Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover

Kommunalsteckbrief: Stadt Seelze

Auftraggeber: Region Hannover

Auftragnehmer: empirica ag Kurfürstendamm 234, 10179 Berlin Telefon (030) 88 47 95‐0 Fax (030) 88 47 95‐17 www.empirica‐institut.de

Bearbeitung: Ludger Baba, Thomas Abraham, Philipp Schwede, Julia Kemper

Berlin/Bonn, 24. Oktober 2018

Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Kurzinformation und Lage in der Region

Kurzinformation Abb. 1: Verortung Seelze

Fläche: 54,08 km² Bevölkerungsdichte: 624 Einwohner je km² Einwohner: 34.516 (2016) Postleitzahl: 30926 Gemeindeschlüssel: 03 2 41 015

Quelle Abb. 1: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Region Hannover, Team Regionalplanung); Quelle Einwohnerzahl (31.12.2016): Region Hannover, Team Statistik

empirica 1 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Planerische Grundlagen

Lage und Erreichbarkeit Abb. 2: Regionales Raumordnungsprogramm 2016

Die Stadt Seelze grenzt westlich an die Landeshauptstadt Hannover an. Sie zählt zu den Kommunen im ersten Ring um die Stadt Hannover. Seelze ist mit den S‐Bahnlinien S 1, S 2, S 51 an den Haltepunkten Letter, Seelze und Dedensen/Gümmer (S 1, S 2) an die Stadt Hannover angebunden. Die Fahrtzeit von Seelze zum Hauptbahnhof Hannover beträgt 12 Minuten (ohne Umstieg). An das Autobahnnetz ist Seelze über die Anschluss‐ stelle Wunstorf‐Luthe angebunden (BAB 2).

Raumordnung, Regionalplanung und Siedlungsentwicklung

Nach zentralörtlicher Gliederung hat die Stadt Seelze mit Letter die Aufgabe eines Grundzentrums. Das zentrale Siedlungsgebiet der Stadt Seelze mit Letter hat eine her‐ ausgehobene Bedeutung als Standort zur Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten. Ein Vorranggebiet Siedlungsentwicklung ist nicht festgelegt. Dedensen/Gümmer (im Verbund) ist als ländlich strukturierte Siedlung mit Ergänzungsfunktion Wohnen fest‐ gelegt. Die städtebauliche Entwicklung Seelzes ist durch naturräumliche und infrastrukturelle Gegebenheiten stark eingeschränkt: Das zentrale Siedlungsgebiet Seelze und Letter wird durch die Leineaue im Norden, den Mittellandkanal sowie Zweigkanal Linden, die Bahnstrecke Hannover‐Minden und die B441 beschränkt. Die BAB 2 und die Leineaue stellen auch für Dedensen/Gümmer Grenzen der Siedlungsentwicklung dar.

Kommunale Stadtentwicklungs‐ und Wohnungsmarktstrategie

Eine wesentliche wohnungspolitische Zielsetzung ist die Vermeidung struktureller Engpässe auf dem Wohnungsmarkt. Seelze verfügt über kein eigenes kommunales Wohnraumversorgungskonzept, sondern wird mit dem regionalen Konzept arbeiten. Ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept liegt nicht vor.

Quelle Abb. 2: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Regionales Raumordnungsprogramm der Region Hannover 2016 ‐ Erläuterungskarte 1) empirica 2 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Erwerbstätigkeit

Abb. 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Abb. 4: Arbeitslose und Arbeitslosenquote am Arbeitsort

In Seelze ist die Beschäftigtenzahl seit 2006 um 27 % auf 6.000 sozialversicherungs‐ pflichtige Beschäftigte (Arbeitsort) gestie‐ gen. Im Vergleich zur Region Hannover war das Wachstum überdurchschnittlich. Mit der günstigen wirtschaftlichen Entwicklung in der Region ist die Zahl der Arbeitslosen von Seelze in der vergangenen Dekade ge‐ sunken. Die Arbeitslosenquote in Seelze (8,9 %) liegt über der der Region Hannover

(ohne LHH) und unter der der Region Han‐ nover. Pendlermobilität

Abb. 5: Einpendler, Auspendler und Pendlersaldo Abb. 6: Arbeitsplatzzentralität 2016

Seelze hat Auspendlerüberschüsse. Seit 2007 ist der Auspendlerüberschuss von Seelze geringfügig gewachsen. 2016 gab es dreimal so viele Aus‐ (11.200) wie Einpendler. Die größere Bedeutung als Wohnstandort denn als Arbeitsplatzstandort wird auch aus der Arbeitsplatzzentralität (SvB am Arbeitsort/ SvB am Wohnort) ersichtlich. In Seelze woh‐ nen wesentlich mehr Beschäftigte als dort arbeiten. Die Arbeitsplatzzentralität ist im regionalen Vergleich mit am geringsten.

Quelle Abb. 3 bis Abb. 6: Bundesagentur für Arbeit (BA) empirica 3 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Kaufkraft

Abb. 7: Kaufkraftindex 2017 (Region Hannover = 100) Der Kaufkraftindex (Region = 100) lag in Seel‐ ze im Jahr 2017 mit 94 unter dem Durch‐ schnitt der Region Hannover. Nach Uetze ist dies der geringste Wert innerhalb der Kom‐ munen der Region Hannover.

Quelle Abb. 7: LOCAL© 2018 Nexiga, eigene Berechnungen und Darstellung

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Bevölkerungsentwicklung

Abb. 8: Einwohnerzahl (absolut) Abb. 9: Indexentwicklung der Einwohnerzahl Die Einwohnerzahl von Seelze ist von 2007 bis 2016 um 5,3 % auf 34.516 Personen gestiegen. Damit wuchs Seelze stärker als die Region Han‐ nover (4,3 %) bzw. die Region Hannover (ohne LHH) (2,8 %).

Quellen Abb. 8 und Abb. 9: Region Hannover, Team Statistik bzw. Landeshauptstadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Altersstruktur

Abb. 10: Altersstruktur (2016) Abb. 11: Indexentwicklung nach Altersklassen

Im Vergleich mit der Region (ohne LHH) ist die Altersklasse der 25‐ bis unter 40‐ Jährigen anteilig etwas stärker in Seelze besetzt, dafür die Altersklasse der 40‐ bis unter 65‐Jährigen etwas geringer. In der zeitlichen Entwicklung wird deutlich, dass die Zahl der (jungen) Erwachsenen (20 bis unter 40 Jahre) seit 2011 und die der unter 20‐Jährigen seit 2014 wieder stark zunimmt. Nach Aussage der Stadt ist dies eine Folge der Entwicklung des Baugebietes Seelze‐Süd.

Abb. 12: Jugendquotient (Verhältnis der Personen Abb. 13: Altenquotient (Verhältnis der Personen im im Alter von 0‐19 Jahren zu 100 Personen Alter von 65 Jahren und älter zu 100 Per‐ zwischen 20 und 64 Jahren) sonen zwischen 20 und unter 65 Jahren)

Der Jugendquotient ist in Seelze im Ver‐ gleich zur Region Hannover höher und im Vergleich zur Region Hannover (ohne LHH) geringer. Seit 2014 steigt der Jugendquoti‐ ent in Seelze wieder. Der Altenquotient in Seelze ist höher als in der Region Hannover, jedoch geringer als in der Region (ohne LHH). Gegen den steigen‐ den Trend in der Region (ohne LHH) geht der Altenquotient in Seelze in den letzten Jahren leicht zurück.

Quellen Abb. 10 bis Abb. 13: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Komponenten der Bevölkerungsentwicklung

Abb. 14: Natürliche Bevölkerungsentwicklung Abb. 15: Wanderungen Die Sterbeüberschüsse der letzten 10 Jahren in Höhe von durchschnittlich 50 Personen pro Jahr (Abb. 14) konnten seit 2010 durch die steigenden Wanderungsgewinne (Abb. 15) mehr als kompensiert werden. Die Zahl der Einwohner steigt seitdem wieder an (vgl. Abb. 8). Den Wanderungsverlusten im Zeitraum bis 2009 folgte ein stetiger Anstieg der Wande‐ rungsgewinne auf zuletzt 751 Personen

(2016).

Abb. 16: Wanderungsrichtungen Abb. 17: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner Wanderungsgewinne gab es in den letzten Jahren v.a. durch Zuzüge aus der LHH, in geringerem Umfang mit dem Ausland und 2015 und 2016 auch mit Niedersachsen (ohne Region Hannover). Der Saldo mit der Region (ohne LHH) war überwiegend nega‐ tiv. Seelze profitierte in den letzten Jahren in stärkerem Maß von Wanderungsgewinnen aus der LHH als die Region (ohne LHH).

Quellen Abb. 14 bis Abb. 17: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Haushaltszahl und ‐struktur

Abb. 18: Haushaltszahl (absolut) Abb. 19: Veränderung der Zahl der Haushalte 2016 gegenüber 2007

Seit 2007 ist die Zahl der Haushalte in Seelze um 7,3 % auf knapp 16.600 Haushalte ge‐ stiegen. Die durchschnittliche Haushaltsgrö‐ ße in Seelze hat sich von 2,11 Personen (2007) auf 2,05 Personen (2016) verringert. In 70 % aller Haushalte in Seelze leben 1 oder 2 Personen. Zwischen 2007 und 2016 ist die Zahl der 1‐ und 2‐Personen‐Haushalte in Seelze in geringerem Maße gestiegen (+12,1 %) als in der Region ohne LHH

(+13,2%).

Quellen Abb. 18 und Abb. 19: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (jeweilige Grundlage: Haushaltsgenerierung)

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Wohnungsbestand

Abb. 20: Anteil der Wohneinheiten (WE) Abb. 21: Gebäudetypologie im Ein‐ und nach Gebäudetyp Zweifamilienhausbestand

In Seelze gibt es ca. 16.700 Wohnungen in rd. 7.100 Gebäuden. Wohnungen in Mehrfa‐ milienhäuser überwiegen: Rd. 60 % des Wohnungsbestands (rd. 10.000 Wohnun‐ gen) befinden sich in Mehrfamilienhäusern, rd. 40 % (rd. 6.700 Wohnungen) in Ein‐ und Zweifamilienhäusern. Bei Ein‐ und Zweifamilienhäusern überwiegt das freistehende Haus. Dennoch finden sich in Seelze im Vergleich zur Region Hannover insgesamt und ohne LHH anteilig mehr Rei‐ henhäuser und Doppelhaushälften.

Abb. 22: Baualtersstruktur Abb. 23: Eigentümerstruktur

Mehr als die Hälfte aller Wohngebäude wurde zwischen 1949 und 1978 errichtet (56 %). Diese Altersklasse ist auch höher besetzt als in der Region (ohne LHH). Privates Wohneigentum bildet mit rd. 60 % den Hauptanteil des Wohnungsbestandes. In der Region ohne LHH fällt der Anteil et‐ was höher aus. Der Anteil von Genossen‐ schaften liegt in Seelze mit 5,6 % über den Regionsdurchschnitt (ohne LHH).

Quelle Abb. 20: Wohnungsfortschreibung des LSN. Abb. 21 bis Abb. 23: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011)

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Abb. 24: Größenstruktur des Wohnungsbestandes Abb. 25: Wohnungen nach Anzahl der Räume

Gut ein Drittel der Wohnungen in Seelze sind mittelgroße Wohnungen zwischen 60 m² und 79 m². Dieser Anteil fällt im Ver‐ gleich zur Region Hannover und insbeson‐ dere zur Region (ohne LHH) deutlich höher aus. Bedingt durch den im Vergleich zur Region ohne LHH geringeren Anteil an frei‐ stehenden Einfamilienhäusern ist der Anteil an großen (100‐119 m²) und sehr großen Wohnungen (> 120 m²) geringer als in der Region (ohne LHH) und entspricht jeweils in etwa dem Anteil in der Region Hannover. Korrespondierend zur Verteilung nach Wohnflächen dominieren in Seelze Wohnungen mit drei und vier Räumen. Im Vergleich zur Region ohne LHH gibt es mehr Wohnungen mit zwei bis vier und weniger Wohnungen mit fünf und mehr Räumen.

Quelle Abb. 24: Wohnungsfortschreibung des LSN; Abb. 25: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011)

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Wohnungsbaugenehmigungen und ‐fertigstellungen

Abb. 26: Wohnungsbaugenehmigungen Abb. 27: Struktur der Genehmigungen

In 2015 und 2016 wurden in Seelze wesent‐ lich mehr Wohnungen genehmigt als in den Vorjahren. Je 1.000 Einwohner wurden 2016 in Seelze 3,6 Wohneinheiten genehmigt. Die im Jahr 2016 genehmigten Wohnungen wa‐ ren dabei zu gleichen Teilen in Mehrfamili‐ enhäusern und in Ein‐ und Zweifamilienhäu‐ sern. Der Anteil der genehmigten Wohnun‐ gen in Mehrfamilienhäusern ist in der Phase 2012‐2016 in Seelze von 29 % auf 40 % ge‐ stiegen und liegt auf dem Niveau der Region Hannover (ohne LHH).

Abb. 28: Wohnungsbaugenehmigungen ‐ Abb. 29: Wohnungsbaugenehmigungen ‐ regionaler Vergleich I regionaler Vergleich II

Auf Jahresbasis schwankt die Zahl der Bau‐ genehmigung in Seelze. Im Trend hat sie zu‐ gelegt. Insgesamt ist in der gesamten Region die Zahl der Baugenehmigungen deutlich gestiegen, in Seelze sogar überproportional, vor allem in den Jahren 2015 und 2016. In der Phase 2012‐2016 lag die Zahl der Ge‐ nehmigungen je 1.000 Einwohner damit auf dem Niveau der Region (ohne LHH) und hö‐ her als in der Region Hannover.

Quelle Abb. 26 bis Abb. 29: Sonderauswertung des LSN

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Abb. 30: Wohnungsbaufertigstellungen Abb. 31: Struktur der Wohnungsbaufertig‐ stellungen nach Zeiträumen Die Wohnungsbaufertigstellungen waren in Seelze 2015 und 2016 ebenfalls wesentlich höher als in den Vorjahren. 2016 wurden 149 Wohnungen oder 4,3 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt. Dies ist der höchste Wert im Beobachtungszeitraum und liegt gemessen je 1.000 Einwohner um mehr als das Doppelte über dem Regionsdurch‐ schnitt. Der Anteil der Mehrfamilienhauswohnungen

an den Fertigstellungen hat sich in der Phase 2012‐2016 in Seelze deutlich erhöht und entspricht fast dem der Region Hannover.

Abb. 32: Wohnungsbaufertigstellungen ‐ Abb. 33: Wohnungsbaufertigstellungen ‐ regionaler Vergleich I regionaler Vergleich II Durch die Spitzenwerte im Jahr 2015 und 2016 (bedingt insbesondere durch das Bau‐ gebiet Seelze‐Süd) ist die Zahl der Fertigstel‐ lungen pro 1.000 Einwohner in Seelze im Zeitraum von 2012 bis 2016 gegenüber dem Zeitraum 2007 bis 2011 von 1,5 auf 2,7 ge‐ stiegen. Die Bauintensität war damit in Seelze in der Phase 2012‐2016 höher als in der Region insgesamt und der Region (ohne LHH).

Quelle Abb. 30 bis Abb. 33: Sonderauswertung des LSN empirica 12 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Bestand

Abb. 34: Angebotsmieten (Median) im Abb. 35: Angebotsmietspanne im Mehrfamilien‐ Mehrfamilienhausbestand hausbestand, 2016 Die Angebotsmieten sind zwischen den je‐ weils 1. Quartalen 2012 und 2017 in Seelze (+21 %) etwas geringer gestiegen als in der Region Hannover (+25 %). Die Medianmiete für Wohnungen im Mehr‐ familienhausbestand lag 2016 in Seelze mit 6,24 €/m² unterhalb des Regionswertes von 6,62 €/m². Die Abstände zwischen Seelze und der Region nehmen vor allem im höhe‐ ren Preissegment zu, ein Ausdruck des we‐ nig differenzierten Geschosswohnungsbe‐ standes in der Stadt.

Abb. 36: Angebotskaufpreise (Median) für Abb. 37: Angebotskaufpreisspanne für Eigen‐ Eigentumswohnungen im Bestand tumswohnungen im Bestand, 2016 Seit 2014 stagniert der Angebotspreis (Me‐ dian) für Eigentumswohnungen im Bestand in Seelze. Er liegt mittlerweile rd. 250 € un‐ terhalb des Regionswertes. 2016 wurde in Seelze eine Eigentumswohnung im Bestand im Median für rd. 1.450 €/m² angeboten. Der Angebotspreis war damit günstiger als in der Region Hannover (rd. 1.740 €/m2). Auch ist hier die Preisdifferenzierung in der Region Hannover ausgeprägter.

Quelle Abb. 34 bis Abb. 37: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH) empirica 13 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 38: Angebotskaufpreise (Median) im Ein‐ und Abb. 39: Verteilung der Angebotskaufpreise im Zweifamilienhausbestand Ein‐ und Zweifamilienhausbestand, 2016 Zwischen 2012 und 2017 ist der angebotene Kaufpreis in Seelze für Ein‐ und Zweifamili‐ enhäuser im Bestand um 33 % und damit im gesamtregionalen Trend angestiegen. Der Angebotspreis für Ein‐ und Zweifamili‐ enhäuser im Bestand belief sich im Median 2016 in Seelze auf rd. 1.800 €/m². Häuser in Seelze sind somit ähnlich teuer wie in der Region Hannover (rd. 1.850 €/m2).

Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Neubau1

Abb. 40: Angebotsmieten (Median) in Abb. 41: Angebotsmietspanne in Neubau‐ Neubau‐Mehrfamilienhäusern Mehrfamilienhäusern, 2016 Zwischen 2012 und 2015 sind die Median‐ mieten für neue gebaute Wohnungen in Mehrfamilienhäusern regionsweit gestiegen, anschließend haben sich die Preise stabili‐ siert. In der Region (ohne LHH) liegen die Preise 2016 im Median bei rd. 9 €/m² und reichen in der Spitze bis zu 12 €/m². In der Gesamt‐ region liegt das Preisniveau insbesondere in der Spitze höher. Quelle Abb. 38 bis Abb. 41: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

1 In der Region Hannover (ohne LHH) reichen die Fallzahlen der Angebotsmieten in neu gebauten Mehrfamilienhäusern für einzelne Kommunen für eine valide Auswertung nicht aus. Gleiches trifft für die Kaufpreise neu gebauter Eigentumswohnungen zu. empirica 14 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 42: Angebotskaufpreise (Median) für Abb. 43: Angebotskaufpreisspanne für Neubau‐ Neubau‐Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen, 2016

Die Medianpreise haben sich in der Region (ohne LHH) zwischen 2012 und 2016 um 36 % auf fast 2.700 €/m² erhöht. In der LHH ist das Preisniveau im Median um ¼ höher als in der Region (ohne LHH). Die Preisdifferenzierung zwischen der Regi‐ on Hannover und der Region Hannover ohne LHH nimmt im gehobenen Preissegment zu. Sehr hochwertige neue Eigentumswohnun‐ gen werden überwiegend in der LHH ange‐ boten.

Abb. 44: Angebotskaufpreise (Median) für Ein‐ und Abb. 45: Angebotskaufpreisspanne für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Neubau Zweifamilienhäuser im Neubau, 2016

In Seelze kosteten Ein‐ und Zweifamilien‐ häuser im Neubau 2016 im Median fast 2.000 €/m² und damit 18 % mehr als 2012. In der Region erhöhte sich der Preis dagegen um rd. ein Viertel. Im oberen Segment geht die Schere der Prei‐ se zwischen der Stadt Seelze und der Region Hannover auseinander. Die Objekte mit den höchsten Preisen sind in der Region Hanno‐ ver teurer als in der Stadt Seelze.

Quelle Abb. 42 bis Abb. 45: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

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Leerstand, Transaktionen, Transaktions‐ und Bodenpreise

Abb. 46: Marktaktiver Wohnungsleerstand

Die Leerstandsquote in Seelze lag 2011 bei 4,3 %. Unter Berücksichtigung einer Fluktu‐

ationsreserve von 3 % ist der Leerstand ins‐ gesamt gering. Im regionalen Vergleich zählt die Quote jedoch zu den höchsten.

In der Region hat sich der marktaktive Leer‐ stand im Mehrfamilienhaussegment seit 2001 verringert. Die Quote fällt in der LHH Hinweis: Daten zum Wohnungsleerstand mit 1,6 % im Jahr 2015 geringer aus als in liegen auf Ebene der Kommunen nur aus dem Zensus 2011 vor. der Region ohne LHH mit 2,4 %.

Abb. 47: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Eigenheim‐ Abb. 48: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Mehrfa‐ Baugrundstücken in Seelze milienhausbaugrundstücken in der Region Die Zahl verkaufter unbebauter Grundstü‐ cke für den individuellen Wohnungsbau ist nicht nur Ausdruck einer veränderten Nachfrage, sondern auch angebotsbedingt. Stehen wenige Flächen zur Verfügung, wer‐ den auch wenige verkauft. Von 2008 bis 2016 wurden in Seelze im Schnitt 27 Grundstücke p.a. für den indivi‐ duellen Wohnungsbau zu einem durch‐ schnittlichen Preis von 170 €/m² verkauft.

Die Grundstückspreise für Eigenheime liegen in Seelze mit Rang 6 unter den 21 Kommunen der Region im oberen Preissegment. In Seelze sind die Prei‐ se seit 2008 leicht angestiegen. Im MFH‐Segment sind die Verkaufsfälle in der LHH seit 2014 gestiegen und in der Region (ohne LHH) seit 2015. Wäh‐ rend der mittlere Kaufpreis in der LHH zwischen 2013 und 2016 zurückging, blieb er in der Region (ohne LHH) konstant.

Quelle Abb. 46 CBRE‐empirica‐Leerstandsindex, Abb. 47 und Abb. 48: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge. empirica 16 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 49: Bodenpreisindexreihe von EZFH‐ Abb. 50: Bodenpreisindexreihe von Mehrfamili‐ Baugrundstücken enhausbaugrundstücken Der Bodenpreisindex (vergleichbarer Grund‐ stücke) ist dagegen schon seit sechs Jahren stetig auf Wachstumskurs. Dies gilt sowohl für EZFH (11 % bis 22 %) als auch im stärke‐ ren Maße für das MFH‐Segment (28 %). Im Eigenheimsegment sind die Bodenpreise in der LHH am stärksten gestiegen, gefolgt von den stadtnahen (nördlich, südlich und westlich an die LHH angrenzenden Kommu‐ nen (im Wesentlichen die Siedlungsschwer‐ punkte im Kernraum) zzgl. einzelne Gemarkungen in Pattensen und Gehrden) und schließlich den stadtfernen (Siedlungsschwerpunkte außerhalb des Kernraums sowie Ergänzungsstan‐ dorte) regionsangehörigen Städten und Gemeinden.

Abb. 51: Preisentwicklung für freistehende Ein‐ und Abb. 52: Preisentwicklung für Eigentumswoh‐ Zweifamilienhäuser (ohne Neubauten) nungen (ohne Neubauten)

Die Preise für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Bestand haben sich seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 in der LHH um 58 %, in der Region (ohne LHH) um 40 % erhöht. Seit 2008 stiegen die Preise für Eigentumswoh‐ nungen im Bestand in der LHH um 67 %, in der Region (ohne LHH) um fast 40 %.

Quelle Abb. 49 bis Abb. 52: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge empirica 17 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung von Haushalten mit geringem Einkommen

Abb. 53: Anteil der Haushalte mit geringem Einkommen an allen Haushalten in der Kommune Als Haushalte mit geringen Einkommen gelten diejenigen Haushalte, die die Einkommensgren‐ zen nach § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) nicht überschrei‐ ten. Das entsprechende jährliche Bruttoeinkommen liegt beispielsweise bei einem Einpersonen‐ haushalt zwischen 17.000 (arbeitsloser Haushalt) bis 25.285 Euro (Haushalt/Person im Ange‐ stellten‐/ Arbeitsverhältnis), für eine Familie mit zwei Kindern zwischen 35.000 bis 51.000 €. Nach Berechnungen der Region Hannover liegen gut 41 % aller Haushalte in der Region inner‐ halb dieser Einkommensgrenzen, d. h. 41 % aller Haushalte in der Region Hannover sind dem‐ nach Haushalte mit einem geringen Einkommen. In der Region (ohne LHH) ist der Anteil mit 38 % geringer. Nach Hannover (44,5 %) hat Seelze mit 43,7 % den höchsten Anteil an Haushalten mit geringem Einkommen.

Abb. 54: Empfänger von Mindestsicherungsleistungen Die Empfänger von Mindestsicherungsleistungen sind eine Teilgruppe der Haushalte mit gerin‐ gem Einkommen (Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II, bei Erwerbsminderung und im Alter sowie die Hilfen zum Lebensunterhalt nach SGB XII und Regelleistungen nach AsylbLG). In Seelze ist die Zahl der Mindestsicherungsempfänger zuletzt auf über 4.300 vor allem als Folge des Zuzugs von Flüchtlingen angestiegen und erreicht einen Anteil von 12,7 % an allen Einwoh‐ nern. Der Anteil liegt damit über dem der Region Hannover (ohne LHH). Während des Asylverfahrens treten Asylbewerber bzw. stellvertretend die Kommunen als Nach‐ frager auf dem regulären Wohnungsmarkt nur dann auf, wenn sie durch die Kommune dezentral in Wohnungen und nicht in Gemeinschafts‐ oder vergleichbaren Unterkünftigen untergebracht werden. Nach Anerkennung wechseln die Flüchtlinge die Rechtskreise von AsylbLG in das SGB II, soweit die Person (noch) kein eigenes Einkommen hat. Spätestens zu diesem Zeitpunkt werden diese Haushalte zu Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt.

Quelle Abb. 53: Region Hannover, Abb. 54: LSN, Werte für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen)

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Abb. 55: Bezieher von Leistungen nach AsylbLG Abb. 56: Wohngeldhaushalte Im Zuge der Flüchtlingszuwanderung ist die Zahl der Empfänger von Leistungen nach dem AsylbLG in 2015 deutlich angestiegen. In 2016 gingen die Zahlen wieder leicht zu‐ rück. Die Entwicklung vollzog sich in Seelze ebenso wie in der Region Hannover. Die Zahl der Empfänger je 1.000 Einwohner ist in Seelze seit 2012 geringer als in der Region. Die Zahl der Wohngeldhaushalte ist in der Region und Seelze mit der Reform 2016 ge‐

stiegen. Bezogen auf 1.000 Einwohner beziehen in Seelze weniger Haushalte Wohngeld als in der Region, aber mehr Haushalte als in der Region (ohne LHH).

Abb. 57: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II Abb. 58: Größe der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 2016

In Seelze haben 2016 rd. 1.750 Haushalte Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II bezogen. Der Anteil an allen Haushalten liegt bei 10,5 % und damit auf dem Niveau der Region Hannover, jedoch deutlich über dem Anteil der Region (ohne LHH). Bei den Bedarfsgemeinschaften handelt es sich, gemessen an allen Haushalten in der Kommune, um relativ kleine (1 Pers.) oder große Haushalte (5 Pers. u. m.).

Quelle Abb. 55 bis Abb. 56: LSN, Werte AsylbLG für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen); Abb. 57 und Abb. 58: BA

empirica 19 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung des Niedrigpreissegments und des Sozialwohnungsbestands

Abb. 59: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes Abb. 60: Angebotsmietpreisentwicklung im freifinan‐ zierten unteren Segment In Seelze gibt es 352 öffentlich ge‐ förderte Wohnungen (II. Halbjahr 2017). Mit einer Bestandsquote von 2,1 % (Anteil am Gesamtwohnungs‐ bestand) und 3,6 % (Anteil an Woh‐ nungen in Mehrfamilienhäusern) liegt Seelze unterhalb der Region Hannover (4,7 %/7,5 %). Im Ver‐ gleich zur Region Hannover (ohne LHH) ist der Anteil am Gesamtwoh‐ nungsbestand identisch (2,0 %). Der

Anteil an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist geringer (4,7 %). Bis 2025 fallen 56 % der geförderten Wohnungen in Seelze – und damit mehr als in der Region Hannover (rd. minus 40 %) – aus der Sozialbindung (absolut: minus 197 WE). Die Schwelle des preiswertesten Drittels angebotener Mietwohnungen in Seelze ist von 2012 bis 2017 um rd. 24 % und damit stärker als in der Region Hannover gestiegen (+ 20 %). Mit 6,30 €/m² (netto‐ kalt) liegt die Mietpreisschwelle in Seelze geringfügig unterhalb der gesamtregionalen Schwelle von 6,40 €/m².

Quelle Abb. 59: Region Hannover sowie Angaben der Kommunen; Abb. 60: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

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Bevölkerungs‐ und Haushaltsprognose

Abb. 61: Bevölkerungsprognose für die Region Abb. 62: Veränderung der Altersstruktur in der Hannover Region Hannover bis 2025

Gemäß Prognose der Region Hannover steigt die Einwohnerzahl in der Region bis 2025 um 38.000 bzw. 3,5 % auf gut 1,21 Mio. Auch die Altersstruktur wird sich verändern: Die Zahl der unter 16‐Jährigen, der 29‐ bis unter 45‐Jährigen, der 56‐ bis 70‐Jährigen und der Hochaltrigen über 80 Jahre nimmt zu. In den Altersklassen 16‐28 Jahren, 45‐55 Jahre und 71‐80 Jahre geht die Einwohner‐ zahl zurück (insb. die heutigen Babyboomer und geburtenstarken Vorkriegsjahrgänge).

Abb. 63: Haushaltsprognose und Zusatzbedarf an Abb. 64: Haushaltsprognose – Veränderung der Wohnraum für die Region Hannover Haushaltsgrößen in der Region bis 2025 Gegenüber dem Jahr 2015 nimmt die Zahl der Haushalte in der Region bis zum Jahr 2025 um 18.300 zu. Um die Wohnungs‐ marktsituation des Jahres 2011 mit der da‐ maligen Flexibilitäts‐ und Fluktuationsre‐ serve wiederherzustellen, bedarf es bis 2025 weiterer 10.000 Wohnungen (Nachholbe‐ darf). Fast die Hälfte des prognostizierten Haushaltswachstums entfällt auf Einperso‐ nenhaushalte, knapp 20 % auf Haushalte mit Kindern und die übrigen gut 30 % auf sons‐ tige Mehrpersonenhaushalte.

Quelle Abb. 61 bis Abb. 64: Region Hannover, Team Statistik empirica 21 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnungsbedarf bis 2025

Abb. 65: Unterdeckung in den letzten Jahren Abb. 66: Bedarf nach Segmenten bis 2025 (pro Jahr) Im Vergleich zur Entwicklung der Haushalte wurden in Seelze im Zeitraum seit 2011/2012 gut 550 WE zu wenig gebaut. Das Defizit entspricht rd. 3,4 % der Haus‐ halte und liegt damit oberhalb des regiona‐ len Defizits (ohne LHH) von 2,1 %. Das Verteilungsmodell der Region geht von einem Wohnungsbedarf von rd. 65 WE p.a. bis 2025 aus (650 WE, davon 430 WE MFH, 220 WE EZFH). Die durchschnittlichen Fer‐ tigstellungszahl zwischen 2012 und 2016 übersteigt diesen Bedarf um ca. 40 %, was jedoch bedingt ist durch die sehr hohen Fertigstellungen in den Jahren 2015 und 2016 (Seelze‐Süd). Die Unterdeckung zwischen 2007/2008 und 2011 zeigt, dass die Fertigstellungen der letzten Jahre in Seelze in hohem Maß Nachholbedarfe aufgrund steigender Haushaltszahlen waren. Die Segmente verschieben sich übereinstimmend mit dem Verteilungsmodell zu Gunsten des Mehrfamilienhaus‐ baus. In den Jahren 2016 bis 2018 werden nach Aussage der Stadt Seelze voraussichtlich bis zu 300 WE fertig gestellt werden, so dass für den Zeitraum von 2019 bis 2025 noch ein rechnerischer Restbedarf von ca. 350 WE besteht. Der im Vergleich mit den bisherigen Fertigstellungen zukünftig erhöhte Bedarf an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Seelze wird durch die jüngsten Entwicklungen der Bautätigkeit in Seelze bestätigt. Engpässe gibt es vor allem bei Wohnungen für 1‐Personen‐Haushalte aber auch bei größeren Wohnungen. Dies ist nach Einschätzung der Kommune Ausdruck der aufgestauten Nachfrage in diesem Segment.

Quelle Abb. 65 und Abb. 66: eigene Berechnungen

empirica 22 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnbaupotenziale

Nach dem Wohnbauflächenkataster der Region Hannover verfügt die Stadt Seelze über ein Flächenpotenzial von 7 ha. Für die Deckung des im Vertei‐ lungsmodell errechneten Wohnungsbedarfs wäre jedoch eine Fläche von 15 ha erforderlich. Diese auf den ersten Blick erhebliche Angebotslücke fällt nach Einschätzung der Stadt Seelze tatsächlich aber kleiner aus. Zum einen sind im Wohnbauflächenkataster der Region Flächen kleiner als 0,5 ha nicht enthalten, zum anderen berücksichtigt das Wohnbauflächenkataster nicht alle Stadtteile von Seelze (nicht berücksichtigt sind Stadtteile, in welchen die Siedlungsentwicklung auf die Eigenentwicklung von 5 % der vorhandenen Siedlungsfläche begrenzt ist und welche daher nur über wenige Wohnbaupo‐ tenziale verfügen). Insgesamt geht die Stadt Seelze davon aus, dass aktuell ein Flächenpotenzial in einer Größenordnung von ca. 500 Wohneinheiten (WE) im Stadtgebiet besteht.

Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen bis 2025

Ziel ist es, die Quote des Sozialwohnungsbestandes in der Region Hannover bis 2025 mit rd. 4,7 % (Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtwoh‐ nungsbestand) bzw. rd. 7,5 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) durch einen Instrumentenmix konstant zu hal‐ ten. Neben Bestandsmaßnahmen (z.B. Verlängerung oder Erwerb von Bindungen im Bestand, Modernisierung), sollen in der Region Hannover 25 % des erforderlichen Wohnungsneubaus in den Siedlungsschwerpunkten in und außerhalb des Kernraums sowie 15 % in den Ergänzungsstandorten im ge‐ förderten Wohnungsneubau entstehen. In Seelze liegt die Bestandsquote geförderter Wohnungen bei 2,1 % (Anteil geförderter Wohnungen am Ge‐ samtwohnungsbestand) bzw. 3,6 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern).

Für Erhalt der Bestandsquote bedarf es im Jahr 2025 insgesamt rd. 360 bis 370 Sozialwohnungen in der Stadt Seelze. Unter Berücksichtigung der Bin‐ dungsausläufe (minus 197 WE) bedarf es entsprechend etwas mehr als 200 zusätzlicher belegungs‐ und mietpreisgebundener Wohnungen im Zeitraum bis 2025. Legt man die oben genannten Zielsetzungen der Region zum Anteil der Sozialwohnungen im Wohnungsneubau zugrunde, liegt der Bedarf neu gebauter Sozialwohnungen in Seelze in einer Größenordnung von 150 bis 160 (dies sind im rechnerischen Schnitt 15‐16 pro Jahr) im Zeitraum von 2016 bis 2025. Nach Einschätzung der Stadt Seelze ist dieses rechnerische Volumen angemessen, gerade auch um eine gewisse Bandbreite von Nachfra‐ gegruppen im geförderten Segment zu erreichen. Geförderter Wohnungsneubau sollte nach Aussage der Stadt Seelze nur im Zuge von Neuausweisungen realisiert werden. Die verbleibenden gut 50 Wohnungen zum Erhalt der Bestandsquote müssten durch die Verlängerung von bestehenden Bindungen – dies wird aktuell in Seelze diskutiert – und/oder durch den Ankauf von Belegungsrechten im Bestand erfolgen. Hier kann die Stadt Seelze ihre Erfah‐ rungen der letzten Jahre nutzen, u.a. durch die Akquise von Wohnungen für Flüchtlinge. Die Stadt Seelze plant, mit allen Vermietern, die öffentlich ge‐ förderte Wohnungen anbieten, deren Bindungen in den nächsten zwei bis drei Jahren auslaufen, Gespräche zu führen und ihnen, soweit möglich, in Zu‐ sammenarbeit mit der Region Hannover passgenaue Angebote zur Verlängerung der auslaufenden Bindungen zu unterbreiten.

Wichtiger als eine pauschale gesamtstädtische Betrachtung ist nach Einschätzung der Stadt Seelze der Blick auf kleinräumige Verträglichkeiten beim Neubau geförderter Wohnungen. Der Fokus richtet sich nach Einschätzung der Kommune auf Standorte in Lohnde, Gümmer, Seelze und Letter. Dort müssen die jeweiligen sozialräumlichen Kontexte berücksichtigt werden, um an den einzelnen Standorten gute Mischungen zu erreichen und keine neu‐ en sozialen Problemlagen zu schaffen. empirica 23 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Handlungsbedarfe /‐felder (basierend auf den Ergebnissen der Kommunalgespräche sowie quantitativer Analysen und Indikatoren)

Handlungs‐ Relevanz Handlungsbedarfe Im Vergleich mit den Kommunen in der Region felder* niedrig mittel hoch Hannover kommt dem Wohnungsneubau in der Stadt 7 Ausweitung des Wohnungsbestandes/ Wohnungsneubau Zielgruppenorientierte Wohnraumversorgung Seelze eine mittlere bis hohe Bedeutung zu. In den 1, 10 Haushalte mit geringem EK / Preisgünstiges Wohnen letzten beiden Jahren wurden in Seelze relativ viele 2, 10 Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten neue Wohnungen gebaut, so dass ein großer Teil der in 3, 10 Ältere Haushalte 4, 10 Familienhaushalte den Vorjahren aufgestauten Nachfrage gedeckt werden 3, 4, 10 Qualitativ hochwertige Angebote für HH mit hohem EK konnte. Aufgrund der Nähe zur LHH wird der Baulandbereitstellung Nachfragedruck aus der Stadt Hannover auf Seelze auch 7 Planungsrecht 9 Preiswertes Bauen in den nächsten Jahren bestehen bleiben. Neue 7 Aktivierung FNP‐Potenziale Wohnbauflächen sind in Seelze knapp, daher kommt 7 Aktivierung Innenentwicklungspotenziale der Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen Weiterentwicklung der Wohnungsbestände eine hohe Bedeutung zu. 8Energetische Sanierung 3, 8 Altersgerechter Umbau 8 Eneuerung/nachfragegerechte Anpassung der Bestände Der Wohnungsneubau und die Bestandsentwicklung in 8Umgang mit/Aktivierung von Leerständen Seelze richten sich auf alle Zielgruppen, wobei Seelze (Sozial‐)räumliche Handlungsfelder aufgrund der Altersstruktur im Vergleich mit den 3, 4, 10 Generationenwechsel im (Einfamilienhaus‐)Bestand 8 Quartiere mit Schrumpfungstendenzen Kommunen in der Region einen relativ geringeren 10 Sozial benachteiligte Quartiere Bedarf bei älteren Haushalten hat. Entsprechend gering 3 Altersgerechte Quartiere ist auch der Bedarf für einen forcierten Kooperationen und Kommunikation alle Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren Generationswechsel im Bestand. alle Interne Kommunikation mit Bürgern/Politik

* Handlungsfelder im Ergebnis der Diskussion in der 5. Arbeitsgruppen‐Sitzung zum Wohnraumversorgungskonzept. Nr. Handlungsfeld (aus 5. AG‐Sitzung) Nr. Handlungsfeld (aus 5. AG‐Sitzung) 1 Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen 2 Wohnraumversorgung von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten 3 Altersgerechte Wohnraumversorgung 4 Familiengerechte Wohnraumversorgung 5Räumlich ausgewogene Entwicklung 6 Wohnflächenverbrauch/‐inanspruchnahme 7 Baulandaktivierung 8 Ausdifferenzierung Wohnungsangebot / Erneuerung Wohnungsbestand 9 Reduzierung von Baukosten 10 Sozialräumliche und funktionale Mischung 11 Wohnraumversorgung als gemeinschaftliche Aufgabe

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