Ortsgemeinde Saulheim

Bebauungsplan „Gewerbepark Teil III – Neufassung, 1. Änderung“ gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren

Begründung

Fassung für die Beteiligung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Stand: November 2019

Erstellt im Auftrag der Ortsgemeinde Saulheim durch

Kaiserslautern, November 2019

Saulheim Bebauungsplan „Gewerbepark Teil III – Neufassung, 1. Änderung“ Begründung 27.11.2019 Fassung für die Beteiligung nach § 3Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB

INHALTSVERZEICHNIS

Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung gem. § 2 a Nr. 1 BauGB ...... 3

A Erfordernisse und Zielsetzung der Planaufstellung gem. § 1 Abs. 3 BauGB ...... 3

B Aufstellungsbeschluss ...... 3

C Anwendung der Verfahrensvorschriften des § 13a BauGB i.V.m. § 13 BauGB ...... 4

D Grundlagen ...... 6 1 Planungsgrundlagen ...... 6 2 Lage und Größe des Plangebietes/ Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ...... 7 3 Bestandssituation ...... 7

E Vorgaben Übergeordneter Planungen ...... 10 1 Landesentwicklungsprogramm und Regionaler Raumordnungsplan ...... 10 1.1 Raumordnerische Ziele ...... 10 1.1.1 Wahrung des Zentralitätsgebotes ...... 10 1.1.2 Wahrung des städtebaulichen Integrationsgebotes ...... 11 1.1.3 Wahrung des interkommunalen Abstimmungsgebotes ...... 11 1.1.4 Wahrung des Nichtbeeinträchtigungsgebotes ...... 11 1.1.5 Wahrung des Agglomerationsverbotes ...... 12 1.2 Flächenbezogene Belange der Raumordnung ...... 13 2 Flächennutzungsplan ...... 14

F Fachplanerische Vorgaben und Rahmenbedingungen ...... 14 1 Schalltechnische Untersuchung ...... 14 2 Kommunales Einzelhandelskonzept ...... 17 3 Natur- und artenschutzrechtliche Rahmenbedingungen...... 19 4 Altablagerungen/ Altlasten ...... 20 5 Schutzgebiete ...... 20 6 Sonstiges ...... 20

G Überlagerung mit bestehenden Satzungen ...... 20

H Erläuterung der Planung ...... 20

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1 Städtebauliche Zielvorgaben ...... 20 2 Erläuterung der Planung ...... 21 3 Verkehrliche Erschließung und Ver- und Entsorgung des Plangebietes ...... 22

I Landespflegerische Bewertung der Planung ...... 23 1 Bestandsituation ...... 23 2 Bewertung des Plangebietes ...... 23 3 Landespflegerische Zielvorstellungen sowie Vorschläge zu grünordnerischen Maßnahmen im Plangebiet ...... 23

J Begründung der Festsetzungen ...... 23 1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen ...... 23 1.1 Art der baulichen Nutzung ...... 23 1.2 Maß der baulichen Nutzung ...... 24 1.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen sowie Stellung baulicher Anlagen ...... 24 1.4 Festsetzungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ...... 25 2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ...... 25 3 Nachrichtliche Übernahme anderweitiger Festsetzungen/ Vermerke ...... 26

K Wesentliche Auswirkungen der Planung ...... 26 1 Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung (gem. § 1 Abs. 6 Nr.1 BauGB) ...... 26 2 Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung insbesondere im Segment der Nah- und Grundversorgung (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB) in Verbindung mit der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) ...... 27 3 Belange des Denkmalschutzes (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB) ...... 27 4 Gestaltung des Ortsbildes (gem. § 1 Abs.6 Nr. 5 BauGB) ...... 27 5 Belange des Umweltschutzes (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) ...... 27 6 Belange der Wirtschaft (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 8a BauGB) ...... 27 7 Belange der Ver- und Entsorgung (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 8e BauGB) ...... 28 8 Belange des Verkehrs (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB) ...... 28

L Planverwirklichung ...... 28 1 Maßnahmen zur Realisierung des Bebauungsplans ...... 28 2 Kosten der Bauleitplanung ...... 28

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ZIELE, ZWECKE UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG GEM. § 2 A NR. 1 BAUGB

A ERFORDERNISSE UND ZIELSETZUNG DER PLANAUFSTELLUNG GEM. § 1 ABS. 3 BAUGB

Im Gewerbepark von Saulheim möchte sich der bestehende Vollsortimenter auf eine Verkaufsfläche von rund 1.500 m² zuzüglich ca. 50 m² Verkaufs- und Verzehrfläche für einen Backshop erweitern. Die derzeitige Verkaufsfläche von 1.378 m² entspricht nicht mehr den Anforderungen eines Vollsortimenters für eine langfristige Standortsicherung. Zudem sind die Lagerkapazitäten des Marktes inzwischen unzureichend bemessen. Beim Umbau soll demnach die innere Aufteilung des Marktes optimiert werden, wobei auch der bisherige Backshop mit integriertem Café überplant wird. Der aktuell gültige Bebauungsplan setzt dieses Gebiet als Mischgebiet fest, was grundsätzlich einer Verkaufsflächenerweiterung entgegensteht, sodass eine Änderung des bestehenden Bebauungsplans notwendig ist. Darüber hinaus greift das Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Wörrstadt die Empfehlung der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd auf, wonach die Be- standsstandorte von Lebensmittelmärkten, wozu der hier in Rede stehende Vollsorti- menter zählt, als Sondergebiete auszuweisen sind. Die vorhandenen Nutzungen und Verkaufsflächen sind in diesem Zuge festzuschreiben, wobei aber Modernisierungen im Rahmen des Bestandsschutzes zu ermöglichen sind. Der Standort des Vollsortimenters ist zwar nicht dem zentralen Versorgungsbereich zuzuordnen, doch aufgrund der hohen Einwohnerzahl der Ortsgemeinde Saulheim und der mangelnden Flächenverfügbarkeit für die Ansiedlung von größeren Einzelhandels- betrieben mit Sortimenten der Grundversorgung in der Ortslage von Saulheim über- nimmt der Bestandsstandort die Versorgungsfunktion für Saulheim. Auch die angrenzenden Ortsgemeinden Udenheim und Partenheim nutzen diesen Standort zur Grund- versorgung, da sie selbst über keine Lebensmittelmärkte verfügen. Aufgrund der Nähe zu den Wohngebieten von Saulheim kommt dem Bestandsstandort sogar die Funktion der Nahversorgung zu, wenngleich er durch die verkehrsgünstige Lage auch stark auf Autokunden orientiert ist. Zur Sicherung der Grundversorgung ist der Standort demnach dringend zu sichern, wenngleich die Entwicklung einer Fachmarktagglomeration natürlich zu vermeiden ist.

B AUFSTELLUNGSBESCHLUSS

Zur Erreichung der obigen Zielsetzung hat der Gemeinderat daher in seiner Sitzung am 22.03.2017 gemäß § 1 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Änderungsbebauungsplans „Gewerbepark Teil III – Neufassung, 1. Änderung“ beschlossen. Der Bebauungsplan soll unter Anwendung des § 13a BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 und 3 BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Vorhabenträger hat das Büro BBP Stadtplanung Landschaftsplanung, Kaiserslau- tern mit der Erstellung des Änderungsbebauungsplans beauftragt.

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C ANWENDUNG DER VERFAHRENSVORSCHRIFTEN DES § 13A BAUGB I.V.M. § 13 BAUGB

Der Bebauungsplan soll gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwick- lung in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und 3 BauGB aufgestellt werden. Gem. § 13 a Abs. 1 BauGB darf jedoch ein sog. „Bebauungsplan der Innenentwick- lung“ im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn nachfolgend aufge- führte Kriterien beachtet bzw. eingehalten werden: a) Die bei Durchführung des Bebauungsplanes voraussichtlich versiegelte Fläche muss unterhalb des in § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgeführten Wertes von 20.000 m² liegen. b) Die Zulässigkeit von Vorhaben mit Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht darf weder vorbereitet noch begründet werden. c) Es dürfen keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB (FFH- und Vogelschutzgebiete) beeinträchtigt werden. d) Es dürfen keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. e) Die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden. Die in diesem Zusammenhang durchgeführte Bewertung der Zulässigkeitsvorausset- zungen hat ergeben: Zu a) Die voraussichtlich versiegelte Fläche liegt deutlich unterhalb des in § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgeführten Schwellenwertes von 20.000 m². Zu b) Die Zulässigkeit von Vorhaben mit Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht wird weder vorbereitet noch begründet. Gemäß Anlage 1 UVPG Ziffer 18.8 ist für die Planung von großflächigen Einzelhan- delsbetrieben, wenn diese eine Geschossfläche von 1.200 m² überschreiten, gleichzei- tig jedoch unterhalb von 5.000 m² bleiben, eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 3c S. 1 UVPG erforderlich, um feststellen zu können, ob eine Pflicht zur Durch- führung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Ergibt die Vorprüfung nach § 3c UVPG, dass keine erheblichen nachteiligen Umwelt- auswirkungen i.S.d. UVPG zu erwarten sind, ist die Möglichkeit für das beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB eröffnet. § 9 Abs. 1 S. 3 UVPG enthält eine Sonderregelung für die Bauleitplanung. Die Vor- schrift legt fest, dass Änderungen UVP-pflichtiger Vorhaben nach Nr. 18. 1 bis 18.8 der Anlage 1 zum UVPG nur dann einer Vorprüfung des Einzelfalls zu unterziehen sind, wenn das Änderungsvorhaben seinerseits den einschlägigen Prüfwert nach Spalte 2 der Anlage 1 zum UVPG erreicht und überschreitet. Damit weicht die Bestimmung für Vorhaben der Bauleitplanung von den Bestimmungen über die regelhaft durchzufüh- rende Vorprüfung ab und soll insoweit die Bauleitplanung privilegieren.

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Bezogen auf die hier zu betrachtende Situation bedeutet dies folgendes: Da der Be- bauungsplan „Gewerbepark Teil III Neufassung – Nördlich der Mainzer Strasse“ mit einer durchgeführten Umweltprüfung in Kraft gesetzt wurde, bedarf die geplante Erweite- rung des Rewe-Marktes um etwa 170 m² keiner UVP-Vorprüfung. Nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 BauGB wird daher in diesem Ver- fahren von der Umweltprüfung, vom Umweltbericht und von der Angabe in der Be- kanntmachung zur öffentlichen Auslegung, welche Arten umweltbezogener Informatio- nen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. Nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten in diesem Verfahren Ein- griffe, die auf Grund des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Hier- nach ist ein Ausgleich nämlich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Der Verzicht auf eine förmliche Umweltprüfung sowie die wegfallende Erforderlichkeit eines landespflegerischen Ausgleichs für die entstehenden Eingriffe entbinden jedoch nicht von der Not- wendigkeit der Abwägung der Umweltbelange. Desweiteren sind keine Natura 2000-Gebiete im Plangebiet und dessen Umgebung ausgewiesen. Demnach sind auch keine Beeinträchtigungen der Schutzgebiete und deren Schutzzwecke zu erwarten. Zu d) Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. Das Kriterium kann somit vorliegend als erfüllt angesehen werden. Zu e) Der verbindliche Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Wörrstadt stellt das Plangebiet als Gemischte Baufläche dar. Ein Einzelhandelsbetrieb als Vollsortimenter mit einer Verkaufsfläche von 1.378 m² ist bereits an dieser Stelle vorhanden und soll nur geringfügig auf 1.500 m² (zuzüglich rund 50 m² Verkaufs-/ Verzehrfläche für einen integrierten Backshop) erweitert werden. Somit ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung grundsätzlich gewahrt, der Flächennutzungsplan ist jedoch im Wege der Berichtigung entsprechend anzupassen. Nachdem somit festgestellt werden konnte, dass die Zulässigkeitsvoraussetzungen für ein Planverfahren nach § 13a BauGB erfüllt sind, wird daher gemäß § 13 Abs. 3 BauGB in diesem Verfahren vom Umweltbericht und von der Angabe in der Bekannt- machung zur öffentlichen Auslegung, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB abgesehen. Der Verzicht auf eine förmliche Umweltprüfung sowie die wegfallende Erforderlichkeit eines landespflegerischen Ausgleichs für die entstehenden Eingriffe entbinden jedoch nicht von der Notwendigkeit der Abwägung der Umweltbelange.

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D GRUNDLAGEN

1 Planungsgrundlagen

Planungsgrundlagen dieses Bebauungsplanes sind: . der Bebauungsplan „Gewerbepark Teil III Neufassung – Nördlich der Mainzer Straße" vom 26.04.2012, . der aktuell rechtsgültige Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Wörrstadt, . ein Auszug aus dem amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem des Vermessungs- und Katasteramtes Rheinland-Pfalz, . der Fachbeitrag Schall vom Büro MODUS CONSULT Dr. Frank Gericke GmbH, Bruchsal, vom September 2019, . das Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Wörrstadt der Gesell- schaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, vom Juni 2016, . das Landesentwicklungsprogramm LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz, her- ausgegeben vom Ministerium des Innern und für Sport, vom Oktober 2008, zuletzt geändert am 21.08.2015, . der Regionale Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe von der Planungsge- meinschaft Rheinhessen-Nahe vom November 2015.

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2 Lage und Größe des Plangebietes/ Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches

Das Plangebiet befindet sich am östlichen Siedlungsrand der Gemeinde Saulheim; nördlich der Landesstraße L429 Mainzer Straße. Der Geltungsbereich umfasst eine Größe von rund 0,76 ha.

Lage des Plangebietes Quelle: LANIS RLP 2019 Die genaue Abgrenzung des Bebauungsplans ergibt sich aus der Planzeichnung im Maßstab 1:500.

3 Bestandssituation

Das Plangebiet umfasst den Standort eines bestehenden Vollsortimenters inklusive der dazugehörigen Parkflächen und Zufahrten. Derzeit verfügt der Vollsortimenter mit integriertem Getränkemarkt über eine Verkaufsfläche von 1.378 m². Die Lagerkapazität reicht nach Angaben des Betreibers nicht mehr aus. Der Backshop mit zugehörigem Café ist dahingegen überdimensioniert für diesen Standort. Das Plangebiet wird an drei Seiten durch Straßen begrenzt: Im Süden verläuft die Lan- desstraße L429 Mainzer Straße, welche an die Landesstraße L401 im Osten anbindet. Westlich des Plangebietes zweigt die Margarete-Mitscherlich-Straße von der Mainzer Straße ab, wo sich eine der Zufahrten zum Parkplatz des Vollsortimenters befindet. Unmittelbar nördlich erschließt der Marie-Curie-Ring das Plangebiet. Von Nordosten her schließen weitere Einzelhandelsbetriebe an das Gebiet an. Direkt östlich grenzt ein derzeit unbebautes Gewerbegrundstück an. Im Nordwesten befindet

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sich eine Einrichtung zum Betreuten Wohnen. Weiter in Richtung Westen hat sich Wohnbebauung in Form überwiegend freistehender Einfamilienhäuser angesiedelt. Der Ursprungsbebauungsplan setzte den Teilbereich des hier in Rede stehenden Vor- habens als Mischgebiet nach § 6 BauNVO fest (vgl. Ausschnitt der Planzeichnung des Ursprungsbebauungsplans (Stand: April 2012)).

Ausschnitt der Planzeichnung des Ursprungsbebauungsplans (Stand: April 2012)

Entsprechend der tatsächlichen Entwicklung am Standort (vgl. Luftbildaufnahme vom 01.07.2019) und um den Forderungen des Einzelhandelskonzeptes für die Verbands- gemeinde Wörrstadt Rechnung zu tragen, wird das Plangebiet nach § 11 BauNVO als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „nahversorgungsrelevanter Einzel- handel“ festgesetzt (vgl. Planzeichnung des Änderungsbebauungsplans (Stand: No- vember 2019)).

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Luftbildaufnahme vom 01.07.2019

Planzeichnung des Änderungsbebauungsplans (Stand: November 2019)

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E VORGABEN ÜBERGEORDNETER PLANUNGEN

Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB und § 8 Abs. 2 BauGB sind die übergeordneten Vorgaben der Raumordnung sowie der vorbereitenden Bauleitplanung bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu beachten. Im vorliegenden Fall zählen insbesondere nachfolgend dargestellte Aspekte dazu.

1 Landesentwicklungsprogramm und Regionaler Raumordnungsplan

1.1 Raumordnerische Ziele Bei der Realisierung des geplanten Vorhabens sind die von Landes- und Regionalpla- nung definierten Ziele zum Thema großflächiger Einzelhandel zu berücksichtigen. Das Landesentwicklungsprogramm (LEP) IV Rheinland-Pfalz definiert diese im Kapitel „Öf- fentliche Einrichtungen und Dienstleistungen (großflächiger Einzelhandel)“, der Regio- nale Raumordnungsplan (RROP) Rheinhesse-Nahe der Planungsgemeinschaft Rhein- hessen-Nahe im Kapitel „2.3.4 Einzelhandel und Dienstleistungen“. Zur Beurteilung der Verträglichkeit des Vorhabens sind daher insbesondere nachfol- gende Kriterien der Landesplanung, aber auch der Regionalplanung, zu beachten bzw. zu erfüllen:

. Zentralitätsgebot (Ziel 57 LEP IV Rheinland-Pfalz i.V.m. ZN42 RROP Rheinhes- sen-Nahe)

. Städtebauliches Integrationsgebot (Ziel 58 LEP IV Rheinland-Pfalz i.V.m. ZN44 RROP Rheinhessen-Nahe) . Interkommunales Abstimmungsgebot (Ziel 59 LEP IV Rheinland-Pfalz)

. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Ziel 60 LEP IV Rheinland-Pfalz i.V.m. ZN45 RROP Rheinhessen-Nahe)

1.1.1 Wahrung des Zentralitätsgebotes

Ziel 57 des LEP IV Rheinland-Pfalz sowie ZN42 des RROP Rheinhessen-Nahe, be- stimmen, dass die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Ein- zelhandels nur in zentralen Orten zulässig ist (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Aus- nahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Ein- wohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist. Die Ortsgemeinde Saulheim fällt hier in die dargelegte Ausnahmeregelung, da sie selbst bereits rund 8.000 Einwohnerinnen und Einwohner hat und zusätzlich als Ver- sorgungsstandort für die benachbarten Ortsgemeinden Udenheim und Partenheim dient, sodass insgesamt rund 11.000 Einwohnerinnen und Einwohner abgedeckt werden. Zudem bleibt die Beschränkung der zulässigen Verkaufsfläche auf 1.500 m² zu- züglich ca. 50 m² für den Backshop unter der im LEP IV definierten Grenze für Ge- meinden ohne zentralörtliche Funktion. Die Auflagen des Zentralitätsgebotes werden damit von der Gemeinde Saulheim erfüllt.

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1.1.2 Wahrung des städtebaulichen Integrationsgebotes

Nach Z 58 des LEP IV Rheinland-Pfalz und ZN44 des RROP Rheinhessen-Nahe ist die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innen- städten und Stadt- sowie Stadtteilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche (»zentrale Versorgungsbereiche« im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten, in Abstimmung mit der Regionalplanung ver- bindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. Das Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Wörrstadt beinhaltet das entsprechende Standortkonzept mit den zentralen Versorgungsbereichen sowie den Be- standsstandorten der Lebensmittelmärkte. Für die Ortsgemeinde Saulheim wurde der zentrale Versorgungsbereich im südwestlichen Bereich des Ortsteils Nieder-Saulheim verortet. Aufgrund der kleinteiligen Baustrukturen im Ortszentrum wird die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes in diesem Bereich für nicht realisierbar erachtet. Der in diesem Bebauungsplan in Rede stehende Bestandsstandort des Le- bensmittelmarktes im Gewerbepark von Saulheim dient demnach der Grundversor- gung, da an anderen Standorten im Gemeindegebiet keine Flächenreserven für die Ansiedlung von größeren Einzelhandelsbetrieben mit Sortimenten der Grundversor- gung vorhanden sind. Zugleich kommen ihm wegen der nachbarschaftlichen Lage zu zwei Neubaugebieten Nahversorgungsfunktionen zu. Die Grundversorgung der benachbarten Ortsgemeinden Udenheim und Partenheim wird ebenfalls über den Be- standsstandort abgedeckt, da in den Gemeinden selbst keine Lebensmittelmärkte mehr ansässig sind. Der bestehende Lebensmittelmarkt führt demnach zwar innenstadtrelevante Sortimen- te der Grundversorgung an einem nicht zentralen Versorgungsbereich, ist für die Grundversorgung der Bevölkerung aber unabdingbar und in Abstimmung mit den übergeordneten Planungsbehörden gemäß des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes in seinem Bestand zu sichern.

1.1.3 Wahrung des interkommunalen Abstimmungsgebotes Gemäß Z59 des LEP IV Rheinland-Pfalz ist die Ansiedlung und Erweiterung großflä- chiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten auch an Er- gänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Ge- meinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. In- nenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. Bei dem vorliegenden Vorhaben handelt es sich zwar um einen Einzelhandelsbetrieb mit innenstadtrelevantem Sortiment der Grundversorgung, doch der Standort ist mit der Regionalplanung abgestimmt und gemäß Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes für die Verbandsgemeinde Wörrstadt perspektivisch in seinem Bestand zu sichern.

1.1.4 Wahrung des Nichtbeeinträchtigungsgebotes

Im Sinne des Z60 des LEP IV Rheinland-Pfalz sowie des ZN45 des RROP Rheinhes- sen-Nahe dürfen durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhan- delsbetrieben weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche

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der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungs- gebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. Aufgrund der Geringfügigkeit der Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes, die letztlich aus der Modernisierung und Optimierung des Betriebes resultiert, sowie der abgestimmten Legitimation seines Standortes und der Zielsetzung diesen zu sichern, ist die oben ausgeführte Wahrung des Nichtbeeinträchtigungsgebotes als erfüllt anzusehen.

1.1.5 Wahrung des Agglomerationsverbotes Gemäß Z61 des LEP IV Rheinland-Pfalz ist der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche durch Verkaufsflächenbegrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglo- merationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben. Ergänzend bestimmt Z46 des RROP Rheinhessen-Nahe, dass die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten auf Indust- rie- und Gewerbeflächen nicht gestattet ist. Hierfür sollen die planerischen Vorausset- zungen (Sondergebiete) geschaffen werden, in denen die Zweckbestimmung und Art der Nutzung geregelt ist (§11 BauNVO). Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird der Forderung nachgegangen, den bestehenden Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dass der entsprechende Teilbereich als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel“ nach §11 BauNVO in Verbindung mit einer Verkaufsflächenobergrenze festgesetzt wird.

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1.2 Flächenbezogene Belange der Raumordnung Der aktuell gültige Regionale Raumordnungsplan der Planungsgemeinschaft Rhein- hessen-Nahe stellt den Bereich des Plangebietes als Siedlungsfläche dar. Mit der nun geplanten Ausweisung einer Sonderbaufläche für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel werden keine Vorrangausweisungen oder sonstigen flächenbe- zogenen Belange der Regionalplanung beeinträchtigt.

Lage des Plangebietes im Regionalen Raumordnungsplan Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe 2014,

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2 Flächennutzungsplan

Der aktuell gültige Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Wörrstadt kennzeich- net den Bereich des Plangebietes als Gemischte Baufläche nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO. Der vorliegende Änderungsbebauungsplan lässt sich demnach nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickeln. Der Flächennutzungsplan ist demnach im Wege der Berichtigung nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 anzupassen.

Lage des Plangebietes im Flächennutzungsplan Quelle: Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Wörrstadt

F FACHPLANERISCHE VORGABEN UND RAHMENBEDINGUNGEN

1 Schalltechnische Untersuchung

Der Fachbeitrag Schall vom Büro MODUS CONSULT Dr. Frank Gericke GmbH, Bruchsal fasst die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung wie folgt zusammen: „Am östlichen Ortsrand von Saulheim, südlich des Marie-Curie-Rings, ist die Erweite- rung des bestehenden REWE-Marktes auf eine Verkaufsfläche von rund 1.500 m² zzgl. eines Backshops im nördlichen Eingangsbereich des Marktes geplant. Das Grundstück der geplanten Markterweiterung befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans ‘Gewerbepark Teil III Neufassung - Nördlich der Mainzer Straße’ innerhalb der Teilflächen MI 3 und MI 4b. Östlich an den REWE-Markt grenzt eine derzeit noch unbebaute GE-Fläche an, nörd- lich findet sich ein Discounter in einer MI-Teilgebietsfläche, daran anschließend weitere Lebensmittelmärkte sowie nördlich an das Bebauungsplangebiet angrenzend ein DHL- Logistikzentrum. Im Nordwesten findet sich das Gebäude eines Betreuten Wohnens

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am Knoten Marie-Curie-Straße / Margarethe-Mitscherlich-Straße. Unmittelbar westlich des Marktes finden sich Einfamilienhäuser in einem Mischgebiet, südlich davon Einfa- milienhäuser in einem Allgemeinen Wohngebiet. Auf das Plangebiet wirken die Verkehrsgeräusche der östlich gelegenen L 401 samt der parallel dazu verlaufenden BAB 63, untergeordnet von Süden her die Geräusche der Mainzer Straße. Im Zuge der Bebauungsplanänderung ist die schalltechnische Verträglichkeit der Er- weiterung des bestehenden REWE-Marktes aufzuzeigen. Erforderlichenfalls sind geeignete Schallschutzmaßnahmen zu dimensionieren und im Bebauungsplan festzusetzen. Die rechnerische Ermittlung der Emissionspegel (Gewerbelärm der vorgesehenen Einrichtungen) erfolgt über die Bildung eines Betriebsmodells (Umsetzung der schallre- levanten Betriebstätigkeiten in Schallquellen auf dem Betriebsgelände). Die Geräusche des Parkplatzes werden auf Basis der Bayrischen Parkplatzlärmstudie als konservati- vem Ansatz ermittelt. Die Geräuscheinwirkungen des Gewerbelärms von der geplanten Erweiterung des Einkaufsmarktes (Pkw-Fahrbewegungen und -parkvorgänge, Lkw-Fahrbewegungen, haustechnische Anlagen, etc.) sind als Zusatzbelastung an den nächstgelegenen vorhandenen schutzwürdigen Nutzungen zu untersuchen und nach TA Lärm zu bewerten. Dabei kann eine Untersuchung einer Geräuschvorbelastung entfallen, wenn die Zu- satzbelastung insbesondere mit zusätzlichem Lärmschutz, mindestens 6 dB(A) unter dem maßgebenden Immissionsrichtwert der TA Lärm liegt. Dies ist in vorliegendem Fall nicht zu erwarten, so dass die Gesamtbelastung als Summe aus gewerblicher Vorbelastung und der geplanten Zusatzbelastung zu ermitteln ist. Eine Vorbelastung durch vorhandene gewerbliche Nutzungen findet sich in Form der nördlich und östlich gelegenen Misch- und Gewerbegebiete sowie des DHL- Logistikzentrums. Die Geräuscheinwirkungen der vorhandenen gewerblichen Nutzun- gen sind gemäß Bebauungsplanfestsetzungen zu ermitteln. Für den Fachbeitrag zum Bebauungsplan wird ebenfalls zu untersuchen sein, wie hoch die Belastungen durch Verkehrslärm von außen sind und ob dadurch schutzwürdige Nutzungen im Plangebiet (Büro- oder Sozialräume) betroffen sind. Sofern bauliche oder organisatorische Maßnahmen am Verbrauchermarkt vorzusehen und umsetzbar sind, werden diese in Form einer Maßnahmenbetrachtung aufgezeigt und hinsichtlich Ihrer Minderungswirkung bewertet. Außerdem müssen die durch das Bauvorhaben ausgelösten Veränderungen der Geräuscheinwirkungen des Verkehrs- lärms auf dem umliegenden Straßennetz (hier die Mainzer Straße) gemäß Abschnitt 7.4 der TA Lärm bzw. in Anlehnung an die 16. BImSchV nachgewiesen werden. Die schalltechnische Untersuchung kommt zu folgenden Ergebnissen: Gewerbelärm im Plangebiet: Unter Ansatz der von der REWE Markt GmbH übergebenen allgemeinen Betriebsbe- schreibung zeigt sich, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm im Bereich der umliegenden vorhandenen Bebauung an den Immissionsorten im Beurteilungszeitraum Nacht bei einer Andienung der Bäckerei vor 6:00 Uhr, d.h. innerhalb der lautesten Nachtstunde, nicht eingehalten werden. Dagegen werden die zulässigen Spitzenpegel

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sowohl im Beurteilungszeitraum Tag, als auch in der Nacht an allen maßgebenden Immissionsorten eingehalten bzw. deutlich unterschritten. Aufgrund dessen wird im Weiteren die Zusatzbelastung der geplanten Erweiterung des REWE-Marktes mit der Andienung der Bäckerei nach 6:00 Uhr untersucht. Wie aus den Ergebnissen ersichtlich wird, werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm mit den worst-case-Ansätzen der Fahrzeugbewegungen der Bayerischen Parkplatzlärm- studie sowie der Anlieferung der Bäckerei nach 6:00 Uhr im Umfeld des Verbraucher- marktes an allen Immissionsorten sowohl tags, als auch in der lautesten Nachtstunde eingehalten. Eine sonntägliche Nutzung des Backshops führt ebenfalls zu keinen Überschreitungen der maßgebenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm. Nach den Vorgaben der TA Lärm leistet die Zusatzbelastung einen relevanten Beitrag zur Gesamtbelastung durch gewerbliche Geräuscheinwirkungen, wenn sie den jeweili- gen Immissionsrichtwert um weniger als 6 dB(A) unterschreitet. Dies ist nur an den be- trachteten Immissionsorten östlich des Marktes sowohl am Tag, als auch in der Nacht der Fall, was eine Untersuchung der Gesamtbelastung erforderlich macht. Die Ergebnisse der weiteren Berechnungen zeigen, dass auch unter Einbeziehung der umliegenden gewerblichen Nutzungen westlich, nördlich und östlich des Marktes die Beurteilungspegel aus dem Gesamtlärm die maßgebenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm am Tag und in der Nacht einhalten bzw. unterschreiten. Es werden somit keine weiteren Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Verkehrslärm im Plangebiet: Im Plangebiet berechnen sich bei realer Schallausbreitung, d.h. mit der geplanten Er- weiterung des bestehenden REWE-Marktes aus dem Straßenverkehrslärm der BAB 63 und L 401 an repräsentativen Immissionsorten für den Tag und für die Nacht: . Beurteilungspegel von bis zu 59 / 53 dB(A) tags / nachts an der nach Osten orientierten Außenfassade des Marktes, . Beurteilungspegel von bis zu 59 / 53 dB(A) tags / nachts an der nach Süden orientierten Außenfassade des Marktes, . Beurteilungspegel von bis zu 58 / 52 dB(A) tags / nachts im Südwesten des Plangebietes, . Beurteilungspegel von bis zu 59 / 53 dB(A) tags / nachts im Nordwesten des Plangebietes, . Beurteilungspegel von bis zu 60 / 54 dB(A) tags / nachts im Nordosten des Plangebietes. Es zeigt sich, dass die maßgebenden Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbe- gebiete von 60 / 50 dB(A) tags / nachts an den lärmbeaufschlagten Fassaden des REWE-Marktes sowie im Freibereich des Plangebietes am Tag und in der Nacht eingehalten werden. Es sind somit keine zusätzlichen Maßnahmen zum Schutz von den Geräuscheinwirkungen aus dem Straßenverkehr erforderlich. Auf Grund der Infolge der Markterweiterung nur geringen zu erwartenden Erhöhung des Verkehrsaufkommens kommt es auf den innerörtlichen Hauptverkehrsstraßen in

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der Umgebung des Vorhabens nicht zu erheblichen Verkehrszunahmen kommen, die nach den Regelungen TA Lärm einen Schallschutzanspruch dem Grunde nach auslö- sen können. Aus schalltechnischer Sicht bestehen unter den genannten Rahmenbedingungen der Betriebsbeschreibung keine Bedenken gegen das vorhabenbezogene Bebauungsplan- vorhaben.“1

2 Kommunales Einzelhandelskonzept

Das Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Wörrstadt vom Juni 2016 bewertet die Einzelhandelssituation im Gemeindegebiet wie folgt: „Aufgrund der Siedlungsstruktur innerhalb der Verbandsgemeinde, die größtenteils aus sehr kleinen Ortsgemeinden besteht, besteht bei der Infrastruktur und auch im Einzel- handel eine hohe Konzentration auf Wörrstadt. Eine gleichmäßige Verteilung der Ver- sorgungseinrichtungen ist wegen dieser Siedlungsstruktur bzw. der Bevölkerungsdis- paritäten nicht möglich. Nur in den größeren Gemeinden, Wörrstadt, Saulheim und Armsheim, konnten sich daher Lebensmittelmärkte etablieren. Von den übrigen Orts- gemeinden verfügen immerhin die nächst größeren, Wallertheim, Schornsheim und Partenheim, noch über Anbieter des Grundbedarfs. […] Angesichts der hohen Einwohnerzahl in der Ortsgemeinde Saulheim wäre es sinnvoll, auch den Versorgungsstandort Saulheim qualitativ aufzuwerten, damit sich für Bewoh- ner aus Saulheim (und den angrenzenden Ortsgemeinden Udenheim und Partenheim) die Wege zumindest für die Grundversorgung reduzieren. Unter Berücksichtigung der außerordentlichen hohen Einwohnerzahl in der VG Wörrstadt (80 % über dem Durchschnitt anderer Verbandsgemeinden) ist grundsätzlich noch Erweiterungsbedarf zu erkennen, um den Bestand behutsam an zukünftig wach- sende Kunden- und Betreiberansprüche anpassen und so den Versorgungsstandard erhalten zu können.“2 Des Weiteren fällt die Kaufkraft in Saulheim mit ca. 44,3 Mio. € (davon 16,1 Mio. € für Nahrungs- und Genussmittel) fast so hoch wie in Wörrstadt mit 44,7 Mio. € (davon 16,2 Mio. € für Nahrungs- und Genussmittel) aus, was die Bedeutung dieses Standortes zu- sätzlich untermalt.3 Hinsichtlich der Entwicklungsperspektiven werden die Schlussfolgerungen gezogen, dass sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen zukünftig leicht zunehmen wird, wobei die größte Kaufkraftzunahme für die Warengruppe Nahrungs- und Ge- nussmittel prognostiziert wird. Unter Berücksichtigung dessen sowie der bestehenden Angebots- und Nachfragesituation, den Standortrahmenbedingungen und der grund- zentralen Versorgungsfunktion von Wörrstadt, werden zwei Strategieansätze zur Ein- zelhandelsentwicklung formuliert: Bestandssicherung der vorhandenen Anbieter durch

1 MODUS CONSULT Dr. Frank Gericke GmbH (2019): Gemeinde Saulheim. Vorhabenbezogener Bebauungsplan ‚Gewerbepark Teil III – Neufassung 1. Änderung‘. Fachbeitrag Schall, S. 29 ff. 2 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH (2016): Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Wörrstadt, S. 43. 3 Vgl. ebenda S. 46.

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Geschäftsmodernisierungen und Flächenerweiterungen sowie punktuelle Bestandser- weiterungen (primär durch neue Anbieten in unterversorgten Teilbereichen).4 Um die Entwicklung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Wörrstadt zu steu- ern, wurde neben dem Sortiments- ein Standortkonzept im Rahmen des Einzelhan- delskonzepts entwickelt, welches „räumliche Prioritäten zur gezielten Lenkung und Weiterentwicklung des Einzelhandels in verschiedenen Standortlagen“5 formuliert: „Auf Grundlage der Einzelhandelsverteilung, der komplementären Einrichtungen und der städtebaulichen Gegebenheiten ist für die VG Wörrstadt folgende Zentren- und Standortstruktur zu empfehlen […]: . Als zentrale Versorgungsbereiche (und somit als schutzwürdige Bereiche im Sinne des Baugesetzbuches) sind das Stadtzentrum von Wörrstadt und das Ortszentrum von Saulheim (= Ortsmitte Nieder-Saulheim) einzustufen. Diese Bereiche sind in ihren Strukturen zu sichern und bezüglich der Angebotsstrukturenm des Städtebaus und der Immobiliensituation weiterzuentwickeln. . Nachrichtlich werden Bestandsstandorte von Lebensmittelmärkten benannt. Es handelt sich dabei um Standorte von Lebensmittelmärkten, die zwar außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen liegen, die aber z.T. wichtige Nahversorgungsfunktionen für ansonsten unversorgte Wohngebiete übernehmen. Auf Empfehlung der SGD Süd sind die Bestandsstandorte als Sondergebiete auszuweisen. Dabei handelt es sich um folgende Bestandsstandorte von Lebensmittelmärkten: − Armsheim, Wöllsteiner Weg (Netto) − Saulheim, Marie-Curie-Ring / Margarete-Mitscherlich-Straße (REWE) − Saulheim, Marie-Curie-Ring (Norma) − Wörrstadt, Ober-Saulheimer-Straße (Aldi, Lidl). Die Ausweisung von Ergänzungsstandorten für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten (Möbelmärkte, Baumärkte usw.) erscheint aus heutiger Sicht nicht erforderlich. Gemäß landesplane- rischen Vorgaben wäre die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben an solchen Ergänzungsstandorten nur in zentralen Orten, d.h. im Grundzentrum Wörrstadt, zulässig. In Wörrstadt sind aber in absehbarer Zeit keine entsprechenden Flächen verfügbar. Angesichts der regionalen Wettbewerbssituation, mit umfangrei- chem Fachmarktbesatz in Mainz, Bad Kreuznach und Alzey, sowie den landesplaneri- schen Flächenbegrenzungen (in Grundzentren sind nur Betriebe bis zu 2.000 m² VK zulässig) ist die Ansiedlung von solchen Märkten wenig wahrscheinlich.“6 Da die Bestandsstandorte von Lebensmittelmärkten auch der wohnortnahen Versor- gung mit Waren des Grundbedarfs in den Gemeinden mit W-Funktionen dienen, soll deren Ausweisung im Einzelhandelskonzept ihren Bestand sichern, um die Grundver- sorgung vor Ort zu sichern. Die Standorte sollen nicht durch zusätzliche Märkte aus-

4 Vgl. ebenda S. 52 ff. 5 Ebenda S. 55 6 Ebenda S. 61

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geweitet werden, weswegen sie parzellenscharf als Sondergebiete auszuweisen sind. Wenngleich hierdurch die vorhandenen Nutzungen und Verkaufsflächen zwar festge- schrieben werden, so sollen Modernisierungen allerdings im Rahmen des Bestands- schutzes möglich bleiben. Für den Bestandsstandort Saulheim, Marie-Curie-Ring / Margarete-Mitscherlich-Straße (REWE-Markt) wird folgendes festgehalten: „Da die VG Wörrstadt außerordentlich groß ist und die Ortsgemeinde Saulheim eine hohe Einwohnerzahl aufweist (rd. 7.600 EW), ist der Bestand eines Supermarktes in Saulheim sinnvoll, um die Versorgungswege der Bevölkerung Saulheims und der übri- gen nördlichen Ortsgemeinden (Saulheim, Udenheim, Partenheim mit zusammen mehr als 10.600 EW) zu verkürzen. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Saul- heim oder an anderen integrierten Standorten im Ortsgemeindegebiet (Tallage) sind keine geeigneten Flächen für die Ansiedlung von größeren Einzelhandelsbetrieben mit Sortimenten der Grundversorgung vorhanden. Der Bestandsstandort des Lebensmit- telmarktes am Marie-Curie-Ring / Margarate-Mitscherlich-Straße […] übernimmt also eine Art „Flächenspenderfunktion“ für den zentralen Versorgungsbereich in Saulheim. Der Standort am nördlichen Ortsrand ist wegen seiner Lage an der L 429 und L 401 zwar primär autokundenorientiert, kann aber aufgrund seiner Nähe zu den Neubauge- bieten Lise-Meitner-Ring und Südlich Mainzer Straße sowie einem im Bau befindlichen Seniorenhaus trotzdem auch Nahversorgungsfunktion übernehmen. Siedlungsstruktu- rell bzw. städtebaulich ist auf die unmittelbare Nachbarschaft zu einem Schwerpunkt der Wohnbau-Entwicklung zu verweisen. Nicht zuletzt gewährleistet der Standort mit seinem breiten Angebotsmix aus leistungsstarken Lebensmittelmärkten und Nonfood- anbietern eine qualifizierte Grundversorgung für die Ortsgemeinden Saulheim sowie auch Udenheim und Partenheim, welche selbst über keine Lebensmittelmärkte verfü- gen. Eine Sicherung des Standorts zur Sicherung der Grundversorgung ist daher dringend geboten. Ein weiterer Ausbau des Standorts durch zusätzliche Einzelhandelsnutzungen ist raumordnerisch nicht vertretbar, um das Anwachsen einer Fachmarktagglomeration zu vermeiden. Entsprechend ist der Bebauungsplan anzupassen und der Lebensmittel- markt als Sondergebiet auszuweisen.“7

3 Natur- und artenschutzrechtliche Rahmenbedingungen

Die Änderung des hier in Rede stehenden Bebauungsplans wirkt sich nicht auf ein- griffsrelevante Bereiche aus. Der Bebauungsplan ist realisiert; die Erweiterung erfolgt auf bereits versiegelten und bislang für die Erschließung festgesetzten Flächen. Für den Artenschutz relevante Biotopstrukturen sind nicht vorhanden. Zudem befindet sich das Plangebiet innerhalb einer nahezu geschlossenen Siedlungsfläche mit stark frequentierten Verkehrsanlagen, sodass hier auch störungsbedingt eine Betroffenheit artenschutzrechtlicher Belange nicht zu erwarten ist.

7 Ebenda S. 67

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4 Altablagerungen/ Altlasten

Erkenntnisse über Altablagerungen oder schädliche Bodenverunreinigungen, die eine Nutzung der Flächen beeinträchtigen könnten oder weitergehende Erkundungen erfor- dern würden, liegen weder bei der Ortsgemeinde Saulheim noch bei der Verbandsge- meindeverwaltung Wörrstadt vor. Sollten wider Erwarten bei der Baumaßnahme Abfälle (z.B. Bauschutt, Hausmüll, etc.) angetroffen werden oder sich sonstige Hinweise ergeben, wird im Bebauungsplan darauf hingewiesen, dass die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz Mainz umgehend zu informieren ist.

5 Schutzgebiete

Für den Bereich des Plangebietes sowie dessen unmittelbare Umgebung sind keine naturschutz- bzw. wasserrechtlichen Schutzgebiete ausgewiesen.

6 Sonstiges

Weitere Fachplanungen und sonstige Rahmenbedingungen, die ggf. im Widerspruch zur vorliegenden Planung stehen oder vorhandene Zielvorstellungen von Fachplanun- gen und sonstigen Rahmenbedingungen, die eine Weiterentwicklung der Bebauung innerhalb des Geltungsbereichs ausschließen oder einschränken könnten, sind nicht bekannt.

G ÜBERLAGERUNG MIT BESTEHENDEN SATZUNGEN

Der zukünftige Bebauungsplan „Gewerbepark Teil III – Neufassung, 1. Änderung“ überlagert den Geltungsbereich des Ursprungsbebauungsplans „Gewerbepark Teil III Neufassung – Nördlich der Mainzer Straße" in Teilen.

H ERLÄUTERUNG DER PLANUNG

1 Städtebauliche Zielvorgaben

Der vorliegende Bebauungsplan soll eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten. Er soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Das Plangebiet soll dabei einer Entwicklung zugeführt werden, die den künftigen Nutzern und deren Nutzungsbedürfnissen gerecht wird (vgl. § 1 Abs. 5 BauGB). Vorrangiges städtebauliches Planungsziel ist die baurechtliche Sicherung der gemeindlichen Vorstellungen zur zukünftigen Entwicklung des Gebietes, insbesondere unter dem Aspekt ein Sondergebiet für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel bereit-

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zustellen. Bei der Durchführung des Bebauungsplans sind daher insbesondere die folgenden städtebaulichen Planungsziele zu berücksichtigen: . die Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung insbesondere im Segment der Nah- und Grundversorgung (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB) in Verbindung mit dem Erhalt und der Weiterentwicklung des bestehenden Versorgungsstandortes, . die Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft durch die gezielte Bestandserweiterung (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), . die baurechtliche Sicherung der gemeindlichen Vorstellungen zur zukünftigen Entwickung des Gebietes (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB).

2 Erläuterung der Planung

Am östlichen Ortsrand von Saulheim soll ein bestehender REWE-Markt auf eine Ver- kaufsfläche von rund 1.500 m² zuzüglich rund 50 m² für einen integrierten Backshop erweitert werden. Dabei sollen im Inneren Veränderungen am Grundriss vorgenommen und der Eingangsbereich etwas weiter nach Norden verlagert werden. Der Backshop mit Café soll fortan im nördlichen Eingangsbereich integriert und auf die Ausweisung eines dritten Ladens, zurzeit ein Optiker, verzichtet werden.

Bestandssituation des REWE-Marktes Quelle: Planungsbüro Eberhard GmbH, 06/2009

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Geplanter Umbau des REWE-Marktes Quelle: Planungsgruppe Bensing + Partner GmbH, 10/2018

3 Verkehrliche Erschließung und Ver- und Entsorgung des Plangebietes

Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfährt keine Änderung: Wie bisher wird der Markt über eine Zufahrt in der westlich gelegenen Margarete-Mitscherlich- Straße sowie zwei Zufahrten im nördlich gelegenen Marie-Curie-Ring erschlossen. Die technische Ver- und Entsorgung des Plangebietes erfolgt über die bestehenden Systeme. Änderungen sind aufgrund der Geringfügigkeit der Markterweiterung nicht zu erwarten.

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I LANDESPFLEGERISCHE BEWERTUNG DER PLANUNG

1 Bestandsituation

Die Bestandssituation wird durch intensive Nutzungen mit Einkaufsmarkt, Stellplätzen und Erschließung geprägt. Das Gebiet ist nach Süden und Nordwesten hin gem. den Vorgaben des Bebauungsplans eingegrünt. 2 Bewertung des Plangebietes

Als landespflegerisch relevante Bereiche sind die Eingrünungen zu nennen, die hier von gestalterischer Bedeutung sind. Artenschutzrechtlich relevante Strukturen sind auf Grund der intensiven und flächenhaften Nutzungen nicht vorhanden. 3 Landespflegerische Zielvorstellungen sowie Vorschläge zu grünordnerischen Maßnahmen im Plangebiet

An den ursprünglichen grünordnerischen Festsetzungen ist festzuhalten und deren Umsetzung zu kontrollieren.

J BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN

Nachfolgend wird im Einzelnen auf die Inhalte und Erforderlichkeit der im Bebauungs- plan getroffenen Festsetzungen eingegangen.

1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen

1.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der vorstehend geschilderten Nutzung wird das Plangebiet als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel“ gemäß § 11 BauNVO festgesetzt. Die Festsetzung des Sonstigen Sondergebiets geschieht zum einen, um der kommunalen Entwicklungsabsicht „langfristige Sicherung der lokalen Grundversorgung in der Gemeinde“ Rechnung zu tragen. Zudem kommt die Gemeinde Saulheim mit der Aus- weisung des Sondergebiets auch den gesetzlichen Vorgaben im Zusammenhang mit der Realisierung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels nach. Um den rechtlichen Anforderungen hinsichtlich der Festsetzung von sortimentsspezifi- schen Verkaufsflächenobergrenzen zu entsprechen, wurde es im Sinne einer vorhabenbezogenen Kontingentierung als ausreichend erachtet, eine Verkaufsflächenober- grenze (1.500 m² SB-Markt zuzüglich 50 m² Backshop) festzusetzen. Bei der für das Sondergebiet festgesetzten Verkaufsflächenobergrenze handelt es sich nicht um eine unzulässige vorhabenunabhängige Kontingentierung von Nutzungsopti- onen. Dies gilt auch hinsichtlich des Umstands, dass in dem Gebiet nur „ein“ Lebens- mittelvollsortimenter zulässig ist. Nach der Rechtsprechung ist anerkannt, dass es sich bei der Festsetzung von Verkaufsflächenobergrenzen dann um zulässige gebietsbezogene Regelungen handelt, wenn in dem entsprechenden Planbereich nur „ein“ ent-

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sprechendes Vorhaben verwirklicht werden kann. Dies ist durch die entsprechende Formulierung der Festsetzung vorliegend sichergestellt. Darüber hinaus enthält auch die Formulierung „ein“ vorliegend keine unzulässige vor- habenunabhängige Kontingentierung, denn bei realitätsnaher Betrachtung des Einzel- falls und unter Zugrundelegung des heutigen Verständnisses des Betriebstyps Le- bensmittelvollsortimenter wird deutlich, dass ein solcher über eine Mindestverkaufsflä- che von 1.200 m² verfügt. Damit kommt die Ansiedlung mehrerer Lebensmittelvollsor- timenter in dem Plangebiet bereits in tatsächlicher Hinsicht nicht in Betracht. Darüber hinaus gilt es zu berücksichtigen, dass das Baufenster aufgrund seines Zuschnitts bei realistischer Betrachtungsweise nicht mehr Platz als für einen Lebensmittelvollsorti- menter bietet. Entsprechend handelt es sich bei der Festsetzung „ein“ Lebensmittel- vollsortimenter nicht um eine unzulässige vorhabenunabhängige Kontingentierung, sondern um eine zulässige gebietsbezogene Begrenzung.

1.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung von Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) sowie durch die Festlegung der maximalen Höhe der baulichen Anlagen geregelt. In diesem Zusammenhang richten sich die Festset- zungen zum Maß der baulichen Nutzung eng am geplanten Vorhaben aus. Für das Sonstige Sondergebiet „Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel“ werden eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,4 bestimmt. Insbesondere zur Unterbringung der erforderlichen Stellplätze auf dem Baugrundstück sowie zur Errichtung von Nebenanla- gen im Sinne des § 14 BauNVO darf jedoch in diesem Bereich die definierte Obergren- ze der Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO für die unter § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO aufgeführten Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Somit bewegen sich die festgesetzten Werte im Rahmen der nach BauNVO zulässigen Grenzen. Um ein harmonisches Gesamterscheinungsbild des Quartiers zu erreichen und um unmaßstäbliche Gebäudehöhen im Plangebiet zu vermeiden, wird im Bebauungsplan grundsätzlich eine Höhenfestsetzung für bauliche Anlagen in Form der Gebäudehöhe als Höchstmaß (8,0 m) festgesetzt. Betriebsbedingte Überschreitungen der Gebäude- höhe werden bis zu einer Höhe von 2,0 m auf 10 % der Grundfläche der baulichen An- lage zugelassen. Die getroffenen Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen sollen einerseits den baulichen Anforderungen der vorgesehenen Nutzung Genüge tun und andererseits der Forderung des § 16 Abs. 3 BauNVO Rechnung tragen, wonach die Höhe baulicher An- lagen festzusetzen ist, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden könnten.

1.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen sowie Stel- lung baulicher Anlagen Für den überbaubaren Bereich im Sonstigen Sondergebiet „Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel“ wird eine abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Hierbei wird bestimmt, dass Grenzabstände im Sinne einer offenen Bauweise einzuhalten sind, Baukörper jedoch keiner Längenbeschränkung unterliegen.

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Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche erfolgt ausschließlich über Bau- grenzen im Sinne von § 23 Abs. 3 BauNVO und ist stark an dem geplanten Vorhaben orientiert, lässt aber noch eine gewisse Flexibilität zu. Stellplätze, Fahrradabstellanlagen Anlagen zur Unterbringung von Einkaufswagen sowie Standorte für Müllbehälter/ Müllcontainer sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Diese Festsetzung zielt im Wesentlichen darauf ab ein ungeordnetes „Zubauen“ des Grundstücks zu vermeiden, aber dabei eine flexible Nut- zung sicherzustellen und die Realisierung der notwendigen Anlagen und Stellplätze zu ermöglichen.

1.4 Festsetzungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be- pflanzungen Festsetzungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflan- zungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB): Die grünordnerischen Festsetzungen dienen vorrangig der grüngestalterischen Einbin- dung. . Dauerhafter Erhalt Die Festsetzung des dauerhaften Erhaltes bzw. der Ersatzpflanzungen dient der Gewährleistung einer langfristigen Eingrünung. . Festlegung von Pflanzqualitäten Die Festsetzung von Pflanzqualitäten dient der Gewährleistung eines Mindesmaßes an Grünvolumen zu Beginn der Pflanzmaßnahmen.

2 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

In den Bebauungsplan wurde gem. § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 88 LBauO Rheinland-Pfalz eine örtliche Bauvorschrift über die Gestaltung integriert. Ziel der getroffenen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ist es, in positiver Weise auf die äußere Gestaltung Einfluss zu nehmen, ohne dabei den Bauherrn in seiner Bau- und Gestaltungsfreiheit allzu stark einzuschränken. Die Gemeinde Saulheim hat daher, unter Berücksichtigung der vorhabenbezogenen Planung, Festsetzungen nur dort getroffen, wo sie von elementarem Einfluss auf das Gesamterscheinungsbild des Baugebietes sind. Hierzu gehören im vorliegenden Fall, unter besonderer Würdigung der Lage des Plangebiets am Siedlungsrand gestalterische Rahmenvorgaben hinsichtlich: . Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Die getroffenen Festsetzungen dienen im Wesentlichen der Vermeidung grundsätzlicher gestalterischer Defizite. Grelle, glänzende oder stark reflektierende Materialien sind als Dacheindeckung nicht zulässig. Dachbegrünungen, Solaranlagen sowie Dachaufbauten sind mit gewissen Einschränkungen zulässig. Um ein positives Erscheinungsbild zu erreichen, sind grelle, glänzenden oder stark reflektierende Materialien und Farben für die Fassadengestaltung nicht

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zugelassen. Zudem sind fächige Fassadenabschnitte zur Untergliederung mit Rank- oder Kletterpflanzen zu begrünen. . Werbeanlagen In Hinblick auf die Lage des Plangebiets am Siedlungsrand von Saulheim soll mit den getroffenen Regelungen ein angemessener Kompromiss zwischen den betriebstypischen Anforderungen des geplanten Vorhabens und den Anforderungen an das Orts- und Landschaftsbild getroffen werden. . Gestaltung der nicht bebauten Flächen der bebauten Grundstücke Die örtlichen Bauvorschriften stellen einen angemessenen Kompromiss zwischen den wirtschaftlichen Bedürfnissen an die Grundstücksnutzung einerseits und dem öffentlichen Interesse an einer stadtgestalterischen Integration des Plangebietes in das bauliche Umfeld dar. Zur Gewährleistung eines Mindestmaßes an Durchgrünung sowie auch für eine gestalterische Qualität sind die nicht überbauten Grundstücksflächen landschaftsgärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen, sofern sie nicht als Grundstückszufahrt, Stellplatz, Lager- oder Ranigerfläche oder für eine sonstige Nutzung benötigt werden.

3 Nachrichtliche Übernahme anderweitiger Festsetzungen/ Vermerke

Empfehlungen und Hinweise, die aufgrund der mangelnden Ermächtigungsgrundlage nicht als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen wurden, jedoch zum Verständnis der getroffenen Festsetzungen beitragen oder über den „eigentlichen“ Be- bauungsplan hinausgehende wichtige Informationen liefern, wurden als unverbindliche Hinweise im Nachgang zu den Textfestsetzungen abgedruckt.

K WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG

Entsprechend der Vorschriften des Baugesetzbuches sind gemäß § 2a BauGB die wesentlichen Auswirkungen der Planung darzulegen.

1 Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung (gem. § 1 Abs. 6 Nr.1 BauGB)

Die vorliegende Bauleitplanung soll dafür sorgen, dass insbesondere die zukünftige Wohn- und Arbeitsbevölkerung im unmittelbaren Umfeld des Plangebietes bei der Wahrung ihrer Grundbedürfnisse gesunde Bedingungen vorfindet. Hierbei ist insbesondere von Bedeutung, dass Baugebiete und Nutzungen einander so zugeordnet werden, dass gegenseitige Beeinträchtigungen vermieden oder durch geeignete Maß- nahmen verringert werden. Diesem Grundsatz entspricht die vorliegende Planung.

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2 Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung insbesondere im Segment der Nah- und Grundversorgung (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB) in Ver- bindung mit der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB)

Mit der Ausweisung des Sondergebietes „Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel“ wird der kommunalen Entwicklungsabsicht der Gemeinde Saulheim Rechnung getra- gen, eine langfristige Sicherung der örtlichen Grundversorgung positiv zu begleiten. Durch die Ausweisung des Sondergebiets kommt die Gemeinde Saulheim den gesetzlichen Vorgaben im Zusammenhang mit der Realisierung von Vorhaben des großflä- chigen Einzelhandels nach. Durch das im Vorfeld zum Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans erstellte Kom- munale Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Wörrstadt wurde sichergestellt, dass das geplante Vorhaben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Funktion benachbarter zentraler Orte und deren Versorgungsbereiche hat.

3 Belange des Denkmalschutzes (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB)

Durch die Aufstellung des Bebauungsplans werden die Belange des Denkmalschutzes nicht beeinträchtigt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich keine Kul- turdenkmäler oder kulturhistorisch interessanten Baulichkeiten. Über archäologische Fundstellen oder Bodendenkmäler ist ebenfalls nichts bekannt. Sollten während der Bauphase Funde zu Tage treten, wird im Bebauungsplan auf die gesetzliche Verpflich- tung zur Meldung an die Generaldirektion Kulturelles Erbe, Direktion Landesarchäolo- gie, Außenstelle Mainz verwiesen.

4 Gestaltung des Ortsbildes (gem. § 1 Abs.6 Nr. 5 BauGB)

Zur Vermeidung grundsätzlicher gestalterischer Defizite wurden in den Bebauungsplan gem. § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 88 LBauO auf Landesrecht beruhende Regelungen integriert. Daneben werden bauplanungsrechtliche Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, zu den überbaubaren und nicht überbauba- ren Grundstücksflächen sowie zur Höhe baulicher Anlagen getroffen.

5 Belange des Umweltschutzes (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB)

Zur Wahrung der Gestaltqualität wurden die grünordnerischen Festsetzungen beibe- halten. Darüber hinaus behalten die zur Kompensation der Eingriffe aus dem Ur- sprungsbebauungsplan erforderlichen externen Flächen und Maßnahmen ihre Gültig- keit.

6 Belange der Wirtschaft (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 8a BauGB)

Mit der Integration der Ergebnisse des Einzelhandelskonzepts in das Bebauungsplan- verfahren wurde sichergestellt, dass die geplante Festsetzung des Sondergebiets kei-

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ne negativen Auswirkungen – weder auf den zentralen Versorgungsbereich und den Ergänzungsstandort, noch auf die Funktion benachbarter zentraler Orte und deren Versorgungsbereiche – haben wird.

7 Belange der Ver- und Entsorgung (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 8e BauGB)

Die Belange der Ver- und Entsorgung werden durch die Geringfügigkeit der geplanten Bestandsänderung nicht tangiert. Alle erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen können weiterhin von den zuständigen Trägern durch Anschluss an bereits bestehende Netze sichergestellt werden.

8 Belange des Verkehrs (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB)

Die Belange des Verkehrs werden durch die vorliegende Bauleitplanung nicht tangiert, da es sich lediglich um eine geringfügige Bestandserweiterung handelt. Überdies wird die Anzahl der dem Vollsortimenter zugeordneten Stellplätze nicht erhöht.

L PLANVERWIRKLICHUNG

1 Maßnahmen zur Realisierung des Bebauungsplans

Zur Realisierung des vorliegenden Bebauungsplans sind keine bodenordnenden Maß- nahmen notwendig.

2 Kosten der Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist eine hoheitliche Aufgabe der Gemeinde, weswegen die Kosten der Bauleitplanung i.d.R. durch die Kommunen zu bedienen sind. Gem. § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde jedoch die Kosten der städtebaulichen Planungen und Gutachten mittels eines städtebaulichen Vertrages auf einen Grundstückseigen- tümer oder Vorhabenträger übertragen. Im vorliegenden Fall hat sich der Vorhabenträger, die ACS-Verwaltungs GmbH, als Ei- gentümerin des Grundstücks im Rahmen einer Kostenübernahmeerklärung gegenüber der Ortsgemeinde Saulheim dazu verpflichtet, die durch die Ausarbeitung der Bebau- ungsplanaufstellung anfallenden Kosten zu übernehmen. Der ACS-Verwaltungs GmbH als Grundstückseigentümerin ist bewusst, dass kein Rechtsanspruch auf die rechtsverbindliche Aufstellung des Bebauungsplans durch die Kostenübernahmeerklärung entsteht. Die Unabhängigkeit sowie die Entscheidungs- freiheit des Gemeinderates bleiben insbesondere hinsichtlich der planerischen Aufga- ben nach dem BauGB durch diese Kostenübernahmeerklärung unberührt.

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