metrovacesa, S.A. (Incorporated in in accordance with the Spanish Companies Act - Ley de Sociedades de Capital) METROVACESA 2020 Commercial Paper Program Maximum outstanding balance €100,000,000

INFORMATION MEMORANDUM (DOCUMENTO BASE INFORMATIVO) OF THE ADMISSION (INCORPORACIÓN) OF COMMERCIAL PAPER (PAGARÉS) ON THE ALTERNATIVE FIXED-INCOME MARKET (MERCADO ALTERNATIVO DE RENTA FIJA)

Metrovacesa, S.A. (“Metrovacesa”, the “Company” or the “Issuer” and together with the entities of the Issuer’s corporate group (the “Group”), a public limited company (sociedad anónima) incorporated under the laws of Spain, with registered address at Calle Quintanavides 13, Parque Vía Norte, 28050, , Spain, registered in the Madrid Commercial Registry in volume 34,472, page 205, section 8, sheet M-62,0015, entry 690, with tax identification number A-87471264 and Legal Entity Identifier (LEI) code 959800ZQW44V5U3SEZ73, will request the admission (incorporación) to trading of commercial paper securities (pagarés) (the “Commercial Paper”) to be issued by the Company in accordance with the provisions of this information memorandum (Documento Base Informativo) (the “Information Memorandum”) on the Alternative Fixed-Income Market (Mercado Alternativo de Renta Fija) (“MARF”).

MARF is a multilateral trading facility (sistema multilateral de negociación) (“MTF”) and not a regulated market, pursuant to the provisions of Royal Decree Law 21/2017 of 29 December, on urgent measures to adapt Spanish law to the European Union securities market legislation (the “RDL 21/2017”) (Real Decreto-ley 21/2017, de 29 de diciembre, de medidas urgentes para la adaptación del derecho español a la normativa de la Unión Europea en materia del mercado de valores).

This Information Memorandum (Documento Base Informativo) is the document required by Circular 2/2018, of 4 December, issued by the MARF regarding admission and delisting of securities on the Alternative Fixed-Income Market (Circular 2/2018, de 4 de diciembre, sobre incorporación y exclusión de valores en el Mercado Alternativo de Renta Fija) (the “Circular 2/2018”).

The Commercial Paper will be represented by book-entries (anotaciones en cuenta) at the Sociedad de Gestión de los Sistemas de Registro, Compensación y Liquidación de Valores, S.A.U. (“IBERCLEAR”) which, together with its participating entities, will be the entity responsible for maintaining the corresponding accounting records (registro contable) of the Commercial Paper.

An investment in the Commercial Paper involves certain risks. Potential investors should consider carefully and fully understand the risks set forth herein under the “Risk Factors” section, along with all other information contained in this Information Memorandum (Documento Base Informativo), prior to making any investment decision with respect to the Commercial Paper.

MARF has not undertaken any kind of verification or check with regard to this Information Memorandum (Documento Base Informativo), nor on the content of the rest of the documentation and information provided by the Issuer in compliance with the requirements set forth under Circular 2/2018.

The Commercial Paper issued under this program shall only be addressed to (i) qualified investors as defined in Regulation (EU) 2017/1129 of the European Parliament and of the Council, of 14 June 2017 on the prospectus to be published when securities are offered to the public or admitted to trading on a regulated market, and repealing Directive 2003/71/EC (the “Prospectus Regulation”); including (ii) eligible counterparties, as defined in Directive 2014/65/EU of the European Parliament and of the Council of May 15, 2014 on markets in financial instruments and amending Directive 2002/92/EC and Directive 2011/61/EU (the “MiFID II”) and article 207 of the restated text of the Securities Market Act approved by Royal Legislative Decree 4/2015, of 23 October (Texto refundido de la Ley del Mercado de Valores aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre) (“Securities Market Act”); and (iii) professional clients, as defined in the Prospectus Regulation, MiFID II and article 205 of the Securities Market. or any provision which may replace or supplement it in the future. No action has been taken in any jurisdiction to permit a public offering of the Commercial Paper or permit the possession or distribution of the Information Memorandum (Documento Base Informativo) or any other offer material where a specific action is required for said purpose. This Information Memorandum (Documento Base Informativo) must not be distributed, directly or indirectly, in any jurisdiction in which such distribution represents a public offering of securities. This Information Memorandum (Documento Base Informativo) is not a public offering for the sale of securities nor a request for a public offering to purchase securities, and no offering of securities shall be made in any jurisdiction in which such offering or sale would be considered in breach of the applicable legislation. In particular, this Information Memorandum (Documento Base Informativo) does not represent a prospectus approved and registered with the Spanish National Securities Market Commission (Comisión Nacional del Mercado de Valores) (the “CNMV”) and the subscription of the Commercial Paper issued under the program does not represent a public offering pursuant to the provisions set out in Article 35 of the Securities Market Act, which excludes the obligation to approve, register and publish a prospectus with the CNMV.

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DEALERS Banco de Sabadell, S.A., , S.A. and Norbolsa S.V., S.A.

REGISTERED ADVISOR (ASESOR REGISTRADO) Norbolsa S.V., S.A.

ARRANGER Banco de Sabadell, S.A.

PAYING AGENT Banco Santander, S.A.

The date of this Information Memorandum (Documento Base Informativo) is 15 October 2020

IMPORTANT NOTICE

Potential investors should not base their investment decision on information other than that contained in this Information Memorandum (Documento Base Informativo).

The dealers assume no liability for the content of this Information Memorandum (Documento Base Informativo). The dealers have signed a collaboration agreement with the Issuer for the placement of the Commercial Paper, but neither the dealers nor any other entity has undertaken any commitment to underwrite the issue without prejudice to the ability of the dealers to acquire Commercial Paper on their own name.

There is no guarantee that the price of the Commercial Paper in the MARF will be maintained. There is no assurance that the Commercial Paper will be widely distributed and actively traded on the market because at this time there is no active trading market. Nor is it possible to ensure the development or liquidity of the trading markets for the Commercial Paper.

PRODUCT GOVERNANCE RULES UNDER MiFID II. THE TARGET MARKET SHALL CONSIST EXCLUSIVELY OF ELIGIBLE COUNTERPARTIES AND PROFESSIONAL CLIENTS

Exclusively for the purposes of the process of approval of the product which is to be carried out by each manufacturer, the conclusion has been reached, having assessed the target market for the Commercial Paper, that: (i) the target market for the Commercial Paper consists solely of “eligible counterparties” and “professional clients”, in accordance with the meaning attributed to each of these expressions in Directive 2014/65/EU of the European Parliament and of the Council of May 15, 2014 on markets in financial instruments and amending Directive 2002/92/EC and Directive 2011/61/EU (the “MiFID II”) and its implementing regulations (in particular, in Spain, the Securities Market Act and its implementing regulations); and that (ii) all channels for the distribution of the Commercial Paper to eligible counterparties and professional clients are appropriate.

Any person, who following the initial placement of the Commercial Paper, offers the Commercial Paper, sells it, makes it available in any other way or recommends it (the “Distributor”) shall be required to take into account the assessment of the target market made by the manufacturer. Any Distributor subject to the provisions of MiFID II shall nevertheless be responsible for making its own assessment of the target market for the Commercial Paper (whether by applying the target market assessment made by the manufacturer or by perfecting such assessment), and for determining the appropriate distribution channels.

PROHIBITION ON SELLING TO RETAIL INVESTORS

The Commercial Paper are not intended to be offered, sold or made available in any other way, nor should they be offered, sold or made available, to retail investors in the European Economic Area (the “EEA”). “Retail investor” shall be understood for these purposes to refer to any person to whom either or both of the following definitions is/are applicable: (i) ‘retail client’ within the meaning of section (11) of article 4(1) of MiFID II; (ii) client within the meaning of Directive 2002/92/EC, provided that they cannot be classed as a professional client based on the definition contained in section (10) of article 4(1) of MiFID II; or (iii) retail client according to the implementing legislation of MIFID II in any Member State of the EEA (in particular, in Spain, according to the definition of article 204 of the Securities Market Act and its implementing legislation). For this reason, none of the key information documents required by Regulation (EU) No. 1286/2014 of the European Parliament and of the Council of November 26, 2014 on key information documents for packaged retail and insurance-based investment products (the “Regulation 1286/2014”) has been prepared for the purposes of the offering or sale of the Commercial Paper, or to make it available to retail investors in the EEA, and therefore, any of such activities could be unlawful pursuant to the provisions of Regulation 1286/2014.

In the United Kingdom, this document and the Commercial Paper would only be distributed to, and are intended for, and any investment and investment activity in the Commercial Paper referred to in this document is available only to, and will be subscribed to only by, “qualified investors”, as defined in section 86(7) of the Financial Services and Markets Act 2000 (i) who are persons with professional experience in matters relating to investments falling within the definition of “investment professionals” in section 19(5) of the Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 (the “Order”); or (ii) who are high net worth entities within section 49(2)(a) to (d) of the Order (together, all such persons shall be described as “relevant persons”). Persons who are not relevant persons should not take any action on the basis of this communication document and should not act on or rely on it.

The Commercial Paper have not been, nor will be, registered under the U.S. Securities Act of 1933, as amended (the “Securities Act”) or under the securities laws of any state or other jurisdiction in the United States of America. The Commercial Paper may not be offered, sold, exercised or otherwise transferred in the United States of America except pursuant to an exemption from, or in a transaction not subject to, the registration requirements of the Securities Act and applicable securities laws of any state or other jurisdiction of the United States of America. There is no intention to register any Commercial Paper in the United States or to make an offer of any securities in the United States.

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TABLE OF CONTENTS

1. RISK FACTORS ...... 5 1.1 RISKS RELATING TO THE ISSUER AND THE GROUP ...... 7 1.2 RISKS RELATING TO THE ISSUER’S BUSINESS AND INDUSTRY ...... 10 1.3 RISKS RELATING TO GENERAL ECONOMIC, POLITICAL AND DEMOGRAPHIC CONDITIONS ...... 16 1.4 REGULATORY AND LEGAL RISKS ...... 19 1.5 RISKS RELATING TO THE COMMERCIAL PAPER ...... 21 1.6 RISKS RELATING TO TAXATION ...... 23 2. FULL NAME OF THE ISSUER, ADDRESS AND ITS CORPORATE TAX CODE ...... 24 2.1 ISSUER’S GENERAL INFORMATION ...... 24 2.2 THE ISSUER’S CORPORATE PURPOSE AND ACTIVITY ...... 24 2.3 BRIEF DESCRIPTION OF THE ISSUER AND THE GROUP ...... 25 3. FULL NAME OF THE SECURITIES ISSUE ...... 43 4. PERSONS RESPONSIBLE ...... 43 5. DUTIES OF THE REGISTERED ADVISOR (ASESOR REGISTRADO) OF MARF ...... 43 6. MAXIMUM OUTSTANDING BALANCE ...... 45 7. DESCRIPTION OF THE TYPE AND CLASS OF SECURITIES. NOMINAL VALUE ...... 45 8. GOVERNING LAW OF THE SECURITIES ...... 46 9. REPRESENTATION OF THE SECURITIES THROUGH BOOK-ENTRIES (ANOTACIONES EN CUENTA) ...... 46 10. CURRENCY OF THE ISSUE ...... 46 11. CLASSIFICATION OF THE SECURITIES: ORDER OF PRIORITY ...... 47 12. DESCRIPTIONS OF THE RIGHTS INHERENT TO THE SECURITIES AND THE PROCEDURE FOR EXECUTING THESE RIGHTS. METHODS AND DEADLINES FOR PAYMENT OF THE SECURITIES AND HANDOVER OF THE SAME ...... 47 13. ISSUE DATE. TERM OF THE PROGRAM ...... 47 14. NOMINAL INTEREST RATE. INDICATION OF THE YIELD AND CALCULATION METHOD 48 15. DEALERS, PAYING AGENT AND DEPOSITARY ENTITIES ...... 51 16. REDEMPTION PRICE AND PROVISIONS REGARDING MATURITY OF THE SECURITIES. DATE AND METHODS OF REDEMPTION ...... 52 17. VALID DEADLINE WITHIN WHICH REIMBURSEMENT OF THE PRINCIPAL MAY BE CLAIMED ...... 52 18. MINIMUM AND MAXIMUM ISSUE PERIOD ...... 53 19. EARLY REDEMPTION ...... 53 20. RESTRICTIONS ON THE FREE TRANSFERABILITY OF THE COMMERCIAL PAPER ...... 53 21. TAXATION OF THE SECURITIES ...... 53 22. PUBLICATION OF THE INFORMATION MEMORANDUM (DOCUMENTO BASE INFORMATIVO) ...... 59 23. DESCRIPTION OF THE PLACEMENT SYSTEM AND, WHERE APPROPRIATE, SUBSCRIPTION OF THE ISSUE ...... 59 24. COSTS FOR LEGAL, FINANCIAL AND AUDITING SERVICES AND OTHER SERVICES PROVIDED TO THE ISSUER IN RELATION TO THE EXECUTION OF THE PROGRAM ...... 60

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25. ADMISSION (INCORPORACIÓN) ...... 60 25.1 APPLICATION FOR ADMISSION (INCORPORACIÓN) OF THE SECURITIES TO THE MARF. DEADLINE FOR ADMISSION (INCORPORACIÓN) ...... 60 25.2 PUBLICATION OF THE ADMISSION (INCORPORACIÓN) OF THE ISSUES OF THE COMMERCIAL PAPER ...... 61 26. LIQUIDITY AGREEMENT ...... 61

ANNEX - CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS OF THE ISSUER FOR THE FISCAL YEARS ENDED ON 31 DECEMBER 2018 AND 31 DECEMBER 2019

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INFORMATION MEMORANDUM (DOCUMENTO BASE INFORMATIVO) OF THE ADMISSION (INCORPORACIÓN) OF COMMERCIAL PAPER (PAGARÉS) ON THE ALTERNATIVE FIXED- INCOME MARKET (MERCADO ALTERNATIVO DE RENTA FIJA)

1. RISK FACTORS An investment in the Commercial Paper is subject to a number of risks. Potential investors should carefully assess the risks described below, together with the remaining information contained in this Information Memorandum, before investing in the Commercial Paper. The Issuer believes that the following factors may affect its ability to fulfill its obligations under the Commercial Paper Program. The list of factors is not intended to be comprehensive or exhaustive. All of these factors are contingencies, which may or may not occur, and the Issuer is not in the position to determine the existence of such. If any of these risks materializes, the business, results of operations, financial condition, profitability and future prospect of the Issuer as well as the Issuer’s ability to reimburse the Commercial Paper on maturity may be negatively affected and, accordingly, the market price of the Commercial Paper may decrease, resulting in a loss of all or part of any investment made in the Commercial Paper. The Issuer does not represent that the risk factors provided below in this section are exhaustive; it is possible that the risk factors described in this Information Memorandum (Documento Base Informativo) may not be the only ones which the Issuer and of the companies of the Group are exposed to and there may be other risks, currently unknown or which, at this point in time, are not considered significant, which in themselves or in conjunction with others (whether identified in this Information Memorandum (Documento Base Informativo) or not) could potentially have a material adverse effect on the Group’s activity, business, financial condition and results of operations and the Issuer's capacity to make the repayments corresponding to the Commercial Paper upon maturity, in which case the market price of the Commercial Paper could decrease as a result and any investment made in it could be totally or partially lost. The order in which the risks are described does not necessarily reflect a greater probability of their materialization. The Issuer calls the reader’s attention to the exceptional situation generated by Covid-19. Covid-19 – popularly known as coronavirus– has become a health emergency worldwide affecting citizens, companies and the economy in general, to the point that the World Health Organization (WHO) has declared it a pandemic, due to both its rapid expansion and its effects. Initially recognized in China –in the city of Wuhan– in December 2019, at the date of this Information Base Document, according to the WHO sources, Coronavirus has spread to most parts of the world, including Spain. Such a serious situation is not only harming people’s health but its effects on the economy are still difficult to quantify as, although its spread seems to have been reduced, there are reasons to believe that there might be a general outbreak in the near future. On 7July 2020, the European Commission (EC), estimated a drop of 8.7 percentage points in the GDP of the Eurozone, which sheds light on the collateral effects that this pandemic will have on the economy.

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On 24 June 2020, the International Monetary Fund (IMF) estimated a drop of 12.8 percentage points on Spain's GDP. On 19 September 2020, the Bank of Spain has considered two economic scenarios to address the Covid-19 economic impact. The first one includes a GDP contraction of 10.5% for 2020 (considering only severe impacts on the hospitality and leisure sectors), reaching a 12.6% contraction in a second scenario, in which the Bank of Spain considers more persistent adverse effects in this industries and a general impact to the whole economy, limiting the expense dynamics of the families. In addition, national and international trade relations have been affected by the measures taken to alleviate the Covid-19 crisis, with the resulting unfavorable impact on business development, employment, the consumption and the economic situation in general. In view of this situation, Spain, following the precedents of other European countries with high rates of infected persons – such as Italy, and – implemented drastic measures to limit the expansion of the virus, and other measures aimed at buffering the economic effects. These measures included most notably the enactment of Royal Decree 463/2020, of 14 March 2020, declaring the state of emergency, for the management of the health crisis caused by Covid-19. One of the fundamental rights of citizens – the freedom of movement of persons–was impeded, with the exception of certain stipulated cases, which led Spanish citizens to mandatory confinement in their homes, which, in turn, has caused a very important drop in sales and in activity by companies and in their profits. Although the scale-down process has almost restored those fundamental rights in certain regions of the country less affected by the virus, the implications of the pandemic for the operations of the Issuer is uncertain and will depend largely on its near future evolution and extent. Although, at the date of issuance of this Base Informative Document, it is difficult to make forecasts on whether this pandemic will continue to expand and its effects on the economy, considering the particular circumstances of the Issuer, and the measures that it is carrying out, so that this crisis will impact its financial statements of 2020, due to, among others, delays in the finalization of of some projects, delays in the obtention of First Occupancy Licenses (“FOL”) – and therefore delay in the delivery of dwellings – and adjustment in the market value of the assets owned by the Company. For the future, it will probably impact its forecasts for 2021, as will be the case with most of the companies. In this context of uncertainty, in which there is a constant stream of news and the forecasts of different variables are constantly being modified and updated, the Issuer considers that the best way not to misinform potential investors is to reflect verifiable (past) data and to avoid forecasts which most certainly will present significant deviations (upwards or downwards) from reality. Potential investors should consider carefully and fully understand the risks set forth in this section, along with all other information contained this Information Memorandum (Documento Base Informativo) prior to making any investment decision and reach their own view prior to making any investment decision.

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1.1 RISKS RELATING TO THE ISSUER AND THE GROUP The Group’s activity is geographically concentrated. The Group’s assets and operations are located in Spain. Accordingly, the Group’s performance may be significantly affected by events beyond its control affecting Spain, and the Spanish residential property market in particular, such as a downturn in the Spanish economy, changing demand for residential property in Spain, changing supply within a particular geographic location, the attractiveness of property relative to other investment choices, changes in domestic and/or international regulatory requirements and applicable laws and regulations (including in relation to taxation and land use), Spain’s attractiveness as a foreign direct investment destination, political conditions, the condition of financial markets, the availability of credit, the financial condition of potential buyers, interest rate and inflation rate fluctuations, accounting and control expenses and other developments. However, the Group has a notable provinces’ diversification within Spain. As of 30 June 2020, the Group’s assets and operations were located in Madrid —which represented approximately 20% of the Group’s gross asset value (“GAV”)—, (which represented approximately 17% of the GAV), Málaga (which represented approximately 16% of the GAV), Sevilla (which represented approximately 6% of the GAV), Valencia (which represented approximately 6% of the GAV), and the Balearic Islands (which represented approximately 4% of the GAV). Likewise, the Group’s land bank diversification on Spain’s provinces, may result in lower volatility and other risks associated with diversification, and any downturn in such market could have a limited adverse effect on the Group’s activity, business, financial condition and results of operations. The Group may not be able to successfully implement its business strategy, and it may not be able to meet its expected growth and returns. As of 30 June 2020, the Group has 7,893 active units and has delivered 226 units during the year. In addition, it expects to finish the construction of approximately 1,000 units in 2020 and deliver 2,000-3,000 units at run-rate by 2022. The Group’s success and ability to implement its business strategy and meet expected growth and returns may be impacted: by the Group’s inability to successfully respond to a potentially increasing demand; by the Group’s failure to make correct assumptions, estimates and judgments with respect to its properties and the number of units it can develop; by the Group’s inability to allocate adequate resources to monitor and administer a larger active portfolio; by the supply and demand for housing and future housing prices; by the future value of its land bank; by the Group’s inability to develop commercially attractive products; by the Group’s inability to acquire land in attractive locations to reach the financial margins embedded in the Group´s business plan; by future construction and development costs; by the Group’s inability to manage projects efficiently; by the availability and cost of service providers the Group uses to develop its business; by the Group’s inability to obtain any necessary permits on a timely basis; by future laws and regulations that apply to the Group’s business; and by the availability of external financing to grow its business, among others.

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Any of these factors may impact the success of the Group’s business plans, the commercial success of its projects, its financial condition, prospects or results of operations, which could result in the Group being unable to meet its expected growth or to develop its growth strategy and meet the demands of the market. Even if the Group is able to implement some or all of the initiatives of its business strategy successfully, its operating results may not improve to the extent it anticipates, or at all. Implementation of the Group´s business strategy could also be affected by a number of external factors such as increased competition, legal developments, government regulation, general economic conditions or increased operating costs or expenses. In addition, to the extent the Group has misjudged the nature and extent of industry trends or the Group’s competition, the Group may have difficulty in achieving its strategic objectives. Any failure to implement its business strategy successfully may adversely affect the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects and thus its ability to service the Group’s debt. The Group depends upon its senior management team and on the expertise of its key personnel and may be unable to attract and retain a highly skilled and experienced workforce. The success of the Group’s business depends upon the recruitment, retention and development of highly skilled, competent people at all levels of the organization. The Group’s success depends, to a significant degree, upon the continued contribution of its senior management, who are critical to the overall management of the Company, as well as its culture, strategic direction and operating model. The unexpected loss of the services of any member of senior management, a limitation in their availability or a failure by the Group to develop a succession plan for its senior management could have a material adverse effect on the Group’s know-how and internal best practices as well as on its business, results of operations, financial condition or prospects. In addition, experienced employees in the homebuilding industry and commercial development in general and with expertise in the land-permitting process are fundamental to the Group’s ability to generate, obtain and manage business opportunities. Failure to attract and retain such personnel or to ensure that their experience and knowledge is retained within the Company, may materially adversely affect the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. The Group is exposed to risks associated with its indebtedness. As of 30 June 2020, the Group’s current liabilities amounted to €318 million and its non-current liabilities amounted to €259 million, of which €358 million corresponds with banking debt, representing a Loan to Value of 5%. If operating cash flows and other resources are not sufficient, the Group may not be able to repay such debt when due or be forced to restructure or refinance all or a portion of its debt on or before maturity in less favorable conditions than those currently in place. The Group cannot assure that its business will generate cash flows from operations, or that future borrowings will be available to it in an amount sufficient to enable it to meet its payment obligations under its existing indebtedness or to fund its liquidity needs.

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In addition, the use of leverage may increase the Group’s exposure to adverse economic factors, such as rising interest rates (with a corresponding negative impact on its results of operation), downturns in the economy and deterioration in the condition of its investments and/or the Spanish real estate and banking sectors. All of these factors could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. The Group is also party to certain financing agreements, which require compliance with certain covenants limiting its ability to freely dispose of certain assets and requiring the Group to comply with certain financial ratios, where non-compliance could be considered a breach of contract that may accelerate the Group’s repayment obligations. Furthermore, the Group’s level of indebtedness may limit its ability to access additional funding on comparable or even less favorable conditions, independently of its capacity to generate sufficient cash flows to cover its debt obligations, which may delay or reduce the Group’s investments or cause it to forgo business transactions, which could in turn materially and adversely affect the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. Moreover, some of the Group’s obligations under its financing agreements are secured by mortgages over the assets it owns, particularly its land plots. As a result, the acceleration of any of its loans secured by mortgages over its land plots may result in the liquidation of the mortgages securing those loans that could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. The Group is dependent on information technology systems, which may fail, be inadequate to the tasks at hand or be subject to cyber-attack. The Group is dependent on sophisticated information technology (“IT”) systems, including in relation to its internal reporting and the sale of its products. IT systems are vulnerable to a number of problems such as software or hardware malfunctions, malicious hacking, physical damage to vital IT centers and computer viruses, and need regular upgrading. The Group may be unable to implement necessary upgrades on a timely basis or at all and upgrades may not function as anticipated. Failure to protect the Group’s operations from cyber-attacks could result in the loss of sensitive information, which could result in reputational damage, litigation and remediation costs. Although the Group has a business continuity plan in place and maintains back-up systems, it may incur in additional costs as a result of any failure of its IT systems. In addition, due to the strict set of measures imposed by the Spanish government to prevent the spread of the Coronavirus pandemic, as described herein, working-from-home policies which rely on the Group’s IT systems are being favored, and the Group’s IT systems may face additional pressure which could result in their failure. A major disruption to the Group’s IT systems could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects, which could in turn be further accentuated by the increased reliance on working-from-home connectivity of the Group’s management and employees.

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1.2 RISKS RELATING TO THE ISSUER’S BUSINESS AND INDUSTRY The Group’s operating performance is subject to risks associated with the real estate and residential development industry generally. The Group’s principal activity is the development and sale of residential properties, hence land-permitting process which carries numerous inherent risks and is subject to fluctuations and cycles in value and demand that are beyond the Group’s control. The Spanish real estate and residential market may generally be adversely affected by changes in short-term and long-term interest rates and the inflation rate; by employment levels and cost-of-living and real income dynamics; by decreases in residential property demand due to population decreases, lower levels of household formation and other demographic and social changes; by foreign and intra-country immigration trends; by the availability and affordability of mortgage loans and other forms of credit for homebuyers; by including private party and government mortgage loan programs and restrictive measures by banking authorities; by consumer confidence in general and potential home buyer confidence in particular; by financial system and credit market stability; by regulation, oversight and legal action regarding lending, appraisal, foreclosure and short-sale practices; by increases in personal income tax rates, decreases in the deduction of mortgage loan interest payments and increases in real estate taxes; by the supply and prices of available new or resale residential property and general consumer interest in purchasing a home compared to choosing other housing alternatives, such as rental housing; by supply chain availability or cost increases; by acquisition risks related to the Group’s land plots, including due to deficiencies in the due diligence process; by changes in government and local authorities’ regulation or policies, including infrastructure policies and planning and environmental regulations; and by political uncertainties, among others. The Group has divided real estate market in 6 categories or Tiers for internal purposes, depending on several economic, demographic and market metrics, being Tier 1 the most attractive market and Tier 6 the least attractive. As of 30 June 2020, approximately 60% of the Group’s GAV (€1,576 million) was located in Tier 1 locations, 24% (€630 million) in Tier 2 locations and 16% (€420 million) in Tier 3 locations. The Group does not have any presence in Tiers 4 to 6 locations. In provinces with municipalities with different Tiers, classification by province is weighted according to GAV), which, in addition to the above, may be adversely affected by additional factors and market dynamics including, among others, attractiveness of the area where the development is located, political stability of the region and Spain, safety (including in relation to the Coronavirus pandemic, as described herein) and tourism (including any impact derived from the Coronavirus pandemic, as described herein). Any of these factors could reduce the funding available for the Group’s developments or decrease demand for its products, which could materially adversely affect its business, results of operations, financial condition or prospects.

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The Group may be unable to develop and sell its projects successfully or within the expected time frames. The Group’s land-permitting process may be subject to delays that may limit its ability to generate positive cash flows with respect to a specific project, including delays in obtaining the relevant permits (see “Regulatory and Legal Risks— The Group’s business may be adversely affected if failing, or if there are any material delays in obtaining, to obtain the required permits and approvals for their development projects.”). Similarly, the Group’s land development process typically requires substantial capital outlays during construction periods, and it may take months or years before positive cash flows, if any, can be generated. During the construction of development projects, the Group may encounter unexpected operational issues or other difficulties, including those related to technical engineering issues, regulatory changes, disputes with third-party contractors, subcontractors and suppliers, accidents, bad weather, natural disasters (such as floods and fires) and changes in purchaser requirements that may require the Group to amend, delay or terminate a development project. Any failure to meet deadlines could expose the Group to additional costs and result in the termination of contracts or contractual penalties (or the enforcement of bank guarantees by a purchaser) and could also affect the Group’s reputation, which could materially adversely affect the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. Following development, the Group may be unable to sell all or some of the units of a development within the expected time frames due to such reasons as changes in economic or market conditions. In such cases, its inventory of completed but unsold units would increase, leading to additional costs, including property taxes and community expenses (gastos de comunidad) corresponding to the unsold units. Alternatively, the Group may have to sell units at significantly lower margins or at a loss, which could have a material adverse effect on its business, results of operations, financial condition or prospects. The Group’s business depends upon the availability, skills and performance of contractors, subcontractors and other service providers and suppliers. The Group relies on the services of third-party contractors (which, in turn, may rely on the services of subcontractors) to develop and monitor its projects, help sell its products and provide post-construction warranty service. As of 30 June 2020, the Group had 44 development sites under construction, equivalent to 3,463 units, with 27 different contractors. If the Group are unable to hire qualified and reliable third- party contractors for any of its projects, its ability to successfully complete projects in time or with the required quality or to sell its units within the expected time frames and price could be impaired. Moreover, pursuant to Law 38/1999, of November 5, Regulating Construction (Ley de Ordenación de la Edificación, or “LOE”), the Group may qualify as a “developer” (promotor), and would therefore be jointly responsible, together with the participants intervening in the building construction process, to its customers for any material damages in the Group’s homes caused by any defects in the construction of these homes.

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Despite the contractor selection and monitoring processes that the Group has implemented, its contractors may fail to meet the Group’s standards and deadlines. In particular, although the Group attempts to verify the compliance of contractors with health, safety and environmental regulations (the “HSE”) regulations, labor laws and other applicable laws and regulations, any failure by contractors to so comply could render the Group liable in respect of these obligations. In addition, such third-party contractors have been and may continue to be adversely affected by economic downturns or bad management decisions. The Group may hire a contractor that subsequently becomes insolvent, causing cost overruns and project delays and increasing the risk that the Group will be unable to recover costs in relation to any defective work performed by such contractor, to the extent such costs are not covered by insurance or other security provided by the contractor. The insolvency or other financial distress of one or more of the Group’s contractors could have a material adverse impact on its business, results of operations, financial condition or prospects. In addition, the adoption of additional protection measures in relation to the Coronavirus pandemic (as described herein) in construction works may increase costs and have other negative consequences for the Group. However, the Group has implemented strict protocols for hiring contractors, including the following essential requirements, i) approval of the contractor from an independent third-party, ii) approval of the contractor from the financial entity that will provide financing for the project, iii) provision of a guarantee (bank guarantee (aval) or surety bonds) covering 10% of the contracted amount, and iv) withholding of 5% of the amount of each completion certificate as an additional guarantee. Significant unanticipated costs might arise in relation to the execution of the Group’s projects. The Group is subject to risks related to the cost of executing its projects. Unanticipated costs can arise due to a number of factors, including: errors, omissions and other human factors including those of senior management and key personnel; increases in costs of raw materials, such as concrete and steel; increases in costs of financing projects; labor shortages or increases in labor costs; events affecting the Group’s contractors, such as their insolvency; increases in costs of subcontractors and professional services; increases in costs of obtaining permits; unforeseen technical and ground conditions; or delays and cost overruns resulting from the land-permitting process. Before commencing a development, the Group estimates costs based on certain assumptions, estimates and judgments, which may ultimately prove to be inaccurate caused by, for example, an increase in demand for raw materials or higher construction costs as a result of an increase in demand for housing developments. In addition, if a contractor’s or supplier’s cost estimates or quotes are incorrect, the Group may incur additional costs or be required to source products and services at a higher price than anticipated, as well as face delays in its development projects if the estimate is incorrect by a large enough margin that the project is more viable by finding an alternative contractor or supplier. Any unanticipated costs arising during the execution of the Group’s development projects, or a failure to manage them effectively, may result in losses or lower profits than anticipated or cause material construction delays, which could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects.

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Demand for the Group’s homes depends on customer preferences for types of accommodation or locations of property and perceptions as to the attractiveness or quality of the Group’s products as well as changes in certain laws and regulations may affect demand for the Group’s homes. Trends in customer preferences have an impact on demand for new residential properties, and any unanticipated changes in such trends, or the Group’s misunderstanding of such trends, could have a material adverse effect on its business, results of operations, financial condition or prospects. Additionally, trends in customer preferences may be affected by the Coronavirus pandemic (as described herein), which cannot be accurately predicted due to the uncertainty surrounding the evolution and impact of said pandemic. In addition, events outside of the Group’s control may occur that shift customers’ perceptions of the attractiveness or quality of its products, including (i) preferences for specific neighborhoods or locations in certain regions (in particular, in regions in which the Group does not own land), (ii) macroeconomic or employment dynamics that concentrate demand in specific areas (such as the establishment of a large employer in a particular area), (iii) preferences for a specific home design type (such as multifamily condominiums, rental properties or detached ) or (iv) the overall quality of materials and products used for the finished units. Any of the foregoing may have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. Demand for the Group’s homes may also be directly or indirectly affected by a number of laws, regulations and government policies, including regarding lending, appraisal, foreclosure and short-sale practices, leases and eviction of illegal occupants, government mortgage loan programs, down payment assistance programs and taxes. For example, increases in personal income tax rates have in the past adversely affected demand for residential properties. In addition, taxes and duties relating to the acquisition of real estate property (such as value-added tax incurred in the acquisition of new residential property) are an important part of the cost of acquiring or owning a home, and an increase in such taxes may have a material adverse impact on demand for residential property. Changes in laws, regulations and government policies and increases in taxes and duties relating to the acquisition of real estate property, may have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. The Group’s pre-sales may not materialize on the terms agreed to at the time the contract is signed, if at all. Pre-sales are an essential part for the financing and execution of the Group’s developments. The Group’s pre-sales revenue (the expected revenue that will be generated by units that have been pre-sold) may be adjusted following the withdrawal of buyers, early cancellation of existing contracts (both for reasons in relation to the Coronavirus pandemic (as defined herein), new contracts, or changes in the scope of projects in progress. Moreover, the Group may not be able to perform its obligations under its pre-sale contracts due to various reasons, such as an increase in costs which makes the development not viable, not being able to obtain the construction license and not reaching the level of pre-sales necessary to launch the development. As a consequence of the above, the Group may need to refund its customers for the funds that they had advanced, or the Group’s customers may terminate their contracts or seek to renegotiate the terms of their contracts to obtain more favorable terms. The occurrence of any of these

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events could affect the Group’s pre-sales and eventual revenues and have a material adverse effect on its business, results of operations, financial condition or prospects. Nevertheless, the Group includes in all its sales agreement, enough grace periods in order to mitigate, as much as possible, potential impacts due to delays in deliveries. If the Group cannot obtain sufficient capital on acceptable terms, it may be unable to develop its land bank portfolio or may experience increased costs and delays in the completion of its development projects. The real estate development industry is capital-intensive and the Group requires significant up-front expenditures to transform its land plots into fully permitted land and to develop its projects. Therefore, the Group may need to borrow additional funds from third parties, the availability of which, especially for development financing, may be constrained regionally or nationally. Lenders may require increased amounts of equity to be invested in a project by borrowers in connection with both new loans and the extension of existing loans, higher interest rates, the completion of other milestones or other requirements. The Group’s inability to meet the requirements imposed by its lenders may have a material adverse effect on its business, results of operations, financial condition and prospects. In addition, if the Group chooses to seek additional financing to fund its operations through the capital markets, volatility in these markets may restrict the Group’s access to such financing. If the Group is not successful in obtaining sufficient funding for its planned capital and other expenditures, it may be unable to transform and develop its existing land bank. Moreover, any difficulty in obtaining sufficient capital for planned development expenditures could also cause project delays, and any such delay could result in cost increases. Any one or more of the foregoing events could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. As of 30 June 2020, the Group had 5% of LTV, keeping a strict policy of prudency in terms of indebtedness. Additionally, according certain corporate financing agreement the Group shall not have a LTV higher than 25%. Land plots and real estate properties can be illiquid assets and can therefore be difficult to sell. Land and real estate properties can be relatively illiquid, meaning that they may not be easily sold and converted into cash. As of 30 June 2020, the Group’s GAV related to land bank under management amounts to approximately €473 million. The Group may seek to, or be required to, sell entire land plots in certain circumstances, including due to changes in development plans, failure to obtain regulatory approvals, its decision not to proceed with the development, changes in economic or property market conditions or financial distress. In this regard, land illiquidity may affect the Group ability to value, or dispose of or liquidate part of, its land bank in a timely fashion and at satisfactory prices when required or desirable and may incur additional costs until selling the land. This could have a material adverse effect on the Group’s activity, business, financial condition and results of operations.

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The Group is exposed to liability claims from third parties. The nature of the Group’s business exposes it to potential liability claims from third parties related to the development and construction of the units it delivers. The Group may face legal proceedings as a result of a wide range of events, including (i) actual or alleged deficiencies in its units (including due to the construction materials used), (ii) delays and non-compliance with delivery schedules, (iii) non- performance with obligations to buyers of land plots or third-party contractors and (iv) the conveyance of defective property title or property misrepresentations. In particular, real estate developers are liable for a ten-year period with respect to any damages arising from building deterioration, provided that such deterioration is caused by flaws or improper execution in the design or construction of the building. The foregoing could result in civil or criminal liability towards third parties, as well as reputational harm, especially if public safety is impacted. These liabilities may not be insurable or may exceed the insurance limits of the Group’s existing insurance policies, and the Group may eventually need to divert financial and management resources from the operation of the Group’s business and incur additional costs, which could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. The Group is subject to the risks associated with joint ventures As of the date of this Information Memorandum (Documento Base Informativo), the Group is part of a joint venture arrangement with Tishman Speyer to develop up to 56.000 m2 in Madrid (Monteburgos), signed in 2018. Moreover, the Group’s business plan developments in commercial land is linked to future JV agreements. Joint venture arrangements, and the minority stakes the Group may have in the future, may expose the Group to the risk that: (i) business partners become insolvent or bankrupt, or fail to fund their share of any capital contribution which might be required, which may result in the Group having to pay the business partner’s share or risk losing its investment, (ii) business partners have economic or other interests that are inconsistent with the Group’s interests and are in a position to take or influence actions contrary to its interests and plans, which may create impasses on decisions and affect the Group’s ability to implement its strategies, (iii) disputes develop between the Group and business partners, with any litigation or arbitration resulting from any such disputes increasing the Group’s expenses and distracting its management from other managerial tasks; (iv) the Group is liable for the actions of business partners; and (v) a default by a business partner constitutes a default under mortgage loan financing documents relating to an investment, which could result in a foreclosure and the loss of all or a substantial portion of the Group’s investment. Any of the foregoing may have a material adverse effect on the Group’s activity, business, financial condition and results of operations. There is a large stock of unsold houses in Spain which may exert downward pressure on new prices The bursting of the housing bubble in 2007 led to a significant oversupply of new housing in Spain which resulted in the accumulation of a large stock of unsold new houses. As of 31 December 2018 (last year-

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end data available), there were 459,876 unsold new houses in Spain (source: Ministerio de Fomento), 17,062 less than the previous year. This continues to exert downward pressure on new house prices and may have a material adverse effect on the Group’s activity, business, financial condition and results of operations. The Group may suffer uninsured losses or suffer material losses in excess of insurance proceeds While the Group has, and many of its contractors have, general liability, property, workers compensation and other business insurance, such insurance policies are intended to protect the Group against a portion only of its risk of loss from claims, subject to certain self-insured retentions, deductibles and coverage limits. As a result, the Group’s properties or developments could suffer physical damage, resulting in losses which may not be fully compensated by insurance. In addition, certain types of risks may be, or may become, either uninsurable or not economically insurable, or may not be currently or in the future covered by the Group’s insurance policies. In addition, the Group could be liable to repair damage to a property or development or construction defects caused by uninsured risks out of its own funds and would also remain liable for any debt or other financial obligation related to the affected property, even if the property is no longer available for its intended use. Any of the foregoing could have a material adverse effect on the Group’s activity, business, financial condition and results of operations.

1.3 RISKS RELATING TO GENERAL ECONOMIC, POLITICAL AND DEMOGRAPHIC CONDITIONS Since all of the Group’s operations and assets are located in Spain, adverse developments in general political (including the secession movement in Catalonia) and economic (including the Coronavirus pandemic) conditions in Spain, the EU or globally could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. All of the Group’s operations are located in Spain. Accordingly, the Group’s operating and financial performance can be influenced significantly by political and economic conditions in Spain, and to a certain extent, the EU and global financial performance. From mid-2008, the global economy and the EU experienced a period of recession, which led to a widespread deterioration in these economies, in turn adversely affecting, among other things, consumer confidence, levels of employment, sales volumes, interest rates and the state of the residential development market (which is generally cyclical and affected by changes in general economic conditions, which saw significant declines in both prices and sales volumes). The Spanish economy experienced a period of improvement since the beginning of 2014 and in December 2019, the Bank of Spain published its 2020 and 2021 GDP forecasts, which amounted to 1.7% and 1.6%, respectively. However, due to the coronavirus pandemic, the forecasts regarding Spain’s GDP growth, and the recovery of the Spanish real estate sector have changed completely. In the second quarter of 2020, country’s GDP has decreased by 22.1% YoY, and, on 19 September 2020, the Bank of Spain has considered two economic scenarios to address the Covid-19 economic impact. The first one includes a GDP contraction of 10.5% for 2020 (considering only severe impacts on the hospitality and leisure

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sectors), reaching a 12.6% contraction in a second scenario, in which the Bank of Spain considers more persistent adverse effects in this industries and a general impact to the whole economy, limiting the expense dynamics of the families. The uncertainty surrounding the Coronavirus pandemic and its effects on the global economy, as of the date of this Information Memorandum, are expected to significantly impact global growth in the upcoming years, due to the potential restriction or suspension of business activities, disruptions to tourism, travel and transportation (to which the Group is especially exposed to, as it has a substantial presence in top tourist destinations where both Spanish nationals and foreigners have secondary residencies for leisure), and adverse impacts on labor supply affecting both supply and demand chains. In addition, the demand for the Group’s assets and its clients’ ability to finance acquisitions of the Group’s properties may also be negatively affected by the Coronavirus pandemic, which in turn could, among other effects, depress the value of the Group’s assets and investments, limit the Group’s ability to finance its future operations and capital needs, disrupt the Group’s supply chain, disrupt the Group’s growth plans and increase the likelihood and/or magnitude of other risks described in this Information Memorandum. The extent to which the Coronavirus pandemic impacts the Group’s business and results of operations in the next quarters and later in the future will depend on future developments, which are highly uncertain and cannot be predicted, including future economic conditions, and the actions to contain it or treat its impact, among others. On a different note, due to the fact that the Group pursues a part of its activity in the region of Catalonia (Spain) (approximately 22% of the GAV as of 30 June 2020), the Group’s activity, business, financial condition and the results of their operations could be adversely affected by the political uncertainty in Catalonia. The Catalonian region has experienced several social and political movements calling for the region’s secession from Spain. Activities related to these movements have had and may continue to have a material adverse effect on Spanish economic conditions and political stability. In addition, significant uncertainty exists regarding demands for independence in the region of Catalonia, which could negatively affect the residential and commercial real estate market and the demand for housing. Considerable uncertainty exists regarding the outcome of political and social tensions in Catalonia, which could result in changes in legislation, policies and other factors which could significantly impact the environment in which the Group operates in Catalonia, and Spain as a whole. Continued political uncertainty in relation to this issue could adversely affect general economic growth in the region or more broadly in Spain, which could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. Constraints on the availability of mortgage lending and/or interest rate increases may adversely affect the Group’s sales. The purchase of residential property in Spain is usually facilitated through mortgage lending, and the Group’s business therefore partly depends upon the ability of its customers to obtain such financing for the purchase of their homes. The Group believes that most of its clients will obtain mortgage loans to finance a substantial portion of the price of the homes they purchase, but the access to the loan facilities provided by financial entities can change depending on varied number of reasons that are totally outside

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of the scope of control of the Group. The Group develops its residential projects using development loans, whereby customers usually get home loans for approximately 80% of the purchase price on delivery, as the Group’s development loan is subrogated by home loans made to the Group’s customers. After the global financial crisis that started in 2008, access to residential mortgage lending in Spain has been restricted due to a number of factors. Tighter loan qualifications make it more difficult for a borrower to finance the purchase of a new home or the purchase of an existing home from a potential “move-up” buyer who wishes to purchase one of the Group’s homes. Limited availability of mortgage lending may constrain growth in sales volumes and prices in the Spanish homebuilding industry. Also, consumer protection laws, which regulate certain pre-contractual and transparency obligations for financing institutions granting mortgage loans, and other autonomous regions regulation which regulate certain additional protections for consumers, may increase the period needed for the execution of each mortgage loan by customers, delaying the period to formalize sales by the Group. Mortgage lending rates in Spain are predominantly based on floating interest rates tied to EURIBOR. According to the Bank of Spain, the average rate of the twelve months EURIBOR was -0.279% as of 31 July 2020. An increase in interest rates would increase mortgage loan costs and may negatively affect the availability or attractiveness of mortgage loans as a source of financing for the purchase of residential property and, accordingly, reduce demand for the Group’s homes. Prospective customers who could obtain a mortgage loan at current interest rates may be deterred by the possibility of increased interest rates in the future (and, in turn, higher monthly interest payments) and instead elect to remain in their current property. Customers who had been looking to invest in property could also be deterred by the possibility of increased interest rates, as higher interest rates could negatively affect their investment returns. An increase in interest rates would increase mortgage loan costs and may negatively affect the availability or attractiveness of mortgage loans as a source of financing for the purchase of residential property and, accordingly, reduce demand for the Group’s homes. Limited availability of mortgage lending on acceptable terms or at all may constrain growth in sales volumes and prices in the Spanish homebuilding industry. Even if potential homebuyers do not themselves need financing, adverse changes in interest rates and mortgage availability could make it more difficult for them to sell their existing homes to other potential buyers who need mortgage financing, thereby constraining their ability to purchase a new home. If the Group’s potential homebuyers or the buyers of its potential homebuyers’ existing homes cannot obtain suitable financing for any of the above reasons, it will be more difficult for the Group to sell its products. Moreover, an increase in interest rates could affect the attractiveness of an investment in residential property, which could also adversely affect the Group’s ability to sell its products, and result in both a decrease in the value of its real estate portfolio and an increase in its financing costs, all of which could have a material adverse effect on the Group’s activity, business, financial condition and results of operations. A future decline in land values could result in significant write-downs. Inventory risks are inherent to the Group’s business. There are risks derived from controlling, owning and developing land and, if housing demand declines, the Group may own land or homes sites it acquired at

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costs that it will not be able to recover fully, or on which the Group cannot build and sell homes profitably. Also, there can be significant fluctuations in the value of the Group’s owned undeveloped land, building lots and any future housing inventories as a result of changes in market conditions. If market conditions were to deteriorate significantly in the future, the Group could be required to make significant write-downs with regard to its land inventory, which could decrease the asset values reflected on its balance sheet and adversely affect the Group’s earnings and the Group’s shareholders’ equity. In addition, the Group may have to sell residential units or land for lower-than-anticipated profit margins, which could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. Changes in demographic patterns may adversely affect demand for the Group’s homes. Long-term demand for new residential property is directly related to, inter alia, population growth and the rate of new household formation. These trends, along with the general perception among consumers of the continuous increase in property prices over time, have, in the past, contributed to an increase in home ownership and demand for new residential property in Spain. However, the population in Spain, which growth was one of the main drivers of the real estate boom that ended in 2007, has steadily decreased since 2012. Nonetheless, exceptionally, according to Spanish Statistical Office’s (INE) forecasts, population in Spain will increase from 47 million in January 2020 to more than 49 million in 2032/2033. However, due to the Coronavirus pandemic and other factors in relation to population in Spain, the above forecast may be affected, and the population in Spain may decrease. A decrease in residential property demand due to population decrease (including as a result of changes in foreign and intra-country immigration trends), lower levels of household formation and other demographic changes in the regions where the Group operates could adversely affect demand for its homes and have a material adverse effect on its business, results of operations, financial condition or prospects.

1.4 REGULATORY AND LEGAL RISKS The Group’s business may be adversely affected if failing, or if there are any material delays in obtaining, to obtain the required permits and approvals for their development projects. As of 30 June 2020, approximately 18% of the Group’s land bank portfolio in terms of GAV (approximately €473 million or 12,000 units) consisted of land plots under the land-permitting process, with approximately 2,000 units being non-urban land (no urbanizable), 6,000 units being developable land (clasificado) and 4,000 units being organized urban land (ordenado). Given the composition of the Group’s land bank portfolio, it is subject to risks associated with the extended time period required for transforming non- urban land (no urbanizable) into fully permitted land, and for transforming fully permitted land into a fully completed residential or commercial development (including as a result of the type and quality of the soil). These risks could result in substantial unanticipated delays, or an increase of the Group’s expenses in transforming such land and, under certain circumstances, could prevent completion of the development of the Group’s projects or require the scope of planned developments to be reduced or their design to be changed, any of which could have an adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects.

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In addition, the Group must obtain a variety of permits to develop its land and for the Group to be able to begin construction of its projects. The Group’s ability to obtain these permits is dependent on the Group’s ability to meet the relevant regulatory and planning requirements. Moreover, the granting of these Permits is regulated at a regional and municipal level and may be subject to the relevant authorities’ discretion. The time needed to obtain these permits also varies depending on the region or municipality. Any failure to obtain required permits on favorable terms, or at all, or any material delays in obtaining such permits, could have a material adverse impact on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. In addition, planning regulations and permits could be challenged within the relevant statutory period, which could eventually lead to delays in the delivery of the Group’s units or even incompletion of a particular development on the expected terms, or at all, which could have a material adverse impact on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects. Moreover, planning regulations and permits could be challenged within the relevant statutory period, which could eventually lead to delays in the delivery of units or even incompletion of a particular development on the expected terms or at all, which could have a material adverse impact on the Group’s activity, business, financial condition and results of operations. The construction of new developments involves HSE risks. Operating in the homebuilding industry poses certain HSE-related risks. A significant HSE incident at one of the Group’s developments could put its employees, contractors or subcontractors or the general public at risk of injury or death and could lead to potential litigation, significant penalties or damage to the Group’s reputation, which could, in turn, have a negative impact on the Group’s ability to generate new business. In addition, the Group may be liable for the costs of removal, investigation or remediation of hazardous or toxic substances located on, under or in a property currently or formerly owned by it, whether or not it caused or knew of the pollution. The costs of such removal, investigation or remediation or those incurred for the Group’s defense against HSE claims may be substantial, and they may not be covered by warranties and indemnities from the seller of the affected land or by the Group’s insurance policies. They may also cause substantially increased costs or delays in developments. The presence in the Group’s developments of non-HSE-compliant substances or the failure to remove such substances may also adversely affect the Group’s ability to sell the relevant developments’ units. Furthermore, laws and regulations may impose liability for the release of certain materials into the air, water or earth, and such release may form the basis for liability to third parties for personal injury or other damages, as well as potential criminal liability. Any breach of HSE compliance, including any delay in responding to changes in HSE regulations, particularly in light of evolving EU standards and potential new implementing legislation, may result in penalties for noncompliance with relevant regulatory requirements. Monitoring and ensuring HSE best practices may become increasingly expensive for the Group in the future, and HSE risks may become more acute as the Group undertakes larger-scale projects or during periods of intense activity. Any of the foregoing could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects.

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The business of the Group is subject to complex and substantial regulations of which the application, interpretation or enforcement are subject to change. The Group is subject to extensive national, regional and local and other laws and substantial regulations and administrative requirements and policies that relate to, among other matters, urban planning, developing, building, land use, sales, fire, HSE, consumer protection and employment. Additionally, applicable laws and regulations within Spain may vary from one autonomous region to another, from one municipality to another and between different assets within different regions, which limits the Group’s ability to rapidly implement a business strategy and increases its monitoring costs. The laws and regulations that govern the Group’s activities often provide broad discretion to the relevant authorities to impose penalties or shut down any of its development projects if it fails to comply with any of them. In addition, a material change in relevant law, regulations or policies, or the interpretation thereof, or delays in such interpretation being delivered, may delay or increase the cost of the Group’s development activity or prevent it from selling residential units already developed. In particular, changes in (but not limited to) the following areas could have a significant adverse impact on its business, results of operations, financial condition or prospects: planning or urbanization requirements, laws regarding land classification building and construction regulations, insurance regulations, labor or social security laws, HSE, tax regulations or environmental and sustainability requirements. Any of the foregoing factors could have a material adverse effect on the Group’s business, results of operations, financial condition or prospects.

1.5 RISKS RELATING TO THE COMMERCIAL PAPER The Commercial Paper is not rated. Neither the Commercial Paper nor the long-term debt of the Issuer are rated. To the extent that any credit rating agencies assign credit ratings to the Commercial Paper, such ratings may not reflect the potential impact of all risks related to structure, market, additional factors discussed above, and other factors that may affect the value of the Commercial Paper. A rating or the absence of a rating is not a recommendation to buy, sell or hold securities. There is no liquid public trading market for the Commercial Paper and the ability to transfer them is limited, which may adversely affect the value of the Commercial Paper. There is no liquid trading market for the Commercial Paper, and the Issuer cannot predict how liquid that trading market might become. Moreover, the market price of the Commercial Paper may be influenced by many factors, some of which are beyond the Issuer’s control. Therefore, there is a risk of investors not finding a counterparty for the Commercial Paper when wishing to execute their sale before maturity. In this regard, the Issuer has not entered into any liquidity agreement, and, consequently, no institution is obliged to quote sale and purchase prices. Therefore, investors may not find any counterparty for the Commercial Paper. This may entail problems for investors who need to sell the Commercial Paper urgently.

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The market price of the Commercial Paper may be volatile. The market price of the Commercial Paper could be subject to significant fluctuations in response to actual or anticipated variations in the Issuer’s appraisals, operating results, adverse business developments, changes to the regulatory environment in which the Issuer operates, changes in financial estimates by securities analysts and the actual or expected sale of a large number of Commercial Paper as well as other factors. In addition, in recent years the global financial markets have experienced significant price and volume fluctuations, which, if repeated in the future, could adversely affect the market price of the Commercial Paper without regard to the Issuer’s operating results, financial condition or prospects. Moreover, these are fixed-income securities and their market price are subject to potential fluctuations, mainly due to the evolution in interest rates. Consequently, the Issuer cannot guarantee that the Commercial Paper will be traded at a market price that is equal to or higher than the subscription price. Credit risk. The Commercial Paper is subject to the risk of the Issuer defaulting on their obligations. Although the Commercial Paper is secured by the Issuer’s total net worth, credit risk arises from the potential inability of the Issuer to satisfy the required payments under the Commercial Paper program. The risk is that of the investor and includes loss of principal and interest. The loss may be complete or partial. If the Issuer default, investors may not be able to receive interest and principal. The Issuer's solvency could be deteriorated as a result of an increase in borrowings or due to deterioration in its financial ratios, which would represent a decrease in the Issuer's capacity to meet its debt commitments. Risk relating to Spanish Insolvency Law. Law 22/2003, of 9 July, on Insolvency (Ley Concursal), which came into force on 1 September 2004, has been superseded by the restated text of the Insolvency Law approved by Royal Legislative Decree 1/2020, of 5 May (Texto refundido de la Ley Concursal) (the “Insolvency Law”) and passed by the Spanish government on 5 May 2020 which entered into force on 1 September 2020. According to the classification and order of priority of debt claims laid down in the Insolvency Law, in the event of insolvency (concurso) of the Issuer, credits held by investors as a result of the Commercial Paper shall rank behind privileged credits, but ahead of subordinated credits (except if the Commercial Paper could be classified as subordinated in accordance with Article 281.1 of the Insolvency Law) and would not have any preference among them. For additional information, see section 11 of this Information Document. According to Article 281.1 of the Insolvency Law, the following are deemed to be subordinated credits, among others: (i) Claims which, having been communicated late, are included by the insolvency administrators (administradores concursales) in the creditors’ list, as well as those which, not having communicated or having done so late, are included in such list as a result of subsequent communications, or by the judge when resolving on an action contesting the list.

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(ii) Claims corresponding to surcharges and interest of any kind, including late-payment interest, except for those corresponding to claims which are secured by an in rem guarantee, up to the amount covered by the respective guarantee. (iii) Claims held by any of the persons especially related to the debtor, as referred to in Article of the Insolvency Law. In addition, as a result of the Covid-19 health crisis, the Spanish Government has approved various extraordinary resolutions. These extraordinary resolutions include, among others, Royal Decree-Law 8/2020 (Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19) (“Royal Decree-Law 8/2020”), as amended by Royal Decree-Law 16/2020, which have introduced several temporary measures that impact pre-insolvency and insolvency proceedings. In line with what other countries have done as a result of the Covid-19 health crisis, Royal Decree Law 16/2020 has established that an insolvent debtor is not obliged to file an insolvency petition until 31 December 2020, even if the debtor has already filed the communication established in article 583 (i.e. communication informing about the existence of a financing agreement negotiation with creditors) of the Insolvency Act. Royal Decree Law 16/2020 also establishes that creditors’ requests seeking a declaration to open insolvency proceedings will not be admitted for processing until 31 December 2020. It also establishes that requests filed by the debtor prior to that date will be given priority, even if the creditors’ requests are filed before the debtor’s. Although a debtor is temporarily not obliged to file for insolvency during the abovementioned period (or to notify the insolvency court of the start of negotiations with creditors under article 583 of the Spanish Insolvency Act), this can technically still be done if so decided by the debtor.

1.6 RISKS RELATING TO TAXATION Taxes have an important impact on the business of the Group, and a change in national, regional or local tax regulations may have a material impact on demand for residential property. Given the Group’s business, it is regularly involved in the exploitation and disposal of real estate assets in Spain. As a result, its real estate activity can be affected by direct and indirect taxation, particularly transfer taxes, stamp duties, real estate property taxes and value-added tax, which is subject to the interpretation and scrutiny of the corresponding Spanish tax authorities (whether national, regional (including those applicable in the historical regions (comunidades o territorios forales) of Spain) or local). Although the Group believes that it is in material compliance with applicable tax laws (including in connection with the Group’s real estate and financing activities), it may be subject to a reassessment by the tax authorities, and, in that event, it cannot be disregarded that the Spanish tax authorities’ interpretation of such laws may differ from the Group’s. As a consequence, the occurrence of any of the above may have an impact on the cash and financial position of the Company, and may materially affect its business, results of operations, financial condition or prospects.

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2. FULL NAME OF THE ISSUER, ADDRESS AND ITS CORPORATE TAX CODE

2.1 ISSUER’S GENERAL INFORMATION The legal name of the Issuer is Metrovacesa, S.A., and its commercial name is “Metrovacesa”. The Issuer was incorporated as a corporation for an indefinite term under public deed executed on 18 February 2016, under the corporate name Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. (on 30 June 2017 the Issuer resolved to change its corporate name to Metrovacesa, S.A.). The Issuer has its registered office at Calle Quintanavides 13, Parque Vía Norte, 28050, Madrid, Spain. The share capital stock of the Issuer is represented by 151,676,341 shares with a par value of €7.20000001476829 each, meaning a nominal value of €1,092,069,657.44. The shares are fully subscribed and paid in. The Issuer holds Spanish tax identification number A-87471264. The Legal Entity Identifier (LEI) code of the Issuer is 959800ZQW44V5U3SEZ73. The corporate website of the Issuer’s group is www.metrovacesa.com.

2.2 THE ISSUER’S CORPORATE PURPOSE AND ACTIVITY The Issuer’s main corporate purpose is (i) the acquisition or development of all kinds of real estate plots or buildings for their development or improvement and their subsequent sale, (ii) the development and parceling of real estate assets in general, and (iii) the acquisition of land and real estate urban assets or any kind of rights in rem over real estate assets for their sale, (iv) the real estate management either directly or through its affiliates, for its own benefit or for the benefit of third parties, and the development and management of real estate communities, (v) the acquisition, sale, intermediation, development, commercialization and management of real estate assets —rural, urban or industrial— including for leasing purposes, (vi) the rehabilitation, refurbishment or siting of buildings or part of them, (vii) the creation, formation and exploitation of developments of any kind, (viii) the provision of technical advice and the execution of studies and projects regarding the real estate activities included in this paragraph, specifically regarding the execution of technical, legal and commercial activities for urban development that may be necessary for launching, constructing or any other form of exploitation of parking lots, nursing homes, student housing, hotels and any other type of social or community facilities, and (ix) the ownership and management golf courses and development and sale of sports clubs. Finally, the Issuer may also participate in other companies conducting an analogous corporate object in the manner set forth by the Board of Directors.

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2.3 BRIEF DESCRIPTION OF THE ISSUER AND THE GROUP 2.3.1 History

The Issuer benefits from 100 years of established heritage, knowledge, brand name and experience of its predecessor companies. Its predecessors were Compañía Urbanizadora Metropolitana, Compañía Inmobiliaria Metropolitana (incorporated in 1918 and 1935, respectively) and Vacesa S.A., which merged in 1989 to form Inmobiliaria Metropolitana Vasco Central, S.A., later renamed as Metrovacesa, S.A. (“MVC”). MVC was one of the leading residential developers in Spain benefiting from the industry-wide recognition of its predecessor companies. MVC’s predecessors shaped the real estate development business and the architectural landscape of various cities in Spain, having built some of the country’s most iconic buildings, including Edificio España in 1953 and Torre Madrid in 1957, both of which are located in Madrid. Aside from the brand name, operational experience and recognition of its predecessor companies, the Issuer also benefits from their high standards of corporate governance, investor relations and market knowledge, as one of them, Compañía Urbanizadora Metropolitana, was listed on the Spanish Stock Exchanges from 1941 to 2013. As a result of the effect of the 2008 global crisis and its impact on the real estate development business in Spain, in 2009 a group of Spanish banks became the main shareholders of MVC, which initiated a restructuring process to reduce and refinance its financial debt. This restructuring was completed in July 2011, and resulted in an increase of the stake of these Spanish banks in MVC through debt-to-equity swaps. On 18 February 2016, following the spin-off (without liquidation) of the real estate development business of MVC, the Issuer was incorporated under the initial name of Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. In July 2017, the Issuer received a contribution from several entities of Banco Santander, S.A. and Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. groups, which became its main shareholders. The Banco Santander, S.A. group (“Grupo Santander”) entities were integrated at the time by Banco Santander, S.A., Altamira Santander Real Estate, S.A., Luri 6, S.A., Banco Popular Español, S.A., Aliseda, S.A.U. and Inversiones Inmobiliarias Canvives, S.A., while the Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. group (“Grupo BBVA”)

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entities were integrated at the time by Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., Anida Operaciones Singulares, S.A., BBVA Propiedad, S.A., Arrels CT Finsol, S.A., Arrels CT Patrimoni i Projectes, S.A., Anida Desarrollos Inmobiliarios, S.L., L’Eix Immobles, S.L., Arrahona Nexus, S.L., Unnim Sociedad para la Gestión de Activos Inmobiliarios, S.A., Gescat, Gestio de Sol, S.L. and Prov-Infi-Arrahona, S.L. Said contribution consisted of land plots worth approximately €1.1 billion in GAV (Gross Asset Value) and 3.1 million sqm of land, with a capacity to develop approximately 24,000 residential units. These land plots were carefully selected by the Issuer after a five-month due diligence process. The strict selection criteria focused on (i) fully-permitted residential plots −that is, land plots with both urbanisation and rezoning plans approved− and land plots with strategic locations under the land permitting process, (ii) the potential to develop a minimum of 40 to 50 units per land plot, (iii) land plots located in cities specifically selected and with at least 150,000 inhabitants, (iv) land plots with limited urban planning risk, and (v) land plots not tied to, or restricted by, outstanding financing. As stated above, on 30 June 2017, the Issuer’s General Shareholders’ Meeting resolved to change the Issuer’s corporate name to Metrovacesa, S.A. This resolution was executed on public deed on 10 November 2017 and registered with the Commercial Registry of Madrid on 29 November 2017. In December 2017, the Group acceded to the Code of Best Tax Practices. This Code includes recommendations voluntarily followed by the tax administration and companies, with the aim of improving the application of the tax system by improving legal certainty, reciprocal co-operation based on good faith and well-placed trust between the tax administration and companies, and the application of responsible tax policies in companies with the consent of the board of directors. Main benefits are i) enhanced transparency, good faith and co-operation with the tax administration in company’s tax practice; ii) enhanced transparency and legal certainty in the application and interpretation of tax regulations by the tax administration; and iii) reduction of lawsuits and conflict avoidance. In Spain, less than 200 companies have acceded to this Code. In December 2017, the Issuer became the parent company of Metrovacesa Arrendamiento through two in-kind contributions by the shareholders of Metrovacesa Arrendamiento, which were entities belonging mainly to Grupo Santander and Grupo BBVA. On 6 February 2018, the Issuer’s shares were admitted to trading on the Madrid, Barcelona, Bilbao and Valencia Stock Exchanges. Since then, Metrovacesa reports regularly to the market and thoroughly complies with listed companies’ transparency requirements. As of the date of this Information Memorandum (Documento Base Informativo), the entities belonging to the Grupo Santander have a combined stake in the Issuer of 49.36% and the entities of Grupo BBVA have a combined stake of 20.85%. In July 2018, Metrovacesa announced the closing of a joint venture agreement with Tishman Speyer for the joint development of the Monteburgos Project in Madrid, which envisages developing high quality office space in the area of Las Tablas (Madrid) over a land plot currently owned by Metrovacesa and suitable for building.

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In January 2019, the Group was selected by Google as “successful case study” for its online strategy and the online strategy designed in 2018 to boost leads, conversion rates and brand positioning, segmented by type of client, project and geo-localization. In March 2019, the Group reached an agreement with the Investment Fund Ares Management for the sale of 2 Build to Rent projects in Madrid with approximately 200 residential units. In June 2019, Metrovacesa signed a preliminary sales agreement with Sanitas Mayores for the development of a nursing home in Manresa (Barcelona). Delivery date is expected by 2022. Effective March 2020, the Group has extended the “Be Safe Insurance Policy” to most of its projects (even though the policy was already in place in 2019 for some projects). This insurance policy covers payments from clients who are affected either by a collective dismissal (ERE) or by measures to temporarily suspend employment contracts and temporarily reduce working hours (ERTE) as a result of the Covid-19 pandemic. The current circumstances caused by the health crisis and the travel restrictions imposed under the Covid-19 outbreak have prompted MVC to work even closer to its customers than before. In June 2020, Metrovacesa has been awarded the “Equality in the Workplace” (Igualdad en la Empresa) seal of distinction, which is granted by the Ministry of Equality and managed by the Women’s Institute. This seal recognizes the equality plan “We build Equality” promoted since 2018 in order to develop best practices and policies that promote equal treatment and opportunities between men and women. In September 2020, Metrovacesa announced a repurchase program for the shares of its subsidiary Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. (MPyA) in order to provide a liquidity event to the minority shareholders and retail investors (more than 3,000) given that the shares of MPyA are not listed on a regulated market. Metrovacesa currently owns 99,97% of MPyA. 2.3.2 Corporate structure The Issuer heads up a group of entities and carries out its business activities either directly or through investments in other companies with an identical or similar corporate object. The corporate structure of the Group comprising the Issuer and its subsidiaries as of the date of this Information Memorandum (Documento Base Informativo), is the following:

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______Note: Metrovacesa, S.A. owns 99.97% of the company Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. and 38.63% of the company Front Maritim del Besos, S.L. 2.3.3 Strategy The Issuer has three business lines, i.e. residential development, commercial development and land bank management, with a main focus on the first one, where it has consolidated its position as the national homebuilding industry leader with premium and sustainable margins. The graphic below provides a general overview of the Issuer’s project cycles which vary depending on the sub-category (residential development and commercial development):

______Notes: (1) First Occupany Licence (A) Residential development A brief description of the phases comprising the residential development process —the Issuer’s main business line—is presented below:

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Pre-launch The process begins with the analysis of opportunities through a thorough-market analysis in order to produce a business plan. At this stage, the Issuer relies on the regional offices where the land plot is located in order to benefit from their first-handed local knowledge. They are supported by departments that analyse financial figures and cross-check business plans, while providing the relevant input on prices, sales, marketing, selling strategies and operating margins. The Issuer thus obtains a competitive advantage in identifying and assessing land opportunities and is able to produce market studies that will be used by the development manager to define the initial product. Once the business plan is completed, the relevant regional manager, in consultation with the operations department, the chief operating officer and with the approval of the management committee, appoints the architect. They are appointed mainly based on reputation, experience and knowledge of the development area, on a case-by-case analysis. Architects prepare the basic project (proyecto básico) which contains information required for compliance with urbanistic regulations and which is added to the business plan. Once analysed by the operations department and the regional manager, it is submitted to the Issuer’s management committee for approval. Prior to approval, a variety of factors are reviewed, among others: (i) market conditions in the area where the land plot will be developed; (ii) overall timing; (iii) estimated financial data; (iv) experience of the architect and the commercialization agency; or (v) potential downside and risks. The management committee follows a multi-faceted analysis with a financial focus, a SWOT focus (strengths, weaknesses, opportunities and threats of each project) a commercial focus, among others. If the business plan is approved, the development is launched and the agreement with the pre-selected architect is executed. In addition, the Group seeks advice from various external brokers with a deep local market knowledge, which enables the Group define more accurately the product mix to be developed, as well as the price range potential clients would be willing to pay. Project design Then, the Issuer requests the building permit from the relevant city council, and the architect commences the preparation of an execution plan for the project, following the business plan. As per the technical aspects of the project, the Issuer has the competitive advantage of being able to offer tailored specifications, materials and type of products for the design of each project, while exerting the minimum intervention over the land. In addition, the Issuer uses construction materials that aim to reduce its carbon footprint and combines excellence in business practices with a thorough awareness of the environment. In parallel with the above, the commercialization department begins planning the commercialization and marketing strategy. Commercialisation In this phase, the Issuer: − Appoints a broker based on experience, service quality, selling capacity, customers’ familiarity with them and customer service. The Issuer’s competitive advantage lies in the fact that it

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preserves flexibility to select the best broker available for the specific project with local market and target client expertise, instead of having framework agreements with specific brokers. − Initiates its marketing plan, launched by its marketing department in coordination with the regional manager and the development manager. The Issuer also relies on third-party advertisement agencies, which allows it to keep abreast of the latest sales and commercialization techniques. − Commences its pre-sales process, which is essential for the financing of the development and is closely monitored by the regional manager and management committee. − Obtains the building permit from the corresponding city council. − Obtains the financing required for the applicable development, once the above steps are partly fulfilled in order to show capability to fulfil its business plan from an early stage. − Selects the third-party contractors after several bidding rounds to homogenize proposals, the last of which involves face-to-face meetings with the remaining contractors to analyze their respective proposals in detail. When most of the above has been fulfilled, the management committee decides on whether or not to approve the construction of the development. Construction Construction is outsourced, but continuously supervised on site to ensure that the works meet the Issuer’s quality standards and avoid cost overruns. Ongoing monitoring systems are established to be updated on the progress of the works, and incentives for being ahead the estimates are put in place by the Issuer. In parallel with construction works, the Issuer executes private sale and purchase agreements with customers for the acquisition of individual units and provide them bank guarantees (or similar) for the amounts prepaid. First Occupany Licence (FOL), delivery and post-sale Upon completion of the construction phase, the Issuer obtains a first occupancy licence and, after notarising the description of the new building (declaración de obra nueva) and horizontal division (division horizontal), the units are delivered to customers along with a welcome package. The Issuer’s customer service representatives accompany customers in the delivery process and provide them with information and advice with respect to their new homes. (B) Commercial development Although the Issuer’s core activities focus on residential development, it also holds a sizable portfolio of around €578 million (comprising approximately 22% of its total GAV as of June 2020) of high quality liquid commercial land plots in strategic locations, 94% of which are fully-permitted. With this business line, Metrovacesa counts with one-off attractive opportunities that differentiates it from its competitors and provides further business diversification and optionality. (C) Land bank management

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Lastly, the Issuer also partially targets its business plan towards land bank management, which is aimed at creating value through the development of fully-permitted land. With this third business line, the Issuer enjoys the option to develop or, depending on market conditions, to sell a portion of its land bank portfolio, accelerating sales and profitability. Such a competitive advantage gives it flexibility to adapt to cycles and to market demand. 2.3.4 Portfolio The Issuer structures its portfolio according to the geographical areas where it conducts its business. Its portfolio is divided into the following sections: Catalonia (Catalonia and the north of Balearic Islands), North-Central (Center, including Madrid, and North zone, except Catalonia, and including Canary Islands), Western Andalusia (north and west Andalusia), Costa del Sol (south and east Andalusia) and Levante (Valencia, Murcia and the south of the Balearic Islands). The map below shows the geographical presence of the Issuer, measured by GAV, as of 30 June 2020:

______Notes: Size of the bubbles represent the value of the GAV on each location (1) Map excludes provinces with a reduced presence, below €10m in GAV. (2) The Issuer’s internal classification by Tiers based on several economic, demographic and market metrics. In provinces with municipalities with different tiers, classification by province is weighted according to GAV.

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The Issuer has presence in the most dynamic locations and detailed below:

It is worth adding that the Issuer holds a major number of fully-permitted residential real estate units in the provinces of Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Seville and Valencia. As per the Issuer’s commercial land by location, measured as a percentage over the GAV of the assets, it has 43% of its commercial land in the province of Madrid, followed by a 35% in the province of Barcelona, a 9% in Balearic Islands, and minor percentages in locations such as Cadiz and Canary Islands. 2.3.5 Organisational structure Given its widespread capillarity in Spain, the Issuer operates its business through five established regional offices (for the geographical areas of North-Central, Western Andalusia, Costa del Sol, Levante and Catalonia). Although its management is centralised, the Issuer’s development activities are run to a great extent from its regional offices, which operate in the main regions where its business is focused.

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(A) Board of Directors The Issuer’s Board of Directors is responsible for the management of Metrovacesa and, among other functions, establishes its strategic, accounting, organizational and financing policies. Currently, the Board of Directors consists of the following 12 members, of which 25% are women:

Member of Board of Board of Directors Category Directors since Mr. Ignacio Moreno External(1) 20/10/2016

Mr. Jorge Pérez de Leza Executive 22/11/2016

Mr. Mariano Olmeda Proprietary(2) 27/04/2017

Mr. Javier García-Carranza Proprietary 06/04/2016

Mr. Carlos Manzano Proprietary 19/09/2017

Ms. Ana Bolado Proprietary 30/06/2017

Mr. Cesáreo Rey-Baltar Proprietary 28/03/2017

Mr. José Ferris Proprietary 30/06/2017

Ms. Beatriz Puente Independent 16/01/2018

Ms. Emma Fernández Independent 16/01/2018

Mr. Vicente Moreno Independent 16/01/2018

Mr. Juan Béjar Independent 16/01/2018 ______Notes: (1) Non-executive President (2) Non-executive deputy president Additionally, the Board of Directors has the following two committees, which are internal reporting and consultative bodies without executive functions but with powers of reporting, advising and submitting proposals: − The Remuneration and Appointments Committee, which is composed by the following four directors: Ms. Emma Fernández (also its Chair), Mr. Ignacio Moreno, Mr. Cesáreo Rey-Baltar and Mr. Vicente Moreno. − The Audit Committee, which is composed by the following three directors: Ms. Beatriz Puente (also its Chair), Mr. Carlos Manzano and Mr. Juan Béjar. (B) Management Metrovacesa has a centralised, highly skilled and well dimensioned senior management team. It is supplemented by full in-house regional teams with nationwide capillarity and first-hand knowledge of

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regional dynamics, local relationships and local regulations. In addition, the Issuer has project managers that handle several projects at a time while coordinating its full-time employees. Below follows the composition of Metrovacesa’s management committee and the regional directors as of the date of this document:

______Note: The blue circle informs of the number of years of experience in the industry. As of June 2020, the Issuer had an average workforce of 189 employees, 43% of whom were women. In addition, Metrovacesa has recently obtained the Equality in the Company Distinction awarded by the Ministry of Equality (Distintivo del Ministerio de Igualdad), being the only real estate developer that has obtained it, and one of the 160 Spanish companies that benefit from having it. 2.3.6 Financial information (A) Issuer’s consolidated annual accounts as of, and for the year ended, 31 December 2019 Attached to this Information Memorandum (Documento Base Informativo) are the consolidated financial statements of the Issuer and its subsidiaries as of, and for the tax years ended, 31 December 2019 and 31 December 2018, audited by PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. and unqualified. Both the interim and annual financial information relating to the Group may be accessed on the public website of the CNMV (www.cnmv.es) or on the Group's own website (www.metrovacesa.com).

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The main variations in the amounts contained in the Issuer's consolidated financial statements are explained below (note that the numbers shown below have been adjusted by rounding so that the totals may not coincide exactly with the information included in the consolidated annual accounts). (B) Balance sheet The table set out below provides the main financial aggregates for the consolidated balance sheet as of 31 December 2018 and 31 December 2019: As of As of ASSETS 31/12/2019 31/12/2018 Non-current assets Property plant and equipment and intangible assets 1,629 929 Investment property 334,090 340,092 Investments in associates 61,125 58,990 Receivables 95,675 79,971 Deferred tax assets 95,612 96,948 Total non-current assets 588,131 576,930 Current assets Inventories 1,902,343 1,840,671 Trade and other receivables 25,081 17,449 Receivables from Public Administrations 5,003 2,419 Other financial assets 18,667 9,404 Cash and cash equivalents 139,698 146,951 Total current assets 2,090,792 2,016,894

Total assets 2,678,923 2,593,824 Source: Metrovacesa’s consolidated financial statements for 2019

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As of As of 31/12/2019 31/12/2018 EQUITY Total equity attributable to the Company’s shareholders Share capital 1,092,070 1,092,070 Share premium 1,328,323 1,378,298 Other reserves (742) (546) Retained earnings (84,028) (79,523) Reserves in companies consolidated using the equity method (2,665) (2,675) Treasury shares (2,801) (3,732) Other shareholder contributions 10,995 9,109 Other equity instruments 387 575 Value adjustments (775) (569) Minority interests 79 83 Total equity 2,340,843 2,393,090 LIABILITIES Non-current liabilities Provisions 10,061 10,122 Financial debt 94,983 68,119 Trade and other payables 13,928 6,659 Deferred tax liabilities 9,481 8,503 Total non-current liabilities 128,453 93,403 Current liabilities Provisions 19,041 13,815 Financial debt 53,468 13,038 Trade and other payables 126,866 54,003 Payables to Public Administrations 10,252 26,475 Total current liabilities 209,627 107,331 Total liabilities 338,080 200,734

Total equity and liabilities 2,678,923 2,593,824

Source: Metrovacesa’s consolidated financial statements for 2019

As per the Group’s balance sheet as of year-end 2019, the following should be highlighted: − Book value of real estate assets: Metrovacesa’s group real estate assets have an aggregate book value of €2,236,433 thousand. Most of this figure comes from inventories, which amount to €1,902,343 thousand, while the remaining €334,090 thousand is attributed to the investment properties’ book value.

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− Other non-current assets: the Group has investments in associates worth €61,125 thousand, notably, the strategic alliance entered into with Endesa, and the joint venture with Tishman Speyer, the latter being closed on July 2018 for the joint development of an office building in Madrid. Also, as at 2019, deferred tax assets amounted to €95,612 thousand. − In addition, loans to associates, which are intended to provide participated companies with a long- term capital structure in keeping with their business plan, amounted to €88,254 thousand. − Total cash: as of 31 December 2019, total cash was equal to €139,698 thousand. From that amount, there were restrictions on availability amounting to €67,370 thousand that related to amounts received in connection with developments deposited in special accounts, separate from any other kind of funds held by the Group and that may only be used in matters related to the building of those developments. The remaining €72,328 thousand was available for the Group without restrictions. − Share premium: between 31 December 2018 and 31 December 2019, here has been a reduction in shareholders’ funds (the share premium account) following the cash distribution of €50,000 thousand that was approved by the General Shareholders’ Meeting of Metrovacesa held on April 2019. − Financial debt: the Group’s current financial debt amounted to €53,468 thousand and non-current financial debt amounted to €94,983 thousand. It includes loans to developers, which are registered as current liabilities because they are directly related to the Group’s operating cycle and corporate financing, which is mainly registered as non-current liabilities. − Average supplier payment period: 43 days. − Loan to Cost: Being an indicator that measures the company's debt position, amounted 3.48%. It is widely used by investors when assessing the financial leverage of real estate companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate the level of debt. (C) Income statement The table set out below provides the main financial aggregates for the consolidated income statement for tax years ended on 31 December 2018 and 31 December 2019:

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For the year For the year

ended ended CONTINUING OPERATIONS 31/12/2019 31/12/2018 Sales 161,508 190,416 Cost of sales (141,412) (160,656) Staff costs (14,995) (12,842) Amortisation/Depreciation (387) (223) External services (18,936) (16,395) Variation in trade provisions 5,955 (1,623) Changes in value of investment properties 6,983 9,672 Gains/(losses) on sale of investment properties 3,886 (76) Other gains or losses (6) (1,222) OPERATING RESULTS 2,596 7,051 Financial income 1,964 1,492 Financial expenses (9,325) (9,444) Capitalised financial expenses 2,531 1,327 Results in entities carried under the equity method (205) 10 FINANCIAL RESULTS (5,035) (6,615)

PROFIT /(LOSS) BEFORE TAX (2,439) 436 Corporate income tax (2,057) (9,540) PROFIT/(LOSS) FOR THE YEAR (4,496) (9,104) Owners of the parent (4,494) (9,104) Non-controlling interests (2) -

Source: Metrovacesa’s consolidated financial statements for 2019

In relation to the consolidated income statement for tax year 2019, the following should be highlighted: − Sales: in 2019, the Group recognised sales in the amount of €161,508 thousand. Revenues from sales were obtained due to: (i) the sale of 289 units of residential developments, which generated revenues in the amount of €63,182 thousand; and (ii) land sales in the amount of €96,626 thousand, 82% of which were of commercial use and being the remaining 18% of residential use. − Operating results (EBIT): in 2019, the Group’s EBIT amounted to €2,596 thousand. − Profit before and after taxes: While the Company’s profit before taxes (EBT) was equal to €(2,439) thousand, the net income (after taxes) was €(4,494) thousand. − Income tax expense: in 2019, Metrovacesa had an income tax expense due to corporate income tax equal to €2,057 thousand. The difference with the 2018 figure, where income tax expenses amounted to €9,540 thousand, was mainly due to the reversion of deductible impairment losses belonging from main shareholders, according to Transitional Provision 16 of the Spanish Corporate Income Tax Act.

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(D) Financial structure - Net financial debt As of As of 31/12/2019 31/12/2018 Bank debt (1) (152,424) (81,157) (+) Available cash 72,328 120,500 (+) Other financial assets and liabilities 2,488 7,110 Net financial debt (77,608) 46,453 − Notes: − (1) Net amount of the advance payments made at the time of the opening of the corporate financing for an amount of 3,973 at 31 December 2019 and 5,336 thousand euros at 31 December 2018. − Source: Metrovacesa’s consolidated financial statements for 2019 As of 31 December 2019, the Group’s financial debt stood at €(152,424) thousand, compared to €(81,157) thousand as of 31 December 2018 and hence implying an increase of €71,267 thousand. As per the Group’s net financial debt on 31 December 2019, it amounted to €(77,608) thousand compared to a total of €46,453 thousand at 31 December 2018. This variation is mainly due to the increase in projects under construction and withdrawal of corporate loan during tax year 2019. - Loan to Value As of As of 31/12/2019 31/12/2018 (-) Net financial debt 77,608 (46,453) Market value of property assets recorded in investment property (Note 6) 334,090 340,092 market value of property assets recorded in inventories (Note 9) 2,254,153 2,227,826 LTV 3.00% (1.81%) Source: Metrovacesa’s consolidated financial statements for 2019

Metrovacesa’s Group had a Loan to Value ratio of 3.00% at 31 December 2019 compared to a LTV ratio of (1.81)% at 31 December 2018. Such increase in the LTV is mainly due to the increase in activity in the Group during the 2019 tax year. - Loan to Cost As of As of 31/12/2019 31/12/2018 (-) Net financial debt 77,608 (46,453) (+) Inventories 1,902,343 1,840,671 (-) Pre-payments to suppliers (6,354) (4,268) (+) Investments properties 334,090 340,092 LTC 3.48% (2.13%) Source: Metrovacesa’s consolidated financial statements for 2019

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The Group had a Loan to Cost of 3.48% at 31 December 2019 compared to a ratio of (2.13)% at 31 December 2018, also due to the increase in the Group's activity during the 2019 tax year. − Analysis by maturity of bank debt

31 December 2019

(Thousand euro) Financial liabilities Subsequent 2020 2021 2022 2023 years Total Payables -Bank debt (*) 30,466 - 60,429 - 90,895

Payables to associates and

related parties -Bank debt (*) 23,002 - 34,554 - - 57,556 53,468 - 94,983 - - 148,451

(*) €48,823 thousand of loans to developers are registered in the current liabilities because they are directly related to operating cycle. On the contrary, the maturity varies from 30 to 360 months. The Group will pay these loans when the financed inventories are delivered, that it is expected to be in the next 24-36 months. (E) Cash flow The table set out below provides the main financial aggregates for the consolidated cash flows statements for tax years ended on 31 December 2018 and 31 December 2019:

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For the year For the year ended ended 31/12/2019 31/12/2018 1. CASH FLOWS FROM OPERATING ACTIVITIES Profit/ (loss) for the year before tax (2,439) 436 Adjustments to results: Fixed asset amortisation/ depreciation 387 223 Change in allowances and provisions (5,955) 1,623 Impairment of financial instruments - - Changes in value of investment property (6,983) (9,672) Profit/(loss) on fixed asset write-offs and disposals (3,886) 76 Financial income (1,964) (1,492) Capitalised expenses (2,531) (1,327) Financial expenses 9,325 9,443 Other gains or losses 6 1,222 Other adjustments to results - 8 Adjusted results (14,040) 540 Changes in working capital - Inventories (49,822) 41,728 - Trade and other receivables (10,940) 2,881 - Other current assets (9,263) (7,932) - Accounts payable 67,006 11,549 - Other current liabilities - - - Other non-current liabilities - 347 Other cash flows from operating activities -Interest paid (-) (7,963) (9,443) - Interest collected 77 402 - Income tax received (paid) (3,097) (5,567)

- Total net cash flows from operating activities (28,042) 34,505 2. CASH FLOWS FROM INVESTING ACTIVITIES Investments in: Intangible assets (467) (399) Property, plant and equipment (617) (182) Investment property (1,432) (1,981) Divestment from: Investment property 10,279 14,000 Total net cash flows from investing activities 7,762 11,438 3. CASH FLOWS FROM FINANCING ACTIVITIES Receipts and payments on equity instruments: Acquisition of own equity instruments - (546) Issuance of equity instruments 439 137 Receipts and payments on financial liability instruments: Issue Issue of Debt with credit institutions 114,882 97,580 Other debts (shareholder contributions to shareholder funds) - 10,141 Repayment and amortisation of: Repayment of syndicated loan facilities (52,321) (56,635) Share premium distribution (49,974) - Total net cash flows from financing activities 13,026 50,677

INCREASE / DECREASE IN CASH AND CASH EQUIVALENTS, NET (7,253) 96,619 Cash and cash equivalents at beginning of the year 146,951 50,332 Cash and cash equivalents at end of the year 139,698 146,951

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In 2019, the net cash used in operating activities has decreased with respect to 2018 due to the changes in working capital, more precisely affecting inventories. As per the cash flow from financing activities, it has decreased mainly because of the share premium distribution approved by the 2019 Annual General Shareholders’ Meeting of Metrovacesa, which amounted to €49,974 thousand. (F) Recent events As per the most significant events of Metrovacesa that have taken place from 1 January 2020 to this date, the following should be highlighted: − As notified by Metrovacesa to the CNMV in other relevant information (otra información relevante) dated 4 March 2020, on the same date, the Company resolved to sell a plot of land in Valdebebas, Madrid, for a price of €47,676 thousand, of which €15,377,828 have been charged and the rest of the price will be charged during tax year 2020, following approval of a detailed study associated with the plots. The land sold had a buildable area of 34,800 square meters for office use. This was duly notified to the CNMV through other relevant information (otra información relevante) on 04 March 2020. Deferred payments are guaranteed with a resolutory condition registered in the property register. − Due to the situation created by the Covid-19 outbreak, Metrovacesa decided to make use of the undrawn balance part of its corporate loan (€110 million), as well as to sign several new loans in order to finance residential development projects. This was duly notified to the CNMV through other relevant information (otra información relevante) on 23 April 2020. − At the above notification, the Company also informed its shareholders that, as a result of the uncertainty caused by Covid-19, it had decided to postpone decisions on dividends until the second half of the year 2020, after more certainty could be reached on the situation of the economy and Metrovacesa’s business. − On 30 April 2020, The Group signed 2 long term corporate financings partially backed by the State guarantee line managed by the ICO (Préstamo ICO) of €12 million, thus increasing the liquidity of the Group. − During the period between 1 January 2020 and 30 June 2020, the Issuer has drawn down €135,000 thousand and repaid €7,320 thousand from corporate lending (which includes the €110 million corporate loan detailed previously). − Effective March 2020, the Group has extended the “Be Safe Insurance Policy” to most of its projects (even though the policy was already in place in 2019 for some projects). This insurance policy covers payments from clients who are affected either by a collective dismissal (ERE) or by measures to temporarily suspend employment contracts and temporarily reduce working hours (ERTE) as a result of the Covid-19 pandemic. The current circumstances caused by the health crisis and the travel restrictions imposed under the Covid-19 outbreak have prompted MVC to work even closer to its customers than before.

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− In June 2020, Metrovacesa has been awarded the “Equality in the Workplace” (Igualdad en la Empresa) seal of distinction, which is granted by the Ministry of Equality and managed by the Women’s Institute. This seal recognizes the equality plan “We build Equality” promoted since 2018 in order to develop best practices and policies that promote equal treatment and opportunities between men and women. − In September 2020, Metrovacesa announced a repurchase program for the shares of its subsidiary Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. (MPyA) in order to provide a liquidity event to the minority shareholders and retail investors (more than 3,000) given that the shares of MPyA are not listed on a regulated market. Metrovacesa currently owns 99,97% of MPyA. 2.3.7 Litigations, claims and other proceedings As described in the consolidated financial statements for the fiscal year 2019, there are currently certain legal proceedings against the Group arising from the ordinary course of its business. These proceedings have not, to date, materially impacted the Group’s ability to conduct operations or meet forecasted goals. As of the date of this Information Memorandum (Documento Base Informativo) the Group did not have any outstanding material litigation proceedings. Although it is difficult to accurately estimate the total amount of potential costs that the Issuer’s group may incur in connection with the legal proceedings in which it is a defendant, the management of the Group considers that Company’s provisions are adequate to meet probable and reasonably estimated losses in the event of unfavorable court decisions on said proceedings. 3. FULL NAME OF THE SECURITIES ISSUE ‘METROVACESA 2020 Commercial Paper Program’ or ‘Programa de Pagarés METROVACESA 2020’. 4. PERSONS RESPONSIBLE Mr. Jorge Pérez de Leza Eguiguren and Mr. Borja Tejada Rendón-Luna, on behalf of Metrovacesa, as CEO and CFO respectively and expressly authorized by the resolution of the Issuer’s Board of Directors dated 27 July 2020, hereby assumes responsibility for the content of this Information Memorandum (Documento Base Informativo). Mr. Jorge Pérez de Leza Eguiguren and Mr. Borja Tejada Rendón-Luna, hereby declare that the information contained in this Information Memorandum (Documento Base Informativo) is, to the best of their knowledge and after executing its reasonable diligence to ensure that it is as stated, compliant with the facts and does not suffer from any omission that could affect its content. 5. DUTIES OF THE REGISTERED ADVISOR (ASESOR REGISTRADO) OF MARF Norbolsa S.V., S.A. is a Spanish public limited company (sociedad anónima) with tax identification number A-48403927, registered at the Bizkaia Commercial Registry in volume 2,205, book 1,639, page 32, sheet BI-16,034, with registered office at Bilbao, Torre Iberdrola, Planta 26, Plaza Euskadi nº5. Norbolsa S.V., S.A. is registered in the Registry of Registered Advisors pursuant to Operative Instruction (Instrucción

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Operativa) 10/2014 of 23 June, in accordance with section 2 of the Circular 3/2013, of 18 July, on Registered Advisors on the Alternative Fixed-Income Market (“Norbolsa” or the “Registered Advisor”). Norbolsa has been designated as Registered Advisor of the Issuer (asesor registrado). Accordingly, the Registered Advisor shall enable the Issuer to comply with the obligations and responsibilities to be assumed on admitting to listing of the issued Commercial Paper on the Alternative Fixed-Income Market (“MARF”), acting as specialist liaison between both, the MARF and the Issuer, and as a means to ease the development of these securities under the new securities trading regime. Therefore, Norbolsa has undertaken the compromise to cooperate with the Issuer on (i) the admission (incorporación) of the Commercial Paper to be issued under the METROVACESA 2020 Commercial Paper Program, (ii) compliance with any obligations and responsibilities that apply to the Issuer for its admission and participation on the MARF, (iii) the preparation and presentation of financial and business information required thereby and (iv) review of the information to ensure that it complies with applicable standards. Thus, Norbolsa will collaborate with the Issuer to ensure the latter complies with its obligations and responsibilities deriving from the incorporation of the Commercial Paper on MARF, acting as specialized interlocutor between both MARF and the Company and as a mean to facilitate its insertion and development in the new trading regime of the Commercial Paper. Norbolsa shall provide the MARF with the periodic information required by it, and MARF, in turn, may seek any information deemed necessary in connection with the Registered Advisor’s role (and obligations as Registered Advisor). MARF may take any measures in order to verify the information that has been provided. The Issuer must have, at all times, a designated Registered Advisor listed in the “Registered Advisors Market Registry” (Registro de Asesores Registrados de Mercado). As registered advisor, Norbolsa, with respect to the application for admission of the Commercial Paper to trading on MARF: (i) has verified that the Issuer complies with the MARF’s regulation requirements in order for the securities to be admitted thereto (ii) has assisted the Issuer in preparing the Base Information Document (iii) has reviewed all information provided by the Issuer to MARF in connection with the application for admission to trading of the securities on MARF and (iv) has verified that the information provided by the Issuer complies with the regulatory requirements and includes no omission likely to mislead potential investors. Once the Commercial Paper is admitted to trading on MARF, Norbolsa, as registered advisor of the Issuer, will: (i) review the information prepared by the Issuer for its filing with the MARF periodically or on an ad hoc basis, and verify that the content meets the requirements and time limits provided under the rules and regulations of the MARF;

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(ii) advise the Issuer on any factors that may affect the Issuer’s compliance with its obligations as an issuer of securities that have been admitted to trading on MARF, as well as the best way to deal with such events in order to avoid breaching such obligations; (iii) inform MARF of any facts that may constitute a breach by the Issuer of its obligations in the event that it appreciates a potential material breach by the Issuer that had not been cured by its advice; and (iv) manage, deal with and respond to queries and requests for information from MARF in relation to the situation of the Issuer, the evolution of its activity, the level of performance of its obligations and any other data deemed relevant. For the above purposes, Norbolsa, as registered advisor of the Issuer, will perform the following actions: (i) maintain necessary and regular contact with the Issuer and analyze exceptional situations which may occur in the evolution of the market price, trading volume and other relevant circumstances in the trading of the Issuer’s securities; (ii) sign such statements as may be required under the MARF’s regulation as a result of the admission to trading of the securities on MARF, as well as in relation to information required to companies with securities admitted thereto; and (iii) send to MARF, as soon as possible, any information received from the Issuer in response to enquiries and requests for information that MARF may have. 6. MAXIMUM OUTSTANDING BALANCE The maximum amount of this Commercial Paper Program will be one hundred million euros (€100,000,000) in nominal value (the “Program”). This amount is understood to be the maximum balance to which the aggregate nominal value of the outstanding Commercial Paper—issued under the METROVACESA 2020 Commercial Paper Program and admitted (incorporados) to the MARF by virtue of this Information Memorandum (Documento Base Informativo)—at any given time shall be limited during the term of the Program. 7. DESCRIPTION OF THE TYPE AND CLASS OF SECURITIES. NOMINAL VALUE The Commercial Paper are securities with an implicit positive, zero or negative yield, so that their return (positive, zero or negative) results from the difference between the subscription or acquisition price and the redemption price, with no right to receive a periodic coupon. The Commercial Paper represents a debt for the Issuer and will be reimbursed at maturity at their face value. An ISIN (International Securities Identification Number) code will be assigned to each Commercial Paper that has the same maturity period.

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Each Commercial Paper will have a face value of one hundred thousand euros (€100,000); therefore, the maximum number of these securities outstanding at any given time shall not exceed one thousand (1,000). 8. GOVERNING LAW OF THE SECURITIES The Commercial Paper are issued in accordance with the Spanish legislation applicable to the Issuer and to the Commercial Paper. More specifically, the Commercial Paper will be issued in accordance with the restated text of the Spanish Companies Act approved by Royal Legislative Decree 1/2010, of 2 July (Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, que aprueba el), the restated text of the Securities Market Act approved by Royal Legislative Decree 4/2015, of 23 October (Texto refundido de la Ley del Mercado de Valores, aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre) (“Securities Market Act”), as amended, and their respective implementing or concordant regulations. The courts and tribunals of the city of Madrid have exclusive jurisdiction to settle any disputes arising from or in connection with the Commercial Paper (including disputes regarding any non -contractual obligation arising from or in connection with the Commercial Paper). 9. REPRESENTATION OF THE SECURITIES THROUGH BOOK-ENTRIES (ANOTACIONES EN CUENTA) The Commercial Paper that will be admitted on MARF, issued under this Information Memorandum, shall be represented in book-entry form (anotaciones en cuenta), as set out in the mechanisms for trading on MARF for which admission of securities is required. The party in charge of the accounting records is Sociedad de Gestión de los Sistemas de Registro, Compensación y Liquidación de Valores, S.A.U. (“Iberclear”), with registered office at Madrid, Plaza de la Lealtad, 1, together with its participating entities, pursuant to article 8.3 of the Securities Market Act and to articles 67 and subsequent of Royal Decree 878/2015, of 2 October, on the clearing, settlement and recording of transferable securities represented in book-entry form, on the legal regime of the central securities depositaries and central counterparties, and on the transparency requirements for issuers of securities admitted to trading in a regulated market (Real Decreto 878/2015, de 2 de octubre, sobre compensación, liquidación y registro de valores negociables representados mediante anotaciones en cuenta, sobre el régimen jurídico de los depositarios centrales de valores y de las entidades de contrapartida central y sobre requisitos de transparencia de los emisores de valores admitidos a negociación en un mercado secundario official), as amended by Royal Decree 827/2017, of September 1, and Royal Decree 1464/2018, of December 21, by which the Royal Decree 878/2015, of October 2 is modified. 10. CURRENCY OF THE ISSUE The Commercial Paper to be issued under the Program will be denominated in euros.

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11. CLASSIFICATION OF THE SECURITIES: ORDER OF PRIORITY The Commercial Paper will be secured by no in rem guarantees (garantías reales) or third parties. The principal and interest of the Commercial Paper are secured on the Issuer’s entire assets. According to the classification and order of priority of debt claims laid down in the Insolvency Law, credits held by investors as a result of the Commercial Paper shall rank behind privileged credits, but ahead of subordinated credits (except if the Commercial Paper could be classified as subordinated in accordance with Article 281.1 of the Insolvency Law) and would not have any preference among them. 12. DESCRIPTIONS OF THE RIGHTS INHERENT TO THE SECURITIES AND THE PROCEDURE FOR EXECUTING THESE RIGHTS. METHODS AND DEADLINES FOR PAYMENT OF THE SECURITIES AND HANDOVER OF THE SAME In accordance with the applicable legislation, the Commercial Paper issued under this program will not grant the investors any present and/or future political rights over the Issuer. The economic and financial rights of the investor associated to the subscription (or acquisition) and holding of the Commercial Paper will be those arising from the conditions of the nominal interest rate, yield and redemption price applicable to the issue, specified in sections 13, 14 and 16 below. The date of disbursement of the Commercial Paper will coincide with its date of issuance, and the effective value of the Commercial Paper will be paid to the Issuer by Banco de Sabadell, S.A., Banco Santander, S.A. and Norbolsa S.V., S.A. (as dealers) or by the investors, as the case maybe, through Banco Santander, S.A. (as paying agent), in the account specified by the Issuer on the corresponding date of issuance. In all cases, Banco de Sabadell, S.A., Banco Santander, S.A. and Norbolsa S.V., S.A. (as dealers) or the Issuer, as appropriate, will issue a nominative and non-negotiable certificate of acquisition. This document will provisionally evidence the subscription of the Commercial Paper until the appropriate book entry (anotación en cuenta) is registered, which will grant its holder the right to request the relevant legitimacy certificate (certificado de legitimación). Furthermore, the Issuer will report the disbursement to MARF and Iberclear through the corresponding certificate. 13. ISSUE DATE. TERM OF THE PROGRAM The term of validity of the Program is of one (1) year from the date of registration of this Information Memorandum with MARF. As the Program is a continuous type, the securities may be issued and subscribed on any day during its term of validity. However, the Issuer reserves the right, at its sole discretion, to not issue new securities as it deems appropriate. The issue date and disbursement date of the Commercial Paper will be indicated in the complementary certificates (certificaciones complementarias) corresponding to each issue. The date of issue, disbursement and admission (incorporación) of the Commercial Paper may not fall after the expiration date of this Information Memorandum.

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14. NOMINAL INTEREST RATE. INDICATION OF THE YIELD AND CALCULATION METHOD The annual nominal interest rate for the Commercial Paper will be set in each issue. The Commercial Paper will be issued under the Program at the nominal interest rate agreed between the Issuer and the dealers or, as the case may be, the Issuer and the investors. The yield shall be implicit in the subscription or acquisition price of the Commercial Paper, considering that they will be reimbursed on the maturity date at their face value. The price at which the dealers transfer the Commercial Paper to third parties will be the rate freely agreed between the relevant dealer and the interested investors. As these are securities issued at a discounted subscription price and with an implicit yield, the cash amount to be paid out by the investor (effective value) varies in accordance with the nominal interest rate and term agreed. Therefore, the cash amount (effective value) of each Commercial Paper may be calculated by applying the following formulas: ▪ When securities are issued for a maximum term of 365 days:

E = N / [1 + (in * (n/365))] ▪ When securities are issued for more than 365 days:

E = N / [(1 + in) ^ (n/365)] Where: E = cash amount (effective value) of the Commercial Paper. N= nominal amount of the Commercial Paper. n = number of days from the issue date until maturity. in = nominal interest rate, expressed as a decimal. A table is included to help the investor, including the effective value scenarios for different rates of interest and redemption periods, and a column is also included showing the variation of the effective value of the Commercial Paper by increasing such period in 10 days.

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EFFECTIVE VALUE OF A COMMERCIAL PAPER WITH A NOMINAL VALUE OF €100,000 (Less than one year term)

7 DAYS 14 DAYS 30 DAYS 60 DAYS Subscripti Nominal on price IRR/AER +10 days Subscription IRR/AER +10 days Subscription IRR/AER +10 days Subscription IRR/AER +10 days rate (%) (euros) (%) (euros) price (euros) (%) (euros) price (euros) (%) (euros) price (euros) (%) (euros) 0,25 99.995,21 0,25 -6,85 99.990,41 0,25 -6,85 99.979,46 0,25 -6,85 99.958,92 0,25 -6,84 0,50 99.990,41 0,50 -13,69 99.980,83 0,50 -13,69 99.958,92 0,50 -13,69 99.917,88 0,50 -13,67 0,75 99.985,62 0,75 -20,54 99.971,24 0,75 -20,53 99.938,39 0,75 -20,52 99.876,86 0,75 -20,49 1,00 99.980,83 1,00 -27,38 99.961,66 1,00 -27,37 99.917,88 1,00 -27,34 99.835,89 1,00 -27,30 1,25 99.976,03 1,26 -34,22 99.952,08 1,26 -34,20 99.897,37 1,26 -34,16 99.794,94 1,26 -34,09 1,50 99.971,24 1,51 -41,06 99.942,50 1,51 -41,03 99.876,86 1,51 -40,98 99.754,03 1,51 -40,88 1,75 99.966,45 1,77 -47,89 99.932,92 1,76 -47,86 99.856,37 1,76 -47,78 99.713,15 1,76 -47,65 2,00 99.961,66 2,02 -54,72 99.923,35 2,02 -54,68 99.835,89 2,02 -54,58 99.672,31 2,02 -54,41 2,25 99.956,87 2,28 -61,55 99.913,77 2,27 -61,50 99.815,41 2,27 -61,38 99.631,50 2,27 -61,15 2,50 99.952,08 2,53 -68,38 99.904,20 2,53 -68,32 99.794,94 2,53 -68,17 99.590,72 2,53 -67,89 2,75 99.947,29 2,79 -75,21 99.894,63 2,79 -75,13 99.774,48 2,78 -74,95 99.549,98 2,78 -74,61 3,00 99.942,50 3,04 -82,03 99.885,06 3,04 -81,94 99.754,03 3,04 -81,72 99.509,27 3,04 -81,32 3,25 99.937,71 3,30 -88,85 99.875,50 3,30 -88,74 99.733,59 3,30 -88,49 99.468,59 3,29 -88,02 3,50 99.932,92 3,56 -95,67 99.865,93 3,56 -95,54 99.713,15 3,56 -95,25 99.427,95 3,55 -94,71 3,75 99.928,13 3,82 -102,49 99.856,37 3,82 -102,34 99.692,73 3,82 -102,00 99.387,34 3,81 -101,38 4,00 99.923,35 4,08 -109,30 99.846,81 4,08 -109,13 99.672,31 4,07 -108,75 99.346,76 4,07 -108,04 4,25 99.918,56 4,34 -116,11 99.837,25 4,34 -115,92 99.651,90 4,33 -115,50 99.306,22 4,33 -114,70 4,50 99.913,77 4,60 -122,92 99.827,69 4,60 -122,71 99.631,50 4,59 -122,23 99.265,71 4,59 -121,34

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EFFECTIVE VALUE OF A COMMERCIAL PAPER WITH A NOMINAL VALUE OF €100,000

(Less than one year term) (Equal to one year term) (More than one year term)

90 DAYS 180 DAYS 365 DAYS 731 DAYS Subscripti Nominal on price IRR/AER +10 days Subscription IRR/AER +10 days Subscription IRR/AER +10 days Subscription IRR/AER +10 days rate (%) (euros) (%) (euros) price (euros) (%) (euros) price (euros) (%) (euros) price (euros) (%) (euros) 0,25 99.938,39 0,25 -6,84 99.876,86 0,25 -6,83 99.750,62 0,25 -6,81 99.501,19 0,25 -6,81 0,50 99.876,86 0,50 -13,66 99.754,03 0,50 -13,63 99.502,49 0,50 -13,56 99.006,10 0,50 -13,53 0,75 99.815,41 0,75 -20,47 99.631,50 0,75 -20,39 99.255,58 0,75 -20,24 98.514,69 0,75 -20,17 1,00 99.754,03 1,00 -27,26 99.509,27 1,00 -27,12 99.009,90 1,00 -26,85 98.026,93 1,00 -26,72 1,25 99.692,73 1,26 -34,02 99.387,34 1,25 -33,82 98.765,43 1,25 -33,39 97.542,79 1,25 -33,19 1,50 99.631,50 1,51 -40,78 99.265,71 1,51 -40,48 98.522,17 1,50 -39,87 97.062,22 1,50 -39,58 1,75 99.570,35 1,76 -47,51 99.144,37 1,76 -47,11 98.280,10 1,75 -46,29 96.585,19 1,75 -45,90 2,00 99.509,27 2,02 -54,23 99.023,33 2,01 -53,70 98.039,22 2,00 -52,64 96.111,66 2,00 -52,13 2,25 99.448,27 2,27 -60,93 98.902,59 2,26 -60,26 97.799,51 2,25 -58,93 95.641,61 2,25 -58,29 2,50 99.387,34 2,52 -67,61 98.782,14 2,52 -66,79 97.560,98 2,50 -65,15 95.175,00 2,50 -64,37 2,75 99.326,48 2,78 -74,28 98.661,98 2,77 -73,29 97.323,60 2,75 -71,31 94.711,79 2,75 -70,37 3,00 99.265,71 3,03 -80,92 98.542,12 3,02 -79,75 97.087,38 3,00 -77,41 94.251,96 3,00 -76,30 3,25 99.205,00 3,29 -87,55 98.422,54 3,28 -86,18 96.852,30 3,25 -83,45 93.795,46 3,25 -82,15 3,50 99.144,37 3,55 -94,17 98.303,26 3,53 -92,58 96.618,36 3,50 -89,43 93.342,27 3,50 -87,93 3,75 99.083,81 3,80 -100,76 98.184,26 3,79 -98,94 96.385,54 3,75 -95,35 92.892,36 3,75 -93,64 4,00 99.023,33 4,06 -107,34 98.065,56 4,04 -105,28 96.153,85 4,00 -101,21 92.445,69 4,00 -99,28 4,25 98.962,92 4,32 -113,90 97.947,14 4,30 -111,58 95.923,26 4,25 -107,02 92.002,23 4,25 -104,85 4,50 98.902,59 4,58 -120,45 97.829,00 4,55 -117,85 95.693,78 4,50 -112,77 91.561,95 4,50 -110,35

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Given the different types of issues that will be applied throughout the Commercial Paper Program, we cannot predetermine the internal rate of return (IRR) for the investor. In any case, it will be determined in accordance with the formula detailed below for Commercial Paper with a term of up to 365 days: IRR = [(N/E) ^ (365/d)] – 1 Where: IRR= Effective annual interest rate, expressed as a decimal. N= Nominal amount of the Commercial Paper. E = Cash amount (effective value) at the time of subscription or acquisition. d = Number of calendar days between the date of issue (inclusive) and the date of maturity (exclusive) For Commercial Paper with a term of more than 365 days, the IRR will be the equivalent to the annual interest of the Commercial Paper described in this section. In case that the Commercial Paper are originally subscribed by the dealers in order to have them transferred to the investors, the price at which the dealers may transfer the Commercial Paper will be freely agreed among them and investors, which may not be the same as the issue price. 15. DEALERS, PAYING AGENT AND DEPOSITARY ENTITIES The initial dealers of the Program (jointly, the “dealers”) are: Banco de Sabadell, S.A. Tax Identification Number: A-08000143 Address: Avenida Óscar Esplá, 37, 03007 Alicante

Banco Santander, S.A. Tax Identification Number: A-39000013 Address: Paseo de Pereda, 9-12, 39004 Santander

Norbolsa S.V., S.A. Tax Identification Number: A-48403927 Address: Plaza Euskadi, 5, planta 26 de Torre Iberdrola, 48009 Bilbao

The Issuer and each of the dealers have executed a placement agreement for the Program for the placing of the Commercial Paper, which includes the possibility to sell Commercial Paper to third parties. The Issuer reserves the right at any time to vary or terminate the relation with any of the dealers in accordance with the corresponding collaboration agreement and to appoint other dealers. Notice of any change in the dealer syndicate shall promptly be communicated to MARF by means of the corresponding notice. Banco de Sabadell shall also act as arranger (the “arranger”).

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Banco Santander shall also act as paying agent (the “Paying Agent”). Acting under the paying agency agreement and in connection with the Notes, the paying agent acts solely as agent of the Issuer, and does not assume any obligations towards or relationship of agency or trust for or with any of the holders of the Notes. Notice of any change of the paying agent shall promptly be communicated to MARF by means of the corresponding notice. Although IBERCLEAR will be the entity entrusted with the book-keeping (registro contable) of the accounting records corresponding to the Commercial Paper, the Issuer has not designated a depository entity for the Commercial Paper. Each subscriber or acquirer of the Commercial Paper shall appoint, among Iberclear’s participating entities, the entity which shall act as depositary of the Commercial Paper. Holders of the Commercial Paper who do not have, directly or indirectly through their custodians, a participating account with Iberclear may participate in the Commercial Paper through bridge accounts maintained by each of Euroclear Bank, SA/NV or Clearstream Banking, Société Anonyme, Luxembourg, as appropriate. 16. REDEMPTION PRICE AND PROVISIONS REGARDING MATURITY OF THE SECURITIES. DATE AND METHODS OF REDEMPTION The Commercial Paper to be issued under the program will be redeemed at its face value on the maturity date indicated in the terms and conditions of each issue, withholding the corresponding amount, if applicable. Given that the Commercial Paper will be traded on the MARF, their redemption will take place in accordance with the operating rules of the clearance system of MARF, so that, on maturity date, the nominal amount of the securities is paid to their legitimate holder. Banco Santander, S.A., as Paying Agent, does not take any liability whatsoever regarding the investors’ expected reimbursement from the Issuer on the maturity date of the Commercial Paper. Should the reimbursement coincide with a non-business day according to the TARGET 2 calendar (Transeuropean Automated Real-Time Gross Settlement Express Transfer System), reimbursement will be deferred to the first subsequent business day unless such day falls in the following month, in which case reimbursement of the Commercial Paper will take place on the first business day immediately before. Neither of the aforementioned cases will have any effect on the amount to be paid. 17. VALID DEADLINE WITHIN WHICH REIMBURSEMENT OF THE PRINCIPAL MAY BE CLAIMED Pursuant to the provisions set out in article 1,964 of the Spanish Civil Code, actions to request the reimbursement of the Commercial Paper’s face value may be exercised during five (5) years from the date on which they become due.

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18. MINIMUM AND MAXIMUM ISSUE PERIOD During the validity of this Information Memorandum (Documento Base Informativo), the Commercial Paper may be issued with a redemption period of between three business days (3) and seven hundred and thirty-one calendar days (731) (that is, twenty four months). 19. EARLY REDEMPTION The Commercial Paper will not include an early redemption option either for the Issuer (call) or for the holder of the Commercial Paper (put). Notwithstanding the foregoing, the Commercial Paper may be redeemed prior to maturity if, for any reason, they are in legitimate possession of the Issuer. 20. RESTRICTIONS ON THE FREE TRANSFERABILITY OF THE COMMERCIAL PAPER In accordance with current legislation, there are no specific or general restrictions on the free transferability of the Commercial Paper to be issued. 21. TAXATION OF THE SECURITIES The following summary is a general description of certain tax considerations relating to the Notes. It does not constitute tax advice and does not purport to be a complete analysis of all tax considerations relating to the Notes, as applicable, whether in Spain or elsewhere, and does not deal with the tax consequences applicable to all categories of investors, some of which might be subject to special rules. Prospective investors should consult their own tax advisors as to the consequences under the tax laws of the country of which they are resident for tax purposes and under the tax laws of Spain of acquiring, holding and disposing of Notes and receiving payments of under the Notes. Furthermore, this summary does not take into account the regional special tax regimes in force in the Basque Country and Navarre, or the regulations adopted by the Spanish Autonomous Regions. This summary is based upon the law as currently in effect and is subject to any change in law that may take effect after this date. As a result, this description is subject to any changes in such laws or interpretations occurring after the date hereof, including changes having retroactive effect. References in this section to Noteholders include the beneficial owners of the Notes. Investors should also note that the appointment by an investor in the Notes, or any person through which an investor holds Notes, of a custodian, collection agent or similar person in relation to such Notes in any jurisdiction may have tax implications. Investors should consult their own tax advisors in relation to the tax consequences for them of any such appointment. This information has been prepared in accordance with the following Spanish tax legislation in force at the date of this Information Memorandum: − Law 35/2006, of 28 November, governing Personal Income Tax and partial amendment of the laws on Corporate Income Tax, Non-residents Income Tax and Wealth Tax (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio) (the “PIT Law”), as well as those contained in articles 74 et seq of Royal

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Decree 439/2007, of 30 March, which approves the Regulation on Personal Income Tax and modifies the Regulations on Pension Funds and Plans approved through Royal Decree 304/2004, of 20 February (Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero) (the “PIT Regulations”). − Law 27/2014, of 27 November, of the Corporate Income Tax Law (Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades) (the “CIT Law”) as well as articles 60 et seq of the Corporate Income Tax Regulations approved through Royal Decree 634/2015, of 10 July (Reglamento del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto 634/2015, de 10 de julio). − Royal Legislative Decree 5/2004, of 5 March, which approves the recast text of the Non- residents Income Tax Law (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes) (the “NRIT Law”) and those contained in Royal Decree 1776/2004, of July 30, 2004 which approves the regulations in respect of Non-residents Income Tax (Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no residentes). − Law 19/1991, of 6 June, on the Wealth Tax. − Law 29/1987, of 18 December, on the Inheritance and Gift Tax and its regulations contained in Royal Decree 1629/1991, of 8 November. All the above, without prejudice to any regional tax regimes approved by the Autonomous Regions which may be applicable, particularly those corresponding to the historic territories of the Basque Country and the Regional Community of Navarre, or any other regimes that could be applicable due to the particular circumstances of the investor. Furthermore, those regulations included in the First Additional Provision of Law 10/2014, of 26 June, on the organization, supervision and solvency of credit institutions (Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito) (the “Law 10/2014”), and Royal Decree 1065/2007, of 27 July, which approves the General Regulations on the actions and procedures of tax audit and tax inspection and on the development of the common rules of the procedures for the application of taxes , as amended by Royal Decree 1145/2011 of 29 July 2011 (the “Royal Decree 1065/2007”) must also be taken into consideration. According to article 91.2 of PIT Regulations, the Notes are classified as financial assets with implicit yield. As a general rule, in order to dispose of or obtain reimbursement of financial assets with implicit yield, prior acquisition of the same as well as the transaction price must be evidenced by a public notary or the financial institutions obliged to withhold. In any case, given that this summary is not a thorough description of all the tax considerations, we recommend investors to consult with their own legal or tax advisors, who may render tailored advice in

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view of their specific circumstances. Additionally, investors and potential investors should take into consideration the changes in legislation or interpretation criteria’s that may take place in the future. Investors that are individuals with tax residency in Spain Personal Income Tax The net income obtained as a result of the transfer, redemption, exchange or reimbursement of the Notes will be considered as an implicit income from movable capital and will be included in the PIT taxable savings base for the financial year when the sale, redemption or reimbursement takes place. PIT will be paid at the rate in force from time to time for taxable savings, which is currently at 19% up to €6,000, 21% from €6,000.01 up to €50,000 euros and 23% from €50,000.01 upwards. Negative income derived from the transfer of the Notes, in the event that the Noteholder had acquired other homogeneous securities within the two months prior or subsequent to such transfer or exchange, shall be included in his or her PIT base as and when the remaining homogeneous securities are transferred. When calculating the net income, expenses related to the management and deposit of the Notes will be deductible, excluding those pertaining to discretionary or individual portfolio management. Generally, income derived from the Notes will be subject to withholding tax on account of PIT at the current rate of 19%. Any withheld amounts may be credited against individuals’ final PIT liability. In accordance with article 93 of PIT Regulations, such income shall be calculated by the difference between the redemption, reimbursement or transfer value and the acquisition or subscription value of the Notes (without deducting expenses). With respect to any income derived from the transfer of the Notes, the financial institution acting on behalf of the transferring party will be obliged to apply any relevant withholding. Where the income is obtained from the reimbursement, the issuer or the financial institution responsible for the transaction will be the entity required to apply the relevant withholding. The transfer or reimbursement of the Notes will require that its prior acquisition as well as the transaction price is evidenced by a public notary or the financial institutions obliged to apply the relevant withholding. Wealth Tax Individuals with tax residency in Spain will be subject to Wealth Tax which imposes a tax on property and rights in excess of €700,000 held on the last day of any year. Spanish tax resident individuals whose net worth is above €700,000 and who hold Notes on the last day of any year would therefore be subject to Wealth Tax for such year at marginal rates varying between 0.2% and 2.5% of the average market value of the Notes during the last quarter of such year, as published by the Spanish Ministry of Revenues on an annual basis. However, those rates may vary depending on the autonomous region of residency of the investor. As such, prospective Noteholders should consult their tax advisers.

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Pursuant article 3 of Royal Decree-Law 18/2019, of 27 December, which adopts certain measures within the scope of taxation, Cadaster and Social Security (the “RDL 18/2019”), as from year 2021, a full exemption on Wealth Tax would apply (bonificación del 100%), and therefore from year 2021 and onwards, individuals resident in Spain would be released from formal and filing obligations in relation to Wealth Tax unless the application of this full exemption is postponed or revoked. Inheritance and Gift Tax Individuals resident in Spain for tax purposes who acquire ownership or other rights over any Notes by inheritance, gift or legacy will be subject to the Inheritance and Gift Tax (the “IGT”) in accordance with the applicable Spanish regional or State rules (subject to any regional tax exemptions being available to them). The applicable effective tax rates can range between 0% and 81.6% subject to any specific regional rules, depending on relevant factors (such as previous net wealth, family relationship among transferor and transferee or applicable tax laws approved by autonomous communities). Investors that are entities with tax residency in Spain Corporate Income Tax Income derived from the transfer, redemption, exchange or reimbursement the Notes will be subject to CIT at the general flat tax rate of 25% in accordance with the rules established for such tax. Such income will be exempt from withholding tax on account of CIT providing that the Notes (i) are registered by way of book-entries (anotaciones en cuenta); and (ii) are traded in a Spanish official secondary market of securities (such as AIAF) or MARF. In the event that this exemption was not applicable, this income would be subject to Spanish withholding tax at the rate currently in force of 19%. Withheld amounts may be credited against entities’ final CIT liability. In any case, no withholding on account of CIT will be imposed on income derived from the redemption or repayment of the Notes provided that certain requirements are met, including that the Iberclear Members that have the Notes registered in their securities account on behalf of third parties, as well as the entities that manage the clearing systems located outside Spain that have an agreement with Iberclear, provides the Issuer, in a timely manner, with a duly executed and completed Payment Statement, as defined below. See “Information about the Notes in Connection with Payments.” The transfer or reimbursement of the Notes will require that its prior acquisition as well as the transaction price is evidenced by a public notary or the financial institutions obliged to apply the relevant withholding. Wealth Tax Legal entities are not subject to WT. Inheritance and Gift Tax Legal entities are not subject to IGT.

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Investors that are not tax resident in Spain Non-residents Income Tax for investors not resident in Spain acting through a permanent establishment If the Notes form part of the assets affected to a permanent establishment in Spain of a person or legal entity that is not resident in Spain for tax purposes, the tax rules applicable to income deriving from such Notes are, generally, the same as those set forth above for Spanish CIT taxpayers. Ownership of the Notes by investors who are not resident in Spain for tax purposes will not in itself create the existence of a permanent establishment in Spain. Non-residents Income Tax for investors not resident in Spain not acting through permanent establishment Income derived from the transfer, redemption or repayment of the Notes, obtained by individuals or entities who are not resident in Spain for tax purposes and who do not act, with respect to the Notes, through a permanent establishment in Spain, are exempt from NRIT and therefore no withholding on account of NRIT will be levied on such income provided certain requirements are met, including that, in respect of payments from the Notes carried out by the Issuer, the Iberclear Members that have the Notes registered in their securities account on behalf of third parties, as well as the entities that manage the clearing systems located outside Spain that have an agreement with Iberclear, provide the Issuer, in a timely manner, with a duly executed and completed Payment Statement, as defined below, as set forth in article 44 of the regulations approved by Royal Decree 1065/2007. See “Information about the Notes in Connection with Payments.” If the Iberclear Members fail or for any reason are unable to deliver a duly executed and completed Payment Statement to the Issuer in a timely manner in respect of a payment of interest under the Notes, the Issuer will withhold Spanish withholding tax at the then-applicable rate (the current rate is 19%) on such payment of income on the Notes. Noteholders not resident in Spain for tax purposes and entitled to exemption from NRIT but where the Issuer does not timely receive the information about the Notes in accordance with the procedure described in detail under “Information about the Notes in Connection with Payments” would have to apply directly to the Spanish tax authorities for any refund to which they may be entitled, according to the procedures set forth in the NRIT Law. Wealth Tax Notwithstanding the provisions included in the double tax treaties entered into by Spain, non-Spanish tax resident individuals whose net worth related to property located, or rights that can be exercised, in Spain is above €700,000 and who hold Notes on the last day of any year would be subject to Wealth Tax for such year at marginal rates varying between 0.2% and 2.5% of the average market value of the Notes during the last quarter of such year, as published by the Spanish Ministry of Revenues on an annual basis. However, non-Spanish individuals will be exempt from Wealth Tax in respect of Notes which income is exempt from NRIT.

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Individuals that are not resident in Spain for tax purposes but who are resident in an European Union or European Economic Area Member State may apply the rules approved by the autonomous region where the assets and rights with more value (i) are located, (ii) can be exercised or (iii) must be fulfilled. Pursuant article 3 of RDL 18/2019, as from year 2021, a full exemption on Wealth Tax would apply (bonificación del 100%), and therefore from year 2021 and onwards, individuals resident in Spain would be released from formal and filing obligations in relation to Wealth Tax unless the application of this full exemption is postponed or revoked. Non-Spanish resident legal entities are not subject to Net Wealth Tax. Inheritance and Gift Tax Non-Spanish tax resident individuals who acquire ownership or other rights over Notes by inheritance, gift or legacy, will be subject to IGT in accordance with the applicable Spanish regional and state rules, unless they reside in a country for tax purposes with which Spain has entered into a double tax treaty in relation to IGT. In such case, the provisions of the relevant double tax treaty will apply. If the provisions of the foregoing paragraph do not apply, such individuals will be subject to IGT in accordance with Spanish legislation. As such, prospective investors should consult their tax advisers. Non-Spanish resident legal entities which acquire ownership or other rights over the Notes by inheritance, gift or legacy are not subject to the IGT. Such acquisitions will be subject to NRIT (as described above), except as provided in any applicable double tax treaty entered into by Spain. In general, double tax treaties provide for the taxation of this type of income in the country of tax residence of the Noteholder. Indirect taxation in the acquisition and transfer of the Notes Whatever the nature and residence of the investors, the acquisition and transfer of the Notes will be exempt from indirect taxes in Spain, i.e., exempt from Transfer Tax and Stamp Duty, in accordance with the Consolidated Text of such tax promulgated by Royal Legislative Decree 1/1993, of 24 September, and exempt from Value Added Tax, in accordance with Law 37/1992, of 28 December, regulating such tax, and article 314 of Royal Legislative Decree 4/2015, of 23 October, which approves the recast text of the Securities Market Law (Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores). Information about the Notes in Connection with Payments As described in previous sections, to the extent that the conditions set forth in Law 10/2014 are met, income in respect of the Notes for the benefit of non-Spanish tax resident Noteholders, or for the benefit of Spanish CIT taxpayers, will not be subject to Spanish withholding tax, provided that the Iberclear Members that have the Notes registered in their securities account on behalf of third parties, as well as the entities that manage the clearing systems located outside Spain that have an agreement with Iberclear, if applicable, provide the Issuer, in a timely manner, with a duly executed and completed statement (a Payment Statement), in accordance with section 4 of article 44 of the regulations approved by Royal Decree 1065/2007, containing the following information:

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1. Identification of the Notes. 2. Total amount of the income paid by the Issuer. 3. Amount of the income corresponding to individuals residents in Spain that are PIT taxpayers. 4. Amount of the income that must be paid on a gross basis. If the Iberclear Members fail or for any reason are unable to deliver a duly executed and completed Payment Statement to the Issuer in a timely manner in respect of a payment of income made by the Issuer under the Notes, such payment will be made net of Spanish withholding tax, at the current rate of 19%. If this were to occur, affected Noteholders will receive a refund of the amount withheld, with no need for action on their part, if the Iberclear Members submit a duly executed and completed Payment Statement to the Issuer no later than the 10th calendar day of the month immediately following the relevant payment date. In addition, Noteholders may apply directly to the Spanish tax authorities for any refund to which they may be entitled, according to the procedures set forth in the NRIT Law. 22. PUBLICATION OF THE INFORMATION MEMORANDUM (DOCUMENTO BASE INFORMATIVO) This Information Memorandum (Documento Base Informativo) will be published on the MARF’s website (www.bmerf.es). 23. DESCRIPTION OF THE PLACEMENT SYSTEM AND, WHERE APPROPRIATE, SUBSCRIPTION OF THE ISSUE Placement by the dealers The dealers may act as intermediaries in the placement of the Commercial Paper, without prejudice to the dealers being able to subscribe the Commercial Paper in their own name. For these purposes, the dealers may request the Issuer on any business day, between 10:00 and 14:00 (CET), volume quotations and nominal interest rates for potential issues of Commercial Paper in order to carry out the corresponding book building process among qualified investors (including eligible counterparties and professional clients). The amount, nominal interest rate, dates of issuance and disbursement, maturity date and the remaining terms and conditions of each issuance so placed by the dealers shall be determined by agreement between the Issuer and the dealer(s) concerned in each specific issuance. The terms of such agreement will be confirmed once a document setting out the terms and conditions of the issue is sent by the dealers to the Issuer and, if the terms and conditions are accepted by the Issuer, after the Issuer sends back such document to the relevant dealer. In the event that an issuance of the Commercial Paper is initially subscribed by the dealers and subsequently sold to the final investors, the price may be freely agreed between the dealers and the interested parties and might not coincide with the issue price (i.e. with the cash amount).

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Issue and subscription of the Commercial Paper directly by investors It is also possible that final investors having the status of qualified investors, eligible counterparties and/or professional clients subscribe the Commercial Paper directly from the Issuer, provided these comply with all current legal requirements. In such cases, the amount, nominal interest rate, dates of issuance and disbursement, maturity date and the remaining terms and conditions of each issuance so arranged shall be determined by agreement between the Issuer and the final investor concerned in each specific issuance. 24. COSTS FOR LEGAL, FINANCIAL AND AUDITING SERVICES AND OTHER SERVICES PROVIDED TO THE ISSUER IN RELATION TO THE EXECUTION OF THE PROGRAM The costs for all legal, financial and auditing services and other services provided to the Issuer in relation to the execution of this program amount to approximately ninety thousand euros (€90,000) excluding taxes but including the fees of MARF and IBERCLEAR. 25. ADMISSION (INCORPORACIÓN)

25.1 APPLICATION FOR ADMISSION (INCORPORACIÓN) OF THE SECURITIES TO THE MARF. DEADLINE FOR ADMISSION (INCORPORACIÓN) The admission (incorporación) to trading of the securities described in the present Information Memorandum will be requested to the multilateral trading facility known as the Alternative Fixed-Income Market (MARF). The Issuer hereby undertakes to carry out all the necessary actions so that the Commercial Paper are listed on MARF within seven (7) days from the date of the issuance of the securities. For these purposes, as stated above, the date of issuance shall coincide with the date of disbursement. The date of incorporation of the Commercial Paper must be, in any event, a date falling within the validity period of the program and under no circumstances before the maturity date of the Commercial Paper. In the event of breach of the aforementioned deadline, the reasons for the delay will be notified to MARF and will be published in a national newspaper. This is without prejudice to any possible contractual liability that may be incurred by the Issuer. MARF is structured as a multilateral trading facility (MTF) (sistema multilateral de negociación (SMN)), under the terms set out in the RDL 21/2017. This Information Memorandum (Documento Base Informativo) is required by Circular 2/2018. Neither MARF, the CNMV or the dealers have approved or carried out any verification or testing regarding the content of the Information Memorandum or the audited financial statements of the Issuer. The intervention of MARF does not represent a statement or recognition of the full, comprehensible and consistent nature of the information set out in the documentation provided by the Issuer. It is recommended that the investor fully and carefully reads the present Information Memorandum prior to making any investment decision regarding the securities.

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The Issuer hereby expressly declares that it is aware of the requirements and conditions necessary for the admission, permanence and removal of the securities on MARF, according to current legislation and the requirements of its governing body, and expressly agrees to comply with them. The Issuer hereby expressly declares that it is aware of the requirements for registration and settlement on Iberclear. The settlement of transactions will be performed through Iberclear.

25.2 PUBLICATION OF THE ADMISSION (INCORPORACIÓN) OF THE ISSUES OF THE COMMERCIAL PAPER The admission (incorporación) of the Commercial Paper will be reported on the MARF’s website http://www.bmerf.es. 26. LIQUIDITY AGREEMENT The Issuer has not signed any liquidity agreement whatsoever with any entity regarding the Commercial Paper to be issued under this program. In Madrid, 15 October 2020. As the person responsible for the Information Memorandum (Documento Base Informativo):

______Jorge Pérez de Leza Eguiguren Borja Tejada Rendón-Luna Metrovacesa, S.A. Metrovacesa, S.A.

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ISSUER Metrovacesa, S.A. Calle Quintanavides, 13 Edificio 1, Planta 1 28050 Madrid

REGISTERED ADVISOR (ASESOR REGISTRADO) Norbolsa S.V., S.A. Plaza Euskadi, 5, planta 26 de Torre Iberdrola 48009 Bilbao

ARRANGER Banco de Sabadell, S.A. Avenida Óscar Esplá, 37 03007 Alicante

DEALERS Banco de Sabadell, S.A. Avenida Óscar Esplá, 37 03007 Alicante

Banco Santander, S.A. Paseo de Pereda, 9-12 39004 Santander

Norbolsa S.V., S.A. Plaza Euskadi, 5, planta 26 de Torre Iberdrola 48009 Bilbao

PAYING AGENT Banco Santander, S.A. Paseo de Pereda, 9-12 39004 Santander

LEGAL ADVISOR Uría Menéndez Abogados, S.L.P. Calle Príncipe de Vergara n.º 187 28002 Madrid

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Cuentas anuales consolidadas e informe de gestión consolidado correspondientes al ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2018

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BALANCE CONSOLIDADO (Expresadas en miles de euros)

ACTIVOS Nota 31/12/2018 31/12/2017 Activos no corrientes Inmovilizaciones materiales e intangibles 929 571 Inversiones inmobiliarias 6 340.092 370.577 Inversiones en empresas asociadas 7 58.990 - Cuentas a cobrar 8 y 10 79.971 78.153 Activos por impuestos diferidos 16 96.948 98.594 Total activos no corrientes 576.930 547.895 Activos corrientes Existencias 9 1.840.671 1.906.030 Cuentas comerciales y otras cuentas a cobrar 8 y 10 17.449 30.473 Administraciones públicas deudoras 16 2.419 10.835 Otros activos financieros 8 y 10 9.404 1.472 Efectivo y otros activos líquidos equivalentes 11 146.951 50.332 Total activos corrientes 2.016.894 1.999.142

Total activos 2.593.824 2.547.037

Las notas 1 a 23 adjuntas forman parte integrante de estas cuentas anuales consolidadas.

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

BALANCE CONSOLIDADO (Expresadas en miles de euros)

Nota 31/12/2018 31/12/2017 PATRIMONIO NETO 12 Patrimonio Neto atribuible a los accionistas de la Sociedad Capital social 1.092.070 1.092.017 Prima de emisión 1.378.298 1.378.214 Otras reservas (546) - Ganancias acumuladas (79.523) (69.807) Reservas en sociedades por puesta en equivalencia (2.675) (3.275) Acciones en patrimonio propias (3.732) - Otras aportaciones de socios 9.109 - Otros instrumentos de patrimonio neto 575 - Ajustes por cambios de valor (569) - Socios externos 83 227 Total patrimonio neto 2.393.090 2.397.376 PASIVOS Pasivos no corrientes Provisiones 13 10.122 16.594 Deuda financiera 8 y 14 68.119 52 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 8 y 14 6.659 6.312 Pasivos por impuestos diferidos 16 8.503 5.442 Total pasivos no corrientes 93.403 28.400 Pasivos corrientes Provisiones 13 13.815 13.545 Deuda financiera 8 y 14 13.038 47.509 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 8 y 14 54.003 45.762 Administraciones públicas acreedoras 16 26.475 5.687 Ingresos ordinarios diferidos 15 - 8.758 Total pasivos corrientes 107.331 121.261 Total pasivos 200.734 149.661

Total patrimonio y pasivo 2.593.824 2.547.037

Las notas 1 a 23 adjuntas forman parte integrante de estas cuentas anuales consolidadas

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ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2018 Y 2017

(Expresadas en miles de euros)

OPERACIONES CONTINUADAS Nota 31/12/2018 31/12/2017 Ventas 17 190.416 28.189 Coste de las ventas 17 (160.656) (21.456) Gastos de personal 17 (12.842) (6.447) Amortizaciones (223) (62) Servicios exteriores (16.395) (8.937) Variación de las provisiones de tráfico 17 (1.623) (65.947) Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias 6 9.672 1.389 Resultado por venta de inversiones inmobiliarias (76) - Otras ganancias o pérdidas (1.222) 196 RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 7.051 (73.075) Ingresos financieros 1.492 77 Gastos financieros (9.444) (5.526) Gastos financieros capitalizados 1.327 248 Deterioro y resultados por enajenación de instrumentos - financieros Resultado de entidades valoradas por el método de la 10 175 participación RESULTADO FINANCIERO (6.615) (5.026)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 436 (78.101) Impuesto sobre las ganancias 16 (9.540) 39.193 RESULTADO DEL PERIODO (9.104) (38.908) Resultado atribuido a la sociedad dominante (9.104) (38.909) Resultado atribuido a socios externos - 1

Beneficio / (Pérdida) básica por acción (euros)

- Básica 4 (0,0272) (0,4409) - Diluida 4 (0,0272) (0,4409)

Las notas 1 a 23 adjuntas forman parte integrante de estas cuentas anuales consolidadas

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ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO (Expresadas en miles de euros)

31/12/2018 31/12/2017

Resultado del ejercicio (9.104) (38.908) Partidas que pueden ser reclasificadas a resultados Coberturas de flujos de efectivo (759) - Impuesto sobre las ganancias relativo a estas partidas 190 -

Otro resultado global del ejercicio, neto de impuestos (569) - Resultado Global Total del Ejercicio (9.673) (38.908)

Las notas 1 a 23 adjuntas forman parte integrante de estas cuentas anuales consolidadas

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMRBE DE 2018 Y 2017 (Expresadas en miles de euros)

Reservas en Otros Acciones Ajustes Prima sociedades Otras instrumentos Capital Otras Ganancias en por Socios Total emisión por puesta aportaciones de Social reservas acumuladas patrimonio cambios externos Patrimonio Neto acciones en de socios patrimonio propias de valor equivalencia neto Saldo a 1 de enero 1.092.017 1.378.214 - (69.807) (3.275) - - - - 227 2.397.376 de 2018

Total resultado - - - (9.104) - - - - (569) - (9.673) global del ejercicio Resultado neto del - - - (9.104) ------(9.104) periodo Coberturas de flujo ------(569) - (569) de efectivo

Transacciones con los propietarios en 53 84 (546) - - (3.732) 9.109 575 - (137) 5.406 su calidad de tales Aumento de capital 53 84 ------(137) - Adquisición de - - (546) - - (3.732) - - - (4.278) acciones propias Plan de participación ------575 - - 575 de empleados Aportaciones de ------9.109 - - - 9.109 patrimonio Otros movimientos - - - (612) 600 - - - - (7) (19) Movimientos puesta - - - (600) 600 ------en equivalencia Otros - - - (12) - - - - - (7) (19)

Saldos al 31 de 1.092.070 1.378.298 (546) (79.523) (2.675) (3.732) 9.109 575 (569) 83 2.393.090 diciembre de 2018 Reservas en Otros Acciones Ajustes Prima sociedades Otras instrumentos Capital Otras Ganancias en por Socios Total emisión por puesta aportaciones de Social reservas acumuladas patrimonio cambios externos Patrimonio Neto acciones en de socios patrimonio propias de valor equivalencia neto

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMRBE DE 2018 Y 2017 (Expresadas en miles de euros)

Saldo a 1 de enero 492.045 541.077 - (30.775) (3.172) - - - - 999.175 de 2017

Total resultado - - - (38.908) ------(38.908) global del ejercicio Resultado neto del - - - (38.908) ------(38.908) periodo Coberturas de flujo ------de efectivo

Transacciones con los propietarios en 599.972 837.137 - (227) - - - - - 227 1.437.109 su calidad de tales Ampliación de 599.972 814.165 ------1.414.137 capital Resultado aportación no - 22.972 - (227) - - - - - 227 22.972 dineraria aportación activos MPyA Adquisición de ------acciones propias Plan de participación ------de empleados Aportaciones de ------patrimonio Otros movimientos - - - 103 (103) ------Movimientos puesta - - - 103 (103) ------en equivalencia Otros ------

Saldos al 31 de 1.092.017 1.378.214 - (69.807) (3.275) - - - - 227 2.397.376 diciembre de 2017 Las notas 1 a 23 adjuntas forman parte integral de las cuentas anuales consolidadas

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2018 Y 2017 (Expresadas en miles de euros)

Nota 31/12/2018 31/12/2017 1. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN Resultado del periodo antes de impuestos 436 (78.101) Ajustes al resultado: Amortización del Inmovilizado 223 62 Variación de provisiones 17 1.623 65.772 Deterioro de instrumentos financieros - - Variaciones de valor de inversiones inmobiliarios 6 (9.672) (1.389) Resultados por bajas y enajenaciones de inmovilizado 76 - Ingresos financieros (1.492) Gastos capitalizados (1.327) - Gastos financieros 9.443 Otras ganancias o pérdidas 1.222 - Otros ajustes al resultado 8 - Resultado ajustado 540 (13.656) Cambios en el capital circulante: - Existencias 9 41.728 (22.060) - Cuentas a cobrar 2.881 1.371 - Otros activos financieros corrientes (7.932) (8.395) - Cuentas a pagar 11.549 24.172 - Otros pasivos corrientes - - Otros pasivos no corrientes 347 (8.075) Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación - Pagos de intereses (-) (9.443) - - Cobros de intereses 402 - - Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios (5.567) -

Total flujos de efectivo netos de las actividades de explotación 34.505 (26.643) 2. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN Inversiones en: Inmovilizado Intangible (399) (289) Inmovilizado Material (182) (342) Inversiones inmobiliarias (1.981) (584) Otros Activos Financieros - (1.481) Desinversiones en: Inversiones inmobiliarias 14.000 Total flujos de efectivo netos de las actividades de inversión 11.438 (2.696) 3. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio: Adquisición de instrumentos de patrimonio propio (546) - Emisión de instrumentos de patrimonio 137 - Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero: Emisión Emisión Deudas con entidades de crédito 97.580 196.982 Otras deudas (aportación de socios a fondos propios) 10.141 - Devolución y amortización de: Devolución Deudas con entidades de crédito sindicado (56.635) (149.776) Total flujos de efectivo netos de las actividades de financiación 50.677 47.206

AUMENTO/ DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES 11 96.619 17.867 Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio 50.332 32.464 Efectivo o equivalentes al final del ejercicio 146.951 50.332

Las notas 1 a 23 adjuntas forman parte integral de las cuentas anuales consolidadas

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

MEMORIA DE LAS CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2018

(Expresada en Euros)

1. INTRODUCCIÓN, BASES DE PRESENTACIÓN DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS Y OTRA INFORMACIÓN

a) Información general

Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. se constituyó por tiempo indefinido por escisión parcial de la sociedad Metrovacesa, S.A. (en adelante “antigua Metrovacesa) el 18 de febrero de 2016.

En Junta General de Accionistas de fecha 11 de enero de 2016 se aprobó la escisión parcial de la antigua Metrovacesa, sin que se produjera la extinción de ésta, consistente en la escisión del patrimonio perteneciente a su negocio de suelo y promoción inmobiliaria, constituyendo una unidad económica independiente a favor de la nueva sociedad "Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.", la cual se encontraba participada por los accionistas de la antigua Metrovacesa, en la misma proporción que éstos tenían en el momento de ejecución de la escisión.

Como resultado de dicha escisión, Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. y sus Sociedades Dependientes es un grupo que adquirió en bloque y por sucesión universal, el patrimonio perteneciente a la rama de actividad de suelo y promoción de la antigua Metrovacesa. Fruto de esta restructuración de capital, la antigua Metrovacesa aportó activos por valor 1.149.635 miles de euros y pasivos por importe de 109.780 miles de euros a la nueva sociedad (ver apartado b).

El 30 de junio de 2017 la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante acordó el cambio de denominación social a Metrovacesa, S.A., sujeto al cumplimiento de determinadas condiciones suspensivas. Dicho cambio se ha inscrito en el Registro Mercantil de Madrid con fecha 29 de noviembre de 2017.

La Sociedad Metrovacesa, S.A. (anteriormente Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.) es Dominante del Grupo Metrovacesa (en adelante el Grupo), cuyas sociedades dependientes han sido detalladas en el Anexo 1.

Su domicilio actual se encuentra en Madrid, en calle Quintanavides, número 13, Parque Empresarial Vía Norte.

Metrovacesa, S.A., como Sociedad Dominante, y sus sociedades dependientes tienen principalmente como objeto social según el artículo 2° de los Estatutos Sociales:

• La adquisición o construcción de toda clase de fincas y construcciones para su edificación o mejora con el fin de su ulterior venta.

• La promoción, urbanización y parcelación de bienes inmuebles en general.

• La adquisición de suelo, aprovechamientos urbanísticos o cualquier clase de derechos reales sobre bienes inmuebles para su venta. El desarrollo de actuaciones, bien directamente o a través de las sociedades filiales, de:

i. Gestión inmobiliaria en beneficio propio o a favor de terceros. ii. Promoción y gestión de comunidades inmobiliarias.

• La realización de obras de rehabilitación, acondicionamiento o implantación de edificios completos o parte de ellos.

• La creación, formación y explotación y desarrollo de urbanizaciones de todas clases.

• Asesoramiento técnico y realización de estudios y proyectos relacionados con las actividades inmobiliarias y, en particular, la promoción y realización de las actuaciones urbanísticas técnicas, legales y comerciales necesarias para la puesta en marcha, construcción o cualquier otra forma de explotación de áreas Residenciales, Aparcamientos, residencias para de Tercera Edad y para Estudiantes, Hoteles y cualesquiera otros tipos de equipamientos comunitarios y sociales.

• Participar, en los términos que el Consejo de Administración determine, en el capital de otras sociedades cuyo objeto social sea análogo al descrito en los números precedentes.

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b) Información financiera relativa a los activos y pasivos aportados a la Sociedad en el momento de su constitución

La Sociedad adquiriere las obligaciones de la antigua Metrovacesa que forman parte del Patrimonio Escindido. La Sociedad, por tanto, continúa con todas las relaciones, derechos y obligaciones que pudieran corresponder a la antigua Metrovacesa. La titularidad del Patrimonio Escindido corresponde a Metrovacesa, S.A. (anteriormente Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A). y queda legitimada de forma automática y sin solución de continuidad para realizar sobre dicho patrimonio toda clase de actos, de disposición, dominio y gravamen. La entrega del Patrimonio Escindido se formalizó el 18 de febrero de 2016 con la escritura de aumento de capital mediante aportaciones no dinerarias de los accionistas, si bien al definirse como una operación bajo control común donde se aportaba una rama de actividad que calificaba como negocio se registraron la totalidad de las transacciones desde el 1 de enero de 2016, siendo por tanto esta fecha la considerada a efectos contables. En este caso los valores aportados fueron los valores predecesores bajo los que estaban registrados en la aportante.

Las masas patrimoniales indicadas en dichas escrituras son las siguientes:

ACTIVOS 18/02/2016 Inversiones en empresas de grupo y asociadas 122.868 Existencias 775.819 Cuentas a cobrar con empresas de grupo y asociadas 148.143 Otros Activos financieros corrientes 102.805 Total activos 1.149.635

PASIVOS Cuentas a pagar con empresas de grupo y asociadas 43.699 Otros pasivos 66.081 Total pasivos 109.780

Activos Netos 1.039.855

c) Operaciones relevantes del ejercicio 2017

c.1) Ampliación de capital no dineraria.

Con fecha 30 de junio de 2017, la Junta General de Accionistas de la Sociedad acordó una ampliación de capital no dineraria, mediante la aportación de activos inmobiliarios por parte de los accionistas mayoritarios. Con fecha 6, 10 y 11 de julio de 2017, los accionistas mayoritarios (Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Grupo Banco Popular y Grupo Banco Santander) en escritura pública, suscribieron y desembolsaron un total de 2.928.896.379 acciones a través de una aportación de fincas por valor de mercado de 1.107.783 miles de euros.

Con fecha 15 de septiembre de 2017, tal y como se previó en las escrituras de ampliación no dinerarias descritas anteriormente, se formalizó escritura de subsanación de la escritura de ejecución de aumento de capital mediante aportación no dineraria, actualizándose la situación de ciertos activos afectos a clausulas suspensivas y que modificaba, por tanto, el importe de la operación. La emisión definitiva de la ampliación de capital no dineraria fue de 2.901.243.704 acciones a través de una aportación de fincas (suelos y construcciones en explotación) por valor de 1.097.324 miles de euros.

Por naturaleza de activos se aportaron terrenos y solares por importe de 941.222 miles de euros, edificios en construcción por importe de 115.061 miles de euros y activos en explotación por importe de 41.041 miles de euros. Al ser una aportación de activos y no calificar como negocio se aportaron al valor razonable de los mismos. No se ha aplicado NIIF 3 al ser suelos individuales sin gestión propia que no pueden generar valor sin ser gestionados por la receptora, no cumpliéndose por lo tanto la definición de negocio establecida en la Guía de Aplicación de la NIIF 3, párrafo B7.

El detalle de las aportaciones por grupo de sociedades fue el siguiente:

Acciones Valor Prima de Aportación asignadas nominal emisión Total (miles €) Aportante (miles) (miles €) (miles €) Grupo Banco Santander 1.491.050 238.568 325.385 563.953 Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 1.140.619 182.499 248.912 431.411 Grupo Banco Popular Español 269.575 43.132 58.828 101.960 Total 2.901.244 464.199 633.125 1.097.324

Las acciones del Grupo Banco Santander no incluyen las acciones que éste grupo tiene en la Compañía a través de su participación en el Grupo Banco Popular Español.

c.2) Ampliación de capital dineraria.

Adicionalmente, en la misma Junta General de Accionistas, se aprobó una ampliación de capital dineraria por importe de 834 miles de euros, en la que los accionistas mayoritarios renunciaron a todos sus derechos de suscripción preferente, con el objeto que los accionistas minoritarios pudieran mantener su porcentaje de participación en la Sociedad Dominante. Con fecha 27 de octubre de 2017, mediante escritura pública, se protocolizaron los acuerdos sociales sobre aumento de capital mediante aportaciones dinerarias, por el que se suscribieron y desembolsaron totalmente 224.059 acciones, por un importe total de 84 miles de euros (36 miles de euros de capital y 48 miles de euros de prima de emisión).

c.3) Ampliación de capital no dineraria

Con fecha 24 de noviembre de 2017 la Sociedad Dominante del Grupo tomó la decisión en Consejo de Administración de proponer a la Junta General Extraordinaria de Accionistas, la cual aprobó, una ampliación de capital y prima de emisión con cargo a la aportación no dineraria suscrita por los accionistas de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. (en adelante MPYA), por efecto de la cual la Sociedad Dominante adquiría al menos, el 99.926% del capital social de MPYA. Dicha ampliación de capital no dineraria, que fue aprobada por la Junta de Accionistas el mismo día, se realizó en dos aumentos de capital sucesivos que se detallan a continuación:

I. Un primer aumento de capital social mediante aportaciones no dinerarias consistentes en acciones representativas que fueron aportadas por los Accionistas Mayoritarios de la Sociedad (Grupo Santander y Grupo BBVA), titulares de un 99,926% del capital social de la compañía. En este caso la suscripción de las acciones se ejecutó tan pronto como se aprobó el acuerdo correspondiente a la Junta General Extraordinaria. El importe global de la ampliación de capital social ascendió a 316.728.724 euros (valor nominal 135.737.331 euros, prima de emisión 180.991.393 euros). El tipo de emisión se calculó en base a las valoraciones existentes de la Sociedad, realizadas en atención al Net Net Asset Value (NNAV) al 30 de junio de 2017, por lo que el valor inicial de la inversión en MPYA es superior que la que aparece en la escritura por el incremento de valor de los activos en dicho periodo, reflejándose dicha diferencia contra prima de emisión (22.972 miles de euros). El valor contable de los activos propiedad de MPYA ascendía a 323.878 miles de euros. A noviembre de 2017, el valor de los activos netos propiedad de MPYA ascendía a 339.700 miles de euros.

II. Un segundo aumento de capital social mediante aportaciones no dinerarias consistentes en acciones representativas de la sociedad MPYA destinadas exclusivamente a Accionistas Minoritarios de MPYA. Los Accionistas Minoritarios de MPYA constituyen un grupo heterogéneo y su participación en el capital social es del 0,074%. En este caso se estableció un periodo de suscripción de un mes que va a permitir tomar conocimiento de la propuesta de acuerdo por parte de los accionistas Minoritarios de MPYA.

La ampliación de capital no dineraria global (la destinada a los Accionistas Mayoritarios, así como la destinada a los Accionistas Minoritarios) se ha considerado como una adquisición de activos de acuerdo con las NIIF UE, que se registran en el balance de la entidad adquirente a su valor razonable, considerando que MPYA no cumple con la definición de negocio establecida en la Guía de Aplicación de la NIIF 3, párrafo B7, siendo los activos aportados terrenos que no formaban parte de un conjunto integrado de actividades, para los que no se había realizado una gestión activa hasta su futura integración en las actividades del Grupo.

La operación se engloba dentro de operaciones bajo control común y se ha calificado como una aportación de activos al no poder ser consideradas individualmente como negocio. De esta forma el impacto en el estado de resultados consolidados únicamente se recoge los generados desde la fecha de aportación de los activos, el cual ha ascendido a 1.572 miles de euros.

Las masas patrimoniales registradas a valor razonable que han influido en el valor de la participación han sido las siguientes:

ACTIVOS 24/11/2017 Activos Inmobiliarios 305.358 Resto de Activos 41.880 Total activos 347.238

PASIVOS Otros pasivos (7.538)

Total pasivos (7.538)

Activos Netos 339.700 Impacto positivo por integración de MPyA (Activos y Pasivos Netos – Importe ampliación de capital 22.972

c.4) Plan de incentivos

En relación a la salida a Bolsa, la Junta de Accionistas celebrada el 19 de diciembre de 2017, a propuesta del Consejo de Administración de Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A., aprobó un plan de incentivos para el CEO y los miembros de la Dirección. Este plan está compuesto por dos partes, una primera compensación será fija y se devengaría como consecuencia de la admisión a cotización de la Sociedad Dominante (MIP) y la segunda sería un plan de remuneración a largo plazo (LTIP).

El coste del MIP ha sido asumido por los accionistas mayoritarios de la Sociedad Dominante. El importe acordado a ser distribuido asciende a 1.150 miles de euros, siendo éste el importe a registrar en el estado de resultados y ha sido abonado el 50% en efectivo durante el primer trimestre del ejercicio 2018 y el resto será abonado en acciones de la Sociedad Dominante, que serán entregadas el 25% tras un año desde que la sociedad comience a cotizar y el otro 25% después del segundo año, siempre que los beneficiarios sean empleados del grupo. La Sociedad ha registrado de acuerdo con su devengo las correspondientes aportaciones de los accionistas mayoritarios en el patrimonio neto consolidado con contrapartida en gastos de personal.

Con fecha 5 de febrero de 2018, los accionistas mayoritarios han realizado una aportación de socios a fondos propios por 1.150 miles de euros, al objeto de cubrir los costes del MIP.

El LTIP consiste en la entrega gratuita de acciones tras un periodo de tiempo, sujeto a la consecución de ciertos objetivos de desempeño (incluyen parámetros de crecimiento 25%, parámetros de eficiencia 25% y un parámetro de creación de valor 50%) y a la continuidad en la Sociedad por parte de los beneficiarios. Está compuesto de tres ciclos superpuestos, de tres años cada uno, comenzando desde la fecha de admisión a negociación de las acciones de la Sociedad y finalizando el 31 de diciembre de 2022. La cantidad máxima total a entregar durante la vida del plan (asumiendo un 150% de cumplimiento de los parámetros de desempeño) a la totalidad de los beneficiarios de forma agregada ascenderá a 9,1 millones de euros. Las entregas de las acciones a cada beneficiario se llevarán a cabo una vez finalizado cada uno de los ciclos. El primero de ellos se inició en el momento de admisión de cotización de las acciones y finalizará el 31 de diciembre de 2020. Este plan se liquidará en acciones “equity settle”.

El primer ciclo del LTIP tiene un importe máximo aprobado de 3.040 miles de euros, de los cuales 869 miles de euros se encuentran pendientes de asignación entre los beneficiarios del mismo. Su cumplimiento se encuentra sujeto a métricas referenciadas i) 50% a la evolución de la cotización de las acciones de la Sociedad y ii) 50% magnitudes operativas. El periodo de irrevocabilidad finaliza a 31 de diciembre de 2020.

La Sociedad Dominante ha registrado en la cuenta de pérdidas y ganancias un gasto por importe de 1.180 miles de euros, para asumir el coste del MIP y LTIP, de los cuales 1.150 miles de euros corresponden al MIP. d) Operaciones relevantes del ejercicio 2018

• Ampliación de capital no dineraria

El 8 de enero de 2018 se han emitido y puesto en circulación 331.206 acciones de Metrovacesa S.A. de 0,16 euros de valor nominal cada una y prima de emisión de 83 miles de euros en total, suscritas e íntegramente desembolsadas mediante la aportación de 1.200.191 acciones de MPYA de 0,10 euros de valor nominal cada una. Así Metrovacesa, S.A. toma control de un 0,039 % adicional de las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. que estaban en manos de minoritarios.

• Contrasplit

La Junta de Metrovacesa de 19 de diciembre de 2017, acordó realizar un “contrasplit” de modo que se han agrupado y cancelado las 6.825.435.539 acciones en que se dividía el capital social de la Sociedad a razón de una acción nueva por cada cuarenta y cinco acciones antiguas, quedando actualmente formado el capital social por 151.676.341 acciones de nueva emisión, consecuentemente se ha elevado el valor nominal unitario de las acciones de 0,16 euros a la cifra de 7,20000001476829 euros, de tal modo que la cifra del capital social se mantiene establecida en 1.092.069.657,44 euros. Dicho acuerdo fue elevado a público con fecha 11 de enero de 2018.

Dicha Junta de accionistas autorizó la adquisición y atribución de acciones propias que pudieran surgir, entre otros, a raíz del contrasplit.

• Aportaciones de Socios

Con fecha 29 de enero de 2018, los accionistas mayoritarios han realizado una aportación de efectivo por importe de 9.050 miles de euros con el objetivo de cubrir el impacto fiscal proveniente de la aportación no dineraria de las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. (Ver nota 1. c3), de los cuales un total de 1.091 miles de euros han sido registrados en el estado de resultados consolidado.

Asimismo, con fecha 5 de febrero de 2018, los accionistas mayoritarios han realizado una aportación de socios a fondos propios por 1.150 miles de euros, al objeto de cubrir los costes del MIP (Nota 12).

• Salida a bolsa

Con fecha 6 de febrero de 2018 las acciones de la Sociedad han comenzado a cotizar en la bolsa de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao con un precio de salida de 16,50 euros por acción. Los accionistas mayoritarios han puesto en el mercado 39.130.435 acciones a un valor unitario de 16,50 por acción. e) Variaciones en el perímetro de consolidación

Durante el ejercicio 2017, la sociedad “L'Esplay Valencia, S.L.”, que se registraba como inversión por puesta en equivalencia con un valor neto de 117 miles de euros, fue liquidada por acuerdo de sus respectivos socios. La participación del Grupo en la sociedad era del 37% y generó un resultado positivo en el estado de resultados consolidado de 196 miles de euros registrado en el epígrafe “Deterioro y resultados por enajenación de instrumentos financieros”.

El 19 de diciembre de 2017, la Sociedad transmitió a un tercero, las acciones que tenía en la Sociedad Parque Central Agente Urbanizador, S.L. por importe de 1 euro, sociedad registrada como inversión en instrumentos de patrimonio, sin que haya supuesto impacto en la cuenta de resultados del grupo.

El 24 de noviembre de 2017 el Consejo de Metrovacesa S.A aprobó la fusión por absorción de las Sociedades Metrovacesa S.A. (absorbente), Atlantys Espacios Comerciales, S.L.U. (absorbida) y Habitatrix, S.L. (absorbida). Transcurrido el periodo de oposición de acreedores y depositado el proyecto en el Registro Mercantil, se elevó a público el 31 de enero de 2018. En virtud de esta operación, quedan absorbidas y extinguidas las sociedades Atlantys Espacios Comerciales, S.L.U. y Habitatrix, S.L. con efectos contables a 1 de enero de 2017.

Asimismo, el 24 de noviembre de 2017, como consecuencia de la adquisición del 99,926% de las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. se incorporó al perímetro de consolidación esta sociedad, junto a sus sociedades dependientes (Vailen Management S.L., Global Carihuela Patrimonio no Estratégico, SL.U. y Desarrollo de Infraestructuras de Castilla, S.A.) y asociadas (Valdicsa, S.A.).

Durante el ejercicio 2018, la sociedad Valdicsa, S.A. que se registraba como inversión por puesta en equivalencia con un valor neto de 0 miles de euros a cierre de 2017, ha sido liquidada por acuerdo de sus respectivos socios. La inscripción en el registro mercantil de dicha operación se realizó el 27 de septiembre de 2018. La participación del Grupo en la sociedad era del 33,33% y ha generado un resultado negativo en el estado de resultados consolidado de 1.222 miles de euros registrado en el epígrafe “Otras ganancias y pérdidas”.

Durante los meses de junio y julio de 2018 se han firmado varias operaciones societarias donde el Grupo adquiere influencia significativa en las sociedades Monteburgos Holding Spain, S.L. y Las Tablas Propco I, S.L. para llevar a cabo junto con Tishman Speyer el desarrollo inmobiliario de un suelo terciario localizado en la zona norte de Madrid.

El 3 de diciembre de 2018 se constituyó la sociedad Front Maritim del Besós, S.L, con un total de 300.000 participaciones con un valor de 0,01 euros cada una, siendo Metrovacesa, S.A. Socio Único en ese momento. El

objetivo de la sociedad es principalmente el de gestión y promoción de suelo y bienes inmuebles. Con fecha 18 de diciembre de 2018, Metrovacesa transmitió 184.110 participaciones de la sociedad a Endesa Generación, S.A. Ese mismo día la Junta de Accionistas, a propuesta del Consejo de Administración aprobó una ampliación de capital mediante aportaciones no dinerarias por importe de 150.050 miles de euros (3 miles euros de capital social y 150.047 miles de euros de prima de asunción). Estas operaciones surgen como consecuencia del interés común de ambas sociedades en desarrollar un proyecto en el municipio de Sant Adríá de Besós que permita la posterior promoción y venta de los activos aportados.

El perímetro de consolidación a 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 está detallado en el Anexo I de las presentes cuentas anuales consolidadas.

2. BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS

Las cuentas anuales consolidadas a 31 de diciembre 2018, que han sido obtenidos de los registros contables de la sociedad matriz y el resto de las sociedades integradas en el Grupo al 31 de diciembre 2018, han sido preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y la Interpretaciones del Comité Internacional de Información Financiera (CINIIF) adoptadas por la Unión Europea (en conjunto, la NIIF-UE), de conformidad con el Reglamento (CE) n° 1606/2002 del Parlamento y del Consejo Europeo y sucesivas modificaciones.

La preparación de estas cuentas anuales consolidadas con arreglo a la NIIF-UE exige el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También exige a la Dirección que ejerza su juicio en el proceso de aplicar las políticas contables del Grupo. En la Nota 2.2 se revelan las áreas que implican un mayor grado de juicio o complejidad o las áreas donde las hipótesis y estimaciones son significativas para las cuentas anuales consolidadas.

Las presentes cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas y formuladas por el Consejo de Administración el 27 de febrero de 2019.

Las cifras contenidas en estas cuentas anuales consolidadas, se muestran en miles de euros salvo mención expresa.

2.1 Entrada en vigor de nuevas normas contables

Durante el ejercicio 2018 han entrado en vigor las siguientes normas e interpretaciones de aplicación obligatoria, ya adoptadas por la Unión Europea, que, en caso de resultar de aplicación, han sido utilizadas por el Grupo en la elaboración de la información adjunta al 31 de diciembre de 2018:

2.1.1 Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones de aplicación obligatoria en el ejercicio

El grupo ha aplicado las siguientes normas y modificaciones por primera vez para su ejercicio financiero anual que comienza el 1 de enero de 2018:

• NIIF 9 - Instrumentos financieros: La NIIF 9 sustituye a la NIC 39 a partir del ejercicio anual iniciado el 1 de enero de 2018 y afecta tanto a instrumentos financieros de activo como de pasivo. El nuevo enfoque de clasificación de activos se basa en las características contractuales de los flujos de efectivo de los activos y el modelo de negocio de la entidad, esto ha supuesto un cambio en la denominación, pero no ha tenido impactos en la valoración de los activos y pasivos financieros del Grupo.

Por otro lado, en relación con las modificaciones contractuales de los instrumentos financieros pasivos que de acuerdo a lo establecido en la NIC 39 no suponían baja del balance al ser consideradas modificaciones no sustanciales, la nueva norma contempla que se deben contabilizar como un cambio de estimación de los flujos contractuales del pasivo, manteniendo la tasa de interés efectiva original y ajustando su valor en libros en la fecha de la modificación, registrando la diferencia en la cuenta de pérdidas y ganancias. El grupo cuenta con toda la deuda financiera nueva con lo que no ha tenido impacto este cambio . La nueva norma establece un modelo de deterioro de valor de los activos financieros basado en las pérdidas esperadas frente al antiguo modelo de pérdidas incurridas. El Grupo ha realizado un análisis del riesgo de crédito del activo financiero desde su reconocimiento inicial y ha concluido que no tiene ningún impacto contable en su modelo dado que el activo financiero a cobrar, cuentas a cobrar principalmente por la venta de inmuebles, y su cobro se liquidan en el mismo momento que se reconoce el ingreso y por tanto el riesgo de crédito es inexistente. Por otro lado, los anticipos de clientes se cobran antes del reconocimiento de ingresos, registrando a la vez un pasivo por el mismo importe. El Grupo considera por tanto que el riesgo de crédito de los anticipos está cubierto con los pasivos reconocidos y no tiene impacto la aplicación de la nueva

norma. Adicionalmente, el Grupo cuenta con una deuda significativa cuya recuperabilidad ha sido analizada de forma individualizada teniendo ya en cuenta la pérdida esperada y el riesgo de crédito de la contraparte con lo que la aplicación de la nueva norma no tiene impactos adicionales.

• NIIF 15 – Reconocimiento de ingresos: la NIIF 15 es la nueva norma de reconocimiento de ingresos con clientes de aplicación a partir del 1 de enero de 2018. El nuevo modelo de reconocimiento de ingresos en 5 etapas no ha supuesto ningún impacto ni en la valoración de los ingresos ni en el momento en el tiempo de reconocimiento de los mismos y por tanto no se han registrados ajustes al saldo inicial de reservas por primera aplicación de esta norma.

Metrovacesa reconoce los ingresos en el momento de la transmisión al comprador de los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, con independencia de su transmisión jurídica, como venía haciendo bajo NIC 18 que por regla general coincide con la elevación a público de los contratos de compraventa. Los ingresos se valoran por el precio de transmisión del inmueble y no se ha identificado impacto financiero significativo por los anticipos de clientes que se reconocen en el momento de su cobro, registrando a la vez un pasivo por la obligación de entrega de los inmuebles.

Los costes incrementales de la obtención de un contrato, en concreto las comisiones de ventas, se activan en el balance de situación como gastos anticipados hasta la efectiva transmisión de la propiedad de los inmuebles y el reconocimiento de los ingresos tal y como venía haciendo anteriormente. La activación de los gastos está sujeta a que la entidad espere recuperar dichos costes con la venta de los bienes.

• NIIF 15 (Modificación) “Aclaraciones de la NIIF 15 “Ingresos ordinarios procedentes de contratos con clientes”: El IASB ha modificado la NIIF 15 con el fin de clarificar la guía para la identificación de obligaciones de desempeño, la contabilización de licencias de propiedad intelectual y la evaluación principal versus agente (presentación ingresos ordinarios netos versus brutos). Estas modificaciones no cambian los principios fundamentales de la NIIF 15, pero sí aclaran algunos de los aspectos más complejos de esta norma.

Esta modificación es efectiva para ejercicios anuales que comiencen a partir de 1 de enero de 2018.

• Modificaciones a NIIF 2 – Clasificación y Valoración de las Transacciones con Pago Basado en Acciones La modificación de la NIIF 2, que se desarrolló a través del Comité de Interpretaciones de las NIIF, clarifica cómo contabilizar ciertos tipos de transacciones con pagos basados en acciones. En este sentido, proporciona requerimientos para la contabilización de:

- Los efectos de las condiciones para la irrevocabilidad y de las condiciones no determinantes para la irrevocabilidad de la concesión en la valoración de los pagos basados en acciones liquidados mediante efectivo;

- Las transacciones con pago basado en acciones con una característica de liquidación neta para las obligaciones de retención de impuestos; y

- Una modificación de los términos y condiciones de un pago basado en acciones que cambia con la clasificación de la transacción desde liquidada en efectivo a liquidada mediante patrimonio neto.

• Modificaciones a NIC 40 – Transferencias de Inversiones Inmobiliarias Esta modificación aclara que para transferir a, o desde, inversiones inmobiliarias debe haber un cambio en el uso. Para concluir si ha habido un cambio en el uso debe haber una evaluación de si el inmueble cumple con la definición de una inversión inmobiliaria. Este cambio debe estar soportado por evidencia. El IASB confirmó que un cambio en la intención, de manera aislada, no es suficiente para soportar una transferencia. La modificación es efectiva para ejercicios anuales que comiencen a partir de 1 de enero de 2018. Se permite su aplicación anticipada.

• Mejoras Anuales a NIIF - Ciclo 2014-2016 Las modificaciones afectan a NIIF 1 y NIC 28 y aplican a los ejercicios anuales que comiencen a partir de 1 de enero de 2018. Las principales modificaciones se refieren a: - NIIF 1, "Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera": Eliminación de las exenciones a corto plazo para las entidades que adoptan NIIF por primera vez.

- NIC 28, “Inversiones en entidades asociadas y en negocios conjuntos”: Valoración de una inversión en una asociada o un negocio conjunto a valor razonable.

• Interpretación CINIIF 22 - Transacciones en Moneda Extranjera y Contraprestaciones Anticipadas

CINIIF 22 “Transacciones en moneda extranjera y contraprestaciones anticipadas”: Esta CINIIF aborda cómo determinar la fecha de la transacción cuando se aplica la norma sobre transacciones en moneda extranjera, NIC 21. La interpretación aplica cuando una entidad paga o recibe una contraprestación por anticipado para contratos denominados en moneda extranjera. La fecha de la transacción determina el tipo de cambio a utilizar para el reconocimiento inicial del correspondiente activo, gasto o ingreso. El asunto surge porque la NIC 21 exige usar el tipo de cambio de la “fecha de la transacción”, que se define como la fecha en que la transacción califica por primera vez para su reconocimiento. La cuestión es por tanto si la fecha de la transacción es la fecha en que el activo, gasto o ingreso se reconoce inicialmente, o la primera fecha en que la contraprestación anticipada se paga o se cobra, resultando en un pago anticipado o ingreso diferido. La interpretación proporciona guía para cuando se realiza un único pago/cobro, así como para situaciones en las que existen múltiples pagos/cobros. El objetivo de la guía es reducir la diversidad en la práctica. La interpretación es efectiva para ejercicios anuales que comiencen a partir de 1 de enero de 2018.

El Grupo aplica estas normas de forma prospectiva. Los impactos de la aplicación de estas normas en las cuentas consolidadas no han sido significativos.

2.1.2 Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones de aplicación obligatoria en ejercicios posteriores al ejercicio natural que comenzó el 1 de enero de 2018

El Grupo tiene la intención de adoptar las normas, interpretaciones y modificaciones a las normas emitidas por el IASB, que no son de aplicación obligatoria en la Unión Europea a la fecha de formulación de estos estados financieros consolidados condensados intermedios, cuando entren en vigor, si le son aplicables.

• NIIF 16 – Arrendamientos: la NIIF 16 – Arrendamientos, va a sustituir en los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2019 a la NIC 17 – Arrendamientos. Esta nueva norma propone para el arrendatario un modelo único en el que todos los arrendamientos (se podrán excluir los arrendamientos poco significativos y aquellos con un período de arrendamiento inferior a doce meses) y se mantiene para el arrendador un modelo dual basado en la actual NIC 17 y los arrendamientos serán financieros u operativos. El Grupo tiene contratos de arrendamiento operativo por las oficinas de representación y su sede central en Madrid, lo que supondrá un incremento de activo y pasivo financiero por las obligaciones de pago futuras

El grupo tiene la intención de aplicar el enfoque de transición simplificado y no reexpresará las cifras comparativas para el ejercicio anterior a la adopción inicial. Los activos por derecho de uso para los arrendamientos de inmueble se valorarán en el momento de la transición como si las reglas nuevas se hubiesen aplicado siempre. El resto de activos por derechos de uso se valorarán por el importe del pasivo por arrendamiento en el momento de adopción (ajustado por cualquier pago anticipado o gasto por arrendamiento devengado).

A la fecha actual, el Grupo ha realizado una evaluación preliminar del impacto de la norma contable que entra en vigor a partir del 2018. De los impactos que la aplicación futura de esta norma podría tener en las cuentas consolidadas una vez entren en vigor, se ha concluido que los impactos de estas normas no serán significativos.

• Otras normas

- NIIF 9 (Modificación) “Componente de pago anticipado con compensación negativa”:

- CINIIF 23, "Incertidumbre sobre el tratamiento del impuesto sobre las ganancias"

No hay otras normas que no sean efectivas todavía y que se esperaría que tengan un impacto material sobre la entidad en los ejercicios financieros corriente o futuros y sobre transacciones en el futuro inmediato.

2.2 Estimaciones y juicios significativos

En las presentes cuentas anuales consolidadas adjuntas se han utilizado ocasionalmente estimaciones realizadas por la Dirección de la Sociedad Dominante y de las entidades consolidadas para cuantificar algunos

de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente, estas estimaciones, realizadas en función de la mejor información disponible, se refieren a los siguientes aspectos:

- Determinación de las provisiones.

El grupo hace estimaciones y juicios, basados en información obtenida de expertos independientes y la propia experiencia del Grupo en base a información histórica, en relación a todas las provisiones tales como:

o Provisiones relacionadas con activos financieros (Nota 10)

o Provisiones para riesgos y gastos (Nota 13)

- Estimación de valores razonables de activos inmobiliarios

El valor de mercado de las existencias ha sido obtenido de las valoraciones efectuadas por expertos independientes al 31 de diciembre de 2018. Dichas valoraciones se realizan de acuerdo con los criterios establecidos por "The Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS), métodos detallados en las Notas 2.8a y 2.8b para inversiones inmobiliarias (Nota 6) y existencias (Nota 9), respectivamente.

En relación con los activos y pasivos valorados a valor razonable, el Grupo ha seguido la jerarquía definida en la NIIF 13 para su clasificación en función de los datos de entrada utilizados en la valoración de los mismos y de su observabilidad en mercado.

De acuerdo con la nueva normativa NIIF 13, el nivel jerárquico al que se clasifica un activo o pasivo en su totalidad (Nivel 1, Nivel 2 o Nivel 3) se determina en función del dato de entrada relevante empleado en la valoración más bajo dentro de la jerarquía de valor razonable. En caso de que los datos de entrada utilizados para medir el valor razonable de un activo o pasivo pueden clasificarse dentro de los diferentes niveles, la medición del valor razonable se clasifica en su totalidad en el mismo nivel de la jerarquía de valor razonable que el dato de entrada de nivel más bajo que sea significativo para la medición del valor.

o Nivel 1: Precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la valoración.

o Nivel 2: Datos distinguidos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente a través de técnicas de valoración que emplean datos observables del mercado.

o Nivel 3: Datos de entrada no observables en mercado para el activo o pasivo.

- Clasificación de los activos inmobiliarios

El Grupo analiza de forma individualizada la clasificación de sus activos inmobiliarios considerando existencias aquellos activos que serán desarrollados y promocionados o vendidos en el curso ordinario de sus actividades de negocio e inversiones inmobiliarias aquellos activos destinados a la explotación (mediante su arrendamiento) o terrenos cuyo uso no ha sido determinado en el ámbito temporal del plan de negocio. El Grupo gestiona su cartera de activos de acuerdo a planes de negocio quinquenales aprobados por el Consejo de Administración. Adicionalmente, aplicará las políticas de las reclasificaciones entre epígrafes descritas en las Notas 2.8.a y b.

- Recuperación de los activos por impuestos diferidos

La recuperabilidad de los activos por impuestos diferidos se evalúa en el momento en que se generan, y posteriormente en cada fecha de balance, de acuerdo a la evolución de los resultados del Grupo previstos en el plan de negocio del mismo. En particular, en la evaluación de la recuperabilidad de los activos por impuestos diferidos se ha tenido en cuenta, entre otros, las sinergias que se deriven de la consolidación fiscal, así como la estimación de beneficios fiscales futuros en base al plan de negocios del Grupo. Dicho plan de negocios se basa en las hipótesis de crecimiento de ingresos y márgenes asociados durante los próximos 5 años, generados principalmente por el desarrollo de la cartera de suelo del Grupo, excluyendo activos propiedad de sociedades que consolidan por puesta en equivalencia (aproximadamente 75% del suelo es residencial y el 25% comercial), cuya valoración a 31 de diciembre de 2018 asciende a 2.567.885 miles de euros (2.580.756 miles de euros en 2017), y la venta de promociones. A fecha de formulación el Grupo cuenta con un banco de suelos con capacidad para más de 37.000 viviendas aproximadamente, pudiendo variar esta cifra en función del diseño final de los proyectos y se esperan crecimientos anuales de las ventas que se verán acentuadas a partir del año 2020, alcanzando facturaciones que oscilarán entre los 1.000 y 1.500 millones de euros.

Adicionalmente el grupo cuenta con inmuebles en régimen de arrendamiento cuya valoración a 31 de diciembre de 2018 asciende a 42.000 miles de euros (47.383 miles de euros en 2017).

Sin perjuicio de que los criterios de estimación se basan en apreciaciones racionales y con fundamento en elementos objetivos de análisis, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos periodos o ejercicios; lo que se haría, en el caso de ser preciso y conforme a lo establecido en la NIC 8, de forma prospectiva reconociendo los efectos del cambio de estimación en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada de los periodos o ejercicios afectados.

2.3 Comparación de la información

La información contenida en las presentes cuentas anuales consolidadas correspondientes al ejercicio 2017 se presenta única y exclusivamente, a efectos comparativos con la información relativa al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2018.

La información a 31 de diciembre de 2018 se ha elaborado aplicando las mismas políticas contables que las empleadas a 31 de diciembre de 2017.

A pesar de las variaciones en el perímetro de consolidación consecuencia de las operaciones societarias descritas en la nota 1.d. no existen impactos significativos en el estado de resultados consolidado que pudiesen afectar a la comparabilidad de la información incluida en ellos.

2.4 Corrección de errores

En las cuentas anuales consolidadas a 31 de diciembre de 2018 no se han producido correcciones de errores significativos.

2.5 Estacionalidad de las transacciones del Grupo

Dadas las actividades a las que se dedican las Sociedades del Grupo, las transacciones del mismo no cuentan con un carácter cíclico o estacional relevante. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en las presentes notas explicativas de las cuentas anuales consolidadas a 31 de diciembre de 2018.

2.6 Importancia relativa

Al determinar la información a desglosar en las presentes notas explicativas sobre las diferentes partidas de las cuentas anuales consolidadas u otros asuntos, el Grupo, ha tenido en cuenta la importancia relativa en relación con las cuentas anuales consolidadas.

2.7 Moneda funcional

El euro es la moneda en la que se presentan las cuentas anuales consolidadas, por ser ésta la moneda funcional en el entorno en el que opera el Grupo.

2.8 Normas de valoración En la elaboración de las presentes cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al periodo finalizado al 31 de diciembre de 2018, se han aplicado los siguientes principios, políticas contables y criterios de valoración:

a. Inversiones inmobiliarias

La propiedad que se mantiene para la obtención de rentas a largo plazo o para la revalorización del capital o de ambos, y que no está ocupado por las empresas del Grupo, se clasifica como la inversión inmobiliaria. Las inversiones inmobiliarias comprenden edificios de oficinas, naves logísticas y demás estructuras en propiedad. La inversión inmobiliaria también incluye la propiedad que está siendo construida o será desarrollada para uso futuro como inversión inmobiliaria.

Las inversiones inmobiliarias se valoran inicialmente por su coste, incluyendo los costes de transacción relacionados y costes de financiación, si fueran de aplicación. Después del reconocimiento inicial, las inversiones inmobiliarias se contabilizan por su valor razonable.

El valor razonable de las inversiones inmobiliarias refleja, entre otras cosas, los ingresos por rentas de arrendamientos y otras hipótesis que participantes en el mercado considerarían al valorar la propiedad en las condiciones actuales del mercado.

Los gastos posteriores se capitalizan al valor en libros del activo sólo cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con el gasto fluyan al Grupo y el coste del elemento puede ser valorado de manera fiable. El resto de gastos de reparaciones y mantenimiento se registran en la cuenta de resultados cuando se incurren. Cuando se sustituye parte de una inversión inmobiliaria, el valor en libros de la parte reemplazada es dado de baja.

Si la valoración obtenida para una propiedad mantenida en arrendamiento es neta de todos los pagos que se espera que sea hecho, cualquier pasivo registrado por separado en el balance al respecto de arrendamiento se añade de nuevo a llegar al valor en libros de la inversión inmobiliaria para los fines contables.

Los cambios en el valor razonable se reconocen en el estado de resultados consolidado, la determinación del valor razonable de las mismas se ha descrito en Nota 6. Las inversiones inmobiliarias son dadas de baja cuando se han dispuesto.

Cuando el Grupo dispone de una propiedad a su valor razonable en una transacción en condiciones de independencia mutua, el valor de libros inmediatamente antes de la venta se ajusta al precio de la transacción, y el ajuste es registrado en la cuenta de resultados dentro de la ganancia neta del ajuste del valor razonable de las inversiones inmobiliarias.

Si una inversión inmobiliaria se convierte en propiedad ocupada por sus propietarios, ésta se reclasifica como inmovilizado material. Su valor razonable a la fecha de reclasificación se convierte en su coste para los efectos contables posteriores.

Si un elemento de propiedades ocupadas por sus propietarios se convierte en una inversión inmobiliaria, ya que su uso ha cambiado, la diferencia resultante entre el valor contable y el valor razonable de este elemento en la fecha de transferencia es tratada de la misma forma que una revaluación según la NIC 16. Cualquier incremento resultante en el valor de libros de la propiedad se reconoce en la cuenta de resultados en la medida que reverte una pérdida por deterioro anterior, con cualquier incremento que queda reconocido en otro resultado global y aumento directamente al patrimonio en la reserva por revaluación. Cualquier - disminución resultante en el valor de libros de la propiedad se reconoce inicialmente en otro resultado global contra cualquier reserva de revalorización reconocida previamente, con disminución restante reconocido en la cuenta de resultados.

Cuando una inversión inmobiliaria se somete a un cambio de su uso, evidenciado por el inicio de un desarrollo inmobiliario sobre la inversión inmobiliaria para su posterior venta, la propiedad se transfiere a las existencias. El coste atribuido de propiedad para su posterior contabilización como existencias es su valor razonable a la fecha del cambio de su uso. Adicionalmente, tendrá lugar una transferencia entre existencias e inversiones inmobiliarias cuando hay un cambio en el uso de un activo evidenciado por el comienzo de un contrato de arrendamiento sobre el mismo. Cuando el Grupo decide la venta de un activo clasificado en inversiones inmobiliarias sin desarrollo inmobiliario posterior, se mantiene clasificado como inversión inmobiliaria hasta su venta. El Grupo, atendiendo a la definición de inversión inmobiliaria de acuerdo con la NIC 40, ha clasificado como inversiones inmobiliarias aquellos terrenos que se tiene para un uso futuro no determinado. b. Existencias Este epígrafe del balance consolidado recoge los activos que las entidades consolidadas:

1. Mantienen para su venta en el curso ordinario de su negocio. 2. Tienen en procesos de producción, construcción o desarrollo con dicha finalidad. 3. Prevén consumirlos en el proceso de producción o en la prestación de servicios.

El Grupo considera que sus existencias no cumplen los requisitos de la NIC 40 para su consideración como inversiones inmobiliarias. Consecuentemente, se consideran existencias los terrenos y demás propiedades que se mantienen para su venta una vez se integra en una promoción inmobiliaria, así como todos aquellos suelos destinados a ser promocionados y/o vendidos en el curso normal del negocio. Los terrenos y solares se valoran a su precio de adquisición, incrementando por los costes de las obras de urbanización, si los hubiere, los gastos relacionados con la compra (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, gastos de registro, etc…) y los gastos financieros incurridos en el periodo de ejecución de las obras de urbanización, o su valor de realización, el menor.

Se consideran como obras en curso los costes incurridos en las promociones inmobiliarias, o parte de las mismas, cuya construcción no se ha finalizado a la fecha de cierre del ejercicio. En estos costes se incluyen los correspondientes al solar, urbanización y construcción, la activación de los gastos financieros incurridos

durante el periodo de construcción, así como otros costes directos e indirectos imputables a los mismos. Los gastos comerciales se cargan en el estado de resultados consolidado del periodo en que se incurren.

El importe activado de gastos financieros capitalizados a 31 de diciembre de 2018 ha ascendido a 1.327 miles de euros (248 miles a 31 de diciembre de 2017), y se registra en el estado de resultados consolidado minorando el resultado financiero, correspondiente a gastos asociados a promociones en curso.

Las sociedades del Grupo siguen el criterio de transferir los costes acumulados de "Obra en curso de construcción" a "Inmuebles terminados" correspondientes a aquellas promociones, o parte de las mismas, para las que la construcción esté terminada.

Las existencias incorporadas al Grupo en virtud de las aportaciones realizadas en el contexto de las operaciones descritas en la Nota 1 se registraron de la siguiente manera;

- Constitución de Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. y sociedades dependientes en el contexto de la segregación de rama de actividad de la antigua Metrovacesa. (Nota 1.a):

o En las operaciones entre empresas del grupo en las que intervenga la Sociedad Dominante del mismo o la Dominante de un subgrupo y su dependiente, directa o indirectamente, los elementos constitutivos del negocio adquirido se valoran por el importe que correspondería a los mismos, una vez realizada la operación, en las cuentas anuales consolidadas del grupo o subgrupo consolidadas según corresponda (valores predecesores).

- Ampliaciones de capital no dineraria (Nota 1.c)

o Inicialmente por el valor asignado a las mismas en las correspondientes escrituras de aportación, el cual no coincidía con el valor por el que estas existencias se encontraban valoradas en el momento de la transacción.

Se consideran existencias de ciclo corto aquellas para las que la fecha prevista de desarrollo y promoción no supere los 36 meses.

El coste de las obras en curso y terminadas se reduce a su valor de mercado dotando, en su caso, la provisión por depreciación correspondiente. En cambio, si el valor razonable es superior al valor neto del coste, se mantiene el valor del coste.

El valor de mercado de las existencias del Grupo al 31 de diciembre de 2018, es calculado en función de las valoraciones realizadas por los expertos independientes no vinculados al Grupo, “Savills Consultores Inmobiliarios” y “CBRE Group”. Sus valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).

Para el cálculo de dicho valor razonable, el método principal utilizado es el método residual dinámico para todas las existencias de terrenos y producto en curso y terminado. Este método consiste en estimar el valor del producto final apoyándose en el método de descuento de flujo de caja, y de este valor se restan los costes de desarrollos que incluyen el coste de urbanización, de construcción, honorarios, tasas, etc., así como el beneficio de promotor para estimar el valor residual.

Los ingresos y costes se distribuyen en el tiempo según los periodos de desarrollos y de ventas estimados por el valorador. Se utiliza como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto, sin tener en cuenta financiación ajena, que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Este tipo de actualización se calcula sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo (determinada mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria).

Los valores clave, por tanto, son los precios de venta y la tasa interna de rentabilidad. En cumplimiento con la normativa la Dirección ha realizado un trabajo de sensibilidades (Nota 9) considerando como hipótesis clave los precios de venta y las tasas internas de rentabilidad donde implícitamente se recoge la variable tiempo.

Dado el carácter incierto que tiene cualquier información basada en expectativas futuras, se podrían producir diferencias entre los resultados proyectados considerados a los efectos de la realización de las mencionadas estimaciones de los valores recuperables de las existencias y los reales, lo que podría dar lugar a modificar las mismas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que, y tal y como se ha descrito en la Nota 2.2 se realizaría, en su caso, de forma prospectiva.

A 31 de diciembre de 2018, en el marco de la elaboración de su plan de negocio y en función de la estrategia acordada por los administradores, el grupo ha realizado un estudio pormenorizado de sus activos acometiendo

un plan de negocio individualizado para cada uno partiendo del análisis particular de su realidad, adaptando los plazos de comercialización y precios a su propia singularidad con premisas conservadoras que han traído consigo dotaciones adicionales y que se encuentran dentro de los rangos admisibles sectorialmente aceptados de oscilación posible en las valoraciones realizadas por terceros que habían sido tomadas como referencia en periodos anteriores.

Como se ha mencionado anteriormente la totalidad de la cartera de suelos ha sido valorada por dos expertos independientes, habiéndose tomado dicho valor como referencia a la hora de evaluar deterioros contables a registrar.

Las valoraciones se han realizado a través de un análisis individualizado de cada uno de los activos considerándose las calidades edificatorias previstas en los mismos que a su vez determinan los costes de contratación y los rangos de precios de venta asociados a estos. Asimismo, se han considerado individualmente por activo los periodos medios previstos en la consecución de las diferentes figuras de planeamiento, gestión y disciplina urbanística, así como los periodos medios constructivos de cada promoción en función de la tipología y densidad edificatoria.

Por último, se ha llevado a cabo el cálculo de la tasa de descuento asociada a cada proyecto, las tasas varían en función del estadio de desarrollo del activo (suelo sin iniciar su desarrollo, en construcción, con preventas…) oscilando en términos generales entre el 10% para suelos finalistas y el 20% para suelos en gestión antes de impuestos.

Existen adicionalmente otros parámetros que son fijos en todas y cada una de las valoraciones realizadas siendo los principales los siguientes.

- No se han considerado ventas anticipadas antes del inicio de la construcción de promociones

- Se han estimado que el 80%-100% de las ventas (preventas sobre plano) se llevarán a cabo durante la construcción de las promociones, llevándose a cabo las ventas restantes dentro de unos máximos en términos generales de entre 12 - 20 meses posteriores a la finalización de las mismas.

- No se han considerado incrementos de precios de venta respecto a los precios de mercado existente a la fecha actual.

- Se estima que entre el tiempo necesario para la redacción del proyecto y consecución de la licencia de obra construcción y entrega del proyecto, como la finalización de la comercialización y venta de las unidades pueden transcurrir entre 30 y 36 meses.

Para uno de los ámbitos, los valoradores han asumido un supuesto especial para la valoración del suelo de ese ámbito. Por problemas urbanísticos el plan general de dicho ámbito fue anulado por el organismo territorial correspondiente. Se ha establecido la hipótesis especial de que se apruebe un nuevo plan general con contenidos y desarrollos semejantes al declarado nulo. La dirección considera esta hipótesis razonable con base en el hecho de que la declaración de nulidad proviene de defectos formales y no materiales, así como en base al ámbito temporal estimado. El importe de las existencias valoradas bajo este supuesto asciende a 38.150 miles de euros. Para este ámbito donde el tiempo de inicio de construcción es la hipótesis clave se ha realizado un análisis de sensibilidad asumiendo un retraso de 12 meses sobre la hipótesis adoptada. Dicho retraso conllevaría una reducción del valor actual en un 15% aproximadamente, registrándose un deterioro adicional de 5.662 miles de euros en el epígrafe de “Variaciones de las provisiones de tráfico” del estado de resultados consolidado.

La dirección efectúa una revisión de los modelos de valoración verificándose la razonabilidad de ratios tales como el porcentaje de suelo sobre producto terminado, el beneficio sobre el coste de producción o el beneficio obtenido en función de las ventas.

Todas las estimaciones del valor razonable que resultan para las existencias se incluyen en el nivel 3.

c. Instrumentos financieros

- Activos financieros

Préstamos v partidas a cobrar

Los préstamos y partidas a cobrar son activos financieros no derivados con cobros fijos o determinables que no cotizan en un mercado activo y se incluyen en activos corrientes, excepto para vencimientos superiores a 12 meses desde la fecha del balance consolidado, que se clasifican como activos no corrientes. Los préstamos y partidas a cobrar se incluyen en "Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar" en el balance consolidado.

Estos activos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable, incluidos los costes de transacción que les sean directamente imputables, y posteriormente a coste amortizado reconociendo los intereses devengados en función de su tipo de interés efectivo, entendido como el tipo de actualización que iguala el valor en libros del instrumento con la totalidad de sus flujos de efectivo estimados hasta su vencimiento. No obstante, lo anterior, los créditos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año se valoran, tanto en el momento de reconocimiento inicial como posteriormente, por su valor nominal siempre que el efecto de no actualizar los flujos no sea significativo.

Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias por deterioro de valor si existe evidencia objetiva de que no se cobrarán todos los importes que se adeudan.

El importe de la pérdida por deterioro del valor es la diferencia entre el valor en libros del activo y el valor actual de los flujos de efectivo futuros estimados, descontados al tipo de interés efectivo en el momento de reconocimiento inicial. Las correcciones de valor, así como en su caso su reversión, se reconocen en la cuenta de resultados.

Efectivo y equivalentes al efectivo

El efectivo y equivalentes al efectivo incluyen el efectivo en caja, los depósitos a la vista en entidades de crédito, otras inversiones a corto plazo de gran liquidez con un vencimiento original de tres meses o menos.

- Pasivos financieros

Débitos y partidas a pagar

Esta categoría incluye débitos por operaciones comerciales y débitos por operaciones no comerciales. Estos recursos ajenos se clasifican como pasivos corrientes, a menos que la Sociedad tenga un derecho incondicional a diferir su liquidación durante al menos 12 meses después de la fecha del balance.

Estas deudas se reconocen inicialmente a su valor razonable ajustado por los costes de transacción directamente imputables, registrándose posteriormente por su coste amortizado según el método del tipo de interés efectivo. Dicho interés efectivo es el tipo de actualización que iguala el valor en libros del instrumento con la corriente esperada de pagos futuros previstos hasta el vencimiento del pasivo.

No obstante lo anterior, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no tienen un tipo de interés contractual se valoran, tanto en el momento inicial como posteriormente, por su valor nominal cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no sea significativo.

Deuda financiera Las deudas financieras se reconocen inicialmente por su valor razonable menos los costes de la transacción en los que se haya incurrido. Posteriormente, las deudas financieras se valoran por su coste amortizado; cualquier diferencia entre los fondos obtenidos (netos de los costes necesarios para su obtención) y el valor de reembolso se reconoce en la cuenta de resultados durante la vida de la deuda de acuerdo con el método del coste amortizado. d. Anticipos de clientes Anticipos de clientes: Los importes percibidos de clientes a cuenta de ventas futuras de suelos y/o edificaciones tanto en efectivo como en efectos comerciales, en tanto en cuanto no se produce el reconocimiento de la venta en los términos descritos anteriormente, se registran, en su caso, como anticipos recibidos en el epígrafe "Anticipos de clientes" del pasivo. e. Provisiones

Las cuentas anuales consolidadas del Grupo recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima que la probabilidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen en las cuentas anuales consolidadas, sino que se informa sobre los mismos, conforme a los requerimientos de la NIC 37.

Las provisiones (que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las consecuencias del suceso en el que traen su causa y son reestimadas con ocasión de cada cierre contable) se utilizan para afrontar las obligaciones específicas para las cuales fueron originalmente reconocidas, procediéndose a su reversión, total o parcial, cuando dichas obligaciones dejan de existir o disminuyen.

Procedimientos judiciales y/o reclamaciones en curso

A 31 de diciembre de 2018 se encontraban en curso distintos procedimientos judiciales y reclamaciones entablados contra las entidades consolidadas con origen en el desarrollo habitual de sus actividades. Tanto los asesores legales del Grupo como sus Administradores entienden que las provisiones constituidas son suficientes y que la conclusión de estos procedimientos y reclamaciones no producirá un efecto adicional significativo en las cuentas anuales consolidadas de los ejercicios en los que finalicen.

Provisiones por garantía

Las provisiones para costes de garantías, especialmente los gastos de postventa, otros costes y la garantía decenal establecida en la regulación española para empresas inmobiliarias, se reconocen en la fecha de la venta de los productos pertinentes, según la mejor estimación del gasto necesario para liquidar el probable pasivo del Grupo.

f. Impuesto sobre las ganancias

Régimen General

El gasto por el impuesto sobre las ganancias se reconoce en la cuenta de resultados consolidada, excepto cuando sea consecuencia de una transacción cuyos resultados se registran directamente en el patrimonio neto, en cuyo supuesto el impuesto sobre beneficios también se registra en el patrimonio neto.

El gasto por impuesto sobre las ganancias del ejercicio se calcula sobre la base imponible del ejercicio. La base imponible difiere del resultado neto presentado en la cuenta de resultados consolidada porque excluye partidas de ingresos o gastos que son gravables o deducibles en otros ejercicios y excluye además partidas que nunca lo son. El pasivo del Grupo en concepto de impuestos corrientes se calcula utilizando tipos fiscales que han sido aprobados o prácticamente aprobados en la fecha del balance de situación consolidado.

Los activos y pasivos por impuestos diferidos son aquellos impuestos que se prevén recuperables o pagaderos calculados sobre las diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos en las cuentas anuales consolidadas y las bases imponibles correspondientes utilizadas en el cálculo de la ganancia fiscal, y se contabilizan utilizando el método del pasivo en el balance de situación consolidado y se cuantifican aplicando a la diferencia temporal o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos.

Se reconoce un activo o pasivo por impuestos diferidos para las diferencias temporales derivadas de inversiones en sociedades dependientes y empresas asociadas, y de participaciones en negocios conjuntos, salvo cuando el Grupo puede controlar la reversión de las diferencias temporales y es probable que éstas no sean revertidas en un futuro previsible.

No obstante lo anterior:

i. Los activos por impuestos diferidos solamente se reconocen en el caso de que se considere probable que las entidades consolidadas vayan a tener en el futuro suficientes ganancias fiscales contra las que poder hacerlos efectivos. ii. En ningún caso se registran impuestos diferidos con origen en los fondos de comercio aflorados en una adquisición.

Con ocasión de cada cierre contable, se revisan los impuestos diferidos registrados (tanto activos como pasivos) con objeto de comprobar que se mantienen vigentes, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos de acuerdo con los resultados de los análisis realizados.

La Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante aprobó acogerse en el ejercicio 2017 al régimen de consolidación fiscal regulado en el Capítulo VII, del Título VII, del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, de conformidad con lo establecido en el artículo 70 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, para el período impositivo que se inició el 1 de enero de 2017 y para los sucesivos períodos impositivos, en tanto reúna, junto con sus sociedades dependientes, los requisitos que para ello se prevén en la Ley para acogerse.

El grupo de consolidación fiscal está formado por la sociedad matriz y todas las sociedades dependientes, anónimas o limitadas, residentes en territorio español y en las que la matriz tenga una participación, directa o indirecta de al menos el 75 % del capital (véase Anexo I).

Para el ejercicio iniciado el 1 de enero de 2018 el grupo fiscal de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento se ha extinguido y las sociedades que lo formaban han pasado a pertenecer al grupo de consolidación fiscal de Metrovacesa, S.A. g. Ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se imputan en función del devengo.

Concretamente, los ingresos se calculan al valor razonable de la contraprestación cobrada o a cobrar y representan los importes a cobrar por los bienes entregados y los servicios prestados en el marco ordinario de la actividad, menos descuentos, IVA y otros impuestos relacionados con las ventas.

El Grupo reconoce los ingresos cuando el importe de los mismos se puede valorar con fiabilidad y sea probable que los beneficios económicos futuros vayan a fluir a las sociedades del Grupo. No se considera que se puede valorar el importe de los ingresos con fiabilidad hasta que no se han resuelto todas las contingencias relacionadas con la venta.

Venta de promociones inmobiliarias y suelos

Por lo que se refiere a las ventas de promociones inmobiliarias y suelos, las sociedades del Grupo siguen el criterio de reconocer las ventas y el coste de las mismas cuando se han ha transferido al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, con independencia de su transmisión jurídica, que habitualmente resulta en la fecha en la que se escritura la compraventa.

Alquileres

Los ingresos por alquileres se registran en función de su devengo, distribuyéndose linealmente los beneficios en concepto de incentivos y los costes iniciales de los contratos de arrendamiento.

Ingresos por intereses

Los ingresos por intereses se devengan siguiendo un criterio temporal, en función del principal pendiente de cobro y el tipo de interés efectivo aplicable, que es el tipo que descuenta exactamente los futuros recibos en efectivo estimados a lo largo de la vida prevista del activo financiero del importe en libros neto de dicho activo.

Ingresos por dividendos

Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir el pago.

Los ingresos por dividendos procedentes de inversiones se reconocen cuando los derechos de los accionistas a recibir el pago han sido establecidos.

h. Costes por intereses

Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de promociones inmobiliarias o inversiones inmobiliarias se añaden al coste de dichos activos, hasta el momento en que los activos estén sustancialmente preparados para su uso o venta previstos. Los ingresos procedentes de inversiones obtenidos en la inversión temporal de préstamos específicos que aún no se han invertido en activos cualificados se deducen de los costes por intereses aptos para la capitalización. Los demás costes por intereses se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada en el periodo en que se incurren. i. Capital Social

El capital social está representado por acciones ordinarias. Los costes de emisión de nuevas acciones u opciones se presentan directamente contra el patrimonio neto, como menores reservas.

En el caso de adquisición de acciones propias de la Sociedad Dominante del Grupo, la contraprestación pagada, incluido cualquier coste incremental directamente atribuible, se deduce del patrimonio neto hasta su cancelación, emisión de nuevo o enajenación. Cuando estas acciones se venden o se vuelven a emitir posteriormente, cualquier importe recibido, neto de cualquier coste incremental de la transacción directamente atribuible, se incluye en el patrimonio neto.

j. Consolidación

Dependientes

Dependientes son todas las entidades (incluidas las entidades estructuradas) sobre las que el Grupo tiene control. El Grupo controla una entidad cuando está expuesto, o tiene derecho, a obtener unos rendimientos variables por su implicación en la participada y tiene la capacidad de utilizar su poder sobre ella para influir sobre esos rendimientos. Las dependientes se consolidan a partir de la fecha en que se transfiere el control al Grupo, y se excluyen de la consolidación en la fecha en que cesa el mismo.

Para contabilizar las combinaciones de negocios el Grupo aplica el método de adquisición. La contraprestación transferida por la adquisición de una dependiente se corresponde con el valor razonable de los activos transferidos, los pasivos incurridos con los anteriores propietarios de la adquirida y las participaciones en el patrimonio emitidas por el Grupo. La contraprestación transferida incluye el valor razonable de cualquier activo o pasivo que proceda de un acuerdo de contraprestación contingente. Los activos identificables adquiridos y los pasivos y pasivos contingentes asumidos en una combinación de negocios se valoran inicialmente a su valor razonable en la fecha de adquisición. Para cada combinación de negocios, el Grupo puede optar por reconocer cualquier participación no Dominante en la adquirida por el valor razonable o por la parte proporcional de la participación no Dominante de los importes reconocidos de los activos netos identificables de la adquirida.

Los costes relacionados con la adquisición se reconocen como gastos en el ejercicio en que se incurre en ellos.

Si la combinación de negocios se realiza por etapas, el importe en libros en la fecha de adquisición de la participación en el patrimonio neto de la adquirida anteriormente mantenido por la adquirente se vuelve a valorar al valor razonable en la fecha de adquisición; cualquier pérdida o ganancia que surja de esta nueva valoración se reconoce en el resultado del ejercicio.

Cualquier contraprestación contingente a transferir por el Grupo se reconoce a su valor razonable en la fecha de adquisición. Los cambios posteriores en el valor razonable de la contraprestación contingente que se considere un activo o un pasivo se reconocen de acuerdo con la NIC 39 en resultados. La contraprestación contingente que se clasifique como patrimonio neto no se valora de nuevo y su liquidación posterior se contabiliza dentro del patrimonio neto.

Se eliminan las transacciones inter-compañía, los saldos y las ganancias no realizadas en transacciones entre entidades del Grupo. Las pérdidas no realizadas también se eliminan. Cuando ha sido necesario se han ajustado los importes presentados por las dependientes para adecuarlos a las políticas contables del Grupo.

Asociadas

Asociadas son todas las entidades sobre las que el Grupo ejerce influencia significativa pero no tiene control que, generalmente, viene acompañado por una participación de entre un 20% y un 50% de los derechos de voto. Las inversiones en asociadas se contabilizan por el método de participación. Bajo el método de la participación, la inversión se reconoce inicialmente a coste, y el importe en libros se incrementa o disminuye para reconocer la participación del inversor en los resultados de la invertida después de la fecha de adquisición. La inversión del Grupo en asociadas incluye el fondo de comercio identificado en la adquisición.

Si la participación en la propiedad en una asociada se reduce, pero se mantiene la influencia significativa, sólo la participación proporcional de los importes previamente reconocidos en el otro resultado global se reclasifica a resultados cuando es apropiado.

La participación del Grupo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus asociadas se reconoce en la cuenta de resultados consolidada, y su participación en los movimientos posteriores a la adquisición en el otro resultado global se reconoce en el otro resultado global con el correspondiente ajuste al importe en libros de la inversión. Cuando la participación del Grupo en las pérdidas de una asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el Grupo no reconoce pérdidas adicionales, a menos que hubiera incurrido en obligaciones legales o implícitas o realizados pagos en nombre de la asociada.

En cada fecha de presentación de información financiera, el Grupo determina si existe alguna evidencia objetiva de que se haya deteriorado el valor de la inversión en la asociada. Si este fuese el caso, el Grupo calcula el importe de la pérdida por deterioro del valor como la diferencia entre el importe recuperable de la asociada y su importe en libros y reconoce el importe adyacente a "la participación del beneficio / (pérdida) de una asociada" en la cuenta de resultados.

Las pérdidas y ganancias procedentes de las transacciones ascendentes y descendentes entre el Grupo y sus asociadas se reconocen en las cuentas anuales consolidadas del Grupo sólo en la medida que correspondan a las participaciones de otros inversores en las asociadas no relacionados con el inversor. Las pérdidas no realizadas se eliminan a menos que la transacción proporcione evidencia de pérdida por deterioro del valor del activo transferido. Las políticas contables de las asociadas se han modificado cuando ha resultado necesario para asegurar la uniformidad con las políticas adoptadas por el Grupo.

Las pérdidas y ganancias de dilución surgidas en inversiones en asociadas se reconocen en la cuenta de resultados.

Acuerdos conjuntos

El Grupo aplica NIIF 11 a todos los acuerdos conjuntos. Las inversiones en acuerdos conjuntos bajo NIIF 11 se clasifican como operaciones conjuntas o como negocios conjuntos, dependiendo de los derechos y obligaciones contractuales de cada inversor. El Grupo ha evaluado la naturaleza de sus acuerdos conjuntos y ha determinado que todos ellos sean clasificados como negocios conjuntos.

Los negocios conjuntos se contabilizan usando el método de la participación (o “puesta en equivalencia”), al igual que las Asociadas. Las ganancias no realizadas en transacciones entre el Grupo y sus negocios conjuntos se eliminan en la medida de la participación del Grupo en los negocios conjuntos. Las pérdidas no realizadas también se eliminan a menos que la transacción proporcione evidencia de una pérdida por deterioro del valor del activo transferido. Las políticas contables de los negocios conjuntos se han modificado cuando es necesario para asegurar la uniformidad con las políticas adoptadas por el Grupo. A 31 de diciembre de 2018 los negocios conjuntos que posee el Grupo están detallados en el anexo I de la presente memoria.

Las operaciones conjuntas se integran por el método de consolidación proporcional. El Grupo combina línea por línea su participación en los activos, pasivos, ingresos y gastos y flujos de efectivo de la entidad controlada conjuntamente con aquellas partidas de sus cuentas que son similares. El Grupo reconoce en sus cuentas anuales consolidadas la participación en los beneficios o las pérdidas procedentes de ventas de activos del Grupo a las entidades controladas conjuntamente por la parte que corresponde a otros partícipes. El Grupo no reconoce su participación en los beneficios o las pérdidas de la entidad controlada conjuntamente y que se derivan de la compra por parte del Grupo de activos de la entidad controlada conjuntamente hasta que dichos activos no se venden a un tercero independiente. Se reconoce una pérdida en la transacción de forma inmediata si la misma pone en evidencia una reducción del valor neto realizable de los activos corrientes, o una pérdida por deterioro de valor. A 31 de diciembre de 2018 no existen operaciones conjuntas llevadas a cabo por el grupo.

En el Anexo I a estas notas se desglosan los datos de identificación de los negocios conjuntos incluidos en el perímetro de consolidación por el método de participación.

k. Transacciones con partes vinculadas Las transacciones con partes vinculadas se contabilizan de acuerdo con las normas de valoración detalladas anteriormente. Los precios de las operaciones realizadas con partes vinculadas se encuentran adecuadamente soportados y documentados, por lo que los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen riesgos que pudieran originar pasivos fiscales significativos.

l. Estado de flujos de efectivo consolidado

En el estado de flujos de efectivo consolidado se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:

• Flujos de efectivo son las entradas y salidas de efectivo y equivalentes al efectivo.

• Actividades de explotación son las actividades que constituyen la principal fuente de ingresos ordinarios de la entidad, así como otras actividades que no puedan ser calificadas como de inversión o financiación.

• Actividades de inversión son las de adquisición y disposición de activos a largo plazo, así como de otras inversiones no incluidas en el efectivo y los equivalentes al efectivo.

• Actividades de financiación son las actividades que producen cambios en el tamaño y composición de los capitales propios y de los préstamos tomados por parte de la entidad.

A efectos de la elaboración del estado de flujos de efectivo consolidado, se ha considerado como "efectivo y equivalentes de efectivo" la caja y depósitos bancarios a la vista, así como aquellas inversiones a corto plazo de gran liquidez, que son fácilmente convertibles en importes determinados de efectivo, estando sujetos a un riesgo poco significativo de cambios en su valor.

Dentro del epígrafe “otros ajustes al resultado” correspondiente al “flujos de efectivo de las actividades de explotación” se recoge principalmente el impacto de los anticipos de clientes asociados a suelos y promociones materializados en cobros en periodos anteriores cuya entrega se ha producido en el periodo actual. m. Arrendamientos

Cuando una entidad del Grupo es el arrendatario – Arrendamiento operativo

Los arrendamientos en los que el arrendador conserva una parte importante de los riesgos y ventajas derivados de la titularidad se clasifican como arrendamientos operativos. Los pagos en concepto de arrendamiento operativo (netos de cualquier incentivo recibido del arrendador) se cargan en la cuenta de resultados sobre una base lineal durante el período de arrendamiento.

Cuando una entidad del Grupo es el arrendador – Arrendamiento operativo

Los activos arrendados a terceros bajo contratos de arrendamiento operativo se incluyen dentro del balance consolidado según su naturaleza. Los ingresos derivados del arrendamiento se reconocen de forma lineal durante el plazo del arrendamiento. n. Activos y pasivos corrientes con vencimiento superior a 12 meses (ciclo largo y corto)

El Grupo ha optado por presentar los activos y pasivos corrientes de acuerdo con el ciclo normal de explotación de la empresa considerando como ciclo corto aquellas que se gestionarán dentro de los próximos 36 meses y como ciclo largo los siguientes 24 meses.

Miles de euros 2018 2017 Existencias - ciclo largo 410.037 823.597 Existencias – ciclo corto 1.391.057 1.047.127 Total existencias ciclo largo y corto 1.802.094 1.870.724

El grupo considera que ninguno de los pasivos corrientes tiene la consideración de ciclo largo y tiene un vencimiento superior a 12 meses.

o. Derivados financieros y cobertura contable

Los derivados financieros se valoran, tanto en el momento inicial como en valoraciones posteriores, por su valor razonable. El método para reconocer las pérdidas o ganancias resultantes depende de si el derivado se ha designado como instrumento de cobertura o no y, en su caso, del tipo de cobertura.

Los instrumentos de cobertura se valoran y registran de acuerdo con su naturaleza en la medida en que no sean, o dejen de ser, coberturas eficaces.

En el caso de derivados que no califican para contabilidad de cobertura, las pérdidas y ganancias en el valor razonable de los mismos se reconocen inmediatamente en la cuenta de resultados consolidada.

El Grupo designa determinados derivados como coberturas de un riesgo concreto de tipo de interés asociados a los pasivos reconocidos (cobertura de flujos de efectivo).

El Grupo documenta al inicio de la transacción la relación existente entre los instrumentos de cobertura y las partidas cubiertas, así como sus objetivos para la gestión del riesgo y la estrategia para acometer varias transacciones de cobertura. El Grupo también documenta su evaluación, tanto al inicio como sobre una base continua, de si los derivados que se utilizan en las transacciones de cobertura son altamente efectivos para compensar los cambios en los flujos de efectivo de las partidas cubiertas.

La totalidad del valor razonable de un derivado de cobertura se clasifica como activo o pasivo no corriente si el vencimiento de la partida cubierta restante es superior a 12 meses, y como activo o pasivo corriente si el vencimiento de la partida cubierta restante es inferior a 12 meses.

Cobertura de flujos de efectivo

La parte efectiva de cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican como coberturas de flujos de efectivo se reconocen en el otro resultado global consolidado. La pérdida o ganancia relativa a la parte ineficaz se reconoce inmediatamente en el estado de resultados consolidado dentro del resultado financiero.

Los importes acumulados en el patrimonio neto se reclasifican al estado de resultados consolidado en los períodos en que la partida cubierta afecta al resultado. La pérdida o ganancia relativa a la parte efectiva de las permutas de tipo de interés que cubren préstamos a tipo variable se reconoce en la cuenta de resultados dentro de “ingresos / gastos financieros”.

Cuando un instrumento de cobertura vence o se vende, o cuando se dejan de cumplir los requisitos exigidos para contabilidad de cobertura, cualquier ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto hasta ese momento permanece en el patrimonio y se reconoce cuando la transacción prevista se reconoce finalmente en la cuenta de resultados. Cuando se espera que la transacción prevista no se vaya finalmente a producir, la ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto se traspasa inmediatamente al estado de resultados consolidado dentro de “ingresos / gastos financieros”.

3. EXPOSICIÓN AL RIESGO

El Grupo gestiona su capital para asegurar que las compañías del Grupo serán capaces de continuar como negocios rentables a la vez que maximiza el retorno de los accionistas a través del equilibrio óptimo de la deuda y fondos propios.

La estrategia del conjunto del Grupo ha estado marcada durante el ejercicio 2018 por la prudencia, centrando la gestión en la generación de caja vía mantenimiento del negocio recurrente.

La estructura de capital del Grupo incluye deuda, caja y activos líquidos y fondos propios, que incluye capital, reservas y resultados no distribuidos.

El Área Financiera, responsable de la gestión de riesgos financieros, revisa la estructura de capital, así como el ratio de Deuda neta (definida esta como la deuda bancaria menos tesorería disponible y menos otros activos/pasivos financieros), sobre valor razonable de los activos (Gross Asset Value — GAV). A este respecto el Grupo tiene la previsión para el largo plazo de no sobrepasar un endeudamiento de 25% para este ratio, al 31 de diciembre es de 2018 el ratio es del -1.86%. (0.29% en 2017).

Deuda financiera neta (miles de euros) 31/12/2018 31/12/2017 (+) Deuda bancaria* 81.157 47.561 (-) Tesorería disponible (Nota 11) (120.500) (38.307) (-) Otros activos financieros (7.110) (1.472) (46.453) 7.782 Valor de mercado de los activos (GAV)** 2.567.884 2.580.756 (*) Importe neto de los pagos anticipados realizados en el momento de la apertura de la financiación corporativa por importe de 5.336 miles de euros a 31 de diciembre de 2018.

(**) No incluye el valor de mercado de los activos propiedad de sociedades que consolidan por el método de puesta en equivalencia, que tienen un valor de mercado de 104.316 miles de euros a 31 de diciembre de 2018 y 45.447 miles de euros a 31 de diciembre de 2017.

El Grupo distingue dos tipos de riesgos financieros principales:

• Riesgo de liquidez:

Se refiere al riesgo de la eventual incapacidad del Grupo para hacer frente a los pagos ya comprometidos, y/o los compromisos derivados de nuevas inversiones.

• Riesgo de mercado:

1. Riesgos de tipos de interés: se refiere al impacto que puede registrar la cuenta de resultados en su epígrafe de gastos financieros como consecuencia de un alza de los tipos de interés.

2. Riesgo de crédito: se refiere al impacto que puede tener en el estado de resultados consolidado el fallido de las cuentas por cobrar.

3. Riesgo de tipo de cambio: se refiere al impacto que puede tener en el estado de resultados consolidado las variaciones en el tipo de cambio.

A continuación, mencionamos los sistemas de control establecidos para mitigar estos riesgos:

Riesgo de liquidez

El Grupo determina las necesidades de tesorería utilizando dos herramientas básicas:

1. Presupuesto de tesorería con horizonte de 12 meses con detalle mensual y actualización también mensual, elaborado a partir de los presupuestos de tesorería de cada Área.

2. Presupuesto de tesorería con horizonte 30 días con detalle diario y actualización diaria, elaborado a partir de los compromisos de pago incorporados al Sistema de Información Financiera.

Con estas herramientas se identifican las necesidades de tesorería en importe y tiempo, y se planifican las nuevas necesidades de financiación.

El Grupo mantiene una política de liquidez consistente en la contratación de facilidades crediticias comprometidas e inversiones financieras temporales por importe suficiente para soportar las necesidades previstas por un periodo que esté en función de la situación y expectativas de los mercados de deuda y de capitales. La posición disponible de tesorería del Grupo al 31 de diciembre de 2018 asciende a 120.500 miles de euros (Nota 11), 38.207 miles de euros en 2017. El Grupo dispone de financiaciones comprometidas y no dispuestas a 31 de diciembre de 2018 que ascienden a 272.582 miles de euros (Nota 14) (349.154 miles a 31 de diciembre de 2017).

El 1 de diciembre de 2017 la Sociedad firmó un préstamo sindicado por importe de 275.000 miles de euros, con el propósito de financiar, entre otros, las inversiones de urbanización previstas en el plan de negocio, así como los gastos operativos. Esta financiación será destinada, asimismo, al repago de las deudas financieras del Grupo con vencimientos en el corto plazo. Los términos del acuerdo están basados en los estándares del mercado y permitirá a la Sociedad el cumplimiento de su plan de inversiones en los próximos ejercicios. El vencimiento de la financiación se ha establecido en 5 años y se encontrará remunerado a EURIBOR más un margen de mercado.

La revisión del presupuesto de tesorería correspondiente al horizonte de 12 meses y los análisis de sensibilidad realizados por el Grupo permiten concluir que, durante el siguiente año, la Sociedad Dominante será capaz de financiar razonablemente sus operaciones, aún en el caso de que las condiciones del mercado inmobiliario y de financiación se endurezcan.

Riesgo de mercado

Riesgo de tipo de interés

Las variaciones de los tipos de interés modifican el valor razonable de aquellos activos y pasivos que devengan un tipo de interés fijo, así como los flujos futuros de los activos y pasivos referenciados a un tipo de interés variable. El riesgo producido por la variación del tipo de interés se gestiona mediante la contratación de instrumentos derivados que tienen la función de cubrir al Grupo de dichos riesgos.

A 31 de diciembre de 2018 el Grupo tiene contratados instrumentos derivados, tal y como estable el préstamo corporativo, por importe nominal de 65.000 miles de euros, con el mismo vencimiento que el préstamo asociado y un strike de 0.75%.

Los Administradores de la Compañía consideran que una variación en el EURIBOR al que se encuentran referenciada la deuda bancaria actualmente dispuesta no supondría un impacto significativo en el estado de resultados consolidado.

Riesgo de crédito

En relación con los saldos de clientes y otras cuentas a cobrar, una alta proporción de los mismos están referidos a operaciones con entidades públicas nacionales, con lo cual el Grupo considera que el riesgo de crédito se encuentra muy acotado.

Por otro lado, el Grupo no tiene un riesgo de crédito significativo con terceros derivado de su actividad inmobiliaria propia, ya que cobra la práctica totalidad de las ventas en el momento de la escrituración, ya sea por subrogación del comprador en la parte que le corresponde del préstamo promotor o bien por otro método distinto a la elección del comprado. El riesgo de crédito derivado de los aplazamientos de pago en operaciones de venta de suelo o edificios terminados se mitiga mediante la obtención de garantías por parte del comprador o el establecimiento de condiciones resolutorias en caso de impago que derivarían en la reparación de la titularidad del activo vendido y el cobro de una indemnización.

Riesgo de tipo de cambio

Al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017, el Grupo no tiene exposición por riesgo de tipo de cambio.

4. BENEFICIO/(PÉRDIDA) POR ACCIÓN

a) Beneficio/(Pérdida) básica por acción

El beneficio o pérdida básica por participación se determina dividiendo el resultado neto atribuido al Grupo (después de impuestos y minoritarios) entre el número medio ponderado de las acciones en circulación durante ese ejercicio.

31/12/2018 31/12/2017

Beneficio / (Pérdida) del ejercicio (miles de euros) (9.104) (38.908) Número medio ponderado de acciones en circulación 334.452 88.238 (miles de acciones) Beneficio / (Pérdida) básica por acción (euros) (0,0272) (0,4409)

La Junta de Metrovacesa de 19 de diciembre de 2017, acordó realizar un “contrasplit” de modo que se han agrupado y cancelado las 6.825.435.539 acciones en que se dividía el capital social de la Sociedad Dominante a razón de una acción nueva por cada cuarenta y cinco acciones antiguas, quedando actualmente formado el capital social por 151.676.341 acciones de nueva emisión, consecuentemente se ha elevado el valor nominal unitario de las acciones de 0,16 euros a la cifra de 7,20000001476829 euros, de tal modo que la cifra del capital social se mantiene establecida en 1.092.069.657,44 euros. Dicho acuerdo fue elevado a público con fecha 11 de enero de 2018.

b) Beneficio/(Pérdida) diluida por acción

El beneficio o pérdida diluida por acción se determina de forma similar al beneficio o a la pérdida básica por acción, pero el número medio ponderado de acción en circulación se ajusta para tener en cuenta el efecto dilutivo potencial de las opciones sobre participaciones, warrants y deuda convertible en vigor al cierre de cada ejercicio.

Durante los periodos comprendidos entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2018 y 2017, el beneficio y la pérdida diluida por acción del Grupo coincide con el beneficio y la pérdida básica por participación.

5. INFORMACIÓN POR SEGMENTOS

a) Criterios de segmentación

La compañía ha estructurado la información por segmentos en función de las distintas líneas de negocio del Grupo.

Las líneas de negocio que se describen seguidamente se han establecido en función de la estructura organizativa del Grupo en vigor al 31 de diciembre de 2018 y teniendo en cuenta, por un lado, la naturaleza de los productos (producto residencial, comercial y otros) y los clientes a los que van dirigidos.

La actividad del Grupo se centra, principalmente, en el desarrollo y venta de promociones inmobiliarias residenciales a partir de suelo finalista (incluidos los resultados bajo el capítulo “Desarrollo inmobiliario residencial”), distinguiéndose éstos de los resultados generados por la línea de negocio que no se considera como estratégica como es la promoción de suelos comerciales, cuyos resultados se presentarán bajo el capítulo “Desarrollo inmobiliario comercial”.

Los ingresos y los gastos que no pueden ser atribuidos específicamente a ninguna línea de carácter operativo o que son el resultado de decisiones que afectan globalmente al Grupo – y entre ellos los gastos originados por actividades que afectan a varias líneas de negocios – se atribuyen a una “unidad Corporativa/otros” a la que también se le asignarán las partidas de conciliación y se encontrarán incluidos bajo el epígrafe de “Otros”.

Al desarrollar todas sus actividades en España el Grupo no considera el criterio geográfico como segmento a reportar.

b) Bases y metodología de la información por segmentos de negocio

La información por segmentos que se expone se basa en los informes mensuales elaborados por la Dirección del Grupo y que se genera por la misma aplicación informática utilizada para obtener todos los datos contables del Grupo (SAP) siendo revisados por el Comité de dirección (donde se encuentran representados la Dirección y el consejo de Administración mediante el Consejero Delegado) para llevar a cabo la toma de decisiones en cuanto a la asignación de recursos y evaluar su rendimiento.

Los ingresos ordinarios del segmento corresponden a los ingresos ordinarios directamente atribuible al mismo, los ingresos ordinarios de cada segmento incluyen las ventas derivadas de las promociones y desarrollos de los suelos y los resultados de las ventas de los suelos realizadas en el curso ordinarios de sus actividades de negocio, no incluyéndose las ganancias derivadas de la venta de inversiones inmobiliarias.

Los gastos de cada segmento se determinan por los gastos derivados de las actividades de explotación del mismo que le sean directamente atribuibles (como es el caso de las partidas “Coste de las ventas”, “servicios exteriores” y variación de las provisiones de tráfico”.

La información utilizada por el Comité de Dirección para la toma de decisiones se extiende hasta el estado de resultados consolidado antes de impuestos.

Los activos y pasivos de los segmentos son los directamente relacionados con la explotación del mismo, más los que le pueden ser directamente atribuibles de acuerdo a los criterios de reparto anteriormente mencionados. No obstante, los epígrafes “Administraciones Públicas deudas” y “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes”, independientemente a su origen están asignados a la línea “Unidad corporativa/Otros”. Los pasivos asignados al segmento no incluyen las deudas por impuesto de las ganancias.

31/12/2018 Residencial Comercial Otros Total Activo no corriente 389.275 179.293 8.362 576.930 Activo Corriente 1.422.539 444.890 149.465 2.016.894 Pasivo no corriente (16.036) (746) (76.621) (93.403) Pasivo corriente (79.466) (1.392) (26.196) (107.331) Activos netos 1.716.312 622.045 55.010 2.393.090

31/12/2017 Residencial Comercial Otros Total Activo no corriente 337.996 200.841 9.058 547.895 Activo Corriente 1.479.277 457.223 62.642 1.999.142 Pasivo no corriente (22.665) (5.735) - (28.400) Pasivo corriente (62.244) (7.503) (51.514) (121.261) Activos netos 1.732.364 644.826 20.186 2.397.376

Las principales altas registradas durante el ejercicio 2017 han sido los siguientes:

01/01/2017 - 31/12/2017 Residencial Comercial Otros Total Inversiones inmobiliarias Altas por aportación no dineraria (Nota 1.c1) 197.337 - - 197.337 Altas por aportación no dineraria (Nota 1.c3) - 68.586 - 68.586

Existencias Altas por aportación no dineraria (Nota 1.c1) 837.127 62.860 - 899.987 Altas por aportación no dineraria (Nota 1.c3) - 255.292 - 255.292

Durante el ejercicio 2018 no se han producido altas significativas.

31/12/2018 Miles de euros Residencial Comercial Otros Total OPERACIONES CONTINUADAS Ventas 151.988 37.472 956 190.416 - Venta de promociones 137.592 120 - 137.712 - Venta de suelos 14.396 37.352 - 51.748 - Otros y prestación de servicios 956 956 Coste de las ventas (122.834) (35.514) (2.308) (160.656) Gastos de personal (7.063) (1.156) (4.623) (12.842) Dotación a la amortización - - (223) (223) Servicios exteriores (6.738) (3) (9.654) (16.395) Variación de las provisiones de tráfico 391 (1.457) (557) (1.623) - Variación de la provisión de existencias (3.467) (1.457) - (4.924) - Reversión de créditos con vinculadas 2.633 - - 2.633 - Reversión de cuentas a cobrar - - - - - Otros 1.225 - (557) 668 Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias 14.974 (5.302) - 9.672 Resultado por venta de inversiones inmobiliarias (76) - - (76) Otras ganancias o pérdidas (1.222) - - (1.222) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 29.420 (5.960) (16.409) 7.051

Ingresos financieros - - 1.492 1.492 Gastos financieros - - (9.444) (9.444) Gastos financieros capitalizados - - 1.327 1.327 Deterioro y resultado por enajenación de instrumentos financieros - - - - Resultado de entidades valoradas por el método de la participación 10 - - 10 RESULTADO FINANCIERO 10 - (6.625) (6.615) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 29.430 (5.960) (23.034) 436

31/12/2017 Residencial Comercial Otros Total Miles de euros OPERACIONES CONTINUADAS Ventas 23.992 569 3.628 28.189 - Venta de promociones 23.389 441 - 23.830 - Venta de suelos 491 - - 491 - Otros y prestación de servicios 112 128 3.628 3.868 Coste de las ventas (19.134) (458) (1.864) (21.456) Gastos de personal (3.546) (580) (2.321) (6.447) Dotación a la amortización - - (62) (62) Servicios exteriores (1.784) (13) (7.140) (8.937) Variación de las provisiones de tráfico (76.469) 10.697 (175) (65.947)

- Variación de la provisión de existencias (103.105) 10.697 - (92.408) - Reversión de créditos con vinculadas 13.022 - - 13.022 - Reversión de cuentas a cobrar 11.785 - - 11.785 - Otros 1.829 - (175) 1.654 Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias (5.550) 6.939 - 1.389 Otras ganancias o pérdidas - - 196 196 RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (82.490) 17.154 (7.739) (73.075)

Ingresos financieros - - 77 77 Gastos financieros - - (5.526) (5.526) Gastos financieros capitalizados - - 248 248 Deterioro y resultado por enajenación de instrumentos financieros - - - - Resultado de entidades valoradas por el método de la participación - - 175 175 RESULTADO FINANCIERO - - (5.026) (5.026)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (82.490) 17.154 (12.765) (78.101)

Otra información

Durante los ejercicios 2018 y 2017 no se han producido transacciones entre los distintos segmentos del Grupo.

No existe ningún cliente que represente de forma individualizada el 10% de los ingresos ordinarios del grupo.

En el activo no corriente hay un importe de 75.605 miles de euros correspondientes a préstamos con negocios conjuntos asignados al segmento residencial.

6. INVERSIONES INMOBILIARIAS

El detalle y movimiento de las partidas incluidas en inversiones inmobiliarias es el siguiente: Miles de euros Saldo a 1 de enero de 2017 109.600 Adiciones por aportación no dineraria (Nota 1.c1) 197.337 Adiciones por aportación no dineraria MPYA (Nota 1.c3) 68.586 Otras adiciones 584 Traspasos a existencias (6.919) Ganancias/(Pérdidas) neta de ajustes al valor razonable 1.389 Saldo a 31 de diciembre de 2017 370.577

Miles de euros Saldo a 1 de enero de 2018 370.577 Altas 1.981 Bajas por ventas (14.084) Traspasos a existencias (28.054) Ganancias/(Pérdidas) neta de ajustes al valor razonable 9.672 Saldo a 31 de diciembre de 2018 340.092

Actualmente las inversiones inmobiliarias la constituyen diferentes suelos destinados a la promoción para su posterior arrendamiento por parte de terceros así como activos en alquiler adquiridos en el contexto de la ampliación de capital no dineraria llevada a cabo por el Grupo durante el ejercicio 2017 (Nota 1.c1), adicionalmente también se han registrado como inversiones inmobiliarias aquellos terrenos cuyo uso futuro no ha sido determinado en el momento de la aportación, considerándose que se mantendrán en la cartera para obtener plusvalías a largo plazo y no venderse dentro del curso ordinario de las actividades del negocio.

Las altas registradas al 31 de diciembre de 2018 se corresponden con gastos varios activados.

Las altas registradas al 31 de diciembre de 2017 se corresponden principalmente con terrenos (156.297 miles de euros) y edificios en explotación (41.040 miles de euros) provenientes de su calificación como inversiones inmobiliarias en el momento de la aportación no dineraria de activos inmobiliarios realizada por los accionistas mayoritarios (Nota 1.c1).

Del total de las inversiones inmobiliarias el 33,7% (31,3% en 2017) se corresponde con un mismo activo inmobiliario consistente en unos terrenos situados en Madrid, cuyo valor neto contable asciende a 114.705 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, (115.980 miles de euros a 31 de diciembre de 2017). De acuerdo con las valoraciones obtenidas de un experto independiente, se ha ajustado el valor de dicho activo a su valor razonable.

Del total de los activos registrados como inversiones inmobiliarias un 78% se corresponden con suelos finalistas “fully permitted”, el resto de la cartera se encuentra en situaciones en donde queda pendiente alguna gestión urbanística, si bien, los Administradores no consideran este punto como un riesgo ya que todos los planes y gestiones urbanísticas se encuentran muy avanzadas y que esperan en los próximos ejercicios lleguen a ser finalistas.

Las valoraciones realizadas por expertos independientes respecto a las inversiones inmobiliarias y existencias (Nota 9) del Grupo han incluido, entre otras, las siguientes hipótesis claves:

Precio de Venta Margen Tasa Interna de Exit Yields (€/m2) Promotor Retorno Implícita

500- 4.000 7%-35% 9%-32% 5,5%-8,0%

Los traspasos se corresponden con reclasificaciones a existencias de suelos cuya finalidad es la promoción y posterior venta.

Tal y como se dispone en la norma de registro y valoración 2.8a las inversiones inmobiliarias han sido ajustadas a su valor razonable de acuerdo con las valoraciones realizadas por el experto independiente.

a) Ingresos y gastos procedentes de inversiones inmobiliarias

A 31 de diciembre de 2018 el Grupo ha registrado un total de 581 miles de euros de ingresos por arrendamiento (240 miles de euros en 2017), y unos gastos asociados de 1.523 miles de euros (150 miles de euros en 2017). b) Seguros

Es política del Grupo contratar todas las pólizas de seguros que se estimen necesarias para dar cobertura a los riesgos que pudieran afectar a las inversiones inmobiliarias.

A 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 la cobertura de los seguros contratados se considera suficiente. c) Cargas y Garantías

El Grupo no mantiene usufructos, embargos o situaciones análogas respecto a las inversiones inmobiliarias. d) Obligaciones

El Grupo no tiene a 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de inversiones inmobiliarias, o para reparaciones, mantenimiento o seguros. e) Valoración y sensibilidad. Análisis de sensibilidad

El Grupo ha realizado valoraciones de sus activos a 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017. Por lo tanto, el valor de mercado al que se registran las inversiones inmobiliarias del grupo a dichas fechas está calculado en función de las valoraciones realizadas por los valoradores independientes no vinculados al Grupo (Nota 2.8.a). El valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo asciende a 340.092 miles de euros y 370.577 miles de euros, respectivamente.

Tal y como se dispone en la norma de registro y valoración 2.8a, las inversiones inmobiliarias han sido ajustadas a su valor razonable de acuerdo con las valoraciones realizadas por el experto independiente.

Las valoraciones de estos activos inmobiliarios han sido realizadas bajo la hipótesis valor de mercado. Dicho valor de mercado, es calculado en función de las valoraciones realizadas por los expertos independientes no vinculados al Grupo, Savills Consultores Inmobiliarios y CBRE Group. Sus valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).

El valor de mercado se define como la cantidad estimada por la que un activo debería poderse intercambiar a la fecha de valoración, entre un vendedor y un comprador dispuestos entre sí, tras un periodo de comercialización razonable, y en el que ambas partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coacción alguna.

La metodología de valoración adoptada por los valoradores independientes en cuanto a la determinación del valor razonable ha sido, para el caso de los terrenos residenciales clasificados como inversiones inmobiliarias, el método residual dinámico siguiendo la misma metodología que la descrita en la Nota 2.8 b y para el caso de los activos en explotación y terrenos de uso comercial, la metodología adoptada ha sido el método de descuento de flujos de caja, además de comparable como método de contraste para la determinación del valor final.

Para determinar el valor de un inmueble mediante Descuentos de flujo de caja (DFC) se ha realizado una estimación de los gastos del inmueble, las rentas contratadas y la renta de mercado considerada para la superficie vacía. Para aquellos terrenos terciarios clasificados como inversiones inmobiliarias se ha estimado las rentas que se podrían obtener cuando el inmueble fuera desarrollado. Se consideran igualmente unos costes asociados a los espacios vacíos, costes de re-alquiler y la venta a futuro del inmueble a una rentabilidad de salida (exit yield). La actualización de los gastos, las rentas y el valor en venta futuro se realiza mediante una tasa de descuento de descuento (TIR). Este método permite calcular el valor de mercado de un inmueble realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables. Se entiende por comparable aquel que, contando con la misma tipología edificadora y uso, está ubicado en el entorno inmediato o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de comparables exactos se usarán aquellos sitos en otras ubicaciones que sean similares en cuanto a nivel socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamiento y servicios, etc. Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de valoración. En estos casos, se aplica a los precios de oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos comparables se homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad, estados de conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades.

Todas las estimaciones del valor razonable que resultan para las inversiones inmobiliarias se incluyen en el nivel 3.

Las hipótesis clave identificadas en las valoraciones de los activos inmobiliarias en explotación y terrenos comerciales son las tasas de descuento y las “exit yields”, utilizándose una sensibilidad de +/- 100 puntos

básicos partiendo de los diferentes escenarios económicos previstos en el corto y medio plazo.

Asumiendo constantes el resto de variables, el efecto de la variación de -100 puntos básicos en la tasa de descuento utilizada para el cálculo de la valoración de los edificios en explotación y terrenos comerciales haría alcanzar un valor de 129.865 miles de euros (128.534 miles de euros a 31 de diciembre de 2017), lo que supondría un incremento de valor de 15.160 miles de euros (12.554 miles de euros a 31 de diciembre de 2017) en el valor de mercado del activo y una variación de +100 puntos básicos el decremento sería de 13.823 miles de euros. El efecto de la variación de +/- 25 puntos básicos en la exit yield tendría un impacto en el valor de la cartera de suelos comerciales y edificios de explotación de un decremento de 8.224 miles de euros y un incremento de 13.850 miles de euros respectivamente. El efecto de la variación de +/- 50 puntos básicos en la exit yield tendría un impacto en el valor de la cartera de suelos comerciales y edificios de explotación de un decremento de 15.804 miles de euros y un incremento de 18.585 miles de euros respectivamente.

El 49% de la cartera de inversiones inmobiliarias corresponden a suelos residenciales, tal y como se dispone en la Nota 2.8b) las hipótesis clave en las valoraciones de los suelos residenciales son las tasas de descuento y los precios de venta. Así variaciones en dichas hipótesis suponen cambios de valor de la cartera de:

Tasa interna Hipótesis Precios de venta de rentabilidad

1% -1% 1% 5% 10% -1% -5% -10% Variación en el valor de las (30.956) 34.069 3.923 20.039 40.123 (4.139) (20.303) (27.636) inversiones inmobiliarias

7. PARTICIPACIONES EN OTRAS SOCIEDADES

a) Dependientes materiales

Las principales sociedades dependientes del grupo a 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 se indican en el Anexo I. Salvo que se indique lo contrario, su capital social consiste sólo en acciones ordinarias que son mantenidas directamente por el Grupo, y el porcentaje de participación en la propiedad iguala los derechos de voto mantenidos por el grupo. El país de constitución es también su principal centro de actividad. b) Participaciones en asociadas y negocios conjuntos

El movimiento bruto que ha tenido lugar en durante el ejercicio 2018 y el ejercicio 2017 en este epígrafe del balance consolidado adjunto ha sido el siguiente:

Miles de euros 31/12/2018 31/12/2017 Saldo inicial bruto - 117 Participación en resultados del ejercicio 10 - Bajas - (117) Otras variaciones 13 - Variaciones del perímetro (a) 58.967 - Saldo final bruto 58.990 -

El detalle de las participaciones netas en asociadas es el siguiente:

Miles de euros

31/12/2018 31/12/2017 Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (b) - - Front Maritim del Besós, S.L. 58.772 - Monteburgos Holding Spain, S.L 218 - L'Esplay Valencia, S.L. - - Valdicsa, S.A. - - Total 58.990 -

a) Las variaciones del perímetro surgen como consecuencia de las operaciones descritas en la nota 1.e

b) Las participaciones en las sociedades Urbanizadora Valdepolo I, S.A., Urbanizadora Valdepolo II, S.A., Urbanizadora Valdepolo III, S.A. y Urbanizadora Valdepolo IV, S.A., calificados como negocios conjuntos de acuerdo a lo descrito en la Norma de registro y valoración 2.j) recogen unas pérdidas acumuladas de 9.628 miles de euros. Como se puede observar en el Anexo II adjunto a las presentes notas explicativas, el patrimonio neto de las sociedades “Valdepolo” es negativo y en las condiciones actuales los socios no recuperarían su inversión.

Durante el ejercicio 2017 se ha liquidado la sociedad L’Esplay Valencia, S.L., liquidándose por consiguiente la participación que el Grupo tenía en ella.

Durante el ejercicio 2018 se ha liquidado la sociedad Valdicsa, S.A., liquidándose por consiguiente la participación que el Grupo tenía en ella.

En el Anexo II se recoge información financiera resumida para cada asociada en las que tenga participaciones no dominantes que sean materiales para el grupo. Los importes presentados para cada asociada son antes de eliminaciones inter-compañías.

8. ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS

a) Análisis por categorías

El desglose del saldo de este capítulo del balance consolidado adjunto, atendiendo a la naturaleza de las operaciones es el siguiente:

Miles de euros Activos financieros a largo plazo Créditos y otros 31/12/2018 31/12/2017 Préstamos y partidas a cobrar (Nota 10) 79.753 78.151 Instrumentos financieros derivados 216 - Activos financieros disponibles para la venta 2 2 79.971 78.153

Miles de euros Activos financieros a corto plazo Créditos y otros 31/12/2018 31/12/2017 Préstamos y partidas a cobrar (Nota 10)* 24.559 31.945 Efectivo y otros activos líquidos equivalentes (Nota 11) 146.951 50.332 171.510 82.277

Total activos financieros 251.481 160.430 (*) No incluye ajustes por periodificación de activos por importe de 2.294 miles de euros

Miles de euros Pasivos financieros a largo plazo y otros 31/12/2018 31/12/2017 Débitos y partidas a pagar* (Nota 14) 74.778 4.864 74.778 4.864

Miles de euros Pasivos financieros a largo plazo y otros Créditos y otros 31/12/2018 31/12/2017 Débitos y partidas a pagar** (Nota 14) 42.473 60.147 42.473 60.147

Total pasivos financieros 117.251 65.011

(*) Excluyendo anticipos (0 y 1.500 miles de euros) no corrientes en 2018 y 2017 respectivamente. (**) Excluyendo 24.568 y 25.834 miles de euros de anticipos corrientes en 2018 y 2017 respectivamente.

b) Análisis por vencimientos

Los importes de los instrumentos financieros con un vencimiento determinado o determinable clasificados por año de vencimiento al 31 de diciembre de 2018 son los siguientes (excluido efectivo y otros activos líquidos equivalentes):

31 de diciembre de 2018

(Miles de euros) (Activos financieros) Años 2019 2020 2021 2022 Total posteriores Inversiones en empresas del grupo y asociadas: - Créditos a empresas 6 - 75.605 - - 75.611 - Otros activos financieros 12.175 - - - - 12.175 Inversiones financieras - - Créditos a empresas ------Otros activos financieros 7.110 - - - 4.150 11.260 Deudores comerciales y otras - cuentas a cobrar: - Clientes por ventas y prestación de 4.578 - - - - 4.578 servicios - Deudores varios 690 - - - - 690 Derivados: - - - 216 - 216 24.559 - 75.605 216 4.150 104.530

31 de diciembre de 2017

(Miles de euros) (Activos financieros) Años 2018 2019 2020 2021 Total posteriores

Inversiones en empresas del grupo y asociadas: - Créditos a empresas 33 - - 75.605 1.269 76.907 - Otros activos financieros ------Inversiones financieras - Créditos a empresas 32 - - - 129 161 - Otros activos financieros 1.440 - - - 1.150 2.590 Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar: - Clientes por ventas y prestación 29.632 - - - - 29.632 de servicios - Deudores varios 808 - - - - 808

31.945 - - 75.605 2.548 110.098

31 de diciembre de 2018

(Miles de euros) Pasivos financieros Años 2019 2020 2021 2022 posteriores Total

Deudas

- Deudas con entidades de crédito (*) - - 68.119 1.536 69.655 - Otros pasivos financieros 1.387 - - - 163 1.550 Deudas con empresas asociadas y

vinculadas - Deudas con entidades de crédito (*) 4.645 - - - 6.857 11.502 - Préstamos a empresas ------Otros pasivos financieros 4 - - - - 4 Acreedores comerciales y otras

cuentas a pagar: - Proveedores 25.301 - - - 6.496 31.797 - Personal 2.743 - - - - 2.743 34.080 - - 68.119 15.052 117.251

(*) El importe de los préstamos promotores, que asciende a 13.038 miles de euros se registra dentro del pasivo corriente del Grupo al existir una vinculación directa para presentarlas en el ciclo de explotación. Por el contrario, su vencimiento contractual suele ser de 30-32 años. El Grupo amortizará dichos préstamos en el momento de la entrega de las promociones financiadas, que se espera se produzca en los próximos 24 – 36 meses.

31 de diciembre de 2017

(Miles de euros) Pasivos financieros Años 2018 2019 2020 2021 Total Posteriores Deudas - Deudas con entidades de crédito - 1.085 1.560 - 52 2.697 - Otros pasivos financieros ------Deudas con empresas asociadas y vinculadas - Préstamos a empresas 40.219 4.645 - - - 44.864 - Otros pasivos financieros 38 - - - 158 196 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar: - Proveedores 18.963 - - - 4.654 23.617 - Personal 927 - - - - 927 60.147 5.730 1.560 - 4.864 72.301

9. EXISTENCIAS

La composición de este epígrafe al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 es la siguiente:

Miles de euros

2018 2017 Solares y terrenos 1.775.217 1.971.388 Obra en curso de construcción 369.570 230.367 Inmuebles terminados 47.181 51.125 Anticipos a proveedores 4.268 4.383 Otros 594 44 Pérdidas por deterioro solares y terrenos (318.378) (312.288) Pérdidas por deterioro obra en curso de (24.315) (22.791) construcción Pérdidas por deterioro Inmuebles terminados (13.466) (16.198) 1.840.671 1.906.030

La tipología de las existencias de inmuebles terminados de las Sociedades del Grupo al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 corresponde, fundamentalmente, a solares y terrenos de uso residencial destinados a ser domicilio habitual y segunda residencia junto con los inmuebles vinculados, en su caso, a dichas promociones, tales como plazas de garaje y locales comerciales. Del total de los activos registrados como existencias un 82% se corresponden con suelos finalistas “fully permitted”, el resto de la cartera se encuentra en situaciones en donde queda pendiente alguna gestión urbanística, si bien, los Administradores no consideran este punto como un riesgo ya que todos los planes y gestiones urbanísticas se encuentran muy avanzadas y que esperan en los próximos ejercicios lleguen a ser finalistas.

En 2017 las adiciones se corresponden principalmente con los activos aportados en el contexto de la ampliación de capital no dineraria explicada en la Nota 1.c1. (903.334 miles de euros).

A 31 de diciembre de 2018 y 2017, el Grupo ha activado intereses financieros en existencias por importe de 1.327 y 248 miles de euros, respectivamente.

Al 31 de diciembre del 2018 y al 31 de diciembre del 2017 existen activos incluidos en el epígrafe "Existencias" por un coste bruto total de 79.293 miles de euros y 32.527 miles de euros, respectivamente, hipotecados en garantía de diversos préstamos hipotecarios, subrogables o no, vinculados a determinadas promociones y suelos, cuyos saldos al 31 de diciembre de 2018 y al 31 de diciembre de 2017 ascienden a 8.393 miles de euros y 1.366 miles de euros, respectivamente.

Los compromisos de venta de promociones contraídos con clientes al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 ascienden a 270.903 miles de euros y 135.096 miles de euros, respectivamente, de los cuales 24.568 y 25.834 miles de euros, respectivamente, se han materializado en cobros y efectos a cobrar registrándose en la rúbrica "Anticipos de clientes" del pasivo corriente al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017.

La práctica totalidad de las preventas están sujetas a cláusulas de indemnización por demora de entrega al estar formalizadas en contratos de similares características. Las citadas cláusulas de indemnización por demora consisten en su mayoría en intereses legales sobre las cantidades entregadas durante el plazo comprendido entre la fecha prevista de entrega en el contrato y la fecha de entrega efectiva. El Grupo no estima ningún impacto por este motivo debido principalmente a que la fecha de entrega prevista en los contratos considera un margen de seguridad de un número determinado de meses respecto a la fecha prevista de entrega. Por este motivo y en base a la experiencia histórica de los últimos años, el Grupo no ha considerado impacto alguno en las presentes cuentas anuales consolidadas del ejercicio por este concepto. Asimismo, con carácter general las preventas incluyen indemnizaciones a favor del Grupo en caso de anulación por parte del cliente, si bien no se registra importe alguno por este concepto hasta su cobro.

A 31 de diciembre de 2018 y 2017 no existen compromisos firmes de compra de solares.

En el ejercicio 2017 la Sociedad recibió anticipos por compromisos de ventas de suelo por importe de 5.204 miles de euros, de los que 5.000 miles de euros correspondían a la Parcela FR-05 del Proyecto de Reparcelación del Pla de Millora Urbana de L'Illa delimitada pels Carrers Sancho D'Àvila, Àlaba, Almogàvers i Pamplona, del Distrito de Actividad 22@bcn (La Galeta); 138 miles de euros al suelo de la Parcela resultante PI 3.3 del sector I-8 Inscrita en el Registro de la Propiedad de Brihuega como Finca número 9288 de Torija, 45 miles de euros al suelo de la Parcela resultante PI-63, Inscrita en el Registro de la Propiedad de Sigüenza como Finca número 12.208 de Sigüenza y Barbatona, y 21 miles de euros al suelo de la

Parcela A procedente de la parcela IN-1-8 del Sector S-10 "MOHEDANO II" De Yunquera de Henares, Inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Guadalajara

El valor de mercado de los terrenos, promociones en curso e inmuebles terminados del Grupo al 31 de diciembre de 2018, calculado en función de las tasaciones realizadas por los expertos independientes (Nota 2.8b), realizada de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institution of Chatered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC) asciende a 2.227.826 miles de euros (2.210.178 miles de euros en diciembre de 2017).

En general, el valor de mercado de los activos en existencias del grupo al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 presenta plusvalías, si bien, algunos activos, presentan minusvalías en su valoración en relación con su coste de adquisición. En este sentido y como consecuencia de lo anterior, el Grupo ha registrado provisiones por deterioro netas de 4.924 miles de euros desde el periodo comprendido entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2018 (92.408 miles de euros durante el mismo periodo de 2017) que se encuentra registrado dentro del epígrafe "Variación de las provisiones de tráfico" del estado de resultados consolidado adjunto.

Las valoraciones realizadas por expertos independientes respecto a las inversiones inmobiliarias (Nota 6) y existencias del Grupo han incluido, entre otras, las siguientes hipótesis:

Precio de Venta Margen Tasa Interna de Exit Yields (€/m2) Promotor Retorno Implícita

500- 4.000 7%-35% 9%-32% 5,5%-8,0%

El 21% de la cartera de existencias corresponde a suelos comerciales, estos han sido valorados tal y como se dispone en la Nota 6, donde se ha identificado como hipótesis claves las tasas de descuento y las exit yields, el impacto en el valor de esta cartera de suelo y su efecto en el estado de resultado consolidado es el siguiente:

Tasa interna de Hipótesis Exit yield rentabilidad

1% -1% 0,25% 0,5% -0,25% -0,5%

Variación en el valor de (60.262) 66.560 (21.676) (41.665) 23.673 49.490 mercado de las existencias

Impacto en el deterioro (42.089) 2.917 (5.226) (16.118) 581 581 acumulado de la mismas

Adicionalmente, en cumplimiento con la normativa, la Dirección ha realizado un trabajo de sensibilidades para la cartera de suelos residenciales considerando como hipótesis clave los precios de venta y las tasas internas de rentabilidad donde implícitamente se recoge la variable tiempo. En el caso de las tasas internas de rentabilidad se ha establecido una sensibilidad de +/- 100 puntos básicos. Por otro lado, para los precios de venta se han estimado sensibilidades de +/- 100, 500 y 1.000 puntos básicos.

Tasa interna de Hipótesis Precios de venta rentabildiad 1% -1% 1% 5% 10% -1% -5% -10% Variación en el valor de mercado de (88.084) 80.882 43.073 222.761 442.748 (47.596) (233.407) (395.459) las existencias

Impacto en el deterioro (40.353) 22.137 12.330 58.800 104.431 (16.834) (105.054) (242.356) acumulado

En cualquier caso, la situación del mercado residencial en el ejercicio 2018 podría ocasionar diferencias entre el valor de mercado de las existencias del Grupo y el valor de realización efectivo de las mismas que se tratarán de forma prospectiva.

a) Provisión por deterioro

El movimiento de la provisión durante el ejercicio 2018 y el ejercicio 2017 ha sido el siguiente:

Obra en Terrenos y Edificios curso de Total solares construidos construcción Importe en libros al inicio del ejercicio (312.288) (22.791) (16.198) (351.277) Cargo/(Abono) a resultados: - provisiones adicionales reconocidas (18.460) (7.489) 252 (25.697) - importes no usados revertidos 9.600 5.182 5.992 20.774 Otros movimientos - Traspasos 2.729 783 (3.512) - - Aplicación por ventas 41 - - 41 Importe en libros al final del ejercicio (318.378) (24.315) (13.466) (356.159)

Obra en Terrenos y Edificios curso de Total solares construidos construcción Importe en libros al inicio del ejercicio 2017 (233.114) (15.294) (10.459) (258.867) Cargo/(Abono) a resultados: - provisiones adicionales reconocidas (115.043) (12.394) (988) (128.425) - importes no usados revertidos 25.471 10.245 301 36.017 Otros movimientos - Traspasos 10.398 (5.348) (5.052) (2) - Aplicación por ventas - - - - Importe en libros al final del ejercicio 2017 (312.288) (22.791) (16.198) (351.277)

10. PRÉSTAMOS Y PARTIDAS A COBRAR

El epígrafe "Préstamos y partidas a cobrar" incluye los siguientes conceptos:

Miles de euros 31/12/2018 31/12/2017 No corriente: Créditos en Empresas Asociadas 75.605 76.876 - Cartera de valores a largo plazo - 2 - Créditos a empresas asociadas (a) 90.000 93.902 - Provisiones por deterioro del valor de créditos (a) (14.395) (17.028)

Inversiones financieras 4.148 1.277 - Créditos a empresas - 129 - Otros activos financieros 4.148 1.148

79.753 78.153

Miles de euros 31/12/2018 31/12/2017 Corriente: Inversiones En Empresas Asociadas y vinculadas - Créditos a empresas asociadas 6 33 - Otros activos financieros (b) 12.175 - Inversiones financieras - Créditos a empresas - 32 - Otros activos financieros 7.110 1.440 Deudores comerciales cuentas a cobrar: - Clientes y efectos comerciales a cobrar (c) 8.144 33.199 - Provisión por deterioro de clientes (3.566) (3.566) - Deudores varios 690 807 - Otros créditos con las Administraciones Públicas 2.419 10.835 26.978 42.780 Total No corriente y Corriente 106.731 120.933

a) El epígrafe “Créditos a empresas asociadas” incluye un crédito concedido por parte de la Sociedad Dominante a las sociedades participadas “Urbanizadora Valdepolo I a IV, S.L” por importe conjunto de 90.000 miles de euros. Dicho préstamo, cuyo vencimiento está fijado para el año 2021, fue concedido con fecha 13 de mayo de 2011 para proporcionar una estructura de capital a largo plazo a estas sociedades participadas en consonancia con su plan de negocio. Dichos préstamos devengan un tipo de interés del 5% fijo siempre y cuando la caja disponible de dichas empresas sea superior a cero. Durante los ejercicios 2018 y 2017 no se han devengado intereses.

Como consecuencia de los problemas urbanísticos de la zona y retrasos en la aprobación del planeamiento se registró una corrección de valor por importe de 27.417 miles de euros, a fin de ajustar el préstamo a su valor razonable. Como consecuencia de los avances en las negociaciones con la Comunidad de Madrid y la mejora de la expectativa de aprobación del Plan General, se ha reducido el riesgo del suelo y con ello se han revertido 13.022 miles de euros de la provisión.

Adicionalmente en 2017, dentro de este epígrafe se incluían créditos por importe de 3.902 miles de euros otorgados a la empresa Valdicsa, S.A. entre los ejercicios 2011 y 2016. Dichos préstamos se encontraban provisionaban por 2.633 miles de euros como consecuencia de dudas razonables sobre su recuperabilidad, dejando su valor razonable en el equivalente a la tasación del suelo en Jávea que posee la sociedad. En 2018, como consecuencia de la liquidación de la citada sociedad y diversos acuerdos de socios, el Grupo ha recibido un suelo de Valdicsa, S.A. previo a su liquidación, valorado en 1.273 miles de euros.

b) El epígrafe “Otros activos financieros” incluye la cuenta a cobrar con Front Maritim del Besos, S.L. por 12.175 miles de euros, como consecuencia del IVA repercutido por Metrovacesa, S.A. en la aportación no dineraria (Nota 1.d).

c) A 31 de diciembre de 2017 el epígrafe "Clientes y efectos comerciales a cobrar" incluía principalmente 22.316 miles de euros asociados a la venta de determinadas parcelas denominadas "Palmas Altas". Dicha venta se iría cobrando en la medida en que se ejecutaran las obras de urbanización de dichas parcelas. El beneficio asociado a dicha operación se encontraba diferido .

Con fecha 31 de octubre de 2017, la Sociedad Dominante del Grupo y el Ayuntamiento de Sevilla, atendiendo a razones de interés público y conforme a lo previsto en los artículos 223.c) y 224.4 de la LCSP, resolvieron de mutuo acuerdo el convenio suscrito entre ambas partes en el ejercicio 2010 para el desarrollo urbanístico de las parcelas del ámbito “Palmas Altas”; acordándose:

- La entrega a la Sociedad Dominante del Grupo de once de las doce parcelas transmitidas al Ayuntamiento de Sevilla en 2011 como consecuencia del Convenio ahora resuelto. - Las obligaciones de la Sociedad Dominante del Grupo en orden a ejecutar las obras de urbanización siguen vigentes. - El desistimiento por parte del Grupo a las acciones judiciales en su día iniciadas;

Con fecha 7 de junio de 2018 el Ayuntamiento y la Sociedad Dominante del Grupo han suscrito un Convenio de Ejecución del anterior, por el que se concretan las obligaciones de las partes en orden a la ejecución de la urbanización del ámbito, accesos al mismo y futura ejecución de sistemas generales; otorgándose la escritura de entrega de parcelas a la Sociedad Dominante del Grupo en ejecución de los convenios suscritos.

El efecto en las cuentas de balance del Grupo ha sido el siguiente:

Impacto en balance 2018 Alta de terrenos 9.050 Baja de la cuenta a cobrar (22.316) Baja del Ingreso diferido 8.758 Baja de la provisión de terminación de obra 4.508

Correcciones de valor por deterioro

Durante el ejercicio 2018 el grupo no ha procedido a dotar correcciones de valor.

Otra información

Al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 no existen cesiones a entidades financieras de créditos frente a clientes.

Análisis de antigüedad

El análisis de antigüedad de los clientes por ventas y prestación de servicios neto de provisiones de insolvencias es el siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Hasta 3 meses 2.912 3.956 Entre 3 y 6 meses 1.666 2.264 Más de 6 meses - 23.413 4.578 29.633

Correcciones de valor por deterioro

El movimiento de la provisión de insolvencias en el ejercicio ha sido el siguiente:

31/12/2018 31.12/2017 Saldo inicial (3.566) (15.355) Dotación - - Reversión - 11.796 Alta AND Acciones MPYA - (7) Saldo final (3.566) (3.566)

11. EFECTIVO Y OTROS ACTIVOS LÍQUIDOS EQUIVALENTES

El epígrafe "Efectivo y otros activos líquidos equivalentes" incluye la tesorería del Grupo. El importe en libros de estos activos se aproxima a su valor razonable.

Miles de euros 31/12/2018 31/12/2017 Caja 7 28 Cuentas corrientes 146.944 50.304

146.951 50.332

A 31 de diciembre de 2018 existen restricciones de disponibilidad por importe de 26.451 miles de euros (12.025 miles de euros a 31 de diciembre de 2017) que corresponden con importes recibidos y asociados a promociones que se depositan en cuentas especiales, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al Grupo y de las que únicamente se dispone para las atenciones derivadas de la construcción de dichas promociones.

12. CAPITAL Y RESERVAS

Tal y como se dispone en la Nota 1, la Sociedad Dominante del Grupo es Metrovacesa, S.A. surge tras la decisión de los accionistas de la antigua Metrovacesa de restructurar el Grupo y su negocio, acordando la escisión parcial de la antigua Metrovacesa en virtud del cual se crearon otros dos nuevos grupos, reteniendo Metrovacesa, S.A. (anteriormente Metrovacesa Suelo y Promoción. S.A.) la actividad de promoción inmobiliaria y creando una nueva empresa, cuyos inmuebles constituyen una unidad económica independiente.

a) Capital y prima de emisión

Como consecuencia de las operaciones detalladas en la Nota 1 de las presentes cuentas anuales consolidadas, el capital social de la Sociedad Dominante, Metrovacesa, S.A. está representado por 151.676.341 acciones al portador, de 7,20000001476829 euros nominales cada una (6.825.104.153 acciones al portador, de 0,16 euros nominales cada una en 2017), totalmente suscritas y desembolsadas a 31 de diciembre de 2018 y 2017. Estas acciones gozan de iguales derechos políticos y económicos. El capital social a 31 de diciembre de 2018 asciende a 1.092.070 miles de euros (1.092.017 miles de euros a 31 de diciembre de 2017).

La prima de emisión a 31 de diciembre de 2018 y 2017 surge como consecuencia de las siguientes operaciones:

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A (492.045 miles de euros), y el valor atribuido al patrimonio escindido según escritura (1.039.855 miles de euros), detallada en la Nota 1.c1, considerando diversos ajustes por importe de (6.733) miles de euros, que asciende 541.077 miles de euros.

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A. suscrito (464.198 miles de euros), y el valor atribuido a los activos aportados en la operación de ampliación de capital no dineraria (1.097.324 miles de euros), detallada en la nota 1.c1 que asciende a 633.126 miles de euros.

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A. suscrito (36 miles de euros), y el valor total de la aportación en la operación de ampliación de capital dineraria (84 miles de euros), detallada en la Nota 1.c2 que asciende a 48 miles de euros.

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A. suscrito (135.737 miles de euros), y el valor atribuido a las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. aportadas según escritura (316.728 miles de euros), ajustada por las plusvalías latentes en los activos del Grupo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento detallada en la Nota 1.c3 que asciende a 22.972 miles de euros.

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A. suscrito (53 miles de euros), y el valor total de la aportación en la operación de ampliación de capital dineraria (137 miles de euros), detallada en la Nota 1.d que asciende a 84 miles de euros.

A 31 de diciembre de 2018 la prima de emisión ascendía a 1.378.298 miles de euros (1.378.214 miles de euros a 2017)

La prima de emisión se considera de libre disposición.

Los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de Metrovacesa, S.A., tanto directa como indirecta, superiores al 3% del capital social, al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017, son los siguientes:

31 de diciembre de 2018 Acciones % del Directas Indirectas Total Capital Grupo Banco Santander 40.472.576 26.426.709 66.899.285 44,11% Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14.321.573 17.301.265 31.622.838 20,85% Grupo Banco Popular Español* 7.970.551 - 7.970.551 5,25% Schroders, PLC - 7.835.594 7.835.594 5,17% Quasar Investment, S.a.r.l** 217.389 5.773.159 5.990.548 3,95% Autocartera 302.472 - 302.472 0,20% Resto de accionistas (bolsa) 31.055.053 - 31.055.053 20,47% Total 94.339.614 57.336.727 151.676.341 100,00% (*) Banco Popular Español pertenece al Grupo Santander (**) Banco Popular es propietario indirecto del 49% de Quasar Investment, S.a.r.l.

Las acciones del Grupo Banco Santander no incluyen las acciones que este grupo tiene en la Compañía a través de su participación en el Grupo Banco Popular Español. Los Administradores de la Sociedad han considerado oportuno detallar ambos grupos de manera separada a los efectos de ser comparables con los datos correspondientes a ejercicios anteriores.

31 de diciembre de 2017 Acciones % del Directas Indirectas Total Capital

Grupo Banco Santander 2.450.095.060 1.798.354.646 4.248.449.706 62,25% Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 644.470.808 1.301.444.730 1.945.915.538 28,51% Grupo S.A. Banco Popular Español 368.457.322 259.792.177 628.249.499 9.21%9,20% Resto de accionistas 2.489.410 - 2.489.410 0,04% 944 Total 3.465.512.600 3.359.591.553 6.825.104.153 100,00%

G b) Ganancias acumuladas y otras reservas

Las variaciones más significativas reflejadas en el estado de cambios en el patrimonio neto consolidado a 31 de diciembre de 2018 y a 31 de diciembre de 2017, al margen de la distribución de pérdidas de la Sociedad Dominante, son las siguientes:

Reservas en Reservas en Resultado Ganancias sociedades sociedades del ejercicio acumuladas puestas en consolidadas Socios externos equivalencia Saldo a 31 de diciembre de 2018 (79.419) (9.104) 83 (79.523) (2.675) Saldo a 31 de diciembre de 2017 (30.775) (38.908) 227 (69.807) (3.275)

13. PROVISIONES

a) Provisiones no corrientes

La composición del saldo en las cuentas de provisiones no corrientes a 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 es el siguiente:

Miles de euros 31/12/2018 31/12/2017 Provisiones para riesgos Provisión por garantías - 8.150 Litigios y otras provisiones 10.122 8.444

10.122 16.594

El epígrafe "Litigios y otras provisiones" recoge principalmente los siguientes conceptos:

a1) Reclamaciones judiciales por valor de 8.591 miles de euros (8.431 miles de euros en 2017).

Dichas reclamaciones, aunque en importe pudieran parecer significativas, son de importes poco relevantes consideradas individualmente. En este sentido el Grupo provisiona los riesgos probables por litigios de acuerdo con la evaluación de los mismos realizada por su área jurídica, principalmente por reclamaciones por vicios ocultos de promociones terminadas.

a2) Durante el ejercicio 2018 se ha aplicado la provisión por garantías por la cancelación del afianzamiento que tenía el Grupo con la participada Fuente de San Luis, S.L. Metrovacesa ha pagado 4.250 miles de euros para quedar totalmente liberada de las obligaciones derivadas de dicho afianzamiento. Como consecuencia de lo anterior se ha registrado un ingreso de 3.900 miles de euros en el epígrafe “Variación de provisiones de tráfico” en el estado de resultados consolidado (Nota 17).

Los Administradores de las diversas sociedades del Grupo consideran que las provisiones constituidas son adecuadas para hacer frente a los riesgos probables que pudiesen surgir de la resolución de los litigios en curso y no esperan que, en caso de materializarse riesgos por importe superior al provisionado, los pasivos adicionales afectasen de manera significativa a las cuentas anuales consolidadas del Grupo.

El movimiento de las provisiones no corrientes durante el ejercicio 2018 y el ejercicio 2017 es el siguiente:

Litigios y otras Garantías Total provisiones

Importe en libros al inicio del ejercicio 2018 8.150 8.444 16.594 Cargo/(Abono) a resultados: - Provisiones adicionales reconocidas - 6.577 6.577 - Importes no usados revertidos (3.900) (3.902) (7.802) Movimientos sin impacto en resultados - Importes usados durante el ejercicio (4.250) (997) (5.247) - Altas AND Acciones MPYA - - - Importe en libros a 31 de diciembre de 2018 - 10.122 10.122

Litigios y otras Garantías Total provisiones Importe en libros al inicio del ejercicio 2017 13.350 17.073 30.423 Cargo/(Abono) a resultados: - provisiones adicionales reconocidas - 3.285 3.285 - importes no usados revertidos (2.200) (2.901) (5.101) Movimientos sin impacto en resultados - importes usados durante el ejercicio (3.000) (9.158) (12.158) -Altas AND Acciones MPYA - 145 145 Importe en libros a 31 de diciembre de 2017 8.150 8.444 16.594

b) Provisiones corrientes

La composición del saldo en la cuenta de provisiones corrientes al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 es la siguiente:

Miles de euros 31/12/2018 31/12/2017 Provisiones corrientes 13.815 13.545 13.815 13.545

Este capítulo recoge las provisiones dotadas para hacer frente a los costes de liquidación de obra por los contratistas y a los costes de garantías, los gastos de postventa, así como el importe, correspondiente a otros costes de obra pendientes de incurrir y comprometidos por diferentes acuerdos. Se reconocen en la fecha de la venta de los productos pertinentes, según la mejor estimación del gasto realizada por los Administradores de la Sociedad Dominante y por el importe necesario para liquidar el pasivo del Grupo.

El movimiento de las provisiones corrientes durante los ejercicios 2018 y 2017 es el siguiente:

Terminación obra Total y otros Importe en libros al inicio del ejercicio 2018 13.545 13.545 Cargo/(Abono) a resultados: - Provisiones / (reversiones) adicionales reconocidas 270 270 Movimientos sin impacto en resultados - Altas AND MPYA - -

Importe en libros a 31 de diciembre de 2018 13.815 13.815

Terminación obra Total y otros Importe en libros al inicio del ejercicio 2017 12.909 12.909 Cargo/(Abono) a resultados: - Provisiones / (reversiones) adicionales reconocidas 501 2.177 Movimientos sin impacto en resultados - Altas AND MPYA 135 135

Importe en libros a 31 de diciembre de 2017 13.545 13.545

14. OTROS PASIVOS CORRIENTES Y NO CORRIENTES

En el epígrafe " Otros pasivos corrientes y no corrientes" se recogen, fundamentalmente, los siguientes conceptos:

Miles de euros 31/12/2018 31/12/2017 No corriente:

Deudas - Deudas con entidades de crédito 42.933 52 - Otros pasivos financieros 163 158 Deudas con empresas asociadas y vinculadas (Nota 20) - Deudas con entidades de crédito 25.186 - - Préstamos a empresas - - Otros pasivos financieros - - Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar: - Proveedores 6.496 4.654 - Anticipos de clientes - 1.500

74.778 6.364

Miles de euros 31/12/2018 31/12/2017

Corriente:

Deudas - Deudas con entidades de crédito 1.536 2.645 - Otros pasivos financieros 1.387 - Deudas con empresas asociadas y vinculadas (Nota 20) - Deudas con entidades de crédito (a) 11.502 44.864 - Préstamos a empresas - 3 - Otros pasivos financieros 4 30 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar:

- Proveedores 25.301 18.969 - Personal 2.743 926 - Pasivos por impuesto corriente (Nota 16) 3.097 3.772 - Otras deudas con las Administraciones Públicas 23.378 1.915 - Anticipos de clientes 24.568 25.834

93.516 98.958

Los Administradores consideran que el importe en libros de los acreedores comerciales se aproxima a su valor razonable. a) Deudas con entidades de crédito

A1) Deuda sindicada 2018

El 1 de diciembre de 2017, el Grupo firmó un préstamo sindicado por importe de 275.000 miles de euros, con el objetivo de financiar, entre otros, el repago del préstamo sindicado 2017, las inversiones en capex de urbanización, proyectos, gastos operativos e impuestos.

El vencimiento de la financiación es 5 años y la remuneración es variable según el Euribor 3M más un diferencial de mercado para las cantidades dispuestas y no dispuestas. La comisión de apertura es el 1,75%.

Durante el ejercicio 2018, el Grupo ha dispuesto de 90.000 miles de euros y ha amortizado anticipadamente 16.544 miles de euros.

Este contrato está sujeto al cumplimiento de ciertos ratios financieros habituales en el sector en el que opera el Grupo. Los principales ratios que se desglosan en el contrato son los siguientes.

El importe de los intereses devengados asciende a 4.692 miles de euros a 31 de diciembre de 2018. (1.599 en 2017). Asimismo, el impacto del coste amortizado durante el ejercicio 2018 ha ascendido a 1.399 miles de euros negativos, quedando pendiente de amortizar un importe de 5.337 miles de euros asociados a este concepto.

- Ratio LTV:

Los obligados deberán asegurarse de que, en todo momento durante la vigencia de este Contrato durante la vigencia del contrato, el Ratio no sea superior al (a) 25%.

- Ratio de Cobertura de Garantías:

Los obligados se comprometen a mantener activos sin cargas que representen, al menos, un 22% de LTV.

A 31 de diciembre de 2018 todos los ratios se consideran cumplidos.

A2) Deuda sindicada 2017

El 11 de julio de 2017, el Grupo firmó un préstamo sindicado con los accionistas mayoritarios por importe de 284.367 miles de euros, con el objeto de financiar la tributación indirecta (tramo 1) surgida a raíz de la aportación no dineraria analizada en la nota 1.c1, así como los gastos operativos (tramo 2). El vencimiento de dicho préstamo se acordó para el próximo mes de abril de 2018 para el tramo 1 y julio de 2018 para el tramo 2. El tipo de interés acordado fue de EURIBOR más un margen que se encuentra entre el 2% y el 3%.

Con fecha 20 de diciembre de 2017, la Sociedad ha recibido desde la Agencia Tributaria la devolución parcial del IVA que tenía pendiente de cobro por importe de 147.580 miles de euros. Con fecha 22 de diciembre de 2017 la Compañía realizó amortización parcial del préstamo sindicado por importe de 149.776 miles de euros.

A 31 de diciembre de 2017 el detalle por concepto es el siguiente:

31/12/2017 Tributación Operativo Total indirecta Tramo Dispuesto 159.367 30.500 189.867 Amortización (149.776) - (149.776)

Saldo 9.591 30.500 40.091

Adicionalmente este contrato de préstamo está sujetos al cumplimiento de determinados ratios financieros, que son habituales en el sector en el que opera el Grupo. Los ratios que se desglosaron en el contrato son los siguientes:

- Ratio LTV:

Los obligados deberán asegurarse de que, en todo momento durante la vigencia de este Contrato durante la vigencia del contrato, el Ratio no sea superior al (a) 30% hasta el 30 de junio de 2018; y (b) 35% a partir del 1 de julio de 2018; siendo sus fechas de cálculo el 30 de junio y el 31 diciembre de cada ejercicio.

- Ratio de Cobertura de Garantías:

Los obligados se comprometen a representar de manera conjunta al menos un 85% del EBITDA, activo total e ingresos consolidados del Grupo, excluyendo todas las operaciones realizadas entre sociedades del Grupo.

A 31 de diciembre de 2017 todos los ratios se consideraban cumplidos.

El importe de los intereses devengados ascendieron a 1.599 miles de euros a 31 de diciembre de 2017. Asimismo, los costes asociados con la formalización del préstamo sindicado ascendieron a 3.469 miles de euros.

a2) Otras deudas con entidades de crédito

Durante el ejercicio 2017 el Grupo ha firmado financiaciones asociadas a los proyectos inmobiliarios que tiene en construcción por importe de 74.154 miles de euros, de los cuales tenía dispuesto 7.519 miles de euros.

a) Información sobre periodo medio de pago a proveedores Disposición Adicional 3ª

Días 2018 2017 Periodo medio de pago a proveedores 46 60 Ratio de operaciones pagadas 42 64 Ratio de operaciones pendientes de pago 88 49

Miles de euros 2018 2017 Total pagos realizados 122.308 52.534 Total pagos pendientes 10.962 10.257

15. INGRESOS DIFERIDOS

Miles de euros 2018 2017

Ingresos diferidos - 8.758 - 8.758

El epígrafe recogía a 31 diciembre de 2017 el margen obtenido en la venta realizada en el ejercicio 2011 de los terrenos de Palmas Altas, ubicados en Sevilla por importe de 8.758 miles de euros en ambos ejercicios. (Ver Nota 10).

16. ADMINISTRACIONES PÚBLICAS Y SITUACIÓN FISCAL

Los principales saldos deudores y acreedores con las Administraciones Públicas al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 son los siguientes:

Miles de euros 31 de diciembre de 2018

Activos Fiscales Pasivos Fiscales No Corrientes Corrientes No Corrientes Corrientes Hacienda pública por IVA/IGIC - 2.410 - (22.903) Impuestos diferidos de activo 96.948 - - - Hacienda pública acreedora por IRPF - - - (304) Organismos de la Seguridad Social - - - (171) Impuesto de Sociedades - - - (3.097) Impuestos diferidos de pasivo - - (8.503) - Otros organismos públicos - 9 - -

96.948 2.419 (8.503) (26.475)

Miles de euros 31 de diciembre de 2017 Activos Fiscales Pasivos Fiscales No No Corrientes Corrientes Corrientes Corrientes Hacienda pública por IVA/IGIC - 10.724 - (1.607) Impuestos diferidos de activo 98.594 - - - Hacienda pública acreedora por IRPF - - - (190) Organismos de la Seguridad Social - - - (118) Impuesto de Sociedades - - - (3.772) Impuestos diferidos de pasivo - - (5.442) - Otros organismos públicos - 111 - - 98.594 10.835 (5.442) (5.687)

Activos y pasivos por impuestos diferidos

Con ocasión de cada cierre contable, se revisan los impuestos diferidos registrados (tanto activos como pasivos) con objeto de comprobar que se mantienen vigentes, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos de acuerdo con los resultados de análisis realizados.

31/12/2018 31/12/2017 Activos por impuestos diferidos 96.948 98.594 Pasivos por impuestos diferidos (8.503) (5.442) 88.445 93.152

Los movimientos habidos durante el ejercicio en los activos y pasivos por impuestos diferidos, sin tener en cuenta la compensación de saldos referidos a la misma autoridad fiscal, han sido los siguientes:

Pérdidas Diferencias Total fiscales Temporarias Al 1 de enero de 2018 50.816 47.778 98.594 (Cargo) / abono en cuenta de resultados por (8.255) 6.379 (1.876) conceptos generados en el año (cargo) / abono en cuenta de resultados por - 230 230 regularizaciones de ejercicios anteriores Al 31 de diciembre de 2018 42.561 54.387 96.948

Los movimientos habidos durante el ejercicio en los activos por impuestos diferidos se explican principalmente por el impacto consecuencia de la aplicación del artículo 11.6 de la Ley del Impuesto de Sociedades y en el marco de las operaciones de aportación de activos (Nota 1) y de escisión de rama de actividad, con un incremento positivo de 7.994 miles de euros en cuota, y compensación de créditos fiscales por importe de 8.255 miles de euros.

Asimismo, se ha producido una disminución derivado de la reversión de un deterioro por un importe de 11.785 miles de euros en base asociado a la retrocesión de la operación Palmas Altas descrita en la nota 10 que no fue deducible fiscalmente.

Finalmente se ha revertido el activo por impuesto diferido en relación con la aplicación del artículo 20 de la Ley del Impuesto de Sociedades por 15.233 miles de euros.

Pérdidas Diferencias Total fiscales Temporarias

Al 1 de enero de 2017 23.547 15.642 39.189 Cargo en cuenta de resultados por conceptos - (5.199) (5.199) generados en el año Abono en cuenta de resultados por conceptos 20.192 34.149 54.341 generados en el año Alta por AND MPYA 7.077 3.186 10.263 Al 31 de diciembre de 2017 50.816 47.778 98.594

Los principales movimientos de activos por impuestos diferidos registrados por el Grupo durante el ejercicio 2017 han sido los siguientes:

- Como consecuencia de la aplicación del artículo 11.6 de LIS y en el marco de las operaciones de aportación de activos (Nota 1.c) y de escisión de rama de actividad (Nota 1.b) el Grupo estará obligado a revertir los potenciales deterioros y pérdidas generados por el accionista aportante que hayan sido fiscalmente deducibles en el Impuesto de Sociedades para este último, cuando se produzca una recuperación del valor de los activos y mientras exista tal vinculación con los accionistas, generando únicamente un efecto temporal en la tributación de la Sociedad, sin que suponga un coste tributario adicional.

- Revalorización fiscal de los activos aportados en la escisión de la rama de promoción de la antigua Metrovacesa por 8.922 miles de euros a 31 de diciembre de 2017, generando un impuesto diferido de activo que asciende a 2.230 miles de euros derivados de la aplicación del artículo 11.6 de la Ley del Impuesto de Sociedades. Los deterioros y pérdidas que fueron deducibles por los aportantes y que ascienden a 273.385 miles de euros

- Revalorización fiscal de los activos aportados en la ampliación de capital con AND de los accionistas de Metrovacesa por 115.907 miles de euros a 31 de diciembre de 2017, generando un impuesto diferido de activo que asciende a 28.977 miles de euros derivados de la aplicación del artículo 11.6 de la Ley del Impuesto de Sociedades. Los deterioros y pérdidas que fueron deducibles por los aportantes ascienden a 1.543.480 miles de euros.

- Revalorización fiscal de los activos aportados en la extinción de la antigua Metrovacesa a favor de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. (junto a Merlin Properties Socimi y Testa Residencial) por 19.403 miles de euros a 31 de diciembre de 2017, generando un impuesto diferido de activo que asciende a 4.851 miles de euros derivados de la aplicación del artículo 11.6 de la Ley del Impuesto de

Sociedades. Los deterioros y pérdidas que fueron deducibles por los aportantes ascienden a 242.973 miles de euros por los suelos de Metrovacesa S.A. y 681 miles de euros por los suelos de Global Carihuela S.L

- Como consecuencia del reconocimiento en Balance de las Bases Imponibles Negativas del Grupo de consolidación fiscal de Metrovacesa S.A. 20.192 miles de euros.

- Como consecuencia del reconocimiento parcial en Balance de las Bases Imponibles Negativas del Grupo de consolidación fiscal de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. 7.077 miles de euros.

- Como consecuencia de la aplicación de provisiones de clientes de dudoso cobro un menor diferido de 2.946 miles de euros

- Como consecuencia de la aplicación de depreciaciones de valor de suelos un menor diferido de 2.250 miles de euros

- Como consecuencia de la no deducibilidad de los Gastos financieros del ejercicio 1.054 miles de euros

Revalorización de Pasivos por impuestos diferidos Total activos Al 1 de enero de 2018 5.442 5.442 Cargo en cuenta de resultados por conceptos generados en 3.061 3.061 el año Al 31 de diciembre de 2018 8.503 8.503

Revalorización Pasivos por impuestos diferidos Total de activos Al 1 de enero de 2017 987 987 Cargo en cuenta de resultados por conceptos generados 4.455 4.455 en el año Al 31 de diciembre de 2017 5.442 5.442

De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre Sociedades, la compensación se realizará al tiempo de formular la declaración del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las facultades de comprobación que correspondan a las autoridades fiscales. A 31 de diciembre de 2018 el Grupo Metrovacesa S.A. dispone de las siguientes bases imponibles negativas a compensar contra eventuales beneficios fiscales futuros:

Reconocidas No reconocidas 2007 y anteriores 70 - 2008 20 - 2009 53.889 26.217 2010 65.134 - 2011 29.217 8.146 2012 21.390 1 2016 - - 2017 - -

169.720 34.364 El Grupo ha elaborado un plan de negocio incluyendo hipótesis a futuro que permiten concluir que los créditos fiscales del Grupo se recuperan en su totalidad.

Gasto por impuesto sobre las ganancias

Los impuestos devengados sobre los resultados de los períodos se calculan en función del tipo impositivo que resultaría aplicable al resultado anual total previsto.

El (gasto)/ingreso por impuesto sobre las ganancias puede desglosarse de la siguiente manera:

31/12/2018 Gasto por impuesto sobre las ganancias Impuesto corriente: Impuesto corriente sobre el beneficio del ejercicio (4.833) Total (gasto)/ingreso por impuesto corriente (4.833) Impuesto sobre las ganancias diferido (Disminución) incremento en activos por impuestos diferidos 6.609 Disminución (incremento) en pasivos por impuestos diferidos (3.061) Aplicación BINS (8.255) Total (gasto)/ingreso por impuestos diferidos (4.707) Total (gasto)/ingreso por impuesto (9.540)

La conciliación numérica del gasto por impuesto sobre las ganancias con el impuesto a pagar durante el ejercicio 2018 es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017

Beneficio / (Pérdida) de las actividades antes de gasto por impuesto 436 (78.101)

Impuesto al tipo impositivo del 25% (109) 19.525 Efecto impositivo de importes que no son deducibles (imponibles) en el cálculo del

beneficio fiscal: Diferencias Permanentes (4.724) (9.026) Diferencias Temporarias 3.548 - Reconocimiento de créditos fiscales no reconocidas previamente 20.192 Aplicación de créditos fiscales (8.255) - Pérdidas fiscales no reconocidas previamente recuperadas ahora para reducir 8.502 gasto por impuesto corriente

(Gasto) / ingreso por impuesto sobre las ganancias (9.540) 39.193

Las principales diferencias permanentes en el ejercicio son:

- Aumentos

o Revalorización fiscal de las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. en la ampliación de capital con AND por 27.954 miles de euros en base a 31 de diciembre de 2018, derivados de la aplicación del artículo 11.6 de la Ley del Impuesto de Sociedades.

- Disminuciones

o Depreciación del Inmovilizado Material e Inversiones Inmobiliarias por 1.281 miles de euros en virtud del art.13.2 a y DT 15 L.I.S

La legislación vigente establece que los impuestos no pueden considerarse definitivamente liquidados hasta que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades fiscales, o haya transcurrido el plazo de prescripción de cuatro años. Al 31 de diciembre 2018, las sociedades que forman el Grupo tienen pendientes de inspección por las autoridades fiscales todos los impuestos que les son aplicables desde el 1 de enero de 2014.

Los Administradores de la Sociedad Dominante no esperan que se devenguen pasivos adicionales de consideración para las mismas como consecuencia de una eventual inspección.

17. INGRESOS Y GASTOS

a) Importe neto de la cifra de negocios

El detalle del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a las actividades ordinarias de la Sociedad es el siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Venta de existencias 189.461 24.320 Prestación de servicios 374 3.624 Ingresos por arrendamientos 581 240 Otros - 5 190.416 28.189

Todas las ventas del ejercicio se han producido a territorio nacional.

b) Coste de ventas

31/12/2018 31/12/2017

Variación de existencias y costes relacionados (158.348) (19.399) Prestación de servicios (324) (1.906) Costes asociados a arrendamientos (1.984) (151) Otros - -

(160.656) (21.456)

b) Gastos de personal

31/12/2018 31/12/2017 Sueldos, salarios y asimilados (10.893) (5.366) Cargas sociales: Seguridad Social a cargo de la empresa (1.409) (862) Aportaciones y dotaciones para pensiones (162) (87) Otras cargas sociales (378) (132) (12.842) (6.447)

d) Variación de provisiones de tráfico

31/12/2018 31/12/2017 - Reversión de provisiones para riesgos y gastos 7.802 5.101 (Nota 13) - Dotación a la provisión de riesgos y gastos (Nota 13) (6.577) (3.285) - Dotación a la provisión de existencias (Nota 9) (25.698) (128.425) - Reversión de provisión de existencias (Nota 9) 20.774 36.017 - Reversión de provisión de insolvencias de tráfico - 11.796 (Nota 10) - Reversión de provisión de créditos a largo plazo con 2.633 13.022 (Nota 10) empresas asociadas - Otros (557) (173) (1.623) (65.947)

e) El número medio de empleados en el curso del ejercicio distribuido por categorías es el siguiente:

2018 Hombres Mujeres Total Directivos 13 4 17 Jefes y técnicos 41 18 59 Administrativos y comerciales 15 26 41 Oficios varios y subalternos 4 0 4 73 48 121

2017 Hombres Mujeres Total Directivos 10 2 12 Jefes y técnicos 30 10 40 Administrativos y comerciales 6 13 19 Oficios varios y subalternos 4 - 4 50 25 75

El número de empleados a 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 es el siguiente:

2018 Hombres Mujeres Total Directivos 12 5 17 Jefes y técnicos 46 22 68 Administrativos y comerciales 27 27 54 85 54 139

2017 Hombres Mujeres Total Directivos 11 3 14 Jefes y técnicos 39 14 53 Administrativos y comerciales 6 19 25 56 36 92

18. GARANTÍAS COMPROMETIDAS CON TERCEROS Y OTROS PASIVOS CONTINGENTES

Al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017, el Grupo tiene concedidos ante terceros los siguientes avales y garantías:

Miles de euros

31/12/2018 31/12/2017 Por cantidades entregadas a cuenta por clientes 26.168 20.309 Por obligaciones pendientes en terrenos y urbanizaciones 7.338 16.282 Total 33.506 36.591

Dentro del concepto “Por cantidades entregadas a cuenta por clientes” se recogen principalmente avales de afianzamiento de entregas a cuenta en la compra de viviendas por parte de los clientes.

Los Administradores de las sociedades del Grupo no esperan que se surjan pasivos para las mismas en relación con los mencionados avales.

19. COMPROMISOS

a) Compromisos por arrendamiento operativo (cuando la sociedad es arrendataria)

El importe que el Grupo ha incurrido durante el ejercicio 2018 en arrendamientos y gastos comunes para inmuebles y otros equipamientos en relación con sus actividades asciende a 494 miles de euros (295 miles de euros en el ejercicio 2017).

Se trata de los contratos de alquiler de las oficinas que el Grupo tiene en las diferentes delegaciones. El contrato de las oficinas situadas en Madrid en la calle Quintanavides, 13 vence en diciembre del ejercicio 2020, y es renovable a su vencimiento en condiciones de mercado.

Los pagos mínimos totales futuros por rentas correspondientes a arrendamientos operativos no cancelables son los siguientes:

Miles de euros 2018 2017 Menos de un año 195 356 Entre uno y cinco años 180 306 Más de cinco años - - 375 662

20. OPERACIONES CON PARTES VINCULADAS

Se consideran "partes vinculadas" al Grupo, adicionalmente a las entidades dependientes, asociadas y multigrupo, el "personal clave" de la Dirección de la Sociedad (miembros de su Consejo de Administración y los Directores, junto a sus familiares cercanos), así como las entidades sobre las que el personal clave de la Dirección pueda ejercer una influencia significativa o tener su control.

A continuación, se indican las transacciones realizadas por el Grupo, durante los ejercicios 2018 y 2017, con las partes vinculadas a éste, distinguiendo entre accionistas significativos, miembros del Consejo de Administración y Directores de la Sociedad y otras partes vinculadas. Las condiciones de las transacciones con las partes vinculadas son equivalentes a las que se dan en transacciones hechas en condiciones de mercado y se han imputado las correspondientes retribuciones en especie.

Miles de euros 31 de diciembre de 2018 Personas, Accionistas Administradores y Sociedades, Total significativos Directivos Entidades del Grupo ACTIVO

No corriente Créditos concedidos - - 75.605 75.605

Corriente Créditos concedidos - - 6 6 Otros activos financieros (a) - - 12.175 12.175 Activos líquidos equivalentes 80.439 - - 80.439

(a) Importe correspondiente al IVA devengado en la aportación de socios de Front Maritim del Besós, S.L

Miles de euros 31 de diciembre de 2018 Personas, Accionistas Administradores Sociedades, Total significativos y Directivos Entidades del Grupo PASIVO

No corriente Deudas con entidades de crédito 25.186 - - 25.186 Otros pasivos financieros - - 4 4 Corriente Deudas con entidades de crédito 11.502 - - 11.502 Otras deudas - - 4 4

Miles de euros 31 de diciembre de 2017 Personas, Accionistas Administradores Sociedades, Total significativos y Directivos Entidades del Grupo ACTIVO

No corriente Créditos concedidos - - 76.874 76.874

Corriente Créditos concedidos - - 33 33 Otros activos financieros - - - - Activos líquidos equivalentes 47.497 - - 47.497

Miles de euros 31 de diciembre de 2017 Personas, Accionistas Administradores Sociedades, Total significativos y Directivos Entidades del Grupo PASIVO

No corriente Deudas con entidades de crédito 4.645 - - 4.645

Corriente Deudas con entidades de crédito 40.219 - - 40.219 Otras deudas - - - -

Miles de Euros 31 de diciembre de 2018 Personas, Accionistas Administradores y Sociedades, Total significativos Directivos Entidades del Grupo Gastos: Comisiones e intereses bancarios (4.511) - - (4.511) Compra de existencias - - - Otros gastos (207) - - (207) Ingresos: Aportaciones de socios 1.090 - - 1.090 Otros ingresos 10 - - 10

Miles de euros 31 de diciembre de 2017 Personas, Accionistas Administradores Sociedades, Total significativos y Directivos Entidades del Grupo Gastos: Comisiones e intereses bancarios (5.455) - - (5.455) Compra de existencias - - (1.204) (1.204) Otras compras - - (100) (100) Ingresos: Prestación de servicios (a) - - 1.803 1.803

(a) 936 miles de euros por servicios prestados por la Sociedad a Merlin Properties Socimi, S.A. en relación a actividades de comercialización, gestión de suelos y otros servicios. Como consecuencia de la operación descrita en la nota 1 Merlin Properties Socimi, S.A. se subrogó en las obligaciones de Metrovacesa, S.A.. Adicionalmente 867 miles de euros facturados a MPYA por servicios de gestión.

21. INFORMACIÓN LEGAL RELATIVA AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y A LA ALTA DIRECCIÓN

a) Retribución y otras prestaciones al Consejo de Administración y a la Alta Dirección.

A continuación, se incluye un resumen de los datos más significativos de las remuneraciones y prestaciones correspondientes a los ejercicios 2018 y 2017:

Miles de euros

31/12/2018 31/12/2017 Miembros del Consejo de Administración: Concepto retributivo- Retribución fija y variable 2.182 999 Retribución en especie 35 10 Dietas - - Indemnizaciones - - Atenciones estatutarias 1.234 - Otros beneficios- del Consejo de Administración Primas de seguros de vida 8 20 Fondos y planes de pensiones 63 8 Directivos:

Total remuneraciones devengadas por la alta dirección(*) 2.116 542

(*) No incluye plan de pensiones ni seguro de vida

Tal y como se refleja en la Nota 1.c.4, determinados miembros del Consejo de Administración, así como algunos miembros de la alta dirección, tienen derecho a un plan de incentivos basado en entrega de acciones y remuneración en efectivo. El importe devengado por los miembros del consejo de administración ha ascendido a 769 miles de euros y los miembros de la alta dirección ha ascendido a 411 miles de euros.

b) Situaciones de conflictos de interés de los administradores

En el deber de evitar situaciones de conflicto con el interés de la Sociedad, durante el ejercicio los administradores que han ocupado cargos en el Consejo de Administración han cumplido con las obligaciones previstas en el artículo 228 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Asimismo, tanto ellos como las personas a ellos vinculadas, se han abstenido de incurrir en los supuestos de conflicto de interés previstos en el artículo 229 de dicha ley, excepto en los casos en que haya sido obtenida la correspondiente autorización.

Es política común de los miembros del Consejo abstenerse en reuniones del Consejo de Administración o comisiones delegadas con relación a operaciones y/o acuerdos donde pudiera haber incompatibilidades, en los términos que aparecen reflejados en las actas del ejercicio 2018, sin que afecte dicho hecho en ningún caso a las manifestaciones incluidas en el artículo 229 de supuestos de conflicto de interés.

22. HECHOS POSTERIORES AL CIERRE

• Participaciones mayoritarias

Los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de Metrovacesa, S.A., tanto directa como indirecta, superiores al 3% del capital social, a fecha de formulación, son los siguientes:

Acciones % del Directas Indirectas Total Capital Grupo Banco Santander 40.472.576 26.426.709 66.899.285 44,11% Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14.321.573 17.301.265 31.622.838 20,85% Grupo S.A. Banco Popular Español* 7.970.551 - 7.970.551 5,25% Schroders, PLC - 7.835.594 7.835.594 5,17% Quasar Investment, S.a.r.l.** 217.389 5.773.159 5.990.548 3,95% Julius Baer Group, Ltd - 4.566.672 4.566.672 3,01% Resto de accionistas (bolsa) y autocartera 26.790.853 - 26.790.853 20,67% Total 89.772.942 61.903.399 151.676.341 100,00% (*) Banco Popular Español pertenece al Grupo Santander (**) Banco Popular es propietario indirecto del 49% de Project Quasar Holdco.

• Distribución de reservas

El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante celebrado el 27 de febrero de 2019 ha acordado someter a la Junta de Accionistas la distribución de reservas disponibles por un importe de 50.000 miles de euros.

23. HONORARIOS DE AUDITORES DE CUENTAS

Durante los ejercicios 2018 y 2017, los honorarios relativos a los servicios de auditoría de cuentas prestados por los auditores de las cuentas anuales consolidadas del Grupo, PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., o por empresas vinculadas a los mismos por control, propiedad común o gestión, así como los honorarios por servicios facturados por los auditores de cuentas anuales individuales de las sociedades incluidas en la consolidación y por las entidades vinculadas a éstos por control, propiedad común o gestión han sido los siguientes:

2018 2017 Servicios de auditoría 148 103 Otros servicios de verificación 137 207 Total servicios auditoría y relacionados 285 310 Total otros servicios - - Total servicios profesionales 285 310

Desde la fecha de cierre del ejercicio hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, los honorarios facturados por servicios distintos de auditoría y relacionados, prestados por el auditor ascendieron a 12 miles de euros (0 miles de euros en el ejercicio 2017).

Ni a 31 de diciembre de 2018 ni a 31 de diciembre de 2017 se han devengado honorarios por trabajos realizados por otras sociedades de la red PwC.

ANEXO I

SOCIEDADES DEPENDIENTES Participación Neta en la sociedad titular Domicilio 2018 2017 31.12.2018 31.12.2017 Nombre Actividad Sociedad del Grupo titular social (%) (%) (miles €) (miles €) Promoción y Desarrollo Inmobiliaria Das Avenidas Novas, S.A. Portugal 100% 100% 6 2.996 Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Promociones Vallebramen, S.L. España 100% 100% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Fuencarral Agrupanorte, S.L. (ANTES ALQ.13) España 100% 100% 100.691 100.691 Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Metrovacesa Inmuebles y Promociones, SL España 100% 100% 24.454 24.454 Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción Y Arrendamiento. S.A. España 99,97% 99,93% 339.854 339.701 Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Desarrollo de Infraestructuras de Castilla, S.A. España 100% 100% 72 72 inmobiliario S.A. Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Vailen Management, S.L España 100% 100% . - inmobiliario S.A. Global Carihuela Patrimonio No Estratégico, Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. España 100% 100% 16.230 16.230 S.L. inmobiliario S.A.

Participación Neta en la sociedad titular SOCIEDADES ASOCIADAS (*) Y NEGOCIOS CONJUNTOS (**) Domicilio 2018 2017 31/12/2018 31/12/2017 Nombre Actividad Sociedad del Grupo titular social (%) (%) (miles €) (miles €) Promoción y Desarrollo Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (*) España 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (*) España 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (*) España 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (*) España 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Monteburgos Holding Spain, S.L. España 24% - 209 - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Valdicsa, S.A. (**) España - 33% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Front Maritim del Besos, S.L. (*) España 39% - 58.776 - inmobiliario S.A.

(*) Negocios conjuntos (**) Sociedad liquidada

PARTICIPACIONES INDIRECTAS:

Participación Neta en la sociedad titular

OTRAS INVERSIONES NO CONSOLIDADAS Domicilio 2018 2017 31/12/2018 31/12/2017 Nombre Actividad Sociedad del Grupo titular social (%) (%) (miles €) (miles €) Urbanizadora Fuente San Luis, S.L. España Construcción y vena 10% 2 -

ANEXO I(*) La información financiera incluida en el presente

ANEXO II

ANEXO II

Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Monteburgos Front Maritim Valdepolo I, S.A. Valdepolo II, S.A. Valdepolo III, S.A. Valdepolo IV, S.A. Holding Spain, del Besos, (*) (*) (*) (*) S.L. (*) (a) S.L. (*) Información financiera resumida a 31/12/2018 Activos Corrientes 23.185 23.176 23.165 23.178 511 164.326 Pasivos corrientes (33) (32) (32) (33) (743) (12.189) Activos netos corrientes 23.152 23.144 23.133 23.145 (232) 152.137 Activos no Corrientes 848 850 850 850 2.321 0 Pasivos no corrientes (24.750) (24.750) (24.750) (24.750) (1.170) 0 Activos netos no corrientes (23.902) (23.900) (23.900) (23.900) 1.151 0 Activos netos totales (750) (756) (767) (755) 919 152.137 Ingresos ordinarios (4) (4) (4) (4) - (3) Beneficio del ejercicio (76) (76) (76) (76) 46 (3) (a) Incluye estados financieros consolidados de Monteburgos Holding Spain, S.L. y Las Tablas Propco I, S.L.

Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora L'Esplay Valdicsa, S.A. Valdepolo I, S.A. (*) Valdepolo II, S.A. (*) Valdepolo III, S.A. (*) Valdepolo IV, S.A. (*) Valencia, S.L. (**) (*) Información financiera resumida a 31/12/2017 Activos Corrientes 23.097 23.089 23.078 23.091 - 3.217 Pasivos corrientes (22) (22) (21) (22) - 3.809 Activos netos corrientes 23.075 23.067 23.057 23.069 - 7.026 Activos no Corrientes 848 850 850 850 - - Pasivos no corrientes (24.750) (24.750) (24.750) (24.750) - - Activos netos no corrientes (23.902) (23.900) (23.900) (23.900) - - Activos netos totales (827) (833) (843) (831) - 7.026 Ingresos ordinarios (5) (5) (5) (5) - (8) Beneficio del ejercicio (94) (85) (86) (86) - (8)

(*) La información financiera incluida en el presente anexo no ha sido auditada (**) Sociedad liquidada ANEXO I(*) La información financiera incluida en el presente

Informe de gestión consolidado correspondiente al ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2018

1. Aspectos significativos del periodo

Operaciones relevantes del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2018.

• Salida a bolsa

Con fecha 6 de febrero de 2018 las acciones de la Sociedad Dominante han comenzado a cotizar en la bolsa de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao con un precio de salida de 16,50 euros por acción.

Los accionistas mayoritarios han puesto en el mercado 39.130.435 acciones a un valor unitario de 16,50 por acción.

Con fecha 2 de febrero de 2018 se ha suscrito un Stock Lending Agreement (préstamo de valores) de 3.913.043 acciones de Metrovacesa, S.A. con la entidad Morgan Stanley & Co. International plc como agente de estabilización, con la finalidad de poder disponer de las acciones para su enajenación posterior en el marco de la instrumentación de la práctica de estabilización permitida por la normativa de mercado de capitales y para poder atender excesos de demanda (sobre-adjudicación).

Durante el período de estabilización (30 días desde la admisión a cotización), el agente de estabilización ha operado con las acciones que se le habían otorgado según el contrato anteriormente mencionado. Al finalizar el periodo de estabilización el agente de estabilización ha procedido a devolver las acciones a sus propietarios iniciales.

• Venta en contrato privado llave en mano

Durante el mes de noviembre de 2017, la Sociedad firmó un acuerdo privado con una Socimi dedicada a la inversión en activos en renta, para la transmisión de las oficinas que se están construyendo en el solar de Josefa Valcárcel por valor de 29.700 miles de euros. El 28 de septiembre de 2018 se produjo la transmisión del activo, lo que representó un delante de 3 meses respecto a la previsión inicial.

• Acuerdo comercial con Tishman Speyer

Durante el mes de julio, la sociedad Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. ha firmado un acuerdo de socios (“Joint Venture”) con el grupo inmobiliario internacional Tishman Speyer, para el desarrollo de un complejo de oficinas en la zona de Las Tablas (Madrid). Dicho complejo se desarrollará sobre un suelo que Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. transmitirá a la Joint Venture y en la que participa en un 24% del capital.

• Alianza estratégica

Durante el mes de diciembre, la Sociedad Dominante ha firmado una alianza estratégica con la sociedad Endesa Generación, S.A. para avanzar en el proceso urbanístico de un ámbito donde tienen intereses comunes.

• Financiación puente

Con fecha 15 de enero de 2018, la Sociedad Dominante ha realizado la amortización total de esta financiación.

• Financiación corporativa

El Grupo ha realizado disposiciones de la financiación corporativa por importe de 90.000 miles de euros y amortizaciones parciales conforme establece el contrato de financiación. A fecha actual, tiene saldos disponibles, pendientes de disponer por importe de 185.000 miles de euros.

• Situación financiera

El Área Financiera, responsable de la gestión de riesgos financieros, revisa la estructura de capital, así como el ratio de Deuda neta (definida esta como la tesorería menos la deuda con terceros clasificada como deuda bancaria), sobre valor razonable de los activos (Gross Asset Value — GAV). A este respecto el Grupo tiene la previsión para el largo plazo de no sobrepasar un endeudamiento de 25% para este ratio. A 31 de diciembre de 2018 el ratio es del -1,86%.

Deuda financiera neta 31/12/2018 (+) Deuda bancaria* 81.157 (-) Tesorería disponible (120.500) (-) Otros activos financieros (7.110) (46.453) (*) Importe neto de los pagos anticipados realizados en el momento de la apertura de la financiación corporativa por importe de 5.336 miles de euros a 31 de diciembre de 2018.

Valor de mercado de los activos (GAV) 2.567.884 miles de euros (no incluye el valor de mercado de los activos propiedad de las sociedades que consolidan por el método de puesta en equivalencia cuyo valor atribuido es 104.316 miles de euros).

De los resultados correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2018 destacan los siguientes hechos:

• Ventas y margen

Según se detalla en la Nota 17, durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2018, el importe neto de la cifra de negocios han ascendido a 190.416 miles de euros principalmente por la contribución a la cifra de ventas de los ingresos ventas de promociones inmobiliarias y ventas de suelos (189.461 miles de euros), las prestaciones de servicios a terceros (374 miles de euros) y los ingresos por arrendamiento (581 miles de euros). Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2017, los ingresos ascendieron a 28.189 miles de euros principalmente por la contribución de las ventas de promociones inmobiliarias (24.320 miles de euros) y las prestaciones de servicios a terceros (3.624 miles de euros).

Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2018 el margen bruto de la compañía, antes de reversión de deterioros asociados a las entregas, entendido como la diferencia entre el importe de la venta de existencias que ha ascendido a 189.461 miles de euros y el coste asociado a las mismas que ha ascendido a 158.348 miles de euros, ha sido a 31.113 miles de euros. Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2017 el margen bruto de la compañía, entendido como la diferencia entre el importe de la venta de existencias que ascendió a 24.320 miles de euros y el coste asociado a las mismas que ha ascendido a 19.399 miles de euros, ha sido a 4.921 miles de euros.

• Gastos de Estructura

Los gastos de estructura se sitúan en 29.237 miles de euros e incluyen gastos de personal por importe de 12.842 miles de euros para el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2018. A 31 de diciembre de 2017 los gastos de estructura se sitúan en 15.384 miles de euros e incluyen gastos de personal por importe de 6.447 miles de euros.

• Resultado del periodo

El resultado acumulado consolidado a 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017, ha ascendido a 5.022 miles de euros de pérdidas y 38.908 miles de euros de perdida, respectivamente.

2. Factores de riesgo

Según se indica en la Nota 3 de las notas explicativas adjuntas, como consecuencia de las actividades que el Grupo desarrolla, existen riesgos inherentes al entorno, marco regulatorio y de las operaciones que deben ser identificados y controlados mediante los sistemas de gestión de riesgos establecidos por el Grupo.

El Grupo cuenta con una Política de Control y Gestión de Riesgos que establece los principios de actuación para que los riesgos relevantes a los que se enfrenta Metrovacesa, S.A. y su Grupo estén en todo momento identificados, medidos, comunicados y, en la medida de lo posible, controlados.

3. Información sobre vinculadas

En la Nota 20 de las notas explicativas adjuntas se detallan las operaciones realizadas con partes vinculadas.

Gran parte de las mismas proceden de los acuerdos de financiación y sus correspondientes gastos financieros con las entidades financieras que componen el accionariado de la Sociedad Dominante, así como de operaciones financieras con otras sociedades del grupo.

4. Hechos posteriores

• Participaciones mayoritarias

Los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de Metrovacesa, S.A., tanto directa como indirecta, superiores al 3% del capital social, a fecha de formulación, son los siguientes:

Acciones % del Directas Indirectas Total Capital

Grupo Banco Santander 40.472.576 26.426.709 66.899.285 44,11% Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14.321.573 17.301.265 31.622.838 20,85% BancoGrupo PopularS.A. Español* 7.970.551 - 7.970.551 5,25% Schroders, PLC - 6.617.871 6.617.871 4,36% Quasar Investment, S.a.r.l.** 217.389 5.773.159 5.990.548 3,95% Julius Baer Group, Ltd - 4.566.672 4.566.672 3,01% Resto de accionistas (bolsa) y autocartera 28.008.576 - 28.008.576 18.47% Total 90.990.665 60.685.676 151.676.341 100,00% (*) Banco Popular Español pertenece al Grupo Santander (**) Banco Popular es propietario indirecto del 49% de Project Quasar Holdco.

• Distribución de reservas

El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante celebrado el 27 de febrero de 2019 ha acordado someter a la Junta de Accionistas la distribución de reservas disponibles por un importe de 50.000 miles de euros.

5. Perspectivas

La demanda residencial continuará creciendo impulsada por la mejora en el empleo, los reducidos costes de financiación y el mayor atractivo de la vivienda como inversión. Nos encontramos ante un escenario de crecimiento de las ventas de vivienda, que se verán impulsadas por los siguientes factores:

1) Ciclo expansivo y mejora del empleo 2) Costes de financiación reducidos a corto plazo. 3) Rentabilidad frente a inversiones alternativas. 4) Tendencia "cultural" a la compra

6. Tesorería

La posición de tesorería disponible del Grupo al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017 asciende a 120.500 miles de euros y 38.307 miles de euros respectivamente. Esta liquidez, junto al control de los gastos que el Grupo está realizando y la generación de caja procedente de la promoción y venta de las promociones residenciales del Grupo hacen que los Administraciones de la Sociedad Dominante confíen en que se dispondrán de suficientes recursos para hacer frente a las necesidades de caja.

7. Adquisición de acciones propias

Durante el ejercicio 2018, la Sociedad Dominante ha realizado operaciones con acciones propias en el marco de un contrato de liquidez firmado con Banco Sabadell, S.A. donde éste actúa como proveedor de liquidez. Adicionalmente, la Sociedad Dominante ejecutó un programa de recompra de acciones durante los meses de agosto y septiembre para hacer frente al programa de incentivos de directivos basado en pago en acciones.

A 31 de diciembre de 2018, la Sociedad Dominante tenía 302.472 acciones propias en autocartera.

8. Distribución de dividendos

No se han distribuido en los ejercicios 2018 y 2017.

Durante los ejercicios 2017 y 2018 existían limitaciones a la distribución de dividendos asociados a la financiación corporativa firmada el pasado 1 de diciembre de 2017. A partir de 1 de enero de 2019, se podrán realizar distribuciones de dividendos entre los accionistas, siempre que se cumplan determinados covenants establecidos en el contrato.

9. Investigación y Desarrollo

No se han realizado durante el ejercicio terminado a 31 de diciembre de 2018 inversiones significativas en investigación y desarrollo, debido a las características propias de la actividad del Grupo.

10. Periodo Medio de Pago a Proveedores

En la Nota 14 de las cuentas anuales de detalla el periodo medio de pago a proveedores.

11. Informe Anual de Gobierno Corporativo

El Informe Anual de Gobierno Corporativo correspondiente al ejercicio 2018, forma parte del Informe de Gestión y desde la fecha de publicación de las cuentas anuales se encuentra disponible en la página web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y en la página web de Metrovacesa (www.metrovacesa.com)

12. Medidas Alternativas de Rendimiento

Tal y como se indica en las Notas 1 y 2 de las cuentas anuales consolidadas, el Grupo prepara sus cuentas anuales consolidadas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF-EU). Adicionalmente presenta algunas Medidas Alternativas de Rendimiento (“APMs” por sus siglas en inglés) para proporcionar información adicional que favorecen la comparabilidad y comprensión de su información financiera, y facilita la toma de decisiones y evaluación del rendimiento del Grupo. Las APMs deben ser consideradas por el usuario de la información financiera como complementarias de las magnitudes presentadas conforme a las bases de presentación de las cuentas anuales consolidadas, pero en ningún caso sustitutivas de éstas.

Las APMs más significativas son las siguientes:

Margen bruto (Gross Margin)

Definición: Ventas de existencias – Variación de existencias – Aprovisionamientos (sin considerar las pérdidas por deterioro de existencias).

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Venta de existencias (Nota 17) 189.461 24.320 Variación de existencias y costes relacionados (Nota 17) (158.348) (19.399) Margen bruto de promoción (Gross Margin) 31.113 4.921

Explicación del uso: el resultado o margen bruto de promoción es considerado por los Administraciones de la Sociedad Dominante como una medida de los rendimientos de su actividad, ya que proporciona información sobre el resultado o margen bruto de los proyectos de promoción, que se obtiene partiendo de las ventas externas y restando el coste incurrido para lograr dichas ventas. Adicionalmente, se han tenido en cuenta para dicho cálculo, los deterioros aplicados correspondientes a activos inmobiliarios que han sido objeto de venta durante el periodo. Dentro del Margen bruto de promoción no se consideran los rendimientos que se pongan de manifiesto como consecuencia de las ventas de suelo.

Comparativa: El grupo presenta un Margen bruto de 31.113 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, comparado con un margen bruto de 4.921 miles de euros a 31 de diciembre de 2017, lo que supone una variación positiva de 26.192 miles de euros debido al incremento actividad en términos de entregas y ventas de suelos.

Margen neto (Net Margin)

Definición: Margen bruto – Gastos comerciales y de marketing directamente imputables a promociones los cuales se incluyen dentro del epígrafe de Otros gastos de explotación.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Margen bruto (Gross Margin) 31.113 4.921 Gastos comerciales y de marketing(1) (8.107) (1.797) Margen neto (Net Margin) 23.006 3.124 (1) Gastos comerciales directamente imputables a promociones inmobiliarias. Según normativa contable no son susceptibles de capitalización. Se registran dentro del epígrafe “servicios exteriores” del estado de resultados consolidados.

Explicación del uso: el margen neto es considerado por los Administraciones de la Sociedad Dominante como una medida de los rendimientos de su actividad, ya que proporciona información sobre el margen neto de las promociones que han generado ingresos durante el período. Dicho margen neto es calculado en base al resultado o margen bruto (Gross Margin), neto de ciertos costes asociados al marketing y venta de las promociones relevantes. Dentro del margen neto se consideran los rendimientos que se pongan de manifiesto como consecuencia de las ventas de suelo, por considerarse una parte relevante de la actividad del grupo.

Comparativa: El grupo presenta un margen neto de 23.006 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, comparado con un margen neto de 3.124 miles de euros a 31 de diciembre de 2017, lo que supone una variación positiva de 19.882 miles de euros debido al incremento actividad en términos de entregas y ventas de suelos.

EBITDA

Definición: Margen Neto (Net Margin) + Prestaciones de servicios + Otros ingresos de explotación – Gastos de personal – Otros gastos operativos una vez excluidos los gastos comerciales y de marketing (servicios exteriores ajustados por los gastos comerciales).

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Margen neto de promoción (Net Margin) 23.006 3.124 Prestación de servicios (Nota 17.a) 374 3.624 Ingresos por arrendamientos (Nota 17.a) 581 240 Otros (Nota 17.a) - 5 Prestación de servicios (Nota 17.b) (324) (1.906) Costes asociados a arrendamientos (Nota 17.b) (1.984) (150) Gastos de personal (Nota 17.c) (12.842) (6.447) Servicios exteriores menos gastos comerciales (8.288) (7.140) Otras ganancias o pérdidas (1.222) 195 EBITDA (699) (8.455)

Explicación del uso: el EBITDA es considerado por los Administraciones de la Sociedad Dominante como una medida de los rendimientos de su actividad ya que proporciona un análisis del resultado del ejercicio (excluyendo intereses e impuestos, así como la amortización y deterioros) como una aproximación a los flujos de caja operativos que reflejan la generación de caja. Adicionalmente, es una magnitud ampliamente utilizada por inversores a la hora de valorar las empresas, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento comparando el EBITDA con la deuda neta y también comparando el EBITDA con el servicio de la deuda (debt service).

Comparativa: El grupo presenta un EBITDA negativo de 699 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, comparado con un EBITDA negativo de 8.455 miles de euros a 31 de diciembre de 2017, lo que supone una variación positiva de 7.756 miles de euros debido al incremento de actividad que está realizando la Compañía.

Deuda financiera neta

Definición: Deuda bancaria – tesorería disponible +/- otros activos y pasivos financieros.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Deuda bancaria (1) 81.157 47.561 Tesorería disponible (Nota 11) (120.500) (38.307) Otros activos/pasivos financieros (7.110) (1.427) Deuda financiera neta (46.453) 7. 827 (1) Importe neto de los pagos anticipados realizados en el momento de la apertura de la financiación corporativa por importe de 5.336 miles de euros a 31 de diciembre de 2018.

Explicación del uso: la deuda financiera neta es una magnitud financiera que mide la posición de endeudamiento neto de una compañía. Adicionalmente, es una magnitud ampliamente utilizada por inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero neto de las empresas, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento neto.

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2018 un total de deuda financiera neta negativa de 46.453 miles de euros comparados con un total de 7.782 miles de euros negativos a 31 de diciembre de 2017, debido principalmente a la financiación puente otorgada por los accionistas mayoritarios.

Apalancamiento

Definición: Deuda financiera neta / Total activos.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Deuda financiera neta (a) (46.453) 7.827 Total de Activo (b) 2.593.824 2.547.037 Apalancamiento (a) / (b) (1,79%) 0,31%

Explicación del uso: el Apalancamiento es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la compañía. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el Apalancamiento financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento.

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2018 un apalancamiento negativo del 1,79% comparado con un ratio del 0,31% a 31 de diciembre de 2017, principalmente debido al aumento de actividad del grupo.

Return on capital employed (ROCE)

Definición: EBITDA Ajustado / (suma de los saldos medios entre el 31 de diciembre de 2018 y el 31 de diciembre de 2017 del Patrimonio Neto y la Deuda financiera neta, respectivamente).

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 EBITDA (699) (8.455) Patrimonio neto medio* 2.395.233 1.698.275 Deuda financiera neta media del ejercicio ** (27.140) (10.359) ROCE (0,03%) (0.50%)

(*) El patrimonio neto a 31 de diciembre de 2018 asciende a 2.393.090 miles de euros y a 2.397.376 miles de euros a 31 de diciembre de 2017, resultando por tanto el saldo medio de la media entre ambos importes.

(**) La deuda financiera neta del ejercicio a 31 de diciembre de 2018 asciende a -46.453 miles de euros y a 7.827 miles de euros a 31 de diciembre de 2017, resultando por tanto el saldo medio de la media entre ambos importes.

Explicación del uso: el rendimiento del capital empleado (Return on capital employed o ROCE) es considerado por los Administraciones de la Sociedad Dominante como una medida de los rendimientos de su actividad, ya que mide la rentabilidad de una compañía tomando en consideración una cuestión especialmente relevante y es la eficiencia con que se emplea el capital. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar la rentabilidad real de una compañía.

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2018 un ROCE negativo del 0,03% comparado con un ROCE negativo de 0,50% a 31 de diciembre de 2017, principalmente debido al aumento de capital registrado a principios del ejercicio 2018.

Loan to Value (LTV)

Definición: Deuda financiera neta / (Valor de mercado de los activos inmobiliarios registrados en inversiones inmobiliarios + valor de mercado de los activos inmobiliarios registrados en existencias).

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Deuda financiera neta (46.453) 7.827 Valor de mercado del portfolio registrado en inversiones inmobiliarias 340.092 370.577 (Nota 6) Valor de mercado del portfolio registrado en existencias (Nota 9) 2.227.826 2.210.178 LTV (1,81%) 0,30%

Explicación del uso: el LTV es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la compañía en relación al valor de mercado de sus activos inmobiliarios. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento.

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2018 un Loan to Value del -1,81% comparado con un ratio del 0,30% a 31 de diciembre de 2017, principalmente debido a la reducción de la deuda financiera neta por entregas producidas durante el ejercicio.

Loan to Cost (LTC)

Definición: Deuda financiera neta / (Existencias - Anticipos de proveedores + Inversiones Inmobiliarias)

Explicación del uso: el LTC es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la compañía. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2018 31/12/2017 Deuda financiera neta (46.453) 7.827 Existencias (Nota 9) 1.840.671 1.906.030 Anticipos a proveedores (Nota 9) (4.268) (4.383) Inversiones Inmobiliarias (Nota 6) 340.092 370.577 LTC (2,13%) 0,34%

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2018 un LTC del -2,13% comparado con un ratio del 0,34% a 31 de diciembre de 2017, principalmente debido al hecho de que la deuda financiera neta ha mostrado una reducción significativa por la liquidez obtenida a raíz de las entregas de promociones y ventas de suelos llevadas a cabo durante el ejercicio 2018.

13. Otra información

La Sociedad, al iniciar su cotización durante el ejercicio 2018, emitirá varios de los informes propios de sociedades cotizadas relacionados con la normativa de buen gobierno de sociedades cotizadas.

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

FORMULACIÓN DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS E INFORME DE GESTIÓN CONSOLIDADO CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO 2018

Las cuentas anuales consolidadas correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2018 de Metrovacesa, S.A. y Sociedades Dependientes, integrados por el balance consolidado al 31 de diciembre de 2018, el estado de resultados consolidado, el estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y el estado de flujos de efectivo consolidado, así como las notas explicativas y el informe de gestión consolidado, correspondientes al ejercicio terminado en dicha fecha, han sido formulados por el Consejo de Administración de Metrovacesa, S.A. en su reunión del día 27 de febrero de 2019. Las cuentas anuales consolidadas corresponden al ejercicio el 31 de diciembre de 2018, firmando en la última hoja todos los Consejeros.

Madrid, 27 de febrero de 2019

V.B. D. Ignacio Moreno Martínez D. Lucas Osorio Iturmendi

Presidente del Consejo de Administración Secretario del Consejo Administración

D. Mariano Olmeda Sarrión

Vicepresidente del Consejo de Administración

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

FORMULACIÓN DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS E INFORME DE GESTIÓN CONSOLIDADO CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO 2018

Fdo D. Ignacio Moreno Martínez Fdo D. Mariano Olmeda Sarrión Vocal Vocal

Fdo. D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren Fdo. D. Javier García-Carranza Benjumea Vocal Vocal

Fdo D. Cesáreo Rey-Baltar Oramas Fdo. Dña. Beatriz Puente Ferreras Vocal Vocal

Fdo D. Jose Ferris Monera Vocal Fdo. Dña. Emma Fernández Alonso Vocal

Fdo Dña. Ana Lucrecia Bolado Valle Fdo. D. Juan Béjar Ochoa Vocal Vocal

Fdo D. Vicente Moreno García-Mansilla Fdo D. Carlos Manzano Cuesta Vocal Vocal

MODELO ANEXO I

INFORME ANUAL DE GOBIERNO CORPORATIVO DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS

DATOS IDENTIFICATIVOS DEL EMISOR

FECHA FIN DEL EJERCICIO DE REFERENCIA 31/12/2018

C.I.F. A- 87471264

Denominación Social:

METROVACESA, S.A.

Domicilio Social:

C/ QUINTANAVIDES, 13, 28050, MADRID

1

INFORME ANUAL DE GOBIERNO CORPORATIVO DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS

A ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

A.1 Complete el siguiente cuadro sobre el capital social de la sociedad:

Fecha de última Número de Capital social (€) Número de acciones modificación derechos de voto

18-feb-16 492.044.505 3.075.278.154 3.075.278.154

6-jul-17 956.243.497,28 5.976.521.858 5.976.521.858

27-oct-17 956.279.346,72 5.976.745.917 5.976.745.917

28-nov-17 1.092.016.664,48 6.825.104.153 6.825.104.153

08-ene-18 1.092.069.657,44 6.825.435.359 6.825.435.359

11-ene-18 1.092.069.657,44 151.676.341 151.676.341

Observaciones Se han consignado como “Capital Social” y “Número de acciones”, la cifra de Capital así como el número de acciones resultantes tras la modificación en cuestión (y no el número de acciones emitidas en dicha modificación).

Indique si existen distintas clases de acciones con diferentes derechos asociados:

Sí  No 

Derechos y Número unitario de Clase Número de acciones Nominal unitario obligaciones derechos de voto que confiere

Observaciones

A.2 Detalle los titulares directos e indirectos de participaciones significativas a la fecha de cierre del ejercicio, excluidos los consejeros:

Nombre o % derechos de voto atribuidos a % derechos de voto a través % total de denominación las acciones de instrumentos financieros derechos de voto social del Directo Indirecto Directo Indirecto

3

accionista Banco 31,938% 17,423% 49,362% Santander BBVA 9,442% 11,407% 20,849% Schroders 5,166% 0 5,166% Quasar 3,950% 0 3,950% Investments

Observaciones

Detalle de la participación indirecta:

Nombre o Nombre o % derechos de % derechos de denominación denominación voto atribuidos voto a través de % total de social del titular social del a las acciones instrumentos derechos de voto indirecto titular directo financieros

Observaciones

Indique los movimientos en la estructura accionarial más significativos acaecidos durante el ejercicio:

Movimientos más significativos Los principales movimientos durante el ejercicio 2018 han sido como consecuencia del proceso de admisión a negociación en mercados secundarios oficiales de las acciones de la Sociedad para adecuar el capital social, número de acciones y valor nominal de las mismas a los estándares de mercado. En estos movimientos han participado los principales accionistas de la Sociedad a fecha 1 de enero de 2018, esto es, Banco Santander, S.A., Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. y Banco Popular, S.A.

Por lo tanto, los movimientos más significativos se realizaron con anterioridad al 6 de febrero de 2018, fecha de la salida a Bolsa, y han sido los siguientes: 1. Aumento de capital realizado el 8 de enero de 2018 en virtud del cual se emitieron 331.206 acciones a un valor nominal de 0,16€ por acción. El número de acciones resultantes tras la ejecución del aumento de capital fue 6.825.435.359 y el capital social resultante 1.092.069.657,44€. 2. Contra-split en virtud del cual el valor nominal de la acción es 7,20000001476829. Como consecuencia de ello, el número de acciones resultantes de la sociedad fue 151.676.341 y el capital social resultante se mantuvo inalterado.

4

A.3 Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo de administración de la sociedad, que posean derechos de voto sobre acciones de la sociedad:

% derechos de voto % derechos de voto % derechos de voto que atribuidos a las a través de % total pueden ser transmitidos a acciones de través de instrumentos Nombre o denominación social del consejero instrumentos financieros derechos financieros de voto Directo Indirecto Directo Indirecto Directo Indirecto

D. Vicente Moreno García-Mansilla 0,003% D. Javier García-Carranza Benjumea 0,002 D. Carlos Manzano Cuesta 0,001 D. Ignacio Moreno Martínez 0,003 D. Mariano Olmeda Sarrión 0,002 D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren 0,019

% total de derechos de voto en poder del consejo de administración 0,045%

Observaciones

Detalle de la participación indirecta:

% derechos de voto que Nombre o Nombre o % derechos % derechos de % total de pueden ser denominación denominación de voto voto a través de derechos de transmitidos social del social del atribuidos a instrumentos voto a través de consejero titular directo las acciones financieros instrumentos financieros

Observaciones No aplica puesto que ningún miembro del Consejo de Administración participa indirectamente en la Sociedad.

A.4 Indique, en su caso, las relaciones de índole familiar, comercial, contractual o societaria que existan entre los titulares de participaciones significativas, en la medida en que sean conocidas por la sociedad, salvo que sean escasamente relevantes o deriven del giro o tráfico comercial ordinario, excepto las que se informen en el apartado A.6:

Nombre o denominación social Tipo de relación Breve descripción relacionados

A.5 Indique, en su caso, las relaciones de índole comercial, contractual o societaria que existan entre los titulares de participaciones significativas, y la sociedad y/o

5

su grupo, salvo que sean escasamente relevantes o deriven del giro o tráfico comercial ordinario:

Nombre o denominación Tipo de relación Breve descripción social relacionados

A.6 Describa las relaciones, salvo que sean escasamente relevantes para las dos partes, que existan entre los accionistas significativos o representados en el consejo y los consejeros, o sus representantes, en el caso de administradores persona jurídica.

Explique, en su caso, cómo están representados los accionistas significativos. En concreto, se indicarán aquellos consejeros que hubieran sido nombrados en representación de accionistas significativos, aquellos cuyo nombramiento hubiera sido promovido por accionistas significativos, o que estuvieran vinculados a accionistas significativos y/o entidades de su grupo, con especificación de la naturaleza de tales relaciones de vinculación. En particular, se mencionará, en su caso, la existencia, identidad y cargo de miembros del consejo, o representantes de consejeros, de la sociedad cotizada, que sean, a su vez, miembros del órgano de administración, o sus representantes, en sociedades que ostenten participaciones significativas de la sociedad cotizada o en entidades del grupo de dichos accionistas significativos.

Nombre o Nombre o denominación Denominación denominación social social del social de la del consejero o Descripción relación / cargo accionista sociedad del grupo representante, significativo del accionista vinculado vinculado significativo D. Javier García- Banco Es actualmente Director General Adjunto (Deputy General Carranza Santander, S.A. Director) de Banco Santander, siendo responsable de Benjumea Reestructuración, Participadas, Bienes, Estrategia de Recuperación y Desinversión de Préstamos y Activos. D. Carlos Manzano Banco Es actualmente Jefe del área de participadas dentro del Cuesta Santander, S.A. departamento de Reestructuración, Participadas, Bienes, Estrategia de Recuperación y Desinversión de Préstamos y Activos del Banco Santander Dña. Ana Bolado Banco Ha estado vinculada durante más de 31 años al Grupo Valle Santander, S.A. Santander donde ha sido Directora Corporativa de Estrategia y Negocio Digital en Santander Universidades. De 2010 a 2013, fue Directora de Estrategia Comercial y Desarrollo de Negocio en Banca Comercial en España, donde también fue miembro del Comité de Dirección de Banco Santander España. Entre 2005 y 2010, trabajó como Directora Corporativa de Recursos Humanos en el Grupo Santander y, entre 2003 y 2005, como Directora General de Santander Global Banking and Markets. Anteriormente, la Sra. Bolado trabajó en diferentes áreas relacionadas con productos financieros, banca de inversión y mercados de

6

capitales. D. Mariano Banco Ha sido subdirector general de Banco Santander en la Olmeda Sarrión Santander, S.A. división Santander Global Banking & Markets. En concreto a lo largo de 30 años ha sido responsable global del área de CREDIT, que incluye fundamentalmente Structure Finance, Bonos y Préstamos Sindicados. Posteriormente fue responsable para España y Portugal de CIB (Corporate & Investment Banking). Y durante los últimos ocho años que estuvo vinculado al Banco Santander fue responsable de Global Credit Watch (Restructuraciones). D. Cesáreo Rey- Banco Bilbao Es actualmente Director de Participadas Inmobiliarias en Baltar Oramas Vizcaya BBVA Argentaria, S.A. D. José Ferrís Banco Bilbao Es actualmente Director General de Estrategia y M&A en Monera Vizcaya BBVA y está a cargo de la ejecución de fusiones y Argentaria, adquisiciones en Latinoamérica y Asia, y de la cartera S.A. inmobiliaria y venta de activos.

Observaciones

A.7 Indique si han sido comunicados a la sociedad pactos parasociales que la afecten según lo establecido en los artículos 530 y 531 de la Ley de Sociedades de Capital. En su caso, descríbalos brevemente y relacione los accionistas vinculados por el pacto:

Sí  No 

Intervinientes del pacto % de capital social Breve descripción del Fecha de vencimiento parasocial afectado pacto del pacto, si la tiene

Observaciones

Indique si la sociedad conoce la existencia de acciones concertadas entre sus accionistas. En su caso, descríbalas brevemente:

Sí  No 

Fecha de vencimiento Intervinientes acción % de capital social Breve descripción del del concierto, si la concertada afectado concierto tiene

Observaciones

7

En el caso de que durante el ejercicio se haya producido alguna modificación o ruptura de dichos pactos o acuerdos o acciones concertadas, indíquelo expresamente:

Desde la fecha de admisión a bolsa de las acciones de la Sociedad no existen pactos, acuerdos o acciones concertadas

A.8 Indique si existe alguna persona física o jurídica que ejerza o pueda ejercer el control sobre la sociedad de acuerdo con el artículo 5 de la Ley del Mercado de Valores. En su caso, identifíquela:

Sí  No 

Nombre o denominación social

Observaciones

A.9 Complete los siguientes cuadros sobre la autocartera de la sociedad:

A fecha de cierre del ejercicio:

Número de acciones directas Número de acciones indirectas (*) % total sobre capital social 302.472 - 0.20

Observaciones

(*) A través de:

Nombre o denominación social del titular Número de acciones directas directo de la participación

Total:

Observaciones

Explique las variaciones significativas habidas durante el ejercicio:

Explique las variaciones significativas No se han producido variaciones significativas y, además, todas las operaciones de autocartera se han ejecutado dentro del marco del programa de liquidez aprobado y un programa de recompra de acciones.

8

A.10 Detalle las condiciones y plazo del mandato vigente de la junta de accionistas al consejo de administración para emitir, recomprar o transmitir acciones propias.

La Junta General Extraordinaria de accionistas, celebrada el 19 de diciembre de 2017, aprobó por unanimidad, y en relación al punto Undécimo del orden del día, la autorización al Consejo de Administración para que, con posterioridad a la fecha de admisión a negociación bursátil y dentro del plazo máximo de cinco años, pueda proceder a la adquisición derivativa de acciones propias, por sí o por sus sociedades dominadas, con un máximo del 10% del capital social, y a su posterior enajenación.

Se establecieron unos precios mínimo (equivalente a su valor nominal) y máximo equivalente que resulte superior entre: (i) el 105% del precio de cotización de las acciones en el momento de la adquisición o del precio de cierre de la última sesión anterior a la adquisición, de realizarse fuera de las horas de funcionamiento; y (ii) el que resulte de incrementar en un 10% la cotización máxima de los tres meses anteriores al momento en que tenga lugar la adquisición. El plazo de la autorización es de cinco años desde el día 6 de febrero de 2018, fecha de admisión a negociación de las acciones de la Sociedad en las Bolsas de Valores españolas.

Asimismo, se hizo constar en la Junta que las acciones que se adquieran como consecuencia de dicha autorización podrán destinarse tanto a su enajenación o amortización, como a la entrega de las mismas directamente a los trabajadores o administradores de la Sociedad, o como consecuencia del ejercicio de derechos de opción de que aquéllos sean titulares

A.11 Capital flotante estimado:

% Capital Flotante estimado 20,45%

Observaciones

A.12 Indique si existe cualquier restricción (estatutaria, legislativa o de cualquier índole) a la transmisibilidad de valores y/o cualquier restricción al derecho de voto. En particular, se comunicará la existencia de cualquier tipo de restricciones que puedan dificultar la toma de control de la sociedad mediante la adquisición de sus acciones en el mercado, así como aquellos regímenes de autorización o comunicación previa que, sobre las adquisiciones o transmisiones de instrumentos financieros de la compañía, le sean aplicables por normativa sectorial.

Sí  No 

9

Descripción de las restricciones En el denominado Facility Agreement suscrito por la compañía el 1 de diciembre de 2017, con diversas entidades financieras, y por un importe de 275 millones de euros, se prevé que un cambio de control (definido como que una entidad distinta del Banco Santander o el BBVA tome el control de la Sociedad) dará el derecho a las entidades financieras a acelerar el repago del Facility.

A.13 Indique si la junta general ha acordado adoptar medidas de neutralización frente a una oferta pública de adquisición en virtud de lo dispuesto en la Ley 6/2007.

Sí  No 

En su caso, explique las medidas aprobadas y los términos en que se producirá la ineficiencia de las restricciones: Explique las medidas aprobadas y los términos en que se producirá la ineficiencia

A.14 Indique si la sociedad ha emitido valores que no se negocian en un mercado regulado de la Unión Europea.

Sí  No  En su caso, indique las distintas clases de acciones y, para cada clase de acciones, los derechos y obligaciones que confiera. Indique las distintas clases de acciones

B JUNTA GENERAL

B.1 Indique y, en su caso detalle, si existen diferencias con el régimen de mínimos previsto en la Ley de Sociedades de Capital (LSC) respecto al quórum de constitución de la junta general.

Sí  No 

% de quórum distinto al % de quórum distinto al establecido en art. establecido en art. 193 LSC para 194 LSC para los supuestos especiales del supuestos generales art. 194 LSC Quórum exigido en 1ª convocatoria Quórum exigido en 2ª convocatoria

Descripción de las diferencias N/A

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B.2 Indique y, en su caso, detalle si existen diferencias con el régimen previsto en la Ley de Sociedades de Capital (LSC) para la adopción de acuerdos sociales:

Sí  No 

Describa en qué se diferencia del régimen previsto en la LSC.

Mayoría reforzada distinta a la Otros supuestos de mayoría establecida en el artículo 201.2 LSC reforzada para los supuestos del 194.1 LSC % establecido por la entidad para la adopción de acuerdos

Describa las diferencias N/A

B.3 Indique las normas aplicables a la modificación de los estatutos de la sociedad. En particular, se comunicarán las mayorías previstas para la modificación de los estatutos, así como, en su caso, las normas previstas para la tutela de los derechos de los socios en la modificación de los estatutos.

La modificación de Estatutos Sociales deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Sociedades de Capital de conformidad con la remisión, en materia de adopción de acuerdos por la Junta General, contenida en el artículo 13.2 de los Estatutos Sociales de Metrovacesa.

En todo caso, y como dispone el artículo 286 de la Ley de Sociedades de Capital, los administradores, o en su caso, los socios autores de la propuesta de modificación de Estatutos, deberán redactar el texto íntegro de la modificación que proponen y el correspondiente informe justificativo que deberán estar a disposición de los accionistas al tiempo de la convocatoria de la Junta General

B.4 Indique los datos de asistencia en las juntas generales celebradas en el ejercicio al que se refiere el presente informe y los de los dos ejercicios anteriores:

Datos de asistencia

% voto a distancia % de presencia % en Fecha junta general Voto Total física representación Otros electrónico 19/06/2018 99,11s%

Observaciones Dado que las acciones de la Sociedad se admitieron a negociación en mercados secundarios oficiales el día 6 de febrero de 2018 y no se ha elaborado el Informe Anual de Gobierno Corporativo respecto de los dos ejercicios precedentes, no se informa sobre las Juntas de Accionistas de los dos ejercicios anteriores.

11

Respecto a la Junta General Ordinaria de 19 de junio de 2018, se celebró con la asistencia de 104 accionistas presentes o debidamente representados, que suman un total de 136.678.427 acciones con derecho a voto que representan el 90,112 % del capital social de la compañía, con el siguiente desglose:

- 23.994.907 acciones equivalentes al 15,820 % del capital social de la compañía corresponden a accionistas que delegaron su voto en el Consejo de Administración o en alguno de sus miembros.

- 200.238 acciones representativas del 0,132 % del capital social corresponden a accionistas presentes en la Junta. En dichas acciones se computaron aquellas pertenecientes a accionistas que hubieran votado a distancia.

- 112.483.282 acciones representativas del 74,160 % del capital social corresponden a accionistas representados por otros accionistas o terceros no pertenecientes al Consejo de Administración.

B.5 Indique si en las juntas generales celebradas en el ejercicio ha habido algún punto del orden del día que, por cualquier motivo, no haya sido aprobado por los accionistas.

Sí  No 

Puntos del orden del día que no se han aprobado % voto en contra (*)

(*) Si la no aprobación del punto es por causa distinta del voto en contra, se explicará en la parte de texto y en la columna de “% voto en contra” se pondrá “n/a”.

B.6 Indique si existe alguna restricción estatutaria que establezca un número mínimo de acciones necesarias para asistir a la junta general, o para votar a distancia:

Sí  No 

Número de acciones necesarias para asistir a la junta general 10 Número de acciones necesarias para votar a distancia N/A

Observaciones El apartado 1 del artículo 12 de los Estatutos Sociales establece que tienen derecho de asistencia a las Juntas Generales de la Sociedad los accionistas titulares de 10 o más acciones, cuya titularidad aparezca inscrita en el correspondiente registro contable de anotaciones en cuenta con cinco días de antelación a aquél en que haya de celebrarse la Junta General.

B.7 Indique si se ha establecido que determinadas decisiones, distintas a las establecidas por Ley, que entrañan una adquisición, enajenación, la aportación a otra sociedad de activos esenciales u otras operaciones

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corporativas similares, deben ser sometidas a la aprobación de la junta general de accionistas.

Sí  No 

Explicación de las decisiones que se deben someter a la junta, distintas a las establecidas por Ley

B.8 Indique la dirección y modo de acceso a la página web de la sociedad a la información sobre gobierno corporativo y otra información sobre las juntas generales que deba ponerse a disposición de los accionistas a través de la página web de la Sociedad.

En la página de inicio de la web de la Sociedad (www.metrovacesa.com) existe un epígrafe denominado "Gobierno Corporativo". Colocando el cursor sobre el título de dicho epígrafe se despliega automáticamente un menú con la información disponible. También se puede acceder directamente en la siguiente dirección: https://metrovacesa.com/gobierno-coporativo/

Una vez aprobado y publicado el presente informe en la CNMV, se insertará en la web, tanto el Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual sobre Remuneraciones de los Consejeros del presente ejercicio.

C ESTRUCTURA DE LA ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD

C.1 Consejo de administración

C.1.1 Número máximo y mínimo de consejeros previstos en los estatutos sociales y el número fijado por la junta general:

Número máximo de consejeros 15 Número mínimo de consejeros 5 Número de consejeros fijado por la junta 12

Observaciones

C.1.2 Complete el siguiente cuadro con los miembros del consejo:

Nombre o denominación Representa Categoría del Cargo en el Fecha primer Fecha último Procedimiento de Fecha de social del nte consejero consejo nombramiento nombramiento elección nacimiento consejero D. Ignacio N/A Otros Presidente 18/02/2016 - En la fecha de 30/07/57

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Moreno externos constitución de Martínez la Sociedad D. Mariano N/A Dominical Vicepreside 27/04/2017 27/04/2017 Cooptación y, 02/08/61 Olmeda nte posteriormente, Sarrión ratificado en la Junta General Ordinaria de 30/06/2017 D. Jorge N/A Ejecutivo Consejero 22/11/2016 22/11/2016 Cooptación y, 21/11/67 Pérez de Leza Delegado posteriormente, Eguiguren ratificado en la Junta General Ordinaria de 30/06/2017 D. Javier N/A Dominical Consejero 06/04/2016 06/04/2016 En la Junta 08/12/71 García- General de 6 de Carranza abril de 2016 Benjumea D. Carlos N/A Dominical Consejero 19/09/2017 19/09/2017 Cooptación y, 08/06/72 Manzano posteriormente, Cuesta ratificado en la Junta General Extraordinaria de 24/11/2017 Dª. Ana N/A Dominical Consejero 30/06/2017 30/06/2017 Junta General 22/10/58 Bolado Valle Ordinaria de 30/06/2017 D. Cesáreo N/A Dominical Consejero 28/03/2017 28/03/2017 Cooptación y, 25/02/64 Rey-Baltar posteriormente, Oramas ratificado en la Junta General Ordinaria de 30/06/2017 D. José Ferris N/A Dominical Consejero 30/06/2017 - Junta General 30/04/71 Monera Ordinaria de 30/06/2017 Dª. Beatriz N/A Independie Consejero 06/02/2018 19/02/2018 Cooptación y, 03/02/72 Puente nte posteriormente, Ferreras ratificado en la Junta General Ordinaria de 19/06/2018 Dª. Emma N/A Independie Consejero 06/02/2018 19/02/2018 Cooptación y, 04/12/63 Fernández nte posteriormente, Alonso ratificado en la Junta General Ordinaria de 19/06/2018 D. Vicente N/A Independie Consejero 06/02/2018 19/02/2018 Cooptación y, 01/07/59 Moreno nte posteriormente,

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García- ratificado en la Mansilla Junta General Ordinaria de 19/06/2018 D. Juan Béjar N/A Independie Consejero 06/02/2018 19/02/2018 Cooptación y, 14/11/57 Ochoa nte posteriormente, ratificado en la Junta General Ordinaria de 19/06/2018

Número total de consejeros 12

Indique las bajas que, ya sea por dimisión, destitución o por cualquier otra causa, se hayan producido en el consejo de administración durante el periodo sujeto a información:

Nombre o Categoría del Comisiones Indique si la denominación consejero en Fecha del último Fecha de baja especializadas baja se ha social del el momento nombramiento de las que era producido consejero de cese miembro antes del fin del mandato D. Juan N/A N/A 06/02/2018 Presidente Si, por Maximiliano de la dimisión de Ortueta Comisión en el Monfort de contexto Auditoría de la salida a bolsa. Dª. Francisca N/A N/A 06/02/2018 Vocal de la Si, por Ortega comisión dimisión Hernández- de en el Agero Auditoría contexto de la salida a bolsa. N/A N/A 06/02/2018 N/A Si, por D. Carlos dimisión Doussinague en el Mendez de contexto Lugo de la salida a bolsa. N/A N/A 06/02/2018 N/A Si, por D. Juan dimisión Ignacio Ruiz en el de Alda contexto Moreno de la salida a bolsa.

Causa de la baja y otras observaciones El motivo de las cuatro dimisiones fue la necesidad de adecuar la composición del Consejo de Administración de la Sociedad a las mejores prácticas de gobierno corporativo como consecuencia de la admisión de las acciones de la Sociedad a

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negociación en mercados secundarios oficiales, y en consecuencia para una distribución equilibrada entre los consejeros dominicales e independientes del Consejo de Administración.

C.1.3 Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo y su distinta categoría:

CONSEJEROS EJECUTIVOS

Nombre o Cargo en el organigrama denominación del Perfil de la sociedad consejero D. Jorge Pérez de Consejero Ejecutivo Antes de su nombramiento Leza Eguiguren como Director Ejecutivo de la Sociedad, el Sr. Pérez de Leza fue Director General para Europa en Grupo Lar de abril de 2005 a noviembre de 2016, Director General de Operaciones Europeas en Excite @ Home de septiembre de 1998 a diciembre de 2005 y trabajó en Boston Consulting Group de septiembre de 1991 a septiembre de 1998. Además, el Sr. Pérez de Leza es miembro de la Asociación de Antiguos Alumnos de Harvard Real Estate y profesor asociado en el Máster en Desarrollo Inmobiliario de IE University. El Sr. Pérez de Leza es Ingeniero Industrial por la Universidad ICAI (Madrid) y posee un MBA en gestión general por la Harvard Business School. Número total de consejeros ejecutivos 1 % sobre el total del consejo 8,3%

Observaciones

CONSEJEROS EXTERNOS DOMINICALES

Nombre o denominación del Nombre o denominación del accionista significativo a quien Perfil consejero representa o que ha propuesto su nombramiento D. Mariano Olmeda Banco Santander, S.A. D. Mariano Olmeda inició su carrera

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Sarrión profesional en Arthur Andersen donde permaneció casi seis años. Ha sido subdirector general de Banco Santander en la división Santander Global Banking & Markets. En concreto a lo largo de 30 años ha sido responsable global del área de CREDIT, que incluye fundamentalmente Structure Finance, Bonos y Préstamos Sindicados. Posteriormente fue responsable para España y Portugal de CIB (Corporate & Investment Banking). En los últimos años de su pertenencia al Banco Santander fue responsable de Global Credit Watch (Restructuraciones). Actualmente es miembro del consejo de administración de CESCE y del de INFORMA D&B. Asimismo, es miembro del Consejo Asesor de ITHAKA TPG (Texas Pacífic Group), del Fondo Taiga Mistral, y de la compañía de formación online Tutellus. El Sr. Olmeda es licenciado en ciencias económicas y empresariales por la Universidad Complutense de Madrid. D. Javier García-Carranza Banco Santander, S.A. D. Javier García-Carranza Benjumea es Benjumea actualmente Director General Adjunto (Deputy General Director) de Banco Santander, siendo responsable de Reestructuración, Participadas, Bienes, Estrategia de Recuperación y Desinversión de Préstamos y Activos. Antes de incorporarse a Banco Santander en febrero de 2016, trabajó en Morgan Stanley en Londres como Codirector del negocio de banca de inversión inmobiliaria en EMEA (Europa, Oriente Medio y África). En la actualidad es Presidente del Consejo de Administración de Merlin Properties SOCIMI, S.A. El Sr. García-Carranza es licenciado en Administración de Empresas por la Universidad Carlos III de Madrid. D. Carlos Manzano Banco Santander, S.A. D. Carlos Manzano es actualmente Jefe del Cuesta área de participadas dentro del departamento de Reestructuración, Participadas, Bienes, Estrategia de Recuperación y Desinversión de Préstamos y Activos del Banco Santander. Antes de incorporarse al banco Santander

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en 2017, el Sr. Manzano trabajó en Deutsche Bank como Director de inmobiliario para España y Portugal y, anteriormente, en BAMI, Gecina y la antigua Metrovacesa. El Sr. Manzano es licenciado en Economía y Empresariales por la Universidad de Valladolid y MBC por ESADE (Barcelona). Dª. Ana Bolado Valle Banco Santander, S.A. Dña. Ana Bolado cuenta con más de 31 años de experiencia de gestión en un entorno internacional dentro del Grupo Santander donde ha sido Directora Corporativa de Estrategia y Negocio Digital en Santander Universidades. De 2010 a 2013, fue Directora de Estrategia Comercial y Desarrollo de Negocio en Banca Comercial en España, donde también fue miembro del Comité de Dirección de Banco Santander España. Entre 2005 y 2010, trabajó como Directora Corporativa de Recursos Humanos en el Grupo Santander y, entre 2003 y 2005, como Directora General de Santander Global Banking and Markets. Anteriormente, la Sra. Bolado trabajó en diferentes áreas relacionadas con productos financieros, banca de inversión y mercados de capitales. Asimismo, la Sra. Bolado es miembro del Consejo de Administración de Unicaja Banco, S.A., formando, además, parte de tres comisiones en calidad vocal de la Comisión de Riesgos y de la Comisión de Retribuciones y presidente de la Comisión de Nombramientos. La Sra. Bolado es licenciada en Farmacia por la Universidad Complutense de Madrid y posee un MBA por el IE Business School (IE). D. Cesáreo Rey-Baltar Banco Bilbao Vizcaya D. Cesáreo Rey-Baltar es actualmente Oramas Argentaria, S.A. Director de Participadas Inmobiliarias en BBVA. El Sr. Rey-Baltar también ha desempeñado el cargo de Director de Participadas Industriales y Responsable de proyectos e-Business en BBVA. Antes de incorporarse a BBVA en 1999, el Sr. Rey- Baltar trabajó en el Banco Generale (actualmente BNP Paribas). El Sr. Rey-Baltar es licenciado en Empresariales y Actuario de Seguros por la Universidad del País Vasco y posee un MBA

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por parte del IE Business School (IE). D. José Ferris Monera Banco Bilbao Vizcaya D. José Ferrís Monera es actualmente Argentaria, S.A. Director General de Estrategia y M&A en BBVA y está a cargo de la ejecución de fusiones y adquisiciones en Latinoamérica y Asia, y de la cartera inmobiliaria y venta de activos. También está a cargo del departamento de Equity Holdings. El Sr. Ferrís cuenta con una larga carrera en BBVA, donde también ha sido Vicepresidente Senior de M&A en Estados Unidos, Director de originación de M&A en Francia y Gerente de proyectos B2C y comercio móvil. El Sr. Ferrís es licenciado en Economía y Empresariales por la Universidad Valencia y MBA Internacional por el IE Business School (IE).

Número total de consejeros dominicales 6 % sobre el total del consejo 50%

Observaciones

CONSEJEROS EXTERNOS INDEPENDIENTES

Nombre o denominación del consejero Perfil

Dña. Beatriz Puente es Directora General Económico Financiera de NH Hoteles, S.A. desde 2015. Antes de trabajar en NH Hoteles, S.A., fue Directora Financiera de AENA, S.A. (2013-2015) donde fue responsable de preparar y coordinar el proceso de privatización de la empresa y su salida a bolsa y liderar la negociación de la Dª. Beatriz Puente Ferreras reestructuración de su deuda. Anteriormente, fue Directora Financiera (2007-2013) y Directora de Relación con Inversores y Desarrollo Corporativo (2005-2007) en Vocento, S.A. y fue responsable de la preparación de la salida a bolsa de la compañía. Antes de Vocento, la Sra. Puente trabajó en Citigroup Global

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Markets (España) como Vicepresidenta de la división de M&A de banca de inversión (2003-2004) y como Asociada de banca de inversión para Financial Institution & Latam (2001- 2003). También trabajó como Directora Financiera en Quintiles, S.L. (1997-1998) y en Ernst & Young (España) (1995-1997). Además de su trabajo, la Sra. Puente esa sido miembro del consejo asesor de CUNEF desde septiembre de 2015 y ha sido profesora del módulo Fusiones y Adquisiciones en el Master de Finanzas. La Sra. Puente tiene un MBA por la JL Kellogg Graduate School of Management (Northwestern University) (2000) con una beca Fulbright y una Licenciatura en Ciencias Empresariales del Colegio Universitario de Estudios Financieros (CUNEF) (1995). Dª. Emma Fernández Alonso Dña. Emma Fernández es desde 2016 fundadora de Kleinrock Advisors, una plataforma para asesorar a empresas de base tecnológica en materias de estrategia de negocio y transformación digital. Antes de fundar Kleinrock, la Sra. Emma Fernández trabajó en Indra Sistemas, S.A. donde llego a ser Directora General y miembro de los Comités Ejecutivo y de Gestión (2007- 2015). Ha sido responsable global de Estrategia e Innovación, Gestión de RR.HH y Organización, Gobierno Corporativo, Responsabilidad Corporativa y Marca. De 1991 a 2006, ocupó varios puestos directivos en operaciones y corporativos como, por ejemplo, Directora de Marketing y Desarrollo Corporativo, incluyendo M&A (2003-2006) o Directora de Desarrollo Estratégico (1995-2002).

Antes de incorporarse a Indra, la Sra. Fernández trabajó en Telefónica I + D en la división de optoelectrónica (1988-1990) y en Alcatel como ingeniera de investigación y desarrollo

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(1986-1988).

Actualmente, es consejera independiente y miembro de la Comisión de Auditoría de EZENTIS, consejera independiente y miembro de la Comisión de Remuneraciones de Axway (en Francia), consejera independiente en ASTI Mobile Robotics Group, miembro del Consejo de Estrategia y Supervisión de la Fundación Aquae, miembro del Consejo Asesor de AERTEC Solutions y mentora en Ashoka y Endeavour.

También ha sido miembro del Consejo de Administración de Sopra Steria (Francia) y de los Comités Ejecutivos de la Cámara de España, del Real Instituto Elcano y del Grupo de alto nivel sobre investigación aeronáutica de la UE y del Consejo Asesor para la Investigación e Innovación Aeronáutica en Europa (ACARE). La Sra. Fernández tiene un MBA del IE Business School (1987) y es ingeniero de telecomunicaciones por la Universidad Politécnica de Madrid (1987). D. Vicente Moreno García- D. Vicente Moreno es Consejero de Mansilla Banca March, y miembro del Patronato de la Fundación Accenture , de la Fundación SM, y del Consejo Profesional de ESADE. Ha sido Consejero Delegado (2005- 2015) y Presidente Ejecutivo (2007- 2015) de Accenture España. Durante este período también fue responsable de Accenture en Portugal, Israel y África. Anteriormente, fue Director General en Accenture Poland SP. Z.O.O. (1994-1997). Se incorporó a Accenture en 1985. En el pasado ha sido Patrono de la Fundacion Princesa de Asturias, Vicepresidente de la Fundacion SERES y Miembro de las siguientes instituciones: American Chamber of Commerce, American Business Council, Consejo empresarial de la

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CEOE, Círculo de Empresarios, Junta de protectores del Teatro Real, Consejo consultivo del Colegio Oficial de Ingenieros Navales, Consejo Consultivo del Instituto de Ingeniería de España y Asociación española de Consultoría.

El Sr. Moreno es Ingeniero Naval por la Escuela Técnica Superior de Ingenieros Navales. D. Juan Béjar Ochoa D. Juan Béjar es Asesor Senior en Greenhill & Co. Europe LLP desde 2017, Cofundador y Presidente de Bruc Management Projects, S.L. desde 2015 y Presidente no ejecutivo de Globalvia Infraestructuras desde 2013. De 2013 a 2015, el Sr. Béjar fue Consejero Delegado y Vicepresidente de Fomento de Construcciones y Contratas, S.A. (FCC). Antes de incorporarse a FCC en 2013, fue Presidente Ejecutivo de Cementos Portland Valderrivas, S.A. (2012-2013) y de Globalvia Infraestructuras (2009- 2012). El Sr. Béjar también trabajó en Citi Alternative Investment – Citigroup Infrastructure Management Company (Londres) como Presidente de Citigroup Infrastructure Management Company (2007-2009) y en Grupo Ferrovial como CEO de Cintra Concesiones de Infraestructuras de Transporte, S.A., Ferrovial Infraestructuras y Ferrovial Aeropuertos (2002-2007), Director General (1998-2002) y Director de Diversificación (1991-1998).

El Sr. Béjar también trabajó en Holcim Trading, S.A. como Director General (1983-1991), en Enasa Pegaso como Controlador de la red de concesiones (1981-1983) y en Hornos Ibéricos Alba como Director de Planificación (1978- 1981).

El Sr. Béjar es licenciado en Derecho y Empresariales por el Instituto Católico de Administración y Dirección de Empresas.

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Número total de consejeros independientes 4 % total del consejo 33%

Observaciones

Indique si algún consejero calificado como independiente percibe de la sociedad, o de su mismo grupo, cualquier cantidad o beneficio por un concepto distinto de la remuneración de consejero, o mantiene o ha mantenido, durante el último ejercicio, una relación de negocios con la sociedad o con cualquier sociedad de su grupo, ya sea en nombre propio o como accionista significativo, consejero o alto directivo de una entidad que mantenga o hubiera mantenido dicha relación.

En su caso, se incluirá una declaración motivada del consejo sobre las razones por las que considera que dicho consejero puede desempeñar sus funciones en calidad de consejero independiente.

Nombre o denominación Descripción de la relación Declaración motivada social del consejero

OTROS CONSEJEROS EXTERNOS

Se identificará a los otros consejeros externos y se detallarán los motivos por los que no se puedan considerar dominicales o independientes y sus vínculos, ya sea con la sociedad, sus directivos, o sus accionistas:

Sociedad, Nombre o directivo o denominación social Motivos accionista con Perfil del consejero el que mantiene el vínculo D. Ignacio Moreno Ver Banco Licenciado en Ciencias Económicas y Martínez observaciones Santander, Empresariales por la Universidad de Bilbao. S.A. Máster en Administración de Empresas (MBA) Banco Bilbao en INSEAD. Vizcaya Actualmente es Presidente de Metrovacesa, S.A. Argentaria, y Consejero de Telefónica, S.A. Asimismo, es S.A. Senior Advisor de BC Partners para España y miembro del Consejo de Roadis Transportation Holdings SLU. Hasta octubre de 2016 ha sido Consejero Delegado de Metrovacesa, S.A. Asimismo, ha sido Director General del Área de Presidencia en Banco Bilbao Vizcaya Argentaria,

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S.A., Consejero Delegado de Vista Capital Expansión, S.A., SGECR – Private Equity y Consejero Delegado de N+1 Private Equity. En Corporación Bancaria de España, S.A. – Argentaria desempeñó las funciones de Director General Adjunto en Banca Corporativa e Institucional, Consejero Delegado de Desarrollo Urbanístico Chamartín, S.A., y Presidente de Argentaria Bolsa, Sociedad de Valores. Trabajó en el Banco de Vizcaya, en el Banco Santander de Negocios, y en Mercapital, en calidad de Director de Banca Corporativa y Private Equity.

Número total de otros consejeros 1 externos % total del consejo 8.3%

Observaciones De conformidad con lo dispuesto en el artículo 529 duodecies de la Ley de Sociedades de Capital, D. Ignacio Moreno Martínez se encuadra dentro de la categoría de otros externos al no ser consejero dominical ni tampoco encuadrable como consejero independiente, toda vez que es beneficiario del plan de incentivos (“MIP”) de Banco Santander, S.A. y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. que aparece explicado en el folleto de salida a Bolsa aprobado por la CNMV, y con motivo del proceso de salida a bolsa, recibiendo beneficios por un concepto distinto de la remuneración de consejero. Indique las variaciones que, en su caso, se hayan producido durante el periodo en la categoría de cada consejero:

Nombre o denominación social del Fecha del Categoría Categoría consejero cambio anterior actual

Observaciones Se toma como punto de partida, en referencia a la composición del Consejo de Administración, la fecha de admisión a Bolsa, esto es, el 6 de febrero de 2018, sin que se hayan producido variaciones desde entonces.

C.1.4 Complete el siguiente cuadro con la información relativa al número de consejeras al cierre de los últimos 4 ejercicios, así como la categoría de tales consejeras:

Número de consejeras % sobre el total de consejeros de cada categoría

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Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio 2018 2017 2016 2015 2018 2017 2016 2015 Ejecutivas 0 N/A N/A N/A 0% N/A N/A N/A Dominicales 1 N/A N/A N/A 0% N/A N/A N/A Independien 2 N/A N/A N/A 50% N/A N/A N/A tes Otras 0 N/A N/A N/A 0% N/A N/A N/A Externas Total: 3 N/A N/A N/A 25% N/A N/A N/A

Observaciones Tan solo se incluye información relativa al ejercicio 2018 puesto que las acciones de la Sociedad fueron admitidas a negociación el 6 de febrero de ese año.

El Consejo de Metrovacesa, S.A. está actualmente compuesto por 12 miembros, de los cuales 3, son mujeres. La presencia de mujeres y hombres en el Consejo se considera equilibrada. Adicionalmente se destaca que las dos comisiones del Consejo de Administración (de Auditoría y de Nombramiento y Retribuciones) están presididas por consejeras, destacando así su protagonismo.

C.1.5 Indique si la sociedad cuenta con políticas de diversidad en relación con el consejo de administración de la empresa por lo que respecta a cuestiones como, por ejemplo, la edad, el género, la discapacidad, o la formación y experiencia profesionales. Las entidades pequeñas y medianas, de acuerdo con la definición contenida en la Ley de Auditoría de Cuentas, tendrán que informar, como mínimo, de la política que tengan establecida en relación con la diversidad de género.

Sí  No  Políticas parciales  En caso afirmativo, describa estas políticas de diversidad, sus objetivos, las medidas y la forma en que se ha aplicado y sus resultados en el ejercicio. También se deberán indicar las medidas concretas adoptadas por el consejo de administración y la comisión de nombramientos y retribuciones para conseguir una presencia equilibrada y diversa de consejeros. En caso de que la sociedad no aplique una política de diversidad, explique las razones por las cuales no lo hace.

Descripción de las políticas, objetivos, medidas y forma en que se han aplicado, así como los resultados obtenidos El Consejo de Administración de la Sociedad, siguiendo las mejores prácticas en gobierno corporativo y, en particular, la Recomendación 14 del Código de Buen Gobierno de las Sociedades Cotizadas, ha impulsado durante el 2018 la aprobación de una Política de Diversidad, que ha sido finalmente aprobado a principios del 2019 y que se encuentra disponible en la página web de Metrovacesa.

La Política de Diversidad en relación con el Consejo de Administración de

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Metrovacesa y de Selección de Consejeros ha sido favorablemente informada por la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

La Política de Diversidad tiene por objeto asegurar que las propuestas de nombramiento y reelección de Consejeros se fundamenten en un análisis previo de las necesidades del Consejo de Administración, y favorecer la diversidad de conocimientos, de formación y experiencia profesional, de edad, y de género en el mismo, sin adolecer de sesgos implícitos que puedan implicar discriminación alguna, en particular, por razón de género, de discapacidad, o de cualquier otra condición personal.

Los procedimientos de selección, nombramiento y renovación del Consejo de Administración deben ir dirigidos a lograr una composición diversa, equilibrada y adecuada para el ejercicio de las funciones que les son atribuidas por la Ley, los Estatutos Sociales y sus propios Reglamentos, todo ello en el mejor interés social. En particular, se velará para que los procedimientos de selección no contemplen discriminación alguna por diversidad de género, favoreciendo la selección de

consejeras hasta conseguir una composición equilibrada de sexos en el

Consejo de Administración.

Dentro de la evaluación anual que debe realizar el Consejo de Administración sobre su funcionamiento, se deberá valorar particularmente la aplicación de los distintos aspectos de diversidad. El resultado de la evaluación se consignará en el acta de la sesión o se incorporará a ésta como anexo.

Al menos cada tres años, el Consejo de Administración debe ser auxiliado por un consultor externo para realizar la evaluación de su funcionamiento, debiendo ser expresamente instruido el consultor para supervisar el grado de cumplimiento de la presente Política de Diversidad y Selección.

Finalmente, la Sociedad deberá observar los objetivos esenciales de la Política de Diversidad y Selección en la contratación de cualquier directivo y empleado de Metrovacesa y su grupo, con el propósito de que exista plena diversidad de conocimientos, de formación, de experiencia profesional, de edad, y de género. La Comisión de Nombramientos y Retribuciones será informada, al menos una vez al año, sobre el cumplimiento de lo anterior.

C.1.6 Explique las medidas que, en su caso, hubiese convenido la comisión de nombramientos para que los procedimientos de selección no adolezcan de sesgos implícitos que obstaculicen la selección de consejeras, y que la compañía busque deliberadamente e incluya entre los potenciales candidatos, mujeres que reúnan el perfil profesional buscado y que permita alcanzar una presencia equilibrada de mujeres y hombres:

Explicación de las medidas

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El apartado 5 del Artículo 15 del Reglamento del Consejo, establece, entre las funciones básicas de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones, las siguientes: - Evaluar las competencias, conocimientos y experiencia necesarios en el Consejo de Administración. A estos efectos, definirá las funciones y

aptitudes necesarias en los candidatos que deban cubrir cada vacante y

evaluará el tiempo y dedicación precisos para que puedan desempeñar

eficazmente su cometido;

- Establecer un objetivo de representación para el género menos representado en el Consejo de Administración y elaborar orientaciones sobre cómo alcanzar dicho objetivo; y -Elevar al Consejo de Administración las propuestas de nombramiento de consejeros independientes para su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de la Junta General de accionistas, así como las propuestas para la reelección o separación de dichos consejeros por la Junta General de accionistas.

Cuando a pesar de las medidas que, en su caso, se hayan adoptado, sea escaso o nulo el número de consejeras, explique los motivos que lo justifiquen:

Explicación de los motivos

El número de consejeras se considera adecuado ya que representan un 25% de la composición del Consejo de Administración, esto es, un porcentaje cercano al 30%, destacándose que dos consejeras presiden las dos únicas Comisiones del Consejo de Administración.

Por otro lado, se mantiene el número de consejeras existentes al tiempo de la salida a Bolsa, descrito en el Folleto de admisión a cotización y verificado por la CNMV.

C.1.7 Explique las conclusiones de la comisión de nombramientos sobre la verificación del cumplimiento de la política de selección de consejeros. Y en particular, sobre cómo dicha política está promoviendo el objetivo de que en el año 2020 el número de consejeras represente, al menos, el 30% del total de miembros del consejo de administración.

En la actualidad el Consejo de Administración de la Sociedad está compuesto por 3 consejeras, esto es, un 25% del total. Asimismo, dada la actual composición del Consejo y el nombramiento reciente de consejeras producido en el 2018, no se considera que sea necesario tomar medidas especiales en este momento y que, asimismo, en ningún caso se obstaculiza la selección de consejeras. En este sentido, nos remitimos a lo ya expuesto en el párrafo anterior.

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C.1.8 Explique, en su caso, las razones por las cuales se han nombrado consejeros dominicales a instancia de accionistas cuya participación accionarial es inferior al 3% del capital:

Nombre o denominación social del accionista Justificación N/A N/A

Indique si no se han atendido peticiones formales de presencia en el consejo procedentes de accionistas cuya participación accionarial es igual o superior a la de otros a cuya instancia se hubieran designado consejeros dominicales. En su caso, explique las razones por las que no se hayan atendido: Sí  No 

Nombre o denominación social del accionista Explicación

C.1.9 Indique, en el caso de que existan, los poderes y las facultades delegadas por el consejo de administración en consejeros o en comisiones del consejo:

Nombre o denominación social del consejero o Breve descripción comisión D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren en su El Consejo de Administración calidad de consejero ejecutivo. tiene delegadas en la figura del Consejero Delegado las facultades necesarias para el desarrollo de sus funciones ejecutivas, esto es, todas menos aquellas que, de conformidad con la legislación societaria aplicable, son indelegables por el Consejo de Administración.

No existe Comisión Ejecutiva en la Sociedad y las dos Comisiones existentes (de Auditoria y de Nombramiento y Retribuciones) no ostentan funciones ejecutivas delegadas.

C.1.10 Identifique, en su caso, a los miembros del consejo que asuman cargos de administradores, representantes de administradores o directivos en otras sociedades que formen parte del grupo de la sociedad cotizada:

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Nombre o denominación social Denominación social de la Cargo ¿Tiene funciones del consejero entidad del grupo ejecutivas?

Observaciones N/A

C.1.11 Detalle, en su caso, los consejeros o representantes de consejeros personas jurídicas de su sociedad, que sean miembros del consejo de administración o representantes de consejeros personas jurídicas de otras entidades cotizadas en mercados oficiales de valores distintas de su grupo, que hayan sido comunicadas a la sociedad:

Nombre o denominación social Denominación social de la Cargo del consejero entidad cotizada D. Ignacio Moreno Telefónica, S.A. Consejero Martínez Presidente de la Comisión de Regulación y Asuntos Institucionales, Vocal de la Comisión de Auditoría y Vocal de la Comisión de Calidad. Dña. Ana Bolado Valle Unicaja Banco, S.A. Consejera. Vocal de la Comisión de Riesgos. Vocal de la Comisión de Retribuciones. Presidente de la Comisión de Nombramientos Dña. Ana Bolado Valle Parques Reunidos Consejera. Vocal Servicios Centrales, S.A. de la Comisión de Auditoría y Control. Presidenta de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones. D. Javier García Carranza- Merlin Properties, Presidente Benjumea SOCIMI, S.A. D. Carlos Manzano Cuesta Compañía Española de Consejero Viviendas En Alquiler, S.A.

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Observaciones

C.1.12 Indique y, en su caso explique, si la sociedad ha establecido reglas sobre el número máximo de consejos de sociedades de los que puedan formar parte sus consejeros, identificando, en su caso, dónde se regula:

Sí  No 

Explicación de las reglas e identificación del documento donde se regula En el Reglamento del Consejo de Administración (art. 33.2) se establece que los consejeros debe informar de los cargos que desempeñen en los órganos de administración de otras sociedades y en cualquier caso no podrán formar parte de más de cuatro consejos de otras sociedades cotizadas. En la Política de Diversidad se ha replicado ésta última previsión.

C.1.13 Indique los importes de los conceptos relativos a la remuneración global del consejo de administración siguientes:

Remuneración devengada en el ejercicio a favor del consejo de 3.522 administración (miles de euros) Importe de los derechos acumulados por los consejeros actuales en 0 materia de pensiones (miles de euros) Importe de los derechos acumulados por los consejeros antiguos en 0 materia de pensiones (miles de euros)

Observaciones Adicionalmente, la Sociedad tiene suscrito un seguro de accidentes para los miembros del Consejo de Administración cuyo coste asciende a 6.081 euros anuales en el ejercicio 2018.

C.1.14 Identifique a los miembros de la alta dirección que no sean a su vez consejeros ejecutivos, e indique la remuneración total devengada a su favor durante el ejercicio:

Nombre o denominación social Cargo D. Borja Tejada Rendón-Luna Director de Finanzas D. Juan Núñez Berruguete Director de Operaciones D. Miguel Ángel Melero Puerta Director de Medios y del Departamento de Organización,

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Medios y calidad Dª. Raquel Bueno Montávez Director de Desarrollo Corporativo y Relaciones con Inversores Dª. Pilar Martín Bolea Director de Asesoría Jurídica Dª. Carmen Chicharro Sanz Directora de Innovación y Marketing Dª. María Pilar Ruiz Gallardo Directora de Terciario Dª. Elena Andrade Luque Responsable de auditoría interna Remuneración total alta dirección (en miles de euros) 2.116

Observaciones

C.1.15 Indique si se ha producido durante el ejercicio alguna modificación en el reglamento del consejo:

Sí  No 

Descripción modificaciones El Reglamento del Consejo de Administración aprobado por la Junta General Extraordinaria de accionistas el pasado 19 de diciembre de 2017 y que entró en vigor con efectos 6 de febrero de 2018, no se ha modificado desde su aprobación y posterior inscripción en el Registro Mercantil de Madrid.

C.1.16 Indique los procedimientos de selección, nombramiento, reelección y remoción de los consejeros. Detalle los órganos competentes, los trámites a seguir y los criterios a emplear en cada uno de los procedimientos.

Selección de consejeros

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De acuerdo con el apartado 2 del Artículo 8 del Reglamento del Consejo, el carácter de cada consejero deberá explicarse por el Consejo ante la Junta General de accionistas que deba efectuar o ratificar su nombramiento y se confirmará o, en su caso, revisará anualmente en el informe anual de gobierno corporativo, previa verificación por la Comisión de Nombramientos y Retribuciones. En caso de que existiera algún consejero externo que no pueda ser considerado dominical ni independiente, la Sociedad explicará tal circunstancia y sus vínculos, ya sea con la Sociedad o sus directivos, ya sea con sus accionistas. En este caso, la condición de consejero externo de D. Ignacio Moreno Martínez fue explicada en el Folleto de salida a Bolsa de la Sociedad y las circunstancias ahí expuestas no han variado. En la Política de Diversidad se recogen igualmente normas sobre selección y nombramiento de los miembros del Consejo de Administración: i. En el caso de consejeros independientes, corresponderá a la CNR realizar la oportuna propuesta de nombramiento y a la Junta General de Accionistas aprobar, en su caso, dicha propuesta; excepcionalmente, el nombramiento del consejero lo realizará el Consejo de Administración por cooptación de conformidad con lo establecido en el artículo 18.1 del Reglamento del Consejo de Administración y en el apartado 4 del artículo 529 decies LSC. ii. Para el resto de consejeros, la propuesta de nombramiento será realizada por el Consejo de Administración, previo informe favorable de la CNR, y corresponderá a la Junta General de Accionistas aprobar, en su caso, la propuesta; excepcionalmente,

el nombramiento del consejero lo realizará el Consejo de

Administración por cooptación. iii. Independientemente de si el nombramiento lo acuerda la Junta

General de Accionistas o el Consejo de Administración, la propuesta deberá ir acompañada en todo caso de un informe justificativo en el que se valore la competencia, experiencia y méritos del candidato propuesto, que se unirá al acta de la Junta general o del propio Consejo de conformidad con el apartado 5 del artículo 529 decies LSC.

Nombramiento de consejeros Los Consejeros afectados por propuestas de nombramiento, reelección o cese se abstendrán de intervenir en las deliberaciones y votaciones que se refieran a ellos. En todo caso, y en la medida de lo posible, se partirá de un análisis previo de las necesidades de la Sociedad y de su Grupo. Dicho análisis será llevado a cabo por el Consejo de Administración de la Sociedad, con el asesoramiento e informe justificativo previo de la CNR. Para la selección de candidatos al Consejo de Administración, la CNR podrá contratar los servicios de uno o varios consultores externos especializados en la búsqueda y selección de candidatos con el fin de fortalecer la objetividad, eficiencia, eficacia e imparcialidad de los procedimientos para su identificación. En la identificación de las candidaturas, el consultor deberá evaluar los

requisitos recogidos en la Política de Diversidad.

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Reelección de consejeros Los Consejeros ejercerán su cargo durante el plazo fijado en los Estatutos Sociales, esto es, por un periodo de cuatro (4) años, pudiendo ser reelegidos una o más veces por periodos de igual duración (artículo 16 de los Estatutos.

Remoción de consejeros Los Consejeros cesarán en el cargo cuando haya transcurrido el periodo para el que fueron nombrados o cuando lo decida la Junta en uso de las atribuciones que tiene conferidas legal y estatutariamente. El Consejo no propondrá el cese de ningún consejero independiente antes del cumplimiento del período estatutario para el que hubiera sido nombrado, salvo cuando concurra justa causa, apreciada por el Consejo previo informe de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones. En particular, se entenderá que existe justa causa cuando el consejero hubiera incumplido los deberes inherentes a su cargo o incurrido en algunas de las circunstancias que hubieran impedido su nombramiento como consejero independiente.

También podrá proponerse el cese de consejeros independientes a resultas de Ofertas Públicas de Adquisición, fusiones u otras operaciones societarias similares que supongan un cambio en la estructura de capital de la sociedad cuando tales cambios en la estructura del Consejo vengan propiciados por el criterio de proporcionalidad de consejeros dominicales e independientes conforme al capital representado en el Consejo.

C.1.1 Cuando, ya sea por dimisión o por otro motivo, un Consejero cese en su 7cargo antes del término de su mandato, deberá explicar las razones en una carta que remitirá a todos los miembros del Consejo. Explique en qué medida la evaluación anual del consejo ha dado lugar a cambios importantes en su organización interna y sobre los procedimientos aplicables a sus actividades:

Descripción modificaciones Teniendo en cuenta la estructura accionarial de la Sociedad y la reciente configuración actual del Consejo, se considera que la misma es razonable y cumple con las recomendaciones de buen gobierno corporativo.

Los consejeros independientes, nombrados mediante un proceso selectivo riguroso, desempeñan sus funciones sin verse condicionados por relaciones con la Sociedad, sus accionistas significativos o sus directivos.

Los consejeros dominicales cumplen el requisito de representar a los accionistas significativos.

Finalmente, el consejero ejecutivo cumple el requisito de desempeñar funciones de alta dirección de la Sociedad.

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Por tanto, el Consejo de Administración cumple con las exigencias de composición y cualificación establecidas en su propio Reglamento, considerándose estas adecuadas y óptimas para el eficaz y diligente cumplimiento de sus competencias.

Los Consejeros han cumplido los deberes impuestos por las leyes, los Estatutos y los Reglamentos de la Sociedad, con fidelidad al interés social. En el desempeño de sus funciones todos y cada uno de los miembros del Consejo han obrado con la diligencia de un ordenado empresario y con la lealtadD de un fiel representante, actuando siempre de buena fe y en el emejor interés de la sociedad. s cHabida cuenta de la reciente condición de sociedad cotizada y el reciente rnombramiento de los actuales miembros del Consejo, durante el ejercicio i2018, el Consejo, a propuesta de la Comisión de Nombramiento y bRetribuciones, ha elaborado un formulario de autoevaluación para que los amiembros del Consejo de Administración reflejen sus apreciaciones y comentarios sobre el funcionamiento del Consejo y sus Comisiones. e l proceso de evaluación y las áreas evaluadas que ha realizado el consejo de administración auxiliado, en su caso, por un consultor externo, respecto del funcionamiento y la composición del consejo y de sus comisiones y cualquier otra área o aspecto que haya sido objeto de evaluación.

Descripción proceso de evaluación y áreas evaluadas Para el primer ejercicio de la Sociedad tras la admisión a negociación en mercados secundarios oficiales se ha decidido que el proceso de evaluación tenga como base un cuestionario de autoevaluación aprobado por el Consejo, previo informe de la Comisión de Nombramiento y Retribuciones.

El cuestionario personal e individual se ha dirigido a todos los consejeros y se solicita a los mismos su apreciación en relación a la composición, competencias y funcionamiento del Consejo de Administración y sus comisiones, así como en relación al Presidente y al primer ejecutivo de la sociedad. En particular, se recaban las impresiones, incluyendo lo previsto en la normativa aplicable y/o en el Código de Buen Gobierno de las Sociedades Cotizadas y la práctica habitual de la Sociedad, sobre la composición del Consejo de Administración, las normas de procedimiento del mismo, las competencias del Consejo, la información que se aporta al mismo para la celebración de las sesiones y otras cuestiones accesorias como, por ejemplo, valoración de la amplitud y apertura de los debates, incluyendo el grado de aprovechamiento de las aportaciones valiosas y evitando el “pensamiento en grupo”.

De manera adicional, las diferentes comisiones han venido emitiendo los correspondientes informes o memorias de sus actividades, así como

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informes relativos a la evaluación y cumplimiento de sus obligaciones estatutarias, reglamentarias y recomendaciones de buen gobierno corporativo.

De esta manera, el Consejo de Administración y sus Comisiones ha realizado su evaluación de funcionamiento, de su Presidente y de sus

comisiones.

C.1.18 Desglose, en aquellos ejercicios en los que la evaluación haya sido auxiliada por un consultor externo, las relaciones de negocio que el consultor o cualquier sociedad de su grupo mantengan con la sociedad o cualquier sociedad de su grupo.

N/A.

C.1.19 Indique los supuestos en los que están obligados a dimitir los consejeros.

El Artículo 12 del Reglamento del Consejo, establece que los consejeros cesarán en el cargo cuando haya transcurrido el período para el que fueron nombrados y cuando lo decida la Junta General de accionistas en uso de las atribuciones que tiene conferidas legal o estatutariamente.

Además, los consejeros deberán poner su cargo a disposición del Consejo de Administración y formalizar, si este lo considera conveniente, la correspondiente dimisión en los siguientes casos:

- Cuando cesen en los puestos ejecutivos a los que estuviere asociado su nombramiento como consejero. - Cuando se vean incursos en alguno de los supuestos de incompatibilidad o prohibición legal o estatutariamente previstos. - Cuando resulten gravemente amonestados por el Consejo de Administración por haber infringido sus obligaciones como consejeros. - Cuando su permanencia en el Consejo pueda poner en riesgo o perjudicar los intereses, el crédito o la reputación de la Sociedad o cuando desaparezcan las razones por las que fueron nombrados incluyendo, sin limitación, cuando se produjeran cambios significativos en su situación profesional o en las condiciones en virtud de las cuales hubiera sido nombrado consejero. - Cuando resulten procesados por un hecho presuntamente delictivo o sean objeto de un expediente disciplinario por falta grave o muy grave instruido por las autoridades supervisoras en materia del mercado de valores. - En el caso de los consejeros dominicales (i) cuando el accionista a quien representen venda íntegramente su participación accionarial o la reduzca de manera relevante

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y, (ii) en el número que corresponda, cuando dicho accionista rebaje su participación accionarial hasta un nivel que exija la reducción del número de consejeros dominicales. - Cuando formen parte de más de cuatro consejos de administración de otras sociedades cotizadas (diferentes a la Sociedad). C.1.2 - Cuando por hechos imputables al consejero su 0 permanencia en el Consejo cause un daño grave al patrimonio o reputación sociales a juicio de este. ¿Si concurre alguna de las circunstancias de dimisión, el Consejo examinará Sel caso a la mayor brevedad y, a la vista de las circunstancias concretas, edecidirá si procede o no que el consejero continúe en su cargo. De todo ello dará cuenta el Consejo, razonadamente, en el Informe Anual de eGobierno Corporativo. x igen mayorías reforzadas, distintas de las legales, en algún tipo de decisión?: Sí  No 

En su caso, describa las diferencias.

Descripción de las diferencias En el Reglamento del Consejo se establece que salvo en los casos en que la Ley o los Estatutos Sociales específicamente establezcan otros quórums de votación, los acuerdos se adoptarán por mayoría absoluta de los consejeros concurrentes a la reunión. En particular, el nombramiento, destitución, y los acuerdos de terminación de los Consejeros Delegados, así como la aprobación previa de los contratos que se vayan a celebrar entre la Sociedad y los consejeros a los que se atribuyan funciones ejecutivas, requerirá el voto favorable de al menos las dos terceras partes de los miembros del Consejo, con la abstención, en su caso, del consejero afectado. En caso de empate, el Presidente no tendrá voto dirimente.

C.1.21 Explique si existen requisitos específicos, distintos de los relativos a los consejeros, para ser nombrado presidente del consejo de administración.

Sí  No 

Descripción de los requisitos

C.1.22 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo establecen algún límite a la edad de los consejeros:

Sí  No 

Edad límite

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Presidente Consejero delegado Consejero

Observaciones

C.1.23 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo establecen un mandato limitado u otros requisitos más estrictos adicionales a los previstos legalmente para los consejeros independientes, distinto al establecido en la normativa:

Sí  No 

Requisitos adicionales y/o El apartado 4 del artículo 19 del Reglamento del número máximo de ejercicios Consejo de Administración establece que los de mandato consejeros independientes no permanecerán como tales durante un periodo continuado superior a 12 años.

C.1.24 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo de administración establecen normas específicas para la delegación del voto en el consejo de administración en favor de otros consejeros, la forma de hacerlo y, en particular, el número máximo de delegaciones que puede tener un consejero, así como si se ha establecido alguna limitación en cuanto a las categorías en que es posible delegar, más allá de las limitaciones impuestas por la legislación. En su caso, detalle dichas normas brevemente.

El apartado 2 del artículo 17 del Reglamento del Consejo de Administración, en materia de delegación de voto, establece que, cuando los consejeros no puedan acudir personalmente a las sesiones del Consejo de Administración, otorgarán su representación por escrito y con carácter especial para cada sesión a otro miembro del Consejo, incluyendo las oportunas instrucciones y comunicándolo al Presidente del Consejo de Administración.

C.1.25 Indique el número de reuniones que ha mantenido el consejo de administración durante el ejercicio. Asimismo, señale, en su caso, las veces que se ha reunido el consejo sin la asistencia de su presidente. En el cómputo se considerarán asistencias las representaciones realizadas con instrucciones específicas.

Número de reuniones del consejo 12

Número de reuniones del consejo sin la asistencia del presidente 0

Observaciones El Presidente del Consejo de Administración ha participado en todas las sesiones del Consejo de Administración celebradas en el ejercicio al que se corresponde el presente Informe.

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Indíquese el número de reuniones mantenidas por el consejero coordinador con el resto de consejeros, sin asistencia ni representación de ningún consejero ejecutivo:

Número de reuniones 0

Observaciones No existe consejero coordinador

Indique el número de reuniones que han mantenido en el ejercicio las distintas comisiones del consejo:

Número de reuniones de la comisión ejecutiva 0 Número de reuniones de la comisión de auditoría 10 Número de reuniones de la comisión de nombramientos y retribuciones 5 Número de reuniones de la comisión de nombramientos 0 Número de reuniones de la comisión de retribuciones 0 Número de reuniones de la comisión ______

Observaciones Dado que la capitalización de la Sociedad no es elevada, no es necesario que la comisión de nombramientos y retribuciones sean dos comisiones separadas, de conformidad con el principio 22 del Código de Buen Gobierno de las Sociedades Cotizadas.

C.1.26 Indique el número de reuniones que ha mantenido el consejo de administración durante el ejercicio y los datos sobre asistencia de sus miembros:

Número de reuniones con la asistencia presencial de al menos el 80% de 12 los consejeros % de asistencia presencial sobre el total de votos durante el ejercicio 95,83 Número de reuniones con la asistencia presencial, o representaciones 11 realizadas con instrucciones específicas, de todos los consejeros % de votos emitidos con asistencia presencial y representaciones realizadas 99,30 con instrucciones específicas, sobre el total de votos durante el ejercicio

Observaciones

C.1.27 Indique si están previamente certificadas las cuentas anuales individuales y consolidadas que se presentan al consejo para su formulación:

Sí  No 

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Identifique, en su caso, a la/s persona/s que ha/han certificado las cuentas anuales individuales y consolidadas de la sociedad, para su formulación por el consejo:

Nombre Cargo

Observaciones

C.1.28 Explique, si los hubiera, los mecanismos establecidos por el consejo de administración para evitar que las cuentas individuales y consolidadas por él formuladas se presenten en la junta general con salvedades en el informe de auditoría.

El artículo 14 del Reglamento del Consejo de Administración que regula el funcionamiento de la Comisión de Auditoría, establece, entre otras, las siguientes funciones:

1. Supervisar el proceso de elaboración y presentación de la información financiera regulada y presentar recomendaciones o propuestas al Consejo de Administración, dirigidas a salvaguardar su integridad;

2. Supervisar la actividad de la auditoría interna de la Sociedad;

3. Establecer las oportunas relaciones con los auditores de cuentas para recibir información sobre aquellas cuestiones que puedan poner en riesgo su independencia, para su examen por la Comisión de Auditoría, y cualesquiera otras relacionadas con el proceso de desarrollo de la auditoría de cuentas y, cuando proceda, la autorización de los servicios distintos de los prohibidos, en los términos contemplados en la normativa aplicable, así como aquellas otras comunicaciones previstas en la legislación de auditoría de cuentas y en las restantes normas de auditoría;

4. Emitir anualmente, con carácter previo al informe de auditoría de cuentas, un informe en el que se expresará una opinión si la independencia de los auditores de cuentas o sociedades de auditoría resulta comprometida. Este informe deberá pronunciarse, en todo caso, sobre la prestación de los servicios adicionales a que hace referencia el párrafo anterior, individualmente considerados y en su conjunto, distintos de la auditoría legal y en relación con el régimen de independencia o con la normativa reguladora de auditoría;

5. En relación con los sistemas de información y control interno: (a) supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la Sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios

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contables; (b) velar por la independencia de la unidad que asuma la función de auditoría interna, proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna, proponer el presupuesto de ese servicio, aprobar su orientación y planes de trabajo, recibir información periódica sobre sus actividades y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes; y (c) establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial o anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la Sociedad; y

6. En relación con el auditor externo: (a) en caso de renuncia, examinar las circunstancias que lo hubieran motivado; (b) velar que su retribución no comprometa su calidad ni su independencia; (c) supervisar que la Sociedad comunique como hecho relevante el cambio de auditor y lo acompañe, en su caso, de una declaración sobre la eventual existencia de desacuerdos con el auditor saliente y su contenido; (d) asegurar que el auditor externo se reúna anualmente con el pleno del Consejo de Administración para informarle sobre el trabajo realizado y la evolución de la situación de la Sociedad; (e) asegurar que la Sociedad y el auditor externo respetan las normas vigentes sobre prestación de servicios distintos a los de auditoría, los límites a la concentración del negocio del auditor y, en general, las demás normas sobre independencia de los auditores.

Así mismo, el artículo 38.2 del Reglamento del Consejo de Administración, establece que el Consejo de Administración procurará formular definitivamente las cuentas anuales, de manera tal que no haya lugar a reservas o salvedades por parte del auditor. En los supuestos excepcionales en que existan, tanto el Presidente de la Comisión de Auditoría como los auditores externos explicarán con claridad a los accionistas el contenido de dichas reservas o salvedades. No obstante, cuando el Consejo considere que debe mantener su criterio, explicará públicamente el contenido y el alcance de la discrepancia.

En cumplimiento con los artículos señalados, por la Comisión de Auditoría se informa al Consejo de Administración, de forma previa a su aprobación y presentación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y a los mercados de capitales, sobre la información financiera, trimestral, semestral y anual de la Sociedad. En este sentido, los informes de la Comisión de Auditoría tienen por objetivo el poner de manifiesto aquellos aspectos contables que pudieran suponer, en su caso, un riesgo de salvedad en los informes de opinión de los auditores externos, formulando, a este efecto, las recomendaciones que estime convenientes al Consejo de Administración. Así, la Comisión de Auditoría informó al Consejo de Administración sobre la información financiera de la Sociedad correspondientes al ejercicio 2018: - el 10 de mayo de 2018 sobre la información financiera e informe de gestión correspondiente al cierre del primer trimestre del año 2018; el 23 de julio de 2018, sobre los estados financieros intermedios condensados correspondientes al primer semestre del ejercicio 2018; el 13 de noviembre de 2018, sobre la información financiera e informe de

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gestión correspondiente al cierre del tercer trimestre del año 2018; y el 27 de febrero de 2019, sobre las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2018.

C.1.29 ¿El secretario del consejo tiene la condición de consejero?

Sí  No  Si el secretario no tiene la condición de consejero complete el siguiente cuadro:

Nombre o denominación social del Representante secretario D. Lucas Osorio Iturmendi Observaciones D. Lucas Osorio Iturmendi, secretario no consejero del Consejo de Administración de la Sociedad, fue nombrado por duración indefinida el 18 de febrero de 2016.

C.1.30 Indique los mecanismos concretos establecidos por la sociedad para preservar la independencia de los auditores externos, así como, si los hubiera, los mecanismos para preservar la independencia de los analistas financieros, de los bancos de inversión y de las agencias de calificación, incluyendo cómo se han implementado en la práctica las previsiones legales.

La Comisión de Auditoría, en su sesión de 19 de marzo de 2018, analizó y debatió los términos del informe de los miembros de la Comisión sobre la independencia de sus auditores externos, informando favorablemente por unanimidad al Consejo de Administración.

Con posterioridad, el Consejo de Administración de la Sociedad, en su sesión de 22 de marzo de 2018, ratificó por unanimidad el criterio de la Comisión de Auditoría en materia de independencia del auditor.

C.1.31 Indique si durante el ejercicio la Sociedad ha cambiado de auditor externo. En su caso identifique al auditor entrante y saliente:

Sí  No 

Auditor saliente Auditor entrante

Observaciones N/A

En el caso de que hubieran existido desacuerdos con el auditor saliente, explique el contenido de los mismos:

41

Sí  No 

Explicación de los desacuerdos N/A

C.1.32 Indique si la firma de auditoría realiza otros trabajos para la sociedad y/o su grupo distintos de los de auditoría y en ese caso declare el importe de los honorarios recibidos por dichos trabajos y el porcentaje que supone sobre los honorarios facturados a la sociedad y/o su grupo:

Sí  No 

Sociedad Sociedades del Total Grupo Importe de otros trabajos distintos de 137 - 137 los de auditoría (miles de euros) Importe trabajos distintos de los de 48 - 48 auditoría / Importe trabajos de auditoría (en %)

Observaciones Los auditores han facturado servicios relacionados con la salida a bolsa (confort letter), revisión limitada de los estados financieros semestrales e informes de cumplimientos de ratios para la financiación corporativa.

C.1.33 Indique si el informe de auditoría de las cuentas anuales del ejercicio anterior presenta reservas o salvedades. En su caso, indique las razones dadas a los accionistas en la Junta General por el presidente de la comisión de auditoría para explicar el contenido y alcance de dichas reservas o salvedades.

Sí  No

Explicación de las razones

C.1.34 Indique el número de ejercicios que la firma actual de auditoría lleva de forma ininterrumpida realizando la auditoría de las cuentas anuales individuales y/o consolidadas de la sociedad. Asimismo, indique el porcentaje que representa el número de ejercicios auditados por la actual firma de auditoría sobre el número total de ejercicios en los que las cuentas anuales han sido auditadas:

Individuales Consolidadas

Número de ejercicios ininterrumpidos 3 3

42

Individuales Consolidadas Nº de ejercicios auditados por la firma actual de 100% 100% auditoría / Nº de ejercicios que la sociedad o su grupo han sido auditados (en %)

Observaciones La Sociedad fue constituida en el año 2016 y, desde entonces, ha sido auditada por el mismo auditor externo.

C.1.35 Indique y, en su caso detalle, si existe un procedimiento para que los consejeros puedan contar con la información necesaria para preparar las reuniones de los órganos de administración con tiempo suficiente:

Sí  No 

Detalle el procedimiento El artículo 16 del Reglamento del Consejo, establece el procedimiento de envío de información a los consejeros, para cada sesión del Consejo, conforme a lo establecido en los siguientes apartados del citado artículo: “3. La convocatoria de las sesiones del Consejo de Administración se realizará por el Secretario del Consejo de Administración o quien haga sus veces, con la autorización de su Presidente, por cualquier medio que permita su recepción a cada uno de los miembros del Consejo de Administración que conste en los archivos de la Sociedad. La convocatoria se cursará con una antelación mínima de setenta y dos horas al día de la reunión. La convocatoria incluirá siempre el orden del día de la sesión y se procurará acompañar de la información relevante. 4. Con la convocatoria se procurará informar sobre aquellos puntos en los que se prevé que el Consejo de Administración adoptará una decisión o acuerdo para que los consejeros puedan estudiar o recabar, con carácter previo, la información precisa para su adopción. Cuando, excepcionalmente, por razones de urgencia, el Presidente quiera someter a la aprobación del Consejo de Administración decisiones o acuerdos que no figuraran en el orden del día, será preciso el consentimiento previo y expreso de la mayoría de los consejeros concurrentes, del que se dejará debida constancia en el acta. 5. El Presidente del Consejo de Administración podrá convocar sesiones extraordinarias del Consejo cuando, a su juicio, las circunstancias así lo justifiquen, sin que sean de aplicación en tales supuestos el plazo de antelación y los demás requisitos que se indican en el apartado anterior. No obstante lo anterior, la documentación que, en su caso, deba proporcionarse a los consejeros se entregará con antelación suficiente, salvo que el Consejo de Administración se hubiera constituido o hubiera sido excepcionalmente convocado por razones de urgencia.”

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C.1.36 Indique y, en su caso detalle, si la sociedad ha establecido reglas que obliguen a los consejeros a informar y, en su caso, dimitir en aquellos supuestos que puedan perjudicar al crédito y reputación de la sociedad:

Sí  No 

Explique las reglas El apartado segundo del artículo 20 del Reglamento del Consejo de Administración establece que los consejeros deberán poner su cargo a disposición del Consejo de Administración y formalizar, si este lo considera conveniente, la correspondiente dimisión en, entre otros, los siguientes casos: (i) Cuando se vean incursos en alguno de los supuestos de incompatibilidad o prohibición legal o estatutariamente previstos. (ii) Cuando su permanencia en el Consejo pueda poner en riesgo o perjudicar los intereses, el crédito o la reputación de la Sociedad o cuando desaparezcan las razones por las que fueron nombrados incluyendo, sin limitación, cuando se produjeran cambios significativos en su situación profesional o en las condiciones en virtud de las cuales hubiera sido nombrado consejero. (iii) Cuando resulten procesados por un hecho presuntamente delictivo o sean objeto de un expediente disciplinario por falta grave o muy grave instruido por las autoridades supervisoras en materia del mercado de valores. (iv) Cuando por hechos imputables al consejero su permanencia en el Consejo cause un daño grave al patrimonio o reputación sociales a juicio de este.

C.1.37 Indique si algún miembro del consejo de administración ha informado a la sociedad que ha resultado procesado o se ha dictado contra él auto de apertura de juicio oral, por alguno de los delitos señalados en el artículo 213 de la Ley de Sociedades de Capital:

Sí  No 

Nombre del consejero Causa Penal Observaciones

Indique si el consejo de administración ha analizado el caso. Si la respuesta es afirmativa explique de forma razonada la decisión tomada sobre si procede o no que el consejero continúe en su cargo o, en su caso, exponga las actuaciones realizadas por el consejo de administración hasta la fecha del presente informe o que tenga previsto realizar.

Sí  No 

Decisión tomada/actuación realizada Explicación razonada

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C.1.38 Detalle los acuerdos significativos que haya celebrado la sociedad y que entren en vigor, sean modificados o concluyan en caso de cambio de control de la sociedad a raíz de una oferta pública de adquisición, y sus efectos.

N/A

C.1.39 Identifique de forma individualizada, cuando se refiera a consejeros, y de forma agregada en el resto de casos e indique, de forma detallada, los acuerdos entre la sociedad y sus cargos de administración y dirección o empleados que dispongan indemnizaciones, cláusulas de garantía o blindaje, cuando éstos dimitan o sean despedidos de forma improcedente o si la relación contractual llega a su fin con motivo de una oferta pública de adquisición u otro tipo de operaciones.

Número de beneficiarios

Descripción del acuerdo Tipo de beneficiario

Extinción por cualquier causa: 500 (miles D. Ignacio Moreno Martínez de €) Extinción por cualquier causa: 2 * D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren Retribución total anual percibida en el ejercicio anterior Pacto no concurrencia expost: 1.090,50 D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren (miles de €) Extinción por cualquier causa (excepto D. Juan Núñez Berruguete baja voluntaria o despido disciplinario):1 anualidad de salario fijo Indique si más allá de en los supuestos previstos por la normativa estos contratos han de ser comunicados y/o aprobados por los órganos de la sociedad o de su grupo. En caso positivo, especifique los procedimientos, supuestos previstos y la naturaleza de los órganos responsables de su aprobación o de realizar la comunicación:

Consejo de administración Junta general Órgano que autoriza las cláusulas X

SÍ NO ¿Se informa a la junta general sobre las cláusulas? X

Observaciones

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C.2 Comisiones del consejo de administración

C.2.1 Detalle todas las comisiones del consejo de administración, sus miembros y la proporción de consejeros ejecutivos, dominicales, independientes y otros externos que las integran:

N/A

COMISIÓN EJECUTIVA

Nombre Cargo Categoría N/A N/A N/A N/A N/A N/A

% de consejeros ejecutivos N/A % de consejeros dominicales N/A % de consejeros independientes N/A % de otros externos N/A

Observaciones N/A

Explique las funciones que tiene delegadas o atribuidas esta comisión distintas a las que ya hayan sido descritas en el apartado C.1.10, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley, en los estatutos sociales u otros acuerdos societarios.

N/A

COMISIÓN DE AUDITORÍA

Nombre Cargo Categoría Da. Beatriz Puente Presidente Independiente Ferreras D. Juan Béjar Ochoa Vocal Independiente D. Carlos Manzano Vocal Dominical Cuesta

% de consejeros dominicales 33,33% % de consejeros independientes 66,67% % de otros externos 0%

Observaciones

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Durante el ejercicio 2018, y desde la efectiva admisión a cotización de la Sociedad el día 6 de febrero de 2018, no se han producido variaciones en la composición de la Comisión:

Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

Funciones.

Sin perjuicio de cualesquiera otros cometidos que puedan serle asignados en cada momento por el Consejo de Administración, la Comisión de Auditoría ejercerá las siguientes funciones básicas:

(i) Informar a la Junta General de Accionistas sobre cuestiones que en ella planteen los accionistas en materia de su competencia y, en particular, sobre el resultado de la auditoría explicando cómo esta ha contribuido a la integridad de la información financiera y la función que la Comisión de Auditoría ha desempeñado en ese proceso.

(ii) Supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y su grupo, la auditoría interna y los sistemas de gestión de riesgos, así como discutir con el auditor de cuentas las debilidades significativas del sistema de control interno detectadas en el desarrollo de la auditoría, todo ello sin quebrantar su independencia. A tales efectos, en caso de identificar debilidades significativas deberán presentar recomendaciones o propuestas al órgano de administración y el correspondiente plazo para su seguimiento.

(iii) Supervisar el proceso de elaboración y presentación de la información financiera regulada y presentar recomendaciones o propuestas al Consejo de Administración, dirigidas a salvaguardar su integridad.

(iv) Proponer al Consejo de Administración, para su sometimiento a la Junta General de accionistas, la selección, el nombramiento, reelección o sustitución de los auditores de cuentas, de acuerdo con la normativa aplicable, así como las condiciones de su contratación y recabar regularmente de él información sobre el plan de auditoría y su ejecución, además de preservar su independencia en el ejercicio de sus funciones.

(v) Establecer las oportunas relaciones con los auditores de cuentas para recibir información sobre aquellas cuestiones que puedan

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poner en riesgo su independencia, para su examen por la Comisión de Auditoría, y cualesquiera otras relacionadas con el proceso de desarrollo de la auditoría de cuentas y, cuando proceda, la autorización de los servicios distintos de los prohibidos, en los términos contemplados en la normativa aplicable, así como aquellas otras comunicaciones previstas en la legislación de auditoría de cuentas y en las restantes normas de auditoría. En todo caso, la Comisión de Auditoría deberá recibir anualmente de los auditores de cuentas la confirmación escrita de su independencia frente a la Sociedad y entidades vinculadas a esta, directa o indirectamente, así como la información detallada e individualizada de los servicios adicionales de cualquier clase prestados y los correspondientes honorarios percibidos de estas entidades por el auditor externo o por las personas o entidades vinculados a este, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación sobre auditoría de cuentas.

(vi) Emitir anualmente, con carácter previo al informe de auditoría de cuentas, un informe en el que se expresará una opinión si la independencia de los auditores de cuentas o sociedades de auditoría resulta comprometida. Este informe deberá pronunciarse, en todo caso, sobre la prestación de los servicios adicionales a que hace referencia el párrafo anterior, individualmente considerados y, en su conjunto, distintos de la auditoría legal y en relación con el régimen de independencia o con la normativa reguladora de auditoría.

(vii) Informar, con carácter previo, al Consejo de Administración sobre todas las materias en que así lo prevea la Ley, los Estatutos Sociales o el Reglamento del Consejo de Administración y, en particular, sobre: (i) la información financiera que la Sociedad deba hacer pública periódicamente; (ii) la creación o adquisición de participaciones en entidades de propósito especial o domiciliadas en países o territorios que tengan la consideración de paraísos fiscales y (iii) las operaciones con partes vinculadas.

(viii) Supervisar la actividad de la auditoría interna de la Sociedad.

(ix) En relación con los sistemas de información y control interno: (a) supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la Sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables; (b) velar por la independencia de la unidad que asuma la función de auditoría interna, proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna, proponer el presupuesto de ese servicio, aprobar su orientación y planes de trabajo, recibir información periódica sobre sus actividades y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y

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recomendaciones de sus informes; y (c) establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial o anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la Sociedad.

(x) En relación con el auditor externo: (a) en caso de renuncia, examinar las circunstancias que lo hubieran motivado; (b) velar que su retribución no comprometa su calidad ni su independencia; (c) supervisar que la Sociedad comunique como hecho relevante el cambio de auditor y lo acompañe, en su caso, de una declaración sobre la eventual existencia de desacuerdos con el auditor saliente y su contenido; (d) asegurar que el auditor externo se reúna anualmente con el pleno del Consejo de Administración para informarle sobre el trabajo realizado y la evolución de la situación de la Sociedad; (e) asegurar que la Sociedad y el auditor externo respetan las normas vigentes sobre prestación de servicios distintos a los de auditoría, los límites a la concentración del negocio del auditor y, en general, las demás normas sobre independencia de los auditores.

(xi) Supervisar el cumplimiento de los códigos de conducta y de las reglas de gobierno corporativo de la Sociedad y la información relativa al cumplimiento del mismo.

(xii) Velar por el cumplimiento de la Política de Responsabilidad Social Corporativa y evaluar los procesos de relación con los distintos grupos de interés.

(xiii) Cualesquiera otras que le atribuya el Consejo de Administración en su correspondiente Reglamento.

Asimismo corresponderá a la Comisión de Auditoría ejercer todas aquellas funciones específicamente atribuidas en el reglamento interno de la Comisión de Auditoría que, en su caso, apruebe el Consejo de Administración.

Composición

La Comisión de Auditoría se compondrá de un mínimo de tres y un máximo de cinco consejeros, designados por el propio Consejo de Administración, debiendo ser consejeros no ejecutivos. La mayoría de los miembros de la Comisión de Auditoría serán independientes y uno de ellos será designado teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad o auditoría o en ambas.

La actual composición de la Comisión de Auditoría, con 2 consejeros independientes, cumple con las reglas de composición establecidas en el Reglamento del Consejo, dando asimismo cumplimiento a lo establecido en el Código de Buen Gobierno.

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Procedimiento

La Comisión de Auditoría se reunirá, al menos, trimestralmente, a fin de revisar la información financiera periódica que haya de remitirse a las autoridades bursátiles, así como la información que el Consejo de Administración ha de aprobar e incluir dentro de su documentación pública anual. Asimismo, se reunirá a petición de cualquiera de sus miembros y cada vez que la convoque su Presidente, que deberá hacerlo siempre que el Consejo o su Presidente solicite la emisión de un informe o la adopción de propuestas y, en cualquier caso, siempre que resulte conveniente para el buen desarrollo de sus funciones.

La Comisión de Auditoría elaborará un informe anual sobre su funcionamiento, destacando las principales incidencias surgidas, si las hubiese, en relación con las funciones que le son propias. Además, cuando la Comisión de Auditoría lo considere oportuno, incluirá en dicho informe propuestas para mejorar las reglas de gobierno de la Sociedad.

Para el mejor cumplimiento de sus funciones, la Comisión de Auditoría podrá recabar el asesoramiento de expertos externos cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones.

Asimismo, la Comisión de Auditoría podrá convocar a cualquier empleado o directivo de la Sociedad, e incluso disponer que comparezcan sin presencia de ningún otro directivo.

Principales actuaciones durante el ejercicio 2018

Con carácter general, la Comisión ha tenido como objetivo principal (además de la evidente supervisión y seguimiento de la información económico financiera de la Sociedad) impulsar la implantación de las medidas necesarias para que la Sociedad, en su nueva condición de sociedad cotizada, implante las mejores medidas y actuaciones en materia de control financiero y de riesgos, así como de normas de buen gobierno corporativo.

Para dar cumplimiento a los objetivos anteriores, la Comisión se ha reunido mensualmente para sugerir, monitorizar e impulsar todos los trabajos necesarios.

Con carácter particular, las actuaciones más significativas desarrolladas por la Comisión durante el ejercicio 2018 han sido las siguientes:

a. Nombramiento de cuatro nuevos consejeros independientes

Con carácter previo a la admisión a negociación de las acciones de la Sociedad y, por consiguiente, con anterioridad a la creación de la Comisión de Nombramiento y Retribuciones, la Comisión asumía ciertas funciones relacionadas con el nombramiento de miembros del Consejo de Administración. En este sentido, en la reunión del 19 de enero de 2018, la Comisión informó favorablemente el nombramiento de los siguientes cuatro

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consejeros independientes: D. Juan Béjar Ochoa; Dña. Emma Fernández; D. Vicente Moreno García; y Dña. Beatriz Puente Ferreras. b. Cuentas Anuales del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2017

La Comisión ha revisado e informado favorablemente las Cuentas Anuales de la Sociedad correspondientes al ejercicio 2017. En ese contexto, igualmente, analizó los términos del informe elaborado por el Auditor Externo sobre su independencia, emitiendo el oportuno informe favorable.

Las cuentas anuales informadas por la Comisión, una vez formuladas por el Consejo de Administración, fueron sometidas a la Junta General Ordinaria de 30 de junio de 2018, que procedió a su aprobación. c. Información económico-financiera.

La Comisión ha revisado periódicamente la información financiera de la Sociedad, particularmente aquella que se hace pública trimestralmente y que se reporta al mercado, habiendo sido ésta informada favorablemente con carácter previo a su sometimiento al Consejo de Administración.

En particular, ha analizado en detalle, junto con los responsables de su elaboración, los aspectos financieros más relevantes durante el ejercicio, así como las novedades introducidas en las normas contables y los criterios aplicados por la Sociedad. d. Reglamento de la Comisión

La Comisión impulsó la elaboración de un Reglamento de funcionamiento de la propia Comisión que, una vez informado favorablemente, fue sometido al Consejo de Administración para su aprobación. e. Operaciones vinculadas

La Comisión ha conocido regularmente las operaciones vinculadas realizadas por la Sociedad y su grupo con accionistas significativos y administradores.

Muy especialmente, la Comisión ha sido informada de las operaciones vinculadas realizadas por la Sociedad con entidades financieras que son accionistas de la Sociedad, siendo la gran mayoría de dichas operaciones de naturaleza crediticia (líneas de crédito, avales, refinanciaciones, prórrogas de préstamos existentes, etc.).

Las operaciones sometidas a la Comisión han sido informadas

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favorablemente una vez acreditados los términos y condiciones de las mismas, analizado que se han cumplido razonablemente los principios de concurrencia y competencia y/o que se han cumplido los procedimientos internos de la Sociedad. f. Análisis de riesgos y sistemas para su control. Mapa de riesgos.

Durante el 2018, la Comisión ha desarrollado trabajos de control y seguimiento de los aspectos económico-financieros más relevantes de la Sociedad como, por ejemplo, en materia de valoración de activos, política de cobertura de riesgos, participadas y filiales, tesorería y solvencia, informando sobre normas y procedimientos concretos para garantizar su seguimiento y supervisión.

También ha conocido e informado favorablemente sobre los procesos de cumplimiento de los controles internos de información financiera (SCIIF).

Igualmente la Comisión ha revisado la política de riesgos y contingencias de la Sociedad y, en especial, ha supervisado el mapa de riesgos elaborado por la propia compañía con la ayuda de un asesor externo especializado. El mapa de riesgos, en su última versión, e informado favorablemente por la Comisión, fue aprobado por el Consejo en su reunión de fecha 20 de diciembre de 2018.

La Comisión también ha sido informada de otras labores desarrolladas por la Sociedad respecto del análisis e investigación de operaciones puntuales. g. Implantación de normas y procedimientos de buen gobierno corporativo.

La Comisión ha impulsado la elaboración de una extensa normativa de buen gobierno corporativo, al efecto de ajustarse a las mejores prácticas y recomendaciones tras la admisión a cotización en mercados secundarios oficiales.

Así, y entre otras, la Comisión ha informado favorablemente distintas normas y procedimientos internos de buen gobierno corporativo. h. Política fiscal corporativa

La Comisión ha analizado e informado favorablemente la implantación de una política fiscal corporativa, al objeto de asegurar el cumplimiento de la normativa tributaria aplicable y una adecuada coordinación de la política tributaria por todas las entidades pertenecientes al grupo de la Sociedad. Esa política fue igualmente aprobada por el Consejo de Administración.

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i. Autocartera

La Comisión informó favorablemente el contrato de liquidez suscrito con el Banco Sabadell, tras analizar en detalle los términos y condiciones del mismo en todos sus aspectos, particularmente la extensión de las operaciones, volúmenes, etc. Dicho contrato fue aprobado por el Consejo de Administración y publicado al mercado.

Con carácter regular, la Comisión ha supervisado en sus reuniones las operaciones de autocartera, haciendo un seguimiento de los títulos en propiedad, precio medio de adquisición y ratios de negociación, entre otros aspectos.

j. Auditoría Interna

La Comisión ha sido informada por la Auditora interna de la Sociedad sobre el conjunto de actuaciones, procedimientos y controles que realiza habitualmente. Entre otros asuntos, ha presentado informes sobre el control de inversiones, ventas y promociones; informes de cumplimiento de los sistemas de control de la información financiera y riesgos penales; informes sobre medidas y cumplimiento en materia de blanqueo de capitales y financiación del terrorismos; control del mapa de riesgos de la Sociedad; adaptación a la normativa de protección de datos, etc.

Asimismo, la Auditora interna ha informado puntualmente sobre su plan de actuaciones.

k. Asesores externos, valoradores y Auditores Externos. Contrataciones, reuniones y remuneraciones.

La Comisión ha informado favorablemente la contratación de determinados asesores externos relacionados con materias que quedan dentro del ámbito de sus funciones. Así, y en particular, ha informado la contratación de valoradores de la Sociedad para los ejercicios 2018 y 2019 (incluidas sus remuneraciones) y la contratación de asesores externos para facilitar la labor de la Auditoría interna, teniendo en cuenta particularmente la necesidad de implantar normas y procedimientos con carácter urgente tras la salida a bolsa de la Sociedad.

Asimismo, ha informado favorablemente sobre la remuneración del Auditor por el ejercicio de sus funciones durante el ejercicio 2018.

Identifique a los consejeros miembros de la comisión de auditoría que hayan sido designados teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad, auditoría o en ambas e informe

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sobre la fecha de nombramiento del Presidente de esta comisión en el cargo.

Nombres de los consejeros con D. Juan Béjar Ochoa, D. Carlos experiencia Manzano Cuesta y Dª. Beatriz Puente Ferreras. Fecha de nombramiento del presidente Dª. Beatriz Puente Ferreras fue en el cargo nombrada Presidente de la Comisión de Auditoría el 6 de febrero de 2018, siendo formalizado su nombramiento en escritura pública el 19 de febrero de 2018 ante el notario de Madrid, D. Francisco Miras Ortiz, con el número 533 de su protocolo, constando inscrito en la hoja registral abierta a la Sociedad como inscripción 43ª.

Observaciones

COMISIÓN DE NOMBRAMIENTOS Y RETRIBUCIONES

Nombre Cargo Categoría Dª. Emma Fernández Presidente Independiente Alonso D. Ignacio Moreno Vocal Otros externos Martínez D. Cesáreo Rey-Baltar Vocal Dominical Oramas D. Vicente Moreno Vocal Independiente García-Mansilla

% de consejeros dominicales 25% % de consejeros independientes 50% % de otros externos 25% Observaciones

Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

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Funciones:

(i) Evaluar las competencias, conocimientos y experiencia necesarios en el Consejo de Administración. A estos efectos, definirá las funciones y aptitudes necesarias en los candidatos que deban cubrir cada vacante y evaluará el tiempo y dedicación precisos para que puedan desempeñar eficazmente su cometido.

(ii) Establecer un objetivo de representación para el género menos representado en el Consejo de Administración y elaborar orientaciones sobre cómo alcanzar dicho objetivo.

(iii) Elevar al Consejo de Administración las propuestas de nombramiento de consejeros independientes para su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de la Junta General de accionistas, así como las propuestas para la reelección o separación de dichos consejeros por la Junta General de accionistas.

(iv) Informar las propuestas de nombramiento de los restantes consejeros para su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de la Junta General de accionistas, así como las propuestas para su reelección o separación por la Junta General de accionistas.

(v) Informar las propuestas de nombramiento y separación del personal directivo y las condiciones básicas de sus contratos.

(vi) Examinar y organizar la sucesión del Presidente del Consejo de Administración y del primer ejecutivo de la Sociedad y, en su caso, formular propuestas al Consejo de Administración para que dicha sucesión se produzca de forma ordenada y planificada.

(vii) Proponer al Consejo de Administración la política de remuneraciones de los consejeros y de los directores generales o de quienes desarrollen sus funciones como personal directivo bajo la dependencia directa del Consejo de Administración, de Comisiones Ejecutivas o de Consejeros Delegados, así como la retribución individual y las demás condiciones contractuales de los consejeros ejecutivos, comprobando y velando por su observancia.

(viii) Comprobar la observancia de la política retributiva de la Sociedad.

(ix) Revisar periódicamente la política de remuneraciones aplicada a los consejeros y altos directivos, incluidos los sistemas retributivos con acciones y su aplicación, así como garantizar que su remuneración individual sea proporcionada a la que se pague a los demás consejeros y altos directivos.

(x) Velar por que los eventuales conflictos de interés no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la Comisión.

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(xi) Verificar la información sobre remuneraciones de los consejeros y altos directivos contenida en los distintos documentos corporativos, incluido el informe anual de remuneraciones.

Asimismo corresponderá a la Comisión de Nombramientos y Retribuciones todas aquellas funciones incluidas en el reglamento interno de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones que, en su caso, apruebe el Consejo de Administración.

Composición:

La Comisión de Nombramientos y Retribuciones se compondrá de un mínimo tres y un máximo de cinco consejeros, designados por el propio Consejo de Administración, a propuesta del Presidente del Consejo, que deberán ser consejeros no ejecutivos. Al menos dos miembros de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones serán independiente

La actual composición de la Comisión de Auditoría, con 2 consejeros independientes, cumple con las reglas de composición establecidas en el Reglamento del Consejo, dando asimismo cumplimiento a lo establecido en el Código de Buen Gobierno.

Procedimiento:

La Comisión de Nombramientos y Retribuciones se reunirá, de ordinario cada tres meses o, al menos, cuatro veces por año. Asimismo, se reunirá a petición de cualquiera de sus miembros y cada vez que la convoque su Presidente, que deberá hacerlo siempre que el Consejo o su Presidente solicite la emisión de un informe o la adopción de propuestas y, en cualquier caso, siempre que resulte conveniente para el buen desarrollo de sus funciones. Quedará válidamente constituida cuando concurran, presentes o representados, la mayoría de sus miembros y sus acuerdos se adoptarán por mayoría absoluta de los concurrentes. La Comisión deberá consultar al Presidente y al primer ejecutivo de la Sociedad, especialmente cuando se trate de materias relativas a los consejeros ejecutivos y del personal directivo.

Para el mejor cumplimiento de sus funciones, la Comisión de Nombramientos y Retribuciones podrá recabar el asesoramiento de expertos externos cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones, velando porque los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

Principales actuaciones durante el ejercicio 2018

Con carácter general, el principal objetivo de la Comisión ha sido revisar el grado de cumplimiento de la Sociedad de las mejores prácticas de buen gobierno y en su área de funciones, e impulsar actuaciones en ese ámbito. Más en particular, la Comisión ha realizado las siguientes actividades durante el 2018:

i. Preparar el borrador de Reglamento de la Comisión que fue

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aprobado por el Consejo de Administración de fecha 10 de mayo de 2018;

ii. Revisar el cumplimiento de los objetivos para el ejercicio 2017 por parte del equipo directivo e informar favorablemente las retribuciones variables correspondientes;

iii. Revisar el plan de empleo para el ejercicio 2018, incluyendo la evolución de la plantilla, necesidad de nuevas incorporaciones, análisis de la remuneración media por categorías de la plantilla;

iv. Revisar las políticas corporativas de recursos humanos en materia de formación, evaluación del desempeño, código de buenas prácticas, regulación de horarios, ausencias y vacaciones, beneficios sociales y política de gastos de viaje;

v. Analizar la política retributiva de consejeros con el apoyo de informes de asesores externos especializados en retribución y comparativa de mercado, de cara a plantear su ajuste con los objetivos a corto, medio y largo plazo de Metrovacesa, con especial énfasis en los cargos de Presidente no ejecutivo y Consejero Delegado;

vi. Informar favorablemente del procedimiento relativo al nombramiento y separación de personal directivo para su sometimiento a la consideración del Consejo de Administración así como de la norma sobre las operaciones de con activos inmobiliarios de la Sociedad por personas relacionadas con la misma;

vii. Definir el procedimiento de evaluación del desempeño del Consejo de Administración para el ejercicio 2018, incluyendo la elaboración del cuestionario de autoevaluación; viii. Informar favorablemente sobre las operaciones de compra de acciones realizadas por directivos de la Sociedad en el contexto del plan de retribución variable aprobado por la Sociedad;

ix. Informar favorablemente la actualización de la remuneración fija anual del Presidente no ejecutivo y del Consejero Delegado, incluyendo para éste último un incentivo excepcional plurianual, dentro del marco establecido por los límites retributivos máximos acordados por la Junta General;

x. Revisar el plan de igualdad de Metrovacesa para cumplir con los objetivos en materia de responsabilidad social corporativa, transparencia y cultura, reconocimiento de mercado y acceso al distintivo de igualdad;

xi. Impulsar la Política de Diversidad;

xii. Impulsar la implantación de un plan de sucesión de directivos, con

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la ayuda de un asesor externo; xiii. Informar favorablemente al Consejo de Administración para su sometimiento a la junta general de accionistas, la ratificación de D. Juan Béjar Ochoa, Dña. Emma Fernández Alonso, D. Vicente Moreno García-Mansilla y Dña. Beatriz Puente Ferreras como consejeros independientes de la Sociedad, por un periodo de cuatro años; xiv. Analizar la Política de Remuneraciones de Consejeros (ejercicios 2018, 2019 y 2020) e informar favorablemente la modificación parcial de la misma, que fue aprobada por la junta general ordinaria de accionistas de fecha 19 de junio de 2018 para garantizar que la Sociedad consiga atraer, motivar y retener el capital humano valioso.

COMISIÓN DE NOMBRAMIENTOS

Nombre Cargo Categoría N/A N/A N/A N/A N/A N/A

% de consejeros dominicales N/A % de consejeros independientes N/A % de otros externos N/A

Observaciones

Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

N/A

COMISIÓN DE RETRIBUCIONES

Nombre Cargo Categoría N/A N/A N/A N/A N/A N/A

% de consejeros dominicales N/A

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% de consejeros independientes N/A % de otros externos N/A

Observaciones N/A

Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

N/A

COMISIÓN DE ______

Nombre Cargo Categoría N/A N/A N/A N/A N/A N/A

% de consejeros ejecutivos N/A % de consejeros dominicales N/A % de consejeros independientes N/A % de otros externos N/A

Observaciones N/A

Explique las funciones que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

N/A

C.2.2 Complete el siguiente cuadro con la información relativa al número de consejeras que integran las comisiones del consejo de administración al cierre de los últimos cuatro ejercicios:

Número de consejeras

Ejercicio 2018 Ejercicio 2017 Ejercicio t-2016 Ejercicio 2015

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Número % Número % Número % Número % N/A N/A N/A Comisión ejecutiva N/A

Comisión de 1 N/A N/A N/A auditoría

Comisión de 1 N/A N/A N/A nombramientos y retribuciones

comisión de N/A N/A N/A N/A nombramientos

comisión de N/A N/A N/A N/A retribuciones

comisión de _____ N/A N/A N/A N/A

Observaciones Solo se aporta información sobre el ejercicio 2018, al haber sido admitidas a cotización sus acciones con efectos desde el 6 de febrero de 2018.

C.2.3 Indique, en su caso, la existencia de regulación de las comisiones del consejo, el lugar en que están disponibles para su consulta, y las modificaciones que se hayan realizado durante el ejercicio. A su vez, se indicará si de forma voluntaria se ha elaborado algún informe anual sobre las actividades de cada comisión.

La regulación de las Comisiones del Consejo de Administración se establece en los Estatutos Sociales y el Reglamento del Consejo de Administración (artículo 14 del Reglamento del Consejo de Administración para la Comisión de Auditoría y el artículo 15 para la Comisión de Nombramientos y Retribuciones).

Ambos textos se encuentran publicados en la página web corporativa de la Sociedad.

Asimismo, se han aprobado por el Consejo de Administración de la Sociedad los dos reglamentos que regulan la composición, funcionamiento, competencias y facultades de las Comisión de Auditoría y de Nombramientos y Retribuciones. Asimismo, estas dos comisiones elaboran anualmente las memorias de actividades.

Durante el ejercicio 2018 no se han modificado ninguno de los textos toda vez que la admisión a negociación de las acciones de la Sociedad fue efectiva el 6 de febrero de 2018, estando limitada la información aquí facilitada al periodo transcurrido desde la misma.

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D OPERACIONES VINCULADAS Y OPERACIONES INTRAGRUPO

D.1 Explique, en su caso, el procedimiento y órganos competentes para la aprobación de operaciones con partes vinculadas e intragrupo.

De acuerdo con el artículo 5.4.(xiv) del Reglamento del Consejo de Administración, será competencia indelegable del Consejo la aprobación, previo informe de la Comisión de Auditoría, de las operaciones vinculadas conforme las mismas sean definidas por la legislación que resulte aplicable al respecto en cada momento.

Asimismo, el artículo 14.5.(vii) recoge la competencia de la Comisión de Auditoría de informar con carácter previo, al Consejo de Administración sobre las operaciones con partes vinculadas.

En la práctica, la Comisión de Auditoría estudia y analiza todas las operaciones vinculadas, informando al Consejo de Administración para que sea éste el que apruebe o rechace la operación en cuestión.

D.2 Detalle aquellas operaciones significativas por su cuantía o relevantes por su materia realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo, y los accionistas significativos de la sociedad:

Nombre o Nombre o denominación denominación social del social de la Naturaleza de la Tipo de la Importe accionista sociedad o relación operación (miles de euros) significativo entidad de su grupo

Banco Bilbao Metrovacesa, Préstamo Vizcaya Societaria 20.030 Argentaria, S.A. S.A. Hipotecario

Banco Metrovacesa, Préstamo Societaria 5.280 Santander, S.A. S.A. Hipotecario

Banco Bilbao Metrovacesa, Préstamo Vizcaya Societaria 16.364 S.A. Corporativo Argentaria, S.A.

Banco Metrovacesa, Préstamo Societaria 16.364 Santander, S.A. S.A. Corporativo

Observaciones

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D.3 Detalle las operaciones significativas por su cuantía o relevantes por su materia realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo, y los administradores o directivos de la sociedad:

Nombre o denominación Nombre o social de los administradores denominación social Naturaleza de la Importe o directivos de la parte vinculada Vínculo operación (miles de euros)

Dña. Ana Bolado Valle Unicaja Dña. Ana Cancelación de 16.000 Bolado Valle financiación también es hipotecaria por consejera de transmisión de Unicaja inmueble. D, Vicente Moreno Reserva García-Mansilla condicionada y no vinculante para la adquisición de inmuebles de la Sociedad a título personal.

Observaciones

D.4 Informe de las operaciones significativas realizadas por la sociedad con otras entidades pertenecientes al mismo grupo, siempre y cuando no se eliminen en el proceso de elaboración de estados financieros consolidados y no formen parte del tráfico habitual de la sociedad en cuanto a su objeto y condiciones. En todo caso, se informará de cualquier operación intragrupo realizada con entidades establecidas en países o territorios que tengan la consideración de paraíso fiscal:

Denominación social de la Breve descripción de la Importe entidad de su grupo operación (miles de euros) Front Maritim del Besós, Aportación no dineraria 57.964 S.L.

Observaciones

D.5 Detalle las operaciones significativas realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo y con otras partes vinculadas, que no hayan sido informadas en los epígrafes anteriores.

Denominación social de la Breve descripción de la Importe parte vinculada operación (miles de euros) N/A N/A N/A

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Observaciones

D.6 Detalle los mecanismos establecidos para detectar, determinar y resolver los posibles conflictos de intereses entre la sociedad y/o su grupo, y sus consejeros, directivos o accionistas significativos.

El artículo 28 del Reglamento del Consejo de Administración define y regula el concepto de conflicto de interés.

A estos efectos, se considerará que existe conflicto de interés en aquellas situaciones en las que entren en colisión, de forma directa o indirecta, el interés de la Sociedad o de las sociedades integradas en su Grupo y el interés personal del consejero. Existirá interés personal del consejero cuando el asunto le afecte a él o a una persona vinculada con él o, en el caso de un consejero dominical, al accionista o accionistas que propusieron o efectuaron su nombramiento o a personas relacionadas directa o indirectamente con aquellos.

A los efectos de este Reglamento, se entenderá por:

(i) Personas vinculadas al consejero persona física: a) El cónyuge del consejero o las personas con análoga relación de afectividad. b) Los ascendientes, descendientes y hermanos del consejero o del cónyuge (o persona con análoga relación de afectividad) del consejero. c) Los cónyuges (o personas con análoga relación de afectividad) de los ascendientes, descendientes y hermanos del consejero. d) Las sociedades o entidades en las que el consejero o cualquiera de las personas a él vinculadas, por sí o por persona interpuesta, se encuentre en alguna de las situaciones contempladas en el artículo 42 del Código de Comercio. e) En el caso de los consejeros dominicales, adicionalmente, los accionistas a propuesta de los cuales se hubiera procedido a su nombramiento. (ii) Personas vinculadas al consejero persona jurídica: a) Los socios que se encuentren, respecto del consejero persona jurídica, en alguna de las situaciones contempladas en el artículo 42 del Código de Comercio. b) Las sociedades que formen parte del mismo grupo, tal y como este término se define en el artículo 42 del Código de Comercio, y sus socios. c) El representante persona física, los administradores, de derecho o de hecho, los liquidadores y los apoderados con poderes

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generales del consejero persona jurídica. d) Las personas que respecto del representante del consejero persona jurídica tengan la consideración de personas vinculadas de conformidad con lo que se establece en el apartado 2.(i) de este artículo para los consejeros personas físicas.

El consejero deberá comunicar la existencia de conflictos de interés, ya sean directos o indirectos, al Consejo de Administración y abstenerse de intervenir como representante de la Sociedad en la operación a que el conflicto se refiera, con las excepciones que establezca la legislación aplicable. Además, la Sociedad informará, cuando proceda conforme a la ley, sobre cualquier situación de conflicto de interés en que se hayan encontrado los consejeros (o personas vinculadas a los mismos) durante el ejercicio en cuestión y que le conste en virtud de comunicación del afectado o por cualquier otro medio. Las situaciones de conflicto de interés en que incurran los consejeros serán objeto de información en la memoria de las cuentas anuales de la Sociedad.

Asimismo, el artículo 15 relativo a Comisión de Nombramiento y Retribuciones recoge como competencia propia velar por que los eventuales conflictos de interés no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la Sociedad. Asimismo, podrá recabar podrá recabar el asesoramiento de expertos externos cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones, velando porque los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

Asimismo, el Reglamento Interno de Conducta de Metrovacesa, disponible en la página web de la misma, establece las normas de conducta aplicables en materia de relación con las operaciones por cuenta propia, información privilegiada, manipulación del mercado y operaciones de autocartera, siendo de aplicación a, entre otros, los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad y altos directivos.

D.7 ¿Cotiza más de una sociedad del Grupo en España?

Sí  No  Identifique a las otras sociedades que cotizan en España y su relación con la sociedad:

Identidad y relación con otras sociedades cotizadas del grupo N/A

Indique si han definido públicamente con precisión las respectivas áreas de actividad y eventuales relaciones de negocio entre ellas, así como las de la otra sociedad cotizada con las demás empresas del grupo;

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Sí  No 

Defina las eventuales relaciones de negocio entre la sociedad matriz y la sociedad filial cotizada, y entre ésta y las demás empresas del grupo N/A

Identifique los mecanismos previstos para resolver los eventuales conflictos de intereses entre la otra sociedad cotizada y las demás empresas del grupo:

Mecanismos para resolver los eventuales conflictos de intereses La respuesta a la presente cuestión se ha realizado en el apartado previo D.6 conjuntamente con los posibles conflictos de intereses entre la Sociedad y/o su grupo, y sus consejeros, directivos o accionistas significativos.

E SISTEMAS DE CONTROL Y GESTION DE RIESGOS

E.1 Explique el alcance del Sistema de Control y Gestión de Riesgos de la sociedad, incluidos los de naturaleza fiscal.

Como pilar del Sistema de Gestión Integral de Riesgos, Metrovacesa, S.A. y sus sociedades dependientes, (en adelante e indistintamente, “Metrovacesa”, “la Compañía” o “el Grupo”) dispone de una Política de Control y Gestión de Riesgos aprobada por el Consejo de Administración, cuyo objetivo es definir los principios para identificar, analizar, evaluar, gestionar y comunicar los riesgos asociados a la estrategia y a la operativa de Metrovacesa, asegurando un marco general de gestión de las amenazas e incertidumbres inherentes a los procesos del negocio y al entorno en el que operan las sociedades del Grupo.

Metrovacesa define el riesgo como todo aquel suceso, ya sea motivado por factores internos o externos, que dificulte o impida la consecución de sus objetivos estratégicos y operativos.

El Modelo de Gestión de Riesgos adoptado por la Sociedad es integral y considera todos los riesgos significativos a los que Metrovacesa puede estar expuesta y, en especial, aquellos que puedan afectar al cumplimiento del Plan de Negocio, tanto de naturaleza estratégica, como operacionales, financieros o de cumplimiento de las normativas más relevantes que afectan al Grupo.

La metodología de Metrovacesa para la gestión de los riesgos es un proceso continuo que se desarrolla en las siguientes etapas:

Identificación Evaluación Gestión Reporte Actualización y monitorización

Supervisión

Tomando como base este proceso continuo de control y gestión de riesgos, durante el ejercicio se ha llevado a cabo una actualización del Mapa de Riesgos de

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la Compañía en la que se ha involucrado a toda la organización, desde el Comité de Dirección a los responsables directos de la gestión de los riesgos.

E.2 Identifique los órganos de la sociedad responsables de la elaboración y ejecución del Sistema de Control y Gestión de Riesgos, incluido el fiscal.

Todos los directivos y empleados de Metrovacesa tienen la responsabilidad de cumplir la Política de Control y Gestión de Riesgos en su ámbito de gestión y de coordinar sus actuaciones de respuesta a los riesgos con aquellas otras direcciones y departamentos afectados, en su caso.

Las funciones y responsabilidades de los distintos órganos y personas involucradas en la gestión de riesgos son las siguientes:

Consejo de Administración

Como facultad indelegable, el Consejo de Administración de Metrovacesa tiene la responsabilidad de determinación de la Política de Control y Gestión de Riesgos, incluidos los fiscales, y la supervisión de los sistemas internos de información y control.

Comisión de Auditoría

Las funciones relacionadas con la supervisión de los sistemas de control interno y gestión de riesgos, dirigidas a que los principales riesgos se identifiquen, gestionen y se mantengan en los niveles aprobados, se han delegado en la Comisión de Auditoría, siendo estas supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y su grupo, la auditoría interna y los sistemas de gestión de riesgos.

Será asimismo responsabilidad de la Comisión de Auditoría mantener informado al Consejo de Administración de todas aquellas cuestiones que como resultado de la monitorización y supervisión del sistema puedan afectar a la gestión de la compañía.

Dirección

La Dirección de Metrovacesa tiene las siguientes responsabilidades y funciones en relación al Sistema de Control y Gestión de Riegos:

 Definir un plan que permita identificar y evaluar los riesgos, asignar responsabilidades sobre los riesgos identificados, confirmar los resultados de las evaluaciones con el fin de determinar la criticidad de los mismos.  Aprobar y ejecutar las acciones propuestas por los responsables de cada riesgo con el fin de evaluar en profundidad e implementar planes de respuesta.  Facilitar las funciones a ejercer por Auditoría Interna, dotándola de los recursos necesarios para ello.  Informar periódicamente a la Comisión de Auditoría sobre la control y gestión de riesgos que se lleva a cabo en la compañía.

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Auditoría Interna

La Función de Auditoría Interna da soporte a la Comisión de Auditoría en el cumplimiento de sus responsabilidades a través de las siguientes funciones:

 Coordinar y supervisar el funcionamiento del sistema de control y gestión de riesgos.  Homogeneizar y consolidar los informes relativos a la identificación y evaluación de riesgos, y los resultados de los correspondientes planes de gestión, elaborados por cada uno de los responsables de los riesgos.  Asegurar el correcto funcionamiento del sistema de control y gestión de riesgos dando soporte metodológico a los responsables de riesgos en la identificación y evaluación de los mismos.  Monitorizar los resultados de la gestión de riesgos planificada e informar sobre la misma a la Comisión de Auditoría.

Responsables de los Riesgos

En Metrovacesa la gestión de los riesgos es asumida por cada uno de los responsables de las áreas de negocio, operativas, legal y financiera. Como responsables de riesgos tienen que:

 Evaluar en profundidad los riesgos que están bajo su área de responsabilidad.  Proponer y reportar los indicadores para su seguimiento.  Proponer e implementar los planes de acción para su mitigación.  Informar sobre la eficacia de dichos planes.

E.3 Señale los principales riesgos, incluidos los fiscales y en la medida que sean significativos los derivados de la corrupción (entendidos estos últimos con el alcance del Real Decreto Ley 18/2017), que pueden afectar a la consecución de los objetivos de negocio.

Metrovacesa clasifica los riesgos en cuatro categorías: Estratégicos, Operacionales, Financieros y Cumplimiento.

Riesgos Estratégicos: son los asociados a los objetivos clave a largo plazo, pueden surgir de las acciones de otros participantes clave del mercado (clientes, competidores, reguladores, inversores u otros), de los cambios en el entorno competitivo o del propio modelo de negocio. Los principales riesgos de esta categoría son el mercado inmobiliario, los cambios regulatorios, el geopolítico y la cartera.

Riesgos Operacionales: son aquellos relativos a las operaciones habituales que se llevan a cabo en Metrovacesa, incluyendo todos los riesgos relacionados con los procedimientos del propio negocio y operativos. Los principales son los relativos al desarrollo de proyectos, la transformación del suelo y la comercialización.

Riesgos Financieros: están relacionados con la gestión económico-financiera de Metrovacesa, así como con los procesos de obtención de la información financiera, siendo los principales el tipo de interés, la disponibilidad de la

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financiación y la valoración de activos.

Riesgos de Cumplimiento: son aquellos relativos al cumplimiento de la normativa externa e interna por parte de la dirección o los empleados de la Compañía, siendo los principales los relativos a la normativa urbanística e inmobiliaria.

Para los riesgos de mayor impacto y probabilidad, la Compañía dispone de mecanismos de identificación de eventos de riesgo que ayudan a tener una monitorización continua y además los planes de gestión para su prevención o mitigación.

E.4 Identifique si la entidad cuenta con niveles de tolerancia al riesgo, incluido el fiscal.

La Política de Control y Gestión de Riesgos define las directrices a seguir para identificar y mantener los riesgos dentro de los límites de tolerancia aprobados por el Consejo de Administración y facilitar los indicadores para que este pueda decidir sobre el nivel de riesgo aceptable para Metrovacesa en cada momento.

Durante el 2018 se ha avanzado en la identificación y definición de los indicadores cuantitativos y cualitativos de los riesgos de mayor impacto, facilitando las labores de monitorización y supervisión, así como en las decisiones sobre los niveles de tolerancia de los mismos. Asimismo, para ciertos riesgos se ha definido una tolerancia cero, principalmente los relacionados con fraude, corrupción, blanqueo de capitales, seguridad física o incumplimiento de la normativa. Se ha prestado especial atención a los riesgos fiscales, habiéndose aprobado en 2018 una Política Fiscal que limita el nivel de riesgo y los principios a seguir en este ámbito.

E.5 Indique qué riesgos, incluidos los fiscales, se han materializado durante el ejercicio.

En el ejercicio 2018 se han materializado los riesgos inherentes al entorno, marco regulatorio y de las operaciones derivados del sector inmobiliario en el que opera Metrovacesa, sin que se haya derivado un impacto material en el funcionamiento ordinario de la Compañía.

Específicamente, Metrovacesa ha mostrado un progreso continuo en la gestión urbanística de la cartera de suelos y tiene una mayor visibilidad sobre los objetivos de entregas para los próximos ejercicios, observando unas buenas perspectivas de mercado. A pesar del incremento de los costes de construcción por encima de lo estimado, los márgenes no se han visto afectados significativamente, gracias a que el HPA ha compensado dicho incremento.

E.6 Explique los planes de respuesta y supervisión para los principales riesgos de la entidad, incluidos los fiscales, así como los procedimientos seguidos por la compañía para asegurar que el consejo de administración da respuesta a los nuevos desafíos que se presentan

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Durante la actualización del Mapa de Riesgos efectuada por Metrovacesa en 2018 se ha llevado a cabo una revisión del nivel de gestión asociado a cada uno de los riesgos identificados.

El nivel de gestión se define por la eficacia de los controles, procedimientos o acciones dirigidas a mantener los niveles de riesgo en los umbrales fijados por Metrovacesa, de forma que permita reducir la probabilidad de ocurrencia de un suceso o, en caso de que éste se produjera, minimizar su impacto.

Las políticas y procedimientos implantados en el Grupo son propuestos por el Comité de Dirección, comunicados debidamente a los empleados y revisados por la Comisión de Auditoría quien informa debidamente al Consejo de Administración y solicita su aprobación en los casos necesarios.

Todos los riesgos considerados relevantes por Metrovacesa tienen identificados controles y procedimientos de gestión para los que se ha asignado un responsable y acciones específicas. Entre estos cabe destacar la monitorización constante de cada promoción, los niveles de aprobación y escalado de las operaciones, los planes de comercialización, el mantenimiento de una sólida posición financiera y un seguimiento estricto de las valoraciones.

Asimismo, Metrovacesa ha fortalecido su sistema de cumplimiento con la implantación de nuevos controles en las áreas de contratación y transformación de suelo.

Auditoría Interna informa anualmente a la Comisión de Auditoría sobre el funcionamiento del sistema de gestión y control y sobre su adecuación a las circunstancias actuales de Metrovacesa.

F SISTEMAS INTERNOS DE CONTROL Y GESTIÓN DE RIESGOS EN RELACIÓN CON EL PROCESO DE EMISIÓN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA (SCIIF)

Describa los mecanismos que componen los sistemas de control y gestión de riesgos en relación con el proceso de emisión de información financiera (SCIIF) de su entidad.

F.1 Entorno de control de la entidad

Informe, señalando sus principales características de, al menos:

F.1.1. Qué órganos y/o funciones son los responsables de: (i) la existencia y mantenimiento de un adecuado y efectivo SCIIF; (ii) su implantación; y (iii) su supervisión.

El Sistema de control interno sobre la información financiera (en adelante SCIIF) de Metrovacesa se ha diseñado como el conjunto de procesos que lleva a cabo la entidad para proporcionar una seguridad razonable sobre la fiabilidad de la información financiera elaborada y reportada por el Grupo.

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El SCIIF cuenta con la participación de todos los niveles de la organización y es llevado a cabo por todo el personal de la entidad que está involucrado en las operaciones y en la preparación de la información financiera. Las principales funciones relativas al Sistema de Control Interno de la Información Financiera del Grupo Metrovacesa se resumen en los siguientes puntos:

 La formulación y aprobación de la Información Financiera es responsabilidad del Consejo de Administración a propuesta del Consejero Delegado y de la Dirección Financiera.  La supervisión del SCIIF es responsabilidad de la Comisión de Auditoría.  El diseño e implantación del SCIIF es responsabilidad de la Dirección Financiera. A continuación, se resumen las funciones y responsabilidades relativas al SCIIF:

FUNCIONES RESPONSABILIDADES • Formulación y aprobación de la Consejo de información Administración financiera regulada. • Supervisión de información financiera. • Supervisión de las Órganos de actividades de Dirección auditoría interna y de los auditores Comisión de externos. Auditoría • Aprobar qué y cuándo supervisar y cómo evaluar la supervisión SCIIF. • Supervisión y conclusión de eficacia del SCIIF. • Diseño, implementación, evaluación y seguimiento global del SCIIF. Dirección Financiera • Reportar sobre el funcionamiento eficaz del SCIIF al CEO y a la Comisión de Auditoría. • Identificar los Departamentos Responsables riesgos que y Áreas del proceso puedan afectar a la información

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financiera en el proceso. • Proponer e implantar los controles más adecuados para mitigar los riesgos. • Asegurarse de que los controles están funcionando eficazmente. • Reportar sobre el funcionamiento del control interno en el proceso. • Ejecución de recomendaciones. • Ejecutar los controles. Responsable • Informar sobre las del control incidencias que se produzcan.

• Planificación de auditorías internas del SCIIF. • Ejecución de las pruebas de auditoría del SCIIF y comunicación de los resultados. • Seguimiento de las recomendaciones Auditor Interno emitidas. • Preparación de los informes por la Dirección y la Comisión de Auditoría sobre las revisiones realizadas.

Compete al Consejo de Administración tal y como se detalla en su Reglamento entre otras las siguientes funciones:

 La determinación de la política de control y gestión de riesgos, incluidos los fiscales, y la supervisión de los sistemas internos de información y control.  La formulación de las Cuentas Anuales, el informe de gestión y la propuesta de aplicación del resultado de la sociedad, así como las cuentas y el informe de gestión consolidados para su presentación a la Junta General de accionistas.  La aprobación de la información financiera que por su condición de cotizada la sociedad deba hacer pública periódicamente.  La determinación de la política de gobierno corporativo de la sociedad y del Grupo, su organización y funcionamiento.

Las funciones atribuidas a la Comisión de Auditoría en relación al control interno contempladas en el Reglamento del Consejo de Administración de Metrovacesa son las siguientes:

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 Informar a la Junta General de Accionistas sobre cuestiones que en ella planteen los accionistas en materia de su competencia y, en particular, sobre el resultado de la auditoría explicando cómo esta ha contribuido a la integridad de la información financiera y la función que la Comisión de Auditoría ha desempeñado en ese proceso.

 Supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y su grupo, la auditoría interna y los sistemas de gestión de riesgos, así como discutir con el auditor de cuentas las debilidades significativas del sistema de control interno detectadas en el desarrollo de la auditoría, todo ello sin quebrantar su independencia. A tales efectos, en caso de identificar debilidades significativas presentarán recomendaciones o propuestas al órgano de administración y el correspondiente plazo para su seguimiento.

 Supervisar el proceso de elaboración y presentación de la información financiera regulada y presentar recomendaciones o propuestas al Consejo de Administración, dirigidas a salvaguardar su integridad.

 En relación con los sistemas de información y control interno: (a) supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la Sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables; (b) velar por la independencia de la unidad que asuma la función de auditoría interna, proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna, proponer el presupuesto de ese servicio, aprobar su orientación y planes de trabajo, recibir información periódica sobre sus actividades y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes; y (c) establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial o anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la Sociedad.

F.1.2. Si existen, especialmente en lo relativo al proceso de elaboración de la información financiera, los siguientes elementos:

 Departamentos y/o mecanismos encargados: (i) del diseño y revisión de la estructura organizativa; (ii) de definir claramente las líneas de responsabilidad y autoridad, con una adecuada distribución de tareas y funciones; y (iii) de que existan procedimientos suficientes para su correcta difusión en la entidad. El Consejo de Administración, responsable último de la Información Financiera, ha establecido la estructura organizativa necesaria que permita su seguimiento mediante la delegación de dicha tarea en la Comisión de Auditoría. De esta forma, la

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Comisión de Auditoría asegura el correcto cumplimiento de las responsabilidades definidas y asignadas a la Dirección Financiera y demás departamentos y áreas relativas al Sistema de Control Interno sobre la Información Financiera de la Sociedad.

 Código de conducta, órgano de aprobación, grado de difusión e instrucción, principios y valores incluidos (indicando si hay menciones específicas al registro de operaciones y elaboración de información financiera), órgano encargado de analizar incumplimientos y de proponer acciones correctoras y sanciones. Metrovacesa mantiene un Código de Ética, disponible en la intranet y en la web corporativa, que constituye el marco de referencia en cuanto a los principios básicos a los que deben atenerse las empresas integrantes del Grupo y todos sus empleados y administradores en el desarrollo de sus actividades. El Código de Ética ha sido actualizado en el ejercicio 2018 y ha sido objeto de aprobación por el Consejo de Administración en octubre de dicho año dentro del marco de actualización del Sistema de Prevención de Riesgos Penales acometido por la Compañía. El Código de Ética es comunicado por la Dirección correspondiente a Recursos Humanos y aceptado por todos los empleados y personas que por cualquier circunstancia deban estar sujetas a este Código. Las eventuales modificaciones, reformas o nuevas pautas éticas que puedan afectar al presente Código de Ética son comunicados a los sujetos obligados por la Dirección correspondiente a Recursos Humanos y se anunciarán especialmente en la intranet, de manera tal que dichas modificaciones puedan ser conocidas de inmediato por todos los sujetos obligados. Cualquier modificación del presente Código deberá ser aprobado, a propuesta del Comité de Control, por el Consejo de Administración, previo informe, en su caso, de la Comisión de Auditoría.

 Canal de denuncias, que permita la comunicación a la comisión de auditoría de irregularidades de naturaleza financiera y contable, en adición a eventuales incumplimientos del código de conducta y actividades irregulares en la organización, informando, en su caso, si éste es de naturaleza confidencial. Existe un Buzón de Denuncias disponible en la web y en la intranet de la Compañía, que permite comunicar las conductas irregulares, así como otros aspectos relacionados con el incumplimiento de leyes, normativa interna, Código de Ética y cualquier hecho de carácter similar. Metrovacesa cuenta con un procedimiento especifico que regula la tramitación de las denuncias recibidas de tal forma que cualquier empleado o tercero que tenga conocimiento fundado de

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la comisión de un acto ilícito en los términos antes expuestos, deberá comunicarlo directamente al Comité de Control a través del Buzón de Denuncias con el objeto de que se inicie una investigación y, en su caso, se tomen las medidas oportunas. Metrovacesa ha adoptado medidas apropiadas para garantizar la confidencialidad de todos los datos y se asegurará de que los datos relativos a la identidad del denunciante no sean divulgados al denunciado durante la investigación, respetando en todo caso los derechos fundamentales de la persona, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, puedan adoptar las autoridades judiciales competentes. El Comité de Control mantendrá un registro de todas las denuncias y comunicaciones que sean recibidas. El Secretario del Comité de Control será responsable de custodiar la denuncia, así como cualquier información adicional recibida y aquella recopilada durante la fase de investigación. Dicha información será tratada conforme establece la normativa vigente de protección de datos. Con carácter anual el Comité de Control ha reportado la relación de denuncias recibidas a la Comisión de Auditoría y Control y que se encuentran detalladas en la Memoria Anual del Comité de Control.

 Programas de formación y actualización periódica para el personal involucrado en la preparación y revisión de la información financiera, así como en la evaluación del SCIIF, que cubran al menos, normas contables, auditoría, control interno y gestión de riesgos. El personal involucrado en el Sistema de Control Interno de la Información Financiera recibió formación en el mes de abril 2018 sobre el modelo global actualizado explicando el contenido, objetivo y alcance de la política del SCIIF, así como la nueva matriz de Riesgos y controles y la metodología de reporte implantada. Adicionalmente en el mes de septiembre se impartió una actualización sobre los cambios acontecidos en el periodo con motivo de modificaciones en los procesos, sistemas y controles.

F.2 Evaluación de riesgos de la información financiera

Informe, al menos, de:

F.2.1. Cuáles son las principales características del proceso de identificación de riesgos, incluyendo los de error o fraude, en cuanto a:

 Si el proceso existe y está documentado. Durante el ejercicio 2018 la Compañía ha actualizado el Mapa de Riesgos donde se determinan los nuevos riesgos que afectan a

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toda la estructura organizativa y en base a la nueva estrategia de negocio definida y a las circunstancias de los mercados. Este Mapa ha sido presentado a la Comisión de Auditoría para su revisión y posterior aprobación por el Consejo de Administración. En esta línea, la Compañía ha adoptado una política de control y gestión de riesgos, aprobada asimismo por el Consejo de Administración, que tiene por objeto establecer los principios para identificar, analizar, evaluar, gestionar y comunicar los riesgos asociados a la estrategia y a la operativa de Metrovacesa. Los riesgos tal y como se contempla en la presente política han sido evaluados considerando el impacto, probabilidad y nivel de gestión asociados. Adicionalmente se han definido indicadores de riesgos y controles para cada evento de riesgo identificado y se han definido las directrices a seguir para identificar y mantener los riesgos críticos dentro de los límites de tolerancia aprobados de modo que el Consejo de Administración pueda decidir sobre el nivel de riesgo aceptable para la Sociedad en cada momento. En aras de cumplir con las mejores prácticas de gobierno corporativo, la Compañía ha actualizado el Sistema de prevención de riesgos penales. La nueva matriz de riesgos y controles que ha resultado de dicha actualización contiene riesgos específicos que impactan en la información financiera (entre otros riesgos de índole fiscal, falsedad contable y fraude). Adicionalmente en el Mapa de Riesgos actualizado por la Compañía, se han identificado aquellos eventos de riesgos específicos que afectan a la fiabilidad de la información financiera., así como los controles necesarios para mitigar dichos riesgos. La Compañía cuenta con un procedimiento formalizado en el que se especifican los criterios para la determinación y actualización anual del alcance del SCIIF. El alcance del SCIIF descrito en la política del SCIIF permite identificar los procesos y subprocesos a documentar en relación a los epígrafes del balance y cuenta de pérdidas y ganancias y las sociedades del perímetro de consolidación para los que pueda existir un riesgo significativo asociado y cuyo impacto potencial en la información financiera pueda ser material. Para ello se consideran criterios cuantitativos y cualitativos. El SCIIF está adecuadamente soportado mediante la conservación de evidencias documentales suficientes. Asimismo, para permitir la eficiente ejecución de los controles diseñados, las operaciones registradas son trazables desde que se produce el hecho económico hasta su registro contable.

 Si el proceso cubre la totalidad de objetivos de la información financiera, (existencia y ocurrencia; integridad; valoración; presentación, desglose y comparabilidad; y derechos y obligaciones), si se actualiza y con qué frecuencia.

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El proceso definido por Metrovacesa cubre la totalidad de los objetivos de la información financiera: • Existencia y ocurrencia (EO): Las transacciones, hechos y demás eventos recogidos por la información financiera existen y se han registrado en el momento adecuado. • Integridad (I) de la información: La información refleja la totalidad de las transacciones, hechos y demás eventos de trascendencia económica o financiera. • Adecuada valoración (V): Las transacciones, hechos y demás eventos se registran y valoran de conformidad con la normativa aplicable. • Adecuada presentación, desglose y comparabilidad (P, D, C): Las transacciones, hechos y demás eventos se clasifican, presentan y reflejan en la información financiera de acuerdo con la normativa aplicable. • Corte (C) de operaciones: Las transacciones y los hechos se han registrado en el periodo correcto. • Adecuado reflejo de los derechos y obligaciones (D, O): La información financiera refleja, en la fecha correspondiente, los derechos y obligaciones a través de los correspondientes activos y pasivos, de conformidad con la normativa aplicable. La salvaguarda de los activos y la prevención/detección del fraude se consideran también objetivos subyacentes del SCIIF por el impacto que tienen en los objetivos básicos anteriormente detallados. Tanto la determinación del alcance del Sistema de Control Interno de la Información Financiera como el proceso de identificación y actualización de la documentación de los riesgos y controles se realiza con una periodicidad mínima anual y, en cualquier caso, siempre que se produzca un cambio significativo en el perímetro de consolidación del Grupo.

 La existencia de un proceso de identificación del perímetro de consolidación, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, la posible existencia de estructuras societarias complejas, entidades instrumentales o de propósito especial. Metrovacesa cuenta con una Política de Revisión y Aprobación de la Información sobre el perímetro de consolidación que ha sido revisada por la Comisión de Auditoría y elevada al Consejo de Administración para su aprobación en mayo 2018. Dicha política contempla, entre otros aspectos, la revisión periódica del dicho perímetro y los principales cambios acontecidos, con el objeto de: • Asegurar la adecuación del perímetro de consolidación para entidades en las que se participa en el capital y, específicamente:

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- Que se cuenta con información sobre la totalidad de entidades participadas y sobre los porcentajes de capital que se mantienen. - La existencia de excepciones en las que los porcentajes de participación no atribuyan a Metrovacesa control o influencia "proporcionales" a esos porcentajes (por ejemplo, por acuerdos con otros accionistas u otro tipo de condiciones similares a las indicadas para entidades en las que no se participa en su capital). - Que el perímetro incluye todas las participadas, de acuerdo con los métodos de consolidación aplicables a sus porcentajes de control, una vez revisadas las excepciones del punto anterior. • Asegurar la adecuación del perímetro de consolidación para entidades en las que no se participa en el capital, pero sobre las que pudieran existir relaciones de control o influencia significativa. • La Dirección financiera informará periódicamente a la Comisión de Auditoría de los cambios acontecidos en el perímetro de consolidación y su impacto en el Consolidado. Asimismo, se han establecido mecanismos de control en el área financiera para garantizar con carácter mensual que el proceso de consolidación se ha efectuado satisfactoriamente y que el perímetro de consolidación registrado se adecua a la información societaria facilitada por el Área Jurídica.

 Si el proceso tiene en cuenta los efectos de otras tipologías de riesgos (operativos, tecnológicos, financieros, legales, fiscales, reputacionales, medioambientales, etc.) en la medida que afecten a los estados financieros. La política de control y gestión de riesgos adoptada por Metrovacesa en el ejercicio 2018 cubre todas las tipologías de riesgos relevantes que puedan amenazar el cumplimiento de los objetivos del Grupo de tal forma que no sólo se tienen en cuenta los riesgos de carácter financiero sino también riesgos estratégicos y del entorno, riesgos operacionales y riesgos de cumplimiento. En concreto, la Compañía ha identificado cuatro categorías de riesgos que a su buen entender debe gestionar para un eficaz cumplimiento de sus objetivos. • Estratégicos: riesgos asociados a los objetivos clave a largo plazo. Pueden surgir de las acciones de otros participantes clave del mercado (clientes, competidores, reguladores, inversores u otros), de los cambios en el entorno competitivo o del propio modelo de negocio. • Operacionales: riesgos asociados a las operaciones habituales que se llevan a cabo en Metrovacesa, incluyendo todos los riesgos relacionados con los procedimientos operativos.

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• Financieros: riesgos relacionados con la gestión económica- financiera de Metrovacesa, así como con los procesos de obtención de la información financiera. • Cumplimiento: riesgos de incumplimiento de la normativa externa e interna por parte de la Dirección o los empleados de la Sociedad. Los riesgos contemplados en el Mapa de Riesgos se encuentran alineados con los riegos detallados en el SCIIF en la medida en la que puedan tener impacto en la preparación de la información financiera.

 Qué órgano de gobierno de la entidad supervisa el proceso. El reglamento del Consejo de Administración atribuye a la Comisión de Auditoría la competencia de supervisar el SCIIF, con el fin de garantizar que los riesgos puedan ser identificados, gestionados, valorados y comunicados adecuadamente. La Comisión de Auditoría dispone de diversas formas para determinar si la Dirección ha implementado un sistema efectivo de supervisión del SCIIF. Las principales fuentes de análisis son las siguientes: • Preguntas y observación de la gestión llevada a cabo por la Dirección. • Informes de la Dirección Financiera • Supervisión de la eficacia del SCIIF por auditoria interna.

• Informes de los auditores externos.

F.3 Actividades de control

Informe, señalando sus principales características, si dispone al menos de:

F.3.1. Procedimientos de revisión y autorización de la información financiera y la descripción del SCIIF, a publicar en los mercados de valores, indicando sus responsables, así como de documentación descriptiva de los flujos de actividades y controles (incluyendo los relativos a riesgo de fraude) de los distintos tipos de transacciones que puedan afectar de modo material a los estados financieros, incluyendo el procedimiento de cierre contable y la revisión específica de los juicios, estimaciones, valoraciones y proyecciones relevantes. Trimestralmente, acorde con el calendario de publicación del mercado de valores, se procede a la supervisión de los cierres trimestrales conforme a un procedimiento definido: Una vez realizado el cierre trimestral de cada una de las sociedades que integran el grupo conforme a un calendario de cierre establecido por la Dirección Financiera, la Unidad de Consolidación procede a elaborar la información

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consolidada del Grupo conforme a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). La Dirección Financiera, una vez revisados y supervisados los Estados financieros consolidados procede a su presentación al Comité de Dirección. Posteriormente se remite la información a la Comisión de Auditoría en quien recae la responsabilidad de supervisar el proceso de elaboración, presentación e integridad de la información financiera regulada, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación, la correcta aplicación de los principios contables. Una vez revisada la Información Pública periódica por la Comisión de Auditoria, ésta informará de las conclusiones de su revisión al Consejo de Administración, órgano que tiene que analizar, discutir, en su caso modificar y finalmente aprobar dicha información. Con carácter trimestral, la Comisión de Auditoría recabará adicionalmente las conclusiones de la revisión realizada por Auditoría Interna. En el caso de cierres contables semestrales /anuales se contará asimismo con las conclusiones de la auditoría efectuada por el auditor externo. Para el cierre del ejercicio Anual, el Consejo de Administración aprueba la formulación de las cuentas anuales, el informe de gestión y la propuesta de aplicación del resultado de la sociedad, así como las cuentas y el informe de gestión consolidado y su presentación a la Junta general de accionistas. La Política de revisión y aprobación de la información financiera de Metrovacesa tiene por objeto definir las prácticas de revisión y aprobación internas de la información financiera necesarias para que los miembros del Consejo de Administración y de la Comisión de Auditoría de Metrovacesa puedan desempeñar sus funciones. Dicha política ha sido adecuada a los requerimientos de reporting de la CNMV en el marco de una compañía cotizada. La política contempla entre otros aspectos, aquellas estimaciones que llevan aparejados juicios o valoraciones subjetivos (tales como valor de mercado de los activos inmobiliarios y provisiones). En relación con estas cuestiones, la Política aborda, dada su relevancia, los mecanismos de control implantados para la revisión y aprobación de dichos juicios, provisiones y estimaciones por los Órganos de Gobierno de la Compañía. La Compañía cuenta también con una política relativa al SCIIF revisada y actualizada en el ejercicio 2018 que ha sido supervisada por la Comisión de Auditoría y aprobada por el Consejo de Administración de la Compañía. Dicha política tiene por objetivo establecer las bases para el diseño, mantenimiento, revisión, monitorización y supervisión del Sistema de Control Interno del Grupo Metrovacesa. Resultado de dicha actualización se han identificado 10 procesos clave que pueden tener un impacto significativo en la información financiera del Grupo: • Ciclo de Inversiones Inmobiliarias y Existencias • Ciclo de Compras y Cuentas a Pagar • Ciclo de Presupuesto y Plan de Negocio

• Ciclo de facturación y Cuentas a Cobrar • Ciclo de Tesorería y Financiación

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• Ciclo de Valoración de Activos

• Ciclo de Fiscalidad • Ciclo de Consolidación, Cierre y Reporting. • Ciclo de Recursos Humanos y Personal

• Ciclo de Sistema de Información Cada proceso identificado en el SCIIF se encuentra debidamente documentado existiendo matrices de riesgos y controles para todos los ciclos. En dichas matrices se identifican para cada proceso/subproceso los riesgos inherentes incluido el de fraude, los controles existentes, la frecuencia de las actividades de control, si éstas son preventivas o detectivas, manuales o automáticas, los objetivos de la información financiera que están cubriendo y las evidencias generadas Cada proceso del SCIIF tiene asignado un responsable que asegura el análisis y control de cada uno de los riesgos asociados a su área. Los responsables de los distintos procesos y subprocesos del SCIIF, mantendrán actualizada la documentación de la ejecución de los controles, propondrán e implantarán los controles más adecuados para mitigar los riesgos y asegurarán que los controles están funcionando eficazmente. La evaluación del funcionamiento se inicia por la Dirección Financiera, como responsable de reportar el funcionamiento eficaz del SCIIF, a través de la solicitud de los reportes del estado del SCIIF a cada uno de los responsables de los procesos. Durante el ejercicio 2018 la Compañía ha considerado prioritario revisar y redefinir el Sistema de Control interno sobre la Información Financiera llevándose a cabo una actualización de las matrices de riesgos y controles asociadas a todos los procesos identificados así como una revisión y actualización de las evidencias y la documentación soporte de cada uno de los controles. Los resultados de dicha actualización han sido presentados a la Comisión de Auditoría en mayo 2018. Como resultado de dicha actualización: • Se han adecuado las funciones y responsabilidades de los órganos de gobierno al marco de una compañía cotizada • Se ha diseñado un mecanismo de reporting que permita un eficiente mantenimiento, revisión y actualización del sistema • Se ha documentado la metodología a emplear para la determinación y actualización del alcance del SCIIF • Se ha alineado los riesgos identificados dentro del SCIIF con la estrategia de negocio de Metrovacesa.

F.3.2. Políticas y procedimientos de control interno sobre los sistemas de información (entre otras, sobre seguridad de acceso, control de cambios, operación de los mismos, continuidad operativa y segregación de funciones) que soporten los procesos relevantes de la entidad en relación a la elaboración y publicación de la información financiera.

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En el entorno de los sistemas de información, Metrovacesa dispone de las políticas y procedimientos necesarios para cubrir los riesgos que puedan afectar al proceso de elaboración de la información financiera y obtener una seguridad razonable sobre el funcionamiento del SCIIF. Metrovacesa en el ejercicio 2018 ha diseñado una matriz de riesgos y controles específica para el proceso de sistemas de la información que incluye los controles necesarios para mitigar los riesgos existentes en este campo y que es reportada periódicamente desde el departamento de IT a la Dirección Financiera. A continuación, se describe las principales políticas y procedimientos asociados a los sistemas de información de la Compañía: Política de seguridad de acceso: La Compañía cuenta con un procedimiento actualizado donde se describe la gestión de las altas, bajas y modificaciones de los usuarios. Política de segregación de funciones en SAP que busca asegurar que ninguna persona tenga la autoridad en el sistema para ejecutar dos o más funciones en conflicto que podrían afectar a los estados financieros. El procedimiento de gestión de usuarios y roles en el sistema para mantener una adecuada segregación de funciones es aprobado por personal apropiado y revisada anualmente. También existe un procedimiento de autenticación de usuarios donde se especifica la configuración de contraseñas necesaria (longitud, complejidad, caducidad, histórico, etc.) para acceder a los Sistemas de Información de la Compañía. Políticas relativas de la gestión del cambio: Metrovacesa cuenta con políticas específicas y una metodología de trabajo claramente definida para los distintos tipos de cambios llevados a cabo en la compañía que incluye mantenimiento correctivo y/o evolutivo, así como la gestión de incidencias generadas en los sistemas y en las aplicaciones informáticas. Políticas específicas en referencia a Operaciones y Centro de Datos: existencia de copias de seguridad diaria de los servidores, antivirus, acceso físico al CPD ubicado en nodo neutro de primer nivel TIER 3, protocolo de buen uso de dispositivos corporativos. También dispone de un procedimiento de gestión de vulnerabilidades a nivel de red. La gestión de la red se encuentra externalizada y se realiza una monitorización continua sobre los sistemas y las líneas de comunicación existentes para detectar cualquier posible vulnerabilidad o ataque a nivel de red. Toda incidencia detectada es analizada y resuelta, quedando toda la trazabilidad de la misma. Políticas referentes a la gestión de proveedores: Metrovacesa mantiene acuerdos con diferentes proveedores de servicios de TI que se encargan de proveer ciertos servicios a la Compañía. Los servicios externalizados incluyen: • El Centro de procesamiento de datos (CPD)

• La gestión del mantenimiento y proyectos con tecnologías IT • El mantenimiento de las aplicaciones (SAP, Sharepoint, Taya, …) • El soporte a usuarios

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De cara a revisar el cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato y de los acuerdos a nivel de servicio, el Departamento de Sistemas y Telecomunicaciones se encarga de revisar mensualmente el cumplimiento de los acuerdos a nivel de servicios en los Comités de Seguimiento Operativo del servicio mantenidos por el proveedor. En dichos comités se revisa el nivel de seguimiento, los tiempos de resolución de incidencias del Centro de Atención al Usuario (CAU), los plazos de entrega de evolutivos del servicio de mantenimiento de aplicaciones y los resultados de las encuestas de satisfacción realizadas a los usuarios. Adicionalmente, una vez al año como mínimo se realizan auditorías de cumplimiento internas y externas. Existe también un Plan de Sistemas elaborado por el departamento de IT a 3 años aprobado por el Comité de Dirección de la Compañía que manifiesta el claro compromiso de la Dirección y su confianza en los sistemas de información de la Compañía, con el fin de optimizar los procesos de negocio y soporte de la organización y reducir el riesgo en los procesos definidos por la Compañía. Desde diciembre de 2018 la Compañía cuenta con un Plan de Continuidad de Negocio que contienen un análisis de los sistemas y el impacto en el negocio, así como el protocolo de actuación en caso de desastres, y por último las recomendaciones para reducir el riesgo y mejorar el tiempo de recuperación en caso de desastre.

F.3.3. Políticas y procedimientos de control interno destinados a supervisar la gestión de las actividades subcontratadas a terceros, así como de aquellos aspectos de evaluación, cálculo o valoración encomendados a expertos independientes, que puedan afectar de modo material a los estados financieros. Una de las actividades subcontratadas con terceros que más impacto tiene en la Información Financiera del Grupo, y que además implica valoración por expertos independientes, es la valoración de activos. Existe una Norma Corporativa específica que regula las actividades a realizar para supervisar este proceso, desde la selección y contratación de las empresas de valoración, hasta la revisión de los resultados obtenidos, así como la supervisión de todo el proceso por los Órganos de Gobierno de la Compañía. En este sentido, la norma considera las recomendaciones de la CNMV a las sociedades de valoración e inmobiliarias cotizadas en relación con la valoración de activos inmuebles. El proceso de valoración de activos es uno de los ciclos que ha sido identificado como proceso clave en el SCIIF de Metrovacesa. En este sentido, al igual que el resto de procesos, cuenta con una matriz de riesgos y controles específica que incluye la descripción de las actividades y los controles que mitigan los riesgos que pudieran afectar de modo material a los estados financieros. La Comisión de Auditoría está plenamente involucrada en el proceso de valoración de activos, siendo la responsable de supervisar y aprobar el proceso de selección de los valoradores en base a experiencia, reputación nacional e internacional, metodología, causas especiales, tiempos, entregables y presupuesto. Los resultados e hipótesis de las valoraciones son revisados son asimismo revisados por la Comisión de Auditoría. La descripción de las metodologías utilizadas se incluye en el informe de valoración firmado por el valorador y son explicadas por el valorador a la Comisión de Auditoría. La

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propuesta de servicios del valorador incluye confirmación de que las metodologías empleadas son conformes con IVS. El auditor externo, coincidiendo con las valoraciones periódicas efectuadas por los expertos independientes contratados, mantendrá reuniones con éstos últimos y con el departamento de Desarrollo Corporativo, con el fin de entender la metodología y razonabilidad de las hipótesis clave y poder emitir una opinión objetiva que evidencie que la cartera de activos se encuentra razonablemente valorada.

F.4 Información y comunicación

Informe, señalando sus principales características, si dispone al menos de:

F.4.1. Una función específica encargada de definir, mantener actualizadas las políticas contables (área o departamento de políticas contables) y resolver dudas o conflictos derivados de su interpretación, manteniendo una comunicación fluida con los responsables de las operaciones en la organización, así como un manual de políticas contables actualizado y comunicado a las unidades a través de las que opera la entidad. Las políticas contables aplicadas por Metrovacesa se adaptan a los requerimientos contables aplicables (PGC y NIIF), la Dirección Financiera determina y revisa periódicamente las novedades y cambios en la normativa contable que serán de aplicación para toda la organización y todas las empresas gestionadas por Metrovacesa. Asimismo, la Dirección Financiera es responsable de la coordinación entre los distintos departamentos involucrados en la preparación de la información financiera, así como la resolución de las dudas derivadas de la interpretación de las políticas contables contando para ello con el asesoramiento de expertos independientes (asesores fiscales, legales, auditores internos, etc.).

F.4.2. Mecanismos de captura y preparación de la información financiera con formatos homogéneos, de aplicación y utilización por todas las unidades de la entidad o del grupo, que soporten los estados financieros principales y las notas, así como la información que se detalle sobre el SCIIF. El proceso de consolidación y elaboración de la información financiera se realiza de forma centralizada por la Unidad de Consolidación (integrada en el departamento de contabilidad y administración), con la supervisión de la Dirección Financiera. Todo el proceso de agregación y consolidación de los estados financieros del Grupo está basado en la aplicación informática SAP BPC (Business Planning Consolidación). La carga de datos en la aplicación de consolidación se realiza de forma homogénea para todas las filiales incluidas en el Grupo de consolidación. SAP BPC está parametrizado para ejecutar controles sobre comprobaciones y conciliaciones que permiten detectar errores en los datos registrados, antes de validarlos.

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A tal efecto, se han establecido mecanismos de control en el área financiera para garantizar con carácter mensual que el proceso de consolidación se ha efectuado satisfactoriamente. Estos controles van dirigidos a validar las partidas patrimoniales, variaciones significativas y otras verificaciones que la Unidad de Consolidación considera necesarias para garantizar que la información financiera se ha capturado correctamente. La Dirección financiera efectúa revisiones analíticas en el procedimiento de cierre y consolidación, así como una revisión de los criterios de estimación, valoración e hipótesis utilizadas. Asimismo, la Dirección Financiera coordina el proceso de reporte de la información financiera y de desglose, así como de la información sobre el SCIIF asegurando su homogeneidad.

F.5 Supervisión del funcionamiento del sistema

Informe, señalando sus principales características, al menos de:

F.5.1. Las actividades de supervisión del SCIIF realizadas por la comisión de auditoría así como si la entidad cuenta con una función de auditoría interna que tenga entre sus competencias la de apoyo a la comisión en su labor de supervisión del sistema de control interno, incluyendo el SCIIF. Asimismo se informará del alcance de la evaluación del SCIIF realizada en el ejercicio y del procedimiento por el cual el encargado de ejecutar la evaluación comunica sus resultados, si la entidad cuenta con un plan de acción que detalle las eventuales medidas correctoras, y si se ha considerado su impacto en la información financiera. Tal y como se detalla en el Reglamento del Consejo de Administración, las funciones atribuidas a la Comisión de Auditoría en relación con los sistemas de información y control interno son los siguientes: - supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la Sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables; - velar por la independencia de la unidad que asuma la función de auditoría interna, proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna, aprobar su orientación y planes de trabajo, recibir información periódica sobre sus actividades y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes; - establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial o anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la Sociedad. La Compañía cuenta con un departamento de Auditoría Interna que depende jerárquicamente del Presidente de la Sociedad y funcionalmente de la Comisión de Auditoría.

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Durante el ejercicio 2018 Auditoría Interna ha llevado a cabo labores de soporte para acometer la actualización del SCIIF y del Mapa de riesgos. En septiembre de 2018 se ha realizado una revisión de la matriz de riesgos y controles del SCIIF en colaboración con los responsables de los controles, con motivo de cambios acontecidos en procesos, sistemas y controles. Durante el último trimestre de 2018 el departamento de Auditoría Interna ha efectuado un seguimiento de las actividades de control modificadas y ha realizado una evaluación del diseño e implementación del modelo y de los controles identificados en los distintos procesos. El alcance de dicha revisión ha sido completo en tanto que han sido objeto de análisis todos los procesos que conforman el SCIIF. Adicionalmente Auditoría Interna con periodicidad trimestral efectúa revisiones de cierre sobre la información financiera con el fin de garantizar la fiabilidad, integridad, exactitud y razonabilidad de la información que se publica a los mercados, así como de los principales indicadores KPI´s con mayor impacto para los inversores/mercados/accionistas. Los resultados y las medidas correctoras derivadas de las revisiones mencionadas han sido reportadas a la Dirección Financiera y Comisión de Auditoría.

F.5.2. Si cuenta con un procedimiento de discusión mediante el cual, el auditor de cuentas (de acuerdo con lo establecido en las NTA), la función de auditoría interna y otros expertos puedan comunicar a la alta dirección y a la comisión de auditoría o administradores de la entidad las debilidades significativas de control interno identificadas durante los procesos de revisión de las cuentas anuales o aquellos otros que les hayan sido encomendados. Asimismo, informará de si dispone de un plan de acción que trate de corregir o mitigar las debilidades observadas. La política de Revisión y Aprobación de la información financiera por los órganos de Gobierno aprobada por el Consejo de Administración de Metrovacesa contempla que la Comisión de Auditoría, para el adecuado desempeño de su función de supervisión, conozca y entienda las decisiones de la dirección sobre la aplicación de los criterios más significativos y los resultados de las revisiones realizadas por la auditoría interna, a través de reuniones individuales con una y otra. Asimismo, debe mantener una comunicación fluida con el auditor externo para conocer su opinión sobre la información financiera. Las comunicaciones y reuniones con el auditor interno y con el auditor externo, especialmente con este último, deben ser respetuosas con su independencia y, en ellas, se deben tratar, entre otros, los siguientes asuntos: - Adecuación del perímetro de consolidación - Juicios, criterios, valoraciones y estimaciones realizadas que tengan un impacto significativo en los estados financieros y no financieros relacionados. - Cambios en los criterios significativos aplicados. - Debilidades significativas de control interno.

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- Ajustes significativos identificados por el auditor de cuentas o que resulten de las revisiones realizadas por la auditoría interna y la posición de la dirección sobre los mismos. Asimismo, deberá atender, dar respuesta y tener en cuenta oportuna y adecuadamente los requerimientos que hubiera enviado, en el ejercicio corriente o en anteriores, el supervisor público de la información financiera, asegurándose que no se repiten en los estados financieros el mismo tipo de incidencias previamente identificadas en tales requerimientos. Auditoría Interna realiza regularmente seguimiento de las incidencias y recomendaciones incluidas en sus informes con los departamentos afectados. Con posterioridad se informa al Comité de Dirección y a la Comisión de Auditoría del estado de los principales puntos pendientes y de la evolución de los planes de acción que se deriven de las revisiones efectuadas.

F.6 Otra información relevante

F.7 Informe del auditor externo

Informe de:

F.7.1. Si la información del SCIIF remitida a los mercados ha sido sometida a revisión por el auditor externo, en cuyo caso la entidad debería incluir el informe correspondiente como anexo. En caso contrario, debería informar de sus motivos.

Metrovacesa ha considerado pertinente solicitar al Auditor externo la emisión de un informe referido a la información relativa al SCIIF de acuerdo con la Guía de actuación sobre el Informe del auditor referido a la Información relativa al SCIIF de las entidades cotizadas, publicada por la Comisión Nacional del Mercado de valores en su página web.

G GRADO DE SEGUIMIENTO DE LAS RECOMENDACIONES DE GOBIERNO CORPORATIVO

Indique el grado de seguimiento de la sociedad respecto de las recomendaciones del Código de buen gobierno de las sociedades cotizadas.

En el caso de que alguna recomendación no se siga o se siga parcialmente, se deberá incluir una explicación detallada de sus motivos de manera que los accionistas, los inversores y el mercado en general, cuenten con información suficiente para valorar el proceder de la sociedad. No serán aceptables explicaciones de carácter general. 1. Que los estatutos de las sociedades cotizadas no limiten el número máximo de votos que pueda emitir un mismo accionista, ni contengan otras restricciones que dificulten la toma de control de la sociedad mediante la adquisición de sus acciones en el mercado.

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Cumple  Explique  2. Que cuando coticen la sociedad matriz y una sociedad dependiente ambas definan públicamente con precisión: a) Las respectivas áreas de actividad y eventuales relaciones de negocio entre ellas, así como las de la sociedad dependiente cotizada con las demás empresas del grupo. b) Los mecanismos previstos para resolver los eventuales conflictos de interés que puedan presentarse. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  3. Que durante la celebración de la junta general ordinaria, como complemento de la difusión por escrito del informe anual de gobierno corporativo, el presidente del consejo de administración informe verbalmente a los accionistas, con suficiente detalle, de los aspectos más relevantes del gobierno corporativo de la sociedad y, en particular: a) De los cambios acaecidos desde la anterior junta general ordinaria.

b) De los motivos concretos por los que la compañía no sigue alguna de las recomendaciones del Código de Gobierno Corporativo y, si existieran, de las reglas alternativas que aplique en esa materia. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  4. Que la sociedad defina y promueva una política de comunicación y contactos con accionistas, inversores institucionales y asesores de voto que sea plenamente respetuosa con las normas contra el abuso de mercado y dé un trato semejante a los accionistas que se encuentren en la misma posición. Y que la sociedad haga pública dicha política a través de su página web, incluyendo información relativa a la forma en que la misma se ha puesto en práctica e identificando a los interlocutores o responsables de llevarla a cabo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  5. Que el consejo de administración no eleve a la junta general una propuesta de delegación de facultades, para emitir acciones o valores convertibles con exclusión del derecho de suscripción preferente, por un importe superior al 20% del capital en el momento de la delegación. Y que cuando el consejo de administración apruebe cualquier emisión de acciones o de valores convertibles con exclusión del derecho de suscripción preferente, la sociedad publique inmediatamente en su página web los informes sobre dicha exclusión a los que hace referencia la legislación mercantil. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  6. Que las sociedades cotizadas que elaboren los informes que se citan a continuación, ya sea de forma preceptiva o voluntaria, los publiquen en su página web con antelación suficiente a la celebración de la junta general ordinaria, aunque su difusión no sea obligatoria: a) Informe sobre la independencia del auditor.

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b) Informes de funcionamiento de las comisiones de auditoría y de nombramientos y retribuciones. c) Informe de la comisión de auditoría sobre operaciones vinculadas.

d) Informe sobre la política de responsabilidad social corporativa. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  7. Que la sociedad transmita en directo, a través de su página web, la celebración de las juntas generales de accionistas. Cumple  Explique  Dada la reciente admisión a negociación de las acciones de Metrovacesa, no se consideró oportuno retransmitir en directo la única Junta General de Accionistas celebrada hasta el momento, sin perjuicio de que sí se grabó y se puso a disposición de los accionistas, con posterioridad, en la página web.

8. Que la comisión de auditoría vele porque el consejo de administración procure presentar las cuentas a la junta general de accionistas sin limitaciones ni salvedades en el informe de auditoría y que, en los supuestos excepcionales en que existan salvedades, tanto el presidente de la comisión de auditoría como los auditores expliquen con claridad a los accionistas el contenido y alcance de dichas limitaciones o salvedades. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  9. Que la sociedad haga públicos en su página web, de manera permanente, los requisitos y procedimientos que aceptará para acreditar la titularidad de acciones, el derecho de asistencia a la junta general de accionistas y el ejercicio o delegación del derecho de voto. Y que tales requisitos y procedimientos favorezcan la asistencia y el ejercicio de sus derechos a los accionistas y se apliquen de forma no discriminatoria. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  10. Que cuando algún accionista legitimado haya ejercitado, con anterioridad a la celebración de la junta general de accionistas, el derecho a completar el orden del día o a presentar nuevas propuestas de acuerdo, la sociedad: a) Difunda de inmediato tales puntos complementarios y nuevas propuestas de acuerdo. b) Haga público el modelo de tarjeta de asistencia o formulario de delegación de voto o voto a distancia con las modificaciones precisas para que puedan votarse los nuevos puntos del orden del día y propuestas alternativas de acuerdo en los mismos términos que los propuestos por el consejo de administración. c) Someta todos esos puntos o propuestas alternativas a votación y les aplique las mismas reglas de voto que a las formuladas por el consejo de administración, incluidas, en particular, las presunciones o deducciones sobre el sentido del voto. d) Con posterioridad a la junta general de accionistas, comunique el desglose del voto sobre tales puntos complementarios o propuestas alternativas.

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Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  11. Que, en el caso de que la sociedad tenga previsto pagar primas de asistencia a la junta general de accionistas, establezca, con anterioridad, una política general sobre tales primas y que dicha política sea estable. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  12. Que el consejo de administración desempeñe sus funciones con unidad de propósito e independencia de criterio, dispense el mismo trato a todos los accionistas que se hallen en la misma posición y se guíe por el interés social, entendido como la consecución de un negocio rentable y sostenible a largo plazo, que promueva su continuidad y la maximización del valor económico de la empresa. Y que en la búsqueda del interés social, además del respeto de las leyes y reglamentos y de un comportamiento basado en la buena fe, la ética y el respeto a los usos y a las buenas prácticas comúnmente aceptadas, procure conciliar el propio interés social con, según corresponda, los legítimos intereses de sus empleados, sus proveedores, sus clientes y los de los restantes grupos de interés que puedan verse afectados, así como el impacto de las actividades de la compañía en la comunidad en su conjunto y en el medio ambiente. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  13. Que el consejo de administración posea la dimensión precisa para lograr un funcionamiento eficaz y participativo, lo que hace aconsejable que tenga entre cinco y quince miembros. Cumple  Explique  14. Que el consejo de administración apruebe una política de selección de consejeros que:

a) Sea concreta y verificable. b) Asegure que las propuestas de nombramiento o reelección se fundamenten en un análisis previo de las necesidades del consejo de administración.

c) Favorezca la diversidad de conocimientos, experiencias y género. Que el resultado del análisis previo de las necesidades del consejo de administración se recoja en el informe justificativo de la comisión de nombramientos que se publique al convocar la junta general de accionistas a la que se someta la ratificación, el nombramiento o la reelección de cada consejero. Y que la política de selección de consejeros promueva el objetivo de que en el año 2020 el número de consejeras represente, al menos, el 30% del total de miembros del consejo de administración. La comisión de nombramiento verificará anualmente el cumplimiento de la política de selección de consejeros y se informará de ello en el informe anual de gobierno corporativo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique 15. Que los consejeros dominicales e independientes constituyan una amplia mayoría del consejo de administración y que el número de consejeros ejecutivos sea el

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mínimo necesario, teniendo en cuenta la complejidad del grupo societario y el porcentaje de participación de los consejeros ejecutivos en el capital de la sociedad. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  16. Que el porcentaje de consejeros dominicales sobre el total de consejeros no ejecutivos no sea mayor que la proporción existente entre el capital de la sociedad representado por dichos consejeros y el resto del capital. Este criterio podrá atenuarse: a) En sociedades de elevada capitalización en las que sean escasas las participaciones accionariales que tengan legalmente la consideración de significativas. b) Cuando se trate de sociedades en las que exista una pluralidad de accionistas representados en el consejo de administración y no tengan vínculos entre sí.

Cumple  Explique  17. Que el número de consejeros independientes represente, al menos, la mitad del total de consejeros. Que, sin embargo, cuando la sociedad no sea de elevada capitalización o cuando, aun siéndolo, cuente con un accionista o varios actuando concertadamente, que controlen más del 30% del capital social, el número de consejeros independientes represente, al menos, un tercio del total de consejeros.

Cumple  Explique 

18. Que las sociedades hagan pública a través de su página web, y mantengan actualizada, la siguiente información sobre sus consejeros: a) Perfil profesional y biográfico. b) Otros consejos de administración a los que pertenezcan, se trate o no de sociedades cotizadas, así como sobre las demás actividades retribuidas que realice cualquiera que sea su naturaleza. c) Indicación de la categoría de consejero a la que pertenezcan, señalándose, en el caso de consejeros dominicales, el accionista al que representen o con quien tengan vínculos. d) Fecha de su primer nombramiento como consejero en la sociedad, así como de las posteriores reelecciones. e) Acciones de la compañía, y opciones sobre ellas, de las que sean titulares.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  19. Que en el informe anual de gobierno corporativo, previa verificación por la comisión de nombramientos, se expliquen las razones por las cuales se hayan nombrado consejeros dominicales a instancia de accionistas cuya participación accionarial sea inferior al 3% del capital; y se expongan las razones por las que no se hubieran atendido, en su caso, peticiones formales de presencia en el consejo procedentes de

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accionistas cuya participación accionarial sea igual o superior a la de otros a cuya instancia se hubieran designado consejeros dominicales. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  20. Que los consejeros dominicales presenten su dimisión cuando el accionista a quien representen transmita íntegramente su participación accionarial. Y que también lo hagan, en el número que corresponda, cuando dicho accionista rebaje su participación accionarial hasta un nivel que exija la reducción del número de sus consejeros dominicales. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  21. Que el consejo de administración no proponga la separación de ningún consejero independiente antes del cumplimiento del período estatutario para el que hubiera sido nombrado, salvo cuando concurra justa causa, apreciada por el consejo de administración previo informe de la comisión de nombramientos. En particular, se entenderá que existe justa causa cuando el consejero pase a ocupar nuevos cargos o contraiga nuevas obligaciones que le impidan dedicar el tiempo necesario al desempeño de las funciones propias del cargo de consejero, incumpla los deberes inherentes a su cargo o incurra en algunas de las circunstancias que le hagan perder su condición de independiente, de acuerdo con lo establecido en la legislación aplicable. También podrá proponerse la separación de consejeros independientes como consecuencia de ofertas públicas de adquisición, fusiones u otras operaciones corporativas similares que supongan un cambio en la estructura de capital de la sociedad, cuando tales cambios en la estructura del consejo de administración vengan propiciados por el criterio de proporcionalidad señalado en la recomendación 16. Cumple  Explique  22. Que las sociedades establezcan reglas que obliguen a los consejeros a informar y, en su caso, dimitir en aquellos supuestos que puedan perjudicar al crédito y reputación de la sociedad y, en particular, les obliguen a informar al consejo de administración de las causas penales en las que aparezcan como imputados, así como de sus posteriores vicisitudes procesales. Y que si un consejero resultara procesado o se dictara contra él auto de apertura de juicio oral por alguno de los delitos señalados en la legislación societaria, el consejo de administración examine el caso tan pronto como sea posible y, a la vista de sus circunstancias concretas, decida si procede o no que el consejero continúe en su cargo. Y que de todo ello el consejo de administración dé cuenta, de forma razonada, en el informe anual de gobierno corporativo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  23. Que todos los consejeros expresen claramente su oposición cuando consideren que alguna propuesta de decisión sometida al consejo de administración puede ser contraria al interés social. Y que otro tanto hagan, de forma especial, los independientes y demás consejeros a quienes no afecte el potencial conflicto de intereses, cuando se trate de decisiones que puedan perjudicar a los accionistas no representados en el consejo de administración.

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Y que cuando el consejo de administración adopte decisiones significativas o reiteradas sobre las que el consejero hubiera formulado serias reservas, este saque las conclusiones que procedan y, si optara por dimitir, explique las razones en la carta a que se refiere la recomendación siguiente. Esta recomendación alcanza también al secretario del consejo de administración, aunque no tenga la condición de consejero. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  24. Que cuando, ya sea por dimisión o por otro motivo, un consejero cese en su cargo antes del término de su mandato, explique las razones en una carta que remitirá a todos los miembros del consejo de administración. Y que, sin perjuicio de que dicho cese se comunique como hecho relevante, del motivo del cese se dé cuenta en el informe anual de gobierno corporativo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  25. Que la comisión de nombramientos se asegure de que los consejeros no ejecutivos tienen suficiente disponibilidad de tiempo para el correcto desarrollo de sus funciones. Y que el reglamento del consejo establezca el número máximo de consejos de sociedades de los que pueden formar parte sus consejeros. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  26. Que el consejo de administración se reúna con la frecuencia precisa para desempeñar con eficacia sus funciones y, al menos, ocho veces al año, siguiendo el programa de fechas y asuntos que establezca al inicio del ejercicio, pudiendo cada consejero individualmente proponer otros puntos del orden del día inicialmente no previstos. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  27. Que las inasistencias de los consejeros se reduzcan a los casos indispensables y se cuantifiquen en el informe anual de gobierno corporativo. Y que, cuando deban producirse, se otorgue representación con instrucciones. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  28. Que cuando los consejeros o el secretario manifiesten preocupación sobre alguna propuesta o, en el caso de los consejeros, sobre la marcha de la sociedad y tales preocupaciones no queden resueltas en el consejo de administración, a petición de quien las hubiera manifestado, se deje constancia de ellas en el acta. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  29. Que la sociedad establezca los cauces adecuados para que los consejeros puedan obtener el asesoramiento preciso para el cumplimiento de sus funciones incluyendo, si así lo exigieran las circunstancias, asesoramiento externo con cargo a la empresa. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  30. Que, con independencia de los conocimientos que se exijan a los consejeros para el ejercicio de sus funciones, las sociedades ofrezcan también a los consejeros

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programas de actualización de conocimientos cuando las circunstancias lo aconsejen. Cumple  Explique  No aplicable  31. Que el orden del día de las sesiones indique con claridad aquellos puntos sobre los que el consejo de administración deberá adoptar una decisión o acuerdo para que los consejeros puedan estudiar o recabar, con carácter previo, la información precisa para su adopción. Cuando, excepcionalmente, por razones de urgencia, el presidente quiera someter a la aprobación del consejo de administración decisiones o acuerdos que no figuraran en el orden del día, será preciso el consentimiento previo y expreso de la mayoría de los consejeros presentes, del que se dejará debida constancia en el acta. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  32. Que los consejeros sean periódicamente informados de los movimientos en el accionariado y de la opinión que los accionistas significativos, los inversores y las agencias de calificación tengan sobre la sociedad y su grupo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  33. Que el presidente, como responsable del eficaz funcionamiento del consejo de administración, además de ejercer las funciones que tiene legal y estatutariamente atribuidas, prepare y someta al consejo de administración un programa de fechas y asuntos a tratar; organice y coordine la evaluación periódica del consejo, así como, en su caso, la del primer ejecutivo de la sociedad; sea responsable de la dirección del consejo y de la efectividad de su funcionamiento; se asegure de que se dedica suficiente tiempo de discusión a las cuestiones estratégicas, y acuerde y revise los programas de actualización de conocimientos para cada consejero, cuando las circunstancias lo aconsejen. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  34. Que cuando exista un consejero coordinador, los estatutos o el reglamento del consejo de administración, además de las facultades que le corresponden legalmente, le atribuya las siguientes: presidir el consejo de administración en ausencia del presidente y de los vicepresidentes, en caso de existir; hacerse eco de las preocupaciones de los consejeros no ejecutivos; mantener contactos con inversores y accionistas para conocer sus puntos de vista a efectos de formarse una opinión sobre sus preocupaciones, en particular, en relación con el gobierno corporativo de la sociedad; y coordinar el plan de sucesión del presidente. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  35. Que el secretario del consejo de administración vele de forma especial para que en sus actuaciones y decisiones el consejo de administración tenga presentes las recomendaciones sobre buen gobierno contenidas en este Código de buen gobierno que fueran aplicables a la sociedad. Cumple  Explique  36. Que el consejo de administración en pleno evalúe una vez al año y adopte, en su caso, un plan de acción que corrija las deficiencias detectadas respecto de:

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a) La calidad y eficiencia del funcionamiento del consejo de administración.

b) El funcionamiento y la composición de sus comisiones. c) La diversidad en la composición y competencias del consejo de administración. d) El desempeño del presidente del consejo de administración y del primer ejecutivo de la sociedad. e) El desempeño y la aportación de cada consejero, prestando especial atención a los responsables de las distintas comisiones del consejo. Para la realización de la evaluación de las distintas comisiones se partirá del informe que estas eleven al consejo de administración, y para la de este último, del que le eleve la comisión de nombramientos. Cada tres años, el consejo de administración será auxiliado para la realización de la evaluación por un consultor externo, cuya independencia será verificada por la comisión de nombramientos. Las relaciones de negocio que el consultor o cualquier sociedad de su grupo mantengan con la sociedad o cualquier sociedad de su grupo deberán ser desglosadas en el informe anual de gobierno corporativo. El proceso y las áreas evaluadas serán objeto de descripción en el informe anual de gobierno corporativo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  37. Que cuando exista una comisión ejecutiva, la estructura de participación de las diferentes categorías de consejeros sea similar a la del propio consejo de administración y su secretario sea el de este último. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  38. Que el consejo de administración tenga siempre conocimiento de los asuntos tratados y de las decisiones adoptadas por la comisión ejecutiva y que todos los miembros del consejo de administración reciban copia de las actas de las sesiones de la comisión ejecutiva. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  39. Que los miembros de la comisión de auditoría, y de forma especial su presidente, se designen teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad, auditoría o gestión de riesgos, y que la mayoría de dichos miembros sean consejeros independientes. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  40. Que bajo la supervisión de la comisión de auditoría, se disponga de una unidad que asuma la función de auditoría interna que vele por el buen funcionamiento de los sistemas de información y control interno y que funcionalmente dependa del presidente no ejecutivo del consejo o del de la comisión de auditoría. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  41. Que el responsable de la unidad que asuma la función de auditoría interna presente a la comisión de auditoría su plan anual de trabajo, informe directamente de las

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incidencias que se presenten en su desarrollo y someta al final de cada ejercicio un informe de actividades. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  42. Que, además de las previstas en la ley, correspondan a la comisión de auditoría las siguientes funciones: 1. En relación con los sistemas de información y control interno: a) Supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables. b) Velar por la independencia de la unidad que asume la función de auditoría interna; proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna; proponer el presupuesto de ese servicio; aprobar la orientación y sus planes de trabajo, asegurándose de que su actividad esté enfocada principalmente hacia los riesgos relevantes de la sociedad; recibir información periódica sobre sus actividades; y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes. c) Establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial y, si resulta posible y se considera apropiado, anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la empresa. 2. En relación con el auditor externo: a) En caso de renuncia del auditor externo, examinar las circunstancias que la hubieran motivado. b) Velar que la retribución del auditor externo por su trabajo no comprometa su calidad ni su independencia. c) Supervisar que la sociedad comunique como hecho relevante a la CNMV el cambio de auditor y lo acompañe de una declaración sobre la eventual existencia de desacuerdos con el auditor saliente y, si hubieran existido, de su contenido. d) Asegurar que el auditor externo mantenga anualmente una reunión con el pleno del consejo de administración para informarle sobre el trabajo realizado y sobre la evolución de la situación contable y de riesgos de la sociedad.

e) Asegurar que la sociedad y el auditor externo respetan las normas vigentes sobre prestación de servicios distintos a los de auditoría, los límites a la concentración del negocio del auditor y, en general, las demás normas sobre independencia de los auditores. Cumple  Cumple parcialmente  Explique 

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43. Que la comisión de auditoría pueda convocar a cualquier empleado o directivo de la sociedad, e incluso disponer que comparezcan sin presencia de ningún otro directivo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  44. Que la comisión de auditoría sea informada sobre las operaciones de modificaciones estructurales y corporativas que proyecte realizar la sociedad para su análisis e informe previo al consejo de administración sobre sus condiciones económicas y su impacto contable y, en especial, en su caso, sobre la ecuación de canje propuesta.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  45. Que la política de control y gestión de riesgos identifique al menos: a) Los distintos tipos de riesgo, financieros y no financieros (entre otros los operativos, tecnológicos, legales, sociales, medio ambientales, políticos y reputacionales) a los que se enfrenta la sociedad, incluyendo entre los financie- ros o económicos, los pasivos contingentes y otros riesgos fuera de balance. b) La fijación del nivel de riesgo que la sociedad considere aceptable. c) Las medidas previstas para mitigar el impacto de los riesgos identificados, en caso de que llegaran a materializarse. d) Los sistemas de información y control interno que se utilizarán para controlar y gestionar los citados riesgos, incluidos los pasivos contingentes o riesgos fuera de balance. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  46. Que bajo la supervisión directa de la comisión de auditoría o, en su caso, de una comisión especializada del consejo de administración, exista una función interna de control y gestión de riesgos ejercida por una unidad o departamento interno de la sociedad que tenga atribuidas expresamente las siguientes funciones:

a) Asegurar el buen funcionamiento de los sistemas de control y gestión de riesgos y, en particular, que se identifican, gestionan, y cuantifican adecuadamente todos los riesgos importantes que afecten a la sociedad.

b) Participar activamente en la elaboración de la estrategia de riesgos y en las decisiones importantes sobre su gestión.

c) Velar por que los sistemas de control y gestión de riesgos mitiguen los riesgos adecuadamente en el marco de la política definida por el consejo de administración.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  47. Que los miembros de la comisión de nombramientos y de retribuciones –o de la comisión de nombramientos y la comisión de retribuciones, si estuvieren separadas– se designen procurando que tengan los conocimientos, aptitudes y experiencia adecuados a las funciones que estén llamados a desempeñar y que la mayoría de dichos miembros sean consejeros independientes. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  48. Que las sociedades de elevada capitalización cuenten con una comisión de nombramientos y con una comisión de remuneraciones separadas.

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Cumple  Explique  No aplicable 

No aplicable ya que la capitalización de la Sociedad no requiere de la separación en dos de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

49. Que la comisión de nombramientos consulte al presidente del consejo de ad- ministración y al primer ejecutivo de la sociedad, especialmente cuando se trate de materias relativas a los consejeros ejecutivos. Y que cualquier consejero pueda solicitar de la comisión de nombramientos que tome en consideración, por si los encuentra idóneos a su juicio, potenciales candidatos para cubrir vacantes de consejero. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  50. Que la comisión de retribuciones ejerza sus funciones con independencia y que, además de las funciones que le atribuya la ley, le correspondan las siguientes: a) Proponer al consejo de administración las condiciones básicas de los contratos de los altos directivos. b) Comprobar la observancia de la política retributiva establecida por la sociedad. c) Revisar periódicamente la política de remuneraciones aplicada a los consejeros y altos directivos, incluidos los sistemas retributivos con acciones y su aplicación, así como garantizar que su remuneración individual sea proporcionada a la que se pague a los demás consejeros y altos directivos de la sociedad. d) Velar por que los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la comisión. e) Verificar la información sobre remuneraciones de los consejeros y altos directivos contenida en los distintos documentos corporativos, incluido el informe anual sobre remuneraciones de los consejeros.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  51. Que la comisión de retribuciones consulte al presidente y al primer ejecutivo de la sociedad, especialmente cuando se trate de materias relativas a los consejeros ejecutivos y altos directivos. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  52. Que las reglas de composición y funcionamiento de las comisiones de supervisión y control figuren en el reglamento del consejo de administración y que sean consistentes con las aplicables a las comisiones legalmente obligatorias conforme a las recomendaciones anteriores, incluyendo: a) Que estén compuestas exclusivamente por consejeros no ejecutivos, con mayoría de consejeros independientes. b) Que sus presidentes sean consejeros independientes. c) Que el consejo de administración designe a los miembros de estas comisiones teniendo presentes los conocimientos, aptitudes y experiencia de los consejeros y los cometidos de cada comisión, delibere sobre sus propuestas e informes; y que rinda cuentas, en el primer pleno del consejo de administración posterior a

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sus reuniones, de su actividad y que respondan del trabajo realizado. d) Que las comisiones puedan recabar asesoramiento externo, cuando lo consideren necesario para el desempeño de sus funciones. e) Que de sus reuniones se levante acta, que se pondrá a disposición de todos los consejeros. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  53. Que la supervisión del cumplimiento de las reglas de gobierno corporativo, de los códigos internos de conducta y de la política de responsabilidad social corporativa se atribuya a una o se reparta entre varias comisiones del consejo de administración que podrán ser la comisión de auditoría, la de nombramientos, la comisión de responsabilidad social corporativa, en caso de existir, o una comisión especializada que el consejo de administración, en ejercicio de sus facultades de auto- organización, decida crear al efecto, a las que específicamente se les atribuyan las siguientes funciones mínimas: a) La supervisión del cumplimiento de los códigos internos de conducta y de las reglas de gobierno corporativo de la sociedad. b) La supervisión de la estrategia de comunicación y relación con accionistas e inversores, incluyendo los pequeños y medianos accionistas. c) La evaluación periódica de la adecuación del sistema de gobierno corporativo de la sociedad, con el fin de que cumpla su misión de promover el interés social y tenga en cuenta, según corresponda, los legítimos intereses de los restantes grupos de interés. d) La revisión de la política de responsabilidad corporativa de la sociedad, velando por que esté orientada a la creación de valor. e) El seguimiento de la estrategia y prácticas de responsabilidad social corporativa y la evaluación de su grado de cumplimiento. f) La supervisión y evaluación de los procesos de relación con los distintos grupos de interés. g) La evaluación de todo lo relativo a los riesgos no financieros de la empresa – incluyendo los operativos, tecnológicos, legales, sociales, medio ambientales, políticos y reputacionales. h) La coordinación del proceso de reporte de la información no financiera y sobre diversidad, conforme a la normativa aplicable y a los estándares internacionales de referencia. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  54. Que la política de responsabilidad social corporativa incluya los principios o compromisos que la empresa asuma voluntariamente en su relación con los distintos grupos de interés e identifique al menos: a) Los objetivos de la política de responsabilidad social corporativa y el desarrollo de instrumentos de apoyo. b) La estrategia corporativa relacionada con la sostenibilidad, el medio ambiente y las cuestiones sociales.

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c) Las prácticas concretas en cuestiones relacionadas con: accionistas, empleados, clientes, proveedores, cuestiones sociales, medio ambiente, diversidad, responsabilidad fiscal, respeto de los derechos humanos y prevención de conductas ilegales. d) Los métodos o sistemas de seguimiento de los resultados de la aplicación de las prácticas concretas señaladas en la letra anterior, los riesgos asociados y su gestión. e) Los mecanismos de supervisión del riesgo no financiero, la ética y la conducta empresarial. f) Los canales de comunicación, participación y diálogo con los grupos de interés. g) Las prácticas de comunicación responsable que eviten la manipulación informativa y protejan la integridad y el honor. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  55. Que la sociedad informe, en un documento separado o en el informe de gestión, sobre los asuntos relacionados con la responsabilidad social corporativa, utilizando para ello alguna de las metodologías aceptadas internacionalmente. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  Durante el ejercicio 2018, la Compañía ha impulsado el desarrollo de diversas políticas relacionadas con el buen gobierno corporativo, entre ellas, la Política de Sostenibilidad, que ha sido aprobada por el Consejo de Administración, previo informe de la Comisión de Auditoría, a principios del 2019. La aprobación de esta Política ha sido el primer paso en el desarrollo de un plan estratégico en materia de Sostenibilidad y Responsabilidad Social Corporativa (“RSC”), cuyo diseño y puesta en marcha se llevarán a cabo a lo largo del ejercicio 2019 y que culminará con la publicación de una memoria de Sostenibilidad y RSC en los próximos meses.

56. Que la remuneración de los consejeros sea la necesaria para atraer y retener a los consejeros del perfil deseado y para retribuir la dedicación, cualificación y responsabilidad que el cargo exija, pero no tan elevada como para comprometer la independencia de criterio de los consejeros no ejecutivos. Cumple  Explique  57. Que se circunscriban a los consejeros ejecutivos las remuneraciones variables ligadas al rendimiento de la sociedad y al desempeño personal, así como la remuneración mediante entrega de acciones, opciones o derechos sobre acciones o instrumentos referenciados al valor de la acción y los sistemas de ahorro a largo plazo tales como planes de pensiones, sistemas de jubilación u otros sistemas de previsión social. Se podrá contemplar la entrega de acciones como remuneración a los consejeros no ejecutivos cuando se condicione a que las mantengan hasta su cese como consejeros. Lo anterior no será de aplicación a las acciones que el consejero necesite enajenar, en su caso, para satisfacer los costes relacionados con su adquisición. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  58. Que en caso de remuneraciones variables, las políticas retributivas incorporen los límites y las cautelas técnicas precisas para asegurar que tales remuneraciones

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guardan relación con el rendimiento profesional de sus beneficiarios y no derivan solamente de la evolución general de los mercados o del sector de actividad de la compañía o de otras circunstancias similares. Y, en particular, que los componentes variables de las remuneraciones: a) Estén vinculados a criterios de rendimiento que sean predeterminados y medibles y que dichos criterios consideren el riesgo asumido para la obtención de un resultado. b) Promuevan la sostenibilidad de la empresa e incluyan criterios no financieros que sean adecuados para la creación de valor a largo plazo, como el cumplimiento de las reglas y los procedimientos internos de la sociedad y de sus políticas para el control y gestión de riesgos. c) Se configuren sobre la base de un equilibrio entre el cumplimiento de objetivos a corto, medio y largo plazo, que permitan remunerar el rendimiento por un desempeño continuado durante un período de tiempo suficiente para apreciar su contribución a la creación sostenible de valor, de forma que los elementos de medida de ese rendimiento no giren únicamente en torno a hechos puntuales, ocasionales o extraordinarios.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  59. Que el pago de una parte relevante de los componentes variables de la remuneración se difiera por un período de tiempo mínimo suficiente para comprobar que se han cumplido las condiciones de rendimiento previamente establecidas. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  60. Que las remuneraciones relacionadas con los resultados de la sociedad tomen en cuenta las eventuales salvedades que consten en el informe del auditor externo y minoren dichos resultados. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  61. Que un porcentaje relevante de la remuneración variable de los consejeros ejecutivos esté vinculado a la entrega de acciones o de instrumentos financieros referenciados a su valor. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  62. Que una vez atribuidas las acciones o las opciones o derechos sobre acciones correspondientes a los sistemas retributivos, los consejeros no puedan transferir la propiedad de un número de acciones equivalente a dos veces su remuneración fija anual, ni puedan ejercer las opciones o derechos hasta transcurrido un plazo de, al menos, tres años desde su atribución. Lo anterior no será de aplicación a las acciones que el consejero necesite enajenar, en su caso, para satisfacer los costes relacionados con su adquisición.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  Si se refiere a todos los consejeros, no se cumple y si se refiere al Consejero Delegado, se cumple parcialmente dado que tiene acciones (aunque equivalentes a 1 año de salario) y debe retenerlas durante la vigencia del contrato.

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63. Que los acuerdos contractuales incluyan una cláusula que permita a la sociedad reclamar el reembolso de los componentes variables de la remuneración cuando el pago no haya estado ajustado a las condiciones de rendimiento o cuando se hayan abonado atendiendo a datos cuya inexactitud quede acreditada con posterioridad. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  64. Que los pagos por resolución del contrato no superen un importe establecido equivalente a dos años de la retribución total anual y que no se abonen hasta que la sociedad haya podido comprobar que el consejero ha cumplido con los criterios de rendimiento previamente establecidos. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable 

H OTRAS INFORMACIONES DE INTERÉS

1. Si existe algún aspecto relevante en materia de gobierno corporativo en la sociedad o en las entidades del grupo que no se haya recogido en el resto de apartados del presente informe, pero que sea necesario incluir para recoger una información más completa y razonada sobre la estructura y prácticas de gobierno en la entidad o su grupo, detállelos brevemente.

2. Dentro de este apartado, también podrá incluirse cualquier otra información, aclaración o matiz relacionado con los anteriores apartados del informe en la medida en que sean relevantes y no reiterativos.

En concreto, se indicará si la sociedad está sometida a legislación diferente a la española en materia de gobierno corporativo y, en su caso, incluya aquella información que esté obligada a suministrar y sea distinta de la exigida en el presente informe.

3. La sociedad también podrá indicar si se ha adherido voluntariamente a otros códigos de principios éticos o de buenas prácticas, internacionales, sectoriales o de otro ámbito. En su caso, se identificará el código en cuestión y la fecha de adhesión. En particular, hará mención a si se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Tributarias, de 20 de julio de 2018.

Sí, se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Tributarias de 20 de julio de 2010.

------

Este informe anual de gobierno corporativo ha sido aprobado por el consejo de Administración de la sociedad, en su sesión de fecha 27 de febrero de 2019.

Indique si ha habido consejeros que hayan votado en contra o se hayan abstenido en relación con la aprobación del presente Informe.

Sí  No 

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Nombre o denominación social del consejero que no ha Motivos (en contra, Explique los motivos votado a favor de la aprobación del presente informe abstención, no asistencia)

Observaciones

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Metrovacesa, S.A. and subsidiaries

Audit Report Consolidated Annual Accounts and Consolidated Management Report at 31 December 2018

Free translation of the auditor’s report on the consolidated annual accounts and the consolidated management report originally issued in Spanish. In the event of discrepancy. The Spanish language version prevails.

Audit Report on the consolidated annual accounts, issued by an independent auditor

To the shareholders of Metrovacesa S.A.:

Report on the consolidated annual accounts

Opinion

We have audited the consolidated annual accounts of Metrovacesa, S.A. (the parent company) and subsidiaries (the Group), consisting of the consolidated balance sheet at 31 December 2018, the consolidated income statement, the consolidated statement of comprehensive income, the consolidated statement of changes in equity, the consolidated cash flow statement and the related notes for the year then ended.

In our opinion, the accompanying consolidated annual accounts present fairly, in all material respects, the Group's consolidated equity and financial position at 31 December 2018 and the consolidated results of its operations and consolidated cash flows for the year then ended in accordance with the International Financial Reporting Standards adopted by the European Union (IFRS-EU) and other financial reporting standards applicable to the Group in Spain.

Basis for opinion

Our audit has been carried out in accordance with prevailing Spanish auditing regulations. Our responsibilities under said regulations are described below under Auditors’ responsibilities in relation to the audit of the consolidated annual accounts.

We are independent of the Group in accordance with the ethical requirements, including those relating to independence, applicable to our audit of the consolidated annual accounts in Spain, as required by auditing regulations. In this respect, we have not provided any services other than audit services, nor have any situations or circumstances arisen that, in accordance with those regulations, might have undermined said independence.

We consider that the audit evidence obtained provides a sufficient and appropriate basis for our opinion.

Key audit matters

Key audit matters are those that, in our professional judgment, were of most significance in the audit of the consolidated annual accounts for the current period. These matters have been addressed in the context of our audit of the consolidated annual accounts as a whole and in the preparation of our opinion thereon, and we do not express a separate opinion on these matters.

PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., Torre PwC, Pº de la Castellana 259 B, 28046 Madrid, España Tel.: +34 915 684 400 / +34 902 021 111, Fax: +34 915 685 400, www.pwc.es 1

R. M. Madrid, hoja 87.250-1, folio 75, tomo 9.267, libro 8.054, sección 3ª Inscrita en el R.O.A.C. con el número S0242 - CIF: B-79 031290 Metrovacesa S.A.

Key audit matters How the matters were addressed in the audit Valuation of Inventories

The Group has a portfolio of land, housing We assessed the internal control procedures that developments under construction and the Group has in place in its inventory valuation completed building developments throughout processes. Spain, recognised under inventories, the value of which at 31 December 2018 amounts to Additionally, we obtained the inventory valuation €1,840,671 thousand and which make up carried out by Management’s independent approximately 71% of the Group’s total assets. experts, on which we performed the following procedures among others: The Group values its inventories at the lower of cost, calculated as indicated in note 2.8b), and - Verification of the expert’s competence, net realisable value, based on the fair value of capacity and independence by obtaining inventories, recording, where warranted the confirmation and corroborating its relevant provision for impairment. professional standing in the market.

The fair value of the Group’s inventories is - Verification of the reasonableness of the calculated based on the valuations performed procedures and methodology used and that by unrelated independent experts, in the valuations have been performed in accordance with the Appraisal and Valuation accordance with RICS methodology. Standards published by the Royal Institution of

Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain - Performing selective tests to corroborate and in accordance with the International Valuation Standards (IVS) published by the that the most relevant technical data used International Valuation Standards Committee in the valuation agree with the development (IVSC). (Note 2.2) characteristics of the assets valued.

Based on the above, at 31 December 2018 the - Verification of the adequacy of the Group has recognised net impairment in the assumptions used, taking market consolidated income statement of €4,824 conditions into account, checking thousand under the heading “Changes in trade comparables. provisions”, notes 9 and 17. - Additionally, we assessed the sufficiency The level of uncertainty in the assumptions and adequacy of the information disclosed used to calculate market value and the level of in the consolidated annual accounts in this estimation existing in the valuation methods respect. applied, mainly the residual method (dynamic), checked against comparables, mean As a result of the procedures performed, we that the valuation of inventories is considered a consider that the values resulting from the key audit matter. valuation exercise of inventories performed by management, recognised under the relevant heading, are within a reasonable range compared with market conditions.

2 Metrovacesa S.A.

Key audit matters How the matters were addressed in the audit Valuation of Investment Property

Investment properties make up 13% of the We assessed the internal control procedures that Group’s assets. As described in note 2.8, the the Group has in place in its investment property Group applies the fair value model in valuation processes. accordance with IAS 40 and has recognised a variation in the fair value of investment Additionally, we obtained the valuation of property amounting to €9,672 thousand in the property investments carried out by 2018 consolidated income statement, as Management’s independent experts, on which we indicated in note 6. performed the following procedures among others: Total investment properties recognised in non- current assets on the consolidated balance - Verification of the expert’s competence, sheet amount to €340,092 thousand at 31 capacity and independence by obtaining December 2018. confirmation and corroborating its professional standing in the market. The Group recognises the value of investment property based on independent expert - Verification of the reasonableness of the valuations. Valuations are performed in procedures and methodology used and that accordance with the Appraisal and Valuation the valuations have been performed in Standards published by the Royal Institute of accordance with RICS methodology. Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain

and in accordance with the International - Performing selective tests to corroborate Valuation Standards (IVS) published by the that the most relevant technical data used International Standards Valuation Committee (ISVC), whose methodology is described in in the valuation agree with the development notes 2.2 and 6 to the consolidated annual characteristics of the assets valued. accounts. - Verification of the adequacy of the The level of uncertainty in the assumptions assumptions used, taking market used to calculate market value and the level of conditions into account, checking estimation existing in the valuation methods comparables. applied mean that the valuation of investment property is considered a key audit matter. - Additionally, we assessed the sufficiency and adequacy of the information disclosed in the consolidated annual accounts in this respect.

As a result of the procedures performed, we consider that the values resulting from the valuation exercise of investment property performed by management, recognised under the relevant heading, are within a reasonable range compared with market conditions.

Other information: Consolidated management report

Other information refers exclusively to the consolidated management report for 2018, the preparation of which is the responsibility of the parent company’s directors, and which does not form an integral part of the consolidated annual accounts.

3 Metrovacesa S.A.

Our audit opinion on the consolidated annual accounts does not cover the consolidated management report. Our responsibility for the information contained in the consolidated management report is defined in prevailing audit regulations, which distinguish two levels of responsibility: a) A specific level which is applicable to certain information included in the Annual Corporate Governance Report, as defined in article 35.2 b) of the Audit Law, that consists of verifying solely that that information was provided in the consolidated management report and if not, reporting this matter. b) A general level applicable to other information included in the consolidated management report that consists of assessing and reporting on the consistency of that information with the consolidated annual accounts, on the basis of the understanding of the Group that we have obtained in the performance of the audit of those accounts, not including other information not obtained as evidence during the course of the audit and assessing and reporting on whether the content and presentation of that part of the consolidated management report are in conformity with applicable legislation. If we conclude that there are material misstatements on the basis of our work, we are required to report them.

Based on the work performed, as described above, we have verified that the information referred to in paragraph a) above is provided in the consolidated management report, and that the other information contained therein is consistent with that provided in the 2018 consolidated annual accounts and its content and presentation are in conformity with applicable regulations.

Directors' and Audit Committee's responsibility in relation to the consolidated annual accounts

The parent company's directors are responsible for the preparation of the accompanying consolidated annual accounts such that they present fairly the equity and the financial position of the Group and subsidiaries and the consolidated results of their operations in accordance with Financial Reporting Standards adopted by the European Union, and other provisions of the financial reporting framework applicable to the Group in Spain, and the internal control considered necessary to permit the preparation of consolidated annual accounts which are free from material misstatement, due to fraud or error.

In drawing up the consolidated annual accounts, the parent company’s directors are responsible for assessing the Group’s ability to continue as a going concern, disclosing, as appropriate, matters relating to going concern and using the going concern basis of accounting, unless the directors either intend to wind up the Group or to cease trading, or have no realistic alternative but to do so.

The parent company's audit committee is responsible for overseeing the preparation and presentation of the consolidated annual accounts.

Auditors’ responsibilities in relation to the audit of the consolidated annual accounts

Our objectives are to obtain reasonable assurance about whether the consolidated annual accounts as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error, and to issue an auditors’ report that includes our opinion.

Reasonable assurance is a high level of assurance but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with auditing standards prevailing in Spain will always detect material misstatement when it exists. Misstatements can arise from fraud or error and are considered material, if individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of the annual accounts.

4 Metrovacesa S.A.

As part of an audit conducted in accordance with prevailing auditing standards in Spain, we apply our professional judgement and maintain an attitude of professional scepticism throughout the audit. Also:

 We identify and assess the risks of material misstatement of the consolidated annual accounts, whether due to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks and obtain audit evidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detecting material misstatement due to fraud is higher than in the case of a material misstatement due to error, as fraud may involve collusion, forgery, deliberate omissions, misrepresentations, or the override of internal control.

 We obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not to express an opinion on the effectiveness of the Group's internal control.

 We assess whether the accounting policies applied are appropriate and the reasonableness of the accounting estimates and the related disclosures by the parent company’s directors.

 We conclude on the appropriateness of the directors' use of the going concern basis of accounting and based on the audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Group’s ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw attention in our audit report to the related disclosures in the annual accounts or, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion our conclusions are based on audit evidence obtained up to the date of our audit report. However, future events or conditions may cause the Group to cease to continue as a going concern.

 We evaluate the overall presentation, structure and content of the consolidated annual accounts, including the disclosures, and assess whether the consolidated annual accounts represent the underlying transactions and events in a manner that achieves fair presentation.

 We obtain sufficient and adequate evidence in relation to the financial information of the companies or the business activities within the Group to express an opinion on the consolidated annual accounts. We are responsible for the direction, supervision and performance of the Group audit. We remain solely responsible for our audit opinion.

We communicate with the parent company’s Audit Committee in relation to, among other matters, the planned scope and timing of the audit and the significant audit findings, as well as any major internal control deficiency that we identify in the course of our audit.

We also provide the parent company’s audit committee with a statement to the effect that we have complied with applicable ethical requirements, including those of independence, and we have notified the Audit Committee of any issues that could reasonably pose a threat to our independence and, if appropriate, the relevant safeguards.

Among the matters communicated to the parent company’s audit committee, we determine those that have been of the greatest significance in the audit of the consolidated annual accounts for the current period and which therefore are key audit matters.

We describe these matters in our audit report unless law or regulation precludes the public disclosure of the matter concerned.

5 Metrovacesa S.A.

Report on other legal and regulatory requirements

Additional report for the parent company’s audit committee

The opinion expressed in this report is consistent with the content of our additional report for the parent company’s Audit Committee dated 27 February 2019.

Term of engagement

We were appointed Group auditors for a three-year period as from the year ended 31 December 2016, year of the parent company’s incorporation, at the extraordinary general meeting of shareholders held on 6 April 2016.

Services rendered

Non-audit services provided to the Group are detailed in note 23 to the consolidated annual accounts.

PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. (S0242)

Original in Spanish signed by Gonzalo Sanjurjo Pose (18610)

27 February 2019

6

This version of the consolidated annual accounts and consolidated management report is a free translation from the original, which is prepared in Spanish. All possible care has been taken to ensure that the translation is an accurate representation of the original. However, in all matters of interpretation of information, views or opinions, the original language version of the condensed interim consolidated financial statements takes precedence over this translation.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

Consolidated annual accounts and consolidated management report for the year ended 31 December 2018

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED BALANCE SHEET (Expressed in thousand euro)

ASSETS Note 31/12/2018 31/12/2017 Non-current assets Property plant and equipment and intangible assets 929 571 Investment property 6 340,092 370,577 Investments in associates 7 58,990 - Receivables 8, 10 79,971 78,153 Deferred tax assets 16 96,948 98,594 Total non-current assets 576,930 547,895 Current assets Inventories 9 1,840,671 1,906,030 Trade and other receivables 8, 10 17,449 30,473 Receivables from Public Administrations 16 2,419 10,835 Other financial assets 8, 10 9,404 1,472 Cash and cash equivalents 11 146,951 50,332 Total current assets 2,016,894 1,999,142

Total assets 2,593,824 2,547,037

The accompanying Notes 1 to 23 form an integral part of these consolidated annual accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED BALANCE SHEET (Expressed in thousand euro)

Note 31/12/2018 31/12/2017 EQUITY 12 Total equity attributable to the Company’s shareholders Share capital 1,092,070 1,092,017 Share premium 1,378,298 1,378,214 Other reserves (546) - Retained earnings (79,523) (69,807) Reserves in companies consolidated using the (2,675) (3,275) equity method Treasury shares (3,732) - Other shareholder contributions 9,109 - Other equity instruments 575 - Value adjustments (569) - Non-controlling interests 83 227 Total equity 2,393,090 2,397,376 LIABILITIES Non-current liabilities Provisions 13 10,122 16,594 Financial debt 8, 14 68,119 52 Trade and other payables 8, 14 6,659 6,312 Deferred tax liabilities 16 8,503 5,442 Total non-current liabilities 93,403 28,400 Current liabilities Provisions 13 13,815 13,545 Financial debt 8, 14 13,038 47,509 Trade and other payables 8, 14 54,003 45,762 Payables to Public Administrations 16 26,475 5,687 Deferred income 15 - 8,758 Total current liabilities 107,331 121,261 Total liabilities 200,734 149,661

Total equity and liabilities 2,593,824 2,547,037

The accompanying Notes 1 to 23 form an integral part of these consolidated annual accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED INCOME STATEMENT FOR THE YEARS ENDED 31 DECEMBER 2018 AND 2017

(Expressed in thousand euro)

CONTINUING OPERATIONS Note 31/12/2018 31/12/2017 Sales 17 190,416 28,189 Cost of sales 17 (160,656) (21,456) Staff costs 17 (12,842) (6,447) Amortisation/Depreciation (223) (62) External services (16,395) (8,937) Variation in trade provisions 17 (1,623) (65,947) Changes in value of investment properties 6 9,672 1,389 Gains/(losses) on sale of investment properties (76) - Other gains or losses (1,222) 196 OPERATING RESULTS 7,051 (73,075) Financial income 1,492 77 Financial expenses (9,444) (5,526) Capitalised financial expenses 1,327 248 Impairment and results on disposal of financial instruments - Shares of net profit of associates and joint ventures 10 175 accounted for using the equity method FINANCIAL RESULTS (6,615) (5,026)

PROFIT /(LOSS) BEFORE TAX 436 (78,101) Income tax expense 16 (9,540) 39,193 PROFIT/(LOSS) FOR THE YEAR (9,104) (38,908) Profit/(loss) attributed to parent company (9,104) (38,909) Profit/(loss) attributed to non-controlling interests - 1

Basic earnings/(loss) per share (euros)

- Basic 4 (0.0272) (0.4409) - Diluted 4 (0.0272) (0.4409)

The accompanying Notes 1 to 23 form an integral part of these consolidated annual accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME (Expressed in thousand euro)

31/12/2018 31/12/2017

Profit/(loss) for the year (9,104) (38,908) Items that may be reclassified to results Cash flow hedges (759) - Income tax relating to these items 190 -

Other comprehensive income for the year, net of tax (569) - Total other comprehensive income for the year (9,673) (38,908)

The accompanying Notes 1 to 23 form an integral part of these consolidated annual accounts.

CONSOLIDATED STATEMENT OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED 31 DECEMBER 2018 AND 2017 (Expressed in thousand euro)

Reserves in companies Other Other Non- Share Share Other Retained consolidated Treasury Value shareholder equity controlling Total Equity capital Premium reserves earnings using the shares adjustments contributions instruments interests equity method Balance at 1 1,092,017 1,378,214 - (69,807) (3,275) - - - - 227 2,397,376 January 2018

Total comprehensive - - - (9,104) - - - - (569) - (9,673) income for the year Net profit/(loss) for - - - (9,104) ------(9,104) the year Cash flow hedges ------(569) - (569)

Transactions with owners in their 53 84 (546) - - (3,732) 9,109 575 - (137) 5,406 capacity as such Capital increase 53 84 ------(137) - Acquisition of - - (546) - - (3,732) - - - (4,278) treasury shares Employee share ------575 - - 575 scheme Contributions of ------9,109 - - - 9,109 equity Other movements - - - (612) 600 - - - - (7) (19) Movements in equity-consolidated - - - (600) 600 ------companies Other - - - (12) - - - - - (7) (19)

Balances at 31 1,092,070 1,378,298 (546) (79,523) (2,675) (3,732) 9,109 575 (569) 83 2,393,090 December 2018

CONSOLIDATED STATEMENT OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED 31 DECEMBER 2018 AND 2017 (Expressed in thousand euro)

Reserves in companies Other Other Share Share Other Retained consolidated Treasury Value Minority shareholder equity Total Equity capital Premium reserves earnings using the shares adjustments interests contributions instruments equity method Balance at 1 492,045 541,077 - (30,775) (3,172) - - - - 999,175 January 2017

Total comprehensive - - - (38,908) ------(38,908) income for the year Net profit/(loss) for - - - (38,908) ------(38,908) the year Cash flow hedges ------

Transactions with owners in their 599,972 837,137 - (227) - - - - - 227 1,437,109 capacity as such Capital increase 599,972 814,165 ------1,414,137 - - - 22,972 - (227) - - - - - 227 22,972 Acquisition of ------treasury shares Employee share ------scheme Contributions of ------equity Other movements - - - 103 (103) ------Movements equity- consolidated - - - 103 (103) ------companies Other ------

Balances at 31 1,092,017 1,378,214 - (69,807) (3,275) - - - - 227 2,397,376 December 2017 The accompanying Notes 1 to 23 form an integral part of these Consolidated Annual Accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES CONSOLIDATED CASH FLOW STATEMENTS AT 31 DECEMBER 2018 AND 31 DECEMBER 2017 (Expressed in thousand euro)

Note 31/12/2018 31/12/2017 1. CASH FLOWS FROM OPERATING ACTIVITIES Profit/ (loss) for the year before tax 436 (78,101) Adjustments to results: Fixed asset amortisation/ depreciation 223 62 Change in allowances and provisions 17 1,623 65,772 Impairment of financial instruments - - Changes in value of investment property 6 (9,672) (1,389) Profit/(loss) on fixed asset write-offs and disposals 76 - Financial income (1,492) Capitalised expenses (1,327) - Financial expenses 9,443 Other gains or losses 1,222 - Other adjustments to results 8 - Adjusted results 540 (13,656) Changes in working capital - Inventories 9 41,728 (22,060) - Trade and other receivables 2,881 1,371 - Other current assets (7,932) (8,395) - Accounts payable 11,549 24,172 - Other current liabilities - - Other non-current liabilities 347 (8,075) Other cash flows from operating activities -Interest paid (-) (9,443) - - Interest collected 402 - - Income tax received (paid) (5,567) -

- Total net cash flows from operating activities 34,505 (26,643) 2. CASH FLOWS FROM INVESTING ACTIVITIES Investments in: Intangible assets (399) (289) Property, plant and equipment (182) (342) Investment property (1,981) (584) Other financial assets - (1,481) Divestment from: Investment property 14,000 Total net cash flows from investing activities 11,438 (2,696) 3. CASH FLOWS FROM FINANCING ACTIVITIES Receipts and payments on equity instruments: Acquisition of own equity instruments (546) - Issuance of equity instruments 137 - Receipts and payments on financial liability instruments: Issue Issue of Debt with credit institutions 97,580 196,982 Other debts (shareholder contributions to shareholder funds) 10,141 - Repayment and amortisation of: Repayment of loan facilities (56,635) (149,776) Total net cash flows from financing activities 50,677 47,206

INCREASE / DECREASE IN CASH AND CASH EQUIVALENTS, NET 11 96,619 17,867 Cash and cash equivalents at beginning of the year 50,332 32,464 Cash and cash equivalents at end of the year 146,951 50,332

The accompanying Notes 1 to 23 form an integral part of these consolidated annual accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

NOTES TO THE CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS FOR THE YEAR ENDED 31 DECEMBER 2018

(Expressed in Euros)

1. Introduction, Basis of Presentation of the Consolidated Annual Accounts and Other Information

a) General information

Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. was incorporated on 18 February 2016 for an open-ended period as a result of the partial spin-off of Metrovacesa, S.A. (hereinafter, the former Metrovacesa).

At the General Meeting of Shareholders held on 11 January 2016, the partial spin-off of the former Metrovacesa. was approved, without its extinguishment, consisting of the spin-off of the assets and liabilities belonging to the land and real estate development business, forming an independent economic unit, in favour of the new company “Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A” , which was partly owned by the shareholders of the former Metrovacesa in the same proportion they held at the time the spin-off was executed.

As a result of this spin-off, Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. and Subsidiaries formed a group that acquired en bloc and through universal succession, the assets and liabilities pertaining to the land and development business of the former Metrovacesa, As a result of this capital restructuring, the former Metrovacesa contributed assets amounting to €1,149,635 thousand and liabilities amounting to €109,780 thousand to the new company (see paragraph b).

At the parent company’s General Shareholders’ Meeting of 30 June 2017, the motion was approved to change its name to Metrovacesa, S.A., subject to the fulfilment of certain conditions precedent. The change was entered in the Madrid Mercantile Register on 29 November 2017.

Metrovacesa, S.A. (formerly Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.) is the parent company of the Metrovacesa Group (hereinafter the Group), whose subsidiaries have been detailed in Appendix 1.

Its current registered address is calle Quintanavides, 13, Parque vía Norte, 28050, Madrid.

In accordance with Article 2 of the company by-laws, Metrovacesa as the parent company and its subsidiaries’ corporate objects are as follows:

 To acquire or build all types of properties for construction or improvement for subsequent sale.

 To promote, develop and divide real estate into plots, in general.

 To acquire land, urban development, or any type of real right over real estate for sale. To take actions, either directly or through the subsidiaries, in relation to:

i. Real estate management for own benefit or in favour of third parties. ii. Promotion and management of real estate associations.

 The performance of renovation, refurbishment or positioning work on complete buildings or part of them.

 The creation, formation and exploitation and development of all kinds of estates.

 Technical advice and the performance of studies and projects related to real estate activities, and in particular, the promotion and performance of the necessary technical development, legal and commercial actions to start up, build or in any other way exploit Residential areas, Car Parks, Residential facilities for seniors and students, hotels and any other type of community or social facilities.

 To participate, in the terms determined by the Board of Directors, in the capital of other companies whose corporate purpose is similar to that described above.

b) Financial information relating to the assets and liabilities contributed to the Company at the time of its incorporation

The Company acquires the obligations of the former Metrovacesa which form part of the assets and liability’s spin-off. The Company therefore assumes the position of the former Metrovacesa in respect of the latter’s relations, rights and obligations.

1

Ownership of the assets and liabilities spun off pertains to Metrovacesa, S.A. (formerly Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.), that is automatically authorised without interruption to carry out all kinds of acts, of disposals, control and encumbrances in respect of such assets and liabilities. The delivery of the assets and liabilities spun off was formalised on 18 February 2016 through the deed registering the capital increase through the shareholders’ non-monetary contributions. However, as this operation was defined under common control with the contribution of a line of activity qualifying as a business, all transactions were recognised as from 1 January 2016 which is therefore the date taken into account for accounting purposes. In this case, the values contributed were the predecessor values at which the assets and liabilities were carried in the contributing party.

The assets and liabilities indicated in those deeds are as follows:

ASSETS 18/02/2016 Investments in group companies and associates 122,868 Inventories 775,819 Accounts receivable from group companies and associates 148,143 Other current financial assets 102,805 Total assets 1,149,635

LIABILITIES Accounts payable to group companies and associates 43,699 Other liabilities 66,081 Total liabilities 109,780

Net assets 1,039,855

c) Other relevant operations in 2017

c.1)Non-monetary capital increase

On 30 June 2017 the Company’s General Shareholders’ Meeting passed a motion to carry out a non-monetary capital increase through the contribution of real estate assets by the majority shareholders. On 6,10 and 11 July 2017 the majority shareholders (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Group, Banco Popular Group and Banco Santander Group) subscribed and paid through a public document a total of 2,928.896,379 shares through a contribution of properties with a market value of €1,107,783 thousand.

On 15 September 2017, as envisaged in the public documents registering the non-monetary capital increase described above, the rectification document for the execution of the non-monetary capital increase was formalised and the status of certain assets associated with the suspensive clauses was updated, thereby modifying the transaction amount. The final share issue connected with the non-monetary capital increase amounted to 2,901,243,704 shares through a contribution of properties (land and leased property) amounting to €1,097,324 thousand.

By nature, the assets contributed were land and lots amounting to €941,222 thousand, buildings under construction amounting to €115,061 thousand and leased assets amounting to €41,014 thousand. As there is a contribution of assets not qualifying as a business, the assets were contributed at their fair value. IFRS 3 has not been applied as the assets in question are individual plots of land which cannot generate value unless they are managed by the recipient. Therefore, the definition of a business contained in paragraph B7 of the guidance on the application of IFRS 3 is not met.

Details by company are as follows:

Share Total Shares Par value premium contribution assigned (thousand (thousand (thousand Contributing shareholder (thousand) euro) euro) euro) Banco Santander Group 1,491,050 238,568 325,385 563,953 Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Group 1,140,619 182,499 248,912 431,411 Banco Popular Español Group 269,575 43,132 58,828 101,960 Total 2,901,244 464,199 633,125 1,097,324

The shares of Banco Santander Group do not include the shares that this group has in the Company through its participation in Banco Popular Spanish Group.

c,2) Monetary capital increase

In addition, during the same General Meeting, the Shareholders approved a monetary capital increase of €834 thousand. The majority shareholders waived all preferential subscription rights, the minority shareholders thus retaining their ownership interest in the parent company. The corporate agreements for the capital increase via monetary contributions were executed in a public deed on 27 October 2017. Under these agreements, 224,059 shares were fully subscribed and paid in for a total amount of €84 thousand (€36 thousand in capital and €48 thousand in share premium).

c.3) Non-monetary capital increase

On 24 November 2017 during the Board of Directors’ Meeting the Group’s parent company resolved to submit a proposal to the Extraordinary Shareholders’ Meeting, that approved, for a capital increase and share premium by charge to the non-monetary contribution subscribed by the shareholders of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. (hereinafter MPYA), as a result of which the parent would acquire at least 99.926% of the share capital of MPYA. This non-monetary capital increase that was approved by the Shareholders’ Meeting on that same day, was carried out through two successive capital increases as detailed below:

I. A first capital increase via non-monetary contributions consisting of shares contributed by the Company’s Majority Shareholders (Santander Group and BBVA Group), holders of 99.926% of the Company’s share capital. In this case, the shares were subscribed as soon as the agreement was approved by the Extraordinary General Shareholders. The overall amount of the capital increase totalled €316,728,724 (par value €135,737,331, share premium €180,991,393). The issue rate was calculated based on the Company’s existing valuations, performed by reference to Net Asset Value (NNAV) at 30 June 2017. Therefore the initial value of the investment in MPYA is higher than that in the deed because of the increase in value of the assets in that period, that difference being recognised against the share premium (€22,972 thousand). The carrying amount of the assets owned by MPYA amounted to €323,878 thousand. At November 2017 the value of the net assets owned by MPYA amounted to € 339,700 thousand.

II. A second capital increase through non-monetary contributions consisting of shares in MPYA aimed exclusively at the Minority Shareholders of MPYA. The Minority Shareholders of MPYA are a heterogeneous group and their interest in the share capital amounts to 0.074%. In this case, the subscription period was established at one month, enabling MPYA’s minority shareholders to be informed of the proposed agreement.

The overall non-monetary capital increase (that was aimed at the majority shareholders and that aimed at the minority shareholders), was considered an acquisition of assets in accordance with IFRS-EU, recognised on the acquirer’s balance sheet at fair value, taking into account that MPYA does not meet the definition of a business established in the Guidance on the application of IFRS 3 (paragraph B7), the assets contributed consisting of land that did not form part of an integrated set of activities, that was not actively managed until its future integration in the Group’s activities.

The operation falls into operations under common control and was classified as an asset contribution since it was not possible to consider them individually as a business. The impact on the consolidated income statement therefore only reflects the results generated from the date of the asset contribution, amounting to €1,572 thousand.

The assets and liabilities recognised at fair value that have affected the investment’s value are as follows:

ASSETS 24/11/2017 Real estate assets 305,358 Other Assets 41,880 Total assets 347,238

LIABILITIES Other liabilities (7,538)

Total liabilities (7,538)

Net assets 339,700 Impact related to the MPyA assets contribution (Net Assets and liabilities- capital increase) 22,972

c.4) Incentive plan

With respect to the flotation, the Board of Directors of Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. submitted a proposal to the General Shareholders’ Meeting for the approval of an incentive plan for the CEO and members of management.

This plan consists of two parts, a first part where compensation will be for a fixed amount and would accrue as a result of the flotation of the parent (MIP) and a second part, which would be a long-term remuneration plan (LTIP).

The cost of the MIP has been borne by the parent company’s majority shareholders. The amount agreed for distribution totals €1,150 thousand which is the amount to be recognised in the income statement and was paid 50% in cash during the first quarter of 2018 while the remainder will be paid in parent company shares, that will be handed over 25% after the first year of trading and the remaining 25% after the second year, provided that the beneficiaries are group employees. The Company has accounted for the corresponding contributions by the majority shareholders on an accruals basis in consolidated equity with a balancing entry in staff costs.

On 5 February 2018 the majority shareholders made a shareholder contribution to shareholders’ funds amounting to €1,150 thousand in order to cover the costs of the MIP.

The LTIP consists of the gratuitous delivery of shares following a period of time, contingent on the attainment of certain performance objectives (including growth benchmarks 25%, efficiency benchmarks 25% and a value creation benchmark 50%) and the beneficiaries’ continuity in the Company. It consists of three overlapping three year cycles, starting on the date on which the Company’s shares start trading and ending on 31 December 2022. The total maximum amount to be handed over during the term of the plan (assuming 150% compliance with performance benchmarks) to all beneficiaries in the aggregate will amount to € 9.1 million. Shares will be handed over to each beneficiary at the end of each of the cycles. The first of the cycles began at the time the shares started trading and will end on 31 December 2020. This plan will be equity settled.

The first cycle of the LTIP is for a maximum approved amount of €3,040 thousand, of which €869 thousand has not yet been allocated to its beneficiaries. Compliance is subject to linked metrics i) 50% linked to the performance of the Company’s share price and ii) 50% to operating figures. The vesting period ends at 31 December 2020.

The parent company has recognised an expense of €1,180 thousand in the income statement in order to assume the cost of the MIP and LTIP, of which €1,150 thousand relates to the MIP. d) Relevant operations for 2018

 Non-monetary capital increase

On 8 January 2018, 331,206 Metrovacesa S.A. shares were issued with a par value of €0.16 each, and at a share premium of €83 thousand in total, fully subscribed and paid in through the contribution of 1,200,191 MPYA shares with a par value of €0.10 each. Metrovacesa, S.A. therefore acquired control of an additional 0.039 % of the shares of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A owned by minority interests.

 Countersplit

The General Meeting of Metrovacesa of 19 December 2017 passed the motion to carry out a “counter-split” such that the 6,825,435,539 shares into which the parent’s share capital was divided were grouped and cancelled at a rate of one new share for every 45 former shares. As a result, share capital currently consists of 151,676,341 newly issued shares and the unit par value of the shares has increased from €0.16 to €7.20000001476829, while share capital remains unchanged at €1,092,069,657.44. This agreement was executed on 11 January 2018.

During that Meeting, the shareholders authorised the acquisition and allocation of the treasury shares that may arise, inter alia, as a result of the counter-split.

 Shareholder contributions

On 29 January 2018 the majority shareholders made a cash contribution amounting to €9,050 thousand in order to cover the tax impact triggered by the non-monetary contribution of shares in Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. (See note 1. C3), of which a total of €1,091 thousand was recognised in the consolidated income statement.

Also, on 5 February 2018 the majority shareholders made a shareholder contribution to shareholders’ funds amounting to €1,150 thousand in order to cover the costs of the MIP (Note 12).

 Flotation

On 6 February 2018 the Company’s shares started trading on the Madrid, Barcelona, Valencia and Bilbao stock exchanges at an initial share price of €16.50 per share. The majority shareholders placed 39,130,435 shares on the market at a unit value of €16.50 per share. e) Changes in the scope of consolidation

During 2017 the company L’Esplay Valencia, S.L. that was carried as an equity - accounted investee with a net value of €117 thousand was wound up under the motion passed by its shareholders. The Group’s interest in the Company was 37% and the transaction generated a gain in the consolidated income statement of €196 thousand, recognised under the heading “Impairment and results on disposal of financial instruments”.

On 19 December 2017 the Company transferred to a third party its shares in the company Parque Central Agente Urbanizador, S.L., a company carried as an investment in equity instruments, for €1. This had no impact on the Group’s income statement.

On 24 November 2017 the Board of Metrovacesa S.A. approved the take-over merger of Metrovacesa S.A. (acquiring company), Atlantys Espacios Comerciales, S.L.U. (target company) and Habitatrix, S.L. (target company). Following the period during which creditors were able to file objections and once the project had been filed with the Mercantile Registry, it was executed in a pubic document on 31 January 2018. As a result of this operation, the companies Atlantys Espacios Comerciales, S.L.U. and Habitatrix, S.L. were absorbed and extinguished. The effective date for accounting purposes was set 1 January 2017.

In addition, on 24 November 2017, as a result of the acquisition of 99.926% of the shares of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. this company was added to the consolidation, together with its subsidiaries (Vailen Management S.L., Global Carihuela Patrimonio no Estratégico, S.L.U. and Desarrollo de infraestructuras de Castilla, S.A.) and associate (Valdicsa, S.A.).

In 2018 the company Valdicsa, S.A. that was carried as an equity - accounted investee with a net value of €0 thousand was wound up under the motion passed by its shareholders. This operation was entered in the mercantile register on 27 September 2018. The Group’s interest in the Company was 33.33% and the transaction generated a loss in the consolidated income statement of €1,222 thousand, recognised under the heading “Other profits/(losses”.

During June and July 2018 several corporate operations were entered into through which the Group acquired significant influence in the companies Monteburgos Holding Spain, S.L. and Las Tablas Propco I, S.L. in order to carry out along with Tishman Speyer the real estate development of tertiary land located in the north of Madrid.

On 3 December 2018 the company Front Maritim del Besós, S.L was incorporated with a total of 300,000 shares with a value of €0.01 each, Metrovacesa, S.A. being the sole shareholder at that time. The company’s objects primarily consist of the management and development of land and real estate. On 18 December 2018, Metrovacesa transferred 184,110 shares in the company to Endesa Generación, S.A. On that same day, the General Shareholders’ Meeting, at the proposal of the Board of Directors, approved a capital increase through non- cash contributions amounting to €150,050 thousand (€3 thousand in share capital and €150,047 thousand in share premium). These operations result from the common interest of both companies in developing a project in the

municipality of Sant Adríá de Besós, which enables the subsequent development and sale of the assets contributed.

The scope of consolidation at 31 December 2018 and 31 December 2017 is detailed in Appendix I to these consolidated annual accounts.

2. BASIS OF PRESENTATION OF CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS

The consolidated annual accounts at 31 December 2018, which have been obtained from the accounting records of the parent company and the rest of the companies integrated in the Group at 31 December 2018, have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards (IFRS) and the interpretations of the International Financial Reporting Committee (IFRIC) adopted by the European Union (referred to as IFRS-EU), in accordance with Regulation (EC) No 1606/2002 of the European Parliament and Council and subsequent amendments.

The preparation of these consolidated annual accounts under IFRS-EU requires the use of certain critical accounting estimates. It also requires management to exercise judgement in the process of applying the Group’s accounting policies. Note 2.2 discloses the areas that require a higher level of judgement or entail greater complexity, and the areas where the assumptions and estimates are significant for the consolidated annual accounts.

These consolidated annual accounts were formally prepared and authorised by issue by the Board of Directors on 27 February 2019.

The figures set out in these consolidated annual accounts are expressed in thousand euro (“€”), unless indicated otherwise.

2.1 Entry into effect of new accounting standards

The following mandatory standards and interpretations, already adopted by the European Union, took effect in 2018. Where applicable, the Group has used them in the preparation of the accompanying information as at 31 December 2018.

2.1.1New standards, amendments and interpretations mandatory in the year

The Group has applied the following standards and amendments for the first time in the year commencing 1 January 2018:

 IFRS 9 - Financial instruments IFRS 9 replaces IAS 39 as from the year starting 1 January 2018 and affects both financial assets and financial liabilities. The new approach to asset classification is based on the characteristics of the contractual cash flows of the assets and the entity’s business model, leading to a change in name but without an impact on the measurement of the Group’s financial assets and liabilities.

Regarding the contractual changes to financial liabilities that, under IAS 39, did not entail derecognition when they were not considered substantial, the new standard stipulates that they should be recognised as a change in the estimated contractual flows of the liability, the original effective interest rate remaining unchanged and the carrying amount being adjusted on the date of change. The difference is recognised in the income statement. The Group’s entire financial debt is new and therefore this change has had no impact. . The new standard establishes an impairment model for financial assets based on expected loss compared with the former incurred loss model. The Group has conducted an analysis of the financial asset’s credit risk since its initial recognition and concluded that it has no accounting impact on its model since the financial asset receivable, primarily accounts receivable on the sale of properties, and its collection are settled at the same time that revenue is settled, so the credit risk is non-existent. Customer advances are collected before revenue is recognised, a liability being recognised at the same time for the same amount. The Group therefore considers that the credit risk on advances is covered through recognised liabilities and the application of this new standard has no impact. Additionally, the Group has a significant debt recoverability of which has been analysed individually, already taking the expected loss into account along with the counterparty credit risk. Therefore, the application of the new standard has no further impacts.

 IFRS 15 – Revenue recognition: IFRS 15 is the new revenue recognition standard effective starting on or after 1 January 2018. The new five step revenue recognition model has not had an impact on the measurement of revenues or on the time of recognition of revenues and therefore no adjustments to the opening balance of reserves has been recognised for the first- time application of this standard.

Metrovacesa recognises revenues at the time the significant risks and rewards of ownership of the assets are transferred to the buyer irrespective of the legal transfer of ownership, as it did under IAS 18, which, as a general rule agrees with the time the sales agreements are formalised. Revenues are measured at the transfer price of the property. No significant financial impact has been identified for customer advances that are recognised when collected, a liability being recognised at the same time for the obligation to hand over the property.

The incremental costs of obtaining a contract, specifically sales commissions are capitalised on the balance sheet as prepaid expenses until ownership of the properties is effectively transferred and revenue is recognised as was the case previously. Capitalisation of the expense is subject to the entity expecting to recover such costs through the sale of the assets.

 IFRS 15 (Amendment) “Clarifications to IFRS “Revenue from contracts with customers'': The IASB has amended IFRS 15 in order to clarify guidance on the identification of performance obligations, accounting for intellectual property licences and evaluation of principal versus agent (presentation of net v. gross revenues). These amendments do not change the core principles of IFRS 15, but just clarify some of the most complex aspects of this standard.

This amendment is effective in years starting on or after 1 January 2018.

 Amendments to IFRS 2: "Classification and measurement of share-based payment transactions" The amendment to IFRS 2 which was developed through the IFRS Interpretations Committee clarifies how to account for certain types of share-based payment transactions. It provides the requirements for accounting for:

- The effects of the conditions for the irrevocability and non-determinant conditions for the irrevocability of the grant on the measurement of cash- settled share-based payment arrangements;

- Share-based payments, settled net of tax withholdings; and

- The amendment of the terms and conditions of a share-based payment which changes the classification of the transaction from cash settled to equity settled.

 Amendments to IAS 40 - “Transfers of Investment Property”: This amendment clarifies that in order to transfer to or from investment property, there must be a change in use. By way of a conclusion, if there has been a change in use, an assessment must be made of whether the property meets the definition of an investment property. This change should be supported by evidence. The IASB confirmed that a change in intention is not on its own sufficient to support a transfer. This amendment is effective in years commencing on or after 1 January 2018. Early application is permitted.

 IFRS annual improvements - Cycle 2014-2016 The amendments affect IFRS 1 and IAS 28 and will apply to the years starting on or after 1 January 2018. The main amendments relate to: - IFRS 1,"First-time adoption of IFRS": Elimination of short-term exemptions for first- time adopters.

- IAS 28, “Investments in associates and joint ventures" Measurement of an investment in an associate or joint venture at fair value.

 IFRIC 22- Foreign Currency Transactions and Advance Consideration

IFRIC 22- “Foreign Currency Transactions and Advance Consideration” This IFRIC addresses how to determine the transaction date when the standard on foreign currency transactions (IAS 21) applies. The interpretation applies when an entity pays or receives advance consideration under contracts denominated in foreign currency. The transaction date determines the exchange rate to be used for initial recognition of the relevant asset, expense or income. The matter arises because IAS 21 requires the use of the exchange rate on the transaction ate which is defined as the date on which the transaction qualifies for first time recognition. The issue is therefore

whether the transaction date is the date on which the asset, expense or income is initially recognised or the first date on which the advance consideration is paid or collected, resulting in a prepayment or deferred income. The interpretation provides guidance for when there is a single payment / collection and for situations where there are multiple payments / receipts. Guidance aims to reduce diversity in practice. This interpretation is effective in years commencing on or after 1 January 2018.

The Group applies these standards prospectively. The impacts of the application of these standards on the consolidated annual accounts have not been significant.

New standards, amendments and interpretations mandatory in reporting periods after the calendar year which started on 1 January 2018

The Group intends to adopt, the standards, interpretations and amendments to the standards issued by the IASB which are not mandatory in the European Union at the date on which these consolidated financial statements are authorised for issue, when they come into effect, if applicable.

 IFRS 16- Leases: IFRS 16 Leases will replace IAS 17- Leases in the years starting on or after 1 January 2019. This new standard proposes a single lessee accounting model under which all leases (with the possible exception of insignificant leases and those with a term of less than 12 months) are recognised. For lessor accounting the dual model based on the current IAS 17 is maintained and leases will be financial or operating. The Group has operating lease contracts for its representative offices and head office in Madrid, which will bring about an increase in assets and financial liabilities as a result of future payment obligations.

The Group intends to apply the simplified transition approach and will not restate the comparative figures for the previous year on initial adoption. Right to use assets relating to property leases will be measured at the transition date as if the new rules had always been applied. Other right to use assets will be measured at the amount of the lease liability at the time the standard is adopted (adjusted for any advance payment or accrued lease expense).

At the present date, the Group has carried out a preliminary evaluation of the impacts of the accounting standards effective in or after 2018. With respect to the impacts that the future application of these standards could have on the consolidated annual accounts once they are effective, the conclusion is that they are not significant.

 Other standards

- IFRS 9 (amendment): “Prepayment features with negative compensation”.

- IFRIC 23 “Uncertainty over income tax treatments”

There are no other standards which are not yet effective and which would be expected to have a material impact on the entity in current or future reporting periods and on transactions in the immediate future.

Critical estimates and judgements

In the accompanying consolidated annual accounts, the management of the parent company and consolidated entities has occasionally used estimates to quantify some assets, liabilities, income, expenses and commitments. These estimates are made using the best information available and refer to:

- Calculation of provisions

The Group makes estimates and judgements, based on the information obtained from independent experts and its own experience in light of historical information, for all provisions such as:

o Provisions for financial assets (Note 10)

o Provision for liabilities and charges (Note 13)

- Estimation of fair value of real estate assets

The market value of inventories was obtained from the valuations carried out by independent experts at 31 December 2018. These valuations are carried out using the methods established by The Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS), as detailed in notes 2.8a and 2.8b for investment properties (note 6) and inventories (note 9), respectively.

For assets and liabilities measured at fair value, the Group has applied the hierarchy defined in IFRS 13 in their classification on the basis of the inputs used in their measurement and observable market data.

In accordance with the new IFRS 13 standard, the hierarchical level used to classify all assets or liabilities (Level 1, Level 2 or Level 3) is determined depending on the relevant inputs used in the lowest fair value measurement. If the inputs used to measure the fair value of an asset or liability can be classified within the different levels, the fair value measurement is classified in full in the same fair value hierarchical level as the lowest level input which may be significant for the value measurement.

o Level 1: Listed prices (unadjusted) in active markets for identical assets or liabilities that the entity can access on the measurement date.

o Level 2: Distinguished data of listed prices included in Level 1 that are observable for assets or liabilities, directly or indirectly through measurement techniques which use observable market data.

o Level 3: Non observable inputs for assets and liabilities.

- Classification of real estate assets

The Group analyses individually the classification of its real estate assets and regards those assets which will be developed and promoted or sold in the ordinary course of business as inventories and those assets held to obtain rental income or land for currently undetermined future use as investment property. The Group manages its asset portfolio in accordance with the five-year business plans approved by the Board of Directors. Additionally, the policies for reclassification between headings described in notes 2.8a and b. are applied.

- Recoverability of deferred tax assets

The recoverability of deferred tax assets is evaluated at the time they are generated and subsequently at each balance sheet date, in accordance with the development of the Group's profits projected in its business plan. Specifically, in assessing the recoverability of deferred tax assets, the synergies deriving from the tax consolidation have been taken into account together with estimated future tax profits based on the Group’s business plan. That business plan is based on the assumptions relating to the growth in income and the related increase in margins for the next 5 years, mainly driven by the development of the Group's land portfolio, excluding those assets owned by companies carried under the equity method (approximately 75% of land is residential and 25% commercial), with a valuation at 31 December 2018 of €2,567,885 thousand (€2,580,756 thousand in 2017), and the sale of developments. At the date of preparation of the accounts, the Group has a stock of land with capacity for more than approximately 37,000 homes and sales are expected to rise annually, notably as from 2020. Invoicing is expected to amount to between €1,000 million and €1,500 million.

Additionally, the Group has properties under lease whose valuation amounts to €42,000 thousand as at 31 December 2018 (€47,383 thousand in 2017).

Although the aforementioned criteria are based on rational appreciations and elements of objective analysis, events that may take place in the future may make it necessary to adjust these estimates (upwards or downwards) in coming reporting periods or years. Changes in accounting estimates, if required, would be applied prospectively in accordance with the requirements of IAS 8, recognising the effects of the change in estimates in the consolidated income statements for the periods or years concerned.

2.3 Comparability

The information contained in these consolidated annual accounts for 2017 is presented solely for comparison with the information for the year ended 31 December 2018.

The information at 31 December 2018 was prepared using the same accounting policies as those used at 31 December 2017.

Despite the changes in the consolidation scope as a result of the corporate transactions described in note 1.d, there are no significant impacts on the consolidated income statement that could affect the comparability of the information included.

2.4 Correction of errors

There are no significant corrections of errors in the consolidated annual accounts at 31 December 2018.

2.5 Seasonality of the Group’s transactions

Given the activities carried out by the companies of the Group, its transactions are not significantly cyclical or seasonal in nature. Therefore there are no specific disclosures in these notes to the consolidated annual accounts at 31 December 2018 in this regard.

2.6 Materiality

When determining which information from the different captions of the annual accounts should be itemised, the Group has considered the materiality of such information in relation to the consolidated annual accounts.

2.7 Functional currency

The euro is the presentation currency of the consolidated annual accounts as this is the functional currency of the environment in which the Group operates.

2.8 Accounting policies In preparing the Group’s consolidated annual accounts for the year ended 31 December 2018, the following accounting principles and measurement standards have been applied:

a. Investment property

Property held to obtain long-term rental income or capital gains or both and which is not occupied by Group companies is classified as investment property. Investment property includes office buildings, logistics warehouses and other freehold property. Investment property also includes property under construction or to be developed for future use as investment property.

Investment property is initially carried at cost, including related transaction costs and financing costs, if applicable. Following initial recognition, investment property is carried at fair value.

The fair value of investment property reflects, inter alia, rental income and other assumptions that market players would take into account on valuing the property under current market conditions.

Subsequent expenses are capitalised at the asset's carrying amount only when it is probable that the future economic benefits associated with the expense will flow to the Group and the cost of the asset may be reliably measured. Other repair and upkeep expenses are recognised in the income statement when incurred. When part of an investment property is replaced, the carrying amount of the replaced part is written off.

If the valuation obtained for a property held for rent is net of all payments which are expected to be made, any liabilities recognised separately on the balance sheet in respect of leases are again added to arrive at the carrying amount of the investment property for accounting purposes.

Changes in fair value are recognised in the consolidated income statement while the fair value is calculated as described in note 6. Investment properties are derecognised when sold.

When the Group carries a property at fair value on a transaction under arm's length conditions, the carrying amount immediately prior to the sale is adjusted to the transaction price and the adjustment is recognised in the income statement within the gain net of the adjustment to the fair value of the investment property.

If an investment property is converted into owner occupied property, it is reclassified to property, plant and equipment. Fair value at the reclassification date is taken as cost for subsequent accounting purposes.

If a property occupied by its owners becomes an investment property, due to a change of use, the resulting difference between the carrying amount and fair value of that asset on the transfer date is treated in the same way as a restatement according to IAS 16. Any resulting increase in the carrying amount of property is recognised in the income statement insofar as it reverses a previous impairment loss. Any remaining increase is recognised in other comprehensive income, directly increasing equity in the revaluation reserve. Any resulting fall in the carrying amount of the property is initially recognised in other comprehensive income against any previously recognised restatement reserve, with the remaining decrease recognised in the income statement.

When there is a change in the use of an investment property, evidenced by the start of development work on the property for subsequent sale, the property is transferred to inventories. The attributable cost of the property for subsequent recognition as inventories is its fair value at the date on which its use changes. Additionally, a transfer will take place between inventories and investment property when there is a change in the use of the asset evidenced by the start of a contract for its rent. When the Group decides to sell an asset classified as investment property without subsequent real estate development, it continues to classify it as an investment property until it is sold. Taking into account the definition of investment property in accordance with IAS 40, the Group has classified land held for currently unspecified future use as investment property.

b. Inventories This heading on the consolidated balance sheet includes the assets that the consolidated companies:

1. Hold for sale in the ordinary course of business, 2. Have under production, construction or development for such purpose or 3. Expect to consume in production or the provision of services.

The Group considers that its inventories do not meet the requirements of IAS 40 to be considered investment property. Consequently, land and other property held for sale once included in a development are regarded as inventories together with land for development and / or sale in the ordinary course of business. Land and lots are valued at the lower of acquisition price, increased by the cost of any development work, acquisition related expenses (transfer tax, registry expenses etc) and the financial expenses incurred over the period in which the development work is carried out, and realisable value.

Costs incurred in property developments or part of such developments, construction of which has not finished at the year end, are considered work in progress. These costs include those relating to the land, development and construction, the capitalisation of the financial expense incurred during the construction period and other attributable direct and indirect costs. Selling expenses are charged to the consolidated income statement in the period incurred.

Financial expenses capitalised at 31 December 2018 amount to €1,327 thousand (€248 thousand at 31 December 2017) and are recognised in the consolidated income statement as a decrease in financial results relating to expenses associated with property developments in progress.

It is Group policy to transfer those developments or parts thereof for which construction work is complete from “Construction work in progress” to “Finished structures”.

Inventories included in the Group as a result of the contributions made within the context of the operations described in Note 1 were accounted for as follows:

- Incorporation of Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. and subsidiaries as part of the segregation of a line of business of the former Metrovacesa. (Note 1.a):

o On intercompany operations involving the Group’s parent company or the parent of a subgroup and subsidiary, directly or indirectly, the assets making up the business acquired are measured at the amount that would pertain to them, following completion of the operation, in the consolidated annual accounts of the group or subgroup, consolidated as appropriate (predecessor values).

- Non-monetary capital increase (Note 1c)

o Initially at the value assigned to them in the relevant deeds of contribution, which did not agree with the valuation at which these inventories were measured at the transaction date.

Short-cycle inventories are those for which the forecast development and promotion date does not exceed 36 months.

The cost of work in progress and finished work is written down to market value and where warranted, the relevant provision for depreciation is established. Conversely, if fair value is higher than the net cost value, the cost value is maintained.

The market value of the Group’s inventories at 31 December 2018 is calculated based on the valuations performed by independent experts not related to the Group, namely, “Savills Consultores Inmobiliarios” and “CBRE Group”. Valuations are performed in accordance with the Appraisal and Valuation Standards

published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain and in accordance with the International Valuation Standards (IVS) published by the International Standards Valuation Committee.

In order to calculate fair value, the main method used is the residual method (dynamic) for all inventories of land and work in progress and finished products. This method consists of estimating the value of finished products, using the discounted cash flow method, and this value is reduced by development costs which include urbanisation and construction costs, fees, rates etc and the developer’s profit in order to arrive at the estimated residual value.

Income and costs are distributed over time according to the development and sales periods estimated by the valuer. The discount rate used is the rate that represents the annual average return on the project, excluding borrowings, that would be obtained by an average developer on a development with the characteristics of the one analysed. The discount rate is calculated by adding the risk premium to the risk free rate (calculated by assessing the risk of the development taking into account the type of real estate asset to be built, its location, liquidity, completion timeline and the volume of investment necessary).

Key values are therefore selling prices and the internal rate of return. In accordance with applicable legislation, Management has performed sensitivity analyses (note 9), taking into account as key assumptions selling prices and internal rates of return where the time variable is implicitly included.

Given the uncertain nature of any information based on future expectations, differences could arise between projected results taken into account for the purposes of these estimates of the recoverable value of inventories and real results, which could lead to changes in them (upward or downward) in coming years. As described in Note 2.2, any changes would in any event be made prospectively.

At 31 December 2018, within the framework of the preparation of its business plan and based on the strategy agreed by the Directors, the Group carried out a detailed study of its assets and prepared an individual business plan for each, based on the specific analysis of their real situation, and adapting marketing timelines and prices to their specific features using conservative premises, giving rise to additional provisions. The results obtained are within ranges accepted in the sector for possible variations in the valuations made by third parties taken as a reference in previous periods.

As mentioned above, the entire land portfolio was valued by two independent experts and that value has been taken as a reference when assessing the accounting impairment to be recognised.

The valuations were performed through an individualised analysis of each asset taking into account the building specifications envisaged which in turn determine the contract costs and the range of related selling prices. Similarly, the average forecast periods for planning, management and urban development have been taken into account together with the average construction periods for each development based on building type and density.

Lastly, the discount rate associated with each project has been calculated. The rates vary on the basis of the development status of the asset (land on which development has not started, under construction, under presale arrangements etc), generally between 10% for land classified as for development and 20% for land under management before taxes.

There are also other parameters that are fixed in each of the valuations performed, specifically the following:

- Presales prior to the start of development construction work have not been taken into account.

- It has been estimated that 80% to 100% of sales (presales - offplan) will be carried out during the construction of the developments while other sales will be completed generally within a maximum of between 12 to 20 months of completion.

- Increases in selling prices with respect to current market prices have not been taken into account.

- It is estimated that between the time needed to draw up the project and obtain the building permit and deliver the project and complete the marketing and sale of the units, 30 to 36 months may elapse.

In one area the valuers have taken a special circumstance into account for the valuation of land in that area. Because of development issues, the area general plan was cancelled by the relevant territory authority. A special assumption has been made that a new general plan is approved the content and development of which are similar to that cancelled. Management considers that this assumption is reasonable based on the fact that the cancellation derives from formal and not material defects and based on the estimated timeframe. Inventories valued under this assumption total €38,150 thousand. For this area where the key assumption is that construction will start, a sensitivity analysis was performed, assuming a delay of 12 months with respect to the assumption adopted. This delay would lead to a reduction in the present value by approximately 15% with an additional impairment of €5,662 thousand recorded under the heading "Changes in trade provisions" in the consolidated income statement.

Management carries out a review of the valuation models and verifies the reasonableness of the ratios such as land as a percentage of finished products, profit over production cost or the profit obtained on sales.

All resulting fair value estimates for inventories are included in Level 3.

c. Financial instruments

- Financial assets

Loans and receivables

Loans and receivables are non-derivative financial assets with fixed or determinable collections that are not quoted on an active market. They are included in current assets, unless they mature in more than 12 months after the consolidated balance sheet date, in which case the item is recognised under non-current assets. Loans and receivables are included in "Trade and other receivables" in the consolidated balance sheet.

Financial assets are initially carried at fair value, including transaction costs which are directly attributable, and are subsequently measured at amortised cost. Accrued interest is recognised at the effective interest rate, which is the discount rate that brings the instrument’s carrying amount into line with all estimated cash flows to maturity. Trade receivables falling due in less than one year are carried at their face value at both initial recognition and subsequent measurement, provided that the effect of not discounting flows is not significant

At the year end at least, the necessary value adjustments are made for impairment when there is objective evidence that not all amounts due will be collected.

Impairment losses are recognised at the difference between the carrying amount of the asset and the present value of estimated future cash flows, discounted at the effective interest rate prevailing at the date of initial recognition. Value adjustments, and reversals, where applicable, are recognised in the income statement.

Cash and cash equivalents

Cash and cash equivalents include cash, demand deposits at credit institutions and other short-term highly liquid investments with an original maturity of three months or less.

Financial liabilities - Borrowings and payables

This category includes trade and non-trade payables. Borrowings are classed as current liabilities unless the Company has an unconditional right to defer settlement for at least 12 months as from the balance sheet date.

They are initially recognised at fair value, adjusted for directly attributable transaction costs, and subsequently measured at amortised cost using the effective interest method. The effective interest rate is the discount rate that brings the carrying amount of the instrument into line with the expected flow of forecast future payments to maturity of the liability.

Nonetheless, trade payables falling due in less than one year without a contractual interest rate are carried at their face value at both initial recognition and subsequent measurement, provided that the effect of not discounting flows is not significant.

Financial debts Financial debts are initially recognised at fair value, less any transaction costs incurred. They are subsequently carried at amortised cost. Any difference between the proceeds (net of transaction costs) and the redemption value is recognised in the income statement over the period of the borrowings at amortised cost.

d. Advance payments from customers Advance payments from customers: The amounts received from customers on account of future sales of land and / or buildings in cash and commercial bills are, until the sale is recognised in the above terms, are recognised as advances received under the heading “Advance payments from customers” under liabilities. e. Provisions

The Group's consolidated annual accounts include all significant provisions for which the probability of the obligation requiring settlement is estimated to be more likely than not. Contingent liabilities are not

recognised in the consolidated annual accounts, although information thereon is disclosed, in accordance with IAS 37.

The provisions (which are quantified taking into account the best information available concerning the consequences of the event from which they derive and are re-estimated at each accounting close) are used to cover the specific obligations for which they were originally recognised and reversed in full or in part when such obligations cease to exist or decrease.

On-going litigations and/or claims

At 31 December 2018 there were certain ongoing litigations and claims against the consolidated companies arising in the ordinary course of their operations. The Group's legal advisers and Directors consider that the provisions recognised are sufficient and that the outcome of these procedures and claims will not have an additional material effect on the consolidated annual accounts for the years in which they are settled.

Provisions for warranties

Provisions for warranty costs, particularly after -sales expenses, other costs and the ten-year warranty which real estate companies are required to provide under Spanish legislation are recognised on the date of sale of the relevant products, according to the best estimate of the necessary expense to settle the Group’s probable liability.

f. Corporate income tax

General scheme

The income tax expense is recognised in the consolidated income statement, except when it comes from a transaction which result is recognised directly in equity, in which case the related income tax is also recognised in equity.

The current income tax expense is calculated on the basis of tax base for the year. The tax base for the year differs from the net profit/ loss recognised in the consolidated income statement because it excludes income or expenses that are taxable or deductible in other years and items that will never be taxable or deductible. The Group's current tax liability is calculated on the basis of tax rates that have been approved or substantively approved at the consolidated balance sheet date.

Deferred tax assets and liabilities relate to those taxes which are expected to be recoverable or payable calculated on differences between the carrying amounts of assets and liabilities in the financial statements and the corresponding tax bases used in the calculation of tax profits. They are recognised using the liability method on the consolidated balance sheet and quantified by applying the tax rate at which they are expected to be recovered or settled to the temporary difference or credit in question.

Deferred tax assets or liabilities are recognised on temporary differences deriving from investments in subsidiaries and associates and investments in joint ventures except when the Group is able to control the reversal of the temporary differences and it is probable that they will not reverse in the foreseeable future.

Nonetheless:

i. Deferred tax assets are only recognised if it is considered probable that the consolidated entities will have sufficient tax gains in the future against which to apply them. ii. In no event are deferred taxes arising on goodwill deriving from an acquisition recognised.

At each accounting close, deferred tax assets and liabilities are analysed to ensure that they remain valid and any necessary adjustments are made accordingly.

In 2017 the parent company’s General Shareholders’ Meeting passed a motion to apply the tax consolidation scheme governed by Chapter VII, Title VII of Legislative Royal Decree 4/2004, in accordance with article 70 of the Corporate Income Tax Law for the tax period beginning on 1 January 2017 and for subsequent tax

periods, as, together with its subsidiaries, it meets the pertinent requirements envisaged in the Law for its application.

The tax consolidation group is formed by the parent company and all subsidiaries, whether public or private limited companies, resident in Spanish territory and in which the parent has a direct or indirect interest of at least 75% of capital (see appendix I).

For the year starting 1 January 2018 the tax group of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento has been extinguished and the companies that formed it have become part of the tax consolidation group of Metrovacesa, S.A. g. Income and expenses

Income and expenses are recognised on an accruals basis.

Specifically, revenues are calculated at the fair value of the consideration received or to be received and represent the amounts receivable for the goods delivered and services rendered in the ordinary course of business, less discounts, VAT and other sales taxes.

The Group recognises revenue when the amount involved may be reliably assessed and it is probable that future economic benefits will flow to the Group companies. A reliable calculation of the amount of revenue is not deemed possible until all sale-related contingencies have been settled.

Sale of real estate developments and land

The Group companies recognise sales of real estate developments and land and related costs when the significant risks and rewards of ownership of the assets are transferred to the buyer, irrespective of the legal transfer of ownership, which usually takes place on the date the sales deed is executed.

Rentals

Rental income is recognised on an accruals basis while profits in respect of incentives and initial rental contract costs are distributed on a straight-line basis.

Interest Income

Interest income is accrued on a time apportionment basis, by reference to the principal outstanding and the effective interest rate applicable, which is the rate that exactly discounts estimated future receipts over the expected life of the financial asset from that asset's carrying amount.

Dividend income

Dividend income is recognised when the shareholder’s right to receive payment is established.

Dividend income from investments is recognised when the shareholder's rights to receive payment have been established.

h. Borrowing costs

Borrowing costs directly attributable to the acquisition, construction or production of property developments or investment property are added to the cost of those assets, until such time as the assets are substantially ready for their intended use or sale. Investment income earned on the temporary investment of specific borrowings pending investment in qualifying assets is deducted from the borrowing costs eligible for capitalisation. All other borrowing costs are recognised in the consolidated income statement in the period in which they are incurred i. Share capital

The Company’s share capital is represented by ordinary shares. The costs of issuing new shares or options are recognised directly in equity as a reduction in reserves.

In the event that the Group's parent acquires treasury shares, the compensation paid including any incremental cost that is directly attributable, is deducted from equity until the shares are redeemed, issued again or otherwise disposed of. When treasury shares are subsequently sold or reissued, any amount received is taken to equity net of directly attributable incremental costs.

j. Consolidation

Subsidiaries

Subsidiaries are all those entities (including structured entities) over which the Group has control. The Group controls an entity when it is exposed or entitled to obtain variable income as a result of its involvement in the investee and has the capacity to use its power over it to influence such income. Subsidiaries are consolidated from the date on which control is transferred to the Group. They are de-consolidated from the date that control ceases.

The Group uses the acquisition method to account for business combinations. The consideration paid for the acquisition of a subsidiary consists of the fair value of the assets transferred, the liabilities incurred with the former owners of the acquiree and the equity shares issued by the Group. The consideration transferred includes the fair value of any asset or liability that originates from an agreement for contingent consideration. Identifiable assets acquired and liabilities and contingent liabilities assumed in a business combination are initially measured at their fair value at the acquisition date. For each business combination, the Group may opt to recognise any non-controlling interest in the acquiree at fair value or at the proportional part of the non-controlling interest of the recognised amount of the acquiree’s net identifiable assets.

Related costs are expensed in the year in which they are incurred.

If the business combination is achieved in stages, the carrying value on the acquisition date of the acquirer’s previously held equity interest in the acquiree is re-measured at fair value at the acquisition date. Any gain or loss arising on this subsequent measurement is recognised in profit or loss for the year.

Any contingent compensation to be transferred by the Group is recognised at fair value on the date of acquisition. Subsequent changes to the fair value of the contingent consideration that is deemed to be an asset or a liability are recognised in accordance with IAS 39 in profit or loss. Contingent consideration which is classified as equity is not remeasured and its subsequent settlement is recognised in equity.

Intercompany transactions, balances and unrealised gains on transactions between Group companies are eliminated. Unrealised losses are also eliminated. Amounts presented by the subsidiaries have been adjusted where necessary to adapt them to the Group's accounting policies.

Associates

Associates are all entities over which the Group has significant influence but not control, generally accompanying an ownership interest of between 20% and 50% of the voting rights. Investments in associates are accounted for using the equity method of accounting. Under the equity method, the investment is initially recognised at cost and the carrying amount is increased or reduced to recognise the investor's interest in the results of the investee following the acquisition date. The Group’s investment in associates includes goodwill identified on acquisition.

If the ownership interest in an associate is reduced but significant influence is retained, only a proportionate share of the amounts previously recognised in other comprehensive income is reclassified to profit or loss where appropriate.

The group's interest in subsequent losses or gains on the acquisition of Associates are recognised in the consolidated income statement and its share in movements subsequent to the acquisition in other comprehensive results is recognised in other comprehensive results by making the relevant adjustment to the carrying value of the investment. When the Group’s shares of losses in an associate equals or exceeds its interest in the associate, including any other unsecured receivables, the Group does not recognise further losses, unless it has assumed legal or implicit commitments or made payments on behalf of the associate.

At each reporting date, the Group determines if there is any objective evidence that the investment in the associate is impaired. If impairment is detected, the Group calculates the amount of the impairment loss as the difference between the recoverable amount of the associate and its carrying amount and recognises the amount under "the share in profit/(loss) in associates" in the income statement.

Gains or losses on upstream and downstream transactions between the Group and its associates are recognised in the Group's consolidated annual accounts only to the extent that they relate to investments of

other investors in the associates that are not related to the investor. Unrealised losses are eliminated unless the transaction provides evidence of impairment of the asset transferred. The accounting policies applied by the associates have been modified when necessary to ensure consistency with the policies adopted by the Group.

Dilution gains and gains arising on investments in associates are recognised in the consolidated income statement.

Joint arrangements

The Group applies IFRS 11 to all joint arrangements. Investments in joint arrangements under IFRS 11 are classified as joint operations or joint ventures, depending on the contractual rights and obligations or each investor. The Group has assessed the nature of its joint arrangements and determined that they may all be classified as joint ventures.

Joint ventures are accounted for using the equity method like Associates. Unrealised gains on transactions between the Group and its joint ventures are eliminated on the basis of the Group’s interest in them. Unrealised losses are also eliminated unless the transaction provides evidence of a loss due to impairment of the asset transferred. The accounting policies of joint ventures have been changed where necessary to ensure consistency with policies adopted by the Group. The Group’s joint ventures at 31 December 2018 are detailed in appendix I of these notes.

Joint operations are consolidated using the proportionate method of consolidation. The Group combines its share of the assets, liabilities, revenues, expenses and cash flows of these entities on a line-by-line basis, together with the items in its own accounts that are similar in nature. The Group recognises its share of the profit or loss deriving from the sale of Group assets to jointly controlled entities in its consolidated annual accounts in the proportion corresponding to other members. The Group does not recognise its share of the profits or losses of a jointly controlled entity deriving from the purchase by the Group of assets from the jointly controlled entity until the assets are sold to an independent third party. A loss is recognised immediately on a transaction if it evidences a reduction in the net realisable value of current assets or an impairment loss. At 31 December 2018 the Group has no joint operations.

Appendix I to these notes to the consolidated annual accounts sets out the identifying details of the equity method consolidated joint ventures.

k. Related-party transactions Related-party transactions are measured as per the principles described above. The prices of related-party operations are adequately supported. The parent company's Directors therefore consider that there are no risks that may give rise to significant tax liabilities.

l. Consolidated cash flow statement

The following expressions are used with the following meaning in the consolidated cash flow statement:

 Cash flows are the incoming and outgoing cash and cash equivalents.

 Operating activities: activities which make up the Company's primary source of revenues and other activities that may not be classified as investing or financing activities.

 Investing activities are activities involving the acquisition and disposal of long-term assets and other investments not included in cash and cash equivalents.

 Financing activities are those which cause changes in the size and composition of the company's equity and the company's borrowings.

For the purposes of preparing the consolidated cash flow statement, "cash and cash equivalents" are considered to be the cash on hand and in banks and highly liquid short term investments which are readily convertible into certain cash amounts and are exposed to a negligible risk of change in value.

“Other adjustments to results” relating to “cash flows from operating activities” mainly include the impact of customer advances, in the form of prior year receipts, for land and developments, delivered in the current period.

m. Leases

When the Group is the lessee – Operating lease

Leases in which the lessor retains a significant part of the risks and rewards of ownership are classified as operating leases. Payments made under operating leases (net of any incentive received from the lessor) are charged to the income statement on a straight-line basis over the period of the lease.

When the Group is the lessor – Operating lease

Assets leased to third parties under operating lease contracts are carried on the consolidated balance sheet according to their nature. Lease income is recognised on a straight-line basis over the lease term. n. Current assets and liabilities with a maturity of more than 12 months (long and short cycle)

The Group has opted to present current assets and liabilities according to the company’s ordinary operating cycle, considering those inventories that will be managed within the next 36 months as short cycle and those for the following 24 months as long cycle.

Thousand euro 2018 2017 Long cycle inventories 410,037 823,597 Short cycle inventories 1,391,057 1,047,127 Total long and short cycle inventories 1,802,094 1,870,724

The Group considers that no current liabilities may be considered long cycle with a maturity of more than 12 months.

o. Financial derivatives and hedge accounting

Financial derivatives are measured at fair value at both initial recognition and subsequent measurement. The method used to recognise the resulting gain or loss depends on whether the derivative has been designated as a hedging instrument, and if so, the nature of the hedge.

Hedging instruments are measured and recognised by nature to the extent that they are not or cease to be effective hedges.

In the case of derivatives that do not qualify for hedge accounting, gains or losses in their fair value are immediately recognised in the consolidated income statement.

The Group designates derivative contracts as hedges of a specific interest rate risk associated with a recognised liability (cash flow hedge).

The Group documents at the inception of the transaction the relationship between hedging instruments and hedged items, as well as its risk management objectives and strategy for undertaking various hedging transactions. The Group also documents its assessments, at both inception and on an on-going basis, of whether the derivatives used in hedging transactions are highly efficient to offset changes in cash flows from the items hedged.

The total fair value of hedging derivatives is classified as a non-current asset or liability if the time remaining to maturity of the hedged item is more than 12 months from the reporting date and as a current asset or liability if the time remaining to maturity of the hedged item is less than 12 months of that date.

Cash flow hedges

The effective portion of changes in the fair value of derivatives designated and qualifying as cash flow hedges is recognised in other consolidated comprehensive income. The profit or loss relating to the ineffective part is recognised immediately in the consolidated income statement under “Financial results”.

The amounts accumulated in equity are taken to the consolidated income statement in the periods in which the hedged item affects results. Gains or losses on the effective part of interest rate swaps covering loans at variable rates are recognised in the income statement under “Profit/(loss)”.

When the hedging instrument matures or is sold or when the requirements for the application of hedge accounting cease to be met, the gains or losses accumulated in equity to that date will remain in equity and will be recognised when the forecast transaction is finally recognised in the income statement. When the forecast transaction is expected not to take place, the profit or loss accumulated in equity is taken immediately to the consolidated income statement under “financial results".

3. Risk exposure

The Group manages capital to ensure that the Group companies are able to continue as profitable businesses while maintaining the return for shareholders through the optimum debt/ equity balance.

In 2018 the Group’s overall strategy was marked by prudence, the focus being on managing the generation of cash by retaining its recurring business.

The Group’s capital structure comprises debt, cash and equivalents and shareholders’ funds, which include capital, reserves and retained earnings.

The Finance Department, that is responsible for financial risk management, reviews the capital structure and the ratio of net debt (defined as bank borrowings less available cash and less other financial assets/ liabilities) to gross asset value (GAV). In this respect, the Group’s long-term forecast is not to exceed 25% debt as measured by this ratio. At 31 December 2018 the ratio is -1.86%. (0.29% in 2017).

Net financial debt (thousand euro): 31/12/2018 31/12/2017 (+) Bank borrowings* 81,157 47,561 (-) Available cash (Note 11) (120,500) (38,307) (-) Other financial assets (7,110) (1,472) (46,453) 7,782 Market value of assets (GAV)** 2,567,884 2,580,756 (*) Net amount of advance payments made at the time of arranging corporate financing amounting to €5,336 thousand at 31 December 2018.

(**) Does not include the market value of the assets owned by equity method companies and that have a market value of €104,316 thousand at 31 December 2018 and €45,447 thousand at 31 December 2017.

The Group basically differentiates between two types of financial risk:

 Liquidity risk:

This relates to the Group’s possible inability to cover the payments it has already committed to make and/or commitments deriving from new investments.

 Market risk:

1. Interest rate risks: this relates to the potential impact of an increase in interest rates on financial expenses in the consolidated income statement.

2. Credit risk: this relates to the impact of the non-payment of receivables on the consolidated income statement.

3. Exchange rate risk: this relates to the impact of variations in the exchange rate on the consolidated income statement.

Set out below are the control systems in place to mitigate these risks:

Liquidity risk

The Group determines its cash needs using two basic tools:

1. Cash budgets with a 12 month timeline, with a monthly breakdown, updated monthly, prepared based on each area’s cash budgets.

2. Cash budgets with a 30 day timeline, with a daily breakdown, updated daily, prepared based on payment commitments included in the Financial Reporting System.

These tools enable treasury needs to be identified in terms of amount and time, while planning for new financing needs.

The Group’s liquidity policy consists of arranging committed credit facilities and temporary investments for an amount sufficient to cover forecast needs for a period based on the situation and expectations of debt and capital markets. The Group’s available cash position at 31 December 2018 amounts to €120,500 thousand (€38,207 thousand in 2017) (Note 11). The Group has committed financing not used at 31 December 2018 amounting to €272,582 thousand, (Note 14) (€349,154 thousand at 31 December 2017).

On 1 December 2017 the Company signed a syndicated loan amounting to € 275,000 thousand, in order to finance, among other things, its development investments envisaged in the business plan, and operating expenses. This financing will also be used to repay the Group’s financial debts with short-term maturities. The terms of the agreement are based on market standards and will enable the Company to deliver on its investment plan in the next few years. The financing is set to mature at 5 years and will bear interest at EURIBOR plus a market spread.

In light of the review of the 12 month cash budget and the sensitivity analyses performed by the Group, it may be concluded that in the following year the parent company will be able to reasonably finance its operations, even in the event of harder conditions on the property and lending markets.

Market Risk

Interest rate risk

Interest rate fluctuations affect the fair value of assets and liabilities that accrue interest at a fixed rate and future flows of assets and liabilities linked to a floating interest rate. The risk resulting from shifts in interest rates is managed by arranging derivatives, the aim of which is to cover the Group’s exposure to such risks.

At 31 December 2018 the Group has arranged derivatives (stable) such as the corporate loan for a nominal amount of €65,000 thousand, with the same maturity as the associated loan and a strike of 0.75%.

The Company’s Directors consider that a variation in the EURIBOR to which the bank debt is currently referenced would not have a significant impact on the consolidated income statement.

Credit risk

A large proportion of trade and other balances receivable relates to operations with Spanish public entities, with whom the Group considers the credit risk to be limited.

The Group does not have a significant credit risk with third parties deriving from its real estate activities since it collects practically all sales when the deed is executed, either when the buyer is subrogated to the developer’s loan in the part pertaining to him or under other arrangements, depending on the buyer’s choice. The credit risk deriving from the deferral of payment on sales of land or finished structures is mitigated by obtaining guarantees from the buyer or establishing conditions subsequent in the event of non-payment, giving rise to reparation with respect to ownership of the asset sold and the collection of an indemnity.

Foreign exchange risk

At 31 December 2018 and 31 December 2017 the Group has no exposure to the foreign exchange risk.

4. EARNINGS/(LOSS) PER SHARE

a) Basic earnings/(loss) per share

Basic earnings or loss per share are calculated by dividing the net results attributed to the Group (after tax and minority interests) by the average weighted number of shares during that year.

31/12/2018 31/12/2017

Profit/(loss) for the year (9,104) (38,908) Weighted average number of shares outstanding 334,452 88,238 (thousand shares) Basic earnings/(loss) per share (euros) (0.0272) (0.4409)

The General Meeting of Metrovacesa of 19 December 2017 passed the motion to carry out a “counter-split” such that the 6,825,435,539 shares into which the parent’s share capital was divided were grouped and cancelled at a rate of one new share for every 45 former shares. As a result, share capital currently consists of 151,676,341 newly issued shares and the unit par value of the shares has increased from €0.16 to €7.20000001476829, share capital remaining unchanged at €1,092,069,657.44. This agreement was executed on 11 January 2018.

b) Diluted earnings/(loss) per share

Diluted earnings or loss per share are calculated in a similar manner to basic earnings or loss per share. However, the weighted average number of shares is adjusted to take into account the potentially dilutive effect of share options, warrants and convertible debt in effect at the end of each reporting period.

During the period 1 January to 31 December 2018 and 2017 diluted earnings and loss per share of the Group agree with basic earnings and loss per share.

5. SEGMENT REPORTING

a) Segmentation criteria

The Company structures information by segment based on the Group’s different lines of business.

The lines of business which are described below have been established based on the Group’s organisational structure in place at 31 December 2018 and taking into account the nature of the products (residential, commercial and other) and the customers involved.

The Group’s operations mainly focus on the development and sale of residential property on land classified as suitable for development (results are included in “Residential property development”). These are distinguished from profit or loss generated by the line of business not considered strategic such as commercial land promotion, the results of which are recognised under “ development”.

Income and expenses which cannot be specifically assigned to any operational line or which result from decisions affecting the Group overall - including, expenses relating to activities affecting several lines of business- are allocated to a Corporate unit / other to which reconciling items will also be assigned and which will be included in Other.

When carrying out its operations in Spain, the Group does not regard geography as a segment for reporting purposes.

b) Basis and methodology of business segment reporting

Segment reporting is based on the monthly reports prepared by Group management which are generated by the same IT application used to obtain all the Group’s accounting data (SAP). It is reviewed by the management committee (comprising representatives of Management and the Board of Directors through the CEO) in order to take decisions on the assignment of resources and assess performance.

Segment revenue relates to revenue directly attributable to the segment. A segment’s revenue includes sales resulting from promotions and developments of land and the profit / loss on sales of land made in the ordinary course of business. It does not include gains on the sale of investment property.

Segment expenses are the amounts arising from operating activities and directly attributable to the segment (such as costs to sell, external services and changes in trade provisions).

The information used by the management committee to take decisions includes the consolidated income statement (before tax).

Segment assets and liabilities are those directly related to the segment’s exploitation, together with those assets and liabilities which may be directly allocated in accordance with the aforementioned distribution criteria. Nonetheless, Public administrations - payables and Cash and equivalents, are assigned to the line Corporate unit /Other, irrespective of their origin. The liabilities assigned to the segment do not include income tax payable.

31/12/2018 Residential Commercial Other Total Non-current assets 389,275 179,293 8,362 576,930 Current assets 1,422,539 444,890 149,465 2,016,894 Non-current liabilities (16,036) (746) (76,621) (93,403) Current liabilities (79,466) (1,392) (26,196) (107,331) Net assets 1,716,312 622,045 55,010 2,393,090

31/12/2017 Residential Commercial Other Total Non-current assets 337,996 200,841 9,058 547,895 Current assets 1,479,277 457,223 62,642 1,999,142 Non-current liabilities (22,665) (5,735) - (28,400) Current liabilities (62,244) (7,503) (51,514) (121,261) Net assets 1,732,364 644,826 20,186 2,397,376

The main additions booked during the year 2017 were as follow:

01/01/2017 - 31/12/2017 Residential Commercial Other Total Investment property Additions due to non-monetary contribution (Note 1.c1) 197,337 - - 197,337 - - 68,586 - 68,586

Inventories Additions due to non-monetary contribution (Note 1.c1) 837,127 62,860 - 899,987 - - 255,292 - 255,292

There were no significant additions during 2018.

31/12/2018 Thousand euro Residential Commercial Other Total CONTINUING OPERATIONS Sales 151,988 37,472 956 190,416 - Sales of developments 137,592 120 - 137,712 - Sales of land 14,396 37,352 - 51,748 - Other and services rendered 956 956 Cost to sell (122,834) (35,514) (2,308) (160,656) Staff costs (7,063) (1,156) (4,623) (12,842) Amortisation/Depreciation - - (223) (223) External services (6,738) (3) (9,654) (16,395) Variation in trade provisions 391 (1,457) (557) (1,623) - Change in inventory provision (3,467) (1,457) - (4,924) - Reversal of loans with related parties 2,633 - - 2,633 - Reversal of receivables - - - - Other 1,225 - (557) 668 Changes in value of investment properties 14,974 (5,302) - 9,672 Gains/(losses) on sale of investment properties (76) - - (76) Other gains or losses (1,222) - - (1,222) OPERATING RESULTS 29,420 (5,960) (16,409) 7,051

Financial income - - 1,492 1,492 Financial expenses - - (9,444) (9,444) Capitalised financial expenses - - 1,327 1,327 Impairment and results on disposal of financial instruments - - - - Results in entities carried under the equity method 10 - - 10 FINANCIAL RESULTS 10 - (6,625) (6,615) PROFIT /(LOSS) BEFORE TAX 29,430 (5,960) (23,034) 436

31/12/2017 Residential Commercial Other Total Thousand euro CONTINUING OPERATIONS Sales 23,992 569 3,628 28,189 - Sales of developments 23,389 441 - 23,830 - Sales of land 491 - - 491 - Other and services rendered 112 128 3,628 3,868 Cost to sell (19,134) (458) (1,864) (21,456) Staff costs (3,546) (580) (2,321) (6,447) Amortisation/Depreciation - - (62) (62) External services (1,784) (13) (7,140) (8,937) Variation in trade provisions (76,469) 10,697 (175) (65,947)

- Change in inventory provision (103,105) 10,697 - (92,408) - Reversal of loans with related parties 13,022 - - 13,022 - Reversal of receivables 11,785 - - 11,785 - Other 1,829 - (175) 1,654 Changes in value of investment properties (5,550) 6,939 - 1,389 Other gains or losses - - 196 196 OPERATING RESULTS (82,490) 17,154 (7,739) (73,075)

Financial income - - 77 77 Financial expenses - - (5,526) (5,526) Capitalised financial expenses - - 248 248 Impairment and results on disposal of financial instruments - - - - Results in entities carried under the equity method - - 175 175 FINANCIAL RESULTS - - (5,026) (5,026)

PROFIT /(LOSS) BEFORE TAX (82,490) 17,154 (12,765) (78,101)

Other information

During 2018 and 2017 there were no transactions between the Group’s different segments.

No customer accounts for 10% of the Group’s revenues.

Non-current assets include an amount of €75,605 thousand relating to loans with joint ventures assigned to the residential segment.

6. INVESTMENT PROPERTIES

Set out below is an analysis of and movements in the accounts recorded under investment properties: Thousand euro Balance at 1 January 2017 109,600 Additions due to non- monetary contribution (Note 1 c1) 197,337 Additions due to non- monetary contribution of MPYA (Note 1.c3) 68,586 Other additions 584 Transfers to inventories. (6,919) Gain /(loss) net of fair value adjustments 1,389 Balance at 31 December 2017 370,577

Thousand euro Balance at 1 January 2018 370,577 Additions 1,981 Derecognised owing to sales (14,084) Transfers to inventories (28,054) Gain /(loss) net of fair value adjustments 9,672 Balance at 31 December 2018 340,092

Investment property currently comprises land for development for subsequent lease by third parties and rental assets acquired within the context of the non-monetary capital increase carried out by the Group in 2017 (Note 1c1). In addition, investment properties includes land for future unspecified use at the contribution date, the understanding being that it will be held to obtain long-term capital gains and not for sale in the ordinary course of business.

Additions at 31 December 2018 relate to sundry expenses capitalised.

Additions at 31 December 2017 relate mainly to land (€156,297 thousand) and leased buildings (€41,040 thousand) deriving from their classification as investment properties at the time of the non-monetary contribution of real estate assets carried out by the majority shareholders (Note 1.c1).

Of total investment properties, 33.7% (31.3% in 2017) relates to the same real estate asset consisting of land located in Madrid, the carrying amount of which amounts to €114,705 thousand at 31 December 2018, (€115,980 thousand at 31 December 2017). In accordance with the independent expert valuations obtained, the value of that asset has been adjusted to fair value.

Of total assets recognised as investment property, 78% relates to “fully permitted” land while the remainder of the portfolio is in situations where some development formality is pending. The Directors, however, do not consider this matter a risk since all development plans and formalities are well advanced and “fully permitted” status is expected to be achieved in the following years.

The valuations carried out by independent experts regarding the Group’s investment properties and inventories (Note 9) have included, among others, the following key assumptions:

Sell Price Implicit Internal Realtor’s Margin Exit Yields (€/m2) Rate of Return

500- 4,000 7%-35% 9%-32% 5.5%-8.0%

Transfers relate to the reclassification of land for development and subsequent sale to inventories.

As indicated in accounting and measurement standard 2.8a the value of investment property has been adjusted to fair value in accordance with the valuations carried out by the independent expert.

a) Income and expenses on investment properties

At 31 December 2018 the Group has recognised a total of €581 thousand in lease income (€ 240 thousand in 2017) and related expenses of €1,523 thousand (€150 thousand in 2017). b) Insurance

It is Group policy to arrange insurance where deemed necessary to cover possible risks to investment property.

At 31 December 2018 and 31 December 2017, the coverage provided by the insurance arranged is considered to be sufficient. c) Charges and guarantees

The Group has no usufructs, attachments or similar with respect to investment property.

d) Obligations

At 31 December 2018 and 31 December 2017, the Group has no contractual commitments for the acquisition, construction or development of investment properties or in relation to repairs, maintenance or insurance. e) Measurement and sensitivity. Sensitivity analysis

The Group has had its assets valued at 31 December 2018 and 31 December 2017. Therefore, the market value at which investment properties are carried at those dates is calculated based on the valuations performed by independent valuers not related to the Group (Note 2.8a). The market value of the Group’s investment properties amounts to €340,092 thousand and €370,577 thousand, respectively.

As indicated in Accounting and Measurement standard 2.8a, the value of investment properties have been adjusted to fair value in accordance with independent expert valuations.

The valuations of such real estate assets were carried out under the market value assumption. The market value is calculated based on the valuations performed by independent experts not related to the Group, namely, Savills Consultores Inmobiliarios and CBRE Group. Valuations are performed in accordance with the Appraisal and Valuation Standards published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain and in accordance with the International Valuation Standards (IVS) published by the International Standards Valuation Committee.

Market value is defined as the estimated amount at which it should be possible to exchange an asset at the valuation date, between a prudent willing knowledgeable seller and buyer not acting under duress, following a reasonable marketing period.

The valuation methodology adopted by the independent valuer to determine the fair value of land classified as investment property has been the residual method (dynamic), using the same methodology as that described in note 2.8b.For leased assets and land for commercial use, the methodology applied has been the discounted cash flow method, in addition to the comparison method for verification, in order to determine final value.

In order to determine the value of a property through the discounted cash flow method (DCF), building expenses, contract rents and market rents for an empty surface area have been estimated. For tertiary land classified as investment property, the income that could be obtained following development has been estimated. Costs associated with empty spaces, costs of re-leasing and the future sale of the property at an exit yield are also taken into account. Expenses rent and the future sales value are discounted through a discount rate (IRR). Under this method the market value of a property can be calculated through a market survey in order to obtain a series of comparables. A comparable is understood to be a property that is the same type of building, with the same use, and is located in the general or immediate vicinity of the property being valued. If there are no exact comparables, those sites in other locations which are similar in terms of socio-economic level, access to transport, level of services and facilities etc. are used. Comparables should be primarily based on recent transactions involving similar properties to that subject to valuation. In these cases, the pertinent discounts are applied to the offer prices of the selected comparables based on the source of marketing, experience and knowledge of the local market. The prices of these comparables are standardised taking into account their characteristics (location, surface area, quality, age, state of repair etc). They are subsequently weighted and subjectivity is eliminated.

All resulting fair value estimates for investment properties are included in Level 3.

The key assumptions identified in the measurement of leased real estate assets and commercial land are the discount rates and exit yields, using a sensitivity of +/-100 basis points, taking as a starting point the different short and medium-term economic scenarios envisaged.

Assuming that other variables remain constant, the effect of the variation of -100 basis points on the discount rate used to carry out the valuation of leased assets and commercial land would amount to €129,856 thousand (€128,534 thousand at 31 December 2017), that would entail an increase in value of €15,160 thousand (€12,554 thousand at 31 December 2017) in terms of the asset’s market value while a variation of +100 basis points, would result in a decrease of €13,823 thousand. The effect of the variation of +/- 25 basis points on the exit yield would have an impact on the value of the portfolio of commercial land and leased properties of a decrease of €8,22 thousand and an increase of €8,838 thousand respectively. The effect of the variation of +/- 50 basis points on the exit yield would have an impact on the value of the portfolio of commercial land and leased properties of a decrease of €15,804 thousand and an increase of €18,585 thousand respectively.

49% of the portfolio of investment properties relates to residential land, as stated in note 2.8b). The key assumptions in the valuations of residential land are discount rates and selling prices. Variations in such assumptions entail changes in the portfolio’s value of:

Internal rate Assumptions Selling prices of return

1% -1% 1% 5% 10% -1% -5% -10% Changes in value of (30,956) 34,069 3,923 20,039 40,123 (4,139) (20,303) (27,636) investment properties

7. INVESTMENTS IN OTHER COMPANIES

a) Material subsidiaries

The group’s principal subsidiaries at 31 December 2018 and 31 December 2017 are indicated in appendix I. Unless otherwise indicated, their share capital consists only of ordinary shares held directly by the Group and the ownership percentage is equivalent to the Group’s voting rights.

The country of incorporation is also the main place of business. b)

Investments in associates and joint ventures

The gross movement in 2018 and 2017 in this heading of the accompanying consolidated balance sheet is as follows:

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017 Gross opening balance - 117 Share in results for the year 10 - Derecognitions - (117) Other changes 13 - Changes in consolidation scope (a) 58,967 - Gross closing balance 58,990 -

Net interests in associates break down as follows:

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017 Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (b) - - Front Maritim del Besós, S.L. 58,772 - Monteburgos Holding Spain, S.L 218 - L'Esplay Valencia, S.L. - - Valdicsa, S.A. - - Total 58,990 -

a) Changes in the consolidation scope result from the operations described in note 1.e

b) Interests in the companies "Urbanizadora Valdepolo I", "Urbanizadora Valdepolo II", "Urbanizadora Valdepolo III" and "Urbanizadora Valdepolo IV", classified as joint ventures in accordance with Accounting and Measurement Standard 2.j), include accumulated losses of €9,628 thousand. As may be observed in accompanying appendix II to these notes, the Valdepolo companies record negative equity and in the current circumstances, the shareholders would not recoup their investment.

During 2017 the company “L’Esplay Valencia, S.L. was wound up, resulting in the liquidation of the Group's investment in it.

During 2018 the company Valdisca, S.A. was wound up, resulting in the liquidation of the Group's investment in it.

Appendix II sets out summarized financial information on each associate with non-controlling interests, which are material for the group. The amounts reported for each associate are before intercompany eliminations.

8. FINANCIAL ASSETS AND LIABILITIES

Analysis by category

The balance under this heading on the accompanying consolidated balance sheet, taking into account the nature of the transactions, is as follows:

Thousand euro Long-term financial assets Loans & Other 31/12/2018 31/12/2017 Loans and receivables (Note 10) 79,753 78,151 Derivatives 216 - Available-for-sale financial assets 2 2 79,971 78,153

Thousand euro Short-term financial assets Loans & Other 31/12/2018 31/12/2017 Loans and receivables (Note 10) * 24,559 31,945 Cash and equivalents (Note 11) 146,951 50,332 171,510 82,277

Total financial assets 251,481 160,430 (*) Excluding prepayments and accrued income amounting to €2,294 thousand.

Thousand euro Long-term financial liabilities and other 31/12/2018 31/12/2017 Creditors and payables* (Note 14) 74,778 4,864 74,778 4,864

Thousand euro short-term financial liabilities and other Loans and other 31/12/2018 31/12/2017 Creditors and payables (Note 14) 42,473 60,147 42,473 60,147

Total financial liabilities 117,251 65,011

(*) Excluding non-current advances (€0 and € 1,500 thousand) in 2018 and 2017 respectively. (**) Excluding €24,568 thousand and € 25,834 thousand in current advances in 2018 and 2017, respectively.

b) Analysis by maturity:

Financial instruments having fixed or determinable maturities classified are shown below by year of maturity as at 31 December 2018 (excluding cash and equivalents):

31 December 2018

(Thousand euro) Financial assets Subsequent 2019 2020 2021 2022 Total years Investments in group companies and associates: -Loans to companies 6 - 75,605 - - 75,611 - Other financial assets 12,175 - - - - 12,175 Financial investments - -Loans to companies ------Other financial assets 7,110 - - - 4,150 11,260

Trade and other receivables: - - Trade receivables for sales and 4,578 - - - - 4,578 services rendered - Sundry receivables 690 - - - - 690 Derivatives: - - - 216 - 216

24,559 - 75,605 216 4,150 104,530

31 December 2017

(Thousand euro) Financial assets Subsequent 2018 2019 2020 2021 Total years

Investments in group companies and associates: -Loans to companies 33 - - 75,605 1,269 76,907 - Other financial assets ------Financial investments -Loans to companies 32 - - - 129 161 - Other financial assets 1,440 - - - 1,150 2,590 Trade and other receivables: - Trade receivables for sales and 29,632 - - - - 29,632 services rendered - Sundry receivables 808 - - - - 808

31,945 - - 75,605 2,548 110,098

31 December 2018

(Thousand euro) Financial liabilities Subsequent 2019 2020 2021 2022 years Total

Payables

-Bank loans (*) - - 68,119 1,536 69,655 - Other financial liabilities 1,387 - - - 163 1,550 Payables to associates and related

parties -Bank loans (*) 4,645 - - - 6,857 11,502 - Loans to companies ------Other financial liabilities 4 - - - - 4

Trade and other payables:

- Trade payables 25,301 - - - 6,496 31,797 - Personnel 2,743 - - - - 2,743 34,080 - - 68,119 15,052 117,251

(*) The amount of realtor loans of €13,038 thousand is recognised under the Group’s current liabilities as there is a direct relationship for their presentation in the operating cycle. Conversely, their contractual maturity is normally at 30-32 years. The Group will repay these loans at the time the developments financed are handed over. This is expected to take place in the next 24 to 36 months.

31 December 2017

(Thousand euro) Financial liabilities Subsequent 2018 2019 2020 2021 Total years Payables - Bank borrowings - 1,085 1,560 - 52 2,697 - Other financial liabilities ------Payables to associates and related parties - Loans to companies 40,219 4,645 - - - 44,864 - Other financial liabilities 38 - - - 158 196 Trade and other payables: - Trade payables 18,963 - - - 4,654 23,617 - Personnel 927 - - - - 927 60,147 5,730 1,560 - 4,864 72,301

9. INVENTORIES

The detail of this heading at 31 December 2018 and 31 December 2017 is as follows:

Thousand euro

2018 2017 Land 1,775,217 1,971,388 Construction work in progress 369,570 230,367 Finished structures 47,181 51,125 Advance payments to suppliers 4,268 4,383 Other 594 44 Impairment losses on land (318,378) (312,288) Impairment losses construction work in progress (24,315) (22,791) Impairment losses on finished structures (13,466) (16,198) 1,840,671 1,906,030

At 31 December 2018 and 31 December 2017 finished structure inventories of the Group companies mainly relate to land for residential developments to be used as homes and second homes together with related , where appropriate, such as parking spaces and commercial premises. Of total assets recognised as inventories, 82% relates to “fully permitted” land while the remainder of the portfolio is in situations where some development formality is pending. The Directors, however, do not consider this matter a risk since all development plans and formalities are well advanced and “fully permitted” status is expected to be achieved in the following years.

In 2017 additions mainly relate to assets contributed within the context of the non-monetary capital increase explained in note 1.c1. (€903,334 thousand).

At 31 December 2018 and 31 December 2017, the Group has capitalised interest on inventories amounting to €1,327 thousand and €248 thousand, respectively

At 31 December 2018 and 31 December 2017 there are assets in inventories for a gross cost totalling €79.293 thousand and €32,527 thousand, respectively, which have been pledged to secure mortgage loans, whether open to subrogation or not, linked to certain developments and land. The balance at 31 December 2018 and 31 December 2017 amounts to €8,393 thousand and €1,366 thousand, respectively.

Commitments for sales of developments entered into with customers at 31 December 2018 and 31 December 2017 amount to €270,903 thousand and €135,096 thousand, respectively, of which €24,568 thousand and €25,834 thousand, respectively, have given rise to collections and bills receivable, recognised under Customer advances under current liabilities at 31 December 2018 and 31 December 2017.

Practically all presales are subject to late-delivery indemnity clauses as they are formalised through contracts having similar characteristics. These late-delivery indemnity clauses consist mostly of interest at the legal rate on the amounts handed over during the period between the envisaged delivery date and the effective delivery date. The Group does not expect this to have an impact largely because the delivery date envisaged in contracts allows for a safety margin of a certain number of months with respect to the forecast delivery date Therefore and drawing on historical experience in the last few years, the Group considers that this will not have any impact on these consolidated annual accounts. Similarly, presales generally include indemnities in favour of the Group in the event of cancellation by customers although no amount is recognised until it is collected.

At 31 December 2018 and 31 December 2017 there are no firm commitments for the purchase of land.

During 2017, the Group collected advanced payments due to plot and land sales commitments amounting to €5,204 thousand, which €5,000 thousand related to the plot FR – 05 of the reparcelisation project of Pla de Millora Urbana de L'Illa delimitada pels Carrers Sancho D'Àvila, Àlaba, Almogàvers i Pamplona, del Distrito de Actividad 22@bcn (La Galeta); €138 thousand related to the resulting plot PI 3.3 del sector I-8, entered in the Brihuega Land Register as plot number 9288 located in Torija, €45 thousand related to the land of the resulting plot PI-63, entered the Sigüenza Land Register as plot number 12,208 located in Sigüenza and Barbatona, and €21 Thousand related to the land of plot A related to plot IN-1-8 S-10 “MOHEDANO II” located in Yunquera de Henares, entered in the Guadalaja Land Register no 3.

The market value of the Group's land, developments in progress and finished structures at 31 December 2018, calculated based on the valuations performed by independent experts (Note 2.8b), in accordance with the Appraisal and Valuation Standards published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain and in accordance with the International Valuation Standards (IVS) published by the International Valuation Standards Committee (IVSC), amounts to €2,227,826 thousand (€2,210,178 thousand at December 2017).

In general, the market value of the assets in the group’s inventories at 31 December 2018 and 31 December 2017 presents capital gains although the valuation of certain assets reflects losses with respect to their acquisition cost. In this respect and as a result of the above, the Group has recognised net provisions for impairment amounting to € 4,924 thousand in the period 1 January to 31 December 2018 (€92,408 thousand in the same period in 2017) that is recognised in “Change in trade provisions" on the accompanying consolidated income statement.

The valuations carried out by independent experts regarding investments properties (Note 6) and inventories of the Group have included, among others, the following assumptions:

Selling price Implicit Internal Realtor’s Margin Exit Yields (€/m2) Rate of Return

500- 4,000 7%-35% 9%-32% 5.5%-8.0%

21% of the inventory portfolio relates to commercial land, valued as set out in note 6, identifying as key assumptions the discount rates and exit yields, the impact on the value of this land portfolio and its effect on the consolidated income statement being as follows:

Assumptions Internal Rate Return of Exit Yield

1% -1% 0.25% 0.5% -0.25% -0.5%

Changes in valuations of (60,262) 66,560 (21,676) (41,665) 23,673 49,490 inventories

Impact on accumulated (42,089) 2,917 (5,226) (16,118) 581 581 Impairment

Additionally, in compliance with the regulations, the Management has carried out sensitivity analyses for the portfolio of residential land, considering as key assumptions the selling prices and the internal rates of return rates where the variable time is implicitly included. In the case of internal rates of return, a sensitivity of +/- 100 basis points has been established. On the other hand, for selling prices, sensitivities of +/- 100, 500 and 1,000 basis points have been estimated.

Internal Rate of Assumptions Selling prices Return 1% -1% 1% 5% 10% -1% -5% -10% Changes in market value (88,084) 80,882 43,073 222,761 442,748 (47,596) (233,407) (395,459) of inventories

Impact on accumulated (40,353) 22,137 12,330 58,800 104,431 (16,834) (105,054) (242,356) Impairment

In any event, the situation of the housing market in 2018 could trigger differences between the market value of the Group’s inventories and their actual realisable value, which will be treated prospectively.

a) Impairment provision

Movements in this provision in 2018 and 2017 are as follows:

Construction Land and Constructed work in Total plots buildings progress Carrying amount at beginning of the year (312,288) (22,791) (16,198) (351,277) Charged/(credited) to the income

statement: - additional provisions recognised (18,460) (7,489) 252 (25,697) -amounts not used reversed 9,600 5,182 5,992 20,774 Other movements - Transfers 2,729 783 (3,512) - - Application due to sales 41 - - 41 Carrying amount at year end (318,378) (24,315) (13,466) (356,159)

Construction Land and Constructed work in Total plots buildings progress Carrying amount at the beginning of 2017 (233,114) (15,294) (10,459) (258,867) Charged/(credited) to the income

statement: - additional provisions recognised (115,043) (12,394) (988) (128,425) -amounts not used reversed 25,471 10,245 301 36,017 Other movements - Transfers 10,398 (5,348) (5,052) (2) - Application due to sales - - - - Carrying amount at year-end 2017 (312,288) (22,791) (16,198) (351,277)

10. LOANS AND RECEIVABLES

Loans and receivables include the following:

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017 Non Current: Loans to associates 75,605 76,876 -Long-term securities portfolio - 2 - Loans to associates (a) 90,000 93,902 - Provisions for credit impairment (a) (14,395) (17,028)

Financial investments 4,148 1,277 -Loans to companies - 129 - Other financial assets 4,148 1,148

79,753 78,153

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017 Current: Investments in associates and related companies - Loans to associates 6 33 - Other financial assets (b) 12,175 - Financial investments -Loans to companies - 32 - Other financial assets 7,110 1,440 Trade and other receivables: -Trade receivables, bills receivable (c) 8,144 33,199 - Provision for impairment of trade receivables (3,566) (3,566) - Sundry receivables 690 807 - Other receivables from public administrations 2,419 10,835 26,978 42,780 Total non current and current 106,731 120,933

a) The heading “Loans to associates” includes a loan granted by the parent company to the investees “Urbanizadora Valdepolo I to IV, S.L” for an overall amount of €90,000 thousand. That loan that is set to mature in 2021 was granted on 13 May 2011 to provide these investees with a long-term capital structure in keeping with their business plan. These loans accrue interest at a fixed rate of 5% provided that available cash in those companies is more than zero. No interest accrued in 2018 or 2017.

As a result of the development problems in the area and the delays in planning approval, a value adjustment was recognised amounting to €27,417 thousand in order to write the loan down to fair value. As a result of the progress on the negotiations with the Regional Authorities of Madrid and the improved expectations regarding the approval of the General Plan, the land risk has been reduced and therefore the provision has been reversed in an amount of €13,022 thousand.

Additionally, in 2017 this heading included loans amounting to €3,902 thousand granted to Valdicsa, S.A. in the period 2011 to 2016.

These loans were provided for a total amount of €2,633 thousand as a result of the existence of reasonable doubts concerning their in recoverability, leaving fair value at the equivalent amount of the valuation of the company’s land in Jávea In 2018, as a result of the liquidation of that company and several shareholder agreements, the Group received land from Valdicsa, S.A prior to its liquidation, valued at €1,273 thousand.

b) Other financial assets include the receivable with Front Maritim del Besós, S.L. amounting to € 12,175 thousand as a result of the VAT passed on by Metrovacesa, S.A on the non-monetary contribution (Note 1.d).

c) At 31 December 2017 the heading "Trade receivables for sales and services rendered” mainly included €22,316 thousand related to the sale of certain plots of land named "Palmas Altas". This sale would be collected as and when all the development work on those plots of land was completed. The profit on that operation was deferred.

On 31 October 2017 the Group’s parent and the Municipal Authorities of Seville, for reasons of public interest and in accordance with articles 223.c) and 224.4 of the LCSP, terminated by mutual agreement the contract between both parties signed in 2010 for the urban development of the plots named “Palmas Altas”; it was agreed:

- To return to the Group’s parent the parcels of land transferred to the Municipal Authorities of Seville as a result of the now terminated agreement.

- That the Group’s parent’s obligations in relation to the execution of the development work are still in effect. - - The Group’s parent should waive the right to any legal action initiated;

On 7 June 2018 the Municipal Authorities and the Group's parent entered into an Execution Agreement for the above, specifying the obligations of the parties in order to execute the development of the area, access to it and the future execution of general systems; executing the public document for delivery of the plots to the Group's parent in execution of the agreements subscribed.

The effect on the Group’s balance sheet accounts was as follows:

Impact on the balance sheet 2018 Additions of land 9,050 Derecognition of receivable (22,316) Derecognition of deferred income 8,758 Derecognition of provision for project completion 4,508

Impairment adjustment

No value adjustments were recognised by the Group in 2018.

Other information

At 31 December 2018 and 31 December 2017 there are no assignments of customer loans to banks.

Ageing analysis

The ageing analysis of Trade receivables for sales and services rendered net of bad debt provisions is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 Up to 3 months 2,912 3,956 Between 3 and 6 months 1,666 2,264 More than 6 months - 23,413 4,578 29,633

Impairment adjustment

Movements in the bad debt provision during the year were as follows:

31/12/2018 31.12/2017 Opening balance (3,566) (15,355) Transfer - - Reversal - 11,796 Add. Non-monetary contribution MPYA shares - (7) Closing balance (3,566) (3,566)

11. CASH AND CASH EQUIVALENTS

Cash and equivalents include the Group’s cash and banks. The carrying amount of these assets is close to their fair value.

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017 Cash on hand 7 28 Current accounts 146,944 50,304

146,951 50,332

At 31 December 2018 there are restrictions on availability amounting to €26,451 thousand (€12,025 thousand at 31 December 2017) that relate to amounts received in connection with developments that are deposited in special accounts, separate from any other kind of funds held by the Group and that may only be used in matters related to the building of those developments.

12. SHARE CAPITAL AND RESERVES

As mentioned in Note 1, Metrovacesa, S.A. is the Group’s parent company. It results from the decision of the shareholders’ of the former Metrovacesa to restructure the Group and its business and the agreement to carry out the partial split of the former Metrovacesa under which another two new groups were incorporated, Metrovacesa S.A. (formerly Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.), retaining the real estate development business, and creating a new company, whose properties constitute an independent economic unit.

a) Capital and share premium

As a result of the operations detailed in Note 1 to these consolidated annual accounts, the share capital of the parent, Metrovacesa, S.A. consists of 151,676,341 bearer shares, with a par value of €7,20000001476829 each (6,825,104,153 bearer shares with a par value of €0.16 each in 2017), fully subscribed and paid in at 31 December 2018 and 2017. These shares carry equal voting and dividend rights. Share capital at 31 December 2018 amounts to €1,092,070 thousand (€1,092,017 thousand at 31 December 2017).

At 31 December 2018 and 2017 the share premium results from the following:

o Difference between the share capital of Metrovacesa, S.A (€492,045 thousand) and the value attributed to the assets and liabilities spun off according to the relevant public document (€1,039,855 thousand), detailed in note 1.c1, taking into account several adjustments of (€6,733) thousand, which amounts to €541,077 thousand.

o Difference between the subscribed share capital of Metrovacesa, S.A. (€464,198 thousand) and the value attributed to the assets contributed on the non-monetary capital increase (€1,097,324 thousand), detailed in note 1.c1, which amounts to €633,126 thousand.

o Difference between the subscribed share capital of Metrovacesa, S.A. (€36 thousand) and the total value of the contribution on the monetary capital increase (€84 thousand), detailed in note 1.c2, which amounts to €48 thousand.

o Difference between the subscribed share capital of Metrovacesa, S.A. (€135,737 thousand), and the value attributed to the shares of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. contributed according to the relevant public document (€316,728 thousand), adjusted for latent gains on the assets of the Metrovacesa Promoción y Arrendamiento Group detailed in Note 1.c3 amounting to €22,972 thousand.

o Difference between the subscribed share capital of Metrovacesa, S.A. (€53 thousand) and the total value of the contribution on the monetary capital increase (€137 thousand), detailed in note 1.d, which amounts to €84 thousand.

At 31 December 2018 the share premium amounted to €1,378,298 thousand (€1,378,214 thousand at 2017).

The share premium account is unrestricted.

The shareholders with a significant direct or indirect interest in the share capital of Metrovacesa S.A., of more than 3% of the share capital at 31 December 2018 and 31 December 2017 are as follows:

31 December 2018 Shares % Direct Indirect Total Capital Banco Santander Group 40,472,576 26,426,709 66,899,285 44.11% Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Group 14,321,573 17,301,265 31,622,838 20.85% Banco Popular Español Group* 7,970,551 - 7,970,551 5.25% Schroders, PLC - 7,835,594 7,835,594 5.17% Quasar Investment, S.a.r.l** 217,389 5,773,159 5,990,548 3.95% Treasury shares 302,472 - 302,472 0.20% Other shareholders (stock exchange) 31,055,053 - 31,055,053 20.47% Total 94,339,614 57,336,727 151,676,341 100.00% (*) Banco Popular Español forms part of the Santander Group (**) Banco Popular has an indirect interest of 49% in Quasar Investment, S.a.r.l.

The shares of Banco Santander Group do not include the shares that this group has in the Company through its participation in the Banco Popular Español Group. The Company’s Directors have considered it appropriate to detail both groups separately for comparability with the prior year data.

31 December 2017 Shares % Capital Direct Indirect Total

Banco Santander Group 2,450,095,060 1,798,354,646 4,248,449,706 62.25% Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Group 644,470,808 1,301,444,730 1,945,915,538 28.51% Banco S.A. Popular Español Group 368,457,322 259,792,177 628,249,499 9.21%9.20% Other shareholders 2,489,410 - 2,489,410 0.04% 944 Total 3,465,512,600 3,359,591,553 6,825,104,153 100.00%

G b) Retained earnings and other reserves

The most significant variations in the consolidated statement of changes in equity at 31 December 2018 and 31 December 2017, apart from the distribution of the parent company’s losses, are as follows:

Reserves in Reserves in Non- Profit/(loss) Retained equity consolidated controlling for the year earnings method companies interests companies

Balance at 31 December 2018 (79,419) (9,104) 83 (79,523) (2,675) Balance at 31 December 2017 (30,775) (38,908) 227 (69,807) (3,275)

13. PROVISIONS

a) Non-current provisions

Details at 31 December 2018 and at 31 December 2017 are as follows:

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017 Provisions for risks Provision for guarantees - 8,150 Litigation and other provisions 10,122 8,444

10,122 16,594

“Litigations and other provisions” relate to the following:

a1) Judicial claims amounting to €8,591 thousand (€8,431 thousand in 2017).

Although the amount could seem significant, these claims are immaterial on a standalone basis. In this respect, the Group provides for probable litigation risks in accordance with the assessment performed by its legal department, mainly, with respect to claims for latent defects in completed developments.

a2) In 2018 the provision for guarantees was applied on the cancellation of the Group’s guarantee arranged with respect to the investee Fuente de San Luis, S.L. Metrovacesa has paid € 4,250 thousand in order to be fully released from the obligations deriving from such arrangements. As a result of the above, income was recognised amounting to €3,900 thousand under “Changes in trade provisions” on the consolidated income statement (Note 17).

The Directors of several group companies consider that the provisions established are adequate to cover the probable risks that could result from the outcome of the litigations underway and that if the risks that emerge exceed the provision, any additional liabilities should not significantly affect the Group’s consolidated annual accounts.

Movements in non-current provisions in 2018 and in 2017 are as follows:

Litigation and Guarantees Total other provisions

Carrying amount at the beginning of 2018 8,150 8,444 16,594 Charged/(credited) to the income statement: - additional provisions recognised - 6,577 6,577 -amounts not used reversed (3,900) (3,902) (7,802) Movements with no impact on results - Amounts used during the year (4,250) (997) (5,247) -Add. Non-monetary contribution MPYA shares - - - Carrying amount at 31 December 2018 - 10,122 10,122

Litigation and Guarantees Total other provisions Carrying amount at the beginning of 2017 13,350 17,073 30,423 Charged/(credited) to the income statement: - additional provisions recognised - 3,285 3,285 -amounts not used reversed (2,200) (2,901) (5,101) Movements with no impact on results - amounts used during the year (3,000) (9,158) (12,158) -Add. Non-monetary contribution MPYA shares - 145 145 Carrying amount at 31 December 2017 8,150 8,444 16,594

b) Current provisions

Details at 31 December 2018 and 31 December 2017 are as follows:

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017 Current provisions 13,815 13,545 13,815 13,545

This heading records the provisions established to cover contractor settlement costs and warranty costs, after- sales service costs and other construction costs not yet incurred and committed under agreements. They are recognised at the date of sale of the relevant products, according to the best estimate of the expense calculated by the parent’s Directors and for the necessary amount to settle the Group’s liabilities.

The movement in non-current provisions in 2018 and 2017 is as follows:

Completion work Total and other Carrying amount at the beginning of 2018 13,545 13,545 Charged/(credited) to the income statement: - Additional provisions / (reversals) recognised 270 270 Movements with no impact on results -Add. Non-monetary contribution MPYA - -

Carrying amount at 31 December 2018 13,815 13,815

Completion work Total and other Carrying amount at the beginning of 2017 12,909 12,909 Charged/(credited) to the income statement: - Additional provisions / (reversals) recognised 501 2,177 Movements with no impact on results -Add. Non-monetary contribution MPYA 135 135

Carrying amount at 31 December 2017 13,545 13,545

14. OTHER CURRENT AND NON-CURRENT LIABILITIES

Trade and other payables mainly include the following:

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017 Non Current:

Payables - Bank borrowings 42,933 52 - Other financial liabilities 163 158 Payables to associates and related companies (Note

20) - Bank borrowings 25,186 - - Loans to companies - - Other financial liabilities - - Trade and other payables: - Trade payables 6,496 4,654 - Customer advances - 1,500

74,778 6,364

Thousand euro 31/12/2018 31/12/2017

Current:

Payables - Bank borrowings 1,536 2,645 - Other financial liabilities 1,387 - Payables to associates and related companies (Note 20) -Bank loans and overdrafts (a) 11,502 44,864 - Loans to companies - 3 - Other financial liabilities 4 30 Trade and other payables:

- Trade payables 25,301 18,969 - Personnel 2,743 926 - Current tax liabilities (note 16) 3,097 3,772 -Other payables to the Public Administrations 23,378 1,915 - Customer advances 24,568 25,834

93,516 98,958

The Directors consider that the carrying amount of trade payables approximates fair value.

a) Bank borrowings

A1) Syndicated loan 2018

On 1 December 2017, the Group arranged a syndicated loan amounting to €275,000 thousand, in order to finance, among other things, repayment of the 2017 syndicated loan, capex in developments, projects, operating expenses and taxes.

The financing matures at 5 years and bears interest at a variable rate according to Euribor 3M plus a market spread for the amounts used and not used. The origination fee amounts to 1.75%.

During 2018, the Group used €90,000 thousand and repaid €16,544 thousand early.

This agreement is subject to compliance with certain financial ratios which are usual in the sector in which the Group operates. The main ratios included in the agreement are as follows:

Accrued interest amounts to €4,692 thousand at 31 December 2018. (€1,599 thousand in 2017). The impact of the amortised cost during 2018 amounted to a negative figure of €399 thousand, leaving an amount of €5,337 thousand pending amortisation in respect of this item.

- - LTV ratio:

The obligated parties should at all times ensure throughout the term of the Agreement that the LTV ratio is not more than (a) 25%.

- Guarantee Coverage Ratio:

The obligated parties undertake to hold unencumbered assets representing at least 22% of LTV.

At 31 December 2018 all ratios are considered to have been complied with.

A2) Syndicated loan 2017

On 11 July 2017 the Group signed a syndicated loan with majority shareholders amounting to €284,367 thousand in order to finance indirect taxation (tranche 1) on the non-monetary contribution analysed in note 1c1 and operating expenses (tranche 2). This loan was set to mature in April 2018 (tranche 1) and July 2018 (tranche 2). The interest rate agreed was Euribor plus a spread of 2% to 3%.

On 20 December 2017 the Company received a partial refund from the Tax Authorities of VAT refundable amounting to €147,580 thousand. On 22 December 2017 the Company carried out the partial amortisation of the syndicated loan in an amount of €149,779 thousand.

As of December 2017, the breakdown of the debt is as follow:

31/12/2017 Indirect tax Operational Total

Tranche used 159,367 30,500 189,867 Amortisation (149,776) - (149,776)

Balance 9,591 30,500 40,091

Additionally, this loan agreement is subject to compliance with certain financial ratios which are usual in the sector in which the Group operates. The ratios included in the agreement are as follows:

- LTV ratio:

The obligated parties should at all times ensure throughout the term of the Agreement that the LTV ratio is not more than (a) 30% until 30 June 2018 and (b) 35% as from 1 July 2018, calculated on 30 June and 31 December each year.

- Guarantee Coverage Ratio:

The obligated parties undertake to jointly account for at least 85% of the Group’s consolidated EBITDA, total assets and income, excluding all intercompany operations.

At 31 December 2017 all ratios were considered to have been complied with.

Accrued interest amounted to €1,599 thousand at 31 December 2017. In addition, the costs associated with the formalization of the syndicated loan amount to €3,469 thousand.

a2) Other bank loans and overdrafts

During 2017, the Group signed several financing agreements related to real estate projects under construction for an amount of €74,154 thousand, of which €7,519 thousand was used. a) Information on the average supplier payment period Additional Provision 3

Days 2018 2017 Average supplier payment period 46 60 Ratio operations paid 42 64 Ratio operations pending payment 88 49

Thousand euro 2018 2017 Total payments made 122,308 52,534 Total payments pending 10,962 10,257

15. DEFERRED INCOME

Thousand euro 2018 2017

Deferred income - 8,758 - 8,758

At 31 December 2017 this heading recorded the margin obtained on the sale in 2011 of Palmas Altas land (Note 8) in Seville amounting to €8,758 thousand in both years. (See Note 10).

16. PUBLIC ADMINISTRATIONS AND TAX SITUATION

The main debtor and creditor balances with the Public Administrations at 31 December 2018 and 31 December 2017 are as follows:

Thousand euro 31 December 2018

Tax assets Tax liabilities Non current Current Non current Current VAT/IGIC - 2,410 - (22,903) Deferred tax assets 96,948 - - - Personal income tax payable - - - (304) Social Security bodies - - - (171) Corporate income tax - - - (3,097) Deferred tax liability - - (8,503) - Other public authorities - 9 - -

96,948 2,419 (8,503) (26,475)

Thousand euro 31 December 2017 Tax assets Tax liabilities Non Non current Current Current current VAT/IGIC - 10,724 - (1,607) Deferred tax assets 98,594 - - - Personal income tax payable - - - (190) Social Security bodies - - - (118) Corporate income tax - - - (3,772) Deferred tax liability - - (5,442) - Other public authorities - 111 - - 98,594 10,835 (5,442) (5,687)

Deferred tax assets and liabilities

At each accounting close, deferred tax assets and liabilities recognised are reviewed to ensure that they remain valid and any necessary adjustments are made accordingly.

31/12/2018 31/12/2017 Deferred tax assets 96,948 98,594 Deferred tax liabilities (8,503) (5,442) 88,445 93,152

The movements during the year in deferred tax assets and liabilities, excluding the offsetting of balances with the same tax authorities, are as follows:

Tax Temporary Total losses differences At 1 January 2018 50,816 47,778 98,594 (Charged) / credited to income statement – items (8,255) 6,379 (1,876) generated in the year (charged) / credited to income statement due to - 230 230 prior year regularisation At 31 December 2018 42,561 54,387 96,948

Movements during the year in deferred tax assets are largely attributable to the impact resulting from the application of article 11.6 of the Corporate Income Tax Law within the framework of the transactions related to asset contributions (Note 1) and spin-offs of lines of activity, with a positive increase of €7,994 thousand in the tax amount and the application of tax credits amounting to €8,255 thousand.

In addition, the decrease is due to the reversal of impairment in an amount of €11,785 thousand in the tax base associated with the reversing of the Palmas Altas transaction described in Note 10, which was not tax deductible.

Finally, the deferred tax asset has been reversed in an amount of €15,233 thousand on the application of article 20 of the Corporate Income Tax Law.

Tax Temporary Total losses differences

1 January 2017 23,547 15,642 39,189 Charged to the income statement- items generated - (5,199) (5,199) in the year Credited to the income statement - items 20,192 34,149 54,341 generated in the year Add. Non-monetary contribution MPYA 7,077 3,186 10,263 31 December 2017 50,816 47,778 98,594

The main movements in deferred tax assets recorded by the Group in 2017 were as follows:

- As a result of the application of article 11.6 of the Corporate Income Tax Law and within the framework of the transactions related to the asset contributions (Note 1.c) and spin-off of the line of activity (Note 1.b), the Group will be required to reverse potential impairment and losses generated by the contributing shareholder that have been tax deductible for corporate income tax purposes for the latter when the asset value recovers and while it is related to the shareholders, only generating a temporary effect in the Company’s taxation, without this entailing an additional tax cost.

- Tax revaluation of the assets contributed in the spin-off of the development business of the former Metrovacesa amounting to €8,922 thousand at 31 December 2017, generating a deferred tax asset amounting to €2,230 thousand deriving from the application of article 11.6 of the Corporate Income Tax Law. The impairment and losses that were deductible by the contributing parties amount to €273,385 thousand.

- Tax revaluation of the assets contributed in the capital increase through the non-monetary contribution by the shareholders of Metrovacesa amounting to €115,907 thousand at 31 December 2017, generating a deferred tax asset of €28,977 thousand deriving from the application of article 11.6 of the Corporate Income Tax Law. The impairment and losses that were deductible by the contributing parties amount to €1,543,480 thousand.

- Tax revaluation of the assets contributed on the extinguishment of the former Metrovacesa in favour of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. (together with Merlin Properties Socimi and Testa Residencial) amounting to €19,403 thousand at 31 December 2017, generating a deferred tax asset that amounts to € 4,851 thousand deriving from the application of article 11.6 of the Corporate Income tax Law. The impairment and losses that were deductible by the contributing parties amount to €242,973 thousand in respect of the land of Metrovacesa S.A. and €681 thousand in respect of the land of Global Carihuela S.L

- As a result of the recognition on the balance sheet of the tax losses of the tax consolidation group of Metrovacesa S.A., €20,192 thousand.

- As a result of the partial recognition on the balance sheet of the tax losses of the tax consolidation group of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A., €7,077 thousand.

- As a result of the application of provisions for doubtful trade debtors, a decrease in the deferred amount of €2,946 thousand

- As a result of the application of the decline in value of land, a decrease in the deferred amount of € 2,250 thousand

- As a result of the non-deductibility of financial expenses for the year, €1,054 thousand.

Deferred tax liabilities Asset revaluation Total

1 January 2018 5,442 5,442 Charged to the income statement- items generated in the 3,061 3,061 year 31 December 2018 8,503 8,503

Deferred tax liabilities Asset revaluation Total

1 January 2017 987 987 Charged to the income statement- items generated in the 4,455 4,455 year 31 December 2017 5,442 5,442

In accordance with the Corporate Income Tax Law, tax losses are offset when the related tax returns are filed irrespective of the fact that they may be verified by the corresponding tax authorities. At 31 December 2018 the Group recognises the following tax loss carryforwards for offset against future profits:

Recognised Not recognised 2007 and previous 70 - 2008 20 - 2009 53,889 26,217 2010 65,134 - 2011 29,217 8,146 2012 21,390 1 2016 - - 2017 - - 169,720 34,364

The Group has prepared a business plan including future assumptions that enable it to conclude that the Group’s tax credits will be fully recovered.

Income tax expense

Accrued tax on results for the year is calculated based on the tax rate that would be applicable to total forecast results for the year.

The detail of income tax (expense)/ income is as follows:

31/12/2018 Income tax expense Current tax: Current income tax for the year (4,833) Total current tax (expense)/income (4,833) Deferred income tax (Decrease)/ increase in deferred tax assets 6,609 Decrease)/ (increase) in deferred tax liabilities (3,061) Application of tax losses (8,255) Total deferred tax (expense)/income (4,707) Total tax (expense)/income (9,540)

The reconciliation of the corporate income tax expense to tax payable in 2018 is as follows:

31/12/2018 31/12/2017

Profit / (loss) on activities before tax expense 436 (78,101)

Tax at rate of 25% (109) 19,525 Tax effect of amounts not deductible (taxable) on the calculation of tax profits Permanent differences (4,724) (9,026) Temporary differences 3,548 - Recognition of tax credits not recognised previously 20,192 Application of tax credits (8,255) -

Tax losses not recognised previously now recovered to reduce current tax expense 8,502

Income tax (expense)/income (9,540) 39,193

The main permanent differences recorded are the following:

- Increases

o Tax revaluation of the shares of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. in the capital increase through a non- monetary contribution amounting to €27,954 thousand based on 31 December 2018, deriving from the application of article 11.6 of the Corporate Income Tax Law.

- Decreases

o Depreciation of property, plant and equipment and investment property amounting to €1,281 thousand in accordance with article 13.2 and transitional provision 15 of the Corporate Income Tax Law.

In accordance with current legislation, tax assessments may not be considered definitive until the returns filed have been inspected by the tax authorities or inspection is time-barred after four years. At 31 December 2018 the tax returns of the Group companies for all applicable taxes are opened to inspection since 1 January 2014.

The parent company's Directors do not expect any significant additional liabilities to accrue in the event of an inspection.

17. INCOME AND EXPENSE

a) Revenue

Revenues from the Company’s ordinary activities may be analysed as follows:

31/12/2018 31/12/2017

Sale of inventories 189,461 24,320 Services provided 374 3,624 Lease income 581 240 Other - 5 190,416 28,189

All sales during the year were made in Spain.

b)Cost of sales

31/12/2018 31/12/2017

Change in inventories and related costs (158,348) (19,399) Services provided (324) (1,906) Costs related to leases (1,984) (151) Other - -

(160,656) (21,456)

b) Staff costs

31/12/2018 31/12/2017

Wages, salaries and similar (10,893) (5,366) Social charges: Social Security payable by the Company (1,409) (862) Contributions and transfers to pension schemes (162) (87) Other social welfare expenses (378) (132) (12,842) (6,447)

d) Changes in trade provisions

31/12/2018 31/12/2017 -Reversal of provisions for liabilities and charges (Note 7,802 5,101 13) -Appropriation to the provision for liabilities and (6,577) (3,285) charges (Note 13) -Appropriation to the provision for inventories (Note 9) (25,698) (128,425) -Reversal provision for inventories (Note 9) 20,774 36,017 -Reversal trade provisions (Note 10) - 11,796 -Reversal of provision for long-term loans with 2,633 13,022 associates (Note 10) - Other (557) (173) (1,623) (65,947)

e) The average number of employees by category is as follows:

2018 Men Women Total Executives 13 4 17 Supervisors and technicians 41 18 59 Administration and sales staff 15 26 41 Skilled workers and junior staff 4 0 4 73 48 121

2017 Men Women Total Executives 10 2 12 Supervisors and technicians 30 10 40 Administration and sales staff 6 13 19 Skilled workers and junior staff 4 - 4 50 25 75

The average number of employees at 31 December 2018 and 31 December 2017 is as follows:

2018 Men Women Total Executives 12 5 17 Supervisors and technicians 46 22 68 Administration and sales staff 27 27 54 85 54 139

2017 Men Women Total Executives 11 3 14 Supervisors and technicians 39 14 53 Administration and sales staff 6 19 25 56 36 92

18. GUARANTEES GIVEN TO THIRD PARTIES AND OTHER CONTINGENCIES

At 31 December 2018 and 31 December 2017 the Group has the following guarantees with respect to third parties:

Thousand euro

31/12/2018 31/12/2017 Amounts delivered on account by customers 26,168 20,309 Outstanding liabilities on land and developments 7,338 16,282 Total 33,506 36,591

The heading “Amounts delivered on account by customers” mainly includes guarantees securing delivery, on account of housing purchased by customers.

The Group companies’ Directors do not expect any additional liabilities to accrue in respect of the aforementioned guarantees.

19. COMMITMENTS

a) Operating lease commitments (when the company is the lessee)

The amount incurred by the Group in 2018 in respect of leases and common expenses for buildings and other facilities connected with its activities totals €494 thousand (€295 thousand in 2017).

Lease arrangements relate to the office premises rented by the Group’s branch offices. The contract for the Madrid office premises located in Quintanavides 13, Madrid, matures in April 2020 and may be renewed upon maturity under market terms and conditions.

Total minimum future rental payments for irrevocable operating leases are as follows:

Thousand euro 2018 2017 Less than one year 195 356 One to five years 180 306 More than five years - - 375 662

20. RELATED-PARTY TRANSACTIONS

In addition to the subsidiaries, associates and jointly controlled companies, related Group companies include the Company’s key management personnel (members of its Board of Directors and executives and close relatives) and entities over which key management personnel may exercise significant influence or control.

The related-party transactions carried out by the Group during 2018 and 2017, differentiating between significant shareholders, Board members and other related parties, are set out below. All related-party transactions are carried out under market conditions and all benefits in kind have been recognised.

Thousand euro 31 December 2018 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities ASSETS

Non-current Loans granted - - 75,605 75,605

Current Loans granted - - 6 6 Other financial assets (a) - - 12,175 12,175 Cash equivalents 80,439 - - 80,439

(a) Accrued VAT on shareholder contribution of Front Maritim del Besós, S.L

Thousand euro 31 December 2018 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities LIABILITIES

Non-current Bank borrowings 25,186 - - 25,186 Other financial liabilities - - 4 4 Current Bank borrowings 11,502 - - 11,502 Other debts - - 4 4

Thousand euro 31 December 2017 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities ASSETS

Non-current Loans granted - - 76,874 76,874

Current Loans granted - - 33 33 Other financial assets - - - - Cash equivalents 47,497 - - 47,497

Thousand euro 31 December 2017 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities LIABILITIES

Non-current Bank borrowings 4,645 - - 4,645

Current Bank borrowings 40,219 - - 40,219 Other debts - - - -

Thousand euro 31 December 2018 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities Expenses: Commissions and bank interest (4,511) - - (4,511) Purchase of inventories - - - Other expenses (207) - - (207) Income: Shareholder contributions 1,090 - - 1,090 Other income 10 - - 10

Thousand euro 31 December 2017

Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities

Expenses: Commissions and bank interest (5,455) - - (5,455) Purchase of inventories - - (1,204) (1,204) Other purchases - - (100) (100) Income: Provision of services (a) - - 1,803 1,803

(a) €936 thousand for services provided by the Company to Merlin Properties Socimi, S.A. in relation to marketing activities, land management and other services.. As a result of the operation described in Note 1, Merlin Properties Socimi, S.A. was subrogated to the position of Metrovacesa, S.A. Additionally, €867 thousand invoiced to MPYA for management services..

21. LEGAL INFORMATION ON THE BOARD OF DIRECTORS AND SENIOR MANAGEMENT

a)Remuneration and other benefits paid to the Company's Board of Directors and Senior Management

The most significant salary and benefit information for 2018 and 2017 is summarised below:

Thousand euro

31/12/2018 31/12/2017 Members of the Board of Directors Remuneration item Fixed and variable remuneration 2,182 999 Benefits in kind 35 10 Per diems - - Indemnities - - Gifts per bylaws 1,234 - Other benefits - Board of Directors Life insurance premiums 8 20 Pension funds and plans 63 8 Executives:

Total remuneration accrued by senior management (*) 2,116 542

(*) Figures do not include Pension Plan or Life Insurance.

As mentioned in Note 1.c.4, certain members of the Board of Directors and some members of senior management are entitled to an incentive plan based on shares and cash remuneration. The amount accrued by the members of the board of directors totals €769 thousand while the members of senior management have accrued €411 thousand.

b) Situations of conflict of interest of directors

As part of the duty to avoid conflicts with the Company's interests, during the year the directors that have held positions on the Board of Directors have fulfilled the obligations set forth in article 228 of the Spanish Companies Act. Additionally, they and parties related to them have not come under the provisions concerning conflicts of interest set out in article 229 of this Act, except where the pertinent authorisation was obtained.

It is common policy for Board members to abstain during the meetings of the Board of Directors or executive committees in connection with operations and/or agreements which could give rise to conflicts of interest in the terms recorded in the minutes for 2018. In any event, this has no effect with respect to article 229 concerning situations of conflicts of interest.

22. EVENTS AFTER THE END OF THE REPORTING PERIOD

 Majority shareholders

The shareholders that hold significant interests in the capital of Metrovacesa, S.A., both direct and indirect, of more than 3% of share capital at the date of preparation of these accounts, are as follows:

Shares % of Direct Indirect Total Capital Banco Santander Group 40,472,576 26,426,709 66,899,285 44.11% Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14,321,573 17,301,265 31,622,838 20.85% Grupo S.A. Group Banco Popular Español* 7,970,551 - 7,970,551 5.25% Schroders, PLC - 7,835,594 7,835,594 5.17% Quasar Investment, S.a.r.l.** 217,389 5,773,159 5,990,548 3.95% Julius Baer Group, Ltd - 4,566,672 4,566,672 3.01% Other shareholders (stock exchange) and 26,790,853 - 26,790,853 20.67% treasury shares Total 89,772,942 61,903,399 151,676,341 100.00% (*) Banco Popular Español forms part of the Santander Group (**) Banco Popular has a 49% indirect interest in Project Quasar Holdco.

 Distribution of reserves

During the meeting of the parent’s Board of Directors of 27 February 2019, it was agreed to propose the motion to shareholders at General Meeting to distribute available reserves in an amount of €50,000 thousand.

23. AUDITORS’ FEES

In 2018 and 2017 the fees relating to audit services rendered by the auditors of the Group’s consolidated annual accounts (PricewaterhouseCoopers Auditores S.L.) or companies related thereto through control, common ownership or management, and the fees for services invoiced by auditors of the separate annual accounts of the companies included in the consolidation scope and by related entities as a result of a relationship of control, common ownership or management, were as follows:

2018 2017 Audit services 148 103 Other authentication services 137 207 Total audit and related services 285 310 Total other income - -

Total professional services 285 310

From the year -end date to the date of preparation of these consolidated annual accounts, the fees invoiced for non audit and related services, provided by the auditor, amounted to €12 thousand (€0 thousand in 2017).

No fees have accrued at 31 December 2018 or at 31 December 2017 for work performed by other companies of the PwC network.

APPENDIX I

SUBSIDIARIES Net interest in holder 31.12.2018 31.12.2017 Registered 2018 2017 Name Activity (thousand (thousand Group company holder office (%) (%) euro) euro) Real estate promotion and Inmobiliaria Das Avenidas Novas, S.A. Portugal 100% 100% 6 2,996 Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Promociones Vallebramen, S.L. Spain 100% 100% - - Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Fuencarral Agrupanorte, S.L. (formerly ALQ.13) Spain 100% 100% 100,691 100,691 Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Metrovacesa Inmuebles y Promociones, SL Spain 100% 100% 24,454 24,454 Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Metrovacesa Promoción Y Arrendamiento. S.A. Spain 99.97% 99.93% 339,854 339,701 Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Desarrollo de Infraestructuras de Castilla, S.A. Spain 100% 100% 72 72 development S.A. Real estate promotion and Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Vailen Management, S.L Spain 100% 100% . - development S.A. Global Carihuela Patrimonio No Estratégico, Real estate promotion and Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Spain 100% 100% 16,230 16,230 S.L. development S.A.

Net interest in holder ASSOCIATES (*) AND JOINT VENTURES (**) 31/12/2018 31/12/2017 Registered 2018 2017 Name Activity (thousand (thousand Group company holder office (%) (%) euro) euro) Real estate promotion and Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (*) Spain 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (*) Spain 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (*) Spain 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (*) Spain 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Monteburgos Holding Spain, S.L. Spain 24% - 209 - Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Valdicsa, S.A. (**) Spain - 33% - - Metrovacesa, S.A. development Real estate promotion and Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Front Maritim del Besos, S.L. (*) Spain 39% - 58,776 - development S.A.

(*) Joint ventures (**) Company liquidated

INDIRECT INTERESTS:

Net interest in holder

OTHER NON CONSOLIDATED INVESTMENTS 31/12/2018 31/12/2017 Registered 2018 2017 Name Activity (thousand (thousand Group company holder office (%) (%) euro) euro) Urbanizadora Fuente San Luis, S.L. Spain Construction and sale 10% 2 -

APPENDIX I(*) Financial information included herein

APPENDIX II

APPENDIX II

Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Monteburgos Front Maritim Valdepolo I, S.A. Valdepolo II, S.A. Valdepolo III, S.A. Valdepolo IV, S.A. Holding Spain, del Besos, (*) (*) (*) (*) S.L. (*) (a) S.L. (*) Condensed financial information at 31/12/2018 Current assets 23,185 23,176 23,165 23,178 511 164,326 Current liabilities (33) (32) (32) (33) (743) (12,189) Net current assets 23,152 23,144 23,133 23,145 (232) 152,137 Non-current assets 848 850 850 850 2,321 0 Non-current liabilities (24,750) (24,750) (24,750) (24,750) (1,170) 0 Net non-current assets (23,902) (23,900) (23,900) (23,900) 1,151 0 Total net assets (750) (756) (767) (755) 919 152,137 Revenue (4) (4) (4) (4) - (3) Profit/Loss for the year (76) (76) (76) (76) 46 (3) (a) Includes consolidated financial statements of Monteburgos Holding Spain, S.L. and Las Tablas Propco I, S.L.

Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora L'Esplay Valdicsa, S.A. Valdepolo I, S.A. (*) Valdepolo II, S.A. (*) Valdepolo III, S.A. (*) Valdepolo IV, S.A. (*) Valencia, S.L. (**) (*) Condensed financial information at 31/12/2017 Current assets 23,097 23,089 23,078 23,091 - 3,217 Current liabilities (22) (22) (21) (22) - 3,809 Net current assets 23,075 23,067 23,057 23,069 - 7,026 Non-current assets 848 850 850 850 - - Non-current liabilities (24,750) (24,750) (24,750) (24,750) - - Net non-current assets (23,902) (23,900) (23,900) (23,900) - - Total net assets (827) (833) (843) (831) - 7,026 Revenue (5) (5) (5) (5) - (8) Profit for the year (94) (85) (86) (86) - (8)

(*) The financial information included in this appendix has not been audited (**) Company liquidated

Consolidated management report for the year ended 31 December 2018

1. Significant events during the period

Significant operations in the period 1 January 2018 to 31 December 2018.

 Flotation

On 6 February 2018 the parent’s shares started trading on the Madrid, Barcelona, Valencia and Bilbao stock exchanges at an initial share price of €16.50 per share.

The majority shareholders placed 39,130,435 shares on the market at a unit value of €16.50 per share.

On 2 February 2018 a Stock Lending Agreement was entered into for 3,913,043 shares in Metrovacesa, S.A. with Morgan Stanley & Co. International plc as the stabilising agent in order to have the shares available for subsequent sale within the framework of the stabilising arrangements permitted under capital market regulations and in order to meet excess demand (over allotment).

During the stabilization period (30 day from the start of trading), the stabilizing agent traded in the shares granted under the aforementioned agreement. At the end of the stabilization period the stabilizing agent returned the shares to their initial owners.

 Sale under private turnkey project

During November 2017 the Company signed a private agreement with a Socimi, engaged in investing in assets for rent, for the transfer of offices being built on the plot in Josefa Valcárcel for €29,700 thousand. The asset was transferred on 28 September, i.e., 3 months ahead of schedule.

 Commercial agreement with Tishman Speyer

In July Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A entered into a joint venture with the international real estate group Tishman Speyer, for the development of an office complex in Las Tablas area (Madrid). This complex will be developed on land that Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A will transfer to the Joint Venture in which it has a 24% stake.

 Strategic alliance

In December the parent company entered into a strategic alliance with the company Endesa Generación, S.A. in order to drive the development process in an area where both have common interests.

 Bridge financing

On 15 January 2018 the parent fully repaid this financing.

 Corporate financing

The Group used corporate financing in an amount of €90,000 thousand and made partial repayments as established under the financing agreement. At the present date, there are balances not yet used amounting to €185,000 thousand.

 Financial position

The Financial Area, which is responsible for managing financial risks, reviews the capital structure as well as the net debt (which is defined as cash on hand less third-party debt classified as bank borrowings) to asset fair value ratio (Gross Asset Value — GAV). The Group’s long-term plan is to not exceed 25% debt as measured by this ratio. At 31 December 2018 the ratio is -1.86%.

Net financial debt 31/12/2018 (+) Bank borrowings* 81,157 (-) Available cash (120,500) (-) Other financial assets (7,110) (46,453) (*) Net amount of advance payments made at the time of arranging corporate financing amounting to €5,336 thousand at 31 December 2018.

Asset market value (GAV) €2,567,884 thousand (not including the market value of the assets owned by equity method companies whose attributed value is €104,316 thousand).

With respect to results for the year ended 31 December 2018, the following should be noted:

 Sales and margin

As detailed in Note 17, during the year ended 31 December 2018, revenue amounted to €190,416 thousand, mainly because of the contribution to revenues of sales of property developments and sales of land (€189,461 thousand), services provided to third parties (€374 thousand) and lease income (€581 thousand). During the year ended 31 December 2017 revenue amounted to €28,189 thousand mainly due to the contribution to revenues of sales of property developments (€24,320 thousand) and the provision of services to third parties (€3,624 thousand).

During the year ended 31 December 2018 the company’s gross margin, prior to the reversal of impairment associated with deliveries understood as the difference between the amount of inventory sales totalling €189,461 thousand and the related cost amounting to €158,348 thousand, totalled €31,113 thousand. During the year ended 31 December 2017 the company’s gross margin, understood as the difference between the amount of inventory sales totalling €24,320 thousand and the related cost amounting to €19,399 thousand, totalled €4,921 thousand.

 Structural costs

Structural costs amount to €29,237 thousand and include staff costs amounting to €12,842 thousand for the year ended 31 December 2018. At 31 December 2017 structural expenses amount to €15,384 thousand and include staff costs amounting to €6,447 thousand.

 Profit /(loss) for the period

Accumulated losses at 31 December 2018 and 2017 amounted to €5.022 thousand and €38,908 thousand, respectively.

2. Risk factors

As mentioned in Note 3 to the accompanying consolidated accounts, as a result of the Group’s activities, there are inherent risks regarding the environment, regulatory framework and transactions that must be identified and controlled using the risk management systems established by the Group.

The Group has a Risk Control and Management Policy that establishes principles for taking action so that the important risks faced by Metrovacesa, S.A. and its Group are always identified, measured, reported and to the extent possible, controlled.

3. Information regarding related parties

Note 20 to the accompanying consolidated accounts provides details of the transactions carried out with related parties.

A large part of those transactions originate from financing agreements and the corresponding financial expenses charged by financial institutions that are shareholders of the parent company, as well as financial transactions with other group companies.

4. Events after the reporting period

 Majority shareholders

The shareholders that hold significant interests in the capital of Metrovacesa, S.A., both direct and indirect, of more than 3% of share capital at the date of preparation of these accounts, are as follows:

Shares % of Direct Indirect Total Capital

Banco Santander Group 40,472,576 26,426,709 66,899,285 44.11% Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Group 14,321,573 17,301,265 31,622,838 20.85% BancoGrupo PopularS.A. Español* 7,970,551 - 7,970,551 5.25% Schroders, PLC - 6,617,871 6,617,871 4.36% Quasar Investment, S.a.r.l.** 217,389 5,773,159 5,990,548 3.95% Julius Baer Group, Ltd - 4,566,672 4,566,672 3.01% Other shareholders (stock exchange) and 28,008,576 - 28,008,576 18.47% treasury shares Total 90,990,665 60,685,676 151,676,341 100.00% (*) Banco Popular Español forms part of the Santander Group (**) Banco Popular has a 49% indirect interest in Project Quasar Holdco.

 Distribution of reserves

During the meeting of the parent’s Board of Directors of 27 February 2019 it was agreed to submit to the General Shareholders’ Meeting the motion for the distribution of available reserves amounting to €50,000 thousand.

5. Outlook

Demand for residential housing will continue to grow, driven by the improvement in employment, low financing costs and the increased attractiveness of housing as investments. We are currently in a scenario marked by growing home sales, which will be driven by the following factors:

1) Expansion cycle and improvement in employment 2) Low financing costs 3) Profitability compared to alternative investments 4) Cultural preference for purchases

6. Cash at bank and in hand

Group’s cash position at 31 December 2018 and 31 December 2017 amounts to €120,500 thousand and €38,307 thousand, respectively. Thanks to this liquidity, together with the cost controls that the Group is implementing and the generation of cash from the development and sale of housing by the Group, the Directors of the parent company can trust that sufficient resources will be available to cover cash needs.

7. Acquisition of treasury shares

During 2018 the parent traded in treasury shares within the framework of a liquidity agreement entered into with Banco Sabadell, S.A. under which the latter acts a provider of liquidity. Additionally, the parent carried out a share repurchase programme during the months of August and September in order to cover the executives’ share-based incentive programme.

At 31 December 2018, the parent company held 302,472 treasury shares.

8. Dividend distribution

No dividends were distributed in 2018 and 2017.

There were restrictions on the distribution of dividends associated with the corporate financing signed on 1 December in 2017.

As from 1 January 2019 dividends may be distributed provided that certain covenants set out in the agreement are met.

9. Research and development expenditure

During the year ended 31 December 2018 no significant investments were made in research and development, due to the characteristics of the Group's business.

10. Average supplier payment period

Note 14 to the annual accounts details the average supplier payment period.

11. Annual Corporate Governance Report

The Annual Corporate Governance Report for 2018 forms part of the Management Report and since the date of publication of the annual accounts is available on the website of the National Securities Market Commission (CNMV) and the website of Metrovacesa (www.metrovacesa.com)

12. Alternative performance measures

As is indicated in Notes 1 and 2 to the consolidated annual accounts, the Group prepares its consolidated accounts in accordance with the International Financial Reporting Standards adopted by the European Union (IFRS-EU). It also presents some Alternative Performance Measures (APMs) to provide additional information to facilitate the comparison and understanding of its financial information, as well as the taking of decisions and the evaluation of the Group’s performance. Users of the financial information should consider the APMs to supplement the figures provided in accordance with the basis of presentation of the consolidated annual accounts, but never as a replacement of those figures.

The most significant APMs are as follows:

Gross Margin

Definition: Sales of inventories – Change in inventories – Supplies (excluding losses due to inventory impairment).

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated annual accounts is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 Sale of inventories (Note 17) 189,461 24,320 Changes in inventories and related costs (Note 17) (158,348) (19,399) Gross margin on developments 31,113 4,921

Explanation of use: The result from, or the gross margin on, developments is considered by the parent company’s directors to be a business performance measure since it provides information regarding the profit or gross margin obtained on development projects based on external sales, less the costs incurred to obtain those sales. That calculation also takes into account the impairment of real estate assets that were sold during the year. Gross development margin does not include the yields arising as a result of the sale of land.

Comparison: The Group presents a gross margin of €31,113 thousand at 31 December 2018, compared with a gross margin of €4,921 thousand at 31 December 2017. This is a positive change of €26,192 thousand due to the growth in business in terms of deliveries and sales of land.

Net Margin

Definition: Gross margin less costs of sales and marketing directly attributable to developments which are included under the heading Other operating expenses.

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated annual accounts is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 Gross Margin 31,113 4,921 Costs of sales and marketing(1) (8,107) (1,797) Net Margin 23,006 3,124 (1) Marketing expenses directly attributable to property developments. Under accounting legislation, such expenses may not be capitalised. They are recognised under external services on the consolidated income statement.

Explanation of use: the net margin is considered by the parent company’s directors to be business performance measure since it provides information regarding the net margin obtained on developments that generated revenue during the year. The net margin is calculated based on the profit or gross margin, net of certain costs associated with marketing and selling the relevant developments. The net margin includes revenue resulting from sales of land on the understanding that it is a relevant part of the group’s activity.

Comparison: The Group presents a net margin €23,06 thousand at 31 December 2018, compared with a net margin of €3,124 thousand at 31 December 2017. This is a positive change of €19,882 thousand due to the increase in business in terms of land sales of land.

EBITDA

Definition: Net Margin + Services rendered + Other operating income – Staff costs – Other operating expenses excluding costs of sales and marketing (external services adjusted for marketing expenses).

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated annual accounts is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 Net Development Margin 23,006 3,124 Provision of services (Note 17.a) 374 3,624 Lease income (Note 17.a) 581 240 Other (Note 17.a). - 5 Services provided (Note 17.b) (324) (1,906) Lease related costs (Note 17.b) (1,984) (150) Staff costs (Note 17.c) (12,842) (6,447) External services less marketing expenses (8,288) (7,140) Other gains or losses (1,222) 195 EBITDA (699) (8,455)

Explanation of use: EBITDA is considered by the parent company’s directors to be a business performance measure since it provides an analysis of the results obtained during the year (excluding interest and taxes, amortisation/ depreciation and impairment) as an approximation of the operating cash flows that reflect the generation of cash. It is also a figure widely used by investors when valuing companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate debt levels by comparing EBITDA against net debt and also comparing EBITDA against debt service.

Comparison: The Group presents negative EBITDA of €699 thousand at 31 December 2018, compared with negative EBITDA of €8,455 thousand at 31 December 2017. This is a positive change of €7,756 thousand due to the increase in business conducted by the Company.

Net financial debt

Definition: Financial debt – available cash +/- other financial assets and liabilities.

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated annual accounts is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 Bank borrowings (1) 81,157 47,561 Available cash (Note 11) (120,500) (38,307) Other financial assets/liabilities (7,110) (1,427) Net financial debt (46,453) 7, 827 (1) (*) Net amount of advance payments made at the time of arranging corporate financing amounting to €5,336 thousand at 31 December 2018

Explanation of use: net financial debt is a financial figure that measures the net debt held by a Company. It is also a figure widely used by investors when determining the net financial leveraging of companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate the net debt level.

Comparison: At 31 December 2018 the Group presents net financial debt totalling €46,452 thousand compared with a total negative figure of € (7,882) thousand at 31 December 2017, primarily due to the bridge financing provided by the controlling shareholders.

Leverage

Definition: Net financial debt / Total assets

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated annual accounts is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 Net financial debt (a) (46,453) 7,827 Total assets (b) 2,593,824 2,547,037 Leveraging (a) / (b) (1.79%) 0.31%

Explanation of use: Leveraging is an indicator that measures the Company’s borrowing position. It is widely used by investors when determining the financial leveraging of real estate companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate debt levels.

Comparison: At 31 December 2018 the Group presents negative leveraging of 1.79%, compared with a ratio 0.31% at 31 December 2017, primarily due to the increase in the group’s business activities.

Return on capital employed (ROCE)

Definition: Adjusted EBITDA / (sum of the average balances between 31 December 2018 and 31 December 2017 for Equity and Net financial debt, respectively).

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated annual accounts is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 EBITDA (699) (8,455) Average equity* 2,395,233 1,698,275 Net financial debt for the year ** (27,140) (10,359) ROCE (0.03%) (0.50%)

(*) Equity at 31 December 2018 totals €2,393,090 thousand and €2,397,376 thousand at 31 December 2017, and the average balance therefore results from the average of those two figures.

(**) Net financial debt at 31 December 2018 amounts to €(46,453) thousand and €7,827 thousand at 31 December 2017, and the average balance therefore results from the average of those two figures.

Explanation of use: the return on capital employed (ROCE) is considered by the parent company’s Directors to be a business performance measure, since it measures the profitability of a company taking into consideration a particularly important matter such as the efficiency with which capital is employed. It is widely used by investors to determine the actual profitability of a company.

Comparison: At 31 December 2018 the Group presents negative ROCE of 0.03% compared with negative ROCE of 0.50% at 31 December 2017, mainly due to the capital increase recognised at the start of 2018.

Loan to Value (LTV)

Definition: Net financial debt / (Market value of the real estate assets recognised under investment property + market value of the real estate assets recognised in inventories.)

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated annual accounts is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 Net financial debt (46,453) 7,827 Market value of the portfolio recognised under investment properties 340,092 370,577 (Note 6) Market value of the portfolio recognised under inventories (Note 9) 2,227,826 2,210,178 LTV (1.81%) 0.30%

Explanation of use: the LTV is an indicator that measures a Company’s debt position compared with the market value of its real estate assets. It is widely used by investors when determining the financial leveraging of real estate companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate debt levels.

Comparison: At 31 December 2018 the Group presents a Loan to Value of -1.81% compared with a ratio of 0.30% at 31 December 2017, mainly due to the reduction in the net financial debt owing to deliveries during the year.

Loan to Cost (LTC)

Definition: Net financial debt / (Inventories - Prepayments to suppliers + Investment properties)

Explanation of use: the LTC is an indicator that measures the Company’s debt position. It is widely used by investors when determining the financial leveraging of real estate companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate debt levels.

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated annual accounts is as follows:

31/12/2018 31/12/2017 Net financial debt (46,453) 7,827 Inventories (Note 9) 1,840,671 1,906,030 Prepayments to suppliers (Note 9) (4,268) (4,383) Investment property (Note 6) 340,092 370,577 LTC (2.13%) 0.34%

Comparison: At 31 December 2018 the Group presents a LTC of -2.13% compared with a ratio of 0.34% at 31 December 2017, mainly due to the fact that the net financial debt has been significantly reduced thanks to the liquidity obtained as a result of the deliveries of developments and sales of land carried out during 2018.

13. Other information

As the Company’s shares started trading during 2018, it will issue several of the reports associated with listed companies required under corporate governance regulations for listed companies.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

PREPARATION OF THE CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS AND CONSOLIDATED MANAGEMENT REPORT FOR 2018

The consolidated annual accounts for the year ended 31 December 2018 of Metrovacesa, S.A. and subsidiaries, consisting of the consolidated balance sheet at 31 December 2018, the consolidated income statement, the consolidated statement of changes in equity and the consolidated cash flow statement and the notes and consolidated management report for the year then ended, were prepared by the Board of Directors of Metrovacesa, S.A. in their meeting of 27 February 2019. The consolidated annual accounts are for the year ended 31 December 2018 and are signed on the last page by all the directors.

Madrid, 27 February 2019

Approved: Mr. Ignacio Moreno Martínez Mr. Lucas Osorio Iturmendi

Chairman of the Board of Directors Secretary to the Board of Directors

Mr Mariano Olmeda Sarrión

Deputy Chairman of the Board of Directors

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

PREPARATION OF THE CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS AND CONSOLIDATED MANAGEMENT REPORT FOR 2018

Signed Mr Ignacio Moreno Martínez Signed Mr Mariano Olmeda Sarrión Member Member

Signed Mr Jorge Pérez de Leza Signed Mr Javier García-Carranza Eguiguren Benjumea Member Member

Signed Mr Cesáreo Rey-Baltar Signed Ms. Beatriz Puente Ferreras Oramas Member Member

Signed Mr Jose Ferris Monera Member Signed Ms. Emma Fernández Alonso Member

Signed Ms Ana Lucrecia Bolado Valle Signed Mr Juan Béjar Ochoa Member Member

Signed Mr Vicente Moreno García-Mansilla Signed Mr Carlos Manzano Cuesta Member Member

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

Cuentas anuales consolidadas e informe de gestión consolidado correspondientes al ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2019

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

BALANCE CONSOLIDADO (Expresadas en miles de euros)

ACTIVOS Nota 31/12/2019 31/12/2018 Activos no corrientes Inmovilizaciones materiales e intangibles 1.629 929 Inversiones inmobiliarias 6 334.090 340.092 Inversiones en empresas asociadas 7 61.125 58.990 Cuentas a cobrar 8 y 10 95.675 79.971 Activos por impuestos diferidos 15 95.612 96.948 Total activos no corrientes 588.131 576.930 Activos corrientes Existencias 9 1.902.343 1.840.671 Cuentas comerciales y otras cuentas a cobrar 8 y 10 25.081 17.449 Administraciones públicas deudoras 15 5.003 2.419 Otros activos financieros 8 y 10 18.667 9.404 Efectivo y otros activos líquidos equivalentes 8 y 11 139.698 146.951 Total activos corrientes 2.090.792 2.016.894

Total activos 2.678.923 2.593.824

Las notas 1 a 22 adjuntas forman parte integrante de estas cuentas anuales consolidadas.

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

BALANCE CONSOLIDADO (Expresadas en miles de euros)

Nota 31/12/2019 31/12/2018 PATRIMONIO NETO Patrimonio Neto atribuible a los accionistas de la Sociedad Capital social 12.a 1.092.070 1.092.070 Prima de emisión 12.a 1.328.323 1.378.298 Otras reservas 12.b (742) (546) Ganancias acumuladas 12.b (84.028) (79.523) Reservas en sociedades por puesta en equivalencia 12.b (2.665) (2.675) Acciones en patrimonio propias (2.801) (3.732) Otras aportaciones de socios 10.995 9.109 Otros instrumentos de patrimonio neto 387 575 Ajustes por cambios de valor (775) (569) Socios externos 12.b 79 83 Total patrimonio neto 2.340.843 2.393.090 PASIVOS Pasivos no corrientes Provisiones 13 10.061 10.122 Deuda financiera 8 y 14 94.983 68.119 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 8 y 14 13.928 6.659 Pasivos por impuestos diferidos 15 9.481 8.503 Total pasivos no corrientes 128.453 93.403 Pasivos corrientes Provisiones 13 19.041 13.815 Deuda financiera 8 y 14 53.468 13.038 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 8 y 14 126.866 54.003 Administraciones públicas acreedoras 14 y 15 10.252 26.475 Total pasivos corrientes 209.627 107.331 Total pasivos 338.080 200.734

Total patrimonio y pasivo 2.678.923 2.593.824

Las notas 1 a 22 adjuntas forman parte integrante de estas cuentas anuales consolidadas

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ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019 Y 2018

(Expresadas en miles de euros)

OPERACIONES CONTINUADAS Nota 31/12/2019 31/12/2018 Ventas 16 161.508 190.416 Coste de las ventas 16 (141.412) (160.656) Gastos de personal 16 (14.995) (12.842) Amortizaciones (387) (223) Servicios exteriores (18.936) (16.395) Variación de las provisiones de tráfico 16 5.955 (1.623) Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias 6 6.983 9.672 Resultado por venta de inversiones inmobiliarias 3.886 (76) Otras ganancias o pérdidas (6) (1.222) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 2.596 7.051 Ingresos financieros 1.964 1.492 Gastos financieros (9.325) (9.444) Gastos financieros capitalizados 2.531 1.327 Resultado de entidades valoradas por el método de la (205) 10 participación RESULTADO FINANCIERO (5.035) (6.615)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (2.439) 436 Impuesto sobre las ganancias 15 (2.057) (9.540) RESULTADO DEL PERIODO 12.b (4.496) (9.104) Resultado atribuido a la sociedad dominante (4.494) (9.104) Resultado atribuido a socios externos (2) -

Beneficio / (Pérdida) básica por acción (euros)

- Básica 4 (0,0297) (0,0272) - Diluida 4 (0,0297) (0,0272)

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ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO (Expresadas en miles de euros)

31/12/2019 31/12/2018

Resultado del ejercicio (4.496) (9.104) Partidas que pueden ser reclasificadas a resultados Coberturas de flujos de efectivo (275) (759) Impuesto sobre las ganancias relativo a estas partidas 69 190

Otro resultado global del ejercicio, neto de impuestos (206) (569) Resultado Global Total del Ejercicio (4.702) (9.673)

Total de ingresos y gastos atribuidos a la sociedad dominante (4.700) (9.673) Total de ingresos y gastos atribuidos a socios externos (2) -

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ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019 Y 2018 (Expresadas en miles de euros)

Reservas en Otros Acciones Ajustes Prima sociedades Otras instrumentos Total Capital Otras Ganancias en por Socios emisión por puesta aportaciones de Patrimonio Social reservas acumuladas patrimonio cambios externos acciones en de socios patrimonio Neto propias de valor equivalencia neto Saldo a 1 de enero de 1.092.070 1.378.298 (546) (79.523) (2.675) (3.732) 9.109 575 (569) 83 2.393.090 2019 Total resultado global del - - - (4.494) - - - - (206) (2) (4.702) ejercicio Resultado neto del periodo - - - (4.494) - - - - (2) (4.496) Coberturas de flujo de ------(206) - (206) efectivo Transacciones con los propietarios en su - (49.975) (196) - - 931 1.886 (188) - - (47.542) calidad de tales Adquisición de acciones - - (196) - - 931 - - 735 propias Distribución de Prima de - (49.975) (188) (50.163) Emisión Aportaciones de ------1.886 - - - 1.886 patrimonio Otros movimientos - - - (11) 10 - - - - (2) (3) Movimientos puesta en - - - (10) 10 ------equivalencia Otros - - - (1) - - - - (2) (3) Saldos al 31 de 1.092.070 1.328.323 (742) (84.028) (2.665) (2.801) 10.995 387 (775) 79 2.340.843 diciembre de 2019

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019 Y 2018 (Expresadas en miles de euros)

Reservas en Otros Acciones Ajustes Prima sociedades Otras instrumentos Capital Otras Ganancias en por Socios Total emisión por puesta aportaciones de Social reservas acumuladas patrimonio cambios externos Patrimonio Neto acciones en de socios patrimonio propias de valor equivalencia neto Saldo a 1 de enero 1.092.017 1.378.214 - (69.807) (3.275) - - - - 227 2.397.376 de 2018

Total resultado - - - (9.104) - - - - (569) - (9.673) global del ejercicio Resultado neto del - - - (9.104) ------(9.104) periodo Coberturas de flujo ------(569) - (569) de efectivo

Transacciones con los propietarios en 53 84 (546) - - (3.732) 9.109 575 - (137) 5.406 su calidad de tales Aumento de capital 53 84 ------(137) - Adquisición de - - (546) - - (3.732) - - - (4.278) acciones propias Plan de participación ------575 - - 575 de empleados Aportaciones de ------9.109 - - - 9.109 patrimonio Otros movimientos - - - (612) 600 - - - - (7) (19) Movimientos puesta - - - (600) 600 ------en equivalencia Otros - - - (12) - - - - - (7) (19)

Saldos al 31 de 1.092.070 1.378.298 (546) (79.523) (2.675) (3.732) 9.109 575 (569) 83 2.393.090 diciembre de 2018 Las notas 1 a 22 adjuntas forman parte integral de las cuentas anuales consolidadas

METROVACESA, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019 Y 2018 (Expresadas en miles de euros) Nota 31/12/2019 31/12/2018 1. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN Resultado del periodo antes de impuestos (2.439) 436 Ajustes al resultado: Amortización del Inmovilizado 387 223 Variación de provisiones 16 (5.955) 1.623 Deterioro de instrumentos financieros - - Variaciones de valor de inversiones inmobiliarios 6 (6.983) (9.672) Resultados por bajas y enajenaciones de inmovilizado (3.886) 76 Ingresos financieros (1.964) (1.492) Gastos capitalizados (2.531) (1.327) Gastos financieros 9.325 9.443 Otras ganancias o pérdidas 6 1.222 Otros ajustes al resultado - 8 Resultado ajustado (14.040) 540 Cambios en el capital circulante: - Existencias 9 (49.822) 41.728 - Cuentas a cobrar 10 (10.940) 2.881 - Otros activos financieros corrientes 10 (9.263) (7.932) - Cuentas a pagar 14 67.006 11.549 - Otros pasivos corrientes - - - Otros pasivos no corrientes - 347 Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación - Pagos de intereses (-) (7.963) (9.443) - Cobros de intereses 77 402 - Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios (3.097) (5.567)

Total flujos de efectivo netos de las actividades de explotación (28.042) 34.505 2. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN Inversiones en: Inmovilizado Intangible (467) (399) Inmovilizado Material (617) (182) Inversiones inmobiliarias (1.432) (1.981) Desinversiones en: Inversiones inmobiliarias 10.279 14.000 Total flujos de efectivo netos de las actividades de inversión 7.762 11.438 3. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio: Adquisición de instrumentos de patrimonio propio (546) Emisión de instrumentos de patrimonio 439 137 Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero: Emisión Emisión Deudas con entidades de crédito 114.882 97.580 Otras deudas (aportación de socios a fondos propios) - 10.141 Devolución y amortización de: Devolución Deudas con entidades de crédito sindicado (52.321) (56.635) Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio Distribución prima de emisión (49.974) - Total flujos de efectivo netos de las actividades de financiación 13.026 50.677

AUMENTO/ DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O 11 (7.253) 96.619 EQUIVALENTES Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio 146.951 50.332 Efectivo o equivalentes al final del ejercicio 139.698 146.951

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MEMORIA DE LAS CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019

(Expresada en Euros)

1. INTRODUCCIÓN, BASES DE PRESENTACIÓN DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS Y OTRA INFORMACIÓN

a) Información general

Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. se constituyó por tiempo indefinido por escisión parcial de la sociedad Metrovacesa, S.A. (en adelante “antigua Metrovacesa”) el 18 de febrero de 2016.

En Junta General de Accionistas de fecha 11 de enero de 2016 se aprobó la escisión parcial de la antigua Metrovacesa, sin que se produjera la extinción de ésta, consistente en la escisión del patrimonio perteneciente a su negocio de suelo y promoción inmobiliaria, constituyendo una unidad económica independiente a favor de la nueva sociedad "Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.", la cual se encontraba participada por los accionistas de la antigua Metrovacesa, en la misma proporción que éstos tenían en el momento de ejecución de la escisión.

Como resultado de dicha escisión, Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. y sus Sociedades Dependientes es un grupo que adquirió en bloque y por sucesión universal, el patrimonio perteneciente a la rama de actividad de suelo y promoción de la antigua Metrovacesa. Fruto de esta restructuración de capital, la antigua Metrovacesa aportó activos por valor 1.149.635 miles de euros y pasivos por importe de 109.780 miles de euros a la nueva sociedad (ver apartado b).

El 30 de junio de 2017 la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante acordó el cambio de denominación social a Metrovacesa, S.A., sujeto al cumplimiento de determinadas condiciones suspensivas. Dicho cambio se inscribió en el Registro Mercantil de Madrid con fecha 29 de noviembre de 2017.

La Sociedad Metrovacesa, S.A. (anteriormente Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.) es Dominante del Grupo Metrovacesa (en adelante el Grupo), cuyas sociedades dependientes han sido detalladas en el Anexo 1.

Su domicilio actual se encuentra en Madrid, en calle Quintanavides, número 13, Parque Empresarial Vía Norte.

Metrovacesa, S.A., como Sociedad Dominante, y sus sociedades dependientes tienen principalmente como objeto social según el artículo 2° de los Estatutos Sociales:

• La adquisición o construcción de toda clase de fincas y construcciones para su edificación o mejora con el fin de su ulterior venta.

• La promoción, urbanización y parcelación de bienes inmuebles en general.

• La adquisición de suelo, aprovechamientos urbanísticos o cualquier clase de derechos reales sobre bienes inmuebles para su venta. El desarrollo de actuaciones, bien directamente o a través de las sociedades filiales, de:

i. Gestión inmobiliaria en beneficio propio o a favor de terceros. ii. Promoción y gestión de comunidades inmobiliarias.

• La realización de obras de rehabilitación, acondicionamiento o implantación de edificios completos o parte de ellos.

• La creación, formación y explotación y desarrollo de urbanizaciones de todas clases.

• Asesoramiento técnico y realización de estudios y proyectos relacionados con las actividades inmobiliarias y, en particular, la promoción y realización de las actuaciones urbanísticas técnicas, legales y comerciales necesarias para la puesta en marcha, construcción o cualquier otra forma de explotación de áreas Residenciales, Aparcamientos, residencias para de Tercera Edad y para Estudiantes, Hoteles y cualesquiera otros tipos de equipamientos comunitarios y sociales.

• Participar, en los términos que el Consejo de Administración determine, en el capital de otras sociedades cuyo objeto social sea análogo al descrito en los números precedentes.

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b) Información financiera relativa a los activos y pasivos aportados a la Sociedad en el momento de su constitución

La Sociedad adquiriere las obligaciones de la antigua Metrovacesa que forman parte del Patrimonio Escindido. La Sociedad, por tanto, continúa con todas las relaciones, derechos y obligaciones que pudieran corresponder a la antigua Metrovacesa.

La titularidad del Patrimonio Escindido corresponde a Metrovacesa, S.A. (anteriormente Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A). y queda legitimada de forma automática y sin solución de continuidad para realizar sobre dicho patrimonio toda clase de actos, de disposición, dominio y gravamen. La entrega del Patrimonio Escindido se formalizó el 18 de febrero de 2016 con la escritura de aumento de capital mediante aportaciones no dinerarias de los accionistas, si bien al definirse como una operación bajo control común donde se aportaba una rama de actividad que calificaba como negocio se registraron la totalidad de las transacciones desde el 1 de enero de 2016, siendo por tanto esta fecha la considerada a efectos contables. En este caso los valores aportados fueron los valores predecesores bajo los que estaban registrados en la aportante.

Las masas patrimoniales indicadas en dichas escrituras son las siguientes:

ACTIVOS 18/02/2016 Inversiones en empresas de grupo y asociadas 122.868 Existencias 775.819 Cuentas a cobrar con empresas de grupo y asociadas 148.143 Otros Activos financieros corrientes 102.805 Total activos 1.149.635

PASIVOS Cuentas a pagar con empresas de grupo y asociadas 43.699 Otros pasivos 66.081 Total pasivos 109.780

Activos Netos 1.039.855

c) Operaciones relevantes del ejercicio 2019

• Plan de Incentivo a largo plazo

En relación a la salida a Bolsa, la Junta de Accionistas celebrada el 19 de diciembre de 2017, a propuesta del Consejo de Administración de Metrovacesa, S.A., aprobó un plan de incentivos para el CEO y los miembros de la Dirección. Este plan está compuesto por dos partes, una primera compensación era fija y se devengó como consecuencia de la admisión a cotización de la Sociedad Dominante (MIP) y la segunda sería un plan de remuneración a largo plazo (LTIP).

El coste del MIP fue asumido por los accionistas mayoritarios de la Sociedad Dominante. El importe acordado a ser distribuido ascendió a 1.150 miles de euros, siendo éste el importe a registrar en el estado de resultados y fue abonado el 50% en efectivo durante el primer trimestre del ejercicio 2018 y el resto será abonado en acciones de la Sociedad Dominante, que serán entregadas el 25% tras un año desde que la sociedad comience a cotizar y el otro 25% después del segundo año, siempre que los beneficiarios sean empleados del grupo. En febrero de 2019 la Sociedad Dominante ha procedido al abono de 12.279 acciones entre los beneficiarios.

La Sociedad registró de acuerdo con su devengo las correspondientes aportaciones de los accionistas mayoritarios en el patrimonio neto consolidado con contrapartida en gastos de personal.

Con fecha 5 de febrero de 2018, los accionistas mayoritarios realizaron una aportación de socios a fondos propios por 1.150 miles de euros, al objeto de cubrir los costes del MIP.

El LTIP consiste en la entrega gratuita de acciones tras un periodo de tiempo, sujeto a la consecución de ciertos objetivos de desempeño (incluyen parámetros de crecimiento 25%, parámetros de eficiencia 25% y un parámetro de creación de valor 50%) y a la continuidad en la Sociedad por parte de los beneficiarios. Está compuesto de tres

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ciclos superpuestos, de tres años cada uno, que comenzó en la fecha de admisión a negociación de las acciones de la Sociedad y finalizará el 31 de diciembre de 2022.

La cantidad máxima total a entregar durante la vida del plan (asumiendo un 150% de cumplimiento de los parámetros de desempeño) a la totalidad de los beneficiarios de forma agregada ascenderá a 9,1 millones de euros. Las entregas de las acciones a cada beneficiario se llevarán a cabo una vez finalizado cada uno de los ciclos. El primero de ellos se inició en el momento de admisión de cotización de las acciones y finalizará el 31 de diciembre de 2020. Este plan se liquidará en acciones “equity settle”.

El primer ciclo del LTIP tiene un importe máximo aprobado de 3.040 miles de euros, de los cuales 869 miles de euros se encuentran pendientes de asignación entre los beneficiarios del mismo. Su cumplimiento se encuentra sujeto a métricas referenciadas i) 50% a la evolución de la cotización de las acciones de la Sociedad y ii) 50% magnitudes operativas. El periodo de irrevocabilidad finaliza a 31 de diciembre de 2020.

El segundo ciclo del LTIP tiene un importe máximo aprobado de 1.520 miles de euros, de los cuales 179 miles de euros se encuentran pendientes de asignación entre los beneficiarios del mismo. Su cumplimiento se encuentra sujeto a métricas referenciadas i) 50% a la evolución de la cotización de las acciones de la Sociedad y ii) 50% magnitudes operativas. El periodo de irrevocabilidad finaliza a 31 de diciembre de 2021.

Durante el ejercicio 2019, la Sociedad Dominante ha registrado una provisión de 70 miles de euros en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada para asumir el coste del LTIP (1.180 miles de euros en 2018, de los cuales 1.150 miles de euros corresponden al MIP).

En base a las mejores estimaciones realizadas por la Dirección de la Sociedad Dominante, el importe registrado en los estados financieros asciende a 100 miles de euros, registrados en el epígrafe “otros instrumentos de patrimonio”.

• Aportaciones de Socios

A 31 de diciembre de 2019 se ha registrado un derecho de cobro con los Accionistas mayoritarios por el cual aportarán efectivo por importe de 3.772 miles de euros con el objetivo de cubrir el impacto fiscal proveniente de la aportación no dineraria de las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A., de los cuales un total de 1.886 miles de euros han sido registrados en el estado de resultados consolidado.

• Venta de suelo a sociedad vinculada

Con fecha 4 de junio de 2019 se ha producido la venta de ciertas parcelas situadas en Las Tablas (Madrid) a la asociada Las Tablas Propco I, S.L.U. según las condiciones pactadas en el acuerdo marco de inversión y pacto de socios a efectos de regular los términos y condiciones de un proyecto consistente en la promoción conjunta de oficinas. El precio de la venta ha ascendido a 30.086 miles de euros.

Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. como accionista indirecto del 24% de las participaciones sociales de Las Tablas Propco, S.L.U. ha procedido a realizar las aportaciones necesarias a Monteburgos Holding Spain, S.L., Socio Único de dicha Sociedad. El importe de las aportaciones realizadas a 31 de diciembre de 2019 asciende a 2.342 miles de euros (209 miles de euros en 2018).

• Compra de suelo con pago en especie (permuta):

Con fecha 30 de diciembre de 2019, la Sociedad Dominante ha adquirido de varios suelos por importe de 12.892 miles de euros y le ha transmitido la posesión de diversas viviendas por el mismo importe a accionistas significativos. d) Operaciones relevantes del ejercicio 2018

• Ampliación de capital no dineraria

El 8 de enero de 2018 se emitieron y pusieron en circulación 331.206 acciones de Metrovacesa S.A. de 0,16 euros de valor nominal cada una y prima de emisión de 83 miles de euros en total, suscritas e íntegramente desembolsadas mediante la aportación de 1.200.191 acciones de MPYA de 0,10 euros de valor nominal cada una. Así Metrovacesa, S.A. tomó el control de un 0,039 % adicional de las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. que estaban en manos de minoritarios.

• Contrasplit

La Junta de Metrovacesa de 19 de diciembre de 2017, acordó realizar un “contrasplit” de modo que se agruparon y cancelaron las 6.825.435.539 acciones en que se dividía el capital social de la Sociedad a razón de una acción

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nueva por cada cuarenta y cinco acciones antiguas, quedando formado el capital social por 151.676.341 acciones de nueva emisión, consecuentemente se elevó el valor nominal unitario de las acciones de 0,16 euros a la cifra de 7,20000001476829 euros, de tal modo que la cifra del capital social se mantiene establecida en 1.092.069.657,44 euros. Dicho acuerdo fue elevado a público con fecha 11 de enero de 2018.

Dicha Junta de accionistas autorizó la adquisición y atribución de acciones propias que pudieran surgir, entre otros, a raíz del contrasplit.

• Aportaciones de Socios

Con fecha 29 de enero de 2018, los accionistas mayoritarios realizaron una aportación de efectivo por importe de 9.050 miles de euros con el objetivo de cubrir el impacto fiscal proveniente de la aportación no dineraria de las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A., de los cuales un total de 1.091 miles de euros se registraron en el estado de resultados consolidado.

Asimismo, con fecha 5 de febrero de 2018, los accionistas mayoritarios realizaron una aportación de socios a fondos propios por 1.150 miles de euros, al objeto de cubrir los costes del MIP (Nota 12).

• Salida a bolsa

Con fecha 6 de febrero de 2018 las acciones de la Sociedad comenzaron a cotizar en la bolsa de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao con un precio de salida de 16,50 euros por acción. Los accionistas mayoritarios pusieron en el mercado 39.130.435 acciones a un valor unitario de 16,50 por acción.

e) Variaciones en el perímetro de consolidación

El 20 de diciembre de 2019 se ha producido la compraventa del 100% de las participaciones de la sociedad Metrovacesa Comercial (anteriormente denominada Global Ferida, S.L.) por importe de 3.600 euros.

El 28 de febrero de 2019 se ha producido la liquidación de la sociedad dependiente Avenida das Inmobiliarias Novas, S.L., con un impacto negativo en resultados de 6 miles de euros.

Durante el ejercicio 2018, la sociedad Valdicsa, S.A. que se registraba como inversión por puesta en equivalencia con un valor neto de 0 miles de euros a cierre de 2017, fue liquidada por acuerdo de sus respectivos socios. La inscripción en el registro mercantil de dicha operación se realizó el 27 de septiembre de 2018. La participación del Grupo en la sociedad era del 33,33% y generó un resultado negativo en el estado de resultados consolidado de 1.222 miles de euros registrado en el epígrafe “Otras ganancias y pérdidas”.

El perímetro de consolidación a 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 está detallado en el Anexo I de las presentes cuentas anuales consolidadas.

2. BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS

Las cuentas anuales consolidadas a 31 de diciembre 2019, que han sido obtenidos de los registros contables de la sociedad matriz y el resto de las sociedades integradas en el Grupo al 31 de diciembre 2019, han sido preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y la Interpretaciones del Comité Internacional de Información Financiera (CINIIF) adoptadas por la Unión Europea (en conjunto, la NIIF-UE), de conformidad con el Reglamento (CE) n° 1606/2002 del Parlamento y del Consejo Europeo y sucesivas modificaciones.

La preparación de estas cuentas anuales consolidadas con arreglo a la NIIF-UE exige el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También exige a la Dirección que ejerza su juicio en el proceso de aplicar las políticas contables del Grupo. En la Nota 2.2 se revelan las áreas que implican un mayor grado de juicio o complejidad o las áreas donde las hipótesis y estimaciones son significativas para las cuentas anuales consolidadas.

Las presentes cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas y formuladas por el Consejo de Administración el 27 de febrero de 2020.

Las cifras contenidas en estas cuentas anuales consolidadas, se muestran en miles de euros salvo mención expresa.

2.1 Entrada en vigor de nuevas normas contables

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Durante el ejercicio 2019 han entrado en vigor las siguientes normas e interpretaciones de aplicación obligatoria, ya adoptadas por la Unión Europea, que, en caso de resultar de aplicación, han sido utilizadas por el Grupo en la elaboración de la información adjunta al 31 de diciembre de 2019:

2.1.1 Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones de aplicación obligatoria en el ejercicio

El grupo ha aplicado las siguientes normas y modificaciones por primera vez para su ejercicio financiero anual que comienza el 1 de enero de 2019:

Normas, modificaciones e interpretaciones obligatorias para los ejercicios comenzados el 1 de enero de 2019:

• NIIF 16 – Arrendamientos: la NIIF 16 – Sustituye a partir del 1 de enero de 2019 a la NIC 17 – Arrendamientos. Esta norma propone para el arrendatario un modelo único en el que todos los arrendamientos (se podrán excluir los arrendamientos poco significativos y aquellos con un período de arrendamiento inferior a doce meses) y se mantiene para el arrendador un modelo dual basado en la actual NIC 17 y los arrendamientos serán financieros u operativos.

El Grupo tiene contratos de arrendamiento operativo por las oficinas de representación y su sede central en Madrid, lo que supondría un incremento de activo y pasivo financiero por las obligaciones de pago futuras. Dado que el impacto sobre las cuentas anuales consolidadas no es significativo, el Grupo ha decidido no registrar importe alguno por este concepto.

• NIIF 9 (Modificación) “Componente de pago anticipado con compensación negativa”: - Los términos de instrumentos con características de pago anticipado con compensación negativa, donde el prestamista podría verse obligado a aceptar un importe de pago anticipado sustancialmente menor que las cantidades no pagadas de principal e intereses, eran incompatibles con la noción de “indemnización adicional razonable” por la rescisión anticipada de un contrato según la NIIF 9. En consecuencia, dichos instrumentos no tendrían flujos de efectivo contractuales que son únicamente pagos de capital e intereses, que los llevaba a contabilizarse a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias. La modificación de la NIIF 9 aclara que una parte puede pagar o recibir una compensación razonable cuando se rescinde un contrato anticipadamente, lo que podría permitir que estos instrumentos se valoren a coste amortizado o a valor razonable con cambios en el otro resultado global. La modificación es efectiva para ejercicios anuales que comiencen a partir de 1 de enero de 2019. A fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas el Grupo no tiene contratados instrumentos con características de pago anticipado por compensación negativa por lo que no existe impacto para el Grupo.

• CINIIF 23, "Incertidumbre sobre el tratamiento del impuesto sobre las ganancias": La interpretación proporciona requisitos que se suman a los de la NIC 12 “Impuesto sobre las ganancias”, especificando cómo reflejar los efectos de la incertidumbre en la contabilización del impuesto sobre las ganancias. Esta interpretación aclara cómo se aplican los requisitos de reconocimiento y valoración de la NIC 12 cuando existe incertidumbre en su tratamiento contable. En relación a este punto, la Dirección de Metrovacesa interpreta que en base a la tipología de negocio, la naturaleza de los activos y pasivos asociados, y la experiencia de ejercicios anteriores en la estimación de la provisión del impuesto de sociedades, no existen incertidumbres que pudiesen afectar al tratamiento del impuesto, ni a sus activos y pasivos por impuesto diferido presentes y futuros. • NIC 28 (Modificación) “Intereses a largo plazo en asociadas y negocios conjuntos”: Los intereses a largo plazo en una asociada o negocio conjunto que, en sustancia, forman parte de la inversión neta en la asociada o en el negocio conjunto, pero a los que no se aplican el método de la participación, se contabilizan según los requisitos de la NIIF 9 “Instrumentos financieros”. A fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas presentes estados financieros intermedios, todas las inversiones en empresas asociadas y negocios conjuntos están registradas por el método de la participación y por tanto la presente norma no es de aplicación. • NIC 19 (Modificación) “Modificación, reducción o liquidación de los planes”: Esta modificación especifica cómo las empresas deben determinar los gastos por pensiones cuando se producen cambios en un plan de prestaciones definidas. La presente normal no es de aplicación en el Grupo. • Mejoras Anuales de las NIIF. Ciclo 2015 – 2017: Las modificaciones afectan a NIIF 3, NIIF 11, NIC 12 y NIC 23 y aplican a los ejercicios anuales que comiencen a partir de 1 de enero de 2019, todas ellas sujetas a su adopción por la UE. Las principales modificaciones se refieren a: • NIIF 3 "Combinaciones de negocios": Se vuelve a medir una participación previamente mantenida en una operación conjunta cuando se obtiene el control del negocio

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• NIIF 11 "Acuerdos conjuntos": No se vuelve a medir una participación previamente mantenida en una operación conjunta cuando se obtiene el control conjunto del negocio. • NIC 12 "Impuesto sobre las ganancias": Todas las consecuencias impositivas del pago de dividendos se contabilizan de la misma manera. • NIC 23 "Costes por intereses": Cualquier préstamo específico originalmente realizado para desarrollar un activo apto se considera como parte de los préstamos genéricos cuando el activo esté listo para su uso o venta.

Ninguna de las modificaciones anteriores supone impactos significativos en los presentes estados financieros intermedios.

Normas emitidas no vigentes

El Grupo tiene la intención de adoptar las normas, interpretaciones y modificaciones a las normas emitidas por el IASB, que no son de aplicación obligatoria en la Unión Europea a la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, cuando entren en vigor, si le son aplicables.

• NIIF 10 (Modificación) y NIC 28 (Modificación) “Venta o aportación de activos entre un inversor y sus asociadas o negocios conjuntos”: Estas modificaciones aclaran el tratamiento contable de las ventas y aportaciones de activos entre un inversor y sus asociadas y negocios conjuntos que dependerá de si los activos no monetarios vendidos o aportados a una asociada o negocio conjunto constituyen un “negocio”. El inversor reconocerá la ganancia o pérdida completa cuando los activos no monetarios constituyan un “negocio”. Si los activos no cumplen la definición de negocio, el inversor reconoce la ganancia o pérdida en la medida de los intereses de otros inversores. Las modificaciones sólo aplicarán cuando un inversor venda o aporte activos a su asociada o negocio conjunto. Actualmente no existe fecha concreta de aplicación

La presente norma no supone un cambio con respecto a la política actual del Grupo. Actualmente no existen acuerdos de inversión en el Grupo que afecten a ejercicios posteriores por lo que no se puede estimar con fiabilidad cual será el impacto en las cuentas anuales consolidadas de ejercicios posteriores.

• NIIF 17 "Contratos de seguros": En mayo de 2017, el IASB finalizó su proyecto de larga duración para desarrollar una norma contable sobre contratos de seguros y publicó la NIIF 17, "Contratos de seguros". La NIIF 17 reemplaza a la NIIF 4 "Contratos de seguros", que actualmente permite una amplia variedad de prácticas contables. La NIIF 17 cambiará fundamentalmente la contabilidad por todas las entidades que emitan contratos de seguros y contratos de inversión con componentes de participación discrecional. La norma aplicará para los ejercicios anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2021, permitiéndose su aplicación anticipada si también se aplican la NIIF 15, "Ingresos ordinarios procedentes de contratos con clientes" y la NIIF 9, "Instrumentos financieros". La NIIF 17 está pendiente de aprobación por parte de la Unión Europea. La Dirección del Grupo estima que la presenta norma no tendrá impacto en las cuentas anuales consolidadas de ejercicios posteriores.

• NIIF 3 (Modificación) “Definición de un negocio”: Estas modificaciones ayudarán a determinar si se trata de una adquisición de un negocio o de un grupo de activos. La definición modificada pone énfasis en que el producto de un negocio es proporcionar bienes y servicios a los clientes, mientras que la definición anterior se centraba en proporcionar rentabilidad en forma de dividendos, menores costes u otros beneficios económicos a los inversores y otros. Además de modificar la redacción de la definición, se ha proporcionado una guía adicional. Para que se considere un negocio, una adquisición tendría que incluir un insumo y un proceso que juntos contribuyan significativamente a la capacidad de crear productos. La nueva guía proporciona un marco para evaluar cuándo ambos elementos están presentes (incluso para las empresas en etapa temprana que no han generado productos). Para ser un negocio sin resultados, ahora será necesario contar con mano de obra organizada.

Estas modificaciones aplicarán a las combinaciones de negocios cuya fecha de adquisición sea a partir del comienzo del primer ejercicio anual sobre el que se informe que se inicie a partir del 1 de enero de 2020 y a las adquisiciones de activos que ocurran a partir del inicio de ese ejercicio. Se permite la aplicación anticipada.

Actualmente no hay previsión de realizar ninguna operación susceptible de aplicación de dicha norma por lo que no se puede estimar con fiabilidad cual será el impacto en las cuentas anuales consolidadas de ejercicios posteriores.

El grupo tiene la intención de aplicar el enfoque de transición simplificado y no reexpresará las cifras comparativas para el ejercicio anterior a la adopción inicial. Los activos por derecho de uso para los arrendamientos de inmueble se valorarán en el momento de la transición como si las reglas nuevas se hubiesen aplicado siempre. El resto de activos por derechos de uso se valorarán por el importe del pasivo por arrendamiento en el momento de adopción (ajustado por cualquier pago anticipado o gasto por arrendamiento devengado).

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A la fecha actual, el Grupo realiza evaluaciones periódicas del impacto de dichas normas contables en vigor, y se ha concluido que los impactos de estas normas no serán significativos.

No hay otras normas que no sean efectivas todavía y que se esperaría que tengan un impacto material sobre la entidad en los ejercicios financieros corriente o futuros y sobre transacciones en el futuro inmediato.

2.2 Estimaciones y juicios significativos

En las presentes cuentas anuales consolidadas adjuntas se han utilizado ocasionalmente estimaciones realizadas por la Dirección de la Sociedad Dominante y de las entidades consolidadas para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente, estas estimaciones, realizadas en función de la mejor información disponible, se refieren a los siguientes aspectos:

- Determinación de las provisiones.

El grupo hace estimaciones y juicios, basados en información obtenida de expertos independientes y la propia experiencia del Grupo en base a información histórica, en relación a todas las provisiones tales como:

o Provisiones relacionadas con activos financieros (Nota 10)

o Provisiones para riesgos y gastos (Nota 13)

- Estimación de valores razonables de activos inmobiliarios

El valor de mercado de las existencias ha sido obtenido de las valoraciones efectuadas por expertos independientes al 31 de diciembre de 2019. Dichas valoraciones se realizan de acuerdo con los criterios establecidos por "The Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS), métodos detallados en las Notas 2.8a y 2.8b para inversiones inmobiliarias (Nota 6) y existencias (Nota 9), respectivamente.

En relación con los activos y pasivos valorados a valor razonable, el Grupo ha seguido la jerarquía definida en la NIIF 13 para su clasificación en función de los datos de entrada utilizados en la valoración de los mismos y de su observabilidad en mercado.

De acuerdo con la nueva normativa NIIF 13, el nivel jerárquico al que se clasifica un activo o pasivo en su totalidad (Nivel 1, Nivel 2 o Nivel 3) se determina en función del dato de entrada relevante empleado en la valoración más bajo dentro de la jerarquía de valor razonable. En caso de que los datos de entrada utilizados para medir el valor razonable de un activo o pasivo pueden clasificarse dentro de los diferentes niveles, la medición del valor razonable se clasifica en su totalidad en el mismo nivel de la jerarquía de valor razonable que el dato de entrada de nivel más bajo que sea significativo para la medición del valor.

o Nivel 1: Precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la valoración.

o Nivel 2: Datos distinguidos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente a través de técnicas de valoración que emplean datos observables del mercado.

o Nivel 3: Datos de entrada no observables en mercado para el activo o pasivo.

- Clasificación de los activos inmobiliarios

El Grupo analiza de forma individualizada la clasificación de sus activos inmobiliarios considerando existencias aquellos activos que serán desarrollados y promocionados o vendidos en el curso ordinario de sus actividades de negocio e inversiones inmobiliarias aquellos activos destinados a la explotación (mediante su arrendamiento) o terrenos cuyo uso no ha sido determinado en el ámbito temporal del plan de negocio. El Grupo gestiona su cartera de activos de acuerdo a planes de negocio quinquenales aprobados por el Consejo de Administración. Adicionalmente, aplicará las políticas de las reclasificaciones entre epígrafes descritas en las Notas 2.8.a y b.

Recuperación de los activos por impuestos diferidos

La recuperabilidad de los activos por impuestos diferidos se evalúa en el momento en que se generan, y posteriormente en cada fecha de balance, de acuerdo a la evolución de los resultados del Grupo previstos en el plan de negocio del mismo. En particular, en la evaluación de la recuperabilidad de los

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activos por impuestos diferidos se ha tenido en cuenta, entre otros, las sinergias que se deriven de la consolidación fiscal, así como la estimación de beneficios fiscales futuros en base al plan de negocios del Grupo.

Dicho plan de negocios se basa en las hipótesis de crecimiento de ingresos y márgenes asociados durante los próximos 4 años, generados principalmente por el desarrollo de la cartera de suelo del Grupo, excluyendo activos propiedad de sociedades que consolidan por puesta en equivalencia (aproximadamente 75% del suelo es residencial y el 25% comercial), cuya valoración a 31 de diciembre de 2019 asciende a 2.588.195 miles de euros (2.567.885 miles de euros en 2018), y la venta de promociones. A fecha de formulación el Grupo cuenta con un banco de suelos con capacidad para más de 37.000 viviendas aproximadamente, pudiendo variar esta cifra en función del diseño final de los proyectos y se esperan crecimientos anuales de las ventas que se verán acentuadas a partir del año 2020, alcanzando facturaciones que oscilarán entre los 1.000 y 1.300 millones de euros.

Adicionalmente el grupo cuenta con inmuebles en régimen de arrendamiento cuya valoración a 31 de diciembre de 2019 asciende a 44.000 miles de euros (42.000 miles de euros en 2018).

Sin perjuicio de que los criterios de estimación se basan en apreciaciones racionales y con fundamento en elementos objetivos de análisis, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos periodos o ejercicios; lo que se haría, en el caso de ser preciso y conforme a lo establecido en la NIC 8, de forma prospectiva reconociendo los efectos del cambio de estimación en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada de los periodos o ejercicios afectados.

2.3 Comparación de la información

La información contenida en las presentes cuentas anuales consolidadas correspondientes al ejercicio 2018 se presenta única y exclusivamente, a efectos comparativos con la información relativa al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019.

La información a 31 de diciembre de 2019 se ha elaborado aplicando las mismas políticas contables que las empleadas a 31 de diciembre de 2018.

A pesar de las variaciones en el perímetro de consolidación consecuencia de las operaciones societarias descritas en la Nota 1.e. no existen impactos significativos en el estado de resultados consolidado que pudiesen afectar a la comparabilidad de la información incluida en ellos.

2.4 Corrección de errores

En las cuentas anuales consolidadas a 31 de diciembre de 2019 no se han producido correcciones de errores significativos.

2.5 Estacionalidad de las transacciones del Grupo

Dadas las actividades a las que se dedican las Sociedades del Grupo, las transacciones del mismo no cuentan con un carácter cíclico o estacional relevante. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en las presentes notas explicativas de las cuentas anuales consolidadas a 31 de diciembre de 2019.

2.6 Importancia relativa

Al determinar la información a desglosar en las presentes notas explicativas sobre las diferentes partidas de las cuentas anuales consolidadas u otros asuntos, el Grupo, ha tenido en cuenta la importancia relativa en relación con las cuentas anuales consolidadas.

2.7 Moneda funcional

El euro es la moneda en la que se presentan las cuentas anuales consolidadas, por ser ésta la moneda funcional en el entorno en el que opera el Grupo.

2.8 Normas de valoración En la elaboración de las presentes cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al periodo finalizado al 31 de diciembre de 2019, se han aplicado los siguientes principios, políticas contables y criterios de valoración:

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a. Inversiones inmobiliarias

La propiedad que se mantiene para la obtención de rentas a largo plazo o para la revalorización del capital o de ambos, y que no está ocupado por las empresas del Grupo, se clasifica como la inversión inmobiliaria. Las inversiones inmobiliarias comprenden edificios de oficinas, naves logísticas y demás estructuras en propiedad. La inversión inmobiliaria también incluye la propiedad que está siendo construida o será desarrollada para uso futuro como inversión inmobiliaria.

Las inversiones inmobiliarias se valoran inicialmente por su coste, incluyendo los costes de transacción relacionados y costes de financiación, si fueran de aplicación. Después del reconocimiento inicial, las inversiones inmobiliarias se contabilizan por su valor razonable.

El valor razonable de las inversiones inmobiliarias refleja, entre otras cosas, los ingresos por rentas de arrendamientos y otras hipótesis que participantes en el mercado considerarían al valorar la propiedad en las condiciones actuales del mercado.

Los gastos posteriores se capitalizan al valor en libros del activo sólo cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con el gasto fluyan al Grupo y el coste del elemento puede ser valorado de manera fiable. El resto de gastos de reparaciones y mantenimiento se registran en la cuenta de resultados cuando se incurren. Cuando se sustituye parte de una inversión inmobiliaria, el valor en libros de la parte reemplazada es dado de baja.

Si la valoración obtenida para una propiedad mantenida en arrendamiento es neta de todos los pagos que se espera que sea hecho, cualquier pasivo registrado por separado en el balance al respecto de arrendamiento se añade de nuevo a llegar al valor en libros de la inversión inmobiliaria para los fines contables.

Los cambios en el valor razonable se reconocen en el estado de resultados consolidado, la determinación del valor razonable de las mismas se ha descrito en Nota 6. Las inversiones inmobiliarias son dadas de baja cuando se han dispuesto.

Cuando el Grupo dispone de una propiedad a su valor razonable en una transacción en condiciones de independencia mutua, el valor de libros inmediatamente antes de la venta se ajusta al precio de la transacción, y el ajuste es registrado en la cuenta de resultados dentro de la ganancia neta del ajuste del valor razonable de las inversiones inmobiliarias.

Si una inversión inmobiliaria se convierte en propiedad ocupada por sus propietarios, ésta se reclasifica como inmovilizado material. Su valor razonable a la fecha de reclasificación se convierte en su coste para los efectos contables posteriores.

Si un elemento de propiedades ocupadas por sus propietarios se convierte en una inversión inmobiliaria, ya que su uso ha cambiado, la diferencia resultante entre el valor contable y el valor razonable de este elemento en la fecha de transferencia es tratada de la misma forma que una revaluación según la NIC 16. Cualquier incremento resultante en el valor de libros de la propiedad se reconoce en la cuenta de resultados en la medida que reverte una pérdida por deterioro anterior, con cualquier incremento que queda reconocido en otro resultado global y aumento directamente al patrimonio en la reserva por revaluación. Cualquier - disminución resultante en el valor de libros de la propiedad se reconoce inicialmente en otro resultado global contra cualquier reserva de revalorización reconocida previamente, con disminución restante reconocido en la cuenta de resultados.

Cuando una inversión inmobiliaria se somete a un cambio de su uso, evidenciado por el inicio de un desarrollo inmobiliario sobre la inversión inmobiliaria para su posterior venta, la propiedad se transfiere a las existencias. El coste atribuido de propiedad para su posterior contabilización como existencias es su valor razonable a la fecha del cambio de su uso. Adicionalmente, tendrá lugar una transferencia entre existencias e inversiones inmobiliarias cuando hay un cambio en el uso de un activo evidenciado por el comienzo de un contrato de arrendamiento sobre el mismo. Cuando el Grupo decide la venta de un activo clasificado en inversiones inmobiliarias sin desarrollo inmobiliario posterior, se mantiene clasificado como inversión inmobiliaria hasta su venta. El Grupo, atendiendo a la definición de inversión inmobiliaria de acuerdo con la NIC 40, ha clasificado como inversiones inmobiliarias aquellos terrenos que se tiene para un uso futuro no determinado.

- Permuta

Cuando un inmovilizado material, intangible o inversión inmobiliaria se adquiere mediante permuta de carácter comercial, se valora por el valor razonable del activo entregado más las contrapartidas monetarias entregadas a cambio, salvo cuando se dispone de evidencia más clara del activo recibido y con el límite de éste. A estos efectos, la Sociedad considera que una permuta tiene carácter comercial cuando la

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configuración de los flujos de efectivo del inmovilizado recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del activo entregado o el valor actual de los flujos de efectivo después de impuestos de las actividades afectadas por la permuta se ve modificado. Además, cualquiera de las diferencias anteriores debe ser significativa en relación con el valor razonable de los activos intercambiados.

Si la permuta no tuviese carácter comercial o no se puede determinar el valor razonable de los elementos de la operación, el activo recibido se valora por el valor contable del bien entregado más las contrapartidas monetarias entregadas, con el límite del valor razonable del bien recibido si es menor y siempre que se encuentre disponible.

b. Existencias Este epígrafe del balance consolidado recoge los activos que las entidades consolidadas:

1. Mantienen para su venta en el curso ordinario de su negocio. 2. Tienen en procesos de producción, construcción o desarrollo con dicha finalidad. 3. Prevén consumirlos en el proceso de producción o en la prestación de servicios.

El Grupo considera que sus existencias no cumplen los requisitos de la NIC 40 para su consideración como inversiones inmobiliarias. Consecuentemente, se consideran existencias los terrenos y demás propiedades que se mantienen para su venta una vez se integra en una promoción inmobiliaria, así como todos aquellos suelos destinados a ser promocionados y/o vendidos en el curso normal del negocio. Los terrenos y solares se valoran a su precio de adquisición, incrementando por los costes de las obras de urbanización, si los hubiere, los gastos relacionados con la compra (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, gastos de registro, etc…) y los gastos financieros incurridos en el periodo de ejecución de las obras de urbanización, o su valor de realización, el menor.

Se consideran como obras en curso los costes incurridos en las promociones inmobiliarias, o parte de las mismas, cuya construcción no se ha finalizado a la fecha de cierre del ejercicio. En estos costes se incluyen los correspondientes al solar, urbanización y construcción, la activación de los gastos financieros incurridos durante el periodo de construcción, así como otros costes directos e indirectos imputables a los mismos. Los gastos comerciales se cargan en el estado de resultados consolidado del periodo en que se incurren.

El importe activado de gastos financieros capitalizados a 31 de diciembre de 2019 ha ascendido a 1.477 miles de euros (1.327 miles a 31 de diciembre de 2018), y se registra en el estado de resultados consolidado minorando el resultado financiero, correspondiente a gastos asociados a promociones en curso.

Las sociedades del Grupo siguen el criterio de transferir los costes acumulados de "Obra en curso de construcción" a "Inmuebles terminados" correspondientes a aquellas promociones, o parte de las mismas, para las que la construcción esté terminada.

Se consideran existencias de ciclo corto aquellas para las que la fecha prevista de desarrollo y promoción no supere los 36 meses.

El coste de las obras en curso y terminadas se reduce a su valor de mercado dotando, en su caso, la provisión por depreciación correspondiente. En cambio, si el valor razonable es superior al valor neto del coste, se mantiene el valor del coste.

El valor de mercado de las existencias del Grupo al 31 de diciembre de 2019, es calculado en función de las valoraciones realizadas por los expertos independientes no vinculados al Grupo, “Savills Consultores Inmobiliarios” y “CBRE Group”. Sus valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).

Para el cálculo de dicho valor razonable, el método principal utilizado es el método residual dinámico para todas las existencias de terrenos y producto en curso y terminado. Este método consiste en estimar el valor del producto final apoyándose en el método de descuento de flujo de caja, y de este valor se restan los costes de desarrollos que incluyen el coste de urbanización, de construcción, honorarios, tasas, etc., así como el beneficio de promotor para estimar el valor residual.

Los ingresos y costes se distribuyen en el tiempo según los periodos de desarrollos y de ventas estimados por el valorador. Se utiliza como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto, sin tener en cuenta financiación ajena, que obtendría un promotor medio en una promoción de las

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características de la analizada. Este tipo de actualización se calcula sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo (determinada mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria).

Los valores clave, por tanto, son los precios de venta y la tasa interna de rentabilidad. En cumplimiento con la normativa la Dirección ha realizado un trabajo de sensibilidades (Nota 9) considerando como hipótesis clave los precios de venta y las tasas internas de rentabilidad donde implícitamente se recoge la variable tiempo.

Dado el carácter incierto que tiene cualquier información basada en expectativas futuras, se podrían producir diferencias entre los resultados proyectados considerados a los efectos de la realización de las mencionadas estimaciones de los valores recuperables de las existencias y los reales, lo que podría dar lugar a modificar las mismas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que, y tal y como se ha descrito en la Nota 2.2 se realizaría, en su caso, de forma prospectiva.

A 31 de diciembre de 2019, en el marco de la elaboración de su plan de negocio y en función de la estrategia acordada por los administradores, el grupo ha realizado un estudio pormenorizado de sus activos acometiendo un plan de negocio individualizado para cada uno partiendo del análisis particular de su realidad, adaptando los plazos de comercialización y precios a su propia singularidad con premisas conservadoras que han traído consigo dotaciones adicionales y que se encuentran dentro de los rangos admisibles sectorialmente aceptados de oscilación posible en las valoraciones realizadas por terceros que habían sido tomadas como referencia en periodos anteriores.

Como se ha mencionado anteriormente la totalidad de la cartera de suelos ha sido valorada por dos expertos independientes, habiéndose tomado dicho valor como referencia a la hora de evaluar deterioros contables a registrar.

Las valoraciones se han realizado a través de un análisis individualizado de cada uno de los activos considerándose las calidades edificatorias previstas en los mismos que a su vez determinan los costes de contratación y los rangos de precios de venta asociados a estos. Asimismo, se han considerado individualmente por activo los periodos medios previstos en la consecución de las diferentes figuras de planeamiento, gestión y disciplina urbanística, así como los periodos medios constructivos de cada promoción en función de la tipología y densidad edificatoria.

Por último, se ha llevado a cabo el cálculo de la tasa de descuento asociada a cada proyecto, las tasas varían en función del estadio de desarrollo del activo (suelo sin iniciar su desarrollo, en construcción, con preventas…) oscilando en términos generales entre el 10% para suelos finalistas y el 20% para suelos en gestión antes de impuestos.

Existen adicionalmente otros parámetros que son fijos en todas y cada una de las valoraciones realizadas siendo los principales los siguientes.

- No se han considerado ventas anticipadas antes del inicio de la construcción de promociones

- Se han estimado que el 80%-100% de las ventas (preventas sobre plano) se llevarán a cabo durante la construcción de las promociones, llevándose a cabo las ventas restantes dentro de unos máximos en términos generales de entre 12 - 20 meses posteriores a la finalización de las mismas.

- No se han considerado incrementos de precios de venta respecto a los precios de mercado existente a la fecha actual.

- Se estima que entre el tiempo necesario para la redacción del proyecto y consecución de la licencia de obra construcción y entrega del proyecto, como la finalización de la comercialización y venta de las unidades pueden transcurrir entre 30 y 36 meses.

Para uno de los ámbitos, los valoradores han asumido un supuesto especial para la valoración del suelo de ese ámbito. Por problemas urbanísticos el plan general de dicho ámbito fue anulado por el organismo territorial correspondiente. Se ha establecido la hipótesis especial de que se apruebe un nuevo plan general con contenidos y desarrollos semejantes al declarado nulo. La dirección considera esta hipótesis razonable con base en el hecho de que la declaración de nulidad proviene de defectos formales y no materiales, así como en base al ámbito temporal estimado. El importe de las existencias valoradas bajo este supuesto asciende a 38.429 miles de euros (38.150 miles de euros en 2018). Para este ámbito donde el tiempo de inicio de construcción es la hipótesis clave se ha realizado un análisis de sensibilidad asumiendo un retraso de 12 meses sobre la hipótesis adoptada. Dicho retraso conllevaría una reducción del valor actual en un 15% aproximadamente, registrándose un deterioro adicional de 6.147 miles de euros (5.662 miles de euros en 2018) en el epígrafe de “Variaciones de las provisiones de tráfico” del estado de resultados consolidado.

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La dirección efectúa una revisión de los modelos de valoración verificándose la razonabilidad de ratios tales como el porcentaje de suelo sobre producto terminado, el beneficio sobre el coste de producción o el beneficio obtenido en función de las ventas.

Todas las estimaciones del valor razonable que resultan para las existencias se incluyen en el nivel 3.

c. Instrumentos financieros

- Activos financieros

Préstamos v partidas a cobrar

Los préstamos y partidas a cobrar son activos financieros no derivados con cobros fijos o determinables que no cotizan en un mercado activo y se incluyen en activos corrientes, excepto para vencimientos superiores a 12 meses desde la fecha del balance consolidado, que se clasifican como activos no corrientes. Los préstamos y partidas a cobrar se incluyen en "Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar" en el balance consolidado.

Estos activos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable, incluidos los costes de transacción que les sean directamente imputables, y posteriormente a coste amortizado reconociendo los intereses devengados en función de su tipo de interés efectivo, entendido como el tipo de actualización que iguala el valor en libros del instrumento con la totalidad de sus flujos de efectivo estimados hasta su vencimiento. No obstante, lo anterior, los créditos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año se valoran, tanto en el momento de reconocimiento inicial como posteriormente, por su valor nominal siempre que el efecto de no actualizar los flujos no sea significativo.

Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias por deterioro de valor si existe evidencia objetiva de que no se cobrarán todos los importes que se adeudan.

El importe de la pérdida por deterioro del valor es la diferencia entre el valor en libros del activo y el valor actual de los flujos de efectivo futuros estimados, descontados al tipo de interés efectivo en el momento de reconocimiento inicial. Las correcciones de valor, así como en su caso su reversión, se reconocen en la cuenta de resultados.

Efectivo y equivalentes al efectivo

El efectivo y equivalentes al efectivo incluyen el efectivo en caja, los depósitos a la vista en entidades de crédito, otras inversiones a corto plazo de gran liquidez con un vencimiento original de tres meses o menos.

- Pasivos financieros

Débitos y partidas a pagar

Esta categoría incluye débitos por operaciones comerciales y débitos por operaciones no comerciales. Estos recursos ajenos se clasifican como pasivos corrientes, a menos que la Sociedad tenga un derecho incondicional a diferir su liquidación durante al menos 12 meses después de la fecha del balance.

Estas deudas se reconocen inicialmente a su valor razonable ajustado por los costes de transacción directamente imputables, registrándose posteriormente por su coste amortizado según el método del tipo de interés efectivo. Dicho interés efectivo es el tipo de actualización que iguala el valor en libros del instrumento con la corriente esperada de pagos futuros previstos hasta el vencimiento del pasivo.

No obstante lo anterior, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no tienen un tipo de interés contractual se valoran, tanto en el momento inicial como posteriormente, por su valor nominal cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no sea significativo.

Deuda financiera Las deudas financieras se reconocen inicialmente por su valor razonable menos los costes de la transacción en los que se haya incurrido. Posteriormente, las deudas financieras se valoran por su coste amortizado; cualquier diferencia entre los fondos obtenidos (netos de los costes necesarios para su obtención) y el valor de reembolso se reconoce en la cuenta de resultados durante la vida de la deuda de acuerdo con el método del coste amortizado.

d. Anticipos de clientes

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Anticipos de clientes: Los importes percibidos de clientes a cuenta de ventas futuras de suelos y/o edificaciones tanto en efectivo como en efectos comerciales, en tanto en cuanto no se produce el reconocimiento de la venta en los términos descritos anteriormente, se registran, en su caso, como anticipos recibidos en el epígrafe "Anticipos de clientes" del pasivo. e. Provisiones

Las cuentas anuales consolidadas del Grupo recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima que la probabilidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen en las cuentas anuales consolidadas, sino que se informa sobre los mismos, conforme a los requerimientos de la NIC 37.

Las provisiones (que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las consecuencias del suceso en el que traen su causa y son reestimadas con ocasión de cada cierre contable) se utilizan para afrontar las obligaciones específicas para las cuales fueron originalmente reconocidas, procediéndose a su reversión, total o parcial, cuando dichas obligaciones dejan de existir o disminuyen.

Procedimientos judiciales y/o reclamaciones en curso

A 31 de diciembre de 2019 se encontraban en curso distintos procedimientos judiciales y reclamaciones entablados contra las entidades consolidadas con origen en el desarrollo habitual de sus actividades. Tanto los asesores legales del Grupo como sus Administradores entienden que las provisiones constituidas son suficientes y que la conclusión de estos procedimientos y reclamaciones no producirá un efecto adicional significativo en las cuentas anuales consolidadas de los ejercicios en los que finalicen.

Provisiones por garantía

Las provisiones para costes de garantías, especialmente los gastos de postventa, otros costes y la garantía decenal establecida en la regulación española para empresas inmobiliarias, se reconocen en la fecha de la venta de los productos pertinentes, según la mejor estimación del gasto necesario para liquidar el probable pasivo del Grupo. f. Impuesto sobre las ganancias

Régimen General

El gasto por el impuesto sobre las ganancias se reconoce en la cuenta de resultados consolidada, excepto cuando sea consecuencia de una transacción cuyos resultados se registran directamente en el patrimonio neto, en cuyo supuesto el impuesto sobre beneficios también se registra en el patrimonio neto.

El gasto por impuesto sobre las ganancias del ejercicio se calcula sobre la base imponible del ejercicio. La base imponible difiere del resultado neto presentado en la cuenta de resultados consolidada porque excluye partidas de ingresos o gastos que son gravables o deducibles en otros ejercicios y excluye además partidas que nunca lo son. El pasivo del Grupo en concepto de impuestos corrientes se calcula utilizando tipos fiscales que han sido aprobados o prácticamente aprobados en la fecha del balance de situación consolidado.

Los activos y pasivos por impuestos diferidos son aquellos impuestos que se prevén recuperables o pagaderos calculados sobre las diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos en las cuentas anuales consolidadas y las bases imponibles correspondientes utilizadas en el cálculo de la ganancia fiscal, y se contabilizan utilizando el método del pasivo en el balance de situación consolidado y se cuantifican aplicando a la diferencia temporal o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos.

Se reconoce un activo o pasivo por impuestos diferidos para las diferencias temporales derivadas de inversiones en sociedades dependientes y empresas asociadas, y de participaciones en negocios conjuntos, salvo cuando el Grupo puede controlar la reversión de las diferencias temporales y es probable que éstas no sean revertidas en un futuro previsible.

No obstante lo anterior:

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i. Los activos por impuestos diferidos solamente se reconocen en el caso de que se considere probable que las entidades consolidadas vayan a tener en el futuro suficientes ganancias fiscales contra las que poder hacerlos efectivos. ii. En ningún caso se registran impuestos diferidos con origen en los fondos de comercio aflorados en una adquisición.

Con ocasión de cada cierre contable, se revisan los impuestos diferidos registrados (tanto activos como pasivos) con objeto de comprobar que se mantienen vigentes, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos de acuerdo con los resultados de los análisis realizados.

La Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante aprobó acogerse en el ejercicio 2017 al régimen de consolidación fiscal regulado en el Capítulo VII, del Título VII, del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, de conformidad con lo establecido en el artículo 70 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, para el período impositivo que se inició el 1 de enero de 2017 y para los sucesivos períodos impositivos, en tanto reúna, junto con sus sociedades dependientes, los requisitos que para ello se prevén en la Ley para acogerse.

El grupo de consolidación fiscal está formado por la sociedad matriz y todas las sociedades dependientes, anónimas o limitadas, residentes en territorio español y en las que la matriz tenga una participación, directa o indirecta de al menos el 75 % del capital (véase Anexo I).

Para el ejercicio iniciado el 1 de enero de 2018 el grupo fiscal de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento se extinguió y las sociedades que lo formaban pasaron a pertenecer al grupo de consolidación fiscal de Metrovacesa, S.A.

g. Ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se imputan en función del devengo.

Concretamente, los ingresos se calculan al valor razonable de la contraprestación cobrada o a cobrar y representan los importes a cobrar por los bienes entregados y los servicios prestados en el marco ordinario de la actividad, menos descuentos, IVA y otros impuestos relacionados con las ventas.

El Grupo reconoce los ingresos cuando el importe de los mismos se puede valorar con fiabilidad y sea probable que los beneficios económicos futuros vayan a fluir a las sociedades del Grupo. No se considera que se puede valorar el importe de los ingresos con fiabilidad hasta que no se han resuelto todas las contingencias relacionadas con la venta.

Venta de promociones inmobiliarias y suelos

Por lo que se refiere a las ventas de promociones inmobiliarias y suelos, las sociedades del Grupo siguen el criterio de reconocer las ventas y el coste de las mismas cuando se han ha transferido al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, con independencia de su transmisión jurídica, que habitualmente resulta en la fecha en la que se escritura la compraventa.

Alquileres

Los ingresos por alquileres se registran en función de su devengo, distribuyéndose linealmente los beneficios en concepto de incentivos y los costes iniciales de los contratos de arrendamiento.

Ingresos por intereses

Los ingresos por intereses se devengan siguiendo un criterio temporal, en función del principal pendiente de cobro y el tipo de interés efectivo aplicable, que es el tipo que descuenta exactamente los futuros recibos en efectivo estimados a lo largo de la vida prevista del activo financiero del importe en libros neto de dicho activo.

Ingresos por dividendos

Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir el pago.

Los ingresos por dividendos procedentes de inversiones se reconocen cuando los derechos de los accionistas a recibir el pago han sido establecidos.

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h. Costes por intereses

Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de promociones inmobiliarias o inversiones inmobiliarias se añaden al coste de dichos activos, hasta el momento en que los activos estén sustancialmente preparados para su uso o venta previstos. Los ingresos procedentes de inversiones obtenidos en la inversión temporal de préstamos específicos que aún no se han invertido en activos cualificados se deducen de los costes por intereses aptos para la capitalización. Los demás costes por intereses se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada en el periodo en que se incurren. i. Capital Social

El capital social está representado por acciones ordinarias. Los costes de emisión de nuevas acciones u opciones se presentan directamente contra el patrimonio neto, como menores reservas.

En el caso de adquisición de acciones propias de la Sociedad Dominante del Grupo, la contraprestación pagada, incluido cualquier coste incremental directamente atribuible, se deduce del patrimonio neto hasta su cancelación, emisión de nuevo o enajenación. Cuando estas acciones se venden o se vuelven a emitir posteriormente, cualquier importe recibido, neto de cualquier coste incremental de la transacción directamente atribuible, se incluye en el patrimonio neto.

j. Consolidación

Dependientes

Dependientes son todas las entidades (incluidas las entidades estructuradas) sobre las que el Grupo tiene control. El Grupo controla una entidad cuando está expuesto, o tiene derecho, a obtener unos rendimientos variables por su implicación en la participada y tiene la capacidad de utilizar su poder sobre ella para influir sobre esos rendimientos. Las dependientes se consolidan a partir de la fecha en que se transfiere el control al Grupo, y se excluyen de la consolidación en la fecha en que cesa el mismo.

Para contabilizar las combinaciones de negocios el Grupo aplica el método de adquisición. La contraprestación transferida por la adquisición de una dependiente se corresponde con el valor razonable de los activos transferidos, los pasivos incurridos con los anteriores propietarios de la adquirida y las participaciones en el patrimonio emitidas por el Grupo. La contraprestación transferida incluye el valor razonable de cualquier activo o pasivo que proceda de un acuerdo de contraprestación contingente. Los activos identificables adquiridos y los pasivos y pasivos contingentes asumidos en una combinación de negocios se valoran inicialmente a su valor razonable en la fecha de adquisición. Para cada combinación de negocios, el Grupo puede optar por reconocer cualquier participación no Dominante en la adquirida por el valor razonable o por la parte proporcional de la participación no Dominante de los importes reconocidos de los activos netos identificables de la adquirida.

Los costes relacionados con la adquisición se reconocen como gastos en el ejercicio en que se incurre en ellos.

Si la combinación de negocios se realiza por etapas, el importe en libros en la fecha de adquisición de la participación en el patrimonio neto de la adquirida anteriormente mantenido por la adquirente se vuelve a valorar al valor razonable en la fecha de adquisición; cualquier pérdida o ganancia que surja de esta nueva valoración se reconoce en el resultado del ejercicio.

Cualquier contraprestación contingente a transferir por el Grupo se reconoce a su valor razonable en la fecha de adquisición. Los cambios posteriores en el valor razonable de la contraprestación contingente que se considere un activo o un pasivo se reconocen de acuerdo con la NIC 39 en resultados. La contraprestación contingente que se clasifique como patrimonio neto no se valora de nuevo y su liquidación posterior se contabiliza dentro del patrimonio neto.

Se eliminan las transacciones inter-compañía, los saldos y las ganancias no realizadas en transacciones entre entidades del Grupo. Las pérdidas no realizadas también se eliminan. Cuando ha sido necesario se han ajustado los importes presentados por las dependientes para adecuarlos a las políticas contables del Grupo.

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Asociadas

Asociadas son todas las entidades sobre las que el Grupo ejerce influencia significativa pero no tiene control que, generalmente, viene acompañado por una participación de entre un 20% y un 50% de los derechos de voto. Las inversiones en asociadas se contabilizan por el método de participación. Bajo el método de la participación, la inversión se reconoce inicialmente a coste, y el importe en libros se incrementa o disminuye para reconocer la participación del inversor en los resultados de la invertida después de la fecha de adquisición. La inversión del Grupo en asociadas incluye el fondo de comercio identificado en la adquisición.

Si la participación en la propiedad en una asociada se reduce, pero se mantiene la influencia significativa, sólo la participación proporcional de los importes previamente reconocidos en el otro resultado global se reclasifica a resultados cuando es apropiado.

La participación del Grupo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus asociadas se reconoce en la cuenta de resultados consolidada, y su participación en los movimientos posteriores a la adquisición en el otro resultado global se reconoce en el otro resultado global con el correspondiente ajuste al importe en libros de la inversión. Cuando la participación del Grupo en las pérdidas de una asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el Grupo no reconoce pérdidas adicionales, a menos que hubiera incurrido en obligaciones legales o implícitas o realizados pagos en nombre de la asociada.

En cada fecha de presentación de información financiera, el Grupo determina si existe alguna evidencia objetiva de que se haya deteriorado el valor de la inversión en la asociada. Si este fuese el caso, el Grupo calcula el importe de la pérdida por deterioro del valor como la diferencia entre el importe recuperable de la asociada y su importe en libros y reconoce el importe adyacente a "la participación del beneficio / (pérdida) de una asociada" en la cuenta de resultados.

Las pérdidas y ganancias procedentes de las transacciones ascendentes y descendentes entre el Grupo y sus asociadas se reconocen en las cuentas anuales consolidadas del Grupo sólo en la medida que correspondan a las participaciones de otros inversores en las asociadas no relacionados con el inversor. Las pérdidas no realizadas se eliminan a menos que la transacción proporcione evidencia de pérdida por deterioro del valor del activo transferido. Las políticas contables de las asociadas se han modificado cuando ha resultado necesario para asegurar la uniformidad con las políticas adoptadas por el Grupo.

Las pérdidas y ganancias de dilución surgidas en inversiones en asociadas se reconocen en la cuenta de resultados.

Acuerdos conjuntos

El Grupo aplica NIIF 11 a todos los acuerdos conjuntos. Las inversiones en acuerdos conjuntos bajo NIIF 11 se clasifican como operaciones conjuntas o como negocios conjuntos, dependiendo de los derechos y obligaciones contractuales de cada inversor. El Grupo ha evaluado la naturaleza de sus acuerdos conjuntos y ha determinado que todos ellos sean clasificados como negocios conjuntos.

Los negocios conjuntos se contabilizan usando el método de la participación (o “puesta en equivalencia”), al igual que las Asociadas. Las ganancias no realizadas en transacciones entre el Grupo y sus negocios conjuntos se eliminan en la medida de la participación del Grupo en los negocios conjuntos. Las pérdidas no realizadas también se eliminan a menos que la transacción proporcione evidencia de una pérdida por deterioro del valor del activo transferido. Las políticas contables de los negocios conjuntos se han modificado cuando es necesario para asegurar la uniformidad con las políticas adoptadas por el Grupo. A 31 de diciembre de 2019 los negocios conjuntos que posee el Grupo están detallados en el anexo I de la presente memoria.

Las operaciones conjuntas se integran por el método de consolidación proporcional. El Grupo combina línea por línea su participación en los activos, pasivos, ingresos y gastos y flujos de efectivo de la entidad controlada conjuntamente con aquellas partidas de sus cuentas que son similares. El Grupo reconoce en sus cuentas anuales consolidadas la participación en los beneficios o las pérdidas procedentes de ventas de activos del Grupo a las entidades controladas conjuntamente por la parte que corresponde a otros partícipes. El Grupo no reconoce su participación en los beneficios o las pérdidas de la entidad controlada conjuntamente y que se derivan de la compra por parte del Grupo de activos de la entidad controlada conjuntamente hasta que dichos activos no se venden a un tercero independiente. Se reconoce una pérdida en la transacción de forma inmediata si la misma pone en evidencia una reducción del valor neto realizable de los activos corrientes, o una pérdida por deterioro de valor. A 31 de diciembre de 2019 no existen operaciones conjuntas llevadas a cabo por el grupo.

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En el Anexo I a estas notas se desglosan los datos de identificación de los negocios conjuntos incluidos en el perímetro de consolidación por el método de participación.

k. Transacciones con partes vinculadas Las transacciones con partes vinculadas se contabilizan de acuerdo con las normas de valoración detalladas anteriormente. Los precios de las operaciones realizadas con partes vinculadas se encuentran adecuadamente soportados y documentados, por lo que los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen riesgos que pudieran originar pasivos fiscales significativos.

l. Estado de flujos de efectivo consolidado

En el estado de flujos de efectivo consolidado se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:

• Flujos de efectivo son las entradas y salidas de efectivo y equivalentes al efectivo.

• Actividades de explotación son las actividades que constituyen la principal fuente de ingresos ordinarios de la entidad, así como otras actividades que no puedan ser calificadas como de inversión o financiación.

• Actividades de inversión son las de adquisición y disposición de activos a largo plazo, así como de otras inversiones no incluidas en el efectivo y los equivalentes al efectivo.

• Actividades de financiación son las actividades que producen cambios en el tamaño y composición de los capitales propios y de los préstamos tomados por parte de la entidad.

A efectos de la elaboración del estado de flujos de efectivo consolidado, se ha considerado como "efectivo y equivalentes de efectivo" la caja y depósitos bancarios a la vista, así como aquellas inversiones a corto plazo de gran liquidez, que son fácilmente convertibles en importes determinados de efectivo, estando sujetos a un riesgo poco significativo de cambios en su valor.

Dentro del epígrafe “otros ajustes al resultado” correspondiente al “flujos de efectivo de las actividades de explotación” se recoge principalmente el impacto de los anticipos de clientes asociados a suelos y promociones materializados en cobros en periodos anteriores cuya entrega se ha producido en el periodo actual.

m. Arrendamientos

Cuando una entidad del Grupo es el arrendatario – Arrendamiento operativo

Los arrendamientos en los que el arrendador conserva una parte importante de los riesgos y ventajas derivados de la titularidad se clasifican como arrendamientos operativos. Los pagos en concepto de arrendamiento operativo (netos de cualquier incentivo recibido del arrendador) se cargan en la cuenta de resultados sobre una base lineal durante el período de arrendamiento.

Cuando una entidad del Grupo es el arrendador – Arrendamiento operativo

Los activos arrendados a terceros bajo contratos de arrendamiento operativo se incluyen dentro del balance consolidado según su naturaleza. Los ingresos derivados del arrendamiento se reconocen de forma lineal durante el plazo del arrendamiento.

n. Activos y pasivos corrientes con vencimiento superior a 12 meses (ciclo largo y corto)

El Grupo ha optado por presentar los activos y pasivos corrientes de acuerdo con el ciclo normal de explotación de la empresa considerando como ciclo corto aquellas que se gestionarán dentro de los próximos 36 meses y como ciclo largo los siguientes 24 meses.

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Miles de euros 2019 2018 Existencias - ciclo largo 527.362 410.037 Existencias – ciclo corto 1.366.461 1.391.057 Total existencias ciclo largo y corto 1.893.823 1.802.094

El grupo considera que ninguno de los pasivos corrientes tiene la consideración de ciclo largo y tiene un vencimiento superior a 12 meses.

o. Derivados financieros y cobertura contable

Los derivados financieros se valoran, tanto en el momento inicial como en valoraciones posteriores, por su valor razonable. El método para reconocer las pérdidas o ganancias resultantes depende de si el derivado se ha designado como instrumento de cobertura o no y, en su caso, del tipo de cobertura.

Los instrumentos de cobertura se valoran y registran de acuerdo con su naturaleza en la medida en que no sean, o dejen de ser, coberturas eficaces.

En el caso de derivados que no califican para contabilidad de cobertura, las pérdidas y ganancias en el valor razonable de los mismos se reconocen inmediatamente en la cuenta de resultados consolidada.

El Grupo designa determinados derivados como coberturas de un riesgo concreto de tipo de interés asociados a los pasivos reconocidos (cobertura de flujos de efectivo).

El Grupo documenta al inicio de la transacción la relación existente entre los instrumentos de cobertura y las partidas cubiertas, así como sus objetivos para la gestión del riesgo y la estrategia para acometer varias transacciones de cobertura. El Grupo también documenta su evaluación, tanto al inicio como sobre una base continua, de si los derivados que se utilizan en las transacciones de cobertura son altamente efectivos para compensar los cambios en los flujos de efectivo de las partidas cubiertas.

La totalidad del valor razonable de un derivado de cobertura se clasifica como activo o pasivo no corriente si el vencimiento de la partida cubierta restante es superior a 12 meses, y como activo o pasivo corriente si el vencimiento de la partida cubierta restante es inferior a 12 meses.

Cobertura de flujos de efectivo

La parte efectiva de cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican como coberturas de flujos de efectivo se reconocen en el otro resultado global consolidado. La pérdida o ganancia relativa a la parte ineficaz se reconoce inmediatamente en el estado de resultados consolidado dentro del resultado financiero.

Los importes acumulados en el patrimonio neto se reclasifican al estado de resultados consolidado en los períodos en que la partida cubierta afecta al resultado. La pérdida o ganancia relativa a la parte efectiva de las permutas de tipo de interés que cubren préstamos a tipo variable se reconoce en la cuenta de resultados dentro de “ingresos / gastos financieros”.

Cuando un instrumento de cobertura vence o se vende, o cuando se dejan de cumplir los requisitos exigidos para contabilidad de cobertura, cualquier ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto hasta ese momento permanece en el patrimonio y se reconoce cuando la transacción prevista se reconoce finalmente en la cuenta de resultados. Cuando se espera que la transacción prevista no se vaya finalmente a producir, la ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto se traspasa inmediatamente al estado de resultados consolidado dentro de “ingresos / gastos financieros”.

3. EXPOSICIÓN AL RIESGO

El Grupo gestiona su capital para asegurar que las compañías del Grupo sean capaces de continuar como negocios rentables a la vez que maximiza el retorno de los accionistas a través del equilibrio óptimo de la deuda y fondos propios.

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La estrategia del conjunto del Grupo ha estado marcada durante el ejercicio 2019 por la prudencia, centrando la gestión en la generación de caja vía mantenimiento del negocio recurrente.

La estructura de capital del Grupo incluye deuda, caja y activos líquidos y fondos propios, que incluye capital, reservas y resultados no distribuidos.

El Área Financiera, responsable de la gestión de riesgos financieros, revisa la estructura de capital, así como el ratio de Deuda neta (definida esta como la deuda bancaria menos tesorería disponible y menos otros activos/pasivos financieros), sobre valor razonable de los activos (Gross Asset Value — GAV). A este respecto el Grupo tiene la previsión para el largo plazo de no sobrepasar un endeudamiento de 25% para este ratio, al 31 de diciembre es de 2019 el ratio es del -1,86% (0,29% en 2018).

Deuda financiera neta (miles de euros) 31/12/2019 31/12/2018 (-) Deuda bancaria* (152.424) (81.157) (+) Tesorería disponible (Nota 11) 72.328 120.500 (+) Otros activos financieros 2.488 7.110 (77.608) 46.453) Valor de mercado de los activos (GAV)** 2.588.195 2.567.884

(*) Importe neto de los pagos anticipados realizados en el momento de la apertura de la financiación corporativa por importe de 3.973 miles de euros a 31 de diciembre de 2019 y 5.337 miles de euros a 31 de diciembre de 2018.

(**) No incluye el valor de mercado de los activos propiedad de sociedades que consolidan por el método de puesta en equivalencia, que tienen un valor de mercado de 117.426 miles de euros a 31 de diciembre de 2019 (104.316 miles de euros a 31 de diciembre de 2018).

Con fecha 31 de diciembre de 2019, la Sociedad Dominante ha firmado un contrato de permuta financiera (“Equity Swap”) con Goldman Sachs International por un importe de hasta 50 millones de euros y con un vencimiento de 27 meses.

Como consecuencia de ello, la Sociedad Dominante ha procedido a suspender el contrato de liquidez que tenía suscrito con Banco Sabadell, S.A. para la gestión de la autocartera

El Grupo distingue dos tipos de riesgos financieros principales:

• Riesgo de liquidez:

Se refiere al riesgo de la eventual incapacidad del Grupo para hacer frente a los pagos ya comprometidos, y/o los compromisos derivados de nuevas inversiones.

• Riesgo de mercado:

1. Riesgos de tipos de interés: se refiere al impacto que puede registrar la cuenta de resultados en su epígrafe de gastos financieros como consecuencia de un alza de los tipos de interés.

2. Riesgo de crédito: se refiere al impacto que puede tener en el estado de resultados consolidado el fallido de las cuentas por cobrar.

3. Riesgo de tipo de cambio: se refiere al impacto que puede tener en el estado de resultados consolidado las variaciones en el tipo de cambio.

A continuación, mencionamos los sistemas de control establecidos para mitigar estos riesgos:

Riesgo de liquidez

El Grupo determina las necesidades de tesorería utilizando dos herramientas básicas:

1. Presupuesto de tesorería con horizonte de 12 meses con detalle mensual y actualización también mensual, elaborado a partir de los presupuestos de tesorería de cada Área.

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2. Presupuesto de tesorería con horizonte 30 días con detalle diario y actualización diaria, elaborado a partir de los compromisos de pago incorporados al Sistema de Información Financiera.

Con estas herramientas se identifican las necesidades de tesorería en importe y tiempo, y se planifican las nuevas necesidades de financiación.

El Grupo mantiene una política de liquidez consistente en la contratación de facilidades crediticias comprometidas e inversiones financieras temporales por importe suficiente para soportar las necesidades previstas por un periodo que esté en función de la situación y expectativas de los mercados de deuda y de capitales. La posición disponible de tesorería del Grupo al 31 de diciembre de 2019 asciende a 72.328 miles de euros (Nota 11) (120.500 miles de euros en 2018). El Grupo dispone de financiaciones comprometidas y no dispuestas a 31 de diciembre de 2019 que ascienden a 563.418 miles de euros (Nota 14) (272.582 miles a 31 de diciembre de 2018).

El 1 de diciembre de 2017 la Sociedad firmó un préstamo sindicado por importe de 275.000 miles de euros, con el propósito de financiar, entre otros, las inversiones de urbanización previstas en el plan de negocio, así como los gastos operativos. Esta financiación será destinada, asimismo, al repago de las deudas financieras del Grupo con vencimientos en el corto plazo. Los términos del acuerdo están basados en los estándares del mercado y permitirá a la Sociedad el cumplimiento de su plan de inversiones en los próximos ejercicios. El vencimiento de la financiación se estableció en 5 años y se remunera a EURIBOR más un margen de mercado.

La revisión del presupuesto de tesorería correspondiente al horizonte de 12 meses y los análisis de sensibilidad realizados por el Grupo permiten concluir que, durante el siguiente año, la Sociedad Dominante será capaz de financiar razonablemente sus operaciones, aún en el caso de que las condiciones del mercado inmobiliario y de financiación se endurezcan.

Riesgo de mercado

Riesgo de tipo de interés

Las variaciones de los tipos de interés modifican el valor razonable de aquellos activos y pasivos que devengan un tipo de interés fijo, así como los flujos futuros de los activos y pasivos referenciados a un tipo de interés variable. El riesgo producido por la variación del tipo de interés se gestiona mediante la contratación de instrumentos derivados que tienen la función de cubrir al Grupo de dichos riesgos.

A 31 de diciembre de 2019 el Grupo tiene contratados instrumentos derivados, tal y como estable el préstamo corporativo, por importe nominal de 91.000 miles de euros, con el mismo vencimiento que el préstamo asociado y un strike de 0,75%.

Los Administradores de la Compañía consideran que una variación en el EURIBOR al que se encuentran referenciada la deuda bancaria actualmente dispuesta no supondría un impacto significativo en el estado de resultados consolidado.

Riesgo de crédito

En relación con los saldos de clientes y otras cuentas a cobrar, una alta proporción de los mismos están referidos a operaciones con entidades públicas nacionales, con lo cual el Grupo considera que el riesgo de crédito se encuentra muy acotado.

Por otro lado, el Grupo no tiene un riesgo de crédito significativo con terceros derivado de su actividad inmobiliaria propia, ya que cobra la práctica totalidad de las ventas en el momento de la escrituración, ya sea por subrogación del comprador en la parte que le corresponde del préstamo promotor o bien por otro método distinto a la elección del comprado. El riesgo de crédito derivado de los aplazamientos de pago en operaciones de venta de suelo o edificios terminados se mitiga mediante la obtención de garantías por parte del comprador o el establecimiento de condiciones resolutorias en caso de impago que derivarían en la reparación de la titularidad del activo vendido y el cobro de una indemnización.

Riesgo de tipo de cambio

Al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018, el Grupo no tiene exposición por riesgo de tipo de cambio.

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4. BENEFICIO/(PÉRDIDA) POR ACCIÓN

a) Beneficio/(Pérdida) básica por acción

El beneficio o pérdida básica por participación se determina dividiendo el resultado neto atribuido al Grupo (después de impuestos y minoritarios) entre el número medio ponderado de las acciones en circulación durante ese ejercicio.

31/12/2019 31/12/2018

Beneficio / (Pérdida) del ejercicio (miles de euros) (4.496) (9.104) Número medio ponderado de acciones en circulación 151.371 334.452 (miles de acciones) Beneficio / (Pérdida) básica por acción (euros) (0,0297) (0,0272)

La Junta de Metrovacesa de 19 de diciembre de 2017, acordó realizar un “contrasplit” de modo que se agruparon y cancelaron las 6.825.435.539 acciones en que se dividía el capital social de la Sociedad Dominante a razón de una acción nueva por cada cuarenta y cinco acciones antiguas, quedando actualmente formado el capital social por 151.676.341 acciones de nueva emisión, consecuentemente se ha elevado el valor nominal unitario de las acciones de 0,16 euros a la cifra de 7,20000001476829 euros, de tal modo que la cifra del capital social se mantiene establecida en 1.092.069.657,44 euros. Dicho acuerdo fue elevado a público con fecha 11 de enero de 2018.

b) Beneficio/(Pérdida) diluida por acción

El beneficio o pérdida diluida por acción se determina de forma similar al beneficio o a la pérdida básica por acción, pero el número medio ponderado de acción en circulación se ajusta para tener en cuenta el efecto dilutivo potencial de las opciones sobre participaciones, warrants y deuda convertible en vigor al cierre de cada ejercicio.

Durante los periodos comprendidos entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2019 y 2018, el beneficio y la pérdida diluida por acción del Grupo coincide con el beneficio y la pérdida básica por participación.

5. INFORMACIÓN POR SEGMENTOS

a) Criterios de segmentación

La compañía ha estructurado la información por segmentos en función de las distintas líneas de negocio del Grupo.

Las líneas de negocio que se describen seguidamente se han establecido en función de la estructura organizativa del Grupo en vigor al 31 de diciembre de 2019 y teniendo en cuenta, por un lado, la naturaleza de los productos (producto residencial, comercial y otros) y los clientes a los que van dirigidos.

La actividad del Grupo se centra, principalmente, en el desarrollo y venta de promociones inmobiliarias residenciales a partir de suelo finalista (incluidos los resultados bajo el capítulo “Desarrollo inmobiliario residencial”), distinguiéndose éstos de los resultados generados por la línea de negocio que no se considera como estratégica como es la promoción de suelos comerciales, cuyos resultados se presentarán bajo el capítulo “Desarrollo inmobiliario comercial”.

Los ingresos y los gastos que no pueden ser atribuidos específicamente a ninguna línea de carácter operativo o que son el resultado de decisiones que afectan globalmente al Grupo – y entre ellos los gastos originados por actividades que afectan a varias líneas de negocios – se atribuyen a una “unidad Corporativa/otros” a la que también se le asignarán las partidas de conciliación y se encontrarán incluidos bajo el epígrafe de “Otros”.

Al desarrollar todas sus actividades en España el Grupo no considera el criterio geográfico como segmento a reportar.

b) Bases y metodología de la información por segmentos de negocio

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La información por segmentos que se expone se basa en los informes mensuales elaborados por la Dirección del Grupo y que se genera por la misma aplicación informática utilizada para obtener todos los datos contables del Grupo (SAP) siendo revisados por el Comité de dirección (donde se encuentran representados la Dirección y el consejo de Administración mediante el Consejero Delegado) para llevar a cabo la toma de decisiones en cuanto a la asignación de recursos y evaluar su rendimiento.

Los ingresos ordinarios del segmento corresponden a los ingresos ordinarios directamente atribuible al mismo, los ingresos ordinarios de cada segmento incluyen las ventas derivadas de las promociones y desarrollos de los suelos y los resultados de las ventas de los suelos realizadas en el curso ordinarios de sus actividades de negocio, no incluyéndose las ganancias derivadas de la venta de inversiones inmobiliarias.

Los gastos de cada segmento se determinan por los gastos derivados de las actividades de explotación del mismo que le sean directamente atribuibles (como es el caso de las partidas “Coste de las ventas”, “servicios exteriores” y variación de las provisiones de tráfico”.

La información utilizada por el Comité de Dirección para la toma de decisiones se extiende hasta el estado de resultados consolidado antes de impuestos.

Los activos y pasivos de los segmentos son los directamente relacionados con la explotación del mismo, más los que le pueden ser directamente atribuibles de acuerdo a los criterios de reparto anteriormente mencionados. No obstante, los epígrafes “Administraciones Públicas deudas” y “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes”, independientemente a su origen están asignados a la línea “Unidad corporativa/Otros”. Los pasivos asignados al segmento no incluyen las deudas por impuesto de las ganancias.

31/12/2019 Residencial Comercial Otros Total Activo no corriente 398.171 179.324 10.636 588.131 Activo Corriente 1.593.838 352.158 144.796 2.090.792 Pasivo no corriente (33.225) (245) (94.983) (128.453) Pasivo corriente (160.161) (39.215) (10.252) (209.628) Activos netos 1.798.623 492.022 50.197 2.340.843

31/12/2018 Residencial Comercial Otros Total Activo no corriente 389.275 179.293 8.362 576.930 Activo Corriente 1.422.539 444.890 149.465 2.016.894 Pasivo no corriente (16.036) (746) (76.621) (93.403) Pasivo corriente (79.466) (1.392) (26.196) (107.054) Activos netos 1.716.312 622.045 55.010 2.393.367

Durante el ejercicio 2019 no se han producido altas significativas.

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31/12/2019 Miles de euros Residencial Comercial Otros Total OPERACIONES CONTINUADAS Ventas 80.656 79.584 1.268 161.508 - Venta de promociones 63.182 - - 63.182 - Venta de suelos 17.042 79.584 - 96.626 - Otros y prestación de servicios 432 - 1.268 1.700 Coste de las ventas (68.761) (72.518) (133) (141.412) Gastos de personal (8.997) (1.499) (4.499) (14.995) Dotación a la amortización - - (387) (387) Servicios exteriores (10.236) - (8.700) (18.936) Variación de las provisiones de tráfico (1.559) (3.843) 11.357 5.955 - Variación de la provisión de existencias (1.559) (3.843) - (5.402) - Reversión de créditos con vinculadas - - 12.040 12.040 - Reversión de cuentas a cobrar - - - - - Otros - - (683) (683) Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias 1.090 5.893 - 6.983 Resultado por venta de inversiones inmobiliarias (3) 3.889 - 3.886 Otras ganancias o pérdidas - - (6) (6) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (7.810) 11.506 (1.100) 2.596

Ingresos financieros - - 1.964 1.964 Gastos financieros - - (6.794) (6.794) Resultado de entidades valoradas por el método de la participación - - (205) (205) RESULTADO FINANCIERO - - (5.035) (5.035) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (7.810) 11.506 (6.135) (2.439)

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31/12/2018 Miles de euros Residencial Comercial Otros Total OPERACIONES CONTINUADAS Ventas 151.988 37.472 956 190.416 - Venta de promociones 137.592 120 - 137.712 - Venta de suelos 14.396 37.352 - 51.748 - Otros y prestación de servicios 956 956 Coste de las ventas (122.834) (35.514) (2.308) (160.656) Gastos de personal (7.063) (1.156) (4.623) (12.842) Dotación a la amortización - - (223) (223) Servicios exteriores (6.738) (3) (9.654) (16.395) Variación de las provisiones de tráfico 391 (1.457) (557) (1.623) - Variación de la provisión de existencias (3.467) (1.457) - (4.924) - Reversión de créditos con vinculadas 2.633 - - 2.633 - Reversión de cuentas a cobrar - - - - - Otros 1.225 - (557) 668 Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias 14.974 (5.302) - 9.672 Resultado por venta de inversiones inmobiliarias (76) - - (76) Otras ganancias o pérdidas (1.222) - - (1.222) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 29.420 (5.960) (16.409) 7.051

Ingresos financieros - - 1.492 1.492 Gastos financieros - - (9.444) (9.444) Gastos financieros capitalizados - - 1.327 1.327 Deterioro y resultado por enajenación de instrumentos financieros - - - - Resultado de entidades valoradas por el método de la participación 10 - - 10 RESULTADO FINANCIERO 10 - (6.625) (6.615) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 29.430 (5.960) (23.034) 436

Otra información

Durante los ejercicios 2019 y 2018 no se han producido transacciones entre los distintos segmentos del Grupo.

No existe ningún cliente que represente de forma individualizada el 10% de los ingresos ordinarios del grupo.

En el activo no corriente hay un importe de 88.254 miles de euros correspondientes a préstamos con negocios conjuntos asignados al segmento residencial.

6. INVERSIONES INMOBILIARIAS

El detalle y movimiento de las partidas incluidas en inversiones inmobiliarias es el siguiente:

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Miles de euros Saldo a 1 de enero de 2019 340.092 Altas 1.432 Bajas por ventas (6.159) Traspasos a existencias (8.258) Ganancias/(Pérdidas) neta de ajustes al valor razonable 6.983 Saldo a 31 de diciembre de 2019 334.090

Miles de euros Saldo a 1 de enero de 2018 370.577 Altas 1.981 Bajas por ventas (14.084) Traspasos a existencias (28.054) Ganancias/(Pérdidas) neta de ajustes al valor razonable 9.672 Saldo a 31 de diciembre de 2018 340.092

Actualmente las inversiones inmobiliarias la constituyen diferentes suelos destinados a la promoción para su posterior arrendamiento por parte de terceros así como activos en alquiler adquiridos, adicionalmente también se han registrado como inversiones inmobiliarias aquellos terrenos cuyo uso futuro no ha sido determinado en el momento de la aportación, considerándose que se mantendrán en la cartera para obtener plusvalías a largo plazo y no venderse dentro del curso ordinario de las actividades del negocio.

Las altas registradas al 31 de diciembre de 2019 y 2018 se corresponden con gastos varios activados.

Del total de las inversiones inmobiliarias el 35,7% (33,7% en 2018) se corresponde con un mismo activo inmobiliario consistente en unos terrenos situados en Madrid, cuyo valor neto contable asciende a 119.245 miles de euros a 31 de diciembre de 2019 (114.705 miles de euros a 31 de diciembre de 2018). De acuerdo con las valoraciones obtenidas de un experto independiente, se ha ajustado el valor de dicho activo a su valor razonable.

Del total de los activos registrados como inversiones inmobiliarias un 78% se corresponden con suelos finalistas “fully permitted”, el resto de la cartera se encuentra en situaciones en donde queda pendiente alguna gestión urbanística, si bien, los Administradores no consideran este punto como un riesgo ya que todos los planes y gestiones urbanísticas se encuentran muy avanzadas y que esperan en los próximos ejercicios lleguen a ser finalistas.

Las valoraciones realizadas por expertos independientes respecto a las inversiones inmobiliarias y existencias (Nota 9) del Grupo han incluido, entre otras, las siguientes hipótesis claves:

Precio de Venta Margen Tasa Interna de Exit Yields (€/m2) Promotor Retorno Implícita

1.180- 5.691 5,0%-55,0% 6,5%-29% 4,5%-16,0%

Los traspasos se corresponden con reclasificaciones a existencias de suelos cuya finalidad es la promoción y posterior venta.

Tal y como se dispone en la norma de registro y valoración 2.8.a las inversiones inmobiliarias han sido ajustadas a su valor razonable de acuerdo con las valoraciones realizadas por el experto independiente. a) Ingresos y gastos procedentes de inversiones inmobiliarias

A 31 de diciembre de 2019 el Grupo ha registrado un total de 432 miles de euros de ingresos por arrendamiento (581 miles de euros en 2018) y unos gastos asociados de 804 miles de euros (1.523 miles de euros en 2018). b) Seguros

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Es política del Grupo contratar todas las pólizas de seguros que se estimen necesarias para dar cobertura a los riesgos que pudieran afectar a las inversiones inmobiliarias.

A 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 la cobertura de los seguros contratados se considera suficiente. c) Cargas y Garantías

El Grupo no mantiene usufructos, embargos o situaciones análogas respecto a las inversiones inmobiliarias. d) Obligaciones

El Grupo no tiene a 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de inversiones inmobiliarias, o para reparaciones, mantenimiento o seguros. e) Valoración y sensibilidad. Análisis de sensibilidad

El Grupo ha realizado valoraciones de sus activos a 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018. Por lo tanto, el valor de mercado al que se registran las inversiones inmobiliarias del grupo a dichas fechas está calculado en función de las valoraciones realizadas por los valoradores independientes no vinculados al Grupo (Nota 2.8.a). El valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo asciende a 334.090 miles de euros y 340.092 miles de euros, respectivamente.

Tal y como se dispone en la norma de registro y valoración 2.8.a, las inversiones inmobiliarias han sido ajustadas a su valor razonable de acuerdo con las valoraciones realizadas por el experto independiente.

Las valoraciones de estos activos inmobiliarios han sido realizadas bajo la hipótesis valor de mercado. Dicho valor de mercado, es calculado en función de las valoraciones realizadas por los expertos independientes no vinculados al Grupo, Savills Consultores Inmobiliarios y CBRE Group. Sus valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).

El valor de mercado se define como la cantidad estimada por la que un activo debería poderse intercambiar a la fecha de valoración, entre un vendedor y un comprador dispuestos entre sí, tras un periodo de comercialización razonable, y en el que ambas partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coacción alguna.

La metodología de valoración adoptada por los valoradores independientes en cuanto a la determinación del valor razonable ha sido, para el caso de los terrenos residenciales clasificados como inversiones inmobiliarias, el método residual dinámico siguiendo la misma metodología que la descrita en la Nota 2.8. b y para el caso de los activos en explotación y terrenos de uso comercial, la metodología adoptada ha sido el método de descuento de flujos de caja, además de comparable como método de contraste para la determinación del valor final.

Para determinar el valor de un inmueble mediante Descuentos de flujo de caja (DFC) se ha realizado una estimación de los gastos del inmueble, las rentas contratadas y la renta de mercado considerada para la superficie vacía. Para aquellos terrenos terciarios clasificados como inversiones inmobiliarias se ha estimado las rentas que se podrían obtener cuando el inmueble fuera desarrollado. Se consideran igualmente unos costes asociados a los espacios vacíos, costes de re-alquiler y la venta a futuro del inmueble a una rentabilidad de salida (exit yield). La actualización de los gastos, las rentas y el valor en venta futuro se realiza mediante una tasa de descuento de descuento (TIR). Este método permite calcular el valor de mercado de un inmueble realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables. Se entiende por comparable aquel que, contando con la misma tipología edificadora y uso, está ubicado en el entorno inmediato o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de comparables exactos se usarán aquellos sitos en otras ubicaciones que sean similares en cuanto a nivel socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamiento y servicios, etc. Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de valoración. En estos casos, se aplica a los precios de oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos comparables se homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad, estados de conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades.

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Todas las estimaciones del valor razonable que resultan para las inversiones inmobiliarias se incluyen en el nivel 3.

Las hipótesis clave identificadas en las valoraciones de los activos inmobiliarias en explotación y terrenos comerciales son las tasas de descuento y las “exit yields”, utilizándose una sensibilidad de +/- 100 puntos básicos partiendo de los diferentes escenarios económicos previstos en el corto y medio plazo.

Asumiendo constantes el resto de variables, el efecto de la variación de -100 puntos básicos en la tasa de descuento utilizada para el cálculo de la valoración de los edificios en explotación y terrenos comerciales haría alcanzar un valor de 129.990 miles de euros (129.865 miles de euros a 31 de diciembre de 2018), lo que supondría un incremento de valor de 10.745 miles de euros (15.160 miles de euros a 31 de diciembre de 2018) en el valor de mercado del activo y una variación de +100 puntos básicos el decremento sería de 9.895 miles de euros para ambos ejercicios. El efecto de la variación de +/- 25 puntos básicos en la exit yield tendría un impacto en el valor de la cartera de suelos comerciales y edificios de explotación de un decremento de 12.570 miles de euros y un incremento de 8.224 miles de euros respectivamente. El efecto de la variación de +/- 50 puntos básicos en la exit yield tendría un impacto en el valor de la cartera de suelos comerciales y edificios de explotación de un decremento de 24.090 miles de euros y un incremento de 29.040 miles de euros respectivamente.

El 49% de la cartera de inversiones inmobiliarias corresponden a suelos residenciales, tal y como se dispone en la Nota 2.8.b las hipótesis clave en las valoraciones de los suelos residenciales son las tasas de descuento y los precios de venta. Así variaciones en dichas hipótesis suponen cambios de valor de la cartera de: Tasa interna Hipótesis Precios de venta de rentabilidad 1% -1% 1% 5% 10% -1% -5% -10% Variación en el valor de las (23.826) 24.625 2.960 16.998 34.543 (4.156) (18.586) (36.752) inversiones inmobiliarias

7. PARTICIPACIONES EN OTRAS SOCIEDADES

a) Dependientes materiales

Las principales sociedades dependientes del grupo a 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 se indican en el Anexo I. Salvo que se indique lo contrario, su capital social consiste sólo en acciones ordinarias que son mantenidas directamente por el Grupo, y el porcentaje de participación en la propiedad iguala los derechos de voto mantenidos por el grupo. El país de constitución es también su principal centro de actividad. b) Participaciones en asociadas y negocios conjuntos

El movimiento bruto que ha tenido lugar en durante el ejercicio 2019 y el ejercicio 2018 en este epígrafe del balance consolidado adjunto ha sido el siguiente:

Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018 Saldo inicial bruto 58.990 - Participación en resultados del ejercicio (205) 10 Bajas - - Otras variaciones (c) 2.340 13 Variaciones del perímetro (a) - 58.967 Saldo final bruto 61.125 58.990

El detalle de las participaciones netas en asociadas es el siguiente:

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Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018 Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (b) - - Front Maritim del Besós, S.L. 58.664 58.772 Monteburgos Holding Spain, S.L 2.461 218 L'Esplay Valencia, S.L. - - Valdicsa, S.A. - - Total 61.125 58.990

a) Las variaciones del perímetro surgen como consecuencia de las operaciones descritas en la Nota 1.e

b) Las participaciones en las sociedades Urbanizadora Valdepolo I, S.A., Urbanizadora Valdepolo II, S.A., Urbanizadora Valdepolo III, S.A. y Urbanizadora Valdepolo IV, S.A., calificados como negocios conjuntos de acuerdo a lo descrito en la Norma de registro y valoración 2.j recogen unas pérdidas acumuladas de 9.704 (9.628 miles de euros en 2018). Como se puede observar en el Anexo II adjunto a las presentes notas explicativas, el patrimonio neto de las sociedades “Valdepolo” es negativo y en las condiciones actuales los socios no recuperarían su inversión.

c) Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. como accionista indirecto del 24% de las participaciones sociales de Las Tablas Propco, S.L.U. ha procedido a realizar las aportaciones necesarias a Monteburgos Holding Spain, S.L., Socio Único de dicha Sociedad. El importe de las aportaciones realizadas a 31 de diciembre de 2019 asciende a 2.342 miles de euros (209 miles de euros en 2018).

Durante el ejercicio 2018 se liquidó la sociedad Valdicsa, S.A., eliminándose por consiguiente la participación que el Grupo tenía en ella.

En el Anexo II se recoge información financiera resumida para cada asociada en las que tenga participaciones no dominantes que sean materiales para el grupo. Los importes presentados para cada asociada son antes de eliminaciones inter-compañías.

8. ACTIVOS Y PASIVOS FINANCIEROS

a) Análisis por categorías

El desglose del saldo de este capítulo del balance consolidado adjunto, atendiendo a la naturaleza de las operaciones es el siguiente:

Miles de euros Activos financieros a largo plazo Créditos y otros 31/12/2019 31/12/2018 Préstamos y partidas a cobrar (Nota 10) 95.665 79.753 Instrumentos financieros derivados 10 216 Activos financieros disponibles para la venta - 2 95.675 79.971

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Miles de euros Activos financieros a corto plazo Créditos y otros 31/12/2019 31/12/2018 Préstamos y partidas a cobrar (Nota 10)* 35.999 24.559 Efectivo y otros activos líquidos equivalentes (Nota 11) 139.968 146.951 175.967 171.510

Total activos financieros 271.642 251.481

(*) No incluye ajustes por periodificación de activos por importe de 7.749 miles de euros en 2019 (2.294 miles de euros en 2018).

Miles de euros Pasivos financieros a largo plazo y otros 31/12/2019 31/12/2018 Débitos y partidas a pagar (Nota 14) 108.910 74.778 108.910 74.778

Miles de euros Pasivos financieros a largo plazo y otros Créditos y otros 31/12/2019 31/12/2018 Débitos y partidas a pagar* (Nota 14) 106.443 42.473 106.443 42.473

Total pasivos financieros 215.353 117.251

(*) Excluyendo 73.891 y 24.568 miles de euros de anticipos corrientes en 2019 y 2018 respectivamente, así como pasivo por impuesto corriente por importe de 10.252 miles de euros.

b) Análisis por vencimientos

Los importes de los instrumentos financieros con un vencimiento determinado o determinable (excluido efectivo y otros activos líquidos equivalentes) clasificados por año de vencimiento al 31 de diciembre de 2019 son los siguientes:

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31 de diciembre de 2019

(Miles de euros) (Activos financieros) Años 2020 2021 2022 2023 Total posteriores Inversiones en empresas del grupo y asociadas: - Créditos a empresas 13 88.254 - - - 88.267 - Otros activos financieros 3.772 - - - - 3.772 Inversiones financieras - Créditos a empresas 14 - - - - 14 - Otros activos financieros 7.119 - - - 7.411 14.530 Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar: - Clientes por ventas y prestación 24.761 - - - - 24.761 de servicios - Deudores varios 320 - - - - 320

35.999 88.254 - - 7.411 131.664

31 de diciembre de 2018

(Miles de euros) (Activos financieros) Años 2019 2020 2021 2022 Total posteriores Inversiones en empresas del grupo y asociadas: - Créditos a empresas 6 - 75.605 - - 75.611 - Otros activos financieros 12.175 - - - - 12.175 Inversiones financieras - - Créditos a empresas ------Otros activos financieros 7.110 - - - 4.150 11.260 Deudores comerciales y otras - cuentas a cobrar: - Clientes por ventas y prestación de 4.578 - - - - 4.578 servicios - Deudores varios 690 - - - - 690 24.559 - 75.605 - 4.150 104.314

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31 de diciembre de 2019

(Miles de euros) Pasivos financieros Años 2020 2021 2022 2023 Total posteriores Deudas - Deudas con entidades de crédito (*) 30.466 - 60.429 - - 90.895 - Otros pasivos financieros 41 - - - 167 208 Deudas con empresas asociadas y

vinculadas - Deudas con entidades de crédito (*) 23.002 - 34.554 - - 57.556 Acreedores comerciales y otras

cuentas a pagar: - Proveedores 49.540 - - - 13.760 63.300 - Personal 3.394 - - - - 3.394

106.443 - 94.983 - 13.927 215.353

(*) El importe de los préstamos promotores, que asciende a 48.823 miles de euros se registra dentro del pasivo corriente del Grupo al existir una vinculación directa para presentarlas en el ciclo de explotación. Por el contrario, su vencimiento contractual suele ser de 30-32 años. El Grupo amortizará dichos préstamos en el momento de la entrega de las promociones financiadas, que se espera se produzca en los próximos 24 – 36 meses.

31 de diciembre de 2018

(Miles de euros) Pasivos financieros Años 2019 2020 2021 2022 posteriores Total

Deudas

- Deudas con entidades de crédito (*) - - 68.119 1.536 69.655 - Otros pasivos financieros 1.387 - - - 163 1.550 Deudas con empresas asociadas y

vinculadas - Deudas con entidades de crédito (*) 4.645 - - - 6.857 11.502 - Otros pasivos financieros 4 - - - - 4 Acreedores comerciales y otras

cuentas a pagar: - Proveedores 25.301 - - - 6.496 31.797 - Personal 2.743 - - - - 2.743 34.080 - - 68.119 15.052 117.251

(*) El importe de los préstamos promotores, que asciende a 13.038 miles de euros se registra dentro del pasivo corriente del Grupo al existir una vinculación directa para presentarlas en el ciclo de explotación. Por el contrario, su vencimiento contractual suele ser de 30-32 años. El Grupo amortizará dichos préstamos en el momento de la entrega de las promociones financiadas, que se espera se produzca en los próximos 24 – 36 meses.

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9. EXISTENCIAS

La composición de este epígrafe al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 es la siguiente:

Miles de euros

2019 2018 Solares y terrenos 1.512.101 1.775.217 Obra en curso de construcción 627.754 369.570 Inmuebles terminados 100.916 47.181 Anticipos a proveedores 6.354 4.268 Otros 106 594 Pérdidas por deterioro solares y terrenos (296.637) (318.378) Pérdidas por deterioro obra en curso de construcción (37.011) (24.315) Pérdidas por deterioro Inmuebles terminados (11.240) (13.466)

1.902.343 1.840.671

La tipología de las existencias de inmuebles terminados de las Sociedades del Grupo al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 corresponde, fundamentalmente, a solares y terrenos de uso residencial destinados a ser domicilio habitual y segunda residencia junto con los inmuebles vinculados, en su caso, a dichas promociones, tales como plazas de garaje y locales comerciales. Del total de los activos registrados como existencias un 84% se corresponden con suelos finalistas “fully permitted”, el resto de la cartera se encuentra en situaciones en donde queda pendiente alguna gestión urbanística, si bien, los Administradores no consideran este punto como un riesgo ya que todos los planes y gestiones urbanísticas se encuentran muy avanzadas y que esperan en los próximos ejercicios lleguen a ser finalistas.

A 31 de diciembre de 2019 y 2018, el Grupo ha activado intereses financieros en existencias por importe de 1.477 miles de euros y 1.327 miles de euros, respectivamente.

Al 31 de diciembre del 2019 y al 31 de diciembre del 2018 existen activos incluidos en el epígrafe "Existencias" por un coste bruto total de 227.010 miles de euros y 79.293 miles de euros, respectivamente, hipotecados en garantía de diversos préstamos hipotecarios, subrogables o no, vinculados a determinadas promociones y suelos, cuyos saldos al 31 de diciembre de 2019 y al 31 de diciembre de 2018 ascienden a 48.823 miles de euros y 8.393 miles de euros, respectivamente.

Los compromisos de venta de promociones contraídos con clientes al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 ascienden a 596.537 miles de euros y 270.903 miles de euros, respectivamente, de los cuales 73.891 y 24.568 miles de euros, respectivamente, se han materializado en cobros y efectos a cobrar registrándose en la rúbrica "Anticipos de clientes" del pasivo corriente al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018.

La práctica totalidad de las preventas están sujetas a cláusulas de indemnización por demora de entrega al estar formalizadas en contratos de similares características. Las citadas cláusulas de indemnización por demora consisten en su mayoría en intereses legales sobre las cantidades entregadas durante el plazo comprendido entre la fecha prevista de entrega en el contrato y la fecha de entrega efectiva. El Grupo no estima ningún impacto por este motivo debido principalmente a que la fecha de entrega prevista en los contratos considera un margen de seguridad de un número determinado de meses respecto a la fecha prevista de entrega. Por este motivo y en base a la experiencia histórica de los últimos años, el Grupo no ha considerado impacto alguno en las presentes cuentas anuales consolidadas del ejercicio por este concepto. Asimismo, con carácter general las preventas incluyen indemnizaciones a favor del Grupo en caso de anulación por parte del cliente, si bien no se registra importe alguno por este concepto hasta su cobro.

A 31 de diciembre de 2019 y 2018 no existen compromisos firmes de compra de solares.

El valor de mercado de los terrenos, promociones en curso e inmuebles terminados del Grupo al 31 de diciembre de 2019, calculado en función de las tasaciones realizadas por los expertos independientes (Nota 2.8 b, realizada de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institution of Chatered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC) asciende a 2.254.153 miles de euros (2.227.826 miles de euros en diciembre de 2018).

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En general, el valor de mercado de los activos en existencias del grupo al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 presenta plusvalías, si bien, algunos activos, presentan minusvalías en su valoración en relación con su coste de adquisición. En este sentido y como consecuencia de lo anterior, el Grupo ha registrado provisiones por deterioro netas de 4.769 miles de euros desde el periodo comprendido entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2019 (4.924 miles de euros durante el mismo periodo de 2018) que se encuentra registrado dentro del epígrafe "Variación de las provisiones de tráfico" del estado de resultados consolidado adjunto.

Las valoraciones realizadas por expertos independientes respecto a las inversiones inmobiliarias (Nota 6) y existencias del Grupo han incluido, entre otras, las siguientes hipótesis:

Precio de Venta Margen Tasa Interna de Exit Yields (€/m2) Promotor Retorno Implícita

500- 4.000 7%-35% 9%-32% 5,5%-8,0%

El 19% de la cartera de existencias corresponde a suelos comerciales, estos han sido valorados tal y como se dispone en la Nota 6, donde se ha identificado como hipótesis claves las tasas de descuento y las exit yields, el impacto en el valor de esta cartera de suelo y su efecto en el estado de resultado consolidado es el siguiente:

Tasa interna de Hipótesis Exit yield rentabilidad

1% -1% 0,25% 0,5% -0,25% -0,5%

Variación en el valor de (32.680) 35.158 (25.290) (48.474) 27.568 58.073 mercado de las existencias

Impacto en el deterioro (15.508) 2.938 (8.069) (21.524) 245 245 acumulado de la mismas

Adicionalmente, en cumplimiento con la normativa, la Dirección ha realizado un trabajo de sensibilidades para la cartera de suelos residenciales considerando como hipótesis clave los precios de venta y las tasas internas de rentabilidad donde implícitamente se recoge la variable tiempo. En el caso de las tasas internas de rentabilidad se ha establecido una sensibilidad de +/- 100 puntos básicos. Por otro lado, para los precios de venta se han estimado sensibilidades de +/- 100, 500 y 1.000 puntos básicos.

Tasa interna de Hipótesis Precios de venta rentabildiad 1% -1% 1% 5% 10% -1% -5% -10% Variación en el valor de mercado de (81.020) 84.967 49.514 223.481 446.081 (58.552) (234.292) (464.719) las existencias

Impacto en el deterioro (31.756) 28.367 8.868 51.587 94.183 (26.331) (103.325) (246.012) acumulado

En cualquier caso, la situación del mercado residencial en el ejercicio 2020 podría ocasionar diferencias entre el valor de mercado de las existencias del Grupo y el valor de realización efectivo de las mismas que se tratarán de forma prospectiva. a) Provisión por deterioro

El movimiento de la provisión durante el ejercicio 2019 y el ejercicio 2018 ha sido el siguiente:

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Obra en Edificios Terrenos y solares curso de Total construidos construcción Importe en libros al inicio (318.378) (24.315) (13.466) (356.159) del ejercicio 2019 Cargo/(Abono) a

resultados: - provisiones adicionales (16.660) (5.747) (951) (23.358) reconocidas (Nota 16.c) - importes no usados 8.631 6.019 3.941 18.591 revertidos (Nota 16.c) Otros movimientos - Traspasos 19.910 (17.237) (2.673) - - Aplicación por ventas 8.960 4.269 1.909 15.138 - Otras aplicaciones 900 - - 900 Importe en libros al final (296.637) (37.011) (11.240) (344.888) del ejercicio 2019

Obra en Terrenos y Edificios curso de Total solares construidos construcción Importe en libros al inicio del ejercicio 2018 (312.288) (22.791) (16.198) (351.277) Cargo/(Abono) a resultados: - provisiones adicionales reconocidas(Nota 16c) (18.460) (7.489) 252 (25.697) - importes no usados revertidos(Nota 16c) 9.600 5.182 5.992 20.774 Otros movimientos - Traspasos 2.729 783 (3.512) - - Aplicación por ventas 41 - - 41 Importe en libros al final del ejercicio 2018 (318.378) (24.315) (13.466) (356.159)

10. PRÉSTAMOS Y PARTIDAS A COBRAR

El epígrafe "Préstamos y partidas a cobrar" incluye los siguientes conceptos:

Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018 No corriente: Créditos en empresas asociadas 88.254 75.605 - Créditos a empresas asociadas (a) 90.609 90.000 - Provisiones por deterioro del valor de créditos (2.355) (14.395)

Inversiones financieras 7.411 4.148 - Otros activos financieros 7.411 4.148

95.665 79.753

Se excluye el saldo de instrumentos derivados por importe de 10 y 215 miles de euros a 31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente.

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Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018 Corriente: Inversiones en empresas asociadas y vinculadas - Créditos a empresas 13 8 - Otros activos financieros (b) 3.772 12.173 Inversiones financieras - Créditos a empresas 14 - - Otros activos financieros 7.119 7.101 Deudores comerciales cuentas a cobrar: - Clientes y efectos comerciales a cobrar 28.328 8.144 - Provisión por deterioro de clientes (3.566) (3.566) - Deudores varios 319 699 - Otros créditos con las Administraciones Públicas 5.003 2.419 41.002 26.978 Total No corriente y Corriente 136.667 122.643

Se excluye el saldo de periodificaciones por importe de 7.749 y 2.294 miles de euros a 31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente.

a) El epígrafe “Créditos a empresas asociadas” incluye un crédito concedido por parte de la Sociedad Dominante a las sociedades participadas “Urbanizadora Valdepolo I a IV, S.L” por importe conjunto de 90.000 miles de euros. Dicho préstamo, cuyo vencimiento está fijado para el año 2021, fue concedido con fecha 13 de mayo de 2011 para proporcionar una estructura de capital a largo plazo a estas sociedades participadas en consonancia con su plan de negocio. Dichos préstamos devengan un tipo de interés del 5% fijo siempre y cuando la caja disponible de dichas empresas sea superior a cero. Durante los ejercicios 2019 y 2018 no se han devengado intereses.

Como consecuencia de los problemas urbanísticos de la zona y retrasos en la aprobación del planeamiento se registró en ejercicio anteriores una corrección de valor por importe de 14.395 miles de euros, a fin de ajustar el préstamo a su valor razonable. Como consecuencia de los avances en las negociaciones con la Comunidad de Madrid y la mejora de la expectativa de aprobación del Plan General, se ha reducido el riesgo del suelo y con ello se han revertido 12.040 miles de euros de la provisión.

En 2018, como consecuencia de la liquidación de la sociedad Valdicsa, S.A. y diversos acuerdos de socios, el Grupo recibió un suelo de Valdicsa, S.A. previo a su liquidación, valorado en 1.273 miles de euros. b) El epígrafe “Otros activos financieros” de 31 de diciembre de 2018 incluye la cuenta a cobrar con Front Maritim del Besos, S.L. por 12.175 miles de euros, como consecuencia del IVA repercutido por la Sociedad Dominante en la aportación no dineraria (Nota 1.d), que fue repagada durante el ejercicio 2019.

Correcciones de valor por deterioro

Durante el ejercicio 2019 y 2018 el grupo no ha procedido a dotar correcciones de valor.

Otra información

Al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 no existen cesiones a entidades financieras de créditos frente a clientes.

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Análisis de antigüedad

El análisis de antigüedad de los clientes por ventas y prestación de servicios neto de provisiones de insolvencias es el siguiente:

31/12/2019 31/12/2018 Hasta 3 meses 15.748 2.912 Entre 3 y 6 meses 9.013 1.666 Más de 6 meses - - 24.761 4.578

Correcciones de valor por deterioro

El movimiento de la provisión de insolvencias en el ejercicio ha sido el siguiente:

31/12/2019 31.12/2018 Saldo inicial (3.566) (3.566) Dotación - - Reversión - - Alta AND Acciones MPYA - - Saldo final (3.566) (3.566)

11. EFECTIVO Y OTROS ACTIVOS LÍQUIDOS EQUIVALENTES

El epígrafe "Efectivo y otros activos líquidos equivalentes" incluye la tesorería del Grupo. El importe en libros de estos activos se aproxima a su valor razonable.

Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018 Caja 2 7 Cuentas corrientes 139.696 146.944

139.698 146.951

A 31 de diciembre de 2019 existen restricciones de disponibilidad por importe de 67.370 miles de euros (26.451 miles de euros a 31 de diciembre de 2018) que corresponden con importes recibidos y asociados a promociones que se depositan en cuentas especiales, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al Grupo y de las que únicamente se dispone para las atenciones derivadas de la construcción de dichas promociones.

12. CAPITAL Y RESERVAS

Tal y como se dispone en la Nota 1, la Sociedad Dominante del Grupo es Metrovacesa, S.A. surge tras la decisión de los accionistas de la antigua Metrovacesa de restructurar el Grupo y su negocio, acordando la escisión parcial de la antigua Metrovacesa en virtud del cual se crearon otros dos nuevos grupos, reteniendo Metrovacesa, S.A. (anteriormente Metrovacesa Suelo y Promoción. S.A.) la actividad de promoción inmobiliaria y creando una nueva empresa, cuyos inmuebles constituyen una unidad económica independiente.

a) Capital y prima de emisión

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Como consecuencia de las operaciones detalladas en la Nota 1 de las presentes cuentas anuales consolidadas, el capital social de la Sociedad Dominante, Metrovacesa, S.A. está representado por 151.676.341 acciones al portador a 31 de diciembre de 2019, de 7,20000001476829 euros nominales cada una (151.676.341 acciones al portador, de 7,20000001476829 euros de valor nominal cada una a 31 de diciembre de 2018) al portador, totalmente suscritas y desembolsadas a 31 de diciembre de 2019 y 2018. Estas acciones gozan de iguales derechos políticos y económicos. El capital social a 31 de diciembre de 2019 asciende a 1.092.070 miles de euros (1.092.070 miles de euros a 31 de diciembre de 2018).

La prima de emisión a 31 de diciembre de 2019 y 2018 surge como consecuencia de las siguientes operaciones:

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A (492.045 miles de euros) y el valor atribuido al patrimonio escindido según escritura (1.039.855 miles de euros), detallada en la Nota 1.c.1, considerando diversos ajustes por importe de (6.733) miles de euros, que asciende 541.077 miles de euros.

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A. suscrito (464.198 miles de euros) y el valor atribuido a los activos aportados en la operación de ampliación de capital no dineraria (1.097.324 miles de euros), detallada en la Nota 1.c.1 que asciende a 633.126 miles de euros.

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A. suscrito (36 miles de euros) y el valor total de la aportación en la operación de ampliación de capital dineraria (84 miles de euros), detallada en la Nota 1.c.2 que asciende a 48 miles de euros.

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A. suscrito (135.737 miles de euros) y el valor atribuido a las acciones de Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. aportadas según escritura (316.728 miles de euros), ajustada por las plusvalías latentes en los activos del Grupo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento detallada en la Nota 1.c.3 que asciende a 22.972 miles de euros.

o Diferencia entre el capital social de Metrovacesa, S.A. suscrito (53 miles de euros) y el valor total de la aportación en la operación de ampliación de capital dineraria (137 miles de euros), detallada en la Nota 1.d que asciende a 84 miles de euros.

o Distribución de prima de emisión durante el mes de mayo de 2019, según acuerdo de la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante de 29 de abril de 2019, por importe de 49.974 miles de euros.

A 31 de diciembre de 2019 la prima de emisión asciende a 1.328.323 miles de euros (1.378.298 miles de euros a 2018).

La prima de emisión se considera de libre disposición.

Los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de Metrovacesa, S.A., tanto directa como indirecta, superiores al 3% del capital social, al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018, son los siguientes:

31 de diciembre de 2019 Acciones % del Directas Indirectas Total Capital Grupo Banco Santander 48.443.127 26.426.709 74.869.836 49,36% Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14.321.573 17.301.265 31.622.838 20,85% Schroders, PLC - 7.441.468 7.441.468 4,91% Julius Baer Group, Ltd - 8.559.937 8.559.937 5,64% Quasar Investment, S.a.r.l* 217.389 5.773.159 5.990.548 3,95% Autocartera 240.847 - 240.847 0,16% Directivos y Consejeros 145.816 - 145.816 0,10% Resto de accionistas (bolsa) 22.775.051 - 22.775.051 15,01% Total 86.143.803 65.502.538 151.646.341 100%

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31 de diciembre de 2018 Acciones % del Directas Indirectas Total Capital Grupo Banco Santander 40.472.576 26.426.709 66.899.285 44,11% Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14.321.573 17.301.265 31.622.838 20,85% Grupo Banco Popular Español** 7.970.551 - 7.970.551 5,25% Schroders, PLC - 7.835.594 7.835.594 5,17% Quasar Investment, S.a.r.l** 217.389 5.773.159 5.990.548 3,95% Autocartera 302.472 - 302.472 0,20% Resto de accionistas (bolsa) 31.055.053 - 31.055.053 20,47% Total 94.339.614 57.336.727 151.676.341 100,00%

(*) Banco Popular es propietario indirecto del 49% de Quasar Investment, S.a.r.l. (**) Banco Popular Español pertenece al Grupo Banco Santander

b) Ganancias acumuladas y otras reservas

Las variaciones más significativas reflejadas en el estado de cambios en el patrimonio neto consolidado a 31 de diciembre de 2019 y a 31 de diciembre de 2018, al margen de la distribución de pérdidas de la Sociedad Dominante, son las siguientes:

Resultado del Reservas en Reservas en ejercicio Ganancias sociedades sociedades Socios atribuible a la acumuladas consolidadas puestas en externos sociedad (a) + (b) (a) equivalencia dominante (b) Saldo a 31 de diciembre de 2019 (79.533) (4.494) (84.028) (2.665) 79 Saldo a 31 de diciembre de 2018 (70.418) (9.105) (79.523) (2.675) 83

13. PROVISIONES

a) Provisiones no corrientes

La composición del saldo en las cuentas de provisiones no corrientes a 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 es el siguiente:

Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018 Provisiones para riesgos Litigios y otras provisiones 10.061 10.122

10.061 10.122

El epígrafe "Litigios y otras provisiones" recoge principalmente los siguientes conceptos:

a1) Reclamaciones judiciales por valor de 6.316 miles de euros (8.591 miles de euros en 2018).

Dichas reclamaciones, aunque en importe pudieran parecer significativas, son de importes poco relevantes consideradas individualmente. En este sentido el Grupo provisiona los riesgos probables por litigios de acuerdo con la evaluación de los mismos realizada por su área jurídica, principalmente por reclamaciones por vicios ocultos de promociones terminadas.

a2) Durante el ejercicio 2018 se aplicó la provisión por garantías por la cancelación del afianzamiento que tenía el Grupo con la participada Fuente de San Luis, S.L., la Sociedad Dominante pagó 4.250 miles de euros para quedar totalmente liberada de las obligaciones derivadas de dicho afianzamiento. Como

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consecuencia de lo anterior se registró un ingreso de 3.900 miles de euros en el epígrafe “Variación de provisiones de tráfico” en el estado de resultados consolidado (Nota 17).

Los Administradores de las diversas sociedades del Grupo consideran que las provisiones constituidas son adecuadas para hacer frente a los riesgos probables que pudiesen surgir de la resolución de los litigios en curso y no esperan que, en caso de materializarse riesgos por importe superior al provisionado, los pasivos adicionales afectasen de manera significativa a las cuentas anuales consolidadas del Grupo.

El movimiento de las provisiones no corrientes durante el ejercicio 2019 y el ejercicio 2018 es el siguiente:

Litigios y otras Total provisiones Importe en libros al inicio del ejercicio 2019 10.122 10.122 Cargo/(Abono) a resultados: - Provisiones adicionales reconocidas (Nota 16c) 823 823 - Importes no usados revertidos (139) (139) Movimientos sin impacto en resultados - Importes usados durante el ejercicio (745) (745) Importe en libros a 31 de diciembre de 2019 10.061 10.061

Litigios y otras Garantías Total provisiones

Importe en libros al inicio del ejercicio 2018 8.150 8.444 16.594 Cargo/(Abono) a resultados: - Provisiones adicionales reconocidas (Nota 16.c) - 6.577 6.577 - Importes no usados revertidos (3.900) (3.902) (7.802) Movimientos sin impacto en resultados - Importes usados durante el ejercicio (4.250) (997) (5.247) Importe en libros a 31 de diciembre de 2018 - 10.122 10.122

b) Provisiones corrientes

La composición del saldo en la cuenta de provisiones corrientes al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 es la siguiente:

Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018 Provisiones corrientes 19.041 13.815 19.041 13.815

Este capítulo recoge las provisiones dotadas para hacer frente a los costes de liquidación de obra por los contratistas y a los costes de garantías, los gastos de postventa, así como el importe, correspondiente a otros costes de obra pendientes de incurrir y comprometidos por diferentes acuerdos. Se reconocen en la fecha de la venta de los productos pertinentes, según la mejor estimación del gasto realizada por los Administradores de la Sociedad Dominante y por el importe necesario para liquidar el pasivo del Grupo.

El movimiento de las provisiones corrientes durante los ejercicios 2019 y 2018 es el siguiente:

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Terminación obra Total y otros Importe en libros al inicio del ejercicio 2019 13.815 13.815 Cargo/(Abono) a resultados: - Provisiones / (reversiones) adicionales reconocidas 5.226 5.226

Importe en libros a 31 de diciembre de 2019 19.041 19.041

Terminación obra Total y otros Importe en libros al inicio del ejercicio 2018 13.545 13.545 Cargo/(Abono) a resultados: - Provisiones / (reversiones) adicionales reconocidas 270 270

Importe en libros a 31 de diciembre de 2018 13.815 13.815

14. OTROS PASIVOS CORRIENTES Y NO CORRIENTES

En el epígrafe " Otros pasivos corrientes y no corrientes" se recogen, fundamentalmente, los siguientes conceptos:

Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018 No corriente:

Deudas - Deudas con entidades de crédito 60.429 42.933 - Otros pasivos financieros 167 163 Deudas con empresas asociadas y vinculadas - Deudas con entidades de crédito 34.554 25.186 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar: - Proveedores 13.760 6.496

108.910 74.778

40

Miles de euros 31/12/2019 31/12/2018

Corriente:

Deudas - Deudas con entidades de crédito 30.466 1.536 - Otros pasivos financieros 41 1.387 Deudas con empresas asociadas y vinculadas - Deudas con entidades de crédito (a) 23.002 11.502 - Otros pasivos financieros - 4 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar: - Proveedores 49.540 25.301 - Personal 3.394 2.743 - Pasivos por impuesto corriente (Nota 15) - 3.097 - Otras deudas con las Administraciones Públicas (Nota 15) 10.252 23.378 - Anticipos de clientes 73.891 24.568

190.586 93.516

Los Administradores consideran que el importe en libros de los acreedores comerciales se aproxima a su valor razonable.

a) Deudas con entidades de crédito

a1) Deuda sindicada 2019

El 1 de diciembre de 2017, el Grupo firmó un préstamo sindicado por importe de 275.000 miles de euros, con el objetivo de financiar, entre otros, el repago del préstamo sindicado 2017, las inversiones en capex de urbanización, proyectos, gastos operativos e impuestos.

El vencimiento de la financiación es 5 años y la remuneración es variable según el Euribor a 3 meses más un diferencial de mercado para las cantidades dispuestas y no dispuestas. La comisión de apertura es el 1,75%.

Durante los ejercicios 2019 y 2018 el Grupo ha dispuesto de 50.000 miles y 90.000 miles de euros, respectivamente, y ha amortizado 24.499 miles de euros y 16.544 miles de euros, respectivamente.

El importe de los intereses devengados asciende a 5.153 miles de euros a 31 de diciembre de 2019 (4.692 en 2018). Asimismo, el impacto del coste amortizado durante el ejercicio 2019 ha ascendido a 1.362 miles de euros (1.399 miles de euros en 2018), quedando pendiente de amortizar un importe de 3.973 miles de euros (5.337 miles de euros en 2018) asociados a este concepto.

Este contrato está sujeto al cumplimiento de ciertos ratios financieros habituales en el sector en el que opera el Grupo. Los principales ratios que se desglosan en el contrato son los siguientes.

- Ratio LTV:

Los obligados deberán asegurarse de que, en todo momento durante la vigencia de este Contrato durante la vigencia del contrato, el Ratio no sea superior al 25%.

- Ratio de Cobertura de Garantías:

Los obligados se comprometen a mantener activos sin cargas que representen, al menos, un 22% de LTV.

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A 31 de diciembre de 2019 todos los ratios se consideran cumplidos.

a2) Otras deudas con entidades de crédito

Durante el ejercicio 2019 el Grupo ha firmado financiaciones asociadas a los proyectos inmobiliarios que tiene en construcción por importe de 258.991 (74.154 miles de euros en 2018), de los cuales tenía dispuesto 48.823 miles de euros (7.519 miles de euros en 2018).

a) Información sobre periodo medio de pago a proveedores (Disposición Adicional 3ª)

Días 2019 2018 Periodo medio de pago a proveedores 43 46 Ratio de operaciones pagadas 29 42 Ratio de operaciones pendientes de pago 72 88

Miles de euros 2019 2018 Total pagos realizados 168.460 122.308 Total pagos pendientes 27.540 10.962

15. ADMINISTRACIONES PÚBLICAS Y SITUACIÓN FISCAL

Los principales saldos deudores y acreedores con las Administraciones Públicas al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 son los siguientes:

Miles de euros 31 de diciembre de 2019

Activos Fiscales Pasivos Fiscales No Corrientes Corrientes No Corrientes Corrientes Hacienda pública por IVA/IGIC - 4.978 - (9.635) Impuestos diferidos de activo 95.612 - - - Hacienda pública acreedora por IRPF - - - (384) Organismos de la Seguridad Social - - - (233) Impuesto de Sociedades - - - - Impuestos diferidos de pasivo - - (9.481) - Otros organismos públicos - 25 - -

95.612 5.003 (9.481) (10.252)

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Miles de euros 31 de diciembre de 2018

Activos Fiscales Pasivos Fiscales No Corrientes Corrientes No Corrientes Corrientes Hacienda pública por IVA/IGIC - 2.410 - (22.903) Impuestos diferidos de activo 96.948 - - - Hacienda pública acreedora por IRPF - - - (304) Organismos de la Seguridad Social - - - (171) Impuesto de Sociedades - - - (3.097) Impuestos diferidos de pasivo - - (8.503) - Otros organismos públicos - 9 - -

96.948 2.419 (8.503) (26.475)

Activos y pasivos por impuestos diferidos

Con ocasión de cada cierre contable, se revisan los impuestos diferidos registrados (tanto activos como pasivos) con objeto de comprobar que se mantienen vigentes, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos de acuerdo con los resultados de análisis realizados.

31/12/2019 31/12/2018 Activos por impuestos diferidos 95.612 96.948 Pasivos por impuestos diferidos (9.481) (8.503)

86.131 88.445

Los movimientos habidos durante el ejercicio en los activos y pasivos por impuestos diferidos, sin tener en cuenta la compensación de saldos referidos a la misma autoridad fiscal, han sido los siguientes:

Pérdidas Diferencias Total fiscales Temporarias Al 1 de enero de 2019 42.561 54.387 96.948 (Cargo) / abono en cuenta de resultados por conceptos - 775 775 generados en el año (cargo) / abono en cuenta de resultados por regularizaciones (2) (1.715) (1.717) de ejercicios anteriores Movimientos sin impacto en la cuenta de resultados - (395) (395)

Al 31 de diciembre de 2019 42.559 53.052 95.611

Los movimientos del ejercicio corresponden principalmente con el impacto del artículo 11.6 y 20 de la Ley del Impuesto de Sociedades y la no deducibilidad de los gastos financieros.

Revalorización de Pasivos por impuestos diferidos Total activos Al 1 de enero de 2019 8.503 8.503 Cargo en cuenta de resultados por conceptos generados en el 1.390 1.390 año Movimientos sin impacto en la cuenta de resultados (412) (412) Al 31 de diciembre de 2019 9.481 9.481

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De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre Sociedades, la compensación se realizará al tiempo de formular la declaración del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las facultades de comprobación que correspondan a las autoridades fiscales. A 31 de diciembre de 2019 el Grupo Metrovacesa S.A. dispone de las siguientes bases imponibles negativas a compensar contra eventuales beneficios fiscales futuros:

Ejercicio Reconocidas No reconocidas 2007 y anteriores 70 - 2008 20 - 2009 80.099 - 2010 65.134 - 2011 24.911 12.452 2012 - 21.391 2019 - 4.984 170.234 38.828

Adicionalmente, en base a la provisión calculada para el ejercicio 2019 se han generado 4.984 miles de euros de bases imponibles negativas no reconocidas.

El Grupo ha elaborado un plan de negocio incluyendo hipótesis a futuro que permiten concluir que los créditos fiscales del Grupo se recuperan en su totalidad.

Gasto por impuesto sobre las ganancias

Los impuestos devengados sobre los resultados de los períodos se calculan en función del tipo impositivo que resultaría aplicable al resultado anual total previsto.

El (gasto)/ingreso por impuesto sobre las ganancias de los ejercicios terminados a 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 puede desglosarse de la siguiente manera:

31/12/2019 31/12/2018 Gasto por impuesto sobre las ganancias Impuesto corriente: Impuesto corriente sobre el beneficio del ejercicio - (4.833) Ajustes al impuesto corriente de ejercicios anteriores 275 - Total (gasto)/ingreso por impuesto corriente 275 (4.833) Impuesto sobre las ganancias diferido (Disminución) incremento en activos por impuestos diferidos (942) 6.609 Disminución (incremento) en pasivos por impuestos diferidos (1.390) (3.061) Aplicación BINS - (8.255) Total (gasto)/ingreso por impuestos diferidos (2.332) (4.707) Total (gasto)/ingreso por impuesto (2.057) (9.540)

La conciliación numérica del gasto por impuesto sobre las ganancias con el impuesto a pagar durante el ejercicio 2019 y 2018 es la siguiente:

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31/12/2019 31/12/2018

Beneficio / (Pérdida) de las actividades antes de gasto por impuesto (2.439) 436

Impuesto al tipo impositivo del 25% - (109) Efecto impositivo de importes que no son deducibles (imponibles) en el

cálculo del beneficio fiscal: Diferencias Permanentes 275 (4.724) Diferencias Temporarias (2.332) 3.548 Reconocimiento de créditos fiscales no reconocidas previamente - - Aplicación de créditos fiscales - (8.255) Pérdidas fiscales no reconocidas previamente recuperadas ahora para - - reducir gasto por impuesto corriente

(Gasto) / ingreso por impuesto sobre las ganancias (2.057) (9.540)

Las principales diferencias permanentes en el ejercicio son:

- Aumentos

o Reversión de deterioros fiscalmente deducibles procedentes de sus Accionistas mientras sean entidades vinculadas por 15.090 miles de euros (3.772 miles de euros en cuota), derivados de la aplicación de la Disposición Transitoria 16 de la Ley del Impuesto de Sociedades.

- Disminuciones . o Reversión de deterioros asociados a créditos con entidades asociadas por importe de 12.040 miles de euros (3.010 miles de euros en cuota), descrita en la nota 10.a (3.010 miles de euros en cuota).

Las principales diferencias temporarias han sido descritas previamente en la presente nota.

La legislación vigente establece que los impuestos no pueden considerarse definitivamente liquidados hasta que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades fiscales, o haya transcurrido el plazo de prescripción de cuatro años. Al 31 de diciembre 2019, las sociedades que forman el Grupo tienen pendientes de inspección por las autoridades fiscales todos los impuestos que les son aplicables desde el 1 de enero de 2015.

Los Administradores de la Sociedad Dominante no esperan que se devenguen pasivos adicionales de consideración para las mismas como consecuencia de una eventual inspección.

16. INGRESOS Y GASTOS

a) Importe neto de la cifra de negocios

El detalle del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a las actividades ordinarias de la Sociedad es el siguiente:

31/12/2019 31/12/2018 Venta de existencias 159.808 189.461 Prestación de servicios 1.268 374 Ingresos por arrendamientos 432 581 161.508 190.416

Todas las ventas del ejercicio se han producido a territorio nacional.

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b) Coste de ventas

31/12/2019 31/12/201 8 Variación de existencias y costes relacionados (140.044) (158.348) Prestación de servicios (132) (324) Costes asociados a arrendamientos (1.236) (1.984)

(141.412) (160.656)

b) Gastos de personal

31/12/2019 31/12/2018

Sueldos, salarios y asimilados (11.920) (10.893) Cargas sociales: Seguridad Social a cargo de la empresa (2.136) (1.409) Aportaciones y dotaciones para pensiones (220) (162) Otras cargas sociales (719) (378) (14.995) (12.842)

El número medio de empleados en el curso del ejercicio distribuido por categorías es el siguiente:

2019 Hombres Mujeres Total Directivos 13 6 19 Jefes y técnicos 53 28 81 Administrativos y comerciales 28 35 63 Oficios varios y subalternos 4 - 4 98 69 167

2018 Hombres Mujeres Total Directivos 13 4 17 Jefes y técnicos 41 18 59 Administrativos y comerciales 15 26 41 Oficios varios y subalternos 4 - 4 73 48 121

El número de empleados a 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 es el siguiente:

2019 Hombres Mujeres Total Directivos 13 6 19 Jefes y técnicos 58 30 88 Administrativos y comerciales 32 46 78 Oficios varios y subalternos 4 - 4 107 82 189

46

2018 Hombres Mujeres Total Directivos 12 5 17 Jefes y técnicos 46 22 68 Administrativos y comerciales 27 27 54 Oficios varios y subalternos - - - 85 54 139

c) Variación de provisiones de tráfico

31/12/2019 31/12/2018

- Reversión de provisiones para riesgos y gastos (Nota 139 7.802 13) - Dotación a la provisión de riesgos y gastos (Nota 13) (823) (6.577) - Dotación a la provisión de existencias (Nota 9) (23.358) (25.698) - Reversión de provisión de existencias (Nota 9) 18.591 20.774 - Reversión de provisión de créditos a largo plazo con 12.040 2.633 empresas asociadas (nota 10) - Otros (634) (557) 5.955 (1.623)

17. GARANTÍAS COMPROMETIDAS CON TERCEROS Y OTROS PASIVOS CONTINGENTES

Al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018, el Grupo tiene concedidos ante terceros los siguientes avales y garantías:

Miles de euros

31/12/2019 31/12/2018 Por cantidades entregadas a cuenta por clientes 70.462 26.168 Por obligaciones pendientes en terrenos y urbanizaciones 13.152 7.338 Total 83.614 33.506

Dentro del concepto “Por cantidades entregadas a cuenta por clientes” se recogen principalmente avales de afianzamiento de entregas a cuenta en la compra de viviendas por parte de los clientes.

Los Administradores de las sociedades del Grupo no esperan que se surjan pasivos para las mismas en relación con los mencionados avales.

18. COMPROMISOS

a) Compromisos por arrendamiento operativo (cuando la sociedad es arrendataria)

El importe que el Grupo ha incurrido durante el ejercicio 2019 en arrendamientos y gastos comunes para inmuebles y otros equipamientos en relación con sus actividades asciende a 586 miles de euros (494 miles de euros en el ejercicio 2018).

Se trata de los contratos de alquiler de las oficinas que el Grupo tiene en las diferentes delegaciones. El contrato de las oficinas situadas en Madrid en la calle Quintanavides, 13 vence en diciembre del ejercicio 2020, y es renovable a su vencimiento en condiciones de mercado.

Los pagos mínimos totales futuros por rentas correspondientes a arrendamientos operativos no cancelables son los siguientes:

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Miles de euros 2019 2018 Menos de un año 184 195 Entre uno y cinco años 97 180 Más de cinco años - - 281 375

19. OPERACIONES CON PARTES VINCULADAS

Se consideran "partes vinculadas" al Grupo, adicionalmente a las entidades dependientes, asociadas y multigrupo, el "personal clave" de la Dirección de la Sociedad (miembros de su Consejo de Administración y los Directores, junto a sus familiares cercanos), así como las entidades sobre las que el personal clave de la Dirección pueda ejercer una influencia significativa o tener su control.

A continuación, se indican las transacciones realizadas por el Grupo, durante los ejercicios 2019 y 2018, con las partes vinculadas a éste, distinguiendo entre accionistas significativos, miembros del Consejo de Administración y Directores de la Sociedad y otras partes vinculadas. Las condiciones de las transacciones con las partes vinculadas son equivalentes a las que se dan en transacciones hechas en condiciones de mercado y se han imputado las correspondientes retribuciones en especie.

Miles de euros 31 de diciembre de 2019 Personas, Accionistas Administradores y Sociedades, Total significativos Directivos Entidades del Grupo ACTIVO

No corriente Créditos concedidos - - 88.254 88.254

Corriente Créditos concedidos - - 13 13 Otros activos financieros - - 3.772 3.772 Activos líquidos equivalentes 76.608 - - 76.608 Miles de euros 31 de diciembre de 2019 Personas, Accionistas Administradores Sociedades, Total significativos y Directivos Entidades del Grupo PASIVO

No corriente Deudas con entidades de crédito 34.554 - - 34.554 Otros pasivos financieros - - - - Corriente Deudas con entidades de crédito 23.002 - - 23.002 Otras deudas - - - -

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Miles de euros 31 de diciembre de 2018 Personas, Accionistas Administradores y Sociedades, Total significativos Directivos Entidades del Grupo ACTIVO

No corriente Créditos concedidos - - 75.605 75.605

Corriente Créditos concedidos - - 6 6 Otros activos financieros (a) - - 12.175 12.175 Activos líquidos equivalentes 80.439 - - 80.439

(a) Importe correspondiente al IVA devengado en la aportación de socios de Front Maritim del Besós, S.L.

Miles de euros 31 de diciembre de 2018 Personas, Accionistas Administradores Sociedades, Total significativos y Directivos Entidades del Grupo PASIVO

No corriente Deudas con entidades de crédito 25.186 - - 25.186 Otros pasivos financieros - - 4 4 Corriente Deudas con entidades de crédito 11.502 - - 11.502 Otras deudas - - 4 4

Miles de Euros 31 de diciembre de 2019 Personas, Accionistas Administradores y Sociedades, Total significativos Directivos Entidades del Grupo Gastos: Comisiones e intereses bancarios (9.693) - - (9.693) Compra de activos (a) (12.892) - - (12.892) Otros gastos - - - - Ingresos: Aportaciones de socios 1.886 - - 1.886 Venta de activos (a) 12.892 - - 12.892 Intereses de créditos - - 5 5 Otros ingresos - - 412 412

a) Compra de suelo con pago en especie (permuta):

Con fecha 30 de diciembre de 2019, la Sociedad Dominante ha adquirido de varios suelos por importe de 12.892 miles de euros y le ha transmitido la posesión de diversas viviendas por el mismo importe a accionistas significativos.

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Miles de Euros 31 de diciembre de 2018 Personas, Accionistas Administradores y Sociedades, Total significativos Directivos Entidades del Grupo Gastos: Comisiones e intereses bancarios (4.511) - - (4.511) Otros gastos (207) - - (207) Ingresos: Aportaciones de socios 1.090 - - 1.090 Otros ingresos 10 - - 10

20. INFORMACIÓN LEGAL RELATIVA AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y A LA ALTA DIRECCIÓN

a) Retribución y otras prestaciones al Consejo de Administración y a la Alta Dirección.

A continuación, se incluye un resumen de los datos más significativos de las remuneraciones y prestaciones correspondientes a los ejercicios 2019 y 2018:

Miles de euros

31/12/2019 31/12/2018 Miembros del Consejo de Administración: Concepto retributivo- Retribución fija y variable 1.418 2.182 Retribución en especie 36 35 Dietas - - Indemnizaciones - - Atenciones estatutarias 1.159 1.234 Otros beneficios- del Consejo de Administración Primas de seguros de vida 18 8 Fondos y planes de pensiones 63 63 Directivos:

Total remuneraciones devengadas por la alta dirección (*) 2.145 2.116

(*) No incluye plan de pensiones ni seguro de vida.

Tal y como se refleja en la Nota 1.c.4, determinados miembros del Consejo de Administración, así como algunos miembros de la Alta Dirección, tienen derecho a un plan de incentivos basado en entrega de acciones y remuneración en efectivo. El importe devengado por los miembros del Consejo de Administración ha ascendido a 25 miles de euros y los miembros de la Alta Dirección ha ascendido a 32 miles de euros.

b) Situaciones de conflictos de interés de los administradores

En el deber de evitar situaciones de conflicto con el interés de la Sociedad, durante el ejercicio los administradores que han ocupado cargos en el Consejo de Administración han cumplido con las obligaciones previstas en el artículo 228 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Asimismo, tanto ellos como las personas a ellos vinculadas, se han abstenido de incurrir en los supuestos de conflicto de interés previstos en el artículo 229 de dicha ley, excepto en los casos en que haya sido obtenida la correspondiente autorización.

Es política común de los miembros del Consejo abstenerse en reuniones del Consejo de Administración o comisiones delegadas con relación a operaciones y/o acuerdos donde pudiera haber incompatibilidades, en los términos que aparecen reflejados en las actas del ejercicio 2019, sin que afecte dicho hecho en ningún caso a las manifestaciones incluidas en el artículo 229 de supuestos de conflicto de interés.

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21. HECHOS POSTERIORES AL CIERRE

• Participaciones mayoritarias

Los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de Metrovacesa, S.A., tanto directa como indirecta, superiores al 3% del capital social, a fecha de formulación, son los siguientes:

Acciones % del Directas Indirectas Total Capital Grupo Banco Santander 48.443.127 26.426.709 74.869.836 49,36% Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14.321.573 17.301.265 31.622.838 20,85% Schroders, PLC - 7.441.468 7.441.468 4,91% Julius Baer Group, Ltd - 7.173.161 7.173.161 4,73% Quasar Investment, S.a.r.l 217.389 5.773.159 5.990.548 3,95% Inversora de Carso, S.A. de C.V. - 4.619.910 4.619.910 3,05% Autocartera 240.847 - 240.847 0,16% Directivos y Consejeros 151.970 - 151.970 0,10% Resto de accionistas (bolsa) 19.535.763 - 19.535.763 12,87% Total 82.910.669 68.735.672 151.646.341 100,00%

• Firma de financiaciones

Hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales, la Sociedad Dominante ha firmado préstamos hipotecarios para la financiación de proyectos inmobiliarios que actualmente se encuentran en fase de construcción por importe de 72.100 miles de euros, de los que 55.700 miles de euros corresponden a entidades vinculadas o asimiladas.

• Disposición de financiación corporativa

Durante el mes de febrero de 2020, la Sociedad Dominante ha dispuesto parcialmente de la financiación corporativa por importe de 25.000 miles de euros.

• Permuta financiera

Con fecha 31 de diciembre de 2019, la Sociedad Metrovacesa, S.A. firmó un contrato de permuta financiera (“Equity Swap”) con Goldman Sachs International por un importe de hasta 50 millones de euros y con un vencimiento de 27 meses. A fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, se habían invertido 2.625 miles de euros de nocional.

22. HONORARIOS DE AUDITORES DE CUENTAS

Durante los ejercicios 2019 y 2018, los honorarios relativos a los servicios de auditoría de cuentas prestados por los auditores de las cuentas anuales consolidadas del Grupo, PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., o por empresas vinculadas a los mismos por control, propiedad común o gestión, así como los honorarios por servicios facturados por los auditores de cuentas anuales individuales de las sociedades incluidas en la consolidación y por las entidades vinculadas a éstos por control, propiedad común o gestión han sido los siguientes:

31/12/2019 31/12/2018

Servicios de auditoría 133 148 Otros servicios de verificación 44 137

Total servicios auditoría y relacionados 177 285

Total otros servicios - - Total servicios profesionales 177 285

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Desde la fecha de cierre del ejercicio hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, los honorarios facturados por servicios distintos de auditoría y relacionados, prestados por el auditor ascendieron a 59 miles de euros (12 miles de euros en el ejercicio 2018).

Ni a 31 de diciembre de 2019 ni a 31 de diciembre de 2018 se han devengado honorarios por trabajos realizados por otras sociedades de la red PwC.

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ANEXO I

SOCIEDADES DEPENDIENTES Participación Neta en la sociedad titular Domicilio 2019 2018 31.12.2019 31.12.2018 Nombre Actividad Sociedad del Grupo titular social (%) (%) (miles €) (miles €) Promoción y Desarrollo Inmobiliaria Das Avenidas Novas, S.A. Portugal - 100% - 6 Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Promociones Vallebramen, S.L. España 100% 100% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Fuencarral Agrupanorte, S.L. (ANTES ALQ.13) España 100% 100% 100.691 100.691 Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Metrovacesa Inmuebles y Promociones, SL España 100% 100% 24.454 24.454 Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. S.A. España 99,99% 99,99% 339.854 339.854 Metrovacesa, S.A. inmobiliario Metrovacesa Comercial, S.L. España Comercialización Inmobiliaria 100% - 104 Metrovacesa, S.A. Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Desarrollo de Infraestructuras de Castilla, S.A. España 100% 100% 96 72 inmobiliario S.A. Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Vailen Management, S.L España 100% 100% 95 - inmobiliario S.A. Global Carihuela Patrimonio No Estratégico, Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. España 100% 100% 16.230 16.230 S.L. inmobiliario S.A.

SOCIEDADES ASOCIADAS (*) Y NEGOCIOS Participación Neta en la sociedad titular CONJUNTOS (**) Domicilio 2019 2018 31/12/2019 31/12/2018 Nombre Actividad Sociedad del Grupo titular social (%) (%) (miles €) (miles €) Promoción y Desarrollo Urbanizadora Valdepolo I, S.A. España 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Urbanizadora Valdepolo II, S.A. España 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Urbanizadora Valdepolo III, S.A. España 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. España 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. inmobiliario Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Monteburgos Holding Spain, S.L. España 24% 24% 2.551 209 inmobiliario S.A. Promoción y Desarrollo Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. Front Maritim del Besos, S.L. España 39% 39% 58.776 58.776 inmobiliario S.A.

PARTICIPACIONES INDIRECTAS:

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ANEXO II

Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Monteburgos Front Maritim Valdepolo I, S.A. Valdepolo II, S.A. Valdepolo III, S.A. Valdepolo IV, S.A. Holding Spain, del Besos, (*) (*) (*) (*) S.L. (*) (a) S.L. (*) Información financiera resumida a 31/12/2019 Activos Corrientes 23.173 23.147 23.136 23.149 646 151.895 Pasivos corrientes (17) - - - (11.586) (33) Activos netos corrientes 23.156 23.147 23.136 23.149 (10.940) 151.862 Activos no Corrientes 829 831 831 831 42.983 - Pasivos no corrientes (24.750) (24.750) (24.750) (24.750) (21.777) - Activos netos no corrientes (23.921) (23.919) (23.919) (23.919) 21.206 - Activos netos totales (765) (772) (783) (770) 10.266 151.862 Ingresos ordinarios 5 5 5 5 - - Beneficio del ejercicio (4) (3) (3) (4) (392) (270) (a) Incluye estados financieros consolidados de Monteburgos Holding Spain, S.L. y Las Tablas Propco I, S.L.

Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Monteburgos Front Maritim Valdepolo I, S.A. Valdepolo II, S.A. Valdepolo III, S.A. Valdepolo IV, S.A. Holding Spain, del Besos, (*) (*) (*) (*) S.L. (*) (a) S.L. (*) Información financiera resumida a 31/12/2018 Activos Corrientes 23.185 23.176 23.165 23.178 511 164.326 Pasivos corrientes (33) (32) (32) (33) (743) (12.189) Activos netos corrientes 23.152 23.144 23.133 23.145 (232) 152.137 Activos no Corrientes 848 850 850 850 2.321 0 Pasivos no corrientes (24.750) (24.750) (24.750) (24.750) (1.170) 0 Activos netos no corrientes (23.902) (23.900) (23.900) (23.900) 1.151 0 Activos netos totales (750) (756) (767) (755) 919 152.137 Ingresos ordinarios (4) (4) (4) (4) - (3) Beneficio del ejercicio (76) (76) (76) (76) 46 (3) (*) La información financiera incluida en el presente anexo no ha sido auditada (**) Sociedad liquidada ANEXO I(*) La información financiera incluida en el presente

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Informe de gestión consolidado correspondiente al

ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2019

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1. Aspectos significativos del periodo

De los resultados correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2019 destacan los siguientes hechos:

• Ventas y margen

El importe neto de la cifra de negocios han ascendido a 161.508 miles de euros principalmente por la contribución a la cifra de ventas de los ingresos ventas de promociones inmobiliarias y ventas de suelos (63.182 y 96.626 miles de euros, respectivamente). Adicionalmente se han transmitido suelos por valor de 10.279 miles de euros que se encontraban registrados en el epígrafe de “Inversiones inmobiliarias”. Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2018, los ingresos ascendieron a 190.416 miles de euros principalmente por la contribución a la cifra de ventas de los ingresos ventas de promociones inmobiliarias y ventas de suelos (189.461 miles de euros).

El margen bruto de la compañía, antes de reversión de deterioros asociados a las entregas, entendido como la diferencia entre el importe de la venta de existencias que ha ascendido a 159.808 miles de euros y el coste asociado a las mismas que ha ascendido a 140.044 miles de euros, ha sido a 19.764 miles de euros. Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2018 el margen bruto de la compañía, entendido como la diferencia entre el importe de la venta de existencias que ascendió a 189.461 miles de euros y el coste asociado a las mismas que ha ascendido a 158.348 miles de euros, fue 31.113 miles de euros.

• Gastos de Estructura

Los gastos de estructura se sitúan en 33.931 miles de euros e incluyen gastos de personal por importe de 14.995 miles de euros para el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019. A 31 de diciembre de 2018 los gastos de estructura se sitúan en 29.237 miles de euros e incluyen gastos de personal por importe de 12.842 miles de euros.

• Resultado del periodo

El resultado acumulado consolidado a 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018, ha ascendido a 4.496 miles de euros de pérdidas y 9.104 miles de euros de pérdidas, respectivamente.

• Operaciones relevantes del ejercicio

Operaciones relevantes del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2019 y el 31 de diciembre de 2019:

• Ventas en contrato privado llave en mano: En el mes de julio de 2019, la Sociedad Dominante del Grupo firmó un acuerdo privado con una compañía de seguros médicos, para la construcción de una residencia de mayores en la localidad de Manresa, con fecha estimada de entrega durante el ejercicio 2022.

Asimismo, durante el mes de noviembre de 2019, el Grupo firmó un acuerdo privado con una compañía de seguros para la venta de un edificio de oficinas que se va a desarrollar sobre la parcela denominada “Monteburgos II”. El inicio de las obras está previsto para los próximos meses y la entrega durante el ejercicio 2022.

• Acuerdo comercial con Tishman Speyer: Durante el mes de junio de 2019, la sociedad Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. firmó la transmisión de parte del suelo terciario denominado “Monteburgos I” por importe de 30.086 miles de euros a la sociedad Las Tablas Propco, S.L., en la que Tishman Speyer posee el 76% del capital y Metrovacesa el 24%. Dicha transmisión se engloba en el acuerdo comercial firmado en julio de 2018 para el desarrollo inmobiliario de un complejo de oficinas.

Las obras del complejo se han comenzado y se encuentran en fase de ejecución, estimándose la finalización del proyecto entre los meses de diciembre de 2020 y junio de 2021.

• Firma de contrato de permuta financiera: Con fecha 31 de diciembre de 2019, la Sociedad Dominante ha firmado un contrato de permuta financiera (“Equity Swap”con Goldman Sachs International por un importe de hasta 50 millones de euros y con un vencimiento de 27 meses.

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Como consecuencia de ello, la Sociedad Dominante ha procedido a suspender el contrato de liquidez que tenía suscrito con Banco Sabadell, S.A. para la gestión de la autocartera.

2. Perspectivas Económicas

La economía española ha experimentado un proceso de desaceleración a lo largo de 2019 que parece haberse estabilizado en la parte final del año. En cualquier caso, los ritmos de crecimiento han sido inferiores a los del año anterior y, en el conjunto del año, la economía española creció un 2,0%, perdiendo dinamismo progresivamente. Así, tras comenzar el año con tasas de crecimiento de la actividad del 2,2% interanual, el año terminó con incrementos que rondaron el 1,8%, y que podrían mantenerse en el inicio de 2020. Como resultado de esta desaceleración de la actividad, el empleo también fue perdiendo dinamismo a medida que avanzaba el año: la Encuesta de Población Activa confirmó la creación de 402 mil puestos de trabajo en 2019, frente a los 566 mil del año anterior, y la tasa de paro descendió hasta el 13,8%, 7 décimas menos que a cierre de 2018, fundamentalmente en la primera mitad de 2019.

Desde el punto de vista de los riesgos, las sombras que acechaban a la economía al comienzo de 2019, tanto globales como internas, se hicieron menos alargadas: por un lado, la amenaza proteccionista perdió fuerza en la parte final del año con la firma de la Fase I del acuerdo entre China y EE. UU. Aún lejos de ser una solución definitiva, ha supuesto un avance en la buena dirección. Por otro lado, la amenaza de un Brexit duro parece haberse disipado, aunque todavía queda un año para negociar la futura relación comercial entre ambos bloques. En sentido opuesto, otras nuevas amenazas se ciernen sobre el escenario global: la posible extensión de la epidemia originada en China por el nuevo coronavirus puede tener efectos en la actividad a nivel agregado. A nivel interno, la incertidumbre generada por la ausencia prolongada de un Gobierno estable desapareció en la parte final del año, lo que debería de dar paso a un entorno propicio para el desarrollo tanto de las inversiones que podían estar postergadas como de las reformas estructurales necesarias.

Las perspectivas para 2020 apuntan a que la desaceleración habría terminado, y las tasas de crecimiento experimentadas en la parte final del año se mantendrían relativamente estables en los próximos trimestres, con lo que se estima que el crecimiento anualizado de la actividad podría situarse en el entorno del 1,6%.

En este contexto macroeconómico, el sector residencial ha experimentado un año difícil en 2019 como consecuencia de los efectos de la incertidumbre asociada a distintos factores: por un lado, el inicio del año se mostró dubitativo como consecuencia de las dudas sobre la sentencia del origen pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), publicada a finales del año anterior. Al igual que sucede con el resto de la economía, el sector ha experimentado una evolución desde un mayor a un menor dinamismo. La ausencia de Gobierno, unida a las dudas generadas por distintas medidas en materia legislativa, entre las que destacan la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria o las medidas relativas al alquiler, generó cierta parálisis en la demanda en la segunda mitad del año. Como resultado, la venta de viviendas, según el Consejo General del Notariado, se desaceleró desde el 4,4% trimestral con la que se abrió el primer trimestre del año, hasta el entorno del 1,0% en el tercer y cuarto trimestre del año, incluyendo un segundo trimestre de fuerte retroceso. Así, en el conjunto del año, la venta de viviendas habría caída cerca de un 3% en el agregado de 2019. La resolución de los distintos elementos de incertidumbre supondrá la progresiva vuelta a tasas de crecimiento positivas del sector y a una situación más acorde con el momento cíclico de la economía.

Por el lado de la oferta, los visados continuaron mostrando cierto dinamismo, aunque, al igual que ocurre con el resto del sector, la evolución ha ido de más a menos a lo largo del año. Así, con datos a noviembre, las previsiones apuntan a que el crecimiento de los visados se situaría cerca del 10% en 2019 pero que, en cualquier caso, los niveles continúan siendo reducidos en términos históricos.

La debilidad de las ventas afectó inevitablemente a la evolución de los precios. Según los datos de TINSA, el crecimiento se habría desacelerado desde el 5,0% en 2018 hasta el 3,6% en 2019. Esto supone que los precios se encuentran todavía un 34% por debajo del nivel máximo de la serie histórica. Las previsiones para 2020 apuntan a que la progresiva recuperación esperada en los ritmos de ventas del sector volverá a generar incrementos de precios, aunque a ritmos más reducidos que los vistos hasta la fecha.

En conjunto, las perspectivas para el sector son moderadamente optimistas, y se asientan en la buena evolución de sus determinantes fundamentales, que continúan siendo positivos, descartando la existencia de problemas estructurales de medio y largo plazo: por un lado, las previsiones de creación de hogares continúan siendo favorables a pesar de las dudas existentes sobre la evolución demográfica en España; la renta bruta disponible continúa marcando máximos históricos trimestre a trimestre en un contexto de desapalancamiento del sector privado. Por otro lado, las ratios de accesibilidad han descendido de manera adicional y continúan por debajo del promedio histórico y, todo esto, en un entorno de liquidez con unos tipos de interés que continuarán en niveles históricamente bajos durante los próximos trimestres.

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Gráfico 1 Gráfico 2 España: crecimiento del PIB y contribuciones por España: venta de viviendas. Acumulado 12 meses (%) sectores (%)

Fuente: Metrovacesa a partir del INE Fuente: Metrovacesa a partir de Notarios

3. Misión, Visión y Valores de Metrovacesa

Misión

✓ Crear hogares para mejorar la vida de nuestros clientes.

✓ Proporcionar a la sociedad una serie de soluciones integrales en la promoción que faciliten la formación de hogares y mejoren la vida de sus clientes mediante la prestación de servicios con estándares óptimos de calidad, coste y tiempo, actuando siempre como empresa socialmente responsable

✓ Buscar el crecimiento del valor añadido para satisfacer a todos los grupos de interés realizando inversiones que contribuyan al desarrollo sostenible a largo plazo

✓ Cambiar la utilización de las mismas tendencias del sector de la promoción y construcción de bienes inmobiliarios con el know-how que le proporciona su dilatada experiencia

Visión

Convertirnos en el campeón nacional del mercado residencial, siendo el promotor elegido por clientes, empleados, comunidades y accionistas. Para ello, debemos mejorar continuamente los resultados financieros y operativos, respetando al mismo tiempo los más altos estándares de conducta empresarial

Valores

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4. Sistema de gobierno corporativo

Metrovacesa mantiene permanentemente actualizado su Sistema de gobierno corporativo, que es el conjunto integrado por los Estatutos Sociales, la Misión, Visión y Valores del grupo Metrovacesa, las Políticas corporativas, las Normas de gobierno de los órganos sociales y de los comités internos y el Cumplimiento. El Grupo promueve la creación de grupos de trabajo para avanzar en el desarrollo de aspectos concretos de su Sistema de gobierno corporativo, en los que cuenta con la participación de representantes autorizados del grupo de interés afectado en cada caso, de profesionales de la Sociedad y de expertos externos en la materia del más alto nivel.

El compromiso con el buen gobierno corporativo y con la transparencia se recoge en la Misión, Visión y Valores del grupo Metrovacesa, cuyos pilares en el ámbito del gobierno corporativo son la involucración de los accionistas de la Sociedad en la vida social y el mantenimiento del liderazgo en la aplicación de las mejores prácticas y en transparencia. La Política general de gobierno corporativo contiene un resumen de los principios básicos que rigen el gobierno corporativo de la Sociedad y del Grupo y de los elementos más relevantes que lo configuran todos ellos disponibles en www.metrovacesa.com

5. Estructura organizativa interna

De acuerdo con el Artículo 2º de los Estatutos Sociales de Metrovacesa, S.A., el Objeto Social de la Sociedad es, entre otros:

✓ La adquisición o construcción de toda clase de fincas y construcciones para su edificación o mejora con el fin de su ulterior venta. ✓ La promoción, urbanización y parcelación de bienes inmuebles en general. ✓ La adquisición de suelo, aprovechamientos urbanísticos o cualquier clase de derechos reales sobre bienes inmuebles para su venta. El desarrollo de actuaciones, bien directamente o a través de las sociedades filiales, de: o Gestión inmobiliaria en beneficio propio o a favor de terceros. o Promoción y gestión de comunidades inmobiliarias. ✓ La realización de obras de rehabilitación, acondicionamiento o implantación de edificios completos o parte de ellos. ✓ La creación, formación y explotación y desarrollo de urbanizaciones de todas clases. ✓ Asesoramiento técnico y realización de estudios y proyectos relacionados con las actividades inmobiliarias y, en particular, la promoción y realización de las actuaciones urbanísticas técnicas, legales y comerciales necesarias para la puesta en marcha, construcción o cualquier otra forma de explotación de áreas Residenciales, Aparcamientos, residencias para de Tercera Edad y para Estudiantes, Hoteles y cualesquiera otros tipos de equipamientos comunitarios y sociales.

La compañía desarrolla su actividad en las áreas Geográficas de Cataluña (Cataluña y zona norte de Islas Baleares), Centro-Norte (Centro y zona norte, excepto Cataluña, además de Islas Canarias), Andalucía Occidental (zona norte y oeste de Andalucía), Costa del Sol (zona sur de Andalucía, así como zona oriental) y Levante (Comunidad Valenciana, Murcia y zona sur de Islas Baleares). Para ello cuenta con un total de 189 empleados a cierre del ejercicio, siendo el 43% de los empleados mujeres.

La Junta General de accionistas es el máximo órgano de decisión y control de la Sociedad en las materias propias de su competencia, a través del cual se articula el derecho del accionista a intervenir en la toma de decisiones esenciales de la Sociedad.

El Consejo de Administración tiene competencia sobre cuantos asuntos no estén atribuidos por los Estatutos Sociales o la Ley a la Junta General de accionistas. El Consejo de Administración, al que corresponden los más amplios poderes y facultades para gestionar, dirigir, administrar y representar a la Sociedad, como norma general, delegará la gestión ordinaria de la Sociedad en los órganos delegados de administración y en el equipo de dirección, estableciendo el contenido, los límites y las modalidades de la delegación, y concentrará su actividad en la función general de supervisión y en la consideración de aquellos asuntos de particular trascendencia para la Sociedad.

El Consejo de Administración está formado por 12 miembros (3 mujeres y 9 hombres), de los cuales 4 son independientes, 6 son dominicales, 1 es otro externo y 1 es ejecutivo. Está regulado por el Reglamento del Consejo de Administración que tiene por objeto determinar los principios de actuación del Consejo de Administración, así como las reglas básicas de su organización y funcionamiento y las normas de conducta de sus miembros y sus competencias. Este reglamento fue aprobado por el Propio Consejo de Administración.

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Composición del Consejo de Administración

8% 8%

50% 25%

Dominicales Independientes Otros Externos Ejecutivo

Del Consejo de Administración dependen las siguientes comisiones:

Comisión de Auditoría y Control, compuesta por tres consejeros, de los cuales dos son consejeros independientes, uno de ellos es la presidenta de la Comisión, y uno es dominical. El Artículo 14 del Reglamento del Consejo regula la Comisión de Auditoría y Control, su composición, competencias y funcionamiento.

Comisión de Retribuciones y Nombramientos, compuesta por 4 consejeros, de los cuales dos son consejeros independientes, uno de ellos es la presidenta de la Comisión, uno es dominical y uno es otro externo. El Artículo 15 del Reglamento del Consejo de Administración regula la Comisión de Nombramientos y Retribuciones, su composición, competencias y funcionamiento.

Asimismo, existe dentro del Grupo: un Comité de Dirección, formado por directivos de la compañía, regulado por su propio reglamento que ha sido aprobado por el Consejero Delegado del Grupo que regula su composición, competencias y funcionamiento. Igualmente, el Grupo cuenta con un Comité de Cumplimiento formado por la Dirección Financiera, la Dirección Jurídica y el Director de Medios cuya composición, competencias y funcionamiento está regulado en la política y Manual de Cumplimiento aprobado por el Consejo de Administración. Así como un Órgano de Control Interno (OCI) en materia de PBC/FT cuya su composición, competencias y funcionamiento está regulado en el Manual de PBC/FT aprobado por el propio OCI.

Durante el ejercicio 2019 se ha puesto en marcha la Comisión de igualdad, órgano encargado de aportar información y sugerencias orientadas a la elaboración del Plan de Igualdad de Oportunidades, y de canalizar aportaciones y sugerencias del resto de personal. La creación de esta comisión tiene como fin último disponer de un equipo de personas responsables de promocionar la Igualdad de Oportunidades en la empresa. Por su parte, el plan de igualdad tiene como finalidad establecer y desarrollar prácticas que integren la igualdad de trato y oportunidades entre mujeres y hombres. Metrovacesa se ha postulado para obtener el distintivito de “igualdad en la empresa“ otorgado por el Ministerio de Sanidad, Servicios e Igualdad.

6. Estructura Societaria del Grupo

La estructura societaria comprende la Sociedad (Metrovacesa, S.A.), las sociedades subholding y las sociedades cabecera de los negocios.

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7. Cotización y liquidez de la acción

2019 ha sido un año positivo para los mercados financieros internacionales con elevadas rentabilidades generalizadas en los mercados de acciones y Renta Fija. Por el contrario, no se han cumplido ni las expectativas de una recuperación más sostenida del crecimiento económico mundial, ni la consolidación de políticas monetarias tendentes a la normalización por parte de los principales Bancos Centrales, ni la vuelta a tipos de interés reales positivos. En octubre, el FMI estimaba un crecimiento mundial para 2019 del 3%, seis décimas menos que en 2018 y la tasa más baja de la última década tras la crisis financiera.

En la economía europea, y la Eurozona en particular, la desaceleración ya apreciable a finales de 2018 se ha agudizado con el frenazo de la industria alemana y la incertidumbre generada por el Brexit. En España, la economía ha confirmado la entrada en una fase más madura del ciclo, frenada en gran medida por la desaceleración mundial y europea, las tensiones y la reducción del comercio internacional y la incertidumbre política interna y externa. No obstante, de acuerdo con las previsiones de otoño del FMI, España mantendrá crecimientos esperados superiores a las principales economías europeas: el PIB crecerá casi un 2% en 2019 y un 1,8% en 2020 frente al 1,2% y 1,4%, respectivamente, de la Eurozona.

Las cotizaciones de los valores de la Bolsa española han evolucionado de forma positiva, con el IBEX 35 subiendo un 13% y el IBEX con Dividendos consiguiendo un rendimiento del 13,59%, ambos hasta diciembre. El IBEX Small Cap, compuesto por 30 compañías, gana algo más de un 10% hasta diciembre, donde Metrovacesa tiene una ponderación cercana al 3% del índice.

No obstante, el sector de la promoción inmobiliaria ha sido uno de los más castigados durante el ejercicio por las incertidumbres relativas a subidas de tipo de interés, inestabilidad geopolítica, Brexit en segunda residencia, evolución de la economía global, etc.

El precio de la acción de Metrovacesa comenzó el ejercicio cotizando a 11,10 €/acción, alcanzando su máximo anual de 11,62 €/acción el 5 de marzo de 2019, para finalizar el ejercicio cotizando a 8,75 €/acción, lo que ha significado un descenso interanual de 21,17%, tras haber distribuido un dividendo de 50 millones de euros (0,3297 €/acción).

Respecto a la liquidez de la acción, a cierre del ejercicio el capital flotante era el 15,03% de la sociedad, asimismo durante el ejercicio 2019 se han negociado más de 20.706.000 acciones de la compañía, lo que equivale al 90,80% del mismo (13,65% del total de las acciones).

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2019 Cotización cierre del periodo 8,75 Cotización media del periodo 9,78 Volumen medio diario (acciones) 81.202 Volumen máximo diario (acciones) 1.042.313 Volumen mínimo diario (acciones) 12.433 Capitalización bursatil cierre (Mm€) 1.327 Remuneración al accionista (euros) 0,3297

El día 31 de diciembre de 2019 la Sociedad ha remitido Hecho Relevante a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) informando de la suspensión del contrato de liquidez suscrito con Banco Sabadell, S.A. a raíz de la firma de un contrato de permuta financiera (“Equity Swap”) con Goldman Sachs.

Evolución bursátil de Metrovacesa frente a IBEX 35

120

110

100

90

80

70 ene.-19 mar.-19 may.-19 jul.-19 sep.-19 nov.-19 ene.-20

MVC Ibex

8. Hechos Relevantes

Fecha Publicación HR u otra Tipo HR Descripción de la información Nº Registro información de interés Convocatoria de resultados Convocatorias de reuniones 12/02/2020 correspondientes al cuarto trimestre 49 o actos informativos de 2019 Programas de recompra de Operaciones de compra y venta acciones, estabilización y ejecutadas durante el cuarto trimestre 03/01/2020 285610 autocartera. - Contratos de de 2019, al amparo de contrato de liquidez y contrapartida liquidez. Suspensión temporal del contrato de Programas de recompra de liquidez debido a la suscripción de un 31/12/2019 acciones, estabilización y 285578 contrato de permuta financiera o autocartera “Equity Swap”

14/11/2019 Información sobre resultados Resultados 30 de septiembre de 2019 283669

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Información financiera Información sobre los resultados del 14/11/2019 283667 intermedia tercer trimestre de 2019 Resultados a 30 de septiembre de 14/11/2019 Información sobre resultados 283665 2019 Convocatoria de resultados Convocatorias de reuniones 08/11/2019 correspondientes al tercer trimestre 283465 o actos informativos de 2019 Operaciones de compra y venta Contratos de liquidez y ejecutadas durante el tercer trimestre 11/10/2019 282536 contrapartida de 2019, al amparo de contrato de liquidez (Rectificación) Operaciones de compra y venta Contratos de liquidez y ejecutadas durante el tercer trimestre 02/10/2019 282 248 contrapartida de 2019, al amparo de contrato de liquidez Información financiera Información sobre los resultados del 30/07/2019 280906 intermedia primer semestre de 2019

30/07/2019 Información sobre resultados Presentación de resultad os 1S2019 280890

Convocatoria de resultados Convocatorias de reuniones 29/07/2019 correspondientes al segundo 280782 o actos informativos trimestre de 2019 Convocatoria de resultados Convocatorias de reuniones 05/07/2019 correspondientes al segundo 279923 o actos informativos trimestre de 2019 Operaciones de compra y venta Contratos de liquidez y ejecutadas durante el segundo 04/07/2019 279906 contrapartida trimestre de 2019, al amparo de contrato de liquidez Información financiera Información sobre los resultados del 16/05/2019 278287 intermedia primer trimestre de 2019

15/05/2019 Información sobre resultados Presentación de resultados 1T2019 278265

Convocatoria de resultados Convocatorias de reuniones 13/05/2019 correspondientes al primer trimestre 278195 o actos informativos de 2019 Información sobre fecha prevista para 29/04/2019 Información sobre dividendos la distribución de dividendos e 277576 importe. Convocatorias y acuerdos de Información sobre de los acuerdos 29/04/2019 Juntas y Asambleas adoptados por la Junta General de 277574 generales Accionistas Convocatoria de resultados 25/04/2019 Información sobre resultados correspondientes al primer trimestre 277407 de 2019 Operaciones de compra y venta Contratos de liquidez y ejecutadas durante el primer trimestre 05/04/201 9 276886 contrapartida de 2019, al amparo de contrato de liquidez Convocatorias y acuerdos de Convocatoria Junta General de 20/03/2019 Juntas y Asambleas 276243 Accionistas de Metrovacesa generales Informe anual de gobierno Informe Anual de Gobierno 28/02/2019 275560 corporativo Corporativo del ejercicio 2018 Informe anual de Informe Anual sobre remuneraciones 28/02/2019 remuneraciones de los 275304 de los consejeros del Ejercicio 2018 consejeros Propuesta de reparto de 50.000.000 € 27/02/2019 Información sobre dividendos en efectivo, con cargo a la prima de 275303 emisión.

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Metrovacesa remite información 27/02/2019 Información sobre resultados 275302 sobre resultados FY2018 Convocatorias de reuniones Convocatoria de resultados 27/02/2019 275300 o actos informativos correspondientes al ejercicio 2018 Información financiera Información sobre los resultados de 27/02/2019 275299 intermedia 2018 Convocatorias de reuniones Convocatoria de resultados 16/01/2019 273865 o actos informativos correspondientes al ejercicio 2018 Operaciones de compra y venta Contratos de liquidez y ejecutadas durante el cuarto trimestre 15/01/2019 273828 contrapartida de 2018, al amparo de contrato de liquidez

9. Sistema de Control y Gestión de Riesgos

El Modelo de Gestión de Riesgos adoptado por Metrovacesa es integral y considera todos los riesgos significativos a los que la Compañía puede estar expuesta y, en especial, aquellos que puedan afectar al cumplimiento del Plan de Negocio, tanto de naturaleza estratégica, como operacionales, financieros o de cumplimiento de las normativas aplicables más relevantes.

Metrovacesa define el riesgo como todo aquel suceso, ya sea motivado por factores internos o externos, que dificulte o impida la consecución de sus objetivos estratégicos y operativos y clasifica los riesgos en cuatro categorías:

- Estratégicos: Asociados a los objetivos clave a largo plazo, pueden surgir de las acciones de otros participantes clave del mercado (clientes, competidores, reguladores, inversores u otros), de los cambios en el entorno competitivo o del propio modelo de negocio. Entre los que se incluyen:

o Mercado inmobiliario o Cambios regulatorios o Cartera de suelos y proyectos

- Operacionales: Relativos a las operaciones habituales que se llevan a cabo en Metrovacesa, incluyendo todos los riesgos relacionados con los procedimientos operativos y del propio negocio. Entre los que se incluyen:

o Planificación y gestión de la producción o Transformación del suelo o Comercialización

- Financieros: Relacionados con la gestión económico-financiera de Metrovacesa, así como con los procesos de obtención de la información financiera. Entre los que se incluyen:

o Disponibilidad de financiación o Valoración de activos o Fiabilidad de la información financiera, de gestión y sus previsiones.

- De cumplimiento: Aquellos que pueden suponer un cumplimiento de la normativa externa e interna por parte de la dirección o los empleados de la Compañía. Entre los que se incluyen:

o Incumplimiento de la normativa penal. o Incumplimiento de otra normativa de naturaleza civil o administrativa.

La metodología de Metrovacesa para la gestión de los riesgos es un proceso continuo que se desarrolla en las siguientes etapas:

Reporte y Identificación Evaluación Gestión Actualización monitorización

Supervisión 64

Tomando como base este proceso continuo de control y gestión de riesgos, durante el ejercicio se ha llevado a cabo una actualización del Mapa de Riesgos de la Compañía en la que se ha involucrado a toda la organización, desde el Comité de Dirección a los responsables directos de la gestión de los riesgos.

Para los riesgos de mayor impacto y probabilidad, con especial atención aquellos de carácter estratégico y operacionales, Metrovacesa dispone de mecanismos de identificación de eventos de riesgo que ayudan a tener una monitorización continua y cuenta, además, con planes de gestión para su prevención o mitigación. Adicionalmente, se han definido indicadores de riesgos y controles para cada evento de riesgo identificado y se han definido las directrices a seguir para identificar y mantener los riesgos críticos dentro de los límites de tolerancia aprobados, de modo que el Consejo de Administración pueda decidir sobre el nivel de riesgo aceptable para la Sociedad en cada momento. A tal efecto, durante el ejercicio 2019 se ha continuado con la identificación y definición de los indicadores cuantitativos y cualitativos de los riesgos de mayor criticidad, facilitando las labores de monitorización, supervisión y fijación de los niveles de tolerancia y reportándose a la Comisión de Auditoría y al Comité de Dirección los respectivos planes de acción.

Asimismo, para ciertos riesgos se ha definido una tolerancia cero, principalmente aquellos relacionados con fraude, corrupción, blanqueo de capitales, seguridad física o incumplimiento de la normativa.

A lo largo de 2019, Metrovacesa ha fortalecido su SCIIF con la implantación de nuevos procedimientos de gestión y controles en los ciclos de Facturación y Cuentas por Cobrar, Tesorería y Financiación, Existencias e Inversiones Inmobiliarias y Valoración de Activos. Asimismo, se han acometido labores de supervisión de la eficacia operativa de los controles que pertenecen a ciclos considerados clave por su relevancia en términos cuantitativos y cualitativo. De este modo la Compañía cuenta con una matriz actualizada de riesgos y controles con responsables definidos, repositorio de evidencias, así como una política del SCIIF ad hoc y procedimientos específicos relativos a la revisión de la información financiera aprobados por el Consejo de Administración

En lo que respecta a los riesgos de cumplimiento, y en concreto los relacionados con la prevención de delitos penales, en el ejercicio 2019 Metrovacesa ha actualizado el modelo para adecuarlo a cambios derivados de la Reforma del código Penal de febrero 2019. Adicionalmente se ha llevado a cabo una revisión en profundidad de la Matriz de riesgos y controles, verificando la eficacia operativa éstos últimos y su debida alineación con los riesgos.

Órganos responsables de la elaboración y ejecución del Sistema de Gestión de Riesgos

Como pilar del Sistema de Gestión Integral de Riesgos, Metrovacesa dispone de una Política de Control y Gestión de Riesgos aprobada por el Consejo de Administración, cuyo objetivo es definir los principios para identificar, analizar, evaluar, gestionar y comunicar los riesgos asociados a la estrategia y a la operativa de Metrovacesa, asegurando un marco general de gestión de las amenazas e incertidumbres inherentes a los procesos del negocio y al entorno en el que operan las sociedades del Grupo.

Todos los directivos y empleados de Metrovacesa tienen la responsabilidad de cumplir la Política de Control y Gestión de Riesgos en su ámbito de gestión y de coordinar sus actuaciones de respuesta a los riesgos con aquellas otras direcciones y departamentos afectados, en su caso.

Las funciones y responsabilidades de los distintos órganos y personas involucradas en la gestión de riesgos son las siguientes:

Órgano Funciones y responsabilidades Consejo de • Determinar la Política de Control y Gestión de Riesgos, incluidos los Administración fiscales.

• Supervisar los sistemas internos de información y control (SCIIF).

Comisión de • Supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y su grupo, la Auditoría auditoría interna y los sistemas de gestión de riesgos.

• Mantener informado al Consejo de Administración de todas aquellas cuestiones que, como resultado de la monitorización y supervisión del sistema, puedan afectar a la gestión de la Compañía.

Dirección • Definir un plan que permita identificar y evaluar los riesgos, asignar responsabilidades sobre los riesgos identificados, confirmar los resultados de las evaluaciones con el fin de determinar la criticidad de estos

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• Aprobar y ejecutar las acciones propuestas por los responsables de cada riesgo con el fin de evaluar en profundidad e implementar planes de respuesta

• Facilitar las funciones a ejercer por Auditoría Interna, dotándola de los recursos necesarios para ello

• Informar periódicamente a la Comisión de Auditoría sobre la control y gestión de riesgos que se lleva a cabo en la Compañía

Auditoría Interna • Dar soporte a la Comisión de Auditoría en el cumplimiento de sus responsabilidades a través de las siguientes funciones: o Coordinar y supervisar el funcionamiento del sistema de control y gestión de riesgos o Homogeneizar y consolidar los informes relativos a la identificación y evaluación de riesgos, y los resultados de los correspondientes planes de gestión, elaborados por cada uno de los responsables de los riesgos o Asegurar el correcto funcionamiento del sistema de control y gestión de riesgos dando soporte metodológico a los responsables de riesgos en la identificación y evaluación de los mismos o Monitorizar los resultados de la gestión de riesgos planificada e informar sobre la misma a la Comisión de Auditoría

Responsables de • Evaluar en profundidad los riesgos bajo su área de responsabilidad los Riesgos (áreas de negocio, • Proponer y reportar indicadores para su seguimiento operativas, legal y financiera) • Proponer e implementar los planes de acción para su mitigación

• Informar sobre la eficacia de dichos planes

10. Política de Sostenibilidad

Metrovacesa entiende la sostenibilidad como una visión que va más allá del cumplimiento de obligaciones jurídicas, fiscales o laborales de aplicación. Por tanto, la identificación de las líneas de actuación están orientadas a crear valor económico, medioambiental y social a corto y largo plazo, de manera que la organización pueda contribuir a la mejora del bienestar de la sociedad y de sus grupos de interés

El Plan Estratégico de Sostenibilidad del Grupo persigue varios objetivos, entre los que se encuentran:

✓ Contribuir a reforzar los mecanismos de buen gobierno y transparencia y avanzar en el cumplimiento de las principales recomendaciones y requisitos aplicables en esta materia.

✓ Garantizar la correcta identificación de los riesgos y oportunidades en ESG y definir medidas específicas para gestionarlos.

✓ Impulsar la cultura interna de ESG, extendiendo los compromisos corporativos y avances a todos los empleados, alineando la estrategia corporativa con los principios adoptados como empresa sostenible y respetuosa con nuestro entorno.

✓ Posicionar la Compañía a este respecto, anticipando futuras demandas del mundo inversor.

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Respecto a las líneas estratégicas, se han identificado, entre otras, como relevantes para Metrovacesa:

• Igualdad y conciliación • Desarrollo personal • Comunidades locales • Colaborar en la vida de las personas • Confianza de los proveedores • Cooperación con los proveedores • Innovación aplicada al producto • Sistematización de procesos

Asimismo, dentro del plan de sostenibilidad, Metrovacesa se ha marcado los siguientes compromisos:

✓ Mejora continua. Metrovacesa se compromete a identificar, evaluar y revisar periódicamente sus procesos, evaluando su desempeño y estableciendo mecanismos de control de riesgos para lograr los objetivos estratégicos propuestos. Nos comprometemos, asimismo, a ser autocríticos, anticipándonos a las condiciones cambiantes de nuestro entorno.

✓ Medioambiente. Metrovacesa, protegerá el medio ambiente, trabajando bajo un enfoque preventivo, con el fin de reducir el impacto negativo de sus operaciones, y tratando de llevar a cabo un uso eficiente de los recursos. Por este motivo, METROVACESA se marcará la obligación de diseñar proyectos que permitan mitigar la contribución al cambio climático y que, además, permitan que la sociedad se pueda adaptar a los posibles efectos de éste, mediante tecnologías limpias y ambientalmente sostenibles.

✓ Innovación. Metrovacesa apuesta por la innovación tecnológica, mediante la colaboración directa con start ups, con las que se crearán nuevas oportunidades de negocio y nuevos canales de distribución. Así mismo, fomentará iniciativas innovadoras que permitan adaptar nuestra oferta a las nuevas necesidades de los clientes y aplicar nuevos procesos constructivos que nos permitan ser más eficientes.

✓ Transparencia y Comportamiento Ético. Todas las relaciones con terceros se regirán desde un comportamiento honesto, íntegro y transparente. Así mismo, Metrovacesa asegurará el cumplimiento de los requerimientos legales vigentes, y de aquellos otros que la organización suscriba como requisito o buena práctica, denunciando en cualquier caso posibles conductas ilegales a través del canal habilitado para esta función.

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Finalmente, y respecto a los grupos de interés, el Plan de Sostenibilidad va enfocado hacia:

✓ Inversores y accionistas. Metrovacesa está comprometido a incrementar el valor de la Empresa, y que revierta en retorno a nuestros accionistas e inversores. Para ello desarrollará su actividad optimizando recursos para proporcionar este beneficio, basándose, en cualquier caso, en una política de total transparencia informativa, y la sostenibilidad económica de todos los proyectos que ponga en marcha.

✓ Empleados. Metrovacesa velará por la igualdad de oportunidades entre sus empleados, la incorporación de talento, y el desarrollo personal y profesional de los mismos. Se compromete a mantener un entorno de trabajo seguro y saludable, tanto en sus instalaciones como en aquellas en las que tiene algún tipo de influencia.

✓ Clientes. Compromiso para satisfacer las necesidades y superar las expectativas de todos sus clientes, a través de los procesos de experiencia de cliente, y durante toda la cadena de valor del negocio, desde una estrategia de medios y de comunicación honesta y leal.

✓ Proveedores. Metrovacesa transmitirá sus criterios de desarrollo sostenible a toda la cadena de suministro, requiriéndoles que adopten una política de mejora continua en relación con la integración de criterios de desarrollo sostenible y comportamiento responsable en sus líneas de negocio, incluyendo tanto aspectos medio ambientales, como aspectos relativos al cumplimiento de normativa laboral y derechos humanos.

✓ Desarrollo local de las zonas en las que operamos. Metrovacesa dispondrá en todos sus proyectos, de medidas para la colaboración con instituciones públicas y privadas locales, así como de las comunidades de las áreas implicadas. Impulsando el desarrollo económico y social de las mismas, poniendo especial atención en los colectivos más desfavorecidos.

✓ Competidores, de los que la compañía se diferencia por sus capacidades, siempre desde un total respeto basado en el cumplimiento de las leyes de competencia y antimonopolio.

11. Información sobre vinculadas

En la Nota 19 de las notas explicativas adjuntas se detallan las operaciones realizadas con partes vinculadas.

Gran parte de las mismas proceden de los acuerdos de financiación y sus correspondientes gastos financieros con las entidades financieras que componen el accionariado de la Sociedad Dominante, así como de operaciones financieras con otras sociedades del grupo.

12. Tesorería

La posición de tesorería disponible del Grupo al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 asciende a 72.328 miles de euros y 120.500 miles de euros respectivamente. Esta liquidez, junto al control de los gastos que el Grupo está realizando y la generación de caja procedente de la promoción y venta de las promociones residenciales del Grupo hacen que los Administraciones de la Sociedad Dominante confíen en que se dispondrán de suficientes recursos para hacer frente a las necesidades de caja.

13. Acciones Propias

Durante el ejercicio 2019, la Sociedad Dominante ha realizado operaciones con acciones propias en el marco de un contrato de liquidez firmado con Banco Sabadell, S.A. donde éste actúa como proveedor de liquidez. Con fecha 31 de diciembre de 2019, dicho contrato se ha suspendido como consecuencia de la firma de un contrato de permuta financiera con una entidad internacional, tal y como se ha explicado anteriormente.

A 31 de diciembre de 2019, la Sociedad Dominante tenía 240.847 acciones propias en autocartera.

14. Distribución de Prima de Emisión

Durante el ejercicio 2019 se ha repartido prima de emisión por importe de 49.975 miles de euros. En el ejercicio 2018 no se distribuyeron dividendos, ni prima de emisión.

68

Durante el ejercicio 2018 existían limitaciones a la distribución de dividendos asociados a la financiación corporativa firmada el pasado 1 de diciembre de 2017. A partir de 1 de enero de 2019, están autorizadas las distribuciones de dividendos entre los accionistas, siempre que se cumplan determinados covenants establecidos en el contrato.

15. Investigación y Desarrollo

No se han realizado durante el ejercicio terminado a 31 de diciembre de 2019 inversiones significativas en investigación y desarrollo, debido a las características propias de la actividad del Grupo.

16. Periodo Medio de Pago a Proveedores

En la Nota 14 de las cuentas anuales se detalla el periodo medio de pago a proveedores.

17. Hechos posteriores

Hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales, la Sociedad Dominante ha firmado préstamos hipotecarios para la financiación de proyectos inmobiliarios que actualmente se encuentran en fase de construcción por importe de 72.100 miles de euros, de los que 55.700 miles de euros corresponden a entidades vinculadas o asimiladas.

Durante el mes de febrero de 2020, la Sociedad Dominante ha dispuesto parcialmente de la financiación corporativa por importe de 25.000 miles de euros.

18. Accionistas significativos

Los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de Metrovacesa, S.A., tanto directa como indirecta, superiores al 3% del capital social, a fecha de formulación, son los siguientes:

Acciones % del Directas Indirectas Total Capital Grupo Banco Santander 48.443.127 26.426.709 74.869.836 49,37% Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14.321.573 17.301.265 31.622.838 20,85% Schroders, PLC - 7.441.468 7.441.468 4,91% Julius Baer Group, Ltd - 7.173.161 7.173.161 4,73% Quasar Investment, S.a.r.l 217.389 5.773.159 5.990.548 3,95% Inversora de Carso, S.A. de C.V. - 4.619.910 4.619.910 3,05% Autocartera 240.847 - 240.847 0,16% Directivos y Consejeros 151.970 - 151.970 0,10% Resto de accionistas (bolsa) 19.535.763 - 19.535.763 12,88% Total 82.910.669 68.735.672 151.646.341 100,00%

19. Medidas Alternativas de Rendimiento

Tal y como se indica en las Notas 1 y 2 de las cuentas anuales consolidadas, el Grupo prepara sus cuentas anuales consolidadas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF-EU). Adicionalmente presenta algunas Medidas Alternativas de Rendimiento (“APMs” por sus siglas en inglés) para proporcionar información adicional que favorecen la comparabilidad y comprensión de su información financiera, y facilita la toma de decisiones y evaluación del rendimiento del Grupo. Las APMs deben ser consideradas por el usuario de la información financiera como complementarias de las magnitudes presentadas conforme a las bases de presentación de las cuentas anuales consolidadas, pero en ningún caso sustitutivas de éstas.

Las APMs más significativas son las siguientes:

Margen bruto (Gross Margin)

Definición: Ventas de existencias – Variación de existencias – Aprovisionamientos.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

69

70

31/12/2019 31/12/2018 Venta de existencias (Nota 16) 159.808 189.461 Variación de existencias y costes relacionados (Nota 16) (140.044) (158.348) Margen bruto (Gross Margin) 19.764 31.113

Explicación del uso: el resultado o margen bruto de promoción es considerado por los Administraciones de la Sociedad Dominante como una medida de los rendimientos de su actividad, ya que proporciona información sobre el resultado o margen bruto de los proyectos de promoción, que se obtiene partiendo de las ventas externas y restando el coste incurrido para lograr dichas ventas. Adicionalmente, se han tenido en cuenta para dicho cálculo, los deterioros aplicados correspondientes a activos inmobiliarios que han sido objeto de venta durante el periodo. Dentro del margen neto se consideran los rendimientos que se pongan de manifiesto como consecuencia de las ventas de suelo, por considerarse una parte relevante de la actividad del grupo.

Comparativa: El grupo presenta un margen bruto de 19.764 miles de euros a 31 de diciembre de 2019, comparado con un margen bruto de 31.113 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, lo que supone una variación negativa de 11.349 miles de euros debido al retraso temporal en la entrega de viviendas.

Margen neto (Net Margin)

Definición: Margen bruto – Gastos comerciales y de marketing directamente imputables a promociones los cuales se incluyen dentro del epígrafe de Otros gastos de explotación.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2019 31/12/2018 Margen bruto (Gross Margin) 19.764 31.113 Gastos comerciales y de marketing(1) (10.830) (8.107) Margen neto (Net Margin) 8.934 23.006 (1) Gastos comerciales directamente imputables a promociones inmobiliarias. Según normativa contable no son susceptibles de capitalización. Se registran dentro del epígrafe “servicios exteriores” del estado de resultados consolidados.

Explicación del uso: el margen neto es considerado por los Administraciones de la Sociedad Dominante como una medida de los rendimientos de su actividad, ya que proporciona información sobre el margen neto de las promociones que han generado ingresos durante el período. Dicho margen neto es calculado en base al resultado o margen bruto (Gross Margin), neto de ciertos costes asociados al marketing y venta de las promociones relevantes. Dentro del margen neto se consideran los rendimientos que se pongan de manifiesto como consecuencia de las ventas de suelo, por considerarse una parte relevante de la actividad del grupo.

Comparativa: El grupo presenta un margen neto de 8.934 miles de euros a 31 de diciembre de 2019, comparado con un margen neto de 23.006 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, lo que supone una variación negativa de 14.072 miles de euros euros debido al retraso temporal en la entrega de viviendas.

EBITDA

Definición: Margen Neto (Net Margin) + Prestaciones de servicios + Otros ingresos de explotación – Gastos de personal – Otros gastos operativos una vez excluidos los gastos comerciales y de marketing (servicios exteriores ajustados por los gastos comerciales).

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

71

31/12/2019 31/12/2018 Margen neto de promoción (Net Margin) 8.934 23.006 Prestación de servicios (Nota 16.a) 1.268 374 Ingresos por arrendamientos (Nota 16.a) 432 581 Otros (Nota 16.a) - - Prestación de servicios (Nota 16.b) (132) (324) Costes asociados a arrendamientos (Nota 16.b) (1.236) (1.984) Gastos de personal (Nota 16.c) (14.995) (12.842) Servicios exteriores menos gastos comerciales (8.106) (8.288) Otras ganancias o pérdidas (6) (1.222) EBITDA (13.841) (699)

Explicación del uso: el EBITDA es considerado por los Administraciones de la Sociedad Dominante como una medida de los rendimientos de su actividad ya que proporciona un análisis del resultado del ejercicio (excluyendo intereses e impuestos, así como la amortización y deterioros) como una aproximación a los flujos de caja operativos que reflejan la generación de caja. Adicionalmente, es una magnitud ampliamente utilizada por inversores a la hora de valorar las empresas, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento comparando el EBITDA con la deuda neta y también comparando el EBITDA con el servicio de la deuda (debt service).

Comparativa: El grupo presenta un EBITDA negativo de 13.841 miles de euros a 31 de diciembre de 2019, comparado con un EBITDA negativo de 699 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, lo que supone una variación negativa de 12.641 miles de euros debido euros debido al retraso temporal en la entrega de viviendas y la significativa inversión en publicidad de los proyectos.

Deuda financiera neta

Definición: Deuda bancaria – tesorería disponible +/- otros activos y pasivos financieros.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2019 31/12/2018 Deuda bancaria (1) (152.424) (81.157) (+) Tesorería disponible (Nota 11) 72.328 120.500 (+) Otros activos/pasivos financieros 2.488 7.110 Deuda financiera neta (77.608) 46.453 (1) Importe neto de los pagos anticipados realizados en el momento de la apertura de la financiación corporativa por importe de 3.973 a 31 de diciembre de 2019 y 5.336 miles de euros a 31 de diciembre de 2018.

Explicación del uso: la deuda financiera neta es una magnitud financiera que mide la posición de endeudamiento neto de una compañía. Adicionalmente, es una magnitud ampliamente utilizada por inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero neto de las empresas, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento neto.

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2019 un total de deuda financiera neta de -77.608 miles de euros comparados con un total de 46.453 miles de euros negativos a 31 de diciembre de 2018., debido principalmente al incremento de proyectos en construcción.

Apalancamiento

Definición: Deuda financiera neta / Total activos.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

72

31/12/2019 31/12/2018 (-) Deuda financiera neta (a) 77.608 (46.453) Total de Activo (b) 2.678.923 2.593.824 Apalancamiento (a) / (b) 2,90% (1,79%)

Explicación del uso: el Apalancamiento es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la compañía. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el Apalancamiento financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento.

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2019 un apalancamiento de 2,90% comparado con un ratio de negativo del 1,79% a 31 de diciembre de 2018, principalmente debido al aumento de actividad del grupo.

Return on capital employed (ROCE)

Definición: EBITDA Ajustado / (suma de los saldos medios entre el 31 de diciembre de 2019 y el 31 de diciembre de 2018 del Patrimonio Neto y la Deuda financiera neta, respectivamente).

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2019 31/12/2018 EBITDA (13.841) (699) Patrimonio neto medio* 2.366.967 2.395.233 Deuda financiera neta media del ejercicio ** 62.030 (27.140) ROCE (0,06%) (0,03%)

(*) El patrimonio neto a 31 de diciembre de 2019 asciende a 2.340.843 miles de euros y a 2.393.090 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, resultando por tanto el saldo medio de la media entre ambos importes.

(**) La deuda financiera neta del ejercicio a 31 de diciembre de 2019 asciende a 77.608 miles de euros y a -46.453 miles de euros a 31 de diciembre de 2018, resultando por tanto el saldo medio de la media entre ambos importes.

Explicación del uso: el rendimiento del capital empleado (Return on capital employed o ROCE) es considerado por los Administraciones de la Sociedad Dominante como una medida de los rendimientos de su actividad, ya que mide la rentabilidad de una compañía tomando en consideración una cuestión especialmente relevante y es la eficiencia con que se emplea el capital. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar la rentabilidad real de una compañía.

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2019 un ROCE negativo del 0,06% comparado con un ROCE negativo de 0,03% a 31 de diciembre de 2018, principalmente debido al aumento de capital registrado a principios del ejercicio 2018.

Loan to Value (LTV)

Definición: Deuda financiera neta / (Valor de mercado de los activos inmobiliarios registrados en inversiones inmobiliarios + valor de mercado de los activos inmobiliarios registrados en existencias).

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2019 31/12/2018 (-) Deuda financiera neta 77.608 (46.453) Valor de mercado del portfolio registrado en inversiones inmobiliarias 334.090 340.092 (Nota 6) Valor de mercado del portfolio registrado en existencias (Nota 9) 2.254.153 2.227.826 LTV 3,00% (1,81%)

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Explicación del uso: el LTV es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la compañía en relación al valor de mercado de sus activos inmobiliarios. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento.

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2019 un Loan to Value del 3,00% comparado con un ratio del -1,81% a 31 de diciembre de 2018, principalmente al incremento de actividad en el grupo durante el ejercicio.

Loan to Cost (LTC)

Definición: Deuda financiera neta / (Existencias - Anticipos de proveedores + Inversiones Inmobiliarias)

Explicación del uso: el LTC es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la compañía. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento.

Reconciliación: la reconciliación de esta APM con las cuentas anuales consolidadas es la siguiente:

31/12/2019 31/12/2018 (-) Deuda financiera neta 77.608 (46.453) (+) Existencias (Nota 9) 1.902.343 1.840.671 (-) Anticipos a proveedores (Nota 9) (6.354) (4.268) (+) Inversiones Inmobiliarias (Nota 6) 334.090 340.092 LTC 3,48% (2,13%)

Comparativa: El grupo presenta a 31 de diciembre de 2019 un LTC del 3,48% comparado con un ratio del -2,13% a 31 de diciembre de 2018, debido al incremento de actividad del grupo durante el ejercicio.

20. Otra información

La Sociedad, al iniciar su cotización durante el ejercicio 2018, emitirá varios de los informes propios de sociedades cotizadas relacionados con la normativa de buen gobierno de sociedades cotizadas.

21. Informe Anual de Gobierno Corporativo

El Informe Anual de Gobierno Corporativo correspondiente al ejercicio 2019, forma parte del Informe de Gestión y desde la fecha de publicación de las cuentas anuales se encuentra disponible en la página web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y en la página web de Metrovacesa (www.metrovacesa.com)

74

Las cuentas anuales consolidadas correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019 de Metrovacesa, S.A. y Sociedades Dependientes, integrados por el balance consolidado al 31 de diciembre de 2019, el estado de resultados consolidado, el estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y el estado de flujos de efectivo consolidado, así como las notas explicativas y el informe de gestión consolidado, correspondientes al ejercicio terminado en dicha fecha, han sido formulados por el Consejo de Administración de Metrovacesa, S.A. en su reunión del día 27 de febrero de 2020. Las cuentas anuales consolidadas corresponden al ejercicio el 31 de diciembre de 2020, firmando en la última hoja todos los Consejeros.

Madrid, 27 de febrero de 2020

V.B. D. Ignacio Moreno Martínez D. Lucas Osorio Iturmendi

Presidente del Consejo de Administración Secretario del Consejo Administración

D. Mariano Olmeda Sarrión

Vicepresidente del Consejo de Administración

75

Fdo D. Ignacio Moreno Martínez Fdo D. Mariano Olmeda Sarrión Vocal Vocal

Fdo. D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren Fdo. D. Javier García-Carranza Benjumea Vocal Vocal

Fdo D. Cesáreo Rey-Baltar Oramas Fdo. Dña. Beatriz Puente Ferreras Vocal Vocal

Fdo D. Jose Ferris Monera Vocal Fdo. Dña. Emma Fernández Alonso Vocal

Fdo Dña. Ana Lucrecia Bolado Valle Fdo. D. Juan Béjar Ochoa Vocal Vocal

Fdo D. Vicente Moreno García-Mansilla Fdo D. Carlos Manzano Cuesta Vocal Vocal

76

MODELO ANEXO I

INFORME ANUAL DE GOBIERNO CORPORATIVO DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS

DATOS IDENTIFICATIVOS DEL EMISOR

FECHA FIN DEL EJERCICIO DE REFERENCIA 31/12/2019

C.I.F. A- 87471264

Denominación Social:

METROVACESA, S.A.

Domicilio Social:

C/ QUINTANAVIDES, 13, 28050, MADRID

1

INFORME ANUAL DE GOBIERNO CORPORATIVO DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS

A ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

A.1 Complete el siguiente cuadro sobre el capital social de la sociedad:

Fecha de última Número de Capital social (€) Número de acciones modificación derechos de voto

18-feb-16 492.044.505 3.075.278.154 3.075.278.154

6-jul-17 956.243.497,28 5.976.521.858 5.976.521.858

27-oct-17 956.279.346,72 5.976.745.917 5.976.745.917

28-nov-17 1.092.016.664,48 6.825.104.153 6.825.104.153

08-ene-18 1.092.069.657,44 6.825.435.359 6.825.435.359

11-ene-18 1.092.069.657,44 151.676.341 151.676.341

Observaciones Se han consignado como “Capital Social” y “Número de acciones”, la cifra de Capital así como el número de acciones resultantes tras la modificación en cuestión (y no el número de acciones emitidas en dicha modificación).

Indique si existen distintas clases de acciones con diferentes derechos asociados:

Sí  No 

Derechos y Número unitario de Clase Número de acciones Nominal unitario obligaciones derechos de voto que confiere

Observaciones

A.2 Detalle los titulares directos e indirectos de participaciones significativas a la fecha de cierre del ejercicio, excluidos los consejeros:

Nombre o % derechos de voto atribuidos a % derechos de voto a través % total de denominación las acciones de instrumentos financieros derechos de voto

2

social del Directo Indirecto Directo Indirecto accionista Banco 31,938% 17,423% 49,362% Santander BBVA 9,442% 11,407% 20,849% Schroders 0 4,859% 0,048% 4,907% Quasar 0,143% 3,807% 3,950% Investments Julius Baer 0 5,644% 0,133% 5,777% Kairos 3,023% 0 3,023% International

Observaciones

Detalle de la participación indirecta:

Nombre o Nombre o % derechos de % derechos de % total de denominación denominación voto voto a través de derechos de social del titular social del titular atribuidos a instrumentos voto indirecto directo las acciones financieros KAIROS INTERNATIONAL SICAV; KAIROS 5,644 Julius Baer PEGASUS FUND 0,133 5,777 SA; KAIROS INTERNATIONAL SICAV Schroder Investment 4,833 Schroders 0,048 4,881 Management Limited Schroder Investment 0,026 Schroders Management 0 0,026 (Hong Kong) Limited

Quasar Aliseda, S.A. 2,208 Investment, 0 2,208 Sarl Inversiones Quasar Inmobiliarias 1,742 Investment, 0 1,742 Canvives, S.A. Sarl

3

BANCO ANIDA BILBAO OPERACIONES VIZCAYA SINGULARES, 10,641 0,766 11,407 ARGENTARIA, S.A. S.A. BANCO ALTAMIRA SANTANDER, SANTANDER 17,423 0 17,423 S.A. REAL ESTATE, S.A.

Observaciones

Indique los movimientos en la estructura accionarial más significativos acaecidos durante el ejercicio:

Movimientos más significativos Conforme a la información comunicada a la CNMV, los movimientos más significativos acaecidos durante el 2019 son los siguientes: (i) El 15 de abril de 2019, adquisición por Kairos International SICAV de hasta un 3,023% de los derechos de voto; (ii) El 1 de agosto de 2019, reducción por Schroders de sus derechos de voto por venta de acciones, pasando de un 5,166% a un 4,859%, y adquisición de hasta un 0,048% de derechos de voto por instrumentos financieros; (iii) El 7 de octubre de 2019 aumento por Julius Baer de sus derechos de voto por la adquisición de acciones, pasando de un 5,048% a un 5,644% y adquisición de hasta un 0,133% de derechos de voto por instrumentos financieros.

A.3 Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo de administración de la sociedad, que posean derechos de voto sobre acciones de la sociedad:

% derechos de voto % derechos de voto % derechos de voto que atribuidos a las a través de % total pueden ser transmitidos a Nombre o denominación social acciones instrumentos de través de instrumentos del consejero financieros derechos financieros de voto Directo Indirecto Directo Indirecto Directo Indirecto

D. Vicente Moreno García-Mansilla 0,003% 0,003% D. Javier García-Carranza Benjumea 0,002% 0,002% D. Carlos Manzano Cuesta 0,001% 0,001% D. Ignacio Moreno Martínez 0,005% 0,002% 0,007% D. Mariano Olmeda Sarrión 0,007% 0,007% D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren 0,046% 0,073% 0,119%

% total de derechos de voto en poder del consejo de administración 0,139%

Observaciones

4

Detalle de la participación indirecta:

% derechos de voto que Nombre o Nombre o % derechos % derechos de % total de pueden ser denominación denominación de voto voto a través de derechos de transmitidos social del social del atribuidos a instrumentos voto a través de consejero titular directo las acciones financieros instrumentos financieros

Observaciones No aplica puesto que ningún miembro del Consejo de Administración participa indirectamente en la Sociedad.

A.4 Indique, en su caso, las relaciones de índole familiar, comercial, contractual o societaria que existan entre los titulares de participaciones significativas, en la medida en que sean conocidas por la sociedad, salvo que sean escasamente relevantes o deriven del giro o tráfico comercial ordinario, excepto las que se informen en el apartado A.6:

Nombre o denominación social Tipo de relación Breve descripción relacionados

A.5 Indique, en su caso, las relaciones de índole comercial, contractual o societaria que existan entre los titulares de participaciones significativas, y la sociedad y/o su grupo, salvo que sean escasamente relevantes o deriven del giro o tráfico comercial ordinario:

Nombre o denominación Tipo de relación Breve descripción social relacionados

A.6 Describa las relaciones, salvo que sean escasamente relevantes para las dos partes, que existan entre los accionistas significativos o representados en el consejo y los consejeros, o sus representantes, en el caso de administradores persona jurídica.

Explique, en su caso, cómo están representados los accionistas significativos. En concreto, se indicarán aquellos consejeros que hubieran sido nombrados en representación de accionistas significativos, aquellos cuyo nombramiento hubiera sido promovido por accionistas significativos, o que estuvieran vinculados a accionistas significativos y/o entidades de su grupo, con especificación de la naturaleza de tales relaciones de vinculación. En particular, se mencionará, en su caso, la existencia, identidad y cargo de miembros del consejo, o representantes de consejeros, de la sociedad cotizada, que sean, a su vez, miembros del órgano de administración, o sus representantes, en sociedades que ostenten participaciones significativas de la sociedad cotizada o en entidades del grupo de dichos accionistas significativos.

5

Nombre o Nombre o Denominación denominación denominación social de la social del social del sociedad del Descripción relación / cargo consejero o accionista grupo del representante, significativo accionista vinculado vinculado significativo D. Javier García- Banco Es actualmente Group Senior Executive Vice-President de Carranza Santander, Banco Santander, siendo responsable de Reestructuración, Benjumea S.A. Participadas, Bienes, Estrategia de Recuperación y Desinversión de Préstamos y Activos. D. Carlos Manzano Banco Es actualmente Jefe del área de participadas dentro del Cuesta Santander, departamento de Reestructuración, Participadas, Bienes, S.A. Estrategia de Recuperación y Desinversión de Préstamos y Activos del Banco Santander Dña. Ana Bolado Banco Ha estado vinculada durante más de 31 años al Grupo Valle Santander, Santander donde ha sido Directora Corporativa de S.A. Estrategia y Negocio Digital en Santander Universidades. De 2010 a 2013, fue Directora de Estrategia Comercial y Desarrollo de Negocio en Banca Comercial en España, donde también fue miembro del Comité de Dirección de Banco Santander España. Entre 2005 y 2010, trabajó como Directora Corporativa de Recursos Humanos en el Grupo Santander y, entre 2003 y 2005, como Subdirectora General. Anteriormente, la Sra. Bolado trabajó en diferentes áreas relacionadas con productos financieros, banca de inversión y mercados de capitales. D. Mariano Banco Ha sido subdirector general de Banco Santander en la Olmeda Sarrión Santander, división Santander Global Banking & Markets. En concreto a S.A. lo largo de 30 años ha sido responsable global del área de CREDIT, que incluye fundamentalmente Structure Finance, Bonos y Préstamos Sindicados. Posteriormente fue responsable para España y Portugal de CIB (Corporate & Investment Banking). Y durante los últimos ocho años que estuvo vinculado al Banco Santander fue responsable de Global Credit Watch (Restructuraciones). D. Cesáreo Rey- Banco Bilbao Es actualmente Director de Participadas Inmobiliarias en Baltar Oramas Vizcaya BBVA Argentaria, S.A. D. José Ferrís Banco Bilbao Es actualmente Director General de Estrategia y M&A en Monera Vizcaya BBVA y está a cargo de la ejecución de fusiones y Argentaria, adquisiciones en Latinoamérica y Asia, y de la cartera S.A. inmobiliaria y venta de activos.

Observaciones

6

A.7 Indique si han sido comunicados a la sociedad pactos parasociales que la afecten según lo establecido en los artículos 530 y 531 de la Ley de Sociedades de Capital. En su caso, descríbalos brevemente y relacione los accionistas vinculados por el pacto:

Sí  No 

Intervinientes del pacto % de capital social Breve descripción del Fecha de vencimiento parasocial afectado pacto del pacto, si la tiene

Observaciones

Indique si la sociedad conoce la existencia de acciones concertadas entre sus accionistas. En su caso, descríbalas brevemente:

Sí  No 

Fecha de vencimiento Intervinientes acción % de capital social Breve descripción del del concierto, si la concertada afectado concierto tiene

Observaciones

En el caso de que durante el ejercicio se haya producido alguna modificación o ruptura de dichos pactos o acuerdos o acciones concertadas, indíquelo expresamente:

A.8 Indique si existe alguna persona física o jurídica que ejerza o pueda ejercer el control sobre la sociedad de acuerdo con el artículo 5 de la Ley del Mercado de Valores. En su caso, identifíquela:

Sí  No 

Nombre o denominación social

Observaciones

A.9 Complete los siguientes cuadros sobre la autocartera de la sociedad:

A fecha de cierre del ejercicio:

Número de acciones directas Número de acciones indirectas (*) % total sobre capital social 240.847 - 0,16%

7

Observaciones

(*) A través de:

Nombre o denominación social del titular Número de acciones directas directo de la participación

Total:

Observaciones

Explique las variaciones significativas habidas durante el ejercicio:

Explique las variaciones significativas No se han producido variaciones significativas y, además, todas las operaciones de autocartera se han ejecutado dentro del marco del programa de liquidez aprobado.

A.10 Detalle las condiciones y plazo del mandato vigente de la junta de accionistas al consejo de administración para emitir, recomprar o transmitir acciones propias.

La Junta General Extraordinaria de accionistas, celebrada el 19 de diciembre de 2017, aprobó por unanimidad, y en relación al punto Undécimo del orden del día, la autorización al Consejo de Administración para que, con posterioridad a la fecha de admisión a negociación bursátil y dentro del plazo máximo de cinco años, pueda proceder a la adquisición derivativa de acciones propias, por sí o por sus sociedades dominadas, con un máximo del 10% del capital social, y a su posterior enajenación.

Se establecieron unos precios mínimo (equivalente a su valor nominal) y máximo equivalente que resulte superior entre: (i) el 105% del precio de cotización de las acciones en el momento de la adquisición o del precio de cierre de la última sesión anterior a la adquisición, de realizarse fuera de las horas de funcionamiento; y (ii) el que resulte de incrementar en un 10% la cotización máxima de los tres meses anteriores al momento en que tenga lugar la adquisición. El plazo de la autorización es de cinco años desde el día 6 de febrero de 2018, fecha de admisión a negociación de las acciones de la Sociedad en las Bolsas de Valores españolas.

Asimismo, se hizo constar en la Junta que las acciones que se adquieran como consecuencia de dicha autorización podrán destinarse tanto a su enajenación o amortización, como a la entrega de las mismas directamente a los trabajadores o administradores de la Sociedad, o como consecuencia del ejercicio de derechos de opción de que aquéllos sean titulares

A.11 Capital flotante estimado:

8

% Capital Flotante estimado 15%

Observaciones

A.12 Indique si existe cualquier restricción (estatutaria, legislativa o de cualquier índole) a la transmisibilidad de valores y/o cualquier restricción al derecho de voto. En particular, se comunicará la existencia de cualquier tipo de restricciones que puedan dificultar la toma de control de la sociedad mediante la adquisición de sus acciones en el mercado, así como aquellos regímenes de autorización o comunicación previa que, sobre las adquisiciones o transmisiones de instrumentos financieros de la compañía, le sean aplicables por normativa sectorial.

Sí  No 

Descripción de las restricciones En el denominado Facility Agreement suscrito por la compañía el 1 de diciembre de 2017, con diversas entidades financieras, y por un importe de 275 millones de euros, se prevé que un cambio de control (definido como que una entidad distinta del Banco Santander o el BBVA tome el control de la Sociedad) dará el derecho a las entidades financieras a acelerar el repago del Facility Agreement.

A.13 Indique si la junta general ha acordado adoptar medidas de neutralización frente a una oferta pública de adquisición en virtud de lo dispuesto en la Ley 6/2007.

Sí  No 

En su caso, explique las medidas aprobadas y los términos en que se producirá la ineficiencia de las restricciones: Explique las medidas aprobadas y los términos en que se producirá la ineficiencia

A.14 Indique si la sociedad ha emitido valores que no se negocian en un mercado regulado de la Unión Europea.

Sí  No  En su caso, indique las distintas clases de acciones y, para cada clase de acciones, los derechos y obligaciones que confiera. Indique las distintas clases de acciones

B JUNTA GENERAL

B.1 Indique y, en su caso detalle, si existen diferencias con el régimen de mínimos previsto en la Ley de Sociedades de Capital (LSC) respecto al quórum de constitución de la junta general.

9

Sí  No 

% de quórum distinto al establecido en % de quórum distinto al establecido en art. 194 art. 193 LSC para supuestos generales LSC para los supuestos especiales del art. 194 LSC Quórum exigido en 1ª convocatoria Quórum exigido en 2ª convocatoria

Descripción de las diferencias N/A

B.2 Indique y, en su caso, detalle si existen diferencias con el régimen previsto en la Ley de Sociedades de Capital (LSC) para la adopción de acuerdos sociales:

Sí  No 

Describa en qué se diferencia del régimen previsto en la LSC.

Mayoría reforzada distinta a la Otros supuestos de mayoría establecida en el artículo 201.2 LSC reforzada para los supuestos del 194.1 LSC % establecido por la entidad para la adopción de acuerdos

Describa las diferencias N/A

B.3 Indique las normas aplicables a la modificación de los estatutos de la sociedad. En particular, se comunicarán las mayorías previstas para la modificación de los estatutos, así como, en su caso, las normas previstas para la tutela de los derechos de los socios en la modificación de los estatutos.

La modificación de Estatutos Sociales deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Sociedades de Capital de conformidad con la remisión, en materia de adopción de acuerdos por la Junta General, contenida en el artículo 13.2 de los Estatutos Sociales de Metrovacesa.

En todo caso, y como dispone el artículo 286 de la Ley de Sociedades de Capital, los administradores, o en su caso, los socios autores de la propuesta de modificación de Estatutos, deberán redactar el texto íntegro de la modificación que proponen y el correspondiente informe justificativo que deberán estar a disposición de los accionistas al tiempo de la convocatoria de la Junta General

B.4 Indique los datos de asistencia en las juntas generales celebradas en el ejercicio al que se refiere el presente informe y los de los dos ejercicios anteriores:

Datos de asistencia

10

% voto a distancia % de presencia % en Fecha junta general Voto Total física representación Otros electrónico 19/06/2018 90,112% 29/04/2019 91,354%

Observaciones Dado que las acciones de la Sociedad se admitieron a negociación en mercados secundarios oficiales el día 6 de febrero de 2018 y únicamente se había elaborado hasta la fecha el Informe Anual de Gobierno Corporativo respecto del ejercicio 2018, sólo se informa sobre las Juntas de Accionistas de los ejercicios 2018 y 2019. La Junta General Ordinaria de 19 de junio de 2018 se celebró con la asistencia de 104 accionistas presentes o debidamente representados, que suman un total de 136.678.427 acciones con derecho a voto que representan el 90,112 % del capital social de la compañía, con el siguiente desglose:

- 23.994.907 acciones equivalentes al 15,820 % del capital social de la compañía corresponden a accionistas que delegaron su voto en el Consejo de Administración o en alguno de sus miembros.

- 200.238 acciones representativas del 0,132 % del capital social corresponden a accionistas presentes en la Junta. En dichas acciones se computaron aquellas pertenecientes a accionistas que hubieran votado a distancia.

- 112.483.282 acciones representativas del 74,160 % del capital social corresponden a accionistas representados por otros accionistas o terceros no pertenecientes al Consejo de Administración.

Por su parte, la Junta General Ordinaria de 29 de abril de 2019, se celebró con la asistencia de 118 accionistas presentes o debidamente representados, que suman un total de 138.561.985 acciones con derecho a voto que representan el 91,354% del capital social de la compañía, con el siguiente desglose:

- 22.447.619 acciones equivalentes al 14,8% del capital social de la compañía corresponden a accionistas que delegaron su voto en el Consejo de Administración o en alguno de sus miembros.

- 672.740 acciones representativas del 0,444% del capital social corresponden a accionistas presentes en la Junta. En dichas acciones se computaron aquellas pertenecientes a accionistas que hubieran votado a distancia.

- 115.441.626 acciones representativas del 76,111% del capital social corresponden a accionistas representados por otros accionistas o terceros no pertenecientes al Consejo de Administración.

B.5 Indique si en las juntas generales celebradas en el ejercicio ha habido algún punto del orden del día que, por cualquier motivo, no haya sido aprobado por los accionistas.

Sí  No 

11

Puntos del orden del día que no se han aprobado % voto en contra (*)

(*) Si la no aprobación del punto es por causa distinta del voto en contra, se explicará en la parte de texto y en la columna de “% voto en contra” se pondrá “n/a”.

B.6 Indique si existe alguna restricción estatutaria que establezca un número mínimo de acciones necesarias para asistir a la junta general, o para votar a distancia:

Sí  No 

Número de acciones necesarias para asistir a la junta general 10 Número de acciones necesarias para votar a distancia N/A

Observaciones El apartado 1 del artículo 12 de los Estatutos Sociales establece que tienen derecho de asistencia a las Juntas Generales de la Sociedad los accionistas titulares de 10 o más acciones, cuya titularidad aparezca inscrita en el correspondiente registro contable de anotaciones en cuenta con cinco días de antelación a aquél en que haya de celebrarse la Junta General.

B.7 Indique si se ha establecido que determinadas decisiones, distintas a las establecidas por Ley, que entrañan una adquisición, enajenación, la aportación a otra sociedad de activos esenciales u otras operaciones corporativas similares, deben ser sometidas a la aprobación de la junta general de accionistas.

Sí  No 

Explicación de las decisiones que se deben someter a la junta, distintas a las establecidas por Ley

B.8 Indique la dirección y modo de acceso a la página web de la sociedad a la información sobre gobierno corporativo y otra información sobre las juntas generales que deba ponerse a disposición de los accionistas a través de la página web de la Sociedad.

En la página de inicio de la web de la Sociedad (www.metrovacesa.com) existe un epígrafe denominado "Gobierno Corporativo". Pinchando sobre el título de dicho epígrafe se despliega un menú con la información disponible. También se puede acceder directamente en la siguiente dirección: https://metrovacesa.com/accionistas-e-inversores/gobierno-corporativo/

Una vez aprobado y publicado el presente informe en la CNMV, se insertará en la web, tanto el Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual sobre Remuneraciones de los Consejeros del presente ejercicio.

C ESTRUCTURA DE LA ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD

C.1 Consejo de administración

12

C.1.1 Número máximo y mínimo de consejeros previstos en los estatutos sociales y el número fijado por la junta general:

Número máximo de consejeros 15 Número mínimo de consejeros 5 Número de consejeros fijado por la junta 12

Observaciones

C.1.2 Complete el siguiente cuadro con los miembros del consejo:

Nombre o Fecha último Representant Categoría del Fecha primer Procedimiento de Fecha de denominación social Cargo en el consejo nombramient e consejero nombramiento elección nacimiento del consejero o

D. Ignacio Moreno N/A Otros externo Presidente 18/02/2016 - En la fecha de 30/07/57 Martínez constitución de la Sociedad D. Mariano Olmeda N/A Dominical Vicepresidente 27/04/2017 27/04/2017 Cooptación y, 02/08/61 Sarrión posteriormente, ratificado en la Junta General Ordinaria de 30/06/2017 D. Jorge Pérez de Leza N/A Ejecutivo Consejero 22/11/2016 22/11/2016 Cooptación y, 21/11/67 Eguiguren Delegado posteriormente, ratificado en la Junta General Ordinaria de 30/06/2017 D. Javier García- N/A Dominical Consejero 06/04/2016 06/04/2016 En la Junta General 08/12/71 Carranza Benjumea de 6 de abril de 2016 D. Carlos Manzano N/A Dominical Consejero 19/09/2017 19/09/2017 Cooptación y, 08/06/72 Cuesta posteriormente, ratificado en la Junta General Extraordinaria de 24/11/2017 Dª. Ana Bolado Valle N/A Dominical Consejero 30/06/2017 30/06/2017 Junta General 22/10/58 Ordinaria de 30/06/2017 D. Cesáreo Rey-Baltar N/A Dominical Consejero 28/03/2017 28/03/2017 Cooptación y, 25/02/64 Oramas posteriormente, ratificado en la Junta General

13

Ordinaria de 30/06/2017 D. José Ferris Monera N/A Dominical Consejero 30/06/2017 - Junta General 30/04/71 Ordinaria de 30/06/2017 Dª. Beatriz Puente N/A Independiente Consejero 06/02/2018 19/02/2018 Cooptación y, 03/02/72 Ferreras posteriormente, ratificado en la Junta General Ordinaria de 19/06/2018 Dª. Emma Fernández N/A Independiente Consejero 06/02/2018 19/02/2018 Cooptación y, 04/12/63 Alonso posteriormente, ratificado en la Junta General Ordinaria de 19/06/2018 D. Vicente Moreno N/A Independiente Consejero 06/02/2018 19/02/2018 Cooptación y, 01/07/59 García-Mansilla posteriormente, ratificado en la Junta General Ordinaria de 19/06/2018 D. Juan Béjar Ochoa N/A Independiente Consejero 06/02/2018 19/02/2018 Cooptación y, 14/11/57 posteriormente, ratificado en la Junta General Ordinaria de 19/06/2018

Número total de consejeros 12

Indique las bajas que, ya sea por dimisión, destitución o por cualquier otra causa, se hayan producido en el consejo de administración durante el periodo sujeto a información:

Nombre o Categoría del Comisiones Indique si la denominación consejero en Fecha del último Fecha de baja especializadas baja se ha social del el momento nombramiento de las que era producido consejero de cese miembro antes del fin del mandato N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Causa de la baja y otras observaciones N/A

C.1.3 Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo y su distinta categoría:

CONSEJEROS EJECUTIVOS

14

Nombre o denominación Cargo en el organigrama de la del consejero sociedad Perfil D. Jorge Pérez de Leza Consejero Ejecutivo Antes de su nombramiento como Eguiguren Director Ejecutivo de la Sociedad, el Sr. Pérez de Leza fue Director General para Europa en Grupo Lar de abril de 2005 a noviembre de 2016, Director General de Operaciones Europeas en Excite @ Home de septiembre de 1998 a diciembre de 2005 y trabajó en Boston Consulting Group de septiembre de 1991 a septiembre de 1998. Además, el Sr. Pérez de Leza es miembro de la Asociación de Antiguos Alumnos de Harvard Real Estate y profesor asociado en el Máster en Desarrollo Inmobiliario de IE University. El Sr. Pérez de Leza es Ingeniero Industrial por la Universidad ICAI (Madrid) y posee un MBA en gestión general por la Harvard Business School. Número total de consejeros ejecutivos 1 % sobre el total del consejo 8,3%

Observaciones

CONSEJEROS EXTERNOS DOMINICALES

Nombre o denominación del Nombre o denominación accionista significativo a quien Perfil del consejero representa o que ha propuesto su nombramiento D. Mariano Olmeda Banco Santander, S.A. D. Mariano Olmeda inició su Sarrión carrera profesional en Arthur Andersen donde permaneció casi seis años. Ha sido subdirector general de Banco Santander en la división Santander Global Banking & Markets. En concreto a lo largo de 30 años ha sido responsable global del área de CREDIT, que incluye fundamentalmente

15

Structure Finance, Bonos y Préstamos Sindicados. Posteriormente fue responsable para España y Portugal de CIB (Corporate & Investment Banking). En los últimos años de su pertenencia al Banco Santander fue responsable de Global Credit Watch (Restructuraciones). Actualmente es miembro del consejo de administración de CESCE y del de INFORMA D&B. Asimismo, es miembro del Consejo Asesor de ITHAKA TPG (Texas Pacífic Group), del Fondo Taiga Mistral, y de la compañía de formación online Tutellus. El Sr. Olmeda es licenciado en ciencias económicas y empresariales por la Universidad Complutense de Madrid y P.G.D. por el IESE. D. Javier García- Banco Santander, S.A. D. Javier García-Carranza Carranza Benjumea Benjumea es actualmente Group Senior Executive Vice-President de Banco Santander, siendo responsable de Reestructuración, Participadas, Bienes, Estrategia de Recuperación y Desinversión de Préstamos y Activos. Antes de incorporarse a Banco Santander en febrero de 2016, trabajó en Morgan Stanley en Londres como Codirector del negocio de banca de inversión inmobiliaria en EMEA (Europa, Oriente Medio y África). En la actualidad es Presidente del Consejo de Administración de Merlin Properties SOCIMI, S.A. y consejero de Banco Santander México, de la Sociedad De Gestión De Activos Procedentes De la Reestructuración Bancaria, S.A. y de Project Quasar Investments, S.A. entre otras empresas.

El Sr. García-Carranza es licenciado en Administración de

16

Empresas por la Universidad Carlos III de Madrid. D. Carlos Manzano Banco Santander, S.A. D. Carlos Manzano es Cuesta actualmente Jefe del área de participadas dentro del departamento de Reestructuración, Participadas, Bienes, Estrategia de Recuperación y Desinversión de Préstamos y Activos del Banco Santander. Antes de incorporarse al banco Santander en 2017, el Sr. Manzano trabajó en Deutsche Bank como Director de inmobiliario para España y Portugal y, anteriormente, en BAMI, Gecina y la antigua Metrovacesa. En la actualidad es miembro del consejo de administración de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. , Altamira Santander Real Estate, S.A. o Aliseda Servicios de Gestión Inmobiliaria, S.L., entre otras empresas. El Sr. Manzano es licenciado en Economía y Empresariales por la Universidad de Valladolid y MBC por ESADE (Barcelona). Dª. Ana Bolado Valle Banco Santander, S.A. Dña. Ana Bolado cuenta con más de 31 años de experiencia de gestión dentro del Grupo Santander donde ha sido Directora Corporativa de Estrategia y Negocio Digital en Santander Universidades, Directora de Estrategia Comercial y Desarrollo de Negocio en Banca Comercial en España y miembro del Comité de Dirección de Banco Santander España. En la actualidad la Sra. Bolado es miembro del Consejo de Administración de Unicaja Banco, S.A. (y de las comisiones de Riesgos; Retribuciones; y Nombramientos), consejera independiente de Inmobiliaria

17

Colonial, S.A. y de las entidades CACEIS y CACEIS BANK (radicadas en Francia) dedicadas a la Custodia y Depositaria de Valores, donde además es vocal en las Comisiones de Estrategia, Auditoria, Riesgos y Cumplimiento y Nombramientos y Retribuciones. Adicionalmente, la Sra. Bolado es miembro del Advisory Board de Fellow Funders, plataforma de financiación participativa (equity crowdfunding) para apoyar la financiación de startups y pymes, así como del Instituto de Consejeros y Administradores (ICA) y de Women Corporate Directors. Es licenciada en Farmacia por la Universidad Complutense de Madrid y posee un MBA por el IE Business School (IE). D. Cesáreo Rey-Baltar Banco Bilbao Vizcaya D. Cesáreo Rey-Baltar es Oramas Argentaria, S.A. actualmente Director de Participadas Inmobiliarias en BBVA. El Sr. Rey-Baltar también ha desempeñado el cargo de Director de Participadas Industriales y Responsable de proyectos e- Business en BBVA. Antes de incorporarse a BBVA en 1999, el Sr. Rey-Baltar trabajó en el Banco Generale (actualmente BNP Paribas). En la actualidad es miembro del consejo de administración de Desarrollos Metropolitanos del Sur, S.L., Distrito Castellana Norte, S.A. o Anida Grupo Inmobiliario, S.L., entre otras empresas. El Sr. Rey-Baltar es licenciado en Empresariales y Actuario de Seguros por la Universidad del País Vasco y posee un MBA por parte del IE Business School (IE). D. José Ferris Monera Banco Bilbao Vizcaya D. José Ferrís Monera es Argentaria, S.A. actualmente Director General de Estrategia y M&A en BBVA y está a cargo de la ejecución de fusiones y

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adquisiciones en Latinoamérica y Asia, y de la cartera inmobiliaria y venta de activos. También está a cargo del departamento de Equity Holdings. El Sr. Ferrís cuenta con una larga carrera en BBVA, donde también ha sido Vicepresidente Senior de M&A en Estados Unidos, Director de originación de M&A en Francia y Gerente de proyectos B2C y comercio móvil. El Sr. Ferrís es licenciado en Economía y Empresariales por la Universidad Valencia y MBA Internacional por el IE Business School (IE).

Número total de consejeros dominicales 6 % sobre el total del consejo 50%

Observaciones

CONSEJEROS EXTERNOS INDEPENDIENTES

Nombre o denominación Perfil del consejero Dña. Beatriz Puente es consejera y Directora General Económico Financiera de NH Hoteles, S.A. desde 2015. Antes de trabajar en NH Hoteles, S.A., fue Directora Financiera de AENA, S.A. (2013- 2015) donde fue responsable de preparar y coordinar el proceso de privatización de la empresa y su salida a bolsa y liderar la negociación de la reestructuración de su deuda. Anteriormente, fue Directora Financiera (2007-2013) y Directora de Relación con Inversores y Desarrollo Corporativo (2005-2007) en Vocento, S.A. y fue responsable de la preparación de la salida a bolsa de la Dª. Beatriz Puente compañía. Antes de Vocento, la Sra. Puente trabajó en Citigroup Ferreras Global Markets (España) como Vicepresidenta de la división de M&A de banca de inversión (2003-2004) y como Asociada de banca de inversión para Financial Institution & Latam (2001-2003). También trabajó como Directora Financiera en Quintiles, S.L. (1997-1998) y en Ernst & Young (España) (1995-1997). Además de su trabajo, la Sra. Puente es miembro del consejo asesor de CUNEF desde septiembre de 2015 y profesora del módulo Fusiones y Adquisiciones en el Master de Finanzas. En la actualidad es consejera de la sociedad NH Hotel Group, S.A.

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La Sra. Puente tiene un MBA por la JL Kellogg Graduate School of Management (Northwestern University) (2000) con una beca Fulbright y una Licenciatura en Ciencias Empresariales del Colegio Universitario de Estudios Financieros (CUNEF) (1995). Dª. Emma Fernández Dña. Emma Fernández es desde 2016 fundadora de Kleinrock Alonso Advisors, una plataforma para asesorar a empresas de base tecnológica en materias de estrategia de negocio y transformación digital. Antes de fundar Kleinrock, la Sra. Emma Fernández trabajó en Indra Sistemas, S.A. donde llego a ser Directora General y miembro de los Comités Ejecutivo y de Gestión (2007-2015). Ha sido responsable global de Estrategia e Innovación, Gestión de RR.HH y Organización, Gobierno Corporativo, Responsabilidad Corporativa y Marca. De 1991 a 2006, ocupó varios puestos directivos en operaciones y corporativos como, por ejemplo, Directora de Marketing y Desarrollo Corporativo, incluyendo M&A (2003-2006) o Directora de Desarrollo Estratégico (1995-2002).

Antes de incorporarse a Indra, la Sra. Fernández trabajó en Telefónica I + D en la división de optoelectrónica (1988-1990) y en Alcatel como ingeniera de investigación y desarrollo (1986-1988).

Actualmente, es consejera independiente y miembro de la Comisión de Auditoría de EZENTIS, consejera independiente y miembro de la Comisión de Remuneraciones de Axway (en Francia), consejera independiente en ASTI Mobile Robotics Group, miembro del Consejo de Estrategia y Supervisión de la Fundación Aquae, miembro del Consejo Asesor de AERTEC Solutions y mentora en Ashoka y Endeavour.

También ha sido miembro del Consejo de Administración de Sopra Steria (Francia) y de los Comités Ejecutivos de la Cámara de España, del Real Instituto Elcano y del Grupo de alto nivel sobre investigación aeronáutica de la UE y del Consejo Asesor para la Investigación e Innovación Aeronáutica en Europa (ACARE).

La Sra. Fernández tiene un MBA del IE Business School (1987) y es ingeniero de telecomunicaciones por la Universidad Politécnica de Madrid (1987). D. Vicente Moreno D. Vicente Moreno es Consejero de Banca March, y miembro del García-Mansilla Patronato de la Fundación Accenture, del Consejo Profesional de ESADE y del International Advisory Council de la Hispanic Society of America. Ha sido Consejero Delegado (2005-2015) y Presidente Ejecutivo (2007-2015) de Accenture España. Durante este período también fue responsable de Accenture en Portugal, Israel y África. Anteriormente, fue Director General en Accenture Poland SP. Z.O.O. (1994-1997). Se incorporó a Accenture en 1985. En el pasado ha sido Patrono de la Fundacion Princesa de Asturias, Vicepresidente de la Fundacion SERES y Miembro de las siguientes instituciones: American Chamber of Commerce, American

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Business Council, Consejo empresarial de la CEOE, Círculo de Empresarios, Junta de protectores del Teatro Real, Consejo consultivo del Colegio Oficial de Ingenieros Navales, Consejo Consultivo del Instituto de Ingeniería de España y Asociación española de Consultoría. El Sr. Moreno es Ingeniero Naval por la Escuela Técnica Superior de Ingenieros Navales. D. Juan Béjar Ochoa D. Juan Béjar es en la actualidad Presidente de Globalvia Infraestructuras, S.A., Cofundador y Presidente de Bruc Management Projects, S.L. y Asesor Senior en Greenhill & Co. Europe LLP.

De 2013 a 2015, el Sr. Béjar fue Consejero Delegado y Vicepresidente de Fomento de Construcciones y Contratas, S.A. (FCC). Antes de incorporarse a FCC en 2013, fue Presidente Ejecutivo de Cementos Portland Valderrivas, S.A. (2012-2013) y de Globalvia Infraestructuras (2009-2012). El Sr. Béjar también trabajó en Citi Alternative Investment – Citigroup Infrastructure Management Company (Londres) como Presidente de Citigroup Infrastructure Management Company (2007-2009) y en Grupo Ferrovial como CEO de Cintra Concesiones de Infraestructuras de Transporte, S.A., Ferrovial Infraestructuras y Ferrovial Aeropuertos (2002-2007), Director General (1998-2002) y Director de Diversificación (1991-1998).

El Sr. Béjar también trabajó en Holcim Trading, S.A. como Director General (1983-1991), en Enasa Pegaso como Controlador de la red de concesiones (1981-1983) y en Hornos Ibéricos Alba como Director de Planificación (1978-1981).

En la actualidad es Presidente de Globalvia Inversiones, S.A. y consejero de Bruc Iberia, S.A., entre otras empresas.

El Sr. Béjar es licenciado en Derecho y Empresariales por el Instituto Católico de Administración y Dirección de Empresas.

Número total de consejeros independientes 4 % total del consejo 33%

Observaciones

Indique si algún consejero calificado como independiente percibe de la sociedad, o de su mismo grupo, cualquier cantidad o beneficio por un concepto distinto de la remuneración de consejero, o mantiene o ha mantenido, durante el último ejercicio, una relación de negocios con la sociedad o con cualquier sociedad de su grupo, ya sea en nombre propio o como accionista significativo, consejero o alto directivo de una entidad que mantenga o hubiera mantenido dicha relación.

En su caso, se incluirá una declaración motivada del consejo sobre las razones por las que considera que dicho consejero puede desempeñar sus funciones en calidad de consejero independiente.

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Nombre o denominación social del Descripción de la relación Declaración motivada consejero

OTROS CONSEJEROS EXTERNOS

Se identificará a los otros consejeros externos y se detallarán los motivos por los que no se puedan considerar dominicales o independientes y sus vínculos, ya sea con la sociedad, sus directivos, o sus accionistas:

Sociedad, directivo o Nombre o accionista con Perfil denominación social Motivos el que del consejero mantiene el vínculo D. Ignacio Moreno Ver Banco Licenciado en Ciencias Económicas y Martínez observacion Santander, Empresariales por la Universidad de es S.A. Bilbao. Máster en Administración de Banco Empresas (MBA) en INSEAD. Bilbao Actualmente es Presidente de Vizcaya Metrovacesa, S.A., Consejero de Argentaria, Telefónica, S.A., Consejero de General de S.A. Alquiler de Maquinaria, S.A. y miembro del Consejo de Roadis Transportation Holdings SLU. Asimismo, es Senior Advisor de Apollo Investment Consulting Europe Ltd. para España. Hasta octubre de 2016 fue Consejero Delegado de Metrovacesa, S.A. Asimismo, ha sido Director General del Área de Presidencia en Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., Consejero Delegado de Vista Capital Expansión, S.A., SGECR – Private Equity y Consejero Delegado de N+1 Private Equity. En Corporación Bancaria de España, S.A. – Argentaria desempeñó las funciones de Director General Adjunto en Banca Corporativa e Institucional, Consejero Delegado de Desarrollo Urbanístico Chamartín, S.A., y Presidente de Argentaria Bolsa, Sociedad de Valores. Trabajó en el Banco de Vizcaya, en el Banco Santander de Negocios, y en Mercapital, en calidad de Director de Banca Corporativa y Private Equity.

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Número total de otros consejeros 1 externos % total del consejo 8.3%

Observaciones De conformidad con lo dispuesto en el artículo 529 duodecies de la Ley de Sociedades de Capital, D. Ignacio Moreno Martínez se encuadra dentro de la categoría de otros externos al no ser consejero dominical ni ejecutivo. Tampoco se le califica como consejero independiente pues, tal y como aparece explicado en el folleto de salida a Bolsa aprobado por la CNMV, el Sr. Moreno es beneficiario del plan de incentivos (“MIP”) otorgado por el Banco Santander, S.A. y el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., con el derecho a percibir importes por conceptos distintos a su remuneración como consejero.

Indique las variaciones que, en su caso, se hayan producido durante el periodo en la categoría de cada consejero:

Nombre o denominación social del Fecha del cambio Categoría anterior Categoría consejero actual

Observaciones No se ha producido ninguna variación.

C.1.4 Complete el siguiente cuadro con la información relativa al número de consejeras al cierre de los últimos 4 ejercicios, así como la categoría de tales consejeras:

Número de consejeras % sobre el total de consejeros de cada categoría Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio Ejercicio 2019 2018 2017 2016 2019 2018 2017 2016 Ejecutivas 0 0 N/A N/A 0% 0% N/A N/A Dominicales 1 1 N/A N/A 17% 0% N/A N/A Independien 2 2 N/A N/A 50% 50% N/A N/A tes Otras 0 0 N/A N/A 0% 0% N/A N/A Externas Total: 3 3 N/A N/A 25% 25% N/A N/A

Observaciones Tan solo se incluye información relativa a los ejercicios 2018 y 2019 puesto que las acciones de la Sociedad fueron admitidas a negociación el 6 de febrero de2018.

El Consejo de Metrovacesa, S.A. está actualmente compuesto por 12 miembros, siendo 3 mujeres. La presencia de mujeres y hombres en el Consejo se considera equilibrada. Adicionalmente se destaca que las dos comisiones del Consejo de Administración (de

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Auditoría y de Nombramiento y Retribuciones) están presididas por consejeras, destacando así su protagonismo.

C.1.5 Indique si la sociedad cuenta con políticas de diversidad en relación con el consejo de administración de la empresa por lo que respecta a cuestiones como, por ejemplo, la edad, el género, la discapacidad, o la formación y experiencia profesionales. Las entidades pequeñas y medianas, de acuerdo con la definición contenida en la Ley de Auditoría de Cuentas, tendrán que informar, como mínimo, de la política que tengan establecida en relación con la diversidad de género.

Sí  No  Políticas parciales  En caso afirmativo, describa estas políticas de diversidad, sus objetivos, las medidas y la forma en que se ha aplicado y sus resultados en el ejercicio. También se deberán indicar las medidas concretas adoptadas por el consejo de administración y la comisión de nombramientos y retribuciones para conseguir una presencia equilibrada y diversa de consejeros. En caso de que la sociedad no aplique una política de diversidad, explique las razones por las cuales no lo hace.

Descripción de las políticas, objetivos, medidas y forma en que se han aplicado, así como los resultados obtenidos El Consejo de Administración de la Sociedad, siguiendo las mejores prácticas en gobierno corporativo y, en particular, la Recomendación 14 del Código de Buen Gobierno de las Sociedades Cotizadas, impulsó durante el 2018 y aprobó a principios del 2019 una Política de Diversidad, que se encuentra disponible en la página web de Metrovacesa:

(https://metrovacesa.com/accionistas-e-inversores/gobierno- corporativo/reglas-internas-de-gobierno-corporativo/politica-de- diversidad)

La Política de Diversidad en relación con el Consejo de Administración de Metrovacesa y de Selección de Consejeros ha sido favorablemente informada por la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

La Política de Diversidad tiene por objeto asegurar que las propuestas de nombramiento y reelección de Consejeros se fundamenten en un análisis previo de las necesidades del Consejo de Administración, y favorecer la diversidad de conocimientos, de formación y experiencia profesional, de edad, y de género en el mismo, sin adolecer de sesgos implícitos que puedan implicar discriminación alguna, en particular, por razón de género, de discapacidad, o de cualquier otra condición personal.

Los procedimientos de selección, nombramiento y renovación del Consejo de Administración deben ir dirigidos a lograr una composición diversa, equilibrada y adecuada para el ejercicio de las funciones que les son atribuidas por la Ley, los Estatutos Sociales y sus propios

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Reglamentos, todo ello en el mejor interés social. En particular, se velará para que los procedimientos de selección no contemplen discriminación alguna por diversidad de género, favoreciendo la selección de consejeras hasta conseguir una composición equilibrada de sexos en el Consejo de

Administración.

Dentro de la evaluación anual que debe realizar el Consejo de Administración sobre su funcionamiento, se deberá valorar particularmente la aplicación de los distintos aspectos de diversidad. El resultado de la evaluación se consignará en el acta de la sesión o se incorporará a ésta como anexo.

Al menos cada tres años, el Consejo de Administración debe ser auxiliado por un consultor externo para realizar la evaluación de su

funcionamiento, debiendo ser expresamente instruido el consultor para

supervisar el grado de cumplimiento de la presente Política de Diversidad

y Selección.

Finalmente, la Sociedad deberá observar los objetivos esenciales de la Política de Diversidad y Selección en la contratación de cualquier directivo y empleado de Metrovacesa y su grupo, con el propósito de que exista plena diversidad de conocimientos, de formación, de experiencia profesional, de edad, y de género. La Comisión de Nombramientos y Retribuciones será informada, al menos una vez al año, sobre el

cumplimiento de lo anterior.

C.1.6 Explique las medidas que, en su caso, hubiese convenido la comisión de nombramientos para que los procedimientos de selección no adolezcan de sesgos implícitos que obstaculicen la selección de consejeras, y que la compañía busque deliberadamente e incluya entre los potenciales candidatos, mujeres que reúnan el perfil profesional buscado y que permita alcanzar una presencia equilibrada de mujeres y hombres:

Explicación de las medidas El apartado 5 del Artículo 15 del Reglamento del Consejo establece, entre las funciones básicas de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones, las siguientes: - Evaluar las competencias, conocimientos y experiencia necesarios en el Consejo de Administración. A estos efectos, definirá las funciones y aptitudes necesarias en los candidatos que deban cubrir cada vacante y evaluará el tiempo y dedicación precisos para que puedan desempeñar eficazmente su cometido; - Establecer un objetivo de representación para el género menos representado en el Consejo de Administración y elaborar orientaciones sobre cómo alcanzar dicho objetivo; y

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-Elevar al Consejo de Administración las propuestas de nombramiento de consejeros independientes para su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de la Junta General de accionistas, así como las propuestas para la reelección o separación de dichos consejeros por la

Junta General de accionistas.

Cuando a pesar de las medidas que, en su caso, se hayan adoptado, sea escaso o nulo el número de consejeras, explique los motivos que lo justifiquen:

Explicación de los motivos

El número de consejeras se considera adecuado ya que representan un 25% de la composición del Consejo de Administración, esto es, un porcentaje cercano al 30%, destacándose que dos consejeras presiden las dos únicas Comisiones del Consejo de Administración.

Por otro lado, se mantiene el número de consejeras existentes al tiempo de la salida a Bolsa, descrito en el Folleto de admisión a cotización y verificado por la CNMV, sin que desde entonces se hayan producido vacantes en el Consejo.

C.1.7 Explique las conclusiones de la comisión de nombramientos sobre la verificación del cumplimiento de la política de selección de consejeros. Y en particular, sobre cómo dicha política está promoviendo el objetivo de que en el año 2020 el número de consejeras represente, al menos, el 30% del total de miembros del consejo de administración.

En la actualidad el Consejo de Administración de la Sociedad está compuesto por 3 consejeras, esto es, un 25% del total. Asimismo, dada la actual composición del Consejo, el relativamente reciente nombramiento de consejeras (febrero de 2018), y la inexistencia de vacantes, no se considera que sea necesario tomar medidas especiales en este momento En cualquier caso en ningún momento se obstaculiza la selección de consejeras y, en ese sentido, nos remitimos a lo ya expuesto en el párrafo anterior.

C.1.8 Explique, en su caso, las razones por las cuales se han nombrado consejeros dominicales a instancia de accionistas cuya participación accionarial es inferior al 3% del capital:

Nombre o denominación social del accionista Justificación N/A N/A

Indique si no se han atendido peticiones formales de presencia en el consejo procedentes de accionistas cuya participación accionarial es igual o superior a la de otros a cuya instancia se hubieran designado consejeros dominicales. En su caso, explique las razones por las que no se hayan atendido: Sí  No 

Nombre o denominación social del accionista Explicación

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C.1.9 Indique, en el caso de que existan, los poderes y las facultades delegadas por el consejo de administración en consejeros o en comisiones del consejo:

Nombre o denominación social del consejero o Breve descripción comisión D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren en su El Consejo de Administración calidad de consejero ejecutivo. tiene delegadas en la figura del Consejero Delegado las facultades necesarias para el desarrollo de sus funciones ejecutivas, esto es, todas menos aquellas que, de conformidad con la legislación societaria aplicable, son indelegables por el Consejo de Administración.

No existe Comisión Ejecutiva en la Sociedad y las dos Comisiones existentes (de Auditoria y de Nombramiento y Retribuciones) no ostentan funciones ejecutivas delegadas.

C.1.10 Identifique, en su caso, a los miembros del consejo que asuman cargos de administradores, representantes de administradores o directivos en otras sociedades que formen parte del grupo de la sociedad cotizada:

Nombre o denominación social Denominación social de la Cargo ¿Tiene funciones del consejero entidad del grupo ejecutivas?

Observaciones N/A

C.1.11 Detalle, en su caso, los consejeros o representantes de consejeros personas jurídicas de su sociedad, que sean miembros del consejo de administración o representantes de consejeros personas jurídicas de otras entidades cotizadas en mercados oficiales de valores distintas de su grupo, que hayan sido comunicadas a la sociedad:

Nombre o denominación social Denominación social de la Cargo del consejero entidad cotizada D. Ignacio Moreno Telefónica, S.A. Consejero Martínez Presidente de la Comisión de Regulación y Asuntos Institucionales,

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Vocal de la Comisión de Auditoría y Vocal de la Comisión de Calidad. D. Ignacio Moreno GAM, General de Consejero Martínez Alquiler de Maquinaria, Independiente y S.A. miembro de la Comisión de Auditoria. Emma Fernandez Alonso Grupo Ezenties. S.A. Consejera Independiente y miembro del Comité de Auditoría y Cumplimiento Emma Fernandez Alonso Axway Software Consejera Independiente y miembro del Comité de Remuneraciones D. Javier García Carranza- Merlin Properties, Presidente Benjumea SOCIMI, S.A. D. Javier García Carranza- Banco Santander Consejero Benjumea México D. Carlos Manzano Cuesta Compañía Española de Consejero y Viviendas En Alquiler, miembro del S.A. Comité de Auditoria Dña. Beatriz Puente NH Hotel Group, S.A. Consejera Ferreras ejecutiva Dña. Ana Bolado Valle Inmobiliaria Colonial, Consejera SOCIMI, S.A. independiente y vocal de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones Dña. Ana Bolado Valle Unicaja Banco, S.A. Consejera independiente. Vocal de la Comisión de Riesgos. Vocal de la Comisión de Retribuciones. Presidente de la Comisión de Nombramientos

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Observaciones

C.1.12 Indique y, en su caso explique, si la sociedad ha establecido reglas sobre el número máximo de consejos de sociedades de los que puedan formar parte sus consejeros, identificando, en su caso, dónde se regula:

Sí  No 

Explicación de las reglas e identificación del documento donde se regula En el Reglamento del Consejo de Administración (art. 33.2) se establece que los consejeros debe informar de los cargos que desempeñen en los órganos de administración de otras sociedades y en cualquier caso no podrán formar parte de más de cuatro consejos de otras sociedades cotizadas. En la Política de Diversidad se ha replicado esta última previsión.

C.1.13 Indique los importes de los conceptos relativos a la remuneración global del consejo de administración siguientes:

Remuneración devengada en el ejercicio a favor del consejo de 2.632 administración (miles de euros) Importe de los derechos acumulados por los consejeros actuales en materia 0 de pensiones (miles de euros) Importe de los derechos acumulados por los consejeros antiguos en 0 materia de pensiones (miles de euros)

Observaciones Ser hace constar que la Sociedad tiene suscrito una prima de seguro para cubrir la responsabilidad civil de los Consejeros, según condiciones usuales del mercado, cuyo coste total ha sido de 195.000 euros y cubre una responsabilidad hasta 70 millones. Adicionalmente, la Sociedad tiene suscrito un seguro de accidentes para los miembros y cargos del Consejo de Administración cuyo coste asciende a 6.555 euros anuales en el ejercicio 2.019.

C.1.14 Identifique a los miembros de la alta dirección que no sean a su vez consejeros ejecutivos, e indique la remuneración total devengada a su favor durante el ejercicio:

Nombre o denominación social Cargo D. Borja Tejada Rendón-Luna Director de Finanzas D. Juan Núñez Berruguete Director de Operaciones D. Miguel Ángel Melero Puerta Director de Medios y del Departamento de Organización, Medios y calidad

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Dª. Raquel Bueno Montávez Director de Desarrollo Corporativo Dª. Pilar Martín Bolea Director de Asesoría Jurídica, Cumplimiento Normativo y Seguros Dª. Carmen Chicharro Sanz Directora de Innovación y Marketing Dª. María Pilar Ruiz Gallardo Directora de Terciario D. Miguel Díaz Batanero Director de Suelo D. Juan Carlos Calvo Mateos Director de Relación con Inversores Dª. Elena Andrade Luque Responsable de auditoría interna Remuneración total alta dirección (en miles de euros) 2.145

Observaciones

C.1.15 Indique si se ha producido durante el ejercicio alguna modificación en el reglamento del consejo:

Sí  No 

Descripción modificaciones El Reglamento del Consejo de Administración aprobado por la Junta General Extraordinaria de accionistas el pasado 19 de diciembre de 2017 y que entró en vigor con efectos 6 de febrero de 2018, no se ha modificado desde su aprobación y posterior inscripción en el Registro Mercantil de Madrid.

C.1.16 Indique los procedimientos de selección, nombramiento, reelección y remoción de los consejeros. Detalle los órganos competentes, los trámites a seguir y los criterios a emplear en cada uno de los procedimientos.

Selección de consejeros

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De acuerdo con el apartado 2 del Artículo 8 del Reglamento del Consejo, el carácter de cada consejero deberá explicarse por el Consejo ante la Junta General de accionistas que deba efectuar o ratificar su nombramiento y se confirmará o, en su caso, revisará anualmente en el informe anual de gobierno corporativo, previa verificación por la Comisión de

Nombramientos y Retribuciones. En caso de que existiera algún consejero externo que no pueda ser considerado dominical ni independiente, la

Sociedad explicará tal circunstancia y sus vínculos, ya sea con la Sociedad o sus directivos, ya sea con sus accionistas. (Indicar en este sentido que la

condición de consejero externo de D. Ignacio Moreno Martínez fue explicada en el Folleto de salida a Bolsa de la Sociedad y las circunstancias ahí expuestas no han variado).

En la Política de Diversidad se recogen igualmente normas sobre selección y nombramiento de los miembros del Consejo de Administración:

i. En el caso de consejeros independientes, corresponderá a la CNR realizar la oportuna propuesta de nombramiento y a la Junta General de Accionistas aprobar, en su caso, dicha propuesta; excepcionalmente, el nombramiento del consejero lo realizará el Consejo de Administración por cooptación de conformidad con lo establecido en el artículo 18.1 del Reglamento del Consejo de Administración y en el apartado 4 del artículo 529 decies LSC. ii. Para el resto de consejeros, la propuesta de nombramiento será realizada por el Consejo de Administración, previo informe favorable de la CNR, y corresponderá a la Junta General de Accionistas aprobar, en su caso, la propuesta; excepcionalmente, el nombramiento del consejero lo realizará el Consejo de Administración por cooptación. iii. Independientemente de si el nombramiento lo acuerda la Junta General de Accionistas o el Consejo de Administración, la propuesta deberá ir acompañada en todo caso de un informe justificativo en el que se valore la competencia, experiencia y méritos del candidato propuesto, que se unirá al acta de la Junta general o del propio Consejo de conformidad con el apartado 5 del artículo 529 decies LSC.

Para la selección de candidatos al Consejo de Administración, la CNR podrá contratar los servicios de uno o varios consultores externos especializados en la búsqueda y selección de candidatos con el fin de fortalecer la objetividad, eficiencia, eficacia e imparcialidad de los procedimientos para su identificación. En la identificación de las candidaturas, el consultor deberá evaluar los requisitos recogidos en la Política de Diversidad

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En la identificación de las candidaturas, el consultor deberá evaluar los requisitos recogidos en la Política de Diversidad

En todo caso, y en la medida de lo posible, se partirá de un análisis previo de las necesidades de la Sociedad y de su Grupo. Dicho análisis será llevado a cabo por el Consejo de Administración de la Sociedad, con el asesoramiento e informe justificativo previo de la CNR.

Nombramiento de consejeros

Los Consejeros afectados por propuestas de nombramiento, reelección o cese se abstendrán de intervenir en las deliberaciones y votaciones que se refieran a ellos.

Reelección de consejeros

Los Consejeros ejercerán su cargo durante el plazo fijado en los Estatutos Sociales, esto es, por un periodo de cuatro (4) años, pudiendo ser reelegidos una o más veces por periodos de igual duración (artículo 16 de los Estatutos. En ese sentido, indicar que los consejeros que tenían un plazo de nombramiento superior a cuatro (4) años en la fecha de salida a bolsa en ningún caso superarán ese periodo desde dicha fecha.

Remoción de consejeros

Los Consejeros cesarán en el cargo cuando haya transcurrido el periodo para el que fueron nombrados o cuando lo decida la Junta en uso de las atribuciones que tiene conferidas legal y estatutariamente. El Consejo no propondrá el cese de ningún consejero independiente antes del cumplimiento del período estatutario para el que hubiera sido nombrado, salvo cuando concurra justa causa, apreciada por el Consejo previo informe de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones. En particular, se entenderá que existe justa causa cuando el consejero hubiera incumplido los deberes inherentes a su cargo o incurrido en algunas de las circunstancias que hubieran impedido su nombramiento como consejero independiente.

También podrá proponerse el cese de consejeros independientes a resultas de Ofertas Públicas de Adquisición, fusiones u otras operaciones societarias similares que supongan un cambio en la estructura de capital de la sociedad cuando tales cambios en la estructura del Consejo vengan propiciados por

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el criterio de proporcionalidad de consejeros dominicales e independientes conforme al capital representado en el Consejo.

Cuando, ya sea por dimisión o por otro motivo, un Consejero cese en su cargo antes del término de su mandato, deberá explicar las razones en una carta que remitirá a todos los miembros del Consejo.

C.1.17 Explique en qué medida la evaluación anual del consejo ha dado lugar a cambios importantes en su organización interna y sobre los procedimientos aplicables a sus actividades:

Descripción modificaciones Teniendo en cuenta la estructura accionarial de la Sociedad y la reciente configuración actual del Consejo, se considera que la misma es razonable y cumple con las recomendaciones de buen gobierno corporativo.

Los consejeros independientes, nombrados mediante un proceso selectivo riguroso, desempeñan sus funciones sin verse condicionados por relaciones con la Sociedad, sus accionistas significativos o sus directivos.

Los consejeros dominicales cumplen el requisito de representar a los accionistas significativos.

Finalmente, el consejero ejecutivo cumple el requisito de desempeñar funciones de alta dirección de la Sociedad.

Por tanto, el Consejo de Administración cumple con las exigencias de composición y cualificación establecidas en su propio Reglamento, considerándose estas adecuadas y óptimas para el eficaz y diligente cumplimiento de sus competencias.

Los Consejeros han cumplido los deberes impuestos por las leyes, los Estatutos y los Reglamentos de la Sociedad, con fidelidad al interés social. En el desempeño de sus funciones todos y cada uno de los miembros del Consejo han obrado con la diligencia de un ordenado empresario y con la lealtad de un fiel representante, actuando siempre de buena fe y en el mejor interés de la sociedad.

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Describa el proceso

Describa el proceso de evaluación y las áreas evaluadas que ha realizado el consejo de administración auxiliado, en su caso, por un consultor externo, respecto del funcionamiento y la composición del consejo y de sus comisiones y cualquier otra área o aspecto que haya sido objeto de evaluación.

C.1.18 Desglose, en Descripción proceso de evaluación y áreas evaluadas aquellos Para el primer y segundo ejercicio de la Sociedad tras la admisión a ejercicios en negociación en mercados secundarios oficiales se ha preferido que el los que la proceso de evaluación tenga como base un cuestionario de autoevaluación evaluación aprobado por el Consejo, previo informe de la Comisión de Nombramiento haya sido y Retribuciones, hasta consolidar el régimen de funcionamiento del Consejo auxiliada por y en ese momento someterlo al análisis de un consultor externo. un consultor

externo, las El cuestionario personal e individual se ha dirigido a todos los consejeros y relaciones de se solicita a los mismos su apreciación en relación a la composición, negocio que el competencias y funcionamiento del Consejo de Administración y sus consultor o comisiones, así como en relación al Presidente y al primer ejecutivo de la cualquier sociedad. En particular, se recaban las impresiones, incluyendo lo previsto sociedad de su en la normativa aplicable y/o en el Código de Buen Gobierno de las grupo Sociedades Cotizadas y la práctica habitual de la Sociedad, sobre la mantengan composición del Consejo de Administración, las normas de procedimiento con la del mismo, las competencias del Consejo, la información que se aporta al sociedad o mismo para la celebración de las sesiones y otras cuestiones accesorias cualquier como, por ejemplo, valoración de la amplitud y apertura de los debates, sociedad de su incluyendo el grado de aprovechamiento de las aportaciones valiosas y grupo. evitando el “pensamiento en grupo”.

N/A. De manera adicional, las diferentes comisiones han venido emitiendo los

correspondientes informes o memorias de sus actividades, así como C.1.19 Indique los informes relativos a la evaluación y cumplimiento de sus obligaciones supuestos en estatutarias, reglamentarias y recomendaciones de buen gobierno los que están corporativo. obligados a

dimitir los De esta manera, el Consejo de Administración y sus Comisiones ha realizado consejeros. su evaluación de funcionamiento, de su Presidente y de sus comisiones.

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El Artículo 12 del Reglamento del Consejo, establece que los consejeros cesarán en el cargo cuando haya transcurrido el período para el que fueron nombrados y cuando lo decida la Junta General de accionistas en uso de las atribuciones que tiene conferidas legal o estatutariamente.

Además, los consejeros deberán poner su cargo a disposición del Consejo de Administración y formalizar, si este lo considera conveniente, la correspondiente dimisión en los siguientes casos:

- Cuando cesen en los puestos ejecutivos a los que estuviere asociado su nombramiento como consejero. - Cuando se vean incursos en alguno de los supuestos de incompatibilidad o prohibición legal o estatutariamente previstos. - Cuando resulten gravemente amonestados por el Consejo de Administración por haber infringido sus obligaciones como consejeros. - Cuando su permanencia en el Consejo pueda poner en riesgo o perjudicar los intereses, el crédito o la reputación de la Sociedad o cuando desaparezcan las razones por las que fueron nombrados incluyendo, sin limitación, cuando se produjeran cambios significativos en su situación profesional o en las condiciones en virtud de las cuales hubiera sido nombrado consejero. - Cuando resulten procesados por un hecho presuntamente delictivo o sean objeto de un expediente disciplinario por C.1.20 ¿Se exigen falta grave o muy grave instruido por las autoridades mayorías supervisoras en materia del mercado de valores. reforzadas, - En el caso de los consejeros dominicales (i) cuando el distintas de accionista a quien representen venda íntegramente su las legales, en participación accionarial o la reduzca de manera relevante algún tipo de y, (ii) en el número que corresponda, cuando dicho decisión? accionista rebaje su participación accionarial hasta un nivel Sí  que exija la reducción del número de consejeros dominicales. No  - Cuando formen parte de más de cuatro consejos de En su caso, administración de otras sociedades cotizadas (diferentes a describa las la Sociedad). diferencias. - Cuando por hechos imputables al consejero su permanencia en el Consejo cause un daño grave al patrimonio o reputación sociales a juicio de este.

Si concurre alguna de las circunstancias de dimisión, el Consejo examinará el caso a la mayor brevedad y, a la vista de las circunstancias concretas, decidirá si procede o no que el consejero continúe en su cargo. De todo ello dará cuenta el Consejo, razonadamente, en el Informe Anual de Gobierno Corporativo. Descripción de las diferencias

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En el Reglamento del Consejo se establece que salvo en los casos en que la Ley o los Estatutos Sociales específicamente establezcan otros quórums de votación, los acuerdos se adoptarán por mayoría absoluta de los consejeros concurrentes a la reunión. En particular, el nombramiento, destitución, y los acuerdos de terminación de los Consejeros Delegados, así como la aprobación previa de los contratos que se vayan a celebrar entre la Sociedad y los consejeros a los que se atribuyan funciones ejecutivas, requerirá el voto favorable de al menos las dos terceras partes de los miembros del Consejo, con la abstención, en su caso, del consejero afectado. En caso de empate, el Presidente no tendrá voto dirimente.

C.1.21 Explique si existen requisitos específicos, distintos de los relativos a los consejeros, para ser nombrado presidente del consejo de administración.

Sí  No 

Descripción de los requisitos

C.1.22 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo establecen algún límite a la edad de los consejeros:

Sí  No 

Edad límite Presidente Consejero delegado Consejero

Observaciones

C.1.23 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo establecen un mandato limitado u otros requisitos más estrictos adicionales a los previstos legalmente para los consejeros independientes, distinto al establecido en la normativa:

Sí  No 

Requisitos adicionales y/o El apartado 4 del artículo 19 del Reglamento del número máximo de ejercicios Consejo de Administración establece que los de mandato consejeros independientes no permanecerán como tales durante un periodo continuado superior a 12 años.

C.1.24 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo de administración establecen normas específicas para la delegación del voto en el consejo de administración en favor de otros consejeros, la forma de hacerlo y, en particular, el número máximo de delegaciones que puede tener un consejero, así como si se ha establecido alguna limitación en cuanto a las

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categorías en que es posible delegar, más allá de las limitaciones impuestas por la legislación. En su caso, detalle dichas normas brevemente.

El apartado 2 del artículo 17 del Reglamento del Consejo de Administración, en materia de delegación de voto, establece que, cuando los consejeros no puedan acudir personalmente a las sesiones del Consejo de Administración, otorgarán su representación por escrito y con carácter especial para cada sesión a otro miembro del Consejo, incluyendo las oportunas instrucciones y comunicándolo al Presidente del Consejo de Administración.

C.1.25 Indique el número de reuniones que ha mantenido el consejo de administración durante el ejercicio. Asimismo, señale, en su caso, las veces que se ha reunido el consejo sin la asistencia de su presidente. En el cómputo se considerarán asistencias las representaciones realizadas con instrucciones específicas.

Número de reuniones del consejo 11

Número de reuniones del consejo sin la asistencia del presidente 0

Observaciones El Presidente del Consejo de Administración ha participado en todas las sesiones del Consejo de Administración celebradas en el ejercicio al que se corresponde el presente Informe.

Indíquese el número de reuniones mantenidas por el consejero coordinador con el resto de consejeros, sin asistencia ni representación de ningún consejero ejecutivo:

Número de reuniones 0

Observaciones No existe consejero coordinador

Indique el número de reuniones que han mantenido en el ejercicio las distintas comisiones del consejo:

Número de reuniones de la comisión ejecutiva 0 Número de reuniones de la comisión de auditoría 11 Número de reuniones de la comisión de nombramientos y retribuciones 8 Número de reuniones de la comisión de nombramientos 0 Número de reuniones de la comisión de retribuciones 0 Número de reuniones de la comisión ______

Observaciones Dado que la capitalización de la Sociedad no es elevada, no es necesario que la comisión de nombramientos y retribuciones sean dos comisiones separadas, de conformidad con el principio 22 del Código de Buen Gobierno de las Sociedades Cotizadas.

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C.1.26 Indique el número de reuniones que ha mantenido el consejo de administración durante el ejercicio y los datos sobre asistencia de sus miembros:

Número de reuniones con la asistencia presencial de al menos el 80% de 11 los consejeros % de asistencia presencial sobre el total de votos durante el ejercicio 95,45% Número de reuniones con la asistencia presencial, o representaciones 11 realizadas con instrucciones específicas, de todos los consejeros % de votos emitidos con asistencia presencial y representaciones realizadas 98,48% con instrucciones específicas, sobre el total de votos durante el ejercicio

Observaciones

C.1.27 Indique si están previamente certificadas las cuentas anuales individuales y consolidadas que se presentan al consejo para su formulación:

Sí  No  Identifique, en su caso, a la/s persona/s que ha/han certificado las cuentas anuales individuales y consolidadas de la sociedad, para su formulación por el consejo:

Nombre Cargo

Observaciones

C.1.28 Explique, si los hubiera, los mecanismos establecidos por el consejo de administración para evitar que las cuentas individuales y consolidadas por él formuladas se presenten en la junta general con salvedades en el informe de auditoría.

El artículo 14 del Reglamento del Consejo de Administración que regula el funcionamiento de la Comisión de Auditoría, establece, entre otras, las siguientes funciones:

1. Supervisar el proceso de elaboración y presentación de la información financiera regulada y presentar recomendaciones o propuestas al Consejo de Administración, dirigidas a salvaguardar su integridad;

2. Supervisar la actividad de la auditoría interna de la Sociedad;

3. Establecer las oportunas relaciones con los auditores de cuentas para recibir información sobre aquellas cuestiones que puedan poner en riesgo su independencia, para su examen por la Comisión de Auditoría, y cualesquiera otras relacionadas con el proceso de desarrollo de la auditoría de cuentas y, cuando proceda, la autorización de los servicios distintos de los prohibidos, en los términos contemplados en la normativa

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aplicable, así como aquellas otras comunicaciones previstas en la legislación de auditoría de cuentas y en las restantes normas de auditoría;

4. Emitir anualmente, con carácter previo al informe de auditoría de cuentas, un informe en el que se expresará una opinión si la independencia de los auditores de cuentas o sociedades de auditoría resulta comprometida. Este informe deberá pronunciarse, en todo caso, sobre la prestación de los servicios adicionales a que hace referencia el párrafo anterior, individualmente considerados y en su conjunto, distintos de la auditoría legal y en relación con el régimen de independencia o con la normativa reguladora de auditoría;

5. En relación con los sistemas de información y control interno: (a) supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la Sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables; (b) velar por la independencia de la unidad que asuma la función de auditoría interna, proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna, proponer el presupuesto de ese servicio, aprobar su orientación y planes de trabajo, recibir información periódica sobre sus actividades y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes; y (c) establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial o anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la Sociedad; y

6. En relación con el auditor externo: (a) en caso de renuncia, examinar las circunstancias que lo hubieran motivado; (b) velar que su retribución no comprometa su calidad ni su independencia; (c) supervisar que la Sociedad comunique como hecho relevante el cambio de auditor y lo acompañe, en su caso, de una declaración sobre la eventual existencia de desacuerdos con el auditor saliente y su contenido; (d) asegurar que el auditor externo se reúna anualmente con el pleno del Consejo de Administración para informarle sobre el trabajo realizado y la evolución de la situación de la Sociedad; (e) asegurar que la Sociedad y el auditor externo respetan las normas vigentes sobre prestación de servicios distintos a los de auditoría, los límites a la concentración del negocio del auditor y, en general, las demás normas sobre independencia de los auditores.

Así mismo, el artículo 38.2 del Reglamento del Consejo de Administración, establece que el Consejo de Administración procurará formular definitivamente las cuentas anuales, de manera tal que no haya lugar a reservas o salvedades por parte del auditor. En los supuestos excepcionales en que existan, tanto el Presidente de la Comisión de Auditoría como los auditores externos explicarán con claridad a los accionistas el contenido de dichas reservas o salvedades. No obstante, cuando el Consejo considere que debe mantener su criterio, explicará públicamente el contenido y el alcance de la discrepancia.

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En cumplimiento con los artículos señalados, por la Comisión de Auditoría se informa al Consejo de Administración, de forma previa a su aprobación y presentación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y a los mercados de capitales, sobre la información financiera, trimestral, semestral y anual de la Sociedad. En este sentido, los informes de la Comisión de Auditoría tienen por objetivo el poner de manifiesto aquellos aspectos contables que pudieran suponer, en su caso, un riesgo de salvedad en los informes de opinión de los auditores externos, formulando, a este efecto, las recomendaciones que estime convenientes al Consejo de Administración. Así, la Comisión de Auditoría informó al Consejo de Administración sobre la información financiera de la Sociedad correspondientes a los ejercicios 2018 y 2019: el 27 de febrero de 2019, sobre las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2018; el 14 de mayo de 2019 sobre los resultados financieros del primer trimestre del ejercicio 2019; el 30 de julio de 2019, sobre los estados financieros intermedios correspondientes al primer semestre del ejercicio 2019; el 14 de noviembre de 2019, sobre los estados financieros correspondientes al tercer trimestre del ejercicio 2019 y el 27 de febrero de 2020, sobre las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2019.

C.1.29 ¿El secretario del consejo tiene la condición de consejero?

Sí  No  Si el secretario no tiene la condición de consejero complete el siguiente cuadro:

Nombre o denominación social del secretario Representante

D. Lucas Osorio Iturmendi Observaciones D. Lucas Osorio Iturmendi, secretario no consejero del Consejo de Administración de la Sociedad, fue nombrado por duración indefinida el 18 de febrero de 2016.

C.1.30 Indique los mecanismos concretos establecidos por la sociedad para preservar la independencia de los auditores externos, así como, si los hubiera, los mecanismos para preservar la independencia de los analistas financieros, de los bancos de inversión y de las agencias de calificación, incluyendo cómo se han implementado en la práctica las previsiones legales.

La Comisión de Auditoría, en su sesión de 21 de febrero de 2019, analizó y debatió los términos del informe de los miembros de la Comisión sobre la independencia de sus auditores externos respecto al ejercicio 2018, informando favorablemente por unanimidad al Consejo de Administración. Con posterioridad, el Consejo de Administración de la Sociedad, en su sesión de 27 de febrero de 2019, ratificó por unanimidad el criterio de la Comisión de Auditoría en materia de independencia del auditor.

En relación al ejercicio 2019, la Comisión de Auditoría, en su sesión de 24 de febrero de 2020 ha analizado y debatido los términos del informe de los miembros de la Comisión sobre la independencia de sus auditores

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externos respecto al ejercicio 2019, informando favorablemente por unanimidad. Por su parte, el Consejo de Administración en su sesión de 27 de febrero de 2020, ha ratificado por unanimidad el criterio de la Comisión de Auditoría en materia de independencia del auditor.

C.1.31 Indique si durante el ejercicio la Sociedad ha cambiado de auditor externo. En su caso identifique al auditor entrante y saliente:

Sí  No 

Auditor saliente Auditor entrante

Observaciones N/A

En el caso de que hubieran existido desacuerdos con el auditor saliente, explique el contenido de los mismos:

Sí  No 

Explicación de los desacuerdos N/A

C.1.32 Indique si la firma de auditoría realiza otros trabajos para la sociedad y/o su grupo distintos de los de auditoría y en ese caso declare el importe de los honorarios recibidos por dichos trabajos y el porcentaje que supone sobre los honorarios facturados a la sociedad y/o su grupo:

Sí  No 

Sociedad Sociedades del Total Grupo Importe de otros trabajos distintos de 43 - 43 los de auditoría (miles de euros) Importe trabajos distintos de los de 32,3 - 32,3 auditoría / Importe trabajos de auditoría (en %)

Observaciones Los auditores han facturado servicios relacionados con otros servicios relacionados con la auditoría (SCIIF), informes sobre procedimientos relacionados con el ratio de cobertura al servicio de deuda y un informe de revisión limitada sobre estados financieros consolidados intermedios a 30 de junio de 2019.

41

C.1.33 Indique si el informe de auditoría de las cuentas anuales del ejercicio anterior presenta reservas o salvedades. En su caso, indique las razones dadas a los accionistas en la Junta General por el presidente de la comisión de auditoría para explicar el contenido y alcance de dichas reservas o salvedades.

Sí  No

Explicación de las razones

C.1.34 Indique el número de ejercicios que la firma actual de auditoría lleva de forma ininterrumpida realizando la auditoría de las cuentas anuales individuales y/o consolidadas de la sociedad. Asimismo, indique el porcentaje que representa el número de ejercicios auditados por la actual firma de auditoría sobre el número total de ejercicios en los que las cuentas anuales han sido auditadas:

Individuales Consolidadas

Número de ejercicios ininterrumpidos 4 4

Individuales Consolidadas Nº de ejercicios auditados por la firma actual de 100% 100% auditoría / Nº de ejercicios que la sociedad o su grupo han sido auditados (en %)

Observaciones La Sociedad fue constituida en el año 2016 y, desde entonces, ha sido auditada por el mismo auditor externo.

C.1.35 Indique y, en su caso detalle, si existe un procedimiento para que los consejeros puedan contar con la información necesaria para preparar las reuniones de los órganos de administración con tiempo suficiente:

Sí  No 

Detalle el procedimiento El artículo 16 del Reglamento del Consejo, establece el procedimiento de envío de información a los consejeros, para cada sesión del Consejo, conforme a lo establecido en los siguientes apartados del citado artículo: “3. La convocatoria de las sesiones del Consejo de Administración se realizará por el Secretario del Consejo de Administración o quien haga sus veces, con la autorización de su Presidente, por cualquier medio que permita su recepción a cada uno de los miembros del Consejo de Administración que conste en los archivos de la Sociedad. La convocatoria se cursará con una antelación mínima de setenta y dos horas al día de la reunión. La convocatoria incluirá siempre el orden del día de la sesión y se procurará acompañar de la información relevante.

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4. Con la convocatoria se procurará informar sobre aquellos puntos en los que se prevé que el Consejo de Administración adoptará una decisión o acuerdo para que los consejeros puedan estudiar o recabar, con carácter previo, la información precisa para su adopción. Cuando, excepcionalmente, por razones de urgencia, el Presidente quiera someter a la aprobación del Consejo de Administración decisiones o acuerdos que no figuraran en el orden del día, será preciso el consentimiento previo y expreso de la mayoría de los consejeros concurrentes, del que se dejará debida constancia en el acta. 5. El Presidente del Consejo de Administración podrá convocar sesiones extraordinarias del Consejo cuando, a su juicio, las circunstancias así lo justifiquen, sin que sean de aplicación en tales supuestos el plazo de antelación y los demás requisitos que se indican en el apartado anterior. No obstante lo anterior, la documentación que, en su caso, deba proporcionarse a los consejeros se entregará con antelación suficiente, salvo que el Consejo de Administración se hubiera constituido o hubiera sido excepcionalmente convocado por razones de urgencia.”

C.1.36 Indique y, en su caso detalle, si la sociedad ha establecido reglas que obliguen a los consejeros a informar y, en su caso, dimitir en aquellos supuestos que puedan perjudicar al crédito y reputación de la sociedad:

Sí  No 

Explique las reglas El apartado segundo del artículo 20 del Reglamento del Consejo de Administración establece que los consejeros deberán poner su cargo a disposición del Consejo de Administración y formalizar, si este lo considera conveniente, la correspondiente dimisión en, entre otros, los siguientes casos: (i) Cuando se vean incursos en alguno de los supuestos de incompatibilidad o prohibición legal o estatutariamente previstos. (ii) Cuando su permanencia en el Consejo pueda poner en riesgo o perjudicar los intereses, el crédito o la reputación de la Sociedad o cuando desaparezcan las razones por las que fueron nombrados incluyendo, sin limitación, cuando se produjeran cambios significativos en su situación profesional o en las condiciones en virtud de las cuales hubiera sido nombrado consejero. (iii) Cuando resulten procesados por un hecho presuntamente delictivo o sean objeto de un expediente disciplinario por falta grave o muy grave instruido por las autoridades supervisoras en materia del mercado de valores. (iv) Cuando por hechos imputables al consejero su permanencia en el Consejo cause un daño grave al patrimonio o reputación sociales a juicio de este.

C.1.37 Indique si algún miembro del consejo de administración ha informado a la sociedad que ha resultado procesado o se ha dictado contra él auto de apertura de juicio oral, por alguno de los delitos señalados en el artículo 213 de la Ley de Sociedades de Capital:

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Sí  No 

Nombre del consejero Causa Penal Observaciones

Indique si el consejo de administración ha analizado el caso. Si la respuesta es afirmativa explique de forma razonada la decisión tomada sobre si procede o no que el consejero continúe en su cargo o, en su caso, exponga las actuaciones realizadas por el consejo de administración hasta la fecha del presente informe o que tenga previsto realizar.

Sí  No 

Decisión tomada/actuación realizada Explicación razonada

C.1.38 Detalle los acuerdos significativos que haya celebrado la sociedad y que entren en vigor, sean modificados o concluyan en caso de cambio de control de la sociedad a raíz de una oferta pública de adquisición, y sus efectos.

N/A

C.1.39 Identifique de forma individualizada, cuando se refiera a consejeros, y de forma agregada en el resto de casos e indique, de forma detallada, los acuerdos entre la sociedad y sus cargos de administración y dirección o empleados que dispongan indemnizaciones, cláusulas de garantía o blindaje, cuando éstos dimitan o sean despedidos de forma improcedente o si la relación contractual llega a su fin con motivo de una oferta pública de adquisición u otro tipo de operaciones.

Número de beneficiarios

Descripción del acuerdo Tipo de beneficiario

Extinción por cualquier causa: 500 (miles D. Ignacio Moreno Martínez de €) Extinción por cualquier causa: 2 * D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren Retribución total anual percibida en el ejercicio anterior Pacto no concurrencia expost: 1.090,50 D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren (miles de €) Extinción por cualquier causa (excepto D. Juan Núñez Berruguete baja voluntaria o despido disciplinario):1 anualidad de salario fijo Indique si más allá de en los supuestos previstos por la normativa estos contratos han de ser comunicados y/o aprobados por los órganos de la sociedad o de su grupo. En caso positivo, especifique los procedimientos, supuestos previstos y la naturaleza de los órganos responsables de su aprobación o de realizar la comunicación:

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Consejo de administración Junta general Órgano que autoriza las cláusulas X

SÍ NO ¿Se informa a la junta general sobre las cláusulas? X

Observaciones

C.2 Comisiones del consejo de administración

C.2.1 Detalle todas las comisiones del consejo de administración, sus miembros y la proporción de consejeros ejecutivos, dominicales, independientes y otros externos que las integran:

N/A

COMISIÓN EJECUTIVA

Nombre Cargo Categoría N/A N/A N/A N/A N/A N/A

% de consejeros ejecutivos N/A % de consejeros dominicales N/A % de consejeros independientes N/A % de otros externos N/A

Observaciones N/A

Explique las funciones que tiene delegadas o atribuidas esta comisión distintas a las que ya hayan sido descritas en el apartado C.1.10, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley, en los estatutos sociales u otros acuerdos societarios.

N/A

COMISIÓN DE AUDITORÍA

Nombre Cargo Categoría Da. Beatriz Puente Ferreras Presidente Independiente D. Juan Béjar Ochoa Vocal Independiente D. Carlos Manzano Cuesta Vocal Dominical

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% de consejeros dominicales 33,33% % de consejeros independientes 66,67% % de otros externos 0%

Observaciones Durante el ejercicio 2019 no se han producido variaciones en la composición de la Comisión:

Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

Funciones.

Sin perjuicio de cualesquiera otros cometidos que puedan serle asignados en cada momento por el Consejo de Administración, la Comisión de Auditoría ejercerá las siguientes funciones básicas:

(i) Informar a la Junta General de Accionistas sobre cuestiones que en ella planteen los accionistas en materia de su competencia y, en particular, sobre el resultado de la auditoría explicando cómo esta ha contribuido a la integridad de la información financiera y la función que la Comisión de Auditoría ha desempeñado en ese proceso.

(ii) Supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y su grupo, la auditoría interna y los sistemas de gestión de riesgos, así como discutir con el auditor de cuentas las debilidades significativas del sistema de control interno detectadas en el desarrollo de la auditoría, todo ello sin quebrantar su independencia. A tales efectos, en caso de identificar debilidades significativas deberán presentar recomendaciones o propuestas al órgano de administración y el correspondiente plazo para su seguimiento.

(iii) Supervisar el proceso de elaboración y presentación de la información financiera regulada y presentar recomendaciones o propuestas al Consejo de Administración, dirigidas a salvaguardar su integridad.

(iv) Proponer al Consejo de Administración, para su sometimiento a la Junta General de accionistas, la selección, el nombramiento, reelección o sustitución de los auditores de cuentas, de acuerdo con la normativa aplicable, así como las condiciones de su contratación y recabar regularmente de él información sobre el plan de auditoría y su ejecución, además de preservar su independencia en el ejercicio de sus funciones.

(v) Establecer las oportunas relaciones con los auditores de cuentas para recibir información sobre aquellas cuestiones que puedan poner en riesgo su independencia, para su examen por la Comisión de Auditoría, y cualesquiera otras relacionadas con el proceso de desarrollo de la auditoría de cuentas y, cuando

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proceda, la autorización de los servicios distintos de los prohibidos, en los términos contemplados en la normativa aplicable, así como aquellas otras comunicaciones previstas en la legislación de auditoría de cuentas y en las restantes normas de auditoría. En todo caso, la Comisión de Auditoría deberá recibir anualmente de los auditores de cuentas la confirmación escrita de su independencia frente a la Sociedad y entidades vinculadas a esta, directa o indirectamente, así como la información detallada e individualizada de los servicios adicionales de cualquier clase prestados y los correspondientes honorarios percibidos de estas entidades por el auditor externo o por las personas o entidades vinculados a este, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación sobre auditoría de cuentas.

(vi) Emitir anualmente, con carácter previo al informe de auditoría de cuentas, un informe en el que se expresará una opinión si la independencia de los auditores de cuentas o sociedades de auditoría resulta comprometida. Este informe deberá pronunciarse, en todo caso, sobre la prestación de los servicios adicionales a que hace referencia el párrafo anterior, individualmente considerados y, en su conjunto, distintos de la auditoría legal y en relación con el régimen de independencia o con la normativa reguladora de auditoría.

(vii) Informar, con carácter previo, al Consejo de Administración sobre todas las materias en que así lo prevea la Ley, los Estatutos Sociales o el Reglamento del Consejo de Administración y, en particular, sobre: (i) la información financiera que la Sociedad deba hacer pública periódicamente; (ii) la creación o adquisición de participaciones en entidades de propósito especial o domiciliadas en países o territorios que tengan la consideración de paraísos fiscales y (iii) las operaciones con partes vinculadas.

(viii) Supervisar la actividad de la auditoría interna de la Sociedad.

(ix) En relación con los sistemas de información y control interno: (a) supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la Sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables; (b) velar por la independencia de la unidad que asuma la función de auditoría interna, proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna, proponer el presupuesto de ese servicio, aprobar su orientación y planes de trabajo, recibir información periódica sobre sus actividades y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes; y (c) establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial o anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la Sociedad.

(x) En relación con el auditor externo: (a) en caso de renuncia, examinar las circunstancias que lo hubieran motivado; (b) velar que su retribución no comprometa su calidad ni su independencia; (c) supervisar que la Sociedad comunique como hecho relevante el cambio de auditor y lo acompañe, en su caso, de una declaración sobre la eventual existencia de desacuerdos con el auditor saliente y su contenido; (d) asegurar que el auditor externo se reúna anualmente con el pleno del Consejo de Administración para informarle sobre el trabajo realizado y la evolución de la situación de la Sociedad; (e) asegurar que la Sociedad

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y el auditor externo respetan las normas vigentes sobre prestación de servicios distintos a los de auditoría, los límites a la concentración del negocio del auditor y, en general, las demás normas sobre independencia de los auditores.

(xi) Supervisar el cumplimiento de los códigos de conducta y de las reglas de gobierno corporativo de la Sociedad y la información relativa al cumplimiento del mismo.

(xii) Velar por el cumplimiento de la Política de Responsabilidad Social Corporativa y evaluar los procesos de relación con los distintos grupos de interés.

(xiii) Cualesquiera otras que le atribuya el Consejo de Administración en su correspondiente Reglamento.

Asimismo corresponderá a la Comisión de Auditoría ejercer todas aquellas funciones específicamente atribuidas en el reglamento interno de la Comisión de Auditoría que, en su caso, apruebe el Consejo de Administración.

Composición

La Comisión de Auditoría se compondrá de un mínimo de tres y un máximo de cinco consejeros, designados por el propio Consejo de Administración, debiendo ser consejeros no ejecutivos. La mayoría de los miembros de la Comisión de Auditoría serán independientes y uno de ellos será designado teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad o auditoría o en ambas.

La actual composición de la Comisión de Auditoría, con 2 consejeros independientes, cumple con las reglas de composición establecidas en el Reglamento del Consejo, dando asimismo cumplimiento a lo establecido en el Código de Buen Gobierno.

Procedimiento

La Comisión de Auditoría se reunirá, al menos, trimestralmente, a fin de revisar la información financiera periódica que haya de remitirse a las autoridades bursátiles, así como la información que el Consejo de Administración ha de aprobar e incluir dentro de su documentación pública anual. Asimismo, se reunirá a petición de cualquiera de sus miembros y cada vez que la convoque su Presidente, que deberá hacerlo siempre que el Consejo o su Presidente solicite la emisión de un informe o la adopción de propuestas y, en cualquier caso, siempre que resulte conveniente para el buen desarrollo de sus funciones.

La Comisión de Auditoría elaborará un informe anual sobre su funcionamiento, destacando las principales incidencias surgidas, si las hubiese, en relación con las funciones que le son propias. Además, cuando la Comisión de Auditoría lo considere oportuno, incluirá en dicho informe propuestas para mejorar las reglas de gobierno de la Sociedad.

Para el mejor cumplimiento de sus funciones, la Comisión de Auditoría podrá recabar el asesoramiento de expertos externos cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones.

Asimismo, la Comisión de Auditoría podrá convocar a cualquier empleado o directivo de la Sociedad, e incluso disponer que comparezcan sin presencia de ningún otro directivo.

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Principales actuaciones durante el ejercicio 2019

Con carácter general, la Comisión ha tenido como objetivo principal la supervisión y seguimiento de la información económico financiera de la Sociedad. No obstante, y con carácter particular, las actuaciones más significativas desarrolladas durante el ejercicio 2019 han sido las siguientes:

a. Cuentas Anuales del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2018

La Comisión ha revisado e informado favorablemente las Cuentas Anuales de la Sociedad correspondientes al ejercicio 2018.

En ese contexto, la Comisión informó favorablemente el Informe Anual de Gobierno Corporativo del ejercicio 2018, el informe de actividades de la propia Comisión de 2018, el informe sobre independencia del auditor externo PriceWaterHouseCoopers ("Auditor Externo") y el informe sobre operaciones vinculadas del 2018.

Las cuentas anuales informadas por la Comisión, una vez formuladas por el Consejo de Administración, fueron sometidas a la Junta General Ordinaria de 29 de abril de 2019, que procedió a su aprobación.

b. Información económico-financiera.

La Comisión ha revisado periódicamente la información financiera de la Sociedad, particularmente aquella que se hace pública trimestralmente, habiendo sido informada favorablemente con carácter previo a su sometimiento al Consejo de Administración.

En particular, ha analizado en detalle, junto con los responsables de su elaboración, los aspectos financieros más relevantes durante el ejercicio, así como las novedades introducidas en las normas contables y los criterios aplicados por la Sociedad.

Con motivo de la información financiera anual del 208 y semestral del 2019, la Comisión se ha reunido con el Auditor Externo y los valoradores de activos Savills Aguirre Newman y CBRE.

c. Operaciones vinculadas

La Comisión ha conocido regularmente las operaciones vinculadas realizadas por la Sociedad con su determinados accionistas significativos y otras empresas vinculadas a administradores.

En particular, la Comisión ha informado favorablemente operaciones vinculadas realizadas por la Sociedad con entidades financieras que son accionistas de la Sociedad (Banco Santander, S.A. y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.) o en las que es administradora una consejera de la propia Sociedad (Unicaja Banco, S.A.), siendo la gran mayoría de dichas operaciones de naturaleza crediticia (renovación de líneas de crédito, financiaciones de proyectos, etc.). No obstante, también se ha informado otras operaciones como la prestación de servicios tales como el de banco agente (Banco Santander) o la la compraventa de activos por la Sociedad a

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entidades vinculadas a entidades financieras que son accionistas de la Sociedad (Banco Santander).

Las operaciones sometidas a la Comisión han sido informadas favorablemente una vez acreditados los términos y condiciones de las mismas, analizado que se han cumplido razonablemente los principios de concurrencia y competencia, en cualquier caso en condiciones de mercado, y que se han cumplido los procedimientos internos de la Sociedad. d. Asesores externos, valoradores y Auditores Externos. Contrataciones, reuniones y remuneraciones.

La Comisión ha informado favorablemente la contratación de determinados asesores externos relacionados con materias que quedan dentro del ámbito de sus funciones. Así, y en particular, ha informado favorablemente la renovación del Auditor Externo y la renovación de contratos con los valoradores de la Sociedad para el ejercicio 2019, incluidas sus respectivas remuneraciones. e. Análisis de riesgos y sistemas para su control. Mapa de riesgos.

Durante el 2019, la Comisión ha desarrollado trabajos de control y seguimiento de los aspectos económico-financieros más relevantes de la Sociedad como, por ejemplo, en materia de valoración de activos, política de cobertura de riesgos, tesorería y solvencia, informando sobre normas y procedimientos concretos para garantizar su seguimiento y supervisión. En dicho análisis se han revisado los principales indicadores de riesgos.

También ha conocido e informado favorablemente sobre los procesos de cumplimiento de los controles internos de información financiera (SCIIF).

Igualmente la Comisión ha revisado la política de riesgos y contingencias de la Sociedad y, en especial, ha supervisado el mapa de riesgos elaborado por la propia compañía con la ayuda de un asesor externo especializado en la materia. f. Compliance

La Comisión ha realizado un seguimiento periódico en materia de cumplimiento de normas de cumplimiento, principalmente en las áreas de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, riesgos penales y protección de datos, supervisando las actuaciones desarrolladas por la Sociedad en esos ámbitos e informando favorablemente distintas modificaciones introducidas para adaptarse a cambios normativas o mejoras en la normativa interna.

La Comisión ha impulsado igualmente la modificación del Reglamento Interno de Conducta para adecuar el Reglamento a las modificaciones introducidas por el RD Ley 19/2018, de 23 de noviembre. Una vez informada favorablemente la modificación, fue sometida al Consejo de Administración para su aprobación.

Asimismo, ha informado favorablemente las políticas de sostenibilidad y responsabilidad social corporativa, posteriormente aprobada por el Consejo de Administración.

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g. Autocartera

Con carácter regular, la Comisión ha supervisado en sus reuniones las operaciones de autocartera, haciendo un seguimiento de los títulos en propiedad, precio medio de adquisición y ratios de negociación, entre otros aspectos, en el contexto del contrato de liquidez suscrito con el Banco Sabadell y suspendido con fecha 31 de diciembre de 2019, por haber suscrito la Sociedad un contrato de permuta financiera (“Equity Swap”) con una entidad financiera internacional.

h. Auditoría Interna

La Comisión ha sido informada por la Auditora interna de la Sociedad sobre el conjunto de actuaciones, procedimientos y controles que realiza habitualmente.

Entre otros asuntos, ha presentado informes de cumplimiento de los sistemas de control de la información financiera y riesgos penales; revisión y actualización del mapa de riesgos de la Sociedad; reporte de los principales KRI's con el fin de monitorizar los riesgos más relevantes así como revisiones trimestrales de cierre de la información financiera; control interno de promociones y desinversiones; y adaptación a la normativa de protección de datos.

Asimismo, la Auditora interna ha informado puntualmente sobre su plan de actuaciones.

Identifique a los consejeros miembros de la comisión de auditoría que hayan sido designados teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad, auditoría o en ambas e informe sobre la fecha de nombramiento del Presidente de esta comisión en el cargo.

Nombres de los consejeros con D. Juan Béjar Ochoa, D. Carlos experiencia Manzano Cuesta y Dª. Beatriz Puente Ferreras. Fecha de nombramiento del presidente Dª. Beatriz Puente Ferreras fue en el cargo nombrada Presidente de la Comisión de Auditoría el 6 de febrero de 2018, siendo formalizado su nombramiento en escritura pública el 19 de febrero de 2018 ante el notario de Madrid, D. Francisco Miras Ortiz, con el número 533 de su protocolo, constando inscrito en la hoja registral abierta a la Sociedad como inscripción 43ª.

Observaciones

COMISIÓN DE NOMBRAMIENTOS Y RETRIBUCIONES

Nombre Cargo Categoría Dª. Emma Fernández Presidente Independiente Alonso

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D. Ignacio Moreno Martínez Vocal Otros externos D. Cesáreo Rey-Baltar Vocal Dominical Oramas D. Vicente Moreno García- Vocal Independiente Mansilla

% de consejeros dominicales 25% % de consejeros independientes 50% % de otros externos 25% Observaciones

Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

Funciones:

(i) Evaluar las competencias, conocimientos y experiencia necesarios en el Consejo de Administración. A estos efectos, definirá las funciones y aptitudes necesarias en los candidatos que deban cubrir cada vacante y evaluará el tiempo y dedicación precisos para que puedan desempeñar eficazmente su cometido.

(ii) Establecer un objetivo de representación para el género menos representado en el Consejo de Administración y elaborar orientaciones sobre cómo alcanzar dicho objetivo.

(iii) Elevar al Consejo de Administración las propuestas de nombramiento de consejeros independientes para su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de la Junta General de accionistas, así como las propuestas para la reelección o separación de dichos consejeros por la Junta General de accionistas.

(iv) Informar las propuestas de nombramiento de los restantes consejeros para su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de la Junta General de accionistas, así como las propuestas para su reelección o separación por la Junta General de accionistas.

(v) Informar las propuestas de nombramiento y separación del personal directivo y las condiciones básicas de sus contratos.

(vi) Examinar y organizar la sucesión del Presidente del Consejo de Administración y del primer ejecutivo de la Sociedad y, en su caso, formular propuestas al Consejo de Administración para que dicha sucesión se produzca de forma ordenada y planificada.

(vii) Proponer al Consejo de Administración la política de remuneraciones de los consejeros y de los directores generales o de quienes desarrollen sus funciones como personal directivo bajo la dependencia directa del Consejo de Administración, de Comisiones

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Ejecutivas o de Consejeros Delegados, así como la retribución individual y las demás condiciones contractuales de los consejeros ejecutivos, comprobando y velando por su observancia.

(viii) Comprobar la observancia de la política retributiva de la Sociedad.

(ix) Revisar periódicamente la política de remuneraciones aplicada a los consejeros y altos directivos, incluidos los sistemas retributivos con acciones y su aplicación, así como garantizar que su remuneración individual sea proporcionada a la que se pague a los demás consejeros y altos directivos.

(x) Velar por que los eventuales conflictos de interés no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la Comisión.

(xi) Verificar la información sobre remuneraciones de los consejeros y altos directivos contenida en los distintos documentos corporativos, incluido el informe anual de remuneraciones.

Asimismo corresponderá a la Comisión de Nombramientos y Retribuciones todas aquellas funciones incluidas en el reglamento interno de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones que, en su caso, apruebe el Consejo de Administración.

Composición:

La Comisión de Nombramientos y Retribuciones se compondrá de un mínimo tres y un máximo de cinco consejeros, designados por el propio Consejo de Administración, a propuesta del Presidente del Consejo, que deberán ser consejeros no ejecutivos. Al menos dos miembros de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones serán independiente

La actual composición de la Comisión de Auditoría, con 2 consejeros independientes, cumple con las reglas de composición establecidas en el Reglamento del Consejo, dando asimismo cumplimiento a lo establecido en el Código de Buen Gobierno.

Procedimiento:

La Comisión de Nombramientos y Retribuciones se reunirá, de ordinario cada tres meses o, al menos, cuatro veces por año. Asimismo, se reunirá a petición de cualquiera de sus miembros y cada vez que la convoque su Presidente, que deberá hacerlo siempre que el Consejo o su Presidente solicite la emisión de un informe o la adopción de propuestas y, en cualquier caso, siempre que resulte conveniente para el buen desarrollo de sus funciones. Quedará válidamente constituida cuando concurran, presentes o representados, la mayoría de sus miembros y sus acuerdos se adoptarán por mayoría absoluta de los concurrentes. La Comisión deberá consultar al Presidente y al primer ejecutivo de la Sociedad, especialmente cuando se trate de materias relativas a los consejeros ejecutivos y del personal directivo.

Para el mejor cumplimiento de sus funciones, la Comisión de Nombramientos y Retribuciones podrá recabar el asesoramiento de expertos externos cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones, velando porque los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

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Principales actuaciones durante el ejercicio 2019

Con carácter general, el principal objetivo de la Comisión ha sido revisar el grado de cumplimiento de la Sociedad de las mejores prácticas de buen gobierno en su área de funciones e impulsar actuaciones en ese ámbito.

Más en concreto, la Comisión ha realizado las siguientes actividades durante el 2019:

i. Ha revisado e informado favorablemente la documentación de buen gobierno corporativo de la Sociedad correspondiente al ejercicio 2018, en el ámbito de sus competencias. En concreto la siguiente: (i) el informe anual de remuneraciones; (ii) el informe anual de actividades de la Comisión; y (iii) el informe anual de gobierno corporativo;

ii. Ha informado favorablemente políticas de buen gobierno de la Sociedad como la política de selección y diversidad o políticas corporativas en materia de formación, así como la implementación de programas de innovación enfocados a la creación, atracción y selección de talento;

iii. Ha revisado el cumplimiento de objetivos correspondientes al ejercicio 2018 por parte del equipo directivo (incluido el Consejero Delegado), e informado favorablemente las retribuciones variables correspondientes;

iv. Ha revisado e informado favorablemente sobre la propuesta de incrementos salariales del equipo directivo para el 2019;

v. Ha revisado e informado favorablemente la fijación de objetivos en relación a la retribución variable anual y al incentivo extraordinario plurianual del Consejero Delegado y el equipo directivo de la Sociedad;

vi. Ha revisado y propuesto las métricas y parámetros de cumplimiento del inventivo a largo plazo (LTIP) correspondientes al segundo ciclo del plan, tanto del Consejero Delegado como del equipo directivo;

vii. Ha revisado periódicamente el plan de empleo para el ejercicio 2019, incluyendo la evolución de la plantilla, necesidad de nuevas incorporaciones, análisis de la remuneración media por categorías de la plantilla, así como analizado el plan de empleo para el ejercicio 2020; viii. Ha realizado un ejercicio de evaluación de competencias del Consejero Delegado y el equipo directivo, al efecto de determinar sus capacidades, competencias y caminos de desarrollo;

ix. Ha analizado el mapa de capacidades del Consejo, así como el plan de sucesión del Presidente y del Consejero Delegado;

x. Ha analizado la política de remuneraciones de la Sociedad, tanto para Consejeros como para el equipo directivo al efecto de determinar si la remuneración es adecuada al mercado;

xi. Ha liderado el proceso de evaluación de funcionamiento y desempeño del Consejo y sus Comisiones, mediante un procedimiento de autoevaluación que ha incluido en

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cada caso áreas concretas de evaluación, medidas de valoración y sugerencias de actuación. Las evaluaciones han sido objeto de análisis individualizado en cada órgano, habiéndose tratado como un punto específico y singular de análisis;

xii. Ha realizado un seguimiento sobre las operaciones de compra de acciones realizadas por directivos de la Sociedad en el contexto del plan de retribución variable aprobado por la Sociedad; y xiii. Ha informado sobre distintos nombramientos de consejeros en otras sociedades.

COMISIÓN DE NOMBRAMIENTOS

Nombre Cargo Categoría N/A N/A N/A N/A N/A N/A

% de consejeros dominicales N/A % de consejeros independientes N/A % de otros externos N/A

Observaciones

Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

N/A

COMISIÓN DE RETRIBUCIONES

Nombre Cargo Categoría N/A N/A N/A N/A N/A N/A

% de consejeros dominicales N/A % de consejeros independientes N/A % de otros externos N/A

Observaciones N/A

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Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

N/A

COMISIÓN DE ______

Nombre Cargo Categoría N/A N/A N/A N/A N/A N/A

% de consejeros ejecutivos N/A % de consejeros dominicales N/A % de consejeros independientes N/A % de otros externos N/A

Observaciones N/A

Explique las funciones que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones que tiene atribuidas ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.

N/A

C.2.2 Complete el siguiente cuadro con la información relativa al número de consejeras que integran las comisiones del consejo de administración al cierre de los últimos cuatro ejercicios:

Número de consejeras

Ejercicio 2019 Ejercicio 2018 Ejercicio t-2017 Ejercicio 2016

Número % Número % Número % Número % N/A N/A N/A Comisión ejecutiva N/A

Comisión de 1 1 N/A N/A auditoría

Comisión de 1 1 N/A N/A nombramientos y retribuciones

56

comisión de N/A N/A N/A N/A nombramientos

comisión de N/A N/A N/A N/A retribuciones

comisión de _____ N/A N/A N/A N/A

Observaciones Solo se aporta información sobre los ejercicios 2018 y 2019, al haber sido admitidas a cotización sus acciones con efectos desde el 6 de febrero de 2018.

C.2.3 Indique, en su caso, la existencia de regulación de las comisiones del consejo, el lugar en que están disponibles para su consulta, y las modificaciones que se hayan realizado durante el ejercicio. A su vez, se indicará si de forma voluntaria se ha elaborado algún informe anual sobre las actividades de cada comisión.

La regulación de las Comisiones del Consejo de Administración se establece en los Estatutos Sociales y el Reglamento del Consejo de Administración (artículo 14 del Reglamento del Consejo de Administración para la Comisión de Auditoría y el artículo 15 para la Comisión de Nombramientos y Retribuciones).

Ambos textos se encuentran publicados en la página web corporativa de la Sociedad.

Asimismo, se han aprobado por el Consejo de Administración de la Sociedad los dos reglamentos que regulan la composición, funcionamiento, competencias y facultades de las Comisión de Auditoría y de Nombramientos y Retribuciones. Asimismo, estas dos comisiones elaboran anualmente las memorias de actividades.

Durante el ejercicio 2019 no se han modificado ninguno de los textos toda vez que la admisión a negociación de las acciones de la Sociedad fue efectiva el 6 de febrero de 2018, estando limitada la información aquí facilitada al periodo transcurrido desde la misma.

D OPERACIONES VINCULADAS Y OPERACIONES INTRAGRUPO

D.1 Explique, en su caso, el procedimiento y órganos competentes para la aprobación de operaciones con partes vinculadas e intragrupo.

De acuerdo con el artículo 5.4. (xiv) del Reglamento del Consejo de Administración, será competencia indelegable del Consejo la aprobación, previo informe de la Comisión de Auditoría, de las operaciones vinculadas conforme las mismas sean definidas por la legislación que resulte aplicable al respecto en cada momento.

Asimismo, el artículo 14.5.(vii) recoge la competencia de la Comisión de Auditoría de informar con carácter previo, al Consejo de Administración sobre las operaciones con partes vinculadas.

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En la práctica, la Comisión de Auditoría estudia y analiza todas las operaciones vinculadas, informando al Consejo de Administración para que sea éste el que apruebe o rechace la operación en cuestión.

D.2 Detalle aquellas operaciones significativas por su cuantía o relevantes por su materia realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo, y los accionistas significativos de la sociedad:

Nombre o Nombre o denominación denominación social de la Naturaleza de Tipo de la Importe (miles social del sociedad o la relación operación de euros) accionista entidad de su significativo grupo Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 22.500 S.A. Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 14.000 S.A. Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 7.100 S.A. Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 8.100 S.A. Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 13.600 S.A. Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 6.300 S.A. Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 20.500 S.A. Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 17.000 S.A. Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 7.300 S.A. Banco Bilbao Vizcaya Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 9.200 Argentaria, S.A. Banco Bilbao Vizcaya Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 26.000 Argentaria, S.A. Banco Bilbao Vizcaya Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 24.000 Argentaria, S.A.

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Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 19.700 S.A.

Inversiones Adquisición / Inmobiliarias Metrovacesa, S.A. Societaria Transmisión 7.660 Canvives, S.A. de activos inmobiliarios

Adquisición / Aliseda, S.A.U. Metrovacesa, S.A. Societaria Transmisión 5.232 de activos inmobiliarios Banco Santander, Metrovacesa, S.A. Societaria Préstamo 4.600 S.A.

Observaciones

D.3 Detalle las operaciones significativas por su cuantía o relevantes por su materia realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo, y los administradores o directivos de la sociedad:

Nombre o denominación Nombre o Vínculo Naturaleza de la Importe social de los denominación social operación (miles de euros) administradores o de la parte vinculada directivos N/A N/A N/A N/A N/A

Observaciones

D.4 Informe de las operaciones significativas realizadas por la sociedad con otras entidades pertenecientes al mismo grupo, siempre y cuando no se eliminen en el proceso de elaboración de estados financieros consolidados y no formen parte del tráfico habitual de la sociedad en cuanto a su objeto y condiciones. En todo caso, se informará de cualquier operación intragrupo realizada con entidades establecidas en países o territorios que tengan la consideración de paraíso fiscal:

Denominación social de la Breve descripción de la Importe entidad de su grupo operación (miles de euros) N/A N/A N/A

Observaciones

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D.5 Detalle las operaciones significativas realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo y con otras partes vinculadas, que no hayan sido informadas en los epígrafes anteriores.

Denominación social de Breve descripción de la operación Importe la parte vinculada (miles de euros) Unicaja Banco, S.A. Préstamo otorgado a Metrovacesa, S.A. 7.700 Unicaja Banco, S.A. Préstamo otorgado a Metrovacesa, S.A. 5.900 Unicaja Banco, S.A. Préstamo otorgado a Metrovacesa, S.A. 3.900

Observaciones Dado que la Consejera de la Sociedad Dña. Ana Bolado es consejera, asimismo, de la entidad Unicaja Banco S.A., las operaciones antes mencionadas se han considerado operaciones vinculadas. En los tres casos se trata de préstamos promotores para distintos proyectos de promoción inmobiliaria.

D.6 Detalle los mecanismos establecidos para detectar, determinar y resolver los posibles conflictos de intereses entre la sociedad y/o su grupo, y sus consejeros, directivos o accionistas significativos.

El artículo 28 del Reglamento del Consejo de Administración define y regula el concepto de conflicto de interés.

A estos efectos, se considerará que existe conflicto de interés en aquellas situaciones en las que entren en colisión, de forma directa o indirecta, el interés de la Sociedad o de las sociedades integradas en su Grupo y el interés personal del consejero. Existirá interés personal del consejero cuando el asunto le afecte a él o a una persona vinculada con él o, en el caso de un consejero dominical, al accionista o accionistas que propusieron o efectuaron su nombramiento o a personas relacionadas directa o indirectamente con aquellos.

A los efectos de este Reglamento, se entenderá por:

(i) Personas vinculadas al consejero persona física: a) El cónyuge del consejero o las personas con análoga relación de afectividad. b) Los ascendientes, descendientes y hermanos del consejero o del cónyuge (o persona con análoga relación de afectividad) del consejero. c) Los cónyuges (o personas con análoga relación de afectividad) de los ascendientes, descendientes y hermanos del consejero. d) Las sociedades o entidades en las que el consejero o cualquiera de las personas a él vinculadas, por sí o por persona interpuesta, se encuentre en alguna de las situaciones contempladas en el artículo 42 del Código de Comercio. e) En el caso de los consejeros dominicales, adicionalmente, los accionistas a propuesta de los cuales se hubiera procedido a su nombramiento.

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(ii) Personas vinculadas al consejero persona jurídica: a) Los socios que se encuentren, respecto del consejero persona jurídica, en alguna de las situaciones contempladas en el artículo 42 del Código de Comercio. b) Las sociedades que formen parte del mismo grupo, tal y como este término se define en el artículo 42 del Código de Comercio, y sus socios. c) El representante persona física, los administradores, de derecho o de hecho, los liquidadores y los apoderados con poderes generales del consejero persona jurídica. d) Las personas que respecto del representante del consejero persona jurídica tengan la consideración de personas vinculadas de conformidad con lo que se establece en el apartado 2.(i) de este artículo para los consejeros personas físicas.

El consejero deberá comunicar la existencia de conflictos de interés, ya sean directos o indirectos, al Consejo de Administración y abstenerse de intervenir como representante de la Sociedad en la operación a que el conflicto se refiera, con las excepciones que establezca la legislación aplicable. Además, la Sociedad informará, cuando proceda conforme a la ley, sobre cualquier situación de conflicto de interés en que se hayan encontrado los consejeros (o personas vinculadas a los mismos) durante el ejercicio en cuestión y que le conste en virtud de comunicación del afectado o por cualquier otro medio. Las situaciones de conflicto de interés en que incurran los consejeros serán objeto de información en la memoria de las cuentas anuales de la Sociedad.

Asimismo, el artículo 15 relativo a Comisión de Nombramiento y Retribuciones recoge como competencia propia velar por que los eventuales conflictos de interés no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la Sociedad. Asimismo, podrá recabar podrá recabar el asesoramiento de expertos externos cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones, velando porque los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

Asimismo, el Reglamento Interno de Conducta de Metrovacesa, disponible en la página web de la misma, establece las normas de conducta aplicables en materia de relación con las operaciones por cuenta propia, información privilegiada, manipulación del mercado y operaciones de autocartera, siendo de aplicación a, entre otros, los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad y altos directivos.

D.7 ¿Cotiza más de una sociedad del Grupo en España?

Sí  No  Identifique a las otras sociedades que cotizan en España y su relación con la sociedad:

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Identidad y relación con otras sociedades cotizadas del grupo N/A

Indique si han definido públicamente con precisión las respectivas áreas de actividad y eventuales relaciones de negocio entre ellas, así como las de la otra sociedad cotizada con las demás empresas del grupo;

Sí  No 

Defina las eventuales relaciones de negocio entre la sociedad matriz y la sociedad filial cotizada, y entre ésta y las demás empresas del grupo N/A

Identifique los mecanismos previstos para resolver los eventuales conflictos de intereses entre la otra sociedad cotizada y las demás empresas del grupo:

Mecanismos para resolver los eventuales conflictos de intereses La respuesta a la presente cuestión se ha realizado en el apartado previo D.6 conjuntamente con los posibles conflictos de intereses entre la Sociedad y/o su grupo, y sus consejeros, directivos o accionistas significativos.

E SISTEMAS DE CONTROL Y GESTION DE RIESGOS

E.1 Explique el alcance del Sistema de Control y Gestión de Riesgos de la sociedad, incluidos los de naturaleza fiscal.

Como pilar del Sistema de Gestión Integral de Riesgos, Metrovacesa, S.A. y sus sociedades dependientes, (en adelante e indistintamente, “Metrovacesa”, “la Compañía” o “el Grupo”) disponen de una Política de Control y Gestión de Riesgos aprobada por el Consejo de Administración, cuyo objetivo es definir los principios para identificar, analizar, evaluar, gestionar y comunicar los riesgos asociados a la estrategia y a la operativa de Metrovacesa, asegurando un marco general de gestión de las amenazas e incertidumbres inherentes a los procesos del negocio y al entorno en el que operan las sociedades del Grupo.

Metrovacesa define el riesgo como todo aquel suceso, motivado por factores internos o externos, que dificulte o impida la consecución de sus objetivos estratégicos y operativos.

El Modelo de Gestión de Riesgos adoptado por la Sociedad es integral y considera todos los riesgos significativos a los que Metrovacesa puede estar expuesta y, en especial, aquellos que puedan afectar al cumplimiento del Plan de Negocio, tanto de naturaleza estratégica, como operacionales, financieros o de cumplimiento de las normativas más relevantes que concierne al Grupo.

La metodología de Metrovacesa para la gestión de los riesgos consiste en un proceso continuo que se desarrolla en las siguientes etapas:

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Reporte Identificación Gestión Evaluación y Actualizació monitorización n

Supervisión

Tomando como base este proceso continuo de control y gestión de riesgos, durante el ejercicio se ha llevado a cabo una actualización del Mapa de Riesgos de la Compañía en la que se ha involucrado a toda la organización, desde el Comité de Dirección a los responsables directos de la gestión de los riesgos.

E.2 Identifique los órganos de la sociedad responsables de la elaboración y ejecución del Sistema de Control y Gestión de Riesgos, incluido el fiscal.

Todos los directivos y empleados de Metrovacesa tienen la responsabilidad de cumplir la Política de Control y Gestión de Riesgos en su ámbito de gestión y de coordinar sus actuaciones de respuesta a los riesgos con aquellas direcciones y departamentos afectados, en su caso.

Las funciones y responsabilidades de los distintos órganos y personas involucradas en la gestión de riesgos son las siguientes:

Consejo de Administración

Como facultad indelegable, el Consejo de Administración de Metrovacesa tiene la responsabilidad de determinación de la Política de Control y Gestión de Riesgos, incluidos los fiscales, y la supervisión de los sistemas internos de información y control.

Comisión de Auditoría

Las funciones relacionadas con la supervisión de los sistemas de control interno y gestión de riesgos, dirigidas a que los principales riesgos se identifiquen, gestionen y se mantengan en los niveles aprobados, se han delegado en la Comisión de Auditoría, siendo estas supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y de su grupo, la auditoría interna y los sistemas de gestión de riesgos.

Es asimismo responsabilidad de la Comisión de Auditoría mantener informado al Consejo de Administración de todas aquellas cuestiones que como resultado de la monitorización y supervisión del sistema puedan afectar a la gestión de la compañía.

Dirección

La Dirección de Metrovacesa tiene las siguientes responsabilidades y funciones en relación al Sistema de Control y Gestión de Riegos:

• Definir un plan que permita identificar y evaluar los riesgos, asignar responsabilidades sobre los riesgos identificados; y confirmar los

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resultados de las evaluaciones con el fin de determinar la criticidad de los mismos. • Aprobar y ejecutar las acciones propuestas por los responsables de cada riesgo con el fin de evaluar en profundidad e implementar planes de respuesta. • Facilitar las funciones a ejercer por Auditoría Interna, dotándola de los recursos necesarios para ello. • Informar periódicamente a la Comisión de Auditoría sobre el control y gestión de riesgos que se lleva a cabo en la compañía.

Auditoría Interna

La Función de Auditoría Interna da soporte a la Comisión de Auditoría en el cumplimiento de sus responsabilidades a través de las siguientes funciones:

• Coordinar y supervisar el funcionamiento del sistema de control y gestión de riesgos. • Homogeneizar y consolidar los informes relativos a la identificación y evaluación de riesgos, y los resultados de los correspondientes planes de gestión, elaborados por cada uno de los responsables de los riesgos. • Asegurar el correcto funcionamiento del sistema de control y gestión de riesgos dando soporte metodológico a los responsables de los riesgos en la identificación y evaluación de los mismos. • Monitorizar los resultados de la gestión de riesgos planificada e informar sobre la misma a la Comisión de Auditoría.

Responsables de los Riesgos

En Metrovacesa la gestión de los riesgos es asumida por cada uno de los responsables de las áreas de negocio, sistema de la información, legal, financiero y el resto de áreas operativas. Como responsables de riesgos tienen que:

• Evaluar en profundidad los riesgos que están bajo su área de responsabilidad. • Proponer y reportar los indicadores para su seguimiento. • Proponer e implementar los planes de acción para su mitigación. • Informar sobre la eficacia de dichos planes.

E.3 Señale los principales riesgos, incluidos los fiscales y en la medida que sean significativos los derivados de la corrupción (entendidos estos últimos con el alcance del Real Decreto Ley 18/2017), que pueden afectar a la consecución de los objetivos de negocio.

Metrovacesa clasifica los riesgos en cuatro categorías: Estratégicos, Operacionales, Financieros y Cumplimiento.

Riesgos Estratégicos: son los asociados a los objetivos clave a largo plazo, pueden surgir de las acciones de otros participantes clave del mercado (clientes, competidores, socios, reguladores, inversores u otros), de los cambios en el entorno competitivo o del propio modelo de negocio. Los principales riesgos de esta categoría son el mercado inmobiliario, los cambios regulatorios y la cartera de suelos y proyectos.

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Riesgos Operacionales: son aquellos relativos a las operaciones habituales que se llevan a cabo en el desarrollo del modelo de negocio de Metrovacesa, incluyendo todos los riesgos relacionados con los procedimientos operativos. Los principales son los relativos al desarrollo operativo de proyectos, la comercialización y transformación del suelo.

Riesgos Financieros: están relacionados con la gestión económico-financiera de Metrovacesa, así como con los procesos de obtención de la información financiera y sus previsiones, siendo los principales la fiabilidad de esta información, la valoración de activos y la disponibilidad de financiación.

Riesgos de Cumplimiento: son aquellos relativos al cumplimiento de la normativa externa e interna por parte de la Dirección o los empleados de la Compañía.

Para los riesgos de mayor impacto y probabilidad, la Compañía dispone de procedimientos de identificación de eventos de riesgo que ayudan a tener una monitorización continua y hacer seguimiento de los planes de gestión para su prevención o mitigación.

E.4 Identifique si la entidad cuenta con niveles de tolerancia al riesgo, incluido el fiscal.

La Política de Control y Gestión de Riesgos define las directrices a seguir para identificar y mantener los riesgos dentro de los límites de tolerancia aprobados por el Consejo de Administración y determinar los indicadores para que este pueda decidir sobre el nivel de riesgo aceptable para Metrovacesa en cada momento.

Durante el 2019 se ha continuado con la identificación y definición de los indicadores cuantitativos y cualitativos de los riesgos de mayor criticidad, facilitando las labores de monitorización, supervisión y fijación de los niveles de tolerancia. Asimismo, para ciertos riesgos se ha definido una tolerancia cero, principalmente aquellos relacionados con fraude, corrupción, blanqueo de capitales, seguridad física o incumplimiento de la normativa.

E.5 Indique qué riesgos, incluidos los fiscales, se han materializado durante el ejercicio.

En los últimos meses de 2019 se ha producido una ligera desaceleración en la demanda de viviendas que se ha visto paliada por la creciente demanda de compradores institucionales y de suelo.

E.6 Explique los planes de respuesta y supervisión para los principales riesgos de la entidad, incluidos los fiscales, así como los procedimientos seguidos por la compañía para asegurar que el consejo de administración da respuesta a los nuevos desafíos que se presentan

Las políticas y procedimientos implantados en el Grupo son propuestos por el Comité de Dirección, comunicados debidamente a los empleados y a la Comisión de Auditoría quien informa debidamente al Consejo de Administración y solicita su aprobación en los casos necesarios.

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Auditoría Interna ha informado a la Comisión de Auditoría sobre el funcionamiento del sistema de gestión y control y sobre su adecuación a las circunstancias actuales de Metrovacesa.

Todos los riesgos considerados relevantes por Metrovacesa tienen identificados controles y procedimientos de gestión para los que se ha asignado un responsable y acciones específicas. Entre estos cabe destacar la monitorización constante de cada promoción, los niveles de aprobación y escalado de las operaciones, los planes de comercialización, el mantenimiento de una sólida posición financiera y un seguimiento estricto de las valoraciones.

Asimismo, Metrovacesa ha fortalecido su sistema de cumplimiento con la revisión y actualización de los procedimientos de gestión y control en distintas áreas y ciclos, entre los que destacan: Facturación y Cuentas por Cobrar; Tesorería y Financiación; Existencias e Inversiones Inmobiliarias; Valoración de Activos; y procedimiento de homologación de proveedores.

Para responder a los riesgos y oportunidades del entorno, Metrovacesa ha revisado el mix operativo y ha reforzado la estrategia de comercialización con el objetivo de mantener una fuerte generación de flujos de caja y prevé seguir realizando un análisis exhaustivo de las tendencias del mercado.

F SISTEMAS INTERNOS DE CONTROL Y GESTIÓN DE RIESGOS EN RELACIÓN CON EL PROCESO DE EMISIÓN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA (SCIIF)

Describa los mecanismos que componen los sistemas de control y gestión de riesgos en relación con el proceso de emisión de información financiera (SCIIF) de su entidad.

F.1 Entorno de control de la entidad

Informe, señalando sus principales características de, al menos:

F.1.1. Qué órganos y/o funciones son los responsables de: (i) la existencia y mantenimiento de un adecuado y efectivo SCIIF; (ii) su implantación; y (iii) su supervisión.

El Sistema de Control Interno de la información Financiera (en adelante SCIIF) de Metrovacesa se ha diseñado como el conjunto de procesos que lleva a cabo la entidad para proporcionar una seguridad razonable sobre la fiabilidad de la información financiera elaborada y reportada por el Grupo. El SCIIF cuenta con la participación de todos los niveles de la organización y es llevado a cabo por todo el personal de la entidad que está involucrado en las operaciones y en la preparación de la información financiera. Las principales funciones relativas al Sistema de Control Interno de la Información Financiera del Grupo Metrovacesa se resumen en los siguientes puntos:

• La formulación y aprobación de la información financiera es responsabilidad del Consejo de Administración a propuesta del Consejero Delegado y de la Dirección Financiera. • La supervisión del SCIIF es responsabilidad de la Comisión de Auditoría. • El diseño e implantación del SCIIF es responsabilidad de la Dirección Financiera.

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A continuación, se resumen las funciones y responsabilidades relativas al SCIIF:

FUNCIONES RESPONSABILIDADES • Formulación y aprobación de la Consejo de información Administración financiera regulada. • Supervisión de información financiera. • Supervisión de las Órganos de actividades de Dirección auditoría interna y de los auditores Comisión de externos. Auditoría • Aprobar qué y cuándo supervisar y cómo evaluar la supervisión SCIIF. • Supervisión y conclusión de eficacia del SCIIF. • Diseño, implementación, evaluación y seguimiento global del SCIIF. Dirección Financiera • Reportar sobre el funcionamiento eficaz del SCIIF al CEO y a la Comisión de Auditoría. • Identificar los riesgos que puedan afectar a la información financiera en el proceso. • Proponer e implantar los Departamentos Responsables controles más y Áreas del proceso adecuados para mitigar los riesgos. • Asegurarse de que los controles están funcionando eficazmente. • Reportar sobre el funcionamiento del

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control interno en el proceso. • Ejecución de recomendaciones. • Ejecutar los controles. Responsable • Informar sobre las del control incidencias que se produzcan.

• Planificación de auditorías internas del SCIIF. • Ejecución de las pruebas de auditoría del SCIIF y comunicación de los resultados. • Seguimiento de las recomendaciones Auditor Interno emitidas. • Preparación de los informes por la Dirección y la Comisión de Auditoría sobre las revisiones realizadas.

Compete al Consejo de Administración tal y como se detalla en su Reglamento entre otras las siguientes funciones:

• La determinación de la Política de Control y Gestión de riesgos, incluidos los fiscales, y la supervisión de los sistemas internos de información y control. • La formulación de las Cuentas Anuales, el informe de gestión y la propuesta de aplicación del resultado de la sociedad, así como las cuentas y el informe de gestión consolidados para su presentación a la Junta General de Accionistas. • La aprobación de la información financiera que por su condición de cotizada la sociedad deba hacer pública periódicamente. • La determinación de la política de gobierno corporativo de la sociedad y del Grupo, su organización y funcionamiento.

Las funciones atribuidas a la Comisión de Auditoría en relación al control interno contempladas en el Reglamento del Consejo de Administración de Metrovacesa son las siguientes:

• Informar a la Junta General de Accionistas sobre cuestiones que los accionistas planteen en materia de su competencia y, en particular, sobre el resultado de la auditoría explicando cómo esta ha contribuido a la integridad de la información financiera y la función que la Comisión de Auditoría ha desempeñado en ese proceso.

• Supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y su grupo, la auditoría interna y los sistemas de gestión de riesgos, así como discutir con el auditor de cuentas las debilidades significativas del sistema de control interno detectadas en el desarrollo de la auditoría, todo ello sin quebrantar su independencia. A tales efectos, en caso de identificar debilidades significativas presentarán recomendaciones o propuestas al órgano de administración y el correspondiente plazo para su seguimiento.

• Supervisar el proceso de elaboración y presentación de la información financiera regulada y presentar recomendaciones o propuestas al Consejo de Administración, dirigidas a salvaguardar su integridad.

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• En relación con los sistemas de información y control interno: (a) supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la Sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables; (b) velar por la independencia de la unidad que asuma la función de Auditoría Interna, proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de Auditoría Interna, proponer el presupuesto de ese servicio, aprobar su orientación y planes de trabajo, recibir información periódica sobre sus actividades y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes; y (c) establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial o anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la Sociedad.

F.1.2. Si existen, especialmente en lo relativo al proceso de elaboración de la información financiera, los siguientes elementos:

• Departamentos y/o mecanismos encargados: (i) del diseño y revisión de la estructura organizativa; (ii) de definir claramente las líneas de responsabilidad y autoridad, con una adecuada distribución de tareas y funciones; y (iii) de que existan procedimientos suficientes para su correcta difusión en la entidad. El Consejo de Administración, responsable último de la información financiera, ha establecido la estructura organizativa necesaria que permita su seguimiento mediante la delegación de dicha tarea en la Comisión de Auditoría. De esta forma, la Comisión de Auditoría asegura el correcto cumplimiento de las responsabilidades definidas y asignadas a la Dirección Financiera y demás departamentos y áreas relativas al Sistema de Control Interno sobre la Información Financiera de la Sociedad.

• Código de conducta, órgano de aprobación, grado de difusión e instrucción, principios y valores incluidos (indicando si hay menciones específicas al registro de operaciones y elaboración de información financiera), órgano encargado de analizar incumplimientos y de proponer acciones correctoras y sanciones. Metrovacesa dispone de un Código de Ética, disponible en la intranet y en la web corporativa, que constituye el marco de referencia en cuanto a los principios básicos a los que deben atenerse las empresas integrantes del Grupo y todos sus empleados y administradores en el desarrollo de sus actividades. El Código de Ética debe ser aceptado por todos los empleados y personas ajenas a la compañía que por cualquier circunstancia estén sujetas a este Código. Cualquier modificación del presente Código deberá ser aprobado, a propuesta del Comité de Control, por el Consejo de Administración, previo informe, en su caso, de la Comisión de Auditoría comunicándose a los empleados vía intranet, de tal forma que dichas modificaciones puedan ser conocidas de inmediato por todos los sujetos obligados.

• Canal de denuncias, que permita la comunicación a la comisión de auditoría de irregularidades de naturaleza financiera y contable, en adición a eventuales incumplimientos del código de conducta y actividades irregulares en la organización, informando, en su caso, si éste es de naturaleza confidencial.

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Existe un Buzón de Denuncias disponible en la web y en la intranet de la Compañía, que permite comunicar las conductas irregulares, así como otros aspectos relacionados con el incumplimiento de leyes, normativa interna, Código de Ética y cualquier hecho de carácter similar. Metrovacesa cuenta con un procedimiento específico que regula la tramitación de las denuncias recibidas de tal forma que cualquier empleado o tercero que tenga conocimiento fundado de la comisión de un acto ilícito en los términos antes expuestos, deberá comunicarlo directamente al Comité de Control a través del Buzón de Denuncias con el objeto de que se inicie una investigación y, en su caso, se tomen las medidas oportunas. Metrovacesa ha adoptado medidas apropiadas para garantizar la confidencialidad de todos los datos y se asegurará de que los relativos a la identidad del denunciante no sean divulgados al denunciado durante la investigación, respetando en todo caso los derechos fundamentales de la persona, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, puedan adoptar las autoridades judiciales competentes. El Comité de Control mantiene un registro de todas las denuncias y comunicaciones que sean recibidas. El Secretario del Comité de Control es responsable de custodiar la denuncia, así como cualquier información adicional recibida y aquella recopilada durante la fase de investigación. Dicha información es tratada conforme establece la normativa vigente de protección de datos. Con carácter anual el Comité de Control ha reportado la relación de denuncias recibidas a la Comisión de Auditoría y Control y que se encuentran detalladas en la Memoria Anual del Comité de Control, sin que ninguna de ellas tenga impacto en la información financiera.

• Programas de formación y actualización periódica para el personal involucrado en la preparación y revisión de la información financiera, así como en la evaluación del SCIIF, que cubran al menos, normas contables, auditoría, control interno y gestión de riesgos. El personal involucrado en el Sistema de Control Interno de la Información Financiera ha recibido formación durante 2019 sobre el modelo global actualizado explicando el contenido, objetivo y alcance de la Política del SCIIF, así como sobre la matriz de riesgos y controles y la metodología de reporte implantada.

F.2 Evaluación de riesgos de la información financiera

Informe, al menos, de:

F.2.1. Cuáles son las principales características del proceso de identificación de riesgos, incluyendo los de error o fraude, en cuanto a:

• Si el proceso existe y está documentado. Durante el ejercicio 2019 la Compañía ha actualizado el Mapa de Riesgos donde se determinan los nuevos riesgos que afectan a toda la estructura organizativa y en base a la nueva estrategia de negocio definida y a las circunstancias de los mercados. Este Mapa ha sido presentado a la Comisión de Auditoría para su revisión y posterior aprobación por el Consejo de Administración.

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En esta línea, la Compañía tiene adoptada una Política de Control y Gestión de Riesgos, aprobada por el Consejo de Administración, que tiene por objeto establecer los principios para identificar, analizar, evaluar, gestionar y comunicar los riesgos asociados a la estrategia y a la operativa de Metrovacesa. Los riesgos tal y como se contempla en la presente política han sido evaluados considerando el impacto, probabilidad y nivel de gestión asociados. Adicionalmente se han definido indicadores de riesgos y controles para cada evento de riesgo identificado y se han definido las directrices a seguir para identificar y mantener los riesgos críticos dentro de los límites de tolerancia aprobados de modo que el Consejo de Administración pueda decidir sobre el nivel de riesgo aceptable para la Sociedad en cada momento. En aras de cumplir con las mejores prácticas de gobierno corporativo, la Compañía ha actualizado el Sistema de prevención de riesgos penales. La nueva matriz de riesgos y controles que ha resultado de dicha actualización contiene riesgos específicos que impactan en la información financiera (entre otros riesgos de índole fiscal, falsedad contable y fraude). Asimismo, en el Mapa de Riesgos actualizado por la Compañía, se han identificado aquellos eventos de riesgos específicos que afectan a la fiabilidad de la información financiera., así como los controles necesarios para mitigar dichos riesgos. La Compañía cuenta con un procedimiento formalizado en el que se especifican los criterios, cuantitativos y cualitativos, para la determinación y actualización anual del alcance del SCIIF que permite identificar los procesos y subprocesos a documentar en relación a los epígrafes del balance y cuenta de pérdidas y ganancias y las sociedades del perímetro de consolidación para los que pueda existir un riesgo significativo asociado y cuyo impacto potencial en la información financiera pueda ser material. El SCIIF está adecuadamente soportado mediante la conservación de evidencias documentales suficientes. De igual manera, para permitir la eficiente ejecución de los controles diseñados, las operaciones registradas son trazables desde que se produce el hecho económico hasta su registro contable.

• Si el proceso cubre la totalidad de objetivos de la información financiera, (existencia y ocurrencia; integridad; valoración; presentación, desglose y comparabilidad; y derechos y obligaciones), si se actualiza y con qué frecuencia. El proceso de identificación de riesgos definido por Metrovacesa cubre la totalidad de los objetivos de la información financiera: • Existencia y ocurrencia (EO): Las transacciones, hechos y demás eventos recogidos por la información financiera existen y se han registrado en el momento adecuado. • Integridad (I) de la información: La información refleja la totalidad de las transacciones, hechos y demás eventos de trascendencia económica o financiera. • Adecuada valoración (V): Las transacciones, hechos y demás eventos se registran y valoran de conformidad con la normativa aplicable. • Adecuada presentación, desglose y comparabilidad (P, D, C): Las transacciones, hechos y demás eventos se clasifican, presentan y reflejan en la información financiera de acuerdo con la normativa aplicable.

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• Corte (C) de operaciones: Las transacciones y los hechos se han registrado en el periodo correcto. • Adecuado reflejo de los derechos y obligaciones (D, O): La información financiera refleja, en la fecha correspondiente, los derechos y obligaciones a través de los correspondientes activos y pasivos, de conformidad con la normativa aplicable. La salvaguarda de los activos y la prevención y/o detección del fraude se consideran también objetivos subyacentes del SCIIF por el impacto que tienen en los objetivos básicos anteriormente detallados. Tanto la determinación del alcance del Sistema de Control Interno de la Información Financiera como el proceso de identificación y actualización de la documentación de los riesgos y controles se realiza con una periodicidad mínima anual y, en cualquier caso, siempre que se produzca un cambio significativo en el perímetro de consolidación del Grupo.

• La existencia de un proceso de identificación del perímetro de consolidación, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, la posible existencia de estructuras societarias complejas, entidades instrumentales o de propósito especial. Metrovacesa cuenta con una Política de Revisión y Aprobación de la Información sobre el perímetro de consolidación contempla, entre otros aspectos, la revisión periódica del dicho perímetro y los principales cambios acontecidos, con el objeto de: • Asegurar la adecuación del perímetro de consolidación para entidades en las que se participa en el capital y, específicamente: - Que se cuente con información sobre la totalidad de entidades participadas y sobre los porcentajes de capital que se mantienen. - La existencia de excepciones en las que los porcentajes de participación no atribuyan a Metrovacesa control o influencia "proporcionales" a esos porcentajes (por ejemplo, por acuerdos con otros accionistas u otro tipo de condiciones similares a las indicadas para entidades en las que no se participa en su capital). - Que el perímetro incluye todas las participadas, de acuerdo con los métodos de consolidación aplicables a sus porcentajes de control, una vez revisadas las excepciones del punto anterior. • Asegurar la adecuación del perímetro de consolidación para entidades en las que no se participa en el capital, pero sobre las que pudieran existir relaciones de control o influencia significativa. • La Dirección Financiera informa periódicamente a la Comisión de Auditoría de los cambios acontecidos en el perímetro de consolidación y su impacto en el Consolidado. Asimismo, se han establecido mecanismos de control en el área financiera para garantizar con carácter mensual que el proceso de consolidación se ha efectuado satisfactoriamente y que el perímetro de consolidación registrado se adecua a la información societaria facilitada por el Área Jurídica.

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• Si el proceso tiene en cuenta los efectos de otras tipologías de riesgos (operativos, tecnológicos, financieros, legales, fiscales, reputacionales, medioambientales, etc.) en la medida que afecten a los estados financieros. La Política de Control y Gestión de Riesgos adoptada por Metrovacesa cubre todas las tipologías de riesgos relevantes que puedan amenazar el cumplimiento de los objetivos del Grupo de tal forma que no sólo se tienen en cuenta los riesgos de carácter financiero sino también riesgos estratégicos y del entorno, riesgos operacionales y riesgos de cumplimiento. En concreto, la Compañía ha identificado cuatro categorías de riesgos que a su buen entender debe gestionar para un eficaz cumplimiento de sus objetivos. • Estratégicos: riesgos asociados a los objetivos clave a largo plazo. Pueden surgir de las acciones de otros participantes clave del mercado (clientes, competidores, socios, reguladores, inversores u otros), de los cambios en el entorno competitivo o del propio modelo de negocio. • Operacionales: riesgos asociados a las operaciones habituales que se llevan a cabo en el desarrollo del modelo de negocio de Metrovacesa, incluyendo todos los riesgos relacionados con los procedimientos operativos. • Financieros: riesgos relacionados con la gestión económica-financiera de Metrovacesa, así como con los procesos de obtención de la información financiera. • Cumplimiento: riesgos de incumplimiento de la normativa externa e interna por parte de la Dirección o los empleados de la Sociedad. Los riesgos contemplados en el Mapa de Riesgos se encuentran alineados con los riegos detallados en el SCIIF en la medida en la que puedan tener impacto en la preparación de la información financiera.

• Qué órgano de gobierno de la entidad supervisa el proceso. El reglamento del Consejo de Administración atribuye a la Comisión de Auditoría la competencia de supervisar el SCIIF, con el fin de garantizar que los riesgos puedan ser identificados, gestionados, valorados y comunicados adecuadamente. Todo el proceso de control y gestión de riesgos se encuentra explicado en el apartado E de este informe. La Comisión de Auditoría dispone de diversas formas para determinar si la Dirección ha implementado un sistema efectivo de supervisión del SCIIF. Las principales fuentes de análisis son las siguientes: • Preguntas y observación de la gestión llevada a cabo por la Dirección. • Informes de la Dirección Financiera

• Supervisión de la eficacia del SCIIF por auditoria interna. • Informes de los auditores externos.

F.3 Actividades de control

Informe, señalando sus principales características, si dispone al menos de:

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F.3.1. Procedimientos de revisión y autorización de la información financiera y la descripción del SCIIF, a publicar en los mercados de valores, indicando sus responsables, así como de documentación descriptiva de los flujos de actividades y controles (incluyendo los relativos a riesgo de fraude) de los distintos tipos de transacciones que puedan afectar de modo material a los estados financieros, incluyendo el procedimiento de cierre contable y la revisión específica de los juicios, estimaciones, valoraciones y proyecciones relevantes. Trimestralmente, acorde con el calendario de publicación del mercado de valores, se procede a la supervisión de los cierres trimestrales conforme a un procedimiento definido: Una vez realizado el cierre trimestral de cada una de las sociedades que integran el grupo conforme a un calendario de cierre establecido por la Dirección Financiera, la Unidad de Consolidación procede a elaborar la información consolidada del Grupo conforme a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). La Dirección Financiera, una vez revisados y supervisados los Estados financieros consolidados remite la información a la Comisión de Auditoría en quien recae la responsabilidad de supervisar el proceso de elaboración, presentación e integridad de la información financiera regulada, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación, la correcta aplicación de los principios contables. Una vez revisada la Información Pública periódica por la Comisión de Auditoria, ésta informará de las conclusiones de su revisión al Consejo de Administración, órgano que tiene que analizar, discutir, en su caso modificar y finalmente aprobar dicha información. Con carácter trimestral, la Comisión de Auditoría recabará adicionalmente las conclusiones de la revisión realizada por Auditoría Interna. En el caso de cierres contables semestrales /anuales se contará asimismo con las conclusiones de la auditoría efectuada por el auditor externo. Para el cierre del ejercicio Anual, el Consejo de Administración aprueba la formulación de las cuentas anuales, el informe de gestión y la propuesta de aplicación del resultado de la sociedad, así como las cuentas y el informe de gestión consolidado y su presentación a la Junta general de Accionistas. La Política de Revisión y Aprobación de la información Financiera de Metrovacesa tiene por objeto definir las prácticas de revisión y aprobación internas de la información financiera necesarias para que los miembros del Consejo de Administración y de la Comisión de Auditoría de Metrovacesa puedan desempeñar sus funciones. Dicha política ha sido adecuada a los requerimientos de reporting de la CNMV en el marco de una compañía cotizada. La política contempla entre otros aspectos, aquellas estimaciones que llevan aparejados juicios o valoraciones subjetivos (tales como valor de mercado de los activos inmobiliarios y provisiones). En relación con estas cuestiones, la política aborda, dada su relevancia, los mecanismos de control implantados para la revisión y aprobación de dichos juicios, provisiones y estimaciones por los Órganos de Gobierno de la Compañía. La Compañía cuenta también con una política relativa al SCIIF que supervisa la Comisión de Auditoría y aprueba el Consejo de Administración de la Compañía. Dicha política tiene por objetivo establecer las bases para el diseño, mantenimiento, revisión, monitorización y supervisión del Sistema de Control Interno del Grupo Metrovacesa. Resultado de dicha actualización se han identificado 10 procesos clave que pueden tener un impacto significativo en la información financiera del Grupo: • Ciclo de Inversiones Inmobiliarias y Existencias • Ciclo de Compras y Cuentas a Pagar

• Ciclo de Presupuesto y Plan de Negocio

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• Ciclo de facturación y Cuentas a Cobrar

• Ciclo de Tesorería y Financiación • Ciclo de Valoración de Activos • Ciclo de Fiscalidad

• Ciclo de Consolidación, Cierre y Reporting. • Ciclo de Recursos Humanos y Personal • Ciclo de Sistema de Información

Cada proceso identificado en el SCIIF se encuentra debidamente documentado, existiendo matrices de riesgos y controles para todos los ciclos. En dichas matrices se identifican para cada proceso/subproceso los riesgos inherentes incluido el de fraude, los controles existentes, la frecuencia de las actividades de control, si éstas son preventivas o detectivas, manuales o automáticas, los objetivos de la información financiera que están cubriendo y las evidencias generadas Cada proceso del SCIIF tiene asignado un responsable que asegura el análisis y control de cada uno de los riesgos asociados a su área. Los responsables de los distintos procesos y subprocesos del SCIIF, mantiene actualizada la documentación de cada ciclo, proponiendo e implantando los controles más adecuados para mitigar los riesgos y asegurarán que los controles están funcionando eficazmente. La evaluación del funcionamiento se inicia por la Dirección Financiera, como responsable de reportar el funcionamiento eficaz del SCIIF, a través de la solicitud de los reportes del estado del SCIIF a cada uno de los responsables de los procesos. Durante el ejercicio 2019 cada uno de los responsables de los controles definidos ha reportado trimestralmente a la Dirección Financiera los Informes de Autoevaluación, a través de los cuales confirman que los controles han estado operativos en ese periodo, que los controles mitigan adecuadamente los riesgos identificados, y notifican cualquier tipo de modificación o incidencia. Con motivo del cierre del ejercicio se ha reportado igualmente al Consejero Ejecutivo.

F.3.2. A lo largo de 2019, Metrovacesa ha fortalecido su SCIIF con la implantación de nuevos procedimientos de gestión y controles en los ciclos de Facturación y Cuentas por Cobrar, Tesorería y Financiación, Existencias e Inversiones Inmobiliarias y Valoración de Activos.Políticas y procedimientos de control interno sobre los sistemas de información (entre otras, sobre seguridad de acceso, control de cambios, operación de los mismos, continuidad operativa y segregación de funciones) que soporten los procesos relevantes de la entidad en relación a la elaboración y publicación de la información financiera. En el entorno de los sistemas de información, Metrovacesa dispone de las políticas y procedimientos y matrices de controles para cubrir los riesgos que puedan afectar a los sistemas en el proceso de elaboración de la información financiera y obtener una seguridad razonable sobre el funcionamiento del SCIIF. A continuación, se describe las principales políticas y procedimientos asociados a los sistemas de información de la Compañía: Política de seguridad de acceso: La Compañía cuenta con un procedimiento actualizado donde se describe la gestión de las altas, bajas y modificaciones de los usuarios. También existe un procedimiento de autenticación de usuarios donde se especifica la configuración de contraseñas

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necesaria (longitud, complejidad, caducidad, histórico, etc.) para acceder a los Sistemas de Información de la Compañía. Política de segregación de funciones en SAP que busca asegurar que ninguna persona tenga la autoridad en el sistema para ejecutar dos o más funciones en conflicto que podrían afectar a los estados financieros. El procedimiento de gestión de usuarios y roles en el sistema para mantener una adecuada segregación de funciones es aprobado por personal apropiado y revisada anualmente. Políticas relativas de la gestión del cambio: Metrovacesa cuenta con políticas específicas y una metodología de trabajo claramente definida para los distintos tipos de cambios llevados a cabo en la compañía que incluye mantenimiento correctivo y/o evolutivo, así como la gestión de incidencias generadas en los sistemas y en las aplicaciones informáticas. Políticas específicas en referencia a Operaciones y Centro de Datos: existencia de copias de seguridad diaria de los servidores, acceso físico al CPD ubicado en nodo neutro de primer nivel TIER 3, protocolo de buen uso de dispositivos corporativos. También dispone de un procedimiento de gestión de vulnerabilidades a nivel de red. La gestión de la red se encuentra externalizada y se realiza una monitorización continua sobre los sistemas y las líneas de comunicación existentes. Toda incidencia detectada es analizada y resuelta, quedando toda la trazabilidad de la misma. Para detectar cualquier posible vulnerabilidad o ataque a nivel de red, Metrovacesa ha replicado todos los sistemas críticos (antes alojados en un cloud privado) en una ubicación alternativa, (BRS – Business Recovery Site) como protección antes potenciales amenazas que pudiesen inutilizar o impedir la prestación de servicio desde el Data Center principal. A tal efecto se ha optado por utilizar la nube pública AWS, por considerarla la opción más robusta, segura, económica y flexible. Políticas referentes a la gestión de proveedores: Metrovacesa mantiene acuerdos con diferentes proveedores de servicios de TI que se encargan de proveer ciertos servicios a la Compañía. Los servicios externalizados incluyen: • El Centro de procesamiento de datos (CPD) • La gestión del mantenimiento y proyectos con tecnologías IT

• El mantenimiento de las aplicaciones (SAP, Sharepoint, Taya, entre otros). • El soporte a usuarios De cara a revisar el cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato y de los acuerdos a nivel de servicio, el Departamento de Sistemas y Telecomunicaciones se encarga de revisar mensualmente el cumplimiento de los acuerdos a nivel de servicios en los Comités de Seguimiento Operativo del servicio mantenidos por el proveedor. En dichos Comités se revisa el nivel de seguimiento, los tiempos de resolución de incidencias del Centro de Atención al Usuario (CAU), los plazos de entrega de evolutivos del servicio de mantenimiento de aplicaciones y los resultados de las encuestas de satisfacción realizadas a los usuarios. Adicionalmente, una vez al año como mínimo se realizan auditorías de cumplimiento internas y externas. Existe también un Plan de Sistemas elaborado por el departamento de IT a 3 años aprobado por el Comité de Dirección de la Compañía que manifiesta el claro compromiso de la Dirección y su confianza en los sistemas de información de la Compañía, con el fin de optimizar los procesos de negocio y soporte de la organización y reducir el riesgo en los procesos definidos por la Compañía. La Compañía cuenta con un Plan de Continuidad de Negocio que contienen un análisis de los sistemas y el impacto en el negocio, así como el protocolo de actuación en caso de desastres, y por

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último las recomendaciones para reducir el riesgo y mejorar el tiempo de recuperación en caso de desastre.

F.3.3. Políticas y procedimientos de control interno destinados a supervisar la gestión de las actividades subcontratadas a terceros, así como de aquellos aspectos de evaluación, cálculo o valoración encomendados a expertos independientes, que puedan afectar de modo material a los estados financieros. Una de las actividades subcontratadas con terceros que más impacto tiene en la Información Financiera del Grupo, y que además implica valoración por expertos independientes, es la valoración de activos. Existe una Norma Corporativa específica que regula las actividades a realizar para supervisar este proceso, desde la selección y contratación de las empresas de valoración, hasta la revisión de los resultados obtenidos, así como la supervisión de todo el proceso por los Órganos de Gobierno de la Compañía. En este sentido, la norma considera las recomendaciones de la CNMV a las sociedades de valoración e inmobiliarias cotizadas en relación con la valoración de activos inmuebles. El proceso de valoración de activos es uno de los ciclos que ha sido identificado como proceso clave en el SCIIF de Metrovacesa. En este sentido, al igual que el resto de procesos, cuenta con una matriz de riesgos y controles específica que incluye la descripción de las actividades y los controles que mitigan los riesgos que pudieran afectar de modo material a los estados financieros. Durante 2019 la Compañía ha llevado a cabo un proceso de revisión específica de los controles aplicables en este ciclo con el objetivo de profundizar en el detalle de los procedimientos de gestión, control y supervisión de los controles ejecutados dada la relevancia del ciclo y su impacto en los estados financieros. La Comisión de Auditoría está plenamente involucrada en el proceso de valoración de activos, siendo el órgano responsable del control de supervisión del proceso de contratación de valoradores, velando por su independencia para llevar a cabo la valoración y asegurándose de que el Comité de Dirección haya evaluado su capacitación y experiencia. La descripción de las metodologías utilizadas se incluye en el informe de valoración firmado por el valorador y son explicadas por el valorador la Comisión de Auditoría. La propuesta de servicios del valorador incluye confirmación de que las metodologías empleadas son conformes con IVS. El auditor externo, coincidiendo con las valoraciones periódicas efectuadas por los expertos independientes contratados, mantendrá reuniones con éstos últimos y con el departamento de Desarrollo Corporativo, con el fin de entender la metodología y razonabilidad de las hipótesis clave y poder emitir una opinión objetiva que evidencie que la cartera de activos se encuentra razonablemente valorada.

F.4 Información y comunicación

Informe, señalando sus principales características, si dispone al menos de:

F.4.1. Una función específica encargada de definir, mantener actualizadas las políticas contables (área o departamento de políticas contables) y resolver dudas o conflictos derivados de su interpretación, manteniendo una comunicación fluida con los responsables de las operaciones en la organización, así como un manual de políticas contables actualizado y comunicado a las unidades a través de las que opera la entidad. Las políticas contables aplicadas por Metrovacesa se adaptan a los requerimientos contables aplicables (PGC y NIIF). Laa Dirección Financiera determina y revisa periódicamente las novedades y cambios en la normativa contable que serán de aplicación para toda la organización y todas las

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empresas gestionadas por Metrovacesa. Asimismo, la Dirección Financiera es responsable de la coordinación entre los distintos departamentos involucrados en la preparación de la información financiera, así como la resolución de las dudas derivadas de la interpretación de las políticas contables contando para ello con el asesoramiento de expertos independientes (asesores fiscales, legales, auditores internos, y otros).

F.4.2. Mecanismos de captura y preparación de la información financiera con formatos homogéneos, de aplicación y utilización por todas las unidades de la entidad o del grupo, que soporten los estados financieros principales y las notas, así como la información que se detalle sobre el SCIIF. El proceso de consolidación y elaboración de la información financiera se realiza de forma centralizada por la Unidad de Consolidación (integrada en el departamento de contabilidad y administración), Todo el proceso de agregación y consolidación de los estados financieros del Grupo está basado en la aplicación informática SAP BPC (Business Planning Consolidación). La carga de datos en la aplicación de consolidación se realiza de forma homogénea para todas las filiales incluidas en el Grupo de consolidación. SAP BPC está parametrizado para ejecutar controles sobre comprobaciones y conciliaciones que permiten detectar errores en los datos registrados, antes de validarlos. A tal efecto, se han establecido mecanismos de control en el área financiera para garantizar con carácter mensual que el proceso de consolidación se ha efectuado satisfactoriamente. Estos controles van dirigidos a validar las partidas patrimoniales, variaciones significativas y otras verificaciones que la Unidad de Consolidación considera necesarias para garantizar que la información financiera se ha capturado correctamente. La Dirección financiera efectúa revisiones analíticas en el procedimiento de cierre y consolidación, así como una revisión de los criterios de estimación, valoración e hipótesis utilizadas. Asimismo, la Dirección Financiera coordina el proceso de reporte de la información financiera y de desglose, así como de la información sobre el SCIIF asegurando su homogeneidad.

F.5 Supervisión del funcionamiento del sistema

Informe, señalando sus principales características, al menos de:

F.5.1. Las actividades de supervisión del SCIIF realizadas por la comisión de auditoría, así como si la entidad cuenta con una función de auditoría interna que tenga entre sus competencias la de apoyo a la comisión en su labor de supervisión del sistema de control interno, incluyendo el SCIIF. Asimismo se informará del alcance de la evaluación del SCIIF realizada en el ejercicio y del procedimiento por el cual el encargado de ejecutar la evaluación comunica sus resultados, si la entidad cuenta con un plan de acción que detalle las eventuales medidas correctoras, y si se ha considerado su impacto en la información financiera. Tal y como se detalla en el Reglamento del Consejo de Administración, las funciones atribuidas a la Comisión de Auditoría en relación con los sistemas de información y control interno son los siguientes: - Supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la Sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables;

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- Velar por la independencia de la unidad que asuma la función de auditoría interna, proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna, aprobar su orientación y planes de trabajo, recibir información periódica sobre sus actividades y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes; - Establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial o anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la Sociedad. La Compañía cuenta con un departamento de Auditoría Interna que depende jerárquicamente del Presidente de la Sociedad y funcionalmente de la Comisión de Auditoría. Durante el ejercicio 2019 Auditoría Interna ha llevado a cabo tareas relacionadas con el diseño, implementación y eficacia operativa del SCIIF y labores soporte en el diseño, implementación y soporte de indicadores de riesgos, y actualización del Mapa de Riesgos. En concreto se ha llevado a cabo una revisión del diseño e implementación de aquellos ciclos que han sufrido cambios recientemente y testeo de eficacia operativa de los controles que pertenecen a ciclos consolidados y que son considerados clave por su relevancia en términos cuantitativos y cualitativos. Adicionalmente, Auditoría Interna efectúa revisiones de cierre sobre la información financiera trimestral con el fin de garantizar la fiabilidad, integridad, exactitud y razonabilidad de la información que se publica a los mercados, así como de los principales indicadores KPI´s con mayor impacto para los inversores/mercados/accionistas. Durante todo 2019 Auditoría Interna ha informado de los resultados y las medidas correctoras derivadas de las revisiones mencionadas y ha realizado un seguimiento de las recomendaciones identificadas en trabajos anteriores reportando su estado a los auditados, la Dirección Financiera y la Comisión de Auditoría.

F.5.2. Si cuenta con un procedimiento de discusión mediante el cual, el auditor de cuentas (de acuerdo con lo establecido en las NTA), la función de auditoría interna y otros expertos puedan comunicar a la alta dirección y a la comisión de auditoría o administradores de la entidad las debilidades significativas de control interno identificadas durante los procesos de revisión de las cuentas anuales o aquellos otros que les hayan sido encomendados. Asimismo, informará de si dispone de un plan de acción que trate de corregir o mitigar las debilidades observadas. La política de Revisión y Aprobación de la información financiera por los órganos de Gobierno aprobada por el Consejo de Administración de Metrovacesa contempla que la Comisión de Auditoría, para el adecuado desempeño de su función de supervisión, conozca y entienda las decisiones de la dirección sobre la aplicación de los criterios más significativos y los resultados de las revisiones realizadas por la auditoría interna, a través de reuniones individuales con una y otra. Asimismo, debe mantener una comunicación fluida con el auditor externo para conocer su opinión sobre la información financiera. Las comunicaciones y reuniones con el auditor interno y con el auditor externo, especialmente con este último, deben ser respetuosas con su independencia y, en ellas, se deben tratar, entre otros, los siguientes asuntos: - Adecuación del perímetro de consolidación

- Juicios, criterios, valoraciones y estimaciones realizadas que tengan un impacto significativo en los estados financieros y no financieros relacionados.

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- Cambios en los criterios significativos aplicados.

- Debilidades significativas de control interno. - Ajustes significativos identificados por el auditor de cuentas o que resulten de las revisiones realizadas por la Auditoría Interna y la posición de la Dirección sobre los mismos. Asimismo, deberá atender, dar respuesta y tener en cuenta oportuna y adecuadamente, los requerimientos que hubiera enviado, en el ejercicio corriente o en anteriores, el supervisor público de la información financiera, asegurándose de que no se repiten en los estados financieros el mismo tipo de incidencias previamente identificadas en tales requerimientos. Auditoría Interna realiza regularmente un seguimiento de las incidencias y recomendaciones incluidas en sus informes con los departamentos afectados. Con posterioridad, se informa al Comité de Dirección y a la Comisión de Auditoría del estado de los principales puntos pendientes y de la evolución de los planes de acción que se deriven de las revisiones efectuadas.

F.6 Otra información relevante

F.7 Informe del auditor externo

Informe de:

F.7.1. Si la información del SCIIF remitida a los mercados ha sido sometida a revisión por el auditor externo, en cuyo caso la entidad debería incluir el informe correspondiente como anexo. En caso contrario, debería informar de sus motivos.

Metrovacesa ha considerado pertinente solicitar al Auditor externo la emisión de un informe referido a la información relativa al SCIIF de acuerdo con la Guía de actuación sobre el Informe del auditor referido a la Información relativa al SCIIF de las entidades cotizadas, publicada por la Comisión Nacional del Mercado de valores en su página web.

G GRADO DE SEGUIMIENTO DE LAS RECOMENDACIONES DE GOBIERNO CORPORATIVO

Indique el grado de seguimiento de la sociedad respecto de las recomendaciones del Código de buen gobierno de las sociedades cotizadas.

En el caso de que alguna recomendación no se siga o se siga parcialmente, se deberá incluir una explicación detallada de sus motivos de manera que los accionistas, los inversores y el mercado en general, cuenten con información suficiente para valorar el proceder de la sociedad. No serán aceptables explicaciones de carácter general. 1. Que los estatutos de las sociedades cotizadas no limiten el número máximo de votos que pueda emitir un mismo accionista, ni contengan otras restricciones que dificulten la toma de control de la sociedad mediante la adquisición de sus acciones en el mercado. Cumple  Explique 

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2. Que cuando coticen la sociedad matriz y una sociedad dependiente ambas definan públicamente con precisión: a) Las respectivas áreas de actividad y eventuales relaciones de negocio entre ellas, así como las de la sociedad dependiente cotizada con las demás empresas del grupo. b) Los mecanismos previstos para resolver los eventuales conflictos de interés que puedan presentarse.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  3. Que durante la celebración de la junta general ordinaria, como complemento de la difusión por escrito del informe anual de gobierno corporativo, el presidente del consejo de administración informe verbalmente a los accionistas, con suficiente detalle, de los aspectos más relevantes del gobierno corporativo de la sociedad y, en particular: a) De los cambios acaecidos desde la anterior junta general ordinaria. b) De los motivos concretos por los que la compañía no sigue alguna de las recomendaciones del Código de Gobierno Corporativo y, si existieran, de las reglas alternativas que aplique en esa materia. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  4. Que la sociedad defina y promueva una política de comunicación y contactos con accionistas, inversores institucionales y asesores de voto que sea plenamente respetuosa con las normas contra el abuso de mercado y dé un trato semejante a los accionistas que se encuentren en la misma posición. Y que la sociedad haga pública dicha política a través de su página web, incluyendo información relativa a la forma en que la misma se ha puesto en práctica e identificando a los interlocutores o responsables de llevarla a cabo.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  5. Que el consejo de administración no eleve a la junta general una propuesta de delegación de facultades, para emitir acciones o valores convertibles con exclusión del derecho de suscripción preferente, por un importe superior al 20% del capital en el momento de la delegación. Y que cuando el consejo de administración apruebe cualquier emisión de acciones o de valores convertibles con exclusión del derecho de suscripción preferente, la sociedad publique inmediatamente en su página web los informes sobre dicha exclusión a los que hace referencia la legislación mercantil. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  6. Que las sociedades cotizadas que elaboren los informes que se citan a continuación, ya sea de forma preceptiva o voluntaria, los publiquen en su página web con antelación suficiente a la celebración de la junta general ordinaria, aunque su difusión no sea obligatoria: a) Informe sobre la independencia del auditor. b) Informes de funcionamiento de las comisiones de auditoría y de nombramientos y retribuciones.

c) Informe de la comisión de auditoría sobre operaciones vinculadas. d) Informe sobre la política de responsabilidad social corporativa. Cumple  Cumple parcialmente  Explique 

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7. Que la sociedad transmita en directo, a través de su página web, la celebración de las juntas generales de accionistas. Cumple  Explique 

Las Juntas Generales de Accionistas no se transmiten en directo pero se graban y se ponen a disposición de los accionistas, con posterioridad, en la página web.

8. Que la comisión de auditoría vele porque el consejo de administración procure presentar las cuentas a la junta general de accionistas sin limitaciones ni salvedades en el informe de auditoría y que, en los supuestos excepcionales en que existan salvedades, tanto el presidente de la comisión de auditoría como los auditores expliquen con claridad a los accionistas el contenido y alcance de dichas limitaciones o salvedades. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  9. Que la sociedad haga públicos en su página web, de manera permanente, los requisitos y procedimientos que aceptará para acreditar la titularidad de acciones, el derecho de asistencia a la junta general de accionistas y el ejercicio o delegación del derecho de voto. Y que tales requisitos y procedimientos favorezcan la asistencia y el ejercicio de sus derechos a los accionistas y se apliquen de forma no discriminatoria. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  10. Que cuando algún accionista legitimado haya ejercitado, con anterioridad a la celebración de la junta general de accionistas, el derecho a completar el orden del día o a presentar nuevas propuestas de acuerdo, la sociedad: a) Difunda de inmediato tales puntos complementarios y nuevas propuestas de acuerdo. b) Haga público el modelo de tarjeta de asistencia o formulario de delegación de voto o voto a distancia con las modificaciones precisas para que puedan votarse los nuevos puntos del orden del día y propuestas alternativas de acuerdo en los mismos términos que los propuestos por el consejo de administración. c) Someta todos esos puntos o propuestas alternativas a votación y les aplique las mismas reglas de voto que a las formuladas por el consejo de administración, incluidas, en particular, las presunciones o deducciones sobre el sentido del voto. d) Con posterioridad a la junta general de accionistas, comunique el desglose del voto sobre tales puntos complementarios o propuestas alternativas. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  11. Que, en el caso de que la sociedad tenga previsto pagar primas de asistencia a la junta general de accionistas, establezca, con anterioridad, una política general sobre tales primas y que dicha política sea estable. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  12. Que el consejo de administración desempeñe sus funciones con unidad de propósito e independencia de criterio, dispense el mismo trato a todos los accionistas que se hallen en la misma posición y se guíe por el interés social, entendido como la consecución de un negocio rentable y sostenible a largo plazo, que promueva su continuidad y la maximización del valor económico de la empresa.

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Y que en la búsqueda del interés social, además del respeto de las leyes y reglamentos y de un comportamiento basado en la buena fe, la ética y el respeto a los usos y a las buenas prácticas comúnmente aceptadas, procure conciliar el propio interés social con, según corresponda, los legítimos intereses de sus empleados, sus proveedores, sus clientes y los de los restantes grupos de interés que puedan verse afectados, así como el impacto de las actividades de la compañía en la comunidad en su conjunto y en el medio ambiente. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  13. Que el consejo de administración posea la dimensión precisa para lograr un funcionamiento eficaz y participativo, lo que hace aconsejable que tenga entre cinco y quince miembros. Cumple  Explique  14. Que el consejo de administración apruebe una política de selección de consejeros que:

a) Sea concreta y verificable. b) Asegure que las propuestas de nombramiento o reelección se fundamenten en un análisis previo de las necesidades del consejo de administración.

c) Favorezca la diversidad de conocimientos, experiencias y género. Que el resultado del análisis previo de las necesidades del consejo de administración se recoja en el informe justificativo de la comisión de nombramientos que se publique al convocar la junta general de accionistas a la que se someta la ratificación, el nombramiento o la reelección de cada consejero. Y que la política de selección de consejeros promueva el objetivo de que en el año 2020 el número de consejeras represente, al menos, el 30% del total de miembros del consejo de administración. La comisión de nombramiento verificará anualmente el cumplimiento de la política de selección de consejeros y se informará de ello en el informe anual de gobierno corporativo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique 15. Que los consejeros dominicales e independientes constituyan una amplia mayoría del consejo de administración y que el número de consejeros ejecutivos sea el mínimo necesario, teniendo en cuenta la complejidad del grupo societario y el porcentaje de participación de los consejeros ejecutivos en el capital de la sociedad. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  16. Que el porcentaje de consejeros dominicales sobre el total de consejeros no ejecutivos no sea mayor que la proporción existente entre el capital de la sociedad representado por dichos consejeros y el resto del capital. Este criterio podrá atenuarse: a) En sociedades de elevada capitalización en las que sean escasas las participaciones accionariales que tengan legalmente la consideración de significativas. b) Cuando se trate de sociedades en las que exista una pluralidad de accionistas representados en el consejo de administración y no tengan vínculos entre sí.

Cumple  Explique  17. Que el número de consejeros independientes represente, al menos, la mitad del total de consejeros. Que, sin embargo, cuando la sociedad no sea de elevada capitalización o cuando, aun siéndolo, cuente con un accionista o varios actuando concertadamente, que controlen más del 30% del capital social, el

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número de consejeros independientes represente, al menos, un tercio del total de consejeros.

Cumple  Explique  18. Que las sociedades hagan pública a través de su página web, y mantengan actualizada, la siguiente información sobre sus consejeros: a) Perfil profesional y biográfico. b) Otros consejos de administración a los que pertenezcan, se trate o no de sociedades cotizadas, así como sobre las demás actividades retribuidas que realice cualquiera que sea su naturaleza. c) Indicación de la categoría de consejero a la que pertenezcan, señalándose, en el caso de consejeros dominicales, el accionista al que representen o con quien tengan vínculos. d) Fecha de su primer nombramiento como consejero en la sociedad, así como de las posteriores reelecciones. e) Acciones de la compañía, y opciones sobre ellas, de las que sean titulares.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  19. Que en el informe anual de gobierno corporativo, previa verificación por la comisión de nombramientos, se expliquen las razones por las cuales se hayan nombrado consejeros dominicales a instancia de accionistas cuya participación accionarial sea inferior al 3% del capital; y se expongan las razones por las que no se hubieran atendido, en su caso, peticiones formales de presencia en el consejo procedentes de accionistas cuya participación accionarial sea igual o superior a la de otros a cuya instancia se hubieran designado consejeros dominicales. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  20. Que los consejeros dominicales presenten su dimisión cuando el accionista a quien representen transmita íntegramente su participación accionarial. Y que también lo hagan, en el número que corresponda, cuando dicho accionista rebaje su participación accionarial hasta un nivel que exija la reducción del número de sus consejeros dominicales. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  21. Que el consejo de administración no proponga la separación de ningún consejero independiente antes del cumplimiento del período estatutario para el que hubiera sido nombrado, salvo cuando concurra justa causa, apreciada por el consejo de administración previo informe de la comisión de nombramientos. En particular, se entenderá que existe justa causa cuando el consejero pase a ocupar nuevos cargos o contraiga nuevas obligaciones que le impidan dedicar el tiempo necesario al desempeño de las funciones propias del cargo de consejero, incumpla los deberes inherentes a su cargo o incurra en algunas de las circunstancias que le hagan perder su condición de independiente, de acuerdo con lo establecido en la legislación aplicable. También podrá proponerse la separación de consejeros independientes como consecuencia de ofertas públicas de adquisición, fusiones u otras operaciones corporativas similares que supongan un cambio en la estructura de capital de la sociedad, cuando tales cambios en la estructura del consejo de administración vengan propiciados por el criterio de proporcionalidad señalado en la recomendación 16. Cumple  Explique  22. Que las sociedades establezcan reglas que obliguen a los consejeros a informar y, en su caso, dimitir en aquellos supuestos que puedan perjudicar al crédito y reputación de la sociedad y, en particular, les

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obliguen a informar al consejo de administración de las causas penales en las que aparezcan como imputados, así como de sus posteriores vicisitudes procesales. Y que si un consejero resultara procesado o se dictara contra él auto de apertura de juicio oral por alguno de los delitos señalados en la legislación societaria, el consejo de administración examine el caso tan pronto como sea posible y, a la vista de sus circunstancias concretas, decida si procede o no que el consejero continúe en su cargo. Y que de todo ello el consejo de administración dé cuenta, de forma razonada, en el informe anual de gobierno corporativo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  23. Que todos los consejeros expresen claramente su oposición cuando consideren que alguna propuesta de decisión sometida al consejo de administración puede ser contraria al interés social. Y que otro tanto hagan, de forma especial, los independientes y demás consejeros a quienes no afecte el potencial conflicto de intereses, cuando se trate de decisiones que puedan perjudicar a los accionistas no representados en el consejo de administración. Y que cuando el consejo de administración adopte decisiones significativas o reiteradas sobre las que el consejero hubiera formulado serias reservas, este saque las conclusiones que procedan y, si optara por dimitir, explique las razones en la carta a que se refiere la recomendación siguiente. Esta recomendación alcanza también al secretario del consejo de administración, aunque no tenga la condición de consejero. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  24. Que cuando, ya sea por dimisión o por otro motivo, un consejero cese en su cargo antes del término de su mandato, explique las razones en una carta que remitirá a todos los miembros del consejo de administración. Y que, sin perjuicio de que dicho cese se comunique como hecho relevante, del motivo del cese se dé cuenta en el informe anual de gobierno corporativo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  25. Que la comisión de nombramientos se asegure de que los consejeros no ejecutivos tienen suficiente disponibilidad de tiempo para el correcto desarrollo de sus funciones. Y que el reglamento del consejo establezca el número máximo de consejos de sociedades de los que pueden formar parte sus consejeros. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  26. Que el consejo de administración se reúna con la frecuencia precisa para desempeñar con eficacia sus funciones y, al menos, ocho veces al año, siguiendo el programa de fechas y asuntos que establezca al inicio del ejercicio, pudiendo cada consejero individualmente proponer otros puntos del orden del día inicialmente no previstos. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  27. Que las inasistencias de los consejeros se reduzcan a los casos indispensables y se cuantifiquen en el informe anual de gobierno corporativo. Y que, cuando deban producirse, se otorgue representación con instrucciones. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  28. Que cuando los consejeros o el secretario manifiesten preocupación sobre alguna propuesta o, en el caso de los consejeros, sobre la marcha de la sociedad y tales preocupaciones no queden resueltas en el

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consejo de administración, a petición de quien las hubiera manifestado, se deje constancia de ellas en el acta. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  29. Que la sociedad establezca los cauces adecuados para que los consejeros puedan obtener el asesoramiento preciso para el cumplimiento de sus funciones incluyendo, si así lo exigieran las circunstancias, asesoramiento externo con cargo a la empresa. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  30. Que, con independencia de los conocimientos que se exijan a los consejeros para el ejercicio de sus funciones, las sociedades ofrezcan también a los consejeros programas de actualización de conocimientos cuando las circunstancias lo aconsejen. Cumple  Explique  No aplicable  31. Que el orden del día de las sesiones indique con claridad aquellos puntos sobre los que el consejo de administración deberá adoptar una decisión o acuerdo para que los consejeros puedan estudiar o recabar, con carácter previo, la información precisa para su adopción. Cuando, excepcionalmente, por razones de urgencia, el presidente quiera someter a la aprobación del consejo de administración decisiones o acuerdos que no figuraran en el orden del día, será preciso el consentimiento previo y expreso de la mayoría de los consejeros presentes, del que se dejará debida constancia en el acta. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  32. Que los consejeros sean periódicamente informados de los movimientos en el accionariado y de la opinión que los accionistas significativos, los inversores y las agencias de calificación tengan sobre la sociedad y su grupo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  33. Que el presidente, como responsable del eficaz funcionamiento del consejo de administración, además de ejercer las funciones que tiene legal y estatutariamente atribuidas, prepare y someta al consejo de administración un programa de fechas y asuntos a tratar; organice y coordine la evaluación periódica del consejo, así como, en su caso, la del primer ejecutivo de la sociedad; sea responsable de la dirección del consejo y de la efectividad de su funcionamiento; se asegure de que se dedica suficiente tiempo de discusión a las cuestiones estratégicas, y acuerde y revise los programas de actualización de conocimientos para cada consejero, cuando las circunstancias lo aconsejen. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  34. Que cuando exista un consejero coordinador, los estatutos o el reglamento del consejo de administración, además de las facultades que le corresponden legalmente, le atribuya las siguientes: presidir el consejo de administración en ausencia del presidente y de los vicepresidentes, en caso de existir; hacerse eco de las preocupaciones de los consejeros no ejecutivos; mantener contactos con inversores y accionistas para conocer sus puntos de vista a efectos de formarse una opinión sobre sus preocupaciones, en particular, en relación con el gobierno corporativo de la sociedad; y coordinar el plan de sucesión del presidente. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable 

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35. Que el secretario del consejo de administración vele de forma especial para que en sus actuaciones y decisiones el consejo de administración tenga presentes las recomendaciones sobre buen gobierno contenidas en este Código de buen gobierno que fueran aplicables a la sociedad. Cumple  Explique  36. Que el consejo de administración en pleno evalúe una vez al año y adopte, en su caso, un plan de acción que corrija las deficiencias detectadas respecto de: a) La calidad y eficiencia del funcionamiento del consejo de administración.

b) El funcionamiento y la composición de sus comisiones. c) La diversidad en la composición y competencias del consejo de administración. d) El desempeño del presidente del consejo de administración y del primer ejecutivo de la sociedad.

e) El desempeño y la aportación de cada consejero, prestando especial atención a los responsables de las distintas comisiones del consejo. Para la realización de la evaluación de las distintas comisiones se partirá del informe que estas eleven al consejo de administración, y para la de este último, del que le eleve la comisión de nombramientos. Cada tres años, el consejo de administración será auxiliado para la realización de la evaluación por un consultor externo, cuya independencia será verificada por la comisión de nombramientos. Las relaciones de negocio que el consultor o cualquier sociedad de su grupo mantengan con la sociedad o cualquier sociedad de su grupo deberán ser desglosadas en el informe anual de gobierno corporativo.

El proceso y las áreas evaluadas serán objeto de descripción en el informe anual de gobierno corporativo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  37. Que cuando exista una comisión ejecutiva, la estructura de participación de las diferentes categorías de consejeros sea similar a la del propio consejo de administración y su secretario sea el de este último. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  38. Que el consejo de administración tenga siempre conocimiento de los asuntos tratados y de las decisiones adoptadas por la comisión ejecutiva y que todos los miembros del consejo de administración reciban copia de las actas de las sesiones de la comisión ejecutiva. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  39. Que los miembros de la comisión de auditoría, y de forma especial su presidente, se designen teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad, auditoría o gestión de riesgos, y que la mayoría de dichos miembros sean consejeros independientes. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  40. Que bajo la supervisión de la comisión de auditoría, se disponga de una unidad que asuma la función de auditoría interna que vele por el buen funcionamiento de los sistemas de información y control interno y que funcionalmente dependa del presidente no ejecutivo del consejo o del de la comisión de auditoría. Cumple  Cumple parcialmente  Explique 

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41. Que el responsable de la unidad que asuma la función de auditoría interna presente a la comisión de auditoría su plan anual de trabajo, informe directamente de las incidencias que se presenten en su desarrollo y someta al final de cada ejercicio un informe de actividades. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  42. Que, además de las previstas en la ley, correspondan a la comisión de auditoría las siguientes funciones: 1. En relación con los sistemas de información y control interno: a) Supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la sociedad y, en su caso, al grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables. b) Velar por la independencia de la unidad que asume la función de auditoría interna; proponer la selección, nombramiento, reelección y cese del responsable del servicio de auditoría interna; proponer el presupuesto de ese servicio; aprobar la orientación y sus planes de trabajo, asegurándose de que su actividad esté enfocada principalmente hacia los riesgos relevantes de la sociedad; recibir información periódica sobre sus actividades; y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de sus informes. c) Establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial y, si resulta posible y se considera apropiado, anónima, las irregularidades de potencial trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan en el seno de la empresa. 2. En relación con el auditor externo:

a) En caso de renuncia del auditor externo, examinar las circunstancias que la hubieran motivado. b) Velar que la retribución del auditor externo por su trabajo no comprometa su calidad ni su independencia. c) Supervisar que la sociedad comunique como hecho relevante a la CNMV el cambio de auditor y lo acompañe de una declaración sobre la eventual existencia de desacuerdos con el auditor saliente y, si hubieran existido, de su contenido. d) Asegurar que el auditor externo mantenga anualmente una reunión con el pleno del consejo de administración para informarle sobre el trabajo realizado y sobre la evolución de la situación contable y de riesgos de la sociedad.

e) Asegurar que la sociedad y el auditor externo respetan las normas vigentes sobre prestación de servicios distintos a los de auditoría, los límites a la concentración del negocio del auditor y, en general, las demás normas sobre independencia de los auditores. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  43. Que la comisión de auditoría pueda convocar a cualquier empleado o directivo de la sociedad, e incluso disponer que comparezcan sin presencia de ningún otro directivo. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  44. Que la comisión de auditoría sea informada sobre las operaciones de modificaciones estructurales y corporativas que proyecte realizar la sociedad para su análisis e informe previo al consejo de

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administración sobre sus condiciones económicas y su impacto contable y, en especial, en su caso, sobre la ecuación de canje propuesta. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  45. Que la política de control y gestión de riesgos identifique al menos: a) Los distintos tipos de riesgo, financieros y no financieros (entre otros los operativos, tecnológicos, legales, sociales, medio ambientales, políticos y reputacionales) a los que se enfrenta la sociedad, incluyendo entre los financieros o económicos, los pasivos contingentes y otros riesgos fuera de balance. b) La fijación del nivel de riesgo que la sociedad considere aceptable. c) Las medidas previstas para mitigar el impacto de los riesgos identificados, en caso de que llegaran a materializarse. d) Los sistemas de información y control interno que se utilizarán para controlar y gestionar los citados riesgos, incluidos los pasivos contingentes o riesgos fuera de balance. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  46. Que bajo la supervisión directa de la comisión de auditoría o, en su caso, de una comisión especializada del consejo de administración, exista una función interna de control y gestión de riesgos ejercida por una unidad o departamento interno de la sociedad que tenga atribuidas expresamente las siguientes funciones:

a) Asegurar el buen funcionamiento de los sistemas de control y gestión de riesgos y, en particular, que se identifican, gestionan, y cuantifican adecuadamente todos los riesgos importantes que afecten a la sociedad.

b) Participar activamente en la elaboración de la estrategia de riesgos y en las decisiones importantes sobre su gestión.

c) Velar por que los sistemas de control y gestión de riesgos mitiguen los riesgos adecuadamente en el marco de la política definida por el consejo de administración.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  47. Que los miembros de la comisión de nombramientos y de retribuciones –o de la comisión de nombramientos y la comisión de retribuciones, si estuvieren separadas– se designen procurando que tengan los conocimientos, aptitudes y experiencia adecuados a las funciones que estén llamados a desempeñar y que la mayoría de dichos miembros sean consejeros independientes. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  Todos los miembros de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones tienen un profundo conocimiento y una dilatada experiencia sobre las funciones que desempeñan en la Comisión. Sin perjuicio de lo anterior, únicamente la mitad de los miembros de la Comisión tienen la condición de consejeros independientes, si bien la Presidenta de la Comisión tiene tal naturaleza. 48. Que las sociedades de elevada capitalización cuenten con una comisión de nombramientos y con una comisión de remuneraciones separadas. Cumple  Explique  No aplicable  No aplicable ya que la capitalización de la Sociedad no requiere de la separación en dos de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

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49. Que la comisión de nombramientos consulte al presidente del consejo de administración y al primer ejecutivo de la sociedad, especialmente cuando se trate de materias relativas a los consejeros ejecutivos. Y que cualquier consejero pueda solicitar de la comisión de nombramientos que tome en consideración, por si los encuentra idóneos a su juicio, potenciales candidatos para cubrir vacantes de consejero. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  50. Que la comisión de retribuciones ejerza sus funciones con independencia y que, además de las funciones que le atribuya la ley, le correspondan las siguientes: a) Proponer al consejo de administración las condiciones básicas de los contratos de los altos directivos. b) Comprobar la observancia de la política retributiva establecida por la sociedad. c) Revisar periódicamente la política de remuneraciones aplicada a los consejeros y altos directivos, incluidos los sistemas retributivos con acciones y su aplicación, así como garantizar que su remuneración individual sea proporcionada a la que se pague a los demás consejeros y altos directivos de la sociedad. d) Velar por que los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la independencia del asesoramiento externo prestado a la comisión. e) Verificar la información sobre remuneraciones de los consejeros y altos directivos contenida en los distintos documentos corporativos, incluido el informe anual sobre remuneraciones de los consejeros.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  51. Que la comisión de retribuciones consulte al presidente y al primer ejecutivo de la sociedad, especialmente cuando se trate de materias relativas a los consejeros ejecutivos y altos directivos.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  52. Que las reglas de composición y funcionamiento de las comisiones de supervisión y control figuren en el reglamento del consejo de administración y que sean consistentes con las aplicables a las comisiones legalmente obligatorias conforme a las recomendaciones anteriores, incluyendo: a) Que estén compuestas exclusivamente por consejeros no ejecutivos, con mayoría de consejeros independientes. b) Que sus presidentes sean consejeros independientes. c) Que el consejo de administración designe a los miembros de estas comisiones teniendo presentes los conocimientos, aptitudes y experiencia de los consejeros y los cometidos de cada comisión, delibere sobre sus propuestas e informes; y que rinda cuentas, en el primer pleno del consejo de administración posterior a sus reuniones, de su actividad y que respondan del trabajo realizado. d) Que las comisiones puedan recabar asesoramiento externo, cuando lo consideren necesario para el desempeño de sus funciones. e) Que de sus reuniones se levante acta, que se pondrá a disposición de todos los consejeros. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  53. Que la supervisión del cumplimiento de las reglas de gobierno corporativo, de los códigos internos de conducta y de la política de responsabilidad social corporativa se atribuya a una o se reparta entre varias comisiones del consejo de administración que podrán ser la comisión de auditoría, la de

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nombramientos, la comisión de responsabilidad social corporativa, en caso de existir, o una comisión especializada que el consejo de administración, en ejercicio de sus facultades de auto-organización, decida crear al efecto, a las que específicamente se les atribuyan las siguientes funciones mínimas: a) La supervisión del cumplimiento de los códigos internos de conducta y de las reglas de gobierno corporativo de la sociedad. b) La supervisión de la estrategia de comunicación y relación con accionistas e inversores, incluyendo los pequeños y medianos accionistas. c) La evaluación periódica de la adecuación del sistema de gobierno corporativo de la sociedad, con el fin de que cumpla su misión de promover el interés social y tenga en cuenta, según corresponda, los legítimos intereses de los restantes grupos de interés. d) La revisión de la política de responsabilidad corporativa de la sociedad, velando por que esté orientada a la creación de valor. e) El seguimiento de la estrategia y prácticas de responsabilidad social corporativa y la evaluación de su grado de cumplimiento. f) La supervisión y evaluación de los procesos de relación con los distintos grupos de interés. g) La evaluación de todo lo relativo a los riesgos no financieros de la empresa –incluyendo los operativos, tecnológicos, legales, sociales, medio ambientales, políticos y reputacionales. h) La coordinación del proceso de reporte de la información no financiera y sobre diversidad, conforme a la normativa aplicable y a los estándares internacionales de referencia. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  54. Que la política de responsabilidad social corporativa incluya los principios o compromisos que la empresa asuma voluntariamente en su relación con los distintos grupos de interés e identifique al menos: a) Los objetivos de la política de responsabilidad social corporativa y el desarrollo de instrumentos de apoyo. b) La estrategia corporativa relacionada con la sostenibilidad, el medio ambiente y las cuestiones sociales. c) Las prácticas concretas en cuestiones relacionadas con: accionistas, empleados, clientes, proveedores, cuestiones sociales, medio ambiente, diversidad, responsabilidad fiscal, respeto de los derechos humanos y prevención de conductas ilegales. d) Los métodos o sistemas de seguimiento de los resultados de la aplicación de las prácticas concretas señaladas en la letra anterior, los riesgos asociados y su gestión. e) Los mecanismos de supervisión del riesgo no financiero, la ética y la conducta empresarial. f) Los canales de comunicación, participación y diálogo con los grupos de interés. g) Las prácticas de comunicación responsable que eviten la manipulación informativa y protejan la integridad y el honor. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  55. Que la sociedad informe, en un documento separado o en el informe de gestión, sobre los asuntos relacionados con la responsabilidad social corporativa, utilizando para ello alguna de las metodologías aceptadas internacionalmente.

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Cumple  Cumple parcialmente  Explique  56. Que la remuneración de los consejeros sea la necesaria para atraer y retener a los consejeros del perfil deseado y para retribuir la dedicación, cualificación y responsabilidad que el cargo exija, pero no tan elevada como para comprometer la independencia de criterio de los consejeros no ejecutivos. Cumple  Explique  57. Que se circunscriban a los consejeros ejecutivos las remuneraciones variables ligadas al rendimiento de la sociedad y al desempeño personal, así como la remuneración mediante entrega de acciones, opciones o derechos sobre acciones o instrumentos referenciados al valor de la acción y los sistemas de ahorro a largo plazo tales como planes de pensiones, sistemas de jubilación u otros sistemas de previsión social. Se podrá contemplar la entrega de acciones como remuneración a los consejeros no ejecutivos cuando se condicione a que las mantengan hasta su cese como consejeros. Lo anterior no será de aplicación a las acciones que el consejero necesite enajenar, en su caso, para satisfacer los costes relacionados con su adquisición. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  Tanto el Presidente no ejecutivo como el Consejero Ejecutivo son beneficiarios de un plan de incentivos ("Management Incentive Plan" o "MIP") incluidos en el folleto de salida a Bolsa de la Sociedad autorizado por la CNMV.

El MIP se compone de incentivos en acciones y efectivo, ofrecido por Banco Santander, S.A. y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., en su condición de accionistas de la Sociedad, con el objetivo de retener, incentivar, motivar y premiar a los concretos beneficiarios del MIP por la consecución de la admisión a negociación en mercados secundarios oficiales de las acciones de la Sociedad.

De acuerdo con lo anterior, y teniendo en cuenta que fue otorgado con carácter previo a la salida a bolsa de la Sociedad, condicionado al resultado de la misma y a la permanencia de los beneficiarios en la sociedad en el periodo 2018-2020, el MIP no tiene estrictamente la naturaleza de remuneración variable ligada al rendimiento de la Sociedad. 58. Que en caso de remuneraciones variables, las políticas retributivas incorporen los límites y las cautelas técnicas precisas para asegurar que tales remuneraciones guardan relación con el rendimiento profesional de sus beneficiarios y no derivan solamente de la evolución general de los mercados o del sector de actividad de la compañía o de otras circunstancias similares. Y, en particular, que los componentes variables de las remuneraciones: a) Estén vinculados a criterios de rendimiento que sean predeterminados y medibles y que dichos criterios consideren el riesgo asumido para la obtención de un resultado. b) Promuevan la sostenibilidad de la empresa e incluyan criterios no financieros que sean adecuados para la creación de valor a largo plazo, como el cumplimiento de las reglas y los procedimientos internos de la sociedad y de sus políticas para el control y gestión de riesgos. c) Se configuren sobre la base de un equilibrio entre el cumplimiento de objetivos a corto, medio y largo plazo, que permitan remunerar el rendimiento por un desempeño continuado durante un período de tiempo suficiente para apreciar su contribución a la creación sostenible de valor, de forma que los elementos de medida de ese rendimiento no giren únicamente en torno a hechos puntuales, ocasionales o extraordinarios.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable 

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59. Que el pago de una parte relevante de los componentes variables de la remuneración se difiera por un período de tiempo mínimo suficiente para comprobar que se han cumplido las condiciones de rendimiento previamente establecidas. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  60. Que las remuneraciones relacionadas con los resultados de la sociedad tomen en cuenta las eventuales salvedades que consten en el informe del auditor externo y minoren dichos resultados. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  61. Que un porcentaje relevante de la remuneración variable de los consejeros ejecutivos esté vinculado a la entrega de acciones o de instrumentos financieros referenciados a su valor. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  62. Que una vez atribuidas las acciones o las opciones o derechos sobre acciones correspondientes a los sistemas retributivos, los consejeros no puedan transferir la propiedad de un número de acciones equivalente a dos veces su remuneración fija anual, ni puedan ejercer las opciones o derechos hasta transcurrido un plazo de, al menos, tres años desde su atribución. Lo anterior no será de aplicación a las acciones que el consejero necesite enajenar, en su caso, para satisfacer los costes relacionados con su adquisición.

Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  Si se refiere a todos los consejeros, no se cumple y si se refiere al Consejero Delegado, se cumple parcialmente dado que tiene acciones (aunque equivalentes a 1 año de salario) y debe retenerlas durante la vigencia del contrato.

63. Que los acuerdos contractuales incluyan una cláusula que permita a la sociedad reclamar el reembolso de los componentes variables de la remuneración cuando el pago no haya estado ajustado a las condiciones de rendimiento o cuando se hayan abonado atendiendo a datos cuya inexactitud quede acreditada con posterioridad. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  64. Que los pagos por resolución del contrato no superen un importe establecido equivalente a dos años de la retribución total anual y que no se abonen hasta que la sociedad haya podido comprobar que el consejero ha cumplido con los criterios de rendimiento previamente establecidos. Cumple  Cumple parcialmente  Explique  No aplicable  En relación con el Consejero Ejecutivo, la terminación de su contrato por voluntad unilateral de la Sociedad le dará derecho a percibir una indemnización bruta equivalente a dos anualidades de la retribución total percibida durante el ejercicio anterior (fija más variable) que estuviera percibiendo en el momento de la extinción del contrato, salvo que dicha extinción se deba a una infracción legal, de la normativa interna o acuerdo social, o a un incumplimiento de sus obligaciones en virtud del contrato. La infracción o el incumplimiento han de ser muy grave e imputable a título de dolo o culpa grave. Sin perjuicio de lo anterior, el contrato de dicho consejero incluye, entre otros aspectos un pacto de no competencia de un año, retribuido con la mitad del paquete retributivo correspondiente a un ejercicio.

H OTRAS INFORMACIONES DE INTERÉS

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1. Si existe algún aspecto relevante en materia de gobierno corporativo en la sociedad o en las entidades del grupo que no se haya recogido en el resto de apartados del presente informe, pero que sea necesario incluir para recoger una información más completa y razonada sobre la estructura y prácticas de gobierno en la entidad o su grupo, detállelos brevemente.

2. Dentro de este apartado, también podrá incluirse cualquier otra información, aclaración o matiz relacionado con los anteriores apartados del informe en la medida en que sean relevantes y no reiterativos.

En concreto, se indicará si la sociedad está sometida a legislación diferente a la española en materia de gobierno corporativo y, en su caso, incluya aquella información que esté obligada a suministrar y sea distinta de la exigida en el presente informe.

3. La sociedad también podrá indicar si se ha adherido voluntariamente a otros códigos de principios éticos o de buenas prácticas, internacionales, sectoriales o de otro ámbito. En su caso, se identificará el código en cuestión y la fecha de adhesión. En particular, hará mención a si se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Tributarias, de 20 de julio de 2018.

Sí, se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Tributarias de 20 de julio de 2010.

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Este informe anual de gobierno corporativo ha sido aprobado por el consejo de Administración de la sociedad, en su sesión de fecha 27 de febrero de 2020.

Indique si ha habido consejeros que hayan votado en contra o se hayan abstenido en relación con la aprobación del presente Informe.

Sí  No 

Nombre o denominación social del consejero que no ha votado a Motivos (en contra, Explique los motivos favor de la aprobación del presente informe abstención, no asistencia)

Observaciones

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Metrovacesa, S.A. and subsidiaries

Independent auditor´s report consolidated annual accounts December 31, 2019

This version of our report is a free translation of the original, which was prepared in Spanish. All possible care has been taken to ensure that the translation is an accurate representation of the original. However, in all matters of interpretation of information, views or opinions, the original language version of our report takes precedence over this translation.

Independent auditor´s report on the consolidated annual accounts

To the shareholders of Metrovacesa S.A.:

Report on the consolidated annual accounts

Opinion

We have audited the consolidated annual accounts of Metrovacesa, S.A. (the parent company) and subsidiaries (the Group), which comprise the balance sheet as at December 31, 2019, and the income statement, statement of other comprehensive income, statement of changes in equity, cash flow statement and related notes, all consolidated, for the year then ended.

In our opinion, the accompanying consolidated annual accounts present fairly, in all material respects, the equity and financial position of the Group as at December 31, 2019, as well as its financial performance and cash flows, all consolidated, for the year then ended, in accordance with International Financial Reporting Standards as adopted by the European Union (IFRS-EU) and other provisions of the financial reporting framework applicable in Spain.

Basis for opinion

We conducted our audit in accordance with legislation governing the audit practice in Spain. Our responsibilities under those standards are further described in the Auditor's responsibilities for the audit of the consolidated annual accounts section of our report.

We are independent of the Group in accordance with the ethical requirements, including those relating to independence, that are relevant to our audit of the consolidated annual accounts in Spain, in accordance with legislation governing the audit practice. In this regard, we have not rendered services other than those relating to the audit of the accounts, and situations or circumstances have not arisen that, in accordance with the provisions of the aforementioned legislation, have affected our necessary independence such that it has been compromised.

We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion.

Key audit matters

Key audit matters are those matters that, in our professional judgment, were of most significance in our audit of the consolidated annual accounts of the current period. These matters have been addressed in the context of our audit of the consolidated annual accounts as a whole and in the preparation of our opinion thereon, and we do not express a separate opinion on these matters.

PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., Torre PwC, Pº de la Castellana 259 B, 28046 Madrid, España Tel.: +34 915 684 400 / +34 902 021 111, Fax: +34 915 685 400, www.pwc.es 1

R. M. Madrid, hoja 87.250-1, folio 75, tomo 9.267, libro 8.054, sección 3ª Inscrita en el R.O.A.C. con el número S0242 - CIF: B-79 031290 Metrovacesa S.A. and related parties

Key audit matters How the matters were addressed in the audit Valuation of Inventories

The Group has a portfolio of land, housing We assessed the internal control procedures that developments under construction and the Group has in place in its inventory valuation completed building developments throughout processes. Spain, recognised under inventories, the value of which at 31 December 2019 amounts to Additionally, we obtained the inventory valuation €1,902,343 thousand and which make up carried out by Management’s independent approximately 71% of the Group’s total assets. experts, on which we performed the following procedures among others: The Group values its inventories at the lower of cost, calculated as indicated in note 2.8b), and • Verification of the expert’s competence, net realisable value, based on the fair value of capacity and independence by obtaining inventories, recording, where warranted the confirmation and corroborating its relevant provision for impairment. professional standing in the market.

The fair value of the Group’s inventories is • Verification of the reasonableness of the calculated based on the valuations performed procedures and methodology used and that by unrelated independent experts, in the valuations have been performed in accordance with the Appraisal and Valuation accordance with RICS methodology. Standards published by Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain • Performing selective tests to corroborate and in accordance with the International that the most relevant technical data used Valuation Standards (IVS) published by the in the valuation agree with the development International Valuation Standards Committee characteristics of the assets valued. (IVSC) (note 2.2). • Verification of the adequacy of the Based on the above, at 31 December 2019 the assumptions used, taking market conditions Group has recognised net impairment in the into account, checking comparables. consolidated income statement of €4,767 thousand under the heading “Changes in trade Additionally, we assessed the sufficiency and provisions”, notes 9 and 16. adequacy of the information disclosed in the consolidated annual accounts in this respect. The level of uncertainty in the assumptions used to calculate market value and the level of As a result of the procedures performed, we estimation existing in the valuation methods consider that the values resulting from the applied, mainly the residual method (dynamic), valuation exercise of inventories performed by checked against comparables, mean that the management, recognised under the relevant valuation of inventories is considered a key heading, are within a reasonable range compared audit matter. with market conditions.

2 Metrovacesa S.A. and related parties

Key audit matters How the matters were addressed in the audit Valuation of Investment Property

Investment properties make up 12% of the We assessed the internal control procedures that Group’s assets. As described in note 2.8, the the Group has in place in its investment property Group applies the fair value model in valuation processes. accordance with IAS 40 and has recognised a variation in the fair value of investment Additionally, we obtained the valuation of property property amounting to €6,983 thousand in the investments carried out by Management’s 2019 consolidated income statement, as independent experts, on which we performed the indicated in note 6. following procedures among others:

Total investment properties recognised in non- • Verification of the expert’s competence, current assets on the consolidated balance capacity and independence by obtaining sheet amount to €334,090 thousand at 31 confirmation and corroborating its December 2019. professional standing in the market.

The Group recognises the value of investment • Verification of the reasonableness of the property based on independent expert procedures and methodology used and that valuations. Valuations are performed in the valuations have been performed in accordance with the Appraisal and Valuation accordance with RICS methodology. Standards published by Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain • Performing selective tests to corroborate and in accordance with the International that the most relevant technical data used Valuation Standards (IVS) published by the in the valuation agree with the development International Standards Valuation Committee characteristics of the assets valued. (ISVC), whose methodology is described in notes 2.2 and 6 to the consolidated annual • Verification of the adequacy of the accounts. assumptions used, taking market conditions into account, checking comparables. The level of uncertainty in the assumptions used to calculate market value and the level of Additionally, we assessed the sufficiency and estimation existing in the valuation methods adequacy of the information disclosed in the applied mean that the valuation of investment consolidated annual accounts in this respect. property is considered a key audit matter. As a result of the procedures performed, we consider that the values resulting from the valuation exercise of investment property performed by management, recognised under the relevant heading, are within a reasonable range compared with market conditions.

Other information: Consolidated management report

Other information comprises only the consolidated management report for the 2019 financial year, the formulation of which is the responsibility of the Parent company´s directors and does not form an integral part of the consolidated financial statements.

3 Metrovacesa S.A. and related parties

Our audit opinion on the consolidated financial statements does not cover the consolidated management report. Our responsibility regarding the information contained in the consolidated management report is defined in the regulation governing financial statement audit work, which establishes two distinct levels of responsibility:

a) A specific level applicable to the consolidated non-financial statement and some of the information included in the Annual Corporate Governance Report, as defined in article 35.2.b) of Spanish Law 22/2015, the Audit Act, which consists of solely checking that the required information has been provided in the management report or, where appropriate, it has been included a reference to the separate report on non-financial information in the prescribed manner; otherwise, reporting that it has not.

b) A general level applicable to the remaining information included in the consolidated management report, which consists on evaluating and reporting on the consistency between the aforesaid information and the consolidated financial statements as a result of our knowledge of the Group obtained during the audit of the aforementioned financial statements, and does not include information different to that obtained as evidence during our audit. Likewise, our responsibility is to evaluate and report on whether the content and presentation of this part of the consolidated management report are in accordance with applicable regulations. If, based on the work we have performed, we conclude that material misstatements exists, we are required to report that fact.

On the basis of the work performed, as described above, we have verified that the information mentioned in a) above is included in the consolidated management report and that the remaining information contained in the consolidated management report is consistent with that contained in the consolidated financial statements for the 2019 financial year, and its content and presentation are in accordance with the applicable regulations.

Responsibility of the directors and the audit committee for the consolidated annual accounts

The Parent company´s directors are responsible for the preparation of the accompanying consolidated annual accounts, such that they fairly present the consolidated equity, financial position and financial performance of the Group, in accordance with International Financial Reporting Standards as adopted by the European Union and other provisions of the financial reporting framework applicable to the Group in Spain, and for such internal control as the directors determine is necessary to enable the preparation of consolidated annual accounts that are free from material misstatement, whether due to fraud or error.

In preparing the consolidated annual accounts, the Parent company´s directors are responsible for assessing the Group´s ability to continue as a going concern, disclosing, as applicable, matters related to going concern and using the going concern basis of accounting unless the aforementioned directors either intend to liquidate the Group or to cease operations, or have no realistic alternative but to do so.

The Parent company´s audit committee is responsible for overseeing the process of preparation and presentation of the consolidated annual accounts.

Auditor's responsibilities for the audit of the consolidated annual accounts

Our objectives are to obtain reasonable assurance about whether the consolidated annual accounts as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error, and to issue an auditor´s report that includes our opinion.

Reasonable assurance is a high level of assurance, but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with legislation governing the audit practice in Spain will always detect a material

4 Metrovacesa S.A. and related parties

misstatement when it exists. Misstatements can arise from fraud or error and are considered material if, individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of these consolidated annual accounts.

As part of an audit in accordance with legislation governing the audit practice in Spain, we exercise professional judgment and maintain professional scepticism throughout the audit. We also:

• We identify and assess the risks of material misstatement of the consolidated annual accounts, whether due to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks and obtain audit evidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detecting material misstatement due to fraud is higher than in the case of a material misstatement due to error, as fraud may involve collusion, forgery, deliberate omissions, misrepresentations, or the override of internal control.

• We obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not to express an opinion on the effectiveness of the Group's internal control.

• We assess whether the accounting policies applied are appropriate and the reasonableness of the accounting estimates and the related disclosures by the parent company’s directors.

• We conclude on the appropriateness of the directors' use of the going concern basis of accounting and based on the audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Group’s ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw attention in our audit report to the related disclosures in the annual accounts or, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion our conclusions are based on audit evidence obtained up to the date of our audit report. However, future events or conditions may cause the Group to cease to continue as a going concern.

• We evaluate the overall presentation, structure and content of the consolidated annual accounts, including the disclosures, and assess whether the consolidated annual accounts represent the underlying transactions and events in a manner that achieves fair presentation.

• We obtain sufficient and adequate evidence in relation to the financial information of the companies or the business activities within the Group to express an opinion on the consolidated annual accounts. We are responsible for the direction, supervision and performance of the Group audit. We remain solely responsible for our audit opinion.

We communicate with the Parent company´s audit committee regarding, among other matters, the planned scope and timing of the audit and significant audit findings, including any significant deficiencies in internal control that we identify during our audit.

We also provide the Parent company´s audit committee with a statement that we have complied with relevant ethical requirements, including those relating to independence, and we communicate with the audit committee those matters that may reasonably be thought to bear on our independence, and where applicable, related safeguards.

From the matters communicated with the Parent company´s audit committee, we determine those matters that were of most significance in the audit of the consolidated annual accounts of the current period and are therefore the key audit matters.

We describe these matters in our auditor´s report unless law or regulation precludes public disclosure about the matter.

5 Metrovacesa S.A. and related parties

Report on other legal and regulatory requirements

Report to the Parent company´s audit committee

The opinion expressed in this report is consistent with the content of our additional report for the parent company’s Audit Committee dated 27 February 2020.

Term of engagement

The general meeting of shareholders held on 29 April 2019 appointed us auditors for a one-year period.

We were previously appointed under resolutions adopted by the general shareholders’ meeting for a period of three years and have been auditing the financial statements uninterruptedly since the year ended 31 December 2016.

Services rendered

Non-audit services provided to the Group are detailed in note 22 to the consolidated annual accounts.

PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. (S0242)

Original in Spanish signed by Gonzalo Sanjurjo Pose (18610)

27 February 2020

6

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

Consolidated annual accounts and consolidated management report for the year ended 31 December 2019

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED BALANCE SHEET (Expressed in thousand euro)

ASSETS Note 31/12/2019 31/12/2018 Non-current assets Property plant and equipment and intangible assets 1,629 929 Investment property 6 334,090 340,092 Investments in associates 7 61,125 58,990 Receivables 8 & 10 95,675 79,971 Deferred tax assets 15 95,612 96,948 Total non-current assets 588,131 576,930 Current assets Inventories 9 1,902,343 1,840,671 Trade and other receivables 8 & 10 25,081 17,449 Receivables from Public Administrations 15 5,003 2,419 Other financial assets 8 & 10 18,667 9,404 Cash and cash equivalents 8 & 11 139,698 146,951 Total current assets 2,090,792 2,016,894

Total assets 2,678,923 2,593,824

The accompanying Notes 1 to 22 form an integral part of these Consolidated Annual Accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED BALANCE SHEET (Expressed in thousand euro)

Note 31/12/2019 31/12/2018 EQUITY

Total equity attributable to the Company’s shareholders

Share capital 12.a 1,092,070 1,092,070 Share premium 12.a 1,328,323 1,378,298 Other reserves 12.b (742) (546) Retained earnings 12.b (84,028) (79,523) Reserves in companies consolidated using the equity method 12.b (2,665) (2,675) Treasury shares (2,801) (3,732) Other shareholder contributions 10,995 9,109 Other equity instruments 387 575 Value adjustments (775) (569) Minority interests 12.b 79 83 Total equity 2,340,843 2,393,090 LIABILITIES Non-current liabilities Provisions 13 10,061 10,122 Financial debt 8 & 14 94,983 68,119 Trade and other payables 8 & 14 13,928 6,659 Deferred tax liabilities 16 9,481 8,503 Total non-current liabilities 128,453 93,403 Current liabilities Provisions 13 19,041 13,815 Financial debt 8 & 14 53,468 13,038 Trade and other payables 8 & 14 126,866 54,003 Payables to Public Administrations 14 & 15 10,252 26,475 Total current liabilities 209,627 107,331 Total liabilities 338,080 200,734

Total equity and liabilities 2,678,923 2,593,824

The accompanying Notes 1 to 22 form an integral part of these Consolidated Annual Accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED INCOME STATEMENT FOR THE YEARS ENDED 31 DECEMBER 2019 AND 2018 (Expressed in thousand euro)

CONTINUING OPERATIONS Note 31/12/2019 31/12/2018 Sales 16 161,508 190,416 Cost of sales 16 (141,412) (160,656) Staff costs 16 (14,995) (12,842) Amortisation/Depreciation (387) (223) External services (18,936) (16,395) Variation in trade provisions 16 5,955 (1,623) Changes in value of investment properties 6 6,983 9,672 Gains/(losses) on sale of investment properties 3,886 (76) Other gains or losses (6) (1,222) OPERATING RESULTS 2,596 7,051 Financial income 1,964 1,492 Financial expenses (9,325) (9,444) Capitalised financial expenses 2,531 1,327 Results in entities carried under the equity method (205) 10

FINANCIAL RESULTS (5,035) (6,615)

PROFIT /(LOSS) BEFORE TAX (2,439) 436 Corporate income tax 15 (2,057) (9,540) PROFIT/(LOSS) FOR THE YEAR 12.b (4,496) (9,104) Owners of the parent (4,494) (9,104) Non-controlling interests (2) -

Basic earnings/(loss) per share (Euro)

- Basic 4 (0.0297) (0.0272) - Diluted 4 (0.0297) (0.0272)

The accompanying Notes 1 to 22 form an integral part of these Consolidated Annual Accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME (Expressed in thousand euro)

31/12/2019 31/12/2018

Profit/(loss) for the year (4,496) (9,104) Items that may be reclassified to results Cash flow hedges (275) (759) Income tax on these items 69 190

Other comprehensive income for the year, net of tax (206) (569) Total other comprehensive income for the year (4,072) (9,673)

Owners of the parent (4,700) (9,673) Non-controlling interests (2) -

The accompanying Notes 1 to 22 form an integral part of these Consolidated Annual Accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED STATEMENT OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED 31 DECEMBER 2019 AND 2018 (Expressed in thousand euro)

Reserves in companies Other Share Share Other Retained consolidated Treasury Other equity Value Minority Total shareholder capital Premium reserves earnings using the shares instruments adjustments interests Equity contributions equity method Balance at 1 January 2019 1,092,070 1,378,298 (546) (79,523) (2,675) (3,732) 9,109 575 (569) 83 2,393,090 Total comprehensive income - - - (4,494) - - - - (206) (2) (4,702) for the year Net profit/(loss) for the year - - - (4,494) - - - - - (2) (4,496) Cash flow hedges ------(206) - (206) Transactions with owners in - (49,975) (196) - - 931 1,886 (188) - - (47,542) their capacity as such Acquisition of treasury shares - - (196) - - 931 - - - - 735 Share premium distribution - (49,975) - - - - - (188) - - (50,163) Contributions of equity ------1,886 - - - 1,886

Other movements - - - (11) 10 - - - - (2) (3) Movements equity-consolidated - - - (10) 10 ------companies Other - - - (1) - - - - - (2) (3) Balances at 31 December 1,092,070 1,328,323 (742) (84,028) (2,665) (2,801) 10,995 387 (775) 79 2,340,843 2019

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED STATEMENT OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEARS ENDED 31 DECEMBER 2019 AND 2018 (Expressed in thousand euro)

Reserves in companies Other Share Share Other Retained consolidated Treasury Other equity Value Minority Total shareholder capital Premium reserves earnings using the shares instruments adjustments interests Equity contributions equity method Balance at 1 January 2018 1,092,017 1,378,214 - (69,807) (3,275) - - - - 227 2,397,376 Total comprehensive income - - - (9,104) - - - - (569) - (9,673) for the year Net profit/(loss) for the year - - - (9,104) ------(9,104)

Cash flow hedges ------(569) - (569) Transactions with owners in 53 84 (546) - - (3,732) 9,109 575 - (137) 5,406 their capacity as such Capital increase 53 84 ------(137) - Acquisition of treasury shares - - (546) - - (3,732) - - - (4,278) Employee share scheme ------575 - - 575

Contributions of equity ------9,109 - - - 9,109 Other movements - - - (612) 600 - - - - (7) (19) Movements equity-consolidated - - - (600) 600 ------companies Other - - - (12) - - - - - (7) (19) Balances at 31 December 1,092,070 1,378,298 (546) (79,523) (2,675) (3,732) 9,109 575 (569) 83 2,393,090 2018

The accompanying Notes 1 to 22 form an integral part of these Consolidated Annual Accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

CONSOLIDATED CASH FLOW STATEMENTS AT 31 DECEMBER 2019 AND 31 DECEMBER 2018 (Expressed in thousand euro)

Note 31/12/2019 31/12/2018 1. CASH FLOWS FROM OPERATING ACTIVITIES Profit/ (loss) for the year before tax (2,439) 436 Adjustments to results: Fixed asset amortisation/ depreciation 387 223 Change in allowances and provisions 16 (5,955) 1,623 Impairment of financial instruments - - Changes in value of investment property 6 (6,983) (9,672) Profit/(loss) on fixed asset write-offs and disposals (3,886) 76 Financial income (1,964) (1,492) Capitalised expenses (2,531) (1,327) Financial expenses 9,325 9,443 Other gains or losses 6 1,222 Other adjustments to results - 8 Adjusted results (14,040) 540 Changes in working capital - Inventories 9 (49,822) 41,728 - Trade and other receivables (10,940) 2,881 - Other current assets (9,263) (7,932) - Accounts payable 67,006 11,549 - Other current liabilities - - - Other non-current liabilities - 347 Other cash flows from operating activities -Interest paid (-) (7,963) (9,443) - Interest collected 77 402 - Income tax received (paid) (3,097) (5,567)

- Total net cash flows from operating activities (28,042) 34,505 2. CASH FLOWS FROM INVESTING ACTIVITIES Investments in: Intangible assets (467) (399) Property, plant and equipment (617) (182) Investment property (1,432) (1,981) Divestment from: Investment property 10,279 14,000 Total net cash flows from investing activities 7,762 11,438 3. CASH FLOWS FROM FINANCING ACTIVITIES Receipts and payments on equity instruments: Acquisition of own equity instruments - (546) Issuance of equity instruments 439 137 Receipts and payments on financial liability instruments: Issue Issue of Debt with credit institutions 114,882 97,580 Other debts (shareholder contributions to shareholder funds) - 10,141 Repayment and amortisation of: Repayment of syndicated loan facilities (52,321) (56,635) Share premium distribution (49,974) - Total net cash flows from financing activities 13,026 50,677

INCREASE / DECREASE IN CASH AND CASH EQUIVALENTS, NET 11 (7,253) 96,619 Cash and cash equivalents at beginning of the year 146,951 50,332 Cash and cash equivalents at end of the year 139,698 146,951

The accompanying Notes 1 to 22 form an integral part of these Consolidated Annual Accounts.

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

NOTES TO THE CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS FOR THE YEAR ENDED 31 DECEMBER 2019 (Expressed in Euro)

1. INTRODUCTION, BASIS OF PRESENTATION OF THE CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS AND OTHER INFORMATION

a) General information

Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. was incorporated on 18 February 2016 for an open-ended period as a result of the partial spin-off of Metrovacesa, S.A. (hereinafter, the former Metrovacesa).

At the General Meeting of Shareholders held on 11 January 2016, the partial spin-off of the former Metrovacesa. was approved, without its extinguishment, consisting of the spin-off of the assets and liabilities belonging to the land and real estate development business, forming an independent economic unit, in favour of the new company “Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A” , which was partly owned by the shareholders of the former Metrovacesa in the same proportion they held at the time the spin-off was executed.

As a result of this spin-off, Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. and Subsidiaries form a group that acquired in bloc and through universal succession, the assets and liabilities pertaining to the land and development business of the former Metrovacesa, As a result of this capital restructuring, the former Metrovacesa contributed assets amounting to €1,149,635 thousand and liabilities amounting to €109,780 thousand to the new company (see paragraph b).

At the parent company’s General Shareholders’ Meeting of 30 June 2017, the motion was approved to change its name to Metrovacesa, S.A., subject to the fulfilment of certain conditions precedent. The change was entered in the Madrid Mercantile Register on 29 November 2017.

Metrovacesa, S.A. (formerly Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.) is the parent company of the Metrovacesa Group (hereinafter the Group), whose subsidiaries have been detailed in Appendix 1.

Its current registered address is Quintanavides street, 13, Parque vía Norte, 28050, Madrid.

In accordance with Article 2 of the company by-laws, Metrovacesa as the parent company and its subsidiaries’ corporate objects are as follows:

• To acquire or build all types of properties for construction or improvement for subsequent sale.

• To promote, develop and divide real estate into plots, in general.

• To acquire land, urban development, or any type of real right over real estate for sale. To take actions, either directly or through the subsidiaries, in relation to:

i. Real estate management for own benefit or in favour of third parties. ii. Promotion and management of real estate associations.

• The performance of renovation, refurbishment or positioning work on complete buildings or part of them.

• The creation, formation and exploitation and development of all kinds of estates.

• Technical advice and the performance of studies and projects related to real estate activities, and in particular, the promotion and performance of the necessary technical development, legal and commercial actions to start up, build or in any other way exploit Residential areas, Car Parks, Residential facilities for seniors and students, hotels and any other type of community or social facilities.

• To participate, in the terms determined by the Board of Directors, in the capital of other companies whose corporate purpose is similar to that described above.

1

b) Financial information relating to the assets and liabilities contributed to the Company at the time of its incorporation

The Company acquires the obligations of the former Metrovacesa which form part of the asset and liability spin- off. The Company therefore assumes the position of the former Metrovacesa in respect of the latter’s relations, rights and obligations.

Ownership of the assets and liabilities spun off pertains to Metrovacesa, S.A. (formerly Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.), that is automatically authorised without interruption to carry out all kinds of acts, of disposals, control and encumbrances in respect of such assets and liabilities. The delivery of the assets and liabilities spun off was formalised on 18 February 2016 through the deed registering the capital increase through the shareholders’ non-monetary contributions. However, as this operation was defined under common control with the contribution of a line of activity qualifying as a business, all transactions were recognised as from 1 January 2016 which is therefore the date taken into account for accounting purposes. In this case, the values contributed were the predecessor values at which the assets and liabilities were carried in the contributing party.

The assets and liabilities indicated in those deeds are as follows:

ASSETS 18/02/2016 Investments in group companies and associates 122,868 Inventories 775,819 Accounts receivable from group companies and associates 148,143 Other current financial assets 102,805 Total assets 1,149,635

LIABILITIES Accounts payable to group companies and associates 43,699 Other liabilities 66,081 Total liabilities 109,780

Net assets 1,039,855 c) Other relevant operations in 2019

• Long-term Incentive Plan

On 19 December 2017, the Extraordinary General Shareholders’ Meeting approved the launch of an Incentive Plan targeting CEO and Executive Directors. This plan has two parts, the first one was a fixed amount and it was accrued when the parent company was listed (MIP) and the second part was a long-term incentive plan (LTIP).

The MIP cost was assumed by the main shareholders of the parent company. The amount agreed to be distributed was €1,150 thousand, which was registered in the income statement and 50% paid in cash during the first 3 months of year 2018 and the rest will be paid in shares of the parent company (25% of shares will be distributed after one year of the listing and 25% of shares will be distributed after the second year, considering that beneficiaries has to be employees). In February 2019, the parent company has distributed 12,279 shares among beneficiaries.

These contributions were registered in the consolidated Equity and Staff expenses.

The 5 of February of 2018, the main shareholders made an equity contribution of €1,150 thousand, in order to cover the MIP cost.

1

The LTIP consists in a share distribution after a period of time and fulfilment is subject to performance goals (growth metrics 25%, efficient metrics 25% and value creation 50%) and beneficiaries has to be employees. The LTIP has three overlapping cycles with a length of 3 years each one, that started when the company was listed and ends on 31 December 2022.

The maximum amount to be distributed among the beneficiaries along the life of the plan (assuming a 150% of fulfillment in performance metrics) is € 9.1 million. Shares will be distributed to the beneficiaries at the end of each cycle. The first cycle started when the Company was listed and will end the 31 of December of 2020. This plan will be paid with “equity settle” shares.

The first LTIP cycle has an approved maximum amount of €3,040 thousand, of which €869 thousand is pending allocation to the beneficiaries. Fulfilment is subject to metrics referenced i) 50% to the Company's share price and ii) 50% to operating results. The vesting period ends on 31 December 2020.

The second LTIP cycle has an approved maximum amount of €1,520 thousand, of which €179 thousand is pending allocation to the beneficiaries. Fulfilment is subject to metrics referenced i) 50% to the Company's share price and ii) 50% to operating results. The vesting period ends on 31 December 2021.

In 2018, the parent Company has registered an expense of €70 thousand in the consolidated income statement related to the cost of LTIP (€1,180 thousand in 2018, €1,150 thousand of those corresponds to MIP).

Based on Company management's best estimates, the amount recognised in the consolidated annual accounts is €100 thousand, in the item “Other equity instruments”.

• Shareholders contribution

At 31 December 2019, a receivable with Main Shareholders of €3,772 thousand has been registered (€1,886 thousand in the consolidated income statement), to afford the tax impact of the non-monetary contribution of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. shares.

• Sale of land to related company

At 4 June 2019, the Group has sold some plots located in Las Tablas (Madrid) to associate Company Las Tablas Propco I, S.L.U., according to the shareholders agreement which stares the terms and conditions of a project to jointly promote an office building. The price has been €30,086 thousand.

Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A., as the indirect holder of 24% of the shares of Las Tablas Propco, S.L.U. made the necessary contributions to Monteburgos Holding Spain, S.L., (sole shareholder). The shareholder contributions amount to €2,342 thousand at 31 December 2019 (€209 thousand at 31 December 2018).

• Purchase of land via payment in kind (exchange)

At 30 December 2019, the parent Company has acquired some plots to significant shareholders and it has transmitted the possession of some dwellings for the same amount of 12,892 thousand. d) Relevant operations for 2018

• Non-monetary capital increase

On 8 January 2018, 331,206 Metrovacesa S.A. shares were issued with a par value of €0.16 each, and at a share premium of €83 thousand in total, fully subscribed and paid in through the contribution of 1,200,191 MPYA shares with a par value of €0.10 each. Metrovacesa, S.A. therefore acquired control of an additional 0.039 % of the shares of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A owned by minority interests.

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• Countersplit

The General Meeting of Metrovacesa of 19 December 2017 passed the motion to carry out a “counter-split” such that the 6,825,435,539 shares into which the parent’s share capital was divided were grouped and cancelled at a rate of one new share for every 45 former shares. As a result, share capital currently consists of 151,676,341 newly issued shares and the unit par value of the shares has increased from €0.16 to €7.20000001476829, while share capital remains unchanged at €1,092,069,657.44. This agreement was executed on 11 January 2018.

During that Meeting, the shareholders authorised the acquisition and allocation of the treasury shares that may arise, inter alia, as a result of the counter-split.

• Shareholder contributions

On 29 January 2018 the majority shareholders made a cash contribution amounting to €9,050 thousand in order to cover the tax impact triggered by the non-monetary contribution of shares in Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A., of which a total of €1,091 thousand was recognised in the consolidated income statement.

Also, on 5 February 2018 the majority shareholders made a shareholder contribution to shareholders’ funds amounting to €1,150 thousand in order to cover the costs of the MIP (Note 12).

• Flotation

On 6 February 2018 the Company’s shares started trading on the Madrid, Barcelona, Valencia and Bilbao stock exchanges at an initial share price of €16.50 per share. The majority shareholders placed 39,130,435 shares on the market at a unit value of €16.50 per share.

e) Consolidation perimeter changes

The 20 of December of 2019, 100% of shares of Metrovacesa Comercial (named Global Ferida, S.L.) has been acquired. The price has been €3,600 thousand.

The 28 of February of 2018, the company Avenida das Inmobiliarias Novas, S.A. was liquidated. Loss of €6 thousand has been registered in the consolidated income statement.

During 2018, the company Valdicsa, S.A. (investment in associate that was accounted for using the equity method of accounting and which amounts €0 thousand at the end of 2017) was liquidated as agreed by its respective shareholders. This operation was registered in the Mercantile Registered the 27 of September of 2018. The Group owned the 33% of the shares of the company and a loss of €1,222 thousand was registered in the consolidated income statement in the line of “Other gains or losses”.

The consolidation perimeter at 31 December 2019 and 31 December 2018 is detailed in Appendix I to these consolidated annual accounts.

2. BASIS OF PRESENTATION OF CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS

The consolidated annual accounts at 31 December 2019, which have been obtained from the accounting records of the parent company and the rest of the companies integrated in the Group at 31 December 2019, have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards (IFRS) and the interpretations of the International Financial Reporting Committee (IFRIC) adopted by the European Union (referred to as IFRS-EU), in accordance with Regulation (EC) No 1606/2002 of the European Parliament and Council and subsequent amendments.

The preparation of these consolidated annual accounts under IFRS-EU requires the use of certain critical accounting estimates. It also requires management to exercise judgement in the process of applying the Group’s accounting policies. Note 2.2 discloses the areas that require a higher level of judgement or entail greater complexity, and the areas where the assumptions and estimates are significant for the consolidated annual accounts.

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These consolidated annual accounts were formally prepared and authorised by issue by the Board of Directors on 27 February 2020.

The figures set out in these consolidated annual accounts are expressed in thousand euro (“€”), unless indicated otherwise.

2.1 Entry into effect of new accounting standards

The following mandatory standards and interpretations, already adopted by the European Union, took effect in 2019. Where applicable, the Group has used them in the preparation of the accompanying information as at 31 December 2019.

2.1.1 New standards, amendments and interpretations mandatory in the year

The Group has applied the following standards and amendments for the first time in the year commencing 1 January 2019:

Mandatory standards, amendments and interpretation for years starting 1 January 2019:

• IFRS 16 – Leases: This will supersede IAS 17 – Leases in periods commencing on or after 1 January 2019. This new standard proposes a single model for the lessee in which all leases (immaterial leases and leases having a term of less than 12 months may be excluded) will be carried in the balance sheet in a similar way to the current finance leases and maintains a dual model for the lessor based on the current IAS 17, distinguishing between finance and operating leases.

The Group records operating leases for its representative offices and the Madrid headquarters, which will cause an increase in financial assets and liabilities in respect of future payment obligations. The impact on the consolidated annual accounts is not material, thus, the impact has not been registered.

• IFRS 9 (amendment): “Prepayment features with negative compensation”. The terms of instruments with prepayment features with negative compensation where the lender could be required to accept a prepayment which is substantially lower than unpaid principal and interest, were incompatible with the notion of “reasonable additional compensation” for the early termination of a contract according to IFRS 9. Therefore, such instruments would not have contractual cash flows that are solely payments of capital and interest, meaning that they were measured at fair value through profit or loss. The amendment to IFRS 9 clarifies that a party may pay or receive reasonable compensation for the early termination of a contract, which could permit these instruments to be measured at amortised cost or fair value through other comprehensive income. This amendment is effective in years beginning on or after 1 January 2019. At the date of issue of these consolidated annual accounts, the Group has no instruments with prepayment features with negative compensation and therefore it has no impact for the Group.

• IFRIC 23 “Uncertainty over income tax treatments” The interpretation provides additional requirements to those of IAS 12 “Income taxes”, specifying how to recognise the effects of uncertainty in income tax accounting. This interpretation clarifies how the recognition and measurement requirements of IAS 12 are applied when there is uncertainty over income tax accounting treatments. Metrovacesa management considers that based on the type of business, nature of the related assets and liabilities and prior year experience in estimating the income tax provision, there are no uncertainties which may affect the treatment of taxes or present and future deferred tax assets and liabilities. • IAS 28 (amendment) - ‘Long-term Interests in Associates and Joint Ventures’. Long-term interests in an associate or joint venture that in substance form part of the entity’s net investment in the associate or joint venture but to which the equity method is not applied are recognised under IFRS 9 “Financial instruments”. At the date of preparation of these consolidated annual accounts, all investments in associates and joint ventures are recognised under the equity method and therefore this standard is not applicable.

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• IAS 19 (amendment) “Plan Amendment, Curtailment or Settlement”: If a plan amendment, curtailment or settlement occurs, it is now mandatory that the current service cost and the net interest for the period after the remeasurement are determined using the assumptions used for the remeasurement. In addition, amendments have been included to clarify the effect of a plan amendment, curtailment or settlement on the requirements regarding the asset ceiling. This standard is not aplicable. • Annual Improvements to IFRS Cycle 2015- 2017 The amendments affect IFRS 3, IFRS 11, IAS 12 and IAS 23 and will apply to the years starting on or after 1 January 2019, subject to adoption by the European Union. The main amendments relate to: • IFRS 3, “Business combinations” Previously held interests in a joint venture are remeasured when control over the business is obtained. • IFRS 11 "Joint arrangements” Previously held interests in a joint venture are not remeasured when joint control over the business is obtained. • IAS 12 “Income taxes”. All tax consequences of dividend payments are accounted for in the same way. • IAS 23 “Borrowing costs” Specific borrowings originally granted to develop a qualifying asset are considered general borrowings when the asset is ready for use or sale.

None of the previous amendments has a significant impact on these consolidated annual accounts.

Standards issued but not in force

The Group intends to adopt the standards, interpretations and amendments to the standards issued by the IASB that are not mandatory in the European Union at the date of these consolidated annual accounts, when they come into effect, if they are applicable.

• IFRS 10 (Amendment) and IAS 28 (Amendment) “Sale or contribution of assets between an investor and its associate or joint venture” These amendments clarify the accounting treatment of the sale or contribution of assets between an investor and its associates and joint ventures. This will depend on whether the non-monetary assets sold or contributed to an associate or joint venture constitute a business. The investor will recognise the total gain or loss when the non-monetary assets constitute a "business”. If the assets do not meet the definition of a business, the investor should recognise the profit or loss to the extent of other investors' interests. The amendments will only apply when an investor sells or contributes the assets to its associates or joint ventures. There is currently no fixed date of application.

This standard does not represent a change with respect to the Group's current policy. There are currently no investment agreements in the Group affecting subsequent years and it is therefore impossible to reliably estimate the impact on the consolidated annual accounts for subsequent years.

• NIIF 17 "Insurance Contracts": On May 2017, the IASB completed the long-term project to develop an accounting standard about insurance contracts and IFRS 17, “Insurance Contracts”, was approved. IFRS 17 replaces IFRS 4 “Insurance Contracts”, that currently permits a wide range of accounting practices. IFRS 17 change substantially the accounting among insurance companies.

This standard is effective in years beginning on or after 1 January 2021, earlier application is permitted but only if IFRS, “15 Revenue from Contracts with Customers” and IFRS 9, “Financial Instruments” is adopted at the same time. NIIF 17 is pending to be approved by the European Union. The management of the Group has estimated that this standard will not have a significant impact on the consolidated annual accounts.

• IFRS 3 (Amendment) “Definition of a business”: These amendments will assist entities to determine whether they have acquired a business or a group of assets. The amended definition emphasises that the output of a business is to provide goods or services to customers whereas the previous definition focused on returns in the form of dividends, lower costs or other economic benefits to investors or others. In addition to modifying the wording of the definition, additional guidance has been provided. To be considered a business, an acquisition would have to include an input and process that together significantly contribute to the ability to create products. The new guidance provides a framework for evaluating when both elements are present (even for companies in an early stage that have not generated products). To be a business in the absence of the ability to generate outputs, it will now be necessary to have organised workforce.

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These amendments will apply to business combinations whose acquisition date is on or after the beginning of the first annual reporting period starting on or after 1 January 2020 and to asset acquisitions that occur from the start of that first year. Early application is permitted.

There are currently no plans to carry out any operations to which this standard may apply, and it is therefore impossible to reliably estimate the impact on the consolidated annual accounts for subsequent years.

The Group consider applying the standard through a simplified approach and comparatives will be not restated. Right of use asset will be measured at the date of transition, as if the standard has always been applied. The rest of right of use assets will be measured at an amount equal to the lease liability at the date of the adoption (adjusted by any pre-payment or any lease expense accrued at the date).

At the date, the Group evaluates periodically the possible impact of these standards and the Group has concluded that these impacts will not be significant.

There are not any other standards which be effective yet and that could have a material impact in the current or future years.

2.2 Critical estimates and judgements

In the accompanying consolidated annual accounts, the management of the parent company and consolidated entities has occasionally used estimates to quantify some assets, liabilities, income, expenses and commitments. These estimates are made using the best information available and refer to:

- Calculation of provisions

The Group makes estimates and judgements, based on the information obtained from independent experts and its own experience in light of historical information, for all provisions such as:

o Provisions for financial assets (Note 10)

o Provision for liabilities and charges (Note 13)

- Estimation of fair value of real estate assets

The market value of inventories was obtained from the valuations carried out by independent experts at 31 December 2019. These valuations are carried out using the methods established by Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS), as detailed in Notes 2.8a and 2.8b for investment properties (Note 6) and inventories (Note 9), respectively.

For assets and liabilities measured at fair value, the Group has applied the hierarchy defined in IFRS 13 in their classification on the basis of the inputs used in their measurement and observable market data.

In accordance with the new IFRS 13 standard, the hierarchical level used to classify all assets or liabilities (Level 1, Level 2 or Level 3) is determined depending on the relevant inputs used in the lowest fair value measurement. If the inputs used to measure the fair value of an asset or liability can be classified within the different levels, the fair value measurement is classified in full in the same fair value hierarchical level as the lowest level input which may be significant for the value measurement.

o Level 1: Listed prices (unadjusted) in active markets for identical assets or liabilities that the entity can access on the measurement date.

o Level 2: Distinguished data of listed prices included in Level 1 that are observable for assets or liabilities, directly or indirectly through measurement techniques which use observable market data.

o Level 3: Non observable inputs for assets and liabilities.

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- Classification of real estate assets

The Group analyses individually the classification of its real estate assets and regards those assets which will be developed and promoted or sold in the ordinary course of business as inventories and those assets held to obtain rental income or land for currently undetermined future use as investment property. The Group manages its asset portfolio in accordance with the five-year business plans approved by the Board of Directors. Additionally, the policies for reclassification between headings described in Notes 2.8a and b. are applied.

- Recoverability of deferred tax assets

The recoverability of deferred tax assets is evaluated at the time they are generated and subsequently at each balance sheet date, in accordance with the development of the Group's profits projected in its business plan. Specifically, in assessing the recoverability of deferred tax assets, the synergies deriving from the tax consolidation have been taken into account together with estimated future tax profits based on the Group’s business plan. That business plan is based on the assumptions relating to the growth in income and the related increase in margins for the next 5 years, mainly driven by the development of the Group's land portfolio, excluding those assets owned by companies carried under the equity method (approximately 75% of land is residential and 25% commercial), with a valuation at 31 December 2019 of €2,588,195 thousand (€2,567,885 thousand in 2018), and the sale of developments. At the date of preparation of the accounts, the Group has a stock of land with capacity for more than approximately 37,000 homes and sales are expected to rise annually, notably as from 2020. Invoicing is expected to amount to between €1,000 million and €1,300 million.

Additionally, the Group has properties under lease whose valuation amounts to €44,000 thousand as at 31 December 2019 (€42,000 thousand in 2018).

Although the aforementioned criteria are based on rational appreciations and elements of objective analysis, events that may take place in the future may make it necessary to adjust these estimates (upwards or downwards) in coming reporting periods or years. Changes in accounting estimates, if required, would be applied prospectively in accordance with the requirements of IAS 8, recognising the effects of the change in estimates in the consolidated income statements for the periods or years concerned.

2.3 Comparability

The information contained in these consolidated annual accounts for 2018 is presented solely for comparison with the information for the year ended 31 December 2019.

The information at 31 December 2019 was prepared using the same accounting policies as those used at 31 December 2018.

Despite the changes in the consolidation scope as a result of the corporate transactions described in Note 1.d, there are no significant impacts on the consolidated income statement that could affect the comparability of the information included.

2.4 Correction of errors

There are no significant corrections of errors in the consolidated annual accounts at 31 December 2019.

2.5 Seasonality of the Group’s transactions

Given the activities carried out by the companies of the Group, its transactions are not significantly cyclical or seasonal in nature. Therefore, there are no specific disclosures in these notes to the consolidated annual accounts at 31 December 2019 in this regard.

2.6 Materiality

When determining which information from the different captions of the annual accounts should be itemised, the Group has considered the materiality of such information in relation to the consolidated annual accounts.

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2.7 Functional currency

The euro is the presentation currency of the consolidated annual accounts as this is the functional currency of the environment in which the Group operates.

2.8 Accounting policies In preparing the Group’s consolidated annual accounts for the year ended 31 December 2019, the following accounting principles and measurement standards have been applied:

a. Investment property

Property held to obtain long-term rental income or capital gains or both and which is not occupied by Group companies is classified as investment property. Investment property includes office buildings, logistics warehouses and other freehold property. Investment property also includes property under construction or to be developed for future use as investment property.

Investment property is initially carried at cost, including related transaction costs and financing costs, if applicable. Following initial recognition, investment property is carried at fair value.

The fair value of investment property reflects, inter alia, rental income and other assumptions that market players would take into account on valuing the property under current market conditions.

Subsequent expenses are capitalised at the asset's carrying amount only when it is probable that the future economic benefits associated with the expense will flow to the Group and the cost of the asset may be reliably measured. Other repair and upkeep expenses are recognised in the income statement when incurred. When part of an investment property is replaced, the carrying amount of the replaced part is written off.

If the valuation obtained for a property held for rent is net of all payments which are expected to be made, any liabilities recognised separately on the balance sheet in respect of leases are again added to arrive at the carrying amount of the investment property for accounting purposes.

Changes in fair value are recognised in the consolidated income statement while the fair value is calculated as described in Note 6. Investment properties are derecognised when sold.

When the Group carries a property at fair value on a transaction under arm's length conditions, the carrying amount immediately prior to the sale is adjusted to the transaction price and the adjustment is recognised in the income statement within the gain net of the adjustment to the fair value of the investment property.

If an investment property is converted into owner occupied property, it is reclassified to property, plant and equipment. Fair value at the reclassification date is taken as cost for subsequent accounting purposes.

If a property occupied by its owners becomes an investment property, due to a change of use, the resulting difference between the carrying amount and fair value of that asset on the transfer date is treated in the same way as a restatement according to IAS 16. Any resulting increase in the carrying amount of property is recognised in the income statement insofar as it reverses a previous impairment loss. Any remaining increase is recognised in other comprehensive income, directly increasing equity in the revaluation reserve. Any resulting fall in the carrying amount of the property is initially recognised in other comprehensive income against any previously recognised restatement reserve, with the remaining decrease recognised in the income statement.

When there is a change in the use of an investment property, evidenced by the start of development work on the property for subsequent sale, the property is transferred to inventories. The attributable cost of the property for subsequent recognition as inventories is its fair value at the date on which its use changes. Additionally, a transfer will take place between inventories and investment property when there is a change in the use of the asset evidenced by the start of a contract for its rent. When the Group decides to sell an asset classified as investment property without subsequent real estate development, it continues to classify it as an investment property until it is sold. Taking into account the definition of investment property in accordance with IAS 40, the Group has classified land held for currently unspecified future use as investment property.

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- Exchange

Whenever an item of property, plant and equipment, an intangible asset or an investment property is acquired by means of an exchange which is commercial in nature, it is measured at the fair value of the asset delivered, plus any monetary consideration handed over, unless there is better evidence of the value of the asset received and up to the limit of the latter. The Company considers that an exchange is commercial in nature when the structure of the cash flows of the asset received differs from the structure of the cash flows of the asset handed over or the present value of the after-tax cash flows of the activities affected by the swap are modified. Further, either of the above differences must be material with respect to the fair value of the assets exchanged.

If the exchange is not deemed commercial in nature or the fair value of the transaction assets cannot be determined, the asset received is measured at the carrying amount of the asset handed over, including any monetary consideration, up to the limit of the fair value of the asset received if lower and provided that it is available.

b. Inventories This heading on the consolidated balance sheet includes the assets that the consolidated companies:

1. Hold for sale in the ordinary course of business, 2. Have under production, construction or development for such purpose or 3. Expect to consume in production or the provision of services.

The Group considers that its inventories do not meet the requirements of IAS 40 to be considered investment property. Consequently, land and other property held for sale once included in a development are regarded as inventories together with land for development and / or sale in the ordinary course of business. Land and lots are valued at the lower of acquisition price, increased by the cost of any development work, acquisition related expenses (transfer tax, registry expenses etc) and the financial expenses incurred over the period in which the development work is carried out, and realisable value.

Costs incurred in property developments or part of such developments, construction of which has not finished at the year end, are considered work in progress. These costs include those relating to the land, development and construction, the capitalisation of the financial expense incurred during the construction period and other attributable direct and indirect costs. Selling expenses are charged to the consolidated income statement in the period incurred.

Financial expenses capitalised at 31 December 2019 amount to €1,477 thousand (€1,327 thousand at 31 December 2018) and are recognised in the consolidated income statement as a decrease in financial results relating to expenses associated with property developments in progress.

It is Group policy to transfer those developments or parts thereof for which construction work is complete from “Construction work in progress” to “Finished structures”.

Short-cycle inventories are those for which the forecast development and promotion date does not exceed 36 months.

The cost of work in progress and finished work is written down to market value and where warranted, the relevant provision for depreciation is established. Conversely, if fair value is higher than the net cost value, the cost value is maintained.

The market value of the Group’s inventories at 31 December 2019 is calculated based on the valuations performed by independent experts not related to the Group, namely, “Savills Consultores Inmobiliarios” and “CBRE Group”. Valuations are performed in accordance with the Appraisal and Valuation Standards published by Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain and in accordance with the International Valuation Standards (IVS) published by the International Standards Valuation Committee.

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In order to calculate fair value, the main method used is the residual method (dynamic) for all inventories of land and work in progress and finished products. This method consists of estimating the value of finished products, using the discounted cash flow method, and this value is reduced by development costs which include urbanisation and construction costs, fees, rates etc and the developer’s profit in order to arrive at the estimated residual value.

Income and costs are distributed over time according to the development and sales periods estimated by the valuer. The discount rate used is the rate that represents the annual average return on the project, excluding borrowings, that would be obtained by an average developer on a development with the characteristics of the one analysed. The discount rate is calculated by adding the risk premium to the risk free rate (calculated by assessing the risk of the development taking into account the type of real estate asset to be built, its location, liquidity, completion timeline and the volume of investment necessary).

Key values are therefore selling prices and the internal rate of return. In accordance with applicable legislation, Management has performed sensitivity analyses (Note 9), taking into account as key assumptions selling prices and internal rates of return where the time variable is implicitly included.

Given the uncertain nature of any information based on future expectations, differences could arise between projected results taken into account for the purposes of these estimates of the recoverable value of inventories and real results, which could lead to changes in them (upward or downward) in coming years. As described in Note 2.2, any changes would in any event be made prospectively.

At 31 December 2019, within the framework of the preparation of its business plan and based on the strategy agreed by the Directors, the Group carried out a detailed study of its assets and prepared an individual business plan for each, based on the specific analysis of their real situation, and adapting marketing timelines and prices to their specific features using conservative premises, giving rise to additional provisions. The results obtained are within ranges accepted in the sector for possible variations in the valuations made by third parties taken as a reference in previous periods.

As mentioned above, the entire land portfolio was valued by two independent experts and that value has been taken as a reference when assessing the accounting impairment to be recognised.

The valuations were performed through an individualised analysis of each asset taking into account the building specifications envisaged which in turn determine the contract costs and the range of related selling prices. Similarly, the average forecast periods for planning, management and urban development have been taken into account together with the average construction periods for each development based on building type and density.

Lastly, the discount rate associated with each project has been calculated. The rates vary on the basis of the development status of the asset (land on which development has not started, under construction, under presale arrangements etc), generally between 10% for land classified as for development and 20% for land under management before taxes.

There are also other parameters that are fixed in each of the valuations performed, specifically the following:

- Presales prior to the start of development construction work have not been taken into account.

- It has been estimated that 80% to 100% of sales (presales - off plan) will be carried out during the construction of the developments while other sales will be completed generally within a maximum of between 12 to 20 months of completion.

- Increases in selling prices with respect to current market prices have not been taken into account.

- It is estimated that between the time needed to draw up the project and obtain the building permit and deliver the project and complete the marketing and sale of the units, 30 to 36 months may elapse.

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In one area the valuers have taken a special circumstance into account for the valuation of land in that area. Because of development issues, the area general plan was cancelled by the relevant territory authority. A special assumption has been made that a new general plan is approved the content and development of which are similar to that cancelled. Management considers that this assumption is reasonable based on the fact that the cancellation derives from formal and not material defects and based on the estimated timeframe. Inventories valued under this assumption total €38,429 thousand (€38,150 thousands in 2018). For this area where the key assumption is that construction will start, a sensitivity analysis was performed, assuming a delay of 12 months with respect to the assumption adopted. This delay would lead to a reduction in the present value by approximately 15% with an additional impairment of €6,247 thousand (€5,662 thousand in 2018) recorded under the heading "Changes in trade provisions" in the consolidated income statement.

Management carries out a review of the valuation models and verifies the reasonableness of the ratios such as land as a percentage of finished products, profit over production cost or the profit obtained on sales.

All resulting fair value estimates for inventories are included in Level 3.

c. Financial instruments

- Financial assets

Loans and receivables

Loans and receivables are non-derivative financial assets with fixed or determinable collections that are not quoted on an active market. They are included in current assets, unless they mature in more than 12 months after the consolidated balance sheet date, in which case the item is recognised under non-current assets. Loans and receivables are included in "Trade and other receivables" in the consolidated balance sheet.

Financial assets are initially carried at fair value, including transaction costs which are directly attributable, and are subsequently measured at amortised cost. Accrued interest is recognised at the effective interest rate, which is the discount rate that brings the instrument’s carrying amount into line with all estimated cash flows to maturity. Trade receivables falling due in less than one year are carried at their face value at both initial recognition and subsequent measurement, provided that the effect of not discounting flows is not significant

At the year end at least, the necessary value adjustments are made for impairment when there is objective evidence that not all amounts due will be collected.

Impairment losses are recognised at the difference between the carrying amount of the asset and the present value of estimated future cash flows, discounted at the effective interest rate prevailing at the date of initial recognition. Value adjustments, and reversals, where applicable, are recognised in the income statement.

Cash and cash equivalents

Cash and cash equivalents include cash, demand deposits at credit institutions and other short-term highly liquid investments with an original maturity of three months or less.

Financial liabilities - Borrowings and payables

This category includes trade and non-trade payables. Borrowings are classed as current liabilities unless the Company has an unconditional right to defer settlement for at least 12 months as from the balance sheet date.

They are initially recognised at fair value, adjusted for directly attributable transaction costs, and subsequently measured at amortised cost using the effective interest method. The effective interest rate is the discount rate that brings the carrying amount of the instrument into line with the expected flow of forecast future payments to maturity of the liability.

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Nonetheless, trade payables falling due in less than one year without a contractual interest rate are carried at their face value at both initial recognition and subsequent measurement, provided that the effect of not discounting flows is not significant.

Financial debts Financial debts are initially recognised at fair value, less any transaction costs incurred. They are subsequently carried at amortised cost. Any difference between the proceeds (net of transaction costs) and the redemption value is recognised in the income statement over the period of the borrowings at amortised cost. d. Advance payments from customers Advance payments from customers: The amounts received from customers on account of future sales of land and / or buildings in cash and commercial bills are, until the sale is recognised in the above terms, are recognised as advances received under the heading “Advance payments from customers” under liabilities. e. Provisions

The Group's consolidated annual accounts include all significant provisions for which the probability of the obligation requiring settlement is estimated to be more likely than not. Contingent liabilities are not recognised in the consolidated annual accounts, although information thereon is disclosed, in accordance with IAS 37.

The provisions (which are quantified taking into account the best information available concerning the consequences of the event from which they derive and are re-estimated at each accounting close) are used to cover the specific obligations for which they were originally recognised and reversed in full or in part when such obligations cease to exist or decrease.

On-going litigations and/or claims

At 31 December 2018 there were certain ongoing litigations and claims against the consolidated companies arising in the ordinary course of their operations. The Group's legal advisers and Directors consider that the provisions recognised are sufficient and that the outcome of these procedures and claims will not have an additional material effect on the consolidated annual accounts for the years in which they are settled.

Provisions for warranties

Provisions for warranty costs, particularly after -sales expenses, other costs and the ten-year warranty which real estate companies are required to provide under Spanish legislation are recognised on the date of sale of the relevant products, according to the best estimate of the necessary expense to settle the Group’s probable liability. f. Corporate income tax

General scheme

The income tax expense is recognised in the consolidated income statement, except when it results from a transaction the result of which is recognised directly in equity, in which case the related income tax is also recognised in equity.

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The current income tax expense is calculated on the basis of tax base for the year. The tax base for the year differs from the net profit/ loss recognised in the consolidated income statement because it excludes income or expenses that are taxable or deductible in other years and items that will never be taxable or deductible. The Group's current tax liability is calculated on the basis of tax rates that have been approved or substantively approved at the consolidated balance sheet date.

Deferred tax assets and liabilities relate to those taxes which are expected to be recoverable or payable calculated on differences between the carrying amounts of assets and liabilities in the annual accounts and the corresponding tax bases used in the calculation of tax profits. They are recognised using the liability method on the consolidated balance sheet and quantified by applying the tax rate at which they are expected to be recovered or settled to the temporary difference or credit in question.

Deferred tax assets or liabilities are recognised on temporary differences deriving from investments in subsidiaries and associates and investments in joint ventures except when the Group is able to control the reversal of the temporary differences and it is probable that they will not reverse in the foreseeable future.

Nonetheless:

i. Deferred tax assets are only recognised if it is considered probable that the consolidated entities will have sufficient tax gains in the future against which to apply them. ii. In no event are deferred taxes arising on goodwill deriving from an acquisition recognised.

At each accounting close, deferred tax assets and liabilities are analysed to ensure that they remain valid and any necessary adjustments are made accordingly.

In 2017 the parent company’s General Shareholders’ Meeting passed a motion to apply the tax consolidation scheme governed by Chapter VII, Title VII of Legislative Royal Decree 4/2004, in accordance with article 70 of the Corporate Income Tax Law for the tax period beginning on 1 January 2017 and for subsequent tax periods, as, together with its subsidiaries, it meets the pertinent requirements envisaged in the Law for its application.

The tax consolidation group is formed by the parent company and all subsidiaries, whether public or private limited companies, resident in Spanish territory and in which the parent has a direct or indirect interest of at least 75% of capital (see appendix I).

For the year starting 1 January 2018 the tax group of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento has been extinguished and the companies that formed it have become part of the tax consolidation group of Metrovacesa, S.A.

g. Income and expenses

Income and expenses are recognised on an accruals basis.

Specifically, revenues are calculated at the fair value of the consideration received or to be received and represent the amounts receivable for the goods delivered and services rendered in the ordinary course of business, less discounts, VAT and other sales taxes.

The Group recognises revenue when the amount involved may be reliably assessed and it is probable that future economic benefits will flow to the Group companies. A reliable calculation of the amount of revenue is not deemed possible until all sale-related contingencies have been settled.

Sale of real estate developments and land

The Group companies recognise sales of real estate developments and land and related costs when the significant risks and rewards of ownership of the assets are transferred to the buyer, irrespective of the legal transfer of ownership, which usually takes place on the date the sales deed is executed.

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Rentals

Rental income is recognised on an accruals basis while profits in respect of incentives and initial rental contract costs are distributed on a straight-line basis.

Interest Income

Interest income is accrued on a time apportionment basis, by reference to the principal outstanding and the effective interest rate applicable, which is the rate that exactly discounts estimated future receipts over the expected life of the financial asset from that asset's carrying amount.

Dividend income

Dividend income is recognised when the shareholder’s right to receive payment is established.

Dividend income from investments is recognised when the shareholder's rights to receive payment have been established. h. Borrowing costs

Borrowing costs directly attributable to the acquisition, construction or production of property developments or investment property are added to the cost of those assets, until such time as the assets are substantially ready for their intended use or sale. Investment income earned on the temporary investment of specific borrowings pending investment in qualifying assets is deducted from the borrowing costs eligible for capitalisation. All other borrowing costs are recognised in the consolidated income statement in the period in which they are incurred i. Share capital

The Company’s share capital is represented by ordinary shares. The costs of issuing new shares or options are recognised directly in equity as a reduction in reserves.

In the event that the Group's parent acquires treasury shares, the compensation paid including any incremental cost that is directly attributable, is deducted from equity until the shares are redeemed, issued again or otherwise disposed of. When treasury shares are subsequently sold or reissued, any amount received is taken to equity net of directly attributable incremental costs. j. Consolidation

Subsidiaries

Subsidiaries are all those entities (including structured entities) over which the Group has control. The Group controls an entity when it is exposed or entitled to obtain variable income as a result of its involvement in the investee and has the capacity to use its power over it to influence such income. Subsidiaries are consolidated from the date on which control is transferred to the Group. They are de- consolidated from the date that control ceases.

The Group uses the acquisition method to account for business combinations. The consideration paid for the acquisition of a subsidiary consists of the fair value of the assets transferred, the liabilities incurred with the former owners of the acquiree and the equity shares issued by the Group. The consideration transferred includes the fair value of any asset or liability that originates from an agreement for contingent consideration. Identifiable assets acquired and liabilities and contingent liabilities assumed in a business combination are initially measured at their fair value at the acquisition date. For each business combination, the Group may opt to recognise any non-controlling interest in the acquiree at fair value or at the proportional part of the non-controlling interest of the recognised amount of the acquiree’s net identifiable assets.

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Related costs are expensed in the year in which they are incurred.

If the business combination is achieved in stages, the carrying value on the acquisition date of the acquirer’s previously held equity interest in the acquiree is re-measured at fair value at the acquisition date. Any gain or loss arising on this subsequent measurement is recognised in profit or loss for the year.

Any contingent compensation to be transferred by the Group is recognised at fair value on the date of acquisition. Subsequent changes to the fair value of the contingent consideration that is deemed to be an asset or a liability are recognised in accordance with IAS 39 in profit or loss. Contingent consideration which is classified as equity is not remeasured and its subsequent settlement is recognised in equity.

Intercompany transactions, balances and unrealised gains on transactions between Group companies are eliminated. Unrealised losses are also eliminated. Amounts presented by the subsidiaries have been adjusted where necessary to adapt them to the Group's accounting policies.

Associates

Associates are all entities over which the Group has significant influence but not control, generally accompanying an ownership interest of between 20% and 50% of the voting rights. Investments in associates are accounted for using the equity method of accounting. Under the equity method, the investment is initially recognised at cost and the carrying amount is increased or reduced to recognise the investor's interest in the results of the investee following the acquisition date. The Group’s investment in associates includes goodwill identified on acquisition.

If the ownership interest in an associate is reduced but significant influence is retained, only a proportionate share of the amounts previously recognised in other comprehensive income is reclassified to profit or loss where appropriate.

The group's interest in subsequent losses or gains on the acquisition of Associates are recognised in the consolidated income statement and its share in movements subsequent to the acquisition in other comprehensive results is recognised in other comprehensive results by making the relevant adjustment to the carrying value of the investment. When the Group’s shares of losses in an associate equals or exceeds its interest in the associate, including any other unsecured receivables, the Group does not recognise further losses, unless it has assumed legal or implicit commitments or made payments on behalf of the associate.

At each reporting date, the Group determines if there is any objective evidence that the investment in the associate is impaired. If impairment is detected, the Group calculates the amount of the impairment loss as the difference between the recoverable amount of the associate and its carrying amount and recognises the amount under "the share in profit/(loss) in associates" in the income statement.

Gains or losses on upstream and downstream transactions between the Group and its associates are recognised in the Group's consolidated annual accounts only to the extent that they relate to investments of other investors in the associates that are not related to the investor. Unrealised losses are eliminated unless the transaction provides evidence of impairment of the asset transferred. The accounting policies applied by the associates have been modified when necessary to ensure consistency with the policies adopted by the Group.

Dilution gains and gains arising on investments in associates are recognised in the consolidated income statement.

Joint arrangements

The Group applies IFRS 11 to all joint arrangements. Investments in joint arrangements under IFRS 11 are classified as joint operations or joint ventures, depending on the contractual rights and obligations or each investor. The Group has assessed the nature of its joint arrangements and determined that they may all be classified as joint ventures.

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Joint ventures are accounted for using the equity method like Associates. Unrealised gains on transactions between the Group and its joint ventures are eliminated on the basis of the Group’s interest in them. Unrealised losses are also eliminated unless the transaction provides evidence of a loss due to impairment of the asset transferred. The accounting policies of joint ventures have been changed where necessary to ensure consistency with policies adopted by the Group. The Group’s joint ventures at 31 December 2018 are detailed in appendix I of these notes.

Joint operations are consolidated using the proportionate method of consolidation. The Group combines its share of the assets, liabilities, revenues, expenses and cash flows of these entities on a line-by-line basis, together with the items in its own accounts that are similar in nature. The Group recognises its share of the profit or loss deriving from the sale of Group assets to jointly controlled entities in its consolidated annual accounts in the proportion corresponding to other members. The Group does not recognise its share of the profits or losses of a jointly controlled entity deriving from the purchase by the Group of assets from the jointly controlled entity until the assets are sold to an independent third party. A loss is recognised immediately on a transaction if it evidences a reduction in the net realisable value of current assets or an impairment loss. At 31 December 2019 the Group has no joint operations.

Appendix I to these notes to the consolidated annual accounts sets out the identifying details of the equity method consolidated joint ventures.

k. Related-party transactions Related-party transactions are measured as per the principles described above. The prices of related-party operations are adequately supported. The parent company's Directors therefore consider that there are no risks that may give rise to significant tax liabilities.

l. Consolidated cash flow statement

The following expressions are used with the following meaning in the consolidated cash flow statement:

• Cash flows are the incoming and outgoing cash and cash equivalents.

• Operating activities: activities which make up the Company's primary source of revenues and other activities that may not be classified as investing or financing activities.

• Investing activities are activities involving the acquisition and disposal of long-term assets and other investments not included in cash and cash equivalents.

• Financing activities are those which cause changes in the size and composition of the company's equity and the company's borrowings.

For the purposes of preparing the consolidated cash flow statement, "cash and cash equivalents" are considered to be the cash on hand and in banks and highly liquid short term investments which are readily convertible into certain cash amounts and are exposed to a negligible risk of change in value.

“Other adjustments to results” relating to “cash flows from operating activities” mainly include the impact of customer advances, in the form of prior year receipts, for land and developments, delivered in the current period.

m. Leases

When the Group is the lessee – Operating lease

Leases in which the lessor retains a significant part of the risks and rewards of ownership are classified as operating leases. Payments made under operating leases (net of any incentive received from the lessor) are charged to the income statement on a straight-line basis over the period of the lease.

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When the Group is the lessor – Operating lease

Assets leased to third parties under operating lease contracts are carried on the consolidated balance sheet according to their nature. Lease income is recognised on a straight-line basis over the lease term. n. Current assets and liabilities with a maturity of more than 12 months (long and short cycle)

The Group has opted to present current assets and liabilities according to the company’s ordinary operating cycle, considering those inventories that will be managed within the next 36 months as short cycle and those for the following 24 months as long cycle.

Thousand euro 2019 2018 Long cycle inventories 527,362 410,037 Short cycle inventories 1,336,461 1,391,057 Total long and short cycle inventories 1,893,823 1,802,094

The Group considers that no current liabilities may be considered long cycle with a maturity of more than 12 months.

o. Financial derivatives and hedge accounting

Financial derivatives are measured at fair value at both initial recognition and subsequent measurement. The method used to recognise the resulting gain or loss depends on whether the derivative has been designated as a hedging instrument, and if so, the nature of the hedge.

Hedging instruments are measured and recognised by nature to the extent that they are not or cease to be effective hedges.

In the case of derivatives that do not qualify for hedge accounting, gains or losses in their fair value are immediately recognised in the consolidated income statement.

The Group designates derivative contracts as hedges of a specific interest rate risk associated with a recognised liability (cash flow hedge).

The Group documents at the inception of the transaction the relationship between hedging instruments and hedged items, as well as its risk management objectives and strategy for undertaking various hedging transactions. The Group also documents its assessments, at both inception and on an on-going basis, of whether the derivatives used in hedging transactions are highly efficient to offset changes in cash flows from the items hedged.

The total fair value of hedging derivatives is classified as a non-current asset or liability if the time remaining to maturity of the hedged item is more than 12 months from the reporting date and as a current asset or liability if the time remaining to maturity of the hedged item is less than 12 months of that date.

Cash flow hedges

The effective portion of changes in the fair value of derivatives designated and qualifying as cash flow hedges is recognised in other consolidated comprehensive income. The profit or loss relating to the ineffective part is recognised immediately in the consolidated income statement under “Financial results”.

The amounts accumulated in equity are taken to the consolidated income statement in the periods in which the hedged item affects results. Gains or losses on the effective part of interest rate swaps covering loans at variable rates are recognised in the income statement under “Profit/(loss)”.

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When the hedging instrument matures or is sold or when the requirements for the application of hedge accounting cease to be met, the gains or losses accumulated in equity to that date will remain in equity and will be recognised when the forecast transaction is finally recognised in the income statement. When the forecast transaction is expected not to take place, the profit or loss accumulated in equity is taken immediately to the consolidated income statement under “financial results". 3. RISK EXPOSURE

The Group manages capital to ensure that the Group companies are able to continue as profitable businesses while maintaining the return for shareholders through the optimum debt/ equity balance.

In 2019 the Group’s overall strategy was marked by prudence, the focus being on managing the generation of cash by retaining its recurring business.

The Group’s capital structure comprises debt, cash and equivalents and shareholders’ funds, which include capital, reserves and retained earnings.

The Finance Department, that is responsible for financial risk management, reviews the capital structure and the ratio of net debt (defined as bank borrowings less available cash and less other financial assets/ liabilities) to gross asset value (GAV). In this respect, the Group’s long-term forecast is not to exceed 25% debt as measured by this ratio. At 31 December 2019 the ratio is -1.86% (-1.86% in 2018).

Net financial debt (thousand euro): 31/12/2019 31/12/2018 (+) Bank borrowings* 152,424 81,157 (-) Available cash (Note 11) (72,328) (120,500) (-) Other financial assets (2,488) (7,110) 77,608 (46,453) Market value of assets (GAV)** 2,588,195 2,567,884 (*) Net amount of advance payments made at the time of arranging corporate financing amounting to €3,973 thousand at 31 December 2019 (€5,337 thousand at 31 December 2018).

(**) Does not include the market value of the assets owned by equity method companies and that have a market value of €117,426 thousand at 31 December 2019 and €104,316 thousand at 31 December 2018.

On 31 December 2019, the parent company has signed an “Equity Swap” agreement with Goldman Sachs International, the limit amount is €50 million and the maturity is 27 months.

Consequently, the parent company has ended the liquidity agreement for treasury stock management with Banco Sabadell, S.A.

The Group basically differentiates between two types of financial risk:

• Liquidity risk:

This relates to the Group’s possible inability to cover the payments it has already committed to make and/or commitments deriving from new investments.

• Market risk:

1. Interest rate risks: this relates to the potential impact of an increase in interest rates on financial expenses in the consolidated income statement.

2. Credit risk: this relates to the impact of the non-payment of receivables on the consolidated income statement.

3. Exchange rate risk: this relates to the impact of variations in the exchange rate on the consolidated income statement.

Set out below are the control systems in place to mitigate these risks: 18

Liquidity risk

The Group determines its cash needs using two basic tools:

1. Cash budgets with a 12 month timeline, with a monthly breakdown, updated monthly, prepared based on each area’s cash budgets.

2. Cash budgets with a 30 day timeline, with a daily breakdown, updated daily, prepared based on payment commitments included in the Financial Reporting System.

These tools enable treasury needs to be identified in terms of amount and time, while planning for new financing needs.

The Group’s liquidity policy consists of arranging committed credit facilities and temporary investments for an amount sufficient to cover forecast needs for a period based on the situation and expectations of debt and capital markets. The Group’s available cash position at 31 December 2019 amounts to €72,328 thousand (€120,500 thousand in 2018) (Note 11). The Group has committed financing not used at 31 December 2019 amounting to €563,418 thousand, (Note 14) (€272,582 thousand at 31 December 2018).

On 1 December 2017 the Company signed a syndicated loan amounting to € 275,000 thousand, in order to finance, among other things, its development investments envisaged in the business plan, and operating expenses. This financing will also be used to repay the Group’s financial debts with short-term maturities. The terms of the agreement are based on market standards and will enable the Company to deliver on its investment plan in the next few years. The financing is set to mature at 5 years and will bear interest at EURIBOR plus a market spread.

In light of the review of the 12 month cash budget and the sensitivity analyses performed by the Group, it may be concluded that in the following year the parent company will be able to reasonably finance its operations, even in the event of harder conditions on the property and lending markets.

Market Risk

Interest rate risk

Interest rate fluctuations affect the fair value of assets and liabilities that accrue interest at a fixed rate and future flows of assets and liabilities linked to a floating interest rate. The risk resulting from shifts in interest rates is managed by arranging derivatives, the aim of which is to cover the Group’s exposure to such risks.

At 31 December 2019 the Group has arranged derivatives (stable) such as the corporate loan for a nominal amount of €91,000 thousand, with the same maturity as the associated loan and a strike of 0.75%.

The Company’s Directors consider that a variation in the EURIBOR to which the bank debt is currently referenced would not have a significant impact on the consolidated income statement.

Credit risk

A large proportion of trade and other balances receivable relates to operations with Spanish public entities, with whom the Group considers the credit risk to be limited.

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The Group does not have a significant credit risk with third parties deriving from its real estate activities since it collects practically all sales when the deed is executed, either when the buyer is subrogated to the developer’s loan in the part pertaining to him or under other arrangements, depending on the buyer’s choice. The credit risk deriving from the deferral of payment on sales of land or finished structures is mitigated by obtaining guarantees from the buyer or establishing conditions subsequent in the event of non-payment, giving rise to reparation with respect to ownership of the asset sold and the collection of an indemnity.

Foreign exchange risk

At 31 December 2019 and 31 December 2018, the Group has no exposure to the foreign exchange risk.

4. EARNINGS/(LOSS) PER SHARE

a) Basic earnings/(loss) per share

Basic earnings or loss per share are calculated by dividing the net results attributed to the Group (after tax and minority interests) by the average weighted number of shares during that year.

31/12/2019 31/12/2018

Profit/(loss) for the year (4,496) (9,104) Weighted average number of shares outstanding 151,371 334,452 (thousand shares) Basic earnings/(loss) per share (euro) (0.0297) (0.0272)

The General Meeting of Metrovacesa of 19 December 2017 passed the motion to carry out a “counter- split” such that the 6,825,435,539 shares into which the parent’s share capital was divided were grouped and cancelled at a rate of one new share for every 45 former shares. As a result, share capital currently consists of 151,676,341 newly issued shares and the unit par value of the shares has increased from €0.16 to €7.20000001476829, share capital remaining unchanged at €1,092,069,657.44. This agreement was executed on 11 January 2018.

b) Diluted earnings/(loss) per share

Diluted earnings or loss per share are calculated in a similar manner to basic earnings or loss per share. However, the weighted average number of shares is adjusted to take into account the potentially dilutive effect of share options, warrants and convertible debt in effect at the end of each reporting period.

During the period 1 January to 31 December 2019 and 2018 diluted earnings and loss per share of the Group agree with basic earnings and loss per share.

5. SEGMENT REPORTING

a) Segmentation criteria

The Company structures information by segment based on the Group’s different lines of business.

The lines of business which are described below have been established based on the Group’s organisational structure in place at 31 December 2019 and taking into account the nature of the products (residential, commercial and other) and the customers involved.

The Group’s operations mainly focus on the development and sale of residential property on land classified as suitable for development (results are included in “Residential property development”). These are distinguished from profit or loss generated by the line of business not considered strategic such as commercial land promotion, the results of which are recognised under “Commercial property development”.

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Income and expenses which cannot be specifically assigned to any operational line or which result from decisions affecting the Group overall - including, expenses relating to activities affecting several lines of business- are allocated to a Corporate unit / other to which reconciling items will also be assigned and which will be included in Other.

When carrying out its operations in Spain, the Group does not regard geography as a segment for reporting purposes. b) Basis and methodology of business segment reporting

Segment reporting is based on the monthly reports prepared by Group management which are generated by the same IT application used to obtain all the Group’s accounting data (SAP). It is reviewed by the management committee (comprising representatives of Management and the Board of Directors through the CEO) in order to take decisions on the assignment of resources and assess performance.

Segment revenue relates to revenue directly attributable to the segment. A segment’s revenue includes sales resulting from promotions and developments of land and the profit / loss on sales of land made in the ordinary course of business. It does not include gains on the sale of investment property.

Segment expenses are the amounts arising from operating activities and directly attributable to the segment (such as costs to sell, external services and changes in trade provisions).

The information used by the management committee to take decisions includes the consolidated income statement (before tax).

Segment assets and liabilities are those directly related to the segment’s exploitation, together with those assets and liabilities which may be directly allocated in accordance with the aforementioned distribution criteria. Nonetheless, Public administrations - payables and Cash and equivalents, are assigned to the line Corporate unit /Other, irrespective of their origin. The liabilities assigned to the segment do not include income tax payable.

31/12/2019 Residential Commercial Other Total Non-current assets 398,171 179,324 10,636 588,131 Current assets 1,593,838 352,158 144,796 2,090,792 Non-current liabilities (33,225) (245) (94,983) (128,453) Current liabilities (160,161) (39,215) (10,252) (209,628) Net assets 1,798,623 492,022 50,197 2,340,843

31/12/2018 Residential Commercial Other Total Non-current assets 389,275 179,293 8,362 576,930 Current assets 1,422,539 444,890 149,465 2,016,894 Non-current liabilities (16,036) (746) (76,621) (93,403) Current liabilities (79,466) (1,392) (26,196) (107,331) Net assets 1,716,312 622,045 55,010 2,393,090

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There were no significant additions during 2019.

31/12/2019 Thousand euro Residential Commercial Other Total CONTINUING OPERATIONS Sales 80,656 79,584 1,268 161,508 - Sales of developments 63,182 - - 63,182 - Sales of land 17,042 79,584 - 96,626 - Other and services rendered 432 - 1,268 1,700 Cost to sell (68,761) (72,518) (133) (141,412) Staff costs (8,997) (1,499) (4,499) (14,995) Amortisation/Depreciation - - (387) (387) External services (10,236) - (8,700) (18,936) Variation in trade provisions (1,559) (3,843) 11,357 5,955 - Change in inventory provision (1,559) (3,843) - (5,402) - Reversal of loans with related parties - - 12,040 12,040 - Reversal of receivables - - - - Other - - (683) (683) Changes in value of investment properties 1,090 5,893 - 6,983 Gains/(losses) on sale of investment properties (3) 3,889 - 3,886 Other gains or losses - - (6) (6) OPERATING RESULTS (7,810) 11,506 (1,100) 2,596

Financial income - - 1,964 1,964 Financial expenses - - (6,794) (6,794) Results in entities carried under the equity method - - (205) (205) FINANCIAL RESULTS - - (5,035) (5,035) PROFIT /(LOSS) BEFORE TAX (7,810) 11,506 (6,135) (2,439)

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31/12/2018 Thousand euro Residential Commercial Other Total CONTINUING OPERATIONS Sales 151,988 37,472 956 190,416 - Sales of developments 137,592 120 - 137,712 - Sales of land 14,396 37,352 - 51,748 - Other and services rendered 956 956 Cost to sell (122,834) (35,514) (2,308) (160,656) Staff costs (7,063) (1,156) (4,623) (12,842) Amortisation/Depreciation - - (223) (223) External services (6,738) (3) (9,654) (16,395) Variation in trade provisions 391 (1,457) (557) (1,623) - Change in inventory provision (3,467) (1,457) - (4,924) - Reversal of loans with related parties 2,633 - - 2,633 - Reversal of receivables - - - - Other 1,225 - (557) 668 Changes in value of investment properties 14,974 (5,302) - 9,672 Gains/(losses) on sale of investment properties (76) - - (76) Other gains or losses (1,222) - - (1,222) OPERATING RESULTS 29,420 (5,960) (16,409) 7,051

Financial income - - 1,492 1,492 Financial expenses - - (9,444) (9,444) Capitalised financial expenses - - 1,327 1,327 Impairment and results on disposal of financial - - - - instruments Results in entities carried under the equity 10 - - 10 method FINANCIAL RESULTS 10 - (6,625) (6,615) PROFIT /(LOSS) BEFORE TAX 29,430 (5,960) (23,034) 436

Other information

During 2019 and 2018 there were no transactions between the Group’s different segments.

No customer accounts for 10% of the Group’s revenues.

Non-current assets include an amount of €88,254 thousand relating to loans with joint ventures assigned to the residential segment.

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6. INVESTMENT PROPERTIES

Set out below is an analysis of and movements in the accounts recorded under investment properties: Thousand euro Balance at 1 January 2019 340,092 Additions 1,432 Derecognised owing to sales (6,159) Transfers to inventories. (8,258) Gain /(loss) net of fair value adjustments 6,983 Balance at 31 December 2019 334,090

Thousand euro Balance at 1 January 2018 370,577 Additions 1,981 Derecognised owing to sales (14,084) Transfers to inventories (28,054) Gain /(loss) net of fair value adjustments 9,672 Balance at 31 December 2018 340,092

Investment property currently comprises land for development for subsequent lease by third parties and rental assets acquired, in addition, investment properties includes land for future unspecified use at the contribution date, the understanding being that it will be held to obtain long-term capital gains and not for sale in the ordinary course of business.

Additions at 31 December 2019 and 2018 relate to sundry expenses capitalised.

Of total investment properties, 35.7% (33.7% in 2018) relates to the same real estate asset consisting of land located in Madrid, the carrying amount of which amounts to €119,245 thousand at 31 December 2018, (€114,705 thousand at 31 December 2018). In accordance with the independent expert valuations obtained, the value of that asset has been adjusted to fair value.

Of total assets recognised as investment property, 78% relates to “fully permitted” land while the remainder of the portfolio is in situations where some development formality is pending. The Directors, however, do not consider this matter a risk since all development plans and formalities are well advanced and “fully permitted” status is expected to be achieved in the following years.

The valuations carried out by independent experts regarding the Group’s investment properties and inventories (Note 9) have included, among others, the following key assumptions:

Sell Price Implicit Internal Realtor’s Margin Exit Yields (€/m2) Rate of Return

1,180 – 5,691 5.0% - 55% 6.5%-29% 4.5%-16.0%

Transfers relate to the reclassification of land for development and subsequent sale to inventories.

As indicated in accounting and measurement standard 2.8a the value of investment property has been adjusted to fair value in accordance with the valuations carried out by the independent expert.

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a) Income and expenses on investment properties

At 31 December 2019 the Group has recognised a total of €432 thousand in lease income (€581 thousand in 2018) and related expenses of €804 thousand (€1,523 thousand in 2018). b) Insurance

It is Group policy to arrange insurance where deemed necessary to cover possible risks to investment property.

At 31 December 2019 and 31 December 2018, the coverage provided by the insurance arranged is considered to be sufficient. c) Charges and guarantees

The Group has no usufructs, attachments or similar with respect to investment property. d) Obligations

At 31 December 2019 and 31 December 2018, the Group has no contractual commitments for the acquisition, construction or development of investment properties or in relation to repairs, maintenance or insurance. e) Measurement and sensitivity. Sensitivity analysis

The Group has had its assets valued at 31 December 2019 and 31 December 2018. Therefore, the market value at which investment properties are carried at those dates is calculated based on the valuations performed by independent valuers not related to the Group (Note 2.8a). The market value of the Group’s investment properties amounts to €334,090 thousand and €340,092 thousand, respectively.

As indicated in Accounting and Measurement standard 2.8a, the value of investment properties has been adjusted to fair value in accordance with independent expert valuations.

The valuations of such real estate assets were carried out under the market value assumption. The market value is calculated based on the valuations performed by independent experts not related to the Group, namely, Savills Consultores Inmobiliarios and CBRE Group. Valuations are performed in accordance with the Appraisal and Valuation Standards published by Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain and in accordance with the International Valuation Standards (IVS) published by the International Standards Valuation Committee.

Market value is defined as the estimated amount at which it should be possible to exchange an asset at the valuation date, between a prudent willing knowledgeable seller and buyer not acting under duress, following a reasonable marketing period.

The valuation methodology adopted by the independent valuer to determine the fair value of land classified as investment property has been the residual method (dynamic), using the same methodology as that described in Note 2.8b.For leased assets and land for commercial use, the methodology applied has been the discounted cash flow method, in addition to the comparison method for verification, in order to determine final value.

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In order to determine the value of a property through the discounted cash flow method (DCF), building expenses, contract rents and market rents for an empty surface area have been estimated. For tertiary land classified as investment property, the income that could be obtained following development has been estimated. Costs associated with empty spaces, costs of re-leasing and the future sale of the property at an exit yield are also taken into account. Expenses, rent and the future sales value are discounted through a discount rate (IRR). Under this method the market value of a property can be calculated through a market survey in order to obtain a series of comparables. A comparable is understood to be a property that is the same type of building, with the same use, and is located in the general or immediate vicinity of the property being valued. If there are no exact comparables, those sites in other locations which are similar in terms of socio-economic level, access to transport, level of services and facilities etc. are used. Comparables should be primarily based on recent transactions involving similar properties to that subject to valuation. In these cases, the pertinent discounts are applied to the offer prices of the selected comparables based on the source of marketing, experience and knowledge of the local market. The prices of these comparables are standardised taking into account their characteristics (location, surface area, quality, age, state of repair etc). They are subsequently weighted and subjectivity is eliminated.

All resulting fair value estimates for investment properties are included in Level 3.

The key assumptions identified in the measurement of leased real estate assets and commercial land are the discount rates and exit yields, using a sensitivity of +/-100 basis points, taking as a starting point the different short and medium-term economic scenarios envisaged.

Assuming that other variables remain constant, the effect of the variation of -100 basis points on the discount rate used to carry out the valuation of leased assets and commercial land would amount to €129,900 thousand (€129,856 thousand at 31 December 2018), that would entail an increase in value of €10,745 thousand (€15,160 thousand at 31 December 2018) in terms of the asset’s market value while a variation of +100 basis points, would result in a decrease of €9,895 thousand. The effect of the variation of +/- 25 basis points on the exit yield would have an impact on the value of the portfolio of commercial land and leased properties of a decrease of €12,570 thousand and an increase of €8,224 thousand respectively. The effect of the variation of +/- 50 basis points on the exit yield would have an impact on the value of the portfolio of commercial land and leased properties of a decrease of €24,090 thousand and an increase of €29,040 thousand respectively.

49% of the portfolio of investment properties relates to residential land, as stated in Note 2.8b). The key assumptions in the valuations of residential land are discount rates and selling prices. Variations in such assumptions entail changes in the portfolio’s value of:

Internal rate Assumptions Selling prices of return 1% -1% 1% 5% 10% -1% -5% -10% Changes in value of (23,826) 24,625 2,960 16,998 34,543 (4,156) (18,586) (36,752) investment properties

7. INVESTMENTS IN OTHER COMPANIES

a) Material subsidiaries

The group’s principal subsidiaries at 31 December 2019 and 31 December 2018 are indicated in appendix I. Unless otherwise indicated, their share capital consists only of ordinary shares held directly by the Group and the ownership percentage is equivalent to the Group’s voting rights.

The country of incorporation is also the main place of business.

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b) Investments in associates and joint ventures

The gross movement in 2019 and 2018 in this heading of the accompanying consolidated balance sheet is as follows:

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018 Gross opening balance 58,990 - Share in results for the year (205) 10 Derecognitions - - Other changes (c) 2,340 13 Changes in consolidation scope (a) - 58,967 Gross closing balance 61,125 58,990

Net interests in associates break down as follows:

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018 Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (b) - - Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (b) - - Front Maritim del Besós, S.L. 58,664 58,772 Monteburgos Holding Spain, S.L 2,461 218 L'Esplay Valencia, S.L. - - Valdicsa, S.A. - - Total 61,125 58,990

a) Changes in the consolidation scope result from the operations described in Note 1.e

b) Interests in the companies "Urbanizadora Valdepolo I", "Urbanizadora Valdepolo II", "Urbanizadora Valdepolo III" and "Urbanizadora Valdepolo IV", classified as joint ventures in accordance with Accounting and Measurement Standard 2.j), include accumulated losses of €9,704 thousand (€9,628 thousand in 2018). As may be observed in accompanying appendix II to these notes, the Valdepolo companies record negative equity and in the current circumstances, the shareholders would not recoup their investment.

c) Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A., as the indirect holder of 24% of the shares of Las Tablas Propco, S.L.U. made the necessary contributions to Monteburgos Holding Spain, S.L., (sole shareholder). The shareholder contributions amount to €2,342 thousand at 31 December 2019 (€209 thousand at 31 December 2018).

In 2018, the company Valdicsa, S.A. was liquidated. Appendix II sets out summarized financial information on each associate with non-controlling interests, which are material for the group. The amounts reported for each associate are before intercompany eliminations.

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8. FINANCIAL ASSETS AND LIABILITIES

Analysis by category

The balance under this heading on the accompanying consolidated balance sheet, taking into account the nature of the transactions, is as follows:

Thousand euro Long-term financial assets Loans & Other 31/12/2019 31/12/2018 Loans and receivables (Note 10) 95,665 79,753 Derivatives 10 216 Available-for-sale financial assets - 2 95,675 79,971

Thousand euro Short-term financial assets Loans & Other 31/12/2019 31/12/2018 Loans and receivables (Note 10)* 35,999 24,559 Cash and equivalents (Note 11) 139,968 146,951 175,967 171,510

Total financial assets 271,642 251,481

(*) Excluding prepayments and accrued income amounting to €7,749 thousand (€2,294 thousand in 2018).

Thousand euro Long-term financial liabilities and other 31/12/2019 31/12/2018 Creditors and payables* (Note 14) 108,910 74,778 108,910 74,778

Thousand euro short-term financial liabilities and other Loans and other 31/12/2019 31/12/2018 Creditors and payables (Note 14) 106,443 42,473 106,443 42,473

Total financial liabilities 215,353 117,251

(*) Excluding €73,891 thousand and €24,568 thousand of current pre-payments in 2019 and 2018 respectively, and current income tax of €10,252 thousand.

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b) Analysis by maturity:

Financial instruments having fixed or determinable maturities classified are shown below by year of maturity as at 31 December 2019 and 2018 (excluding cash and equivalents):

31 December 2019

(Thousand euro) Financial assets Subsequent 2020 2021 2022 2023 Total years Investments in group companies and associates: -Loans to companies 13 88,254 - - 88,267 - Other financial assets 3,772 - - - - 3,772 Financial investments -Loans to companies 14 - - - - 14 - Other financial assets 7,119 - - - 7,411 14,530

Trade and other receivables: - Trade receivables for sales and 24,761 - - - - 24,761 services rendered - Sundry receivables 320 - - - - 320

35,999 88,254 - - 7,411 131,664

31 December 2018

(Thousand euro) Financial assets Subsequent 2019 2020 2021 2022 Total years Investments in group companies and associates: -Loans to companies 6 - 75,605 - - 75,611 - Other financial assets 12,175 - - - - 12,175 Financial investments - -Loans to companies ------Other financial assets 7,110 - - - 4,150 11,260

Trade and other receivables: - - Trade receivables for sales and 4,578 - - - - 4,578 services rendered - Sundry receivables 690 - - - - 690

24,559 - 75,605 216 4,150 104,530

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31 December 2019

(Thousand euro) Financial liabilities Subsequent 2020 2021 2022 2023 years Total Payables -Bank loans (*) 30,466 - 60,429 - 90,895 - Other financial liabilities 41 - - - 167 208 Payables to associates and

related parties -Bank loans (*) 23,002 - 34,554 - - 57,556 Trade and other payables: - Trade payables 49,540 - - - 13,760 63,300

- Personnel 3,394 - - - - 3,394 106,443 - 94,983 - 13,927 215,353

(*) €48,823 thousand of loans to developers are registered in the current liabilities because they are directly related to operating cycle. On the contrary, the maturity varies from 30 to 32 months. The Group will pay these loans when the financed inventories are delivered, that it is expected to be in the next 24-36 months.

31 December 2018

(Thousand euro) Financial liabilities Subsequent 2019 2020 2021 2022 years Total

Payables

-Bank loans (*) - - 68,119 1,536 69,655 - Other financial liabilities 1,387 - - - 163 1,550 Payables to associates and

related parties -Bank loans (*) 4,645 - - - 6,857 11,502 - Loans to companies ------Other financial liabilities 4 - - - - 4

Trade and other payables:

- Trade payables 25,301 - - - 6,496 31,797 - Personnel 2,743 - - - - 2,743 34,080 - - 68,119 15,052 117,251

(*) The amount of realtor loans of €13,038 thousand is recognised under the Group’s current liabilities as there is a direct relationship for their presentation in the operating cycle. Conversely, their contractual maturity is normally at 30-32 years. The Group will repay these loans at the time the developments financed are handed over. This is expected to take place in the next 24 to 36 months.

30

9. INVENTORIES

The detail of this heading at 31 December 2019 and 31 December 2018 is as follows:

Thousand euro

2019 2018 Land 1,512,101 1,775,217 Construction work in progress 627,754 369,570 Finished structures 100,916 47,181 Advance payments to suppliers 6,354 4,268 Other 106 594 Impairment losses on land (296,637) (318,378) Impairment losses construction work in progress (37,011) (24,315) Impairment losses on finished structures (11,240) (13,466) 1,902,343 1,840,671

At 31 December 2019 and 31 December 2018 finished structure inventories of the Group companies mainly relate to land for residential developments to be used as homes and second homes together with related constructions, where appropriate, such as parking spaces and commercial premises. Of total assets recognised as inventories, 84% relates to “fully permitted” land while the remainder of the portfolio is in situations where some development formality is pending. The Directors, however, do not consider this matter a risk since all development plans and formalities are well advanced and “fully permitted” status is expected to be achieved in the following years.

At 31 December 2019 and 31 December 2018, the Group has capitalised interest on inventories amounting to €1,477 thousand and €1,327 thousand, respectively

At 31 December 2019 and 31 December 2018 there are assets in inventories for a gross cost totalling €227,010 thousand and €79,293 thousand, respectively, which have been pledged to secure mortgage loans, whether open to subrogation or not, linked to certain developments and land. The balance at 31 December 2019 and 31 December 2018 amounts to €48,823 thousand and €8,393 thousand, respectively.

Commitments for sales of developments entered into with customers at 31 December 2019 and 31 December 2018 amount to €596,537 thousand and €270,903 thousand, respectively, of which €73,891 thousand and €24,568 thousand, respectively, have given rise to collections and bills receivable, recognised under Customer advances under current liabilities at 31 December 2019 and 31 December 2018.

Practically all presales are subject to late-delivery indemnity clauses as they are formalised through contracts having similar characteristics. These late-delivery indemnity clauses consist mostly of interest at the legal rate on the amounts handed over during the period between the envisaged delivery date and the effective delivery date. The Group does not expect this to have an impact largely because the delivery date envisaged in contracts allows for a safety margin of a certain number of months with respect to the forecast delivery date Therefore and drawing on historical experience in the last few years, the Group considers that this will not have any impact on these consolidated annual accounts. Similarly, presales generally include indemnities in favour of the Group in the event of cancellation by customers although no amount is recognised until it is collected.

At 31 December 2019 and 31 December 2018 there are no firm commitments for the purchase of land.

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The market value of the Group's land, developments in progress and finished structures at 31 December 2019, calculated based on the valuations performed by independent experts (Note 2.8b), in accordance with the Appraisal and Valuation Standards published by Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of Great Britain and in accordance with the International Valuation Standards (IVS) published by the International Valuation Standards Committee (IVSC), amounts to €2,254,153 thousand (€2,227,826 thousand at December 2018).

In general, the market value of the assets in the group’s inventories at 31 December 2019 and 31 December 2018 presents capital gains although the valuation of certain assets reflects losses with respect to their acquisition cost. In this respect and as a result of the above, the Group has recognised net provisions for impairment amounting to €4,769 thousand in the period 1 January to 31 December 2019 (€4,924 thousand in the same period in 2018) that is recognised in “Change in trade provisions" on the accompanying consolidated income statement.

The valuations carried out by independent experts regarding investments properties (Note 6) and inventories of the Group have included, among others, the following assumptions:

Selling price Implicit Internal Realtor’s Margin Exit Yields (€/m2) Rate of Return

500- 4,000 7%-35% 9%-32% 5.5%-8.0%

19% of the inventory portfolio relates to commercial land, valued as set out in Note 6, identifying as key assumptions the discount rates and exit yields, the impact on the value of this land portfolio and its effect on the consolidated income statement being as follows:

Assumptions Internal Rate Return of Exit Yield

1% -1% 0.25% 0.5% -0.25% -0.5%

Changes in valuations of (32,680) 35,158 (25,290) (48,474) 27,568 58,073 inventories

Impact on accumulated (15,508) 2,938 (8,069) (21,524) 245 245 Impairment

Additionally, in compliance with the regulations, the Management has carried out sensitivity analyses for the portfolio of residential land, considering as key assumptions the selling prices and the internal rates of return rates where the variable time is implicitly included. In the case of internal rates of return, a sensitivity of +/- 100 basis points has been established. On the other hand, for selling prices, sensitivities of +/- 100, 500 and 1,000 basis points have been estimated.

Internal Rate of Assumptions Selling prices Return 1% -1% 1% 5% 10% -1% -5% -10% Changes in market value of (81,020) 84,967 49,514 223,481 446,081 (58,552) (234,292) (464,719) inventories

Impact on accumulated (31,756) 28,367 8,868 51,587 94,183 (26,331) (103,325) (246,012) Impairment

In any event, the situation of the housing market in 2020 could trigger differences between the market value of the Group’s inventories and their actual realisable value, which will be treated prospectively.

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a) Impairment provision

Movements in this provision in 2019 and 2018 are as follows:

Construction Land and Constructed work in Total plots buildings progress Carrying amount at beginning of 2019 (318,378) (24,315) (13,466) (356,159) Charged/(credited) to the income statement: - additional provisions recognised (Note 16.c) (16,660) (5,747) (951) (23,358) - amounts not used reversed (Note 16.c) 8,631 6,019 3,941 18,591 Other movements - Transfers 19,910 (17,237) (2,673) - - Application due to sales 8,960 4,269 1,909 15,138 - Other applications 900 - - 900 Carrying amount at year end 2019 (296,637) (37,011) (11,240) (344,888)

Construction Land and Constructed work in Total plots buildings progress Carrying amount at beginning of 2018 (312,288) (22,791) (16,198) (351,277) Charged/(credited) to the income statement: - additional provisions recognised (18,460) (7,489) 252 (25,697) -amounts not used reversed 9,600 5,182 5,992 20,774 Other movements - Transfers 2,729 783 (3,512) - - Application due to sales 41 - - 41 Carrying amount at year end 2018 (318,378) (24,315) (13,466) (356,159)

10. LOANS AND RECEIVABLES

Loans and receivables include the following:

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018 Non Current: Loans to associates 88,254 75,605 - Loans to associates (a) 90,609 90,000 - Provisions for credit impairment (a) (2,355) (14,395)

Financial investments 7,411 4,148 - Other financial assets 7,411 4,148

95,665 79,753

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Derivatives amounting €10 thousand and €215 thousand at 31 December 2019 and 2018, respectively, has been excluded

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018 Current: Investments in associates and related companies - Loans to associates 13 6 - Other financial assets (b) 3,772 12,175 Financial investments -Loans to companies 14 - - Other financial assets 7,119 7,110 Trade and other receivables: -Trade receivables, bills receivable 28,328 8,144 - Provision for impairment of trade receivables (3,556) (3,566) - Sundry receivables 319 699 - Other receivables from public administrations 5,003 2,419 41,002 26,978 Total non current and current 136,667 122,643

Prepayments and accrued income amounting €7,749 thousand and €2,294 thousand at 31 December 2019 and 2018, respectively, has been excluded

a) The heading “Loans to associates” includes a loan granted by the parent company to the investees “Urbanizadora Valdepolo I to IV, S.L” for an overall amount of €90,000 thousand. That loan that is set to mature in 2021 was granted on 13 May 2011 to provide these investees with a long-term capital structure in keeping with their business plan. These loans accrue interest at a fixed rate of 5% provided that available cash in those companies is more than zero. No interest accrued in 2019 or 2018.

As a result of the development problems in the area and the delays in planning approval, a value adjustment was recognised amounting to €14,395 thousand in order to write the loan down to fair value. As a result of the progress on the negotiations with the Regional Authorities of Madrid and the improved expectations regarding the approval of the General Plan, the land risk has been reduced and therefore the provision has been reversed in an amount of €12,040 thousand.

In 2018, as a result of the liquidation of that company and several shareholder agreements, the Group received a plot from Valdicsa, S.A prior to its liquidation, valued at €1,273 thousand.

b) The heading “Other financial assets” at 31 December 2018 included receivable of €12,175 thousand with Front Maritim del Besos, S.L., as a consequence of the output VAT assumed by the parent company in the non-monetary contribution (Note 1.d), that was paid during 2019.

Impairment adjustment

No value adjustments were recognised by the Group in 2019 and 2018.

Other information

At 31 December 2019 and 31 December 2018 there are no assignments of customer loans to banks.

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Ageing analysis

The ageing analysis of Trade receivables for sales and services rendered net of bad debt provisions is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 Up to 3 months 15,748 2,912 Between 3 and 6 months 9,013 1,666 More than 6 months - - 24,761 4,578

Impairment adjustment

Movements in the bad debt provision during the year were as follows:

31/12/2019 31/12/2018 Opening balance (3,566) (3,566) Transfer - - Reversal - - Add. Non-monetary contribution MPYA shares - - Closing balance (3,566) (3,566)

11. CASH AND CASH EQUIVALENTS

Cash and equivalents include the Group’s cash and banks. The carrying amount of these assets is close to their fair value.

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018 Cash on hand 2 7 Current accounts 139,696 146,944

139,698 146,951

At 31 December 2019 there are restrictions on availability amounting to €67,370 thousand (€26,451 thousand at 31 December 2018) that relate to amounts received in connection with developments that are deposited in special accounts, separate from any other kind of funds held by the Group and that may only be used in matters related to the building of those developments.

12. SHARE CAPITAL AND RESERVES

As mentioned in Note 1, Metrovacesa, S.A. is the Group’s parent company. It results from the decision of the shareholders’ of the former Metrovacesa to restructure the Group and its business and the agreement to carry out the partial split of the former Metrovacesa under which another two new groups were incorporated, Metrovacesa S.A. (formerly Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.), retaining the real estate development business, and creating a new company, whose properties constitute an independent economic unit.

35

a) Capital and share premium

As a result of the operations detailed in Note 1 to the consolidated annual accounts, the share capital of the parent, Metrovacesa, S.A. consists of 151,676,341 bearer shares, with a par value of €7,20000001476829 each (151,676,341 bearer shares, with a par value of €7,20000001476829 each at 31 December 2018), fully subscribed and paid in at 31 December 2019 and 2018. These shares carry equal voting and dividend rights. Share capital at 31 December 2019 amounts to €1,092,070 thousand (€1,092,017 thousand at 31 December 2018).

At 31 December 2019 and 2018 the share premium results from the following:

o Difference between the share capital of Metrovacesa, S.A (€492,045 thousand) and the value attributed to the assets and liabilities spun off according to the relevant public document (€1,039,855 thousand), detailed in Note 1.c1, taking into account several adjustments of (€6,733) thousand, which amounts to €541,077 thousand.

o Difference between the subscribed share capital of Metrovacesa, S.A. (€464,198 thousand) and the value attributed to the assets contributed on the non-monetary capital increase (€1,097,324 thousand), detailed in Note 1.c1, which amounts to €633,126 thousand.

o Difference between the subscribed share capital of Metrovacesa, S.A. (€36 thousand) and the total value of the contribution on the monetary capital increase (€84 thousand), detailed in Note 1.c2, which amounts to €48 thousand.

o Difference between the subscribed share capital of Metrovacesa, S.A. (€135,737 thousand), and the value attributed to the shares of Metrovacesa Promoción y Arrendamiento S.A. contributed according to the relevant public document (€316,728 thousand), adjusted for latent gains on the assets of the Metrovacesa Promoción y Arrendamiento Group detailed in Note 1.c3 amounting to €22,972 thousand.

o Difference between the subscribed share capital of Metrovacesa, S.A. (€53 thousand) and the total value of the contribution on the monetary capital increase (€137 thousand), detailed in Note 1.d, which amounts to €84 thousand.

o Share premium distribution amounting to €49,974 thousand on May 2019, according shareholder meeting dated 29 April 2019.

At 31 December 2019 the share premium amounted to €1,328,323 thousand (€1,378,298 thousand at 2018).

The share premium account is unrestricted.

The shareholders with a significant direct or indirect interest in the share capital of Metrovacesa S.A., of more than 3% of the share capital at 31 December 2019 and 31 December 2018 are as follows:

31 December 2019 Shares % Direct Indirect Total Capital Banco Santander Group 48,443,127 26,426,709 74,869,836 49.36% Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Group 14,321,573 17,301,265 31,622,838 20.85% Schroders, PLC - 7,441,468 7,441,468 4.01% Julius Baer Group, Ltd - 8,559,937 8,559,937 5.64% Quasar Investment, S.a.r.l* 217,389 5,773,159 5,990,548 3.95% Treasury shares 240,847 - 240,847 0.16% Directors 145,816 - 145,816 0.10% Other shareholders (stock exchange) 22,775,051 - 22,775,051 15.01% Total 86,143,803 65,502,538 151,646,341 100% 36

31 December 2018 Shares % Direct Indirect Total Capital Banco Santander Group 40,472,576 26,426,709 66,899,285 44.11% Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Group 14,321,573 17,301,265 31,622,838 20.85% Banco Popular Español Group* 7,970,551 - 7,970,551 5.25% Schroders, PLC - 7,835,594 7,835,594 5.17% Quasar Investment, S.a.r.l** 217,389 5,773,159 5,990,548 3.95% Treasury shares 302,472 - 302,472 0.20% Other shareholders (stock exchange) 31,055,053 - 31,055,053 20.47% Total 94,339,614 57,336,727 151,676,341 100.00% (*) Banco Popular Español forms part of the Santander Group (**) Banco Popular has an indirect interest of 49% in Quasar Investment, S.a.r.l.

b) Retained earnings and other reserves

The most significant variations in the consolidated statement of changes in equity at 31 December 2019 and 31 December 2018, apart from the distribution of the parent company’s losses, are as follows:

Reserves in Profit/(loss) for the companies Reserves in Retained year attributable to consolidated Minority consolidated earnings (a) the Parent using the interests companies (a) +(b) company (b) equity

method Balance at 31 December 2019 (79,533) (4,494) (84,028) (2,665) 79 Balance at 31 December 2018 (70,418) (9,105) (79,523) (2,675) 83

13. PROVISIONS

a) Non-current provisions

Details at 31 December 2018 and at 31 December 2017 are as follows:

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018 Provisions for risks Litigation and other provisions 10,061 10,122 10,061 10,122

Litigations and other provisions relate to the following:

a1) Judicial claims amounting to €6,316 thousand (€8,591 thousand in 2018).

Although the amount could seem significant, these claims are immaterial on a standalone basis. In this respect, the Group provides for probable litigation risks in accordance with the assessment performed by its legal department, mainly, with respect to claims for latent defects in completed developments.

a2) In 2018 the provision for guarantees was applied on the cancellation of the Group’s guarantee arranged with respect to the investee Fuente de San Luis, S.L. Metrovacesa has paid €4,250 thousand in order to be fully released from the obligations deriving from such arrangements. As a result of the above, income was recognised amounting to €3,900 thousand under “Changes in trade provisions” on the consolidated income statement (Note 17).

37

The Directors of several group companies consider that the provisions established are adequate to cover the probable risks that could result from the outcome of the litigations underway and that if the risks that emerge exceed the provision, any additional liabilities should not significantly affect the Group’s consolidated annual accounts.

Movements in non-current provisions in 2019 and in 2018 are as follows:

Litigation and other Total provisions Carrying amount at the beginning of 2019 10,122 10,122 Charged/(credited) to the income statement: - additional provisions recognised (Note 16c) 823 823 -amounts not used reversed (139) (139) Movements with no impact on results - amounts used during the year (745) (745)

Carrying amount at 31 December 2019 10,061 10,061

Litigation and Guarantees Total other provisions

Carrying amount at the beginning of 2018 8,150 8,444 16,594 Charged/(credited) to the income statement: - additional provisions recognised (Note 16c) - 6,577 6,577 -amounts not used reversed (3,900) (3,902) (7,802) Movements with no impact on results - Amounts used during the year (4,250) (997) (5,247) - Add. Non-monetary contribution MPYA shares - - - Carrying amount at 31 December 2018 - 10,122 10,122

b) Current provisions

Details at 31 December 2019 and 31 December 2018 are as follows:

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018 Current provisions 19,041 13,815 19,041 13,815

This heading records the provisions established to cover contractor settlement costs and warranty costs, after- sales service costs and other construction costs not yet incurred and committed under agreements. They are recognised at the date of sale of the relevant products, according to the best estimate of the expense calculated by the parent’s Directors and for the necessary amount to settle the Group’s liabilities.

38

The movement in non-current provisions in 2019 and 2018 is as follows:

Completion work Total and other Carrying amount at the beginning of 2019 13,815 13,815 Charged/(credited) to the income statement: - Additional provisions / (reversals) recognised 5,226 5,226 Movements with no impact on results

Carrying amount at 31 December 2019 19,041 19,041

Completion work Total and other Carrying amount at the beginning of 2018 13,545 13,545 Charged/(credited) to the income statement: - Additional provisions / (reversals) recognised 270 270 Movements with no impact on results -Add. Non-monetary contribution MPYA - -

Carrying amount at 31 December 2018 13,815 13,815

14. OTHER CURRENT AND NON-CURRENT LIABILITIES

Trade and other payables mainly include the following:

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018 Non Current:

Payables - Bank borrowings 60,429 42,933 - Other financial liabilities 167 163 Payables to associates and related companies - Bank borrowings 34,554 25,186 Trade and other payables: - Trade payables 13,760 6,496

108,910 74,778

39

Thousand euro 31/12/2019 31/12/2018

Current:

Payables - Bank borrowings 30,466 1,536 - Other financial liabilities 41 1,387 Payables to associates and related companies -Bank loans and overdrafts (a) 23,002 11,502 - Loans to companies - - - Other financial liabilities - 4 Trade and other payables: - Trade payables 49,540 25,301 - Personnel 3,394 2,743 - Current tax liabilities (Note 15) - 3,097 -Other payables to the Public Administrations (Note 15) 10,252 23,378 - Customer advances 73,891 24,568

190,586 93,516

The Directors consider that the carrying amount of trade payables approximates fair value. a) Bank borrowings

A1) Syndicated loan 2019

On 1 December 2017, the Group arranged a syndicated loan amounting to €275,000 thousand, in order to finance, among other things, repayment of the 2017 syndicated loan, capex in developments, projects, operating expenses and taxes.

The financing matures at 5 years and bears interest at a variable rate according to Euribor 3M plus a market spread for the amounts used and not used. The origination fee amounts to 1.75%.

During 2019 and 2018, €50,000 thousand and €90,000 thousand has been used, respectively, and €24,499 thousand and €16,544 thousand has been paid, respectively.

Interest accrued at 31 December 2019 amounts to €5,153 thousand (€4,692 thousand in 2018). Additionally, amortized cost in 2018 amounts to €1,362 thousand (€1,399 thousand in 2018). Outstanding amount of €3,973 thousand is pending to be amortized (€5,337 thousand in 2018).

The following financial ratios should be accomplished by the Group:

- LTV ratio:

The obligated parties should at all times ensure throughout the term of the Agreement that the LTV ratio is not more than (a) 25%.

- Guarantee Coverage Ratio:

The obligated parties undertake to hold unencumbered assets representing at least 22% of LTV.

At 31 December 2019 all ratios are considered to have been complied with.

40

a2) Other bank loans and overdrafts

On 2019, the Group has signed bank loans related to real estate projects that are in construction and amount €258,991 thousand (€74,153 thousand in 2018), at the date €48,823 thousand has been used (€7,519 thousand in 2018).

a) Information on the average supplier payment period Additional Provision 3

Days 2019 2018 Average supplier payment period 43 46 Ratio operations paid 29 42 Ratio operations pending payment 72 88

Thousand euro 2019 2018 Total payments made 168,460 122,308 Total payments pending 27,540 10,962

15. PUBLIC ADMINISTRATIONS AND TAX SITUATION

The main debtor and creditor balances with the Public Administrations at 31 December 2019 and 31 December 2018 are as follows:

Thousand euro 31 December 2019

Tax assets Tax liabilities Non-current Current Non-current Current VAT/IGIC - 4,978 - (9,635) Deferred tax assets 95,612 - - - Personal income tax payable - - - (384) Social Security bodies - - - (233) Corporate income tax - - - - Deferred tax liability - - (9,481) - - Other public authorities - 25 - -

95,612 5,003 (9,481) (10,252)

41

Thousand euro 31 December 2018

Tax assets Tax liabilities Non-current Current Non-current Current VAT/IGIC - 2,410 - (22,903) Deferred tax assets 96,948 - - - Personal income tax payable - - - (304) Social Security bodies - - - (171) Corporate income tax - - - (3,097) Deferred tax liability - - (8,503) - - Other public authorities - 9 - -

96,948 2,419 (8,503) (26,475)

Deferred tax assets and liabilities

At each accounting close, deferred tax assets and liabilities recognised are reviewed to ensure that they remain valid and any necessary adjustments are made accordingly.

31/12/2019 31/12/2018 Deferred tax assets 95,612 96,948 Deferred tax liabilities (9,481) (8,503) 86,131 88,445

The movements during the year in deferred tax assets and liabilities, excluding the offsetting of balances with the same tax authorities, are as follows:

Tax Temporary Total losses differences At 1 January 2019 42,561 54,387 96,948 (Charged) / credited to income statement – items - 775 775 generated in the year (charged) / credited to income statement due to (2) (1,715) (1717) prior year regularisation Other movements with not impact in the income - (395) (395) statement At 31 December 2019 42,559 53,052 95,611

Movements of the year mainly corresponds to 11.6 and 20 articles of the Corporate Income Tax Act and the non-deductibility of some financial expenses.

Deferred tax liabilities Asset revaluation Total

1 January 2019 8,503 8,503 Charged to the income statement- items generated in the 1,390 1,390 year (412) (412) Other movements with not impact in the income statement 31 December 2019 9,481 9,481

42

In accordance with the Corporate Income Tax Law, tax losses are offset when the related tax returns are filed irrespective of the fact that they may be verified by the corresponding tax authorities. At 31 December 2019 the Group recognises the following tax loss carryforwards for offset against future profits:

Recognised Not recognised 2007 and previous 70 - 2008 20 - 2009 80,099 - 2010 65,134 - 2011 24,911 12,452 2012 - 21,391 2019 - 4,984

170,234 38,828

Additionally, at 31 December 2019 new tax losses amounts to €4,984 thousand has been arise. This tax losses have not been recognized in the consolidated annual accounts.

The Group has prepared a business plan including future assumptions that enable it to conclude that the Group’s tax credits will be fully recovered.

Income tax expense

Accrued tax on results for the year is calculated based on the tax rate that would be applicable to total forecast results for the year.

The (expense)/income tax expense at 31 December 2019 and 2018 is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 Income tax expense Current tax: Current income tax for the year - (4,833) Ajustes al impuesto corriente de ejercicios anteriores 275 - Total current tax (expense)/income 275 (4,833) Deferred income tax (Decrease)/ increase in deferred tax assets (942) 6,609 Decrease)/ (increase) in deferred tax liabilities (1,390) (3,061) Application of tax losses - (8,255) Total deferred tax (expense)/income (2,332) (4,707) Total tax (expense)/income (2,057) (9,540)

43

The reconciliation of the corporate income tax expense to tax payable in 2019 and 2018 is as follows:

31/12/2019 31/12/2018

Profit / (loss) on activities before tax expense (2,439) 436

Tax at rate of 25% - (109) Tax effect of amounts not deductible (taxable) on the calculation of tax profits Permanent differences 275 (4,724) Temporary differences (2,332) 3,548 Recognition of tax credits not recognised previously - - Application of tax credits - (8,255) Tax losses not recognised previously now recovered to reduce current tax - - expense

Income tax (expense)/income (2,057) (9,540)

The main permanent differences recorded are the following:

- Increases

o Reversion of deductible impairment losses that belong from main shareholders, while shareholders are considered as related companies, according Transitional Provision 16 of Corporate Income Tax Act, amounting to €15,090 thousand (income of €3,772 thousand).

- Decreases

o Reversion of impairments related to group and associates ‘loans amounting to €12,040 thousand (expense of €3,010 thousand), according Note 10.a.

The main temporary differences have been detailed previously in this note.

In accordance with current legislation, tax assessments may not be considered definitive until the returns filed have been inspected by the tax authorities or inspection is time-barred after four years. At 31 December 2019 the tax returns of the Group companies for all applicable taxes are open to inspection since 1 January 2015.

The parent company's Directors do not expect any significant additional liabilities to accrue in the event of an inspection.

16. INCOME AND EXPENSE

a) Revenue

Revenues from the Company’s ordinary activities may be analysed as follows:

31/12/2019 31/12/2018

Sale of inventories 159,808 189,461 Services provided 1,268 374 Lease income 432 581

161,508 190,416

44

All sales during the year were made in Spain.

b) Cost of sales

31/12/2019 31/12/2018

Change in inventories and related costs (140,044) (158,348) Services provided (132) (324) Costs related to leases (1,236) (1,984)

(141,412) (160,656)

c) Staff costs

31/12/2019 31/12/2018

Wages, salaries and similar (11,920) (10,893) Staff welfare expenses: Social Security payable by the Company (2,136) (1,409) Contributions and transfers to pension schemes (220) (162) Other social welfare expenses (719) (378) (14,995) (12,842)

The average number of employees by category is as follows:

2019 Men Women Total Executives 13 6 19 Supervisors and technicians 58 30 88 Administration and sales staff 32 46 78 Skilled workers and junior staff 4 - 4 107 82 189

2018 Men Women Total Executives 13 4 17 Supervisors and technicians 41 18 59 Administration and sales staff 15 26 41 Skilled workers and junior staff 4 0 4 73 48 121

45

The average number of employees at 31 December 2019 and 31 December 2018 is as follows:

2019 Men Women Total Executives 13 5 17 Supervisors and technicians 58 22 68 Administration and sales staff 32 27 54 Skilled workers and junior staff 4 - 4 85 54 139

2018 Men Women Total Executives 12 5 17 Supervisors and technicians 46 22 68 Administration and sales staff 27 27 54 Skilled workers and junior staff - - - 85 54 139

d) Changes in trade provisions

31/12/2019 31/12/2018 -Reversal of provisions for liabilities and charges (Note 139 7,802 13) -Appropriation to the provision for liabilities and (823) (6,577) charges (Note 13) -Appropriation to the provision for inventories (Note 9) (23,358) (25,698) -Reversal provision for inventories (Note 9) 18,591 20,774 -Reversal of provision for long-term loans with 12,040 2,633 associates (Note 10) - Other (634) (557) 5,955 (1,623)

17. GUARANTEES GIVEN TO THIRD PARTIES AND OTHER CONTINGENCIES

At 31 December 2019 and 31 December 2018, the Group has the following guarantees with respect to third parties:

Thousand euro

31/12/2019 31/12/2018 Amounts delivered on account by customers 70,462 26,168 Outstanding liabilities on land and developments 13,152 7,338 Total 83,614 33,506

The heading “Amounts delivered on account by customers” mainly includes guarantees securing delivery, on account of housing purchased by customers.

The Group companies’ Directors do not expect any additional liabilities to accrue in respect of the aforementioned guarantees.

46

18. COMMITMENTS

a) Operating lease commitments (when the company is the lessee)

The amount incurred by the Group in 2019 in respect of leases and common expenses for buildings and other facilities connected with its activities totals €586 thousand (€494 thousand in 2018).

Lease arrangements relate to the office premises rented by the Group’s branch offices. The contract for the Madrid office premises located in Quintanavides 13, Madrid, matures in April 2020 and may be renewed upon maturity under market terms and conditions.

Total minimum future rental payments for irrevocable operating leases are as follows:

Thousand euro 2019 2018 Less than one year 184 195 One to five years 97 180 More than five years - - 281 375

19. RELATED-PARTY TRANSACTIONS

In addition to the subsidiaries, associates and jointly controlled companies, related Group companies include the Company’s key management personnel (members of its Board of Directors and executives and close relatives) and entities over which key management personnel may exercise significant influence or control.

The related-party transactions carried out by the Group during 2019 and 2018, differentiating between significant shareholders, Board members and other related parties, are set out below. All related-party transactions are carried out under market conditions and all benefits in kind have been recognised.

Thousand euro 31 December 2019 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities ASSETS

Non-current Loans granted - - 88,254 88,254

Current Loans granted - - 13 13 Other financial assets (a) - - 3,772 3,772 Cash equivalents 76,608 - - 76,608

47

Thousand euro 31 December 2019

Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities

LIABILITIES

Non-current Bank borrowings 34,554 - - 34,554 Other financial liabilities - - - - Current Bank borrowings 23,002 - - 23,002 Other debts - - - -

Thousand euro 31 December 2018 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities ASSETS

Non-current Loans granted - - 75,605 75,605

Current Loans granted - - 6 6 Other financial assets (a) - - 12,175 12,175 Cash equivalents 80,439 - - 80,439

(a) Accrued VAT on shareholder contribution of Front Maritim del Besós, S.L

Thousand euro 31 December 2018 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities

LIABILITIES

Non-current Bank borrowings 25,186 - - 25,186 Other financial liabilities - - 4 4 Current Bank borrowings 11,502 - - 11,502 Other debts - - 4 4

48

Thousand euro 31 December 2019 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities Expenses: Commissions and bank interest (9,693) - - (9,693) Purchase of assets (12,892) - - (12,892) Other expenses - - - - Income: Shareholder contributions 1,886 - - 1,886 Sale of assets (a) 12,892 - - 12,892 Loan interest - - 5 5 Other income - - 412 412

a) Purchase of land via payment in kind (exchange):

At 30 December 2019, the parent Company has acquired some plots to significant shareholders. The price has been €12,892 thousand. The price has been paid with some properties.

Thousand euro 31 December 2018 Persons, Significant Directors and Companies, Total shareholders Executives Group Entities Expenses: Commissions and bank interest (4,511) - - (4,511) Purchase of inventories - - - Other expenses (207) - - (207) Income: Shareholder contributions 1,090 - - 1,090 Other income 10 - - 10

20. LEGAL INFORMATION ON THE BOARD OF DIRECTORS AND SENIOR MANAGEMENT

a) Remuneration and other benefits paid to the Company's Board of Directors and Senior Management

The most significant salary and benefit information for 2019 and 2018 is summarised below:

Thousand euro

31/12/2019 31/12/2018 Members of the Board of Directors Remuneration item Fixed and variable remuneration 1,418 2,182 Benefits in kind 36 35 Per diems - - Indemnities - - Gifts per bylaws 1,159 1,234 Other benefits - Board of Directors Life insurance premiums 18 8 Pension funds and plans 63 63 Executives: Total remuneration accrued by senior management (*) 2,145 2,116

(*) Figures do not include Pension Plan or Life Insurance.

49

As mentioned in Note 1.c.4, certain members of the Board of Directors and some members of senior management are entitled to an incentive plan based on shares and cash remuneration. The amount accrued by the members of the board of directors totals €25 thousand while the members of senior management have accrued €32 thousand.

b) Situations of conflict of interest of directors

As part of the duty to avoid conflicts with the Company's interests, during the year the directors that have held positions on the Board of Directors have fulfilled the obligations set forth in article 228 of the Spanish Companies Act. Additionally, they and parties related to them have not come under the provisions concerning conflicts of interest set out in article 229 of this Act, except where the pertinent authorisation was obtained.

It is common policy for Board members to abstain during the meetings of the Board of Directors or executive committees in connection with operations and/or agreements which could give rise to conflicts of interest in the terms recorded in the minutes for 2019. In any event, this has no effect with respect to article 229 concerning situations of conflicts of interest.

21. EVENTS AFTER THE END OF THE REPORTING PERIOD

• Majority shareholders

The shareholders that hold significant interests in the capital of Metrovacesa, S.A., both direct and indirect, of more than 3% of share capital at the date of preparation of these accounts, are as follows:

Shares % of Capital Direct Indirect Total Banco Santander Group 48,443,127 26,426,709 74,869,836 49.36% Banco Bilbao Vizcaya Argentaria 14,321,573 17,301,265 31,622,838 20.85% Schroders, PLC - 7,411,468 7,411,468 4.91% Julius Baer Group, Ltd - 7,173,161 7,173,161 4.73% Quasar Investment, S.a.r.l. 217,389 5,773,159 5,990,548 3.95% Inversora de Carso, S.A. de C.V. - 4,619,910 4,619,910 3.05% treasury shares 240,847 - 240,847 0.16% Directors 151,970 - 151,970 0.10% Rest of shareholders (Stock Market) 19,535,763 - 19,535,763 12.87% Total 82,910,669 68,735,672 151,646,341 100.00%

• Financing and loans signed

Until the date of these consolidated annual account are signed, the parent company has signed hypothecary loans amount to €72,100 thousand to finance real estate project that currently are in phase of construction, €55,700 thousand corresponds to group and associates´ loans.

• Use of Group financing

On February 2020, the parent Company has partially used a group loan in €25,000 thousand.

• Equity Swap

On 31 December 2019, the parent company has signed an “Equity Swap” agreement with Goldman Sachs International, the limit amount is €50 million, and the maturity is 27 months. At the date of these consolidated annual accounts are signed, the notional amounts to €3,625 thousand.

50

22. AUDITORS’ FEES

In 2019 and 2018 the fees relating to audit services rendered by the auditors of the Group’s consolidated annual accounts (PricewaterhouseCoopers Auditores S.L.) or companies related thereto through control, common ownership or management, and the fees for services invoiced by auditors of the separate annual accounts of the companies included in the consolidation scope and by related entities as a result of a relationship of control, common ownership or management, were as follows:

2019 2018 Audit services 133 148 Other authentication services 44 137 Total audit and related services 177 285 Total other income - - Total professional services 177 285

From the year -end date to the date of preparation of these consolidated annual accounts, the fees invoiced for not audit and related services, provided by the auditor, amounted to €59 thousand (€12 thousand in 2018).

No fees have accrued at 31 December 2019 or at 31 December 2018 for work performed by other companies of the PwC network.

51

APPENDIX I

SUBSIDIARIES Net interest in holder 31.12.2019 31.12.2018 Registered 2019 2018 Name Activity (thousand (thousand Group company holder office (%) (%) euro) euro) Inmobiliaria Das Avenidas Novas, S.A. Portugal Real estate promotion and development - 100% - 6 Metrovacesa, S.A. Promociones Vallebramen, S.L. Spain Real estate promotion and development 100% 100% - - Metrovacesa, S.A. Fuencarral Agrupanorte, S.L. (formerly ALQ.13) Spain Real estate promotion and development 100% 100% 100,691 100,691 Metrovacesa, S.A. Metrovacesa Inmuebles y Promociones, SL Spain Real estate promotion and development 100% 100% 24,454 24,454 Metrovacesa, S.A. Metrovacesa Promoción Y Arrendamiento. S.A. Spain Real estate promotion and development 99.99% 99.99% 339,854 339,854 Metrovacesa, S.A. Metrovacesa Comercial, S.L Spain Real estate promotion and development 100% - 104 - Metrovacesa, S.A. Desarrollo de Infraestructuras de Castilla, S.A. Spain Real estate promotion and development 100% 100% 96 72 Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. S.A. Vailen Management, S.L Spain Real estate promotion and development 100% 100% 95 . Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. S.A. Global Carihuela Patrimonio No Estratégico, S.L. Spain Real estate promotion and development 100% 100% 16,230 16,230 Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. S.A.

ASSOCIATES (*) AND JOINT VENTURES (**) Net interest in holder 31/12/2019 31/12/2018 Registered 2019 2018 Name Activity (thousand (thousand Group company holder office (%) (%) euro) euro) Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (*) Spain Real estate promotion and development 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (*) Spain Real estate promotion and development 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (*) Spain Real estate promotion and development 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (*) Spain Real estate promotion and development 50% 50% - - Metrovacesa, S.A. Monteburgos Holding Spain, S.L. Spain Real estate promotion and development 24% 24% 2,551 209 Metrovacesa, S.A. Valdicsa, S.A. (**) Spain Real estate promotion and development - - - - Metrovacesa, S.A. Front Maritim del Besos, S.L. (*) Spain Real estate promotion and development 39% 39% 58,776 58,776 Metrovacesa Promoción y Arrendamiento. S.A.

INDIRECT INTERESTS:

APPENDIX II APPENDIX II

Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Monteburgos Front Maritim Valdepolo I, S.A. Valdepolo II, S.A. Valdepolo III, S.A. Valdepolo IV, S.A. Holding Spain, del Besos, (*) (*) (*) (*) S.L. (*) (a) S.L. (*)

Condensed financial information at 31/12/2019 Current assets 23,173 23,147 23,136 23,149 646 151,895 Current liabilities (17) - - - (11,586) (33) Net current assets 23,156 23,147 23,136 23,149 (10,940) 151,862 Non-current assets 829 831 831 831 42,983 - Non-current liabilities (24,750) (24,750) (24,750) (24,750) (21,777) - Net non-current assets (23,921) (23,919) (23,919) (23,919) 21,206 - Total net assets (765) (772) (770) (770) 10,266 151,862 Revenue 5 5 5 5 - - Profit/Loss for the year (4) (3) (4) (4) (392) (270) (a) Consolidated financial statements of Monteburgos Holding Spain, S.L. and Las Tablas Propco I, S.L. are included.

Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Urbanizadora Monteburgos Front Maritim Valdepolo I, S.A. Valdepolo II, S.A. Valdepolo III, S.A. Valdepolo IV, S.A. Holding Spain, del Besos, (*) (*) (*) (*) S.L. (*) (a) S.L. (*)

Condensed financial information at 31/12/2018 Current assets 23,185 23,176 23,165 23,178 511 164,326 Current liabilities (33) (32) (32) (33) (743) (12,189) Net current assets 23,152 23,144 23,133 23,145 (232) 152,137 Non-current assets 848 850 850 850 2,321 0 Non-current liabilities (24,750) (24,750) (24,750) (24,750) (1,170) 0 Net non-current assets (23,902) (23,900) (23,900) (23,900) 1,151 0 Total net assets (750) (756) (767) (755) 919 152,137 Revenue (4) (4) (4) (4) - (3) Profit/Loss for the year (76) (76) (76) (76) 46 (3) (*) The financial information included in this annex has not been audited. (**) Liquidated.

Consolidated Management Report for year 31 December

2019

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1. Significant aspects

Significant operations in the period 1 January 2019 to 31 December 2019.

• Sales and margin

During the year ended 31 December 2019 sales amounted to €161,508 thousand mainly because of the contribution to revenues of sales of property developments and land (€63,182 thousand and €96,626 thousand respectively). In addition, land amounting to EUR 10,279 thousand was transferred and recognised under "Investment Property". During the year ended 31 December 2018 sales amounted to €190,416 thousand mainly due to the contribution to revenues of sales of property developments (€189,461 thousand).

During the year ended 31 December 2019 the company’s gross margin, prior to the reversal of impairment associated with deliveries understood as the difference between the amount of inventory sales totalling €159,808 thousand and the related cost amounting to €140,044 thousand, totalled €19,764 thousand. During the year ended 31 December 2018 the company’s gross margin, understood as the difference between the amount of sales totalling € 189,461 thousand and the related cost amounting to €158,348 thousand, totalled €31,113 thousand.

• Structural costs

Structural costs amount to €33,931 thousand and include staff costs amounting to €14,995 thousand for the year ended 31 December 2019. At 31 December 2018 structural costs amount to €29,237 thousand and include staff costs amounting to €12,842 thousand.

• Results for the period

Accumulated losses at 31 December 2019 and 2018 amounted to €4,496 thousand and €9,104 thousand, respectively.

• Relevant transactions in the year

Relevant operations for the period from 1 January 2019 to 31 December 2019:

o Turnkey private contract sales: In July 2019, the Group's Parent signed a private agreement with a medical insurance company for the construction of a retirement home in Manresa, with an estimated delivery date in 2022.

Also, in November 2019, the Group entered into a private agreement with an insurance company for the sale of an office building to be developed on the plot known as "Monteburgos II". Works will commence in the next months and deliveries will be during 2022.

o Commercial agreement with Tishman Speyer: On June 2019, the company Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. sold to Las Tablas Propco, S.L. part of the plot known as “Monteburgos I”, the price was €30,086 thousand. Las Tablas Propco, S.L. shares are owned by Tishman Speyer in 76% and Metrovacesa in 24%. The transaction is included in the commercial agreement signed on July 2018 to promote an office building.

Works have started and it expected to be completed between December 2020 and June 2021.

o Equity swap agreement: On 31 December 2019, the parent company has signed an “Equity Swap” agreement with Goldman Sachs International, the limit amount is €50 million, and the maturity is 27 months.

Consequently, the parent company has ended the liquidity agreement for treasury stock management with Banco Sabadell, S.A.

1

2. Economic perspectives

The Spanish economy has experienced a process of deceleration throughout 2019 that seems to have stabilized in the final part of the year. In any case, growth rates were lower than those of the previous year and, for the year as a whole, the Spanish economy grew by 2.0%, gradually losing dynamism. Thus, after starting the year with growth rates of activity of 2.2% year-on-year, the year ended with increases of around 1.8%, which could be maintained at the beginning of 2020. As a result of this slowdown in activity, employment also lost dynamism as the year progressed: the Labour Force Survey confirmed the creation of 402 thousand jobs in 2019, as compared with 566 thousand the previous year, and the unemployment rate decreased to 13.8%, 7 tenths of a point lower than at the close of 2018, fundamentally in the first half of 2019.

From the point of view of risks, the shadows that lurked in the economy at the beginning of 2019, both global and internal, became less long-lasting: on the one hand, the protectionist threat lost strength in the final part of the year with the signing of Phase I of the agreement between China and the US. On the other hand, the threat of a tough Brexit seems to have dissipated, although there is still a year to negotiate the future trade relationship between the two blocks. On the other hand, other new threats are looming on the global scene: the possible extension of the epidemic originated in China by the new coronavirus may have effects on activity at an aggregate level. At the domestic level, the uncertainty generated by the prolonged absence of a stable government disappeared in the final part of the year, which should give way to an environment conducive to the development of both investments that could be delayed and the necessary structural reforms.

The outlook for 2020 suggests that the slowdown is over, and the growth rates experienced in the final part of the year will remain relatively stable in the coming quarters, so that annualizes growth in activity could be around 1.6%.

In this macroeconomic context, the residential sector has experienced a difficult year in 2019 as a result of the effects of the uncertainty associated with various factors: on the one hand, the beginning of the year was hesitant as a result of the doubts over the ruling on the liability origin of the Stamp Duty (AJD), published at the end of the previous year. As with the rest of the economy, the sector has evolved from being more to less dynamic. The absence of the Government, together with the doubts generated by various legislative measures, including the entry into force of the New Mortgage Law and the measures relating to renting, generated a certain paralysis in demand in the second half of the year. As a result, housing sales, according to the General Council of Notaries, slowed down from the 4.4% per quarter with which it opened in the first quarter of the year, to around 1.0% in the third and fourth quarters of the year, including a second quarter of sharp decline. Thus, for the year as a whole, housing sales would have fallen by nearly 3% in the aggregate for 2019. The resolution of the various elements of uncertainty will mean a progressive return to positive growth rates in the sector and a situation more in line with the cyclical moment of the economy.

On the supply side, visas continued to show a certain dynamism, although, as with the rest of the sector, the evolution has been more or less steady throughout the year. Thus, with data as of November, forecasts indicate that visa growth would be close to 10% in 2019 but that, in any case, levels continue to be low in historical terms.

The weakness of sales inevitably affected the evolution of prices. According to TINSA data, growth would have slowed from 5.0% in 2018 to 3.6% in 2019. This means that prices are still 34% below the maximum level of the historical series. Forecasts for 2020 suggest that the gradual recovery expected in the sector's sales rates will once again generate price increases, albeit at a slower pace than those seen to date.

Overall, the outlook for the sector is moderately optimistic, and is based on the good performance of its fundamental determinants, which continue to be positive, ruling out the existence of medium- and long-term structural problems: on the one hand, the forecasts for household creation continue to be favorable despite the doubts about demographic trends in Spain; gross disposable income continues to reach historic highs quarter by quarter in a context of deleveraging in the private sector. On the other hand, accessibility ratios have fallen further and continue to be below the historic average and all this in an environment of liquidity with interest rates that will continue at historically low levels over the coming quarters.

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Figure 1 Figure 2 Spain: GDP growth and contributions by sector (%) Spain: sale of properties. Accumulated 12 months (%)

Source: Metrovacesa from INE Source: Metrovacesa from Notaries

3. Metrovacesa's Mission, Vision and Values

Mission

✓ Creating homes to improve the lives of our customers.

✓ To provide society with a series of integral solutions in promotion that facilitate the formation of homes and improve the lives of its clients by providing services with optimum standards of quality, cost and time, always acting as a socially responsible company.

✓ Seek growth in added value to satisfy all stakeholders by making investments that contribute to long- term sustainable development.

✓ Changing the use of the same trends in the real estate development and construction sector with the know-how provided by its extensive experience.

Vision

To become the national champion of the residential market, being the developer chosen by customers, employees, communities and shareholders. To do this, we must continuously improve our financial and operational results, while respecting the highest standards of business conduct.

Values

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4. Corporate Governance System

Metrovacesa keeps its Corporate Governance System permanently updated, which is the set of rules integrated by the Articles of Association, the Mission, Vision and Values of Metrovacesa Group, the Corporate Policies, the Rules of Governance of the corporate bodies and the internal committees and the Compliance. The Group promotes the creation of working groups to advance the development of specific aspects of its corporate governance system, in which it has the participation of authorised representatives of the interest group concerned in each case, of professionals from the Company and external experts in the field at the highest level.

The commitment to good corporate governance and transparency is included in the Mission, Vision and Values of the Metrovacesa Group, whose pillars in the area of corporate governance are the involvement of the Company's shareholders in social life and the maintenance of leadership in the application of best practices and transparency. The General Corporate Governance Policy contains a summary of the basic principles that govern the corporate governance of the Company and the Group and the most relevant elements that make it up, all of which are available at www.metrovacesa.com

5. Internal organizational structure

In accordance with Article 2 of Metrovacesa, S.A.'s Bylaws, the Company's corporate purpose is, among others:

✓ Acquisition or construction of all kinds of properties and constructions for building or improvement in order to be sold. ✓ Development, urbanization and parceling of real estate in general. ✓ Acquisition of land, urban development or any kind of real estate rights in order to be sold. Perform activities such as:

o Real estate management for own benefit or for third parties. o Promotion and management of property owner associations.

✓ Refurbishment, conditioning or installation works. ✓ Creation, training and development work. ✓ Technical advice and carrying out of studies and projects related to real estate activities and, in particular, the promotion and carrying out of technical, legal and commercial urban development actions necessary for the start-up, construction or any other form of operation of residential areas, car parks, residences for the elderly and for students, hotels and any other type of community and social facilities.

The company operates in the geographical areas of Catalonia (Catalonia and the northern part of the Balearic Islands), Central-North (Central and northern area, except Catalonia, as well as the Canary Islands), Western Andalusia (northern and western Andalusia), Costa del Sol (southern Andalusia, as well as the eastern area) and Levante (Valencia, Murcia and the southern part of the Balearic Islands). It had a total of 189 employees at the end of the year, 43% of whom were women.

The General Meeting of Shareholders is the highest decision-making and control body of the Company in the matters within its competence, through which the right of the shareholder to intervene in the Company's essential decision-making is articulated.

The Board of Directors is competent for any matters not attributed by the Articles of Bylaws to the General Meeting of Shareholders. The Board of Directors, which has the broadest powers and authority to manage, direct, administer and represent the Company, shall, as a general rule, delegate the day-to-day management of the Company to the delegated administrative bodies and the management team, establishing the content, limits and modalities of the delegation, and shall concentrate its activity on the general supervisory function and on the consideration of those matters of particular importance to the Company.

The Board of Directors is made up of 12 members (3 women and 9 men), of whom 4 are independent, 6 are proprietary, 1 is an external member and 1 is an executive. It is regulated by the Regulations of the Board of Directors which aim to determine the principles of action of the Board of Directors, as well as the basic rules of its organization and operation and the rules of conduct of its members and their competences. These regulations were approved by the Board of Directors itself.

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Composition of the Board of Directors

8% 8%

50%

33%

Proprietary Director Independent Director Others external Executive

The following committees report to the Board of Directors:

Audit and Control Committee made up of three directors, two of whom are independent directors, one of whom is the chairman of the committee, and one of whom is a proprietary director. Article 14 of the Regulations of the Board of Directors regulates the Audit Committee and Control, its composition, powers and operation.

The Nomination and Remuneration Committee is composed of four directors, two of whom are independent directors, one of whom is the chairman of the committee, one is a proprietary director and one is an external director. Article 15 of the Regulations of the Board of Directors regulates the Appointments and Remuneration Committee, its composition, competencies and operation.

There is also a Management Committee within the Group, made up of company executives, regulated by its own regulations, which have been approved by the Group's Chief Executive Officer and which govern its composition, powers and operation. Likewise, the Group has a Compliance Committee made up of the Finance Department, the Legal Department and the Media Manager, whose composition, competencies and operation are regulated in the Compliance Policy and Manual approved by the Board of Directors. There is also an Internal Control Body (ICB) in the area of CBP/TF, whose composition, competencies and operation are regulated in the CBP/TF Manual approved by the ICB.

In 2019, the Equality Committee was set up, a body responsible for providing information and suggestions for the preparation of the Equal Opportunities Plan, and for channeling contributions and suggestions from other staff. The creation of this commission has as its ultimate goal to have a team of people responsible for promoting Equal Opportunities in the company. For its part, the equality plan aims to establish and develop practices that integrate equal treatment and opportunities between women and men. Metrovacesa has applied for the "equality in the company" distinction awarded by the Ministry of Health, Services and Equality.

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6. Corporate Structure of the Group

The corporate structure comprises the parent Company (Metrovacesa, S.A.), the sub-holding companies and the operating companies.

7. Share Price and liquidity

2019 has been a positive year for the international financial markets with high returns across the equity and fixed income markets. On the other hand, expectations of a more sustained recovery in global economic growth, the consolidation of monetary policies aimed at normalization by the main Central Banks and a return to positive real interest rates have not been met. In October, the IMF estimated world growth for 2019 at 3%, six-tenths of a point lower than in 2018 and the lowest rate in the last decade after the financial crisis.

In the European economy and the euro area in particular, the slowdown that was already visible at the end of 2018 has become more acute with the slowing down of German industry and the uncertainty generated by the Brexit. In Spain, the economy has confirmed that it has entered a more mature phase of the cycle, which has been slowed down to a large extent by the global and European slowdown, the tensions and reduction in international trade and internal and external political uncertainty. However, according to the IMF's autumn forecasts, Spain will maintain expected growth above that of the main European economies: GDP will grow by almost 2% in 2019 and 1.8% in 2020 compared to 1.2% and 1.4%, respectively, in the Eurozone.

The Spanish stock market prices have evolved positively, with the IBEX 35 rising by 13% and the IBEX with Dividends achieving a yield of 13.59%, both up to December. The IBEX Small Cap, made up of 30 companies, gained just over 10% until December, where Metrovacesa has a weighting close to 3% of the index.

However, the real estate development sector was one of the hardest hit during the year by uncertainties relating to interest rate increases, geopolitical instability, Brexit in second homes, the evolution of the global economy, etc.

The price of Metrovacesa shares began the year at 11.10 euros/share, reaching its annual maximum of 11.62 euros/share on 5 March 2019, and ended the year at 8.75 euros/share, which meant a year-on-year decrease of 21.17%, after having distributed a dividend of €50 million (0.3297 euros/share).

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With regard to share liquidity, at year-end the free float was 15.03% of the company's capital, and during 2019 more than 20,706,000 shares of the company were traded, equivalent to 90.80% of the total (13.65% of the total shares).

2019 Quotation at the end of the period 8.75 Average price for the period 9.78 Average daily volume (shares) 81,202 Maximum daily volume (shares) 1,042,313 Minimum daily volume (shares) 12,433 Market capitalisation closing (Mm 1,327 euros) Shareholder remuneration (euros) 0.3297

On 31 December 2019, the Company has notified Spanish Stock Market Commission (CNMV) a significant event about the end of the liquidity contract with Sabadell, S.A. Bank due to the Equity Swap Contract signed with Golman Sachs.

Stock market and IBEX 35 evolution

120

110

100

90

80

70 ene.-19 mar.-19 may.-19 jul.-19 sep.-19 nov.-19 ene.-20

MVC Ibex

7

8. Significant events

Date Type of significant event Information description Register Number

Notice of meetings or information 12/02/2020 Notice of Q4 2019 results 49 events

Programs for the repurchase of shares, stabilisation and treasury Purchase and sales transactions executed 03/01/2020 285610 shares Liquidity contracts and during Q4 2019 under the liquidity contract counterparties

Programs for the repurchase of Temporary suspension of the liquidity 31/12/2019 shares, stabilisation and treasury contract due to the signature of an equity 285578 shares swap agreement

14/11/2019 Notice of results Notice of 30 September 2019 results 283669

14/11/2019 Interim financial statements Notice of 3Q 2019 results 283667

14/11/2019 Notice of results Notice of 30 September 2019 results 283665

Notice of meetings or information 08/11/2019 Notice of Q3 2019 results 283465 events

Acquisition performed during third Liquidity Counterparty and 11/10/2019 trimester 2019 under Liquidity Contract 282536 counterparty (Correction )

Liquidity Counterparty and Acquisition performed during third 02/10/2019 282248 counterparty trimester 2019 under Liquidity Contract

30/07/2019 Interim financial statements Notice of 1Q 2019 results 280906

30/07/2019 Notice of results Notice of 1S2019 results 280890

Notice of meetings or information 29/07/2019 Notice of Q2 2019 results 280782 events

Notice of meetings or information 05/07/2019 Notice of Q2 2019 results 279923 events

Liquidity Counterparty and Acquisition performed during 2Q 2019 04/07/2019 279906 counterparty under Liquidity Contract

16/05/2019 Interim financial statements Notice of 1Q 2019 results 278287

15/05/2019 Notice of results Notice of 1T 2019 results 278265

Notice of meetings or information 13/05/2019 Notice of Q1 2019 results 278195 events

Notice of dividends distribution estimated 29/04/2019 Notice of Dividends 277576 date and amount

8

Date Type of significant event Information description Register Number

Notices and resolutions of Information on the resolutions adopted by 29/04/2019 General Meetings and 277574 the General Shareholders’ Meeting Assemblies

25/04/2019 Notice of results Notice of Q1 2019 results 277407

Liquidity Counterparty and Acquisition performed during 1Q 2019 05/04/2019 276886 counterparty under Liquidity Contract

Notice of meetings or information 20/03/2019 Notice of General Shareholders’ Meeting 276243 events

Annual Corporate Governance Annual Corporate Governance Report 28/02/2019 275560 Report 2018

28/02/2019 Directors´ Remuneration Annual Directors´ Remuneration Annual 275304

Share premium distribution of €50.000.000 27/02/2019 Dividends information 275303 proposal

27/02/2019 Notice of results Notice of FY 2018 results 275302

Notice of meetings or information 27/02/2019 Notice of FY 2018 results 275300 events

27/02/2019 Interim financial statements Notice of FY 2018 results 275299

Notice of meetings or information 16/01/2019 Notice of FY 2018 results 273865 events

Liquidity Counterparty and Acquisition performed during 4Q 2018 15/01/2019 273828 counterparty under Liquidity Contract

9. Risk Management and Control System

The Risk Management Model adopted by Metrovacesa is comprehensive and considers all significant risks to which the Company may be exposed and, in particular, those that may affect compliance with the Business Plan, whether of a strategic nature, operational, financial or compliance with the most relevant applicable regulations.

Metrovacesa defines risk as any event, whether caused by internal or external factors, that hinders or prevents the achievement of its strategic and operational objectives and classifies risks into four categories:

- Strategic: Associated with the key long-term objectives, they may arise from the actions of other key market participants (customers, competitors, regulators, investors or others), changes in the competitive environment or the business model itself. These include:

o Real estate market o Regulatory changes o Soil and project portfolio

- Operational: Related to the usual operations carried out in Metrovacesa, including all risks related to operational procedures and the business itself. These include:

o Production planning and management o Soil transformation o Marketing 9

- Financial: Related to the economic and financial management of Metrovacesa, as well as the processes for obtaining financial information. Among those included:

o Availability of financing o Valuation of assets o Reliability of financial and management information and forecasts.

- Compliance: Those that may imply compliance with external and internal regulations by the management or employees of the Company. These include:

o Failure to comply with criminal regulations. o Failure to comply with other civil or administrative regulations.

Metrovacesa's methodology for risk management is a continuous process that is developed in the next stages:

Report and Identify Evaluation Manage Updated monitoring

Monitoring

Based on this continuous process of risk control and management, during the year the Company's Risk Map was updated, involving the entire organization, from the Management Committee to those directly responsible for risk management.

For the risks with the greatest impact and probability, with special attention to those of a strategic and operational nature, Metrovacesa has mechanisms for identifying risk events that help to have continuous monitoring and also has management plans for their prevention or mitigation. In addition, risk indicators and controls have been defined for each identified risk event and guidelines have been established to identify and maintain critical risks within approved tolerance limits, so that the Board of Directors can decide on the acceptable risk level for the Company at any given time. To this end, during the 2019 financial year, the Company has continued to identify and define the quantitative and qualitative indicators of the most critical risks, facilitating the work of monitoring, supervising and setting tolerance levels and reporting to the Audit Committee and the Management Committee on the respective action plans.

Likewise, for certain risks, zero tolerance has been defined, mainly those related to fraud, corruption, money laundering, physical security or non-compliance with regulations.

Throughout 2019, Metrovacesa has strengthened its IFRS with the implementation of new management procedures and controls in the Billing and Accounts Receivable, Treasury and Financing, Real Estate Inventory and Investment and Asset Valuation cycles. Likewise, work has been undertaken to supervise the operational efficiency of controls belonging to cycles considered key due to their relevance in quantitative and qualitative terms. Thus, the Company has an updated risk and control matrix with defined responsible parties, an evidence repository, as well as an ad hoc IFRS policy and specific procedures related to the review of financial information approved by the Board of Directors

With regard to compliance risks, and specifically those related to the prevention of criminal offences, in 2019 Metrovacesa has updated the model to adapt it to changes deriving from the Criminal Code Reform of February 2019. Additionally, an in-depth review of the Risk and Control Matrix has been carried out, verifying the operational effectiveness of the latter and its due alignment with the risks.

Bodies responsible for the development and implementation of the Risk Management System

As a pillar of the Comprehensive Risk Management System, Metrovacesa has a Risk Control and Management Policy approved by the Board of Directors, the aim of which is to define the principles for identifying, analysing, evaluating, managing and communicating the risks associated with Metrovacesa's strategy and operations, 10 ensuring a general framework for managing the threats and uncertainties inherent in the business processes and the environment in which the Group's companies operate.

All Metrovacesa's executives and employees are responsible for complying with the Risk Control and Management Policy in their area of management and for coordinating their actions in response to risks with those of other affected departments and directorates, where applicable.

The functions and responsibilities of the different bodies and persons involved in risk management are as follows:

Authority Roles and responsibilities Board of Directors • Determine the Risk Control and Management Policy, including fiscal risks.

• To supervise the internal information and control systems (SCIIF). Audit Committee • To supervise the effectiveness of the internal control of the Company and its group, the internal audit and the risk management systems.

• To keep the Board of Directors informed of all matters which, as a result of the monitoring and supervision of the system, may affect the management of the Company. Management • To define a plan to identify and evaluate the risks, assign responsibilities for the risks identified, confirm the results of the evaluations in order to determine the criticality of these

• Approve and implement the actions proposed by those responsible for each risk in order to assess in depth and implement response plans

• To facilitate the functions to be carried out by Internal Audit, providing it with the necessary resources

• To periodically inform the Audit Committee about the control and management of risks carried out in the Company Internal Audit • To support the Audit Committee in the fulfilment of its responsibilities through the following functions o Coordinate and supervise the operation of the risk management and control system o Standardize and consolidate the reports on risk identification and assessment, and the results of the corresponding management plans, prepared by each of the risk managers o To ensure the proper functioning of the risk management and control system by providing methodological support to risk managers in the identification and assessment of risks o Monitor the results of the planned risk management and report on them to the Audit Committee Risk Managers • Thoroughly assess the risks under your area of responsibility (business, operational, legal • Proposing and reporting indicators for monitoring and financial areas) • Propose and implement action plans for their mitigation

• Report on the effectiveness of these plans

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10. Sustainability Policy

Metrovacesa understands sustainability as a vision that goes beyond the fulfilment of applicable legal, fiscal or labour obligations. Therefore, the identification of the lines of action are aimed at creating economic, environmental and social value in the short and long term, so that the organization can contribute to the improvement of the welfare of society and its stakeholders

The Group's Strategic Sustainability Plan pursues several objectives, including

• To contribute to strengthening the mechanisms of good governance and transparency and to make progress in complying with the main recommendations and requirements applicable in this area.

• To guarantee the correct identification of risks and opportunities in ESG and to define specific measures to manage them.

• To promote ESG's internal culture, extending corporate commitments and progress to all employees, aligning corporate strategy with the principles adopted as a sustainable company that respects our environment.

• To position the Company in this respect, anticipating future demands from the investment world.

The strategic lines have been identified, among others, as relevant to Metrovacesa:

- Equality and conciliation - Personal development - Local communities - Collaborating in people's lives - Supplier confidence - Cooperation with suppliers - Innovation applied to the product - Process systematization

Moreover, within the sustainability plan, Metrovacesa has made the following commitments:

- Continuous improvement. Metrovacesa is committed to identifying, evaluating and periodically reviewing its processes, assessing its performance and establishing risk control mechanisms to achieve the proposed strategic objectives. We are also committed to being self-critical, anticipating the changing conditions of our environment.

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- Environment. Metrovacesa, will protect the environment, working under a preventive approach, in order to reduce the negative impact of its operations, and trying to carry out an efficient use of resources. For this reason, METROVACESA will set itself the obligation of designing projects that will make it possible to mitigate the contribution to climate change and that will also enable society to adapt to the possible effects of this change, by means of clean and environmentally sustainable technologies.

- Innovation. Metrovacesa is committed to technological innovation, through direct collaboration with start ups, with which new business opportunities and new distribution channels will be created. Likewise, it will promote innovative initiatives that will allow us to adapt our offer to the new needs of our customers and apply new construction processes that will allow us to be more efficient.

- Transparency and Ethical Behavior. All relations with third parties will be governed by honest, upright and transparent behaviour. Likewise, Metrovacesa will ensure compliance with the legal requirements in force, and those others that the organization subscribes to as a requirement or good practice, reporting in any case possible illegal conduct through the channel enabled for this function.

Finally, and with respect to the stakeholders, the Sustainability Plan is focused on:

- Investors and shareholders. Metrovacesa is committed to increasing the value of the Company, and that it will return to our shareholders and investors. To this end, it will carry out its activity by optimising resources in order to provide this benefit, based, in any case, on a policy of total information transparency, and the economic sustainability of all the projects it sets in motion.

- Employees. Metrovacesa will ensure equal opportunities among its employees, the incorporation of talent, and their personal and professional development. It is committed to maintaining a safe and healthy working environment, both in its facilities and those in which it has any kind of influence.

- Customers. Commitment to meet the needs and exceed the expectations of all its customers, through the customer experience processes, and throughout the business value chain, from an honest and loyal media and communication strategy.

- Suppliers. Metrovacesa will transmit its sustainable development criteria to the entire supply chain, requiring them to adopt a policy of continuous improvement in relation to the integration of sustainable development criteria and responsible behaviour in their lines of business, including both environmental aspects and aspects related to compliance with labour regulations and human rights.

- Local development of the areas in which we operate In all its projects, Metrovacesa will have measures for collaboration with local public and private institutions, as well as the communities in the areas involved. Promoting their economic and social development, paying special attention to the most disadvantaged groups.

- Competitors, from which the company differentiates itself by its capabilities, always from a total respect based on compliance with competition and antitrust laws.

11. Group and associates companies information

Note 19 to the consolidated annual accounts details the transactions carried out with related parties.

Most of these transactions are financing contract and related financial expenses with financial institutions which own part of the parent company capital, and financial transactions with other Group companies.

12. Treasury

The Group's cash position at 31 December 2019 and 31 December 2018 amounted to €72,328 thousand and €120,500 thousand, respectively. This liquidity, together with the control of the expenses that the Group is incurring and the generation of cash from the development and sale of the Group's residential developments, means that the Parent's authorities are confident that sufficient resources will be available to meet cash requirements.

13. Treasury shares

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In 2019, the Parent carried out transactions with treasury shares under a liquidity agreement signed with Banco Sabadell, S.A. in which the latter acts as the liquidity provider. On 31 December 2019, this contract was suspended as a result of the signing of a swap contract with an international entity, as explained above.

At 31 December 2019, the Parent held 240,847 treasury shares.

14. Premium share distribution

During the year 2019, the share premium distribution amounted to €49,975 thousand.

In 2018, dividends distribution was limited because of group loans signed on 1 December 2017. Since 1 January 2018, dividends distributions are permitted if some financial ratios are fulfilled.

15. Research and Development

In the year ended 31 December 2019 no significant investments were made in research and development, due to the characteristics of the Group's activity.

16. Average period for payment to suppliers

Note 14 to the consolidated Annual Accounts details the average period for payment to suppliers.

17. Subsequent events

At the date of signing these consolidated annual accounts, the parent company had arranged mortgage loans to finance property projects currently under construction amounting to €72,100 thousand, of which €55,700 thousand relate to related parties or similar.

In February 2020, the Parent use €25,000 thousand of the loan.

18. Significant shareholders

The shareholders that hold significant interests in the capital of Metrovacesa, S.A., both direct and indirect, of more than 3% of share capital at the date of preparation of these accounts, are as follows:

Shares % of Direct Indirect Total Capital Banco Santander Group 48,443,127 26,426,709 74,869,836 49.37% Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Group 14,321,573 17,301,265 31,622,838 20.85% Schroders, PLC - 7,441,468 7,441,468 4.91% Julius Baer Group, Ltd - 7,173,161 7,173,161 4.73% Quasar Investment, S.a.r.l 217,389 5,773,159 5,990,548 3.95% Inversora de Carso, S.A. de C.V. - 4,619,910 4,619,910 3.05% Treasury shares 240,847 - 240,847 0.16% Directors and Officers 151,970 - 151,970 0.10% Other shareholders (stock exchange) 19,535,763 - 19,535,763 12.88% Total 82,910,669 68,735,672 151,646,341 100.00%

19. Alternative Performance Measures

As indicated in Notes 1 and 2 to the consolidated annual accounts, the Group prepares its consolidated financial statements in accordance with International Financial Reporting Standards as adopted by the European Union (IFRS-EU). In addition, it presents certain Alternative Performance Measures ("APMs") to provide additional information that enhances the comparability and understanding of its financial information and facilitates decision-making and the evaluation of the Group's performance. The APMs should be considered by the user of the financial information as complementary to the aggregates presented in accordance with the basis of presentation of the consolidated financial statements, but in no case as a substitute for them.

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The most significant APMs are as follows:

Gross Margin

Definition: Inventory sales – Variation in inventories of supplies - Cost of sales

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated financial statements is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 Inventory sales (Note 16) 159,808 189,461 Cost of inventory sales and related costs (Note 16) (140,044) (158,348) Gross Margin 19,764 31,113

Explanation of use: the profit or gross margin from promotions is considered by the Parent's directors to be a measure of the performance of its activity, since it provides information on the profit or gross margin from promotional projects, which is obtained from external sales and by subtracting the cost incurred in achieving these sales. In addition, the impairments applied to real estate assets that have been sold during the period have been taken into account for this calculation. The net margin includes the returns arising from the sale of land, which is considered to be a significant part of the Group's business activity.

Comparison: The Group had a gross margin of €19,764 thousand at 31 December 2019, compared with a gross margin of €31,113 thousand at 31 December 2018, representing a negative variation of €11,349 thousand due to the temporary delay in the delivery of homes.

Net Margin

Definition: Gross margin – Commercial and marketing cost directly related to homes, which are included in line Other operating expenses.

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated financial statements is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 Gross Margin 19,764 31,113 Commercial and marketing expenses (1) (10,830) (8,107) Net Margin 8,934 23,006

(1) Commercial expenses directly attributable to real estate developments. According to accounting regulations they are not susceptible to capitalization. They are recognized under "External Services" in the consolidated income statement.

Explanation of use: the net margin is considered by the Parent's directors to be a measure of the performance of its activity, since it provides information on the net margin of the developments that have generated revenue during the period. This net margin is calculated on the basis of the gross margin, net of certain costs associated with the marketing and sale of the relevant promotions. The net margin includes the returns that arise from the sale of land, which is considered to be a significant part of the Group's activity.

Comparison: The group had an operating margin of 8,934 thousand euros at 31 December 2019, compared with an operating margin of 23,006 thousand euros at 31 December 2018, representing a negative variation of 14,072 thousand euros due to the temporary delay in the delivery of homes.

EBITDA

Definition: Net Margin + Sales + Operating expenses – Staff costs – Other operating expenses isolating commercial and marketing costs. (external services adjusted by commercial costs).

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated financial statements is as follows:

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31/12/2019 31/12/2018 Real Estate net margin 8,934 23,006 Sales (Note 16.a) 1,268 374 Lease revenues (Note 16.a) 432 581 Sales (Note 16.b) (132) (324) Costs related to lease (Note 16.b) (1,236) (1,984) Staff costs (Note 16.c) (14,995) (12,842) External services minus commercial costs (8,106) (8,288) Other profit and loss (6) (1,222) EBITDA (13,841) (699)

Explanation of use: EBITDA is considered by the Parent's directors to be a measure of the income from its activity since it provides an analysis of the profit for the year (excluding interest and taxes, and depreciation and amortization) as an approximation of the operating cash flows reflecting the generation of cash. In addition, it is widely used by investors when valuing companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate the level of debt by comparing EBITDA with net debt and also by comparing EBITDA with debt service.

Comparative: The Group had negative EBITDA of 13,841 thousand euro at 31 December 2019, compared with negative EBITDA of 699 thousand euro at 31 December 2018, representing a negative variation of 12,641 thousand euro due to the temporary delay in the delivery of homes and the significant investment in advertising the projects.

Net financial debt

Definition: Bank debt - available cash +/- other financial assets and liabilities.

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated financial statements is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 Bank debt (1) (152,424) (81,157) (+) Available cash (Note 11) 72,328 120,500 (+) Other financial assets and liabilities 2,488 7,110 Net financial debt (77,608) 46,453 (1) Net amount of the advance payments made at the time of the opening of the corporate financing for an amount of 3,973 at 31 December 2019 and 5,336 thousand euros at 31 December 2018.

Explanation of use: Net financial debt is a financial measure of a company's net debt position. In addition, it is a magnitude widely used by investors to assess the net financial leverage of companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate the level of net indebtedness.

Comparison: At 31 December 2019, the Group had total net financial debt of -77,608 thousand euros compared to a total of 46,453 thousand euros at 31 December 2018, mainly due to the increase in projects under construction.

Leverage

Definition: Net financial debt / Total assets.

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated financial statements is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 (-) Net financial debt (a) 77,608 (46,453) Total assets (b) 2,678,923 2,593,824 Leverage (a) / (b) 2.90% (1.79%)

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Explanation of use: Leverage is an indicator that measures a company's debt position. It is widely used by investors when assessing the financial Leverage of real estate companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate the level of indebtedness.

Comparison: The group had a leverage of 2.90% at 31 December 2019 compared to a negative ratio of 1.79% at 31 December 2018, mainly due to the increase in the group's activity.

Return on capital employed (ROCE)

Definition: Adjusted EBITDA / (sum of average balances between 31 December 2019 and 31 December 2018 of Equity and Net Financial Debt, respectively).

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated financial statements is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 EBITDA (13,841) (699) Average equity* 2,366,967 2,395,233 Average net financial debt ** 62,030 (27,140) ROCE (0.06%) (0.03%)

(*) Equity at 31 December 2019 amounted to EUR 2,340,843 thousand and to EUR 2,393,090 thousand at 31 December 2018, being the average balance between the two amounts.

(**) The net financial debt for the year at 31 December 2019 amounted to EUR 77,608 thousand and to EUR - 46,453 thousand at 31 December 2018, being the average balance between the two amounts.

Explanation of use: the return on capital employed (ROCE) is considered by the Parent's directors to be a measure of the performance of its activity, since it measures the profitability of a company by taking into account a particularly relevant issue, namely the efficiency with which the capital is used. It is widely used by investors when assessing the real profitability of a company.

Comparison: The group had a negative ROCE of 0.06% at 31 December 2019 compared to a negative ROCE of 0.03% at 31 December 2018, mainly due to the capital increase at the beginning of 2018.

Loan to Value (LTV)

Definition: Net financial debt / (Market value of property assets recorded in investment property + market value of property assets recorded in inventories).

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated financial statements is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 (-) Net financial debt 77,608 (46,453) Market value of property assets recorded in investment property (Note 6) 334,090 340,092 market value of property assets recorded in inventories (Note 9) 2,254,153 2,227,826 LTV 3.00% (1.81%)

Explanation of use: LTV is an indicator that measures the company's debt position in relation to the market value of its real estate assets. It is widely used by investors when assessing the financial leverage of real estate companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate the level of debt.

Comparison: The group had a Loan to Value of 3.00% at 31 December 2019 compared to a ratio of -1.81% at 31 December 2018, mainly due to the increase in activity in the group during the year.

Loan to Cost (LTC)

Definition: Net financial debt / (Stocks - Advances from suppliers + Real Estate Investments) 17

Reconciliation: the reconciliation of this APM to the consolidated financial statements is as follows:

31/12/2019 31/12/2018 (-) Net financial debt 77,608 (46,453) (+) Inventories (Note 9) 1,902,343 1,840,671 (-) Pre-payments to suppliers (Note 9) (6,354) (4,268) (+) Investments properties (Note 6) 334,090 340,092 LTC 3.48% (2.13%)

Explanation of use: The LTC is an indicator that measures the company's debt position. It is widely used by investors when assessing the financial leverage of real estate companies, as well as by rating agencies and creditors to evaluate the level of debt.

Comparison: The group had a LTC of 3.48% at 31 December 2019 compared to a ratio of -2.13% at 31 December 2018, due to the increase in the group's activity during the year.

20. Other information

The Company, when starts listing in 2018, issued some reports mandatory for listed companies related to the good governance regulation.

21. Annual Corporate Governance Report

The Annual Corporate Governance Report for 2019 is included in the Consolidated management Report and since the date of publication of the consolidated annual accounts it has been available on the website of the National Securities Market Commission and on the Metrovacesa website (www.metrovacesa.com).

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The consolidated annual accounts and management report for the year ended 31 December 2019 of Metrovacesa, S.A. and Subsidiaries, consisting of the consolidated balance sheet at 31 December 2019, the consolidated income statement, the consolidated statement of changes in equity and the consolidated cash flow statement and the related notes, all on a summarised and consolidated basis, for the year then ended, were prepared by the Board of Directors of Metrovacesa, S.A. during its meeting of 27 February 2020. The consolidated annual accounts are for year ended 31 December 2019, all the directors signing this last page.

Madrid, 27 February 2020

V.B. D. Ignacio Moreno Martínez D. Lucas Osorio Iturmendi

Chairman of the Board of Directors Secretary of the Board Directors

D. Mariano Olmeda Sarrión

Vicepresident of the Board Directors

METROVACESA, S.A. AND SUBSIDIARIES

PREPARATION OF THE CONSOLIDATED ANNUAL ACCOUNTS AND CONSOLIDATED DIRECTORS´ REPORT FOR 2019

Fdo D. Ignacio Moreno Martínez Fdo D. Mariano Olmeda Sarrión Member Member

Fdo. D. Jorge Pérez de Leza Eguiguren Fdo. D. Javier García-Carranza Benjumea Member Member

Fdo D. Cesáreo Rey-Baltar Oramas Fdo. Dña. Beatriz Puente Ferreras Member Member

Fdo D. Jose Ferris Monera Fdo. Dña. Emma Fernández Alonso Member Member

Fdo Dña. Ana Lucrecia Bolado Valle Fdo. D. Juan Béjar Ochoa Member Member

Fdo D. Vicente Moreno García-Mansilla Fdo D. Carlos Manzano Cuesta Member Member