321.1/2005) Dal 07/07/2005 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 226 C/6 2 16 m 2 Variazione del 07/07/2005 protocollo n. CE0165752 in atti dal 07/07/2005 DIVISIONE-ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO (n. 41088.1/2005) Dal 20/06/2005 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 87 In corso di Variazione del 20/06/2005 protocollo n. costruzione CE0148526 in atti dal 20/06/2005 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO-ALLINEAMENTO MAPPE (n. 36165.87/2005) Dal 18/04/2005 Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Dati derivanti da 101 5159 87 In corso di COSTITUZIONE del 18/04/2005 costruzione protocollo n. CE0085856 in atti dal 18/04/2005 COSTITUZIONE (n. 1111.1/2005)
L’intero fabbricato di cui fanno parte gli immobili pignortrati è stato realizzato sulla particella di terreno identificata in catasto terreni al foglio 101 particella 5159 di mq 8.742.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 3.c) ricostruzione delle intestazioni catastali
Catasto fabbricati particella 5159 sub 182
Dal 10/02/2006 ad oggi:
1) XXXXXXXXXXXXXXXX nata a Napoli il XXXXXXXX(CF XXXXXXXXXXXXXXXXX ) proprietà per ½ in regine di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXX;
2) XXXXXXXXXXXXXXXX nato a Napoli il XXXXXXXX (CF XXXXXXXXXXXXXXXXX) proprietà per ½ in regine di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXX;
Dal 18/04/2005 al 10/02/2006:
XXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in XXXXXXXXXXXXXXXXXXX cod. Fisc.
XXXXXXXXXXXXXXproprietà per 1000/1000
Catasto fabbricati particella 5159 sub 226
Dal 10/02/2006 ad oggi:
1) XXXXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXX il XXXXXXXXXXXXXXX (CF XXXXXXXXXXXXXXX ) proprietà per ½ in regine di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXX;
2) XXXXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXX il XXXXXXXXXX (CF XXXXXXXXXXXXXXXXX) proprietà per ½ in regine di comunione dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXX;
Dal 18/04/2005 al 10/02/2006:
XXXXXXXXXXXXXXXXXcon sede in XXXXXXXX cod. Fisc. XXXX proprietà per 1000/1000
3.d) Rispondenza formale dei dati.
Per quanto emerge dalle visure storiche, acquisite presso l’agenzia del territorio di
Caserta (vedi all.ti n. 6.d e n. 6.e), i beni pignorati dalla costituzione ad oggi non risultano aver subito alcuna variazione in merito alla consistenza materiale dell’immobile.
Sono stati inoltre confrontati i dati catastali acquisiti, sia per l’appartamento che per il box auto, con quelli riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, nonché nel negozio di acquisto, da tale confronto è emersa l’ esatta rispondenza formale della consistenza materiale dell’immobile.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 3.e) Rispondenza tra situazione reale dei luoghi e situazione riportata nella planimetria catastale.
Dalla sovrapposizione della planimetria dello stato reale dei luoghi (vedi all.to n. 3.b) con la acquisita planimetria catastale (vedi all.to n.6.b) ne risulta formale rispondenza.
QUESITO n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto. L’esperto stimatore deve procedere alla predisposizione –per ciascun lotto individuato e descritto in risposta ai precedenti quesiti –del seguente prospetto sintetico : LOTTO n. 1 (oppure LOTTO UNICO) : –piena ed intera (oppure quota di 1/2, di 1/3 , ecc.) proprietà (o altro diritto reale) di appartamento (o terreno ) ubicato in ______alla via ______n. ___ , piano _____ int. _____ ; è composto da ______, confina con ______a sud, con _____ a nord, con ____ ad ovest, con ____ ad est; è riportato nel C.F. (o C.T. ) del Comune di ______al foglio ______, p.lla ___ (exp.lla _____ o già scheda ______) , sub ______; il descritto stato dei luoghi corrisponde alla consistenza catastale (oppure, non corrisponde in ordine a ______); vi è concessione edilizia (o in sanatoria) n. __ del _____ , cui è conforme lo stato dei luoghi (oppure, non è conforme in ordine a ______); oppure, lo stato dei luoghi è conforme (o difforme ______) rispetto alla istanza di condono n. _____ presentata il ______, oppure, l’immobile è abusivo e a parere dell’esperto stimatore può (o non può) ottenersi sanatoria ex artt. _____ (per il fabbricato); risulta (oppure non risulta) ordine di demolizione del bene; ricade in zona ______( per il terreno ); PREZZO BASE euro ______; LOTTO n. 2 : ecc. Nella predisposizione del prospetto, l’esperto deve fornire le informazioni sopra indicate in via di estrema sintesi e secondo i criteri della pubblicità commerciale, atteso che il prospetto è destinato ad essere inserito nell’ordinanza di autorizzazione alla vendita ed a costituire lo schema per la pubblicazione di avviso per estratto sulla testata giornalistica. L’esperto deve, quindi, evitare descrizioni di carattere discorsivo od eccessivamente lunghe.
Si riporta nel seguito un prospetto sintetico dei beni pignorati, così come richiesto nell'ambito del presente quesito:
LOTTO UNICO
- Piena ed intera proprietà di appartamento al piano primo, ubicato in Orta di Atella (CE), via Vivaldi n. 44, Parco “Arcobaleno” Fabbricato “B”, scala E, piano primo, int. 4; è composto da ingresso/soggiorno/cucina, disimpegno, n. 3 camere da letto e n. 2 servizi igienici e balconi sui lati nord-est e sud-ovest, confina con corte comune a sud, con u.i. sub 181 a nord, con u.i. sub 191 ad ovest, con corte comune a est; è riportato nel C.F. del Comune di
Orta di Atella al foglio 101, p.lla 5159, sub 182.
- piena ed intera proprietà di garage pertinenziale al piano seminterrato confina con garage sub 227 a sud, con garage sub 225 a nord, muro di contenimento ad ovest, con spazio di manovra sub 199 a est; è riportato nel C.F. del Comune di Orta di Atella al foglio
101, p.lla 5159, sub 226.
Il descritto stato dei luoghi corrisponde alla consistenza catastale; vi è Permesso di Costruire
(n. 148 del 11/07/2003) ma non è conforme in ordine all’ampliamento della zona
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 soggiorno/bagno sul previsto terrazzo lato Ovest. Sono state infatti rilevate difformità sostanziali, non sanabili né condonabili. Non risultano ordini di demolizione interessanti direttamente il bene.
PREZZO BASE euro 87.600,00
QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato. L’esperto stimatore deve procedere alla ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e risalendo, a ritroso, al primo passaggio di proprietà trascritto in data antecedente di venti anni alla trascrizione del pignoramento . Al riguardo, l’esperto: - deve sempre acquisire in via integrale l’atto o gli atti di acquisto del bene in favore del soggetto esecutat o (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; assegnazione a socio di cooperativa; ecc.), atto od atti che devono essere inseriti tra gli allegati alla relazione; - può procedere ad acquisire in via integrale altresì gli atti d’acquisto precedenti laddove ne sussista l’opportunità (ad esempio: laddove sia dubbio se determinate porzioni del bene siano state oggetto di trasferimento; laddove sia opportuno verificare –specie ai fini della regolarità urbanistica –la consistenza del bene al momento di un determinato passaggio di proprietà; ecc.), procedendo in tal caso all’inserimento degli stessi tra gli allegati alla relazione.
In ogni caso, l’esperto NON DEVE MAI limitarsi alla pedissequa ripetizione degli accertamenti già riportati nella documentazione ipocatastale o nella certificazione sostitutiva depositate ex art. 567 c.p.c. dal creditore procedente. Qualora nella ricostruzione dei passaggi di proprietà dovesse risultare che la consistenza catastale del bene sia diversa da quella attuale (ad esempio: indicazione di una p.lla o sub diversi da quelli attuali), l’esperto segnalerà anche i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, incrociando i dati risultanti dagli atti di alienazione con le risultanze dei registri catastali. Al riguardo, la ricostruzione dell’esperto dovrà consentire di comprendere se il bene pignorato corrisponda ai beni oggetto dei passaggi di proprietà. In ogni caso, poi, nell’ipotesi di pignoramento di fabbricati, l’esperto deve specificare in termini esatti su quale originaria p.lla di terreno insistano i detti fabbricati, allegando altresì foglio di mappa catastale (con evidenziazione della p.lla interessata). Nella ricostruzione dei trasferimenti, l’esperto non deve limitarsi ad indicazioni di carattere generico ed in particolare riferire che l’atto riguarderebbe “i beni sui quali è stato edificato il fabbricato” senza ulteriori specificazioni, occorrendo al contrario documentare i passaggi catastali intervenuti. Nell’ipotesi di beni pignorati in danno del debitore esecutato ma appartenenti allo stesso in regime di comunione legale con il coniuge , l’esperto stimatore eseguirà visura ipotecaria anche sul nominativo del coniuge non debitore dalla data dell’atto di acquisto. L’esperto segnalerà tempestivamente al G.E. l’esistenza di atti di disposizione compiuti dal coniuge non debitore e/o l’esistenza di iscrizioni ipotecarie od altre formalità pregiudizievoli (ad esempio, trascrizione di sequestro conservativo; trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento; ecc.), producendo copia della nota di iscrizione e/o di trascrizione. Ipotesi particolari: 1) Atto anteriore al ventennio avente natura di atto mortis causa . Nel caso in cui il primo atto antecedente di venti anni alla trascrizione del pignoramento abbia natura di atto mortis causa (trascrizione di denunzia di successione; trascrizione di verbale di pubblicazione di testamento), l’esperto dovrà eseguire autonoma ispezione presso i registri immobiliari sul nominativo del dante causa, individuando l’atto d’acquisto in favore dello stesso e risalendo ad un atto inter vivos a carattere traslativo (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; ecc.). Qualora l’atto individuato abbia parimenti natura di attomortis causa oppure si tratti di atto inter vivos ma a carattere non traslativo (ad esempio: divisione), l’esperto dovrà procedere ulteriormente a ritroso sino ad individuare un atto inter vivos a carattere traslativo nei termini sopra precisati. Qualora l’ispezione non sia in grado di condurre all’individuazione di un atto inter vivos a carattere traslativo sebbene condotta a ritroso per un considerevole lasso di tempo, l’esperto darà conto di tale circostanza nella relazione. In tal caso, l’esperto preciserà comunque se quantomeno l’intestazione nei registri del Catasto corrisponda al nominativo del soggetto indicato dai Registri Immobiliari. 2) Atto anteriore al ventennio avente natura di atto inter vivosa carattere non traslativo. Nel caso in cui il primo atto antecedente di venti anni alla trascrizione del pignoramento abbia natura di atto inter vivos a carattere non traslativo (ad esempio: divisione), l’esperto dovrà parimenti eseguire ispezione presso i registri immobiliari sui nominativi dei danti causa, individuando l’atto d’acquisto in favore degli stessi e risalendo ad un atto inter vivosa carattere traslativo nei termini anzidetti (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; ecc.). 3) Terreni acquisiti con procedura di espropriazione di pubblica utilità. Nel caso di fabbricati edificati su terreni acquisiti con procedura di espropriazione di pubblica utilità (ad esempio, nel caso di convenzioni per l’edilizia economica e popolare), l’esperto acquisirà presso la P.A. competente la documentazione relativa all’emissione dei decreti di occupazione d’urgenza e/o di esproprio, precisando –in difetto dell’adozione di formale provvedimento di esproprio –se sia intervenuta
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 irreversibile trasformazione dei suoli e comunque fornendo ogni informazione utile al riguardo (anche con riguardo ad eventuali contenziosi in atto). 4) Beni già in titolarità di istituzioni ecclesiastiche . Nel caso di beni in origine in titolarità di istituzioni ecclesiastiche (Istituti diocesani per il sostentamento del clero; mense vescovili; ecc.), l’esperto preciserà se l’intestazione nei registri del Catasto corrisponda al nominativo del soggetto indicato dai Registri Immobiliari. 5) Situazioni di comproprietà. L’esperto avrà sempre cura di riscontrare la eventuale situazione di comproprietà dei beni pignorati, anche con riferimento al dante causa del debitore esecutato, con la specificazione della sua natura (comunione legale tra coniugi oppure ordinaria) e della misura delle quote di ciascuno dei partecipanti. 6) Esistenza di diritto di usufrutto sui beni pignorati. Laddove, poi, l’atto di acquisto del bene in capo all’esecutato contenga una riserva di usufrutto in favore del dante causa o di un terzo, l’esperto dovrà avere cura di verificare sempre se tale riserva sia stata trascritta e se l’usufruttuario sia ancora in vita. A tale scopo acquisirà il certificato di esistenza in vita ed eventualmente di morte di quest’ultimo.
5.a) Ricostruz ione dei passaggi di proprietà in relazione ai beni pignorati.
Di seguito si riportano tutti i passaggi di proprietà interessanti i beni pignorati al fine di coprire l'arco temporale di un ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento, ottenuti mediante opportune ricerche effettuate presso l'Agenzia delle
Entrate di S. Maria C.V. (ex Conservatoria dei RR.II.) e l’Agenzia del Territorio al fine di verificare tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti.
Si specifica che il primo atto presente è un atto inter vivos a carattere traslativo consistente nella compravendita del cespite da parte dei coniugi esecutati da altro soggetto (vedi allegato n. 8.a ).
Titolari dal 10/02/2006 fino ad oggi: coniugi XXXXXXXXXXXXXXXX nato il XXXXXXXX a
XXXXX per la quota di 1/2 in regime di comunione legale e XXXXXXXXXXXXXXXX nata il
XXXXXXXX a XXXXXXXXX per la quota di 1/2 in regime di comunione legale
Pubb. Uff.: notaio Covino Fiorella Data 10/02/2006 Rep. n° 82626/4114 Registrato UU.RR. di Data Vol./Serie: Tras. Agenzia Entrate-Uff. Territoriale di S.Maria C.V. Data 15/02/2006 N° par/gen 9368/4629
Il titolo si riferisce ad atto di compravendita a favore dei coniugi XXXXXXXXXXXXXXXX nato il XXXXXXXX a Napoli per la quota di 1/2 in regime di comunione legale e
XXXXXXXXXXXXXXXX nata il XXXXXXXXa Napoli per la quota di 1/2 in regime di comunione legale e contro XXXXXXXXXXXXXXXXX per il diritto di proprietà pari ad 1/1 dell'unità negoziale al foglio 101 in Orta di Atella alla via Antonio Vivaldi composta dalla particella
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 5159 subalterno 182, natura A2, consistenza 5,5 vani e dalla particella 5159 subalterno 226 natura C6 consistenza 19 mq. Si allega nota di trascrizione e copia del titolo.
Titolari dal 29/09/2004 fino al 10/02/2006: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Pubb. Uff.: notaio Liotti Pasquale Data 29/09/2004 Rep. n° 58239/15172 Registrato UU.RR. di Data Vol./Serie: Tras. Agenzia Entrate-Uff. Territoriale di S.Maria C.V. Data 07/10/2004 N° par/gen 48441/36904
Il titolo si riferisce ad atto di compravendita a favore della società XXXXXXXXXXXXXXXXX di terreno riportati in catasto al foglio 1 particella 5019, p.lla 5023, p.lla 5037 e p.lla 5041 sui quali sono stati edificati gli immobili come da “ variazione d’ufficio del 20/06/2005 in atti dal
20/06/2005 – variazione per modifica identificativo-allineamento mappe tra catasto terreni e fabbricati” (vedi visura storica all.to n. 6.d).
Si allega nota di trascrizione.
Titolari dal 24/07/1995 fino al 29/04/2004: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXX (CE) il XXXXXXXXXXXX
Pubb. Uff.: notaio Orsi Raffaele Data 24/07/1995 Rep. n° 34990 Registrato UU.RR. di Data Vol./Serie: Tras. Agenzia Entrate-Uff. Territoriale di S.Maria C.V. Data 03/08/1995 N° par/gen 17754/14513
Il titolo si riferisce ad atto di divisione a favore di XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX per la nuda proprietà, poi consolidatasi per decesso dell'usufruttuario XXXXXXXXXXXXXX avvenuto in data 17/08/1995, di terreni riportati in catasto al foglio 1 particella 5019, p.lla 5023 ; atto di divisone nascente da atto di donazione accettata per notaio XXXXXXXXXXXXXXdel
19/04/1995, rep. 34200, trascritto presso la conservatoria di Santa maria C.V. il 12/05/1995 ai numeri 10/453/8494 con il quale i germani XXXXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXXXe
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX ricevettero in donazione la nuda proprietà per la quota di 1/3 ciascuno dei terreni al foglio 1, particelle 5019 e p.lla 5023.
Si allega nota di trascrizione.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 Titolari dal 29/09/2004 fino al 10/02/2006: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXX (CE) il XXXXXXXXXX
Pubb. Uff.: Liotti Pasquale Data 29/09/2004 Rep. n° Registrato UU.RR. di Data Vol./Serie: Tras. Agenzia Entrate-Uff. Territoriale di S.Maria C.V. Data 06/10/2009 N° par/gen 42556/27612
Il titolo si riferisce ad accettazione tacita di eredità regolata da testamento pubblico del
23/02/2004 registrato a Santa Maria C.V. il 15/03/2004 al n. 709 di XXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXXX e deceduto in XXXXXXXX il XXXXXXXXXX, giusta denuncia di successione num. 86, vol. 487 trascritta presso la Conservatoria di Santa Maria
Capua Vetere il 29/01/2005 ai numeri 4231/2775; il XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX riceveva in successione ereditaria testamentaria la quota di 1/1di piena proprietà dei terreni in catasto al foglio 1, particella 5037 e p.lla 5041.
Si allega nota di trascrizione.
Titolari dal 04/06/1970: XXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXX il XXXXXXX e deceduto in XXXXXXXXXX il XXXXXXX
Pubb. Uff.: Domenico Pelosi Data 04/06/1970 Rep. n° Registrato UU.RR. di Data Vol./Serie: Tras. Agenzia Entrate-Uff. Territoriale di S.Maria C.V. Data 15/06/1970 N° par/gen 16685/14378
Il titolo si riferisce ad atto di compravendita a favore di coniugi XXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXX il XXXXXXXXX e deceduto in XXXXXXXX il XXXXXXXXXXX e contro per il diritto di proprietà del terreno in catasto al foglio 1, p.lla 176 e p.lla 40.
Si allega nota di trascrizione.
ING. ROLANDO DE ROSA Via Serena, 20- Casaluce (CE) - tel. 3454128496 e-mail: [email protected] Pagina 41 di 73 Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 QUESITO n. 6: verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico. L’esperto deve procedere alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando: - l’epoca di realizzazione dell’immobile ; - gli estremi esatti del provvedimento autorizzativo (licenza edilizia n. ____; concessione edilizia n. _____; eventuali varianti; permesso di costruire n. _____; DIA n. _____; ecc.); - la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento autorizzativo .
Al riguardo, l’esperto deve procedere all’acquisizione presso il competente ufficio tecnico comunale di copia del provvedimento autorizzativo, nonché dei grafici di progetto allegati. Tale documentazione deve essere sempre allegata alla relazione di stima. Si sottolinea al riguardo come, in risposta al presente quesito, l’esperto NON DEVE MAI limitarsi a ripetere pedissequamente quanto riferito dagli uffici tecnici comunali, dovendo procedere autonomamente agli opportuni accertamenti di seguito indicati (specie con riguardo alla verifica della rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento autorizzativo). Nell’ipotesi in cui l’ufficio tecnico comunale comunichi l’assenza di provvedimenti autorizzativi sotto il profilo edilizio-urbanistico per il fabbricato pignorato, l’esperto preciserà anzitutto la presumibile epoca di realizzazione del fabbricato. A questo riguardo ed a mero titolo esemplificativo, l’esperto potrà utilizzare ai fini della datazione dell’epoca di costruzione: i) schede planimetriche catastali; ii) aerofotogrammetrie acquisibili presso gli uffici competenti e società private; iii) informazioni desumibili dagli atti di trasferimento (ad esempio, qualora l’atto contenga l’esatta descrizione del fabbricato); iv) elementi desumibili dalla tipologia costruttiva utilizzata; v) contesto di ubicazione del bene (ad esempio: centro storico della città). In nessun caso l’esperto stimatore potrà fare affidamento esclusivo sulla dichiarazione di parte contenuta nell’atto di acquisto secondo cui il fabbricato sarebbe stato edificato in data antecedente al 1.9.1967. Laddove l’esperto concluda –sulla base dell’accertamento sopra compiuto –per l’edificazione del bene in data antecedente al 1.9.1967 , il cespite sarà considerato regolare (salvo che per le eventuali accertate modifiche dello stato dei luoghi che siano intervenute in data successiva, in relazione alle quali l’esperto procederà ad un autonoma verifica della legittimità urbanistica delle stesse e –in difetto – all’accertamento della sanabilità/condonabilità di cui in prosieguo). Laddove l’esperto concluda –sulla base dell’accertamento sopra compiuto –per l’edificazione del bene in data successiva al 1.9.1967 , in difetto di provvedimenti autorizzativi il cespite sarà considerato abusivo e l’esperto procederà agli accertamenti della sanabilità/condonabilità di cui in prosieguo. Nell’ipotesi in cui l’ufficio tecnico comunale comunichi l’esistenza di provvedimenti autorizzativi sotto il profilo edilizio-urbanistico per il fabbricato pignorato ma non sia in grado di consegnare all’esperto copia del detto provvedimento od anche delle sole planimetrie di progetto (ad esempio: per smarrimento; inagibilità dell’archivio; sequestro penale; ecc.), l’esperto deve richiedere al relativo dirigente certificazione in tal senso (contenente altresì l’indicazione delle ragioni della mancata consegna), certificazione che sarà inserita tra gli allegati alla relazione. Nell’ipotesi di difformità e/o modifiche del fabbricato rispetto al provvedimento autorizzativo, in risposta al presente quesito l’esperto deve precisare analiticamente le difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria di progetto . Al riguardo, ai fini dell’opportuna comprensione l’esperto: -deve procedere alla sovrapposizione della planimetria dello stato reale dei luoghi (predisposta in risposta al quesito n. 2) con la planimetria di progetto; -nel caso di riscontrate difformità: • deve predisporre apposita planimetria dello stato reale dei luoghi con opportuna indicazione grafica delle riscontrate difformità, inserendo la detta planimetria sia in formato ridotto nel testo della relazione in risposta al presente quesito, sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima; • deve poi precisare l’eventuale possibilità di sanatoria delle difformità riscontrate ed i costi della medesima secondo quanto di seguito precisato.
In caso di opere abusive l’esperto procederà come segue: anzitutto, verificherà la possibilità di sanatoria c.d. ordinaria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001e gli eventuali costi della stessa; in secondo luogo ed in via subordinata, verificherà l’eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono(sanatoria c.d.speciale), precisando: • il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza di condono sia stata presentata (segnatamente, indicando se si tratti di istanza ai sensi degli artt. 31 e seguenti della legge n. 47 del 1985; oppure ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724 del 1994; oppure ai sensi dell’art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003); • lo stato della procedura presso gli uffici tecnici competenti (pareri; deliberazioni; ecc.); • i costi della sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte e/o ancora da corrispondersi; • la conformità del fabbricato ai grafici di progetto depositati a corredo dell’istanza (segnalando, anche in tal caso graficamente, le eventuali difformità); in terzo luogo ed in via ulteriormente subordinata, verificherà inoltre –ai fini della domanda in sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare –se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge n. 47 del 1985 o dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. n. 380 del 2001(già art. 17, comma 5, della legge n. 47 del 1985), specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. A quest’ultimo riguardo, l’esperto deve: • determinare la data di edificazione dell’immobile secondo le modalità sopra indicate;
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 • chiarire se –in ragione della data di edificazione come sopra determinata o comunque delle caratteristiche delle opere abusive –l’immobile avrebbe potuto beneficiare di una delle sanatorie di cui alle disposizioni di seguito indicate: i.artt. 31 e seguenti della legge n. 47 del 1985(in linea di principio, immobili ed opere abusivi ultimati entro la data del 1.10.1983 ed alle condizioni ivi indicate); ii.art. 39 della legge n. 724 del 1994(in linea di principio, opere abusive ultimate entro la data del 31.12.1993 ed alle condizioni ivi indicate); iii.art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003(in linea di principio, opere abusive ultimate entro la data del 31.3.2003 ed alle condizioni ivi indicate); • verificare la data delle ragioni del credito per le quali sia stato eseguito il pignoramento o intervento nella procedura espropriativa.
Al riguardo, l’esperto deve far riferimento al credito temporalmente più antico che sia stato fatto valere nella procedura espropriativa (sia dal creditore pignorante, sia da uno dei creditori intervenuti), quale risultante dagli atti della procedura; • concludere infine –attraverso il combinato disposto delle verifiche sopra indicate –se ed eventualmente in base a quali delle disposizioni di legge sopra indicate l’aggiudicatario possa depositare domanda di sanatoria.
In tutte le ipotesi di sanatoria di immobili od opere abusive, l’esperto deve indicare –previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti –i relativi costi. Ove l’abuso non sia in alcun modo sanabile, l’esperto deve precisare se sia stato emesso ordine di demolizione dell’immobile, assumendo le opportune informazioni presso i competenti uffici comunali e quantificare gli oneri economici necessari per l’eliminazione dello stesso. Infine, l’esperto deve verificare l’esistenza della dichiarazione di agibilità ed acquisire certificato aggiornato di destinazione urbanistica. Nel caso di mancata risposta da parte degli uffici tecnici competenti entro un tempo ragionevole dalla richiesta inoltrata o comunque di risposta incompleta, l’esperto stimatore depositerà istanza al giudice dell’esecuzione per l’emissione del provvedimento di cui all’art. 213 c.p.c.
6.a) provvedimenti urbanistici autorizzativi/epoca di realizzazione
Dalle ricerche effettuate presso l'UTC di Orta di Atella, è emerso che il fabbricato entro cui ricade il lotto pignorato è stato realizzato in forza di Concessione Edilizia n. 148 del
11/07/2003, titolata "Complesso immobiliare per civili abitazioni " rilasciata alla soc.
PEGASUS COSTRUZIONI Srl. (vedi all.to n. 5.a).
È presente, inoltre, in merito a detta Concessione Ediliza una DIA che da indagini eseguite presso gli uffici tecnici del Comune di Orta di Atella interesserebbe i sottotetti dei Fabbricati
“A” e “C” e che pertanto non interesserebbe il fabbicato “B” di cui gli immobili pignarati fanno parte. In ogni caso detta DIA di variante prot. 13792 del 29/11/2004 risulta smarrita
(vedi all.to n. 5.h).
Vi è anche il P.d.C. n. 115 del 2 luglio 2004 relativa alla sanatoria (ex art. 12 L. 47/85) di opere eseguite in parziale difformità della alla C.E. n. 148 del 11/07/2003 che però non interessa il fabbricato “B” di cui fanno parte gli immobili pignorati bensì i sottortetti dei fabbricati “A” e “C” facenti parte dello stesso Concessione Edilizia predetta ( vedi relazione tecnica allegata al P.d.C. n. 115 del 2 luglio 2004 – allegato n. 5.f).
6.b) provvedimenti urbanistici autorizzativi/epoca di realizzazione
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 Dal confronto dei grafici di progetto allegati alla suddetta C.E. (vedi allegato n. 4) con il rilievo dello stato dei luoghi effettuato dal sottoscritto (vedi allegato n. 3.b), sono emerse le seguenti difformità (vedi sovrapposizione planimtrie di progetto con planimetria stato reale dei luoghi- all. n. 3.f):
Superficie lorda residenziale autorizzata = mq 80,97 Superficie balconi e terrazzi autorizzati = mq 30,22 + mq 9,15 = mq 39,37
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Superficie lorda residenziale stato di fatto = 101,89 mq Superficie balconi e terrazzi stato di fatto 15,00 +10,62 = mq 25,62
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- Ampliamento della zona posteriore lato ovest per l’intero sviluppo del fabbricato “B” con conseguente ampliamento della zona soggiorno cucina, bagno 1 e Letto 3. È stato eliminato il terrazzo posteriore e realizzato un balcone che si estende oltre la sagoma
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 esterna di progetto di circa m 0,48. La sperficie lorda ampliata dell’appartamento è di mq
20,90 mentre la superficie di balcone ampliata è di mq 4,66.
- Ampliamento del balcone lato Est (ingresso cortile) per una superficie di mq 1,21.
Per maggiore chiarezza di esposizione, si riportano nel seguito le planimetrie di sovrapposizione dell'appartamento con i grafici autorizzati nell'ambito della citata C.E., i volumi non autorizzati sono stati evidenziati con retinatura (in rosso stato dei luoghi, in nero planimetria di progetto).
Per quanto concerne il box auto, si sottolinea che l’intero piano interrato realizzato del fabbricato “B” è non conforme a quanto previsto in progetto (vedi allegato n. 4.b). Il fabbricato “B” in progetto avrebbe dovuto avere n. 2 piani interrati con diversa distribuzione da quanto realizzato sia dei box che delle rampe di accesso. Allo stato il fabbricato “B” risulta dotato di un solo piano interrato che è rispondente a quanto riportato in catasto (vedi elaborato planimetrico in all. n. 6)
I volumi abusivi realizzati, di cui sopra, non risultano sanabili ai sensi del DPR 380/01 in quanto non vi sono le condizioni urbanistiche per un eventuale sanatoria. Per quanto accertato presso l’UTC e per quanto rilevabile dalla C.E. n. 148/2003 la cubatura edificabile del lotto, risulta praticamente satura, difatti vi è un volume residuo sul lotto di circa 21 mc.
Al riguardo si precisa che il Comune di Orta di Atella ha emesso in data 21/08/2013 avviso di avvio di procedimento in autotutela di annullamento della C.E. n. 148/2003 perché tra
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 l’altro “ gli edifici eccedono cubatura ed altezza massima assentibili in zona omogenea C1 ” tale procedimento comunque come da dichiarazione dell’ufficio (all. n. 5.h) non ha avuto esito. Ne consegue assenza di cubatura per la zona e di conseguenza non sanabilità urbanistica.
Ai fini della domanda in sanatoria che l'aggiudicatario potrebbe eventualmente presentare,
è stato verificato che gli immobili pignorati non si trovano nelle condizioni previste dall'art.
40, comma 6, della legge n. 47 del 1985 o dall'art. 46, comma 5 del D.P.R. n. 380 del 2001
(già art. 17, comma 5, della legge n. 47 del 1985). Infatti, la data di edificazione dell'immobile risale agli anni 2004-2005 (variazione catastale del 07/07/2005 –ultimazione di fabbricato urbano), e il limite di presentazione della istanza di sanatoria al comune di competenza ex D. L. n. 269 del 2003 convertito in legge n.326 del 2003 era fissata per il
31.03.2004, quindi in data antecedente alla ultimazione dell’immobile.
Per tale motivo, fermo restante la parte strutturale che interessa l’intero fabbricato di cui l’appartamento fa parte, relativamente all’appartamentp pignorato, bisogna prevedere la demolizione di detti ampliamenti, laddove i costi per la demolizione, del trasporto e dello smaltimento dei materiali di risulta, oltre al ripristino dello stato dei luoghi come riportato nei grafici di cui alla P. di C. di cui sopra, possono essere approssimati a circa € 12.000, 00 .
Detti costi, come stabilito da codesto GE, non saranno detratti dal valore di stima e, nell'ambito della presente relazione, sarà valutato il valore di uso dei predetti volumi.
La destinazione d'uso dell'immobile, come già rappresentato, è residenziale ed è compatibile con la classe catastale di appartenenza degli immobili (A/2). In definitiva l’abuso non è sanabile ed in ordine ad esso non è stato emesso alcun ordine di demolizione (vedi all. n. 5.h).
6.c) Dichiarazione di agibilità
Dalle ricerche effettuate (vedi all. n. 5.h) , è emerso che i cespiti pignorati non sono dotati di dichiarazioni di agibilità e/o abitabilità, né risulta che esse siano mai state richieste all'UTC; ai fini del rilascio dei detti certificati ex DPR 380/0, innanzi tutto sarebbe necessario
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 il certificato di collaudo statico (L.R. n. 9/83 e s.m.i.) che non è agli atti del Comune (si sottolinea ancora che strutturalmente l’intero fabbricato è difforme dal progetto architettonico di cui alla richiamata C.E. n. 148/2003); sarebbe altresì necessario procedere all’acquisizione dei certificati di conformità degli impianti nonché all’acquisizione dell'Attestato di Prestazione Ene rget ica previ sto dalla norma, il tutto proceduto dalla demolizione delle parti risultate abusive.
QUESITO N. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile. L’esperto stimatore deve precisare se l’immobile pignorato sia occupato dal debitore esecutato o da soggetti terzi . Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi , l’esperto deve precisare il titolo in forza del quale abbia luogo l’occupazione (ad esempio: contratto di locazione; affitto; comodato; provvedimento di assegnazione della casa coniugale; ecc.) oppure –in difetto –indicare che l’occupazione ha luogo in assenza di titolo. In ogni caso, laddove l’occupazione abbia luogo in forza di uno dei titoli sopra indicati, l’esperto deve sempre acquisire copia dello stesso ed allegarlo alla relazione. Laddove si tratti di contratto di locazione o di affitto, l’esperto deve verificare la data di registrazione, la data di scadenza, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi, l’esperto deve inoltre acquisire certificato storico di residenza dell’occupante. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura (ad esempio, contratto di locazione registrato in data antecedente al pignoramento), l’esperto verificherà se il canone di locazione sia inferiore di un terzo al valore locativo di mercato o a quello risultante da precedenti locazioni al fine di consentire al giudice dell’esecuzione ed all’eventuale aggiudicatario di procedere alle determinazioni di cui all’art. 2923, terzo comma, cod. civ. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi senza alcun titolo o con titolo non opponibile alla procedura (ad esempio, occupante di fatto; occupante in forza di contratto di comodato; ecc.), l’esperto procederà alle determinazioni di seguito indicate: in primo luogo, quantificherà il canone di locazione di mercato di un immobile appartenente al segmento di mercato dell’immobile pignorato; in secondo luogo, indicherà l’ammontare di una eventuale indennità di occupazione da richiedersi al terzo occupante (tenendo conto di tutti i fattori che possano ragionevolmente suggerire la richiesta di una indennità in misura ridotta rispetto al canone di locazione di mercato, quali a titolo di esempio: la durata ridotta e precaria dell’occupazione; l’obbligo di immediato rilascio dell’immobile a richiesta degli organi della procedura; l’esigenza di assicurare la conservazione del bene; ecc.).
7.a) Occupante l’immobile.
Dal sopralluogo effettuato in data 12/06/2017 è emerso che l’appartamento con relativo garage di cui al lotto unico in esame, ad oggi, è occupato dal Sig.
XXXXXXXXXXXXXXXresidente dal 14/01/2014 (vedi certificato di residenza storico-all. n. 12.c).
Il Sequino, con autodenuncia presentata presso l’Agenzia delle entrate di caserta il 8 febbraio 2012 (vedi all. n. 9), dichiarava di essere affittuario del bene ( residente dall’ottobre
2010, cosa non possibile visto che gli immobili sono stati eseguiti nel 2004-2005 e il certificato di residenza storico riporta da data del 14/01/2014 quale residenza alla Via
Vivaldi ).
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 7.b) determinazione del canone di locazione e della indennità di occupazione.
Atteso ciò ed in riferimento alla ordinanza del G.E. del 01/08/2017, il sottoscritto ha proceduto alla determinazione della indennità di occupazione previa determinazione del canone di locazione di mercato del cespite, secondo lo schema seguente.
Al fine di stimare il valore del canone di locazione più vicino a quello corrente di mercato, il sottoscritto ha svolto ricerche nell'ambito del mercato immobiliare della zona e si è riferita, al contempo, ai valori elaborati dall' Agenzia delle Entrate - OMI (Osservatorio Mercato
Immobiliare), che di seguito si riportano per completezza di trattazione:
Banca dati delle quotazioni immobiliari - Agenzia delle Entrate
Risultato interrogazione:
Nel caso in esame, alla luce dello stato manutentivo del cespite (che può considerarsi buono con finiture superiori alla media), nonché del contesto in cui è inserito lo stesso, si ritiene
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 congruo assumere un valore locativo pari a 4 €/mq per mese; assumendo che la superficie commerciale da considerare sia pari a circa 118 mq ( vedi precedente ), nel caso in esame , si perv iene alla st ima di un valore del canone di locazione di mercato pari a circa euro 475,00 mensil i.
Dalla stima del canone di locazione, si può desumere il valore dell'indennità di occupazione del cespite, tenendo conto di tutti i fattori che possano ragionevolmente suggerire la richiesta di una indennità in misura ridotta rispetto al canone di locazione di mercato ( come, ad esempio, la durata ridotta e precaria dell'occupazione, l'obbligo di immediato rilascio dell'immobile a richiesta degli organi della procedura, l'esigenza di assicurare la conservazione del bene, ecc. ). In tal caso, si ritiene che possa assumersi quale indennità di occupazione un valore di circa 380 euro mensil i, deducendo, quindi, un'aliquota pari al 20% circa rispetto al valore del canone di locazione di mercato.
Si rappresenta, per completezza di trattazione, che il sig. XXXXXXXXXXXXXXXXXXX ha dichiarato di versare un importo mensile pari a euro 400,00 mensili che risulta inferiore rispetto al canone di locazione stimato e leggermente superiore alla indennità di occupazione come sopra determinata.
QUESITO n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene. L’esperto deve procedere alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene di ogni tipo e natura, sia riesaminando la documentazione ipocatastale agli atti, il titolo di provenienza e quant'altro come sopra acquisito, sia effettuando specifiche indagini presso gli uffici comunali, il catasto, le conservatorie competenti, le sovrintendenze e presso tutti gli uffici all'uopo preposti. In particolare ed a titolo esemplificativo, l’esperto stimatore deve: a) verificare –in presenza di trascrizioni di pignoramenti diversi da quello originante la presente procedura espropriativa –la pendenza di altre procedure esecutive relative ai medesimi beni pignorati, riferendo lo stato delle stesse (assumendo le opportune informazioni presso la cancelleria del Tribunale).
Nel caso in cui sia ancora pendente precedente procedura espropriativa, l’esperto ne darà immediata segnalazione al giudice dell’esecuzione al fine dell’adozione dei provvedimenti opportuni relativi alla riunione; b) verificare –in presenza di trascrizioni di domande giudiziali sugli immobili pignorati –la pendenza di procedimenti giudiziali civili relativi ai medesimi beni pignorati, acquisendo copia dell’atto introduttivo e riferendo circa lo stato del detto procedimento (assumendo le opportune informazioni presso la cancelleria del Tribunale).
La documentazione così acquisita sarà allegata alla relazione; c) acquisire copia di eventuale provvedimento giudiziale di assegnazione al coniuge della casa coniugale; d) acquisire copia di provvedimenti impositivi di vincoli storico-artistici; e) verificare –per gli immobili per i quali sia esistente un condominio –l’esistenza di regolamento condominiale e la eventuale trascrizione dello stesso; f) acquisire copia degli atti impositivi di servitù sul bene pignorato eventualmente risultanti dai Registri Immobiliari.
In particolare, nell’ipotesi in cui sul bene risultino eseguiti provvedimenti di sequestro penale(anche in data successiva alla trascrizione del pignoramento), l’esperto acquisirà -previa comunicazione al giudice dell’esecuzione per l’eventuale nomina di un custode giudiziario -la relativa documentazione presso gli uffici competenti, depositando copia del provvedimento e del verbale di esecuzione del sequestro
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 (nonché, eventualmente, copia della nota di trascrizione del provvedimento di sequestro), informandone tempestivamente il giudice dell’esecuzione per l’adozione dei provvedimenti circa il prosieguo delle operazioni di stima. In risposta al presente quesito, l’esperto deve inoltre indicare in sezioni separate gli oneri ed i vincoli che restano a carico dell’acquirente e quelli che sono invece cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura. In particolare, l’esperto indicherà: SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente. Tra questi si segnalano in linea di principio: 1) Domande giudiziali; 2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; 3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; 4) Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni prop ter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.), anche di natura condominiale; 5) Provvedimenti di imposizione di vincoli storico-artistici e di altro tipo.
SEZIONE B: Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura. Tra questi si segnalano: 1) Iscrizioni ipotecarie; 2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (sequestri conservativi; ecc.); 3) Difformità urbanistico-edilizie (con indicazione del costo della regolarizzazione come determinato in risposta al quesito n. 6 e la precisazione che tale costo è stato detratto nella determinazione del prezzo base d’asta, laddove non si sia proceduto alla regolarizzazione in corso di procedura); 4) Difformità Catastali (con indicazione del costo della regolarizzazione come determinato in risposta al quesito n. 3 e la precisazione che tale costo è stato detratto nella determinazione del prezzo base d’asta, laddove non si sia proceduto alla regolarizzazione in corso di procedura). 7.a) specificazione dei vincoli.
In merito ai vincoli e agli oneri giuridici gravanti sui beni, il sottoscritto ha proceduto ad effettuare opportune ricerche presso l'Agenzia delle Entrate (già Conservatoria dei RR.IL), e la ricerca ipocatastale dei cespiti da cui sono emerse le seguenti formalità:
1. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
registrata ai nn. 9369/ 3553 in data 15/02/2006 atto notarile per Notaio
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX del 10/02/2006 Numero di repertorio 82630/4115 a
FAVORE della XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX S.P.A. CONTRO
XXXXXXXXXXXXXXXX nato a Napoli il XXXXXXXX e XXXXXXXXXXXXXXXX nata a Napoli
il XXXXXXXXin regime di comunione legale tra lor, ciascuno per la quota di ½ della
unità negoziale costituita dalla particella 5159, sub 182 del foglio 101 e dalla quota
di ½ della unità negoziale costituita dalla particella 5159, sub 226 del foglio 101
(costituenti il lotto unico ).
2. TRASCRIZIONE CONTRO del 23/06/2015 - Reg. generale 17631 Reg. particolare
13716 eseguito da Pubblico ufficiale TRIBUNALE NAPOLI NORD Repertorio 4531 del
27/04/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 IMMOBILI Immobili siti nel comune di Orta di Atella “Trattasi della nota di
trascrizione del pignoramento in oggetto (R.G.E. 307/15).
3. IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART. 77 D.P.R. 602/73
MODIFICATO DAL D.LGS 46/99 E DAL D.LGS 193/01 Numero di repertorio 101978/71
a FAVORE dI GEST LINE S.P.A. CONTRO XXXXXXXXXXXXXXXX nato a Napoli il
XXXXXXXX per la quota di ½ della unità negoziale costituita dalla particella 5159, sub
182 del foglio 101 e dalla quota di ½ della unità negoziale costituita dalla particella
5159, sub 226 del foglio 101 (costituenti il lotto unico). Nella annotazione presentata
il 05/11/2013 reg. part. N. 8765, Reg. gen. N. 38414 risulta CANCELLAZIONE TOTALE
Inoltre, è stato verificato che non sono presenti domande giudiziali, provve di menti giudiziali di assegnazione al coniuge, provvedimenti impositivi di vincoli storico-artistici, atti impositivi di servitù.
È presente però un regolamento di condominio non trascritto che si riporta in allegato (vedi allegato n. 11).
Dalle visure ipocatastali effettuate ( vedi allegati ) non sono emersi pignoramento precedenti.
Non è stata rilevata la presenza di sequestri penali gravanti sui beni pignorati.
7.b) specificazione degli oneri.
Relativamente agli oneri e vincoli a carico dell'acquirente e della procedura, il sottoscritto ha provveduto ad elaborare il seguente schema riepilogativo.
7.b.1) ONERI CHE RESTERANNO A CARICO E SPESE DELL' ACQUIRENTE
Dalle ispezioni ipotecarie aggiornate effettuate dalla sottoscritta (vedi allegati) è emerso che sui beni pignorati non gravano oneri che resteranno a carico e spese dell’acquirente, così come elencati nella sezione A del presente quesito.
7.b.2) ONERI DA REGOLARIZZARE A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA
Relativamente alle difformità da regolarizzare a cura e spese della procedura si rappresenta che son o pre senti d iffo rmit à urbanistiche e catast ali:
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 • Difformità urbanistiche: gli ampliamenti volumetrici realizzati non potendo essere sanati, dovranno essere demoliti; i costi presunti per tali opere, comprensivi delle
spese tecniche e degli oneri di discarica e ripristino sono approssimabili in
€12.000,00. Tali spese saranno detratte dal prezzo a base d’asta.
• Difformità catastali: a seguito del rispristino di cui sopra sarà necessario presentare un Docfa per aggiornamento della mappa per riduzione superfice abitabile con la
rappresentazione dello stato dei luoghi così come rettificato. I costi per la
presentazione della pratica catastale, previa sanatoria degli abusi, sono
approssimabili in € 1.000,00 comprensivi delle spese tecniche e dei diritti. Tali spese
saranno detratte dal prezzo a base d’asta.
Inoltre, sempre a cura e spese dell a procedura, s ec ond o qu anto riportato nella sezione B del presente quesito, dovranno essere regolar izza te le pendenze condominiali per le quali risulta decreto ingiuntivo in corso (vedi nota Amministratore del condominio del 11/09/2017
– all. n. 10) per una somma di euro 1.414,49.
QUESITO n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale. L’esperto deve procedere alla verifica se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale, precisando se vi sia stato provvedimento di declassamento o se sia in corso la pratica per lo stesso.
Dalle ricerche effettuate presso l'UTC di Orta di Atella è emerso che l'area su cui insiste il fabbricato non rientra tra i suoli demaniali.
QUESITO n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo. L’esperto deve procedere alla verifica se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno degli istituti richiamati. In particolare, l’esperto verificherà laddove possibile –per il tramite di opportune indagini catastali –il titolo costitutivo e la natura del soggetto a favore del quale sia costituito il diritto (se pubblico o privato). All’uopo, laddove il diritto sia costituito a favore di soggetto privato(es. persone fisiche; istituti religiosi privati quali mense vescovili e relativi successori) l’esperto verificherà –acquisendo la relativa documentazione –se sussistano i presupposi per ritenere che vi sia stato acquisto della piena proprietà per usucapione (ad es., laddove l’originario enfiteuta o livellario, od un suo successore, abbia ceduto ad altri per atto tra vivi la piena proprietà del fondo senza fare alcuna menzione degli oneri su di esso gravanti o comunque garantendo l’immobile come libero da qualunque gravame e siano decorsi almeno venti anni dall’atto di acquisto). Laddove il diritto sia costituito a favore di soggetto pubblico , l’esperto verificherà se il soggetto concedente sia un’amministrazione statale od un’azienda autonoma dello Stato (nel qual caso verificherà se sussistano i presupposti per considerare il diritto estinto ai sensi degli artt. 1 della legge n. 16 del 1974 o 60 della legge n. 222 del 1985) oppure a favore di ente locale in forza di provvedimento di quotizzazione ed assegnazione, eventualmente ai sensi della legge n. 1766 del 1927 (acquisendo la relativa documentazione sia presso l’ente locale che presso l’Ufficio Usi Civici del settore B.C.A. della Regione Campania). In tale ultima ipotesi, laddove dovesse risultare l’assenza di atti di affrancazione del bene, l’esperto sospenderà le operazioni di stima e depositerà nota al G.E. corredata della relativa documentazione.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 Dalle ricerche effettuate presso l'UTC di Orta di Atella, è emerso che l'area su cui insiste il fabbricato non risulta gravata da livelli, censi o usi civici. QUESITO n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso. L’esperto deve fornire ogni informazione concernente : 1) l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); 2) eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 3) eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 4) eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al cespite pignorato. Gli immobili oggetto di esecuzione fanno parte di un complesso immobiliare denominato Parco “ARCOBALENO” per il quale è costituito il condominio, il cui amministratore protempore è il Dott. Marco Abate con studio al Viale Carlo III n. 178, San
Nicola La Strada (CE). Il sottoscritto ha inoltrato, a mezzo mail, al predetto ammmistratore richiesta di informazioni e documentazione; dalle informazioni fornite risulta che esiste regolamento di condominio che si riporta in allegato (Cfr. all.to n. 11) e che la quota ordinaria annuale relativa al lotto pignorato è pari a circa € 492,00 .
L'amministrator e ha altresì attestato (Cfr. all. n. 10) che in riferimento agli immobili pignorati sono maturate le seguenti morosità pari a euro 1.414,49 così suddivisa:
- Rata ascensore € 15,00;
- Rata rifacimento guaina scala “E” € 45,50;
- Rata aggiusto cancelli arco € 27,32;
- Onguaglio di bilancio anno 2015 € 464,67;
- Quote gennaio-dicembre 2016 € 492,00;
- Quote gennaio-settembre 2017 € 369,00 per le dette somme vi è decreto ingiuntivo in corso.
QUESITO n. 12: procedere alla valutazione dei beni. L’esperto deve indicare il valore di mercato dell’immobile nel rispetto delle definizioni e dei procedimenti di stima di cui agli standard di valutazione internazionali (in particolare: International Valuation Standard IVS; European Valuation Standard EVS) e di cui al Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa. In particolare ed in linea di principio, l’esperto deve utilizzare i metodi del confronto di mercato (Market Approach), di capitalizzazione del reddito (Income Approach) e del costo (Cost Approach), secondo le modalità precisate negli standard sopra citati e giustificando adeguatamente il ricorso all’uno od all’altro metodo in riferimento alle condizioni del caso di specie. A questo riguardo, l’esperto deve OBBLIGATORIAMENTE procedere alla esplicita specificazione dei dati utilizzati per la stima e delle fonti di acquisizione di tali dati, depositando in allegato alla perizia copia dei documenti utilizzati(ad esempio: contratti di alienazione di altri immobili riconducibili al medesimo segmento di mercato del cespite pignorato; decreti di trasferimento emessi dal Tribunale ed aventi ad oggetto immobili riconducibili al medesimo segmento di mercato del cespite pignorato; dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate; ecc.).
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 Nel caso di dati acquisiti presso operatori professionali (agenzie immobiliari; studi professionali; mediatori; ecc.), l’esperto deve: • indicare il nominativo di ciascun operatore interpellato (ad esempio: agenzia immobiliare ______con sede in ______); • precisare i dati forniti da ciascun operatore (con indicazione dei valori minimo e massimo comunicati da ciascuno di essi); • precisare in maniera sufficientemente dettagliata le modalità di determinazione dei dati forniti dall’operatore (attraverso il riferimento ad atti di compravendita; alla data degli stessi; alla tipologia degli immobili oggetto di tali atti; ecc.).
L’esperto potrà inoltre acquisire informazioni ai fini della stima anche presso soggetti che abbiano svolto attività di custode giudiziario e/o professionista delegato alle vendite forzate. In tal caso, l’esperto procederà a reperire i documenti di riferimento (segnatamente, i decreti di trasferimento rilevanti ai fini della stima), che saranno allegati alla relazione di stima. IN NESSUN CASO L’ESPERTO PUO’ LIMITARSI A FARE RICORSO A MERE FORMULE DI STILE QUALI “IN BASE ALLE PERSONALE ESPERIENZA, ALLA DOCUMENTAZIONE ACQUISITA, ECC.” Nella determinazione del valore di mercato l’esperto deve procedere al calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione della superficie commerciale, del valore al mq e del valore totale, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima. A questo riguardo, l’esperto deve precisare tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute. L’esperto NON DEVE MAI detrarre dal valore di mercato il costo delle cancellazioni delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli a carico della procedura (segnatamente: iscrizioni ipotecarie; trascrizioni di pignoramenti; trascrizioni di sequestri conservativi). Nella determinazione del valore di mercato di immobili che –alla luce delle considerazioni svolte in risposta al quesito n. 6 –siano totalmente abusivi ed in alcun modo sanabili, l’esperto procederà come segue: nell’ipotesi in cui risulti essere stato emesso ordine di demolizione del bene, l’esperto quantificherà il valore del suolo e dei costi di demolizione delle opere abusive; nell’ipotesi in cui non risulti essere stato emesso ordine di demolizione del bene, l’esperto determinerà il valore d’uso del bene. Sulla scorta del valore di mercato determinato come sopra, l’esperto proporrà al giudice dell’esecuzione un prezzo base d’asta del cespite che tenga conto delle differenze esistenti al momento della stima tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile, applicando a questo riguardo una riduzione rispetto al valore di mercato come sopra individuato nella misura ritenuta opportuna in ragione delle circostanze del caso di specie (misura in ogni caso compresa tra il 10% ed il 20% del valore di mercato)al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato. In particolare, si osserva all’attenzione dell’esperto come tali differenze possano concretizzarsi: - nella eventuale mancata immediata disponibilità dell’immobile alla data di aggiudicazione; - nelle eventuali diverse modalità fiscali tra gli acquisiti a libero mercato e gli acquisti in sede di vendita forzata; - nella mancata operatività della garanzia per vizi e mancanza di qualità in relazione alla vendita forzata; - nelle differenze indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato (rivalutazione/svalutazione), sia dalle caratteristiche e dalle condizioni dell’immobile (deperimento fisico, obsolescenze funzionali ed obsolescenze esterne) che possano intervenire tra la data della stima e la data di aggiudicazione; - nella possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara. 12.a) Scelta del criterio di stima
La dottrina estimativa profondamente evolutasi negli ultimi anni in conseguenza dell’applicazione degli standard nazionali ed internazionali di valutazione e di Regolamenti e leggi focalizzate sul settore creditizio, tra queste il Regolamento 2013/575/UE (c.d. CRR) e la
Direttiva 2014/17/UE, che hanno definito metodi di valutazione immobiliare univoci e intelligibili, dall’altra la figura del Valutatore Immobiliare (o perito) che è chiamato a declinare, con crescente competenza e responsabilità professionale, l’applicazione delle moderne metodologie previste dagli standard e linee guida. Sono numerose le modifiche intervenute nella regolamentazione dell'attività creditizia con Basilea II e III, con la D irettiva
2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio relativa all'accesso all'attività degli enti credi tiz i e al suo esercizio.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 La pubblicazione della norma UNI 11558:2014 ha definito le competenze necessarie all’esperto in valutazioni immobiliari e sono stati realizzati i presupposti per un ulteriore incremento qualitativo delle attività professionali specialistiche attinenti la stima degli immobili e dei diritti reali immobiliari. Tutto ciò ha portato ad una notevole evoluzione nel campo estimativo sia a livello scientifico che normativo.
Sul versante scientifico, la principale spinta propulsiva è costituita dall'affermazione delle best practices internazionali e, in particolare, degli International Valuation Standards (IVS) che si basano su metodologie incentrate sulla qualità sostanziale del prodotto e sulla intellegibilità a livello globale dei procedimenti di stima: Market Comparison Approach-MCA o metodo del confronto di mercato, Income Capitalization Approach o metodo finanziario e
Cost Approach o metodo del costo (di riproduzione deprezzato).
Il metodo del c onf ro nto di mercato o Market Comparison Approach (MCA) “si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone del confronto estimativo ” (Def. 2.1.1 – C.V.I. Tecnoborsa) . Tale metodo si può applicare a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni di confronto rilevate nello stesso segmento di mercato dell'immobile da stimare, anche su larga scala, come nel caso di borsini immobiliari (tipo OMI in Italia).
Il procedimento per capitalizzazione del reddito o Income Capitalization Approach “mira alla simulazione del mercato attraverso la costruzione della serie dei redditi dell’immobile da valutare e la ricerca del sagggio di capitalizzazione” e ”comprende i metodi e le tecniche per analizzare la capacità di generare benefici monetari di un immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore di mercato ” (Def. 1.1 e 1.2-Cap. 9 – C.V.I. Tecnoborsa).
In pratica, il detto criterio di stima (Income Capitalization Approach) può basarsi sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione e trova applicazione attraverso uno schema economico-finanziario per il quale si prevedono essenzialmente la serie di redditi dell'immobile, il saggio di capitalizzazione e la durata.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 L'Income Capitalization Approach si può articolare nei seguenti metodi:
- Capitalizzazione diretta (Direct Capitalization ), attraverso il quale si converte in modo diretto il reddito nel valore di stima dividendolo per il saggio di capitalizzazione;
- Capitalizzazione finanziaria (Yield Capitalization ), attraverso il quale si convertono i redditi futuri nel valore presente con una formula di scontò finanziario;
- Analisi del flusso di cassa (Discounted cash flow analysis ), in base al quale si considera il flusso di cassa di un completo investimento immobiliare, calcolando il valore attuale netto del flusso di cassa e del valore di recupero finale.
Ciascuno dei quali si articola in tre fasi:
• ricerca del reddito (netto o lordo) da capitalizzare;
• ricerca del saggio di capitalizzazione;
• utilizzo di un algoritmo capace di accumulare i redditi al momento attuale. 12.b) Definizioni (linee giuda ABI e C.V.I. Tecnoborsa)
Canone dimercato
Il canone di mercato è l'ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere concesso in uso alla data della valutazione da un locatore a un locatario, essendo entrambi i scggetti non condizionati, con interessi opposti, alle condizioni di locazione adeguate e dopo una normale attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.
Saggio di capitalizzazione (Tecnoborsa )
È il saggio di sconto applicato nelle operazioni finanziarie prefigurate nel procedimento di stima per azo del reddito.
Saggio di capitalizzazione (ABI) Il saggio di capitalizzazione è un saggio che converte il reddito di un immobile in valore capitale. Il saggio di capitalizzazione non è una gradezza espressa spontaneamente dal mercato.
12.c) Metodi di stima considerati
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 Procedimento di stima per capitalizzazione diretta (Direct Capitalization ).
Il procedimento di capitalizzazione diretta converte in modo diretto il canone di mercato annuale dell'immobile da valutare nel valore di mercato dell'immobile stesso, dividendo il reddito annuo, lordo o netto, per un saggio di capitalizzazione:
dove:
V = Valore di mercato dell'immobile da stimare (euro);
R = Reddito annuo deli'immòbiie da valutare (euro/anno); io= Saggio di capitalizzazione nella capitalizzazione diretta.
Il saggio di capitalizzazione (io) è una grandezza derivata dal rapporto fra il canone di mercato e il prezzo di un immobile. La ricerca del saggio di capitalizzazione si svolge rilevando, sullo stesso segmento di mercato , un campione di canoni di mercato Rj di immobili di superficie S i (con indice j=1,2.. .m) e un campione di prezzi di mercato Ph di immobili di superficie S h (indice h= 1,2,. .n). Il saggio di capitalizzazione medio è pari a:
Rilevati quindi i dati immobiliari utili sì estrae il saggio di capitalizzazione nel segmento di mercato nel quale ricade i'unitì immobiliare oggetto di stima.
Procedimento di stima per capitalizzazione finanziaria (Yield Capitalization )
Il metodo consiste nell'applicare il calcolo finanziario alla serie dei redditi annuali dell'inirnobile da stimare. Si tratta del valore, attuale di annualità di reddito costanti o variabili, ipotizzando il caso di rendite a rate costanti R, annuali, posticipate, limitate, immediate, per la durata n, il valore attuale V della rendita flnaiziarìa al saggio di sconto i è:
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dove:
R/ i0 esprime il fattore di capitalizzazione;
esprime il fattore tempo ovvero la durata della rendita.
La determinazione del saggio avviene con la seguente formula:
Dove
rappresenta la serie dei redditi di immobili simili;
rappresenta la serie dei prezzi di immobili simili.
12.d) Rilevamento dei dati.
In assenza di dati certi riferibili a transazioni avvenute cui far riferimento per procedere alla stima per MCA, il sottoscritto, ha considerato le sequenti fonti:
• Fonte OMI dell'Agenzia del Territorio
Dalla banca dati delle quotazioni immobiliari fornita dall'Agenzia delle Entrate ed espressi attraverso le tabelle dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, per il Comune di Orta di
Atella, sono stati rilevati i seguenti dati:
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Si specifica che i dati forniti dall'Agenzia delle Entrate attraverso l'OMI, offrono elementi per le stesse attività svolte dall'ufficio nel campo dei processi estimali, resa pubblica con l'obiettivo di concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare. Le metodologie adottate per la redazione della banca dati, sono basate soprattutto su rilevazioni dirette (atti di compravendita) ed indirette (sulla base di expertise degli uffici che operano in campo tecnico estimale).
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 • Fonte Borsinoimmobiliare.it
Zona: S.P. Aversa Caivano, Rotondelle
valore min 708,00€/mq, Vmedio 862€/mq, valore Max 1.022,00 €/mq
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 • Fonte Osservatorio Immobiliare di Mercato-Immobiliare.lnfo Fascia: Intero Territorio comunale Vmedio: 1.150,00 €/mq
Sulla base delle quotazioni suddette e tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (vetustà, finiture, stato di occupazione) del compendio immobiliare, degli edifici circostanti e dell'intero contesto, dell'accessibilità automobilistica alla zona, nell'ipotesi di immobili ricadenti nella microzona di riferimento e/o in zone limitrofe, liberi da vincoli o gravami e commerciabili in condizioni di libero mercato, come parametro di riferimento possono essere assunti i seguenti valori unitari:
Superficie commerciale: Vm= €/mq 1.100,00
12.e) Determinazione del giudizio di stima
Nella determinazione del più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima si è adottata la seguente metodologia:
- Formulazione del giudizio di stima attraverso il procedimento sintetico comparativo
basato sui dati forniti dalla media dei valori delle tre fonti innanzi descritte;
-Verifica della correttezza della stima ottenuta con il procedimento sintetico comparativo
con procedimento analitico basato sulla capitalizzazione dei redditi riferiti all’immobile
oggettodi stima.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 Ottenuti i valori attraverso i detti procedimenti e verificato che lo scostamento tra i due non superi una percentuale di tolleranza massima del 5%, si esprime il più probabile valore di mercato dell'immobile attraverso la media aritmetica dei valori ottenuti.
Procedimento sintetico comparativo
Per la determinazione del valore complessivo dell'unità immobiliare si tiene conto del valore medio espresso attraverso la tabella dati forniti dalle fonti procedenti, pari a €/mq
1.100,00. Il valore unitario medio come sopra determinato viene riferito al cespite da valutare, previa adozione di opportuni coefficienti correttivi che permettano di "apprezzare" o "deprezzare" il bene in funzion e delle cara tteristiche intrinseche (caratteristiche architettoniche e funzionali, morfologiche , tipo logiche, costruttive, conformità alle normative edilizie vigenti, stato conservativo, finitu re, dotazione di servizi esclusivi e/o comuni, livello di piano, affaccio, orientamento, esposizione, panoramicità) ed estrinseche
(caratteristiche posizionali ed ubicazionali, conformità allo strumento urbanistico vigente, presenza in zona di poli di interesse, attività economiche, attrezzature, parcheggi e servizi pubblici e privati) possedute dall'edificio di pertinenza rispetto a quelle medie rilevate nel microintorno e soprattutto in funzione delle caratteristiche intrinseche del cespite in esame rispetto a quelle presenti nell'edificio di pertinenza. si procederà quindi con l'applicazione degli opportuni coefficienti correttivi al valore della superficie commerciale ottenuta, quali:
Stato di conservazione e Qualità (buono ) = 1,00;
Livello di piano ( piano primo con ascensore ) = 0,90;
Soleggiatura ( soleggiatura diretta presente in buona parte del giorno ) = 1.05;
Esposizione ( Mista ) = 1,00;
Coefficiente di vetustà/stato (1-20 anni –stato normale ) = 1,00;
Riscaldamento ( autonomo )= 1,05 dai quali si ricava il coefficiente correttivo di stima da applicare.
Coefficiente correttivo di stima =1,00 x 0,90x1,05x1,00x1,00x1,05= 0,992
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 LOTTO UNICO
Unità abitativa sub 182
Sup. autorizzata = 80,97mq
Balconi = 10,62 mq al 30% = 7,69mq
V (autorizzato) = 80,97 mq x 1.100,00 €/mq x 0.992= 88.354,00 €
Sup. abusiva (Sup. Lorda Resid. Stato di fatto -Sup. lorda residenz. Autorizzata) = 20,92mq
V sup. abusiva = 20,92 mq x 1.100,00 €/mq x 0.992 = 22.827,00 €
Box auto sub 266 (superficie commerciale = mq 8,77):
V= mq 8,77 x 1.100 x 0.992= €/mq= 9.569,00 €
VALORE COMPLESSIVO = 88.354,00 € + 22.828,00 € + 9.569,00 € = 120.750,00 €
• Procedimento analitico
Per la verifica del valore di stima di cui al procedimento sintetico comparativo, si procede con la determinazione dei più probabile valore di mercato del bene immobile anche attraverso un procedimento di stima di tipo analitico, basato sul presupposto economico che esiste un'equivalenza tra il valore patrimoniale di un bene e il reddito che lo stesso bene produce; si calcola quindi il valore di mercato in funzione del reddito annuale prodotto dall'immobile diviso un opportuno saggio di capitalizzazione. Attraverso le citate fonti considerato che il valore medio di locazione è di 3,50 €/mq/mese, si stima il valore del reddito annuale lordo (RI), calcolato come somma di 12 mensilità, pertanto:
RI = €/mq/mese 3,50 x (mq 109,85+mq 8,77) x12= € 4.982,00
Si procede quindi con il calcolo delle spese in detrazione al fine di individuare il reddito netto (Rn) prodotto, pertanto: - Manutenzione (2-6%) 2,0% (non necessita di manutenzione ordinaria )
- Servizi (2-5%) 2,0% ( immobile privato )
- Inesigibilità (1-3%) 2,0% (immobile sfitto per brevi periodi )
- Assicurazioni (0,5%) 0,5% ( quota media )
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 - Ammortamento (1-2,5%) 2,0% ( media )
- Amministrazione (1-3%) 1,0% ( immobile in condominio )
- Imposte (11,25%) 11,25% ( quota media )
TOTALE 20,75%
Rn annuale= € 4.982,00–(4.982,00 x 0,2075)= 3.848,00 € Circa il saggio di capitalizzazione da applicare, si fa riferimento alle percentuali medie suggerite da Orefice ( Estimo, Volume II, 1966 ) in ragione della localizzazione e del segmento di mercato considerto, secondo il quale le prcenuali minime, massime e medie, riferite ad un “ Centro di limitata dimensione ” sono:
Il sottoscritto, considerata la tipologia del bene, ossia appartamento in parco chiuso dotato di box auto nel seminterrato e di posto auto scoperto non esclusivo, ritiene di dover partire da un saggio medio del 4% procedendo quindi con la sua “ regolarizzazione ” attraverso l’applicazione di opportuni coefficienti (aggiunte e detrazioni) che tengono conto dei quattro gruppi di caratteristiche degli immobili, cioè:
- caratteristiche posizionali estrinseche;
- caratteristiche posizionali intrinseche;
- Caratteristiche intrinseche;
- carattetristiche produttive.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 si ricava quindi la seguente tabella:
Caratteristiche che intervengono sulla % Aggiunte Detrazioni motivazione definizione dello specifico saggio proposta CARATTERISTICHE POSIZIONALI ESTRINSECHE Centralità, collegamenti e servizi ±0.22 0.00 -0.22 Posizione centrale, facilmente raggiungibile Attrezzature collettive ±0.28 0.00 -0.10 Attrezzature collettive a non molta distanza Previsione qualità ambiente esterno ±0.18 0.00 -0.12 Non suscettibile di peggioramenti sensibili Inquinamento/verde pubblico privato ±0.80 +0.20 0.00 Inquinamento medio per vicinanza asse stradale elevato traffico e lenee alta tensione. Spazi pubblici/privati per parcheggi ±0.60 0.00 -0.20 Buona disponibilità di parcheggio CARATTERISTICHE POSIZIONALI INTRINSECHE Panoramicità ±0.36 0.00 0.00 Nella media Prospicienza e luminosità ±0.20 0.00 -0.10 Buona prospicienza e luiminosità Quota rispetto al piano stradale ±0.08 0.00 0.00 Piano primo Dimensioni spazi coperti/scoperti ±0.06 0.00 -0.06 Presenza di spazi esterni CARATTERISTICHE INTRINSECHE Grado di finitura interna ed esterna ±0.16 0.00 -0.10 Media qualità esterna-buona interna Liello tecnologico, servizi e sicurezza ±0.12 0.00 -0.06 Presenza di impianti tecnologici senza necessità di interventi manutentivi Età dell’edificio ±0.10 0.00 0.00 Età compresa tra 0-20 anni CARATTERISTICHE PRODUTTIVE Possibilità dilatazione pagamenti ±0.06 +0.06 0.00 Recessione economica-dififcoltà prestiti Adattamento e trasformazioni ±0.04 +0.04 0.00 Non possibilità di interventi singoli TOTALE +0.30 -0.96 -0.66 %
Partendo quindi da un saggio del 4%, con la detrazione complessiva dello 0,66% il saggio di capitalizzazione ( i) per la stima analitica sarà pari al 3,34%.
V= Rn/i= € 3.848,00/0.0334= € 115.210,00 Verifica
I valori ottenuti saranno oggetto di verifica; il test di verifica si basa sulla divergenza percentuale assoluta in valore percentuale, pertanto:
VERIFICA d%= (€ 120.750,00 - € 115.210,00)/ € 115.210,00=0,048 = 4,8% < 5%
12.g) Determinazione del prezzo a base d’asta.
Si ricava in primo luogo il prezzo di mercato del bene oggetto di vendita ottenuto mediando i valori ricavati con il procedimento di stima per capitalizzazione dei redditi e con procedimento sintetico-comparativo:
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 V= (€ 120.750,00 - € 115.210,00)/2= € 117.980,00
Sulla scorta del valore di mercato determinato come sopra, il prezzo base d’asta del cespite deve tener conto delle differenze esistenti al momento della stima tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile, applicando a questo riguardo una riduzione rispetto al valore di mercato come sopra individuato al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato.
ADEGUAMENTI E CORREZIONI Costi di demolizione opere abusive e ripristino dei luoghi così come € 12.000,00 autorizzati. Oneri condominiali insoluti € 1.415,00 Regolarizzazione urbanistico-edilizie- catastali € 1.000,00 Spese redazione APE € 500,00 TOTALE € 14.915,00
ULTERIORI CORREZIONI DOVUTE A VENDITA FORZATA
Per il più probabile valore di realizzo in condizioni di vendita forzata si tiene debitamente conto:
- Della eventuale mancata immediata disponibilità dell’immobile alla data di aggiudicazione;
- Della situazione di recessione economica del ciclo immobiliare (falling market);
- Del segmento inmobiliare che di fatto caratterizza l’immobile in oggetto;
- Del deprezzamento dovuto al deterioramento fisico (physical deteroration) derivato dal
logorio delle parti dell'immobile con il trascorrere del tempo;
- Del normale lungo periodo che intercorre fra la data della valutazione e la data di
aggiudicazione in fase d'asta;
- Del periodo che intercorre fra l'aggiudicazione ed Il Decreto di Trasferimento;
- Del livello di rischio assunto dall'investitore per l'assenza di garanzie postume e l'assoluta
momentanea incertezza del mercato immobiliare;
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 - Dalla differenza tra il valore di mercato alla data della stima e il più probabile prezzo base
d'asta;
- Dell'attuale complessa situazione per l'assegnazione degli immobili, legati alle procedure
esecutive e fallimentari In fase d'asta;
- Delle eventuali opere abusive insistenti sulle porzioni di suolo oggetto di vendita;
- Della possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara.
Per tutto quanto premesso, si ritiene congruo stabilire per le motivazioni sopra espresse, che il più probabile valore di realizzo in condizioni di vendita forzata, sia pari al più probabile valore di mercato ridotto del 15%, pertanto:
Valore di merc ato determinato € 117.980,00 Costi correzioni ed adeguamenti € 14.915,00 Valore complessivo € 103.065,00 Valore complessivo del lotto ridotto del 15%: € 87.605,25 Valore complessivo in c.t. del lotto € 87.600,00 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO € 87.600,00
QUESITO n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota.
Nel caso in cui il pignoramento abbia ad oggetto una quota indivisa , l’esperto proceda comunque alla valutazione dell'intero, anche ai fini dell'eventuale applicazione degli artt. 599 e ss. c.p.c. in caso si debba procedere alla divisione giudiziale, e poi della quota. L’esperto deve precisare inoltre se la quota in titolarità dell’esecutato sia suscettibile di separazione in natura (attraverso cioè la materiale separazione di una porzione di valore esattamente pari alla quota). L’esperto deve infine chiarire già in tale sede se l’immobile risulti comodamente divisibile in porzioni di valore similare per ciascun comproprietario, predisponendo se del caso una bozza di progetto di divisione. I beni pignorati non ricadono nel caso di quota indivisa in quanto interessano l’intera proprietà in testa per la quota di ½ ciascuno agli esecutati in regime di comunione legale tra loro.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 QUESITO n. 14: acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.
In risposta al presente quesito, l’esperto stimatore deve anzitutto indicare la residenza anagrafica del debitore esecutato alla data del pignoramento, nonché alla data attuale, acquisendo e depositando certificato di residenza storico rilasciato dal competente ufficio comunale. L’esperto deve inoltre acquisire SEMPRE certificato di stato civile dell’esecutato. In particolare, in caso di esistenza di rapporto di coniugio, l’esperto deve acquisire certificato di matrimonio per estratto presso il Comune del luogo in cui è stato celebrato il matrimonio, verificando l’esistenza di annotazioni a margine in ordine al regime patrimoniale prescelto. Il regime patrimoniale dell’esecutato deve essere SEMPRE verificato alla luce di tali certificazioni. L’esperto non può invece fare riferimento ad elementi quali la dichiarazione di parte contenuta nell’atto d’acquisto del cespite. In ogni caso, in ordine al regime patrimoniale dell’esecutato, qualora dagli elementi complessivamente in atti risulti essere intervenuta sentenza di annullamento del matrimonio oppure di scioglimento o cessazione degli effetti civili oppure di separazione personale e tale sentenza non risulti essere stata annotata a margine dell’atto di matrimonio, l’esperto procederà – laddove possibile –ad acquisire tale sentenza e a verificarne il passaggio in giudicato. Laddove risulti che alla data dell’acquisto l’esecutato fosse coniugato in regime di comunione legale ed il pignoramento non sia stato notificato al coniuge comproprietario, l’esperto informerà immediatamente di tale circostanza il giudice dell’esecuzione, al fine di consentire l’adozione dei provvedimenti necessari. Infine, laddove il debitore esecutato sia una società, l’esperto acquisirà altresì certificato della Camera di Commercio. I debitori esecutati sono residenti nel Comune di Arzano (NA) alla via A. Pecchia n.
193, scala B, P. 5, Int. 10. Dal certificato di stato civile acquisito presso l’ufficio anagrafe del
Comune risulta che gli stessi sono in regime di matrimonio tra loro e in comunione legale- non vi sono annotazioni a margine.
Dal certificato storico di residenza acquisito emerge che sia alla data del pignoramento che ad oggi la residenza anagrafica degli esecutati è nel Comune di Arzano (NA), alla via A.
Pecchia n. 193, sc. B Pi, int. 10.
In merito al regime patrimoniale degli esecutati è emerso che la sig.ra XXXXXXXXXXXXXXXX
è coniugata con il sig. XXXXXXXXXXXXXXXX in regime di comunione dei beni dal (Cfr. all. n.
12.a); Pertanto, i cespiti pignorati in danno dei due esecutati sono di loro esclusiva proprietà per la quota di ½ ciascuno.
Non esiste alcuna riserva di usufrutto a favore di altri soggetti.
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 CONCLUSIONI
Si riporta in seguito il prezzo abase d’asta del lotto di vendita così come determinato, secondo lo schema di cui al quesito n. 4 contenuto nel verbale di incarico peritale:
LOTTO UNICO
- Piena ed intera proprietà di appartamento al piano primo , ubicato in Orta di Atella (CE), via
Vivaldi n. 44, Parco “Arcobaleno” Fabbricato “B”, scala E, piano primo, int. 4; è composto da ingresso/soggiorno/cucina, disimpegno, n. 3 camere da letto e n. 2 servizi igienici e balconi sui lati nord-est e sud-ovest, confina con corte comune a sud, con u.i. sub 181 a nord, con u.i. sub 191 ad ovest, con corte comune a est; è riportato nel C.F. del Comune di Orta di Atella al foglio 101, p.lla
5159, sub 182.
- piena ed intera proprietà di garage pertinenziale al piano seminterrato confina con garage sub
227 a sud, con garage sub 225 a nord, muro di contenimento ad ovest, con spazio di manovra sub
199 a est; è riportato nel C.F. del Comune di Orta di Atella al foglio 101, p.lla 5159, sub 226.
Il descritto stato dei luoghi corrisponde alla consistenza catastale; vi è Permesso di Costruire (n. 148 del 11/07/2003) ma non è conforme in ordine all’ampliamento della zona soggiorno /bagno sul previsto terrazzo lato Ovest. Sono state infatti rilevate difformità sostanziali, non sanabili né condonabili. Non risultano ordini di demolizione interessanti direttamente il bene.
PREZZO BASE euro 87.600,00
Nella speranza di aver risposto in modo esauriente ai quesiti formulati, rassegno la presente relazione, restando a disposizione della S.VI. per qualsiasi chiarimento dovesse rendersi necessario.
L’esperto stimatore
Ing. Rolando De Rosa
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 ELENCO DEGLI ALLEGATI ALLA PRESENTE RELAZIONE
1. Verbali di Sopralluogo;
2. Rilievo fotografico (n. 36 fotografie);
3. Grafici redatti dall’esperto stimatore (n. 10) a. Sovrapposizione aerofoto con mappa catastale; b. Pianta di rilievo appartamento – particella sub 182; c. Pianta di rilievo box auto – particella sub 226; d. Pianta appartamento di rilievo – individuazione superfici lorde; e. Pianta appartamento sub 182 – planimetria di progetto; f. Sovrapposizione planimetria di rilievo con planimetria di progetto – difformità rilevate;
4. Grafici allegati alla C.E. n. 148 del 11/07/2003 (n. 10) a. Stralcio pianta piano primo Fabbricato “B”; b. Pianta piano seminterrato Fabbricato “B”; c. Planimetria generale (planimetria delle distanze); d. Sezione prospetto c-c Fabbricato “B”;
5. Documentazione urbanistica acquisita a. Copia Concessione Edilizia n. 148/2003 del 11 luglio 2003; b. Copia Relazione tecnica allegata al progetto di cui alla C.E. n. 148/2003; c. Copia Atto unilaterale d’obbligo; d. Copia deposito progetto strutturale al Genio Civile di Caserta; e. Copia Ordinanza di demolizione riferita alla costruzione di un muro di confine del lotto costituito dai fabbricati “A”, “B” e “C”; f. Copia relazione allegata alla variante in corso d’opera allla C.E. n. 148/2003 da cui si evince che la stessa riguardava solo i Fabbricati “A” e “C” con esclusione del Fabricato “B” di cui fa parte il lotto oggetto di pignoramento; g. Copia avviso avvio di procedimento in autotutela; h. Copia relazione del Responsabile dell’Uffio urbanistica del Comune di Orta di Atella con allegata richiesta del sottoscritto esperto estimatore;
6. Documentazione catastale. a. Estatto di mappa; b. Scheda planimetrica u.i.u. p.lla sub 182; c. Scheda planimetrica u.i.u. p.lla sub 226; d. Visura storica per immobile p.lla sub 182; e. Visura storica per immobile u.i.u. p.lla sub 226;
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Firmato Da: DE ROSA ROLANDO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1acbef86585d81a31569154207a3f244 7. Ispezioni ipotecarie.
a. Elenco formalità sulle particelle sub 182 e sub 226;
8. Provenienze u.i.u. foglio1, particella 5159 sub 182 e sub 226
a. Copia atto di compravendita Rep. 82629, raccolta 4114 Notaio Fiorella Covino;
9. Copia autodenuncia locazione;
10. Dichiarazione dell’Amministratore del Condominio parco “Arcobaleno”;
11. Copia Regolamento di condominio Parco Arcobaleno;
12. Documentazione anagrafica – stato civile
a. Estratto per riassunto atto di matrimonio degli esecutati;
b. Certificato di residenza storico degli esecutati;
c. Certificato di residenza storico dell’occupante gli immobili;
13. Fonti per la stima;
a. Banca dati delle quotazioni immobiliari – Agenzia delle Entrate;
b. Banca dati “Borsino Immobiliare.it”;
c. Banca dati “mercato immobiliare .info”.
14. ONORARIO (in fascicolo separato )
15. CDROM (Fascicolo separato degli allegati )
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