C&C entrevista

nueva perspectiva sin Gecina

➜ Desapalancar y recapitalizar son los principales objetivos de Metrovacesa ahora que Gecina ya no forma parte de su balance. La venta de la francesa ha supuesto un año de negociaciones con inversores y acreedores y una nueva refinanciación bajo ley inglesa. El resultado, €1.546M de cuantía y €200M de generación de valor.

Cuál es la estrategia corporativa siguiente canje de acciones de Metro- distintos mecanismos de reducción de y financiera de Metrovacesa? vacesa por títulos de Gecina, se perdió deuda. Además, hemos conseguido una Seguir desapalancando el balan- ese control. Teníamos una influencia mejora de la flexibilidad operativa de la ¿ce desde un punto de vista financiero y, significativa en la gestión pero no era compañía. en un futuro, recapitalizar la compañía. suficiente. Adicionalmente, Metrovace- Nos gustaría estar en un loan to value sa tenía necesidad de rebajar la deuda y ¿Ha sido una operación complicada no superior al 50%, que es un nivel ra- pensamos que era un buen momento de de cerrar? ¿Hubo muchos interesados zonable para una empresa patrimonia- mercado para vender como así ha sido. en el proceso? lista como ésta. En cuanto a una posible Ha sido una operación muy complica- recapitalización, nos gustaría reforzar los ¿Cómo queda el mapa de Metrova- da, de hecho, nos ha llevado alrededor de fondos propios de la compañía, bien a cesa después de la operación? un año. El 28 de agosto de 2013 comen- través de nuestros accionistas o bien de La deuda se reduce en términos ab- zamos el proceso públicamente pero ya se nuevos socios. En cualquier caso, es una solutos y relativos, es decir, mejora el había hecho un trabajo previo de meses. decisión que está en manos de nuestros loan to value de la compañía. La valora- Ese día comunicamos al mercado y a los accionistas. ción de Metrovacesa actual está en línea principales acreedores la operación que con la que tenía antes de su exclusión teníamos planeada, una revisión estra- Recientemente, han vendido el de Bolsa, €7.000M, aunque ahora ha- tégica sobre la participación de Gecina. 26,7% de Gecina, ¿se trataba de una bría que descontar Gecina. En cuanto a En la práctica, han sido dos operaciones participación no estratégica? los ingresos, consolidábamos por puesta en una: por una parte, hemos realizado Gecina es una fantástica compañía en equivalencia, de manera que la venta la venta de Gecina y, por otra, hemos y muy buen activo, pero se daban va- tiene un impacto en la cuenta de resul- llevado a cabo la cancelación y refinan- rias circunstancias que aconsejaban la tados y dejamos de percibir los divi- ciación de la deuda asociada a dicha par- desinversión. En primer lugar, no tenía- dendos. No obstante, también hay que ticipación. Además, ambas operaciones mos un porcentaje de control. En 2005, valorar que, además de la deuda, hemos estaban condicionadas entre sí y no se Metrovacesa lanzó una OPA y se hizo reducido significativamente los costes podía dar la una sin la otra. Gecina era la con la mayoría del capital pero, tras los financieros. En general, la operación ha principal garantía del préstamo sindica- acuerdos de separación entre Rivero y supuesto una generación de valor sig- do que estaba bajo ley inglesa, dado que Soler y la familia Sanahuja, con el con- nificativa, de unos €200M, a través de venía de la refinanciación que se realizó a

| 6 | través de un scheme of arrangement en un 100% de quorum. Bajo una estructu- 2011. No podíamos vender Gecina sin ra de scheme of arrangement, en Reino el consentimiento de los acreedores y no Unido, con un 75% podías arrastrar a los queríamos llegar a un acuerdo de rees- acreedores disidentes. Metrovacesa ha tructuración sin vender. Sobre la propia sido de las primeras compañías que op- venta de Gecina, se trataba de un paquete taron por este esquema. Posteriormente, muy importante, que ha resultado en un otras lo han hecho como Cortefiel o La total de €1.546M a €92 por acción. No Seda de . Creo que fue una de- se ha podido colocar a un solo socio in- cisión acertada porque no era fácil con- versor, lo que también suponía una ven- seguir la unanimidad. Sin embargo, en ta más complicada. Los interesados han la actualidad, también hemos realizado sido inversores institucionales o especia- a un scheme of arrangement pero no lizados en . Por el momento, ha hemos llegado a finalizarlo porque sí he- sido uno de los deals del sector de mayor mos conseguido el 100% de adhesiones. importe del año en Europa, excluyendo Justamente este año, ha cambiado la ley las OPVs. Adicionalmente, por el lado española, importando este modelo inglés. de la deuda, teníamos la dificultad de que Por ejemplo, la anterior homologación la refinanciación se hizo bajo ley ingle- excluía los préstamos con garantía real, sa. Llevar los dos procesos en paralelo ha algo que ya no ocurre. sido difícil de gestionar. Borja Ahora que se ha cerrado la opera- El precio fue de €1.546M, lo que su- ción ¿En qué se va a enfocar la compa- Fernández pone un descuento del 10% pero Me- ñía? ¿Habrá más desinversiones? Espejel trovacesa ya había realizado un ajuste No se descartan más desinversiones a la baja en el valor en libros, ¿no? Director de Finanzas pero no hay ningún plan concreto. La Era un descuento del 10% sobre el y Estrategia de idea es seguir desapalancando, recapita- Metrovacesa NNNAV de la compañía. Es importante lizar la compañía y crear valor para los indicar que, cuando lanzamos el proceso, accionistas. Nuestra actividad de nego- Gecina cotizaba a €87 y hay que tener cio más estratégica es la de patrimonios en cuenta que no hemos hecho una co- En la actualidad, también y, dentro de ella, el área de oficinas. Ahí locación en el mercado, sino que hemos estamos seguros que no realizaremos firmado un acuerdo de compraventa con se ha realizado un scheme ninguna venta. inversores con la posibilidad de ejecutar la operación durante un plazo de meses. of arrangement pero al final Accionariado Asimismo, supone un menor descuento sobre el precio de cotización durante la hemos conseguido el 100% de El año pasado, los bancos decidie- fase final de negociación del contrato de ron excluir de Bolsa a la compañía en compraventa. Además, teníamos un pla- adhesiones un deal valorado en €96,5M ¿Por qué zo de tiempo concreto para poder eje- se tomó esa decisión? cutar la operación, no asumir riesgo de En 2009, los bancos tomaron el con- mercado y encajar la operación de venta trol de la compañía tras la ejecución de dentro del proceso del scheme of arran- la deuda que tenía la familia Sanahuja. gement. En cuanto al ajuste en libros, En la refinanciación de 2011, cuan- efectivamente, en las cuentas anuales de do tuvo lugar una recapitalización de 2013 se reclasifica a Gecina de inver- €1.358M, aumentaron su porcentaje y sión en participada a activo no corriente pasaron a tener el 96%. El año pasado, mantenido para la venta, lo que supone nuestros accionistas tomaron la deci- un ajuste de €267M. sión de excluir de Bolsa a la compa- ñía. Es una cuestión de los accionistas, Tanto la refinanciación de 2011 aunque creo que el objetivo era dotar a como la actual se han realizado bajo Metrovacesa de una mayor flexibilidad ley inglesa, ¿por qué? y agilidad de cara al proceso de rees- La refinanciación de 2011 se basó en tructuración de deuda que se avecinaba. dos tramos: A, de €1.860M con ven- Recordemos que la OPA de exclusión cimiento a cinco años y bullet, ligado a través de la cual los bancos accionistas finalizó en mayo y el proceso de rees- la actividad patrimonialista con Gecina aumentaron su porcentaje en el capital tructuración del tramo A comenzó muy como garantía; y el Tramo B, de €531M de Metrovacesa. En el actual proceso de poco después. Al final, el free float era y ligado al negocio de suelo y promoción, refinanciación, hemos cancelado el tra- menor al 4%, no había prácticamente. también bullet con vencimiento en 2021. mo A en su mayoría. En 2011 decidimos Después de esta operación, el accio- Además, se refinanciaron los préstamos que lo mejor era realizar un scheme of nariado quedó repartido entre Banco bilaterales, de €2.400M, hasta 2016 prin- arrangement porque, en ese momento, Santander (37%), Bankia (19%), BBVA cipalmente. Por último, se realizó una en España, para llegar a un acuerdo de (18%), Banco Sabadell (13%) y Banco capitalización de deuda de €1.358M, a refinanciación, era necesario conseguir Popular (13%).

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OPERACIONES DE METROVACESA ción, estaban en €200M anuales y, antes Vendedor/ % de nuestra exclusión de Bolsa, contá- año Target Comprador Cuantía €M Tipo operación (% Alcanzado) bamos con un nivel de deuda de unos Norges Bank €5.100M, con un coste financiero medio Crédit Agricole muy ajustado, en el entorno del 4%. 2014 Gecina Eliseo Finance Metrovacesa 26,7% 1.546 Blackstone Pequeños inversores ¿Cuáles son las áreas de negocio que están teniendo un mejor com- BBVA 3,89% portamiento? ¿Se está reactivando el 2013 Metrovacesa OPA de exclusión 96,57 Banco Sabadell (99,48%) sector? Banco Popular En el segmento de oficinas se em- Bancos accionistas pieza a vislumbrar cierta recuperación, Conversión de deuda en (Santander, BBVA, , 31,3% principalmente en términos de super- 2011 Metrovacesa acciones (ampliación 1.358 Sabadell, Bankia y Banco (96,65%) capital) ficie demandada. Creo que hemos to- Popular) cado suelo en cuanto a precios. A partir Barclays Conversión de deuda en 7% 2010 Metrovacesa de ahora, empezaremos a ver subidas, de CaixaBank acciones 5,1% hecho, ya se están viendo en zonas prime. Conversión de deuda en 2009 Metrovacesa Bancos acreedores 54% unos 2.000 Hay mucho interés inversor, de los acti- acciones vos en renta, tanto en oficinas como en 10,1% 2008 Metrovacesa Familia Sanahuja OPA obligatoria 585,7 centros comerciales u hoteles. Incluso se (80,6%) está reactivando el mercado de suelo en 2008 Metrovacesa Familia Sanahuja Escisión con Rivero y Soler (70,52%) ubicaciones selectivas, ligados en muchas ocasiones a actividad patrimonialista. So- 2005 Gecina Metrovacesa AGF (30%) y OPA 100% 5.463,30 mos optimistas con respecto a la recupe- Fuente: Capital & Corporate. Capital Fuente: ración del sector pero dependerá de cada segmento.

La toma de control por parte de los En cuanto al valor en libros, en ¿Qué áreas están teniendo un peor bancos, ¿cambió la estrategia? comportamiento? A partir de entonces, Metrovace- las cuentas de 2013 se reclasifica a El negocio de centros comerciales tar- sa se focalizó mucho en reestructurar dará algo más en recuperarse debido a la deuda y ajustar la dimensión de la Gecina como activo no corriente su dependencia del consumo interno. Y compañía a las circunstancias de ese en el área residencial se está viendo que momento. Los focos o drivers han para la venta, lo que supone un existe una sólida demanda para promo- sido una reestructuración financiera y ciones en buenas ubicaciones a precios operativa, con la correspondiente re- ajuste de €267M razonables. Se está percibiendo ya una ducción de gastos generales. En 2013, demanda selectiva, pero sólida. cambió parte del equipo directivo, con nuevo Presidente, Ignacio Moreno, y Bankia ya está en proceso de venta ¿Qué es lo que más atrae al inversor un nuevo Consejero Delegado. Asi- del 19,7% que ostenta. El cambio de extranjero? mismo, se incorporó un Director de socio, ¿cree que resultará beneficioso? Hay un cúmulo de factores que hacen Desarrollo Inmobiliario y un Director Bankia está obligado, por las condi- al mercado atractivo. El punto de inflexión de Finanzas y Estrategia. ciones del MoU, a desinvertir de todas fue el verano de 2013, cuando hubo un par sus participadas y Metrovacesa es una de operaciones, como la de Blackstone y Ésta ha sido la última ampliación de ellas, pero no puedo decir mucho Goldman Sachs con Lazora, al comprar de capital llevada a cabo por la compa- más al respecto. las viviendas de VPPA del Ayuntamiento ñía ¿Realizarán alguna otra en el corto y la Comunidad de y, a partir de plazo? ¿Podrían buscar nuevos socios? RESULTADOS ahí, se da el pistoletazo de salida para mu- Una ampliación de capital sería una chas operaciones de fondos distressed que de las vías para recapitalizar la com- En 2013, Metrovacesa tuvo unas han ido entrando en el mercado español pañía, pero puede haber otras. El road pérdidas de €350M ¿Cómo esperan motivados por los precios atractivos y las show todavía nos queda lejos aunque, finalizar este año? perspectivas de mejora macroeconómica evidentemente, el sector inmobiliario El mayor impacto en 2013 ha sido de España que, finalmente, se han cum- está despertando ahora mucho interés el ajuste de la participación de Gecina plido. La vuelta de financiación también entre inversores y hay muchos que tocan a valor de mercado (€267M) como re- ha sido importante. Seguirá habiendo a nuestra puerta pero, en último lugar, sultado de su reclasificación como activo bastantes operaciones porque hay una so- es una decisión de nuestros accionistas. no corriente mantenido para la venta. breliquidez en el mercado y España se ha Si ellos deciden salir, sería comprensi- En 2014 esperamos mejorar el resulta- convertido en un destino prioritario para ble, pero no hay ningún plan concreto do. Los números negros llegarán cuando muchos fondos. Además, el sector de real a corto plazo y el equipo directivo está consigamos reducir significativamente el estate es un mercado de oportunidades. encantado con los accionistas actuales. apalancamiento financiero de la compa- Un activo en rentabilidad con un buen Hemos estado totalmente centrados en ñía dado que, en la actualidad, nuestros retorno y financiación puede ser muy in- sacar adelante la venta de Gecina y la gastos financieros siguen siendo muy teresante para ellos. reestructuración del tramo A. importantes. Antes de la reestructura-

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