Firmato digitalmente da carmine iadevaia
TRIBUNALE DI BENEVENTO CN = iadevaia Sez. Esecuzioni Immobiliari carmine O = Collegio dei Geometri di Benevento/920004606 23 C = IT
3URFHGLPHQWR1 5*( .
Creditore Procedente :
BANCA POPOLARE DI ANCONA
Debitore:
ARAGOSA FRANCESCO
Giudice : Dott.ssa Maria Letizia D’Orsi
RELAZIONE TECNICA
DATA: IL C.T.U. Dicembre 2014
Firmato digitalmente da Geomom CarmineC ar mi ne GG.. IaIadevaiadeva carmine iadevaia
CN = iadevaia carmine udienza : 10/12/2014 O = Collegio dei Geometri di Benevento/92000460623 C = IT
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Indice
Premessa ...... 3 Svolgimento delle operazioni di consulenza...... 7 PARTE I - Esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento ...... 15 1.1 INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO ...... 15 PARTE II - Esatta individuazione dei beni componenti il lotto ...... 18 1.2 TIPOLOGIA DI CIASCUN IMMOBILE, UBICAZIONE, ACCESSI ...... 18 PARTE III – Verifica di regolarità sotto il profilo urbanistico ...... 27 1.3 VERIFICA DI REGOLARITÀ SOTTO IL PROFILO URBANISTICO ...... 27 PARTE IV - Identificazione catastale dell’immobile ...... 30 1.4 DATI CATASTALI ...... 30 PARTE V - Indicazione dello stato di possesso degli immobili ...... 32 1.5 INTESTAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ...... 32 PARTE VI - Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene ...... 33 1.6 ELENCO DELLE FORMALITÀ ALLO STATO ATTUALE ...... 33 FORMALITÀ A CONCLUSIONE DEL PROCEDIMENTO ...... 34 PARTE VII - Importo annuo spese, eventuali cause in corso individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio ...... 35 1.7 IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE ...... 35 1.8 EVENTUALI CAUSE IN CORSO ...... 37 PARTE VIII – valutazione complessiva dei beni ...... 38 PARTE IX – Valutazione delle quote di proprietà ...... 47 12. PARTE X - Conclusioni ...... 49 PARTE XI- Elenco allegati ...... 54
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 2 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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Premessa
Con ordinanza del 07 gennaio 2014 l’Ill.mo Giudice per le Esecuzioni Im mobiliari
Dott. ssa Maria Letizia D’Orsi , nel procedimento con numero di ruolo N. 121/2013 nominava il sottoscritto geom. Carmine G Iadevaia, con studio tecnico in Durazzano alla via S. Pietro, n. 5, iscritto al Collegio dei geometri della Provincia di Benevento al n. 1229, qua le Consulente Tecnico d’Ufficio.
Al sottoscritto CTU, in qualità di perito estimatore dei beni immobiliari oggetto di pignoramento, venivano posti i seguenti quesiti:
Provveda il perito (con riferimento all’immobile oggetto di pignoram ento): in
Apollosa , identificato catastalmente come appresso riportato:
Catasto fabbricati: Comune FG P.LLA SUB
Limatola 1 255 2-4-5-6
a. alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta
indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o
più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa
autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del
frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
appro vati all’ufficio tecnico erariale;
b. all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto ,
mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione
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(città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi,
dei confini, e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli
eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si
trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa
offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo
bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominali (es. posti auto
comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la
composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della
determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale
medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche
strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile,
precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli
impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i
costi necessari al loro adeguamento; c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ,
indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del
provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alla previsione
del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti
autorizzativi. In tal caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà
all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi della legge n. 47/85 ed alla
luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le
opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri
economici necessari all’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile);
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d. all’identificazione catastale dell’immobile , previo accertamento
dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le
risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per
l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero
predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di
idonea planimetria dei beni, alla sua correzione o redazione; e. all’indicazione dello stato di possesso degli immobili , precisando se
occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati
in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione
e la scaden za del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio; f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene ,
distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico
dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla
procedura; g. ad acquisire ogni informazione concernete:
a. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es.
spese condominiali ordinarie);
b. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
c. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia;
d. eventuali cause in corso;
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e. la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla data di
ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio,
data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta
della eventuale relazione notarile; h. alla valutazione complessiva dei beni , indicando distintamente ed in
separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni
utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con
indicazione dell’immobile, della superficie commerciale del v alore al mq, del
valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni
della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato
d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non
eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute,
il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni. i. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della solo
quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise;
precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso
affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della
procedura;
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Svolgimento delle operazioni di consulenza
Per lo svolgimento della perizia estimativa dell’unità immobiliare di cui al precedente punto, è stato raccolto il maggior numero di elementi utili per una corretta indagine attraverso sopralluoghi, ricerca e studio di documentazione disponibile agli atti e reperiti presso i vari Enti preposti.
In particolare il sottoscritto, accompagnato dal Collaboratore, geom. Antonio
Abbatiello si portava sui luoghi ed effettuava un accurato rilievo metrico a riscontro della documentazione tecnica reperita ed un rilievo fotografico.
Inoltre si è proceduto a richiedere documentazione circa l’immobile ai seguenti Enti: presso l’ufficio tecnico del comune di Limatola (BN)
Concessioni edilizie ed autorizzazioni rilasciate: Il fabbricato è stato realizzato con i seguenti titoli abilitativi:
Concessione Edilizia n 24 prot.2055 del 1987
Certificato di agibilità: L’unità oggetto di esecuzione non è dotato di certificato di agibilità;
Eventuali pratiche di condono rilasciate od in corso e nel caso in cui le stesse siano in corso lo stato della pratica con verifica delle oblazioni versate e\o da versare: non sono state reperite pratiche di condono edilizie in corso per detto immobile;
Certificato Attestante la destinazione urbanistica della zona con copia dello stralcio del vigente PUC, e delle relative norme di attuazione: Il comune di Limatola è sprovvisto di pianificazione urbanistica , l’immobile oggetto di esecuzione ricade in area esterna al centro urbano.
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Se sono previste da parte del comune eventuali procedure espropriative per pubblica utilità: Non sono previste procedure espropriative;
Presso l’U.T.E. di Benevento :
Estratto mappa in scala 1:2000 del foglio 1 del comune di Limatola (BN)
Visure Storiche relative alle p.lle oggetto di pignoramento;
Presso la conservatoria dei registri immobiliari di Benevento : a) per l ’ originaria p.lla 255 sub 2 (catasto Fabbricati) del Comune di
Limatola (BN);
per la quale sono iscritte le seguenti formalità :
Iscrizione del 15/11/1999 – Registro particolare 1307 Registro Generale 11339 Pubblico
Ufficiale Ufficio Criscuolo Alberto Repertorio 32420 del 04/11/1999
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 01/12/2003 Registro Particolare 3312 Registro Generale 16036
Pubblico Ufficiale SA.RI.SANNITICA RISCOSSIONI S.P.A. Repertorio 4208 del 28/11/2003
IPOTECA LEGALE derivante da ART. 77-D.P.R. 602/73
Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 18/03/2009 – Registro Particolare 751 Registro Generale 3591
Pubblico Ufficiale Equitalia Polis S.P.A. Repertorio 110650/17 del 13/03/2009
IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 modificato dal
d.lgs.46/99 e dal d.lgs. 193/01
Nota disponibile in formato elettronico
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 8 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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Trascrizione del 22/04/2010 – Registro Particolare 3453 Generale 4812
Pubblico Ufficiale Equitalia Polis S.P.A Repertorio 800193/17/ del 19/04/2010
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- PIGNORAMENTO ESATTORIALE
Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 07/09/2010 – Registro Particolare 7468 Registro Generale 10322
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1537 DEL01/07/2004
ATTO GIUDIZIARIO- VERBALE DI SEPARAZIONE
Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 25/06/2013 – Registro Particolare 5518 registro Generale 7273
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 1217/2013 del 07/06/2013
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Nota disponibile in formato elettronico
b) per l’ originaria p.lla 255 sub 4 (catasto fabbricati) del Comune di
Limatola;
Iscrizione del 15/11/1999 – Registro Particolare 1307 registro Generale 11399
Pubblico Ufficiale Criscuolo Alberto Repertorio 32420 del 04/11/1999
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 01/12/2003 – Registro Particolare 3312 Registro Generale 16036
Pubblico Ufficiale SA.RISANNITICA RISCOSIONI S.P.A. Repertorio 4208 del 28/11/2003
IPOTECA LEGALE derivante da art.77-DPR 602/73
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 9 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 07/09/2010 – Registro Particolare 7468 Registro Generale 10322
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1537 DEL 01/07/2004
ATTO GIUDIZIARIO- VERBALE DI SEPARAZIONE
Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 25/06/2013 – Registro Particolare 5518 Registro Generale 7273
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 1217/2013 del 07/06/2013
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Nota disponibile in formato elettronico
c) per l’ originaria p.lla 255 sub 5 (catasto fabbricati) del Comune di
Limatola;
Iscrizione del 30/11/1998 – Registro Particolare1087 Registro Generale 11627
Pubblico Ufficiale Criscuolo Alberto Repertorio 30153 del 26/11/1998
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Nota disponibile in formato elettronico
1) Comunicazione n.114 del 06/02/2009 di estinzione totale dell’
obbligazione avvenuta in data 26/11/2008.
Cancellazione totale eseguita in data 09/02/2009 (art.13 comma 8-decies
DL 772007- Art.40 bis D. Lgs 385/1993)
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 10 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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Iscrizione del 15/11/1999 – Registro Particolare 1307 Registro Generale 11339
Pubblico Ufficiale Criscuolo Alberto Repertorio 32420 del 04/11/1999
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 01/12/2003 – Registro Particolare 3312 Registro Generale 16036
Pubblico Ufficiale SA.RI.SANNITICA RISCOSSIONI S.P.A. Repertorio 4208 del 28/11/2003
IPOTECA VOLONTARIA derivante da RT.77-D.P.R. 602/73
Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 18/03/2009 – Registro Particolare 751 Registro Generale 3591
Pubblico Ufficiale EQUITALI POLIS S.P.A. Repertorio 110650/17 del 13/03/2009
IPOTECA LEGALE derivante da CONCESSIONE DA GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 22/04/2010 – Registro Particolare 3453 Registro Generale 4812
Pubblico Ufficiale EQUITALI POLIS S.P.A. Repertorio 800193/17 del 19/04/2010
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – PIGNORAMENTO IMMOBILI
Nota disponibile in formato elettronico
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 11 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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d) per l’ originaria p.lla 255 sub 6 (catasto fabbricati) del Comune di
Limatola;
Iscrizione del 13/02/1993 – Registro Particolare 94 Registro Generale 1119
Pubblico Ufficiale PROVITERA PAOLO Repertorio 14320 del 10/02/1993
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE DA GARANZIA DI MUTUO
Nota disponibile in formato immagine
Iscrizione del 15/11/1999 – Registro Particolare 1307 Registro Generale 11339
Pubblico Ufficiale CRIUSCOLO ALBERTO Repertorio 32420 del 04/11/1999
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE DA GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 01/12/2003 – Registro Particolare 3312 Registro Generale 16036
Pubblico Ufficiale SA.RI. SANNITICA RISCOSSIONI S.P.A. Repertorio 4208 del 28/11/2013
IPOTECA LEGALE derivante da ART. 77 – D.P.R. 602/73
Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 22/04/2010 – Registro Particolare 3453 Registro Generale 4812
Pubblico Ufficiale EQUITALIA POLIS S.P.A Repertorio 800193/17 del 19/04/2010
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – pignoramento esattoriale
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Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 12 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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Trascrizione del 07/09/2010 – Registro Particolare 7468 Registro Generale 10322
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1537 del 01/07/2004
ATTO GIUDIZIARIO – VERBALE DI SEPARAZIONE
Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 25/06/2013 – Registro Particolare5518 Registro Generale 72273
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 1217/2013 del 07/06/2013
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
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Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 13 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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Sulla scorta dei dati in possesso e di quelli raccolti durante le operazioni
peritali, il CTU, presenta la propria relazione di consulenza tecnica che si
compone delle seguenti parti:
PARTE I: Esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento
PARTE II: Esatta individuazione dei beni componenti il lotto
PARTE III: Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo Urbanistico
PARTE IV : Identificazione catastale dell’immo bile
PARTE V: Indicazione dello stato di possesso degli immobili
PARTE VI: Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici
PARTE VII: Specificazione di:
- importo annuo spese di gestione;
- cause in corso;
- proprietari nel ventennio;
PARTE VIII : Valutazione complessiva dei beni
PARTE IX : Valutazione delle quote di proprietà dei debitori
PARTE X : Conclusioni
PARTE XI : Elenco allegati
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 14 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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PARTE I - Esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento
1.1 INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO
Inquadramento catastale
I beni oggetto della presente perizia sono identificati in un immobile su tre livelli fuori terra ed un quarto interrato, con annessa corte, ubicato nel comune di Limatola (Bn), alla Via
Tito Livio snc ;
Il fabbricato oggetto di esecuzione, ha accesso per l’unità ubicata al piano primo direttamente da via Tito Livio nel mentre le unità dislocate ai livelli seminterrato, terra e secondo attraverso la p.lla 19 del foglio 1 (la quale affaccia direttamente su via Tito
Livio); si precisa che per detta eventuale servitù di passaggio sulla p.lla 19, non sono stati riscontrati titoli, pertanto si è provveduto a valutare accesso alternativo.
Dal punto di vista catastale le particelle oggetto di esecuzione sono di seguito indicate:
Catasto fabbricati
Comune FG P.LLA \ SUB.
Limatola 1 255 \ 2-4-5-6
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Dall’analisi dei luoghi supportato dalla documentazione reperita presso i vari uffici provinciali e comunali, il sottoscritto esperto geom. Carmine G. Iadevaia ha constatato l’esatta indivi duazione dei beni in causa che risultano correttamente individuati con le particelle sopraelencate.
Per maggiori chiarimenti in merito alla situazione catastale si rinvia al paragrafo
“conformità catastale ”
Ai fini della vendita, sono stati ipotizzati tre distinti lotti secondo la tabella che segue:
UNITA’ DI COMUNE FG P. lla catastale Descrizione STIMA costituente il lotto LOTTO N. Appartamento al piano primo di tre vani oltre accessori Limatola 01 1 255 sub 11 (ex sub 5) con corte esclusiva
UNI TA’ DI COMUNE FG P. lla catastale Descrizione STIMA costituente il lotto LOTTO N. Appa rtamento al piano secondo di complessivi 4 vani Limatola oltre accessori con cantina esclusiva al piano s1 il tutto 02 1 255- sub 6 con diritto alla corte comune sub 10
UNITA’ DI COMUNE FG P. lla catastale Descrizione STIMA costituente il lotto LOTTO N.
Locale artigianale al piano terra, adibito ad autofficina
Limatola con annesso locale portico/ deposito ed ulteriore 03 1 255- sub 4-2-8 deposito in corso di costruzione il tutto con diritto alla corte comune sub 10.
- Attualmente per i subb. 10-2-8-4 e 6 l’accesso avviene a mezzo di transito sulla p.lla 19
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del foglio 1; tale p.lle risulta in ditta a terzi e per la eventuale servitù di passaggio non sono stati reperiti titoli che ne possano legittimare l’esistenza, pertanto in via cautelativa si è provveduto ad ipotizzare la realizzazione di un nuovo varco direttamente da via Tito
Livio ed i necessari costi sono valutati in complessivi euro 10.000,00 opportunamente decurtati dalla stima finale.
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PARTE II - Esatta individuazione dei beni componenti il lotto
1.2 TIPOLOGIA DI CIASCUN IMMOBILE, UBICAZIONE, ACCESSI
Descrizione del fabbricato
L’immobile oggetto di esecuzione, ubicato in zona semiperiferica del comune di
Limatola, realizzato nella metà degli anni ottanta, è con struttura portante in muratura ordinaria di tufo squadrato e malta cementizia, poggiante su fondazioni di tipo continuo in ca in opera;
Le strutture orizzontali sono realizzate con solai in latero cemento, la copertura è a falde inclinate, sempre in latero cemento e sovrastante manto di tegole;
Gli intonaci esterni sono del tipo civile, nel mentre gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato.
IL locale autofficina ubicato al piano terra è dotato di infissi in ferro.
L’i ntero si sviluppa su tre livelli fuori terra oltre un piano Vista d’insieme dell’intero edificio (dall’ingresso che avv iene attraverso la p.lla 19) seminterrato.
Il piano seminterrato è adibito interamente a cantinola, il piano terra è parte allo stato rustico
(sub. 2) parte è adibito ad autofficina e parte a porticato e piccolo deposito; il vano scala, realizzato in ca in opera, và dal piano seminterrato al piano secondo.
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Al piano primo è presente una unità abitativa ed allo stesso modo al piano secondo.
Buono lo stato di manutenzione esterno.
L’accesso alle singole unità costituenti il fabbricato avviene nel seguente modo:
- Unità poste al piano terra, seminterrato e secondo: attraverso il cortile
comune e quindi il cortile in ditta a terzi (identificato con la p.lla 19 del foglio
1) che confina direttamente con via Tito Livio;
- Unità di cui al sub 11, appartamento a piano primo: direttamente da via Tito
Livio.
Descrizione delle singole unità immobiliari
Fabbricato fg. 1 p.lla 255 sub 11
(ex sub 5):
- L’unità abitativa di cui al sub 11, è
identificata in un appartamento a
piano primo (rialzato per chi accede
direttamente dalla strada pubblica) Foto dell’ ingresso – salotto piano primo
Tito Livio snc.
Trattasi di un appartamento
composto da: ingresso-salotto,
cucina pranzo, disimpegno, camera
da letto e bagno con annesso
cortile esclusivo;
Internamente è rifinito nel
seguente modo: pavimentazione in
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Foto del bagno gres porcellanato, rivestimenti in
ceramica, infissi interni in legno
tamburato, intonaci di tipo civile
con sovrastante tinteggiatura a
tinte lavabili;
Impianti presenti e funzionanti ma
per i quali non sono state esibite le
necessarie certificazioni di
conformità;
Stato di manutenzione dell’appartamento buono;
Fabbricato fg. 1 p.lla 255 sub 6:
- L’unità abitativa di cui al sub 6, è identificata in un appartame nto a piano
secondo con annesso locale cantina a piano seminterrato.
L’appartamento è composto da: ingresso, pranzo, cucina, due camere e un Foto unità sub 6 ingresso-vano scala bagno con balconi perimetrali;
il piano seminterrato è
interamente adibito a
cantinola\deposito;
Internamente l’uni tà abitativa è
rifinita nel seguente modo:
pavimentazione in gres
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porcellanato, rivestimenti in Foto unità sub ingresso ceramica, infissi interni in legno
tamburato, intonaci di tipo civile
con sovrastante tinteggiatura a
tinte lavabili;
Impianti presenti e funzionanti ma
per i quali non sono state esibite le
necessarie certificazioni di
conformità;
Stato di manutenzione dell’appartamento buono;
Foto unità sub 2
Unità di cui al sub 4: L’unità a piano terra (per chi accede dalla particella 19), identificata con il sub 4, è risultata al momento dell’accesso in corso di costruzione priva di ogni tipo di finitura e\o impianto.
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Foto interna locali adibiti ad autofficina
Unità di cui al sub 2 e 8:
L’unità a piano terra (per chi accede dalla particella 19), adibita ad autofficina (subb. 2 e 8), è composta da due ampi locali con destinazione laboratorio per officina meccanica, con annesso ampio porticato esterno e piccolo locale deposito.
Il laboratorio, realizzato a piano interrato per chi accede al sub 11 (ex 5) in quanto posizionato sotto al cortile di accesso a detta unità immobiliare, si presenta in mediocre stato di conservazione e parzialmente completo; internamente risulta pavimentato con massetto in cls, gli intonaci sono del tipo rustico e gli infissi in metallo; Foto interna locali adibiti ad autofficina con evidenziate le infiltrazioni non è presente servizio igienico ne impianto di riscaldamento, nel mentre l’impianto elettrico per quanto riscontrato, è funzionante ma non a norma; in più punti sono stati riscontrate infiltrazioni provenienti dal piazzale di accesso all’appartamento di cui al sub 11 (ex sub 5) oltre che infiltrazioni sulle pareti contro terra.
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Dal punto di vista strutturale, per quanto si è potuto osservare, attraverso analisi visiva, il fabbricato si presenta in buono stato di conservazione .
Di seguito la specifica delle superfici nette
interne:
Piano Seminterrato (superficie netta interna mq.
97,75)
Disimpegno mq. 30,70;
Cantina mq. 19,30;
Cantina mq. 23,60;
Cantina mq. 24,15;
Piano Terra (sup. netta interna mq. 353,50), così distinto :
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Locale in corso di costruzione mq. 130,50 ;
Officina meccanica mq. 133,70;
Porticato mq. 66,60;
Vano mq 22,70;
Piano Primo (sup. netta interna mq. 100,30) oltre a mq 79,60 di balconi
Cucina mq. 29,70:
Soggiorno mq. 29,60;
Letto mq. 27,00;
Bagno mq. 11,00;
Disimpegno mq 13,00;
Balcone mq. 63,00;
Balcone 16,60;
Piano Secondo (sup. netta interna mq. 110,30) oltre a mq 64,05 di balconi
Cucina mq. 18,00;
Pranzo mq. 22,50;
Soggiorno mq 22,40;
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Bagno mq 10,10;
Letto mq 24,30;
Letto mq 11,15;
Balcone mq. 16,45;
Balcone mq. 47,60;
La superficie netta interna della parte di fabbricato adibito ad abitazione è di complessivi mq.
218,75, la superficie della cantina
è paria mq 97,75; la superficie dell’ officina è pari a mq 133,70;
La superficie del porticati e del deposito è pari a mq. 88,90, mentre al piano terra abbiamo un locale in corso di costruzione della superficie netta di mq
130,50.
L’a ltezza netta interna è di mt. 2,90.
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Di seguito in dettaglio si riportano le particelle confinanti riferite al solo fabbricato p.lla 255 sub 2-4-5-6
Comune d i Limatola
N° versante tipologia Foglio P.lla
Fabbricato e 01 Nord 1 302- 385 corte
02 Sud Corte 1 19
Strada 03 Est 1 Via Tito Livio provinciale
04 Ovest via 1 Via Pisciariello
P.LLE CONFINANTI RIFERITE A L FABBRICATO
N° Foglio P.ll e Confini
p.lla 835, p.lla 86, 01 1 255-2-4-5-6 p.lla 569 e p.lla 887
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PARTE III – Verifica di regolarità sotto il profilo urbanistico
1.3 VERIFICA DI REGOLARITÀ SOTTO IL PROFILO URBANISTICO Inquadramento urbanistico dell’area
Zona
Dal punto di vista urbanistico, essendo ad oggi il comune di Limatola sprovvisto di pianificazione urbanistica, l’unità oggetto di esecuzione ricade in zona esterna al centro urbano
Regolarità Urbanistica
- Il fabbricato di cui alla presente relazione, realizzato con i seguenti titoli abilitativi:
- Concessione Edilizia n° 21 del 14/04/1987 prot. 2055
Rilasciata dal comune di Limatola (BN) al sig. Aragosa Francesco nato a
Bedford il 9 settembre 1962.
- Agli atti del comune è inoltre presente pratica edilizia di variante alla C.E. n.
21/87 approvata ma mai ritirata.
Dall’analisi della documentazione urbanistica reperita presso il comune di Limatola, dai titoli originari e dalla cartografia catastale, il sottoscritto ha constatato “la presenza di difformità urbanistiche consistenti in:
- Il manufatto principale, nasce come fabbricato per attività produttiva
composto da: piano seminterrato adibito ad autofficina; piano rialzato
(attuale piano primo sub 11) adibito sempre ad autofficina, piano primo
adibito ad abitazione e uffici ed inoltre nell’originario titolo era presente
un piano sottotetto con copertura a doppia falda inclinata;
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Pertanto, si evidenzia da quanto riscontrato che:
- Il piano interrato è stato realizzato in assenza di titolo abilitativo (non
era contemplato nell’originario progetto – vedi profili e sezioni);
- Il piano terra (sub. 4) differisce dallo stato di progetto solo per
l’assenza dei balconi esterni ma, essendo ancora in corso di costruzione
non vi si riscontrano difformità edilizie;
- Il piano primo, è stato oggetto di cambio di destinazione uso da
autofficina ad abitazione, con diversa distribuzione degli spazi interni;
- Il piano secondo ha subito un cambio di destinazione d’ uso parziale
(vani adibiti a Letto) da ufficio ad abitazione ed una diversa
distribuzione di spazi interni;
- La copertura è stata realizzata a padiglione e non a doppia falda inoltre
sono variate le dimensioni dei balconi con alcune aggiunte.
- Risultano infine realizzati in assenza di titolo abilitativo, l’autofficina ed
il porticato con deposito a piano terra.
Le difformità sopra riscontrate possono essere dal punto urbanistico tutte sanate
tranne per il locale autofficina che trattandosi di locale interrato sarà sanato
come deposito\garage (entro terra, in quanto non andrebbe ad incidere sul
rapporto di copertura).
I costi per l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria distinti per il
fabbricato principale e per l’unità identificata con i sub 2 e 8 (a utofficina) sono i
seguenti:
Unità principale: Sanatoria Urbanistica del piano interrato completamente
realizzato in assenza di titolo urbanistico, cambio di destinazione uso, con
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diversa distribuzione degli spazi interni, variazione di Sagoma (copertura
realizzata difforme a quanto assentito) totale costi per il rilascio del permesso di
costruire in sanatoria: € 29.000,00 circa di cui euro 19.000,0 c.ca per oneri,
oblazioni, sanzioni e diritti ed euro 10.000,00 c.ca per competenze tecniche.
-Ottenimento di Sanatoria Urbanistica per gli attuali locali identificati con i
Subb. 2 e 8 (la sanatoria è riferita alla sola destinazione di deposito\garage
interrato avendo tre lati completamente entro terra)
Totale euro: 25.000,00, di cui euro 15.000,00 per oneri, oblazioni, sanzioni e
diritti ed euro 10.000,00 per competenze tecniche;
In conclusione si evidenzia che le difformità riscontrate sono sanabili e che i
costi per tali sanatorie tra oneri, sanzioni, oblazioni, diritti e competenze
tecniche sono valutati in complessivi euro 54.000,00, gli oneri per le sanatorie
distinti per i 3 lotti di vendita sono i seguenti:
- lotto n. 1 : € 8.000,00;
- lotto n. 2 : € 21.000,00;
- lotto n. 3 : € 2 5.000,00; si evidenzia che :
- l’immobile non è dotato di Attestato di prestazione energetica;
- l’immobile non è dotato di Certificato di agibilità;
- gli impianti, quello elettrico ed idrico e riscaldamento sono funzionanti, in buono stato di manutenzione ed apparentemente a norma in quanto di recente realizzazione ma, non dotati di certificazione di conformità;
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PARTE IV - Identificazione catastale dell’immob ile
1.4 DATI CATASTALI Di seguito si riporta tabella con la identificazione catastale di ogni singola particella
COMUNE CATEGORIA / CONSISTENZA RENDITA N. FOGLIO P.LLA /sub CLASSE Note ZONA CENS. QUALITA’ Vani /m² €
Limatola 01 1 255/2 C/3 2 133 mq 302,23 Officina meccanica
Limatola In corso di 02 1 255/4 / / / Locale in corso di costruzione costruzione
Limatola 03 1 255/5 A/2 5 4,5 vani 336,99 Appartamento al piano primo
Limatola 04 1 255/6 A/4 5 7 vani 339,83 Appartamento al piano secondo
In sede di sopralluogo sono state riscontrate difformità catastali consistenti in:
- L’immobile oggetto di esecuzione risultava rientrare tra quelli oggetto di
accertamento da parte dell’Agenz ia delle Entrate come immobile fantasma e per
il quale era stata censito d’ufficio con rendita presunta l’ampliamento realizzato
sulla corte (non risultava censito il portico e deposito);
- La corte al piano primo di accesso al sub ex 5 (attuale 11) era in uso esclusivo
all’appartamento;
pertanto il sottoscritto ha provveduto ad eseguire opportuno aggiornamento
dalla cartografia catastale a mezzo di Tipo mappale e pratica DOCFA.
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Al momento del sopralluogo, gli immobili risultavano occupati:
I piani seminterrato terra e secondo (attuali subb. 2-8-4 e 6) occupati dalla sig.ra
Mondrone Raffaelina ex moglie del sig. Aragosa Francesco;
Il piano primo attuale sub 11, è dato in locazione con regolare contratto di fitto come dichiarato dallo stesso affittuario in sede di sopralluogo.
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PARTE V - Indicazione dello stato di possesso degli immobili
1.5 INTESTAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI
I beni oggetto di perizia allo stato attuale risultano catastalmente identificati con la seguente intestazione:
CATEGORIA COMUNE CONSISTENZA RENDITA N. FOGLIO P.LLA/sub / CLASSE Intestazione ZON A CENS. Vani /m² € QUALITA’
1)Aragosa Francesco Nato in Gran Bretagna-Irlanda Il 09/09/1962 01 Limatola 1 255/2 C/3 2 133 mq 302,23 Proprietà per 1000/1000
Locale in Limatola 1)Aragosa Francesco 02 1 255/4 corso di / / / Nato in Gran Bretagna-Irlanda Il 09/09/1962 costruzione Proprietà per 1000/1000
Limatola 1)Aragosa Francesco 03 1 255/5 A/2 5 4,5 vani 336,99 Nato in Gran Bretagna-Irlanda Il 09/09/1962 Proprietà per 1000/1000
Limatola 1)Aragosa Francesco 04 1 255/6 A/4 5 7 vani 339,83 Nato in Gran Bretagna-Irlanda Il 09/09/1962 Proprietà per 1000/1000
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PARTE VI - Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene
1.6 ELENCO DELLE FORMALITÀ ALLO STATO ATTUALE
Dalle ispezioni per immobile eseguite dal sottoscritto presso l’Agenzia del Territorio
di Benevento, Ufficio della Conservatoria RR.II nonché dalla documentazione in atti,
per i beni oggetto di accertamento, nel periodo dal 20/11/1990 al 30/09/2014,
sussistono le seguenti formalità: N. COMUNE FG P.LLA Elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui è presente l’immobile
e) per l’ originaria p.lla 255 sub 2 (catasto Fabbricati) del Comune di Limatola
(Bn); per la quale sono iscritte le seguenti formalità : Iscrizione del 15/11/1999 – Registro particolare 1307 Registro Generale 11339 01 Limatola 1 255/2 Pubblico Ufficiale Ufficio Criscuolo Alberto Repertorio 32420 del 04/11/1999 Fabbricato IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 01/12/2003 Registro Particolare 3312 Registro Generale 16036 Pubblico Ufficiale SA.RI.SANNITICA RISCOSSIONI S.P.A. Repertorio 4208 del 28/11/2003 IPOTECA LEGALE derivante da ART. 77-D.P.R. 602/73
Nota disponibile in formato elettronico Iscrizione del 18/03/2009 – Registro Particolare 751 Registro Generale 3591 Pubblico Ufficiale Equitalia Polis S.P.A. Repertorio 110650/17 del 13/03/2009
IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 modificato dal d.lgs.46/99 e dal d.lgs. 193/01 Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 22/04/2010 – Registro Particolare 3453 Generale 4812 Pubblico Ufficiale Equitalia Polis S.P.A Repertorio 800193/17/ del 19/04/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- PIGNORAMENTO ESATTORIALE Nota disponibile in formato elettronico Trascrizione del 07/09/2010 – Registro Particolare 7468 Registro Generale 10322 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1537 DEL01/07/2004 ATTO GIUDIZIARIO- VERBALE DI SEPARAZIONE Nota disponibile in formato elettronico Trascrizione del 25/06/2013 – Registro Particolare 5518 registro Generale 7273 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 1217/2013 del 07/06/2013 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Nota disponibile in formato elettronico 255/4 f) per l’ originaria p.lla 255 sub 4 (catasto fabbricati) del Comune di Limatola; Fabbricato Iscrizione del 15/11/1999 – Registro Particolare 1307 registro Generale 11399 Pubblico Ufficiale Criscuolo Alberto Repertorio 32420 del 04/11/1999 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico Iscrizione del 01/12/2003 – Registro Particolare 3312 Registro Generale 16036 Pubblico Ufficiale SA.RISANNITICA RISCOSIONI S.P.A. Repertorio 4208 del 28/11/2003 IPOTECA LEGALE derivante da art.77-DPR 602/73 Nota disponibile in formato elettronico Trascrizione del 07/09/2010 – Registro Particolare 7468 Registro Generale 10322 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1537 DEL 01/07/2004 ATTO GIUDIZIARIO- VERBALE DI SEPARAZIONE Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 25/06/2013 – Registro Particolare 5518 Registro Generale 7273 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 1217/2013 del 07/06/2013 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Nota disponibile in formato elettronico
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 33 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
Firmato Da: IADEVAIA CARMINE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 1 Serial#: 4b374554bc254f971cc88ef1b8133d66
g) per l’ originaria p.lla 255 su b 5 (catasto fabbricati) del Comune di Limatola;
Iscrizione del 30/11/1998 – Registro Particolare1087 Registro Generale 11627 255/5 Pubblico Ufficiale Criscuolo Alberto Repertorio 30153 del 26/11/1998 Fabbricato IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico
1) Comunicazione n.114 del 06/02/2009 di estinzione totale dell’ obbligazione avvenuta in data 26/11/2008. Cancellazione totale eseguita in data 09/02/2009 (art.13 comma 8-decies DL
772007- Art.40 bis D. Lgs 385/1993) Iscrizione del 15/11/1999 – Registro Particolare 1307 Registro Generale 11339 Pubblico Ufficiale Criscuolo Alberto Repertorio 32420 del 04/11/1999
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 01/12/2003 – Registro Particolare 3312 Registro Generale 16036 Pubblico Ufficiale SA.RI.SANNITICA RISCOSSIONI S.P.A. Repertorio 4208 del 28/11/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da RT.77-D.P.R. 602/73 Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 18/03/2009 – Registro Particolare 751 Registro Generale 3591 Pubblico Ufficiale EQUITALI POLIS S.P.A. Repertorio 110650/17 del 13/03/2009 IPOTECA LEGALE derivante da CONCESSIONE DA GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 22/04/2010 – Registro Particolare 3453 Registro Generale 4812 Pubblico Ufficiale EQUITALI POLIS S.P.A. Repertorio 800193/17 del 19/04/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – PIGNORAMENTO IMMOBILI Nota disponibile in formato elettronico
255/6 h) per l’ originaria p.lla 255 sub 6 (catasto fabbricati) del Comune di Limatola; Fabbricato Iscrizione del 13/02/1993 – Registro Particolare 94 Registro Generale 1119 Pubblico Ufficiale PROVITERA PAOLO Repertorio 14320 del 10/02/1993 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE DA GARANZIA DI MUTUO Nota disponibile in formato immagine
Iscrizione del 15/11/1999 – Registro Particolare 1307 Registro Generale 11339 Pubblico Ufficiale CRIUSCOLO ALBERTO Repertorio 32420 del 04/11/1999 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE DA GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 01/12/2003 – Registro Particolare 3312 Registro Generale 16036 Pubblico Ufficiale SA.RI. SANNITICA RISCOSSIONI S.P.A. Repertorio 4208 del 28/11/2013 IPOTECA LEGALE derivante da ART. 77 – D.P.R. 602/73 Nota disponibile in formato elettronico
Iscrizione del 22/04/2010 – Registro Particolare 3453 Registro Generale 4812 Pubblico Ufficiale EQUITALIA POLIS S.P.A Repertorio 800193/17 del 19/04/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – pignoramento esattoriale Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 07/09/2010 – Registro Particolare 7468 Registro Generale 10322 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1537 del 01/07/2004 ATTO GIUDIZIARIO – VERBALE DI SEPARAZIONE Nota disponibile in formato elettronico
Trascrizione del 25/06/2013 – Registro Particolare5518 Registro Generale 72273 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 1217/2013 del 07/06/2013 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Nota disponibile in formato elettronico
FORMALITÀ A CONCLUSIONE DEL PROCEDIMENTO
A conclusione del procedimento le formalità pregiudizievoli sopra riportate saranno tutte cancellate.
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PARTE VII - Importo annuo spese, eventuali cause in corso individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio
1.7 IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE
Tra le spese annue da contemplare per i beni oggetto di pignoramento sono da considerare:
1) imposta IMU (secondo le attuali disposizioni tributarie), per il fabbricato,
p.lla 255 sub 2
- considerando come seconda abitazione, sarà pari ad € 358,96 annui c.ca.
secondo calcolo che segue:
imposta TARSU per il fabbricato sarà pari complessivamente ad € 250,00
circa annui.
2) imposta IMU (secondo le attuali disposizioni tributarie), per il fabbricato,
p.lla 255 sub 11
- considerando come seconda abitazione, sarà pari ad € 443,60 annui c.ca.
secondo calcolo che segue:
imposta TARSU per il fabbricato sarà pari complessivamente ad € 300,00
circa annui.
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3) imposta IMU (secondo le attuali disposizioni tributarie), per il fabbricato,
p.lla 255 sub 6
- considerando come seconda abitazione, sarà pari ad € 433,89 annui c.ca.
secondo calcolo che segue:
imposta TARSU per il fabbricato sarà pari complessivamente ad € 290,00
circa annui.
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1.8 EVENTUALI CAUSE IN CORSO
Dalle indagini condotte non è stato possibile verificare se per tali immobili ci siano
procedimenti in corso;
INDIVIDUAZIONE DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO
Di seguito l’elenco dei proprietari del bene nel ventennio distinto per p.lla catastale:
01) ATTUALE P.LLA 255
Intestazione dal 22/0/1977 fino al 08/04/1987 N. COMUNE FOGLIO P.LLA/ CATEGORIA IN TESTATI QUOTA DI POSSESSO Note Zona cens. Sub classe
255 1) Nuzzi Giovanni Proprieta` per 1000/1000 nato a Limatola il 09/03/1952 Provenienza da atto 01 Limatola 11 sub 2 - pubblico del 22/08/1977
rogante Milano Domenico 4-5-6 Fino al 31/08/1981
Intesta zione dal 08/04/1987 fino ad oggi
N. COMUNE FOGLIO P.LLA/ CATEGORIA INTESTATI QUOTA DI POSSESSO Note Zona cens. Sub classe
1) Aragosa Francesco 255 Provenienza nato in Gran Bretagna - Irlanda Proprieta` per 1000/1000 ATTO Pubblico del 01 Limatola 1 sub 2- 08/04/1987 voltura n 2031 rogante Milano Domenico il 09/09/1962
4-5-6
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PARTE VIII – valutazione complessiva dei beni
- Di seguito i lotti proposti per la vendita: UNITA’ DI STIMA / COMUNE FG P.LLA Descrizione LOTTO N.
01 Lim atola 1 255 sub 11 (ex Appartamento al piano primo più corte esclusiva sub 5)
UNITA’ DI STIMA / COMUNE FG P.LLA Descrizione LOTTO N.
02 Limatola 1 255 sub 6 Appartamento al piano secondo più depositi al piano seminterrato
UNITA’ DI STIMA / COMUNE FG P.LLA Descrizione LOTTO N.
03 Limatola 1 255 sub 4 -2-8 Officina meccanica con deposito e locale in corso di costruzione
Al fine della determinazione del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di esecuzione, il sottoscritto ha provvedu to ad effettuare un’approfondita ricerca sul mercato locale.
Il valore di mercato è stato reperito attuando quanto previsto dai canoni dell’estimo ripercorrendo le linee guida di valutazione ed approccio così come indicate dagli standard valutativi internazionali, ne il “Codice dell e Valutazioni Immobiliari” e delle linee guida ABI.
L’approccio seguito è quello del Market Comparison Approach, ovvero attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili (campione) di confronto simili contrattati di recente e di prezzo noto.
Il procedimento adottato nella presente è quello dell’ MCA (market comparison approach) redatto in conformità alle direttive dell’IVS, basate sulle best practices
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internazionali in campo estimativo.
Si riporta per completezza la definizione di Valore di mercato (IVS, Ottava edizione
2007, CNG): “il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’ adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”.
Il tutto si fonda quind i sul principio che il mercato stabilirà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili di confronto.
Per la determinazione dei prezzi di mercato, si è fatto riferimento a prezzi comuni e normali di scambio avutisi nella zona di appartenenza della unità immobiliare oggetto di stima ed effettivamente riscontrati. Si è fatto inoltre ricorso anche alla visione ed estrapolazione dei prezzi di scambio di immobili simili compravenduti a mezzo di agenzie di mediazione, di carattere nazionale, nella zona.
Si è fatto riferimento ad un numero sufficiente di unità immobiliari simili a quella oggetto di valutazione , il cui scambio, e’ avvenuto di recente ed in una fase di recessione del mercato immobiliare (vedi grafico) .
Tuttavia è chiaro che la similitudine di cui si sta parlando come l’ubicazione e la superficie e non già per peculiarità.
Per questo motivo la stima va integrata e corretta, nello specifico, adottando il metodo dei prezzi marginali. Tale procedimento si usa generalmente per quegli immobili, per i quali è pur sempre possibile effettuare una comparazione con beni dal prezzo noto, sfruttando tutte le peculiarità e caratteristiche dell’immobile da
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stimare e di quelli di confronto.
L’analisi del mercato mira a prevedere l’offerta e la domanda attuali e future per un tipo di immobile collocato in un dato segmento di mercato.
Detta analisi, considera l’immobile ed il suo contesto insediativo, relativamente alla presenza di servizi pubblici, alla viabilità, alle infrastrutture, alla qualità della vita e così di seguito.
Nel mercato immobiliare la domanda e l’offerta sono fattori casuali e il prezzo è il risultato della loro interazione.
Il mercato immobiliare mostra un andamento ciclico che comprende una fase di espansione, una fase di contrazione, una fase di recessione e una fase di recupero, ne consegue che le variazioni del prezzo sono precedute da variazioni dell’attività di mercato. Si riporta di seguito, il grafico nel quale si rappresenta la posizione del livello di prezzo nell’attuale mercato immobiliare nella sua fase ciclica ( )
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Nella tabella 1, che segue vengono riportate le superfici equivalenti (commerciali) delle unità immobiliari ;
CONSISTENZA ANALITICA dei locali oggetto di stima – calcolo della superficie commerciale fabbricato
Tabella 1 ° LOTTO DI VENDITA Appartamento al piano primo di complessivi 3 vani oltre accessori e corte esclusiva. Sup. eq. Corpo Piano Uso Sup. (mq) Coeff. eq. (mq) Principale 1 Abitazione 100 1,00 100 Princi pale 1 Balconi 79,60 0, 25 19,90 Principale 1 Corte 200 0,0 5 10 Totale superficie commerciale mq. 129,90
Tabella 2° LOTTO DI VENDITA Appartamento al piano secondo di complessivi 4 vani oltre accessori con cantina esclusiva al piano s1 il tutto con dir itto alla corte comune sub 10. Sup. eq. Corpo Piano Uso Sup. (mq) Coeff. eq. (mq) Principale 2 Abitazione 108,45 1,00 108,45 Principale 1 Balconi 64,25 0,25 16,06 Principale S1 Deposito 97,75 0.40 39,10 Totale superficie commerciale mq. 163, 61
Tabella 3° LOTTO DI VENDITA Locale artigianale al piano terra, adibito ad autofficina con annesso locale portico/ deposito ed ulteriore deposito in corso di costruzione il tutto con diritto alla corte comune sub 10. Sup. eq. Corpo Piano Uso Sup. (mq) Coeff. eq. (mq) Principale T Autofficina 133,70 1,00 133 ,70 Principale T Portico - deposito 89,30 0,25 22,32 Principale T Unità in corso di 130 0, 40 52,00 costruzione Totale superficie commerciale mq. 20 8, 02
La misura delle superfici degli immobili è svolta con rilievo metrico (diretto) secondo lo standard del
“Codice delle valutazioni immobiliari”, IV Edizione di tecno borsa, la norma UNI 10750 Agenzie
Immobiliari e dalle linee guida ABI
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Come confronto, sono stati individuati due immobili, nella zona, abbastanza povera di scambi. Gli immobili reperiti per il confronto (comparabili), sono stati caso per caso ove necessario, anche a seguito di indagine diretta, depurati dei fattori di alterazione del prezzo (eventuali maggiorazioni dovute alla contrattazione etc. ) e quindi analizzati al fine di utilizzarli per le procedure di valutazione di mercato attraverso L’ MCA .
Comparabile n.1 Comparabile n.2
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Rilevazione quotazioni OMI
Dall’analisi dei valori OMI riferiti al II semestre 2013, ne l territorio comunale di
Limatola, i valori unitari per tali tipologie di immobili sono i seguenti:
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Assunzioni ed eventuali condizioni limitative
Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, può discostarsi dal prezzo conseguente ad una eventuale effettiva compravendita dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti.
Non vi sono inoltre particolari condizioni limitative e aggravanti che possano incidere sul risultato finale del rapporto di valutazione allegato alla perizia.
Dall’analisi della matrice dei comparabili è st ato reperito un valore medio di mercato per le unità residenziali di € 1000,00 per mq. ed euro 80 0,00 per l’unità deposito\autofficina, pertanto il valore di mercato sarà per ognuno dei lotti il seguente:
- Lotto n. 1 superficie commerciale mq. 129,90 x € \mq 1000,00 = € 129.900,0 - Lotto n. 2 superficie commerciale mq. 163,61 x € \mq 1000,00 = € 163.610,0 - Lotto n. 3 superficie commerciale mq. 208,02 x € \mq 800,00 = € 166.496,0
I valori reperiti, sono perfettamente in linea con i reali valori di mercato praticati in zona, tenendo in debita considerazione ogni eventuale condizione compresa l’eventuale potenziale trattativa ipotizzata nel caso nell’ordine del 10% c.ca; inoltre detti valori sono anche perfettamente in linea con le quotazioni OMI, le cui oscillazioni di valuta sono, nelle zone periferiche, mediamente del 5/15% più elevate rispetto a quelle dei parametri OMI stessi.
Ai valori sopra reperiti in sede di definizione dovranno essere decurtati i necessari costi per le sanatorie e la realizzazione della rampa di accesso alla corte comune, detti costi come sopra indicati sono i seguenti:
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- lotto n. 1 : € 8.000,00;
- lotto n. 2 : € 21.000,00;
- lotto n. 3 : € 25.000,00;
Nel mentre i costi per la realizzazione di nuova rampa di accesso alla corte
comune sono valutati in complessivi euro 10.000,00, compresivi di lavori e
competenze tecniche, detti costi vanno ripartiti solo per i lotti 2 e 3, in
misura di € 5.000,00 per lotto, pertanto alla luce di quato sopra, i prezzi
finali dei lotti saranno i seguenti:
- Lotto n. 1 = € 129.900,0 – 8.000,00 = € 121.900,00 - Lotto n. 2 = € 163.610,0 – (21.000,00 +5.000,0) = € 137.610,00 - Lotto n. 3 = € 166.496,0– (25.000,00 +5.000,0) = € 136.496,00
Valore complessivo intero lotto di vendita € 396.006,00
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Dichiarazioni di rispondenza
In applicazione agli standard Internazionali di Valutazione (IVS) ed in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari di tecnoborsa, il Valutatore dichiara che:
- la versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze
dello stesso;
- Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni
riportate;
- Il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione;
- Il valutatore ha agito in accordo agli standard etici e professionali;
- Il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
- Il Valutatore possiede l’esperienza e la competenza riguardo il m ercato locale ove è
ubicato e collocato l’immobile;
- Il valutatore ha ispezionato di persona la proprietà;
- Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza
professionale nella stesura del rapporto;
Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, può discostarsi dal prezzo conseguente ad una eventuale effettiva compravendita dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti.
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PARTE IX – Valutazione delle quote di proprietà
I valori delle diverse quote di proprietà dei beni sopra stimati sono le seguenti:
LOTTO N. 1 – Appartamento al piano primo di complessivi 3 vani oltre accessori e corte esclusiva. FG. 1 p.lla 255 sub 11 fabbricato
INTESTATARIO QUOTA DI POSSESSO VALORE COMPLESSIVO Valore della quota € €
Proprietà per 1000/1000 121.900,00 1) Aragosa Francesco nato in Gran Bretagna - Irlanda il 09/09/1962
Valore tot ale d 1° lotto 12 1.900,00
LOTTO N. 2 – Appa rtamento al piano secondo di complessivi 4 vani oltre accessori con cantina esclusiva al piano s1 il tutto con diritto alla corte comune sub 10.
INTESTATARIO QUOTA DI POSSESSO VALORE COMPLESSIVO Valore della quota € €
Proprietà per 1000/1000 137.610,00 1) Aragosa Francesco
nato in Gran Bretagna - Irlanda il 09/09/1962
Valore totale d 2 ° lotto 137.610,00
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 47 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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LOTTO N. 3 Locale artigianale al piano terra, adibito ad autofficina con annesso locale portico/ deposito ed ulteriore deposito in corso di costruzione il tutto con diritto alla corte comune sub 10.
INTESTATARIO QUOTA DI POSSESSO VALORE COMPLESSIVO Valore della quota € €
Proprietà per 1000/1000 136.496,00 1) Aragosa Francesco
nato in Gran Bretagna - Irlanda il 09/09/1962
Valore totale d 3° lotto 136.496,00
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12. PARTE X - Conclusioni
Alla luce di quanto sopra esposto il sottoscritto può tranquillamente concludere dichiarando che:
- I beni oggetto di pignoramento, sono catastalmente e correttamente individuati con le
seguenti p.lle:
Comune FG P.LLA SUB Nota
Limatola 1 Fabbricato 255 4-2-8-6- 11
- Il fabbricato di cui alla presente relazione è stato realizzato con seguenti titoli abilitativi:
1) Concessione Edilizia n 24 prot.2055 del 1987
- dal punto di vista urbanistico sono state riscontrate difformità evidenziate nel
capitolo Specifico; gli abusi riscontrati, sono tutti sanabili ed i relativi costi sono valutati
in complessivi euro 54.000,00, costi opportunamente decurtati dalla stima finale.;
- L’immobile ad oggi risulta conforme dal punto di vista catastale;
- gli impianti funzionanti ed in buono stato non sono dotati di certificazioni di conformità;
- l’immobile non è provvisto di certificazione di agibilità;
- l’immobile oggetto di perizia non è dotato di Attesta to di prestazione energetica (APE);
- Attualmente per i subb. 10-2-8-4 e 6 l’accesso avviene a mezzo di transito sulla p.lla 19
del foglio 1, in ditta a terze persone, pertanto si è provveduto ad ipotizzare la
realizzazione di un nuovo varco direttamente da via Tito Livio ed i necessari costi sono
valutati in complessivi euro 10.000,00 opportunamente decurtati dalla stima finale.
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- per la vendita gli immobili sono stato previsti tre lotti secondo la tabella che segue e
nella quale sono riportati sia i valori complessivi che quelli unitari :
UNITA’ DI COMUNE FG P.LLA Descrizione Valore del Lotto € STIMA LOTTO N.
01 Limatola 1 255 Appa rtamento al piano primo di compl essivi 121.900,00 3 vani oltre accessori e corte esclusiva Pari ad
€\mq 1.000,00
VALORE TOTALE DEI BENI € 121.900,00 Il valore è già depurato dei necessari costi per sanatorie urbanistiche
UNITA’ DI COMUNE FG P.LLA Descrizione Val ore del Lotto € STIMA LOTTO N.
02 Limatola 1 255 Appa rtamento al piano secondo di 137.610,00 complessivi 4 vani oltre accessori con Pari ad cantina esclusiva al piano s1 il tutto con €\mq 1.000,00 diritto alla corte comune sub 10.
VALORE TOTALE DEI BENI € 137.6 10,00
Il valore è già depurato dei necessari costi per sanatorie urbanistiche nonché i costi per la realizzazione di nuova rampa di accesso
UNITA’ DI COMUNE FG P.LLA Descrizione Valore del Lotto € STIMA LOTTO N.
03 Limatola 1 255 Locale artigianale al piano terra, adibito ad 136.496,00
autofficina con annesso locale portico/ Pari ad
deposito ed ulteriore deposito in corso di €\mq 800,00 costruzione il tutto con diritto alla corte comune sub 10
VALORE TOTALE DEI BENI € 136.496,00
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 50 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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- i beni di cui sopra risultano (catastalmente) tutti in ditta come sotto riportato con le
rispettive quote di proprietà:
LOTTO N. 1
Appartamento al piano primo di complessivi 3 vani oltre accessori con corte esclusiva
INTESTATARIO QUOTA DI POSSESSO VALORE COMPLESSIVO Valore della quota € €
1) Aragosa Francesco Proprietà per 1000/1000 121.900,00
nato in Gran Bretagna - Irlanda il 09/09/1962
121.900,00 TOTALE VALORE
LOTTO N. 2
Appartamento al piano secondo di complessivi 4 vani oltre accessori con cantina esclusiva al piano s1 il tutto con diritto alla corte comune sub 10.
INTESTATARIO QUOTA DI POSSESSO VALORE COMPLESSIVO Valore della quota € €
1) Aragosa Francesco Proprietà per 1000/1000 137.610,00
nato in Gran Bretagna - Irlanda il 09/09/1962
137.610,00 TOTALE VALORE
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LOTTO N. 3
Locale artigianale al piano terra, adibito ad autofficina con annesso locale portico/ deposito ed ulteriore deposito in cor so di costruzione il tutto con diritto alla corte comune sub 10 INTESTATARIO QUOTA DI POSSESSO VALORE COMPLESSIVO Valore della quota € €
1) Aragosa Francesco Proprietà per 1000/1000 136.496,00 nato in Gran Bretagna - Irlanda il 09/09/1962
TOTALE VALORE 136.496,00
Tribunale di Benevento - sez. Esecuzioni Immobiliari- R.G.E. 04/2013 52 Geom. Carmine G.Iadevaia Via S. Pietro, n. 5- 82015 – Durazzano – bn - t. 0823 719914 fax 0823 719006 -
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La Presente relazione è composta di n. 55 pagine (facciate) compresa la presente oltre la copertina e foto allegate (pagg. n. 2).
Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse necessitare.
Durazzano, dicembre 2014
L’esperto
Geom. Carmine G. Iadevaia
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PARTE XI- Elenco allegati
Allegato n.1 Atto di compravendita del 8 aprile 1987 Notaio Milano D.;
Allegato n.2 Atto di donazione del 31 agosto 1981 Notaio La Porta L.;
Allegato n.3 Atto di compravendita del 13 settembre 1977;
Allegato n.4 Grafici di progetto assentiti;
Allegato n.5 Mappa catastale;
Allegato n.6 Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico;
Allegato n.7 Ispezioni ipotecarie;
Allegato n.8 Tipo mappale;
Allegato n.9 Aggiornamento catastale docfa;
Allegato n.10 Visure catastali aggiornate;
Allegato n.11 Rilievo fotografico;
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STUDIO TECNICO IADEVAIA pagina 1/2
RILIEVO FOTOGRAFICO ESTERNO AL FABBRICATO R.G.E. 121/2012
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