GEMEENTE ZULTE
GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN
DEELRAPPORT 2 : RICHTINGGEVEND GEDEELTE
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - I
INHOUD
1. VISIE EN DOELSTELLINGEN 1
1.1. DE VISIE : DUURZAME ONTWIKKELING 1
1.1.1. KENMERKEN VAN DUURZAME RUIMTELIJKE ONTWIKKELING 1
1.1.2. DE PIJLERS VAN DUURZAME RUIMTELIJKE ONTWIKKELING 2
1.2. TOEKOMSTVISIE - ZULTE STEMT ZIJN SNAREN: EEN VOLWAARDIGE SCHAKEL IN HET ECONOMISCH NETWERK VAN DE E17, INGEBED IN DE NATUURLIJKE STRUCTUUR VAN DE LEIEVALLEI. 3
1.3. DOELSTELLINGEN 4
1.4. RUIMTELIJKE PRINCIPES 5
2. GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR OP MESO-SCHAAL 7
2.1. GEWENSTE STRUCTUUR VOOR DE OPEN RUIMTE 9
2.1.1. ALGEMENE OPTIES 9
2.1.2. BELEIDSKEUZEN 10
2.1.3. GEBIEDSGERICHTE OPTIES 12
2.1.4. INPASSING IN HET HOGER BELEIDSKADER 15
2.1.5. ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN VOOR DE VLASBEDRIJVEN 23
2.2. GEWENSTE STRUCTUUR VAN DE BEBOUWDE RUIMTE 24 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - II
2.2.1. INLEIDING 24
2.2.2. GLOBALE BESCHRIJVING VAN DE WOONONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN 25
2.2.3. ZONEVREEMDE WONINGEN - OPLOSSINGSWEGEN 27 2.2.3.1. Kader 27 2.2.3.2. Evaluatie van de zonevreemde woningen 28
2.2.4. OPTIES VOOR DE VERDERE ONTWIKKELING VAN DE SOCIALE WONINGBOUW 31
2.2.5. BELEIDSMAATREGELEN 34
2.2.6. GEWENSTE BESTEMMINGEN VOOR DE WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN – OVERZICHT 35
2.2.7. BEGELEIDENDE MAATREGELEN VOOR ONDERSTEUNING VAN GEMEENSCHAPSVOORZIENINGEN 37
2.3. GEWENSTE RUIMTELIJK-ECONOMISCHE STRUCTUUR 40
2.3.1. INLEIDING 40
2.3.2. ECONOMISCHE DYNAMIEK EN PLANOLOGISCHE RANDVOORWAARDEN 40
2.3.3. KRACHTLIJNEN VOOR DE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN DE BEDRIJVIGHEID 41 2.3.3.1. Optimaliseren van de industriezone Karreweg en aansluiten lokaal bedrijventerrein 41 2.3.3.2. Herstructurering van de bedrijvigheid langs de N43 43 2.3.3.3. De dichtbebouwde zones in de kernen van Zulte, Olsene en Machelen : een gezonde menging 44 2.3.3.4. Actualisering van de nijverheid langs de spoorweg 44 2.3.3.5. Lintbebouwing langs de Oudenaardestraat : geen zonevreemde uitbreidingen meer toestaan 46 2.3.3.6. Ontwikkelingsmogelijkheden voor de zonevreemde bedrijven : Gedetailleerde ruimtelijke evaluatie 46 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - III
2.3.4. KRACHTLIJNEN VOOR DE KLEINHANDEL 47
2.3.5. SYNTHESE 48
2.3.6. EINDBEMERKING – TAAKSTELLING VAN ZULTE QUA BEDRIJVIGHEID 48
2.4. GEWENSTE ONTWIKKELINGEN VOOR DE STRUCTUUR EN HET GEBRUIK VAN DE LIJNINFRASTRUCTUREN 53
2.4.1. BELEIDSOPTIES 53
2.4.2. CATEGORISERING VAN HET WEGENNET 54
2.4.3. ANDERE DOELSTELLINGEN EN MAATREGELEN VOOR HET AUTOVERKEER EN PARKEREN 56
2.4.4. FIETSROUTENETWERK 56
2.4.5. VOETGANGERSVERKEER 58
2.4.6. DOELSTELLINGEN EN MAATREGELEN VOOR HET OPENBAAR VERVOER 58 2.4.6.1. Busvervoer 58 2.4.6.2. Spoorwegvervoer 59
2.5. GEWENSTE STRUCTUUR VOOR SPORT EN RECREATIE 61
3. GEWENSTE STRUCTUUR VOOR DE VERSCHILLENDE DEELKERNEN (OP MICRO SCHAAL) 63
3.1. DE GEMEENTEKERNEN 63
3.1.1. DEELKERN ZULTE 63
3.1.2. DEELKERN OLSENE 67
3.1.3. DEELKERN MACHELEN 70 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - IV
3.2. DEELRUIMTE N43 73
3.3. DEELPLAN ZAUWBEEKVALLEI 75
BESLUIT 77
BIJLAGE 1 – GEDETAILLEERDE BESCHRIJVING VAN DE WOONONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN PER DEELGEBIED 78
KAARTEN
KAART 2. 1 - STRUCTUURSCHETS, TE REALISEREN KRACHTLIJNEN 8 KAART 2. 2 – WENSSTRUCTUUR OPEN RUIMTE 11 KAART 2. 3 – SITUERING WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN 38 KAART 2. 4 – WENSSTRUCTUUR WONEN 39 KAART 2. 5 – WENSSTRUCTUUR NIJVERHEID 52 KAART 2. 6 – WENSSTRUCTUUR MOBILITEIT 60 KAART 2. 7 – WENSSTRUCTUUR DEELKERN ZULTE 66 KAART 2. 8 – WENSSTRUCTUUR DEELKERN OLSENE 69 KAART 2. 9 – WENSSTRUCTUUR DEELKERN MACHELEN-AAN-DE-LEIE 72 KAART 2. 10 – WENSSTRUCTUUR DEELRUIMTE N43 74 KAART 2. 11 – WENSSTRUCTUUR DEELRUIMTE ZOUBEEKVALLEI 76 KAART 2. 12 – SELECTIE VAN GEBIEDEN WEERHOUDEN VOOR VERDER ONDERZOEK 79
TABELLEN
TABEL 1 - GEWENSTE ONTWIKKELING VAN DE DEELGEBIEDEN 18 TABEL 2 : SOCIALE WONINGEN, PLANNING 2001-2006 32 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - V
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 1
1. VISIE EN DOELSTELLINGEN
In de onderstaande tekst worden de uitgangspunten en krachtlijnen voorgesteld van de ontwerp structuurschets. Deze principes zijn de basis vanwaaruit we vertrekken bij het opstellen van een ruimtelijke structuur voor ZULTE, in elk (thematisch) aspect van het uiteindelijke structuurplan zullen deze opties als onderliggende motivering herkenbaar zijn.
1.1. DE VISIE : DUURZAME ONTWIKKELING
Bij de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan voor ZULTE wordt in grote mate gesteund op de onderbouw zoals die ontwikkeld werd voor het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.
Hierin wordt een ruimtelijk structuurplan gedefinieerd als “een plan waarin de opties aangegeven worden met betrekking tot de ruimtelijk-structurele ontwikkeling. Het heeft betrekking op het gehele grondgebied op alle ruimtebehoevende activiteiten waarvan de ordening aan het betreffend planniveau is toevertrouwd. Het beoogt tevens de doeltreffendheid en de interne samenhang van het ruimtelijk beleid te bevorderen”.
Het aangeven van de opties voor de ruimtelijk-structurele ontwikkeling veronderstelt een visie waarnaar deze opties gericht worden. Als uitgangspunt voor de visie wordt duurzame ontwikkeling aangenomen. In verband met structuurplanning gaat het om duurzame ruimtelijke ontwikkeling
1.1.1. KENMERKEN VAN DUURZAME RUIMTELIJKE ONTWIKKELING
De belangrijkste kenmerken van duurzame ruimtelijke ontwikkeling zijn lange termijngerichtheid en contextualiteit. a. Lange termijngerichtheid
In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt verwezen naar de definiëring in Agenda 21 van de Verenigde Naties van duurzame ontwikkeling : “een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien”. Men moet dus, om te vermijden dat de behoeftebevrediging uit het heden de toekomstige behoeftenbevrediging hypothekeert, reeds een deel van de toekomst plannen. Dit is precies de betekenis van lange termijngerichtheid. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 2
b. Contextualiteit
Duurzame ontwikkeling staat niet los van de bestaande situatie. Het kan niet opgelegd worden, het staat niet boven de maatschappij. Duurzame ontwikkeling moet vertrekken vanuit de bestaande structuren. Deze zijn de ruimtelijke contextualiteit (ontwikkelingen binnen andere gebieden), maatschappelijke contextualiteit (de maatschappelijke dynamiek) en de historische contextualiteit (historisch gegroeide patronen en weefsels).
1.1.2. DE PIJLERS VAN DUURZAME RUIMTELIJKE ONTWIKKELING
De belangrijkste pijlers waarop duurzame ruimtelijke ontwikkeling steunt zijn draagkracht en kwaliteit. a. De draagkracht van de ruimte
De draagkracht van de ruimte wordt in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen omschreven als “het vermogen van de ruimte om, nu en in de toekomst, menselijke activiteiten op te nemen zonder dat de grenzen van het ruimtelijk functioneren overschreden worden”. Er moet met andere woorden rekening gehouden worden met de maximaal toelaatbare belasting, er is een grens die niet overschreden mag worden. Eventueel moeten hier randvoorwaarden opgesteld worden. b. De kwaliteit van de ruimte
De draagkracht is een noodzakelijke maar onvoldoende voorwaarde voor duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Draagkracht moet aangevuld worden met kwaliteit. Kwaliteit slaat op een oordeel of waardering. Kwaliteit heeft dus geen betrekking op de intrinsieke kenmerken van een object (een landschap, een stedelijke open ruimte, een binnenstad,...), maar om een waarde die eraan wordt gehecht. Deze waardering is maatschappelijk bepaald en dus variabel in de tijd en in de ruimte. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 3
1.2. TOEKOMSTVISIE - ZULTE STEMT ZIJN SNAREN: EEN VOLWAARDIGE SCHAKEL IN HET ECONOMISCH NETWERK VAN DE E17, INGEBED IN DE NATUURLIJKE STRUCTUUR VAN DE LEIEVALLEI.
ZULTE behoort volgens het Ruimtelijk Structuurplan tot het buitengebied. Dit is een gebied waar een buitengebiedbeleid wordt gevoerd waarbij de ruimtelijke structuur van het buitengebied wordt bepaald door de natuurlijke en de agrarische structuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur. De structuurbepalende functies en activiteiten zijn natuur en bos, landbouw en wonen en werken. Het bestaand fysisch systeem wordt mee als uitgangspunt gehanteerd bij de ontwikkeling van de genoemde structurerende functies en activiteiten. De onderlegger of basis voor de ruimtelijke ontwikkeling is het fysisch systeem, waarvan in ruimtelijke context vooral de bodemeigenschappen en -processen en het watersysteem van belang zijn.
Uit de analyse gevoerd in het informatief gedeelte blijkt echter duidelijk dat de natuurlijke en fysische structuur in ZULTE nog maar weinig belang meer hebben in de dagelijkse werking van de gemeente. Zeker ten aanzien van het economisch functioneren zien we dat de gemeente – van oudsher – een heel sterke dynamiek kent van kleine en middelgrote bedrijfjes en zich dus veeleer inschakelt als element in het ruimere economisch netwerk langs de E17 van Gent naar Kortrijk en verder naar Rijsel. De ontstaansgeschiedenis hangt hiervan nauw samen met de opbouw van een parallel netwerk van verkeersinfrastructuur die beide stedelijke gebieden verbinden. Op provinciaal niveau ligt de gemeente in een uithoek, doch deze economische netwerken zijn grensoverschrijdend. Samenhangend met deze industrieel-ambachtelijke opbouw gaat ook een sterke verstedelijking van de kernen gepaard, met een druk naar woonuitbreiding.
In de gewenste structuur wordt dan ook gestreefd naar een evenwichtige ontwikkeling van de gemeente, enerzijds vanuit zijn categorisering als buitengebiedgemeente, en anderzijds vanuit de realiteit van de gemeente die er een heel stuk anders uitziet. Dominant aanwezig in Zulte zijn de parallelle lineaire structuren van Leie, N43, spoorweg en E17. Dit zijn als het ware de snaren waarmee de gemeente zijn ruimtelijk beleid moet bepalen. De ene snaar (vb. E17) overstemt een stuk de andere (vb de Leie en spoorweg). Het is nodig om alle snaren opnieuw te stemmen en op elkaar af te stemmen, zodat een harmonieus geheel ontstaat en de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente toeneemt. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 4
1.3. DOELSTELLINGEN
1° BEHOUD VAN OPENHEID, OPEN RUIMTE EN HET TEGENGAAN VAN VERSNIPPERING
ZULTE is een gemeente die reeds sterk is versnipperd door bebouwing in de open ruimte en door lintbebouwing. Het buitengebied dient zoveel mogelijk open te blijven en er dienen functies aan worden toegekend. Een verdere versnippering en verbrokkeling door bebouwing en infrastructuren moet worden voorkomen en tot een minimum beperkt blijven.
2° HET INBEDDEN VAN LANDBOUW, NATUUR EN BOS IN GOED GESTRUCTUREERDE GEHELEN
Elk van deze functies kan maar goed functioneren indien de gebieden die aan deze functies worden toegewezen, onderdeel zijn van een goed gestructureerd functioneel geheel in de open ruimte. In ZULTE geldt dit in het bijzonder voor de natuur, die slechts optimaal kan functioneren in grotere en (ecologisch) samenhangende eenheden en de grondgebonden landbouw, die is gebaat met het vrijwaren van grotere aaneengesloten landbouwgebieden.
3° HET BUFFEREN VAN DE NATUURFUNCTIE IN HET BUITENGEBIED
De natuurfunctie wordt zoveel mogelijk gescheiden van ermee onverenigbare functies, onder meer door toewijzing van natuurverwevingsgebieden e.a. die een bufferfunctie kunnen vervullen.
4° KWALITATIEVE WOONONTWIKKELING OP BASIS VAN EEN ZACHTE GROEI
In plaats van woonuitbreiding zal de klemtoon vanaf nu gelegd worden op een kwalitatieve verbetering van het wonen in ZULTE. Dit betekent enerzijds de nadruk leggen op het verbeteren van de woningkwaliteit in de oudere woongebieden en anderzijds het verbeteren van de woonomgeving in het algemeen. Qua uitbreiding van het wonen zullen enkel nog woonuitbreidingsgebieden worden aangesneden voor sociale huisvestingsprojecten.
5° VEILIG STELLEN VAN DE ONTWIKKELINGSKANSEN VAN DE LOKALE BEDRIJVEN
ZULTE heeft een sterke economische dynamiek van lokaal ontwikkelde bedrijven. De ontwikkelingskansen van deze dragers van de lokale economie en welvaart worden voor de toekomst zoveel mogelijk gegarandeerd, hetzij op hun historische locatie, hetzij op een nieuwe locatie (als dit noodzakelijk is vanuit de ruimtelijke verweving en draagkracht van de omgeving).
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 5
6° GARANDEREN VAN VERKEERSVEILIGHEID EN BEREIKBAARHEID
Er moet verkeersveiligheid en -leefbaarheid heersen in de gemeente en de bereikbaarheid, in het bijzonder van de verschillende functies in de dorpskernen, moet gevrijwaard blijven. Alle transportmodi worden hierbij in beschouwing genomen.
1.4. RUIMTELIJKE PRINCIPES
1° BUNDELEN VAN ONTWIKKELING IN DE 3 DORPSKERNEN MET RESPECT VOOR DE RUIMTELIJKE KWALITEITEN VAN VANDAAG EN MET HET VERSTERKEN VAN HUN EIGEN IDENTITEIT
Er zal gestreefd worden om zoveel mogelijk nieuwe ontwikkelingen op te nemen in de kernen, zowel wat het wonen betreft als wat handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen betreft. Dit houdt ook in dat een verdere ontwikkeling van al of niet commerciële diensten en kleinhandel buiten de kernen, zoals bijvoorbeeld het handelslint langs de N43, zal worden afgeremd. Alle mogelijke verdichtingen moeten wel gebeuren met respect voor de bestaande ruimtelijke kwaliteiten in de kernen, zodat verdichting een meerwaarde is voor nieuw en oud. Tegelijkertijd zal geprobeerd worden om de bebouwing niet verder te laten dichtslibben zodat elke kern zijn eigen ruimtelijke identiteit terug kan versterken. De spoorweg vormt de grens voor nieuwe woningen.
2° HERSTRUCTUREREN VAN DE INDUSTRIËLE ACTIVITEITEN MET EEN DUIDELIJKE KEUZE VOOR DE VERSTERKING VAN HET INDUSTRIETERREIN AAN DE KARREWEG
Dit industrieterrein is goed ontsloten op regionaal vlak en goed gelegen ten aanzien van de woongebieden van ZULTE. Uitbreidingen moeten dan ook in de eerste plaats hier gebeuren. Daarnaast zullen we echter ook – vanuit de complexe historisch gegroeide situatie – een aantal secundaire concentraties behouden. Hierbij zal een belangrijke aandacht besteed worden aan het goed nabuurschap ten aanzien van alle soorten hinder door het voorzien van buffers.
3° N43 HERINRICHTEN ALS DRAGER VAN LOKALE ACTIVITEITEN, GERICHT OP DE ZACHTE WEGGEBRUIKER
De N43 is een belangrijke economische entiteit in ZULTE, maar zorgt tegelijkertijd voor een aantal ruimtelijke problemen. Door de aanpak van de N43 in de kernen zullen de kernen een belangrijk deel van hun leef- en omgevingskwaliteit terugkrijgen en kunnen de gemeentelijke relaties terug versterkt worden. Het autogebruik zal aldus ook verminderen zodat er een dubbel positief effect kan ontstaan. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 6
4° NATUURLIJKE BAND MET LEIE, ZOUWBEEK EN GAVERBEEK VERSTERKEN
Uit het informatief gedeelte blijkt duidelijk dat ZULTE nog maar weinig gave natuurgebieden kent, maar dat niettegenstaande de gemeente een belangrijk onderdeel vormt van de Leievallei dat op Vlaams niveau een belangrijk structuurbepalend element voor de natuur uitmaakt. We willen de bestaande potenties uitbouwen door de natuur in de Leievallei een prioritaire ontwikkelingsmogelijkheid toe te kennen. Door verweving toe te passen in de lokale valleien van Zouwbeek en Gaverbeek kan daarenboven een klein, maar waardevol natuurlijk netwerk ontstaan op gemeentelijk vlak. De vallei van de Zouwbeek is bovendien ook geschikt voor bosuitbreiding. Naast de intrinsieke herwaardering van de natuurlijke functie, zal de herwaardering ook een belangrijke landschappelijke meerwaarde betekenen en zo de woonkwaliteit in ZULTE ten goede komen.
5° ONTWIKKELING VAN HET AGRARISCH GEBIED IN EVENWICHT MET HET LANDSCHAP EN HET BEHOUD VAN DE OPEN RUIMTE.
De landbouwactiviteiten zijn in de gemeente sinds een aantal decennia voortdurend aan het verzwakken en er is geen kentering merkbaar. De historische vlasbedrijven zijn ondertussen uitgegroeid tot loutere verwerkingsbedrijven. We zullen streven naar een evenwichtig beleid waarin de landbouw zich relatief kleinschalig blijft profileren en waarbij landbouw steeds zal moeten samengaan met het beheer van het landschap. De landbouw kan een belangrijke rol spelen in het open houden van de (deeltjes) open ruimte in de gemeente. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 7
2. GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR OP MESO-SCHAAL
De gewenste ruimtelijke structuur vormt de concrete uitwerking (of het resultaat) van de visie, de globale doelstellingen en de ruimtelijke principes (ruimtelijk concept) op de bestaande ruimtelijke structuur. Voor de duidelijkheid van de bespreking wordt de gewenste ruimtelijke structuur voor de verschillende aspecten natuur, landbouw, wonen en bevolking, bedrijvigheid, recreatie en toerisme en verkeer afzonderlijk behandeld. Elk van deze gewenste ontwikkelingen wordt hierna beschreven.
Vooraf is de kaart opgenomen waarin de globale structuurschets – voor alle deelaspecten samen – is opgenomen.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 8
KAART 2. 1 - STRUCTUURSCHETS, TE REALISEREN KRACHTLIJNEN
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 9
2.1. GEWENSTE STRUCTUUR VOOR DE OPEN RUIMTE
Het uittekenen van de gewenste open ruimte structuur voor ZULTE mag niet aanzien worden als een ‘gevecht voor ruimte’ tussen de verschillende open ruimte functies, met landbouw en natuur als de enige belangrijke. De doelstelling is het morfologisch niet- bebouwde - of beter 'minder-bebouwde' gebied in ZULTE in te richten op een manier dat alle elementen van de open ruimte voldoende kwalitatieve ruimte ter beschikking hebben om te functioneren. Daarbij wordt uitgegaan van de bestaande toestand en de potenties en knelpunten die zich voordoen en staan de verschillende openruimte-functies niet tegenover elkaar, maar naast en met elkaar. Zo zullen bepaalde maatregelen verschillende functies ten goede komen (bijvoorbeeld de positieve impact van het herstel van kleine landschapselementen op zowel landschap als natuur) en kunnen op dezelfde plaats verschillende functies verweven worden. De krachtlijnen voor de ontwikkeling van de open ruimte zijn opgenomen in kaart 2.2.
2.1.1. ALGEMENE OPTIES
De natuur staat zwak in ZULTE. De waardevolle elementen moeten daarom beschermd worden, de bestaande potenties benut. Zelfs wanneer dit maximaal wordt uitgevoerd, zal de oppervlakte natuur in ZULTE relatief beperkt zijn, maar wordt een minimale natuurlijke infrastructuur geherwaardeerd als schakel in een ruimere structuur op Vlaams niveau.
Het belangrijkste probleem van de landbouw in ZULTE is de mestafzet. Dit heeft een belangrijke ruimtelijke dimensie, omdat dit bij verdere uitbreiding van de veestapel leidt tot een tekort aan gronden voor mestafzet.
Een tweede probleem is de monofunctionaliteit van de moderne landbouw. Waar de vroegere landbouwtechniek spontaan ruimte liet voor natuurw aarden en landschapsopbouw (en ook gepaard ging met minder opbrengst), is dit nu niet meer het geval. Wanneer naast landbouw ook andere functies aan een gebied worden toegekend, moet actief ingegrepen worden, bijvoorbeeld door middel van beheersovereenkomsten of compensaties voor opbrengstverlies.
Niettegenstaande de landbouwsector op vandaag een relatief kleine rol speelt in de tewerkstelling van ZULTE en er ook geen tendens tot uitbreiding is (eerder inkrimping) wensen we de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouwsector ten volle te ondersteunen binnen de mogelijkheden van de bestaande toestand. Gezien de kleinschaligheid van de landbouw in ZULTE en de sterke versnippering van de gronden, zal de landbouwsector echter veelal in een gemengde omgeving moeten opereren waarbij bvb natuurbeheer één van de neventaken zal uitmaken.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 10
2.1.2. BELEIDSKEUZEN
S De nog aanwezige natuurwaarden in de gemeente versterken.
S De potenties op vlak van natuur ontwikkelen tot ecologisch waardevolle gebieden.
S Het bosareaal uitbreiden.
In het Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan, dat door de gemeente is goedgekeurd, wordt in het gebiedsgericht gedeelte een eerste aanzet gegeven tot een gewenste natuurlijke structuur.
S Blijvend garanderen van een zo kwalitatief mogelijke ruimte voor de landbouw.
S Bewaren van voldoende omvangrijke, aaneengesloten arealen voor de grondgebonden landbouw, rekening houdend met de kwaliteit van de bodem voor landbouw.
Optimaal afstemmen van de landbouwfunctie met de andere functies in de open ruimte om te komen tot een leefbaar platteland. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 11
KAART 2. 2 – WENSSTRUCTUUR OPEN RUIMTE
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 12
2.1.3. GEBIEDSGERICHTE OPTIES
Op basis van de analyse van de bestaande toestand van de open ruimte structuur (dus alle functies daarin) en rekening houdend met de gekozen beleidsopties en de ruimtelijke visie van het GNOP wordt hieronder in vrij algemene bewoordingen de gewenste structuur voor de open ruimte in ZULTE geschetst.
De Leievallei
De Leievallei op grondgebied ZULTE omvat volledig de afgesneden Leiemeanders Oeselgem, Heuvelhoek en Gottem, een deel van de meander Grammene (dat deel dat bodemkundig tot de vallei behoort), het vallei- en brongebied op het Gewestplan1 langs de Leie tussen Olsene en Zulte, het parkgebied op het Gewestplan langs de Leie in Olsene en het GNOP-gebied “Leie-arm Machelen”2. Deze gebieden zijn weinig bebouwd en overwegend in landbouwgebruik. Verschillende delen zijn opgehoogd.
Om de Leie structuurbepalend voor de natuurlijke structuur in het buitengebied te maken, en om de hoofdfunctie natuur van de Leiearmen te ondersteunen, moet de natuurfunctie hier versterkt worden. Dit geschiedt voornamelijk door extensivering van het landgebruik (grasland), aanleg en onderhoud kleine landschapselementen en specifiek natuurgericht inrichten van daartoe geschikte en beschikbare percelen (cfr. aanleg mantel-zoom-vegetatie in meander Oeselgem, eventuele oprichting van een vogelkijkhut,…). Hoe de natuur hier verder kan uitgebouwd worden wordt gedetailleerd besproken in het GNOP van ZULTE en in de studie “Natuurontwikkeling in de Leievallei tussen Deinze en Kortrijk”. Landbouw is nevengeschikt aan natuur, maar heeft op een groot deel beperkingen omwille van de gewestplanbestemmingen. De oprichting van nieuwe landbouwbedrijven kan niet in deze gebieden.
Specifieke aandacht moet ook besteed worden aan de Leiearmen. Omdat ter hoogte van de afgesneden Leiearmen nog waardevolle natuurelementen voorkomen, en omdat de Leievallei in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen als structuurbepalend voor de natuurlijke structuur in het buitengebied wordt aangeduid, moet de natuur daar bescherming genieten. In praktijk wil dit zeggen dat een bufferzone rond de waterplassen wordt afgebakend, waarbinnen natuur de hoofdfunctie is. In aansluiting op het GNOP wordt een bufferzone van 10 meter voorgesteld. Hengelrecreatie blijft mogelijk, maar ondergeschikt aan natuur. Om de natuur maximaal te laten ontplooien in en rond de plassen, kan een beheer toegepast worden zoals in de studie “Natuurontwikkeling in de Leievallei tussen Deinze en Kortrijk” gedetailleerd wordt beschreven.
1 Gewestplan Oudenaarde. 2 Gnop Zulte, M. Vandermaele, Stichting Omer Wattez, 1995. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 13
Aangezien de Leievallei structurerend is op Vlaams niveau, zullen gemeentelijk initiatieven steeds afgestemd worden op de ruimere ontwikkelingsstrategie op Vlaams niveau.
In de Leievallei staan landbouw en natuur in nevenfunctie, met landschap ‘in het achterhoofd’. Dit betekent dat extensieve grondgebonden landbouw wordt nagestreefd. Landbouw heeft nu reeds belangrijke beperkingen als gevolg van de gewestplanbestemming vallei- en brongebied op een groot deel van dit afgebakende gebied.
Bijkomende bebouwing wordt maximaal geweerd: enkel uitbreiding van een bestaande inplanting van een agrarisch bedrijf binnen een vast te leggen perimeter rondom de bedrijfszetel is mogelijk mits integratie in het landschap en enkel in relatie met grondgebonden agrarische activiteiten. Uitbreiding is alleen mogelijk wanneer dit verenigbaar is met de landbouwstructuur van het gebied. Vrijgekomen bedrijfszetels blijven bestemd voor agrarische (grondgebonden) activiteiten, residentiële bewoning wordt mits een aantal randvoorwaarden3 gedoogd. Ook hoevetoerisme (het aanbieden van verblijfsaccommodatie op een (actief!) agrarisch bedrijf) kan.
De functie landschap wordt ‘bediend’ door middel van perceelsrandbegroeiing (hagen, houtkanten en bomenrijen) en erfbeplanting.
Specifieke aandacht gaat ook uit naar het deel van de afgesneden meander van Grammene, die bodemkundig niet tot de alluviale Leievallei behoort (omgeving Grammenestraat). Dit gebied kent voornamelijk een agrarisch karakter en is doorsneden door de rechtgetrokken Leie en de spoorlijn Tielt-Deinze. Ondanks deze versnippering is dit nog een vrij gaaf gebied met landschappelijke waarde. Nieuwe agrarische bedrijfszetels worden dan ook niet toegelaten. De bestaande kunnen uitbreiden in functie van grondgebonden activiteiten.
De Zouwbeekvallei
Een tweede - maar kleinere - valleigebied met potenties voor natuur, dat ook in het GNOP aldus wordt erkend, is de vallei van Zouwbeek en Waalstraatbeek. De vallei is sterk bebouwd vanaf de Staatsbaan tot waar beide beken samenstromen (de afbakening is hier gebaseerd op de zone ‘parkgebied’ op het Gewestplan), verder stroomopwaarts is er voornamelijk landbouw, verspreide bebouwing en enkele bospercelen. De vallei is voor een deel op het Gewestplan ingekleurd als parkgebied en natuur. De bermen van de Blauwdreef bevatten heiderelicten.
3 Bijvoorbeeld: boerderijkarakter behouden, hangar kan niet omgevormd worden tot wooncomplex, bewoonbare ruimte mag niet uitbreiden, eventuele negatieve invloeden vanuit nabijgelegen landbouwbedrijven (bv geurhinder) moeten aanvaard worden. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 14
Ook hier moet natuur de kans krijgen zich verder te ontplooien. In het deel van de vallei tussen de Staatsbaan en de spoorweg is de natuur- en bufferfunctie prioritair. Dit kan verwezenlijkt worden door een inrichting als natuurpark. In de rest van de vallei staat natuur in nevenfunctie met landbouw. Langs de beken wordt extensief grasland of bos gewenst. Bosuitbreiding en liefst nog het verbinden van bestaande bosjes, en aanleg en onderhoud van kleine landschapselementen wordt aangemoedigd. De mindere opbrengst die deze vorm van landbouw met zich meebrengt, moet gecompenseerd worden door beheersovereenkomsten en subsidies voor extensief gebruik. Dit gebeurt bij voorkeur op vrijwillige basis. Bijkomende bebouwing kan niet, bestaande bebouwing moet rekening houden met het valleikarakter.
De Gaverbeekse Meersen
De derde vallei, die van de Gaverbeek, wordt begrensd door de Meersstraat, Drogenboomstraat en de grens met Waregem. Deze vallei heeft ook potenties voor natuur. Het landgebruik bestaat bijna uitsluitend uit landbouw, met voornamelijk grasland, naast 3 populierenbosjes en enkele woningen langs de weg. Kleine landschapselementen zijn beperkt aanwezig. De oude spoorwegbedding heeft al een natuurfunctie, ook enkele percelen grasland worden ecologisch beheerd door natuurverenigingen (vzw Wielewaal). In dit gebied moet natuur alle kansen krijgen, in samengaan met landbouw en de uitbouw van een klassiek ‘meersenlandschap’. Concreet betekent dit het uitbouwen van extensief beheerd grasland, de aanleg en onderhoud van kleine landschapselementen (waaronder poelen) en geen bijkomende bebouwing.
Omgeving kasteel van Olsene
In een zone rond het kasteel van Olsene kunnen natuurlijke en landschappelijke wensen samengaan. Om de site van het kasteel tot zijn recht te laten komen is een zekere openheid en landschappelijke waarde van de omgeving gewenst. Dit betekent grondgebonden landbouw, geen bijkomende bebouwing behalve uitbreiding van bestaande agrarische bedrijven mits voorwaarden en aandacht voor kleine landschapselementen en groenelementen. Deze keuze versterkt bovendien de bestaande natuurwaarde van het kasteelpark en omgeving. Het gebied omvat ten oosten van de Staatsbaan de landbouwpercelen rond het kasteel tussen de Rijwegstraat en de spoorlijn en ten westen van de Staatsbaan de kasteeldreef en omliggende percelen. De omliggende percelen zijn nu in landbouwgebruik of bebouwd. Vooral de aanplanting van kleine landschapselementen, bij voorkeur bomenrijen, past in de gestelde doelstelling. Natuur staat hierbij dan ondergeschikt aan landbouw. Ter hoogte van de N43 wordt daarenboven een groenmassief voorgesteld als poort tot de bebouwde kom van Olsene en als oversteekgebied in de ecologische infrastructuur.
Parkgebied rond Villa Salomé GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 15
Het bestaande parkgebied rond de Villa Salomé is een kleinschalig en geïsoleerd groengebiedje, maar het heeft een interessante ruimtelijke kwaliteit bij het binnenrijden van Zulte vanuit Waregem. Het geheel van het park, de villa en de oude manège moeten dan ook zeker bestendigd worden. De klemtoon ligt hier op het goed onderhoud dat de kwaliteit van het park op lange termijn waarborgt.
Heidebermen Bisdonckstraat
Op het grondgebied van de gemeente Zulte worden nog twee waardevolle gebieden met heidevegetatie aangetroffen, zijnde Blauwdreef in de Zouwbeek en de Bisdonckstraat. Voor de Bisdonckstraat wordt het behoud en waar nodig, het herstel van de drevenstructuur met heidevegetatie vooropgesteld. Een aangepast bermbeheer is hier zeker op zijn plaats (zie voorstellen GNOP). In het gewestplan zijn echter niet alleen de wegbermen als natuurgebied en zelfs reservaatgebied aangeduid maar ook de landbouwpercelen tussen de bermen en ook één boerderij en één woning ligt volledig in natuurgebied. Dit lijkt ons niet ruimtelijk verantwoord. Een aangepast bestemmingsplan waarin de waardevolle bermvegetatie wordt beschermd, maar waarin de landbouwpercelen en de gebouwen een normale (agrarische) bestemming kunnen krijgen is hier op zijn plaats.
Overig gebied
Dit gebied, dat het grootste deel van de open ruimte in ZULTE beslaat, krijgt een prioritaire landbouwfunctie. Dit betekent een bestendiging van het huidige landgebruik. Nieuwe agrarische bedrijven moeten zich in ZULTE in dit gebied vestigen. Andere nieuwe bebouwing is niet toegestaan (zie het hoofdstuk over wonen voor de bespreking van de afwijkingen). Via kleine landschapselementen, bermen en natuursnippers wordt een basisnatuurwaarde nagestreefd. Vanzelfsprekend moet de bestaande reglementering in verband met bermen gerespecteerd worden en zijn er beperkingen voor de landbouw ter hoogte van de groene snippers op het Gewestplan.
Vanuit landschappelijk oogpunt moet er naar gestreefd worden de waterlopen en hun valleitjes zichtbaar te maken in het landschap door hen prioritair ‘aan te kleden’ met lineair groen.
2.1.4. INPASSING IN HET HOGER BELEIDSKADER
Al naargelang de functies en de natuurdoelstellingen kunnen de voor natuur afgebakende gebieden gedifferentiëerd worden in een aantal beleidscategorieën met verschillende gradaties van natuurfunctie. Hiervoor baseren we ons op het decreet van 21/10/’97 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, waar gewerkt wordt met volgende begrippen: GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 16
Het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN), bestaande uit:
S de grote eenheden natuur (GEN);
S de grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO).
Het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON), bestaande uit:
S de natuurverbindingsgebieden (NV);
S de natuurverwevingsgebieden (NVW).
Binnen de natuurlijke structuur bestaan overlappend met de bovenstaande indeling nog de beleidscategorieën ‘bosgebied’ en ‘bosuitbreidingsgebied’, deze vormen samen de bosstructuur.
De natuur- en bosgebieden die niet tot het VEN of IVON behoren, de kleine landschapselementen, evenals de natuurgebieden en - elementen in de bebouwde omgeving, behoren tot de ‘ecologische infrastructuur’.
De ruimtelijk gedifferentieerde doelstellingen per beleidscategorie zijn volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen als volgt.
Grote eenheden natuur : de natuurfunctie is bovengeschikt aan de andere functies en komt als hoofdgebruiker voor, het beleid is gericht op de ruimtelijke ondersteuning van het behoud en de verdere ontwikkeling van de huidige biologische waarde. Er worden ruimtelijke randvoorwaarden gesteld voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de aanwezige ecotopen.
Grote eenheden natuur in ontwikkeling : de natuurfunctie is bovengeschikt aan de andere functies en komt als hoofdgebruiker voor, ofwel wordt dit op termijn gewenst, het beleid is gericht op de ruimtelijke ondersteuning van het behoud van de huidige biologische waarde en het herstel en de ontwikkeling van een hogere biologische waarde. Er worden ruimtelijke randvoorwaarden gesteld voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de aanwezige ecotopen.
Natuurverwevingsgebieden : GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 17
de functies landbouw, bos en natuur zijn nevengeschikt en andere functies zijn ondergeschikt, er wordt ook in de toekomst voor een verweving gekozen wat betekent dat elke functie behouden kan worden zonder de andere functies te verdringen of door andere functies verdrongen te worden, het beleid is gericht op de ruimtelijke ondersteuning van de verweving tussen de betreffende nevengeschikte functies.
Natuurverbindingsgebieden : de natuurfunctie is ondergeschikt aan de andere functies, andere functies komen als hoofdgebruiker voor, het beleid is gericht op de ruimtelijke ondersteuning van de hoofdgebruiker, en op het behoud, het herstel en de ontwikkeling van kleine landschapselementen en kleine natuurgebieden met de bedoeling om een verbinding te realiseren tussen grote eenheden natuur, grote eenheden natuur in ontwikkeling en natuurverwevingsgebieden.
Bosgebied : gedeelte van de natuurlijke structuur waar het beleid is gericht op het bosbehoud en het versterken van de multifunctionaliteit van bos, in de grote eenheden natuur en grote eenheden natuur in ontwikkeling zal de ontwikkeling van meer natuurlijke bostypes worden nagestreefd.
Bosuitbreidingsgebied : gedeelte van de natuurlijke structuur en de bosstructuur waar het beleid gericht is op de uitbreiding van het bosareaal, de bosuitbreiding gebeurt op ecologisch verantwoorde wijze en moet vooral worden gerealiseerd aansluitend bij bestaande bossen, als buffer, in functie van natuurontwikkeling en -verbinding of in de nabijheid van stedelijke gebieden (onder meer stadsrandbossen in bosarme streken).
Ecologische infrastructuur : het beleid is gericht op het tot stand brengen van een basiskwaliteit, deze heeft betrekking op het voorkomen van natuurlijke elementen in het landschap en op de structuurkenmerken ervan.
De bevoegdheid voor het afbakenen van deze gebieden ligt niet bij de gemeenten, maar bij gewest en provincie. De gemeente doet door het formuleren van zijn visie op de afbakening een voorstel aan de hogere overheden. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 18
Met behulp van een tabel worden per deelgebied de elementen voorgesteld voor de gewenste ontwikkeling ten behoeve van de natuurfunctie. Hierbij wordt rekening gehouden met het vooropgestelde concept en de randvoorwaarden vanuit andere functies.
TABEL 1 - GEWENSTE ONTWIKKELING VAN DE DEELGEBIEDEN
deelgebied ontwikkelingsopties ontwikkelingsopties randvoorwaarden suggestie voor andere maatregelen vanuit natuurbouw vanuit landbouw vanuit andere ruimtelijke en ecologie functies beleidselementen
Leiearmen bestaande natuurlijke - andere functies GENO - prioritair: verbeteren van de waterkwaliteit waarde versterken (bijvoorbeeld hengelsport, - instellen van bufferzones door verwerving of passieve recreatie) beheersovereenkomsten zijn ondergeschikt aan de - intensiever natuurtechnisch beheer van natuurfunctie (potentiëel) waardevolle (oever)vegetaties
- aanleg van drasbermen
-aanplanting van oeverplanten op sommige plaatsen met licht hellende oevers onder water
Leievallei - natuurontplooiïng extensieve, - toegankelijkheid natuurverwevings - aanleg en onderhoud kleine ter realisatie van de grondgebonden voor recreatief -gebied landschapselementen via subsidiëring Suggesties aan het natuurverbindingsfun landbouw in medegebruik hoger niveau ctie van de Leievallei overeenstemming - extensief graslandbeheer via aankoop met - landschappelijke gronden, subsidiëring aankoop door erkende gewestplanbestemmi waarde versterken natuurverenigingen, pacht, huur of ng (voor een groot beheersovereenkomsten deel vallei- en brongebied) - specifiek natuurgericht inrichten van daartoe geschikte en beschikbare percelen, bijvoorbeeld in Leiemeander Oeselgem
- agrarische bedrijven: nieuwe bedrijfszetels enkel aanvaardbaar in bestaande gebouwen GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 19
en voor grondgebonden landbouw, bestaande bedrijfszetels enkel uitbreidbaar binnen vast te leggen perimeter rondom bedrijfszetel, mits integratie in het landschap en enkel in relatie met grondgebonden agrarische activiteiten, vrijgekomen landbouwbedrijven blijven bestemd voor agrarische grondgebonden activiteiten, residentiële bewoning wordt kan mits randvoorwaarden4
- niet agrarische bedrijven: (uitbreiding) niet toegelaten
- hoevetoerisme is mogelijk
Leiehoek Basisnatuurwaarde Grondgebonden Landschappelijke ecologische - aanleg en onderhoud kleine Machelen landbouw waarde versterken infrastructuur landschapselementen via subsidiëring (omgeving Grammenestraat) - agrarische bedrijven: nieuwe bedrijfszetels enkel aanvaardbaar in bestaande gebouwen Suggesties aan het en voor grondgebonden landbouw, bestaande hoger niveau bedrijfszetels enkel uitbreidbaar binnen vast te leggen perimeter rondom bedrijfszetel, mits integratie in het landschap en enkel in relatie met grondgebonden agrarische activiteiten, vrijgekomen landbouwbedrijven blijven bestemd voor agrarische grondgebonden activiteiten, residentiële bewoning wordt kan mits randvoorwaarden5
- niet agrarische bedrijven: (uitbreiding) niet toegelaten
4 Bijvoorbeeld: boerderijkarakter behouden, hangar kan niet omgevormd worden tot wooncomplex, bewoonbare ruimte mag niet uitbreiden. 5 Bijvoorbeeld: boerderijkarakter behouden, hangar kan niet omgevormd worden tot wooncomplex, bewoonbare ruimte mag niet uitbreiden. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 20
- hoevetoerisme is mogelijk
Gaverbeek-vallei - bestaande beheerslandbouw streven naar natuurverwevin - verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit natuurwaarde in de met vergoeding op valleilandschap: gsgebied Suggesties aan het vallei versterken vrijwillige basis extensieve - -spoorwegberm verwerven, pachten of huren hoger niveau graslanden met en natuurgericht (laten) beheren - huidig perceelsrandbegroe natuurbeheer op iïng en poelen - extensief graslandbeheer via aankoop spoorwegberm gronden, subsidiëring aankoop door erkende bestendigen natuurverenigingen (vzw Wielewaal), pacht, huur of beheersovereenkomsten
- aanleg en onderhoud kleine landschapselementen via subsidiëring
- instrument: groen RUP
- Agrarische bedrijven: nieuwe bedrijfszetels niet aanvaardbaar , bestaande bedrijfszetels enkel uitbreidbaar binnen vast te leggen perimeter rondom bedrijfszetel, mits integratie in het landschap en enkel in relatie met grondgebonden agrarische activiteiten
- niet agrarische bedrijven: (uitbreiding) niet toegelaten
Zouwbeek-vallei - bestaande beheerslandbouw - landbouw, natuur -lokaal - verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit natuurwaarde (oa met vergoeding op en bos zijn natuurverwevin Suggesties aan het bos) in de vallei vrijwillige basis nevengeschikt ten gs-gebied - extensief graslandbeheer via aankoop hoger niveau versterken oosten van de gronden, subsidiëring aankoop door erkende spoorweg, ten - natuurverenigingen, pacht, huur of - morfologisch westen: natuurpark bosuitbreidings- beheersovereenkomsten groene buffer gebied realiseren tussen - streven naar - aanleg en onderhoud kleine Olsene en Zulte valleilandschap: landschapselementen via subsidiëring extensieve - bosuitbreiding in graslanden met GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 21
aansluiting op perceelsrandbegroe - instrument: groen RUP bestaande iïng, moerassige bospercelen delen (bijvoorbeeld - agrarische bedrijven: nieuwe bedrijfszetels ter hoogte van de niet aanvaardbaar , bestaande bedrijfszetels Staatsbaan) en enkel uitbreidbaar binnen vast te leggen poelen perimeter rondom bedrijfszetel, mits integratie in het landschap en enkel in relatie met grondgebonden agrarische activiteiten
-niet agrarische bedrijven: (uitbreiding) niet toegelaten
Kasteel van - uitbreiden van de Grondgebonden - landschappelijke Lokaal - aanleg en onderhoud kleine Olsene natuurwaarde van landbouw waarde versterken natuurelement landschapselementen via subsidiëring het kasteelpark naar de omgeving - toegankelijkheid - instrument: groen RUP voor recreatief medegebruik (.o.a. - agrarische bedrijven: nieuwe bedrijfszetels jeugdverenigen) enkel aanvaardbaar in bestaande gebouwen en voor grondgebonden landbouw, bestaande bedrijfszetels enkel uitbreidbaar binnen vast te leggen perimeter rondom bedrijfszetel, mits integratie in het landschap en enkel in relatie met grondgebonden agrarische activiteiten, vrijgekomen landbouwbedrijven blijven bestemd voor agrarische grondgebonden activiteiten, residentiële bewoning wordt behouden mits landschappelijke randvoorwaarden.
- niet agrarische bedrijven: (uitbreiding) niet toegelaten
- hoevetoerisme en hobbylandbouw zijn mogelijk
Park rond Villa Versterken van de - landschappelijke Lokaal opmaken beheersplan Salomé natuurwaarde van waarde versterken natuurelement GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 22
Salomé het park waarde versterken natuurelement
Omgeving Behoud en herstel Landbouw : Landschappelijke Ecologische - opmaak gebiedsgericht RUP Bisdonckstraat heidebermvegetatie beheerder van het waarde versterken infrastructuur landschap - behoud bestaande (agrarische) bebouwing Suggesties aan het bijkomende bebouwing niet toegestaan hoger niveau
Overig gebied Basisnatuurwaarde gebied prioritair -behoud van de Ecologische - agrarische bedrijven: nieuwe bedrijfszetels bestemd voor natuursnippers, infrastructuur en uitbreiding van bestaande bedrijfszetels grondgebonden en zoals beschermd zijn mogelijk wanneer verenigbaar met de grondloze landbouw op het Gewestplan landbouwstructuur van het gebied - landschap: inkleden - niet agrarische bedrijven: uitbreiding beekvalleien mogelijk wanneer verenigbaar met de landbouwstructuur van het gebied
- serreteelt is mogelijk, mits landschappelijke inpassing
- hobbylandbouw is mogelijk, mits een reglementering ivm schuthokken
- hoevetoerisme is mogelijk
-bermbeheer gericht op de natuurwaarde van de bermen
Als besluit kunnen we stellen dat voor natuur in ZULTE op dit ogenblik weinig potenties bestaan, maar de kansen die er zijn worden benut: natuur is prioritair in de Leiearmen en wordt in nevenfunctie met landbouw ontwikkeld in de Gaverbeekvallei, de Zouwbeekvallei en (delen van) de Leievallei. Rond het Kasteel van Olsene wordt natuur samen met landschap uitgebouwd (kleine landschapselementen). In de rest van de open ruimte wordt gestreefd naar een basisnatuurwaarde. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 23
Op deze manier is een duidelijke natuurlijke structuur afgebakend, uitgaande van bestaande potenties en met een duidelijke prioriteit naar de valleigebieden toe. Alle gemeentelijke RUP’s die hiertoe zullen worden opgesteld, zullen echter in samenspraak met de betrokken landbouwers en bewoners gebeuren.
Wat de conflictpunten met het recreatief medegebruik betreft, vraagt het gemeentebestuur van Zulte aan de buurgemeente Dentergem om het voetbalterrein van FC Oeselgem, gelegen in de Leievallei, te herlocaliseren naar een plek buiten de Leievallei op het grondgebied van Dentergem.
2.1.5. ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN VOOR DE VLASBEDRIJVEN
In het verleden kon ZULTE prat gaan op een bloeiende vlasindustrie. Het vlas werd gedeeltelijk hier geteeld en kwam voor een ander deel uit het buitenland (meestak Frankrijk) en werd hier geroot. Dit gebeurde oorspronkelijk in de Leie, later in de zogenaamde roterijen (betonnen bunkers waarin het rootproces chemisch op gang werd gebracht). Het vlas werd op de weilanden in vlaskappelletjes gedroogd. Door de evolutie van de vlassector, wordt er nog nauwelijks enig vlas in de gemeente zelf geteeld én gedroogd. De activiteiten zijn op vandaag vooral toegespitst op de verwerking en opslag. Deze bedrijven zijn dus niet meer ter plaatse grondgebonden. Wanneer deze bedrijven nu behandeld worden als gewone productiebedrijven zijn ze - wegens hun historisch gegroeide locatie in het landbouwgebied – normaliter zonevreemd en worden ze bij de evaluatie en selectie (zie verder bij de bespreking van de bedrijvigheid) meestal zo slecht gecategoriseerd dat hun uitbreidingskansen voor de toekomst sterk beperkt – of zelfs onmogelijk - worden.
Gezien de specificiteit van de vlasnijverheid en het historisch karakter ervan, moeten we proberen om deze bestaande bedrijven te behouden op hun bestaande locatie. De mogelijkheid moet ook open blijven dat ze kunnen uitbreiden op hun oorspronkelijke locatie, doch bij elke uitbreiding zal er een grondige evaluatie moeten gebeuren van de uitbreiding opdat het bedrijf – door zijn omvang en ontwikkeling - de omgeving niet zou schaden (visueel, natuur, mobiliteit, ...). Op basis van deze visie kan een RUP voor de vlasbedrijven worden opgemaakt waarin niet alleen de uitbreidingsmogelijkheden worden vastgelegd, maar ook de randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden kunnen zeer divers zijn van aard, het kan gaan om mobiliteitsmaatregelen, om visuele ingrepen, om lawaainormen en dergelijke meer. We streven dus naar een goed nabuurschap en een vermenging met de open ruimte. Vlasbedrijven die zich in natuurgebied bevinden zullen echter moeten inbinden en kunnen zeker niet meer uitbreiden met impact op de natuurlijke structuur. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 24
2.2. GEWENSTE STRUCTUUR VAN DE BEBOUWDE RUIMTE
2.2.1. INLEIDING
Wat betreft de nederzettingsstructuur of de ruimtelijke ontwikkeling van het wonen is het belangrijk een aantal vaststellingen te herhalen.
Het wonen in ZULTE wordt meer en meer beschouwd als wonen in open bebouwing. Slechts 2% van de recentere bebouwing is in gesloten bouwvorm opgetrokken en een klein vierde in halfopen bebouwing. Omwille van het klein aandeel woningen in gesloten en halfopen bebouwing én het feit dat veel van die woningen in sociale woonwijken terug te vinden zijn, heeft dit wonen een heel sterk stigma van ‘sociale woningen’. Alle open bebouwing wie op de markt komt, vindt zeer snel een koper of huurder. Een groot deel van deze woningen is steeds verder van de kernen verwijderd. De verstedelijkte kern zelf wordt daarbij meer en meer uitgehold, en is bij zeer weinig jonge gezinnen in trek. Verder zien we ook dat de gezinnen toch steeds kleiner worden, met 46% van de gezinnen met 1 en 2 personen. Deze gezinsverdunning is het gevolg van twee elementen: enerzijds een toename van jonge alleenstaanden en jonge koppels en anderzijds een toenemende vergrijzing met oudere alleenstaanden en koppels waarvan de kinderen het gezin hebben verlaten.
Juist deze evolutie, waarbij kleinere woningen, appartementen en nabijheid van diensten en voorzieningen op prijs worden gesteld kan hier een tegenbeweging gaan vormen voor de verdere woonuitbreiding in de afgelegen woonverkavelingen. Dit veronderstelt ook een grotere woonflexibiliteit, waarbij gezinnen opeenvolgend verschillende woningen huren of kopen en verkopen in functie van hun huidige gezinssamenstelling. De overheid kan deze tendensen stimuleren door bvb. tegemoet te komen bij verhuiskosten of door uitgebreid advies over kopen, verkopen, fiscale voordelen en dergelijke meer. De woningmarkt moet in die zin ‘intern’ flexibeler gemaakt worden, zodat de juistere woningen terechtkomen bij de juistere gezinnen en de woningmarkt zich enigszins kan ontspannen.
Uit de woonbehoeftenstudie blijkt bovendien dat een relatief groot deel van de woningen, voornamelijk huurwoningen, van slechte kwaliteit is. Herwaardering van kleinere woningen kan ook hiervoor een oplossing brengen.
Vanuit de Woonbehoeftenstudie wordt de doelstelling geformuleerd om ZULTE uit te bouwen als een landelijke gemeente, waarbij gestreefd moet worden naar een zachte groei van het aantal inwoners, hoofdzakelijk gevoed door natuurlijke groei.
Het woonbeleid wordt aldus gestoeld op 3 belangrijke krachtlijnen: GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 25
1 - In de kernen en de aanpalende woonwijken zal de klemtoon liggen op kernversterking. Deze kernversterking moet op een ruimtelijk kwalitatieve manier gebeuren en inhoudelijk beantwoorden aan de huidige en toekomstige behoeften. De kernversterking zal dus onder meer gericht zijn op het verder differentiëren van het woningaanbod, op het stimuleren van renovatie en comfortwerken én op het hergebruik.
2 - In de verder afgelegen woonwijken en de verspreide woningen zal gestreefd worden naar het stopzetten van de uitbreidingen, waarbij sommige zones kunnen ‘afgebouwd’ of verdicht worden, maar in elk geval met nadruk op de kwaliteit en de draagkracht van de omgeving.
3 - Wat betreft de sociale woningbouw, zal de gemeente belangrijke inspanningen leveren om het patrimonium aan sociale huisvesting uit te breiden op een kwalitatieve manier. Een aantal concrete projecten staan momenteel reeds op stapel. Naast het aanbieden van sociale huisvesting voor alle doelgroepen (jonge gezinnen, bejaarden, minder begoeden) zal ook de middengroep aan bod komen via het ter beschikking stellen van sociale kavels.
In alle gevallen zal de nadruk liggen op een kwaliteitsverbetering van het wonen, waarbij zowel de kwaliteit van de woningen zelf als de kwaliteit van de woonomgeving hierbij belangrijke determinanten zijn. Dit betekent dat er woningen kunnen bijgebouwd worden, maar dat de kwalitatieve draagkracht van de buurt niet mag overschreden worden.
2.2.2. GLOBALE BESCHRIJVING VAN DE WOONONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN
Voor de verschillende soorten deelgebieden worden verschillende ontwikkelingsperspectieven voorgesteld. Deze hebben tot doel de globale visie op de nederzettingsstructuur – versterken van de kernen, tegengaan van de dichtslibbing, openhouden van de open ruimte en natuurgebieden – te realiseren.
In Bijlage 1 wordt de gedetailleerde beschrijving weergegeven van alle deelgebieden met evaluatie van de gebieden van de Woonbehoeftenstudie en met doelstellingen voor de woonuitbreidingsgebieden.
S DE KERNEN VAN ZULTE, OLSENE EN MACHELEN
Binnen deze zones kunnen - behoudens hieronder specifiek vermeld - nog vrije percelen aangewend worden voor kernversterkend wonen, rekening houdend met de specifieke menging binnen deze kernen. Het aansnijden van nieuwe binnengebieden moet gebeuren met respect voor het karakter van het bestaande wonen en mag geenszins de bestaande woonkwaliteiten hypothekeren. Gezien in deze zones de oudste woningen voorkomen, moeten renovatie-inspanningen hier aangemoedigd worden, dit kan bvb door GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 26
het verstrekken van gemeentelijke renovatiepremies in deze zones. Verder moet ook blijvend werk gemaakt worden van het verbeteren van de woon- en leefomgeving onder andere door het veiliger en aangenamer maken van de openbare ruimte.
S UITBREIDINGEN VAN DE KERNEN
Inbreiding binnen deze zones is mogelijk, maar steeds binnen een afweging met de andere ruimtegebruikers. Er moet ook gestreefd worden naar een versterken van de woon- en leefomgeving met de nadruk op het behoud en de versterking van de groenstructuur (openbaar en privaat).
S DE WIJK KAPELHOEK
In deze oude wijk van Zulte is nog een kleuterschooltje gevestigd - als 'bijhuis' van de Vrije Kleuterschool aan de Staatsbaan (Pontstraat), verder zijn er nauwelijks nog een aantal voorzieningen en wordt de wijk meer en meer monofunctioneel wonen. Een minimum aan primaire voorzieningen voor deze wijk is aan te moedigen, maar blijkt zich niet zelfstandig te ontwikkelen. Het schooltje moet zeker blijven en als focuspunt functioneren voor eventuele nieuwe ontwikkelingen.
S DE WIJKEN 'OVER DE SPOORWEG'
Deze woonconcentraties van diverse types - oude wijken, nieuwe wijken, woonlinten en inbeidingen - kunnen worden behouden, maar zeker niet uitgebreid. Verdichting is mogelijk, maar de wijken moeten een groen karakter behouden, verkrijgen en/of versterken. Bestaande groenvolumes en/of natuurlijke relicten moeten er bewaard blijven. Ook moeten openbare ontmoetingsruimtes worden gecreërd voor jong en oud teneinde het wijkkarakter en - gevoel te versterken. De wijken moeten prioitair ingegroend worden.
Verdichting moet echter zoveel mogelijk afgeraden worden omdat deze gebieden te veraf gelegen zijn van de kern en van de Leie, wat respectievelijk problemen met zich meebrengt op het vlak van mobiliteit en op het vlak van rioleringsstelsel (beperkte capaciteiten).
S VERSPREIDE BEBOUWING IN DE OPEN RUIMTE
Ook de verspreide bebouwing moet worden stop gezet. Geen enkele uitbreiding is toegestaan in de open ruimte - behoudens hieronder specifiek vermeld. Voor de ontwikkelingskansen van de bestaande zonevreemde woningen verwijzen we naar het volgend hoofdstuk, waar de ontwikkelingsperspectieven in detail worden uiteengezet. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 27
De belangrijkste randvoorwaarden voor de open ruimte gebieden zijn terug te vinden onder de gewenste structuur van de open ruimte (deel 2.2 - Richtinggevend Gedeelte). Bepaalde zones zijn echter juridisch als woongebied, woonuitbreidingsgebied of landelijk woongebied bestemd en kunnen dus op - op termijn - eventueel bebouwd worden. Deze zones worden hieronder specifiek vermeld en er wordt een uitspraak gedaan over de wens te bebouwen en de eventuele voorwaarden.
2.2.3. ZONEVREEMDE WONINGEN - OPLOSSINGSWEGEN
6 2.2.3.1. KADER
De gemeente heeft een inventaris opgemaakt van de hoeven en de zonevreemde woningen (gelegen in landbouw-, natuur- of parkgebied). Er werden (voorlopig) 124 hoeven geteld en 482 woningen werden als zonevreemd aangeduid (606 in totaal).
Conform de recente wijzigingen in de wetgeving stellen wij hierna een aantal gebiedsgerichte richtlijnen voor om de zonevreemde woningen te groeperen en te categoriseren, een specifieke aandacht gaat hierbij uit naar de problemen van de niet meer actieve landbouwers. We kunnen grosso modo de volgende oplossingswegen aflijnen :
1 – Herbestemming als Woongebied
In sommige situaties kan het aangewezen zijn om concentraties van zonevreemde woningen als geheel te herbestemmen als woongebied. Het betreft kleine groepen van woningen, die via een RUP (Ruimtelijk UitvoeringsPlan) kunnen omgevormd worden tot een woongebied. De woningen binnen deze concentraties kunnen dan ontwikkelen als woningen in een woongebied (geen volumebeperkingen, opsplitsing mogelijk, horeca, handel, KMO, ...). Het hele gebied wordt in dit geval bestemd als woongebied (dus ook eventuele vrijliggende percelen).
Deze oplossing mag enkel gebruikt worden voor concentraties die aansluiten op een kern.
2 – Herbestemming als Woonlint
Zulte kent een aantal typische lintbebouwingen langs belangrijke verbindingswegen. In sommige gevallen zijn deze bevestigd in het gewestplan (vb. N459 Oudenaardestraat), in andere gevallen is dit niet zo. Voorgesteld wordt om een restrictief beleid te voeren en een verderschrijdende verlinting tegen te gaan. Bestaande woningen, maar ook bestaande ambachtelijke bedrijvigheid, handel en
6 Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Gebiedsgericht beleid voor Zonevreemd Wonen, Handleiding voor de gemeente, April 2001 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 28
horeca worden wel bevestigd via een RUP. De stedenbouwkundige voorschriften voor de bestaande bebouwing zal erop gericht om de aanwezige gaten in het lint te behouden.
3 - Herbestemming als Woonkorrel
Woonkorrels verschillen wezenlijk van woongebieden doordat de woonfunctie alleen bevestigd wordt voor de bestaande woningen. Er is géén wettelijke definitie van een woonkorrel. Het begrip wordt afgelijnd op basis van de situatie zoals we die kennen in ZULTE. Het gaat in wezen over een historisch gegroeide huizenconcentratie, min of meer geïsoleerd t.o.v. de kernen. De volumebeperkingen worden afhankelijk gemaakt van de bestaande volumes.
4 – Oplossingen voor solitaire woningen: richtlijnen per deelgebied
Alle andere zonevreemde woningen die niet tot een groep behoren zullen juridisch zonevreemd blijven (er komt met andere woorden géén bestemmingswijziging), maar per gebied zullen de her- en verbouwingsmogelijkheden beschreven worden naargelang de keuzes van het structuurplan. Er kan bvb bepaald worden dat aan de woningen in de Leie- en beekvalleien enkel nog instandhoudingswerken mogen uitgevoerd worden.
Zowel voor de zonevreemde woningen in woonkorrels als voor de solitaire zonevreemde woningen kan een bijkomende verfijning gebeuren op basis van het (historisch) waardevol karakter ervan. Hiertoe kan een inventaris of een toetsingskader opgebouwd worden ter evaluatie. Voor waardevolle gebouwen kan eventueel een bescherming aangevraagd worden, waardoor de verbouwingsmogelijkheden ruimer zijn.
2.2.3.2. EVALUATIE VAN DE ZONEVREEMDE WONINGEN
1 – Herbestemming als Woongebied
Er komen geen gebieden in aanmerking om herbestemd te worden als woongebied.
2 - Herbestemming als Woonlint
S Staatsbaan tussen Waregem en Oude Weg (Zulte)
We zien hier een lineaire concentratie van een 20-tal woningen (vermengd met handel en horeca) over een lengte van een 500-tal meter. Deze concentratie zit gevangen tussen de baanwinkelconcentratie net over de grens en een verkaveling aan de rand van de GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 29
wijk Kapelhoek. Een bestendiging van deze situatie lijkt ons aanvaardbaar, zonder verdere verdichting toe te laten, zodat het gedeeltelijk open karakter van Zulte bij het binnenkomen van de gemeente behouden blijft.
S Waregemstraat tussen Waregem en de wijk De Piste (Zulte)
Deze concentratie is gelijkaardig, we vinden hier een lint met minstens 25 woningen (ook vermengd met handel en horeca) over een lengte van een 500-tal meter. Deze strook verbindt een landelijke woonzone net over de grens met Waregem met de wijk De Piste. Het lint kan bestendigd worden, maar ook hier moet verdichting vermeden worden. Dankzij een aantal openingen in het lint zijn immers nog een aantal 'vensters' op het landschap behouden.
Aan deze Waregemstraat sluit de Waterstraat aan, gedeeltelijk zone-eigen (landelijk woongebied, grondgebied Waregem) en gedeeltelijk zonevreemd (grondgebied Zulte), nl. een concentratie van een 6-tal woningen op een lengte van ongeveer 50 meter in de buitenbocht van de Waterstraat. Het gaat hier dus bij manier van spreken om een 'grenscorrectie'.
3 - Herbestemming als Woonkorrel
Andere concentraties van zonevreemde woningen worden als woonkorrel geselecteerd zodat hun impact op de open ruimte niet groter wordt. Zoals reeds aangestipt is de dispersiegraad van de zonevreemde woningen zeer groot, we vinden nauwelijks nog een ruimte van 500 meter diameter waarin geen enkel gebouw staat. We kunnen in ZULTE 3 woonkorrels definiëren.
S Groeneweg - Bauterstraat (Olsene)
Op het kruispunt van Groeneweg en Bauterstraat - net ten zuiden van de spoorweg in Olsene zien we een concentratie van een 10- tal woningen op een afstand van minder dan 150 meter. De herbestemming tot woonkorrel is te verantwoorden omwille van de ligging aan de rand van het open gebied en vlak naast de spoorweg.
S Oudenaardestraat langs de spoorweg (Olsene)
Recht tegenover de site van Petersime staat een rij van een 6-tal woningen op een totale afstand van 150 meter. Deze woningen sluiten enerzijds de kern af van Olsene en zijn anderzijds een uitloper van de landelijke woonzone langs de Oudenaardestraat. We zouden ze in die zin ook kunnen herbestemmen tot woongebied, doch de ligging - over de spoorweg en vlakbij het lokale bedrijventerrein - zijn geen argumenten voor verdichting.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 30
S Olsene 'Grot'
Aansluitend aan het woongebied langs de Kasteelstraat, rond het kruispunt van de Rotsstraat en de Machelenstraat, komt een laatste concentratie van een 10-tal woningen in aanmerking om herbestemd te worden als woonkorrel.
Op deze manier worden een 80-tal zonevreemde woningen omgevormd tot woningen in woongebied. Voor de overige 400 worden gebiedsgerichte bebouwings- en verbouwingsvoorschriften opgelegd.
4 – Oplossingen voor solitaire woningen: richtlijnen per deelgebied
We maken een onderscheid tussen de volgende gebieden
S De ruimtelijk kwetsbare deelruimten
Dit zijn de deelruimtes van de natuurlijke structuur, namelijk de Leievallei, de Zouwbeekvallei en de Gaverbeekse Meersen.
Gezien we deze gebieden in de toekomst verder als natuurlijk waardevolle gebieden wensen te ontwikkelen, worden de ontwikkelingsperspectieven beperkt. Enkel instandhoudingswerken zijn in principe toegelaten. Welke woningen hiertoe zullen behoren, zal slechts duidelijk worden bij de afbakening van deze gebieden.
S Het overgangsgebied tussen N43 en Leie
In dit gebied bevinden zich nog in totaal een 90-tal woningen en een 30-tal hoeves en toch zijn deze open ruimte gebieden nog het meest intact gebleven (in het bijzonder rond Olsene en Machelen). We willen deze kwaliteit behouden en versterken door de verbouwingsmogelijkeden te beperken, zowel voor hoeves als voor woningen (maximale uitbreiding mogelijk met 20%).
S De omgeving van het Kasteelpark van Olsene
In de omgeving van het parkgebied rond het kasteel van Olsene staan nog een 10-tal woningen. Dankzij de eerder volle begroeiing zijn ze niet te sterk aanwezig in het landschap. We willen dit karakter behouden en nog versterken door een minimale ingroening van de percelen te eisen. Bij eventuele verbouwingsplannen kunnen deze maatregelen worden opgelegd.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 31
S De andere open ruimtes
In de overige open ruimtes - waar gezamenlijk nog minstens 280 woningen en 80 hoeves gesitueerd zijn in een zeer verspreide opstelling - wordt een toleranter beleid gevoerd. Gezien een groot deel van dit open landschap reeds sterk is aangetast moeten we ons inziens geen al te strenge regelgeving gaan opleggen, zonder echter een vrijgeleide te geven voor verdere woonuitbreiding. De huidige regelgeving wordt hierbij als uitgangspunt genomen. Dit betekent dat is toegelaten:
Verbouwen
Herbouw van het bestaand volume met een maximum van 1000 m³
Volume-uitbreiding met maximum 100% tot 1000 m³
De gedetailleerde ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde woningen zullen verder uitgewerkt worden via verschillende kanalen. Via de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen kan voor gebieden een herbestemming worden vastgelegd voor een aantal percelen en via de opmaak van stedenbouwkundige richtlijnen per zone kan de gemeente haar ruimtelijk woonbeleid voor de ruimere zones bepalen.
2.2.4. OPTIES VOOR DE VERDERE ONTWIKKELING VAN DE SOCIALE WONINGBOUW
De woonbehoeftestudie duidde voor de periode 1996-2006 op een volkshuisvestingsbehoefte van 175 woningen en 52 serviceflats.
De gemeente heeft dadelijk een ambitieus meerjarenplan uitgewerkt om aan die behoefte te kunnen voldoen. In de periode 1996- 2001 werden reeds 72 woningen gerealiseerd, dit vooral in aansluiting met reeds bestaande sociale wijken (Ellegemwijk, Zulte 28 woningen en Vogelzang, Olsene 16 woningen, 8 appartementen in Olsene CM, 4 woningen en 4 appartementen in Machelen-dorp en 12 woningen in de tuinwijk te Machelen).
Voor de periode 2002-2006 zijn nog eens 133 sociale woningen en serviceflats gepland. Voor de totaliteit wordt gestreefd naar een goede mix van serviceflats, bejaardenwoningen en aanpasbare woningen, sociale huur- en koopwoningen, sociale kavels en appartementen. De volgende tabel geeft de planning weer van 2001 tot 2006. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 32
TABEL 2 : SOCIALE WONINGEN, PLANNING 2001-2006
DEELGEMEENTE SERVICEFLATS BEJAARDENW. SOCIALE WONINGEN SOC. KAVELS SOC. APPART. PLAATS JAAR VAN
+ HUUR KOOP KOOP HUUR UITVOERING
AANPASBARE Machelen 6 Tuinwijk 2003-2004 (30 in totaal) 7 Tuinwijk 2003-2004 12 Tuinwijk 2001-2002 5 ? 2004-2005 Olsene 12 Groeneweg 2003-2004 (40 in totaal) 13 Groeneweg 2003-2004 10 Groeneweg 2004-2005 5 ? 2003-2004 Zulte 25 RVT 2002-2003 (75 in totaal) 16 Anglo 2004-2005 10 Anglo 2004-2005 18 Anglo 2005-2006 21 Anglo 2003-2004 10 Waalstraat 2002-2003 Algemeen totaal (170) 25 (1e fase) 34 30 40 21 20 samen 61 Objectief woonbehoefte 52 32 19 64 20
Voor de meest geschikte locaties werd teruggegrepen naar de aanbevelingen van de woonbehoeftenstudie. Hierin werden een aantal gebieden aangeduid, die nog verder geëvalueerd moeten worden. Om een goede mix én een goede spreiding over de verschillende deelgemeenten te kunnen realiseren, worden er per deelgemeente een aantal projecten voorzien. De keuzes worden hieronder beschreven en toegelicht.
In de deelgemeente Zulte zullen de inspanningen voor sociale woningbouw in de eerste plaats gericht worden op de site van de voormalige brouwerij Anglo-Belge. Dit gebied voor kernontwikkeling (Gewestplan) is zeer goed gelegen, namelijk pal in het centrum van Zulte; een gemengde ontwikkeling met deels private en deels sociale woningen kan hier tot een belangrijke versterking GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 33
van de kern leiden (65 sociale woningen, inclusief bejaardenwoningen). Bijkomend zal een kleinschalig project van een tiental appartementen ingeplant worden op de hoek van de Zaubeekstraat en de Waalstraat. Deze site is zeer goed gelegen, op een 500-tal meter van het centrum. Tenslotte worden nog 25 serviceflats gerealiseerd in aansluiting met het Rust en Verzorgingstehuis (ook in het centrum van Zulte).
In de deelgemeente Olsene is de keuze niet zo evident. Olsene heeft slechts 1 belangrijke concentratie sociale woningen, namelijk in de wijk Vogelzang. Aansluitend is er een aanbod aan bejaardenwoningen in het Sint-Pieterspark. Beide locaties zijn volgebouwd. Zoals uit het informatief gedeelte reeds naar voren kwam, is het aanbod aan sociale woningen in de deelgemeente Olsene het laagst van de 3 deelgemeenten. Een inhaalbeweging dringt zich dan ook op en wordt in het meerjarenplan voorzien (35 sociale woningen en 5 sociale appartementen).
De gebieden, die in de woonbehoeftestudie van 1996 werden aangeduid om nieuwe sociale woningen te bouwen, zijn allemaal relatief kleinschalig en reeds gedeeltelijk gerealiseerd in private woningbouw, ze zijn immers allemaal gelegen in woongebieden. Ze zijn in detail besproken in bijlage 1. Eén binnengebied (Houtstraat / Processiestraat) is reeds volledig volgebouwd. De binnengebieden (Plaetse, Oliebergstraat / Herdersstraat en Grote steenweg / Heirweg) situeren zich midden de open bebouwing en zijn ondertussen redelijk versnipperd. Op de eerste site is nauwelijks nog ruimte voor groepwoningbouw, op de tweede site kunnen nog een 10-tal woningen gebouwd worden als verlengde van een recente privéverkaveling (Toverhoekwijk). Op het gebied Grote steenweg / Heirweg voorzag de WBS een 8-tal woningen. Dit gebied wordt binnenkort ook ingenomen door een privéverkaveling. Het binnengebied tussen Kerkstraat en Aertsstraat is ook reeds in handen van een private verkavelaar.
We kunnen uit deze actualisatie besluiten dat er theoretisch een mogelijkheid bestaat om een aantal solitaire sociale woningen op deze sites te voorzien, maar dat het financieel én juridisch moeilijk haalbaar zal zijn. In elk geval kan zeker niet de volledige behoefte aan bijkomende sociale woningen voorzien worden in de bestaande woonzones.
Om de taakstelling voor sociale woningbouw in Olsene te kunnen realiseren moet dus een deel van een woonuitbreidingsgebied als nieuw te ontwikkelen woongebied worden aangesneden op. Het best gesitueerde woonuitbreidingsgebied voor een dergelijke ontwikkeling is het woonuitbreidingsgebied Groeneweg/Houtstraat. Dit gebied is nog gelegen is aan de ‘goede’ kant van de spoorweg, sluit aan bij de kern van Olsene, is goed ontsloten op bovenlokaal niveau en potentieel goed te ontsluiten voor fietsers en voetgangers van de hele fusiegemeente. Op korte termijn (2003-2004) kunnen hier 35 sociale woningen gebouwd worden op een deel van dit terrein (1,7 ha). Sociale appartementen zullen bij voorkeur pal in het centrum ingeplant worden.
In de deelgemeente Machelen zal de nadruk op korte termijn liggen op het voorzien van voldoende bejaardenwoningen (6), deze kunnen het best voorzien worden achter de Molenkouterstraat, in aansluiting met de bestaande Tuinwijk, gezien deze locatie zeer GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 34
dicht gelegen is bij alle noodzakelijke voorzieningen en de bestaande open ruimtes op die manier niet verder aangetast worden. Aansluitend zullen nog 7 sociale huurwoningen gebouwd worden in de Tuinwijk. Voor sociale huurappartementen wordt nog een geschikte locatie gezocht, maar dit zal zo dicht mogelijk bij de dorpskom gelegen zijn. Een mogelijkheid is de omvorming van het voormalig klooster voor sociale appartementen en huurwoningen.
2.2.5. BELEIDSMAATREGELEN
Teneinde deze gewenste structuur versneld te kunnen doorvoeren zullen acties genomen worden op twee niveaus:
A. Ingrijpen op de juridische bestemming van de ruimte
- De woonuitbreidingsgebieden die ook op lange termijn niet voor bebouwing in aanmerking komen, vastleggen als ‘woonreservegebieden voor de zeer lange termijn en onderzoeken of delen ervan op korte termijn een open-ruimte bestemming kunnen krijgen.
- Binnen de woongebieden afbakenen van zones voor gesloten, half-open en open bebouwing met inbegrip van de wenselijke kavelgrootten (zie micro-niveau).
- Opmaken van een BPA ‘Anglo-Belge’ voor de ontwikkeling van het gebied voor Kernontwikkeling.
- Opmaken van een RUP Zonevreemde woningen om de ontwikkelingperspectieven van de zonevreemde woningen vast te leggen.
B. Beleidsondersteunende maatregelen
- Opzetten van een woonoverleg tussen gemeente, OCMW, Volkshaard en Deinse Woningbouwmaatschappij om de realisatie van nieuwe projecten van sociale woningbouw te stimuleren en coördineren.
- De gemeentelijke service die nu wordt geboden, uitbreiden tot een actieve gemeentelijke woonwinkel die de komende jaren een informatie- en ondersteuningscampagne organiseert naar particuliere kandidaat-renoveerders.
- Afbakenen van zones waar een tussenkomst van de gemeente de kwaliteits- en comfortverbetering van de woningen en de woonomgeving moet stimuleren. Verschillende zones zijn denkbaar, elk met hun specifieke tegemoetkomingen. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 35
2.2.6. GEWENSTE BESTEMMINGEN VOOR DE WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN – OVERZICHT
Als gevolg van de woonbehoeftenstudie zijn via een gemeenteraadsbesluit (van 27 maart 1997) alle lopende verkavelingsaanvragen voor private woningen in de woonuitbreidingsgebieden tot 2007 ‘bevroren’.
Hieronder worden de opties opgenomen voor de bestemming van de woonuitbreidingsgebieden, vanuit de ruimere doelstellingen van het structuurplan.
De volgende opties worden genomen:
Woonuitbreidings- Realisatie-graad Opties gebied (Schatting)
Deelgemeente Zulte
1 – Ellegemwijk nog ongeveer 100 - Uitbreiding Sociale Huisvesting via het ter beschikking stellen van sociale kavels, kavels realiseerbaar doch niet alle potentiële kavels aansnijden binnen de planperiode.
- Stuk park- en speelruimte wordt momenteel gerealiseerd
2 – Meiweg/ 50% - Op korte termijn: open houden Dennestraat - Op lange termijn te behouden als woonreserve (ná 2007)
3 – Biriwi – Zuid 100% - geen
4 – Waalstraat/noord 50% - Voldoende uitbreidingsmogelijkheden voorzien voor bestaande bedrijven
- De rest van het binnengebied: op korte termijn open te houden; op lange termijn te behouden als woonreserve (ná 2007)
5 – Waalstraat/zuid 30% - Het binnengebied: op korte termijn behouden als landbouw en buffer ten opzichte van industriezone; op lange termijn te behouden als woonreserve (ná 2007), doch steeds met een voldoende buffer ten opzichte van de industriezone. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 36
6 – Waalbeekstraat 40% - Dit binnengebied: op korte termijn open te houden; op lange termijn te behouden als woonreserve (ná 2007/ momenteel een aantal verkavelingsaanvragen bevroren).
Deelgemeente Olsene
7 – Vogelzang 100% - geen
8 - Groeneweg/ 20% - Nieuw te ontwikkelen woongebied Houtstraat - Op korte termijn gedeeltelijk te ontwikkelen voor sociale huisvesting, gedeeltelijk open te houden; op lange termijn (ná 2007) te behouden als woonreserve.
9 - Kasteelstraat 50% - Het gebied kan gedeeltelijk (in aansluiting op het bestaande bedrijf) aangewend worden voor beperkte uitbreidingen van bedrijf Vandewiele met buffering naar de omliggende woonwijken.
- Indien noodzakelijk, wordt een uitbreiding van de bestaande voetbalvelden opengehouden.
- De rest van het gebied blijft open op korte termijn en wordt behouden als woonreserve op lange termijn (ná 2007).
Elke ontwikkeling zal in elk geval gebeuren met respect voor de Sterkebeek die het gebied doorsnijdt.
10 – Driesch 50% (sportvelden, - indien noodzakelijk, uitbreiding van de bestaande recreatieve infrastructuur, vb. onder jeugdlokalen, de vorm van een speelbos. woningen) - Bevestiging van de bestaande woningen en bedrijven.
- De rest van het gebied blijft open op korte termijn en wordt behouden als woonreserve op lange termijn (ná 2007)
Deelgemeente Machelen
11 – Machelen Centrum 50% - Op korte termijn open te houden, te behouden als woonreserve, geschikt op lange GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 37
termijn voor woonverdichting wegens de centrale ligging.
12 – Tuinwijk 60% (deel - Behoud van de centrumfuncties sportvelden, - Deel voorbehouden voor sociale huisvesting, in het bijzonder bejaardenwoningen. ontmoetingscentrum) - De rest van het gebied op korte termijn open te houden; op lange termijn te behouden als woonreserve (ná 2007).
13 – Polderhoek 70% - Geen verdere verdichting van deze zone; op korte termijn behouden voor de landbouw, op lange termijn behouden als woonreserve, doch als laatst aan te snijden gebied wegens de excentrische ligging.
De ligging van de verschillende woonuitbreidingsgebieden is opgenomen op kaart 2.3.
2.2.7. BEGELEIDENDE MAATREGELEN VOOR ONDERSTEUNING VAN GEMEENSCHAPSVOORZIENINGEN
De algemene leef- en omgevingskwaliteit is ook van belang voor het goed functioneren van voorzieningen. De voorzieningen in de kern van Zulte (feestzaal, bibliotheek, parochiecentrum, toneelzaal, ...) moeten veel sterker aan elkaar gebonden worden door gepaste ruimtelijke ingrepen. Een representatieve en geaccentueerde toegang tot de Gaston Martenszaal en de feestzaal zijn hierbij de minimale ingrepen. Het doortochtenproject en de renovatie van de site ‘Anglo Belge’ hebben hier een belangrijke functie te vervullen. Ook in Olsene moet de representativiteit van de gemeente- en politiediensten versterkt worden, voornamelijk door ingrepen in het openbaar domein.
Een specifiek probleem stelt zich met betrekking tot de veiligheid van schoolomgevingen. Door de explosie van het autoverkeer en door het steeds minder gebruik maken van de fiets, worden de omgevingen van de schoolpoorten steeds onveiliger. Zoals reeds vermeld in het mobiliteitsplan, zullen maatregelen moeten getroffen worden op kleine schaal om hieraan te verhelpen.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 38
KAART 2. 3 – SITUERING WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 39
KAART 2. 4 – WENSSTRUCTUUR WONEN GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 40
2.3. GEWENSTE RUIMTELIJK-ECONOMISCHE STRUCTUUR
2.3.1. INLEIDING
In essentie zal dit voorstel de bedrijvigheid - en de aanspraken op de ruimte vanuit deze sector - afwegen en evalueren ten opzichte van de andere gebruikers. Het is evident dat deze problematiek verschillende oplossingen zal kennen wanneer hij vanuit verschillende invalshoeken wordt benaderd. De werknemers van een bedrijf zullen de uitbreidingswensen van hun bedrijf ten allen prijze verdedigen, zelfs als daarmee een belangrijke inname gebeurt van landbouwgebied en/of natuurgebied, of als een nabije woonbuurt hierdoor met extra hinder te kampen krijgt. Natuurliefhebbers zullen ijveren om alle waardevolle ecologische relicten te bewaren en vrijwaren. De landbouwers zullen geen vrede nemen met een verminderd cultuurareaal en bewoners zullen geen stank of mobiliteitshinder verdragen als deze verder gaat dan de ‘aanvaardbare’ normen.
Dit voorstel probeert een redelijke oplossing voor te stellen in functie van de goede ruimtelijke ordening. We zijn er ons echter heel duidelijk van bewust dat we niet kunnen uitgaan van een blanco blad, maar dat we moeten voortbouwen op de goede en slechte verwezenlijkingen uit het verleden. Leidraad bij het voorstel zijn dus zeker niet alleen de hoofdlijnen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, maar ook en vooral de situatie zoals we ze nu kennen en hiervoor onderzocht hebben.
2.3.2. ECONOMISCHE DYNAMIEK EN PLANOLOGISCHE RANDVOORWAARDEN
Ondanks het feit dat ZULTE volledig in het buitengebied van het Ruimtelijke Structuurplan Vlaanderen gesitueerd werd, is het heel duidelijk dat er in ZULTE een sterke economische dynamiek aanwezig is op het vlak van kleinschalige industriële en ambachtelijke bedrijvigheid.
Dit is gedeeltelijk het gevolg van zijn ligging aan de E17 en de regionale aantrekking die daarmee gepaard gaat. De nijverheidsontwikkeling langs de E17 tussen Lille en Kortrijk zet zich door tot in Kruishoutem en dus ZULTE.
Een belangrijker element is echter de historische aanwezigheid en groei van tal van KMO’s in de gemeente. Vele tientallen bedrijfjes zijn hier sinds enkele decennia gevestigd en worden nu door een 2de of 3de generatie verdergezet en uitgebreid. Na de ongestructureerde groei willen sommigen hun bedrijf ter plekke herstructureren, anderen zien hun exploitatiekansen meer gebaat met een nieuwe inplanting op een daartoe bestemd en uitgerust terrein. Door het gebrek aan uitgeruste industrieterreinen zijn vele bedrijven genoodzaakt uit te wijken naar de buurgemeenten. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 41
Dankzij diverse stedenbouwkundige reglementeringen konden bedrijven vroeger meestal ongebreideld uitbreiden op hun oorspronkelijke vestigingsplaats. Het kleine ondernemerschap heeft in ZULTE een zeer verspreide nederzetting van bedrijfjes teweeggebracht, sommige daarvan zijn uitgegroeid tot belangrijke werkgevers in de gemeente, maar bevonden zich niet altijd op een planologisch daartoe bestemde locatie.
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wil een trendbreuk teweegbrengen in de ruimtelijke ordening in Vlaanderen en ziet de uitbreiding van economische activiteiten enkel nog mogelijk in de ‘economische knooppunten’. ZULTE wordt volledig in het ‘Buitengebied’ gesitueerd. Hierdoor wordt aan de gemeente slechts een beperkte mogelijkheid geboden om nieuwe vestigingsplaatsen te voorzien voor bedrijven, namelijk 5ha per hoofddorp. De hoofddorpen zullen in het provinciaal structuurplan worden aangeduid. Mogelijkerwijs zullen de 3 deelgemeenten van ZULTE als hoofddorp worden beschouwd, waardoor ZULTE een lokaal bedrijventerrein van 15 ha zou kunnen inrichten. Het is zondermeer duidelijk dat een lokalisatie van alle zonevreemde bedrijven (zonder enige uitbreiding) op die 15ha totaal onmogelijk is, daarenboven zou hierdoor elke kans op nieuwe initiatieven voor de toekomst weggenomen worden. Dit is niet de bedoeling. De zonevreemde bedrijven zullen dan ook zoveel mogelijk - voor zover ze verenigbaar zijn met de goede ruimtelijke ordening - op hun eigen terrein uitbreidingsmogelijkheden moeten krijgen. Voor acute ontwikkelingsbehoeften van een aantal historisch gegroeide bedrijven (b.v. Sobinco, Lippens, Vandewiele,...) wenst de gemeente zelf initiatief te kunnen nemen, uiteraard in samenspraak met het Vlaams Gewest dat bevoegd is voor de historisch- gegroeide bedrijven in het buitengebied.
2.3.3. KRACHTLIJNEN VOOR DE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN DE BEDRIJVIGHEID
2.3.3.1. OPTIMALISEREN VAN DE INDUSTRIEZONE KARREWEG EN ONTWIKKELEN VAN LOKALE BEDRIJVENTERREINEN
In de eerste plaats moet het huidig industrieterrein maximaal benut worden. Zoals uit het informatief gedeelte blijkt, liggen nog ca. 8 ha er onbenut bij. Het gaat hierbij over verspreide percelen, meestal in eigendom van de aangrenzende bedrijven. Onderzoek naar het statuut en de toekomstperspectieven van de eigenaar-bedrijven lijkt gewenst en eventueel moet worden overgegaan tot onteigening van de overtollige reserveterreinen om ze ter beschikking te stellen van andere bedrijven.
Gezien de omvang van de geraamde behoefte (ongeveer 15,7 ha op lange termijn) zal ZULTE echter nood hebben aan bijkomende terreinen voor lokale bedrijven. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 42
In de eerste plaats wordt gekozen voor de ontwikkeling van het lokaal bedrijventerrein Petersime, waarvoor op dit ogenblik een BPA wordt opgemaakt. De ruimte die hier voor kleine bedrijven kan worden voorbehouden, is echter te beperkt om de reële behoefte op te vangen (6,2 ha op korte termijn, 3,5 ha mogelijk op lokaal bedrijventerrein Petersime).
In de tweede plaats zal worden werk gemaakt van de KMO-zone van Machelen. Hier is nog ca. 5 ha beschikbaar, indien de nog mogelijke woonverkavelingen langsheen de Posthoornstraat en de Polderstraat mee worden geïntegreerd in de zone (vb door het wonen langs de straat te combineren met een bedrijfsgebouw). Bij deze optie is de aanleg van een buffer tussen KMO-zone en de woonstrook dan niet nodig, wat een ruimtewinst betekent voor bedrijvigheid.
De ontwikkeling van de zone Petersime en de KMO-zone Machelen beantwoordt nog niet volledig aan de vraag. Er blijft nog een behoefte over van ca. 7 ha (15,7 ha – 3,5 ha –5ha). Als logisch gevolg van het streven naar concentratie van de bedrijvigheid, willen we dan ook een aansluiting nastreven bij het bestaande industrieterrein. Een lokaal bedrijventerrein is op lange termijn noodzakelijk en kan ons inziens gerealiseerd worden in evenwicht met de andere aanspraken op de ruimte. Dit terrein is optimaal ontsloten naar de gemeente zelf via Karreweg en Oudenaardestraat, waarlangs het tevens een perfecte aansluiting heeft naar de E17. Naar de woongebieden van Zulte is het industrieterrein zeer goed ontsloten via de Waalstraat en de Leenstraat. In functie van een duurzaam ruimtelijk en mobiliteitsbeleid lijkt ons dit de enige juiste plek.
De buurgemeente Kruishoutem heeft reeds een uitbreiding van het industriegebied gerealiseerd ten oosten van de oorspronkelijke zone. Door hierbij aan te sluiten wordt de impact op het landschap en de hinder voor de bewoners minimaal. Deze industriezone ligt daarenboven vlakbij de grootste woonconcentratie van de gemeente, namelijk de deelgemeente Zulte.
De uitbreiding van het terrein moet gefaseerd verlopen. Een actualisatie van de behoefte zal doorgevoerd worden vooraleer het bijkomend gebied wordt aangesneden. De gemeente zal de nieuwe terreinen zodanig beheren dat ze ten dienste komen van de lokale bedrijven.
Als begeleidende maatregelen moet dit industrieterrein wel een betere ruimtelijke herkenbaarheid krijgen en duidelijker afgelijnd worden in de gemeente. Specifiek moet een betere bufferzone worden uitgebouwd naar de noordelijke woonzones toe en moet meer aandacht besteed worden aan het respecteren en integreren van de Zouwbeekvallei
. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 43
2.3.3.2. HERSTRUCTURERING VAN DE BEDRIJVIGHEID LANGS DE N43
S Vijvestraat : behoud en ruimtelijke bevriezing
Eveneens dankzij de reeds goedgekeurde gewestplanwijziging is deze bestaande historische locatie geregulariseerd. Deze bevestiging moet wel gepaard gaan met meer aandacht voor de landschappelijke integratie van deze zone in de Leievallei. Een bomenscherm kan het karakter van deze nederzetting ongetwijfeld veel meer aanvaardbaar maken in deze Leiebocht. Er moet ook op gelet worden dat hier geen ruimtelijke uitbreiding van de bedrijvigheid plaats vindt, in het bijzonder omwille van de nabijheid van de Leie.
S KMO-zone Neerhoek : functiewijziging naar distributiezone mits landschappelijke integratie van de bestaande constructies
Deze KMO-zone werd oorspronkelijk ingericht in functie van de Leiegebonden activiteiten van een lederverwerkinsgbedrijf en een textielbedrijf. Het eerste heeft reeds lang geleden de activiteiten stopgezet, het textielbedrijf is sinds kort gestopt. Na de stopzetting van Utammo, werd de KMO-zone ingenomen door een meubelhandel en een antiekhandel, sinds kort heeft er zich een warenhuis naast gevestigd, ook aan de overkant is een vraag om de leegstaande gebouwen in te nemen voor handelsactiviteiten. De KMO- zone is vlak in de Zaubeekvallei gesitueerd en hypothekeert in grote mate de potentiële landschappelijke waarde van deze plek waar de N43 tot vlakbij een oude Leiemeander komt. Gezien de ligging langsheen de N43, geprangd tussen de kern van Olsenen en Zulte en de feitelijke toestand van detailhandel en van leegstaande gebouwen is het echter niet haalbaar om deze bedrijven hier weg te halen, vanuit de economische realiteit lijkt een juridische bevestiging van de feitelijke distributiezone hier de juiste optie, in die zin dat volume-uitbreiding noch ruimtelijk mogelijk noch gewenst is. Deze omvorming zou ons toelaten de nodige begeleidende maatregelen te realiseren om de bestaande constructies zoveel mogelijk landschappelijk te integreren in de Zaubeekvallei.
S Zone tussen de kern van Olsene en de kern van Machelen : structureren met respect voor de open ruimte corridor
Voor deze zone werd ondertussen het BPA ‘N43 Olsene – Machelen’ opgemaakt dat enerzijds rekening houdt met de aanwezige bedrijvigheid en anderzijds streeft naar versterking van de ruimtelijke kenmerken. De krachtlijnen zijn de volgende:
- een groen volume ter hoogte van het Kasteelpark dat de inkom van de kern van Olsene nog sterker zal benadrukken, de site van het kasteelpark zal vrijwaren en de gebouwen van het bedrijf VandeWiele aan het oog zal onttrekken
- uitbreiding van de bestaande KMO-zone ten zuiden van de N43 tot aan de overkant, waarbij onder meer het bedrijf Agos kan geherstructureerd worden GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 44
- een strook waarbinnen de bestaande gebouwen (woningen en bedrijven) moeten ingegroend worden (voor zover ze het nog niet zijn) en waar mogelijk het open ruimte karakter wordt versterkt. Binnen deze zone kan geen uitbreiding in gebouwen meer toegestaan worden.
- opname van een kleinere concentratie van bedrijven in een KMO-zone waarbij een duidelijke begrenzing wordt gesteld aan de uitbreidingsmogelijkheden, enkel ‘inbreiding’ naar de N43 wordt nog toegestaan
- een tweede strook waarbinnen de bestaande gebouwen (woningen en bedrijven) moeten ingegroend worden (voor zover ze het nog niet zijn) en waar mogelijk het open ruimte karakter wordt versterkt.
2.3.3.3. DE DICHTBEBOUWDE ZONES IN DE KERNEN VAN ZULTE, OLSENE EN MACHELEN : EEN GEZONDE MENGING
De bedrijven die zich momenteel situeren in de kernzones van de deelgemeenten moeten bij eventuele uitbreiding steeds geëvalueerd worden op basis van hun verenigbaarheid met het woonkarakter. Deze zones blijven immers bij uitstek gemengde zones, waar kleinere bedrijven op hun plaats zijn.
2.3.3.4. ACTUALISERING VAN DE NIJVERHEID LANGS DE SPOORWEG
De bewoning is in ZULTE vooral geconcentreerd rond de N43 ten noorden van de spoorweg, waardoor de KMO-zones die oorspronkelijk rond de stations waren gevestigd, nu eerder aan de rand van de kernen liggen, doch er vlakbij. Deze locaties beantwoorden in die zin goed aan de richtlijnen vanuit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen voor de inplanting van lokale bedrijventerreinen.
Op terrein merken we in elke gemeente een nijverheidsconcentratie die aan deze voorwaarden voldoet : de KMO-zone ‘Sobinco’ in Zulte, de KMO-zone ‘Containerpark’ in Machelen en de site van het bedrijf Petersime in Olsene. Deze locaties lijken dan ook de beste - en aanvaardbare - plaatsen om verder te ontwikkelen
Deze ontwikkeling moet echter gedifferentieerd gebeuren, de drie locaties zijn immers niet gelijkwaardig. De belangrijkste verschillen betreffen de situering van de woonkernen en de bereikbaarheid.
- ten aanzien van de woonkernen
In Zulte is de bebouwingskern gestaag gegroeid en heeft het zwaartepunt van de bewoning zich verplaatst van de N43 naar de zone tussen N43 en de spoorweg. We zien hier ook een belangrijke woonontwikkeling ten zuiden van de spoorweg met de Piste, het GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 45
Waalbeekpark en de bebouwing langs Waalstraat, Zaubeekstraat en Waalbeekstraat. De KMO-zone ‘Sobinco’ bevindt zich aldus bijna in een binnengebied van recente woonontwikkelingen.
Het zwaartepunt van de bewoning in Olsene is veel sterker centraal rond de N43 gebleven met enkel een uitloper langs de Oudenaardestraat. De site van de Petersime bevindt zich dus duidelijk aan de rand van de kern van Olsene.
De bewoning in Machelen is meer uitgespreid, maar blijft ook vooral ten noorden van de spoorweg. Tot voor kort was de KMO-zone gesitueerd aan de rand van de kernbebouwing, doch met de inplanting van het Leliepark is ook deze zone meer ingepalmd geworden door woningen.
- ten aanzien van de bereikbaarheid
De KMO-zone Sobinco is enkel bereikbaar vanuit de Leenstraat die aansluiting geeft via de Waregemstraat naar de E17 en via de Statiestraat naar de N43. Via een uitbreiding zou het bedrijf eventueel bereikbaar kunnen worden via de Waalstraat (naar de E17, maar hierdoor zou een nog grotere druk ontstaan op de woonbuurten tussen spoorweg en Karreweg.
De site Petersime is via de Oudenaardestraat dadelijk bereikbaar vanaf de E17.
De KMO-zone in Machelen is toegankelijk via de Posthoornstraat die aansluiting geeft op de N43 en zo richting Deinze naar de E17.
De volgende opties worden daarom weerhouden voor de verder ontwikkeling.
S KMO-zone Sobinco : uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven
Deze zone kan met enkele hectaren worden uitgebreid, maar dit enkel voor de bestaande bedrijven die daar momenteel met uitbreidingsmoeilijkheden te kampen hebben (Sobinco en Lippens Gebroeders). De uitbreiding blijft beperkt tot een deel van het binnengebied en moet gepaard gaan met specifieke randvoorwaarden voor een zo goed mogelijke integratie in het gebied. Dit kan gebeuren via de opmaak van een specifiek BPA of via een gewestelijk RUP. Het ingenomen gebied is momenteel een woonuitbreidingsgebied.
S De site Petersime : kleine uitbreiding als lokaal bedrijventerrein
Het deel dat in aanmerking komt als bedrijventerrein is het deel dat dadelijk aansluit bij Petersime, tussen Terwallenstraat, Meylegemstraat, spoorweg en Centrumstraat. Het gaat om een gebied van ongeveer 3,5 ha dat naast en gedeeltelijk ten behoeve van GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 46
Petersime kan ontwikkeld worden. Dit gebied moet prioritair gebruikt worden voor herlocalisatie van zonevreemde bedrijven en voor lokale starters.
S KMO-zone in Machelen : herstructureren, verder ontwikkelen als lokaal bedrijventerrein en gedeeltelijk reserveren voor openbaar nut
Op deze KMO-zone moet – naast plaats voor de bestaande bedrijven en plaats voor herlokalisatie van bedrijven en starters – een deel gereserveerd worden voor eventuele latere invullingen voor openbaar nut, meer bepaald een uitbreiding van het containerpark. Tegelijkertijd zal het hele terrein geoptimaliseerd worden naar gebruik en integratie naar de woonomgeving toe (zie hierboven).
2.3.3.5. LINTBEBOUWING LANGS DE OUDENAARDESTRAAT : GEEN ZONEVREEMDE UITBREIDINGEN MEER TOESTAAN
Het betreft hier een gemengd lint van voornamelijk woningen en bedrijven. De optie moet genomen worden om, met uitsluiting van de bestaande vergunde zonevreemde activiteiten, geen enkele uitbreiding meer toe te staan buiten het woongebied met landelijk karakter om aldus niet alleen de belangrijke open gebieden te vrijwaren, maar vooral om deze gronden voor de landbouw te reserveren.
2.3.3.6. ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN VOOR DE ZONEVREEMDE BEDRIJVEN : GEDETAILLEERDE RUIMTELIJKE EVALUATIE
De facto komen de zonevreemde bedrijven7 voor in het zogenaamde buitengebied. De hoofdfunctie van het buitengebied is in de eerste plaats ruimte vrijwaren voor natuur, landschap en landbouw. Activiteiten die teveel schade berokkenen aan deze functie dienen bijgevolg geweerd te worden. Het begrip ‘hinder’ is niet eenvoudig te omschrijven. Er zijn twee benaderingen die in overweging dienen genomen te worden: a. een subjectieve, waarbij datgene als hinderlijk wordt beschouwd wat door de bewoners als zodanig wordt ervaren. b. een objectieve, waarbij men bepaalde criteria opstelt ten aanzien van bijvoorbeeld milieuhinder, verkeersaantrekking, ligging t.o.v. een aantal waardevolle gebieden, ... In het kader van het structuurplan is het wenselijk te streven naar de opstelling van dergelijke criteria. Hiertoe werden volgende selectiecriteria uitgewerkt:
1 - Ligging t.o.v. de natuurlijke structuur (Leievallei, Zouwbeekvallei, Gaverbeekse meersen, Kasteel van Olsene)
7 met bedrijven worden bedoeld ambachtelijke, industriële of dienstverleningsbedrijven, geen landbouwbedrijven GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 47
2 - Ligging t.o.v. de agrarische structuur (verwevenheid met waardevolle openruimtegebieden is uitgesloten)
3 - Bereikbaarheid (t.o.v de geselecteerde secundaire en lokale wegen, zie gewenste verkeersstructuur, een ontsluiting via woonstraten of kleine landbouwwegen is niet gewenst)
4 - Milieuhinder
Op basis van deze criteria kan het volgende beleidskader voor zonevreemde bedrijven worden opgebouwd :
S Bedrijven gelegen in of aan de rand van de waardevolle gebieden van de natuurlijke structuur (Leievallei, Zouwbeekvallei, Gaverbeekse meersen, Kasteel van Olsene), mogen niet uitbreiden en moeten op termijn herlocaliseren.
S Bedrijven gelegen langs de Oudenaardestraat (N459) met directe aansluiting op de E17 kunnen zich verder ten volle ontwikkelen binnen de huidige ingenomen percelen en langsheen de straatkant. Diep insnijden in agrarisch gebied wordt maximaal vermeden.
S Bedrijven gelegen langs de N43 en de Waregemstraat kunnen zich ontwikkelen op het bestaande bedrijfsperceel
S Bedrijven aan de rand van de woonkernen worden eveneens positief benaderd, mits rekening te houden met een goede afwerking van het bedrijf naar de open ruimte toe.
2.3.4. KRACHTLIJNEN VOOR DE KLEINHANDEL
Het handelsapparaat in ZULTE bestaat voor 90% uit primaire goederen en diensten, de meeste winkels zijn sterk ruimtelijk geconcentreerd, in het bijzonder langs Staatsbaan en het aansluitend stuk van de Statiestraat in Zulte, langs de Centrumstraat en Grote Steenweg in Olsene en langs de Posthoornstraat en Dorpsstraat in Machelen. Langs de N43 is er een historisch gegroeide verlinting van heel wat grootschalige verkoopsoppervlaktes. Hier worden vooral ‘specialty goods’ verhandeld (auto’s, meubels, ladders, ...). Qua kantooractiviteit, constateren we dat er weinig onafhankelijke kantooractiviteit is in ZULTE.
De aanwezige handelsconcentraties van primaire goederen en diensten zijn van levensbelang voor de woon- en leefkwaliteit van de kernen. Ze moeten dan ook zeker verder ondersteund en versterkt worden. De maatregelen om de winkelvoorzieningen te ondersteunen zijn vanuit de structuurplanning eerder beperkt, uiteindelijk speelt hier steeds het ruimere spel van de marktmechanismen. Vanuit het structuurplan kunnen we wel de gepaste begeleidende maatregelen ondersteunen zodat handel, horeca en diensten zo goed mogelijk kunnen gedijen. Het is daarbij ook van belang dat de afzonderlijke winkeliers ervan overtuigd GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 48
zijn dat de kracht van de afzonderlijke winkels voor een groot deel ligt in de concentratie en dat een globale aanpak van de winkelkern alle winkeliers ten goede zal komen. Bijkomende winkels – zelfs in dezelfde branche – zijn daarbij zeker niet alleen concurrenten, ze kunnen het globale aanbod versterken waardoor zowel ‘oude’ als ‘nieuwe’ winkels kunnen profiteren van een verhoogde aantrekkingskracht.
Zoals gezegd zullen we een zo goed mogelijk klimaat scheppen waarin de winkelactiviteiten zich kunnen ontpooien. De verschillende doortochten moeten zodanig worden ontworpen dat zij een hoge kwaliteit bieden aan de winkelomgevingen. Dit betekent dat hier een integrale aanpak vereist is waarbij er een ruime plaats wordt voorzien voor de zwakke weggebruikers. Specifieke aandachtspunten zijn : een gevoelige verlaging van de snelheid van het gemotoriseerd verkeer, een vlotte oversteekbaarheid van de N43 waardoor de beide kanten van de weg opnieuw een functionele éénheid kunnen vormen, een hoge ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte die de verschillende centrumruimtes een eigen identiteit geeft en een belangrijke re- organisatie van het huidig parkeergebeuren. Als andere belangrijke randvoorwaarde zorgen we ervoor dat baanwinkels die het centrum uithollen zoveel mogelijk vermeden worden. De dynamiek en de levensvatbaarheid van de lokale winkels hangt zeer sterk af van de dynamiek van de lokale bevolking. Alle maatregelen die genomen worden om de woonkwalteit in de centra te ondersteunen zullen dus onrechtstreeks bijdragen aan het versterken van de handelspositie. De optie om het centrum verkeersveiliger te maken zal er ook toe bijdragen dat het potentieel cliënteel uitbreidt doordat ook voetgangers en fietsers terug de winkels op een aangename manier kunnen bereiken. In die zin is de ontwikkeling van de site Anglo-belge essentieel voor het versterken van de winkelkern in Zulte. Op deze plek kan een nieuwe dynamiek ontwikkeld worden die een zeer sterke positieve invloed heeft op alle bestaande handelszaken.
2.3.5. SYNTHESE
De voorgestelde maatregelen hebben de bedoeling om – ondanks de complexe spreiding die op vandaag bestaat – de industrieel- ambachtelijke ontwikkelingen in de toekomst beter te sturen door (1) beperkte uitbreidingsmogelijkheden te voorzien voor bestaande bedrijven op hun bestaande locatie en (2) grote uitbreidingen, herlocalisaties en starters te concentreren in aansluiting op bestaande concentraties, namelijk op het lokaal bedrijventerrein ‘Petersime’, de KMO-zone Machelen en aan de Karreweg.
Kaart 2.5 geeft een synthese van de gewenste ontwikkelingen.
2.3.6. EINDBEMERKING – TAAKSTELLING VAN ZULTE QUA BEDRIJVIGHEID
In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt ZULTE volledig in het buitengebied gesitueerd en niet weerhouden als economisch knooppunt. In het voorontwerp Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen wordt deze lijn volledig doorgetrokken.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 49
Ons inziens wordt de ruimtelijke en economische realiteit van de gemeente hiermee in grote mate ontkend en moet ZULTE eerder beschouwd worden als een schakel van het ruimtelijk netwerk dat zich uitstrekt van Waregem tot Deinze op kleinstedelijk niveau en van Kortrijk tot Gent op een regionaalstedelijk niveau. We kunnen hier als het ware spreken van een provinciegrensoverschrijdend stedelijk en economisch netwerk op provinciaal niveau tussen Oost- en West-Vlaanderen, waarbij we – binnen de richtlijnen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen – willen aansturen op ‘grensoverschrijdend’ overleg.
Het RSV vermeldt (p.352) “Bij de uitwerking van de stedelijke netwerken op provinciaal niveau waarvan de reikwijdte en de samenhang de provinciegrens overschrijdt, is afstemming, structureel overleg en samenwerking noodzakelijk tussen de betrokken provincies.”
Met betrekking tot de selectiecriteria voor de stedelijke netwerken op provinciaal niveau, zijn hier de belangrijkste elementen sterk aanwezig, namelijk :
S een zeer sterke aanwezigheid van infrastructuurbundels (weg, water en spoor).
Dit vinden we hier duidelijk terug, namelijk in de parallelle structuren tussen Gent en Kortrijk gevormd door de oude en de gekanaliseerde Leie, de gewestweg N43, de spoorlijn 75 en de autosnelweg E17. Elk van deze infrastructuren heeft doorheen de recente geschiedenis aanleiding gegeven tot een vestigingsconcentratie van bedrijven. Aldus hebben we een duidelijke verschuiving en groei onderkend van bedrijven van het westen van de gemeente (Leie) naar het oosten (de E17). Op vandaag worden we geconfronteerd met een diverse spreiding van bedrijven geconcentreerd langs elk van deze infrastructuren.
S de aanwezige dynamiek m.b.t. de economische ontwikkeling (distributie, industrie, kleinhandel, ...) ...
ZULTE klassificeren als een landbouwgemeente is onrecht aandoen aan de realiteit. Sinds lange tijd ligt de economische draagkracht van de gemeente in de industriële en ambachtelijke bedrijvigheid en niet meer in de landbouw.
Bij de toedeling van de tewerkstelling naar de 3 klassieke sectoren zien we dat in 1998 nog slechts 217 personen (minder dan 5%) tewerkgesteld is in de landbouw (waarvan de effectieve voltijdse tewerkstelling slechts ongeveer 150 personen bedraagt), 1988 personen (45%) werken in de secundaire sector en 2226 (500%) in de tertiaire sector. De tendensen zijn een blijvende afname van de landbouwsector, een stagnatie van de secundaire sector en een stijging van de tertiaire sector.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 50
Op basis van de ‘statische’ cijfers van 1991 werd ZULTE bij de afbakening van de economische knooppunten als volgt geëvalueerd:
1 - Tewerkstelling in de gemeente : 3341 personen drempelwaarde 3500 2 – Totale industriële tewerkstelling (ongeveer 2000 personen) drempelwaarde 1000 3 – Arbeidsbalans (3341/5151) : bijna 65% drempelwaarde 60 %
Enkel voor het criterium van de absolute tewerkstelling in de gemeente was er dus een tekort van 159 personen (of 4,5%) om als economisch knooppunt geselecteerd te worden. De andere drempelwaarden werden ruimschoots overschreden.
Met de gezondheid en de dynamiek van de bedrijven werd niet expliciet rekening gehouden bij de afbakening van de economische knooppunten. Uit een bedrijfsenquête en de voorbereidende studie voor de opmaak van het sectoraal BPA Zonevreemde bedrijven blijkt er een heel sterke dynamiek aanwezig te zijn binnen deze bedrijfsstructuren. Heel wat bedrijven wensen uit te breiden of hebben dit reeds gedaan na 1991. Deze dynamiek is historisch aanwezig in de gemeente en kadert in de ondernemingsfilosofie en het klein ondernemerschap dat sterk aanwezig is in de regio (Waregem, Kortrijk, bv.). In het verleden hebben we hierbij een belangrijke overschakeling gekend van para-agrarische activiteiten (vlas – the ‘Golden River’) naar ambachtelijke activiteiten. Vele familiebedrijfjes die in de jaren ‘60 werden opgericht zijn momenteel uitgegroeid tot volwaardige KMO’s die uitbreidingsmogelijkheden en/of herlokalisatiemogelijkheden zoeken.
S de aanwezigheid van plaatsen waar dynamiek gewenst is.
In het bijzonder denken we hierbij voor de bedrijvigheid aan de uitbouw van het regionaal industrieterrein gelegen aan de Karreweg en zeer goed ontsloten naar de E17 (via afrit 6). Dit industrieterrein vormt een ruimtelijke éénheid met de industriezone van Kruishoutem dat op zijn beurt een duidelijke schakel vormt van de lineaire bedrijfsontwikkeling langs de E17 tussen Gent, Kortrijk en zo – grensoverschrijdend - verder naar Rijsel. Een concentratie van baanverkeersgerichte industrie op deze plek lijkt ons een evidentie.
BESLUIT :
VANUIT DEZE VASTSTELLINGEN MENEN WIJ DAN OOK DAT HET VERANTWOORD IS TE PLEITEN VOOR EEN PROVINCIAAL STEDELIJK OF ECONOMISCH NETWERK GENT-DEINZE-WAREGEM WAARIN EEN DEEL VAN DE PROVINCIALE TAAKSTELLING VOOR BEDRIJVIGHEID OP EEN SELECTIEVE MANIER WORDT TOEBEDEELD. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 51
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 52
KAART 2. 5 – WENSSTRUCTUUR NIJVERHEID
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 53
2.4. GEWENSTE ONTWIKKELINGEN VOOR DE STRUCTUUR EN HET GEBRUIK VAN DE LIJNINFRASTRUCTUREN8
Het Mobiliteitsplan werd in 2000 goedgekeurd. Het werd uitgewerkt parallel met de uitwerking en besprekingen van het Structuurplan. De opties die er in genomen worden komen dan ook bijna volledig overeen met de wensstructuur in dit structuurplan. Het verkeersbeleid in de gemeente streeft een betere verkeersveiligheid én verkeersleefbaarheid na door een betere inrichting van de openbare ruimte, door de modal split te beïnvloeden en door circulatieve maatregelen, een sleutelpositie in dit alles is de rol van de N43.
Hieronder worden de belangrijkste krachtlijnen opgenomen, daarna volgen nog een aantal aanvullingen en verfijningen. De grafische synthese is opgenomen op kaart 2.6.
2.4.1. BELEIDSOPTIES9
Het studiebureau heeft een reeks mogelijke ontwikkelingen voorgesteld op het gebied van ruimtelijke ordening, wegenbeleid en vervoersaanbod, en organisatorische maatregelen.
Ze heeft ook de mogelijke doelstellingen geponeerd.
1. het zwaar doorgaand verkeer wordt geweerd
2. een veilig fietsnetwerk wordt aangeboden
3. de kerngebieden Zulte en Olsene kunnen worden geherwaardeerd als verkeersleefbare gebieden
4. de doortocht in Zulte wordt heraangelegd als centrale ruimte van de gemeente en niet meer als weg voor de vlotte doorstroming van het verkeer
5. het kerngebied Machelen kan worden uitgebouwd als cultuurhistorische site
8 Dit hoofdstuk is voornamelijk gebaseerd op het mobiliteitsplan van de gemeente, aangevuld met eigen overwegingen en inzichten. 9 Tafficonsult, Mobiliteitspan Gemeente Zulte, fase 3, mei 2000 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 54
6. een goed functionerend openbaar vervoer wordt aangeboden, met een gegarandeerde vaste verbinding tussen de centra van Kortrijk, Waregem en Deinze, en een garantie voor basismobiliteit, gekoppeld aan een snelle doorstroming op de N43 in Zulte.
2.4.2. CATEGORISERING VAN HET WEGENNET10
Er worden verschillende hiërarchische categorieën bepaald en een aantal verblijfsgebieden afgelijnd
1 – Primaire weg II : het afrittencomplex N459/E17 (Kruishoutem)
2 – Secundaire weg : de N43 en een deel van de N459
De N43 wordt, conform het provinciaal structuurplan geselecteerd als een secundaire weg type II, het zorgt voor de lokale ontsluiting van de drie kernen onderling en met de aanliggende kleinstedelijke gebieden Deinze en Waregem. In afwijking van het mobiliteitsplan denken wij dat de N459 deel tussen de E17 en de N43 eveneens een secundaire weg type II moet worden, als hoofdverzamelweg van de gemeente naar het hogere wegennet toe. Het andere deel van de N459 richting Dentergem wordt niet als secundaire weg voorgesteld11, en dit voornamelijk om het doorgaand verkeer vanuit Dentergem richting E17 te ontmoedigen.
3 – Lokale verbindingswegen :
- Statiestraat/Waregemstraat : van Zulte naar Waregem
- Oeselgemstraat : van Zulte naar Dentergem
- Kerkstraat (N459): van Olsene naar Dentergem
- Posthoornstraat/Brandstraat : van Machelen naar Kruishoutem
- Dorpsstraat/Hoevestraat/Brugstraat : van Machelen naar Dentergem
10 Trafficonsult – Mobiliteitsplan Zulte – Fase 3, p. 4 11 in tegenstelling tot het provinciaal structuurplan West-Vlaanderen, die het aansluitend gedeelte op het grondgebied van Dentergem wel heeft geselecteerd als secundaire weg type II. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 55
4 – Lokale ontsluitingswegen
Oude Weg (vanaf Kapellestraat tot N43), Waalstraat, Warandestraat, St-Pietersstraat, Groeneweg.
5 – Wijkerftoegangswegen
Kapellestraat en Oude Weg (deel tussen Kapellestraaat en Statiestraat), Kastanjelaan, Zaubeekstraat, Nijverheidsstraat, Nachtegaalstraat, Leenstraat, Kreupelstraat, Herderstraat, Donkerstraat, Molenkouterstraat
6 – Wijkwegen
De rest van het wegennet
7 – Lokale weg voor het zwaar vervoer als ontsluiting van het industrieterrein ‘Karreweg’:
De Karreweg tussen N459 en Leenstraat
8 – Wegen met socio-economische functie (aanwezigheid winkels/gemeenschapsvoorzieningen):
Deel Staatsbaan (Tussen Statiestraat en Zaubeekstraat), deel Grote Steenweg van N459 tot Molenstraat, Centrumstraat, deel Kerkstraat tussen N43 en Kreupelstraat, deel Heirweg tussen Kreupelstraat en De Dreve, deel Oude Weg tussen Kraaidreef en Looierijstraat, Dorpsstraat ter hoogte van de school, Leihoekstraat tussen Kloosterstraat en Vaartstraat, Molenstraat, deel Waalstraat (ter hoogte van de school).
Deze categorisering heeft drie belangrijke doelstellingen, namelijk (1) een algemene (re)organisatie van het wegverkeer in de gemeente, (2) het reduceren van het doorgaand verkeer in de woonkernen langs de N43 en (3) het weren van het zwaar verkeer uit de woongebieden.
In het bijzonder voor de wegdelen met socio-economische functie, zal de nadruk gelegd worden op de verkeersleefbaarheid van álle verkeersdeelnemers. In het bijzonder zal de veiligheid van de zwakke weggebruikers prioritair zijn bij de heraanleg. De toegankelijkheid voor privaat verkeer en bestemmingsvrachtverkeer blijft behouden, maar wordt geïntegreerd in het totaalplan. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 56
2.4.3. ANDERE DOELSTELLINGEN EN MAATREGELEN VOOR HET AUTOVERKEER EN PARKEREN
Tussen de tussengemeentelijke verbindingswegen zullen de woonwijken ingericht worden als veilige en rustige verblijfszones (eventueel zone 30).
Het zwaar doorgaand verkeer moet zo veel mogelijk uit de kernen van de gemeente gehouden worden, in het bijzonder in de Centrumstraat (N459) en op de N43. Om het zwaar verkeer om te leiden worden in het mobiliteitsplan verschillende alternatieven voorgesteld. Het is echter duidelijk dat alleen een oplossing op een hoger schaalniveau hier een goede en duurzame oplossing kan bieden, zoals de recentelijke doortrekking van de N382 tot aan Wielsbeke. In dit verband moet ook opgemerkt worden dat de ontsluiting richting E17 van het bedrijventerrein D’Hoye (op het grondgebied van Wielsbeke, maar enkel bereikbaar via de Staatsbaan N43 te Zulte) langs de N43 in Waregem moet worden gesignaleerd, i.p.v. via de N43 doorheen Zulte en Olsene.
Het parkeren zal beter georganiseerd worden in de kernen. De belangrijkste problemen stellen zich in de kernen van Olsene en die van Zulte. In Olsene zou een beperking van de parkeerduur voor een grotere turn-over kunnen zorgen en aldus het probleem oplossen. Vraag blijft dan wel waar de langparkeerders terechtkunnen. In Zulte moeten alle inspanningen genomen worden om op het Gaston Martensplein een hogere bezetting te bekomen, tevens zal met de herinrichting van de doortocht het chaotisch parkeren georganiseerd worden.
2.4.4. FIETSROUTENETWERK
Er zal een nieuw fietsnetwerk worden ontwikkeld naar de volgende doelgroepen:
1 – het woon-werk en woon-schoolverkeer in ZULTE zelf
2 – inkomende en uitgaande pendelaars van en naar de buurgemeenten
3 – winkelaars
Het fietsroutenetwerk zal zo goed mogelijk beantwoorden aan de volgende principes:
- veilige en directe verbindingen maken tussen woonwijken en wijkscholen GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 57
- veilige en directe verbindingen maken naar Waregem en Deinze (gericht op school en werkverkeer)
- verbinden van de woonwijken met de handelscentra
Er worden 4 soorten routes opgenomen in het netwerk
1 -. non-stoproute langsheen beide oevers van de rechtgetrokken Leie
2 – primaire routes: hoofdverbindingen naar de buurgemeenten
3 – secundaire routes: ontsluiten de woonwijken op de primaire routes
4 – tertiaire routes: geven een directe verbinding vanuit de woonwijken naar de belangrijkste functies.
De gemeente heeft het provinciaal fietsroutenetwerk goedgekeurd op 22 april 1999. Gezien de beperktheid van dit netwerk op lokaal niveau wordt een uitbreiding voorgesteld tot op lokaal niveau. Zes fietsroutes worden bijkomend gesuggereerd.
1 – Oude Weg - Kapellestraat - Olsenestraat
2 – Waalstraat (ontsluiting industriezone Karreweg)
3 – Heirweg/Kasteelstraat/Machelenstraat/Hoevestraat (verbinding tussen Olsene en Machelen)
4 – Verbinding tussen Beekstraat en Processiestraat (verbinding tussen Zulte en Olsene los van de N43 via de Zaubeekvallei)
5 - een verbinding Machelen/Deinze via de Petegemstraat
6 – een spoorwegroute langsheen de spoorlijn Kortrijk-Gent die Zulte rechtstreeks met Deinze en Waregem verbindt. Deze route is belangrijk voor de tussengemeentelijke verplaatsingen en zal ook – bij een eventueel heropenen van een stopplaats voor de trein – een belangrijke toevoerfunctie hebben naar het station vanuit Zulte en Olsene. Ze verloopt grotendeels op bestaande wegen en wordt op enkele plaatsen aangevuld met specifieke fietsverbindingen: Eikestraat – Pannestraat – Groeneweg – Oudenaardestraat - Houtstraat – Olsenestraat. Vanaf de kruising met de Waregemstraat zijn er twee mogelijkheden: ofwel wordt de Waregemstraat gebruikt, ofwel wordt een verbinding gemaakt langsheen de spoorlijn richting station van Waregem. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 58
2.4.5. VOETGANGERSVERKEER
Voetgangers moeten weer een vertrouwd beeld worden in de straten, daartoe zal de nodige veilige en aangename ruimte worden gecreëerd in de gemeente, met de nadruk op de (handels)kernen. De verbinding met de woonwijken zal gerealiseerd worden door de uitbouw van een voetgangersnetwerk (met behulp van doorsteken, voldoende brede voetpaden, aangepaste verlichting, goede oversteekmogelijkheden, ...)
2.4.6. DOELSTELLINGEN EN MAATREGELEN VOOR HET OPENBAAR VERVOER
We willen hier vooraf opmerken dat de beslissingsmacht van de gemeente ook voor het openbaar vervoer zeer klein is (zoals voor gewestwegen). Ondanks het feit dat heel veel mobiliteitskeuzes een grote impact hebben op de ruimtelijke ontwikkeling en kwaliteit van de gemeente, worden de grote mobiliteitskeuzes op een hoger schaalniveau genomen met soms te weinig inspraak van de gemeente. De voorgestelde maatregelen zijn dan ook relatief, doch ze duiden op de richting die de gemeente wil uitgaan. In die zin zijn deze beleidsdoelstellingen te beschouwen als richtlijnen en/of verlangens naar de hogere beslissingsorganen. De gemeente verbindt zich er wel toe de randvoorwaarden te creëren om het gebruik van het openbaar vervoer te stimuleren (zo bijvoorbeeld door de aanleg van veilige routes naar de bushaltes, door voldoende fietsstallingen bij de bushaltes, ... ).
2.4.6.1. BUSVERVOER
Er wordt aangedrongen op een betere bediening van de gemeente. Concrete voorstellen zijn:
- De invoering van een gediversificeerd aanbod, toegespitst op de verschillende soorten potentiële gebruikers (bv. inzetten van een bedrijfslijn voor de regio, meer ‘schoolbussen’ tijdens de piekuren, inzetten van ‘winkelbussen’ naar Kortrijk, Deinze en Gent). Het betreft dus een duidelijke herziening van de politiek die tot nu toe gevolgd wordt door De Lijn en zich voornamelijk beperkt tot het verbinden van de treinstations. Deze nieuwe politiek kan zeker succesvol zijn, voor zover ze gepaard gaat met een goede communicatie.
- Een betere penetratie in de woonwijken door de bestaande lijn 75a om te leiden en de aansluiting op nieuwe (of aangepaste) noord-zuidgerichte lijnen.
- Een betere doorstroming van de bussen mogelijk maken (bv. door voorrangsregelingen, eigen routes, ...).
De gemeente zal daarenboven het comfort optimaliseren en de routes naar de haltes zo goed (veilig, aangenaam, duidelijk, direct, ...) mogelijk uitbouwen. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 59
2.4.6.2. SPOORWEGVERVOER
Vóór de afschaffing van de stations te ZULTE was er een groot aandeel van de pendelende beroeps- en schoolbevolking die gebruik maakte van de trein voor zijn verplaatsingen. Na het verdwijnen van de stations is het gebruik van het openbaar vervoer in de woon- werkverplaatsingen zo goed als tot nul teruggelopen. In functie van een ‘integraal trendbreukscenario mobiliteit’ voor een duurzaam en grensoverschrijdend ruimtelijk beleid moet het openbaar vervoersaandeel in de woon-werk-recreatieverplaatsingen naar Waregem-Deinze-Gent en Kortrijk aanzienlijk verhoogd worden en dit kan ons inziens enkel door een hernieuwde aansluiting op het spoorwegnet.
In het mobiliteitsplan wordt dan ook voorgesteld om de 3 vroegere treinstations opieuw te openen. Als er moet gekozen worden uit de drie mogelijkheden, wordt prioritair gekozen voor Zulte, dan Olsene. In het geval van Zulte stellen wij een andere plaats voor dan het vroegere station t.h.v. Statiestraat/Olsenstraat, nl. het kruispunt van de Waalstraat en de Olsenestraat. Deze verplaatsing is ingegeven door een aantal ruimtelijke en verkeerskundige ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Ten eerste is door het maken van de spoorwegbrug ter hoogte van de Statiestraat de plek van het vroegere station in een uithoek van de gemeente komen te liggen, zeker wanneer we als wervingsgebied voor het station de woonconcentratie van Zulte en Olsene samen beschouwen. De plek aan de Waalstraat is centraler gesitueerd én op een belangrijker plek ten aanzien van zowel de kern van Zulte, het woongebied én de industriezone Karreweg. Op deze plek is ook voldoende plaats aanwezig om het staion zelf en zijn eventuele spin-off (woningen, winkels, auto- en fietsparking) te kunnen realiseren. Deze plek heeft dus de potentie om het centrum van Zulte sterker uit te bouwen. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 60
KAART 2. 6 – WENSSTRUCTUUR MOBILITEIT
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 61
2.5. GEWENSTE STRUCTUUR VOOR SPORT EN RECREATIE
In het informatief gedeelte werd aangegeven dat Zulte relatief goed voorzien is van sportinfrastructuur, die daarenboven goed verspreid is over de gemeente. Door het samengaan van de voetbalclub Zulte VV met SV Waregem, worden de wedstrijden niet langer in Zulte gespeeld en is een uitbreiding aan de Kastanjelaan / Statiestraat niet meer noodzakelijk.
De gemeente wil zich in de nabije toekomst vooral concentreren op de uitbouw van de bestaande infrastructuren, waarbij ernaar gestreefd wordt om de kwaliteit van de infrastructuur, de omgeving en de bereikbaarheid te verhogen. Zo zullen b.v. in Olsene voldoende ontwikkelingskansen geboden worden voor de verdere uitbouw van Olsene Sportief en de toekomst van de recreatieve terreinen aan de Rijwegstraat gegarandeerd blijven. Gezien de goede ligging –vlakbij het centrum van Olsene, goed bereikbaar lokaal via de ‘spoorwegfietsroute’ en bovenlokaal via de E17 en de Oudenaardestraat- wil de gemeente ook een deel van het woonuitbreidingsgebied Groeneweg / Houtstraat, en meer bepaald het deel het dichtst bij de spoorweg, reserveren voor een latere recreatieve pool van lokaal belang. Op korte termijn kan hier al plaats worden gevonden voor de hondenclub, thans gevestigd in het aan te leggen lokaal bedrijventerrein Petersime.
Aan de buurgemeente Dentergem wordt gevraagd om een nieuwe locatie op het eigen grondgebied te vinden voor het voetbalterrein van FC Oeselgem, thans gelegen op het grondgebied van Zulte in de Leievallei.
Niet alleen de lokale sportinfrastructuur moet verder worden uitgebouwd, ook de latente behoefte aan speelterreinen en speelbossen wordt onderkend. De gemeente engageert zich om bij elke kern een speelbos van 2 tot 5 ha uit te bouwen. Voor de kern van Olsene is de omgeving van het kasteelpark en de jeugdterreinen aan de Dries de ideale locatie. Voor de andere kernen is nog onderzoek noodzakelijk naar een geschikte locatie, liefst zo dicht mogelijk bij de kern zelf. Uitgangspunt hierbij is dat de landbouwexploitatie van actieve landbouwbedrijven niet wordt ondermijnd, maar eerder zal gezocht worden naar gronden die vrijkomen van uitbollende landbouwbedrijven of gronden die landbouwbedrijven vrijwillig aanbieden.
Verder moeten we ook onderkennen dat ZULTE op zich weinig kans heeft om een belangrijke toeristisch-recreatieve rol te vervullen, gezien de ruimtelijke versnippering van Zulte, de weinige open ruimte gebieden en de fragmentering van de Leievallei (door het Leiekanaal). Wel zullen de bestaande potenties benut worden om Zulte aantrekkelijker te maken, op recreatief vlak, doch dit zal het best gebeuren in een ruimer netwerk.
Zo is het belangrijk om ZULTE in te schakelen in een ruimer recreatief-cultureel gebeuren in de Leievallei. Zo zal ZULTE zich in overleg met de buurgemeenten en op provinciaal niveau inschakelen in bovenlokale initiatieven. Dit kan op twee sporen, (1) via wandel- en fietsroutes doorheen de Leievallei en (2) via culturele netwerken in en rond het Raveelmuseum. Een museumroute kan GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 62
b.v. ontwikkeld worden van Gent (SMAK) over Deinze (Museum van de Leievallei) naar Machelen en verder richting Waregem en Kortrijk. Het feit dat de architectuur van het Raveelmuseum bovendien belangrijk is in hedendaags Belgisch perspectief, laat toe het Museum op te nemen in architectuurroutes.
Daar waar Zulte en Olsene op zich te zwak staan om een haalbaar niveau uit te bouwen voor bovenlokale recreatie, heeft de dorpskern van Machelen-aan-de-Leie wel een belangrijke potentie om een recreatieve aantrekkingspool te worden, mits de nodige inspanningen gedaan worden om de huidige losstaande elementen (Raveelmuseum, wandelpad langs de Leie, jeugdcentrum, het aanwezige kleinschalige weefsel, de Sint-Corneliuskerk, de molen, het Plein van de Nieuwe Visie, het nieuwe ontmoetingscentrum, ...) op elkaar af te stemmen. Het toeristisch potentieel zal dan ook op een gestructureerde en geïntegreerde manier uitgebouwd worden: aanleg van de openbare ruimte, organiseren van het parkeren, integreren van fiets- en wandelroutes, enz.
Als begeleidende maatregel zal ZULTE deze toeristisch-recreatieve potenties op een duidelijke manier communiceren (via folders, via de media, ...) en de promotie steeds kaderen in een ruimere context. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 63
3. GEWENSTE STRUCTUUR VOOR DE VERSCHILLENDE DEELKERNEN (OP MICRO SCHAAL)
Kaarten 2.7 tot 2.11 geven een inzicht in een aantal mogelijke en gewenste ontwikkelingen op lokaal vlak, namelijk voor de 3 gemeentekernen, de N43 en de Zaubeekvallei.
3.1. DE GEMEENTEKERNEN
Voor de gemeentekernen vertalen de kaarten de synthese van een aantal maatregelen op het vlak van wonen, economische structuur, ruimtelijke inrichting en verkeer.
3.1.1. DEELKERN ZULTE
Versterken van de kern van Zulte
De kern van Zulte wordt opgewaardeerd en versterkt op twee manieren :
1° ONTWIKKELING TERREINEN ANGLO-BELGE
De Anglo-Belge site ligt centraal in de kern van Zulte en wordt op dit ogenblik gekenmerkt door de aanwezigheid van grote gebouwen: de leegstaande gebouwen van de vroegere brouwerij, een leegstaand fabriekspand van een vroegere leerlooierij, een steenkapperij en de nog steeds bedrijvige Zultse wolspinnerij. De terreinen van de vroegere brouwerij zijn verworven door de gemeente. De gronden behorend bij de leerlooierij zijn sterk vervuild en moeten eerst gesaneerd worden. Het BPA dat enkel de terreinen van de vroegere brouwerij omvat, werd begin 2003 goedgekeurd door het Vlaams Gewest. Er werd gekozen voor een sociale mix van wonen (zie planningscontext, informatief gedeelte).
In een latere fase zullen ook de terreinen van de vroegere leerlooierij en de wolspinnerij, aan de beurt komen, gespreid over minstens 8 jaar.
2° AANPAK DOORTOCHT N43 ZULTE
Zoals de verbreding van de rijksweg het beeld van Zulte totaal veranderd heeft begin de jaren ’70, zo zal de doortocht na 30 jaar opnieuw een belangrijke impact hebben op het centrum en de activiteiten. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 64
De doortocht van Zulte is met een stuurgroep in overleg uitgewerkt en zal leiden tot een belangrijke verbetering van de verkeersleefbaarheid en aantrekkelijkheid van Zulte. Centraal in de doortocht is de rotonde gesitueerd ter hoogte van de kerk en de site Anglo-Belge. Verder is er heel wat aandacht besteed aan de zwakke weggebruikers en aan voldoende groenvoorziening langs de N43. Het chaotisch parkeren wordt geregeld met parkeerhavens, die door ventwegen worden bediend. Belangrijke aandacht gaat ook uit naar de oversteekbaarheid ter hoogte van de school en de jeugdlokalen. De doortocht maakt integraal deel uit van het verkeerscirculatieplan en voorziet in het afsluiten van een aantal rechtstreekse kruispunten met de N43.
Afwerken van de bebouwde kom
De woonwijken tussen de Leie en de spoorweg worden afgewerkt door een verdere invulling van de nog talrijke onbebouwde percelen. Op een aantal plaatsen wordt het woongebied versterkt via kleinschalige inbreidingsprojecten, waarvan de voornaamste zijn tussen Waalstraat en Olsenestraat en aan de Lindenbergstraat (gedeeltelijk in ontwikkeling). In deze projecten wordt uitgegaan van een dichtheid van 15 woningen/ha. Groepswoningbouwprojecten langsheen de N43 en de Statiestraat kiezen voor een nog hogere dichtheid door het toelaten van stapelbouw tot 4 verdiepingen hoog.
Behoud en versterken van de visuele relaties naar de Leievallei en de open ruimte van de Gaverbeekvallei
Op een aantal plekken is de relatie van het bebouwde weefsel met de open ruimte nog markant aanwezig en dit moet ook in toekomst behouden blijven. Dit is o.a. het geval langsheen de N43 ter hoogte van de oude Leiearm, tevens de grens met Wielsbeke, waar de weggebruiker nog een direct contact heeft met de Leievallei. Ook de relatie van het centrum van Zulte met het kasteel van Zulte via de Limnanderdreef is, ondanks de doorsnijding van de gekanaliseerde Leie, een sterke ruimtelijke structuur die moet bewaard blijven.
Ook de open ruimte van de Gaverbeekvallei dringt via de Ellegemwijk diep door tot in het centrum van Zulte. Het is aangewezen om bij de verdere invulling van deze sociale woonwijk hiermee rekening te houden en een aantal zichtassen te behouden
Consolidatie en afbufferen van de woonwijken ten oosten van de spoorweg
In het gebied ten oosten van de spoorlijn worden geen stimulansen gegeven voor verdere verdichting: de niet-aangesneden woonuitbreidingsgebieden worden gereserveerd minstens tot na 2007 en komen slechts in beeld indien er beslist wordt om Zulte opnieuw een aansluiting te geven op het treinnet. Ondertussen komen deze terreinen in aanmerking, indien bedrijfseconomisch noodzakelijk, voor de uitbreiding van bestaande aanpalende bedrijven. Aanwezige groenstructuren worden geïntegreerd in het woonweefsel. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 65
De woonwijken worden in voldoende mate gebufferd ten overstaan van het industrieterrein Karreweg door een herbestemming en een aanplanting van de agrarische strook tussen Leenstraat en Waalstraat.
Een verbeterde bereikbaarheid van deze woonwijken met het centrum ter hoogte van het vroegere station is gewenst (vb. via aanleg van een fiets- en voetgangerstunnel).
Behoud en versterken van de Zaubeekvallei als morfologische grens tussen Zulte en Olsene
Hiervoor wordt verwezen naar de betreffende deelruimte.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 66
KAART 2. 7 – WENSSTRUCTUUR DEELKERN ZULTE GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 67
3.1.2. DEELKERN OLSENE
Verbeteren van de verschijningsvorm van de kern van Olsene
Het centrum van Olsene heeft in oorsprong een T-vormige structuur met de Centrumstraat (N459) loodrecht op de Grote Steenweg (N43). Langsheen deze twee straten bevinden zich de belangrijkste lokale voorzieningen (waaronder het gemeentehuis). De ruimte die deze twee straten innemen is volledig ingericht op het gemotoriseerd verkeer. In eerste instantie moet een oplossing worden gevonden in overleg met de buurgemeente Dentergem over het zware doorgaande verkeer die van het centrum van Olsene gebruik maakt om de E17 te bereiken. In elk geval kan trager verkeer afgedwongen worden door een herinrichting van de Centrumstraat en de N43 op basis van de principes die in de doortocht van Zulte zijn toegepast (o.a. verbeteren oversteekbaarheid).
Afwerken van de bebouwde kom
Olsene heeft een residentiële uitbreiding gekend in zuidoostelijke richting (gebied tussen Grote Steenweg en Centrumstraat) en in noordelijke richting (tussen Kerkstraat en Kasteelstraat). Deze woonwijken worden afgewerkt door een verdere invulling van de nog talrijke onbebouwde percelen en de schaarse kleinschalige inbreidingsprojecten (Aertsstraat-Kerkstraat, Toverhoek, De Dreve, oude brouwerij). In deze projecten wordt uitgegaan van een dichtheid van 15 woningen/ha. Groepswoningbouwprojecten langsheen de N43 en de Centrumstraat kiezen voor een nog hogere dichtheid door het toelaten van stapelbouw tot 3 verdiepingen hoog.
Behoud en versterken van de visuele relaties naar de Leievallei en het kasteel van Olsene
Hoewel de Leievallei nooit verwijderd is van de kern van Olsene, is dit visueel helemaal niet voelbaar. Toch zijn hiervoor nog mogelijkheden, o.a vanuit het lokaal ontmoetingscentrum kan de relatie met de Leie versterkt worden (vb. via de aanleg van een wandelpad).
Het kasteelpark van Olsene is een groene oase langsheen de versteende en gecommercialiseerd steenweg tussen Deinze en Waregem. Ook hier kan de groenrelatie met de dorpskern uitgebouwd worden, o.a. via de Sterkebeek. Het versterken van het groen gebeurt ook in functie van de jeugdverenigingen (vb. aanleg speelbos).
Consolidatie van de woonuitbreidingsgebieden Kasteelwijk en Dries en reserveren voor lokale recreatieve activiteiten
De woonuitbreidingsgebieden Kasteelwijk en Dries bevatten een aantal recreatieve voorzieningen (o.a. voetbalterreinen). Deze recreatieterreinen worden behouden aangezien het aansnijden van deze gebieden voor de eigen groei niet noodzakelijk is. Zij GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 68
kunnen eventueel ook uitbreiden. In het geval van de Kasteelwijk gebeurt dit met respect voor de Sterkebeek en de eventuele uitbreiding van bestaande bedrijvigheid langsheen de N43.
Ontwikkelen van het woonuitbreidingsgebied Groeneweg voor sociale huisvesting en recreatieve activiteiten
Bij gebrek aan aaneengesloten mogelijkheden voor sociale huisvesting wordt een deel van het woonuitbreidingsgebied Groeneweg aangesneden. Hiervoor wordt een inrichtingsschets opgemaakt voor de volledige zone, waarbij wordt rekening gehouden met de bijkomende behoefte aan lokale recreatieterreinen.
Ontwikkelen van het lokaal bedrijventerrein Petersime
De gemeente is bezig met de opmaak van een Bijzonder Plan van Aanleg voor de zone tussen Groeneweg en spoorweg waarin reeds het bedrijf Petersime is gelegen. Deze zone zal ontwikkeld worden als lokaal bedrijventerrein maar houdt tevens rekening met de uitbreidingsbehoefte van de bestaande bedrijvigheid.
Herstructureren van het lint langs de Oudenaardestraat
De Oudenaardestraat als verbindingsweg tussen de N43 en de E17 is een duidelijke aantrekkingspool geweest voor een aantal bedrijven die op een niet-gestructureeerde manier de ruimte langs deze straat hebben ingenomen en waarbij geen rekening werd gehouden met het achterliggend agrarisch landschap en de aanwezige beekvallei van de Sterkebeek. Na het opmaken van een structuurschets voor het lint zullen de krachtlijnen van de herstructurering worden juridisch worden vastlegd en hierdoor ook de mogelijkheden van de aanwezige (zonevreemde og bij uitbreiding zonevreemde) bedrijven.
Afbakenen van een aantal woonkorrel
Rondom de kern van Olsene zijn een aantal kleine woonconcentraties gesitueerd die net niet aansloten bij de eigenlijke woonkern. Omwille van hun beperkte impact op de open ruimte worden ze bevestigd als woonkorrel. Het betreft de woonkorrels Olsene Grot, Oudenaardestraat en Bauterstraat.
Behoud en versterken van de Zaubeekvallei als morfologische grens tussen Zulte en Olsene
Hiervoor wordt verwezen naar de betreffende deelruimte.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 69
KAART 2. 8 – WENSSTRUCTUUR DEELKERN OLSENE
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 70
3.1.3. DEELKERN MACHELEN
Verbeteren van de samenhang van de kern van Machelen
De dorpskern van Machelen ligt in tegenstelling tot die van Olsene en Zulte niet langsheen de N43 en doet daarom het minst verstedelijkt aan. De ruimtelijke samenhang kan echter verbeterd worden, in het bijzonder door de aanleg van de openbare ruimte, het sterken van de band met de oude Leie-arm en het optimaliseren van het parkeren. Bijzondere aandacht moet gaan naar de poortfunctie van het Imschootplein: het te open karakter moet worden wegewerkt en de oversteekbaarheid moet verbeterd worden. Daarnaast wordt het oude klooster, om te bouwen tot sociale appartementen, betrokken bij het centrumgebeuren. Ook de moeilijke verbinding Dorpsstraat – Brugstraat wordt aangepakt.
Herinrichten van de N43 als een herbergzame en veilige ruimte binnen de bebouwde kom
Hoewel de kern van Machelen niet langs de N43 is gelegen, is de N43 te Machelen uitgegroeid tot een typisch steenwegfenomeen: kleinschalige bedrijvigheid, grootschalige bedrijvigheid, groothandel, kleinhandel, horeca, het zijn allemaal functies die zich genesteld hebben tussen de oorspronkelijke bewoning. Loodrecht op de N43 staat de Dorpsstraat-Posthoornstraat die eerder kleinschalige functies en voorzieningen herbergt. Het kruispunt tussen beide wegen moet uitgroeien als een duidelijk snijpunt tussen twee activiteitenassen. De rooilijn van de N43 die een 2x2-weg toelaat, is oorzaak van een weinig herbergzame ruimte. Het is meer dan gewenst dat de N43 hier ingrijpend wordt aangepakt ten voordele van de leefbaarheid en de zwakke weggebruikers.
Herstructureren van de N43 buiten de bebouwde kom
Ook buiten de bebouwde kom van Machelen is een aanpak van de N43 gewenst. Hier ligt meer de nadruk op het in de hand van ruimtelijke ontwikkelingen en het behoud van een aantal openruimtevensters. Voor de zone tussen Machelen en Olsene is dit reeds gebeurd via de opmaak van een BPA (zie hiervoor ook volgend hoofdstuk).
Afwerken van de bebouwde kom
De woonkern van Machelen wordt afgewerkt en verdicht door een verdere invulling van de nog talrijke onbebouwde percelen en de schaarse kleinschalige inbreidingsprojecten (gebied tussen Schoolstraat en Molenkouterstraat, bejaardewoningen in de Tuinwijk). In deze projecten wordt uitgegaan van een dichtheid van 15 woningen/ha.
De twee nog niet ontwikkelde woonuitbreidingsgebieden Tuinwijk en Veerstraat (centrum) worden gereserveerd voor de invulling van de lokale behoefte na de planperiode (na 2007). GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 71
Consolidatie van de woonwijken ten oosten van de spoorweg
In het gebied ten oosten van de spoorlijn worden geen stimulansen gegeven voor verdere verdichting: het niet-aangesneden woonuitbreidingsgebied wordt “bevroren”. In dit gebied wordt wel werk gemaakt van de te ontwikkelen fietsroute langsheen de spoorlijn via het Leliepark.
Uitbouw van de KMO-zone als lokaal bedrijventerrein en gemeentelijk containerpark
De KMO-zone Machelen, gelegen langs de Posthoornstraat en de spoorweg, wordt uitgebouwd als lokaal bedrijventerrein, waarbij de aanpalende woonzone geïntegreerd wordt. Concreet betekent dit dat de open bouwzones langsheen de Posthoornstraat en de Polderstraat voorbehouden worden voor gemengde projecten van wonen en bedrijvigheid. De 50m woonzone wordt gecombineerd met bedrijvigheid in het achterliggend gebied. Zuivere woonverkavelingen worden bijgevolg niet meer toegelaten. Hierdoor vervalt de behoefte aan afbuffering van de KMO-zone naar het wonen toe en komt er zelfs meer plaats vrij voor lokale bedrijvigheid.
Een deel van het terrein wordt gereserveerd voor de uitbreiding van het gemeentelijk containerpark en de bestaande bedrijvigheid. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 72
KAART 2. 9 – WENSSTRUCTUUR DEELKERN MACHELEN-AAN-DE-LEIE GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 73
3.2. DEELRUIMTE N43
Zoals uit de beschrijving in het informatief gedeelte duidelijk blijkt, wordt de ruimtelijke structuur van de N43 bepaald door een opeenvolging van ruimtelijke fragmenten. We zullen natuurlijk met deze realiteit moeten rekening houden wanneer we een realistisch wensscenario vooropzetten. De hoofdoptie bestaat er dan ook in de bestaande sequenties zo goed mogelijk te maken (behouden én verbeteren) alsook de overgangen tussen deze sequenties duidelijker te markeren. In concreto streven we naar de volgende acties:
1 – De centrumruimtes van Zulte en Olsene die door de N43 doorsneden worden, moeten heringericht worden met het oog op de verkeersveiligheid en de verkeersleefbaarheid. Hierbij is de oversteekbaarheid voor voetgangers en fietsers van essentieel belang. De doortocht die in Zulte reeds in uitvoering is, zal hiertoe bijdragen.
2 – Binnen de centrumdoorgangen moet per deelgemeente een duidelijk signaal komen die de gemeente en haar identiteit uitstraalt. In Zulte zal dit zijn ter hoogte van het Gaston Martensplein (en de site Anglo-Belge), in Olsene ter hoogte van de Centrumstraat en in Machelen ter hoogte van de Dorpsstraat.
3 – De volgende overgangen moeten sterker uitgebouwd of tenminste gevrijwaard worden:
– Inkom van Zulte (vanuit Waregem) aan de Leiebocht - Overgang tussen Zulte en Olsene ter hoogte van de Zaubeek - Inkom van Olsene door het voorzien van een ‘groene’ poort aan het Kasteelpark - Behoud van de open ruimte corridors tussen Olsene en Machelen
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 74
KAART 2. 10 – WENSSTRUCTUUR DEELRUIMTE N43 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 75
3.3. DEELPLAN ZAUWBEEKVALLEI
De Zauwbeekvallei vormt de scheiding tussen de kern van Olsene en Zulte. Het fungeert in die zin als een belangrijk structurerend element binnen de gewenste ruimtelijke structuur. Vandaag is de beek nog nauwelijks zichtbaar en voelbaar op het terrein. Typische open verkavelingen komen bijna tot aan de rand van de waterloop. Eén van de weinige overblijvende vlasbedrijven bevindt zich tevens op de rand ervan. Ter hoogte van de N43 staat pal in de vallei een grootschalig leegstaand bedrijfsgebouw. Het gewestplan heeft de vallei als parkgebied ingekleurd, wat eerder duidt op een gewenst openbaar en recreatief karakter.
In de volgende figuur wordt een voorstel voor de herwaardering van het valleigebied als natuurontwikkelingsgebied voorgesteld. De herwaardering van de vallei gaat uit van het concept om de beek te herstellen in zijn oorspronkelijke meanderende vorm. Tussen de overstroombare natte graslanden en de bebouwing kunnen extensieve vormen van landbouw een plaats vinden (vb. hobbyweiden, boomgaarden) of kleine bospartijen. De bedrijfsgebouwen aan de N43 hebben reeds gedeeltelijk of krijgen een kleinhandelsfunctie en worden volledig ingebufferd tussen de twee takken van de beek. Een volume-uitbreiding in horizontale zin is niet gewenst.
Over de Zauwbeek wordt een voetgangers- en fietsverbinding gelegd die de woonwijken van Zulte en Olsene met elkaar verbinden, los van de N43. Het vlasbedrijf wordt sterk ingebufferd zowel naar de beekvallei toe, als naar de Warandestraat toe. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 76
KAART 2. 11 – WENSSTRUCTUUR DEELRUIMTE ZOUBEEKVALLEI GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 77
BESLUIT
Dit tweede deel van het Structuurplan ZULTE geeft de opties weer voor de ontwikkeling van de gemeente in de eerstkomende jaren. Op basis van de vooropgezette doelstellingen en structuren zullen in de toekomst beslissingen genomen worden om de gewenste structuur te realiseren. Dit is een werk van lange adem waarbij tal van partijen betrokken zijn en waar de opportuniteiten die zich voordoen ten volle moeten benut worden in een ruimere context. Een voorbeeld van de werking van het structuurplan – of tenminste het werken náár een structuurplan en dus het denken in een ruimere context – vinden we reeds in de realisatie van het BPA ‘N43 Olsene – Machelen’, waar vanuit het probleem van de zonevreemde bedrijven en de concentratie van enkele bedrijven op een strategische plek van de gemeente, een ruimer BPA werd opgezet waarin reeds dadelijk enkele krachtlijnen vanuit het ‘structuurplan-in-opmaak’ konden verwezenlijkt worden. Het structuurplanningsproces is in die zin een continu proces dat ook op geregelde tijdstippen zal moeten worden geëvalueerd en bijgestuurd. Wanneer blijkt dat bepaalde ingrepen niet het beoogde resultaat hebben, zullen corrigerende maatregelen moeten getroffen worden.
De concrete acties die in het derde – bindend – gedeelte van het Structuurplan opgenomen worden, moeten beschouwd worden als een eerste stap in de realisatie van het plan en in die zin een belangrijke stap in een coherent ruimtelijk beleid op lange termijn.
Tot slot nog het volgende. De gewenste structuur van het Structuurplan ZULTE lijkt op het eerste zicht niet spectaculair, de krachtlijnen zullen voor sommigen zeker niet ver genoeg gaan, voor anderen zullen ze dan weer té ver gaan. De gewenste structuur is ons inziens echter wel spectaculair, omdat hier voor het eerst een duidelijke visie ontwikkeld wordt voor de verdere ontwikkeling van de gemeente en dat er duidelijke uitspraken gedaan worden ten aanzien van zowel natuur, landbouw, wonen, industrie en verkeer. Wanneer dit plan verder opgevolgd wordt, zal de ZULTEnaar (achteraf) wel zien wat de impact van het plan geweest is, zelfs in een ‘ruimtelijk versnipperde’ gemeente als ZULTE.
Wij wensen dan ook het Bestuur te ondersteunen voor de toekomstige ontwikkeling van het Structuurplan en te bedanken voor de steun en de inzet tijdens dit lange en tijdrovende proces, zowel van de beleidsmensen als van de medewerkers van de diensten. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 78
BIJLAGE 1 – GEDETAILLEERDE BESCHRIJVING VAN DE WOONONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN PER DEELGEBIED
De evaluatie of gebieden al dan niet nog mogen ontwikkeld worden, houdt in de eerste plaats rekening met de nabijheid tot het centrum van elke deelgemeente. Rond elke kern is een cirkel getraceerd met een straal van 1 km. Deze theoretische zone werd verder verfijnd door de gebieden over de spoorweg er uit te laten alsook de open gebieden van de Leie en de Zaubeekvallei. Per deelgebiedje worden tenslotte specifieke kwalitatieve elementen in overweging genomen om de evaluatie te vervolledigen.
Bij elke groep van deelruimtes worden 4 aspecten behandeld. Onder punt A worden de algemene opties voor het gebied beschreven, onder punt B worden die gebieden opgesomd die volgens de goedgekeurde WBS niét in aanmerking komen voor de inplanting van een volkshuisvestingsproject, onder punt C wordt een uitspraak gedaan over de gebieden die volgens de woonbehoeftenstudie verder moesten onderzocht worden en onder punt D tenslotte worden de bestemmingsopties vastgelegd voor de nog niet of nog niet volledig gerealiseerde woonuitbreidingsgebieden.
Er worden 2 soorten deelruimten omschreven met verschillende ontwikkelingsopties voor het wonen:
1 - De ruime gemeentekernen
2 - De wijken 'over de spoorweg'
De nummering uit de woonbehoeftenstudie werd behouden (zie ook kaart 2.12). GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 79
KAART 2. 12 – SELECTIE VAN GEBIEDEN WEERHOUDEN VOOR VERDER ONDERZOEK GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 80
1 - DE KERNEN VAN ZULTE, OLSENE EN MACHELEN
A. Algemene opties
Binnen deze zones kunnen - behoudens hieronder specifiek vermeld - nog vrije percelen aangewend worden voor kernversterkend wonen, rekening houdend met de specifieke menging binnen deze kernen. Het aansnijden van nieuwe binnengebieden moet gebeuren met respect voor het karakter van het bestaande wonen en mag geenszins de bestaande woonkwaliteiten hypothekeren. Gezien in deze zones de oudste woningen voorkomen, moeten renovatie-inspanningen hier aangemoedigd worden, dit kan bvb door het verstrekken van gemeentelijke renovatiepremies in deze zones. Verder moet ook blijvend werk gemaakt worden van het verbeteren van de woon- en leefomgeving onder andere door het veiliger en aangenamer maken van de openbare ruimte.
B. Gebieden die volgens de WBS niet in aanmerking komen voor de inplanting van een volkshuisvestingsproject.
Zulte
- binnengebied tussen Kraaidreef en Drogenboomstraat
- WUB-gebied “SPARREN” – tussen Meiweg en Kapellestraat
- Resten van WUB-gebied omheen de Ellegemwijk
Olsene
- WUB “Kasteelstraat”
- een zeer groot deel van het woonuitbreidingsgebied Driesch
- WUB-gebied Groeneweg/Houtstraat (Olsene)
Machelen
- Binnengebied tussen Tuttegem- en Haarzakstraat GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 81
- WUB-gebied “DE BROELEN” (Machelen rond de Zandweg)
- WUB-gebied “SLOOVERHOEK” (Machelen tussen Veerstraat en Dorpsstraat)
- binnengebied Veerstraat/Kerkweglos (Machelen)
- WUB-gebied “MEUELNBROEK” (Machelen tussen Donkerstraat en Torrestraat)
C. Evaluatie van de gebieden voorgesteld in de WBS
Zulte
S 16 Binnengebied “Lindenberg” (Woongebied) : NIET GESCHIKT VOOR SOCIALE WONINGBOUW
Volgens de Woonbehoeftenstudie is dit gebied zeer goed gelegen voor een volkshuisvestingsproject van een twintigtal woningen. Het project zou wel de beekvallei moeten respecteren.
Gezien de ligging van dit gebiedje - vlak bij een oude Leiemeander, vlakbij de Zouwbeekvallei en vlak bij de 'inkompoort' van Zulte - lijkt het ons niet aangewezen om dit gebiedje verder te ontwikkelen voor sociale woningbouw. De bewoning is er momenteel zeer beperkt, bijna onzichtbaar voor buitenstaanders, ligt in een doodlopend straatje en volledig op de grens tussen bebouwing en natuur. Het gebiedje heeft ook een zeer grote woonkwaliteit voor de huidige bewoners. Hier verdichting toepassen zou niet alleen de kwaliteit van deze woningen verminderen, maar ook ingaan tegen de optie in het structuurplan om dit gebied zo groen mogelijk te houden. Bovendien is deze grond zeker niet de best geschikte grond voor bebouwing.
S 18 Site 'Anglo-Belge' (Gebied voor kernontwikkeling) : PRIORITAIR TE ONTWIKKELEN
Op deze plek kunnen volgens de WBS 80 tot 190 woningen gebouwd worden. Deze 7,5 ha grote plek midden in de kern van ZULTE moet prioritair ontwikkeld worden gezien het strategisch belang ervan voor de hele gemeente. Naast volkshuisvesting is het hier ook GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 82
van belang - zoals ook in de WBS vermeld - dat er een deel private woningen worden opgericht om een gezonde menging te voorzien.12
S 18bis Binnengebied Waalstraat/Koekoekstraat/Olsenestraat (Woongebied) : NIET GESCHIKT VOOR SOCIALE WONINGBOUW
De WBS voorziet hier de mogelijkheid om 18 woningen te bouwen mits het heropenen van een station. Deze zone sluit nog net aan bij het centrumgebied en is volledig ingesloten in oudere bebouwing. Hetzelde problem stelt zich echter zoals in het gebiedje hiervoor. Dit gebied - nu weliswaar een binnengebied met enkel lokale waarde - is momenteel een groen binnengebied dat in grote mate de woonkwaliteit uitmaakt van de bestaande woningen. Bovendien is ook dit binnengebied gelegen aan een momenteel doodlopende straatje. Het ontwikkelen van dit gebiedje zou dus niet alleen een visueel kwaliteitsverlies betekenen, maar ook een impact hebben op de verkeersontsluiting. Alhoewel bebouwing hier wel aanvaardbaar is, moeten ons inziens eerst andere alternatieven voor sociale woningbouw ontwikkeld worden.
Olsene
S 8 Een klein deel van het woonuitbreidingsgebied "Driesch" : NIET AANSNIJDEN
Volgens de Woonbehoeftenstudie kunnen hier een 30-tal woningen gebouwd worden. Doch hierbij maken ze de randbemerking dat het een kwetsbaar gebied is en dat de inrichting tot een woonzone 'harmonieus ingeplant in het landschap' niet éénvoudig is.
Het Woonuitbreidingsgebied "Driesch" is in de Gewestplanwijziging van 1999 voor een groot deel overschreven door landschappelijk waardevol agrarisch gebied, een klein deeltje is tot woongebied omgevormd. Aangezien nieuwe bebouwing zich hier in een 'tweede rij' achter de bestaande rijbebouwing langs de Centrumstraat zou moeten ontwikkelen en daarbij de woonkwaliteit van de oudere woningen aan de Centrumstraat en het binnengebied grotendeels zou aantasten, lijkt het ons niet aangewezen om hier bijkomende woningen in te planten.
S 20 Binnengebied 'Aerts Couter' (Woongebied) : NIET GESCHIKT VOOR SOCIALE WONINGBOUW
De WBS voorzag hier plaats voor een project met een 18-tal woningen, rekening houdend met de relatie met het open landschap (Leievallei) die als een groen lint doordringt tot de kern van Olsene.
12 WBS, Studiegroep Omgeving, p. 63. In het huidige voorontwerp van BPA worden 90 tot 110 woningen gepland op een oppervlakte van 4 ha. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 83
Dit gebiedje van ca. 1,6 ha tussen Aertsstraat en Kerkstraat is reeds in handen van een private verkavelaar en bijgevolg niet meer beschikbaar voor groepswoningbouw. De private ontwikkeling houdt best rekening met het achterliggend open landschap van de Leievallei, de aanwezigheid van kleine landschapelementen en de waterhuishouding.
S 21 Binnengebied 'Plaetse' (Woongebied) : NIET MEER BESCHIKBAAR
De WBS voorzag hier de mogelijkheid tot inplanting van een 14-tal woningen dicht bij het centrum van Olsene.
Op dit binnengebied zijn onlangs verschillende gemeenschapvoorzieningen gepland of aanwezig: een kinderkribbe, klaslokalen en turnzaal voor de bestaande school en een gemeentelijke parking. Het binnengebied is hierdoor danig versnipperd dat het niet meer zinvol is om hier een volkshuisvestingsproject te ontwikkelen.
S 22 Binnengebied Olieberg- & Herdersstraat (Woongebied): NIET GESCHIKT VOOR SOCIALE WONINGBOUW
De WBS voorzag hier de mogelijkheid tot inplanting van een 20-tal woningen, ondanks het feit dat deze zone verder verwijderd is van het centrum van Olsene.
Dit binnengebied is ondertussen voor de helft privaat verkaveld (Toverhoekwijk) met in open bebouwing. Een uitbreiding van deze verkaveling (ca. 10 woningen) is nog mogelijk, maar volkshuisvesting past niet meer in deze omgeving.
S 23 Binnengebied tussen Heirweg en Grote Steenweg (Woongebied): NIET MEER BESCHIKBAAR
De WBS voorzag hier de mogelijkheid tot inplanting van een 8-tal kleine woningen, pal in het centrum van Olsene.
Dit gebiedje van bijna 1 ha (perceel 416a) is qua ligging optimaal om prioritair te ontwikkelen als volkshuisvesting. Niet alleen is het gebied zeer dicht gelegen in het centrum, bovendien lijkt hier een relatief grote dichtheid mogelijk. Aan de Heirweg zou immers tegenover het gevelfront van de school een rij gesloten bebouwing kunnen voorzien worden, langs de Dreve kan dan overgegaan worden naar halfopen bebouwing. Het gebied is echter in zijn geheel in handen van een private verkavelaar, zodat sociale huisvesting thans uitgesloten is.
S 24 Woonuitbreidingsgebied 'Vogelzang' : NIET VERDER VERDICHTEN
De WBS voorzag hier de mogelijkheid tot inplanting van een 6-tal bijkomende woningen. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 84
In deze dichtbebouwde wijk zouden inderdaad nog een aantal bijkomende woningen kunnen gerealiseerd worden. Het lijkt ons echter niet aangewezen om hier verder te verdichten, de luttele vrije ruimte die er nog is, kan beter behouden blijven als speel- en ontmoetingsplaats voor de huidige bewoners.
S 25 Binnengebied tussen Houtstraat en Processiestraat : NIET MEER BESCHIKBAAR
De WBS voorzag hier de mogelijkheid tot inplanting van een 12-tal bijkomende woningen. Dit binnengebied reeds grotendeels ontwikkeld voor private woningen en aldus niet meer beschikbaar voor een sociaal woningbouwproject.
Machelen
S 26 Binnengebied 'Keynaert'- Schoolstraat (Woongebied) : NIET GESCHIKT VOOR SOCIALE WONINGBOUW
Volgens de Woonbehoeftenstudie kunnen hier nog 18 woningen gebouwd worden nabij het centrum van Machelen
Ondanks het feit dat dit gebied inderdaad goed gelegen is, vinden wij het niet opportuun om het volledige binnenblok vol te bouwen. Sinds de WBS zijn er reeds een aantal percelen verder ingevuld langs de bestaande uitgeruste wegen. De woonkwaliteit van dit gebiedje is in grote mate te danken aan de groene binnenzone van het bouwblok. Wanneer hier een verdichting doorgevoerd wordt, wordt de woonkwaliteit van de hele wijk aangetast. De mogelijkheid om hier een volkshuisvestingsproject te ontwikkelen lijkt ons zeer moeilijk.
S 27 Binnengebied Rijksweg/Dorpsstraat (Woongebied) : PRIORITAIR TE ONTWIKKELEN MITS BEHOUD GROENE BINNENKERN
Volgens de Woonbehoeftenstudie kunnen hier nog 7 woningen gebouwd worden nabij het centrum van Machelen.
Dit gebiedje - gelegen achter de parking van dancing ETCetera - is een geschikte locatie voor een sociaal woningbouwproject. De locatie biedt de mogelijkheid om een bouwblok te vervolmaken door een rij woningen te voorzien aan de Rijkweg. In elk geval moet de groene middenkern behouden blijven om de algemene woonkwaliteit te garanderen en moet een ontwikkeling gepaard gaan met een oplossing voor het parkeren aan de dancing.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 85
S 29 Binnengebied tussen Donker- en Petegemstraat (Woongebied) : TE ONTWIKKELEN
Volgens de Woonbehoeftenstudie kan hier een klein project van 4 woningen gerealiseerd worden. Dit kan gerealiseerd worden doch het gebied is reeds redelijk ver van de kern gelegen.
S 30 Binnengebied tussen Tuttegemstraat en Kruishoutemstraat (Landelijk Woongebied) : NIET ONTWIKKELEN VOOR SOCIALE HUISVESTING
Volgens de Woonbehoeftenstudie kunnen hier een 3-tal woningen gerealiseerd worden. Het betreft hier een klein gebiedje dat zeer ver van de kern en van de voorzieningen gelegen is temidden van een zeer open bebouwing met grote percelen. Een volkshuisvestingsproject is hier ons inziens totaal niet op zijn plaats.
D. Gewenste bestemmingen van de nog niet (volledig) gerealiseerde Woonuitbreidingsgebieden
Zulte
S 5 Woonuitbreidingsgebied SPARREN
Gelegen tussn de Meiweg en de Kapellestraat: ca. 5,3 ha. Een 95 woningen kunnen hier worden opgetrokken. Deze zone bevindt zich reeds ver van het centrum en is redelijk ongeschonden. Met het openhouden van deze tereinen dringt de open ruimte via het oosten de bebouwde kom binnen.
S 6 Woonuitbreidingsgebied ELLEGEMWIJK
Deelgebied tussen Oude Weg, Vlasstraat, Ellegemstraat en Roggestraat : ca. 3,5 ha. Dit gebied is reeds grotendeels uitgerust en is voorzien voor groepsbebouwing op kleine kavels. Met een kavelgrootte van bruto ca. 550 m² kunnen hier dus nog eens 65 woningen gebouwd worden. We stellen voor om hier maximum een 20 tal woningen te realiseren met de nodige aandacht voor groene ruimtes en speelruimtes.
Deelgebied tussen Vlasstraat, Kapellestraat en Statiestraat : ca. 2,5 ha. Dit binnengebied met onder meer een voetbalveld moet als groene ruimte behouden blijven, waarin het voetbalveld - zonder aanzienlijke infrastructuur - kan worden geïntegreerd. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 86
Olsene
S 7 WUB-gebied KASTEELHOEK
Het WUB-gebied Kasteelhoek is gelegen tussen Kasteelstraat, Grote Steenweg, De Dreve en Heirweg te Olsene.
Het binnengebied kan op korte termijn aangewend worden voor eventuele beperkte uitbreidingen van het bedrijf Vandewiele met buffering naar de omliggende woonwijken, en op langere termijn voor woonversterking van de kern. Elke ontwikkeling zal in elk geval gebeuren met respect voor de Sterkebeek die het gebied doorsnijdt.
S 8 WUB-gebied “DRIESCH” (Olsene, Rijwegstraat, Ter Wallenstraat)
Dit gebied wordt het best niet verder ontwikkeld. Geen verdere bebouwing van gelijk welke aard, om de verbinding te behouden van het open landbouwgebied. De bestaande sportvelden en jeugdlokalen kunnen behouden blijven, waardoor ook het open karakter van het landschap gegarandeerd blijft.
S 9 WUB-gebied Groeneweg/Houtstraat (Olsene)
Dit gebied – dat nog gelegen is aan de ‘goede’ kant van de spoorweg - is tot nu toe relatief open gebleven. Het gebied kan zeker behouden blijven als woonreserve op lange termijn (na 2007) maar wordt – voor zover er valabele alternatieven zijn – op korte termijn beter open gehouden. Gezien zijn ligging – aansluitend bij de kern van Olsene, goed ontsloten op bovenlokaal niveau en potentieel goed te ontsluiten voor fietsers en voetgangers van de hele fusiegemeente – kan hier eventueel op termijn een recreatiezone worden ingeplant. We willen er hier wel op wijzen dat deze locatie de beste locatie is in Olsene - gelegen in een woonuitbreidingsgebied - om te ontwikkelen voor een volkshuisvestingsproject. Het zal immers duidelijk zijn dat de gemeentes meestal niet de (financiële) mogelijkheden hebben om gronden in woongebieden op te kopen of te onteigenen.
S 24 Woonuitbreidingsgebied VOGELZANG
Gezien de dichtheid van de wijk is het beter de overblijvende kavels te integreren in de openbare ruimte als speel- en/of verblijfsruimte.
GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 87
Machelen
S 14 WUB-gebied "TUINWIJK" (of “Meulenbroek”, Machelen)
Dit WUB-gebied is reeds voor een groot stuk ingenomen door de Tuinwijk en door de voetbalvelden in het centrum. Het gebied dat nog vrij ligt is zeer ver van het centrum gelegen. We wensen dit gebied dan ook minstens op korte termijn open te houden. Op lange termijn (na 2005) kan het gebied behouden blijven als woonreserve. De aanwezige centrumfuncties moeten er ook behouden worden.
S 11/12 WUB-gebieden “DE BROELEN” en “SLOOVERHOEK” (Machelen)
Deze twee WUB-gebieden ten westen van de Machelse dorpskern zijn nog grotendeels open en er bevinden zich nog tal van kleine landschapselementen. Men heeft er ook steeds visueel contact met de kerktoren, waardoor een grote betrokkenheid met de gemeente voelbaar is. Op korte termijn wordt dit gebied niet ontwikkeld, op langere termijn moeten we mogelijkheden open houden om te verdichten, gezien de centrale ligging en ter versterking van de kern. Eventuele bebouwingen moeten wel gebeuren op een manier die rekening houdt met de aanwezige kleine landschapselementen, we moeten streven naar een kwalitatieve menging van wonen en groen.
4 - DE WIJKEN 'OVER DE SPOORWEG'
A. Algemene opties
Deze woonconcentraties van diverse types - oude wijken, nieuwe wijken, woonlinten en inbreidingen - kunnen worden behouden, maar zeker niet uitgebreid. Verdichting is mogelijk, maar de wijken moeten een groen karakter behouden, verkrijgen en/of versterken. Bestaande groenvolumes en/of natuurlijke relicten moeten er bewaard blijven. Ook moeten openbare ontmoetingsruimtes worden gecreërd voor jong en oud teneinde het wijkkarakter en - gevoel te versterken. De wijken moeten prioitair ingegroend worden. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 88
Verdichting moet echter zoveel mogelijk afgeraden worden omdat deze gebieden te veraf gelegen zijn van de kern en van de Leie, wat respectievelijk problemen met zich meebrengt op het vlak van mobiliteit en op het vlak van rioleringsstelsel (beperkte capaciteiten).
B. Gebieden die volgens de WBS niet in aanmerking komen voor de inplanting van een volkshuisvestingsproject.
- Alle WUB-gebieden ten westen van de Spoorweg
- Binnengebied “ROOTMOERE” – tussen Waregemstraat en Kerselarenlaan
C. Evaluatie van de gebieden voorgesteld in de WBS geen
D. Gewenste bestemmingen van de nog niet (volledig) gerealiseerde Woonuitbreidingsgebieden
S 1 WUB-gebied "WAALSTRAAT WEST – ZONNELAAN/OUDE WAALSTRAAT" (Zulte)
Dit WUB-gebied van ca. 14 ha is aan drie kanten ingesloten door bebouwing (langs de Olmenlaan, de Waalstraat en de Zonnelaan). Naar het noorden toe is er nog een smalle strook niet bebouwd (van 150 meter aan de Leenstraat tot 100 meter aan de Waalstraat) voor de industriezone begint.
We streven hier naar een menging van functies die nodig zijn en met elkaar verenigbaar zijn. In concreto betekent dit dat er – ten noorden van de Zonnelaan - uitbreidingsmogelijkheden behouden blijven voor twee gedeeltelijk zonevreemde bedrijven (Sobinco en Lippens), dat er woningen kunnen gerealiseerd worden langs de Waalstraat (in een goedgekeurde verkaveling) en dat het binnengebied open gehouden wordt.
Momenteel is er geen enkele mogelijkheid dat er een nieuwe stopplaats voor de trein wordt gerealiseerd in Zulte. Mocht dit evenwel op de lange termijn veranderen, dan ontstaat er als het ware een verschuiving van het centrum (van de vroegere as Statiestraat, naar de as Waalstraat) en wordt woonuitbreiding in dit gebied een goede ruimtelijke keuze. GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ZULTE - RICHTINGGEVEND GEDEELTE Groep Planning - 89
Ten zuiden van de Zonnelaan moet een groene buffer gerealiseerd worden tegen het industriegebied, de rest van het binnengebied blijft het best open als kwaliteit voor de bestaande woningen.
S 2 WUB-gebied "WAALBEEKSTRAAT" (Zulte)
Het gebied tussen Zaubeekstraat/Waalstraat/Waalbeekstraat beslaat ongeveer 23 ha, waarvan ca. 18,5 woonuitbreidingsgebied. De zone is reeds voor een groot deel bebouwd. Het open gebied tussen de woongebieden van Waalstraat en Zaubeekstraat is teloor gegaan door de goedkeuring van de verkaveling Waalbeekpark (64 loten/ 5,4ha). Palend aan de verkaveling zijn nog 4 verkavelingsaanvragen ingediend voor een totaal van 76 woningen op 7,8 ha. Deze verkavelingen zijn (voorlopig) nog niet toegekend. Op de resterende 7 ha palend aan de spoorweg staan nog een 7-tal oudere woningen. Rekening houdend met de perceelsgrootte aangehouden in de verkavelingsaanvragen (ca.850 m² bruto perceelsoppervlakte) zouden hier nog 82 loten kunnen gerealiseerd worden.
Binnen de algemene ontwikkelingsvisie en in het bijzonder omwille van de nabijheid van het natuurgebied rond de Waalstraatbeek kan dit gebied op korte termijn zeker niet verder ontwikkeld worden, behalve voor woningen langs de bestaande Waalstraat. Enkel indien er opnieuw een halteplaats voor de trein zou komen ter hoogte van de Waalstraat is een woonverdichting op dit gebied te verantwoorden.
S 15 WUB-gebied “POLDERHOEK” (Machelen)
Het WUBgebied “Polderhoek” beslaat het hele gebied ten zuiden van de spoorweg tussen Bokstraat en Brandstraat. De zone mag in geen geval verder verdicht worden, ze moet in tegendeel op lange termijn zo open mogelijk gemaakt worden.