Gewerbepark Söllershöhe
Altfeld, Stadt Marktheidenfeld
Fachliche Stellungnahme zum Sondergebiet
Großflächiger Einzelhandel
Auftraggeber: Stadt Marktheidenfeld Luitpoldstraße 17 97828 Marktheidenfeld
Auftragnehmer: GEO-PLAN Hutzelmann und Hacke, Dipl. Geogr. GbR Am Mühlgraben 10 95445 Bayreuth
Bayreuth, 10.07.2019
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GEWERBEPARK SÖLLERSHÖHE – FACHLICHE STELLUNGNAHME ZUM SONDERGEBIET
Inhalt
1 Vorhaben ______3
1.1 Anlass ______3
1.2 Aufgabenstellung ______4
1.3 Untersuchungsraum ______4
1.4 Makrostandort ______5
1.5 Mikrostandort ______6
2 Nahversorgung ______9
2.1 Landesplanerische Integration ______9
2.2 Nahversorgung in Altfeld ______9
2.3 Nahversorgung in der Region ______9
3 Auswirkungen auf die räumliche Einkaufsorientierung ______13
4 Umsatzpotenziale und Umsatzumverlagerung ______17
5 Fazit ______19
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GEWERBEPARK SÖLLERSHÖHE – FACHLICHE STELLUNGNAHME ZUM SONDERGEBIET
1 Vorhaben
Die Stadt Marktheidenfeld plant, anschließend an den Stadtteil Altfeld, die Entwicklung eines Gewerbe- parks mit rd. 48 ha Fläche. Teil des Gewerbeparks ist die Ausweisung eines Sondergebietes „Großflä- chiger Einzelhandel“. Das Sondergebiet wird im Entwurf des Bebauungsplanes mit 8.450 m² Grundflä- che dargestellt. Der Bebauungsplan sieht eine höchstzulässige Verkaufsfläche von 1.600 m² für das Kernsortiment Nahrungs- und Genussmitteln vor. Untergeordnete Randsortimente, die gleichermaßen der Deckung des täglichen Bedarfs dienen (z.B. Drogeriewaren, Hausrat u. ä.), sollen auf einen Ver- kaufsflächenanteil von maximal 10 % begrenzt werden. Damit verfolgt die Stadt Marktheidenfeld das städtebauliche Ziel, für die Bewohner der westlich des Mains liegenden Stadtteile eine wohnortnahe und verkehrlich gut erreichbare Grundversorgung mit Sortimenten des Nahversorgungsbedarfs herzu- stellen.
1.1 Anlass
Im Zuge der 29. Änderung des Flächennutzungsplanes und Landschaftsplanes der Stadt Marktheiden- feld sowie der Erstellung des Bebauungsplanes „Gewerbepark Söllershöhe, Altfeld“ wurden Stellung- nahmen zur Ausweisung des Sondergebietes eingereicht:
. Träger öffentlicher Belange – Regierung von Unterfranken, 30.07.2018 – Landesplanerische Stellungnahme: Das Vorhaben steht den Grundsätzen und Zielen zur Siedlungsentwicklung nicht entgegen. – Städtebauliche Stellungnahme: Das Sachgebiet Städtebauförderung erhebt keine Ein- wände gegen die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (…) – Regionaler Planungsverband Würzburg, 31.07.2018: Aus regionalplanerischer Sicht werden keine grundsätzlichen Einwendungen gegen den geplanten „Gewerbepark Söllershöhe“ erhoben. – Markt Triefenstein, 12.07.2018: Es werden erhebliche Umsatzeinbußen für den auf Triefensteiner Flur bestehenden Nahversorgungseinzelhandel befürchtet. – Markt Kreuzwertheim, 01.08.2018: Die im Umfeld von Kreuzwertheim und Marktheidenfeld be- stehende Einzelhandelsversorgung wird als ausreichend betrachtet und eine nachhaltige Schwä- chung der Versorgungsstrukturen in den umliegenden Gemeinden und Gemeindeteilen befürch- tet. . Private – Metzgerei Gerberich, Altfeld, 06.03.2019: Befürchtet werden Umsatzeinbußen, die bis zur Exis- tenzbedrohung gehen können. – Wolf, Peter, Dietramszell, 06.03.2019: Vertreten durch eine Anwaltskanzlei (Ulbrich & Kollegen, Würzburg) werden die Planungserfordernis, Abwägungsmängel sowie eine mangelnde Wir- kungsanalyse geltend gemacht.
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1.2 Aufgabenstellung
Zielsetzung dieser fachlichen Stellungnahme ist die Prüfung, ob und in welchem Umfang von dem Vor- haben Risiken für bestehende Versorgungsstrukturen ausgehen. Damit werden Kernanliegen der oben zitierten Einwendungen Privater aufgegriffen. Hierzu erfolgt im Weiteren eine Einordnung des Vorha- bens in die regionale Versorgungsstruktur, eine Standortbewertung sowie eine Abschätzung vom Vor- haben induzierter Umsatzumverlagerungen. Zu Grunde liegen statistische Angaben der Stadt Markthei- denfeld, des Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung, einzelhandelsspezifische Kennwerte, wie sie von der Landesplanung und Städtebauförderung zur projektbezogenen Verträglichkeitsbewer- tung von Einzelhandelsgroßprojekten genutzt werden sowie eigene Erhebungen der projektrelevanten regionalen Lebensmittelanbieter, durchgeführt am 08.03.2019.
1.3 Untersuchungsraum
Der vorhabenbezogene Untersuchungsraum umfasst die Kommunen Rothenfels im Norden, Markthei- denfeld und Lengfurt im Osten, Kreuzwertheim im Süden und Bischbrunn im Westen. Jenseits dieses Raumes werden andere Versorgungsstandorte und deren Umfelder wirksam bzw. schneller erreichbar. Im Norden ist das Lohr am Main, im Süden Wertheim und im Westen Aschaffenburg. Im Osten definiert die Stadt Marktheidenfeld mit der dort umfassend ausgebauten Angebotsstruktur den „Nahversorgungs- raum“. Damit ist der Raum angesprochen, innerhalb dessen ein neues Versorgungsangebot Nachfrage auf sich lenken könnte.
Abb. 1: vorhabenbezogener Untersuchungsraum Karte: BayernAtlas www.geoplan-bayreuth.de 4
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1.4 Makrostandort
Der Planstandort liegt östlich der Bundesstraße 8 und unmittelbar an sie anschließend am nördlichen Siedlungsrand des Stadtteiles Altfeld. Die Erreichbarkeit des Planstandortes ist durch die Bundesstraße 8 und die Kreisstraße MSP 31 für den motorisierten Verkehr leistungsfähig gewährleistet. Die Entfer- nung zur BAB 3 Anschlussstelle Marktheidenfeld beträgt 1,2 km.
Abb. 2: Lage Gewerbepark Söllershöhe Karte: BayernAtlas www.geoplan-bayreuth.de 5
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Altfeld ist durch drei Linienverkehre an den ÖPNV angebunden:
. Linie 8069: Marktheidenfeld – Glasofen / Marienbrunn – Kredenbach – Esselbach – Steinmark – Esselbach – Oberndorf – Bischbrunn – Straßlücke – Michelrieth – Röttbach – Wiebelbach – Altfeld – Oberwittbach – Unterwittbach – Esselbach – Kredenbach – Eichenfürst . Linie 8071: Schollbrunn – Fechermühle – Hasselberg - Hasloch – Kreuzwertheim – Unterwittbach – Oberwittbach – Altfeld – Eichenfürst – Marktheidenfeld . Linie 8074: Straßlücke - Bischbrunn - Oberndorf - Steinmark - Esselbach - Kredenbach - Michelrieth - Altfeld - Oberwittbach - Röttbach - Wiebelbach - Unterwittbach - Kreuzwertheim - Bestenheid - Wertheim
Durch diese Linienverkehre sind alle Marktheidenfelder Stadtteile mit Altfeld verbunden. Eine unmittel- bare Anbindung des Gewerbeparks an den ÖPNV ist geplant.
1.5 Mikrostandort
Die Stadt Marktheidenfeld hat sechs Stadtteile mit zusammen 2.781 Einwohnern (2018). Mit 792 Ein- wohnern ist Altfeld der einwohnerstärkste Stadtteil. Altfeld liegt im südlichen Gemeindegebiet an der Schnittstelle von BAB 3 und Bundesstraße 8.
Abb. 3: Stadtteile Marktheidenfeld – Einwohner 2018 Quelle: Stadt Marktheidenfeld www.geoplan-bayreuth.de 6
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Auf Grund der Lage an Bundesfernstraßen und der verfügbaren Flächenpotenziale zeichnet sich Altfeld durch eine hohe Standortgunst für die gewerbliche Entwicklung aus. In Altfeld bestehen derzeit folgende Gewerbegebiete:
. GE Schlossfeld, 31 ha, freie Flächen 9,16 ha . GE Jöspershecklein, 31 ha, keine freien Flächen
Mit der Entwicklung des 48 ha großen Gewerbeparks strebt die Stadt Marktheidenfeld die Stärkung und den Ausbau ihrer gewerblichen Funktion an und will den Bedarf an gewerblichen Entwicklungsflächen in autobahnnaher Lage langfristig und planerisch qualifiziert bedienen. Insgesamt werden dann in Altfeld 110 ha Gewerbegebiet bestehen.
Abb. 4: Stadtteil Altfeld – Gewerbestandorte Quellen: Bayern-Atlas, Stadt Marktheidenfeld
Bei einem unteren Dichtewert (30 Beschäftigte / ha) ergibt sich für den Gewerbepark nach Vollbelegung eine anzunehmende Beschäftigtenzahl von etwa 1.440 Personen. Langfristig wird sich hieraus eine Nachfrage nach Versorgungsangeboten (Verpflegung, Einkäufe) ergeben, die am Standort durch die geplante Einzelhandelsentwicklung bedient werden könnten.
Der Planstandort grenzt unmittelbar an den nördlichen Siedlungsrand des Stadtteiles Altfeld und schließt damit, durch einen Grünstreifen getrennt, an Wohnbebauung an. Die Planung knüpft an beste- hende Wegebeziehungen zum Stadtteil Altfeld an (Eichenfürster Weg, Märzweg). Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 300m Distanz zum Planstandort, die Herstellung einer unmittelbaren ÖPNV-An- bindung ist vorgesehen. www.geoplan-bayreuth.de 7
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Das geplante Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel für die örtliche Nahversorgung“ ist im direkten Anschluss an die Bundesstraße und die Ortslage Altfeld lokalisiert. Die Haupterschließung erfolgt über eine neu zu schaffende Anschlussstelle an die Bundesstraße. Eine weitere Erschließung erfolgt über die dann ehemalige Bundesstraßenanbindung, anknüpfend an die Michelriether Straße und Wertheimer Straße direkt aus der Ortslage Altfeld heraus. Für die Altfelder Bevölkerung wird damit eine Erreichbar- keit zu Fuß, mit dem Fahrrad und mit dem Kfz auf kurzen Wegen möglich sein.
Damit erfüllt der Standort die für die Vorhabenbewilligung erforderliche städtebauliche Integration.
Abb. 5: Gewerbepark Söllershöhe Quelle: Ingenieurbüro Fleckenstein, Planstand 06.12.2018
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2 Nahversorgung
2.1 Landesplanerische Integration
Die Planung stellt die Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes mit höchstens 1.600 m² Verkaufsfläche dar. Die Zulässigkeit von Vorhaben ergibt sich aus dem Ziel 5.3.3 des Landesentwicklungsprogramms:
„Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentra- len Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhan- delsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte, soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H., (…) der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen. (LEP Bayern, 22.08.2013)
Der Bezugsraum entspricht dem landesplanerisch festgesetzten Nahversorgungsraum der Stadt Marktheidenfeld, in dem 2017 insgesamt 30.714 Einwohner lebten. Deren sortimentsspezifische Kauf- kraft für den stationären Einzelhandel für Nahrungs-, Genussmittel und Getränke liegt bei rd.70,6 Mio. €, wovon rd. 17,7 Mio. € gebunden werden dürften. Dieser Wert liegt weit über dem potenziellen Umsatz eines Lebensmittelvollversorgers mit 1.600 m² (5,8 bis 6,6 Mio. €). Das heißt, das Vorhaben liegt inner- halb der landesplanerisch zulässigen Kaufkraftabschöpfung.
2.2 Nahversorgung in Altfeld
Waren der Grundversorgung werden in Altfeld dz. von einer Metzgerei und einer Bäckerei angeboten. Beide Betriebe liegen räumlich getrennt und bilden keine Standortgemeinschaft. Zudem besteht in Alt- feld "Ihr Einkaufsland International“, das exquisite Artikel zum Wohnen und Bekleiden anbietet und zu- dem einen Feinkostmarkt integriert, der vorwiegend Gemüse und Feinkost aus eigenem veganen Land- bau anbietet. Ergänzt wird das Sortiment um italienische Spezialitäten sowie um Getränke und in gerin- gem Umfang um Haushalts- bzw. Drogeriewaren. Das Einkaufsland ist hinsichtlich seines Warenange- botes spezialisiert und hochpreisig angelegt. Es zielt auf überörtlich anreisende Kundschaft und stellt kein Angebot der wohnortnahen Grundversorgung dar.
Der Stadtteil Altfeld verfügt in der Summe über ein auf Fleisch-, Wurst- und Backwaren beschränktes Versorgungsangebot. Eine umfassende Grundversorgung findet im acht Kilometer entfernten Markthei- denfeld statt.
2.3 Nahversorgung in der Region
Unter Sortimenten des Nahversorgungsbedarfs werden Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren verstanden. Diese Sortimente werden, außer von kleinteiligen Niederlassungen des La- denhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) vornehmlich durch Lebensmittelmärkte (Vollversorger, Dis- counter) angeboten. 2017 flossen 42,7% des Umsatzes im Lebensmitteleinzelhandel an sog. Discoun- ter. D.h., ein sortiertes Grundversorgungsangebot wird sowohl „Vollversorger“ als auch „Discounter“ www.geoplan-bayreuth.de 9
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umfassen. Vielfach suchen derartige Betriebsformen gezielt die Nachbarschaft, um die Nachfrage am Standort vollständig abdecken zu können. Eine ausgewiesen hohe Kopplungsintensität besteht zudem zu Drogeriewaren, die deshalb häufig in einem engen räumlichen Zusammenhang mit Lebensmittel- märkten angeboten werden. Es kann also dann von einem umfassend ausgebauten Versorgungsange- bot mit Waren des kurzfristigen Bedarfs gesprochen werden, wenn Vollversorger, Discounter, Geträn- kemarkt und Drogeriemarkt am Standort vorhanden sind.
Ein derart umfassend ausgebautes Angebot an Waren des Nahversorgungsbedarfs besteht in Markthei- denfeld und in Kreuzwertheim: . In Marktheidenfeld sind Aldi, Lidl, Penny, Netto, Norma, Tegut, Marktkauf, Kupsch, ein E-Center, ein Toom-Getränkemarkt sowie ein DM-Markt und ein Müller-Markt angesiedelt. Bäckereien und Metz- gereien finden sich in der Innenstadt. Die Gesamtverkaufsfläche für Lebensmittel beträgt nach den Angaben des ISEK Marktheidenfeld 10.262 m². . In Kreuzwertheim hat sich nordöstlich der Altstadt an der Lengfurter Straße ein Fachmarktzentrum u.a. mit einem Rewe-Markt mit integriertem Getränkemarkt (2.000 m² VF), einem Aldi-Markt (950 m² VF), einem Logo-Getränkemarkt sowie einem Müller-Drogeriemarkt und Textilhandel entwickelt.
Standorte mit eingeschränkter Nahversorgung (ein Lebensmittelmarkt) sind: . Triefenstein: Im Gemeindeteil Lengfurt besteht an der Homburger Straße (St 2299) ein Edeka-Markt (1.200 m² VF) mit Bäckerei und Café. Der Markt liegt zwar benachbart zu Wohngebieten, ist von diesen jedoch durch stark befahrene Straßen (St 2299, Neuffstraße) getrennt und somit im Wesent- lichen autoorientiert. . Esselbach: An der Gemeindegrenze zum Bischbrunner Ortsteil Oberndorf besteht ein Edeka-Markt (700 m² VF). Auf Grund seiner zentralen, voll integrierten Lage ist der Markt für die Einwohner in Esselbach und Bischbrunn sehr gut erreichbar.
In Marienbrunn (Marktheidenfeld) und in Röttbach (Kreuzwertheim) bestehen Hofläden. . Der Hofladen in Röttbach (Jeßbergers Hofladen) bietet von März bis Dezember regional erzeugtes Obst und Gemüse sowie Erdbeeren zum Selbstpflücken an. . Der Hofladen in Marienbrunn bietet Kartoffeln, Eier und Wurst an.
Beide Hofläden übernehmen keine Funktion im Sinne einer Nahversorgung, sondern ergänzen diese z.T. saisonal durch ein eng beschränktes Warenangebot für eine spezialisierte Nachfrage.
Jeßbergers Hofladen, Röttbach Hofladen Marienbrunn Fotos: GEO-PLAN
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Abb. 6: Standorte regionalen Lebensmitteleinzelhandels Karte: BayernAtlas
Im ländlichen Raum wird eine vollständige wohnortnahe Grundversorgung nicht möglich sein. Insofern ist es ein Ziel, Versorgungsangebote an geeigneten Standorten möglichst wohnhortnah zu lokalisieren. Ziel- bzw. Richtwert einer möglichst wohnortnahen Grundversorgung durch Vollversorger kann eine Zeit-Raum-Überwindungsdistanz von etwa 10 Minuten Fahrzeit mit dem Kfz sein. Legt man um die www.geoplan-bayreuth.de 11
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Einkaufsorte in der Region eine 10-Minuten-Fahrzeit-Distanzlinie, so zeigt sich, dass innerhalb dieser Radien von jedem Wohnort im Untersuchungsraum ein Lebensmittelmarkt erreichbar ist. Integriert man in diese Darstellung den Planstandort GE Söllershöhe in Altfeld, dann wird deutlich, dass der Planstand- ort zentral liegt, jedoch keine neuen, bislang unversorgten Standorte erschließt.
Abb. 7: Versorgungsradien des regionalen Lebensmitteleinzelhandels Karte: BayernAtlas
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Das heißt, mit dem Planstandort wird zwar kein Versorgungsdefizit behoben, aber für Teile der Bevöl- kerung eine komfortablere Einkaufssituation hergestellt. Dieser Sachverhalt wird auch zur Folge haben, dass sich der neue Standort nur in geringem Maße auf die räumliche Einkaufsorientierung der Bevölke- rung auswirken und damit auch nur begrenzte Umsatzumverlagerungen erwarten lassen wird.
. Für einen großen Teil der Bevölkerung werden die umfassend ausgebauten Versorgungsstandorte Marktheidenfeld und Kreuzwertheim weiterhin in der gleichen oder sogar in kürzerer Zeit erreichbar bleiben. . Die Wettbewerbsstandorte Esselbach und Lengfurt halten, an den Verkaufsflächen gemessen, zwar ein kleineres aber dennoch umfängliches Warenangebot bereit. Mit einer größeren Verkaufsfläche geht zudem nicht zwanghaft eine flächenproportionale Mehrung des Warenangebotes einher. Viel- mehr werden neue Ladenkonzepte gebaut, die durch großzügigere Räume und niedrigere Regale ein komfortableres Einkaufen ermöglichen. . Auf Grund der vergleichsweise hohen Dichte an Versorgungsmöglichkeiten in der Region und der deshalb durch den neuen Markt nur für wenige Ortslagen entstehenden Reisezeitvorteile ist davon auszugehen, dass sich nach einer „Eingewöhnungszeit“ das tradierte räumliche Einkaufsverhalten überwiegend wieder durchsetzen dürfte.
3 Auswirkungen auf die räumliche Einkaufsorientierung
Das räumliche Einkaufsverhalten wird maßgeblich bestimmt von
. der tradierten bzw. gewohnten räumlichen Einkaufsorientierung. Das gewohnte und seit langem praktizierte räumliche Einkaufsverhalten kann sich ändern, wenn innerhalb vergleichbarer Distanzen eine Versorgungsalternative entsteht, die durch ihren zeitgemä- ßeren Marktauftritt über Wettbewerbsvorteile verfügt. Festzustellen sind jedoch auch nur vorüberge- hende Änderungen des Einkaufsverhaltens. Das neue Angebot wird in diesem Fall geprüft und ab- gewogen, bei annähernder Angebotsgleichheit setzt sich dann jedoch das geübte Verhalten wieder durch.
. der Zeit-Raum-Überwindungsdistanz. Die Bereitschaft, ein neues Einkaufsziel in größerer Entfernung bzw. mit längerem Anreiseaufwand anzusteuern hängt maßgeblich von dessen Attraktivitätsvorteilen gegenüber dem bisherigen Ein- kaufsort ab. Jüngere Untersuchungen belegen allerdings, dass unabhängig von der Angebotsform (Discounter, Vollversorger) i.d.R. das zum Wohnort am nächsten liegende Ziel angesteuert wird, da sich in aller Regel die Angebote annähernd entsprechen.
. der Attraktivität des Einkaufsstandortes. Die Attraktivität des Einkaufsstandortes wird zu einem erheblichen Maße von weiteren dort beste- henden Einkaufsmöglichkeiten geprägt. So können hohe Kopplungsquoten zwischen Vollversorgern und Discountern sowie mit Drogeriefachmärkten nachgewiesen werden. Das heißt, ein kombinierter Standort, auch ein Fachmarktzentrum, wird mithin attraktiver empfunden und intensiver aufgesucht, als Solitärstandorte – es können am gleichen Standort mehrere Einkaufsoptionen wahrgenommen werden. www.geoplan-bayreuth.de 13
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Um den Planstandort in Altfeld hinsichtlich seiner Auswirkungen auf das räumliche Einkaufsverhalten einordnen zu können, werden vom Wohnort ausgehend die Reisezeitdifferenzen (Fahrzeiten mit dem Kfz) zwischen dem bisherig nächstliegenden Nahversorgungsstandort und dem Planstandort in Altfeld berechnet. Danach ergibt sich folgende Situation:
Reisezeitvorteile zu Gunsten des neuen Standortes in Altfeld gegenüber anderen Wettbewerbsstand- orten ergeben sich für die Bewohner der Marktheidenfelder Stadtteile Altfeld und Oberwittbach sowie für Windheim (Hafenlohr) und Rothenfels.
Reisezeitäquivalenzen ergeben sich für die Bewohner den Marktheidenfelder Stadtteil Michelrieth so- wie für Hafenlohr und Schollbrunn.
derzeit nächstliegender Reisezeitdifferenz zum Wohnort Nahversorgungsstandort Gewerbepark Söllershöhe Altfeld, Marktheidenfeld Marktheidenfeld -8 Oberwittbach, Marktheidenfeld Lengfurt -3 Windheim, Hafenlohr Marktheidenfeld -1 Rothenfels Marktheidenfeld -1 Michelrieth, Marktheidenfeld Esselbach 0 Hafenlohr Marktheidenfeld 0 Schollbrunn Kreuzwertheim 0 Glasofen, Marktheidenfeld Esselbach +1 Marienbrunn, Marktheidenfeld Esselbach +1 Zimmern, Marktheidenfeld Marktheidenfeld +1 Unterwittbach, Kreuzwertheim Kreuzwertheim +1 Röttbach, Kreuzwertheim Kreuzwertheim +2 Wiebelbach, Kreuzwertheim Kreuzwertheim +3 Rettersheim, Triefenstein Lengfurt +3 Trennfeld, Triefenstein Lengfurt +5 Hasloch Kreuzwertheim +6 Hasselberg, Hasloch Kreuzwertheim +6 Homburg, Triefenstein Lengfurt +6 Kredenbach, Esselbach Marktheidenfeld +7 Bischbrunn Esselbach +7 Esselbach Esselbach +8 Steinmark, Esselbach Esselbach +8 Lengfurt, Triefenstein Lengfurt +8 Kreuzwertheim Kreuzwertheim +9 Tab. 1: Reisezeitdifferenzen Quelle: Eigene Berechnung auf der Grundlage von google maps
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Alle weiteren Wohnorte erreichen in kürzerer Zeit die bereits bestehenden Nahversorgungsstandorte. Reisezeitnachteile zu Gunsten eines neuen Standortes werden i.d.R nur dann akzeptiert, wenn der neue Standort über wesentliche Wettbewerbsvorteile anderer Art verfügt. Das können z.B. ein deutlich umfänglicheres Warenangebot oder einfachere Erreichbarkeitsparameter (z.B. Parkangebote) oder er- gänzende Einkaufsangebote (Standortagglomerationen, z.B. Fachmarktzentrum) sein. Auf Grund der überwiegend sehr geringen Reisezeitdifferenzen werden vor allem Art und Umfang des Angebotes das räumliche Einkaufsverhalten maßgebend beeinflussen.
Der Solitärstandort Altfeld tritt in Wettbewerb mit . dem umfassen ausgebauten Einkaufs- und Grundversorgungsstandort (10.262 m² VF) Marktheiden- feld, . dem umfassenden Grundversorgungsangebot im Fachmarktzentrum Kreuzwertheim (Vollversorger mit 2.000 m² VF, Lebensmittel-Discounter (950 m² FV), Getränkemarkt, Drogeriemarkt, Textilhandel) und mit . den Supermärkten in Esselbach (700 m² VF) und in Lengfurt (1.200 m² VF).
Gemessen an den Reisezeitdifferenzen und den „Gewichten“ der Versorgungsalternativen ist davon auszugehen, dass ein neuer Einkaufsmarkt in Altfeld für die Bewohner der folgenden Gemeinden bzw. Stadt- oder Ortsteile Anlass sein kann, ihr Einkaufsverhalten und damit die räumliche Verteilung ihrer Konsumausgaben für Nahrungs- und Genussmittel anteilig zu ändern:
. Altfeld, Stadt Marktheidenfeld: starke Kaufkraftbindung (> 50%) Ein großer Teil der lokalen Kaufkraft wird weiterhin an den Standort Markheidenfeld abfließen, da dort in allen Versorgungsstufen des Einzelhandels ein vollumfänglich ausgebautes Angebot besteht. . Oberwittbach, Stadt Marktheidenfeld: starke Kaufkraftbindung (> 50%) Altfeld würde für die Bevölkerung von Oberwittbach das am schnellsten erreichbare Einkaufsziel sein. Dennoch wird ein großer Teil der lokalen Kaufkraft weiterhin an den Standort Markheidenfeld abfließen, da dort in allen Versorgungsstufen des Einzelhandels ein vollumfänglich ausgebautes An- gebot besteht. In geringem Maße fließt Kaufkraft an den Standort Kreuzwertheim ab. . Michelrieth, Stadt Marktheidenfeld: mittlere Kaufkraftbindung (bis 50%) Der Standort Altfeld wird in Wettbewerb zu Esselbach treten. Die Anreisezeiten entsprechen sich, der neue Standort wird jedoch ein großflächigeres Angebot bieten, „fahrtechnisch“ leichter erreichbar sein und zudem im eigenen Stadtgebiet liegen. Das Umsatzpotenzial wird sich zwischen Altfeld und Marktheidenfeld aufteilen, wobei die Stadt mit ihrem umfänglicheren Angebot den Großteil der Nach- frage auf sich lenken wird. . Glasofen, Stadt Marktheidenfeld: Geringe Kaufkraftbindung (< 25%) Der weit überwiegende Teil der lokalen Kaufkraft wird weiterhin an den Standort Markheidenfeld abfließen, da dort in allen Versorgungsstufen des Einzelhandels eine vollumfängliche Versorgung angeboten wird und Altfeld keinen Reisezeitvorteil bietet. Ausweichen nach Altfeld wird u.a. für die- jenigen interessant, deren Arbeitsweg nach oder über Altfeld führt oder die das städtische Verkehrs- aufkommen meiden wollen. . Marienbrunn, Stadt Marktheidenfeld: Geringe Kaufkraftbindung (< 25%) Siehe Glasofen . Hafenlohr: Geringe Kaufkraftbindung (< 25%) Siehe Glasofen www.geoplan-bayreuth.de 15
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. Windheim, Gemeinde Hafenlohr: geringe Kaufkraftbindung (< 25%) Siehe Glasofen . Rothenfels: Geringe Kaufkraftbindung (< 25%) Der weit überwiegende Teil der lokalen Kaufkraft wird weiterhin an den Standort Markheidenfeld abfließen, da dort in allen Versorgungsstufen des Einzelhandels eine vollumfängliche Versorgung angeboten wird und Altfeld nur einen sehr geringen Reisezeitvorteil bietet. Ausweichen nach Altfeld wird u.a. für diejenigen interessant, deren Arbeitsweg nach oder über Altfeld führt oder die das städ- tische Verkehrsaufkommen meiden wollen. . Schollbrunn: Geringe Kaufkraftbindung (< 25%) Altfeld bietet gegenüber dem umfassend ausgebauten Angebot in Kreuzwertheim keinen Erreich- barkeitsvorteil. Die Nachfrage aus Schollbrunn wird sich vor allem auf Berufspendler Richtung Marktheidenfeld / Altfeld beschränken. . Unterwittbach, Markt Kreuzwertheim: Geringe Kaufkraftbindung (< 25%) Altfeld bietet gegenüber dem umfassend ausgebauten Angebot in Kreuzwertheim keinen Erreich- barkeitsvorteil. Die Nachfrage aus Unterwittbach wird sich vor allem auf Berufspendler Richtung Marktheidenfeld / Altfeld beschränken.
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4 Umsatzpotenziale und Umsatzumverlagerung
Die Abschätzungen möglicher durch den neuen Lebensmittelmarkt verursachter Umsatzumverlagerun- gen erfolgt u.a. auf Grundlage der in den jeweiligen Kommunen bzw. deren Ortsteilen aus der lokalen Nachfrage nach Nahrungs- und Genussmittel entstehenden Umsatzpotenziale. Insgesamt besteht im Untersuchungsraum ein sortimentsrelevantes Umsatzpotenzial in Höhe von rd. 68,0 Mio. €.
Umsatzpotenzial in Mio. € (stationärer Einzelhandel) Lebensmittel Getränke Gesamt (Food, Nonfood) Marktheidenfeld 18,4 2,6 21,0 Altfeld 1,6 0,2 1,8 Glasofen 0,9 0,1 1,0 Marienbrunn 0,7 0,1 0,8 Michelrieth 1,1 0,2 1,3 Oberwittbach 0,3 0,05 0,4 Zimmern 0,9 0,1 1,0 Hafenlohr 2,8 0,4 3,2 Windheim 0,9 0,1 1,0 Rothenfels 2,0 0,3 2,3 Esselbach 4,1 0,6 4,7 Bischbrunn 3,6 0,5 4,1 Schollbrunn 1,9 0,3 2,2 Hasloch 2,8 0,4 3,2 Kreuzwertheim 8,0 1,1 9,1 Triefenstein 9,5 1,3 10,8 Gesamt 59,6 8,4 68,0 Tab. 2: Umsatzpotenziale für Nahrungs- und Genussmittel (Kaufkraft = 100%) Quelle: Eigene Berechnung
Ohne spezifische Untersuchungen liegen keine Kenntnisse zu den Wettbewerbsstandorten und den dort erreichten Bindungsquoten bzw. getätigten Umsätzen vor. Um eine quantifizierbare Einordnung vornehmen zu können, erfolgt die Berechnung der Umsatzumverteilung deshalb in Bezug auf die sog. Sollumsätze der im Untersuchungsraum bestehenden Lebensmittelmärkte. Diese Sollumsätze werden an Hand der jeweiligen Verkaufsfläche und der betriebstypischen Raumleistung (Umsatz / m² Verkaufs- fläche) berechnet. Für die Bewertung von Umsatzumverlagerungen gilt als Prüfschwelle ein kritischer Wert von 10%. Höhere Quoten werden zunächst als potenziell gefährdend für bestehende Versorgungs- strukturen angesehen.
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Folgende Gemeinden bzw. Stadt- oder Ortsteile wurden als relevant für eine mögliche Umsatzumverla- gerung identifiziert: . Altfeld, Stadt Marktheidenfeld . Glasofen, Stadt Marktheidenfeld . Marienbrunn, Stadt Marktheidenfeld . Michelrieth, Stadt Marktheidenfeld . Oberwittbach, Stadt Marktheidenfeld . Hafenlohr: Geringe Kaufkraftbindung . Windheim, Gemeinde Hafenlohr . Rothenfels: Geringe Kaufkraftbindung . Schollbrunn: Geringe Kaufkraftbindung . Unterwittbach, Markt Kreuzwertheim
In diesen Orten besteht dz. ein sortimentsrelevantes Umsatzpotenzial in Höhe von rd. 14,6 Mio. €. Da- von werden etwa 14,1 Mio. € in Marktheidenfeld, Kreuzwertheim, Esselbach und Lengfurt gebunden. Mit einem neuen Lebensmittelmarkt in Altfeld werden sich die von diesen Orten ausgehenden Kauf- kraftströme in Teilen verlagern. In Gewichtung der weiter oben genannten Einflussgrößen auf das räum- liche Einkaufsverhalten wird in der Summe ein volatiles Umsatzpotenzial von rd. 4,0 Mio. € berechnet. Dieses Umsatzvolumen kann dem neuen Standort in Altfeld zugerechnet werden.
Am stärksten wird die Stadt Marktheidenfeld von den Umsatzumverlagerungen betroffen sein. Die Aus- wirkungen auf die weiteren Standorte bleiben unterhalb kritischer Schwellenwerte.
Verkaufsfläche Sollumsatz3 Umsatzumverlagerung in m² in Mio. € in Mio. € % am Sollumsatz Marktheidenfeld Gesamtverkaufsfläche1 10.262 41,0 3,5 8,6 % Kreuzwertheim2 Rewe 2.000 7,2 Aldi 950 5,5 Gesamt 12,7 0,4 2,8 % Esselbach, Edeka2 700 2,5 0,1 5,2 % Triefenstein, Edeka Lengfurt2 1.200 4,3 0,05 0,9 % 1 ISEK Marktheidenfeld; 2 eigene Erhebung; 3 Struktur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017 Bay StmWI Tab. 3: Umsatzumverlagerungen Quelle: Eigene Berechnung
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5 Fazit
Im Ergebnis kann dargelegt werden, dass von einem Lebensmittelmarkt am Planstandort in Altfeld keine strukturgefährdenden Wirkungen auf andere Standort bzw. die regionale Versorgungsstruktur ausgehen werden. Am deutlichsten wird sich das neue Angebot auf die Nachfrage in der Stadt Marktheidenfeld auswirken.
Inwiefern der Lebensmittelmarkt den Bestand der Metzgerei und Bäckerei in Altfeld gefährden wird, hängt ganz maßgeblich auch von deren Produkt- und Servicequalität ab. Hier muss das berechtigte Interesse der Betriebe mit der Herstellung einer umfassenderen Grundversorgung für den einwohner- stärksten Stadtteil der Stadt Marktheidenfeld abgewogen werden. Grundsätzlich ist der Stadt Markthei- denfeld jedoch nahezulegen, auf die Ansiedlung von Fleisch-, Wurst- und Backwarenshops in dem Son- dergebiet, auch innerhalb der Kassenvorzone eines Lebensmittelmarktes zu verzichten, um keine un- verträgliche innerörtliche Wettbewerbssituation zu erzeugen.
Für die in Marienbrunn und Röttbach bestehenden Hofläden werden durch den Lebensmittelmarkt keine Gefährdungspotenziale erkannt. Bei den Hofläden handelt es sich um spezialisierte Anbieter, deren Warenangebot keinem unmittelbaren Wettbewerb zu einem Lebensmittelmarkt unterliegt.
Der Spezialitätenanbieter „Ihr Einkaufsland International“ steht außerhalb üblicher Nahversorgungs- strukturen und wird nicht in Wettbewerb zu einem neuen Lebensmittelmarkt treten.
Im Ergebnis wird das Vorhaben Lebensmittelmarkt in Altfeld als regionalverträglich bewertet. Vor allem für die Altfelder Bevölkerung wird sich eine spürbare Verbesserung der Versorgungssituation, für die Stadt Marktheidenfeld durch den Entfall des Versorgungsverkehrs eine Verkehrsentlastung einstellen.
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GEWERBEPARK SÖLLERSHÖHE – FACHLICHE STELLUNGNAHME ZUM SONDERGEBIET
Anhang
Matrix der Reisezeiten von den Wohnorten zu den Einkaufsstandorten
GE-Park Markt- Kreuzwert- Triefenstein Esselbach nach … Söllershöhe heidenfeld heim Lengfurt von … Fahrzeit in min Marktheidenfeld, St. 11 -- 10 14 9 Altfeld -- 12 9 8 8 Glasofen 7 7 6 10 11 Marienbrunn 7 8 6 13 13 Michelrieth 6 12 6 9 9 Oberwittbach 5 12 10 9 8 Zimmern 10 9 12 16 15 Hafenlohr 8 8 10 13 14 Windheim 9 10 12 15 15 Rothenfels 10 11 13 17 17 Esselbach 8 9 -- 12 15 Kredenbach 9 9 2 11 12 Steinmark 10 10 2 15 15 Bischbrunn 12 12 5 17 15 Schollbrunn 12 20 13 12 15 Hasloch 12 19 13 6 13 Hasselberg 16 22 16 10 18 Kreuzwertheim 9 16 14 -- 10 Röttbach 8 16 8 6 11 Unterwittbach 5 12 10 4 6 Wiebelbach 8 15 10 5 10 Triefenstein Homburg 9 12 14 11 3 Lengfurt 8 10 14 10 -- Rettersheim 6 12 11 5 3 Trennfeld 8 12 13 9 3 bevorzugter Einkaufsort mögliche Einkaufsalternative Verlagerung der Nachfrage zu Gunsten des Planstandortes anzunehmen Quellen: Homepages der Kommunen und Verwaltungsgemeinschaften, Google maps
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