ÖREBROPORTEN 2018 I KORTHET

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 1

1 2 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD-ORD 4–6 ÅRETS ENERGIPRIS 7 VISION & AFFÄRSIDÉ 8 2018 I SAMMANDRAG 9 ÖREBRO UTVECKLAS Conventum Arena och Kongress binds ihop 10 Nu är akustiken bra –och hör sen! 11 Lars och Lars förverkligar kulturvisionen 12–13 Digitala tvillingar med detaljrikedom 14 Bättre lokaler i bästa läget 15 Skolstart med guldkant 16–17 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR Miljöbyggnad Silver för miljöns skull 18–19 Novahuset bättre än miljökraven 19 Gröna obligationer – så fungerar de 20 ÖREBRO UTVECKLAS Nya omklädningsrum och plats för bostäder 21 Nu rullar bollarna som de ska 21 Uppåt för Örebro Airport 22–23 Jubilar med luft under vingarna 24 Mellringestaden sålt – låneskulden minskas 25 SAMARBETE MED NÄRINGSLIVET Törsjö Logistik: Snart byggstart på Sveriges hetaste logistikmark 26–27 Bolagsstruktur 27 Gustavsvik Resort: Rekordmånga campare och (nästan) alla är nöjda 28 Gustavsviks Utvecklingsbolag 29 Örebroläktaren 29 Restaurang 4e våningen 29 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR Solceller i Kvinnersta – och 14 nya projekt på gång 30 Flis och pellets istället för olja 30 Alla servicebilar är nu miljöbilar 30 Flitiga medarbetare med positiv bieffekt 31 VÅRA MEDARBETARE Organisation och personal 32 Nya förvaltarrollen: Bättre effektivitet och nöjdare kunder 33 Möt våra förvaltare 34–35 Uppväxling av S.A.M 35 ÖREBROPORTEN STÄRKS Örebroporten bygger medarbetarnas hälsa 36 Lite blodsmak för en god sak 36 STYRELSE 37 EKONOMISK SAMMANFATTNING* 38–43 GEOGRAFISK ÖVERSIKT FASTIGHETER 44–45 FASTIGHETSINNEHAV 46 VI FÖRVERKLIGAR VISIONER 47 Visionsskiss, * Fullversion av årsredovisningen Kulturkvarteret. finns på www.orebroporten.se

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 3

3 VD-ORD

Storaffär under ett projektintensivt valår

Efter år av diskussioner och inte styrelsearbetet. Men visst, Kultur­ – Ekonomin är överordnad allt och påver­ utredande kom bygget av Kultur- kvarteret blev en av de stora valfrågorna, kar även tidplanen. Men absolut, det kvarteret igång, ett av de största vilket jag inte riktigt trodde. Vi hade ju känns stabilt och bra. Och nu är bygget tagit de stora besluten innan valrörelsen. uppe över mark, det är ofta under mark byggprojekten i Örebro på 50 år. – Rent politiskt hade jag även lite fjä­ som det kan komma överraskningar, sär­ Naturligtvis satte det stor prägel rilar i magen när det gäller frågan om för­ skilt som det ligger nära Svartån. på 2018 för Örebroporten. säljning av Mellringestaden. Hur skulle vi Bolaget jobbade samtidigt hårt hantera det? Men utfallet blev riktigt bra, En annan stor affär var försälj­ med flera andra frågor som har trots efterspelet som blev. Så, trots ningen av Mellringestaden. Lennart, stor betydelse för Örebro och ett valår har styrelsearbetet fungerat du antydde att du hade fjärilar i magen inför den. Kan ni utveckla det? regionen, bland annat Kvinnersta mycket bra. Jeanette: Jeanette: Naturbruksgymnasium, Törsjö – Ja, 2018 var ett väldigt händelserikt – Det fanns visat intresse för Mellringe­ logistikområde, Mellringestaden, år. Vi är i ett intensivt skede i Örebros staden, men frågan var om det var lämp­ Naturum i Oset och Konserthuset. utveckling och vi har många tunga upp­ ligt att göra den affären ett valår. En stor Och vad hände egentligen när drag. Mycket av vår kraft har gått till att fastighetsaffär ska helst inte bli en val­ Skatteverket gjorde en grundlig mobilisera för arbetet med Kulturkvarteret. fråga. Därför förankrade vi affären med revision av Örebroportens ekono- Det är komplicerat och kräver ett brett den dåvarande kommunledningen under samarbete för att klara utmaningarna med sträng sekretess och vi var då heller inte miska redovisning under hösten? både ekonomin och att få en fungerande helt säkra på att vi skulle genomföra den. Vi träffade vd Jeanette Berg- verksamhet. Vi har under året haft många Sedan tecknade vi avtal med Stenvalvet gren och styrelseordförande Len- skarpa deadlines, utan luft i planeringen, två dagar före valet och offentliggjorde nart Bondeson för ett samtal om men vi har klarat av det. det fem dagar efter valet. året som gick och framtiden. Lennart: Lennart: – Ja, det är väldigt mycket logistik för – Affären krävde kommunfullmäktiges Sammanfatta 2018 ur era olika att få allt att flyta och fungera. godkännande och det blev det nyvalda perspektiv. Jeanette: fullmäktige som fick hantera den frågan. Lennart: Parallellt med planeringen av Kultur­ – Det var valår, men det påverkade inte kvarteret jobbade vi exempelvis med Sedan blev det en del efterspel styrelsearbetet i Örebroporten vare sig finansieringen av multiscenen, tog över där den nye ägaren ifrågasattes för positivt eller negativt och det tycker jag Riksbankshuset strax före nyår och in i sin ­skötsel av Vintrosahemmet. Hur är bra. Det här uppdraget har inte med det sista fick vi göra en förändring i källar­ ­reagerade ni på det? partipolitik att göra. planet för att klara ekonomin. Lennart: – Inför affären tänkte jag: finns det något Moderaterna lovade ju i valrörelsen Är ni trygga i dag med att ni som kan hända? När det här sedan dök upp, att stoppa bygget av Kulturkvarteret? klarar både de ekonomiska ramarna, blev jag lite ängslig. Jag förutsåg inte detta. Lennart: en hyresintäkt på 35 miljoner kronor Jeanette: – Precis, och det fick jag hantera i rollen om året, och tidsschemat? – Det blev mycket skriverier, känslor och som kommunalråd, men det påverkade Jeanette: debatt. Som tur är var det i god tid före

4 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

4 VD-ORD

– Här har Örebroporten fungerat som smörjmedel för att utveckla logistikom­ rådet i Törsjö. Det här är ett klockrent exempel på hur Örebroporten kan sam­ verka med andra intressenter för hela regionens bästa.

Något helt annat? Det har talats om behovet av ett nytt badhus i Örebro. Är det aktuellt? Jeanette: – Ja, vi ska nu planera för ett ersättnings­ bad för det i Brickebacken. Det ska finnas i Brickebackens närhet och platsen ska nu identifieras. Lennart: fullmäktigebeslutet, så det fanns tid att pengarna eller utvecklas fastigheten – Under mandatperioden tror och hoppas reda ut saker och ting. bättre med en annan ägare? vi att det nya badet ska finnas på plats. Jeanette: Hade ni kunnat förutse detta, – Vårt uppdrag att utveckla området var Det har väl även pratats om ett var researchen tillräcklig? klart, det har pågått i 20 år. Dessutom badhus på Norr? Jeanette: har vi växt och blivit väldigt stora, vi har Lennart: – Kanske... Vi hade dock inte fått en enda 400 000 kvadratmeter lokaler. Vi behöver – Det är nästa politiska vision. Staden indikation att det skulle kunna finnas frigöra kraft för att axla kommande utveck­ växer och Norr finns med i tankarna, men något som belastade köparen. Med facit i lingsprojekt och vill inte bli extremt för­ inget är klart. hand är det förstås lätt att säga att vi borde valtningstunga. Det är inget uttalat mål att – I diskussionen finns också ambitionen ha gjort ännu mer research. bli så stora, så de senaste åren har vi aktivt att få en enda driftansvarig för alla bad. Lennart: tänkt i banor kring var vi kan göra exit när Det är något som utreds och Örebroporten – Det viktiga är ändå att Stenvalvet var så det uppstår rätt läge att sälja. är ett alternativ. Dagens situation är inte professionella, vilket ledde till att affären – Dessutom påverkar de nya ränte­ riktigt optimal. gick igenom. De bjöd in till möten och var begränsningsreglerna oss som har en hög Jeanette: helt transparenta. Sedan stod alla partier, belåningsgrad. – Vi har förstärkt med den kompetensen, utom ett, bakom affären. Lennart: så vi är beredda. Jeanette: – Ska Örebroporten kunna fortsätta ta nya – Alla kan göra fel. Det är sättet att hantera och stora uppdrag från ägaren, så är det Travsällskapet har skrinlagt planerna misstagen, som visar vad man går för. här en viktig åtgärd. Vid rätt tillfälle ska vi på en flytt av travbanan till Kvinnersta. Stenvalvet hanterade sin kris bra. kunna avyttra fastigheter för att skapa nya Vad händer nu med skolan och området? möjligheter. Jeanette: Påverkar den här affären – Det blev galopp på upploppet, tyvärr. ­Örebroportens rutiner i framtiden? Är engagemanget i Törsjöområdet Det här var en väldigt intressant lösning Jeanette: nästa utvecklingsprojekt där ni kliver av? och det enda spår vi arbetet med. – Det är klart att vi tar med oss erfaren­ Jeanette: heterna i det framtida arbetet. Men till slut – Ja, vi har varit med och drivit på detalj­ Vad är plan B för området? landade allt väldigt bra och den 1 februari planprocessen. När det är dags att bygga, Jeanette: lämnade vi över nycklarna. då kliver vi av. Det blir förhoppningsvis – Det finns förstås en mängd andra under 2019. utvecklingsmöjligheter, även om vi Vad var det egentliga motivet till ­ bedömde travet som det bästa. Vi får göra att sälja Mellringestaden? Behövdes Lennart: ett omtag och väntar i första hand på att

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 5

5 VD-ORD

skolans framtida lokalbehov ska faststäl­ frågorna, bland annat genom att följa men vi klarade revisionen med blanka las. Parallellt med det ska vi även titta på reglerna för Miljöbyggnad Silver vid papper. hela områdets utvecklingsmöjligheter. nyproduktion. Finns det mer att göra? Lennart: Lennart: – Jag är så imponerad och det är ett bra – Ser man några år framåt i tiden, så Jeanette: kvitto. Det känns tryggt för oss i styrelsen kommer Örebro att behöva ytterligare en – Absolut! Vi har länge jobbat hårt med nya att bolaget har en sådan kompetens i kom­ gymnasieskola. Man skulle kunna spåna lösningar för att bli ännu mer klimatsmarta.­ plexa frågor. i möjligheterna att flytta några program Vi tilldelades Årets energipris 2019 och till Kvinnerstaskolan, eftersom deras egna motiveringen är inte någon enskild insats, Örebroporten har växt de program lockar få elever i dag. Det är värt utan det långvariga och breda arbetet med senaste åren. Hur hanterar ni detta att pröva, eftersom vi ändå måste bygga miljö och klimat. Och arbetet fortsätter, rent lokalmässigt? nytt där. bland annat med att kapa effekttoppar Jeanette: Jeanette: för att minska behovet av fossilt bränsle. – Under 2019 ska våra lokaler byggas om – Det kliar verkligen i fingrarna, för alla Dessutom fortsätter vi exempelvis med och bli mer yteffektiva. Ingen kommer byggnader och all infrastruktur i Kvin­ utbyggnaden av fjärrkyla och jobbar med att ha eget kontorsrum. Vi ska jobba mer nersta är verkligen uttjänt. Får man hit olika lösningar för energiåtervinning. aktivitetsbaserat, men alla ska ha sin egen nya verksamheter, kanske inom gröna – Inför 2020 har också våra ägare arbetsplats. Jag känner att det blir oerhört näringar, och en stabil skolverksamhet, så beslutat att vår målstyrning ska peka mot bra, vårt arbete bygger mycket på samar­ skulle man kunna göra Kvinnersta till ett Agenda 2030 som är FNs 19 globala mål beten och snabba avstämningar. Men det nollenergiområde. Kvinnersta kan bli ett för hållbarhet. Redan nu håller vi på att kommer även att finnas utrymmen där grönt område ur flera aspekter. Men dit är ställa om vårt arbete inför det, bland annat man kan jobba, mötas eller ringa ostört. det nog många år, kanske 5-10 år. genom att ta fram en hållbarhetsstrategi och rekrytera en hållbarhetsstrateg. Till sist, en arenautredning Örebro Airport firade 40 år i somras. har påbörjats. Hur påverkar det Hur ser den långsiktiga planen ut? Om vi tittar på 2019, är det Kultur­ Örebroporten? Jeanette: kvarteret som dominerar arbetet? Jeanette: – Flygplatsen är en viktig del för att Lennart: – Den har vi längtat efter. Dels om någon utveckla Örebro som logistikstad. För­ – Ja, och utvecklingen av Conventum. eller några av anläggningarna bör ha bred­ längningen av landningsbanan under 2018 Jeanette: dat användningsområde. Dels för att få en är oerhört viktig i det arbetet. Vi behöver – Och Eyraporten, det är också viktigt. bild av den komplexa situationen där det även utöka byggrätterna för logistikverk­ Det tomma Stadsbyggnadshus 1, efter finns flera led av användare som hyr av samhet i anslutning till flyget. utflyttningen därifrån, är också ett viktigt olika aktörer med avtal på olika nivåer. och spännande projekt. Eyraområdet har utvecklats organiskt, Under sommarens skogsbränder, – Den fortsatta digitaliseringen är man kan se årsringarna och det är häftigt, kom Örebro Airport att fungera som också mycket betydelsefullt. Det arbe­ men det finns behov att tydliggöra och nav för brandflyget. Är det något som tet får inte stanna av, vi måste vara mer förenkla en rad frågor och beslutsvägar. kan permanentas? mobila i vårt arbetssätt. Vår digitalise­ Lennart: Lennart: ringsstrategi blir klar under 2019. – Det är alldeles för komplicerat i dag. – Örebro pekas ut av flera som ett sådant Vem ska man prata med om man vill nav och MSB använder ju redan Örebro Det sägs att det var skatterevision, påverka och förändra? Det här måste flygplats vid utskeppning av utrustning i flera dagar och under två omgångar, kunna organiseras bättre, det har blivit en vid internationellt bistånd. hos Örebroporten under hösten. flora av olika särlösningar. Jeanette: Vad avslöjades? – I den här frågan är det flygplatsled­ Jeanette: ningen som jobbar med att positionera sig. – Ingenting! Det borde kanske inte vara Förutsättningarna finns. möjligt i vår komplexa verksamhet, det är inte busenkelt att hantera alla skattemäs­ Örebroporten prioriterar miljö­ siga frågor och momsfrågor på fastigheter,

6 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

6 ÅRETS ENERGIPRIS

Örebroporten vann Årets Energipris 2019

– Örebroportens målmedvetna hållbarhets­ anläggningar, unik LED-belysning på fot- att minska vår klimatpåverkan och bli mer arbete, som pågått under många år och i bollsarenan i Örebro och återvinning av energieffektiva och konkurrenskraftiga. Vi nära samarbete med olika partners, har spillvärme från kylmaskinerna på Behrn är stolta över att ha tilldelats Årets energi­ resulterat i ökad samhällsnytta, starkare Arena ishall. De innovativa energilösning­ pris 2019 och fortsätter arbeta vidare med affärer och lägre klimatpåverkan. Vi tycker arna har rönt stor uppmärksamhet; inte klimat- och miljöfrågorna för att skapa därför att de är en mycket värdig vinnare minst återvinningen av spillvärme som ännu större nytta för våra kunder och av Årets energipris i Örebro, säger Karin täcker årsbehovet av fjärrvärme för 200 för Örebro, säger Jeanette Berggren, vd Öhrström, chef för Customer & Sales, E.ON. villor. Örebro­porten. Bland företagets energilösningar åter­ – Tillsammans med olika partners har finns bland annat effektstyrning av värme­ vi hittat smarta lösningar som hjälpt oss ÅRETS ENERGIPRIS Årets energipris i Örebro delas ut av E.ON och ges till ett företag som aktivt driver sina energifrågor och värderar dem högt. Företaget kan genom medvetna energival ha uppnått en betydande energieffektivi­ sering, bidragit till övergripande klimatbe­ sparingar, skapat ny innovation eller aktivt förmedlat hållbara energilösningar. Örebroporten tilldelades 2019 års energi­pris med motiveringen: Örebropor­ ten har under flera år varit föregångare och utvecklat innovativa lösningar för energi­ effektivisering. Företaget har uppnått sina målsättningar genom ett engagerat och nära samarbete med olika partners. Resul­ taten har lett till ökad samhällsnytta, star­ kare affärer och mindre klimatpåverkan.

Se priset och läs artikeln på orebroporten.se

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 7

7 VISION & AFFÄRSIDÉ

Örebroporten utvecklar miljöer som stärker Örebro Örebroporten Fastigheter AB är ett Underställningsplikten ger möjlighet helägt kommunalt fastighetsbolag. till demokratiskt inflytande i principiellt Vår affärsidé är att utveckla mil- ­viktiga frågor eller frågor av stor ekono­ misk ­betydelse. Örebroporten­ har en poli­ jöer som stärker Örebro. Bolaget tiskt sammansatt styrelse med represen­ ägs av Örebro Rådhus AB och tanter från både majoritet och opposition. förvaltar en uthyrbar area om cirka 406 000 kvadratmeter. NYTTA FÖRE MAXIMERING Utöver att ge avkastning på ägarens kapital ska bolaget även tillgodose andra viktiga VÅR VISION Örebroporten erbjuder ett rikt utbud av lokaler. Vi har både gammalt och nytt i vårt allmänna intressen. Nya möjligheter bestånd och strävar efter att skräddarsy Samhällsnyttan är en av de viktigaste och anpassa oss efter kundens behov. grundpelarna för ett kommunägt aktie­ bolag. Det ger Örebroporten en unik KOMMUNALA FÖRETAG position med stora möjligheter att verka Kommunägda företag följer samma regel- för en god utveckling i linje med politiskt verk som privatägda aktiebolag. Bolaget fattade beslut. Örebroportens resultat går regleras genom bolagspolicy och bolags­ alltså inte att mäta endast i ekonomiska ordning som fastställs av kommunfull­ termer. Resultatet är en kombination av mäktige. Bolagsordningen beskriver bland ekonomisk vinst och uppfyllelsen av annat vad bolaget får göra och vilka beslut samhällsnytta enligt bolagspolicy och som ska underställas kommunfullmäktige.­ bolagsordning.

Nyckeltal 2018 2017 2016 2015 2014

Nettoomsättning, mkr 410 382 369 344 340 Underhåll 38 31 30 27 28 Driftnetto, mkr 272 265 262 247 239 Resultat efter finansiella poster, mkr -121 33 43 52 50 Direktavkastning, % 7,8 7,8 7,8 7,8 8,1 Synligt eget kapital, mkr 465 573 572 556 533 Balansomslutning, mkr 3 800 3 667 3 479 3 590 3 338 Investeringar, mkr 312 238 158 346 274 Soliditet, % 12,2 15,6 16,5 15,5 16,0 VÅR AFFÄRSIDÉ Antal anställda 37 35 33 33 33 Utveckla miljöer Uthyrbar area, tusental m2 406 400 373 370 360 Bruttolåneränta, % 2,8 3,3 3,3 3,2 3,5 som stärker Örebro Definitioner se sidan 43.

8 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

8 2018 I SAMMANDRAG

2018 i sammandrag

HÖG UTHYRNINGSGRAD ∙ Frösunda omsorg, Temba, MJ Fastig­ därmed försäljning av Brunnsparken till Uthyrningsläget är fortsatt mycket gott, hetskonsult och Eyra redovisning är Örebro kommun. ut­hyrningsgraden den 31 december är nya hyresgäster i Östra läktaren och ∙ Upprustning av södra läktaren vid 97,3%. ­Bakaren i Örebro AB i Västra läktaren Behrn Arena Fotboll planeras. Uthyr­ vid Behrn Arena Fotboll. ningsarbete pågår av kontorshuset Eyra­ FÖRVÄRV ∙ Gemena Communication är ny hyres­ porten som ligger i direkt anslutning Förvärv har gjorts av: gäst i Skofabriken i Skebäck. till den södra läktaren. Intresset är stort ∙ Arenahuset vid Behrn Arena vinter ∙ I och med förvärvet av det f d Riksbanks­­ samtidigt som det är långa beslutspro­ ∙ obebyggd tomt intill Skofabriken­ huset är Region Örebro län med jour­ cesser hos företag att flytta verksamheter. i Skebäck vårdscentralen och Knuffen samt Loomis ∙ Utredning pågår av framtiden för nuva­ ∙ tomträtterna vid Konserthuset nya hyresgäster till Örebroporten.­ rande Svampenterminalen. och Tybblelundshallen ∙ Jour Bemanning i Sverige är ny hyres­ ∙ Under året har vi haft stort fokus på ∙ mark för Kulturkvarteret. gäst i Mellringestaden. Örebrotravets möjligheter att omloka­ lisera sin verksamhet till Kvinnersta. FÖRSÄLJNINGAR PROJEKT, OM- OCH NYBYGGNATIONER Det spåret är nu färdigutrett och beslut Under året har avtal om försäljning av ∙ Nybyggnation av en idrottshall intill tagits av Örebro Travsällskap att inte Mellringestaden tecknats. I Mellringe­ Tybblelundshallen med Örebro kom­ omlokalisera travbanan. Örebroporten staden ingår fastigheterna Örebro Athena mun som hyresgäst har slutförts. utreder andra utvecklingsmöjligheter 5 och Örebro Athena 19. Köpare är ∙ Längs bandyhallens södra långsida har för området kring Kvinnerstaskolan. ­Fastighets AB Stenvalvet som tillträdde nya omklädningsrum byggts. ∙ Förslag på byggnation vid Kexfabriken den 1 februari 2019. Försäljningen sker ∙ Byggstart har skett i Kulturkvarteret. 2 finns klart. Här finns byggrätt för genom bolagspaketering. Omfattningen av kulturkvarteret har kommande större kontorsetablering under året utökats med en multiscen med närhet till kommunikationer. UTHYRNINGAR efter beslut i kommunfullmäktige. ∙ Örebro kommun hyr den nybyggda ∙ Planering pågår för byggnation av en EKONOMI idrottshallen i Tybblelund. invändig förbindelse mellan Conventum Resultatet för helåret i löpande verksamhet ∙ I Medborgarhuset har en baklava-butik Arena och Conventum Kongress via en visar på ett resultat efter finansiella poster tagit över den tidigare blomsteraffären. glasbro. Upphandling är klar och bygg­ och exklusive lösen av derivat på 28,8 mkr, ∙ Studieförbundet Bilda och Bastard Bur­ nation påbörjas tidigt 2019. vilket är i linje med prognosen vid tertial­ gers är nya hyresgäster i Folkets hus. ∙ Planprogramsarbetet för Brunnsparken bokslut 2. Under 2018 har omstrukture­ ∙ KumBro och Örebro Elithockey är nya landade år 2017 i att det framöver kom­ ringar gjorts i derivatportföljen, vilket hyresgäster i Arenahuset. Även Mera mer bli en stadsdelspark i stället för de belastar årsresultatet­ med 149,4 mkr. Det Mera Örebro är ny hyresgäst till Öre­ utvecklingsplaner som Örebroporten sammanlagda resultatet, efter boksluts­ broporten. arbetat fram. Örebroporten förbereder disposition och skatt, hamnar på -73 mkr.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 9

9 ÖREBRO UTVECKLAS

Conventum Arena och Kongress binds ihop Nu blir förbindelsen mellan Conventum Arena och Kongress verklighet. En cirka 55 meter lång glasad gångbro, som skapar nya möjligheter, ska stå klar hösten 2019. – Vi kommer då att kunna ta ännu fler stora arrang- emang, säger Kongrexums regionchef Fredrik Thorsvret.

I förbindelsen mellan Medborgarhuset och Stadsbiblioteket får man en känsla av hur den nya väderskyddade bron mellan Conventum Arena och Kongress kommer att vara. Både Fredrik Thorsvret och platschef Anders Karlsson är mycket förväntansfulla. – Med förbindelsen skapar vi en helhet, anläggningen blir samman- hållen och mer praktisk. Att kunna röra sig inomhus i hela anläggningen är en stor fördel. Säkerhetsmässigt blir det också ett lyft, då skalskyd- det blir enklare och mer effektivt med möjlighet till en enda entré, säger Anders Karlsson.

LJUS OCH FÄRGGRANN Byggstarten är satt till början av 2019, men är lite beroende av ombygg- naden av Fabriksgatan, och ska då kunna vara färdigställd under hösten 2019. Den väderskyddade och slingrande förbindelsen kommer inte bara att bli praktisk, den kommer även att synas på kvällar och nätter under den mörka årstiden. – Den kommer att ljussättas, så att den kan lysa i en eller flera färger om man önskar. Dessutom kommer man, om det krävs av säker- hetsskäl, att kunna förhindra insyn utifrån, säger Johnny Andersson, projektledare på Örebroporten.

10 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

10 ÖREBRO UTVECKLAS

Nu är akustiken bra – och hör sen! Musikerna och dirigenterna hör Gregor Zubicky och försöker förklara med – Det här med ljud och akustik är som skillnaden. Viktigast av allt, publi- olika liknelser. att smaka av en soppa, flera gånger om, ken hör skillnaden. – Det är som att få en ny och större innan den är helt perfekt. flygel som behöver stämmas. Eller skaffa Örebroportens upprustning av en ny bättre optik till en kamera, men där ”MÄRKVÄRDIGT BRA” konsertsalen i Örebro Konsert- autofokus behöver justeras något. Konserthusets vd Beryl Lunder är lyrisk hus gör den konstnärlige ledaren över akustiken i konsertsalen. ­Gregor Zubicky lycklig. INGA GENVÄGAR – Det är påtagligt bättre, snudd på – Kom ihåg, ljud och akustik Man skulle också kunna säga att radioku­ märkvärdigt bra! är komplext och kan beskrivas ratorn Barbro i 90-talets kultserie Nilecity­ Att musikerna hade svårt med medhör­ med både objektiva och subjektiva hade alldeles rätt. Det finns inga genvägar ningen tidigare, var enligt henne inte det till det perfekta ljudet. Jan-Inge Gus­ enda problemet. Akustiken var även på termer. Med det sagt så är vi nöjda tafsson, en erkänd expert inom akustik, gränsen till ett arbetsmiljöproblem. nu, mycket nöjda. anlitades för att definiera problemet och – Det gick inte att uteslutna skaderis­ hitta lösningar för att forma, fokusera och ker på hörseln för musikerna, eftersom När det renoverade Örebro Konserthus balansera klangerna bättre. ljudet ibland var hårt och ”smälligt”. Nu återinvigdes i december 2016 var det Ett av grundproblemen var att bastonerna är klangen i hela salen både mjukare och utrustat med bland annat en ny våning, dominerade på bekostnad av diskanten och varmare, och musikerna hör varandra en ny restaurang, ny ventilation och ny dessutom hade en längre efterklang. Under betydligt bättre. teknisk utrustning. Dessutom hade tak­ andra halvan av 2018 åtgärdades det bland Enligt Gregor Zubicky är både musiker höjden ökat med sex meter, vilket skulle annat genom att ersätta tygerna i taket med och dirigenter nöjda. Han har även fått förbättra efterklangen och akustiken i en träpanel samt med nya reflektorer på kon­ många positiva reaktioner från publiken. konsertsalen. sertsalens väggar. – Förbättringen är påtaglig och alla är Akustiken blev också bättre, men sam­ – Nu är det mycket bättre och under nöjda. Det är skönt, för ljud och akustik tidigt förändrades ljudbilden av den ökade våren ska reflektorer längs sidoväggar är svårt. Vi rör oss i ett område där avan­ volymen. kompletteras med små passbitar som absor­ cerad vetenskap möter magi. Jag tror att – Musikerna, dirigenten och publiken berar de allra högsta frekvenserna, säger vi kommit så nära perfektion som det är fick inte en helt korrekt ljudbild, säger Zubicky som ger ytterligare en liknelse. möjligt.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 11

11 ÖREBRO UTVECKLAS

Lars och Lars förverkligar kulturvisionen För Lars Thornberg, Örebro kom- början har det handlat mycket om detalj­ en organisation där vi kompletterar och muns projektledare, är bygget frågor som måste lösas, bland annat för att stärker varandra, säger Lars Hilmersson av Kulturkvarteret hans största källarplanet bantades. Och mycket jobb och skyndar sig att tillägga återstår. – Det är mycket jobb och mycket som ut­maning någonsin. När det handlar om verksamhetens återstår att lösa, men jag har Örebros roli­ Likadant känner Lars Hilmers- ekonomi har fokus flyttats från ”önskelis­ gaste och mest intressanta uppdrag! son, som verksamhetsansvarig är tor” till krass verklighet. Det handlar helt det hans uppgift att göra verklighet enkelt om att få så mycket kvalitet och STÖRSTA UTMANINGEN av visionen om ett levande kultur- verksamhet för pengarna som möjligt. En sak som berör verksamheterna är bland nav. – Vi har exempelvis gjort en teknik­ annat hur overhead-funktionerna för hela Möt de två tjänstemännen – upphandling av ljus, ljud och styrteknik Kulturkvarteret, med bokning, värdskap för scenverksamheten. Där har vi fått prio­ och teknik, ska skötas. Just det vilar på som vid sidan av byggarna – spelar ritera och ha tydligt fokus på att behålla Lars Thornberg, projektledare på Örebro en nyckelroll i Kulturkvarteret. funktionerna. kommun. – Ja, och det är nog den största utma­ Hösten 2018 var då visioner om ett kultur­ EN NY RELATION ningen. Av den enkla anledningen att det kvarter i Örebro i högsta grad började bli Även den nya organisationen, där Lars är flera huvudmän för verksamheterna, verklighet. På sitt kontor i Kulturskolan, Hilmersson från årsskiftet är verksamhets- dessutom ska ju multiscenen delvis även på hörhåll från pålkranar och grävmaski­ ansvarig för både Kulturskolan och biblio- ha extern finansiering. ner vid bygget av Kulturkvarteret, har teket, kräver uppmärksamhet och efter­ – Det är inte enkelt, men vi har gjort Lars Hilmersson ägnat sig åt priorite­ tanke. lite omvärldsbevakning – bland annat hur ringar, förändringar och detaljfrågor av – Båda är fast förankrade i kulturlivet, kulturarenor i Oslo, Århus och mer nära­ Kulturskolans och bibliotekets nya lokaler men på lite olika sätt. Nu ska vi gå från liggande Sjöängen i Askersund är organi­ från och med januari 2021. att ha en relation till att bli sambos och serat – och har även lite egna idéer. – De stora utmaningarna är, och har även gifta oss. Utmaningen är att, från två Som samordnande projektledare för varit, ekonomin och organisationen. I delvis överlappande organisationer, skapa Kulturkvarteret ägnar Lars Thornberg

12 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

12 ÖREBRO UTVECKLAS Hallå där... Mattias Waller, projektutvecklings­chef på Örebroporten, som är projekt­- ledare för bygget av Kulturkvarteret.

Har du någonsin varit ansvarig för ett så stort projekt som Kulturkvarteret? – Jag har drivit andra större projekt såsom Campus USÖ, men Kulturkvarteret är det största som jag ansvarat för.

Är det motsvarande mycket svårare? – Min uppfattning är att alla projekt – små som stora – har sina unika förutsättningar. Stora projekt som det här kräver dock att man jobbar mer med organisation, planering och struktur i de inledande skedena. Det är helt enkelt fler personer som kommer invol­ Kulturkvarteret: Vägen fram till byggstart veras och de ska ges möjlighet att lyckas i ∙ Örebro kommun tillsätter 2012 en sin roll. utredning för att undersöka om det är möjligt och praktiskt att Vad är utmaningarna med att leda samlokalisera Stadsbiblioteket och ­bygget av Kulturkvarteret? Kulturskolan. Svaret är ja. – Den stora utmaningen är att få projektet att ∙ I juni 2013 beslutar Örebro kom- mun att titta närmare på möjlig- innehålla så mycket kvalitéer som möjligt så gott som all arbetstid åt projektet. Tre heterna att utveckla området vid inom den givna budgeten. Vi vet ju vad Kul­ Konserthuset för en mångkulturell dagar i veckan är vigda för möten med mötesplats. turkvarteret har för intäkt när det står färdigt, entreprenörerna, verksamheterna som ∙ Bland flera intresserade arkitekter, så de ekonomiska ramarna för projektet är ska in i Kulturkvarteret samt byggherren väljs tre ut för att ta fram skarpa mycket tydliga. Samtidigt tycker jag att det förslag för gestaltningen av ett kul- Örebroporten. I övrigt finns en rad andra turkvarter där plats finns för Stads- är väldigt stimulerande och inspirerande att grupperingar, som den kommunala styr­ biblioteket, Kulturskolan, en dans- koordinera och styra projektet på bästa möj­ gruppen och den politiska referensgrup­ scen, teater, konserter, restaurang liga sätt. samt bostäder. pen, som spelar en viktig roll i projektet. ∙ I april 2014 kommer juryns beslut. Hur jobbar du som projektledare, har du Det vinnande förslaget, kallat något bollplank för dina tankar och idéer? KLART I VÅR ”Kulturklustret”, har lämnats in av Wingårdhs Arkitektkontor. – Absolut, det här är inget ensamjobb. Vi Under hösten har dock arbetet för Lars ∙ I september 2016 – efter många hjälps åt internt på Örebroporten, där jag har Thornberg fått ett nytt fokus. Mindre av och långa diskussioner och mycket knutit till mig all den kompetens jag behöver. det faktiska byggandet, mer arbete med planering – beslutar den politiska majoriteten att Kulturkvarteret Dessutom har jag anlitat en extern biträdande hur det framtida Kulturkvarteret ska utrus­ ska byggas, men i en något mindre projektledare som avlastar mig. Det är viktigt tas och fungera rent praktiskt. skala. Bland annat stryks de plane- rade bostäderna. att vi, som byggherre, har en organisation – Redan i vår måste vi vara klara med ∙ Den politiska diskussionen fort- som kan möta vår partneringentreprenör en rad funktioner, som möbler och inred­ satte, likaså planeringen för Kultur- NCC. ning samt driftformen för restaurangen. kvarteret, och hösten 2017 utsågs NCC till totalentreprenör i form av Till sist, vad tror du om 2019? Även organisationen för bokning, värd­ partnering. skap och teknik måste landa i vår, för att ∙ Den 29 augusti togs så det första – Då kommer det att hända mycket! Under beslut ska kunna tas i höst, säger Lars spadtaget för projektet som är det året kommer stommen till sexvåningshuset största i Örebro kommuns regi på Thornberg och drar efter andan. 50 år och det största någonsin för resas och vi kommer dessutom att montera – Ja, det är ett jättelikt pussel som ska byggherren Örebroporten. Byggna- stora delar av fasaden. Skisser och gestal­ läggas. Jag har aldrig tidigare jobbat med den på cirka 15 000 kvadratmeter tande bilder i all ära, men först då kommer certifieras enligt Miljöbyggnad något så omfattande, men det är väldigt Silver och Kulturkvarteret beräknas örebroarna tydligt kunna se vilken stor och inspirerande. vara färdigställt januari 2021. magnifik byggnad Kulturkvarteret är.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 13

13 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR

Digitala tvillingar med detaljrikedom Smarta byggnader med digitala den. Då får man fram exakt information tvillingar. om vad det är för lampa och kan snabbt Det låter lite som Matrix och skicka informationen vidare till fastighets- skötaren som åker ut med rätt lampa och parallella världar, men det är Jes- fixar problemet. per Hedlunds vardag och i slutän- Jesper är entusiastisk och – om man den handlar det om billigare och ska vara lite krass – det kan behövas. Att mer effektiv fastighetsförvaltning. skapa en digital tvilling av Kulturkvarteret – Det är inget nytt att skapa är ett gigantiskt arbete. Varje enskilt en digital 3D-kopia av fastigheten objekt i bygget som är större än 32 milli­ meter ska modelleras, alltså finnas som i nybyggnadsskedet. Men sedan en klickbar ikon i informationsmodellen då? Jag vill lägga in förvaltnings- och innehålla all relevant information. aspekten i det hela. HUNDRATUSENTALS OBJEKT I våras började Jesper som CAD/BIM- Hur många sådana objekt blir det då? ansvarig på Örebroporten. Det var ingen Jesper har inte svaret ännu, men tar den slump. När han pluggade till byggnadsin- pågående ombyggnaden av Karolinska genjör vid universitetet så kom han i kon- universitetssjukhuset i Huddinge som takt med Örebroporten. Hans examens­ exempel. arbete handlade om Kulturkvarteret – hur – Bara rörmodellen i sig – alltså alla BIM (Building Information Modeling) kan modellerade objekt som representerar appliceras på Kulturkvarteret – och nu är värme, vatten och avlopp – innehåller just det en av hans huvudsakliga arbets- 600 000 objekt. uppgifter. Ändå är Jesper Hedlund övertygad Det handlar med andra ord om att om att den långsiktiga nyttan är betydligt leverera, att gå från akademiska ord och större än den ansträngning arbetet med teorier till vardagens realiteter. en digital tvilling tar. – Ja, jag vet, det är upp till bevis, – Förvaltning, felsökning, reparationer, skrattar Jesper. daglig service som exempelvis bokningar – Det här är framtiden inom fastighets­ – allt går att göra smidigare med hjälp av förvaltning. Att kunna utnyttja alla möjlig- BIM. Dessutom finns tekniken, det hand- heter som finns i digitaliseringen, fortsät- lar om att hitta en struktur för systemet ter han och ger ett exempel. och göra det användarvänligt. Ända in i döden gör den digitala tvil- SNABBT OCH ENKELT lingen nytta. – Om någon upptäcker att en lampa gått – Om man någon gång i framtiden sönder i ett rum i Kulturkvarteret, kan river, så kan man göra det effektivt och hen gå till receptionen. Där sitter recep- systematiskt eftersom man vet exakt vad tionisten, tar upp den digitala tvillingen, som finns i byggnaden och hur det behö- hittar rätt rum och lampa samt klickar på ver tas om hand.

14 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

14 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR

Bättre lokaler i bästa läget Läget, läget, läget heter det på bolag med tre tydliga verksamhetsom­ FÖRDELARNA VÄGDE ÖVER ”mäklarlingo”. råden: att bygga ut fiberanslutning i Med tanke på den höga standarden i de Det var dock inte anledningen till KumBro Stadsnät AB, att försörja kom­ befintliga lokalerna, var svaret ändå inte munernas energibehov genom KumBro självklart. Men de praktiska fördelarna KumBros flytt, de fanns redan på Vind AB och att förvalta och utveckla det vägde tungt, dessutom har KumBro fått de Orvar Bergmarks plats i Eyraområdet. 50-procentiga ägarskapet i Biogasbolaget nya lokalerna anpassade som de vill och Men det fanns absolut anledning i Mellansverige AB lite av ytskikten uppfräschade. att flytta när det dök upp ännu Flytten gick i april och den förbättrade­ bättre lokaler på andra sidan det INGEN KLYSCHA kapaciteten på ventilation, som Örebro­ lilla torget i Arenahuset. Verksamheten är stor, men på kontoret porten fixade i samma veva, kom verkli­ jobbar bara ett 15-tal medarbetare – övriga gen till pass under de varma sommarmå­ – Förut satt vi med kontorsplatser på tre nödvändiga tjänster upphandlas. Att jobba naderna. plan. Det var mycket spring och vi tappade smart och ha nöjda medarbetare är därför – Här har vi samma kontorsyta som på bort de där snabba, spontana mötena där mer än en ledarskapsklyscha, det är helt förra stället, men det är mer effektivt. Här man bara sticker in huvudet och stämmer nödvändigt för KumBro. kan vi växa, om det skulle behövas, säger av någonting, säger Peter Lilja, vd på – Tidigare satt vi i samma fastighet Amanda Lagerquist. KumBro. som Örebroporten. Det var jättefina loka­ Att det är en speciell tjusning att jobba – Ja, det ”lilla mötet” är viktigt och i ler, verkligen, men problemet var som på Eyraområdet har även KumBro:s kun­ Arenahuset har alla medarbetare som vill sagt att vi satt på tre olika plan. Vi hade der upptäckt. fått ett eget kontorsrum, säger Amanda börjat spana efter nya lokaler i stan, men – Ja, ibland fastnar kunder i köket när Lagerquist, ekonomiassistent på KumBro. ville egentligen inte lämna Eyraområdet. de ska hämta kaffe. Där har man fin utsikt KumBro ägs till 80 procent av Örebro – När Örebroporten köpte Arenahuset, över Behrn arena, skrattar Amanda. kommun och resterande 20 procent ägs av fick vi en förfrågan om vi var intresserade Kumla kommun. Det är ett utvecklings­ av att flytta in där, säger Peter Lilja.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 15

15 ÖREBRO UTVECKLAS

Skolstart med guldkant Vilken härlig skolstart det blev – Som lärare är det sällan, om ens någon­ rum är dessutom utrustad med dusch. för de fyra idrottslärarna Sören, sin, man får uppleva det här. Det är en – Det finns även en särskild toalett och Johanna, Mikael och Therese på riktig kick! säger Sören Bjuremar och får dusch för de som vare sig identifierar sig medhåll från de övriga tre. som kille eller tjej. Det är bra. Allt som Tybblelundsskolan. – Ja, jag blir riktigt peppad av att gör det lättare för eleverna att delta i idrott Nya elever, en helt ny skola – komma in här, och det kommer eleverna och hälsa är bra, säger Johanna Eklund. en ny idrottshall! också att bli, säger Mikael Sjöholm. – Jag fick nycklarna fredagen MILJÖSMART ÅTERVINNING före skolstartsveckan, säger Sören GENOMTÄNKTA OMKLÄDNINGSRUM En annan stor fördel med hallen syns inte Bjuremar med ett leende. Nya Tybblelundshallen, vägg i vägg med med blotta ögat. Idrottshallen uppfyller friidrottshallen, har måtten 22 x 43 meter kraven för Miljöbyggnad Silver och har och rymmer bollspel som handboll, inne­ en mycket låg energiförbrukning. Exem­ När idrottslärare är riktigt lyckliga, så slår bandy, basket och volleyboll. Hallen kan pelvis återvinns det varma duschvattnet, de väl dubbelvolter? Nja, kanske ändå även delas på mitten med en mobil vägg det lagras i bottenplattan och värmer inte, men visst såg det ut att spritta i krop­ för lektioner av två grupper, men även då fastigheten nattetid samt används för att pen på Sören Bjuremar, Johanna Eklund, finns det möjlighet att spela exempelvis värma nytt vatten. Mikael Sjöholm och Therese Almkvist basket med korgar på kortsidorna. Tybblelundsskolan alldeles intill är när de gjorde entré i den helt nya Tybble­ Allt omfamnas givetvis av de fyra en ny grundskola, F-6, som ska avlasta lundshallen på höstterminens andra dag. idrottslärarna, men minst lika viktigt är trycket på Almbyskolan. Den nya skolan, Genast drog de fram plintar, bockar, utformningen av omklädningsrummen. med plats för drygt 500 elever, fylls suc­ bollar, racket och klubbor – även det nytt Duscharna har halvväggar för integritetens cessivt underifrån. I höst började tre för­ förstås – för att testa. skull och en toalett i varje omklädnings­ skoleklasser och tre ettor.

16 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

16 ÖREBRO UTVECKLAS

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 17

17 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR

Miljöbyggnad Silver för miljöns skull Att bygga miljövänligt blir allt Alla kan bygga med ambitionen att det De första certifieringarna utfärdades 2010 viktigare: för totalekonomin i för- ska vara miljövänligt, men en miljöcerti­ och i dag är över 1 000 svenska byggnader valtningen, för att allt fler kunder fiering av en utomstående part är det enda certifierade enligt Miljöbyggnad. säkra sättet att slå fast att det också blir Kategorierna som täcks in av Miljö­ kräver det och för att ta samhälls- så miljövänligt som man önskar och har byggnad är energi, innemiljö och kemiska ansvar. lovat. ämnen. Systemet kan användas för både Örebroporten har målsättningen Det finns flera vägar att gå vid miljö­ nya och befintliga byggnader, oavsett att all nyproduktion som lägst ska certifiering, men samtliga administreras storlek. Det finns tre nivåer: Brons, Silver leva upp till Miljöbyggnad Silver. av Sweden Green Building Council. och Guld. Enkelt uttryckt betyder Brons att man följer lagar och myndighetskrav, Men vad betyder det? Här kommer MILJÖBYGGNAD Silver att man överträffar dem och Guld en snabb genomgång för att förstå Miljöbyggnad är ett nationellt certifierings­ att man genomgående använder den ur de olika miljöbedömningarna. system och det mest använda i Sverige. miljösynpunkt senaste och bästa tekniken.

18 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

18 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR

Novahuset bättre än miljökraven Novahuset vid Örebro universitet att uppnå Miljöbyggnad Silver sattes då till en byggdes enligt kraven för Miljöbyggnad årsförbrukning på 77 kWh per kvadratmeter, Silver. vilket motsvarar energiklass C. De kraven klarade man då med god margi­ Men sedan då? nal – och sedan dess har energiförbrukningen Jo, uppföljningar visar att Novahuset minskat med ytterligare cirka tio procent. år för år – från en redan låg nivå – – Den senaste mätningen visar att vi förbru­ redovisar allt lägre energiförbrukning kar 47 kWh per kvadratmeter och år och jag för uppvärmning. tror vi kan trimma systemet ännu lite mer, säger Lennart Lindkvist. Lennart Lindkvist, driftchef på Örebroporten, loggar in på datorn och sajten Eon Navigator. NÄRVAROSENSORER På några sekunder har han koll på cirka 200 av En delförklaring till den låga energiför­ Örebroportens anläggningar som är anslutna brukningen är tekniken som finns inbyggd i till systemet. Här finns båda historiska data och Novahuset, exempelvis närvarosensorer som förbrukning i realtid. registrerar om en lokal inte används och mins­ – För oss är värmeförbrukningen det absolut kar värmetillförseln, exempelvis på nätter och viktigaste. Här finns mycket att spara, både rent helger. ekonomiskt och för miljön. – Men den viktigaste förklaringen är att våra Novahuset är ett bra exempel. När det stod duktiga tekniker och förvaltare. De jobbar dag­ klart hösten 2015 väckte det stor uppmärksam­ ligen med fastigheterna och justerar hela tiden het för sin djärva arkitektur. Den kallades för systemen för att få ut maximalt av dem, säger Örebros nya ikonbyggnad och fick mycket rik­ Lennart Lindkvist. tigt Örebro kommuns byggnadspris 2016. Just Novahusets moderna och smarta teknik,­ och de goda resultaten på energisidan, har SMARTA LÖSNINGAR intresserat fler än Örebroporten och dess när­ Vad som inte syns är att Novahuset även bygg­ maste. des med modern teknik och smarta lösningar – Vi har haft många studiebesök som velat för att hålla driftkostnaderna nere. Kraven för studera Novahuset och hur våra lösningar ser ut.

LEED BREEAM gianvändningen i sina lokaler. Kravet LEED är amerikanskt och står för Leader­ BRE Environmental Assessment Method är att byggnaden använder 25 procent ship in Energy and Environmental Design. (BREEAM) är ett miljöcertifieringssystem mindre energi än tidigare eller jämfört Det är det miljöcertifieringssystem för från Storbritannien. BREEAM är ett av de med nybyggnadskraven i BBR (Boverkets byg­gnader som har störst spridning i äldsta miljöcertifieringssystemen och är Byggregler). världen. det mest spridda av de internationella sys­ För varje område i LEED finns ett antal temen i Europa. BREEAM har anpassats kriterier att uppfylla för att få ett eller flera till svenska förhållanden och den senaste poäng, och vissa fall en lägstanivå att upp­ versionen släpptes hösten 2017. fylla. Lägsta nivån i LEED är Certifierad. Därefter finns nivåerna Silver, Guld och EU GREENBUILDING Platinum. I dagsläget har nära 300 bygg­ GreenBuilding riktar sig till företag och nader i Sverige certifierats enligt LEED. organisationer som vill effektivisera ener­

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 19

19 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR

Gröna obligationer – så fungerar de Bygget av nya Tybble­lundshallen finansiera- des genom gröna obligationer. Men vad är gröna obligationer egentligen? Vi reder ut begreppen.

Vad är en grön obligation? – Det är en obligation där de inlånade pengarna öron­ märks för olika miljöprojekt. Det är ett ganska nytt Nya omklädningsrum påfund och lanserades så sent som 2008 i ett samarbete mellan Världsbanken och SEB. Bakgrunden var att ett och plats för bostäder antal institutionella investerare, bland annat Andra och I början av oktober, lagom till säsongs- Tredje AP-fonden, efterfrågade en obligation med hög start, stod de nya omklädningsrummen kreditvärdighet som stödjer klimatprojekt. klara för ÖSK Bandy Ungdom i direkt Hur har marknaden för gröna obligationer anslutning till bandyhallen. utvecklats? Totalt 640 kvadratmeter omklädningsrum med – Det kan bara beskrivas som explosionsartat. Bara en ovanlig möjlighet. Kommuninvest, som är kommunsektorns gemen­ Ungdomssektionen inom ÖSK Bandy har samma låneinstitut, hade vid utgången av 2017 emit­ i några års tid haft tillfälliga omklädningsrum terat gröna obligationer till ett värde av 14,5 miljarder intill bandyhallen. Den nybyggda lokalen, som kronor till närmare 150 olika objekt i ett 80-tal kom­ stod färdig i oktober, har måtten 8 x 80 meter muner. Örebro kommun ensamt hade vid samma tid och rymmer sex omklädningsrum, domarrum, emitterat gröna obligationer för 1,75 miljarder kronor sliprum och förråd. till en rad olika projekt. Dessutom är byggnaden förberedd för påbyggnad med ytterligare tre våningsplan. Med gröna obligationer får långivarna en tydlig – Där finns det möjlighet att bygga ett 40-tal miljöprofil. Vad är fördelen för låntagarna? verksamhetsanpassade bostäder, exempelvis – Räntevillkoren är något bättre, men det är villkorat. för elever på idrottsgymnasium, säger Johnny Investeringen ska inte bara på pappret leva upp till Andersson, projektledare på Örebroporten. uppsatta miljömål, de följs även upp under flera års tid efter att investeringen är gjord.

Novahuset vid Örebro universitet finansierades med gröna obligationer, likaså bygget av Tybb­ lelundshallen nu senast. Hur matchade Tybb­ lelundshallen miljökraven? – Tybblelundshallen byggdes enligt Miljöbyggnad ­Silver och ”vässades” miljömässigt med bland annat en avancerad teknik som återvinner värmen i spill­ vattnet. Exempelvis lagras det varma duschvattnet i bottenplattan och värmer fastigheten nattetid samt används även för att värma nytt vatten. Källa: Sveriges Kommuner och Landsting, Örebro kommun, finansliv.se m.fl.

20 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

20 ÖREBRO UTVECKLAS

Nu rullar bollarna som de ska Bollen rullar spikrakt och studsen nell och internationell standard. ning, samt att lagen sliter jämnt på hela är exakt likadan på hela planen. Uppdraget gick till Örebroporten som planen under träningarna. För att hålla Granulatet är väldoserat och konst- direkt efter ÖSK:s hemmamatch mot planen in skick får vi heller inte använda Kalmar i slutet av maj startade arbetet. den för träning och matcher mer än 1 800 gräset har två typer av strån, ett Den nya planen stod färdig till omstarten timmar om året. rakt och ett lätt böjt. för Allsvenskan och hemmamatchen mot Behrn Arena är hemmaplan för ÖSK, Jodå, det nya konstgräset på Elfsborg i juli. KIF Örebro samt Örebro Black Knights. Behrn Arena uppfyller såväl FIFA:s – Vi är mycket nöjda att planen nu hål­ nya högre krav som beställaren ler FIFA:s Quality Pro-standard. Tillsam­ Richard Fagerströms krav. mans med den nya LED-belysningen som – Ja, fast det övergår egentligen installerades 2018 har vi nu en modern och högklassig arena, säger Richard mina kunskaper. Planen är godkänd Fagerström. enligt den nya FIFA Quality Pro- standarden, det räcker för mig. REGELBUNDEN KONTROLL Den nya konstgräsplanen håller inte bara Richard Fagerström är enhetschef på högsta internationella standard. De när­ Örebro kommun Kultur och Fritid och maste åren kommer FIFA-representanter bland annat ansvarig för konstgräsplanen regelbundet att göra återbesök och mäta på Behrn Arena. Inför årets säsong var planens funktion, bland annat hur bollen det fem år gamla konstgräset slitet, studsar och rullar. dessutom har FIFA:s krav uppgraderats – Därför är det viktigt att planen sköts för konstgräsplaner som ska hålla natio­ rätt, där har våra planskötare fått utbild­

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 21

21 ÖREBRO UTVECKLAS

Uppåt för Örebro Airport Örebro Airport fortsätter att Under 2018 ökade fraktflyget med drygt lorca, Cypern, Kanarieöarna, Sardinien, expandera – fraktflyget ökar rejält 15 procent och exempelvis färdigställde Kap Verde... och charterflyget håller en stabil PostNord sin nya terminal för paketfrakt i – Och i år tillkom Turkiet. Det var närheten av flygplatsen. extra roligt eftersom det absolut första nivå med många destinationer – – I dagsläget hanterar vi 4 000–6 000 charterflyget från Örebro gick just till Tur­ och visade sig dessutom somma- kollin per dag på Örebro Airport. Behovet kiet, säger Viktoria Johansson, marknads­ ren 2018 vara det idealiska navet av snabba leveranser ökar stadigt, säger chef på Örebro Airport. för ett nationellt brandflyg. Johan Ljungberg, verksamhetsansvarig Vd Mikael Smedberg har dock på flygplatsen och pekar på att godster- INKOMMANDE TURISTER fokus på ytterligare förbättringar. mi­nalens kapacitet kan behöva utökas Till det ska läggas att det tyska flygbo­ – Tyvärr höll inte Köpenhamns- om flygfrakten fortsätter att utvecklas laget Germania i somras öppnade en ny positivt. linje mellan Düsseldorf och Örebro med linjen, men vi fortsätter att jobba Även charterflyget utvecklades. Ving ett tiotal avgångar. på en ny lösning. och TUI fyllde under året fem stora plan – Det är bra för hotellen, handeln och med destination Phuket i Thailand – under servicenäringen i hela regionen, fortsätter Utanför de tre storstadsområdena växer 2019 tillkommer Krabi – och de flesta Viktoria Johansson. Örebro Airport allt mer in i rollen som en populära resmålen i resekatalogerna har Det går med andra ord bra för Örebro viktig hub för såväl fraktflyg som charter. flyg från Örebro: Samos, Rhodos, Mal­ Airport, även om det blev en viss negativ­

22 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

22 ÖREBRO UTVECKLAS

uppmärksamhet kring det faktum att med att förlänga start- och landningsbanan. viktigt nav för de utländska brandflygen matarlinjen Örebro-Köpenhamn lades ner Den sista etappen gav ytterligare 300 som bekämpade skogsbränderna i mellan- vid halvårsskiftet. Vd Mikael Smedberg meter bana, vilket betyder att Örebro Air­ Sverige och södra Norrland. är dock inte främmande för ytterligare ett port nu har en 3 300 meter lång start- och – Och hela tiden var MSB:s lednings­ försök att etablera en hub, i Köpenhamn landningsbana och kan ta emot de riktigt central lokaliserade hos oss. Det var eller någon annan större nordeuropeisk stora planen. inte planerat, men vi visade att vi har all stad med många internationella linjer. – Största fördelen är att de stora planen nödvändig kapacitet för att fungera som nu även kan lyfta fullastade med fyllda ett nav vid den här typen av extraordinära LÄNGRE BANA tankar och slipper mellanlandningar för att händelser, säger Johan Ljungberg. Örebro Airport står väl rustade för framti­ tanka på längre sträckor. Det spar tid, men Mikael Smedberg tror att Örebro Air­ den. Under året fick delar av lokalerna en ger även ekonomiska och miljömässiga port av den anledningen ligger bra till uppfräschning, bland annat nya moderna fördelar, eftersom bränsleförbrukningen vid planeringen av ett framtida luftburet toaletter i ankomst- och avresehallarna minskar utan mellanlandning, säger nationellt brandförsvar. samt ommöblering i den sistnämnda – där Mikael Smedberg. – Vi visade igen att vi höll måttet. bar och tax free placerats nära varandra Dessutom finns MSB:s krishanterings­ – för att förbättra servicen och flödet av NAV FÖR BRANDFLYGET lager i Kristinehamn och myndigheten är passagerare. Under sommaren blev dessutom Örebro placerad i Karlstad, det är en fördel för Under året slutfördes även projektet Airport en riktig ”snackis” då det blev ett oss.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 23

23 ÖREBRO UTVECKLAS

Örebro Airport Jubilar med luft under vingarna Drygt 7 000 besökare lockades till vuxenunderhållningen med två JAS – Vi hoppades på många besökare, Örebro Airports 40-årsjubileum. 39 Gripen-plan från flygflottiljen i men det här slog alla förväntningar, Med ett späckat program för alla Ronneby – blev det redan från start säger Viktoria Johansson, marknads­ chef på Örebro Airport. åldrar – allt från de ulliga och dan- en slags förväntansfull charter- Sedan den trevande starten i sande maskotarna Lollo och Bernie trängsel i och utanför flygplatsbygg- september 1978 har Örebro Airport för de yngsta till den dundrande naderna. utvecklats till landets fjärde största flygplats på fraktsidan och har även en stark tillväxt när det gäller charter. Av naturliga skäl fanns det mycket för arrangörerna att visa upp under jubi­ leumsdagen, som dessutom lyckades pricka in ett perfekt höstväder. I centrum stod givetvis flyg i alla dess former – charter, fraktflyg i form av en Boeing 757, helikoptrar och mindre flygplan för uppstigningar under dagen samt segelflyg – men här visade bland andra MSB (Myndigheten för samhällsskydd och beredskap), ett antal researrangörer samt hyresvärden Örebroporten upp sina verksamheter. Ett klassiskt tivoli och ett par statio­ ner med korv och hamburgare fullän­ dade den familjevänliga mixen.

24 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

24 40 år med flygplatsen 1978: Redan på tidigt 60-tal väcktes frågan om en flygplats i Täby utanför Örebro. Det dröjde dock till 1978 innan flygplatsen stod klar. Den invigdes officiellt den 2 september och redan första året reste 1 500 passagerare. 1982: De första reguljärflygen tra- fikerar Örebro flygplats, då Swedair öppnar linjen Örebro-Köpenhamn. 1984: Rullbanan förlängs från 1 300 meter till 1 830 meter. 1993: Ytterligare en förlängning av rullbanan, nu till 2 000 meter. 1995: Det första charterplanet lyfter från flygplatsen, det är Sunways flight till Turkiet. I dag bedriver både Ving och TUI chartertrafik från Örebro Airport. 1996: Regionens näringsliv har länge efterlyst fraktflyg och nu blir det verk- lighet. I dag är Örebro Airport landets fjärde största inom fraktflyg. 1998: 20 år efter den trevande starten är Örebro Airport en etablerad flygplats med cirka 45 000 passagerare om året och ett starkt växande fraktflyg. Mellringestaden sålt – 1999: Rullbanan förlängs till 2 300 meter. Ett tullager öppnas för frakt- flyget. låneskulden minskas 2000: Nya rekord, under 2000 pas- Under hösten blev Örebroportens för Mellringestadens framtid. Med serade 175 000 resenärer Örebro Airport. försäljning av Mellringestaden till de nya räntebegränsningsreglerna 2002: Rullbanan förlängs till 2 600 pensionsförvaltaren Stenvalvet ville vi även minska låneskulden meter. Incheckning och säkerhetskon- klar. för att skapa bra framtida förut­ trollen byggs om för att klara nya krav. sättningar, säger Jeanette Berg­ 2006: Premiär för direktflyg till Thai- land. De två fastigheterna på samman­ gren. 2010: Fraktflyget fortsätter att lagt 45 000 kvadratmeter lokalarea Valet av Stenvalvet som köpare expandera, bland annat med en ter- och 308 000 kvm tomtyta gav skedde efter ett urval av aktörer minal enbart för cargo, och postflyget Örebroporten drygt 800 miljoner där erfarenhet av samhällsfastig­ startar. 2013: Charter från Örebro Airport kronor, vilket betydde en reavinst heter, långsiktighet och en egen fortsätter att utvecklas positivt, under på cirka 400 miljoner kronor. lokal förvaltningsorganisation var året åkte drygt 90 000 passagerare – Vinsten gör att vi kan minska några av kraven. Stenvalvet var från Örebro till destinationer till bland annat Medelhavet, Thailand och Mexico. vår låneskuld ordentligt och frigöra den budgivare som lade det bästa 2015: Förberedelserna startar för kapacitet för kommande utveck­ budet. Affären godkändes av kom­ att förlänga rullbanan med ytterligare lingsuppdrag, säger vd Jeanette munfullmäktige den 24 oktober. 700 meter för att kunna hantera större Berggren. Stenvalvet tillträdde som ägare plan med tyngre last. Den goda vinsten var bara en den 1 februari. Bolaget, som bil­ 2016: Örebroporten, som redan äger 10 000 kvadratmeter lokaler vid Öre- av flera orsaker till affären. Utveck- dades 2010, ägs av tre pensions­ bro Airport, förvärvar alla byggnader lingsuppdraget i Mellringestaden kassor samt en stiftelse och är från Örebro Läns Flygplats. Därmed kan flygplatsledningen fokusera på – med flera hyresgäster inom sam­ verksamma på närmare 50 platser driften och utvecklingen av flygplat- hällsservice som rättspsykiatrisk i Sverige. sens verksamhet. klinik, demensboende och skola 2018: Under sommarens dramatiska – var färdig. Dessutom var mark­ Affären har genomförts med hjälp av skogsbränder visar sig Örebro Airport nadsläget för samhällsfastigheter Transaktionskonsult och kommersiell råd- fungera mycket bra som nav för det givare: Cushman & Wakefield, Stockholm. internationella brandflyget som kom till som Mellringestaden gynnsamt. Juridiskt biträde: Advokatfirman Lindahl, undsättning. – Vi var inte längre nödvändiga Örebro.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 25

25 SAMARBETE MED NÄRINGSLIVET

Törsjö Logistik Snart byggstart på Sveriges hetaste logistikmark Örebro har Sveriges bästa logistik­ Ett nytt och stort logistikområde som Tör­ I samma veva köpte Törsjö Logistik det läge, enligt Intelligent Logistiks sjö, kräver även lång planering och långa 72 hektar stora området i Törsjö av Leif topplista för 2018. Vilket betyder processer. Snart närmar sig ett viktigt del­ Carlsson. mål när Örebro kommun ska besluta om att Törsjö Logi­stik, till en tredjedel detaljplan för Törsjöområdet. ALLT FINNS delägt av Örebroporten och med 72 – Vi räknar med att det ska ske under Målet då – och nu – är att komplettera hektar obebyggd mark strax söder första kvartalet 2019. Sedan hoppas vi att det redan befintliga logistikområdet runt om Örebro, är hetare än någonsin. det första bygglovet kan vara klart under Marieberg med bland annat en kombiter­ – Örebro har varit en favorit 2019 och att det under 2020 ska börja minal samt lager för exempelvis e-handel hos oss sedan 1999, då vi började byg­gas på området, fortsätter Mikael för i storleksordningen två miljarder kro­ bygga där, säger Mikael Halling, ­Halling. nor. Läget i Törsjö är, enligt Mikael Hal­ Det var våren 2016 som Törsjö ling, alldeles utmärkt. senior adviser på Catena Fastig­ Logistik AB bildades av de tre delägarna – Ett bra logistikområde kräver bra heter och projektansvarig för Örebroporten, AB Lokalhusman ägt av vägtransporter samt närhet till järnväg och Törsjöprojektet. Leif Carlsson samt Catena Fastigheter. en terminal. Här får vi allt på ett koncen­

26 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

26 SAMARBETE MED NÄRINGSLIVET

trerat område. Dessutom ligger Törsjö i för att ”olja maskineriet” i den kommunala det geografiskt hetaste logistikområdet i processen, säger Halling, och med avsik­ Sverige, enligt en ny ranking från Intel­ ten att sälja sin andel i bolaget till de två ligent Logistik. I många år har Göteborg övriga delägarna när projektet har styrfart. toppat den listan, men nu delar de förstap­ – Exakt när det sker, är inte sagt, men latsen med Örebro. samma lyckade modell hade vi när vi 1999 byggde DHL:s 55 000 kvadratmeter SNART ENSAM ETTA stora lager i Törsjö, på västra sidan om Och snart kan Örebro var ensam etta, tror järnvägen. Mikael Halling. – Göteborg börjar ha brist på bra mark, det som finns är allt längre utanför stan. Örebroportens historia som delägare i Törsjö Logistik AB börjar allt mer närma sig slutet. De har hela tiden funnits med

BOLAGSSTRUKTUR

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB

GUSTAVSVIK RESORTS AB ÖREBROPORTEN FÖRVALTNING AB ÖREBROLÄKTAREN AB

Gustavsviks Intressenter AB 55 % ÖSK Elitfotboll AB 85 % Örebroporten Fastigheter AB 45 % KIF Örebro DFF 5 % Restaurang 4e våningen 5 % Örebroporten Fastigheter AB 5 %

GUSTAVSVIKS MARIEBERG RÖRSTRÖMSÄLVEN UTVECKLINGSBOLAG AB UTVECKLINGS AB FASTIGHETS AB TÖRSJÖ LOGISTIK AB

Örebroporten Förvaltning AB 51 % Örebroporten Förvaltning AB 50 % Örebroporten Förvaltning AB 50 % Örebroporten Förvaltning AB 33 % Gustavsviks Intressenter AB 49 % AB Lokalhusman i Örebro 25 % Coronatus AB 50 % Catena Logistik AB 34 % Lindin Förvaltning AB 25 % AB Lokalhusman i Örebro 2 33 %

GUSTAVSVIKS UTVECKLINGSBOLAG Örebroporten är delägare tillsammans med näringslivet i flera bolag. Bilden visar de nu aktuella bolagen och vilka HOLDING AB parter som är delägare. Vart och ett av bolagen har sin egen bakgrund och logik. Som grundprincip är delägar- skapen planerade att gälla över en särskild tidsperiod för att åstadkomma utvecklingsarbete tillsammans. I fyra MAJARIBIO 7 AB bolag är uppdraget konkreta fastighetsutvecklingsuppdrag; GUAB, MUAB, Rörströmsälven och Törsjö Logistik. Två av bolagen bedriver verksamhet, Örebroläktaren och Gustavsvik Resorts.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 27

27 SAMARBETE MED NÄRINGSLIVET

Gustavsvik Resort Rekordmånga campare och (nästan) alla är nöjda Gustavsvik Resorts AB, Gustavsvik Axell gläder sig ännu mer åt. Under cirka ökade de norska besökarna i Örebro med i dagligt tal, går som tåget. tre veckors tid mitt i sommaren var det hela tolv procent under 2018, eller 5 500 Mitt i genomgången av siffror helt fullbelagt – och en stor del förklaras norrmän i absoluta tal. av att gästerna stannade längre. Till och – Vi jobbar hårt med att hela tiden för­ och staplar stannar vd Ylva Axell med 31 juli hade beläggningen ökat med bättra vårt erbjudande, säger Ylva Axell, upp. tio procent jämfört med samma period väl medveten om att just Gustavsvik är en – Du måste se besöksenkäten 2017. stark magnet. från campinggästerna också, det – Vi har varit populära länge, men På senare tid har därför Gustavsvik är overkligt höga siffror! många har sett oss som ett trevligt stopp satsat hårt på att få barnen att trivas, med Och ärligt talat, det är precis på väg till en annan destination. Det är allt från hoppborgar och minicartbana till vad det är. något som inte är helt ovanligt för city­ multiarena och Äventyrsklubben. Även de campingar. Under 2018 känns det som vuxna har fått ta del av förbättringar som Gustavsviks camping är femstjärnig, om vi tog ytterligare ett kliv: från det där det nya matstället Surf In vid utomhus­ gästernas förväntningar är med andra ord stoppet på vägen till att vara själva res­ badet och ett minitåg som pendel på däck mycket höga. Enkäten från i somras visar målet. in till citykärnans begivenheter med flera ändå att förväntningarna har överträffats. avgångar om dagen. Nöjd gäst-index landar på 89 procent MÅNGA NORRMÄN och ­borrar man lite djupare i enkätsvaren Då ska man också veta att varma och UTBYGGD CAMPING finner man att drygt 91 procent är ambas­ soliga somrar – ingen har väl glömt Badverksamheten påverkades också av sadörer, varav 99 procent gärna rekom­ sommaren 2018!? – av tradition lockar sommarhettan: utomhusbadet slog alla menderar Gustavsviks camping, och hela camparna till havsnära platser. Ändå att­ rekord, medan äventyrsbadet Lost city 95 procent anser att den motsvarar deras raherade Örebro och Gustavsvik campare, hade lite svårare att locka när det var som bild av en idealisk camping. framför allt norrmän, mer än någonsin. varmast. Ändå är det en annan detalj som Ylva Enligt statistik från Örebrokompaniet – Vädret kan vi inte påverka, men vårt erbjudande måste hela tiden utvecklas. Med tanke på campingens framgångar tit­ tar vi bland annat på möjligheten att utöka med ytterligare 100-talet platser, till de 650 platser och 40 stugor vi redan har. Dessutom filas det på ytterligare nyhe­ ter, både stora och små, men de är ännu hemliga. Även om äventyrsbadet Lost city, som invigdes 2015, fortfarande är en stor publikmagnet, så är konkurrensen stenhård i branschen. Bland annat plane­ ras Sveriges första Lalandia – en stor vat­ tenpark – i Motala. – Vi måste hela tiden förnya och för­ bättra oss, vi kan aldrig slappna av och luta oss tillbaka.

28 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

28 SAMARBETE MED NÄRINGSLIVET

Restaurang 4e våningen Jonas Karlsson, restaurangchef och delägare för restaurang 4e våningen, är nöjd. Sedan starten 2006, högst upp på Behrn Arena, har utvecklingen pekat uppåt. – Jag tog över driften 2008 och sedan dess har exempelvis konferens- delen dagtid mer än fördubblats. Vi har hittat vårt koncept och närheten till idrotten på arenan är en stor fördel.

Gustavsviks Utvecklingsbolag ­Gustavsviks Utvecklingsbolag AB, GUAB har tagit fram ny detaljplan GUAB, bildades samtidigt som för merparten av det optionsområde Gustavsviks Intressenter AB och som bolaget förfogar över. Vidare Örebroporten blev delägare i Gustavs­ har man också tagit fram ett gestalt­ vik Resorts. ningsprogram för allmänna ytor vid I bolagets syfte står angivet: Gustavsvik Resorts. Hittills har mark ”Bolaget har till föremål att utveckla sålts till olika exploatörer som byggt och projektera mark, fastigheter och 240 lägenheter, blandat hyresrätter byggnation, bistå vid försäljning av och bostadsrätter. Ett parkeringshus fastigheter samt äga fastigheter och har byggts för 270 platser. Därtill har idka därmed förenlig verksamhet.”. kontor på 3 600 kvm byggts. I närtid Sedan starten 2011 har bolaget planeras byggnation av ytterligare jobbat aktivt för att utveckla mark­ 340 lägenheter och drygt 4 000 kvm området kring Gustavsvik Resorts. kontor. Örebroläktaren Örebroläktaren har sin verksamhet i förstahandshyresgäst och 4e våningen norra läktaren på Behrn Arena. Efter som andrahandshyresgäst i kombi­ säsongen 2002 revs den gamla norra nation med fotbollsabonnemang på träläktaren och ersattes med en ny VIP-läktaren utanför 4e våningen som modern läktare. Läktaren stod klar till ger tillgång till konferenslokaler på säsongen 2003 men då var läktaren dagtid, möjliggjorde ett affärsmässigt endast funktionell som just läktare. upplägg som borgar för att det både I och med att Örebro Kommun finns verksamhet dagligen i fastig­ köpte tillbaka arenan och driften lades heten samt att det vid matchtillfällen på det kommunala bolaget Örebropor­ finns möjlighet till hospitality och ten Fastigheter AB bestämdes även representation. Majoritetsägare i Öre­ att läktaren skulle färdigställas. Fär­ broläktaren är Örebro SK Elitfotboll digställandet påbörjades under april tillsammans med de tre minoritetsä­ 2006 och pågick under ett helt år och garna KIF Örebro DFF, Restaurang 4e till säsongen 2007 var läktaren klar. våningen och Örebroporten. Upplägget med Örebroläktaren som

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 29

29 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR

Flis och pellets istället för olja Under sommaren 2018 släcktes den gamla oljepannan vid Kvin- nersta Naturbruksgymnasium för gott. iStock_bizoo_n Under hösten utökades istället effekten på flis- och pelletspannan för att klara bortfallet. Även det lokala fjärrvärmenä- Solceller i Kvinnersta tet är ålderdomligt och behöver renoveras, då den dåliga isole- – och 14 nya projekt på gång ringen ger ett stort energibortfall. Under 2018 gjordes smärre för- Runt årsskiftet blev Örebroportens cirka 1,5 miljoner kronor har nu Örebro­ bättringar på en kortare sträcka porten skapat en solcellsanläggning vid solcellsanläggning vid Kvinnersta av det 1 650 meter långa kulvert- Kvinnersta Naturbruksgymnasium med Naturbruksgymnasium färdigt att systemet. en toppeffekt på 220 kWp. Det ska läg­ tas i bruk. gas till Örebroportens redan befintliga * Med en toppeffekt på 220 kWp solcellsanläggningar på Behrn arena, betyder det att Örebroporten med och Novahuset vid universitetet som ger råge lever upp till ägarnas krav 70 000 kWh. som är satt till 2020. Alla – Det gör absolut ingenting. Vi SYNS BRA tittar på fler solcellsanläggningar Solcellerna har placerats på taken till servicebilar gamla ladugården och ridhuset i Kvin­ och har 14 nya ansökningar hos nersta. är nu länsstyrelsen, säger Lennart Lind- – Det har också det goda med sig att kvist, driftchef och miljöansvarig de syns från riksvägen, vilket även gene­ miljöbilar på Örebroporten. rerar lite uppmärksamhet till skolan och Örebroporten fortsätter sin sats- miljösatsningen, säger Lennart Lindkvist. ning på miljöbilar. Örebro kommun, som äger Örebropor­ Även om målet nu är nått med råge, Under 2018 byttes fyra bensin- ten, tog 2014 ett ambitiöst beslut. Målet så fortsätter Örebroporten att planera för drivna servicebilar mot gasbilar. var att bli självförsörjande på el, att en mer solenergi. Det ligger 14 ansökningar Dessutom köptes ytterligare en satsning på förnybar energi skulle ge el om nya solcellsanläggningar inne hos servicebil in som drivs med el. motsvarande behovet i alla kommunens länsstyrelsen, som ger 30 procent i stats­ – Nu är samtliga servicebilar fastigheter till 2020. bidrag. el- eller gasbilar. Under 2019 Vägen dit skulle gå via en solcellspark, – Vi vet i dagsläget inte om alla går planerar vi att byta ut två av de vindkraft samt att de kommunägda bola­ att genomföra, men jag hoppas att vi kan äldsta gasbilarna mot elbilar. gen använde sina byggnaders tak för sol­ komma till skott när det gäller två eller Dessutom undersöker vi möjlig- cellsanläggningar. Örebroportens beting tre av projekten. heten att byta en bensindriven var att göra investeringar i solenergi som transportbil mot en med eldrift, * kWp = kilowatt Peak. Enhet för hur mycket motsvarar 150 kW. energi solcellerna genererar när de fungerar som säger driftchef Lennart Lindkvist. Med en relativt blygsam investering på bäst, till exempel mitt på dagen en solig dag.

30 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

30 ÖREBROPORTEN UTVECKLAR

Flitiga medarbetare med positiv bieffekt

Tusentals flitiga bin har samlat – Att skaffa bikupor har I våras skaffade Örebroporten sex in nektar runt Kvinnersta Natur- många positiva bieffekter, sko- bisamhällen. Eller rättare sagt, bruksgymnasium i sommar. jar Lennart Lindkvist, driftchef leasade – det enda Örebroporten Resultatet blev cirka 150 bur- och miljöansvarig på Örebro- behövde göra var att leta upp några lämpliga platser för bikuporna. kar prima Örebroporten-honung. porten. Under hösten levererades resultatet i form av cirka 150 burkar nyslungad honung. En perfekt give away, även om Lennart Lindkvist har full förståelse för Nalle Puh-citatet: ”När du bär på en honingsburk som du tagit med dig till en vän i present, stanna då inte och börja äta ur den på vägen.” – Så är det, nästan alla gillar väl honung, skrattar han. Att placera bikuporna vid Kvin­ nersta Naturbruksgymnasium var enligt Lennart Lindkvist helt natur­ ligt. Där kommer de att få stå även nästa sommar och han är inte främ­ mande för att fler kupor placeras ut. – Ja, bina gör nytta i alla miljöer. Jag gillar tanken att placera ut några bisamhällen i centrala Örebro också.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 31

31 VÅRA MEDARBETARE

Stående uppe: Birgitta Gustafsson, Lars Winell, Nicklas Lindholm och Lennart Lindkvist. Stående bak: Linda Olofsson, Winnie Kumar, Gunnar Ellström och Jesper Hedlund. Stående mitten: Lennart Sjögren, Tom Axelryd, Göran Köttö, Karin Domfors, Lasse Johansson, Kristin Sundkvist, Mattias Waller, Gun Eriksson, Mikael Karlsson, Håkan Åstö, Markus Johansson, Ida Pedersén, Mikael Ståhlberg, Carina Eklind, Otto Åhman, Erik Cederlöf, Mats Gus- tafsson, Jeanette Berggren, Magnus Karlsson, Åke Bengtsson, Per Johansson och P-O Persson. Längst fram: Johnny Andersson, Lars-Erik Sjögren, Björn Norén, Lukas Johansson, Lena Biman, Thomas Harbe, Susanne Odelberg-Johnson och Helge Gustafsson. På bilden saknas Nils Källman, David Nordvall och Alexandra Tessén.

Organisation och personal 2018 har varit ett intensivt år i arbete med tre nya förvaltare klivit in i den breddade BIM-ansvarig. På driftsidan har fyra drift­ rekryteringar och introduktion av nya rollen som både kund- och fastighetsan­ tekniker rekryterats, varav två vikariat. medarbetare. Två nya chefer, driftchef och svariga, totalt fem förvaltare finns nu i En ny receptionist/ekonomiassistent har fastighetschef har kommit in i verksamhe­ organisationen. Projektavdelningen har också rekryterats. ten och ledningsgruppsarbetet. Därtill har rekryterat tre projektledare och en CAD/

ÖREBROPORTENS ORGANISATION

VD VD-STAB UTVECKLING

PROJEKT FASTIGHET DRIFT EKONOMI OCH ADMINISTRATION

32 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

32 VÅRA MEDARBETARE

Nya förvaltarrollen: Bättre effektivitet och nöjdare kunder Örebroportens förvaltare är nämligen den tekniska och utgifterna och maste totalansvar för cirka 80 000 kva- numera som fastighetschefer på saknad ansvar för intäkterna och kun- dratmeter lokalyta. Förvaltaren är numera mellanstora fastighetsbolag med derna. Örebroportens tydliga företrädare på – När jag började på Örebroporten plats som har ansvar för budget, både eget budgetansvar och ansvar för våren 2018 inledde jag med att gå bredvid intäkter och utgifter, och har kontakten myndighetskontakter. förvaltarna för att känna in hur de arbetar med hyresgästerna. Förvaltarna har också – Det ger en bättre långsiktig och förstå vilka förändringar som bör ansvar för alla myndighetskontakter för totalekonomi och för våra hyres- göras. Bilden klarnade då snabbt att bris- sina fastigheter. gäster blir kontakterna med oss tande beskrivning av förvaltarens roll och – De har inte personalansvar, men i enklare och smidigare, säger ansvar var det återkommande temat på övrigt fungerar varje förvaltare som en vad som saknades för att lyfta förvaltarna fastighetschef och kan fatta beslut på fastighetschef David Nordvall. till nästa nivå. Detta låg också i linje med egen hand, säger David Nordvall. vad ledningen ville, säger David Nordvall. Den nya modellen har bara varit igång Den traditionella förvaltarrollen har några månader, men han ser redan en mycket fokus på fastigheternas drift och ÖKAT ANSVAR påtaglig förändring. driftteknikernas arbete. Den skulle lite Det började med en workshop och under – Förvaltarna har växt i sin roll och elakt kunna beskrivas som att förvaltaren sommaren rullade nyordningen igång som deras engagemang har ökat från en redan bara haft halva ansvaret för fastigheten, innebär att varje förvaltare har i det när- hög nivå.

ÖKAD KUNDNÖJDHET På sikt finns realistiska förhoppningar om ytterligare fördelar, som att fastigheter- nas totalekonomi ska utvecklas positivt och att kundnöjdheten ska öka med snab- bare och enklare beslutsvägar. Som fastighetschef ser även David Nordvall att hans egna arbete påverkas positivt. – Jag vill inte peta för mycket i detal- jer. Nu kan jag koncentrera mig på att skapa processer och rutiner som skapar effektivitet samt delta i våra utvecklings- projekt. Jag går från att vara en grindvakt till att bli en funktion som ser till att de övergripande målen uppnås och att maskineriet fungerar väl.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 33

33 VÅRA MEDARBETARE Möt våra förvaltare

Göran Köttö Lennart Sjögren Kristin Sundkvist Ansvarig för Medborgarhuset, Ansvarig för Skofabriken i Skebäck, Ansvarig för Virginska skolan, Stadsbiblioteket, Konserthuset, industrilokaler i Skebäck, Rådhuset, Rudbecksskolan, Birgittaskolan Conventum, gamla Riksbankshuset Ringgatan (SR-huset), Folkets Hus, samt Kexfabriken 1, 2 och 3. och Novahuset. Brunnsparken samt Stadsbygg- nadshus 1 och 2. När började du på Örebroporten? När började du på Örebroporten? – Jag började i augusti, samtidigt som min – Jag kom hösten 2015, dessförinnan När började du på Örebroporten? kollega Håkan. Jag kom närmast från ett hade jag jobbat på ventilationsföretaget – Jag började 2013 och kom då närmast jobb som förvaltare på HSB Mälardalen. Hoist, sedermera Luftkontroll, som från jobbet som sportchef på ÖSK Fotboll. projekt­ledare. Vad tycker du om den nya förvaltar­ Vad tycker du om den nya förvaltar­ rollen med större ansvar? Vad tycker du om den nya förvaltar­ rollen med större ansvar? – Nu vet jag inte exakt hur det var tidigare, rollen med större ansvar? – Det är enbart positivt. Nu har vi ett men jag tycker nuvarande ordning är – Det betyder att vi får ett helhetsgrepp totalansvar för fastigheterna, det blir ren­ intressant. Det är bra att jag som förvaltare om fastigheterna och det är mycket odlat och mer tydligt. Det gynnar alla par­ har en helhetsbild av förvaltaruppdraget, utvecklande. Och ju mer vi kan om fastig­ ter – vi som förvaltare, Örebroporten som men det kräver även ett fortsatt bra sam­ heterna, desto bättre för Örebroporten och företag och framför allt våra hyresgäster. arbete med övriga medarbetare på Örebro­ hyresgästerna. Om det blir mer arbete? Ja, porten. kanske det, men framför allt blir jobbet Nämn något, stort eller litet, som är mer givande. speciellt med någon av ”dina” fastigheter. Nämn något, stort eller litet, som är speciellt med någon av ”dina” fastigheter. – Svårt, men då måste jag nog säga Sko­ Nämn något, stort eller litet, som är fabriken. Dess historia är spännande och – Det är nog Virginska skolan. Vi har flera speciellt med någon av ”dina” fastigheter. nu har fastigheten utvecklats till något stora projekt – underhåll och anpassningar – Det går inte, alla hus är unika på sitt väldigt fint. Skofabriken är riktigt intres­ – som kommer att ta mycket av min tid. sätt. Jag tycker att alla ”mina” hus sticker sant och har så stora möjligheter när det Slutresultatet kommer att bli bra, men det ut, med sin arkitektur eller verksamheten fylls med hyresgäster undan för undan. krävs att vi kan göra det på bästa möjliga i dem. sätt för hyresgästen under tiden.

34 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

34 VÅRA MEDARBETARE

Uppväxling av SAM Under 2018 har Örebroporten växlat upp det systematiska arbetsmiljöarbetet. Dels via uppdaterade styrdokument såsom exempelvis ny personal­ policy, arbetsmiljöpolicy och rehabpolicy. Dels via hand­ lingsplaner för olika insatser. Håkan Åstö Mikael Ståhlberg Därtill har arbetet med skydds­ Ansvarig för Eyraområdet och Ansvarig för Kvinnerstaskolan, ronder förtydligats, inte minst de två Tybblelundshallarna. Svampenterminalen, bussdepån, vad gäller dokumentation. En Naturens hus och Örebro Airport. skyddskommitté har också När började du på Örebroporten? tillsatts. – I mitten av augusti, efter tolv år som När började du på Örebroporten? mäklare på Fastighetsbyrån. Tidigare har – Jag började den 3 december förra året. Bengt Enbom, HR-konsult, Susanne jag även lite erfarenhet av förvaltning Tidigare jobbade jag som chef för drift­ Odelberg-Johnson, HR-ansvarig och på ett mindre fastighetsbolag och är grupp Bygg och lås på USÖ. P-O Persson, huvudskyddsombud genomför skyddsrond på Behrn fastighets­ekonom i botten. Arena Vinter. Vad tycker du om den nya förvaltar­ Vad tycker du om den nya förvaltar­ rollen med större ansvar? rollen med större ansvar? – Jag har inte jobbat som förvaltare tidi­ – Jag har ju ingen erfarenhet av hur det gare och allt är fortfarande nytt för mig. fungerade tidigare, men jag tycker det Men jag tycker det känns bra och spän­ verkar helt logiskt att förvaltaren har ett nande. På det här viset blir det liksom helhetsgrepp. För mig är det mycket till­ ”mina” fastigheter, man får en ännu större talande. känsla för uppdraget.

Nämn något, stort eller litet, som är Nämn något, stort eller litet, som är speciellt med någon av ”dina” fastigheter. speciellt med någon av ”dina” fastigheter. – De många elitmatcherna på Eyraområdet – Naturens hus är ett väldigt omtyckt lockar årligen 100 000-tals besökare. För utflyktsmål i trevlig miljö som ligger ett att klubbarna ska kunna leverera bra evene­ ”stenkast” från centrum, och som kommer mang krävs ett gott samarbete mellan­ att bli än mer välbesökt när det planerade alla parter– allt från de olika förbunden, Naturum står färdigt. klubbarna och deras eldsjälar till olika myndigheter, kommunen och oss på Örebroporten.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 35

35 ÖREBROPORTEN STÄRKS

Örebroporten bygger medarbetarnas hälsa Goda föresatser betyder ingenting utan ökar motivationen ytterligare. Så när på 15-talet medarbetare upp och genom­ en stark vilja. Det vet vi på Örebroporten höstterminen­ började på Nordic Wellness förde ett svettigt och hälsosamt pass med av erfarenhet – och träning är faktiskt – Örebroporten har en fast instruktörsledd sikte på framtida prestationer i höst och inget undantag. Lite lagom grupptryck träningstimme varje tisdag – dök ett gäng vinter.

Lite blodsmak för en god sak Örebroporten ger allt när det krävs – även när det gäller viktiga saker vid sidan om byggande, utveckling och förvaltning av fastigheter. Inför starten av Blodomloppet i slutet av augusti, arrangerat av IF Start och Blodcentralerna i Region Örebro, var de flesta av Örebro­ portens medarbetare anmälda! Starkt, även om vissa genom­ förde loppet – fem eller tio kilometer i valfri fart – med lite blodsmak i munnen. Med samma uppslutning vid blodcentralerna – endast tre av 100 svenskar är blodgivare – skulle vården slippa problemen med blodbrist och inställda operationer.

36 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

36 STYRELSE

Övre raden: Mats Sjöström, Annika Bergman, Lennart Bondeson, Helen Engholm, Elisabeth Karlsson Zuaw och Carl Henrik Nordström. Nedre raden: Johan Kumlin, Cecilia Askerskär Philipsson, Lars Modig och Jeanette Berggren.

STYRELSE REVISORER FAKTA STYRELSE Ledamöter Gunilla Andersson, Ernst & Young, -62 • Örebroportens styrelse väljs av kommun­ Lennart Bondeson, ordförande, -53 fullmäktige i Örebro. Mats Sjöström, 1e vice ordförande, -42 LEKMANNAREVISORER • Styrelse består av sju ordinarie ledamöter Johan, Kumlin, 2e vice ordförande, -67 Brita Bjelle, -41 och tre suppleanter. Annika Bergman, -66 Lars Östring, -46 • Ledamöter och suppleanter speglar det partipoli- Magnus Larsson, - 71 tiska styrkeförhållandet i kommun­fullmäktige. Lars Modig, -61 ÖVRIGA SOM DELTAR PÅ • Nomineringar av ledamöter och suppleanter görs Carl Henrik Nordström, -86 STYRELSENS SAMMANTRÄDEN: av respektive politiskt parti. Jeanette Berggren, vd, -69 • Suppleanter kallas alltid till sammanträdena och SUPPLEANTER Susanne Odelberg-Johnson, ekonomichef/ deltar i det löpande styrelsearbetet. Helen Engholm, -74 styrelsens sekreterare, -61 • Styrelseledamöter och suppleanter är valda t o m Elisabeth Karlsson Zuaw, - 56 årsstämma som följer efter nästa val till kommun- Cecilia Askerskär Philipsson, -79 fullmäktige.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 37

37 EKONOMISK SAMMANFATTNING

UTDRAG UR FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OCH NOTER Belopp inom parentes avser föregående år.

Ägarförhållanden Örebroporten Fastigheter AB, 556167- Örebroporten Förvaltning AB (50%) 13 % 8276, ägs till 100 procent av Örebro tillsammans med AB Lokalhusman i Rådhus AB, 556005-0006 och har sitt Örebro (25%), och Lindin Förvaltning 8 % säte i Örebro. Örebro Rådhus AB ägs AB (25%). Bolaget har till ändamål 43 %

av Örebro kommun till 100 procent att utveckla området för södra Marie­ 18 % och har sitt säte i Örebro. berg i Örebro, främst genom ägande, förvaltning, utveckling och eventuell 18 % DOTTERBOLAG försäljning av hela eller delar av Örebroporten Förvaltning AB, ägs till fastig­heten Örebro Rävgräva 1:52, Årshyra per löptid i procent 100 procent av Örebroporten Fastig­ vilken bedöms vara en nyckelfastig­ Årshyra på kontrakt som löper ut under 2019 heter AB. Bolaget har till ändamål att het för fortsatt gynnsam utveckling Årshyra på kontrakt som löper ut under 2020 i fastighetsbolag förvärva, sälja, äga av området både vad gäller geografisk Årshyra på kontrakt som löper ut under 2021 och förvalta aktier och andelar. placering, attraktion och kommunika­ Årshyra på kontrakt som löper ut under 2022 Örebroporten Förvaltning har i tioner. Årshyra på kontrakt som löper ut under 2023 december förvärvat Goldcup 17182 Örebroporten Förvaltning äger 50 och senare AB som i februari såldes till Calico nr procent av aktierna i Rörströmsälven 1051 AB. Goldcup 17182 AB förvär­ Fastighets och resterande del ägs av vade i februari fastigheterna Athena Coronatus AB. Rörströmsälven har Investeringar i nyproduktion, 5 och Athena 19 från Örebroporten till ändamål att tillgodose behovet av om- och tillbyggnader ­Fastigheter AB. bostäder och affärs- och verksamhets­ Årets totala investeringar i fastigheter och Gustavsviks Utvecklingsbolag AB lokaler i Örebros västra stadsdelar för andra materiella anläggningstillgångar ägs till 51 procent av Örebroporten kommunen, näringslivet och nyföre­ uppgick till 203,4 (187,3) mkr. De största Förvaltning AB resterande 49 procent tagare. posterna är nybyggnation av Kulturkvarte­ ägs av Gustavsviks Intressenter AB. Örebroporten Förvaltning AB äger ret och idrottshall vid Tybblelundshallen Gustavsviks Utvecklingsbolag AB 33% av aktierna i Törsjö Logistik samt omklädningsrum intill bandyarenan. äger 100 procent av aktierna i Gus­ AB. Övriga delägare är Lokalhusman Vidare har större underhåll och hyresgäst­ tavsviks Utvecklingsbolag Holding i Örebro 2 AB (33%) och Catena anpassningar skett vid fotbollsarenan där AB som i sin tur äger 100 procent i Logi­stik AB (34%). Bolaget har till utbyte av belysningsmaster och konst­ Majaribio 7 AB. Syftet med bolagen ändamål att utveckla fastigheten gräsmatta skett samt att Konserthusets är att bidra till utveckling av markom­ Örebro Törsjö 13:2 genom planlägg­ konsertsal utvecklats. råden invid Gustavsvik i södra utkan­ ning så att det blir möjligt att uppföra Pågående projekt vid årsskiftet upp­ ten av centrala Örebro. logistiklokaler, särskilt med inriktning gick till 105,8 (138,0) mkr vilket främst på sådana som kräver tillgång till järn­ utgörs av Kulturkvarteret. INTRESSEBOLAG OCH vägsspår. LIKNANDE ANDELAR Örebroläktaren AB ägs tillsammans Gustavsvik Resorts AB ägs tillsam­ med ÖSK Elitfotboll AB, KIF Örebro mans med Gustavsviks Intressenter DFF och Restaurang 4e våningen. AB. Örebroporten Fastigheter AB äger Örebroläktaren AB hyr lokaler för 45 procent av aktierna. Syftet med konferens- och restaurangverksamhet bolaget är att driva upplevelsebad, i norra läktaren (Behrn Arena Fotboll) camping och tillhörande faciliteter. av Örebroporten. Örebroporten äger Marieberg Utvecklings AB ägs av 5 procent av aktierna.

38 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

38 EKONOMISK SAMMANFATTNING

Finansiering och användning av finansiella dokument Bolagets upplåning finansieras via mkr under februari 2019 och därmed Örebro kommun som ansvarar för att sänks räntekostnaderna ytterligare. säkerställa bolaget det lånebehov som Säkring av ränterisk görs genom föreligger. Örebro kommun emitterar räntederivat som effektivt säkrar gröna obligationer för att finansiera kassa­flödesrisk i räntebetalningar. All klimatsmarta och ekologiskt hållbara användning av säkringsinstrument sker investeringar. Gröna obligationer är ett mot den underliggande låneportföljen­ sätt att låna pengar till särskilt miljö­ inklusive planerade framtida lån inriktade investeringsprojekt. Det är alternativt­ refinansiering av befintliga ett verktyg för att öka medvetenheten lån. Av bolagets låneskuld har 54 pro­ Fastighetsbeståndet om klimatrelaterade utmaningar och cent säkrats mot räntederivat. Förfallo­ Vid årsskiftet uppgick det förvaltade lösningar och samtidigt uppmuntra tidpunkten för derivaten sträcker sig fastig­hetsbeståndet till en uthyrningsbar investerare att placera i gröna och håll­ från 2020-2033. Marknadsvärdet på area på cirka 406 000 (400 000) kvadrat­ bara projekt. Örebroporten Fastigheter derivaten uppgår till -148,5 (-330,4) meter. Den vakanta uthyrbara arean upp­ AB har finansierat investeringen av mkr. Marknadsvärdet är det pris som gick till 2,7 (2,3) procent och den ekono­ Novahuset vid Örebro Universitet via marknaden är villig att betala för miska vakansen till 1,4 (1,0) procent. en grön obligation, beloppet uppgår derivaten på balansdagen jämfört med Det bokförda värdet av bolagets för­ till 300 mkr och investeringen i idrotts­ anskaffningspriset. Negativt belopp valtningsfastigheter, pågående nyanlägg­ hallen i Tybblelund på 40 mkr. visar undervärden d v s orealiserade ning och inventarier uppgick vid årets Räntebärande skulder uppgick till förluster på derivaten. Förändringar i slut till 3 704 mkr. Extern värdering av 3 063 (2 813) mkr. Lånen är enbart marknadsvärdet redovisas inte i resul­ fastighetsbeståndet har gjorts i november upptagna i svensk valuta och till rörlig tat- eller balansräkningen. 2017 och bedömt marknadsvärdet uppgår ränta. Under 2018 har en omstruktu­ Den vägda genomsnittliga räntan till 4 962 mkr efter justering av nyförvärv rering av derivatportföljen gjorts, för för året är 2,8 (3,3) procent och den gjorda 2018. att sänka både genomsnittsräntan och volymvägda genomsnittliga räntebind­ Nedskrivning har skett med 41 mkr ränte­kostnaderna över tid. Försälj­ ningstiden 5,18 (4,93) år. I den genom­ utifrån värdering och med hänsyn till ningen av Mellringestaden medför snittliga räntan ingår en avgift till kom­ kommande investeringsbehov. också möjligheter att amortera 720 munen med 0,35 (0,35) procent.

Årets investeringar anläggningstillgångar Köp och försäljningar

Åtgärd Fastighet Belopp (mkr) Avtal har tecknats om försäljning av Athena Förvärv Arenahuset Nikolai 3:349 22 5 och Athena 19. Tillträde sker 1 februari Förvärv genom fusion Riksbankshuset Klockaregården 7 55 2019. Köpeskillingen är 821,5 mkr med Nybyggnation av idrottshall vid Tybblelund Almby 11:332 20 avdrag för latent skatt. Försäljningen sker Nybyggnation av Kulturkvarteret Under byggnation 74 genom paketering i bolag. Örebroporten Nybyggnation av omklädningsrum Vinterstadion Vinterstadion 1 21 har förvärvat Arenahuset vid Behrn Arena Ljud, ljus, el och ventilation Konserthuset Klockaregården 6 16 vinter, tomträtterna vid Tybblelundshallen Nya belysningsmaster och nytt konstgräs Behrn Arena Vinterstadion 1 21 Förvärv mark 32 och Konserthuset, mark för Kulturkvarteret Övrigt 51 och mark intill Skofabriken i Skebäck samt Totalt 312 Riksbankshuset genom fusion.

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 39

39 EKONOMISK SAMMANFATTNING

Förväntad framtida utveckling Hyresintäkterna är säkrade genom en stor kunna skapa förutsättningar för kom­ andel långa hyresavtal. Årligen görs en munen och andra intressenter att kunna inflationsjustering av hyresavtalen. Hyror etablera sig respektive ha möjlighet att från kommunala hyresgäster utgör en expandera i befintliga lokaler eller i helt väsentlig del av hyresintäkterna. nya lokaler samt bidra till en positiv Örebroporten har till viss del möjlig­ utveckling av Örebro kommun. Vidare het att påverka driftöverskottet genom att kommer bolaget fortsätta med att skapa under en tid minska löpande underhålls­ förutsättningar för att kunna överlåta kostnader. Kostnaden för media utgör enskilda byggnader och markområden cirka 41 procent av driftskostnaderna, till aktörer som på ett bättre sätt kan varav 11 procent vidaredebiteras till kun­ utveckla dessa. derna som tillägg på hyran. Fortsatt underhåll och anpassningar På kort sikt är driftkostnaderna att kommer att ske av våra skolor. Förbere­ betrakta som mer eller mindre fasta. En delser pågår för att kunna rusta upp Södra förändring av driftskostnaderna med en läktaren vid Behrn Arena Fotboll i kom­ procent påverkar resultatet med ca 0,9 mkr. bination med nybyggnad av kontorshuset Bolagets största enskilda kostnad är Eyraporten. Projektet genomförs när en räntekostnaden. Bolagets finansierings­ hög andel av kontorsytorna är uthyrda. verksamhet styrs av en finanspolicy som Örebro kommun har beslutat att det årligen fastställs av styrelsen. Denna ska bli en stadsdelspark vid Brunnspar­ innehåller bemyndiganden och mandat, ken, därav planerar Örebroporten att samt en definition av koncernens risksyn sälja fastigheten till kommunen. Vidare och hur exponering för de finansiella skall förslag arbetas fram för utveckling ­riskerna skall hanteras. I bolagets låne­ av Svampenområdet, detta arbete sker i portfölj finns räntederivat som är ett samklang med Örebro kommuns fram­ flexibelt sätt att förlänga lån med kort tidsplaner för Holmenområdet. Byggna­ räntebindningstid. Per årsskiftet är 46 tionen av Kulturkvarteret är påbörjad och procent av bolagets finansiering expone­ kommer pågå i ca 2 år till. rat mot rörlig ränta. Gustavsvik Resorts AB fortsätter Med den fördelning av räntebind­ arbetet med att bibehålla attraktionskraf­ ningstider som gäller vid utgången av ten för bad och camping genom fortsatt 2018 skulle en förändring av ränteläget utveckling av anläggningen och närlig­ med en procent på helårsbasis påverka gande verksamheter. bolagets kostnader med cirka 6,7 mkr. Gustavsviks Utvecklingsbolag AB Efterfrågan på lokaler har varit fort­ kommer att förmedla kommunal mark i satt god och bolaget har en låg vakans­ anslutning till Gustavsviksanläggningen grad. Vakansgraden uppgår till 2,7 (2,3) för nybyggnation av bland annat bostäder procent av uthyrningsbar yta. och kontor. Bolaget kommer fortsätta att vara Örebroporten Fastigheter AB kommer aktivt i näringslivsetableringar och fortsätta att arbeta vidare med att skapa utveckling av kommunala fastigheter i förutsättningar och ingå samarbete med Örebro kommun. Målsättningen är att privata aktörer, för att utveckla Örebro.

40 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

40 EKONOMISK SAMMANFATTNING

Klimat och energi Målsättningen är att tillhandahålla lokaler ∙ Andelen förnybara drivmedel ska öka i idrottshall där nya energilösningar prö­ med en god inomhusmiljö och minsta möj­ egen verksamhet vas, bl a med att golvvärmesystem är liga miljöpåverkan. Vid ombyggnationer Vi ingår i en flerårig energisatsning till­ uppbyggt i flera lager, vilket innebär att väljs miljövänliga material och översyn sammans med EON där spillvärmen från det går att lagra både värme och kyla i sker av ventilations-, värme- och elanlägg­ istillverkningen vid Vinterstadion återförs bottenplattan. Värme från frånluften som ningar för en effektivare energianvändning.­ i fjärrvärmenätet. Detta, tillsammans med värmer upp energilagret i bottenplattan. Målet är att sänka energiförbrukningen effektstyrningsarbetet och andra smarta Duschvatten som förvärmer golv och samt att minska koldioxidutsläppen­ utan att energi- och klimatsatsningar, har medfört fungerar som värmeväxlare, installation sänka kvaliteten på inomhusmiljön. att vi 2019 mottagit E.ONs energipris. av bergvärmepump som förvärmer vat­ ten och golv samt används för kyla på ÖREBROPORTENS MÅLSÄTTNINGAR UNDER 2018 HAR FÖLJANDE sommaren. Vidare är byggnaden extra tät FRAM TILL 2020 ÄR FÖLJANDE: ÅTGÄRDER GENOMFÖRTS: vilket medför ett lågt U-värde ∙ Från och med 2018 utgår all projek­ ∙ Samtliga servicebilar har bytts ut och ∙ Tillbyggnad av omklädningsrum vid tering för nyproduktion samt till- och drivs nu med gas eller el bandyarenan och påbörjad nybyggna­ ombyggnad från kriterierna för miljö­ ∙ Fortsatt arbete med effektstyrning till­ tion av Kulturkvarteret med lägsta mål byggnad silver sammans med E.ON som miljöbyggnad silver ∙ Vid omfattande ROT-renovering ska ∙ Fortsatt nyanslutning av fjärrkyla och ∙ Elupphandling genomförd under året energianvändningen kraftigt reduceras bortmontering av kylmaskiner som medför att all el köps med ”bra ∙ Mängden byggavfall ska minska samt ∙ Stängt ner fossiloljepanna i Kvinnersta miljöval” att allt bygg- och rivningsavfall sorteras samt påbörjat utbyte av äldre värme­ ∙ Vi har tillfört bisamhällen vid Kvin­ ∙ Utemiljön på nybyggda fastigheter ska kulvertar nerstaskolan för att bidra till pollinering bidra till en trygg, hälsosam, estetisk ∙ Bytt ut belysningstornen vid Behrn av växter. och motståndskraftig stad Arena Fotboll till en modern belysnings­ ∙ Den årliga energianvändningen av el och anläggning med klimatsmart LED- Vår måluppfyllelse med 2% minskning av fjärrvärme ska minska med 2,7 respek­ belysning inköpt energi nåddes inte riktigt på grund tive 1,1 GWh mellan 2014 till 2020. ∙ Förprojektering och upphandling av en kall vinter som ökade värmeför­ Till 2030 ska den årliga användningen av­slutat för två solcellsinstallationer i brukningen kraftigt. Vidare belastar över­ av el och fjärrvärme minskat med 5,8 Kvinnersta. Ytterligare sex ansökningar tagande av lokalerna vid Kvinnerstaskolan respektive 4,1 GWh, jämfört med 2014 om ekonomiskt stöd för solceller har fortfarande bolagets energistatistik. Vi ∙ Bidra till ökad produktion av förnybar blivit godkända av Länsstyrelsen bedömer dock att klara målen för 2020. elenergi med 0,5 GWh, jämfört med 2014 ∙ Nybyggnation av Tybblelundsskolans

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 41

41 EKONOMISK SAMMANFATTNING

RESULTATRÄKNING

Belopp i tkr om inte annat anges 2018 2017 2016 2015 2014 Nettoomsättning 410 340 382 064 368 626 344 493 339 895 Driftskostnader -95 365 -81 158 -72 380 -65 980 -68 476 Underhållskostnader -38 367 -31 054 -29 648 -27 329 -28 343 Fastighetsskatt -4 790 -4 635 -4 644 -4 132 -3 902 Driftnetto 271 818 265 217 261 954 247 052 239 174

Av- och nedskrivning i förvaltningen -148 939 -107 410 -172 962 -94 111 -86 023 Bruttoresultat 122 879 157 807 88 992 152 941 153 151

Administrations- och försäljningskostnader -11 250 -12 798 -13 930 -14 045 -13 315 Resultat vid försäljning av fastigheter 14 2 198 15 166 1 848 35 Övriga rörelsekostnader -2 655 -11 868 -6 258 -3 982 -6 559 Rörelseresultat 108 988 135 339 83 970 136 762 133 312

Resultat från andelar i koncern/intresseföretag 1 803 -14 250 47 819 450 1 378 Finansiella intäkter 97 98 120 188 530 Finansiella kostnader -231 494 -88 270 -89 240 -84 968 -85 706 Resultat efter finansiella poster -120 606 32 917 42 669 52 432 49 514

Bokslutsdispositioner 19 340 6 822 214 30 9 195 Skatt 28 020 -14 357 3 786 -12 694 -16 925

Årets resultat -73 246 25 382 46 669 39 768 41 784

BALANSRÄKNING

2018 2017 2016 2015 2014 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 2 465 0 0 0 0 Förvaltningsfastigheter 3 441 034 3 292 542 3 271 440 3 216 788 2 929 722 Inventarier och övriga anläggningstillgångar 157 330 112 868 111 458 84 919 58 912 Pågående nyanläggningar 105 816 137 995 31 118 151 406 215 540 Finansiella anläggningstillgångar 56 859 110 630 55 921 60 394 91 510 Kortfristiga fordringar 36 245 *) 12 875 *) 8 549 *) 76 671 *) 42 489 Kassa och bank 90 72 72 94 72 Summa tillgångar 3 799 839 3 666 982 3 478 558 3 590 272 3 338 245

EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 198 340 199 169 199 998 210 724 211 587 Fritt eget kapital 258 133 350 550 344 339 316 944 292 813 Obeskattade reserver 10 375 29 475 36 050 36 050 36 050 Avsättningar 125 479 154 583 133 277 135 655 123 507 Långfristiga skulder 2 494 717 2 815 236 2 663 650 2 814 542 2 590 529 Kortfristiga skulder *) 712 795 117 969 101 244 76 357 83 759 Summa eget kapital och skulder 3 799 839 3 666 982 3 478 558 3 590 272 3 338 245

*) Koncernkonto ingår i posten

42 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

42 EKONOMISK SAMMANFATTNING

FLERÅRSÖVERSIKT

Belopp i tkr om inte annat anges 2018 2017 2016 2015 2014 Resultaträkningen Hyresintäkter 408 583 380 143 365 225 339 129 333 937 Övriga intäkter 1 757 1 921 3 402 5 364 5 958 Driftskostnader 95 365 81 158 72 380 65 980 68 476 Underhållskostnader 38 367 31 054 29 648 27 329 28 343 Driftnetto 1) 271 817 265 217 261 954 247 052 239 174 Finansiella kostnader 231 494 88 270 89 240 84 968 85 706 Resultat efter finansiella poster -120 606 32 917 42 669 52 432 49 514 Redovisat resultat efter skatt -73 246 25 382 46 669 39 768 41 784 Utdelning 2) 20 000 20 000 20 000 30 000 16 500 Balansräkningen Fastigheternas bokförda värde 3) 3 596 745 3 404 059 3 381 684 3 300 446 2 987 646 Fastigheternas marknadsvärde 4 962 000 4 548 000 4 165 000 4 200 000 3 625 000 Nedskrivningar /reversering nedskrivningar byggnader -41 000 -10 000 -80 000 -13 900 -10 000 Uppskrivningar byggnader och mark 0 0 0 - - Fastighetsförvärv 108 468 51 146 50 000 - - Ny- och ombyggnader fastigheter 203 398 187 255 108 377 307 748 263 167 Övriga investeringar anläggningstillgångar 2 465 37 978 10 464 Fastighetslån 3 063 000 2 813 000 2 663 000 2 813 000 2 588 000 Balansomslutning 3 799 839 3 666 982 3 478 558 3 590 272 3 338 245 Kassafödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -30 500 157 004 194 596 143 102 139 904 Kassaflöde från den löpande verksamheten 50 192 151 099 190 254 102 468 190 493 Kassaflöde från investeringsverksamhet -205 603 -305 886 -114 333 -310 394 -300 850 Kassaflöde från finansiering 155 429 154 787 -75 943 207 948 110 538 Fastighetsrelaterade nyckeltal & diverse fakta Uthyrbar area, m² 405 700 400 800 372 700 369 300 362 400 Vakant area, m² 11 002 9 350 6 670 10 459 8 746 Ekonomisk uthyrningsgrad i % 98,6 99,0 99,3 98,7 98,9 Direktavkastning i % 4) 7,77 7,82 7,84 7,86 8,07 Hyresintäkter per kvm, kr 1 007 948 980 918 921 Drift per kvm, kr 235 202 194 179 189 Underhåll per kvm, kr 95 77 80 74 78 Bokfört värde per kvm, kr 8 866 8 493 9 073 8 937 8 244 Marknadsvärde per kvm, kr 12 231 11 347 11 175 11 373 10 003 Låneskuld per kvm, kr 7 550 7 018 7 145 7 617 7 141 Årsarbetare 37 35 33 33 33 Finansiella nyckeltal Synligt eget kapital 5) 464 628 572 710 572 456 555 787 532 518 Soliditet i % 6) 12,23 15,62 16,46 15,48 15,95 Balanslikviditet i % 7) 5,10 10,97 8,52 100,5 50,8 Räntabilitet på eget kapital i % 8) neg 5,8 7,6 9,6 9,5 Räntabilitet på totalt kapital i % 9) 3,0 3,4 3,7 4,0 4,2 Räntetäckningsgrad, ggr 10) 1,12 2,59 3,42 2,72 2,58 Bruttolåneräntor i % 11) 2,8*) 3,3 3,3 3,2 3,5 Räntebindningstid volymvägd, år 5,18 4,93 5,52 6,03 6,66

Definitioner 1) Nettomsättningen minus drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt 9) Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader delat med genomsnittlig balans- 2) 2018 enligt styrelsens förslag omslutning 3) Inkluderar mark, markanläggningar och inventarier hänförda till byggnad 10) Rörelseresultat plus avskrivningar och finansiella intäkter (inkl. räntebidrag) delat 4) Driftnetto delat med genomsnittligt bokfört värde på fastigheterna med räntekostnad 5) Redovisat eget kapital plus obeskattade reserver minskat med 21,4 % schablonskatt 11) Räntekostnad delat med vägd genomsnittlig räntebärande skuld 6) Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen 7) Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder 8) Resultat efter finansiella poster delat med genomsnittligt synligt eget kapital * ) Bruttolåneränta beräknad exklusive engångskostnad för omstukturering derivatportfölj

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 43

43 GEOGRAFISK ÖVERSIKT FASTIGHETER

GEOGRAFISK ÖVERSIKT FASTIGHETER

1. Kvinnersta 2. Bussdepå och biogasmack 3. Svampenterminalen 4. Kexfabriken 1, 2, 3

5. Grenadjärstaden 6. Skebäck 7. Tybblelundshallarna 8. Örebro universitet/Novahuset

9. Eyrafältet 10. Birgittaskolan 11. Brunnsparken 12. Stadsbyggnadshusen Behrn Arena, Eyrabadet, Idrottshuset

13. Virginska skolan 14. Conventum/Medborgarhuset 15. Rudbecksskolan 16. Rådhuset

17. Kulturkvarteret 18. Västra Bangatan/Ringgatan 19. Folkets hus 20. Aspholmen Konserthuset, Riksbanken, Kulturkvarteret Virkeshandlaren

21. Örebro Airport

44 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

44 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 45

45 FASTIGHETSINNEHAV

ÖREBROPORTENS FASTIGHETSINNEHAV

Uthyrbar yta –––––––––––––––––––––––––––––­ Bokfört värde –––––––––––––––––––––––––––––­ Fastighet Area m2 Byggnad Mark Markanl. Inventarier Totalt Aspholmen/Örnsro Virkeshandlaren 11 10 900 13 579 12 252 - 1 378 27 209 Målaren 19 (Stadsbyggnadshus 1 & 2) 18 600 79 226 13 033 39 475 92 773 Summa Aspholmen/Örnsro 29 500 92 805 25 285 39 1 853 119 982 Brunnsparken Nikolai 3:352 (Brunnsparken) 5 900 5 908 4 206 71 249 10 434 Summa Brunnsparken 5 900 5 908 4 206 71 249 10 434 Täby Råberga 5:15 (Örebro Airport ) 19 800 122 021 - 1 601 1 487 125 109 Summa Täby 19 800 122 021 0 1 601 1 487 125 109 Mellringestaden Athena 5 & 19 43 600 339 162 37 650 3 758 11 404 391 974 Summa Mellringestaden 43 600 339 162 37 650 3 758 11 404 391 974 Grenadjärstaden Grenadjären 3 m fl 11 200 51 966 2 439 1 780 1 284 57 469 Summa Grenadjärstaden 11 200 51 966 2 439 1 780 1 284 57 469 Conventum Nålmakaren 3 (Medborgarhuset) 16 150 137 946 - - 3 255 141 201 Bryggaren 15 (Conventum Kongress/Bibliotek) 15 650 103 443 - 218 2 742 106 403 Stinsen 20 (Conventum Arena) 9 400 105 538 3 030 - 5 469 114 037 Summa Conventum 41 200 346 927 3 030 218 11 466 361 641 Centrum Klostret 12 (Folkets hus) 3 200 11 940 2 575 - 357 14 872 Kexfabriken 1 750 5 030 1 646 35 295 7 006 Kexfabriken 2 7 350 18 573 15 703 60 85 34 421 Kexfabriken 3 9 500 50 436 6 438 2 068 802 59 744 Klockaregården 6 (Konserthuset) 4 500 126 773 4 560 - 34 041 165 374 Klockaregården 6 (Kulturkvarteret) - - 11 295 - - 11 295 Klockaregården 7 (Riksbankshuset) 2 300 52 444 3 939 - 61 56 444 Tågmästaren 24 (Virginska skolan) 27 850 190 388 59 218 2 365 8 239 260 210 Vårlöken 18 6 500 35 630 24 543 2 520 60 695 Vårlöken 19 2 750 12 057 1 743 - 0 13 800 Teknisten 2 (Rudbeckskolan) 15 700 125 998 45 267 - 5 338 176 603 Rådhuset 5 5 200 34 565 27 700 - 677 62 942 Summa Centrum 85 600 663 834 204 627 4 530 50 415 923 406 Eyrafältet Vinterstadion 1, Nikolai 3:329 (Behrn Arena, fotboll) 1) 25 000 184 894 - 10 538 20 679 216 111 Vinterstadion 1 (Behrn Arena ishall & bandy) 2) 20 000 240 140 - 11 775 7 208 259 123 Nikolai 3:349 (Arenahuset) 900 21 271 - - - 21 271 Vinterstadion 1 (Eyrabadet) 3 400 13 133 2 910 83 3 877 20 003 Vinterstadion 1 (Idrottshuset) 17 200 190 796 5 513 7 096 2 539 205 944 Summa Eyrafältet 66 500 650 234 8 423 29 492 34 303 722 452 Norr Rodret 6 & 8 (Bussdepå & Biogasmack) 9 700 66 192 40 308 28 292 1 943 136 735 Olaus Petri 3:241 (Svampenterminalen) 14 300 32 355 - - 387 Axbergs-Kvinnersta 1:14 28 100 36 298 9 900 - 2 496 48 694 Summa Norr 52 100 102 522 50 563 28 292 4 439 185 816 Skebäck/Öster/Universitetet Tofsmesen 2 (Birgittaskolan) 9 300 94 612 35 446 - 317 130 375 Almby 11:332 (Friidrottshallen) 6 900 40 364 7 409 2 071 1 488 51 332 Almby 11:332 (Idrottshall) 1 700 35 133 1 853 4 487 4 356 45 829 Pappersbruket 13 och 14 (Wadköpings utb center/Tambox/Skofabriken i Skebäck) 24 500 136 170 33 636 16 793 12 893 199 492 Universitetet 6 (Novahuset) 7 900 229 518 8 922 13 237 19 758 271 435 Summa Skebäck/Öster/Universitetet 50 300 535 797 87 266 36 588 38 812 698 463 Summa Örebroporten Fastigheter AB 405 700 2 911 176 423 489 106 369 155 712 3 596 746 1) inkl läktare och fotbollsplan 2) inkl läktare och isytor

46 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018

46 NYA PROJEKT

Eyraporten, Södra läktaren

Skofabriken, Skebäck Kulturkvarteret

Vi förverkligar visioner

Örebros vision är att vara Skandinaviens mest attraktiva medelstora stad. Örebroporten är aktiv för att, steg för steg, göra verklighet av visionen.

Eyraporten, Södra läktaren Vi fortsätter att planera för Eyrafältet med Eyraporten, tre våningar moderna kontorslokaler direkt på Behrn Arenas södra läktare. Skofabriken, Skebäck KF:s gamla skofabrik på Pappersbruksallén, som slumrat sedan nedläggningen 1967, har återställts till sitt ursprungliga skick från 1918 och blivit ny kontorsadress för en rad verksamheter. Kulturkvarteret Mitt i stan skapar vi Kulturkvarteret, ett kulturkluster och en naturlig mötesplats – granne med nyrustade Konserthuset – bestående av ett nytt stadsbibliotek, Kulturskolan, restaurang samt multiscen.

Det stannar inte här. Visioner utvecklas. Det gör även våra kommande projekt – och hela Örebro.

www.orebroporten.se

ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 47

47 48 ÖREBROPORTEN FASTIGHETER AB . 2018 www.orebroporten.se Welins. • Grafiskt & Form Prinfo Media Kontext • Fotograf Magnus Wahman

48