Perizia Stima Trib Beccalossi Criptata

TRIBUNALE DI BRESCIA

Procedura di liquidazione del patrimonio XXXXXXXXXXXXXXXX

Giudice Delegato: Dott. Gianni Sabbadini Liquidatore: Dott.ssa Roberta Tegoletti

RELAZIONE DI STIMA BENI IMMOBILI

Allegati (su supporto informatico, DVD) Allegato A: relazione fotografica. Allegato B: Visure catastali, mappe e planimetrie catastali – schizzi di rilievo. Allegato C: pratiche edilizie reperite – articoli NTA – certificati destinazione urbanistica Allegato D: ipoteche.

Brescia, 28 settembre 2017

ing, Alessandro Poli

1 Indice.

Premessa ...... 2 1 INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ...... 3 CC1) Immobili siti nel Comune di Capriano del Colle (Brescia): ...... 3 CC2) Immobili siti nel Comune di Capriano del Colle (Brescia): ...... 4 CC3) Immobili siti nel Comune di Capriano del Colle (Brescia): ...... 4 OF1) Immobili siti nel Comune di Offlaga (Brescia): ...... 5 OF2) Immobili siti nel Comune di Offlaga (Brescia): ...... 5 OF3) Immobili siti nel Comune di Offlaga (Brescia): ...... 5 2. 1 Servitù, gravami ed ipoteche – atti provenienza...... 7 3.0 Immobile B1 Comune di Capriano del Colle (allevamento suinicolo)...... 17 3.1 Descrizione immobili...... 17 3.2 Pratiche edilizie e strumenti urbanistici...... 25 3.3 Certificazione energetica...... 26 3.4 Calcolo superfici commerciali e giudizio di stima:...... 27 4.0 Immobili B2 Comune di Capriano del Colle (Terreni con edificio in corso costruzione) ...... 29 4.1 Descrizione immobili...... 29 4.2 Pratiche edilizie e strumenti urbanistici...... 37 4.3 Certificazione energetica...... 39 4.4 Calcolo superfici commerciali e giudizio di stima:...... 39 5.0 Immobili B3 Comune di Offlaga (Terreni e allevamento suinicolo) ...... 45 5.1 Descrizione immobili...... 45 5.2 Pratiche edilizie e strumenti urbanistici...... 49 5.3 Certificazione energetica...... 52 5.4 Calcolo superfici commerciali e giudizio di stima:...... 52 6.0 Conclusioni e giudizio riassuntivo di stima economica immobili...... 57

Premessa

Il sottoscritto ing. Alessandro Poli, C.F. PLOLSN70B09B157S, nominato stimatore dal Liquidatore:

Dott.ssa Roberta Tegoletti, stende la seguente relazione di stima.

A seguito dell’incarico il sottoscritto procedeva ad acquisire la documentazione necessaria, di tipo ipotecario, catastale e urbanistica; effettuava sopralluoghi gli immobili e si procurava gli elementi documentali per la stima dei beni, ecc.

In seguito alle ricerche ipotecarie ed alle ricerche catastali è emerso che il sig.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX è proprietario di immobili, alcuni in piena proprietà altri in nuda proprietà, ecc. Nella seguente relazione sono esplicitati tali immobili.

1 INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI

Si fa presente che nelle visure catastali i sig.ri XXXXXXXXXXXXXXXXXx e la sig.ra

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX risultano ad oggi usufruttuari di alcuni immobili (ved. oltre).

Il sig. XXXXXXXXXXXXXXXX è ad oggi deceduto. Pertanto è decaduto (si è estinto) il suo diritto usufruttuario.

Nel proseguo della relazione vengono specificate le relative quote e riportate le effettive quote di proprietà (piena proprietà, nuda proprietà, ecc.) del sig. XXXXXXXXXXXXXXXXX

Si riporta l’identificazione catastale e le relative quote di proprietà indicate nelle visure catastali, con le eventuali specifiche inerenti le effettive quote di proprietà e/o di usufrutto ad oggi, ecc. emerse tramite le visure ipotecarie.

CC1) Immobili siti nel Comune di Capriano del Colle (Brescia):

Gli immobili sono catastalmente identificati al catasto Terreni, foglio 5: - mapp. 6, Qualità e classe: Vigneto 1, superficie 4’260 mq, rendita Dominicale 83.60 euro, agraria 33,00 euro; - mapp. 8, Qualità e classe: Vigneto 1, superficie 10’340 mq, rendita Dominicale 202.93 euro, agraria 80.10 euro; - mapp. 34, Qualità e classe: Semin Arbor 2, superficie 1’210 mq, rendita Dominicale 8.75 euro, agraria 6.56 euro; - mapp. 35, Qualità e classe: Bosco misto U, superficie 310 mq, rendita Dominicale 1.12 euro, agraria 0.10 euro; - mapp. 39, Qualità e classe: Bosco misto U, superficie 2’530 mq, rendita Dominicale 9.15 euro, agraria 0.78 euro;

Catastalmente intestati a:

XXXXXXXXXXXXXXXXXX: per la nuda proprietà quota 1/1 in regime di separazione dei beni.

3 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX: Usufrutto quota ½ XXXXXXXXXXXXXXXXXXX: Usufrutto quota ½ (diritto usufruttuario estinto).

Come già accennato il sig. XXXXXXXXXXXXX è ad oggi deceduto. Pertanto il sig. XXXXXXXXXXXXXXX ad oggi è intestatario per: piena proprietà per ½ e per ½ nuda proprietà. XXXXXXXXXXXXXXXXXx: Usufrutto quota ½

CC2) Immobili siti nel Comune di Capriano del Colle (Brescia):

Gli immobili sono catastalmente identificati al catasto Terreni, foglio 5: - mapp. 4, AA Qualità e classe: Vigneto 1, superficie 2’900 mq, rendita Dominicale 56.91 euro, agraria 22.47 euro – AB Semin Arbor 1, superficie 1’890 mq, rendita Dominicale 15.62 euro, agraria 14.15 euro; - mapp. 30, Qualità e classe: Seminativo 3, superficie 960 mq, rendita Dominicale 5.70 euro, agraria 4.46 euro; - mapp. 31, Qualità e classe: Bosco misto U, superficie 100 mq, rendita Dominicale 0.36 euro, agraria 0.03 euro;

Catastalmente intestati a:

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX: per la nuda proprietà quota 1/1 in regime di separazione dei beni. XXXXXXXXXXXXXXXXXx: Usufrutto quota 1/1

CC3) Immobili siti nel Comune di Capriano del Colle (Brescia):

Gli immobili sono catastalmente identificati al catasto Fabbricati, foglio 12: - NCT, mapp. 78, Categoria D/10 rendita 15'252.00 euro.

Catastalmente intestato a:

4 XXXXXXXXXXXXXXXXXXX: per la proprietà quota 1/1 in regime di separazione dei beni.

N.B. si fa presente che l’immobile è identificato al catasto terreni foglio 12 mappale 78 superficie 43'530, Ente urbano. Questo deriva dalla fusione dei mappali 61, 57 e 32 (questi sono riportati negli atti ipotecari e vigenti all’epoca della stipula degli stessi)

OF1) Immobili siti nel Comune di Offlaga (Brescia):

Gli immobili sono catastalmente identificati al catasto Terreni, foglio 18: - mapp. 23, Qualità e classe: Fu Daccert, superficie 7'130 mq rendita -.

Catastalmente intestato a:

XXXXXXXXXXXXXXXXXx: per la proprietà quota 1/1 in regime di separazione dei beni.

OF2) Immobili siti nel Comune di Offlaga (Brescia):

Gli immobili sono catastalmente identificati al catasto Terreni, foglio 18: - mapp. 6, Qualità e classe: Seminativo irriguo 1, superficie 7’750 mq, rendita Dominicale 78.05 euro, agraria 84.05 euro; Catastalmente intestato a:

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXx: per la proprietà quota 1/1 in regime di separazione dei beni.

OF3) Immobili siti nel Comune di Offlaga (Brescia):

Gli immobili sono catastalmente identificati al catasto Terreni, foglio 18: - mapp. 64, Qualità e classe: Seminativo irriguo 1, superficie 120 mq, rendita Dominicale 1.21 euro, agraria 1.30euro; - mapp. 65, Qualità e classe: Seminativo irriguo 1, superficie 160 mq, rendita Dominicale 1.61 euro, agraria 1.74euro;

Catastalmente intestato a:

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXx: per la proprietà quota 1/1 in regime di separazione dei beni.

N.B. si fa presente che i mappali 6, 64 e 65 derivano dal frazionamento del mappale 6 (vecchia identificazione di 8’030mq), questo è riportato negli atti ipotecari e vigenti all’epoca della stipula degli stessi. In particolare il mappale cessato 6 è divenuto ad oggi mappali 6, 64 e 65.

NOTE ED OSSERVAZIONI.

- Sui terreni nel Comune di Capriano del Colle, catastalmente identificati al foglio 5 mappali 6

e 4 ad oggi sono presenti fabbricati in corso di costruzione (al rustico). Tali fabbricati non

sono accatastati, in particolare non sono inseriti nelle mappe catastali, né nelle visure

catastali (catasto fabbricati).

Si necessita di aggiornamento catastale.

- Sui terreni nel Comune di Offlaga, catastalmente identificati al foglio 18 mappale 23 ad oggi

sono presenti fabbricati (allevamento suinicolo). Tali fabbricati non sono accatastati al

catasto fabbricati, non sono presenti le planimetrie, le visure, ecc. Inoltre nella mappa

catastale non sono stati rappresentati alcuni manufatti quali la pesa esterna, la centralina,

ecc. e la rappresentazione dei manufatti principali non è corretta. Si necessita di

aggiornamento catastale.

- Sui terreni nel Comune di Capriano del Colle, catastalmente identificati al foglio 12 mappale

78 (allevamento suinicolo), sono presenti alcuni manufatti ad oggi non correttamente

accatastati (es. vasche acque est, trincee mangificio, ecc.). E’ presente nelle planimetrie

catastali un loggiato-terrazza non presente in sito. Nella parte sud sono presenti alcuni silos

6 metallici non rappresentati.

2. 1 Servitù, gravami ed ipoteche – atti provenienza.

Sono state effettuate ricerche presso l’Ufficio dell’Agenzia del Territorio, a livello Nazionale, servizio di pubblicità Immobiliare delle Ispezioni Ipotecarie, tramite la denominazione XXXXXXXXXXXXXxx, ampliata per omocodice, tramite il codice fiscale e C.F. XXXXXXXXXXXXXXXXXXx

In allegato si riportano tutte le visure ipotecarie reperite.

Sono emerse formalità presso le Agenzie del Territorio di Brescia – Servizio pubblicità Brescia.

Per maggio chiarezza si riporta il numero della formalità rispetto alla numerazione progressiva indicata nell'elenco totale delle formalità allegato.

Ipoteche relative al sig. XXXXXXXXXXXXXXXXx e sue proprietà.

Sono state effettuate ricerche presso le Conservatorie a livello Nazionale.

Sono risultate formalità nella Conservatoria di Brescia Direzione Provinciale di BRESCIA, Ufficio provinciale – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare.

Conservatoria di Brescia. Sono emerse n. 16 formalità, qui di seguito riassunte (in allegato l’elenco e le formalità stesse).

Formalità 1:

ISCRIZIONE CONTRO del 12/11/1990 - Registro Particolare 4768 Registro Generale 31273, PRIVILEGIO derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI PRESTITO AGRARIO SOGGETTO DEBITORE.

7 Trattasi di prestito agrario inerente bestiame, foraggio e trattori.

Formalità 2:

ISCRIZIONE CONTRO del 12/11/1990 - Registro Particolare 4769 Registro Generale 31274 PRIVILEGIO derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI PRESTITO AGRARIO SOGGETTO DEBITORE

Trattasi di prestito agrario inerente bestiame, foraggio e trattori.

Formalità 3:

TRASCRIZIONE A FAVORE del 15/11/1990 - Registro Particolare 21756 Registro Generale 31613 Pubblico ufficiale LANGELLA ANTONIO Repertorio 48493 del 22/10/1990 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA Immobili siti in OFFLAGA(BS) SOGGETTO ACQUIRENTE Documenti successivi correlati: 1. Trascrizione n. 26761 del 11/08/2005

Tramite tale atto il sig. XXXXXXXXXXXXXXXXX acquista immobili in Offlaga (OF2) catastalmente identificato al catasto Terreni, foglio 8, mapp. 23, superficie 7'130 mq rendita -.

N.B. nell’atto è stato erroneamente indicato il foglio 8 anziché il 18. Con atto del 2005 (10) è stato rettificato il foglio 18 anziché 8.

Formalità 4:

TRASCRIZIONE CONTRO del 13/05/1991 - Registro Particolare 9733 Registro Generale 13558 Pubblico ufficiale MONDELLO MANUELA Repertorio 24956 del 29/04/1991 ATTO TRA VIVI - COSTITUZIONE DI VINCOLO DI DESTINAZIONE Immobili siti in SAN PAOLO(BS)

Trattasi di vincolo di destinazione inerente l’immobile catastalmente identificato al catasto Terreni, foglio 18, mapp. 23, superficie 7'130 (OF2) tra il sig. XXXXXXXXXXX ed il Comune di San Paolo.

Formalità 5:

TRASCRIZIONE A FAVORE del 20/01/1998 - Registro Particolare 1246 Registro Generale 1576 Pubblico ufficiale MOR CLAUDIO Repertorio 5309 del 31/12/1997 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA Immobili siti in OFFLAGA(BS) SOGGETTO ACQUIRENTE.

Tramite tale atto il sig. xxxxxxxxxx acquista immobili in Offlaga (OF2) catastalmente identificato al catasto Terreni, foglio 18, mapp. 6, superficie 8'030 mq rendita -.

N.B. ad oggi l’identificazione dell’immobile è: mappale 6, sup. 7’750mq (Of2) e mappali 64 (120mq) e mappale 65 (160mq), questi OF3.

Formalità 6:

ISCRIZIONE CONTRO del 22/12/2000 - Registro Particolare 11316 Registro Generale 48956 Pubblico ufficiale ANNARUMMA GIUSEPPE Repertorio 77273 del 18/12/2000 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO Immobili siti in OFFLAGA(BS) SOGGETTO DEBITORE Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n. 2087 del 16/05/2001 (EROGAZIONE A SALDO) 2. Annotazione n. 1269 del 31/01/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE)

Formalità 7:

TRASCRIZIONE A FAVORE del 09/07/2003 - Registro Particolare 20104 Registro Generale 32970 Pubblico ufficiale SANTARPIA ROBERTO Repertorio 57531/13400 del 30/06/2003 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA Immobili siti in CAPRIANO DEL COLLE(BS) SOGGETTO ACQUIRENTE

Tramite tale atto il sig. XXXXXXXXXXXXXXX acquista immobili in Capriano del Colle (OF2) catastalmente identificato al catasto Terreni, foglio 12 mappali 61, 57 e 32. (CC3)

9 N.B. ad oggi tali immobili sono catastalmente identificati al catasto fabbricati foglio 12 mappale 78, D/10 (CC3).

Formalità 8:

ISCRIZIONE CONTRO del 15/09/2003 - Registro Particolare 10747 Registro Generale 44493 Pubblico ufficiale SANTARPIA ROBERTO Repertorio 58249/13639 del 11/09/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO Immobili siti in CAPRIANO DEL COLLE(BS) SOGGETTO DEBITORE Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n. 6618 del 30/07/2005 (EROGAZIONE A SALDO)

Formalità 9:

TRASCRIZIONE CONTRO del 17/09/2004 - Registro Particolare 28817 Registro Generale 47383 Pubblico ufficiale SANTARPIA ROBERTO Repertorio 63144 del 27/07/2004 ATTO TRA VIVI - COSTITUZIONE DI VINCOLO Immobili siti in CAPRIANO DEL COLLE(BS)

Trattasi di vincolo di destinazione inerente gli immobili catastalmente identificati al catasto Terreni, foglio 12, mappali 61, 57 e 32; foglio 5 mappali 4, 30 e 31; foglio 5 mappali 6, 8, 34, 35 e 39. (CC1, CC2, CC3). Si fa presente che i mappali 61, 57 e 32 sono ad oggi identificati con il mappale 78.

A favore: Comune di Capriano del Colle.

Nell’atto è riportato che: SIGNORI XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, VINCOLANO ALLA NON EDIFICABILITA' LA SUPERFICIE AGRICOLA DI MQ. 68.030,00 COSTITUITA DAI MAPPALI INDIVIDUATI ALL'UFFICIO DEL TERRITORIO - CATASTO TERRENI DEL PREDETTO COMUNE COME: - FG.12, MAP.61, HA: 0.25.40, SEMIN. IRRIG., CLASSE 1, R.D. EURO 19,68, R.A. EURO 24,92; - FG.12, MAP.57, HA: 0.43.20, SEMIN. IRRIG., CLASSE 1, R.D. EURO 33,47, R.A. EURO 42,39; - FG.12, MAP.32, HA: 3.66.70,SEMIN. IRRIG., CLASSE 1, R.D. EURO 284,08, R.A. EURO 359,83; - FG.5, MAP.4, HA: 0.47.90, SEMIN. ARBOR, CLASSE 1, R.D. EURO 39,58, R.A. EURO 35,87; - FG.5, MAP.30, HA: 0.09.60, SEMINATIVO, CLASSE 3, R.D. EURO 5,70, R.A. EURO 4,46; - FG.5, MAP.31, HA: 0.01.00, BOSCO MISTO, R.D. EURO 0,36, R.A. EURO 0,03; - FG.5, MAP.6, HA: 0.42.60, SEMIN. ARBOR., CLASSE 1, R.D. EURO 35,20, R.A. EURO 31,90; - FG.5, MAP.8, HA: 1.03.40, SEMIN. ARBOR., CLASSE 1, R.D. EURO 85,44, R.A. EURO77,43; - FG.5, MAP.34, HA: 0.12.10, SEMIN. ARBOR., CLASSE 2, R.D. EURO 8,75, R.A. EURO 6,56; - FG.5, MAP.35, HA:

10 0.03.10, BOSCO MISTO, R.D. EURO 1,12, R.A. EURO 0,10; - FG.5, MAP.39, HA: 0.25.30, BOSCO MISTO, R.D. EURO 9,15, R.A. EURO 0,78; PER RAGGIUNGERE IL MASSIMO DELLA SUPERFICIE COPERTA PREVISTO PER LA SUPERFICIE VINCOLATA. INOLTRE IL SOTTOSCRITTO XXXXXXXXXXXXXXXX SI IMPEGNA A MANTENERE LA DESTINAZIONE DEI FABBRICATI DI CUI AL PROGETTO ALLEGATO ALLA DOMANDADI CONCESSIONE EDILIZIA AD ESCLUSIVO USO AGRICOLO SECONDO IL DISPOSTO DEGLI ARTICOLI 2 E 3 DELLA LEGGE REGIONALE N. 93 DEL 7/06/1980 DICHIARANDOSI EDOTTO CHE OGNI VARIANTE DI DESTINAZIONE COMPORTERA' L'AUTOMATICA DECADENZA DELLA CONCESSIONE EDILIZIA CON CONSEGUENTE APPLICAZIONE DEI DISPOSTI DEGLI ARTICOLI 15 E 17 DELLA LEGGE N. 10 DEL 28/01/1977, COME SOSTITUITI DALLA LEGGE 28/02/1985 N. 47 CAPO I.

Formalità 10:

TRASCRIZIONE A FAVORE del 11/08/2005 - Registro Particolare 26761 Registro Generale 45046 Pubblico ufficiale LANGELLA ANTONIO Repertorio 3497 del 02/08/2005 ATTO TRA VIVI - ATTO DI RETTIFICA DI DATI CENSUARI Immobili siti in OFFLAGA(BS) Trattasi di rettifica formalità 3, ossia rettifica identificazione mappale 18 anziché 8.

Formalità 11:

ISCRIZIONE CONTRO del 16/09/2005 - Registro Particolare 11853 Registro Generale 52062 Pubblico ufficiale SANTARPIA ROBERTO Repertorio 67766/17509 del 15/09/2005 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in OFFLAGA(BS) SOGGETTO DEBITORE

Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA VOLONTARIA Derivante da 168 CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Capitale € 505.000,00 Tasso interesse annuo 4.3% Tasso interesse semestrale - Interessi - Spese € 505.000,00 Totale € 1.010.000,00 Importi variabili SI Valuta estera - Somma iscritta da aumentare automaticamente SI Presenza di condizione risolutiva - Durata 22 anni 11 mesi 16 giorni

A favore Soggetto n. 1 In qualità di - Denominazione o ragione sociale MONTE DEI PASCHI DI SIENA - BANCA PER L'IMPRESA S.P.A. Sede FIRENZE (FI) Codice fiscale 00816350482 Domicilio ipotecario eletto FIRENZE (FI), VIALE GIUSEPPE MAZZINI N. 46 Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1

11 Contro Soggetto n. 1 In qualità di - Cognome XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXX Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1

Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n. 1 Comune G006 - OFFLAGA (BS) Catasto TERRENI Foglio 18 Particella 6 Subalterno - Natura T - TERRENO Consistenza 80 are 30 centiare Immobile n. 2 Comune G006 - OFFLAGA (BS) Catasto TERRENI Foglio 18 Particella 23 Subalterno - Natura R - FABBRICATO RURALE Consistenza 71 are 30 centiare

N.B. l’ipoteca è inerente gli immobili OF1, OF2 ed OF3. Si fa presente che ad oggi l’immobile fg. 18 mapp. 6 è identificato al foglio 18 mappali 6, 64 e 65. Formalità 12

ISCRIZIONE CONTRO del 31/07/2006 - Registro Particolare 9753 Registro Generale 42720 Pubblico ufficiale SANTARPIA ROBERTO Repertorio 71229/19226 del 26/07/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in CAPRIANO DEL COLLE(BS), OFFLAGA(BS) SOGGETTO DEBITORE

Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA VOLONTARIA Derivante da 168 CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Capitale € 3.200.000,00 Tasso interesse annuo 5.35% Tasso interesse semestrale - Interessi - Spese € 3.200.000,00 Totale € 6.400.000,00 Importi variabili SI Valuta estera - Somma iscritta da aumentare automaticamente SI Presenza di condizione risolutiva - Durata 27 anni 5 giorni

Unità negoziali 3 Soggetti a favore 1 Soggetti contro 3

Unità negoziale n. 1 (immobili in Capriano del Colle) Catastalmente identificati al catasto terreni foglio 5 mappali 4, 30, 31 (CC2)

Unità negoziale n. 2 (immobili in Capriano del Colle) Catastalmente identificati al catasto terreni foglio 5 mappali 6, 8, 34, 35 e 39 (CC1)

Unità negoziale n. 3 Capriano del Colle Catastalmente identificato al catasto fabbricati foglio 12 mappale 78 (CC3) Offlaga Catastalmente identificati al catasto terreni foglio 18 mappale 23 e 6 (OF1, OF2 ed OF3)

A favore Soggetto n. 1 In qualità di - Denominazione o ragione sociale MONTE DEI PASCHI DI SIENA - BANCA PER L'IMPRESA S.P.A. Sede FIRENZE (FI) Codice fiscale 00816350482 Domicilio ipotecario eletto FIRENZE (FI) VIALE GIUSEPPE MAZZINI N.46 Relativamente a TUTTE le unità negoziali Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1

Contro Soggetto n. 1 In qualità di - Cognome XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA' Terzo datore SI Per la quota di ½ Soggetto n. 2 In qualità di - Cognome XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX - Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA' Terzo datore SI Per la quota di 1/1 - Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA' Terzo datore SI Per la quota di 1/2 Soggetto n. 3 In qualità di - Cognome XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Relativamente all'unità negoziale n. 3 Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1

N.B. si fa presente che tramite tale atto sono stati ipotecati gli immobili CC3, OF1, OF2 ed OF3, di proprietà del sig. XXXXXXXXXXXXXXXXXX alla data di stipula dell’ipoteca. Inoltre sono stati ipotecati gli immobili CC1 e CC2 successivamente divenuti per la nuda proprietà del sig. XXXXXXXXXXXXXXXXXX e per alcuni di essi anche in parte di proprietà piena in seguito al decesso del padre (sig. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX).

Formalità 13

13 TRASCRIZIONE A FAVORE del 12/04/2007 - Registro Particolare 12509 Registro Generale 21283 Pubblico ufficiale SANTARPIA ROBERTO Repertorio 72939/20355 del 03/04/2007 ATTO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETTATA Immobili siti in CAPRIANO DEL COLLE(BS) SOGGETTO DONATARIO

Tramite tale atto il sig. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX diviene proprietario della sola NUDA Proprietà dei seguenti immobili nel Comune di Capriano del Colle (CC1)

Unità negoziale n. 1 (immobili in Capriano del Colle) Catastalmente identificati al catasto terreni foglio 5 mappali 6, 8, 34, 35 e 39 (CC1)

Usufrutto: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX: Usufrutto quota ½ XXXXXXXXXXXXXXXXXX: Usufrutto quota ½

N.B. ad oggi il sig. XXXXXXXXXXXXXXXX è deceduto. Pertanto non è più in essere il diritto dell’usufrutto. Ad oggi l’immobile è: in piena proprietà sig. XXXXXXXXXXX. In nuda proprietà quota ½ sig. XXXXXXXXXXXXX Usufrutto quota ½ sig.ra XXXXXXXXXXXXXX.

Formalità 14

TRASCRIZIONE A FAVORE del 12/04/2007 - Registro Particolare 12510 Registro Generale 21284 Pubblico ufficiale SANTARPIA ROBERTO Repertorio 72939/20355 del 03/04/2007 ATTO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETTATA Immobili siti in CAPRIANO DEL COLLE(BS) SOGGETTO DONATARIO

Tramite tale atto il sig. XXXXXXXXXXXXXX diviene proprietario della sola NUDA Proprietà dei seguenti immobili nel Comune di Capriano del Colle (CC2)

Unità negoziale n. 1 (immobili in Capriano del Colle) Catastalmente identificati al catasto terreni foglio 5 mappali 4, 30, 31 (CC2)

Usufrutto : XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

N.B. ad oggi la situazione non è mutata.

Formalità 15

ISCRIZIONE CONTRO del 06/08/2014 - Registro Particolare 4580 Registro Generale 26515 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 8451/13 del 19/04/2013 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Immobili siti in CAPRIANO DEL COLLE(BS), OFFLAGA(BS) SOGGETTO DEBITORE Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA GIUDIZIALE Derivante da 0281 DECRETO INGIUNTIVO Capitale € 165.000,00 Tasso interesse annuo - Tasso interesse semestrale - Interessi € 34.173,08 Spese € 2.338,00 Totale € 201.511,08

A favore Soggetto n. 1 In qualità di - Denominazione o ragione XXXXXXXXXXXXXX Domicilio ipotecario eletto BRESCIA XXXXXXXXXXXX - Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di NUDA PROPRIETA' Per la quota di 1/1 - Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1 Contro Soggetto n. 1 In qualità di - Cognome XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX - Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di NUDA PROPRIETA' Per la quota di 1/1 - Relativamente all'unità negoziale n. 2 Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1

Unità negoziale n. 1 Comune di Capriano del Colle, catastalmente identificati al foglio 5 mappali 6, 8, 34, 35 e 39 (CC1), foglio 5 mappali 4, 30 e 31 (CC2)

Unità negoziale n.2 Comune di Capriano del Colle, catastalmente identificati al foglio 12 mappale 78 (CC3);

15 Comune di Offlaga , catastalmente identificati al foglio 18 mappale 23 (OF1), foglio 18 mappale 6 [questi ad oggi identificato ai mappali 6, 34 e 35] (OF2 ed OF3);

Formalità 16

TRASCRIZIONE CONTRO del 29/12/2014 - Registro Particolare 28253 Registro Generale 42142 Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO Repertorio 6851/2014 del 05/11/2014 ATTO GIUDIZIARIO - PROCEDIMENTO COMPOSIZIONE CRISI L.N.3 DEL 27/01/2012 Immobili siti in CAPRIANO DEL COLLE(BS), OFFLAGA(BS)

Descrizione ATTO GIUDIZIARIO Data 05/11/2014 Numero di repertorio 6851/2014 Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO Codice fiscale 80052730175 Sede BRESCIA (BS) Dati relativi alla convenzione Specie ATTO GIUDIZIARIO Descrizione 600 PROCEDIMENTO COMPOSIZIONE CRISI L.N.3 DEL 27/01/2012

A favore Soggetto n. 1 In qualità di - Denominazione o ragione sociale MASSA DEI CREDITORI DI XXXXXXXXXXXXXX Sede Codice fiscale - Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1 Contro Soggetto n. 1 In qualità di - Cognome XXXXXXXXXXXXXXXX Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1

Immobili: CC1, CC2, CC3, OF1, OF2, OF3. Si fa presente che riguardo gli immobili CC1 e CC2 il sig. XXXXXXXXXXXXXXX non è proprietario per la quota pari a 1/1, bensi’ per parte di quote in piena proprietà, parte in nuda proprietà.

N.B. ved. anche paragrafo urbanistica per gli altri gravami.

16 3.0 Immobile B1 Comune di Capriano del Colle (allevamento suinicolo): Lotto

3.1 Descrizione immobili.

Allevamento box bestiame

Trattasi di complesso immobiliare a destinazione allevamento suinicolo. Esso è posizionato in

19 posizione periferica e lontano dal centro storico del paese, a sud-est rispetto a questi.

All’allevamento si accede dalla Strada Bassa per Bagnolo Mella, attraverso passaggi pedonali e carrai (il principale con cancello metallico motorizzato in posizione nord-ovest e l’altro secondario in posizione nord-est).

Il complesso è costituito sostanzialmente da due corpi box bestiame, realizzati con struttura in c.a. ed a struttura prefabbricata, ad un piano fuori terra, con copertura a doppia pendenza (5.95m al colmo). Nella pavimentazione è presente un sistema di raccolta liquami. I serramenti perimetrali sono apribili elettricamente. La pavimentazione è sostanzialmente in battuto di cemento.

Struttura est

Ad est del complesso è presente una struttura prevalentemente in prefabbricato con copertura a doppia pendenza, sostanzialmente ad un piano fuori terra. La parte sud, di altezza interna pari a circa 7.25m al colmo e pari a circa 6.9m sul perimetro, è ad uso magazzino. Presenta pavimentazione in battuto di cemento ed è accessibile attraverso un ingresso carraio e pedonale.

Nella parte nord del magazzino è presente un solaio intermedio con funzione di magazzino, accessibile attraverso scale esterne in c.a. Esso è al rustico.

20 Nella parte nord è presente la zona uffici, di altezza interna pari a circa 3.0m, dotati di servizi igienici.

La pavimentazione è in piastrelle, presenta pareti intonacate e pitturate, impianto elettrico sottotraccia con corpi illuminanti a soffitto. Sono presenti corpi scaldanti a parte autonomi. I serramenti esterni in metallo sono dotati di vetrocamera (doppi vetri). All’ufficio si accede dall’area cortiliva e dal loggiato sul retro. Nella parte nord non è stata completata la parte del portico. Nella parte est è presente la pesa. Nella parte sud sono presenti alcuni silos metallici.

Struttura est

Struttura est – piano primo al rustico

Struttura est – uffici

Nella parte sud-ovest dell’area cortiliva sono presenti le trincee ad uso stoccaggio mangificio, ecc.

22 realizzate attraverso pareti longitudinali in calcestruzzo e pavimentazione in battuto di cemento.

Nella parte sud-est sono presenti le vasche accumulo e stoccaggio liquami. Esse sono realizzate in calcestruzzo armato. Ad est dei box sono presenti vasche di raccolta liquami per poi essere convogliati alle vasche sud citate.

Dalle vasche principali si diramano alcune tubazioni per lo smaltimento liquami nei terreni limitrofi non di proprietà.

Nella parte sud-ovest è presente una vasca di prelievo acqua, sostanzialmente per irrigazione terreni limitrofi non di proprietà.

Nella parte nord-est sono presenti piccoli manufatti frigoriferi per stoccaggio provvisorio animali deceduti. Il lotto è sostanzialmente recintato nella parte nord. Presenta pavimentazione in battuto di cemento nella parte centrale-ovest.

Trincee

Vasche raccolta liquami

(ved. anche schizzi di rilievo e planimetrie).

24 3.2 Pratiche edilizie e strumenti urbanistici.

In seguito all'accesso agli atti amministrativi presso il Comune di Capriano del Colle il sottoscritto ha potuto visionare le pratiche edilizie, che è stato possibile reperire, inerenti il complesso immobiliare.

- Permesso di costruire gratuito n. 18 de l7-10-2004 ai sensi art. 17 comma 3 D.P.R. 380/2001

e s.m.i. Edificazione allevamento suinicolo;

- Variante al P.d.C. n. 18 del 09-10-2008;

- D.I.A. del 05-07-2004 inerente realizzazione di trincee.

N.B. al fine dell’edificazione dell’allevamento suinicolo sono stati vincolati alla non

edificabilità i terreni catastalmente identificati al Comune di Capriano del Colle foglio 12

mappali 61, 57 e 32 (ad oggi mappale 78) e foglio 5 mappali 4, 6, 8, 30, 31, 34, 35 e 29 (di

proprietà, piena o in quota del sig. XXXXXXXXXXXXX). (ved. paragrafo gravami ed allegati).

N.B. Al fine dell’edificazione dell’allevamento suinicolo è stato, come previsto dalle norme,

sottoscritto un impegno al mantenimento della destinazione d’uso del complesso

(allevamento suinicolo).

L’impegno è inerente sia l’allevamento in oggetto sia al complesso edilizio (abitazione, zona

espositiva, ecc.) sorto sui mappali 4, 6, 8, 30, 31, 34, 35 e 29.

Osservazioni: ad eccezione del manufatto vasca acque sud ovest il complesso è stato

edificato tramite regolari permessi autorizzativi. Nelle tavole di progetto relative alle

autorizzazioni, depositate presso il Comune di Capriano del Colle non è presente la vasca

seminterrata est di prelievo ed accumulo liquami.

N.B. non è stata reperita la richiesta e, di conseguenza, il rilascio dell’agibilità (abitabilità) del

complesso né la fine lavori.

3.3 Certificazione energetica.

Certificazione energetica.

Non è stata reperita alcuna certificazione energetica riferita agli immobili in oggetto.

26 3.4 Calcolo superfici commerciali e giudizio di stima:

La stima degli immobili è stesa anche in funzione delle problematiche citate nella seguente relazione, i cui costi per la risoluzione sono già stati considerati nella stima stessa.

La stima tiene in considerazione anche le servitù, gravami, ecc.

La stima è stata stesa in funzione anche del rilievo di massima eseguito. Le superfici riportate si riferiscono a quelle commerciali. Al fine dell’esatta individuazione delle superfici è necessario eseguire un rilievo strumentale.

Immobile B1 Comune di Capriano del Colle Allevamento suino

Calcolo Stima

mq Proprietà: 1/1 mq. Coeff commerciali Euro/mq totale

Allevamento suino Foglio Mappale sub. 12 78 A [m] B [m]

Box bestiame suini 115,25 16,5 1901,63 1,00 1901,63 115,25 16,5 1901,63 1,00 1901,63 Totale 3803,25 € 335,00 € 1.274.089

magazzino - mangimificio Piano terra 30,31 14,8 448,59 1,00 448,59 € 260,00 € 116.633 Piano primo 6,35 14,8 93,98 1,00 93,98 € 85,00 € 7.988 Ufficio Piano terra 11,3 5,3 59,89 1,00 59,89 3 3,3 9,90 1,00 9,90

27 Totale 69,79 € 650,00 € 45.364 Portico esterno 3,3 2 6,60 1,00 6,60 € 150,00 € 990

Vasche liquami 2700,00 1,00 2700,00 € 75,00 € 202.500 trincee, ecc. 990,00 1,00 990,00 € 50,00 € 49.500

Pesa € 18.000 Area cortiliva 35481,77 1,00 35481,77 €4,00 € 141.927

Totale € 1.856.991 Totale arrotondato € 1.850.000,00

Totale stima immobili: 1'850’000,00 euro (unmilioneottocentocinquantamila/00 euro).

28 4.0 Immobili B2 Comune di Capriano del Colle (Terreni con edificio in corso costruzione): Lotto 2

4.1 Descrizione immobili.

Immobili

Immobili – corpo est

Immobili

Immobili – interno

Immobili – piano primo

Immobili – interrato

Immobili – corpo ovest piano ammezzato

Immobili – terreni

Immobili – terreni (vigneto)

Immobili – terreni (bosco)

34 Trattasi di terreni con coltivazioni a vigneto (ad oggi presente) o a bosco ceduo.

Essi sono posizionati sul Monte Netto, in posizione periferica rispetto al centro storico del paese, sulla via Giulietta.

Agli immobili si accede da nord dalla via Giulietta attraverso passaggi pedonali e carrai (?), dalla parte sud attraverso bosco di proprietà terzi.

Si fa presente e si sottolinea che, come già accennato, ai mappali oggetto di stima si accede da nord dalla strada via Giulietta attraverso mappali di proprietà terzi, in particolare dai mappali 3, 5 e 7.

Non sono state reperite servitù di passaggio trascritte presso le conservatorie e/o atti, permessi, ecc. sottoscritti. I terreni risultano di fatto interclusi. Si considera una servitù di passaggio di fatto presente attraverso mappali di proprietà terzi che dovrà essere regolarizzata e trascritta attraverso idonee procedure. Come meglio descritto oltre dovranno essere inserite anche servitù inerenti passaggi impianti a servizio edificio (es. acqua, metano, energia elettrica, ecc.)

Estratto mappa catastale.

I terreni sono prevalentemente piani nella parte nord con leggera pendenza verso sud per poi aumentare inclinazione nella parte boschiva sino al corso d’acqua.

35 Ad oggi, come già accennato, sono presenti filari di viti nella parte centrale-nord.

Nella parte nord, a cavallo dei mappali 4, 6 ed 8 è presente un complesso edilizio edificato sostanzialmente al rustico.

Zona edificazione edifici

Nella parte nord, a cavallo dei mappali 4, 6 ed 8 è presente un complesso edilizio edificato sostanzialmente al rustico.

Esso è composto da più corpi di fabbrica e presentano, sostanzialmente, interrato.

Le strutture sono realizzate in calcestruzzo gettato in opera, solai intermedi in laterocemento, copertura lignea. Le murature perimetrali ove presenti, sono in laterizio tipo Poroton.

Il complesso è al rustico, ossia mancano le caldane, le tramezze, gli intonaci, gli impianti, i serramenti, ecc.

Nella parte centrale è prevista l’abitazione, composta da piano terra e primo piano accessibile da scale interne.

(ved. anche schizzi di rilievo e planimetrie).

36 4.2 Pratiche edilizie e strumenti urbanistici.

- Permesso di costruire gratuito n. 10/2006 ai sensi art. 17 comma 3, lettera a) D.P.R.

380/2001 e s.m.i. , correlata alla autorizzazione paesistica prot. 8426 del 12/09/2005.

N.B. al fine dell’edificazione sono stati vincolati alla non edificabilità i terreni catastalmente

identificati al Comune di Capriano del Colle foglio 12 mappali 61, 57 e 32 (ad oggi mappale

78) e foglio 5 mappali 4, 6, 8, 30, 31, 34, 35 e 29 (di proprietà, piena o in quota del sig.

xxxxxxxx). (ved. paragrafo gravami ed allegati).

N.B. Al fine dell’edificazione del complesso immobiliare è stato, come previsto dalle norme,

sottoscritto un impegno al mantenimento della destinazione d’uso del complesso, ossia ad

uso agricolo secondo il disposto art. 2 e 3 L.R. n. 93 del 7 giugno 1980 (ad uso manufatti

agricoli per vendita e conservazione prodotti agricoli e residenza).

L’autorizzazione ed i relativi permessi autorizzativi prevedevano una maggiore superficie e volumetria rispetto a quanto edificato ad oggi.

In particolare ad oggi è stato edificato (al rustico), l’abitazione centrale; il corpo est ed il corpo ovest e relativi portici, interrati, ecc.

Non è stato edificato il “corpo B”, ossia cantina ed esposizione prodotti nella zona sud.

Si fa presente che il progetto prevedeva lo smaltimento delle acque fognarie attraverso la realizzazione di manufatto “Fito depurazione” posto a sud, questi non realizzato.

Ad oggi l’edificio non è stato ultimato.

I termini previsti per l’ultimazione dei lavori sono scaduti da molto tempo.

38 Come già accennato la concessione edilizia (ad oggi scaduta) prevedeva maggiori

volumetrie e superfici edificatorie rispetto a quanto realizzato al rustico.

Tramite delucidazioni con i tecnici comunali è emerso che è necessario richiedere i relativi

permessi per ultimare la costruzione presente ad oggi, ossia edificare le finiture (caldane,

pavimentazioni, impianti, serramenti, intonaci, ecc.).

Non si è certi se sia possibile, ad oggi, richiedere l’edificazione del “corpo B” (ad oggi non

presente) in quanto richiede autorizzazioni paesaggistiche (da richiedere ed ottenere i

relativi permessi), inerenti la Zona “Parco Monte Netto”)

Nella valutazione economica si considera che non sia possibile edificare il corpo B.

I terreni ad oggi sono classificati, secondo il PGT vigente ad oggi, in zona “As Aree di

salvaguardia (art. 43 NTA Pdr).” I mappali 31, 35 e 39 sono anche interessati dal rispetto

reticolo idrico minore; i mappali 30, 34, 31, 35 e 39 sono altresi’ interessati da zona a

“boschi” trasformabili per pubblica utilità (art. 32 NTA PIF.

Come da certificato destinazione Urbanistica allegato.

4.3 Certificazione energetica.

Certificazione energetica.

Non è stata reperita alcuna certificazione energetica riferita agli immobili in oggetto.

4.4 Calcolo superfici commerciali e giudizio di stima:

La stima degli immobili è stesa anche in funzione delle problematiche citate nella seguente relazione, i cui costi per la risoluzione sono già stati considerati nella stima stessa.

39 La stima tiene in considerazione anche le servitù, gravami, ecc.

Si fa presente che è stato eseguito un rilievo di massima (ved. allegati) al fine di calcolare le superfici ed i volumi esistenti ad oggi (al rustico).

La valutazione economica è stesa in funzione delle superfici presenti ad oggi in quanto, come già illustrato, non si è certi della possibilità edificatoria del corpo B.

Si fa presente che gli immobili non sono di esclusiva proprietà del sig. XXXXXXXXXXX

Il relativo usufrutto è di terzi. In particolare per alcuni mappali la quota dell’usufrutto di terzi è pari a

1/2, per altri pari a 1/1, ecc.

Di conseguenza anche il fabbricato al rustico non è di piena proprietà del sig. XXXXXXXXXXXXX.

Parte di esso si trova su mappali con usufrutto di terzi con quota pari a 1/2, parte su mappali con usufrutto pari a 1/1, ecc.

Nella stima economica si è tenuto conto di tali aspetti in modo analitico (ved. tabelle calcolo).

L’usufruttuaria è nata nel giugno 1930 e pertanto ad oggi ha 87 anni.

Tabelle usufrutto vigenti ad oggi.

40 Immobile B2 Comune di Capriano del Colle Terr eni con edificio in corso costruzione Calcolo Stima

mq mq. Coeff commerciali Euro/mq totale

Proprietà sig. XXXXXXXXXX: piena proprietà quota 1/2 nuda proprietà quota 1/2 Usufrutto sig.ra XXXXXXX: quota usufrutto 1/2 Terreni Foglio Mappale Qualità 5 6 vigneto 2260,00 1,00 2260,00 €20,00 €45.200,0

8 vigneto 10340,00 1,00 10340,00 €20,00 €206.800,0 34 semin. Arbor 1210,00 1,00 1210,00 €6,50 €7.865,0 35 bosco misto 310,00 1,00 310,00 €3,00 €930,0 39 bosco misto 2530,00 1,00 2530,00 €3,00 €7.590,0

Totale €268.385,0

Quota spettante al sig. X XXXXXXXX Piena proprietà 1/2 134192,5 Valore usufrutto 15% Valore nuda proprietà 85% Nuda proprietà 1/2 €114.063,63 Totale quota sig. XXXXXXX €248.256,13 Quota usufrutto spettante alla sig.ra XXXXXXX €20.128,88

Proprietà sig. XXXXXXXXXX: nuda proprietà quota 1/1

41 Usufrutto sig.ra XXXXXXXXXX: quota usufrutto 1/1 Foglio Mappale Qualità 5 4 vigneto 2900,00 1,00 2900,00 €20,00 €58.000,0 semin. Arbor 1890,00 30 semin. Arbor 960,00 1,00 960,00 €6,50 €6.240,0 31 bosco misto 100,00 1,00 100,00 €3,00 €300,0 Totale €64.540,0

Quota spettante al sig. XXX XXXXXXXXXXX Valore usufrutto 15% Valore nuda proprietà 85% Nuda proprietà 1/1 €54.859,00 Totale quota sig. XXXXXXXX €54.859,00 Quota usufrutto 1/1 spettante alla sig.ra XXXXXXXXX €9.681,00

Proprietà per circa 1/3 degli edifici al rustico: Proprietà sig. XXXXXXXXXXXX: nuda proprietà quota 1/1 Usufrutto sig.ra XXXXXXXXXXXX : qu ota usufrutto 1/1 Proprietà per circa 2/3 degli edifici al rustico: Proprietà sig. XXXXXXXXX: piena proprietà quota 1/2 nuda proprietà quota 1/2 Usufrutto sig.ra XXXXXXXX: quota usufrutto 1/2

Edifici al rustico A [m] B [m] Abitazione Piano terra 16,95 6,75 114,41 1,00 114,41 Piano primo 16,95 6,75 114,41 1,00 114,41 Detrazioni scale -5 1,4 -7,00 1,00 -7,00

42 Foro -5,9 1,9 -11,21 1,00 -11,21 Portico 4,75 16,45 78,14 0,25 19,53 Totale 230,15 €290,00 €66.743,3 Parte est Piano terra 14,1 5,9 83,19 1,00 83,19 €290,00 €24.125,1 Piano primo 12,3 5,9 72,57 1,00 72,57 €290,00 €21.045,3

Interrato 10,32 14,45 149,12 0,50 74,56 €290,00 €21.623,0 Parte ovest Piano terra 5,9 10,9 64,31 1,00 64,31 €290,00 €18.649,9

Posti auto 3,00 €5.500,00 €16.500,0

Totale €168.686,6

Quota spettante al sig. XXXXXXXXXX inerente 1/3 dei fabbricati Valore usufrutto 15% Valore nuda proprietà 85% Nuda proprietà 1/2 47794,53631 Totale quota sig. XXXXXXXXXXXXX 47794,53631 Quota usufrutto spettante alla sig.ra XXXXXXXXX €8.434,33

Quota spettante al sig. XXXXXXXXXXXX inerente 2/3 dei fabbricati Piena proprietà 1/2 56228,86625 Valore usufrutto 15% Valore nuda proprietà 85% Nuda proprietà 1/2 47794,53631 Totale quota sig. XXXXXXXXXXXX 104023,4026 Quota usufrutto spettante alla sig.ra XXXXXXXX €8.434,33

Totale quota sig. XXXXXXXXX €151.817,94 Totale quota sig.ra XXXXXX €16.868,66

Immobili B2: Totale quota sig. XXXXXXXXXX: € 454.933,06.

Totale arrotondato: €454.000,00

Immobili B2: Totale quota sig.ra XXXXXXXXXX (usufruttuaria) : € 46.678,53

Totale stima immobili quota sig. XXXXXXXXXXX: 454’000,00 euro

(quattrocinquantaquattromila/00 euro).

[Totale quota (usufrutto) sig.ra XXXXXXXXX, per arrotondamento = 46'000,00 euro

(quarantaseimila/00 euro)]

44 5.0 Immobili B3 Comune di Offlaga (Terreni e allevamento suinicolo): Lotto 3.

5.1 Descrizione immobili.

Immobili

Trattasi (mappale 23) di complesso immobiliare a destinazione allevamento suinicolo. Esso è posizionato in Faverzano di Offlaga, in posizione periferica e lontano dal centro storico del paese, a sud-ovest rispetto a questi.

All’allevamento si accede dalla Strada SP668, attraverso strada di proprietà non asfaltata che immette in piazzale in battuto di cemento sul quale è presente il passaggio pedonale e carraio (il principale con cancello metallico motorizzato), altri ingressi sono presenti dalla strada est.

Il complesso è costituito sostanzialmente da corpi box per bestiame, realizzati con struttura in c.a. ed a struttura prefabbricata, ad un piano fuori terra, con copertura a pendenza singola (3.15m-2.16m o

2.4 circa). Nella pavimentazione è presente un sistema di raccolta liquami non completamente a norma. I serramenti perimetrali sono apribili elettricamente. La pavimentazione è sostanzialmente in battuto di cemento.

Perimetralmente ai box sono presenti strutture tipo tettoie chiuse, a copertura pendenza singola, di altezza pari a circa 2.18-1.9m. Nella parte centrale sono presenti i corpi accessori.

Sono presenti trincee interrate.

48 Il piazzale interno è in battuto di cemento. Sulla strada di proprietà di immissione è presente la pesa ed alcuni manufatti ad uso centralina, cabina comandi, ecc.

Sono presenti alcuni silos in acciaio.

Il lotto è sostanzialmente, nella parte edificata, recintato perimetralmente.

Si fa presente che è stato eseguito un rilievo di massima del complesso (ved. schizzi di rilievo).

Il complesso presenta copertura in amianto, il quale dovrà essere rimosso e sostituito con copertura idonea (tipo onduline).

Non è presente una adeguata raccolta liquami. Al fine di un corretto funzionamento dell’allevamento

(a norma di legge) è necessario installare un’adeguata raccolta liquami tramite vasca, idonee griglie, ecc.

I terreni (mapp. 6, 64 e 65) sono posti a nord rispetto all’allevamento suinicolo. Ad essi si accede dalla strada SP668. Essi sono a destinazione coltivazione.

5.2 Pratiche edilizie e strumenti urbanistici.

In seguito all'accesso agli atti amministrativi presso il Comune di Offlaga il sottoscritto ha potuto visionare le pratiche edilizie, che è stato possibile reperire, inerenti il complesso immobiliare.

- Licenza di costruzione n. 233 del 29-12-1972. Edificazione porcilaia;

- Licenza di costruzione n. 269 del 22-06-1973 prot. n. 1552. Costruzione capannone;

- D.I.A. n. 75/2004 del 09-06-2004. Realizzazione nuova pesa e relativa cabina comandi.

49 - Concessione Edilizia n. 303 del 1978. Ampliamento capannoni suini. N.B. in tale pratica

edilizia era prevista l’edificazione di edificio abitativo non realizzato. Ad oggi non è possibile

richiedere tale edificazione (abitazione).

- Edificazione in zona agricola. Concessione edilizia in sanatoria n. 82 del 1990 prot. 4244.

Ristrutturazione allevamento suinicolo. Trattasi di ristrutturazione e regolarizzazione opere

esistenti (in quanto alcune presentavano difformità).

N.B. tale pratica è l’ultima in ordine cronologico ed è quella cui far riferimento.

Non è stata reperita né la richiesta né il rilascio dell’abitabilità (agibilità).

Si fa presente che al fine dell’edificabilità sono stati vincolati alla non edificabilità i terreni

catastalmente identificati al Comune di Offlaga foglio 18 mappale 23, oltre altri terreni non di

proprietà del sig. xxxxxxxxx e non oggetto di stima, in particolare il mappale 56 foglio 4 sito

nel Comune di San Paolo

N.B. Al fine dell’edificazione dell’allevamento suinicolo è stato, come previsto dalle norme,

sottoscritto un impegno al mantenimento della destinazione d’uso del complesso

(allevamento suinicolo).

50 Osservazioni:

E’ stato confrontato lo stato dei luoghi, anche attraverso il rilievo di massima effettuato, e le

tavole contenute nelle pratiche di richiesta ed ottenimento titoli autorizzativi, in particolare

rispetto alla C.E. in sanatoria n. 82 del 1990 prot. 4244.

E’ emerso che vi sono alcune discordanze tra il realizzato e quanto autorizzato. Si fa

presente che al fine di valutare con esattezza le discordanze è necessario eseguire un

rilievo strumentale dei luoghi.

In particolare:

- Non è stato demolito il manufatto a sud-ovest;

- E’ stata edificata maggior superficie rispetto a quanto autorizzato (circa 1515mq rispetto ai

1440mq autorizzati

- Non è stato edificato il manufatto parte centrale-ovest ed è stato realizzato il manufatto a

nord-centro est;

Anche tramite delucidazioni con i tecnici comunali è emerso che l’aumento della superficie

edificata rispetto a quanto autorizzato non ha possibilità di essere regolarizzata e/o sanata.

Pertanto si considerano le parti abusive da demolire, di circa 74mq. A parere del sottoscritto

esse potrebbero essere rappresentate-costituite dall’edificio a sud-est pari a circa 20.7mq (la

cui demolizione era già prevista nella C.E. in sanatoria) oltre, ad esempio, a 53.3mq di

manufatti accessori secondari non indispensabili per l’attività.

Il complesso ricade secondo il PGT approvato in “Aree edificabili in ambito agricolo”.

51 I terreni di cui ai mappali 6, 64 e 65 ricadono secondo il PGT approvato in “Ambiti agricoli di

rispetto dell’abitato”. (ved. Certificato destinazione urbanistica)

5.3 Certificazione energetica.

Certificazione energetica.

Non è stata reperita alcuna certificazione energetica riferita agli immobili in oggetto.

5.4 Calcolo superfici commerciali e giudizio di stima:

La stima degli immobili è stesa anche in funzione delle problematiche citate nella seguente relazione, i cui costi per la risoluzione sono già stati considerati nella stima stessa.

La stima tiene in considerazione anche le servitù, gravami, ecc.

La stima è stata eseguita in funzione delle superfici autorizzate, prevedendo la demolizione di quelle abusive (valutando i relativi costi). Nelle tabelle seguenti è riportato anche il calcolo delle superfici presenti in funzione del rilievo eseguito.

52 Immobile B3 Comune di Offlaga Terreni

Calcolo Stima

mq mq. Coeff commerciali Euro/mq totale

Proprietà: 1/1

Terreni Foglio Mappale Qualità semin. 18 6 Irriguo 7750,00 1,00 7750,00 € 6,00 €46.500,0 semin. 64 Irriguo 120,00 1,00 120,00 € 6,00 € 720,0 semin. 65 Irriguo 160,00 1,00 160,00 € 6,00 € 960,0

Totale €48.180,0

Allevamento suinicolo (proprietà 1/1)

Terreni Foglio Mappale 18 23 Da Rilevo mq A [m] B [m] mq. Coeff commerciali Euro/mq totale Corpo est Corpo principale 60,2 6,8 409,36 1,00 409,36 Corpi accessori 12,12 1,65 20,00 1,00 20,00 10,58 2,7 28,57 1,00 28,57 1,61 2,7 4,35 1,00 4,35 35 2,8 98,00 1,00 98,00

53 35 3,05 106,75 1,00 106,75 22,41 1,7 38,10 1,00 38,10

Corpo sud Corpo principale 28,57 8,3 237,13 1,00 237,13 Corpi accessori 28,57 2 57,14 1,00 57,14 Locale sud-est 4,45 4,65 20,69 1,00 20,69

Corpo ovest Corpo principale 24,78 4,4 109,03 1,00 109,03 27,75 6,4 177,60 1,00 177,60 7,5 6,4 48,00 1,00 48,00 9,98 5,32 53,09 1,00 53,09 Corpi accessori 24,78 2,05 50,80 1,00 50,80 27,75 2,05 56,89 1,00 56,89

Totale 1515,49

Allevamento suinicolo Da superfici autorizzate urbanisticamente mq A [m] B [m] mq. Coeff commerciali Euro/mq totale Corpo est Corpo principale 61,7 7,077 436,68 1,00 436,68 € 150,00 €65.502,0 Corpi accessori 8,05 3 24,15 0,80 19,32 € 150,00 € 2.898,0 2,5 2,05 5,13 0,80 4,10 € 150,00 € 615,0 23,65 3,45 81,59 0,80 65,27 € 150,00 € 9.791,1

Corpo sud Corpo principale 32,05 8,3 266,02 1,00 266,02 € 150,00 €39.902,3 Corpi accessori Locale sud-est

Corpo ovest Corpo principale 60,2 6,65 400,33 1,00 400,33 € 150,00 €60.049,5

54 10 5 50,00 1,00 50,00 € 150,00 € 7.500,0

Corpi accessori 4,55 7,25 32,99 0,80 26,39 € 150,00 € 3.958,5 60,2 2,05 123,41 0,80 98,73 € 150,00 €14.809,2 10 2,05 20,50 0,80 16,40 € 150,00 € 2.460,0

Totale 1440,79 Tot. € 207.485,6

Stima economica

Proprietà: 1/1

Terreni agricoli €48.180,0 Allevamento suinicolo Edifici € 207.485,6 Area cortiliva (compreso pesa, quadri, ecc.) 5690,00 1,00 5690,00 € 7,00 €39.830,0

Totale € 295.495,6 Detrazioni Rimozione amianto Totale -€85.800,0 Formazione vasca per liquami Totale -€85.000,0 Demolizione costruzioni non autorizzate

Mq 74,70 Volume 224,1108 Costo demolizione, comprese sistemazioni, eventuali guaine, raccordi, ecc. 224,11 € 20,00 -€ 4.482,2

55 Costo trasporto materiali risulta in discarica ed onere di accesso 67,23 € 50,00 -€ 3.361,7 Costo pratiche edilizie in sanatoria, oneri, ecc. -€ 5.000,0 Totale -€12.843,9

Totale stima € 111.851,7 Totale arrotondato €110.000,00

Totale stima immobili: 110’000,00 euro (centodiecimila/00 euro).

56 6.0 Conclusioni e giudizio riassuntivo di stima economica immobili.

Il metodo di valutazione utilizzato è quello derivante dai dati medi unitari (euro/mq) riportati nei listini

dei valori degli immobili, dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, da quotazioni

riportate sui quotidiani, ecc. Si fa presente che i valori riportati nei listini citati hanno caratteristiche di

genericità. Il sottoscritto, anche tramite indagini di mercato e da fonti in loco, ha calato tali valori

unitari nella peculiarità di alcuni immobili.

La stima è stata stesa in considerazione anche dei seguenti aspetti:

- per quello riportato nella seguente relazione;

- posizione e luogo di ubicazione degli immobili;

- caratteristiche costruttive e tipologiche degli immobili;

- anno di costruzione, dimensioni e contesto ambientale;

- viabilità e servizi, parcheggi ed area a verde;

- documentazione catastale;

- documentazione che è stato possibile reperire e qui allegata o citata;

- prescindendo da eventuali pesi ipotecari;

- considerando eventuali servitù riportate nella seguente relazione;

- eventuali parti comuni;

- problematiche urbanistiche;

- considerato il periodo di crisi che ha colpito anche l’edilizia, considerando un cenno di

ripresa negli ultimi mesi;

- per quanto riportato nello specifico nella presente relazione

57 N.B. Si fa presente che sugli immobili del Lotto 1, del Lotto2 e del Lotto 3 è presente un comodato d’uso gratuito con validità fino al dicembre 2019.

La stima tiene è stata stesa anche in considerazione di tale aspetto.

Nella propria stima economica il sottoscritto ha già considerato e conglobato i costi per eventuali regolarizzazioni comunali, difetti e vizi riscontrati, ecc.

Si fa presente che il costo per la regolarizzazione catastale, che l’acquirente dovrà sostenere, a firma della proprietà, e necessaria per la vendita , è pari a circa:

immobile B1 (Lotto 1):

Redazione Tipo Mappale integrativo: 1'500,00 euro Variazione Docfa: 1’000 euro Totale: 2’300,00 euro oltre Oneri di Legge (Inarcassa 4% ed I.V.A.). Diritti catastali circa 209,00 euro

immobile B2 (Lotto 2):

Redazione Tipo Mappale: 2'000,00 euro Variazione Docfa (F/3): 400 euro Totale: 2’200,00 euro oltre Oneri di Legge (Inarcassa 4% ed I.V.A.). Diritti catastali circa 50,00 euro

immobile B3 (Lotto 3):

Redazione Tipo Mappale (inserimento), regolarizzazione compresa pesa, ufficio, ecc.: 3'500,00 euro Variazione Docfa: 1’000 euro Totale: 4’500,00 euro oltre Oneri di Legge (Inarcassa 4% ed I.V.A.). Diritti catastali circa 209,00 euro

58 Si fa presente che il sottoscritto nelle proprie stime economiche ha già considerato il deprezzamento, pari a circa il 20%, dovuto alla vendita forzata degli immobili.

Il sottoscritto, ing. Alessandro Poli, per quanto esposto stima i beni immobili oggetto di perizia in:

- LOTTO 1: Immobili B1 siti nel Comune di Capriano del Colle -

Allevamento suino (catastalmente identificati al foglio 12, mappale 78), in:

Totale stima immobili: 1'850’000,00 euro (unmilioneottocentocinquantamila/00 euro).

- LOTTO 2: Immobili B2 siti nel Comune di Capriano del Colle - Terreni

con edificio in corso costruzione (catastalmente identificati al NCT, foglio 5,

mappali 6, 8, 34, 35, 31 e foglio 5 mappali 4, 30 e 31), in:

Totale stima immobili quota spettante al sig. XXXXXXXXXXX: 454’000,00 euro

(quattrocinquantaquattromila/00 euro). [immobili e valore oggetto di stima].

N.B. si fa presente che riguardo i gli immobili foglio 5, mappali 6, 8, 34, 35, 39:

- proprietà sig. g. XXXXXXXX: quota 1/2;

- nuda proprietà sig. XXXXX: quota 1/2;

[Usufrutto sig.ra XXXXXXXX: quota usufrutto 1/2]

59 N.B. si fa presente che riguardo gli immobili foglio 5 mappali 4, 30 e 31:

- nuda proprietà sig. g. XXXXXXXX: quota 1/1;

[Usufrutto sig.ra XXXXXXXXXX: quota usufrutto 1/1]

N.B. si fa presente che la stima dell’intero compendio è pari a 500'000,00 euro di cui

454'000 euro quota sig. XXXXXXXXXX (immobili oggetto di stima), t otale stima quota

usufrutto, N.B. non di competenza del sig. XXXXXXXXXX (non oggetto di stima) bensi’

di proprietà terzi, sig.ra XXXXXXXXXX = 46'000,00 euro (quarantaseimila/00 euro).

Il calcolo del valore della nuda proprietà è stato condotto (ved. paragrafo relativo) secondo le tabelle ad oggi vigenti riferite all’età della sig.ra XXXXXXXXX (nata il 28/06/1930 ad oggi dell’età di 87 anni).

Si fa presente che nel caso di vendita in piena proprietà la stima sarebbe pari a 500'000,00 euro.

- LOTTO 3: Immobili B3 siti nel Comune di Offlaga (Faverzano) -

Allevamento suino e terreni (catastalmente identificati al foglio 18, mappale 23 e

foglio 18 mappali 6, 64 e 65), in:

Totale stima immobili: 110’000,00 euro (centodiecimila/00 euro).

N.B. si fa presente che in caso nel caso di vendita di terreni agricoli i confinanti hanno diritto di prelazione.

Brescia, 28 settembre 2017 ing. Alessandro Poli