Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept)
STADT DETMOLD
Auftraggeber: Stadt Detmold
Projektleitung: Dipl.-Volksw. Corinna Küpper Projektverantwortung: Dipl.-Ing. Peter U. Berger Dipl.-Geogr. Birgitt Wachs Köln, November 2010
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München | Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl 51147 Köln, Frankfurter Str. 249 b Telefon: 02203 - 96430 Telefax: 02203 - 964319 eMail: [email protected], http://www.gma.biz Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Vorbemerkung
Im September 2009 beauftragte die Stadt Detmold die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro Köln, mit der Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Detmold. Mit der Untersuchung sollen Rahmensetzungen für eine wirtschaftlich tragfähige und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Detmold erarbeitet werden. Dabei sind Aussagen über das künftig zu erwartende Kaufkraftpotenzi- al nach Sortimenten, die anzustrebende Ausstattung mit Einzelhandelsflächen, sinnvolle Veränderungen bzw. Ergänzungen der Sortimente und die bauleitplanerische Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Rahmen eines städtebaulichen Ordnungskonzeptes zu treffen.
Die inhaltlichen Schwerpunkte und die methodische Abwicklung wurden in einem aus Vertretern der Politik, der Stadtverwaltung, der Bezirksregierung Detmold, der Industrie- und Handelskammer Lippe zu Detmold, des Einzelhandelsverbandes Ostwestfalen-Lippe e.V., der örtlichen Werbegemeinschaften und der GMA besetzten projektbegleitenden Arbeitskreis diskutiert und abgestimmt. Die Zwischenergebnisse mit den Konzeptinhalten wurden im Juli und August 2010 öffentlich ausgelegt. Die eingegangenen Anregungen wurden im vorliegenden Bericht berücksichtigt bzw. abgewogen.
Sämtliche Ausgangsdaten wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung für kom- munalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Detmold und stellt die Grundlage für eine Beschlussfassung durch den Stadtrat dar. Eine Weitergabe des Berichtes an Dritte sowie eine Publikation (auch in digitaler Form) bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers.
Der nachfolgende Bericht fasst die Ergebnisse der Untersuchung zusammen. Der Dank der Gutachter gilt allen an den Gesprächen und Befragungen beteiligten Personen und Institutionen, speziell den Mitgliedern des projektbegleitenden Arbeitskreises.
G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Büro Köln
Köln, im November 2010 KP / PB / WA-aw
Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
INHALTSVERZEICHNIS Seite
Vorbemerkung
I. Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen 1
1. Aufgabenstellung 1
2. Methodik 2
3. Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung 4
4. Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung 9
5. Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 13
II. Strukturdaten und Kaufkraft der Stadt Detmold 19
1. Strukturdaten 19 1.1 Geografische Lage und Einordnung in die Landesplanung 19
1.2 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung 21
1.3 Arbeitsmarkt und Pendlerströme 22
1.4 Städtebauliche Rahmenbedingungen 23
2. Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Detmold 25
3. Kaufkraft 30
III. Einzelhandelsstruktur der Stadt Detmold 32
1. Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten 32
2. Einzelhandelsausstattung in den Ortsteilen 36
3. Verteilung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe 39
4. Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Detmold seit dem Jahre 1997 41
5. Verkaufsflächenausstattung im Vergleich 43
6. Kaufkraftbewegungen 44
7. Einzelhandelszentralität 47
Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
8. Einzelhandelsstandort Detmold aus Sicht der Detmolder Bürger und der Umlandbewohner 48 8.1 Einkaufshäufigkeit und -motivation 48
8.2 Gründe für und gegen einen Einkauf in der Stadt Detmold 51
8.3 Bedeutung der Stadt Detmold als Einkaufsstadt 52
8.3.1 Einkaufsorientierung bei Artikeln des kurzfristigen Bedarfs 53
8.3.2 Einkaufsorientierung bei Artikeln des mittelfristigen Bedarfs 55
8.3.3 Einkaufsorientierung bei Artikeln des langfristigen Bedarfs 57
8.4 Bewertung des Einzelhandelsimages 60
8.5 Bewertung der Veränderungen in der Stadt Detmold 61
8.6 Ergänzungswünsche zum Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot 62
8.7 Verkehrsmittelwahl 63
8.8 Verkehrs- und Parkplatzimage 65
8.9 Anregungen der Befragten zur Verbesserung der Einkaufssituation in der Stadt Detmold 66
IV. Zukünftiger Verkaufsflächenbedarf in der Stadt Detmold 68
1. Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung bis zum Jahre 2020 68
2. Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr 2020 69 2.1 Umsatzerwartung bis zum Jahr 2020 69
2.2 Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahr 2020 72
3. Branchenkonzept 73
4. Entwicklungsperspektiven der wohnungsnahen Versorgung 76
V. Zentrenkonzept und Entwicklungsstandorte 84
1. Städtebauliche Leitlinien 84 1.1 Kriterien für die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche 84
1.2 Steuerung der Einzelhandels- und Standortentwicklung der Stadt Detmold nach städtebaulichen Kriterien 87
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2. Städtebauliche Situation 93 2.1 Zentrale Versorgungsbereiche und dezentrale Agglomerationsstandorte 93
2.2 Einzelhandelsausstattung der zentralen Versorgungsbereiche und der dezentralen Agglomerationsbereiche 98
2.2.1 Innenstadt 98
2.2.2 Nahversorgungszentren 100
2.2.3 Dezentrale Agglomerationsstandorte 102
2.4 Räumlich-funktionale Zentrengliederung 103
3. Standortbewertung und Empfehlungen 106 3.1 Bewertungskriterien 106
3.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptzentrum) 108
3.3 Nahversorgungszentrum Lemgoer Tor 113
3.4 Nahversorgungszentrum Georgstraße / Lagesche Straße 116
3.5 Nahversorgungszentrum Spork-Eichholz / Remmighausen 120
3.6 Nahversorgungszentrum Heiligenkirchen 124
3.7 Nahversorgungszentrum Hiddesen 128
3.8 Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf 132
3.9 Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.H. 136
3.10 Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.L. 140
4. Bewertung potenzieller Ansiedlungsstandorte des Einzelhandels 144
5. Empfehlungen zur Weiterentwicklung der dezentralen Einzelhandelsagglomerationen 152
6. Detmolder Sortimentsliste 157
7. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 161
VI. Fazit der Untersuchung 163
Verzeichnisse 168
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I. Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen
1. Aufgabenstellung
Unter Berücksichtigung des Strukturwandels im Einzelhandels, eines anhaltenden Ansied- lungsdrucks des filialisierten, großflächigen Einzelhandels auf dezentrale Standorte und der unzureichenden Aktualität der vorliegenden Einzelhandelsdaten der Stadt Detmold soll das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Detmold Leitlinien zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung an die Hand geben, um die zentralen Ver- sorgungsbereiche in der Gesamtstadt zu erhalten und zielgerichtet weiter zu entwickeln. Dabei sind sowohl die mittelzentrale Bedeutung der Stadt Detmold, insbesondere der In- nenstadt, als auch die Nahversorgung in den Ortsteilen zu betrachten.
Im Rahmen der Fortschreibung der Untersuchungsergebnisse des ECON-CONSULT Gutachtens aus dem Jahre 1998 werden die in den letzten 10 Jahren eingetretenen Ver- änderungen in der Angebots- und Nachfragesituation durch Befragungen der Nachfrage- seite und durch gutachterliche Erhebungen und Bewertungen eruiert.
Unter den Vorgaben des Baugesetzbuches, des Landesplanungsgesetzes, des Einzel- handelserlasses Nordrhein-Westfalen 2008, des vorliegenden Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Detmold aus dem Jahr 1998 und des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für Ostwestfalen-Lippe sind folgende Fragestellung der Einzelhandels- und Zentrenentwick- lung zu beantworten:
Welche gesamtstädtischen Einzelhandelsangebote, gegliedert nach Größe, Sortimenten, Betriebstypen und Standortlagen, sind gegenwärtig strukturbe- stimmend?
Wie sind die seit dem Jahr 1998 eingetretenen Veränderungen in der Einzelhan- delsstruktur in der Stadt Detmold zu bewerten?
Welche zusätzlichen Sortimente, Betriebstypen, Verkaufsflächen sind zur Siche- rung und Weiterentwicklung der mittelzentralen Einzelhandelsfunktionen der Stadt Detmold erforderlich (Szenario-Betrachtung)?
Welche Einzelhandelsfunktionen sollen im Sinne einer städtebaulich verträgli- chen Funktionsteilung zwischen dem zentralen Versorgungsbereich der Innen-
1 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
stadt, der Ortsteile und der dezentralen Geschäftsagglomerationen planerisch zugrunde gelegt werden (hierarchisches Zentrenkonzept im Sinne des § 24 a LEPro)?
Welche ökonomischen Entwicklungsperspektiven bestehen im Prognosezeitraum bis 2020 für die Stärkung des innerstädtischen Geschäftszentrums und der Ortsteilzentren?
An welchen Standorten der Ortsteile ist eine städtebaulich integrierte Weiterent- wicklung der Einzelhandelsstruktur zu empfehlen?
Welches Branchenmixkonzept ist anzustreben, um die Marktposition der Ein- kaufsstadt Detmold zu stärken und Kaufkraftverluste zu verringern? Welche An- passungsmaßnahmen in Bezug auf Angebotsstrukturen und Standorte sind von den Detmolder Entscheidungsträgern (Stadt, Immobilieneigentümer, Einzelhändler) im Rahmen gemeinsamer Anstrengungen anzustreben?
Welche Steuerungsmaßnahmen im Rahmen der Bauleitplanung sind erforderlich, um die Einzelhandelsfunktionen der Stadt Detmold im regionalen Wettbewerb wei- terzuentwickeln und zugleich die schutzwürdigen zentralen Versorgungsbereiche zu sichern und zu stärken?
Welche privatwirtschaftlichen Initiativen sind flankierend zu den städteplaneri- schen Steuerungsmaßnahmen erforderlich, um die Stadt Detmold aufzuwerten (Marketing, Sortimente, Service, Geschäftsgestaltung etc.)?
Welche Prioritäten zur Weiterentwicklung der Einkaufsstadt Detmold sind vor- zuschlagen? Welche Zuständigkeiten sind einzelnen Gruppierungen der Stadt zu- zuordnen?
2. Methodik
In Analogie zur Systematik der amtlichen Statistik werden die Betriebe den Einzelhan- delssortimenten nach dem Schwerpunkt ihrer Umsatztätigkeit zugeordnet. Der vorliegen- den Untersuchung liegt eine Feingliederung zugrunde, die sich an die Gliederung der Ein- zelhandelsstatistik anlehnt. Dabei unterscheidet die GMA-Systematik:
2 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
1. Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittel, Getränke, Tabak, Bäckerei- und Fleischereihandwerk),
2. Gesundheit und Körperpflege (inkl. Drogerie-, Parfümerie- und Apothekenwaren, Sanitätsbedarf),
3. Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf,
4. Bücher, Zeitschriften, Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS), Spielwaren,
5. Bekleidung, Schuhe, Sport (inkl. Damen-, Herren-, Kinderbekleidung, Schuhe, Lederwaren, Sportbekleidung / -schuhe),
6. Elektrowaren (inkl. Elektrogroß- / -kleingeräte, -zubehör, Beleuchtung, Unterhal- tungselektronik, Ton- / Bildträger, Computer / Telekommunikation, Foto / Zubehör),
7. Hausrat, Möbel, Einrichtungsgegenstände (inkl. Haushaltswaren / Glas, Porzellan, Keramik (GPK), Geschenkartikel, Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunstgegenstände, Heimtextilien, Kurzwaren / Handarbeitsartikel),
8. Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf, Teppiche / Bodenbeläge,
9. Optik, Uhren / Schmuck,
10. Sonstiger Einzelhandel (inkl. Autozubehör, Fahrräder / Sportgeräte etc.).
Die Untersuchungsergebnisse basieren auf folgenden primärstatistischen Erhebungen, die im Rahmen der Strukturuntersuchung durchgeführt wurden:
Bestandsaufnahme aller im Stadtgebiet ansässigen Betriebe des Ladeneinzel- handels und des Ladenhandwerks (= Totalerhebung) im Oktober / November 2009,
Kartierung der Erdgeschossnutzungen in der Innenstadt und den Ortsteilzent- ren im Oktober / November 2009,
Kundenwohnorterhebung, die von insgesamt 16 Einzelhandels- und Laden- handwerksbetrieben zur Ermittlung des Kundeneinzugsbereichs durchgeführt wur- de; hierbei wurden in einem Zeitraum von zwei Wochen im November 2009 die Wohnorte von ca. 7.650 Kunden erfasst,
3 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Bürgerbefragung in Form einer schriftlichen Repräsentativbefragung in der Stadt Detmold, bei der im November 2009 insgesamt 4.000 Bürger angeschrieben wur- den, von denen 1.492 Befragte (= ca. 37 % Rücklauf) an der Befragungsaktion mitwirkten,
telefonische Umlandbefragung, bei der in den Nachbarstädten und -gemeinden Augustdorf, Blomberg, Horn-Bad Meinberg, Lage, Lemgo, Schlangen und Stein- heim im November 2009 insgesamt 710 Umlandbewohner befragt wurden.
Die Befragungsprogramme und das methodische Vorgehen wurden mit dem Auftraggeber und dem begleitenden Arbeitskreis abgestimmt. Der Arbeitskreis setzte sich zusammen aus Vertretern der Politik und Verwaltung der Stadt Detmold, der Bezirksregierung Det- mold, der Industrie- und Handelskammer Lippe zu Detmold, des Einzelhandelsverbandes Ostwestfalen-Lippe e.V., der örtlichen Werbegemeinschaften und der GMA-Projektleitung.
3. Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung
Die Einzelhandelsentwicklung der letzten Jahrzehnte wurde in entscheidendem Maße von der gestiegenen Mobilität der Verbraucher beeinflusst.1 Einerseits entstanden im Zuge des Suburbanisierungsprozesses in vielen Wohngebieten neue Einzelhandelsstandorte. Andererseits wurde die Konzentration von Einzelhandelsbetrieben an Pkw-orientierten Standorten außerhalb gewachsener Innenstädte oder Nahversorgungslagen ermöglicht.
Mit der Steigerung der Mobilität und der Erlebniskomponente des Einkaufens geht eine sinkende Standort- und Betriebstreue der Verbraucher einher, so dass sich der Wettbe- werb um den Kunden intensiviert hat. Die Erwartungen der Kunden an den Einzelhandel beziehen sich auf folgende Faktoren:
alle Waren des täglichen Bedarfs in einem Geschäft kaufen zu können (One-Stop- Shopping)
aus einem großen Angebot auswählen zu können (Angebotsvielfalt)
1 So stieg zwischen 1960 und 2008 der Pkw-Bestand von ca. 4,5 Mio. auf ca. 41,2 Mio. Pkw an (Quelle: Kraftfahrt-Bundesamt).
4 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
die Geschäfte gut erreichen zu können (Erreichbarkeit)
die jeweils gewünschte Menge eines Produktes kaufen zu können (Mengenver- fügbarkeit)
zur gewünschten Zeit einkaufen zu können (Öffnungszeiten)
in einer ansprechenden Atmosphäre einkaufen zu können (Einkaufsatmosphäre)
zu niedrigen Preisen einkaufen zu können (Preis)
ein qualitativ ansprechendes Angebot zu erhalten (Qualität)
in mehreren gleichartigen Geschäften einkaufen zu können (Vielzahl)
bequem einkaufen zu können (Convenience).
Während die reine Bedarfsdeckung möglichst unkompliziert und preisbewusst erledigt werden soll, avanciert Einkaufen gleichzeitig zur Freizeitbeschäftigung, bei der das Ein- kaufserlebnis im Vordergrund steht. Die Inanspruchnahme eines Discountangebotes oder eines Kleinpreiskaufhauses einerseits und des Feinkosthandels oder des hochpreisigen Bekleidungsfachgeschäftes andererseits stellt für viele Konsumenten heute keinen Wider- spruch mehr dar.
Auch durch die demografischen Entwicklungen sind zunehmend Auswirkungen auf die Einzelhandelslandschaft zu erwarten. Gemäß aktuellen Prognosen ist von einem Rück- gang der Wohnbevölkerung in Deutschland von z. Z. ca. 82 Mio. auf ca. 77 Mio. im Jahre 2030 auszugehen, wobei etwa ein Drittel der Einwohner älter als 60 Jahre sein wird.
Der bundesdeutsche Einzelhandel konnte allein im Zeitraum 2000 – 2009 einen Ver- kaufsflächenzuwachs um ca. 12 Mio. m² auf insgesamt 121 Mio. m² (+ 11 %) verzeich- nen.1 Bis zum Jahre 2010 wird eine Verkaufsfläche von 122 Mio. m² erwartet. Das hohe Verkaufsflächenwachstum ist dabei aber auf Neuansiedlungen großflächiger Fachmärkte zurückzuführen. Der Einzelhandelsumsatz stieg im gleichen Zeitraum von 382 Mrd. € auf ca. 391 Mrd. € (+ 2 %). Aufgrund der deutlich gestiegenen Verkaufsfläche werden in den letzten Jahren abnehmende Flächenproduktivitäten erzielt.
1 vgl. EHI Retail Institute, Handel aktuell.
5 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Bundesweit hat sich ein Trend verfestigt, demzufolge sich der Einzelhandel mit Möbeln / Einrichtungsgegenständen sowie Heimwerker- und Gartenartikeln an dezentralen Stand- orten konzentriert, während die Innenstadt ihre Position als Standort für Bekleidung, Schuhe, Elektronik, Uhren und Schmuck und andere hochwertige Sortimente behauptete. Die feste Zuordnung einzelner Sortimente zu Betriebstypen oder Standortkategorien wird jedoch ab Mitte der achtziger Jahre durch die Entwicklung der Randsortimente in Frage gestellt.1
Das von klassischen Einzelhandelsstandorten unabhängige, überwiegend Pkw-orientierte „sekundäre“ Netz2 hat nach der Entwicklung der Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser durch die zunehmende Ansiedlung von (Nonfood-)Fachmärkten ein beträchtliches Eigen- leben entwickelt. Zunehmend suchen auch Fachmärkte und Fachgeschäfte gezielt die Agglomerationsvorteile im sekundären Einzelhandelsnetz. Unter Berücksichtigung der nach wie vor zunehmenden Motorisierung wird dieses sekundäre Netz weiter an Bedeu- tung gewinnen und damit zur Verschärfung der Standortkonkurrenz zwischen zentralen und dezentralen Lagen führen. Durch eine breit und tief gegliederte Angebotspalette am Stadtrand wird die Stellung der Innenstädte und Stadtteilzentren weiter geschwächt, so- fern keine gezielten Gegenmaßnahmen ergriffen werden.
Zu den Betriebstypen mit positiven Entwicklungsperspektiven zählen insbesondere Fachmärkte, leistungsfähige Fachgeschäfte / filialisierter Nonfood-Einzelhandel, Spezial- anbieter, Discounter sowie Online-Shops, während u. a. für kleine unprofilierte Fachge- schäfte und Warenhäuser Schrumpfungsrisiken bestehen.
1 Beispielhaft können Heimtextilien, Glas, Porzellan, Keramik u. a. als feste Sortimentsbau- steine des Möbelhandels angeführt werden. 2 B. Tietz bezeichnet das Netz innerörtlicher Zentren und Streulagen als primäres Einzel- handelsnetz, den Versandhandel und Direktvertrieb als tertiäres Einzelhandelsnetz und das Automobilhandels- und Tankstellenhandelsnetz als quartäres Handelsnetz; vgl. Tietz, B., Rothaar, B.: City-Studie, Landsberg / Lech, 1991, S. 158 ff.
6 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 1: Die Entwicklung der Marktanteile der Betriebstypen bis zum Jahr 2010
100%
80%
60%
40%
20%
0% 1980 1995 2004 2008* 2010* Warenhäuser Fachmärkte Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser filialisierte Fachgeschäfte kleine + mittlere Fachgeschäfte Versandhandel / e-commerce
* Prognose Quelle: GMA-Darstellung auf Basis von Untersuchungen des IfO-Instituts
Im Bereich der Nahversorgung ist durch die schrittweise Vergrößerung der Lebensmit- telbetriebe eine Konzentration auf wenige Versorgungsstandorte eingetreten. Die Entwick- lung der Größenstruktur von Lebensmittel-SB-Märkten wird sich aufgrund der betriebs- wirtschaftlichen Aspekte auch zukünftig zu größeren Einheiten vollziehen. Derzeit liegt die betriebswirtschaftliche Mindestgröße für einen frischeorientierten Lebensmittelsupermarkt bei ca. 1.200 m² Verkaufsfläche. Jedoch gibt es auch Konzepte, die in hochverdichteten Marktgebieten wieder auf kleinflächige Supermärkte mit Verkaufsflächen zwischen 500 und 1.000 m² setzen, wie die City-Märkte der REWE Group.
Die aktuelle Einzelhandelentwicklung wird von folgenden Tendenzen beeinflusst:
Der E-Commerce-Umsatz (= Internet-Handel) konnte von 1,0 Mrd. € im Jahr 2000 auf 15,4 Mrd. € im Jahr 2009 ausgeweitet werden1. So wird der Kauf bestimmter Produktgruppen, so v.a. Bekleidung / Textilien / Schuhe, Medien, Unterhaltungs- elektronik sowie Computer / Zubehör über das Internet abgewickelt. Der Anteil der E-Commerce-Nutzer2 erhöhte sich zwischen 2006 und 2008 von 44 % auf 51 %. In
1 Quelle: EHI, Handel aktuell 2009 / 2010. 2 Gesamtbevölkerung ab 14 Jahren, Quelle: EHI, Handel aktuell 2009 / 2010.
7 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
der Altersgruppe 14 – 29 Jahre nutzen bereits 76 % das Internet für den Kauf von Einzelhandelswaren, während dies nur auf 19 % der über 60 Jährigen zutrifft.
Der Marktanteil des Versandhandels am Einzelhandelsumsatz lag bei ca. 7,4 % und konnte in den letzten Jahren kaum ausgebaut werden, obwohl beträchtliche Investitionen in neue Medien vorgenommen wurden. Bei der zunehmenden Zahl der Versandhandelsanbieter sind verstärkte Spezialisierungsanstrengungen und gezielte Marketingansätze zur Verstärkung der Kundenbindung festzustellen.
Die Entwicklung von Factory-Outlet-Centern (FOC) ist auf ausgewählte Standorte begrenzt. Ein FOC stellt eine Agglomeration herstellerbetriebener Ladeneinheiten innerhalb eines großflächigen Gebäudekomplexes oder einer Anlage mit einer Ge- samtverkaufsfläche von mindestens 3.000 m² dar. Unabhängig vom Ort der Pro- duktion mieten und betreiben Hersteller eigene Ladeneinheiten, in denen eigen- produzierte Sortimente, bestehend aus Auslaufmodellen, Produktionsüberhängen, 2. Wahl-Artikeln, Waren zu Markttestzwecken etc., direkt an den Endverbraucher verkauft werden.1
Großformen des Handels suchen zunehmend die Verknüpfung mit Freizeitaktivitä- ten (Urban-Entertainment-Center). Ein UEC stellt eine Kombination von ver- schiedenen Unterhaltungs-, Erlebnis- und Gastronomieangeboten dar. Dieser An- gebotsschwerpunkt wird um erlebnisorientierte Einzelhandelsnutzungen ergänzt. Als Vorreiter dieser Entwicklung kann das CentrO. in Oberhausen bezeichnet wer- den.
Die Filialisierungswelle setzt sich zwischenzeitlich in nahezu allen Branchen fort. Die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, die Existenzgründern den Weg in die Selbstständigkeit ermöglichen, wird auch zukünftig wachsen.
Betriebstypen, die in den zurückliegenden Jahren teilweise die Innenstädte verlie- ßen, versuchen heute mit veränderten Konzepten, die Standortvorteile der In- nenstadt zu nutzen. Beispiele hierfür sind die zunehmende Akzeptanz des Stand- ortes Innenstadt durch SB-Warenhäuser, ausgewählte Fachmarktangebote (z.B. Elektrofachmärkte) sowie Shopping-Center.
1 vgl. Vogels, P. und Will, J.: Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen von Facto- ry-Outlet-Center, Grundlagenuntersuchung im Auftrag des Bundesministeriums für Raum- ordnung, Bauwesen und Städtebau, Basel / Boston / Berlin, 1999.
8 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
4. Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung
Seit einigen Jahren ist in der wohnungsnahen Versorgung eine Abwanderung von Einzel- handelsbetrieben sowohl im ländlichen Raum als auch in Stadtteillagen und Wohngebie- ten festzustellen. Die Ursachen für die Ausdünnung des Einzelhandelsangebotes in Nah- versorgungslagen sind vielfältig:
Harter Kostendruck der Unternehmen: Nach einer Phase der Ausbreitung der Lebensmittelbetriebe in der Fläche durch zusätzliche Kaufkraft und Suburbanisie- rungsprozesse ist das Netz der lebensmittelbezogenen Nahversorgung wieder weitmaschiger geworden. Gründe hierfür sind der harte Kostendruck der Unter- nehmen, so dass Grenzertragsstandorte auf den Prüfstand gestellt und ggf. sogar vor Ablauf des Mietvertrages aufgegeben werden.
Steigende Ansprüche der Verbraucher: Die Verbraucher wünschen eine größe- re Auswahl, zudem soll möglichst alles unter einem Dach angeboten werden. Da- für suchen die Verbraucher größere Betriebe auf und nehmen auch längere Fahr- wege in Kauf. Bei kleineren Betrieben im Wohnumfeld wird häufig nur noch der Ergänzungsbedarf („Vergesslichkeitsbedarf“) gedeckt, wodurch deren Umsatz stark zurückgegangen ist.
Mobilitätsverhalten: Die Verbraucher sind heute sehr mobil, auch ältere Verbrau- cher nutzen den Pkw zum Einkauf und legen sich nicht nur auf eine Einkaufsstätte fest.
Demografische Entwicklung: Die Verkleinerung der Haushalte führt tendenziell zu einer abnehmenden Einwohnerzahl im fußläufigen Einzugsbereichen von Nah- versorgungsbetrieben. Bei Einzugsgebieten von unter 4.000 - 6.000 Einwohnern wird eine leistungsfähige und gleichzeitig wirtschaftlich tragfähige Nahversorgung zunehmend schwieriger.
Gezielte Standortanforderungen: Die Handelsunternehmen konzentrieren ihre Standortnachfrage auf wenige Standorte, die bestimmte Anforderungen (z. B. Grundstücksgröße, Erreichbarkeit, Einsehbarkeit) erfüllen müssen. Das unterneh- merische Standortwahlverhalten divergiert dabei häufig mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt.
9 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Größenstruktur von Lebensmittelmärkten: Derzeit liegt die betriebswirtschaftli- che Mindestgröße für einen neuen frischeorientierten Lebensmittel-Supermarkt bei ca. 1.200 m² Verkaufsfläche. Für die Zukunft ist eine steigende Tendenz zu erwar- ten.1
Druck auf klassische Supermärkte: Während die Discounter auf stete Zuwächse verweisen kann, gerät der „normale Supermarkt“ vielerorts unter Druck. Die Le- bensmitteldiscounter konnten ihren Marktanteil von etwa 23 % (1991) auf etwa 42 % (2009) ausbauen.
Ausgabeverhalten: Das Ausgabeverhalten der Bürger hat sich in den letzten Jah- ren deutlich verändert. Dabei sind die Ausgaben für den Einzelhandel deutlich ge- sunken. So flossen 1975 noch 22 % der Konsumausgaben der privaten Haushalte in den Lebensmittelsektor2 und 10 % in den Bekleidungssektor, 2007 waren es noch rund 14 % bzw. ca. 5 %. Demgegenüber müssen die Bürger höhere Ausga- ben für Wohnung und Energiekosten (ca. 24 %), Verkehr und Nachrichtenübermitt- lung (ca. 17 %) sowie Gesundheitspflege, Bildungswesen oder Dienstleistungen sozialer Einrichtungen u.a. (ca. 18 %) aufwenden.
Tabelle 1: Die Struktur im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen
Anzahl der Verkaufsfläche Umsatz (netto) Betriebsformen Betriebe in Mio. m² in Mrd. € Discounter 15.490 11,3 52,0
SB-Warenhäuser 871 6,1 18,7
Große Supermärkte 931 3,1 11,4
Supermärkte 9.660 8,4 35,1
übrige SB-Geschäfte 23.048 4,4 10,1
Gesamt 50.016 33,4 127,3
Quelle: EHI, Handel aktuell 2009 / 2010
1 Konzepte, die wieder auf kleinflächigere Supermärkte und Verkaufsflächen von ca. 500 - 1.000 m² setzen (wie die City-Märkte der Rewe-Group), beschränken sich vorwiegend auf hochverdichtete Marktgebiete von Großstädten. 2 Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren; Quelle: Statistisches Bundesamt, Volkswirtschaft- liche Gesamtrechnungen, Private Konsumausgaben und verfügbares Einkommen, 2. Vier- teljahr 2008, Wiesbaden
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In Analogie zu anderen Branchen bzw. Betriebstypen des Einzelhandels sind auch für das Ladenhandwerk die Filialisierung und räumliche Konzentration als dominante Entwicklun- gen zu beobachten. Die starke Filialisierung des Ladenhandwerks lässt sich vor allem im Bäckereisektor nachvollziehen. Stellten die selbstständigen Bäckereibetriebe im Jahr 1980 noch einen Anteil von ca. 76 % an der Gesamtheit aller Bäckereifachgeschäfte, so vereinigten diese im Jahr 2007 lediglich noch ein Anteil von knapp 35 % auf sich.1
Die räumliche Konzentration und die damit zusammenhängende Standortausdünnung vollzog sich noch stärker im Metzgereihandwerk. Während die Anzahl der Bäckereifach- geschäfte in den vergangenen Jahren weitgehend konstant blieb, reduzierte sich die Be- triebsstättenzahl im Fleischerhandwerk von ca. 28.700 Geschäften im Jahr 1980 auf nur noch ca. 17.140 Geschäfte im Jahr 2007.2
Eine stärkere Positionierung der Betriebe des Lebensmittelhandwerks erfolgt durch die Integration weiterer Artikel aus dem Lebensmittelsektor sowie ergänzender Sortimente aus dem Nonfood-Bereich. In gewisser Weise drängen diese Geschäfte in die Lücken, welche die aufgegebenen Lebensmittelmärkte hinterlassen haben. Derartige Betriebe des Ladenhandwerks (z. B. das Konzept der BÄKO-Einkaufsgenossenschaft3) stellen bereits eine Übergangsform zu Convenience-Konzepten4 dar.
Für den Lebensmitteleinzelhandel mit ethnischem Hintergrund (in Deutschland v. a. türkische und russische Lebensmittelanbieter) ist eine Zunahme der Betriebe und Ver- kaufsflächen zu verzeichnen. Dies liegt zum einen an der steigenden Nachfrage in diesem Bereich, zum anderen an der hohen Bereitschaft ausländischer Mitbürger zum Schritt in die Selbstständigkeit. Oft werden von Anbietern ausländischer Lebensmittel Standorte in integrierten Lagen belegt, die vorher von kleinen Märkten, Discountern oder „Tante Em-
1 vgl. www.baeckerhandwerk.de / Daten-kompakt 2 vgl. EHI, Handel aktuell. 3 Das „BÄKO-Konzept“ (Nahversorger-Ausbaustufe) setzt neben dem Kernsortiment (= Backwaren / Snacks) auf sog. „Impulssortimente“ (Tabak, Presse, Getränke, Snacks) und „Ergänzungssortimente“ (Frische-Produkte, sonstige Non-Food, sonstige Lebensmittel, Dienstleistungen) 4 Zum Convenience-Bereich zählen Tankstellen-Shops, Bäckereien mit Zusatzsortimenten, Kioske, Bahnhofsmärkte usw. „Convenience“ steht für bequem und verfügbar, wobei das Hauptmerkmal die Kombination aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie in verkehrlich gut erreichbarer Lage (meist Frequenzstandorte) darstellt. Insbesondere Tankstellenshops bieten z. T. bereits deutlich über 5.000 Artikel an.
11 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
ma-Läden“ betrieben wurden und heute aufgrund von Wirtschafts- oder Standortfaktoren nicht mehr den aktuellen Anforderungen der Betreiber entsprechen. Damit übernehmen in zahlreichen kleinen Nahversorgungs- oder Stadtteilzentren – neben Bäckern und Metz- gern – zunehmend Anbieter ausländischer Lebensmittel Nahversorgungsfunktion.
Eine deutlich steigende Bedeutung weisen in den vergangenen Jahren auch die Anbieter von Biolebensmitteln auf. Nach einer Reihe von Lebensmittelskandalen ist die Bevölke- rung in Deutschland für Biolebensmittel sensibilisiert. Die steigende Nachfrage hat auch zu einem deutlichen Wandel auf der Anbieterseite geführt. Nach den ersten Fachgeschäf- ten für biologische Lebensmittel, den Weltläden sowie Reformhäusern, ist auch im Bio- segment ein Trend zur Filialisierung festzuhalten. So befindet sich eine Reihe von Biosu- permarktketten auf Expansionskurs, auch wenn sich dieser bei den meisten Anbietern auf bestimmte Bundesländer bzw. Regionen bezieht. So hat der Marktführer Alnatura mitt- lerweile rd. 48 Filialen, v. a. in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Nord- rhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz.1 Gerade in Mittel- und Großstädten treten die Bio- supermärkte auch als Nachfolgenutzungen auf den Flächen ehemaliger konventioneller Lebensmittelfilialen auf.2
Mit dem Rückzug der Handels- und Dienstleistungsbetriebe aus ländlichen Gemein- den und Stadtteillagen kann die wohnortnahe Versorgung an sog. Grenzertragsstandorten nicht mehr flächendeckend gewährleistet werden. Zahlreiche, größtenteils fußläufig er- reichbare Standorte wurden zwischenzeitlich aufgegeben oder stehen zunehmend auf dem Prüfstand. Als Folge können nicht alle Teile der Bevölkerung im gleichen Umfang und in der gleichen Qualität versorgt werden. Dies betrifft neben sehr kleinen Ortschaften v. a. suburbane Bereiche mit einer geringeren Bevölkerungsdichte. Die heute nachgefrag- ten Betriebsgrößen benötigen ein höheres Bevölkerungspotenzial in ihrem Einzugsbe- reich. Entsprechend fällt das Marktgebiet bei geringer Bevölkerungsdichte räumlich grö- ßer aus, so dass die fußläufige Erreichbarkeit größtenteils nicht mehr gewährleistet werden kann. Die vielfach gewünschte fußläufig erreichbare Nahversorgung ist am ehes- ten Qualitätsmerkmal dicht besiedelter Kernbereiche (Innenstädte, Gründerzeitquartiere, u. a.). Künftig ist davon auszugehen, dass weniger mobile Bevölkerungsgruppen zuneh-
1 Quelle: Internet-Auftritt www.alnatura.de. 2 Auch beim konventionellen Lebensmittelhandel steigt der Anteil an Bioprodukten; die meis- ten Filialketten führen mittlerweile eine eigene Biomarke (z. B. BioBio bei Plus / Netto, Bio- ness bei Lidl).
12 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
mend gezwungen sind, im Rahmen der Grundversorgung auf Nachbarschaftshilfe, öffent- liche Verkehrsmittel, mobile Händler oder auf Einkaufsdienstleistungen zurückzugreifen.
5. Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der Standortent- wicklung im Einzelhandel
Rechtsgrundlagen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die Planung und Genehmigung von Einzelhan- delsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Nach § 11 Abs. 3 BauNVO i. V. m. der dazu ergangenen Rechtsprechung ist für Neuansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, ab ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche, die Festsetzung eines Kern- oder entsprechenden Sondergebietes in der Regel erforderlich. Nach § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen, Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich, auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt erfasst. In Be- zug auf die Beurteilung der genannten Auswirkungen sind v. a. die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des geplanten Betriebs zu berücksichtigen.
Aktualisierung des Baugesetzbuches (BauGB) In der aktualisierten Fassung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 sind in § 9 (2a) für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB) zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, folgende Regelungen getrof- fen:
In einem Bebauungsplan können bestimmte Arten der allgemein zulässigen bauli- chen Nutzungen als zulässig bzw. nicht zulässig oder als ausnahmsweise zulässig festgelegt werden.
13 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebau- ungsplans unterschiedlich getroffen werden.
Bei den Festsetzungen zur Zulässigkeit von baulichen Nutzungen ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) zu berücksichtigen, das Aussagen der Gemeinde / eines Gemeindeteils enthält.
In den zu erhaltenden / zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die den Versorgungsbe- reichen dienen, vorhanden sein oder durch einen in Aufstellung befindlichen Be- bauungsplan vorgesehen sein.
Mit der aktuellen Regelung des § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB werden die Erweiterung, Än- derung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebes in Gemengelagen erleichtert. Diese Erleichterung findet aber gem. § 34 Abs. 3a Satz 2 BauGB keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswir- kungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.
Neben den zentralen Versorgungsbereichen soll also auch ausdrücklich die verbraucher- nahe Versorgung der Bevölkerung keinen Schaden nehmen. Eine Beeinträchtigung der verbrauchernahen Versorgung liegt dann vor, wenn sich bei Realisierung des Vorhabens etwa kleinere Betriebe in der näheren Umgebung nicht mehr halten könnten und dies für die nicht motorisierte Bevölkerung zu längeren Wegen führen würde. Dabei genügt die Möglichkeit einer solchen Beeinträchtigung.
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen resultiert die Art der baulichen Nutzung aus deren Festsetzungen. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebie- te festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe benannt - in allen Baugebieten zulässig:
14 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Sie sind eingeschränkt – bezogen auf die Versorgung des Gebietes – zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie Kleinsiedlungsgebieten,
sie sind allgemein zulässig in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO),
in reinen Wohngebieten (§ 3 BauNVO) können nur "Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen" als Ausnahme zugelassen werden.
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB) Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es nach der Verordnung allgemein zulässig wä- re. In der aktuellen Fassung des BauGB vom 21.12.2006 wird im § 34 Abs. 3 ausgeführt, dass von dem Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsberei- che in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Die potenziellen Auswirkungen eines Einzelhandelsvorhabens sind im Rahmen einer Einzelfallprüfung darzulegen.
Außenbereich (§ 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betrie- be genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus.
Großflächiger Einzelhandel Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung, nach der Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebauli- chen und raumordnerischen Auswirkungen außer in Kerngebieten nur in speziell ausge- wiesenen Sondergebieten zulässig sind. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 BauNVO bein- haltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufin- den:
15 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn dies zutrifft (ab ca. 800 m² Ver- kaufsfläche1), dann ist zu klären:
Liegen Auswirkungen vor? Wenn dies der Fall ist, gilt die Zulässigkeit nur für ein Kern- oder ein Sondergebiet.
Anders als in der vorhergehenden Bewertungspraxis sind für die Einstufung mehrerer Einzelhandelsbetriebe als "ein" großflächiger Betrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2, die in der zusammenführenden Betrachtung den Schwellenwert der Großflächigkeit errei- chen, nicht mehr zu erwartende Agglomerationseffekte, sondern das Vorliegen einer Funktionseinheit erforderlich. Die künftige Behandlung orientiert sich somit nicht mehr an den aus der Nachbarschaft resultierenden Marktwirkungen eines Betriebes.
Ausschluss / Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen Die Anwendung der §§ 11 Abs. 3 BauNVO und 34 BauGB erfolgt stets einzelfallbezogen und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Lediglich eine Bauleitpla- nung kann vorbeugende Regelungen treffen und damit zukünftige Entwicklungen syste- matisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO ausgeführten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen zum Ausschluss und / oder zur Gliederung von Einzelhandelsflächen.
Über die Beschränkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weiter- gehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach §§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können - ggf. räumlich beschränkt - Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbe- trieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden.
Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Festsetzungen von zulässigen Ver- kaufsflächenobergrenzen sind in der Rechtsprechung umstritten. Einzelhandelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können dagegen ausgeschlossen werden. Posi- tive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonsti-
1 vgl. BVerwG 4 C 14.04 vom 24.11.2005 zur Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben lt. § 11 Abs. 3 BauNVO.
16 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
gen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach §§ 11 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliede- rungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig.
Landesentwicklungsprogramm NRW Bei Einzelhandelsansiedlungen sind die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein-Westfalen (LEPro) in der Neufassung vom 19.06.2007 zu berücksichtigen. Der § 24 Abs. 3 des Gesetzes zur Landesentwicklung wurde gestrichen und durch den § 24 a ersetzt. Dieser sagt u. a. aus, dass Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen wer- den dürfen.
Die Kernpunkte des Änderungsgesetzes sind wie folgt zu skizzieren:
Zur Belebung der Zentren darf in Zukunft großflächiger Einzelhandel mit nahver- sorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten nur noch in zentralen Versorgungsbe- reichen angesiedelt werden.
Außerhalb der Zentren sollen nur noch großflächige Einzelhandelsbetriebe zuge- lassen werden, die für eine lebenswerte Entwicklung der Innenstädte nicht zwin- gend erforderlich sind, z. B. Möbel-, Baumärkte, Gartencenter etc. Solche Betriebe dürfen max. 10 % der Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente, jedoch nicht mehr als insgesamt 2.500 m², nutzen.
Das Gesetz legt weiterhin fest, dass bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen geprüft werden muss, ob der zu erwartende Umsatz des geplanten Vorhabens für nicht zentren- relevante Sortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet nicht übersteigt. In diesem Fall „kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass kei- ne Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung […] vorliegt“.
17 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Mit Blick auf die jüngste Rechtsprechung1 ist festzuhalten, dass die Regelungen des § 24a LEPro NRW nicht mehr Ziele, sondern Grundsätze der Raumordnung darstellen, die im Rahmen der örtlichen Bauleitplanung in die Abwägung einzustellen sind.
Einzelhandelserlass NRW Der Einzelhandelserlass2 Nordrhein-Westfalen vom 22.09.2008 konkretisiert die Regelun- gen aus § 24 a LEPro und gibt Empfehlungen für die gemeindliche Planung (gemeindliche Einzelhandelskonzepte, Bauleitplanung etc). Insbesondere die im Einzelhandelserlass enthaltenen Aussagen zur Ansiedlung von Lebensmittelmärkten sind von Bedeutung. Demnach können großflächige Lebensmittelmärkte ohne Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auch in Nahversorgungszentren und außerhalb von zentralen Versor- gungsbereichen zugelassen werden. Der Einzelhandelserlass zitiert an dieser Stelle die Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“. Danach ist auch bei großflächigen Lebensmittelmärkten nicht von Auswirkungen auszu- gehen, wenn
der Flächenanteil für nicht nahversorgungsrelevante Sortimente weniger als 10 % der Verkaufsfläche beträgt,
der Standort verbrauchernah, hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens „verträglich“ sowie städtebaulich integriert ist
der voraussichtliche Gesamtumsatz des Vorhabens 35 % der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich nicht übersteigt; als Nahbereich ist – abhängig von siedlungsstrukturellen und zentralörtlichen Gegebenheiten – ein Radius von ca. 700 – 1.000 m anzusetzen.
1 Verfassungsgerichtshof NRW, VerfGH 18/08, vom 26.08.2009 und Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 1676/08, vom 30.09.2009; letzteres Urteil wurde vom Bundesverwaltungsge- richt am 14.04.2010 bestätigt. 2 Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vor- haben (Einzelhandelserlass NRW) gem. Rd.Erl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr – V.4 / VI A 1 – 16.21 – u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand, und Energie – 322 / 323-30.28.17 v. 22.09.2008.
18 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
II. Strukturdaten und Kaufkraft der Stadt Detmold
1. Strukturdaten
1.1 Geografische Lage und Einordnung in die Landesplanung
Die knapp 73.200 Einwohner zählende Stadt Detmold gehört zum Kreis Lippe und befin- det sich an den nördlichen Ausläufern des Teutoburger Waldes. Die einwohnerbezogen größte Stadt des Landkreises übernimmt nach den landesplanerischen Zielen als Mittel- zentrum wichtige Versorgungsfunktionen im Bereich der öffentlichen und privaten Infra- struktur. Das Stadtgebiet umfasst 26 Ortsteile, so dass die Siedlungsstruktur durch eine polyzentrische Gliederung geprägt wird. Als Schwerpunkt der öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen und als städtebaulicher Kristallisationspunkt der Gesamtstadt fungiert die Innenstadt mit einem historisch geprägten Stadtkern rund um das fürstliche Residenzschloss Detmold.
Die Stadt Detmold ist über die Bundesstraßen 238 und 239 funktionsfähig an das Fern- straßennetz angeschlossen. Die Autobahnen 2 und 33 sind in Entfernungen von ca. 20 - 25 km zu erreichen.
Für die Einzelhandelssituation der Stadt Detmold in der Region ist u. a. die Nähe zu den größeren Oberzentren Bielefeld und Paderborn von Bedeutung. Darüber hinaus sind im Umfeld zahlreiche kleinere Mittelzentren gelegen, so dass die Einkaufsstadt Detmold ei- nem starken regionalen Wettbewerb ausgesetzt ist.1
1 vgl. Karte 1: Lage im Raum
19 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 1: Lage im Raum
Oberzentrum
Mittelzentrum
Grundzentrum
(( 10 / 20 km-Radien
Kartengrundlage: RegioGraph Planung GMA-Darstellung 2010 20 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
1.2 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
In der Stadt Detmold leben derzeit 73.179 Einwohner. In der Kernstadt liegt mit ca. 35 % der Einwohner die höchste Bevölkerungskonzentration vor. Von den weiteren 26 Ortstei- len weisen nur Heidenoldendorf, Hiddesen, Pivitsheide V.L., Spork-Eichholz, Heiligenkir- chen, Jerxen-Orbke und Pivitsheide V.H. jeweils eine Einwohnerzahl von mehr als 3.000 Personen auf (vgl. Tabelle 2).
Tabelle 2: Einwohnerverteilung in der Stadt Detmold
abs. in % Ortsteil Barkhausen 176 0,2 Bentrup 401 0,5 Berlebeck 2.204 3,0 Brokhausen 540 0,7 Detmold-Kernstadt 25.901 35,4 Diestelbruch 2.097 2,9 Hakedahl 2.051 2,8 Heidenoldendorf 8.107 11,1 Heiligenkirchen 3.154 4,3 Hiddesen 6.716 9,2 Hornoldendorf 155 0,2 Jerxen-Orbke 3.110 4,2 Klüt 1.656 2,3 Loßbruch 804 1,1 Mosebeck 441 0,6 Niederschönhagen 79 0,1 Nienhagen 323 0,4 Niewald 56 0,1 Oberschönhagen 57 0,1 Oettern-Bremke 152 0,2 Pivitsheide Vogtei Heide 3.082 4,2 Pivitsheide Vogtei Lage 6.187 8,5 Remmighausen 1.725 2,4 Schönemark 206 0,3 Spork-Eichholz 3.228 4,4 Vahlhausen 565 0,8 ohne Zuordnung 6 - Stadt Detmold gesamt 73.179 100,0
Quelle: GMA-Darstellung 2009 auf Basis von Angaben der Stadt Detmold, 31.12.2008 (Hauptwohnsitze)
21 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Die Bevölkerungsentwicklung ist seit dem Jahre 1998 durch einen Einwohnerzuwachs geprägt. Erst seit dem Jahr 2006 zeichnet sich ein leichter Bevölkerungsrückgang ab (vgl. Tabelle 3). Einwohnerzuwächse in den letzten 10 Jahren sind insbesondere in den Ortsteilen Diestelbruch, Hakedahl, Heidenoldendorf, Jerxen-Orbke, Pivitsheide V.H., Pi- vitsheide V.L. und Spork-Eichholz festzustellen, während vor allem die kleineren Ortsteile Einwohnerverluste hinnehmen mussten.
Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Stadt Detmold
abs. 1998 = 100 % Jahr 1998 71.802 100,0 1999 72.033 100,3 2000 72.265 100,6 2001 72.606 101,1 2002 73.239 102,0 2003 73.330 102,1 2004 73.474 102,3 2005 73.541 102,4 2006 73.561 102,5 2007 73.377 102,2
2008 73.179 101,9 Quelle: GMA-Darstellung 2009 auf Basis von Angaben der Stadt Detmold, Stand jeweils 31.12. (Haupt- wohnsitze)
1.3 Arbeitsmarkt und Pendlerströme
Gemessen an der Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, ist die Stadt Det- mold durch einen über dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegenden Anteil des Dienstleistungsektors geprägt, der mit einer relativ geringeren Bedeutung des Produzie- renden Gewerbes einhergeht. Die Stadt Detmold weist jedoch gleichzeitig einen unter- durchschnittlichen Beschäftigtenanteil im Bereich Handel, Gastgewerbe, Verkehr auf (vgl. Abb. 2).
22 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 2: Beschäftigtenstruktur im Vergleich
100%
80%
60%
40%
20%
0% Detmold Kreis Lippe NRW
Land- und Forstwirtschaft, Fischerei Produzierendes Gewerbe Handel, Gastgewerbe, Verkehr Dienstleistungsbereiche Quelle: GMA-Darstellung 2010 auf Basis von IT.NRW-Daten, in % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Stand 30.06.2007
Hinsichtlich der wirtschaftlichen Ausstrahlungskraft der Stadt Detmold zeigt sich mit 14.384 Einpendlern und 10.161 Auspendlern ein deutlicher Berufseinpendlerüber- schuss,1 so dass eine hohe Ausstrahlungskraft des Arbeitsortes Detmold in die Region festzustellen ist. Die größte Zahl der Einpendler stammt aus den benachbarten Städten und Gemeinden Lage, Lemgo, Horn-Bad Meinberg, Blomberg, Bad Salzuflen, Bielefeld und Augustdorf. Die Detmolder Auspendler haben ihre Arbeitsplätze vor allem in Bielefeld, Lemgo, Lage, Bad Salzuflen, Horn-Bad Meinberg und Gütersloh, so dass intensive regio- nale Pendlerverflechtungen gegeben sind.
1.4 Städtebauliche Rahmenbedingungen
Die Stadt Detmold geht in ihrer heutigen Größe und Struktur auf die zum 1. Januar 1970 durchgeführte nordrhein-westfälische Gebietsreform zurück, die zur Zusammenlegung der Kreise Detmold und Lemgo zum Kreis Lippe und zum Zusammenschluss von 25 Gemein- den zur neuen Stadt Detmold geführt hat. Aufgrund der stadtgeschichtlichen Entwicklung
1 vgl. Bundesagentur für Arbeit, Pendlerstatistik, Stand: 30.06.2008
23 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
weist die Stadt unterschiedliche siedlungsstrukturelle und städtebauliche Merkmale auf. Während die peripheren Ortsteile durch eine ländliche, freiflächenorientierte Siedlungs- struktur mit geringer Ausprägung der Ortskerne charakterisiert werden, bildet die Detmol- der Innenstadt einen verdichteten und urbanen Stadtmittelpunkt.
Die wirtschaftliche und städtebauliche Entwicklung der Stadt wird durch die Charakterisie- rung als „Stadt der Behörden“ beschrieben. In der größten Stadt im Kreis Lippe haben Kreisverwaltung, Bezirksregierung, Gerichte, weitere übergeordnete Behörden, die Mu- sikhochschule und das Klinikum Lippe-Detmold zu einer dynamischen Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung in der Zeit nach dem 2. Weltkrieg beigetragen. In dieser Phase vollzog sich ein Bevölkerungswachstum in dem heutigen Gebietsstand der Gesamtstadt von knapp 42.000 Einwohner auf gegenwärtig ca. 73.000 Einwohner, so dass eine rapide Ausweitung der Siedlungsflächen, überwiegend in der Detmolder Kernstadt, eingetreten ist.
Die geografische Zuordnung des Stadtgebietes zu den Ausläufern des Teutoburger Wal- des und zum Lipper Hügelland bestimmt die hohe Wohn- und Freizeitqualität der Stadt Detmold, so dass positive Rahmenbedingungen auch für die künftige Siedlungsentwick- lung der Stadt gegeben sind.
Ungeachtet der starken Siedlungstätigkeit und Bevölkerungszunahme der letzten Jahr- zehnte bildet die in einem mittelalterlichen Stadtgrundriss errichtete Altstadt nach wie vor den städtebaulichen und sozialen Identifikationsbereich. Die Altstadt umschließt das Fürstliche Residenzschloss im Stil der Weserrenaissance als bedeutendstes historisches Bauwerk der Stadt, das zusammen mit dem Schlossplatz und Burggraben etwa ein Viertel der Altstadtfläche einnimmt. Gleichermaßen stadtbildprägend sind etwa 350 größtenteils gut erhaltene historische Gebäude der Altstadt, insbesondere in der Lange Straße, Krumme Straße und Meierstraße, die dem späten Mittelalter, der Biedermeierzeit und der Gründerzeit entstammen. Aufgrund der städtebaulichen Kompaktheit und Geschlossen- heit, der Nutzungsdichte und -vielfalt der Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie der hohen Aufenthaltsqualität der verkehrsberuhigten Straßen und Plätze entfaltet die Altstadt eine hohe Anziehungskraft auf die Bewohner des Stadt- und Umlandbereichs sowie auf touristische Besucher.
24 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Die Einzelhandelssituation der Gesamtstadt ist durch ein gegliedertes Netz von Versor- gungsstrukturen unterschiedlicher Funktionsmischung und Nutzungsintensität gekenn- zeichnet. Obwohl das innerstädtische Versorgungszentrum nach wie vor den funktionalen und mittelzentral bedeutsamsten Schwerpunkt des Einzelhandels verkörpert, hat sich die Bedeutung dezentraler Einzelstandorte in den letzten Jahrzehnten durch Ansiedlung zahl- reicher großflächiger Einzelhandelsbetriebe in peripheren Lagen der Kernstadt deutlich erhöht. In den größeren Ortsteilen befinden sich unterschiedlich ausgeprägte Nahversor- gungsstrukturen, die eine wohnungsnahe Grundversorgung der Ortsteilbevölkerung er- möglichen.
Die Stadtentwicklungsziele der Stadt Detmold sind darauf gerichtet, die polyzentrische Struktur der Ortsteilversorgung durch Festlegung und Schutz der zentralen Versorgungs- bereiche des innerstädtischen Hauptzentrums und der Ortsteile zu erhalten und zielge- richtet weiterzuentwickeln. In den Jahren 2005 / 2006 wurde eine Projektplanung zur Er- richtung eines Einkaufszentrums in der Detmolder Innenstadt am Standort „Lustgarten“ konzipiert, das nach dem Willen der Stadt Detmold zu einer Stärkung und Belebung des innerstädtischen Einzelhandels beitragen sollte. Im Juni 2006 fand über den Bau des Ein- kaufszentrums ein Bürgerentscheid in der Stadt Detmold statt, dessen Zustimmungsquo- rum von 20 % nicht erreicht wurde. Nach Angaben der Stadt Detmold hat sich der Vorha- benträger zwischenzeitlich von dem Projekt zurückgezogen, so dass eine Realisierung des Einkaufszentrums gegenwärtig nicht absehbar ist.
2. Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Detmold
Als einzelhandelsrelevantes Marktgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem die Ver- braucher sich überwiegend zum Einkauf in die Stadt Detmold orientieren. Das Nachfrage- verhalten im Marktgebiet wird durch die spezifische Struktur der Verbraucher beeinflusst.
Die Abgrenzung des Marktgebietes erfolgt unter Berücksichtigung folgender Erhebun- gen / Bewertungen:
25 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Ergebnisse der GMA-Umlandbefragung in ausgewählten Nachbarkommunen im November 2009,1
Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung durch den Einzelhandel in der Stadt Detmold im November 2009,
Bewertung der topografischen und siedlungsstrukturellen Bedingungen sowie der Verkehrserschließung des Raumes,
Bewertung der übergemeindlichen Wettbewerbssituation, wobei insbesondere das Einzelhandelsangebot in den benachbarten Zentralen Orten berücksichtigt wird,
die Pendlerbewegungen (Ein- und Auspendler).
Bei der in 16 Einzelhandelsbetrieben der Stadt Detmold durchgeführten Kundenwohnort- erhebung wurden die Wohnorte von insgesamt 7.650 Kunden erfasst (vgl. Tabelle 4). Ins- gesamt stammen ca. 65 % der befragten Kunden aus der Stadt Detmold. Die Stadt besitzt mit einem Anteil von ca. 35 % auswärtiger Kunden eine vergleichsweise starke Ausstrah- lungskraft in das Umland.
Die Intensität der übergemeindlichen Verflechtungen mit den Nachbargemeinden ist anhand der Kennziffern „Kundenanteil an der Gesamtkundenzahl“ sowie „Kundenanteil an der Einwohnerzahl der Herkunftsgemeinde“ zu bewerten. Die an der Kundenerhebung beteiligten Betriebe rekrutieren die größte Zahl der auswärtigen Kunden aus den unmittel- bar angrenzenden Nachbarkommunen Horn-Bad Meinberg, Augustdorf, Blomberg, Lage, Dörentrup, Schieder-Schwalenberg, Lemgo und Barntrup, die auch intensive Berufsein- pendlerverflechtungen aufweisen. Bei den sonstigen Gemeinden ist die Intensität der Ein- kaufsbeziehungen deutlich geringer ausgeprägt.
Im Vergleich zu den Ergebnissen, die in der Stadt Detmold im Rahmen einer vergleichba- ren Erhebung zu den Wohnorten der Kunden im Jahre 1998 ermittelt wurden, ist für den innerstädtischen Einzelhandel eine leicht stärkere Ausstrahlungskraft auf die Bewohner der benachbarten Mittelzentren Lage und Lemgo festzustellen, während die regionale Ausstrahlungskraft auf die übrigen Städte und Gemeinden des Marktgebietes unverändert blieb.
1 vgl. hierzu Kapitel III. 8. Einzelhandelsstandort Detmold aus Sicht der Detmolder Bürger und der Umlandbewohner
26 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 4: Wohnorte der Einzelhandelskunden in der Stadt Detmold
Kunden in % Kunden Kundenwohnort Anzahl der Anzahl der der Gesamt- in % der (Stadt / Gemeinde) Einwohner Kunden kundenzahl* Einwohner Detmold 73.179 4.949 64,7 6,8
Augustdorf 9.582 151 2,0 1,6
Barntrup 9.120 75 1,0 0,8
Blomberg 16.497 241 3,2 1,5
Dörentrup 8.386 80 1,0 1,0
Extertal 12.391 27 0,4 0,2
Horn-Bad Meinberg 18.006 485 6,3 2,7
Kalletal 14.793 27 0,4 0,2
Lage 35.502 434 5,7 1,2
Lemgo 41.811 348 4,5 0,8
Lügde 10.651 26 0,3 0,2
Leopoldshöhe 16.175 30 0,4 0,2
Oerlinghausen 16.905 44 0,6 0,3
Schieder-Schwalenberg 9.080 78 1,0 0,9
Schlangen 8.833 55 0,7 0,6 sonstige Städte / Gemeinden ./. 600 7,8 ./. gesamt ./. 7.650 100,0 ./.
Quelle: GMA-Kundenwohnorterhebung 2009, Einwohnerstand 31.12.2008
Vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung lässt sich das insge- samt ca. 235.000 Einwohner umfassende Marktgebiet nach der Verflechtungsintensität in folgende drei Zonen untergliedern:1
1 vgl. Karte 2: Marktgebiet
27 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Zone I Detmold ca. 73.180 Einwohner
Zone II Horn-Bad Meinberg, Augustdorf, Blomberg, Lage ca. 79.590 Einwohner
Zone III Dörentrup, Schieder-Schwalenberg, Lemgo, Barntrup, Steinheim ca. 81.870 Einwohner gesamt ca. 234.640 Einwohner
Dabei ist zu berücksichtigen, dass einerseits nicht alle in der Stadt Detmold ansässigen Geschäfte gleichermaßen in das Umland ausstrahlen. Andererseits erschließt insbeson- dere der qualifizierte und spezialisierte Einzelhandel der Stadt Detmold teilweise auch größere Marktgebiete. Im Folgenden finden Umsätze mit Kunden, die außerhalb des ab- gegrenzten Marktgebietes wohnhaft sind (inkl. Umsätze mit Gästen), als Streuumsätze Berücksichtigung.
28 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 2: Marktgebiet
Zone I
Zone II
Zone III
GMA-Darstellung 2010 29 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3. Kaufkraft
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland bei ca. 5.264 €. Davon entfallen auf
Nahrungs- und Genussmittel ca. 1.788 € p. a.
Nichtlebensmittel ca. 3.476 € p. a.
Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft der regionale Kaufkraftkoeffizient zu berücksichtigen. Die Stadt Detmold weist mit einem Kaufkraftkoef- fizienten von 102,9 ein – bezogen auf den Bundesdurchschnitt – leicht überdurchschnittli- ches Kaufkraftniveau auf.1
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in der Stadt Detmold beläuft sich derzeit auf ca. 396,4 Mio. €, davon entfallen ca. 140,3 Mio. € auf die Kernstadt Detmold und ca. 256,1 Mio. € auf die Ortsteile. Die sortimentsbezogene Kaufkraft ist der Tabelle 5 zu ent- nehmen.
Tabelle 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Detmold
Kernstadt Stadt Detmold Ortsteile Sortiment / Warengruppe Detmold gesamt in Mio. € Lebensmittel, Getränke 38,5 70,2 108,7 Bäckereihandwerk 4,4 8,2 12,6 Fleischereihandwerk 4,7 8,6 13,3 Nahrungs- und Genussmittel 47,6 87,0 134,6 Drogerie-, Parfümeriewaren 5,5 10,0 15,5 Apotheken-, Sanitätswaren 11,6 21,2 32,8 Gesundheit, Körperpflege 17,1 31,2 48,3 Fortsetzung nächste Seite
1 Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatis- tik. Werte über 100 deuten auf ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt höheres Kauf- kraftniveau, Werte unter 100 auf ein unter dem Bundesdurchschnitt liegendes Niveau hin.
30 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Fortsetzung von vorheriger Seite Kernstadt Stadt Detmold Ortsteile Sortiment / Warengruppe Detmold gesamt in Mio. € Blumen, Pflanzen 2,0 3,7 5,7 zoologischer Bedarf 1,0 1,8 2,8 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 3,0 5,5 8,5 Bücher, Zeitschriften 2,9 5,2 8,1 Schreibwaren 3,1 5,6 8,7 Spielwaren 0,9 1,7 2,6 Bücher, Schreib- und Spielwaren 6,9 12,5 19,4 Damenbekleidung 7,5 13,6 21,1 Herrenbekleidung 4,1 7,6 11,7 Kinderbekleidung 0,8 1,5 2,3 Schuhe 3,4 6,1 9,5 Lederwaren 0,6 1,1 1,7 Sportartikel 1,6 2,9 4,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 18,0 32,8 50,8 Elektrogroß- / -kleingeräte 2,4 4,4 6,8 Leuchten, Elektroinstallation, -zubehör 0,9 1,7 2,6 Unterhaltungselektronik 3,0 5,5 8,5 Ton-, Bildträger 1,4 2,6 4,0 Computer, Telekommunikation 3,0 5,4 8,4 Foto, Zubehör 1,8 3,4 5,2 Elektrowaren 12,5 23,0 35,5 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Kera- 2,7 5,0 7,7 mik, Geschenkartikel Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 8,8 16,0 24,8 Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen, 2,3 4,1 6,4 Kurzwaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen 13,8 25,1 38,9 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 10,7 19,5 30,2 Teppiche, Bodenbeläge 1,4 2,4 3,8 Bau- und Gartenbedarf, Teppiche 12,1 21,9 34,0 Optik 1,2 2,3 3,5 Uhren, Schmuck 1,5 2,8 4,3 Optik, Uhren, Schmuck 2,7 5,1 7,8 Autozubehör 2,8 5,1 7,9 Sportgeräte 1,8 3,3 5,1 Sonstige Einzelhandelswaren 2,0 3,6 5,6 Sonstiger Einzelhandel 6,6 12,0 18,6 Konsumgüter 92,7 169,1 261,8 Einzelhandelswaren gesamt 140,3 256,1 396,4 Quelle: GMA-Berechnungen 2010
31 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
III. Einzelhandelsstruktur der Stadt Detmold
1. Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
Zum Zeitpunkt der Erhebung (Oktober / November 2009) wurde folgender Einzelhan- delsbestand in der Stadt Detmold ermittelt:
527 Betriebe des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks,
eine Verkaufsfläche von insgesamt ca. 137.270 m² und
ein Bruttoumsatz von ca. 418,0 Mio. €.
Die Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten für die Stadt Detmold lässt sich der Ta- belle 6 entnehmen, wobei folgende Untersuchungsspezifika zu berücksichtigen sind:
Die Betriebe wurden nach dem Umsatzschwerpunkt zugeordnet, sofern unter- schiedliche Sortimente geführt werden.
Die Verkaufsfläche wurde von GMA-Mitarbeitern durch Inaugenscheinnahme ein- geschätzt.
Die Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe wurde auf Basis durchschnittlicher Betriebskennziffern (z. B. Flächenproduktivitätswerte) eingeschätzt, wobei GMA- Vergleichswerte aus zahlreichen Untersuchungen des Einzelhandels zugrunde ge- legt wurden.
32 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 6: Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
Anzahl der Einzelhandelsausstattung Verkaufsfläche Umsatz Betriebe in Sortiment / Warengruppe abs. in % in m² in % in % Mio. € Lebensmittel, Getränke 98 36.740 166,7
Bäckereihandwerk 50 1.020 10,2
Fleischereihandwerk 7 160 8,0
Nahrungs- und Genussmittel 155 29,4 37.920 27,6 184,9 44,2
Drogerie-, Parfümeriewaren 14 2.550 11,8
Apotheken-, Sanitätswaren 25 1.170 40,7
Gesundheit, Körperpflege 39 7,4 3.720 2,7 52,5 12,6
Blumen, Pflanzen 21 1.260 2,1 zoologischer Bedarf 5 1.940 2,9 Blumen, Pflanzen, zoologischer 26 5,0 3.200 2,3 5,0 1,2 Bedarf Bücher, Zeitschriften, 9 1.010 7,0
Schreibwaren 7 540 2,7
Spielwaren 5 540 1,6 Bücher, Schreib- und Spielwa- 21 4,0 2.090 1,5 11,3 2,7 ren Bekleidung 63 12.650 26,0
Schuhe, Lederwaren, Sportartikel 17 5.970 17,4
Bekleidung, Schuhe, Sport 80 15,2 18.620 13,6 43,4 10,4
Elektrowaren 37 7,0 5.320 3,9 26,2 6,3 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, 26 2.710 4,6 Keramik, Geschenkartikel Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 22 10.540 18,5 Heimtextilien, Bettwaren, Gardi- 20 1.750 2,9 nen, Kurzwaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen 68 12,9 15.000 10,9 26,0 6,2 Bau-, Heimwerker- und Gartenbe- 30 41.500 45,4 darf Teppiche, Bodenbeläge 6 4.050 3,7 Bau- und Gartenbedarf, Teppi- 36 6,8 45.550 33,2 49,1 11,7 che Fortsetzung nächste Seite
33 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Fortsetzung von vorheriger Seite Anzahl der Einzelhandelsausstattung Verkaufsfläche Umsatz Betriebe in Sortiment / Warengruppe abs. in % in m² in % in % Mio. € Optik 15 920 3,9
Uhren, Schmuck 14 510 3,8
Optik, Uhren, Schmuck 29 5,5 1.430 1,1 7,7 1,8
Autozubehör 6 1.310 4,8
Sportgeräte 7 560 1,4 sonstige Sortimente 23 2.550 5,7
Sonstiger Einzelhandel 36 6,8 4.420 3,2 11,9 2,9
Konsumgüter 372 70,6 99.350 72,4 233,1 55,8
Einzelhandelswaren gesamt 527 100,0 137.270 100,0 418,0 100,0 Aus Datenschutzgründen werden Sortimente / Warengruppen mit weniger als 5 Betrieben nicht getrennt ausgewiesen. Quelle: GMA-Bestandserhebung, Oktober / November 2009
Für die Einzelhandelsausstattung nach Warengruppen sind folgende Ergebnisse festzu- halten:
Im Nahrungs- und Genussmittelbereich wird von 155 Betrieben (= ca. 29 % der ansässigen Betriebe) auf gut einem Viertel der Gesamtverkaufsfläche über zwei Fünftel des Einzelhandelsumsatzes der Stadt Detmold erzielt. Die Betriebsstruktur weist eine Mischung aus großflächigen SB-Märkten und einer Vielzahl kleinstruktu- rierter Betriebe auf. Die größten Anbieter in der Stadt bilden die dezentral gelege- nen SB-Warenhäuser real und Kaufland. Das Angebot wird durch Lebensmittel- SB-Märkte und kleinteiligen Lebensmitteleinzelhandel in der Kernstadt und den größeren Ortsteilen ergänzt. Im Vergleich aller Warengruppen weisen die Nah- rungs- und Genussmittelbetriebe erwartungsgemäß eine sehr hohe Flächenpro- duktivität auf.
Der Sparte Gesundheit, Körperpflege sind ca. 7 % der Betriebe mit einem Ver- kaufsflächenanteil von ca. 3 % und einem Umsatzanteil von ca. 13 % zuzuordnen. Im Vergleich der Warengruppen weisen die Betriebe eine kleinteilige Struktur auf, die in erster Linie durch Drogeriemärkte, Apotheken und wenige Fachgeschäfte gekennzeichnet ist.
34 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Für den Bereich Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf ist – bei Anteilen von ca. 5 % der Betriebe, ca. 2 % der Verkaufsfläche und ca. 1 % des Umsatzes – ein differenziertes, einerseits durch größere Fachmärkte und andererseits durch eine Vielzahl kleinerer Betriebe geprägtes Einzelhandelsangebot zu konstatieren.
Das Angebot im mittelfristigen Bedarfsbereich bei Büchern, Schreib- und Spiel- waren beschränkt sich auf 21 Betriebe (ca. 4 % der Betriebe), die ca. 2 % der Ver- kaufsfläche belegen und ca. 3 % des Einzelhandelsumsatzes erzielen. Damit han- delt es sich um eine kleinteilige Angebotsstruktur, die eine Grundversorgung sicher stellen kann.
Die Angebotsvielfalt bei den Sortimenten Bekleidung, Schuhe, Sport ist mit einer Ausstattung von ca. 15 % der Betriebe, ca. 14 % der Verkaufsfläche sowie ca. 10 % des Umsatzes im Vergleich zu größengleichen Mittelzentren relativ umfang- reich. Das Angebot ist in der Innenstadt durch namhafte Textilkaufhäuser und durch zahlreiche kleinteilige inhabergeführte Fachgeschäfte gekennzeichnet. Die größten Betriebe stellen C & A, Wiese und H & M dar. Außerhalb der Innenstadt herrschen Fachmärkte an dezentralen Standorten und wenige kleinteilige Fachge- schäfte in den Ortsteilen vor.
Im langfristigen Angebotsbereich sind die Elektrowaren mit zwei Fachmärkten und einer relativ geringen Ausstattung kleinerer Fachgeschäfte enthalten (ca. 7 % der Betriebe, ca. 4 % der Verkaufsfläche und ca. 6 % des Umsatzes).
Die Warengruppe Hausrat, Möbel, Einrichtungen ist mit ca. 13 % der Betriebe und ca. 11 % der Verkaufsfläche durch zahlreiche kleinere und mittlere Fachge- schäfte und Fachmärkte geprägt, während im flächenintensiven Möbelangebot mit Möbel Boss als größtem Anbieter eine relativ geringe Flächenausstattung gegeben ist.
Auf die sonstigen, dem langfristigen Bedarf zugeordneten Sortimente entfallen ca. 19 % der Betriebe, ca. 38 % der Verkaufsfläche und ca. 16 % des Umsatzes. Als flächenintensive Betriebstypen mit vergleichsweise geringer Raumleistung sind in dieser Sparte die Bau- und Gartenbedarfsanbieter (inkl. Bodenbeläge, Teppiche) festzuhalten. Eine hohe Spezialisierung von Fachgeschäften ist in den Sortimenten Optik, Uhren / Schmuck und Musikalien gegeben.
35 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Die Stadt Detmold weist ein differenziertes Einzelhandelsangebot auf, das Schwerpunkte in der Nahversorgung, bei den innerstädtischen Sortimenten Bekleidung und Schuhe so- wie im großflächigen Angebot bei Bau- und Gartenbedarf zeigt. Dagegen sind insbeson- dere die Segmente Sportartikel und Hausrat, Möbel, Einrichtungen durch Angebotsdefizite gekennzeichnet.
2. Einzelhandelsausstattung in den Ortsteilen
Differenziert nach den Ortsteilen der Stadt Detmold stellt sich die Einzelhandelsausstat- tung wie folgt dar (vgl. Tabelle 7):
Innerhalb der Gesamtstadt kommt der Kernstadt Detmold mit ca. 67 % der Betrie- be, ca. 55 % der Verkaufsfläche und ca. 60 % des Einzelhandelsumsatzes die größte Einzelhandelsbedeutung zu. Neben dem innerstädtischen Einzelhandel ist den Fachmarktstandorten Klingenbergstraße,1 Ernst-Hilker-Straße und Richtho- fenstraße / Charles-Lindbergh-Ring in Randlagen der Kernstadt ebenso eine er- gänzende Versorgungsbedeutung beizumessen wie den räumlich differenzierten Nahversorgungsangeboten. Das innerstädtische Angebot wird durch einen diffe- renzierten Facheinzelhandel geprägt. An den dezentralen Gewerbegebietsstandor- ten sind größere und großflächige Fach- bzw. SB-Märkte vorhanden, die – ähnlich wie die Innenstadt – gesamtstädtische und teilweise übergemeindliche Versor- gungsfunktionen übernehmen.
Ein Nahversorgungsangebot durch Lebensmittel-SB-Märkte und teilweise ergän- zende Grundversorgungsangebote ist in den Ortsteilen Diestelbruch, Heidenol- dendorf, Heiligenkirchen, Hiddesen, Pivitsheide V.H., Pivitsheide V.L., Remmig- hausen und Spork-Eichholz vorhanden. Eine ausschnittsweise Grundversorgung durch Ladenhandwerksbetriebe bzw. Getränkehandel / Kioske besteht zusätzlich in Berlebek, Hakedahl, Klüt, Loßbruch und Mosebeck.
Die übrigen Ortsteile verfügen über kein Einzelhandelsangebot.
1 Das Gewerbegebiet Klingenbergstraße ist nach der statistischen Gliederung teilweise auch dem Ortsteil Jerxen-Orbke zugeordnet.
36 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 7: Einzelhandelsausstattung nach Ortsteilen
Einzelhandelsausstattung Anzahl der Verkaufsfläche Umsatz Betriebe Ortsteil abs. in % in m² in % in Mio. € in % Detmold-Nord 302 57,3 64.450 46,9 213,1 51,0 Detmold-Süd 51 9,7 10.730 7,8 39,0 9,3 Detmold Kernstadt gesamt 353 67,0 75.180 54,7 252,1 60,3 Berlebeck 7 1,3 290 0,2 0,7 0,2 Heidenoldendorf 30 5,7 14.280 10,4 23,5 5,6 Heiligenkirchen 14 2,7 1.870 1,4 9,0 2,1 Hiddesen 26 4,9 2.740 2,0 13,9 3,3 Jerxen-Orbke 37 7,0 32.360 23,6 79,8 19,1 Pivitsheide V.H. 10 1,9 3.250 2,4 14,9 3,6 Pivitsheide V.L.* 18 3,4 1.310 1,0 5,8 1,4 Remmighausen 11 2,1 4.260 3,1 10,5 2,5 Spork-Eichholz 7 1,3 450 0,3 3,2 0,8 sonstige Ortsteile 14 2,7 1.280 0,9 4,6 1,1
Stadt Detmold gesamt 527 100,0 137.270 100,0 418,0 100,0 * ohne die Neuansiedlungen am Eichenkrug, da diese zum Zeitpunkt der Erhebungen noch nicht in Betrieb waren. Aus Datenschutzgründen werden Ortsteile mit weniger als 5 Betrieben nicht getrennt ausgewiesen. Quelle: GMA-Bestandserhebung, Oktober / November 2009
Die Relation zwischen der Einzelhandelsausstattung und der Einwohnerverteilung der Ortsteile verdeutlicht die übergeordnete, auf die Gesamtstadt ausgerichtete Versorgungs- bedeutung der Kernstadt Detmold.1 In den größeren Ortsteilen ist eine wohnungsnahe Grundversorgung gegeben, die überwiegend den kurzfristigen Bedarf abdeckt.
1 vgl. Karte 3: Einzelhandels- und Einwohnerverteilung nach Ortsteilen
37 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 3: Einzelhandels- und Einwohnerverteilung nach Ortsteilen
Jerxen-Orbke Pivitsheide V.H. sonst. OT
Heidenoldendorf
Pivitsheide V.L.
Spork-Eichholz Hiddesen
Remmighausen
Heiligenkirchen
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz Berlebeck Einwohner
Kernstadt Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Erhebung 2009; -Darstellung 2010 0 0,5 1,0 2,0 km 38 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3. Verteilung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe
Die großflächigen Einzelhandelsbetriebe können – je nach sortimentspolitischer Ausrich- tung und Standortlage – Magnetfunktionen für den kleinstrukturierten Facheinzelhandel übernehmen. Dem großflächigen Einzelhandel werden in Anlehnung an das Baupla- nungsrecht Betriebe zugeordnet, die eine Verkaufsfläche von jeweils mindestens 800 m² (gleichbedeutend ca. 1.200 m² Geschossfläche) aufweisen (vgl. Tabelle 8).1
Auf den großflächigen Einzelhandel in der Stadt Detmold entfallen insgesamt ca. 6 % der Betriebe (= 30 Betriebe) mit einem Verkaufsflächenanteil von ca. 60 % (= 81.660 m²) und einem Umsatzanteil von ca. 48 % (= 201,5 Mio. €), so dass im interkommunalen Vergleich eine durchschnittliche Bedeutung der Großbetriebe in Detmold festzustellen ist.2
Tabelle 8: Struktur der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Det- mold
Anzahl der großflächigen Betriebe* Betriebstyp überwiegend nahversorgungs- / FG / FM*** zentrenrelevante Sortimente mit überwie- gend nicht Lebens- Warenhaus, Fachge- gesamt zentrenre- mittelein- (Textil-) schäft, Ortsteil ** levante Sor- zelhandel Kaufhaus Fachmarkt timente Detmold-Nord 3 3 2 5 13 Detmold-Süd 3 - - 1 4 Detmold Kernstadt 6 3 2 6 17 gesamt Heidenoldendorf - - - 2 2 Hiddesen 1 - - - 1 Jerxen-Orbke 1 - 3 4 8 Pivitsheide V.H. 1 - - - 1 Remmighausen - - - 1 1 Stadt Detmold gesamt 9 3 5 13 30 * Betriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche; ohne die Neuansiedlungen am Eichenkrug, da diese zum Zeitpunkt der Erhebungen noch nicht in Betrieb waren. ** SB-Warenhaus, Lebensmittelsupermarkt, -discountmarkt *** Fachgeschäft, -markt Quelle: GMA-Bestandserhebung, Oktober / November 2009
1 vgl. Karte 4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe 2 Zum Vergleich: Der Verkaufsflächenanteil großflächiger Einzelhandelsbetriebe beläuft sich in vergleichbaren Mittelstädten ebenfalls auf ca. 60 % (Quelle: GMA-Vergleichswerte).
39 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 4: Großflächiger Einzelhandel
zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum dezentraler Agglomerationsbereich
SB-Warenhaus / Lebensmittelsuper- markt / -discountmarkt
Warenhaus / Kaufhaus
Fachgeschäft / -markt mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten
Fachgeschäft / -markt mit überwiegend nicht zentrenrelevanten Sortimenten
0 0,5 1,0 2,0 km Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Erhebung 2009; -Darstellung 2010 40 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Die großflächigen Betriebe sind überwiegend in der Kernstadt und dem angrenzenden Ortsteil Jerxen-Orbke ansässig. In den sonstigen Ortsteilen übernehmen vor allem groß- flächige Lebensmittel-SB-Märkte Magnetfunktionen für die Nahversorgungsstandorte. In Heidenoldendorf und Remmighausen sind großflächige Gärtnereien bzw. Gartencenter vorhanden.
Im Hinblick auf die Verbundeffekte mit benachbarten Einzelhandelsbetrieben ist darauf zu verweisen, dass nur vier großflächige Einzelhandelsbetriebe der Innenstadt zugeordnet sind,1 während insgesamt 15 Betriebe in dezentralen Lagen ansässig sind. Drei Betriebe befinden sich in Nahversorgungszentren und acht Betriebe an isolierten Standorten des Stadtgebietes.
Angebotsschwerpunkte großflächiger Betriebe sind an den Pkw-orientierten Standorten Klingenbergstraße, Ernst-Hilker-Straße und Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring festzustellen, während die Detmolder Innenstadt ein Defizit frequenzstarker Großbetriebe aufweist.
4. Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Detmold seit dem Jahre 1997
Für die Stadt Detmold ist in den letzten 12 Jahren seit Erstellung des ECON-Gutachtens2 für den Einzelhandel eine positive Einzelhandelsentwicklung zu konstatieren. Die Zahl der Betriebe ist um 39 Betriebsstätten (+ ca. 8 %) angestiegen. Die Verkaufsfläche zeigt einen erheblichen Zuwachs um ca. 25.000 m² (ca. + 22 %). Die Umsatzleistung ist nomi- nal von ca. 373,2 Mio. € auf ca. 418,0 Mio. € gestiegen (ca. + 12 % zu jeweiligen Preisen), während die Kaufkraft in der Stadt Detmold in diesem Zeitraum einen Zuwachs von ca. 17 % erreichte, so dass real die Umsatzentwicklung negativ verlaufen ist und sich diese von der positiven Verkaufsflächenentwicklung abgekoppelt hat.
1 zur Abgrenzung der Versorgungszentren vgl. Kapitel V. Zentrenkonzept und Entwicklungs- standorte 2 ECON-CONSULT GmbH, Einzelhandelskonzept Stadt Detmold, 1998
41 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Bei der Sortimentsdifferenzierung sind große Flächenzuwächse für den Bau- und Garten- bedarf sowie bei Nahrungs- und Genussmitteln zu verzeichnen (vgl. Abb. 3), während für alle anderen Sortimente per Saldo negative Verkaufsflächenveränderungen zu konstatie- ren sind. Hohe Verluste sind insbesondere bei den innenstadttypischen Sortimenten Be- kleidung, Schuhe, Sport, Elektrowaren, Hausrat und Heimtextilien eingetreten. Darüber hinaus hat sich die Verkaufsfläche bei Möbeln deutlich reduziert.
Standortbezogen sind die höchsten Verluste für die Innenstadt mit einem Rückgang des Betriebsbesatzes um 67 Betriebe (ca. - 25 %) und der Verkaufsfläche um knapp 15.000 m² (ca. - 40 %) festzustellen, so dass sich die Erweiterung der Einzelhandelsausstattung ausschließlich an Standorten außerhalb des innerstädtischen Versorgungszentrums voll- zogen hat, während die Innenstadt mit dem Karstadt / Hertie Warenhaus und dem Finke Modehaus wichtige Magnetbetriebe und gleichzeitig eine Vielzahl von kleineren und mitt- leren Betrieben verloren hat.
Abbildung 3: Entwicklung der Verkaufsflächen in der Stadt Detmold nach Waren- gruppen 1997 – 2009
Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen Bau- und Gartenbedarf, Teppich Optik, Uhren, Schmuck* sonstiger Einzelhandel
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 in m² VK
* inkl. Foto 1997 (lt. ECON) 2009
Quelle: Bestandserhebungen: GMA, Oktober / November 2009 und ECON-CONSULT, November 1997
Insgesamt ist für den Einzelhandelsstandort Detmold eine dynamische Angebotsentwick- lung zu konstatieren. Entsprechend der Markttrends beschränken sich jedoch die Ver- kaufsflächenzuwächse auf dezentrale Standorte, so dass die Innenstadt und die Ortsteil-
42 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
zentren im Spannungsfeld zu dezentralen Einzelhandelsstandorten an Bedeutung verlo- ren haben.
5. Verkaufsflächenausstattung im Vergleich
Zur Bewertung wird die Verkaufsflächenausstattung – bezogen auf die Einwohnerzahl der Stadt Detmold – dem Durchschnittswert aus 46 größengleichen Gemeinden gegenüber- gestellt (vgl. Abb. 4).
Abbildung 4: Einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung nach Sortimenten im Vergleich
Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen Bau- und Gartenbedarf, Teppich Optik, Uhren, Schmuck sonstiger Einzelhandel
0 200 400 600 800 in m² VK je 1.000 EW GMA-Durchschnittswert (40 - 100 TEW) Detmold
Quelle: GMA-Bestandserhebung, Oktober / November 2009 und GMA-Standortforschung 2010
Die Stadt Detmold weist einwohnerbezogen eine deutlich unterdurchschnittliche Ver- kaufsflächenausstattung im Einzelhandel auf (Stadt Detmold ca. 1.876 m², GMA- Durchschnittswert vergleichbarer Städte ca. 2.335 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner). Diese resultiert vor allem aus einer geringen Flächenausstattung in den Bereichen Haus- rat, Möbel, Einrichtungen sowie Bekleidung, Schuhe, Sport, während im Bau- und Gar- tenbedarf eine überdurchschnittliche Kennziffer ein hohes Ausstattungsniveau dokumen- tiert. Bei den sonstigen Warengruppen unterschreiten die Ausstattungskennziffern der
43 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Stadt Detmold die Vergleichswerte nur geringfügig, so dass eine angemessene Flächen- ausstattung gegeben ist.
Damit verfügt das Mittelzentrum Detmold insgesamt über eine unterdurchschnittliche Ver- sorgungsausstattung, die insbesondere aus Defiziten im Einzelhandelsangebot der In- nenstadt bei den innenstadttypischen Sortimenten Bekleidung, Schuhe, Sport resul- tiert.
6. Kaufkraftbewegungen
Zur Berechnung der Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen werden die Umsatzwerte (unbereinigte Umsätze) herangezogen und um den Umsatz, der mit auswärtigen Kunden erzielt wird, sowie um sortimentsfremde Umsatzanteile1 bereinigt. Für den Einzelhandel der Stadt Detmold insgesamt stellt sich die Berechnung wie folgt dar:
ca. 418,0 Mio. € unbereinigter Umsatz in der Stadt Detmold
- ca. 94,7 Mio. € Umsatz mit auswärtigen Kunden („Streuumsätze“) = ca. 323,3 Mio. € Umsatzanteil mit der Wohnbevölkerung der Stadt Det- mold (bereinigter Umsatz)
Zur Ermittlung der Kaufkraftbindung wird der bereinigte Umsatz der Kaufkraft der Bevölke- rung der Stadt Detmold gegenübergestellt:
ca. 323,3 Mio. € bereinigter Umsatz : ca. 396,4 Mio. € Kaufkraft der Wohnbe- der Stadt Detmold völkerung der Stadt Detmold = ca. 82 % Kaufkraftbindung in der Stadt Detmold
Der Einzelhandel in der Stadt Detmold bindet gegenwärtig insgesamt ca. 82 % der in der Stadt vorhandenen Kaufkraft, d. h. knapp ein Fünftel der Detmolder Kaufkraft fließt in an- dere Einkaufsorte ab. Mit auswärtigen Kunden erzielt der örtliche Einzelhandel ca. 23 % des Einzelhandelsumsatzes, so dass der Einkaufsstadt eine überörtliche Einzelhandels- bedeutung zukommt.
1 beispielsweise Umsatz mit Konsumgütern in Lebensmittelmärkten
44 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Die Kaufkraftbewegungen für die einzelnen Warengruppen sind Tabelle 9 zu entnehmen. Die höchsten Kaufkraftbindungsquoten werden erwartungsgemäß in den Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs1 (ca. 91 – 94 % der Kaufkraft in der Stadt Detmold) erreicht.
In den Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs mit den Sortimenten Bücher, Schreib- und Spielwaren und Bekleidung, Schuhe, Sport betragen die Kaufkraftbindungsquoten ca. 68 – 69 %, so dass regionale Konkurrenzwirkungen deutlich werden (u. a. Bielefeld, Pa- derborn). Gleichzeitig erzielt der Detmolder Einzelhandel 23 – 28 % seines Umsatzes im mittelfristigen Bedarf mit auswärtigen Kunden, so dass die Einkaufsstadt eine Ausstrah- lungskraft in das ländlich geprägte Umland ausübt.
Im langfristigen Bedarfsgüterangebot2 liegen die Kaufkraftbindungsquoten mit ca. 60 – 79 % in der Stadt Detmold auf unterschiedlichem Niveau. Während bei Möbeln nur ein vergleichsweise geringer Kaufkraftanteil vor Ort gebunden wird, ist in den Sortimenten Bau- und Gartenbedarf, Elektrowaren, Optik, Uhren / Schmuck, Autozubehör sowie sons- tiger Einzelhandel (u. a. Musikalien) eine hohe Versorgungsbedeutung des örtlichen Ein- zelhandels für die Stadt- und teilweise für die Umlandbevölkerung festzustellen.
Vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituation sind damit insbesondere im mittelfristigen Bedarf noch Entwicklungspotenziale festzustellen.
1 kurzfristiger Bedarf: Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit, Körperpflege, Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 2 Warengruppen Elektrowaren, Hausrat / Möbel / Einrichtungen, Sonstiger Einzelhandel
45 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 9: Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen
Umsatz Sorti- Kaufkraftbindung Umsatz mit Kaufkraftabfluss aus Kaufkraft (unberei- ments- in Detmold auswärtigen Kunden Detmold Warengruppe in Mio. € nigt) umsatz in % der in % des in % der in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € Kaufkraft Umsatzes Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel 134,6 184,9 159,7 126,5 94 33,2 21 8,1 6
Gesundheit, Körperpflege 48,3 52,5 55,4 43,9 91 11,5 21 4,4 9 Blumen, Pflanzen, zoologi- 8,5 5,0 11,2 8,0 94 3,2 29 0,5 6 scher Bedarf Bücher, Schreib- und Spiel- 19,4 11,3 17,3 13,4 69 3,9 23 6,0 31 waren Bekleidung, Schuhe, Sport 50,8 43,4 47,6 34,3 68 13,3 28 16,5 32 Elektrowaren 35,5 26,2 31,8 25,8 73 6,0 19 9,7 27 Hausrat, Möbel, Einrich- 38,9 26,0 30,5 23,4 60 7,1 23 15,5 40 tungen Bau- und Gartenbedarf, 34,0 49,1 42,6 31,0 91 11,6 27 3,0 9 Teppiche Optik, Uhren, Schmuck 7,8 7,7 7,7 6,1 78 1,6 21 1,7 22 Sonstiger Einzelhandel* 18,6 11,9 14,2 10,9 59 3,3 23 7,7 41
Konsumgüter 261,8 233,1 258,3 196,8 75 61,5 24 65,0 25
Einzelhandel gesamt 396,4 418,0 418,0 323,3 82 94,7 23 73,1 18 * z. B. Autozubehör, Sportgeräte, Fahrräder, Musikalien Quelle: GMA-Berechnungen 2010
46 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
7. Einzelhandelszentralität
Der Stellenwert der Stadt Detmold in der Region als Einkaufsstadt mit mittelzentralen Ver- sorgungsfunktionen wird sowohl durch markt- und absatzwirtschaftliche Faktoren als auch durch die Standortqualität bestimmt. Nachfolgend werden die wichtigsten einzelhandelsre- levanten Zentralitätsfaktoren der Stadt zusammengefasst, um Aufschluss über die Stär- ken und Schwächen des Einzelhandels zu gewinnen.
Tabelle 10: Zentralität der Stadt Detmold im Strukturvergleich
Kriterium Detmold Vergleichswerte Einzelhandelszentralität Betriebe je 1.000 EW 7,2 8,1 Verkaufsfläche je 1.000 EW 1.876 2.335 Umsatz- / KK-Relation 105,5 0,94 Zentrumsorientierung Betriebsanteil der zentralen Versorgungsbereiche in % 56 57 VK-Flächenanteil der zentralen Versorgungsbereiche in % 28 37 Umsatzanteil der zentralen Versorgungsbereiche in % 36 47 Betriebsgrößenstruktur Verkaufsfläche je Betrieb in m² 260 288 Flächenanteil großflächiger Betriebe* in % 60 60 Umsatzanteil großflächiger Betriebe* in % 48 47 * Betriebe ab 800 m² Verkaufsfläche Quelle: Berechnungen auf Basis von GMA-Einzelhandelsuntersuchungen in vergleichbaren Einkaufsorten
Im Standortgefüge der Stadt Detmold übernimmt die Innenstadt eine Schlüsselrolle als geschichtlich gewachsener Kristallisationspunkt der öffentlichen und privaten Inf- rastruktur der Gesamtstadt. Diese Einschätzung gilt ungeachtet der Tatsache, dass zwei dezentrale Agglomerationsstandorte und weitere großflächige Anbieter in Solitärlagen wichtige Ergänzungsfunktionen im Rahmen der Grundversorgung übernehmen. In den letzten Jahren ist insbesondere durch den Ausbau der Standorte Klingenbergstraße, Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring und Ernst-Hilker-Straße ein umfangreicher Besatz großflächiger Einzelhandelsbetriebe außerhalb der Innenstadt entstanden. Die an dezentralen Standorten ansässigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe bilden inzwi- schen einen festen Bestandteil der gesamtstädtischen Einzelhandelsstruktur, so dass die
47 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
zentralörtlichen Versorgungsfunktionen von diesen Betrieben maßgeblich mitgeprägt wer- den. Im Vergleich zu anderen Städten ähnlicher Größe ist in der Stadt Detmold eine hohe Bedeutung dezentraler Standorte mit teilweise zentrenrelevanten Sortimenten festzustel- len.
Bei der Bewertung der gesamtstädtischen Einzelhandelsstruktur der Stadt Detmold sind im Städtevergleich folgende Strukturmerkmale hervorzuheben (vgl. Tabelle 10):
Im Hinblick auf die Einzelhandelszentralität der Stadt Detmold ist – bezogen auf die Einwohner der Stadt – im Betriebsbesatz und in der Verkaufsflächenausstat- tung eine unterdurchschnittliche Einzelhandelsaustattung ablesbar. Die Umsatz- Kaufkraft-Relation zeigt jedoch trotz der unterdurchschnittlichen Ausstattung eine Versorgungsfunktion des Detmolder Einzelhandels für ein übergemeindliches Ein- zugsgebiet.
Bezogen auf die Zentrumsorientierung des Einzelhandels zeigt die Stadt Det- mold in den Betriebs-, Verkaufsflächen- und Umsatzanteilen der städtebaulich in- tegrierten Versorgungszentren Werte auf, die unter dem Durchschnitt von Ein- kaufsorten vergleichbarer Größe und Angebotsstruktur liegen.
Die Kennziffern der Betriebsgrößenstruktur dokumentieren, dass die Einzelhan- delsbetriebe der Stadt Detmold im Vergleich zu anderen Einkaufsorten eine unter- durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb aufweist, während die Werte des groß- flächigen Einzelhandels flächen- und umsatzbezogen das Niveau vergleichbarer Mittelstädte erreicht.
8. Einzelhandelsstandort Detmold aus Sicht der Detmolder Bürger und der Umlandbewohner
8.1 Einkaufshäufigkeit und -motivation
Im Rahmen der repräsentativen Bürgerbefragung wurde die Einkaufshäufigkeit in der Stadt Detmold ermittelt. Etwa 61 % der antwortenden Bürger der Stadt Detmold kaufen täglich bzw. mindestens einmal pro Woche in der Stadt ein und sind somit als „Stamm- kunden“ zu bezeichnen. Rund 6 % der Detmolder geben an, den Einkaufsort selten oder
48 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
gar nicht aufzusuchen (vgl. Abb. 5). Im Vergleich zu ähnlich strukturierten Städten ist die Einkaufshäufigkeit der städtischen Bevölkerung in Detmold als relativ gering zu bewer- ten.
Abbildung 5: Einkaufshäufigkeit der Detmolder Bürger in der Stadt Detmold
seltener / nie k. A. 6% 1% täglich 12% alle 1 - 2 Monate 12%
alle 1 - 2 Wochen
20% min. 1 x pro Woche 49%
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten (n = 1.492)
Die Differenzierung nach den Wohnorten der Detmolder Befragten zeigt eine überdurch- schnittliche Einkaufshäufigkeit der Kernstadtbevölkerung, während die Einwohner der Ortsteile deutlich weniger stark auf den Einkauf in der Stadt Detmold ausgerichtet sind.
Bezogen auf die Altersgruppen zeigt sich der geringste Stammkundenanteil bei den 18 – 25-Jährigen (ca. 40 % der Befragten), während mit steigendem Alter der Befragten auch die Stammkundenanteile höher ausfallen. Das Befragungsergebnis entspricht damit dem allgemeinen Trend einer geringeren „Standorttreue“ bei den jüngeren und einer stärkeren Einkaufsorientierung auf den eigenen Wohnort bei den älteren Verbrauchern. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die jüngeren Kunden weniger von dem Detmolder Angebot angesprochen fühlen.
Ein wichtiger Aspekt zur Bewertung des Einkaufsverhaltens ist auch die Häufigkeit des Einkaufs außerhalb der Stadt Detmold. Etwa 16 % der befragten Bürger der Stadt Det- mold geben an, täglich oder mindestens einmal pro Woche auswärtig einzukaufen. Weite-
49 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
re 50 % der Befragten verlassen Detmold in größeren Zeitabständen zum Einkaufen, so dass die Stadt Detmold vor allem in Wettbewerb mit den Großstädten der Region steht, die nur in größeren Zeitabständen aufgesucht werden. Knapp ein Drittel der Befragten kauft außerhalb von Detmold selten oder gar nicht ein (vgl. Abb. 6). Eine überdurch- schnittlich hohe Einkaufsmobilität ist – analog zu bundesweit durchgeführten Untersu- chungen – bei den jüngeren Altersgruppen festzustellen.
Abbildung 6: Einkaufshäufigkeit der Detmolder Bürger in auswärtigen Städten
k. A. täglich min. 1 x pro 4% 1% Woche 15%
seltener / nie 30% alle 1 - 2 Wochen 17%
alle 1 - 2 Monate 33%
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten (n = 1.492)
Für die Umlandbewohner in den Nachbarkommunen Augustdorf, Blomberg, Horn-Bad Meinberg, Lage, Lemgo, Schlangen und Steinheim ist insgesamt ein Stammkundenanteil für die Stadt Detmold von ca. 15 % festzustellen, während der Großteil der Befragten Det- mold in größeren Zeitabständen zum Einkaufen aufsucht (vgl. Abb. 7). Rund 39 % der befragten Umlandbewohner sind jedoch selten oder gar nicht auf den Einkauf in Detmold ausgerichtet. Dies gilt insbesondere für die Befragten aus Schlangen (ca. 78 %) und Lemgo (ca. 56 %), während der Stammkundenanteil bei den Befragten aus Augustdorf, Blomberg, Horn-Bad Meinberg und Steinheim (ca. 19 - 22 %) überdurchschnittlich ist.
50 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 7: Einkaufshäufigkeit der Umlandbewohner in der Stadt Detmold
gesamt
Augustdorf Blomberg
Horn-Bad Meinberg
Lage
Lemgo
Schlangen
Steinheim
0% 20% 40% 60% 80% 100%
täglich min. 1x / Woche alle 1 - 2 W ochen alle 1 - 2 Monate seltener / nie k. A.
Quelle: GMA-Umlandbefragung 2009, in % der Befragten (n = 710)
Aus der Analyse der Einkaufshäufigkeit ist abzuleiten, dass die Einkaufsstadt Detmold eine hohe Versorgungsbedeutung für die Bürger der Stadt Detmold und der benachbar- ten Städte und Gemeinden Augustdorf, Blomberg, Horn-Bad Meinberg und Steinheim hat. Tendenziell ist die Einkaufsmobilität bei den jüngeren Verbrauchern höher, während mit steigendem Alter der Befragten die Orientierung auf den Wohnort zunimmt. Unterschiede in der Einkaufshäufigkeit sind zwischen den Bürgern der Kernstadt und der Detmolder Ortsteile abzulesen.
8.2 Gründe für und gegen einen Einkauf in der Stadt Detmold
Für einen Einkauf in der Stadt Detmold ist aus Sicht der Verbraucher in erster Linie die Nähe bzw. die gute Erreichbarkeit und die positive Einkaufsatmosphäre ausschlagge- bend, für die Umlandbewohner stellt auch die Angebotsvielfalt einen Positivfaktor dar, während die Detmolder Bürger angebotsbezogene Aspekte weniger in den Vordergrund stellen.
51 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Als wichtige Gründe gegen den Einkauf in Detmold werden in erster Linie Mängel in der Angebotsvielfalt und im Parkplatzangebot benannt (vgl. Abb. 8), so dass sich der Hand- lungsbedarf aus Sicht der Kunden gleichermaßen auf angebotsbezogene Aspekte wie auch auf standortbezogene Rahmenbedingungen beziehen.
Abbildung 8: Gründe für und gegen einen Einkauf in der Stadt Detmold
Nähe / Erreichbarkeit
Einkaufsatmosphäre
Bedienung / Beratung / Service
Angebot
Parkplatzangebot
Öffnungszeiten
Preis-Leistungsverhältnis
sonstige Gründe
-60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% Umlandbewohner negativ Bürger negativ Umlandbewohner positiv Bürger positiv
Quelle: GMA-Bürger- und Umlandbefragung 2009, in % der Nennungen (Bürger n = 2.958 bzw. 2.528, Umland n = 864 bzw. n = 734)
8.3 Bedeutung der Stadt Detmold als Einkaufsstadt
Das Einkaufsverhalten der Verbraucher weist für die einzelnen Sortimente deutliche Un- terschiede auf. Grundsätzlich ist zu erkennen, dass die Verbraucher bei Gütern des peri- odischen Bedarfs eher auf das Angebot am Wohnort zurückgreifen, während mit zuneh- mender Langlebigkeit und Spezialisierung der Waren eine stärkere Orientierung auf grö- ßere Einkaufsorte festzustellen ist. Um die Einkaufsorientierung der Detmolder Bürger zu untersuchen, wurde nach dem Haupteinkaufsort für ausgewählte Sortimente gefragt. Die Nennungen der Einkaufsorte lassen jedoch nicht darauf schließen, dass die Befragten
52 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
ausschließlich dort einkaufen, die Antworten sind vielmehr von folgenden Faktoren ab- hängig:
Einzelhandelsversorgung am Wohnort und Ausstattung größerer Einkaufsorte,
individueller Bedarf und Anspruch des Befragten,
Verkehrsverbindungen und Mobilität des Befragten,
Arbeitsort des Befragten,
spontanes Erinnerungsvermögen.
Aus der Nennungshäufigkeit der ermittelten Einkaufsorte können Aufschlüsse über die Intensität der Einkaufsvorgänge gewonnen werden. Für die wertmäßige Einkaufsorientie- rung ist eine Gewichtung der Befragungsergebnisse notwendig (vgl. Kaufkraftbewegun- gen).
8.3.1 Einkaufsorientierung bei Artikeln des kurzfristigen Bedarfs
Im kurzfristigen Bedarf zeigt sich erwartungsgemäß insgesamt die stärkste Einkaufsorien- tierung der Detmolder Bürger und der Umlandbewohner auf den eigenen Wohnort. Bei Lebensmitteln geben ca. 91 % der Detmolder Bürger die Stadt Detmold als bevorzugten Einkaufsort an (vgl. Abb. 9). Der Vergleich zwischen den Standorten innerhalb der Stadt zeigt eine Einkaufspräferenz für Gewerbegebietsstandorte (ca. 46 % der Befragten). Die Innenstadt nennen nur rund 13 % der Befragten, während die wohnungsnahe Versorgung in den Ortsteilen von ca. 30 % favorisiert wird. Wohnortbezogen sind für die Detmolder Befragten keine erheblichen Unterschiede festzustellen, so dass die dezentralen Standor- te in der Detmolder Kernstadt die wichtigsten gesamtstädtischen Versorgungsfunktionen bei Lebensmitteln übernehmen. Eine Orientierung auf die ortsteilbezogene Nahversor- gung ist in Heidenoldendorf, Hiddesen, Pivitsheide V.H., Remmighausen und Heiligenkir- chen festzustellen. Auswärtige Einkäufe sind im kurzfristigen Bedarf nur bei der Bevölke- rung der peripher gelegenen Ortsteil von ergänzender Bedeutung (u. a. Pivitsheide V.L., Pivitsheide V.H. und Heiligenkirchen).
53 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Eine hohe Einkaufsorientierung erreicht der Einzelhandel der Stadt Detmold auch bei den Sortimenten Drogerie-, Parfümerie- und Apothekenwaren mit ca. 92 %, Blumen, Pflanzen mit ca. 94 % und zoologischer Bedarf mit ca. 87 % der Befragten. Für die Drogerie-, Par- fümerie- und Apothekenwaren ist die Innenstadt der wichtigste Einkaufsstandort mit ca. 64 % der Angaben, gefolgt von der orteilbezogenen Versorgung mit insgesamt ca. 19 %. Bei den Sortimenten Blumen, Pflanzen sowie zoologischer Bedarf liegt der Schwerpunkt der Einkaufsorientierung auf den Gewerbegebieten (ca. 43 % bzw. 62 % der Befragten). Rund ein Viertel bzw. ein Fünftel der Befragten bevorzugt sortimentsbezogen die Innen- stadt als Einkaufsort.
Abbildung 9: Einkaufsorientierung der Detmolder Bürger bei Artikeln des kurzfris- tigen Bedarfs
Lebensmittel
Drogerie-, Parfümerie-, Apothekenwaren
Blumen, Pflanzen
zoologischer Bedarf
0% 20% 40% 60% 80% 100% Detmold-Innenstadt Detmold-Gewerbegebiete Detmold-Ortsteile Bielefeld Paderborn Lage sonstige Orte Internet / Versand
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
Im kurzfristigen Bedarf spielt das Detmolder Einzelhandelsangebot nur eine untergeord- nete Rolle bei der Versorgung der Umlandbevölkerung. Die Einkaufsorientierung nach Detmold liegt zwischen ca. 5 % bei Lebensmitteln und ca. 27 % beim zoologischen Be- darf. Dabei sind erhebliche Unterschiede nach den Wohnorten der Befragten festzustel- len. Für die Befragten aus Blomberg und Augustdorf übernimmt das Detmolder Einzel- handelsangebot im kurzfristigen Bedarf insgesamt eine ergänzende Versorgungsbedeu- tung, für die Befragten aus Horn-Bad Meinberg, Lage und Steinheim nur beim zoologi- schen Bedarf.
54 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 10: Einkaufsorientierung der Umlandbewohner bei Artikeln des kurzfris- tigen Bedarfs
Lebensmittel
Drogerie-, Parfümerie-, Apothekenwaren
Blumen, Pflanzen
zoologischer Bedarf
0% 20% 40% 60% 80% 100% eigener Wohnort Detmold-Innenstadt Detmold-Gewerbegebiete Bielefeld Paderborn Lage sonstige Orte Internet / Versand
Quelle: GMA-Umlandbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
Insgesamt ist die Einkaufsorientierung der Bürger auf das Detmolder Angebot bei Artikeln des kurzfristigen Bedarfs als durchschnittlich zu bewerten. Ein Wert von min. 5 % für aus- wärtige Einkäufe ist erfahrungsgemäß auf Pendler- und sonstige persönliche Beziehun- gen zurückzuführen. Die Ausstrahlungskraft des Detmolder Einzelhandels im kurzfristigen Bedarf auf das Umland ist gering. Einzig für die Bürger der direkt benachbarten Sied- lungsbereiche der Nachbarkommunen übernimmt das Grundversorgungsangebot der Stadt Detmold ergänzende Versorgungsbedeutung. Innerhalb der Stadt Detmold ist eine starke Differenzierung der Einkaufsorientierung nach Standorten festzustellen, die auch bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten eine hohe Bedeutung der dezentralen Stand- orte dokumentiert.
8.3.2 Einkaufsorientierung bei Artikeln des mittelfristigen Bedarfs
Bei den Waren des mittelfristigen Bedarfs steht der Einzelhandel in der Stadt Detmold erwartungsgemäß stärker in Wettbewerb zu den Oberzentren Bielefeld und Paderborn (vgl. Abb. 11). Den Mittelzentren der Region kommt dagegen nur eine geringe Versor- gungsbedeutung zu.
55 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 11: Einkaufsorientierung der Detmolder Bürger bei Artikeln des mittel- fristigen Bedarfs
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren
Bekleidung
Schuhe
Sport-/Freizeitartikel
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Detmold-Innenstadt Detmold-Gewerbegebiete Detmold-Ortsteile Bielefeld Paderborn Lage Sonstige Orte Internet / Versand
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
Bei den Detmolder Bürgern sind die Bindungsquote der Einkaufsstadt Detmold im mittel- fristigen Bedarf bei Büchern (ca. 84 %) und Schreibwaren (ca. 82 %) am höchsten, wäh- rend bei Bekleidung Detmold nur für knapp die Hälfte der Detmolder Befragten der bevor- zugte Einkaufsort ist. Die Artikel des mittelfristigen Bedarfs werden überwiegend in der Innenstadt eingekauft, einzig bei Sport- und Freizeitartikeln sowie bei Schreibwaren liegt ein Einkaufsschwerpunkt bei dezentralen Standorten. Außerhalb von Detmold kaufen die Detmolder Bürger vor allem in Bielefeld und Paderborn ein. Auf den Internet- und Ver- sandhandel entfallen zwischen 3 % (bei Schreibwaren) und ca.11 % (bei Büchern).
Die übergemeindliche Ausstrahlung der Einkaufsstadt Detmold in das Umland ist bei Sport- und Freizeitartikeln (ca. 51 %) sowie bei Bekleidung und Schuhen (jeweils ca. 46 % der Nennungen) am höchsten (vgl. Abb. 12). Dabei ist die Innenstadt das wichtigste Ein- kaufsziel der Umlandbewohner innerhalb der Stadt Detmold. Hohe Orientierungswerte sind für die Bürger aus Augustdorf, Blomberg, Horn-Bad Meinberg, Lage und Steinheim festzustellen, während die Bürger aus Lemgo stärker auf die eigene Stadt und die Bürger aus Schlangen überwiegend nach Paderborn orientiert sind.
56 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 12: Einkaufsorientierung der Umlandbewohner bei Artikeln des mittel- fristigen Bedarfs
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren
Bekleidung
Schuhe
Sport-/Freizeitartikel
0% 20% 40% 60% 80% 100%
eigener Wohnort Detmold-Innenstadt Detmold-Gewerbegebiete Bielefeld Paderborn Lage Sonstige Orte Internet / Versand
Quelle: GMA-Umlandbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
Insgesamt zeigt sich bei den Waren des mittelfristigen Bedarfs eine intensive Wettbe- werbssituation der Stadt Detmold mit den benachbarten Oberzentren Bielefeld und Pa- derborn. Gleichzeitig übt die Einkaufsstadt Detmold, insbesondere mit ihrer Innenstadt, eine hohe Ausstrahlungskraft auf das ländlich geprägte Umland aus, so dass für die be- nachbarten Kommunen Augustdorf, Blomberg, Horn-Bad Meinberg, Lage und Steinheim wichtige Versorgungsfunktionen übernommen werden.
8.3.3 Einkaufsorientierung bei Artikeln des langfristigen Bedarfs
Der langfristige Bedarfsgüterbereich umfasst die Waren, die in der Regel nur aperiodisch, d. h. in großen Zeitabständen, angeschafft werden und damit eine hohe Lebensdauer aufweisen.
Eine starke Einkaufsorientierung der Wohnbevölkerung auf die Stadt Detmold liegt bei den Sortimenten Bau- und Heimwerkerbedarf, Optik (jeweils ca. 92 %), Uhren / Schmuck (ca. 80 %) und Elektrohaushaltsgeräte (ca. 76 %) vor (vgl. Abb. 13). Während für Optik und Uhren / Schmuck überwiegend die Innenstadt aufgesucht wird, steht bei Bau- und
57 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Heimwerkerartikeln sowie Elektrohaushaltsgeräten das Angebot in den Gewerbegebieten im Vordergrund.
Abbildung 13: Einkaufsorientierung der Detmolder Bürger bei Artikeln des langfris- tigen Bedarfs
Elektrohaushaltsgeräte Unterhaltungselektronik, CD/DVD Foto, Zubehör Haushaltswaren, GPK Möbel Heimtextilien, Gardinen
Bau- und Heimwerkerbedarf
Optik
Uhren, Schmuck
0% 20% 40% 60% 80% 100% Detmold-Innenstadt Detmold-Gewerbegebiete Detmold-Ortsteile Bielefeld Paderborn Lage Sonstige Orte Internet / Versand
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
Bei Möbeln ist mit ca. 18 % ein relativ geringer Wert für die Einkaufsstadt Detmold bei den Bürgern festzustellen. Die wichtigsten Wettbewerbsstandorte stellen die Städte Bielefeld (ca. 53 %) und Paderborn (ca. 20 %) dar.
Bei den sonstigen Artikeln des langfristigen Bedarfs liegt die Detmolder Einkaufsbevorzu- gung der eigenen Stadt zwischen 60 % bei Heimtextilien und 73 % bei Foto. Die Innen- stadt wird bei Fotoartikeln, Haushaltswaren, Glas, Porzellan und Keramik sowie Heimtex- tilien, Gardinen bevorzugt aufgesucht, während bei Unterhaltungselektronik dezentrale Angebote im Vordergrund stehen.
Die Ausstrahlung der Einkaufsstadt Detmold in das Umland ist insbesondere bei Elektro- haushaltsgeräte (ca. 42 %), Unterhaltungselektronik (ca. 41 %), Foto (ca. 29 %), Haus- haltswaren, Glas, Porzellan, Keramik (ca. 30 %), Bau- und Heimwerkerbedarf (ca. 27 %) sowie Uhren, Schmuck (32 %) hoch (vgl. Abb. 14). Dagegen stehen beim Möbeleinkauf
58 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
die benachbarten Großstädte Bielefeld und Paderborn und beim Optikeinkauf der eigene Wohnort im Vordergrund.
Abbildung 14: Einkaufsorientierung der Umlandbewohner bei Artikeln des langfris- tigen Bedarfs
Elektrohaushaltsgeräte Unterhaltungselektronik, CD/DVD Foto, Zubehör Haushaltswaren, GPK Möbel Heimtextilien, Gardinen
Bau- und Heimwerkerbedarf
Optik
Uhren, Schmuck
0% 20% 40% 60% 80% 100% eigener Wohnort Detmold-Innenstadt Detmold-Gewerbegebiete Bielefeld Paderborn Lage Sonstige Orte Internet / Versand
Quelle: GMA-Umlandbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
Zusammenfassend lässt sich anhand des Einkaufsverhaltens der Bürger und Umlandbe- wohner festhalten, dass sich das Angebot der Einkaufsstadt Detmold durch eine Unter- gliederung in die Innenstadt als Standort für den „Erlebniseinkauf“, in eine ausschnittswei- se Nahversorgung in den größeren Ortsteilen und in eine hohe Bedeutung der dezentra- len Standorte in Gewerbegebietslagen im Rahmen des preisorientierten Versorgungsein- kaufs auszeichnet. Dabei stehen die Versorgungsstandorte vor allem bei den nahversor- gungs- und zentrenrelevanten Sortimenten Lebensmittel, Blumen / Pflanzen, Schreibwa- ren, Sport- / Freizeitartikel, Elektrowaren, Foto, Haushaltswaren und Heimtextilien in star- ker Konkurrenz.
Im regionalen Wettbewerb kann sich die Stadt Detmold vor allem durch spezialisierte An- gebote des mittel- und langfristigen Bedarfs profilieren, während insbesondere im Möbel- und Einrichtungsangebot große Defizite ablesbar sind.
59 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
8.4 Bewertung des Einzelhandelsimages
Das Image des Einzelhandels der Stadt Detmold wurde anhand vorgegebener Kriterien einer Bewertung unterzogen, um die Zufriedenheit der Verbraucher mit der Qualität des Einzelhandelsangebotes zu ermitteln. Den Befragten stand jeweils eine Bewertungsskala von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft zur Verfügung.
Die Beurteilungen durch die Detmolder Bürger und die Umlandbewohner zeigen tenden- ziell das gleiche Bild auf, wobei die befragten auswärtigen Verbraucher den Einzelhan- delsstandort insgesamt positiver bewerten als die befragten Bürger (vgl. Abb. 15 und 16).
Die beste Bewertung erhält der Einkaufsstandort Detmold hinsichtlich der Faktoren Ein- kaufsatmosphäre und Freundlichkeit der Bedienung. Dagegen werden insbesondere das Grundversorgungsangebot und die Angebotsvielfalt mehrheitlich negativ bewertet. Hin- sichtlich der Ladenöffnungszeiten zeigen sich unterschiedliche Bewertungen zwischen den Befragtengruppen. Die Umlandbewohner bewerten insbesondere die langen Öff- nungszeiten der größeren regional ausstrahlenden Einzelhandelsbetriebe positiv, wäh- rend über ein Drittel der Detmolder Bürger mit den Ladenöffnungszeiten des Detmolder Handels nicht zufrieden ist.
Abbildung 15: Bewertung des Einzelhandelsimages der Stadt Detmold durch die Detmolder Bürger
Preis-Leistungsv erhältnis
Qualität der Beratung
Einkauf satmosphäre
Grundv ersorgungsangebot
Ladenöf f nungszeiten
0% 20% 40% 60% 80% 100%
sehr gut/gut befriedigend ausreichend/mangelhaft
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
60 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 16: Bewertung des Einzelhandelsimages der Stadt Detmold durch die Umlandbewohner
Preis-Leistungsv erhältnis
Qualität der Beratung
Einkauf satmosphäre
Grundv ersorgungsangebot
Ladenöf f nungszeiten
0% 20% 40% 60% 80% 100% sehr gut/gut befriedigend ausreichend/mangelhaft
Quelle: GMA-Umlandbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
Handlungsbedarf ist insbesondere aus den deutlichen Kritikanteilen im Hinblick auf das Einzelhandelsangebot, insbesondere das Grundversorgungsangebot ablesen. Die Det- molder Bürger und die Umlandbewohner sind mit der Branchen- und Betriebsvielfalt, der Angebotsqualität und der räumlichen Verteilung des Einzelhandels offensichtlich nicht zufrieden.
8.5 Bewertung der Veränderungen in der Stadt Detmold
Ausgewählte Faktoren der Standortentwicklung wurden durch die Detmolder Bürger hin- sichtlich der Veränderungen in den letzten Jahren bewertet. Dabei sehen die Bürger ten- denziell eine Verbesserung beim gastronomischen Angebot, im Stadtbild und bei der ÖPNV-Erreichbarkeit, während sich das Warenangebot und die Parkplatzsituation nach Ansicht eines hohen Anteils der Befragten verschlechtert haben (vgl. Abb. 17).
61 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 17: Bewertung der Veränderungen in der Stadt Detmold durch die Bür- ger
W arenangebot
Geschäftsgestaltung
Beratung / Service
Gastronomie / Cafés
Parkplatzsituation
Errreichbarkeit mit Bus / Bahn
Stadtbild
0% 20% 40% 60% 80% 100%
besser gleich schlechter
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
Damit wird deutlich, dass die Stadt Detmold aus Sicht der Verbraucher erheblich an Quali- tät und Individualität im Einzelhandelsangebot verloren hat, gleichzeitig jedoch im gastro- nomischen Angebot eine positive Profilierung erreicht hat. Insbesondere die Zunahme an „Billigangeboten“ und die „Verflachung“ des Angebotes durch zunehmende Filialisierung wird von den Befragten kritisiert. Trotz der überwiegend positiven Bewertung der Stadt- bildentwicklung besteht aus Sicht der Bürger weiterer Handlungsbedarf für die Innenstadt (vor allem Marktplatz und Krumme Straße) und in der Leerstandsbeseitigung.
8.6 Ergänzungswünsche zum Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot
Die Befragten sehen übereinstimmend die größten Angebotsdefizite in den Bereichen Lebensmittel, Bekleidung und Unterhaltungselektronik / Elektrowaren. Zusätzlich wird die Ansiedlung eines Warenhauses gewünscht. Darüber hinaus besteht aus Sicht der Befrag- ten Ergänzungsbedarf bei den Sortimenten Bücher, Schreibwaren, Sport- / Freizeitartikel, Haushaltswaren / Geschenkartikel und Möbel. Die sonstigen Einzelnennungen sind der Tabelle 11 zu entnehmen. Zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit der einzelhandelsbezogenen
62 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Vorschläge der Befragten wird nachfolgend im Rahmen des Branchenkonzeptes für die Stadt Detmold Stellung genommen.
Tabelle 11: Vermisste Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote in der Stadt Detmold
Befragung Bürger Umland Vorschläge n = 3.045 n = 421 Lebensmittel 25,6 22,6 Warenhaus 13,3 28,0 Bekleidung 11,5 19,5 Unterhaltungselektronik / Elektrowaren 7,9 8,5 Bücher, Schreibwaren 7,7 2,4 mehr Gastronomie 7,3 4,0 mehr Auswahl / Fachgeschäfte 6,3 - Sport-, Freizeitangebote 4,0 3,3 Metzgereien 3,6 - Sportartikel 3,1 - Haushaltswaren, Geschenkartikel 3,0 3,3 Möbel 1,8 2,1 Einkaufszentrum 1,7 - sonstige Vorschläge 3,2 6,3 Vorschläge gesamt 100,0 100,0 Quelle: GMA-Bürger- und Umlandbefragung 2009, in % der Nennungen (Mehrfachnennungen möglich)
8.7 Verkehrsmittelwahl
Bei der Verkehrsmittelwahl zum Einkauf in der Stadt Detmold kommt dem Pkw oder Mo- torrad (ca. 63 % der Bürger und ca. 91 % der Umlandbewohner) eine dominierende Be- deutung zu (vgl. Abb. 18 – 19). Im Vergleich zum durchschnittlichen Modal-Split deutscher Mittelstädte ist insbesondere die Bus-Quote in Detmold überdurchschnittlich, so dass of- fensichtlich ein funktionsfähiges ÖPNV-Netz vorhanden ist.
63 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 18: Verkehrsmittelwahl der Detmolder Bürger beim Einkauf in der Stadt Detmold
zum Vergleich: zu Fuß Durchschnittswerte von 17% Städten / Gemeinden mit 50.000 – 100.000 Einwohnern: Pkw / Motorrad 67 % ÖPNV 3 % Fahrrad / Mofa 8% Fahrrad/Mofa 16 % zu Fuß 14 %
PKW / Motorrad 63%
ÖPNV 12%
Quelle : GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten (n = 1.492), GMA-Durchschnittswert
Die Differenzierung nach dem Wohnort der Befragten zeigt erwartungsgemäß, dass die Bürger aus den peripher gelegenen Siedlungsbereichen der Stadt Detmold und aus den Nachbarkommunen den Pkw bei Einkäufen in der Stadt Detmold überdurchschnittlich häufig in Anspruch nehmen.
Bei der Betrachtung der Ergebnisse nach Altersgruppen wird deutlich, dass der höchste Anteil der Pkw-Benutzer die Befragten im Alter von 25 – 45 Jahren betrifft. Mit steigendem Alter sinkt – analog zu bundesweit ermittelten Befragungsergebnissen – der Pkw-Anteil zugunsten des Einkaufs zu Fuß bzw. mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
Damit ist den verkehrs- und parkplatzbezogenen Rahmenbedingungen eine hohe Bedeu- tung für die Attraktivität der Einkaufsstadt Detmold beizumessen.
64 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 19: Verkehrsmittelwahl der Umlandbewohner beim Einkauf in der Stadt Detmold
Fahrrad / Mofa ÖPNV 1% 8%
PKW / Motorrad
91%
Quelle : GMA-Umlandbefragung 2009, in % der Befragten (n = 710), GMA-Durchschnittswert
8.8 Verkehrs- und Parkplatzimage
Für die Bewertung ausgewählter Faktoren zur Verkehrs- und Parkplatzsituation in Det- mold stand den Detmolder Befragten eine Bewertungsskala von 1 = sehr gut bis 5 = man- gelhaft zur Verfügung.
Das Verkehrs- und Parkplatzimage der Stadt Detmold wird positiv durch die Fußgänger- freundlichkeit (u. a. autofreie bzw. verkehrsberuhigte Bereiche der Innenstadt), die gute ÖPNV- und Pkw-Erreichbarkeit beeinflusst. Auch die Fahrradfreundlichkeit und die Park- platzausschilderung wird von der Mehrzahl der Detmolder Bürger positiv bewertet. Dage- gen steht die Höhe der Parkplatzgebühren in erheblicher Kritik. Handlungsbedarf sehen die Befragten auch hinsichtlich der Verkehrsbelastung, der Lage der Parkplätze und der Parkplatzausschilderung (vgl. Abb. 20).
Vor dem Hintergrund der Befragungsergebnisse ist die Überprüfung des Parkraumkon- zeptes der Detmolder Innenstadt im Hinblick auf die Zahl der angebotenen Stellplätze, deren räumlicher Verteilung, der Parkgebührenstaffelung und des Parkleitsystems zu empfehlen.
65 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abbildung 20: Verkehrs- und Parkplatzbewertung durch die Detmolder Bürger
Pkw-Erreichbarkeit
Verkehrsbelastung
Parkplatzangebot
Lage der Parkplätze
Parkplatzausschilderung
Parkgebühren
Fußgängerfreundlichkeit
Fahrradfreundlichkeit
ÖPNV-Erreichbarkeit
0% 20% 40% 60% 80% 100% sehr gut/gut befriedigend ausreichend/mangelhaft
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2009, in % der Befragten mit Angaben
8.9 Anregungen der Befragten zur Verbesserung der Einkaufssituation in der Stadt Detmold
Zur Verbesserung der Einkaufssituation in der Stadt Detmold werden von Seiten der Det- molder Bürger und der Umlandbewohner in erster Linie eine Verbesserung des Einzel- handelsangebotes durch Ergänzung von Betrieben, Aufwertung des Angebotsniveaus, Verlängerung der Ladenöffnungszeiten, Verbesserung des Grundversorgungsangebotes und Stärkung von Service und Beratung gewünscht. In diesem Zusammenhang wird auch die Realisierung des in der Diskussion stehenden Einkaufszentrums am Standort Lustgar- ten benannt.
Daneben werden Maßnahmen zur Verbesserung der Verkehrs- und Parkplatzsituation gefordert (u. a. MIV- und ÖPNV-Erreichbarkeit, Zahl der Parkplätze und Parkgebühren). Ergänzend wird der Belebung der Innenstadt durch Initiativen zur Steigerung der Ein- kaufsatmosphäre und Aufenthaltsqualität (u. a. Stadtbild, Gastronomie, Begrünung, Abbau von Leerständen, Geschäftsgestaltung) eine hohe Bedeutung für die Innenstadt- entwicklung beigemessen. Die Einzelnennungen sind der Tabelle 12 zu entnehmen.
66 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 12: Anregungen zur Verbesserung der Einkaufssituation in der Stadt Detmold
Befragung Bürger Umland Vorschläge n = 1.953 n = 216 Verbesserung des Parkplatzangebotes 12,3 28,2 mehr Auswahl / mehr Fachgeschäfte 12,3 - Verbesserung des Stadtbildes 9,6 6,4 Verbesserung der Grundversorgung 8,9 - weniger Billiganbieter 8,2 7,9 Realisierung des Einkaufszentrums Lustgarten 7,6 13,4 mehr Begrünung 7,0 3,7 Verbesserung der Verkehrssituation / mehr Radwege 6,7 15,3 Beseitigung der Leerstände 4,0 11,6 Verbesserung der Weihnachtsdekoration / des Weihnachts- 4,0 - marktes Verbesserung der Ladenöffnungszeiten 3,6 2,3 mehr Freizeitangebote 3,5 1,9 Verbesserung des ÖPNV 3,1 2,3 mehr Jugendangebote 2,4 - Verbesserung von Service / Beratung 1,8 2,3 Verbesserung der Gastronomie 1,8 - Verbesserung der Geschäftsgestaltung - 1,9 sonstige Anregungen 3,2 2,8 Vorschläge gesamt 100,0 100,0 Quelle: GMA-Bürger- und Umlandbefragung 2009, in % der Nennungen (Mehrfachnennungen möglich)
67 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
IV. Zukünftiger Verkaufsflächenbedarf in der Stadt Detmold
1. Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung bis zum Jahre 2020
Für die Einschätzung der zukünftigen Einwohnerentwicklung der Stadt Detmold kann auf die amtliche Bevölkerungsprognose1 zurückgegriffen werden. Demnach wird für die Stadt Detmold für das Jahr 2020 ein Bevölkerungswert von ca. 70.700 Personen prognostiziert.
Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina in der Stadt Detmold bis zum Jahr 2020 steht vor allem in Abhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung des Verbraucher- und Ausgabe- verhaltens, vom Konjunkturverlauf sowie von den speziellen sozioökonomischen Gege- benheiten im Untersuchungsraum.
Das der GMA-Kaufkraftprognose zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren:
Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums „normal“, d. h. es werden keine größeren Veränderungen des aktuellen Ausgabe- und Spar- verhaltens erwartet.
Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen als die Preise im Ein- zelhandel. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhan- dels am verfügbaren Einkommen leicht zurückgehen.
Die Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel steigen nominal von ca. 5.264 € im Jahr 2008 auf ca. 5.402 € im Jahr 2020.
Für die Stadt Detmold kann somit im Jahr 2020 mit einem Kaufkraftvolumen von
ca. 398,0 Mio. €
(zu aktuellen Preisen) gerechnet werden. Damit ist eine Stagnation des relevanten Kauf- kraftpotenzials bis zum Jahre 2020 zu erwarten (vgl. Tabelle 13).
1 Landesbetrieb Information und Technik NRW, Bevölkerungsstand zum 31.12.2000 und 31.12.2008.
68 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 13: Prognose des Kaufkraftpotenzials in der Stadt Detmold im Jahre 2020 (zu aktuellen Preisen)
Kaufkraftpotenzial in der Stadt Detmold Warengruppe in Mio. € 2009 = 100,0 %
Nahrungs- und Genussmittel 135,0 100,3
Gesundheit, Körperpflege 49,6 102,7
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 8,6 101,2
Bücher, Schreib- und Spielwaren 19,3 99,5
Bekleidung, Schuhe, Sport 51,0 100,4
Elektrowaren 36,0 101,4
Hausrat, Möbel, Einrichtungen 38,8 99,7
Bau- und Gartenbedarf, Teppiche 33,5 98,5
Optik, Uhren, Schmuck 7,8 100,0
Sonstiger Einzelhandel 18,4 98,9
Einzelhandelswaren gesamt 398,0 100,4
Quelle: GMA-Berechnungen 2010
2. Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr 2020
2.1 Umsatzerwartung bis zum Jahr 2020
Die Umsatzprognose für den Einzelhandel in der Stadt Detmold wird unter Verwendung unterschiedlicher Prämissen für den Prognosezeitraum 2020 berechnet. Dabei differieren die Annahmen über die erreichbaren Marktanteile, die auf das prognostizierte Kaufkraft- potenzial bezogen werden. Die im Rahmen einer modellhaften Betrachtung der künftigen Einzelhandelsentwicklung zugrunde gelegten Szenarien sind als Entwicklungskorridor zu betrachten, der Orientierungswerte für eine wirtschaftlich tragfähige und strukturverträgli- che Einzelhandelsentwicklung der Stadt aufzeigt.
69 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Szenario A: Konstante Marktanteile für den Prognosezeitraum bis 2020 (stagnierende Einzelhandelsentwicklung)
Unter der Annahme, dass der Einzelhandel in der Stadt Detmold seine Versorgungsbe- deutung für die Verbraucher der Stadt und des Umlandes bis zum Jahre 2020 erhalten, aber nicht ausbauen kann, ist ein Umsatzvolumen von ca. 421,2 Mio. € (zu aktuellen Prei- sen) zu erwarten. Zur Berechnung wird folgende Formel angewandt:
Marktanteile 2009 x Kaufkraftprognose + Kaufkraftzufluss = Umsatzvolumen 2020 (Szenario A)
Detmold ca. 82 % von ca. 398,0 Mio. € = ca. 326,4 Mio. € Kaufkraftzufluss = ca. 94,7 Mio. € Umsatz gesamt = ca. 421,1 Mio. €
Bei einer unveränderten Marktposition des Einzelhandels in der Stadt Detmold ist – in Abhängigkeit von der Entwicklung des Kaufkraftpotenzials – eine stagnierende Umsatz- erwartung zu prognostizieren (ca. + 0,8 %).
Szenario B: Erweiterte Marktanteile für den Prognosezeitraum bis 2020 (Abbau von Angebotslücken)
In Szenario B wird die Annahme getroffen, dass der Einzelhandel in der Stadt Detmold durch Verbesserung der Angebotsstruktur, des Branchenmixes und durch absatzpoliti- sche Maßnahmen seine Marktposition bis zum Jahre 2020 ausbauen kann. Diese An- nahme findet sich in einer Erhöhung der angesetzten Marktanteile um durchschnitt- lich 5 % wieder. Gleichzeitig wird unterstellt, dass die Einkaufsattraktivität der Stadt da- durch auch für auswärtige Verbraucher erhöht wird, so dass der Umsatzanteil mit aus- wärtigen Kunden um durchschnittlich ca. 13 % gesteigert werden kann, ohne dass dadurch die mittelzentralen Versorgungsfunktionen der Stadt Detmold überschritten wer- den. Die Berechnungsformel lautet somit:
70 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Erweiterte Marktanteile x Kaufkraftprognose + Kaufkraftzufluss = Umsatzvolumen 2020 (Szenario B)
Detmold ca. 87 % von ca. 398,0 Mio. € = ca. 346,3 Mio. € Kaufkraftzufluss = ca. 107,0 Mio. € Umsatz gesamt = ca. 453,3 Mio. €
Unter Berücksichtigung der erweiterten Marktanteile des Einzelhandels in der Stadt Det- mold und im Umland kann bis zum Jahr 2020 insgesamt ein Umsatzvolumen (zu aktuellen Preisen) von ca. 453,3 Mio. € erreicht werden. Dies entspricht einer Umsatzsteigerung um ca. 35,3 Mio. €, gleichbedeutend einem Anstieg von ca. 8 % gegenüber dem Basisjahr.
Szenario C: Erheblich steigende Marktanteile für den Prognosezeitraum bis 2020 (Ausbau der Einzelhandelsbedeutung)
In Szenario C werden sortimentsbezogen Maximalwerte für eine optimale Versorgungs- ausstattung zugrunde gelegt. Dabei wird neben einer hohen Versorgungsbedeutung für die Detmolder Bevölkerung (Kaufkraftbindungsquote im Durchschnitt ca. 90 %) auch eine starke regionale Ausstrahlung (im Durchschnitt ca. 31 % Umsatz mit auswärti- gen Kunden) unterstellt. Die Modellrechnung ist somit als Maximalvariante zu bewerten, die nicht in allen Sortimenten gleichermaßen erreicht werden kann. Die Berechnungsfor- mel lautet: erheblich steigende Marktanteile x Kaufkraftprognose + Kaufkraftzufluss = Umsatzvolumen 2020 (Szenario C) Detmold ca. 90 % von ca. 398,0 Mio. € = ca. 358,2 Mio. € Kaufkraftzufluss = ca. 142,5 Mio. € Umsatz gesamt = ca. 500,7 Mio. €
Als obere Variante für die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Detmold ist ein Gesamtum- satz von ca. 500,7 Mio. € (ca. + 20 %) rechnerisch anzusetzen.
71 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 14: Szenarien zur Umsatzerwartung für den Einzelhandel in der Stadt Detmold im Prognosezeitraum bis 2020
Zufluss von Detmold Gesamt Szenario außerhalb Umsatz in Mio. €
A Konstante Marktanteile 326,4 94,7 421,2 B Erweiterte Marktanteile 346,3 107,0 453,3 C Deutlich steigende 358,2 142,5 500,7 Marktanteile Basisjahr 2009 323,3 94,7 418,0
Quelle: GMA-Berechnungen 2010
2.2 Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahr 2020
Der Verkaufsflächenbedarf wird aus der prognostizierten Umsatzerwartung unter Verwen- dung von durchschnittlichen Verkaufsflächenproduktivitätswerten des leistungsfähigen Einzelhandels errechnet (im Durchschnitt ca. 3.000 – 3.100 € je m² Verkaufsfläche).
Stellt man den prognostizierten Umsatzleistungen im Jahre 2020 in Szenario A – kon- stante Marktanteile – die notwendigen Flächenproduktivitätswerte gegenüber, so lässt die gegenwärtige Einzelhandelsausstattung in der Stadt Detmold keinen modellrechneri- schen Entwicklungsspielraum erkennen. Dies bedeutet, dass es aufgrund der stagnieren- den Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung in der Stadt Detmold auch zu einer Ver- kaufsflächenstagnation kommen wird, wenn es nicht gelingt, die Kaufkraftbindung und den Kaufkraftzufluss aus dem Umland zu steigern (sog. „Nullvariante“).
Stellt man der ermittelten Umsatzleistung im Jahre 2020 in Szenario B – erweiterte Marktanteile – (Steigerung der Versorgungsbedeutung des Einzelhandels in der Stadt Detmold) die notwendigen Flächenproduktivitätswerte gegenüber, so errechnet sich bei einer dynamischen Einzelhandelsentwicklung eine zusätzliche Verkaufsfläche von ca. 11.000 m², gleichbedeutend einer Steigerungsrate um ca. 7 – 8 % gegenüber der Ver- kaufsflächenausstattung im Basisjahr.
72 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
In dem optimistischen Szenario C, das eine deutliche Steigerung der Zentralität der Stadt Detmold unterstellt, beläuft sich die Verkaufsflächenentwicklung auf zusätzlich ca. 34.600 m² (+ ca. 20 %).
Aus der Modellrechnung wird deutlich, dass die Ausschöpfung der Entwicklungspotenzia- le in der Verkaufsflächenausstattung eine Erweiterung der Versorgungsbedeutung durch eine stärkere Kaufkraftbindung in der Stadt und im Umland voraussetzt. Ansonsten ist infolge von Einzelhandelsansiedlungen ein Rückgang der Flächenproduktivität der ansäs- sigen Einzelhandelsbetriebe möglich, der zu Betriebsschließungen führen kann.
Die angegebenen Größenordnungen gelten als Orientierungswerte für die künftige Er- weiterung des Verkaufsflächenbestandes. Da im Rahmen der Bauleitplanung grundsätz- lich nicht in den Wettbewerb eingegriffen werden soll, ist eine unmittelbare Übertragung der Verkaufsflächenempfehlungen in Planungsrecht nicht möglich. Im Rahmen der Marktmechanismen des Wettbewerbs kann die Stadt Detmold lediglich in begrenztem Maße Einfluss auf die Verkaufsflächenentwicklung ausüben, indem die Investitionstätig- keit auf städtebaulich integrierte Standorte gelenkt und dezentrale Standorte für die An- siedlung großflächiger Betriebe mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen werden.
Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass bei den genannten Werten durchschnittliche Flächenproduktivitäten von durchschnittlichen Betriebsgrößen des Einzelhandels zugrun- de gelegt wurden. Einige Branchen – speziell im langfristigen Bedarfssektor – besitzen dagegen grundsätzlich einen größeren Verkaufsflächenbedarf (z. B. Möbelhäuser, Bau- und Heimwerkermärkte, Gartencenter) und weisen daher z. T. deutlich geringere Flä- chenproduktivitäten auf. Die Berücksichtigung solcher Einzelfälle ist im Rahmen einer gesamtstädtischen Verkaufsflächenprognose nicht möglich. Ansiedlungen bestimmter Betriebstypen dieser Branchen, die über die genannten Flächenpotenziale hinausgehen, sind somit nicht automatisch auszuschließen, sondern im Einzelfall zu prüfen.
3. Branchenkonzept
Zur Verbesserung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Detmold werden im Rahmen der Komplettierung der Verkaufsflächenausstattung, aufbauend auf der v. g. Modellrech-
73 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
nung die in Tabelle 15 aufgeführten Ergänzungen vorgeschlagen. Aus gutachterlicher Sicht wird der zugrunde gelegte Ausbau der Versorgungsbedeutung (Szenario B – Ab- bau von Angebotslücken) als wirtschaftlich tragfähig und versorgungsstrukturell wün- schenswert bewertet, um die Einzelhandelsbedeutung des Mittelzentrums Detmold zu sichern und auszubauen (+ ca. 11.000 m²). Für das Szenario C sind maximale Zusatz- verkaufsflächen von insgesamt ca. 34.600 m² zu ermitteln, was jedoch eine erhebliche Steigerung der Versorgungsbedeutung (Zentralität) der Stadt Detmold voraussetzt. Die- ses Szenario kann daher nicht uneingeschränkt befürwortet werden; in ausgewählten Branchen ist jedoch der höhere Flächenausbau zu empfehlen (siehe nachfolgende Aus- führungen).
Die Differenzierung des Ergänzungsbedarfs nach Sortimenten macht deutlich, dass bei einer Reihe von Sortimenten Entwicklungspotenziale gegeben sind, ohne dass ein nen- nenswerter Verdrängungswettbewerb bei bestehenden Betrieben in der Stadt Detmold ausgelöst wird. Im Rahmen der Bauleitplanung sollte sich die Standortplanung der Stadt Detmold dabei an der Zentrenrelevanz der Sortimente orientieren (vgl. Detmolder Sorti- mentsliste).
Entwicklungspotenziale sind in der Stadt Detmold vorrangig bei zentren- und nahversor- gungsrelevanten Sortimenten gegeben, so dass der Verkaufsflächenzusatzbedarf über- wiegend in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen der Innenstadt und der Ortsteile realisiert werden sollte.
74 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 15: Empfohlener Branchenmix der zusätzlichen Verkaufsfläche für das Jahr 2020 nach Standortlagen (Modellrechnung Szenarien B und C)
Standortlage Szenario B Szenario C
Verkaufsflächenzusatzbedarf* in m² Sortiment Nahrungs- und Genussmittel 2.000 3.000
Gesundheit, Körperpflege 600 700
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 250 500
Bücher, Schreib- und Spielwaren 350 650
Bekleidung, Schuhe, Sport 3.700 6.200
Elektrowaren 1.500 2.200
Hausrat, Möbel, Einrichtung 2.100 18.600
Bau- und Gartenbedarf, Teppiche 100 1.400
Optik, Uhren, Schmuck 100 150
Sonstiger Einzelhandel 300 1.200
Einzelhandel gesamt 11.000 34.600 * Verkaufsflächenzusatzbedarf gegenüber Bestand im Oktober / November 2009 Quelle: GMA-Berechnungen 2010
Zur Arrondierung des bestehenden Einzelhandelsbestandes kann eine Erweiterung der nahversorgungsbezogenen Verkaufsfläche für Lebensmittelanbieter (ohne Nonfood- Randsortimente) um ca. 2.000 – 3.000 m² prognostiziert werden. Vor dem Hintergrund der Unzufriedenheit der Verbraucher (vgl. Bürgerbefragung) und der Ausstattungswerte ist insbesondere die wohnungsnahe Versorgung in den Ortsteilen sowie in der Innenstadt zu verbessern, wohingegen kein weiterer Ausbau der Pkw-orientierten, dezentralen Standor- te verfolgt werden sollte. In diesem Zuge ist darauf hinzuweisen, dass ein Großteil der prognostizierten Fläche aktuell durch die Ansiedlung in Pivitsheide V.L. (Combi und Aldi) realisiert ist. Eine darüber hinaus gehende Entwicklung (Erweiterung bestehender Märkte, Ansiedlung neuer Märkte) ist aus fachlicher Sicht zu empfehlen, wenn es sich um Stand- orte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt, Nahversorgungszentren) handelt und überwiegend Kaufkraft aus Detmold selbst generiert wird. Eine ggf. damit einhergehende Wettbewerbsverschärfung für dezentrale Standorte ist unter städtebauli- chen und versorgungsstrukturellen Aspekten ohne Belang und kann sogar wünschens- wert sein.
75 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Im Kernsortiment der Innenstadt sind Zusatzkontingente von ca. 3.700 – 6.200 m² für Be- kleidung / Schuhe, Sport zur Komplettierung des Innenstadtangebotes rechnerisch zu ermitteln, so dass die Ansiedlung zusätzlicher Betriebe in der Innenstadt forciert werden sollte. Unter Berücksichtigung des Leerstandes der Hertie-Immobilie kann zur Wiederbe- legung des Standortes und damit zur Stärkung der Innenstadt gezielt von dieser Flächen- prognose nach oben abgewichen werden. Der Ansiedlung von Magnetbetrieben in der Hauptgeschäftslage der Detmolder Innenstadt kommt aus Gutachtersicht oberste Priorität zu.
Innerhalb des langfristigen Bedarfs ist eine Ergänzungsfläche für Elektrowaren von ca. 1.500 – 2.000 m² gegeben, um das sortimentsbezogene Angebotsdefizit durch einen marktgerechten Anbieter abzubauen. Da es sich um einen frequenzerzeugenden, zent- renrelevanten Sortimentsbereich handelt, ist eine Realisierung in der Innenstadt zu emp- fehlen. Auch hier kann bewusst von der Prognose abgewichen werden, wenn damit eine Stärkung der Innenstadt erreicht werden kann.
In der Warengruppe Hausrat, Möbel, Einrichtung lassen sich Entwicklungsflächen zwi- schen 2.100 m² (Szenario B) und 18.600 m² (Szenario C) ermitteln. Die große Bandbreite ist auf das Fehlen eines regional bedeutsamen Einrichtungshauses zurückzuführen.1 Die Ansiedlung eines Möbelhauses ist aus gutachterlicher Sicht zu empfehlen, um den Bran- chen- und Angebotsmix des Mittelzentrums Detmold zu komplettieren und auszubauen, um so auch die Zentralität für Detmold und das Umland zu steigern. Die verträgliche Ge- samtgröße eines solchen Vorhabens ist im Rahmen einer vorhabenbezogenen Auswir- kungsanalyse zu ermitteln.
4. Entwicklungsperspektiven der wohnungsnahen Versorgung
Das vorstehend erläuterte Branchenmixkonzept für das Jahr 2020 stellt eine Modellrech- nung dar, die ökonomische Orientierungswerte für die künftige Verkaufsflächenentwick- lung aufzeigt. Für die Wohnsiedlungsbereiche steht im Rahmen des Ausbaus der Nahver-
1 Im Falle der Ansiedlung eines regional bedeutsamen großflächigen Möbelhauses mit ei- nem erweiterten Marktgebiet sind die dargestellten Verkaufsflächenkontingente im Rah- men einer vorhabenbezogenen Untersuchung unter Berücksichtigung der landesplaneri- schen Vorgaben zu prüfen.
76 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
sorgung die Ergänzung durch marktübliche Lebensmittel-SB-Märkte im Vordergrund. Grundsätzlich wäre es wünschenswert, eine flächendeckende Ergänzung der wohnungs- nahen Grundversorgung zu erreichen. Dem steht jedoch in vielen Fällen die aus der ge- ringen Einwohnerzahl der Wohnsiedlungsbereiche bzw. Ortsteile resultierende, fehlende Wirtschaftlichkeit von Lebensmittel-SB-Märkten entgegen.
Zur Ausrichtung der Einzelhandelsstruktur auf die Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung ist die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Lebensmittelbetrieben zu über- prüfen. Im Rahmen einer Modellrechnung sind folgende Prämissen zu beachten:
Unter Rentabilitätsgesichtspunkten ist eine Mindestverkaufsfläche eines neuen Lebensmittelsupermarktes1 von ca. 1.200 m² Verkaufsfläche anzusetzen.
Die durchschnittliche Flächenproduktivität eines Supermarktes dieser Größenord- nung liegt gegenwärtig bei ca. 3.623,- € je m² Verkaufsfläche.2
In der Sortimentsstruktur entfällt auf Lebensmittel bei Betrieben der v. g. Größe ein Umsatzanteil von ca. 91 %.3
Unter Beachtung der v. g. Prämissen ist der betriebswirtschaftlich notwendige Um- satz eines Lebensmittelsupermarktes mit ca. 4,3 Mio. € anzusetzen, davon bezieht sich ein Umsatzanteil von 4,0 Mio. € auf Nahrungs- und Genussmittel.
Unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen und wettbewerbsbezogenen Rahmenbedingungen der Stadt Detmold kann ein Lebensmittelsupermarkt in der beschriebenen Größenordnung ca. 25 % des vorhandenen Kaufkraftpotenzials der Wohnbevölkerung im Naheinzugsgebiet binden.4 Darüber hinaus sind Streuumsät- ze mit Kunden, die außerhalb des Naheinzugsgebietes wohnen, in Höhe von ca. einem Drittel des Planumsatzes zu berücksichtigen.5
1 Ein Lebensmitteldiscountmarkt wird der Nahversorgungsfunktion in deutlich geringerem Maße gerecht, da insbesondere die Frischewaren im Sortiment nur begrenzt angeboten werden. 2 vgl. EHI, Handel aktuell 2009 / 2010, Supermärkte mit durchschnittlich ca. 1.267 m² VK 3 ebenda 4 abhängig von Wettbewerbssituation, Standortbedingungen u. a. 5 unter der Voraussetzung einer günstigen verkehrsstrategischen Lage
77 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Bei einer Kaufkraftbindungsquote von ca. 25 % müsste der Lebensmittelsuper- markt ein Kundeneinzugsgebiet versorgen, in dem ein Kaufkraftpotenzial von ca. 10,7 Mio. € für Nahrungs- und Genussmittel zur Verfügung steht. Bezogen auf die durchschnittlichen Verbrauchsausgaben der Einwohner der Stadt Detmold ent- spricht dies einer Einwohnerzahl von etwa 5.800 Personen im Nahbereich des An- bieters.
In der Stadt Detmold weisen außerhalb der Kernstadt nur die Ortsteile Heidenolden- dorf, Hiddesen und Pivitsheide V.L. das erforderliche Einwohnerpotenzial auf, um einen Lebensmittel-SB-Markt in einer marktfähigen Betriebsgröße wirtschaftlich auszulas- ten, so dass Schwerpunktstandorte für die SB-Markt-bezogene Nahversorgung sinnvoll erscheinen. Dabei sollten unter Berücksichtigung der Einwohnerverteilung und der Ein- zelhandelsausstattung die Kernstadt und die größeren Ortsteile Spork-Eichholz / Rem- mighausen, Heiligenkirchen, Hiddesen, Heidenoldendorf, Pivitsheide V.L. und Pivitsheide V.H. im Vordergrund stehen. In den zentralen Versorgungsbereichen bestehen Ansätze einer wohnungsnahen Grundversorgung, die jedoch z. T. einer Ergänzung um einen marktfähigen Lebensmittelvollversorger bedürfen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass po- tenzielle Lebensmittel-SB-Märkte in den Detmolder Ortsteilen Marktgebiete bedienen werden, die über die Wohnbevölkerung des eigenen Ortsteils hinausgehen und angren- zende Ortsteile mitversorgen werden.
Unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen Situation im Stadtgebiet sind dabei fol- gende Marktgebiete für Lebensmittel-SB-Märkte in den Ortsteilen anzusetzen:
Spork-Eichholz / Remmighausen: Marktgebiet: Remmighausen, Schönemark, Spork-Eichholz (ca. 5.160 Einwohner, ca. 9,5 Mio. € Lebensmittel-Kaufkraft)
Heiligenkirchen: Marktgebiet: Berlebeck, Heiligenkirchen, Hornoldendorf (ca. 5.510 Einwohner, ca. 10,1 Mio. € Lebensmittel-Kaufkraft)
Hiddesen: Marktgebiet: Hiddesen (ca. 6.720 Einwohner, ca. 12,4 Mio. € Lebensmittel- Kaufkraft)
78 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Heidenoldendorf: Marktgebiet: Heidenoldendorf (ca. 8.110 Einwohner, ca. 14,9 Mio. € Lebensmittel- Kaufkraft)
Pivitsheide V.H.: Marktgebiet: Pivitsheide V.H., Nienhagen (ca. 3.400 Einwohner, ca. 6,3 Mio. € Le- bensmittel-Kaufkraft)
Pivitsheide V.L.: Marktgebiet: Pivitsheide V.L. (ca. 6.190 Einwohner, ca. 11,4 Mio. € Lebensmittel- Kaufkraft).
Neben den Ortsteilen ist eine Verbesserung der Lebensmittelversorgung auch in der In- nenstadt zu empfehlen. Ein innerstädtischer Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter) kann nicht nur die Funktion eines zusätzlichen Frequenzbringers übernehmen, sondern auch den Branchenmix komplettieren und die wohnungsnahe Ver- sorgung in der Innenstadt verbessern. Dabei ist jedoch zu beachten, dass bestimmte Rahmenbedingungen zur Integration eines solchen Anbieters in innerstädtischen Struktu- ren gegeben sein müssen. Für einen Vollsortimenter (Supermarkt) ist – wie dargestellt – eine Verkaufsfläche von mindestens 1.200 m² (i. d. R zuzüglich Getränkemarkt) anzuset- zen. Lebensmitteldiscounter benötigen eine Verkaufsfläche von ca. 800 – 1.000 m². Die Standorte müssen ebenerdig liegen, eine gute verkehrliche Erreichbarkeit aufweisen und auch Stellplätze ermöglichen. Letzterer Aspekt ist in innerstädtischen Lagen zwar von geringer Bedeutung, da diese Lagen i. d. R eine hohe fußläufige Frequenz aufweisen, ein gänzlicher Verzicht an Stellplätzen wird jedoch von den üblichen Betreibern von Lebens- mittelmärkten nicht akzeptiert. Somit ist zur Realisierung eines Lebensmittelmarktes ein ausreichend großes Grundstück bzw. die Zusammenlegung von mehreren kleinen Grundstücken erforderlich. Eine direkte Integration in die Hauptlauflagen der Detmolder Innenstadt (Lange Straße, Bruchstraße, Krumme Straße) wird demgemäß kaum umsetz- bar sein, allerdings können ggf. das aktuell leerstehende Hertie-Gebäude bzw. Standorte in Randlagen der Innenstadt (z. B entlang des Innenstadtrings, Standort Lustgarten) eine Entwicklung ermöglichen.
Demgemäß kommen unter versorgungsstrukturellen Aspekten als Schwerpunktstandorte für großflächige Lebensmittel-SB-Märkte nur die Kern- / Innenstadt und die Ortsteile Hid-
79 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
desen, Heidenoldendorf, Pivitsheide V.L.1 und (mit Einschränkungen) Heiligenkirchen sowie Spork-Eichholz / Remmighausen in Frage.
Exkurs: Nahversorgungskonzepte zur Erhaltung der wohnungsnahen Grundver- sorgung
Als Reaktion auf die Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes durch die Konzentrations- prozesse im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel werden in der Bundesrepublik seit Jahren Modelle erprobt, um die wohnungsnahe Versorgung durch alternative betriebswirt- schaftliche Lösungen zu sichern. Dabei stehen u. a. folgende alternative Nahversor- gungskonzepte zur Diskussion:
Nachbarschaftsläden genossenschaftlich / privatwirtschaftlich organisiert,
Convenience-Shops (Tankstellen, Bäckereien mit Zusatzsortiment),
Hofläden,
mobile Verkaufswagen,
„Handi“-CAP-Kooperation,
E-commerce,
Zustelldienste.
1 In Pivitsheide V.L. haben sich mittlerweile ein Lebensmittelsupermarkt und ein Lebensmit- teldiscounter angesiedelt, so dass hier aktuell keine Weiterentwicklung im großflächigen Bereich in Frage kommt.
80 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Um’s Eck-Konzept
Erfolgsvoraussetzungen Erfolgshemmnisse Mind. ca. 1.000 EW Lieferkonditionen kein Wettbewerb im Standortumfeld Mietkonditionen Ladenfläche vorhanden höhere Preise als im „normalen“ Super- ca. 80 – 100 m² VK markt Miete: ca. 5 – 6 € / m² VK begrenztes Sortiment zentrale, verkehrsgünstige Lage ca. 5 – 10 Pkw-Stellplätze attraktives städtebauliches Umfeld ca. 5.000 Artikel Dienstleistungen als Frequenzbringer zumindest Orientierung an allgemein üblichen Öffnungszeiten attraktive Gestaltung, Warenpräsentation aktive Werbemaßnahmen, Sonderange- bote
GMA-Darstellung
Als Beispiel für ein privatwirtschaftlich organisiertes Nahversorgungskonzept kann verwie- sen werden auf das Modell „Um’s Eck-Konzept“, Firma Convenience-Service Süd- deutschland (CS):
1999 initiiert von drei Großhändlern der Dohle-Gruppe (LHG-Lebensmittelgesell- schaft Eibelstadt, Adolf Rau GmbH & Co. KG, Pfarrkirchen, UTZ GmbH & Co. KG Ochsenhausen),
Franchise-System,
Ziel: Überlebensstrategie für kleinere Verkaufsflächen,
Basis: Convenience-Trend, d. h. gute Erreichbarkeit, moderner Auftritt, kein Voll- sortiment (v. a. Fertiggerichte, Tiefkühlkost, Getränke, Süßwaren, Frische- Produkte) sowie ergänzende Dienstleistungen (Post, Lotto-Annahme etc.),
bisher über 100 Läden in Süddeutschland „am Netz“,
einheitlicher werblicher Auftritt.
81 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Als weiteres Beispiel eines Nachbarschaftsladens kann das Modell „Unser Dorfladen“ in Wehrheim / Stadtteil Friedrichsthal (Taunus) angeführt werden:
Eröffnung 1996,
Einzugsgebiet ca. 600 EW (= ca. 1,1 Mio. € Kaufkraftpotenzial für Lebensmittel),
Anteilseigner ca. 200 Bürger, Einlage à 153,40 €,
Organisationsform GbR; Hauptversammlung mit Bürgern, Parteien, Kommune, Unternehmen, ehrenamtliche Geschäftsführer,
Belieferung: Edeka, lokale Einzelhändler (Bäcker, Metzger, Landwirte),
Sortiment: Vollsortiment; hohe Frischekompetenz; Zusatzsortimente: Geschenkar- tikel, Zeitschriften,
Dienstleistungsangebote: Schuhservice, Elektroservice, Fotoannahme,
Miete: ca. 295 € / Monat,
Kundenaufkommen: ca. 100 / Tag,
Personal: 1 Vollzeitangestellte, mehrere Teilzeitkräfte,
Öffnungszeiten: Mo. – Fr. Vormittags, Sa. 7 – 11, So. Vormittag
Subventionierung durch Wirtschaftsförderung bis max. 3.500 € / p. a.
Die beispielhaft aufgeführten Modelle zur Sicherstellung einer wohnungsnahen Grundver- sorgung im Lebensmittelsektor dokumentieren, dass sowohl privatwirtschaftlich organi- sierte als auch genossenschaftlich strukturierte Nahversorgungskonzepte realisierbar sind, sofern die notwendigen Rahmenbedingungen in punkto Kaufkraft, Standort- und Objektqualität sowie Wettbewerbssituation gegeben sind. Unter marktwirtschaftlichen As- pekten sollte keine dauerhafte Subventionierung von Nahversorgungskonzepten erfolgen, da diese einen Eingriff in die Marktmechanismen des Lebensmitteleinzelhandels darstellen würde, der die Wettbewerbschancen der privatwirtschaftlich agierenden Unter- nehmen beeinträchtigte. Als unbedenklich erscheint demgegenüber eine kommunale An- schubsubventionierung zur Bereitstellung geeigneter Räumlichkeiten, um einen Investiti- onsimpuls zur Etablierung kleinstrukturierter Nachbarschaftsläden zu vermitteln.
82 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Weiterhin ist eine Unterstützung der Nahversorgung möglich, indem Maßnahmen der Be- schäftigungsförderung zu einer Subventionierung der Lohnkosten genutzt werden. Auch für dieses Modell wird jedoch unter marktwirtschaftlichen Aspekten zu bedenken gege- ben, dass hiermit eine wettbewerbsverzerrende Wirkung ausgelöst werden kann, weil die Lohnsubventionierung den geförderten Betrieben gegenüber privatwirtschaftlich operie- renden Lebensmittelanbietern Wettbewerbsvorteile verschafft.
Aus gutachterlicher Sicht wird der Stadt Detmold empfohlen, in erster Linie privatwirt- schaftlich organisierte Nahversorgungskonzepte weiterzuverfolgen, damit Eingriffe in die Marktmechanismen des Lebensmitteleinzelhandels vermieden werden. In Ausnahme- fällen wird eine Anschubsubventionierung zur Diskussion gestellt, die jedoch nicht zu dauerhaften Eingriffen in den Wettbewerb führen sollte.
83 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
V. Zentrenkonzept und Entwicklungsstandorte
1. Städtebauliche Leitlinien
1.1 Kriterien für die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche
Die polyzentrische Siedlungs- und Versorgungsstruktur der Stadt Detmold erfordert die Festlegung eines abgestuften Netzes zentraler Versorgungsbereiche1, um den versor- gungsstrukturellen und städtebaulichen Anforderungen an die Wohn- und Versorgungs- qualität in der Detmolder Innenstadt, in den Ortsteil- bzw. Nahversorgungszentren sowie in den dezentralen Agglomerationsbereichen gerecht zu werden. Eine parzellenscharfe räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche hat unter Berücksichtigung des § 24 Landesplanungsgesetz eine besondere Bedeutung, da der großflächige Einzelhan- del mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich nur in zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden soll. Weiterhin bilden die räumlichen Abgren- zungen der zentralen Versorgungsbereiche die Grundlage für politische und planungs- rechtliche Entscheidungen im Hinblick auf die §§ 2 Abs. 2 und 34 Abs. 3 BauGB sowie § 11 Abs. 3 BauNVO.
Auf der Grundlage der einschlägigen Rechtsprechung und der Fachliteratur sind für die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche insbesondere drei Kriterien ausschlagge- bend:
Übergeordnete Planungen der regionalen und kommunalen Planungsträger (z. B. Raumordnungsplan, Flächennutzungsplan, Bebauungspläne),
informelle Planungen oder städtebauliche Konzepte der Kommune (wie z. B. Zent- renkonzept / Masterplan),
städtebauliche / versorgungsstrukturelle Rahmengebung durch tatsächliche örtli- che Verhältnisse.
1 Die Begriffe „zentraler Versorgungsbereich“ und „Versorgungszentrum“ werden als Syn- onyme verwendet.
84 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Über die Feststellung der vorgegebenen Versorgungsstruktur der Kommune hinaus ist bei Festsetzung zentraler Versorgungsbereiche auch das ökonomische Entwicklungspotenzi- al standortspezifisch zu berücksichtigen. Hierzu bedarf es konkreter planerischer Zielaus- sagen der Stadt Detmold, aus der die Planungsgrundlagen und -absichten hervorgehen. Ungeachtet der vorstehend skizzierten Kriterien für die Abgrenzung zentraler Versor- gungsbereiche erscheint es nicht möglich, allgemein gültige Leitlinien für eine räumliche Abgrenzung von Versorgungszentren aufzustellen, da je nach Größe und Struktur des zentralen Versorgungsbereichs die Abgrenzungskriterien eine unterschiedliche Bewertung erfordern.
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde eine gesamtstädtische Strukturanalyse durchgeführt, um möglichst genaue Anhaltspunkte für die versorgungsstrukturelle Bedeu- tung und die Entwicklungschancen der einzelnen stadtteilbezogenen Nahversorgungs- zentren der Stadt Detmold zu erhalten. Der wesentliche Planungsgrundsatz zur Abgren- zung der zentralen Versorgungsbereiche ist darin zu sehen, dass städtebaulich integrierte Versorgungszentren eine fußläufig erlebbare, kompakte Struktur mit Versorgungsan- geboten der öffentlichen und privaten Infrastruktur aufweisen. Je nach Größe des Ortsteils sind unterschiedliche Ansprüche an die Kompaktheit und Vielfalt der Versor- gungsstruktur, die fußläufige Erreichbarkeit und die Funktionsmischung zu richten, so dass eine Gleichbehandlung der Detmolder Innenstadt und der Ortsteil- bzw. Nahversor- gungszentren den Ansprüchen an eine Differenzierung der Versorgungseinheiten im Sin- ne eines hierarchischen Zentrenkonzeptes nicht gerecht würde. Grundsätzlich korrespon- diert die infrastrukturelle Ausstattung mit öffentlichen Versorgungseinrichtungen mit der Einwohnerzahl. Bei kleineren Ortsteil- bzw. Nahversorgungszentren ist der Nutzungsviel- falt und -durchmischung jedoch eine geringere Bedeutung beizumessen als dem An- spruch an eine Mindestausstattung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrele- vanten Sortimenten.
Die Grundlage wirtschaftlich vitaler und attraktiver Versorgungszentren bilden insbeson- dere die Erdgeschossnutzungen mit Einzelhandelsbetrieben sowie ergänzenden einzel- handelsnahen Dienstleistungen (z. B. Friseur, chemische Reinigung), gastgewerblichen Betrieben, öffentlichen Versorgungseinrichtungen (Verwaltung, Schule, Kirche, Kultur) sowie sonstigen privaten und öffentlichen Versorgungseinrichtungen mit Passantenver- kehr. Die Abgrenzung berücksichtigt die bestehenden Nutzungen (tatsächliche Vor-Ort-
85 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Verhältnisse) und umfasst darüber hinaus auch bislang un- bzw. untergenutzte Grundstü- cke, sofern diese in räumlich-funktionalem Zusammenhang zum bestehenden Geschäfts- besatz liegen und ein Ergänzungspotenzial für den zentralen Versorgungsbereich abzulei- ten ist.
Neben den funktionalen Kriterien für die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche sind auch städtebauliche Aspekte der Baustruktur und der Stadtbildqualität zu beachten, so dass je nach Größe und Struktur der Standorte unterschiedliche Maßstäbe an die Ange- botsdichte und die Kompaktheit der Versorgungszentren anzulegen sind (vgl. Tabelle 16).
Tabelle 16: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche (Versor- gungszentren)
Funktionale Kriterien Städtebauliche Kriterien Angebotsdichte / -vielfalt, Passantenfre- Kompaktheit / fußläufige Erlebbarkeit quenz Attraktivitätswirkung der Versorgungsein- Nutzungsmix öffentlicher / privater Versor- richtungen in Erdgeschossen gungseinrichtungen Verkehrs- und Aufenthaltsqualität der Zent- Fristigkeit des Einzelhandelsangebotes ren (kurz-, mittel-, langfristiger Bedarf) Stadtbildqualität / architektonisches Er- Frequenzwirkung (u. a. Zuordnung von scheinungsbild Magnetbetrieben des Einzelhandels) Unverwechselbarkeit / Identifikationswirkung Erreichbarkeit der Einzelhandelsbetriebe für alle Verkehrsarten (Fußgängerverkehr / IV / ÖPNV) Quelle: GMA-Darstellung
Die vorstehend aufgeführten Abgrenzungskriterien bieten einen Ermessensspielraum für die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche, ohne dass damit automatisch eine Kern- oder Sondergebietsausweisung verbunden sein muss. Je nach Größe und Bedeutung der Versorgungszentren ist im Einzelnen zu entscheiden, ob und in welchen Teilflächen der zentralen Versorgungsbereiche die Ausweisung eines Kerngebiets bzw. eines Sonderge- biets für ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben erforderlich ist, um eine sinnvolle städ- tebauliche und versorgungsstrukturelle Entwicklung abzusichern.
Für die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen wird folgende Funktionsteilung der zentralen Versorgungsbereiche und der dezentralen Agglomerationsbereiche zugrunde gelegt:
86 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
der städtebaulich integrierte, zentrale Versorgungsbereich mit gesamtstädtischen und übergemeindlichen Versorgungsfunktionen i. S. §§ 2 Abs. 2 und 34 Abs. 3 BauGB sowie § 11 Abs. 3 BauNVO,
die zentralen Versorgungsbereiche der Nahversorgungszentren1 zur Sicherung der wohnungsnahen Ortsteil-Grundversorgung i. S. §§ 2 Abs. 2 und 34 Abs. 3 BauGB sowie § 11 Abs. 3 BauNVO,
die städtebaulich nicht integrierten Agglomerationsbereiche des großflächigen Ein- zelhandels mit gesamtstädtischen und teilweise übergemeindlichen Versorgungs- funktionen i. S. § 11 Abs. 3 BauNVO.
Abschließend ist hervorzuheben, dass das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkon- zept der Stadt Detmold ein „informelles Planungsinstrument“ darstellt, so dass aus der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kein Anspruch auf Auswei- sung eines Kerngebietes (§ 7 BauNVO) oder eines Sondergebietes (§ 11 Abs. 3 BauNVO) für großflächigen Einzelhandel abzuleiten ist.
1.2 Steuerung der Einzelhandels- und Standortentwicklung der Stadt Detmold nach städtebaulichen Kriterien
Die Erarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Detmold ist dar- auf angelegt, unter Berücksichtigung der strukturprägenden Elemente des Einzelhandels ein planerisches Steuerinstrumentarium für eine zielgerichtete Sicherung und Stärkung der Einzelhandelsfunktionen zu nutzen. Dabei handelt es sich um Planungsziele und Leit- linien, die eine Vereinfachung und Beschleunigung bei der Bewertung von künftigen Ein- zelhandelsvorhaben bewirken sollen.
Die räumliche Konkretisierung der zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt und Nah- versorgungszentrum) und der dezentralen Agglomerationsbereiche des großflächigen Einzelhandels schafft im Rahmen der Stadtentwicklung den planerischen Beurteilungs- rahmen für eine Einzelfallprüfung. Da die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche
1 Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17.12.2009 (BVerwG 4 C 2.08 / OVG 7 A 1392/07) können auch Grund- und Nahversorgungszentren zentrale Versor- gungsbereiche i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB sein.
87 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
nicht gleichbedeutend mit der Ausweisung von Kerngebieten bzw. Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel ist, bedürfen insbesondere großflächige Einzelhandelsvorha- ben in jedem Fall einer Einzelbetrachtung, die zwar durch die Rahmensetzungen des vor- liegenden Einzelhandelskonzeptes der Stadt Detmold vorbereitet, nicht jedoch ersetzt werden kann.
Aus grundsätzlichen bauplanungsrechtlichen Überlegungen erscheint es nicht durchsetz- bar, kleinflächige Einzelhandelsnutzungen, d. h. Betriebe mit weniger als ca. 800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche, ausschließlich auf die abgegrenzten zent- ralen Versorgungsbereiche der Stadt Detmold zu beschränken. Um dennoch eine uner- wünschte Aushöhlung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zu verhindern, ist zu empfehlen, bei Betrieben unterhalb der Großflächigkeit (< 800 m² VK) eine differenzierte Betrachtung vorzunehmen:
Betriebe bis 200 m² Verkaufsfläche: Um außerhalb der zentralen Versorgungs- bereiche eine wohnortnahe Versorgung zu ermöglichen, sollte die Ansiedlung von kleinflächigen Geschäften mit nahversorgungs-, zentren- und auch nicht zentrenre- levanten Kernsortimenten möglich sein. Zur Ableitung einer standortangepassten Flächengröße wurde der Betriebsanteil nach Verkaufsflächen-Größenklassen in der Stadt Detmold analysiert (vgl. Abbildung 21). Daraus wird ersichtlich, dass ak- tuell rd. 80 % der Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Detmold eine Verkaufsfläche von bis zu 200 m² umfassen. Somit sind Geschäfte bis zu dieser Größenordnung stadtbildprägend und daher „typisch“ für Detmold. Neben der bestehenden Struktur fügen sich die Geschäfte in dieser Größenordnung grundsätzlich gut in die Struktu- ren von Wohngebieten ein. Darüber hinaus sind von Ansiedlungen in dieser Grö- ßenordnung i. d. R. keine negativen Auswirkungen auf den Städtebau bzw. die Versorgungsstruktur zu erwarten. Mögliche Summenwirkungen durch die Ansied- lung mehrerer benachbarter Betriebe können durch die Beschränkung auf 200 m² Verkaufsfläche minimiert bzw. vermieden werden.
Betriebe ab 200 m² Verkaufsfläche: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten ab einer Verkaufsfläche von mehr als 200 m² sollten i. d. R. auf die Innenstadt und die Nahversorgungszentren gelenkt werden. Eine Ansiedlung außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche stellt eine Aus- nahme dar; die Verträglichkeit ist über eine Einzelfallbeurteilung zu prüfen, die von
88 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
der Stadt selbst durchgeführt werden kann. Um insbesondere auch Summenwir- kungen bei Agglomeration mehrerer Betriebe > 200 m² Verkaufsfläche an einem Standort zu vermeiden und damit einer Schwächung der Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes entgegen zu wirken, sollte eine Überplanung städtebaulich unerwünschter Standorte geprüft werden.
Abbildung 21: Betriebsanteil nach Verkaufsflächen-Größenklassen in der Stadt Detmold
bis 200 m² VK 80,3%
200 bis 800 m² 14,0% VK
ab 800 m² VK 5,7% (großflächig)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Quelle: GMA-Erhebung 2009; -Darstellung 2010 (ca.-Werte, gerundet)
Gewerbe- und sonstige Industriegebiete sollten – ihrer primären Funktion entspre- chend – als Flächen für das produzierende und weiter verarbeitende Gewerbe sowie für Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe vorgehalten werden. Aus diesem Grund sowie im Hinblick auf die Zielsetzungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sollten hier Einzelhandelsbetriebe sowohl mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimen- ten als auch mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten ausgeschlossen werden. Nah- versorgungs- und zentrenrelevante Sortimente sollten ausschließlich in den zentralen Versorgungsbereichen bzw. siedlungsräumlich integrierten Lagen zulässig sein, da sie hier der wohnungsnahen Versorgung dienen können. Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sollten auf die dezentralen Agglomerationsbereiche (Klingenbergstraße und Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring) konzentriert werden, um so eine Bünde- lung von Angeboten und Verkehrsströmen zu erreichen. Eine entsprechende Anpassung
89 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
der geltenden Bebauungspläne ist zu prüfen bzw. durchzuführen, sofern dies in der aktu- ellen Bauleitplanung noch nicht geschehen ist.1
Eine Sonderregelung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten, in denen grundsätzlich kein Einzelhandel zugelassen ist, kann Verkaufsstellen von pro- duzierenden / verarbeitenden Betrieben (Fabrikverkauf, sog. Annexhandel) einge- räumt werden. Ausnahmsweise können daher Verkaufsstätten zugelassen werden, wenn
die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet,
im betrieblichen Zusammenhang errichtet ist,
die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet und sortimentsbezo- gen dem Hauptbetrieb zugeordnet ist und
die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauVNO nicht überschritten wird.
Bestehende dezentrale Standorte außerhalb der ausgewiesenen dezentralen Ag- glomerationsbereiche (insbesondere Fachmarktstandort Ernst-Hilker-Straße) sollten dagegen im Einzelhandelsbereich nicht weiter ausgebaut werden, um einerseits die zent- ralen Versorgungsbereiche nicht zu schwächen bzw. in ihrer Entwicklung zu beeinträchti- gen und andererseits, um diese Standorte in sich nicht weiter zu stärken. Bei den Stand- orten handelt es sich zudem um Gewerbe- bzw. Industriegebiete, die – wie oben darge- stellt – ihrer primären Funktion als Gewerbe- bzw. Industrieflächen zu entwickeln sind.
Die beiden dezentralen Agglomerationsbereiche Klingenbergstraße und Richthofen- straße bieten Möglichkeiten für eine Angebotsergänzung bzw. für die Erweiterung beste- hender Betriebe, so dass nach derzeitigem Planungsstand keine Notwendigkeit besteht, zusätzliche Standorte für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sor- timenten (Kernsortiment) auszuweisen. Auch aus Gründen eines sparsamen Flächen- verbrauchs, einer Begrenzung des motorisierten Kundenverkehrs und einer kundenge- rechten Bündelung von Einzelhandelsangeboten wird empfohlen, die Ansiedlung großflä- chiger Einzelhandelsbetriebe räumlich zu konzentrieren.
1 Die Umsetzung der Empfehlungen ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bau- planungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.
90 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Der Stadt Detmold stehen nach den Bestimmungen des § 1 Abs. 5 BauNVO Gestal- tungsmöglichkeiten zur Regelung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen in den einzelnen Baugebieten zur Verfügung. Danach kann in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die grundsätzlich zulässig sind, nicht zugelassen werden oder nur ausnahmsweise zugelassen werden. Der Gestaltungs- spielraum bei der Festsetzung von Einzelhandelsausschlüssen wird jedoch dadurch be- grenzt, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt und im Falle des Ausschlusses oder der Einschränkung der Ansiedlungsmöglichkeiten von Einzelhan- delsbetrieben eine nachvollziehbare städtebauliche Begründung gegeben wird. Ein sol- cher Ausschluss kann beispielsweise gerechtfertigt sein, wenn in einem Mischgebiet, das unmittelbar an einen im Einzelhandelskonzept festgesetzten zentralen Versorgungsbe- reich angrenzt, Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit ausgeschlossen werden sollen, um den zentralen Versorgungsbereich zu schützen und auszubauen.
Für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten gilt die grundsätzliche Empfehlung, künftig nur noch Ansiedlungen im Hauptzentrum der Detmolder Innenstadt zuzulassen. Infolge der im Rahmen des Zentrenkonzeptes erarbeiteten Zielvorstellung, die Nahversorgungszentren als städtebaulich integrierte Geschäftslagen mit einer überwiegend ortsteil- bzw. woh- nungsbezogenen Versorgung im Bestand zu sichern und strukturell zu verbessern, ist auch hier die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Sor- timenten von mehr als 800 m² Verkaufsfläche zu befürworten. Dabei sind die Grundsätze des § 24a Abs. 2 LEPro zu beachten, nach denen in Nebenzentren der Planumsatz eines Vorhabens die Kaufkraft der Bevölkerung in dem zugehörigen Wohnsiedlungsbereich bzw. Ortsteil nicht übersteigen darf.
Weiterhin ist abzuwägen, ob ein in einem kleineren Nahversorgungszentrum ansässiges Unternehmen aufgrund seiner spezifischen Sortimentsstruktur unter marktwirtschaftlichen Aspekten ggf. darauf angewiesen ist, eine größere Betriebsgröße zu realisieren, um den Betrieb wettbewerbsfähig zu halten. Bundesweite Marktbeobachtungen belegen, dass bereits heute die Mindestbetriebsgröße eines Lebensmitteldiscounters bei ca. 800 m² Verkaufsfläche und eines Lebensmittelvollsortimenters bei ca. 1.200 m² Verkaufsfläche liegt. Auch zur Sicherstellung einer bedarfsgerechten Grundversorgung in kleineren Nah-
91 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
versorgungszentren der Stadt Detmold erscheint es demgemäß erforderlich, künftig groß- flächige Betriebseinheiten zu ermöglichen, um die Lebensmittelversorgung sicherzustellen und die Frequenzwirkung der Lebensmittelanbieter für die Erhaltung und Stabilisierung des ergänzenden Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes einzusetzen. In einer Einzelfallprüfung ist zu untersuchen, in welchem Umfang ein einzelner Anbieter die Kauf- kraft des Ortsteils abschöpft und ob und inwieweit durch das Vorhaben die Versorgungs- funktionen benachbarter Ortsteilzentren beeinträchtigt werden können.
Aufgrund sortiments- und betriebstypenspezifischer Besonderheiten ist eine ergänzende Regelung hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente bei Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zu empfehlen. Um der Gefahr einer Aushöhlung des Sortimentskonzeptes durch übermäßige Angebote von zentrenrelevanten Randsortimen- ten zu begegnen, ist bei Ansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht zent- renrelevanten Kernsortimenten (z. B. Möbel-, Bau-, Gartenmärkte) außerhalb der zentra- len Versorgungsbereiche eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente1 auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 800 m² VK anzure- gen.2 Darüber hinaus wird unter Berücksichtigung der „200 m²-Regelung“ empfohlen, ein- zelne Sortimente auf maximal 200 m² Verkaufsfläche zu begrenzen. Diese Regelung soll sicherstellen, dass die insgesamt zulässige Verkaufsfläche für Randsortimente nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden kann, da dies ansonsten zu einer Unterwande- rung des Sortimentskonzeptes und letztlich zu Beeinträchtigungen der schutzwürdigen Strukturen in Detmold führen kann. Hierbei handelt es sich um eine Vermutungsregel; die geeignete Größe von Randsortimenten ist im Rahmen einer vorhabenbezogenen Auswir- kungsanalyse zu ermitteln.
1 Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsorti- ment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Gewichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OGV NRW, Beschluss vom 26.01.2000, 7 B 2023/99). 2 Nach § 24a LEPro müssen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente auf einen Verkaufsflächenanteil von 10 % bzw. maximal 2.500 m² VK beschränkt werden. Lt. § 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Grenze zur Großflächigkeit, ab der nicht nur unwesentli- che Auswirkungen zu erwarten sind (Vermutungsregel) bei 800 m² VK. Die Begrenzung auf 800 m² VK ist damit an die Großflächigkeit geknüpft und wird der Stadt Detmold auf Basis der derzeitigen Einzelhandelsausstattung in den Zentren und der Verteilung der Sortimente auf die einzelnen Standortlagen empfohlen. Eine Abweichung von dieser gutachterlichen Empfehlung kann im Bedarf über eine Einzelfallprüfung erfolgen.
92 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Zur Sicherung des Stand- ortes sowie der wirtschaftlichen Tragfähigkeit ist bestehenden Betrieben außerdem eine gewisse Erweiterungsmöglichkeit einzuräumen. Voraussetzung hierfür ist, dass hierdurch keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Detmold sowie auf zentrale Versorgungsbereiche in benachbarten Kommunen hervorgerufen werden. Dies ist im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu prüfen.
2. Städtebauliche Situation
2.1 Zentrale Versorgungsbereiche und dezentrale Agglomerationsstandorte
Für die Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur der Stadt Detmold wird ein Zentren- konzept vorgeschlagen, das nach versorgungsstrukturellen Einheiten differenziert ist. Da- bei wird unterschieden in städtebaulich integrierte Versorgungszentren (zentrale Versor- gungsbereiche) und nicht integrierte Agglomerationsbereiche des Einzelhandels.
Die Definition der städtebaulich integrierten Versorgungszentren (zentrale Versor- gungsbereiche) stützt sich auf die stadträumlich-funktionale Einbindung des Einzelhan- dels- und Dienstleistungsbesatzes innerhalb eines überschaubaren, fußläufig erlebbaren Lebensraumes der Innenstadt bzw. der Ortsteil- / Nahversorgungszentren. Für die Aus- weisung eines zentralen Versorgungsbereichs gelten folgende Kriterien:
Kompaktheit der Bebauung,
städtebauliche Identifikationswirkung der Baustruktur,
Nutzungsdichte und -vielfalt des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes (Mi- schung öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungen),
Konzentration der zentralörtlich bedeutsamen Versorgungseinrichtungen in einem fußläufig erlebbaren Bereich (Nachbarschaftsidee),
Schwerpunktbildung des Einzelhandels in punkto Betriebsbesatz, Verkaufsflächen- bestand und Umsatztätigkeit,
funktionsfähige Einbindung in das Netz des fußläufigen Verkehrs, des motorisier- ten Individualverkehrs sowie des öffentlichen Personennahverkehrs.
93 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
In Ergänzung zu den zentralen Versorgungsbereichen werden gutachterlicherseits dezen- trale Einzelhandelsagglomerationen in das Zentrenkonzept einbezogen, die aufgrund ihrer Angebotsbündelung und -verdichtung die Kriterien eines Einzelhandelsschwerpunk- tes erfüllen. Sie übernehmen wichtige Ergänzungsfunktionen zu den zentralen Versor- gungsbereichen, indem insbesondere großflächige Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten vorgehalten werden, die aus städtebaulichen, verkehrlichen und betriebswirt- schaftlichen Gründen nicht in städtebaulich integrierte Versorgungszentren eingebunden werden können. Es handelt sich dabei überwiegend um Standorte, die dem Pkw- orientierten Zieleinkauf („one stop-shopping“) gewidmet sind.
Sowohl für die zentralen Versorgungsbereiche als auch für die dezentralen Einzelhan- delsagglomerationen der Stadt Detmold gilt die Zielvorstellung der Angebotsverdichtung und -ergänzung. Die räumliche Zusammenfassung von Einzelhandelsbetrieben unter- schiedlicher Größen, Betriebstypen und Sortimente erzeugt Synergieeffekte, indem Ein- käufe und Erledigungen in benachbarten Versorgungseinrichtungen miteinander kombi- niert werden. Die sog. Verbundeffekte räumlich-funktional miteinander korrespondierender Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe ermöglichen es insbesondere kleinstrukturier- ten Betrieben, an der Frequenz und Attraktionswirkung benachbarter Anbieter zu partizi- pieren, wobei großflächige Einzelhandelsbetriebe eine wichtige Magnetfunktion überneh- men.
Unter Einbeziehung der siedlungsstrukturellen, städtebaulichen und nutzungsbezogenen Ausgangssituation der Stadt Detmold wird eine Differenzierung der Versorgungsstruk- tur nach drei Kategorien zugrunde gelegt:
94 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 17: Zentren- und Standortstruktur Stadt Detmold
Definition Anforderungen Innenstadt mittelzentral bedeutsames Hauptzentrum als größte integrierte Ge- (Hauptzent- schäftslage der Gesamtstadt mit gesamtstädtischen und überge- rum) meindlichen Versorgungsfunktionen / vollständigem Einzelhandels- angebot Schwerpunkt der Versorgungsstruktur mit vielfältigem privaten und öffentlichen Dienstleistungsangebot spezialisierte Güter und Dienstleistungen des mittel- und langfristigen Bedarfs, u. a. Warenhaus / Kaufhaus / Fachgeschäfte mit zentrenre- levanten Sortimenten als Magnetbetriebe ÖPNV-Erreichbarkeit: Bahn / Bus Nahversor- städtebaulich integrierte Geschäftslage gungszentrum auf wohnungsnahe Versorgung ausgerichtet, nur teilweise ergänzt durch private und öffentliche Dienstleistungen überwiegend nahversorgungsrelevante Waren und Dienstleistungen anzustrebender Mindeststandard: 5 Betriebe / ca. 1.000 m² Verkaufs- fläche (perspektivisch ca. 1.200 m²), davon ein größerer Lebensmit- telanbieter ÖPNV-Erreichbarkeit: Bus zentrale Versorgungsbereiche i. S. § 24a LEPro zentrale Versorgungsbereiche dezentraler städtebaulich nicht integriert Agglomerati- gesamtstädtische und übergemeindliche Versorgungsfunktionen, onsbereich keine ergänzenden privaten und öffentlichen Dienstleistungen auf wenige Branchen des überwiegend großflächigen Einzelhandels spezialisierte dezentrale Geschäftslage Mindeststandard: 5 Betriebe / ca. 3.000 m² Verkaufsfläche ÖPNV-Erreichbarkeit: Bus Sonderstandorte Sonderstandorte Quelle: GMA-Darstellung
Als besonderes Merkmal der Einzelhandels- und Zentrenstruktur der Stadt Detmold ist anzuführen, dass infolge der stadtgeschichtlichen Entwicklung und der daraus resultie- renden Siedlungsstruktur neben dem innerstädtischen Hauptzentrum nur vergleichswei- se kleine ortsteilbezogene Nahversorgungszentren vorhanden sind.
Zur Sicherstellung von ökonomisch und städtebaulich tragfähigen Versorgungsstrukturen wird unter Berücksichtigung der Größe und Siedlungsstruktur der Stadt Detmold als Ori- entierungswert für die Weiterentwicklung von zentralen Versorgungsbereichen eine Min- destzahl von fünf Einzelhandelsbetrieben und eine Mindestfläche von ca. 1.200 m² Ver-
95 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
kaufsflächeangesetzt. Unterhalb der aufgeführten Werte sind aus gutachterlicher Sicht die Standards für funktionsfähige Nahversorgungsstrukturen nicht gewährleistet.1
Tabelle 18: Zentren- und Standortstruktur in der Stadt Detmold
Anzahl der Verkaufsfläche Umsatz zentraler Versorgungs- Betriebe bereich / dezentrale Agglomeration abs. in % in m² in % in Mio. € in %
Innenstadt 216 41,0 24.280 17,7 87,8 21,0 Lemgoer Tor 10 1,9 1.360 1,0 7,4 1,8 Georgstraße / Lagesche Str. 8 1,5 2.800 2,0 7,3 1,7 Spork-Eichholz / Remmighau- 8 1,5 1.900 1,4 7,6 1,8 sen Heiligenkirchen 9 1,7 1.530 1,1 7,1 1,7 Hiddesen 19 3,6 2.330 1,7 12,5 3,0 Heidenoldendorf 13 2,5 1.680 1,2 6,8 1,6 Pivitsheide V. H. 4 0,8 2.080 1,5 8,7 2,1 Pivitsheide V. L.* 10 1,9 780 0,6 4,8 1,2 zentrale Versorgungsberei- 297 56,4 38.740 28,2 150,0 35,9 che gesamt Klingenbergstraße 32 6,1 32.480 23,7 82,5 19,7 Richthofenstraße 4 0,8 14.920 10,9 23,6 5,6 dezentrale Agglomerations- 36 6,9 47.400 34,6 106,1 25,3 bereiche gesamt Streulagen 194 36,7 51.130 37,2 161,9 38,8 Stadt Detmold gesamt 527 100,0 137.270 100,0 418,0 100,0 * ohne die Neuansiedlungen am Eichenkrug, da diese zum Zeitpunkt der Erhebungen noch nicht in Betrieb waren. Quelle: GMA-Bestandserhebung, Oktober / November 2009
1 vgl. Karte 5: Zentrenkonzept Detmold
96 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 5: Zentren- und Standortstruktur Detmold
Pivitsheide V.H. Klingenbergstraße
Georgstraße / Lagesche Straße
Richthofenstraße / Lemgoer Tor Charles-Lindbergh-Ring Pivitsheide V.L. Heidenoldendorf
Innenstadt
Hiddesen Spork-Eichholz / Remmighausen
zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt Heiligenkirchen zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgungszentren
dezentrale Agglomerationsbereiche des großflächigen Einzelhandels Kernstadt 0 0,5 1,0 2,0 km Kartengrundlage: Stadt Detmold 97 GMA-Darstellung 2010 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
2.2 Einzelhandelsausstattung der zentralen Versorgungsbereiche und der de- zentralen Agglomerationsbereiche
2.2.1 Innenstadt
Die Versorgungsbedeutung des Mittelzentrums Detmold wird durch die Innenstadt als wichtigstes Geschäfts- und Dienstleistungszentrum geprägt. Dem gutachterlicherseits abgegrenzten innerstädtischen Hauptzentrum sind insgesamt 216 Einzelhandelsbetriebe (ca. 41 % der Betriebe in der Stadt Detmold) mit einer Verkaufsfläche von ca. 24.280 m² (ca. 18 % der Gesamtverkaufsfläche) und einer Umsatzleistung von ca. 87,8 Mio. € (ca. 21 % des Gesamtumsatzes) zugeordnet (vgl. Tabelle 19). Der zentrale Versorgungsbe- reich der Innenstadt bildet damit den größten zusammenhängenden, städtebaulich integ- rierten Einkaufsbereich der Stadt Detmold, der in Bezug auf die Zahl der Betriebe, die Sortimentsschwerpunkte und die Ausstrahlungskraft gesamtstädtische und übergemeind- liche Versorgungsfunktionen wahrnimmt.
Sortimentsschwerpunkte des innerstädtischen Angebotes liegen in den Bereichen Bücher, und Spielwaren, Bekleidung und Schuhe sowie Optik und Uhren / Schmuck, deren struk- turprägende Betriebe der Innenstadt zugeordnet sind. Wichtige Angebotsschwerpunkte weist die Innenstadt in den Sortimenten Parfümeriewaren, Haushaltswaren / GPK, Heim- textilien auf. Dagegen stehen die zentrentypischen Sortimente Nahrungs- und Genussmit- tel, Sportartikel sowie Elektrowaren in intensivem Wettbewerb zu Angeboten an dezentra- len Standorten.
Im Vergleich zu der Einzelhandelausstattung der Innenstadt im Jahre 1997 ist insgesamt ein Rückgang um 67 Betriebe mit ca. 14.980 m² Verkaufsfläche und ca. 49,8 Mio. € Um- satz (zu jeweiligen Preisen) festzustellen.1 Der stärkste Verkaufsflächenrückgang ist in den Sortimentsbereichen des kurz- und des langfristige Bedarfs eingetreten. Damit hat die Innenstadt neben dem Karstadt / Hertie Warenhaus und dem Bekleidungshaus Finke deutlich an Angebotsvielfalt verloren. Im Spannungsverhältnis insbesondere zu dezentra- len Einkaufslagen ist die Einzelhandelsbedeutung der Detmolder Innenstadt deutlich zu- rückgegangen.
1 Es ist eine geringfügige Abweichung in der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbe- reichs zu berücksichtigen.
98 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 19: Einzelhandelsausstattung des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt
Anzahl der Einzelhandelsausstattung Verkaufsfläche Umsatz Betriebe in Sortiment / Warengruppe abs. in %* in m² in %* in %* Mio. € Lebensmittel, Getränke 15 870 4,7 Bäckerei- / Fleischereihandwerk 14 280 3,7 Nahrungs- und Genussmittel 29 18,7 1.150 3,0 8,4 4,5 Drogerie-, Parfümeriewaren 7 1.350 8,4 Apotheken-, Sanitätswaren 6 230 10,8 Gesundheit, Körperpflege 13 33,3 1.580 42,5 19,2 36,6 Blumen, Pflanzen, zoologischer 6 23,1 400 12,5 0,6 12,0 Bedarf Bücher, Schreib- und Spielwaren 13 61,9 1.440 68,9 8,8 77,9 Bekleidung 53 9.970 22,0 Schuhe, Lederwaren, Sportartikel 9 3.070 9,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 62 77,5 13.040 70,0 31,5 72,6 Elektrowaren 16 43,2 640 12,0 2,7 10,3 Haushaltswaren, Glas, Porzellan, 20 1.550 2,7 Keramik, Geschenkartikel Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst 8 1.440 3,0 Heimtextilien, Bettwaren, Gardi- 9 820 1,5 nen, Kurzwaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen 37 54,4 3.810 25,4 7,2 27,7 Optik, Uhren, Schmuck 27 93,1 1.330 93,0 7,3 94,8 sonstiger Einzelhandel** 13 18,1 890 1,8 2,1 3,4 Konsumgüter 187 50,3 23.130 23,3 79,4 34,1 Einzelhandelswaren gesamt 216 41,0 24.280 17,7 87,8 21,0 * der Gesamtausstattung der Stadt Detmold ** inkl. Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf, Teppiche, Bodenbeläge, Autozubehör, Sportgeräte Aus Datenschutzgründen werden Sortimente / Warengruppen mit weniger als 5 Betrieben nicht getrennt ausgewiesen. Quelle: GMA-Bestandserhebung, Oktober / November 2009
99 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
2.2.2 Nahversorgungszentren
Das Nahversorgungszentrum Lemgoer Tor verfügt über eine überwiegend nahversor- gungsbezogene Einzelhandelsausstattung u. a. mit einem (nicht großflächigen) Lebens- mitteldiscountmarkt, einer Bäckerei, zwei Apotheken, einem Geschäft für Heimwerkerbe- darf und ergänzendem kleinteiligen Einzelhandel. Damit übernimmt der zentrale Versor- gungsbereich im Kreuzungsbereich Lemgoer Straße / Lagesche Straße eine ausschnitts- weise Grundversorgung für die nördliche Kernstadt.
Im nordwestlichen Bereich der Kernstadt befindet sich am Standort Georgstraße / Lage- sche Straße ein Nahversorgungszentrum, das über einen Lebensmittelsupermarkt mit angegliedertem Getränkemarkt sowie ergänzenden Einzelhandels- und Dienstleistungs- betrieben (u. a. Bäckerei, Sportartikel, Küchen, Second-Hand-Geschäfte, Pokale) verfügt. Damit wird eine ausschnittsweise Grundversorgung für den angrenzenden Wohnsied- lungsbereich sichergestellt.
Das ortsteilbezogene Nahversorgungszentrum Spork-Eichholz / Remmighausen weist mit einem Lebensmittelsupermarkt, einem Getränkemarkt und einem Textilfachmarkt im südlichen Abschnitt der Hornschen Straße sowie einer Bäckerei, einer Apotheke und ei- ner Buchhandlung im nördlichen Abschnitt des zentralen Versorgungsbereiches eine be- darfsgerechte Nahversorgung für die Ortsteilbevölkerung auf.
Der zentrale Versorgungsbereich Heiligenkirchen ist durch ein gewachsenes Nahversor- gungszentrum entlang der Paderborner Straße mit einem Lebensmittelsupermarkt, Ge- tränkemarkt und kleinteiligen Nahversorgungsangeboten (u. a. Bäckerei, Kiosk, Apotheke, Blumen, Einrichtungsbedarf) geprägt. Der Wohnbevölkerung steht damit eine umfassende wohnungsnahe Grundversorgung zur Verfügung.
Dem Ortsteil Hiddesen ist im Bereich Friederich-Ebert-Straße ein Nahversorgungszent- rum zugeordnet, das einen Lebensmittelsupermarkt und einen Discountmarkt sowie er- gänzenden kleinteiligen Einzelhandel (u. a. Bäckereien, Reformhaus, Drogeriemarkt, Apo- theken, Blumen, Schreibwaren, Schuhe, Elektro- und Haushaltswaren) aufweist. Damit ist ein umfassendes Nahversorgungsangebot gegeben, das für die zugeordnete Wohnbevöl-
100 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
kerung bedarfsgerecht ist. Perspektivisch ist eine Ergänzung des Lebensmittelangebotes notwendig, um die Versorgung der Wohnbevölkerung sicherzustellen.
Im Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf entlang der Bielefelder Straße ist neben einem Lebensmitteldiscountmarkt u. a. ein Bioladen, ein Kiosk, drei Bäckereien, ein Dro- geriemarkt, eine Apotheke, zwei Bekleidungsanbieter, ein Elektrogeschäft, je ein Geschäft für Einrichtungszubehör und für Modellbau ansässig. Aufgrund der Größe des Ortsteils weist der zentrale Versorgungsbereich insbesondere im Lebensmittelsegment ein Ange- botsdefizit auf.
Der Ortsteil Pivitsheide V.H. verfügt im nördlichen Abschnitt der Stoddartstraße über ei- nen zentralen Versorgungsbereich mit einem Lebensmittelsupermarkt in Kombination mit einem Lebensmitteldiscountmarkt1, einem Textilfachmarkt und einer Bäckerei. Damit wird für die benachbarte Wohnbevölkerung eine Grundversorgung hergestellt, ohne dass eine umfassende Nahversorgung mit unterschiedlichen Betriebstypen / Sortimenten vorhanden ist.
Im Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.L. waren bislang kleinteilige Einzelhandelsbe- triebe (u. a. Tee, Kiosk, Bäckerei, Metzgerei, Drogeriemarkt, Apotheke, Blumen, Beklei- dung) ansässig. Im Kreuzungsbereich Bielefelder Straße / Oerlinghauser Straße wurden kürzlich ein Lebensmittelsupermarkt und ein Lebensmitteldiscountmarkt in zentraler Lage des Versorgungszentrums errichtet, so dass der zentrale Versorgungsbereich zukünftig umfassende Nahversorgungsfunktionen für das westliche Stadtgebiet wahrnehmen kann.
Zusammenfassend ist in den Randbereichen der Kernstadt aufgrund der starken Aus- strahlungskraft der dezentralen Agglomerationen mit großflächigen SB-Märkten und er- gänzenden Fachmärkten nur eine geringe Ausprägung einer wohnungsnahen Versorgung festzustellen. Auch in den Ortsteilen sind mit Ausnahme von Hiddesen, Heiligenkirchen und Pivitsheide V.L. keine flächendeckenden Nahversorgungsstrukturen gegeben, die eine umfassende Grundversorgung für die Wohnbevölkerung bieten. Die Ursache der geringen Ausstattung ist insbesondere darin begründet, dass die Wohnbevölkerung der Ortsteile zur Auslastung eines differenzierten Nahversorgungsangebotes nicht ausreicht. Damit kommen den dezentralen Agglomerationsstandorten wichtige Nahversorgungsfunk-
1 Der Markt wurde mittlerweile geschlossen.
101 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
tionen auch für die Ortsteilbevölkerung zu. Gleichzeitig schränken sie die Möglichkeit ein, in den Ortsteilen eine bedarfsgerechte Grundversorgung bereitzustellen.
2.2.3 Dezentrale Agglomerationsstandorte
Das Gewerbegebiet rund um die Klingenbergstraße stellt hinsichtlich des Betriebs- und Verkaufsflächenangebotes nach der Innenstadt den bedeutendsten Einkaufsbereich dar, der als dezentraler Agglomerationsstandort in erster Linie auf Pkw-Kunden aus dem Stadt- und Umlandbereich abzielt. Die Angebotsstruktur wird durch Fachmärkte der Sor- timentsbereiche Nahrungs- und Genussmittel, zoologischer Bedarf, Bekleidung, Schuhe, Sport, Elektrowaren, Küchen, Bau- und Gartenbedarf, Bodenbeläge, Autozubehör und Sonderposten bestimmt (vgl. Tabelle 20). Damit wird auch ein umfangreiches Angebot nahversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente am Standort bereitgestellt.
Tabelle 20: Einzelhandelsausstattung des dezentralen Agglomerationsbereiches Klingenbergstraße
Anzahl der Einzelhandelsausstattung Verkaufsfläche Umsatz Betriebe in Sortiment / Warengruppe abs. in %* in m² in %* in %* Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 10 6,5 9.340 24,6 41,6 22,5
Gesundheit, Körperpflege ------Bücher, Schreib- und Spielwaren ------Bekleidung, Schuhe, Sport 5 6,3 2.330 12,5 6,2 14,3 Elektrowaren, Optik, Uhren / Schmuck 5 7,6 1.820 27,0 10,3 30,4 Bau- und Gartenbedarf, Teppiche 5 13,9 16.020 35,2 18,7 38,1 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf, Hausrat, Möbel, Einrichtungen, sonsti- 7 5,4 2.970 13,1 5,7 13,3 ger Einzelhandel Konsumgüter 22 5,9 23.140 23,3 40,9 17,5
Einzelhandelswaren gesamt 32 6,1 32.480 23,7 82,5 19,7 * der Gesamtausstattung der Stadt Detmold Aus Datenschutzgründen werden Sortimente / Warengruppen mit weniger als 5 Betrieben nicht getrennt ausgewiesen. Quelle: GMA-Bestandserhebung, Oktober / November 2009
102 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Der dezentrale Agglomerationsstandort Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring wird überwiegend durch nicht zentrenrelevante Fachmarktangebote geprägt (u. a. Möbel, Matratzen, Bau- und Gartenbedarf, Farben und Babyartikel). Dem Agglomerationsstand- ort kommen Versorgungsfunktionen für den gesamten regionalen Einzugsbereich zu.1
Auf die beiden v. g. dezentralen Agglomerationen entfällt gut ein Drittel der Verkaufsfläche der Stadt Detmold (ca. 35 %), wobei großflächige Betriebe strukturprägend sind. Aufgrund der überwiegend nicht zentrenrelevanten Angebotsstruktur übernehmen die dezentralen Agglomerationsstandorte wichtige Ergänzungsfunktionen zur Innenstadt. Darüber hinaus kommen ihnen auch Grundversorgungsfunktionen zu, da die Kernstadt über kein umfas- sendes Netz städtebaulich integrierter Nahversorgungszentren in den Wohnsiedlungsbe- reichen verfügt.
2.4 Räumlich-funktionale Zentrengliederung
Die Stadt Detmold weist ein innerstädtisches Hauptzentrum, acht Nahversorgungszentren sowie zwei dezentrale Agglomerationsbereiche des großflächigen Einzelhandels auf.2 Das Hauptzentrum der Innenstadt übernimmt im Rahmen einer Funktionsergänzung der Ortsteilzentren gesamtstädtische und teilweise übergemeindliche Versorgungsfunktionen im Bereich des höherwertigen Bedarfs aperiodischer Güter, während die Nahversor- gungszentren der peripheren Ortsteile überwiegend auf die Grundversorgung, insbeson- dere auf Deckung des periodischen Bedarfs der Ortsteile ausgerichtet sind. Ergänzende Versorgungsfunktionen kommen weitgehend den dezentralen Agglomerationsbereichen des großflächigen Einzelhandels zu, die im Wesentlichen durch großflächige SB-Märkte und Fachmärkte / Fachgeschäfte verschiedener Bedarfsgruppen geprägt sind. Aufgrund der Ausstattung der Agglomerationsstandorte mit teilweise nahversorgungs- und zentren- relevanten Sortimenten übernehmen die dezentralen Standorte auch gesamtstädtische und übergemeindliche Versorgungsfunktionen für einen erweiterten Einzugsbereich des Kreisgebietes.
1 Da an dem Standort nur insgesamt vier Betriebe ansässig sind, wird auf eine sortiments- bezogene Darstellung verzichtet. 2 vgl. Karte 5: Zentren- und Standortstruktur Detmold, a. a. O.
103 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Im Hinblick auf die Funktionsteilung ist von Bedeutung, dass die Ortsteile der Stadt Det- mold, die über mehr als 3.000 Einwohner verfügen, eigenständige Nahversorgungszent- ren aufweisen. Für den Ortsteil Jerxen-Orbke stellt der dezentrale Agglomerationsstandort Klingenbergstraße die Grundversorgung sicher. Lediglich einzelne Wohnsiedlungsberei- che der Kernstadt sowie die einwohnerschwachen Ortsteile verfügen über keine eigen- ständige Nahversorgung1, so dass im Vergleich zu ähnlich strukturierten Mittelstädten in der Stadt Detmold eine bedarfsgerechte, polyzentrische Versorgungsstruktur im Einzel- handel festzustellen ist. Die stadtgeschichtlich bedingte Vorrangstellung des innerstädti- schen Versorgungszentrums ist als wesentliches Strukturmerkmal der Einkaufsstadt Det- mold positiv hervorzuheben. Das Zusammenfallen des in punkto Betriebszahl bedeu- tendsten Einzelhandelsschwerpunktes der Gesamtstadt mit der unverwechselbaren, kompakten Altstadt bietet den Verbrauchern aus dem Stadt- und Umlandbereich eine ho- he Angebotsvielfalt und Ausstrahlungskraft in der Stadtmitte, die nach gutachterlicher Ein- schätzung erhalten und ausgebaut werden sollte.
1 vgl. Karte 6: Nahversorgungsausstattung
104 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 6: Nahversorgungsausstattung
zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum dezentraler Agglomerationsbereich
Lebensmittel-Vollsortimenter > 500 m² VK Lebensmittel-Discountmarkt > 500 m² VK Lebensmittelmarkt im Bau bzw. in Planung > 500 m² VK ( 700 m-Radius
Kartengrundlage: Stadt Detmold 0 0,5 1,0 2,0 km GMA-Darstellung, Stand: Okt. / Nov. 2009 105 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3. Standortbewertung und Empfehlungen
3.1 Bewertungskriterien
Nachfolgend werden die Situation und Entwicklungsperspektiven der zentralen Versor- gungsbereiche in Form von Zentrenprofilen dargestellt.
Die Standortanalyse ist darauf gerichtet, den funktionalen Zusammenhang des Einzel- handels zu den übrigen Zentralfunktionen darzustellen. In den kleineren Nahversorgungs- zentren ist insbesondere die Lebensmittel-Grundversorgung von Bedeutung, da großflä- chige SB-Märkte aufgrund ihrer Frequenzwirkung eine existenzsichernde Funktion für ergänzende kleinere Fachgeschäfte und Dienstleistungsbetriebe übernehmen. Die den Lebensmittelmärkten beizumessende Magnetwirkung erhält damit eine städtebaulich und funktional prägende Bedeutung, so dass die Platzierung dieser Anbieter für die kleineren zentralen Versorgungsbereiche eine Schlüsselrolle für deren Bestandsfähigkeit darstellt.
Zur Bewertung der Standortsituation des ortsteilbezogenen Einzelhandels wurde im Rah- men der vorliegenden Untersuchung eine parzellenscharfe Analyse der Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur in der Stadt Detmold durchgeführt. Dabei wurden zur Bewer- tung der Funktionsvielfalt neben den Einzelhandelsnutzungen sämtliche ergänzende öf- fentliche und private Infrastruktureinrichtungen einbezogen, um die Kopplungseffekte bei Einkäufen und Erledigungen in die konzeptionellen Überlegungen einzubeziehen. Nach- folgend werden die wesentlichen Bewertungskriterien der Zentrenprofile dargestellt (vgl. Tabelle 21).
106 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 21: Bewertungsmatrix Zentrenprofile
Zentrenkategorie Einordnung nach Versorgungsfunktion / -bedeutung Lage im Stadtgebiet Zuordnung zu den Siedlungsschwerpunkten / Nahversorgungszentren Verkehrsanbindung IV / ÖPNV-Erschließung fußläufige Anbindung Konkurrenzstandorte Wettbewerbsstandorte Stadt / Umland Einzugsgebiet Einwohnerpotenzial Kaufkraft Einzelhandelsbedeutung Zentrenhierarchie / Versorgungsbedeutung Betriebsbesatz Verkaufsflächenbestand Entwicklungspotenzial siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation Lage innerhalb des Ortsteils Kompaktheit der Bebauung Nutzungsvielfalt Frequenzwirkung Einzelhandelsfunktionen Stabilität des Einzelhandelsbesatzes Leerstände* Funktionsfähigkeit der Nahversorgung Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs räumliche Bezüge Entwicklungsflächen Lage / Zuordnung Entwicklungsperspektiven Möglichkeiten zur Sicherung / zum Ausbau des Einzelhandels / der Nahversorgung empfohlene Prioritäten Fazit / Handlungsbedarf Abbau von Struktur- / Standortmängeln * Die Leerstandsquote bezieht sich auf die Zahl der z. Z. der Erfassung durch Einzelhandel belegten Ladeneinheiten. Nach Daten der GMA-Standortforschung liegt die Leerstandsquote „gesunder“ Versorgungszentren bei weniger als 10 %. GMA-Darstellung 2010
107 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptzentrum)
Innenstadt / Fußgängerzone Lange Straße
Zentrenkategorie innerstädtisches Hauptzentrum Lage im Stadtgebiet Mittelpunktlage im Stadtgebiet Innenstadt ist als historische Keimzelle der Stadt städtebaulich erlebbar, unverwech- selbares Stadtbild mit Schloss und Altstadtensemble, starke Einzelhandels- und Dienstleistungsprägung1 Verkehrsanbindung ca. 25 km BAB-Anschlüsse an die A 2 und A 33 Bundesstraßen 238 und 239 sowie eine Reihe von Landes- und Kreisstraßen führen sternförmig zur Stadtmitte im Westen und Norden fungieren Klingenbergstraße und Nordstraße (Nordring) als äußere Umgehungsstraße, für die Innenstadt übernehmen Paulinenstraße, Wotan- straße, Behringstraße, Leopoldstraße, Hornsche Straße Erschließungsfunktionen als „innerer Ring“ ÖPNV: nordwestlich der Innenstadt befindet sich der Bahnhof Detmold mit Anschluss an die Regionalzüge Herford – Lage – Altenbeken – Paderborn (Ostwestfalen-Bahn) sowie Altenbeken – Lage – Oerlinghausen – Bielefeld (Der Leineweber), Anbindung an das Regionalbusnetz sowie an das Stadtbusnetz mit insgesamt sieben Linien im Rahmen des Verkehrsverbundes OstWestfalenLippe kreuzförmige Anlage der Fußgängerzone Bruchstraße / westlicher Abschnitt Schüler- straße / Lange Straße sowie verkehrsberuhigter Altstadtstraßen innerhalb und außerhalb des innerstädtischen Erschließungsrings stehen sieben Parkhäuser und neun Parkplätze zur Verfügung
1 vgl. hierzu Karte 7: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Hauptzentrum Innenstadt
108 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Konkurrenzstandorte dezentrale Standorte Klingenbergstraße und Ernst-Hilker-Straße Oberzentren Bielefeld und Paderborn; Mittelzentren der Region
Einzugsgebiet Stadt Detmold mit ca. 73.180 Einwohnern und ca. 396,4 Mio. € Kaufkraft, überge- meindliches Einzugsgebiet mit ca. 161.460 Einwohnern mittelzentrale Versorgungsbedeutung für die Stadt Detmold und den Kreis Lippe, ins- besondere für Horn-Bad Meinberg, Augustdorf, Blomberg, Lage Einzelhandelsbedeutung Hauptzentrum der Stadt mit gesamtstädtischer und übergemeindlicher Bedeutung Innenstadt bildet nach der Zahl der Betriebe den größten, zusammenhängenden Ein- zelhandelsschwerpunkt der Stadt:1 - 216 Betriebe (ca. 41,0 %), - ca. 24.280 m² Verkaufsfläche (ca. 17,7 %), - ca. 87,8 Mio. € Umsatz (ca. 21,0 %) Dominanz der Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs vergleichsweise geringe Ausprägung des großflächigen Einzelhandels mit 4 der 30 gesamtstädtischen Betriebe Leitsortimente Bekleidung, Schuhe, Bücher, Spielwaren, Heimtextilien, Parfümerie- waren, Optik, Uhren / Schmuck starke Anziehungskraft des Wochenmarktes auf dem Marktplatz intensive Wechselwirkungen Einzelhandel / Dienstleistung / Kultur / Freizeit / Gastro- nomie / Verwaltung siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation Einkaufs- / Dienstleistungs- und Verwaltungsschwerpunkt mit hoher Angebots- und Erlebnisvielfalt stadtgeschichtlich gewachsenes Versorgungszentrum mit hoher Bebauungs- und Nutzungsdichte, überwiegend 3- bis 4-geschossige, geschlossene Bebauung, zahl- reiche historisch geprägte Gebäude unterschiedlicher Bauepochen identitätsstiftende historische Straßen / Plätze und Gebäude (u. a. Fürstliches Resi- denzschloss, Rathaus, Neues Palais, Erlöserkirche) Altstadtkern mit hoher Nutzungsdichte / Vielfalt öffentlicher und privater Versorgungs- einrichtungen hohe Stadtbild- und Erlebnisqualität, u. a. durch Einbeziehung des Wallgrabens, des Schlossplatzes und des Schlossteichs in die Stadtgestaltung
1 auch für alle nachfolgenden Strukturdaten gilt der Stand: Oktober / November 2009 (Klammerwerte in Prozent der Gesamtstadt)
109 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation stadtbildprägende Fachwerk-Bürgerhäuser (u. a. Krumme Straße)
Dominanz der Lange Straße als Hauptgeschäftsbereich (1-A-Lage) mit einer Reihe von bekannten Filialisten / Textilhäusern und hoher Besucherfrequenz (Leitfunktion für die Innenstadt) ausgeprägtes Gastronomieangebot, tlw. mit außengastronomischer Nutzung in den Sommermonaten, verstärkt die Aufenthaltsqualität „Kulturmeile Bismarckstraße / Rosental“ mit Lippischem Landesmuseum, Landesthe- ater, Schloss, Stadthalle mit starker Anziehungskraft auf Gäste und Besucher Einzelhandelsfunktionen Innenstadt übernimmt Leitfunktion für das Mittelzentrum / gesamtstädtische und über- gemeindliche Versorgungsfunktionen gegenüber 1997 (geringfügige Abweichung in der Abgrenzung des Untersuchungs- raums) Rückgang um 67 Betriebe (- 25 %) und ca. 14.980 m² VK (- 40 %) vergleichsweise geringe Ausprägung des großflächigen Einzelhandels: von den ins- gesamt 30 Betrieben der Gesamtstadt sind nur 4 Betriebe (13 %), ca. 6.450 m² VK (8 %) und ca. 12,8 Mio. € Umsatz (5 %) der Innenstadt zuzuordnen in den letzten Jahren Rückgang inhabergeführter Fachgeschäfte / Zunahme von Fili- alketten Leerstandsquote von ca. 11 % (26 Objekte) belegt Strukturprobleme der Innenstadt bzw. einzelner Teilbereiche1 als strukturbelastender Leerstand ist insbesondere das ehemalige Hertie-Haus auf- grund der fehlenden Frequenzwirkung für die Fußgängerzone Lange Straße zu be- werten hohe Dienstleistungsorientierung in der Gebäudenutzung im nordwestlichen Bereich der Innenstadt schränkt die Entwicklungschancen des Einzelhandels ein starkes Attraktionsgefälle zwischen den verkehrsfreien bzw. beruhigten Hauptge- schäftsstraßen und den nicht verkehrsberuhigten Randlagen der Innenstadt Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs unter Berücksichtigung der mittelzentralen Versorgungsfunktionen wird die Stadtmitte innerhalb des inneren Erschließungsrings (inkl. 1. Reihe der angrenzenden Bebau- ung) bzw. des Bahngleiskörpers (zzgl. Hasselter Platz als Potenzialfläche für zent- renprägende Nutzungen außerhalb des Einzelhandels) abgegrenzt
1 Anmerkung: Die Leerstandsquote bezieht sich auf die Zahl der zur Zeit der Erfassung durch Einzelhandel belegten Ladeneinheiten. Nach Daten der GMA-Standortforschung liegt bei einer Leerstandsquote von unter 10 % eine normale Geschäftsfluktuation vor. Dies gilt für alle nachfolgenden Zentrenprofile.
110 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs die Abgrenzung umfasst bewusst auch bislang weniger durch Einzelhandel geprägte Bereiche (z. B. nordwestlicher Bereich zwischen Lange Straße und Leopoldstraße oder nordwestlicher Bereich zwischen Burggraben und Paulinenstraße), um Flächen- spielräume für eine zukünftige Entwicklung des Hauptzentrums von Detmold zu er- möglichen; des Weiteren gehören zum zentralen Versorgungsbereich nicht nur Ein- zelhandelsnutzungen, sondern ist – gerade im Hauptzentrum der Stadt – die Vielfalt und die Nutzungsmischung verschiedener Angebote (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen) von Bedeutung. Daher wurden insbesondere die Bereiche der „innenstadtabgewandten“ Straßenseite der Hornsche Straße und der Paulinenstraße (z. B. Sparkasse) mit in den zentralen Versorgungsbereich einbe- zogen. mit der Abgrenzung entlang des inneren Erschließungsrings sowie des Bahngleiskör- pers wurde zudem eine klare und nachvollziehbare Grenze gewählt außerhalb der Abgrenzung befinden sich Verwaltungs- und öffentliche Einrichtungen jenseits des inneren Erschließungsrings (z. B. Bezirksregierung, Amts- und Landge- richt); des Weiteren wurde der Kaiser-Wilhelm-Platz als große zentrale Parkanlage nicht einbezogen Entwicklungsflächen auftragsgemäß werden für die Innenstadt keine Entwicklungsflächen für Einzelhan- delsnutzungen bewertet Entwicklungsperspektiven Sicherung und strukturelle Verbesserung der mittelzentralen Versorgungsfunktionen / Angebotsergänzungen / Abbau von Leerständen / Mindernutzungen Qualifizierung des Einzelhandelsangebotes / Diversifizierung der spezialisierten An- gebote Stärkung der Zentralität der Innenstadt durch Ansiedlung zusätzlicher großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit Magnetwirkung Fortsetzung der baustrukturellen Erneuerung zur Sicherung der Detmolder Innenstadt ist insbesondere der Ausschluss großflächi- ger Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der In- nenstadt zu empfehlen Fazit / Handlungsbedarf Vorrangstellung der Innenstadt im Rahmen einer nach städtebaulichen Ordnungskri- terien ausgerichteten Einzelhandels- und Standortentwicklung Flächenmanagement zur Wiederbelegung leerstehender / fehlgenutzter Ladenobjek- te, insbesondere des ehemaligen Hertie-Hauses Bereitstellung größerer Ansiedlungsflächen, ggf. durch Zusammenlegung benachbar- ter Grundstücke / Geschäftsgebäude für mittelgroße bzw. großflächige Einzelhan- delsbetriebe Weiterführung stadtgestalterischer Maßnahmen in den Seitenstraßen der Fußgän- gerzone zur Aufwertung der Straßenraumqualität Optimierung des werblichen Erscheinungsbildes des Einzelhandels / privater Dienst- leistungsbetriebe in punkto Fassaden- und Werbegestaltung, Warenpräsentation vor den Geschäften, Schaufenster- und Ladenbaugestaltung
111 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 7: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Hauptzentrum Innenstadt
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
zentraler Versorgungsbereich
Kartengrundlage: Stadt Detmold, GMA-Darstellung, Stand: Okt. / Nov. 2009 0 50 100 200 m 112 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.3 Nahversorgungszentrum Lemgoer Tor
Zentrenkategorie
Nahversorgungszentrum Kreuzung Lagesche Straße / Lemgoer Straße Lage im Stadtgebiet Lage ca. 300 m nordwestlich der Innenstadt siedlungsstrukturelle Integration in den nördlichen Siedlungsbereich der Kernstadt im Bereich der Kreuzung Paulinenstraße / Lagesche Straße / Lemgoer Straße / Rönt- genstraße1 in den 80er Jahren des letzten Jh. errichtetes Wohn- und Geschäftshaus mit integrier- tem Lebensmitteldiscountmarkt (Plus) bildet Mittelpunkt des Nahversorgungszent- rums Verkehrsanbindung als Haupterschließungsstraßen fungieren Paulinenstraße / Lagesche Straße (B 239) und Lemgoer Straße (B 238) sowohl für den motorisierten als auch für den öffentli- chen Personennahverkehr ÖPNV: Anbindung an das Busliniennetz mit den Haltepunkten Lagesche Straße und Röntgenstraße Parkierung innerhalb des Wohn- / Geschäftsgebäudes Lemgoer Tor (Tiefgarage) und im benachbarten Parkhaus des Klinikums Konkurrenzstandorte Detmolder Innenstadt, Nahversorgungszentrum Georgstraße / Lagesche Straße, de- zentraler Agglomerationsstandort Klingenbergstraße, Solitärstandort Ernst-Hilker- Straße Einzugsgebiet nördlicher Wohnsiedlungsbereich der Kernstadt zusätzliche Kaufkraftzuflüsse durch den ortsteilüberschreitenden Verkehr
1 vgl. Karte 8: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Lem- goer Tor
113 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Einzelhandelsbedeutung Nahversorgungszentrum mit überwiegender Ausrichtung auf die Grundversorgung kleines, städtebaulich integriertes Nahversorgungszentrum: - 10 Betriebe (ca. 1,9 %), - ca. 1.360 m² Verkaufsfläche (ca. 1,0 %), - ca. 7,4 Mio. € Umsatz (ca. 1,8 %) Dominanz der Angebote Nahrungs- und Genussmittel, Baumarktartikel / Werkzeuge Frequenzwirkung des baulich integrierten Lebensmitteldiscountmarktes Standortverbund wirkt im Wesentlichen auf die baulich in das Gebäude Lemgoer Tor integrierten Anbieter begrenzte Nutzungsvielfalt aufgrund der geringen Zahl der Anbieter siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation Wohn- / Geschäftsgebäude unterschiedlicher Bauepochen kompakte Bebauung in 3 – 4-geschossiger Bauweise ampelgesteuerte Kreuzung mit Abbiegespur im Bereich der Paulinenstraße Einzelhandelsfunktionen im Wesentlichen Versorgungsfunktionen für den angrenzenden Wohnsiedlungsbe- reich 1 leerstehendes Ladenobjekt im Obergeschoss des Geschäfts- und Dienstleistungs- gebäudes Lemgoer Tor zwischen Werrebrücke und Wotanstraße setzt sich ein Einzelhandels-Streubesatz fort, ohne dass nennenswerte Verbundwirkungen mit dem Nahversorgungszentrum Lemgoer Tor bestehen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs ausgehend vom Lemgoer Tor wird der im Kreuzungsbereich Paulinenstraße / Lage- sche Straße / Lemgoer Straße / Röntgenstraße ansässige Einzelhandels- und Dienst- leistungsbesatz einbezogen (tatsächliche Vor-Ort-Verhältnisse) keine weitere Ausdehnung nach Süden, um einerseits das Nahversorgungszentrum kompakt zu halten und andererseits die Abgrenzung zum zentralen Versorgungsbe- reich Innenstadt zu verdeutlichen in Richtung Osten, Norden und Westen ist kein durchgängiger Handels- bzw. Dienst- leistungsbesatz vorhanden Entwicklungsperspektiven Sicherung des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes Ausrichtung auf nahversorgungsrelevante Angebote unter Berücksichtigung des benachbarten innerstädtischen Hauptzentrums erscheint ein Ausbau des Geschäftsbesatzes nicht erforderlich Fazit / Handlungsbedarf Erhalt und Ergänzung des auf die Grundversorgung ausgerichteten Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes / Belegung der leerstehenden Ladeneinheit
114 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 8: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Lemgoer Tor
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
zentraler Versorgungsbereich Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Darstellung, 0 50 100 200 m Stand: Okt. / Nov. 2009 115 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.4 Nahversorgungszentrum Georgstraße / Lagesche Straße
Zentrenkategorie Nahversorgungszentrum Lebensmittelvollsortimenter Georgstraße Lage im Stadtgebiet Lage ca. 1,1 km nordwestlich der Detmolder Innenstadt konzentrische Ausprägung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes im Kreu- zungsbereich Lagesche Straße / Georgstraße / Wittekindstraße in einem Umkreis von ca. 200 m1 Geschäfts- und Dienstleistungsbereich befindet sich inmitten eines Wohngebietes aus der ersten Hälfte des 20. Jh. mit eingestreuten Gewerbebetrieben östlich angrenzend an den Versorgungsbereich befindet sich der Baubetriebshof der Stadt Detmold Verkehrsanbindung übergeordnete Verkehrsanbindung über die Lagesche Straße (B 239), Georgstraße bildet Querverbindung zur Lemgoer Straße (B 238) ÖPNV: Anbindung an verschiedene Buslinien mit Haltestelle an der Lagesche Straße eingeschränktes Parkplatzangebot auf privaten Grundstücksflächen der angrenzen- den Geschäftsgebäude sowie straßenflankierend Konkurrenzstandorte Innenstadt Detmold, Nahversorgungszentrum Lemgoer Tor, dezentraler Agglomerati- onsstandort Klingenbergstraße, Solitärstandort Ernst-Hilker-Straße Einzugsgebiet nordwestlicher Wohnsiedlungsbereich der Kernstadt zusätzliche Streuumsätze durch ortsteilüberschreitenden Verkehr Einzelhandelsbedeutung Nahversorgungszentrum mit Stadtteilbedeutung im Rahmen der Grundversorgung kleines, städtebaulich integriertes Nahversorgungszentrum: - 8 Betriebe (ca. 1,5 %), - ca. 2.800 m² Verkaufsfläche (ca. 2,0 %),
1 vgl. hierzu Karte 9: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Georgstraße / Lagesche Straße
116 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Einzelhandelsbedeutung - ca. 7,3 Mio. € Umsatz (ca. 1,7 %) sowohl Angebote des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs als Magnetbetrieb des Einzelhandels fungiert ein Edeka Lebensmittelsupermarkt mit angegliedertem Getränkemarkt aufgrund der vergleichsweise geringen Angebotsvielfalt bestehen nur eingeschränkte Synergieeffekte Einzelhandel / Dienstleistungen Einzelhandelsfunktionen beschränken sich aufgrund der geringen Angebotsvielfalt im kurzfristigen Bedarf auf benachbarten Wohnsiedlungsbereich (Spezialanbieter des mittel- und langfristigen Bedarfs verfügen über Streuumsätze) siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation stadtgeschichtlich gewachsener Geschäfts- und Dienstleistungsbereich gering verdichtete, straßenflankierende Wohn- / Geschäftshausbebauung mit über- wiegend 2 – 3 Geschossen Lagewert des Nahversorgungszentrums wird maßgeblich durch die Erschließungs- vorteile der Lagesche Straße bestimmt keine verkehrsberuhigenden Gestaltungselemente im Straßenraum ampelgesicherte Kreuzung Georgstraße / Lagesche Straße / Wittekindstraße führt in Verkehrsspitzenzeiten zu Verkehrsstaus und Emissionsbelastungen Einzelhandelsfunktionen eingeschränkte Versorgungsfunktionen für den Wohnsiedlungsbereich keine Geschäftsleerstände Durchmischung des Einzelhandels- / Dienstleistungsbesatzes mit kleingewerblichen Betrieben Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs ausgehend von dem bestehenden Edeka Lebensmittelsupermarkt wird der wesentli- che Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz im Kreuzungsbereich Georgstraße / Lagesche Straße einbezogen (tatsächliche Vor-Ort-Verhältnisse) die Ausdehnung nach Norden, Osten und Süden orientiert sich dabei an den beste- henden Nutzungen und umfasst auch mögliche Potenzialflächen (Parkplatz Georg- straße und Gebäude südlich des Edeka-Marktes an der Lagesche Straße) der Sportplatz wird nicht zum zentralen Versorgungsbereich gezählt, so dass auch die angrenzenden Betriebe an der Wittekindstraße infolge der räumlichen Ausdeh- nung und der Unterbrechung durch den Sportplatz ebenfalls nicht einbezogen werden Entwicklungsflächen im zentralen Versorgungsbereich sind im unmittelbaren Umfeld des bestehenden Edeka-Marktes kleinere Flächen vorhanden, die ggf. einer neuen Nutzung zugeführt werden könnten (z. B. Kaufhaus Allerhand, Parkplatz östlich Edeka); ggf. können auch bebaute Flächen, die unmittelbar an den Markt angrenzen, einbezogen werden
117 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Entwicklungsperspektiven Sicherung der Nahversorgungsfunktion durch Neuausrichtung inklusive ggf. modera- ter Erweiterung des Lebensmittelvollsortimenters mit einer an den Standort und die Versorgungsfunktion angepassten Größenordnung (ca. 1.500 – 1.800 m² Verkaufs- fläche) Fazit / Handlungsbedarf bestandssichernde Maßnahmen für Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe (ins- besondere für den Lebensmittelmarkt) ggf. Verbesserung der Verkehrssituation durch Maßnahmen zur Lenkung und Erhö- hung der Verkehrssicherheit
118 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 9: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Georgstraße / Lagesche Straße
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
Produzierendes Gewerbe
zentraler Versorgungsbereich
Kartengrundlage: Stadt Detmold 0 25 50 100 m GMA-Darstellung, Stand: Okt. / Nov. 2009 119 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.5 Nahversorgungszentrum Spork-Eichholz / Remmighausen
Zentrenkategorie Nahversorgungszentrum Ortsmitte Spork-Eichholz / Hornsche Straße Lage im Stadtgebiet Lage ca. 1,8 km südöstlich der Detmolder Innenstadt an der Grenze der Ortsteile Spork-Eichholz und Remmighausen axiale Ausrichtung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes auf die Hornsche Straße zwischen Rautenweg im Nordwesten und Weygandstraße im Südosten in ei- ner Längenausdehnung von ca. 550 m1 vergleichsweise gering verdichteter Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz, der ledig- lich im Einmündungsbereich Hornsche Straße / Brückenstraße / Pestalozzistraße (Dreierkrugplatz) eine geringe Konzentration von Einzelhandels- und Dienstleistungs- nutzungen aufweist Verkehrsanbindung übergeordnete Verkehrsfunktionen übernimmt die Hornsche Straße (B 239), die eine Hauptverkehrsverbindung zwischen der Detmolder Kernstadt und dem südöstlich an- grenzenden Stadt- und Umlandbereich darstellt ÖPNV: im Bereich Hornsche Straße / Refertrift besteht eine Bushaltestelle Stellplatzangebot beschränkt sich auf einen kleineren öffentlichen Parkplatz auf dem Dreierkrugplatz sowie auf private Grundstücksflächen der Einzelhandels- / Dienstleis- tungsbetriebe Konkurrenzstandorte Innenstadt Detmold, Nahversorgungszentrum Heiligenkirchen, dezentraler Agglome- rationsstandort Klingenbergstraße, Solitärstandort Ernst-Hilker-Straße Einzugsgebiet Ortsteile Remmighausen, Schönemark und Spork-Eichholz mit insgesamt ca. 5.160 Einwohnern und 27,9 Mio. € Kaufkraft Streuumsätze durch ortsteilüberschreitenden Verkehr
1 vgl. hierzu Karte 10: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszen- trum Spork-Eichholz / Remmighausen
120 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Einzelhandelsbedeutung Nahversorgungszentrum mit eingeschränkter Ortsteilbedeutung im Rahmen der Grundversorgung kleiner, städtebaulich integrierter Geschäfts- und Dienstleistungsbereich: - 8 Betriebe (ca. 1,5 %), - ca. 1.900 m² Verkaufsfläche (ca. 1,4 %), - ca. 7,6 Mio. € Umsatz (ca. 1,8 %) überwiegend Angebote des kurzfristigen Bedarfs im Nahrungs- und Genussmittelbereich befindet sich ein Markant Lebensmittelsu- permarkt in einer südlichen Randlage des Geschäftsbereichs aufgrund der weiten Auffächerung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes be- stehen nur geringe Synergien zwischen den ansässigen Betrieben geringe Angebotsvielfalt des Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation geringe Nutzungsdichte des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes an der Nordflanke des Nahversorgungszentrums bildet der Dreierkrugplatz den städ- tebaulichen Mittelpunkt des Ortsteils Spork-Eichholz mit einer heterogenen Baustruk- tur des 19. und 20. Jh., deren städtebauliche Dominante ein 7-geschossiges Wohn- gebäude aus den 70er Jahren des letzten Jh. darstellt funktionsfähige Verkehrserschließung über die Hornsche Straße (B 239) starke Verkehrs- / Emissionsbelastung der Bundesstraße schränkt Standort- und Aufenthaltsqualität ein Hornsche Straße verfügt über keine verkehrsberuhigenden / stadtgestalterischen Ausbauelemente, so dass keine Anreize zum längeren Verweilen vermittelt werden die heterogene Baustruktur weist abgesehen von dem Punkthaus am Dreierkrugplatz keine identitätsstifende Gebäude auf Einzelhandelsfunktionen im Wesentlichen wohnungsnahe Grundversorgung für die Bevölkerung in den Ortstei- len Schönemark, Spork-Eichholz und Remmighausen zum Zeitpunkt der Ortsbegehung 1 Gebäudeleerstand Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Einbeziehung des wesentlichen Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes entlang der Hornsche Straße (tatsächliche Vor-Ort-Verhältnisse) im Norden bildet der Besatz rund um den Dreierkrugplatz den Endbereich des Zent- rums, in Richtung Süden zieht sich zunächst lockerer Dienstleistungsbesatz entlang der Hornsche Straße fort, welcher im südlichen Bereich (gegenüber Im Wiesengrund) durch einen Lebensmittelvollsortimenter und einen Textilfachmarkt ergänzt wird im südlichen Bereich ist der zentrale Versorgungsbereich nur einseitig ausgeprägt, da die südwestliche Straßenseite der Hornsche Straße ausschließlich Wohnnutzungen umfasst den südlichen Abschluss bildet ein Getränkemarkt, im weiteren Verlauf der Hornsche Straße ist kein Handels- bzw. Dienstleistungsbesatz vorhanden
121 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Entwicklungsflächen ggf. bestehende Entwicklungs- / Veränderungsmöglichkeiten auf dem Grundstück der Firma Knehe im südlichen Teil des zentralen Versorgungsbereichs; im nördlichen Be- reich (Dreierkrugplatz) Verdichtung und Ausbau wünschenswert (ggf. durch Zusam- menlegung von Grundstücken) vor dem Hintergrund der bereits gegenwärtig vergleichsweise große Längenausdeh- nung des Geschäftsbesatzes wird grundsätzlich eine Verdichtung innerhalb des zent- ralen Versorgungsbereichs empfohlen Entwicklungsperspektiven Sicherung und Ausbau des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes ggf. Erweiterung des vorhandenen Lebensmittelsupermarktes auf eine zeitgemäße und standortangepasste Größe (ca. 1.200 m² VK) ggf. Ansiedlung eines Lebensmitteldiscountmarktes zur Stärkung des Zentrums ge- genüber Außenstandorten Fazit / Handlungsbedarf unter Berücksichtigung der bereits gegenwärtig weiten Auffächerung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes sollte bei zusätzlichen Geschäftsansiedlungen auf eine stärkere Konzentration der Versorgungseinrichtungen hingewirkt werden
122 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 10: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Spork-Eichholz / Remmighausen
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
zentraler Versorgungsbereich Kartengrundlage: Stadt Detmold 0 25 50 100 m GMA-Darstellung, Stand: Okt. / Nov. 2009 123 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.6 Nahversorgungszentrum Heiligenkirchen
Zentrenkategorie Nahversorgungszentrum Ortsmitte Heiligenkirchen / Am Krugplatz Lage im Stadtgebiet Lage ca. 3,0 km südlich der Innenstadt in einer Mittelpunktlage des Ortsteils Heiligen- kirchen axiale Ausrichtung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes beidseits der Pader- borner Straße mit Verästlung an der Denkmalstraße in einer Nord-Süd-Längenaus- dehnung von ca. 550 m1 der geschichtlich gewachsene Mittelpunkt der Ortsmitte befindet sich im Bereich Am Krugplatz Verkehrsanbindung die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Paderborner Straße erschließt den Ortsteil Heiligenkirchen und stellt die Hauptstraßenverbindung zur Detmolder Kernstadt sowie zum südlichen Umlandbereich her ÖPNV: zwei Bushaltestellen an der Paderborner Straße und eine Haltestelle an der Denkmalstraße Parkmöglichkeiten tlw. im öffentlichen Straßenraum und auf privaten Betriebs- grundstücken Konkurrenzstandorte Innenstadt Detmold, dezentraler Agglomerationsstandort Klingenbergstraße, Solitär- standort Ernst-Hilker-Straße Einzugsgebiet südliches Stadtgebiet, insbesondere die Ortsteile Berlebeck, Heiligenkirchen und Hornoldendorf mit insgesamt ca. 5.510 Einwohnern und ca. 29,9 Mio. € Kaufkraft Streuumsätze durch ortsteilüberschreitenden Verkehr der Paderborner Straße
1 vgl. hierzu Karte 11: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Heiligenkirchen
124 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Einzelhandelsbedeutung Geschäfts- und Dienstleistungszentrum mit eingeschränkter, ortsteilbezogener Be- deutung im Rahmen der Grundversorgung kleines, städtebaulich integriertes Nahversorgungszentrum: - 9 Betriebe (ca. 1,7 %), - ca. 1.530 m² Verkaufsfläche (ca. 1,1 %), - ca. 7,1 Mio. € Umsatz (ca. 1,7 %) überwiegend Angebote des kurzfristigen Bedarfs als Magnetbetrieb des Einzelhandels fungiert ein Rewe Lebensmittelsupermarkt mit räumlich getrennt platziertem Getränkemarkt aufgrund der geringen Angebotsvielfalt und der geringen Kompaktheit des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes führt der Standortverbund nur zu geringen Verbundef- fekten der Anbieter Synergieeffekte durch Gemeindehaus, Kindertagesstätte, Bücherei, Grundschule siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation Altbausubstanz im Bereich Am Krugplatz bildet den ortsgeschichtlich gewachsenen Mittelpunkt gering verdichteter, straßenflankierender Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz mit überwiegend 2 – 3-geschossigen Wohn- / Geschäftsgebäuden unterschiedlicher Bauepochen des 19. und 20. Jh. positive Wirkung der öffentlichen Grünfläche im Bereich Denkmalstraße / Am Krug- platz auf die Wohn- und Standortqualität der Ortsmitte aufgrund der dominierenden Verkehrsfunktion, einer vergleichsweise hohen Ver- kehrsbelastung und fehlender verkehrsberuhigender Gestaltungselemente vermittelt die Paderborner Straße keine Anreize zum längeren Verweilen Einzelhandelsfunktionen im Wesentlichen Nahversorgungsfunktionen für die Bevölkerung der drei v. g. Orts- teile innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs befinden sich insgesamt 5 leerstehende Geschäftsgebäude (3 ehem. Ladengeschäfte, 2 Gewerbebetriebe), so dass eine vergleichsweise hohe Leerstandsquote von 36 % vorliegt Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Einbeziehung der wesentlichen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe entlang der Paderborner Straße (tatsächliche Vor-Ort-Verhältnisse) im Norden bildet der Rewe Supermarkt inkl. Getränkemarkt den räumlichen Ab- schluss; der Besatz zieht sich in lockerer Form beidseits der Paderborner Straße fort und umfasst den Bereich um den alten Ortskern (Am Krugplatz / Externsteiner Stra- ße), welcher aktuell jedoch Abwertungstendenzen in Form von Leerständen aufweist; im südlichen Bereich (Kreuzung Paderborner Straße / Externsteiner Straße) wurde eine Entwicklungsfläche aufgenommen, die für die Verlagerung des Rewe Lebensmit- telsupermarktes genutzt werden kann; diese Entwicklungsfläche soll im Idealfall zu einer Aufwertung und Stärkung des südlichen Teilbereichs führen
125 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs eine weitere Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereichs ist vor dem Hintergrund der Längenausdehnung und der fehlenden zentrenprägenden Funktionen (z. B. im Süden Schule mit Sportplatz) nicht zu empfehlen Entwicklungsflächen an der Südflanke des zentralen Versorgungsbereichs, südwestlich der Einmündung Paderborner Straße / Denkmalstraße, befindet sich eine größere, unbebaute Grund- stücksfläche, auf der ein Lebensmittelsupermarkt angesiedelt werden soll (vgl. Punkt V. 4., Standort 1) in zentraler Lage des zentralen Versorgungsbereichs an der Paderborner Straße / Königstraße (vgl. Punkt V. 4., Standort 2) Entwicklungsperspektiven Sicherung des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes / Abbau von Leerständen Angebotsergänzungen im Bereich des kurzfristigen Bedarfs (Verlagerung Lebensmit- telvollsortimenter, ggf. Ansiedlung Lebensmitteldiscounter oder Drogeriemarkt) Fazit / Handlungsbedarf Ergänzung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes im südlichen Bereich des Nahversorgungszentrums (Denkmalstraße) Nachbelegung der Supermarkt-Fläche im nördlichen Bereich durch Anbieter des kurzfristigen Bedarfs (z. B. Discounter, Drogeriemarkt) Verbesserung der Wohn- und Standortqualität durch Maßnahmen zur Lenkung und Erhöhung der Verkehrssicherheit
126 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 11: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Heiligenkirchen
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
zentraler Versorgungsbereich
Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Darstellung, Stand: Okt. / Nov. 2009 0 25 50 100 m 127 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.7 Nahversorgungszentrum Hiddesen
Zentrenkategorie Nahversorgungszentrum Ortskern Hiddesen / Friedrich-Ebert-Straße Lage im Stadtgebiet Lage ca. 2,4 km südwestlich der Innenstadt in zentraler Lage des Ortsteils Hiddesen Geschäfts- und Dienstleistungszentrum markiert den geschichtlich gewachsenen Mit- telpunkt des Ortsteils mit einem vergleichsweise kompakten Geschäfts- und Dienst- leistungsbesatz1 Verkehrsanbindung Nahversorgungszentrum liegt im Kreuzungspunkt der überörtlich bedeutsamen Ver- kehrsstraßen Hindenburgstraße / Theodor-Heuss-Straße (L 828) und der Friedrich- Ebert-Straße (L 938), die eine leistungsfähige Verkehrsanbindung an die Detmolder Kernstadt und die benachbarten Ortsteile sicherstellen ÖPNV: Bushaltestellen an der Friedrich-Ebert-Straße und der Akazienstraße für den motorisierten Besucherverkehr stehen Stellplätze im öffentlichen Straßen- raum sowie auf privaten Betriebsgrundstücken zur Verfügung Konkurrenzstandorte Innenstadt Detmold, dezentraler Agglomerationsstandort Kingenbergstraße, Solitär- standort Ernst-Hilker-Straße Einzugsgebiet im Wesentlichen der Ortsteil Hiddesen mit ca. 6.720 Einwohnern und ca. 36,4 Mio. € Kaufkraft zusätzliche Kaufkraftzuflüsse durch Besucher angrenzender Wohnsiedlungsbereiche / geringe Kaufkraftzuflüsse durch den ortsteilüberschreitenden Verkehr / den touristi- schen Verkehr rund um das Hermannsdenkmal
1 vgl. hierzu Karte 12: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Hiddesen
128 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Einzelhandelsbedeutung Geschäfts- und Dienstleistungszentrum mit Ortsteilbedeutung im Rahmen der woh- nungsnahen Versorgung größeres, städtebaulich integriertes Nahversorgungszentrum in Ortskernlage: - 19 Betriebe (ca. 3,6 %), - ca. 2.330 m² Verkaufsfläche (ca. 1,7 %), - ca. 12,5 Mio. € Umsatz (ca. 3,0 %) Mischung von Angeboten des kurz- und mittelfristigen Bedarfs als Magnetbetrieb fungiert der großflächige Markant Lebensmittelsupermarkt an der westlichen Flanke des Geschäfts- und Dienstleistungszentrums in Verbindung mit dem zentral gelegenen Netto Lebensmitteldiscountmarkt aufgrund der Kompaktheit und der fußläufigen Erlebbarkeit des Nahversorgungszent- rums können Synergieeffekte der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe genutzt werden siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation infolge der zentralen Lage des Geschäfts- und Dienstleistungszentrums und der Nut- zungsvielfalt der Versorgungseinrichtungen entfaltet der Geschäftsbereich eine Mit- telpunktfunktion für den Ortsteil Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz erstreckt sich entlang der Friedrich-Ebert- Straße zwischen den Einmündungen Hiddeser Straße / Mohnweg im Westen und Römerweg im Osten auf einer Länge von ca. 400 m, so dass eine fußläufige Erleb- barkeit des Standortverbundes gegeben ist Wohn- / Geschäftshausbebauung mehrheitlich in offener Einzelhausbebauung des ausgehenden 19. und des 20. Jh. mit überwiegend 2 – 3 Geschossen aufgrund der lockeren Bebauung und einer vergleichsweise starken Durchgrünung im Bereich der Friedrich-Ebert-Straße (Grünanlage am Gemeindehaus) verfügt die Ortsmitte über ein ansprechendes Ortsbild und eine hohe Aufenthaltsqualität im Bereich der ampelgesicherten Kreuzung Hindenburgstraße / Theodor-Heuss- Straße / Friedrich-Ebert-Straße kommt es in Verkehrsspitzenzeiten zu Verkehrsstaus und hohen Emissionsbelastungen Einzelhandelsfunktionen Nahversorgungszentrum übernimmt aufgrund seiner differenzierten Angebotsstruktur erweiterte Funktionen der wohnungsnahen Versorgung für die Ortsteilbevölkerung zum Zeitpunkt der Ortsbegehung waren 2 kleinere Ladeneinheiten leerstehend (ca. 10 %), so dass von einer stabilen Einzelhandelssituation auszugehen ist Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Einbeziehung des kompakten Dienstleistungs- und Handelsbesatzes entlang der Friedrich-Ebert-Straße (tatsächliche Vor-Ort-Verhältnisse)
129 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs im westlichen Bereich bildet der Markant Lebensmittelvollsortimenter den deutlichen Abschluss des Zentrums; in Richtung Osten zieht sich insbesondere auf der nördli- chen Straßenseite ein dichter Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz fort (inklusive Lebensmitteldiscounter); im weiteren Verlauf treten vermehrt Dienstleistungen und gastronomische Einrichtungen auf, hier wurde ebenfalls anhand der tatsächlichen Vor-Ort-Verhältnisse (bestehender Besatz) abgegrenzt eine weitere Ausdehnung ergibt sich infolge der fehlenden zentrenprägenden Funkti- onen nicht Entwicklungsflächen innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs sind gegenwärtig keine Reserveflächen zur Ergänzung des Einzelhandelsbesatzes verfügbar; an der Süd- flanke der Friedrich-Ebert-Straße könnte durch Umnutzung bestehender Wohn- grundstücke ein sinnvoller Ausbau des Geschäftsbesatzes vorgenommen werden Entwicklungsperspektiven Sicherung und Komplettierung des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes in- nerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Fazit / Handlungsbedarf Optimierung und ggf. Erweiterung bestehender Anbieter, auch durch Verlagerung innerhalb des Versorgungsbereichs Verbesserung der Wohn- und Standortqualität durch Maßnahmen zur Lenkung und Erhöhung der Verkehrssicherheit
130 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 12: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Hiddesen
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute)
öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
zentraler Versorgungsbereich
Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Darstellung, Stand: Okt. / Nov. 2009 131 0 25 50 100 m Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.8 Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf
Zentrenkategorie Nahversorgungszentrum Ortsmitte Heidenoldendorf / Bielefelder Straße Lage im Stadtgebiet Lage ca. 2,5 km westlich der Innenstadt in einer Mittelpunktlage des Ortsteils Heiden- oldendorf straßenachsenbezogener Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz an die Bielefelder Straße zwischen den Einmündungen Adolf-Meier-Straße im Nordwesten und Orbker Straße im Südosten in einer Längenausdehnung von ca. 300 m1 Nahversorgungszentrum befindet sich im Ortskern des Wohnsiedlungsbereichs, der wesentlich auf die Wohnbautätigkeit nach dem 2. Weltkrieg zurückzuführen ist Verkehrsanbindung Bielefelder Straße (L 758) in Nord-Süd-Richtung, Hiddeser Straße / Heidenoldendor- fer Straße (L 936) in West-Ost-Richtung stellen wichtige Verkehrsverbindungen zwi- schen der Detmolder Kernstadt und den westlichen Ortsteilen her ÖPNV: Anschluss an das Busliniennetz über den Haltepunkt Bielefelder Straße in Höhe Armins Park eingeschränktes Angebot von Stellplätzen im öffentlichen Straßenraum sowie private Stellplätze auf den Betriebsgrundstücken Konkurrenzstandorte Innenstadt Detmold, dezentraler Agglomerationsstandort Klingenbergstraße, Solitär- standort Ernst-Hilker-Straße Einzugsgebiet Ortsteil Heidenoldendorf mit ca. 8.110 Einwohnern und ca. 43,9 Mio. € Kaufkraft Streuumsätze durch Kunden aus angrenzenden Siedlungsbereichen aufgrund der beiden v. g. Landesstraßen
1 vgl. hierzu Karte 13: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf
132 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Einzelhandelsbedeutung Nahversorgungszentrum mit eingeschränkter Ortsteilbedeutung im Rahmen der Grundversorgung kleiner, städtebaulich integrierter Geschäfts- und Dienstleistungsbereich: - 13 Betriebe (ca. 2,5 %), - ca. 1.680 m² Verkaufsfläche (ca. 1,2 %), - ca. 6,8 Mio. € Umsatz (ca. 1,6 %) überwiegend Angebote des kurz- und mittelfristigen Bedarfs im Nahrungs- und Genussmittelbereich fungiert ein Netto Lebensmitteldiscountmarkt als Magnetbetrieb Standortverbund führt zu Synergien zwischen Einzelhandel / Dienstleistungen / Gast- ronomie geringe Angebotsvielfalt des Einzelhandels, nur wenige öffentliche Einrichtungen siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation geringe Ausprägung des Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums entlang der Bielefelder Straße straßenflankierende, lockere Wohn- und Geschäfts- hausbebauung mit überwiegend 2 – 3 Geschossen funktionsfähige Verkehrserschließung über die Bielefelder Straße eingeschränktes Angebot von Stellplätzen im öffentlichen Straßenraum sowie Stell- plätze auf privaten Betriebsgrundstücken vergleichsweise geringe Ausstrahlungskraft des Geschäftsbereichs aufgrund der ge- ringen Angebotsvielfalt / Standortqualität keine verkehrsberuhigenden Ausbauelemente im Straßenraum positive Wirkung der starken Durchgrünung der Ortsmitte mit altem Baumbestand im südöstlichen Bereich des Nahversorgungszentrums historischer Gebäudebestand im Bereich Am Heidenbach Einzelhandelsfunktionen im Wesentlichen wohnungsnahe Grundversorgung für die Bevölkerung des Ortsteils stabile Einzelhandelsstruktur / 1 Geschäftsleerstand Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs kompakter zentraler Versorgungsbereich rund um den alten Ortskern entlang der Bielefelder Straße (tatsächliche Vor-Ort-Verhältnisse) im südlichen Bereich (Landertweg) Integration einer möglichen Entwicklungsfläche; darüber hinaus keine weitere Ausdehnung (z. B. Reithalle, Arminspark) erforderlich, um den Bereich in seiner Kompaktheit zu erhalten und zu festigen Entwicklungsflächen am Landertweg steht eine unbebaute Fläche für eine Angebotsergänzung (z. B. Le- bensmittelvollsortimenter) zur Verfügung für den Lebensmitteldiscountmarkt ist eine Geschäftserweiterung geplant (vgl. hierzu V. 4.)
133 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Entwicklungsperspektiven Sicherung des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes Ergänzung des Geschäftsbesatzes durch Ausbau des Lebensmittelangebotes (Voll- sortimenter fehlt) Fazit / Handlungsbedarf Verdichtung und Ergänzung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Verbesserung der Verkehrssituation und Standort- / Aufenthaltsqualität durch Maß- nahmen zur Lenkung und Erhöhung der Verkehrssicherheit
134 StädtebaulichesEntwicklungs- und Entwicklungskonzept Zentrenkonzept Einzelhandel für den Einzelhandel Detmold - (Zentrenkonzept) Entwurf Stadt Detmold
KarteKarte 13:11: NutzungsstrukturZentraler Versorgungsbereich und Abgrenzungsvorschlag Heidenoldendorf Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
zentraler Versorgungsbereich
Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Darstellung, Stand: Okt. / Nov. 2009 0 25 50 100 m 135 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.9 Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.H.
Zentrenkategorie Nahversorgungszentrum Geschäftsbereich Stoddartstraße Lage im Stadtgebiet Lage ca. 4,6 km nordwestlich der Innenstadt in einer nördlichen Randlage des Orts- teils Pivitsheide V.H. Ortsmitte mit geringer Verdichtung des straßenachsenbezogenen Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes entlang der Stoddartstraße zwischen den Einmündungen Bielefelder Straße im Norden und Gebrüder-Meyer-Straße im Süden in einer Län- genausdehnung von ca. 400 m1 geschichtlich gewachsener Geschäfts- und Dienstleistungsbereich mit Wohn-, Ge- schäfts- und Gewerbenutzungen Verkehrsanbindung als Hauptverkehrsstraßen fungieren die Bielefelder Straße (L 758) in West-Ost- Richtung und die Ehrentruper Straße / Stoddartstraße (L 944) in Nord-Süd-Richtung ÖPNV: Bushaltestellen befinden sich nördlich des Nahversorgungszentrums im Be- reich Bielefelder Straße sowie südlich im Bereich Stoddartstraße Stellplätze am Straßenrand sowie auf den Betriebsgrundstücken der SB-Märkte Konkurrenzstandorte Innenstadt Detmold, Ortsteilzentren Pivitsheide V.L. und Heidenoldendorf, dezentra- ler Agglomerationsstandort Klingenbergstraße Einzugsgebiet Ortsteile Pivitsheide V.H., Nienhagen mit ca. 3.400 Einwohnern und ca. 18,4 Mio. € Kaufkraft Einzelhandelsbedeutung Nahversorgungszentrum mit eingeschränkter Ortsteilbedeutung im Rahmen der Grundversorgung
1 vgl. hierzu Karte 14: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.H.
136 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Einzelhandelsbedeutung kleiner, städtebaulich integrierter Geschäfts- und Dienstleistungsbereich: - 4 Betriebe (ca. 0,8 %), - ca. 2.080 m² Verkaufsfläche (ca. 1,5 %), - ca. 8,7 Mio. € Umsatz (ca. 2,1 %) Angebote des kurz- und mittelfristigen Bedarfs im Nahrungs- und Genussmittelbereich fungieren ein Aldi Lebensmitteldiscountmarkt1 und ein Rewe Lebensmittelsupermarkt als Magnetbetriebe vergleichsweise geringe Angebotsvielfalt / keine ergänzenden einzelhandelsnahen Dienstleistungen / keine publikumsintensiven öffentlichen Einrichtungen siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation geringe Ausprägung des Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums lockere, freiflächenorientierte Bebauung mit 1 – 2 Geschossen, überwiegend aus der Zeit nach dem 2. Weltkrieg, heterogene Baustruktur funktionsfähige Verkehrserschließung durch die beiden v. g. Landesstraßen eingeschränkte Ausstrahlungskraft aufgrund der vergleichsweise geringen Angebots- vielfalt / Standortqualität Stoddartstraße verfügt über keine verkehrsberuhigenden Gestaltungselemente Einzelhandelsfunktionen im Wesentlichen wohnungsnahe Grundversorgung für die Bevölkerung des Ortsteils 3 Leerstände (43 %) zeigen strukturelle Probleme auf Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Einbeziehung der wesentlichen Anbieter des Geschäfts- und Dienstleistungsbereichs entlang der Stoddartstraße (tatsächliche Vor-Ort-Verhältnisse) dabei wird vor dem Hintergrund der geringen räumlichen Ausdehnung und der relativ geringen Ausstattung des Zentrums auch die westliche Straßenseite der Stoddart- straße einbezogen, die aktuell einen geringen Nutzungsbesatz aufweist eine weitere räumliche Ausdehnung des Bereichs ergibt sich aufgrund der Nutzungs- strukturen bzw. der Verkehrszäsur der Bielefelder Straße nicht Entwicklungsflächen innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs bestehen keine unbe- bauten Grundstücke, jedoch mittlerweile zwei große Leerstandsflächen, so dass eine Komplettierung der Einzelhandelsstruktur durch Wiederbelegung bzw. Umnutzung bestehender Flächen möglich ist Entwicklungsperspektiven Festigung des Zentrums durch Ausbau des nahversorgungsbezogenen Einzelhan- delsbesatzes
1 Der Markt wurde mittlerweile geschlossen.
137 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Fazit / Handlungsbedarf kleiner Geschäftsbereich der wohnungsnahen Grundversorgung, der nur eine aus- schnittsweise Versorgung der Bevölkerung im kurz- und mittelfristigen Bedarf ermög- licht; mittlerweile ist durch die Schließung des Aldi-Marktes eine weitere Schwächung dieses Zentrums eingetreten zur Verbesserung der Nahversorgung sind wieder Anbieter des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmittel, Drogeriewaren) anzusiedeln
138 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 14: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.H.
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie
sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
Produzierendes Gewerbe
zentraler Versorgungsbereich Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Darstellung, 0 50 100 200 m Stand: Okt. / Nov. 2009 145139 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
3.10 Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.L.
Zentrenkategorie Kreuzung Oerlinghauser Straße / Augustdorfer Straße / Bielefelder Straße Nahversorgungszentrum Lage im Stadtgebiet Lage ca. 6,5 km westlich der Innenstadt in einer westlichen Randlage des Ortsteils Pivitsheide V.L. Geschäfts- und Dienstleistungsbereich rund um den Kreuzungsbereich Oerlinghauser Straße / Augustdorfer Straße / Bielefelder Straße mit Einzelhandels- und Dienstleis- tungsbetrieben zwischen den Einmündungen Am langen Grund im Südwesten, Wolfstinne im Südosten und Winkelweg im Nordosten in einem Umkreis von ca. 450 m1 geschichtlich gewachsenes Nahversorgungszentrum befindet sich in einem Wohn- siedlungsbereich, unmittelbar angrenzend an die Grenze zur Nachbarstadt Lage, Stadtteil Hörste / Hörsterbruch Verkehrsanbindung Verkehrserschließung wird im Wesentlichen hergestellt durch die Oerlinghauser Straße (L 945) und die Augustdorfer Straße / Bielefelder Straße (L 758), die wichtige Verkehrsverbindungen zwischen der Stadt Detmold und den Nachbargemeinden Au- gustdorf und Lage herstellen ÖPNV: Anbindung an das Busliniennetz über Haltestellen an der Oerlinghauser Stra- ße und der Bielefelder Straße Parkplätze ausschließlich auf privaten Betriebsgrundstücken Konkurrenzstandorte Innenstadt Detmold, Ortsteilzentrum Pivitsheide V.H., dezentraler Agglomerations- standort Klingenbergstraße Einzugsgebiet Ortsteil Pivitsheide V.L. mit ca. 6.200 Einwohnern und ca. 33,5 Mio. € Kaufkraft sowie angrenzende Wohnsiedlungsbereiche
1 vgl. hierzu Karte 15: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.L.
140 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Einzelhandelsbedeutung Nahversorgungszentrum mit bislang eingeschränkter Ortsteilbedeutung im Rahmen der Grundversorgung (durch Ansiedlung von zwei Lebensmittel-SB-Märkten deutliche Verbesserung) kleiner, städtebaulich integrierter Geschäftsbereich: - 10 Betriebe (ca. 1,9 %), - ca. 780 m² Verkaufsfläche (ca. 0,6 %), - ca. 4,8 Mio. € Umsatz (ca. 1,1 %) überwiegend Angebote des kurzfristigen Bedarfs mittlerweile wurde ein Geschäftszentrum auf dem sog. Eichenkrug mit einem Combi Lebensmittelsupermarkt (ca. 2.200 m² VK), einem Aldi Lebensmitteldiscountmarkt (ca. 800 m² VK) sowie weiteren kleinflächigen Einzelhandels- und Dienstleistungsnut- zungen sowie einer Gaststätte mit Saalbetrieb eröffnet Standortverbund führt bislang aufgrund der eingeschränkten Angebotsvielfalt nur zu geringen Synergien zwischen Einzelhandel / Dienstleistungen siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation bislang geringe Ausprägung des Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums lockere, freiflächenorientierte Einzelhausbebauung mit überwiegend 2 – 3-geschossi- gen Wohn- / Geschäftsgebäuden, mehrheitlich aus der Entwicklungsphase nach dem 2. Weltkrieg funktionsfähige Verkehrserschließung durch die beiden v. g. Landesstraßen Ampelkreuzung der beiden v. g. Landesstraßen führt in Verkehrsspitzenzeiten zu Rückstaus und Emissionsbelastungen keine verkehrsberuhigenden Ausbauelemente im Straßenraum westlich des Kreuzungsbereichs der v. g. Landesstraßen befindet sich ein aufgelas- sener ehemaliger Friedhof; mit Rücksicht auf den alten Baumbestand und die opti- sche Auflockerung der Ortskernbebauung wird die Erhaltung der öffentlichen Grünflä- che vorgeschlagen Einzelhandelsfunktionen im Wesentlichen wohnungsnahe Grundversorgung für die Bevölkerung des Ortsteils zum Zeitpunkt der Ortsbegehung 3 leerstehende Ladeneinheiten, so dass eine ver- gleichsweise hohe Leerstandsquote von ca. 23 % vorliegt Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Einbeziehung der wesentlichen Anbieter des Einzelhandels- und Dienstleistungsge- werbes entlang der Bielefelder Straße und Augustdorfer Straße (tatsächliche Vor-Ort- Verhältnisse) Integration der Fläche „Eichenkrug“ im Kreuzungsbereich Oerlinghauser Straße / Bie- lefelder Straße als zentral gelegene Entwicklungsfläche (Ansiedlung mittlerweile er- folgt) eine weitere Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereichs ergibt sich infolge der fehlenden zentrenprägenden Nutzungen nicht
141 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Entwicklungsflächen mit Ausnahme des kürzlich bebauten Eichenkrug-Areals keine größeren Entwick- lungsflächen Entwicklungsperspektiven Sicherung des nahversorgungsbezogenen Einzelhandels- und Dienstleistungsbesat- zes / Angebotsergänzung durch die jüngst eröffneten SB-Märkte Fazit / Handlungsbedarf bislang handelte es sich um einen untergeordneten Geschäfts- und Dienstleistungs- bereich der wohnungsnahen Grundversorgung; durch die mittlerweile erfolgte Ergän- zung in Form eines Geschäftszentrums ist eine insgesamt zufriedenstellende und standortadäquate Ausstattung des zentralen Versorgungsbereichs vorhanden mit Rücksicht auf die Nahversorgungsfunktionen sollten sich zusätzliche Geschäfts- ansiedlungen auf den kurzfristigen Bedarf beschränken
142 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 15: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.L.
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
zentraler Versorgungsbereich
Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Darstellung, Stand: Okt. / Nov. 2009 0 50 100 200 m 143 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
4. Bewertung potenzieller Ansiedlungsstandorte des Einzelhandels
In Abstimmung mit der Stadt Detmold werden nachfolgend Ansiedlungsstandorte (Stand: Januar 2010) im Hinblick auf ihre Standorteignung für großflächige Einzelhandelsnutzun- gen im Spannungsverhältnis zum innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich bzw. zu den Nahversorgungszentren der Ortsteile überprüft.1 Die Standortbewertung zielt darauf ab, der Stadt Detmold eine grundsätzliche Einschätzung möglicher Einzelhandelsstandor- te an die Hand zu geben, um daraus Leitlinien für notwendige bauleitplanerische Maß- nahmen und ggf. für unterstützende Maßnahmen des Grundstücksmanagements ableiten zu können.
Die Bewertung der Standorteignung lässt zunächst unberücksichtigt, ob die Standorte eigentumsrechtlich verfügbar sind und ob eine wirtschaftliche Tragfähigkeit für bestimmte Einzelhandelsnutzungen nachgewiesen werden kann. Es geht vielmehr darum, grund- sätzliche Weichenstellungen für eine städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung in Bezug auf nahversorgungs- / zentrenrelevante Sortimente des großflächigen Einzel- handels vorzunehmen und dezentral gelegene Standorte ausschließlich für großflächige Einzelhandelsnutzungen mit nicht nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten zuzu- lassen. Die Grundlage für die vorgeschlagene Vorrangstellung der Detmolder Innenstadt als innerstädtisches Hauptzentrum und der Ortsteil-Nahversorgungszentren für die Grundversorgung der Bevölkerung bezieht sich auf eine städtebauliche Ordnungspolitik, die sich an dem Modell einer hierarchisch strukturierten Funktionsergänzung der zentra- len Versorgungsbereiche orientiert.
Die nachfolgende gewerbeplanerische Bewertung der Planstandorte2 ersetzt keine Einzel- fallprüfung eines Ansiedlungsvorhabens, so dass bei Vorlage eines konkreten großflächi- gen Ansiedlungsprojektes die Erarbeitung einer vorhabenbezogenen Auswirkungs- analyse empfohlen wird, um die städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswir- kungen sowohl auf die schutzwürdigen Versorgungsstrukturen der Stadt Detmold als auch der Nachbargemeinden zu prüfen.
1 vgl. Karte 16: Potenzielle Ansiedlungsstandorte des großflächigen Einzelhandels 2 Auftragsgemäß wird die Detmolder Innenstadt nicht im Hinblick auf mögliche Entwick- lungsstandorte des großflächigen Einzelhandels gutachterlich bewertet.
144 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 16: Potenzielle Ansiedlungsstandorte des großflächigen Einzelhandels
4 3 5
6
2 1 zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum dezentraler Agglomerationsbereich Ansiedlungsstandort
1 Heiligenkirchen, Denkmalstraße 2 Heiligenkirchen, Paderborner Straße 3 Heidenoldendorf, Bielefelder Straße 4 Pivitsheide V.L., Oerlinghauser Straße 5 Sprottauer Straße 6 Blomberger Straße
Kartengrundlage: Stadt Detmold 0 0,5 1,0 2,0 km GMA-Darstellung 2010 145 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Standort 1 – Heiligenkirchen, Denkmalstraße 4 – 8 Bei dem Planstandort handelt es sich um eine unbebaute Grundstücksfläche, die straßen- flankierend der Denkmalstraße, unmittelbar angrenzend an den Kreuzungsbereich Denk- malstraße / Paderborner Straße / Externsteiner Straße zugeordnet ist. Das Plangrund- stück befindet sich im südlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs des Ortsteils Heiligenkirchen, so dass grundsätzlich eine sinnvolle Zuordnung des Planstandortes zu den vorhandenen Versorgungseinrichtungen des Nahversorgungszentrums vorliegt.
Der Lagewert des Plangrundstücks beruht im Wesentlichen in den Erschließungsvortei- len, die mit der Zuordnung des Kreuzungsbereichs der beiden Landesstraßen korrespon- dieren. Weiterhin sind die Größe und der nahezu rechtwinklige Zuschnitt des Areals als positive Rahmenbedingungen für eine großflächige Einzelhandelsnutzung zu benennen. Nach Angaben der Stadt Detmold bezieht sich die geplante Einzelhandelsnutzung auf die Errichtung eines Rewe Lebensmittelsupermarktes mit ca. 1.200 m² Verkaufsfläche. Für das Vorhaben wird gegenwärtig ein VEP-Verfahren durchgeführt.
Unter Berücksichtigung der aus gutachterlicher Sicht unbefriedigenden Grundstücksver- hältnisse des derzeitigen Rewe Lebensmittelsupermarktes im Norden des Nahversor- gungszentrums erscheint die projektierte Neuansiedlung strukturell sinnvoll und betriebs- wirtschaftlich notwendig. Im Falle der Projektrealisierung würde der südliche Bereich des Nahversorgungszentrums im Bereich der Denkmalstraße erheblich aufgewertet, so dass die in den letzten Jahren eingetretenen Abwertungsprozesse, die sich u. a. in zwei Leer- ständen im Bereich Am Krugplatz niedergeschlagen haben, im Sinne einer Vitalisierung des alten Ortskerns aufgefangen werden können. Diese Einschätzung gilt unter der Prä- misse, dass die Planungsüberlegungen zur Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes am Standort Heiligenkirchen, Paderborner Straße 40 – 42, nicht umgesetzt werden kön- nen. Es wird hierzu auf die nachfolgende Standortbewertung verwiesen.
Standort 2 – Heiligenkirchen, Paderborner Straße 40 – 42 Die beiden Grundstücke Paderborner Straße 40 – 42 befinden sich in einer Mittelpunktla- ge des abgegrenzten Nahversorgungszentrums Heiligenkirchen an der östlichen Seite der Hauptverkehrsstraße, eingebunden durch die beiden flankierenden Straßenzüge der Kö- nigstraße. Rückwärtig des Planstandortes befindet sich das Feuerwehr-Gerätehaus.
146 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Aufgrund der Lage des Areals innerhalb des Nahversorgungszentrums Heiligenkirchen besitzt der Planstandort grundsätzlich geeignete Rahmenbedingungen für die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelbetriebes. Im Falle einer Ansiedlung würde in zentraler Lage, gestützt durch die Erschließungsvorteile der Paderborner Straße, ein neuer Einzel- handelsstandort geschaffen, der Synergieeffekte für die der Paderborner Straße zugeord- neten Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe erwarten ließe.
Nach gutachterlichen Recherchen ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt allerdings eine Um- nutzung der beiden Grundstücke im Zusammenhang mit den Grundstücks- und Abriss- kosten nicht absehbar, so dass eine Weiterführung der planerischen Vorbereitungen für den Planstandort an der Denkmalstraße empfohlen wird.
Standort 3 – Heidenoldendorf, Bielefelder Straße und Landertweg (Erweiterung des Netto Lebensmitteldiscountmarktes) In zentraler Lage des abgegrenzten Nahversorgungszentrums Heidenoldendorf befindet sich an der Südflanke der Bielefelder Straße der Netto Lebensmitteldiscountmarkt in enger Nachbarschaft zu weiteren Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben sowie Gaststätten. Der SB-Markt bildet gegenwärtig den wichtigsten Frequenzbringer des inner- örtlichen Geschäfts- und Dienstleistungsbereichs, so dass aus gutachterlicher Sicht der Bestandssicherung des Betriebes ein hoher Stellenwert für die Erhaltung des Nahversor- gungszentrums beizumessen ist.
Nach Angaben der Stadt Detmold ist beabsichtigt, den bestehenden Lebensmitteldis- countmarkt um ca. 500 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Aus gutachterlicher Sicht wird die Erweiterungsplanung sowohl unter städtebaulichen als auch unter betriebswirtschaftlichen Aspekten als sinnvolle Maßnahme zur Struktursicherung und Verbesserung des Nahver- sorgungszentrums bewertet.
Für das Nahversorgungszentrum liegt eine weitere Nachfrage für Lebensmitteleinzelhan- del vor. Südlich des bestehenden Netto-Marktes soll auf einer unbebauten Fläche am Landertweg ein Lebensmittelvollsortimenter mit ca. 1.600 m² Verkaufsfläche entstehen. Der Standort wurde als Potenzialfläche in den bestehenden zentralen Versorgungsbe- reich aufgenommen. Unter Berücksichtigung des siedlungsräumlich integrierten Standor- tes und der zentralen Lage innerhalb des Zentrums kann der Standort zu einer weiteren
147 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Verdichtung und damit Frequenzerhöhung im Ortskern beitragen. In Verbindung mit dem Netto Lebensmitteldiscounter kann darüber hinaus ein attraktiver und zeitgemäßer Ver- bundstandort zwischen Vollsortimenter und Discounter entstehen. Da der Standort im Wesentlichen Nahversorgungsfunktionen für das zugeordnete Einzugsgebiet (Ortsteil Heidenoldendorf mit ca. 8.100 Einwohnern) übernehmen soll, ist eine Verkaufsflächen- größe von 1.200 – 1.500 m² zu empfehlen. Eine größere Verkaufsfläche wird auch unter Berücksichtigung der verkehrlichen Erreichbarkeit und inneren Erschließung des Standor- tes gutachterlich nicht für erforderlich gehalten, wenngleich die Verträglichkeit des groß- flächigen Einzelhandelsvorhabens noch durch eine vorhabenbezogene Auswirkungsana- lyse nachzuweisen ist.
Insgesamt werden beide Maßnahmen (Erweiterung Netto Lebensmitteldiscountmarkt und Ansiedlung Lebensmittelsupermarkt mit insgesamt maximal 2.000 m² VK) gutachterlich befürwortet, da mit diesen Maßnahmen eine Komplettierung und Diversifizierung des Le- bensmittelangebotes ermöglicht wird, welche eine verbesserte Warenversorgung für die Bevölkerung des Ortsteils ermöglicht und zugleich zu einer Steigerung der Besucherfre- quenz und der Warenvielfalt des Nahversorgungszentrums führen wird.
Standort 4 – Pivitsheide V.L., Oerlinghauser Straße 111 (sog. Eichenkrug) Zum Zeitpunkt der Bestandserhebungen im Rahmen der vorliegenden Untersuchung war bereits die Baustelle zur Errichtung eines Geschäftszentrums am Standort Pivitsheide V.L., Oerlinghauser Straße 111 (Eichenkrug), eingerichtet.1 Nach städtischen Informatio- nen ist die Ansiedlung eines Combi Lebensmittelsupermarktes mit ca. 2.200 m² Verkaufs- fläche, eines Aldi Lebensmitteldiscountmarktes mit ca. 800 m² Verkaufsfläche, weiterer kleinflächiger Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe sowie einer Gaststätte mit Saal- betrieb projektiert. Der Lagewert des Planstandortes beruht im Wesentlichen auf den Er- schließungsvorteilen, welche die unmittelbar am Planstandort aufeinander treffenden Landesstraßen 945 und 758 bieten. Weiterhin ist anzuführen, dass das Plangrundstück eine großzügige bauliche und parkplatzbezogene Lösung ermöglicht, so dass für die Er- richtung eines Geschäftszentrums günstige Rahmenbedingungen bestehen.
Unter stadtstrukturellen Aspekten ist von Bedeutung, dass es sich um eine Mittelpunktla- ge des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs des Nahversorgungszentrums han-
1 Das Geschäftszentrum wurde im August / September 2010 eröffnet.
148 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
delt und bislang kein größerer Lebensmittelanbieter eine bedarfsgerechte Grundversor- gung für die Bevölkerung des Ortsteils bereit stellt. Darüber hinaus ist anzumerken, dass die Integration eines Lebensmittelsupermarktes und eines Lebensmitteldiscountmarktes in einem Bebauungs- und Nutzungskonzept eine sinnvolle Angebotsbündelung ermöglicht, die das gesamte Spektrum der Nahrungs- und Genussmittel sowie der einschlägigen Nonfood-Sortimente der Lebensmittelanbieter beinhaltet. Demgemäß ist von einer positi- ven Standortentwicklung aufgrund der Projektplanung auszugehen, die zur Festigung und zu einer wesentlichen Angebotserweiterung des Nahversorgungszentrums beitragen wird.
Standort 5 – Sprottauer Straße 1 Für den Standort Sprottauer Straße 1, unmittelbar nördlich angrenzend an den vorhande- nen Lidl Lebensmitteldiscountmarkt, gibt es Nachfragen, einen weiteren Lebensmittelsu- permarkt zu errichten. Der Planstandort befindet sich in einer westlichen Randlage der Detmolder Kernstadt, in einer Entfernung von ca. 1,3 km von der Detmolder Innenstadt. Das nächst benachbarte Nahversorgungszentrum im Ortsteil Heidenoldendorf, Bielefelder Straße, ist von dem Planstandort Sprottauer Straße ca. 1,1 km entfernt.
Auf dem Plangrundstück befindet sich gegenwärtig ein leerstehendes, größeres Gebäude der Lippischen Landesbrandversicherung, das bereits seit ca. vier bis fünf Jahren brach liegt. Der Lagewert des Areals für einen großflächigen Lebensmittel-SB-Markt resultiert u. a. aus den Erschließungsvorteilen der Heidenoldendorfer Straße (L 936), die eine wich- tige West-Ost-Verbindung zwischen der Kernstadt und dem westlichen Stadt- und Um- landbereich darstellt. Weiterhin ist von Bedeutung, dass durch den ansässigen Lidl Le- bensmitteldiscountmarkt eine Einzelhandelsprägung vorgegeben ist, so dass für die An- siedlung eines zusätzlichen Lebensmittelsupermarktes günstige Standortvoraussetzungen gegeben sind.
Aus gutachterlicher Sicht handelt es sich um einen Planstandort, der unmittelbar einem größeren Wohnsiedlungsbereich mit mehrgeschossigen Wohngebäuden, zwei Schulen und Gewerbebetrieben benachbart ist, so dass eine siedlungsstrukturelle Integration vor- liegt. Andererseits ist darauf zu verweisen, dass sich das Plangrundstück in einer Randla- ge des Wohngebietes befindet, so dass für die Ausweisung eines Nahversorgungszent- rums keine geeigneten Standortrahmenbedingungen gegeben sind. Offensichtlich ist die Projektplanung darauf ausgerichtet, an dem hohen Kfz-Verkehrsaufkommen der Heiden-
149 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
oldendorfer Straße zu partizipieren, so dass im Standortverbund mit dem ansässigen Le- bensmitteldiscountmarkt der Pkw-Kunde im Mittelpunkt des Ansiedlungsinteresses stehen dürfte.
Vor dem Hintergrund der gutachterlichen Berechnungen zum Verkaufsflächenzusatzbe- darf der Stadt Detmold bis zum Jahr 2020 besteht nur noch ein eingeschränkter Entwick- lungsspielraum zur Ergänzung des Einzelhandelsangebotes in der Warengruppe Nah- rungs- und Genussmittel. Demgemäß wird empfohlen, die Entwicklungspotenziale zur Sicherung und Stärkung der Nahversorgungszentren in den Ortsteilen sowie zur Ergän- zung möglichst in der Innenstadt der Stadt Detmold zu nutzen und keine zusätzlichen Einzelhandelsschwerpunkte in isolierten Standortlagen zu realisieren.
Standort 6 – Blomberger Straße 63 (sog. Falkenkrug) Der Stadt Detmold liegt eine Anfrage zur Errichtung eines Lebensmitteldiscountmarktes mit ca. 800 m² Verkaufsfläche am Standort Blomberger Straße 63 vor. Der Planstandort befindet sich an der Südflanke der Blomberger Straße, unmittelbar westlich der Einmün- dung Falkenkrug. Der Standort liegt ca. 1,0 km östlich der Detmolder Innenstadt, unmit- telbar an der nordwestlichen Grenze des Ortsteils Spork-Eichholz zur Detmolder Kern- stadt. Das Nahversorgungszentrum des Ortsteils Spork-Eichholz befindet sich in ca. 1,4 km Entfernung.
Bei dem Plangrundstück handelt es sich um ein Areal mit einem leerstehenden Gastro- nomiegebäude, das seit ca. zehn Jahren freigesetzt ist. Der Lagewert des Areals beruht im Wesentlichen auf den Erschließungsvorteilen der Blomberger Straße (L 758), die eine wichtige Hauptverkehrsstraße zwischen der Detmolder Kernstadt und den östlichen Ortsteilen darstellt.
Aus gewerbeplanerischer Sicht ist hervorzuheben, dass es sich bei dem Plangrundstück um einen siedlungsstrukturell und funktional isolierten Standort inmitten eines Waldgebie- tes handelt. Unmittelbar benachbart ist lediglich die Walldorfschule, wohingegen die nächst benachbarten Wohngebiete westlich der Volkhausenstraße und östlich der Fal- kenkrugstraße 200 – 300 m entfernt gelegen sind. Es handelt sich somit um einen sied- lungsstrukturell nicht integrierten Standort, so dass im Falle der Ansiedlung eines Le- bensmittel-SB-Marktes keine unmittelbare fußläufige Verknüpfung mit einem größeren
150 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Wohnsiedlungsbereich möglich wäre. Offensichtlich ist das Vorhaben überwiegend auf den motorisierten Kundenverkehr gerichtet, der über die Blomberger Straße auf den Plan- standort orientiert werden kann. Daher wären auch Beeinträchtigungen für den kleinen Nahversorger in Diestelbruch zu erwarten.
Die Errichtung eines Lebensmittel-SB-Marktes am Planstandort ist aus gutachterlicher Sicht negativ einzuschätzen, da weder eine siedlungsstrukturelle noch städtebaulich-funk- tionale Integration in einen größeren Wohnsiedlungsbereich oder ein Nahversorgungs- zentrum gegeben ist. Auch mit Verweis auf das begrenzte Entwicklungspotenzial, das zur Ergänzung von Nahrungs- und Genussmitteln in der Gesamtstadt bis zum Jahr 2020 zur Verfügung steht, ist das Planvorhaben nicht geeignet, die Versorgungsstruktur der Stadt Detmold sinnvoll weiter zu entwickeln. Stattdessen ist aus Gutachtersicht zu prüfen, ob in dem östlich angrenzenden Siedlungsbereich Rödlinghausen eine siedlungsräumlich integ- rierte Lage zur Ansiedlung eines Lebensmittel-SB-Marktes zur Verfügung steht, um die gegenwärtig bestehende Unterversorgung im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel zu beheben. Dabei sind ggf. zu erwartende Auswirkungen auf den kleinen Nahversorger im Ortsteil Diestelbruch ebenso zu berücksichtigen wie Effekte auf den zentralen Versor- gungsbereich Spork-Eichholz / Remmighausen.
Ansiedlung eines Decathlon Sportfachmarktes in der Stadt Detmold Der französische Sportartikel-Filialist Decathlon hat bei der Stadt Detmold Interesse sig- nalisiert, in der Stadt einen Sportfachmarkt mit mindestens 3.000 m² Verkaufsfläche an- zusiedeln, ohne dass bisher ein konkreter Ansiedlungsstandort genannt wurde.
Das Unternehmen Decathlon wurde im Jahr 1976 in Englos in der Nähe von Lille (Nord- frankreich) gegründet. Die Unternehmensidee ist darauf gerichtet, unter einem Dach und kostengünstig Sportprodukte für Verbraucher, unabhängig von Altersklasse und Leis- tungsstufe, anzubieten. Das weltweit ca. 40.000 Mitarbeiter beschäftigende Unternehmen entwickelt und produziert eigene Sportartikel, die sowohl über das stationäre Filialnetz als auch über Online-Shops vertrieben werden. Weltweit gibt es zurzeit 469 Decathlon- Geschäfte, von denen gegenwärtig neun Betriebsstätten in Deutschland ansässig sind: Bremerhaven, Baden-Baden, Dortmund-Aplerbeck, Dortmund-Kley, Herne, Ludwigshafen, Plochingen, Saarlouis und Würzburg. Aktuell wurde eine ca. 4.000 m² große Ladenfläche im Fachmarktzentrum Bielefeld-Sennestadt, Hansestraße, angemietet. Des Weiteren soll
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im Neckar Center in der Stadt Esslingen eine Filiale mit ca. 5.000 m² Verkaufsfläche er- öffnet werden. Die am deutschen Markt vertretenen Decathlon-Geschäfte nutzen eine Verkaufsfläche von durchschnittlich ca. 4.000 m².1
Die Sortimentsstruktur der Decathlon-Stores umfassen u. a. Sportartikel, Sportbekleidung, Sportgeräte und Ausstattungsgegenstände. Hierzu gehören im Wesentlichen Ausrüs- tungsgegenstände für alpines Bergsteigen, Babyartikel, Campingartikel, Fahrräder / Fahr- radbedarf, Kletterbedarf, Leichtathletikartikel, Nordic-Walking-Ausrüstung, Reiterbedarf, Rucksäcke / Taschen, Laufschuhe und -bekleidung, Skiausrüstung, Snowboards, Sport- großgeräte (Fitnessgeräte, Sportboote etc.), Wander- / Trekkingbedarf, Winterschuhe und Zelte. Nach gutachterlicher Einschätzung umfasst die Sortimentsstruktur sowohl zentren- relevante Artikel wie z. B. Sportartikel / Sportbekleidung als auch Sportbedarf (wie z. B. Campingartikel, Sportgroßgeräte, Zelte), die als nicht zentrenrelevant einzuordnen sind.
Aus marktwirtschaftlicher Sicht würde die Realisierung eines großflächigen Sportfach- marktes für die Stadt Detmold eine erhebliche Angebotserweiterung und Neupositionie- rung im regionalen Wettbewerb der Einkaufsstädte ermöglichen. Aufgrund des Bedarfs an Verkaufsfläche, Testflächen und Kundenparkplätze befinden sich Decathlon-Fachmärkte jedoch i. d. R. an dezentralen, verkehrlich gut erreichbaren Standorten. Vor dem Hinter- grund der umfassenden zentrenrelevanten Warengruppen (s. o.) und unter Berücksichti- gung der Zielsetzungen zur Einzelhandelsentwicklung und -steuerung in der Stadt Det- mold ist aus gutachterlicher Sicht für Detmold allerdings nur eine Realisierung im Haupt- zentrum (Innenstadt) der Stadt in Betracht zu ziehen.
5. Empfehlungen zur Weiterentwicklung der dezentralen Einzelhandels- agglomerationen
Im Rahmen einer Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Det- mold sind standortbezogene Beschränkungen bzw. Ausschlüsse von Einzelhandelsnut- zungen erforderlich, um das innerstädtische Versorgungszentrum und die Nahversor- gungszentren der Ortsteile zu sichern und auszubauen.
1 Quelle: TextilWirtschaft 6/2010
152 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Grundsätzlich kommen an dezentralen Standorten verschiedene Stufen zur Beschrän- kung und zum Ausschluss des Einzelhandels in Betracht:
genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen,
grundsätzlicher Ausschluss des Einzelhandels mit nahversorgungs- / zentrenrele- vanten Sortimenten
Ausschluss des großflächigen Einzelhandels mit den v. g. Sortimenten.
An dezentralen Standortlagen sollte die Ansiedlung von großflächigen Betrieben mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Kernsortimenten – im Hinblick auf mögliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche – vollständig ausgeschlossen wer- den. Dagegen ist die Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel (sowohl groß- flächig als auch nicht großflächig) in dieser Lagekategorie grundsätzlich zulässig bzw. wünschenswert. Es wird empfohlen, Ansiedlungen auf die bereits bestehenden Agglome- rationsstandorte Klingenbergstraße und Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring zu konzentrieren, um einer weiteren Zersplitterung des Geschäftsbesatzes entgegen zu wir- ken. Insbesondere sonstige dezentrale Standortlagen (z. B. Fachmarktstandort Ernst- Hilker-Straße) sind auch durch die Ansiedlung von Betrieben des nicht zentrenrelevanten Segments nicht weiter in ihrer Funktion als Einzelhandelsstandort zu stärken, um Syner- gieeffekte zu reduzieren und insgesamt die Bedeutung dieser Standorte zugunsten der Sicherung und Stärkung der Innenstadt und der Nahversorgungszentren zu minimieren (vgl. hierzu auch Ausführungen im Kapitel V., 1.2).
Die Vielzahl der großflächigen Einzelhandelsbetriebe zeigt, dass insbesondere im Gebiet Klingenbergstraße ein hoher Ansiedlungs- bzw. Umnutzungsdruck besteht. Die Nut- zungsstruktur des Gebietes zeigt einen heterogenen Besatz gewerblicher Betriebe unter- schiedlicher Nutzungsarten auf.1 Obgleich gegenwärtig produzierende und verarbeitende Betriebe den Gebietscharakter dominieren, sollten mit Rücksicht auf die Innenstadt keine zusätzlichen Einzelhandelsbetriebe mit zentren- / nahversorgungsrelevanten Kernsorti- menten angesiedelt und erweitert werden. Für Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Kern-
1 vgl. Karte 17: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag dezentraler Agglomerationsbe- reich Klingenbergstraße
153 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
sortimenten sind die zentren- / nahversorgungsrelevanten Randsortimente auf ein innen- stadtverträgliches Maß zu begrenzen.
Im Bereich Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring ist eine Gemengelage von Dienstleistungs- und großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit überwiegend nicht zent- renrelevanten Sortimenten festzustellen.1 Für das Gewerbegebiet wird – ungeachtet der Verfügbarkeit weiterer Entwicklungsflächen des ehemaligen Flugplatzareals – empfohlen, die zukünftige Einzelhandelsentwicklung auf Betriebe mit nicht zentren- / nahversorgungs- relevanten Kernsortimenten zu beschränken. Die zentren- / nahversorgungsrelevanten Randsortimente sollten auf ein zentrenverträgliches Maß beschränkt werden, da auch dieser Agglomerationsstandort nur eine Ergänzungsfunktion zur Innenstadt und zu den Nahversorgungszentren der Stadt Detmold ausüben sollte.
Für den Fall der Ansiedlung eines regional bedeutsamen Möbelhauses wäre aus gutach- terlicher Sicht eine Ausnahme erforderlich, da ein Standort mit einem entsprechenden Flächenbedarf aktuell nicht in den bestehenden dezentralen Agglomerationsbereichen Klingenbergstraße und Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring vorhanden ist. Regio- nal bedeutsame Möbelhäuser siedeln sich i. d. R. an dezentralen, verkehrlich gut erreich- baren Standorten an, die auch für Kunden aus einem erweiterten, regionalen Einzugsbe- reich bequem erreichbar sind. Demgemäß ist im Fall einer konkreten Ansiedlungsplanung in der Stadt Detmold im Rahmen einer Einzelfallprüfung zu untersuchen, welcher Standort infrage käme und wie die versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen der Ansiedlung (insbesondere der zentrenrelevanten Randsortimente eines Möbelhauses) auf schutzwürdige Einzelhandelsstrukturen einzustufen sind.
1 vgl. Karte 18: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag dezentraler Agglomerationsbe- reich Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring
154 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 17: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag dezentraler Agglomerationsbereich Klingenbergstraße
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
Produzierendes Gewerbe
dezentraler Agglomerationsbereich
Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Darstellung, 0 50 100 200 m Stand: Okt. / Nov. 2009 163 155 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Karte 18: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag dezentraler Agglomerationsbereich Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring
Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft / Gebäude Spielhalle Gastronomie / Hotellerie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
dezentraler Agglomerationsbereich
Kartengrundlage: Stadt Detmold GMA-Darstellung, 0 50 100 200 m Stand: Okt. / Nov. 2009 156 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Die Steuerungsinstrumente einer nach städtebaulichen Gesichtspunkten ausgerichteten Einzelhandelsentwicklung lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Einzelfallprüfung nach Baugesetzbuch bzw. § 24a LEPro (vorhabenbezogene Auswirkungsanalyse) auch bei Betrieben mit geringer Unterschreitung der Groß- flächigkeitsgrenze (800 m²)
ggf. Überplanung eines Baugebietes zum Ausschluss von Einzelhandel
nach gängiger Rechtsprechung sind pauschale Grenzwerte für Verkaufsflächen nicht zulässig
Überprüfung der Bebauungspläne, ggf. Anpassung an aktuelle Rechtsprechung (Festschreiben der jetzigen Nutzung / Verkaufsflächengröße im Rahmen des Be- standschutzes).
6. Detmolder Sortimentsliste
Die Detmolder Sortimentsliste bildet die branchenbezogene Grundlage für die Empfeh- lungen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung bzw. zur Beurteilung der Einzelhandels- vorhaben. Konkret ist die Sortimentsliste bei differenzierenden Festsetzungen von Son- dergebieten für großflächigen Einzelhandel und als Begründung für die Zulässigkeit, den Ausschluss bzw. die Beschränkung von Sortimenten in der Bebauungsplanung heranzu- ziehen. Zur Bearbeitung der Sortimentsliste für Detmold ist zu definieren, welche Einzel- handelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können bzw. zukünftig zugeordnet werden sollen. Da sich auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft auch das aus städtebauli- cher Sicht wünschenswerte „Einkaufserlebnis“ bzw. eine zusätzliche Belebung der integ- rierten Lagen gründet, werden diese Sortimente als zentrenrelevant bezeichnet. Im All- gemeinen sind zentrenrelevante Sortimente Warengruppen, bei denen von einem beson- deren „Gefährdungspotenzial“ für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Zentrenrelevante Sortimente sind i. d. R. klein- teilig und können ohne Pkw transportiert werden. Der § 24a LEPro enthält in der Anlage
157 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
eine Auflistung von sog. „zentrenrelevanten Leitsortimenten“ und „in der Regel zentrenre- levanten Sortimenten“1, die bei der Erstellung von Sortimentslisten zu beachten sind.
Darüber hinaus sind Sortimente zu erwähnen, die vorwiegend der Nahversorgung der Bevölkerung dienen (v. a. Lebensmittel, Lebensmittelhandwerk, Drogeriewaren, Apothe- ke, Schnittblumen). Dabei handelt es sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (täglich bzw. mehrmals in der Woche) nachgefragt werden. Infolge dessen sollten sich diese Angebote in räumlicher Nähe zu den Wohngebieten befinden; diese Sortimente sind als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen2. Da diese Sortimente auch Zentrenrelevanz besitzen, werden sie im Folgenden den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet.
Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt hingegen auch an Standor- ten außerhalb der Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungs- bereiche dar; sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht aufgrund ihres gro- ßen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar er- wünscht. Nicht zentrenrelevante Sortimente sind häufig großteilig und werden überwie- gend mit dem Pkw transportiert.
1 Gemäß Anlage zum § 24a LEPro sind folgende Sortimente zentrenrelevant: Bücher, Zeit- schriften, Papier, Schreibwaren, Büroorganisationsmittel, Kunst, Antiquitäten, Baby- / Kin- derartikel, Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Unterhaltungselektronik, Computer, Elektro- haushaltswaren, Foto, Optik, Einrichtungszubehör, Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe, Musikalienhandel, Uhren / Schmuck, Spielwaren, Sportartikel. Folgende Sortimente sind gem. LEPro in der Regel zentrenrelevant: Teppiche (ohne Tep- pichboden), Blumen, Campingartikel, Fahrräder / -zubehör, Mofas, Tiere, Tiernahrung, Zooartikel. 2 Gemäß Anlage zum § 24a LEPro sind folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant einzustufen: Lebensmittel, Getränke, Drogerie, Kosmetik, Haushaltswaren.
158 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Tabelle 22: Sortimentsliste für die Stadt Detmold
zentren- / nahversorgungsrelevante nicht zentren- / nahversorgungsrelevante Warengruppe 1 Einzelhandelssortimente Einzelhandelssortimente kurzfristiger Bedarf Nahrungs- und Lebensmittel, Reformwaren Genussmittel Getränke, Tabakwaren Brot, Backwaren Fleisch-, Wurstwaren Gesundheit, Drogerie- / Reinigungsartikel Körperpflege Kosmetikartikel pharmazeutische Artikel Sanitätswaren Blumen, Pflanzen, (Schnitt-)Blumen / Zimmerpflanzen Freilandpflanzen, Pflanzgefäße zoologischer Bedarf Sämereien, Düngemittel, landwirtschaftli- cher Bedarf, Pflanzen Tiere / zoologischer Bedarf Tierfutter mittelfristiger Bedarf Bücher, Schreib- Bücher Bürobedarf / Organisationsartikel (mit und Spielwaren Zeitschriften überwiegend gewerblicher Ausrichtung) Papier- und Schreibwaren (inkl. Schulbe- darf) Spielwaren Bastelbedarf Bekleidung, Schuhe, Bekleidung (inkl. Wäsche / Miederwaren) Sportgroßgeräte Sport Schuhe, Orthopädie Lederwaren Modewaren inkl. Hüte, Accessoires und Schirme Sportartikel (inkl. Sportbekleidung, -schuhe) langfristiger Bedarf Elektrowaren Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte) Elektrogroßgeräte („weiße Ware“) Elektrozubehör Leuchten / Lampen, Beleuchtungskörper Unterhaltungselektronik („braune Ware“) Ton- / Bildträger Computer Telefone / Telefonzubehör Fotoartikel Hausrat, Möbel, Glas, Porzellan, Keramik (GPK) Möbel Einrichtungen Geschenkartikel Büromöbel Haushaltswaren Küchen Kunst / Kunstgewerbe Matratzen Bilder / Bilderrahmen / Spiegel Einrichtungszubehör Heimtextilien Bettwaren Raumausstattungsartikel Kurzwaren / Handarbeitsartikel Wolle / Stoffe Sonstiger Einzel- Optikartikel Bau- und Heimwerkerbedarf handel Hörgeräte Gartenbedarf, -möbel, -geräte Uhren, Schmuck Baustoffe Fahrräder, Fahrradzubehör Holz-, Korb- und Flechtwaren Musikalien Holz, Bauelemente, Fenster und Türen Babyartikel (u. a. Kinderwagen, Babyaus- Werkzeuge, Maschinen stattung) Sanitärartikel Waffen und Jagdbedarf Farben, Tapeten Teppiche, Bodenbeläge Kamine Markisen Kfz- / Motorradzubehör, Reifen Campingartikel, Zelte, Campingwagen 1 Aufzählung nicht abschließend Quelle: GMA-Darstellung 2010 (nahversorgungsrelevante Sortimente kursiv)
159 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Die vorstehende Tabelle 22 stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur künftigen Einstu- fung der Sortimente dar. Die Sortimentsliste beachtet neben den in der Anlage zu § 24a LEPro genannten zentrenrelevanten Leitsortimenten sowohl die aktuelle räumliche Vertei- lung des Einzelhandels in der Stadt Detmold als auch die Zielsetzungen des Einzelhan- delskonzeptes. Die Sortimentsliste ist daher an die lokale Situation angepasst (= stadtspezifisch) und entspricht somit den aktuellen gesetzlichen Vorgaben.
Zur Einordnung der Sortimente ist auf folgende Punkte gesondert hinzuweisen:
Im Bereich Tiere, zoologischer Bedarf, Tierfutter ist aus gutachterlicher Sicht zu erwarten, dass diese Sortimente zukünftig in mittel- und großflächigen Betriebs- einheiten im Wesentlichen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche verortet sein werden. In Detmold werden die Artikel derzeit im Wesentlichen außerhalb der Zentren und insbesondere das Sortiment Tierfutter als Randsortiment in Lebens- mittelmärkten angeboten. Die Warengruppe spielt für die Besucherfrequenz bzw. Prägung der zentralen Versorgungsbereiche Detmolds keine Rolle. Vor diesem Hintergrund sowie der Marktentwicklung in dieser Branche ist aus Sicht der GMA eine einheitliche Zuordnung von Tieren, zoologischer Bedarf und Tierfutter zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zu empfehlen.
Anbieter mit Matratzen im Sortiment befinden sich derzeit außerhalb der Innen- stadt. Hinsichtlich der Markt- und Standortentwicklung ist festzustellen, dass dieses Sortiment aktuell sowie zukünftig im Wesentlichen außerhalb der zentralen Ver- sorgungsbereiche verortet sein wird. Da die Waren zudem i. d. R. mit dem Pkw transportiert werden und nicht prägend für das innerstädtische Einkaufserlebnis sind, wurden Matratzen als nicht zentrenrelevant eingestuft.
Da Teppiche (ohne Teppichböden) ebenfalls großteilige, sperrige Waren sind und somit i. d. R. mit dem Pkw transportiert werden, ist eine Zentrenbedeutung dieser Branche nicht abzuleiten. Daher gehört diese Warengruppe zu den nicht zentren- relevanten Sortimenten.
Die Warengruppen Sportgroßgeräte und Campingartikel sollen in Detmold zu- künftig im Wesentlichen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ange- siedelt werden können und sind damit als nicht zentrenrelevant einzustufen. Diese Sortimente werden derzeit als Randsortimente bzw. Aktionswaren im Detmolder Einzelhandel angeboten. Vor dem Hintergrund des Sortimentscharakters, der feh-
160 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
lenden Bedeutung für die Zentren und der generellen Markt- und Standortentwick- lung in diesen Branchen werden sie den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zu- geordnet.
7. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
Das vorliegende Gutachten wurde in Abstimmung mit der Stadt Detmold und dem beteilig- ten Arbeitskreis erarbeitet. Die wesentlichen Ergebnisse (Zwischenergebnisse, Stand: 18.06.2010) wurden im Rahmen einer Öffentlichkeits- und TÖB-Beteiligung ausgelegt. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden abgewogen bzw. in den vorliegenden Bericht eingearbeitet. Um eine Verbindlichkeit dieser sog. informellen Planung herzustellen, soll- ten folgende Empfehlungen zur Umsetzung des Konzeptes beachtet werden:
Beschluss des Konzeptes im Rat der Stadt Detmold als städtebauliches Ent- wicklungskonzept für den Einzelhandel nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berück- sichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Folgen- de Bestandteile sollten beschlossen werden:
- Zentren- und Standortstruktur
- zentrale Versorgungsbereiche
- Detmolder Sortimentsliste.
Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung: Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im un- beplanten Innenbereich eröffnet der neue § 9 Abs. 2a BauGB. Für die Begründung kann das vorliegende Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es vom Rat der Stadt beschlossen worden ist. 1
Ansprache möglicher Investoren und Handelsunternehmen Das vorliegende Einzelhandelskonzept bildet ein Steuerungsinstrumentarium zum Umgang mit Einzelhandel aus landesplanerischer und bauleitplanerischer Sicht.
1 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und baupla- nungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.
161 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
Darüber hinaus sollte das vom Rat der Stadt Detmold beschlossene Einzelhan- delskonzept aktiv genutzt werden, um mögliche Investoren anzusprechen. Das Einzelhandelskonzept verdeutlicht zum einen die Entwicklungspotenziale im Det- molder Einzelhandel und vermittelt zum anderen – durch die beschlossenen Emp- fehlungen zur Einzelhandelssteuerung – den Investoren und Einzelhändlern Inves- titionssicherheit bezüglich einer Ansiedlung in der Innenstadt bzw. den Nahversor- gungszentren.
162 Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel (Zentrenkonzept) Stadt Detmold
VI. Fazit der Untersuchung
Als Fazit der vorliegenden Untersuchung werden nachfolgend die Ergebnisse der Be- standsanalyse und die Handlungsempfehlungen zusammengefasst, die aus gutachterli- cher Sicht vorrangig sind:
Unter Einzelhandelsgesichtspunkten übernimmt das Mittelzentrum Detmold wichti- ge gesamtstädtische und übergemeindliche Versorgungsfunktionen für ein Ein- zugsgebiet, dass die benachbarten Städte und Gemeinden Horn-Bad Meinberg, Augustdorf, Blomberg, Lage, Dörentrup, Schieder-Schwalenberg, Lemgo, Barntrup und Steinheim umfasst. Darüber hinaus werden Streuumsätze mit Kun- den aus dem Umland und mit Gästen erzielt.
Der Bevölkerung in der Stadt Detmold steht gegenwärtig ein einzelhandelsbezo- genes Kaufkraftpotenzial von ca. 396,4 Mio. € zur Verfügung, von dem durch den ansässigen Einzelhandel ca. 82 % gebunden werden. Mit auswärtigen Kunden wird ein hoher Umsatzanteil von ca. 23 % erzielt, der sich in erster Linie auf Spezi- alanbieter und Fachmärkte der Innenstadt und der dezentralen Agglomerations- standorte bezieht.
Die Einzelhandelsausstattung der Stadt Detmold umfasst insgesamt 527 Betrie- be mit einer Verkaufsfläche von ca. 137.270 m² und einer Umsatzleistung von ca. 418,0 Mio. €. Damit ist die Einzelhandelsausstattung gegenüber dem Jahr 1997 um ca. 8 % der Betriebe gewachsen, während die Verkaufsfläche um ca. 22 % und der Umsatz (nominal) um ca. 12 % gestiegen ist. Ausschlaggebend für die positive Flächenbilanz sind in erster Linie Fachmarktansiedlungen / -erweiterungen an de- zentralen Standorten, während für die Innenstadt per Saldo ein erheblicher Ver- kaufsflächenrückgang zu verzeichnen ist.
Die Innenstadt stellt nach wie vor den stadtgeschichtlich gewachsenen Mittelpunkt und den Nutzungsschwerpunkt der Einkaufsstadt dar und repräsentiert mit einem Anteil von ca. 41 % der Betriebe, ca. 18 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche und ca. 21 % der Umsätze den wichtigsten zusammenhängenden Einzelhandels- standort der Stadt, der durch einen Schwerpunkt im Angebotsegment Bekleidung, Schuhe geprägt ist. Als frequenzstarke Magnetbetriebe sind der Innenstadt nur vier großflächige Textilkaufhäuser bzw. Fachgeschäfte zugeordnet, so dass der Innen-
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stadt große Ankerbetriebe fehlen. Wichtige Ergänzungsfunktionen übernehmen die durch Fachmärkte geprägten Gewerbegebiete Klingenbergstraße, Richthofenstra- ße / Charles-Lindbergh-Ring und Ernst-Hilker-Straße. Die Nahversorgung wird durch die Nahversorgungszentren der nördlichen Kernstadt in den Bereichen Lem- goer Tor und Georgstraße / Lagesche Straße, durch sechs ortsteilbezogene Nah- versorgungszentren in Spork-Eichholz / Remmighausen, Heiligenkirchen, Hidde- sen, Heidenoldendorf, Pivitsheide V.H., und Pivitsheide V.L. sowie durch Lebens- mittel-SB-Märkte in Streulagen ergänzt.
Von den insgesamt 30 großflächigen Betrieben der Stadt Detmold befinden sich neben den 4 Betriebsstätten der Innenstadt 9 Betriebe am dezentralen Agglomera- tionsstandort Klingenbergstraße und 2 Betriebe am Standort Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring. Damit übernehmen die großflächigen Betriebe an dezen- tralen Standorten eine wichtige Ergänzungsfunktion. Insbesondere im Hinblick auf die großflächigen Betriebe mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten bestehen starke Konkurrenzwirkungen zur Innenstadt bzw. den Nahversorgungs- zentren.
Der Einzelhandelsstandort Detmold steht in erster Linie mit dem benachbarten Oberzentren Bielefeld und Paderborn in Wettbewerb. Kaufkraftverluste sind ins- besondere bei Möbeln und den innenstadtprägenden Sortimenten Büchern, Schreibwaren, Bekleidung, Schuhe, Sport festzustellen.
Die Imagefaktoren des Einzelhandels der Stadt Detmold werden von den Bürgern und Umlandbewohnern differenziert bewertet. Nach Ansicht der Befragten besteht insbesondere Handlungsbedarf hinsichtlich der Branchen- und Betriebsvielfalt, der Angebotsqualität und der räumlichen Verteilung des Einzelhandels.
Bis zum Jahr 2020 wird ein Entwicklungskorridor von ca. 11.000 m² bis ca. 34.600 m² zusätzlicher Verkaufsfläche empfohlen, der insbesondere zur Verbes- serung der Nahversorgung, zur Weiterentwicklung der Innenstadt (insbesondere Nachbelegung von Hertie) und zur Ansiedlung eines regional bedeutsamen Mö- belhauses genutzt werden sollte. Ziel zusätzlicher Einzelhandelsansiedlungen soll- ten Angebotsergänzungen in Sortimentsbereichen mit Defiziten sein. Neben der Lebensmittelversorgung bedarf insbesondere das zentrenrelevante Angebot in der Innenstadt (u. a. Bekleidung, Schuhe, Sport, Elektrowaren) eines Ausbaus durch
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Ansiedlung weiterer, leistungsfähiger Betriebe an städtebaulich integrierten Stand- orten (insbesondere Hertie).
Die Zentren- und Standortstruktur der Stadt Detmold umfasst ein hierarchisches Zentrensystem, bestehend aus der Innenstadt (Hauptzentrum mit gesamtstädti- scher und überörtlicher Versorgungsbedeutung) und insgesamt acht Nahversor- gungszentren mit wohnortnaher, ortsteilbezogener Versorgungsbedeutung. Die zentralen Versorgungsbereiche werden durch zwei dezentrale Agglomerations- bereiche des großflächigen, i. d. R. nicht zentrenrelevanten Einzelhandels er- gänzt, die ebenfalls gesamtstädtische bis überörtliche Versorgung übernehmen.
Zur Steuerung einer geordneten Einzelhandelsentwicklung wird empfohlen, in der Innenstadt gemäß Detmolder Sortimentsliste alle Sortimente zuzulassen. In den ortsteilbezogenen Nahversorgungszentren sollten bis zur Großflächigkeit (bis 800 m² VK) ebenfalls alle Sortimente zulässig sein. Zur Verbesserung der woh- nungsbezogenen Versorgung kann hier auch die Ansiedlung von Einzelhandelsbe- trieben von mehr als 800 m² Verkaufsfläche erforderlich sein. Dabei ist die Reali- sierung einer standortangepassten Größenordnung (für den zugeordneten Ein- zugsbereich des Nahversorgungszentrums) zu beachten. Die bestehenden dezen- tralen Agglomerationsbereiche (Klingenbergstraße und Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring) können im Bereich der nicht zentrenrelevanten Kernsor- timente weiter ausgebaut werden, um so eine Bündelung von Angeboten und Ver- kehrsströmen zu erreichen. Nahversorgungs- und zentrenrelevante Kernsortimen- te sind an diesen Standorten auszuschließen. Eine entsprechende Anpassung der geltenden Bebauungspläne ist zu prüfen bzw. durchzuführen, sofern dies in der aktuellen Bauleitplanung noch nicht geschehen ist.1 Bestehende dezentrale Standorte außerhalb der ausgewiesenen Agglomerations- bereiche (z. B. Fachmarktstandort Ernst-Hilker-Straße) sind dagegen im Einzel- handelsbereich nicht weiter auszubauen. Dies gilt, um sowohl die zentralen Ver- sorgungsbereiche nicht zu schwächen bzw. in ihrer Entwicklung zu beeinträchtigen und um andererseits diese Standorte nicht weiter zu stärken. Gewerbe- und sons- tige Industriegebiete sollten – ihrer primären Funktion entsprechend – als Flächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe sowie für Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe vorgehalten werden. Aus diesem Grund sowie im Hin-
1 Die Umsetzung der Empfehlungen ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bau- planungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.
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blick auf die Zielsetzungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sollten hier Einzelhandelsbetriebe gänzlich ausgeschlossen werden (Ausnahme: Fabrikver- kauf von produzierenden / verarbeitenden Betrieben, sog. Annexhandel). Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wird eine Differenzierung bei Ein- zelhandelsansiedlungen unterhalb der Großflächigkeit (< 800 m² VK) empfohlen. Betriebe bis 200 m² Verkaufsfläche können auch außerhalb der Zentren zur Ver- besserung der wohnortnahen Versorgung angesiedelt werden. Geschäfte bis zu dieser Größenordnung fügen sich grundsätzlich gut in die Strukturen von Wohnge- bieten ein und bilden bereits aktuell eine „typische“ Ladengröße für Detmold. Ein- zelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten ab ei- ner Verkaufsfläche von mehr als 200 m² sollten i. d. R. auf die Innenstadt und die Nahversorgungszentren gelenkt werden. Eine Ansiedlung außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche stellt eine Ausnahme dar; die Verträglichkeit ist über eine Einzelfallbeurteilung zu prüfen, die von der Stadt selbst durchgeführt werden kann. Dies gilt insbesondere, um Summenwirkungen bei Agglomeration mehrerer Betrie- be an einem Standort zu vermeiden. Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz; zur Sicherung des Standortes sowie der wirtschaftlichen Tragfähigkeit ist den Betrieben außerdem ei- ne gewisse Erweiterungsmöglichkeit einzuräumen.
Die aktuellen Strukturen sowie detaillierte Handlungsempfehlungen für die einzel- nen zentralen Versorgungsbereiche sind in Form übersichtlicher Zentrenprofile dargestellt. Sie können als Begründung für die Einteilung der Zentren- und Stand- ortstruktur, der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sowie zur Weiter- entwicklung der Einzelhandels- und Versorgungsfunktionen herangezogen wer- den.
Nach der aktuellen Rechtsprechung ist die Rechtssicherheit für künftige einzel- handelsrelevante Bebauungspläne nur dann gegeben, wenn die Stadt Detmold das Einzelhandels- und Zentrenkonzept im Rahmen eines Selbstbindungsbe- schlusses des Stadtrates als Grundlage der Bauleitplanung verbindlich festlegt und folgende Bestandteile beschließt:
- Zentren- und Standortstruktur - zentrale Versorgungsbereiche - Detmolder Sortimentsliste
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Als Fazit der Untersuchung wird nachfolgend ein Prioritätenkatalog zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes vorgeschlagen (vgl. Tabelle 23):
Tabelle 23: Maßnahmenkatalog zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
zeitliche Maßnahme Akteure Komponente „Testat“ zu dem vorgelegten Einzelhandelskonzept Verwaltung / BR kurzfristig der Stadt Detmold, speziell zur Abgrenzung der zent- ralen Versorgungsbereiche durch die Bezirksregie- rung
Selbstbindung der Stadt Detmold an das Einzelhan- Verwaltung / Politik kurzfristig delskonzept durch Ratsbeschluss folgender Aspekte: - Zentren- und Standortstruktur - zentrale Versorgungsbereiche - Detmolder Sortimentsliste
Einbeziehung in die Fortschreibung des Flächennut- Verwaltung / BR mittelfristig zungsplans
Grundstücksmanagement für die zentralen Versor- Verwaltung / WiFö / dauerhaft gungsbereiche zur Bereitstellung geeigneter Ent- Eigentümer wicklungsflächen und Abbau von Leerständen
planungsrechtliche Steuerung an dezentralen Verwaltung dauerhaft Standorten und ggf. sonstigen städtebaulich uner- wünschten Standorten (ggf. Überplanung zur Ver- hinderung unerwünschter Einzelhandelsentwicklun- gen)
Forcierung der innerstädtischen Standortentwicklung Verwaltung / WiFö kurzfristig
maßvolle Ergänzung der Ortsteil-Nahversorgungs- Verwaltung / WiFö / mittelfristig zentren Eigentümer / Betreiber
Verbesserung der Fachhandelskompetenz und des Einzelhandel dauerhaft werblichen Erscheinungsbildes des Einzelhandels
Quelle: GMA-Zusammenstellung
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Verzeichnisse
Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Lage im Raum 20 Karte 2: Marktgebiet 29 Karte 3: Einzelhandels- und Einwohnerverteilung nach Ortsteilen 38 Karte 4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe 40 Karte 5: Zentren- und Standortstruktur Detmold 97 Karte 6: Nahversorgungsausstattung 105 Karte 7: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Hauptzentrum Innenstadt 112 Karte 8: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Lemgoer Tor 115 Karte 9: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Georgstraße / Lagesche Straße 119 Karte 10: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Spork-Eichholz / Remmighausen 123 Karte 11: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Heiligenkirchen 127 Karte 12: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Hiddesen 131 Karte 13: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Heidenoldendorf 135 Karte 14: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszentrum Pivitsheide V.H. 139 Karte 15: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag Nahversorgungszen- trum Pivitsheide V.L. 143 Karte 16: Potenzielle Ansiedlungsstandorte des großflächigen Einzelhandels 145 Karte 17: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag dezentraler Agglomerationsbereich Klingenbergstraße 155 Karte 18: Nutzungsstruktur und Abgrenzungsvorschlag dezentraler Agglomerationsbereich Richthofenstraße / Charles-Lindbergh-Ring 156
Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Die Entwicklung der Marktanteile der Betriebstypen bis zum Jahr 2010 7 Abbildung 2: Beschäftigtenstruktur im Vergleich 23
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Abbildung 3: Entwicklung der Verkaufsflächen in der Stadt Detmold nach Warengruppen 1997 – 2009 42 Abbildung 4: Einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung nach Sortimenten im Vergleich 43 Abbildung 5: Einkaufshäufigkeit der Detmolder Bürger in der Stadt Detmold 49 Abbildung 6: Einkaufshäufigkeit der Detmolder Bürger in auswärtigen Städten 50 Abbildung 7: Einkaufshäufigkeit der Umlandbewohner in der Stadt Detmold 51 Abbildung 8: Gründe für und gegen einen Einkauf in der Stadt Detmold 52 Abbildung 9: Einkaufsorientierung der Detmolder Bürger bei Artikeln des kurzfristigen Bedarfs 54 Abbildung 10: Einkaufsorientierung der Umlandbewohner bei Artikeln des kurzfristigen Bedarfs 55 Abbildung 11: Einkaufsorientierung der Detmolder Bürger bei Artikeln des mittelfristigen Bedarfs 56 Abbildung 12: Einkaufsorientierung der Umlandbewohner bei Artikeln des mittelfristigen Bedarfs 57 Abbildung 13: Einkaufsorientierung der Detmolder Bürger bei Artikeln des langfristigen Bedarfs 58 Abbildung 14: Einkaufsorientierung der Umlandbewohner bei Artikeln des langfristigen Bedarfs 59 Abbildung 15: Bewertung des Einzelhandelsimages der Stadt Detmold durch die Detmolder Bürger 60 Abbildung 16: Bewertung des Einzelhandelsimages der Stadt Detmold durch die Umlandbewohner 61 Abbildung 17: Bewertung der Veränderungen in der Stadt Detmold durch die Bürger 62 Abbildung 18: Verkehrsmittelwahl der Detmolder Bürger beim Einkauf in der Stadt Detmold 64 Abbildung 19: Verkehrsmittelwahl der Umlandbewohner beim Einkauf in der Stadt Detmold 65 Abbildung 20: Verkehrs- und Parkplatzbewertung durch die Detmolder Bürger 66 Abbildung 21: Betriebsanteil nach Verkaufsflächen-Größenklassen in der Stadt Detmold 89
Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Die Struktur im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen 10 Tabelle 2: Einwohnerverteilung in der Stadt Detmold 21 Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Stadt Detmold 22 Tabelle 4: Wohnorte der Einzelhandelskunden in der Stadt Detmold 27 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Detmold 30
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Tabelle 6: Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten 33 Tabelle 7: Einzelhandelsausstattung nach Ortsteilen 37 Tabelle 8: Struktur der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Detmold 39 Tabelle 9: Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen 46 Tabelle 10: Zentralität der Stadt Detmold im Strukturvergleich 47 Tabelle 11: Vermisste Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote in der Stadt Detmold 63 Tabelle 12: Anregungen zur Verbesserung der Einkaufssituation in der Stadt Detmold 67 Tabelle 13: Prognose des Kaufkraftpotenzials in der Stadt Detmold im Jahre 2020 (zu aktuellen Preisen) 69 Tabelle 14: Szenarien zur Umsatzerwartung für den Einzelhandel in der Stadt Detmold im Prognosezeitraum bis 2020 72 Tabelle 15: Empfohlener Branchenmix der zusätzlichen Verkaufsfläche für das Jahr 2020 nach Standortlagen (Modellrechnung Szenarien B und C) 75 Tabelle 16: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche (Versorgungszentren) 86 Tabelle 17: Zentren- und Standortstruktur Stadt Detmold 95 Tabelle 18: Zentren- und Standortstruktur in der Stadt Detmold 96 Tabelle 19: Einzelhandelsausstattung des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt 99 Tabelle 20: Einzelhandelsausstattung des dezentralen Agglomerationsbereiches Klingenbergstraße 102 Tabelle 21: Bewertungsmatrix Zentrenprofile 107 Tabelle 22: Sortimentsliste für die Stadt Detmold 159 Tabelle 23: Maßnahmenkatalog zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 167
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