Ausgabe 1, 2012 – 2013

Regensburger Immobilien Marktbericht

Marktbericht 2012: Entwicklung und Tendenzen Stadtteile Regensburg Nord, Ost, Süd, West Landkreis Regensburg 1 2 Regensburger Immobilien MarktBEricht Spitze in Europa

ber 30 Köpfe zählt das Team von RE/MAX Dahinter steckt jedoch harte Arbeit. Über 500 Verkäufe in Regensburg. 2011 hat die Mannschaft um und Vermietungen - vom Studentenappartement bis zur Dr. Werner Gross und Michael Müllner es ge- Luxusvilla - haben die Regensburger Immobilienexper- Ü schafft, sich an die Spitze von rund 1.500 Büros ten 2011 abgewickelt. des Immobiliennetzwerks in ganz Europa zu setzen. Kei- Und 2012 geht der Erfolg ungebrochen weiter. „Bis zur ne andere Filiale des weltumspannenden Netzwerks war Jahresmitte liegen wir schon wieder über den Vergleichs- innerhalb Europas erfolgreicher für ihre Kunden tätig. zahlen des Vorjahres“, stellt Dr. Werner Gross erfreut fest.

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Bestes RE/MAX-Büro in Europa: RE/MAX real estate Regensburg Regensburger Immobilien MarktBEricht 3

Boomregion Regensburg

Liebe Leserin, lieber Leser! Michael Müllner, Dr. Werner Gross

egensburg konnte im Jahr 2011 mit Abstand das höchste Wirtschaftswachstum unter allen deutschen Städten ver- R zeichnen. Das Wirtschaftsmagazin Capital hat ein Plus von insgesamt 4,5 Prozent errechnet. Die Agentur für Arbeit meldet Mitte 2012 nur drei Prozent Arbeitslose in Stadt und Landkreis – Volkswirte nennen das Vollbeschäftigung. Die Einwohnerzahlen haben laut dem Landesamt für Statistik seit 1990 um rund 40.000 Menschen zugenommen. Trotz des demografischen Wandels soll bis 2030 noch ein Anstieg um weitere 20.000 Bewohner erreicht werden – gegen den Trend in vielen anderen Regionen Deutsch- lands. Das Landesamt hat außerdem errechnet, dass die Stadt Re- Wirtschaftswachstum: gensburg zudem pro Einwohner die höchste Steuerkraft Bayerns besitzt. Die Zahl der Arbeitsplätze stieg dem Amt für Stadtent- wicklung zufolge in Regensburg seit 1990 um 30 Prozent an – in München waren es hingegen nur drei Prozent. Welche Region kann also zurecht den Titel „Boomregion“ für sich in Anspruch nehmen, +4,5 % wenn nicht Regensburg? Diese Entwicklung geht natürlich auch am Immobilienmarkt (Stadt Regensburg 2011) nicht spurlos vorüber. Die hohe Nachfrage einerseits und ein im Verhältnis dazu relativ niedriges Angebot andererseits führen über alle Immobilienklassen und -lagen hinweg zwangsläufig zu stei- Nahezu genden Preisen. Einzige Ausnahme hiervon bilden die stadtfer- neren Landkreisgemeinden, sie können leider nicht im selben Ma- Vollbeschäftigung ße von dem Boom profitieren. Denn trotz großem Zuwachs altert auch die Bevölkerung in der Region Regensburg. Ein eigenes Haus (Stadt und Landkreis Regensburg, Juni 2012) mit großem Garten auf dem Land verliert immer mehr an Bedeu- tung, im Gegensatz dazu gewinnt die zentral gelegene Stadtwoh- nung mit Aufzug und kurzen Wegen im direkten Vergleich. Im Regensburger Immobilien-Marktbericht möchten wir für Sie Bevölkerung: das aktuelle Marktgeschehen beleuchten und Ihnen eine Hilfe für Ihre ganz persönliche Immobilienentscheidung an die Hand geben. +60.000

Viel Spaß beim Lesen! (Stadt und Landkreis Regensburg,1990 bis 2030)

Arbeitsplätze

Dr. Werner Gross Michael Müllner +30 % Inhaber RE/MAX real estate, Inhaber RE/MAX real estate, Regensburg Regensburg (Stadt Regensburg, 1990 – 2011) 4 Regensburger Immobilien MarktBEricht

Nach wie vor eine der beliebtesten Wohnlagen: Der Stadtwesten. (Bild: Altrofoto)

Mehr Kapital, mehr Einwohner, mehr Flächenbedarf, weniger Bautätigkeit: Immobilienpreise in und um Regensburg steigen

ie Preise auf dem Regensburger das Angebot deutlich übersteigt. Vor allem 2011 im Durchschnitt 45 Quadratmeter zur Immobilienmarkt steigen in allen vier Ursachen spielen hierfür eine Rolle. Verfügung. Der große Flächenbedarf liegt Immobilienklassen. Das durch- nicht zuletzt an der steigenden Zahl von D schnittliche Einfamilienhaus ko- 1. Zusätzliches Kapital fließt Single-Haushalten – gerade in Regensburg. stete 2011 in der Stadt Regensburg 370.000 Laut der Gesellschaft für Konsumforschung Euro, das sind rund fünf Prozent mehr als in den Immobilienmarkt (GfK) betrug hier die Zahl der Singlehaus- im Jahr 2010. Die Quadratmeterpreise für Seit 2010 führen die Wirtschaftskrise und halte 2011 55,8 Prozent, so hoch wie nir- Eigentumswohnungen im Erstbezug lagen die Unsicherheit über den Euro dazu, dass gends sonst in Deutschland. im Schnitt bei 2.900 Euro, was ebenfalls ein Anleger Vermögen in Sachwerte wie Im- Plus von fünf Prozent darstellt. Spitzenlagen mobilien umschichten. Eine aktuelle Stu- 4. Zu geringe Bautätigkeit erreichten mit über 4.000 Euro sogar das die des Instituts der deutschen Wirtschaft Niveau des bundesweit teuersten Immobi- Köln kommt zu dem Ergebnis, dass die Seit dem Internetboom um das Jahr 2000 lienstandorts München. Die Mietpreise im Bundesbürger trotz steigender Immobili- lag die Bautätigkeit zu niedrig, um die heu- Erstbezug stiegen insgesamt um sechs Pro- enpreise keine höheren Kredite aufnehmen. tige Nachfrage zu decken. Damals floss viel zent auf 8,90 Euro pro Quadratmeter (siehe Mancherorts sinke die Kreditvergabe der Kapital aus Immobilien in Aktien und an- Grafiken Seite 5). Banken sogar. Das heißt, die Menschen zie- dere Finanzprodukte. Infolgedessen fehlte Die unmittelbaren Stadtrandgemein- hen Vermögen aus anderen Anlagen ab und das Geld für Neubauten. Laut re/max in den im Landkreis zeigten - trotz naturge- investieren mehr Eigenkapital. re/max in Regensburg kauften die Menschen in den mäß geringerem Anstieg im Vergleich zur Regensburg kann diese Studie mit Blick auf Jahren bis 2010 Immobilien überwiegend Stadt Regensburg an sich - ebenfalls eine die Marktentwicklung bestätigen. für den Eigenbedarf. Immobilien als Kapi- dynamische Entwicklung. Eine Ausnahme talanlage sind erst seit dem Krisenbeginn hiervon bilden lediglich die Landkreisge- 2009/2010 wieder stark gefragt. Die Bau- meinden in zehn bis zwanzig Kilometern 2. stadt und Landkreis tätigkeit kann hiermit nicht Schritt halten. Entfernung zur Stadt: Hier stagnierten die Regensburg wachsen Preise (siehe Seiten 6/7). Die Bevölkerung in Stadt und Landkreis Für das Jahr 2012 erwartet re/max für Tendenz 2012/2013: Regensburg wächst und wird bis 2030 wei- Regensburg, dass sich der Trend der Vor- ter ansteigen (siehe Editorial, Seite 3). Im jahre festigt und die Preissteigerungen so- Keine Entspannung Verhältnis dazu fiel die Bautätigkeit in den gar noch höher ausfallen. vergangenen Jahren jedoch erst recht zu Der absehbaren Tendenz von 2012 und den schwach aus. maßgeblichen Faktoren für 2013 nach er- Nachfrage höher als wartet re/max in Regensburg keine Ent- 3. Wohnfläche pro Person spannung bei den Immobilienpreisen. Die Angebot steigt hohe Nachfrage nach Immobilien regte ab 2011 eine stärkere Bautätigkeit an. Seit Mitte Die Preistendenzen geben klar Zeugnis da- Darüber hinaus steigt die Wohnfläche pro 2011 steigen deswegen sowohl die Baupreise von, dass in der Stadt und den Stadtrand- Person. Laut dem Landesamt für Statistik als auch die Kosten für Grundstücke und für gemeinden die Nachfrage nach Immobilien standen jedem Bayern zum Jahresende sanierungsbedürftige Immobilien an. Die Regensburger Immobilien MarktBEricht 5

Kauf- und Mietpreise für Wohnungen steigen. (Bild: Altrofoto)

Quadratmeterpreise unsanierter Gebäude in der Regensburger Altstadt wie auch in ihren Randlagen haben in den letzten neun Mona- ten um rund 50 Prozent zugenommen und erreichen heute zum Teil 2.000 Euro pro Quadratmeter. Kaufpreise Grundstücke Kaufpreise Häuser Bezahlbare Mietwohnungen sehr gute Lage gute Lage werden knapp ó ó Auch bei den Mietwohnungen übersteigt die Preis in Preis in Nachfrage weitestgehend das Angebot. In- €/m² 1.000 € folgedessen steigen die Mieten, wenn auch 800 400 nicht in demselben Maß wie die Kaufpreise. Der Wohnungszuwachs in Regensburg folgt 700 350 der Kaufnachfrage: Es entsteht vornehm- lich hochwertig ausgestatteter Wohnraum 600 300 – in den letzten Jahren vor allem am Gal- genberg, künftig im Inneren Osten mit dem 500 250 Candis-Areal (ehemalige Zuckerfabrik) und dem Marina Quartier (ehemaliger Schlacht- 400 200 hof ) sowie auf dem Bahngelände im Inne- ren Westen an der Ladehofstraße. re/max 300 150 in Regensburg sieht mit einer gewissen Sorge, dass bezahlbare Mietwohnungen für 200 100 Normalverdiener – in Stadtlagen besonders deutlich – künftig noch knapper werden 100 50 könnten. Den Trend verschärfen die steigenden 0 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Studentenzahlen. Aktuell studieren laut dem Amt für Stadtentwicklung über 28.000 junge Leute an den drei Hochschulen, ein Plus von 5.000 Personen seit 2007. Wer Kaufpreise Wohnungen Mietpreise Wohnungen kann, dem empfiehlt re/max, die Woh- nungssuche nicht in den Spätsommer zu le- ó Erstbezug ó Wiederverkauf ó Erstbezug ó Wiedervermietung gen, wenn die Studierenden vor Semester- Preis in Miete in beginn den Mietmarkt beherrschen. €/m² €/m²

3000 Trend: Zurück in die Stadt 10

Die Generation „50 Plus“ gibt zunehmend 2500 ihre großen Häuser mit Garten auf dem 8 Land auf und sucht sich altersgerechte Wohnungen in der Stadt. Noch vor dem 2000 eigenen Stellplatz, lange Jahre eines der 6 wichtigsten Ausstattungskriterien von Ei- 1500 gentumswohnungen, steht heute oftmals der Komfort im Vordergrund. Zum Beispiel 4 die Frage nach einem Aufzug im Haus, wie 1000 re/max in Regensburg beobachtet. Diese Tendenz zeichnet sich sowohl in den stei- 2 genden Wohnungspreisen in der Stadt als 500 auch in den sinkenden Hauspreisen in den stadtferneren Landkreisgemeinden ab (sie- 0 0 he Seiten 6/7). ó 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: BulwienGesaAG, Marktanalyse 2011 6 Regensburger Immobilien MarktBEricht

Candis, Marina Quartier, alter Rangierbahnhof In Regensburg entstehen attraktive neue Stadtviertel

Wutzlhofen

Konradsiedlung Keilberg Regensburg Nord A93 Sallern Brandlberg Vielfältige Wohnlagen bietet der Regens- Stadtnorden burger Stadtnorden: Von der fast noch Reinhausen Winzer dörflichen Atmosphäre in Schwabelweis, Steinweg am Brandl- und Keilberg über die relativ altstadtnahen Lagen entlang der Donau in Westheim Weichs Schwabel- Weichs und Steinweg bis hin zum schon et- Stadt- weis Innerer amhof was in die Jahre gekommenen Nobelviertel Stadtwesten Westen Altstadt Innerer am Sallerner Berg. Osten Prüfening Die Preise in diesen Vierteln schwan- Margaretenau Hohes ken je nach Verkehrsbelastung. Steigende Kreuz Lebensqualität ist in der Konradsiedlung zu Königswiesen Kumpfmühl Stadtosten Irl erwarten, wenn die neue Osttangente sie Dechbetten ab 2014 vom Durchgangsverkehr entlastet. Galgenberg Kasernen- A3 viertel re/max rechnet damit, dass in den oft schon Ziegetsdorf älteren Siedlungen in den kommenden Jah- Stadtsüden Neuprüll ren vermehrt Häuser aus Erbschaften auf den Markt kommen werden. A3 Harting A93 Graß Burgweinting Oberisling Preisspanne im Stadtnorden Leoprechting EFH Altbau 250.000 bis 1.200.000 + Preis € Neubau 450.000 bis 1.500.000 +

ETW Altbau 1.600 bis 3.000 + Preis €/m² Neubau 3.000 bis 3.800 + trieflächen hochwertige Standorte für das auf dem Markt sind hochpreisig. Die teils Miete Altbau 6,00 bis 9,00 õ Wohnen und Arbeiten. Die beiden großen denkmalgeschützte Ganghofer-Siedlung im Entwicklungsflächen werden aus dem ver- Südteil wird derzeit saniert. Ob sich die ho- €/m² Neubau 8,50 bis 11,00 õ nachlässigten Osten attraktive Stadtteile ma- hen Kaufpreise der erweiterten Siedlungs- chen. Schon jetzt ist zu erkennen, dass der häuschen in Zukunft halten lassen werden, Regensburg Ost umliegende Bestand aufgewertet wird und bleibt abzuwarten. erste Eigentümer bereits mit Sanierungsar- Potenzial bieten im Stadtsüden die Dem Stadtosten steht der voraussichtlich beiten beginnen. Stadtteile Graß, Leoprechting und Oberis- größte Aufschwung des ganzen Stadtgebiets ling, sofern es gelingt, zusätzliche Bauflä- bevor. Gehören die altstadtnahen Lagen mit chen auszuweisen. ihren Gründerzeithäusern seit geraumer Regensburg Süd Zeit zu den besten Wohnlagen, eröffnen Preisspanne im Stadtsüden sich neue Chancen entlang der Straubinger Mit sehr unterschiedlichen Wohnlagen Straße. Mit dem Gelände der ehemaligen zeigt sich der Stadtsüden. In Burgweinting EFH Altbau 300.000 bis 1.500.000 + Zuckerfabrik, Candis-Areal, und dem Be- hat die Stadt Regensburg in der Vergangen- Preis € Neubau 450.000 bis 1.600.000 + reich des ehemaligen Schlachthofs, Marina heit große Flächen Bauland ausgewiesen, ETW Altbau 1.700 bis 3.500 + Quartier, werden aus aufgelassenen Indus- um dem Bedarf nach bezahlbarem Wohn- Preis €/m² Neubau 3.000 bis 4.100 + raum nachzukommen. Entstanden ist ein neuer Stadtteil mit Preisen, die vergleichs- Miete Altbau 7,00 bis 11,00 õ Preisspanne im Stadtosten weise etwas niedriger liegen. Entwick- €/m² Neubau 8,00 bis 12,00 õ EFH Altbau 250.000 bis 1.300.000 + lungschancen im Kasernenviertel bietet Preis € Neubau 450.000 bis 1.300.000 + die Erschließung des ehemaligen Kaser- nengeländes. Intensive Bautätigkeit hat Regensburg West ETW Altbau 1.500 bis 3.200 ++ den Galgenberg in den letzten Jahren zu Preis €/m² Neubau 3.300 bis 3.900 ++ einem hochwertigen Viertel mit Eigentums- Der Westen gehört seit jeher zu den be- und Mietwohnungen werden lassen. Alt- liebtesten Wohnlagen in Regensburg, was Miete Altbau 6,00 bis 10,00 + stadtnah und mit eigenem Charakter zeigt sich auch in den Preisen widerspiegelt. €/m² Neubau 9,00 bis 12,00 + sich Kumpfmühl. Die wenigen Immobilien Villen im siebenstelligen Preisbereich Regensburger Immobilien MarktBEricht 7

Candis, Marina Quartier, alter Rangierbahnhof In Regensburg entstehen Preisspanne Altstadt mit Stadtamhof

ETW Altbau 2.000 bis 3.900 + attraktive neue Stadtviertel Preis €/m² Neubau 3.500 bis 5.000 ++ Miete Altbau 7,50 bis 11,50 õ €/m² Neubau 9,00 bis 14,00 õ

Preisspanne in den Stadtrandgemeinden

EFH Altbau 250.000 bis 1.000.000 õ Preis € Neubau 350.000 bis 1.200.000 õ ETW Altbau 1.200 bis 2.900 õ Preis €/m² Neubau 2.500 bis 3.200 +

ligen Gelände des Rangierbahnhofs an der Miete Altbau 6,00 bis 8,00 õ €/m² Neubau 7,50 bis 9,00 In den Tabellen Ladehofstraße verlängern. Auf 25 Hektar õ wird hier ein attraktives neues Stadtviertel entstehen. Im äußeren Westen schließen Durchschnittliche Preis- und Miet- Bauträger aktuell letzte Baulücken süd- gensburg, aber zum Teil mit etwas gerin- spannen in Euro für Eigenheime so- lich des Infineon-Werks und am Renn- gerer Dynamik. wie Wohnungen, die bei Wohnfläche, platz. Die Preise entsprechen der großen Eine eigene Konjunktur zeigen die Märkte Ausstattung oder Grundstücksgröße Nachfrage nach diesen Lagen. Im Bestand Bad Abbach (Landkreis Kelheim) und Re- typisch für die jeweilige Lagekategorie der älteren Häuser im äußeren Westen genstauf sowie die Stadt Neutraubling. Mit sind. Als Neubau gelten Objekte, die und in Prüfening zeigt sich eine gewisse ihrer Nähe zur Stadt Regensburg sowie ei- nicht älter als fünf Jahre sind oder die Bewegung, auch hier liegen die Preise al- genen Schul- und Nahversorgungsangebo- gerade errichtet werden. Bei Immobi- lerdings hoch. ten können sie eine günstigere Alternative lien, die dem Standard nicht entspre- bieten. In Teilbereichen übersteigt auch hier chen, können Preise und Mieten von die Nachfrage bereits das Angebot. den genannten Werten abweichen. Regensburg Altstadt

Quelle: RE/MAX real estate Regensburg, Som- mit Stadtamhof Landkreis Regensburg mer 2012; Systematik analog „Capital Immobi- lienkompass“ Die Regensburger sehen ihre Altstadt - die 10 – 20 km seit 2006 zum unesco-Welterbe zählt - be- EFH = einfamilienhäuser sonders in den Sommermonaten in gewisser Stadtentfernung ETW = eigentumswohnungen Weise als ihr Wohnzimmer. Seit den 1970er Jahren hat Regensburg diesen Schatz mit Je größer die Entfernung zur Stadt Regens- Preisentwicklung seinen über 1.400 Einzeldenkmälern zum burg, desto niedriger die Immobilienpreise Preisprognose für 12 Monate: Leben und zum Wohnen wiederentdeckt. und desto geringer die Dynamik des Immo- Viele hochwertig sanierte Wohnungen lie- bilienmarkts. Die Preise stagnieren. Das klas- ++ mehr als +5% õ +2 bis –2% gen in denkmalgeschützten Häusern. Als sische Haus im Grünen verliert sogar an Wert. + +2 bis +5% - –2 bis –5% Wohnlage ist die Altstadt dennoch etwas Die Bevölkerung altert. Ältere Menschen su- für Liebhaber: Wer schnell mitten im Tru- chen seniorengerechten Wohnraum ohne bel sein will und die Stellplatzprobleme in Treppen und Stufen, ohne arbeitsaufwän- säumen die Parks. Ein neues Quartier mit Kauf nimmt, fühlt sich hier zuhause. Die digen Garten, dafür in der Nähe von Einkaufs- hochwertigen Eigentumswohnungen ent- Qualitäts- und Preisunterschiede sind auf und Freizeitmöglichkeiten sowie Ärzten. steht derzeit südlich des Schlosses Thurn engem Raum jedoch oft extrem. Kostet die Steigende Benzinkosten relativieren zudem und Taxis. Es wird sich in den nächsten sanierte Wohnung im dunklen Erdgeschoss für jüngere Leute und Familien den Vorteil Jahren Richtung Westen auf dem ehema- rund 2.000 Euro pro Quadratmeter, kann niedrigerer Immobilienpreise auf dem Land. sich die Dachterrassen-Wohnung im selben Haus auf 4.000 Euro belaufen. Preisspanne im Stadtwesten Preisspanne im Landkreis + EFH Altbau 450.000 bis 2.500.000 EFH Altbau 150.000 bis 350.000 – Preis € Neubau 800.000 bis 3.000.000 Landkreis Regensburg + Preis € Neubau 280.000 bis 600.000 õ + ETW Altbau 1.700 bis 3.500 Stadtrandgemeinden ETW Altbau 900 bis 1.800 õ Preis €/m² Neubau 3.500 bis 4.500 + Preis €/m² Neubau 2.000 bis 2.800 õ Die Preisentwicklung in Gemeinden wie Miete Altbau 7,00 bis 11,00 õ Miete Altbau 4,00 bis 7,00 õ Pentling, Lappersdorf, Zeitlarn oder Te- €/m² Neubau 9,00 bis 12,00 €/m² Neubau 6,00 bis 8,00 õ gernheim folgt den Trends in der Stadt Re- õ Am RE/MAX-Marktbericht haben mitgewirkt:

Dr. Werner Gross Michael Müllner Thomas Meinlschmidt Birgit A. Eichenseer Dr. Kai W. Schulz Assessor (jur.) Dipl. Betriebswirt Dipl.-Immobilienwirt (DIA) Dipl.-Ing. (FH) der Architektur Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK) Diplom-Kaufmann Tel. 0941-3077010 Tel. 0941-3077014 Tel. 0941-3077011 Tel. 0941-30770229 Tel. 0941-30770200 [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]

Steffen Hemme Rainer Kaetsch Robert Schott Hayrettin Yalcin Jeanette John Dipl.-Immobilienwirt (DIA) Selbstständiger Immobilienmakler Immobilienfachmakler (RE/MAX) Immobilienfachmakler (RE/MAX) Immobilienfachmaklerin (RE/MAX) Tel. 0941-30770210 Tel. 0941-30770226 Tel. 0941-30770228 Tel. 0941-30770231 Tel. 0941-30770298 [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]

Christian Mäutner Wolfgang Marzinke Matthias Hoibl Birgitt Winkler Rudolf Arnold Immobilienfachmakler (RE/MAX) Immobilienfachwirt (IHK) Betriebswirt (HWK) Immobilienfachmaklerin (RE/MAX) Handelsfachwirt (IHK) Tel. 0941-30770232 Tel. 0941-30770233 Tel. 0941-30770234 Tel. 0941-30770237 Tel. 0941-30770238 [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]

Tobias Vilsmeier Gerhard Wiesner Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienfachmakler (RE/MAX) Tel. 0941-30770243 Tel. 0941-30770245 [email protected] [email protected]

Impressum

Herausgeber RE/MAX real estate GmbH & Co. KG Dr. Werner Gross, Michael Müllner Prüfeninger Schloßstraße 2, 93051 Regensburg Tel. 09 41/3 07 70-0, Fax 09 41/3 07 70-17 [email protected]

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