INFORMATIEBROCHURE RUIMTELIJKE ORDENING 2018

Ruimte in Boechout INHOUDSTAFEL 3 Inleiding 4 Met hoeveel zijn we? 5 Samen leven evolueert 6 Is er nog plaats over in ons dorp? 8 Wat is het gewestplan en wat schrijft het voor? 11 Worden onbebouwde woonpercelen sowieso bebouwd? 12 Hoe zit het met bouwstijlen, verdiepingen, dakkapellen enzovoort? 13 Hoe gaan we om met de vijf woonuitbreidingsgebieden? 16 Hoe het unieke karakter van Boechout en Vremde behouden? 19 De visie voor 2030

2 INLEIDING

Het gemeentebestuur krijgt regelmatig vragen INHOUDSTAFEL over bouwen en niet bouwen in ons dorp. In april organiseerden we een infoavond in Theater Vooruit. Niet iedereen kon die avond aanwezig zijn. Daarom delen we de informatie die er werd gegeven graag via deze brochure.

Hierin vindt u de feiten - de mogelijkheden en verplichtingen die er zijn binnen het wettelijke kader - en de visie en het beleid van het gemeentebestuur binnen dit kader. In één zin samengevat is dit een zo goed mogelijk evenwicht tussen wonen en natuur, ondernemen en sociale dienstverlening, en agrarisch gebied. De dienst omgeving van de gemeente, geleid door de omgevingsambtenaar, waakt over het beleid voor een goede ruimtelijke ordening. Heb je na het lezen van deze brochure nog vragen? Dan zijn die welkom op [email protected].

3 INF O

Met hoeveel zijn we?

Op 1 januari 2017 waren er 12.908 Boechoutenaren en Vremdenaren. Als we het jaar 2005 als ijkpunt 100 geven, kwamen we in 2017 aan 107,6. Het gemiddelde in het Vlaamse gewest is 107,8. De bevolkingsaangroei in ons dorp ligt iets lager. De schatting voor 2025 is volgens de Vlaamse overheid 13.194 inwoners. Die voor 2035 13.502.* Het aantal gezinnen op 1 januari 2017 was 5.174. In 2010 waren dat er 4.939.

Bevolking groei (2005=100) 109 Huishoudens - groei (2005=100) 114 108

107 112

106 110

105 108

104 106

103 104 102 102 101 100 100 98 99 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

BOECHOUT-VREMDE BOECHOUT-VREMDE VLAAMS GEWEST VLAAMS GEWEST

*Bron: Vrind 2017 – Vlaamse Regionale Indicatoren

4 SAMEN LEVEN EVOLUEERT

Wonen in Vlaanderen is anders dan in de vorige eeuw. Logisch, in een razendsnel veranderende samenleving. Denk maar aan het groeiende aantal senioren, eenoudergezinnen, nieuw samengestelde gezinnen, singles, kansarmen van hier en uit gebieden die getroffen zijn door gewapende conflicten en armoede … En aan mensen met een beperking die graag zo zelfstandig mogelijk wonen. Daarnaast zijn er de ecologische uitdagingen.

Dit alles heeft invloed op hoe we met de beschik- bare ruimte kunnen en moeten omspringen. Een verstandig huisvestingsbeleid houdt rekening met de noden van de verschillende bestaande en nieuwe doelgroepen, inclusie*, levenslang wonen, betaalbaarheid, duurzaamheid, bereikbaarheid van publieke en commerciële voorzieningen en zorg, plus de klimaatdoelstellingen.

* Inclusie is insluiting, het tegenovergestelde van exclusie of uitsluiting. Het gaat over het erbij horen van mensen met een beperking, kansarmen en allochtonen. Het recht op een volwaardig leven, in een gevarieerde samenleving waar iedereen kan en mag meedoen.

Boechout neemt haar verantwoordelijkheid op wat betreft sociale woningen. Van de geplande wooneenheden werden er al 117 gerealiseerd. Er volgen er nog 46. *Bron: Vrind 2017 – Vlaamse Regionale Indicatoren In Vremde worden 21 sociale koopwoningen gebouwd.

5 Ruimtelijk beleid van de hogere overheid maakt dat er nog kan en zal gebouwd Is er nog plaats worden. In 2009 stelde de Vlaamse regering drie bestemmingswijzigingen voor over in ons dorp? in het gewestplan: Borsbeeksesteenweg- Capenberg aan de tramterminal omzetten van woonuitbreidingsgebied naar Boechout is geen eiland, het woongebied, het agrarische gebied tussen ligt in de schaduw van stedelijk Vremdesesteenweg en Hellestraat tot gebied, maar blijft geliefd voor haar bouwgrond maken, net als de landbouwzone groene en open ruimte. Ons dorp Wolfsput tussen de Eggerseelstraat en de is nog steeds de meest landelijke Lispersteenweg. Dit alles tegen het advies gemeente in de Zuidrand van van de gemeente Boechout in. Antwerpen. Dat houden we graag Aan de Borsbeeksesteenweg bleef het zo. Het gemeentebestuur waakt woonuitbreidingsgebied. Aan de Hellestraat over de leefbaarheid, zuurstof en bleef het agrarisch gebied. Maar in de gezelligheid van ons dorp, maar is Schaliehoevewijk aan de Eggerseelstraat ook gebonden aan de richtlijnen werd het bouwgrond. en grenzen van de overkoepelende wetgeving. Bovendien besliste minister Van toen dat Boechout officieel in grootstedelijk – verplicht meer verdicht – gebied ligt en dat Vremde landelijk terrein is. De Groenstraat vormt de grens.

6 Bevolkingsdichtheid Zuidrand Antwerpen Onbebouwde oppervlakte Zuidrand aantal inwoners per vierkante kilometer op Antwerpen op 1 januari 2017 1 januari 2017

1 436 1 Boechout 73,56 %

2 Boechout 625 2 Lier 73,19 %

3 Lier 709 3 Ranst 71,18 %

4 885 4 Kontich 63,87 %

5 983 5 Hove 59,28 %

6 1229 6 Lint 57,84 %

7 1302 7 Wijnegem 56,23 %

8 Hove 1362 8 Wommelgem 56,08 %

9 Lint 1576 9 Aartselaar 54,82 %

10 2524 10 45,43 %

11 Borsbeek 2700 11 Edegem 42,12 %

12 3287 12 Mortsel 40,55 %

Totaal bebouwde oppervlakte: 5,18 van de 20,66 vierkante kilometer. Onbebouwde oppervlakte: ongeveer 75 % van ons grondgebied is open, groen, landelijk. In 2007 was dat 78 %.

Beeld: Google Earth 2018 7 Wat is het gewestplan en wat schrijft het voor?

Het gewestplan uit 1979 bepaalt de ruimtelijke ordening voor heel het Vlaamse grondgebied:

• Welke activiteiten er mogen plaatsvinden op welke percelen • Waar er al dan niet mag worden gebouwd • Wat de nabestemming van bepaalde plekken is. De BMT-site bijvoorbeeld was door het gewestplan voorzien als industriezone met als nabestemming woonzone

Naast het gewestplan maken provincies en gemeentes hun ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) op.

woongebied

landbouwgebied

recreatie

woonuitbreidingsgebied

groengebied/park

agrarisch gebied met ecologisch belang landschappelijk waardevol agrarisch gebied

bosgebied

gemeenschapsvoorzieningen

bedrijventerrein

Beeld: Google Earth 2018 8 BOechout Gewestplan

9 Onbebouwde percelen (toestand maart 2018)

Register Onbebouwde Percelen

10 Worden onbebouwde woonpercelen sowieso bebouwd?

In het in het rood gemarkeerd woongebied op het gewestplan liggen onbebouwde percelen die in principe nog bebouwbaar zijn. Die staan opgelijst in het register voor onbebouwde percelen (ROP). In onze gemeente zijn dat er 350 à 380. Het is een levend register, dat wil zeggen dat een groot perceel kan opgesplitst worden in kleinere kavels. In Boechout kunnen op één bouwgrond mogelijk meerdere woonheden komen, in de vorm van appartementen. In het landelijke Vremde verbiedt het gemeentebestuur dat via een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Of een bouwrijp terrein bebouwd wordt of niet, wordt niet altijd bepaald door het gemeentebestuur. Aan de Wolfsput in de Schaliehoevewijk is de bebouwing niet tegen te houden. Het is grootstedelijk gebied. Igean kocht het terrein. Niet bebouwen zou de gemeente 2,16 miljoen euro kosten. Nu is het nog een samentuin. Bij sommige percelen heeft het gemeente- Aan de Fruithoflaan, tussen Kasteel Fruithof bestuur echter wel mogelijkheden, omdat en de voetbalvelden, ligt aan de straatzijde er bijvoorbeeld nog geen uitgeruste weg ook nog bouwgrond in privé-eigendom. Als aangelegd is. Aan de Van Der Grachtstraat in de eigenaars wensen te ontwikkelen, kan Vremde wensen we die weg niet te voorzien, dat niet worden tegengehouden. Tenzij de en zo de open ruimte te behouden. gemeente met de eigenaars tot een onder- handeld akkoord komt, maar dan zullen de Daarnaast slepen we nog wat dingen uit eigenaars financieel moeten gecompenseerd het verleden mee. Zo is de boomgaard in worden. Vremde, op de hoek van de Sint-Bernard- straat en Broechemsesteenweg, eigendom van het OCMW van Antwerpen. Dit is een niet-vervallen goedgekeurde verkaveling van 29 september 1964. Ondanks de ligging in agrarisch gebied bevinden er zich nog negen, bebouwbare, braakliggende loten. Het gemeentebestuur startte een procedure om de verkaveling op te heffen, maar het OCMW van Antwerpen wil de gronden vermarkten.

11 Hoe zit het met bouwstijlen, verdiepingen, dakkapellen enzovoort?

Op een bouwrijp perceel kan niet zomaar Inbreuken op het niet naleven van een ver- eender wat gebeuren. De bouwcode dient gunning worden bestraft. Een rechtvaardig als referentie, houdt rekening met de handhavingsbeleid is het sluitstuk van een inrichting van de publieke ruimte en waakt goede ruimtelijke ordening. over het algemeen belang: Zoals al eerder aangehaald: de ruimtelijke be- • het behoud van het dorpskarakter en nadering voor het grootstedelijke Boechout beschermde landschappen is anders dan voor het landelijke Vremde. Maar uiteraard is het niet de bedoeling dat • het creëren van een aantrekkelijke dorps- Boechout een stad wordt. In grootstedelijk kern en mooie straatbeelden gebied zijn vijf bouwlagen toegestaan. In • het bewaren van parken, kasteeltjes, ons dorp houden we het bewust op drie herenhuizen en typische hoeves tot vier bouwlagen omdat de harmonie • het respecteren van stedenbouwkundige van het straatbeeld belangrijk is. De enige voorschriften en de veiligheid recente uitzondering hierop is het Midden • kwalitatieve woongelegenheden op de voormalige BMT-site. Deze kans tot inbreiding op een centrale plek, vlakbij alle voorzieningen, moet maximaal benut worden.

Wat zijn stedenbouwkundige lasten? En waarom onderhandelen met projectontwikkelaars en grondeigenaars?

We horen wel eens commentaren als Bovendien kan het gemeente- “Een projectontwikkelaar die betaalt, mag bestuur als compensatie een alles!” en “Hoe meer hij betaalt, hoe meer stedenbouwkundige last op- en hoe hoger hij mag bouwen.” Maar de leggen. Projectontwikkelaars en bouwcode is altijd de basisnorm. Als een grondeigenaars boekten de laatste ruimtelijk uitvoeringsplan uitzonderlijk 20 jaar gigantische winsten, zonder regels vastlegt die hiervan afwijken, moeten return voor de gemeenschap. Het die nog steeds netjes passen in een goede is hoog tijd om naast economische ruimtelijke ordening. Het is de visie op een opbrengst ook maatschappelijke ruimtelijk uitvoeringsplan die mee gevormd meerwaarde te creëren. Dat kan en bijgestuurd wordt door: financieel en/of in natura gebeuren, • het gemeentelijke ruimtelijke in verhouding met de ontwikkeling. structuurplan Er moet dus voorzien worden in een compensatie in het voordeel van de • Gecoro (gemeentelijke commissie gemeenschap. ruimtelijke ordening) • adviezen van hogere overheden: Wonen Vlaanderen, Natuur en Bos, Land, Erfgoed, De Lijn ... • openbaar onderzoek

12 5 4 3 2

1

Hoe gaan we om met de vijf woonuitbreidings- gebieden?

Buiten de onbebouwde percelen zijn er nog woonuitbreidingsgebieden, in het rood-wit gearceerd op het gewestplan. De Vlaamse overheid bevraagt hierover de gemeentes om concrete inzichten te verzamelen: de voor- en nadelen van ontwikkeling van deze gebieden. De vijf woonuitbreidingsgebieden in Boechout worden niet zomaar volgebouwd.

13 de vijf woonuitbreidingsgebieden

1 Molenveld 'Bessemgebied'

Het Molenveld in de prachtige Koude Beekvallei was woonuitbreidingsgebied, in eigendom van projectontwikkelaar Matexi. Na jarenlange onderhandelingen kon het gevrij- waard worden als park- en recreatiegebied - waar onder andere het Sfinksfestival plaatsvindt - en een blijvende groene buffer tussen de stad en het dorp. Als compensatie werd het woonuitbreidingsgebied Mussen- hoeve omgezet naar woongebied.

2 Borsbeeksesteenweg 'Capenberg'

Dit is een groot reservegebied voor een woonwijk. Hierover gaven we negatief ad- vies aan de Vlaamse overheid. De gemeente wenst deze open ruimte die aansluit op wijds agrarisch gebied te behouden. Zeker omdat het hier om een open landschap volledig buiten de dorpskernen gaat. Ook in 2009, bij de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen, dienden we dit verzoek al in.

3 Mussenhoeve 'Zuiderdal'

Als compensatie voor het Molenveld gebeur- de een grondenruil: de Mussenhoeve was woonuitbreidingsgebied, in eigendom van De Ideale Woning en Matexi, en werd via een ruimtelijk uitvoeringsplan woongebied. Het gaat hier om een inbreiding tussen twee bestaande buurten: de Gillegomwijk en de Vogeltjeswijk. Er worden in dit Zuiderdal één- en meergezinswoningen, sociale huis- vesting en een wijkpark gerealiseerd door Matexi.

14 4 Binnengebied ter hoogte van de Lindelei

Tijdens de vorige legislatuur werd beslist om sociale woningen en het dagverblijf De Speelhoeve voor kinderen met een beper- king te realiseren op het binnengebied ter hoogte van de Lindelei. Het is volledig om- ringd door woningbouw. Gekoppeld aan deze invulling legde het gemeentelijke ruimtelijke structuurplan van toen een compensatie vast in het gebied Bisenweijke – een park – en een ter hoogte van de Veldloopstraat in de Withofwijk – een speelpleintje.

5 Kerkweg (oude terreinen Sporting Vremde)

Hier gaat het om een ruim reservegebied voor inbreiding met een woonwijk. De gemeente wenst dit via een ruimtelijk uitvoeringsplan maximaal in te richten als landschapspark. Daarnaast laten we dan mogelijkheden open voor gemeenschaps- voorzieningen, zoals bijvoorbeeld kinderop- vang of seniorenhuisvesting.

Conclusie

We zijn ervan overtuigd dat er nu al voldoende grond beschikbaar is in ons dorp om aan de woonbehoefte te vol- doen. Daarom ontwikkelen we de twee onbesliste woonuitbreidingsgebieden • Kerkweg • Borsbeeksesteenweg-Capenberg liever niet als woonwijk. De woon- projecten op BMT en Zuiderdal zijn hiervoor extra sterke argumenten naar de Vlaamse overheid.

15 Hoe het unieke karakter van Boechout en Vremde behouden?

Ruimtelijke uitvoeringsplannen en stedenbouwkundige lasten zijn belangrijke instrumenten bij het bewaren van Boechout als sympathieke parkgemeente en groene stadsbuffer, en het beschermen van het char- mante landelijke karakter van Vremde. Hieronder nog een aantal recente voorbeelden van RUP’s die een mooi verschil maken.

Ruimtelijke uitvoeringsplannen ten voordele van natuur en open ruimte

Het gemeentebestuur is zich bewust van het belang van natuurlijke publieke ruimte. In totaal is er de voorbije tien jaar al 580.474 vierkante meter – de oppervlakte van 85 voetbalvelden – extra openbaar groen publiek toegankelijk. Onder andere het speelbos Biesbesbos (43.000 vierkante meter), het compensatiebos Alexianenweg (4.070 vierkante meter), het eikenbos (1.600 vierkante meter), de uitbreiding van het natuurgebied Molenbeekvallei (400.000 vierkante meter), het Molenveld/Bessemge- bied (72.609 vierkante meter), het Frijthout (45.342 vierkante meter) en het Vijverhof (13.853 vierkante meter).

Dankzij het RUP Meergezinswoningen wordt het bouwen van meergezinswoningen in Boechout beperkt. In Vremde is het niet meer toegestaan. Ruimtelijke uitvoerings- plannen in functie van sociale doelstellingen en recreatie

Capenberg verenigt assistentiewoningen, een moderne sportcluster en open ruimte.

Op de voormalige terreinen van Bulka kwam sport- en recreatiedomein Sneppenbos, een compleet uitgeruste, multifunctionele en vlot toegankelijke pleisterplek voor sportvereni- gingen en supporters.

16 Stedenbouwkundige lasten

Zoals uitgelegd op pagina 12 gaat het ge- meentebestuur regelmatig in onderhandeling met projectontwikkelaars. Zodat zij niet enkel voor hen interessante bouwgronden benutten, maar ook concreet iets terugdoen voor Boechout. Niet alleen nemen dus, maar ook een meerwaarde geven.

Zo was een deel van het Frijthout oorspron- kelijk eigendom van projectontwikkelaar Matexi. Het terrein werd overgedragen aan de gemeente Boechout, zodat we er samen met het bestuur van Hove een landschapspark konden ontwikkelen.

Als tegemoetkoming voor het project Zuider- dal aan de Groenstraat verwierf de gemeente het oude eikenbos tussen de nieuwe wijk en de Vogeltjeswijk, plus de ruimte om een openbaar wijkparkje te creëren en een fietspad in de Groenstraat aan te leggen.

De BMT-site, nu het Midden, was een volle- dig bebouwd terrein met industrie en sterk vervuilde grond. Zodra de industriële acti- viteiten ophielden, werd het gebied volgens het gewestplan automatisch woongebied. De grond werd gesaneerd. De inbreiding en verdichting is een voorbeeld van hoe op een goede manier omgaan met schaarse ruimte. Het wonen ontwikkelen dichtbij trein, tram, bus en fietsostrade, in de nabijheid van scholen en middenstand, in de buurt van horeca, bib en theater is veel verstandiger dan open ruimte buiten het dorp aansnijden voor nieuwe verkavelingswijken. Voor het aantal woningen betaalt de ontwikkelaar een prijs aan de gemeenschap. Hij financierde een nieuw politiekantoor en twee nieuwe kindercrèches, zorgde voor assistentie- woningen voor senioren en sociale huisves- ting, en voor uitbreidingsmogelijkheden voor het Sint-Gabriëlcollege.

➤

17 Het Vijverhof is een veelbesproken project. Het was een privaat park dat bewoond werd door Gasthuiszusters. Op het gewestplan is het ingekleurd als 70 % park en 30 % woonzone. Door de bestemmingswijziging gaat het nu om 80,5 % parkzone en 19,5 % woonzone.

Het grote landhuis is bouwkundig erfgoed en wordt gerestaureerd. Het lag in parkzone en komt nu in woongebied te liggen. Er zijn extra wooneenheden voorzien, op onbe- bouwde stukken die officieel vallen binnen de voorziene 19,5 % woonzone. Dat wordt ook gecompenseerd met de afbraak van bijgebouwtjes zonder historische waarde. De parktuin bij de 29 appartementen, dat is inclusief de wooneenheden in het landhuis, wordt publiek toegankelijk. Het gerestau- reerde hoofdgebouw zal openbare ruimtes herbergen. De parkzone van Het Vijverhof is - samen met het speelbos en een ander groot privébos, waar de gemeente nog gesprekken over voert bij het in druk gaan van deze brochure - een belangrijke schakel in het verwezenlijken van zes hectare aaneengesloten, publiek toegankelijke groene ruimte in het centrum van ons dorp.

18 Werken aan de visie voor 2030

Blijven focussen op de mooie identiteit van onze gemeente: nuttig en groen publiek domein, kenmerkend erfgoed, grote dorpstuinen, veel bomen, een aangenaam straatbeeld en een bloeiende middenstand. Extra aandacht voor de open ruimte en de natuur. Boechout parkgemeente, Vremde landelijk plus een ongerept buitengebied met respect voor land- en tuinbouw. Nog meer werk maken van vlotte en veilige verkeersstromen via een slim overkoepelend plan met onder andere het STOP-principe, zone 30, nieuwe fietspaden en fietsstraten, trage wegen en deelmobiliteit. Mee denken en doen in het nieuwe samenleven: cohousing, zorgwonen, kangoeroewoningen, duurzame huisvesting, levenslang wonen …

“88 % van de inwoners van Boechout woont op minder dan 800 meter van ‘wijkgroen’, zoals een park. Dat is meer dan gemiddeld in Vlaanderen.”

Uit een onderzoek van de krant De Standaard

19 v.u.: Koen T’Sijen, Heuvelstraat 91, Boechout