Auswirkungsanalyse Zur Geplanten Verlagerung Und Erweiterung Eines Lebensmittel- Marktes in Krauschwitz, Görlitzer Straße

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung und Erweiterung eines Lebensmittel- marktes in Krauschwitz, Görlitzer Straße

Auftraggeber: Newtown Projektentwicklungs‐ gesellschaft mbH, Berlin

Projektleitung: Dr. Eddy Donat Dipl.‐Geogr. Florian Schaeffer

Dresden, am 14.12.2017

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen und Rechtsrahmen 5

1. Aufgabenstellung 5

2. Rechtsrahmen 7 2.1 Baurechtliche Vorgaben 7 2.2 Landes‐ und Regionalplanung 9 2.3 Einzelhandelskonzept Krauschwitz 2017 10

3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 11 3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 11 3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 12

4. Überprüfung der Regelvermutung – betriebliche Anhaltspunkte 15

II. Konzentrationsgebot 17

1. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Gemeinde Krauschwitz 17

2. Bewertung des Konzentrationsgebotes 19

III. Integrationsgebot 21

1. Mikrostandort Görlitzer Straße 1 21 1.1 Lage und Charakterisierung des Standortumfeldes 21 1.2 Erreichbarkeit des Standortes 24 1.3 Versorgungsfunktion des Standortes 25 1.4 Standortbewertung 27

2. Überprüfung der Regelvermutung – städtebauliche Anhaltspunkte 28

3. Bewertung des Integrationsgebots 31

IV. Kongruenzgebot 32

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 32

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 33

3. Umsatzprognose für den erweiterten Netto Lebensmittelmarkt 34

4. Bewertung des Kongruenzgebotes 36

V. Beeinträchtigungsverbot 38

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1. Projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 38 1.1 Wettbewerbssituation innerhalb des Einzugsgebietes bzw. in Krauschwitz 38 1.2 Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 38 1.3 Zusammenfassung Wettbewerbssituation 41

2. Umsatzumverteilungen / Wettbewerbliche Wirkungen 42 2.1 Methodik 42 2.2 Umsatzumverteilungen 42 2.3 Wettbewerbliche und städtebauliche Wirkungen 43

3. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 45

4. Kompatibilitätsprüfung mit dem Einzelhandelskonzept Krauschwitz 2017 46

VI. Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens 48

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I. Grundlagen und Rechtsrahmen

1. Aufgabenstellung

Die Firma Newtown Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Berlin plant den bereits seit 1994 in der Gemeinde Krauschwitz ansässigen Netto Lebensmittelmarkt innerhalb des Ortskerns Krauschwitz zu verlagern.

Der derzeitige Netto Bestandsmarkt an der Geschwister‐Scholl‐Straße verfügt inkl. des beste‐ henden Backshops über eine Verkaufsfläche (= VK) von ca. 790 m² und soll im Zuge des Neubaus auf eine Verkaufsfläche von ca. 1.063 m² inkl. großzügigem Bäckereicafé erweitert werden. Am aktuellen Standort ist nach Auskunft des Projektentwicklers kein langfristiger Verbleib am Stand‐ ort gesichert, da sowohl im Hinblick auf die Erweiterungsmöglichkeiten als auch der Anlieferungs‐ und Zufahrtssituation erhebliche Probleme bestehen.

Mit dem Neubau für Netto am neuen Standort Görlitzer Straße 1, der nur rd. 150 m südlich und ebenfalls innerhalb des Ortskerns Krauschwitz liegt, soll ein moderner Markt nach aktuellem La‐ denlayout entstehen. Ziel ist es, durch eine großzügigere Gestaltung des Verkaufsraumes und eine optimierte Warenpräsentation einen kundenfreundlichen Markt zu etablieren. Die hieraus resultierende Sortimentserweiterung im Vergleich zum Bestandsmarkt ist hingegen unwesent‐ lich. Gleichzeitig soll der Neubau auch energetische Vorteile bieten.

Der Planstandort Görlitzer Straße soll im Zuge der Aufstellung eines Bebauungsplans der Ge‐ meinde Krauschwitz entwickelt werden. Das Plangebiet soll neben dem Standort Görlitzer Straße 1 auch die nördlich angrenzenden Bereiche des Ortskernes inkl. des Netto Bestandsmark‐ tes umfassen und für diese Bereiche auch Einzelhandelsfestsetzungen treffen. Damit soll für das Grundstück des Netto Bestandsmarktes an der Geschwister‐Scholl‐Straße eine bauliche Neuge‐ staltung mit dem Ziel einer Nachnutzung durch einen anderen Lebensmittelmarkt ausgeschlos‐ sen werden. Für den Planstandort ist die Festsetzung als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO vorge‐ sehen. Demnach wären hier Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich zulässig.

Um das Planvorhaben in einem gesamtörtlichen Rahmen zu fassen, wurde durch die GMA paral‐ lel das Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Krauschwitz 2017 erstellt. Wichtiges Entwick‐ lungsziel im Sinne der Nahversorgung der Gemeinde ist der Erhalt eines leistungsfähigen Lebens‐ mittelmarktes innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Krauschwitz. Diesbezüg‐ lich wurde der Planstandort Görlitzer Straße 1 als Potenzialfläche für einen Lebensmittelmarkt ausgewiesen. Das Planvorhaben steht somit im Einklang mit den städtebaulichen Zielen der Ge‐ meinde Krauschwitz.

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Zur Klärung der städtebaulichen Verträglichkeit dieser Baumaßnahme bzw. der Erweiterung wurde die GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Dresden mit einer Auswir‐ kungsanalyse beauftragt. Da die Verkaufsfläche des erweiterten Netto‐Marktes mit rd. 1.063 m² oberhalb der Grenze zur Großflächigkeit (> 800 m² VK) liegt, hat eine Bewertung des Vorhabens auf Basis von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erfolgen. Im Vordergrund stehen dabei die Auswirkungen auf städtebaulich integrierte Versorgungslagen bzw. zentrale Versorgungsbereiche und die woh‐ nortnahe Versorgung in Krauschwitz.

Da sowohl bezüglich der Verkaufsfläche der verlagerte und erweiterte Markt großflächig, als auch die Geschossfläche größer als 1.200 m² ist und somit auch die sog. Regelvermutung ausgelöst wird, soll untersucht werden, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Regelvermutung wider‐ legt werden kann. In diesem Zusammenhang ist also zu überprüfen, ob es Anhaltspunkte für eine betriebliche oder städtebauliche Atypik gemäß § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO gibt.

Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind mit der vorliegenden Auswir‐ kungsanalyse folgende Fragen zu beantworten:

 Wie stellt sich die Entwicklung des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter im Allgemei‐ nen dar und entspricht der bestehende Netto‐Markt v. a. hinsichtlich seines Sorti‐ ments und seiner Verkaufsflächengröße noch den Anforderungen an den Betriebstyp „Lebensmitteldiscounter“?

 Wird durch den Netto‐Markt eine adäquate Nahversorgung gewährleistet bzw. han‐ delt es sich bei dem Netto‐Markt um einen Nahversorger?

 Sind aufgrund der siedlungsstrukturellen Situation in der Gemeinde Krauschwitz und der speziellen Lage des Planstandortes Anhaltspunkte für eine städtebauliche Atypik zu erkennen, so dass der geplante Lebensmittelmarkt auch bei einer deutlichen Über‐ schreitung der Geschossfläche von 1.200 m² nicht der Vermutungsregel unterworfen wäre?

 Welche (Nah‐)Versorgungsfunktion übernimmt der Bestandsmarkt in Krauschwitz bzw. wird der erweiterte Netto‐Markt übernehmen?

Ferner sind folgende Aspekte zu untersuchen:

 Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale

 Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in der Gemeinde Krauschwitz und in umliegenden Orten (Wettbewerbsanalyse)

 Umsatzprognose und Umsatzherkunft

 Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum

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 Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP Sachsen 2013

. Konzentrationsgebot

. Integrationsgebot

. Kongruenzgebot

. raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot.

 Kompatibilität mit dem Einzelhandelskonzept der Gemeinde Krauschwitz 2017.

Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse sowie zur Prüfung einer möglichen be‐ trieblichen und städtebaulichen Atypik wurden im Zuge der Vor‐Ort Arbeiten zur Erstellung des Einzelhandelskonzeptes Krauschwitz zwischen Juli und Oktober 2017 mehrere Vor‐Ort‐Begehun‐ gen des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen im Untersuchungsraum vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik, EHI Handelsdaten, sowie die Ergebnisse des Be‐ richts der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ vom 30.04.2002 zurückgegriffen.

2. Rechtsrahmen

2.1 Baurechtliche Vorgaben

Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus1:

„1. Einkaufszentren,

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,

3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel‐ handelsbetrieben vergleichbar sind,

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde

1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 / 1548.

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oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Na‐ turhaushalt.

Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswir‐ kungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölke‐ rung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen:

1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbe‐ trieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird2.

2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).

Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Aus‐ wirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölke‐ rung und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.

In Rückgriff auf den Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ vom 30.04.2002 stellt das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 24. November 2004 fest3:

„Ob die Vermutung widerlegt werden kann, hängt maßgeblich davon ab, welche Wa‐ ren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Entscheidend ist, ob der Betrieb über den Nahbereich hinauswirkt und dadurch, dass er unter Gefährdung funk‐ tionsgerecht gewachsener städtebaulicher Strukturen weiträumig Kaufkraft abzieht, auch in weiter entfernten Wohngebieten die Gefahr herauf beschwört, dass Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen angewiesen sind. […] Dabei kann allerdings die jeweilige Siedlungsstruktur nicht außer Betracht bleiben. Je größer die Gemeinde oder der Ortsteil ist, in dem der Einzelhandelsbetrieb

2 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurech‐ nen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch‐ / Wursttheke). 3 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04, Rd. Nr. 26.

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angesiedelt werden soll, desto eher ist die Annahme gerechtfertigt, dass sich die po‐ tenziellen negativen städtebaulichen Folgen relativieren. Für den Bereich des Lebens‐ mitteleinzelhandels ist die Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Einzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ zu dem Ergebnis gelangt, dass es insbesondere auf die Größe der Ge‐ meinde / des Ortsteil, auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevöl‐ kerung und das Warenangebot des Betriebs ankommt. Bei der gebotenen Einzelfall‐ prüfung könne es an negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung und dem Verkehr insbesondere dann fehlen, wenn der Non‐Food‐Anteil weniger als 10 v.H. der Verkaufsfläche beträgt und der Standort verbrauchernah und hinsichtlich des in‐ duzierten Verkehrsaufkommens verträglich sowie städtebaulich integriert ist. […]“

Bei der Widerlegung der Regelvermutung muss demnach eine differenzierende Betrachtungs‐ weise erfolgen, die insbesondere das spezielle Warenangebot des zu überprüfenden Lebensmit‐ teldiscounters in Betracht zieht sowie den Aspekt der verbrauchernahen Versorgung, d. h. also zu prüfen hat, ob es sich um einen integrierten Standort handelt4.

2.2 Landes‐ und Regionalplanung

Für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten in Sachsen sind – neben den einschlägigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO – die Ziele der Raumordnung und Landesplanung, festgelegt im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013, im Einzelhandelserlass 2008 und im Regionalplan Oberlausitz‐Niederschlesien 20105 heranzuziehen.

Bei der Bewertung von Standorten für großflächigen Einzelhandel sind folgende Prüfkriterien zu beachten:

 Konzentrations‐ bzw. Zentralitätsgebot

 Integrationsgebot

 Kongruenzgebot

 Beeinträchtigungsverbot.

Bezüglich dieser Punkte sind die wesentlichen Ziele bei der Steuerung des großflächigen Ein‐ zelhandels im LEP Sachsen 2013 genannt. Die Gliederung des nachfolgenden Gutachtens ori‐ entiert sich an diesen Prüfkriterien der Einzelhandelssteuerung.

4 Vgl. Kuschnerus, Ulrich: Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn 2007, S. 53. 5 Der Regionalplan Oberlausitz‐Niederschlesien führt das Thema Handel und Dienstleistungen (Kapitel 5.2) lediglich als Grundsatz aus. Weitergehende bzw. über die Regelungen des Landesentwicklungsplanes hin‐ ausgehende Steuerungsempfehlungen zum Einzelhandel sind dem Regionalplan nicht zu entnehmen.

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2.3 Einzelhandelskonzept Krauschwitz 2017

Neben den landes‐ und regionalplanerischen Regelungen zur Steuerung der Ansiedlung von groß‐ flächigen Einzelhandelsvorhaben sind auch kommunale Einzelhandelskonzepte und deren Aus‐ sagen zu räumlichen Schwerpunktsetzungen im Einzelhandel und zur Zulässigkeit bzw. zum Aus‐ schluss bestimmter Sortimente an bestimmten Lagen von Belang.

In der Gemeinde Krauschwitz wird zurzeit ein kommunales Einzelhandelskonzept erstellt.6 Der Entwurf liegt zur Abstimmung vor. Die darin getroffenen Festlegungen werden als Orientierungs‐ rahmen für die weitere Einzelhandelsentwicklung in der der Gemeinde Krauschwitz gesehen und sind somit Grundlage für die zukünftige Bauleitplanung.

Als wesentliche Konzeptbausteine des Einzelhandelskonzeptes von Krauschwitz sind hierbei zu nennen und zu berücksichtigen:

 Städtebauliche Zielsetzungen der Einzelhandelsentwicklung

. Schutz und Stärkung des Ortskerns Krauschwitz als zentraler Ortsmittelpunkt

. Sicherung und Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung mit Schwer‐ punkt des Einzelhandels im kurzfristigen Bedarf

 Festlegung der Standortstruktur / Abgrenzung und Definition des zentralen Versor‐ gungsbereiches Ortskern Krauschwitz

 Krauschwitzer Sortimentsliste

 Steuerungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung.

Für die vorliegende Auswirkungsanalyse sind insbesondere die Aussagen zum zentralen Ver‐ sorgungsbereich Ortskern Krauschwitz, zur Weiterentwicklung der Nahversorgung sowie die Sortimentsliste der zentren‐/ nahversorgungsrelevanten‐ bzw. nicht zentrenrelevanten Sor‐ timente von hervorgehobener Bedeutung (Krauschwitzer Sortimentsliste). Demnach ist das Kernsortiment Nahrungs‐ und Genussmittel des Netto‐Marktes in Krauschwitz als zentren‐ bzw. nahversorgungsrelevant einzustufen.7

6 Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Krauschwitz 2017, Entwurfstand 28.11.2017 7 vgl. Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Krauschwitz 2017, S. 51

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3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel

Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we‐ sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der stei‐ genden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demographischen Wandel die Flächeninanspruchnahme zunimmt.

Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Ent‐ wicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und Große Supermärkte ihre Marktposition aus‐ bauen konnten, waren die Marktanteile der SB‐Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäfte rückläufig.

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2006 ‐ 2016

Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut Handelsdaten aktuell 2017.

3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.

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Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐ tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:8

Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment9 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐ fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐ schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment so‐ wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II10 führt. Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 m² und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Non‐ food II‐Artikel führt. SB‐Warenhaus Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐ tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel sowie ein um‐ fangreiches Nonfood II‐Angebot führt. Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenansprache in erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sortiment verfü‐ gen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen im Durchschnitt eine Fläche von etwa 770 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflächengrößen über 1.000 m² angestrebt werden. Zudem wird versucht, bestehende kleinflächige Filialen zu er‐ weitern oder auf größere Grundstücke zu verlagern.

3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten

Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.800 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel vor (vgl. Tabelle 1). Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen

8 Vgl. EHI Handelsdaten aktuell 2016, S. 332. 9 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 10 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

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Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 24 % der Artikel dem Nonfood‐Bereich zu‐ zuordnen sind (davon ca. 12 % dem Nonfood I bzw. 12 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig im Food‐Bereich (ca. 75 – 80 %).11 Der durchschnittliche Um‐ satzanteil für das Nonfood II‐Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmitteldis‐ counter.12

Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel

Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt ( 779 m² VK) ( 982 m² VK) ( 3.461 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl absolut in % absolut in % absolut in % Food 1.755 76 8.995 76 15.730 63 Nonfood I 265 12 2.030 17 4.825 19 Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18 Nonfood insgesamt 540 24 2.835 24 9.275 37 Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100

Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2017, S. 79, 80, 90.

Lebensmitteldiscounter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insbeson‐ dere durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wech‐ selnde Randsortimente, so genannte "Aktionsware", zu nennen, deren Artikel nicht kontinu‐ ierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote au‐ ßerhalb des Lebensmittelbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch äußerst heterogen.

Der Anbieter Netto offeriert eine für Discounter sehr breite Produktpalette (u. a. Mehrwegge‐ tränke, Fleischtheke, Frischeabteilung) und einen hohen Anteil an Handelsmarken (ca. 60 %)13. Das Netto‐Angebot wird zumeist durch eine Bäckereifiliale ergänzt. Mit diesem Konzept profiliert sich Netto v. a. im ländlichen Raum. Als sog. Soft‐Discounter führt Netto über 3.500 Standardar‐ tikel und liegt damit an der Spitze der Discounter. Somit weist Netto bereits Merkmale eines Su‐ permarktes auf, die Koppelung mit einer Bäckereifiliale trägt ebenfalls zur für einen Lebensmit‐ teldiscounter überdurchschnittlich hohen Nahversorgungsfunktion bei. Die durchschnittliche Größe einer Netto‐Filiale liegt bei rd. 780 m² Verkaufsfläche14, der Durchschnittsumsatz bei ca.

11 Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca. 85 – 90 %. 12 Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2016. 13 Quelle: Fa. Netto 2016, www.netto‐online.de/unser‐konzept.chtm. 14 Neue Netto‐Märkte werden jedoch generell oberhalb der Grenze zur Großflächigkeit (ca. 800 m² VK) pro‐ jektiert.

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3,3 Mio. € je Filiale15. Der Umsatzschwerpunkt liegt ebenfalls mit ca. 87 % deutlich im Nahrungs‐ und Genussmittelsegment16.

Nach einer Studie zur Einordnung des Unternehmens Netto in die Betriebstypensystematik des Lebensmitteleinzelhandels wird auf eine Sondersituation hingewiesen. Die Einordnung in die Be‐ triebstypensystematik erfolgt i. d. R. auf Basis der Abgrenzungskriterien Artikelanzahl, Verkaufs‐ fläche, aber auch des Kundenservices und des Eigenmarkenanteils. Im Vergleich zu „normalen Discountern“ wird für die Netto Märkte festgestellt, dass sie... „

 eine höhere Artikelanzahl führen,

 einen hohen Anteil an Markenprodukten anbieten,

 einen deutlich geringen Nonfood II‐Anteil aufweisen,

 bei der Standortwahl (städtebauliche Integration) vergleichbar Supermärkten sind,

 über eine für Supermarktbetreiber typische Ausdifferenzierung von Markttypen verfü‐ gen,

 in einem der Markttypen über supermarkttypische Bedientheken verfügen,

 eine supermarkttypische Regalierung aufweisen und

 einen supermarkttypischen Mehrweganteil im Getränkebereich anbieten.“

Die Studie kommt zu dem Schluss, dass Netto sich nicht in die gängige Betriebstypensystematik des Lebensmitteleinzelhandels einordnen lässt und somit einen Sonderfall darstellt. Dieser Ein‐ stufung zur Folge wird die Fa. Netto gelegentlich auch als „Hybrid‐Discounter“ eingestuft, als eine Variante des Discounters, welche zwischen Softdiscount und Supermarkt anzusiedeln ist.

Entscheidend für die weitere Bewertung des konkreten Vorhabens in Krauschwitz sind folgende Punkte:

 Die Aktionsartikel wechseln wöchentlich, ein kontinuierliches Angebot bestimmter Ar‐ tikel ist nicht vorhanden.

 Alle Systemwettbewerber von Netto verfolgen ähnliche Strategien, d. h. das vorlie‐ gende Sortimentskonzept stellt keine Sondersituation in der Region dar.

 Die Aktionsartikel werden überregional beworben, d. h. der spezielle Markt in Krauschwitz unterscheidet sich nicht von anderen Niederlassungen in der Region.

15 Quelle: Hahn Retail Real Estate Report 2017/2018. 16 Nach Recherchen der BBE Handelsberatung GmbH, München führen Netto Märkte durchschnittlich rund 3.500 Artikel. Der auf Nonfood I‐ und ‐II‐Artikel entfallende Umsatzanteil beträgt ca. 13 %. Vgl. BBE Han‐ delsberatung GmbH: Einordnung von Netto in die Betriebstypensystematik des Einzelhandels, S. 13/14., München, 2013.

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Insofern kann bei dem Netto‐Markt in Krauschwitz von keinen Besonderheiten gegenüber ande‐ ren Standorten ausgegangen werden. Es handelt sich vielmehr um eine für den Betreiber typi‐ sche Niederlassung. Für die Kundenherkunft bedeutet dies, dass der Standort nur aufgesucht wird, wenn er näher oder bequemer zu erreichen ist als andere Standorte von Netto in der Re‐ gion.

4. Überprüfung der Regelvermutung – betriebliche Anhaltspunkte

Hinsichtlich der geplanten Nonfoodflächen ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei Nonfood I17 (Synonym: Nearfood) ebenfalls um nahversorgungsrelevante Sortimente des täglichen Bedarfs handelt, die in allen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (und damit auch des Netto‐ Lebensmittelmarktes in Krauschwitz) zum Kernsortiment gehören. Daher ordnet der Lebensmit‐ teleinzelhandel diese Sortimente i. d. R. dem Food‐Bereich zu. Dies ist insofern von Bedeutung, als Anhaltspunkte für eine Widerlegung der Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO sich aus dem Warenangebot des Betriebes ergeben können.

Im Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“18 wird zunächst darauf hingewiesen, dass das Warenangebot des Lebensmitteleinzel‐ handels zum Kernbereich der verbrauchernahen Versorgung gehört, soweit es sich um Produkte des täglichen Bedarfs handelt.19 Aus dem Bericht geht in diesem Zusammenhang auch hervor, dass die sog. Nonfood I‐Sortimente eben zu diesem Kernbereich der verbrauchernahen Versor‐ gung gehören. Drogerieartikel sind demnach nicht dem Nonfood‐Bereich, sondern dem sog. Tro‐ ckensortiment20 zuzuordnen. Hieraus kann geschlossen werden, dass unter Nonfood i. e. S. aus‐ schließlich sog. Nonfood II‐Sortimente zu subsumieren sind, also v. a. die Artikel, die im Rahmen der Aktionswaren von einem Lebensmitteldiscounter vertrieben werden.

Im Hinblick auf die Bewertung des zur Verlagerung und Erweiterung vorgesehenen Netto‐Mark‐ tes in Krauschwitz gehören somit Drogeriewaren, Hygiene‐ und Pflegeartikel / Kosmetik, Reini‐ gungs‐ und Waschmittel sowie Tiernahrung zum Nonfood I‐Sortiment und damit zum täglichen Bedarf im Sinne des Berichtes der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“. Die übrigen von einem Lebensmitteldiscounter geführten wechseln‐ den Randsortimente, sog. „Aktionswaren“ (z. B. Haushaltswaren, Elektrowaren, Bekleidung) sind demnach als Nonfood II‐Sortimente zu klassifizieren und gehören damit im Sinne des zuvor ge‐ nannten Berichtes zum Nonfood‐Bereich des Warenangebotes.

17 lt. EHI (handelsdaten aktuell 2014, S. 319) handelt es sich bei Nonfood I um Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 18 In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) schließt sich das Bundesverwaltungsgericht den Ergebnissen des Berichtes an (siehe Kap. 2). 19 Vgl. Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“, S. 27. 20 Vgl. ebenda, S. 12.

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Anhaltspunkte zur Widerlegung der Regelvermutung liegen lt. dem o. g. Bericht dann vor, wenn Lebensmittel deutlich im Vordergrund stehen und der innenstadtrelevante Nonfoodanteil, also die Nonfood II‐Sortimente, weniger als 10 % der Verkaufsfläche ausmachen.21

Dies wäre also im Rahmen der geplanten Verlagerung und Erweiterung dann der Fall, wenn der erweiterte Netto‐Markt einen Flächenanteil von max. 10 % für Nonfood II‐Sortimente bei einer Gesamtverkaufsfläche aufweisen würde. Dies ist nach vorliegendem Konzept für den Planstand‐ ort nach Angaben des Auftraggebers der Fall, da der Nonfood II‐Anteil nicht mehr als 10 % betra‐ gen wird. Demnach ist der erweiterte Lebensmittelmarkt als Nahversorger einzuordnen, welcher der verbrauchernahen Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs dient.

Als Anhaltspunkte zur Widerlegung der Regelvermutung können zusammenfassend der geringe Flächenanteil für Nonfood II‐Sortimente und das im Vordergrund stehende Food‐ / Nonfood I‐ Sortiment (= Sortimente des täglichen Bedarfs) betrachtet werden. Des Weiteren charakterisie‐ ren die zuvor erläuterten Aspekte des Warenangebotes bzw. die betrieblichen Anhaltspunkte zur Widerlegung der Regelvermutung den erweiterten Netto‐Lebensmittelmarkt in Krauschwitz hin‐ sichtlich seines Warenangebotes als Nahversorger.

21 Vgl. Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“, S. 28.

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

II. Konzentrationsgebot

1. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Gemeinde Krauschwitz

Die Einheitsgemeinde Krauschwitz liegt im Nordosten des Freistaates Sachsen im Landkreis Krauschwitz und weist derzeit rd. 3.490 Einwohner auf.22 Das nächstgelegene Mittelzentrum Weißwasser liegt rd. 7 km westlich (vgl. Karte 2). Krauschwitz weist keinen zentralörtlichen Status auf. Daher steht im Einzelhandel die gemeindliche Eigenversorgung i. S. der Daseins‐ fürsorge im Vordergrund.

Die Gemeinde besteht neben dem Kernort Krauschwitz aus den ländlich geprägten Ortschaf‐ ten Sagar, Skerbersdorf, Pechern, Podrosche, Werdeck und Klein Priebus. Diese Ortschaften reihen sich bandartig nach Osten entlang der Neiße bzw. der Staatsstraße 127 im Grenzbe‐ reich zur Republik Polen auf. Trennwirkung nach Süden haben hier die Muskauer Heide und der Truppenübungsplatz Oberlausitz. Damit sind die Ortsteile nur aus dem Kernort Krauschwitz von Westen her oder von Süden aus Rothenburg/O.L. zu erreichen.

Die Siedlungsstruktur des Kernortes Krauschwitz ist als dispers zu bezeichnen. So weist das Ortsbild überwiegend Streusiedlungscharakter auf und wird durch Einzelhäuser und Gehöfte geprägt. Verdichtete Wohnbebauung (Geschosswohnbauten) befinden sich lediglich östlich der Muskauer Straße im Bereich Marienstraße. Die innerörtliche Hauptstraße ist die Ge‐ schwister‐Scholl‐Straße (Staatsstraße 123), die beidseitig durch kleine Erschließungsstraßen ergänzt wird. Die Geschwister‐Scholl‐Straße beginnt im Osten an der Muskauer Straße (Bun‐ desstraße B 115) auf Höhe der Eisengießerei Keulahütte. Hier befindet sich auch der Ortskern der Gemeinde Krauschwitz, der v. a. aufgrund seiner Nutzungsstrukturen definiert wird.

Die Erreichbarkeit von Krauschwitz für den Individualverkehr kann nur als durchschnittlich bewertet werden. So ist die Gemeinde zwar über die Bundesstraßen B 115 (Autobahn A 4 / Niesky – Krauschwitz – Forst (Lausitz) / A 15) und B 156 (Bautzen – Weißwasser – Krauschwitz – Spremberg) regional gut zu erreichen, jedoch liegen die nächsten Anschlussstellen an die Autobahn A 15 ca. 27 km nördlich bzw. an die A 4 ca. 40 km südlich.23 Weiterhin verlaufen die Staatsstraßen S 123, S 126 und S 127 sowie Kreisstraßen durch das Stadtgebiet und bin‐ den umliegende Kommunen sowie die Ortsteile an Krauschwitz an. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch mehrere Buslinien im Zweckverband Verkehrsverbund Oberlausitz‐Nieder‐ schlesien (ZVON) hergestellt. U. a. bestehen Verbindungen nach Bad Muskau, Weißwasser, Rothenburg / O.L. und Kromlau. Eine Anbindung ins polnische Legnitzka besteht über die Ortsumgehung der Staatsstraße S 127b, welche sich z. T. noch in Planung / im Bau befindet.

22 Quelle: Gemeinde Krauschwitz, Einwohnermeldewesen, Stand 30.06.2017. 23 Durch das langgestreckte Gemeindegebiet in Richtung polnische Grenze wird der Kernort bzw. Ortskern Krauschwitz als Ausgangspunkt gesetzt.

17 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Karte 1: Lage von Krauschwitz und zentralörtliche Struktur der Region

Legende

Oberzentrum / Oberzentraler Verbund

Mittelzentrum / Mittelzentraler Verbund

Grundzentrum / Republik Polen Grundzentraler Verbund

Krauschwitz

Quellen: Landesentwicklungsplan Sachsen 2013, Regionalplan Oberlausitz‐ Niederschlesien

erstellt mit RegioGraph Planung GMA‐Bearbeitung 2017

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Die Nahversorgungsstruktur von Krauschwitz wird schwerpunktmäßig durch die in der Orts‐ mitte ansässigen Betriebe des kurzfristigen Bedarfs geprägt. Magnetanbieter ist hier der be‐ stehende Netto Lebensmittelmarkt inkl. einer Bäckerei im Vorraum. Ergänzt wird die Ange‐ botsstruktur im Nahversorgungssegment durch Lebensmittelhandwerker, eine Apotheke und einen Pflanzen‐ / Blumenanbieter (Hofverkauf). Darüber hinaus sind Dienstleistungsnut‐ zungen (u. a. Frisör, Physiotherapie) und Gastronomieangebote (u. a. Imbiss, Café) vorhan‐ den.

Die demografische Entwicklung der Gemeinde verlief in den vergangenen Jahren kontinuier‐ lich negativ. Zwischen 2005 und 2015 sank die Bevölkerungszahl um ca. 10,4 % (ca. ‐ 410 Einwohner). Der Einwohnerrückgang im Freistaat Sachsen lag im gleichen Zeitraum bei ca. 4,4 % und im Landkreis Krauschwitz bei ca. 12,7 %.24 Gemäß der amtlichen Einwohner‐ prognose25 für die Gemeinden im Mittelbereich von Weißwasser bis 2025 ein Einwohner‐ rückgang von ca. – 9,1 % zu erwarten. Entsprechend dieser Prognose ist für Krauschwitz im Jahr 2025 eine Bevölkerungszahl von ca. 3.230 Einwohner anzusetzen. Gegenüber 2015 mit ca. 3.550 Einwohnern ist damit ein Einwohnerrückgang von ca. 320 Einwohner zu konstatie‐ ren.

2. Bewertung des Konzentrationsgebotes

Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob in der Gemeinde Krauschwitz unter landes‐ und regionalplanerischen Gesichtspunkten die Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzel‐ handelsbetriebe zulässig ist (Konzentrationsgebot). Der LEP Sachsen 2013 führt dazu aus26:

Konzentrations‐ bzw. Zentralitätsgebot: Z 2.3.2.1 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufs‐ zentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen groß‐ flächigen Handelsbetrieben, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Ver‐ braucher und auf die Auswirkungen den vorstehend bezeichnenden groß‐ flächigen Einzelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober‐ und Mittelzentren zulässig. Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Factory‐Outlet‐Centern ist nur in Oberzentren zulässig. Z 2.3.2.2 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen ist zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zu‐ lässig.

24 Quelle Freistaat Sachsen und Landkreis Görlitz: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand jeweils 31.12., GMA‐Berechnungen 2017 25 6. regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung 2015 bis 2030, Variante 1, Ergebnisse für die Gemein‐ den im Mittelbereich Weißwasser 26 Landesentwicklungsplan Sachsen 2013; Kapitel 2.3.2 Handel.

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Das Konzentrationsgebot erlaubt großflächige Einzelhandelsvorhaben (i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO) grundsätzlich nur in Ober‐ und Mittelzentren und ausnahmsweise zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren. Dem‐ nach ist das Vorhaben im nicht zentralen Ort Krauschwitz unter landesplanerischen Gesichts‐ punkten grundsätzlich nicht vorgesehen, insofern das Vorhaben eine großflächige Einzelhandels‐ einrichtung i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO ist.

Gemäß des genannten Paragraphen der BauNVO (vgl. Kapitel I., 2.1) sind für die Bewertung des Vorhabens hierfür aber zwei Prüfschritte erforderlich:

2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).

Mit Blick auf die besondere atypische Situation des Anbieters Netto, der im Sortiment eindeutig als Nahversorger zu charakterisieren ist (vgl. Kapitel I., 4) und die atypische städtebauliche Situ‐ ation in der Gemeinde Krauschwitz (vgl. Kapitel III., 2) bestehen hinreichende Anhaltspunkte, dass vom Planvorhaben keine derartigen Auswirkungen ausgehen und das Vorhaben den landes‐ planerischen Ansprüchen genügt.

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

III. Integrationsgebot

Zur Prüfung des Integrationsgebotes ist der Untersuchungsstandort unter Berücksichtigung rele‐ vanter Kriterien wie Lage innerhalb oder außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches, Lage zu den Wohngebieten oder verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen und hinsichtlich seines städ‐ tebaulichen Integrationsgrades und seiner Grundversorgungsfunktion zu beurteilen.

1. Mikrostandort Görlitzer Straße 1

1.1 Lage und Charakterisierung des Standortumfeldes

Der geplante Verlagerungsstandort für den Netto‐Markt befindet sich in der Ortsmitte des Kern‐ ortes Krauschwitz innerhalb des ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches der Ge‐ meinde. Das Plangrundstück Görlitzer Straße 1 liegt rd. 50 m südlich der Straßenkreuzung von Muskauer Straße (Richtung Bad Muskau), Görlitzer Straße (Richtung Niesky) und Geschwister‐ Scholl‐Straße (Richtung Weißwasser). Derzeit ist das Areal z. T. durch baufällige Gebäude belegt, die im Zuge des Netto‐Neubaus beseitigt werden. Der südliche Bereich ist eine Freifläche bzw. Parkplatz. Begrenzt wird die Liegenschaft im Norden durch die Zufahrt zur Eisengießerei Keulahütte (Straße „Am Barbaraturm“), im Osten durch die Görlitzer Straße, im Süden durch das Parkplatzareal des hier ansässigen Imbiss und im Westen durch die Böschung zur Legnizka. Zu‐ künftig soll der Marktneubau im südlichen Grundstücksbereich errichtet werden (das Naturdenk‐ mal Eiche bleibt erhalten), die zugehörigen Parkplätze entstehen nördlich davon (vgl. Karte 2).

Das Standortumfeld ist wie folgt geprägt: Direkt nördlich von „Am Barbaraturm“ befinden sich in mehreren Gebäuden zur Geschwister‐Scholl‐Straße hin exponiert Arztpraxen, ein Reisebüro, die Diakonie Sozialstation Krauschwitz (Martinshof Rothenburg), ein Vereinsheim und eine Apo‐ theke. Daran grenzt nach Norden bereits jenseits der Geschwister‐Scholl‐Straße die derzeitige Netto Liegenschaft an (Bestandsmarkt). Weitere Wohn‐ und Gewerbenutzungen befinden sich entlang der nördlichen Muskauer Straße (u. a. Sparkasse, Café, Frisör, Physiotherapie). Westlich der Liegenschaft an der Görlitzer Straße befinden sich überwiegend kleinteilige Wohnnutzungen im Umfeld der Heinrich‐Heine‐Straße (vgl. Karte 3).

Die lockere Wohnbebauung setzt sich nach Süden fort, wobei hier auch ein Fußballplatz, eine Seniorenresidenz und das Erlebnisbad Krauschwitz ansässig sind. Nach Süden auf der westlichen Straßenseite der Görlitzer Straße befinden sich neben dem genannten Imbiss weitere Wohnhäu‐ ser mit Erdgeschossladenflächen, wobei die Görlitzer Straße Nr. 9 einen Leerstand aufweist, Nr. 11 ist ein Elektrofachgeschäft (Elektro Förster). Hier endet der zusammenhängend gewerblich geprägte Bereich des Ortskernes Krauschwitz.

21 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Karte 2: Lageplanentwurf der Netto-Liegenschaft Krauschwitz, Görlitzer Straße 1

Zufahrt Keulahütte

Fluss Legnitzka

Zufahrt

Lebensmittelmarkt

Imbiss‐Parkplatz

Zum Barbaraturm

Eiche Anlieferung

Imbiss

Görlitzer Straße

Quelle Lageplanentwurf: Auftraggeber Heinrich‐Heine‐Straße GMA‐Bearbeitung 2017

22 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Karte 3: Projektstandort und Umfeldnutzungen im Ortskern Krauschwitz

Richtung Bad Muskau Richtung Legende und Krauschwitzer Ortschaften Weißwasser P Projektstandort Görlitzer u. a. Fahrschule, Straße 1 Physiotherapie Geschwister‐Scholl‐Straße Abgrenzung Ortskern Krauschwitz als zentraler Versorgungsbereich Bestandsmarkt u. a. Friseur Netto

Vereinsheim Muskauer Straße Eisengießerei Keulahütte

Leerstand Apotheke / Ärztehaus P

Imbiss Görlitzer Straße

Elektro‐ Kartengrundlage: Amt für Vermessungswesen und geschäft Flurneuordnung / Richtung OpenStreetMap Niesky GMA‐Bearbeitung 2017

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Foto 1: Projektgrundstück Görlitzer Foto 2: Zufahrt „Am Barbaraturm“ Straße 1 (links)

Foto 3: Imbiss südlich des Planstan‐ Foto 4: Apotheke und Ärztehaus an dortes der Geschwister‐Scholl‐Straße

Foto 5: Bestandsmarkt Netto und Foto 6: Wohnbebauung und Elektro‐ Bushaltestelle laden südlich

GMA‐Aufnahmen 2017

1.2 Erreichbarkeit des Standortes

Die innerörtliche Erreichbarkeit des Planstandortes Görlitzer Straße 1 ist als sehr gut einzustufen. So befindet sich der Standort direkt südlich des Kreuzungsbereiches der Hauptverkehrsachsen Bundesstraße B 115 und Staatsstraße S 123, die die innerörtliche Erschließung der Gemeinde herstellen sowie über die Staatsstraße S 127 (Uferstraße von Norden her) die Anbindung der Krauschwitzer Ortsteile ermöglichen. Die Zufahrt für den Kundenverkehr ist zukünftig im nördli‐ chen Grundstücksbereich vorgesehen. Der Lieferverkehr wird dagegen im südlichen Grund‐ stücksbereich abgewickelt.

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Die ÖPNV‐Anbindung des Standortes ist über zwei Bushaltestellen rund 50 – 100 m nördlich ge‐ währleistet. So sind im Kreuzungsbereich von Geschwister‐Scholl‐Straße und Muskauer Straße die Bushaltestellen Krauschwitz, Ärztehaus und Krauschwitz, Keulahütte etabliert. Hier verkehren die Buslinien 211, 215, 252 und 253 u. a. nach Weißwasser, Bad Muskau, Rothenburg/O.L. und Gablenz. Damit

Fußläufig besteht durch Gehwege entlang der umliegenden Straßen eine Anbindung an die Wohngebiete.

1.3 Versorgungsfunktion des Standortes

Für den Netto‐Markt ist eine Nahversorgungsfunktion im Sinne einer unmittelbar fußläufigen Erreichbarkeit zu konstatieren. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist bei einer Entfernung von bis zu 800 m gegeben. 27 Sowohl die unmittelbar südlich und östlich an den Standortbereich angren‐ zende Wohnbebauung als auch die im weiteren Umfeld des Planstandorts vorhandenen Wohn‐ gebiete des Kernortes Krauschwitz befinden sich in fußläufiger Entfernung zum Standort (vgl. Karte 4). Der fußläufige Nahbereich des Standortes umfasst somit weite Teile des Kernortes Krauschwitz. Aus den umliegenden Wohngebieten besteht durch straßenbegleitende Gehwege eine gute fußläufige Verbindung an den Standort.

Weiter entfernte Gemeindeteile sowie die Ortsteile von Krauschwitz sind durch das Straßennetz ebenfalls gut angebunden. Daher übernimmt der Netto Lebensmittelmarkt in Krauschwitz die wohnortnahe Versorgung auch über den fußläufigen Nahbereich hinaus.

Es ist darauf hinzuweisen, dass der bestehende Netto‐Markt bzw. der zukünftig verlagerte Markt am Standort Görlitzer Straße 1 der einzige Lebensmittelmarkt in der Gemeinde Krauschwitz mit rd. 3.520 Einwohnern ist, und somit eine Sondersituation vorliegt. So sind die nächsten Einkaufs‐ möglichkeiten erst im 3 – 4 km entfernten Bad Muskau (kein zentraler Ort) oder im 7 – 8 km entfernten Weißwasser (Mittelzentrum) vorhanden. Zudem orientieren sich auch die Einwohner aus Weißkeißel auf Krauschwitz als Einkaufsort, da dieser günstig zu erreichen ist.

27 Vgl. Nahversorgung in Freistaat Sachsen‐Studie des SMWA zur Nahversorgung im Freistaat Sachsen, er‐ stellt 2006 / 2007 durch die BBE Unternehmensberatung GmbH.

25 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Karte 4: Fußläufiger Nahbereich des Projektstandortes im Kernort Krauschwitz

Richtung Richtung Republik Legende Bad Muskau Bad Muskau Polen Projektstandort P Görlitzer Straße 1

Ortskern Krauschwitz

Richtung Weißwasser 800 m Radius um den Ortskern Muskauer Straße überw. Wohnnutzung im 800 m Radius Geschwister‐Scholl‐Straße Staatstraße 127 Anschluss an die Krauschwitzer Ortschaften

Görlitzer Straße

Richtung Kartengrundlage OpenStreetMap Niesky GMA‐Bearbeitung 2017

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

1.4 Standortbewertung

Als wesentliche positive und negative Eigenschaften des Standortes Görlitzer Straße können bei Zugrundelegung der Erkenntnisse aus den Standortbesichtigungen folgende Punkte fest‐ gehalten werden:

Positive Standortfaktoren

+ sowohl der Bestandsmarkt als auch der Planstandort liegen in direktem räumlichen Zusammenhang mit dem zentralen Versorgungsbereich Ortskern Krauschwitz

+ Netto ist der einzige Lebensmittelmarkt in der Gemeinde Krauschwitz, lediglich wenige kleinteilige Lebensmittelanbieter ergänzen die Nahversorgung

+ gute fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes aus weiten Teilen des Kernortes Krauschwitz durch straßenbegleitende Gehwege

+ sehr gute PKW‐Erreichbarkeit durch Lage an Verkehrsknotenpunkt Muskauer Straße / Görlitzer Straße /Geschwister‐Scholl‐Straße

+ gute ÖPNV‐Anbindung durch zentrale Bushaltestelle ca. 150 m nördlich gegeben

+ Beseitigung einer städtebaulichen Brache unter Erhaltung des Naturdenkmals Eiche.

Negative Standortfaktoren

 rückläufiges Einwohnerpotenzial im Einzugsbereich bzw. in der Gemeinde Krauschwitz

 unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau (90,4) in Krauschwitz.

Insgesamt bietet der Standort Görlitzer Straße 1 gute Bedingungen für die geplanten Ersatzneu‐ bau bzw. Modernisierung des Netto‐Marktes in Krauschwitz.

Zusammengefasst kann der Standort Görlitzer Straße städtebaulich wie folgt bewertet werden: Der Anbieter Netto erfüllt am Standort seit Jahren maßgebliche Versorgungsfunktionen für die Bevölkerung im näheren Umfeld (ca. 800 m Fußwegedistanz) als auch für die entfernteren Ge‐ meindeteile. Durch die Modernisierung des Anbieters im Zuge des Ersatzneubaus und der damit einhergehenden Verkaufsflächenerweiterung wird der Anbieter zukunftsfähig aufgestellt und so die Versorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung gesichert.

Der Planstandort befindet sich im zentralen Versorgungsbereich Ortskern Krauschwitz und übernimmt bereits heute als einziger Lebensmittelvollversorger (Stichwort: Hybrid‐Discoun‐ ter) die Nahversorgung für das gesamte Gemeindegebiet mit rd. 3.520 Einwohnern. Aufgrund der Einbindung in das Siedlungsgefüge und der Nähe zu bestehenden Wohnbereichen

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

(Wohngebiete v. a. nördlich und östlich) übernimmt der Planstandort auch (fußläufige) Ver‐ sorgungsfunktionen. Der Standort ist daher als integriert zu bewerten. Außerdem ist der Standort aufgrund der verkehrsgünstigen Lage für die entfernteren ländlichen Krauschwitzer Ortsteile eine gut zu erreichende Versorgungslage. Auch für Weißkeißel ist der Standort eine gut zu erreichende Versorgungslage. Des Weiteren verfügt der Standort über eine gute An‐ bindung an den ÖPNV. Somit ist der Standort auch für weniger mobile Bevölkerungsgruppen im Rahmen der örtlichen Gegebenheiten gut erreichbar.

Mit Blick auf die geplante Verlagerung des Netto‐Marktes um rd. 100 – 150 m nach Süden ist diese aus verkehrlichen, baulichen und wirtschaftlichen Erwägungen erforderlich. So bietet der jetzige Standort in der Geschwister‐Scholl‐Straße keine marktfähigen Bedingungen mehr. Nach Auskunft des Auftraggebers ist eine Erweiterung des Marktes und Neugestaltung der gesamten Liegenschaft standortseitig nicht möglich. Daher ist als Alternativstandort die konzipierte Liegen‐ schaft Görlitzer Straße als günstig einzustufen, insofern der Lebensmittelmarkt als Frequenzbrin‐ ger für die weiteren im Standortumfeld bestehenden Komplementäre weiterhin als starker Mag‐ netbetrieb erhalten bleibt. Aus städtebaulicher Sicht (Integrierte Lage) und auch aus Verbrau‐ chersicht (Modernisierung) ist der Planstandort Görlitzer Straße 1 somit zu begrüßen.

2. Überprüfung der Regelvermutung – städtebauliche Anhaltspunkte

Aus fachgutachterlicher Sicht bestehen mehrere Anhaltspunkte, die den Standort als Standort der wohnortnahen Versorgung bzw. als städtebaulich integrierten Standort charakterisieren, so dass auch Anhaltspunkte für die Widerlegung der Regelvermutung bestehen. Im Einzelnen han‐ delt es sich hierbei um folgende Anhaltspunkte:

 Der Planstandort Görlitzer Straße 1 liegt innerhalb des gemäß Einzelhandelskonzept 2017 ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Krauschwitz bzw. ist innerhalb des abgegrenzten Bereiches als Potenzialfläche gekennzeichnet. Damit ist er eindeutig als städtebaulich integriert zu bezeichnen.

 Der Planstandort liegt in direkter Nachbarschaft zu Wohngebieten, wobei insb. direkt südlich und östlich Wohnbebauung angrenzt. Im weiteren Standortumfeld befinden sich in allen Himmelsrichtungen aufgelockerte Wohngebiete des Kernortes Krauschwitz. Im fußläufigen 800 m‐Radius liegen weite Teile des Siedlungsbereiches von Krauschwitz, u. a. auch verdichtete Wohnbereiche an der Muskauer Straße (Mari‐ enstraße). Damit über nimmt der Standort auch fußläufige Nahversorgungsfunktio‐ nen.

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

 Der Standort des aktuell bestehenden Netto‐Marktes an der Geschwister‐Scholl‐ Straße ist bereits heute ein etablierter Nahversorgungsstandort, der ebenfalls inner‐ halb des zentralen Versorgungsbereiches von Krauschwitz liegt. Durch die Lage am Verkehrsknoten der wichtigsten innerörtlichen Verkehrsachsen von der Geschwister‐ Scholl‐Straße, Görlitzer Straße und Muskauer Straße, ist der Standort aus allen Teilen des Kernortes sowie auch aus den Ortschaften sehr gut zu erreichen. Der Standort ist an den ÖPNV (zentrale Bushaltestelle Keulahütte und Ärztehaus rd. 100 m nördlich) angebunden und somit auch für weniger mobile bzw. nicht motorisierte Bevölkerungs‐ gruppen auch aus den dörflichen Krauschwitzer Ortschaften sehr gut erreichbar. Auch für das gesamte Gemeindegebiet übernimmt der Standort somit auch Nahversor‐ gungsfunktionen.

 Darüber hinaus ist auf die Sondersituation in der Gemeinde Krauschwitz hinzuweisen. So verfügt die Gemeinde mit ca. 3.520 Einwohnern lediglich über einen Lebensmittel‐ markt. Dieser stellt somit die einzige Versorgungsmöglichkeit sowohl für Nahrungs‐ und Genussmittel als auch für weitere Nahversorgungssortimente (u. a. Drogeriewa‐ ren, Blumen, Tiernahrung) dar.

 Im Hinblick auf die derzeitige Verkaufsflächenausstattung je Einwohner bei Nah‐ rungs‐ und Genussmitteln (aktuell ca. 995 m² VK) in Krauschwitz liegt diese aktuell bei rd. 0,28 m² VK / EW und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von ca. 0,44 m² VK / EW. Auch nach Erweiterung des Netto‐Marktes ist dieser Wert mit rd. 0,36 m² VK / EW immer noch als deutlich unterdurchschnittlich einzustufen.

 Innerhalb der Gemeinde Krauschwitz besteht ausreichendes Kaufkraftpotenzial zum wirtschaftlich nachhaltigen Betrieb eines leistungsfähigen Lebensmittelmarktes. So verfügt die Wohnbevölkerung über ein Nachfragevolumen von rd. 6,5 Mio. € allein für Lebensmittel. Mit Blick auf eine typische Flächenleistung von Lebensmittelmärkten in der Region von rd. 3.500 – 4.000 € / m² VK ließe sich somit ein Lebensmittelmarkt mit rd. 1.620 – 1.860 m² VK betreiben. Da ein einzelner Lebensmittelmarkt nie die gesamte im Einzugsbereich vorhandene Kaufkraft bindet, da zwischen den Betriebstypen und Betreibern unterschiedliche Filialen und Sortimentskonzepte bestehen und zudem un‐ terschiedliche Kundenpräferenzen zu beachten sind, fließt auch nach Erweiterung des Netto‐Marktes noch ein erheblicher Kaufkraftanteil aus Krauschwitz an das zugewie‐ sene Mittelzentrum Weißwasser ab. Die bisher aus Krauschwitz abfließende Kaufkraft kann also nur zu einem gewissen Teil im Ort gebunden werden. Schädliche Auswirkun‐ gen auf die Versorgungsstrukturen oder gar zentrale Versorgungbereiche in anderen Gemeinden sind darüber hinaus auszuschließen (vgl. Kapitel V., 2).

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 Der Bestandsmarkt Netto ist bereits mit rd. 790 m² VK langjährig am Standort etabliert und stellt den wichtigsten Träger der Grundversorgung für Krauschwitz dar. Mit der moderaten Verkaufsflächenerweiterung um ca. 263 m² auf ca. 1.063 m² wird eine nur geringe Erweiterung angestrebt. Typische Filialkonzepte bei Erweiterung oder Neubau im Lebensmittelbereich umfassen durchaus größere Flächen (z. B. Aldi ca. 1.200 m² VK, Lidl ca. 1.300 – 1.500 m² VK). Somit orientiert sich der verlagerte und erweiterte Netto‐ Markt an der konkreten Situation in Krauschwitz unter den gegebenen Rahmenbedin‐ gungen. Mit rd. 1.063 m² VK ist somit eine auf die spezielle Situation in Krauschwitz angepasste und am Bedarf orientierte Marktgröße geplant (vgl. auch LEP Sachsen 2013 Z 6.1.3).

 Im Zuge der Erarbeitung des Einzelhandelskonzepts Krauschwitz wurden im August und September 2017 projektbegleitende, öffentliche Arbeitskreise durchgeführt. Da‐ rin wurde das Vorhaben detailliert vorgestellt. Grundsätzliche Bedenken wurden sei‐ tens der Teilnehmer nicht geäußert. Darüber hinaus unterstützen die örtliche Verwal‐ tung sowie auch Gewerbetreibende das Vorhaben. Somit bestehen nach vorliegenden Informationen keine grundsätzlichen Bedenken gegenüber dem Verlagerungs‐ und Er‐ weiterungsvorhaben von Netto. Vielmehr besteht die Hoffnung und Erwartung, dass der einzige Lebensmittelmarkt langfristig vor Ort verbleibt und als Frequenzbringer die weiteren Einrichtungen der Nahversorgung und der Daseinsvorsorge wohnortnah in Krauschwitz sichert.

 Die Gemeindeverwaltung ist sich der Bedeutung zumindest eines modernen Lebens‐ mittelmarktes in der Gemeinde bewusst. Dieser soll zwingend innerhalb des Ortskerns ansässig sein und dort frequenzerzeugend für die weiteren Einzelhandels‐, Dienstleis‐ tungs‐ und Gesundheitseinrichtungen wirken. Somit wird die Nahversorgung im Sinne der Daseinsfürsorge in Krauschwitz an einem Ort konzentriert, der als zentraler Ver‐ sorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept ausgewiesen ist. Diese Überzeugung der Gemeindeverwaltung äußerte sich auch in der Vergangenheit, indem die Anfrage eines weiteren Lebensmittelmarktes zur Ansiedlung im Gemeindegebiet außerhalb des Ortskerns entschieden abgewiesen wurde.

In der Zusammenfassung lässt die beschriebene Lagekonstellation in Krauschwitz eine Einstufung als städtebaulich integrierte verbrauchernahe Versorgungslage zu. Bei dem Planstandort handelt es sich um eine Verlagerung des seit Jahren etablierten Netto‐Marktes innerhalb des Ortskerns. Der Standort liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches von Krauschwitz, welcher v. a. im Sinne eines Nahversorgungszentrums zentraler Ortsmittelpunkt ist. Der Bestandsmarkt Netto stellt somit den wichtigsten Anbieter im Nahversorgungsgefüge des Ortes dar. Durch die Verla‐ gerung nur rd. 100 m südlich des bestehenden Marktes bleibt der funktionale Zusammenhang

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

mit den weiteren Zentrennutzungen des Ortskerns erhalten. Die dargelegten städtebaulichen An‐ haltspunkte unterstützen die atypische Fallgestaltung des Planvorhabens. Zur Sicherung der Nah‐ versorgung in Krauschwitz bzw. auch der Nahversorgung im Kernort ist das Verlagerungs‐ und Erweiterungsvorhaben von Netto an die gegebenen Marktbedingungen geboten und als städte‐ baulich verträglich einzustufen.

3. Bewertung des Integrationsgebots

Das Integrationsgebot wird gemäß LEP Sachsen 2013 wie folgt ausgeführt:

Integrationsgebot: Z 2.3.2.3 Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Ver‐ kaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierter Lage zu‐ lässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungs‐ bereichen zulässig.

Zudem wird im LEP Sachsen 2013 als Grundsatz die Erreichbarkeit des Standortes mit dem ÖPNV gefordert:

G 2.3.2.6 Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll ei‐ ne ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden.

Basierend auf der Bewertung des Standortes und den landesplanerischen Vorgaben kann das In‐ tegrationsgebot gemäß LEP Sachsen 2013 wie folgt bewertet werden:

Das Vorhaben von Netto bzw. dessen Kernsortiment ist als innenstadtrelevantes Sortiment (bzw. nahversorgungsrelevantes Sortiment) einzustufen. Demnach ist gemäß Ziel Z 2.3.2.3 die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung des Einzelhandelsbetriebes bzw. Planvorhabens nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. Der Planstandort des verla‐ gerten und erweiterten Netto‐Marktes liegt innerhalb des gemäß Einzelhandelskonzept 2017 ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Krauschwitz. Zudem ist der Standort an den ÖPNV angebunden. Demnach ist das der Standort eindeutig als städtebau‐ lich integriert einzustufen.

Das Integrationsgebot wird somit eingehalten.

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IV. Kongruenzgebot

Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des er‐ schließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölke‐ rungs‐ und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kon‐ gruenzgebotes ermöglicht.

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial

Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den verlagerten und erweiterten Netto Lebensmittelmarkt kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Er‐ mittlung des Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Um‐ satzherkunft.

Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re‐ gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech‐ net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin untergliedern und struk‐ turieren. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.

Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐ gende Kriterien herangezogen:

 wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)

 verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen

 Siedlungsstruktur und städtebauliche Zäsuren (z. B. Tagebaufolgelandschaft, Trup‐ penübungsplatz, Grenzlage, Waldgebiete)

 Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in der Region, v. a. in Weißwasser und Bad Muskau

 Ergebnisse von weiteren GMA‐Untersuchungen in der Region (u. a. EHK Krauschwitz 2017).

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien umfasst sich das Einzugsgebiet des verla‐ gerten und erweiterten Netto‐Marktes das gesamte Gemeindegebiet von Krauschwitz. Hier leben gegenwärtig ca. 3.490 Personen.28

 Zone I: Kernort Krauschwitz ca. 2.230 Einwohner

 Zone II: Ortschaften Krauschwitz ca. 1.260 Einwohner

 Insgesamt ca. 3.490 Einwohner.

Dieses Einzugsgebiet erschließt der Bestandsmarkt Netto bereits heute, da sich an den generellen Standortrahmenbedingungen keine Änderungen ergeben werden. Eine weitere Ausdehnung des regelmäßig erschließbaren Einzugsgebietes auch des erweiterten und modernisierten Netto‐ Marktes ist nicht zu erwarten. So verfügt die Stadt Bad Muskau nördlich von Krauschwitz über einen eigenen Markt des Betreibers Netto. Auch im westlich angrenzenden Mittelzentrum Weiß‐ wasser sind neben Filialen der Firma Netto mehrere großflächige leistungsstarke Anbieter vor‐ handen. Allenfalls aus dem südlich liegenden Weißkeißel werden begrenzt gewisse Einkaufsbe‐ ziehungen zu erwarten sein, wobei auch hier keine regelmäßige Einkaufsorientierung vorliegt. Durch das nach Osten bzw. Südosten langgestreckte Gemeindegebiet und den daraus resultie‐ renden Fahrbeziehungen ist dagegen für die Ortschaften von Krauschwitz eine etwas geringere Einkaufsorientierung an den Planstandort zu erwarten. Diese werden daher der Zone II zugeord‐ net. So liegen die östlichsten Ortschaften von Krauschwitz (u. a. Podrosche und Klein Priebus) bereits anteilig im Einzugsbereich des Grundzentrums Rothenburg/O.L., welches ebenfalls über einen Netto‐Markt verfügt.

Darüber hinausgehende Umsatzzuflüsse von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsätze, u. a. durch Touristen, Pendler, polnische Kunden sowie Kunden aus Weißkeißel) werden mit rd. 10 % des Umsatzes angesetzt.

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die la‐ deneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung derzeit

ca. € 5.57029 Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Krauschwitz, dessen Sortimentsschwerpunkt im Lebens‐ mittelbereich liegt, betragen die Pro‐Kopf‐Ausgaben aktuell

28 Quelle: Gemeinde Krauschwitz, Einwohnermeldewesen, Stand 30.06.2017. 29 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken.

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

ca. 2.035 €30

Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftni‐ veau31 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Krauschwitz bzw. im Einzugsgebiet bei 90,4 und damit unter dem Bundesdurchschnitt (Bundes‐ durchschnitt = 100,0). Für Krauschwitz beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs‐ und Ge‐ nussmittel damit auf ca. 6,4 Mio. €. Hiervon entfallen auf

 Zone I: ca. 4,1 Mio. €

 Zone II : ca. 2,3 Mio. €.

3. Umsatzprognose für den erweiterten Netto Lebensmittelmarkt

Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil‐ konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielba‐ ren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes.32 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraft‐ volumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden.

Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsge‐ biets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Markt‐ anteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzum‐ verteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vor‐ haben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 2. ausführlich behandelt.

30 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 31 Quelle: MB Research, 2016. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. 32 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktseg‐ ment sowie Kopplungs‐ und Agglomerationseffekte.

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Folgende Umsatzprognose lässt sich für erweiterten Netto Lebensmittelmarkt mit ca. 1.063 m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln:33

Tabelle 2: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes

Zonen Kaufkraft Markt‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐ Food anteil Food Nonfood gesamt herkunft in Mio. € Food in % in Mio. € in Mio. €* in Mio. € in % Zone I 4,1 55 2,2 – 2,3 0,3 – 0,4 2,6 62 Zone II 2,3 45 1,0 – 1,1 0,1 – 0,2 1,2 28 Einzugsgebiet 6,4 51 – 52 3,3 0,5 3,8 90 Streuumsätze 0,3 – 0,4 < 0,1 0,4 10 Insgesamt 3,6 – 3,7 0,5 – 0,6 4,2 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich Nonfood I und II beträgt beim Anbieter Netto rd. 13 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen.

GMA‐Berechnungen 2017; ca.‐Werte gerundet (Rundungsdifferenzen möglich).

Zusätzlich werden bei Lebensmittelmärkten Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten aus dem Nonfood I‐ und Nonfood II‐Bereich generiert. Diese liegen im Fall von Netto bei ca. 13 %.

Somit lässt sich für den erweiterten Netto‐Markt mit ca. 1.063 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 4,2 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen ca. 3,6 – 3,7 Mio. € auf den Foodbereich und ca. 0,5 – 0,6 Mio. € auf den Nonfoodbereich (Nonfood I und II).

Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich die Filialleistun‐ gen heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften vari‐ ieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wider. gemäß Retail Real Estate Report Germany 2017 / 2018 liegt die durchschnittliche Filialleistung von Netto bei ca. 3,3 Mio. €. Damit läge der Markt in Krauschwitz nach der Erweiterung und Mo‐ dernisierung auf einem überdurchschnittlichen Niveau.

Allerdings ist anzumerken, dass der Standort mit ca. 1.063 m² VK auch deutlich über dem Ver‐ kaufsflächendurchschnitt von Netto‐Märkten (gem. Hahn Retail Real Estate Report Germany 2017 / 2018 durchschnittliche Verkaufsfläche 780 m²) liegen wird. Mit einer Flächenleistung von ca. 3.950 € / m² VK wird dagegen nur eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenproduktivität erreicht. Dies ist v. a. auf die Größe der geplanten Verkaufsfläche des Marktes nach Erweiterung das begrenzte Marktgebiet, die intensive Wettbewerbssituation v. a. durch das Mittelzentrum Weißwasser und das nur unterdurchschnittliche Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet zurückzufüh‐ ren (Kaufkraftkennziffer 90,4).

Es ist festzuhalten, dass der überwiegende Teil der zusätzlichen Verkaufsfläche von Erweiterungs‐ vorhaben im großflächigen Bereich dem Komfort der Kunden (breitere Gänge für angenehmeres

33 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens.

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Bewegen und bessere Übersichtlichkeit) sowie den betrieblichen Abläufen (v. a. Vereinfachung der Regalbestückung mit Waren) zugutekommen wird, ohne dass der Umsatz proportional zur Verkaufsfläche wächst.

4. Bewertung des Kongruenzgebotes

Das Kongruenzgebot sagt zunächst aus, dass Einzelhandelsgroßprojekte sich in das zentralörtli‐ che System einfügen müssen. Dabei sind das raumordnerische Konzentrationsgebot und das Be‐ einträchtigungsverbot zu beachten.

Kongruenzgebot: Z 2.3.2.4 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugs‐ bereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes wesentlich über‐ schreitet.

Mit Blick auf die Sicherung der Daseinsvorsorge heißt es gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 Raumordnungs‐ gesetz (ROG):

„Die Versorgung mit Dienstleistungen und Infrastrukturen der Daseinsvorsorge, insbe‐ sondere die Erreichbarkeit von Einrichtungen und Angeboten der Grundversorgung für alle Bevölkerungsgruppen, ist zur Sicherung von Chancengleichheit in den Teilräu‐ men in angemessener Weise zu gewährleisten; dies gilt auch in dünn besiedelten Re‐ gionen.“

Der LEP Sachsen 2013 führt dazu aus:

„Z 6.1.1 Einrichtungen und Leistungen der Daseinsvorsorge sind in allen Teilräu‐ men des Freistaates zu sichern. Dazu sind ‐ öffentliche Einrichtungen für die örtliche Versorgung in allen Gemein‐ den und ‐ zentralörtliche Einrichtungen in Zentralen Orten entsprechend zent‐ ralörtlicher Funktionszuweisung vorbehalten. Außerhalb der Zentralen Orte können Einrichtungen der Daseinsvor‐ sorge, die nicht allein der örtlichen Versorgung dienen, ergänzend ange‐ siedelt werden, soweit dies keine negativen Auswirkungen auf deren Tragfähigkeit in den Zentralen Orten hat. Z 6.1.3 Es ist darauf hinzuwirken, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Wa‐ ren und Dienstleistungen des kurzfristigen Bedarfs in allen Gemeinden verbrauchernah gesichert wird. Dazu sollen auch neue, am örtlichen Be‐ darf orientierte Versorgungsmodelle umgesetzt werden.“

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft, der konkreten sied‐ lungsräumlichen und zentralörtlichen Struktur der Region, der Sondersituation von Krauschwitz in einer peripheren, ländlich geprägten Region in Grenzlage zur Republik Polen, dem langge‐ streckten bandartigen Siedlungsband der Krauschwitzer Ortschaften, der Einwohnerzahl und dem daraus abzuleitenden Kaufkraftpotenzial, lässt sich das Kongruenzgebot im übertragenen Sinne wie folgt bewerten:

 Krauschwitz ist nicht als Zentraler Ort ausgewiesen. In Anlehnung an die Festsetzungen des Kongruenzgebotes – welches sich auf Zentrale Orte bezieht – soll der Einzugsbe‐ reich des Planvorhabens den Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreiten. Dies ist im Falle des Einzugsgebietes des verlagerten und erweiterten Netto‐Marktes der Fall. So umfasst das betriebliche Einzugsgebiet lediglich das Gemeindegebiet von Krauschwitz (=kommunale Selbstversorgung). Hier werden rd. 90 % des Umsatzes des Planvorhabens stammen. Lediglich rd. 10 % des Umsatzvolumens fließen in Form von Streuumsätzen von außerhalb des Einzugsgebietes an den Standort zu. Dies können Umsätze mit Touristen, Pendlern, oder polnischen Kunden sein. Dabei ist keine regel‐ mäßige Einkaufsorientierung zu unterstellen.

 Die Raumordnung sieht eine Erreichbarkeit von Einrichtungen und Angeboten der Grundversorgung für alle Bevölkerungsgruppen auch in dünn besiedelten Regionen vor. Der LEP Sachsen 2013 verweist dazu auf das Raumordnungsgesetz (ROG) und führt in Ziel Z 6.1.3 aus, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs in allen Gemeinden verbrauchernah gesichert werden soll. Dazu sollen auch neue, am örtlichen Bedarf orientierte Versorgungsmodelle umgesetzt werden. Im Hin‐ blick auf die Gemeindegröße ist dabei ein leistungsfähiger Lebensmittelmarkt dem ört‐ lichen Bedarf entsprechend (vgl. Kapitel III., 2).

 Das Kongruenzgebot wird im Hinblick auf die atypische Situation der Nahversorgungs‐ struktur in Krauschwitz eingehalten. Selbst im Falle der geplanten Verlagerung und Er‐ weiterung des Netto‐Marktes auf eine Verkaufsfläche von ca. 1.063 m² VK würde wei‐ terhin erhebliches, ungebundenes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde zur Verfügung stehen bzw. an die umliegenden Zentralen Orte abfließen. Damit ist auch eine Einhal‐ tung des Beeinträchtigungsverbotes verbunden, indem vom Vorhaben keine schädli‐ chen Auswirkungen i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind (vgl. Kapitel V., 3). Hier ist erneut auf die atypische Sondersituation für das Planvorhaben von Netto in Krauschwitz hinzuweisen (vgl. Kapitel III., 2).

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V. Beeinträchtigungsverbot

Zur Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots‐ und Wettbewerbssitu‐ ation für das Bauvorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Da‐ von ausgehend lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prü‐ fungsrelevanten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen ermitteln.

1. Projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

Zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Krauschwitz und im Umland wurde im Juli / August 2017 im Zuge der Totalerhebung des Einzelhandels für das Einzelhandelskonzept Krauschwitz eine Erhebung bzw. Überprüfung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe von der GMA durchgeführt. Als Wettbewerber für Netto gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmittelmarkt geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypenähnliche Betriebe (v. a. Lebens‐ mittelmärkte wie Supermärkte und Lebensmitteldiscounter) als Hauptwettbewerber zu identifi‐ zieren sind.

1.1 Wettbewerbssituation innerhalb des Einzugsgebietes bzw. in Krauschwitz

Innerhalb des Einzugsgebietes (Zone I und Zone II) ist neben dem zu erweiternden Netto‐Markt, Görlitzer Straße kein weiterer strukturprägender Anbieter34 im Nahrungs‐ und Genussmittelsek‐ tor vorhanden. Damit kommt dem Bestandsmarkt Netto eine Alleinstellung innerhalb der Ge‐ meinde zu. Als einziger Lebensmittelmarkt ist er als bedeutendster Träger der Grundversorgung im Gemeindegebiet zu charakterisieren.

Lediglich kleinteilige Anbieter (< 100 m² VK) im Gemeindegebiet ergänzen die Nahversorgungs‐ struktur bei Lebensmitteln. Zum Zeitpunkt der Erhebungen belief sich die Verkaufsfläche aller im Einzugsgebiet etablierten Lebensmittelananbieter auf ca. 995 m²35, auf der 2016 im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich ein Umsatzvolumen von ca. 3,8 Mio. € erwirtschaftet wurde.36

1.2 Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

Neben den Betrieben im unmittelbaren Einzugsgebiet gehen auch noch wettbewerbliche Wir‐ kungen auf Lebensmittelanbieter im Untersuchungsraum aus. Der Untersuchungsraum definiert sich aufgrund der wettbewerblichen Interdependenzen innerhalb der Region, welche v. a. mit

34 Lebensmittelmärkte > 400 m² VK. 35 VK inkl. des Netto‐Bestandsmarktes in Krauschwitz, Geschwister‐Scholl‐Straße. 36 Umsätze um Nonfoodanteile (Nonfood I und II) bereinigt, inkl. des bestehenden Netto‐Marktes, Ge‐ schwister‐Scholl‐Straße. Ohne diesen Anbieter beläuft sich die Verkaufsfläche auf ca. 205 m² und das Um‐ satzvolumen auf ca. 1,0 – 1,1 Mio. €.

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Betrieben zu sehen sind, deren Einzugsgebiete sich mit dem Einzugsgebiet des Planvorhabens überschneiden, oder die von Kaufkraftzuflüssen aus Krauschwitz profitieren. Dies sind alle größe‐ ren Lebensmittelmärkte (> 400 m² VK) in Bad Muskau und in Weißwasser. In Karte 5 werden daher die Hauptwettbewerbsbetriebe im Untersuchungsraum dargestellt. Folgende wesentliche Wettbewerber umliegend außerhalb des Einzugsgebietes (=Untersuchungsraum) sind anzufüh‐ ren:

Weißwasser

 Kaufland, Sachsendamm

 Netto, Bautzener Straße

 Netto, Lutherstraße

 Aldi, Berliner Straße

 Aldi, Heinrich‐Heine‐Straße

 Edeka, Berliner Straße (ZVB Innenstadt)

 Lidl, Bautzener Straße (ZVB Innenstadt)

 Netto, Karl‐Liebknecht‐Straße (ZVB Innenstadt)

 Netto, Muskauer Straße (ZVB Innenstadt).

Bad Muskau

 Netto, Berliner Chaussee

 Penny, Leopold‐Schäfer‐Straße.

Insgesamt verfügen die genannten Hauptwettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes über eine Verkaufsfläche von insgesamt rd. 12.460 m², auf der ein Umsatz mit Lebensmitteln von ca. 41,9 Mio. € generiert wird.

39 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Karte 5: Projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

Legende:

Projektstandort in P Krauschwitz Bad Muskau Görlitzer Straße 1

Republik Polen

Gablenz

Krauschwitz P

Weißwasser

Weißkeißel

Kartengrundlage OpenStreetMap, GMA‐Bearbeitung und Darstellung 2017

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass Weißwasser über einen gemäß Kommu‐ nalem Einzelhandelskonzept ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich Innenstadt verfügt, der sich von der Muskauer Straße im Norden über das Einkaufszentrum Saschowa‐Wiese entlang des Boulevards über den Sorauer Platz bis zur Hermann‐Moritz‐Jakobi‐Straße / Professor‐Wagen‐ feld‐Ring im Süden erstreckt. Innerhalb des abgegrenzten Bereiches sind insg. vier auch großflä‐ chige Lebensmittelmärkte gelegen, die sowohl eine lokale als auch überörtliche Versorgungsbe‐ deutung aufweisen. Trotz einiger städtebaulicher Defizite, u. a. aufgrund des langgestreckten Be‐ reiches und Leerständen, ist gerade im Bereich Lebensmittel eine stabile Angebotssituation fest‐ zuhalten. Eine Vorschädigung im Bereich der Lebensmittelmärkte besteht nicht, zudem mit dem Einkaufszentrum Saschowa‐Wiese eine leistungsstarke Einzelhandelsagglomeration innerhalb des ZVB gelegen ist.

Dagegen verfügt die Gemeinde Bad Muskau nicht über einen abgegrenzten bzw. auch nicht über einen faktischen zentralen Versorgungsbereich.

1.3 Zusammenfassung Wettbewerbssituation

In der Gesamtbetrachtung ist die Angebotssituation in Krauschwitz bzw. im Einzugsgebiet im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich, v. a. durch den bestehenden Netto‐Lebensmittelmarkt ge‐ prägt. Weitere Hauptwettbewerber bestehen nicht. Damit kommt dem Anbieter Netto eine Al‐ leinstellung und besondere Versorgungsbedeutung für die Gemeinde zu.

Außerhalb des Einzugsgebietes ist auf zahlreiche, überwiegend leistungsfähige Hauptwettbewer‐ ber sowohl im Mittelzentrum Weißwasser als auch in Bad Muskau hinzuweisen. Hier ist eine in‐ tensive Wettbewerbssituation zu konstatieren.

Nachfolgende Tabelle stellt abschließend die Verkaufsflächen und Umsatzverteilung im Untersu‐ chungsraum im Bereich Nahrungs‐ und Genussmittel dar. Tabelle 3: Verkaufsflächen‐ und Umsatzverteilung im Untersuchungsraum

Standortlage Verkaufsfläche Umsatz (brutto)** in m² in % In Mio. € in % Einzugsgebiet (Zone I und II) 995 7 3,8 8 außerhalb des Einzugsgebietes 12.460 93 41,9 92 Untersuchungsraum insgesamt* 13.455 100 45,6 100 davon ZVB Innenstadt Weißwasser 4.300 32 14,7 32 * Alle Lebensmittelanbieter im Einzugsgebiet und alle Hauptwettbewerber (Lebensmittelmärkte > 400 m² VK) im Untersuchungsraum **Umsatz um Nonfood‐Anteile bereinigt, inkl. Netto‐Bestandsmarkt, Geschwister‐Scholl‐Straße GMA Erhebung und Berechnung 2017

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2. Umsatzumverteilungen / Wettbewerbliche Wirkungen

2.1 Methodik

Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbewerbs‐ wirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip eines Gravitations‐ modells basiert.

Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:

 die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be‐ triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen‐ größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und

 der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Angebotsstandorten ergibt.

2.2 Umsatzumverteilungen

Für die Bewertung der Verlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des Netto‐Marktes am Standort „Görlitzer Straße“ werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen fol‐ gende Annahmen getroffen:

 Der Netto Lebensmittelmarkt wird an seinem Standort auf einer geplanten Verkaufs‐ fläche von insgesamt ca. 1.063 m² eine Umsatzleistung von ca. 4,2 Mio. € erzielen. Da‐ von entfallen ca. 3,6 – 3,7 Mio. € auf den Lebensmittelbereich und rd. 0,5 – 0,6 Mio. € auf Nichtlebensmittel.

 Zu berücksichtigen ist des Weiteren, dass der Lebensmittelanbieter Netto inkl. des be‐ stehenden Backshops bereits seit Jahren in Krauschwitz, Geschwister‐Scholl‐Straße auf einer Verkaufsfläche von ca. 790 m² ansässig ist. Dieser Markt erwirtschaftet derzeit eine Umsatzleistung von insgesamt ca. 3,1 – 3,2 Mio. €. Davon entfallen rd. 2,7 – 2,8 Mio. € auf den Lebensmittelbereich und rd. 0,4 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbe‐ reich. Diese Umsätze werden bereits heute am Standort Krauschwitz generiert und auch weiterhin gebunden werden, da sich an den generellen Standortrahmenbedin‐ gungen und dem Kundeneinzugsgebiet keine nennenswerten Veränderungen ergeben werden.

 Die Bewertung der möglichen Beeinträchtigungen der geplanten Erweiterung des Netto Lebensmittelmarktes erfordert eine Prüfung des Gesamtvorhabens. Dement‐ sprechend wird in vorliegender Auswirkungsanalyse das Vorhaben des Lebensmittdis‐ counters mit ca. 1.063 m² Verkaufsfläche bewertet, d. h. es wurde im Hinblick auf die Ausbildung des voraussichtlichen Kundeneinzugsgebietes, der voraussichtlichen Um‐ satzleistung oder der Stellung im Wettbewerb jeweils das Gesamtvorhaben nach der geplanten Erweiterung betrachtet. Jedoch ist für die tatsächliche Bewertung der durch

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das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen der bereits bestehende Markt zu berücksichtigen, d. h. der Bestandsumsatz wird bereits heute gebunden.

Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben zu erwarten:

Tabelle 4: Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum

Umsatzum‐ Umsatzum‐ Umsatzherkunft verteilung / ‐her‐ verteilung in kunft in Mio. € %

. Umsatzleistung des bestehenden Netto‐Marktes 2,7 – 2,8 ‐ inkl. Streuumsätze

. Umsatzumverteilungen gegenüber Anbietern im < 0,1 n.n. Einzugsgebiet (Zone I und II)

. Umsatzumverteilungen gegenüber Anbietern au‐ 0,8 – 0,9 2 ßerhalb des Einzugsgebietes . Umsatzumverteilungen gegenüber Anbietern im Un‐ 0,9 2 tersuchungsraum insgesamt . davon gegenüber Anbietern im ZVB Innenstadt 0,3 2 Lebensmittelbereich Weißwasser . Umsatzumverteilungen außerhalb des Untersu‐ < 0,1 n.n. chungsraumes (zusätzliche Streuumsätze) . Umsatz erweiterter Markt im Lebensmittelbereich 3,6 – 3,7 ‐

‐ . Umsatzleistung des bestehenden Netto‐Marktes 0,4 ‐

. Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum 0,1 – 0,2 n.n.

Nichtlebens . Umsatz erweiterter Markt im Nonfoodbereich 0,5 – 0,6 ‐ mittelbereich

Umsatz erweiterter Markt insgesamt 4,2 ‐ n.n. = nicht nachweisbar GMA‐Berechnungen 2017, ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich 2.3 Wettbewerbliche und städtebauliche Wirkungen

Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumverteilungen sind folgende wettbewerbliche Wirkungen durch das Vorhaben von Netto zu erwarten:

 Durch die geplante Verlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des Anbieters Netto in Krauschwitz, werden bei einem derzeitigen Umsatz der betroffenen Wettbewerber im Untersuchungsraum (Wettbewerber im Einzugsgebiet und Hauptwettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes bzw. im Untersuchungsraum) i. H. von ca. 42,9 Mio. €37 ca. 0,9 Mio. € des Bestandsumsatzes im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich umver‐ teilt. Dies entspricht rechnerisch einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 2 %. Damit

37 Umsatz um Nonfoodanteile bereinigt, ohne Bestandsumsatzes des zu verlagernden und erweiternden Netto‐Marktes.

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

resultieren aus dem Erweiterungsvorhaben nur geringe wettbewerbliche Effekte. Der Anhaltswert von ca. 10 %, ab dem schädliche städtebauliche Effekte (z. B. Leerstands‐ bildung) zu erwarten sind, wird deutlich unterschritten.

 Innerhalb von Krauschwitz bzw. im Einzugsgebiet werden weniger als 0,1 Mio. € um‐ verteilt. Damit liegt die Umsatzumverteilung auf einem in der prognostischen Markt‐ forschung nicht nachweisbaren Niveau. Die in Krauschwitz ansässigen Anbieter wer‐ den im Einzelfall keine nennenswerten Auswirkungen zu erwarten haben. Auch gegen‐ über Anbieter innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Krauschwitz ist keine nachweisbare Umsatzumverteilung auszuweisen. Auch hier sind somit städte‐ bauliche Auswirkungen auszuschließen zu dem der Planstandort innerhalb des ZVB Ortskern Krauschwitz gelegen ist. Damit trägt das Planvorhaben vielmehr zu einer Ver‐ besserung der Angebotssituation und zur Stärkung des Ortskerns bei.

 Aufgrund des Fehlens von systemgleichen, oder ähnlichen Hauptwettbewerbern in Krauschwitz und den derzeit vorhandenen Kaufkraftabflüssen an Einzelhandelsstand‐ orten bzw. Hauptwettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes, werden die höchsten absoluten Umsatzumverteilungen gegenüber den benachbarten Orten mit Lebensmit‐ telmärkten zu erwarten sein. So werden gegenüber den identifizierten Hauptwettbe‐ werbern außerhalb des Einzugsgebietes in Weißwasser und Bad Muskau insgesamt rd. 0,8 – 0,9 Mio. € umverteilt, was rein rechnerisch eine Umverteilungsquote von ca. 2 % entspricht. Damit sind nur geringe wettbewerbliche, nicht aber versorgungsstruk‐ turelle, oder gar städtebauliche Auswirkungen zu erwarten. So sind die betroffenen Lebensmittelanbieter überwiegend leistungsfähig aufgestellt und werden auch im Falle der Verlagerung und Erweiterung von Netto in Krauschwitz im Bestand ungefähr‐ det sein.

 Auch die im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt von Weißwasser ansässigen Lebensmittelanbieter werden nur rd. 2 % ihres Umsatzes einbüßen. Betriebsaufgaben und damit schädliche städtebauliche Effekte sind daraus auszuschließen.

 Außerhalb des Untersuchungsraums liegen die durch das Vorhaben ausgelösten Um‐ satzumverteilungseffekte auf einem nicht nachweisbaren Niveau, da sie sich auf zahl‐ reiche Standorte und Betriebe verteilen. Diese Umsätze werden im Wesentlichen durch Streuumsätze generiert und sind daher räumlich nicht zu verorten.

 Im Nichtlebensmittelbereich werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzum‐ verteilungseffekte in Höhe von rd. 0,1 – 0,2 Mio. € v. a. gegenüber den anderen Le‐ bensmittelmärkten und in untergeordneter Form ebenfalls gegenüber den sonstigen Anbietern wie z. B. Fachmärkten wirksam werden. Diese sind jedoch bei einer Einzel‐

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

betrachtung als minimal einzustufen, weil sie sich auf eine Vielzahl von Betrieben un‐ terschiedlichster Sortimente verteilen. Nennenswerte Umsatzverluste bei bestehen‐ den Anbietern sind im Einzelfalle nicht zu erwarten.

Bei einer Einordnung der im Untersuchungsraum ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte lässt sich festhalten, dass Umsatzverluste insbesondere bei den bestehenden Lebensmittel‐ märkten zu erwarten sind, diese jedoch in einem geringfügigen Bereich von ca. 2 % liegen, so dass die Erweiterung keine Auswirkungen auf deren Leistungsfähigkeit haben wird. Entspre‐ chend der städtebaulichen Bewertung der Situation sowohl in Krauschwitz als auch in Weiß‐ wasser, sind keine negativen Auswirkungen auf die projektrelevanten zentralen Versorgungs‐ bereiche zu erwarten. Auch wird die verbrauchernahe Versorgung in Krauschwitz oder in der Region nicht gefährdet.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumver‐ teilungseffekte zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen im Lebensmittelbereich führen werden. Das Vorhaben dient v. a. der Modernisierung und Anpassung des Netto Marktes an ak‐ tuelle und künftige Kunden‐ und Logistikanforderungen. Eine Beeinträchtigung der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung im oder außerhalb des Einzugsgebietes i. S. d § 11 Abs. 3 BauNVO können ausgeschlossen werden. Vielmehr wird sich die Versorgungssituation in Krauschwitz bzw. im Einzugsgebiet und hier v. a. für die Bewohner im unmittelbaren Standortumfeld verbessern. Außerdem wird ein langfristiger Verbleib eines Le‐ bensmittelmarktes im ZVB Ortskern Krauschwitz gesichert.

3. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes

Das Beeinträchtigungsverbot geht aus § 11 Abs. 3 BauNVO hervor und besagt, dass das Vorhaben

 das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsker‐ nes (Stadt‐ und Ortskernes) sowie

 die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen darf. Diese Vorgaben werden von der Landesplanung im LEP 2013 aufge‐ griffen: „Z 2.3.2.5 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentral‐ örtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell beein‐ trächtigen.“

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Basierend auf der Wettbewerbssituation in Krauschwitz bzw. im Untersuchungsraum, dem Ein‐ zugsgebiet sowie den dargestellten Umsatzumverteilungen bzw. wettbewerblichen Wirkungen lässt sich das Vorhaben von Netto in Anlehnung an das raumordnerische Beeinträchtigungsver‐ botes wie folgt bewerten:

 Das Beeinträchtigungsverbot wird durch die Verlagerung und Erweiterung des Netto‐ Lebensmittelmarktes eingehalten. Sowohl innerhalb als auch außerhalb des Einzugs‐ gebietes liegen die Umverteilungseffekte mit max. 2 % auf einem verträglichen Niveau (Kap. V., 2). Die verbrauchernahe Versorgung wird nicht beeinträchtigt. Die vorhan‐ denen Nahversorgungsstrukturen werden auch bei einer Verlagerung und Erweiterung des Netto‐Marktes ihre Funktion beibehalten.

 Die höchsten Umsatzumverteilungen gegenüber Anbietern in zentralen Versorgungs‐ bereichen im Untersuchungsraum liegen bei max. 2 % gegenüber dem ZVB Innenstadt Weißwasser. Dieser Wert liegt deutlich unterhalb des 10 %‐Anhaltswertes, ab dem städtebauliche Effekte potenziell möglich wären. Aufgrund des geringen Wertes sind keine Umsatzverluste oder eine Beeinträchtigung der Entwicklung des zentralen Ver‐ sorgungsbereiches sowie der Versorgung der verbrauchernahen Bevölkerung zu er‐ warten. Gleiches gilt für Zentren außerhalb des Untersuchungsraumes in der Region.

 Umsatzumverteilungen durch Streuumsätze, die gegenüber Anbietern außerhalb des Untersuchungsraums wirksam werden und sich gegen zahlreiche Anbieter richten, lie‐ gen auf einem nicht nachweisbaren Niveau. Sie verteilen sich ferner auch auf zahlrei‐ che Betriebe außerhalb des Untersuchungsraums, so dass auch bei einer Einzelbe‐ trachtung keine negativen Auswirkungen festzustellen sind. Demnach werden Ent‐ wicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte oder Zentren in benachbarten Gemeinden nicht beeinträchtigt.

 Die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen im Nichtlebensmittelbe‐ reich werden nicht zu einer Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche oder der Nahversorgung führen. Städtebauliche Auswirkungen im Sinne des Beeinträchti‐ gungsverbotes sind auszuschließen, da sich die Umverteilungen auf zahlreiche Sorti‐ mentsgruppen und unterschiedliche Betriebe verteilen werden und somit in einer Ein‐ zelbetrachtung nicht nachzuweisen sind.

Das raumordnerische Beeinträchtigungsverbot wird somit eingehalten.

4. Kompatibilitätsprüfung mit dem Einzelhandelskonzept Krauschwitz 2017

Bei dem Planvorhaben an der Görlitzer Straße handelt es sich sowohl aus betrieblicher Sicht (Wa‐ renangebot) als auch unter versorgungsstrukturellen Aspekten um einen Betrieb, welcher der Nahversorgung dient. Der Planstandort ist zudem durch seine Lage innerhalb des ZVB Ortskern

Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Netto in der Gemeinde Krauschwitz

Krauschwitz als städtebaulich integriert einzustufen. Ebenso können schädliche Auswirkungen auf bestehende zentrale Versorgungsbereiche oder die Nahversorgung ausgeschlossen werden.

Das Einzelhandelskonzept Krauschwitz 2017 (Entwurfsstand November 2017) formuliert zur An‐ siedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment im zentralen Versorgungsbereich folgende Steuerungsempfehlung: „Für den zentralen Versorgungsbereich Ortskern Krauschwitz sollte der Ange‐ botsschwerpunkt bei möglichen Ansiedlungen, Umstrukturierungen oder Erwei‐ terungen bei Betrieben des kurzfristigen Bedarfsbereichs liegen, so dass hier pri‐ mär Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (gemäß Krauschwitzer Liste) anzusiedeln bzw. weiter zu entwickeln sind. Diese müssen sich in ihrer Verkaufsflächengröße am örtlichen Bedarf orientieren. Insbeson‐ dere sind hier leistungsfähige Lebensmittelmärkte als Grundträger der Nahver‐ sorgung hervorzuheben, die in der Gemeinde ausschließlich im zentralen Ver‐ sorgungsbereich Ortskern Krauschwitz anzusiedeln, verlagern oder zu erweitern sind. Damit soll die Funktion des zentralen Versorgungsbereiches i. S. eines Nah‐ versorgungszentrums für die eigengemeindliche Versorgung gesichert wer‐ den.“38

Das Konzept weist zudem innerhalb des Ortskernes eine Potenzialfläche für einen Lebens‐ mittelmarkt aus, die dem Projektstandort Görlitzer Straße 1 entspricht aus. Gleichzeitig geht die Verlagerung und Erweiterung von Netto innerhalb des Ortskerns mit dem Konzept kon‐ form. Als Empfehlung und Leitlinie für die Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbe‐ reiches Ortskern Krauschwitz wird folgendes ausgeführt: „Zur Sicherung der Nahversorgung im Gemeindegebiet Krauschwitz wird der Ortskern Krauschwitz in seiner räumlichen Abgrenzung und funktionalen Defini‐ tion als besonders zu schützende Lage, als Investitionsvorranggebiet und als zentraler Versorgungsbereich „Hauptzentrum Ortskern Krauschwitz“ ausgewie‐ sen. Der Erhalt und die Stärkung dieses Bereiches haben oberste Priorität. Zum Erhalt eines leistungsfähigen und modernen Lebensmittelmarktes sind auf Grundlage des Einzelhandelskonzeptes die baurechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Da zur Sicherung der Nahversorgung ein leistungsfähiger Lebensmit‐ telmarkt als ausreichend erachtet wird, sollten in diesem Zuge gleichzeitig wei‐ tere Potenzialstandorte ausgeschlossen und überplant werden.“39

Damit wird gleichzeitig ein weiterer Lebensmittelmarkt innerhalb des Ortskerns (wie auch im übrigen Gemeindegebiet) ausgeschlossen. Diese Absicht verfolgt auch der für das Vorhaben aufzustellende Bebauungsplan, der auch das Grundstück des Bestandsmarktes von Netto überplant und hier bauliche Veränderungen mit dem Ziel einer Nachnutzung als Lebensmit‐ telmarkt ausschließen soll.

Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass das Planvorhaben der Verlagerung und Erweite‐ rung von Netto innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Krauschwitz den Zie‐ len und Leitlinien des Einzelhandelskonzeptes Krauschwitz 2017 entspricht.

38 Vgl. Einzelhandelskonzept Krauschwitz 2017, S. 65 39 Vgl. ebd. S. 72

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VI. Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens

Grundlagen Planvorhaben / . Verlagerung und Erweiterung des im Ortskern Krauschwitz bestehenden Netto Le‐ Planstandort bensmittelmarktes auf ca. 1.063 m² VK, Erhalt des einzigen Lebensmittelmarktes der Gemeinde innerhalb des Ortskerns . Planstandort Görlitzer Straße 25, städtebaulich integrierte Lage, Wohngebiete im un‐ mittelbaren und weiteren Standortumfeld, maßgebliche Nahversorgungsfunktion für das Gemeindegebiet Rechtsrahmen und . Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO Untersuchung Standortrahmen‐ . Makrostandort: Gemeinde Krauschwitz mit rd. 3.490 Einwohnern, kein Zentraler Ort, bedingungen aber Sicherung der wohnortnahen Versorgung der Gemeinde . Sondersituation durch langgestrecktes grenznahes Gemeindegebiet . Einzelhandelsstrukturen: zentraler Versorgungsbereich Ortskern Krauschwitz, Leit‐ betrieb und einziger größerer Nahversorger ist Netto (Planvorhaben) . hohe Ausstrahlungskraft des benachbarten Mittelzentrums Weißwasser Einzugsgebiet und . Das Einzugsgebiet erstreckt sich auf den Kernort Krauschwitz (Zone I) und die dörfli‐ Kaufkraftpotenzial chen Ortschaften (Zone II) . kein über das Gemeindegebiet hinausgehendes regelmäßiges Einzugsgebiet . Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet: ca. 3.490 Personen . Kaufkraftpotenzial im Lebensmittelbereich im Einzugsgebiet: ca. 6,4 Mio. € Umsatzerwartung . Gesamtumsatzleistung bei ca. 1.063 m² VK: ca. 4,2 Mio. €; davon ca. 3,6 – 3,7 Mio. € Food und ca. 0,5 – 0,6 Mio. € Nonfood Umsatzumvertei‐ . innerhalb Einzugsgebiet (Zone I und II) nicht nachweisbar. lungseffekte . außerhalb Einzugsgebiet (=Untersuchungsraum) ca. 2 % . davon ggü. Innenstadt Weißwasser ca. 2 % . Streuumsätze nicht nachweisbar Bewertung der städ‐ . Durch die Lage des Planstandortes innerhalb des ZVB Krauschwitz sind per se keine tebaulichen Auswir‐ schädlichen Auswirkungen auf die Entwicklung dieses zentralen Versorgungsberei‐ kungen ches möglich. Vielmehr dient es der Stärkung und Sicherung des Ortskerns Krauschwitz. . Die durch das Planvorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte in Höhe von max. 2 % gegenüber Betrieben in zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt Weißwasser) werden zu keiner Schädigung dieses zentralen Versorgungsbereiches führen. . Sowohl in Weißwasser als auch in anderen Gemeinden sind schädliche Auswirkun‐ gen auf die Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen auszuschließen. Auch ist die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Untersuchungsraum i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO ungefährdet. Bewertung des Tatbestandes der Regelvermutung (= atypische Fallgestaltung) betriebliche An‐ Hinsichtlich des Warenangebotes qualifiziert es den Planstandort als Nahversorger, da we‐ haltspunkte niger als 10 % der Gesamtverkaufsfläche dem Nonfood II‐Bereich zuzuordnen sind. Damit sind grundsätzlich betriebliche Anhaltspunkte zur Widerlegung der Regelvermutung gege‐ ben. städtebauliche An‐ Unter städtebaulichen Gesichtspunkten (= städtebaulich integrierte Lage im ZVB), Wohn‐ haltspunkte gebiete direkt anschließend sowie fußläufige Versorgungsfunktion für umliegende Wohn‐ gebiete), aber auch aufgrund von Nahversorgungsaspekten liegen städtebauliche Anhalts‐ punkte zur Widerlegung der Regelvermutung vor.

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Raumordnerische Bewertungskriterien gem. LEP Sachsen 2013 Das Konzentrationsgebot erlaubt großflächige Einzelhandelsvorhaben (i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO) grundsätzlich nur in Ober‐ und Mittelzentren und ausnahmsweise in Grund‐ zentren. Demnach ist das Vorhaben im nicht zentralen Ort Krauschwitz unter landespla‐ nerischen Gesichtspunkten grundsätzlich nicht vorgesehen, insofern das Vorhaben eine großflächige Einzelhandelseinrichtung i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO ist. Gemäß des genannten Paragraphen der BauNVO (vgl. Kapitel I., 2.1) sind für die Bewer‐ tung des Vorhabens hierfür aber zwei Prüfschritte erforderlich, wobei neben der Großflä‐ Konzentrations‐ chigkeit des Vorhabens auch Auswirkungen i. S. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO zu erwarten gebot sein müssen. Mit Blick auf die besondere atypische Situation des Anbieters Netto, der im Sortiment eindeutig als Nahversorger zu charakterisieren ist (vgl. Kapitel I., 4) und die atypische städ‐ tebauliche Situation in der Gemeinde Krauschwitz (vgl. Kapitel III., 2) bestehen hinrei‐ chende Anhaltspunkte, dass vom Planvorhaben keine derartigen Auswirkungen ausgehen und somit die Regelvermutung für das Planvorhaben widerlegt werden kann. Das sollte das Vorhaben den landesplanerischen Ansprüchen genügen. Integrationsgebot Das Vorhaben von Netto bzw. dessen Kernsortiment ist als innenstadtrelevantes Sorti‐ ment (bzw. nahversorgungsrelevantes Sortiment) einzustufen. Demnach ist gemäß Ziel Z 2.3.2.3 die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung des Einzelhandelsbetrie‐ bes bzw. Planvorhabens nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. Der Planstandort des verlagerten und erweiterten Netto‐Marktes liegt innerhalb des gemäß Einzelhandels‐ konzept 2017 ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches Ortskern Krauschwitz. Zu‐ dem ist der Standort an den ÖPNV angebunden. Demnach ist das der Standort eindeutig als städtebaulich integriert einzustufen. Das Integrationsgebot wird erfüllt. Kongruenzgebot Krauschwitz ist nicht als Zentraler Ort ausgewiesen. In Anlehnung an die Festsetzungen des Kongruenzgebotes soll der Einzugsbereich des Planvorhabens den Verflechtungsbe‐ reich nicht wesentlich überschreiten. Dies ist im Falle des Einzugsgebietes des verlagerten und erweiterten Netto‐Marktes der Fall. So umfasst das betriebliche Einzugsgebiet ledig‐ lich das Gemeindegebiet von Krauschwitz (=kommunale Selbstversorgung). Hier werden rd. 90 % des Umsatzes des Planvorhabens stammen. Lediglich rd. 10 % des Umsatzvolu‐ mens fließen in Form von Streuumsätzen von außerhalb des Einzugsgebietes an den Standort zu. Das Kongruenzgebot wird im Hinblick auf die atypische Situation der Nahversorgungs‐ struktur in Krauschwitz eingehalten. Selbst im Falle der geplanten Verlagerung und Er‐ weiterung des Netto‐Marktes würde weiterhin erhebliches, ungebundenes Kaufkraftpo‐ tenzial in der Gemeinde zur Verfügung stehen bzw. an die umliegenden Zentralen Orte abfließen. Damit ist auch eine Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes verbunden, in‐ dem vom Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO zu er‐ warten sind (vgl. Kapitel V., 3). Hier ist erneut auf die atypische Sondersituation für das Planvorhaben von Netto in Krauschwitz hinzuweisen (vgl. Kapitel III., 2). Beeinträchtigungs‐ Durch die Verlagerung und Erweiterung des Netto‐Marktes würden im gesamten Unter‐ verbot suchungsraum Umsatzumverteilungen von max. 2 % auftreten. Der Anhaltswert von 10 % wird deutlich unterschritten. Aufgrund der niedrigen Umverteilungswerte sind Mark‐ taustritte der bestehenden Lebensmittelmärkte nicht zu erwarten. Dies gilt auch für Be‐ triebe im ZVB Innenstadt Weißwasser. Eine Beeinträchtigung der Funktionalität zentraler Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum oder der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung kann ausgeschlossen werden. Durch die Lage des Planstandortes innerhalb des ZVB Krauschwitz sind zudem per se keine schädlichen Auswirkungen und damit eine Beeinträchtigung dieses zentralen Ver‐ sorgungsbereiches möglich. Vielmehr dient es der Stärkung und Sicherung des Ortskerns Krauschwitz. Das Beeinträchtigungsverbot wird durch das Erweiterungsvorhaben einge‐ halten GMA‐Zusammenstellung 2017

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Kartenverzeichnis Karte 1: Lage von Krauschwitz und zentralörtliche Struktur der Region 18 Karte 2: Lageplanentwurf der Netto‐Liegenschaft Krauschwitz, Görlitzer Straße 1 22 Karte 3: Projektstandort und Umfeldnutzungen im Ortskern Krauschwitz 23 Karte 4: Fußläufiger Nahbereich des Projektstandortes im Kernort Krauschwitz 26 Karte 5: Projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 40

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel 13 Tabelle 2: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes 35 Tabelle 3: Verkaufsflächen‐ und Umsatzverteilung im Untersuchungsraum 41 Tabelle 4: Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum 43

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2006 ‐ 2016 11