Arealentwicklung Hightech-Standort Unteres Aaretal
TEIL 2: Vertiefte Betrachtung ausgewählter Areale - Faktenblätter 18. Dezember 2017
Auftraggeber Begleitung Bearbeitung
Aargau Services (Standort- Marietta Frey, Aargau Services sapartners förderung Kanton Aargau) Standortförderung Dufourstrasse 95 8008 Zürich Sabina Erny, Aargau Services Tel.: 044 515 25 20 Standortförderung (bis Oktober E-Mail: [email protected] 2017) Simone Meyer Aargau Services Dunja Kovári-Binggeli, Standortförderung (ab Novem- Dipl. Ing. TU Berlin ber 2017) Esther Frey, Bruno Hofer, ZurzibietRegio M.Sc. Geographie, MAS ETH in Raumplanung Peter Andres, Wirtschaftsforum Zurzibiet Jürg Frey, Kreisplaner Kt. Aargau
Inhalt
Faktenblätter 1.1 Faktenblatt Bad Zurzach, Seeächer 1.2 Faktenblatt Bad Zurzach, Solvay 1.3 Faktenblatt Döttingen, Vorhard Ost 1.4 Faktenblatt Döttingen, Vorhard West
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1.1 Faktenblatt Bad Zurzach, Seeächer
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Bad Zurzach, Seeächer
Lage des Gebiets
Angaben zum Gebiet
Gemeinde, Gebietsbezeichnung: Bad Zurzach, Seeächer
Raumtyp: Regionalzentrum1
Zonentyp: Gewerbezone
Baureife: Baureif in 5 Jahren
Aktuelle Nutzung: grösstenteils Acker, Wiese, Weide
Überbauungsstand: grösstenteils unüberbaut, (Nr. 2’358 und 2’148 überbaut)
Besonderheiten (Mobilisierungs- mittlere Gefährdung Naturgefahren, grenzt an Innerbach (Bach- hindernisse wie z.B: Altlasten): kataster, z.T. Gewässerraum
Erschliessung ÖV: Güteklasse E
Reisezeiten (ÖV/ MIV, Werte Zürich HB: 1h / 4Min Baden: 45Min / 30Min gerundet): Flughafen ZH: 1h10Min/ 3Min PSI: 45Min / 15Min
1 Gemäss der Vision Zurzibiet ist die Gemeinde Bad Zurzach ein Regionalzentrum. Gemäss Raumkonzept des Kantonalen Richtplans ist die Gemeinde ein ländliches Zentrum.
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Entwicklungsabsichten
Kanton / Gemäss kantonalem Richtplan ist dies ein Wirtschaftlicher Entwicklungsschwer- punkt (ESP) von regionaler Bedeutung (produzierendes Gewerbe) Region Gemäss Projekt Arbeitsplatzzone der 3. Dimension ist das erforderliche Rekrutie- rungspotenzial aufgrund der Funktion der Gemeinde in der Region gegeben Es besteht ein regionales Interesse an Entwicklung des überkommunalen Gewer- begebiets.
Gemeinde Es bestehen keine konkreten Entwicklungsabsichten seitens der Gemeinde. Die Ge- meinde könnte sich eine Entwicklung auf dem Areal Seeächer grundsätzlich vor- stellen. Nebst den unbebauten Parzellen gilt es insbesondere auch umliegenden Ge- werbeflächen in die Planung miteinzubeziehen. Diese werden heute teilweise als Abstellfläche genutzt. Die Entwicklung sollte sich insbesondere auf die Parzellen nördlichen der Seestrasse konzentrieren. Eine Entwicklung auf der südlichen Par- zelle 263 ist aus Sicht der Gemeinde nicht unbedingt erwünscht (Erschliessung. Ei- gentümer, landschaftliche Aspekte).
Grundeigen- Parzellen- Informationen zur Baulandmobilisierung und den Entwicklungs- tümer3 nummer absichten der Grundeigentümer
263, 275 Es gibt keine Angaben zu den Absichten.
272, 274 Es gibt keine Entwicklungsabsichten: Land wird als Reserve be- halten und / oder ist nur mit Landumlegung bebaubar.
276, 277, 281 Eigentümer an Veräusserung interessiert (Publikation beabsich- tigt oder bereits publiziert)
2’376 Eigentümer hat Entwicklungsabsicht, falls keine Realisierung al- lenfalls an Publikation zu späterem Zeitpunkt
2’358, 2’376, teilweise bebaut oder genutzt 271
269, 1’831 als Parkplatz/Abstellplatz genutzt
3 Informationen aus Projekt Baulandmobilisierung 2017
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Herausforderungen und Entwicklungsmöglichkeiten
Planerische und Perimeter Prozessuale Her- Nebst den unbebauten Parzellen gilt es insbesondere auch nördlich gelegene ausforderungen Gewerbeflächen in die Planung miteinzubeziehen. Erschliessung Die Baureife und die vorhandenen Infrastrukturen (Elektrizität, Gas, Wasser) wären noch genauer zu prüfen, ebenso auch allfällige BNO-Bestimmungen bzw. allfällige Hindernisse aufgrund solcher Bestimmungen für eine zukünf- tige Nutzung. Das Areal ist zudem nicht vollständig erschlossen. Für eine interne Erschlies- sung bräuchte es noch zusätzliche Abklärungen. Eine mögliche Variante wäre die Erschliessung von Westen über die Parzellen 272. Entwicklungsabsichten Es bestehen unterschiedliche Entwicklungsabsichten und Interessen der Grundeigentümer. Teilweise sind die Areale als Abstellflächen genutzt. Als Schlüsselakteur konnte - aufgrund der Lage - die Eigentümerin der Parzelle 275 identifiziert werden, welche bisher kein Interesse an einer Entwicklung hatte.
Chancen und Das Einzugsgebiet von Bad Zurzach verfügt über ein vergleichsweise grosses Möglichkeiten Synergiepotenzial sowie ein Bevölkerungs- und Arbeitskraftvolumen. Weiche Standortfaktoren wie Verfügbarkeit von Wohnfläche, Ausbildungsmöglichkeit und die Nähe zu den Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen begünsti- gen dieses Rekrutierungspotenzial. In der Gemeinde sind produktions- und dienstleistungsorientiertes Gewerbe- betriebe möglich. Um Synergien, u.a. mit den bereits vorhandenen Betrieben, zu nutzen, ist eine koordinierte Planung wichtig. Die Entwicklung eines Ge- werbeparks mit Stapelung (3. Dimension) und flexibler Raumnutzung ist ein zu prüfender Ansatz. Auf Stufe Areal ist das Potenzial insbesondere aufgrund der Grösse, Etappier- barkeit, Lage zum Siedlungsgebiet und aktuellen Nutzung (meist unüberbaut) für eine Arealentwicklung gegeben.
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1.2 Faktenblatt Bad Zurzach, Solvay
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Bad Zurzach, Solvay
Lage des Gebiets
Angaben zum Gebiet
Gemeinde, Gebietsbezeichnung: Bad Zurzach, Solvay
Raumtyp: Regionalzentrum4
Zonentyp: Industriezone
Baureife: baureif (oder baureif in 5 Jahren)
Aktuelle Nutzung: grösstenteils Acker, Wiese, Weide 1633 NW: vegetationslos (Geröll, Sand),
Überbauungsstand: grösstenteils unüberbaut, (Nr. 2358 und 2148 überbaut)
Besonderheiten (Mobilisierungs- Kataster der belasteten Standorte, mittlere Gefährdung Naturge- hindernisse wie z.B: Altlasten): fahren, Risikokataster: bebautes Areal ist Chemiebetriebsareal, Erdgashochdruckleitungen
Erschliessung ÖV: Güteklasse E
Reisezeiten (ÖV/ MIV, Werte Zürich HB: 1h / 45Min Baden: 1h / 30Min gerundet): Flughafen ZH: 1h10Min / 30Min PSI: 1h / 20Min
4 Gemäss der Vision Zurzibiet ist die Gemeinde Bad Zurzach ein Regionalzentrum. Gemäss Raumkonzept des Kantonalen Richtplans ist die Gemeinde ein ländliches Zentrum.
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Entwicklungsabsichten
Entwicklungsabsichten- Region/ - Gemäss kantonalem Richtplan: Wirtschaftliche Entwicklungsschwerpunkte ESP von regionaler Bedeutung (Vorzugsgebiete Spitzentechnologie) Gemeinde - Rekrutierungspotenzial gem. Arbeitsplatzzone der 3. Dimension - Regionales Interesse an Entwicklung des überkommunalen Gewerbegebiets als Aus- gleichsfläche für Gewerbe im Ortszentrum
Gemeinde Es bestehen keine konkreten Entwicklungsabsichten seitens der Gemeinde. Die Ge- meinde könnte sich eine Entwicklung auf dem Areal Solvay grundsätzlich vorstellen. Nebst den unbebauten Parzellen gilt es insbesondere auch die Gewerbeflächen in Rekin- gen in die Planung miteinzubeziehen.
Grundeigen- Parzellen-num- Informationen zur Baulandmobilisierung und den Entwicklungsab- tümer6 mer sichten der Grundeigentümer
1’633 Die Parzelle Nr. 1633 ist teilweise bebaut (vgl. Tabelle zu Eigentü- merstruktur) und gehört zum Industriepark. Gemäss Gemeinde ist eine Abparzellierung der dazugehörenden Teilparzellen (nordwestlich und südlich des Industrieparks) kaum möglich und es gibt einen Eintrag im Kataster der belasteten Standorte. Seitens des Eigentümers gibt es Baubewilligungsverfahren für Biodie- sel-Anlage (Firma Green Bio Fuel Switzerland AG (GBF) auf einem Teil der Fläche.
1’608 Es gesteht ein schwaches Interesse an einer zukünftigen Entwicklung, bzw. einer Publikation, jedoch gibt es keine konkreten Entwicklungs- absichten. Die Zufahrt wäre zu klären.
1’609 Die Parzelle ist teilweise bebaut (Bienenhaus). Es gibt keine Angaben zu den Absichten. Das Areal gehört dem gleichen Eigentümer wie 1633.
Nebst den drei grossen Arealen werden hier zusätzlich Informationen zu den angrenzen- den Liegenschaften dieses Industrieareal gemacht. Dabei handelt es sich um fünf langge- zogene, schmale Parzellen (sogenannte "Hosenträgerparzellen"). Die Baureife dieser Parzellen könnte gemäss Aussage der Gemeinde nur mittels einer Landumlegung erstellt werden. Dadurch liessen sich die neu verteilten Parzellen sinnvol- ler und zonengerechter nutzen. 1’624, 1’626 Die Eigentümer sind an einer Veräusserung der Grundstücke interes- siert. Es bestehen keine Entwicklungsabsichten.
1’623, 1’627 Parzellen sind Landreserven. Eigentümer wären an einem Abtausch interessiert und die Flächen wurden bereits einmal publiziert
1’625 Keine Angaben zu den Entwicklungsabsichten bekannt
6 Informationen aus Projekt Baulandmobilisierung 2017
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Herausforderungen und Entwicklungsmöglichkeiten
Planerische und Perimeter Prozessuale Her- Das heutige Areal Solvay erstreckt sind über die beiden Gemeinden Bad Zurz- ausforderungen ach und Rekingen. Bei einer zukünftigen Arealentwicklung sollte der Perime- ter des Areals Richtung in östliche Richtung (Rekingen) erweitert werden.
Erschliessung Das Areal ist noch nicht vollständig baureife und erschlossen. Die einzige Er- schliessung führt aktuell über das bereits genutzte Solvay Areal. Eine zusätzli- che Erschliessung und Einfahrt von der Kantonstrasse K131 westlich der Par- zelle (Solvay) wäre für eine Arealentwicklung notwendig. Parzelle Nr. 1633 gehört zum Industriepark. Hier besteht ein Eintrag im Ka- taster der belasteten Standorte (KbS) Entwicklungsabsichten Es bestehen unterschiedliche Entwicklungsabsichten und Interessen der Grundeigentümer. Als Schlüsselakteur konnte aufgrund der Arealgrösse (6ha der insgesamt 6.8ha) der Eigentümer Solvay Schweiz AG identifiziert werden. Die konkreten Entwicklungsabsichten (u.a. zu konkreten Planungsvorhaben Biodiesel-Anlage) wären in einem nächsten Schritt mit informellen und for- mellen Gesprächen abzuholen.
Chancen und Bad Zurzach verfügt über ein vergleichsweise grosses Synergiepotenzial so- Möglichkeiten wie ein Bevölkerungs- und Arbeitskraftvolumen. Weiche Standortfaktoren wie Verfügbarkeit von Wohnfläche, Ausbildungsmöglichkeit und die Nähe zu den Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen begünstigen dieses Poten- zial für Fachkräfte. In der Gemeinde sind produktions- und dienstleistungsorientiertes Gewerbe- betriebe möglich. Um Synergien, u.a. mit den bereits vorhandenen Betrieben, zu nutzen, ist eine koordinierte Planung wichtig. Die Entwicklung eines Ge- werbeparks mit Stapelung (3. Dimension) und flexibler Raumnutzung ist ein zu prüfender Ansatz. Auf Stufe Areal ist das Entwicklungspotenzial insbesondere aufgrund der Grösse, Etappierbarkeit, Lage zum Siedlungsgebiet und aktuellen Nutzung (meist unüberbaut) für eine Arealentwicklung gegeben. Entscheidend für eine zukünftige Entwicklung könnte auch die Eigentümerstruktur sein: ca. 6ha ge- hören demselben Grundeigentümer. Dabei wären auch Synergien mit beste- henden Nutzungen auf dem Solvay Areal zu prüfen.
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1.3 Faktenblatt Döttingen, Vorhard Ost
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Döttingen Vorhard Ost
Lage des Gebiets
Angaben zum Gebiet
Gemeinde, Gebietsbezeichnung: Döttingen, Vorhard Ost
Raumtyp: Regionalzentrum7
Zonentyp: Gewerbezone
Baureife: baureif
Aktuelle Nutzung: grösstenteils Acker, Wiese, Weide, Schrebergärten, Gewerbe-Abstellplatz
Überbauungsstand: grösstenteils unüberbaut, (Nr. 2358 und 2148 überbaut)
Besonderheiten (Mobilisierungs- Eingeschränkte Bauzone aufgrund von Gewässerraum hindernisse wie z.B: Altlasten):
Erschliessung ÖV: Güteklasse E
Reisezeiten (ÖV/ MIV, Werte Zürich HB: 1h / 40Min Baden: 40Min / 25Min gerundet): Flughafen ZH: 1h30Min / 40Min PSI: 40Min / 4Min
7 Gemäss der Vision Zurzibiet ist die Gemeinde Döttingen ein Regionalzentrum. Gemäss Raumkonzept des Kantonalen Richtplans sind die Gemeinden Klingnau-Döttingen ein ländliches Zentrum.
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Entwicklungsabsichten
Region/ In Döttingen sind überkommunale Arbeitsplatzzonen mit produktionsorientierten und dienstleistungsorientierten Gewerbebetreiben grundsätzlich möglich. Das Ge- Gemeinde biet Döttingen Vorhard Ost gilt als Rekrutierungspotenzial gemäss Arbeitsplatzzone der 3. Dimension Es besteht ein regionales Interesse an einer Entwicklung des überkommunalen Ge- werbegebiets als Ausgleichsfläche für Gewerbe im Ortszentrum
Grundeigentü- Für einzelne Flächen gibt es konkrete Entwicklungsabsichten bzw. Planungskon- mer9 zepte.
Parzellen-Nr. Informationen zur Baulandmobilisierung und den Entwicklungs- absichten der Grundeigentümer
263, 275 Keine Rückmeldung (auch nach tel. Nachfrage)
272 Keine Entwicklungsabsicht bekannt, Reserve (Anlage)
Keine Entwicklungsabsicht bekannt, Bebauung nur mit Landum- 274 legung möglich
276, 277 Keine Entwicklungsabsicht bekannt, möchte Parzelle verkaufen
281 Zum Verkauf publiziert
2148, 2358 bebaut
2376 Publikation 2018 falls Projekt nicht realisiert wird.
9 Informationen aus Projekt Baulandmobilisierung 2017
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Herausforderungen und Entwicklungsmöglichkeiten
Planerische und Gemäss kantonalem Richtplan handelt es sich bei dieser Fläche um keinen Prozessuale Her- Entwicklungsschwerpunkt. Gegebenenfalls gibt’s es unterschiedlicher Ent- ausforderungen wicklungsabsichten seitens des Kantons, der Gemeinde und der Region, diese wären aufeinander abzustimmen. Aktuell bestehen kaum Entwicklungsabsichten seitens der Grundeigentümer. Zudem sind einige der Flächen bereits genutzt (Schrebergärten, Lager).
Chancen und Das Einzugsgebiet von Döttingen verfügt über ein vergleichsweise grosses Sy- Möglichkeiten nergiepotenzial sowie ein Bevölkerungs- und Arbeitskraftvolumen. Weiche Standortfaktoren wie Verfügbarkeit von Wohnfläche, Ausbildungsmöglichkeit und die Nähe zu den Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen begünsti- gen dieses Rekrutierungspotenzial. In der Gemeinde sind produktions- und dienstleistungsorientiertes Gewerbe- betriebe möglich. Um Synergien, u.a. mit den bereits vorhandenen Betrieben, zu nutzen, ist eine koordinierte Planung wichtig. Die Entwicklung eines Ge- werbeparks mit Stapelung (3. Dimension) und flexibler Raumnutzung ist ein zu prüfender Ansatz. Auf Stufe Areal ist das Entwicklungspotenzial insbesondere aufgrund der Bau- reife, Lage zum Siedlungsgebiet für eine Arealentwicklung gegeben. Auch sind bei bestimmten Arealen die Eigentümer an einer Veräusserung interessiert. Dabei wären zukünftige Synergien mit den umliegenden Arealen und Gewer- bebetrieben zu prüfen. Auch eine Erweiterung des Perimeters Richtung Vor- hard West wäre prüfenswert.
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1.4 Faktenblatt Döttingen, Vorhard West
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Döttingen Vorhard West
Lag e des Gebiets
Angaben zum Gebiet
Gemeinde, Gebietsbezeichnung: Döttingen, Vorhard West
Raumtyp: Regionalzentrum10
Zonentyp: Gewerbezone
Baureife: langfristige Baugebietsreserve, EP Vorhard in Bearbeitung
Aktuelle Nutzung: Acker, Wiese, Weide
Überbauungsstand: unüberbaut
Besonderheiten (z.B. Mobilisierungs- hindernisse wie Altlasten, denkmalge- keine schützte Gebäude):
Erschliessung ÖV: Güteklasse E
Reisezeiten (ÖV/ MIV) Zürich HB: 1h / 40Min Baden: 40Min / 25Min (Werte gerundet): Flughafen ZH: 1h30Min / 40Min PSI: 40Min / 4Min
10 Gemäss der Vision Zurzibiet ist die Gemeinde Döttingen ein Regionalzentrum. Gemäss Raumkonzept des Kantonalen Richtplans sind die Gemeinden Klingnau-Döttingen ein ländliches Zentrum.
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Entwicklungsabsichten
Region In Döttingen sind überkommunale Arbeitsplatzzonen mit produktionsorientierten und dienstleistungsorientierten Gewerbebetreiben grundsätzlich möglich. Das Ge- biet Döttingen Vorhard West ist als Rekrutierungspotenzial gemäss Arbeitsplatz- zone der 3. Dimension zu prüfen.
Gemeinde / Es besteht ein kommunales Interesse an einer Entwicklung des überkommunalen Grundeigentü- Gewerbegebiets als Ausgleichsfläche für Gewerbe im Ortszentrum. Aus diesem mer12 Grund möchte die Gemeinde Döttingen die Parzellen 1196 und 1198 des Areals Vorhard West vom Kanton Aargau erwerben und zur Umsiedlung des einheimi- schen Gewerbes aus dem Dorf verwenden. Die Gemeinde hat im November 2017 diesem Landerwerb zugestimmt. Für den nördlichen Teil Vorhard West gibt es noch keine Entwicklungsstrategien. Bei zukünftigen Planungen sind diese Absichten sowie Überlegungen zu einer ge- plante S-Bahn Haltestelle zu berücksichtigen.
Herausforderungen und Entwicklungsmöglichkeiten
Planerische und Gemäss kantonalem Richtplan handelt es sich bei dieser Fläche um keinen Prozessuale Her- Entwicklungsschwerpunkt. Unterschiedlicher Entwicklungsabsichten seitens ausforderungen des Kantons, der Gemeinde und der Region wären aufeinander abzustimmen. Das Areal Vorhard West ist nicht vollständig erschlossen. Bei einer zukünfti- gen Arealentwicklung sind Varianten für eine interne Erschliessung zu prüfen. Diese Erschliessungsplanung ist von den zukünftigen Planungsprozessen (vgl. Entwicklungsabsichten) abhängig. Die Geometrie des Areals und dessen Lage zwischen Kantonsstrasse und Ei- senbahn erfordern eine zielgerichtete Nutzung.
Chancen und Döttingen verfügt über ein vergleichsweise grosses Synergiepotenzial sowie Möglichkeiten ein Bevölkerungs- und Arbeitskraftvolumen. Weiche Standortfaktoren wie Verfügbarkeit von Wohnfläche, Ausbildungsmöglichkeit und die Nähe zu den Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen begünstigen dieses Potenzials für Fachkräfte. In der Gemeinde sind produktions- und dienstleistungsorientiertes Gewerbe- betriebe möglich. Um Synergien, u.a. mit den bereits vorhandenen Betrieben, zu nutzen, ist eine koordinierte Planung wichtig. Die Entwicklung eines Ge- werbeparks mit Stapelung (3. Dimension) und flexibler Raumnutzung ist ein zu prüfender Ansatz. Auf Stufe Areal ist das Entwicklungspotenzial insbesondere aufgrund der heu- tigen Nutzung (unüberbaut) und der Lage zum Siedlungsgebiet gegeben. Eine Koordination und allfällige Synergie mit der zukünftig geplanten Nutzung im südlichen Teil wäre zu prüfen. Auch eine Erweiterung des Perimeters Rich- tung Vorhard Ost wäre prüfenswert.
12 Informationen aus Projekt Baulandmobilisierung 2017