TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO N. 17/2015 SOGGETTO FALLITO IMMOBILIARE MAGENTA SRL con sede in via Marco Biagi n. 1 Castegnato (BS)
CURATORE DOTT.SSA MARIA TERESA BONELLI Via Aldo Moro n. 10 Brescia
GIUDICE DELEGATO DOTT. PAOLO BONOFIGLIO
PERITO ESTIMATORE DOTT. ING. ALESSANDRO BIGNOTTI Via Indipendenza, 65 25135 Brescia
NATURA DEI BENI TERRENI EDIFICABILI NEL COMUNE DI PAITONE DA ACQUISTARE DAL COMUNE DI PAITONE DA PARTE DEL FALLIMENTO
Tel. 0303365122 - Mob. 3284678685 – Email [email protected] – PEC: [email protected]
FALLIMENTO 17/2015_ IMMOBILIARE MAGENTA SRL_TERRENO PAITONE
1. PREMESSA Come da incarico pervenuto dal Curatore del Fallimento in data 14.03.2016, il sottoscritto Dott. Ing. Alessandro Bignotti, nato a Brescia il 24.09.1975, con studio a Brescia in via Indipendenza n. 65, ha proceduto all’identificazione ed alla valutazione dei terreni edificabili ubicati nel Comune di Paitone di proprietà del Comune di Paitone ed oggetto del Contratto di appalto del 09.10.2012 n. 699 rep. Comune di Paitone per “lavori di ristrutturazione del centro civico per la realizzazione della nuova scuola primaria” stipulato tra il Comune di Paitone e la Società fallita, e già pagati della società fallita .
2. CARATTERISTICHE GENERALI DELLA ZONA Gli immobili oggetto del presente rapporto di valutazione sono quattro lotti di terreno edificabili della superficie complessiva pari a 1.695 mq catastali, ubicati in una zona residenziale di completamento posta a sud del centro abitato del comune di Paitone, al confine con una zona agricola. Il comune di Paitone si trova a circa 20 km ad est rispetto al comune di Brescia.
3. DESCRIZIONE e CONFORMITA’ CATASTALE DEI BENI IMMOBILI Gli immobili sono identificati al Catasto Terreni della Provincia di Brescia con i seguenti dati: • Terreno edificabile: Comune di Paitone, fg. 12, part. 419, Semin Irrig, Classe 1, Cons. 610 mq; • Terreno edificabile: Comune di Paitone, fg. 12, part. 430, Semin Irrig, Classe 1, Cons. 90 mq; • Terreno edificabile: Comune di Paitone, fg. 12, part. 433, Semin Irrig, Classe 1, Cons. 330 mq; • Terreno edificabile: Comune di Paitone, fg. 12, part. 434, Semin Irrig, Classe 1, Cons. 665 mq.
4. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA Si tratta di quattro lotti di terreno edificabili della superficie catastale complessiva di 1.695 mq, facenti parte della Lottizzazione in Località Prati approvata con Delibera n. 14 del 24.07.2012 (ambito del PGT vigente di trasformazione n. 6A - Ambito territoriale a destinazione prevalentemente residenziale da edificare con tipologia unifamiliare, bifamiliare e/o a blocco edilizio). La lottizzazione si trova al confine con una zona agricola ed in prossimità del confine con il comune di Prevalle. I lotti avranno accesso da via Giovanni Paolo II, e le opere relative alle urbanizzazioni sono a carico del Comune. Il lotti hanno una cubatura edificabile definita in complessivi 3.438,16 mc, di cui 1.000 mc sul lotto 419, 201,60 mc sul lotto 430, 739,20 mc sul lotto 433 e 1.497,36 mc sul lotto 434.
5. STATO DI POSSESSO DEI BENI IMMOBILI Tutti gli immobili risultano attualmente in proprietà per l’intera quota al Comune di Paitone, C.F. e P.IVA 00666540174, e devono essere ceduti alla società “Immobiliare Magenta S.r.l.” con sede in Castegnato, in virtù del Contratto di Appalto del 09.10.2012 n. 699 rep. Comune di Paitone per “lavori di ristrutturazione del centro civico per la realizzazione della nuova scuola primaria”.
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Per quanto attiene l’occupazione degli immobili , si è verificato che gli stessi risultano attualmente liberi.
6. PRESENZA DI FORMALITA’, VINCOLI O ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE Il beni oggetto della presente stima non risultano essere gravati da alcun vincolo ad esclusione di: - quelli previsti dal PGT per l’ “Ambito di trasformazione n. 6A - Ambito territoriale a destinazione prevalentemente residenziale da edificare con tipologia unifamiliare, bifamiliare e/o a blocco edilizio (art. 39 NTA)” ed in particolare l’area è soggetta a normativa specifica nel Piano delle Regole (Disciplina degli Ambiti di Trasformazione); - quelli previsti per la Lottizzazione in Località Prati approvata con Delibera n. 14 del 24.07.2012.
7. REGOLARITA’ URBANISTICA DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA I terreni sono identificati nel PGT come “Ambito di trasformazione n. 6A - Ambito territoriale a destinazione prevalentemente residenziale da edificare con tipologia unifamiliare, bifamiliare e/o a blocco edilizio (art. 39 NTA)”.
8. CONSISTENZA ANALITICA E VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI Il sottoscritto è giunto alla determinazione del più probabile valore di mercato dei beni adottando il Metodo del Confronto di Mercato (MCA – Market Comparison Approach) per la presenza di dati relativi a compravendite di beni simili a quelli oggetto della valutazione in un intorno geografico e temporale
significativo. I dati di confronto sono stati evinti dall’analisi del Mercato Immobiliare nel Comune di Paitone (Compravendite, agenzie e precedenti stime), dai valori forniti dalle banche dati di alcune fonti a livello nazionale (Agenzia del Territorio ed Osservatorio Tecnocasa) e dall’Osservatorio Immobiliare della Camera di Commercio di Brescia, sulla base dello stato di conservazione dell’immobile, della vetustà, delle disposizioni contenute nel Decreto del 7 gennaio 2008 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 8 del 11/01/2008), e di quanto previsto dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa e dalle Linee Guida dell’ABI del dicembre 2015. In considerazione di quanto sopra esposto si è ritenuto di attribuire al volume edificabile sui terreni un valore unitario pari a 135 €/mc (centotrentacinque/00 €/mc).
Indice Volume Superficie Valore Valore Mapp. Piano Destinazione fondiario edificabile. (mq) Unitario (€) Complessivo (€) (mc/mq) (mc) 419 T Terreno edificabile 610,00 1.000,00 € 135,00 € 135.000,00 430 T Terreno edificabile 90,00 201,60 € 135,00 € 27.216,00 433 T Terreno edificabile 330,00 739,20 € 135,00 € 99.792,00 434 T Terreno edificabile 665,00 1..497,36 € 135,00 € 202.143,60 VALORE COMMERCIALE COMPLESSIVO € 464.151,60
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Pertanto il valore commerciale complessivo della PIENA PROPRIETA’ dei beni immobili può essere complessivamente arrotondato a 464.000 ,00 Euro (diconsi Euro quattrocentosessantaquattro mila/00.
Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene di aver compiutamente assolto al mandato conferito in data 14.03.201 6 dal Curatore Fallimentare .
Brescia, 6 aprile 2016 Dott. Ing. Alessandro Bignotti
Allegati: 1. Vista da satellite 2. Estratto di mappa 3. Documentazione Lottizzazione
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ALLEGATO 1: VISTA LOTTIZZAZIONE DA SATELLITE
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ALLEGATO 2: ESTRATTO DI MAPPA
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ALLEGATO 3: DOCUMENTAZIONE LOTTIZZAZIONE
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VOLUME importo da intestare € 467.830,00 3438,16
PROPOSTA INTESTAZIONE LOTTI LOTTO MAPP SUPERFICIE VOLUMETRIA P.UNITARIO VALORE rapporto V/S volume previsto diff. 11A 430 90 201,60 136,07 € 27.431,71 2,24 201,6 0 11D 433 330 739,20 136,07 € 100.582,94 2,24 739,2 0 11E 434 665 1497,36 136,07 € 203.745,78 2,25 1489,6 7,76 4 419 607,82 1000,00 136,07 € 136.070,00 1,65 1000 0 TOTALE 1692,82 3438,16 136,07 € 467.830,43 7,76
ACCONTI VERSATI € 467.830,00
DIFFERENZA DA RENDERE 0,00 € 0,43