Ankauf Des Mit Dem Volksparkstadion Bebauten Grundstücks Sylvesterallee 7 Vom HSV Und Gleichzeitige Erbbaurechtsbestellung Zugunsten Des HSV

BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 22/1825

22. Wahlperiode 16. 10. 20

Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft

Ankauf des mit dem Volksparkstadion bebauten Grundstücks Sylvesterallee 7 vom HSV und gleichzeitige Erbbaurechtsbestellung zugunsten des HSV

1. Anlass Euro) für Investitionen zur Durchführung von Spielen im Rahmen der Fußball-Weltmeister- Gemeinsam mit der Freien und Hansestadt Ham- schaft 2006 sowie Erschließungs- und Bodensani- burg (FHH) hat sich die HSV Fußball AG (HSV) als erungskosten i. H. v. insgesamt 24.716.269 Mio. Stadionbesitzerin und -betreiberin beim Deut- DM (= 12.637.227,67 Euro) übernommen. Die schen Fußball-Bund e. V. (DFB) und der Union gesamten Umbaukosten des Stadions beliefen des Associations Européennes de Football (UEFA) sich auf 108.458.516,29 Euro, sodass der HSV erfolgreich um die Ausrichtung von Spielen der rd. 97 Mio. Euro auf eigene Kosten für den Umbau Fußball-Europameisterschaft 2024 (UEFA EURO zu einem modernen Fußballstadion nach damali- 2024) beworben. gen internationalen Maßstäben getragen hat. 2 Ausgangslage Ohne dieses Projekt hätte die FHH als Eigentü- merin das Volksparkstadion mit entsprechenden Mit Grundstückskaufvertrag vom 29. Mai 1998 finanziellen Auswirkungen auf den Haushalt der hatte die HSV-Stadion HSV-Vermögensverwal- FHH modernisieren müssen, um auf Dauer ein tungs GmbH & Co. KG das mit dem Volksparksta- weiterhin für Bundesligaspiele und internationale dion bebaute Grundstück Sylvesterallee 7 von der Begegnungen geeignetes Fußballstadion vorzu- FHH für einen Kaufpreis i. H. v. einer Deutschen halten. Mark (DM) erworben. Am 14. April 2016 ist die HSV Fußball AG als Rechtsnachfolgerin der HSV- 3. Ziel Stadion HSV-Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks geworden. Die FHH und die HSV Fußball AG haben am 16. September 2020 eine Absichtserklärung („Let- Mit dem Erwerb des Grundstücks verpflichtete ter of Intent“ LoI) über die langfristige Nutzung sich der HSV, das vormals städtische Volkspark des Volksparkstadions durch den Hamburger stadion mit einem geplanten Investitionsvolumen Sportverein geschlossen, mit der zugleich die i. H. v. 159 Mio. DM (= 81.295.409,11 Euro) umzu- Rahmenbedingungen für die Durchführung der bauen. Die FHH hat das Vorhaben seinerzeit mit UEFA EURO 2024 in Hamburg präzisiert werden. 21,3 Mio. DM (= 10.890.517,07 Euro) gefördert; Diese Vereinbarung sieht vor, dass die FHH das darunter hat sie 10,6 Mio. DM (= 5.419.693,94 Stadiongrundstück vorbehaltlich der Zustimmung

1 Drucksache 22/1825 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 22. Wahlperiode

der Hamburgischen Bürgerschaft zum gutachter- baurechten vor dem Verkauf von Flächen vorsieht, lich ermittelten Verkehrswert für 23,5 Mio. Euro weiter voran und kann ihre strategischen Interes- vom HSV erwirbt und im Gegenzug dem HSV ein sen an städtischen Flächen langfristig absichern. Erbbaurecht mit einer Laufzeit bis mindestens Der HSV erhält darüber hinaus Planungssicher- 2087 einräumt. Das Erbbaurecht kann über diese heit für längerfristige Investitionen in den Wert Laufzeit hinaus bis 2117 verlängert werden. Der erhalt und die Modernisierung seines Stadions. marktübliche jährliche Erbbauzins wird – wertge- Nachdem zu Jahresbeginn durch den Senat be- sichert durch Anpassung an den Verbraucher- reits eine Absichtserklärung mit dem FC St. Pauli preisindex – 1,8 % vom Grundstückswert (voller für ein Erbbaurecht bis 2110 abgeschlossen Verkehrswert i. H. v. 23,5 Mio. Euro) anfänglich wurde, wird nun für den HSV ein ähnlicher Rah- 423.000 Euro jährlich betragen. men zunächst bis zum 200. Vereinsjubiläum im Der HSV verpflichtet sich im Gegenzug durch Ab- eigenen Stadion 2087 geschaffen, zuzüglich schluss einer gesonderten Verpflichtungserklä- einer nochmaligen Verlängerungsoption bis 2117. rung mit Hilfe des Verkaufserlöses u.a. die für die UEFA EURO 2024 erforderlichen Modernisie- 4. Vertragsbedingungen rungsmaßnahmen auf dem Stadionareal durchzu- führen sowie die im Zusammenhang mit der UEFA 4.1 Ankauf EURO 2024 für Maßnahmen am Stadion und im Die FHH wird das mit dem Volksparkstadion be- Stadionumfeld entstehenden Kosten zu tragen. baute Grundstück Sylvesterallee 7 (Grundbuch- blatt 6097; Flurstück 3355 der Gemarkung Bah- Hinsichtlich der Maßnahmen zur Schaffung der renfeld) für einen Kaufpreis von 23.500.000 Euro Rahmenbedingungen für die Durchführung der erwerben. Der Kaufpreis basiert auf einem Gut- UEFA EURO 2024 im Volksparkstadion verzichtet achten vom 20. März 2019, das der Gutachteraus- der HSV bis zum 31. Dezember 2025 auf jedwede schuss für Grundstückswerte in Hamburg erstellt weitere Beteiligung der FHH an den Kosten sowie hat („Wertgutachten“). Darin hat der Gutachter- an weiteren vom Stadionbetreiber im Rahmen der ausschuss den Verkehrswert für das mit den Bau- Stadionverträge zur UEFA EURO 2024 geschul- anlagen des Volksparkstadions bebaute Grund- deten Leistungen. Soweit der DFB bzw. die UEFA stück zum Wertermittlungsstichtag 4. Dezember Anpassungen zu den Stadionverträgen vornimmt 2018 mit 113.000.000 Euro ermittelt. In dem Wert- bzw. zusätzliche Anforderungen zur Durchfüh- gutachten wird der Bodenwert aus der Grund- rung der UEFA EURO 2024 geltend macht, sind stücksgröße (75.961 m²) und dem Bodenrichtwert die finanziellen Auswirkungen vom HSV zu tra- zum 31. Dezember 2017 (310,00 Euro/m²) zuzüg- gen. Für den Fall des Abschlusses der Ankaufs- lich eines Marktanpassungszuschlags zum Wert- und Erbbaurechtsverträge hat sich der HSV darü- ermittlungsstichtag von 5 % (entsprechend einem ber hinaus verpflichtet, bis zum 31. Dezember Bodenrichtwert von insgesamt 325,50 Euro/m²) 2025 keine weiteren Zuwendungen der FHH für rechnerisch auf 24.725.305,50 Euro ermittelt und eine finanzielle Beteiligung an Investitionen im mit „rd. 25.000.000,00 Euro“ angegeben. Der Zusammenhang mit der weiteren Modernisierung deutlich überwiegende Teil des Grundstückswerts bzw. des Ausbaus des Volksparkstadions zu be- entfällt auf das Stadion. Er wird in dem Wertgut- gehren. achten (nach der Ertragswertmethode) mit Die bereits im Kaufvertrag von 1998 enthaltenen 87.789.160 Euro beziffert. Das im Grundbuch ein- Bedingungen zum Verwendungszweck und zu getragene Wiederkaufsrecht wird in dem Wertgut- den Nutzungsbindungen, ebenso wie die diesbe- achten antragsgemäß nicht berücksichtigt. In dem züglichen Sanktionsmöglichkeiten der FHH in Wertgutachten wird ferner ausgeführt, dass die im Form von Vertragsstrafen und Wiederkaufsrech- Grundbuch eingetragenen Nutzungsbindungen ten zulasten des HSV, bleiben in vollem Umfang und Mitbenutzungsrechte nach Auffassung des bestehen und werden in den abzuschließenden Gutachterausschusses auf die Ermittlung des Erbbaurechtsvertrag überführt. Damit sichert sich Verkehrswertes keinen Einfluss haben. die FHH ihre Rechte bzgl. der Stadionnutzung zur Der vorgesehene Kaufpreis umfasst nur den Bo- Durchführung von sportlichen und kulturellen Ver- denwert des Grundstücks, weil die Gebäude im anstaltungen. Eigentum des HSV als Erbbaurechtsnehmer ver- Das geplante Grundstücksgeschäft schafft so für bleiben werden. Der maßgebliche Bodenrichtwert alle Seiten eine langfristige Standortsicherheit für beträgt zum 31. Dezember 2019 immer noch das Volksparkstadion. Die FHH bringt mit ihrem 310,00 Euro/m²; der in dem Wertgutachten prog- zweitgrößten gewerblichen Erbbaurecht der FHH nostisch angelegte Marktanpassungszuschlag ihre neue Bodenpolitik, die den Vorrang von Erb- hat sich daher als überhöht bzw. überflüssig

2 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 22. Wahlperiode Drucksache 22/1825

erwiesen. Vor diesem Hintergrund ist ein Kauf- a) Erbbauzins preis von 23.500.000 Euro vorgesehen (75.961 m² Der Erbbauzins wird 1,8 % des Ankaufspreises x 310,00 Euro/m² = 23.547.910 Euro). Der Kauf- p. a. betragen (= 423.000 Euro) und in An- preis liegt also 1.225.305,50 Euro unterhalb des knüpfung an den vom Statistischen Bundes- im Wertgutachten rechnerisch ermittelten und amt ermittelten Verbraucherpreisindex für 1.500.000 Euro unterhalb des im Wertgutachten Deutschland (VPI, Basis 2015 = 100) indexiert angegebenen Bodenwertes. werden, d.h. der Erbbauzins ändert sich erst- mals nach Ablauf von drei Jahren nach dem Die FHH trägt die üblichen Kosten der Beurkun- Erbbaurechtsbeginn zum dann folgenden dung und Durchführung des Ankaufvertrags 1. Januar und danach jeweils nach Ablauf von sowie die Grunderwerbsteuer. einem Jahr seit der letzten Erbbauzinsverän- Wird die FHH im Zusammenhang mit Umwelt- derung automatisch (also ohne, dass es einer schäden in Anspruch genommen, hat der HSV Erklärung einer der Parteien bedarf) in demsel- die FHH von allen Verpflichtungen, Kosten und ben Verhältnis, in dem sich der VPI gegenüber sonstigen Nachteilen auf Grund von Rechten von dem Stand bei Beurkundung des Vertrages Behörden und/oder Dritten freizustellen, die sich (bei der ersten Anpassung) bzw. gegenüber auf Umweltschäden beziehen, wenn der HSV dem Stand bei der jeweils vorangehenden An- und/oder deren Nutzer (Mieter, Pächter) die Um- passung nach oben oder unten verändert hat. weltschäden verursacht haben oder dem HSV die Die Ableitung des Erbbauzinses aus dem Ver- Umweltschäden bekannt waren oder ihm hätten kehrswert (1,8 % p. a., indexiert nach dem VPI) bekannt sein müssen. entspricht dem zurzeit üblichen Vorgehen der FHH bei der Bestellung von Erbbaurechten an Es wird vertraglich sichergestellt, dass das Eigen- Gewerbegrundstücken. tum am Stadiongebäude beim HSV verbleibt bzw. b) Laufzeit rückübertragen wird. Die vom HSV geschlosse- Das Erbbaurecht wird eine feste Laufzeit bis nen Miet- und Nutzungsverträge sollen ebenfalls zum 31. Dezember 2087 haben. Anschließend beim HSV verbleiben und nicht auf die FHH als steht dem HSV eine Option zur Verlängerung Erwerberin übergehen. Der Kaufvertrag soll im des Erbbaurechts um 30 Jahre zu den dann Übrigen einen marktüblichen Garantiekatalog üblichen Bedingungen der FHH zu. (z.B. zu Baugenehmigungen des Gebäudes, keine Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf das Die FHH kann die Verlängerung des Erbbau- Grundstück, keine Überbauten, keine Rückstände rechts um 30 Jahre ablehnen und die Rück- hinsichtlich öffentlicher Lasten, keine Arbeitsver- gabe des Erbbaurechtsgrundstücks verlangen, hältnisse, die gemäß § 613a BGB auf die FHH wenn das Erbbaugrundstück im unbebauten übergehen würden) enthalten. Zustand oder für die Errichtung von Gebäuden anderer Nutzungsarten, die im öffentlichen Die FHH kann binnen eines Monats nach Ver Interesse liegen, benötigt wird. öffentlichung der Verträge im Transparenzregister Sollte das Erbbaurecht über das Jahr 2087 von den Verträgen durch schriftliche Erklärung hinaus verlängert werden, werden die Parteien gegenüber dem HSV zurücktreten, wenn ihr nach sich rechtzeitig vor Ablauf des Erbbaurechts der Veröffentlichung von ihr nicht zu vertretende zum Jahr 2117 über eine weitere Verlängerung Tatsachen bekannt werden, die ihr, wären sie ihr des Vertrags austauschen. Dabei soll es das schon zuvor bekannt gewesen, dazu veranlasst Ziel von FHH und HSV sein, das Erbbaurecht hätten, einen solchen Vertrag nicht zu schließen, möglichst nochmals zu verlängern. und ein Festhalten an dem Vertrag für die FHH c) Entschädigung nach Zeitablauf unzumutbar ist. Für den Fall, dass die FHH nach Ziffer 4.2 b) die Verlängerung des Erbbaurechts ablehnt, 4.2 Erbbaurechtsbestellung zahlt sie dem HSV eine Entschädigung in Höhe An dem Grundstück wird ein Erbbaurecht zuguns- von 100 % des Verkehrswertes der Baulichkei- ten des HSV bestellt. Der Zeitpunkt der Erbbau- ten zum Zeitpunkt der Rückgabe des Erbbau- rechtsbestellung ist noch unklar (entweder vor rechtsgrundstücks. Eine Verpflichtung des oder nach Ankauf). Sollte sich der HSV vor An- HSV zur Beseitigung der Baulichkeiten auf kauf selbst ein sog. Eigentümererbbaurecht be- eigene Kosten besteht in dieser Konstellation stellen, wird die FHH – ohne weitere finanzielle nicht. Auswirkungen – das mit dem Erbbaurecht belas- Wenn der HSV seine Verlängerungsoption tete Grundstück erwerben. über das Jahr 2087 hinaus nicht ausübt und

3 Drucksache 22/1825 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 22. Wahlperiode

die FHH das Grundstück mit Baulichkeiten zu- Gebäudeteile, welche modernisiert werden, die rücknimmt, werden diese entschädigt (66 % Leitkriterien für die Sanierung öffentlicher Ge- des Verkehrswertes bei Selbstnutzung durch bäude der FHH umzusetzen. Zudem verpflichtet die FHH; gegebenenfalls zuzüglich einer Er- sich der HSV, soweit technisch machbar eine lösausschüttung bei Vergabe an einen Dritten). kombinierte Nutzung der Parkplatzflächen für Sollte die FHH die Rückgabe eines unbebau- Stadionbesucher im Einvernehmen mit den jewei- ten Grundstücks verlangen, weil sie trotz ent- ligen Flächeneigentümern mit Solarenergie zu sprechender Bemühungen keine andere Ver- ermöglichen. wendung für die Baulichkeiten findet, besteht Bei stadtbildprägenden Umbauten an der Arena für den HSV die Pflicht zur Beseitigung der ist der Oberbaudirektor zu beteiligen. Eine Kapa- Baulichkeiten auf dem Erbbaurechtsgrund- zitätserhöhung der Arena kann nur in Verbindung stück auf eigene Kosten. Ein Anspruch auf Ent- mit einem Masterplan sowie einem Verkehrs- und schädigung für die Baulichkeiten besteht in Mobilitätskonzept durchgeführt werden, beides dieser Konstellation nicht. wäre vom HSV zu finanzieren. Sollte es zu keiner weiteren Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages über das Jahr 2117 6. Beihilfe hinaus kommen, werden mit Ablauf des Erb- baurechts im Jahr 2117 die baulichen Anlagen Der Senat hat die beihilferechtliche Zulässigkeit von der FHH grundsätzlich entschädigt (66 % im Vorwege anwaltlich prüfen lassen. Die Prüfung des Verkehrswerts bei Selbstnutzung, gegebe- hat ergeben, dass die vorgesehenen Transaktio- nenfalls zuzüglich einer Erlösauskehr bei Ver- nen im Einklang mit dem EU-Beihilfenrecht ste- gabe an einen Dritten). Eine Entschädigung an hen. Sowohl der Erwerb des Stadiongrundstücks den Erbbaurechtsnehmer ist nicht zu zahlen, als auch die nachfolgende Erbbaurechtsbestel- wenn die FHH das Grundstück in unbebautem lung werden auf der Grundlage des gutachterlich Zustand benötigt oder trotz entsprechender ermittelten vollen (objektiven) Verkehrswerts von Bemühungen keine anderweitige Verwendung Grund und Boden vorgenommen, sodass die für die Baulichkeiten findet. In diesem Fall kann Preisbildung keine Begünstigung des HSV dar- die FHH auch den Abbruch der baulichen An- stellt. lagen auf Kosten des HSV verlangen. Daran ändert auch nichts, dass der Verkauf des Stadiongrundstücks an den HSV im Jahr 1998 für 5. Städtebauliche und klimagerechte Anforde- eine DM erfolgte. Der HSV hat seinerzeit – wie rungen oben dargelegt – erhebliche Pflichten gegenüber Das Volksparkstadion ist als Sportstätte traditio- der FHH übernommen, die sich bei marktgerech- neller Bestandteil des Volksparks und damit Be- ter Betrachtung auf den Kaufpreis maßgeblich standteil des Grünen Netzes. Der Standort gehört ausgewirkt haben. Im Übrigen ist dieser Vorgang sowohl zur Landschaftsachse Volkspark als auch heute aus beihilfenrechtlicher Sicht nicht mehr re- zum 2. Grünen Ring. Entsprechend sind dauer- levant, weil er mehr als 10 Jahre zurückliegt. Die haft bauliche Veränderungen am und im Umfeld sonstigen Konditionen des vorgesehenen Erb- des Stadions nicht nur städtebaulich, sondern baurechtsvertrages entsprechen – bis auf die auch landschaftsgerecht einzubinden. Dabei be- 30jährige Verlängerungsoption und die Entschä- dürfen deutliche Abweichungen vom geltenden digungsregelung für den Fall der Ablehnung der Bebauungsplan einer neuen Gesamtkonzeption. Verlängerung durch die FHH – den üblichen Be- dingungen für Erbbaurechte im gewerblichen Be- Entsprechend den klimapolitischen Zielen Ham- reich (insbesondere bzgl. der Heimfallrechte und burgs gemäß Klimaplan (Drucksache 21/19200) der Entschädigungsregelungen), sodass auch in sind bei den Maßnahmen ein hoher energetischer der Vertragsgestaltung keine relevante Begünsti- Gebäudeeffizienzstandard, eine intelligente Ener- gung gegenüber anderen Marktteilnehmern zu gieversorgung mit erneuerbaren Energien, soweit sehen ist. möglich ein klimagerechtes Mobilitätskonzept, ein modernes Abfall- und Abwassermanagement 7. Finanzielle Auswirkungen und Auswirkungen und eine klimaangepasste Freiflächengestaltung auf die Vermögenslage umzusetzen. Der Ankauf des Stadiongrundstücks führt in 2021 Der HSV verpflichtet sich, für geheizte Neubaube- zu investiven Ausgaben in Höhe von 23,5 Mio. reiche den Standard des Effizienzhaus-40 mit Euro (zzgl. üblicher Nebenkosten) beim Landes- überwiegender Wärme- und Kälteerzeugung betrieb Immobilienmanagement und Grundver- durch erneuerbare Energien und für bestehende mögen (LIG). Sie werden aus dem ihm für Immo-

4 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 22. Wahlperiode Drucksache 22/1825

bilienankäufe in das Allgemeine Grundvermögen Schließlich erhält die FHH durch den Rückkauf (AGV) zur Verfügung stehenden Liquiditätsbe- wieder das Eigentum und langfristig auch die Ver- stand finanziert. Die Bestellung des Erbbaurech- fügungsgewalt über das Grundstück zurück. Mit tes führt ab 2021 über die gesamte Laufzeit des Blick auf die absehbar angespanntere Haushalts- Erbbaurechts bis zum Jahr 2087 zu Erträgen in lage in den kommenden Jahren kann mit dem Lol Höhe von 423.000 Euro p.a. zugunsten des Wirt- und dem Erbbaurechtsvertrag schon jetzt ein schaftsplans des LIG (wertgesichert durch den haushaltsschonender Weg aufgezeigt werden, Verbraucherpreisindex (VPI)) und wirkt sich da- der gewährleistet, dass Hamburg die Zusage, mit durch positiv auf das Eigenkapital des LIG aus. einen UEFA EURO 2024-tauglichen Stadion als (Mit-)Austragungsort für die UEFA EURO 2024 Vor Abschluss der Grundstücksverträge wird der zur Verfügung zu stehen, auch einhalten kann. HSV verbindlich erklären, die für die UEFA EURO 2024 erforderlichen Maßnahmen fristgerecht 8. Beteiligung der Kommission für Bodenord- durchzuführen, sich diesbezüglich einer ange- nung messenen Vertragsstrafe zu unterwerfen und bis zum 31. Dezember 2025 keine weiteren Zuwen- Der Senat beabsichtigt, die nach Durchführung dungen der FHH für eine finanzielle Beteiligung der in dieser Mitteilung beschriebenen Verfah- an Investitionen im Zusammenhang mit der weite- rensschritte notariell zu beurkundenden Verträge ren Modernisierung bzw. des Ausbaus des der Kommission für Bodenordnung zur Kenntnis Volksparkstadions zu begehren. zu geben.

Das geplante Grundstücksgeschäft ist damit 9. Petitum – auch losgelöst von der bejahten beihilferecht lichen Zulässigkeit – insgesamt als wirtschaftlich Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle für die FHH zu betrachten und hält die FHH von a) von den Ausführungen dieser Drucksache möglichen Forderungen des HSV an die FHH hin- nebst Anlagen Kenntnis nehmen und sichtlich der Mitfinanzierung einer zeitgemäßen Modernisierung des Stadions frei. Der deutlich b) der Umsetzung des Ankaufs und der Erbbau- höhere Kaufpreis erklärt sich durch gestiegene rechtsbestellung zu den in dieser Drucksache Grundstückswerte. Da aber nicht nur der Ankaufs- dargestellten Bedingungen zustimmen. preis, sondern auch der Erbbauzins auf der Grundlage des vollen Verkehrswertes bemessen wird, handelt es sich um ein den üblichen rechtli- chen und wirtschaftlichen Regularien der Stadt entsprechendes Grundstücksgeschäft. Am Ende der Festlaufzeit im Jahr 2087 sind durch die lau- fenden Erbbauzinszahlungen 81,68 % des Bo- denwertes wieder eingespielt und das Grund- Anlagen stück steht entweder wieder zur Verfügung der Stadt oder das Erbbaurecht wird zu den dann gül- Anlage 1: tigen Konditionen, insbesondere auf Grundlage Lageplan des dann aktuellen Bodenwertes, verlängert. Bei- des führt auf lange Sicht zu Einnahmen, die er- Anlage 2: heblich über dem heutigen Bodenwert liegen. Eckpunkte des Erbbaurechtsvertrages

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Anlage 1

Auszug aus der Immobiliendatenbank Auszug vom 21. September 2020 Landesbetrieb Immobilienmanagement Maßstab 1:1500 und Grundvermögen Gemarkung: Bahrenfeld Karte ist nach Norden ausgerichtet Flurstück(e): 3355 Freie und Hansestadt Hamburg Bearbeiterin:L.A.

IV/-I

-I

10 -I

-I

Sylvesterallee

1760

1758 I

3680

Hellgrundweg

7 VI3355

3355 7.591 m²

I I

III

3683

3676

3677 3634 I

Basis der Darstellung: Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS®), vervielfältigt mit Zustimmung des Landesbetriebes Goeinformation und Vermessung, www.geoinfo.hamburg.de \\lig-fs.fhhnet.stadt.hamburg.de\AmorLa$\Eigene Dateien\Zeichnung2.dwg Luftbadweg

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Anlage 2 Eckpunkte des Erbbaurechtsvertrages

1. Nutzungsbindung Grundstück sind nicht zulässig. In Zweifelsfällen hat sich der HSV für diese Sachverhalte mit der Die HSV Fußball AG wird im Erbbaurechtsvertrag zuständigen Behörde abzustimmen und darf das verpflichtet, das Erbbaugrundstück sowie das Stadion nur mit vorheriger Zustimmung der für Stadion und eine etwaige Weiterbebauung für die Sport zuständigen Behörde dem Veranstalter gesamte Dauer des Erbbaurechts als Sportstätte überlassen. mit weiterer ergänzender Veranstaltungsnutzung zu nutzen bzw. nutzen zu lassen. Zur Sicherung der vorstehenden Verpflichtungen Die FHH oder von ihr benannte Dritte haben – wie wird im Erbbaugrundbuch eine beschränkt per- bereits im Kaufvertrag aus dem Jahr 1998 verein- sönliche Dienstbarkeit zugunsten der FHH einge- bart – das Recht zur Mitbenutzung des Stadions tragen. für sportliche, kulturelle oder kirchliche Veranstal- Der HSV bedarf für jede abweichende Verwen- tungen, deren Ausrichtung von gesamthamburgi- dung des Erbbaugrundstücks, des Stadions und/ scher Bedeutung sind. oder einer etwaigen Weiterbebauung der vorheri- Der HSV ist weiterhin verpflichtet, das Erbbau- gen schriftlichen Zustimmung der FHH auf Basis grundstück für bestimmte Veranstaltungen werbe- einer vom HSV vorzulegenden detaillierten Be- und gegebenenfalls mietfrei zu überlassen und schreibung der angestrebten Nutzungsänderung. lediglich die tatsächlichen Betriebskosten in Die FHH darf die Erteilung ihrer Zustimmung zu Rechnung zu stellen. einer Nutzungsänderung davon abhängig ma- Zu solchen Veranstaltungen zählen chen, dass sich die Parteien auf eine Anpassung des Erbbauzinses an den durch die Nutzungsän- a) Olympische Spiele (werbefrei) derung modifizierte Nutzung verständigt und b) Welt- und Europameisterschaften (Profis) z.B. einen entsprechenden formgerechten Nachtrag im Fußball. Hockey, American Football (werbe- zu diesem Erbbaurechtsvertrag geschlossen frei) haben. Der Abschluss von (entgeltlichen oder un- c) Fußball- Länderspiele (Erwachsene, Profis) entgeltlichen) Nutzungsverträgen mit Dritten (ins- (werbefrei) besondere Miet- und Pachtverträgen) in Bezug d) Welt- und Europameisterschaften (Amateure) auf das Erbbaugrundstück bzw. das Stadion und/ z.B. im Fußball, Hockey, American Football oder eine etwaige Weiterbebauung bedarf der (werbe- und mietfrei) vorherigen schriftlichen Zustimmung der FHH. Der HSV ist verpflichtet, seine Vertragspartner e) Fußball Länderspiele (Jugend, Amateure) entsprechend zu verpflichten und diese Verpflich- (werbe- und mietfrei) tung als echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 f) Deutsche Turnfeste, Kirchentage (werbe- und Absatz 1 BGB) zugunsten der FHH auszugestal- mietfrei). ten. Soweit von den Veranstaltern der oben unter Buchstabe d) genannten Veranstaltungen Ein- 2. Vertragsstrafe nahmen aus Eintrittsgeldern erzielt werden, dür- Unbeschadet des Anspruchs auf Erfüllung und fen hiervon bis zu 10 % vom HSV als Entgelt erho- unbeschadet der übrigen Rechte und Ansprüche ben werden. der FHH nach dem Erbbaurechtsvertrag kann die Der HSV wird sicherstellen, dass Sportveranstal- FHH bei einem Verstoß des HSV gegen bestimmte tungen im Stadion durchgeführt werden können, vertragliche Regelungen für jeden Fall der Zuwi- wenn sie auf eine solche Veranstaltungsstätte an- derhandlung eine Vertragsstrafe verlangen, und gewiesen sind. zwar – neben den üblichen Fällen wie Spielhal- lenverbot – insbesondere bei einem Verstoß Für alle Veranstaltungen gilt, dass Terminabspra- gegen die Erhaltung/Instandsetzung, zustim- chen von den Veranstaltern und bei öffentlichem mungslose Übertragung, Belastung oder Veräu- Interesse von der für den Sport zuständigen Be- ßerung des Erbbaurechts und (Leer-)Räumung hörde mit dem HSV rechtzeitig zu treffen sind. des Stadions bei Ablauf des Erbbaurechts/Heim- Veranstaltungen extremistischer und rassisti- fall, Übertragung von Verpflichtungen auf Rechts- scher Organisationen sowie Sekten auf dem nachfolger und Nutzungsbindung/Mitbenutzung.

7 Drucksache 22/1825 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 22. Wahlperiode

3. Heimfall oder in sonstiger Weise gegen das Zustim- mungserfordernis verstößt (und die FHH der Die im Kaufvertrag aus dem Jahre 1998 verein- Veräußerung oder dem sonstigen Verstoß auch barten Wiederkaufsrechte zugunsten der FHH nicht nachträglich in Kenntnis des Verstoßes werden in Gestalt eines Heimfallanspruchs in den ausdrücklich und schriftlich zugestimmt hat). Erbbaurechtsvertrag übernommen, wobei die Heimfallgründe inhaltlich den damaligen Wieder- Macht die FHH von ihrem Heimfallanspruch Ge- kaufsgründen entsprechen sollen. brauch, so gilt hinsichtlich der Entschädigung des HSV für das Erbbaurecht und die zu diesem Zeit- Nach Erbbaurechtsbeginn ist der HSV auf Verlan- punkt auf dem Erbbaugrundstück vorhandenen gen der FHH verpflichtet, das Erbbaurecht vor Ab- baulichen Anlagen Folgendes: lauf der vereinbarten Dauer des Erbbaurechts auf Kosten des HSV auf die FHH oder auf einen oder Heimfall gemäß Ziffer 3, Buchstaben a), b), d), e) mehrere von dieser zu benennende Dritte(n) zu oder g) übertragen (Heimfallanspruch), wenn Bei einem Heimfall auf Grundlage von a), b), d), e) a) der HSV einer der folgenden Verpflichtungen oder g) schuldet die FHH dem HSV keine Ent- (Zustimmung zur Veräußerung und Belastung, schädigung für das Erbbaurecht und/oder auf Nutzungsbindung, Zahlung des Erbbauzin- dem Erbbaugrundstück vorhandene bauliche An- ses), soweit sie das Erbbaurecht betreffen, zu- lagen. Die FHH ist jedoch bereit, mit dem HSV widerhandelt und eine ihm gesetzte Nachfrist über die Zahlung einer Entschädigung für das von mindestens drei Monaten fruchtlos verstri- Stadion zu verhandeln, sofern die FHH das Sta- chen ist, oder dion wirtschaftlich verwerten kann (wozu er je- b) die Zwangsversteigerung und/oder Zwangs- doch nicht verpflichtet ist). Eine Möglichkeit zur verwaltung des Erbbaurechts ganz oder teil- wirtschaftlichen Verwertung im Sinne des vorste- weise angeordnet wird, wobei § 9 Absatz 4 Erb- henden Satzes besteht für die FHH dann, wenn baurechtsgesetz im Fall einer von der FHH ein Dritter innerhalb von zwölf Monaten nach betriebenen Zwangsversteigerung und/oder Übertragung des Erbbaurechts auf die FHH ge- Zwangsverwaltung unberührt bleibt, oder genüber der FHH ein wirtschaftlich angemesse- c) über das Vermögen des HSV das Insolvenzver- nes und verbindliches Angebot zum Erwerb des fahren eröffnet wird, oder bebauten Erbbaugrundstücks abgibt, das die FHH anzunehmen beabsichtigt. Die Parteien sind d) die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über sich bereits jetzt darüber einig, dass eine etwaige das Vermögen des HSV mangels Masse abge- Entschädigung jedoch in keinem Fall fünfzig Pro- lehnt wird, oder zent des Verkehrswertes der Bauwerke im Zeit- e) der HSV mit der Zahlung des Erbbauzinses in punkt der Ausübung des Heimfallanspruchs über- Höhe von insgesamt mindestens zwei Jahres- schreiten wird. raten im Rückstand ist und eine ihm gesetzte Nachfrist von mindestens drei Monaten frucht- Heimfall gemäß Ziffer 3, Buchstaben c) oder f): los verstrichen ist, oder Bei einem Heimfall auf Grundlage von c) oder f) f) das Erbbaugrundstück oder ein Teil des Erb- schuldet die FHH dem HSV eine Entschädigung baugrundstücks für Zwecke benötigt wird, für in Höhe des maßgeblichen Wertes des Erbbau- die eine Enteignung zulässig wäre; wird nur ein rechts zum Zeitpunkt der Ausübung des Heim- Teil des Erbbaugrundstücks für diese Zwecke fallanspruchs. Bei einem Heimfall auf Grundlage benötigt, so kann der HSV den Heimfall von f) beschränkt sich die Entschädigung auf den anspruch dadurch abwenden, dass er sich mit Verkehrswert des Stadions zum Zeitpunkt der einer Herausnahme dieses Grundstücksteiles Ausübung des Heimfallanspruchs, wenn die FHH aus dem Erbbaurecht einverstanden erklärt, dem HSV die Bestellung eines dem HSV zumut- oder baren Erbbaurechts an einem anderen Grund- g) eine Erwerberin/ein Erwerber des Erbbau- stück im Wesentlichen zu den Bedingungen des rechts nicht in alle schuldrechtlichen Verpflich- Erbbaurechtsvertrages angeboten hat. tungen aus dem Erbbaurechtsvertrag (ein- schließlich der Weiterübertragungsverpflich- 4. Rücktrittsrechte tung) eingetreten ist und eine ihm gesetzte Die FHH kann binnen eines Monats nach Veröf- Nachfrist von mindestens zwei Monaten frucht- fentlichung des Erbbaurechtsvertrages im Infor- los verstrichen ist, oder mationsregister vom Vertrag durch schriftliche h) der HSV das Erbbaurecht ohne vorherige Zu- Erklärung gegenüber dem HSV zurücktreten, stimmung der FHH verkauft bzw. veräußert wenn ihr nach der Veröffentlichung von ihr nicht

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zu vertretende Tatsachen bekannt werden, die ihr, Der HSV trägt alle mit der Planung, Durchfüh- wären sie ihr schon zuvor bekannt gewesen, dazu rung, Nutzung, Sanierung und Bewirtschaftung veranlasst hätten, einen solchen Vertrag nicht zu der Bauwerke zusammenhängenden Kosten. schließen, und ein Festhalten an dem Vertrag für die FHH unzumutbar ist. 6. Zustimmung zur Belastung Unbeschadet des vorgenannten Rücktrittsrechts Der Grundstückseigentümer stimmt schon heute ist die FHH bis zum Erbbaurechtsbeginn (d.h. bis der einmaligen Belastung des Erbbaurechts mit zur Eintragung des Erbbaurechts in das Stamm- Grundpfandrechten bis zur Höhe von insgesamt grundbuch) zum Rücktritt vom Erbbaurechtsver- 70.231.328 Euro (zuzüglich Zinsen in Höhe von trag berechtigt, wenn bis zu zwanzig Prozent jährlich und einer einmaligen Nebenleistung in Höhe von bis zu zehn Pro- – gemäß § 10 ErbbauRG für die Eintragung des zent) zu, wenn bestimmte Vorgaben erfüllt sind Erbbaurechts die Erklärung (insbesondere (u.a. Bewilligung der Grundpfandrechte zur Fi- Rangrücktritts- oder Löschungsbewilligung) nanzierung der Instandsetzung und Modernisie- eines in Abteilung II und/oder III des Stamm- rung des Stadions, Auszahlung nach dem Darle- grundbuchs etwa eingetragenen Berechtigten hensvertrag nach Baufortschritt, Abschluss einer erforderlich ist und diese dem Notar nicht spä- Gläubigervereinbarung zum Schutz der Interes- testens neun Monate nach dem Tag der Beur- sen der FHH, Ausschluss von Neuvalutierung der kundung in grundbuchtauglicher Form vorliegt, Grundpfandrechte). Der vorgenannte Betrag ent- – der HSV mit der Zahlung der geschuldeten spricht einer Beleihung in Höhe von 80 % des Sta- Nutzungsentschädigung (analog Erbbauzins dionwerts (kapitalisierter Gebäudereinertrag der bis zur Eintragung des Erbbaurechts in das Baulichkeiten aus dem Wertgutachten). Stammgrundbuch) in Verzug ist, oder Die FHH wird einer späteren Belastung des Erb- – ein Sachverhalt vorliegt, nach dem die FHH baurechts mit Grundpfandrechten unter bestimm- zum Heimfall berechtigt wäre, wenn der Erb- ten Voraussetzungen zustimmen, wenn der Nomi- baurechtsbeginn bereits erfolgt wäre. nalbetrag des jeweiligen Grundpfandrechts – höchstens 70 % des im Zeitpunkt der Bestel- 5. Kosten und Kostenerstattungen lung des jeweiligen Grundpfandrechts beste- Für den Verwaltungsaufwand, der der FHH in Zu- henden Verkehrswerts des Erbbaurechts zusammenhang mit der Abstimmung des Erbbau- züglich jährlichen Zinsen in Höhe von bis zu rechtsvertrags entsteht, hat der HSV einen einma- zwanzig Prozent jährlich und einer einmaligen ligen Betrag in Höhe von 30.000 Euro („Aufwands- Nebenleistung in Höhe von bis zu zehn Pro- beteiligung“) zu zahlen. Die Verpflichtung zur zent beträgt oder Zahlung der Aufwandsbeteiligung gilt für jeden – höchstens 80 % des im Zeitpunkt der Bestel- Fall einer Verlängerung und zwar auch im Fall der lung des jeweiligen Grundpfandrechts Ver- Ausübung der vorgenannten Verlängerungsop- kehrswerts des Erbbaurechts beträgt, sofern tion und/oder evtl. Erweiterung des Erbbaurechts die Belastung der Sicherung von Darlehen die- entsprechend, wobei die Höhe der dann fälligen nen, die zum Zwecke der Finanzierung von Aufwandsbeteiligung von der FHH unter Berück- wertsteigernden Maßnahmen am Gebäude sichtigung der zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit von aufgenommen wurden. der FHH üblicherweise verwendeten Berech- nungsmethoden nach billigem Ermessen (§ 315 7. Altlasten BGB) bestimmt wird. Es besteht folgender Altlastenverdacht: Alle mit dem Abschluss und dem Vollzug des Erb- „Das zwischen 1921 und 1925 auf dem Flurstück baurechtvertrages verbundenen Kosten, insbe- erbaute Altonaer Stadion wurde zwischen 1952 sondere die Kosten des Notars und Gerichtskos- und 1953 zum Volksparkstadion umgebaut. Die ten, die Grunderwerbsteuer, die Kosten etwaiger Stadionwälle für die Tribünen wurden aus Trüm- Genehmigungen und Bescheinigungen sowie die merschutt, Boden und Müll errichtet. Von 1998 bis Kosten einer Bezugsurkunde, die Kosten eines 2000 erfolgte der Neubau des heutigen Rücktritts oder Heimfalls (jeweils einschließlich Volksparkstadions. Für den Neubau der Arena etwa anfallender Grunderwerbsteuer), die Kosten wurden umfangreiche Erdbauarbeiten durchge- der Löschung des Erbbaurechts und der Schlie- führt. Im Rahmen der Erdbauarbeiten wurde der ßung des Erbbaugrundbuchs trägt, vorbehaltlich Aushub gemäß der LAGA-Richtlinien auf seine abweichender Bestimmungen in diesem Vertrag, Wiedereinbaufähigkeit bzw. seine Wiederverwer- der HSV. tung hin überprüft. Ca. 22.000 t Aushub wurden

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als Z 2 – Material entsorgt. Teilbereiche der Wälle die Gewährleistung hinsichtlich etwaiger auf dem wurden im Rahmen der Bauarbeiten im ursprüng- Grundstück befindlicher Altlasten übernommen lichen Zustand belassen. In diesen Bereichen (soweit es sich nicht um ein durch die Drehung können noch umweltrelevante Belastungen vor- des Stadions verursachtes zusätzliches Risiko handen sein, die zu Mehrkosten bei einer evtl. handelt). Nach dem Kaufvertrag aus dem Jahre Entsorgung führen könnten. Die Lage der Berei- 1998 sind diese Ansprüche mit Ende der Bauzeit che ist nicht bekannt. Handlungsbedarf in Form (31. Dezember 2000) verjährt. von Sicherungs-/Sanierungsmaßnahmen besteht für die gegenwärtige Nutzung nicht.“ 8. Vorkaufsrecht Der HSV räumt der FHH ein dingliches Vorkaufs- Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei recht am Erbbaurecht für alle Verkaufsfälle ein. Bauvorhaben wegen Grundstücksverunreinigun- gen Maßnahmen zur Sanierung i. S. d. § 2 Ab- Sollte die FHH einen Verkauf des Grundstücks in satz 7 BBodSchG oder Schutz- und Beschrän- Betracht ziehen, wird diese wohlwollend prüfen, kungsmaßnahmen i. S .d. § 2 Absatz 8 BBodSchG ob ein Verkauf auf den jeweiligen Stadionbetrei- erforderlich werden können. Es wird im Erbbau- ber oder den HSV erfolgen kann. Hierbei wird der rechtsvertrag vereinbart, dass dem HSV wegen Grundstückseigentümer berücksichtigen, ob die der vorhandenen Grundstücksverunreinigungen Nachbarschaft durch sportliche Nutzungen domi- keine Ansprüche gegen die FHH zustehen. In niert ist und/oder der Arrondierung bereits existie- dem Kaufvertrag aus dem Jahre 1998 hat die FHH renden Nutzungen dient.

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