ORD Og UTTRYKK Innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

ORD og UTTRYKK innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

(Facilities Management)

August 2008 Utarbeidet av: Max Ingar Mørk, Svein Bjørberg, Olav Egil Sæbøe, Ove Weisæth

>ÕÌiÌÊvÀÊ}i©ÀÛÌiÃ>« }ÊÌi} ÃÌÌÕÌÌÊvÀÊLÞ}}]Ê>i}}Ê}ÊÌÀ>Ã«ÀÌ

ÃÌÌÕÌÌÊvÀÊLÞ}}]Ê>i}}Ê}ÊÌÀ>Ã«ÀÌ

ÃÌÌÕÌÌÊvÀÊLÞ}}]Ê>i}}Ê}ÊÌÀ>Ã«ÀÌ 2 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Forord

Fagområdet Bygningsforvaltning har hatt en rask utvikling fra starten på 1990-tallet. Inntil da ble bygninger sett på som stort sett statiske i den forstand at det de ble laget for å skulle fungere på samme måte gjennom hele brukstiden. Nye lover og forskrifter, krav om endringer i planløsninger og tekniske installasjoner, mer avansert infrastruktur, økende behov for service og støttetjenester i bygningene etc. har påvirket behovet for mer kompetanse innen forvaltningen samt krav til tilpasninger og ombygginger. Dette har satt mer fokus på bygningsforvaltning som et eget fagområde som skal bidra til at kjernevirksomheten kan understøttes mest mulig effektivt og økonomisk. Arbeidet med en ordbok ble igangsatt som del av dr.ing-arbeidet til Max Ingar Mørk i 2002, som ved gjennomgang av faglitteratur fant en rekke ord og uttrykk som det var behov å sette inn i en faglig sammenheng og gi mer presise definisjoner. Ordboken ble aldri utgitt som selvstendig bok. I årene etter at første utgave ble skrevet, har det blitt mer og mer behov for en slik bok. Ordboka fra 2002 har dannet utgangspunkt for utarbeidelse av Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring som nå foreligger. Tittelen har sin klare sammenheng med det pågående arbeid innen CEN med standarder innenfor Facilities Management, hvor representanter fra Norge deltar aktivt. Utviklingen av standarder og definisjoner innen bygg- og eiendomsfotvaltning vil utvikle seg videre. Spesielt ser vi en videre økning av internasjonale standarder som vi må ta inn over oss. Det vil derfor bli et løpende behov for videreutvikling av boken.

Boken vil bli vedlikeholdt videre av:

Max Ingar Mørk (NTNU / KA) Svein Bjørberg (NTNU / Multiconsult) Marit Støre Valen (NTNU) Olav Egil Sæbøe (Pro-FM) Ove Weisæth (NBEF)

Har du forslag til endringer eller nye definisjoner, send det til: [email protected].

© copyright, kommersiell utnyttelse er ikke tillatt uten godkjennelse fra rettighetshaverne. Kopiering tillatt med kildehenvisning (Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring, august 2008, http://www.nbef.no). Linker til dokumentet er tillatt. Linken vil alltid gi deg siste versjon! Kan trykkes opp i egen bedrift og elektronisk videresendes i sin opprinnelige form. NTNU kan trykke og selge ordboka.

Rettighetshavere er: NTNU, Institutt for bygg anlegg og transport Max Ingar Mørk Norges bygg- og eiendomsforening

Dokumentnavn: orduttrykkef Dokumentet kan lastes ned fra denne adressen: http://www.nbef.no/fileadmin/Dokumenter/orduttrykkef.pdf Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 3

Agenda 21 Her er det spesielle regler for hva som skal Handlingsplan for miljø og utvikling i det 21. med av balkonger, terrasser, oppstilling for århundre, vedtatt på FNs konferanse om miljø biler etc. og utvikling i Rio de Janeiro i 1992. Planen • Bruttoareal (BTA) er areal av måleverdige bygger på rapporten til Verdenskommisjonen deler regnet fra ytterveggs utside sumert for for miljø og utvikling (Brundtlandkommisjo- alle plan i en bygning. nen) (1983-87): Our Common Future. BTA = FUA+KOA+TEA+KA Agenda 21 sier at for å utvikle seg bærekraftig, • Bruksareal (BRA) er arealet av bruksenheter må landene finne metoder som bidrar til øko- og felles deler som omfatter nettoarealet nomisk vekst og velferd samtidig som det skjer (NTA) og arealet av alle bruksenhetenes en reduksjon i forbruket av energi, råvarer og innvendige vegger. avfallsproduksjon. Videre må landene identifi- • Funksjonsareal (FUA) er dendelen av netto- sere globalt balanserte forbruksmønstre som arealet (NTA) som svarer til formål og bruk. jorden kan bære i det lange løp. FUA = NTA-KOA-TEA Se også Lokal Agenda 21. • Nettoareal (NTA) (romareal) er arealet mel- Aksjeselskap lom omsluttende bygningsdeler. Se Foretak og Selskapsformer. NTA = FUA+KOA+TEA • Primære Rom (P-ROM) er P-ROMenes Aktivum NTA og arealet av innvendige vegger mel- Alt som en organisasjon anser for å ha en posi- lom disse. Omfatter oppholds-, sove-, kom- tiv verdi, særlig økonomisk verdi. (NS-EN munikasjonsrom, kjøkken, våtrom etc. Om- 15221-2) fatter ikke sekundære rom (S-ROM) som boder, tekniske rom, garasje. Aktsomhetshandlinger • Kommunikasjonsareal (KOA) er arealet som (eng.: due diligence) Oppsamling, omfattende fremkommer i hver etasje når FUA og TEA vurdering og validering av informasjon fra en er fratrukket NTA. organisasjon på et aktuelt trinn av avtalen om KOA = NTA-FUA-TEA. fasilitetsstyring, som er nødvendig for å vurdere • Konstruksjonsareal (KA) er arealet i golvni- nøyaktighet og integritet på riktig trinn av avta- vå av alle vegger, søyler, sjakter o.l. leprosessen. (NS-EN 15221-2) KA = BTA – NTA Annuitetsfaktor (b) • Omsluttende deler (OMD) er arealet av yt- Samme som årskostnadsfaktor (s.d.) eller invers tervegger og tak. Deles i over - / under ter- sumfaktor (NS 3454). reng, glass og faste flater. Den faktor en må multiplisere levetidskostna- • Teknisk areal (TEA) er det NTA som opptas den K med for å få like årlige beløp over bruks- av tekniske anlegg. TEA = NTA-FUA-KOA tiden T. Disse årlige beløpene kalles årskostna- Se også Oppvarmet areal, Renholdt areal og den ÅK, dvs. ÅK = K • bT. Måleverdig areal. For ytterligere detaljer henvi- Annuitetsfaktoren er bare avhengig av rente og ses til NS 3490:2007. brukstid. Hvis beregningstiden er tilstrekkelig lang (> 50 år), er årskostnadsfaktoren tilnærmet Arealeffektivisering lik renten. Ellers er den høyere. Tiltak som fører til bedre utnyttelse av eksisterende arealer og dermed lavere arealforbruk pr. Arealberegning av bygninger ansatt eller annen bruker (elev, klient, kunde). Areal- og volumberegning av bygninger utføres Sambruk av arealer for flere virksomheter, bed- etter NS 3940:2007 ring av logistikk eller samhandel mellom flere 2 forvaltere gir effektivisering. Innføring av f.eks. Sluttsummer over 50 m areal angis i kvadrat- 2 internhusleie (arealkostnader) kan påvirke are- meter uten desimaler. Sluttsummer under 50 m aleffektiviseringen. Se også Samhandel innen og delsummer angis med én desimal. offentlig eiendomsforvaltning. De viktigste arealbegrepene er: • Bebygd areal (BYA) er det arealet som byg- ningenopptar av terrenget (”fotavtrykket”). 4 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Arealeffektivitet Avfallsplan Angir utnyttingsgraden av arealer, f.eks. antall Avfallsprodusenten skal sørge for at det utar- 2 m pr elev eller pr. arbeidsplass. beides en oversikt over byggavfall som forventes å oppstå i forbindelse med tiltak som nevnt i Arealforvaltning § 15-2, og gjøre rede for planlagt håndtering og Begrep som omfatter oversikt over samtlige disponering av byggavfallet fordelt på ulike tilgjengelige arealer (størrelse og kvalitet), bru- avfallstyper (avfallsforskriften § 15-4). ken av arealene og eventuelle retningslinjer for Miljødepartementets forskrift 2007 krever av- disponeringen. fallsplan bl.a. for: Arealkostnader a) oppføring, tilbygging, påbygging og under- bygging av bygning dersom tiltaket overskrider Begrep som omfatter kostnader forbundet med 2 å bruke arealer, dvs annuitet av investering og 300 m bruksareal, FVD-kostnadene. Brukes ofte som bilde på b) rehabilitering i form av fasadeendring, ve- internhusleie (s.d.) sentlig endring eller vesentlig reparasjon av bygning dersom tiltaket berører del av bygning 2 Arealtyper som overskrider 100 m bruksareal, Med arealtype menes den primære bruk av et c) riving av bygning eller del av bygning som areal – utomhus som innomhus. Eksempler er overskrider 100 m2 bruksareal, lekeareal, kjøkkenareal, balkongareal, kontor- d) oppføring, tilbygging, påbygging, underbyg- areal, laboratorieareal etc. Arealtyper er forelø- ging, rehabilitering eller riving av konstruksjo- pig ikke klassifisert i Norsk Standard. ner og anlegg dersom tiltaket genererer over 10 tonn bygge- og rivningsavfall (avfallsforskrif- Asset Management (AM) ten § 15-2). • Eiendomskapitalforvaltning (asset = aktiva, formue). Utøves på strategisk nivå (ledel- Statistisk Sentralbyrå bruker følgende innde- sesnivå). ling: • Facilities Management (FM) (s.d.) utøves på • BA-avfall (kfr. Avfallsmengder fra BA- strategisk/taktisk nivå, mens Facilities Ser- næringen) vices (FS) ledes og produserespå operativt nivå. • Anleggsavfall • Byggavfall Avfall • Avfall fra nybygging Med avfall forstås kasserte løsøregjenstander • Avfall fra rehabilitering eller stoffer. Som avfall regnes også overflødige Avfall fra riving løsøregjenstander og stoffer fra tjenesteyting, • produksjon og renseanlegg m.v. Avløpsvann og avgasser regnes ikke som avfall (foru- Byggavfall rensningsloven § 27). a) byggavfall: materialer og gjenstander fra • Husholdningsavfall. Som husholdningsavfall bygging, rehabilitering eller riving av bygning- regnes avfall fra private husholdninger, her- er, konstruksjoner og anlegg, men ikke avfall under større gjenstander som inventar og som består i gravemasser fra byggevirksomhet. lignende (forurensningsloven § 27). b) avfallsprodusent: fellesbetegnelse på tiltaks- haver og ansvarlig utførende i henhold til plan- • Næringsavfall. Som næringsavfall regnes avfall fra offentlige og private virksomheter og bygningsloven (avfallsforskriften § 15-3). og institusjoner (forurensningsloven § 27). Avfallsmengder fra BA-næringen • Spesialavfall. Som spesialavfall regnes av- Byggenæringen i Norge produserte i 2004 ca fall som ikke hensiktsmessig kan behandles 1,24 mill tonn avfall som utgjør 14 prosent av sammen med annet husholdningsavfall eller den totale avfallsmengden. 60 prosent av bygg- næringsavfall på grunn av sin størrelse eller avfallet gikk til avfallsanlegg. 38 prosent av fordi det kan medføre alvorlig forurensning dette ble gjenvunnet i form av nye materialer eller fare for skade på mennesker eller dyr eller som energi. Samme prosentandel ble også (forurensningsloven § 27). deponert, mens 7 prosent ble brukt som dekk- masse, hovedsakelig på avfallsfyllinger. Tall fra Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 5

2001 viste at 27 prosent av avfallet fra bygg- Avløpsvann virksomhet som gikk til avfallsanlegg den gang Med avløpsvann forstås både sanitært og in- ble material- og energigjenvunnet, mens 49 dustrielt avløpsvann og overvann. (foru- prosent gikk til deponi. (kilde: SSB) rensningsloven § 21) Regjeringens mål er at 75 % av avfallet skal energiutnyttes eller materialgjenvinnes innen Avtale om fasilitetsstyring 2010 (St.meld. nr. 8 (1999-2000)). muntlig eller skriftlig avtale som fastsetter vil- Nasjonal handlingsplan for byggenæringen kårene for å levere fasilitetstjenester mellom en (NHP2) har mål på 75 prosent gjenvinning av klient og en ekstern eller intern tjenesteleveran- avfall i 2010 med en videre opptrapping til 80 dør (NS-EN 15221-1) prosent i 2012. BA-næringen / BAE-næringen BA-næringen: Bygg- og anleggsnæringen. Nor- Avfallskilder 2005 (1000 tonn) (kilde: SSB) ges tredje største næring med nærmere 200 000 Husholdninger 1 999 21 % ansatte og mer enn 200 mrd. kr. i årlig omset- Jordbruk, skogbruk og fiske 165 2 % ning. Total verdiskaping er mer enn 50 mrd. kr. Bergverk og utvinning 185 2 % pr. år. Industri 3 508 37 % BAE-næringen: Bygg-, anleggs- og eiendoms- Kraft- og vannforsyning 36 0 % næringen. Samlebegrep som gir uttrykk for utviklingen mot nærmere samarbeid mellom Bygg og anlegg 1 500 16 % BA-næringen og eiendomsbransjen. Entrepre- Tjenestenæringer 1 002 11 % nører kan samtidig være byggherrer og eiere, og Annen eller uspesifisert kilde 1 014 11 % eierne tilbyr nye servicefunksjoner som ledd i Sum 9 408 100 % eiendomsutviklingen.

BA-torget Det er betydelig usikkerhet i tallene. Grunn- Møteplass og ”handletorg” for BA-bransjen på lagsdataene og undersøkelsene som benyttes i internett: www.ba-torget.no. denne statistikken er i stadig forbedring. Det er allikevel grunn til å bruke tallene med varsom- BAE-rådet het. Dette understrekes også av de forholdsvis ble etablert 16. juni 1998. Rådet består av de store forskjellene mellom de tre ulike årgangene tyngste bransjeforeningene innenfor hele verdi- som har kommet til nå. På bakgrunn av forbed- kjeden i byggenæringen. Det kjennes ikke til at ringen i grunnlagsdataene kan allikevel denne noe tilsvarende samarbeidsorgan er å finne i siste versjonen (2004) av statistikken regnes andre land. Medlemsorganisasjonene opptrer som den mest riktige. Den største usikkerheten gjennom BAE-rådet med stor faglig- og politisk er knyttet til avfall fra riveaktivitet og i litt tyngde. BNL, NBEF, MEF, NPA, RIF, TBF og mindre grad fra rehabilitering. I tillegg er be- Norsk teknologi. Rådet har to årlige møter med regningene over mengder avfall som oppstod i statsråden. alt hovedsakelig basert på grunnlagsdata fra bygningsmassen i Oslo kommune. Bedre Boliger Billigere / 3B-programmet For avfallsmengder per kvadratmeter, se: Byg- FoU-program 1984-1988 initiert av NTNF og ge-, rehabiliterings- og rivevolum. Kommunaldepartementet. Formålet var å oppnå produktivitetsøkning og kostnadsreduksjon i Avfallsplan byggenæringen. 187 prosjekter ble støttet, Se avsnitt under Avfall og Miljøsanering. hvorav 50 innenfor områdene årskostnader, styring og samordning og IT-teknologi i bygge- Avløpsanlegg næringen. Med avløpsanlegg forstås anlegg for transport og behandling av avløpsvann. (forurensningslo- BEES ven § 21) Dataprogram for Green Buildings (s.d.). 6 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Benchmarking av svikt og risiko avgjør når vedlikehold skal Prosess der ytelsen (inkludert pris) til fasilitets- settes inn. tjenester måles, og resultatene sammenlignes internt eller eksternt. (NS-EN 15221-1) Bestiller Opprinnelig et uttrykk fra fiskerifaget: Størrel- En fysisk eller juridisk person som engasjerer sen på fisk ble kontrollert ved å legge den på en entreprenører eller leverandører til å utføre et arbeidsbenk mellom to spikere som markerte oppdrag.(Forskrift om informasjons- og påse- minstemålet. plikt og innsynsrett § 3) Benchmarking i moderne form er definert som Bestiller brukes også om den institusjon som gir prosessen med kontinuerlig å måle og sammen- en byggherre oppdraget. ligne egne forretningsprosesser mot tilsvarende prosesser i ledende organisasjoner for å få in- BIEN – Bygningsintegrert enøk-program formasjon som kan hjelpe organisasjonen til å Dataprogram for beregning av energibruk i finne og gjennomføre forbedringstiltak. bygninger. Utviklet av NTNU og SINTEF. Sammenligningen kan gjelde prestasjoner Bolig (nøkkeltall), prosesser (metoder/praksis) eller Begrepet bolig defineres på ulike måter ut fra strategier (f. eks. eie eller leie arealer). sammenhengen det brukes i. En benchmarkingprosess består vanligvis av 5 Husbanken definerer bolig som ett eller flere faser: sammenhengende rom innenfor et bygg som 1. Planlegge/velge dokumenter og pro- har egen inngang, og som er avsatt til boligfor- sesser som skal benchmarkes. mål. 2. Søke etter den riktige (”beste”) Eierseksjonsloven: ”Med bolig forstås i loven benchmarkingpartneren. her så vel helårsbolig som fritidsbolig.” (eier- 3. Observere og analysere hvordan seksjonsloven § 1) benchmarkingpartneren utfører pro- Husleieloven: ”Med bolig menes i denne loven sessen. husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubety- 4. Analysere årsakene til gap i presta- delig del skal brukes til beboelse. Med lokale sjoner. menes i denne loven annet husrom enn bolig. 5. Tilpasse og implementere forbed- (husleieloven § 1-1) ringstiltak. Resultatet kan oppsummeres i et ”spider- diagram” (s.d.) som illustrerer eget prestasjons- nivå mot beste praksis. Prosessen kan gjennomføres som • intern benchmarking mellom bygg, avdelinger eller regioner i en bedrift, • konkurrent-benchmarking. mot de beste reelle konkurrentene, • funksjonell benchmarking der en lærer av de nærmeste rundt seg eller Figuren viser igangsatte boliger i Norge 1946-2006 (kilde: bnl) • generisk benchmarking der en sammenligner uavhengig av bransje. Brukere Virksomheter, grupper eller personer som en Beslutningsmåter eiendom er innrettet for å betjene. Tre angrepsmåter for å gjøre beslutninger er definert i et SINTEF-prosjekt for beslutnings- • Virksomheter kan være skoler, helseinstitu- verktøy innen FDVU: sjoner, etater, bedrifter, forretninger, boliger etc. • Ekspertbaserte beslutninger. • Grupper kan være ansatte av alle slag eller • Regelbaserte beslutninger. andre brukergrupper som elever, pasienter, • Effektbaserte beslutninger. klienter, medarbeidere, kunder, beboere etc. Effektbaserte beslutninger bygger på regelmessige tilstandsanalyser. Økonomiske vurderinger Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 7

• Sluttbrukere/personer kan være nøkkelper- sonell som har spesielle krav til enkeltar- beidsplassen: Ledere, virksomhetsansatte, driftspersonell, serviceansatte etc.

Brukerevaluering / Brukertilfredshet Se Post Occupancy Evaluation (POE).

Bruksenhet En bruksenhet er i NS 3940 definert som et rom eller en samling av rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av én bruker (eier eller leietaker). En bruksenhet kan være en hel bygning (f.eks. kontorbygg), flere bygninger (sykehus, skole) eller del av en bygning (boenhet, kontorenhet, sengepost).

Brukstid (T) Det antall år et byggverk planlegges brukt eller er/blir brukt til samme formål. Bruksendring som følge av ombygging til annen funksjon betraktes som et nytt prosjekt. (NS 3454). Hvorfor utgjør bygningskroppen så mye større Build, Operate, Transfer (BOT) andel i 2007 enn i 1990? Vi mener at årsaken er Forkortelse for eng ”Build, Operate, Transfer” forandring av byggeskikken. Overgang til åpne eller på norsk Bygg, Drift og Tilbakefør. Se landskap har hatt følgende konsekvenser: ”Entrepriseformer”. • bygningskroppen (lukket bygg ferdig for innredning) med større etasjehøyde krever Business Prosess Reengineering (BPR) mer bygningskropp pr m2 gulvflate. I tillegg Strategi for å bli markedsledende og konkurran- har prisstigning på materialer vært ekstrem sedyktig innen en sektor eller et område. Målet de siste 7-8 årene er å forenkle og effektivisere tilvante arbeids- • innredning (innvendige lettvegger, himling- prosesser mest mulig. er, gulvbelegg etc) gir da mindre omfang På norsk er strategien kalt omlafting (s.d.). vegger pr m2 gulvareal, hurtigere arbeid med himlinger / gulv pga store flater. Lavere Byfornyelse prisstigning enn bygningskroppen da mye er Totalfornyelse eller utbedring av større områder ferdigkomponenter importert (lavkostland) med tettbebyggelse. (SINTEF Byggforsk) • installasjoner (alle tekn anlegg): mer tekniske anlegg i dag (IKT, innemiljø etc) gir høy- Byggavfall 2 ere kostnad pr m gulvareal. Lavere prisstig- Se Avfall. ning enn for bygningskroppen pga stor andel ferdigkomponenter. Byggekostnader – fordeling Innredninger og installasjoner utgjør en stadig Totalt sett gir dette høyere prosentandel på større andel av byggekostnadene. Figuren viser kropp og teknikk med tilhørende lavere på inn- utviklingen i perioden 1900-1990. Stolpene redning. Byggeskikken på 90-tallet var celle- viser kostnadene til bygningskropp (nederst), kontorer langs fasadene, to korridorer med innredninger (midten) og installasjoner (øverst) midtsone med møterom etc, lav etasjehøyde og i prosent av total byggekostnad. Selv om byg- mindre med teknikk ningskroppens relative verdi har avtatt, har den reelle kostnaden økt. (Kilde: Wærn 1989).

8 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

forbindelse med aktiviteter som er angitt i ved- Byggekostnadsprogrammet legg 1 i loven (liste over forskjellige former for FoU-program 2005-2010 initiert av Kommunal- bygge- og anleggsarbeid) eller et bygge- og og regionaldepartementet (KRD) med sekretari- anleggsarbeid, eller utførelse på en hvilken som at hos BNL (s.d.) Total ramme ca 80 millioner helst måte av et bygg og anlegg som oppfyller kr. Næringen forutsettes samme omfang, dvs de krav som er satt av den offentlige oppdrags- totalt program minimum ca 160 millioner kr. giver. Med bygge- og anleggsarbeid menes Hovedmål er å få en mer kostnadseffektivise- resultatet av et sett av bygge- og anleggsaktivi- ring samt mindre byggfeil og -skader. teter som i sin helhet er tilstrekkelig til å oppfylle en økonomisk og teknisk funksjon. (For- Byggenæringens Landsforening (BNL) skrift om offentlige anskaffelser, § 4-1 bokstav Forkortelse for Byggenæringens Landsforening c.) er den nest største landsforeningen i NHO og en paraplyorganisasjon for 15 bransjer innen bygg, Bygge- og anleggskonsesjon anlegg og eiendom. BNL har 3 700 bedrifter Kontrakt av samme type som bygge- og an- som sysselsetter ca 62 000 personer. BNLs leggskontrakt, med det unntak at vederlaget for overordnede målsetting er at: “Byggenæringen arbeidene som skal utføres enten utelukkende skal være en lønnsom og respektert næring”. En består av retten til å utnytte byggverket eller i av BNLs viktigste oppgaver har i alle år vært å en slik rett sammen med betaling. (Forskrift om få oppmerksomhet og aksept for næringens offentlige anskaffelser, § 4-1 bokstav f.) betydning for verdiskapingen i Norge. Byggeskikk Bransjeforeningene i BNL: Med byggeskikk menes den lokale, folkelige byggetradisjon slik den kommer til uttrykk • Boligprodusentenes Forening gjennom materialbruk, tekniske løsninger, for- • Byggevareindustriens Forening mer og plantyper som er utviklet gjennom gene- • Entreprenørforeningen – Bygg og Avlegg rasjoner. (EBA) Ordet byggeskikk brukes også som uttrykk for • Foreningen Næringseiendom (FNE) det som faktisk bygges, dvs. fellestrekk ved • Korrosjons Isolerings og Service Entrepre- bygninger fra samme tid og sted. nørenes Forening (KIS) Bygge smart • Maler- og Byggtapetserermestertenes Lands- forbund (MLF) Når man har de tre grunnelementene for åpen BIM=IFC+IFD+IDM på plass (se Bygningsin- • Norges Byggmesterforbund formasjonsmodell - BIM), er det tanken å kunne • Norske Anleggsgartnere (NAML) bruke dette for å ”bygge smart”, derav har også • Norsk Ventilasjon og Energiteknisk Fore- begrepet buildingSMART oppstått. Effektene ning (NVEF) av BIM vil bli større jo flere prosesser vi kan ta • Norske Murmestres Landsforening (NML) dette i bruk for. Vi ønsker å benytte BIM allerede i de tidlige planleggingsprosessene, dvs • Norske Rørleggerbedrifters Landsforening – plan- og programmering, via prosjektering og VVS (NRL) bygging fram til vi kan levere en ”as-built- • Norske Trevarefabrikkers landsforbund BIM” til forvaltning. Deretter ser vi for oss at (NTL) relevante deler av BIM-en ajourholdes i • Takentreprenørenes Forening FDVUSP-prosessene gjennom hele byggverkets • Treindustrien levetid – dvs en ”fra unnfangelse til reinkarna- sjon”-tankegang mht bruk av BIM. • Ventilasjons- og Blikkenslagerbedriftenes Landsforbund (VBL) Byggevaredirektivet • Fellesgruppen for bransjeuavhengige bedrif- Byggevaredirektivet har som mål å hindre han- ter delshindringer innen EØS-området og stiller krav til at alle byggevarer skal dokumenteres Bygge- og anleggskontrakt før de markedsføres. I Norge er det BE som Kontrakt som omhandler enten utførelse, eller fører tilsyn med at ordningen følges. Direktivet både utførelse og planlegging, av arbeider i skal hamonisere metoder for: Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 9

• prøving Nøkkeltall 2 2 • deklarasjon av utelsesverdier for produktet Nybygg 25-30 kg/m 30 kg/m Ombygg 50-300 kg/m2 180 kg/m2 Byggfeil / -skader Riving 720-1330 kg/m2 800 kg/m2 Byggfeil er utførelsesfeil som i de fleste tilfelle fører til byggskade over tid. Byggskade kan Byggherre også oppstå som følge av feil bruk, aldring av Kontraktspart som skal ha utført det bygg eller materialer / komponenter etc. anleggsarbeid som kontrakten omfatter. (NS 8405) Byggforsk Se SINTEF Byggforsk. Kontraktspart som skal ha prosjektert og utført det bygg- eller anleggsarbeid som kontrakten Bygg- og eiendomsforvaltning (BEF) omfatter. (NS 3431) Benyttes delvis synonymt med Facilities Mana- Person eller firma som på egne vegne får ført gement, men omfatter i tillegg investerings- og opp bygning eller lignende, oppdragsgiver for kapitaldelen samt grunneiendom. en byggmester. (bokmålsordboka) Begrepet omfatter alle aktiviteter knyttet til forvaltning av en bygning over hele livssyklusen: Byggoperatør Planleggings- og byggefase, bruksfase og utfa- Sentral operatør for statens satsing på enøk i sing i form av avhending, restaurering eller ri- bygninger. I perioden 1996-2002 var firmaet ving. Etter NS 3454 kan bygg- og eiendoms- Dr.ing. Ole-Gunnar Søgnen i Bergen sentral forvaltning funksjonelt uttrykkes som byggoperatør med ansvar for drift av bygnings- nettverket. Enova (s.d.) overtok ansvaret i 2002. BEF = N + FM = (K + RT) + FDVUSP. Uttrykket bygg forteller at forvaltningsobjektet Byggsertifisering er en bygning, mens eiendom er en betegnelse Byggsertifisering er en metode for kvalitetsdo- som større byggforvaltere bruker om sin byg- kumentasjon av eiendom. Metoden kan brukes i ningsmasse, særlig i markedsmessige og juri- forbindelse med omsetning, utvikling, vedlike- diske sammenhenger. hold og godkjenning av bygg og eiendommer samt til kvalitetssikring i prosjekterings- og Bygg- og eiendomsforvaltning som stra- byggefasen. tegisk virkemiddel for effektive helsetje- Sertifiseringen omfatter en tilstandsanalyse som nester gjennomgår alle relevante funksjonskrav (myn- FoU-prosjekt igangsatt 2005 og skal ferdigstil- dighetskrav og brukerkrav) til bygninger og les i 2010. Prosjektet finansieres av Norges omgivelser. For å få sertifikat, må det ikke på- Forskningsråd, Region-Helseforetakene, vises alvorlige feil eller mangler ved eiendom- SINTEF-Helse og Multiconsult. Sistnevnte er men. prosjektleder. Helsesektoren er den mest kost- Spesielle forhold kan vurderes nærmere ved nadskrevende sektor i Norge og en effektiv hjelp av egenskapsprofiler: Tilstands-, tilpas- bygg- og eiendomsforvaltning kan påvirke hel- nings-, livsløps- eller økoprofil. Egen profil for setjenestenes effektivitet slik at man får mer Boligsalgsrapport er under utvikling (2008). helse ut av hver krone. Stiftelsen Byggsertifisering driver opplæring og Bygge-, rehabiliterings- og rivevolum godkjenning av operatører. Byggeavfall i tusen tonn (kilde: SSB). ByggUtenGrenser.no 1998 2004 Bransjeorgan for mur- og betongbransjen i Nybygg 209,5 14 % 242,1 20 % Norge, opprettet for å inspirere og informere Rehabilitering 372,2 24 % 544,4 44 % om riktig bruk av mur og betong. Ca. 80 med- Riving 961,1 62 % 452,6 37 % lemsberifter. Totalt 1 542,8 1 239,1 Byggverk Med byggverk menes bygning, konstruksjoner En undersøkelse basert på 6 prosjekter ga føl- og anlegg. (brann- og eksplosjonsvernloven § gende avfallsmengder per kvadratmeter: 4) 10 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Bygning Bygningsenergidirektivet Et eiendomsobjekt som omfatter det fysiske Dette bygger på ”Directive 2002/91/EC on the byggverket og tilknyttede omgivelser som tom- Energy Performance of Buildings”. Direktiver teareal, hageanlegg, tilførselsveier, ledninger i krever innføring av: grunnen etc. felles metode for beregning av energiforbruk i bygninger (NS 3031:2007) Bygninger i et livssyklusperspektiv nasjonale minstekrav for energiytelse for nye Strategisk instituttprogram (SIP) 1996-99 ledet bygg og for bygg som renoveres av Byggforsk. Fokuserer på bygningers funk- energisertifikater for nye bygg og for bygg som sjonelle levetid/brukbarhet over tid. Delprosjek- omsettes eller leies ut ter bl.a.: Case-studier av Postgirobygget o.fl., brukerundersøkelser (metoder for Post Occu- periodisk energiinspeksjoner av klima- og fy- pancy Evaluation – POE), norske kontorer ringsanlegg 1980-2000, kontorutforming, generalitet og Endring i energiloven som følge av dette er fleksibilitet i kontorbygg. under utarbeidelse (2008).

Bygningsdeler / bygningsdelstabellen Bygningsforvaltning NS 3451 Bygningsdelstabell fastlegger innde- Omfatter alt arbeid med den eksisterende byg- ling i bygnings- og installasjonsdeler for syste- ningsmassen, og skal ivareta at bygningene matisering, koding m.m. av informasjon om de fungerer optimalt for sine brukere, eiere og fysiske delene av en bygning og de tilhørende omgivelser over tid. Brukes delvis synonymt utvendige anlegg. Inndelingen kan brukes til med bygg- og eiendomsforvaltning og Facilities byggebeskrivelser, statistikk og tilbakeføring av Management. erfaringer om kostnader, bruksegenskaper, va- Bygningsforvaltning går ut på å ta hensyn til righet og annet (f.eks. tilstandsanalyser). brukernes behov gjennom hele byggets levetid, Standarden opererer med 3 detaljeringsnivåer. fra å ivareta hensyn til bruksfasen i planlegging Inndelingen på ensifret nivå er i samsvar med og bygging av nybygg eller ombygging, via inndelingen av kostnader i byggeprosjekt etter drift og vedlikehold til riving evt. restaurering. NS 3453: Se også Bygg- og eiendomsforvaltning (BEF). 2 Bygning Bygningsfunksjoner / bygningsfunksjons- 3 VVS tabellen 4 Elkraft NS 3455 Bygningsfunksjonstabell fastlegger 5 Tele og automatisering inndeling av bygningsfunksjoner for systemati- 6 Andre installasjoner sering, klassifisering, koding m.v. av informa- 7 Utendørs sjon som omfatter en bygnings funksjonelle På tosifret nivå er f.eks. del 2 Bygning delt i egenskaper, og kan f.eks. brukes i tilstandsana- følgende undergrupper: lyser. 21 Grunn og fundamenter Standarden opererer med 2 detaljeringsnivåer. 22 Bæresystemer På ensifret nivå skilles det mellom følgende bygningsfunksjoner: 23 Yttervegger 1 Rom 24 Innervegger 2 Transport 25 Dekker 3 Forsyning 26 Yttertak 4 Informasjon 27 Fast inventar 5 Klima 28 Trapper, balkonger 6 Sikkerhet På tresifret nivå er f.eks. del 22 Bæresystemer delt i: 221 Rammer 222 Søyler 223 Bjelker Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 11

På tosifret nivå er f.eks. gruppe 6 Sikkerhet delt lige byggene 675 mrd.kr., som tilsvarer ca. i følgende undergrupper: 145.000 kr. pr. innbygger. Det totale oppgrade- 60 Generelt ringsbehovet er anslått til 600-620 mill. kr. 61 Brann Bygningsinformasjonsmodell – Bygningsin- 62 Innbrudd formasjonsmodellering (BIM) 63 Driftskontroll Står både for BygningsInformasjonsModell - 64 Personvern når man snakker om produktet og BygningsIn- formasjonsModellering - når man snakker om prosessen. Bygningsmassens størrelse De to viktigste bokstavene her er I og M for Norges samlede bygningsareal er av informasjonsmodellering. De tingene man vil SSB/Multiconsult (2002) beregnet til å være: modellere (i vårt tilfelle bygninger og andre Bolig 199,0 mill m2 61,1 % byggverk med arealer, bygningsdeler, installa- Industri 28,5 mill m2 8,8 % sjoner og utstyr) opprettes som objekter (f.eks Handel/forsikr. 24,0 mill m2 7,4 % en dør, IfcDoor), som kan tildeles egenskaper Skole 19,5 mill m2 6,0 % (f.eks brannklasse EI-60) og ha relasjoner (den- Helse 10,0 mill m2 3,1 % ne branndøren tilhører vegg ABC123 som er Kontor mm 44,5 mill m2 13,7 % med å avgrense rom C456) mellom seg. Når man modellerer, er det sentrale hva slags infor- Sum areal i alt 325,5 mill m2 100 % masjon det er snakk om (f.eks at det er en Regner man med boligareal i ”ikke-boligbygg”, branndør i brannklasse EI-60), og ikke hvordan blir fordelingen 210 mill. m2 boligareal (65 %) noe rent visuelt ser ut med bruk av streker og og 115 mill m2 yrkesbyggareal (35 %). symboler på en todimensjonal (2D) planteg- Av yrkesbyggarealet er 70 mill. m2 privateid og ning. Etterhvert som man prosjekterer med 45 mill. m2 offentlig eid. BIM, vil man hele tiden berike modellen med ny informasjon (f.eks at branndøren skal ha Det offentlige arealet fordeler seg med 24 mill 2 2 farge RAL 3020 og lydklasse R´w 35 dB). Som m på kommune, 4,5 mill m på fylke og 16,5 2 rapport fra modellen kan man hente ut f.eks 2D- mill m på stat, hvorav helseforetakene utgjør 2 plantegninger, 3D-visualiseringer, 4D- 4,5 mill m . framdrift, 5D-kostnad-framdrift – men også Antall registrerte bygninger i Norge pr. januar ”0D”-mengdelister, dørskjemaer osv. 2001 (relativ andel i %): Eneboliger 1 102 553 31,8 % Hovedelementer Boligblokker 22 368 0,6 % For å klare å bruke BIM i praksis, er det tre Andre boligbygg 228 158 6,6 % hovedelementer som må på plass, gjerne kalt Sum boligbygninger 1 353 079 39,0 % BIM-trekanten. Det er mulig å bygge alle de tre Fiskeri- og landbr.bygg 503 480 14,5 % elementene på åpne, internasjonale standar- Industri- og lagerbygg 113 110 3,3 % der/spesifikasjoner. Undervisnings-, kultur- • Omforent lagringsformat (IFC- Industry 39 075 1,1 % og forskningsbygg Foundation Classes) Kontor- og forretn.bygg 36 101 1,0 % • Enighet om terminologi (IFD - International Hotell- og restaurantb. 26 945 0,8 % Framework for Dictionaries) Andre næringsbygg 21 337 0,6 % • Koble BIM-en til relevante forretning- Sum næringsbygninger 740 048 21,3 % sprosesser (IDM - Information Delivery Hytter og sommerhus 354 060 10,2 % Manual) Alle andre bygninger 1 025 240 29,5 % Sum bygninger i alt 3 472 427 100 % Bygningstyper / bygningstypetabell NS 3457 Bygningstypetabell gir en standardisert inndeling av bygninger etter den funksjon Bygningsmassens verdi eller virksomhet bygningene er planlagt for. Bygningsmassens samlede verdi er anslått til Standarden opererer med 2 detaljeringsnivåer. 4.800 milliarder kroner (2007), dvs. i underkant av kr. 15.000 pr. m2. Av dette utgjør de offent- På ensifret nivå skilles det mellom følgende bygningstyper: 12 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

0 Flerfunksjonsbygning (Ingen funksjoner Bærekraftig bygging fyller mer enn 50% av arealet) Bygningsteknologi og praksis som møter de 1 Boligbygning integrerte krav fra bruker og samfunnet gjen- 2 Industri- og lagerbygning nom byggets levetid. Bygger på prinsippene i bærekraftig utvikling (s.d.), og har som mål å 3 Kontor- og forretningsbygning oppnå forlenget total levetid av den enkelte 4 Samferdsels- og kommunik.bygn. bygning. Eng.: Sustainable building 5 Hotell- og restaurantbygning 6 Kultur- og forskningsbygning Bærekraftig utvikling 7 Helsebygning Definert som en samfunnsutvikling med øko- 8 Fengsels-, beredskapsbygning m.v. nomisk vekst hvor uttak og bruk av alle slags ressurser tilpasses jordas økologiske forutset- På tosifret nivå er hovedgruppene delt videre ninger slik at livsgrunnlaget for dagens og opp. F.eks. er type 6 Kultur- og forskningsbyg- kommende generasjoner kan opprettholdes og ning inndelt i skolebygning, laboratoriebyg- forbedres. ning, kulturhus osv. Sentralt begrep i Brundtlandkommisjonens Bygningsvern rapport Vår felles framtid (1987). Brukes i første rekke om vern av bygninger av Engelsk: Sustainable development. antikvarisk verdi. Bygningsvernet spenner fra enkle istandsettinger til omfattende restaure- CE-merking ringer og rekonstruksjoner. Hensikten er å iva- Forkortelse for ”Communautè Europèenne” og reta antikvariske, arkitektoniske, bruksmessige er et ”pass” som gjør det lovlig å markedsføre og andre verdier som knytter seg til den enkelte et produkt i EØS-området. CE-merket sier ikke bygning. noe om kvalitetsaspekter ved produktet, men er De nasjonale og regionale kulturminneinteres- et bevis på at produktet tilfredsstiller EUs sene ivaretas i hovedsak av kulturminneloven, HMS-krav. mens det lokale bygningsvernet dekkes av plan- og bygningsloven. Centre for Facilities Management (CFM) Ledende forskningssenter for FM i Europa, Kulturminneloven har følgende verneordninger ledet av prof. Keith Alexander. Opprinnelig for bygninger: etablert i Glasgow, nå tilknyttet Salford Univer- • Automatisk fredning av alle faste og løse sity. kulturminner fra oldtid og middelalder (før 1537). Corporate Real Estate Management • Automatisk fredning av alle stående bygg- (CREM) verk fra perioden 1537-1649. Integrert bygg- og eiendomsforvaltning. Målet • Automatisk fredning av samiske kulturmin- er å få best mulig samsvar mellom bygnings- ner eldre enn 100 år. messig utforming og brukerbehov til enhver tid. • Fredning av verneverdige bygg og anlegg Uttrykket brukes av enkelte fagmiljøer i Europa ved enkeltvedtak (ca. 5000 objekter). synonymt med Facilities Management (FM), da med særlig fokus på bygningenes livssyklus. • Fredning av statens bygg og anlegg ved forskrift på grunnlag av landsverneplaner (s.d.). Cut costs – Add value • Fredning av kulturmiljø ved enkeltvedtak. Trend som fokuserer på gevinstene ved effektiv • Kommunal meldeplikt til antikvariske myn- bygg- og eiendomsdrift. Målet er å oppnå bedre digheter for saker som gjelder riving eller tjenester og høyere eiendomsverdi til lavere vesentlig endring av bygg og anlegg eldre pris. Vurderes ut fra totaløkonomi (s.d.). enn 1850. Plan- og bygningsloven gir kommunene mulig- DAK / DAP het til å regulere kulturhistorisk viktige områder DAK = Data-assistert konstruksjon. til spesialområde med formål bevaring med DAP = Data-assistert prosjektering. utfyllende reguleringsbestemmelser. Videre gis det hjemmel til å bevare verneverdige fasader. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 13

Dansk Facilities Management 31 Løpende drift (drift, ettersyn, ser- DFM- netværk / DFM – nøgletal vice og løpende (akutt) vedlikehold Foreningen DFM-nøgletal er en selvstendig pga. uforutsette skader og lignende. organisasjon stiftet i 1996 blant medlemmer i 32 Renhold foreningen DFM – netværk 33 Energi Foreningen samler inn og utgir nøkkeltall for 34 Vann- og avløp (forbruksavhengig) vedlikehold, forsyning, renhold, felles drift og 35 Avfallshåndtering faste eiendomsutgifter, bl.a. som grunnlag for benchmarking m.v. blant foreningens medlem- 36 Vakt og sikring mer. 37 Utendørs (måking, gartnerarbeid). Det har vært vurdert å skille ut postene 33, 34 Demobilisering og 35 som en egen hovedpost 6 for forsyning i Fase der fasilitetstjenester overføres tilbake til overensstemmelse med Nordisk LCC (s.d.) klienten eller til en ny leverandør av fasilitets- Disse kostnadene kalles på dansk forsynings- tjenester, som spesifisert i avtalen om fasilitets- kostnad og på svensk mediakostnad. styring. (NS-EN 15221-2) Drifts- og vedlikeholdsplan (DV-plan) Designlevetid Plan for faste driftsrutiner, planlagt vedlikehold Se Levetidsplanlegging. og utskifting. DV-planer utarbeides f.eks. på grunnlag av regelmessige tilstands-analyser Diskonteringsfaktor etter NS 3424. Nåverdien av én krone innbetalt i slutten av år n når kalkulasjonsrenten er r (NS 3454). Due diligence Diskonteringsfaktoren = (1 + r) – n. Se Aktsomhetshandlinger.

Drift Eiendom Drift omfatter alle oppgaver og rutiner som er Noe man eier. Samlebegrep på fysiske verdiob- nødvendige for at bygningen med tekniske in- jekter som areal/tomt, bygninger, anlegg og stallasjoner skal fungere som planlagt, både andre verdifaktorer som f.eks. utbyggingspo- funksjonelt, teknisk og økonomisk. Oppgavene tensial. Juridisk begrep for alt som har en verdi. omfatter bl.a. betjening og ettersyn av bygningsdeler og installasjoner, forsyning av ener- Eiendomsforedling gi, vann etc., renhold og renovasjon. Strategi for utvikling og oppgradering av eksisterende bygningsmasse som alternativ til riving Hos forvaltere som driver Facilities Manage- og nybygging. ment kan drift også omfatte servicetjenester som f.eks. datanettverk, telefon, post, kopiering, Ved eiendomsforedling økes levetiden ved å resepsjonstjeneste og kantine. Disse kostnadene tilføre bygningen kvalitets- eller standardhe- kalles i NS 3454 for service-/støttekostnad til vinger for å møte nye bruker- og myndighets- kjernevirksomheten. krav, noe som ofte er mer ressurs- og miljø- vennlig enn riving og nybygging. Dette er i I praksis er det ofte vanskelig å skille mellom samsvar med prinsippene om bærekraftig byg- løpende vedlikehold og driftsaktiviteter. Ved ging, som har ført til en dreining fra ”utbyg- beregning av nøkkeltall er det viktig at forde- gingssamfunn” til ”vedlikeholdssamfunn”. lingen av kostnader skjer etter de samme retningslinjer. kfr NS 3454. Eiendomsforvaltning Eiendomsforvaltning omfatter i prinsippet alle Driftskostnader (D) faser i livssyklusen: Kostnader til løpende drift, renhold, vakt, sikring energi o.a., dvs det som påløper daglig, • erverv gjennom kjøp, ekspropriasjon, pro- ukentlig og månedlig gjennom året. Omfatter sjektering og bygging, også løpende vedlikehold, skade og hærverk • forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (NS 3454). (FDVU), Hovedpost 3 Driftskostnader er i NS 3454 gitt • avhending ved salg, bortfeste, gave eller følgende underposter: overførsel, • riving, gjenbruk og deponering. 14 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Eiendomsforvaltningsutvalget (Eikeland- Eierseksjoner utvalget) har definert god eiendomsforvaltning Loven her gjelder for eierseksjoner som er opp- på følgende måte: ”God eiendomsforvaltning er rettet etter bestemmelsene i kapittel II, eller som å gi brukerne gode og effektive bygg til lavest er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte mulig kostnad. Dette innebærer å skape best i kraft. Med eierseksjon forstås sameieandel i mulige rammevilkår for brukernes virksomhet bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk over tid.” av en av flere boliger eller andre bruksenheter i Utvalget har formulert følgende 10 kriterier for eiendommen. (eierseksjonsloven § 1) god eiendomsforvaltning: Eksklusivitet • Det foreligger overordnede politisk (strategisk) bestemte mål for eiendomsforvaltning- Det at en leverandør av fasilitetstjenester har en en eksklusiv posisjon når det gjelder levering av fasilitetstjenesten(e). (NS-EN 15221-2) • Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen Elastisitet • Generelle delkriterier: Se Fleksibilitet – Generalitet – Elastisitet Tilfredsstille prioriterte brukerbehov (FGE) Effektiv arealutnyttelse Godt, verdibevarende vedlikehold Energi- og effektbudsjett NS 3032 Bygningers energi- og effektbudsjett Kostnadseffektiv eiendomsforvaltning fastlegger hvilke poster som skal inngå i et Målrettet utvikling av eiendommens energi- eller effektbudsjett og angir metoder for kvaliteter å kontrollere energi- og effektforbruk i byg- Hensiktsmessig organisering av eien- ninger. domsforvaltningen Energi- og effektbudsjett omfatter følgende Riktige økonomiske rammebetingelser hovedposter: tilpasset eiendomsforvaltningens langsik- 1 Oppvarming tige karakter 2 Ventilasjon • Lovpålagte krav overfor eier og bruker blir 3 Varmtvann ivaretatt. 4 Vifter/pumper (NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle) 5 Belysning Kriteriene er primært for offentlig eiendoms- 6 Diverse forvaltning. Spesielt gjelder dette første punkt 7 Kjøling hvor vi for privat eiendomsforvaltning har ers- 8 Utendørs tattet ”politisk bestemte mål” med ”strategisk” Standarden inneholder veiledende verdier for og også understreker at i politisk bestemte mål energi- og effektbehov for ulike bygningstyper. ligger det alltid også en ”politisk risiko”. Energiledelse – Energioppfølgingssystem Eiendomsregisteret (EDR) (EOS) Norges offisielle grunnbok. Landsomfattende Energiledelse er den del av virksomhetens le- elektronisk register over alle faste eiendommer, delsesoppgaver, på lik lonje med andre ledel- etablert i 1995 ved en sammenslåing av GAB- sesoppgaver, som aktivt sikrer at energien ut- registeret (s.d.) og Grunnboken (s.d.). Registe- nyttes effektivt og miljriktig samt er i samsvar ret eies og drives av Norsk Eiendomsinforma- med gjeldene lover og forskrifter (se også sjon as, som er et heleid statlig selskap. ”Bygningsenergidirektivet” (s.d.)). Det kan foretas søk på navn, gårds- og bruks- Bedriften utarbeider en oppfølgingsplan med nummer samt adresse. Brukerne får på denne mål, strategi og handlingsprogram for energi- måten opplysninger om hvilke bygninger som bruken. En viktig faktor er et godt energiopp- finnes på eiendommen, eiendommens areal, følgingssystem (EOS) med registrering, rappor- hvem som står oppført som hjemmelshaver tering, analyse og løpende oppfølging av ener- (formell eier), tinglyste pengeheftelser, servitut- gibruken. ter m.m. Se også Matrikkel. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 15

Energi-Temperatur-kurve (ET-kurve) at den som velger, er den som sitter med ri- En bygnings ET-kurve viser sammenhengen sikoen. mellom utetemperatur og beregnet (budsjettert) • Betydningen av å velge standard. NS 8405 energiforbruk. Ved å plotte og sammenholde er designet for utførelsesentreprise, mens NS faktisk energiforbruk med ET-kurven, kan de 3431 gjelder totalentreprise. Dermed plasse- driftsansvarlige vurdere om energiforbruket er res prosjekteringsrisikoen forskjellig i de to høyt, normalt eller lavt og evt. sette inn korrige- standardene. Begge standardene har imidler- rende tiltak. tid regler om modifiserte varianter av grunnmodellen. Reglene går ut på at hver av Energiøkonomisering (enøk) partene svarer for sitt bidrag til prosessen. Et begrep som i videste forstand betyr at energi- Betydningen av å velge standard vil derfor i en skal brukes i den form, i den mengde og til første være at man ved tvil lar den ene eller den tid som totalt sett er mest lønnsom når alle den andre parten ha risikoen for prosjekte- fordeler og ulemper er veid mot hverandre. ringen. Enøk skal bidra til en samfunnsøkonomisk ra- Ulike typer totalentreprisemodeller sjonell utnyttelse av ressursene, å redusere ne- • Klassisk totalentreprise: I den klassiske to- gative miljøkonsekvenser av energibruken og talentreprisekontrakten står totalentreprenø- stimulere til utvikling og innføring av energief- ren for enten hele eller det alt vesentlige av fektiv teknologi. prosjekteringen. På bakgrunn av et enkelt Litt.: Sintef: ENØK i bygninger. Effektiv ener- grunnlag laget av byggherren, inngår total- gibruk. 2.utgave. Univ.forlaget 1996. entreprenøren kontrakt om prosjektering og bygging. Det er derfor totalentreprenøren Enova som sitter med hele prosjekteringskompe- Statlig foretak med ansvar for det offentlige tansen. enøk-arbeidet i Norge. Overtok fra 1.1.2002 NVEs ansvar for miljøvennlig omlegging av • Modifisert totalentreprise: Ved den modifi- energibruk og energiproduksjon. Selskapet eies serte totalentreprise så har byggherren – med av Olje- og energidepartementet (OED) og har egne rådgivere – før avtalen med totalentre- hovedkontor i Trondheim. prenøren foretatt en ikke ubetydelig del av prosjekteringen. Ofte vil prosjekteringen Entrepriseformer være ført langt inn i detaljfasen. Risikofor- Oversikt over aktuelle standarder: delingen mellom partene kan i disse tilfelle- ne bli ganske innfløkt. Dessuten oppstår et • NS 3431 Mellom byggherre og totalentre- særlig problem dersom det er tale om å over- prenør. føre rådgiverne (eller noen av disse, f eks • NS 3406 Mellom totalentreprenør og under- arkitekten) fra byggherren til totalentrepre- totalentreprenør. nøren. • NS 3433 Mellom totalentreprenør og under- • Samarbeids- og partneringmodeller: En entreprenør. moderne form for totalentreprise finner vi i • NS 8405 Mellom totalentreprenør/byggherre de såkalte samarbeids- eller partneringmo- og de prosjekterende. dellene. Hovedideen med disse modellene er Valg av entreprisemodell vil først og fremst at alle de involverte parter skal delta sam- være et valg av risikofordeling mellom bygg- men om utviklingen av prosjektet. Basismo- herre og entreprenør: dellen for en slik samarabeidsordning kan enten være en tradisjonell utførelsesentrepri- • Utførelsesentreprise: Entreprenøren står bare for utførelsen og har følgelig bare risi- se (mye brukt i Danmark), eller en totalent- koen for selve utførelsen og valg av ar- reprise. Disse moderne formene reiser to ho- beidsmetoden. vedproblemer: Vederlagsformatet • Totalentreprise: Totalentreprenøren skal både prosjektere og utføre arbeidene. Der- Risikofordelingen med vil totalentreprenøren også sitte med ri- • Hel og delt totalentreprise: En totalentrepri- sikoen for prosjekteringen. se innebærer ikke (nødvendigvis) at totalent- • Risiko og valgfrihet: Det er nær sammen- reprenøren skal dekke hele byggeprosessen. heng mellom risiko og valgfrihet. Regelen er Man skiller derfor mellom hel og delt total- 16 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

entreprise. Ikke uvanlig at de tekniske entre- og forskningsinstitusjoner i 21 europeiske land. priser skilles ut som egne totalentreprise- Formålet er å fremme kunnskapen om FM i kontrakter. Europa. EuroFM er organisert i tre forum for Det pågående revisjonsarbeidet ble igangsatt i hhv. forskning, utdanning og praktisk anvendel- 2005 med egen komité for revidering av NS se. Flere av de nasjonale foreningene er IFMA- 3431. NS 8405 kom august 2004 og det er en chapters (se International FM Association). klar svakhet at totalentreprisestandarden ikke ble revidert samtidig. Det forventes imidlertid European Federation of National Mainte- at arbeidet med den nye totalentreprisestandar- nance Societies (EFNMS) den vil kunne ta lang tid. Den europeiske sammenslutning av nasjonale (Kilde: Prof. Lasse Simonsen, UiO) vedlikeholdsforeninger. Medlemmer fra 16 europeiske land. Norge er representert ved Norsk Samarbeids- og partneringmodeller Forening for Vedlikehold (NFV). • BOT: Forkortelse for Building, Operate and Transfer eller på norsk Bygg, Drift og Til- European Standard (EN) bakefør. Dette betyr at entreprenøren har det Europeiske standarder (EN) utvikles og god- totale ansvar for å bygge samt forvalte kjennes av Den europeiske standardiserings- (FDV) i et avtalt antall år, for så å tilbakefø- organisasjon (CEN), som består av de nasjonale re til byggherren. standardiseringsorganisasjonene i EU, EFTA og • OPS: Forkortelse for Offentlig Privat Sam- Tsjekkia. Europeiske standarder gjelder auto- arbeid (se OPS.). matisk i alle medlemslandene. • PPP: Forkortelse for Private Public Part- nership, dvs det samme som OPS på norsk. Facilities Management (FM) (no.: fasilitetsstyring (s.d.)) Integrasjon av pro- Se også Kontraheringsformer - offentlig og sesser i en organisasjon for å opprettholde og privat oppdragsgiver og Oppgjørsformer. utvikle avtalte tjenester som støtter og forbedrer Environmental Product Declaration (EPD) effektiviteten til organisasjonens primære akti- Se Miljødeklarasjon. viteter. (NS-EN 15221-1) Omfatter alle aktiviteter innenfor begrepene Enøk Lønnsomhet FDVUSP (s.d.) etter NS 3454. Dataprogram for beregning av lønnsomhet for Moderne eiendomsforvaltning omtales gjerne enøk-, vedlikeholds- og inneklimatiltak. Utvik- som facility management (amerikansk engelsk) let av NVE/Enøk i Norge. eller facilities management (britisk engelsk), begge forkortes til FM. Enøk Normtall FM setter først og fremst brukeren i fokus ved Dataprogram for beregning av energibruk i at arbeidsplassen legges til rette slik at kjerne- bygninger. Utviklet av NVE/Enøk i Norge. virksomheten kan utføres på en optimal måte. Det omfatter faktorer som helse, miljø og sik- Etterslep (E) kerhet, trivsel, innemiljø, lys, lyd, service, kan- Gir uttrykk for det akkumulerte vedlikeholdset- tine osv. Tradisjonell FDVU har i større grad terslepet som preger enkelte bygningsmasser, vært rettet mot byggets tekniske tilstand og særlig offentlige eiendommer. Etterslep (E) drift. brukes av enkelte eiendomsforvaltere (uformelt) Basert på en nordisk tilnærming, kan FM deles i som en supplerende post til vedlikehold og fem hovedområder: utvikling i NS 3454. • Økonomi og finansiering Ettersyn • Eiendoms- og arealforvaltning Kontroll og prøving for å finne ut om det kreves • Drift, vedlikehold og utvikling tiltak, eller om gjennomførte tiltak er riktig • Service og tjenester utført. (NS 3420-C2) • Helse-, miljø og sikkerhet (HMS). European Facility Management Network Ulike aktører kan ha ulike roller og interesser (EuroFM) innenfor FM, som f.eks.: Nettverksforening stiftet i 1993 som organiserer 61 nasjonale FM-foreninger, utdannings- Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 17

• Finansforvaltning: Vekt på byggene som gnidning, eller ved kontakt med tennkilder verdiobjekt (kjøp, salg, utleie, utvikling, be- eller andre stoffer, varing). • trykksatt stoff: annet fast, flytende eller gass- • Arealforvaltning: Vekt på effektiv og riktig formig stoff eller stoffblanding enn brann- utnyttelse og tilpassing av arealer. og eksplosjonsfarlig stoff, som er under • Operasjonell forvaltning: Vekt på teknisk trykk, og som derved kan representere en drift, vedlikehold og utvikling av byggene. fare ved ukontrollert utslipp. (brann- og eksplosjonsvernloven § 4) • Brukerrettet forvaltning: Vekt på å tilfredsstille brukere/kunder. Faser i en bygnings livssyklus • Servicerettet forvaltning: Vekt på å produse- Det er ingen standard for inndeling av en byg- re/skaffe bestemte servicetjenester (kantine, nings livssyklus i faser, men det har utviklet seg renhold, vakt og sikring). en praksis i bransjen. Noen vanlige begreper er: Se også Management-begreper. • Tidligfase: Idé- og konseptutvikling, pro- (Kilde: Prof. Tore I. Haugen, NTNU) grammering Andre definisjoner av FM: • Produksjonsfase (Prosjekterings- og bygge- • Dansk def. av FM: Den integrerte planleg- fasen): Prosjektering, kontrahering (produk- ging, gjennomføring og ledelse av bygg- og sjon for å bygge), bygging, overtaking (pro- eiendommer med service og hjelpemidler, duksjon å bygge). som bidrar til en effektiv innarbeiding av • Bruksfasen: Forvaltning, drift og vedlike- mål for virksomheten. hold, ombygging/utvikling. • US Library of Congress' def. av FM: The • Rivefasen: Riving evt. avhending eller ”nytt practice of coordinating the physical work- liv”. place with the people and the work of the (Ref.: Svein Bjørberg) organization. Integrates the principles of business administration, architechture and Fasilitet behavioural and engineering sciences. (en: facility) Materielt aktivum som støtter en organisasjon. (NS-EN 15221-1) Facilities Services (FS) (no.: fasilitetstjeneste) Serviceytelser rettet mot Fasilitetstjeneste (FS) brukere/leietakere av bygg og lokaler. Utføres (eng.: Facilities service) Støttetjeneste for de på operativt nivå. Se også Asset Management primære aktivitetene til en organisasjon, som (AM). ytes aven intern eller ekstern leverandør. Merk- nad: Fasilitetstjenester er tjenester relatert til Farlig gods rom og infrastruktur og/eller mennesker og Med farlig gods menes varer definert i de til organisasjon. (NS-EN 15221-1) enhver tid gjeldende rekommandasjoner fra De forente nasjoner om transport av farlig gods. Fasilitetsstyring (FM) (brann- og eksplosjonsvernloven § 4) (eng.: Facilities Management) Integrasjon av prosesser i en organisasjon for å opprettholde Farlig stoff og utvikle avtalte ljenester som støtter og for- Med farlig stoff menes: bedrer effektiviteten til organisasjonens primæ- • brannfarlig stoff: fast, flytende eller gass- re aktiviteter. (NS-EN 15221-1) formig stoff, stoffblanding, samt stoff som forekommer i kombinasjoner av slike til- Faste priser stander, som i kraft av sitt flammepunkt, Pengeverdien knyttet til en bestemt dato. Om- kontakt med andre stoffer, trykk, temperatur regning mellom løpende og faste priser gjøres eller andre kjemiske egenskaper represente- ved bruk av prisindekser. Anvendt indeks skal rer en fare for brann, angis (NS 3454). • eksplosjonsfarlig stoff: fast, flytende eller Historiske kostnader justeres fram med prisin- gassformig stoff, stoffblanding, samt stoff deks, mens framtidige kostnader angis direkte i som forekommer i kombinasjon av slike til- faste priser. stander, som i kraft av sine egenskaper lett vil kunne forårsake eksplosjon ved støt, 18 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Fast kroneverdi Bærekraftig bygging vil si å utvikle bygget slik Fast kroneverdi tilsvarer faste priser (s.d.) at det stadig kan oppfylle nye krav og dermed For å sammenligne kronebeløp må beløpene forlenge sin levetid. være uttrykt i samme kroneverdi. Inflasjon (deflasjon) innebærer at kroneverdien synker (sti- ger). Kronebeløp brukt på forskjellige tidspunkt må derfor diskonteres til et valgt tidspunkt, som regel beregningstidspunktet. Budsjetterte kostnader stipuleres til dagens priser uten korreksjon for den alminnelige prisstigning. Regnskapsførte (nominelle) kostnader må justeres for inflasjon (deflasjon) før beregninger av nåverdi eller årskostnader utføres (NS 3454). FDVU-kostnader FDV og levetid for bygd miljø Årlige kostnader til forvaltning, drift, vedlike- Forskningsprogram 1996-99 i regi av SINTEF hold og utvikling. Livssykluskostnader = (SIP) og NTNU (SUP). Delprosjekter: Felles Σ (FDVU-kostnader + kapitalkostnader) over metodegrunnlag for livsløpstenking og FDV, byggets levetid. Levetidskostnaden er den ned- beslutningsmodeller for FDV og levetid for diskonterte summen over levetiden, dvs. nåver- byggverk, FDV av bebygd miljø i en mindre dien av livssykluskostnaden (NS 3454). kommune (bygninger, VA og veger). Fakultet for bygg- og miljøteknikk ved NTNU har hatt FDVU-organisasjon fire dr.ing.-stipendiater tilknyttet prosjektet. Fellesbetegnelse på organisasjonen (interne og eksterne aktører) som ivaretar arbeidsoppgave- FDV-nøkkelen fra HolteProsjekt ne innenfor F, D, V og U i driftsfasen innen en Manuelt verktøy for budsjettering, planlegging bedrift, kommune eller annen virksomhet. (RIF) og kontroll av kostnadsdata. Nøkkelen oppdate- Se også Organisasjonsmodeller for FDVU. res årlig og inneholder kostnadsnøkkeltall på 3 nivåer: byggtyper, arealtyper og bygningsdeler. FDVU-program FDV-nøkkelen kan suppleres med Hol- Eiers krav til kvalitet og omfang av FDVU- teProsjekt Forvaltning som er et enkelt, databa- ytelser som skal leveres overfor eiendommens sert budsjettverktøy. Nøkkeltallene er kalkulerte kjernevirksomhet. Beskriver organisering av tall og ikke registrerte forbrukstall. forvaltningsorganisasjonen, behov for dokumentasjon, bruk av IKT etc. (RIF) FDVU-dokumentasjon for bygninger RIF-anvisning for å anvise krav og utarbeide FDVUSP FDVU-dokumentasjon i forbindelse med byg- Omfatter aktiviteter i bruksfasen av en byggeprosjekter. Ny utgave 2001: nings livssyklus: Forvaltning, drift, vedlikehold, • Bok 1: Anvisning for FDVU dokumentasjon utvikling, service og potensiale i eiendom (se • Bok 2: Maler for innsamling av FDVU- nærmere under de enkelte begreper). Sammen- dokumentasjon. setningen uttrykker innholdet i begrepet bygningsforvaltning, dvs fasilitetsstyring (s.d.). FDVU-filosofien FDV-begrepet ble innført i den første utgaven FDVU-filosofien er illustrert i figuren nedenfor. av NS 3454 i 1987. I den reviderte utgaven i Når bygget tas i bruk, oppfyller det (tilnærmet) 2000 er livsløpskostnader definert som summen de krav som var forutsatt på planleggingstids- av kapitalkostnader N og FDVU-kostnader. S punktet. Allerede har kravene til nybygg økt. og P er tilleggsposter for å lage en komplett Ved bruk vil bygget gjennomgå naturlig slitasje kontoplan for bygg- og eiendomsforvaltning. P og kvalitetsforringelse som med jevne mellom- Potensialet (s.d.) er ikke å oppfatte som årlig rom må kompenseres ved vedlikehold og utbed- kostnad, men en strategisk post for reinveste- ring. For å etterkomme nye krav, må det foretas ring. en utvikling eller oppgradering av bygget. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 19

FDVU-system Fleksibilitet Databasert FDVU-system som benyttes til opp- Se Fleksibilitet – Generalitet – Elastisitet følging og lagring av informasjon om bygning- (FGE) en og oppgaver innenfor forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling. Kan være koblet mot Fleksibilitet – Generalitet – Elastisitet (FGE) DAK-system, SD-anlegg og økonomisystemer. Mål for en bygnings tilpasningsdyktighet. Be- (RIF) grepene er foreløpig ikke standardisert, og har En rekke systemer er på markedet. De mer om- blitt noe ulikt definert av forskjellige brukere. fattende systemene inneholder foruten oversikt Multiconsult benytter følgende definisjoner: over ting og steder også grafisk funksjonalitet • Fleksibilitet (F): Frihet til planendring innen for tegninger, kart og foto. Systemene består samme funksjon, dvs. til å reorganisere vanligvis av en grunnmodul og tilleggsmoduler bruksarealet eksklusiv bæresystem/kjerner. f.eks. for renhold, energi, brann, HMS, drift og Dette bidrar til erndring av arealegenskape- vedlikehold, økonomi, leieavtaler, dokumenter, ne. serviceavtaler, reservedeler, nøkkelsystemer og • Generalitet (G): Fleksibilitet + frihet til end- inventar. ret funksjon, dvs. endrede krav til nyttelas- ter, brannsikring etc. FDVU-verktøy Metoder, dataprogrammer og andre forhåndsde- • Elastisitet (E): Mulighet for økning eller re- finerte prosedyrer som er utviklet spesielt for å duksjon av areal i horisontal (tilbygg) eller løse oppgaver innen bygningsforvaltningen vertikal retning (påbygg). (tilstandsanalyser, årskostnadsmetoder, DV- SINTEF Byggforsk bruker følgende definisjo- systemer osv.). ner: Begrepet brukes også i noe videre betydning • Fleksibilitet: Evnen en bygning har til å om metoder og redskaper av mer generell art møte vekslende krav gjennom å forandre som brukes i bygningsforvaltningen (regn- egenskaper. skapsprogram, planverktøy, arkivsystemer osv.) • Generalitet: Evnen en bygning har til å møte vekslende krav uten å forandre egenskaper. FDVU-ytelser • Elastisitet: Evnen en bygning har til å utvide Samlebegrep for ytelser knyttet til FDVU som eller redusere arealer innenfor en gitt geo- leveres av aktører i prosjekt- og overtakelses- metri. fasene. I hovedsak dokumentasjon, opplæring FGE er vesentlige parametere for å bedømme av driftspersonalet og drifts- og serviceavtaler eksisterende bygningers muligheter til ny eller (RIF). endret bruk, for på den måten forlenge leveti- Felles del den. Del av en bygning som brukes i forbindelse Det arbeides med metoder for å kunne ”måle” med to eller flere bruksenheter eller til husets FGE ved hjelp av KPI-systematikk (s.d.), ref. drift og vedlikehold (NS 3940) MultiMap.

Fleksibilitet FM Maturity Model Se Fleksibilitet – Generalitet – Elastisitet Metode for måling av en FM-organisasjons (FGE) ytelsesnivå eller ”modenhet”, utarbeidet av prof. Joseph Zerny. Ved hjelp av et spørreskje- Felles kostnader ma kartlegges organisasjonens FM-profil på 7 Kostnader som betales direkte av borettshave- strategiske områder. Det genereres nøkkeltall ren/leietakeren i form av husleie (renter og av- som kan brukes til intern og ekstern benchmar- drag på felles lån + felles drift og vedlikeholds- king av FM-organisasjoner. kostnader). Foreningen Norsk Eiendom Stat (FNES) Festeavgift (bygslingsavgift) Avdeling av Foreningen Norsk Eiendom Årlig tomteleie (NS 3454). (FNE). Organiserer en gruppe statlige byggforvaltere: Statsbygg, Posten eiendom og NSB- eiendom. 20 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Foreningen Nøkkeltall for Benchmarking c. Ansvarlig samordner for utførelsen (nfb) d. Ansvarlig utførende Forening for virksomheter og personer med e. Ansvarlig kontrollerende for hhv. engasjement innen bygg- og eiendomsforvalt- prosjektering og utførelse ning, etablert i 2001. Formålet er å fokusere på Funksjonene kan deles i fagområder etter nød- aktiviteter som kan bidra til mer effektiv res- vendig kunnskap og erfaring om det enkelte sursutnyttelse innen eiendomsforvaltningen. tiltakets art, tekniske funksjon og utforming. Sentralt i foreningens virksomhet står driften av Foretak godkjennes for fagområder som tilsva- et nasjonalt nettverk for innsamling, bearbei- rer den type faglig kompetanse foretaket har. ding og distribusjon av nøkkeltall for bygg- og eiendomsforvaltning. Det er utviklet et web- Se også Roller i byggeprosessen. basert databasesystem for sammenligning av nøkkeltall mellom de deltakende eiendomsfor- Forsvarsbygg valtere (benchmarking) og for budsjettering av Forsvarsbygg er en offentlig eiendomsforvalter, framtidige FDVU-kostnader. som bygger, drifter og selger eiendom for Forsvaret og er et forvaltningsorgan underlagt Foreningen springer ut av FoU-prosjektet Nøk- Forsvarsdepartementet. Forsvaret er største og keltall for Benchmarking (s.d.) og arbeider etter viktigste kunde, men Forsvarsbygg har også en lignende modell som Dansk Facilities Ma- kunder i andre offentlige markeder. Ved ut- nagement med DFM-netværk og DFM-nøgletal gangen av 2007 hadde Forsvarsbygg en samlet (s.d.). bemanning på 1279 årsverk. Foretak Forsvarsbygg er delt inn i seks forretningsom- Foretak som er underlagt registreringsplikt etter råder: Foretaksregisterloven: • Forsvarsbygg Utvikling bygger eiendommer, bygg og anlegg for Forsvaret, og tar • Aksjeselskaper (AS) hand om oppgaver innenfor helhetlig plan- • Allmennaksjeselskaper (ASA) legging, tidligfasevurdering, innkjøp, byg- • Andre næringsdrivende selskaper (ANS, ging, kjøp, leie og overtakelse. DA, KS) • Forsvarsbygg Utleie håndterer alle oppgaver • Næringsdrivende stiftelser innen utleie, FDVU av kundens BAE. • Foreninger og andre innretninger som driver • Skifte Eiendom utvikler BAE for salg og av- næringsvirksomhet hender BAE som Forsvaret ikke lenger har • Enkeltmannsforetak som driver handel eller bruk for. som sysselsetter mer enn fem fast ansatte i • Forsvarsbygg Futura er et rådgivningsmiljø hovedstilling innenfor beskyttelse og sikring av verdier, • Statsforetak (SF) mennesker og miljø innenfor totalforsvars- • Interkommunale selskaper (IKS) sektoren. • Kommunale og fylkeskommunale foretak • Nasjonale Festningsverk har som oppgave å (KF, FKF) forvalte, dvs ta vare på og utvikle festningsverk som Forsvaret ikke skal benytte selv. • Regionalt helseforetak (RHF) og helseforetak (HF) • Fellestjenester leverer administrative støtte- tjenester for alle avdelinger internt i For- • Foretak som i særlovgivningen er pålagt re- svarsbygg. gistreringsplikt. Se også Selskapsformer. Forsyningskostnader Kostnader til varme, strøm, vann, avløp og re- Forskrift om foretak for ansvarsrett (GOF) novasjon. I Norge føres disse kostnadene som Foretak trenger godkjenning for å påta seg opp- ordinære driftskostnader iht. NS 3454. I Dan- gaver som krever tillatelse etter plan- og byg- mark og Sverige blir kostnadene utskilt i en ningslovens § 93 og kontroll av disse. God- egen hovedpost som på dansk kalles forsy- kjenningsforskriftens (GOF) § 5 skiller mellom ningskostnad og på svensk mediakostnad. følgende funksjoner: En fellesnordisk arbeidsgruppe har foreslått at a. Ansvarlig søker forsyningskostnader og renhold skilles ut som b. Ansvarlig prosjekterende Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 21 egne hovedposter. I Norge er det anbefalt at • arealdisponering dette skjer ved neste revisjon av NS 3454. • HMS (Ref.: RIF (s.d.)) Fortidsminneforeningen Fortidsminneforeningen, stiftet i 1844, arbeider Forvaltningskostnader (F) for å beskytte og verne bygninger, fartøyer, Kostnader som påløper byggverket i form av veier, broer og andre former for kulturminner kommunale skatter og avgifter, forsikringer og og kulturmiljøer. administrasjon, uansett om det er i bruk eller Fortidsminneforeningen er en frivillig organisa- ikke. Selv om en mindre del av disse kostnade- sjon basert på personlig medlemskap, men også ne er driftsavhengige, skal også denne delen kommuner, institusjoner, foreninger og andre posteres på forvaltningskostnadene (NS 3454). former for sammenslutninger er velkomne som Hovedpost 3 Forvaltningskostnader er i NS medlemmer. 3454 gitt følgende underposter: Forum for Offentlige Bygg og Eiendommer 21 Skatter og avgifter (eiendomsskatt (FOBE) og forbruksuavhengige kommunale Interesseforening for kommunale bygg- og avgifter) eiendomsforvaltere, tilknyttet Norsk Kommu- 22 Forsikringer (brann- og innbrudds- nalteknisk Forening (NKF). 220 kommuner forsikring) deltar, organisert i 27 regionale nettverksgrup- 23 Administrasjon per. FOBE samler nøkkeltall fra 180 kommuner. Forvaltningsorganisasjon FDVU-organisasjon (s.d.). Forum for Sykehusenes Tekniske Ledelse (FSTL) Forventet levetid Forening for bygg- og eiendomsforvaltere innen Den levetid en bygning prosjekteres for å fung- sykehussektoren. Sektoren forvalter ca 4,8 mill ere godt i (designlevetid). Statsbygg bruker 60 m2 bygningmasse år som standard forventet levetid, men har f.eks. satt 150 år for ny opera. 60 år er også vanlig for Forurensningsloven boliger. Lovens formål (§ 1) er å sikre en forsvarlig Forventet levetid er en viktig faktor ved lønn- miljøkvalitet, slik at forurensninger og avfall somhetsberegning av byggeprosjekter. Ved ikke fører til helseskade, går ut over trivselen nybygging eller ombygging ønsker man den eller skader naturens evne til produksjon og mest lønnsomme kombinasjonen av kapital-, selvfornyelse. vedlikeholds- og driftskostnader. Disse fram- Loven regulerer bl.a. avfallshåndtering og setter kommer ved en serie av forutsatte levetider til krav om at forurensninger og utslipp ut over komponenter og en beregning av behovet for visse grenser krever tillatelse fra lokale eller vedlikehold og utskifting gjennom byggets sentrale myndigheter. livsløp. Se også Miljøsanering, Helse- og miljø- Se også Levetidsplanlegging. skadelige stoffer og Spesialavfall. FoU Forvaltning Forskning og utvikling. En overordnet funksjon som omfatter ledelse, planlegging og organisering av arbeidsoppgaver ”Fra forvaltning til forretning” innenfor: Uttrykk for utviklingen fra tradisjonell bygg- og • leietakeradministrasjon eiendomsforvaltning, hvor FDVU var regnet som en utgiftspost, til Facilities Management • skatter og avgifter (fasilitetsstyring) hvor byggene betraktes som • forsikringsavtaler investerings-/forretningsobjekter med stadig • lover og forskrifter økende marked for tilpassede lokaler og ser- • økonomisk forvaltning (budsjett, regnskap, vicetjenester overfor kjernevirksom-heten / nøkkeltall, årskostnader, analyser) leietakerne. • administrativt ansvar 22 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Funksjonalitet adresse og bygning. Registeret er elektronisk og En bygnings funksjonalitet er både et uttrykk føres av Statens Kartverk på grunnlag av rap- for bygningens egenskaper i forhold til kjerne- portering fra kommunene. Ble i 1995 samordnet virksomhetens behov og for dens innretning i med Grunnboken til det sentrale Eiendoms- forhold til en hensiktsmessig teknisk drift. registeret (s.d.) Se også Matrikkel.

Funksjonalitet og tilpasningsdyktighet Generalitet Kombinasjonen av funksjonalitet og tilpas- Se Fleksibilitet – Generalitet – Elastisitet ningsdyktighet gir uttrykk for en bygnings ut- (FGE) viklingspotensial og verdi på lengre sikt. Høy funksjonalitet og høy tilpasningsdyktighet Gjenbruk / ombruk gir grunnlag for store, langsiktige investeringer, Ny utnyttelse av et produkt i dets opprinnelige mens lav funksjonalitet og tilpasningsdyktighet form (St.meld. nr. 44 (1991-92). indikerer begrensede framtidsmuligheter. Eks.: Bruk av gammel teglstein, trepanel eller Et bygg med god funksjonalitet men dårlig installasjonsdeler i nye konstruksjoner. Se også tilpasningsdyktighet kan likevel være lønnsomt Gjenvinning og Resirkulering. så lenge eksisterende drift kan videreføres uten store tilpasninger eller endringer. Motsatt kan et Gjenvinning bygg med god tilpasningsdyktighet men dårlig Nyttiggjøring av avfall og andre restprodukter. funksjonalitet være lønnsomt på sikt ved funk- Kan inndeles i ombruk, materialgjenvinning og sjonell oppgradering eller endret bruk. energiutnyttelse/-gjenvinning (St.meld. nr. 44 (1991-92). Funksjonell tilnærming Ved direkte materialgjenvinning blir materialet Tilnærming til fasilitetsstyring som fokuserer brukt på nytt på tilsvarende måte (= ombruk/ på integrering av enkelttjenester for å oppnå gjenbruk). Ved indirekte materialgjenvinning ønsket resultat. (NS-EN 15221-2) inngår fraksjonen på et lavere nivå som tilslag eller deler av et nytt produkt (f.eks. knust be- Fylkeskommunalt eiendomsforum (FEF) tong som bærelag i veg). Gjenbruk er mest Samarbeidsforum for fylkesbyggesjefene og energi- og miljøvennlig, og gir høyest grad av noen av de største byene, etablert i 1995. gjenvinning (SINTEF rap. 22 A96556). Se også Resirkulering. “Førtiprosent-næringen” Betegnelse på eiendoms-, bygg- og anleggs- Green Buildings bransjen i Norge med bakgrunn i at den står for Konsept utviklet av Center of Excellence for ca. Sustainable Development i USA. Målet er å • 40 % av energiforbruket på fastlandet, utforme ”smarte” bygg som forbruker minimale • 40 % av alt materialforbruk mengder ikke fornybar energi, har minimale energiutgifter og forurenser minimalt samtidig • 40 % av alt avfall til deponi. som brukernes komfort, helse og trygghet økes. ”Construction sector” er den største industrielle Et viktig hjelpemiddel er dataprogrammet sektor i de fleste industriland. I EU utgjør den BEES (Building for Environmental and Eco- 10-12 % av BNP, fordelt med 65 % nybygging nomic Sustainibility) som bruker metodene i og 35 % ombygging og reparasjon (for Norge ISO 14000 for å beregne bygningsproduktenes er fordelingen ca 60 / 40). ”Bygningssektoren” miljøpåvirkning gjennom hele sin livssyklus. står for ca: • 40 % av samlet energiforbruk GRIP • 40 % av CO2-utslippene GRIP (Grønt I Praksis) - Stiftelsen for bære- • 40 % av ”man-made waste” kraftig produksjon og forbruk. Har som mål å bidra til et økologisk bærekraftig velferdssam- • 40 mill. arbeidsplasser funn ved å oppnå høyere verdiskapning med Se også Avfallsmengder fra BA-næringen. mindre miljøbelastning. Den skal være et res- surssenter for private og offentlige virksomhe- GAB-registeret ter som ønsker å drive på en mest mulig miljø- Det sentrale registeret over faste eiendommer i Norge. GAB er forkortelse for grunneiendom, Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 23 effektiv måte og dermed styrke sin konkur- som er offentliggjort i EF-tidende og i EØS- ransposisjon i framtidens marked. tillegget til disse. (Produktkontrolloven §2a) Stiftelsen ble etablert i 1995 i forlengelsen av Miljøverndepartementets program ”Grønt Ar- Helse- og miljøskadelige stoffer beidsliv” (1991-95) som ble igangsatt for å få Betegnelse på alle miljøgifter som omfattes av fart på norske virksomheters miljøsatsing med spesialavfallsforskriften eller tilsvarende for- bakgrunn i FNs handlingsplan ”Agenda 21” skrifter. De viktigste helse- og miljøfarlige stof- (s.d.). GRIP har sin grunnfinansiering fra Miljø- fene er: verndepartementet. GRIP meldte avvikling i • Asbest (silikatmineraler med fiberstruktur) juni 2008 • PCB (polyklorerte bifenyler) • Kvikksølv (Hg) Grunnboken Register over tinglyste dokumenter som gjelder • Kadmium (Cd) fast eiendom. • KFK (klorfluorkarboner, freoner) Opplysningene er delt i fire avsnitt: Grunndata, • Bly (Pb) hjemmelsopplysninger, pengeheftelser og servi- • Kopper (Cu) tutter m.v. Grunnboken ble i 1995 slått sammen • Haloner med GAB-registeret til det sentrale Eiendoms- registeret (s.d.). Se også Matrikkel. • PAH (steinkulltjære, sot, kreosot) • Treimpregneringsmidler Grunnlovens miljøbestemmelse • Olje Grunnlovens § 110b fastslår alles rett til et trygt Se også Forurensningsloven. miljø på lang sikt (bærekraftig utvikling): ”Enhver har Ret til et Milieu som sikrer Helse, miljø og sikkerhet (HMS) Sundhed og til en Natur hvis Produktionsævne Begrep hentet fra Forskrift om systematisk hel- og Mangfold bevares. Naturens Ressourcer se-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter skulle disponeres ud fra en langsigtig og alsidig (Internkontrollforskriften) (s.d.). Betragtning, der ivaretager denne Ret ogsaa for Efterslægten. Hoveddel og tilleggsdel For at ivaretage deres Ret i Henhold til Definisjonen av Hoved- og tilleggsdel var defi- foregaaende Led, ere Borgerne berettigede til nert i tidligere NS 3940 men er trukket ut av Kundskab om Naturmilieuets Tilstand og om den reviderte NS 3940:2007. I veileder om Virkningerne af planlagte og iværksatte Indgreb ”Grad av utnytting” benyttes begrepene fortsatt, i Naturen.” men de er ikke definert. I den eldre NS 3940 ble begrepene brukt på følgende måtre: Gule lister • I boliger omfatter hoveddelen alle oppholds- Større byer som Oslo, Bergen, Stavanger, rom inkl. våtrom, gangareal og trapp mellom Trondheim og Tromsø har egne byantikvarer slike rom. Tilleggsdelen omfatter (a) øvrige som er kommunenes faglige rådgivere innen deler av en bruksenhet som egne boder, ga- kulturminnevern og ivaretar kommunens anti- rasje, tekniske rom, åpne deler m.v. og (b) kvariske interesser innenfor rammen av kultur- felles deler som boder, vaskeri, garasje, tek- minneloven og plan- og bygningsloven. Byan- niske rom, portrom, felles trapper m.v. tikvarene fører bl.a. oversikt over registrerte • I næringsbygg, institusjonsbygg m.v. omfat- verneverdige kulturminner og kulturmiljøer i ter hoveddelen alle bruksenheter i sin helhet sine kommuner. (privat hoveddel) og fellesrom som brukes I Oslo går disse listene under betegnelsen av flere enheter til arbeid, hvile eller hygie- ”byantikvarens gule lister”. De omfatter ca. ne, f.eks. møterom, spiserom, resepsjon, toa- 7000 eiendommer, hvorav over 70 % er lokali- lett (felles hoveddel). Tilleggsdelen omfatter sert i indre by. Se også Bygningsvern. felles arealer som oppbevaringsrom, garasje, trapper og heiser, rom for bygningens drift Harmonisert standard og vedlikehold, portrom m.v. Med harmonisert standard menes europeisk standard som er utarbeidet i overensstemmelse med mandat fra EU-kommisjonen og EFTA, og 24 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Hovedleverandør Integrert fasilitetstjeneste Entreprenør eller leverandør som har påtatt seg Et sett med fasilitetstjenester som griper inn i et oppdrag for bestiller og som har en eller flere hverandre. (NS-EN 15221-1) underleverandører til å utføre en del av oppdraget. (Forskrift om informasjons- og påseplikt og Intensjonsbrev innsynsrett § 3) Notat eller memo som bekrefter en klar inten- sjon om å foreta visse handlinger eller inngå en Hovedindikator for ytelse (KPI) formell avtale. (NS-EN 15221-2) Mål som gir relevant informasjon om ytelse når det gjelder levering av fasilitetstjenester. (NS- Interkommunalt selskap (IKS) EN 15221-1) Ansvarlig selskap hvor alle deltakerne er kom- Se også Key Performance Indicators (KPI). muner, fylkeskommuner eller interkommunale selskaper. Deltakerne hefter ubegrenset for en Human Resource Management (HRM) andel av selskapets forpliktelser. Selskapet skal Forvaltning av menneskelig kapital, personalut- ha et representantskap hvor samtlige deltakere vikling/-forvaltning i en organisasjon. er representert, og dette velger et styre på minst 3 medlemmer. Huseiernes Landsforbund avdeling for Selskapsformen er regulert i lov om inter- Næringseiendom (HLE) kommunale selskap, og brukes f.eks. ved orga- Opprettet i 1990 som en avdeling i Huseiernes nisering av interkommunale renovasjons- Landsforbund. Medlemmer er store, private ordninger, vannverk m.v. Reglene om økono- eiere som har eiendom som primærvirksomhet. miforvaltning svarer til kommunelovens regler 34 medlemmer (2000). for kommunene. Til forskjell fra aksjeselskap kan et IKS ikke slås konkurs, og dets eiendeler Håndtering kan ikke være gjenstand for utlegg eller arrest. Med håndtering menes enhver omgang med Alternativ til å skille ut f.eks. kommunale eien- farlig stoff slik som tilvirkning, oppbevaring, dommer i eget aksjeselskap (AS) eller kommu- behandling, transport, lasting, lossing, erverv, nalt foretak (KF). handel, innførsel, utførsel, overføring, bruk og tilintetgjøring (brann- og eksplosjonsvernloven International Facility Management Asso- § 4). ciation (IFMA) Det internasjonale forbundet for Facilities Ma- Informasjons- og kommunikasjonsteknologi nagement, etablert i 1980. Verdens største (IKT) sammenslutning av profesjonelle bygg- og ei- Samlebegrep for elektronisk databehandling, endomsforvaltere med 18.000 medlemmer i 67 -lagring og -utveksling. Omfatter maskinvare, land. Har egne avdelinger (chapters) i 12 euro- programvare og systemer som brukes til å løse peiske land, bl.a. Finland og Sverige. komplekse informasjons- og kommunikasjons- Foreningens formål er å fremme utviklingen av oppgaver. FM-faget over hele verden gjennom å registrere IKT kan brukes til utarbeiding, lagring og ut- trender, drive forskning, utvikle opplæringspro- veksling av tekst, tegninger og bilder , prosess- grammer og bistå bygg- og eiendomsforvaltere overvåking og -styring, sikring og overvåking med å utvikle strategier for forvaltning av men- av bygninger m.v. neskelige og materielle ressurser. Se også FDVU-system.

Informasjonsteknologi (IT) Se Informasjons- og kommunikasjonsteknologi.

Initialkostnad Et nybyggs totalkostnad ved ferdigstillelse inkludert tomtekostnader. Tilsvarer prosjektkostnad i NS 3453. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 25

loven og lov om elektriske anlegg og elektrisk International Organization for Standardiza- utstyr. tion (ISO) Arbeidstakerne skal medvirke ved innføring og Verdensomspennende forbund av 140 nasjonale utøvelse av internkontroll. standardiseringsforbund, bl.a. Norges Standar- Forskriften skal fremme et forbedringsarbeid i diseringsforbund. Har utarbeidet mer enn virksomhetene innen 13.000 internasjonale tekniske standarder for industri, handel og samfunn. Standardene er • Arbeidsmiljø og sikkerhet ikke myndighetskrav, men ”agreements on the • Forebygging av helseskade eller miljøfor- market”. ISOs kvalitetsikringssystem – Mana- styrrelser fra produkter eller forbrukertjenes- gement Systems – er tatt i bruk av 430.000 be- ter drifter i 158 land: ISO 9000-serien for interne • Vern av det ytre miljø mot forurensning og prosesser og produkter og ISO 14000-serien for bedre behandling av avfall. utslipp til omgivelsene. Just in time (JIT) Logistikkuttrykk. Filosofi for effektivisering av Internhusleie / internleie produksjonsprosesser ved at varer, tjenester og Arealleie som avtales mellom byggeier (evt. aktiviteter koordineres slik at de kommer på rett byggforvalter) og en bruker innenfor samme plass til rett tid. Kan f.eks. redusere behovet for bedrift eller organisasjon (i en privat forret- lagerhold ved at råvarer leveres direkte til pro- ningsbedrift eller f.eks. internhusleie for en duksjonen etter hvert som de forbrukes. Uttryk- skole innen en kommune eller for kontorarealer ket brukes også om tilstandsbasert vedlikehold i egne bygg i staten). (s.d.). Leieprisen kan være markedspris i området eller tilsvare reelle kostnader knyttet til bruk av egne Kapitalkostnad (N) bygg og lokaler, både kapitalkostnader og lø- Summen av prosjektkostnad og nåverdien av pende FDVUS-kostnader. restkostnad, dvs. N = K0 + RT (NS 3454). Internhusleie eller brukerbetaling tas i bruk av Hvis bygget har en restverdi, er restkostnaden stadig flere virksomheter for å ansvarliggjøre de negativ. som skaper kostnadene, og derigjennom oppnå Kapitalkostnad kan også defineres som utgifter mer effektiv bygg- og eiendomsforvaltning. til renter og avdrag på lån og tapte renter på Internhusleien kan både være høyere og lavere egenkapital i forbindelse med investering i et enn markedsprisen for tilsvarende lokaler. nybygg eller en ombygging. Se også Kostnadsdekkende husleie. Hovedpost 1 Kapitalkostnader er i NS 3454 gitt følgende underposter: Internkontroll (IK) 11 Prosjektkostnader Systematiske tiltak som skal sikre at virksom- 12 Restkostnad hetens aktiviteter planlegges, organiseres, utfø- res og vedlikeholdes i samsvar med krav fast- Key Performance Indicators (KPI) satt i eller i medhold av helse-, miljø- og sik- Nøkkelindikatorer / nøkkelfaktorer / nøkkeltall. kerhetslovgivningen. (Def.: IK-forskriften § 3). Indikatorer som beskriver hvordan noe fungerer eller hvilken tilstand det er i ut fra målt ytelse. Internkontrollforskriften Ytelsen måles ofte opp mot ”Best Practice”, kan Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sik- være målt mot kostnads- eller kvalitetskrav, og kerhetsarbeid i virksomheter, fastsatt med kan gjelde bygninger/infrastruktur så vel som hjemmel i Arbeidsmiljølovens § 16. Trådte i støttetjenester og service til arbeidsplasser og kraft 1.1.1997. brukere. Forskriften gir bestemmelser om at den som er Se også KPI-systematikk og Tilpasningsgrad og ansvarlig for virksomheten, plikter å sørge for den norske definisjonen Hovedindikator for systematisk oppfølging av gjeldende krav fast- ytelse (KPI) satt i arbeidsmiljøloven, forurensningsloven, brann- og eksplosjonslovgivningen, produkt- Kildesortering av bygningsavfall kontrolloven, sivilforsvarsloven, genteknologi- Miljøverndepartementet fastsatte i 2007 en forskrift med krav om avfallsplaner i byggesa- 26 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring ker for hele landet. Forskriften krever at minst tanse om god eiendomsforvaltning, samt til å 60 vektprosent av avfallet fra bygging, riving støtte opp under byggekostnadsprogrammet. og rehabilitering/ombygging må kildesorteres Av Eiendomsforvaltningsutvalgets utredning, på byggeplassen. Se også Avfall. NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle, framgår at det er et stort vedlikeholdsbe- Kjernevirksomhet hov i den kommunale eiendomsmassen. Mang- En bedrifts eller institusjons primærvirksomhet. lende bygningsteknisk kompetanse fører til liten For en industribedrift er f.eks. produksjonen fokus på eiendomforvaltning og manglende kjernevirksomhet, mens bygningsdrift og ser- kunnskap om bestillerrollen. Manglende kom- vicetjenester er støttevirksomhet. Se også Pri- petanse gjør at det blir vanskelig å påvise vedli- mære aktiviteter. keholdsbehov. Det kan være vanskelig å rekrut- Eng.: Core activity / core business. tere spisskompetanse og beholde kompetansen på grunn av manglende faglig utvikling. Klassifikasjonssystem Statens bygningstekniske etat har derfor, på Overordnet system for systematisering og struk- oppdrag fra Kommunal- og regionaldeparte- turering av ulike typer informasjon. Et klassifi- mentet, igangsatt et prosjekt for kompetan- kasjonssystem for databaserte FDVU-systemer seoppbygging for bedre eiendomsforvaltning i består av: kommunene (KoBE). Satsingen har to primære • Koder for klassifisering av lokalisering. målgrupper med noe ulike behov, beslutnings- • Merkesystem for bygningsdeler og tekniske takere og eiendomsforvaltere. Arbeidet tuftes på anlegg (s.d.). kommunenes behov. Det skal gjennomføres ved å støtte opp under eksisterende fagmiljøer. Økt • Struktur for lagdeling og nummerering av tegninger. samhandling mellom aktører som kan bidra til optimalisering av kommunal eiendomsforvalt- • Leverandørkoder. ning står sentralt. Erfaring fra oppstartsåret av • Kodestruktur for nummerering av dokumen- KoBE er at prosjektet i seg selv medvirker til ter og elektroniske filer. bedre samhandling og bedre resultat av tiltak fra de tradisjonelle aktørene innen området. Klient Organisasjon som kjøper fasilitetstjenester Kommunalt foretak (KF) gjennom en avtale om fasilitetsstyring Selskapsform som opererer uavhengig av Merknad: Klienten opererer på et strategisk kommunens administrasjon, men med eget sty- nivå og har en generell og/eller sentral funksjon re som sorterer direkte under kommunestyret. på alle stadier av forholdet til tjenesteleverandø- Kommunestyret kan gi foretaket stor økono- ren. Kunden utarbeider spesifikasjonen til fasi- misk frihet, f.eks. en ramme for drift og en for Jitetstjenesten. (NS-EN 15221-1) finansiering. Eks.: Bergen bygg og eiendom KF. KoBE Lov om kommunale foretak trådte i kraft Kompetanse for Bedre Eiendomsforvaltning. 1.1.2001. Stortinget bevilget i statsbudsjettet for 2006 bevilget midler til kompetanseoppbygging in- Kommunikasjon og Informasjon i Bygge- nen kommunal eiendomsforvaltning. Midlene saksprosessen (KIB) på posten skal benyttes til utredning og infor- Internettverktøy for publisering av informasjon, masjon om temaer knyttet til byggevirksomhet rutiner og nyheter. Tjenesten er organisert un- og byggesak, med særlig vekt på kommunal, der BA-torget (s.d.). Se også Samspillet i Byg- fylkeskommunal og kirkelig eiendomsforvalt- geprosessen (SiB). ning. Midlene på posten skal benyttes til utredning og Konsekvensgrad (KG) informasjon om temaer knyttet til byggevirk- Konsekvensen av en påvist feil eller mulig ska- somhet og byggesak, med særlig vekt på kom- de (svikt), gradert etter en fastlagt skala. Det munal, fylkeskommunal, kirkelig eiendomsfor- kan skilles mellom konsekvenser for helse, valtning, kurstilbud, etterutdanning og andre miljø, sikkerhet, estetikk og økonomi. Et sys- tiltak som vil øke kommunesektorens kompe- tem for konsekvensgradering fra KG 0 (ingen konsekvenser) til KG 3 (store konsekvenser) er Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 27 gitt i NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk Forhandlet prosedyre: Reglene for forhandlet (s.d.). prosedyre innen klassisk sektor finner vi i for- skriftenes §§ 9-3 og 17-3. Kontrahent for fasilitetsstyring Generell adgang til å forhandle: Organisasjon som inngår kontrakt om å levere • Forsyningssektoren fasilitetstjenester, og har ansvar for kontrakt- oppfylling (NS-EN 15221-1) • Under EØS-terskelverdiene innenfor klassisk sektor. Kontraheringsformer – offentlig oppdrags- Over EØS-terskelverdiene innenfor klassisk giver sektor er det bare i unntakstilfelle adgang til å Reglene som gjelder ved kontrahering av total- iverksette en forhandlet prosedyre. Konkurran- entreprisekontrakter. Det er så store forskjeller sepreget dialog: Adgang til å forhandle om de på regelverket når det gjelder private og offent- tekniske løsningene før pristilbudet sendes inn. lige oppdragsgivere, at de holdes atskilt.. (se Gjelder ved særskilt komplekse kontrakter. kontraheringsformer – privat oppdragsgiver), Uklart om denne formen kan brukes generelt Også når det gjelder selve kontraktslutningen er ved totalentreprise. det forskjeller. Klageordninger: Klagenemnda for offentlige Anskaffelser til det offentlige er i dag strengt anskaffelser, opprettet med virkning fra 1. janu- regelbundne i lov om offentlige anskaffelser og ar 2003. forskrift om offentlige anskaffelser. Avtaleslutningen: Kontraktsslutningen er for- Offentlige oppdragsgivere: Stat, kommune, malisert i forskrift om offentlige anskaffelser §§ fylkeskommune og offentligrettslige organer. 10-3 og 17-3. De to sektorene innen offentlige anskaffelser: Formkravene: Kontrakt først inngått når det foreligger et dokument undertegnet av begge • Klassisk sektor. parter. • Forsyningssektoren. Omgjøring: Omgjøringsadgangen til det offent- Anbudskonkurranse: Reglene for bruk av an- lige. budskonkurranser: Betingede avtaler: Ofte gjøres avtaler betinget • Over EØS-terskelverdiene: Må normalt bru- av at bestemte forhold bringes i orden/kommer ke anbudskonkurranse. på plass. Suspensjon: Normalt dreier det seg om • Under EØS-terskelverdiene, men over na- suspensive betingelser: Avtalen får først virk- sjonale terskelverdiene: Kan velge fritt mel- ning når det er på det rene at betingelsen er lom anbudskonkurranser og forhandlet pro- oppfylt. Ulike typer suspensive betingelser: sedyre. • Ytre objektiv fakta, så som myndighetenes • Under nasjonale terskelverdier: Ikke plikt til godkjennelse, lånefinansiering, osv. å arrangere kunngjorte konkurranser. • Indre forhold, typisk styrets eller generalfor- samlingens godkjennelse. Intensjonsavtaler: På et visst stadium i forhand- lingsprosessen vil partene kunne ha behov for å formalisere bestrebelsene på å nå målet om et kontraktforhold. Dette gjelder særlig der prosessen tar lang tid og det brukes relativt mye ressurser i forhandlingsfasen. Hva er en inten- sjonsavtale? Normalt ikke bindende som en endelig kontrakt. (Kilde: Prof. Lasse Simonsen, UIO)

Kontraheringsformer – privat oppdragsgiver Reglene som gjelder ved kontrahering av total- entreprisekontrakter. Det er så store forskjeller på regelverket når det gjelder private og offentlige oppdragsgivere, at de holdes atskilt.. (se kontraheringsformer – offentlig oppdragsgiver), 28 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Også når det gjelder selve kontraktslutningen er • Omfanget av forhandlingene det forskjeller. • Endringer av konkurransegrunnlaget Private oppdragsgivere • Avslutningen av forhandlingene For private oppdragsgivere gjelder det generelt Forbud mot forhandlinger – anbudskonkurran- et prinsipp om kontraheringsfrihet. Hvem er ser – NS 8400 private oppdragsgivere? Alle som ikke er defi- Dersom det innbys til en formalisert konkurran- nert som offentlige oppdragsgivere etter regel- se uten at det tas forbehold om forhandlinger, er verket for offentlige anskaffelser. Dette prinsip- det en presumsjon for at man har med en an- pet innebærer at en privat – i utgangspunktet – budskonkurranse å gjøre. Det vil si at det er kan kontrahere med hvem han vil og på den forbudt å forhandle med konkurransedeltakerne. måten han måtte ønske. Bruk standarden, eventuelt med tilpasninger. Individuelle forhandlinger Avtaleslutningen: De generelle prinsippene for Den enkleste kontraheringsmetoden er å ta di- inngåelse av avtaler i norsk rett finner vi i avta- rekte kontakt med interesserte leverandører og leloven av 1918 kapittel I. forhandle individuelt. Systemet med tilbud og aksept: Formkrav: Konkurranser Normalt ingen formkrav til en gyldig avtale. Det står selvsagt den private oppdragsgiver fritt Likevel viktig å få avtaler skriftlig for å sikre å arrangere en formalisert konkurranse når en bevis både om at det er inngått en avtale og hva ytelse skal anskaffes. Konkurransegrunnlag: avtalen går ut på. Aksept: Avtale sluttet når en Dette fordrer imidlertid en del mer forhåndsar- overensstemmende aksept kommer fram til beid enn ved individuelle forhandlinger. tilbudsgiver. Åpne konkurranser (Kilde: Prof. Lasse Simonsen, UIO) Med en åpen konkurranse menes at alle leve- randører som ønsker å delta, får anledning til å Kontrakt om fasilitetsstyring bli med i konkurransen. For at dette skal inne- Juridisk bindende avtale om fasilitetsstyring bære noen realitet, må konkurransen kunngjø- mellom forskjellige rettssubjekter. (NS-EN res, for eksempel i aviser eller på nettet. Private 15221-1) får imidlertid ikke anledning til å ta i bruk det offentliges kunngjøringssystem, DOFFIN data- Kontrollplaner basen. Planer for egenkontroll av byggetiltak. Skal Begrensede konkurranser framlegges og godkjennes ved søknadsbehand- Svært ofte velger private oppdragsgivere å be- ling etter plan- og bygningsloven. Det kan bl.a. grense en konkurranse. Dette gjøres ved at opp- settes krav til avfallsbehandlingen eller krav om dragsgiver inviterer direkte de leverandørene egen avfallsplan. han ønsker skal delta i konkurransen. Kan også gjøres ved en prekvalifiseringsrunde. Rett til forhandlinger – NS 8410 En privat oppdragsgiver vil gjerne ønske muligheter for å gjennomføre konkurransen så fleksibelt som mulig, blant annet med rett til forhandlinger. Må klart gi uttrykk for at man har rett til å forhandle. NS 8410 - Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved konkurranse med forhandlet prosedyre. Bruk standarden, eventuelt med tilpasninger. Selve forhandlingene er regulert i «Forhand- linger»: • Innkalling • Likebehandling • Referat • Hva det kan forhandles om Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 29

Kontoplanen i KOSTRA avviker fra FDVU- Kostnader i byggeprosjekt kontoplanen i NS 3454. Det er et mål å utvikle Kostnader i byggeprosjekt skal spesifiseres slik KOSTRA slik at kostnader enkelt skal kunne i henhold til NS 3453 Spesifikasjon av kostna- konverteres mellom de to systemene. der i byggeprosjekt: KPI Evalueringsmodell 0 Ledig (marginer og reserve) Modell for evaluering av en bygnings tilpas- 1 Felleskostnader (rigging og drift, ningsevne, utviklet av Multiconsult. entrepriseadministrasjon og andre Se også KPI-systematikk og MultiMap. felleskostnader) 2 Bygning KPI-systematikk Modell og systematikk for å vurdere potensialet 3 VVS-installasjoner for utvikling av eksisterende bygningsmasse. 4 Elkraftinstallasjoner Metoden består i å kartlegge ”nøkkelfaktorer” 5 Tele- og automatiseringsinstalla- (Key Performance Indicators – KPI s.d.) for sjoner tilpasningsdyktighet (fleksibilitet, generalitet, 6 Andre installasjoner elastisitet) og å systematisere disse i en evalue- Huskostnad (Sum 1-6) ringsmatrise. Resultatet måles opp mot ”Best 7 Utendørs arbeid Practice”, som i denne sammenheng er de krav som stilles til nye bygg sett i relasjon til virk- Entreprisekostnad (Sum 1-7) somhet/ endringsbehov over tid samt levetids- 8 Generelle kostnader (program, kategoriene som er nedfelt i ISO-standard. prosjektering, administrasjon, Resultatet av vurderingen danner underlag for bikostnader, forsikringer, gebyrer) strategiske beslutninger vedrørende en byg- Byggekostnad (Sum 1-8) nings eller eiendomsporteføljes videre utvik- 9 Spesielle kostnader (inventar og ling. Byggets evne til å tilpasse seg nye krav ut-styr, tomt, finansierings- og avgjør om det også i framtiden vil egne seg til salg- kostnader, mva. inn/ut, in- dagens formål, til nye formål, eller bør rives. vesteringsavgift, utestående og Kravene kan både være eierdefinerte (hensynet diverse) til organisasjon/bedrift, økonomi), brukerdefi- Prosjektkostnad (Sum 1-9) nerte (trivsel, brukbarhet) og myndighetsdefi- nerte (tekniske bestemmelser, sikkerhets- og Kostnadsdekkende husleie miljøkrav). Tilsvarer årskostnad, dvs. annuitet av levetids- Se også Fleksibilitet-Generalitet-Elastisitet kostnaden K, dvs den minimumleie en må ha (FGE), Forventet levetid, Key Performance for å dekke de reelle kostnadene. Indicator (KPI), KPI Evalueringsmodell, Mul- Innført bl.a. av Statsbygg for å finne internhus- tiMap og Tilpasningsgrad (TPG). leie (s.d.) i egne bygg. Beregningsforutsetning- er: Levetid for bygget T = 60 år, kalk.rente r = 7 Kulturminne % (fastsatt av Finansdepartementet). Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herun- Kostnadsdekkende husleie = K60 • b60. der lokaliteter det knytter seg historiske hendel- KOSTRA ser, tro eller tradisjon til. Kommune – Stat – Rapportering (KOSTRA) er Med kulturmiljøer menes områder hvor kultur- et felles regnskaps- og rapporteringssystem for minner inngår som del av en større helhet eller alle norske kommuner. Det overordnede målet sammenheng. (kulturminneloven § 2) er å bringe fram relevant, pålitelig, aktuell og sammenlignbar styringsinformasjon om kom- Kunde munal virksomhet. Informasjonen skal gi Organisasjonsmessig enhet som spesifiserer og grunnlag for bedre statlig og kommunal styring bestiller levering av fasilitetstjenester innenfor og bedre dialog mellom kommunene og inn- vilkårene i en avtale om fasilitetsstyring byggerne. Innrapportering basert på KOSTRA Merknad Kunden opererer på el taktisk nivå. er obligatorisk for alle kommuner fra og med (NS-EN 15221-1) regnskaps- og rapporteringsåret 2001. 30 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Kundetilfredshetsindeks (KTI) fredning ved forskrift for hver plan i stedet for å Mål for hvor tilfreds et utvalg av kunder eller gjøre enkeltvedtak for hvert bygg. brukere er med et produkt eller en tjeneste. KTI Foreløpig foreligger følgende landsverneplaner: måles ved hjelp av spørreundersøkelser og ulike • Verneplan for jernbanebygninger (1993) faktorer gis karakter fra 0 til 100. Ved å bruke standardiserte metoder er det mulig å bench- • Verneplan for tekniske og industrielle kul- marke kundetilfredsheten i ulike virksomheter. turminner (1994) • Verneplan for Telenors bygninger og instal- Lagdelingsmodell for bygningskomponenter lasjoner (1997) Modell for ulike ”lag” av bygningskomponenter • Nasjonal verneplan for fyrstasjoner (1997) med forskjellig levetid, som må kunne skiftes ut • Landsverneplan for Forsvaret (1998) uten å gripe inn i komponenter med lengre leve- • Nasjonal verneplan for veger, bruer og tid. vegrelaterte kulturminner (2002) S. Brand opererer i boka How Buildings Learn med følgende lagdelingsmodell: • Nasjonal verneplan for kulturminner i jern- banen (2005) • Grunn • Kulturminner i norsk kraftproduksjon (2006) • Bærende konstruksjoner Arbeidet med landsverneplanene initieres og • Klimaskjerm koordineres av prosjektet Statens kulturhisto- • Installasjoner riske eiendommer i samarbeid med fagdeparte- mentene. Arbeidet med flere nye landsverne- • Innvendige flater planer er i gang, bl.a. for helsesektoren, barne- • Innredninger vernsinstitusjonene, teatrene, tollvesenet, statli- Modellen er illustrert i figuren nedenfor. ge administrasjonsbygg og Statskog. Se også Bygningsvern.

Lavenergihus Boliger med lavere behov for energi til oppvarming enn en standard bolig. I lavenergihus ligger totalt årlig energibehov under 100 kWh/m² (i Oslo), mens et hus bygd etter gjeldende teknisk forskrift trenger 170 kWh/m². Av dette utgjør oppvarming ca. 30 kWh/m² i et lavenergihus, mot 80 kWh/m² for en standard- (Ref.: S. Brand) bolig. For å oppnå lavenergistandard brukes 25- Se også Levetidsplanlegging. 30 cm isolasjon i yttervegg (u-verdi 0,20 inkludert kuldebroer), 35-45 cm mot yttertak (u- Landsverneplaner verdi 0,09) og 25-35 cm i golv på grunn (u- Statens eiendommer skal forvaltes på en slik verdi 0,10). Det brukes trelags superisolerte måte at de kulturhistoriske og arkitektoniske vinduer. Belysning og elektrisk utstyr bør være kvalitetene blir tatt vare på og synliggjort. An- av lavenergiutførelse. Huset har gjerne store svaret for dette ligger hos de statlige eiendoms- vindusfelt mot sør og minst mulig vinduer mot forvalterne (NSB, Telenor osv.). nord. (Se Passivhus) Tradisjonelt har verneverdige eiendommer i statens eie vært ”administrativt fredet” og ikke Leverandør vedtaksfredet etter kulturminneloven. Dette har En som leverer en fasilitelstjeneste eller et pro- i noen tilfeller ført til uklarheter og tap av kul- dukt. (NS-EN 15221-1) turverdier. Ved kgl. res. av 1.sept. 2006 ble det fastsatt at Leverandør av fasilitetstjenester det skal lages landsverneplaner for statlige kul- Organisasjon som leverer et sammenhengende turhistoriske eiendommer og at fagdepartemen- utvalg av fasilitetstjenester innenfor vilkårene i tene har ansvar for planer innenfor sine sekto- avtalen om fasilitetsstyring. Merknad: En leverer. Planene skal danne grunnlag for fredning randør av fasilitetstjenester kan være intern eller og annet vern av verdifulle bygninger, samt ekstern i forhold til klienten. (NS-EN 15221-1) forvaltningsplaner. Riksantikvaren kan foreta Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 31

Levetid for bygg av bygningers varighet. Standarden har to deler: Det skjelnes mellom ulike typer levetid: General principles og Service life prediction • Estetisk levetid: Den tid en bygningsdel opp- procedures. fyller sitt estetiske krav. Bl.a. er det foreslått minimum forventet levetid • Funksjonell levetid: Den tid bygningen/ for bygningskomponenter i bygg. Disse leve- bygningsdelen oppfyller den forutsatte funk- tidene varierer med forventet levetid for bygget, sjon. Handler om bygningens / bygningsde- slik det framgår av tabellen. De fleste bygg i lens brukbarhet over tid Norge designes med forventet levetid på 60 år. • Teknisk levetid: Den tid bygningen / bygningsdelen oppfyller sine tekniske krav. Handler om bygningens varighet over tid. • Økonomisk levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen kan utnyttes uten at det er

økonomisk å rive, bygge om eller skifte ut. g • Se også Levetidsplanlegging. Forventet levetid for bygget Utilgjengelige komponenter eller bærende konstruksjoner ut- Komponenter hvor skiftning er kostbart eller vanskeli Levetidskostnad (K) Store utskiftbare komponenter Tekniske installasjoner Summen av kapitalkostnad og nåverdien av alle Ubegrenset Ubegrenset 100 år 40 år 25 år utgifter til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling i brukstiden, dvs. nåverdien av livs- 150 år 150 år 100 år 40 år 25 år sykluskostnadene. 60 år 60 år 60 år 40 år 25 år K = N + Σ FDVU (over tiden T til realrente r) 25 år 25 år 25 år 25 år 25 år (NS 3454). 15 år 15 år 15 år 15 år 15 år Levetidskostnad beregnes ved ferdigstillelse av nybygg. Årskostnad er levetidskostnaden lagt ut 10 år 10 år 10 år 10 år 10 år som en annuitet over byggets levetid T med Note: Lett utbyttbare elementer kan ha leve- realrenrente r, dvs. tid på 3 eller 6 år. ÅK = K • bT. Standarden beskriver en faktormetode for å På dansk kalles levetidskostnaden ”totaløko- beregne en komponents eller bygningsdels leve- nomi”. tid. Det antas at levetiden påvirkes av 7 faktorer: Levetidsplanlegging A: Kvaliteten på materialer og komponenter Forskjellige elementer innen samme bygg vil ha forskjellig sannsynlig levetid (eller forventet B: Designnivå (delens eksponering i bygget) levetid, designlevetid). Komponenter med kor- C: Kvalitet på arbeidsutførelse tere levetid enn selve bygningen må kunne skif- D: Innemiljø (Fuktighet, temperatur, gasser) tes ut eller vedlikeholdes uten betydelige inn- E: Ytre miljø (væreksponering, forurensninger) grep i komponenter med lengre levetid. Målet F: Bruksforhold (personer, virksomhet, slitasje) er så liten konflikt som mulig (”null-friksjon”) G: Vedlikeholdsinnsats. mellom elementer med forskjellig levetid. Faktorene gis verdier, vanligvis i området 0,8 Standarder for levetidsberegninger inngår i (dårlig) til 1,2 (bra). Beregnet levetid (ESLC) i miljøsikringssystemet ISO 14000. To sentrale forhold til en referanselevetid (RSLC) beregnes standarder er: som: 1. ISO TC/59 Design Life of Buildings. Her ESLC = • • •••• • GFEDCBARSLC møtes prinsippene for design med prinsippene for materialers levetid (service life). Det skal Bygningsdeler, komponenter og detaljer som være harmoni mellom bygningens designlevetid man aldri ser mer eller ikke kan vedlikeholde / (f.eks. 60 år) og bygningsdelenes eller materia- skifte ut, må kvalitetssikres slik at levetiden blir lenes beregnede levetid (f.eks. vinduer 30 år, minimum den forventede levetid for bygget. innredninger 20 år). Se også Forventet levetid, Levetid for bygg og 2. ISO 15686 Buildings and constructed assets Lagdelingsmodell for bygningskomponenter. – Service Life Planning beskriver prinsipper og prosedyrer som gjelder design ved planlegging 32 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Life Cycle Analysis (LCA) 3454). LK = N + FDVU (Ikke neddiskontert, se Metoder for livssyklusanalyser (LCA) sprang Levetidskostnader) fram av globale miljøstudier og energiregnska- Livssykluskostnadene er i NS 3454 delt opp i per seint på 1960-tallet. For å vurdere miljøpå- følgende hovedposter: virkningen av et produkt, måtte det utvikles 1 Kapitalkostnader metoder for innsamling og vurdering av data 2 Forvaltningskostnader om produktet gjennom hele livsløpet. 3 Driftskostnader I de seinere år har det kommet til to nye begreper som bedre reflekterer de ulike stadiene i 4 Vedlikeholdskostnader prosessen: Life Cycle Assessment (LCA) og 5 Utviklingskostnader Life Cycle Inventory (LCI). Andre uttrykk som Til bruk i bygg- og eiendomsforvaltningen er brukes er Cradle to Grave Analysis, Eco- det videre gitt følgende tilleggsposter (som ikke balancing og Material Flow Analysis. er definert som livssykluskostnader): Se også Levetidsplanlegging. 7 Service/støttekostnad til kjernevirksomheten Life Cycle Costs (LCC) 8 Potensiale i eiendom Eng. betegnelse for Livsykluskostnader (s.d.) Logistikk Life Cycle Inventory (LCI) Kunnskapen om ledelse av utforming og effek- Livssyklusopplysninger. tiv styring med varer, informasjon, energi og Se Life Cycle Analysis (LCA) systemer fra opprinnelsespunkt til sluttpunkt. Det greske ordet logistikos betyr å beregne. Det Listeførte bygg moderne logistikkbegrepet har sitt opphav fra Bygninger med så stor kulturhistorisk og/eller militær anvendelse av matematiske optime- arkitektonisk verdi at de ønskes bevart. ringsteknikker for transport- og forsyningsprob- Flere kommuner fører egne lister over slike lematikk, spesielt under andre verdenskrig. bygninger, f.eks. byantikvarens gule lister i En vanlig inndeling av forretningslogistikk er Oslo. Listeføringen har ingen formell hjemmel, anskaffelses-, produksjons-, beholdnings-, dist- men tjener som rettledning for kommunens ribusjons- og gjenvinningslogistikk. forvaltning og saksbehandling etter plan- og I Skandinavia brukes ordet materialadministra- bygningsloven. sjon (MA) (s.d.) synonymt med logistikk. For kirker gjelder en egen ordning for listefø- ring. Alle kirker fra perioden 1650-1850 samt et Lokal Agenda 21 større antall kirker fra tiden etter 1850 er liste- Lokal Agenda 21 er den lokale oppfølgingen av ført som spesielt verneverdige. For disse skal FNs handlingsplan for miljø og utvikling i det alle planer om endringer forelegges Riksanti- 21. århundre - Agenda 21 (s.d.). I Norge har et kvaren til uttalelse før godkjenning kan gis. flertall av kommunene samt organisasjoner, Se også Bygningsvern og Matrikkel. næringsliv, skoler og andre deler av samfunns- livet utarbeidet egne miljøhandlingsplaner for Livsløpsvurderinger sin virksomhet. Se Life Cycle Analysis (LCA) og Miljøvurde- Bak Lokal Agenda 21 står Miljøverndeparte- ringer i et livsløpsperspektiv. mentet, Kommunenes sentralforbund, Stiftelsen Idébanken, ProSus, GRIP og Miljøheimevernet. Livsløpsøkonomi Livsløpsøkonomi omfatter alle nytte/ kostnads- Lov om offentlige anskaffelser betraktninger i alle faser av en bygnings øko- Loven har til formål å sikre mest mulig effektiv nomiske livsløp. Uttrykket benyttes ofte syno- ressursbruk ved offentlige anskaffelser. Større nymt med ”totaløkonomi” (s.d.). kontrakter skal utlyses over hele EU/EØS- området. Livssykluskostnader Lovens § 6 pålegger statlige, kommunale og Kapitalkostnader (N) pluss årlige kostnader til fylkeskommunale myndigheter og offentlig- forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling rettslige organer skal under planleggingen av (FDVU) i byggverkets levetid/brukstid (NS den enkelte anskaffelse ta hensyn til livssyklus- Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 33 kostnader, universell utforming og miljømessi- • Asset Management: Eiendomsforvaltning og ge konsekvenser av anskaffelsen. eiendomsutvikling for å øke/opprettholde Se også Kontraheringsformer – offentlig sektor. byggets bruksmessige og økonomiske verdi. • Portifolio Management: Økonomisk forvalt- Lover og forskrifter som angår FDVU ning av en eiendomsmasse (eiendomsinves- En rekke lover og forskrifter inneholder be- tor, eiendomsselskap). stemmelser som angår FDVU-arbeidet. Noen av de mest sentrale er: Materialadministrasjon (MA) / Logistikk • Arbeidsmiljøloven Den klassiske og skandinaviske definisjonen av • Avhendingsloven MA-begrepet er laget av prof. Dag Ericsson: ”Materialadministrasjon (MA) eller logistikk • Brann- og eksplosjonsvernloven kan defineres som synspunkter og prinsipper • Forkrift om brannforebygging som legges til grunn ved utforming, organise- • Eierseksjonsloven ring, samordning, styring og kontroll av materi- • Forurensingsloven alflyten fra råvareleverandør til endelig slutt- • Avfallsforskriften forbruker.” • Forvaltningsloven Materialadministrasjon (MA) innarbeidet seg på 1960-70-tallet som et skandinavisk begrep, • Husleieloven mens logistikk (s.d.) er det førende internasjo- • Internkontrollforskriften nale begrepet. • Kulturminneloven • Naboloven Materialgjenvinning Se Gjenvinning • Offentlighetsloven • Plan- og bygningsloven m/ forskrifter Matrikkel Et eiendomsinformasjonssystem som består av Løpende vedlikehold både fysiske- og juridiske egenskaper som er Tiltak for å rette på tilfeldige skader eller mang- lagret på kart. Dette gir en helhetlig oversikt ler. Ikke planlagte utskiftinger av bygningsdeler over informasjon om eiendom. eller komponenter som følge av hærverk, inn- Den nye matrikkelloven vil trolig settes i kraft brudd, akutte skader el.lign. Kostnadene regnes sommeren 2009. Fra samme tidspunkt opphe- som en del av den løpende driften. (NS 3454) ves delingsloven og signalloven, og endringer i annet lovverk settes i kraft. Maintenance Management System (MMS) Det er flere tekniske endringer, loven åpner for EU-prosjekt koordinert av SINTEF Byggforsk. å registrere volum (anleggseiendom) og jord- Formålet er å utvikle et databasert system som sameie. Loven innfører også arealoverføring er tilpasset vedlikehold av bevaringsverdige som en ny og enklere sakstype for arealbytte i bygninger og andre kulturminner. En versjon alle størrelser mellom eiendommer som grenser for vedlikehold ble utprøvd i 2002 av Oslo til hverandre. kommune Boligbedriften. Matrikkelen skal bygge på det gjeldende grunn- Management-begreper eiendoms-, adresse- og bygningsregisteret I USA brukes forskjellige begreper om den (GAB-registeret), men skal også omfatte kart virksomheten ulike typer aktører driver innen som viser plassering, størrelse og form på den bygg- og eiendomsforvaltning: enkelte eiendom. Kartdata hentes fra digitale eiendomskart hos kommuner og Statens kart- • Service Delivery Management: Ekstern leve- verk. ranse/salg av drifts- og servicetjenester (driftsselskap, byggservice). • Facilities Management: Drive FDVUS overfor kjernevirksomheten (”drift og service”). • Property Management: Bygningsforvaltning sett fra bruker- og eierperspektiv. 34 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

• Grunnlagsmåling: etablering, kontroll og vedlikehald av geodetisk grunnlag • Fastmerke: varig merkt punkt til bruk i grunnlagsmålingar eller for å gjere geodetisk grunnlag tilgjengeleg for kart- og oppmå- lingsarbeid, • Signal: merke, instrument eller konstruksjon som blir brukt for å vise eller kontrollere plasseringa til eit fastmerke. (matrikkellova § 3) Informasjon fra eiendomsregisteret brukes også i økende grad i offentlig forvaltning. For eksempel kan eiendomskart benyttes i GIS- analyser til planleggingsformål.

Merkesystem for bygningsdeler og tekniske anlegg Merkesystemer brukes for å holde orden på tegninger, dokumenter og objekter, f.eks. i et databasert FDVU-system. RIF anbefaler at merkesystem for bygningsdeler og tekniske anlegg bygges opp i hht. IEC 1346-1, som angir prinsipper for klassifisering på tre nivåer: Lokalitet, system og produkt. Figuren viser datafangsten i den nye matrikke- Eksempel: + AAAA = NNN.nn – BB.nn len Lokalisering: Identifikator lok.: + Kode: AAAA • Matrikkelen: landet sitt offisielle register System: Identifikator syst.: = over fast eigedom, og under dette bygningar, Systemtype: NNN bustader og adresser. System løpenr.: nn • Matrikkeleining: grunneigedom, anleggsei- Produkt: Identifikator prod.: – gedom, eigarseksjon, jordsameige eller fes- Produkttype: BB tegrunn. Produkt løpenr.: nn • Matrikkelnummer: den offisielle nemninga Se også Klassifikasjonssystem. for kvar enkelt matrikkeleining,. • Matrikkelbrev: attestert utskrift av matrikke- Miljødeklarasjon (EPD) len som viser alle registrerte opplysningar En miljødeklarasjon (EPD) er et kortfattet do- om ei matrikkeleining ved oppgitt dato. kument som oppsummerer miljøprofilen til en • Matrikkelføring: føre opplysningar i matrik- komponent, et ferdig produkt eller en tjeneste kelen. på en standardisert og objektiv måte. Miljødek- larasjonen lages på grunnlag av en livsløpsana- • Matrikulering: føre ei ny matrikkeleining inn i matrikkelen. lyse (LCA) basert på miljødata fra råvareuttak, produksjon, bruksfase og avhending. • Sentral matrikkelstyresmakt: Statens kart- Forkortelsen EPD brukes både i norsk og inter- verk nasjonal sammenheng og står for Environmen- • Oppmålingsforretning: den oppgåva som går tal Product Declaration. ut på å klarleggje og beskrive grenser og ret- tar til fast eigedom, og gi nødvendig doku- Miljøkartlegging mentasjon for matrikkelføring. Kartlegging av bygningskomponenter med inn- • Geodetisk grunnlag: referanseramme som hold av helse- og miljøfarlige stoffer i riveob- gjer det mogleg å bestemme eintydige geo- jekter. Se også Miljøsanering. detisk relaterte koordinatar. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 35

Miljøriktig bygg skal leveres, som spesifisert i avtalen om fasili- Konsept utviklet av GRIP senter. Miljøriktig tetsstyring (NS-EN 15221-2) bygg defineres som: • et ressurseffektivt bygg, hvilket innebærer at Modernisering energi, materialer og vannressurser utnyttes Arbeider som utføres for å tilføre manglende effektivt, funksjoner eller tilfredsstille formelle krav som er kommet etter den opprinnelige oppføringen. • et bygg som gjennom sin tilblivelse, drift og Omfatter også krav som følge av bruks- og avskaffelse fører til minst mulig utslipp av behovsendring dvs tilsvarende Utvikling (s.d.) helse- og miljøskadelige stoffer, • et bygg som ikke gir helseplager for perso- MultiMap nene som skal oppføre, bruke, drive vedli- Modell for kartlegging av større bygningsmas- keholde og rive bygget. sers egenskaper. Modellen er modulbasert, dvs moduler for tekniske-, funksjonelle-, miljømes- Miljøsanering sige- og tilpasningsdyktige egenskaper. Kart- Miljøsanering omfatter kartlegging og fjerning lagte egenskaper måles mot egenskapskrav fra av bygningskomponenter med innhold av helse- bygningenes kjernevirksomhet slik at vurde- og miljøskadelige stoffer i forbindelse med ringer for tiltak kan gjennomføres. Målet er å få rehabilitering eller riving, samt fjerning av for- oversikter som et av flere ”baktepper” for stra- urensninger i bygg eller byggegrunn. tegiske beslutninger Ved miljøsanering av bygninger utarbeides det en avfallsplan som viser hvilke stoffer og mate- Måleverdig areal rialer som fins i bygningen, hvilke mengder som skal fjernes og hvordan materialene skal behandles. Målet er å oppnå et forsvarlig ar- beidsmiljø, korrekt håndtering av spesialavfall og best mulig ressursutnyttelse i form av ombruk og gjenvinning. Hjemmel for å utarbeide avfallsplan fins både i byggherreforskriften og internkontrollforskriften. Lokale bygningsmyndigheter eller arbeids- tilsynet kan kreve at det utarbeides avfallsplan før riving settes i verk. Ved større arbeider kan også forurensningsloven komme til anvendelse. I Oslo er det innført en egen kommunal forskrift om styring av produksjonsavfall. I 2007 fastsatte Miljøverndepartementet en landsdek- kende forskrift med krav om avfallsplaner for arbeider over en viss størrelse. Se også Avfall

Miljøvurderinger i et livsløpsperspektiv Myndighetskrav om at tiltakshavere skal foreta miljøvurderinger i et livsløpsperspektiv (bære- kraftig bygging). Bestemmelser om dette fins bl.a. i Grunnlovens § 110b (s.d.), i Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK § 8-1) (s.d.) og i Lov om Arealet beregnes av måleverdige deler. Figuren offentlige anskaffelser (s.d.). viser det minste tillatte måleverdige arealet. Arealtype bestemmes av definisjonene. Måle- Mobilisering verdig betyr ikke at arealet er i henhold til for- Fase der alle ressurser, systemer, data og frem- skriftens krav til rom for varig opphold. Det har gangsmåter etableres og iverksettes før overta- ingen betydning om bygningsrommet er til- kelse av fullt ansvar for fasilitetstjenesten som gjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vin- du, varmeisolering mv. 36 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Kilde: NS 3940:2007 Nordisk LCC Nordisk FoU-prsojekt i perioden 2002-2004 Nasjonal handlingsplan for bygg-og anlegg- finansiert av NICe (Nordic Inovation Center) og savfall 2000 institusjoner i alle de nordiske land. Statsbygg Handlingsplan laget av sentrale foreninger og var prosjekteier med Multiconsult som prosjekt- forbund i BA-næringen. Omfatter: leder. Arbeidet endte med et felles klassifika- • Tiltak for å få kontroll over de miljøskadeli- sjonssystem for LCC hvor hovedpostene er: ge stoffene i avfallet. 1. Kapital • Tiltak for å øke den industrielle gjenvin- 2. Administrasjon ningen av bygg- og anleggsavfall. 3. Drift • Avfallsreduserende tiltak 4. Vedlikehold • Kunnskap og informasjonsspredning. 5. Utvikling 6. Forsyning Nasjonale Festningsverk 7. Renhold Nasjonale Festningsverk er underlagt Forsvars- 8. Service / støtte bygg (s.d.) og forvalter og utvikler 14 store festningsanlegg og 22 mindre grensebefest- Denne hovedinndeling er foreslått (2008) som ninger som er fortellere av en 400 år lang for- basis for neste revisjon av NS 3454. svarshistorie. Noen av de viktigste begivenhe- tene i Norges historie har funnet sted på fest- Norges forskningsråd (NFR) ningsverkene. NFR ble etablert i 1993 ved at de fem tidligere forskningsrådene (bl.a. Norges Teknisk-Natur- Nordic FM vitenskapelige Forskningsråd (NTNF)) ble sam- Nordic FM ble etablert i 2004 som et nordisk let til ett råd. NFR forvalter årlig ca. 4 milliar- prosjekt for å skape en felles plattform for Faci- der kroner til forskningsformål. FDVU / byg- lities Management. Norske deltakere i prosjek- ningsforvaltning ligger under fagområdet Ener- tet har vært Norges Bygg- og Eiendomsfore- gi, miljø, bygg og anlegg. ning (NBEF) og Norsk Nettverk for Næringsei- endom (NfN). I 2006 ble det bestemt å etablere Norges Byggforskningsinstitutt (NBI) arbeidsgrupper i de fem landene som er med i Nasjonalt FoU-senter for bygg- og anleggssek- nettverket. Den norske gruppen fikk i oppdrag å toren i Norge, etablert i 1949. NBI ble i 2007 utvikle en nordisk plattform for benchmarking. slått sammen med SINTEF Bygg- og miljøtek- nikk under navnet SINTEF Byggforsk. Norsk Nettverk for Næringseiendom (NfN) Forening stiftet i 1992 av en gruppe forvaltere Norges bygg- og eiendomsforening (NBEF) av private og offentlige næringseiendommer Formålet med foreningen er å samle byggher- som hovedsakelig bruker byggene i egen rer, bedrifter/institusjoner og personer som har næringsvirksomhet. Hovedvirksomheten er sitt virkeområde innen bygg- og eiendomsfor- registrering av nøkkeltall og benchmarking av valtning. NBEF skal bistå medlemmene i å tall og arbeidsprosesser mellom medlemmene ivareta og utvikle verdier samt skape og synlig- og aktuelle kompetanseutviklingtiltak som føl- gjøre nytteverdi og effektiviseringsgevinst for ge av dette. NfN er medlem av Nordic FM og samfunnet, medlemmene. Interesseforening for EuroFM. bygg- og eiendomsforvaltere. Etablert i 1. nov 2002 med utgangspunkt i Norsk Forening for NITO-Takst Vedlikeholds avdeling for bygg- og eiendoms- Del av Norges Ingeniør og Teknikker Organisa- forvaltning (2001). Møtested for Foreningen sjon (NITO) som utfører takseringsoppdrag nøkkeltall for benchmarking (nfb), offentlige tilsvarende Norgres Takseringsforbund. (s.d.) myndigheter, forsknings- og utdanningsinstitu- Se også ”Takst” og ”Takstnøkkel-NTF”. sjoner. NBEF er medlem av European Facility Management Network (EuroFM) og Nordic FM. Nominell rente (rn) Relativ avkastning av kapital når avkastningen NBEF ivaretar følgende: regnes i løpende pengeverdi og kapitalbeløpet • definerer og synliggjør byggherre, eier- og regnes i nominell historisk verdi (NS 3454). forvaltningsrollen og er en pådriver for å gi Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 37

medlemmene innflytelse ved utforming av fra 1970. Utviklet Norsk byggevarebase rammebetingelser, lover og regler (NOBB) (s.d.) fra 1994 i samarbeid med Tre- • ivaretar og utvikler verdier ved å skape et last- og byggevarehandelens Fellesorganisasjon høyt faglig nivå innen bygg- og eiendoms- (TBF). Omorganisert til Byggtjeneste i 1999. forvaltning, med god kontakt og med fag- og forskningsmiljøene Norsk senter for eigedomsutvikling og forvaltning - Metamorfose • formidler erfaringer og kunnskap til og mel- Etablert ved NTNU i 2001 med støtte fra IKT lom medlemmene Livsløpshjul BA under prosjektet Samspillet i • ivaretar kvaliteten og forbedringsprosessen Byggeprosessen (SiB) (s.d.). innen bygging, forvaltning og drift av bygg Skal bidra til et forskningsbasert utdanningstil- og eiendommer bud og kompetansemiljø som skal ivareta og • utvikler, analyserer, standardiserer og in- løse problemer og utfordringer av strategisk formerer om nøkkeltall for bygg- og eien- verdi for huseiere, eiendomsforvaltere og bru- domsforvaltning. kere. Skal også danne basis for et nettverk mel- • har etablert; nettverket for ’Facilities Mana- lom undervisning, forskning og praksis innen gement’ (FM) og nettverket; nøkkeltall for eiendomsutvikling og forvaltning i Norge og benchmarking (nfb). internasjonalt. • arbeider for god byggeskikk/estetikk formidler eiendomsvirksomhetens betydning for Norsk Standard (NS) samfunnet. Norske standarder (NS) fastsettes av Norges Standardiseringsforbund (NSF) - Standard Nor- Norges Takseringsforbund (NTF) ge (SN). Årlig fastsettes mer enn 1000 nye, Landomfattende forbund stiftet i 1957. Organi- hvorav 90 % er europeiske standarder (EN) som serer 850 takstmenn. Utgir Takstnøkkelen, et i hht. EØS-avtalen også skal gjøres gjeldende i verktøy for verdivurdering av fast eiendom, Norge. Norges Byggstandardiseringsråd (NBR) foretak, industrianlegg, maskiner m.v. Utgir er ansvarlig for standardiseringsarbeidet på også veiledning for tilstandsrapporter etter NS byggområdet. 3454. Norske standarder for bygningsforvaltning Norges Vassdrags- og Energidirektorat Mange standarder for byggenæringen har også (NVE) relevans for bygningsforvaltningen. Noen er NVE er underlagt Olje- og energidepartementet, imidlertid laget spesielt for dette formålet: og har ansvar for å forvalte Norges vann- og • NS 3423 Tilstandsanalyse for fredede og energirssurser. Fram til 1.1.2002 ansvarlig for verneverdige bygninger (2004) det offentlige enøk-arbeidet (se Enova). • NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk – Prinsipper og gjennomføring (1995) Norsk byggevarebase (NOBB) • NS 3451 Bygningsdelstabell (2006) Database over samtlige byggevarer som omsettes gjennom byggevarehandelen i Norge. Utvik- • NS 3453 Spesifikasjon av kostnader i byg- let fra Byggkatalogen, men er nå et oppslags- geprosjekt (1987) verk for hele verdikjeden og en datakilde for • NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk økonomi- og handelssystemer. Driftes av Bygg- – Prinsipper og struktur (2000) tjeneste (se Norsk Byggtjeneste/Byggtjeneste). • NS 3455 Bygningsfunksjonstabell (1993) • NS 3457 Bygningstypetabell (1995) Norsk Byggtjeneste / Byggtjeneste Informasjonsbedrift for regelverk og bygge- • NS-EN 15221-1 Fasilitetsstyring – Del 1: vareinformasjon i byggenæringen. Etablert i Termer og definisjoner 1956 av Bygningsartikel-Grossisternes Fore- • NS-EN 15221-2 Fasilitetsstyring – Del 2: ning og Byggevareindustriens Forening. Utga Veiledning for utarbeidelse av avtaler om Byggkatalogen fra 1958, med standardisert fasilitetsstyring informasjon om norske byggevarer. Drev den permanente Byggutstillingen i Vika, Oslo 1960- Norsk Forening for Vedlikehold (NFV) 2005. Startet fagbokhandel i 1968. Utga Statli- Interesseforening for offentlige og private ge byggebestemmelser og kommentarlitteratur byggforvaltere. Arbeider for å øke forståelsen 38 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring for hvilken betydning vedlikehold og forvalt- bruk pr. ansatt), produksjonsenhet (forbruk pr. ning har for privat og offentlig virksomhet. produsert enhet) etc. Arbeider gjennom kurs og konferanser, studie- Sammenligning av nøkkeltall er et sentralt ele- reiser, informasjon og prosjektarbeid. Egne ment i Benchmarking (s.d.). avdelinger for bygg- og eiendomsforvaltning og industrivedlikehold. Sekretariat tilknyttet Tek- Nåverdi niske Foreningers Servicekontor (TFS). Med- Den sum som i dag må settes til forrentning for lem av European Federation of National Main- at man på et nærmere angitt tidspunkt skal ha tenance Societies (EFNMS). det beløpet som forfaller til betaling. Nåverdien regnes ut ved å multiplisere det Ny bruk av eldre bygninger framtidige beløp med diskonteringsfaktoren FoU-prosjekt 2000-2001 med fokus på hvilke – t (s.d.). NV = (1 + r) • FDVU . verdier og kvaliteter bygningen representerte t før ombyggingen, hvordan ombyggingsproses- Nåverdien av en betalingsrekke av like beløp sen har innvirket på disse verdiene og hvor godt kan beregnes ved å multiplisere det faste belø- pet med sumfaktoren (invers annuitetsfak- bygningen i dag fyller sin nye funksjon. tor/årskostnadsfaktor). (NS 3454) Undersøkelsen omfatter måling av økonomiske, miljømessige, tekniske og bevaringsmessige Offentlig Privat Samarbeid (OPS) konsekvenser. Det er utarbeidet en veileder for Samarbeid mellom offentlig og privat sektor planlegging og prosjektering samt en eksempel- om et prosjekt eller en tjeneste, der privat sektor samling. tar en større del av ansvaret knyttet til utvikling Prosjektet var finansiert av Norges forsknings- og/eller drift av prosjektet/tjenesten. Den of- råd og de deltakende foretak Scandiaconsult, fentlige aktøren beskriver oppgaven som skal Statsbygg, NCC-eiendom og SINTEF Bygg- og løses, og beskriver hvilke standarder og kvalite- miljøteknikk (prosjektleder). ter man vil ha levert. Innenfor disse rammene får den private aktøren frihet til å planlegge og Null-friksjon gjennomføre arbeidet på en mest mulig hen- Prinsipp som går ut på at bygningskomponenter siktsmessig måte. En hensiktsmessig bruk av med kort levetid skal kunne skiftes ut uten å OPS kan bidra til å skape innovasjon og bedre påvirke komponenter med lengre levetid. kvalitet på offentlige prosjekter/tjenester, sam- Se også Lagdelingsmodell for bygningskompo- tidig som at OPS kan bidra til en mer effektiv nenter og Levetidsplanlegging utnyttelse av samfunnets ressurser. I tillegg kan OPS-prosjekt være en kilde til kunnskapsutvik- Nøkkeltall ling og kompetansedeling mellom offentlig- og Registrerte kostnader, forbrukstall o.l. per enhet privat sektor, som kan bidra til en forbedring av over tid eller samtidig registrerte kostnader, offentlige ytelser. Begrepet ”offentlig privat forbrukstall o.l. for like enheter (NS 3454). For samarbeid” (OPS) er svært vidt og favner derfor at et nøkkeltall skal være representativt bør det om mange ulike former for samarbeid mellom være tall fra 20-25 objekter. offentlig og privat sektor. Nøkkeltall er indikatorer som kan brukes til å påvise områder for forbedring. De skal rette Ombruk oppmerksomheten mot det vesentlige og gi Ny utnyttelse av et produkt i dets opprinnelige forandringssignaler. form (se Gjenbruk/ombruk og Gjenvinning). Nøkkeltall i bygg- og eiendomsforvaltning gir komprimert informasjon om den økonomiske ”Omlafting” eller tekniske situasjonen for en eiendom eller i Norsk betegnelse på Business Prosess Reengi- organisasjonen som helhet. Gode nøkkeltall gir neering (BPR). Strategi for å bli markedsleden- f.eks. grunnlag for å vurdere om virksomhetens de og konkurransedyktig innen en sektor eller et kostnads- og forbruksnivå er tilfredstillende i område. Brukes også som metode for å oppnå forhold til den strategi som er valgt for virk- mer effektiv bygg- og eiendomsforvaltning. somhetens eiendomsportefølje. De viktigste elementene i en omlafting er: Nøkkeltall kan være knyttet til areal (forbruk pr. • Virksomheten innrettes mot reelle kunde- m2), arbeidsplass (produksjon/omsetning/ for- behov. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 39

• Gjennomløpstiden fra ordre til levering skal Regningsarbeider (betaling i henhold til med- reduseres. gåtte kostnader) kan ha følgende varianter: • Alle aktiviteter som ikke skaper verdi for • Kontrakt med faste timepriser. Prisen bereg- kunden skal minimaliseres. nes på grunnlag av medgåtte timer og avtalte • Teknologien skal utnyttes maksimalt, en timepriser. skal ikke bare automatisere gamle arbeids- • Kontrakt med prosentpåslag. Prisen bereg- metoder. nes på grunnlag av medgåtte kostnader pluss • Evnen til forandring skal bedres, slik at en et prosentvis påslag til entreprenøren. raskt kan møte nye utfordringer. • Kontrakt med fast påslag. Medgåtte kostnader pluss en fastsatt sum til entreprenøren. Omsetning i byggenæringen • Kontrakt med insitament. Byggherren og Beregninger viser at det i Norge (2007) brukes entreprenøren deler tap eller fortjeneste ved ca. 170 mrd. kroner i FDV-kostnader for eksis- avvik fra fastsatt kostnadstak. terende bygg og 150 mrd. kroner til investe- Se også Entrepriseformer og Kontraherings- ringer i nybygg og ombygginger, i alt 320 mrd. former. (Kilde: T. Bølviken, Veidekke ASA) kroner. Det tilsvarer ca. 20 % av bruttonasjo- nalproduktet (BNP). Opptrappingsbane Byggenæringen omsatte i 2007 for 500 milliar- Fremgangsmåte som skal sikre at problemer der kroner. (I 2005 var tallet 473 milliarder kr. ) som ikke kan løses innen avtalt tid, raskt over- BAE-bransjen er Norges nest største næring, føres til riktig ansvarsnivå for egnet løsing (NS- målt i verdiskaping. Bare oljen er større. Hver EN 15221-2) åttende krone av norsk verdiskaping kommer fra byggenæringen. Bransjen teller hele 58 000 Oppvarmet areal (OPA) bedrifter, hvorav 60 prosent finnes innen eien- Oppvarmet areal (OPA) omfatter arealer som dom og 22 prosent innen utførende byggevirk- blir tilført energi direkte eller indirekte (dvs. somhet. Hver tredje bedrift i Norge tilhører også kjølerom). Oppvarmet areal beregnes som bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen. I perio- bruttoareal (BTA) etter NS 3940. den 1996-2005 har bygg-, anleggs- og eien- OPA brukes til å utarbeide nøkkeltall som gjen- domsnæringen nesten doblet seg, målt i antall speiler energiforbruket for arealer som tilføres bedrifter. Den sterkeste veksten har funnet sted energi. i Vest-Agder, Rogaland og Buskerud, mens Telemark har hatt den laveste veksten. Verdi- OPS skapingen i næringen (2005) er på 153 milliar- Offentlig Privat Samarbeid (s.d.) der kr. Regnet etter verdiskaping står bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen for 14 prosent OPS-portalen Norge av norsk næringsliv. (Handelshøyskolen BI, Internettportal med informasjon om OPS- Espelien, Anne og Reve, Torger, 2007) samarbeid, med fokus på byggeprosjekter der den private aktøren tar ansvar både for utvikling Oppgjørsformer og drift av den offentlige tjenesten. Oppgjørsformene i BA-næringen kan deles i to Portalen er resultatet av et forskningsprosjekt i hovedgrupper: Faste priser og regningsarbeider. regi av Norsk senter for prosjektledelse. Pro- Faste priser kan ha følgende varianter: sjektet er finansiert av Statsbygg, og • Enhetspriskontrakt med avtalt pris pr. NTNU/Sintef står for den faglige og administ- mengdeenhet og betaling etter oppmålte rative koordineringen. mengder. • Fastpriskontrakt som ikke reguleres pga. Organisasjonsmodeller for FDVU lønns- og prisendring. Bygningsforvaltning kan organiseres på forskjellige måter. Noen modeller fra offentlig • Fikssumkontrakt (rundsumkontrakt) som gir en fast, ikkeregulerbar pris for et definert ar- sektor illustrerer hovedprinsippene: beid. • Desentralisert modell. Sektorene er selv ansvarlige for FDVU og har arbeidsgiveran- • Fastsumkontrakt som gir fast pris for et definert arbeid, men med regulering for lønns- svar for driftspersonellet. Fordeler: God og prisendring. kommunikasjon og oversikt, lokal styring, 40 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

sektortilhørighet. Ulemper: Lite faglig miljø, Overførbarhet dårlig ressursutnyttelse. når klienten beslutter å si opp avtalen om fasili- • Delvis sentralisert modell. Sektorene har an- tetsstyring med eksisterende tjenesteleverandør svar for FDV og er arbeidsgivere for drifts- og undertegne en ny avtale om fasilitetsstyring personellet. Sentral faglig rådgivning og ut- med en ny leverandør(NS-EN 15221-2) vikling (U) av eiendommene. Koordinerte innkjøp. Fordeler: Som ovenfor, men bedre Passivhus styring av ressursene og bedre tilgang på Fra tysk Passivhaus som er hus bygd for et sentrale ressurser og kompetanse. Ulemper: vesentlig lavere energiforbruk enn vanlige hus. Som ovenfor. Betegnelsen oppstod i Tyskland, der det også er utarbeidet kriterier for en sertifisering av pas- • Sentralisert modell. FDVU-ansvaret samlet i sivhus. Passivhus har et energibehov som er ca. en sentral sektor med arbeidsgiveransvar for 25 % av energiforbruket i tradisjonelle boliger. operativt personell. Fagsektorene ”leier” Energibehovet reduseres gjennom passive til- byggene inkl. DV. Fordeler: Enhetlig og tak, som ekstra varmeisolasjon, ekstra god tett- samlet eiendomsvirksomhet med muligheter het og varmegjenvinning. Eksempler på passiv- for stordriftsfordeler, bedre synliggjøring av hus: I Norge er det foreløpig få eksempler på driftsøkonomien, faglig utvikling og spesia- passivhus (2008), men over 1000 boliger med lisering samt mer effektiv utnytting av per- passivhusstandard er under planlegging. Et av sonell. Mulighet for internhusleie og arealef- disse passivhusprosjektene er 28 leiligheter i fektivisering. Høyere kvalitetskrav til tjenes- Fyllingsdalen utenfor Bergen. Disse boligene er tene. Ulemper: Større krav til avtaler og be- planlagt med 35–40 cm varmeisolasjon i ytter- stillerkompetanse mellom bruker og utfører, vegger, 50 cm isolasjon i yttertak og 35 cm mindre detaljkunnskap om bygget og mindre isolasjon i gulv på grunn. Foruten høyeffektiv lokaltilhørighet hos utfører. Sentralisert mo- varmegjenvinning fra ventilasjonslufta og svært dell innebærer at bygg- og eiendomsvirk- god lufttetthet, planlegges boligene med va- somheten må organiseres enten som egen kumsolfangere på taket. Fjernvarme vil dekke kommunal sektor, som kommunalt eller in- den delen av oppvarminga som ikke dekkes terkommunalt foretak eller som aksjesel- med solvarme. (Se Lavenergihus) skap. Se også Selskapsmodeller i kommunal bygg- og eiendomsforvaltning Periodisk vedlikehold Arbeider som må utføres regelmessig for å hin- Outsourcing der forfall som følge av jevn og normal slitasje Omfatter bortsetting av både det taktiske og det eller bruk. Periodisk vedlikehold har en preven- operative nivå for bestemte serviceytelser, dvs. tiv virkning og forebygger skader. Eks.: Ma- at bare det strategiske nivå bibeholdes i organi- ling, utskifting av slitedeler i installasjoner. sasjonen. Kostnadene regnes som planlagt vedlikehold. Eks.: Ledelsen definerer overordnede mål eller (NS 3454) funksjonskrav for visse tjenester (renhold, kan- tinedrift, drift av tekniske anlegg m.v.), og inn- Personplagetimer (PPT) går avtale med eksternt firma som tar på seg Introdusert i et SINTEF-prosjekt som et mål på både faglig og praktisk ansvar for å levere tje- ”noen opplevde faktorer som er vanskelig å nestene. tallfeste økonomisk”. PPT er definert som for- Outsourcing omfatter ofte virksomhetsoverdra- ventet antall misfornøyde brukere multiplisert gelse/overføring av ansatte fra bestiller til eks- med antall timer personene er eksponert for tern leverandør. plagen. I et beregningseksempel der en tok for seg inne- Outtasking klimarelaterte tiltak for en sjukehusbygning, Omfatter bortsetting av det operative ledd, dvs. viste det seg at alle de vurderte tiltakene var at taktiske nøkkelpersoner sitter igjen i egen økonomisk lønnsomme med en pris på 1 krone organisasjon. pr. PPT. Eks.: Driftsledere i organisasjonen er selv ansvarlige for å definere de enkelte oppdrag, og Plan- og bygningsloven (pbl) bestille tjenestene fra eksterne håndverkere, Plan- og bygningsloven (pbl) med forskrifter er servicefirma etc. det sentrale lovverket for kommune- og areal- Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 41 planleggingen samt byggevirksomheten i Nor- bestemmes av hver organisasjon individuelt. ge. Pbl gjennomgikk en vesentlig revisjon i Dette grensesnittet må oppdateres jevnlig. 1996 og det kommer ny revisjon 2009. (NS-EN 15221-1) Følgende arbeider er byggemeldingspliktige etter pbl § 93 (versjon 1996): Private kostnader a) Oppføring, tilbygging, påbygging, under- Kostnader som betales direkte av borettshaver / bygging leietaker eller som utføres i form av egeninn- sats. Omfatter betjening av lån på leilighet / b) Fasadeendring, vesentlig endring eller vesentlig reparasjon leieareal, samt innvendig drift og vedlikehold. c) Bruksendring Produkt d) Riving Med produkt menes resultatet av en produksjon, e) Oppføring, endring eller reparasjon av prosess eller ytelse, f.eks. en vare eller tjeneste. tekniske installasjoner Kan også defineres mer spesifikt, som i brann- f) Oppdeling eller sammenføying av boli- og eksplosjonsvernloven §4, der produkt er ger. definert som: Pga. mye byggfeil og -skader vil den nye ver- • farlig stoff, eller ferdige varer hvor slikt sjonen fra 2009 bl.a. omfatte mer uavhengig stoff er en bestanddel og hvor de farlige kontroll. egenskaper fortsatt er fremtredende, • innretninger, utstyr, apparater, emballasje og Post Occupancy Evaluation (POE) annet som benyttes ved håndtering av de far- Brukerevaluering etter at et bygg er tatt i bruk. lige stoffene eller i forbindelse med trans- POE gir uttrykk for leietaker-/brukertilfredshet. port av farlig gods, Gjennomføres i form av brukerundersøkelser/ spørreundersøkelser blant eiere, forvaltere og • innretninger, utstyr, apparater og annet som brukere. er beregnet på deteksjon, varsling eller be- kjempelse av brann, eksplosjon eller annen Potensiale i eiendom (P) skade. Kostnader relatert til realisering av utviklings- potensialet for eiendommen. Omfatter også Produktutvikling og forsøksbygging rehabilitering og større ombygginger innenfor FoU-program 1990-94 initiert av Norges Tekn.- samme funksjon. (NS 3454) Naturvitenskapelige Forskningsråd. Oppfølger til 3B-programmet. Ca. 200 prosjekter ble støt- Hovedpost 8 Potensiale i eiendom er tatt inn tet, hvorav 48 innen bygningsforvaltning. De som et tillegg til NS 3454 med følgende under- første metodene for tilstandsregistrering og poster: tilstandskontroll ble utviklet. 81 Ombygging 82 Påbygg/tilbygg Profildata 87 Utendørs En bygnings egenskaper på overordnet nivå. Potensiale i eiendom er en strategisk post som nfbs nøkkeltalldatabase inneholder profildata i ikke er med i livssykluskostnadene, men i FM- form av en tilstandsanalyse av utvalgte nøkkel- kostnadene og BEF-kostnadene. Når potensialet indikatorer for byggets egenskaper mht. teknisk evt. blir realisert, konverteres kostnaden til en tilstand, funksjonalitet og innemiljø. Profildata- kapitalkostnad (hovedpost 1). undersøkelsen kan brukes til å gi en grov oversikt over en bygnings eller bygningsmasses PPP tilstand, egenskaper og verdi. Eng. forkortelse for Public Private Partnerskip, dvs. tilsvarende det norske Offentlig Privat Samarbeid (OPS) (s.d.).

Primære aktiviteter Aktiviteter som utgjør den særegne og uunnvæ- riige kompetansen til en organisasjon i organisasjonens verdikjede. Merknad: Grensesnittet mellom primære aktiviteter og støttetjenester 42 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Realrente (r) Prosjektkostnad (Ko) Relativ avkastning av kapital når avkastningen Summen av samtlige kostnader ved prosjektets regnes i samme pengeverdi som kapitalbeløpet. ferdigstillelse. Omfatter entreprisekostnader, Realrente er tilnærmet lik differansen mellom generelle og spesielle kostnader i henhold til nominell rente og inflasjon (NS 3454). NS 3453. Ved festeavgift legges nåverdien av festeavgiften til (NS 3454). Se Kostnader i Rehabilitering byggeprosjekt. Utbedring hvor det tas sikte på å istandsette til opprinnelig standard. Brukes også om å sette Public Private Partnerskip (PPP) eldre bebyggelse i brukelig stand og i forbindel- Eng. betegnelse for Offentlig Privat Samarbeid se med reparasjoner og utbedring av betong. (OPS) (s.d.). Renholdt areal (REA) Påseplikt Renholdt areal (REA) er arealer som renholdes Hovedleverandør skal påse at lønns- og ar- av renholdere minst 1 gang pr. uke. REA be- beidsvilkår hos virksomhetens underleverandø- regnes som nettoareal (NTA) etter NS 3490, rer er i overensstemmelse med gjeldende all- dvs. romarealet målt fra innside av vegger, søy- menngjøringsforskrifter. ler, sjakter m.v. Bestiller har en tilsvarende påseplikt overfor REA brukes til å utarbeide nøkkeltall som gjen- sine leverandører i tilfeller der det ikke benyttes speiler renholdskostnadene for arealer som underleverandører. Denne bestemmelsen gjel- renholdes regelmessig. der bare der bestiller driver næringsvirksomhet. På områder som følger av midlertidig forskrift Reparasjon 19. desember 2003 nr. 1595 om sikkerhet og Det å gjøre et delprodukt eller en byggverksdel arbeidsmiljø for enkelte petroleumsanlegg på funksjonsdyktig uten hel utskifting. (NS 3420- land og tilknyttede rørledningssystemer (mid- C2) lertidig forskrift) § 1, skal den som eier eller For bygninger kan det være snakk om istandset- driver petroleumsanlegg eller rørledningssys- ting etter skade eller forfall, f.eks. for å opprett- temer, jf. midlertidig forskrift § 4, ha påseplikt holde funksjonaliteten eller bruksverdien. overfor sine leverandører og underleverandører. Påseplikt innebærer at det skal iverksettes sys- Resirkulering temer og rutiner for å undersøke og om nød- Resirkulere = bringe inn i et kretsløp igjen. vendig følge opp at allmenngjøringsforskrifter Brukes særlig om gjenvinning av avfall, men etterleves. Påseplikten kan oppfylles for ek- også om gjenvinning av materialer og kompo- sempel ved at det tas inn kontraktsklausuler om nenter. Se Gjenvinning. at arbeidstakere minst skal ha de lønns- og ar- beidsvilkår som følger av allmenngjøringsfor- Restaurering skrifter, og at dette følges opp gjennom innhen- Av fransk: gjenopprette eller reetablere. Hel ting av dokumentasjon på arbeidstakeres lønns- eller delvis tilbakeføring av en bygning eller og arbeidsvilkår. (Forskrift om informasjons- gjenstand til en tidligere tilstand for å ivareta og påseplikt og innsynsrett § 6) Bestiller som er antikvarisk verdi eller arkitektonisk kvalitet. definert som: En fysisk eller juridisk person Tidligere var det vanlig å tilstrebe tilbakeføring som engasjerer entreprenører eller leverandører til opprinnelig situasjon. Nyere restaurerings- til å utføre et oppdrag har informasjonsplikt: prinsipper tilsier at verdifulle elementer fra hele Bestiller skal i kontrakter med entreprenører byggets/ kulturminnets historie respekteres. eller leverandører informere om at virksomhe- tenes arbeidstakere minst skal ha de lønns- og Restkostnad (RT) / restverdi (- RT) arbeidsvilkår som følger av allmenngjøringsfor- Restkostnad er avhendingskostnaden ved ut- skrifter. Den samme informasjonsplikten gjel- gangen av brukstiden T for å rive/fjerne bygg- der for entreprenører eller leverandører når verket. (NS 3454) disse inngår avtaler med underleverandører. Restverdi er bygningens eventuelle markeds- (Forskrift om informasjons- og påseplikt og verdi ved utgangen av brukstiden T. Restverdi- innsynsrett § 5) en er altså en negativ restkostnad. Settes ofte lik 0, bl.a. fordi en usikker restkostnad/restverdi langt inn i framtiden har liten nåverdi. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 43

Reversibilitet Det kreves forskjellige typer godkjenning for Når klienten beslutter å si opp avtalen om fasili- aktørene etter plan- og bygningsloven (se For- tetsstyring med eksisterende tjenesteleverandør skrift om foretak for ansvarsrett (GOF)). for i stedet å motta fasilitetstjenester fra en in- Aktørene har ansvar for å framskaffe ulike ty- tern leverandør (NS-EN 15221-2) per FDV-dokumentasjon til bruk i driftsfasen.

Riksantikvaren Roller i bygningsforvaltningen Riksantikvarens kontor ble etablert i 1913 som Modellen med strategisk, taktisk og operativt et inspektorat under Kirke- og undervisnings- nivå (STO) (s.d.) er knyttet nær opp til tilhø- departementet. I 1990 ble forvaltningsdelen rende roller, hhv. utskilt som et eget direktorat, Direktoratet for • eierrollen som tar politisk / økonomiske be- kulturminneforvaltning, under Miljøverndepar- slutninger på strategisk nivå, tementet. Forsknings- og oppdragsvirksomhe- ten, herunder restaureringsverkstedet, ble utskilt • forvalterrollen som tar økonomisk / tekniske i Norsk institutt for kulturminneforsning beslutninger på taktisk nivå basert på de (NIKU). startegiske beslutninger Riksantikvaren (RA) er Miljøverndepartemen- • utførerrollen som er knyttet til tekniske be- tets rådgivende faginstans for forvaltning av slutninger på operativt nivå. kulturminner og kulturmiljøer og har ansvar for • brukerrollen som stiller krav til forvalter- og at den statlige kulturminnepolitikken blir gjen- utførerrollenbasert på virksomhetens behov. nomført. RA har også det overordnede faglige I større organisasjoner er det et mål å oppnå ansvaret for den regionale kulturminneforvalt- klare skiller mellom rollene. Det skal helst ikke ningens arbeid med kulturminnevern. RA har være ”flere hatter på samme hode”. forvaltningsmyndighet for de sentrale fred- nings- og vernebestemmelsene i kulturminnelo- Ruteretur AS ven, herunder til å vedta fredning av bygninger Er returselskapet som har ansvaret for å drive og anlegg ved enkeltvedtak eller forskrift. returordningen for PCB-holdige isolerglassru- ter. Risiko Ruteretur AS ble stiftet den 3. juni 2002 og eies Risiko knyttet til en bygningsdel eller et pro- av: dukt bestemmes av sannsynligheten for at en • Norges Bygg- og Eiendomsforening ikke akseptabel tilstand (svikt) eller situasjon skal oppstå eller videreutvikles, og konsekven- • Norske Trevarefabrikkers Landsforbund sene av dette. Risiko angis som liten, middels • Glass og fasadeforeningen eller stor i hht. NS 3424 Tilstandsanalyse for • Foreningen Næringseiendom byggverk (s.d.). • Trelast og Byggevarehandelens Fellesorga- nisasjon. Riving Alle organisasjonene har en person i Rutereturs Avslutning av en bygnings levetid ved å øde- styre. Hele verdikjeden fra produksjon av glass legge eller demontere bygningen og fjerne byg- til salg av ferdige vinduer er dermed represen- ningsavfallet. (SINTEF Byggforsk) tert i styret. Roller i byggeprosessen Rutereturs formål er å utvikle, drive, styre, En aktør kan ha en eller flere roller i bygge- overvåke og organisere kostnadseffektive og prosessen. RIF har definert følgende roller: samfunnsøkonomisk lønnsomme returordninger som sikrer innsamling av PCB-holdige isoler- • Eier glassruter på en forsvarlig måte, etter kapittel • Byggherre 14 i forskrift om farlig avfall. • Byggeleder Den til enhver gjeldende avtale mellom bran- • Prosjekterende (arkitekter og rådgivende sjen og Miljøverndepartementet skal være sty- ingeniører) rende for selskapets måloppfyllelse. Selskapet • Kontrollerende skal ikke ha økonomisk formål, og det kan hel- ler ikke tas ut utbytte i form av overskudd i • Utførende selskapet. Den daglige driften av Ruteretur er • Leverandør. lagt til Norsas AS – Norsk kompetansesenter 44 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring for avfall og gjenvinning, et selskap som har Nesten 100 delprosjekter ble gjennomført, bl.a. lang erfaring fra drift av andre returordninger. følgende med relasjon til bygningsforvaltning: Norsas skal blant annet informere om ordning- • IKT livsløpshjul BA. Mål: Etablere et info- en, registrere avfallsmengdene, betale ut refu- nettverk mellom byggeprosess og FDV sjon for behandlede ruter og kreve inn vederlag v.hj.a. IKT. Se Norsk senter for eigedom- fra salg av nye ruter. sutvikling og forvaltning. • IKT for bedre kommunikasjon i byggepro- Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF) sessen – 4D. DAK-verktøy som gjør det mu- Bransjeorganisasjon for kvalifiserte rådgiver- lig å følge byggeprosessen gjennom 3D- firmaer i Norge. De 280 RIF-firmaene omfatter tegninger over tid. både rådgivende ingeniører og andre profesjo- ner. Drøyt 1200 personer har status som RIF- • ProsjektHotell. Internettbasert møteplass for godkjente rådgivere, og RIF-bedriftene over alle aktører i et byggeprosjekt mht. doku- hele Norge sysselsetter rundt 6800 personer. mentasjon, dokumenthåndtering og samhandling. Videreført gjennom ProsjektNett Sameieandel IKT-Partner AS. Loven gjelder tilsvarende for sameieandel i • KIB – Kommunikasjon og Informasjon i bebygd eiendom med tilknyttet særskilt eien- Byggesaksprosessen. Verktøy for publise- domsrett til bolig eller annen bruksenhet i eien- ring av informasjon, rutiner og nyheter på dommen når forholdet er lovlig opprettet og internett, f.eks. elektroniske skjema for byg- tinglyst før loven trådte ikraft, jf. § 3. (eier- gesaksbehandling. Samarbeidsprosjekt mel- seksjonsloven § 1) lom BA-bransjen og bygningsmyndighetene. Tjenesten er organisert under BA-torget. Samhandel innen offentlig eiendomsforvaltning Scenarium (lat.) / scenario (ital.) FoU-prosjekt som tar for seg organisasjonsmo- Framtidsbilde. Ordnet rekke av tenkte begiven- deller for offentlig eiendomsdrift med tanke på heter til belysning av framtiden. Metode i plan- felles utnyttelse av kompetanse, areal og opera- legging, framtidsforskning og undervisning. tive tjenester innen regioner der flere offentlige instanser er representert. ”Seale and Lease Back” Prosjektideen er at samhandel blant offentlige ”Salg og Tilbakeleie”. Strategi som brukes av aktører er gjennomførbar og fornuftig fordi de virksomheter f.eks. for å skille ut eiendomsdrif- helt eller delvis har like forutsetninger, motiv, ten fra kjernevirksomheten, for å tilpasse seg mål og ansvar for eiendomsforvaltningen. Mo- nye arealbehov eller for å frigjøre kapital. Man tivasjonen for aktiv samhandel er at det gir bed- selger eiendommen og leier deretter hele eller re muligheter for utnyttelse av de totale offent- deler av arealet tilbake slik at kjernevirksomhe- lige ressursene og betydelige økonomiske ge- ten kan fortsette i de samme lokalene. vinster. Særlig synes det å ligge et stort potensi- al i arealeffektivisering (s.d.). Selskapsformer • Aksjeselskap (AS): Aksjeeierne er ikke per- Gjennom prosjektet skal det utvikles en teore- sonlig ansvarlige for selskapets forpliktelser tisk modell for samhandel og konkrete modeller og kan ikke tape mer enn innskuddet (aksje- for avtaleformer, prissetting, organisering og kapitalen). Selskapene kan være private eller organisasjons-/tilknytningsformer. offentlige. Reguleres av Aksjeloven. Aktører i prosjektet er Forsvarsbygg, Statsbygg, Oppland fylkeskommune og 4 primærkommu- • Allmennaksjeselskap (ASA): Større selska- ner i Oppland. Prosjektet ledes av Multiconsult. per som tegner aksjer i markedet. Ansvars- regler omtrent som for aksjeselskap. Regule- Samspillet i Byggeprosessen (SiB) res av Allmennaksjeloven. FoU-prosjekt (1996-99) for å skape en mer • Ansvarlig selskap (ANS): Alle deltakerne er konkurransedyktig norsk BA-næring. Deltakere personlig ansvarlige for hele gjelden var Kommunaldepartementet, Inst. for byg- • Delt ansvar (DA): Deltakerne er samlet an- ningsteknologi ved NTNU og et konsortium av svarlige for hele gjelden, men hver enkelt store firma i BA-bransjen. bare for sin eierandel. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 45

• Kommandittselskap (KS): Minst en deltaker Service Life har ubegrenset ansvar for selskapets forplik- Levetid (funksjonstid) for et bygg, en byg- telser og minst en annen deltaker har be- ningsdel eller en komponent. grenset ansvar med en fastsatt sum. Både Se Levetid for bygg. ANS, DA og KS reguleres av Selskaps- loven. Service Life Period (SLP) Andre selskapsformer er enkeltmannsforetak, Perioden mellom hver gang det er nødvendig samvirkelag og stiftelser. med ombygging eller tilpasning av en bygning. Om registreringspliktige foretak: Se Foretak. Hvis SLP er kort (f.eks. i sykehusbygg) vil det være lønnsomt å investere i høy tilpasnings- Selskapsmodeller i kommunal bygg- og eien- dyktighet i forhold til å rive og bygge nytt. Hvis domsforvaltning SLP er lang og bygget kan drives som det gjør i Kommunene kan organisere sin bygg- og eien- lang tid framover, vil det antagelig være ulønn- domsforvaltning på ulike måter. Det vanligste somt å gjøre investeringer for å bedre tilpas- er en kommunal etatsmodell med større eller ningsdyktigheten. mindre grad av desentralisert ansvar (se Orga- Se også Tilpasningsdyktighet og Tilpasnings- nisasjonsmodeller for FDVU). grad (TPG). Bygg- og eiendomsforvaltningen kan også organiseres etter ulike selskapsmodeller: Service Life Planning Se Levetidsplanlegging. • Kommunalt foretak (KF) har egne vedtek- ter og eget styre valgt av kommunestyret. Service-/støttekostnader til kjernevirk- Budsjett og regnskap føres etter kommuna- somheten (S) le regler. Formålet med KF er å gjøre virk- Kostnader til service og støtte overfor kjerne- somheten mer selvstendig, men kommune- virksomheten (NS 3454). styret står fortsatt som eier. Oppgaver som utføres for å støtte primærvirk- • Interkommunalt selskap (IKS) kan oppret- somheten. Dette kan f.eks. være IKT-tjenester, tes av kommuner og fylkeskommuner i fel- kantine, post, transport, bistand ved flytting etc. lesskap. IKS er et selvstendig rettsubjekt og Kan også omfatte drifts- og vedlikeholdsoppga- omfattes ikke av kommuneloven. Regnska- ver knyttet til brukers anlegg (f.eks. alarm- pet føres etter regnskapsloven. Selskapet anlegg, callinganlegg, telefon etc.) (RIF). kan eie eiendommene eller bare ha forvalt- Hovedpost 7 Service/støttekostnad til kjerne- ningsansvar på vegne av kommunene. Det virksomheten er tatt inn som et tillegg til NS ledes av et styre utpekt av eierkommunene. 3454 med følgende underposter: • Kommunalt aksjeselskap (KAS) eies i sin 71 Administrativ kontorledelse helhet av en eller flere (fylkes)kommuner og følger de vanlige bestemmelsene i 72 Sentralbord- og resepsjonstjeneste aksjeloven. Det ledes av styre og general- 73 Kantine/cateringtjeneste forsamling som er valgt av vedkommende 74 Møbler og inventar kommunestyre(r)/fylkesting. 75 Flytting/rokering av arbeidsplasser 76 Tele- og IT-tjenester Sentral driftskontroll (SD-anlegg) 77 Post- og budtjeneste Samlebegrep for sentralisert bygningsautomati- sering basert på digital teknikk og utstyr. 78 Rekvisita- og kopieringstjeneste Systemet er gjerne bygd opp med en datastyrt Service/støttekostnad til kjernevirksomheten er hovedsentral, et antall undersentraler og flere ikke med i livssykluskostnadene, men derimot i lokalsentraler. Lokalsentralene er tilknyttet FM-kostnadene og BEF-kostnadene. sensorer og pådragsorganer (reguleringsenhe- ter) slik at f.eks. energibruk, maskiner og pro- SINTEF Byggforsk sesser kan reguleres enten automatisk eller ma- SINTEF Byggforsk er det tredje største bygg- nuelt fra sentralene i systemet. forskningsinstituttet i Europa og driver opp- dragsforskning innen arkitektur og bygningsfy- Service Level Agreement (SLA) sikk, FDV av bygninger, vannforsyning og Omtales ofte på norsk som ”Service Leveranse annen infrastruktur. Instituttet ble opprettet i Avtale” eller tjenestenivåavtale (s.d.). 2006 ved sammenslåing av Norges Byggforsk- 46 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring ningsinstitutt og SINTEF avd. Bygg- og miljø- Standarder for bygg- og eiendomsforvalt- teknikk. Det har avdelinger i Trondheim og ning Oslo. Se Norske standarder for bygningsforvaltning. Utgir en rekke publikasjoner med tilrettelagte erfaringer og resultater fra praksis og forskning, Statens bygningstekniske etat (BE) herunder Byggforsk kunnskapssystemer; et Sentral myndighet for det bygningstekniske elektronisk oppslagsverk som inneholder Bygg- regelverket. Er dessuten tilsynsmyndighet for forskserien med anvisninger, løsninger og anbe- reglene om dokumentasjon av byggevarers falinger for prosjektering, bygging og forvalt- egenskaper og har ansvar for sentral godkjenning av bygninger, Byggebransjens våtroms- ning av foretak etter plan- og bygningsloven. norm og de offentlige byggereglene. Anvis- ningene er godkjent som preaksepterte løsning- Statsbygg er i forhold til kravene i Teknisk forskrift. Statlig forvaltningsbedrift etablert i 1993 (tidligere Statens bygge- og eiendomsdirektorat). Sluttbruker Rådgiver i bygge- og eiendomssaker, byggher- Person som mottar fasilitetstjenester. Merknad: re, eiendomsforvalter og eiendomsutvikler for En besøkende kan også være en sluttbruker. departementene og statlige virksomheter. (NS-EN 15221-1) Byggherre for alle større statlige byggeprosjekt. Landets største byggherre med årlig investering ”Som bygget”-dokumentasjon på ca. 3 mrd. kr. Dokumentasjon som beskriver bygningens Forvalter av statlige bygg og eiendommer som oppbygging og virkemåte gjennom tegninger og ikke har annen forvaltningsorganisasjon. (Unn- beskrivelser oppdatert for endringer i bygge- tatt er Forsvarets bygg, universiteter og vi- prosessen. (Engelsk: ”As built”-documentation) tenskapelige høyskoler, statlige sykehus og (Ref: RIF). fengsler samt prestegårder. Luftfartsverket, NSB, Jernbaneverket, Telenor og de fleste av Spesialavfall Statens Vegvesens eiendommer er også unntatt. Avfall som ikke hensiktsmessig kan behandles Fra 2009 overtar Statsbygg ansvaret for statlige sammen med forbruksavfall på grunn av sin fengsler fra Kriminalomsorgen.) størrelse eller fordi det kan medføre alvorlige Staten eier ca. 6 mill m2 areal og leier 1,5 mill. forurensninger eller fare for skade på mennes- m2, hvorav Statsbygg forvalter 2,3 mill m2 i mer ker eller dyr. Se også Forurensningsloven. enn 1600 bygg i inn- og utland. Hovedkontor i Oslo og regionkontorer i Pors- Spider-diagram grunn, Bergen Trondheim og Tromsø med til Sirkeldiagram som brukes bl.a. i benchmarking sammen 720 ansatte (2007). (s.d.) for å visualisere egne resultater/ytelser i 2 forhold til benchmarkingpartnerens resultater/ I år 2000 ble ca. 600 000 m kontorbygg utskilt ytelser (se nedenfor). (Heter radardiagram i i et eget statlig aksjeselskap Entra Eiendom AS. Microsoft Excel) Stilart Stilarter i arkitekturen er nedfelt i byggverk ved at arkitekten bruker formelementer fra et felles, internasjonalt estetisk formspråk i en periode (renessanse, barokk etc.). Stilartene gir seg særlig uttrykk i praktarkitek- tur som offentlige bygg, kirker og rikmannshus, men er ofte kombinert med elementer fra lokal byggeskikk.

Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 47

FM-arbeidet, samt for iverksetting av større prosjekter og tiltak. Typiske aktiviteter er organisering (evt. innkjøp) av drifts-, vedlikeholds- og servicetjenester, prosjektledelse, kontakt med brukere, oppfølging av aktiviteter og resultater, samlet økonomistyring, og evt. benchmarking. Operativt nivå (O) har ansvar for utførelsen av drifts- og vedlikeholdsoppgavene, og ledes f.eks. av drifts-, renholds- eller vedlikeholds- Figuren viser de viktigste stilepokene og deres ledere. Typiske aktører på operativt nivå er kjernetid i Europa og Norge. vaktmestere, renholdere, driftsoperatører, hånd- verkere/fagarbeidere og evt. servicepersonell (kantine, post, transport osv.). Nøkkelen til effektiv bygningsforvaltning ligger i et FDV-system som integrerer og koordinerer de tre nivåene. (Kilde: Tore I. Haugen, NTNU) Kortfattet kan oppgavene på de enkelte nivå karakteriseres slik: • Strategisk nivå: Hva skal gjøres? • Taktisk nivå: Hvordan skal det gjøres? Figuren viser stilistiske tyngdepunkter og tids- • Operativt nivå: Hvem skal gjøre det? spenn fra 1945. (Kilde: SINTEF Byggforsk)

Stilepoke En bestemt tids formspråk, nedfelt i arkitektur, billedkunst, klesmoter, bruksgjenstander og møbler. Stilen forteller gjerne noe om tidens sosiale, kulturelle og politiske forhold. Se også Stilart.

Strategisk, taktisk og operativt nivå (STO) Opprinnelig et militært uttrykk. I bygg- og eien- Stiftelsen Byggsertifisering domsforvaltningen brukt som uttrykk for hvor i Stiftelse opprettet av en rekke bransjebedrifter organisasjonen ulike ansvars- og arbeidsoppga- og organisasjoner. Har som formål å utvikle ver knyttet til planlegging, gjennomføring og ”Byggsertifikat” som modell og produkt inkl kontroll er plassert. opplæring av operatører. (se Byggsertifisering) På strategisk nivå (S) blir det tatt beslutninger av langsiktig karakter om mål og strategi for Støttevirksomhet forvaltningsvirksomheten som del av kjerne- Aktiviteter som bygger opp under en bedrifts virksomheten. Det kan f.eks. gjelde beslutning- eller institusjons kjernevirksomhet. For en kon- er om nybygging, ombygging, utflytting, salg torbedrift kan f.eks. FDVUS (bygningsdrift og eller leie av bygninger og interne omorgani- brukerservice) være en støttevirksomhet. seringer. Politisk/økonomiske beslutninger på strategisk nivå ivaretas av byggeier, dvs. av Substitusjonsplikt virksomhetens styre eller administrative leder. Produktkontrolloven har til formål å forebygge Taktisk nivå (T) har ansvar for å følge opp og at produkter og forbrukstjenester medfører hel- iverksette beslutninger tatt på strategisk nivå. seskade eller miljøforstyrrelse. Den skal også Denne forvalterrollen kan være delt på flere forebygge miljøforstyrrelse ved å fremme ef- avdelinger, f.eks. drifts- og vedlikeholdssjef, fektiv bruk av energi i produkter. (Produkt- eiendomssjef o.l. Dette nivået er både premiss- kontrolloven § 1) leverandør til det strategiske nivået, og har an- Virksomhet som bruker produkt med innhold svar for organisering og ledelse av det daglige av kjemisk stoff som kan medføre virkning som 48 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring nevnt ovenfor, skal vurdere om det finnes alter- Takst nativ som medfører mindre risiko for slik virk- Verdivurdering av fast eiendom, anlegg, maski- ning. Virksomheten skal i så fall velge dette ner og andre eiendeler. alternativet, hvis det kan skje uten urimelig Verditakst er en vurdering av markedsverdien kostnad eller ulempe. (Produktkontrolloven § på en eiendom/bygning/bolig på takseringsda- 3a) gen når en tar hensyn til beliggenhet, standard, Miljøkrav kan stilles i avtaler med arkitekt, størrelse, vedlikehold, evt. heftelser, bruksret- rådgiver og entreprenør. I henhold til substitu- tigheter, utidsmessighet m.v. sjonsplikten må byggherren gjøre bevisste valg Norges Takseringsforbund opererer med føl- av produkter og metoder. Selv om arkitekt/ gende kategorier verdivurdering: rådgiver utarbeider anbudsgrunnlag og entre- • Markedsverdi: Det beløp takstmannen me- prenør foreslår produkt, bør byggherren etablere ner eiendommen/boligen normalt kan omset- en systematikk som sikrer at: tes for på takseringstidspunktet (”normal • det innhentes produktdokumentasjon. salgsverdi”). • det vurderes produktalternativer . • Låneverdi: En forsiktig vurdert markedsver- • produkter velges ut fra en helhetsvurdering di som skal gi lånegiver nødvendig sikkerhet der miljøegenskaper er en del av vurdering- for sitt pant i eiendommen. en. • Teknisk verdi (for bygning): Normal bygge- • prosessen og valgene som er gjort dokumen- kostnad for oppføring av tilsvarende bebyg- teres. gelse på grunnlag av dagens byggepriser på Følgende produktgrupper er de som oftest inne- stedet. Det gjøres fratrekk for verdiforringel- holder helse- og miljøfarlige stoffer: se (teknisk foreldelse, vedlikeholdsmangler) og evt. gjenstående arbeider. (I et prosjekt • Lim der en skulle evaluere verdien av Norges • Fugemasse samlede bygningsmasse, ble begrepet defi- • Impregnering (impregnert trevirke) nert slik: • Maling Teknisk verdi = Nybyggverdi – oppgra- • Fugeskum deringsbehov. (Litt.: Nøkkeltall for eiendomsforvalt- • Vinylbelegg-/tapet ning. RIF 2000.) • Plastbasert isolasjon (EPS og cellegummi) • Tomteverdi: Markedsverdi av råtomt pluss • Kabler/ledninger samt EE-produkter normale kostnader for opparbeiding av tekniske anlegg og tilknytningsavgifter for Sumfaktor vann, avløp, strøm m.v. Verdien fastsettes Nåverdien av én krone innbetalt i slutten av uten hensyn til evt. festeforhold (men det må hvert år (NS 3454). redegjøres for dem). Sumfaktor er lik invers annuitetsfaktor / • Utleievurdering / kapitalisert verdi: Normal årskostnadsfaktor. Se Annuitetsfaktor (b). markedsleie er det beløp takstmannen mener eiendommen/bygget/boligen kan leies ut for. Svikt Fellesutgifter, forsikring, vedlikehold m.v. Negativt avvik fra det referansenivå (akseptni- skal oppgis. Netto leie kan kapitaliseres med vå) som er lagt til grunn. I NS 3424 Tilstands- en prosentsats som vurderes ut fra lånerente, analyse for byggverk (s.d.) er sviktbegrepet inflasjon og risiko. knyttet til tilstandsgrader (TG). Det er definert tre alternativer: Svikt, mulig skjult svikt og ikke Se også Verdivurderingsprinsipper for eien- svikt. dom.

Symptom Takstnøkkelen -- NTF Indikator for hvilken tilstand et objekt befinner Dataprogram utviklet av Norges Takseringsfor- seg i. Symptomer kan f.eks. være avflassing av bund til bruk for medlemmene. Dekker de fleste maling, sprekker og riss, karbonatisering, fukt takseringsområdene. og råte. Symptomer vurderes ved tilstandsanalyser etter NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk (s.d.). Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 49

Teknisk forskrift (TEK) Engelsk: Adaptability. Forskrift til plan- og bygningsloven med tekniske bestemmelser til byggverk, i hovedsak Tilpasningsgrad (TPG) formet som funksjonskrav. Faktor brukt i KPI-systematikken til å beskrive Inneholder bl.a. bestemmelser om bærekraftig ulike grader av tilpasningsdyktighet ut fra en bygging; TEK § 8-1 Miljø og helse: samlet vurdering av fleksibilitet, generalitet og ”Byggevirksomheten i alle faser, dvs. anskaffel- elastisitet (FGE). Ulike typer bygg vil ha ulike se, bruk og avskaffelse, skal drives med forsvar- krav til TPG. Både TPG, F, G og E måles på en lig belastning på ressurser og miljø og uten at skala fra 0 (best) til 3 (dårligst). livskvalitet og levevilkår forringes. Materialer Tabellen viser et forslag til TPG som funksjon og produkter til bruk i byggverk skal være av FGE, og hvilke krav som typisk bør stilles til fremstilt med forsvarlig energibruk og med ulike typer bygg. sikte på å forhindre unødig forurensning. Bygg- Tilpas- Type bygg For-ventet verk skal være prosjektert og oppført slik at lite nings- FGE (eksempel) levetid energi går med og lite forurensning oppstår i grad byggverkets levetid, inkludert riving.” F = 0 TPG 0 G = 0 Helse 45-70 år Tekniske Foreningers Servicekontor AS E = 0 (TFS) Felles sekretariat og kursarrangør bl.a. for F = 0-1 Kontor 15-45 år Kranteknisk Forening (KTF), Norsk Forening TPG 1 G = 0-1 Under- E = 2 15-55 år for Vedlikehold (NFV) og fra 2001 for Norges visning bygg- og eiendomsforening (NBEF). F = 1-2 45-70 år Bolig TPG 2 G = 2-3 45-75 år Termografering E = 3 Industri Fotografering med varmekamera, som fanger F = 2 opp forskjeller i bygningskonstruksjoners over- TPG 3 G = 3 Kultur 120-150 år flatetemperatur. Termografering kan avdekke E = 3 varmeisoleringsevne, kuldebroer og luftlekksjer i en bygning. Metoden brukes også for kontroll (Kilde: Multiconsult.) og feilsøking på elektriske anlegg. Tilstandsanalyse av byggverk – RIF Tidligfaserådgivning Databasert verktøy for tilstandsanalyse etter NS Tidligfaserådgivning har som formål / innhold å 3424 på nivå 1, utviklet av Rådgivende ingeniø- utvikle grunnlaget for optimal utnyttelse over rers forening. Verktøyet består av en serie re- bygningens levetid, dvs. levetidsplanlegging og gistrerings- og rapporteringsskjema med for- totaløkonomi står sentralt. Skal danne basis for håndsutfylte valg og veiledning. prosjektering etc. Tilstandsanalyse for byggverk I tradisjonell prosjektering kommer konsulen- NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk – Inn- ter, entreprenører og leverandører inn i bygge- hold og gjennomføring beskriver en metode for saken etter at de viktigste rammene er fastlagt. planlegging og gjennomføring av tilstandsana- Tidligfaserådgivning omfatter bruk av flerfaglig lyser for bygninger, anlegg og andre konstruk- kompetanse som gir mulighet for bedre utnyt- sjoner. telse av metoder, teknikker og produkter, evt. For bygninger kan systematikken tilpasses ulike for utvikling av nye eller forbedre av slike. formål som krever undersøkelser av bygninger, Samtidig oppnås en tilbakeføring av erfaringer bygningsdeler, tekniske installasjoner og byg- og kompetanse fra utførende til prosjekterende ningsfunksjoner. Prosedyrer: ledd. 1. Det velges ett av tre registreringsnivåer Tilpasningsdyktighet (detaljeringsgrader) avhengig av undersø- Tilpasningsdyktigheten til et bygg kan måles kelsens formål. Nivå 1 er grovest, nivå 3 ved hjelp av KPI-systematikk (s.d.) som en finest. funksjon av fleksibilitet, generalitet og elasti- 2. Hver del eller funksjon som undersøkes gis sitet (s.d.). en tilstandsgrad fra TG 0 (ingen symptomer) til TG 3 (kraftige symptomer). 50 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

3. Registrert tilstand sammenlignes med et er spesielle for en SLA, som gjelder bare fasili- forhåndsdefinert referansenivå for å avgjø- lelstjeneslen. I en avtale om fasilitetsstyring re om det foreligger svikt, ikke svikt eller inngår flere SLA-er. (NS-EN 15221-1) en mulig skjult svikt. 4. Konsekvensene av en registrert svikt fast- Total eiendomsevaluering settes ved hjelp av konsekvensgrad fra KG 1. Modell for evaluering av bygningers egen- 0 (ingen konsekvenser) til KG 3 (store skaper. Opprinnelig utviklet i 1997 av Multi- konsekvenser). Det skal også angis om consult og Noteby. Ulike verktøy for bygg- og konsekvensen gjelder sikkerhet, helse, mil- eiendomsforvaltningen er innpasset i et hierar- jø, estetikk eller økonomi. kisk system av grupper, sektorer og elementer/verktøy. Ut fra behov og formål velges de 5. Risiko vurderes ut fra sannsynligheten for at en svikt oppstår eller utvikler seg, sam- elementene som er relevante i ulike situasjoner, menholdt med konsekvensene. Risikoen og med det nødvendige innsatsnivå (3 detalje- angis som liten, middels eller stor. ringsgrader). Hovedgruppene er: 6. Anbefalte tiltak angis og prioriteres. • Teknisk tilstand og funksjon: ”As is”- dokumentasjon, tilstandsdokumentasjon av Eng.: Condition survey eller condition assess- bygg, tekniske anlegg og bygningsfunksjo- ment. ner (tilstandsanalyser, Byggsertifisering), Tilstandsbasert vedlikehold jus. Vedlikeholdstrategi som går ut på å utføre ved- • FDVU: FDVU-dokumentasjon, brann, sik- likehold på grunnlag av løpende registrert til- kerhet, avfall tilpasningsdyktighet (FGE). stand eller behov. Dette kan gi kvalitetsmessige Tilstandsdokumentasjon av bygg, og teknis- og økonomiske fordeler i forhold til fast, perio- ke anlegg (VVS, elektro m.v.) i form disk vedlikehold. Se også Vedlikehold. • Bruker: Brukertilfredshet, brukerundersø- kelser (POE). Tilstandsgrad (TG) • Energi og miljø: Inneklima, ytre miljø, res- Uttrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner sursbruk (Økoprofil). seg, gradert etter en fastlagt skala. Et system for • Økonomi: Livsløpskostnader, risiko, likvidi- tilstandsgradering fra TG 0 (ingen symptomer) tet. til TG 3 (kraftige symptomer) er gitt i NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk (s.d.). 2. Prosjekt under Norges Takseringsforbund hvor bruk av ulike produkter velges ut fra eiers/ Tinglysing oppdragsgivers formål. Offentlig registrering av avtaler mellom to par- Produktene kan være byggsertifisering, økopro- ter som gjelder fast eiendom eller løsøre. fil, eierskifterapport, verdivurdering (takst), Tinglysing av fast eiendom har tradisjonelt vært punktskaderapport, egenskapsprofiler, tilstands- ført i grunnboken ved de enkelte sorenskriver- rapport m.v. kontorene. Fra juni 2007 er denne tinglysingen Formålene kan være kjøp/salg, tvist, miljødo- overført til Statens Kartverk på Hønefoss. kumentasjon, vedlikeholdsplan etc.

Tjenesteleverandør Totaløkonomi Organisasjon som som har ansvaret for å levere Samlet vurdering av inntekter og utgifter. fasilitetstjenester som spesifisert i en avtale om Kostnadsreduksjoner må vurderes opp mot fasilitetstjenester. Merknad:En tjenesteleveran- mulige reduksjoner i kvalitet og ytelse og der- dør kan være intern eller ekstern i forhold til med i inntekter. Målet er best mulig total- klientens organisasjon.(NS-EN 15221-1) økonomi. Se også Cut costs – add value.

Tjenestenivåavtale (SLA) Underleverandør (eng.: Service Level Agreement) avtale mellom 1. Organisasjon engasjert av leverandøren av klienten/kunden og tjenesteleverandøren om fasilitetstjenester om utføring av en spesifikk ytelse, måling og vilkårene for levering av fasi- del av en tjeneste (NS-EN 15221-2) litetstjenester. Merknad: En avtale om fasili- 2. Entreprenør eller leverandør som utfører en letstjenester består av generelle bestemmelser del av det oppdraget som er avtalt mellom ho- som gjelder hele avtalen og bestemmelser som Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 51 vedleverandøren og bestiller. (Forskrift om Utdannings- og forskningsinstitusjoner for informasjons- og påseplikt og innsynsrett § 3) FDVU / FM Nasjonale utdanningstilbud, grunnutdanning: Universell utforming • NTNU, Institutt for bygningsteknologi og Universell utforming betyr at produkter, bygg- Institutt for bygg, anlegg og transport verk og uteområder som er i alminnelig bruk, • Narvik Ingeniørhøgskole: Integrert byg- skal utformes på en slik måte at alle mennesker ningsteknologi skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig uten spesielle tilpasninger • Arkitekthøyskolen i Oslo eller hjelpemidler. (St.meld. nr. 40 (2002- • Høyskolen i Akershus: FM / Husøkonom 2003)). • BI Oslo: Eiendomsmekling. Regjeringen utarbeidet i 2004 en handlingsplan Nasjonale utdanningstilbud, etterutdanning: for universell utforming med sikte på økt til- • NTNU – EEU-kurs gjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Nesten 100 tiltak omtales for planpe- • Universitetet i Stavanger: Eiendomsutvik- rioden fram til 2009, herunder ulike låne- og ling / FDVU tilskuddsordninger, forsøks- og utviklingsar- • Norges Landbrukshøgskole: Eiendom / jus. beid, kompetanseoppbygging, handlingsplaner i Internasjonale tilbud, bl.a. etterutdanning – offentlige virksomheter og lovendringer. Master: To viktige lovendringer er: • Chalmers Tekniska, Göteborg: FM Lov om offentlige anskaffelser har fra 1.januar • University College of London: FM 2007 krav om at universell utforming og til- • Handelshøyskolen BI, København: FM gjengelighet tas med i planleggingen av alle • Danmarks tekniske universitet (DTU), Kø- offentlige anskaffelser. benhavn, FM I forslaget til ny plan- og bygningslov er det foreslått flere innskjerpinger i dagens regelverk, • KTH, Stockholm: Fastighetsförvaltning herunder at formuleringen «tilgjengelighet» • TU Delft: Corporate Real Estate Manage- erstattes med «universell utforming». Etter de- ment. partementets syn må det stilles krav til byg- (Kilde: Prof. Tore I. Haugen, NTNU) ninger, anlegg og uteområder slik at de ikke Norske forskningsinstitusjoner som har vært gjennom sin utforming fører til utestenging av sentrale i FDVU-fagets utvikling: personer med nedsatt funksjonsevne. Det fore- • Norges Byggforskningsinstitutt (NBI) slås derfor innstramminger i utformingskravene til bygninger. Departementet foreslår at det • SINTEF avd. Bygg- og miljøteknikk, nå stilles krav om universell utforming i nye tiltak, SINTEF Byggforsk. både til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Utskifting Innstrammingen gjennomføres i de tekniske Utskifting av komponenter regnes som vedlike- forskriftene. Bygningslovutvalget fremmer ikke hold. Ved større utskiftninger kan det også om- forslag om å oppgradere bestående bygninger. fatte utvikling av bygget (jf. NS 3454). Departementet finner likevel grunn til å innføre en hjemmel for å kunne kreve oppgradering av Utviklingskostnader (U) eksisterende byggverk med tilhørende utearea- Kostnader til arbeid som må utføres for å opp- ler til å tilfredsstille kravene til universell ut- rettholde byggets verdi over tid, dvs. byggets forming. Departementet fremmer forslag om å tekniske verdi og produktivitet i forhold til nye innføre en bestemmelse som gir hjemmel til å krav. Dette arbeidet vil variere sterkt. Kravene innføre forskrifter om at bestemte bygningsty- kan være motivert internt (egne brukere per skal oppgraderes til å være universelt ut- /avdelinger) eller eksternt (leietakere, marked, formet innen en i forskriften bestemt tidsfrist. myndigheter) (NS 3454/RIF). Forskriften skal, i motsetning til forskrifter som følger av lovens øvrige bestemmelser, gis av Hovedpost 5 Utviklingskostnader er i NS 3454 Regjeringen fordi kravet vil berøre forskjellige gitt følgende underposter: sektorer. (Ot.prp.nr. 45 2007-2008, kap. 5.11) 51 Løpende ombygging 52 Offentlige krav og pålegg 52 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

53 Oppgradering skadeomfanget. Dermed øker kostnadsbehovet 57 Utendørs til reparasjonsarbeider (uforutsett vedlikehold), etterhvert mer enn det som er spart ved å redu- Varmetap og energibehov i småhus sere det planmessige vedlikeholdet. Dataprogram (regneark) for beregning, omfor- Dersom også reparasjonsarbeidene forsømmes, deling, dokumentasjon og kontroll av varme- øker skadeomfanget, og eiendommen får et tapsramme og energiramme etter Teknisk for- aksellererende forfall. skrift. Utviklet av Byggforsk og Boligprodusen- tenes forening.

Vedlikehold Vedlikehold er arbeid som er nødvendig for å opprettholde kvaliteten på en bygning og de tekniske installasjoner på et fastsatt nivå, og sikre at bygningen som helhet fungerer etter hensikten innenfor en gitt brukstid.

Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid Årskostnader som funksjon av planmessig ved- enn resten av bygningen defineres som vedlike- likehold (kilde: Prof. Per T. Eikeland, NTNU, hold. NOU 2004:22) For verneverdige bygg er det et mål at vedlikeholdet i størst mulig grad utføres med bruk av Vedlikeholdskostnader (V) opprinnelige materialer og håndverksteknikker. Kostnader som er nødvendige for å oppretthol- Det er vanlig å skille mellom: de byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og • Løpende vedlikehold: Arbeider som ikke er derved gjøre det mulig å bruke det til sitt til- planlagt, men som må utføres for å rette opp tenkte formål innenfor en gitt brukstid. Utskif- uforutsette (akutte) skader eller mangler ting av bygningsdeler/tekniske installasjoner (”brannslokking”) Blir også kalt tilfeldig med kortere levetid enn resten av byggverket er vedlikehold. Føres som driftskostnader etter også definert som vedlikehold. (NS 3454) NS 3454. Skal konteres som Løpende Drift Hovedpost 4 Vedlikeholdskostnader er i NS (31) iht NS 3454. 3454 gitt følgende underposter: • Forebyggende vedlikehold: Arbeider som 41 Planlagt vedlikehold. (Arbeid som må utføres for å hindre forfall som følge av må utføres for å hindre forfall som jevn og normal slitasje. Blir også kalt plan- følge av jevn og normal slitasje. lagt eller periodisk vedlikehold. Føres som Planlagt vedlikehold kan være in- vedlikeholdskostnader etter NS 3454. Fore- tervallbundet eller tilstandsbasert.) byggende vedlikehold kan deles i 42 Utskiftinger. (Utskiftinger av bygn- • Intervallbundet vedlikehold, som utføres re- ingsdeler og tekniske installasjoner gelmessig etter faste vedlikeholdsinstrukser som har kortere levetid enn selve gitt av planleggere, entreprenører eller leve- byggverket.) randører. Enkelte komponenter vil da bli 47 Utendørs. (Planlagt vedlikehold el- skiftet ut før det er teknisk nødvendig. Ar- ler utskifting av overflater, planter beider med intervaller kortere enn et år kost- og trær.) nadsføres på konto Løpende Drift (31), mens Det er bare forebyggende (planlagt) vedlikehold intervaller lengre enn et år føres på Perio- som skal føres under hovedpost 4. Kostnader til disk Vedlikehold (41). (kfr NS 3454) løpende (tilfeldig) vedlikehold føres under ho- • Tilstandsbasert vedlikehold, som er planlag- vedpost 3 som løpende drift på linje med kost- te arbeider basert på regelmessige tilstands- nader til daglig drift og ettersyn (se Driftskost- analyser, f.eks. hvert år. Hovedformålet er å nader). iverksette nødvendige tiltak til rett tid og slik oppnå et mer optimalt vedlikehold. Verdi- / tilstandsmodell Planmessig, forebyggende vedlikehold vil redu- Modell for overordnet verdi og tilstandsvurde- sere risikoen for uforutsette skader. Når det ring av større bygningsmasser, utviklet av Mul- planmessige vedlikehold blir forsømt, øker ticonsult. Tar for seg teknisk, funksjonell og Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 53 innemiljømessig tilstand. Utprøvd på ca. 12 • Bruksverdi (virksomhetsnytte) = Verdien av mill m2 bygningsareal. bygget for virksomheten, uavhengig av mar- Videreutvikles i forskningsprosjektet ”Ver- kedsverdi. F.eks. bygg tilpasset en spesiell diskapning gjennom utvikling av bygningsfor- prosess eller virksomhet. valtning” (s.d.). (Kilde: Modell for verdifastsettelse og tilstand, Multikonsult.) Se også Takst. Verdiskapning gjennom utvikling av bygningsforvaltning Vernemyndigheter etter kulturminneloven FoU-prosjekt 2000-2003. Formålet er å heve Rette vernemyndighet etter kulturminneloven nivået på kunnskap og kompetanse innen fag- er: området som kan gi økt verdiskapning. Del- • Riksantikvaren for forvaltning av alle kul- prosjekter er bl.a.: Samhandel innen offentlig turminner fra middelalder (før 1537), for bygningsforvaltning (s.d.), KPI-systematikk fredete og listeførte kirker, fredete byggverk (s.d.) og internasjonalt samarbeid. i statens eie og fredete båter. Myndighet til å Prosjektet finansieres av Norges forskningsråd, vedta fredninger ved enkeltvedtak og verne- Multiconsult (prosjektleder), NTNU og andre planer for statlige bygg ved forskrift. aktører i bransjen. • Fylkeskommunene (fylkeskonservatorene) for forvaltning av fredete bygninger og an- Verdifastsettelse og tilstand legg fra nyere tid (etter 1537) (unntatt kir- Metode, også kalt MultiMap (s.d.), for ker, statens bygg og båter). • kartlegging av overordnet tilstand for en • Sametinget for samiske kulturminner. bygningsmasse (ved hjelp av en overordnet tilstandsvurdering). • Landsdelsmuséene for forvaltning av arkeo- logiske kulturminner. • kartlegging av oppgraderingsbehovet. • Sjøfartsmuséer/landsdelsmuséer for fredete • kartlegging av bygningsmassens overordne- kulturminner under vann. de verdi. Bereningsmodellen bygger på følgende formler: Verneplan • Teknisk verdi (gjenskaffelsesverdi) = Ny- Plan som utarbeides for et kulturhistorisk ver- byggverdi – Verdireduksjon (oppgrade- neverdig objekt (bygning, bygningsmiljø eller ringsbehov til TG 1) + Tomteverdi. anlegg) som grunnlag for fredning/vern og • Grunnlag for beregning av kapitalkostnad = fremtidig forvaltning. Planen omfatter histo- Teknisk verdi – Korreksjon for ”utilpasshet” rikk, eiendomsforhold, eksisterende og planlagt (funksjonalitet, bygningstype, byggeår). bruk, vernestatus og vedlikeholds- og restaure- Metoden er benyttet på ca. 13 mill. m2 offentlig ringsplan. Se også Bygningsvern. bygningsmasse. Virksomhet Se også Verdivurderingsprinsipper for eien- Med virksomhet menes ethvert offentlig og dom. privat foretak uansett om foretaket er etablert med henblikk på forretningsmessig fortjeneste Verdivurderingsprinsipper for eiendom eller ikke. (brann- og eksplosjonsvernloven §4) Noen av de vanligste verdivurderingsbegrepene for eiendom er: Volumberegning av bygninger • Markedsverdi = Forventet salgspris som kan Areal- og volumberegning av bygninger utføres oppnås. Lønnsomheten kan beregnes ved en etter NS 3940. Volum beregnes for lukkede kapitalisering (nåverdi) av forventede fram- deler av en bygning. (I spesielle bygninger som tidige utgifter og inntekter. f.eks. parkeringshus beregnes volum også for • Bokført verdi = Opprinnelig anskaffelses- åpne deler.) Volumet angis i kubikkmeter uten kostnad + Påkostninger – Avskrivninger. desimaler. Regnskapsmessig begrep som ikke gjenspei- Det opereres med: ler eiendommens reelle verdi. • Bruttovolum som er volumet av en bygning • Teknisk verdi (gjenskaffelsesverdi) = Kost- begrenset av omsluttende konstruksjoners naden med å erstatte eksisterende eiendeler utside. – Skader, mangler og slitasje. 54 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

• Nettovolum som er volumet av ett eller flere • Inneklima: Termisk, atmosfærisk, akustisk, rom begrenset av omsluttende konstruksjo- aktinisk og mekanisk klima samt tverrgåen- ners innerside. de faktorer som ventilasjon, renhold og fukt. Hver faktor klassifiseres fra 1 til 3, hvor Vugge til vugge Klasse 1 = Utmerket Uttrykk fra gjenbruksfilosofien: Et materiale Klasse 2 = Bra eller en komponents livssyklus fra råvareuttak og tilvirking, via transport, installasjon og bruk Klasse 3 = Mindre bra. til gjenbruk eller gjenvinning. Deretter vektes parameterne ut fra konsekvens: Vekt 1 = Liten konsekvens Ytelsesbasert betalingssystem Vekt 2 = Middels konsekvens Betalingsmetode basert på avtalte kriterier for Vekt 3 = Stor konsekvens. resultater. (NS-EN 15221-2) Til slutt regnes verdiene sammen innenfor hvert ØkoBygg hovedområde for å finne byggets økoprofil. Utviklingsprogram 1998-2002 for økt miljø- Klassifiseringen utføres av godkjente inspektø- effektivitet innen eiendoms-, bygg- og anleggs- rer. bransjen. Formålet er å samle hele bransjen i en felles innsats for reduksjoner i miljøbelastning, Åpen bok hvor hensynet til kort- og langsiktig egennytte Åpen utveksling av relevant informasjon mel- er ivaretatt. Programmet omfatter nærmere 30 lom klienten og leverandøren av fasilitetstjenes- prosjekter, prioritert mot innsatsområdene: ter. (NS-EN 15221-2) • Energi – redusert forbruk til bygging og drift Årlige kostnader • Materialer – økt gjenbruk og mindre avfall Beregnede eller registrerte kostnader for de • Helse- og miljøfarlige stoffer – lavere bruk enkelte år (NS 3454). • Dokumentasjon – måling av prestasjoner. Årlige kostnader er de faktiske kostnader som Programmet var i utgangspunktet administrativt påløper i løpet av et regnskapsår, og varierer fra lagt til GRIP senter (s.d.) og ble styrt av et år til år. Må ikke forveksles med årskostnad bransjerepresentativt styre. Total kostnadsram- (s.d.). me var 340 mill. kr, som ble finansiert med bidrag fra bransjen selv, Kom munaldept., Årskostnad (ÅK) Annuitet av levetidskostnaden (dvs. levetids- Miljøverndept. / SFT, Olje- og energidept. / kostnaden K lagt ut som en annuitet over NVE, og Arb. og adm. dept. / Statsbygg. Øko- brukstiden T). Årskostnaden beregnes ved å Bygg ble overført til Stiftelsen Byggsertifise- multiplisere levetidskostnaden med årskost- ring i 2002. (s.d) nadsfaktoren (annuitetsfaktoren) b , dvs. T ÅK = K • bT (NS 3454) Økologisk riving Årskostnaden er et fast årlig beløp, og må ikke Riving med fokus på ressursbruk, miljøbelast- forveksles med årlige kostnader (s.d.). ning og økonomi. Høy gjenvinningsgrad av Figurene nedenfor illustrerer hvordan kapital- materialer og komponenter. kostnader og årlige kostnader til FDVU, utvikling og utskiftinger gjennom byggets brukstid Økoprofil blir diskontert til nåverdi (øverste figur). Deret- Metode for miljøklassifisering av næringsbygg ter blir årskostnaden beregnet som en fast, årlig og boliger, utviklet av ØkoBygg og GRIP. Fra annuitet over byggets brukstid (nederste figur). 2002 administrativt samordnet med Byggserti- fisering. Byggene vurderes i forhold til 82 ulike miljøpa- rametere som tillegges forskjellig vekt Parame- terne er gruppert i tre hovedområder: • Ytre miljø: Utslipp til luft, grunn og vann, avfallshåndtering, utearealer og transport. • Ressurser: Energi og vann. Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 55

Årskostnadsanalyse - Statsbygg Regnearkbasert beregningsmodell utviklet i forbindelse med at Statsbygg i 1998 innførte obligatorisk beregning av årskostner og kostnadsdekkende husleie på alle prosjekter i for- prosjektfasen. Eget regneprogram LCCProfit- ligger på Statsbygg hjemmeside.

Årskostnadsfaktor (b) Annuitetsfaktor (invers sumfaktor). Årskost- nadsfaktoren er bare avhengig av rente og brukstid. Hvis beregningstiden er tilstrekkelig lang (> 50 år), er årskostnadsfaktoren tilnærmet lik renten. Ellers er den høyere. (NS 3454)

Årskostnadsprosjektet Delprosjekt under 3B-programmet (1984-88). Resultat av en utvikling som startet ca. 1980 med fokusering på byggets totaløkonomi, dvs. kapital- og driftskostnader samlet. NS 3454 Årskostnader for bygninger kom i 1998 (revidert 2000). Bjørberg, Eide og Stang: Årskostnader. Bok 1-3 kom i 1992-93, med anvisninger og eksempler på bruk av årskostnadsmetoden.