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GUTACHTEN 20-11-18 F/WS zur Ermittlung des Marktwertes des mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie- und Clubflächen und einem rückwärtigen Gebäude/Wohnhaus bebauten Grundstücks Elbestraße 49 (Flurstück 6), Elbestraße 51 (Flurstück 5) und Elbestraße 53 (Flurstücke 3 und 4) in 60329 Frankfurt am Main, Stadtteil Bahnhofsviertel.

Straßenfassade zur Ostseite / Elbestraße Ostfassade Hinterhaus

Hinweise: Teilweise sind Textpassagen und Informationen, aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Vorgaben des Hessischen Ministeriums der Justiz, unleserlich markiert oder gelöscht. Die Originalfassung liegt dem Amtsgericht Frankfurt am Main vor und kann dort eingesehen werden. Dieses Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigungen und Veröffentlichungen gleich welcher Art (auch auszugsweise) bedürfen der Genehmigung des Autors des Gutachtens.

Auftraggeber: Amtsgericht Frankfurt am Main, Aktenzeichen: 845 K 51/18 Autor des Gutachtens: Dipl.-Ing. Architekt Erich Finder

Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 2 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Inhaltsverzeichnis Seite

1 ZUSAMMENSTELLUNG WESENTLICHER DATEN ...... 5 Hinweise zur Marktwertermittlung...... 8 Voraussetzungen zu dieser Wertermittlung ...... 8 Haftung ...... 8 Datenschutz ...... 9 Salvatorische Klausel ...... 9

2 GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG ...... 9 Wesentliche Grundlagen ...... 9 Informationsquellen ...... 9 Wertrelevante Lagefaktoren und aktuelle Situation in der Pandemielage 2020 ...... 10 Planungsrechtliche Gegebenheiten ...... 16 Pachtverhältnis und Mietverträge ...... 18 Grundbuchauszug ...... 22 Nicht eingetragene Rechte und Belastungen ...... 28 Baulasten ...... 28 Altlastenauskunft ...... 28 Grundstücksgestalt und Topografie ...... 28 Abgabenrechtliche Verhältnisse ...... 28 Baugenehmigung ...... 29 Baubeschreibung und Protokoll des Ortstermins ...... 30 Energieausweis ...... 45 Brandschutz ...... 45 Liegenschaftskennwerte ...... 46

3 ZUR WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS ...... 51 Art des Gegenstandes der Wertermittlung ...... 51 Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ...... 51 Umstände des Einzelfalls ...... 52 Ertragswertverfahren ...... 52 Sachwertverfahren ...... 52 Investmentberechnungen ...... 52 Plausibilitätsbetrachtung ...... 52

4 WERTERMITTLUNG ...... 53 Bodenwert ...... 53 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.) ...... 56 Wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer ...... 57

2 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 3 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Untersuchung des zuletzt Bestehenden Pachtverhältnisses...... 59 Ertragswertverfahren ...... 62

5 Überschlägige Investmentberechnungen nach Umbau in ein Wohn- und Geschäftshaus ...... 77 Zulässige Nutzung nach Bebauungsplan B526 ...... 77 Flächenansatz und Pkw-Stellplätze ...... 78 Verkaufserlös ...... 80 Überschlägige Kostenschätzung der Baukosten (DIN 276 Kostengruppe 300+400 und Baunebenkosten) ...... 86 Entwicklungskosten ...... 87 Ergebnisse der Investmentberechnungen ...... 88

6 Sachwertverfahren ...... 89

7 Plausibilitätsbetrachtung...... 92 Immobilienangebote ...... 92 Kauffälle aus anderen Städten ...... 92 Kauffälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachter-ausschusses Frankfurt am Main ... 93 Auszug aus dem Immobilienmarktbericht Frankfurt 2020 ...... 95

8 MARKTWERTABLEITUNG ...... 96 Gesamtbeurteilung (SWOT-Analyse) ...... 96 Zusammenfassung der Wertermittlungsergebnisse ...... 97 Aktuelle Marktlage in der Covid-19-Pandeimie ...... 98 Marktwertableitung ...... 98

3 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 4 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ANLAGEN

Anlage I Stadtplanauszug ...... 101

Anlage II Lageplan und Luftbild ...... 102

Anlage III Fotodokumentation ...... 104

Anlage IV Bestandsliste des Bauaktenarchivs ...... 132

Anlage V Planunterlagen ...... 135

Anlage VI Schriftsätze zum Brandschutz...... 147

Anlage VII Übernahmebericht des Zwangsverwalters inkl. Stellungnahmen ...... 162

Anlage VIII Pachtvertrag ...... 172

Anlage IX Mietvertrag Leierkasten ...... 179

Anlage X Schriftsatz der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander vom 10.01.2020 ...... 184

Anlage XI Bewilligungen ...... 192

Anlage XII Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ...... 200

Anlage XIII Altlastenauskunft der Stadt Frankfurt am Main ...... 201

Anlage XIV Erschließungsbeitragsbescheinigung ...... 214

Anlage XV Journalistische Beiträge zur aktuellen Situation, Stand September 2020 ...... 216

Hinweis: Das o.a. Anlagenverzeichnis entspricht der Originalfassung. Die Anlagen IV bis einschließlich XV und Teile der Fotodokumentation sind aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Vorgaben des Hessischen Ministeriums der Justiz in der vorliegenden Gutachtenversion gelöscht.

Die Originalfassung liegt dem Amtsgericht Frankfurt am Main vor und kann dort eingesehen werden. Nähere Auskünfte erhalten Sie vom Amtsgericht Frankfurt am Main, Gebäude A in der Heiligkreuzgasse 34, 2. Stock, Zimmer 232, Sprechzeiten Montag - Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr.

4 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 5 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

1 ZUSAMMENSTELLUNG WESENTLICHER DATEN

Autor des Gutachtens Dipl.-Ing. Architekt Erich Finder

Lage Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main, Stadtteil Bahnhofsviertel.

Bewertungsgegenstand Grundstück bebaut mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie-/Clubflächen und einem rückwärtigen Gebäude/Angestelltenwohnhaus mit Büro-, Verwaltungs- und Sozialräumen sowie zwei Wohneinheiten.

Auftraggeber Amtsgericht Frankfurt am Main.

Auftrag und Zweck des Ermittlung des Marktwertes im Rahmen einer Gutachtens Zwangsversteigerungssache, unter den Voraussetzungen zu der vorliegenden Wertermittlung, siehe Ziffer 1.2 und den Hinweisen zur Wertermittlung, siehe Ziffer 1.1 im Gutachten.

Blatt 1131 und Blatt 764 Eigentümer gemäß Lfd. Nr. 2a: [anonymisiert] - zu 1/3 - Grundbuchauszug Lfd. Nr. 2b: [anonymisiert] - zu 1/3 - Lfd. Nr. 2c: [anonymisiert] - zu 1/3 -

Miet-/Pachtstatus War verpachtet an [anonymisiert], siehe hierzu Ziffer 2.5 im vorliegenden Gutachten. Nach Auskunft des Zwangsverwalters vom 1.10.2020 ist das Pachtverhältnis nach einer Entscheidung am Oberlandesgericht Frankfurt am Main beendet und gegen die Pächterin besteht ein Räumungstitel.

Ortstermin 05. Juni 2020 Anwesend zum Beginn des Ortstermins auf dem Parkdeck waren: Vertretung Eigentümerin: [anonymisiert] Objektbetreuer: [anonymisiert] Zwangsverwalter: [anonymisiert] Gläubigerseite: [anonymisiert] Kanzlei WZM [anonymisiert] Hausmeister: [anonymisiert]

Sachverständiger: Herr Finder Mitarbeiter des SV: Herr Dipl. - Ing. Schmidt

Pandemiebedingt wurde die Innenbegehung des Objekts nur seitens des Sachverständigen, seines Mitarbeiters und des Hausmeisters durchgeführt.

Wertermittlungsstichtag 05. Juni 2020, Tag des Ortstermins und 17.November 2020 Zeitpunkt der Gutachtenfertigstellung.

5 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 6 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Qualitätsstichtag 05. Juni 2020, Tag des Ortstermins. Im vorliegenden Bewertungsfall entspricht der Qualitäts- dem Wertermittlungsstichtag.

Blatt 1131 Lfd. Nr. 1: Flurstück 5 (Elbestraße 51) 341 m² Lfd. Nr. 2: Flurstück 6 (Elbestraße 49) 1.361 m² Grundstücksgröße gem. Blatt 764 Grundbuchauszug Lfd. Nr. 1: Flurstück 3 (Elbestraße 53) 248 m² Lfd. Nr. 2: Flurstück 4 (Elbestraße 53) 64 m² Gesamt: 2.014 m²

Baujahre (Hauptdaten) Vorderhaus ursprünglich: um 1892 Umnutzung in Laufhaus: um 1969 (Bauschein Nr. 82858) Hinterhaus ursprünglich: nicht genau bekannt, mutmaßlich analog zum VH

Mietfläche und Anzahl Insgesamt, rund: ca. 5.727 m² Zimmer (inkl. Teilbereiche im Untergeschoss) Siehe Erläuterungen unter Ziffer 2.16.4 im Gutachten. Verrichtungszimmer Vorderhaus: ca. 82 ohne DG Hinweis: Im Hinterhaus sind weitere Zimmer, die jedoch nicht als Verrichtungszimmer genutzt werden.

PKW-Stellplätze Im Hinterhof, welcher über eine Rampe durch das Vorderhaus erschlossen wird, können unter Berücksichtigung von Rettungswegen ca. 18 PKW parkiert werden.

Bautenzustand Die zu bewertende Liegenschaft weist einen differierenden Bautenzustand auf. Teilweise bestehen baualterstypische Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, Das Dach des Hinterhauses wurde mit einer Zinkstehfalzdeckung vor längerer Zeit gedeckt, das Vorderhaus ist mit Schiefer gedeckt. Ein Teil der Wärmeerzeuger der Zentralheizung wurde erneuert. Der ehemalige Black-Russian-Club und die ehemalige Spielothek, jeweils im Untergeschoss, weisen augenscheinlich einen gepflegten Bautenzustand auf. Auf der anderen Seite weist annähernd das komplette Hinterhaus Renovierungs- und Sanierungsbedarf auf. Gleichzeitig liegt die letzte Modernisierung der Verrichtungszimmer im Vorderhaus schon einige Zeit zurück. Der Innenausbau des Dachgeschosses vom Vorderhaus ist ebenfalls sanierungsbedürftig. Zu den Spitzböden konnte kein Zugang erwirkt werden. Die Abdichtung der Hofebene / Parkdeck wurde schon mehrfach punktuell nachgebessert und ist zu überprüfen. Siehe Dokumentationen in den Anlagen zum Gutachten und Protokoll vom Ortstermin unter Ziffer 2.13 im Gutachten.

6 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 7 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Energetischer Ein Energieausweis liegt dem Unterzeichner des Gutachtens Bautenzustand nicht vor. Die denkmalgeschützte Straßenfassade ist ungedämmt. Die Fenster sind unterschiedlichen Baujahres. Die Ölzentralheizung besteht aus zwei Kesseln: Kessel 1 ist älteren Baujahres (1993 gemäß Typenschild) mit einem Weishauptbrenner, der erneuert wurde und Kessel 2 wurde vor ca. 1 bis 2 Jahren erneuert. Stand Zeitpunkt der Ortsbesichtigung.

Marktwert inkl. b.o.G. 12.000.000 € bis 17.000.000 € ohne Inventar ausgewiesen mit 14.500.000 €

Blatt 764 Lfd. Nr. 1 (Flurstück 3 mit 248 m²) 1.785.501 €

Lfd. Nr. 2 (Flurstück 4 mit 64 m²) Verfahrensbedingte 460.775 € Aufteilung der Marktwerte

Blatt 1131 Lfd. Nr. 1 (Flurstück 5 mit 341 m²) 2.455.065 € Lfd. Nr. 2 (Flurstück 6 mit 1.361 m²) 9.798.659 €

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Dieses Gutachten ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegeben Zweck bestimmt (Marktwertgutachten im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens). Eine sonstige anderweitige Verwertung durch Dritte, (z. B. zu Beleihungszwecken), auch auszugsweise, ist ohne schriftliche Zustimmung des Verfassers des Gutachtens nicht gestattet.

7 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 8 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

HINWEISE ZUR MARKTWERTERMITTLUNG Ohne Inventar Inventar wie die Zimmermöblierung, Überwachungszentrale, Großküche mit Küchengeräten und Kühlhäusern, Solarium, u. a. sind im vorliegenden Gutachten nicht Bewertungsgegenstand.

Tunnelrecht Das Tunnelrecht ist in der vorliegenden Wertermittlung nicht berücksichtigt. Im baulichen Ist-Zustand ist das Tunnelrecht nach Auffassung des Sachverständigen nicht wertrelevant. Eine etwaige Neubebauung ist aufgrund des vorhandenen Denkmalschutzes stark eingeschränkt. Bei einer etwaigen Neubebauung unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes wäre das Bauvorhaben mit der Bundesbahn abzustimmen. Siehe hierzu auch Ziffer 2.6.2.2 im vorliegenden Gutachten.

VORAUSSETZUNGEN ZU DIESER WERTERMITTLUNG Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanz- gutachten! Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- und Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen des Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Fachunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen technischen Vorschriften und Normen (z.B. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind. Eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzungen des Grund und Bodens und der baulichen Anlagen erfolgt nicht durch den Sachverständigen. Es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind. Äußerungen von Amtspersonen, insbesondere Auskünfte, können nach der Rechtsprechung nicht als verbindlich gewertet werden. Für die Verwendung derartiger Äußerungen und Auskünfte in der vorliegenden Wertermittlung kann der Sachverständige keine Gewährleistung übernehmen.

HAFTUNG Der Gutachter haftet nur für vorsätzlich und grob fahrlässig verursachte Schäden. Darüber- hinausgehende Schadensersatzansprüche sind ausgeschlossen. Dieser Sachverständigenauftrag begründet keine Schutzpflicht zugunsten Dritter. Eine vertragliche oder vertragsähnliche Haftung des Sachverständigen gegenüber Dritten ist - auch im Wege der Abtretung- ausgeschlossen. Vorstehende Wertermittlung genießt Urheberecht, sie ist nur für den/die Auftraggeber/in bestimmt und nur für den angegebenen Zweck bestimmt. Mit dem Sachverständigenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der/die Auftraggeber/in und der Sachverständige können aus dem Sachverständigenauftrag und dieser Wertermittlung gegenseitig Rechte geltend machen.

Haftungsausschluss Der Auftragnehmer haftet nicht für etwaige Fehler in den Angaben bzw. Unterlagen der Auftraggeberseite oder Dritter.

8 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 9 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

DATENSCHUTZ Unter Berücksichtigung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) sind im vorliegenden Gutachten die Namen von Eigentümern, Mietern, Ansprechpartner, etc. anonymisiert. Der Auftraggeberseite, Amtsgericht Frankfurt am Main, ist ein separates Datenblatt mit allen notwendigen Namen zur Verfügung gestellt.

SALVATORISCHE KLAUSEL Sollte eine der vorgenannten Regelungen unwirksam sein bleiben die anderen wirksam.

2 GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG

WESENTLICHE GRUNDLAGEN Der Wertermittlung liegen zugrunde: Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I, S. 3634). ImmoWertV 2010. WertR 2006. Ertragswertrichtlinie (EW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL). BauNVO: Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke. WoFlV: Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen, Wohnflächenverordnung. II. BV: Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen, Zweite Berechnungsverordnung. DIN 276 „Kosten im Hochbau“, DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“.

INFORMATIONSQUELLEN ➢ Ortstermin. ➢ Amtsgericht Frankfurt am Main: Auftrag, Beschluss, Grundbuchauszug. ➢ Zwangsverwalter: Übernahmebericht des Zwangsverwalters vom 16. April 2020 inkl. Stellungnahme der Kanzlei HaackSchubert vom 22.04.2020 und Schriftsatz von Christine Schütz (Miteigentümerin) vom 23.04.2020, Schriftsatz von Christine und Ulrike Schütz (Miteigentümerin) vom 02.04.2020 und Schriftsatz des ZVs vom 04.05.2020, siehe Anlage VII. ➢ Rechtsanwältin Frau Machander von der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander: Schreiben vom 10. Januar 2020 mit Informationen zu erzielenden Pachterträgen und 3 Anlagen: - Anlage 1 Pachtverträge und Änderungsvereinbarungen aus August 1995, Dez 1997, 24.01.02 - Anlage 2: Informationen zum Bordell in der Taunusstraße 34. - Anlage 3: Putzplan Dezember 2009. ➢ Architekt, Herr Maul (baulicher Betreuer der Liegenschaft): Flächenaufstellungen, Planunterlagen, Brandschutzanhörung vom 16.05.2019, siehe Anlage VI ➢ Alica Schütz (Betreiberin): E-Mail-Verkehr mit Informationen zu Mietverträgen, zum Zimmerpreis und Auslastung vor der Corona Pandemie.

➢ Wohnungsmarktbericht 2019/2020 und Gewerbemarktbericht 2019 der Frankfurter Immobilienbörse. ➢ planAS: online Planungsauskunftssystem der Stadt Frankfurt. ➢ Bauaufsicht der Stadt Frankfurt: Baulastenauskunft und Planungsrecht. ➢ Bauaufsicht Frankfurt am Main, Abteilung Süd, Baukontrolle: Brandschutzpläne. ➢ Bauaktenarchiv der Bauaufsicht Frankfurt am Main: Siehe Anlage im Gutachten. ➢ Amt für Straßenbau und Erschließung: Erschließungsbeitragsbescheinigung. ➢ Altlastenauskunft: Umweltamt der Stadt Frankfurt am Main.

9 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 10 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

➢ Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Bodenrichtwert, Kaufpreisfälle, Immobilien- marktbericht 2020 (Berichtsjahr 2019); Halbjahresbericht 1. Halbjahr 2020 = Berichtsjahr

Hinweis Folgende Unterlagen wurden mehrfach angefordert jedoch nicht zur Verfügung gestellt: ➢ Anlagen zum ehemaligen Pachtvertrag zwischen den Eigentümern und WVB GmbH. ➢ Nachweise zur Zimmervermietung: Preise/Zimmer im Vorderhaus zur Elbestraße, welche Leistungen sind hier inkludiert. Preise/Zimmer im Hinterhaus, welche Leistungen sind hier inkludiert. ➢ Nachweise zur Zimmerauslastung von Vorder- und Hinterhaus in den Jahren 2019, 2018, 2017. ➢ Betriebsergebnisse aus den Jahren 2017 bis 2019.

WERTRELEVANTE LAGEFAKTOREN UND AKTUELLE SITUATION IN DER PANDEMIELAGE 2020

2.3.1 Wertrelevante Lagefaktoren Lage Mittlere Wohnlage (gemäß Mietspiegel) im Stadtteil Bahnhofsviertel im Rotlichtviertel, westlich des Innenstadtkerns von Frankfurt am Main.

Für die Nutzung Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie- und Clubflächen ist die Lage sehr gut.

Umliegende Bebauung Überwiegend Blockrandbebauung, vier- bis siebengeschossige Bauten unterschiedlicher Baujahre, teilweise unter Denkmalschutz stehend. In den Hinterhöfen weitere rückwärtige Gebäude mit bis zu fünf Geschossen. Heterogene Nutzung: Wohn- und Geschäftshäuser, Büro, Rotlichtviertel.

Verkehrslage/Entfernungen Frankfurter Hauptbahnhof: < 0,4 km Innenstadt Ffm. (Hauptwache): < 1,5 km A648 (Anschluss FFM Katharinenkreisel): ca. 3 km Flughafen Ffm.: ca. 12 km

Infrastruktur Innenstadtlage. Versorgungseinrichtungen für den alltäglichen Bedarf sind fußläufig erreichbar.

Pkw-Stellplatz Im öffentlichen Straßenraum, ruhender Verkehr, sind Pkw- Stellplätze nur in äußerst begrenzter Anzahl vorhanden. Im Hinterhof, welcher über eine Rampe durch das Vorderhaus erschlossen wird, können unter Berücksichtigung von Rettungswegen ca. 18 PKW parkiert werden.

Erschließung Die ortsüblichen Ver- und Entsorgungsanschlüsse für Kanal, Wasser, Strom und Telefon sind vorhanden.

Technische Festlegung der Das aus drei Flurstücken bestehende Grundstück wird über die Himmelsrichtung: Elbestraße Ostseite, Elbestraße, erschlossen. Die Belichtung beider = Ostseite Gebäude erfolgt jeweils über die Ost- und Westseite.

10 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 11 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Benachbarte, störende Bedingt durch die Lage im stark frequentierten Rotlichtviertel ist Betriebe und Lärm- u. a. nächtlicher Lärm vorhanden. Teilbereiche des immissionen Bahnhofsviertel gelten als Brennpunkt für Drogenabhängige. Drogenkonsumräume/Drogenhilfe sind in der Elbestraße 38, Niddastraße 49 und Mainzer Landstraße 93 untergebracht.

Auszug aus dem Gewerbemarkbericht 2020 der IHK FFM / Frankfurter Immobilienbörse

2.3.2 Bevölkerungsstand und demographische Entwicklung in Frankfurt am Main Einwohner in Frankfurt: ca. 761.561 (Stand 31.12.2019) Stadtteil Bahnhofsviertel: ca. 3.552 (Stand 31.12.2019) Nach den demographischen Statistiken der Bertelsmann Stiftung wird für die Stadt Frankfurt am Main in der Zeit von 2012 – 2030 eine relative Bevölkerungsentwicklung von plus 14,2 % prognostiziert (zum Vergleich: Wiesbaden + 5,4 %; Offenbach am Main + 7,7 %, Main-Taunus-Kreis + 5,1 %, Landkreis Offenbach + 4,9 %, Bad Homburg vor der Höhe + 7,3 %).

Quellen: http://www.frankfurt.de http://www.wegweiser-kommune www.wikipedia.org

11 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 12 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.3.3 Stadtteil Bahnhofsviertel, Rotlichtmilieu Bahnhofsviertel (Quelle: Homepage der Stadt Frankfurt am Main) Der Name ist etwas missverständlich, denn der Hauptbahnhof selbst liegt - genau genommen - im unmittelbar angrenzenden Stadtteil Gallus. Wer den Vorplatz des monumentalen Bahnhofsgebäudes überquert, kommt direkt in diesen quirligen, multikulturellen Stadtteil. Rund um die Uhr ist in diesem Viertel Betrieb: Unzählige Restaurants, Cafés und Geschäfte bieten die umfangreichste (und exotischste) Angebotspalette der ganzen Stadt.

Zahlreiche Gebäude mit gründerzeitlicher Bausubstanz haben den Zweiten Weltkrieg überstanden und auch das fast symmetrische Raster breiter Boulevards ist erhalten geblieben (z.B. Nidda-, Taunus-, Kaiser-, Münchener und Wilhelm-Leuschner-Straße).

Hinzu kommen zwei Besonderheiten: Das English Theatre an der Gallusanlage ist das größte englischsprachige Theater auf dem europäischen Festland und in der idyllischen Parkanlage Nizza am Mainufer kann man sogar unter Palmen spazieren gehen.

(Quelle: https://www.frankfurt-tipp.de/specials/frankfurts-stadtteile/frankfurts-stadtteile-bahnhofsviertel.html) Das Bahnhofsviertel ist mit knapp 0,5 qkm nach der Altstadt der zweitkleinste Stadtteil der Mainmetropole – und einer der buntesten, lebendigsten. Ein Stadtteil voller Wiedersprüche. Das Viertel liegt zwischen dem Frankfurter Alleenring im Westen, der Mainzer Landstraße im Norden und dem Anlagenring im Osten. Im Süden bildet der Main die natürliche Grenze. Die schachbrettartig angeordneten Straßen ermöglichen eine leichte Orientierung. Die breiten Ost-West-Straßen sind als Boulevards ausgebaut und vermitteln Großstadtcharme. Noch vor gut 100 Jahren war das Bahnhofsviertel Frankfurts Renommierviertel. In den 60ern und 70ern haben die offene Drogenszene, die damit verbundene Kriminalität und die Bordellbetriebe den Stadtteil in Verruf gebracht. Das Rotlichtmilieu war trotz erklärter Absicht der Stadtoberen nicht zu vertreiben. Rund um Mosel-, Taunus-, Elbe- und Weserstraße gibt es noch die Stützpunkte des horizontalen Gewerbes, mehrere Bordelle, zahlreiche Sex-Shops, Peep-Shows, Striptease-Lokale und Table Dance Bars. Das "Crazy Sexy" in der Elbestraße ist das älteste, bekannteste und größte Bordell der Mainmetropole. Es besteht aus mehreren Häusern und wurde seit der Eröffnung im Jahre 1968 zu einem modernen Etablissement umgebaut. Das Bahnhofsviertel hat aber trotz oder vielleicht auch wegen des "Milieus" viel von seinem Flair behalten. Das Straßenbild ist multikulturell: Neben zahlreichen Restaurants aus aller Herren Länder stehen orientalische Teehäuser, asiatische Imbissbuden, internationale Lebensmittelläden, türkische Obst- und Gemüsehändler, afrikanische Supermärkte, Pfandleihen, sowie Tax Free-Shops oder "Ein- Euro-Läden". Die Kaiserstraße polierte in den letzten Jahren ihr Image mit restaurierten Gründerzeithäusern, Straßencafés, Bars und Restaurants auf. Seit 1999 findet in der Kaiserstraße gegenüber dem Hauptbahnhof 2x pro Woche der Kaisermarkt (26 Marktstände) statt. Gute Discotheken & Clubs vertreten den gehobenen Teil des Frankfurter Nachtlebens. Angesagt ist auch der Tabledance-Club "Pure Platinum" in der Elbestraße. Das Bankenviertel hat sich mit seinen Wolkenkratzern von Osten und Norden her ins Bahnhofsviertel "hineingefressen". Ins 136 m hohe Hochhaus "Gallileo" der Dresdner Bank, Ecke Gallusanlage und Kaiserstraße, ist Ende 2003 das renommierte "English Theater" eingezogen.

12 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 13 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Frankfurter Rotlichtviertel (Quelle: Wikipedia)

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Elbestraße

Das Frankfurter Rotlichtviertel ist ein Rotlichtbezirk im Frankfurter Bahnhofsviertel. Den Kern des Viertels bilden Elbestraße, Moselstraße und Taunusstraße. Nahe gelegen sind die Kaiserstraße, die Frankfurter Messe, das Bankenviertel und das Museumsufer. Das Viertel wurde vor allem nach 1945 immer mehr auch durch Prostitution bestimmt. Der Grund hierfür lag in der Tatsache begründet, dass das Bahnhofsviertel im Zweiten Weltkrieg durch Bomben nur gering beschädigt war und viele der dort befindlichen Hotels durch die US-Besatzungsstreitkräfte zur Unterbringung von Militärpersonal genutzt wurden. Die große Armut der deutschen Bevölkerung und die im Vergleich hierzu sehr wohlhabenden US-Soldaten bildeten den soziokulturellen Hintergrund zur Entstehung des Rotlichtviertels an dieser Stelle.[1]

Im Frankfurter Bahnhofsviertel gibt es eine Reihe von Laufhäusern.[2] Im Jahr 1969 erhielt der Frankfurter Bauunternehmer Willi Schütz die Genehmigung zur Eröffnung des ersten Großbordells in der Elbestraße 49–53. Das Vorhaben wurde vom damaligen Frankfurter Polizeipräsidenten Gerhard Littmann unterstützt, der in der Schaffung eines Eros-Centers in City-Nähe die einzige Möglichkeit sah, den zahlreichen Beschwerden über „Gewerbsunzucht“ in Wohngebieten Herr zu werden.[3] Das Etablissement mit 180 Zimmern trägt heute den Namen Crazy Sexy und ist das größte Laufhaus in Deutschland; im Jahr 2013 stammten fünf Prozent der Prostituierten aus Deutschland; die meisten kamen aus Osteuropa, Lateinamerika oder Asien.[2] Das Rote Haus in der Taunusstraße 34 besitzt sechs Etagen mit insgesamt 67 Zimmern. Insgesamt gibt es 14 Bordelle im Bahnhofsviertel.[4]

13 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 14 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Im Viertel gibt es gelegentlich Großrazzien der Polizei.[5][6] Zu den Beratungsstellen zählt das von der Diakonie betriebene Projekt Tamara;[2][7] als Interessenvertretung versteht sich Doña Carmen.

2.3.4 Aktuelle Situation in der Pandemielage 2020 Seit März 2020 sind Bordelle und Prostitutionsstätten in Hessen geschlossen. Hierzu heißt es in der Verordnung zur Beschränkung sozialer Kontakte und des Betriebs von Einrichtungen und Angeboten aufgrund der Corona-Pandemie (Corona-Kontakt- und Betriebsbeschränkungsverordnung, Stand 14.09.2020):

Ziffer 2 (auszugsweise) Die Schließung bestimmter Betriebe und das Verbot diverser Angebote ist erforderlich, um das Infektionsgeschehen weiterhin zu verlangsamen. Es handelt sich um Einrichtungen und Veranstaltungen, in bzw. bei denen die Einhaltung der Abstands- und Hygieneregeln aufgrund der Ausgestaltung des Angebots typischerweise nicht sichergestellt werden kann bzw. besonders vulnerable Gruppen zusammenkommen, die es in besonderer Art und Weise zu schützen gilt.

Dies ist für den Publikumsverkehr verboten: ➢ Bordelle ➢ Diskotheken ➢ Dorf-, Stadt,- und Straßenfeste ➢ Festivals ➢ Großveranstaltungen, bei denen die Einhaltung der Abstands- und Hygieneregeln typischerweise nicht sichergestellt werden kann ➢ Kirmes ➢ Prostitutionsstätten, Prostitutionsveranstaltungen, Verrichtungsboxen, Straßenstrich ➢ Schützenfeste ➢ Tanzlokale ➢ Volksfeste ➢ Weinfeste

Lage Aufgrund der zeitweisen Schließungen und der aktuellen Corona-Auflagen sind viele Betriebe wie u. a. Messen, Gastronomie und Hotellerie in wirtschaftliche Schieflage geraten. Erste Hotels schließen am Standort Frankfurt, beispielsweise der renommierte Hessische Hof (Quelle: FAZ 23.09.2020_Folge der Corona-Pandemie „Hessischer Hof“ an der Frankfurter Messe muss schließen). In Köln beispielsweise wurde für das „Pascha“ eines der größten Bordelle Deutschlands im September 2020 bereits Insolvenz angemeldet (Quelle: https://www.express.de/koeln/-wir-sind-am- ende--europas-groesster-sex-club--koelner-pascha-stirbt-den-corona-tod-37282372).

14 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 15 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Prostitutionsstätten, Bordelle, Laufhäuser unterliegen derzeit immer noch eines Ausübungsverbots. Gleichzeigt ist Prostitution per se in Hessen nicht untersagt, was zur Folge hat, dass sich aktuell die Prostitution aus den Gebäuden auf den Straßenstrich im Bahnhofsviertel verlagert, siehe hierzu auch in Anlage XV aufgeführte journalistische Beiträge.

Wann das zu bewertende „Laufhaus Elbestraße 49-53“ wieder eröffnet ist gerade im Hinblick auf steigende Fallzahlen (September 2020) nicht absehbar. Zugleich ist fraglich, ob bei ausbleibenden Geschäftsreisen und Messen, sowie Tourismusrückgang ähnliche Umsätze wie vor Corona zu erzielen sind. Zugleich ist anzumerken, dass in anderen Bundesländern Bordellbetriebe bereits wieder öffnen dürfen.

Betriebsbeschränkung Zum Zeitpunkt der Wertermittlung ist der Bordell-/Laufhausbetrieb aufgrund der Pandemielage untersagt, siehe hierzu folgende Auszüge aus der:

Nach aktueller Faktenlage zum Wertermittlungsstichtag ist eine Wiederinbetriebnahme frühestens zum 31. Januar 2021 wieder möglich.

15 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 16 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

PLANUNGSRECHTLICHE GEGEBENHEITEN

Tatsächliche Nutzung Art der baulichen Nutzung: Vorderhaus Vergnügungsstätte (Laufhaus / Bordellbetrieb) Hinterhaus Wohnen/Zimmer für Angestellte, Büro/Verwaltung, 2 Wohneinheiten Vorder- und Hinterhaus Ehemalige: Club/Diskothek und Spielothek jeweils im Untergeschoss Bauweise: Vorderhaus: geschlossene Bauweise Anzahl der Geschosse: Vorderhaus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 4 Obergeschosse, Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden Hinterhaus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 4 Obergeschosse, Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden Zulässige Nutzung: Das Bewertungsobjekt liegt im Geltungsbereich folgenden rechtskräftigen Bebauungsplans: Bebauungsplan-Plan Nr.: B526 Titel: Karlstraße Inkrafttreten: 26. März 1996 Art der baulichen Nutzung: Kerngebiet (MK 25) Zahl der Vollgeschosse als Vorderhaus: V - VI Höchstgrenze Hinterhaus: V Maß der baulichen Nutzung: Keine Angabe Baufenster Baulinien und Baugrenzen sind festgelegt. BauNVO: In der Fassung von 1990. Sonstiges: Textliche Festsetzungen sind vorhanden. Denkmalschutz

Quelle: www.planas-frankfurt.de

16 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 17 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Quelle: www.planas-frankfurt.de

2.4.1 Sonstige planungsrechtliche Festsetzungen Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich der rechtsverbindlichen Gestaltungssatzung G4. Inkrafttreten am 16.12.1981. (einsehbar unter: www.planas-frankfurt.de). Gemäß Stellplatzsatzung gilt folgende Einschränkung: Zone IV, Herstellungspflicht wird beschränkt auf 15 %. Weitere planungsrechtliche Satzungen, die das zu bewertende Grundstück betreffen, wie zum Beispiel Sanierungs- oder Denkmalschutzsatzungen sind nicht im Planauskunftssystem (planAS) des Stadtplanungsamts der Stadt Frankfurt am Main angezeigt. Zum Denkmalschutz siehe Folgende Ziffer 2.4.4 im Gutachten.

2.4.2 Ordnungsamt Siehe Ziffer 2.12 im Gutachten zur Baugenehmigung.

2.4.3 Bodenordnungsverfahren Im vorliegenden Grundbuchauszug sind keine Eintragungen bezüglich Bodenordnungsverfahren vorhanden. Weitere Nachforschungen bzgl. Bodenordnungsverfahren wurden nicht durchgeführt.

2.4.4 Denkmalschutz Gemäß Internetauftritt des Landesamts für Denkmalpflege Hessen ist für die Adresse Elbestraße 49-53 folgende Eintragung. Frankfurt Bahnhofsviertel: Teil der Gesamtanlage. „Mietshäuser von 1892 mit nobler Neurenaissancefassade aus rotem Sandstein“

17 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 18 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Quelle: https://denkxweb.denkmalpflege-hessen.de/objekte/

PACHTVERHÄLTNIS UND MIETVERTRÄGE

2.5.1 Informationen aus dem Übernahmebericht des Zwangsverwalters Auszug aus dem Übernahmebericht des Zwangsverwalters vom 16.04.2020

18 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 19 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Eine Kopie des Pachtvertrages ist dem Gutachten als Anlage VIII beigefügt, die Anlage 1 (Lageplan) und die Anlage 2 (Inventarliste) liegen dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor.

Hinweis Nach Auskunft des Zwangsverwalters vom 1.10.2020 ist das Pachtverhältnis nach einer Entscheidung am Oberlandesgericht Frankfurt am Main beendet und gegen die Pächterin besteht ein Räumungstitel.

19 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 20 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.5.2 Informationen der Betreiberseite Black Russian Club: Leerstand, zuvor vermietet gem. vorliegendem Mietvertrag:

Ca. 494 m² im UG Mietbeginn 2011/2012 5.000 €/monatlich zzgl. MwSt. + 500 € Betriebskosten

Mit Staffelvereinbarung:

Bistro Leierkasten Mietkonditionen nach vorliegendem Mietvertrag, siehe Anlage IX. Mietbeginn: 01.04.2018 Miete: 1.500 €/Monat/brutto einschließlich Betriebs- und Nebenkosten 1.260,50 €/Monat/netto einschließlich Betriebs- und Nebenkosten Mietkaution: 2 Monatsmieten Mietdauer: Verlängerung um 15 Jahre ab 01.04.2019 gemäß Nachtragsvereinbarung

Prostitutionsbetrieb Per E-Mail am 07.08.2020 (Betreiberin des Bewertungsobjekts) Die Mietpreise für die tägliche Anmietung beläuft sich auf 130 €. Die Nutzung vor der Pandemie sah wie folgt aus. Das Hinterhaus wurde nicht genutzt, außer ab und an für Schlafmöglichkeiten der Frauen. Das Vorderhaus wurde fast vollständig genutzt für den täglichen Betrieb.

20 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 21 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.5.3 Informationen der Prozessbevollmächtigten des Teileigentümers Auszug aus dem Schreiben der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander vom 10. Januar 2020 Das vollständige Schreiben ist dem Gutachten unter Anlage X beigefügt.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

21 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 22 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

GRUNDBUCHAUSZUG

2.6.1 Bestandsverzeichnis 2.6.1.1.1 Blatt 764

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

2.6.1.1.2 Blatt 1131

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

22 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 23 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.6.2 Lasten und Beschränkungen im Grundbuch (Auszug aus Abteilung II) 2.6.2.1 Blatt 764

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

23 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 24 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

24 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 25 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.6.2.2 Blatt 1131

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

25 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 26 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

26 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 27 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Schriftliche Auskunft des Grundbuchamts vom 10.07.2020, siehe auch Anlage XI:

WERTUNG

Umspannanlagenrecht Die Bewilligung für das Umspannanlagenrecht ist seitens des Grundbuchamts nicht mehr auffindbar und liegt dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor. Mutmaßlich handelt es ich hierbei um den im Haus Elbestraße 51 gelegenen Traforaum im Kellerraum direkt an der Elbestraße. In diesem Bereich sind lediglich untergeordnete Lagerräume untergebracht. Außer der sogenannten Grundbuchbeschmutzung ist keine signifikante Wertrelevanz bezogen auf die Gesamtliegenschaft nach Auffassung des Sachverständigen erkennbar. Ein etwaiger monetärer Abschlag für einen nicht nutzbaren Kellerraum würde sehr niedrig ausfallen und innerhalb der ausgewiesenen Marktwertspanne liegen.

Tunnelrecht Die Bewilligung für das Tunnelrecht ist dem Gutachten als Anlage XI beigefügt, die Anlagen zur Bewilligung (Lagepläne) wurden seitens des Grundbuchamts nicht übersendet. Die Tunnelführung der S-Bahntrasse unter dem zu bewertenden Grundstück ist im Bebauungsplan unter Ziffer 2.4 im vorliegenden Gutachten ersichtlich.

Auszug aus der Bewilligung

Das Tunnelrecht ist in der vorliegenden Wertermittlung nicht berücksichtigt. Im baulichen Ist-Zustand ist das Tunnelrecht nach Auffassung des Sachverständigen nicht wertrelevant. Eine etwaige Neubebauung ist aufgrund des vorhandenen Denkmalschutzes stark eingeschränkt. Bei einer etwaigen Neubebauung unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes wäre das Bauvorhaben mit der Bundesbahn abzustimmen.

2.6.3 Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden In Abteilung III der vorliegenden Grundbuchauszüge sind Eintragungen vorhanden. Diese bleiben im vorliegenden Falle einer Zwangsversteigerung unberücksichtigt im vorliegenden Gutachten.

27 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 28 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

NICHT EINGETRAGENE RECHTE UND BELASTUNGEN Sonstige nicht eingetragene Rechte und Belastungen sind dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt und es wurden diesbezüglich keine Untersuchungen und Nachforschungen angestellt.

BAULASTEN Für das zu bewertende Grundstück, bestehend aus den Flurstücken 3, 4, 5 und 6 liegen nach schriftlicher Auskunft der Bauaufsicht vom 03.07.2020 keine Baulasteintragungen vor, siehe Anlage XII im Gutachten.

ALTLASTENAUSKUNFT Nach schriftlicher Auskunft des Umweltamts der Stadt Frankfurt am Main vom 03.07.2020 sind die zu bewertenden Flurstücke nicht als Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen registriert, siehe auch Anlage XIII im Gutachten.

Auszug aus dem Schreiben des Umweltamts

Ein vollkommener Ausschluss des Vorhandenseins von Altablagerungen ist nur auf der Grundlage von flächendeckenden Untersuchungen respektive Beprobung des Bodens im Rahmen eines Bodengutachtens möglich. Ein entsprechendes Bodengutachten liegt nicht vor. Im Rahmen dieses Wertermittlungsgutachtens wird Altlastenfreiheit unterstellt.

GRUNDSTÜCKSGESTALT UND TOPOGRAFIE Das aus vier Flurstücken bestehende Grundstück weist eine polygonale, funktionale Grundstücksgestalt auf, mit einer Straßenfrontbreite von ca. 37 m zur Elbestraße und einer mittleren Grundstückstiefe von ca. 53 m auf. Das Grundstück ist vollständig überbaut. Der Hinterhof liegt ca. eine Geschosshöhe über dem Straßenniveau und wird über eine befahrbare Rampe in der Hausdurchfahrt von der Elbestraße erschlossen.

ABGABENRECHTLICHE VERHÄLTNISSE Nach schriftlicher Auskunft des Amts für Straßenbau und Erschließung der Stadt Frankfurt am Main vom 09.07.2020 sind für die Erschließungsanlage Elbestraße keine Erschließungsbeiträge mehr zu zahlen, siehe auch Anlage XIV im Gutachten. Unberührt bleibt die spätere Veranlagung für möglicherweise noch zu schaffende weitere Erschließungsanlangen.

28 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 29 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

BAUGENEHMIGUNG Im Rahmen der Marktwertermittlung wurde die Bauakte des Bewertungsobjekts im Bauaktenarchiv der Stadt Frankfurt am Main eingesehen. In der Anlage IV des Gutachtens ist die Bestandsliste des Bauaktenarchivs beigefügt.

Bei der Bewertung wird angenommen, dass das Gebäude zum Wertermittlungsstichtag in der angetroffen und aufgenommen Art in Größe, Umfang, baulicher Nutzung und Ausstattung so von den zuständigen Behörden genehmigt worden ist bzw. geduldet wird.

2.12.1 Bauliche Anforderungen an Prostitutionsstätten

Auszug aus dem Prostituiertenschutzgesetz (PostSchG_Stand 31.10.2016)

Auszug aus einer schriftlichen Mitteilung per E-Mail des Ordnungsamts der Stadt Frankfurt am Main vom 01.07.2020 Für die Erlaubniserteilung eines Prostitutionsgewerbes liegen nach dem Prostituiertenschutzgesetz keine besonderen Herausforderungen an die baulichen Anlagen vor. Sanitäreinrichtungen müssen nur angemessen vorhanden sein. Die jeweilige Angemessenheit ist oftmals dann eine Einzelfallentscheidung. Bordellbetriebe benötigen eine Erlaubnis nach dem Prostituiertenschutzgesetz. Diese Erlaubnis ist personen- und ortsgebunden und kann hier im Ordnungsamt beantragt werden. Für die o.g. Liegenschaft wurde hier bereits ein Antrag gestellt, über welchen bisher jedoch noch nicht entschieden wurde. Sollte ein neuer Betreiber in der Liegenschaft den Bordellbetrieb „weiterführen“ wollen, so müsste hier ein neuer Antrag gestellt werden. Bis zu dessen Entscheidung müsste der Betrieb dann vorerst geschlossen bleiben.

29 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 30 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

BAUBESCHREIBUNG UND PROTOKOLL DES ORTSTERMINS

Hinweis Die nachstehende Gebäudebeschreibung enthält Angaben und beschreibt Merkmale nur insoweit, wie es für die Wertermittlung von relevantem Einfluss ist. Über eventuell verdeckt liegende Schäden und Baumängel kann keine Aussage getroffen werden. Eine eingehende Untersuchung auf Baumängel und Bauschäden ist nicht Gegenstand dieser Wertermittlung. Hierzu sind gegebenenfalls entsprechende Fachgutachten einzuholen. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattung / Installation (Heizung, Elektroinstallationen, Wasserversorgung, Dichtigkeit der Leitungssysteme, Lüftungssysteme, usw.) wurde vom Unterzeichner des Gutachtens nicht geprüft. Im Rahmen der Wertermittlung wird die Funktionsfähigkeit unterstellt.

Datum der Ortstermine: 05. Juni 2020 Technische Festlegung der Himmelsrichtung: Elbestraße = Ostseite

Allgemein Grundstück bebaut mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomieflächen und einem rückwärtigen Angestelltenwohnhaus mit Büro-, Verwaltungs- und Sozialräumen, siehe nachfolgende bildliche Darstellungen, Seite 31ff des vorliegenden Gutachtens.

Das Grundstück ist im Erdgeschossbereich annähernd vollständig überbaut. Von der Elbestraße aus, besteht die Möglichkeit mit Pkws über eine Rampe innerhalb der Hofdurchfahrt auf die Parkebene zwischen Vorder- und Hinterhaus zu gelangen. Das Vorderhaus setzt sich aus ursprünglich drei separaten, nebeneinandergereihten Gebäuden zusammen und verfügt über ein Kellergeschoss, Erdgeschoss, vier Obergeschosse, ein Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Spitzboden.

Im Kellergeschoss des Vorderhauses und unterhalb des Parkdecks sind neben klassischen Kellerräumen auch Gastronomie-/Clubflächen ausgeführt, im Erdgeschoss liegen Gastronomieflächen, die Rezeption mit Videoüberwachung und der ehemalige Kontakthof, sowie einige Verrichtungszimmer. Die Obergeschosse sind als klassisches Laufhaus mit drei Treppenhäusern ausgeführt.

Das Hinterhaus wurde früher ebenfalls als Prostitutionsstätte genutzt. Mangels genügender Sanitärbereiche unter Anderem ist vorgenannte Nutzung nicht mehr zulässig. Das rückwärtige Gebäude verfügt ebenfalls über ein Keller-, Erd-, vier Obergeschosse, ein Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Spitzboden. Teilweise wurde vor der Pandemielage das Hinterhaus als Wohnstätte für die Prostituierten genutzt. Aktuell, Zeitpunkt der vorliegenden Gutachtenerstellung, steht das Gebäude weitestgehend leer.

AUSSENANLAGEN Fassaden Vorherhaus Straßenfassade: relativ gepflegte Stilaltbaufassade mit Sandsteinelementen, ungedämmt. Vorderhaus Hinterhoffassade: einfache Putzfassade. Hinterhaus: Putzfassaden, teilweise mit dünner Außendämmung. In Teilbereichen besteht Renovierungsbedarf.

Dach Dachdeckung Vorderhaus: Schieferdeckung. Dachdeckung Hinterhaus: höherwertige Zinkstehfalzdeckung.

30 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 31 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Parkdeck und Zufahrtsrampe Die Abdichtung des Parkdecks ist zu überprüfen, teilweise wurden Nachbesserungen mit Epoxidharzflüssigkeit vorgenommen. Auf dem Parkdeck zur Nordseite gelegen befindet sich die Lüftungsanlage der ehemaligen Spielothek. Lichte Durchfahrtsbreite: maximal ca. 2,37 m. Lichte Höhe ca. 2,20 m.

Erläuterung der Gebäude Technische Festlegung der Himmelsrichtung: Elbestraße = Ostseite

VORDERHAUS

HINTERHAUS

Ostfassade Hinterhaus mit davor liegendem, unter- Straßenfassade Vorderhaus, Zufahrt zum Parkdeck kellerten Parkdeck

31 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 32 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Systemschnitt

Vorderhaus Hinterhaus

Spitzboden

DG DG

OG IV OG IV

OG III OG III

OG II OG II OG I Hoffläche/Parkdeck OG I Ebene Elbestraße EG EG (Kontakthof) EG

Kellergeschoss

Gastronomische Nutzung bzw. Club Nutzung Kellergeschoss Mitte, unterhalb des Parkdecks und des Hinterhauses, ehemaliger Black Russian Club, Leerstand

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

32 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 33 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Kellergeschoss Nordost im Vorderhaus, ehemalige Spielothek, Leerstand

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Erdgeschoss Nordost im Vorderhaus, Gastronomie Leierkasten

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Hinweis Die nachfolgenden Pläne aus dem Brandschutzkonzept sind mit 03/2015 datiert und wurden von der Bauaufsicht zur Verfügung gestellt. Die grünen Auskreuzungen in den Grundrissplänen sind von der Bauaufsicht und beziehen sich auf interne Überprüfungen zum Brandschutz. Die Grundrisse entsprechen überwiegend dem baulichen Ist-Zustand zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung.

KELLERGESCHOSS Allgemein Das gesamte Grundstück ist nahezu komplett unterkellert, bis auf kleinere Teilbereiche. Im Kellergeschoss sind neben klassischen Kellerräumen, wie beispielsweise Lagerräume, Heizraum und zwei großen Öltankräume, ein seit vielen Jahren stillgelegter FKK Bereich, eine ehemalige Spielothek und ein Clubbereich vorhanden, sowie zahlreiche Verkehrsflächen.

Kellergeschoss - ehemaliger Black Russian Club Allgemein Der ehemalige Black Russian-Club erstreckt sich im Untergeschoss unterhalb des Parkdecks und im Unter-/Kellergeschoss des Hinterhauses. Ein Club mit Bühne mit Tabledancestangen, Bar, Separees, Sanitärbereich und rückwärtigen Räumlichkeiten für Angestellte sowie ein VIP Bereich. Überwiegend gepflegter Zustand. Bodenbelag Hauptraum: Großformatige schwarze Fliesen. Kleiner Dancefloor mit Tanzstangen. Inventar unter Anderem: Bareinbauten, Eckbänke mit Kunstlederbezügen.

33 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 34 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Rückwärtiger Duschbereich hinter dem Dancefloor Großer Duschraum mit zwei Duschen. Augenscheinlich gepflegter Zustand. Im Deckenbereich sind Deckenöffnungen sichtbar.

Rückwärtiger Bereich unterhalb des Hinterhauses Drei separate Toiletten vorhanden. Im rückwärtigen Teil befindet sich der VIP-Bereich. Die Gewölbedecke ist verputzt.

Ehemaliger FKK-Bereich zur Nordseite Der ehemalige FKK-Bereich mit Wasserbecken wird, nach Auskunft des Hausmeisters, seit über 25 Jahren nicht mehr genutzt. Hier wurde auch nachträglich für den Black Russian Club eine Lüftungsanlage eingebaut. Dieser Bereich ist komplett Kernsanierungsbedürftig. Die ehemaligen WC-Einheiten wurden demontiert. Die Räume können im baulichen Ist-Zustand keinen Ertrag erwirtschaften.

Ehemaliger FKK-Bereich.

Keller - Vorderhaus Allgemein Im Kellergeschoss des Vorderhauses sind neben der ehemaligen Spielothek, der Heizraum mit zwei Öltanklagern, Verkehrsflächen und zahlreiche Lagerräume untergebracht. Die Wegeführung ist sehr unübersichtlich, nahezu „labyrinthartig“.

Kellergeschoss Vorderhaus - ehemalige Spielothek zur Nordostseite Der Zugang erfolgt direkt von der Elbestraße aus über eine Treppe zum Unter-/Kellergeschoss. Wände: verputzt in gold- und silberfarben. Die Decke mit Installationen. Zwei separate Toiletten für die Spielothek. WC Damen und WC Herren in einfacher Ausstattung.

Batterieraum angrenzend zur Elbestraße Batterieraum mit Notstromaggregat; Baujahr 2018 Inbetriebnahme.

WC Handwerker Einfaches WC für Handwerker.

34 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 35 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Diverse Abstellräume im Kellergeschoss Einfache Ausstattung, relativ ungepflegter Zustand. Reinigungs- und Renovierungsbedarf besteht. Teilweise Feuchtigkeitsausblühungen im Deckenbereich und zur Außenwand Elbestraße deutlich sichtbar. Teilweise sind Absandungen sichtbar, teilweise fallen die Wandfliesen herunter.

Hausanschlussraum angrenzend zur Elbestraße Deutliche Putz- und Feuchtigkeitsschäden sichtbar.

Ölzentralheizung Der Heizungsraum versorgt die komplette Liegenschaft. Zwei große Warmwasserspeicher sind vorhanden. Die Heizung besteht aus zwei Kesseln: Kessel 1 ist älteren Baujahres (1993 gemäß Typenschild) mit einem Weishauptbrenner, der erneuert wurde und Kessel 2 wurde vor ca. 1 bis 2 Jahren erneuert nach Auskunft des Hausmeisters. Korrosionsschäden sind teilweise an den Heizungsleitungen, an den Pumpen sichtbar. Alles älteren Baujahres, nicht modernisiert. Die Pumpen wurden mal ausgetauscht, aber die Verrohrung ist alt. Das Objekt verfügt über zwei Öltankräume, einer mit ca. 33.000 l Fassungsvermögen (Baujahr 1973) und einer mit ca. 39.900 l.

Traforaum zur Elbestraße Hier ist ein Traforaum untergebracht. Ein Zugang konnte nicht erwirkt werden. Nach mündlicher Auskunft des Hausmeisters wird von hier aus die Elbestraße versorgt/gesteuert. Mutmaßlich ist hierfür die beschränkt, persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

35 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 36 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ERDGESCHOSS Allgemein Das Erdgeschoss ist geprägt durch den Empfangsbereich des Laufhauses mit zentralem Kontrollzentrum im Vorderhaus bzw. unterhalb des Parkdecks. Zugleich sind zahlreiche Fluchtwege vorhanden. An der Nordseite des Vorderhauses ist das Bistro Leierkasten gelegen. Zudem sind im Erdgeschoss drei Verrichtungszimmer ausgeführt, sowie zahlreiche Nebenräume. Im Hinterhaus ist so gut wie kein Tageslichteinfall im Erdgeschossbereich vorhanden. Hier sind Nebenräume sowie eine nicht mehr genutzte Großküche und Kantine installiert.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Black-Russsian Club Haupteingang Einfahrt (Parkdeck (KG) Spielothek (KG) Leierkasten

36 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 37 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

VORDERHAUS Vorderhaus, Erdgeschoss, Bistro Leierkasten zur Nordseite in Haus 53 Vermietet und in Betrieb. Renovierter und gepflegter Zustand. Bodenbelag: Großformatige, schwarze Fliesen. Separates WC für Herren und Damen; renoviert. VIP-Raum des Bistro Leierkasten: Decke abgehängt, Kassettendecke mit integrierter Beleuchtung. Vier kleine Tische, ein kleiner Stehtisch. Im Grundriss mit Raucherlounge gekennzeichnet.

Vorderhaus – Bordell/Laufhaus Allgemein Das Vorderhaus ist geprägt durch den als Laufhaus konzipierten Bordellbetrieb Crazy-Sexy mit Empfang und Sicherheitszentrale sowie dienenden Räumen im Erdgeschoss und den Verrichtungszimmern in den Obergeschossen.

Verrichtungszimmer – allgemeine Angaben Im Erdgeschoss sind 3 Zimmer und in den Regelgeschossen je 20 Verrichtungszimmer eingerichtet. Jedes Zimmer verfügt über eigenes Badezimmer. Zahlreiche Zimmer weisen einen abgewohnten Bautenzustand auf mit umfangreichen Renovierungsbedarf. Nach mündlicher Auskunft des Hausmeisters wurde das Treppenhaus und der Erdgeschossbereich im Betrieb täglich geputzt. Die Zimmer sind von den Mieterinnen selbst zu reinigen. Daraus erklärt sich ggf. auch der erhöhte Renovierungsbedarf der einzelnen Zimmer. Des Weiteren kommt nach mündlicher Auskunft einmal im Monat der Kammerjäger. Die Zimmer seien mit zwei bis drei Alarmknöpfen und einem Tresor ausgestattet. Auch wenn der Telefonhörer auf die Seite gelegt wird, entsteht unten in der Zentrale Alarm und die Zentrale kann mithören was passiert.

Bordellbetrieb Crazy-Sexy Eingangsbereich Großzügiger Durchgangsbereich. Bodenbelag: Granitfliesen. Zwei Getränkeautomaten sind aufgestellt. Drei Treppenhäuser analog zu den ursprünglichen drei Gebäuden sind zur Elbestraße vorhanden.

Zentrale Sicherheitszentrale Die Hälfte der Videoüberwachung sei erneuert worden. Innenliegend im ehemaligen Kontakthof unzählige Bildschirme. In jedem Zimmer wären Rauchmelder installiert. Eine Brandmeldeanlage wäre nicht aufgeschaltet und konnte umgangen werden, da die Liegenschaft 24 Stunden besetzt sei. Drei Wachleute wären normalerweise tätig und spät nachts reduziert auf einen Wachmann.

Technikraum Separater Technikraum für die Videoüberwachung angrenzend zum innenliegenden Büro: komplett renovierungsbedürftig.

Geldautomatenraum Der Geldautomat musste seitens der Gläubigerseite demontiert werden.

Sonstige Technikräume Verschiedene Elektroverteilungsräume. Hier befindet sich auch der Lüftungsraum. Der Lüftungsraum wurde in Teilbereichen erneuert. Im Deckenbereich wurde die Decke geöffnet. Aufgrund von Feuchtigkeitsschäden wurde oben auf dem Parkdeck mit Epoxidharz nachgearbeitet. Weitere Putzräume, Umkleideräume und Solarium vorhanden.

Verrichtungszimmer im Erdgeschoss Das Erdgeschoss verfügt über drei Verrichtungszimmer zur Elbestraße, eines davon mit integriertem Badezimmer, zwei mit Badezimmer auf der gegenüberliegenden Flurseite.

37 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 38 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

1. Obergeschoss Treppenhaus A, Vorderhaus Das Treppenhaus ist mit Granit belegt, Setz- wie Trittstufe. Wände mit Fliesen und Graffiti.

Zimmer A04/1 1041 Das Zimmer liegt zum Parkdeck, zur Südseite. Im einfach ausgestatteten Badezimmer eine Kakerlake. Das Zimmer ist sehr abgewohnt.

Zimmer 1051A05/1 Das Zimmer liegt ebenfalls zum Parkdeck. Inventar: Bett, Stuhl, zwei Stühle, Barhocker, ein Tisch, ein Schrank, ein Vorhang zum offenen Badezimmer.

Duschbadezimmer Wandhängendes WC, Waschtisch. Bodenbelag: Spaltklinker. Bodeneinlauf. Decke: Der Rauchwarnmelder wurde hier entfernt. Ergänzung Heizung: Plattenheizkörper mit Thermostatventil. Fenster: Ältere braune Kunststofffenster, isolierverglast. Wände: Abgewohnt, Renovierungsbedarf besteht. Nach Auskunft des Hausmeisters sind die Zimmer alle ähnlicher Ausstattung. Jedes Geschoss verfügt über separate Elektrounterverteilung und W-Lan-Verteilung.

Zimmer D02/1 4021 Mit angrenzendem Balkon. Fenster: Holzfenster, Baujahr 1997. Balkonbodenbelag: Spaltklinker. Balkongeländer auf Abdichtungsebene. Teilweise sind die Balkonuntersichten ohne Beanstandung, teilweise leichte Feuchtigkeitsausblühungen sichtbar. Taubenabwehr ist installiert.

Zimmer E04/1 5041 Grenzt an die Elbestraße und an die Nordaußenwand. Nach Auskunft des Hausmeisters sind alle Zimmer gleich bis auf das Dachgeschoss und ein Studio.

Aufzüge Firma Otis. Maximal 4 Personen, stark abgenutzt.

Weiteres Treppenhaus Ab 1. Obergeschoss sind die Treppenbeläge mit Travertin. Die Wände sind mit Fliesen versehen; Graffiti teilweise vorhanden. Einfaches Stahlgeländer mit Kunststoffhandlauf.

Hausmeisterbüro im rückwärtigen Bereich von Haus 53 angrenzend zur Rampe Zugang mit Stahlbetontreppe ohne Geländer. Einfache Ausstattung.

2. Obergeschoss Hier werden keine Zimmer besichtigt. Die Annahme wird getroffen, dass die Ausstattung gleich ist, nach Aussage des Hausmeisters. An den Übergängen vom Treppenhaus in die Flure Ausbrüche vorhanden.

3. Obergeschoss Zimmer E1635163 Das ist ein Zimmer, welches sich von der Grundrissgestalt anders darstellt. Dieses Zimmer ist mit zwei Badezimmern ausgestattet und einem angrenzenden SM Studio. Auch dieses Zimmer ist stark abgenutzt. Es wird als ein Zimmer gewertet.

38 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 39 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4. Obergeschoss Hier wurde der Übergang vom Treppenhaus zu den Fluren mit Granit erneuert. Das 4. Obergeschoss weist eine vergleichbare Ausstattung zu den darunterliegenden Geschossen, 3. Obergeschoss bis 1. Obergeschoss, auf

Zimmer D24/44244 Gleiche Ausstattung, stark abgenutzt. Die Zimmer sind mit zwei bis drei Alarmknöpfen ausgestattet. Auch wenn der Telefonhörer auf die Seite gelegt wird, entsteht unten in der Zentrale Alarm und die Zentrale kann mithören was passiert.

Zimmer A24/41244 Der Bodenbelag mit Spaltklinkern wie im Flurbereich, einfache Ausstattung. Vom Treppenhaus, vom 4. Obergeschoss zum Dachgeschoss kann die Dachfläche vom rückwärtigen Gebäude besichtigt werden. Das rückwärtige Gebäude hat eine Stehfalzzinkdeckung in gutem baulichen Zustand. Das Hauptgebäude zum Hinterhof ist mit einer Schieferdeckung eingedeckt und konnte nur in Teilbereichen eingesehen werden. Das Treppenhaus im Dachgeschoss weist einen gutem Bautenzustand auf. im Treppenhaus A sind die Treppenbeläge mit Granit ausgeführt. Rauchabzug in jedem Treppenhaus.

Aufzugsmaschinenraum Einer aus Treppenhaus A dokumentiert. Sie werden jährlich gewartet und vom TÜV kontrolliert nach Auskunft des Hausmeisters. Die Dachdeckung des Maschinenraums augenscheinlich funktionstüchtig. Fenster: Altes Holzfenster mit Einfachverglasung. Leichte, alte Feuchtigkeitsausblühungen im Putz am Wand- / Deckenbereich sichtbar.

Zimmer Ein Zimmer ohne Tür, das zum Hinterhof gelegen ist und zur Südseite angrenzt. Die Dachdeckung augenscheinlich in einem guten Zustand. Vom Vorderhaus mit Schiefer, vom Hinterhaus mit Zinkblech.

Zugang zum Dachstuhl war nicht möglich. Die Dachklappe hat geklemmt und war nicht zu öffnen. Nach Auskunft des Hausmeisters stark mit Taubenkot belastet, ein Zugang wurde unterlassen. Zum Dachgebälk des Vorderhauses kann keine Aussage getroffen werden. Das gesamte Dachgeschoss liegt brach. Die Wände und Decken in den Zimmern sind überwiegend mit Glasfasertapete tapeziert. Die Flure mit Spaltklinkerbodenfliesen, die Wände mit weißen Fliesen in komplett ungepflegtem Zustand.

Treppenhaus D Alter Travertin Boden. Teilweise sind in den Zwischenpodesten die Bodenfliesen gerissen und auch verschmutzt.

39 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 40 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

HINTERHAUS

Allgemein Das Hinterhaus wurde früher ebenfalls als Prostitutionsstätte genutzt. Mangels genügender Sanitärbereiche unter Anderem ist vorgenannte Nutzung nicht mehr zulässig. Das rückwärtige Gebäude verfügt ebenfalls über ein Keller-, Erd-, vier Obergeschosse, ein Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Spitzboden. Teilweise wurde vor der Pandemielage das Hinterhaus als Wohnstätte für die Prostituierten genutzt. Aktuell, Zeitpunkt der vorliegenden Gutachtenerstellung, steht das Gebäude weitestgehend leer.

Erdgeschoss Erdgeschoss - Großküche Augenscheinlich schon länger nicht mehr in Betrieb. Der Tageskalender der Küche ist am 14. April 2018 stehengeblieben. Ein großer Gasofen wurde erneuert. Hier grenzen zwei Lagerräume an und drei Kühlräume. Rückwärtiges WC hinter der Küche.

Angrenzende Kantine Sie wurde schon lange nicht mehr genutzt, sie ist eingestaubt. Dies ist eigentlich der Aufenthaltsraum der Prostituierten, wurde aber von ihnen wenig genutzt, nach Auskunft des Hausmeisters. Hinter der Kantine zwei separate Toiletten. Die Modernisierung liegt hier lange zurück.

Erdgeschoss Lagerräume Innen liegende Lagerräume angrenzend zu Haus C, Belüftung vorhanden. Bodenbelag: Spaltklinker. Die Wände sind vierseitig raumhoch gefliest.

Flurbereiche Einfache Treppe mit altem Fliesenbelag. Im Erdgeschoss der Flurbereich mit Stromverteilung und einer großen Kühltruhe, die vom Leierkasten und Black Russian Club genutzt wird. Punktuell alte Feuchtigkeitsschäden an der Lüftungsanlage, abgekoffert im hinteren Flurbereich zur Westseite im Erdgeschoss und ein innenliegender Lagerraum, der vom Leierkasten genutzt wird.

Regelgeschossgrundriss der Obergeschosse

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Die Obergeschosse stehen zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nahezu komplett leer.

Treppenhaus Mit Granit belegt. Die Wände sind ca. 1,80 m / 2,00 m hoch gefliest. Aufzug vorhanden.

40 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 41 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

1. Obergeschoss Allgemein Nach Auskunft des Hausmeisters ist eine Renovierung des 1. Obergeschosses geplant. Neue Waschtische wurden geliefert. Elektrounterverteilung im 1. OG mit FI-Schalter; analog zum Vorderhaus. Das gesamte Obergeschoss steht leer. Die Badezimmer sind alle stark verunreinigt.

Zimmer B06/12061 Bodenbelag: Spaltklinker. Wände / Decke renovierungsbedürftig. Tapete stark beschädigt. Angrenzendes, separates Badezimmer, das gemeinschaftlich genutzt wird, komplett abgewohnt und renovierungsbedürftig.

Flur Flurbereich mit Spaltklinker belegt. Die Brandschutztüren wurden im Jahr 2015 erneuert.

Überdachung des Flurbereichs zur Westseite Das Dach über dem Erdgeschoss zur Westseite wurde mit Bitumen neu abgeklebt.

2. Obergeschoss Allgemein Das 2. Obergeschoss ist in einem gereinigten und relativ gepflegten Zustand. Die Sanitärobjekte wurden ausgetauscht, neue Waschtische, neue WCs und gereinigt.

Flurbereich Mit Spaltklinker belegt.

WC Teilrenoviertes WC, so sollen die Sanitärbereiche auch im OG I ausgestattet werden. Es wurde gereinigt und neue Sanitärobjekte wie WC und Waschtisch wurden gesetzt. Die Wand- und Bodenfliesen sind alt, jedoch gereinigt.

Duschbadezimmer Weiteres Gemeinschaftsduschbadezimmer mit der gleichen Ausstattung wie vor beschrieben.

Zimmer C11/23112 Ein größeres Zimmer. Waschtisch und Mobiliar vorhanden.

Zimmer B02/11 Eine Dame, die im Bordell arbeitet hat sich dieses Zimmer selbst eingerichtet. Recht gepflegter, wohnlicher Zustand.

3. Obergeschoss Zugang zum 3. Obergeschoss Treppenhaus: zweiläufige Stahlbetontreppe.

Allgemein Das 3. Obergeschoss ist in Teilbereichen renoviert und steht derzeit leer. Im Flur sind noch die alten Lichtschaltungen installiert, an denen man erkennen konnte, ob die Zimmer frei oder belegt sind.

4. Obergeschoss Analoge Situation wie in den darunter liegenden Geschossen. Hier ist ein kleiner Fitnessraum.

41 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 42 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Dachgeschoss Allgemein Der Aufzug in Haus B funktioniert derzeit nicht. Geringe lichte Raumhöhen. Lichte Höhe 2,17 m, teilweise auch nur 2,10 in den Flurbereichen.

Genehmigte Wohneinheit zur Südseite in Haus B Allgemein Drei-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und Flur. Fenster: Holzdachflächenfenster älteren Baujahres. Die gesamte Wohnung wird derzeit als Abstellraum genutzt, malertechnischer Renovierungsbedarf besteht.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Grundriss

Dachstuhl Ein Zugang zum Dachstuhl konnte nicht erwirkt werden. Eine Aussage zum Holzgebälk kann nicht getroffen werden.

42 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 43 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

WOHNEINHEIT ZUR NORDWESTSEITE IM 1. UND 2. OBERGESCHOSS Allgemein Ein Zugang konnte zum Ortstermin nicht erwirkt werden. Der Wohnbereich erschließt sich über zwei Geschosse. Gemäß Grundrissplänen verfügt die Wohneinheit im unteren Geschoss über einen Wohnraum, ein WC, einen Abstellraum und eine einläufige Treppe zum oberen Geschoss. Das Obergeschoss ist mit einem Wohnraum und einem Badezimmer ausgestattet. Nach mündlicher Auskunft des Hausmeisters steht die Einheit aktuell leer und sei in einem renovierten Zustand.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

OG I OG II

BÜROGEBÄUDE ZUR SÜDWESTSEITE Allgemein Zweigeschossige Grenzbebauung, genutzt seitens der Betreiber als Büro. Zugang zum Büro mittels Stahltreppe, vier Steigungen. Metallzugangstür. Der Flurbereich ist mit Fliesen ausgestattet, der Büroraum mit Laminat. Wände / Decken tapeziert. Hier besteht ein gepflegter, separater Kellerabgang mit Naturstein belegt in den Erd- und Untergeschossbereich. Rückseitig zur Westseite ein großes Wohnzimmer und ein WC-Raum in gepflegtem Zustand.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

OG I OG II

43 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 44 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Zugang zum oberen Geschoss Schmale Stahlwendeltreppe mit Granit belegt. Das Obergeschoss wird ebenfalls als Büro genutzt. Bodenbelag elastisch.

Weiterer Büroraum zur Westaußenwand Bodenbelag elastisch. Decke mit Styroporplatten verkleidet. Wände tapeziert. Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, älteren Baujahres.

Lagerraum Innenliegender Lagerraum. Niveauversprung von vier Steigungen innerhalb des Bürotraktes im Dachgeschoss des Nebengebäudes.

Weiterer Lagerraum Einfach ausgestattet.

Dachdeckung Zinkstehfalzdeckung.

Hinweis zum Inventar Das Inventar der einzelnen Zimmer, sowie die Einrichtung, Küchen- und Barausstattung der Gastronomiebetriebe sind nicht Bewertungsgegenstand im vorliegenden Gutachten.

Weiterführend sind das Wertermittlungsobjekt und der Bautenzustand in den Anlagen zum Gutachten beschrieben.

2.13.1 Übernahmebericht des Zwangsverwalters Der Übernahmebericht des Zwangsverwalters mit diversen Stellungnahmen ist dem Gutachten als Anlage VII beigefügt.

44 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 45 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.13.2 Informationen von der Homepage des Bordells Quelle: www.crazy-sexy-frankfurt.de

ENERGIEAUSWEIS Ein Energieausweis liegt dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor.

BRANDSCHUTZ Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um ein Marktwertgutachten und nicht um ein Brandschutz- oder Bausubstanzgutachten. Im Rahmen der Marktwertermittlung wurden keine brandschutztechnischen Überprüfungen seitens des Sachverständigen durchgeführt.

Schriftliche Auskunft der Bauaufsicht Frankfurt am Main vom 29.04.2020 per E-Mail Die Genehmigung zum Brandschutzkonzept aus 2013 konnte bis dato nicht abgeschlossen werden.

Zugleich liegt ein Anhörungsschreiben mit Auflistung von Mängeln vom 16.05.2019 vor, siehe hierzu Anlage VI. Ende Oktober 2020 wurden seitens des Objektbetreuers zwei weitere Schriftsätze bezüglich Brandschutzauflagen zur Verfügung gestellt, siehe hierzu ebenfalls Anlage VI.

Gemäß den vorliegenden Schriftsätzen und telefonischer Rücksprache sind noch diverse brandschutzkompensatorische Maßnahmen aufgrund der behördlichen Auflagen zu erfüllen, siehe Ziffer 4.2.1.2. im Gutachten.

45 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 46 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

LIEGENSCHAFTSKENNWERTE

2.16.1 Flurstückflächen gemäß Grundbuchteintragung

Blatt 1131 Lfd. Nr. 1: Flurstück 5 (Elbestraße 51) 341 m² Lfd. Nr. 2: Flurstück 6 (Elbestraße 49) 1.361 m² Blatt 764 Lfd. Nr. 1: Flurstück 3 (Elbestraße 53) 248 m² Lfd. Nr. 2: Flurstück 4 (Elbestraße 53) 64 m² Gesamt: 2.014 m²

2.16.2 Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 Die Bruttogrundfläche wurde anhand der vorliegenden Grundrisspläne und Lagepläne überschlägig ermittelt. Die nicht ausgebauten Spitzböden sind in der u. a. Flächenaufstellung nicht aufgeführt.

GeschossVorderhaus Hinterhaus Büro Süd Wohnen Nord Gesamt Anm erkung überwiegend Kellergeschoss 1.604,00 m² 1.604 m² unterkellert Grundstück komplett Erdgeschoss 2.014,00 m² 2.014 m² überbaut, inkl. Rampe 1. Obergeschoss 694,94 m² 381,25 m² 105,16 m²49,00 m² 1. 230 m² 2. Obergeschoss 602,37 m² 381,25 m² 105,16 m²49,00 m² 1. 138 m² 3. Obergeschoss 602,37 m² 381,25 m²984 m² 4. Obergeschoss 602,37 m² 381,25 m²984 m² Dachgeschoss602,37 m² 381,25 m²984 m² Gesamt 8.937 m² Nur oberirdische Vollgeschosse 6.349 m² Gesamt ohne KG 7.333 m²

2.16.3 Maß der baulichen Nutzung / WGFZ-Ermittlung im baulichen Ist-Zustand Das Maß der baulichen Nutzung wurde anhand der vorliegenden Grundrisspläne und Lagepläne überschlägig ermittelt.

Geschossfl. Gesamt (KG nur anteilig mit Spielothek und Black Russian Club, ca. 712 m²) 8.045 m² Grundstücksgröße, Summe aus allen vier Grundstücken 2.014 m²

W-GFZ 4,0

46 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 47 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.16.4 Mietfläche 2.16.4.1 Flächeninformationen der Beteiligten Auszug aus dem Schreiben der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander vom 10. Januar 2020

Quelle: Flächenaufstellung des Objektbetreuers Seitens des Objektbetreuers wurde eine Flächenaufstellung zur Verfügung gestellt. Hierbei ist das Bewertungsobjekt in fünf Gebäudeteile aufgeteilt:

Haus A: Elbestraße 49 Haus B: Hinterhaus Süd (inkl. zweigeschossiger Bürobereich zur Südseite) Haus C: Hinterhaus Nord (inkl. zweigeschossiger Wohnbereich zur Nordseite Haus D: Elbestraße 51 Haus E: Elbestraße 53 Zwischenfläche; Im Keller- und Erdgeschoss zwischen Vorderhaus und Hinterhaus

Nachfolgend ist die Zusammenfassung der Flächenaufstellung aufgeführt. In der Handakte des Sachverständigen liegt für jeden Gebäudeteil eine 6 - 9 seitige Flächenaufstellung vor, insgesamt umfasst die Flächenaufstellung 40 Seiten. Es fehlen allerdings die Aufstellung für die Zwischenflächen im Keller- und Erdgeschoss. Seitens des Sachverständigen wurde die Flächenaufstellung unter Zuhilfenahme der vorhandenen Grundrisspläne auf Plausibilität geprüft und unter Ziffer 2.16.4.2 den angesetzten Mietflächen gegenübergestellt.

Vorderhaus Hinterhaus Zwischenbereich

Summe aller Nutzflächen 4.371,71 m² Summe aller Verkehrsflächen 1.492,01 m² Gesamt 5.863,72 m²

47 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 48 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.16.4.2 Flächen nach überschlägiger Ermittlung des Sachverständigen und Vergleich zur Flächenaufstellung Planunterlagen oder Flächenaufstellungen die dem aktuellen baulichen Ist-Zustand entsprechen, liegen dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor. Die nachfolgenden Flächen (in der Tabelle „fett“ dargestellt) sind anhand des vorliegenden Datenmaterials überschlägig ermittelt worden. Flächenabweichungen sind bei einem qualifizierten Aufmaß nicht auszuschließen.

Mietfläche NF + VF aus der Geschoss Mietfläche SV Finder Flächenaufstellung Kellergeschoss 606,00 m² 975,29 m² Erdgeschoss 1.436,00 m² 1.205,05 m² Zwischensumme EG/OG 2.042,00 m² 2.180,34 m² 1. Obergeschoss 886,24 m² 900,06 m² 2. Obergeschoss 792,02 m² 759,08 m² 3. Obergeschoss 691,60 m² 693,60 m² 4. Obergeschoss 691,60 m² 693,55 m² Dachgeschoss 623,46 m² 636,94 m² Zwischensumme 1. OG-DG 3.684,92 m² 3.683,23 m²

Gesamtsumme, rd5.727 m²5.864 m²

Die Mietflächenermittlung ist im vorliegenden Fall - insbesondere aufgrund der komplexen Grundrissausführung im Keller- und Erdgeschoss - diffizil, dazu folgende Ausführungen im Einzelnen:

Kellergeschoss: Seitens des Sachverständigen wurden lediglich die Flächen des ehemaligen Black-Russian-Clubs und der Spielothek als ertragsfähige Mietflächen angesetzt. Die sonstigen Flächen im Kellergeschoss werden als untergeordnete Keller- und Technikflächen gewertet. Der ehemalige FKK- Bereich im Kellergeschoss steht seit vielen Jahren leer und weist umfassenden Sanierungsbedarf auf. Eine wirtschaftliche Nutzung besteht im baulichen Ist-Zustand nicht. Die Flächen bleiben unberücksichtigt. In der Flächenaufstellung des Objektbetreuers sind auch technische Funktionsflächen enthalten. Für die Zwischenfläche im Kellergeschoss zwischen Vorder- und Hinterhaus liegt keine detaillierte Flächenaufstellung des Objektbetreuers vor. Erdgeschoss: Seitens des Sachverständigen wurden bis auf die zahlreichen Treppenhäuser, die Aufzugsflächen und die Rampenflächen sämtliche Flächen berücksichtigt. Für die Zwischenfläche Erdgeschoss zwischen Vorder- und Hinterhaus liegt keine detaillierte Flächenaufstellung des Objektbetreuers vor. Obergeschosse: Die Flächenaufstellung und die Pläne basieren, wie schon mehrfach erwähnt, in Teilbereichen nicht auf dem baulichen Ist-Zustand. Flächendifferenzen zwischen denen des Sachverständigen und denen des Objektbetreuers bestehen unter anderem aufgrund folgender Gründe: - In Haus A sind die Badezimmer der einzelnen Zimmer nicht in der Flächenaufstellung des Objektbetreuers enthalten. - In Haus A, D und E sind seitens des Sachverständigen die Flurbereiche Treppenhaus/Aufzug nicht berücksichtigt. - Der südliche Bürobereich OG II zur Ostseite ist bei der Flächenaufstellung des Objektbetreuers nicht berücksichtigt.

48 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 49 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

- Die Zwischenbauten im 1. Obergeschoss im Bereich der Häuser A, D und E sind bei der Flächenberechnung des Objektsbetreuers teilweise nicht berücksichtigt. Dachgeschoss: - In Haus A, D und E sind seitens des Sachverständigen die Flurbereiche in den Treppenhäusern nicht berücksichtigt.

Plausibilitätsbetrachtung anhand eines Wohn- und Nutzflächenfaktors Hinweis: Die Anwendung des Wohn- und Nutzflächenfaktors ist im Keller- und im Dachgeschoss nicht anwendbar, da im Kellergeschoss u. a. die Technikflächen (Heizung, Öltankräume, etc.) nicht berücksichtigt sind und im Dachgeschoss die Dachschrägen die Flächen beeinflussen.

GeschossBGFFaktor Mietfläche SV Finder Kellergeschoss*1.604,00 m² - 606,00 m² Erdgeschoss2.014,00 m²0,711.436,00 m² Zwischensumme EG/OG3.618,00 m²2.042,00 m² 1. Obergeschoss1.230,35 m²0,72886,24 m² 2. Obergeschoss1.137,78 m²0,70792,02 m² 3. Obergeschoss983,62 m²0,70691,60 m² 4. Obergeschoss983,62 m²0,70691,60 m² Dachgeschoss983,62 m² - 623,46 m² Zwischensumme 1. OG-DG5.318,99 m²3.684,92 m²

Gesamtsumme, rd8.937 m²5.727 m² * Kellergeschoss: Mietfläche nur des ehemaligen Black-Russian-Clubs und der Spielothek, siehe Erläuterung auf vorheriger Seite im Gutachten.

Auszug aus einer Veröffentlichung zum Wohn- und Nutzflächenfaktor der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Wertung Die anzusetzenden Mietflächen des Sachverständigen mit einer Wohn- und Nutzflächen- faktorspanne von 0,7 bis 0,72 liegen im Bereich der Perzentile von 0,633 - 0,84 und sind plausibel. Die Flächendifferenz zwischen dem Mietflächenansatz des Sachverständigen und der Flächenaufstellung des Objektbetreuers weichen nur geringfügig mit weniger als 3 % voneinander ab.

Fläche, Kanzlei Fläche, SV Finder Fläche, Objektbetreuer rd. 5.500 m² rd. 5.727 m² 5.864 m²

Im Rahmen der Marktwertermittlung werden die Mietflächen des Sachverständigen mit rund 5.727 m² zum Ansatz gebracht.

49 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 50 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.16.4.3 Aufschlüsselung der Mietflächen für die Ertragswertverfahren

Beschreibung UG EG OG IOG IIOG IIIOG IV DG Gesamt Black Russian Club* 410,00 m² 410,00 m² Spielothek** VH196,00 m² 196,00 m² Leierkasten*** VH63,00 m² 63,00 m² Bordell VH und HH1.373,00 m² 1.373,00 m² Bordell Vorderhaus509,50 m² 416,92 m² 416,92 m² 416,92 m² 388,92 m² 2.149,18 m² Bordell Hinterhaus274,68 m² 274,68 m² 274,68 m² 274,68 m ² 183,62 m² 1.282,34 m² Büro Süd HH70,54 m²70,54 m²141,08 m² Wohnen Nord HH31,52 m²29,88 m² 61,40 m² Wohnen DG HH 50,90 m²50,90 m² Gesamt 5.726,90 m² Nur Bordell und Büro Süd 4.945,60 m² Nur Bordell und Büro Süd ohne Hinterhaus (wird überwiegend nicht genutzt) und ohne Dachgeschoss Vorderhaus (wird nicht genutzt) 3.274,34 m² * Flächen ohne Zuwegung im Erdgeschoss. Die Mietfläche des Black-Russian-Club ist in einem nicht mehr aktuellen Pachtvertrag mit 494,33 m² angegeben. Mutmaßlich sind hierbei noch Zuwegungsflächen mit gemeinsamer Nutzung im Erdgeschossbereich berücksichtigt worden. ** Ehemalige Spielothek (inkl. Lagerfläche von ca. 52,51 m²) *** inkl. VIP-Raum, aber ohne etwaige Lagerräume VH = Vorderhäuser, HH = Hinterhaus

2.16.5 Verrichtungszimmer nach Feuerwehrplänen des Brandschutzkonzepts HausGeschosslageAnzahl Zimmer Anmerkungen Vorderhaus Erdgeschoss3mit Bad Vorderhaus 1. Obergeschoss 20 mit Bad Vorderhaus 2. Obergeschoss 20 mit Bad Vorderhaus 3. Obergeschoss 19 mit Bad (2 Zimmer zu einem SM-Studio zusammen) Vorderhaus 4. Obergeschoss 20 mit Bad Gesamt 82 ohne das nicht genutzte Dachgeschoss Vorderhaus Dachgeschoss 20 mit Bad aber ungenutzt, (Sanierungsbedürftig)

50 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 51 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

3 ZUR WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS

Nach den Vorschriften der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist zur Ermittlung des Marktwertes/Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 ImmoWertV). Der Marktwert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

ART DES GEGENSTANDES DER WERTERMITTLUNG Der Gegenstand der Wertermittlung sowie seine wertrelevanten Merkmale wurden in den vorherigen Abschnitten beschrieben. Das zu bewertende Grundstück ist mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie- und Clubflächen und einem rückwärtigen Angestelltenwohnhaus bebaut.

GEPFLOGENHEITEN DES GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSVERKEHRS Das Vergleichswertverfahren ist bei der Bewertung von bebauten Grundstücken das aussagekräftigste Wertermittlungsverfahren. Voraussetzung ist, dass eine hinreichende Vergleichbarkeit zu den jeweiligen Vergleichsobjekten hergestellt werden kann. Im vorliegenden Fall liegen keine direkt vergleichbaren Kauffälle in ausreichender Anzahl vor.

Das zu bewertende Objekt ist als Renditeobjekt anzusehen. Renditeobjekte werden i. d. R. auf Grundlage des Jahresrohertrags über das Ertragswertverfahren bewertet. Im vorliegenden Bewertungsfall wurden keine Betriebsergebnisse, (Zimmerauslastung, Erträge aus Zimmervermietung, Betriebskosten, usw.) zur Verfügung gestellt. Zugleich liegen keine marktspezifischen Veröffentlichungen zu wertrelevanten Daten über Bordellbetriebe vor.

Vorgehensweise Im Rahmen der Marktwertermittlung werden nachfolgende Sachverhalte untersucht. Die Auswirkungen der Corona Pandemie bleiben zunächst bei den u. a. Wertermittlungen unberücksichtigt.

➢ Ertragswertverfahren mit letztem Pachtvertrag über 30.000 €/Monat.

➢ Ertragswertverfahren im baulichen Ist-Zustand mit Ermittlung einer marktüblichen Pacht mit Annahmen zur Zimmerauslastung.

➢ Investmentberechnungen bei einem Umbau in ein Wohn- und Geschäftshaus.

➢ Sachwertberechnung im baulichen Ist-Zustand ohne Sachwert-/Marktanpassungsfaktor (liegt für den zu bewertenden Immobilientyp nicht vor).

➢ Auswertung von Kauffällen über Bordellbetriebe in Frankfurt am Main und Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser im Bahnhofsviertel.

Die Ergebnisse werden unter Ziffer 8 Marktwertableitung aufgezeigt und unter Berücksichtigung der Corona Pandemielage bewertet.

51 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 52 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

UMSTÄNDE DES EINZELFALLS Besondere Umstände des Einzelfalls, die ein Abweichen von den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs rechtfertigen würden, sind für das Bewertungsobjekt nicht erkennbar. Zugleich wurden keine geprüften Betriebsergebnisse der letzten Jahre zur Verfügung gestellt. Aus diesem Grund werden, wie unter dem Absatz Vorgehensweise erläutert, weitere Wertermittlungsverfahren durchgeführt.

ERTRAGSWERTVERFAHREN Im Ertragswertverfahren, wie es in der ImmoWertV normiert ist, hängt der resultierende Ertragswert im Allgemeinen von folgenden Eingangsgrößen ab: Rohertrag (Nettokaltmiete), (nicht umlegbare) Bewirtschaftungskosten, Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlage, Liegenschaftszinssatz, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, Bodenwert.

SACHWERTVERFAHREN Im Sachwertwertverfahren, wie es in der ImmoWertV normiert ist, hängt der resultierende Sachwert im Allgemeinen von folgenden Eingangsgrößen ab: Bodenwert, Normalherstellungskosten, Alterswertminderung, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, Bodenwert.

INVESTMENTBERECHNUNGEN Die Investmentberechnung oder auch Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren) stellt in seinen Grundzügen ein kombiniertes Verfahren dar. Es werden dabei Elemente des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens, mit dem zunächst das „fertige Produkt“ wertmäßig erfasst wird, mit künftigen Herstellungs- respektive Entwicklungskosten kombiniert. Das Residuum ergibt sich daraus als die Größe, die im Hinblick auf die zugrunde gelegte Verwertungskonzeption und die dafür erforderlichen Aufwendungen als wirtschaftlich sinnvoller Erwerbspreis verbleibt.

PLAUSIBILITÄTSBETRACHTUNG Die Plausibilitätsbetrachtung erfolgt anhand von Veröffentlichungen im Immobilienmarktbericht 2020 und anhand von Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Frankfurt am Main.

52 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 53 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4 WERTERMITTLUNG

Hinweis: Die möglichen und mitunter spekulativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemielage auf den Immobilienmarkt wird bei der Marktwertableitung unter Ziffer 8 berücksichtigt und nicht bei jedem einzelnen Wertermittlungsverfahren.

BODENWERT Ermittlung des Bodenwerts: Der Wert des Bodens ist nach Teil V § 16 ImmoWertV ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Im vorliegenden Bewertungsfall liegt ein Bodenrichtwert für Bürohäuser vor. Bodenrichtwerte werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Kommunen aus Kaufpreisen ermittelt. Sie stellen einen durchschnittlichen Bodenwert für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Merkmalen und Wertverhältnissen dar und sind bezogen auf ein Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind.

4.1.1 Bodenrichtwert Der Gutachterausschuss Frankfurt am Main weist zum 01. Januar 2020 für den Bereich des Bewertungsobjektes folgenden Bodenrichtwert aus:

➢ 4.800 €/m² für gemischte Bauflächen, baureifes Land, Bürohäuser, W-GFZ = 4,0

© Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main, Liz.-Nr. 623-1716

53 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 54 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Bodenrichtwertentwicklung

Bodenrichtwertentwicklung nach Gutachterausschuss 4.800 €/m² 5.000 €/m² 4.500 €/m² 4.100 €/m² 4.000 €/m² 3.400 €/m² 3.500 €/m² 3.200 €/m² 3.200 €/m² 3.000 €/m² 2.500 €/m² 2.000 €/m² 1.500 €/m² 1.000 €/m²

500 €/m² 0 €/m² 2012 2014 2016 2018 2020 Bodenrichtwert [€/m²]

Jährliche Preissteigerung im Zeitraum 2012 - 2020: rd. 5 %/Jahr Jährliche Preissteigerung im Zeitraum 2018 - 2020: rd. 8 %/Jahr

4.1.2 Bodenwertermittlung Für den zu bewertenden Bereich liegen für eine Bodenwertableitung nach dem Vergleichswertverfahren nicht ausreichend Kauffälle von vergleichbaren, unbebauten Grundstücken vor. Das Bewertungsobjekt liegt in einer Bodenrichtwertzone, welche für gemischte Bauflächen, Bürohäuser bei einer W-GFZ von 4,0 ausgewiesen ist.

Die herangezogene Bodenrichtwertzone ist für gemischte Bauflächen bei einer mittleren W-GFZ von 4,0 abgestellt. Innerhalb der Bodenrichtwertzone weist die Bebauung eine heterogene Struktur auf, mit Wohn- und Geschäftshäusern, Vergnügungsstätten und Büronutzung. Aufgrund der baulichen Ausnutzung mit einer vorhandenen W-GFZ des Bewertungsobjekts von ebenfalls ca. 4,0 ist eine Marktangleichung mittels Umrechnungskoeffizienten1 für das Wertverhältnis nicht notwendig.

Innerhalb der maßgebenden Bodenrichtwertzone weist das Bewertungsobjekt eine durchschnittliche Lage auf, so dass keine Lagezu- oder Abschläge für das Bewertungsobjekt erkennbar sind. Im Rahmen der Wertermittlung wird der Bodenrichtwert für die Bodenwertableitung über 4.800 €/m² herangezogen. Die Marktentwicklung weist steigende Bodenrichtwerte in der zu bewertenden Lage auf. Zugleich besteht seit März 2020 ein Nutzungsverbot mit Bordellbetrieb, aufgrund der Auflagen zur Corona Pandemie. Auch eine Folgenutzung weist viel Unvorhergesehenes auf. Eine Marktanpassung zum Bodenrichtwert vom 1.01.2020 erfolgt nicht.

1 Umrechnungskoeffizienten für ertragsabhängige Grundstückspreise werden im Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main aufgeführt.

54 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 55 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Umrechungungskoeffizient für:WGFZca.4,00=2,488Baulic her Ist-Zustand WGFZ4,00=2,488Nach Bodenrichtwert

Angepasster Bodenwert

Bodenrichtwert bei WGFZ 4,0xx Umrechnungskoeff. Wertfaktoren = angepasster Bodenwert

4.800 €/m² x2,488/2,488x1,00=rund 4.800 €

Bodenwert des Grundstücks Grundstücksgröße x Bodenwert = Bodenwert des Grundstücks 2.014 m² x 4.800 €/m² = rund 9.667.000 € Hinweis: Die o.a. Berechnung erfolgt computergestützt, sodass beim manuellen Nachrechnen Rundungsdifferenzen auftreten können.

55 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 56 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTÜCKSMERKMALE (B.O.G.) 4.2.1.1 Bautenzustand, Bauschäden und notwendige Instandsetzungsmaßnahmen Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Gebrauchtimmobilie und nicht um einen Neubau.

Die zu bewertende Liegenschaft weist einen differierenden Bautenzustand auf. Teilweise bestehen baualterstypische Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, insbesondere beim Vorderhaus. Das Dach des Hinterhauses wurde mit einer Zinkstehfalzdeckung vor längerer Zeit gedeckt. Das Vorderhaus ist mit einer Schiefereindeckung versehen. Ein Teil der Heizung wurde modernisiert. Der ehemalige Black-Russian-Club und die Spielothek weisen einen gepflegten Bautenzustand auf. Auf der anderen Seite weist annähernd das komplette Hinterhaus Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Gleichzeitig liegt die letzte Modernisierung der Verrichtungszimmer schon einige Zeit zurück. Der Innenausbau des Dachgeschosses vom Vorderhaus ist ebenfalls sanierungsbedürftig und wird nicht mehr genutzt. Zu den Spitzböden konnte kein Zugang erwirkt werden. Die Abdichtung der Hofebene ist zu überprüfen.

Für eine weitere wirtschaftliche Nutzung als Bordell mit 82 Zimmer, Verrichtungszimmer, im Vorderhaus wird ein Revitalisierungsansatz von 10.000 €/ Zimmer berücksichtigt.

82 Zimmer x 10.000 € = rd. 820.000 €

4.2.1.2 Kompensatorische Brandschutzmaßnahmen Gemäß vorliegender Schriftsätze, siehe Anlage IV im Gutachten, und telefonischer Rücksprache mit dem Objektbetreuer sind noch diverse brandschutzkompensatorische Maßnahmen aufgrund der behördlichen Auflagen zu erfüllen.

Eine Kostenschätzung hierzu liegt dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor. Brandschutz liegt nicht im Fachgebiet des Unterzeichners. Marktteilnehmer werden hierfür einen Abschlag berücksichtigen. Nachfolgend wird ein Sicherheitsabschlag für die brandschutztechnischen Maßnahmen berücksichtigt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der aufgeführte Betrag deutlich von tatsächlichen Kosten abweichen kann. Eine genaue Kostenschätzung ist nur unter Heranziehung von Fachplanern, Rücksprache mit Behörden und nach Einholung von Angeboten möglich, was nicht Gegenstand einer Marktwertermittlung ist. Nach Rücksprache mit dem zuständigen Objektbetreuer liegt keine Kostenschätzung zur Mängelbeseitigung vor. Eine überschlägige Einschätzung seinerseits liegt bei einem Betrag um die 100.000 Euro.

Im Rahmen der Marktwertermittlung wird für die auszuführenden Maßnahmen zur Behebung der brandschutztechnischen Beanstandungen seitens der Behörden ein Sicherheitsabschlag in einer Höhe von 100.000 € bis 150.000 € zum Ansatz gebracht und mit dem Mittelwert über 125.000 € berücksichtigt.

56 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 57 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

WIRTSCHAFTLICHE GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER 4.3.1.1 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bestimmt sich nach der Anzahl der Jahre, die ein neu erstelltes Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Rahmen der Marktwertermittlung, ist die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit des Bewertungsobjektes zu berücksichtigen und nicht die technische Lebensdauer des Gebäudes.

Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung nach Sachwertrichtlinie

Mehrfamilienhäuser 70 Jahre +/- 10 Jahre Wohnhäuser mit Mischnutzung 70 Jahre +/- 10 Jahre Bürogebäude, Geschäftshäuser 60 Jahre +/- 10 Jahre Wohnheime, Alten-/Pflegeheim 50 Jahre +/- 10 Jahre Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre +/- 10 Jahre

Veröffentlichungen aus der Wertermittlungsliteratur zu Hotelimmobilien Gesamtnutzungsdauer (GND) in Jahren BewG Gebäudeart Empfehlung GuG GAA* FFM SachwertR BelWertV (Anl. 22) Hotels 40 bis 50 40 - 50 k.A.** 15-40*** 60 Budgethotels 35 bis 45 k.A. k.A. k.A. k.A. *GAA = Gutachterausschuss Frankfurt am Main **GND für Beherbergungsstätten werden mit 30 bis 50 Jahren ausgewiesen ***Hotels und Gaststätten

Wertung Für Prostitutionsstätten sind in der Wertermittlungsliteratur keine Angaben zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer aufgeführt. Im Rahmen der Ertragswertermittlung, mit der aktuellen Nutzung, wird die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer in Anlehnung an Hotelimmobilien mit 40 - 60 Jahren bewertet und mit dem Mittelwert über 50 Jahre berücksichtigt.

4.3.1.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Dabei sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Die Bewertung der durchgeführten Maßnahmen erfolgt in Anlehnung an die Anlage 4 der Sachwertrichtlinie: Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden unter Berücksichtigung der Feststellungen während der Ortstermine und der unter Ziffer 4.2.1.1 aufgeführten Sanierungsarbeiten.

Durchgeführte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen max. Punkte Bewertungsobjekt

Dacherneuerung 4 2 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 0,5 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser) 2 0,5 Modernisierung der Heizungsanlage 2 1 Wärmedämmung der Außenwände 4 0,5 *Modernisierung von Bädern 2 1 * Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Bodenbeläge 2 1 Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestalt 2 1

Summe 20 7,5 57 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 58 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

*Unter Berücksichtigung des Kostenansatzes zur Renovierung von 82 Zimmern im Vorderhaus, siehe Ziffer 4.2.1.1.

ÜBERSICHT MODERNISIERUNGSGRAD 0 - 1 Punkt = nicht modernisiert 4 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 8 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 13 Punkte = überwiegend modernisiert > 18 Punkte = umfassend modernisiert

Baujahr Vorderhaus Gemäß Denkmalschutz wurden die Vorderhäuser um 1892 errichtet.

Baujahr Hinterhaus Das Bauaktenarchiv der Stadt Frankfurt am Main wurde im 2. Weltkrieg durch Kriegseinwirkung. zerstört, Bauunterlagen aus der Zeit vor 1945 von östlich der heutigen A5 gelegenen Liegenschaften liegen nicht mehr vor. Das ursprüngliche Baujahr ist dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt. Auf der Stadtkarte von 1895 aus dem Hause Ravenstein (siehe nachfolgenden Planauszug) ist das Hinterhaus bereits eingezeichnet.

Die Bebauung der zu bewertenden Liegenschaft weist zum Wertermittlungsstichtag überwiegend ein Gebäudealter von mehr als 100 Jahren auf, mit zahlreichen Erweiterungen (Hofbereich mit Parkdeck) und inzwischen auch schon wieder längere Zeit zurückliegende Modernisierungen.

Modernisierungsgrad (GND 50 Jahre) < 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte > 18 Punkte Gebäudealter angepasste Restnutzungsdauer 50 Jahre und älter 8 13 20 27 35 40 Jahre 11 16 22 29 36 30 Jahre 20 21 26 32 38 20 Jahre 30 30 32 36 40 10 Jahre 40 40 40 41 43 0 Jahre 50 50 50 50 50 Unter Berücksichtigung der Modernisierungen wurde der Punktewert mit 7,5 ermittelt, daraus resultierend liegt die Restnutzungsdauer bei rund 20 Jahren. Im vorliegenden Bewertungsfall wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts mit rund 20 Jahren bewertet.

58 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 59 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

UNTERSUCHUNG DES ZULETZT BESTEHENDEN PACHTVERHÄLTNISSES Nachfolgend wird das zuletzt bestehende Pachtverhältnis im Hinblick auf eine marktübliche Pacht untersucht.

Mit ehemaligen Pachteinnahmen über 30.000 €/Monat (ohne MwSt.), Betriebskosten werden vom Pächter getragen und nur Instandhaltung an Dach und Fach vom Verpächter.

Das Hinterhaus, große Teilbereiche vom Erdgeschoss wie Küche und Kantine und Teilbereiche vom Kellergeschoss sowie das Dachgeschoss vom Vorderhaus sind ohne Sanierungsmaßnahmen nicht wirtschaftlich zu nutzen.

Am Ortstermin wurden folgende nutzbare Bereiche festgestellt.

Kellergeschoss > Black Russian Club > Spielothek

Erdgeschoss > Leierkasten im VH=Vorderhaus > 3 Verrichtungszimmer mit Badezimmer im VH > Aufsicht und Nebenräume

1. Obergeschoss > Parkfläche auf Parkdeck > HH=Hinterhaus: Büro, Besprechungsraum, Wohnung zur Nordseite, Zimmer > VH: Verrichtungszimmer

2. Obergeschoss > HH: Büro, Wohnung zur Nordseite > VH Verrichtungszimmer

3. und 4. Obergeschoss > VH: Verrichtungszimmer > HH: Zimmer, teilweise nutzbar

Hinweis Nach Auskunft des Zwangsverwalters vom 1.10.2020 ist das Pachtverhältnis nach einer Entscheidung am Oberlandesgericht Frankfurt am Main beendet und gegen die Pächterin besteht ein Räumungstitel.

59 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 60 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Auszug aus dem Übernahmebericht des Zwangsverwalters vom 16. April 2020

Auszug aus dem Pachtvertrag vom 30.12.2011

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

60 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 61 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

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Auszug aus dem Schriftsatz vom 10. Januar 2020 von Frau Rechtsanwältin Machander, Bevollmächtigte vom Miteigentümer Herr Willi Schütz

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61 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 62 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

WERTUNG ZUM EHEMALIGEN PACHTVERTRAG ÜBER 30.000 €/Monat 30.000 € /Monat entspricht rund 366 €/Zimmer (Anzahl Verrichtungszimmer im Vorderhaus 82) entspricht rund 5,24 €/m² Mietfläche (gesamt 5.726,90 m²) entspricht rund 5,86 €/m² Mietfläche (ohne unterirdische Flächen 5.120,90 m²)

Der o. a. Pachtzins in €/m²-Mietfläche spiegelt keinen marktüblichen Wert wider, siehe auch hierzu die aufgeführten Marktberichte unter Ziffer 4.5.1.3 im Gutachten.

Rein nachrichtlich wird unter Ziffer 4.5.4 eine Ertragswertberechnung mit einer Pacht von 30.000 €/Monat aufgezeigt, aus welcher unter Berücksichtigung des ermittelten Bodenwerts ein negativer Gebäudereinertrag resultiert.

62 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 63 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ERTRAGSWERTVERFAHREN Vorgehensweise Pachtansätze oder vergleichbare Mietdaten, Marktberichte, etc. liegen für Laufhäuser/Bordellbetriebe nicht vor. Nachfolgend wird für das Ertragswertverfahren folgende Vorgehensweise herangezogen:

➢ Ermittlung der marktüblichen Miete für die Gastronomieflächen (Leierkasten, ehemalige Spielothek, ehemaliger Black-Russian-Club). ➢ Ermittlung der marktüblichen Miete für die beiden Wohneinheiten (zweigeschossige Wohneinheit zur Nordseite und Wohneinheit im Dachgeschoss des Hinterhauses). ➢ Überschlägige Ermittlung einer marktüblichen Pacht für das Laufhaus/Bordell in Anlehnung an Pachtwertverfahren von Hotelimmobilien. Die Büroflächen im Hinterhaus und die Parkplätze auf dem Parkdeck sind in dem ermittelten Pachtertrag inkludiert.

4.5.1 Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Mieten aus dem Grundstück.

4.5.1.1 Mietfläche Folgende Flächen werden im Ertragswertverfahren zum Ansatz gebracht:

Beschreibung UG EG OG IOG IIOG IIIOG IV DG Gesamt Black Russian Club* 410,00 m² 410,00 m² Spielothek** VH196,00 m² 196,00 m² Leierkasten*** VH63,00 m² 63,00 m² Bordell VH und HH1.373,00 m² 1.373,00 m² Bordell Vorderhaus509,50 m² 416,92 m² 416,92 m² 416,92 m² 388,92 m² 2.149,18 m² Bordell Hinterhaus274,68 m² 274,68 m² 274,68 m² 274,68 m ² 183,62 m² 1.282,34 m² Büro Süd HH70,54 m² 70,54 m²141,08 m² Wohnen Nord HH31,52 m² 29,88 m² 61,40 m² Wohnen DG HH 50,90 m²50,90 m² Gesamt 5.726,90 m² Nur Bordell und Büro Süd 4.945,60 m² Nur Bordell und Büro Süd ohne Hinterhaus(wird überwiegende nicht genutzt) und ohne Dachgeschoss Vorderhaus (wird nicht genutzt) 3.274,34 m² * Flächen ohne Zuwegung im Erdgeschoss. Die Mietfläche des Black-Russian-Club ist in einem nicht mehr aktuellen Pachtvertrag mit 494,33 m² angegeben. Mutmaßlich sind hierbei noch Zuwegungsflächen mit gemeinsamer Nutzung im Erdgeschossbereich berücksichtigt worden. ** Ehemalige Spielothek (inkl. Lagerfläche von ca. 52,51 m²) *** inkl. VIP-Raum, aber ohne etwaige Lagerräume VH = Vorderhäuser, HH = Hinterhaus

Erläuterung Die Verwaltung des Bordells ist im Bürobereich zur Südseite im Hinterhaus untergebracht. Im Rahmen der Ertragswertermittlung wird davon ausgegangen, dass diese Flächen für den Betreiber notwendig sind. Ein separater Pacht- oder Mietansatz erfolgt nicht. Desgleichen wird davon ausgegangen, dass die Pkw-Außenstellplätze für den Bordellbetrieb notwendig sind. Auch hierfür wird keine separate Miete ermittelt. Das Hinterhaus darf mangels nicht ausreichender Anzahl an Badezimmern nicht mehr als Bordell genutzt werden. Zum Teil nutzen die Prostituierten das Hinterhaus als Schlafstätte nach Auskunft der Betreiberin.

63 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 64 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Es wird davon ausgegangen, dass bei dem Zimmerpreis, welchen die Damen entrichten, eine Schlafstätte im Hinterhaus inkludiert ist. Ein separater Pachtansatz für die Zimmer im Hinterhaus wird nicht berücksichtigt.

4.5.1.2 Pacht- und Mieterträge Auskünfte, Stand August 2020, von Mitbetreiberin der Liegenschaft Elbestraße 49-53

Zimmerpreise Die Mietpreise für die tägliche Anmietung belauft sich auf 130€. Die Nutzung vor der Pandemie sah wie folgt aus. Das Hinterhaus wurde nicht genutzt, außer ab und an für Schlafmöglichkeiten der Frauen. Das Vorderhaus wurde fast vollständig genutzt für den täglichen Betrieb.

Bistro Leierkasten, (vermietet Stand August 2020) Mietkonditionen nach vorliegendem Mietvertrag, siehe Anlage IX. Mietbeginn: 01.04.2018 Miete: 1.500 €/Monat/brutto einschließlich Betriebs- und Nebenkosten 1.260,50 €/Monat/netto einschließlich Betriebs- und Nebenkosten Mietkaution: 2 Monatsmieten Mietdauer: Verlängerung um 15 Jahre ab 01.04.2019 gemäß Nachtragsvereinbarung

Ehemaliger Black Russian Club aktuell Leerstand, zuvor vermietet gem. vorliegendem Mietvertrag:

Ca. 494 m² im UG Mietbeginn 2011/2012 5.000 €/monatlich zzgl. MwSt. + 500 € Betriebskosten

Mit Staffelvereinbarung:

64 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 65 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.1.3 Marktberichte der IHK und Frankfurter Immobilienbörse Wohnungsmarktbericht 2019/2020

Gewerbemarktbericht 2020

65 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 66 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.1.4 Mietpreisangebote: Wohnen, Büro, Gastronomieflächen, Stand: 09-10/2020 Wohnen Quelle: immobilienscout24.de Selektionskriterien: Lage: Elbestraße Umkreis 1 km, nicht möbliert, keine WGs, kein Co-Living Ausgewählte Angebotspreise von Mietwohnungen Hinweis: Mietpreise bis 30 €/m² für Wohnungen sind inzwischen im Angebotsspektrum

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

17,17 €/m² 13,40 €/m² 20,00 €/m² Hinweis: Um Mietwucher zu entgehen werden innerhalb Frankfurts vermehrt möblierte oder teilmöblierte Wohneinheiten zur Miete angeboten. Die Recherche von Angebotspreisen von Nettokaltmieten über unmöblierten Wohnungen gestaltet sich zunehmend diffiziler.

66 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 67 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Mietspiegel 2020 der Stadt Frankfurt am Main

Zuzüglich Zuschlag von 0,65 €/m² für die zentrale Lage. Weitere Zu- und Abschläge sind möglich.

Büro Quelle: immobilienscout24.de Selektionskriterien: Lage: Elbestraße, Umkreis 1 km, ohne tageweise Vermietung, Co-Working oder Ähnliches Unter Berücksichtigung der o. a. Selektionskriterien werden 1.436 Angebote für Büromiete aufgezeigt. Ein Großteil der Angebote ist mit „Preis auf Anfrage“ gekennzeichnet. Direkt Vergleichbares liegt nicht vor. Angebotspreise beginnen bei rund 10 €/m². Das Bahnhofsviertel bzw. die Lage in der Elbestraße sind äußerst heterogen einzustufen. Büromieten können hier von einem zum anderen Häuserblock deutlich differieren. Gastronomieflächen Quelle: immobilienscout24.de, Stand 09/2020 Selektionskriterien: Lage: PLZ 60329

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67 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 68 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.1.5 Mietpreisrecherche Zimmerpreise innerhalb einer Prostitutionsstätte Literatur: Im Frankfurter Bahnhofsviertel, 50 Highlights für Szenegänger von Ulrich Mattner, 2. Auflage, Societätsverlag: 26. Backstage im Bordell, Seite 121 In den 14 Laufhäusern des Bahnhofsviertels mieten Prostituierte für etwa 140 Euro pro Tag ein Zimmer. Inklusive sind Frühstück, Treppenhausreinigung, Getränke und Security. Von der Miete gehen jeweils 15 Euro ans Finanzamt.

Frankfurter Rundschau: Zeitungsartikel Prostitution im Bahnhofsviertel: Das Geschäft läuft weiter (aktualisiert am 06.09.2020) In den Laufhäusern beträgt der Tagespreis 150 €

Schriftsatz der anwaltlichen Vertretung des Miteigentümers vom 10. Januar 2020, Seite 2 Ausgehend von einer ortsüblich zu erzielenden Tagesmiete pro Zimmer von konservativ kalkulierten 130 €, … .

Per E-Mail am 07.08.2020 (Mitbetreiberin des Bewertungsobjekts) Die Mietpreise für die tägliche Anmietung beläuft sich auf 130 €. Die Nutzung vor der Pandemie sah wie folgt aus. Das Hinterhaus wurde nicht genutzt, außer ab und an für Schlafmöglichkeiten der Frauen. Das Vorderhaus wurde fast vollständig genutzt für den täglichen Betrieb.

4.5.1.6 Überschlägige Pachtermittlung für den Bordellbetrieb Im Folgenden wird der marktübliche erzielbare Pachtsatz anhand der derzeit 82 genutzten Zimmer im Vorderhaus ermittelt. Die Zimmer im Dachgeschoss des Vorderhauses sind sanierungsbedürftig. Die Zimmer im Hinterhaus sind mangels fehlender Bäder nicht als Verrichtungszimmer nutzbar. Mutmaßlich ist davon auszugehen, dass aktuell kein Bedarf an weiteren Zimmern besteht, da ansonsten die zur Verfügung stehenden, ungenutzten Verrichtungszimmer seitens der Eigentümer längst hätten hergerichtet werden können.

Pachtsätze aus der Hotellerie Kennzahlen nach einer Studie der HypZert Fachgruppe Beherbergung und Gastronomie, Bewertung von Beherbergungsimmobilen, Stand September 2012

Pachtansatz vom Nettoanfangs- Hotelart Pacht/Zimmer x-fache RoE Nettoumsatz rendite (inkl. Inventar) 3 * Stadthotel (Markenhotellerie) 25 - 30 % 400 - 600 € 12 - 15fach 6,0 - 7,5 % 3* Stadthotel keine Angabe 200 - 450 € 9 - 14fach 6,5 - 8,5 % 4 * Stadthotel (Markenhotellerie) 22 - 30 % 450 - 1.200 € 12 - 16,5fach 5,25 - 7,00 %

68 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 69 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Kleiber – Simon – Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014 Durchschnittliche Pachten von Hotels Betriebsart Groß- Kur- und AusstattungStadthotelHotel garni Gasthöfe hotellerie Ferienhotel normal11 - 13 %18 - 20 %15 - 17 %8 - 10 %11 - 14 % gehoben 11 - 13 %20 - 24 %17 - 20 %11 - 13 %11 - 15 % First Class13 - 15 % - 20 - 25 %10 - 12 %12 - 16 %

Weitere Pachtsätze aus der Wertermittlungsliteratur

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Quelle: Kleiber digital

69 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 70 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

WERTUNG Zimmerpreis Nach Auskunft der Betreiberin entrichteten die Prostituierten einen Betrag von 130 € für ein Zimmer pro Tag. Analoger Betrag ist auch in einem Schriftsatz einer beteiligten Kanzlei aufgeführt. In Literatur und journalistischen Beiträgen sind auch Beträge von 140 bis 150 €/Zimmer/Tag aufgeführt. Im Rahmen der Pachtwertermittlung wird aufgrund der Angaben der Beteiligten ein Zimmerpreis von 130 €/Zimmer/Tag berücksichtigt.

Auslastung Empirische Daten zur Auslastung von Bordellbetrieben/Laufhäusern liegen dem Unterzeichner nicht vor. Wie viele Zimmer täglich vor der Pandemie in Betrieb waren, ist dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt. Betriebsergebnisse und genauere Angaben wurden von den Betreibern nicht zur Verfügung gestellt. Ein ständiger Wechsel der Zimmer unter den Prostituierten findet nach Ortsbesichtigung und mündlichen Auskünften des Hausmeisters nicht statt. Das Ambiente und die „sexuelle Ausstattung“ (Toys und Sonstiges) ist seitens der Angestellten überwiegend individuell eingerichtet. Es wird davon ausgegangen, dass die Prostituierten nicht sieben Tage die Woche Ihrer Arbeit nachgehen und somit auch die Zimmer nicht täglich genutzt werden. Bei einer 6-Tage Woche wäre die Auslastung bei rund 86 % und bei einer 5-Tage Woche bei rund 71 %, dies setzt allerdings voraus, dass alle 82 Zimmer genutzt werden. Im Rahmen der Pachtwertermittlung wird eine Auslastung von 65 % bis 85 % untersucht.

Pachtsatz Empirische Daten zu Pachtsätzen von Bordellbetrieben/Laufhäusern liegen dem Unterzeichner nicht vor, gleichzeitig sind keine Daten hierzu in der Wertermittlungsliteratur veröffentlicht. In der Hotelbranche liegen die Pachtsätze in einer Spanne von rund 10 bis 30 %. Aufgrund der hohen Rendite bei Bordellbetrieben, siehe auch Ziffer 7.3 Kauffälle von Bordellbetrieben im Gutachten, wird der Pachtsatz am oberen Ende der o. a. Spanne für Hotelbetriebe mit 30 % zum Ansatz gebracht.

Mehrwertsteuer

Bei der Folgenden Pachtwertableitung werden 19 % Umsatzsteuer zum Ansatz gebracht.

70 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 71 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Pachtwertableitung

OCC* [%] OCC [%] Anzahl mittl. Preis Tage 100% 75,00% Logis Zimmer 82 130,00 € 365 3.890.900 € 2.918.175,00 € Jahresrohertrag Logis brutto 2.918.175,00 € abzügl 19% MwSt. - 554.453,25 € Jahresrohertrag netto 2.363.721,75 € entspr. netto-Logisumsatz/Tag 6.475,95 € Pachtsatz Logis/Jahr 30 % netto 709.116,53 € Pachtsatz Logis/Monat netto, rund 59.093 € Pachtsatz netto [€/m²-Mietfläche Bordell + Büro = 4.945,60] 11,95 €/m² Pachtsatz netto [€/m²-Mietfl. Bordell + Büro ohne HH. ohne DG VH = 3.274,34**] 18,05 €/m² Jahresrohertrag netto je Zimmer 28.825,88 € Pachtsatz/Monat netto je Zimmer 721 € *OCC = Belegung (engl. Occupancy) **Mietfläche: Das Dachgeschoss vom Vorderhaus wird im baulichen Ist-Zustand nicht genutzt. Das Hinterhaus nur temporär in Teilbereichen.

Auslastung Sensitivitätsanalyse

65% 75% 85%

Pachtsatz 30,0% 51.214 € 59.093 € 66.972 €

Mittelwert 59.093 €

Wie unter Ziffer 4.5.1.1 aufgeführt sind im oben ermittelten Pachtsatz des Bordellbetriebs folgende Flächen und Einrichtungen berücksichtigt:

➢ Vorder- und Hinterhaus ohne die gastronomischen Flächen sowie Clubflächen im Untergeschoss und 2 Wohnungen im Hinterhaus ➢ Parkflächen ➢ Bürobereich zur Südseite

4.5.1.7 Marktüblich erzielbaren Miete und Pacht Einschätzung zur Pandemielage bezogen auf die Gastronomieflächen Zum Zeitpunkt der Wertermittlung ist lediglich das Bistro Leierkasten vermietet. Der ehemalige Black-Russian-Club und die Spielothek stehen leer. Gastronomische Betriebe erleiden in der Pandemielage erhebliche wirtschaftliche Einbußen. Die Vermietung der beiden unterirdischen Einheiten wird zeitnah nicht einfach zu realisieren sein. Ein Entgegenkommen in Form von Mietnachlass für den Geschäftsstart oder niedrig startende Staffelmieten, variable Mieten sind hierbei in Erwägung zu ziehen. Die Nachfrage nach gastronomischen Mietflächen ist gering bei bisher durchschnittlicher Angebotslage. Zugleich wird es aufgrund der Lage unterhalb eines Laufhauses nur einen kleinen Mietinteressenkreis geben.

71 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 72 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Wie schnell sich die Situation im Laufhaus respektive in den Prostitutionsstätten nach einem Ende der Pandemielage normalisieren wird und somit auch wieder mehr Laufkundschaft in der Elbestraße unterwegs ist, ist nicht absehbar. Zugleich wird auf die unter Ziffer 2.3.4 Aktuelle Situation in der Pandemielage 2020 im Gutachten beschriebene Lage- und Entwicklungen hingewiesen.

Wie unter Ziffer 3ff Zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens ausgeführt, bleibt die Pandemielage zunächst bei der Ableitung einer marktüblichen Miete unberücksichtigt.

Wohnen Im Wohnungsmarktbericht 2020 der IHK ist für den zu bewertenden Bereich eine Spanne von 9 – 20 €/m² aufgeführt. Direkt vergleichbare Angebotspreise liegen nicht vor. Im direkt gegenüber des Bewertungsobjekts gelegenen kernsanierten Wohnblock werden Wohnungen ab ca. 17 €/m² angeboten. Die Basis-Netto-Miete nach Mietspiegel bewegt sich je nach Baualtersklasseneinteilung zwischen rund 8,50 bis 9,50 €/m². Beide Wohneinheiten liegen im rückwärtigen Bereich des Bewertungsobjekts ohne Balkon, Loggia oder Terrasse. Um in die Wohneinheiten zu gelangen ist die Querung des Vorderhauses notwendig oder der Durchgang über die Parkdecksrampe. Beide Zugänge sind als nicht repräsentativ zu werten. Aufgrund der Lage im Hinterhof eines Laufhauses, wird die zu erzielende Miete im unteren Drittel von marktüblichen Mieten zum Ansatz gebracht. In der nachfolgenden Tabelle ist eine Mietpreisspanne aufgeführt, der Mietzins wird mit dem Mittelwert der Spanne berücksichtigt.

Zusammenfassung marktübliche Miete

BeschreibungNutzung Lage Mietzins Mittelwert Ehem. Black-Russian-Club Gewerbe/Gastro UG 15,00 €/m² - 20,00 €/m² 17,50 €/m² Ehem. SpielothekGewerbe/Gastro UG 15,00 €/m² - 20,00 €/m² 17,50 €/m² LeierkastenGewerbe/Gastro EG 17,50 €/m² - 22,50 €/m² 20,00 €/m² Wohneinheit NordWohnenOGI/OGII 10,00 €/m² - 12,00 €/m² 11,00 €/m² Wohneinheit SüdWohnen DG 8,00 €/m² - 10,00 €/m²9,00 €/m²

BeschreibungFlächeJahresrohertrag Miete/Pacht/Monat in €/m² gesamt Laufhaus inkl. Büro und Parkflächen 4.945,60 m² 11,95 €/m² 59.093 €709.116 € Black Russian Club410,00 m² 17,50 €/m² 7.175 €86.100 € Spielothek196,00 m² 17,50 €/m² 3.430 €41.160 € Leierkasten63,00 m² 20,00 €/m² 1.260 €15.120 € Wohnen Nord61,40 m² 11,00 €/m²675 €8.105 € Wohnen DG Hinterhaus50,90 m² 9,00 €/m²458 €5.497 € Gesamt5.726,90 m² 72.092 €865.098 €

72 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 73 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.2 Liegenschaftszinssatz Liegenschaftszinssätze für Spezialimmobilien

73 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 74 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Weitere Liegenschaftszinsätze aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses FFM

(Quelle: Immobilienmarktbericht für den Bereich Frankfurt am Main 2020; Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen)

Wertung Der Gutachterausschuss Frankfurt am Main weist für den zu bewertenden Gebäudetypus, Laufhaus/Bordell mit gastronomischer Nutzung und rückwärtiger Wohnnutzung für die Angestellten, keine Liegenschaftszinssätze in seinem Immobilienmarktbericht aus. Zugleich sind nach Recherche des Sachverständigen keine Liegenschaftszinssatzempfehlungen in der gängigen Wertermittlungsliteratur, für den zu bewertenden Gebäudetypus veröffentlicht.

Nach Anfrage bei den Gutachterausschüssen der Städte Hamburg, Berlin, München, Köln und Frankfurt am Main liegen keine wertrelevanten Daten für die Nutzung Bordellbetrieb vor.

In Anlehnung an die Veröffentlichungen zu Hotelimmobilien wird der Liegenschaftszinssatz im oberen Drittel der ausgewiesenen Spanne (2,5 % bis 4,25 %) mit 3,75 bis 4,25 % bewertet und mit 4,0 % zum Ansatz gebracht.

74 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 75 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.3 Ertragswertberechnung mit 75 % Zimmerauslastung

Bodenwert: 9.667.000 € Jahresrohertrag: 865.098 € Marktüblich erzielbare Nettomiete €/Monat absolut Ø €/m²-Mi-Fl. Mietfläche Bordellnutzung mit 75 % Zimmerauslastung 59.093 € 11,95 €/m² 4.946 m² Ehemaliger Black Russian Club im UG 7.175 € 17,50 €/m² 410 m² Ehemaliger Spielothek im UG 3.430 € 17,50 €/m² 196 m² Bistro Leierkasten 1.260 € 20,00 €/m² 63 m² Wohnen zur Nordseite 675 € 11,00 €/m² 61 m² Wohnen zur Nordseite im Dachgeschoss des Hinterhauses 458 € 9,00 €/m² 51 m² ∑ 72.092 € 5.727 m² Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten*: 14,9% des Jahresrohertrages Liegenschaftszinssatz: 4,00% Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 20 Jahre Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.): > Sicherheitsabschlag für Revitalisierung Verrichtungs-Zimmer (82 * 10.000 €) -820.000 € > Sicherheitsabschlag für Brandschutzmaßnahmen -125.000 € Gesamt -945.000 € Nettomiete/Monat 72.092 € /Monat Jahresnetto Mieteinnahmen = Monatsmiete x 12 865.098 € /Jahr Bewirtschaftungskosten, nicht umlegbar 14,9% -129.009 € /Jahr Grundstücksreinertrag 736.089 € /Jahr Anteil des Bodenwertes am Reinertrag Bodenwert x Liegenschaftszinssatz 4,00% -386.680 € Anteil des Gebäudes am Reinertrag 349.409 € /Jahr Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (in Jahren) 20 Barwertfaktor zur Kapitalisierung 13,59 Gebäudeertragswert 4.748.585 € Bodenwert 9.667.000 €

Vorläufiger Ertragswert 14.415.585 € €/m²-Mietfläche rund 2.517 € n-facher-Jahresrohertrag 16,7 Nettoanfangsrendite≙ (Reinertrag/Ertragswert zzgl. 10% 4,6% Erwerbsnebenkosten) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b. o. G.) -945.000 € Ertragswert inkl. b.o.G. 13.470.585 € Rundung 13.471.000 € €/m²-Mietfläche rund 2.352 € *Nicht≙ umlegbare Bewirtschaftungskosten: Für eine systemkonforme Wertermittlung nach Vorgaben der Ertragswertrichtlinie: Mietausfallwagnis Gewerbe: 4 % und 2 % bei Wohnen; Instandhaltungskosten: rd. 12 €/m²- Mietfläche, Verwaltungskosten: 3 % des marktüblich erzielbaren Rohertrages.

75 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 76 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.3.1 Ertragswertergebnisse mit Zimmerauslastungen von 65 % bis 85 %

Auslastung und Pacht für den Bordellbetrieb zuzüglich weitere Mietflächen, siehe Ziffer 4.5.3 im Gutachten Sensitivitätsanalyse

65%75%85% 51.214 €59.093 €66.972 €

Ertragswerte 12.276.000 €13.471.000 €14.666.000 € In €/m² Mietfläche (oberirdische Geschosse mit anteiligen 2.144 €/m²2.352 €/m²2.561 €/m² Kellerflächen) mit 5.727 m² In €/m² Mietfläche (oberirdische Geschosse ohne Kellergeschoss) 2.397 €/m²2.631 €/m²2.864 €/m² mit 5.121 m² In €/m² BGF (nur oberirdische Vollgeschosse, siehe Ziffer mit 1.934 €/m²2.122 €/m²2.310 €/m² 6.349 m²

In €/m² gesamt BGF mit 8.937 m² 1.374 €/m²1.507 €/m²1.641 €/m²

76 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 77 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.4 Ertragswertberechnung mit dem zuletzt bestehenden Pachtverhältnis Die nachfolgende Ertragswertberechnung dient lediglich der Veranschaulichung, dass die zuletzt vereinbarte Pacht über 30.000 €/Monat, für die gesamte Liegenschaft, nicht marktgerecht für die zu bewertende Lage war. Der Pachtertrag führt zu einem negativen Anteil des Gebäudes am Reinertrag. Die Bodenwertverzinsung liegt über dem Grundstücksreinertrag und führt zum sogenannten Liquidationswert - Bodenwert abzüglich Freilegungskosten bzw. Umnutzung.

Bodenwert: 9.667.000 € Jahresrohertrag: 360.000 € Marktüblich erzielbare Nettomiete €/Monat absolut Ø €/m²-Mi-/Fl. Mietfläche Bordellnutzung 30.000 €5,24 €/m² 5.727 m² ∑ 30.000 € Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten*:26,1% des Jahres rohertrages Liegenschaftszinssatz: 4,00% Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 20 Jahre Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.): > Sind bei dieser Ertragswertdarstellung nicht aufgeführt 0 € Nettomiete/Monat 30.000 € /Monat Jahresnetto Mieteinnahmen = Monatsmiete x 12 360.000 € /Jahr Bewirtschaftungskosten, nicht umlegbar26,1% -93.923 € /Jahr Grundstücksreinertrag 266.077 € /Jahr Anteil des Bodenwertes am Reinertrag Bodenwert x Liegenschaftszinssatz4,00% -386.680 € Anteil des Gebäudes am Reinertrag -120.603 € /Jahr Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (in Jahren) 20 Barwertfaktor zur Kapitalisierung0,00 Gebäudeertragswert negativ Bodenwert 9.667.000 €

Vorläufiger Ertragswert ------€/m²-Mietfläche rund ------

≙Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b. o. G.)k.A. Ertragswert inkl. b.o.G. k. A. Rundungk.A. €/m²-Mietfläche gesamt rund k.A. k.A.≙ = keine Angabe, da negativer Anteil des Gebäudes am Reinertrag

77 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 78 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

5 ÜBERSCHLÄGIGE INVESTMENTBERECHNUNGEN NACH UMBAU IN EIN WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS

Eine nachhaltige Nutzung des baulichen Ist-Zustandes, als Großbordell mit Gastro- und Clubflächen, ist fraglich. Zum einem aufgrund der derzeitigen Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie und zum anderen, dass nach Auskunft des Ordnungsamts ein neuer Betreiber für einen Bordellbetrieb einen neuen Antrag beim Ordnungsamt stellen müsste. Bis zu dessen Entscheidung müsste der Betrieb dann vorerst geschlossen bleiben.

Zugleich wurden von den derzeitigen Betreibern keine Betriebsergebnisse der letzten Jahre zur Verfügung gestellt und es liegen auch keine qualifizierten Publikationen über Bordellbetriebe, insbesondere zu Zimmerauslastungen und Betriebskosten, vor. Ohne diese Informationen und Kenntnisse ist eine Ableitung einer marktüblichen Pacht, die für eine Marktwertermittlung im Ertragswertverfahren zwingend erforderlich ist, nur sehr überschlägig möglich.

Unter anderen werden aus vorgenannten Gründen, zur Plausibilitätsbetrachtungbei der Marktwertableitung, Investmentberechnungen für eine Drittnutzung erstellt.

ZULÄSSIGE NUTZUNG NACH BEBAUUNGSPLAN B526 Die zu bewertende Liegenschaft liegt in einem Kerngebiet MK 25, dass bedeutet das ein Mindestanteil von 25 % der Geschossfläche eine Wohnnutzung festsetzt. Eine Freilegung des Grundstücks und Neubau kommt aufgrund des Denkmalschutzes der Fassaden zur Elbestraße und der hohen Grundstücksausnutzung im Bestand, im Vergleich zu den Vorgaben nach B-Plan, mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht in Betracht.

Bei der folgenden Betrachtung wird folgende Nutzungsänderung angedacht. > Obergeschosse: Wohnen > Parkdeck: Pkw-Stellplätze > Erdgeschoss: Ladengeschäfte z. B. Bio-Supermarkt > Kellergeschoss: Technikräume, Abstellräume für die Wohnungen in den Obergeschossen und Lagerräume für das Ladengeschäft im Erdgeschoss.

Hinweis: Die o. a. fiktive Nutzungsänderung dient zu Investmentberechnungen zur Plausibilitätsbetrachtung bei der Marktwertableitung. Ob diese Nutzungsänderung zulässig wäre, lässt sich nur verbindlich über eine Bauvoranfrage bestimmen.

Auskunft zu etwaiger Drittnutzung, Antwort der Stadt FFM vom 20.08.2020 Da es sich um ein Gebiet mit der Festsetzung MK 25 handelt, müssen mindestens 25% der Fläche Wohnen sein. Eine reine Hotelnutzung ist daher nicht zulässig. Studierendenwohnheim ist vorstellbar, auch Appartments, diese sollten allerdinges eine Mindestgröße von 30 m² haben.

78 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 79 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

FLÄCHENANSATZ UND PKW-STELLPLÄTZE Analog zu den unter Ziffer 2.16.4.2 aufgeführten Flächen werden folgende Mietflächen ohne Kellergeschoss zum Ansatz gebracht:

Erdgeschoss, Gewerbe: rd. 1.436 m² Obergeschosse, Wohnen: rd. 3.685 m² rd. 5.121 m²

Es ist evident, dass nach Nutzungsänderung, Umbau und Revitalisierung die tatsächlichen Flächen von den o. a. Flächen abweichen können. Genauere Daten sind nur im Rahmen einer Projektentwicklung mit nachstehender Bauvoranfrage möglich, was nicht Gegenstand der vorliegenden Marktwertermittlung ist. Ausbaureserven bestehen evtl. in den nicht ausgebauten Spitzböden (Stichwort: Maisonettewohnungen) und beispielsweise in Form von Dachgauben und vorgehängten Balkonen.

Nachfolgend sind beispielhaft in den Grundrissen mögliche Aufteilungsentwürfe der Geschosse farblich dargestellt. Weitere Varianten sind je nach architektonischen Entwürfen gegeben.

Vorderhaus Regelgeschoss mit fiktiver Wohnungsaufteilung mit drei verschiedenen Varianten

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

79 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 80 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Hinterhaus Regelgeschoss mit fiktiver Wohnungsaufteilung mit 2 Wohneinheiten je Treppenhaus

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Pkw-Stellplätze Im aktuellen baulichen Ist-Zustand können unter Berücksichtigung von Rettungswegen ca. 18 PKW parkiert werden. Wie viele Stellplätze nach Umnutzung und Revitalisierung auf dem Parkdeck zur Verfügung stehen werden ist von vielen Faktoren (Stichwort: Zuwegung zum Hinterhaus, Fluchtwege, Feuerwehrflächen, etc.) abhängig, die bei einer Investmentberechnung nicht alle berücksichtigt werden können. Es wird davon ausgegangen, dass mindestens 10 bis 14 Außenstellplätze realisiert werden können. Im Rahmen der Wertermittlung werden für die Investmentberechnung 12 Stellplätze berücksichtigt.

Gemäß Stellplatzsatzung gilt für den Bereich des Bewertungsobjekts folgende Einschränkung: Zone IV: Die Herstellungspflicht wird beschränkt auf 15 %.

Auszüge aus der Stellplatzsatzung

80 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 81 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Für die Wohneinheiten sind voraussichtlich keine Stellplätze nachzuweisen. Für die gewerbliche Einheit, welche kleiner als 1.750 m² BGF sein wird, sind maximal 35 Stellplätze (1.750 m² / 50 m²) notwendig, davon sind lediglich 15 % bereitzustellen, was aufgerundet ca. 6 Stellplätzen entspricht.

Hinweis Die Angaben zu den Stellplätzen seitens des Sachverständigen sind ohne Gewähr und können abschließend nur über einen Bauantrag eventuell Bauvoranfrage verbindlich beurteilt werden.

VERKAUFSERLÖS

5.3.1 Wohnen Im Bahnhofsviertel von Frankfurt am Main sind in den letzten Jahren viele Neubauwohnungen, vor allem in Bestandsgebäuden, erstellt worden. Eine Nachfrage nach Wohnraum im Bahnhofsviertel besteht weiterhin. In unmittelbarer Nachbarschaft, Elbestraße 48/50, sind zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung 80 Neubauwohnungen in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus in der Vermarktung. Nach Internet Auftritt nur noch wenige Verfügbar mit Angebotspreisen von rund 7.000 €/m² Wohnfläche bis 9.000 €/m² Wohnfläche, Pkw-Stellplatz für 50.000 €

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse 2019/2020

81 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 82 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Auszüge aus dem Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses FFM

Auszug aus dem Halbjahresbericht 2020 des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main

82 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 83 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Kauffälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Frankfurt am Main

Eigentumswohnungen im Bahnhofsviertel Neubau ab Baujahr 2015

Die Flurstücke und Straßennamen inkl. Hausnummern der Kauffälle sind dem Unterzeichner des Gutachtens bekannt. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind diese in der Tabelle nicht aufgeführt bzw. anonymisiert.

Lfd. Kaufpreis Wohn- Geschoss- Kaupreis in Lage Kaufjahr Baujahr Nr. bereinigt fläche lage €/m²

1 Elbestraße 540.000 € 66 m² DG 2020 kernsaniert 8.182 €/m² 2 Elbestraße 581.500 € 72 m²3. OG 2020 kernsaniert 8.076 €/m² 3 Niddastraße 937.500 € 123 m² EG 20202015 7.622 €/m² 4 W.- Leuschner-Str. 654.900 € 93 m²2. OG 20202017 7.080 €/m² 5 Niddastraße 2.200.000 € 205 m²6. OG 20202015 10.732 €/m² 6 Elbestraße 501.512 € 70 m²3. OG 2020 kernsaniert 7.164 €/m² 7 Elbestraße 446.512 € 69 m²2. OG 2020 kernsaniert 6.471 €/m² 8 Elbestraße 544.000 € 68 m²3. OG 2020 kernsaniert 8.000 €/m² 9 Elbestraße 699.000 € 88 m²4. OG 2020 kernsaniert 7.943 €/m² 10 Elbestraße 470.000 € 53 m²4. OG 2020 kernsaniert 8.868 €/m² 11 Niddastraße 539.900 € 68 m²3. OG 20202015 7.940 €/m² 12 Elbestraße 254.000 € 29 m²3. OG 2020 kernsaniert 8.759 €/m² 13 Niddastraße 632.000 € 79 m²4. OG 20202015 8.000 €/m² 14 Elbestraße 503.700 € 70 m²4. OG 2020 kernsaniert 7.196 €/m² 15 Elbestraße 449.000 € 52 m²4. OG 2020 kernsaniert 8.635 €/m² Mittelwert 663.568 € 80 m² 8.264 €/m²

83 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 84 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Zusammenfassung vonbis Angebotspreise Neubau aus dem gegenüberliegenden Gebäude 7.000 €/m²9.000 €/m² Frankfurter Immobilienbörse 19/20 Eigentumswohnungen 3.400 €/m²9.000 €/m² (Altstadt, Bahnhofsviertel, Innenstadt, Westhafen Immobilienmarktbericht 2020 Gutachterausschuss FFM, Neubau 7.910 €/m² (Alt-/Innenstadt, Bahnhofs-/Gutleutviertel, Gallus, Berichtsjahr 2019) Immobilienmarkt 2020 Gutachterausschuss FFM, Neubau 9.340 €/m² 16.120 €/m² (Alt-/Innenstadt, Bahnhofsviertel, Berichtsjahr 1. Halbjahr 2020) 12.560 €/m² Immobilienmarkt 2020 Gutachterausschuss FFM, Neubau 6.380 €/m²8.630 €/m² (Gutleutviertel, Gallus, Berichtsjahr 1. Halbjahr 2020) 7.400 €/m² Kaufpreisfälle aus dem Bahnhofsviertel, kernsaniert/Neubau 6.471 €/m² 10.732 €/m² 8.264 €/m²

Die Veröffentlichungen der Frankfurter Immobilienbörse inkludieren neben Neubauwohnungen gleichzeitig Wiederverkaufspreise und sind nicht direkt anwendbar.

In der direkt gegenüberliegenden Liegenschaft werden Eigentumswohnung nach Kernsanierung in einer Spanne von rd. 7.000 € bis 9.000 €/m² angeboten.

Im Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses ist mit aus dem Berichtsjahr 2019 der Immobilienmarkt für Neubauwohnungen der Stadtteile Alt-/Innenstadt, Bahnhofsviertel, Gutleutviertel und Gallus mit einem Mittelwert von 7.910 €/m² für Neubauwohnungen dargestellt.

In der Veröffentlichung des Gutachterausschusses für das 1. Halbjahr 2020 sind die Stadtteile gesplittet worden. Zusammengefasst wurden Alt-/Innenstadt und Bahnhofsviertel mit einem Mittelwert von 12.560 €/m² und separat dazu Gutleutviertel und Gallus mit einem Mittelwert von 7.400 €/m². Verkaufspreise um 12.000 €/m² Wohnfläche sind nach Meinung des Sachverständigen, in der zu bewertenden Lage „Rotlichtviertel mit Drogenabhängigen-Problematik“ nicht erzielbar.

Nach vorliegenden Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main waren Marktteilnehmer bereit im Bahnhofsviertel im bisherigen Jahr 2020 Kaufpreise zwischen rd. 6.500 bis 10.700 €/m² Wohnfläche, im Mittel 8.264 €/m² Wohnfläche, zu bezahlen.

Im Rahmen der Investmentberechnung wird unter Berücksichtigung der Mikrolage in der Elbestraße ein Verkaufserlös von 7.000 bis 9.000 €/m² Wohnfläche in Anlehnung an die gegenüberliegende Liegenschaft als realistisch bewertet.

84 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 85 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

5.3.2 Pkw-Stellplätze Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses FFM

Die Parkplatzsituation ist in der Elbestraße als äußerst angespannt zu bezeichnen. Aufgrund der sehr geringen Anzahl an zu veräußernden Parkplätzen auf dem zu bewertenden Grundstück werden die 12 zu veräußernden Außenstellplätze in einer Spanne von 30.000 € bis 40.000 €/Außenstellplatz berücksichtigt.

85 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 86 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

5.3.3 Gewerbliche Fläche im Erdgeschoss Vergleichbare Kaufpreisangebotspreise für Ladenflächen als Teileigentum liegen zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht vor. Mietpreisangebote liegen in einer Spanne von rd. 20 - 30 €/m². Der Gutachterausschuss veröffentlicht im Anhang des Immobilienmarktberichts 2020 Faktoren für die Bewertung nach dem Bewertungsgesetzt“, siehe nachfolgende Tabelle.

Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses FFM

Bodenrichtzone 463 analoge zum BWO: Miete 20 €/m² 4.250 €/m² Miete 30 €/m² 6.250 €/m²

Im Rahmen der Investmentberechnung wird unter Berücksichtigung der Mikrolage in der Elbestraße ein Verkaufserlös von 4.000 bis 6.000 €/m² Ladenfläche realistisch bewertet.

86 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 87 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ÜBERSCHLÄGIGE KOSTENSCHÄTZUNG DER BAUKOSTEN (DIN 276 KOSTENGRUPPE 300+400 UND BAUNEBENKOSTEN) BKI (Baukosteninformationszentrum) Kostenplanung Gebäude Neubau, statistische Kostenkennwerte für Gebäude 2016 Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 Wohneinheiten mittlerer Standard Kosten aus 16 Vergleichsobjekten, davon 7 Objekte mit Tiefgarage 1.450 €/m² bis 2.190 €/m², Mittelwert 1.800 €/m² Wohnfläche (Preisstand 1. Quartal 2016) Anpassung an III Quartal 2020: 1.692 bis 2.556 €/m², Mittelwert 2.101 €/m²

Gebäude Umbau, statistische Kostenkennwerte für Altbauten 2020 Umbauten Mehrfamilienhäuser Kosten aus 15 Vergleichsobjekten 1.180 €/m² bis 2.550 €/m², Mittelwert 1.910 €/m² Wohnfläche (Preisstand 2. Quartal 2020) Anpassung an III Quartal 2020: 1.184 bis 2.559 €/m², Mittelwert 1.916 €/m²

Regionalfaktor nach BKI für die Stadt Frankfurt: 1,029

Schmitz/Gerlach/Meisel Baukosten 2018, Ein- und Mehrfamilienhäuser 21. Auflage (Preisstand, 3. Quartal 2017) Geschosswohnungsbau ohne TG, 3-4 geschossig:1.392 bis 1.825 €/m² Wohnfläche, Anpassung an III Quartal 2020 mittels Baupreisindex: 1.556 bis 2.039 €/m² Geschosswohnungsbau ohne TG, 5-6 geschossig:1.474 bis 1.950 €/m² Wohnfläche, Anpassung an III Quartal 2020 mittels Baupreisindex: 1.646 €/m² bis 2.179 €/m²

Baupreisindex

Hinweis: Im Rahmen der Baukostenschätzung wird die Bruttoreihe zzgl. 3 Prozentpunkte berücksichtigt, da die Mehrwertsteuersenkung von 19 auf 16 % zeitlich nur bis zum 31.12.2020 begrenzt ist.

Zusammenfassung Die Grundrisse der zu bewertenden Liegenschaft sind aufgrund der Nutzung als Großbordell/Laufhaus mit Gastronomiebetrieben sehr individuell und nutzungsspezifisch ausgeführt. Für die angedachte Drittnutzung als Wohn- und Geschäftshaus ist eine nahezu vollständige Entkernung respektive Kernsanierung notwendig. Mutmaßlich können neben den

87 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 88 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main tragenden Konstruktionen nur wenige Bauteile erhalten bleiben. Aufgrund dessen sind bei den o.a. Kosten auch die Kosten für Neubauten aufgeführt. Zuweilen liegen Umbaukosten höher als Neubaukosten.

Nach Rücksprache mit einem Projektentwickler und einem Architekturbüro, die jeweils im Ballungsraum Rhein-Main-Gebiet im Wohnungsbau länger tätig sind, und nach Kostenkennwerten von BKI werden folgende Baukosten zum Ansatz gebracht:

Die Baukosten, Kostengruppe 300+400, werden aufgrund der umfangreichen Arbeiten, überwiegend Rückbau bis zum Rohbau, mit brutto 2.200 bis 2.600 €/m² Mietfläche (EG bis DG inkl. einfachem Kellerausbau in Lagerräume) an der oberen Grenze der Veröffentlichungen zum Ansatz gebracht zuzüglich KG 700 Außenanlagen.

Baunebenkosten Die Baunebenkosten werden in einer Spanne von 18 bis 22 % der Herstellungskosten geschätzt und im Rahmen der Investmentberechnung mit rund 20 % zum Ansatz gebracht.

ENTWICKLUNGSKOSTEN Neben den reinen Baukosten sind bei der Investmentberechnung des Sachverständigen folgende weitere Kosten berücksichtigt:

> Zwischenfinanzierungskosten

> Vertriebskosten

> Wagnis und Gewinn

> Grunderwerbskosten (8 bis 14 %), Ansatz mit 10 % (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung, ggf. Maklercourtage)

> Entwicklungszeit von 1,5 bis 2 Jahren

88 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 89 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ERGEBNISSE DER INVESTMENTBERECHNUNGEN Hinweis: Die Berechnungen liegen in der Handakte des Sachverständigen vor.

Erlös aus Verkauf pro m²-Mietfläche und Stellplätze im Ø Sensitivitätsanalyse

7.000 €/m² Whfl.8.000 €/m²Whfl.9.000 €/m²Whfl.

4.000 €/m² Lafl.5.000 €/m² Lafl.6.000 €/m² Lafl.

30.000 €/Stellplatz 35.000 €/Stellplatz 40.000 €/Stellplatz

2.200 €/m² 11.174.000 €14.759.000 €18.345.000 € 2.182 €/m²2.882 €/m²3.582 €/m² Baukosten pro m² 10.184.000 €13.769.000 €17.354.000 € Mietfläche 2.400 €/m² 1.989 €/m²2.689 €/m²3.389 €/m²

2.600 €/m² 9.194.000 €12.778.000 €16.363.000 € 1.795 €/m²2.495 €/m²3.195 €/m²

Mittelwert 13.769.000 € 2.689 €/m² (Mietfläche 5.121 m²)

(BGF 6.349 m²) 2.169 €/m² Whfl. = Wohnfläche = Whfl.; Lafl. = Ladenfläche

Wie an der o. a. Sensitivanalyse ablesbar, resultieren aus dem Betätigen einzelner „Stellschrauben“ (insbesondere Kauferlös und Baukosten), deutlich differierende Ergebnisse.

Der o. a. Mittelwert der Investmentberechnung beinhaltet rund 19,6 Mio. Euro an Bau und Entwicklungskosten und einen Verkaufserlös von rund 37 Mio. Euro. Des Weiteren sind noch Grunderwerbskosten von rund 10 % und eine Entwicklungsdauer von 1,5 bis 2 Jahren (Diskontierung) berücksichtigt.

89 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 90 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

6 SACHWERTVERFAHREN

Für den Immobilientyp Laufhaus / Bordell sind im Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main keine Sachwertfaktoren zur Marktanpassung veröffentlicht. Eine Ableitung von Sachwertfaktoren für den vorliegenden Immobilientyp ist nicht möglich, da keine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Kauffällen vorliegt. Ohne Sachwertfaktoren kann keine marktgerechte Sachwertermittlung zur Marktwertableitung durchgeführt werden.

Rein nachrichtlich wird der Sachwert ohne Sachwertfaktor/Marktanpassungsfaktor ermittelt.

6.1.1 Ermittlung der Normalherstellungskosten

Quelle: Normalherstellungskosten 2010

Wägungs- Standardmerkmal / Standardstufe 1 2 3 4 5 anteil Außenwände 1 23,0% Dächer 1 15,0% Außentüren und Fenster 1 11,0% Innenwände und Türen 1 11,0% Deckenkonstruktion und Treppen 1 11,0% Fußböden 1 5,0% Sanitäreinrichtungen 0,5 0,5 9,0% Heizung 1 9,0% Sonstige Technische Ausstattung 1 6,0% Kostenkennwerte für Gebäudeart: 11.1 0 € 0 € 1.385 € 1.805 € 2.595 € Außenwände 0 € 0 € 319 € 0 € 0 € 319 € Dächer 0 € 0 € 208 € 0 € 0 € 208 € Außentüren und Fenster 0 € 0 € 152 € 0 € 0 € 152 € Innenwände und Türen 0 € 0 € 152 € 0 € 0 € 152 € Deckenkonstruktion und Treppen 0 € 0 € 152 € 0 € 0 € 152 € Fußböden 0 € 0 € 69 € 0 € 0 € 69 € Sanitäreinrichtungen 0 € 0 € 62 € 81 € 0 € 144 € Heizung 0 € 0 € 125 € 0 € 0 € 125 € Sonstige Technische Ausstattung 0 € 0 € 83 € 0 € 0 € 83 € Kostenkennwert 1.404 €

90 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 91 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Quelle: Normalherstellungskosten 2010

Anpassung der NHK auf den Wertermittlungsstichtag anhand des Baupreisindex Normalherstellungskosten (NHK 2010): 1404 €/m² Baupreisindex Bürogebäude 2010= 90,0 III. Quartal 2020 115,10Korrekturfaktor 1,279 (Quelle: Stat. Bundesamt, siehe u. a. Grafik) Korrekturfaktor regional/ortsspezifisch nach GutachterausschussKorrekturfaktor 1,00 Normalherstellungskosten, angepasster Wert 1404 €/m² x 1,279 x 1,000 = rund 1800 €/m²/BGF inkl. 19 % MwSt.

91 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 92 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

6.1.2 Sachwertberechnung

Bodenwert: 9.667.000 €

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 20 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren

Brutto-Grundfläche (BGF): rund 8.937 m² nach DIN 277 und NHK 2010

NHK: 1.800 €/m²-BGF Baunebenkosten: sind in den NHK 2010 inkludiert

Renovierung/Modernisierung der Verrichtungszimmer und Besondere objektspezifische Brandschutzauflagen: Grundstücksmerkmale > Sicherheitsabschlag 945.000 €

Elbestraße 49 - 53 mit Hinterhaus Brutto-Grundfläche [m²] 8.937 m² x Kosten je m² Brutto-Grundfläche [€] 1.800 €/m² = Normalherstellungskosten 16.086.600 € + Außenanlagen/Parkdeck (ca. 150 €/m²) ca. 82.500 € = Normalherstellungskosten (brutto) 16.169.100 € Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (Jahre) 20 Gesamtnutzungsdauer (Jahre) 50 ./. Alterswertminderung (linear) in % 60,00 9.701.460 € = Zeitwert der baulichen Anlagen 6.467.640 € + Bodenwert 9.667.000 € Vorläufiger Sachwert 16.134.640 €

Sachwertfaktor/Marktanpassungsfaktor: Liegt nicht vor keine Angaben*

Vorläufiger Sachwert ohne Marktanpassung 16.134.640 € Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G) > Brandschutzauflagen, Renovierung Verrichtungszimmer -945.000 € > Inventar nicht berücksichtigt Vorläufiger Sachwert ohne Marktanpassung und unter Berücksichtigung der b.o.G. gerundet 15.190.000 € > Gebäudevergleichsfaktoren: Entspricht in €/m²-Mietfläche inkl. KG mit 5.727 m² 2.652 € Entspricht in €/m²-Mietfläche ohne KG mit 5.121 m² 2.966 € Entspricht in €/m²-oberirdische BGF mit 6.349 m² 2.393 €

92 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 93 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

7 PLAUSIBILITÄTSBETRACHTUNG

IMMOBILIENANGEBOTE Quelle: immobilienscout24.de, Zeitpunkt der Recherche: 09/2020

Eigentumswohnungen Lage: Elbestraße 48-50, direkt gegenüber des Bewertungsobjekts Saniertes und modernisiertes Denkmalobjekt mit 80 Wohnungen, bezugsfrei ab August 2020 Angebotspreis: ca. 7.200 bis ca. 8.600 €/m² Wohnfläche Außenstellplatz: 50.000 € (insgesamt verfügt das Objekt lediglich über 10 Stellplätze im Hinterhof)

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Hotel Lage: 60327 Frankfurt am Main, Gallus Beschreibung: gehobenes Hotel in top Lage an langjährigen Pächter vermietet. Vermietbare Fläche: 10.000 m² (keine weiteren, relevanten Daten veröffentlicht) Angebotspreis: 32.000.000 €, entspricht rund 3.200 €/m²

Bordell Lage: Bonn, Grundstücksgröße 119 m², 127 m² Gewerbefläche in KG und EG, Etagen 1-5 Bordellbetrieb mit 14 Zimmern Angebotspreis:1.850.000 €, verfügbar seit 01.10.2019, entspricht rund 132.142 €/Zimmer

KAUFFÄLLE AUS ANDEREN STÄDTEN Die Gutachterausschüsse folgender Städte wurden angeschrieben zur Recherche nach Kauffällen mit Bordellnutzung. Die Antworten der Gutachterausschüsse sind in Kurzform aufgeführt.

Berlin: Es würden keine vergleichbaren Kauffälle mit Nutzung Bordellbetrieb vorliegen. Hamburg: Bordellbetriebe sind in der Datenbank erfasst und Kauffälle mit Fragebögen ausgewertet. In der Herbartstraße würden 4 Fälle vorliegen, kleine Betriebe. Der höchste Kaufpreis war im Jahr 2010 ein Kauffall mit 1,5 Mio. Euro. München: In der KFPS werden 3 Gewerbearten klassifiziert: HG für Hochwertiges Gewerbe, GHG und GE. Nach Gewerbebetrieben mit Bordellnutzung kann nicht recherchiert werden. Köln: Ein Kauffall aus dem Jahr 2000 über das Großbordell, „Pascha“, liegt vor. Der Kauffall ist jedoch nicht ausgewertet und es liegen keine Nutzflächen, Anzahl der Zimmer u. a. vor. Gebäudevergleichswerte können nicht aufgezeigt werden. Zugleich liegt der Kauffall 20 Jahre zurück

93 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 94 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

KAUFFÄLLE AUS DER KAUFPREISSAMMLUNG DES GUTACHTER- AUSSCHUSSES FRANKFURT AM MAIN Selektionskriterien

Die Flurstücke und Straßennamen inkl. Hausnummern der Kauffälle sind dem Unterzeichner des Gutachtens bekannt. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind diese in der Tabelle nicht aufgeführt bzw. anonymisiert.

Grund- entspricht in lfd. Gebäude- BGF nach Bau- Kaufpreis entspricht in Bodenrichtwert Lage Kauf-jahr stücks- €/m²- Nr. typus* SV** jahr absolut €/m²-BGF 2020 größe Grundstück. 1 Moselstaße 2012 WuG 7882061894 1.700.000 €2.157 €8.252 € 3.300 € / 3,0

2 Elbestraße 2012 HGV 6851911893 2.972.000 €4.339 €15.560 € 4.800 € / 4,0 3 Moselstaße 2012 GH 1.019 2921894 2.000.000 €1.963 €6.849 € 2.900 € / 3,0 4 Taunusstraße 2012 WuG1.243 2371900 2.100.000 €1.689 €8.861 € 4.800 € / 4,0 5 Kaiserstraße 2012 GH 2.639 7961875 13.700.000 €5.191 €17.211 € 8.500 € / 5,0 6 Moselstaße 2013 HGV1.019 2921894 1.300.000 €1.276 €4.452 € 2.900 € / 3,0

7 Elbestraße 2014 WuG5.0901.886 1947 5.600.000 €1.100 €2.969 € 4.800 € / 4,0 8 Moselstaße 2014 WuG 7842651898 2.130.000 €2.717 €8.038 € 3.300 € / 3,0 9 Moselstaße 2014 HGV1.291 3171987 3.500.000 €2.711 €11.041 € 4.800 € / 4,0 10 Elbestraße 2015 WuG5.0901.886 1947 9.750.000 €1.916 €5.170 € 4.800 € / 4,0

11 Wiesenhüttenplatz 2015 HGV19.480 4.405 1890 37.500.000 €1.925 €8.513 € 3.300 € / 3,0 12 Kaiserstraße 2016 GH 4.820 9981896 13.800.000 €2.863 €13.828 € 6.000 € / 4,0 13 Breite Gasse 2017 WuG 6502111954 2.000.000 €3.077 €9.479 € 3.100 € / 4,0 14 Moselstaße 2017 WuG1.062 2811904 2.500.000 €2.354 €8.897 € 6.000 € / 4,0 15 Wiesenhüttenplatz 2017 HGV19.480 4.405 1890 77.377.900 €3.972 €17.566 € 3.300 € / 3,0

16 Kaiserstraße 2019 GH 2.101 4981952 8.500.000 €4.046 €17.068 € 6.000 € / 4,0 17 Taunusstraße 2019 HGV 5841501945 5.500.000 €9.418 €36.667 € 4.800 € / 4,0 18 Kaiserstraße 2019 WuG2.220 5401895 9.500.000 €4.279 €17.593 € 6.000 € / 4,0 19 Elbestraße 2019 HGV 6741841892 2.000.000 €2.967 €10.870 € 6.000 € / 4,0

Mittelwert 2015 3.722 9491913 10.706.837 € 2.877 €11.277 €

Bewertungsobjekt6.3492.014 4.800 € / 4,0

*Gebäudetypus: WuG: Wohn- und Geschäftshaus; HGV = Hotel-, Gast-, Vergnügungsstätte; GH = Geschäftshaus ** BGF nach Sachverständigem Finder: anhand von digitalen Lageplänen und Luftbildern wurde überschlägig die BGF der oberirdischen Vollgeschossen ermittelt. In der Kaufpreissammlung der o. a. Kauffälle sind teilweise kein BGF Angaben vorhanden. Für eine gute Vergleichbarkeit werden nur die oberirdischen BGF (auch vom Bewertungsobjekt) herangezogen.

Unter Berücksichtigung der o. a. Selektionskriterien wurden seitens des Gutachterausschusses 19 Kauffälle zur Verfügung gestellt. Marktteilnehmer waren bereit für die Immobilientypen Wohn- und Geschäftshaus, Hotel-, Gast-, Vergnügungsstätte und Geschäftshaus zwischen 1.100 bis rd. 9.400 €/m² oberirdischer BGF zu bezahlen. Drei Kauffälle über Bordellbetriebe liegen mit einem Kaufpreis über 3.077 €/m², 4.339 €/m² und 9.418 €/m² oberirdischen Vollgeschossen vor. Alle drei Kauffälle weisen eine BGF von < 685 m² auf, die mit dem Bewertungsobjekt über 6.349 m² BGF oberirdischen Vollgeschossen, nicht vergleichbar sind.

94 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 95 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Direkt vergleichbare Kauffälle liegen aufgrund der individuellen Nutzung und Grundrissgestalt mit großer Erdgeschossfläche ohne Tageslichteinfall des Bewertungsobjekts nicht vor. Die vorliegenden Kauffälle stammen aus einem Zeitraum von über 8 Jahren. Der Immobilienmarkt der Stadt Frankfurt am Main unterliegt einer ständigen Entwicklung.

Erweiterte Selektion der Kauffälle Um das Zeitfenster der Kauffälle weiter einzugrenzen sind nachfolgen lediglich die Kauffälle aus der Zeit 2016-2020 aufgeführt, zudem nur Kauffälle > 1.000 m² BGF und keine Hotels.

Grund- entspricht in lfd. Gebäude- BGF nach Bau- Kaufpreis entspricht in Bodenrichtwert Lage Kauf-jahr stücks- €/m²- Nr. typus* SV** jahr absolut €/m²-BGF 2020 größe Grundstück.

12 Kaiserstraße 2016 GH 48209981896 13.800.000 €2.863 €13.828 € 6.000 € / 4,0

14 Moselstaße 2017 WuG 10622811904 2.500.000 €2.354 €8.897 € 6.000 € / 4,0

16 Kaiserstraße 2019 GH 21014981952 8.500.000 €4.046 €17.068 € 6.000 € / 4,0

18 Kaiserstraße 2019 WuG 22205401895 9.500.000 €4.279 €17.593 € 6.000 € / 4,0

Mittelwert 201825515791912 8.575.000 € 3.362 €14.804 € 6.000 € / 4,0

Bewertungsobjekt6.3492.014 4.800 € / 4,0

Anpassung Plausibilitätswert bereinigt, bezogen auf das Bewertungsobjekt nach BGF ohne aufgrund der Plausibilitäts- Keller und Dachgeschoss niedrigeren wert, rund BRW-Zone*

0,800 > €/m²-BGF 21.344.000 € 17.080.000 €

* Anpassung aufgrund abweichender Bodenrichtwertzone, siehe nachfolgende Wertung

Wertung Unter Berücksichtigung der erweiterten Selektion der Kauffälle resultieren vier Kauffälle. Hierbei waren Marktteilnehmer bereit Kaufpreise zwischen rund 2.860 bis 4.280 €/m² oberirdischer BGF zu entrichten. Zu erwähnen ist, dass die Kauffälle in einer deutlich hochpreisigen Bodenrichtwertzone mit 6.000 €/m² liegen mit analoger W-GFZ von 4,0. Zwecks Angleichung wird im Rahmen der Plausibilitätsbetrachtung der Plausibilitätswert mit dem Faktor 0,8 (4.800 € / 6.000 €) multipliziert.

Der Marktwert der zu bewertenden Liegenschaft wird unter anderem unter Berücksichtigung der großen Flächen, unbelichteten Flächen im Erdgeschoss unterhalb des ermittelten Plausibilitätswert liegen.

Hinweis Ein klassisches Vergleichswertverfahren nach Vorgaben der Vergleichswertrichtlinie ist im vorliegenden Bewertungsfall nicht möglich, da die Kauffälle nicht direkt mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar sind. Ferner liegen für die Kauffälle zu wenig Daten vor (u. A. Flächen, Ausstattung, Modernisierungszustand, etc.). Zugleich kann anhand der Kauffälle ein Preisgefüge im Bahnhofsviertel aufgezeigt werden.

95 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 96 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

AUSZUG AUS DEM IMMOBILIENMARKTBERICHT FRANKFURT 2020 Quelle: Immobilienmarktbericht für den Bereich Frankfurt am Main 2020; Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen.

Nettoanfangsrenditen

© Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main, Liz.-Nr. 623-1716´

96 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 97 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

8 MARKTWERTABLEITUNG

Definition Verkehrswert/Marktwertgemäß §194 BauGB: Der Marktwert/Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

GESAMTBEURTEILUNG (SWOT-ANALYSE) Die Vor- und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft werden stichpunktartig zusammengefasst:

Vorteile ➢ Allgemein nachgefragte Lage im Szenegebiet „Bahnhofsviertel“. ➢ Innerhalb Frankfurts sind nur in sehr wenigen Lagen Vergnügungsstätten zulässig. Eine Baugenehmigung/Nutzungsänderung zur Vergnügungsstätte mit gewerblicher Zimmervermietung liegt vor und wurde bisher vom Ordnungsamt geduldet. ➢ Hohe bauliche Ausnutzung im baulichen Ist-Zustand mit eventuell weiterem Ausbaupotential in den Spitzböden. ➢ Repräsentative Neurenaissancefassade zur Straßenseite im Ensembleschutz (im baulichen Ist-Zustand).

Nachteile ➢ Lage im „Drogenbrennpunkt“ ➢ Erdgeschossbereich mit äußerst geringer natürlicher Belichtung (Tageslicht). ➢ Hohe Kosten bei Umnutzung/Revitalisierung aufgrund der aktuell nutzungsspezifischen Grundrissgestalt und Gebäudekonzeption. ➢ Nicht repräsentative Zuwegung zum Hinterhaus. ➢ Mäßiger Bautenzustand mit Instandhaltungsanstau. ➢ Unzureichende Anzahl an Pkw-Stellplätzen. ➢ Repräsentative Neurenaissancefassade zur Straßenseite im Ensembleschutz (erhöhte Baukosten bei Umnutzung).

Chancen ➢ Nachfrage nach innerstädtischen Vergnügungsstätten mit gewerblicher Zimmervermietung bestehen unter der Voraussetzung einer zulässigen Nutzung. ➢ Eine Drittverwendung z.B. in ein Wohn- und Geschäftshaus ist gemäß rechtsverbindlichem Bebauungsplan möglich. ➢ Weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnungen mit weiterhin steigenden Preisen für Wohnimmobilien. ➢ Hoher Flächenerwerb in nachgefragter zentraler Innenstadtlage.

Risiken ➢ Pandemie-Lage mit hoher Verunsicherung bei der Allgemeinheit. ➢ „Längerfristiges Prostitutionsstätten-Verbot?“ ➢ Reduzierter Kaufinteressentenkreis bei Beibehaltung der Nutzung als Vergnügungsstätte mit gewerblicher Zimmervermietung. ➢ Wohnungspolitische Risiken (Mietendeckelung, Mietpreisbremse) bei Umnutzung in Wohnraum.

97 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 98 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ZUSAMMENFASSUNG DER WERTERMITTLUNGSERGEBNISSE

Bodenwert mit baulicher Ausnutzung von 4,0 (W-GFZ) 9.667.000 €

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.) > Sicherheitsabschlag für eine weitere wirtschaftliche Nutzung als Bordell in Höhe von 10.000 €/Zimmer (Zimmeranzahl 82) ./. 820.000 € > Sicherheitsabschlag für kompensatorische ./. 125.000 € Brandschutzmaßnahmen

Gesamt entspricht in entspricht in entspricht in €/m² Mietfläche €/m² Mietfläche €/m² ober- ohne KG mit KG anteilig irdischer BGF 5.121 m²5.727 m²6.349 m² Ertragswert unter Berücksichtigung der b.o.G. > Zimmerauslastung 65 % 12.276.000 €2.397 €/m²2.144 €/m²1.934 €/m² > Zimmerauslastung 75 % 13.471.000 € 2.631 €/m²2.352 €/m²2.122 €/m² > Zimmerauslastung 85 % 14.666.000 €2.864 €/m²2.561 €/m²2.310 €/m² Ertragswert mit dem zuletzt bestehenden Negativer Anteil des Gebäudes am Reinertrag > Liquidationsfall Pachtverhältnis Investmentberechnungen Minimalwert 9.194.000 €1.795 €/m²1.605 €/m²1.448 €/m² Mittelwert 13.769.000 € 2.689 €/m²2.404 €/m²2.169 €/m² Maximalwert 18.345.000 €3.582 €/m²3.203 €/m²2.889 €/m² Sachwert unter Berücksichtigung der b.o.G. 15.190.000 € 2.966 €/m²2.652 €/m²2.393 €/m² Plausibiltätswert anhand von bereinigten Kauffällen 17.080.000 € 3.335 €/m²2.982 €/m²2.690 €/m²

98 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 99 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

AKTUELLE MARKTLAGE IN DER COVID-19-PANDEIMIE

MARKTWERTABLEITUNG Die Bewertung eines Amüsierbetriebes respektive Laufhauses ist aufgrund unzureichend immobilienwirtschaftlicher Rahmendaten per se diffizil. Im vorliegenden Bewertungsfall kommt zum Zeitpunkt der Wertermittlung noch die Covid-19-Pandemielage hinzu, welche für annähernd sämtliche Wirtschaftszweige neues Terrain ohne Erfahrungswerte impliziert – auch für den Immobilienmarkt und insbesondere für Bordellbetriebe.

Seit Mitte März 2020 ist das zu bewertende Laufhaus behördlich geschlossen. Wann ein regulärer Betrieb wieder aufgenommen werden kann ist spekulativ. Zugleich ist fragwürdig, ob der Betrieb und die Ausnutzung nach Wiedereröffnung das Vorkrisenniveau erreicht. Desgleichen ist aufgrund ausbleibender Messen in Frankfurt und somit ausbleibender Kundschaft von einem sich nur langsam erholenden Bordellgeschäft auszugehen.

In den voranstehenden Wertermittlungen ist die Liegenschaft unter anderem als Bordellbetrieb in Anlehnung an die Pachtwertmethode von Hotbelbetrieben bewertet worden. Betriebsergebnisse der letzten Jahre lagen dem Sachverständigen nicht vor. Empirische oder statistische Vergleichswerte über Bordellbetriebe liegen nicht vor. Die Zimmerauslastung der 82 genutzten Zimmern - vor Beginn der Covid-Pandemie - konnte nur geschätzt werden. Insbesondere aufgrund von unzureichenden wertrelevanten Daten über Bordellbetriebe wurden weitere Wertermittlungsverfahren, insbesondere Investmentberechnungen, herangezogen.

Das Sachwertergebnis und ein Vergleich anhand von Kauffällen im Bahnhofsviertel über Wohn- und Geschäftshäusern dienen zur Plausibilitätsbetrachtung bei der Marktwertableitung.

Auf langfristige Sicht, sowie unter Berücksichtigung der aktuellen und unvorhersehbaren Pandemie- Einschränkungen, mit zu erwartenden Wirtschaftskrisen, und insbesondere der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum, sieht der Unterzeichner des Gutachtens, die Option zur Umnutzung in Wohn- und Geschäftshaus gegeben.

Die unter Ziffer 5ff aufgezeigten Investmentberechnungen zum Umbau in ein Wohn- und Geschäftshaus weisen eine hohe Wertspanne auf. Diese kann erst über eine profunde

99 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 100 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Projektentwicklung, mit Machbarkeitsstudien zu umgreifenden Umbauten, Nutzungsänderung und Revitalisierung des Gebäudes eingegrenzt werden.

Der Marktwert der Liegenschaft Elbestraße 49 - 53 wird auf Grundlage der o.a. Wertermittlungsergebnisse und der implizierten Erschwernisse des zu bewertenden Immobilientyps mit einer erweiterten Marktwertspanne von rund 12.000.000 € bis 17.000.000 € bewertet.

Unter Berücksichtigung von Chancen und Risiken, siehe Ziffer 8.1 im Gutachten, wird der Marktwert mit dem Mittelwert über 14.500.000 € ausgewiesen.

Unter Berücksichtigung und Würdigung aller dem Sachverständigen zugänglichen Kriterien und Unterlagen ergibt sich für die Liegenschaft Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main, Stadtteil Bahnhofsviertel, der

Marktwert

im November 2020 mit - 14.500.000 € - in Worten: Vierzehn Millionen fünfhunderttausend Euro.

Verfahrensbedingte Aufteilung des Marktwerts anhand der einzelnen Flurstücke Das aus vier Flurstücken bestehende zu bewertende Grundstück ist mit einem Gebäudeensemble bebaut. Die Aufteilung des Marktwerts erfolgt gerundet anhand der Grundstücksgröße.

Grundstücksgröße Marktwert 2.014 m²rd. 14.500.000 € Verfahrensbedingte Aufteilung Blatt 764 Lfd. Nr. 1Flurstück 3248 m²rd. 1.785.501 € Blatt 764 Lfd. Nr. 2Flurstück 464 m²rd. 460.775 € Blatt 1131 Lfd. Nr. 1Flurstück 5341 m²rd. 2.455.065 € Blatt 1131 Lfd. Nr. 2Flurstück 61.361 m²rd. 9.798.659 €

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Dieses Gutachten ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegeben Zweck bestimmt (Marktwertgutachten im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens). Eine sonstige anderweitige Verwertung durch Dritte, (z. B. zu Beleihungszwecken), auch auszugsweise, ist ohne schriftliche Zustimmung des Verfassers des Gutachtens nicht gestattet.

Das Gutachten besteht aus 221 Seiten inklusive XV Anlagen und wurde in 2-facher Ausfertigung ausgeliefert. Die Gutachtenerstellung erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen.

Frankfurt am Main, 18.11.2020

...... Erich Finder

100 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 101 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ANLAGEN

Anlage I Stadtplanauszug ...... 101

Anlage II Lageplan und Luftbild ...... 102

Anlage III Fotodokumentation ...... 104

Anlage IV Bestandsliste des Bauaktenarchivs ...... 132

Anlage V Planunterlagen ...... 135

Anlage VI Schriftsätze zum Brandschutz...... 147

Anlage VII Übernahmebericht des Zwangsverwalters inkl. Stellungnahmen ...... 162

Anlage VIII Pachtvertrag ...... 172

Anlage IX Mietvertrag Leierkasten ...... 179

Anlage X Schriftsatz der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander vom 10.01.2020 ...... 184

Anlage XI Bewilligungen ...... 192

Anlage XII Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ...... 200

Anlage XIII Altlastenauskunft der Stadt Frankfurt am Main ...... 201

Anlage XIV Erschließungsbeitragsbescheinigung ...... 214

Anlage XV Journalistische Beiträge zur aktuellen Situation, Stand September 2020 ...... 216

Hinweis: Das o.a. Anlagenverzeichnis entspricht der Originalfassung. Die Anlagen IV bis einschließlich XV und Teile der Fotodokumentation sind aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Vorgaben des Hessischen Ministeriums der Justiz in der vorliegenden Gutachtenversion gelöscht.

Die Originalfassung liegt dem Amtsgericht Frankfurt am Main vor und kann dort eingesehen werden. Nähere Auskünfte erhalten Sie vom Amtsgericht Frankfurt am Main, Gebäude A in der Heiligkreuzgasse 34, 2. Stock, Zimmer 232, Sprechzeiten Montag - Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr.

101 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 102 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Anlage I Stadtplanauszug

Makrolage

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Mikrolage

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

102 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 103 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Anlage II Lageplan und Luftbild

Technische Festlegung der Himmelsrichtung Elbestraße = Ostseite

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

103 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 104 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Technische Festlegung der Himmelsrichtung: Elbestraße = Ostseite

VORDERHAUS

HINTERHAUS

Ostfassade Hinterhaus mit davor liegendem, unter- Straßenfassade Vorderhaus, Zufahrt zum Parkdeck kellerten Parkdeck

104 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 105 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Anlage III Fotodokumentation

VH = Vorderhaus; HH = Hinterhaus

Vorderhaus zur Elbestraße: Stilaltbaufassade zur Straßenseite.

VH: Westfassade mit Rampenabfahrt vom Parkdeck zur Elbestraße.

105 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 106 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Die Abdichtung des Parkdecks ist zu überprüfen und wurde bereits mehrfach punktuell nachgebessert.

Rampenausfahrt, lichte Höhe ca. 2,20 m, Durchfahrtsbreite ca. 2,37m.

VH: südlicher Bereich der Westfassade, rechts im Bild der südliche Bürobau.

106 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 107 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Blick vom Hinterhaus auf das Vorderhaus.

Blick über das Parkdeck Richtung Norden, links das Hinterhaus.

Blick vom VH auf das Parkdeck, links im Bild die Dachfläche des Bürobaus.

107 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 108 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

HH: Ostfassade.

Nördliches Wohngebäude angrenzend zum Hinterhaus.

Lüftungsanlagen auf dem Parkdeck angrenzend zur Nordseite.

108 K 51

GUTACHTEN 20-11-18 F/WS zur Ermittlung des Marktwertes des mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie- und Clubflächen und einem rückwärtigen Gebäude/Wohnhaus bebauten Grundstücks Elbestraße 49 (Flurstück 6), Elbestraße 51 (Flurstück 5) und Elbestraße 53 (Flurstücke 3 und 4) in 60329 Frankfurt am Main, Stadtteil Bahnhofsviertel.

Straßenfassade zur Ostseite / Elbestraße Ostfassade Hinterhaus

Hinweise: Teilweise sind Textpassagen und Informationen, aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Vorgaben des Hessischen Ministeriums der Justiz, unleserlich markiert oder gelöscht. Die Originalfassung liegt dem Amtsgericht Frankfurt am Main vor und kann dort eingesehen werden. Dieses Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigungen und Veröffentlichungen gleich welcher Art (auch auszugsweise) bedürfen der Genehmigung des Autors des Gutachtens.

Auftraggeber: Amtsgericht Frankfurt am Main, Aktenzeichen: 845 K 51/18 Autor des Gutachtens: Dipl.-Ing. Architekt Erich Finder

Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 2 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Inhaltsverzeichnis Seite

1 ZUSAMMENSTELLUNG WESENTLICHER DATEN ...... 5 Hinweise zur Marktwertermittlung...... 8 Voraussetzungen zu dieser Wertermittlung ...... 8 Haftung ...... 8 Datenschutz ...... 9 Salvatorische Klausel ...... 9

2 GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG ...... 9 Wesentliche Grundlagen ...... 9 Informationsquellen ...... 9 Wertrelevante Lagefaktoren und aktuelle Situation in der Pandemielage 2020 ...... 10 Planungsrechtliche Gegebenheiten ...... 16 Pachtverhältnis und Mietverträge ...... 18 Grundbuchauszug ...... 22 Nicht eingetragene Rechte und Belastungen ...... 28 Baulasten ...... 28 Altlastenauskunft ...... 28 Grundstücksgestalt und Topografie ...... 28 Abgabenrechtliche Verhältnisse ...... 28 Baugenehmigung ...... 29 Baubeschreibung und Protokoll des Ortstermins ...... 30 Energieausweis ...... 45 Brandschutz ...... 45 Liegenschaftskennwerte ...... 46

3 ZUR WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS ...... 51 Art des Gegenstandes der Wertermittlung ...... 51 Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ...... 51 Umstände des Einzelfalls ...... 52 Ertragswertverfahren ...... 52 Sachwertverfahren ...... 52 Investmentberechnungen ...... 52 Plausibilitätsbetrachtung ...... 52

4 WERTERMITTLUNG ...... 53 Bodenwert ...... 53 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.) ...... 56 Wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer ...... 57

2 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 3 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Untersuchung des zuletzt Bestehenden Pachtverhältnisses...... 59 Ertragswertverfahren ...... 62

5 Überschlägige Investmentberechnungen nach Umbau in ein Wohn- und Geschäftshaus ...... 77 Zulässige Nutzung nach Bebauungsplan B526 ...... 77 Flächenansatz und Pkw-Stellplätze ...... 78 Verkaufserlös ...... 80 Überschlägige Kostenschätzung der Baukosten (DIN 276 Kostengruppe 300+400 und Baunebenkosten) ...... 86 Entwicklungskosten ...... 87 Ergebnisse der Investmentberechnungen ...... 88

6 Sachwertverfahren ...... 89

7 Plausibilitätsbetrachtung...... 92 Immobilienangebote ...... 92 Kauffälle aus anderen Städten ...... 92 Kauffälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachter-ausschusses Frankfurt am Main ... 93 Auszug aus dem Immobilienmarktbericht Frankfurt 2020 ...... 95

8 MARKTWERTABLEITUNG ...... 96 Gesamtbeurteilung (SWOT-Analyse) ...... 96 Zusammenfassung der Wertermittlungsergebnisse ...... 97 Aktuelle Marktlage in der Covid-19-Pandeimie ...... 98 Marktwertableitung ...... 98

3 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 4 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ANLAGEN

Anlage I Stadtplanauszug ...... 101

Anlage II Lageplan und Luftbild ...... 102

Anlage III Fotodokumentation ...... 104

Anlage IV Bestandsliste des Bauaktenarchivs ...... 132

Anlage V Planunterlagen ...... 135

Anlage VI Schriftsätze zum Brandschutz...... 147

Anlage VII Übernahmebericht des Zwangsverwalters inkl. Stellungnahmen ...... 162

Anlage VIII Pachtvertrag ...... 172

Anlage IX Mietvertrag Leierkasten ...... 179

Anlage X Schriftsatz der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander vom 10.01.2020 ...... 184

Anlage XI Bewilligungen ...... 192

Anlage XII Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ...... 200

Anlage XIII Altlastenauskunft der Stadt Frankfurt am Main ...... 201

Anlage XIV Erschließungsbeitragsbescheinigung ...... 214

Anlage XV Journalistische Beiträge zur aktuellen Situation, Stand September 2020 ...... 216

Hinweis: Das o.a. Anlagenverzeichnis entspricht der Originalfassung. Die Anlagen IV bis einschließlich XV und Teile der Fotodokumentation sind aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Vorgaben des Hessischen Ministeriums der Justiz in der vorliegenden Gutachtenversion gelöscht.

Die Originalfassung liegt dem Amtsgericht Frankfurt am Main vor und kann dort eingesehen werden. Nähere Auskünfte erhalten Sie vom Amtsgericht Frankfurt am Main, Gebäude A in der Heiligkreuzgasse 34, 2. Stock, Zimmer 232, Sprechzeiten Montag - Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr.

4 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 5 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

1 ZUSAMMENSTELLUNG WESENTLICHER DATEN

Autor des Gutachtens Dipl.-Ing. Architekt Erich Finder

Lage Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main, Stadtteil Bahnhofsviertel.

Bewertungsgegenstand Grundstück bebaut mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie-/Clubflächen und einem rückwärtigen Gebäude/Angestelltenwohnhaus mit Büro-, Verwaltungs- und Sozialräumen sowie zwei Wohneinheiten.

Auftraggeber Amtsgericht Frankfurt am Main.

Auftrag und Zweck des Ermittlung des Marktwertes im Rahmen einer Gutachtens Zwangsversteigerungssache, unter den Voraussetzungen zu der vorliegenden Wertermittlung, siehe Ziffer 1.2 und den Hinweisen zur Wertermittlung, siehe Ziffer 1.1 im Gutachten.

Blatt 1131 und Blatt 764 Eigentümer gemäß Lfd. Nr. 2a: [anonymisiert] - zu 1/3 - Grundbuchauszug Lfd. Nr. 2b: [anonymisiert] - zu 1/3 - Lfd. Nr. 2c: [anonymisiert] - zu 1/3 -

Miet-/Pachtstatus War verpachtet an [anonymisiert], siehe hierzu Ziffer 2.5 im vorliegenden Gutachten. Nach Auskunft des Zwangsverwalters vom 1.10.2020 ist das Pachtverhältnis nach einer Entscheidung am Oberlandesgericht Frankfurt am Main beendet und gegen die Pächterin besteht ein Räumungstitel.

Ortstermin 05. Juni 2020 Anwesend zum Beginn des Ortstermins auf dem Parkdeck waren: Vertretung Eigentümerin: [anonymisiert] Objektbetreuer: [anonymisiert] Zwangsverwalter: [anonymisiert] Gläubigerseite: [anonymisiert] Kanzlei WZM [anonymisiert] Hausmeister: [anonymisiert]

Sachverständiger: Herr Finder Mitarbeiter des SV: Herr Dipl. - Ing. Schmidt

Pandemiebedingt wurde die Innenbegehung des Objekts nur seitens des Sachverständigen, seines Mitarbeiters und des Hausmeisters durchgeführt.

Wertermittlungsstichtag 05. Juni 2020, Tag des Ortstermins und 17.November 2020 Zeitpunkt der Gutachtenfertigstellung.

5 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 6 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Qualitätsstichtag 05. Juni 2020, Tag des Ortstermins. Im vorliegenden Bewertungsfall entspricht der Qualitäts- dem Wertermittlungsstichtag.

Blatt 1131 Lfd. Nr. 1: Flurstück 5 (Elbestraße 51) 341 m² Lfd. Nr. 2: Flurstück 6 (Elbestraße 49) 1.361 m² Grundstücksgröße gem. Blatt 764 Grundbuchauszug Lfd. Nr. 1: Flurstück 3 (Elbestraße 53) 248 m² Lfd. Nr. 2: Flurstück 4 (Elbestraße 53) 64 m² Gesamt: 2.014 m²

Baujahre (Hauptdaten) Vorderhaus ursprünglich: um 1892 Umnutzung in Laufhaus: um 1969 (Bauschein Nr. 82858) Hinterhaus ursprünglich: nicht genau bekannt, mutmaßlich analog zum VH

Mietfläche und Anzahl Insgesamt, rund: ca. 5.727 m² Zimmer (inkl. Teilbereiche im Untergeschoss) Siehe Erläuterungen unter Ziffer 2.16.4 im Gutachten. Verrichtungszimmer Vorderhaus: ca. 82 ohne DG Hinweis: Im Hinterhaus sind weitere Zimmer, die jedoch nicht als Verrichtungszimmer genutzt werden.

PKW-Stellplätze Im Hinterhof, welcher über eine Rampe durch das Vorderhaus erschlossen wird, können unter Berücksichtigung von Rettungswegen ca. 18 PKW parkiert werden.

Bautenzustand Die zu bewertende Liegenschaft weist einen differierenden Bautenzustand auf. Teilweise bestehen baualterstypische Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, Das Dach des Hinterhauses wurde mit einer Zinkstehfalzdeckung vor längerer Zeit gedeckt, das Vorderhaus ist mit Schiefer gedeckt. Ein Teil der Wärmeerzeuger der Zentralheizung wurde erneuert. Der ehemalige Black-Russian-Club und die ehemalige Spielothek, jeweils im Untergeschoss, weisen augenscheinlich einen gepflegten Bautenzustand auf. Auf der anderen Seite weist annähernd das komplette Hinterhaus Renovierungs- und Sanierungsbedarf auf. Gleichzeitig liegt die letzte Modernisierung der Verrichtungszimmer im Vorderhaus schon einige Zeit zurück. Der Innenausbau des Dachgeschosses vom Vorderhaus ist ebenfalls sanierungsbedürftig. Zu den Spitzböden konnte kein Zugang erwirkt werden. Die Abdichtung der Hofebene / Parkdeck wurde schon mehrfach punktuell nachgebessert und ist zu überprüfen. Siehe Dokumentationen in den Anlagen zum Gutachten und Protokoll vom Ortstermin unter Ziffer 2.13 im Gutachten.

6 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 7 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Energetischer Ein Energieausweis liegt dem Unterzeichner des Gutachtens Bautenzustand nicht vor. Die denkmalgeschützte Straßenfassade ist ungedämmt. Die Fenster sind unterschiedlichen Baujahres. Die Ölzentralheizung besteht aus zwei Kesseln: Kessel 1 ist älteren Baujahres (1993 gemäß Typenschild) mit einem Weishauptbrenner, der erneuert wurde und Kessel 2 wurde vor ca. 1 bis 2 Jahren erneuert. Stand Zeitpunkt der Ortsbesichtigung.

Marktwert inkl. b.o.G. 12.000.000 € bis 17.000.000 € ohne Inventar ausgewiesen mit 14.500.000 €

Blatt 764 Lfd. Nr. 1 (Flurstück 3 mit 248 m²) 1.785.501 €

Lfd. Nr. 2 (Flurstück 4 mit 64 m²) Verfahrensbedingte 460.775 € Aufteilung der Marktwerte

Blatt 1131 Lfd. Nr. 1 (Flurstück 5 mit 341 m²) 2.455.065 € Lfd. Nr. 2 (Flurstück 6 mit 1.361 m²) 9.798.659 €

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Dieses Gutachten ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegeben Zweck bestimmt (Marktwertgutachten im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens). Eine sonstige anderweitige Verwertung durch Dritte, (z. B. zu Beleihungszwecken), auch auszugsweise, ist ohne schriftliche Zustimmung des Verfassers des Gutachtens nicht gestattet.

7 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 8 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

HINWEISE ZUR MARKTWERTERMITTLUNG Ohne Inventar Inventar wie die Zimmermöblierung, Überwachungszentrale, Großküche mit Küchengeräten und Kühlhäusern, Solarium, u. a. sind im vorliegenden Gutachten nicht Bewertungsgegenstand.

Tunnelrecht Das Tunnelrecht ist in der vorliegenden Wertermittlung nicht berücksichtigt. Im baulichen Ist-Zustand ist das Tunnelrecht nach Auffassung des Sachverständigen nicht wertrelevant. Eine etwaige Neubebauung ist aufgrund des vorhandenen Denkmalschutzes stark eingeschränkt. Bei einer etwaigen Neubebauung unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes wäre das Bauvorhaben mit der Bundesbahn abzustimmen. Siehe hierzu auch Ziffer 2.6.2.2 im vorliegenden Gutachten.

VORAUSSETZUNGEN ZU DIESER WERTERMITTLUNG Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanz- gutachten! Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- und Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen des Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Fachunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen technischen Vorschriften und Normen (z.B. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind. Eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzungen des Grund und Bodens und der baulichen Anlagen erfolgt nicht durch den Sachverständigen. Es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind. Äußerungen von Amtspersonen, insbesondere Auskünfte, können nach der Rechtsprechung nicht als verbindlich gewertet werden. Für die Verwendung derartiger Äußerungen und Auskünfte in der vorliegenden Wertermittlung kann der Sachverständige keine Gewährleistung übernehmen.

HAFTUNG Der Gutachter haftet nur für vorsätzlich und grob fahrlässig verursachte Schäden. Darüber- hinausgehende Schadensersatzansprüche sind ausgeschlossen. Dieser Sachverständigenauftrag begründet keine Schutzpflicht zugunsten Dritter. Eine vertragliche oder vertragsähnliche Haftung des Sachverständigen gegenüber Dritten ist - auch im Wege der Abtretung- ausgeschlossen. Vorstehende Wertermittlung genießt Urheberecht, sie ist nur für den/die Auftraggeber/in bestimmt und nur für den angegebenen Zweck bestimmt. Mit dem Sachverständigenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der/die Auftraggeber/in und der Sachverständige können aus dem Sachverständigenauftrag und dieser Wertermittlung gegenseitig Rechte geltend machen.

Haftungsausschluss Der Auftragnehmer haftet nicht für etwaige Fehler in den Angaben bzw. Unterlagen der Auftraggeberseite oder Dritter.

8 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 9 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

DATENSCHUTZ Unter Berücksichtigung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) sind im vorliegenden Gutachten die Namen von Eigentümern, Mietern, Ansprechpartner, etc. anonymisiert. Der Auftraggeberseite, Amtsgericht Frankfurt am Main, ist ein separates Datenblatt mit allen notwendigen Namen zur Verfügung gestellt.

SALVATORISCHE KLAUSEL Sollte eine der vorgenannten Regelungen unwirksam sein bleiben die anderen wirksam.

2 GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG

WESENTLICHE GRUNDLAGEN Der Wertermittlung liegen zugrunde: Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I, S. 3634). ImmoWertV 2010. WertR 2006. Ertragswertrichtlinie (EW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL). BauNVO: Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke. WoFlV: Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen, Wohnflächenverordnung. II. BV: Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen, Zweite Berechnungsverordnung. DIN 276 „Kosten im Hochbau“, DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“.

INFORMATIONSQUELLEN ➢ Ortstermin. ➢ Amtsgericht Frankfurt am Main: Auftrag, Beschluss, Grundbuchauszug. ➢ Zwangsverwalter: Übernahmebericht des Zwangsverwalters vom 16. April 2020 inkl. Stellungnahme der Kanzlei HaackSchubert vom 22.04.2020 und Schriftsatz von Christine Schütz (Miteigentümerin) vom 23.04.2020, Schriftsatz von Christine und Ulrike Schütz (Miteigentümerin) vom 02.04.2020 und Schriftsatz des ZVs vom 04.05.2020, siehe Anlage VII. ➢ Rechtsanwältin Frau Machander von der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander: Schreiben vom 10. Januar 2020 mit Informationen zu erzielenden Pachterträgen und 3 Anlagen: - Anlage 1 Pachtverträge und Änderungsvereinbarungen aus August 1995, Dez 1997, 24.01.02 - Anlage 2: Informationen zum Bordell in der Taunusstraße 34. - Anlage 3: Putzplan Dezember 2009. ➢ Architekt, Herr Maul (baulicher Betreuer der Liegenschaft): Flächenaufstellungen, Planunterlagen, Brandschutzanhörung vom 16.05.2019, siehe Anlage VI ➢ Alica Schütz (Betreiberin): E-Mail-Verkehr mit Informationen zu Mietverträgen, zum Zimmerpreis und Auslastung vor der Corona Pandemie.

➢ Wohnungsmarktbericht 2019/2020 und Gewerbemarktbericht 2019 der Frankfurter Immobilienbörse. ➢ planAS: online Planungsauskunftssystem der Stadt Frankfurt. ➢ Bauaufsicht der Stadt Frankfurt: Baulastenauskunft und Planungsrecht. ➢ Bauaufsicht Frankfurt am Main, Abteilung Süd, Baukontrolle: Brandschutzpläne. ➢ Bauaktenarchiv der Bauaufsicht Frankfurt am Main: Siehe Anlage im Gutachten. ➢ Amt für Straßenbau und Erschließung: Erschließungsbeitragsbescheinigung. ➢ Altlastenauskunft: Umweltamt der Stadt Frankfurt am Main.

9 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 10 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

➢ Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Bodenrichtwert, Kaufpreisfälle, Immobilien- marktbericht 2020 (Berichtsjahr 2019); Halbjahresbericht 1. Halbjahr 2020 = Berichtsjahr

Hinweis Folgende Unterlagen wurden mehrfach angefordert jedoch nicht zur Verfügung gestellt: ➢ Anlagen zum ehemaligen Pachtvertrag zwischen den Eigentümern und WVB GmbH. ➢ Nachweise zur Zimmervermietung: Preise/Zimmer im Vorderhaus zur Elbestraße, welche Leistungen sind hier inkludiert. Preise/Zimmer im Hinterhaus, welche Leistungen sind hier inkludiert. ➢ Nachweise zur Zimmerauslastung von Vorder- und Hinterhaus in den Jahren 2019, 2018, 2017. ➢ Betriebsergebnisse aus den Jahren 2017 bis 2019.

WERTRELEVANTE LAGEFAKTOREN UND AKTUELLE SITUATION IN DER PANDEMIELAGE 2020

2.3.1 Wertrelevante Lagefaktoren Lage Mittlere Wohnlage (gemäß Mietspiegel) im Stadtteil Bahnhofsviertel im Rotlichtviertel, westlich des Innenstadtkerns von Frankfurt am Main.

Für die Nutzung Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie- und Clubflächen ist die Lage sehr gut.

Umliegende Bebauung Überwiegend Blockrandbebauung, vier- bis siebengeschossige Bauten unterschiedlicher Baujahre, teilweise unter Denkmalschutz stehend. In den Hinterhöfen weitere rückwärtige Gebäude mit bis zu fünf Geschossen. Heterogene Nutzung: Wohn- und Geschäftshäuser, Büro, Rotlichtviertel.

Verkehrslage/Entfernungen Frankfurter Hauptbahnhof: < 0,4 km Innenstadt Ffm. (Hauptwache): < 1,5 km A648 (Anschluss FFM Katharinenkreisel): ca. 3 km Flughafen Ffm.: ca. 12 km

Infrastruktur Innenstadtlage. Versorgungseinrichtungen für den alltäglichen Bedarf sind fußläufig erreichbar.

Pkw-Stellplatz Im öffentlichen Straßenraum, ruhender Verkehr, sind Pkw- Stellplätze nur in äußerst begrenzter Anzahl vorhanden. Im Hinterhof, welcher über eine Rampe durch das Vorderhaus erschlossen wird, können unter Berücksichtigung von Rettungswegen ca. 18 PKW parkiert werden.

Erschließung Die ortsüblichen Ver- und Entsorgungsanschlüsse für Kanal, Wasser, Strom und Telefon sind vorhanden.

Technische Festlegung der Das aus drei Flurstücken bestehende Grundstück wird über die Himmelsrichtung: Elbestraße Ostseite, Elbestraße, erschlossen. Die Belichtung beider = Ostseite Gebäude erfolgt jeweils über die Ost- und Westseite.

10 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 11 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Benachbarte, störende Bedingt durch die Lage im stark frequentierten Rotlichtviertel ist Betriebe und Lärm- u. a. nächtlicher Lärm vorhanden. Teilbereiche des immissionen Bahnhofsviertel gelten als Brennpunkt für Drogenabhängige. Drogenkonsumräume/Drogenhilfe sind in der Elbestraße 38, Niddastraße 49 und Mainzer Landstraße 93 untergebracht.

Auszug aus dem Gewerbemarkbericht 2020 der IHK FFM / Frankfurter Immobilienbörse

2.3.2 Bevölkerungsstand und demographische Entwicklung in Frankfurt am Main Einwohner in Frankfurt: ca. 761.561 (Stand 31.12.2019) Stadtteil Bahnhofsviertel: ca. 3.552 (Stand 31.12.2019) Nach den demographischen Statistiken der Bertelsmann Stiftung wird für die Stadt Frankfurt am Main in der Zeit von 2012 – 2030 eine relative Bevölkerungsentwicklung von plus 14,2 % prognostiziert (zum Vergleich: Wiesbaden + 5,4 %; Offenbach am Main + 7,7 %, Main-Taunus-Kreis + 5,1 %, Landkreis Offenbach + 4,9 %, Bad Homburg vor der Höhe + 7,3 %).

Quellen: http://www.frankfurt.de http://www.wegweiser-kommune www.wikipedia.org

11 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 12 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.3.3 Stadtteil Bahnhofsviertel, Rotlichtmilieu Bahnhofsviertel (Quelle: Homepage der Stadt Frankfurt am Main) Der Name ist etwas missverständlich, denn der Hauptbahnhof selbst liegt - genau genommen - im unmittelbar angrenzenden Stadtteil Gallus. Wer den Vorplatz des monumentalen Bahnhofsgebäudes überquert, kommt direkt in diesen quirligen, multikulturellen Stadtteil. Rund um die Uhr ist in diesem Viertel Betrieb: Unzählige Restaurants, Cafés und Geschäfte bieten die umfangreichste (und exotischste) Angebotspalette der ganzen Stadt.

Zahlreiche Gebäude mit gründerzeitlicher Bausubstanz haben den Zweiten Weltkrieg überstanden und auch das fast symmetrische Raster breiter Boulevards ist erhalten geblieben (z.B. Nidda-, Taunus-, Kaiser-, Münchener und Wilhelm-Leuschner-Straße).

Hinzu kommen zwei Besonderheiten: Das English Theatre an der Gallusanlage ist das größte englischsprachige Theater auf dem europäischen Festland und in der idyllischen Parkanlage Nizza am Mainufer kann man sogar unter Palmen spazieren gehen.

(Quelle: https://www.frankfurt-tipp.de/specials/frankfurts-stadtteile/frankfurts-stadtteile-bahnhofsviertel.html) Das Bahnhofsviertel ist mit knapp 0,5 qkm nach der Altstadt der zweitkleinste Stadtteil der Mainmetropole – und einer der buntesten, lebendigsten. Ein Stadtteil voller Wiedersprüche. Das Viertel liegt zwischen dem Frankfurter Alleenring im Westen, der Mainzer Landstraße im Norden und dem Anlagenring im Osten. Im Süden bildet der Main die natürliche Grenze. Die schachbrettartig angeordneten Straßen ermöglichen eine leichte Orientierung. Die breiten Ost-West-Straßen sind als Boulevards ausgebaut und vermitteln Großstadtcharme. Noch vor gut 100 Jahren war das Bahnhofsviertel Frankfurts Renommierviertel. In den 60ern und 70ern haben die offene Drogenszene, die damit verbundene Kriminalität und die Bordellbetriebe den Stadtteil in Verruf gebracht. Das Rotlichtmilieu war trotz erklärter Absicht der Stadtoberen nicht zu vertreiben. Rund um Mosel-, Taunus-, Elbe- und Weserstraße gibt es noch die Stützpunkte des horizontalen Gewerbes, mehrere Bordelle, zahlreiche Sex-Shops, Peep-Shows, Striptease-Lokale und Table Dance Bars. Das "Crazy Sexy" in der Elbestraße ist das älteste, bekannteste und größte Bordell der Mainmetropole. Es besteht aus mehreren Häusern und wurde seit der Eröffnung im Jahre 1968 zu einem modernen Etablissement umgebaut. Das Bahnhofsviertel hat aber trotz oder vielleicht auch wegen des "Milieus" viel von seinem Flair behalten. Das Straßenbild ist multikulturell: Neben zahlreichen Restaurants aus aller Herren Länder stehen orientalische Teehäuser, asiatische Imbissbuden, internationale Lebensmittelläden, türkische Obst- und Gemüsehändler, afrikanische Supermärkte, Pfandleihen, sowie Tax Free-Shops oder "Ein- Euro-Läden". Die Kaiserstraße polierte in den letzten Jahren ihr Image mit restaurierten Gründerzeithäusern, Straßencafés, Bars und Restaurants auf. Seit 1999 findet in der Kaiserstraße gegenüber dem Hauptbahnhof 2x pro Woche der Kaisermarkt (26 Marktstände) statt. Gute Discotheken & Clubs vertreten den gehobenen Teil des Frankfurter Nachtlebens. Angesagt ist auch der Tabledance-Club "Pure Platinum" in der Elbestraße. Das Bankenviertel hat sich mit seinen Wolkenkratzern von Osten und Norden her ins Bahnhofsviertel "hineingefressen". Ins 136 m hohe Hochhaus "Gallileo" der Dresdner Bank, Ecke Gallusanlage und Kaiserstraße, ist Ende 2003 das renommierte "English Theater" eingezogen.

12 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 13 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Frankfurter Rotlichtviertel (Quelle: Wikipedia)

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Elbestraße

Das Frankfurter Rotlichtviertel ist ein Rotlichtbezirk im Frankfurter Bahnhofsviertel. Den Kern des Viertels bilden Elbestraße, Moselstraße und Taunusstraße. Nahe gelegen sind die Kaiserstraße, die Frankfurter Messe, das Bankenviertel und das Museumsufer. Das Viertel wurde vor allem nach 1945 immer mehr auch durch Prostitution bestimmt. Der Grund hierfür lag in der Tatsache begründet, dass das Bahnhofsviertel im Zweiten Weltkrieg durch Bomben nur gering beschädigt war und viele der dort befindlichen Hotels durch die US-Besatzungsstreitkräfte zur Unterbringung von Militärpersonal genutzt wurden. Die große Armut der deutschen Bevölkerung und die im Vergleich hierzu sehr wohlhabenden US-Soldaten bildeten den soziokulturellen Hintergrund zur Entstehung des Rotlichtviertels an dieser Stelle.[1]

Im Frankfurter Bahnhofsviertel gibt es eine Reihe von Laufhäusern.[2] Im Jahr 1969 erhielt der Frankfurter Bauunternehmer Willi Schütz die Genehmigung zur Eröffnung des ersten Großbordells in der Elbestraße 49–53. Das Vorhaben wurde vom damaligen Frankfurter Polizeipräsidenten Gerhard Littmann unterstützt, der in der Schaffung eines Eros-Centers in City-Nähe die einzige Möglichkeit sah, den zahlreichen Beschwerden über „Gewerbsunzucht“ in Wohngebieten Herr zu werden.[3] Das Etablissement mit 180 Zimmern trägt heute den Namen Crazy Sexy und ist das größte Laufhaus in Deutschland; im Jahr 2013 stammten fünf Prozent der Prostituierten aus Deutschland; die meisten kamen aus Osteuropa, Lateinamerika oder Asien.[2] Das Rote Haus in der Taunusstraße 34 besitzt sechs Etagen mit insgesamt 67 Zimmern. Insgesamt gibt es 14 Bordelle im Bahnhofsviertel.[4]

13 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 14 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Im Viertel gibt es gelegentlich Großrazzien der Polizei.[5][6] Zu den Beratungsstellen zählt das von der Diakonie betriebene Projekt Tamara;[2][7] als Interessenvertretung versteht sich Doña Carmen.

2.3.4 Aktuelle Situation in der Pandemielage 2020 Seit März 2020 sind Bordelle und Prostitutionsstätten in Hessen geschlossen. Hierzu heißt es in der Verordnung zur Beschränkung sozialer Kontakte und des Betriebs von Einrichtungen und Angeboten aufgrund der Corona-Pandemie (Corona-Kontakt- und Betriebsbeschränkungsverordnung, Stand 14.09.2020):

Ziffer 2 (auszugsweise) Die Schließung bestimmter Betriebe und das Verbot diverser Angebote ist erforderlich, um das Infektionsgeschehen weiterhin zu verlangsamen. Es handelt sich um Einrichtungen und Veranstaltungen, in bzw. bei denen die Einhaltung der Abstands- und Hygieneregeln aufgrund der Ausgestaltung des Angebots typischerweise nicht sichergestellt werden kann bzw. besonders vulnerable Gruppen zusammenkommen, die es in besonderer Art und Weise zu schützen gilt.

Dies ist für den Publikumsverkehr verboten: ➢ Bordelle ➢ Diskotheken ➢ Dorf-, Stadt,- und Straßenfeste ➢ Festivals ➢ Großveranstaltungen, bei denen die Einhaltung der Abstands- und Hygieneregeln typischerweise nicht sichergestellt werden kann ➢ Kirmes ➢ Prostitutionsstätten, Prostitutionsveranstaltungen, Verrichtungsboxen, Straßenstrich ➢ Schützenfeste ➢ Tanzlokale ➢ Volksfeste ➢ Weinfeste

Lage Aufgrund der zeitweisen Schließungen und der aktuellen Corona-Auflagen sind viele Betriebe wie u. a. Messen, Gastronomie und Hotellerie in wirtschaftliche Schieflage geraten. Erste Hotels schließen am Standort Frankfurt, beispielsweise der renommierte Hessische Hof (Quelle: FAZ 23.09.2020_Folge der Corona-Pandemie „Hessischer Hof“ an der Frankfurter Messe muss schließen). In Köln beispielsweise wurde für das „Pascha“ eines der größten Bordelle Deutschlands im September 2020 bereits Insolvenz angemeldet (Quelle: https://www.express.de/koeln/-wir-sind-am- ende--europas-groesster-sex-club--koelner-pascha-stirbt-den-corona-tod-37282372).

14 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 15 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Prostitutionsstätten, Bordelle, Laufhäuser unterliegen derzeit immer noch eines Ausübungsverbots. Gleichzeigt ist Prostitution per se in Hessen nicht untersagt, was zur Folge hat, dass sich aktuell die Prostitution aus den Gebäuden auf den Straßenstrich im Bahnhofsviertel verlagert, siehe hierzu auch in Anlage XV aufgeführte journalistische Beiträge.

Wann das zu bewertende „Laufhaus Elbestraße 49-53“ wieder eröffnet ist gerade im Hinblick auf steigende Fallzahlen (September 2020) nicht absehbar. Zugleich ist fraglich, ob bei ausbleibenden Geschäftsreisen und Messen, sowie Tourismusrückgang ähnliche Umsätze wie vor Corona zu erzielen sind. Zugleich ist anzumerken, dass in anderen Bundesländern Bordellbetriebe bereits wieder öffnen dürfen.

Betriebsbeschränkung Zum Zeitpunkt der Wertermittlung ist der Bordell-/Laufhausbetrieb aufgrund der Pandemielage untersagt, siehe hierzu folgende Auszüge aus der:

Nach aktueller Faktenlage zum Wertermittlungsstichtag ist eine Wiederinbetriebnahme frühestens zum 31. Januar 2021 wieder möglich.

15 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 16 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

PLANUNGSRECHTLICHE GEGEBENHEITEN

Tatsächliche Nutzung Art der baulichen Nutzung: Vorderhaus Vergnügungsstätte (Laufhaus / Bordellbetrieb) Hinterhaus Wohnen/Zimmer für Angestellte, Büro/Verwaltung, 2 Wohneinheiten Vorder- und Hinterhaus Ehemalige: Club/Diskothek und Spielothek jeweils im Untergeschoss Bauweise: Vorderhaus: geschlossene Bauweise Anzahl der Geschosse: Vorderhaus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 4 Obergeschosse, Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden Hinterhaus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 4 Obergeschosse, Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden Zulässige Nutzung: Das Bewertungsobjekt liegt im Geltungsbereich folgenden rechtskräftigen Bebauungsplans: Bebauungsplan-Plan Nr.: B526 Titel: Karlstraße Inkrafttreten: 26. März 1996 Art der baulichen Nutzung: Kerngebiet (MK 25) Zahl der Vollgeschosse als Vorderhaus: V - VI Höchstgrenze Hinterhaus: V Maß der baulichen Nutzung: Keine Angabe Baufenster Baulinien und Baugrenzen sind festgelegt. BauNVO: In der Fassung von 1990. Sonstiges: Textliche Festsetzungen sind vorhanden. Denkmalschutz

Quelle: www.planas-frankfurt.de

16 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 17 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Quelle: www.planas-frankfurt.de

2.4.1 Sonstige planungsrechtliche Festsetzungen Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich der rechtsverbindlichen Gestaltungssatzung G4. Inkrafttreten am 16.12.1981. (einsehbar unter: www.planas-frankfurt.de). Gemäß Stellplatzsatzung gilt folgende Einschränkung: Zone IV, Herstellungspflicht wird beschränkt auf 15 %. Weitere planungsrechtliche Satzungen, die das zu bewertende Grundstück betreffen, wie zum Beispiel Sanierungs- oder Denkmalschutzsatzungen sind nicht im Planauskunftssystem (planAS) des Stadtplanungsamts der Stadt Frankfurt am Main angezeigt. Zum Denkmalschutz siehe Folgende Ziffer 2.4.4 im Gutachten.

2.4.2 Ordnungsamt Siehe Ziffer 2.12 im Gutachten zur Baugenehmigung.

2.4.3 Bodenordnungsverfahren Im vorliegenden Grundbuchauszug sind keine Eintragungen bezüglich Bodenordnungsverfahren vorhanden. Weitere Nachforschungen bzgl. Bodenordnungsverfahren wurden nicht durchgeführt.

2.4.4 Denkmalschutz Gemäß Internetauftritt des Landesamts für Denkmalpflege Hessen ist für die Adresse Elbestraße 49-53 folgende Eintragung. Frankfurt Bahnhofsviertel: Teil der Gesamtanlage. „Mietshäuser von 1892 mit nobler Neurenaissancefassade aus rotem Sandstein“

17 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 18 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Quelle: https://denkxweb.denkmalpflege-hessen.de/objekte/

PACHTVERHÄLTNIS UND MIETVERTRÄGE

2.5.1 Informationen aus dem Übernahmebericht des Zwangsverwalters Auszug aus dem Übernahmebericht des Zwangsverwalters vom 16.04.2020

18 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 19 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Eine Kopie des Pachtvertrages ist dem Gutachten als Anlage VIII beigefügt, die Anlage 1 (Lageplan) und die Anlage 2 (Inventarliste) liegen dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor.

Hinweis Nach Auskunft des Zwangsverwalters vom 1.10.2020 ist das Pachtverhältnis nach einer Entscheidung am Oberlandesgericht Frankfurt am Main beendet und gegen die Pächterin besteht ein Räumungstitel.

19 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 20 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.5.2 Informationen der Betreiberseite Black Russian Club: Leerstand, zuvor vermietet gem. vorliegendem Mietvertrag:

Ca. 494 m² im UG Mietbeginn 2011/2012 5.000 €/monatlich zzgl. MwSt. + 500 € Betriebskosten

Mit Staffelvereinbarung:

Bistro Leierkasten Mietkonditionen nach vorliegendem Mietvertrag, siehe Anlage IX. Mietbeginn: 01.04.2018 Miete: 1.500 €/Monat/brutto einschließlich Betriebs- und Nebenkosten 1.260,50 €/Monat/netto einschließlich Betriebs- und Nebenkosten Mietkaution: 2 Monatsmieten Mietdauer: Verlängerung um 15 Jahre ab 01.04.2019 gemäß Nachtragsvereinbarung

Prostitutionsbetrieb Per E-Mail am 07.08.2020 (Betreiberin des Bewertungsobjekts) Die Mietpreise für die tägliche Anmietung beläuft sich auf 130 €. Die Nutzung vor der Pandemie sah wie folgt aus. Das Hinterhaus wurde nicht genutzt, außer ab und an für Schlafmöglichkeiten der Frauen. Das Vorderhaus wurde fast vollständig genutzt für den täglichen Betrieb.

20 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 21 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.5.3 Informationen der Prozessbevollmächtigten des Teileigentümers Auszug aus dem Schreiben der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander vom 10. Januar 2020 Das vollständige Schreiben ist dem Gutachten unter Anlage X beigefügt.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

21 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 22 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

GRUNDBUCHAUSZUG

2.6.1 Bestandsverzeichnis 2.6.1.1.1 Blatt 764

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

2.6.1.1.2 Blatt 1131

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

22 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 23 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.6.2 Lasten und Beschränkungen im Grundbuch (Auszug aus Abteilung II) 2.6.2.1 Blatt 764

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

23 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 24 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

24 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 25 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.6.2.2 Blatt 1131

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

25 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 26 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

26 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 27 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Schriftliche Auskunft des Grundbuchamts vom 10.07.2020, siehe auch Anlage XI:

WERTUNG

Umspannanlagenrecht Die Bewilligung für das Umspannanlagenrecht ist seitens des Grundbuchamts nicht mehr auffindbar und liegt dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor. Mutmaßlich handelt es ich hierbei um den im Haus Elbestraße 51 gelegenen Traforaum im Kellerraum direkt an der Elbestraße. In diesem Bereich sind lediglich untergeordnete Lagerräume untergebracht. Außer der sogenannten Grundbuchbeschmutzung ist keine signifikante Wertrelevanz bezogen auf die Gesamtliegenschaft nach Auffassung des Sachverständigen erkennbar. Ein etwaiger monetärer Abschlag für einen nicht nutzbaren Kellerraum würde sehr niedrig ausfallen und innerhalb der ausgewiesenen Marktwertspanne liegen.

Tunnelrecht Die Bewilligung für das Tunnelrecht ist dem Gutachten als Anlage XI beigefügt, die Anlagen zur Bewilligung (Lagepläne) wurden seitens des Grundbuchamts nicht übersendet. Die Tunnelführung der S-Bahntrasse unter dem zu bewertenden Grundstück ist im Bebauungsplan unter Ziffer 2.4 im vorliegenden Gutachten ersichtlich.

Auszug aus der Bewilligung

Das Tunnelrecht ist in der vorliegenden Wertermittlung nicht berücksichtigt. Im baulichen Ist-Zustand ist das Tunnelrecht nach Auffassung des Sachverständigen nicht wertrelevant. Eine etwaige Neubebauung ist aufgrund des vorhandenen Denkmalschutzes stark eingeschränkt. Bei einer etwaigen Neubebauung unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes wäre das Bauvorhaben mit der Bundesbahn abzustimmen.

2.6.3 Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden In Abteilung III der vorliegenden Grundbuchauszüge sind Eintragungen vorhanden. Diese bleiben im vorliegenden Falle einer Zwangsversteigerung unberücksichtigt im vorliegenden Gutachten.

27 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 28 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

NICHT EINGETRAGENE RECHTE UND BELASTUNGEN Sonstige nicht eingetragene Rechte und Belastungen sind dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt und es wurden diesbezüglich keine Untersuchungen und Nachforschungen angestellt.

BAULASTEN Für das zu bewertende Grundstück, bestehend aus den Flurstücken 3, 4, 5 und 6 liegen nach schriftlicher Auskunft der Bauaufsicht vom 03.07.2020 keine Baulasteintragungen vor, siehe Anlage XII im Gutachten.

ALTLASTENAUSKUNFT Nach schriftlicher Auskunft des Umweltamts der Stadt Frankfurt am Main vom 03.07.2020 sind die zu bewertenden Flurstücke nicht als Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen registriert, siehe auch Anlage XIII im Gutachten.

Auszug aus dem Schreiben des Umweltamts

Ein vollkommener Ausschluss des Vorhandenseins von Altablagerungen ist nur auf der Grundlage von flächendeckenden Untersuchungen respektive Beprobung des Bodens im Rahmen eines Bodengutachtens möglich. Ein entsprechendes Bodengutachten liegt nicht vor. Im Rahmen dieses Wertermittlungsgutachtens wird Altlastenfreiheit unterstellt.

GRUNDSTÜCKSGESTALT UND TOPOGRAFIE Das aus vier Flurstücken bestehende Grundstück weist eine polygonale, funktionale Grundstücksgestalt auf, mit einer Straßenfrontbreite von ca. 37 m zur Elbestraße und einer mittleren Grundstückstiefe von ca. 53 m auf. Das Grundstück ist vollständig überbaut. Der Hinterhof liegt ca. eine Geschosshöhe über dem Straßenniveau und wird über eine befahrbare Rampe in der Hausdurchfahrt von der Elbestraße erschlossen.

ABGABENRECHTLICHE VERHÄLTNISSE Nach schriftlicher Auskunft des Amts für Straßenbau und Erschließung der Stadt Frankfurt am Main vom 09.07.2020 sind für die Erschließungsanlage Elbestraße keine Erschließungsbeiträge mehr zu zahlen, siehe auch Anlage XIV im Gutachten. Unberührt bleibt die spätere Veranlagung für möglicherweise noch zu schaffende weitere Erschließungsanlangen.

28 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 29 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

BAUGENEHMIGUNG Im Rahmen der Marktwertermittlung wurde die Bauakte des Bewertungsobjekts im Bauaktenarchiv der Stadt Frankfurt am Main eingesehen. In der Anlage IV des Gutachtens ist die Bestandsliste des Bauaktenarchivs beigefügt.

Bei der Bewertung wird angenommen, dass das Gebäude zum Wertermittlungsstichtag in der angetroffen und aufgenommen Art in Größe, Umfang, baulicher Nutzung und Ausstattung so von den zuständigen Behörden genehmigt worden ist bzw. geduldet wird.

2.12.1 Bauliche Anforderungen an Prostitutionsstätten

Auszug aus dem Prostituiertenschutzgesetz (PostSchG_Stand 31.10.2016)

Auszug aus einer schriftlichen Mitteilung per E-Mail des Ordnungsamts der Stadt Frankfurt am Main vom 01.07.2020 Für die Erlaubniserteilung eines Prostitutionsgewerbes liegen nach dem Prostituiertenschutzgesetz keine besonderen Herausforderungen an die baulichen Anlagen vor. Sanitäreinrichtungen müssen nur angemessen vorhanden sein. Die jeweilige Angemessenheit ist oftmals dann eine Einzelfallentscheidung. Bordellbetriebe benötigen eine Erlaubnis nach dem Prostituiertenschutzgesetz. Diese Erlaubnis ist personen- und ortsgebunden und kann hier im Ordnungsamt beantragt werden. Für die o.g. Liegenschaft wurde hier bereits ein Antrag gestellt, über welchen bisher jedoch noch nicht entschieden wurde. Sollte ein neuer Betreiber in der Liegenschaft den Bordellbetrieb „weiterführen“ wollen, so müsste hier ein neuer Antrag gestellt werden. Bis zu dessen Entscheidung müsste der Betrieb dann vorerst geschlossen bleiben.

29 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 30 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

BAUBESCHREIBUNG UND PROTOKOLL DES ORTSTERMINS

Hinweis Die nachstehende Gebäudebeschreibung enthält Angaben und beschreibt Merkmale nur insoweit, wie es für die Wertermittlung von relevantem Einfluss ist. Über eventuell verdeckt liegende Schäden und Baumängel kann keine Aussage getroffen werden. Eine eingehende Untersuchung auf Baumängel und Bauschäden ist nicht Gegenstand dieser Wertermittlung. Hierzu sind gegebenenfalls entsprechende Fachgutachten einzuholen. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattung / Installation (Heizung, Elektroinstallationen, Wasserversorgung, Dichtigkeit der Leitungssysteme, Lüftungssysteme, usw.) wurde vom Unterzeichner des Gutachtens nicht geprüft. Im Rahmen der Wertermittlung wird die Funktionsfähigkeit unterstellt.

Datum der Ortstermine: 05. Juni 2020 Technische Festlegung der Himmelsrichtung: Elbestraße = Ostseite

Allgemein Grundstück bebaut mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomieflächen und einem rückwärtigen Angestelltenwohnhaus mit Büro-, Verwaltungs- und Sozialräumen, siehe nachfolgende bildliche Darstellungen, Seite 31ff des vorliegenden Gutachtens.

Das Grundstück ist im Erdgeschossbereich annähernd vollständig überbaut. Von der Elbestraße aus, besteht die Möglichkeit mit Pkws über eine Rampe innerhalb der Hofdurchfahrt auf die Parkebene zwischen Vorder- und Hinterhaus zu gelangen. Das Vorderhaus setzt sich aus ursprünglich drei separaten, nebeneinandergereihten Gebäuden zusammen und verfügt über ein Kellergeschoss, Erdgeschoss, vier Obergeschosse, ein Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Spitzboden.

Im Kellergeschoss des Vorderhauses und unterhalb des Parkdecks sind neben klassischen Kellerräumen auch Gastronomie-/Clubflächen ausgeführt, im Erdgeschoss liegen Gastronomieflächen, die Rezeption mit Videoüberwachung und der ehemalige Kontakthof, sowie einige Verrichtungszimmer. Die Obergeschosse sind als klassisches Laufhaus mit drei Treppenhäusern ausgeführt.

Das Hinterhaus wurde früher ebenfalls als Prostitutionsstätte genutzt. Mangels genügender Sanitärbereiche unter Anderem ist vorgenannte Nutzung nicht mehr zulässig. Das rückwärtige Gebäude verfügt ebenfalls über ein Keller-, Erd-, vier Obergeschosse, ein Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Spitzboden. Teilweise wurde vor der Pandemielage das Hinterhaus als Wohnstätte für die Prostituierten genutzt. Aktuell, Zeitpunkt der vorliegenden Gutachtenerstellung, steht das Gebäude weitestgehend leer.

AUSSENANLAGEN Fassaden Vorherhaus Straßenfassade: relativ gepflegte Stilaltbaufassade mit Sandsteinelementen, ungedämmt. Vorderhaus Hinterhoffassade: einfache Putzfassade. Hinterhaus: Putzfassaden, teilweise mit dünner Außendämmung. In Teilbereichen besteht Renovierungsbedarf.

Dach Dachdeckung Vorderhaus: Schieferdeckung. Dachdeckung Hinterhaus: höherwertige Zinkstehfalzdeckung.

30 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 31 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Parkdeck und Zufahrtsrampe Die Abdichtung des Parkdecks ist zu überprüfen, teilweise wurden Nachbesserungen mit Epoxidharzflüssigkeit vorgenommen. Auf dem Parkdeck zur Nordseite gelegen befindet sich die Lüftungsanlage der ehemaligen Spielothek. Lichte Durchfahrtsbreite: maximal ca. 2,37 m. Lichte Höhe ca. 2,20 m.

Erläuterung der Gebäude Technische Festlegung der Himmelsrichtung: Elbestraße = Ostseite

VORDERHAUS

HINTERHAUS

Ostfassade Hinterhaus mit davor liegendem, unter- Straßenfassade Vorderhaus, Zufahrt zum Parkdeck kellerten Parkdeck

31 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 32 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Systemschnitt

Vorderhaus Hinterhaus

Spitzboden

DG DG

OG IV OG IV

OG III OG III

OG II OG II OG I Hoffläche/Parkdeck OG I Ebene Elbestraße EG EG (Kontakthof) EG

Kellergeschoss

Gastronomische Nutzung bzw. Club Nutzung Kellergeschoss Mitte, unterhalb des Parkdecks und des Hinterhauses, ehemaliger Black Russian Club, Leerstand

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

32 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 33 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Kellergeschoss Nordost im Vorderhaus, ehemalige Spielothek, Leerstand

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Erdgeschoss Nordost im Vorderhaus, Gastronomie Leierkasten

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Hinweis Die nachfolgenden Pläne aus dem Brandschutzkonzept sind mit 03/2015 datiert und wurden von der Bauaufsicht zur Verfügung gestellt. Die grünen Auskreuzungen in den Grundrissplänen sind von der Bauaufsicht und beziehen sich auf interne Überprüfungen zum Brandschutz. Die Grundrisse entsprechen überwiegend dem baulichen Ist-Zustand zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung.

KELLERGESCHOSS Allgemein Das gesamte Grundstück ist nahezu komplett unterkellert, bis auf kleinere Teilbereiche. Im Kellergeschoss sind neben klassischen Kellerräumen, wie beispielsweise Lagerräume, Heizraum und zwei großen Öltankräume, ein seit vielen Jahren stillgelegter FKK Bereich, eine ehemalige Spielothek und ein Clubbereich vorhanden, sowie zahlreiche Verkehrsflächen.

Kellergeschoss - ehemaliger Black Russian Club Allgemein Der ehemalige Black Russian-Club erstreckt sich im Untergeschoss unterhalb des Parkdecks und im Unter-/Kellergeschoss des Hinterhauses. Ein Club mit Bühne mit Tabledancestangen, Bar, Separees, Sanitärbereich und rückwärtigen Räumlichkeiten für Angestellte sowie ein VIP Bereich. Überwiegend gepflegter Zustand. Bodenbelag Hauptraum: Großformatige schwarze Fliesen. Kleiner Dancefloor mit Tanzstangen. Inventar unter Anderem: Bareinbauten, Eckbänke mit Kunstlederbezügen.

33 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 34 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Rückwärtiger Duschbereich hinter dem Dancefloor Großer Duschraum mit zwei Duschen. Augenscheinlich gepflegter Zustand. Im Deckenbereich sind Deckenöffnungen sichtbar.

Rückwärtiger Bereich unterhalb des Hinterhauses Drei separate Toiletten vorhanden. Im rückwärtigen Teil befindet sich der VIP-Bereich. Die Gewölbedecke ist verputzt.

Ehemaliger FKK-Bereich zur Nordseite Der ehemalige FKK-Bereich mit Wasserbecken wird, nach Auskunft des Hausmeisters, seit über 25 Jahren nicht mehr genutzt. Hier wurde auch nachträglich für den Black Russian Club eine Lüftungsanlage eingebaut. Dieser Bereich ist komplett Kernsanierungsbedürftig. Die ehemaligen WC-Einheiten wurden demontiert. Die Räume können im baulichen Ist-Zustand keinen Ertrag erwirtschaften.

Ehemaliger FKK-Bereich.

Keller - Vorderhaus Allgemein Im Kellergeschoss des Vorderhauses sind neben der ehemaligen Spielothek, der Heizraum mit zwei Öltanklagern, Verkehrsflächen und zahlreiche Lagerräume untergebracht. Die Wegeführung ist sehr unübersichtlich, nahezu „labyrinthartig“.

Kellergeschoss Vorderhaus - ehemalige Spielothek zur Nordostseite Der Zugang erfolgt direkt von der Elbestraße aus über eine Treppe zum Unter-/Kellergeschoss. Wände: verputzt in gold- und silberfarben. Die Decke mit Installationen. Zwei separate Toiletten für die Spielothek. WC Damen und WC Herren in einfacher Ausstattung.

Batterieraum angrenzend zur Elbestraße Batterieraum mit Notstromaggregat; Baujahr 2018 Inbetriebnahme.

WC Handwerker Einfaches WC für Handwerker.

34 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 35 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Diverse Abstellräume im Kellergeschoss Einfache Ausstattung, relativ ungepflegter Zustand. Reinigungs- und Renovierungsbedarf besteht. Teilweise Feuchtigkeitsausblühungen im Deckenbereich und zur Außenwand Elbestraße deutlich sichtbar. Teilweise sind Absandungen sichtbar, teilweise fallen die Wandfliesen herunter.

Hausanschlussraum angrenzend zur Elbestraße Deutliche Putz- und Feuchtigkeitsschäden sichtbar.

Ölzentralheizung Der Heizungsraum versorgt die komplette Liegenschaft. Zwei große Warmwasserspeicher sind vorhanden. Die Heizung besteht aus zwei Kesseln: Kessel 1 ist älteren Baujahres (1993 gemäß Typenschild) mit einem Weishauptbrenner, der erneuert wurde und Kessel 2 wurde vor ca. 1 bis 2 Jahren erneuert nach Auskunft des Hausmeisters. Korrosionsschäden sind teilweise an den Heizungsleitungen, an den Pumpen sichtbar. Alles älteren Baujahres, nicht modernisiert. Die Pumpen wurden mal ausgetauscht, aber die Verrohrung ist alt. Das Objekt verfügt über zwei Öltankräume, einer mit ca. 33.000 l Fassungsvermögen (Baujahr 1973) und einer mit ca. 39.900 l.

Traforaum zur Elbestraße Hier ist ein Traforaum untergebracht. Ein Zugang konnte nicht erwirkt werden. Nach mündlicher Auskunft des Hausmeisters wird von hier aus die Elbestraße versorgt/gesteuert. Mutmaßlich ist hierfür die beschränkt, persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

35 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 36 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ERDGESCHOSS Allgemein Das Erdgeschoss ist geprägt durch den Empfangsbereich des Laufhauses mit zentralem Kontrollzentrum im Vorderhaus bzw. unterhalb des Parkdecks. Zugleich sind zahlreiche Fluchtwege vorhanden. An der Nordseite des Vorderhauses ist das Bistro Leierkasten gelegen. Zudem sind im Erdgeschoss drei Verrichtungszimmer ausgeführt, sowie zahlreiche Nebenräume. Im Hinterhaus ist so gut wie kein Tageslichteinfall im Erdgeschossbereich vorhanden. Hier sind Nebenräume sowie eine nicht mehr genutzte Großküche und Kantine installiert.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Black-Russsian Club Haupteingang Einfahrt (Parkdeck (KG) Spielothek (KG) Leierkasten

36 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 37 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

VORDERHAUS Vorderhaus, Erdgeschoss, Bistro Leierkasten zur Nordseite in Haus 53 Vermietet und in Betrieb. Renovierter und gepflegter Zustand. Bodenbelag: Großformatige, schwarze Fliesen. Separates WC für Herren und Damen; renoviert. VIP-Raum des Bistro Leierkasten: Decke abgehängt, Kassettendecke mit integrierter Beleuchtung. Vier kleine Tische, ein kleiner Stehtisch. Im Grundriss mit Raucherlounge gekennzeichnet.

Vorderhaus – Bordell/Laufhaus Allgemein Das Vorderhaus ist geprägt durch den als Laufhaus konzipierten Bordellbetrieb Crazy-Sexy mit Empfang und Sicherheitszentrale sowie dienenden Räumen im Erdgeschoss und den Verrichtungszimmern in den Obergeschossen.

Verrichtungszimmer – allgemeine Angaben Im Erdgeschoss sind 3 Zimmer und in den Regelgeschossen je 20 Verrichtungszimmer eingerichtet. Jedes Zimmer verfügt über eigenes Badezimmer. Zahlreiche Zimmer weisen einen abgewohnten Bautenzustand auf mit umfangreichen Renovierungsbedarf. Nach mündlicher Auskunft des Hausmeisters wurde das Treppenhaus und der Erdgeschossbereich im Betrieb täglich geputzt. Die Zimmer sind von den Mieterinnen selbst zu reinigen. Daraus erklärt sich ggf. auch der erhöhte Renovierungsbedarf der einzelnen Zimmer. Des Weiteren kommt nach mündlicher Auskunft einmal im Monat der Kammerjäger. Die Zimmer seien mit zwei bis drei Alarmknöpfen und einem Tresor ausgestattet. Auch wenn der Telefonhörer auf die Seite gelegt wird, entsteht unten in der Zentrale Alarm und die Zentrale kann mithören was passiert.

Bordellbetrieb Crazy-Sexy Eingangsbereich Großzügiger Durchgangsbereich. Bodenbelag: Granitfliesen. Zwei Getränkeautomaten sind aufgestellt. Drei Treppenhäuser analog zu den ursprünglichen drei Gebäuden sind zur Elbestraße vorhanden.

Zentrale Sicherheitszentrale Die Hälfte der Videoüberwachung sei erneuert worden. Innenliegend im ehemaligen Kontakthof unzählige Bildschirme. In jedem Zimmer wären Rauchmelder installiert. Eine Brandmeldeanlage wäre nicht aufgeschaltet und konnte umgangen werden, da die Liegenschaft 24 Stunden besetzt sei. Drei Wachleute wären normalerweise tätig und spät nachts reduziert auf einen Wachmann.

Technikraum Separater Technikraum für die Videoüberwachung angrenzend zum innenliegenden Büro: komplett renovierungsbedürftig.

Geldautomatenraum Der Geldautomat musste seitens der Gläubigerseite demontiert werden.

Sonstige Technikräume Verschiedene Elektroverteilungsräume. Hier befindet sich auch der Lüftungsraum. Der Lüftungsraum wurde in Teilbereichen erneuert. Im Deckenbereich wurde die Decke geöffnet. Aufgrund von Feuchtigkeitsschäden wurde oben auf dem Parkdeck mit Epoxidharz nachgearbeitet. Weitere Putzräume, Umkleideräume und Solarium vorhanden.

Verrichtungszimmer im Erdgeschoss Das Erdgeschoss verfügt über drei Verrichtungszimmer zur Elbestraße, eines davon mit integriertem Badezimmer, zwei mit Badezimmer auf der gegenüberliegenden Flurseite.

37 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 38 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

1. Obergeschoss Treppenhaus A, Vorderhaus Das Treppenhaus ist mit Granit belegt, Setz- wie Trittstufe. Wände mit Fliesen und Graffiti.

Zimmer A04/1 1041 Das Zimmer liegt zum Parkdeck, zur Südseite. Im einfach ausgestatteten Badezimmer eine Kakerlake. Das Zimmer ist sehr abgewohnt.

Zimmer 1051A05/1 Das Zimmer liegt ebenfalls zum Parkdeck. Inventar: Bett, Stuhl, zwei Stühle, Barhocker, ein Tisch, ein Schrank, ein Vorhang zum offenen Badezimmer.

Duschbadezimmer Wandhängendes WC, Waschtisch. Bodenbelag: Spaltklinker. Bodeneinlauf. Decke: Der Rauchwarnmelder wurde hier entfernt. Ergänzung Heizung: Plattenheizkörper mit Thermostatventil. Fenster: Ältere braune Kunststofffenster, isolierverglast. Wände: Abgewohnt, Renovierungsbedarf besteht. Nach Auskunft des Hausmeisters sind die Zimmer alle ähnlicher Ausstattung. Jedes Geschoss verfügt über separate Elektrounterverteilung und W-Lan-Verteilung.

Zimmer D02/1 4021 Mit angrenzendem Balkon. Fenster: Holzfenster, Baujahr 1997. Balkonbodenbelag: Spaltklinker. Balkongeländer auf Abdichtungsebene. Teilweise sind die Balkonuntersichten ohne Beanstandung, teilweise leichte Feuchtigkeitsausblühungen sichtbar. Taubenabwehr ist installiert.

Zimmer E04/1 5041 Grenzt an die Elbestraße und an die Nordaußenwand. Nach Auskunft des Hausmeisters sind alle Zimmer gleich bis auf das Dachgeschoss und ein Studio.

Aufzüge Firma Otis. Maximal 4 Personen, stark abgenutzt.

Weiteres Treppenhaus Ab 1. Obergeschoss sind die Treppenbeläge mit Travertin. Die Wände sind mit Fliesen versehen; Graffiti teilweise vorhanden. Einfaches Stahlgeländer mit Kunststoffhandlauf.

Hausmeisterbüro im rückwärtigen Bereich von Haus 53 angrenzend zur Rampe Zugang mit Stahlbetontreppe ohne Geländer. Einfache Ausstattung.

2. Obergeschoss Hier werden keine Zimmer besichtigt. Die Annahme wird getroffen, dass die Ausstattung gleich ist, nach Aussage des Hausmeisters. An den Übergängen vom Treppenhaus in die Flure Ausbrüche vorhanden.

3. Obergeschoss Zimmer E1635163 Das ist ein Zimmer, welches sich von der Grundrissgestalt anders darstellt. Dieses Zimmer ist mit zwei Badezimmern ausgestattet und einem angrenzenden SM Studio. Auch dieses Zimmer ist stark abgenutzt. Es wird als ein Zimmer gewertet.

38 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 39 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4. Obergeschoss Hier wurde der Übergang vom Treppenhaus zu den Fluren mit Granit erneuert. Das 4. Obergeschoss weist eine vergleichbare Ausstattung zu den darunterliegenden Geschossen, 3. Obergeschoss bis 1. Obergeschoss, auf

Zimmer D24/44244 Gleiche Ausstattung, stark abgenutzt. Die Zimmer sind mit zwei bis drei Alarmknöpfen ausgestattet. Auch wenn der Telefonhörer auf die Seite gelegt wird, entsteht unten in der Zentrale Alarm und die Zentrale kann mithören was passiert.

Zimmer A24/41244 Der Bodenbelag mit Spaltklinkern wie im Flurbereich, einfache Ausstattung. Vom Treppenhaus, vom 4. Obergeschoss zum Dachgeschoss kann die Dachfläche vom rückwärtigen Gebäude besichtigt werden. Das rückwärtige Gebäude hat eine Stehfalzzinkdeckung in gutem baulichen Zustand. Das Hauptgebäude zum Hinterhof ist mit einer Schieferdeckung eingedeckt und konnte nur in Teilbereichen eingesehen werden. Das Treppenhaus im Dachgeschoss weist einen gutem Bautenzustand auf. im Treppenhaus A sind die Treppenbeläge mit Granit ausgeführt. Rauchabzug in jedem Treppenhaus.

Aufzugsmaschinenraum Einer aus Treppenhaus A dokumentiert. Sie werden jährlich gewartet und vom TÜV kontrolliert nach Auskunft des Hausmeisters. Die Dachdeckung des Maschinenraums augenscheinlich funktionstüchtig. Fenster: Altes Holzfenster mit Einfachverglasung. Leichte, alte Feuchtigkeitsausblühungen im Putz am Wand- / Deckenbereich sichtbar.

Zimmer Ein Zimmer ohne Tür, das zum Hinterhof gelegen ist und zur Südseite angrenzt. Die Dachdeckung augenscheinlich in einem guten Zustand. Vom Vorderhaus mit Schiefer, vom Hinterhaus mit Zinkblech.

Zugang zum Dachstuhl war nicht möglich. Die Dachklappe hat geklemmt und war nicht zu öffnen. Nach Auskunft des Hausmeisters stark mit Taubenkot belastet, ein Zugang wurde unterlassen. Zum Dachgebälk des Vorderhauses kann keine Aussage getroffen werden. Das gesamte Dachgeschoss liegt brach. Die Wände und Decken in den Zimmern sind überwiegend mit Glasfasertapete tapeziert. Die Flure mit Spaltklinkerbodenfliesen, die Wände mit weißen Fliesen in komplett ungepflegtem Zustand.

Treppenhaus D Alter Travertin Boden. Teilweise sind in den Zwischenpodesten die Bodenfliesen gerissen und auch verschmutzt.

39 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 40 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

HINTERHAUS

Allgemein Das Hinterhaus wurde früher ebenfalls als Prostitutionsstätte genutzt. Mangels genügender Sanitärbereiche unter Anderem ist vorgenannte Nutzung nicht mehr zulässig. Das rückwärtige Gebäude verfügt ebenfalls über ein Keller-, Erd-, vier Obergeschosse, ein Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Spitzboden. Teilweise wurde vor der Pandemielage das Hinterhaus als Wohnstätte für die Prostituierten genutzt. Aktuell, Zeitpunkt der vorliegenden Gutachtenerstellung, steht das Gebäude weitestgehend leer.

Erdgeschoss Erdgeschoss - Großküche Augenscheinlich schon länger nicht mehr in Betrieb. Der Tageskalender der Küche ist am 14. April 2018 stehengeblieben. Ein großer Gasofen wurde erneuert. Hier grenzen zwei Lagerräume an und drei Kühlräume. Rückwärtiges WC hinter der Küche.

Angrenzende Kantine Sie wurde schon lange nicht mehr genutzt, sie ist eingestaubt. Dies ist eigentlich der Aufenthaltsraum der Prostituierten, wurde aber von ihnen wenig genutzt, nach Auskunft des Hausmeisters. Hinter der Kantine zwei separate Toiletten. Die Modernisierung liegt hier lange zurück.

Erdgeschoss Lagerräume Innen liegende Lagerräume angrenzend zu Haus C, Belüftung vorhanden. Bodenbelag: Spaltklinker. Die Wände sind vierseitig raumhoch gefliest.

Flurbereiche Einfache Treppe mit altem Fliesenbelag. Im Erdgeschoss der Flurbereich mit Stromverteilung und einer großen Kühltruhe, die vom Leierkasten und Black Russian Club genutzt wird. Punktuell alte Feuchtigkeitsschäden an der Lüftungsanlage, abgekoffert im hinteren Flurbereich zur Westseite im Erdgeschoss und ein innenliegender Lagerraum, der vom Leierkasten genutzt wird.

Regelgeschossgrundriss der Obergeschosse

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Die Obergeschosse stehen zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nahezu komplett leer.

Treppenhaus Mit Granit belegt. Die Wände sind ca. 1,80 m / 2,00 m hoch gefliest. Aufzug vorhanden.

40 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 41 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

1. Obergeschoss Allgemein Nach Auskunft des Hausmeisters ist eine Renovierung des 1. Obergeschosses geplant. Neue Waschtische wurden geliefert. Elektrounterverteilung im 1. OG mit FI-Schalter; analog zum Vorderhaus. Das gesamte Obergeschoss steht leer. Die Badezimmer sind alle stark verunreinigt.

Zimmer B06/12061 Bodenbelag: Spaltklinker. Wände / Decke renovierungsbedürftig. Tapete stark beschädigt. Angrenzendes, separates Badezimmer, das gemeinschaftlich genutzt wird, komplett abgewohnt und renovierungsbedürftig.

Flur Flurbereich mit Spaltklinker belegt. Die Brandschutztüren wurden im Jahr 2015 erneuert.

Überdachung des Flurbereichs zur Westseite Das Dach über dem Erdgeschoss zur Westseite wurde mit Bitumen neu abgeklebt.

2. Obergeschoss Allgemein Das 2. Obergeschoss ist in einem gereinigten und relativ gepflegten Zustand. Die Sanitärobjekte wurden ausgetauscht, neue Waschtische, neue WCs und gereinigt.

Flurbereich Mit Spaltklinker belegt.

WC Teilrenoviertes WC, so sollen die Sanitärbereiche auch im OG I ausgestattet werden. Es wurde gereinigt und neue Sanitärobjekte wie WC und Waschtisch wurden gesetzt. Die Wand- und Bodenfliesen sind alt, jedoch gereinigt.

Duschbadezimmer Weiteres Gemeinschaftsduschbadezimmer mit der gleichen Ausstattung wie vor beschrieben.

Zimmer C11/23112 Ein größeres Zimmer. Waschtisch und Mobiliar vorhanden.

Zimmer B02/11 Eine Dame, die im Bordell arbeitet hat sich dieses Zimmer selbst eingerichtet. Recht gepflegter, wohnlicher Zustand.

3. Obergeschoss Zugang zum 3. Obergeschoss Treppenhaus: zweiläufige Stahlbetontreppe.

Allgemein Das 3. Obergeschoss ist in Teilbereichen renoviert und steht derzeit leer. Im Flur sind noch die alten Lichtschaltungen installiert, an denen man erkennen konnte, ob die Zimmer frei oder belegt sind.

4. Obergeschoss Analoge Situation wie in den darunter liegenden Geschossen. Hier ist ein kleiner Fitnessraum.

41 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 42 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Dachgeschoss Allgemein Der Aufzug in Haus B funktioniert derzeit nicht. Geringe lichte Raumhöhen. Lichte Höhe 2,17 m, teilweise auch nur 2,10 in den Flurbereichen.

Genehmigte Wohneinheit zur Südseite in Haus B Allgemein Drei-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und Flur. Fenster: Holzdachflächenfenster älteren Baujahres. Die gesamte Wohnung wird derzeit als Abstellraum genutzt, malertechnischer Renovierungsbedarf besteht.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Grundriss

Dachstuhl Ein Zugang zum Dachstuhl konnte nicht erwirkt werden. Eine Aussage zum Holzgebälk kann nicht getroffen werden.

42 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 43 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

WOHNEINHEIT ZUR NORDWESTSEITE IM 1. UND 2. OBERGESCHOSS Allgemein Ein Zugang konnte zum Ortstermin nicht erwirkt werden. Der Wohnbereich erschließt sich über zwei Geschosse. Gemäß Grundrissplänen verfügt die Wohneinheit im unteren Geschoss über einen Wohnraum, ein WC, einen Abstellraum und eine einläufige Treppe zum oberen Geschoss. Das Obergeschoss ist mit einem Wohnraum und einem Badezimmer ausgestattet. Nach mündlicher Auskunft des Hausmeisters steht die Einheit aktuell leer und sei in einem renovierten Zustand.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

OG I OG II

BÜROGEBÄUDE ZUR SÜDWESTSEITE Allgemein Zweigeschossige Grenzbebauung, genutzt seitens der Betreiber als Büro. Zugang zum Büro mittels Stahltreppe, vier Steigungen. Metallzugangstür. Der Flurbereich ist mit Fliesen ausgestattet, der Büroraum mit Laminat. Wände / Decken tapeziert. Hier besteht ein gepflegter, separater Kellerabgang mit Naturstein belegt in den Erd- und Untergeschossbereich. Rückseitig zur Westseite ein großes Wohnzimmer und ein WC-Raum in gepflegtem Zustand.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

OG I OG II

43 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 44 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Zugang zum oberen Geschoss Schmale Stahlwendeltreppe mit Granit belegt. Das Obergeschoss wird ebenfalls als Büro genutzt. Bodenbelag elastisch.

Weiterer Büroraum zur Westaußenwand Bodenbelag elastisch. Decke mit Styroporplatten verkleidet. Wände tapeziert. Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, älteren Baujahres.

Lagerraum Innenliegender Lagerraum. Niveauversprung von vier Steigungen innerhalb des Bürotraktes im Dachgeschoss des Nebengebäudes.

Weiterer Lagerraum Einfach ausgestattet.

Dachdeckung Zinkstehfalzdeckung.

Hinweis zum Inventar Das Inventar der einzelnen Zimmer, sowie die Einrichtung, Küchen- und Barausstattung der Gastronomiebetriebe sind nicht Bewertungsgegenstand im vorliegenden Gutachten.

Weiterführend sind das Wertermittlungsobjekt und der Bautenzustand in den Anlagen zum Gutachten beschrieben.

2.13.1 Übernahmebericht des Zwangsverwalters Der Übernahmebericht des Zwangsverwalters mit diversen Stellungnahmen ist dem Gutachten als Anlage VII beigefügt.

44 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 45 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.13.2 Informationen von der Homepage des Bordells Quelle: www.crazy-sexy-frankfurt.de

ENERGIEAUSWEIS Ein Energieausweis liegt dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor.

BRANDSCHUTZ Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um ein Marktwertgutachten und nicht um ein Brandschutz- oder Bausubstanzgutachten. Im Rahmen der Marktwertermittlung wurden keine brandschutztechnischen Überprüfungen seitens des Sachverständigen durchgeführt.

Schriftliche Auskunft der Bauaufsicht Frankfurt am Main vom 29.04.2020 per E-Mail Die Genehmigung zum Brandschutzkonzept aus 2013 konnte bis dato nicht abgeschlossen werden.

Zugleich liegt ein Anhörungsschreiben mit Auflistung von Mängeln vom 16.05.2019 vor, siehe hierzu Anlage VI. Ende Oktober 2020 wurden seitens des Objektbetreuers zwei weitere Schriftsätze bezüglich Brandschutzauflagen zur Verfügung gestellt, siehe hierzu ebenfalls Anlage VI.

Gemäß den vorliegenden Schriftsätzen und telefonischer Rücksprache sind noch diverse brandschutzkompensatorische Maßnahmen aufgrund der behördlichen Auflagen zu erfüllen, siehe Ziffer 4.2.1.2. im Gutachten.

45 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 46 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

LIEGENSCHAFTSKENNWERTE

2.16.1 Flurstückflächen gemäß Grundbuchteintragung

Blatt 1131 Lfd. Nr. 1: Flurstück 5 (Elbestraße 51) 341 m² Lfd. Nr. 2: Flurstück 6 (Elbestraße 49) 1.361 m² Blatt 764 Lfd. Nr. 1: Flurstück 3 (Elbestraße 53) 248 m² Lfd. Nr. 2: Flurstück 4 (Elbestraße 53) 64 m² Gesamt: 2.014 m²

2.16.2 Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 Die Bruttogrundfläche wurde anhand der vorliegenden Grundrisspläne und Lagepläne überschlägig ermittelt. Die nicht ausgebauten Spitzböden sind in der u. a. Flächenaufstellung nicht aufgeführt.

GeschossVorderhaus Hinterhaus Büro Süd Wohnen Nord Gesamt Anm erkung überwiegend Kellergeschoss 1.604,00 m² 1.604 m² unterkellert Grundstück komplett Erdgeschoss 2.014,00 m² 2.014 m² überbaut, inkl. Rampe 1. Obergeschoss 694,94 m² 381,25 m² 105,16 m²49,00 m² 1. 230 m² 2. Obergeschoss 602,37 m² 381,25 m² 105,16 m²49,00 m² 1. 138 m² 3. Obergeschoss 602,37 m² 381,25 m²984 m² 4. Obergeschoss 602,37 m² 381,25 m²984 m² Dachgeschoss602,37 m² 381,25 m²984 m² Gesamt 8.937 m² Nur oberirdische Vollgeschosse 6.349 m² Gesamt ohne KG 7.333 m²

2.16.3 Maß der baulichen Nutzung / WGFZ-Ermittlung im baulichen Ist-Zustand Das Maß der baulichen Nutzung wurde anhand der vorliegenden Grundrisspläne und Lagepläne überschlägig ermittelt.

Geschossfl. Gesamt (KG nur anteilig mit Spielothek und Black Russian Club, ca. 712 m²) 8.045 m² Grundstücksgröße, Summe aus allen vier Grundstücken 2.014 m²

W-GFZ 4,0

46 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 47 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.16.4 Mietfläche 2.16.4.1 Flächeninformationen der Beteiligten Auszug aus dem Schreiben der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander vom 10. Januar 2020

Quelle: Flächenaufstellung des Objektbetreuers Seitens des Objektbetreuers wurde eine Flächenaufstellung zur Verfügung gestellt. Hierbei ist das Bewertungsobjekt in fünf Gebäudeteile aufgeteilt:

Haus A: Elbestraße 49 Haus B: Hinterhaus Süd (inkl. zweigeschossiger Bürobereich zur Südseite) Haus C: Hinterhaus Nord (inkl. zweigeschossiger Wohnbereich zur Nordseite Haus D: Elbestraße 51 Haus E: Elbestraße 53 Zwischenfläche; Im Keller- und Erdgeschoss zwischen Vorderhaus und Hinterhaus

Nachfolgend ist die Zusammenfassung der Flächenaufstellung aufgeführt. In der Handakte des Sachverständigen liegt für jeden Gebäudeteil eine 6 - 9 seitige Flächenaufstellung vor, insgesamt umfasst die Flächenaufstellung 40 Seiten. Es fehlen allerdings die Aufstellung für die Zwischenflächen im Keller- und Erdgeschoss. Seitens des Sachverständigen wurde die Flächenaufstellung unter Zuhilfenahme der vorhandenen Grundrisspläne auf Plausibilität geprüft und unter Ziffer 2.16.4.2 den angesetzten Mietflächen gegenübergestellt.

Vorderhaus Hinterhaus Zwischenbereich

Summe aller Nutzflächen 4.371,71 m² Summe aller Verkehrsflächen 1.492,01 m² Gesamt 5.863,72 m²

47 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 48 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.16.4.2 Flächen nach überschlägiger Ermittlung des Sachverständigen und Vergleich zur Flächenaufstellung Planunterlagen oder Flächenaufstellungen die dem aktuellen baulichen Ist-Zustand entsprechen, liegen dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor. Die nachfolgenden Flächen (in der Tabelle „fett“ dargestellt) sind anhand des vorliegenden Datenmaterials überschlägig ermittelt worden. Flächenabweichungen sind bei einem qualifizierten Aufmaß nicht auszuschließen.

Mietfläche NF + VF aus der Geschoss Mietfläche SV Finder Flächenaufstellung Kellergeschoss 606,00 m² 975,29 m² Erdgeschoss 1.436,00 m² 1.205,05 m² Zwischensumme EG/OG 2.042,00 m² 2.180,34 m² 1. Obergeschoss 886,24 m² 900,06 m² 2. Obergeschoss 792,02 m² 759,08 m² 3. Obergeschoss 691,60 m² 693,60 m² 4. Obergeschoss 691,60 m² 693,55 m² Dachgeschoss 623,46 m² 636,94 m² Zwischensumme 1. OG-DG 3.684,92 m² 3.683,23 m²

Gesamtsumme, rd5.727 m²5.864 m²

Die Mietflächenermittlung ist im vorliegenden Fall - insbesondere aufgrund der komplexen Grundrissausführung im Keller- und Erdgeschoss - diffizil, dazu folgende Ausführungen im Einzelnen:

Kellergeschoss: Seitens des Sachverständigen wurden lediglich die Flächen des ehemaligen Black-Russian-Clubs und der Spielothek als ertragsfähige Mietflächen angesetzt. Die sonstigen Flächen im Kellergeschoss werden als untergeordnete Keller- und Technikflächen gewertet. Der ehemalige FKK- Bereich im Kellergeschoss steht seit vielen Jahren leer und weist umfassenden Sanierungsbedarf auf. Eine wirtschaftliche Nutzung besteht im baulichen Ist-Zustand nicht. Die Flächen bleiben unberücksichtigt. In der Flächenaufstellung des Objektbetreuers sind auch technische Funktionsflächen enthalten. Für die Zwischenfläche im Kellergeschoss zwischen Vorder- und Hinterhaus liegt keine detaillierte Flächenaufstellung des Objektbetreuers vor. Erdgeschoss: Seitens des Sachverständigen wurden bis auf die zahlreichen Treppenhäuser, die Aufzugsflächen und die Rampenflächen sämtliche Flächen berücksichtigt. Für die Zwischenfläche Erdgeschoss zwischen Vorder- und Hinterhaus liegt keine detaillierte Flächenaufstellung des Objektbetreuers vor. Obergeschosse: Die Flächenaufstellung und die Pläne basieren, wie schon mehrfach erwähnt, in Teilbereichen nicht auf dem baulichen Ist-Zustand. Flächendifferenzen zwischen denen des Sachverständigen und denen des Objektbetreuers bestehen unter anderem aufgrund folgender Gründe: - In Haus A sind die Badezimmer der einzelnen Zimmer nicht in der Flächenaufstellung des Objektbetreuers enthalten. - In Haus A, D und E sind seitens des Sachverständigen die Flurbereiche Treppenhaus/Aufzug nicht berücksichtigt. - Der südliche Bürobereich OG II zur Ostseite ist bei der Flächenaufstellung des Objektbetreuers nicht berücksichtigt.

48 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 49 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

- Die Zwischenbauten im 1. Obergeschoss im Bereich der Häuser A, D und E sind bei der Flächenberechnung des Objektsbetreuers teilweise nicht berücksichtigt. Dachgeschoss: - In Haus A, D und E sind seitens des Sachverständigen die Flurbereiche in den Treppenhäusern nicht berücksichtigt.

Plausibilitätsbetrachtung anhand eines Wohn- und Nutzflächenfaktors Hinweis: Die Anwendung des Wohn- und Nutzflächenfaktors ist im Keller- und im Dachgeschoss nicht anwendbar, da im Kellergeschoss u. a. die Technikflächen (Heizung, Öltankräume, etc.) nicht berücksichtigt sind und im Dachgeschoss die Dachschrägen die Flächen beeinflussen.

GeschossBGFFaktor Mietfläche SV Finder Kellergeschoss*1.604,00 m² - 606,00 m² Erdgeschoss2.014,00 m²0,711.436,00 m² Zwischensumme EG/OG3.618,00 m²2.042,00 m² 1. Obergeschoss1.230,35 m²0,72886,24 m² 2. Obergeschoss1.137,78 m²0,70792,02 m² 3. Obergeschoss983,62 m²0,70691,60 m² 4. Obergeschoss983,62 m²0,70691,60 m² Dachgeschoss983,62 m² - 623,46 m² Zwischensumme 1. OG-DG5.318,99 m²3.684,92 m²

Gesamtsumme, rd8.937 m²5.727 m² * Kellergeschoss: Mietfläche nur des ehemaligen Black-Russian-Clubs und der Spielothek, siehe Erläuterung auf vorheriger Seite im Gutachten.

Auszug aus einer Veröffentlichung zum Wohn- und Nutzflächenfaktor der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Wertung Die anzusetzenden Mietflächen des Sachverständigen mit einer Wohn- und Nutzflächen- faktorspanne von 0,7 bis 0,72 liegen im Bereich der Perzentile von 0,633 - 0,84 und sind plausibel. Die Flächendifferenz zwischen dem Mietflächenansatz des Sachverständigen und der Flächenaufstellung des Objektbetreuers weichen nur geringfügig mit weniger als 3 % voneinander ab.

Fläche, Kanzlei Fläche, SV Finder Fläche, Objektbetreuer rd. 5.500 m² rd. 5.727 m² 5.864 m²

Im Rahmen der Marktwertermittlung werden die Mietflächen des Sachverständigen mit rund 5.727 m² zum Ansatz gebracht.

49 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 50 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

2.16.4.3 Aufschlüsselung der Mietflächen für die Ertragswertverfahren

Beschreibung UG EG OG IOG IIOG IIIOG IV DG Gesamt Black Russian Club* 410,00 m² 410,00 m² Spielothek** VH196,00 m² 196,00 m² Leierkasten*** VH63,00 m² 63,00 m² Bordell VH und HH1.373,00 m² 1.373,00 m² Bordell Vorderhaus509,50 m² 416,92 m² 416,92 m² 416,92 m² 388,92 m² 2.149,18 m² Bordell Hinterhaus274,68 m² 274,68 m² 274,68 m² 274,68 m ² 183,62 m² 1.282,34 m² Büro Süd HH70,54 m²70,54 m²141,08 m² Wohnen Nord HH31,52 m²29,88 m² 61,40 m² Wohnen DG HH 50,90 m²50,90 m² Gesamt 5.726,90 m² Nur Bordell und Büro Süd 4.945,60 m² Nur Bordell und Büro Süd ohne Hinterhaus (wird überwiegend nicht genutzt) und ohne Dachgeschoss Vorderhaus (wird nicht genutzt) 3.274,34 m² * Flächen ohne Zuwegung im Erdgeschoss. Die Mietfläche des Black-Russian-Club ist in einem nicht mehr aktuellen Pachtvertrag mit 494,33 m² angegeben. Mutmaßlich sind hierbei noch Zuwegungsflächen mit gemeinsamer Nutzung im Erdgeschossbereich berücksichtigt worden. ** Ehemalige Spielothek (inkl. Lagerfläche von ca. 52,51 m²) *** inkl. VIP-Raum, aber ohne etwaige Lagerräume VH = Vorderhäuser, HH = Hinterhaus

2.16.5 Verrichtungszimmer nach Feuerwehrplänen des Brandschutzkonzepts HausGeschosslageAnzahl Zimmer Anmerkungen Vorderhaus Erdgeschoss3mit Bad Vorderhaus 1. Obergeschoss 20 mit Bad Vorderhaus 2. Obergeschoss 20 mit Bad Vorderhaus 3. Obergeschoss 19 mit Bad (2 Zimmer zu einem SM-Studio zusammen) Vorderhaus 4. Obergeschoss 20 mit Bad Gesamt 82 ohne das nicht genutzte Dachgeschoss Vorderhaus Dachgeschoss 20 mit Bad aber ungenutzt, (Sanierungsbedürftig)

50 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 51 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

3 ZUR WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS

Nach den Vorschriften der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist zur Ermittlung des Marktwertes/Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 ImmoWertV). Der Marktwert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

ART DES GEGENSTANDES DER WERTERMITTLUNG Der Gegenstand der Wertermittlung sowie seine wertrelevanten Merkmale wurden in den vorherigen Abschnitten beschrieben. Das zu bewertende Grundstück ist mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie- und Clubflächen und einem rückwärtigen Angestelltenwohnhaus bebaut.

GEPFLOGENHEITEN DES GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSVERKEHRS Das Vergleichswertverfahren ist bei der Bewertung von bebauten Grundstücken das aussagekräftigste Wertermittlungsverfahren. Voraussetzung ist, dass eine hinreichende Vergleichbarkeit zu den jeweiligen Vergleichsobjekten hergestellt werden kann. Im vorliegenden Fall liegen keine direkt vergleichbaren Kauffälle in ausreichender Anzahl vor.

Das zu bewertende Objekt ist als Renditeobjekt anzusehen. Renditeobjekte werden i. d. R. auf Grundlage des Jahresrohertrags über das Ertragswertverfahren bewertet. Im vorliegenden Bewertungsfall wurden keine Betriebsergebnisse, (Zimmerauslastung, Erträge aus Zimmervermietung, Betriebskosten, usw.) zur Verfügung gestellt. Zugleich liegen keine marktspezifischen Veröffentlichungen zu wertrelevanten Daten über Bordellbetriebe vor.

Vorgehensweise Im Rahmen der Marktwertermittlung werden nachfolgende Sachverhalte untersucht. Die Auswirkungen der Corona Pandemie bleiben zunächst bei den u. a. Wertermittlungen unberücksichtigt.

➢ Ertragswertverfahren mit letztem Pachtvertrag über 30.000 €/Monat.

➢ Ertragswertverfahren im baulichen Ist-Zustand mit Ermittlung einer marktüblichen Pacht mit Annahmen zur Zimmerauslastung.

➢ Investmentberechnungen bei einem Umbau in ein Wohn- und Geschäftshaus.

➢ Sachwertberechnung im baulichen Ist-Zustand ohne Sachwert-/Marktanpassungsfaktor (liegt für den zu bewertenden Immobilientyp nicht vor).

➢ Auswertung von Kauffällen über Bordellbetriebe in Frankfurt am Main und Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser im Bahnhofsviertel.

Die Ergebnisse werden unter Ziffer 8 Marktwertableitung aufgezeigt und unter Berücksichtigung der Corona Pandemielage bewertet.

51 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 52 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

UMSTÄNDE DES EINZELFALLS Besondere Umstände des Einzelfalls, die ein Abweichen von den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs rechtfertigen würden, sind für das Bewertungsobjekt nicht erkennbar. Zugleich wurden keine geprüften Betriebsergebnisse der letzten Jahre zur Verfügung gestellt. Aus diesem Grund werden, wie unter dem Absatz Vorgehensweise erläutert, weitere Wertermittlungsverfahren durchgeführt.

ERTRAGSWERTVERFAHREN Im Ertragswertverfahren, wie es in der ImmoWertV normiert ist, hängt der resultierende Ertragswert im Allgemeinen von folgenden Eingangsgrößen ab: Rohertrag (Nettokaltmiete), (nicht umlegbare) Bewirtschaftungskosten, Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlage, Liegenschaftszinssatz, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, Bodenwert.

SACHWERTVERFAHREN Im Sachwertwertverfahren, wie es in der ImmoWertV normiert ist, hängt der resultierende Sachwert im Allgemeinen von folgenden Eingangsgrößen ab: Bodenwert, Normalherstellungskosten, Alterswertminderung, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, Bodenwert.

INVESTMENTBERECHNUNGEN Die Investmentberechnung oder auch Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren) stellt in seinen Grundzügen ein kombiniertes Verfahren dar. Es werden dabei Elemente des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens, mit dem zunächst das „fertige Produkt“ wertmäßig erfasst wird, mit künftigen Herstellungs- respektive Entwicklungskosten kombiniert. Das Residuum ergibt sich daraus als die Größe, die im Hinblick auf die zugrunde gelegte Verwertungskonzeption und die dafür erforderlichen Aufwendungen als wirtschaftlich sinnvoller Erwerbspreis verbleibt.

PLAUSIBILITÄTSBETRACHTUNG Die Plausibilitätsbetrachtung erfolgt anhand von Veröffentlichungen im Immobilienmarktbericht 2020 und anhand von Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Frankfurt am Main.

52 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 53 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4 WERTERMITTLUNG

Hinweis: Die möglichen und mitunter spekulativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemielage auf den Immobilienmarkt wird bei der Marktwertableitung unter Ziffer 8 berücksichtigt und nicht bei jedem einzelnen Wertermittlungsverfahren.

BODENWERT Ermittlung des Bodenwerts: Der Wert des Bodens ist nach Teil V § 16 ImmoWertV ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Im vorliegenden Bewertungsfall liegt ein Bodenrichtwert für Bürohäuser vor. Bodenrichtwerte werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Kommunen aus Kaufpreisen ermittelt. Sie stellen einen durchschnittlichen Bodenwert für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Merkmalen und Wertverhältnissen dar und sind bezogen auf ein Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind.

4.1.1 Bodenrichtwert Der Gutachterausschuss Frankfurt am Main weist zum 01. Januar 2020 für den Bereich des Bewertungsobjektes folgenden Bodenrichtwert aus:

➢ 4.800 €/m² für gemischte Bauflächen, baureifes Land, Bürohäuser, W-GFZ = 4,0

© Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main, Liz.-Nr. 623-1716

53 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 54 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Bodenrichtwertentwicklung

Bodenrichtwertentwicklung nach Gutachterausschuss 4.800 €/m² 5.000 €/m² 4.500 €/m² 4.100 €/m² 4.000 €/m² 3.400 €/m² 3.500 €/m² 3.200 €/m² 3.200 €/m² 3.000 €/m² 2.500 €/m² 2.000 €/m² 1.500 €/m² 1.000 €/m²

500 €/m² 0 €/m² 2012 2014 2016 2018 2020 Bodenrichtwert [€/m²]

Jährliche Preissteigerung im Zeitraum 2012 - 2020: rd. 5 %/Jahr Jährliche Preissteigerung im Zeitraum 2018 - 2020: rd. 8 %/Jahr

4.1.2 Bodenwertermittlung Für den zu bewertenden Bereich liegen für eine Bodenwertableitung nach dem Vergleichswertverfahren nicht ausreichend Kauffälle von vergleichbaren, unbebauten Grundstücken vor. Das Bewertungsobjekt liegt in einer Bodenrichtwertzone, welche für gemischte Bauflächen, Bürohäuser bei einer W-GFZ von 4,0 ausgewiesen ist.

Die herangezogene Bodenrichtwertzone ist für gemischte Bauflächen bei einer mittleren W-GFZ von 4,0 abgestellt. Innerhalb der Bodenrichtwertzone weist die Bebauung eine heterogene Struktur auf, mit Wohn- und Geschäftshäusern, Vergnügungsstätten und Büronutzung. Aufgrund der baulichen Ausnutzung mit einer vorhandenen W-GFZ des Bewertungsobjekts von ebenfalls ca. 4,0 ist eine Marktangleichung mittels Umrechnungskoeffizienten1 für das Wertverhältnis nicht notwendig.

Innerhalb der maßgebenden Bodenrichtwertzone weist das Bewertungsobjekt eine durchschnittliche Lage auf, so dass keine Lagezu- oder Abschläge für das Bewertungsobjekt erkennbar sind. Im Rahmen der Wertermittlung wird der Bodenrichtwert für die Bodenwertableitung über 4.800 €/m² herangezogen. Die Marktentwicklung weist steigende Bodenrichtwerte in der zu bewertenden Lage auf. Zugleich besteht seit März 2020 ein Nutzungsverbot mit Bordellbetrieb, aufgrund der Auflagen zur Corona Pandemie. Auch eine Folgenutzung weist viel Unvorhergesehenes auf. Eine Marktanpassung zum Bodenrichtwert vom 1.01.2020 erfolgt nicht.

1 Umrechnungskoeffizienten für ertragsabhängige Grundstückspreise werden im Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main aufgeführt.

54 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 55 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Umrechungungskoeffizient für:WGFZca.4,00=2,488Baulic her Ist-Zustand WGFZ4,00=2,488Nach Bodenrichtwert

Angepasster Bodenwert

Bodenrichtwert bei WGFZ 4,0xx Umrechnungskoeff. Wertfaktoren = angepasster Bodenwert

4.800 €/m² x2,488/2,488x1,00=rund 4.800 €

Bodenwert des Grundstücks Grundstücksgröße x Bodenwert = Bodenwert des Grundstücks 2.014 m² x 4.800 €/m² = rund 9.667.000 € Hinweis: Die o.a. Berechnung erfolgt computergestützt, sodass beim manuellen Nachrechnen Rundungsdifferenzen auftreten können.

55 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 56 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTÜCKSMERKMALE (B.O.G.) 4.2.1.1 Bautenzustand, Bauschäden und notwendige Instandsetzungsmaßnahmen Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Gebrauchtimmobilie und nicht um einen Neubau.

Die zu bewertende Liegenschaft weist einen differierenden Bautenzustand auf. Teilweise bestehen baualterstypische Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, insbesondere beim Vorderhaus. Das Dach des Hinterhauses wurde mit einer Zinkstehfalzdeckung vor längerer Zeit gedeckt. Das Vorderhaus ist mit einer Schiefereindeckung versehen. Ein Teil der Heizung wurde modernisiert. Der ehemalige Black-Russian-Club und die Spielothek weisen einen gepflegten Bautenzustand auf. Auf der anderen Seite weist annähernd das komplette Hinterhaus Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Gleichzeitig liegt die letzte Modernisierung der Verrichtungszimmer schon einige Zeit zurück. Der Innenausbau des Dachgeschosses vom Vorderhaus ist ebenfalls sanierungsbedürftig und wird nicht mehr genutzt. Zu den Spitzböden konnte kein Zugang erwirkt werden. Die Abdichtung der Hofebene ist zu überprüfen.

Für eine weitere wirtschaftliche Nutzung als Bordell mit 82 Zimmer, Verrichtungszimmer, im Vorderhaus wird ein Revitalisierungsansatz von 10.000 €/ Zimmer berücksichtigt.

82 Zimmer x 10.000 € = rd. 820.000 €

4.2.1.2 Kompensatorische Brandschutzmaßnahmen Gemäß vorliegender Schriftsätze, siehe Anlage IV im Gutachten, und telefonischer Rücksprache mit dem Objektbetreuer sind noch diverse brandschutzkompensatorische Maßnahmen aufgrund der behördlichen Auflagen zu erfüllen.

Eine Kostenschätzung hierzu liegt dem Unterzeichner des Gutachtens nicht vor. Brandschutz liegt nicht im Fachgebiet des Unterzeichners. Marktteilnehmer werden hierfür einen Abschlag berücksichtigen. Nachfolgend wird ein Sicherheitsabschlag für die brandschutztechnischen Maßnahmen berücksichtigt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der aufgeführte Betrag deutlich von tatsächlichen Kosten abweichen kann. Eine genaue Kostenschätzung ist nur unter Heranziehung von Fachplanern, Rücksprache mit Behörden und nach Einholung von Angeboten möglich, was nicht Gegenstand einer Marktwertermittlung ist. Nach Rücksprache mit dem zuständigen Objektbetreuer liegt keine Kostenschätzung zur Mängelbeseitigung vor. Eine überschlägige Einschätzung seinerseits liegt bei einem Betrag um die 100.000 Euro.

Im Rahmen der Marktwertermittlung wird für die auszuführenden Maßnahmen zur Behebung der brandschutztechnischen Beanstandungen seitens der Behörden ein Sicherheitsabschlag in einer Höhe von 100.000 € bis 150.000 € zum Ansatz gebracht und mit dem Mittelwert über 125.000 € berücksichtigt.

56 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 57 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

WIRTSCHAFTLICHE GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER 4.3.1.1 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bestimmt sich nach der Anzahl der Jahre, die ein neu erstelltes Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Rahmen der Marktwertermittlung, ist die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit des Bewertungsobjektes zu berücksichtigen und nicht die technische Lebensdauer des Gebäudes.

Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung nach Sachwertrichtlinie

Mehrfamilienhäuser 70 Jahre +/- 10 Jahre Wohnhäuser mit Mischnutzung 70 Jahre +/- 10 Jahre Bürogebäude, Geschäftshäuser 60 Jahre +/- 10 Jahre Wohnheime, Alten-/Pflegeheim 50 Jahre +/- 10 Jahre Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre +/- 10 Jahre

Veröffentlichungen aus der Wertermittlungsliteratur zu Hotelimmobilien Gesamtnutzungsdauer (GND) in Jahren BewG Gebäudeart Empfehlung GuG GAA* FFM SachwertR BelWertV (Anl. 22) Hotels 40 bis 50 40 - 50 k.A.** 15-40*** 60 Budgethotels 35 bis 45 k.A. k.A. k.A. k.A. *GAA = Gutachterausschuss Frankfurt am Main **GND für Beherbergungsstätten werden mit 30 bis 50 Jahren ausgewiesen ***Hotels und Gaststätten

Wertung Für Prostitutionsstätten sind in der Wertermittlungsliteratur keine Angaben zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer aufgeführt. Im Rahmen der Ertragswertermittlung, mit der aktuellen Nutzung, wird die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer in Anlehnung an Hotelimmobilien mit 40 - 60 Jahren bewertet und mit dem Mittelwert über 50 Jahre berücksichtigt.

4.3.1.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Dabei sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Die Bewertung der durchgeführten Maßnahmen erfolgt in Anlehnung an die Anlage 4 der Sachwertrichtlinie: Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden unter Berücksichtigung der Feststellungen während der Ortstermine und der unter Ziffer 4.2.1.1 aufgeführten Sanierungsarbeiten.

Durchgeführte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen max. Punkte Bewertungsobjekt

Dacherneuerung 4 2 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 0,5 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser) 2 0,5 Modernisierung der Heizungsanlage 2 1 Wärmedämmung der Außenwände 4 0,5 *Modernisierung von Bädern 2 1 * Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Bodenbeläge 2 1 Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestalt 2 1

Summe 20 7,5 57 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 58 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

*Unter Berücksichtigung des Kostenansatzes zur Renovierung von 82 Zimmern im Vorderhaus, siehe Ziffer 4.2.1.1.

ÜBERSICHT MODERNISIERUNGSGRAD 0 - 1 Punkt = nicht modernisiert 4 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 8 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 13 Punkte = überwiegend modernisiert > 18 Punkte = umfassend modernisiert

Baujahr Vorderhaus Gemäß Denkmalschutz wurden die Vorderhäuser um 1892 errichtet.

Baujahr Hinterhaus Das Bauaktenarchiv der Stadt Frankfurt am Main wurde im 2. Weltkrieg durch Kriegseinwirkung. zerstört, Bauunterlagen aus der Zeit vor 1945 von östlich der heutigen A5 gelegenen Liegenschaften liegen nicht mehr vor. Das ursprüngliche Baujahr ist dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt. Auf der Stadtkarte von 1895 aus dem Hause Ravenstein (siehe nachfolgenden Planauszug) ist das Hinterhaus bereits eingezeichnet.

Die Bebauung der zu bewertenden Liegenschaft weist zum Wertermittlungsstichtag überwiegend ein Gebäudealter von mehr als 100 Jahren auf, mit zahlreichen Erweiterungen (Hofbereich mit Parkdeck) und inzwischen auch schon wieder längere Zeit zurückliegende Modernisierungen.

Modernisierungsgrad (GND 50 Jahre) < 1 Punkt 4 Punkte 8 Punkte 13 Punkte > 18 Punkte Gebäudealter angepasste Restnutzungsdauer 50 Jahre und älter 8 13 20 27 35 40 Jahre 11 16 22 29 36 30 Jahre 20 21 26 32 38 20 Jahre 30 30 32 36 40 10 Jahre 40 40 40 41 43 0 Jahre 50 50 50 50 50 Unter Berücksichtigung der Modernisierungen wurde der Punktewert mit 7,5 ermittelt, daraus resultierend liegt die Restnutzungsdauer bei rund 20 Jahren. Im vorliegenden Bewertungsfall wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts mit rund 20 Jahren bewertet.

58 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 59 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

UNTERSUCHUNG DES ZULETZT BESTEHENDEN PACHTVERHÄLTNISSES Nachfolgend wird das zuletzt bestehende Pachtverhältnis im Hinblick auf eine marktübliche Pacht untersucht.

Mit ehemaligen Pachteinnahmen über 30.000 €/Monat (ohne MwSt.), Betriebskosten werden vom Pächter getragen und nur Instandhaltung an Dach und Fach vom Verpächter.

Das Hinterhaus, große Teilbereiche vom Erdgeschoss wie Küche und Kantine und Teilbereiche vom Kellergeschoss sowie das Dachgeschoss vom Vorderhaus sind ohne Sanierungsmaßnahmen nicht wirtschaftlich zu nutzen.

Am Ortstermin wurden folgende nutzbare Bereiche festgestellt.

Kellergeschoss > Black Russian Club > Spielothek

Erdgeschoss > Leierkasten im VH=Vorderhaus > 3 Verrichtungszimmer mit Badezimmer im VH > Aufsicht und Nebenräume

1. Obergeschoss > Parkfläche auf Parkdeck > HH=Hinterhaus: Büro, Besprechungsraum, Wohnung zur Nordseite, Zimmer > VH: Verrichtungszimmer

2. Obergeschoss > HH: Büro, Wohnung zur Nordseite > VH Verrichtungszimmer

3. und 4. Obergeschoss > VH: Verrichtungszimmer > HH: Zimmer, teilweise nutzbar

Hinweis Nach Auskunft des Zwangsverwalters vom 1.10.2020 ist das Pachtverhältnis nach einer Entscheidung am Oberlandesgericht Frankfurt am Main beendet und gegen die Pächterin besteht ein Räumungstitel.

59 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 60 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Auszug aus dem Übernahmebericht des Zwangsverwalters vom 16. April 2020

Auszug aus dem Pachtvertrag vom 30.12.2011

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

60 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 61 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Auszug aus dem Schriftsatz vom 10. Januar 2020 von Frau Rechtsanwältin Machander, Bevollmächtigte vom Miteigentümer Herr Willi Schütz

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

61 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 62 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

WERTUNG ZUM EHEMALIGEN PACHTVERTRAG ÜBER 30.000 €/Monat 30.000 € /Monat entspricht rund 366 €/Zimmer (Anzahl Verrichtungszimmer im Vorderhaus 82) entspricht rund 5,24 €/m² Mietfläche (gesamt 5.726,90 m²) entspricht rund 5,86 €/m² Mietfläche (ohne unterirdische Flächen 5.120,90 m²)

Der o. a. Pachtzins in €/m²-Mietfläche spiegelt keinen marktüblichen Wert wider, siehe auch hierzu die aufgeführten Marktberichte unter Ziffer 4.5.1.3 im Gutachten.

Rein nachrichtlich wird unter Ziffer 4.5.4 eine Ertragswertberechnung mit einer Pacht von 30.000 €/Monat aufgezeigt, aus welcher unter Berücksichtigung des ermittelten Bodenwerts ein negativer Gebäudereinertrag resultiert.

62 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 63 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ERTRAGSWERTVERFAHREN Vorgehensweise Pachtansätze oder vergleichbare Mietdaten, Marktberichte, etc. liegen für Laufhäuser/Bordellbetriebe nicht vor. Nachfolgend wird für das Ertragswertverfahren folgende Vorgehensweise herangezogen:

➢ Ermittlung der marktüblichen Miete für die Gastronomieflächen (Leierkasten, ehemalige Spielothek, ehemaliger Black-Russian-Club). ➢ Ermittlung der marktüblichen Miete für die beiden Wohneinheiten (zweigeschossige Wohneinheit zur Nordseite und Wohneinheit im Dachgeschoss des Hinterhauses). ➢ Überschlägige Ermittlung einer marktüblichen Pacht für das Laufhaus/Bordell in Anlehnung an Pachtwertverfahren von Hotelimmobilien. Die Büroflächen im Hinterhaus und die Parkplätze auf dem Parkdeck sind in dem ermittelten Pachtertrag inkludiert.

4.5.1 Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Mieten aus dem Grundstück.

4.5.1.1 Mietfläche Folgende Flächen werden im Ertragswertverfahren zum Ansatz gebracht:

Beschreibung UG EG OG IOG IIOG IIIOG IV DG Gesamt Black Russian Club* 410,00 m² 410,00 m² Spielothek** VH196,00 m² 196,00 m² Leierkasten*** VH63,00 m² 63,00 m² Bordell VH und HH1.373,00 m² 1.373,00 m² Bordell Vorderhaus509,50 m² 416,92 m² 416,92 m² 416,92 m² 388,92 m² 2.149,18 m² Bordell Hinterhaus274,68 m² 274,68 m² 274,68 m² 274,68 m ² 183,62 m² 1.282,34 m² Büro Süd HH70,54 m² 70,54 m²141,08 m² Wohnen Nord HH31,52 m² 29,88 m² 61,40 m² Wohnen DG HH 50,90 m²50,90 m² Gesamt 5.726,90 m² Nur Bordell und Büro Süd 4.945,60 m² Nur Bordell und Büro Süd ohne Hinterhaus(wird überwiegende nicht genutzt) und ohne Dachgeschoss Vorderhaus (wird nicht genutzt) 3.274,34 m² * Flächen ohne Zuwegung im Erdgeschoss. Die Mietfläche des Black-Russian-Club ist in einem nicht mehr aktuellen Pachtvertrag mit 494,33 m² angegeben. Mutmaßlich sind hierbei noch Zuwegungsflächen mit gemeinsamer Nutzung im Erdgeschossbereich berücksichtigt worden. ** Ehemalige Spielothek (inkl. Lagerfläche von ca. 52,51 m²) *** inkl. VIP-Raum, aber ohne etwaige Lagerräume VH = Vorderhäuser, HH = Hinterhaus

Erläuterung Die Verwaltung des Bordells ist im Bürobereich zur Südseite im Hinterhaus untergebracht. Im Rahmen der Ertragswertermittlung wird davon ausgegangen, dass diese Flächen für den Betreiber notwendig sind. Ein separater Pacht- oder Mietansatz erfolgt nicht. Desgleichen wird davon ausgegangen, dass die Pkw-Außenstellplätze für den Bordellbetrieb notwendig sind. Auch hierfür wird keine separate Miete ermittelt. Das Hinterhaus darf mangels nicht ausreichender Anzahl an Badezimmern nicht mehr als Bordell genutzt werden. Zum Teil nutzen die Prostituierten das Hinterhaus als Schlafstätte nach Auskunft der Betreiberin.

63 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 64 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Es wird davon ausgegangen, dass bei dem Zimmerpreis, welchen die Damen entrichten, eine Schlafstätte im Hinterhaus inkludiert ist. Ein separater Pachtansatz für die Zimmer im Hinterhaus wird nicht berücksichtigt.

4.5.1.2 Pacht- und Mieterträge Auskünfte, Stand August 2020, von Mitbetreiberin der Liegenschaft Elbestraße 49-53

Zimmerpreise Die Mietpreise für die tägliche Anmietung belauft sich auf 130€. Die Nutzung vor der Pandemie sah wie folgt aus. Das Hinterhaus wurde nicht genutzt, außer ab und an für Schlafmöglichkeiten der Frauen. Das Vorderhaus wurde fast vollständig genutzt für den täglichen Betrieb.

Bistro Leierkasten, (vermietet Stand August 2020) Mietkonditionen nach vorliegendem Mietvertrag, siehe Anlage IX. Mietbeginn: 01.04.2018 Miete: 1.500 €/Monat/brutto einschließlich Betriebs- und Nebenkosten 1.260,50 €/Monat/netto einschließlich Betriebs- und Nebenkosten Mietkaution: 2 Monatsmieten Mietdauer: Verlängerung um 15 Jahre ab 01.04.2019 gemäß Nachtragsvereinbarung

Ehemaliger Black Russian Club aktuell Leerstand, zuvor vermietet gem. vorliegendem Mietvertrag:

Ca. 494 m² im UG Mietbeginn 2011/2012 5.000 €/monatlich zzgl. MwSt. + 500 € Betriebskosten

Mit Staffelvereinbarung:

64 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 65 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.1.3 Marktberichte der IHK und Frankfurter Immobilienbörse Wohnungsmarktbericht 2019/2020

Gewerbemarktbericht 2020

65 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 66 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.1.4 Mietpreisangebote: Wohnen, Büro, Gastronomieflächen, Stand: 09-10/2020 Wohnen Quelle: immobilienscout24.de Selektionskriterien: Lage: Elbestraße Umkreis 1 km, nicht möbliert, keine WGs, kein Co-Living Ausgewählte Angebotspreise von Mietwohnungen Hinweis: Mietpreise bis 30 €/m² für Wohnungen sind inzwischen im Angebotsspektrum

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

17,17 €/m² 13,40 €/m² 20,00 €/m² Hinweis: Um Mietwucher zu entgehen werden innerhalb Frankfurts vermehrt möblierte oder teilmöblierte Wohneinheiten zur Miete angeboten. Die Recherche von Angebotspreisen von Nettokaltmieten über unmöblierten Wohnungen gestaltet sich zunehmend diffiziler.

66 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 67 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Mietspiegel 2020 der Stadt Frankfurt am Main

Zuzüglich Zuschlag von 0,65 €/m² für die zentrale Lage. Weitere Zu- und Abschläge sind möglich.

Büro Quelle: immobilienscout24.de Selektionskriterien: Lage: Elbestraße, Umkreis 1 km, ohne tageweise Vermietung, Co-Working oder Ähnliches Unter Berücksichtigung der o. a. Selektionskriterien werden 1.436 Angebote für Büromiete aufgezeigt. Ein Großteil der Angebote ist mit „Preis auf Anfrage“ gekennzeichnet. Direkt Vergleichbares liegt nicht vor. Angebotspreise beginnen bei rund 10 €/m². Das Bahnhofsviertel bzw. die Lage in der Elbestraße sind äußerst heterogen einzustufen. Büromieten können hier von einem zum anderen Häuserblock deutlich differieren. Gastronomieflächen Quelle: immobilienscout24.de, Stand 09/2020 Selektionskriterien: Lage: PLZ 60329

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67 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 68 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.1.5 Mietpreisrecherche Zimmerpreise innerhalb einer Prostitutionsstätte Literatur: Im Frankfurter Bahnhofsviertel, 50 Highlights für Szenegänger von Ulrich Mattner, 2. Auflage, Societätsverlag: 26. Backstage im Bordell, Seite 121 In den 14 Laufhäusern des Bahnhofsviertels mieten Prostituierte für etwa 140 Euro pro Tag ein Zimmer. Inklusive sind Frühstück, Treppenhausreinigung, Getränke und Security. Von der Miete gehen jeweils 15 Euro ans Finanzamt.

Frankfurter Rundschau: Zeitungsartikel Prostitution im Bahnhofsviertel: Das Geschäft läuft weiter (aktualisiert am 06.09.2020) In den Laufhäusern beträgt der Tagespreis 150 €

Schriftsatz der anwaltlichen Vertretung des Miteigentümers vom 10. Januar 2020, Seite 2 Ausgehend von einer ortsüblich zu erzielenden Tagesmiete pro Zimmer von konservativ kalkulierten 130 €, … .

Per E-Mail am 07.08.2020 (Mitbetreiberin des Bewertungsobjekts) Die Mietpreise für die tägliche Anmietung beläuft sich auf 130 €. Die Nutzung vor der Pandemie sah wie folgt aus. Das Hinterhaus wurde nicht genutzt, außer ab und an für Schlafmöglichkeiten der Frauen. Das Vorderhaus wurde fast vollständig genutzt für den täglichen Betrieb.

4.5.1.6 Überschlägige Pachtermittlung für den Bordellbetrieb Im Folgenden wird der marktübliche erzielbare Pachtsatz anhand der derzeit 82 genutzten Zimmer im Vorderhaus ermittelt. Die Zimmer im Dachgeschoss des Vorderhauses sind sanierungsbedürftig. Die Zimmer im Hinterhaus sind mangels fehlender Bäder nicht als Verrichtungszimmer nutzbar. Mutmaßlich ist davon auszugehen, dass aktuell kein Bedarf an weiteren Zimmern besteht, da ansonsten die zur Verfügung stehenden, ungenutzten Verrichtungszimmer seitens der Eigentümer längst hätten hergerichtet werden können.

Pachtsätze aus der Hotellerie Kennzahlen nach einer Studie der HypZert Fachgruppe Beherbergung und Gastronomie, Bewertung von Beherbergungsimmobilen, Stand September 2012

Pachtansatz vom Nettoanfangs- Hotelart Pacht/Zimmer x-fache RoE Nettoumsatz rendite (inkl. Inventar) 3 * Stadthotel (Markenhotellerie) 25 - 30 % 400 - 600 € 12 - 15fach 6,0 - 7,5 % 3* Stadthotel keine Angabe 200 - 450 € 9 - 14fach 6,5 - 8,5 % 4 * Stadthotel (Markenhotellerie) 22 - 30 % 450 - 1.200 € 12 - 16,5fach 5,25 - 7,00 %

68 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 69 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Kleiber – Simon – Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014 Durchschnittliche Pachten von Hotels Betriebsart Groß- Kur- und AusstattungStadthotelHotel garni Gasthöfe hotellerie Ferienhotel normal11 - 13 %18 - 20 %15 - 17 %8 - 10 %11 - 14 % gehoben 11 - 13 %20 - 24 %17 - 20 %11 - 13 %11 - 15 % First Class13 - 15 % - 20 - 25 %10 - 12 %12 - 16 %

Weitere Pachtsätze aus der Wertermittlungsliteratur

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Quelle: Kleiber digital

69 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 70 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

WERTUNG Zimmerpreis Nach Auskunft der Betreiberin entrichteten die Prostituierten einen Betrag von 130 € für ein Zimmer pro Tag. Analoger Betrag ist auch in einem Schriftsatz einer beteiligten Kanzlei aufgeführt. In Literatur und journalistischen Beiträgen sind auch Beträge von 140 bis 150 €/Zimmer/Tag aufgeführt. Im Rahmen der Pachtwertermittlung wird aufgrund der Angaben der Beteiligten ein Zimmerpreis von 130 €/Zimmer/Tag berücksichtigt.

Auslastung Empirische Daten zur Auslastung von Bordellbetrieben/Laufhäusern liegen dem Unterzeichner nicht vor. Wie viele Zimmer täglich vor der Pandemie in Betrieb waren, ist dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt. Betriebsergebnisse und genauere Angaben wurden von den Betreibern nicht zur Verfügung gestellt. Ein ständiger Wechsel der Zimmer unter den Prostituierten findet nach Ortsbesichtigung und mündlichen Auskünften des Hausmeisters nicht statt. Das Ambiente und die „sexuelle Ausstattung“ (Toys und Sonstiges) ist seitens der Angestellten überwiegend individuell eingerichtet. Es wird davon ausgegangen, dass die Prostituierten nicht sieben Tage die Woche Ihrer Arbeit nachgehen und somit auch die Zimmer nicht täglich genutzt werden. Bei einer 6-Tage Woche wäre die Auslastung bei rund 86 % und bei einer 5-Tage Woche bei rund 71 %, dies setzt allerdings voraus, dass alle 82 Zimmer genutzt werden. Im Rahmen der Pachtwertermittlung wird eine Auslastung von 65 % bis 85 % untersucht.

Pachtsatz Empirische Daten zu Pachtsätzen von Bordellbetrieben/Laufhäusern liegen dem Unterzeichner nicht vor, gleichzeitig sind keine Daten hierzu in der Wertermittlungsliteratur veröffentlicht. In der Hotelbranche liegen die Pachtsätze in einer Spanne von rund 10 bis 30 %. Aufgrund der hohen Rendite bei Bordellbetrieben, siehe auch Ziffer 7.3 Kauffälle von Bordellbetrieben im Gutachten, wird der Pachtsatz am oberen Ende der o. a. Spanne für Hotelbetriebe mit 30 % zum Ansatz gebracht.

Mehrwertsteuer

Bei der Folgenden Pachtwertableitung werden 19 % Umsatzsteuer zum Ansatz gebracht.

70 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 71 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Pachtwertableitung

OCC* [%] OCC [%] Anzahl mittl. Preis Tage 100% 75,00% Logis Zimmer 82 130,00 € 365 3.890.900 € 2.918.175,00 € Jahresrohertrag Logis brutto 2.918.175,00 € abzügl 19% MwSt. - 554.453,25 € Jahresrohertrag netto 2.363.721,75 € entspr. netto-Logisumsatz/Tag 6.475,95 € Pachtsatz Logis/Jahr 30 % netto 709.116,53 € Pachtsatz Logis/Monat netto, rund 59.093 € Pachtsatz netto [€/m²-Mietfläche Bordell + Büro = 4.945,60] 11,95 €/m² Pachtsatz netto [€/m²-Mietfl. Bordell + Büro ohne HH. ohne DG VH = 3.274,34**] 18,05 €/m² Jahresrohertrag netto je Zimmer 28.825,88 € Pachtsatz/Monat netto je Zimmer 721 € *OCC = Belegung (engl. Occupancy) **Mietfläche: Das Dachgeschoss vom Vorderhaus wird im baulichen Ist-Zustand nicht genutzt. Das Hinterhaus nur temporär in Teilbereichen.

Auslastung Sensitivitätsanalyse

65% 75% 85%

Pachtsatz 30,0% 51.214 € 59.093 € 66.972 €

Mittelwert 59.093 €

Wie unter Ziffer 4.5.1.1 aufgeführt sind im oben ermittelten Pachtsatz des Bordellbetriebs folgende Flächen und Einrichtungen berücksichtigt:

➢ Vorder- und Hinterhaus ohne die gastronomischen Flächen sowie Clubflächen im Untergeschoss und 2 Wohnungen im Hinterhaus ➢ Parkflächen ➢ Bürobereich zur Südseite

4.5.1.7 Marktüblich erzielbaren Miete und Pacht Einschätzung zur Pandemielage bezogen auf die Gastronomieflächen Zum Zeitpunkt der Wertermittlung ist lediglich das Bistro Leierkasten vermietet. Der ehemalige Black-Russian-Club und die Spielothek stehen leer. Gastronomische Betriebe erleiden in der Pandemielage erhebliche wirtschaftliche Einbußen. Die Vermietung der beiden unterirdischen Einheiten wird zeitnah nicht einfach zu realisieren sein. Ein Entgegenkommen in Form von Mietnachlass für den Geschäftsstart oder niedrig startende Staffelmieten, variable Mieten sind hierbei in Erwägung zu ziehen. Die Nachfrage nach gastronomischen Mietflächen ist gering bei bisher durchschnittlicher Angebotslage. Zugleich wird es aufgrund der Lage unterhalb eines Laufhauses nur einen kleinen Mietinteressenkreis geben.

71 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 72 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Wie schnell sich die Situation im Laufhaus respektive in den Prostitutionsstätten nach einem Ende der Pandemielage normalisieren wird und somit auch wieder mehr Laufkundschaft in der Elbestraße unterwegs ist, ist nicht absehbar. Zugleich wird auf die unter Ziffer 2.3.4 Aktuelle Situation in der Pandemielage 2020 im Gutachten beschriebene Lage- und Entwicklungen hingewiesen.

Wie unter Ziffer 3ff Zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens ausgeführt, bleibt die Pandemielage zunächst bei der Ableitung einer marktüblichen Miete unberücksichtigt.

Wohnen Im Wohnungsmarktbericht 2020 der IHK ist für den zu bewertenden Bereich eine Spanne von 9 – 20 €/m² aufgeführt. Direkt vergleichbare Angebotspreise liegen nicht vor. Im direkt gegenüber des Bewertungsobjekts gelegenen kernsanierten Wohnblock werden Wohnungen ab ca. 17 €/m² angeboten. Die Basis-Netto-Miete nach Mietspiegel bewegt sich je nach Baualtersklasseneinteilung zwischen rund 8,50 bis 9,50 €/m². Beide Wohneinheiten liegen im rückwärtigen Bereich des Bewertungsobjekts ohne Balkon, Loggia oder Terrasse. Um in die Wohneinheiten zu gelangen ist die Querung des Vorderhauses notwendig oder der Durchgang über die Parkdecksrampe. Beide Zugänge sind als nicht repräsentativ zu werten. Aufgrund der Lage im Hinterhof eines Laufhauses, wird die zu erzielende Miete im unteren Drittel von marktüblichen Mieten zum Ansatz gebracht. In der nachfolgenden Tabelle ist eine Mietpreisspanne aufgeführt, der Mietzins wird mit dem Mittelwert der Spanne berücksichtigt.

Zusammenfassung marktübliche Miete

BeschreibungNutzung Lage Mietzins Mittelwert Ehem. Black-Russian-Club Gewerbe/Gastro UG 15,00 €/m² - 20,00 €/m² 17,50 €/m² Ehem. SpielothekGewerbe/Gastro UG 15,00 €/m² - 20,00 €/m² 17,50 €/m² LeierkastenGewerbe/Gastro EG 17,50 €/m² - 22,50 €/m² 20,00 €/m² Wohneinheit NordWohnenOGI/OGII 10,00 €/m² - 12,00 €/m² 11,00 €/m² Wohneinheit SüdWohnen DG 8,00 €/m² - 10,00 €/m²9,00 €/m²

BeschreibungFlächeJahresrohertrag Miete/Pacht/Monat in €/m² gesamt Laufhaus inkl. Büro und Parkflächen 4.945,60 m² 11,95 €/m² 59.093 €709.116 € Black Russian Club410,00 m² 17,50 €/m² 7.175 €86.100 € Spielothek196,00 m² 17,50 €/m² 3.430 €41.160 € Leierkasten63,00 m² 20,00 €/m² 1.260 €15.120 € Wohnen Nord61,40 m² 11,00 €/m²675 €8.105 € Wohnen DG Hinterhaus50,90 m² 9,00 €/m²458 €5.497 € Gesamt5.726,90 m² 72.092 €865.098 €

72 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 73 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.2 Liegenschaftszinssatz Liegenschaftszinssätze für Spezialimmobilien

73 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 74 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Weitere Liegenschaftszinsätze aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses FFM

(Quelle: Immobilienmarktbericht für den Bereich Frankfurt am Main 2020; Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen)

Wertung Der Gutachterausschuss Frankfurt am Main weist für den zu bewertenden Gebäudetypus, Laufhaus/Bordell mit gastronomischer Nutzung und rückwärtiger Wohnnutzung für die Angestellten, keine Liegenschaftszinssätze in seinem Immobilienmarktbericht aus. Zugleich sind nach Recherche des Sachverständigen keine Liegenschaftszinssatzempfehlungen in der gängigen Wertermittlungsliteratur, für den zu bewertenden Gebäudetypus veröffentlicht.

Nach Anfrage bei den Gutachterausschüssen der Städte Hamburg, Berlin, München, Köln und Frankfurt am Main liegen keine wertrelevanten Daten für die Nutzung Bordellbetrieb vor.

In Anlehnung an die Veröffentlichungen zu Hotelimmobilien wird der Liegenschaftszinssatz im oberen Drittel der ausgewiesenen Spanne (2,5 % bis 4,25 %) mit 3,75 bis 4,25 % bewertet und mit 4,0 % zum Ansatz gebracht.

74 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 75 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.3 Ertragswertberechnung mit 75 % Zimmerauslastung

Bodenwert: 9.667.000 € Jahresrohertrag: 865.098 € Marktüblich erzielbare Nettomiete €/Monat absolut Ø €/m²-Mi-Fl. Mietfläche Bordellnutzung mit 75 % Zimmerauslastung 59.093 € 11,95 €/m² 4.946 m² Ehemaliger Black Russian Club im UG 7.175 € 17,50 €/m² 410 m² Ehemaliger Spielothek im UG 3.430 € 17,50 €/m² 196 m² Bistro Leierkasten 1.260 € 20,00 €/m² 63 m² Wohnen zur Nordseite 675 € 11,00 €/m² 61 m² Wohnen zur Nordseite im Dachgeschoss des Hinterhauses 458 € 9,00 €/m² 51 m² ∑ 72.092 € 5.727 m² Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten*: 14,9% des Jahresrohertrages Liegenschaftszinssatz: 4,00% Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 20 Jahre Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.): > Sicherheitsabschlag für Revitalisierung Verrichtungs-Zimmer (82 * 10.000 €) -820.000 € > Sicherheitsabschlag für Brandschutzmaßnahmen -125.000 € Gesamt -945.000 € Nettomiete/Monat 72.092 € /Monat Jahresnetto Mieteinnahmen = Monatsmiete x 12 865.098 € /Jahr Bewirtschaftungskosten, nicht umlegbar 14,9% -129.009 € /Jahr Grundstücksreinertrag 736.089 € /Jahr Anteil des Bodenwertes am Reinertrag Bodenwert x Liegenschaftszinssatz 4,00% -386.680 € Anteil des Gebäudes am Reinertrag 349.409 € /Jahr Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (in Jahren) 20 Barwertfaktor zur Kapitalisierung 13,59 Gebäudeertragswert 4.748.585 € Bodenwert 9.667.000 €

Vorläufiger Ertragswert 14.415.585 € €/m²-Mietfläche rund 2.517 € n-facher-Jahresrohertrag 16,7 Nettoanfangsrendite≙ (Reinertrag/Ertragswert zzgl. 10% 4,6% Erwerbsnebenkosten) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b. o. G.) -945.000 € Ertragswert inkl. b.o.G. 13.470.585 € Rundung 13.471.000 € €/m²-Mietfläche rund 2.352 € *Nicht≙ umlegbare Bewirtschaftungskosten: Für eine systemkonforme Wertermittlung nach Vorgaben der Ertragswertrichtlinie: Mietausfallwagnis Gewerbe: 4 % und 2 % bei Wohnen; Instandhaltungskosten: rd. 12 €/m²- Mietfläche, Verwaltungskosten: 3 % des marktüblich erzielbaren Rohertrages.

75 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 76 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.3.1 Ertragswertergebnisse mit Zimmerauslastungen von 65 % bis 85 %

Auslastung und Pacht für den Bordellbetrieb zuzüglich weitere Mietflächen, siehe Ziffer 4.5.3 im Gutachten Sensitivitätsanalyse

65%75%85% 51.214 €59.093 €66.972 €

Ertragswerte 12.276.000 €13.471.000 €14.666.000 € In €/m² Mietfläche (oberirdische Geschosse mit anteiligen 2.144 €/m²2.352 €/m²2.561 €/m² Kellerflächen) mit 5.727 m² In €/m² Mietfläche (oberirdische Geschosse ohne Kellergeschoss) 2.397 €/m²2.631 €/m²2.864 €/m² mit 5.121 m² In €/m² BGF (nur oberirdische Vollgeschosse, siehe Ziffer mit 1.934 €/m²2.122 €/m²2.310 €/m² 6.349 m²

In €/m² gesamt BGF mit 8.937 m² 1.374 €/m²1.507 €/m²1.641 €/m²

76 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 77 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

4.5.4 Ertragswertberechnung mit dem zuletzt bestehenden Pachtverhältnis Die nachfolgende Ertragswertberechnung dient lediglich der Veranschaulichung, dass die zuletzt vereinbarte Pacht über 30.000 €/Monat, für die gesamte Liegenschaft, nicht marktgerecht für die zu bewertende Lage war. Der Pachtertrag führt zu einem negativen Anteil des Gebäudes am Reinertrag. Die Bodenwertverzinsung liegt über dem Grundstücksreinertrag und führt zum sogenannten Liquidationswert - Bodenwert abzüglich Freilegungskosten bzw. Umnutzung.

Bodenwert: 9.667.000 € Jahresrohertrag: 360.000 € Marktüblich erzielbare Nettomiete €/Monat absolut Ø €/m²-Mi-/Fl. Mietfläche Bordellnutzung 30.000 €5,24 €/m² 5.727 m² ∑ 30.000 € Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten*:26,1% des Jahres rohertrages Liegenschaftszinssatz: 4,00% Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 20 Jahre Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.): > Sind bei dieser Ertragswertdarstellung nicht aufgeführt 0 € Nettomiete/Monat 30.000 € /Monat Jahresnetto Mieteinnahmen = Monatsmiete x 12 360.000 € /Jahr Bewirtschaftungskosten, nicht umlegbar26,1% -93.923 € /Jahr Grundstücksreinertrag 266.077 € /Jahr Anteil des Bodenwertes am Reinertrag Bodenwert x Liegenschaftszinssatz4,00% -386.680 € Anteil des Gebäudes am Reinertrag -120.603 € /Jahr Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (in Jahren) 20 Barwertfaktor zur Kapitalisierung0,00 Gebäudeertragswert negativ Bodenwert 9.667.000 €

Vorläufiger Ertragswert ------€/m²-Mietfläche rund ------

≙Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b. o. G.)k.A. Ertragswert inkl. b.o.G. k. A. Rundungk.A. €/m²-Mietfläche gesamt rund k.A. k.A.≙ = keine Angabe, da negativer Anteil des Gebäudes am Reinertrag

77 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 78 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

5 ÜBERSCHLÄGIGE INVESTMENTBERECHNUNGEN NACH UMBAU IN EIN WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS

Eine nachhaltige Nutzung des baulichen Ist-Zustandes, als Großbordell mit Gastro- und Clubflächen, ist fraglich. Zum einem aufgrund der derzeitigen Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie und zum anderen, dass nach Auskunft des Ordnungsamts ein neuer Betreiber für einen Bordellbetrieb einen neuen Antrag beim Ordnungsamt stellen müsste. Bis zu dessen Entscheidung müsste der Betrieb dann vorerst geschlossen bleiben.

Zugleich wurden von den derzeitigen Betreibern keine Betriebsergebnisse der letzten Jahre zur Verfügung gestellt und es liegen auch keine qualifizierten Publikationen über Bordellbetriebe, insbesondere zu Zimmerauslastungen und Betriebskosten, vor. Ohne diese Informationen und Kenntnisse ist eine Ableitung einer marktüblichen Pacht, die für eine Marktwertermittlung im Ertragswertverfahren zwingend erforderlich ist, nur sehr überschlägig möglich.

Unter anderen werden aus vorgenannten Gründen, zur Plausibilitätsbetrachtungbei der Marktwertableitung, Investmentberechnungen für eine Drittnutzung erstellt.

ZULÄSSIGE NUTZUNG NACH BEBAUUNGSPLAN B526 Die zu bewertende Liegenschaft liegt in einem Kerngebiet MK 25, dass bedeutet das ein Mindestanteil von 25 % der Geschossfläche eine Wohnnutzung festsetzt. Eine Freilegung des Grundstücks und Neubau kommt aufgrund des Denkmalschutzes der Fassaden zur Elbestraße und der hohen Grundstücksausnutzung im Bestand, im Vergleich zu den Vorgaben nach B-Plan, mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht in Betracht.

Bei der folgenden Betrachtung wird folgende Nutzungsänderung angedacht. > Obergeschosse: Wohnen > Parkdeck: Pkw-Stellplätze > Erdgeschoss: Ladengeschäfte z. B. Bio-Supermarkt > Kellergeschoss: Technikräume, Abstellräume für die Wohnungen in den Obergeschossen und Lagerräume für das Ladengeschäft im Erdgeschoss.

Hinweis: Die o. a. fiktive Nutzungsänderung dient zu Investmentberechnungen zur Plausibilitätsbetrachtung bei der Marktwertableitung. Ob diese Nutzungsänderung zulässig wäre, lässt sich nur verbindlich über eine Bauvoranfrage bestimmen.

Auskunft zu etwaiger Drittnutzung, Antwort der Stadt FFM vom 20.08.2020 Da es sich um ein Gebiet mit der Festsetzung MK 25 handelt, müssen mindestens 25% der Fläche Wohnen sein. Eine reine Hotelnutzung ist daher nicht zulässig. Studierendenwohnheim ist vorstellbar, auch Appartments, diese sollten allerdinges eine Mindestgröße von 30 m² haben.

78 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 79 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

FLÄCHENANSATZ UND PKW-STELLPLÄTZE Analog zu den unter Ziffer 2.16.4.2 aufgeführten Flächen werden folgende Mietflächen ohne Kellergeschoss zum Ansatz gebracht:

Erdgeschoss, Gewerbe: rd. 1.436 m² Obergeschosse, Wohnen: rd. 3.685 m² rd. 5.121 m²

Es ist evident, dass nach Nutzungsänderung, Umbau und Revitalisierung die tatsächlichen Flächen von den o. a. Flächen abweichen können. Genauere Daten sind nur im Rahmen einer Projektentwicklung mit nachstehender Bauvoranfrage möglich, was nicht Gegenstand der vorliegenden Marktwertermittlung ist. Ausbaureserven bestehen evtl. in den nicht ausgebauten Spitzböden (Stichwort: Maisonettewohnungen) und beispielsweise in Form von Dachgauben und vorgehängten Balkonen.

Nachfolgend sind beispielhaft in den Grundrissen mögliche Aufteilungsentwürfe der Geschosse farblich dargestellt. Weitere Varianten sind je nach architektonischen Entwürfen gegeben.

Vorderhaus Regelgeschoss mit fiktiver Wohnungsaufteilung mit drei verschiedenen Varianten

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

79 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 80 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Hinterhaus Regelgeschoss mit fiktiver Wohnungsaufteilung mit 2 Wohneinheiten je Treppenhaus

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Pkw-Stellplätze Im aktuellen baulichen Ist-Zustand können unter Berücksichtigung von Rettungswegen ca. 18 PKW parkiert werden. Wie viele Stellplätze nach Umnutzung und Revitalisierung auf dem Parkdeck zur Verfügung stehen werden ist von vielen Faktoren (Stichwort: Zuwegung zum Hinterhaus, Fluchtwege, Feuerwehrflächen, etc.) abhängig, die bei einer Investmentberechnung nicht alle berücksichtigt werden können. Es wird davon ausgegangen, dass mindestens 10 bis 14 Außenstellplätze realisiert werden können. Im Rahmen der Wertermittlung werden für die Investmentberechnung 12 Stellplätze berücksichtigt.

Gemäß Stellplatzsatzung gilt für den Bereich des Bewertungsobjekts folgende Einschränkung: Zone IV: Die Herstellungspflicht wird beschränkt auf 15 %.

Auszüge aus der Stellplatzsatzung

80 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 81 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Für die Wohneinheiten sind voraussichtlich keine Stellplätze nachzuweisen. Für die gewerbliche Einheit, welche kleiner als 1.750 m² BGF sein wird, sind maximal 35 Stellplätze (1.750 m² / 50 m²) notwendig, davon sind lediglich 15 % bereitzustellen, was aufgerundet ca. 6 Stellplätzen entspricht.

Hinweis Die Angaben zu den Stellplätzen seitens des Sachverständigen sind ohne Gewähr und können abschließend nur über einen Bauantrag eventuell Bauvoranfrage verbindlich beurteilt werden.

VERKAUFSERLÖS

5.3.1 Wohnen Im Bahnhofsviertel von Frankfurt am Main sind in den letzten Jahren viele Neubauwohnungen, vor allem in Bestandsgebäuden, erstellt worden. Eine Nachfrage nach Wohnraum im Bahnhofsviertel besteht weiterhin. In unmittelbarer Nachbarschaft, Elbestraße 48/50, sind zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung 80 Neubauwohnungen in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus in der Vermarktung. Nach Internet Auftritt nur noch wenige Verfügbar mit Angebotspreisen von rund 7.000 €/m² Wohnfläche bis 9.000 €/m² Wohnfläche, Pkw-Stellplatz für 50.000 €

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse 2019/2020

81 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 82 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Auszüge aus dem Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses FFM

Auszug aus dem Halbjahresbericht 2020 des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main

82 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 83 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Kauffälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Frankfurt am Main

Eigentumswohnungen im Bahnhofsviertel Neubau ab Baujahr 2015

Die Flurstücke und Straßennamen inkl. Hausnummern der Kauffälle sind dem Unterzeichner des Gutachtens bekannt. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind diese in der Tabelle nicht aufgeführt bzw. anonymisiert.

Lfd. Kaufpreis Wohn- Geschoss- Kaupreis in Lage Kaufjahr Baujahr Nr. bereinigt fläche lage €/m²

1 Elbestraße 540.000 € 66 m² DG 2020 kernsaniert 8.182 €/m² 2 Elbestraße 581.500 € 72 m²3. OG 2020 kernsaniert 8.076 €/m² 3 Niddastraße 937.500 € 123 m² EG 20202015 7.622 €/m² 4 W.- Leuschner-Str. 654.900 € 93 m²2. OG 20202017 7.080 €/m² 5 Niddastraße 2.200.000 € 205 m²6. OG 20202015 10.732 €/m² 6 Elbestraße 501.512 € 70 m²3. OG 2020 kernsaniert 7.164 €/m² 7 Elbestraße 446.512 € 69 m²2. OG 2020 kernsaniert 6.471 €/m² 8 Elbestraße 544.000 € 68 m²3. OG 2020 kernsaniert 8.000 €/m² 9 Elbestraße 699.000 € 88 m²4. OG 2020 kernsaniert 7.943 €/m² 10 Elbestraße 470.000 € 53 m²4. OG 2020 kernsaniert 8.868 €/m² 11 Niddastraße 539.900 € 68 m²3. OG 20202015 7.940 €/m² 12 Elbestraße 254.000 € 29 m²3. OG 2020 kernsaniert 8.759 €/m² 13 Niddastraße 632.000 € 79 m²4. OG 20202015 8.000 €/m² 14 Elbestraße 503.700 € 70 m²4. OG 2020 kernsaniert 7.196 €/m² 15 Elbestraße 449.000 € 52 m²4. OG 2020 kernsaniert 8.635 €/m² Mittelwert 663.568 € 80 m² 8.264 €/m²

83 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 84 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Zusammenfassung vonbis Angebotspreise Neubau aus dem gegenüberliegenden Gebäude 7.000 €/m²9.000 €/m² Frankfurter Immobilienbörse 19/20 Eigentumswohnungen 3.400 €/m²9.000 €/m² (Altstadt, Bahnhofsviertel, Innenstadt, Westhafen Immobilienmarktbericht 2020 Gutachterausschuss FFM, Neubau 7.910 €/m² (Alt-/Innenstadt, Bahnhofs-/Gutleutviertel, Gallus, Berichtsjahr 2019) Immobilienmarkt 2020 Gutachterausschuss FFM, Neubau 9.340 €/m² 16.120 €/m² (Alt-/Innenstadt, Bahnhofsviertel, Berichtsjahr 1. Halbjahr 2020) 12.560 €/m² Immobilienmarkt 2020 Gutachterausschuss FFM, Neubau 6.380 €/m²8.630 €/m² (Gutleutviertel, Gallus, Berichtsjahr 1. Halbjahr 2020) 7.400 €/m² Kaufpreisfälle aus dem Bahnhofsviertel, kernsaniert/Neubau 6.471 €/m² 10.732 €/m² 8.264 €/m²

Die Veröffentlichungen der Frankfurter Immobilienbörse inkludieren neben Neubauwohnungen gleichzeitig Wiederverkaufspreise und sind nicht direkt anwendbar.

In der direkt gegenüberliegenden Liegenschaft werden Eigentumswohnung nach Kernsanierung in einer Spanne von rd. 7.000 € bis 9.000 €/m² angeboten.

Im Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses ist mit aus dem Berichtsjahr 2019 der Immobilienmarkt für Neubauwohnungen der Stadtteile Alt-/Innenstadt, Bahnhofsviertel, Gutleutviertel und Gallus mit einem Mittelwert von 7.910 €/m² für Neubauwohnungen dargestellt.

In der Veröffentlichung des Gutachterausschusses für das 1. Halbjahr 2020 sind die Stadtteile gesplittet worden. Zusammengefasst wurden Alt-/Innenstadt und Bahnhofsviertel mit einem Mittelwert von 12.560 €/m² und separat dazu Gutleutviertel und Gallus mit einem Mittelwert von 7.400 €/m². Verkaufspreise um 12.000 €/m² Wohnfläche sind nach Meinung des Sachverständigen, in der zu bewertenden Lage „Rotlichtviertel mit Drogenabhängigen-Problematik“ nicht erzielbar.

Nach vorliegenden Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main waren Marktteilnehmer bereit im Bahnhofsviertel im bisherigen Jahr 2020 Kaufpreise zwischen rd. 6.500 bis 10.700 €/m² Wohnfläche, im Mittel 8.264 €/m² Wohnfläche, zu bezahlen.

Im Rahmen der Investmentberechnung wird unter Berücksichtigung der Mikrolage in der Elbestraße ein Verkaufserlös von 7.000 bis 9.000 €/m² Wohnfläche in Anlehnung an die gegenüberliegende Liegenschaft als realistisch bewertet.

84 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 85 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

5.3.2 Pkw-Stellplätze Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses FFM

Die Parkplatzsituation ist in der Elbestraße als äußerst angespannt zu bezeichnen. Aufgrund der sehr geringen Anzahl an zu veräußernden Parkplätzen auf dem zu bewertenden Grundstück werden die 12 zu veräußernden Außenstellplätze in einer Spanne von 30.000 € bis 40.000 €/Außenstellplatz berücksichtigt.

85 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 86 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

5.3.3 Gewerbliche Fläche im Erdgeschoss Vergleichbare Kaufpreisangebotspreise für Ladenflächen als Teileigentum liegen zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht vor. Mietpreisangebote liegen in einer Spanne von rd. 20 - 30 €/m². Der Gutachterausschuss veröffentlicht im Anhang des Immobilienmarktberichts 2020 Faktoren für die Bewertung nach dem Bewertungsgesetzt“, siehe nachfolgende Tabelle.

Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses FFM

Bodenrichtzone 463 analoge zum BWO: Miete 20 €/m² 4.250 €/m² Miete 30 €/m² 6.250 €/m²

Im Rahmen der Investmentberechnung wird unter Berücksichtigung der Mikrolage in der Elbestraße ein Verkaufserlös von 4.000 bis 6.000 €/m² Ladenfläche realistisch bewertet.

86 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 87 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ÜBERSCHLÄGIGE KOSTENSCHÄTZUNG DER BAUKOSTEN (DIN 276 KOSTENGRUPPE 300+400 UND BAUNEBENKOSTEN) BKI (Baukosteninformationszentrum) Kostenplanung Gebäude Neubau, statistische Kostenkennwerte für Gebäude 2016 Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 Wohneinheiten mittlerer Standard Kosten aus 16 Vergleichsobjekten, davon 7 Objekte mit Tiefgarage 1.450 €/m² bis 2.190 €/m², Mittelwert 1.800 €/m² Wohnfläche (Preisstand 1. Quartal 2016) Anpassung an III Quartal 2020: 1.692 bis 2.556 €/m², Mittelwert 2.101 €/m²

Gebäude Umbau, statistische Kostenkennwerte für Altbauten 2020 Umbauten Mehrfamilienhäuser Kosten aus 15 Vergleichsobjekten 1.180 €/m² bis 2.550 €/m², Mittelwert 1.910 €/m² Wohnfläche (Preisstand 2. Quartal 2020) Anpassung an III Quartal 2020: 1.184 bis 2.559 €/m², Mittelwert 1.916 €/m²

Regionalfaktor nach BKI für die Stadt Frankfurt: 1,029

Schmitz/Gerlach/Meisel Baukosten 2018, Ein- und Mehrfamilienhäuser 21. Auflage (Preisstand, 3. Quartal 2017) Geschosswohnungsbau ohne TG, 3-4 geschossig:1.392 bis 1.825 €/m² Wohnfläche, Anpassung an III Quartal 2020 mittels Baupreisindex: 1.556 bis 2.039 €/m² Geschosswohnungsbau ohne TG, 5-6 geschossig:1.474 bis 1.950 €/m² Wohnfläche, Anpassung an III Quartal 2020 mittels Baupreisindex: 1.646 €/m² bis 2.179 €/m²

Baupreisindex

Hinweis: Im Rahmen der Baukostenschätzung wird die Bruttoreihe zzgl. 3 Prozentpunkte berücksichtigt, da die Mehrwertsteuersenkung von 19 auf 16 % zeitlich nur bis zum 31.12.2020 begrenzt ist.

Zusammenfassung Die Grundrisse der zu bewertenden Liegenschaft sind aufgrund der Nutzung als Großbordell/Laufhaus mit Gastronomiebetrieben sehr individuell und nutzungsspezifisch ausgeführt. Für die angedachte Drittnutzung als Wohn- und Geschäftshaus ist eine nahezu vollständige Entkernung respektive Kernsanierung notwendig. Mutmaßlich können neben den

87 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 88 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main tragenden Konstruktionen nur wenige Bauteile erhalten bleiben. Aufgrund dessen sind bei den o.a. Kosten auch die Kosten für Neubauten aufgeführt. Zuweilen liegen Umbaukosten höher als Neubaukosten.

Nach Rücksprache mit einem Projektentwickler und einem Architekturbüro, die jeweils im Ballungsraum Rhein-Main-Gebiet im Wohnungsbau länger tätig sind, und nach Kostenkennwerten von BKI werden folgende Baukosten zum Ansatz gebracht:

Die Baukosten, Kostengruppe 300+400, werden aufgrund der umfangreichen Arbeiten, überwiegend Rückbau bis zum Rohbau, mit brutto 2.200 bis 2.600 €/m² Mietfläche (EG bis DG inkl. einfachem Kellerausbau in Lagerräume) an der oberen Grenze der Veröffentlichungen zum Ansatz gebracht zuzüglich KG 700 Außenanlagen.

Baunebenkosten Die Baunebenkosten werden in einer Spanne von 18 bis 22 % der Herstellungskosten geschätzt und im Rahmen der Investmentberechnung mit rund 20 % zum Ansatz gebracht.

ENTWICKLUNGSKOSTEN Neben den reinen Baukosten sind bei der Investmentberechnung des Sachverständigen folgende weitere Kosten berücksichtigt:

> Zwischenfinanzierungskosten

> Vertriebskosten

> Wagnis und Gewinn

> Grunderwerbskosten (8 bis 14 %), Ansatz mit 10 % (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung, ggf. Maklercourtage)

> Entwicklungszeit von 1,5 bis 2 Jahren

88 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 89 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ERGEBNISSE DER INVESTMENTBERECHNUNGEN Hinweis: Die Berechnungen liegen in der Handakte des Sachverständigen vor.

Erlös aus Verkauf pro m²-Mietfläche und Stellplätze im Ø Sensitivitätsanalyse

7.000 €/m² Whfl.8.000 €/m²Whfl.9.000 €/m²Whfl.

4.000 €/m² Lafl.5.000 €/m² Lafl.6.000 €/m² Lafl.

30.000 €/Stellplatz 35.000 €/Stellplatz 40.000 €/Stellplatz

2.200 €/m² 11.174.000 €14.759.000 €18.345.000 € 2.182 €/m²2.882 €/m²3.582 €/m² Baukosten pro m² 10.184.000 €13.769.000 €17.354.000 € Mietfläche 2.400 €/m² 1.989 €/m²2.689 €/m²3.389 €/m²

2.600 €/m² 9.194.000 €12.778.000 €16.363.000 € 1.795 €/m²2.495 €/m²3.195 €/m²

Mittelwert 13.769.000 € 2.689 €/m² (Mietfläche 5.121 m²)

(BGF 6.349 m²) 2.169 €/m² Whfl. = Wohnfläche = Whfl.; Lafl. = Ladenfläche

Wie an der o. a. Sensitivanalyse ablesbar, resultieren aus dem Betätigen einzelner „Stellschrauben“ (insbesondere Kauferlös und Baukosten), deutlich differierende Ergebnisse.

Der o. a. Mittelwert der Investmentberechnung beinhaltet rund 19,6 Mio. Euro an Bau und Entwicklungskosten und einen Verkaufserlös von rund 37 Mio. Euro. Des Weiteren sind noch Grunderwerbskosten von rund 10 % und eine Entwicklungsdauer von 1,5 bis 2 Jahren (Diskontierung) berücksichtigt.

89 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 90 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

6 SACHWERTVERFAHREN

Für den Immobilientyp Laufhaus / Bordell sind im Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main keine Sachwertfaktoren zur Marktanpassung veröffentlicht. Eine Ableitung von Sachwertfaktoren für den vorliegenden Immobilientyp ist nicht möglich, da keine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Kauffällen vorliegt. Ohne Sachwertfaktoren kann keine marktgerechte Sachwertermittlung zur Marktwertableitung durchgeführt werden.

Rein nachrichtlich wird der Sachwert ohne Sachwertfaktor/Marktanpassungsfaktor ermittelt.

6.1.1 Ermittlung der Normalherstellungskosten

Quelle: Normalherstellungskosten 2010

Wägungs- Standardmerkmal / Standardstufe 1 2 3 4 5 anteil Außenwände 1 23,0% Dächer 1 15,0% Außentüren und Fenster 1 11,0% Innenwände und Türen 1 11,0% Deckenkonstruktion und Treppen 1 11,0% Fußböden 1 5,0% Sanitäreinrichtungen 0,5 0,5 9,0% Heizung 1 9,0% Sonstige Technische Ausstattung 1 6,0% Kostenkennwerte für Gebäudeart: 11.1 0 € 0 € 1.385 € 1.805 € 2.595 € Außenwände 0 € 0 € 319 € 0 € 0 € 319 € Dächer 0 € 0 € 208 € 0 € 0 € 208 € Außentüren und Fenster 0 € 0 € 152 € 0 € 0 € 152 € Innenwände und Türen 0 € 0 € 152 € 0 € 0 € 152 € Deckenkonstruktion und Treppen 0 € 0 € 152 € 0 € 0 € 152 € Fußböden 0 € 0 € 69 € 0 € 0 € 69 € Sanitäreinrichtungen 0 € 0 € 62 € 81 € 0 € 144 € Heizung 0 € 0 € 125 € 0 € 0 € 125 € Sonstige Technische Ausstattung 0 € 0 € 83 € 0 € 0 € 83 € Kostenkennwert 1.404 €

90 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 91 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Quelle: Normalherstellungskosten 2010

Anpassung der NHK auf den Wertermittlungsstichtag anhand des Baupreisindex Normalherstellungskosten (NHK 2010): 1404 €/m² Baupreisindex Bürogebäude 2010= 90,0 III. Quartal 2020 115,10Korrekturfaktor 1,279 (Quelle: Stat. Bundesamt, siehe u. a. Grafik) Korrekturfaktor regional/ortsspezifisch nach GutachterausschussKorrekturfaktor 1,00 Normalherstellungskosten, angepasster Wert 1404 €/m² x 1,279 x 1,000 = rund 1800 €/m²/BGF inkl. 19 % MwSt.

91 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 92 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

6.1.2 Sachwertberechnung

Bodenwert: 9.667.000 €

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 20 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren

Brutto-Grundfläche (BGF): rund 8.937 m² nach DIN 277 und NHK 2010

NHK: 1.800 €/m²-BGF Baunebenkosten: sind in den NHK 2010 inkludiert

Renovierung/Modernisierung der Verrichtungszimmer und Besondere objektspezifische Brandschutzauflagen: Grundstücksmerkmale > Sicherheitsabschlag 945.000 €

Elbestraße 49 - 53 mit Hinterhaus Brutto-Grundfläche [m²] 8.937 m² x Kosten je m² Brutto-Grundfläche [€] 1.800 €/m² = Normalherstellungskosten 16.086.600 € + Außenanlagen/Parkdeck (ca. 150 €/m²) ca. 82.500 € = Normalherstellungskosten (brutto) 16.169.100 € Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (Jahre) 20 Gesamtnutzungsdauer (Jahre) 50 ./. Alterswertminderung (linear) in % 60,00 9.701.460 € = Zeitwert der baulichen Anlagen 6.467.640 € + Bodenwert 9.667.000 € Vorläufiger Sachwert 16.134.640 €

Sachwertfaktor/Marktanpassungsfaktor: Liegt nicht vor keine Angaben*

Vorläufiger Sachwert ohne Marktanpassung 16.134.640 € Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G) > Brandschutzauflagen, Renovierung Verrichtungszimmer -945.000 € > Inventar nicht berücksichtigt Vorläufiger Sachwert ohne Marktanpassung und unter Berücksichtigung der b.o.G. gerundet 15.190.000 € > Gebäudevergleichsfaktoren: Entspricht in €/m²-Mietfläche inkl. KG mit 5.727 m² 2.652 € Entspricht in €/m²-Mietfläche ohne KG mit 5.121 m² 2.966 € Entspricht in €/m²-oberirdische BGF mit 6.349 m² 2.393 €

92 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 93 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

7 PLAUSIBILITÄTSBETRACHTUNG

IMMOBILIENANGEBOTE Quelle: immobilienscout24.de, Zeitpunkt der Recherche: 09/2020

Eigentumswohnungen Lage: Elbestraße 48-50, direkt gegenüber des Bewertungsobjekts Saniertes und modernisiertes Denkmalobjekt mit 80 Wohnungen, bezugsfrei ab August 2020 Angebotspreis: ca. 7.200 bis ca. 8.600 €/m² Wohnfläche Außenstellplatz: 50.000 € (insgesamt verfügt das Objekt lediglich über 10 Stellplätze im Hinterhof)

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Hotel Lage: 60327 Frankfurt am Main, Gallus Beschreibung: gehobenes Hotel in top Lage an langjährigen Pächter vermietet. Vermietbare Fläche: 10.000 m² (keine weiteren, relevanten Daten veröffentlicht) Angebotspreis: 32.000.000 €, entspricht rund 3.200 €/m²

Bordell Lage: Bonn, Grundstücksgröße 119 m², 127 m² Gewerbefläche in KG und EG, Etagen 1-5 Bordellbetrieb mit 14 Zimmern Angebotspreis:1.850.000 €, verfügbar seit 01.10.2019, entspricht rund 132.142 €/Zimmer

KAUFFÄLLE AUS ANDEREN STÄDTEN Die Gutachterausschüsse folgender Städte wurden angeschrieben zur Recherche nach Kauffällen mit Bordellnutzung. Die Antworten der Gutachterausschüsse sind in Kurzform aufgeführt.

Berlin: Es würden keine vergleichbaren Kauffälle mit Nutzung Bordellbetrieb vorliegen. Hamburg: Bordellbetriebe sind in der Datenbank erfasst und Kauffälle mit Fragebögen ausgewertet. In der Herbartstraße würden 4 Fälle vorliegen, kleine Betriebe. Der höchste Kaufpreis war im Jahr 2010 ein Kauffall mit 1,5 Mio. Euro. München: In der KFPS werden 3 Gewerbearten klassifiziert: HG für Hochwertiges Gewerbe, GHG und GE. Nach Gewerbebetrieben mit Bordellnutzung kann nicht recherchiert werden. Köln: Ein Kauffall aus dem Jahr 2000 über das Großbordell, „Pascha“, liegt vor. Der Kauffall ist jedoch nicht ausgewertet und es liegen keine Nutzflächen, Anzahl der Zimmer u. a. vor. Gebäudevergleichswerte können nicht aufgezeigt werden. Zugleich liegt der Kauffall 20 Jahre zurück

93 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 94 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

KAUFFÄLLE AUS DER KAUFPREISSAMMLUNG DES GUTACHTER- AUSSCHUSSES FRANKFURT AM MAIN Selektionskriterien

Die Flurstücke und Straßennamen inkl. Hausnummern der Kauffälle sind dem Unterzeichner des Gutachtens bekannt. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind diese in der Tabelle nicht aufgeführt bzw. anonymisiert.

Grund- entspricht in lfd. Gebäude- BGF nach Bau- Kaufpreis entspricht in Bodenrichtwert Lage Kauf-jahr stücks- €/m²- Nr. typus* SV** jahr absolut €/m²-BGF 2020 größe Grundstück. 1 Moselstaße 2012 WuG 7882061894 1.700.000 €2.157 €8.252 € 3.300 € / 3,0

2 Elbestraße 2012 HGV 6851911893 2.972.000 €4.339 €15.560 € 4.800 € / 4,0 3 Moselstaße 2012 GH 1.019 2921894 2.000.000 €1.963 €6.849 € 2.900 € / 3,0 4 Taunusstraße 2012 WuG1.243 2371900 2.100.000 €1.689 €8.861 € 4.800 € / 4,0 5 Kaiserstraße 2012 GH 2.639 7961875 13.700.000 €5.191 €17.211 € 8.500 € / 5,0 6 Moselstaße 2013 HGV1.019 2921894 1.300.000 €1.276 €4.452 € 2.900 € / 3,0

7 Elbestraße 2014 WuG5.0901.886 1947 5.600.000 €1.100 €2.969 € 4.800 € / 4,0 8 Moselstaße 2014 WuG 7842651898 2.130.000 €2.717 €8.038 € 3.300 € / 3,0 9 Moselstaße 2014 HGV1.291 3171987 3.500.000 €2.711 €11.041 € 4.800 € / 4,0 10 Elbestraße 2015 WuG5.0901.886 1947 9.750.000 €1.916 €5.170 € 4.800 € / 4,0

11 Wiesenhüttenplatz 2015 HGV19.480 4.405 1890 37.500.000 €1.925 €8.513 € 3.300 € / 3,0 12 Kaiserstraße 2016 GH 4.820 9981896 13.800.000 €2.863 €13.828 € 6.000 € / 4,0 13 Breite Gasse 2017 WuG 6502111954 2.000.000 €3.077 €9.479 € 3.100 € / 4,0 14 Moselstaße 2017 WuG1.062 2811904 2.500.000 €2.354 €8.897 € 6.000 € / 4,0 15 Wiesenhüttenplatz 2017 HGV19.480 4.405 1890 77.377.900 €3.972 €17.566 € 3.300 € / 3,0

16 Kaiserstraße 2019 GH 2.101 4981952 8.500.000 €4.046 €17.068 € 6.000 € / 4,0 17 Taunusstraße 2019 HGV 5841501945 5.500.000 €9.418 €36.667 € 4.800 € / 4,0 18 Kaiserstraße 2019 WuG2.220 5401895 9.500.000 €4.279 €17.593 € 6.000 € / 4,0 19 Elbestraße 2019 HGV 6741841892 2.000.000 €2.967 €10.870 € 6.000 € / 4,0

Mittelwert 2015 3.722 9491913 10.706.837 € 2.877 €11.277 €

Bewertungsobjekt6.3492.014 4.800 € / 4,0

*Gebäudetypus: WuG: Wohn- und Geschäftshaus; HGV = Hotel-, Gast-, Vergnügungsstätte; GH = Geschäftshaus ** BGF nach Sachverständigem Finder: anhand von digitalen Lageplänen und Luftbildern wurde überschlägig die BGF der oberirdischen Vollgeschossen ermittelt. In der Kaufpreissammlung der o. a. Kauffälle sind teilweise kein BGF Angaben vorhanden. Für eine gute Vergleichbarkeit werden nur die oberirdischen BGF (auch vom Bewertungsobjekt) herangezogen.

Unter Berücksichtigung der o. a. Selektionskriterien wurden seitens des Gutachterausschusses 19 Kauffälle zur Verfügung gestellt. Marktteilnehmer waren bereit für die Immobilientypen Wohn- und Geschäftshaus, Hotel-, Gast-, Vergnügungsstätte und Geschäftshaus zwischen 1.100 bis rd. 9.400 €/m² oberirdischer BGF zu bezahlen. Drei Kauffälle über Bordellbetriebe liegen mit einem Kaufpreis über 3.077 €/m², 4.339 €/m² und 9.418 €/m² oberirdischen Vollgeschossen vor. Alle drei Kauffälle weisen eine BGF von < 685 m² auf, die mit dem Bewertungsobjekt über 6.349 m² BGF oberirdischen Vollgeschossen, nicht vergleichbar sind.

94 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 95 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Direkt vergleichbare Kauffälle liegen aufgrund der individuellen Nutzung und Grundrissgestalt mit großer Erdgeschossfläche ohne Tageslichteinfall des Bewertungsobjekts nicht vor. Die vorliegenden Kauffälle stammen aus einem Zeitraum von über 8 Jahren. Der Immobilienmarkt der Stadt Frankfurt am Main unterliegt einer ständigen Entwicklung.

Erweiterte Selektion der Kauffälle Um das Zeitfenster der Kauffälle weiter einzugrenzen sind nachfolgen lediglich die Kauffälle aus der Zeit 2016-2020 aufgeführt, zudem nur Kauffälle > 1.000 m² BGF und keine Hotels.

Grund- entspricht in lfd. Gebäude- BGF nach Bau- Kaufpreis entspricht in Bodenrichtwert Lage Kauf-jahr stücks- €/m²- Nr. typus* SV** jahr absolut €/m²-BGF 2020 größe Grundstück.

12 Kaiserstraße 2016 GH 48209981896 13.800.000 €2.863 €13.828 € 6.000 € / 4,0

14 Moselstaße 2017 WuG 10622811904 2.500.000 €2.354 €8.897 € 6.000 € / 4,0

16 Kaiserstraße 2019 GH 21014981952 8.500.000 €4.046 €17.068 € 6.000 € / 4,0

18 Kaiserstraße 2019 WuG 22205401895 9.500.000 €4.279 €17.593 € 6.000 € / 4,0

Mittelwert 201825515791912 8.575.000 € 3.362 €14.804 € 6.000 € / 4,0

Bewertungsobjekt6.3492.014 4.800 € / 4,0

Anpassung Plausibilitätswert bereinigt, bezogen auf das Bewertungsobjekt nach BGF ohne aufgrund der Plausibilitäts- Keller und Dachgeschoss niedrigeren wert, rund BRW-Zone*

0,800 > €/m²-BGF 21.344.000 € 17.080.000 €

* Anpassung aufgrund abweichender Bodenrichtwertzone, siehe nachfolgende Wertung

Wertung Unter Berücksichtigung der erweiterten Selektion der Kauffälle resultieren vier Kauffälle. Hierbei waren Marktteilnehmer bereit Kaufpreise zwischen rund 2.860 bis 4.280 €/m² oberirdischer BGF zu entrichten. Zu erwähnen ist, dass die Kauffälle in einer deutlich hochpreisigen Bodenrichtwertzone mit 6.000 €/m² liegen mit analoger W-GFZ von 4,0. Zwecks Angleichung wird im Rahmen der Plausibilitätsbetrachtung der Plausibilitätswert mit dem Faktor 0,8 (4.800 € / 6.000 €) multipliziert.

Der Marktwert der zu bewertenden Liegenschaft wird unter anderem unter Berücksichtigung der großen Flächen, unbelichteten Flächen im Erdgeschoss unterhalb des ermittelten Plausibilitätswert liegen.

Hinweis Ein klassisches Vergleichswertverfahren nach Vorgaben der Vergleichswertrichtlinie ist im vorliegenden Bewertungsfall nicht möglich, da die Kauffälle nicht direkt mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar sind. Ferner liegen für die Kauffälle zu wenig Daten vor (u. A. Flächen, Ausstattung, Modernisierungszustand, etc.). Zugleich kann anhand der Kauffälle ein Preisgefüge im Bahnhofsviertel aufgezeigt werden.

95 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 96 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

AUSZUG AUS DEM IMMOBILIENMARKTBERICHT FRANKFURT 2020 Quelle: Immobilienmarktbericht für den Bereich Frankfurt am Main 2020; Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen.

Nettoanfangsrenditen

© Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main, Liz.-Nr. 623-1716´

96 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 97 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

8 MARKTWERTABLEITUNG

Definition Verkehrswert/Marktwertgemäß §194 BauGB: Der Marktwert/Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

GESAMTBEURTEILUNG (SWOT-ANALYSE) Die Vor- und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft werden stichpunktartig zusammengefasst:

Vorteile ➢ Allgemein nachgefragte Lage im Szenegebiet „Bahnhofsviertel“. ➢ Innerhalb Frankfurts sind nur in sehr wenigen Lagen Vergnügungsstätten zulässig. Eine Baugenehmigung/Nutzungsänderung zur Vergnügungsstätte mit gewerblicher Zimmervermietung liegt vor und wurde bisher vom Ordnungsamt geduldet. ➢ Hohe bauliche Ausnutzung im baulichen Ist-Zustand mit eventuell weiterem Ausbaupotential in den Spitzböden. ➢ Repräsentative Neurenaissancefassade zur Straßenseite im Ensembleschutz (im baulichen Ist-Zustand).

Nachteile ➢ Lage im „Drogenbrennpunkt“ ➢ Erdgeschossbereich mit äußerst geringer natürlicher Belichtung (Tageslicht). ➢ Hohe Kosten bei Umnutzung/Revitalisierung aufgrund der aktuell nutzungsspezifischen Grundrissgestalt und Gebäudekonzeption. ➢ Nicht repräsentative Zuwegung zum Hinterhaus. ➢ Mäßiger Bautenzustand mit Instandhaltungsanstau. ➢ Unzureichende Anzahl an Pkw-Stellplätzen. ➢ Repräsentative Neurenaissancefassade zur Straßenseite im Ensembleschutz (erhöhte Baukosten bei Umnutzung).

Chancen ➢ Nachfrage nach innerstädtischen Vergnügungsstätten mit gewerblicher Zimmervermietung bestehen unter der Voraussetzung einer zulässigen Nutzung. ➢ Eine Drittverwendung z.B. in ein Wohn- und Geschäftshaus ist gemäß rechtsverbindlichem Bebauungsplan möglich. ➢ Weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnungen mit weiterhin steigenden Preisen für Wohnimmobilien. ➢ Hoher Flächenerwerb in nachgefragter zentraler Innenstadtlage.

Risiken ➢ Pandemie-Lage mit hoher Verunsicherung bei der Allgemeinheit. ➢ „Längerfristiges Prostitutionsstätten-Verbot?“ ➢ Reduzierter Kaufinteressentenkreis bei Beibehaltung der Nutzung als Vergnügungsstätte mit gewerblicher Zimmervermietung. ➢ Wohnungspolitische Risiken (Mietendeckelung, Mietpreisbremse) bei Umnutzung in Wohnraum.

97 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 98 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ZUSAMMENFASSUNG DER WERTERMITTLUNGSERGEBNISSE

Bodenwert mit baulicher Ausnutzung von 4,0 (W-GFZ) 9.667.000 €

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.) > Sicherheitsabschlag für eine weitere wirtschaftliche Nutzung als Bordell in Höhe von 10.000 €/Zimmer (Zimmeranzahl 82) ./. 820.000 € > Sicherheitsabschlag für kompensatorische ./. 125.000 € Brandschutzmaßnahmen

Gesamt entspricht in entspricht in entspricht in €/m² Mietfläche €/m² Mietfläche €/m² ober- ohne KG mit KG anteilig irdischer BGF 5.121 m²5.727 m²6.349 m² Ertragswert unter Berücksichtigung der b.o.G. > Zimmerauslastung 65 % 12.276.000 €2.397 €/m²2.144 €/m²1.934 €/m² > Zimmerauslastung 75 % 13.471.000 € 2.631 €/m²2.352 €/m²2.122 €/m² > Zimmerauslastung 85 % 14.666.000 €2.864 €/m²2.561 €/m²2.310 €/m² Ertragswert mit dem zuletzt bestehenden Negativer Anteil des Gebäudes am Reinertrag > Liquidationsfall Pachtverhältnis Investmentberechnungen Minimalwert 9.194.000 €1.795 €/m²1.605 €/m²1.448 €/m² Mittelwert 13.769.000 € 2.689 €/m²2.404 €/m²2.169 €/m² Maximalwert 18.345.000 €3.582 €/m²3.203 €/m²2.889 €/m² Sachwert unter Berücksichtigung der b.o.G. 15.190.000 € 2.966 €/m²2.652 €/m²2.393 €/m² Plausibiltätswert anhand von bereinigten Kauffällen 17.080.000 € 3.335 €/m²2.982 €/m²2.690 €/m²

98 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 99 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

AKTUELLE MARKTLAGE IN DER COVID-19-PANDEIMIE

MARKTWERTABLEITUNG Die Bewertung eines Amüsierbetriebes respektive Laufhauses ist aufgrund unzureichend immobilienwirtschaftlicher Rahmendaten per se diffizil. Im vorliegenden Bewertungsfall kommt zum Zeitpunkt der Wertermittlung noch die Covid-19-Pandemielage hinzu, welche für annähernd sämtliche Wirtschaftszweige neues Terrain ohne Erfahrungswerte impliziert – auch für den Immobilienmarkt und insbesondere für Bordellbetriebe.

Seit Mitte März 2020 ist das zu bewertende Laufhaus behördlich geschlossen. Wann ein regulärer Betrieb wieder aufgenommen werden kann ist spekulativ. Zugleich ist fragwürdig, ob der Betrieb und die Ausnutzung nach Wiedereröffnung das Vorkrisenniveau erreicht. Desgleichen ist aufgrund ausbleibender Messen in Frankfurt und somit ausbleibender Kundschaft von einem sich nur langsam erholenden Bordellgeschäft auszugehen.

In den voranstehenden Wertermittlungen ist die Liegenschaft unter anderem als Bordellbetrieb in Anlehnung an die Pachtwertmethode von Hotbelbetrieben bewertet worden. Betriebsergebnisse der letzten Jahre lagen dem Sachverständigen nicht vor. Empirische oder statistische Vergleichswerte über Bordellbetriebe liegen nicht vor. Die Zimmerauslastung der 82 genutzten Zimmern - vor Beginn der Covid-Pandemie - konnte nur geschätzt werden. Insbesondere aufgrund von unzureichenden wertrelevanten Daten über Bordellbetriebe wurden weitere Wertermittlungsverfahren, insbesondere Investmentberechnungen, herangezogen.

Das Sachwertergebnis und ein Vergleich anhand von Kauffällen im Bahnhofsviertel über Wohn- und Geschäftshäusern dienen zur Plausibilitätsbetrachtung bei der Marktwertableitung.

Auf langfristige Sicht, sowie unter Berücksichtigung der aktuellen und unvorhersehbaren Pandemie- Einschränkungen, mit zu erwartenden Wirtschaftskrisen, und insbesondere der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum, sieht der Unterzeichner des Gutachtens, die Option zur Umnutzung in Wohn- und Geschäftshaus gegeben.

Die unter Ziffer 5ff aufgezeigten Investmentberechnungen zum Umbau in ein Wohn- und Geschäftshaus weisen eine hohe Wertspanne auf. Diese kann erst über eine profunde

99 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 100 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Projektentwicklung, mit Machbarkeitsstudien zu umgreifenden Umbauten, Nutzungsänderung und Revitalisierung des Gebäudes eingegrenzt werden.

Der Marktwert der Liegenschaft Elbestraße 49 - 53 wird auf Grundlage der o.a. Wertermittlungsergebnisse und der implizierten Erschwernisse des zu bewertenden Immobilientyps mit einer erweiterten Marktwertspanne von rund 12.000.000 € bis 17.000.000 € bewertet.

Unter Berücksichtigung von Chancen und Risiken, siehe Ziffer 8.1 im Gutachten, wird der Marktwert mit dem Mittelwert über 14.500.000 € ausgewiesen.

Unter Berücksichtigung und Würdigung aller dem Sachverständigen zugänglichen Kriterien und Unterlagen ergibt sich für die Liegenschaft Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main, Stadtteil Bahnhofsviertel, der

Marktwert

im November 2020 mit - 14.500.000 € - in Worten: Vierzehn Millionen fünfhunderttausend Euro.

Verfahrensbedingte Aufteilung des Marktwerts anhand der einzelnen Flurstücke Das aus vier Flurstücken bestehende zu bewertende Grundstück ist mit einem Gebäudeensemble bebaut. Die Aufteilung des Marktwerts erfolgt gerundet anhand der Grundstücksgröße.

Grundstücksgröße Marktwert 2.014 m²rd. 14.500.000 € Verfahrensbedingte Aufteilung Blatt 764 Lfd. Nr. 1Flurstück 3248 m²rd. 1.785.501 € Blatt 764 Lfd. Nr. 2Flurstück 464 m²rd. 460.775 € Blatt 1131 Lfd. Nr. 1Flurstück 5341 m²rd. 2.455.065 € Blatt 1131 Lfd. Nr. 2Flurstück 61.361 m²rd. 9.798.659 €

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Dieses Gutachten ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegeben Zweck bestimmt (Marktwertgutachten im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens). Eine sonstige anderweitige Verwertung durch Dritte, (z. B. zu Beleihungszwecken), auch auszugsweise, ist ohne schriftliche Zustimmung des Verfassers des Gutachtens nicht gestattet.

Das Gutachten besteht aus 221 Seiten inklusive XV Anlagen und wurde in 2-facher Ausfertigung ausgeliefert. Die Gutachtenerstellung erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen.

Frankfurt am Main, 18.11.2020

...... Erich Finder

100 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 101 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

ANLAGEN

Anlage I Stadtplanauszug ...... 101

Anlage II Lageplan und Luftbild ...... 102

Anlage III Fotodokumentation ...... 104

Anlage IV Bestandsliste des Bauaktenarchivs ...... 132

Anlage V Planunterlagen ...... 135

Anlage VI Schriftsätze zum Brandschutz...... 147

Anlage VII Übernahmebericht des Zwangsverwalters inkl. Stellungnahmen ...... 162

Anlage VIII Pachtvertrag ...... 172

Anlage IX Mietvertrag Leierkasten ...... 179

Anlage X Schriftsatz der Kanzlei WZM Wanner Zahn Machander vom 10.01.2020 ...... 184

Anlage XI Bewilligungen ...... 192

Anlage XII Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ...... 200

Anlage XIII Altlastenauskunft der Stadt Frankfurt am Main ...... 201

Anlage XIV Erschließungsbeitragsbescheinigung ...... 214

Anlage XV Journalistische Beiträge zur aktuellen Situation, Stand September 2020 ...... 216

Hinweis: Das o.a. Anlagenverzeichnis entspricht der Originalfassung. Die Anlagen IV bis einschließlich XV und Teile der Fotodokumentation sind aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Vorgaben des Hessischen Ministeriums der Justiz in der vorliegenden Gutachtenversion gelöscht.

Die Originalfassung liegt dem Amtsgericht Frankfurt am Main vor und kann dort eingesehen werden. Nähere Auskünfte erhalten Sie vom Amtsgericht Frankfurt am Main, Gebäude A in der Heiligkreuzgasse 34, 2. Stock, Zimmer 232, Sprechzeiten Montag - Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr.

101 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 102 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Anlage I Stadtplanauszug

Makrolage

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Mikrolage

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

102 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 103 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Anlage II Lageplan und Luftbild

Technische Festlegung der Himmelsrichtung Elbestraße = Ostseite

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

103 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 104 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Technische Festlegung der Himmelsrichtung: Elbestraße = Ostseite

VORDERHAUS

HINTERHAUS

Ostfassade Hinterhaus mit davor liegendem, unter- Straßenfassade Vorderhaus, Zufahrt zum Parkdeck kellerten Parkdeck

104 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 105 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Anlage III Fotodokumentation

VH = Vorderhaus; HH = Hinterhaus

Vorderhaus zur Elbestraße: Stilaltbaufassade zur Straßenseite.

VH: Westfassade mit Rampenabfahrt vom Parkdeck zur Elbestraße.

105 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 106 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Die Abdichtung des Parkdecks ist zu überprüfen und wurde bereits mehrfach punktuell nachgebessert.

Rampenausfahrt, lichte Höhe ca. 2,20 m, Durchfahrtsbreite ca. 2,37m.

VH: südlicher Bereich der Westfassade, rechts im Bild der südliche Bürobau.

106 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 107 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

Blick vom Hinterhaus auf das Vorderhaus.

Blick über das Parkdeck Richtung Norden, links das Hinterhaus.

Blick vom VH auf das Parkdeck, links im Bild die Dachfläche des Bürobaus.

107 Ö. b. u. v. Sachverständiger Architekt Erich Finder Seite 108 des Gutachtens Elbestraße 49 - 53 in 60329 Frankfurt am Main

HH: Ostfassade.

Nördliches Wohngebäude angrenzend zum Hinterhaus.

Lüftungsanlagen auf dem Parkdeck angrenzend zur Nordseite.

108 Terminbestimmung 21 02 23 845K 51

Amtsgericht Frankfurt am Main 22.02.2021

845 K 51/18

Beschluss

Terminsbestimmung

Im Wege der Zwangsvollstreckung sollen am

Freitag, 28. Mai 2021, 11:00 Uhr, im Kap Europa, Kongresshaus der Messe Frankfurt, Ebene 4 – Saal Horizont, Osloer Straße 5, 60327 Frankfurt am Main versteigert werden:

1. Die im Grundbuch von Frankfurt Bezirk 9 Blatt 1131 eingetragenen Grundstücke

Lfd. Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m² Nr. 1 Frankfurt Bezirk 9 76 5 Hof- und Gebäudefläche, 341 Elbestraße 51 2 Frankfurt Bezirk 9 76 6 Hof- und Gebäudefläche, 1361 Elbestraße 49

Die Beschlagnahme wurde wirksam am 21.09.2018.

Verkehrswert: 2.455.065,00 € (lfd. Nr. 1) und 9.798.659,00 € (lfd. Nr. 2)

2. Die im Grundbuch von Frankfurt Bezirk 9 Blatt 764 eingetragenen Grundstücke

Lfd. Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m² Nr. 1 Frankfurt Bezirk 9 76 3 Hof- und Gebäudefläche, 248 Elbestraße 53 2 Frankfurt Bezirk 9 76 4 Hof- und Gebäudefläche, 64 Elbestraße 53

Die Beschlagnahme wurde wirksam am 21.09.2018.

Verkehrswert: 1.785.501,00 € (lfd. Nr. 1) und 460.775,00 € (lfd. Nr. 2)

Gesamtverkehrswert: 14.500.000,00 €.

Detaillierte Objektbeschreibung: (Laut Gutachten: Grundstück bebaut mit einem beidseitig angebauten Laufhaus/Bordellbetrieb zzgl. Gastronomie-/Clubflächen und einem rückwärtigen Gebäude/Angestelltenwohnhaus mit Büro-, Verwaltungs- und Sozialräumen sowie zwei Wohneinheiten) insgesamt 14.500,00 EUR, davon entfallen auf Blatt 1131 laufende Nr. 1 des BV 2.455.065,00 EUR, Blatt 1131 laufende Nr. 2 des BV 9.798.659,00 EUR, Blatt 764 laufende Nr. 1 des BV 1.785.501,00 EUR und Blatt 764 laufende Nr. 2 des BV 460.775,00 EUR.

Ist ein Recht im Grundbuch nicht vermerkt oder wird ein Recht später als der Versteigerungs- vermerk eingetragen, so muss der Berechtigte es spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anmelden. Er muss es auch glaubhaft machen, wenn der Gläubiger oder der Antragsteller oder bei einer Insolvenzverwalterversteigerung der Insolvenzverwalter widerspricht. Das Recht wird sonst im geringsten Gebot nicht berücksichtigt und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses dem Anspruch des Gläubigers und den übrigen Rechten nachgesetzt.

Es ist zweckmäßig, schon zwei Wochen vor dem Termin eine Berechnung des Anspruchs – getrennt nach Hauptforderung, Zinsen und Kosten – einzureichen und den beanspruchten Rang mitzuteilen. Der Berechtigte kann die Erklärungen auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle abgeben.

Wer ein Recht hat, das der Versteigerung des vorbezeichneten Versteigerungsobjekts oder des nach § 55 ZVG mithaftenden Zubehörs entgegensteht, wird aufgefordert, die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens zu erwirken, bevor das Gericht den Zuschlag erteilt. Geschieht dies nicht, tritt für das Recht der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstandes.

Nähere Angaben zu dem Objekt und weitere Zwangsversteigerungsobjekte im Internet unter www.zvg-portal.de

Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, 1 Woche vor Termin unter Angabe des Kassenzeichens: 085800102017.