Maria Molenaar, bestuursvoorzitter Woonstad

‘Right to Buy leidt tot een gatenkaas’

door Karl Bijsterveld Woonstad Rotterdam heeft al meerdere jaren ervaring met de verkoop van

woningen uit bestaand bezit. Toch is bestuursvoorzitter Maria Molenaar niet

enthousiast over het kabinetsvoorstel dat woningcorporaties verplicht minstens

driekwart van hun woningen aan te bieden. “Right to Buy belemmert

strategisch voorraadbeleid.”

In 2010 verkocht Woonstad Rotterdam ruim Right to Buy moet dan wel akkoord gaan met renovatie, achthonderd woningen uit de bestaande Als het aan het kabinet ligt moeten corporaties omdat ze daar aan mee moet betalen. Bo- voorraad, 15 procent meer dan in 2009. Hoe minstens driekwart van hun woningen te koop vendien hebben al die VvE's een impact op verklaar je dit succes? aanbieden. Huurders van corporatiewoningen onze bedrijfsvoering – denk aan te Maria Molenaar: “Belangrijke factor is dat moeten de kans krijgen om tegen marktwaarde ­beleggen ledenvergaderingen en het opstel- we deze woningen hebben verkocht onder de woning te kopen. Is dit een goed plan? len van jaarrekeningen. Dat kost geld en het label Maatschappelijk Verantwoord Ei- “Wij zijn niet tegen verkoop, integendeel. mankracht. Nu al maakt bijna 40 procent gendom, oftewel MVE. Wij zijn verplicht We laten al jaren zien dat het succesvol kan. van ons woningbestand deel uit van een om de woning te onderhouden en tegen Maar we zijn wel tegen ongebreidelde ver- VvE. We hebben meer dan vijfhonderd marktwaarde terug te kopen als de bewoner koop. Right to Buy belemmert een strategisch ­gemengde complexen.” dat wil. Deze ingebouwde veiligheidsklep maakt dat mensen eerder geneigd zijn te kopen. Verder hebben we voor middenin- grootschalig op te knappen. Terugverkoop Gevoel van vrijheid economische omstandigheden een eigen komens een interessant aanbod. Zij komen aan de corporatie is er niet mogelijk. Zo ver- En niet elke bewoner wil per se kopen. huis risicovoller is. Wij zien regelmatig men- meestal niet in aanmerking voor een sociale loren corporaties de grip op de wijken en “Inderdaad, huren geeft sommige mensen sen die hun baan kwijt zijn geraakt en flinke huurwoning, maar kunnen zich ook geen ‘Door het Right to Buy zijn in Engeland zag je na enkele jaren buurten verloederen.” juist een gevoel van vrijheid en maakt ze mo- betalingsachterstanden in de aflossing van al te dure koopwoning veroorloven. Ons biel. Daar komt nog bij dat onder de huidige de hypotheek hebben opgebouwd. >> bezit bestaat uit relatief veel koopwoningen wijken gaan verloederen’ Is het kabinet dan zo kortzichtig? tussen de 100.000 en 200.000 euro. Ook “Kennelijk is het bezit van een eigen huis gerichte verkoopcampagnes verklaren het een ultiem ideaal. In Engeland zien velen Over Woonstad Rotterdam succes.” dat ook zo. Je zou ook beter voor een eigen huis en de woonomgeving zorgen dan in Uit jullie jaarverslag over 2010 blijkt dat deze het geval van een huurwoning. Maar die Woonstad Rotterdam ontstond in 2007 uit een fusie tussen Woningbedrijf Rotterdam en verkoopvorm moeilijk vol te houden is, omdat voorraadbeleid. Er ontstaat een gatenkaas en Wijken verloederen vlieger gaat lang niet altijd op. Veel huur- De Nieuwe Unie. Met meer dan zesenveertigduizend huurwoningen en bijna zevendui- het een groot beslag op de financiële middelen het wordt moeilijk om grootschalig en inte- In Engeland en Schotland heeft het Right to ders zijn even goed bij hun woning en zend MVE-koopwoningen is het de grootste stadscorporatie van Nederland. Woonstad legt. Wat is de komende tijd jullie koers? graal aan stedelijke vernieuwing te doen. Buy tot grote problemen geleid. omgeving betrokken. En kopers gaan Rotterdam heeft bezit in 43 wijken, variërend van een enkele woning tot het leeuwendeel “Dit jaar willen we overschakelen op vrije Woonstad Rotterdam verkoopt bovendien “Ja, de mooiste woningen gingen grif van soms tot het gaatje om een eigen woning in de wijk. In 2010 wees de corporatie dertien focuswijken aan. In deze wijken heeft verkoop. Op dit moment onderzoeken we veel gestapelde hoogbouw. Verplichte ver- de hand, de minder gewilde woningen ble- te financieren en houden dan geen geld Woonstad Rotterdam veel bezit, is de rol van Woonstad groot en is sprake van fysieke en hoe de verkoop van woningen onder MVE koop van woningen in een hoogbouwcom- ven in handen van de gemeentelijke wo- meer over voor onderhoud. Bovendien sociale urgentie. Het gaat onder andere om , , Nieuw , snel en zorgvuldig kan worden afgebouwd plex betekent ook de verplichte oprichting ningcorporaties. Door die versnippering wordt er dan weinig meer aan wijkverbete- en . en beëindigd.” van een Vereniging van Eigenaren. Die van bezit was het niet mogelijk om wijken ring gedaan.” buildingbusiness februari 2012 36 37 februari 2012 buildingbusiness

De meest schrijnende gevallen zijn ge- de lage-inkomensgrens: van 529.000 huishou- We dringen de bedrijfslasten verder terug. dwongen hun huis te verkopen en blijven dens in 2010 naar 588.000 in 2012. Maar we zullen ook ons investerings­ zitten met een grote schuld.” “Dat betekent ongetwijfeld ook een grotere programma moeten herzien. Vaker wonin- vraag naar sociale huurwoningen en een gen opknappen en langer doorexploiteren Je bent recent toegetreden tot het bestuur van grotere terugverkoop. Een ontwikkeling die in plaats van sloop/nieuwbouw.” Aedes. Wat gaan jullie doen tegen het kabi- haaks staat op Right to Buy. Rotterdam kent netsplan van Right to Buy? traditioneel al meer armere huishoudens Hoe zie je de toekomstige rol van corporaties? “Aedes heeft juridische stappen aangekon- dan bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht, Pleit je voor handhaving van een brede maat- digd als het kabinet deze plannen doorzet, en voor een sociale huurwoning zijn er flin- schappelijke taakopvatting of voor een smallere desnoods tot aan de Hoge Raad. Het Right ke wachtlijsten. In 2010 waren er zestig­ huisvestingsdoelstelling? to Buy tast immers het eigendomsrecht aan duizend Rotterdammers actief op zoek “Corporaties spelen in veel wijken een cruci- van corporaties. Het is geen goed plan en naar een andere huurwoning, bij een aan- ale rol als het gaat om de leefbaarheid. Onze we zien ook tegengestelde bewegingen. bod van eenentachtighonderd woningen.” fysieke taken, woningen bouwen en vernieu- wen, zijn daarbij belangrijk, maar we kun- nen de sociale kant niet links laten liggen. Er zijn veel partijen in de wijk actief om de so- ciale leefbaarheid te bevorderen, zoals de gemeente, jeugdzorg, zorg- en ouderen­ ‘Een jaar geleden moesten we organisaties. Corporaties zijn bij uitstek de partij om deze stakeholders met elkaar te van Donner juist terughoudend verbinden, omdat ze goed weten wat er leeft in de wijk. We kunnen als een spin in het woningen verkopen’ web de draden aan elkaar knopen. En die rol wordt alleen maar belangrijker als de econo- mie blijft voortsukkelen en de vraag naar sociale huurwoningen toeneemt.”

Vorig jaar nog tekende Donner het Natio- Vind je dat woningcorporaties een rol moeten Regelmatig hoor je dat de corporatiesector best naal Programma Kwaliteitssprong Zuid om spelen in de armoedebestrijding? een stuk kleiner mag worden. Wat vind jij? van Rotterdam-Zuid weer een aantrekkelijk “Voor Woonstad Rotterdam geldt dat ze “Ik vind de discussie over de omvang van gebied te maken. Daarin staat expliciet dat veel bezit heeft in minder koopkrachtige de sector niet het allerbelangrijkst. Belang- woningcorporaties zich ten aanzien van ver- wijken. We proberen de eenzijdigheid te rijker vind ik de vraag hoe we een efficiënt koop terughoudend moeten opstellen om het doorbreken door ook duurdere huur- en bedrijf kunnen zijn met een volkshuisves- probleem met de particuliere woning­voorraad koopwoningen aan te bieden. Samen met de telijke taak. In de praktijk staat dat maat- niet verder te vergroten. En dan zouden we gemeente en onderwijsinstellingen werken schappelijke, het volkshuisvestelijke, heel nu verplicht driekwart moeten verkopen?” we ook aan het vergroten van de kansen van erg bovenaan, ten koste van die doelmatig- armere huishoudens. Veelal zijn ze laag­ heid. Voor mij zijn maatschappelijk en Één miljoen alleenstaanden opgeleid en langdurig werkloos: een pro- ­ondernemend gelijk aan elkaar. Het CBS voorspelt dat Nederland rond 2050 bleem dat vaak van generatie op generatie Verantwoord ondernemen betekent overi- zo’n 3,7 miljoen eenpersoonshuishoudens telt, wordt overgedragen. Wij stellen bijvoor- gens wel: beter laten zien wat we doen en één miljoen meer dan nu. Dat komt zowel beeld ruimten beschikbaar voor huiswerk- hoe we het doen. Zichtbaar maken hoe wij door een groeiend aantal ‘exen’– er zijn steeds begeleiding. Huurders van studentenwo- onze maatschappelijke doelen behalen: meer verbroken relaties – als door steeds grote- ningen kunnen huurkorting krijgen als ze daarin heeft de corporatiesector nog een re aantallen ouderen. Ben je bang voor een bijvoorbeeld bereid zijn kinderen met hun slag te maken.” µµ mismatch als we doorgaan met het bouwen huiswerk te begeleiden of ouderen te hel- van eengezinswoningen? pen met de boodschappen. Maar armoede- “In Rotterdam ligt de situatie wat anders dan bestrijding dient ook een praktisch belang: op veel andere plekken in Nederland. De het risico op betalingsachterstanden in de stad heeft juist een gebrek aan grond­ huur verkleinen.” Maria Molenaar op seminar gebonden woningen die geschikt zijn voor ‘Huurbeleid: financiën, gezinnen. Mede daardoor trekken hoog­ Huurtoeslag economie en demografie’ opgeleiden vaak de stad uit. Door grond­ Corporaties moeten vanaf 2014 mee gaan beta- gebonden woningen te bouwen proberen we len aan de huurtoeslag. Wat betekent dat voor ze te behouden. Rotterdam telt al relatief Woonstad Rotterdam? veel kleinere woningen, dat geldt ook voor “Dat onze kasstroom jaarlijks met circa 14 Maria Molenaar is een van de sprekers ons bezit. Een deel daarvan is verouderd en miljoen euro afneemt. Het ministerie van tijdens een topontmoeting op 21 maart krijgt een stevige opknapbeurt om weer aan Binnenlandse Zaken zegt dat we dat terug in het Media Plaza in Utrecht, georga­ni­ de huidige eisen te voldoen. ­Specifiek voor kunnen verdienen door de huurliberalisatie. seerd door Building Business en Semi- ouderen werken we aan woonservicezones. Die huurliberalisatie houdt in dat we vanaf nars op Maat. Aan bod komen onder an- Samen met de gemeente, zorginstellingen juli 2012 een extra huurverhoging van vijf dere de gevolgen van de crisis voor de en andere organisaties proberen we ouderen procent kunnen doorvoeren voor inkomens woningmarkt, van het Right to Buy, van de zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. boven de 43.000 euro. Maar deze libera ­ nieuwe duidelijkheid over de toepassing Door de woningen hiervoor geschikt te ma- lisatie is in Rotterdam minder lucratief dan van de staatssteunregels, van de herziene ken en door de realisatie van zorgvoorzienin- Utrecht of Amsterdam, omdat het inkomen Woningwet en van de grote demogra­ gen en ontmoetingsruimten­ in de wijk zelf.” van de Rotterdammer lager ligt.” fische veranderingen die ons te wachten staan. Het programma is te bekijken op Het Sociaal en Cultureel Planbureau verwacht Een somber perspectief dus? www.seminarsopmaat.nl. een toename van het aantal huishoudens onder “Het doet een beroep op onze creativiteit. buildingbusiness februari 2012 38