Bezahlbarer Wohnraum in der Zugspitz Region Fur WIE? WER? Wen?

WO?! Warum?

www.zugspitz-region-gmbh.de

Regionalmanagement Bayern Zahlen, Daten, Fakten !? 04

> Bevölkerungsentwicklung > Wanderung > Beschäftigungs- und Wirtschaftsstruktur > Kaufkraft und Pendlersaldo

Wie sieht es aus auf dem Wohnungsmarkt? 10

> Wohnungsbestand > Baualtersstruktur > Wohnungsbautätigkeit

> Miet-und Kaufpreise > Kaufpreisstruktur

Welche Wohnungsbedarfe gibt es aktuell? 16

> Umzugsabsichten und -motive > Wohnbedarfe von Beschäftigten

Was bedeutet also „bezahlbarer Wohnraum“? 19

Was passiert in den nächsten 20 Jahren? 21

Bevölkerungsprognose > > Entwicklung der Altersstruktur > Haushaltsprognose > Zielgruppen > Wohnungsmarktbilanz und Neubaubedarf

Was zeigt die Gesamtbetrachtung? 29

Was können wir tun? 31

> Privatpersonen > Unternehmen > Kommunen

2 | Inhalt Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen Im Rahmen des Förderprojekts Regional- gehört zu den attraktivsten Regionen management Bayern hat die Zugspitz Re- in Deutschland und ist nicht nur als gion GmbH das Hamburger GEWOS Institut Urlaubsgebiet beliebt, sondern auch für Stadt-, Regional- und Wohnforschung als Wohnort für viele Menschen. Die GmbH beauftragt, die aktuelle Wohnsitua- Gemeinden stehen vor der Herausfor- tion zu analysieren. derung, bezahlbaren Wohnraum für ihre Bürger*innen zu erhalten und zu Die Studienergebnisse beinhalten die Dar- schaffen. Um die Gemeinden dabei zu stellung der aktuellen Wohnungsmarkt- unterstützen, bearbeitet die Zugspitz situation im Landkreis und zeigen die Be- Region GmbH seit dem Jahr 2019 ein darfe für bezahlbares Wohnen auf. Des über drei Jahre angelegtes Förder- Weiteren werden zukünftige Wohnbedarfe projekt zum Erhalt und zur Entwick- prognostiziert und die Auswirkungen des lung von bezahlbarem Wohnraum für Wohnungsmangels auf die im Landkreis an- alle Generationen. Ziele sind unter an- sässigen Unternehmen beleuchtet. derem die Vernetzung der Akteure der Immobilienwirtschaft mit politi- Mit dieser Broschüre möchten wir Ihnen schen, sozialen, kommunalen und interessante Informationen zum Thema wirtschaftlichen Akteuren, sowie Be- „bezahlbarer Wohnraum im Landkreis Gar- wusstseinsbildung bei der Bevölke- misch-Partenkirchen“ an die Hand geben rung und bei Immobilieneigentümern. und auf verschiedene Themenfelder der Studie näher eingehen.

Ihr Team der Zugspitz Region GmbH

Einleitung | 3 Zahlen, Daten, Fakten

Uffing am Stafelsee Seehausen am Stafelsee Grossweil Markt Murnau am Stafelsee

Markt Garmisch-Partennkirchen : Krun Markt

>> Bevölkerungszahl steigt kontinuierlich und altert sichtbar Bevölkerungs - entwicklung

Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen Neben der Bevölkerungsentwicklung ist die mit seinen rund 89.130 Einwohnern altersstrukturelle Entwicklung für die liegt südwestlich des bayerischen Bewertung der qualitativen Wohnungs- Regierungsbezirkes Oberbayern. Er nachfrage von Bedeutung, da sich die Woh- grenzt zudem an die Landkreise Ost- nungsnachfrage in Abhängigkeit des Alters allgäu, Weilheim-Schongau und Bad bzw. der Lebensphase unterscheidet. 48 % Tölz-Wolfratshausen. Im Süden grenzt der Einwohner im Landkreis sind 2019 über der Landkreis an das österreichische 50 Jahre alt. Jeder vierte Einwohner (25 %) Bundesland Tirol. Der Landkreis Gar- ist bereits 65 Jahre oder älter und somit der misch-Partenkirchen besteht aus ins- Gruppe der Senioren zuzurechnen. Die gesamt 22 Gemeinden. Gruppe der 30 bis unter 50-Jährigen ver- fügt über einen Anteil von 23 % der Ge- Im Zeitraum von 2011 bis 2019 verzeich- samtbevölkerung. Personen zwischen 18 nete der gesamte Landkreis Garmisch- und 30 Jahren machen 13 % der Gesamt- Partenkirchen ein deutliches Bevölkerungs- bevölkerung aus. Die Gruppe der Kinder wachstum von 5,3 % auf 89.128 Einwoh- und Jugendlichen unter 18 Jahren macht ner. Die Bevölkerungszahl stieg über die 15 % der Bevölkerung des Landkreises aus. Jahre kontinuierlich an. Innerhalb des Im Zeitraum von 2011 bis 2019 konnte vor Landkreises erfuhr die Gemeinde Bad Kohl- allem ein Anstieg der Bevölkerungsgruppe grub den stärksten Bevölkerungsanstieg der 50 bis 65-Jährigen festgestellt werden mit 21,5 %. Auch in Unterammergau (19,2 (+3 %). Auch zugenommen hat der Anteil %) und Bad Bayersoien (10,6 %) vollzog der 25- bis unter 30-Järigen sowie der über sich ein überdurchschnittliches Bevölke- 65-Jährigen. Es hat also eine sichtbare rungswachstum. Eine negative Bevölke- Alterung stattgefunden. rungsentwicklung wiesen die Gemeinden Farchant (-0,2 %), Grainau (-0,2 %) und Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist Schwaigen (-2,0 %) auf. die natürliche Bevölkerungsentwicklung im Zeitraum 2011 bis 2019 durchgehend ne- Infolge dieser positiven Bevölkerungsent- gativ. Das bedeutet, dass im Landkreis wicklung liegen die aktuellen Einwohner- jährlich mehr Menschen sterben als gebo- zahlen nach Hauptwohnsitzen bei etwa 594 ren werden. Differenziert nach Gemeinden in Schwaigen, als der Gemeinde mit der zeigt sich jedoch, dass nicht alle Gemein- niedrigsten Einwohnerzahl und bis zu den eine negative natürliche Bevölkerungs- 27.665 in Garmisch-Partenkirchen mit der entwicklung verzeichneten. Eine positive höchsten Einwohnerzahl. Insgesamt waren Differenz zwischen der Anzahl an Geburten in 2019 im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und Sterbefällen besteht in Bad Kohlgrub, 89.128 Menschen mit dem Hauptwohnsitz Großweil, Ohlstadt und Spatzenhausen. gemeldet.

Zahlen, Daten, Fakten | 5 Wanderung

Im Zeitraum von 2011 bis 2019 betrugen die ringerem Ausmaß, sodass der Wanderungs- Wanderungsgewinne im Landkreis Garmisch- saldo für die Altersgruppe insgesamt positiv Partenkirchen durchschnittlich 790 Personen ist. Eng verknüpft mit den Wanderungs- pro Jahr. Das heißt, es sind mehr Menschen gewinnen der genannten Altersgruppe sind in den Landkreis zu- als fortgezogen. Bei Be- auch die positiven Wanderungssalden der trachtung auf Gemeindeebene wird deutlich, unter 18-Jährigen, da es sich hierbei oft um dass der Großteil der Gemeinden durch einen die Eltern- und Kindergener ation der Famili- positiven Wanderungssaldo gezeichnet ist. enhaushalte handelt. Abgesehen von den 18- Lediglich in den Gemeinden Gr ainau und bis unter 25-Jährigen weisen auch alle ande- Spatzenhausen ist der Wanderungssaldo ne- ren Altersgruppen einen positiven Wan- gativ. Für die Wohnungsnachfrage ist es von derungssaldo auf. Relativ geringe positive Bedeutung, welche Altersgruppe zu- bzw. ab- Wanderungssalden verzeichnen die Alters- wandert. Die meisten Zuzüge kommen von gruppen ab 50 Jahren. der Altersgruppe der 30- bis unter 50-Jähri- gen. Gleichzeitig gehen von ihnen auch die >> Zuzüge überwiegen meisten Fortzüge aus, allerdings in etwas ge- die Fortzüge

Durchschnittliche Wanderung diferenziert nach Altersklassen p.a. (2011-2019):

400 zuzuge: Fortzuge: Saldo 300 +325

200 +168 +166 +146 100 +111 +59 +44 +71 +19 0 +15 +12 -15 -52 -99 -100 -124 -131 -181 -200 -266 -300 unter 18 bis unter 25 bis unter 30 bis unter 50 bis unter 65 Jahre und 18 Jahre 25 Jahre 30 Jahre 50 Jahre 65 Jahre mehr

6 | Zahlen, Daten, Fakten Beschäftigungs- und Wirtschaftsstruktur

Zum Stichtag 30.06.2019 wurden im Landkreis Garmisch-Partenkirchen rd. 29.400 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort gezählt.

Der Dienstleistungssektor dominiert den Arbeitsmarkt mit einem Anteil von 83 % der Beschäftigten. In diesem Sektor sind rund 24.400 Beschäftigte tätig. Darunter stellen die Gesundheitswirtschaft, Heime und So- 83% zialwesen mit rund 8.000 Beschäftigten den größten Anteil. Allein im Unfallklinikum Mur- Dienstleistungs- nau und im Klinikum Garmisch-Partenkir- Sektor chen sind rd. 2.700 Mitarbeiter beschäftigt.

Die große Bedeutung des Tourismus als Wirtschaftsfaktor für den Landkreis zeigt sich an der hohen Zahl von rund 4.500 Be- schäftigten im Gastgewerbe. Handel, In- standhaltung und Reparatur von Kfz be- schäftigen 3.900 Mitarbeiter im Dienstleis- Partenkirchen, Markt), Schweiger GmbH & tungssektor. Co. KG ( a. Staffelsee) und GAPLAST GmbH (Saulgrub-Altenau und Peiting) Die öffentliche Verwaltung, Erziehung und sowie Unternehmen der Automobilzuliefer- Unterricht, Verteidigung und Sozialversiche- branche. rung stellen insgesamt rund 2.900 Beschäf- tigte im Dienstleistungssektor. Im Bereich Den dritten und kleinsten Sektor bilden Verteidigung bieten mehrere Bundeswehr- Land- und Forstwirtschaft. Sie prägen und eine NATO-Einrichtung in Mittenwald, einen großen Teil der Flächennutzung im Murnau, Garmisch-Partenkirchen und Ober- Landkreis und tragen entscheidend zum Beschäftigung. Naturschutz und zur touristischen Attrakti- vität bei, stellen aber für sich betrachtet, Im Sektor des Produzierenden Gewerbes nur rund 200 Beschäftigte. sind rund 4.900 Personen tätig, das sind 17 % aller Beschäftigten im Landkreis. Zu den Aus dem Ausland stammen 16 % aller sozi- Produktionsunternehmen im Landkreis ge- alversicherungspflichtig Beschäftigten. Das hören u. a. die Langmatz GmbH (Garmisch- Gros dieser Beschäftigten arbeitet im

Zahlen, Daten, Fakten | 7 Kaufkraft und Pendlersaldo

Dienstleistungssektor, insbesondere in den Die Summe aller Nettoeinkünfte der Bereichen Handel, Gastgewerbe und Ver- Bevölkerung fußt auf Lohn- und kehr (87 %). Betrachtet man die Beschäfti- Einkommensstatistiken. Neben dem gungsstrukturen in den kreisangehörigen Netto-Einkommen ist die Kaufkraft Gemeinden nach Wirtschaftssegmenten pro Haushalt ein wichtiger Indikator zeigen sich sehr unterschiedliche Gegeben- für die wirtschaftliche und soziale Ent- heiten. In den kleineren Gemeinden wicklung. Die Kaufkraft ist definiert Eschenlohe, Farchant, Großweil, Oberau, als Einkommen aus selbstständiger Riegsee und Saulgrub sind Produktions- und nichtselbstständiger Arbeit, dazu betriebe wichtige Arbeitgeber. werden zum Erwerbseinkommen auch Kapitaleinkünfte und staatliche Trans- ferzahlungen wie Arbeitslosengeld, Kindergeld und Renten zur Kaufkraft >> Großteil aller Beschäftigten im hinzugerechnet (GfK 2019). Dienstleistungssektor tätig, z.T. mit niedrigem Gehaltsniveau Die durchschnittliche Kaufkraft lag im Jahr 2019 für den Landkreis Garmisch-Parten- >> Mehr Aus- als Einpendler kirchen bei rund 49.380 € je Haushalt. Dabei ergibt sich eine Spanne von 37.100 € in der Gemeinde Ettal bis 57.790 € in Mur- nau am Staffelsee. Die durchschnittliche Kaufkraft pro Haushalt im Landkreis Gar- misch-Partenkirchen liegt dabei deutlich unter der Kaufkraft des Landes Bayern (53.736 €). Die vergleichsweise unter- durchschnittliche Kaufkraft des Landkrei- ses zum Land ist auf die Dominanz der Tourismusbranche zurückzuführen, wo- durch vorwiegend weniger gut bezahlte Arbeitsplätze (u. a. im Hotel- und Gast- gewerbe, Saisonarbeit) anstelle von Ar- beitsplätzen in der Wissenschaft oder der verarbeitenden Industrie vorzufinden sind. Im Vergleich zum Jahr 2011 stieg die Kauf- kraft des Landkreises Garmisch-Partenkir- chen bis zum Jahr 2019 um 23 %. Der pro-

8 | Zahlen, Daten, Fakten zentuale Anstieg lag in der Gemeinde Riegsee mit +44 % am höchsten. Die Ge- +1.926 meinde Grainau wies mit rund 11 % das +1.679 geringste prozentuale Wachstum auf.

Pendler im Sinne der Beschäftigungsstatis- tik der Agentur für Arbeit sind alle sozial- +432 versicherungspflichtig Beschäftigten, deren Arbeitsort sich vom Wohnort unterschei- +52 det. Wenn mehr Pendler in die jeweilige Region kommen, spricht man von einem +25

Einpendlerüberschuss. Demgegenüber Pendlersaldo

herrscht ein Auspendlerüberschuss vor,

wenn eine Region mehr Aus- als Einpend- :

ettal

Unterammergau

Murnau am Staffelsee Staffelsee am Murnau Garmisch-Partenkirchen ler aufweist. Insgesamt lebten 2019 im Krun Landkreis Garmisch-Partenkirchen knapp 33.660 sozialversicherungspflichtig Be- schäftigte. Von ihnen pendelten 9.330 zur Arbeit in einen anderen Kreis (Auspendler).

Gleichzeitig pendelten 5.074 Beschäftigte, raum von 2013 bis 2019 hat sich dieser die in einem anderen Kreis wohnten, zur negative Pendlersaldo im Landkreis kon- sozialversicherungspflichtigen Beschäfti- tinuierlich erhöht. Die Gemeinden mit gung in den Landkreis Garmisch-Partenkir- einem positiven Pendlersaldo sind Ettal chen (Einpendler). Der Saldo von Aus- und (+52 Personen), Markt Garmisch-Parten- Einpendlern beläuft sich auf -4.256 (Pend- kirchen (+1.926 Personen), Krün (+25 lersaldo). Der Landkreis Garmisch-Parten- Personen), (+1.679 kirchen ist dabei von einem durchgehend Personen) und Unterammergau (+432 negativen Pendlersaldo gekennzeichnet. Personen). Die mit Abstand wichtigsten So pendelten in den Jahren 2013 – 2019 Arbeitsorte der Auspendler sind der Land- durchschnittlich jährlich rund 3.900 sozial- kreis Weilheim-Schongau und die Landes- versicherungspflichtig Beschäftigte mehr hauptstadt München. Mit knapp 4.900 Per- aus als ein. Ein Großteil der Gemeinden sonen pendelt rund die Hälfte der Aus- weist, wie auch der Landkreis Garmisch- pendler dorthin. Weitere wichtige Aus- Partenkirchen als Ganzes, einen negativen pendlerziele sind die Landkreise München Pendlersaldo zum Stand 2019 auf. Im Zeit- und Starnberg.

Zahlen, Daten, Fakten | 9 Wohnungsbestand im Landkreis GAP nach Gebaudetyp: und Eigentumsform 4% 5% 40% 4% 5% Wohnungsbestand56% differenziert 44% Nach wohnungsgrosse: 51% 56% 44% Miete 51% Wohnung im Mehrfamilienhaus Eigentum ein-/zweifamilienhaus Ferienwohnung Leerstand Miete Wohnung im Mehrfamilienhaus Eigentum ein-/zweifamilienhaus Ferienwohnung Leerstand Wie sieht es aus auf dem Wohnungsmarkt?

Wohnungsbestand

Der Wohnungsbestand im Landkreis trägt rd. 51 %. Im Vergleich dazu liegt die Garmisch-Partenkirchen umfasste zum Mieterquote auf Bundesebene laut Zensus Stichtag 31.12.2018 rund 44.420 woh- 2011 bei rund 52 %, auf Landesebene bei nungsmarktrelevante Wohnungen. Un- rund 48 %. gefähr 44 % des Wohnungsbestandes (rund 19.130) fallen in das Segment Die Leerstandsquote lag laut Zensus in 2011 der Ein-30% und Zweifamilienhäuser, rund bei rund 5 % des Wohnungsbestandes. Ein 56 % (24.730 Wohnungen) liegen in ähnlich hoher Anteil des Wohnungsbe- 25% 24% Mehrfamilienhäusern.25% standes dient zudem als Ferienwohnungen 30% (4 %). Eine Leerstandsquote von 2 % bis Die Eigentumsquote liegt im Landkreis 4 % wird grundsätzlich als nötig erachtet, 20% 25% 24% Garmisch-Partenkirchen bei25% 40 %, der An- um die erforderliche Fluktuation durch Um- teil der Mietwohneinheiten15% 13%im Landkreis be- züge oder 14%Modernisierungen zu ermöglichen. 20% 9% 10% 10% 13% 14% 10 | Wohnungsmarkt 15% 5% 5% 9% 10% Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

30%

25% 25% 24%

20%

15% 13% 14% 9% 10% 10% 5% 5% Wohnungsbestand im Landkreis GAP 0% : : : : : : 1 Raum nach2 Raume Gebaudetyp3 Raume 4 Raume und5 Raume Eigentum6 Raume sform7 Raume: & mehr

Wohnungsbestand differenziert Nach wohnungsgrosse:

Baualtersstruktur

Der Anteil der vor 1949 gebauten Ge- rungs- und Modernisierungsbedarfe auf, bäude beträgt insgesamt 19%. Der falls solche Maßnahmen bisher ausgeblie- Großteil des Bestands, etwa 47 % ist ben sind. Darüber hinaus vollzieht sich in in der Zeit von 1949 bis 1978 errichtet Einfamilienhäusern aus dieser Zeit nach worden. Die nach 1978 errichteten Ge- und nach ein Generationenwechsel. Beide bäude machen rund 34 % aus. Themen sind im Landkreis Garmisch- Partenkirchen relevant. Die Dominanz der Baualtersklasse 1949 bis 1978 ist auf die verstärkte Bautätigkeit der Die Wohnungsgrößenstruktur im Landkreis Nachkriegszeit, wie sie für weite Teile Garmisch-Partenkirchen ist geprägt von Deutschlands prägend war, zurückzufüh- mittelgroßen Wohnungen. In der amtlichen ren. Grundsätzlich weisen viele Gebäude Statistik werden auch Wohneinheiten in Ein- aus den 1950er bis 1970er Jahren Sanie- und Zweifamilienhäusern als Wohnungen

Wohnungsmarkt | 11 Wohnungsbautätigkeit geführt. Das Vorhandensein vieler großer Ein wichtiger Indikator für die Woh- Wohnungen deutet daher auf einen großen nungsmarktentwicklung ist die Bau- Eigenheimbestand hin. Laut Daten des Bay- tätigkeit, die sich in der Zahl der Bau- rischen Landesamtes für Statistik verfügen fertigstellungen niederschlägt. In der im Landkreis Garmisch-Partenkirchen 62 % nachfolgenden Abbildung sind die der Wohnungen in 2018 über 3-5 Räume. Baufertigstellungen sowie die Bau- Der Anteil der Wohnungen mit einem oder genehmigungen für den Landkreis zwei Räumen liegt zusammengenommen Garmisch-Partenkirchen im Zeitraum bei nur 18 %. Große Wohnungen mit sechs zwischen 2011 bis 2019 dargestellt. bis sieben oder mehr Räumen machen mit 19 % gut ein Fünftel des Wohnungsbestan- Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen wur- des aus. In Bezug auf die Wohnungsgrö- den im Zeitraum zwischen 2011 und 2019 ßenstruktur sind die Gemeinden relativ ho- durchschnittlich insgesamt rund 176 Woh- mogen, vereinzelt zeigen sich jedoch unter- nungen pro Jahr fertiggestellt, wobei deut- schiedliche Ausprägungen. So weist der liche Unterschiede zwischen den einzelnen Markt Garmisch-Partenkirchen im Vergleich Jahren ausgemacht werden können. In den zu den übrigen Gemeinden einen deutlich Jahren 2011 bis 2014 waren die Baufertig- höheren Anteil an Wohnungen mit ein bis stellungen mit knapp 196 vergleichsweise zwei Räumen und einen deutlich niedrige- hoch. In den darauffolgenden Jahren 2015 ren Anteil an großen Wohnungen mit sechs bis 2016 sank die Zahl der Baufertigstellun- oder mehr Räumen auf. Im Gegensatz dazu gen drastisch auf rund 140 fertiggestellte weist die Gemeinde Spatzenhausen sowohl Wohnungen pro Jahr. Seit 2017 ist erneut den höchsten Anteil an großen Wohnungen ein Anstieg der Baufertigstellungen mit mit sechs Räumen oder mehr als auch den durchschnittlich 172 fertig gestellten Woh- niedrigsten Anteil an Wohnungen mit drei nungen pro Jahr festzustellen. oder weniger Räumen auf. Die Bautätigkeit hängt von den Baugeneh- >> Der Großteil des Wohnungsbestands migungen und von der Entwicklung von ist zwischen 1949 bis 1978 errichtet Wohnbauflächen ab. Die Baugenehmigun- worden gen waren in den Jahren 2017 (247 Genehmigungen) und 2019 (249 Genehmi- >> Sanierungs- & Modernisierungs- gungen) am höchsten. In den Jahren zuvor bedarf steigt schwankten die Baugenehmigungen in einem Bereich von rund 132 Genehmigun- gen in 2015 und 220 Genehmigungen in 2014.

12 | Wohnungsmarkt Neben der Intensität der Bautätigkeit hat überwiegende Teil der Neubauwohnungen sich in den vergangenen Jahren auch die (64 %) im Mehrfamilienhaussegment. Diese Struktur des Wohnungsneubaus im Land- Veränderungen können bereits Reaktionen kreis Garmisch-Partenkirchen verändert. In auf die sich verändernde Nachfrage hin zu den Jahren von 2011 bis 2017 wurden ins- kleineren Wohnungen, z. B. durch eine stei- gesamt knapp 54 % der Neubauwohnun- gende Zahl kleiner Haushalte, sowie auf gen in Ein- und Zweifamilienhäusern errich- eine Verknappung und somit Verteuerung tet. In den Jahren seit 2017 waren es nur von Wohnbauflächen für flächenintensiven noch etwa 45 %. Die Fertigstellungen im Einfamilienhausneubau im Landkreis sein. Mehrfamilienhaussegment schwanken zu- dem im Zeitverlauf. Während in 2011 und Vergleicht man die Zahl der fertiggestellten 2014 ein Großteil der Wohnungen im Mehr- Wohnungen in den Gemeinden von 2011- familienhaussegment erbaut wurde, sank 2019 mit dem Ausgangsbestand an Woh- die Bedeutung dieses Segments in den Jah- nungen in 2011, so kann die Zahl der Bau- ren 2016-2017 deutlich. Seit 2018 liegt der fertigstellungen in Relation zur ursprüng-

Bautätigkeit im Landkreis Garmisch-Partenkirchen (2011-2019):

300

250 238 247 249 220 229 200 184 180 176 180 172 167 160 150 141 147 138 132 140 137

100

50

0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 baugenehmigungen baufertigstellungen

Wohnungsmarkt | 13 Miet-und Kaufpreise lichen Größe der Gemeinde dargestellt wer- Ein aussagekräftiger Indikator für die den. Es zeigt sich, dass ein Großteil der Ge- Situation auf dem Wohnungsmarkt ist meinden in diesem Zeitraum ihren Woh- das Miet- und Kaufpreisniveau. Um nungsbestand deutlich ausgeweitet haben. eine Orientierung über die Entwick- Bad Kohlgrub, Bad Bayersoien, Krün, Mur- lung und das derzeitige Niveau der nau am Staffelsee, Oberammergau, Ohl- Mieten und Kaufpreise für Immobilien stadt, Riegsee, Schwaigen, Seehausen am im Landkreis Garmisch-Partenkirchen Staffelsee, Uffing am Staffelsee, Unter- zu geben, wurden die Angebotsmieten ammergau und Wallgau liegen teilweise und Kaufpreise analysiert. deutlich über dem Durchschnitt des Land- kreises von 4 %. Die Struktur der Neubau- Sie spiegeln insbesondere die Preise wider, wohnungen der Jahre 2011 bis 2019 inner- mit denen Haushalte bei einem Wohnungs- halb der einzelnen Gemeinden zeigt, dass wechsel kalkulieren müssen. Bestandsmieten der Großteil der Neubauwohnungen in die- von Haushalten, die bereits länger eine Woh- sem Zeitraum im Ein- und Zweifamilien- nung angemietet haben, liegen erfahrungs- haussegment (EFH/ZFH) errichtet wurde. gemäß niedriger und passen sich in der Regel Insbesondere in den Gemeinden Ettal, Bad erst mit zeitlicher Verzögerung an das Niveau Kohlgrub, Großweil, Eschenlohe und Saul- der Angebotsmieten an. Die Bestandsmieten grub wurden zwischen 80-100 % der neu in den Gemeinden des Landkreises wurden errichteten Wohnungen im EZFH-Segment im Rahmen der Haushaltsbefr agung ermit- errichtet. Lediglich in den drei Marktgemein- telt. Die Angebotsmieten (arith. Mittel) im den überstiegen die Wohnungen im Mehr- Landkreis Garmisch-P artenkirchen für Be- familienhaussegment (MFH) die EZFH Neu- standswohnungen im Jahr 2012 lagen zwi- bauten. schen 6,31 €/m² (Ettal) und 9,91 €/m² (See- hausen am Staffelsee). Höhere Mietpreise Ein geringer Anteil von MFH-Wohnungen im werden vor allem im Südwesten und im Nor- Neubau kann langfristig zu Engpässen in den des Landkreises aufgerufen. Niedrigere diesem Segment führen, da durch die Angebotsmieten wurden vor allem im Westen demografische Entwicklung von steigender des Landkreises ermittelt. Die Mietpreise Nachfrage durch kleine Haushalte in allen (arith. Mittel) für Bestandswohnungen im Gemeinden ausgegangen werden kann. Jahr 2019 lagen zwischen 7,26 €/m² (Ettal) und 10,34 €/m² (Murnau am Staffelsee). >> Fokus liegt seit 2018 auf dem Bau Nach wie vor werden höhere Mietpreise vor von Mehrfamilienhäusern, allem im Norden und in Teilen des da Wohnraum immer knapper Landkreises im Süden erzielt. Vergleichbar und teurer wird niedrige Mietpreise herrschen dagegen im Westen und Südosten des Landkreises.

14 | Wohnungsmarkt Kaufpreisstruktur

Die Analyse der Entwicklung der von der Die Preisentwicklung bei Angebots- Value AG ermittelten Angebotsmieten von kaufpreisen (Bestand) für Ein-/Zwei- 2012 bis 2019 zeigt, dass in allen Kommunen familienhäuser war im Zeitraum von Preissteigerungen festzustellen waren. Die 2012 bis 2019 dynamischer als im höchsten Anstiege weisen Bad Bayersoien Mietwohnungssegment. Im Durch- (34,5 %), Großweil (33,4 %) und Riegsee schnitt stiegen die Angebotspreise (27,8 %) auf. Auch an den Entwicklungen (arith. Mittel) im Landkreis um 59 % der übrigen Gemeinden, z. B. Murnau am auf 5.484 €/m² im Jahr 2019 an. Staffelsee (21,1 %), Krün (25 %) und Saul- grub (22,9 %), lässt sich eine dynamische Differenziert nach Gemeinden ergeben sich Preisentwicklung im Landkreis beobachten. in der Preisentwicklung deutliche Unter- Angebotsmieten im Neubau (Baujahr 2017 schiede. Im Landkreis weisen die Gemein- und jünger) liegen teils deutlich über die- den Riegsee (+150 %), Grainau (+102 %) sen Durchschnittswerten. und Ettal (+98 %) hohe Werte auf. Die Preisentwicklung der Gemeinden (Markt Die aktuelle Mietpreisspanne (arith. Mittel) Mittenwald -9 %), Oberau (+25 %) und für Neubauwohnungen liegt zwischen 8,20 Krün (+44 %) liegt hingegen unter dem €/m² (Bad Kohlgrub) und 11,82 €/m² (See- Kreisdurchschnitt. Die Angebotskaufpreise hausen am Staffelsee). Dies entspricht im Neubau liegen über den Bestandskauf- einem Preisaufschlag von ca. 18 %. Die preisen, wobei die Entwicklung weniger dy- Mietpreise (arith. Mittel) im Einfamilien- namisch verlief. Die Kaufpreise im Neubau haussegment im Bestand (älter als 3 Jahre) (arith. Mittel) stiegen im Landkreis Gar- stiegen zwischen 2012 und 2019 um 19 % misch-Partenkirchen von 3.957 €/m² in und damit weniger stark als die Mieten im 2012 um 40,3 % auf 5.553 €/m² an. Mehrfamilienhaussegment (+27,6 %). Ak- tuell liegen die Angebotsmieten in diesem Die Angebotskaufpreise für Eigentumswoh- Segment bei etwa 10,30 €/m². Die Miet- nungen im Bestand im Landkreis Garmisch- preise für Einfamilienhäuser im Neubau er- Partenkirchen stiegen von gut 3.049 €/m² höhten sich von 2012 (9,96 €/m²) bis 2019 in 2012 um 2.355 €/m² (77 %) auf 5.404 um 14,5 % auf 11,40 €/m². Dies entspricht €/m² in 2019. Damit sind hier die durch- einem Preisanstieg von 1,10 €/m² im Neu- schnittlichen Kaufpreise im Segment für bau. Eigentumswohnungen deutlich dynamischer gestiegen als im Einfamilienhaussegment. >> Miet- und Kaufpreise steigen Die Kaufpreise der Neubauwohnungen stetig an stiegen im selben Zeitraum von 4.330 €/m² auf 6.909 €/m² und damit um ebenfalls deutliche 59,9 %.

Wohnungsmarkt | 15 Welche Wohnungsbedarfe gibt es aktuell?

Umzugsabsichten und -motive

Im Rahmen der Mieterbefragung im erhebliche Nachfrage für barrierefreie und Landkreis Garmisch-Partenkirchen im barrierearme Wohnformen, die der aktuelle Juli 2020 wurden die Haushalte nach Wohnungsbestand kaum decken kann. ihren Umzugsabsichten befragt. Von 4.528 Haushalten planen 9 % einen 4 % der Befragten nannten Pflege- und Umzug innerhalb der nächsten 12 Servicebedarf als Umzugsgrund. Hier wer- Monate. Weitere 14 % erwägen, die- den Bedarfe für Betreutes Wohnen sowie ses Vorhaben in den kommenden drei für Pflegeeinrichtungen deutlich. Ausbil- Jahren umzusetzen. Erfahrungsgemäß dung und Studium sind für 5 % der Be- hegen beide Gruppen konkrete Um- fragten ein Grund, die Wohnsituation zu zugsabsichten, während langfristige verändern. Die Umzugsabsichten richten Umzugspläne später eher selten um- sich daher nicht allein auf die Gemeinden gesetzt werden. des Landkreises, sondern auch auf andere Ausbildungsstandorte, insbesondere Groß- Am häufigsten wurden zu hohe Wohnkos- städte mit entsprechenden Angeboten. ten als Umzugsgrund genannt (15 %). Wie die Analyse der Erschwinglichkeit der Lediglich 3 % der Befragten nannten eine Wohnkosten gezeigt hat, sind viele Haus- zu große Wohnung als Grund umzuziehen. halte offenkundig finanziell überfordert Häufig sind dies ältere Haushalte, die ihre von Miete und Nebenkosten. Für ebenso Wohnsituation der Haushaltsgröße anpas- viele Mieterhaushalte ist die derzeitig ge- sen wollen. nutzte Wohnung zu klein. Ursächlich dafür sind in erster Linie Familiengründungen >> Zu hohe Wohnkosten als häufigster und der Wunsch mit einem Partner oder Umzugsgrund einer Partnerin zusammenzuziehen. Ge- sucht werden vorwiegend größere Miet- wohnungen, aber auch Einfamilienhäuser bzw. Baugrundstücke. Eine nicht alters- gerechte Wohnung führten 7 % der befrag- ten Haushalte als Grund für den geplanten Umzug an. Damit zeigt sich eine nicht un-

16 | Wohnungsbedarf Umzugsgrunde: der befragten haushalte

Sonstiges* 15,3%

Wohnung zu teuer 15,1%

Wohnung zu klein 14,4%

Wohnung nicht 7,1% altengerecht

Arbeit/Ausbildung/ 4,5% Studium

Pflege-/Servicebedarf 3,2%

Wohnung zu gross 3,2%

0% 5% 10% 15% 20%

* z.B. Wohnung an einer lauten Straße, Umzug in die Nähe der Familie, Vermieter meldet Eigenbedarf usw. Wohnbedarfe von Beschäftigten

Im Juli 2020 führte die Zugspitz 32 % der Teilnehmer gaben die mangelnde Region GmbH eine Online-Befragung Attraktivität des ländlichen Raumes für Ar- von 56 Unternehmen im Landkreis beitnehmer als einen Grund für ihren Per- Garmisch-Partenkirchen durch, die sonalmangel an. Mit 18 % nannte mehr als einen Mangel an Beschäftigten ge- ein Viertel der Unternehmen eine unzurei- meldet hatten. 25 Unternehmen nah- chende ÖPNV-Anbindung als eine Ursache für men an der Befragung teil. 73 % die- die Schwierigkeit, Mitarbeiter einzustellen. ser Unternehmen gaben generelle Probleme bei der Mitarbeitergewin- Rund die Hälfte aller Unternehmen sieht ein nung an. mangelndes Wohnungsangebot als eine Ursache für den Beschäftigtenmangel. Hinsichtlich der gesuchten Personalgruppen Bedarfe werden für nahezu alle Wohnfor- wurden Fachkräfte mit einem Anteil von men in der unteren und mittleren Preis- 64 % am häufigsten genannt. 56 % gaben klasse zur Miete von unter 8 €/m² bis 12 den Mangel an Auszubildenden als Problem €/m² (netto/kalt) gesehen. Neben Apart- an. Rund ein Viertel (24 %) nannte die Ge- ments werden vor allem 2- bis 3-Zimmer winnung von Führungskräften als schwierig. Wohnungen und große, familiengerechte Die Gewinnung von Hilfs- und Saisonkräften Wohnungen zur Miete benötigt. Bedarfe war für 16 % der Unternehmen problema- bestehen auch für Eigenheime bis zu einem tisch, wobei die Betroffenheit branchen- Preis von 800.000 € sowie für Bauflächen. bedingt in Hotellerie und Gastronomie er- heblich größer sein dürfte, als im Durch- >> Fachkräftemangel wird für viele schnitt. Von der Hälfte der teilnehmenden Unternehmen immer mehr zum Unternehmen wurde ein nicht ausreichen- Problem des Wohnungsangebot als ein Grund für die Absage von Bewerbern genannt. Ein >> Wohnungsbedarf besteht bei fast starker Wettbewerb um Arbeitskräfte mit allen Wohnungsgrößen anderen Unternehmen wurde mit 40 % am zweithäufigsten genannt.

18 | Wohnungsbedarf Was bedeutet also „bezahlbarer Wohnraum“?

Bezahlbarer Wohnraum ist nicht mit chen Einkommen von 10.000 EUR könnte sozialem Wohnungsbau gleichzuset- hingegen problemlos mehr als 3.000 EUR zen. Die primäre Aufgabe der sozialen im Monat für Wohnen ausgeben. Wohnraumförderung ist die Unter- stützung von Haushalten, die sich am Bei der Untersuchung der Erschwinglichkeit Markt nicht aus eigener Kraft an- von Wohnraum im Landkreis Garmisch-Par- gemessen mit Wohnraum versorgen tenkirchen wurde die Bruttokaltmiete mit können. Bezahlbarkeit ist hingegen dem monatlichen Haushaltsnettoeinkom- kein Merkmal einer Wohneinheit, son- men ins Verhältnis gesetzt. Die Analyse dern beschreibt die Beziehung zwi- ergab eine durchschnittliche Mietbelas- schen Wohnungen und Personen bzw. tungsquote von 31%. Die Abweichungen Haushalten. Der alleinige Blick auf von diesem Mittelwert bleiben in einer rela- das Mietpreisniveau erlaubt noch tiv breiten Spanne zwischen 24% in Riegsee keine finale Aussage über Bezahlbar- und 32% im Markt Garmisch-Partenkirchen, keit, sondern es muss auch immer die Schwaigen und . individuelle Einkommenssituation be- Die Unterschiede zwischen den Kommunen rücksichtigt werden. Ob eine Woh- können sowohl auf Unterschiede im Miet- nung als bezahlbar gilt, wird in der niveau, als auch auf Unterschiede im Ein- Regel daraus abgeleitet, welchen An- kommensniveau zurückzuführen sein. teil des Einkommens ein Haushalt für Wohnen ausgibt. Ein Anteil von 30% Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Miet- des Haushaltseinkommen wird in kostenbelastung ist der Haushaltstyp bzw. Deutschland als „bezahlbar“ angese- die Haushaltsgröße. Nach Haushaltsgröße hen. differenziert zeigt sich eine deutliche Abwei- chung zwischen Einpersonenhaushalten Folgendes Beispiel verdeutlicht diese Aus- und allen anderen Haushaltsgrößen. sage: Ein Vierpersonenhaushalt mit einem monatlichen Einkommen von 1.000 EUR Aufgeschlüsselt nach Haushaltstypen ergibt wäre bei einer Wohnkostenbelastung von sich eine hohe Wohnkostenbelastung für 30% vor existenzielle Probleme gestellt. Ein viele Haushalte von Alleinerziehenden (51 Vierpersonenhaushalt mit einem monatli- %) und Singlehaushalten (52%). Der Grund

Bezahlbarer Wohnraum | 19 Anteil der Haushalte mit jeweiliger Mietkostenbelastung nach Kommunen

60% 52% 50% 50% 46% 40% 40% 37% 34% 30% 30% 30% 27% 22% 21% 19% 18% 20% 15% 16% 12% 13% 14% 13% 9% 11% 10% 8% 8% 6% 7% 0 Garmisch- Mittenwald Murnau LK Garmisch- : Ubrige Partenkirchen (Markt) am Staffelsee Partenkirchen Gemeinden (Markt) (Markt) : : : : MKB 50% oder Hoher MKB 45% oder Hoher MKB 40% oder Hoher MKB 35% oder Hoher MKB 30% oder Hoher:

hierfür liegt darin, dass Singles und Allein- Rentenniveau zurückzuführen sein. Dabei erziehende nur ein Einkommen einbringen sind von den Paarhaushalten (38 %) deut- können, wohingegen bei Mehrpersonen- lich weniger mit hohen Mietkosten belastet haushalten in der Regel zwei Personen ein als alleinlebende Senioren, von denen 65 Einkommen haben. %, also fast zwei Drittel der Haushalte zu hohe Mietkosten haben. Auch bei Seniorenhaushalten gibt es einen überdurchschnittlich hohen Anteil von Haus- >> Mieten im Landkreis sind halten mit hoher Mietkostenbelastung (53 vielerorts zu hoch %). Dies dürfte insbesondere auf ein, im Vergleich zum Gehaltsniveau, niedrigeres

20 | Bezahlbarer Wohnraum Was passiert in den nächsten 20 Jahren?

Bevölkerungsprognose

Die Bevölkerungsprognose der Firma werden die teils deutlichen Ausreißer der GEWOS stützt sich auf die vergangene Daten im Stützzeitraum in einzelnen klei- Entwicklung der demografischen Kom- neren Gemeinden (Spanne zwischen 0,55 ponenten. Die Anzahl und die Alters- und 1,82 Kindern pro Frau) nicht in die Zu- struktur können sich auf der Basis der kunft fortgeschrieben. folgenden Komponenten verändern: Neben der Anzahl älterer Menschen ist die › zu erwartende Alterung der Veränderung der Lebenserwartung maß- Ausgangsbevölkerung geblich für die zukünftige Entwicklung der › zu erwartende Geburten Sterbefälle. Es ist zu erwarten, dass die › zu erwartende Sterbefälle durchschnittliche Lebenserwartung weiter › zu erwartende Zu- und Fortzüge ansteigt, wenn auch etwas langsamer als in den vergangenen Jahrzehnten. Bei der Insofern wurden im Vorfeld der Bevölke- Prognose der Sterbefälle wurde auf die ak- rungsprognose umfangreiche Analysen zu tuelle Sterbetafel des Freistaats Bayern den empirischen Daten der Geburten, Ster- zurückgegriffen. befälle und Wanderungen vorgenommen. Die Datengrundlage zur Ermittlung der Be- Für die Ableitung der Wanderungen wurde völkerungsprognose wurde, soweit durch ein Stützzeitraum von 2011 bis 2019 ge- die Kommunen zur Verfügung gestellt, aus wählt. Wie bei der Analyse der Wan- dem kommunalen Melderegister oder, falls derungsbewegungen der vergangenen diese Daten nicht verfügbar waren, vom Jahre bereits deutlich wurde, war das Jahr Landesamt für Statistik bezogen. 2015 ein durch die hohe Flüchtlingszuwan- derung geprägtes Ausnahmejahr. Um das Die für die Geburtenentwicklung in den Prognoseergebnis nicht durch dieses Er- Kommunen relevante Kennziffer ist die eignis zu verzerren, wurde dieses Jahr für altersspezifische Geburtenziffer. Die Be- die Prognose nicht berücksichtigt. Um den rechnung der altersspezifischen Geburten- Einfluss von Sondereffekten auf die Prognose ziffer erfolgte nicht für die einzelnen Ge- in den teils relativ kleinen Gemeinden im meinden, sondern auf Landkreisebene und Landkreis möglichst gering zu halten, wur- liegt hier bei 1,31 Kindern pro Frau. So den die Wanderungsbewegungen nur für

In den nächsten 20 Jahren | 21 Entwicklung der Altersstruktur die drei bevölkerungsreichen Märkte Gar- Die Bevölkerungsentwicklung bis misch-Partenkirchen, Mittenwald und Mur- 2040 führt nicht nur zu einem Anstieg nau am Staffelsee einzeln betrachtet. Für der Einwohnerzahl im Landkreis ins- die weiteren Gemeinden wurden alle Zu- gesamt, sondern auch zu einer Ver- und Fortzüge zusammengefasst und dann schiebung der Anteile einzelner Al- anteilig nach der Einwohnerzahl auf die tersgruppen. Gemeinden verteilt. Mit dieser Vorgehens- weise wird in diesen Gemeinden für die Zuwächse ergeben sich für die jungen Bevölkerungsprognose ein regional typi- Senioren (65 bis unter 80 Jahre) mit einem sches Wanderungsverhalten ermittelt und Plus von 15,1 % sowie für die Hochbetagten in die Zukunft fortgeschrieben. ab 80 Jahren mit einem Plus von 23,6 % bis 2040. Bei den Altersgruppen unter 65 Jahren Auf der Grundlage der genannten Annah- weist nur die Gruppe der 30- bis unter 50- men hat GEWOS die Entwicklung der Jährigen eine positive Entwicklung auf (5,7 Bevölkerung bis zum Jahr 2040 voraus- %). Diese Entwicklung geht auf einen hohen berechnet. Ein großer Teil des Bevölke- Wanderungsüberschuss in dieser Alters- rungsanstiegs entfällt auf die erste Hälfte klasse zurück, der bereits in den vergange- des Prognosezeitraums. Von 2019 bis nen Jahren zu beobachten war. 2030 wächst die Bevölkerung um 1.940 Personen bzw. 2,2 %. In der zweiten >> Deutliche Alterung der Bevölkerung Hälfte des Prognosezeitraums schwächt bis zum Jahr 2040. sich das Wachstum deutlich ab und beträgt nur noch 110 Personen bzw. 0,1 %. Der Bevölkerungsanstieg wird mit einem Plus Haushaltsprognose von 1.010 Personen (3,7 %) bis 2040 etwa zur Hälfte vom Markt Garmisch-Partenkirchen Aufbauend auf der Bevölkerungsprog- getragen. Die beiden weiteren Markt- nose wurde die Anzahl der wohnungs- gemeinden entwickeln sich unterschied- marktrelevanten Haushalte prognos- lich. Murnau am Staffelsee wächst im tiziert, denn nicht die Einwohnerzahl Prognosezeitraum um etwa 280 Personen bestimmt die Wohnungsnachfrage, (2,2 %), während die Einwohnerzahl in sondern die Haushalte. Mittenwald um 170 Personen (-2,3 %) rückläufig ist. Zur Berechnung der Haushalte wurde zu- nächst die wohnungsmarktrelevante Bevöl- kerung bestimmt. Das bedeutet, dass nur die Einwohnerinnen und Einwohner berück- sichtigt wurden, die eine Nachfrage auf dem

22 | In den nächsten 20 Jahren Entwicklung der Einwohnerzahl nach Alter bis 2040:

Altersgruppe 2019 2040 Veranderung Veranderung (Absolut) (%) unter 18 13.450 13.270 -180 -1,3% 18 bis unter 25 6.460 6.090 -370 -5,7%

25 bis unter 30 5.190 4.990 -200 -3,9%

30 bis unter 50 22.260 23.520 1.260 5,7%

50 bis unter 65 19.520 17.100 -2.420 -12,4%

65 bis unter 80 15.110 17.390 2.280 15,1%

80 und alter 7.110 8.790 1.680 23,6%

summe 89.100 91.150 2.050 2,3%

Wohnungsmarkt nach normalem Wohn- Höhe von 4,4 % auszugehen. Dies ent- raum wie einer Wohnung oder einem Haus spricht einem Zuwachs von 44.390 Haus- generieren, nicht aber Heimplätze oder halten in 2019 um 1.970 auf rund 46.360 Zimmer zur Untermiete. Zusätzlich zu den Haushalte in 2040. Damit fällt die Haus- Einwohnerinnen bzw. Einwohnern mit Haupt- haltsentwicklung positiver aus als die Be- wohnsitz wurde auch die relevante Zweit- völkerungsentwicklung. Hintergrund ist die wohnsitzbevölkerung einbezogen, da auch fortschreitende Verringerung der durch- diese Einwohner Wohnraum in Anspruch schnittlichen Haushaltsgröße. nehmen. In den drei bevölkerungsreichen Markt- Für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen gemeinden fällt die Entwicklung der Haus- ist bis 2040 von einem Haushaltsanstieg in haltszahl sehr unterschiedlich aus. In Gar-

In den nächsten 20 Jahren | 23 misch-Partenkirchen liegt die Entwicklung der kleinen Haushalte zurück. Im Land- der Haushaltszahlen von 2019 bis 2040 mit kreis Garmisch-Partenkirchen erhöht sich einem Zuwachs von 4,2 %, das entspricht die Zahl der Einpersonenhaushalte von einem Zuwachs von rund 610 Haushalten, 2019 bis 2040 um ca. 1.470 Haushalte. leicht unter dem Durchschnitt des Land- Die deutliche Zunahme kleiner Haushalte kreises, während Murnau am Staffelsee mit im Prognosezeitraum ist ein Prozess, der einem Plus von 5,0 %, also gut 300 Haus- zum Großteil auf die Alterung von Haus- halten, etwas darüber liegt. Die Entwick- halten zurückzuführen ist. Durch Auszug lung in Mittenwald ist, wie bereits die Be- der Kinder, Trennung oder Tod des Part- völkerungsentwicklung, um 0,5 % rückläufig. ners verkleinern sich frühere Familien- haushalte im Lauf der Zeit. Insbesondere in den Gemeinden Ettal (11,6 %), Großweil (9,9 %) und Bad Kohlgrub (9,2 Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ver- %) wird der Anstieg der Zahl der Haushalte stärkt sich diese Entwicklung durch die bis 2040 überdurchschnittlich hoch ausfallen. hohe Bedeutung des Tourismus mit vielen Die Entwicklungen mit der geringsten Dyna- nur temporär tätigen Arbeitskräften, die mik sind in Eschenlohe (2,0 %), Grainau (2,7 im Landkreis keine Familie gründen. %) und Oberau (3,0 %) zu beobachten. >> Deutliche Zunahme kleinerer Der Anstieg der Zahl der Haushalte geht Haushalte vor allem auf die dynamische Entwicklung

Veränderung der Zahl der Haushalte nach Haushaltsgrößen im Landkreis ( 2019-2040)

Veranderung Veranderung HAushaltsgrosse 2019 2040 (Absolut) (%)

1-Personenhaushalte 18.570 20.040 1.470 7,9%

2-Personenhaushalte 14.640 15.160 520 3,6%

3-Personenhaushalte 5.310 5.240 -70 -1,3%

4-Personenhaushalte und grosser 5.870 5.920 50 0,8% GEsamt 44.390 46.360 1.970 4,4%

24 | In den nächsten 20 Jahren Zielgruppen

Um die qualitative Wohnungsnach- Wohnangebote, meist zur Miete, nach. frage zu konkretisieren, wurden Anhand der Modellrechnung ist ein leichter wichtige Zielgruppen des Wohnungs- Rückgang in dieser Zielgruppe zu erwarten. marktes im Landkreis anhand des Die Zahl dieser Haushalte verringert sich Alters des Haushaltsvorstands und nur leicht von rd. 7.450 in 2019 auf 7.290 der Haushaltsgröße rechnerisch nach- in 2040. gebildet und deren Entwicklung prog- nostiziert. Bei den Paarhaushalten mittleren Alters ist der Haushaltsvorstand 30 bis 64 Jahre alt. Starterhaushalte sind Haushalte mit ein bis Auch in dieser Zielgruppe sind die Haus- zwei Personen in der Altersgruppe 18 haltseinkommen meist gesichert. In länd- Jahre bis unter 29 Jahren. Menschen in lichen Gebieten ist das Wohneigentum die dieser Altersgruppe sind häufig noch in der bevorzugte Wohnform dieser Zielgruppe, Ausbildungsphase oder Berufseinsteiger. in der Regel im Einfamilienhausbereich, in Sie verfügen daher oft über geringe Ein- größeren Gemeinden auch Eigentums- kommen. In angespannten Wohnungs- wohnungen. Haushalte mit geringeren märkten wie im Landkreis Garmisch- Einkommen sind auf den Mietwohnungs- Partenkirchen ist es aufgrund des knappen bestand angewiesen. Im Prognosezeit- und oft teuren Wohnungsangebots schwie- raum geht die Zahl der Haushalte in dieser rig, einen eigenen Haushalt zu gründen Zielgruppe von 2.012 im Jahr 2019 auf und eine eigene Wohnung zu beziehen. 1.499 in 2040 zurück. Diese Haushalte suchen in erster Linie kleine, preisgünstige Wohnungen mit guter Familienhaushalte, also Alleinerziehende und Infrastrukturausstattung im Umfeld. Im Paare mit Kind(ern), ungeachtet des Alters gesamten Prognosezeitraum geht die Zahl benötigen größere Wohnungen. Familien der Starterhaushalte leicht zurück. Auf- fragen, sofern es die Einkommensverhält- grund des derzeitigen Mangels an kleinen, nisse ermöglichen, primär Eigenheime nach. bezahlbaren Wohnungen, wird die Reali- Familien mit geringeren Einkommen sind sierung der Bedarfe häufig aufgeschoben auf größere Wohnungen im Mietwoh- oder man weicht auf andere Angebote wie nungsbestand angewiesen. Schon in den zum Beispiel Wohngemeinschaften oder kommenden Jahren steigt die Zahl dieser heimähnliche Unterbringungen aus. Haushalte leicht an, um danach wieder zu- rückzugehen. Im gesamten Prognosezeit- Einpersonenhaushalte im Alter von 30 bis raum bis 2040 beträgt der Rückgang rund 64 Jahren verfügen in der Regel über eine 200 Haushalte, von 4.100 in 2019 auf stabile Einkommenssituation und fragen 3.900 Haushalte in 2040. auch qualitätvollere und höherpreisige

In den nächsten 20 Jahren | 25 Wohnungsmarktbilanz und Neubaubedarf

Als Seniorenhaushalte werden alle Haus- Für die Wohnungsmarktbilanz 2040 halte definiert, deren Vorstand im Alter wird das Wohnungsangebot der Woh- von 65 Jahren bis unter 80 Jahren ist. In nungsnachfrage gegenübergestellt. aller Regel handelt es sich um Ein- und Daraus ergibt sich eine Differenz, die Zweipersonenhaushalte. Diese Zielgruppe dem erforderlichen Neubaubedarf ent- fragt bei Wohnungswechseln meist zen- spricht. Für einen funktionierenden trumsnahe, gut versorgte Wohnstandorte, Wohnungsmarkt ist eine sogenannte mit fußläufiger Erreichbarkeit der Infra- Fluktuationsreserve (Angebotsüber- struktureinrichtungen nach. Auch wenn hang) des Wohnungsangebotes not- noch keine Mobilitätseinschränkungen be- wendig, damit Umzüge und Moder- stehen, werden oft barrierearme Wohnun- nisierungen realisiert werden können. gen nachgefragt. Im Prognosezeitraum Um diesen zusätzlichen Wohnungs- sinkt die Zahl dieser Haushalte bis 2025 bedarf zu simulieren, wird auf die Zahl leicht und steigt danach bis Mitte des kom- der Haushalte, die die Wohnungsnach- menden Jahrzehnts um rd. 14 % an. Da- frage darstellt, die Fluktuationsreserve nach setzt wieder ein leichter Rückgang von 2 % der Haushalte aufgeschlagen. ein, weil viele Haushalte in die Gruppe der Hochbetagten übergehen. Im Rahmen der Bilanzierung lassen sich drei Arten des Wohnungsbedarfs unterscheiden: Bei den hochbetagten Seniorenhaushalten, deren Vorstand 80 Jahre oder älter ist, › Der Nachholbedarf oder Angebots- steigen Mobilitätseinschränkungen, Be- überhang ergibt sich aus der Differenz treuungs- und Pflegebedürftigkeit signifi- zwischen dem Angebot an Wohneinhei- kant an. Auch wenn viele Menschen dieser ten und den nachfragenden Haushalten. Altersgruppe nur wenig Unterstützung › Der Zusatzbedarf resultiert aus dem zu- brauchen, sind barrierearme Wohnungen künftigen Anstieg der nachfragenden in gut versorgten Stadtgebieten, Ge- Haushalte gemäß der Haushaltsprognose. meinde- oder Ortsteilzentren essentiell für › Der Ersatzbedarf ergibt sich aus den die Wohnungsversorgung vieler Hoch- künftigen Wohnungsabgängen, also den betagter. Im Landkreis Garmisch-Parten- Wohnungen, deren Abgang durch An- kirchen steigt die Anzahl dieser Haushalte wendung der Abgangsquote ermittelt bis Mitte des kommenden Jahrzehnts kon- wird. Im Gegensatz zu den ersten beiden tinuierlich um rd. 1.500 an, um danach Neubaubedarfsarten, benötigt der Er- wieder leicht zurückzugehen. Ende der satzbedarf wenig neue Wohnbauflächen, 2040er Jahre ist ein erneuter Anstieg zu da er meist von den Eigentümern auf erwarten. dem bereits bestehenden Wohngrund- stück realisiert wird.

26 | In den nächsten 20 Jahren Neubedarf an Wohneinheiten bis 2040 als anteil am wohnungsbestand in 2019 (in%)

Uffing Spatzenhausen am Stafelsee Riegsee Bad Bayersoien Seehausen am Stafelsee Grossweil Bad Kohlgrub Markt Murnau Saulgrub am Stafelsee

Schwaigen Ohlstadt Unterammergau Oberammergau Eschenlohe Ettal Oberau Farchant Wallgau

Markt Garmisch-Partennkirchen Krun: Markt Mittenwald Grainau

unter 0% 0% bis unter 5% 5% bis unter 10% 10% bis unter 15% 15% und mehr Im Ausgangsjahr der Prognose 2019 war Der höchste Neubaubedarf ergibt sich für der Wohnungsmarkt im Landkreis Gar- den Markt Garmisch-Partenkirchen mit misch-Partenkirchen insgesamt angespannt. 1.140 Wohnungen bis 2040. Das entspricht Es konnte insgesamt ein Angebotsdefizit rund 27 % des ermittelten Neubaubedarfs bzw. ein Nachholbedarf von rund 90 Woh- im Landkreis. Auch auf Murnau am Staffel- nungen festgestellt werden. Durch die An- see entfällt mit 940 Wohneinheiten ein sig- wendung der Abgangsquote wird sich im nifikanter Anteil des Neubaubedarfs im Zeitraum von 2019 bis zum Jahr 2030 ein Landkreis bis 2040. Aufgrund des Ersatz- Wohnungsabgang im gesamten Landkreis bedarfs abgängiger Wohneinheiten haben von etwa 1.130 Wohneinheiten ergeben. auch Kommunen mit geringer oder rückläu- Dieser wird bis zum Jahr 2040 kontinuier- figer Wohnungsnachfrage bis 2040, wie lich auf 2.130 Wohneinheiten steigen. etwa Mittenwald, einen gewissen Neubau- Dementsprechend müssen 2.130 Wohnun- bedarf zu decken. gen bis 2040 errichtet werden, um das heutige Bestandsniveau zu halten. Neben Die Karte auf vorheriger Seite zeigt den er- dem Ersatzbedarf ist für die künftige mittelten Neubaubedarf bis 2040 je Ge- Planung zu berücksichtigen, dass ein meinde als Anteil des Wohnungsbestands zusätzlicher Bedarf durch die künftige von 2019. Auf diese Weise kann der Neu- Haushaltsentwicklung entsteht. Durch den baubedarf unterschiedlich großer Gemein- Haushaltsanstieg inkl. der Fluktuations- den miteinander verglichen werden. reserve ergibt sich ein Zusatzbedarf von rund 1.670 Wohnungen bis zum Jahr 2030. >> Wohnungs baubedarf von insgesamt Bis 2040 müssten insgesamt 2.010 Wohn- 4.230 Wohnungen bis zum Jahr einheiten entstehen, um die steigende 2040. Bereits bis 2030 müssten hier- Nachfrage durch die wachsende Zahl der von 2.890 Wohneinheiten errichtet Haushalte zu decken. werden.

Der Neubaubedarf über die kompletten 21 Jahre des Prognosezeitraums gemittelt liegt bei etwa 201 Fertigstellungen pro Jahr. In den vergangenen zehn Jahren (2010-2019) lag die Zahl der Fertigstellungen im Land- kreis nach Daten des Statistischen Landes- amtes bei etwa 180 pro Jahr.

28 | In den nächsten 20 Jahren Was zeigt die Gesamtbetrachtung?

Die Gemeinden im Landkreis sind auf- Landkreisweit sind Angebotsmieten und grund der guten Wohnqualität beliebte Angebotskaufpreise in den letzten Jahren Wohnstandorte. Auch die attraktive deutlich gestiegen. Inzwischen haben nicht Lage sowie der Fremdenverkehr als ein nur kleine preissensible Haushalte Schwie- prägender Wirtschaftssektor spielen rigkeiten bedarfsgerechten Wohnraum zu auf dem Wohnungsmarkt eine wich- finden, sondern auch Haushalte mit mitt- tige Rolle für die Wohnungsnachfrage. leren Einkommen oder Familien bei der Eigentumsbildung. Die Erschwinglichkeits- Die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz analyse macht deutlich, dass 46 % aller ist in den vergangenen Jahren in den meis- Mieterhaushalte im Landkreis eine hohe ten Gemeinden nur leicht angestiegen. Die Wohnkostenbelastung von über 30 % des Bevölkerungsentwicklung hätte in den Ge- Haushaltsnettoeinkommens aufweisen. Im meinden positiver ausfallen können, doch Markt Garmisch-Partenkirchen sind davon die Konkurrenz durch Zweitwohnungen und 52 % der Mieterhaushalte betroffen, in Ferienwohnungen hemmt die dynamische Murnau am Staffelsee 50 %. Entwicklung der Dauerwohnbevölkerung und erschwert die Unterbringung von Be- Die Zahl der Haushalte im Landkreis und schäftigten am Arbeitsort. Der demogra- damit die Nachfrage nach Wohnraum wird fische Wandel führt allerdings auch hier zu sich im Prognosezeitraum um 4,4 % erhö- einer Alterung der Bestandsbevölkerung, hen. Die zusätzliche Nachfrage ergibt sich zumal gerade jüngere Haushalte auf der insbesondere durch eine Zunahme der Zahl Suche nach neuem Wohnraum kaum be- der Singlehaushalte. zahlbare Wohnungen in vielen Gemeinden finden. Auch die Struktur der Bevölkerung ändert sich. Trotz des Zuzugs von jüngeren Haus- Die Wohnungsmarktsituation ist besonders halten wird sich die Altersstruktur durch die im Markt Garmisch-Partenkirchen ange- Alterung der bestehenden Bevölkerung zu spannt. Gründe hierfür sind die Ausbreitung Gunsten der älteren Menschen verschie- touristischer Nutzungen (Neben- und Ferien- ben. Dieser Umstand wird durch den Ein- wohnungen), die hohe Nachfrage nach tritt der geburtenstarken Jahrgänge ins Se- Wohnraum durch Arbeitskräfte von außer- niorenalter gegen Ende des Prognosezeit- halb und die, aufgrund der demografischen raums verstärkt. Durch diese Entwicklun- Entwicklung, steigende Nachfrage nach gen nimmt die Bedeutung von Wohnraum durch einheimische Haushalte. Alleinlebenden, wie etwa kleiner Senioren-

Gesamtbetrachtung | 29 haushalte mit niedrigen Renten, zu. Auch erreichbaren, Wohngebiete. In zentralen Familienhaushalte können zum Wachstum Lagen steht der Wohnungsbau in Flächen- der Gemeinden beitragen, wenn sie Zu- konkurrenz zu touristischen oder anderen gang zu bedarfsgerechtem Wohnraum gewerblichen Nutzungen. Besonders für erhalten. den verdichteten Wohnungsbau von Mehr- familienhäusern ist die Nutzung zentraler Für die kreisangehörigen Gemeinden zu- Lagen für eine bedarfsgerechte Versorgung sammengenommen wurde bis zum Jahr von Zielgruppen wie etwa Seniorenhaushal- 2040 ein Neubaubedarf von 4.230 Wohn- ten notwendig. einheiten ermittelt, davon rund 1.880 in Ein- und Zweifamilienhäusern und rd. 2.350 in Mehrfamilienhäusern. Rund die Hälfte des Neubaubedarfs entfällt dabei auf den FAZIT sogenannten Ersatzbedarf. Zur Deckung des Ersatzbedarfs werden im Zuge einer › Leicht steigende Einwohnerzahlen normalen Wohnungsmarktentwicklung nicht › Zweitwohnungen und Ferien- mehr erhaltenswürdige Gebäude durch wohnungen hemmen die Neubauten ersetzt. Zum Teil entstehen auf dynamische Entwicklung der den gleichen bereits erschlossenen Grund- Dauerwohnbevölkerung stücken mehr Wohneinheiten als zuvor. › Wohnungsmarktsituation ist insgesamt angespannt Flächenpotenziale stehen fast ausschließ- › Miet- und Kaufpreise steigen lich in den Ortsrandlagen zur Verfügung. kontinuierlich Hier steht der Wohnungsbau häufig in Kon- › Nachfrage nach Wohnraum steigt kurrenz zu Landwirtschaft und Naturschutz, stetig zudem schafft die Ausweitung des Sied- › Veränderung der Bevölkerungs- lungskörpers weiteren Flächenverbrauch und Haushaltsstruktur sowie die dezentralen, ohne Auto schwer › Knappe Flächenpotenziale

30 | Gesamtbetrachtung Was können wir tun?

Privatpersonen › Verkauf von Grundstücken an Kommunen, › Kommunale Vorkaufsrechte nutzen kommunale Wohnbaugesellschaften oder › Nachverdichtung planungsrechtlich aktiv Wohnungsbaugenossenschaften steuern, insbesondere neue Abstands- › Beteiligung an der Gründung von Woh- flächen-Regelungen aus geänderter nungsgenossenschaften Bayerischer Bauordnung umsetzen, › Umzug in bedarfs- und situationsgerechte dabei soziale Mischungen anstreben Wohnungen › Aktive Ansprache von Eigentümern brach- › Neubau geförderter Wohnungen (Förder- liegender Grundstücke mittel aus dem Bayerischen Wohnraum- › Aktive Ansprache von Landwirten und förderungsgesetz sind auch für Privat- kirchlichen Stiftungen zur Vergabe von personen zugänglich) Erbbaurechten › Nachverdichtung (z.B. Ausbau von Dach- › Gründung oder Beteiligung an interkom- geschossen zu Wohnzwecken ist seit munalen bzw. regionalen Wohnbau- 01.02.21 in Bayern genehmigungsfrei) gesellschaften › Offenheit für besondere Wohnformen wie › Aktive Information von Privatpersonen z.B. Mehrgenerationenwohnen, Wohnen und Unternehmen über Fördermöglich- für Hilfe, Betreutes Wohnen keiten aus dem Bayerischen Wohnraum- förderungsgesetz und der KfW › Anheben der Zweitwohnungssteuer / Unternehmen Genehmigungsvorbehalte für die Einrich- › Bau oder Kauf von Mitarbeiterwohnungen tung von Nebenwohnsitzen › Bau oder Kauf von Lehrlings- oder Azubi- › Kontinuierliche Beobachtung der Bauflä- Wohnheimen (evtl. gemeinsam mit an- chen- und Wohnungsmarktentwicklung deren Unternehmen)

Bayerische Architektenkammer (Planen und Bauen) Kommunen www.byak.de › Vergabe von Grundstücken in Einhei- mischen Modellen Bayerisches Staatsministerium für › Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht Wohnen, Bau und Verkehr (Wohnen) › Einführung von Satzungen zur sozial- www.stmb.bayern.de gerechten Bodennutzung zur Schaffung von geförderten Wohnungen bzw. KfW-Förderung bezahlbarem Wohnraum www.kfw.de

WasGesamtbetrachtung können wir tun? | 31 Impressum

Herausgeber: Zugspitz Region GmbH Burgstr. 15 D-82467 Garmisch-Partenkirchen

Telefon: 08821 / 751-561 E-Mail: [email protected]

Geschäftsführer: Sebastian Kramer, Günter Hopfensperger v.i.S.d.P.

Inhalte: GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH

Redaktion: Carolina Zimmermann, Zugspitz Region GmbH

In Kooperation mit: Wohnbau GmbH Weilheim i.OB

Grafik und Druck: NAGEL Werbeagentur

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