ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung

Vorhaben „Wittenburg Village“

Vorhabenbeschreibung für das Raumordnungsverfahren

Vorhabenträger Wittenburg Village GmbH Zur Winterwelt 1 19243 Wittenburg

Verfahrensträger Amt für Raumordnung und Landesplanung Westmecklenburg Schlossstraße 6-8 19053 Schwerin

ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung 1. Anlass, Hintergründe, Erfordernis des Raumordnungsverfahrens Der Vorhabenträger, die Wittenburg Village GmbH, beabsichtigt in der Stadt Witten- burg an der A24 Berlin Hamburg das Vorhaben „Wittenburg Village“ zu errichten. Kernstück des Vorhabens ist die Ansiedlung eines Factory Outlet Centers (FOC) mit 12.600 m² Verkaufsfläche (Vfl) und ca. 60 Outlets in Ergänzung zu dem durch das „Alpincenter Hamburg - Wittenburg“ touristisch vorgeprägten Standort.

Das FOC soll von der „Stable International Development Germany GmbH“ mit Sitz in Krefeld betrieben werden. Stable International ist darüber hinaus in der Projektentwick- lung des FOC als Berater der Investoren tätig.

Die Ansiedlungsgemeinde Wittenburg liegt im Landkreis Ludwigslust-Parchim und ist gemäß Regionalem Raumentwicklungsprogramm Westmecklenburg als Grund- zentrum eingestuft. Wittenburg hat aktuell ca. 5.045 Einwohner.

Mit Schreiben vom 12.05.2015 hat der Vorhabenträger dem Amt für Raumordnung und Landesplanung Westmecklenburg (untere Landesplanungsbehörde und zugleich Verfahrensträger) die mit der Stadt Wittenburg abgestimmte Planungsanzeige ge- mäß § 20 Landesplanungsgesetz Mecklenburg-Vorpommern übersandt. Die Oberste Landesplanungsbehörde (Ministerium für Energie, Infrastruktur und Landesentwick- lung Mecklenburg-Vorpommern) wurde über die Planungsabsicht parallel in Kenntnis gesetzt.

Die Oberste Landesplanungsbehörde hat daraufhin dem Vorhabenträger und nach- richtlich der Stadt Wittenburg mit Schreiben vom 19.05.2015 mitgeteilt, dass das Vor- haben den Zielen der Raumordnung und Landesplanung zur Entwicklung des großflächigen Einzelhandels gemäß Landesentwicklungsprogramm Mecklenburg- Vorpommern 2005 und dem Regionalen Raumentwicklungsprogramm Westmecklen- burg 2011 widerspricht. Aufgrund der zu erwartenden überregionalen Projektauswir- kungen, die deutlich über den dem Grundzentrum zugewiesenen Nahbereich hinaus- gehen, ist für das Vorhaben gemäß ROG § 15 Abs. 1 in Verbindung mit § 15 Abs. 3 Landesplanungsgesetz Mecklenburg-Vorpommern die Durchführung eines Raum- ordnungsverfahrens (ROV) erforderlich (vgl. Abb. 3 Einzugsgebiet).

Ob und unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit einer Zielabweichung ge- mäß Landesplanungsgesetz § 5 (6) besteht, wird im Ergebnis des ROV entschieden.

2. Standortlage und Vorhabengebiet 2.1. Großräumige Verkehrsanbindung Durch die Lage unmittelbar an der Autobahn A24 (Hamburg – Berlin) besitzt sowohl der Vorhabenstandort Wittenburg als auch der gesamte Landkreis Ludwigslust-Par- chim eine sehr gute großräumige verkehrliche Erreichbarkeit. Über diese Strecke ist insbesondere eine gute Anbindung an die Metropolregion Hamburg und die dortigen Bevölkerungspotenziale gegeben. Die folgende Tabelle 1 führt Fahrtzeiten von wichti- gen Städten im Umfeld auf.

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Tabelle 1: Fahrzeitentabelle. Fahrzeit in Minuten Entfernung in km Schwerin 35 37 Hamburg 51 78 Wismar 58 57 Lübeck 67 71 Rostock 84 118 Berlin 134 219 1.

Mit dem Bau der A14 (Wismar-Schwerin- Magdeburg), die bis zur Anschlussstelle Grabow/Ludwigslust Ende 2015 für den Verkehr bereits freigegeben wurde, wird die Anbindung des Untersuchungsraums in Richtung Süden weiter verbessert. Hinzu kom- men verschiedene Bundesstraßen, die die Landeshauptstadt Schwerin mit den umlie- genden Mittelzentren Parchim und Hagenow (B321) und Ludwigslust (B106) verbin- den. Des Weiteren führt die B5 im Süden in etwa parallel zur A24 von Hamburg im Westen bis nach Brandenburg und Berlin im Osten.

2.2 Kleinräumige Verkehrsanbindung und städtebauliche Einbindung des Vor- habenstandortes Der Vorhabenstandort befindet sich weniger als einen Kilometer von der Anschluss- stelle Wittenburg entfernt. Die Zufahrt erfolgt über die L04 und die aus Anfahrtsrichtung betrachtet hinter dem Alpincenter liegende Straße Zur Winterwelt, sodass die tatsäch- liche Fahrtstrecke von der Anschlussstelle bis vor den Eingang des Alpin-centers knapp 3,0 Kilometer beträgt. Die Ausfahrt erfolgt hingegen auf direktem Weg.

Die Planungsfläche ist ca. 34 ha groß und befindet sich auf dem Gemeindegebiet der Stadt Wittenburg. Das Plangebiet grenzt unmittelbar an das „Alpincenter Hamburg- Wittenburg“ an und ist zugleich integrativer Bestandteil der Planung. Die Fläche des Alpincenters Hamburg-Wittenburg ist im Flächennutzungsplan der Stadt Wittenburg als Sondergebiet „Freizeit“ ausgewiesen und über den Bebauungsplan Nr. 19 bau- rechtlich gesichert. Die übrigen vorhabenrelevanten Planungsflächen werden derzeit landwirtschaftlich genutzt. Die Lage der Planungsfläche ist in der Abb. 1 dargestellt.

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Abbildung 1: Lage der Planungsfläche. 3

ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung 3. Beschreibung des Vorhabens Wittenburg Village Das Vorhaben setzt sich aus folgenden 5 Bausteinen zusammen:

. Baustein 1: Factory Outlet Center mit 12.600 m² Verkaufsfläche und 60 Läden, . Baustein 2: Hotelneubau / Erweiterung des bestehenden Hotels um ca. 130 Zim- mer auf ca. 600 Betten des Alpincenters Hamburg-Wittenburg insgesamt, . Baustein 3: Feriendorf . Baustein 4: Spiel- und Sportanlagen und Anlagen für Outdoor Aktivitäten sowie . Baustein 5: Schwimmbad, auch zur Nutzung für schulischen Schwimmunterricht.

3.1 Baustein 1: Factory-Outlet-Center Das Factory Outlet Center ist als „Village“-Typ konzipiert und architektonisch an einen norddeutschen bzw. landestypischen Baustil angelehnt. Als Betreiber des Centers ist der FOC-Entwickler und -Betreiber Stable International vorgesehen, der bereits Outlet Center in den Niederlanden und Deutschland (Monta- baur, Eröffnung 2015) betreibt. Dem Standortbereich sollen für alle Nutzungen ca. ins- gesamt 2.350 PKW-Stellplätze zugeordnet werden.

Das Outlet soll im sog. Village-Stil realisiert werden und kopiert die Form eines Dorfes (oder Marktplatzes), indem die Ladenlokale um zusammenhängende kleinere Plätze oder nachgebaute Dorfstraßen gruppiert werden (Abb. 2). In diesem Zusammenhang werden architektonisch zumeist regionale und landestypische Merkmale in den Baustil einbezogen.

Abbildung 2: Projektskizze.

Während die gesamte Flächendimensionierung sowie die einheitliche Planung (Archi- tektur, Funktionskonzept etc.) eines FOC durchaus mit den Shoppingcentern ver- gleichbar ist, wird allerdings bereits aus der Flächenkonzeption der verschiedenen Centertypen von FOC ein bedeutendes Unterscheidungsmerkmal erkennbar.

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ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung Anders als bei Shoppingcentern fehlen bei einem FOC meist Betriebseinheiten, wel- che innerhalb der Anlage eines FOC selbst das Merkmal der Großflächigkeit erfüllen. Bei einem Shoppingcenter besitzen diese sog. Anker- oder Magnetbetriebe im Rah- men des Betriebstypenmix eine wesentliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des gesamten Centers. In einem FOC findet sich demgegenüber zumeist nur ein Betriebs- typ: das herstellerbetriebene Fachgeschäft (Outlet Store). Die (Kunden-) Attraktivität eines FOC und damit dessen räumliche Ausstrahlung basiert auf der sog. „collective pulling power“, der Bündelung vieler Ladeneinheiten innerhalb der Anlage, wobei dem Markenangebot und der Markenqualität und hier einzelnen Premiummarken (bzw. Top- oder A-Marken) eine besondere Bedeutung zukommt.

Von Bedeutung für die Funktionsfähigkeit eines FOC ist neben den Standortfaktoren weiterhin, dass die Gesamtverkaufsfläche wie auch die Anzahl der einzelnen Laden- einheiten eine gewisse „kritische Masse“ besitzt. Aufgrund bislang vorliegender Erfah- rungen ist hierbei davon auszugehen, dass diese „kritische Masse“ als Mindestgröße in etwa eine Verkaufsflächendimensionierung in einer Größenordnung von ca. 8.000 – 9.000 m² (ca. 9.000 – 11.000 m² Brutto-Geschossfläche) bzw. eine Gesamtzahl von ca. 35 - 40 Outlet Stores umfasst. In der Literatur finden sich hierzu auch Angaben, welche eine „kritische Masse“ bei einer flächenmäßigen Mindestgröße von ca. 14.000 m² Brutto-Geschossfläche sehen.

Die Gesamtverkaufsfläche des FOC Wittenburg ist auf 12.600 m² begrenzt, wobei auf einer Verkaufsfläche von maximal 9.500 m² Bekleidung (inklusive Sportbekleidung), auf einer Verkaufsfläche von maximal 2.500 m² Schuhe und Lederwaren sowie auf einer Verkaufsfläche von maximal 2.500 m² sonstige Sortimente angeboten werden sollen.

Sortimentszusammensetzung des FOC: Die angebotenen Waren werden FOC-typisch sein. Hierbei handelt es sich um . Produkte des Vorjahres bzw. der vorigen Saison („past season“) . 2.-Wahl-Produkte mit kleinen Fehlern („irregular“ oder „factory seconds“) . Produkte mit größeren Fehlern („damaged“) . Produkte zu Markttestzwecken („sample“) . Restposten oder Auslaufmodelle („discontinued“) . Artikel aus Überschussproduktionen („over run“).

3.2 Baustein 2: Hotelentwicklung Im Zuge der Realisierung der einzelnen Bausteine des Gesamtvorhabens wird sich die Besucherfrequenz des Alpincenters und damit des Hotels Hamburg-Wittenburg van der Valk deutlich erhöhen. Um den Besuchern eine ausreichende Kapazität und Qua- lität an zeitgemäßem Hotelraum und -einrichtungen gewährleisten zu können, ist eine Erweiterung des bestehenden Hotels von derzeit 120 Zimmern auf rund 250 Zimmer geplant. Das Hotel soll in Form eines markanten, mehrstöckigen, modernen und weit- hin sichtbaren Hotelneubaus erfolgen, der sich architektonisch von der Skihalle, vom geplanten FOC und auch dem Feriendorf abheben soll. Mithin ist somit ein eigenstän- diges Leuchtturmprojekt geplant (vgl. Abb. 2 Projektskizze).

3.3 Baustein 3: Feriendorf

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ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung Das geplante Feriendorf soll rund 87 Ferienhäuser für ca. 722 Personen und einen Zentraltrakt beinhalten. Im Zentraltrakt sollen insbesondere die Rezeption, Restau- rants und ein Gästehaus mit rund 100 Zimmern untergebracht werden. Die Ferienhäu- ser werden in landschaftlich hochwertig gestalteter Umgebung unter größtmöglicher Berücksichtigung aller umweltbezogenen Aspekte realisiert. Zu den Einrichtungen des Feriendorfes werden weitere Spiel- und Sporteinrichtungen sowie Outdoor-Aktivitäten (Mountain-Biking, Klettern, Golf Driving Range etc.) gehören. Sämtliche Einrichtungen des Hotel van der Valk Hamburg-Wittenburg und des Alpincenters können mitgenutzt werden.

3.4 Baustein 4: Spiel und Sporteinrichtungen Im Verlauf Planung des Projekts werden die möglichen Spiel- und Sporteinrichtungen untersucht und weiter konkretisiert. Denkbar erscheinen zum jetzigen Zeitpunkt z.B. Tennisplätze, Kletterpark, Mountain-Bike-Parcours, Golf Driving Range und ähnlich gelagerte Einrichtungen. Das Planareal für diese Nutzung beträgt rund 8-10 ha, ab- hängig von den tatsächlichen Nutzungen. In jedem Fall sind die Nutzungen ökologisch unbedenklich und es werden keine motorisierten Freizeitaktivitäten stattfinden.

3.5 Baustein 5: Schwimmhalle Des Weiteren soll die Schwimmhalle realisiert werden. Es wird der Bau eines funktio- nalen Sport-, Schul- und Vereinsschwimmbades mit angedocktem Bad-, Sauna- und Wellnessbereich geplant. Die nähere Ausgestaltung der Schwimmhalle ebenso wie Ver- und Entsorgungsaspekte der Planung werden im Verlauf der derzeitig stattfinden- den Konkretisierung des Projekts weiter detailliert und untersucht.

4. Einzugsgebiet des Vorhabens

Für das Planungsvorhaben wird ein Einzugsgebiet abgegrenzt (vgl. Abb. 3), das einen Raum abbildet, aus welchem der Planungsstandort Wittenburg mit einem Zeitaufwand von bis zu 90-Pkw-Fahrminuten erreicht werden kann. Bei der Abgrenzung des Ein- zugsgebietes werden weiterhin folgende Punkte berücksichtigt:

. die Auswirkungen möglicher Wettbewerbsverflechtungen mit den bereits beste- henden Outlet-Centern „Disigner Outlet Neumünster“, Disigner Outlet Soltau, Disigner Outlet Wolfsburg“ und Disigner Outlet Berlin“ . die zu erwartenden Aktivitäten und Leistungsfähigkeit des FOC Wittenburg in der geplanten Größe . die verkehrlichen, topografischen und naturräumlichen Gegebenheiten . die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenen Einkaufsorientierungen der Wohnbevölkerung . administrative Gliederung innerhalb des Untersuchungsraumes.

Die bisher vorliegenden empirischen Ergebnisse zur räumlichen Ausdehnung der Ein- zugsgebiete und zur Kundenherkunft bei verschiedenen in Betrieb befindlichen FOC in Europa bestätigen eine entsprechende weiträumige Ausstrahlung und Kundenher- kunft. Dabei führen die von den Wettbewerbsstandorten ausgedehnten im Südwesten und Nordwesten zu einer deutlichen und im Südosten zu einer geringfügigen Stau- chung des Einzugsgebietes. Das so abgegrenzte Einzugsgebiet des Vorhabens um-

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ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung fasst einen Raum, welcher ausgehend von der Stadt Wittenburg den Westen des Bun- deslandes Mecklenburg-Vorpommern, den überwiegenden Teil der Hansestadt Ham- burg, sowie zu Mecklenburg-Vorpommern benachbarte Grenzbereiche der Bundes- länder Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Brandenburg und Sachsen-Anhalt ein- schließt. Das vorhabenrelevante Einzugsgebiet ist in der Abbildung 3 dargestellt.

Abbildung 3: Einzugsgebiet des Planvorhabens in Wittenburg Village.

Im Norden ist das Einzugsgebiet durch die natürliche Barriere der Ostseeküste be- grenzt. Im Nordosten erreicht es seine weiteste Ausdehnung entlang der Autobahnen A20 (Wismar - Rostock) und A19 (Dreieck „Wittstock/ Dosse - Rostock) bis zur Han- sestadt Rostock an der Ostseeküste. Im Nordwesten endet das Einzugsgebiet im Um- land von Lübeck an der A1 bzw. A20, während es weiter nordwestlich durch das De- signer Outlet Neumünster gestaucht ist.

Wesentliche Bevölkerungsschwerpunkte im nördlichen Teilbereich des Einzugsgebie- tes sind die Städte Schwerin (ca. 95.250 Einwohner), Lübeck (ca. 212.960 Einwohner), Rostock (ca. 203.430 Einwohner) und Wismar (ca. 42.220 Einwohner), wobei ansons- ten insbesondere die ostdeutschen Gebiete nur eine geringe Bevölkerungsdichte auf- weisen.

Im Osten orientiert sich das Einzugsgebiet im Wesentlichen am Verlauf der Autobah- nen A19 (Dreieck „Wittstock/ Dosse - Rostock) sowie A24 (Hamburg – Berlin) und reicht in seiner weitesten Ausdehnung im Südosten in etwa bis zum Autobahndreieck Wittstock/ Dosse. Auch dieser Teilbereich des Einzugsgebiets ist durch eine geringe Bevölkerungsdichte geprägt. Aufgrund der Wettbewerbswirkungen des Designer Out- let Berlin wird das Einzugsgebiet im Südosten entlang der Autobahn A24 etwas ge- staucht. Bei den betroffenen Gebieten handelt es sich jedoch ebenfalls überwiegend 7

ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung um dünn besiedelte Gebiete, sodass hier nur ein geringer Verlust von Potenzialen zu verzeichnen ist.

Das sonstige südliche Einzugsgebiet spannt sich im Wesentlichen zwischen den Au- tobahnen A7 (Hamburg - Hannover) und A24 auf. Weitere Autobahnverbindungen feh- len weitestgehend, sodass sich das Einzugsgebiet hier an einem lockeren Netz aus Bundesstraßen orientiert. Im Südwesten sind starke wettbewerbsbedingte Stauchun- gen des Einzugsgebietes durch das Designer Outlet Soltau zu verzeichnen, welche dazu führen, dass ein räumlich weit gefasster Teil des Ferneinzugsgebiets in diesem Bereich verloren geht.

Im Westen endet das Einzugsgebiet mitten in der Stadt Hamburg. Hier haben die Wett- bewerbswirkungen des Outlet Centers in Neumünster u.a. zur Folge, dass Teilberei- che der Stadt Hamburg sowie des nördlichen Umlands nicht mehr zum Einzugsgebiet gehören. Damit geht ein vergleichsweise starker Verlust von Bevöl-kerungspotenzia- len in diesem Bereich des Einzugsgebiets einher. Dieses Einzugsgebiet wurde nochmals in 3 Intensitätszonen einer abgestuften Kun- denanbindung (Zone I bis Zone III) – basierend auf den 30-, 60- bzw. 90-PKW-Fahr- minutenradius sowie unter Berücksichtigung der relevanten Wettbewerbsverflechtun- gen in den entsprechenden Teilräumen des Einzugsgebietes – unterteilt. Über dieses Einzugsgebiet hinausreichende Einkaufsverflechtungen mit dem Untersuchungsobjekt werden bei den späteren Umsatzberechnungen in der Auswirkungsanalyse und der Analyse der Kaufkraftströme in Form von Streuumsätzen berücksichtigt.

Das nach oben angeführten Kriterien abgegrenzte Einzugsgebiet (Zone I – III) des Planvorhabens in Wittenburg weist derzeit eine Zahl von insgesamt ca. 3.011.730 Einwohnern auf (Abb. 4).

Hiervon entfallen ca. 99.015 Einwohner = ca. 3,3 % auf die Zone I (Naheinzugsge- biet)1

ca. 1.965.475 Einwoh- = ca. 65,2 % auf die Zone II (mittleres Ein- ner zugsgebiet)

ca. 947.240 Einwohner = ca. 31,5 % auf die Zone III (Ferneinzugs- gebiet) Abbildung 4:Einzugsgebiet Zonen I-III. Quelle: Ecostra 2015.

5. Zielgruppen / Besucherkapazitäten Beim Vorhaben Wittenburg Village ergeben sich aufgrund der Vielseitigkeit des Ange- bots gleich mehrere Zielgruppen.

5.1 Zielgruppe FOC Die typische Zielgruppe eines FOC Fabrikverkaufsstätten sind Kunden mit mittlerem bis hohem Einkommen, die Wert auf Qualität und Markenimage legen, aber dafür mög- lichst wenig Geld ausgeben wollen. Diese Besuchergruppe wird rund 66 % der Besu- cherfrequenz des Gesamtvorhabens stellen. 8

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Die Konsumenten sind anspruchsvoller geworden und sowohl preis- als auch marken- orientiert. Die Marke gibt den Konsumenten Sicherheit, Qualität und Wiedererken- nungswert. Die Preisorientierung resultiert aus ökonomischen Gründen, wie beispiels- weise geringes Einkommen. Aufgrund dessen hat sich eine neue Kundengruppe, der „Smart Shopper“, gebildet, welche hochwertige Markenware zu möglichst günstigen Preisen kaufen möchte. Der Kunde verfolgt bei einem Kauf mehrere Konsumziele, so wird in Factory Outlet Stores die Preis- und Markenorientierung der Konsumenten zeit- gleich abgedeckt. Außerdem sprechen Factory Outlet Stores neben den Smart-Shop- pern auch klassische Markenkäufer an, die ebenfalls im Einzelhandel einkaufen. Die Hersteller erhoffen sich Cross-Selling-Effekte. Die Kunden, die die nötige Kaufkraft be- sitzen, sollen parallel in Factory Outlet Stores, dem Einzelhandel, den Herstellerfilialen und dem Internet aktuelle Mode kaufen. Des Weiteren sollen aber auch neue Kunden erreicht werden, die nicht die Kaufkraft besitzen, die Markenartikel zu regulären Prei- sen im Einzelhandel zu erwerben. Es kann insbesondere bei Jugendlichen zu einem „Up-Selling-Effekt“ kommen: Aufgrund fehlender finanzieller Mittel wird die Ware nicht zu regulären Preisen, sondern günstiger in Outlet Stores gekauft. Durch die aufge- baute Markenloyalität in den Factory Outlet Stores besteht die Möglichkeit, dass der Kunde bei Verfügbarkeit der nötigen Kaufkraft, später im Einzelhandel einkauft und somit für den Hersteller ein positiver Up-Selling-Effekt eintritt.

5.2 Zielgruppe Alpincenter / Hotel Die wesentlichen Zielgruppen für das Hotel am Alpincenter sind aktuell Individualrei- sende (darunter Pistennutzer, aber auch Durchgangsreisende), Skiteams, Geschäfts- leute, Tagungsgruppen und Touristik-Gruppen. Zu den Aktivitäten der MICE-Kunden zählen neben den Tagungs- bzw. Seminarveranstaltungen vor allem Teambuildings und Incentives wie Winterolympiade, Eisstockschießen und Snowtubing.

5.3 Zielgruppe Feriendorf Das geplante Wittenburg Village stellt ein Ferienzentrum dar. Für die potenziellen Gäste der dort vorgesehenen Ferienhäuser wäre eine Verknüpfung mit dem Bio-sphä- renreservat wichtiger als für die Hotelgäste, denn Ferienwohnungsgäste wählen Meck- lenburg-Vorpommern überdurchschnittlich wegen des Naturerlebnisses als Urlaubs- ziel. Bei den Urlaubsarten sind Erholungsurlaub, Familienurlaub und Aktivurlaub über- durchschnittlich gewichtet. Das gilt in verstärktem Maß für Besucher der Schaalseere- gion. Ausgehend von der bisherigen Zielgruppenstruktur im Alpincenter ist zu konsta- tieren, dass das Alpincenter das Potenzial der Region bisher kaum nutzt.

6. Einbindung in das touristische Konzept Westmecklenburg

Das Reisegebiet Westmecklenburg und insbesondere Wittenburg haben in den letzten Jahren bei der touristischen Nachfrage eine dynamischere Entwicklung gezeigt als Mecklenburg-Vorpommern insgesamt. Diese Entwicklung ging jedoch von einer ver- gleichsweise niedrigen Basis aus und nach wie vor ist Westmecklenburg das Reise- gebiet mit der geringsten Nachfrage. Im Bereich des Biosphärenreservats Schaalsee ist der Übernachtungstourismus selbst im Vergleich mit dem gesamten Reisegebiet Westmecklenburg unterentwickelt. Das Nachfragepotenzial ist hier sicherlich noch nicht ausgeschöpft. Das gilt für das gesamte Reisegebiet Westmecklenburg speziell für das Segment der Ferienzentren. Das geplante Wittenburg Village würde ein sol- ches Ferienzentrum darstellen. Für die potenziellen Gäste wäre eine Verknüpfung mit 9

ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung dem Biosphärenreservat wichtiger als für die Hotelgäste, denn Ferienwohnungsgäste wählen Mecklenburg-Vorpommern überdurchschnittlich wegen des Naturerlebnisses als Urlaubsziel. Das gilt in verstärktem Maß für Besucher der Schaalseeregion.

Die Region benötigt einen solchen Impuls im Übernachtungstourismus eigentlich wäh- rend des gesamten Jahres, da bisher der Tagestourismus dominierend ist. Während der Zeit von Oktober bis April kann das Outlet als saison- bzw. wetterunabhängiges Angebot dazu einen besonderen Beitrag leisten, die zusätzlich geplanten Freizeitein- richtungen wie das Schwimmbad wirken ebenfalls auf eine Verringerung der Saisonali- tät hin.

6.1 Tourismuspolitische Zielsetzungen Mit der Realisierung des Vorhabens Wittenburg Village könnten eine Reihe der durch das Land Mecklenburg-Vorpommern formulierten Zielsetzungen für die touristische Ent- wicklung erreicht werden. Die angestrebte Verbesserung der Shoppingmöglichkeiten gerade außerhalb der Ober- und Mittelzentren würde durch das Outlet Center in idealer Weise erfüllt. Noch dazu würde es sich um ein Angebot mit einem besonders guten Preis-/Leistungs-verhältnis handeln, das somit eine weitere identifizierte Schwäche der Tourismuswirtschaft Meck- lenburg-Vorpommerns abmildern würde.

Das Ziel des Ausbaus ganzjährig nutzbarer Freizeitinfrastruktur würde sowohl durch das geplante (Hallen-) Schwimmbad als auch durch das Outlet Center erreicht. Die nach- fragstärkste Zeit von Outlet Centern sind die Weihnachtsferien und insgesamt ist die Nachfrage über das ganze Jahr sehr ausgeglichen. Das Schwimmbad kommt auch der örtlichen Bevölkerung zu Gute und erfüllt daher auch eine Versorgungsfunktion. Bei der im Fokus stehenden Förderung des Tourismus im Binnenland sollen Wachs- tumszentren an Standorten herausgebildet werden, die touristisches Potenzial haben bzw. bestehende touristische Zentren. Dies ist mit dem Vorhabenstandort durch seine gute Erreichbarkeit, seine Verknüpfung mit einem bereits bestehenden touristischen Leuchtturm und das attraktive Hinterland des Biosphärenreservats Schaalsee gegeben.

Mit dem geplanten Feriendorf könnte die angestrebte nachhaltige Tourismusentwick- lung von Großschutzgebieten unterstützt werden, denn das unmittelbar benachbarte Biosphärenreservat Schaalsee verfügt über keine hinreichenden Übernachtungskapa- zitäten. Mit der Schaffung des Feriendorfs könnten mehr Besucher für die Schaalsee- region gewonnen werden, ohne dass im Biosphärenreservat selbst Eingriffe stattfinden.

Die angestrebte Optimierung des Angebots für Familien würde durch die Realisierung des Wittenburg Village ebenfalls unterstützt, denn Familien sind die primäre Zielgruppe von Ferienparks. Mit dem umfangreichen Freizeitangebot im Village selbst und in des- sen Umfeld würden die richtigen Anreize für eine Steigerung des Familientourismus ge- setzt. Eine stärkere Verknüpfung der Tourismusentwicklung mit der ganzheitlichen re- gionalen Entwicklung könnte durch die Positionierung des Feriendorfs aber auch durch das Angebot der Schwimmhalle ebenfalls erreicht werden. Die Ansiedlung eines Outlet Centers in Wittenburg ist aus tourismusfachlicher Sicht positiv zu bewerten. Durch das Outlet Center würde die dynamische Entwicklung eines bereits etablierten Touris- musstandortes, der über einen hohen Bekanntheitsgrad und ein überregionales Ein- zugsgebiet verfügt, weiter gestärkt. Durch die Kombination unterschiedlichster, aber sich sinnvoll ergänzender Freizeit- und Tourismusangebote innerhalb eines fußläufig erschließbaren Bereichs mit zusammen dann rund 1,5 Mio. Jahresbesuchen werden

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ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung zudem Synergien geschaffen, die für die Zukunft eine weiterhin dynamische Entwick- lung erwarten lassen, die aller Voraussicht nach in der Ansiedlung zusätzlicher touristi- scher Infrastrukturen münden würde.

6.2 Begründung Wittenburg stellt im Reisegebiet Westmecklenburg dank des Alpincenters bereits aktuell einen touristischen Schwerpunkt dar. Einen weiteren Schwerpunkt bildet Zarrentin mit dem Biosphärenreservat Schaalsee.

Im Vergleich mit den anderen Reisegebieten Mecklenburg-Vorpommerns ist die touris- tische Infrastruktur in Westmecklenburg jedoch nur schwach entwickelt. Das zeigt sich nicht nur bei der absoluten Bettenzahl, sondern auch in der Struktur der angebotenen Betten, Ferienresorts im eigentlichen Sinne fehlen in Westmecklenburg völlig. Der Anteil der Betten in gewerblichen Ferienwohnungen ist weit geringer als in jedem anderen Reisegebiet des Landes. Auch höher klassifizierte Hotels finden sich außerhalb Schwerins praktisch kaum. Spezialisierte Betriebe in den Bereichen Wellness oder Fa- milie gibt es ebenfalls nicht.

Der Abstand Westmecklenburgs bei der Beherbergungsinfrastruktur hat sich gegenüber den anderen Reisegebieten Mecklenburg-Vorpommerns in den letzten Jahren sogar noch vergrößert. Das gilt insbesondere für den Bereich außerhalb der Stadt Schwerin, sprich: den Landkreis Ludwigslust-Parchim. Auch bei der Freizeitinfrastruktur zeigen sich eklatante Unterschiede zum Rest des Lan- des. Hier bildet das Alpincenter das einzige Angebot von überregionaler Bedeutung. Besonders auffällig ist das Fehlen eines Freizeitbades. Im Bereich Smart-Shopping be- schränkt sich das Angebot auf Lebensmittelproduzenten.

Um den langfristigen Betrieb des Alpincenters zu sichern sind zwingend weitere Maß- nahmen erforderlich. Das Projekt Wittenburg Village mit einer prognostizierten Fre- quenz von rund 1,5 Mio. Besucher p.a. kann hierzu einen ganz entscheidenden Beitrag leisten. Der zahlenmäßig stärkste Magnet wird dabei zweifelsohne das FOC sein. Un- abhängig davon wird das Gesamtvorhaben eine wichtige Marketingplattform für die ganze Region sein und auch als Jobmotor fungieren.

Laut der Studie der ift GmbH würde allein das Outlet Center am Standort Wittenburg voraussichtlich rund 1,0 Mio. überwiegend zusätzliche Besuche generieren, das Ferien- dorf sowie die Hotelerweiterung weitere rund 225.000 Aufenthaltstage. Zusammen mit den durch das Alpincenter und das vorhandene Hotel erzielten Besuchszahlen würde mit dem Wittenburg Village eine der am stärksten frequentierten touristischen Agglome- rationen in Mecklenburg-Vorpommern entstehen. Aus diesem enormen Volumen im Rahmen von Kopplungsaktivitäten ebenfalls zusätzliche Besuche zu schöpfen, stellt für die Tourismuswirtschaft aber auch für den Einzelhandel im Umfeld ein enormes Poten- zial dar.

7. Wirtschaftliche Effekte, Betriebskonzept und Wirtschaftlichkeit des Vorha- bens Das Ziel des Gesamtvorhabens besteht in einer deutlichen Frequenzerhöhung am Standort des „Alpincenters Hamburg-Wittenburg“ sowie der Erhöhung der Auslas- tung des Hotels, einem wirtschaftlich erfolgreichen Betreib des Feriendorfes und sei- ner Anlagen. Der Motor dieser Entwicklung wird vor allem das FOC sein.

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Das FOC wird über 12.600 m² Verkaufsfläche verfügen. Das entspricht einer Ge- samtmietfläche von ca. 15.400 m². Diese wiederum wird rund 60 Markengeschäften und 3-4 gastronomischen Betrieben Platz bieten.

Das FOC selbst wird professionell gemanagt und erhält ein intensives, überregional ausgerichtetes Marketing. Die anfängliche Besucherzahl allein des FOC wurde mit 1.026.000 Besuchern errechnet (vgl. Abb. 5).

FOC Ferienresort Besuchs- 1.026.000 Besuche 50.000 in neuen Hotelzimmern zahlen davon kaufen ca. 75% im Outlet 175.000 in Ferienhäusern ein 225.000 Übernachtungen (+50.000 im Bestand) 20.000 Tagesbesucher Schwimmbad

Herkunft der bis 30 Min.: 6,0% Mecklenburg-V. 10% Besucher 31-60 Min.: 69,0% Hamburg 20% 61-90 Min.: 12,0% Schleswig-H. 20% >90 Min.: 13,0% Übrige BL 30% Dänemark 15% Niederlande 5%71

Umsatzer- 51,3 Mio. € (Einkäufe brutto) Hotelerweiterung wartung Logis: 2,05 Mio. € (netto) Gastro: 0,7 Mio. € (netto) Ferienhäuser 15,0 Mio. € (brutto) Schwimmbad 0,5 Mio. € Abbildung 5: Umsatzerwartung. Quelle: ift GmbH 2015. Siehe auch ergänzende Stellungnahme der ift vom 16.08.2016

Bei einer Umsatzerwartung von € 51,3 Mio. und einer im Branchendurchschnitt übli- chen Umsatzmiete von rund 9,25% der erwirtschafteten Umsätze, liegt die Mietein- nahme des Outlets bei ca. € 4,75 Mio. jährlich. Dies ist bei einem Investitionsvolumen von € 38,6 Mio. für das Outlet ein betriebswirtschaftlich guter Wert (vgl. Abb. 5 und 6).

FOC Ferienresort Fläche/ 60 Ladeneinheiten 132 Ferienhäuser Kapazitäten 12.600 m² Verkaufsfläche 126 Hotelzimmer 2.350 Stellplätze 700-800 m² Wasserfläche

Voraussicht- 38,6 Mio. € Ferienhäuser 23,0 Mio. € liche Investi- Hotelerweiterung 4,0 Mio. € tionen in Schwimmbad 6,0 Mio. € Euro netto Summe 33,0 Mio. € Gesamt: 71,6 Mio. € Abbildung 6: Investitionsvolumen. Quelle: ift GmbH 2015. Siehe auch ergänzende Stellungnahme der ift vom 16.08.2016

7.1 Arbeitsplätze – FOC

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ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung Man kann für die Managementgesellschaft (MG) von zehn Mitarbeitern und einem Personalaufwand (inkl. Arbeitgeberbeiträgen zur Sozialversicherung) von gerundet 650.000 Euro ausgehen. Bei den Mietern im Outlet Center kann man von 490 weiteren Mitarbeitern ausgehen. Die folgende Abbildung 7 zeigt die Personalstruktur des Outlet Village nach der Art des Beschäftigungsverhältnisses und dem potenziellen Wohnort der Beschäftigten.

Abbildung 7: Personalstruktur

Unter Berücksichtigung der durch die Teilzeit- und Aushilfskräfte geleisteten Stunden ergeben sich rechnerisch für das Outlet in Wittenburg rund 330 bis 340 Vollzeitstel- len. Basierend auf den aktuellen Tariflöhnen im Einzelhandel und im Gastgewerbe sowie der Mitarbeiterstruktur lässt sich der durch die Mieter aufgebrachte Personalaufwand näherungsweise rechnerisch mit 9,0 Mio. Euro ermitteln. Einschließlich der Personal- aufwendungen der Management-Gesellschaft betrügen diese im Outlet Center also rund 9,6 Mio. Euro pro Jahr. Die Bruttoentgelte für die Arbeitnehmer dürften sich demzufolge auf rund 7,7 Mio. Euro belaufen.

7.2 Arbeitsplätze – Feriendorf, Hotelerweiterung, Schwimmbad Nach Angaben der Firma Van der Valk wird die Erweiterung in 230 zusätzlichen Vollzeitstellenäquivalenten resultieren. Basierend auf dem Lohnniveau im Hotel- und Gaststättengewerbe resultieren daraus Personalkosten in Höhe von rund 6,0 Mio. Euro. Die Bruttoentgelte für die Arbeitnehmer dürften sich demzufolge auf rund 4,8 Mio. Euro belaufen. Insgesamt werden somit voraussichtlich 570 vollzeitäquivalente Arbeitsplätze ge- schaffen.

8. Verkehrserschließung/Erschließungskonzept/Verkehrsprognose

Im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung wurde die derzeitige Verkehrssituation ana- lysiert (vgl. Abb. 8). Aufbauend auf einer allgemeinen Verkehrsprognose ist das zu- künftige Verkehrsaufkommen mit Bezug zu den geplanten Nutzungen der 5 Bau- steine (FOC, Feriendorf, Hotelerweiterung, weitere Freizeiteinrichtungen) ermittelt worden. 13

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Für die Anbindung des FOC und der Freizeiteinrichtungen wurden Anbindungsvari- anten entwickelt und untersucht. Die relevanten Knotenpunkte sind auf der Grund- lage des Handbuches für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen (HBS 2001, Ausgabe 2009) auf ihre Leistungsfähigkeit und Verkehrsqualität geprüft. Aus den Be- rechnungen ergeben sich Hinweise auf den erforderlichen/ sinnvollen Ausbauzu- stand der Knotenpunkte (ohne/ mit Signalanlage, als Kreisverkehrsplatz, Anzahl und Länge der Fahrstreifen etc.).

Um die Auswirkungen des FOC und der damit verbundenen neuen Nutzungen abzu- schätzen, wurde der Prognosenullfall 2015 mit den zum FOC und den anderen neuen Nutzungen prognostizierten Verkehrsmengen überlagert. Es entsteht der Planfall 2030.

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Abbildung 8: Verkehrsituation.

Für den Prognosenullfall 2030 (nur Werktagsspitze) und den Planfall 2030 (Werk- tags- und Samstagsspitze) wurde die Leistungsfähigkeit der relevanten Knoten ge- prüft und daraus Hinweise zur Gestaltung der Knoten abgeleitet. Durch das FOC und die damit zusammenhängenden neuen Nutzungen ergeben sich rund 2.300 Kfz-Zu- fahrten werktäglich. Etwa 50 Zufahrten davon sind Schwerverkehr.

Weiterhin sind auch rechtlich bereits abgesicherte Flächennutzungsänderungen in Wittenburg zu berücksichtigen. So sind über Wittenburg verteilt insgesamt knapp 19 ha Gewerbeflächen geplant. Hier kann insgesamt von mittlerem Verkehrsaufkom- men ausgegangen werden. Auf einer Fläche von 14,3 ha südlich der A 24 im Bereich 15

ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung der südlichen Anschlussrampe soll ein Autohof mit Tankstelle, Gastronomie, Hotel etc. entstehen. Hier ist mit hohem Verkehrsaufkommen zu rechnen. Insgesamt ergeben sich etwa 3.100 Kfz-Zufahrten zu den neuen Gewerbegebieten und zum neuen Autohof. Davon sind rund 900 Fahrten Schwerverkehr (>3,5t zul. Gesamtgewicht).

8.1 Verkehrslärmentwicklung Genauere Angaben zur Verkehrslärmentwicklung werden in der Umweltuntersuchung durch die UmweltPlan GmbH, Stralsund untersucht.

Im Zuge der Bauleitplanung werden die weiteren immissionsrelevanten Berechnungen durchgeführt.

8.2 Ruhender Verkehr, Stellplatzkonzept Es werden für das Gesamtvorhaben ca. 2.350 ebenerdige Stellplätze gemäß den Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs (kurz EAR) geplant. Hinzukommen noch rund 130 ebenerdige Stellplätze im Bereich der Ferienhäuser des Feriendorfes, sodass eine ausreichende Zahl von Stellplätzen für alle Nutzungen des Vorhabens vorhanden sein wird.

9. Ver- und Entsorgung, medientechnische Anbindung Energieversorgung Wittenburg befindet sich im Versorgungsgebiet der WEMAG AG. Auf dem Alpincen- ter befindet sich zudem eine größere Solaranlage mit einer Einspeisungskapazität von ca. 4 GW (Gigawatt).

Telekommunikation Anbieter für Telekommunikation sind in erster Linie Telekom, Vodafon, 1 & 1 sowie Kabel Deutschland. DSL ist vorhanden.

Trinkwasserversorgung Die Trinkwasserversorgung erfolgt über das Wasserwerk Wittenburg. Betreiber des Wasserwerkes ist der Wasserbeschaffungsverband Sude-Schaale.

Niederschlagswasser Das anfallende Niederschlagswasser muss über vorgeschaltete Regenrückhaltebe- cken und den vorhandenen Vorflutern (Gewässer 2. Ordnung) zugeführt werden. Die Gewässer befinden sich in Unterhaltungspflicht des Wasser- und Bodenverbandes Boize-Sude-Schaale.

Abwasser Das Abwasser wird zentral über vorhandene Kanäle und Pumpwerke der Kläranlage Zarrentin zugeführt. Entsorgungsbetrieb ist der Abwasserzweckverband Sude- Schaale mit Sitz in Wittenburg

Altlasten Die Flächen wurden mit Ausnahme der jetzigen Stellplatzflächen im unmittelbaren Umfeld des Alpincenters nur landwirtschaftlich genutzt. Altlasten sind nicht zu erwar- ten.

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ROV Wittenburg Village - Vorhabenbeschreibung 10. Auswirkung des Konzepts auf vorhandene Einrichtungen, Wohnen, Ge- werbe Da sich das Gesamtvorhaben Wittenburg Village in einem bereits heute intensiv ge- nutzten Außenbereich befindet, sind störende Einflüsse auf vorhandene Einrichtun- gen nicht zu erwarten.

11. Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen Dieser Punkt ist Bestandteil der Umweltverträglichkeitsuntersuchung.

12. Zeitrahmen Der Realisierungszeitrahmen den der Investor verfolgt sieht folgende zeitlichen Eck- punkte für das FOC, Hotelneubau und das Schwimmbad vor:

Raumordnungsverfahren 4. Quartal 2016 Bauleitplanung 4. Quartal 2017 Baugenehmigung 4. Quartal 2017 Baubeginn 4. Quartal 2018 Eröffnung 4. Quartal 2019

Für das Feriendorf geht der Investor hinsichtlich der genehmigungstechnischen Zeit- planung von gleichen Zeiträumen wie bei der Planung des FOC/Hotelneubau aus.

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