Bauen in Hildburghausen
Planen | Bauen | Sanieren
GRUSSWORT DES LANDRATES
Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, sehr geehrte Bauherren,
über Ihr Interesse, die „eigenen vier Wände“ im Landkreis genverantwortlich zu entscheiden. Sie fi nden hier allgemei- Hildburghausen zu errichten oder mit der Modernisierung ne Hinweise zum Bauplanungsrecht, zum Bauantrags- und eines Hauses Ihren Lebensraum attraktiver und individuell zu Baugenehmigungsrecht ebenso wie Kontaktadressen und gestalten, freue ich mich sehr. Mit Ihrem Engagement wird Ansprechpartner. unsere schöne Südthüringer Region noch liebens- und le- Im Rahmen dieses Ratgebers können natürlich nicht alle Fra- benswerter. gen beantwortet werden. Die Mitarbeiterinnen und Mitar- In dieser Broschüre wollen wir Ihnen Informationen, Hinwei- beiter unseres Bauamtes und der anderen Fachämter stehen se und Empfehlungen geben, die dazu beitragen sollen, die Ihnen gerne mit Rat zur Seite. Vorbereitung und Durchführung Ihres Vorhabens zu erleich- Ob Neubau, Instandsetzung oder Modernisierung, ich wün- tern und die Zusammenarbeit mit den am Bau beteiligten sche Ihnen bei Ihrem Vorhaben viel Erfolg. Fachbehörden so schnell und unkompliziert wie möglich zu gestalten. Am 1. Mai 2004 trat die neue Thüringer Bauordnung in Ihr Kraft. Weniger staatliche Kontrolle führt dazu, dass Bauherren und Planer mehr Verantwortung tragen. Thomas Müller Wir möchten Sie mit dieser Broschüre dabei unterstützen, ei- Landrat des Landkreises Hildburghausen
Seite 1 INHALTSVERZEICHNIS
Grußwort des Landrates ...... Seite 1 Landkreis Hildburghausen – IMPRESSUM Herausgegeben in Zusammenarbeit mit Kurzportrait ...... Seite 4 der Trägerschaft. Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für Wohnbaustandorte im die nächste Aufl age dieser Broschüre nimmt die Verwaltung oder das zustän- Landkreis Hildburghausen ...... Seite 9 dige Amt entgegen. Titel, Umschlagge- staltung sowie Art und Anordnung des Ihre Ansprechpartner ...... Seite 10 Inhalts sind zugunsten des jeweiligen Inhabers dieser Rechte urheberrecht- Das Baugrundstück ...... Seite 12 lich geschützt. Nachdruck und Über- setzungen sind – auch auszugswei-
Das öffentliche Baurecht ...... Seite 16 se – nicht gestattet. Nachdruck oder E-Mail: [email protected] Reproduktion, gleich welcher Art, ob Das Bauplanungsrecht ...... Seite 16 Fotokopie, Mikrofi lm, Datenerfassung, Datenträger oder Online nur mit schrift- Das Bauordnungsrecht ...... Seite 19 licher Genehmigung des Verlages. Wiesenstraße 2 Die Bauausführung ...... Seite 27 98646 Hildburghausen 98646162 / 1. Aufl age / 2007
WEKA info verlag gmbh 03685/4014205 Zimmerei Lechstraße 2 D-86415 Mering Mobil 0170/8330718 Gerd Katzenberger Telefon +49 (0) 82 33 / 3 84-0 Zimmerermeister Telefax +49 (0) 82 33 / 3 84-1 03 [email protected] Holzbau Trockenbau www.weka-info.de Dach- und Fachwerksanierung
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Seite 2 Seite 3 HILDBURGHAUSEN – KURZPORTRAIT
LAGE Der Landkreis Hildburghausen mitten im Grünen Herz Deutschlands gelegen, ist ein attraktiver Wohnstandort. Ob Oberes Waldgebiet, Gleichbergregion, Kleiner Thüringer Wald oder Heldburger Unterland – überall fi ndet man unberührte Natur zum Erholen, Entspannen und Wandern. Einige sehr namhafte innovative Wirtschaftsunternehmen und viele sehens- und erlebenswerte Kultureinrichtungen sind gute Vorraussetzungen und tragen zum Wohlfühlen in unserem Landkreis bei.
KULTUR Hennebergisches Museum Kloster Veßra Der Landkreis Hildburghausen ist eng mit dem Leben und Wirken bedeutender Persönlichkeiten verbunden. Joseph Zahlreiche Museen im gesamten Landkreis entführen die Be- Meyer z. B. verlegte in Hildburghausen sein Großes Konver- sucher in die Geschichte unserer Heimat. sationslexikon, dass von hier aus in alle Welt entsandt wur- Viele traditionelle, jährlich wiederkehrende Feste laden zum de. Der Pädagoge Dr. Ludwig Nonne ist ein Sohn der Stadt Besuch ein. Im Sommer kann man sich in vielen Gemeinden Hildburghausen und trug maßgeblich zur Umgestaltung des bei den traditionellen Backhausfesten mit frisch gebackenem Schulwesens im Sinne Pestalozzis bei. Kuchen bewirten lassen und im Herbst bitten die Kirmespär- chen in ihren bunten Trachten zum Tanz. Foto: Kerstin Gründel FREIZEIT Wer sich in seiner Freizeit lieber sportlich betätigen möchte, dem bietet sich eine Vielzahl von Sport- und Freizeitmög- lichkeiten. Überall im Landkreis laden Wander- und Rad- wanderwege zu Spaziergängen oder Touren mit dem Rad in reizvoller Landschaft ein. Der Stausee in Ratscher lockt jährlich viele Badegäste aus dem ganzen Bundesgebiet an. Auch der Wintersport hat im Landkreis eine lange Tradition. Im Oberen Waldgebiet warten gespurte Loipen und zahl- reiche Skilifte und Skiwanderwege jährlich auf Ski und Ro- delgäste. In den zahlreichen Vereinen des Landkreises, ob Sport, Musik oder Tradition, fi ndet garantiert jeder das richtige Freizeit- Blick auf Sachsenbrunn und den Bleßberg angebot.
Seite 4 BILDUNG Für den Landkreis sehr wichtig und von existenzieller Bedeu- Bildung ist der Schlüssel für individuelle Lebenschancen je- tung ist die zunehmende Realisierung des Baus der Autobahn des einzelnen. A 73. Als letzter Abschnitt in Thüringen ist der Bereich zwi- Im Landkreis Hildburghausen steht dafür ein fl ächendecken- schen den Anschlussstellen Schleusingen und Eisfeld/Nord des Netz von Grund- und Regelschulen sowie zwei Gym- ab Herbst 2007 befahrbar. nasien zur Verfügung. Im Staatlichen Berufsschulzentrum Der weitere zügige Bau an dieser Verkehrsstrasse sowie die Hildburghausen werden die Berufsfelder Holz- und Metall- Instandhaltung der wichtigen Bundesstraßen B 4, B 89 und technik, Farbtechnik und Raumgestaltung sowie Ernährung B 247 verbessern die gegenwärtige und zukünftige Verkehrs- und Hauswirtschaft gelehrt. Darüber hinaus wird eine Aus- situation maßgeblich. bildung im Berufsbildenden Gymnasium angeboten. Eine weitere Bereicherung des Bildungsangebotes sind die Kreismusikschule und die Kreisvolkshochschule mit ihren umfangreichen Kursangeboten. Eine ganz besondere Ausbildung bietet die Grund- und Re- gelschule in privater Trägerschaft der Hermann-Lietz-Stif- tung in Haubinda.
VERKEHR UND WIRTSCHAFT Der Landkreis Hildburghausen ist geprägt von traditionellem Handwerk und gewachsener Industrie. Namhafte Unterneh- men sind im gesamten Landkreisgebiet in den unterschied- lichsten Branchen zu fi nden. Neben Land- und Forstwirt- schaft, Holz-, Metall- und Keramikgewerbe haben sich in der jüngsten Zeit vor allem Unternehmen der Plastbe- und -verarbeitung in den Gewerbegebieten etabliert. Das Thema „Autoland Thüringen“ lässt sich zum Beispiel be- rechtigter Weise in „Autoland Kreis Hildburghausen“ wan- deln. Aus den Bereichen der metallverarbeitenden Industrie und der Kunststoffspritzgussherstellung gibt es eine Vielzahl von Zulieferern für die Automobilindustrie. Dahinter verber- gen sich hochproduktive, innovative Unternehmen, die das Bild der Wirtschaft im Landkreis entscheidend mit prägen und die weit über die Landes- und Landkreisgrenzen hinaus bekannt sind. Aber auch andere wichtige Branchen sind im Kreis Hildburghausen zu fi nden. So zum Beispiel die Optik, die Feintechnik und die Lebensmittelherstellung. A 73 – Autobahnabfahrt Eisfeld Süd
Seite 5 BRANCHENVERZEICHNIS
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Seite 8 WOHNBAUSTANDORTE IM LANDKREIS HILDBURGHAUSEN
Gemeinde Ortsteil Gebietsbezeichnung Auengrund Brattendorf Immenhof Crock Am Weinberg Schwarzbach Zaunäcker Bad Colberg-Heldburg Bad Colberg Ummerstädter Straße Bockstadt Bockstadt Nord – West Eisfeld Harras Oberes Gewend Gleichamberg Bedheim Walläcker Eicha An der Römhilder Straße Roth Zeilfelder Straße Gompertshausen Gompertshausen Hinter den Röthen Haina Haina Steinweg Hildburghausen Hildburghausen Nördlich der Straße zum Friedhof Gerhardtsgereuth Am Kirchgrund Häselrieth Waldstadt Milz Milz Am Giebel Nahetal – Waldau Hinternah An der Bind Waldau Obere Aue/An der Hauptstraße Römhild Römhild Mendhäuser Straße Sachsenbrunn Sachsenbrunn Hinter der Kirche Schleusegrund Schönbrunn Gabeler Straße Schleusingen Schleusingen Am Kalkrangen Schleusingen Weißer Berg Schleusingen An der Ruderburg Schweickershausen Schweickershausen Schafäcker St. Kilian Erlau Am Kochsberg Hirschbach Am Bahnhof Straufhain Adelhausen Am Steinbruch Linden Trappstädter Straße Themar Themar Am Schwimmbad Veilsdorf Heßberg An den Röthen/Weitersrodaer Straße
Seite 9 IHRE ANSPRECHPARTNER
SITZ LANDRATSAMT: DIE WICHTIGSTEN ÄMTER Wiesenstraße 18, 98646 Hildburghausen DES LANDRATSAMTES FÜR BAUVORHABEN: Telefon: 03685/445-0 Bauamt Fax: 03685/445-501 Amtsleiterin Frau Beyer Internet: www.landkreis-hildburghausen.de Wiesenstraße 18 E-Mail: [email protected] 98646 Hildburghausen Telefon: 03685/445-230 SPRECHZEITEN DER FACHÄMTER: E-Mail: [email protected] Montag: 8.00 Uhr – 12.00 Uhr Dienstag: 8.00 Uhr – 12.00 Uhr Sachgebiet Denkmalschutz 13.30 Uhr – 16.30 Uhr Sachgebietsleiterin Frau Geithner Mittwoch: geschlossen Wiesenstraße 18 Donnerstag: 8.00 Uhr – 12.00 Uhr 98646 Hildburghausen 13.30 Uhr – 18.00 Uhr Telefon: 03685/445-225 Freitag: 8.00 Uhr – 11.30 Uhr E-Mail: [email protected]
Umweltamt Amtsleiter Herr Müller Wiesenstraße 18 98646 Hildburghausen Foto: Andreas Geiger Telefon: 03685/445-260 E-Mail: [email protected]
Amtsgericht Hildburghausen Grundbuchamt Johann-Sebastian-Bach-Platz 3 98646 Hildburghausen Telefon: 03685/79170 Fax: 03685/791750
Landesamt für Vermessung und Geoinformation Katasterbereich Schmalkalden Hoffnung 30 98574 Schmalkalden Telefon: 03683/4664610 Landratsamt Hildburghausen Fax: 03683/4664612
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Seite 11 DAS BAUGRUNDSTÜCK
AUSWAHL EINES GRUNDSTÜCKS • Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entschei- der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zu- dende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit schnitts? der Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Standort • Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der eingehen. Bebauungsplan oder die Gestaltungssatzung, falls vorhan- Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorge- den? hen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstück • Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Um- so genau wie möglich kennen lernen. Es empfehlen sich gebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Ein- Besuche zu verschiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte fügen in die Eigenart der vorhandenen Bebauung)? von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche • Liegt das Grundstück evtl. im Außenbereich (außerhalb des Aufschlüsse geben. Geltungsbereichs eines qualifi zierten Bebauungsplanes, ausserhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles)? ERSCHLIESSUNG • Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grund- Grundstücks aus? Ist eine ausreichend ausgebaute Zu- stücks ist die gesicherte Erschließung, d. h. das Grundstück fahrtsstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Ver- muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffent- sorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, lichen Verkehrsfl äche liegen oder mit einer öffentlich-recht- Abwasser) kurzfristig hergestellt werden? Was lässt sich in lich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grund- Des Weiteren müssen die Wasserversorgungsanlagen und wasserverhältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung Baubeginn ein Baugrundgutachten einzuholen. entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewähr- leistet sein.
RECHTLICHE VORÜBERLEGUNGEN Voraussetzung für eine Bebaubarkeit Der Grundstückseigentümer und/oder -käufer sollte sich zu- nächst bei der zuständigen Planungs- oder Bauaufsichtsbe- hörde erkundigen, ob das Grundstück nach den planungs- rechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Gleiches gilt auch für bebaute Grundstücke. Hierbei sollte den folgenden Fragen besondere Beachtung Foto: Andreas Geiger geschenkt werden: Blick auf Hildburghausen
Seite 12 • In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mög- zu erwarten? liche Altlasten liefern. Beim Umweltamt kann nachgefragt • Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterir- werden, ob über das Grundstück bereits Informationen vor- disch oder als Freileitung) das Baugrundstück? liegen. Hier wird ein Kataster über Flächen mit bekannten • Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet? (zum Bei- oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten spiel durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmög- Flächen geführt. Findet sich hier nichts über das gesuchte lichkeiten einschränken können) Grundstück, heißt dies deshalb noch nicht, dass dort tatsäch- • Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das lich keine Schadstoffe im Boden schlummern. Die vorhande- Baulastenverzeichnis wird bei der Bauaufsichtsbehörde nen Listen haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie geführt. werden laufend aktualisiert. Klare vertragliche Absprachen • In welcher Entfernung befi nden sich der Arbeitsplatz, die zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer sind nach der Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmög- umfassenden Information über das Grundstück die zweit- lichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin? wichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt des • Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstücks Zweifel Kaufes ein Altlastenverdacht besteht oder nicht: Für den Fall bestehen, empfi ehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbei- der Fälle sollte vertraglich festgehalten werden, wer für wel- terinnen oder Mitarbeitern des Planungsamtes oder der che Untersuchungen und Maßnahmen zahlen muss. Bauaufsichtsbehörde aufzunehmen und ggf. eine Bauvor- anfrage einzureichen. ERWERB • Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, landwirtschaftliche Betriebe oder Straßen in der Nähe des sollten Sie es genauer kennen lernen. Eine wichtige Rolle Baugrundstücks können zu Beeinträchtigungen führen. spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können Bei felsigem oder moorigem Boden und/oder hohem Grund- oder sind solche zu erwarten? Sie sollten den Flächennut- wasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkeh- zungsplan einsehen und erfragen, welche Planungen in der rungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind. Auskünfte erhalten Sie von der jeweiligen Gemeinde, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn. RISIKO - ALTLASTEN Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlich infor- Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garan- mieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten tien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, im Boden oder im Grundwasser lauern. Umfangreiche Re- doch kann man bei der Gemeindeverwaltung erfahren, ob in cherchen machen sich angesichts des großen – auch fi nan- der Nähe größere Baugebiete geplant sind. Achten Sie auch ziellen – Risikos immer bezahlt. darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschichte nicht ungünstig beschatten. des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher ge- vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kauf- werblich genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? formen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies
Seite 13 • Grunderwerbsteuer • Notariats- und Grundbuchkosten • ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr • ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler)
NOTARKOSTEN Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie ein „freies“ Grund- stück ohne Bebauung, werden die Kosten wie aufgeführt be- rechnet. Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt erwerben oder einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie abschließen, werden die Gebühren von der im Vertrag ge- nannten Summe berechnet.
GRUNDERWERBSTEUER Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Es Foto: Carmen Brose werden Ihnen 3,5 % des vereinbarten Kaufpreises (Grund- Die Veste Heldburg stückswert) in Rechnung gestellt. Erwerben Sie beispiels- weise gemeinsam mit dem Grundstück auch eine auf diesem ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung errichtete Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer – soweit eines fremden Grundstücks über einen festgelegten Zeit- im Kaufvertrag enthalten – auch vom Gebäudewert verlangt. raum, oftmals für 99 Jahre. Von einer gebrauchten Immobilie im Wert von beispielsweise 200.000 Euro werden Ihnen demnach 7.000 Euro Grunder- GRUNDSTÜCKSWERT werbsteuer berechnet. Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Aufgrund ERSCHLIESSUNGSBEITRÄGE von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils aktuellen FÜR STRASSENAUSBAU, Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten gu- KANAL UND WASSERVERSORGUNG ten Anhalt für Grundstückspreise darstellen. Dieser Wert Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt der Teilung eines alten, größeren Grundstücks in mehrere erzielt wird. Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Das Bau- NEBENKOSTEN amt der zuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wenn Beim Grundstückskauf beachten Sie bitte, dass neben den bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Grundstückskosten zumindest noch folgende Nebenkosten Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasser- hinzukommen: versorgung anfallen.
Seite 14 Der Beitrag für den Straßenausbau richtet sich nach den SONSTIGE NEBENKOSTEN tatsächlich entstehenden Kosten. Obgleich die Gemeinde Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren einen Teil der Kosten übernimmt, haben Sie als Grundstücks- Geldbeutel belasten. eigentümer den größten Anteil an den Straßenbaukosten zu übernehmen. Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, kommen ab: So können breite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrs- Vermessungsgebühren in Abhängigkeit von der Größe und beruhigende Maßnahmen, Grünfl ächen mit Bäumen oder dem Wert des Grundstücks sowie dem Zeitaufwand für die Parkplätze die Straßenkosten verteuern. Vermessung auf Sie zu (gemäß Kostenordnung für das amt- Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge richten sich nach liche Vermessungswesen). der Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Beiträge erhalten Haben Sie ein Grundstück/Haus über einen Makler erworben, Sie vom Bauamt der zuständigen Gemeindeverwaltung. fällt die individuelle Maklerprovision an.
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Seite 16 DAS ÖFFENTLICHE BAURECHT
DAS BAURECHT - ALLGEMEIN • Das Bauordnungsrecht – geregelt in den landesspezifi - Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche schen Landesbauordnungen – klärt, wann und wie gebaut Bereiche: werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. • Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetzbuch Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorhabens ist (BauGB) und durch Bebauungspläne als Ortsrecht in Ver- sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als bindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) – be- auch mit dem Bauordnungsrecht sowie mit den sonstigen schäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht).
DAS BAUPLANUNGSRECHT
BAULEITPLANUNG zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den In- Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Ge- strumenten der Bauleitplanung aus. bietskörperschaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Pla- Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Dementspre- nungshoheit beinhaltet das Recht und die Pfl icht, für eine chend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertretung ist zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungsplanes und der Bebauungspläne.
FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) um- fasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraus- sehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeindebedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichende Festsetzungen getroffen werden, muss grund- sätzlich ein Änderungsverfahren für den Flächennutzungs- plan durchgeführt werden.
Seite 17 Festsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Es wird also geregelt, was, wie und wo gebaut werden darf. Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde über den Inhalt des Bebauungsplanes informieren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen mit den eigenen Bau- absichten decken. Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungs- planes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich einen Rechts- anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht kein Rechtsanspruch.
DER GRÜNORDNUNGSPLAN BEBAUUNGSPLAN Der Grünordnungsplan (GOP) ist der Beitrag der Landschafts- Die Gemeindevertretung beschließt die Aufstellung eines Be- planung (auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung) zum bauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Bebauungsplan. Im GOP werden die Zielsetzungen des Land- Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Bebauungsplan schaftsplanes konkretisiert. werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Die Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht darin, die Nutzung, die überbaubaren Grundstücksfl ächen (Grenzen, örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung über die Sie nicht bauen dürfen bzw. Linien, an die Sie direkt der Ziele des Naturschutzes und der Pfl ege in Text und Karte bauen müssen) und die Verkehrsfl ächen festgesetzt. Weitere darzustellen. Hierzu gehören Aussagen zur Eingriffsvermei-
Seite 18 dung, Eingriffsminimierung und zum Ausgleich der zu erwar- beantragen und wird nicht ausdrücklich im Bebauungsplan tenden Eingriffe. Die Grundlage dafür ist eine Eingriffs-/Aus- aufgeführt. gleichsbilanzierung. Befreiungen von den Festsetzungen sind jedoch nur möglich, wenn die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten Wesentliche Ziele der Grünordnungsplanung sind: nicht berührt werden. In aller Regel muss eine besondere • die weitgehende Erhaltung von Grün-, Knick- und Baum- (Grundstücks-)Situation die sehr restriktiv zu behandeln- bestand de Befreiung rechtfertigen. Individuelle personenbezogene • der Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen sowie Gründe sind nicht baurechtsrelevant. Als Bauherr sollten Sie weiterer hochwertiger Flächen im Einzelfall einen begründeten, den Nachbarschutz berück- • die Minimierung der Negativwirkungen der geplanten Be- sichtigenden Antrag vorab mit der Gemeinde und dem Land- bauung ratsamt als Baugenehmigungsbehörde abstimmen. • die Planung und Schaffung öffentlicher, naturnaher und gestalteter Grünfl ächen zur Erholungsnutzung EINVERNEHMEN DER GEMEINDE • die Begrünung der Straßenräume Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu betei- • die Schaffung eines attraktiven Fuß- und Radwegenetzes ligen. Die stärkste und bedeutendste Form der Beteiligung • die Formulierung von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe stellt das Einvernehmen gemäß § 36 BauGB dar. Diese Vor- in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild des Plange- schrift regelt das Zusammenwirken von Gemeinde und Bau- bietes. genehmigungsbehörde bei der Beurteilung bzw. der Geneh- Der GOP wird parallel zum Bebauungsplan in enger Abstim- migung von Bauvorhaben. mung mit dem Planungsamt erarbeitet. Im bauaufsichtlichen Verfahren entscheidet die Baugeneh- Die Belange betroffener Bürger, relevanter Träger öffent- migungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde, wenn licher Belange und kommunaler Ämter können im Rahmen es sich um Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang der Beteiligung artikuliert werden und fi nden so Eingang in bebauten Ortsteiles oder eine Maßnahme im Außenbereich die Planung. handelt bzw. bei Ausnahmen und Befreiuungen. Bei einer Versagung des Einvernehmens ist die Baugenehmigungsbe- AUSNAHMEN UND BEFREIUNGEN hörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung ge- Bei einer untergeordneten Abweichung von den planungs- bunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. rechtlichen Zulässigkeitskriterien (Festsetzungen) kann ein Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Einvernehmen zunächst unzulässiges Vorhaben durch eine Ausnahme und/ nicht mehr erforderlich, da die Gemeinde mit dem Bebau- oder Befreiung doch noch ermöglicht werden. ungsplan ihre Planungsabsichten schon in Form einer Sat- Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, zung allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde erhält in von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, so- diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Baubegehren. fern eine Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorge- sehen ist. DER VORHABEN- UND ERSCHLIESSUNGSPLAN Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stellen. Wie der herkömmliche Bebauungsplan hat auch der Vorha- Eine Befreiung ist im Gegensatz zur Ausnahme schriftlich zu ben- und Erschließungsplan als vorhabenbezogener Bebau-
Seite 19 ungsplan die Aufgabe, für eine bestimmte Fläche Baurecht AUSSENBEREICH zu schaffen. Gleichzeitig begründet er – im Gegensatz zum Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freige- Bebauungsplan, welcher ein Angebotsplan ist – auch eine halten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Be- Pfl icht zur schnellen Verwirklichung der Planung. Weitere Un- völkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nut- terschiede des Vorhaben- und Erschließungsplanes zum Be- zung zu reservieren. bauungsplan gibt es im Planverfahren. Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt seine Planung mit der Stadt Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebau- ab und legt sie schließlich dem Rat der Stadt zum Beschluss ung nur, wenn das Vorhaben zu den so genannten privile- als Satzung vor. Zusätzlich zum Satzungsbeschluss schließen gierten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung die Stadt und der Vorhabenträger einen Vertrag, in dem sich dort errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Linie der Vorhabenträger unter anderem verpfl ichtet, sein Vorha- land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- ben binnen eines bestimmten Zeitraumes durchzuführen. und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung IM ZUSAMMENHANG BEBAUTE stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen. ORTSTEILE – INNENBEREICH Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang be- keine qualifi zierten Bebauungspläne aufgestellt worden sind. stehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in werden, wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Auch ist werden. Hierunter versteht das Baugesetzbuch u. a. hier häufi g nicht mit der Aufstellung von Bebauungsplänen • die Darstellung des Flächennutzungsplanes, zu rechnen, weil sie nicht für erforderlich gehalten werden. • die Darstellungen des Landschaftsplanes, Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb • die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspfl ege, eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) • die Belange der Denkmalpfl ege, nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Dort ist ein Vorhaben • die Belange der Wasserwirtschaft, zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nut- • das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung zung, der Bauweise und der Grundstücksfl äche, die überbaut einer Splittersiedlung. werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Im Innenbereich bestimmt FAZIT also die Umgebungsbebauung die Kriterien für das Einfügen Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit; je homo- • im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Er- gener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, um so mehr schließung (Verkehr, Wasserversorgung und Kanal) gesi- Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen. Die Bereiche chert ist (§ 30 BauGB); der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind durch Sat- • zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifi zierten Bebau- zungen festgesetzt. Ob ein Grundstück einem im Zusammen- ungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang be- hang bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich nach bauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung diesen Satzungen. einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
Seite 20 DAS BAUORDNUNGSRECHT
ALLGEMEIN plan entsprechen. Bei diesen Gebäuden werden ausschließ- Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungs- lich Anforderungen des Bauplanungsrechts und solche An- recht nicht bundesweit einheitlich, sondern nach individu- forderungen geprüft, bei denen wegen der Baugenehmigung ellem Landesrecht geregelt. Im Land Thüringen ist dies die eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Thüringer Bauordnung (ThürBO) in der Fassung vom 1. 5. Vorschriften entfällt oder ersetzt wird (Denkmalschutzrecht, 2004. Naturschutzrecht, Wasserrecht, Straßenrecht). Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Hinzugekommen ist auch eine neue, zusätzliche Gliede- Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher An- rung der Gebäude in Gebäudeklassen, die als systematische lagen entstehen können. Es leitet sich aus dem Polizeirecht Grundlage für das Brandschutzkonzept erforderlich ist. Das ab und stellt vor allem an die Standsicherheit, die Verkehrs- Kriterium der Gebäudehöhe wird mit der Größe der Nut- sicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen zungseinheiten kombiniert, was zur Bildung von fünf Gebäu- besondere Anforderungen. Es ist in den Bauordnungen der deklassen führt: Länder sowie in den Sonderbauverordnungen abschließend Gebäudeklasse 1 umfasst freistehende Gebäude mit einer geregelt. Höhe von 7 m mit nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich ausschließ- von insgesamt nicht mehr als 400 m². Das sind vor allem lich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Ebenfalls in die Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherrn Gebäudeklasse 1 sind die freistehenden land- und forstwirt- und dem Grundstückseigentümer oder den Nachbarn, wer- schaftlichen Betriebsgebäude eingeordnet. den in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen Die gleichen Gebäude (ohne land- und forstwirtschaftliche einbezogen. Betriebsgebäude) sind in die Gebäudeklasse 2 eingestuft, Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu ertei- wenn sie nicht freistehend sind. len, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften In Gebäudeklasse 3 werden alle übrigen Gebäude mit einer nicht entgegenstehen. Nach den Bauordnungen der Länder Höhe bis zu 7 Meter eingeordnet. ergeht sie unbeschadet privater Rechte Dritter. Weiter gibt es noch die Gebäudeklassen 4 und 5, die höhere Ergänzend zur ThürBO wurden Verordnungen zur detaillier- und größere sowie sonstige Gebäude erfassen. ten Regelung des Bauordnungsrechts erlassen. Die Neuaufl age der Thüringer Bauordnung enthält nicht un- GRENZABSTAND wesentliche Änderungen, insbesondere ist der Regelungs- Grundsätzlich haben Sie mit jedem Gebäude immer mindes- umfang reduziert worden – mindestens ein Drittel weniger tens 3 Meter Abstand von allen Grenzen Ihres Baugrund- Paragraphen sind enthalten. Bei Vorschriften für Wohnungen stücks einzuhalten. Lediglich untergeordnete Gebäudeteile und Aufenthaltsräume entfi elen mehr als zwei Drittel der wie zum Beispiel Eingangsüberdachungen oder Balkone Regularien. dürfen den Abstand im Einzelfall bis auf maximal 2 Meter Neu eingeführt wurde das vereinfachte Baugenehmigungs- unterschreiten. verfahren, das für die gleichen Gebäude gilt wie das Geneh- Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand migungsfreistellungsverfahren, nur mit dem Unterschied, maßgeblich nach der jeweiligen Gebäudehöhe. Als Faustfor- dass diese Gebäude nicht einem qualifi zierten Bebauungs- mel gilt, dass der Abstand mindestens 0,4 der Gebäudehöhe
Seite 21 zu entsprechen hat, mindestens jedoch 3 Meter. Auf eine Nach wie vor dürfen durch die Teilung eines Grundstücks, das weitergehende Erläuterung der vielen Sonderfälle wird an bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, keine Verhält- dieser Stelle verzichtet, da in aller Regel der o. a. Mindest- nisse geschaffen werden, die den Bestimmungen der ThürBO grenzabstand von 3 Meter ausreichend ist. Im Einzelfall ist oder den aufgrund der ThürBO erlassenen Vorschriften wi- der von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser mit den Vor- dersprechen. schriften vertraut und wird Sie umfassend beraten. Entstehen durch die Teilung Verhältnisse, die im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften stehen, muss eine Grenzabstand für Garagen- und Abstellgebäude Abweichungsentscheidung getroffen werden. Um eine rationelle Grundstücksbebauung zu ermöglichen, Die Verantwortung für die Einhaltung der materiellen Anfor- sieht die Thüringer Bauordnung eine Unterschreitung des derungen der ThürBO trägt der Veranlasser der Grundstücks- vorgenannten Grenzabstandes vor. teilung. In den Abstandsfl ächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Da bei einem Verstoß gegen materielle Anforderungen ein Abstandsfl ächen sind, auch wenn sie nicht an die Grund- Grundstücksteil nach der Teilung nicht mehr bebaubar sein stücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, u. a. kann, sollten die Beteiligten, insbesondere der Käufer, zur Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuer- Vermeidung unnötiger Kosten im Vorfeld der Teilung unbe- stätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 Meter und dingt fachkundigen Rat einholen. einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze bis zu 9 Meter zu- lässig. DIE AM BAU BETEILIGTEN Unabhängig davon, dass weitere Einzelheiten ggf. zu über- (Bauherr, Entwurfsverfasser, Unternehmer, Bauleiter) prüfen sind, kann sich Ihr Nachbar grundsätzlich nicht er- folgreich gegen eine solche Grenzbebauung wenden. Berück- Grundsatz sichtigen Sie bei der Planung, dass bei geneigten Dächern Bei der Errichtung, Instandhaltung, Änderung, Nutzungsän- ohne weiteres die maximale Höhe von 3 Metern erreicht derung oder dem Abbruch von Anlagen sind der Bauherr und wird. Sollten Sie die Errichtung eines Nebengebäudes mit im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Betei- einer Höhe von mehr als 3 Metern begehren, kann Ihnen der ligten dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen betroffene Nachbar eine schriftliche Zustimmung zur beab- Vorschriften eingehalten werden. sichtigten Höhe erteilen. Insbesondere bei den verfahrensfreien Bauvorhaben, der Ge- nehmigungsfreistellung und dem vereinfachten Baugeneh- TEILUNG VON GRUNDSTÜCKEN (§ 8 THÜRBO) migungsverfahren haben Entwurfsverfasser und Bauleiter Die im bisherigen § 8 ThürBO geregelte bauordnungsrecht- eine größere Verantwortung zu übernehmen. Ihnen allein liche Teilungsgenehmigung ist entfallen. obliegt die Einhaltung der Bestimmungen. Sie sind auch zu- In einem bauordnungsrechtlichen Teilungsgenehmigungs- nächst Ansprechpartner für Bauherrn und Dritte (Nachbarn), verfahren müssten bauordnungsrechtliche Anforderungen wenn es um Unstimmigkeiten bezüglich der Einhaltung von geprüft werden, die im Rahmen der Genehmigungsfrei- öffentlich-rechtlichen Vorschriften geht. Ein Rechtsbehelf stellung und im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gegen vorstehend genannte Vorhaben ist nicht mehr mög- weitgehend nicht mehr geprüft werden. lich, da keine Baugenehmigung (Verwaltungsakt) ergeht.
Seite 22 Bauherr (§ 55 ThürBO) durchgeführt wird und die dafür erforderlichen Weisungen Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausfüh- zu erteilen. Er hat für einen sicheren bautechnischen Betrieb rung eines nicht verfahrensfreien Bauvorhabens sowie der auf der Baustelle zu sorgen und auf das gefahrlose Ineinan- Beseitigung von Anlagen geeignete Beteiligte zu bestellen, dergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten. soweit er nicht selbst zur Erfüllung dieser Verpfl ichtungen Der Bauleiter muss über die für seine Aufgabe erforderliche geeignet ist. Dem Bauherrn obliegen außerdem die nach den Sachkunde und Erfahrung verfügen. Ist dies in einzelnen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anträge, Teilbereichen nicht der Fall, so sind geeignete Fachbauleiter Anzeigen und Nachweise. Vor Baubeginn hat er den Namen heranzuziehen. des Bauleiters, während der Bauausführung einen Wechsel des Bauleiters unverzüglich der Bauaufsichtsbehörde schrift- GENEHMIGUNGSPFLICHT, lich mitzuteilen. GENEHMIGUNGSFREIHEIT
Entwurfsverfasser (§ 56 ThürBO) Genehmigungsbedürftige Vorhaben (§ 62 ThürBO) Der Entwurfsverfasser muss nach Sachkunde und Erfahrung Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Änderung und die Nut- zur Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein. zungsänderung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen Er ist für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit seines Ent- und Einrichtungen, an die in der ThürBO oder in Vorschriften wurfs verantwortlich. aufgrund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt sind, einer Der Entwurfsverfasser hat dafür zu sorgen, dass die für die Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist. Ausführung notwendigen Einzelzeichnungen, Einzelberech- Die Genehmigungsfreiheit für verfahrensfreie Bauvorhaben nungen und Anweisungen den öffentlich-rechtlichen Vor- (§ 63 ThürBO), für genehmigungsfrei gestellte Bauvorhaben schriften entsprechen. Verfügt der Entwurfsverfasser auf ein- (§ 63 a ThürBO), sowie die Genehmigungsfreiheit für die zelnen Fachgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde Genehmigung fl iegender Bauten (§ 74 ThürBO) und „öffent- und Erfahrung, so sind geeignete Fachplaner heranzuziehen. licher“ Bauvorhaben (§ 75 ThürBO) bzw. Bauvorhaben, deren bauaufsichtliche Prüfung eingeschränkt ist, entbindet nicht Unternehmer (§ 57 ThürBO) von der Verpfl ichtung zur Einhaltung der Anforderungen, Jeder Unternehmer ist für die mit den öffentlich-rechtlichen die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden Anforderungen übereinstimmende Ausführung der von ihm sowie von der Pfl icht, erforderliche behördliche Entschei- übernommenen Arbeiten und insoweit für die ordnungsge- dungen wie Genehmigungen, Erlaubnisse und Bewilligungen mäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle einzuholen. verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten. (§ 63 ThürBO) Der § 63 der ThürBO legt abschließend fest, welche Bauvor- Bauleiter (§ 58 ThürBO) haben keiner Baugenehmigung bedürfen. Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnah- Den Bauherren ist aber unbedingt zu raten, sich über die me entsprechend den öffentlich-rechtlichen Anforderungen Genehmigungsfreiheit oder die Genehmigungspfl icht eines
Seite 23 geplanten Bauvorhabens bereits im Vorfeld der Planung und meinde einzureichen; die Gemeinde legt, soweit sie nicht Ausführung zu informieren. Die Entscheidungen trifft die zu- selbst Bauaufsichtsbehörde ist, eine Ausfertigung der Unter- ständige untere Bauaufsichtsbehörde. lagen unverzüglich der unteren Bauaufsichtsbehörde vor. Ausgedehnt worden ist die Verfahrensfreiheit auf Abbruch- Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Vorlage der erfor- und Beseitigungsmaßnahmen. Diese waren nach altem derlichen Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden. Recht auf darin genannte Gebäudegrößen begrenzt. Trotz Die Gemeinde kann diese Frist abkürzen und dem Bauherrn der mit der Beseitigung von baulichen Anlagen verbundenen einen früheren Baubeginn ermöglichen, indem sie dem Bau- Gefahren, insbesondere für die auf der Baustelle tätigen Per- herrn vor Fristablauf mitteilt, dass sie von den vorstehenden sonen, ist es gleichwohl gerechtfertigt, kein Genehmigungs- Möglichkeiten keinen Gebrauch machen wird. verfahren durchzuführen, in dem über das „Ob“ der Besei- tigung zu entscheiden wäre. Ausreichend ist vielmehr, dass GENEHMIGUNGSVERFAHREN beim „Wie“ der Beseitigung keine Gefährdung der Standsi- Dieser Abschnitt der neuen Thüringer Bauordnung ist neu cherheit für benachbarte Gebäude entsteht. strukturiert worden. Nachdem im vorherigen Abschnitt nach Daher wurde in Abhängigkeit von der Gebäudeklasse und dem Grundsatz der Genehmigungspfl icht (§ 62) – wie oben dem Umfeld ein gestuftes System des Nachweises der Stand- ausgeführt – zunächst die weitestgehende Form des Verzichts sicherheit eingeführt. Auch für solche Maßnahmen wird auf Baugenehmigungsverfahren, die Verfahrensfreiheit (§ empfohlen, sich mit einem qualifi zierten Entwurfsverfasser 63), und daran anschließend die weitere Form der Genehmi- oder aber der Bauaufsichtsbehörde in Verbindung zu setzen. gungsfreiheit darstellende Genehmigungsfreistellung (§ 63 a) geregelt worden sind, schließen daran an die einfachste Genehmigungsfreistellung (§ 63 a ThürBO) Form des Genehmigungsverfahrens, das vereinfachte Bauge- Im Absatz 1 ist geregelt, welche Bauvorhaben der Geneh- nehmigungsverfahren (§ 63 b), und das Baugenehmigungs- migungsfreistellung unterliegen, Absatz 2 regelt die Voraus- verfahren (§ 63 c). setzungen, unter denen die Bauvorhaben genehmigungsfrei sind: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren • sie müssen im Geltungsbereich eines qualifi zierten oder (§ 63 b ThürBO) eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegen. Der Absatz 1 dieser Vorschrift führt die Bauvorhaben auf, • sie dürfen den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht auf die das vereinfachte Verfahren anwendbar ist und regelt widersprechen, müssen also ohne Ausnahmen und Befrei- das von der Bauaufsichtsbehörde abzuarbeitende Prüfpro- ungen zulässig sein, gramm. • die bauplanungsrechtliche Erschließung muss gesichert Auf folgende Vorhaben bezieht sich diese Regelung: sein, • Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, das sind • schließlich darf die Gemeinde nicht innerhalb eines Mo- – freistehende Gebäude mit einer Höhe von 7 Meter und nats erklärt haben, dass das vereinfachte Genehmigungs- nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt verfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufi ge nicht mehr als 400 m² (Gebäudeklasse 1) und Untersagung nach § 15 BauGB beantragt haben. – freistehende Gebäude, die einem land- oder forstwirt- Der Bauherr hat die erforderlichen Unterlagen bei der Ge- schaftlichen Betrieb dienen (Gebäudeklasse 1)
Seite 24 – Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Meter und nicht mehr als wasserrechtliche Belange und straßenrechtliche Entschei- zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als dungen. Über den Bauantrag ist innerhalb von drei Mona- 400 m² (Gebäudeklasse 2) ten nach Vorlage der vollständigen Antragsunterlagen zu – Sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Meter (Gebäude- entscheiden. Die Bauaufsichtsbehörde kann diese Frist aus klasse 3) wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängern. Der • Sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 Antrag gilt als genehmigt, wenn über ihn nicht innerhalb der • Nebengebäude und Nebenanlagen zu Vorhaben der Klas- Frist entschieden worden ist. sen 1 bis 3 Ausgenommen sind Sonderbauten und Parkplätze mit einer Baugenehmigungsverfahren (§ 63 c ThürBO) Größe von mehr als 0,5 ha. Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren) Das Bauordnungsrecht wird im vereinfachten Baugenehmi- Zählt eine Baumaßnahme weder zu den verfahrensfreien gungsverfahren nicht mehr geprüft. Das in Betracht zu zie- Bauvorhaben noch zu den Bauvorhaben, die der Genehmi- hende Abstandsfl ächenrecht ist durch die Neuregelung des § gungsfreistellung unterliegen, oder zu den Vorhaben, für die 6 derart vereinfacht worden, dass seine Anwendung den am das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren anwendbar Bau Beteiligten in Eigenverantwortung zugemutet wird. ist, prüft die Bauaufsichtsbehörde uneingeschränkt die An- Geprüft wird daher zunächst nur die planungsrechtliche Zu- tragsunterlagen auf Übereinstimmung mit den öffentlich- lässigkeit des Vorhabens. So sind die Belange zu überprü- rechtlichen Vorschriften. Im „normalen“ Baugenehmigungs- fen, die Auswirkungen auf das Einfügen eines Bauvorhabens verfahren gibt es also keinen Bereich, der von der Prüfung in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 ausgenommen bleibt. BauGB (die unter dem Gebot der Rücksichtnahme zu beacht- Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkung ver- enden immissionsschutzrechtlichen Bestimmungen sowie pfl ichtet die Bauaufsichtsbehörde, alle weiteren für das Bau- Fragen der gesicherten Erschließung) beziehungsweise auf vorhaben erforderlichen Genehmigungen usw. nach anderen das Berührtsein öffentlicher Belange im Sinne des § 35 Abs. öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuholen und mit der 3 BauGB (Fragen des Naturschutzes und der Landschafts- Baugenehmigung auszuhändigen. pfl ege sowie des Wasserrechts und die Ziele der Raumord- nung) haben. Teilbaugenehmigung (§ 71 ThürBO) Die Bauaufsichtsbehörde bezieht auch beantragte Abwei- Mit der Bauausführung einschließlich des Bodenaushubs chungen von Bestimmungen der ThürBO in das Prüfprogramm darf grundsätzlich nicht vor Zugang der Baugenehmigung mit ein. Dadurch kann über solche Abweichungen trotz des begonnen werden. Ist ein Bauantrag eingereicht, so kann beschränkten Prüfumfanges zugleich im vereinfachten Bau- der Beginn der Bauarbeiten für die Baugrube und einzel- genehmigungsverfahren mitentschieden werden. ne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag Gegebenenfalls sind auch andere öffentlich-rechtliche An- schon vor Erteilung der Baugenehmigung gestattet werden. forderungen zu prüfen, bei denen eine eigenständige Ent- Die Teilbaugenehmigung hat den Zweck, dem Bauherrn bei scheidung wegen der Baugenehmigung entfällt. Dazu dringendem Baubedürfnis den Beginn der Bauarbeiten - bei gehören insbesondere die naturschutzrechtlichen Eingriffs- einem umfangreichen oder schwierigen Bauvorhaben - vor regelungen, Belange des Denkmalschutzes sowie bestimmte Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens zu ermöglichen.
Seite 25 Geltungsdauer der Genehmigung (§72 ThürBO) Ausfertigung bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Mit Die Baugenehmigung/Teilbaugenehmigung erlischt, wenn dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorha- innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung bens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen wur- Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. de oder die Bauarbeiten länger als zwei Jahre unterbrochen Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung sind für einen worden sind. Wohnhausneubau im Regelfall mindestens folgende Unter- Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis lagen erforderlich: (Checkliste) zu einem Jahr verlängert werden. • Antragsvordruck • Lageplan im Maßstab 1:1000 oder 1:500 Vorbescheidsverfahren (§73 ThürBO) • Übersichtsplan im Maßstab 1:5000 (erhältlich beim Katas- Das Vorbescheidsverfahren dient überwiegend dazu, abzu- teramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsbüro) klären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Schnitten und Ansichten in entsprechender Vermaßung Klärung einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städ- • Berechnung tebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von a) der bebauten Fläche grundsätzlicher Bedeutung ist, so dass zunächst ein Bauge- b) der Geschossfl ächenzahl nehmigungsverfahren zu riskant wäre. Als Anwendungsfälle c) der Grundfl ächenzahl sind insbesondere zu nennen die Klärung der d) der Rohbau- und Gesamtbaukosten • grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks e) des umbauten Raumes • zulässigen Art und Maß der baulichen Nutzung • Nachweis der Pkw-Stellplätze • Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung • ggf. Nachweis der Standsicherheit (Statik) Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist bei der Bauauf- • ggf. Freifl ächengestaltungsplan mit Bäumen und Bepfl an- sichtsbehörde einzureichen. Diese erteilt nach Prüfung der zungsarten Unterlagen einen Vorbescheid, wenn öffentlich-rechtliche • ggf. Nachweis der Wärme- und Schalldämmung Vorschriften nicht entgegenstehen. • statistischer Erhebungsbogen Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. Er bie- Der Bauherr und der Entwurfsverfasser haben den Bauantrag, tet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung der Entwurfsverfasser die Bauvorlagen zu unterschreiben. eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt drei Jahre und kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu BEHANDLUNG DES BAUANTRAGES einem Jahr verlängert werden. Sie gilt auch, wenn sich die Die Bauaufsichtsbehörde hört zum Bauantrag die Gemeinde Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändert hat. und diejenigen Stellen, 1. deren Beteiligung oder Anhörung für die Entscheidung BAUANTRAG über den Bauantrag durch Rechtsvorschrift vorgeschrie- Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsicht- ben ist, oder lichen Genehmigungsverfahren nur auf schriftlichen Antrag 2. ohne deren Stellungnahme die Genehmigungsfähigkeit des Bauherrn (Bauantrag). Der Bauantrag ist in dreifacher des Bauantrages nicht beurteilt werden kann.
Seite 26 Die Beteiligung oder Anhörung entfällt, wenn die Gemeinde Lesen Sie bitte die Nebenbestimmungen, Hinweise und evtl. oder die jeweilige Stelle dem Bauantrag schon vor Einleitung Grüneintragungen auf den Bauvorlagen genau durch, denn des Baugenehmigungsverfahrens zugestimmt oder auf eine sie sind Gegenstand der Baugenehmigung. Beteiligung verzichtet hat. Die Bauaufsichtsbehörde kontrolliert den Bauantrag inner- BETEILIGUNG DER NACHBARN (§ 68 THÜRBO) halb von zwei Wochen auf Vollständigkeit und teilt dem Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer angelegte Bauherrn den Eingang des Antrages mit. menschliche Beziehung, die sorgfältig gepfl egt werden will. Ist der Bauantrag unvollständig oder weist er sonstige Män- Sie sind aufeinander angewiesen. Unter zerstrittenen Nach- gel auf, fordert die Bauaufsichtsbehörde den Bauherrn zur barn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist machen. auf. Werden die Mängel innerhalb der Frist nicht behoben, Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern oder gilt der Antrag als zurückgenommen (mit entsprechender auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Dies Kostenfolge). kann vor allen der Fall sein, wenn umstritten ist, ob die Bau- Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur vollständig genehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang prüffähige Unterlagen ein. steht. Denn als Betroffener kann der Nachbar eine Bauge- Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Vollständig- nehmigung anfechten. keit des Bauantrages ab. Nur ein qualifi zierter Entwurfsver- Durch die Neufassung der Verwaltungsgerichtsordnung hat fasser bürgt für Qualität. Bei Unvollständigkeit ruht der An- ein Nachbarwiderspruch gegen ein genehmigtes Vorhaben trag bis zum Eingang aller nachzureichenden Unterlagen. - wie bisher schon bei Wohnbauten – keine aufschiebende Bei Vollständigkeit der Unterlagen werden die für die Ge- Wirkung mehr. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, nehmigungsverfahren erforderlichen Prüfungen der bau- bei der Baugenehmigungsbehörde oder beim Verwaltungs- planungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit vorge- gericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruches zu nommen. Gleichzeitig werden die im jeweiligen Einzelfall beantragen. Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollte der notwendigerweise zu beteiligenden Fachbehörden und Stel- Nachbar rechtzeitig über die Baupläne informiert werden. len um Stellungnahme gebeten. Die Bauaufsichtsbehörde soll die Nachbarn vor der Ertei- Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und dem Bauvorha- lung von Abweichungen und Befreiungen benachrichtigen, ben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die Baugenehmigung wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte unter Einbeziehung der fachlichen Stellungnahmen erteilt. nachbarliche Belange berührt werden. Einwendungen sind Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht ent- innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Benachrich- spricht, haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung tigung bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zur Nie- der Baugenehmigung. derschrift vorzubringen. Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit Aufl agen und Hinweisen. Die Bauvorlagen werden mit einem Geneh- BAUGENEHMIGUNGSGEBÜHREN migungsstempel versehen und in einfacher Ausfertigung als Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrn zu- Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen wer- rückgegeben. den nach dem Verwaltungskostengesetz in Verbindung mit
Seite 27 der Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich Der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einer Bau- grundsätzlich neben dem Bruttorauminhalt nach dem Roh- last, dass bauliche Anlagen auf seinem Grundstück den bauwert des Objektes, den die vorhabenbezogene Indexzahl erforderlichen Abstand von der fi ktiven Baulastgrenze einer Landesverordnung - unabhängig von den Angaben des einhalten. Eine reale Grenzveränderung fi ndet nicht statt, Bauherrn - vorgibt. Gebührenpfl ichtig sind auch die mate- lediglich wird eine für beide Seiten verbindliche fi ktive rielle Ablehnung und die Rücknahme eines Bauantrages. Grenze für die Bemessung der Abstandsfl ächen festgelegt. Ebenso kann ein Nachbar mittels Zuwegungsbaulast Ihnen BAULAST UND BAULASTENVERZEICHNIS als Bauherr zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung (§ 80 THÜRBO) die Zufahrt über einen bestimmten Teil seines Grundstücks Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen ermöglichen. Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Bau- Verfahren und Rechtsfolgen rechts entspricht. Um rechtliche Hindernisse einer Bebau- Die Baulast wird durch eine schriftliche oder zur Nieder- ung zu beseitigen, kann eine sogenannte Baulast im Bau- schrift abgegebene Erklärung aller Grundstückseigentümer lastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bewirkt. Bei bestehen- werden. dem Erbbaurecht haben die Eigentümer und der Erbbaube- rechtigte die Verpfl ichtungserklärung abzugeben. Ein Grundstückseigentümer - in der Regel der Nachbar- verpfl ichtet sich in einem festgelegten Umfang zum Ver- Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder von einem zicht auf seine Eigentumsbefugnisse, mithin übernimmt er Notar öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbe- eine Verpfl ichtung des Bauherrn. hörde geleistet bzw. anerkannt werden. Der Baulastenbe- günstigte erhält nach erfolgter Eintragung im Baulasten- Die wesentlichsten Baulastenarten sind Baulasten zur Si- verzeichnis einen Gebührenbescheid. Mit der Eintragung in cherung ein Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam und gilt • der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbar- auch gegenüber den Rechtsnachfolgern der Erklärenden. grundstück (Abstandsbaulast) Daher empfi ehlt sich auch vor dem Kauf eines Grundstücks • der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke zu eine Anfrage nach bestehenden Baulasten. einem Baugrundstück (Zusammenfassungsbaulast) • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfl äche (Zuwe- BAUEN OHNE BAUGENEHMIGUNG gungsbaulast). Wer ein genehmigungspfl ichtiges Vorhaben ohne Geneh- migung errichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit Die häufi gste Art der Baulast ist die Abstandsbaulast. Hält einem Bußgeld geahndet werden kann. Ein nachträgliches Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebenen Abstand zur Gren- Genehmigungsverfahren wird erforderlich. Wenn sich he- ze des Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbartes rausstellt, dass eine nachträgliche Genehmigung nicht er- Grundstück für die Bemessung des Grenzabstandes bis zu teilt werden kann, droht die Beseitigung des errichteten einer gedachten Grenze zugerechnet werden. Bauwerkes.
Seite 28 DIE BAUAUSFÜHRUNG
ENERGIESPAREN DURCH WÄRMEDÄMMUNG FEHLERVERMEIDUNG Die Güte des Wärmeschutzes der wärmeübertragenden Au- BEI DER DACHDÄMMUNG ßenbauteile ist die mit Abstand wichtigste Größe für den In der Vergangenheit, und oftmals auch heute noch, wurden bei den Energieverbrauch eines Gebäudes. Wenn die folgenden Ziel- Dämmkonstruktionen geneigter Dächer erhebliche Fehler gemacht, k-Werte für die einzelnen Bauteile eingehalten werden, kann die zu einem unbehaglichen Raumklima und einem hohen Energie- man davon ausgehen, eine dem Niedrigenergiehaus-Standard verbrauch führen, der vom theoretisch berechneten Wärmebedarf (NEH-Standard) entsprechende Energiekennzahl zu erreichen. erheblich abweicht. Die wärmetechnische Neubausanierung erst wenige Jahre alter Häuser ist leider kein Einzelfall. Der Zielwert bei AUSSENWÄNDE SEHR GUT DÄMMEN der Dachdämmung ist ein k-Wert von 0,15 W/m² K, der durch eine Je nach Bauart sollten die Außenwände eine Dämmschicht- mittlere Dämmschichtdicke von 25 bis 30 cm erreicht werden kann. dicke von 15 bis 20 cm aufweisen. Damit wird ein k-Wert von Doch die Dämmschichtdicke allein garantiert diesen Zielwert noch höchstens 0,20 W/m² K erreicht. Solche Werte sind mit vielen nicht. bauaufsichtlich zugelassenen Konstruktionen realisierbar. Für Eine wärmebrückenfreie Konstruktion und eine sorgfältige, lü- die energetische Qualität spielt es keine entscheidende Rolle, ckenlose Ausführung der außenliegenden Winddichtung und der ob Außenwände leicht oder schwer ausgebildet werden. innenliegenden Luftdichtung ist unverzichtbar für einen niedrigen Energieverbrauch. Hier ist besonders das Ineinandergreifen der ver- schiedenen Gewerke zu beachten, sodass die Verlegung von Lei- tungen und das Herstellen von Durchbrüchen nicht zum Verlust der Luftdichtigkeit führt. Die Konsequenz von Nichteinhaltung des Vorangesagten sind hö- here Heizkosten, also eine geringere Rentabilität der Wärmedäm-
mung für den Bauherrn und eine höhere Emission von C02. Unter Umständen können sich mögliche Bauschäden noch gravie- render auswirken. Denn wo kalte Luft eindringt, kann bei anderer Strömungsrichtung warme, feuchigkeitsbeladene Luft nach außen gelangen. Bei dem Durchgang durch die Dämmung wird im Winter der Taupunkt unterschritten und es kommt zu Kondenswasseraus- fall innerhalb der Konstruktion, was bei entsprechenden Mengen zu Bauschäden führt.
WÄRMESCHUTZVERGLASUNG FÜR DIE FENSTER Die Wärmeschutzverglasung mit einem k-Wert von 1,3 W/m² K für das Glas ist bereits mit einer Wärmeschutzverordnung von 1995 zum Standard geworden. Niedrigere Werte bei Zweischeibenglas sind vermehrt anzutreffen. Eine deutliche Verbesserung bis zu k-
Seite 29 Thema: Energiesparen
-%)34%2"%42)%"-%)34%2"%42)%" 2OBERTO +AYSER2OBERTO +AYSER s 'AS 7ASSER s 7ËRMEPUMPEN s (EIZUNG s 3PENGLEREI SANITÄR · HEIZUNG · KLEMPNEREI s 3ANITËR s 3OLARTECHNIK 4EL Telefon/Telefax: 03685 704595 /BERE !LM &AX Wilhelm-Rathke-Straße 19a · 98646 HILDBURGHAUSEN *àCHSEN MOBIL Meisterbetrieb seit 1948 Maler- und Putzergeschäft EERR Rainer Kupfer MMÜLLERMÜÜLLLL Maler- und Lackierermeister TTIIGG && SSIITT GmbH Ihre Firma für: Heizung • Lüftung • Sanitär Beratung • Projektierung • Ausführung Inhaber: Trinkhügel 34 · 98646 Gleicherwiesen Gerald Müller Klaus Sittig Büro Telefon: 036875 50915 · Telefax: 036875 50916 E-Mail: Telefon 036874 70493 [email protected] Telefax 036874 70673 Telefon: 036875 61400 · Mobil: 0170 5272476 Bibergrundstraße 13 · 98666 Biberau/Engenstein
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Seite 30 BAUEN MIT DER SONNE Das „Bauen mit der Sonne“ setzt auf die passive Nutzung der Sonnenenergie während der kälteren Jahreszeiten. Be- reits bei der Planung des Gebäudes wird auf eine geeignete Orientierung zur Sonne geachtet.
Die tiefstehende Wintersonne wird durch großfl ächige, gut wärmegedämmte und zur Sonne orientierte Fensterfl ächen, aber auch durch Glasvorbauten (zum Beispiel Wintergarten) oder durch die Verwendung spezieller lichtdurchlässiger Ma- terialien (TWD - Transparente Wärmedämmung) genutzt. Der Bauherr oder der Architekt muß auf ausreichenden Son- nenschutz im Sommer und auf Verschattungsfreiheit im Winter achten. Die Heizungsanlage muss schnell regelbar sein, um sich dem Sonnenangebot bedarfsgerecht anpassen zu können. Immer mehr Architekten machen sich mit den Prinzipien des solaren und energiesparenden Bauens vertraut, leider sind es noch nicht alle.
PASSIVE SOLARENERGIENUTZUNG DURCH FENSTER Werten von 0,6 W/m² K ist nur mit einer Dreifachverglasung Bei der Planung eines Hauses ist auf eine konsequente Süd- möglich. orientierung des Wohnraumbereiches zu achten. Durch eine Doch auch bei Fenstern sind mögliche Wärmeverluste nicht optimierte Ausrichtung der Grundstücke in Bebauungsplä- in der Glasfl äche, sondern in den Anschlüssen zu suchen. So nen kann eine optimale Nutzung der passiven Solarenergie müssen zur Fugenvermeidung die Dichtungsprofi le umlau- erreicht werden. fend am Rahmen anliegen und der Fensterrahmen luftdicht Fenster verursachen nicht nur Wärmeverluste, sondern sind in die dämmende Hülle eingebaut werden. auch Wärmefallen. Entscheidend ist daher die Bilanz aus Verlusten und Gewinnen während der Heizperiode. KONSEQUENTE DÄMMUNG VON KELLERN Dämmschichtdicken von 12 bis 15 cm erreichen einen Ziel- Die Bilanz wird durch Faktoren wie Qualität der Verglasung, k-Wert von 0,3 W/m² K. Zu beachten ist auch hier eine wär- Orientierung der Fenster und Verschattung beeinfl usst. Für mebrückenfreie Konstruktion, die durch das Weiterführen sehr hochwertige Dreischeiben-Wärmeverglasung wird die der Wanddämmung deutlich unter die unterste Geschossde- Bilanz sogar positiv, das heißt, die Fenster gewinnen in der cke erreicht werden kann. Heizperiode mehr Wärme als sie verlieren.
Seite 31 ZENTRALE WARMWASSERBEREITUNG Die Warmwasserbereitung sollte in Kombination mit der zentralen Heizungsanlage erfolgen. Um gerade in den Über- gangszeiten und im Sommer die Betriebsverluste des Kessels gering zu halten, sollten ausreichend große Warmwasser- speicher verwendet werden, die möglichst nur ein zweima- liges Laden pro Tag erforderlich machen. In Schichtenspeichern wird eine Temperaturschichtung er- reicht, die dafür sorgt, dass das zum Wärmeerzeuger fl ie- ßende Wasser stets eine niedrige Temperatur besitzt, wo- durch gerade bei Brennwertgeräten und Solaranlagen hohe Wirkungsgrade erreicht werden.
SOLARE WARMWASSERBEREITUNG Sonnenkollektoren wandeln die Sonneneinstrahlung direkt in Wärme um, die dann einem Warmwasserspeicher zuge- führt wird. Leitungen mitverlegt werden. Auch der Warmwasserspeicher Richtig dimensionierte Solaranlagen decken dabei fast 50 % sollte groß genug und leicht nachrüstbar sein. des Jahresenergiebedarfs für Warmwasser. Als Faustformel rechnet man mit 1 bis bis 2 m² Kollektorfl äche pro Person. STROM AUS DER SONNE Im Sommer übernimmt die Solaranlage die Warmwasserver- Solarzellen aus Silizium sind die Bausteine einer Photovol- sorgung sogar vollständig, der Heizkessel kann dann ausge- taikanlage. Mit ihr wird Sonnenlicht direkt in elektrischen schaltet bleiben. Strom umgewandelt, der problemlos im Haushalt genutzt Sollte der Bau einer Solaranlage erst zu einem späteren werden kann. Überschüssiger Strom wird an das Versor- Zeitpunkt möglich sein, so sollten auf jeden Fall schon die gungsnetz abgegeben.
Seite 32 6OM MODERNSTEN &UBODEN ÓBER &ENSTERDEKORATIONEN BIS ZUR $ECKE EINSCHLIELICH PASSENDER 4APETEN "ILDER BZW 3PIEGEL RAHMEN n STETS INDIVIDUELL UND IM RECHTEN ,ICHT n GIBT ES !NREGUNGEN FÓR DAS GANZE (EIM IN (ÓLLE UND &ÓLLE 3ELBST DER 7UNSCHTEPPICH KANN HIER NACH EIGENER 6ORSTELLUNG REALISIERT WERDEN )HRE 4APETEN GESTALTEN 3IE NATÓRLICH AUCH SELBST !LLES KANN IN EINEM 2AUM ODER (EIM HARMONISCH AUFEINANDER ABGESTIMMT WERDEN ERLÛUTERT -ARTIN (EIM DEN INTERESSIERTEN $ORFSTRAE q %XDORF "ETRACHTERN BEI SEINER &ÓHRUNG UND GIBT VIELE !NREGUNGEN 4EL q &AX q -OBIL HTTPWWWDESIGN HEIMDEq % -AIL DESIGN HEIM T ONLINEDE (EIM $ESIGN BIETET EIN KOMPLETTES )NNENRAUMDESIGN WELCHES 7ÓNSCHE UND 6ORSTELLUNGEN DER +UNDSCHAFT 4ATSACHE WERDEN -)4 (%)- $%3)'. LÛSST $ASS )HM DAS GELINGT BELEGEN ZAHLREICHE $ANKSCHREIBEN u.ICHT EINER VON VIELEN SONDERN FÓR VIELE DER EINE h -ALERMEISTER -ARTIN (EIM GRÓNDET IN %XDORF SEIN $AS IST DER (EIM 3LOGAN 5NTERNEHMEN +REATIVE 2AUMGESTALTUNG WELCHES SEITHER ERFOLGREICH ARBEITET UND BESTE 2EFERENZEN AUFWEISEN KANN +REATIVE 2AUMGESTALTUNG +REATIVER 4ROCKENBAU MIT $ECKENGESTALTUNG UND ,ICHTKONZEPT -IT ,EIB UND 3EELE SEI ER IM 'ESCHÛFT UND WENN AUS DEM (OBBY 4APETENGESTALTUNG MIT 4APETEN AUS ALLER 7ELT $ESIGNFUBDEN 06# UND 4EPPICHBDEN 7ASSERFALL UND "AUM I M 2AUM "ERUF GEWORDEN IST BERÛT MAN MIT &REUDE IM (ERZEN $AS #REDO DES -EISTERS 3TUCK UND 3ÛULENGESTALTUNG &RESCO 7ANDBILDER "ADGESTALTUNG DER MIT SEINEM 4EAM 7OHNRAUM MIT &REUDE GESTALTET -EISTERLICHES (ANDWERK -ALER UND 0UTZARBEITEN $ÛMMSYSTEME &ACHWERKSANIERUNG ,EHMP UTZ 7IE DAS GELINGEN KANN FÓHRT ER PRAKTISCH VOR %LEKTROSMOGABSCHIRMTAPETEN &ASSADENSCHMUCK 3TUCKVERARBEITUN G *EDEN -ITTWOCH AB 5HR PRÛSENTIERT ER IN EINER ALTEN $RESCHHALLE 4ROCKENESTRICH DIE ZUM +REATIVSTUDIO UMGESTALTET WURDE SEINE )DEEN DIE ZU NEUEM 2AUM UND &ÓR DAS &ENSTER 7OHNGEFÓHL FÓHREN $AS !USSTELLUNGS UND "ÓROGEBÛUDE IST EIN 3PIEGELBILD DER 'ARDINEN UND 3TANGENSYSTEME IN GROER !USWAHL -AANFERTIGUNG UND -ACHBARKEIT UND VERDEUTLICHT WAS ZU BEWERKSTELLIGEN IST 3TOFFVERKAUF 3ONNENSCHUTZANLAGEN -ARKISEN 0LISSEES 2OLLOS ,AMELLEN
SOLARE WARMWASSERAUFBEREITUNG – HEIZUNGSUNTERSTÜTZUNG
Heizung · Sanitärtechnik · Service
Hans Wirsching SANITÄR · HEIZUNG · SOLAR · KLEMPNER BÄDER · TROCKENBAU · PANEELE Privat: Björn Thomas & Manfred Thomas GbR Bibergrundstraße 38 Hauptstraße 83 98673 Eisfeld · Bahnhofstraße 16 98666 Biberau/Lichtenau 98666 Biberau/Biberschlag Tel.: 03686 616561 · Fax: 03686 616563 · Mobil: 0171 7513651 Telefon: 036874 71614 Telefon: 036874 70777 [email protected] · www.thomas-haustechnik.de FREUND & PARTNER GmbH Steuerberatungsgesellschaft (OCH UND 4IEFBAU Niederlassung Waldau %NERGIEBERATUNG Gerhard Heinz - Steuerberater - 7ERTERMITTLUNG 98667 Waldau · Am Sportplatz 17 %JQM#BVJOHFOJFVS 5FM Telefon: 036878 6770 · Telefax: 036878 67767 (FSBME8JUUFS 'BY )BVQUTUSBTTF .PCJM E-Mail: [email protected] 8BMEBV FNBJMXJUUFSH!UPOMJOFEF Im Rahmen unserer Steuerberaterleistungen bieten wir unter anderem Tätigkeitsschwerpunkte rund um die Immobilie an, wie - Beratung Haus- und Grundbesitz - private und unernehmerische steuerliche Gestaltungen - Finanzierungs- und Förderungsberatung ETL - Wirtschaftlichkeits- und STEUERBERATER WIRTSCHAFTSPRÜFER RECHTSANWÄLTE Unternehmensberatung