LANDKREIS

Planen Bauen Sanieren im Landkreis Forchheim planen, bauen, sanieren

Grußwort 1

Liebe Mitbürgerinnen und Für all Ihre Vorhaben möchten Mitbürger, Sie die richtigen Partner fi nden und sich vorab einen Überblick diese Informationsbroschüre rich- verschaffen. Diesen hoffen wir tet sich an Besitzer von Haus- und bieten zu können mit einem Wohnungseigentum sowie an die, Überblick über die gesetzlichen die es erst werden wollen. Vieles, Grundlagen, Tipps und Hinweise was bei der Errichtung eines zur Baugestaltung, zu Sanierungs- Neubaues zu beachten ist, gilt und Modernisierungsmöglichkeiten auch bei der Sanierung und Mo- sowie Fördermöglichkeiten. Alle dernisierung bereits bestehender in dieser Broschüre inserierenden Wohngebäude. Deshalb haben wir Handwerksbetriebe, Lieferfi rmen, bei dieser Aufl age unserer Baubro- Sachverständige, Bauunterneh- schüre das Thema Sanieren und men, Freiberufl iche Architekten Rechte: LRA Modernisieren sowie Energiesparen und Bauingenieure stellen sich als mit aufgenommen. Fachleute vor Ort zur Verfügung herrn können wesentlich zu einer und stehen mit Rat und Tat zur zügigen Bearbeitung beitragen, Am meisten sparen und am besten Seite. wenn die Bauantragsunterlagen Klima schützen kann man mit vollständig und den Vorschriften einem Maßnahmebündel aus Wär- Obwohl in den letzten Jahren entsprechend bereits bei der Ge- medämmung von Wand, Dach und durch Änderungen der Bayerischen meinde eingereicht werden. Damit Decke, neuen Fenstern und einer Bauvorschriften Erleichterungen Sie nicht lange suchen müssen, klimafreundlichen Heizung. Hier für Planer und Bauherrn sowie sind alle Gemeindeverwaltungen ist jeder Euro gut investiert, sei es Kommunen eintreten sollten, sind unter Baubehörden aufgeführt. Sie bauen neu oder Sie sanieren dennoch zahlreiche Vorschriften ein vorhandenes Wohnhaus. zu beachten. Planer und Bau- Reinhardt Glauber, Landrat planen, bauen, sanieren

2 Inhaltsverzeichnis

Grußwort ...... 1 Baubehörden ...... 6 Landschaftsgebundenes Bauen ...... 9 Baugestaltung ...... 11 Bebaubarkeit vonr Grundstücken ...... 19 Baugenehmigung und Verfahren ...... 21 Sanieren und Energiesparen ...... 28 S C H L O S S E R E I W E B E R – Geländer, Balkone, Einfriedungen, Überdachungen, Treppen – die Konstruktion Ihrer Anforderung mit CAD 3D-Ansichten – Herstellung aus Stahl, Aluminium, Edelstahl nach Ihren Wünschen – Konstruktion/Ausführung nach Zeichnung von Stahlbaulösungen – Qualifikationsnachweis für Schweißkonstruktionen ist vorhanden – Montagen durch eigene Mitarbeiter mit Gerüst und Montagelift 91322 Gräfenberg, Sollenberg 39 EP:ElectronicPartner Lochner 3 Tel. 09192 7318 Fax 09192 6849 www.schlossereiweber.de TV, DVD, HiFi, Telecom, SAT, Hausgeräte, Installation Meisterbetrieb 91301 Forchheim, Bayreuther Str. 119 P Telefon 09191/65760, Telefax 09191/65643 vorm Geschäft 24 Stunden shoppen unter: www.ep-lochner.de BAUUNTERNEHMEN Hochbau · Umbau · Sanierung · Aussenanlagen JOSEF KLEIN 91330 · Jägersburger Straße 34 Tel.: 09191/670695 Fax: 09191/67650 Elektro Kaiser Mobil: 0171/1427976 Kostenlose Föhrenweg 36 Fachberatung 91301 Forchheim/West Email: [email protected] ANSCHLUSS FÜR IHRE IDEEN. Klein aber fein 0 91 91/73 75-0 Der Partner für Ihren kompletten Hausbau www.elektro-kaiser.de

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4 Branchenverzeichnis

Liebe Leser! Hier fi nden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Branche Seite Branche Seite Branche Seite Branche Seite

Architekten ...... 8 Beschichtungsarbeiten . . . . . 4 Energieberatung ...... 40 Gartengestaltung ...... 36 Architekturbüro ...... 8 Brennholz ...... 3 Estricharbeiten...... 4 Gartenhäuser ...... 5 Gartenpfl ege ...... 36 Baggerarbeiten...... 14 Dachdeckerei ...... 22 Fassadengestaltung...... 18 Gartenplanung ...... 36 Baggerbetriebe...... 16, 25 Dacheindeckungen ...... 5 Fenster ...... 3 Gas...... U2 Baudienstleistungen ...... 38 Domani-Massivhaus...... 22 Finanz- und Geotechnik ...... 12 Baufi nanzierung ...... 40 Vermögensberater ...... 40 Gerüstbau ...... 5 Baugrunduntersuchung . . . . 12 Elektro ...... 3, 32 Fliesen ...... 14 Gewächshäuser ...... 5 Baumarkt...... 14 Elektro- und Fernsehtechnik . 32 Fliesenleger ...... 10 Bau-Planung ...... 38 Elektrogeräte ...... 14 Fliesenlegermeister ...... 14 Haus- und Grund...... 22 Baustatik...... 12 Elektroinstallationen ...... 14 Fliesenfachgeschäft...... 10 Hausbesitzerverein ...... 22 Baustoffe...... 14 Elektro-Kundendienst . . . . . 32 Flaschnerei ...... 18 Heizung ...... 10 Bauunternehmen . . 3, 4, 10, 12 Energieberater ...... 22 Fuhrunternehmen ...... 25 Heizung - Sanitär ...... 32 SCHREINEREI Hier werden Sie gut beraten

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Branche Seite Branche Seite Branche Seite Branche Seite 5 Heizungsbau ...... 10 Marmorheizung...... 40 Sanitär ...... 10 Türen ...... 3 Holzbau...... 5, 22 Massivhaus ...... 22 Sanitärinstallationen...... 10 Holzhandel ...... 3 Metallbau ...... 3, 16 Schlosserei ...... 16 Unterhaltungselektronik. . . . . 3 Schlüsselfertiges Bauen . . 4, 10 Vermessungen ...... 12 Ingenieurbüros...... 12, 16 Natrusteine ...... 10, 14 Schreinereien ...... 3, 4, 32 Vermessungsingenieure . . . . . 8 Ingenieurbüro Haustechnik . 40 Natursteincenter...... 25 Sparkasse ...... 38 Innenausbau ...... 4, 32 Naturstrom ...... 26 Spenglerei ...... 18 Wärmedämmung ...... 18 Stadtwerke...... U2 Wärmepumpen ...... 38 Kachelofen...... 10 Pfl asterarbeiten ...... 16, 36 Stahlbau ...... 3 Wassertechnik ...... 44, U3 Klempnertechnik...... 18 Steinmetz ...... 36 Wertermittlung Stuck ...... 18 von Grundstücken ...... 8 Landschaftsbau ...... 36 Raiffeisenbank-Volksbank. . . U4 Renovieren ...... 10 Zimmerei ...... 5 Maler ...... 18 Tragwerksplanung ...... 16 Malerarbeiten...... 5 Sachverständige . . . . . 8, 12, 22 Treppenbau ...... 3 U = Umschlagseite

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6 Baubehörden

Ansprechpartner im Der Landkreis gliedert sich in das hiervon hat die Größte – Große Gebiet um Regnitz- und Aischtal Kreisstadt Forchheim – 30.541 Landkreis Forchheim sowie das Gebiet der Fränkischen Einwohner. Nachfolgend sind Schweiz und dem . die Behörden dieser Gemeinden Landkreis Forchheim – wer ihn Wer mehr über unseren Landkreis aufgeführt – bei Verwaltungsge- noch nicht kennt Forchheim erfahren möchte, kann meinschaften (Abkürzung: VGem) Lage: südwestlich im Regierungs- uns im Internet besuchen: www. stehen die dazugehörigen Gemein- bezirk Oberfranken landkreis-forchheim.de den darunter. – an der Industrieachse Bamberg – – Nürnberg, durchzo- Gemeinden des Landkreises gen vom Rhein-Main-Donauka- Forchheim nal, der A 73, der B 470, der In 29 kreisangehörigen Gemeinden Bahnlinie Bamberg – Nürnberg. leben derzeit 113.485 Einwohner,

Kommune Anschrift Telefon Telefax Markt Eggolsheim 91330 Eggolsheim 09545/444-0 444-88 Markt Egloffstein 91349 Egloffstein 09197/62920 629220 Große Kreisstadt Forchheim 91301 Forchheim 09191/714-0 714277 – Bauverwaltungsamt Birkenfelderstr. 4 09191/714-235 714285 Markt Gößweinstein 91327 Gößweinstein 09242/980-0 980-40 Gemeinde 91352 Hallerndorf 09545/44390 4439199 Gemeinde Hausen 91353 Hausen 09191/7372-0 7372-21 Gemeinde 91336 Heroldsbach 09190/9292-0 1407 Markt Igensdorf 91338 Igensdorf 09192/9252-0 925260 Gemeinde 91094 Langensendelbach 09133/77488-0 774888 Markt Neunkirchen a. Brand 91077 Neunkirchen a. Brand 09134/705-0 705-80 Gemeinde 91286 Obertrubach 09245/988-0 988-20 Markt 91362 Pretzfeld 09194/7347-0 734720 Markt Wiesenttal 91346 Wiesenttal 09196/9299-0 929929

VGem 91077 Dormitz 09134/9969-0 9527 Gemeinden Dormitz, und

VGem 91320 Ebermannstadt 09194/506-0 50650 Stadt Ebermannstadt, Gemeinde Unterleinleiter

VGem 91090 Effeltrich 09133/7792-0 1324 Gemeinden Effeltrich und

VGem Gosberg 91361 Pinzberg 09191/7950-0 795040 Gemeinden Kunreuth, Pinzberg und Wiesenthau

VGem Gräfenberg 91322 Gräfenberg 09192/709-0 70975 Stadt Gräfenberg, Markt , Gemeinde Weißenohe

VGem 91356 Kirchehrenbach 09191/7989-0 7989-90 Gemeinden Kirchehrenbach, Leutenbach, planen, bauen, sanieren

Baubehörden 7

Baubehörden untere Bauaufsichtsbehörde. Dies des Landratsamtes fi nden Sie in ist im Fall der Großen Kreisstadt der Dienststelle Ebermannstadt, – Wer ist für Sie bzw. Ihr Bauvor- Forchheim die Stadt selbst mit Oberes Tor 1, haben zuständig? dem Bauverwaltungsamt, im Fall 91320 Ebermannstadt, aller anderen kreisangehörigen Tel. 09194/723-0 Vermittlung In erster Linie ist Ansprechpartner Gemeinden das Landratsamt oder im Einzelnen: die Gemeinde, als nächstes die Forchheim. Die Bauabteilung

 Baurecht – Juristischer Staatsbeamter Tel. 09194/723-400 Ob Sie nun neu bauen oder Ihr  Bautechnik – Kreisbaumeister Tel. 09194/723-450 Haus umbauen und sanieren wol-  Sachgebietsleiter Baurecht Tel. 09194/723-410 len, ist rechtzeitige Information  Sachgebietsleiter Umweltschutz Tel. 09194/723-430 vor der Planung notwendig!  Sachgebietsleiter Naturschutz Tel. 09194/723-440 Nachstehende Beiträge gelten des-  Sachgebietsleiter Wasserrecht Tel. 09194/723-470 halb auch für Umbau oder Anbau  Sachgebietsleiter und Kreisfachberatung bzw. Nutzungsänderung bestehen- Landschaftspfl ege, Obst- und Gartenbau Tel. 09194/723-480 der Gebäude.

Dienststelle Ebermannstadt mit Bauamt planen, bauen, sanieren

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CLAUS MEGGENDORFER - IRMGARD OCHS Architekten Dipl. Ing. (FH)

Hochbau, Innenarchitektur, Denkmalpflege Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden Projektmanagement

Erlanger Straße 10 91077 Neunkirchen am Brand Tel. 09134-4850 e-mail: [email protected]

Der Vermessungsingenieur, Sachverstand am Bau Sachverständiger nach BayBO

• Schnurgerüstabsteckung mit Bei schwierigen Nachbarschaftsverhältnissen führt die Abnahmebescheinigung Nichteinhaltung von baurechtlich festgelegten Abstands- flächen häufig zu Rechtsstreitigkeiten mit nicht unerhebli- • Gebäudeeinmessung für chen Kosten. Katasterfortführung Der Bauherr ist daher immer auf der sicheren Seite, wenn er •Wohn- und Mietflächenberechnung durch einen sachverständigen Vermessungsingenieur die ohnehin erforderliche Höhensituation, eventuell den Baum- •Wertermittlung für bebaute bestand und vorhandene Leitungen, aufmisst und einen für und unbebaute Grundstücke die Baueingabe qualifizierten Lageplan erstellen lässt.

•Gutachten für Kleinkläranlagen Das genehmigte Gebäude wird vom Vermessungsingenieur • Energieberatung mit Energiepass anschließend örtlich abgesteckt und die Einhaltung der Abstandsflächen bescheinigt.

KOMPETENZ KOMMT NICHT VON UNGEFÄHR Das qualifizierte Vermessungsbüro ist darüber hinaus berechtigt auch Gebäudeeinmessung für die Katasterfort- führung zu erbringen. Hierzu wurde eigens vom Bayeri- schen Staatsministerium für Finanzen die Gebäudeübernah- meverordnung-Bayern (GÜVO) erlassen.

Werden all diese Vermessungsleistungen in die Hand eines Büros vergeben, können erhebliche Kosten durch Vermei- Bohn Ingenieure GmbH dung von Doppelarbeit erspart werden. Der Bauherr hat BAUWESEN · VERMESSUNGSWESEN außerdem nur einen Ansprechpartner und die Gewähr für Tel.: 0921 75724-0 · [email protected] die Einhaltung der Rechtsvorschriften. planen, bauen, sanieren

Landschaftsgebundenes Bauen 9

Anstrengungen, die fortschrei- Es geht nicht um oberfl ächliches, sollten im Grunde aufgenommen tende Zerstörung unserer wert- um modisches und geschmäck- werden. Zeitlos und schön sind vollen Kulturlandschaft und ihrer lerisches, sondern um einen einfache klare Baukörper mit der Siedlungen aufzuhalten, bleiben konstruktiven Beitrag zum Bauen Firstrichtung über die Längsseite wirkungsloses Stückwerk und in unserer Heimat. Zeitgemäßes des Gebäudes und mit passendem Einzelaktionen, wenn nicht alle Bauen, moderne Architektur sowie Verhältnis von Länge, Breite und Bürger erkennen, dass es mit der traditionelles und landschafts- Höhe. Ruhige Fassaden mit mög- Umweltgestaltung und der Gestal- gebundenes Bauen schließen lichst wenig verschiedenen Fens- tung ihres Hauses in der Land- einander nicht aus. Entschei- terformaten runden die Harmonie schaft letztlich um die Grundlage dender Gesichtspunkt ist jedoch eines Gebäudes ab. und den räumlichen Rahmen ihres dabei, dass sich das Gebäude, eigenen Lebens geht. seine Nebengebäude und der um- Insbesondere modische kurzlebige gebende Raum des Außenbereichs Details, wie turmartige Erker, Unter landschaftsgebundenem sowie des Gartens harmonisch in überdimensionale Anbauten und Bauen versteht man Bauformen die Umgebung einfügen. Dies gilt Vorsprünge sowie riesige Dachauf- und Baumaterialien, die mit der auch für Sanierungen und An- bauten und exotische Materialien jeweiligen Landschaft kommuni- bauten bzw. Veränderung vorhan- und Farben sollten einfach wegge- zieren und die sich harmonisch in dener Bausubstanz. lassen werden. Man kann durch- unsere Kulturlandschaft einfügen. aus auf diese modischen Details Dabei sind die örtlichen Gegeben- Die ortsüblichen Gebäudeproporti- verzichten, ohne die Qualität und heiten, die traditionellen Voraus- onen, traditionellen Dachformen, den Stil eines Hauses grundsätz- setzungen und ihr Verständnis von Dachneigungen und Fassadenge- lich zu verändern. außerordentlicher Bedeutung. staltungen mit ihrer Materialwahl Rechte: LRA planen, bauen, sanieren

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Baugestaltung 11

Die Fenster eines Hauses sind die Rechte: Reinhard Löwisch Augen des Gebäudes und seine Fassade ist das Gesicht. Die äuße- re Gestaltung eines Bauwerks ist nicht nur die Visitenkarte des Bau- herrn, sondern wirkt mit seinem Erscheinungsbild über dem pri- vaten Raum in die Öffentlichkeit hinaus. Eine sorgfältige Planung und eine gute Bauausführung führen zu einem guten Haus und können sich als Baukunst äußern. Aus diesem Grund ist die Wahl eines guten Entwurfsverfassers für die Gestaltung und den Grundriss eines Gebäudes entscheidend. schaft im Einklang stehen. Dabei nachvollziehen. Es soll durch seine Beauftragen Sie einen qualifi - dürfen die Baumassen und die Formgebung die bewegte Land- zierten Planer ihres Vertrauens; Bauform das Ortsbild nicht stören. schaft unterstreichen und nicht im Sparen Sie also nicht auf der Die Dachform und die Dachnei- Gegensatz hierzu oder in Kon- falschen Seite und legen Sie gung bestimmen im Wesentlichen kurrenz dazu treten. Dies tut es Wert auf qualitative Planung wie das Erscheinungsbild des Gebäu- besonders, wenn der First zu den auf die sorgfältige Ausführung des. Hierzu kommt das Maßver- Höhenschichtlinien parallel ver- selbst. Schnelle Planung aus der hältnis von Länge mal Breite und läuft. Bestandteil der Landschaft Schublade, günstige Baukosten am von Wandfl ächen und Dachfl ächen wird ein Haus dann, wenn es sich Anfang erhöhen den tatsächlichen sowie der Firstrichtung und der harmonisch in die Topographie Aufwand für die Erstellung eines Trauf- und Giebelausbildung, einfügt, sich an den Boden duckt Hauses, aber auch für den Umbau insbesondere im Verhältnis zu den und seine Erscheinungsform mehr oder Anbau bestehender Gebäude Nachbargebäuden. lang als hoch ist. oft beträchtlich im Nachhinein. Oft hört man: „Wenn ich das Grundform des Hauses Was Sie vermeiden sollten vorher gewusst hätte, dann hätte Die Länge, die Breite und die Grundfehler Nummer 1 ist in einer ich es anders gemacht!“ Fragen Höhe eines Gebäudes müssen im bewegten Landschaft einen ebe- Sie Ihren Planer auch rechtzei- richtigen Verhältnis zueinander nen Bauplatz schaffen zu wollen; tig nach seiner Berechtigung stehen, um nicht als Fremdkörper somit eine künstliche Plattform und auch nach der Berechtigung zu wirken. Ein Verhältnis von 3 zu um das Haus zu errichten wie auf der weiteren Bauvorlagen und 2, Länge zu Breite gibt einem Ge- einem Präsentierteller und dabei Nachweise (Bauvorlageberechti- bäude eine harmonische Proporti- die Terrasse aufzuschütten wie gung i.S. Art. 68 BayBO). Sie als on, wobei die Firstrichtung immer einen Feldherrnhügel und die Bauherr sind zusammen mit dem parallel zur Längsrichtung ver- Rückseite abzugraben wie einen Architekten und der Baufi rma für laufen muss. Kulissenhäuser, bei Graben. Das zusätzliche Höher- die ordnungsgemäße Planung, denen der First über die kürzere liegen des Erdgeschossfußbodens Ausführung und Abwicklung des Seite verläuft, sind immer Störfak- und die Abgrabung zur weiteren Baues verantwortlich. toren. Ein klarer Baukörper ohne Belichtung von Kellerräumen und komplizierte Vor- und Rücksprünge somit eine künstliche Erhöhung überzeugt durch Vermeidung mo- der Nutzfl äche sollten ebenfalls Grundregeln der discher Zusätze und Aufbauten. vermieden werden. Baugestaltung Das Haus im Gelände und am Anbauten und Nebenbauten Gebot des Einfügens Hang Anbauten und Nebenbauten kön- Ein neues Haus sowie Umbauten Das Haus muss aus der Landschaft nen ein wichtiges Gestaltungsmit- müssen sowohl mit der baulichen herauswachsen; seine Bewegung tel für das Haus, den Hof und die Umgebung als auch mit der Land- aufnehmen und seine Gefälle Siedlung sein, sie sollten sich aber planen, bauen, sanieren

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Baugestaltung 13

dem Haupthaus deutlich unterord- lich schadenanfällig und benöti- – Dachneigung orientiert sich am nen und seine Gestaltungsmittel gen eine sorgfältige Ausführung. Hauptdach aufnehmen bzw. ergänzen. Dies Durch die Anhäufung von Dach- 2. Verkleidung: gilt insbesondere für die Dachform fl ächenfenstern unterschiedlicher – weniger und deutlich erkenn- und die Wahl der Materialien, die Formate wird die Dachfl äche bare Materialauswahl, wie z. B. unauffällig und gut proportioniert als fünfte Fassade des Hauses Holzverkleidung und Holzver- zu gestalten sind. Dabei muss das vollständig zerstört. Dachfl ächen- schalung mit einem Ziegeldach Hauptgebäude immer in seiner fenster sind deswegen möglichst Richtung durch seine Dachform, unauffällig und harmonisch in Kniestock Geschossigkeit und Gestaltung die Dachfl äche zu integrieren. Der Kniestock bemisst sich vom klar erkennbar bleiben und nicht Kleine nebeneinander liegende Rohfußboden der obersten Decke etwa die Garage die gleiche Größe Fenster wirken sich günstiger bis zur Unterkante des Sparrens annehmen wie das Haupthaus aus als große und ersparen eine an der Außenwand eines Gebäu- selbst oder durch die gleichen Ge- aufwendige Sparrenauswechslung. des. Bei einer Bauweise von EG staltungsmittel und Fensteranord- Statt unförmiger, übergroßer + DG sollte der Kniestock max. nungen zum zweiten Haupthaus Dachgauben mit großen Dachge- 0,75 m betragen. Bei höheren werden. Der First läuft klar über staltungsmitteln kann auch ein Kniestöcken steht die befensterte der Mitte des Hauptgebäudes, die Zwerchgiebel zusätzlichen Raum EG-Wand in einem Missverhältnis Anbauten und weitabgeschleppte unter dem Dach schaffen. Dieser zur nichtbefensterten DG-Wand, Dachvorsprünge verwässern eine sollte jedoch mittig im Gebäu- was zur Folge hat, dass das Ge- klare Linie des Daches und des de angeordnet sein, wobei der bäude zu hoch erscheint. Bei einer Baukörpers. Die längsrechteckige First des Zwerchgiebels deutlich Bauweise von EG + OG sollte ein Grundform eines Hauptgebäudes unter dem First des Hauptdaches Kniestock grundsätzlich vermieden ist bei einer zu starken Dachglie- liegen muss. Eine Anhäufung ist werden, da ansonsten das Gebäu- derung und zu vielen Anbauten auf jeden Fall zu vermeiden, da de eine turmartige Wirkung erhält. nicht mehr erkennbar; die Wirkung ansonsten das Dachgeschoss zum eines solchen Gebäudes ist eher Vollgeschoss wird und der Zwerch- schwerfällig und plump. giebel das Hauptdach erdrückt. Die Fassadengestaltung

Gebäudeorientierung und Als allgemeine Richtlinie für eine Die Fassade ist das Gesicht eines Grundrissform befriedigende Lösung der Gestal- Gebäudes. Grundelemente sind Eine gute Zuordnung zusammen- tung von Dachgauben können sämtliche Öffnungen wie Fenster, gehöriger Räume und die richtige folgende Punkte gelten: Türen oder Tore mit ihrer harmo- Orientierung der Raumanordnung 1. Rohkonstruktion: nischen Verteilung, die verblei- an den Himmelsrichtungen erhö- – Holzstärke nicht überdimensio- benden Wandfl ächen mit ihren hen den Nutzwert des Gebäudes. nieren Gestaltungselementen, Vordächer, Eine vernünftige Größe und ein – keine weiteren Dachüberstände Kamine und vieles mehr. guter Zuschnitt der Räume ohne überfl üssige Ecken sowie Vor- und Rücksprünge wirken sich auch posi- tiv auf die Fassadengestaltung aus.

Dachgauben, Zwerchgiebel und Dacheinschnitte Dachgauben zerstören das ruhige großfl ächige Dach und gefährden mit ihren Anschlüssen stets die Dichtigkeit der Dachhaut. Sie sind aufwendig und erhöhen die Bau- kosten. Aus diesem Grund sollten so wenig und so kleine Dachgau- ben als möglich errichtet werden. Dacheinschnitte sind grundsätz- Rechte: Landratsamt planen, bauen, sanieren

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Baugestaltung 15

Rechte: Landratsamt Vordächer

Vordächer haben bei der Errich- tung von Gebäuden verschiedene Aufgaben. Zum einen bieten sie Schutz vor Witterungseinfl üssen, zum anderen übernehmen sie oft entscheidende Aufgaben im Rah- men der Fassadengestaltung. So können verschiedene Fassaden- teile dadurch betont und hervor- gehoben werden. Ein gelungenes Vordach verleiht einem Gebäude eine einladende und erwartungs- volle Wirkung. Es besteht aber auch die Möglichkeit, Fassaden- Im Folgenden werden nur die Das Holz muss aber mindestens elemente, z. B. einen Kniestock zu wesentlichsten Punkte in Kürze 30 mm stark sein, damit es sich verdecken. Vordächer dürfen aber aufgezeigt. Der Charakter des nicht verwirft. Zeigen Sie Mut und dabei nur untergeordnete Bau- Gebäudes wird weitestgehend von Geduld und lassen das Holz unbe- teile innerhalb der Gesamtfassade der Fensterform bestimmt. Unter- handelt. Das Holz bildet bereits bilden. schiedliche Fensterformen können nach kurzer Zeit eine Patina, die sofort den Gesamtausdruck der schöner und haltbarer ist als jeder Fassade verändern. handelsübliche Anstrich. Mode am Bau kann zum Stehende Fensterformate, die Bewährte senkrechte, überlukte Kitsch werden beim Massivbau (Mauerwerksbau) Schalung, auch „Stülpschalung“ die konstruktiv richtige Lösung aus Fichtenholz. Ausführung Ein einziges Haus enthält zum darstellen, erzielen eine vertikale auch mit unterschiedlich brei- Beispiel oft alle möglichen Sünden Wirkung. Große liegende Fenster- ten Brettern möglich. Nut- und am Neubau: schräg verlaufende formate, die in der Skelettbauwei- Feder-Schalung wirkt dünn und Traufen und Ortgänge, Schräg- se konstruktiv richtig verwendet tapetenhaft. fenster, Rundbogenfenster, Silo- wurden, erzielen ein bewusstes erker, Südländische Natursteine, Hervortreten der Horizontalen. Hügelterrasse, Schaufensterfor- Sinnvollerweise sind Konstrukti- onssysteme, Maß und Anzahl der Rechte: Landratsamt Öffnungen aufeinander abzu- stimmen. Traditionelle Gebäude können hier als Vorbild gelten.

Holzverschalung

Bei der Fassadengestaltung ist es besonders wichtig, auf land- schaftstypische Besonderheiten zu achten. Die traditionelle Holzver- kleidung bietet dabei eines der wichtigsten Elemente. Es ist keine Modeerscheinung, sondern eine bewährte Bauweise, die zudem durch Dämmwirkung Energie einspart. planen, bauen, sanieren

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Baugestaltung 17

mate, überladene Balkone. Rechte: Landratsamt Auch die Deckung des Daches mit blauen, grünen oder gelben Dachziegeln ist unbedingt zu vermeiden.

Einfriedungen

Die beste Einfriedung ist diejeni- ge, die man nicht wahrnimmt. Ist ein Zaun überhaupt notwendig, oder genügt eine Trockenstein- mauer als mehr symbolische Abgrenzung. Trockenmauern sind Lebensräume für viele Pfl anzen und Tiere, und die nötigen Steine liegen vielleicht sogar im eigenen Grundstück. Eingrünung ihre Stellung eine deutlich ab- Aufdringliche Einfriedungen mit schließende Raumgrenze bilden. hohen Sockeln, Betonpfosten, Einfügen in die Landschaft heißt Durch vorgelagerte niedrige Jägerzäunen stören das Stra- aber auch Bepfl anzen der Orts- und eingegrünte Nebengebäu- ßenbild empfi ndlich. Richtig ist ränder mit heimischen Gehölzen. de wird der beste Übergang zur ein einfacher Holzlatten- oder Dadurch kann der Eindruck einer offenen Landschaft erzielt. Der Staketenzaun, der zudem Arbeit „zersiedelten“ Landschaft ver- schlechteste Übergang ist ein und Geld spart. Ein Zaun soll mieden werden, der durch kahle giebelständiges maßstabsloses einwachsen und freundlich wirken. Ortsränder und isolierte Einzelhäu- Gebäude ohne Bezug zu den Schnitt hecken jedoch aus Tujen ser entsteht. Die Gebäude dürfen bestehenden Gebäuden und ohne und Fichten führen die Wirkung nicht ohne Übergang zur offenen Eingrünung. einer Straßenschlucht herbei. Feldfl ur stehen und müssen durch

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Bebaubarkeit von Baugrundstücken 19

I. Das Baugrundstück 2. Bebaubarkeit des Grundstücks gründet er ein Recht des Bürgers, ein Grundstück im Planbereich Hier kommt es nun darauf an, ob Die Bebaubarkeit des Grund- gemäß den Festsetzungen zu Sie bereits ein Grundstück besit- stücks wird durch die Prüfung bebauen. Festzusetzen sind von zen, aber nicht wissen, ob und wie der planungsrechtliche Zulässig- den Gemeinden zumindest die es bebaut werden kann oder ob keit eines Vorhabens nach dem Art und das Maß der baulichen Sie sich zunächst erst einmal auf Baugesetzbuch (BauGB) geklärt. Nutzung (z. B. Allgemeines Wohn- die Suche nach einem geeigneten Das BauGB regelt im einzelnen, ob gebiet mit Anzahl der zulässigen Grundstück machen müssen. und gegebenenfalls mit welcher Vollgeschosse und der Geschoss- Nutzung und in welchem Ausmaß fl ächenzahl), die überbaubaren 1. Die Suche nach einem ein Grundstück bebaubar ist. Grundstücksfl ächen (Baulinien geeigneten Grundstück Baurechtlich ohne Belang ist und Baugrenzen innerhalb der dabei sowohl die steuerrechtliche auf dem Grundstück ein Gebäude Die Verfügbarkeit von Grund- Einordnung des Grundstücks als stehen darf) sowie die örtlichen stücken in Baugebieten erfahren auch in welcher Qualitätsstufe Verkehrsfl ächen. Darüber hinaus Sie bei der Gemeinde, die auch (z. B. Bauland oder Bauerwar- haben die Städte und Gemeinden über Grundstückspreise und Mög- tungsland) der Verkäufer das die Möglichkeit, weitere Festset- lichkeiten des Wie der Bebauung Grundstück veräußert. zungen zu treffen. Zulässig ist Auskunft geben kann. Bei son- Ausschlaggebend sind ausschließ- ein Bauvorhaben im Bereich eines stigen Grundstücken ist es in lich die §§ 29 ff BauGB. Danach qualifi zierten Bebauungsplans jedem Fall ratsam, zunächst die ist jede Fläche grundsätzlich dann, wenn es den Festsetzungen Bebaubarkeit zu klären. Auskunft einem von drei Bereichen zuge- des rechtsverbindlichen Bebau- gibt insoweit die Baugenehmi- ordnet: ungsplans nicht widerspricht. gungsbehörde, für die Große – Dem Planbereich nach § 30 Die meisten Vorhaben sind dann Kreisstadt Forchheim deren Bau- BauGB: das Grundstück befi ndet auch genehmigungsfrei (siehe verwaltungsamt, für alle anderen sich im Geltungsbereich eines dazu II 1. a/b) Unter bestimmten kreisangehörigen Gemeinden qualifi zierten Bebauungsplans, Voraussetzungen ist ein Vorhaben das Landratsamt Forchheim. Im besser bekannt unter dem Be- im Bereich eines solchen Bebau- Zweifel wird Ihnen vom Landrats- griff „Baugebiet“) ungsplans auch schon möglich, amt empfohlen, eine sogenannte – Dem im Zusammenhang be- wenn der Plan noch nicht rechts- Bauvoranfrage zu stellen, die die bauten Ortsteil nach § 34 verbindlich geworden ist. Ob diese Bebaubarkeit eines Grundstücks BauGB, dem Innenbereich Voraussetzungen für § 33 BauGB rechtlich verbindlich klären kann. – Dem Außenbereich nach § 35 schon gegeben sind, erfahren Sie Bitte beachten Sie, dass die BauGB. bei der Genehmigungsbehörde. Gemeinden außerhalb von Bauge- Dort muss der Bauherrn – bei Er- bieten keine verbindliche Auskunft Als Faustregel sei vorwegge- füllung der Voraussetzungen – die über die Bebaubarkeit geben schickt, dass – von wenigen Einhaltung der Festsetzungen für können, sie können lediglich eine „privilegierten Vorhaben“ abge- sich und seine Rechtsnachfolger Grobeinschätzung vornehmen, sehen nur der Planbereich und schriftlich anerkennen. Weiter ist entscheidungsbefugt ist aber der Innenbereich bebaut werden hier zu beachten, dass ein Vorha- allein das Landratsamt. können, der Gesetzgeber den Au- ben, das auf § 33 BauGB beruht, ßenbereich dagegen von baulichen in jedem Fall genehmigungspfl ich- Für Käufer eines Grundstücks ist Anlagen frei halten wollte, soweit tig ist. noch wichtig zu wissen, dass eine diese nicht ihrem Wesen nach in Bauvoranfrage schon VOR DEM den Außenbereich gehören. b. der Innenbereich nach § 34 ERWERB des Grundstücks gestellt BauGB werden kann, und bei Zweifeln a. der qualifi zierte Bebauungs- Im Innenbereich liegt ein Grund- über die Bebaubarkeit auch unbe- plan nach § 30 BauGB stück, wenn es sich innerhalb dingt gestellt werden sollte, um Bebauungspläne werden von den eines im Zusammenhang bebauten später unliebsame Überraschungen Städten und Gemeinden aufge- Ortsteils befi ndet. Ist dies nicht und eine eventuelle Rückabwick- stellt. der Fall, und liegt auch kein lung des Kaufvertrages zu vermei- Ist ein solcher Bebauungsplan Bebauungsplan vor, so liegt das den. rechtsverbindlich geworden, be- Grundstück im Außenbereich. Die planen, bauen, sanieren

20 Bebaubarkeit von Baugrundstücken

Abgrenzung zwischen Innen- und BauGB bebaut werden. Oberstes Höhenentwicklung als auch die Außenbereich ist für den Laien Gebot ist aber auch hier: unbe- Gestaltung des Gebäudes oder nicht einfach nachvollziehbar. dingt vor dem Kauf klären, ob das etwa die Lage und die Firstrich- Entscheidend ist hierfür, wann Grundstück bebaubar ist. tung haben sich an der Umgebung noch ein im Zusammenhang zu orientieren bebauter Ortsteil vorliegt und Siedlungspunkte, die nur aus wann nicht. Dies hängt von zwei wenigen Gebäuden bestehen c. der Außenbereich nach § 35 Faktoren ab: Zum einen muss gehören dagegen in der Regel zum BauGB ein Bebauungszusammenhang Außenbereich, so dass dort eine Für die Bebaubarkeit des Außen- vorliegen, zum anderen muss Bebauung grundsätzlich nicht bereichs setzt der Gesetzgeber dieser Bebauungszusammenhang möglich ist. Die Voraussetzungen sehr strenge Maßstäbe. einem Ortsteil angehören. Ein einer städtebaulichen Satzung Handelt es sich nicht um ein soge- Bebauungszusammenhang liegt sind hier noch enger gezogen, so nanntes privilegiertes Vorhaben, dann vor, wenn eine tatsächlich dass hier in jedem Fall Vorsicht ist eine Bebauung grundsätzlich aufeinander folgende zusammen- geboten ist, bevor man sich zum nicht möglich. hängende Bebauung besteht. Es Kauf entschließt. kommt hier immer entscheidend Privilegierte Vorhaben sind solche, auf den konkreten Einzelfall an. Steht letztendlich fest, dass das die nach der Vorstellung des Deshalb gilt auch hier: bei der Grundstück im Innenbereich Gesetzgebers in den Außenbereich Genehmigungsbehörde nachfra- liegt und damit grundsätzlich gehören und zu ihm passen. Die gen und notfalls die Bebaubarkeit auch bebaut werden kann, ist im einzelnen Privilegierungstat- durch eine Bauvoranfrage klären folgenden zu klären WIE bebaut bestände sind in § 35 Absatz 1 lassen. werden kann. BauGB abschließend aufgezählt. Zulässig ist ein Vorhaben hier Daneben gibt es die sogenannten Die Stadt oder Gemeinde kann dann, wenn es sich in die Umge- quasiprivilegierten Vorhaben, unter bestimmten – aber sehr bung einfügt. Dies gilt zunächst die gegenüber sonstigen – und engen – Voraussetzungen einzelne für die Art der Nutzung: Sind etwa grundsätzlich unzulässigen – Vor- Flächen am Ortsrand durch das in der Umgebung ausschließlich haben zwar begünstigt sind, aber Instrument einer städtebaulichen Wohngebäude vorhanden, wäre nur bei Erfüllung von bestimmten Satzung in den Innenbereich ein Gewerbebetrieb hier sicher Voraussetzungen im Außenbereich einbeziehen. Falls eine solche nicht zulässig. Ebenso richtet sich zugelassen werden. Satzung mit Erfolg erlassen wurde, das zulässige Maß der Bebauung können die Grundstücke nach § 34 nach der Umgebung: sowohl die planen, bauen, sanieren

Baugenehmigung und Verfahren 21

II. Die Baugenehmi- handeln, das ausschließlich zu Fall nach Auffassung der Gemeinde Wohnzwecken oder daneben unklar ist, und deshalb von der gung teilweise oder ganz zu freiberuf- Baugenehmigungsbehörde über- lich oder vergleichbar gewerb- prüft werden soll. Dies gilt etwa, 1. Wann brauchen Sie eine Bau- lich genutzt wird. Ebenso ist wenn nicht alle Festsetzungen genehmigung? eine Freistellung möglich für des Bebauungsplans eingehalten kleinere eingeschossige ge- werden. Die Notwendigkeit der In der Bayerischen Bauordnung werbliche Lagergebäude und in Durchführung eines Baugenehmi- (BayBO) hat der Bayerische (durch Bebauungsplan festge- gungsverfahrens muss die Ge- Landesgesetzgeber die Errichtung, setzten) Gewerbe- und Indus- meinde gegenüber dem Bauherrn Änderung oder Nutzungsänderung triegebieten auch für kleinere innerhalb eines Monats erklären. von baulichen Anlagen grundsätz- handwerkliche oder gewerbliche Tut sie dies nicht, oder teilt sie lich einer Genehmigungspfl icht Produktionsgebäude. dem Bauherrn schon vorher mit, unterworfen. – Die Erschließung im Sinne des dass sie kein Genehmigungsverfah- a. Genehmigungsfreiheit Baugesetzbuches (z. B. mit ren verlangt, darf der Bauherr mit In einer ganzen Reihe von Fällen, Wasser und Straße) gesichert ist seinem Vorhaben beginnen. die einzeln in Art. 63 BayBO auf- – Die Gemeinde nicht innerhalb gezählt sind, verzichtet das Gesetz der gesetzlich vorgesehenen c. vereinfachtes Genehmigungs- allerdings auf das Genehmigungs- Frist von einem Monat nach verfahren erfordernis. Dies entbindet aber Vorlage der erforderlichen Seit 1994 kennt die Bayerische nicht von der Einhaltung sonstiger Unterlagen die Durchführung Bauordnung das so genannte ver- gesetzlicher Vorschriften sowohl eines Genehmigungsverfahrens einfachte Genehmigungsverfahren. der Bayerischen Bauordnung verlangt. Dem vereinfachten Genehmigungs- als auch anderer Normen, z. B. verfahren unterliegen gemäß Art Brandschutzvorschriften oder der Der Bauherr muss im Freistellungs- 73 BayBO – mit unterschiedlichem Einhaltung von Festsetzungen in verfahren die Bauvorlagen – wie im Prüfungsumfang – alle Vorhaben Bebauungsplänen. Wenn der Bau- normalen Genehmigungsverfahren mit Ausnahme der Sonderbauten. herr Zweifel hat, ob sein Vorhaben – zunächst der Gemeinde vorlegen. Das Besondere an diesem Verfah- genehmigungsfrei ist, oder welche Diese entscheidet dann in der ren ist, dass die Bauaufsichtsbe- Vorschriften selbst bei Genehmi- genannten Frist darüber, ob ein hörde in diesem Verfahren nur gungsfreiheit eingehalten werden Genehmigungsverfahren durchge- noch die Einhaltung bestimmter müssen, kann er sich – auch führt werden soll. Dies wird in der – aus baurechtlicher Sicht – be- telefonisch – bei der Baugenehmi- Regel dann der Fall sein, wenn der sonders wichtiger Vorschriften gungsbehörde erkundigen, die hier in jedem Fall weiter helfen kann. b. Genehmigungsfreistellung Während die unter a. aufgeführten Vorhaben schon per Gesetz geneh- migungsfrei sind, bedarf es bei der Genehmigungsfreistellung der Erfüllung einiger Voraussetzungen, um zu einem Bau ohne Baugeneh- migung zu kommen: – Das Vorhaben muss im Geltungs- bereich eines qualifi zierten Be- bauungsplans liegen und dessen Festsetzungen sowie eventuell vorhandene gemeindliche Bau- vorschriften in vollem Umfang einhalten – Es muss sich um ein Wohnge- bäude (bis zur Hochhausgrenze) Rechte: Landratsamt planen, bauen, sanieren

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Baugenehmigung und Verfahren 23

überprüft. Hintergrund dieser erhältlich im Buch- und Schreib- groß zu ziehen sein, je nach Art Regelung ist vor allem die Verfah- warenhandel – ferner auch auf der und Größe des geplanten Vorha- rensbeschleunigung. Internetseite des Landratsamtes bens. Dies führt auf der anderen Seite verfügbar) sind in der Regel fol- dazu, dass die Baugenehmigung gende Unterlagen beizufügen: Allerdings hat die fehlende im vereinfachten Verfahren nicht – amtlicher Lageplan im Maßstab Nachbarunterschrift keinen mehr feststellt, ob mit dem ge- 1:1000 mit Angabe der beste- Einfl uss auf die Genehmigungs- planten Vorhaben aus öffentlich- henden und geplanten Gebäude fähigkeit des Vorhabens. Die rechtlicher Sicht auch tatsächlich innerhalb eines angemessenen Genehmigung ist allein von der alles in Ordnung ist. Vielmehr Umgriffs (ca. 50 m), ihrer Einhaltung der öffentlich-recht- trägt der Bauherr hier die Verant- Abstände zu den Grundstücks- lichen Vorschriften abhängig. wortung dafür, dass auch die nicht grenzen und zu bestehenden Ge- Das heißt, nach der Zustellung geprüften Anforderungen einge- bäuden auf dem Baugrundstück der Baugenehmigung darf mit halten werden. – Baubeschreibung dem Bau begonnen werden. Im Ergebnis bedeutet dies: – Bauzeichnungen im Maßstab bestimmte Vorschriften werden 1:100 bestehend aus Grundris- Selbst wenn ein Nachbar, der lediglich vorab nicht mehr von sen, Schnitten und Ansichten seine Unterschrift verweigert der Baugenehmigungsbehörde – Nachweis der erforderlichen hatte, gegen die Genehmigung überprüft, müssen aber dennoch Stellplätze und Garagen Widerspruch einlegt, darf grund- vollständig eingehalten werden. – Berechnung der Wohnfl ächen sätzlich weiter gebaut werden, da Von der Baukontrolle kann dies und des umbauten Raumes mit ein Nachbarwiderspruch gemäß dann auch vollumfänglich nach- Baukosten § 212a BauGB keine sogenannte geprüft und bei Nichtbeachtung – Angaben für die Baustatistik „aufschiebende Wirkung“ hat, also entsprechend bauaufsichtlich und – Geländeschnitt bei Hanggrund- die Baugenehmigung nicht vor- in einem Ordnungswidrigkeitsver- stücken übergehend außer Kraft setzt. Dies fahren geahndet werden. Es kann Im Einzelfall können weitere Un- wäre nur dann ausnahmsweise der deshalb auch nur davor gewarnt terlagen erforderlich sein, die bei Fall, wenn der Nachbar gleichzei- werden, Vorschriften nur deshalb Fehlen von der Genehmigungsbe- tig einen Antrag auf Anordnung nicht einzuhalten, weil sie vorab hörde angefordert werden. dieser aufschiebenden Wirkung nicht geprüft wurden. stellen und diesem stattgegeben würde. Für den Normalfall wird d. Baugenehmigungsverfahren Nachbarbeteiligung dem Bauherrn mitgeteilt, dass die Ist ein Baugenehmigungsverfahren Baugenehmigung angegriffen wur- erforderlich, darf – unabhängig In jedem Baugenehmigungsver- de, er aber – auf eigenes Risiko, davon, ob es sich um ein verein- fahren muss der Bauherr den denn die Gefahr einer Aufhebung fachtes Vorhaben handelt – mit Nachbarn den Lageplan und die der Baugenehmigung durch die der Bauausführung einschließlich Bauzeichnungen zur Unterschrift Regierung von Oberfranken bzw. des Baugrubenaushubs nicht eher vorlegen. Nachbar ist jeder (Mit-) das Verwaltungsgericht Bayreuth begonnen werden, als die Bauge- Eigentümer oder Inhaber eigen- besteht ja dann – weiter bauen nehmigung erteilt und zugestellt tumsähnlicher Rechtspositionen kann. worden ist. (z. B. Erbbauberechtigter) an einem Nachbargrundstück. Sind bei Ehegatten beide Miteigen- Bauantrag tümer am Nachbargrundstück, Verfahren bei der sind auch beide Unterschriften Gemeinde Grundvoraussetzung für eine zü- erforderlich. gige Bearbeitung des Bauantrags Keine Nachbarn in diesem Sinne Ist das Landratsamt Genehmi- sind vollständige und fehlerfreie sind dagegen Mieter oder Pächter. gungsbehörde, muss der Bau- Antragsunterlagen. Nachbargrundstück ist jedes antrag mit allen erforderlichen Der Bauantrag ist schriftlich in Grundstück, das durch das ge- Unterlagen bei der Gemeinde bzw. 3-facher Ausfertigung über die plante Bauvorhaben beeinträchtigt der Verwaltungsgemeinschaft Gemeinde an das Landratsamt zu werden kann. Der Kreis der Nach- eingereicht werden. Diese führt richten. Dem Antrag (Formulare barn kann deshalb unterschiedlich eine Vorprüfung durch und leitet planen, bauen, sanieren

24 Baugenehmigung und Verfahren

den Bauantrag mit ihrer Stel- Die häufi gsten seien hier kurz e. Bauvoranfrage lungnahme (die vom zuständigen erwähnt: Bei vielen Bauvorhaben gibt es Gremium Gemeinde- oder Stadtrat – technischer Umweltschutz/Im- einzelne Punkte, deren Geneh- so beschlossen wurde) unverzüg- missionsschutz (etwa zu Lärm- migungsfähigkeit von vornherein lich an das Landratsamt weiter. schutzfragen) äußerst zweifelhaft ist. Vor allem (Ausnahme: Im Fall der Großen – Naturschutz die grundsätzliche Bebaubarkeit Kreisstadt Forchheim entscheidet – Gesundheitsabteilung eines Grundstücks spielt oft eine diese selbst über die bei ihr einge- – Straßenbauamt entscheidende Rolle. In solchen reichten Bauanträge.) – Wasserwirtschaftsamt Fällen hilft der Vorbescheid: In dieser Stellungnahme ent- – Landesamt für Denkmalschutz Nach Art 75 BayBO kann der scheidet das zuständige Gremium – Amt für Landwirtschaft und Bauherr, noch bevor er einen Bau- (Gemeinderat/Stadtrat oder ein Ernährung. antrag einreicht oder das vorgese- Ausschuss) bei allen Bauvorhaben hene Grundstück kauft, schriftlich mit Ausnahme der Vorhaben in Auch kann im Einzelfall eine einzelne Fragen des Bauvorhabens einem Bebauungsplangebiet über Ortsbesichtigung notwendig vorweg entscheiden lassen. Ist der die Erteilung oder Verweigerung sein, etwa um zu klären, ob das Vorbescheid negativ, so ist er wie des gemeindlichen Einvernehmens Vorhaben im Innen- oder im Au- die Versagung der Genehmigung gemäß § 36 BauGB. Zweck dieser ßenbereich liegt, der ob sich ein anfechtbar. Ist er positiv, so bein- Vorschrift ist es, die verfassungs- Vorhaben nach § 34 BauGB in die haltet er für die geprüften Punkte rechtlich verbürgte Planungsho- Eigenart der näheren Umgebung während seiner Geltungsdauer heit der Gemeinde für ihr Gebiet einfügt. eine verbindliche Entscheidung, zu wahren. Da die Planungsho- das heißt diese Punkte gelten in heit in erster Linie die bauliche Nach Abschluss der Überprüfung der Baugenehmigung als positiv Entwicklung in der Gemeinde wird über den Bauantrag entschie- geprüft. umfasst, ist deren Mitwirkung in den. Der Vorbescheid gilt im Allgemei- Genehmigungsverfahren zwingend Ist der Antrag genehmigungsfä- nen drei Jahre; seine Geltungs- erforderlich. hig, wird die Genehmigung erstellt dauer kann auf Antrag wiederholt und dem Bauherrn sowie den Nach- um zwei Jahre verlängert werden, barn, die ihre Unterschrift nicht wenn der Bauherr dies vor Ablauf erteilt hatten, zugestellt. der Geltungsdauer schriftlich Verfahren bei der Ist der Antrag nicht genehmi- beantragt. Achtung: Auch bei Genehmigungsbehörde gungs fähig, wird dies dem einer Verlängerung sind die dort Bauherrn zunächst unter Angabe früher entschiedenen Fragen neu Nach Eingang des Bauantrags der Gründe, die zu dieser Entschei- zu überprüfen, was unter Um- beim Landratsamt wird der Antrag dung führten, mitgeteilt. Der ständen auch zu einem anderen zunächst statistisch erfasst und Bauherr hat dann nochmals Gele- Ergebnis führen kann, etwa weil die Unterlagen auf Vollständigkeit genheit dazu Stellung zu nehmen sich die tatsächlichen Verhältnisse geprüft. Nur vollständige Unter- und kann – falls keine rechtsmit- in der Umgebung geändert haben lagen ermöglichen eine zügige telfähige Entscheidung gewünscht oder weil es neue rechtliche Vor- und schnelle Bearbeitung des wird – seinen Antrag auch zurück schriften gibt. Bauantrags. Achten Sie deshalb in nehmen. Für diesen Fall wird ihrem eigenen Interesse auf die nur noch ein Bescheid über die f. und nach der Baugenehmigung Vollständigkeit der Unterlagen. Einstellung des Verfahrens gefer- Wird eine Baugenehmigung erteilt, Ist der Bauantrag vollständig wird tigt, der in der Regel wesentlich so kann diese gegebenenfalls eine er von der zuständigen Bauabtei- kostengünstiger für den Bauherrn Reihe von Aufl agen enthalten, lung sowohl technisch als auch ist. Möchte der Bauherr eine die aus fachlicher Sicht notwendig verwaltungsmäßig – rechtlich förmliche – ablehnende – Ent- sind, um das Vorhaben zu ermög- – darauf hin überprüft, ob er mit scheidung, ergeht diese in Form lichen. öffentlich-rechtlichen Vorschriften eines ablehnenden Bescheids, der Der Bauherr sollte darauf bedacht übereinstimmt. Je nach Einzelfall mit einer Rechtsbehelfsbelehrung sein, sich an die genehmigten müssen hier zusätzlich andere versehen ist, die auf die mög- Bauvorlagen zu halten. Fachabteilungen oder Fachbe- lichen Rechtsmittel, Widerspruch Tut er dies nicht, kann bei Abwei- hörden eingeschaltet werden. und Anfechtungsklage, hinweist. chung der Bau eingestellt werden. planen, bauen, sanieren

Baugenehmigung und Verfahren 25

Will der Bauherr während der Bau- die Bezahlung des Bußgeldes ausgeführten Art und Weise nicht phase noch etwas ändern, muss nicht dazu führt, dass das Unrecht genehmigungsfähig ist. er einen (Tektur-) Antrag bei der sozusagen gutgemacht wäre; das Die Baugenehmigung gilt vier Baugenehmigungsbehörde stellen. Bußgeld ist allein eine Sanktion Jahre, das heißt, mit dem Bau- Auch kann planabweichendes dafür, dass planabweichend bzw. en muss innerhalb dieser Zeit Bauen in anderer Weise teuer ohne Plan (d.h. „schwarz“) gebaut begonnen werden, sonst erlischt werden: Die Bauaufsichtsbehörde wurde. die Baugenehmigung. Der Bauherr darf Geldbußen bis zu 500.000 Es kann dann durchaus sein, dass kann allerdings auch hier vor EUR aussprechen. der Bauherr das Errichtete wieder Ablauf der Frist eine Verlängerung Wichtig zu wissen ist dabei, dass beseitigen muss, weil es in der für jeweils zwei Jahre beantragen.

ACHTUNG Dem Bauherrn ist im Zuge der Bauausführung eine Bauherrn und des Entwurfsverfassers enthalten ganze Reihe von Anzeigepfl ichten und Obliegen- muss. heiten auferlegt. – Noch vor Baubeginn müssen die Grundfl ächen – Vor Baubeginn spätestens jedoch vor Ausführung der baulichen Anlage und ihre Höhe festgelegt der jeweiligen Bauabschnitte, müssen die jeweils sein. Die Bauaufsichtsbehörde kann dabei einen erforderlichen Nachweise über Standsicher- Nachweis verlangen, ob diese Werte im Hinblick heit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer auf die Baugenehmigung eingehalten sind (so- tragender Bauteile, Schall- Wärme- und vorbeu- genannte Schnurgerüstabnahme). gender Brandschutz erstellt sein. – Baugenehmigung und Bauvorlagen müssen an – Der Baubeginn und die Wiederaufnahme der der Baustelle vorliegen Bauarbeiten nach einer mehr als 6-monatigen – Zur Fertigstellung des Rohbaus und vor Nut- Unterbrechung sind der Bauaufsichtsbehörde zungsaufnahme hat der zuständige Kaminkehrer mindestens eine Woche vorher schriftlich mitzu- die Tauglichkeit und Funktionsfähigkeit der teilen. Kamine und Lüftungsleitungen zu bescheinigen – An der Baustelle ist an gut sichtbarer Stelle eine – Die Fertigstellung des Gebäudes ist spätestens Bautafel anzubringen, die die Bezeichnung des zwei Wochen vor Nutzungsaufnahme der jewei- Vorhabens sowie die Namen und Anschrift des ligen Baugenehmigungsbehörde anzuzeigen.

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Hier ist Stromerzeugung große Mengen CO2 freigesetzt werden Planen mit Weitblick gefragt, damit das eigene Heim und in den meisten Fällen sogar radioaktiver Abfall 27 auch zukünftig auf sicherem Boden steht. anfällt. „Sauberen“ Strom liefern unabhängige Ökostromanbie- Zur Zeit bereitet besonders das Thema Energieversor- ter wie zum Beispiel die NATURSTROM AG in Forch- gung vielen Häuslebauern Kopfzerbrechen. Neben heim. Dieser Strom wird zu 100% aus Erneuerbaren Regelungen wie dem neuen Energiepass sind es vor Energien gewonnen. Wichtig bei einem vernünftigen allem die rekordverdächtigen Preissteigerungen bei Ökostromangebot ist vor allem, dass der Strom in Strom, Öl und Gas, die unsicher machen. Wie stellt man neuen Anlagen produziert wird. Denn nur, wer den Bau sicher, dass die gewählte Energieversorgung auch in neuer regenerativer Energieerzeugungsanlagen fördert, zehn Jahren noch bezahlbar ist und eine warme Woh- bringt die Energiewende wirklich voran. Der Wechsel zu nung nicht zum Luxusgut wird? einem Ökostromanbieter ist übrigens vollkommen Und werden die Energierohstoffe immer in ausreichen- problemlos! der Menge zur Verfügung stehen? Die anhaltende Debatte um russisches Erdgas und die Konflikte im Konsequente Wärmedämmung hilft, Ökologie und Öko- Nahen Osten machen in letzter Zeit verstärkt darauf nomie beim Heizen noch besser zu verbinden. Studien aufmerksam, an welch dünnen Fäden unsere Energie- zeigen, dass eine geeignete Isolierung riesige Potenzia- versorgung tatsächlich hängt. le hat, die Umwelt und den Geldbeutel gleichzeitig zu Auch Stichworte wie Klimawandel und Umweltschutz schonen. Unabhängige Beratung dazu bieten regionale stehen auf der Liste eines verantwortungsvollen Bau- Energieagenturen und -berater. herren. Schließlich sollen seine Kinder und Enkel das Haus und die Umgebung noch genauso nutzen und Sollte die optimale Heizlösung mit zu hohen Investitio- genießen können wie der Erbauer selbst. nen verbunden sein, kann Contracting sinnvoll sein - Aber wie lässt sich das Trio Umwelt-Kosten-Versor- vor allem für große Objekte oder einen Zusammen- gungssicherheit am sinnvollsten optimieren? Eine Stan- schluss mehrerer kleiner Wärmeabnehmer, etwa im Fall dardlösung gibt es nicht, doch eins ist sicher: Viele einer Neubausiedlung. Beim Contracting plant und rea- Wege führen zum energieoptimierten Haus, aber keiner lisiert ein spezialisiertes Unternehmen die komplette von ihnen führt an Energieeffizienz und den Erneuerba- Heizanlage in eigener Regie und stellt dem Hausei- ren Energien vorbei. gentümer oder Mieter nur die tatsächlich genutzte Energie in Rechnung. Dabei sollte man darauf achten, Unsere Nachbarn in Österreich machen es vor. Ölhei- dass der Contractor umweltfreundliche Lösungen in zungen werden dort schon lange nicht mehr eingebaut, den Vordergrund stellt. denn dass Öl in Zukunft knapp wird, ist kein Geheim- nis. Stattdessen setzt man auf regenerative Brennstof- Aber die Potenziale der Erneuerbaren Energien gehen fe. Mit Scheitholz, Holzhackschnitzeln, Holzpellets und weit über Wärme- und Stromversorgung hinaus. Wer Pflanzenöl sind die Erneuerbaren bestens aufgestellt, eine Solarstromanlage (Photovoltaik) auf dem Dach um die Wärmeversorgung der Zukunft zu übernehmen. installiert oder sein Dach zu diesem Zweck verpachtet, Da sie bei ihrer Verbrennung nur die Menge Kohlendio- wird zum Produzent von umweltfreundlichem Strom xid freisetzen, die sie während ihres Wachstums selbst und kann für sein Geld eine zusätzliche Rendite erwirt- aus der Luft gebunden haben, sind sie besonders kli- schaften. Alternativ bieten sich zum Beispiel Beteili- mafreundlich. Und weil die Energiepflanzen auf heimi- gungen an Wind- oder Photovoltaikfonds an, wenn schem Boden angebaut werden, sorgen sie für regiona- man sein Geld ökologisch sinnvoll - und dabei nach- le Wertschöpfung und schaffen Arbeitsplätze. Die ent- haltig und gewinnbringend - investieren möchte. sprechenden Heizsysteme sind inzwischen technisch ausgereift und besonders bedienerfreundlich. Die Einsatzmöglichkeiten für Erneuerbare Energien zur Am effizientesten nutzen moderne Blockheizkraftwerke Energieversorgung sind so vielfältig und individuell wie die Energie der Rohstoffe aus. Diese Anlagen produzie- das Bauvorhaben selbst und fachgerechte Beratung ist ren gleichzeitig Wärme und Strom und finden bisher in das A und O bei der Entscheidung. Doch sollte heutzu- größeren Immobilien Anwendung. Neue Technologien tage kein Neubau und keine Altbausanierung realisiert werden aber zunehmend auch den Einsatz in Einfamili- werden, ohne die Potenziale der Erneuerbaren zu nut- enhäusern ermöglichen. zen. Denn letztendlich ist Bauen auf regenerative Ener- gien Bauen mit Köpfchen, das sagen uns im Dreiklang Ganz ohne Brennstoffe geht es mit einer strombetriebe- Umweltschutz, Kostenminimierung und Versorgungssi- nen Wärmepumpe, die nach dem umgekehrten Kühl- cherheit. planen, bauen, sanieren

28 Sanieren und Energiesparen

1. Sanieren und Ener gie- Sanierungsmaßnahmen die beste Schallschutz und Wärmedämmung Energieklasse erreicht werden mangelhaft; Schimmelpilz oder sparen schont Um- kann. Wohnungsunternehmer Schädlingsbefall (Holzbock, Mau- welt und Geldbeutel erhalten wertvolle Informationen erschwamm); Hohlstellen unter für das Instandsetzen und Moder- dem Putz (Fassade und innen). Energiesparende Baumaßnah- nisieren sowie den Verkauf von men sind eine Investition in die Objekten. 50er-Jahre: Zukunft. Baumaterialien manchmal minder- Die meisten Häuser in der Bundes- Bis zu 70% weniger Energiever- wertig; Wärme- und Schallschutz republik wurden in einer Zeit brauch schlecht; Schäden an Fassade und ge baut, als Energieverbrauch So können durch die richtige Kom- Dach. und Umwelt kein Thema waren. bination von Umbau- und Moder- Hohe Heizkosten belasten immer nisierungsmaßnahmen Heizkosten 60er-Jahre: mehr den Geldbeutel. Die meisten und Energieverbrauch um 60 bis Wärmeschutz unzureichend und Hauseigentümer ahnen oft nicht, 70 Prozent reduziert werden. viele Wärmebrücken; Schäden wie leicht sie mit den heutigen an Balkonen und vorgehängten Möglichkeiten das Wohnklima Fassaden. optimieren, Heizkosten sparen und 2. Sanierungsmaß- gleichzeitig die Umwelt schonen 70er-Jahre: könnten. nahmen und Einspar- Wärmedämmputzfassaden von potentiale schlechter Qualität; elastische EU-Richtlinie zur Gebäude-Ener- Fugen spröde. gie-Effi zienz 2.1 Sanierung der Gebäudehülle Käufer oder Mieter erfahren oft 80/90er-Jahre: wenig über den Energiebedarf, 2.1.1 Dämmung der Außenwand Haus bei Dachausbauten undicht; wenn sie eine Immobilie kaufen Unterspannbahnen nicht UV-be- oder beziehen. Doch bald sehen sie Dach, Fassade und Fenster sind ständig (Folie zerstört, Feuchtig- klarer, denn in absehbarer Zeit soll meist die ersten Ansatzpunkte, keit bildet sich in Dämmwolle), die neue EU-Richtlinie über die Ge- wenn es um die energetische Blasenbildung und Ablösung von samtenergieeffi zienz von Gebäuden Sanierung geht. Dabei gibt es Anstrichen. auch in Deutschland durch Anpas- je nach Baujahr einer Immobilie sung der Erneu erbaren-Energien- Schwachpunkte, die erhebliche In regelmäßigen Abständen Verordnung in nationales Recht Auswirkungen auf den Energiever- sanieren umgesetzt werden (angekündigt brauch und das Raumklima haben: Jedes Haus hat seine eigene Mitte 2006). Bei jedem Nutzer- Geschichte. Für jedes Gebäude wechsel einer Wohnung oder eines Gründerzeit (1890 – 1930er): gilt, dass alle 5 bis 15 Jahre die Gebäudes muss dann ein Zertifi kat An Fenstern und Balkonen rosten- Außenanstriche an den Fassaden über den Energiebedarf vorliegen. der Stahl (nicht immer sichtbar); erneuert werden sollten. Alle 15 Jeder Interessent kann den Ener- giebedarf von Häusern bundesweit vorher vergleichen; Mieter und Verbrau- cher können dann ablesen, ob sie mit eher „hohen“ oder „niedrigen“ Energiekosten rechnen müssen. Der Energiepass ermöglicht den Ver- gleich verschiedener Objekte und wird so maßgebliches Argu ment bei der Wohnungs- oder Hauswahl.

Wichtige Sanierungstipps Rechte: Landratsamt Eigentümern zeigen die in den Energiepass integrierten „Moder- nisierungs-Tipps“, mit welchen nachher planen, bauen, sanieren

Sanieren und Energiesparen 29

bis 30 Jahre erneuerungsbedürf- Details darf das Gebäude als Gan- bereits eine ca. 8 cm bis 10 cm tig sind Plattenverkleidungen, zes nicht aus den Augen verl oren dicke Perimeterdämmung. Das außerdem sollten Außenbauteile werden. Neben den tragen den gleiche gilt für die Kellersohle. und Fugenmassen abgedichtet Wänden und dem Dach treten noch Kellerwände aus wärmedäm- werden. Nach 30 bis 50 Jahren weitere Bauteile in Kontakt mit menden Leichtbetonsteinen oder sind Dacheindeckungen und Dach- der Außenluft: die erdberührten Wärmedämmziegeln kommen anschlüsse, Außenwandputz und Bauteile, die Geschoss decken im zwar ohne weitere Dämmung aus, -bekleidung zu erneuern. Bereich von Aufl agern und Ein- sollten aber eine ca. 4 cm dicke schnitten, wie zum Beispiel bei ei- Perimeterdämmung als Schutz der Aus alt und zugig mach schön ner Loggia. Und natürlich Fenster, Kellerabdichtung erhalten. und behaglich Rollladenkästen oder Türen. Der Eine gute Wärmedämmung sorgt beste Wärmeschutz ist dabei eine Außenhülle richtig dämmen in erster Linie für ein behagliches konstruktive thermische Trennung, Die Außenhülle des Hauses ist Raumklima und körperliches sprich: Durchbrüche durch die dem Wetter gnadenlos ausgesetzt. Wohlbefi nden, indem im Winter Wand sollten vermieden werden. Klar, dass hier im Laufe der Zeit die Kälte draußen bleibt und im Was bei einem vorgehängten Bal- die Farben verblassen und der Putz Sommer möglichst wenig Hitze kon oder beim außen angebrachten spröde und schmutzig wird. Wer durch Dach oder Wand dringt. Rollladenkasten kein Problem ist, denkt, mit ein paar Eimern Farbe Nebenbei bewahrt sie aber auch lässt sich bei anderen Bauteilen und einigen Säcken Außenputz sei die Baukonstruktion vor extremen gar nicht oder nur mit großem Auf- das Problem gelöst, hat auf Jahr- Temperaturschwankungen und wand und höchster handwerklicher zehnte hinaus die Chance einer Feuchteeinwirkungen mit den da- Sorgfalt erreichen. dauerhaften Energie sparenden mit verbundenen Folgeschäden. Lösung verspielt. Sanieren Sie Innenbauteile benötigen eine gleich richtig – und verpassen Sie Dämmung dann, wenn sie an Optimale Dämmung für Ihr Haus Ihrer alten Fassade eine Wärme- Räume angrenzen zu denen ein Dabei funktionieren die heute dämmung. starkes Temperaturgefälle besteht. marktüblichen Dämmungen nach Neben Energieverlusten drohen bei dem Prinzip einer in hohem Maße 60% weniger Heizkosten der Auskühlung von Bauteilen die wärmedämmenden Struktur, die Die Energieeinsparverordnung gefürchteten Wärmebrücken und Platz lässt für Luft oder Gasein- zwingt Sie zudem zum nachträg- in deren Folge Feuchtigkeitsbil- schlüsse. lichen Dämmen, wenn Sie den Putz dung, Stockfl ecken und Schimmel- an mehr als 20% der Bauteilfl äche befall. Es gibt anorganische und orga- der Außenwände erneuern. Aber nische Dämmstoffe, wobei sich Keller richtig dämmen auch wenn die Fassadenoberfl ä- die organischen noch in künst- Beheizte Keller müssen wärme- che noch ganz passabel aussieht, liche wie zum Beispiel Polyu- gedämmt sein, verlangt die neue sollten Sie an der ungedämmten rethan-Hartschaum (PUR) und Energie-Einsparverordnung (EnEV). Außenhaut einen Wärmeschutz natürliche Stoffe wie Holzwolle Das spart nicht nur Heizenergie. anbringen. Mit einem Wärmeman- untergliedern. Dämmstoffe haben Die höheren Oberfl ächentempera- tel für das Haus senken Sie Ihre ein geringes Gewicht, dadurch turen der Wände und Kellersohle jährlichen Heizkosten um sage aber gleichzeitig auch eine relativ verhindern Schwitzwasser. Auf die und schreibe bis zu 60 Prozent. geringe Wärmespeicherfähig- Dämmung der Kelleraußenwände Warm „einpacken“ können Sie Ihr keit. Neuerdings gibt es auch und -böden zu verzichten, kann Haus auf verschiedene Weise. Beim Dämmstoffe aus nachwachsenden fatale Folgen haben, denn: Wie Wärmedämmverbundsystem werden Rohstoffen. Die spezifi sche Wär- auf einem kalten Glas kann sich beispielsweise Dämmstoffplatten mekapazität von Dämmstoffen aus auch auf kalten Bauteilen die mit Hilfe eines speziellen Kle- nachwachsenden Rohstoffen liegt Luftfeuchtigkeit niederschlagen. bemörtels direkt auf den Außen- zwischen 1,6 und 2,2 KJ/kg K und Schimmelpilze setzen sich fest, putz geklebt und nach Aushärtung ist damit doppelt so hoch, wie die es entsteht der typisch modrige des Klebers verdübelt. Darüber wird von mineralischen Dämmstoffen. Geruch schimmelsporenbelasteter eine Armierungsschicht fi xiert, die Raumluft. Temperaturschwankungen aus- Gebäude als Ganzes betrachten Als Wärmedämmung genügt bei gleicht und als Grundlage für den Doch bei allen bauphysikalischen Kalksandstein- und Betonwänden Außenputz dient. planen, bauen, sanieren

30 Sanieren und Energiesparen

Hochwirksam: Innendämmung wird man sich trotz der Vorteile Die Vorhangfassade Bei denkmalgeschützten Fassaden nur selten für diese Dämmart Eine andere nachträgliche Dämm- darf häufi g keine Dämmung von entscheiden. Denn oft ist diese möglichkeit ist die Vorhangfassa- außen aufgebracht werden. Als Außendämmung von Dächern de. Durch die konstruktive Tren- einzige Möglichkeit bleibt damit nicht möglich oder mit einem zu nung der Funktionen Wärmeschutz nur die Dämmung von innen. großem Aufwand verbunden. In und Witterungsschutz ist sie ein Wichtig ist hier das sorgfältige diesem Fall hilft nur die zweitbe- hochwirksames System. Auf eine Anbringen eine Dampfsperre, um ste Lösung weiter: die Dämmung Vorbehandlung der renovierungs- Feuchteschäden zu vermeiden. Aus von innen. bedürftigen Wand kann meistens diesem Grund sollte die Innen- verzichtet werden. Bei der vorge- dämmung nur von Fachleuten Innendämmung fürs Dach hängten Fassade wird von außen ausgeführt werden. Die Innendämmung ist vor nach innen unterschieden in: die allem zur Komplettierung des Bekleidung (Wetterschale), die 2.1.2 Dämmung des Daches Wärmeschutzes beim Dachaus- Hinterlüftung (Luftschicht), die bau sinnvoll. Die Dämmung Wärmedämmung und die an der Neben der Außenwand bietet auch zwischen den Sparren ist dabei Hauswand verankerte Unterkon- die nachträgliche Dachdämmung das am häufi gsten ausgeführte struktion (Latten- oder Metallkon- erhebliches Energieeinsparpoten- Dachdämmverfahren. Da hier struktion). tial. Zudem ist in der Energieein- die Dämmstoffstärke oft durch sparverordnung vorgegeben, dass die Sparrentiefe begrenzt wird, Die Dämmschicht wird so in die beim Dachauf- oder -umbau und sollte eine Zwischensparrendäm- Unterkonstruktion eingebracht, bei einer neuen Dacheindeckung mung mit einer Dämmung unter dass zwischen Dämmung und ein U-Wert von 0,3 W/m2K einzu- den Sparren kombiniert werden. Außenhaut ein 2 bis 4 cm brei- halten ist. Hierzu gibt es verschie- Die Sparren bilden sonst Wärme- ter Luftraum bleibt. Dieser Spalt dene Möglichkeiten. brücken, die den Wärmeschutz bis genügt, um Feuchtigkeit schnell zu 30 Prozent verschlechtern. abtrocknen zu lassen oder abzu- Dächer von außen dämmen führen. Lüftungsschlitze an den Am besten wird die Dämmschicht Um die erforderlichen Dämm- Ober- und Unterseiten der Vor- als Außenhaut rund um das stoffstärken zu erreichen wird hangfassade begünstigen diesen Gebäude angebracht – etwa als zunehmend die Vollsparrendäm- Effekt. Die VHF hat zwei Vorteile: Wärmedämmfassade oder im Dach- mung eingesetzt. Hierbei wird die Sie ist schnell montiert und hält bereich als Aufsparrendämmung. gesamte Sparrentiefe mit Dämm- lange, in der Regel mehr als 30 Hier bildet die Dämmschicht eine stoff verfüllt. Dabei empfi ehlt Jahre. Einige Experten sprechen durchgehende Ebene direkt unter sich ein Dämmstoff mit faseriger vom „System mit der geringsten der Dacheindeckung. Struktur wie beispielsweise Schadenshäufi gkeit“. Grundsätz- Mineralwolle. So kann neben der lich eignet sich die vorgehängte Dafür gibt es spezielle Systeme Wärmedämmung auch der Schall- hinterlüftete Fassade für jeden Sa- aus Hartschaum-Platten und -For- schutz erhöht werden. Dämmplat- nierungstyp. Die Unterkonstrukti- melementen sowie aus Mineralwol- ten aus Polystyrol haben dagegen on (Holz oder Aluminium) kann an le. Bei diesem System werden auf keine schalldämmende Wirkung jeder Wand befestigt werden, auch den verschalten Dachfl ächen in re- – im Gegenteil. Unter bestimmten an solchen, die als nur schwach gelmäßigen Abständen druckfeste Voraussetzungen verschlechtern belastbar eingeschätzt werden. Mineralwollstreifen aufgenagelt. sie sogar die Schalldämmeigen- Allerdings ist die VHF teurer als Die Zwischenräume werden dann schaften einer Wand. ein Wärmedämm-Verbundsystem. mit Mineralwollmatten gefüllt, so dass die gesamte Dachfl äche Dämmt man Dachräume auf der Bei der Wahl des Dämmverfahrens, mit einer durchgehenden Dämm- Innenseite, entsteht ein Problem: des Dämmmaterials und der Dicke schicht abgedeckt ist. Gelangt warme Luft aus dem des Wärmeschutz-Mantels raten Wohnraum in den Bereich hinter wir einen Fachbetrieb in Ihrer Wenn ohnehin eine neue Dachein- der Dämmung, kühlt sie ab und es Nähe zu Rate zu ziehen. Erkundi- deckung ansteht, ist die Aufspar- kommt zur Tauwasserbildung. Die gen Sie sich auch nach Material rendämmung die beste Lösung. allmähliche Durchfeuchtung des aus nachwachsenden Rohstoffen! Beim nachträglichen Ausbau aber Baukörpers und der Dämmschicht planen, bauen, sanieren

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sind die Folge. Diesem Effekt Installationsleitungen (z.B. Im Verhältnis zu den Investiti- begegnet man durch den Einbau Wasser, Heizung, Elektro) bedür- onskosten sind moderne Fenster einer Dampfsperre vor der Däm- fen einer besonderen Beachtung. die effi zienteste Methode, Energie mung. Deckenleuchten müssen eventuell zu sparen. Heute gibt es komfor- neu befestigt und deren Anschlüs- table und intelligente Lösungen, Nachrüstpfl icht die sich immer se verlängert werden. die Wärmeverluste um einiges zu lohnt reduzieren. Neben der Qualität des Unterkonstruktion bei Kappen- Ist der Dachraum nicht ausgebaut, Glases spielen auch die Konstruk- oder Gewölbedecken aber frei zugänglich, besteht seit tion der Rahmen und der Einbau Es besteht auch die Möglichkeit, Einführung der Energieeinspar- der Fenster eine wichtige Rolle bei erst eine Unterkonstruktion mit verordnung eine Nachrüstver- der Einsparung von Heizenergie. Verkleidung einzubauen und pfl ichtung. Liegt der U-Wert über nachträglich den Hohlraum mit 0,30 W/m2K muss der Dachraum Dämmstoff ausblasen zu lassen. Bei der Wärmedämmung ist dabei bis spätestens zum 31. Dezember Dieses Verfahren bietet sich bei das Gesamtfenster zu betrachten 2006 gedämmt werden. Diese Ver- Kellerdecken mit ungerader oder und nicht nur die Verglasung. Die pfl ichtung besteht nicht bei Häu- unebener Unterseite (Kappen- Rahmenkonstruktion hat einen sern mit bis zu zwei Wohnungen, oder Gewölbedecken) an. wesentlichen Einfl uss auf die sofern eine der Wohnungen vom Wärmedämmung. Um eine hohe Eigentümer selbst bewohnt wird. Perimeterdämmung Dämmung zu erzielen, ist es wich- In diesem Fall muss nur im Falle Wird eine Kellerdeckendämmung tig, den Fensterrahmen mit der eines Eigentümerwechsels nach- zusammen mit einer Außenwand- Wärmedämmung der angrenzenden träglich gedämmt werden. (Frist dämmung durchgeführt, so sollte Wand abzudecken. Besonders hierfür 2 Jahre). die Außenwanddämmung bis unter gute Dämmeigenschaften werden das Kellerdeckenniveau herunter- erzielt, wenn die Wärmedämmung gezogen werden (sog. Perimeter- 2.1.3 Dämmung Kellerdecke bis zum Glas reicht. Ferner ist auf dämmung mit wasserabweisenden eine gute Abdichtung der Fuge Platten), um Wärmebrücken zu Spätestens beim Spielen mit Klein- zwischen Rahmen und Mauerwerk vermeiden. Insbesondere bei kindern auf dem Wohnzimmerfuß- zu achten. Hier ist wesentlich, durchgehenden Kellerdecken aus boden fällt in schlecht gedämmten dass sie von außen luft- und Beton besteht aufgrund des Wär- Gebäuden die Fußkälte auf. Weil wasserdicht ist. Als Rahmen- mebrückeneffekts die Gefahr von die Kellerdecke häufi g gar nicht materialien werden Aluminium, Bauschäden und Schimmelbildung. oder nur gering gegenüber dem Kunststoff und Holz verwendet. nicht beheizten Keller gedämmt Holz zeichnet sich durch gute ist, entstehen relativ niedrige Wärmedämmeigenschaften und Temperaturen an der Fußboden- eine geringe Wärmedehnung aus. oberfl äche. g- und U-Werte: Die Energie- So dämmen Sie Ihren Keller spar-Kennzahlen Eine Kellerdeckendämmung kann Zu beachten sind beim Kauf von hier Abhilfe schaffen. Die ein- Fenstern die g- und U-Werte: Der fachste Art der nachträglichen Rechte: Landratsamt g-Wert misst den Energiedurchlass Wärmedämmung von ebenen Mas- von außen nach innen in Prozent. sivdecken ist das Ankleben oder 2.1.4 Fenster und Rollläden Je höher der g-Wert liegt, desto Andübeln von Styroporplatten an mehr Sonneneinstrahlung wird der Deckenunterseite. So reduzieren Sie Wärmeverluste über die Verglasung als Strah- Die Dämmstoffdicke richtet sich Besonders hohe Wärmeverluste lungswärme nach innen abgege- häufi g nach der vorhandenen treten an den Fenstern auf. So ben. Ein hoher g-Wert bedeutet Raumhöhe im Keller und der ver- strömt beispielsweise durch hohen Wärmegewinn. Für ein ideal bleibenden Höhe von Fenster- und einfach verglaste Fenster nahezu strahlungsdurchlässiges Fenster Türstützen. Wenn möglich, sollten doppelt so viel Wärme nach außen beträgt der g-Wert 1,00 oder 8 bis 12 cm Dämmstoff eingeplant wie durch zweifach verglaste 100%. Bei Normalglas liegen die werden. Fenster. Werte bei 0,7 bis 0,9. planen, bauen, sanieren

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verbrauchen davon 87% (Heizwär- zum 31. Dezember 2008. Werden me 75%, Warmwasser 12%) Ein- und Zweifamilienhäuser vom Während bei Neubauten der durch- Eigentümer selbst bewohnt, gelten schnittliche Heizwärmebedarf heu- die Anforderungen nur bei Eigen- te deutlich unter 10 Liter Heizöl tümerwechsel. In diesem Fall muss pro m2/Jahr liegt, verbraucht der spätestens zwei Jahre nach dem durchschnittliche Altgebäudebe- Eigentümerwechsel nachgerüstet stand mehr als das Doppelte! werden. Voraussetzung für die sinnvolle und kostengünstige energetische 2.2.2 Energieträger Sanierung ist ein möglichst breites Wissen über die verfügbaren Ein- Im Zuge der Sanierung der Hei- spartechniken und deren spezi- zungsanlage kann auch ein Wech- Rechte: Landratsamt fi sche Wirksamkeit und Kosten. sel zu einem anderen Energieträ- ger (z.B. Erdgas, Sonnen energie, Mit der Messung des U-Wertes Heizung sanieren und Geld Biomasse (nachwachsende wird der Wärmeverlust von innen sparen Rohstoffe) aus ökologischer und nach außen bestimmt, und zwar Die Kosteneffi zienz von Haustech- ökonomischer Sicht sinnvoll bzw. pro m2 und pro Stunde bei 1° nikmaßnahmen hängt sehr stark geboten sein. Temperaturunterschied. Leitfähige von der individuellen Einbindung Werkstoffe (Metalle) haben einen in das Gesamtkonzept ab. Die Ölheizungsanlagen ungünstigeren, d.h. höheren U- Sanierung alter Heizanlagen führt Gerade in älteren Gebäuden fi nden Wert als isolierende. Mit anderen fast immer zu deutlichen Einspa- sich oft Ölheizungsanlagen. Ältere Worten: rungen von 10 bis 30 Prozent. Anlagen sind oft überdimensi- -> Je niedriger der U-Wert, um so Die Verbesserung von Regelungen oniert, arbeiten mit zu hohen geringer der Wärmeverlust. kann Effekte von fünf bis zehn Heiztemperaturen und mit einem -> Je kleiner der U-Wert, desto Prozent (in Einzelfällen bis 20 schlechten Wirkungsgrad. Eine Sa- besser die Dämmung. Prozent) Einsparung bringen, nierung lohnt sich auf jeden Fall. -> Je besser die Fenster, desto ist aber allein nicht ausreichend Durch die verbesserte Verbren- weniger Geld verheizen Sie. für effi ziente Verbesserungen. nungstechnik gelangen kaum noch Lüftungsanlagen mit oder ohne Schadstoffe in die Umgebung. Schwachstelle Rollladenkästen Wärmerückgewinnung reduzieren Nach dem Einbau eines neuen Eine weitere Schwachstelle in der den Energieverbrauch und ge- Heizkessels kann der Wirkungs- Außenwand stellen die Rollladen- währleisten eine hervorragende grad, je nach Anlagekonzept, um kästen dar. Hier können durch Raumlufthygiene. über 20 Prozent erhöht werden. den nachträglichen Einbau von Dämmstoffen Energieverluste Klare gesetzliche Regelungen Eine Sanierung umfasst im reduziert und Zugluft ins Raumin- Mit Inkrafttreten der Energie- Normalfall den Ersatz des alten nere vermieden werden. einsparverordnung (EnEV) sind Heizkessels, des Ölbrenners und die Nachrüstpfl ichten für den eventuell der Warmwassererwär- Hauseigentümer genau geregelt. mung. Auch der Kamin ist im 2.2 Modernisierung der So schreibt die Energieeinspar- Normalfall infolge der Sanierung Haustechnik verordnung vor, dass Heizkessel, der Anlage und den dadurch die vor dem 1. Oktober 1978 veränderten Betriebsbedingungen Neben der Sanierung der Gebäu- eingebaut wurden, bis zum 31. anzupassen. dehülle können auch durch die Dezember 2006 außer Betrieb Modernisierung der Haustechnik genommen werden müssen. Wurde Als Ersatz für die alte Brenner- erhebliche Einspareffekte erzielt der Brenner des Heizkessels nach und Kesselanlage stehen moderne, werden. dem 1. Januar 1996 erneuert oder energiesparende Kompaktwärme- Fast 40% der in Deutschland wurde der Kessel anderweitig so zentralen in konventioneller Bau- eingesetzten Energie fl ießen in ertüchtigt, dass er die geltenden art oder mit Kondensationskessel die Raumheizung und Warmwas- Abgasverlustwerte einhält, ver- zur Verfügung. Die neue Kessel- serbereitung. Private Haushalte längert sich die Austauschfrist bis anlage kann im Sanierungsfall an planen, bauen, sanieren

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den bestehenden Tank und meist 2.2.3 Warmwasserbereitung eine Isolierung der Rohrleitungen auch an die vorhandenen Öllei- Die Warmwasserbereitung hat nach vor. Im Keller sind diese Rohrlei- tungen angeschlossen werden. der Raumheizung mit zwölf Pro- tungen oft frei zugänglich. Es be- zent den zweitgrößten Anteil am steht daher die Möglichkeit, diese Erdgas Endenergieverbrauch der privaten nachträglich kostengünstig durch Immer weiter ausgebaut wird Haushalte. Eigenleistung zu isolieren. derzeit das Erdgasnetz; viele Anbieter warten hier mit äußerst Der Warmwasserverbrauch im Mit einer fachmännischen Isolie- günstigen Angeboten kombiniert Haushalt hängt stark von den rung garantiert die zentrale Warm- mit Wartungsverträgen auf, die in individuellen Gewohnheiten des wasserbereitung neben einem ho- jedem Fall geprüft werden sollten. Einzelnen ab. So kann der tägliche hen Maß an Komfort auch niedrige Eine Kosten-Nutzen-Analyse im Verbrauch an 40°C warmem Wasser Verbrauchskosten. Vergleich zu einer mit Öl betrie- pro Person zwischen 10 und 150 benen Anlage hängt sehr stark von Litern betragen. Damit greifen bei Dezentrale den jeweiligen Anbieterpreisen ab der Warmwasserbereitung Umwelt- Warmwasserbereitung und ist daher für jeden Einzelfall schutz und Energiesparen direkt Für selten genutzte, entfernt gesondert zu berechnen. Aus öko- ineinander: Wer weniger kost- liegende Zapfstellen (z.B. Gäste- logischer Sicht ist als wesentlicher bares Trinkwasser zum Duschen, WC) kann es energetisch günstiger Pluspunkt die umweltfreundliche Waschen oder Spülen verbraucht, sein, diese von der zentralen Verbrennung hervorzuheben. benötigt auch weniger Energie. Im Versorgung abzukoppeln und mit Durchschnitt werden in Deutsch- einem elektrisch beheizten Klein- speicher (Speichervolumen 5 bis Heizen mit Strom land rund 35 Liter pro Person und Zwar sind die anfänglichen Inves- Tag verbraucht. 10 Liter) auszustatten. titionskosten bei Nachtstromhei- zungen niedriger als bei anderen Zentrale Warmwasserbereitung Sollen mehrere unmittelbar be- Heizungssystemen. Die hohen Warmwasser kann entweder nachbarte Zapfstellen (z.B. Wasch- Verbrauchskosten heben diesen dezentral in unmittelbarer Nähe becken, Dusche und Spülbecken) Kostenvorteil jedoch schnell wie- der Zapfstelle (Waschbecken oder versorgt werden, können platzspa- der auf. Hinzu kommt, dass diese Dusche) oder zentral bereitet rende elektrische oder gasbeheizte Anlagen auch aus ökologischer werden. Durchlauferhitzer und Vorratswas- Sicht nicht empfehlenswert sind. serheizer sowie mit Nachtstrom Bei der zentralen Warmwasserbe- elektrisch beheizte Speicher mit reitung wird das Wasser zunächst einem Volumen von 80 bis 150 Li- Holzpellet-Heizanlage in einem zentralen Speicher auf tern eingebaut werden. Elektrisch Eine ökonomisch und ökologisch 45 bis 60°C erwärmt und dann von beheizte Durchlauferhitzer benö- sinnvolle Alternative stellen dort an die Zapfstellen verteilt. tigen allerdings hohe Leistungen. Holzpellet-Heizanlagen dar. Eine Wird warmes Wasser angefordert, Ihr Anschluss an das Stromnetz Pellet-Heizanlage (gepresstes steht meist noch ausgekühltes muss deshalb vom zuständigen Sägemehl ohne Zusatzstoffe) ent- Wasser in der Warmwasserleitung. Energieversorgungsunternehmen spricht einer Holzheizung mit dem Bei Bedarf muss daher zunächst genehmigt werden. Vollelektro- Komfort einer Ölheizung. solange gezapft werden, bis nische Geräte garantieren dabei warmes Wasser vom Speicher an gleich bleibende Zapftemperaturen „Heizen“ mit der Kraft der die Zapfstelle nach gefl ossen ist und sind daher auch zum Duschen Sonne und dort zur Verfügung steht. geeignet. Immer größerer Beliebtheit er- Nach dem Zapfen bleibt warmes freuen sich Photovoltaikanlagen. Wasser in der Leitung stehen und Alle dezentralen Systeme haben Hier wird Sonnenenergie direkt in kühlt aus. Die so entstehenden den Vorteil, dass die einzelnen elektrische Energie umgewandelt. Wärmeverluste werden als Vertei- Wärmeerzeuger gezielt zu- bezie- Den so erzeugten Strom sollten lungsverluste bezeichnet. hungsweise abgeschaltet werden Sie vollständig ins Stromnetz Um diese Wärmeverluste möglichst können und dass die Warmwas- einspeisen, da Sie hierfür von den gering zu halten, schreibt die Hei- sertemperatur individuell an die Stromversorgern eine Einspeise- zungsanlagen-Verordnung auch für jeweiligen Bedürfnisse angepasst vergütung erhalten. das Warmwassernetz grundsätzlich werden kann. planen, bauen, sanieren

Sanieren und Energiesparen 35

Warmwasser-Wärmepumpe Kachelöfen 3. Ermittlung des Gebäu- Vorteilhaft ist auch der Einsatz Um nicht von einem Energieträger einer Warmwasser-Wärmepumpe. zur Beheizung des Hauses ab- deenergiestandards Sie setzt erwärmte Umgebungs- hängig zu sein, werden vermehrt Der erste Schritt zu einer energe- luft zur Brauchwassererwärmung Kachelöfen eingebaut. Das An- tisch und ökonomisch sinnvollen ein. Dadurch wird Energie einge- gebot hat sich stark vergrößert, Gebäudesanierung ist die Ermitt- spart – die Wärmepumpe leistet das Prinzip ist gleich geblieben: lung des Gebäudeenergiestan- so einen wichtigen Beitrag zum Ein echter Kachelofen steht auf dards. Richtwert hierfür ist die so Umweltschutz. einem gemauerten Fundament und genannte Energiekennzahl, die ist als Grundofen ausgeführt. Der sich aus dem Jahresenergiever- Der Energieverbrauch von Warm- Feuerraum und die Rauchgaszüge brauch errechnet. Der jährliche wasser-Wärmepumpen ist gering. werden mit Schamottsteinen und Energieverbrauch pro Quadratme- Nur rund ein Drittel der zur Was- -platten gesetzt. Über sogenannte ter ist eine ähnliche Vergleichs- sererwärmung benötigten Energie Sturz-, Steig- und Liegezüge wird größe wie der Benzinverbrauch kommt aus dem elektrischen die Wärme durch den Ofen geführt. eines Autos pro 100 km. Netz. Positive Nebeneffekte der Dank moderner Technologie kön- Warmwasser-Wärmepumpe sind nen Kachelöfen heute nicht nur als Energiekennzahl selbst berechnen die Kellerentfeuchtung und die zusätzliche Wärmequelle sondern Die Energiekennzahl kann leicht Raumabkühlung. Warmwasser-Wär- auch als Wärmezentralen für ein selbst berechnet werden: Der Jah- mepumpen sind als Kompaktgeräte ganzes Haus eingesetzt werden. resheizenergieverbrauch wird durch für die Innenaufstellung konzi- die beheizte Wohnfl äche dividiert. piert. Ein nachträglicher Einbau, Moderne Lüftungsanlagen Ist in dem Energieverbrauch die beispielsweise im Altbau, ist pro- Die energiesparende dichte Warmwasserbereitung mit enthal- blemlos möglich. Die Installation Bauweise erfordert vom Bewohner ten, so werden pauschal 1.000 sollte ein Fachmann vornehmen. konsequentes Stoß- und Querlüften kWh für jede im Haushalt lebende um den notwendigen hygienischen Person vor der Division abgezogen. Solarkollektoren Luftwechsel zu erreichen. Eine Mit Solarkollektoren wird Sonnen- kontrollierte Be- und Entlüftung Der Energieverbrauch – am besten einstrahlung in Wärme umgewan- Ihres Gebäudes durch eine Lüf- sind gemittelte Werte über die delt. Vor allem die Brauchwarm- tungsanlage mit Wärmerückgewin- letzten Jahre – kann den Rech- wasserbereitung ist ein sinnvoller nung erledigt diese Aufgabe für nungen des Energieversorgers Einsatzbereich. Hierzu werden den Bewohner und sorgt für nie da oder der Heizkostenabrechnung inzwischen von verschiedenen gewesene Luftqualität in unseren entnommen werden. Bei eigenen Herstellern ausgereifte Komplett- Wohnräumen. Außerdem können Ablesungen am Gaszähler oder an systeme angeboten. Hausstauballergiker genauso frei der Messanzeige des Öltanks kann durchatmen wie Pollenallergiker. der Verbrauch umgerechnet wer- Die Kollektoren sollten mit Feuchtigkeit wird aus dem Gebäude den: 1 Liter Öl = ~ 1 Kubikmeter Südausrichtung und unter einem transportiert, die Wärme die beim Erdgas = ~ 10 kWh. Vergleichen Neigungswinkel zwischen 20° Fensterlüften verloren geht, wird Sie nun Ihre persönliche Energie- und 60° gegen die Horizontale zu über 80% wieder in die Räume kennzahl mit den Werten in der montiert werden. Bei sinnvoller zurück geholt. folgenden Tabelle: Auslegung – z.B. 6 Quadratmeter Kollektorfl äche für einen Vierper- Energiekennzahl sonen-Haushalt – decken solche kWh/m2a Bewertung Gebäudetyp solarthermischen Systeme bis zu 60 Prozent des jährlichen Brauch- Bis 20 Optimal Passivhaus warmwasser-Wärmebedarfs. Der 20 – 50 Sehr gut gutes Niedrigenergiehaus Primärenergieverbrauch zur Warm- 50 – 80 Gut Energieeinsparverordnung wasserbereitung lässt sich auf 80 – 120 Befriedigend Wärmeschutzverordnung 95 etwa die Hälfte reduzieren. Damit 120 – 160 Verbesserungswürdig Wärmeschutzverordnung 84 ist die solarthermisch unterstützte 60 – 200 Mangelhaft Sanierungsbedarf Warmwasserbereitung das mit Ab- Über 200 Ungenügend dringender Sanierungsbedarf stand umweltfreundlichste System. planen, bauen, sanieren

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Sanieren und Energiesparen 37

Altbauten: Doppelter Heizener- Abgasverlustgrenzwerte einhält, am Dach und Installation einer gieverbrauch im Vergleich zu verlängert sich die Austauschfrist thermischen Solaranlage zur Neubauten bis zum 31. Dezember 2008. Brauchwassererwärmung. Der durchschnittliche Heizener- gieverbrauch pro Quadratmeter Nicht gedämmte Wärmevertei- Durch diese Maßnahmen sank Wohnfl äche und Jahr beträgt im lungs- und Warmwasserleitungen, der Primärenergiebedarf auf 189 2 Gebäudebestand zwischen 220 bis die in unbeheizten Räumen (z.B. kWh/m . 280 kWh/m2 und Jahr, in Neu- dem Keller) liegen, müssen bis Der Kohlendioxidausstoß wurde bauten etwa 100 kWh/m2 und in zum 31. Dezember 2006 nach- halbiert. Niedrigenergiehäusern zwischen träglich gedämmt werden. Nicht Folgende Schritte bei der en- 30 und 70 kWh/m2 und Jahr. begehbare aber zugängliche ergetischen Renovierung der Geschossdecken müssen bis zum Außenhülle führten zu weiterer Gesetzliche Bestimmungen 31. Dezember 2006 nachträglich Energieeinsparung: Dämmung der – bestehende Wohnbauten gedämmt werden. sichtbaren Außenwände und der Im Rahmen der Energieein- in der Erde liegenden Wandteile, spar-Verordnung (EnEV) hat der Für selbst genutzte 1- und 2- Erneuerung von 60 Prozent der Gesetzgeber klare Regelungen für Familienhäuser gelten besondere Fenster in der neuen Dämmebene den bestehenden Wohnbaubestand Fristen. Hier muss spätestens zwei durch Kunststofffenster, Ersatz der vorgegeben. Diese gelten regel- Jahre nach Eigentümerwechsel innen liegenden Rollladen-Kästen mäßig bei Neueinbau, Austausch „nachgerüstet“ werden. durch moderne Aufbaurollladen, oder Änderung von Bauteilen (wie Austausch des einfachen Holz- Dach, Fassade, Fenster etc.) – also Garagentores durch eine dickwan- dann, wenn ohnehin Baumaß- 4. Sanierungsbeispiel dige Kühlhaustür, Einbau einer nahmen durchgeführt werden. Lüftungsanlage mit Erdwärmetau- Nach der Modernisierung sind Im nachfolgenden Beispiel wird scher und Wärmerückgewinnung bestimmte Mindestanforderungen verdeutlicht, in welchem Umfang und Umnutzung des 9.000 Liter einzuhalten. sich Sanierungsmaßnahmen auf fassenden Heizöltanks zur Regen- den Energiebedarf auswirken. wassernutzungsanlage. Als Alternative wurde eine 40-Pro- Ergebnis: zent-Regel eingeführt: Wenn das Das Sanierungsobjekt Der Primärenergieverbrauch für Gebäude insgesamt den zulässigen Ein freistehendes Dreifamilienhaus Heizung und Warmwasser wurde Jahresprimärenergiebedarf eines in sonniger Lage, Baujahr 1957 durch die oben beschriebenen vergleichbaren Neubaus um nicht mit Öl-Zentralheizung (Bäder: Maßnahmen zu zwei Drittel ge- mehr als 40 Prozent überschreitet, separate Elektroöfen), doppelt senkt. gelten die Bauteilanforderungen verglasten Holzfenstern und insgesamt als erfüllt. Dies ist in Kunststoff-Isolierglasfenstern wies einer ganzheitlichen Bilanzrech- einen Primärenergieverbrauch von nung nachzuweisen und kann 240 kWh/m2 sowie einen Heizöl- 5. Fördermittel – im Über- in einem Energiebedarfsausweis verbrauch von 19 Liter/m2 und blick (Neubau/Altbau/ dokumentiert werden. Bei umfas- einen Kohlendioxidausstoß von Modernisierung) senden Modernisierungen emp- 110 kg/m2 im Jahr aus. fi ehlt sich das ohnehin. 5.1. Soziale Wohnraumförderung Folgende Maßnahmen wurden – Förderung von eigenge- Die wichtigsten Nachrüst- durchgeführt: nutzter Wohnraum pfl ichten Im Rahmen der Innenraumreno- Heizkessel, die vor dem 1. Oktober vierung wurden entscheidende en- Der Freistaat Bayern fördert im 1978 eingebaut wurden, müssen ergetische Sanierungsmaßnahmen Rahmen der sozialen Wohnraum- bis zum 31. Dezember 2006 außer durchgeführt: Neuverlegung aller förderung den Bau und den Erwerb Betrieb genommen werden. Wurde Elektroleitungen, energetische von Eigenwohnungen (eigenge- der Brenner des Heizkessels nach Renovierungen der Anlagentechnik nutztes Wohneigentum) im Bayer. dem 1. Januar 1996 erneuert oder und des Daches, Installation einer Wohnungsbauprogramm mit staat- wurde der Kessel anderweitig so Gas-Brennwert-Heizung, Einbau lichen Baudarlehen (Auskünfte ertüchtigt, dass er die geltenden einer Zwischensparrendämmung Landratsamt Forchheim) planen, bauen, sanieren

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Erdwärme mit einer Wärmepumpe nutzen hilft umweltfreundlich Heizkosten deutlich zu senken: 75% der Heizenergie spendiert die Erde. Geht das auch bei Ihnen? Fragen Sie uns, wir beraten Sie gerne.

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Zielgruppe sind Haushalte, die Weitere Hilfen: de (Wohngebäude mit mind. 4 sich am Markt nicht angemessen – Bayer. Zinsverbilligungspro- Mietwohnungen ab Baujahr 1981) mit Wohnraum versorgen können gramm der Bayer. Landesbo- von Gemeinden und Wohnungs- und auf Unterstützung angewie- denkreditanstalt (auf 10 Jahre unternehmen, aber auch von sen sind, insbesondere Familien zinsverbilligtes Darlehen – der- Privatbesitzern: Bewilligungsstelle und Haushalte mit Kindern sowie zeit 3,35% Zins, 1% Tilgung. ist Regierung von Oberfran- behinderte Menschen, die unter Darlehen 30% der Gesamtkos- ken, Sachgebiet Siedlungs- und Berücksichtigung ihres Einkom- ten, höchstens 100.000 Euro, Wohnungsbau (Tel. 0921/604- mens und der Eigenheimlage die gleiche Einkommensgrenzen wie 1434) Richtlinien, Förderanträge, Belastung des Baus oder Erwerbs vor. Weitere Fördervorausset- Merkblatt im Internet unter www. von Wohnraum ohne soziale zungen sind zu erfüllen. wohnen.bayern.de Wohnraumförderung nicht tragen – Anpassung von Wohnraum für Die zinsgünstigen Darlehen haben können. schwer behinderte oder schwer bei Finanzierungen zur Wohnungs- Einkommensgrenze: Baudarlehen kranke Menschen modernisierung derzeit (April können Antragsteller erhalten, de- Leistungsfreies Baudarlehen (im 2006) einen Zinssatz von nominal ren Eigenes Jahreseinkommen und Ergebnis Zuschuss) bis zu 5.000 2,35%, bei Finanzierungen zur das aller zum Haushalt rechnenden Euro. Nähere Auskünfte Land- Energieeinsparung im CO2-Gebäu- Personen (Gesamteinkommen) die ratsamt. desanierungsprogramm einen Zins- Grenze des § 9 des Wohnraumför- satz von nominal 1,10 Prozent. derungsgesetzes um nicht mehr 5.2 Sanierung – Modernisierung als 60% überschreiten. Bundesebene: – Energieeinsparung Zu den wichtigsten Förderpro- Die Höhe des Baudarlehens richtet Bei Ihrem Vorhaben, ein älteres grammen auf Bundesebene zählen sich nach dem Einkommen, der Gebäude umfassend zu sanieren die Programme der Kreditanstalt Größe der Wohnung und dem Bau- und damit den Energieverbrauch für Wiederaufbau (KfW) und des ort. Im Landkreis Forchheim kann deutlich zu senken, können Sie Bundesamtes für Wirtschaft und das bis zu 50.000 Euro betragen zahlreiche Förderprogramme auf Ausfuhrkontrolle (BAFA). und ist für die Dauer von 15 Jah- Bundes-, Landes- und kommunaler ren zinsfrei, danach ist es mit bis Ebene in Anspruch nehmen. Auskünfte zu 5.1, 5.2 zu 7% zu verzinsen, Tilgung 1%. LRA Forchheim Wichtig: Baudarlehen muß be- Bayerisches Modernisierungspro- Tel. 09194/723416 und 723423 willigt sein, bevor mit dem Bau gramm (Mietwohnungen) Energie-Info 09191/86503 begonnen oder der Kaufvertrag Gilt für „in die Jahre gekom- abgeschlossen werden kann. menen“ Mietwohnungsbestän-

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Zuschüsse Kurzbeschreibung Antragsstellung bzw. Infor mation Vor-Ort-Beratungs-Programm ingenieurmäßige Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) des Bundes (Wohngebäude) Energiesparberatung www.bafa.de, Tel. 06196/908-625

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Bundesprogramm zur Nutzung z.B. für Solarkollektoranlagen, Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erneuerbarer Energie (Wohngebäude) Biomass-/Biogasanlagen www.bafa.de, Tel. 06196/908-625

Dämmstoffprogramm Zuschuss für ausgewählte Fachagentur für nachwachsende Rohstoffe (FNR) Dämmstoffe aus www.fnr.de, Tel. 03843/6930102 nachwachsenden Rohstoffen

Biomasse-Förderung in Bayern Biomassheizwerke Technologie- und Förderzentrum im Kompetenzzentrum für nachwachsende Rohstoffe www.tfz.bayern.de, Tel. 09421/300-210

Zinsgünstige Darlehen Kurzbeschreibung Antragsstellung bzw. Information Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) z.B. Solarkollektoranlagen, Antragstellung über die Hausbank KfW-Programme Photovoltaikanlagen, KfW-Infozentrum, www.kfw.de, Tel. 0180/1335577 • Wohnraum modernisieren Wärmepumpen, Tiefengeothermie,

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Bayerisches Modernisierungsprogramm z.B. Solarkollektoranlagen, Bezirksregierung Oberfranken (Mietwohnungen) Photovoltaikanlagen, www.regierung.oberfranken.bayern.de, Wärmepumpen, Tel. 0921/604-4505 Tiefengeothermie, Biomasse-/Biogasanlagen, verbesserter Wärmeschutz, Heizungsmodernisierung, Blockheizkraftwerke, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, Energieberatung

Sonstiges Kurzbeschreibung Antragsstellung bzw. Information Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) Erhöhte Einspeisevergütungen für Stromversorger, Netzbetreiber Strom aus Erneuerbaren Energien

Gesetz für die Erhaltung, die Erhöhte Einspeisevergütungen Stromversorger, Netzbetreiber Modernisierung und den Ausbau der für Strom aus Kraft-Wärme- Kraft-Wärme-Kopplung (KWK-Gesetz) Kopplungsanlagen Baufinanzierung - keine leichte Sache

Ob Bau, Kauf oder Modernisierung einer Immobilie, Daneben bieten Spezialinstitute, wie z.B. die 42 aufgrund des meist hohen Investitionsvolumens staatseigene Kreditanstalt für Wiederaubau (KfW), entsteht hier in der Regel eine Finanzierungslücke, Förderkredite für verschiedene Vorhaben rund um die es durch die geschickte Wahl eines Finanzie- die Immobilie an. rungsmodells zu decken gilt. Der Mix macht’s Formen der Baufinanzierung Zu welcher Alternative sollen nun Bauherr, Erwer- Die wohl bekannteste Form der Baufinanzierung ist ber oder Modernisierer bei all diesen Möglichkeiten das Annuitätendarlehen. Hierbei erbringt der Kre- greifen? Dazu meint Heiner Kredel, Geschäftsstel- ditnehmer monatlich gleich bleibende Leistungen, lenleiter bei der Volksbank Forchheim: “Der richtige die für die Dauer der Zinsfestschreibung konstant Mix macht’s. Welches Finanzierungsmodell sich am sind. besten eignet, kann nicht pauschal beurteilt wer- den. In Abhängigkeit der persönlichen Verhältnisse Neben dieser klassischen Form der Baufinanzie- und der finanziellen Situation kommen in der Praxis rung haben sich in den letzten Jahren insbesonde- meist Bausteine aus verschiedenen Baufinanzie- re zwei innovative Produkte am Markt etablieren rungsformen vor. Nicht selten teilen Darlehensneh- können: Cap-Darlehen und Forward-Darlehen. mer das benötigte Finanzierungsvolumen in Teilbe- träge auf und nutzen so beispielsweise die Vorteile Das Cap-Darlehen ist ein Darlehen ohne Zinsfest- des Annuitätendarlehens in Form eines monatlich schreibung mit Vereinbarung einer Zinsbegrenzung festen Rückzahlungsbetrages, verschließen sich nach oben. Steigt nun der Referenzzinssatz aber auch nicht Sparmöglichkeiten niedriger Zin- (Grundlage für die variable Verzinsung des Darle- sen durch gleichzeitigen Abschluss eines Cap- hens) über diese Zinsobergrenze, zahlt der Darle- Darlehens.” hensnehmer nur noch den vereinbarten Höchst- zinssatz (Cap). Die Qual der Wahl Doch wie soll der Bauherr, Erwerber oder Moderni- Beim Forward-Darlehen werden die Zinskonditio- sierer im Finanzierungsdschungel die Orientierung nen einer in der Zukunft liegenden Kreditausrei- behalten? Auch bei einer inzwischen durch das chung, die der Anschlussfinanzierung dient, festge- Internet geschaffenen Transparenz erscheint es für schrieben. Die ursprüngliche Finanzierung läuft den einzelnen Privatmann fast unmöglich, einen zunächst unverändert weiter. Sobald die Zinsbin- Überblick über die verschiedensten aktuellen Finan- dung des alten Darlehens endet, wird das Forward- zierungsangebote zu erhalten und diese bezogen Darlehen zu den bei Abschluss vereinbarten Kondi- auf seine individuelle Situation zu bewerten. tionen ausbezahlt. So kann man sich schon vorher günstige Zinsen sichern und erhält eine langfristige „Für die Wahl der optimalen Immobilienfinanzierung Kalkulationsgrundlage. Meist beträgt die Laufzeit ist ein ausführliches Beratungsgespräch mit einem eines Forward-Darlehens zwischen 6 Monaten und Fachmann unerlässlich” weiß Heiner Kredel dazu 2 Jahren. aus seiner langjährigen Berufspraxis zu berichten. planen, bauen, sanieren

Persönliche Notizen 43 Probleme lösen – Qualität erhalten – Kosten senken Ein internationales Unternehmen aus unserer Region schen Produkten verdienen und sich diesen Markt auch in der hat sich seit über 10 Jahren spezialisiert auf umweltfreundliche Zukunft sichern wollen. Zweifelhafte Labortests wurden „ent- Wassertechnik und setzt konsequent auf chemiefreie Verfahren. wickelt“, die gar nicht geeignet sind chemiefreie Wasserbe- Kostenintensive Probleme im Trinkwasserbereich werden ver- handlungsgeräte zu bewerten und letztendlich nur „beweisen“ mieden – im Besonderen das Zuwachsen von Rohren und Wär- sollen, wie unwirksam solche Geräte sind. 44 metauschern durch feste Ablagerungen. Bei einem nachträgli- Die Praxis beweist aber das Gegenteil!! Einige wenige gute chen Einbau der Technik in ältere Objekte werden bestehende Hersteller chemiefreier Wasserbehandlungsgeräte können ein- Ablagerungen wieder weitgehend beseitigt. drucksvolle Erfolge in der Industrie wie auch in kleinen und großen Wohnobjekten nachweisen. Wenn Wärmetauscher frei von Ablagerungen blei- Chemiefreie Wassertechnik der Firma wird beispiels- ben, ist die Wärmeüber- weise von den Firmen NOKIA und STORAENSO (Papierin- tragung besser und der dustrie) in Finnland eingesetzt. In Deutschland sind namhafte Wirkungsgrad der Warm- und bekannte Objekte das SHERATON Arabella Hotel, sowie wasseraufbereitung steigt das Europäische Patentamt in München. – Energie kann eingespart Ein weiterer Grund, dass eine solche Technik in Kaltwassereinspeisung eines Deutschland schwierig zu Warmwasserspeichers vermarkten ist, liegt an der Einstellung und dem werden und die Betriebs- Bewusstsein vieler Kun- kosten sinken. Ein weiterer den. Der Hausbauer gibt interessanter Einsatzbe- oft lieber etwas mehr Geld reich ist die Behandlung aus für eine optische Auf- des Heizungswassers. SHERATON Hotel München wertung seines Objektes Ein Behandlungsgerät so- Rohröffnung nach 21 Betriebsmonaten mit wie ein spezieller Filter von einer BAUER Wasserbehandlung (z.B. schönere Pflaster- wird in den ge- steine, eleganter Zaun, schlossenen Heizkreislauf eingebaut, um eine Verschlammung etc), als an den Schutz sei- zu verhindern, bzw. wieder zu beseitigen. ner Installationsanlage zu Eine Verschlammung des Heizungswassers senkt den Wirkungs- denken. Dabei kostet eine grad der Anlage und kann Verstopfungen zur Folge haben, die Wasser- und Heizkreisin- den Durchfluss in einem stallation viel Geld und Heizkreis völlig zum kostenintensive Reparatu- Erliegen bringt. Dies hat ren nach einigen Betriebs- besonders bei einer Fuß- europäisches Patentamt bodenheizung hohe Repa- in München raturkosten zur Folge, da jahren sind oftmals ohne geeignete zum Tauschen der Leitun- und wirksame Wasserbehandlung gen die Fliesen und der unvermeidbar. Estrich aufgeschlagen werden muss. Fachlich kompetente Beratung inkrustierter Wärmetauscher und Kundenbetreuung wird bei hat seinen Firmensitz in Forchheim. Die gesamte Pro- ganz groß geschrieben. duktion der Geräte für den weltweiten Vertrieb und die techni- Die regionale Nähe des Herstel- schen Weiterentwicklungen erfolgen in Deutschland. lers ermöglicht in einem persönli- chen Beratungsgespräch Ihren Auf dem deutschen Markt tummeln sich leider viele Anbieter so objektspezifischen Kosten-Nutzen genannter „chemiefreier Wassertechniken“ die viel versprechen – Vorteil zu ermitteln und Ihre Fra- manchmal auch absolut gen zu beantworten. unrealistische Dinge – und Papierfabrik STORAENSO in der Praxis werden keine, oder nur wenige Wirkun- Im Rahmen eines regionalen ATP-Tennisturniers, dem - gen erzielt. CUP, der jedes Jahr Ende Oktober / Anfang November im Kunden, die für solche House of Sports in Ecken- Geräte schon Geld ausge- tal / Brand stattfindet, geben haben sind zu Recht stellt der Namenssponsor verärgert und verunsichern seine Technik aus und es ausgefilterte Verschlammung im Heizkreis- Andere, die sich für eine besteht die Möglichkeit lauf einer Hotelanlage mit einem BAUER umweltfreundliche Wasser- Weltklassetennis zu sehen System technik interessieren. und sich ausgiebig über Unterstützt wird diese die Wassertechnik zu Verunsicherung mit falschen Publikationen und Kampagnen informieren. von einigen finanzpotenten Firmen, die viel Geld mit chemi- House of Sports in / Brand 4530.

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