Grundstücksmarktübersicht 2016
für den Kreis Herzogtum Lauenburg
Herausgeber:
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein
Brolingstraße 53 b-d 23554 Lübeck
Kontakt
Internet: http://www.gutachterausschuesse-sh.de Telefon: 0451/300 90 - 406 Fax: 0451/300 90 - 449 E-Mail: [email protected]
Öffnungszeiten:
Mo.-Di, Do. 8.00 – 15.30 Uhr Mi. und Fr. 8.00 – 12.00 Uhr
Die Vervielfältigung oder Wiedergabe von Auswertungsergebnissen aus dieser Übersicht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ist nur mit Quellenangabe gestattet. Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Inhaltsverzeichnis
Allgemeines 3 Vorbemerkungen 3 Der Gutachterausschuss 3 Rechtliche Grundlagen 3 Geschäftsstelle 3 Datengrundlage 4
Begriffsbestimmungen 5
Der Grundstücksmarkt im Überblick 8 Der Gesamtmarkt 8 Allgemeine Entwicklung ...... 8 Marktbezogene Entwicklung ...... 12 Der Markt für unbebaute Grundstücke 17 Allgemeine Entwicklung ...... 17 Marktbezogene Entwicklung ...... 20 Der Markt für bebaute Grundstücke 24 Allgemeine Entwicklung ...... 24 Besondere Marktsituationen im individuellen Wohnungsbau ...... 27 Marktbezogene Entwicklung ...... 28 Der Markt für Wohnungseigentum 33 Allgemeine Entwicklung ...... 33 Marktbezogene Entwicklung ...... 35
Seite 2 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Allgemeines
Vorbemerkungen
Die vorliegende Übersicht über den Grundstücksmarkt im Kreis Herzogtum Lauenburg wurde im Auftrag des Gutachterausschusses für Grundstückswerte durch die Geschäftsstelle erstellt. In der Übersicht werden die wesentlichen Eckwerte des Grundstücksmarktes im Kreis dargestellt, um den Bürgern, Behörden und Unternehmen grundlegende Informationen über Grundstückswerte und Marktentwicklungen zu vermitteln. Der vorliegende Bericht liefert keine grundstücksbezogenen Informationen. Er soll dem Leser die allgemeinen Tendenzen des Grundstücksmarktes als Orientierung darlegen, ohne den Anspruch Daten für eine Wertermittlung eines Grundstückes liefern zu können. Im Einzelfall raten wir zur Konsultation eines auf dem Immobilienmarkt erfahrenen Sachverständigen.
Der Gutachterausschuss
Für den Bereich der kreisfreien Städte und der Kreise besteht in Schleswig-Holstein je ein selbständiger Gutachterausschuss, der die Bezeichnung "Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis/in der Stadt N.N." führt. Diese Bezeichnung macht deutlich, dass es sich um ein Fachgremium für Grundstückswerte in einem bestimmten Gebiet, nicht aber um einen Fachausschuss der Gebietskörperschaft handelt.
Er besteht aus dem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Gutachtern wie öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, Architekten, Bausachverständigen, Immobilienkaufleuten, Landwirten und sonstigen in der Grundstückswirtschaft erfahrenen Personen. Die oder der Vorsitzende und alle weiteren Mitglieder müssen über Sachkunde und Erfahrung in der Bewertung von Grundstücken verfügen und sich in den Preisen des örtlichen Grundstücksmarktes und den Mieten auskennen.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Kollegialgremium und an Weisungen nicht gebunden. Er berät in nichtöffentlicher Sitzung. Die Gutachter haben ihre Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben. Sie sind verpflichtet, eventuelle Kenntnisse über persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse der Beteiligten geheim zu halten.
Rechtliche Grundlagen
Die Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten sind in Schleswig-Holstein im Jahre 1961 aufgrund des damaligen Bundesbaugesetzes (seit 1987 Baugesetzbuch) und der dazu ergangenen Verordnung eingerichtet worden. Die wichtigsten heutigen gesetzlichen Grundlagen sind:
• Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414)in der z.Zt. gültigen Fassung
• Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 16. Juli 2014 (GVOBl. Schl.-H. S. 158) in der z.Zt. gültigen Fassung
• Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639) in der jeweils z.Zt. gültigen Fassung
Geschäftsstelle
Der Gutachterausschuss bedient sich zur Unterstützung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle, die für den Kreis Herzogtum Lauenburg beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein in Lübeck angesiedelt ist.
Seite 3 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Dieser Geschäftsstelle obliegen im Wesentlichen die folgenden Aufgaben:
• Führung der Kaufpreissammlung und Beschaffung ergänzender Daten
• Ableitung und Fortschreibung der für Wertermittlungen erforderlichen Daten
• Vorbereiten von Wertermittlungen und Bodenrichtwertfestsetzungen (Gutachten, Bodenrichtwerte, Übersichten über Bodenrichtwerte usw.)
• Veröffentlichung von Marktberichten, Gewähren von Einsicht in diese Unterlagen und Erteilen von Auskünften
• Erteilen von Auskünften aus der Kaufpreissammlung an dazu Berechtigte
Datengrundlage
Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird als Grundlage für die Erfüllung der Aufgaben eine Kaufpreissammlung geführt. Nach § 195 BauGB ist, „… jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden“. Seitens der Geschäftsstelle wird nicht überprüft, ob tatsächlich alle Verträge durch die beurkundenden Stellen weitergeleitet werden. Die absolut genannten Zahlen stellen nach Einschätzung der Geschäftsstelle nicht den vollen Umfang des Grundstücksverkehres dar; über die Anzahl der fehlenden Verträge und den daraus resultierenden Umsätzen kann keine Angabe gemacht werden.
Diese übersandten Verträge werden durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausgewertet. Zusätzliche Angaben zum Grundstück, Gebäude oder zu einer Eigentumswohnung werden durch die Geschäftsstelle über einen Fragebogen von der Käuferseite eingeholt. Die vorliegende Auswertung beruht auf den aus den Kaufverträgen erfassten Kaufpreisen.
In der vorliegenden Übersicht ist die Kaufpreissammlung der letzten 6 Jahre ausgewertet worden. Hierzu sind alle der Geschäftsstelle übermittelten Verträge als Basis für die Auswertungen herangezogen worden.
Seite 4 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Begriffsbestimmungen
Anzahl Verträge
Bei der Anzahl der Verträge werden alle in der Kaufpreissammlung registrierten Eigentumsübergänge (Transaktionen) gezählt, um die Intensität des Marktgeschehens darstellen zu können. In der Auswertung wird nicht berücksichtigt, ob es sich um einen Eigentumsübergang im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs oder um marktungewöhnliche Umstände (z. B. der Verkauf unter Verwandten) handelt.
Geldvolumen
Geldvolumen ist die Summe der bei den jeweiligen Transaktionen von den Erwerbern an den Veräußerer gezahlten Kaufpreise in Euro. Für die Auswertung wird ausschließlich auf den gezahlten Kaufpreis abgestellt; gesonderte Geldzahlungen (z.B. für Inventar) oder andere Ersatzleistungen (z.B. durch Tausch) im Zuge einer Transaktion sind nicht geprüft worden.
Flächenvolumen
Flächenvolumen ist die Summe der bei den Transaktionen veräußerten Grundstücksfläche in m². Es handelt sich in der Regel um die Flächengröße, die im Liegenschaftskataster verzeichnet oder bei Teilverkäufen aus dem Kaufvertrag ermittelbar ist.
Durchschnittszahlen (Ø)
Für die Darstellung von Durchschnittszahlen ist für die Auswertung der Mittelwert der jeweiligen Kenngrößen ermittelt worden.
Für die Darstellung der Entwicklung ist jeweils der Mittelwert aus den vorliegenden Jahreswerten (2011-2016) dargestellt. Die Abweichung zum Durchschnitt stellt den prozentualen Unterschied zwischen Mittelwert und dem Jahrgang 2016 dar.
Innerhalb von Jahrgängen dargestellte Durchschnittswerte sind entweder durch direkte Auswertung der Kaufpreissammlung oder mittelbar aus den Summen der entsprechenden Kennzahlen ermittelt. Die Abweichung zum Durchschnitt stellt den prozentualen Unterschied zwischen Mittelwert und dem Jahrgang 2016 dar.
Trend
Für die Darstellung der Entwicklungen wird ein linearer Trend aus den jeweiligen Kenngrößen mathematisch ermittelt und dargestellt. Die Abweichung zum Trend stellt den prozentualen Unterschied zwischen dem aus dem linearen Trend ermittelten Schätzwert und dem tatsächlichen Wert des Jahrganges 2016 dar.
Unbebaute Grundstücke
Als unbebautes Grundstück werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück keine Bebauung vorhanden ist oder, soweit der Geschäftsstelle bekannt, die vorhandene Bebauung abgerissen wird. Für weitergehende statistische Zwecke werden diese Grundstücke differenziert nach ihrer wirtschaftlichen Nutzbarkeit oder Bebaubarkeit unterschieden.
Seite 5 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Land-/ forstwirtschaftliche Flächen
Als land- / forstwirtschaftliche Flächen werden alle Kauffälle registriert, bei denen die wirtschaftliche Nutzung in der Land- oder Forstwirtschaft unterstellt wird. Hierzu zählen auch Brachflächen, welche nur vorübergehend aus der Nutzung genommen sind.
Bauland
Als Bauland werden alle Kauffälle von unbebauten Grundstücken registriert, bei denen eine bauliche Nutzung für Wohnzwecke oder Mischbebauung (Wohnzwecke mit gewerblichem Anteil) sofort oder später möglich bzw. rechtlich zulässig ist.
Gewerbebauland
Als Gewerbebauland werden alle Kauffälle von unbebauten Grundstücken registriert, bei denen eine bauliche Nutzung für ausschließliche Gewerbezwecke (z.B. Industrie oder Handel, aber auch Dienstleistung wie Hotel oder ähnliches) sofort oder später möglich bzw. rechtlich zulässig ist.
sonstige Flächen
Als sonstige Flächen werden alle Kauffälle von unbebauten Grundstücken registriert, welche nicht in die vorher genannten Kategorien eingeordnet werden können. Hierzu gehören neben Flächen für die öffentliche Nutzung (z.B. Straßen, Wege usw.); Flächen die einer baulichen Nutzung durch rechtliche Bindung entzogen sind (z.B. Ausgleichsflächen) und auch Flächen bei denen eine Bebaubarkeit auf Grund der rechtlichen der nahen Zukunft nicht auszuschließen ist (Bauerwartungsland).
Bebaute Grundstücke
Als bebautes Grundstück werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück eine Bebauung vorhanden ist. Für weitergehende statistische Zwecke werden diese Grundstücke differenziert nach ihrer wirtschaftlichen Nutzbarkeit bzw. Bebauung unterschieden.
individueller Wohnungsbau
In der Kategorie individueller Wohnungsbau werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück ein Wohnhaus für 1-2 Familien als prägende Bebauung vorhanden ist. Neben den klassischen Objekten Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus gehören dazu auch Villen und Wochenend- / Ferienhäuser.
Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau
In der Kategorie Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück ein Gebäude mit mehr als 2 Mietwohnungen als prägende Bebauung vorhanden ist. Neben dem klassischen Objekt Mietshaus kann dieses auch ein Wohn- und Geschäftshaus mit geringem gewerblichem Anteil sein. Gebäude deren Wohnungen nach Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt sind, werden unter Wohnungseigentum registriert.
Gewerbegrundstücke
In der Kategorie Gewerbegrundstücke werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück ein Gebäude mit überwiegend gewerblicher Nutzung als prägende Bebauung vorhanden ist. Neben den Industriegebäuden sind dies z. B. Kaufhäuser oder Hotelgebäude
Seite 6 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
sonstige Grundstücke inkl. landwirtschaftlicher Nutzung
Als sonstige Grundstücke inkl. landwirtschaftlicher Nutzung werden alle Kauffälle von bebauten Grundstücken registriert, welche nicht in die vorher genannten Kategorien eingeordnet werden können. Hierzu gehören neben Flächen mit Gebäuden für die öffentliche Nutzung (z.B. Rathaus, Schule usw.) auch Flächen mit einer land- oder forstwirtschaftlich genutzten Bebauung.
Wohnungseigentum
Als Wohnungseigentum werden alle Immobilien registriert, welche nach § 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz im Grundbuch entsprechend gebucht sind. Im Wohnbereich ist dies die klassische Eigentumswohnung. Im gewerblichen Bereich kann dies eine entsprechend gewerblich genutzte Einheit oder z.B. eine Ferienwohnung sein.
Erstverkauf
Unter Erstverkauf ist die Veräußerung einer Immobilie im Zusammenhang mit der Erstellung eines Gebäudes zu verstehen. Dies gilt sowohl für Wohneigentum als auch individuellen Wohnungsbau.
Weiterverkauf
Unter Weiterverkauf ist die Veräußerung einer Immobilie nach der erstmaligen Nutzung zu verstehen. Dies gilt auch, wenn eine Immobilie nach einer grundlegenden Sanierung erstmalig wieder bezogen wird.
Seite 7 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Der Grundstücksmarkt im Überblick
Die Entwicklung des Grundstücksmarktes wird an Hand der Auswertung der Kaufpreissammlung für das Berichtsjahr sowie die vergangenen 5 Jahre aufgezeigt. Bei der Auswertung ist keine besondere statistische Betrachtung oder die Berücksichtigung von Besonderheiten im Einzelfall erfolgt. Zur Verdeutlichung von allgemeinen Tendenzen wird die Entwicklung an zwei Kennziffern dargestellt. Zum einen wird die Summe im Berichtsjahr im Vergleich zu dem Durchschnittswert der ausgewerteten Jahre dargestellt; zum anderen wird aus den Daten der ausgewerteten Jahre ein linearer Trend berechnet und die Entwicklung zum Erwartungswert der Trendlinie dargestellt. Die Entwicklung der einzelnen Jahrgänge zueinander ließe sich aus den Einzelangaben ableiten. Die Darstellung wird jedoch als wenig sinnvoll erachtet, da der Immobilienmarkt auf Grund unterschiedlichster Einflüsse jährlichen Schwankungen unterliegt.
Der Gesamtmarkt
Die Gesamtentwicklung des Grundstücksmarktes lässt sich aus der Anzahl der Vertragsabschlüsse und dem daraus resultierenden Geld- und Flächenumsatz darstellen.
Allgemeine Entwicklung
Insgesamt gesehen, ist der Markt jährlichen Schwankungen unterlegen, wobei für 2016 ein weiteres Wachsen des Immobilienmarktes im Kreisgebiet zu verzeichnen ist.
Jahrgang Anzahl Verträge Volumen (€) Fläche (m²) 2011 2195 386.416.614 12.616.618 2012 1776 293.953.500 9.265.076 2013 2406 396.275.922 10.575.823 2014 1894 328.814.597 9.131.840 2015 2335 449.930.431 7.293.817 2016 2122 482.395.749 8.924.376 Ø 2121 389.631.136 9.634.592 Abw. Ø 0% 19% -8% Trend 2178 452.514.360 7.790.380 Abw. Trend -3% 6% 13% Tabelle 1: Gesamtmarkt im Kreisgebiet Geld- und Flächenumsatz Gesamtmarkt -Trendlinien
Geldumsatz Flächenumsatz
2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 1: Gesamtmarkt - Trendlinien
Seite 8 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Bei stagnierender Anzahl der Transaktionen ist die investierte Geldmenge im Jahr 2016 gestiegen. Das Volumen der veräußerten Fläche nähert sich dem Niveau früherer Jahre.
Für eine bessere Übersicht sowie der Möglichkeit ähnliche Erwerbsvorgänge miteinander vergleichen zu können, lässt sich der Grundstücksmarkt in drei wesentliche Teilmärkte betrachten:
• Unbebaute Grundstücke (Unbebaut) • Bebaute Grundstücke (Bebaut) • Wohnungseigentum (ETW)
Die Entwicklung in diesen Teilmärkten stellt sich wie folgt dar:
Jahrgang Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke
2011 667 62.688.680 8.620.839 1278 296.925.683 3.995.779 2012 568 52.425.011 7.808.525 1031 222.310.155 1.456.551 2013 913 90.194.052 7.777.907 1209 277.043.427 2.797.916 2014 554 61.417.840 7.353.643 1056 232.763.869 1.778.197 2015 707 79.490.204 5.536.967 1297 326.235.223 1.756.850 2016 636 96.515.627 7.133.412 1181 343.632.766 1.790.964 Ø 674 73.788.569 7.371.882 1175 283.151.854 2.262.710 Abw. Ø -6% 24% -3% 0% 18% -26% Trend 667 89.613.862 6.323.591 1187 318.939.787 1.466.788 Abw. Trend -5% 7% 11% 0% 7% 18% Wohnungseigentum
2011 250 26.802.251 2012 177 19.218.334 2013 284 29.038.443 2014 284 34.632.888 2015 331 44.205.004 2016 305 42.247.356 Ø 272 32.690.713 Abw. Ø 11% 23% Trend 324 43.960.711 Abw. Trend -6% -4% Tabelle 2: Gesamtvolumen im Kreisgebiet für Teilmärkte
Im Teilmarkt Wohnungseigentum wird das Flächenvolumen nicht dargestellt, da die Grundstücksflächen bei der Veräußerung dieser Immobilienart keine Rolle spielt. Insgesamt zeigt sich lediglich das Segment des Wohnungseigentums als hinter den Erwartungen der allgemeinen Steigerungen zurückbleibend.
An den folgenden Diagrammen lassen sich die jährlichen Schwankungen sowie die allgemein steigende Tendenz der einzelnen Teilmärkte ablesen. Lediglich der Markt für unbebaute Grundstücke bleibt etwas hinter der allgemeinen Tendenz zurück. Dieser Teilmarkt ist im Volumen stark abhängig von der Baulandbereitstellung; hier sind im Jahr 2016 vermehrt Flächen in den preislich günstigeren ländlichen Gebieten bereitgestellt worden.
Seite 9 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Anzahl der Kaufverträge Teilmärkte 2500
2000
1500 Gesamt 1000 Unbebaut 500 Bebaut ETW 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 2a: Gesamtmarkt – Entwicklung der Vertragszahlen auf den Teilmärkten Anzahl der Kaufverträge Teilmärkte - Trendlinien 3000
2500
2000 Gesamt 1500 Unbebaut 1000 Bebaut 500 ETW 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 2b: Gesamtmarkt – Vertragszahlen auf den Teilmärkten / Trendlinien
Die Entwicklung der Vertragszahlen auf den Teilmärkten bewegt sich insgesamt im Rahmen der jährlichen Schwankungen. Alle Teilmärkte zeigen über den Auswertezeitraum eine gleichbleibende bis leicht steigende Tendenz.
Geldumsätze in Mill. € Teilmärkte 500
400
300 Gesamt 200 Unbebaut 100 Bebaut ETW 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 2c: Gesamtmarkt – Entwicklung der Geldumsätze auf den Teilmärkten
Seite 10 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Geldumsätze in Mill. € Teilmärkte - Trendlinien 600
500
400 Gesamt 300 Unbebaut 200 Bebaut 100 ETW 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 2d: Gesamtmarkt – Geldumsätze auf den Teilmärkten / Trendlinien
Das Volumen der Geldumsätze im Landkreis ist geprägt durch die Veräußerung von bebauten Grundstücken; hier werden im Schnitt über 70% des Volumens getätigt. Insgesamt bleibt der Markt von starken jährlichen Schwankungen und einer weiter wachsenden Tendenz geprägt.
Flächenumsätze in 1000m² Teilmärkte 14.000 12.000 10.000 8.000 Gesamt 6.000 4.000 Unbebaut 2.000 Bebaut 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 2e: Gesamtmarkt – Entwicklung der Flächenumsätze auf den Teilmärkten Flächenumsätze in 1000m² Teilmärkte - Trendlinien 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 Gesamt 4.000 Unbebaut 2.000 Bebaut 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 2f: Gesamtmarkt – Flächenumsätze auf den Teilmärkten / Trendlinien
Der Flächenumsatz sinkt seit dem Jahr 2011 insgesamt kontinuierlich ab. 2016 ist im Bereich der unbebauten Grundstücke eine Rückkehr zu den Flächenumsätzen früherer Jahre erkennbar.
Seite 11 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Marktbezogene Entwicklung
In einer kleinteiligeren Betrachtung ergibt sich für die Verwaltungsstrukturen folgendes Bild vom Grundstücksmarkt: Verteilung der Vertragszahlen 2016 - Gebietsbezogen Geesthacht (Stadt) 58 235 3% 309 Lauenburg/Elbe (Stadt) 11% 15% Mölln (Stadt) 80 Ratzeburg (Stadt) 4% 106 5% Schwarzenbek (Stadt) Wentorf bei Hamburg 196 304 Amt Lütau 14% 9% Amt Sandesneben-Nusse Amt Lauenburgische Seen
198 Amt Hohe Elbgeest 132 9% Amt Berkenthin 6% 138 141 Amt Büchen 6% 34 194 7% Amt Breitenfelde 2% 9% Diagramm 2a:Verteilung der Vertragszahlen im Kreisgebiet Verteilung des Kaufvolumens in € 2016 - Gebietsbezogen 10.767.697 35.044.495 Geesthacht (Stadt) 2% 73.504.671 7% Lauenburg/Elbe (Stadt) 13.913.888 15% 3% Mölln (Stadt) 88.072.484 Ratzeburg (Stadt) 18% 19.682.614 4% Schwarzenbek (Stadt) Wentorf bei Hamburg 43.613.899 9% Amt Lütau Amt Sandesneben-Nusse Amt Lauenburgische Seen 32.599.289 19.916.165 Amt Hohe Elbgeest 7% 4% Amt Berkenthin 20.259.471 4% Amt Büchen 40.197.166 5.465.200 9% Amt Breitenfelde 1% 80.797.427 17% Diagramm 2b: Verteilung des Kaufvolumens im Kreisgebiet
Rein aus der Anzahl der Verträge heraus ergeben sich Schwerpunkte in der Stadt Geesthacht sowie den Ämtern Hohe Elbgeest und Büchen. Dahingegen findet der meiste Geldumsatz am
Seite 12 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Hamburger Rand, also den Gemeinden Wentorf bei Hamburg und denen des Amtes Hohe Elbgeest, sowie den Städten Geesthacht und Schwarzenbek statt.
Wenn man diese Tendenz mit weiteren Faktoren, wie z.B. dem Bodenwertniveau mischt, lässt sich eine Unterteilung des Kreisgebietes in drei Teilmärkte darstellen:
• Hamburger Rand (Amt Hohe Elbgeest – Gemeinde Wentorf/HH) • Städte (Geesthacht – Lauenburg – Schwarzenbek – Ratzeburg – Mölln) • Ländlicher Bereich
Dies entspricht im Wesentlichen auch der Siedlungsstruktur des Kreises.
Abbildung 1: mögliche Markteinteilung des Kreises
Im weiteren Verlauf des Berichtes werden die Entwicklungen am Immobilienmarkt daher Kreisumfassend und bezogen auf die dargestellte Markteinteilung aufgezeigt.
Seite 13 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Verteilung der Vertragszahlen 2016 - Marktbezogen 498 23% 677 32%
Hamburg Rand (Wentorf/HH - Amt Hohe Elbgeest)
Städte (Geesthacht - Lauenburg/Elbe - Schwarzenbek - Ratzeburg - Mölln) Ländlicher Bereich 950 45% Diagramm 3a: Markteinteilung des Kreises - Verteilung der Vertragszahlen Vertragszahlen Trendlinien - Marktbezogen 1.200
1.000
800
600
400
200
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 3b: Markteinteilung des Kreises – Vertragszahlen / Trendlinien
Die Verteilung der Vertragszahlen im Jahr 2016 entspricht bezogen auf die Siedlungs- strukturen einer relativ gleichmäßigen Verteilung. Verteilung des Geldumsatzes 2016 - Marktbezogen 105.366.916 22% 168.869.911 35%
Hamburg Rand (Wentorf/HH - Amt Hohe Elbgeest)
Städte (Geesthacht - Lauenburg/Elbe - Schwarzenbek - Ratzeburg - Mölln) Ländlicher Bereich 209.597.638 43%
Diagramm 3c: Markteinteilung des Kreises - Verteilung des Geldumsatzes
Seite 14 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Geldumsätze in Mill. € Trendlinien - Marktbezogen 250
200
150
100
50
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 3d: Markteinteilung des Kreises - Geldumsatz / Trendlinien
Der flächenmäßig kleine Bereich des Hamburger Randes steuert in 2016 fast die Hälfte des Gesamtvolumens am Immobilienmarkt bei. In allen Teilmärkten ist unter Berücksichtigung der jährlichen Schwankungen eine gleichmäßige, kontinuierliche Steigerung zu erkennen. Verteilung des Flächenumsatzes 2016- Marktbezogen 1.075.251 20%
462.307 Hamburg Rand (Wentorf/HH - 8% Amt Hohe Elbgeest)
Städte (Geesthacht - Lauenburg/Elbe - Schwarzenbek - 4.016.898 Ratzeburg - Mölln) 72% Ländlicher Bereich
Diagramm 3e: Markteinteilung des Kreises - Verteilung des Flächenumsatzes Flächenumsätze in 1000m² Trendlinien - Marktbezogen 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 3f: Markteinteilung des Kreises - Flächenumsatz / Trendlinien
Seite 15 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg In 2016 ist in allen Teilmärkten gleichmäßig ca. 0,5% der Gesamtfläche der jeweiligen Region am Markt umgesetzt worden. Im ländlichen Bereich bleibt die langjährige Tendenz zu weniger Flächenumsatz erhalten.
Fazit:
Der ländliche Bereich ist zwar flächenmäßig weiter am umsatzstärksten, dort wird aber nur knapp ein Viertel des eingesetzten Kapitals umgesetzt. In den relativ kleinen Gemeinden im Hamburger Umland wird inzwischen mehr Kapital umgesetzt, als in allen Städten des Landkreises zusammen. Hier zeigt sich der aus Hamburg kommende Siedlungsdruck, mit seinen Auswirkungen auf das Preisgefüge im Kreisgebiet. Diese schon länger andauernde Tendenz zeigt auch bereits Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der angrenzenden Städte und infrastrukturell gut erschlossenen Gemeinden im Anschluss an den Hamburger Rand.
Seite 16 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Der Markt für unbebaute Grundstücke
Die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird unterschieden nach
• Land- / forstwirtschaftliche Flächen, • Bauland, • Gewerbeflächen und • sonstigen Flächen.
Die Darstellung soll die allgemeinen Tendenzen am Grundstücksmarkt aufzeigen. Für die regionalen Preise für unbebaute Grundstücke verweisen wir auf die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte – siehe http://www.gutachterausschuesse-sh.de/rz/bodenrichtwerte.html
Allgemeine Entwicklung
Die nachfolgenden Tabellen zeigen die allgemeinen Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten für unbebaute Grundstücke.
Jahrgang Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Land-/Forstwirtschaft Bauland
2011 114 10.141.798 7.238.383 399 39.681.820 419.017 2012 91 11.931.017 6.785.318 349 29.307.626 386.730 2013 86 12.248.595 5.920.113 659 67.110.758 843.329 2014 62 8.561.690 5.519.178 365 39.446.567 397.183 2015 93 10.116.172 4.239.101 459 53.784.165 507.057 2016 68 12.380.945 5.068.330 415 61.339.499 683.559 Ø 86 10.896.703 5.795.071 441 48.445.072 539.479 Abw. Ø -26% 12% -14% -6% 21% 21% Trend 68 11.044.153 4.445.795 449 59.448.917 627.875 Abw. Trend 0% 11% 12% -8% 3% 8% Gewerbebauland Sonstige Flächen 2011 34 4.616.830 129.225 118 7.488.232 831.599 2012 25 4.799.866 206.101 103 6.386.502 430.376 2013 28 8.179.905 342.924 140 2.654.793 671.541 2014 21 4.459.638 98.164 106 8.949.945 1.339.118 2015 17 2.649.782 61.673 138 12.940.085 729.136 2016 28 11.350.880 229.319 125 11.444.304 1.152.204 Ø 26 6.009.484 177.901 122 8.310.643 858.996 Abw. Ø 9% 47% 22% 3% 27% 25% Trend 21 7.688.035 165.217 129 11.577.519 1.085.202 Abw. Trend 24% 32% 28% -3% -1% 6% Tabelle 3: Übersicht zum Teilmarkt unbebaute Grundstücke
Aus den Tabellen lassen sich die schon am Gesamtmarkt festgestellten Tendenzen zu einem wachsenden Markt erkennen. Eine Besonderheit stellt der Teilmarkt von unbebauten Grundstücken für gewerbliche Baugrundstücke dar. Nach jahrelang rückläufigen Zahlen, ist dieser Teilmarkt 2016 vom Volumen sehr stark gestiegen. Grundsätzlich findet der wesentliche Anteil der Transaktionen im Bereich der Baulandgrundstücke statt. Die folgenden Diagramme verdeutlichen diese Tendenz.
Seite 17 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Verteilung der Vertragszahlen 2016 - Unbebaute Grundstücke 68 125 11% 20%
28 4%
Land-/Forstwirtschaft Bauland Gewerbe 415 65% Sonstige
Diagramm 4a: unbebaute Grundstücke – Verteilung der Vertragszahlen Vertragszahlen Trendlinien - Unbebaute Grundstücke 700 600 500 400 300 200 100 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 4b: unbebaute Grundstücke - Vertragszahlen / Trendlinien
Mit einem eher stagnierenden Trend werden Zweidrittel der Transaktionen für Bauland getätigt. Die Marktverteilung ist dabei langjährig gleichbleibend.
Verteilung des Geldumsatzes in € 2016 - Unbebaute Grundstücke 11.444.304 12.380.945 12% 13%
11.350.880 12%
Land-/Forstwirtschaft Bauland 61.339.499 Gewerbe 63% Sonstige Diagramm 4c: unbebaute Grundstücke – Verteilung des Geldumsatzes
Seite 18 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Geldumsätze in Mill. € Trendlinien - Unbebaute Grundstücke
80 70 60
Millionen 50 40 30 20 10 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 4d: unbebaute Grundstücke - Geldumsatz / Trendlinien
Beim Geldumsatz zeigt die Entwicklung ein ähnliches Bild wie bei den Vertragszahlen. Hier wird der Anstieg des Segmentes für Gewerbegrundstücke deutlicher. Verteilung des Flächenumsatzes in m² 2016 - Unbebaute Grundstücke 1.152.204 16%
229.319 3%
683.559 10%
Land-/Forstwirtschaft Bauland 5.068.330 Gewerbe 71% Sonstige
Diagramm 4e: unbebaute Grundstücke – Verteilung des Flächenumsatzes Flächenumsätze in 1000m² Trendlinien - Unbebaute Grundstücke
8.000 7.000 6.000
Tausende 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 4f: unbebaute Grundstücke - Flächenumsatz / Trendlinien
Seite 19 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Der deutliche Überhang im Flächenumsatz für land- / forstwirtschaftliche Grundstücke ist für das überwiegend ländlich geprägte Kreisgebiet keine Besonderheit, wohl aber der seit 2011 stetig abnehmende Flächenumsatz in diesem Segment.
Marktbezogene Entwicklung
Eine Betrachtung der Teilmärkte bezogen auf die auf Seite 7 dargestellte räumliche Einteilung zeigt weitere Tendenzen, insbesondere die Entwicklungen im ländlichen Bereich. Zunächst die Darstellung der Situation für zu bebauende Grundstücke. Die dargestellten durchschnittlichen Beträge je m² Grundstücksfläche stellen dabei keinen Kaufpreis für ein Grundstück in der jeweiligen Region dar; sie sind jahrgangsweise stark abhängig von den Lagen und Besonderheiten der verkauften Grundstücke. Nach einer Glättung dieser Zahlen lässt sich lediglich der allgemein Trend der Preisentwicklung ablesen.
Bauland Gewerbe Verträge Volumen (€) Fläche Ø €/m² Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Ø €/m² (m²) Hamburg Rand 2011 111 18.698.621 168.906 111 3 904.538 11.464 79 2012 55 7.793.917 62.400 125 1 712.000 33.398 21 2013 154 30.611.930 180.499 170 2 379.480 11.664 33 2014 82 14.252.167 112.348 127 6 1.009.465 21.226 48 2015 119 26.331.790 136.441 193 2 642.963 10.579 61 2016 131 32.046.152 236.013 136 11 2.911.545 74.675 39 Städte 2011 176 14.324.485 126.107 114 10 1.766.848 33.401 53 2012 148 11.705.357 101.500 115 15 3.354.801 137.351 24 2013 257 18.249.708 271.490 67 16 7.111.651 304.242 23 2014 164 16.936.232 139.720 121 8 2.780.793 49.058 57 2015 112 9.386.871 93.341 101 7 807.778 18.207 44 2016 118 14.643.348 206.453 71 11 8.037.715 141.537 57 Ländlicher Bereich 2011 112 6.658.714 124.004 54 21 1.945.445 84.360 23 2012 146 9.808.352 222.830 44 9 733.065 35.352 21 2013 248 18.249.120 391.340 47 10 688.775 27.018 25 2014 119 8.258.168 145.115 57 7 669.380 27.880 24 2015 228 18.065.504 277.275 65 8 1.199.041 32.887 36 2016 166 14.649.998 241.093 61 6 401.620 13.107 31 Tabelle 4a: marktbezogene Übersicht zum Teilmarkt unbebaute Grundstücke
In der marktbezogenen Darstellung zeigt sich, dass der Markt für Gewerbegrundstücke insbesondere in den städtischen Lagen sowie am Hamburger Rand stark zugenommen hat.
Der Baulandmarkt ist am Hamburger Rand und in den Städten mit höherem Flächenvolumen und Finanzvolumen erkennbar gestiegen. Im ländlichen Bereich ist die Bereitstellung von Bauland 2016 zurückgegangen.
Seite 20 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Grafisch aufbereitet stellt sich die Situation am Markt für Baulandgrundstücke folgendermaßen dar: Geldumsatz in Mill. € Bauland Hamburg Rand
40 (Wentorf/HH - Amt Hohe Elbgeest) 30
Millionen Städte (Geesthacht - 20 Lauenburg/Elbe - Schwarzenbek - 10 Ratzeburg - Mölln) Ländlicher Bereich 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 5a: Bauland – marktbezogene Verteilung des Geldumsatzes
Geldumsatz in Mill. € Trendlinien - Bauland
35 30
25 Millionen 20 15 10 5 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 5b: Bauland – Geldumsatz / Trendlinien
Flächenumsatz in 1000m² Bauland
400 Hamburg Rand (Wentorf/HH - Amt 300 Hohe Elbgeest)
Tausende Städte (Geesthacht - 200 Lauenburg/Elbe - Schwarzenbek - 100 Ratzeburg - Mölln) Ländlicher Bereich 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 5c: Bauland – marktbezogene Verteilung des Flächenumsatzes
Seite 21 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Flächenumsatz in 1000m² Trendlinien - Bauland
500
400
Tausende 300
200
100
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 5d: Bauland – Flächenumsatz / Trendlinien
durchschnittl. Baulandpreis in €/m²
200 Hamburg Rand (Wentorf/HH - Amt Hohe Elbgeest) 150 Städte (Geesthacht - 100 Lauenburg/Elbe - Schwarzenbek - Ratzeburg - Mölln) 50 Ländlicher Bereich
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 6a: Bauland – marktbezogener Vergleich der Baulandpreise durchschnittl. Baulandpreis in €/m²
250 Hamburg Rand (Wentorf/HH - 200 Amt Hohe Elbgeest)
150 Städte (Geesthacht - Lauenburg/Elbe - 100 Schwarzenbek - Ratzeburg - Mölln) 50 Ländlicher Bereich
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 6b: Bauland – Baulandpreise / Trendlinien
Eine direkte Entwicklung des Baulandpreises lässt sich aus den Auswertungen nicht ableiten, da in den Daten Grundstücke unterschiedlicher Entwicklungsstufen vermischt sein können.
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Die weiteren Teilmärkte des Handels mit unbebauten Grundstücken stellen sich wie folgt dar; auf die Darstellung von durchschnittlichen Preisen für sonstige Flächen wird verzichtet, da sie untereinander nicht vergleichbar sind.
Land-/Forstwirtschaft Sonstige Flächen Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Ø €/m² Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Hamburg Rand 2011 22 2.491.899 1.077.389 2,3 20 1.898.460 192.515 2012 24 1.305.917 589.807 2,2 16 1.178.096 50.872 2013 16 1.980.072 758.605 2,6 29 647.255 38.883 2014 16 2.190.065 888.132 2,5 20 2.386.271 85.046 2015 18 866.439 450.646 1,9 48 1.116.040 36.505 2016 8 527.582 215.830 2,4 33 6.170.637 264.522 Städte 2011 9 96.201 149.443 0,6 39 3.530.349 125.052 2012 6 915.524 265.182 3,5 40 4.059.799 244.802 2013 1 98.543 28.155 3,5 45 1.465.997 336.589 2014 5 175.345 60.744 2,9 21 4.131.843 156.245 2015 3 30.010 28.925 1,0 36 3.673.782 262.677 2016 2 54.258 23.034 2,4 43 2.063.817 91.283 Ländlicher Bereich 2011 83 7.553.698 6.011.551 1,3 59 2.059.423 514.032 2012 61 9.710.576 5.931.405 1,6 47 1.147.607 133.626 2013 69 10.169.981 5.140.075 2,0 66 541.541 289.347 2014 41 6.196.281 4.570.302 1,4 65 2.431.831 1.097.827 2015 72 9.219.723 3.759.530 2,5 54 8.150.263 429.954 2016 58 11.799.105 4.829.466 2,4 49 3.209.851 796.399 Tabelle 4b: marktbezogene Übersicht zum Teilmarkt unbebaute Grundstücke
Seite 23 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Der Markt für bebaute Grundstücke
Für die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird nach der Art der Bebauung unterschieden in
• individuellen Wohnungsbau • Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau • Gewerbegrundstücke • sonstige Grundstücke inkl. landwirtschaftliche Nutzung
Die dargestellten Preise geben eine Übersicht der registrierten Kauffälle wieder und sollen lediglich eine Orientierung auf dem Markt ermöglichen. Ein individuelles Objekt lässt sich mit den Zahlen nur grob zu den Mittelwerten einordnen, da die Kaufpreisfindung sowohl aus Käufer- als auch aus Verkäufersicht von vielen Faktoren abhängig ist. Im Einzelfall raten wir zur Konsultation eines auf dem Immobilienmarkt erfahrenen Sachverständigen.
Allgemeine Entwicklung
Die nachfolgenden Tabellen zeigen die allgemeinen Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten für bebaute Grundstücke. Der Markt wird im Wesentlichen durch Transaktionen im Bereich des individuellen Wohnungsbaus dominiert.
Jahrgang Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Mehrfamilienhäuser, Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau 2011 1069 190.139.705 979.936 78 34.412.778 119.764 2012 905 172.359.845 943.493 58 20.628.150 74.494 2013 1010 201.635.855 1.020.336 82 40.133.000 253.228 2014 929 191.230.842 802.951 40 12.318.240 68.062 2015 1100 238.554.474 1.001.651 69 40.260.000 87.335 2016 1016 242.201.078 845.053 58 29.155.200 121.688 Ø 1005 206.020.300 932.237 64 29.484.561 120.762 Abw. Ø 1% 15% -10% -11% -1% 1% Trend 1022 238.054.995 880.999 56 29.826.911 110.974 Abw. Trend -1% 2% -4% 3% -2% 9% Gewerbegrundstücke sonstige Grundstücke 2011 46 25.841.545 312.122 84 45.881.655 2.578.936 2012 21 24.566.560 91.794 47 4.755.600 346.770 2013 28 16.675.406 204.900 88 16.229.166 1.314.649 2014 27 15.033.937 230.411 58 9.710.850 669.354 2015 39 30.747.750 309.651 88 16.340.999 357.670 2016 23 15.349.912 78.617 84 56.926.576 745.606 Ø 31 21.369.185 204.583 75 24.974.141 1.002.164 Abw. Ø -33% -39% -160% 11% 56% -34% Trend 26 18.829.466 169694 81 30.935.747 303647 Abw. Trend -14% -23% -116% 3% 46% 59% Tabelle 5: Übersicht zum Teilmarkt bebaute Grundstücke
Die Teilmärkte zeigen unterschiedliche Tendenzen. Im individuellen Wohnungsbau ist noch schwaches Wachstum im Trend erkennbar, der Geschosswohnungsbau liegt im Trend der letzten Jahre und der Gewerbebau springt auf das Niveau von 2013/14 zurück.
Seite 24 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Verteilung der Vertragszahlen 2016 - bebaute Grundstücke
84 23 7% 58 2% 5%
Individueller Wohnungsbau
Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke
sonstige Grundstücke (inkl. 1016 Landwirtschaft) 86% Diagramm 6a: bebaute Grundstücke – Verteilung der Vertragszahlen Vertragszahlen Trendlinien - Bebaute Grundstücke 1200
1000
800
600
400
200
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 6b: bebaute Grundstücke – Vertragszahlen / Trendlinien
Die Vertragszahlen zeigen im Kreis Herzogtum Lauenburg seit Jahren ein relativ stabiles Bild. Dies gilt sowohl für die absoluten Werte als auch die Relationen der Teilmärke zueinander. Verteilung des Geldumsatzes in € 2016 - bebaute Grundstücke
56.926.576 17%
15.349.912 4% Individueller Wohnungsbau
29.155.200 Mehrfamilienhäuser, 9% Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke 242.201.078 sonstige Grundstücke (inkl. 70% Landwirtschaft)
Diagramm 6c: bebaute Grundstücke – Verteilung des Geldumsatzes
Seite 25 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Geldumsätze in Mill. € Trendlinien - Bebaute Grundstücke
300
250
Millionen 200
150
100
50
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 6d: bebaute Grundstücke – Geldumsatz / Trendlinien
Im Geldumsatz bleibt die Prägung durch den Bereich des individuellen Wohnungsbaus mit einer weiter wachsenden Tendenz sehr deutlich. Verteilung des Flächenumsatzes in m² 2016 - bebaute Grundstücke
745.606 42%
Individueller Wohnungsbau 845.053 47% Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke
sonstige Grundstücke (inkl. 78.617 121.688 Landwirtschaft) 4% 7% Diagramm 6e: bebaute Grundstücke – Verteilung des Flächenumsatzes Flächenumsätze in 1000m² Trendlinien - Bebaute Grundstücke
1.200
1.000
Tausende 800
600
400
200
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 6f: bebaute Grundstücke – Flächenumsatz / Trendlinien
Seite 26 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Die Teilmärkte zeigen insgesamt eine fallende Tendenz. Die sonstigen Grundstücke sind wegen der starken Schwankung nicht dargestellt.
Besondere Marktsituationen im individuellen Wohnungsbau
1) Verkauf von Erbbaurechten
Im Kreis Herzogtum Lauenburg spielt der Verkauf von Erbbaurechten eine sehr untergeordnete Rolle. Lediglich 2,4% der registrierten Fälle sind mit diesem besonderen Grundstücksmerkmal registriert.
2) Erstverkauf von Doppel-/Reihenhäusern
Im individuellen Wohnungsbau werden neben dem unbebauten Grundstück auch schlüsselfertige Wohnhäuser verkauft. Während dies im Bereich der Einfamilienhäuser selten vorkommt, so ist in den letzten Jahren im Bereich der Doppelhaushälften bzw. Reihenhäuser ein verstärkter Anteil an dieser Art von Verkäufen in den registrierten Kauffällen zu finden. 2016 lag der Anteil am Geldvolumen im Bereich der Doppelhaushälften bei 25% und im Bereich der Reihenhäuser sogar bei 41%.
Die Grafik zeigt hier die Niveauunterschiede zwischen den Erst- und Weiterverkäufen der jeweiligen Objekte.
durchschnittl. Preis für ein Objekt in € Einfamilienhäuser Trendlinien - Individueller Wohnungsbau 400.000 Reihenhäuser 350.000 (Erstverkauf)
300.000 Reihenhäuser 250.000 (Weiterverkauf) 200.000 Doppelhaushälfte (Erstverkauf) 150.000 100.000 Doppelhaushälfte 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (Weiterverkauf)
Diagramm 6g: individueller Wohnungsbau – Preisentwicklung / Trendlinien
Seite 27 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Marktbezogene Entwicklung
Die marktbezogen Betrachtung wird auf den Teilmarkt Individueller Wohnungsbau beschränkt. In diesem Markt finden mehr als 85% der Transaktionen statt.
Individueller Wohnungsbau Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Ø € Ø m² Hamburg Rand 2011 236 64.231.350 295.076 272.167 1.250 2012 203 57.028.350 225.034 280.928 1.109 2013 204 66.785.000 256.977 327.377 1.260 2014 199 67.938.274 194.635 341.398 978 2015 255 85.366.206 249.902 334.769 980 2016 238 90.008.651 223.700 378.188 940 Städte 2011 499 74.086.855 288.207 148.471 578 2012 412 67.547.389 270.423 163.950 656 2013 459 74.778.889 297.729 162.917 649 2014 425 69.990.940 267.890 164.685 630 2015 474 84.544.654 293.526 178.364 619 2016 482 92.008.753 271.112 190.890 562 Ländlicher Bereich 2011 334 41.845.600 396.615 125.286 1.187 2012 290 36.312.606 446.112 125.216 1.538 2013 347 49.488.341 464.823 142.618 1.340 2014 305 40.705.228 338.135 133.460 1.109 2015 371 54.563.114 461.739 147.070 1.245 2016 295 48.898.297 346.333 165.757 1.174 Tabelle 6: marktbezogene Übersicht zum Teilmarkt bebauter Grundstücke
Die Durchschnittspreise zeigen deutlich die regional unterschiedliche Struktur am Markt im Kreisgebiet. Insgesamt zeigen die durchschnittlich gezahlten Preise je Kaufobjekt weiter einen steigenden Trend.
durchschnittl. Preis für ein Objekt in € Trendlinien - individueller Wohnungsbau Hamburg Rand (Wentorf/HH - 400.000 Amt Hohe Elbgeest) 350.000 300.000 Städte (Geesthacht - 250.000 Lauenburg/Elbe - 200.000 Schwarzenbek - Ratzeburg - 150.000 Mölln) 100.000 Ländlicher Bereich 50.000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 7: individueller Wohnungsbau – Preisentwicklung / Trendlinien
Seite 28 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg In einer Aufsplittung des allgemeinen Überblickes in die gängigen Objekte Einfamilienhaus, Doppelhaus und Reihenhaus stellen sich die Entwicklungen noch differenzierter dar. Verteilung der Vertragszahlen 2016 - Individueller Wohnungsbau
252 204 117 Hamburg Rand (Wentorf/HH - 81 300 Amt Hohe Elbgeest) 250 200 110 17 27 150 52 100 49 Ländlicher Bereich 50 0
Städte (Geesthacht - Lauenburg/Elbe - Schwarzenbek - Ratzeburg - Mölln)
Diagramm 8: Objekte des individuellen Wohnungsbaus – Verteilung der Vertragszahlen
In allen Teilmärkten überwiegt der Anteil der Einfamilienhäuser; im ländlichen Bereich spielen die Objekte Doppelhaushälfte und Reihenhaus eine untergeordnete Rolle. Auf Grund der hohen Niveauunterschiede zwischen Erst- und Weiterverkäufen, werden in den folgenden Darstellungen nur die Weiterverkäufe dargestellt.
Einfamilienhäuser (Weiterverkäufe) Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Ø € Ø m² Hamburg Rand 2011 137 35.020.500 166.121 255.624 1.213 2012 112 30.323.400 149.029 270.745 1.331 2013 124 40.131.695 192.592 323.643 1.553 2014 113 35.849.350 132.880 317.251 1.176 2015 140 46.226.244 173.597 330.187 1.240 2016 110 40.861.761 130.211 371.471 1.184 Städte 2011 241 37.806.820 181.193 156.875 752 2012 236 39.182.845 192.441 166.029 815 2013 253 42.611.194 212.782 168.424 841 2014 224 38.621.675 178.430 172.418 797 2015 234 43.128.986 169.879 184.312 726 2016 252 50.377.050 180.310 199.909 716 Ländlicher Bereich 2011 214 30.017.100 322.667 140.267 1.508 2012 201 28.598.372 372.397 142.280 1.853 2013 234 38.025.841 375.222 162.504 1.604 2014 213 31.381.728 268.198 147.332 1.259 2015 234 40.987.255 359.263 175.159 1.535 2016 204 39.983.577 277.189 195.998 1.359 Tabelle 7a: marktbezogene Übersicht zum Teilmarkt Einfamilienhäuser
Seite 29 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Hamburg Rand (Wentorf/HH durchschnittl. Preis für ein Objekt in € - Amt Hohe Elbgeest) Trendlinien - Einfamilienhaus
400.000 Städte (Geesthacht - 350.000 Lauenburg/Elbe - 300.000 Schwarzenbek - Ratzeburg - Mölln) 250.000 Ländlicher Bereich 200.000 150.000 100.000 Landkreis 50.000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 9a: Einfamilienhäuser – Preisentwicklung / Trendlinien
Bei relativ konstanter Anzahl von Transaktionen steigt der durchschnittlich gezahlte Preis für ein Einfamilienhaus seit Jahren stetig an. Die Niveauunterschiede zwischen den Teilmärkten bleiben relativ zueinander konstant; am Hamburger Rand ist neben dem hohen Preisniveau eine vergleichsweise große Grundstücksgröße zu beobachten. Zwischen dem ländlichen Raum und den Stadtgebieten gibt es nur einen geringen Preisunterschied, bei grundlegend unterschiedlichen Grundstücksgrößen.
Doppelhaushälfte (Weiterverkäufe) Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Ø € Ø m² Hamburg Rand 2011 38 7.389.850 24.721 194.470 651 2012 33 8.505.750 19.082 257.750 578 2013 32 8.961.638 21.283 280.051 665 2014 28 7.164.050 16.329 255.859 583 2015 35 9.579.500 22.334 273.700 638 2016 34 10.508.150 23.943 309.063 704
Doppelhaushälfte (Weiterverkäufe) Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Ø € Ø m² Städte 2011 79 10.997.100 41.064 139.204 520 2012 64 8.987.900 33.255 140.436 520 2013 73 11.027.650 38.471 151.064 527 2014 76 11.814.775 39.281 155.458 517 2015 75 12.211.200 48.800 162.816 651 2016 73 12.250.550 35.851 167.816 491 Ländlicher Bereich 2011 38 3.358.000 30.011 88.368 790 2012 20 2.012.100 16.784 100.605 839 2013 29 3.404.500 22.861 117.397 788 2014 23 3.064.000 15.687 133.217 682 2015 45 5.580.109 35.758 124.002 795 2016 27 2.701.500 19.407 100.056 719 Tabelle 7b: marktbezogene Übersicht zum Teilmarkt Doppelhaushälften
Seite 30 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
durchschnittl. Preis für ein Objekt in € Hamburg Rand (Wentorf/HH Trendlinien - Doppelhaushälfte (Weiterverkäufe) - Amt Hohe Elbgeest) 350.000 Städte (Geesthacht - 300.000 Lauenburg/Elbe - 250.000 Schwarzenbek - Ratzeburg - Mölln) 200.000 Ländlicher Bereich 150.000 100.000 50.000 Landkreis 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 9b: Doppelhaushälfte – Preisentwicklung / Trendlinien
Im Segment der Doppelhaushälften zeigt sich der Markt am Hamburger Rand nach kurzem Einbruch wieder steigend. Der Preisunterschied zwischen dem ländlichen Raum und den Städten ist im Vergleich zu den Einfamilienhäusern ausgeprägter.
Reihenhäuser (Weiterverkäufe) Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Ø € Ø m² Hamburg Rand 2011 25 5.422.500 7.785 216.900 311 2012 32 7.080.200 9.540 221.256 298 2013 20 5.005.400 5.643 250.270 282 2014 13 2.887.800 3.427 222.138 264 2015 17 4.547.500 4.340 267.500 255 2016 21 6.136.000 5.936 292.190 283
Reihenhäuser (Weiterverkäufe) Verträge Volumen (€) Fläche (m²) Ø € Ø m² Städte 2011 116 14.942.611 28.279 128.816 244 2012 83 13.065.819 25.699 157.420 310 2013 91 12.255.650 25.193 134.677 277 2014 81 11.229.550 22.194 138.636 274 2015 103 16.017.475 30.263 155.509 294 2016 98 15.988.700 24.355 163.150 249 Ländlicher Bereich 2011 14 1.109.500 5.612 79.250 401 2012 9 762.500 2.722 84.722 302 2013 15 1.774.000 6.035 118.267 402 2014 17 1.467.500 8.471 86.324 498 2015 19 2.498.000 9.022 131.474 475 2016 15 1.487.000 4.819 99.133 321
Seite 31 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Tabelle 7c: marktbezogene Übersicht zum Teilmarkt Reihenhäuser
durchschnittl. Preis für ein Objekt in € Hamburg Rand (Wentorf/HH Trendlinien - Reihenhaus (Weiterverkäufe) - Amt Hohe Elbgeest) 350.000 Städte (Geesthacht - 300.000 Lauenburg/Elbe - 250.000 Schwarzenbek - Ratzeburg - Mölln) 200.000 Ländlicher Bereich 150.000 100.000 50.000 Landkreis 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 9c: Reihenhäuser – Preisentwicklung / Trendlinien
Für Reihenhäuser zeigt der Markt in ländlichen Bereich einen sehr unsteten Verlauf Am Hamburger Rand ist der Preisanstieg auch im Vergleich zu den anderen Segmenten wesentlich stärker ausgeprägt.
Fazit:
Insgesamt wird in allen Teilmärkten deutlich mehr investiert. Der durchschnittlich gezahlte Preis für ein einzelnes Objekt steigt weiter bei durchschnittlich kleiner werdenden Grundstücken. Der Hamburger Rand bewegt sich in allen Teilsegmenten des Marktes weit oberhalb des Preisniveaus der anderen Segmente.
Seite 32 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Der Markt für Wohnungseigentum
Für die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird nach der Art der Veräußerung in zwei Bereiche unterschieden
• Erstverkäufe • Weiterverkäufe
Auf Grund der Besonderheit dieser Immobilen wird als Vergleichskriterium auf den gezahlten Kaufpreis je m² Wohnfläche (Wfl) abgestellt.
Die dargestellten Preise stellen eine Übersicht der registrierten Kauffälle dar und sollen lediglich eine Orientierung auf dem Markt ermöglichen. Ein individuelles Objekt lässt sich mit den Zahlen nur grob innerhalb dieser Spannen einordnen, da die Kaufpreisfindung sowohl aus Käufer- als auch aus Verkäufersicht von vielen Faktoren abhängig ist. Im Einzelfall raten wir zur Konsultation eines auf dem Immobilienmarkt erfahrenen Sachverständigen.
Allgemeine Entwicklung
Die nachfolgende Tabelle zeigt die allgemeine Entwicklung auf den einzelnen Teilmärkten für Eigentumswohnungen.
Kaufpreise €/m² Wfl
Verträge Volumen (€) Mittelwert Min Max Ø m² Wfl Erstverkauf 2011 18 3.720.379 1.995 1.286 2.725 79 2012 13 2.775.690 2.016 1.110 2.638 111 2013 23 3.604.220 2.315 1.962 2.875 65 2014 55 12.556.538 2.864 1.288 3.865 76 2015 70 16.057.624 2.838 1.321 3.894 78 2016 72 16.859.558 3.072 1.790 4.605 72 Ø 42 9.262.335 2.516
Abw. Ø 42% 45% 18% Trend 76 17.440.479 3.117 Abw. Trend -5% -3% -1%
Weiterverkauf 2011 232 23.081.872 1.231 61 5.469 69 2012 163 16.332.644 1.258 290 2.634 74 2013 256 24.859.763 1.263 308 3.070 67 2014 229 22.076.350 1.288 235 3.349 60 2015 261 28.147.380 1.403 134 3.299 63 2016 233 25.387.798 1.389 346 3.378 64 Ø 229 23.314.301 1.305 Abw. Ø 2% 8% 6% Trend 248 26.470.760 1.395
Abw. Trend -7% -4% 0% Tabelle 8: Übersicht zum Teilmarkt Eigentumswohnungen
Das stetige Wachstum des Teilmarktes für Eigentumswohnungen ist auf hohem Niveau zum Erliegen gekommen. Die starke Entwicklung im Teilbereich Erstverkauf ist weiter durch die Bereitstellung entsprechender Immobilien im hochpreisigen Hamburger Rand geprägt.
Seite 33 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Geldumsätze in Mill. € Wohnungseigentum - Trendlinien
30 25
Millionen 20 15
10 Erstverkauf 5 Weiterverkauf 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 10: Wohnungseigentum – Geldumsatz / Trendlinien
durchschnittl. Kaufpreise in €/m² Wfl Wohnungseigentum - Trendlinien 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 Erstverkauf 500 Weiterverkauf 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 11: Wohnungseigentum – Preisentwicklung / Trendlinien
Im Bereich der Erstverkäufe ist weiter eine kontinuierliche Steigerung des durchschnittlichen Preises zu verzeichnen; im Weiterverkauf ist eher eine Stagnation am Markt erkennbar.
Die stetig steigende Preisentwicklung zeigt sich auch bei einer Betrachtung der Verteilung der Verkaufsfälle in unterschiedliche Preiskategorien. Entwicklung der Verkaufsfälle Trendlinien - Erstverkauf 100%
80%
60% 1000 - 2000 €/m²
40% 2000 - 3000 €/m² mehr als 3000 €/m² 20%
0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 12: Wohnungseigentum – Verteilung von Erstverkäufen / Trendlinien
Seite 34 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Bei den Erstverkäufen verlagert sich das Preisniveau seit 2014 in den Bereich von mehr als 3000 €/m² Wfl. Neubauwohnungen für unter 2000 €/m² Wfl sind kaum verfügbar.
Entwicklung der Verkaufsfälle Trendlinien - Wiederverkauf 70% 60% 50% weniger als 1000€/m² 40% 1000 - 2000 €/m² 30% 2000 - 3000 €/m² 20% 10% mehr als 3000 €/m² 0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 13: Wohnungseigentum – Verteilung von Wiederverkäufen / Trendlinien
Im Weiterverkauf bleib der Bereich von 1000 - 2000 €/m² Wfl marktbestimmend. Während der Markt für günstige Wohnungen stark geschrumpft ist, steigt der Anteil der höherpreisigen Wohnungen nur sehr langsam an.
Marktbezogene Entwicklung
Die marktbezogene Betrachtung der Teilmärkte wird auf ausgesuchte Orte beschränkt. Im ländlichen Bereich ist der Markt der Eigentumswohnungen eher untergeordnet. Die Preise dort orientieren sich in der Regel an denen der umliegenden Städte.
Erstverkauf Weiterverkauf Kaufpreise €/m² Wfl Ø m² Kaufpreise €/m² Wfl Ø m² Mittelwert Min Max Wfl Mittelwert Min Max Wfl Geesthacht 2011 2.267 1.808 2.725 122 996 61 1.871 69 2012 2.475 2.398 2.552 90 1.071 511 1.992 72 2013 2.385 2.385 2.385 85 1.101 478 1.970 64 2014 2.429 2.146 2.717 83 1.203 484 2.075 60 2015 2.792 2.634 3.135 84 1.233 781 1.975 71 2016 2.573 2.341 2.811 54 1.274 346 2.313 61 Mölln 2011 1.619 1.619 1.619 42 944 473 1.600 65 2012 - - - - 1.110 558 1.985 55 2013 2.690 2.234 2.875 64 1.099 562 2.138 64 2014 2.585 1.288 3.121 79 1.002 471 1.716 60 2015 2.616 2.365 2.845 76 1.086 134 1.900 55 2016 - - - - 1.254 567 2.537 78
Seite 35 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Erstverkauf Weiterverkauf Kaufpreise €/m² Wfl Ø m² Kaufpreise €/m² Wfl Ø m² Mittelwert Min Max Wfl Mittelwert Min Max Wfl Ratzeburg 2011 - - - - 1.375 888 2.150 70 2012 - - - - 1.217 799 1.789 77 2013 - - - - 1.285 558 1.990 66 2014 2.259 1.980 2.394 53 1.299 672 2.500 67 2015 1.590 1.321 2.026 65 1.462 916 2.284 65 2016 2.490 1.790 2.988 92 1.590 500 2.933 57 Schwarzenbek 2011 1.820 1.738 1.899 122 1.140 389 1.827 61 2012 1.848 1.110 2.389 114 971 675 1.500 72 2013 2.467 2.327 2.541 68 1.280 308 2.415 59 2014 2.352 2.338 2.366 68 1.368 604 2.706 47 2015 2.408 2.341 2.536 69 1.329 233 2.222 59 2016 - - - - 1.319 625 1.703 61 Wentorf bei Hamburg 2011 - - - - 1.771 738 5.469 79 2012 - - - - 2.097 1.559 2.634 83 2013 - - - - 2.024 490 3.070 76 2014 3.587 2.800 3.865 83 2.110 235 3.349 66 2015 3.389 2.810 3.894 83 2.280 1.131 3.299 82 2016 3.806 3.046 4.605 73 2.656 1.884 3.378 85 Aumühle/Wohltorf 2011 2.295 1.650 2.674 81 1.876 495 2.479 78 2012 2.446 2.136 2.638 95 2.090 1.332 2.440 77 2013 - - - - 2.078 1.545 2.494 98 2014 - - - - 2.204 1.289 2.703 77 2015 - - - - 2.581 2.149 2.990 67 2016 ------Tabelle 9: marktbezogene Übersicht zum Teilmarkt Eigentumswohnungen
durchschnittl. Kaufpreise in €/m² Wfl Hohe Elbgeest Wohnungseigentum / Wiederverkauf - Trendlinien (Aumühle/Wohltorf) Wentorf bei Hamburg 3.000 2.500 Ratzeburg (Stadt) 2.000 1.500 Geesthacht (Stadt) 1.000 Schwarzenbek (Stadt) 500 0 Mölln (Stadt) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Diagramm 14: Wohnungseigentum – Preisentwicklung / Trendlinien
Seite 36 Marktübersicht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Neben den üblichen jährlichen Schwankungen ist die grundsätzliche Tendenz zu höheren Preisen in allen Orten erkennbar. In den Städten ist neben hochpreisigen Wohnungen auch noch ein Markt für günstige Wohnungen vorhanden. Dieser Bereich stellt sich so am Hamburger Rand nicht mehr dar; auch gebrauchte Immobilien erreichen in diesen Lagen bei vergleichbarer Qualität zu den Städten ein höheres Preisniveau.
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