REGULERINGSPLAN GÅRD –PLANID 3801 00363-E1

PLANBESKRIVELSE

Horten Kommune Dat. 22.12.2020 Rev.

LOGO

PLANTITTEL HORTEN GÅRD - PLANENDRING

TILTAKSHAVER Gamle Horten gård Eiendom AS

REGULERINGSPLAN KB arkitekter AS Reguleringsplan: Henning Thoresen [email protected]

Landskap Anne-Kari Hetterud [email protected]

Arkitektur/ bygningsvern Ole Kristian Torkildsen [email protected] PLANDOKUMENTER - Plankart, dat. 22.12.2020 - Reguleringsbestemmelser dat, 22.12.2020 - ROS analyse, dat. 22.12.2020 - Landskapsplan dat. 17.12.2020 - Illustrasjon 01 – 02, dat. 26.08.2020 - Merknader til varsel om oppstart - Sol/ skyggediagram - vårjevndøgn

Innholdsfortegnelse

BAKGRUNN OG SAMMENDRAG ...... 5

PLANOMRÅDET OG EIENDOMSFORHOLD ...... 5 Planområdet ...... 5 Eierforhold ...... 6

GJELDENDE PLANER OG FØRINGER ...... 7 Kommuneplanens arealdel ...... 7 Områdeplan for Karljohansvern ...... 7 Reguleringsplaner ...... 8 Kulturminneloven – fredning ...... 8 Konsekvensutredning ...... 8

BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ...... 9 Beliggenhet i kommunen ...... 9 Arealbruk og eksisterende bygningsmasse ...... 9 Veg og trafikkforhold ...... 10 Grunnforhold ...... 10 Topografi, landskap og vegetasjon ...... 10

PLANPROSESS ...... 11 Oppstartsmøte ...... 11 Varsel om oppstart ...... 11 Medvirkning ...... 11 Oppsummering merknader ...... 11

Beskrivelse av planforslaget ...... 16 Areal ...... 16 Reguleringsformål ...... 16 Bebyggelse og utforming ...... 16 Boligbebyggelse BB1 – BB4 ...... 16 Boligbebyggelse BB5 ...... 17 Byggehøyder ...... 18 Utnyttingsgrad ...... 18 Uteoppholdsarealer og grønnstruktur ...... 18 Trafikk ...... 21 Parkering ...... 22 Boligmiljø/ bokvalitet ...... 22 Teknisk infrastruktur ...... 22

Virkninger av planforslaget ...... 23 Landskap ...... 23 Stedets karakter/estetikk ...... 23 Kulturminner, kulturmiljø og verneverdi ...... 23 Boligmiljø/ bokvalitet ...... 23 Barn- og unge ...... 23 Geotekniske forhold ...... 23 Biologisk mangfold ...... 24 Sosial infrastuktur ...... 24 Risiko og sårbarhetsanalyse ...... 24

BAKGRUNNOG SAMMENDRAG Gamle Horten gård har vært drevet som hotell/ bevertning og forsamlingslokale i flere år. Det har ikke blittgjennomførtbruksendring på bygningene derdet er drift, noe som er pålagt, men vil være veldig dyrt å gjennomføre. Med kostnadene det innebærer å komme i mål med bruksendring vil detvære vanskelig å få lønnsomhet innenfor konseptet. Det medfører at det er behov for å vurdere andre løsninger for å sikre en forsvarlig drift og ivaretakelse av bygningsmassen i et lenger perspektiv. For å løse et betydelige behov for vedlikehold vurderer eierne at det nå riktig med en endring i bruken av bebyggelsen som fortsatt sikrer aktivitet/bruk og er forenlig med vernebestemmelsene for området og bebyggelsen. «vern gjennom bruk». Derfor er det ønskelig å endre bruken av bygningsmassen til boligformål.

PLANOMRÅDETOG EIENDOMSFORHOLD

Planområdet

Planområdet omfatter gjeldende reguleringsplan for Gamle Horten gård. Området har et samlet areal på 10,6 daa.

Planområdet Eierforhold

Eiendom Hjemmelshaver 124/49 Gamle Horten gård AS 124/1 Forsvarsdepartementet 124/43 Horten kommune

Eiendomsforhold i planområdet GJELDENDEPLANER OG FØRINGER Kommuneplanensarealdel Planområdet er avsatt til følgende formål i kommuneplanens arealdel 2019 –2031: Kombinert bebyggelse og anleggsformål, friområde og parkering. Planområdet er i sin helhet underlagt båndlegging etter lov om kulturminner. Syd i planområdet er det hensynsone for bevaring av naturmiljø.

Kommuneplanens arealdel

Områdeplanfor Karljohansvern Formålene i områdeplanen samsvarer med formålene i kommuneplanen. Reguleringsplaner Foreslått planområde er identisk med avgrensingen for detaljregulering for Horten gård, planid 0701 00363.

Gjeldende reguleringsplan

Kulturminneloven– fredning Planområdet er en del av et område som er fredet etter kulturminnelovens §19 og bygningene er fredet etter kulturminneloven §22a.

Det er gitt fredningsbestemmelser for området. I fredningsvedtaket beskrives områdetslik: ”F1: Områdetutgjør den sentrale delen av marinebasen og inneholder samfunnsområdet, deler av verftsområdet og viktige forsvarsverker med forterreng. Innenfor områdetfinnes svært mange fredete byggverk og anlegg, i tillegg er det veiføringer, plasser, åpne områder osv., som utgjør en viktig del av miljøet.”

Det er gitt egne fredningsbestemmelser for bygningene gjennom en forskrift. Dette er: Forskrift til fredning av bygninger og anlegg i Verneplan for Karljohansvern Orlogsstasjon, Horten kommune, (For 2006-05-31 nr 588).

Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til konsekvensutredningsforskriften §§ 6, 7 og 8. Det er vurdert at planarbeidet ikke utløser krav til konsekvensutredning. BESKRIVELSEAV PLANOMRÅDET

Beliggenheti kommunen Planområdet ligger på Karljohansvern nordøst for Horten sentrum. Beliggenhet er vist i figur nedenfor.

Planområdets beliggenhet

Arealbrukog eksisterendebygningsmasse Planområdet omfatter i hovedsak Gamle Horten gård med eksisterende fredet bebyggelse. Bebyggelsen omfatter Forlegningen, Stallmesterboligen, Stallen og Messebygningen. I tilknytning til bebyggelsen er det gårdsplass, grøntarealer, veier og parkering. Planen grenser til Karljohansvern barnehage.

Messebygningen Flyfoto

Vegog trafikkforhold Hovedatkomst til planområdet er fra Øvre vei. Adkomst leder til parkeringsplass og bebyggelsen. Det er to gang-og sykkelveier igjennom området, disse er stengt for biltrafikk.

Grunnforhold Planområdet ligger på randmorene (raet) og grunnforholdene ansees derfor ikke som problematiske.

Topografi,landskap og vegetasjon Området ligger på Karljohansverns høyeste punkt. Terrenget skråner nedover mot vest, nord og øst. Grønnstrukturen i planområdet med bl.a store trær er viktig for områdets karakter.

PLANPROSESS Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble gjennomført med Horten kommune 28.01.2020. Det ble ført referat fra møtet. (referatet er vedlagt)

Varsel om oppstart Igangsetting av reguleringsarbeid ble varslet 19.03.2020 med merknadsfrist 24.04.2020. Til merknadsfristen kom det inn 8 merknader.

Medvirkning Underveis i prosessen er det gjennomført møter/ befaringer med Vestfold og Fylkeskommune – kulturarv, for bl.a. å avklare hvilke tiltak som kan tillates innenfor fredningsbestemmelsene.

Oppsummering merknader

Fylkesmannen i (VTFK), 14.04.2020. Endringene i detaljreguleringen kan medføre at det oppføres ny bebyggelse i planområdet. Kommunen bør vurdere om planendringene kan aktualisere andre risiko- og sårbarhetsforhold enn det som tidligere er vurdert, og om det eventuelt bør gjøres en supplerende ROS-analyse. Vi har ellers ingen merknader til planvarselet.

Forslagstillers kommentar: Det er gjennomført en supplerende ROS analyse

Vestfold og Telemark fylkeskommune, 17.04.2020 Barn og unge: VTFK ber om at barn og unges arealinteresser beskrives i saksutredning og planbeskrivelse. Lekearealer/utearealer for barn og unge skal merkes tydelig på plankartet, og reguleringsbestemmelsene skal inneholde krav til føringer med hensyn til arealstørrelse, funksjon og kvalitet. Vi ber også̊ om sol/skyggediagram som viser hvordan lekearealene er belyst i tiden mellom 10-17 i jevndøgn.

Næring: Endring til bolig vil kunne hindre potensiell framtidig kulturbasert næring i en situasjon der tilstrømmingen til området blir større, men det anses ikke som et så viktig hensyn at det legges stor vekt fra regionalt hold.

Klima og energi: Det oppfordres til å se på mulighetene for å bruke ulike energibærere. Det oppfordres også til miljøvennlig materialbruk med lave livsløpskostnader. Ettersom byggene er fredet etter kulturminneloven viser vi til at gjenbruk av eldre bygningsmasse er et godt miljøtiltak.

Kulturarv – automatisk fredete kulturminner: Det er ikke kunnskap om tidligere registrert, automatisk fredede kulturminner i planområdet. Vår kunnskap om kulturminner i nærområdet samt en vurdering av landskap og terreng, tilsier imidlertid at slike kan være bevart. I henhold til kulturminneloven (kulml) § 9 må vi derfor utføre en arkeologisk registrering før vi kan gi endelig uttalelse til planforslaget.

For å kunne vurdere omfang og metodebruk for undersøkelsen og utarbeide et budsjett, ber vi om å få oversendt informasjon om arealformål i planen, sammen med beskrivelse av midlertidige og permanente tiltak. Dette inkluderer tiltak også i byggeperioden, som f.eks.

behov for midlertidige lager- og riggområder. Vi gjør oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven § 8 andre ledd. Vi anbefaler at meldeplikten innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen, og at følgende tekst brukes: «Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne, skal Vestfold og Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig – og senest innen3uker –omarbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. kulturminneloven § 8 andre ledd)».

Kulturarv – nyere tids kulturminner: Planforslaget berører i sin helhet kulturminner av nasjonal verdi. Det berører direkte følgende bygninger og områder som er fredet etter kulturminneloven:

Det er ut fra kulturminnefaglige vurderinger i prinsippet ikke noe i veien for å omregulere til boligformål. Valg av omfang og løsninger vil være avgjørende. Vi vil derfor påpeke det absolutte behovet for en grundig utredning. Det vil være viktig med et nært samarbeid med bygningsmyndighetene for å tidlig avdekke hvilke fravik fra gjeldende byggeforskrifter som kan aksepteres i medhold av pbl § 31-2.

Dette innebærer i praksis at forholdet rundt dispensasjoner på overordnet nivå må avklares som ledd i utarbeidelsen av planforslaget. Kulturminnemyndigheten ønsker å bidra konstruktivt og tydelig i denne prosessen, og håper på et godt samarbeid for å finne de riktige løsningene. Vi vil likevel varsle om at vi vil fremme innsigelse til et planforslag som er i konflikt med kulturminneinteressene fylkeskommunen er satt til å ivareta.

Kartlegging av bygningene: Bygningsarkeologiske undersøkelser vil være nødvendig for å avklare hvordan ny bruk best kan tilpasses bygningene innenfor rammene som fredningens formål og bestemmelser gir. Det vil være avgjørende for reguleringsplanen at mulighetsrommet for antall leiligheter, rominndeling, tekniske løsninger og brannkrav m.m. er avklart. For eksempel gir konstruksjoner i utmurt bindingsverk begrensninger og føringer for hvilke løsninger og muligheter som kan velges. De er bl.a. ekstra sårbare for moderne bruk med isolering og fuktbelastninger. Kulturarv bidrar gjerne i dette arbeidet.

Bygningene er fredet både i eksteriør og interiør. I det ytre skal det arkitektoniske uttrykket, materialbruk og detaljering som fasadeløsning, eldre dører og vinduer, overflater og ev. dekor bevares. I det indre skal opprinnelige eller eldre deler, overordnet romstruktur, etasjeskiller og øvrige konstruktive elementer bevares. Dette gjelder vegger, arkitektoniske detaljer som dører, vinduer, listverk samt overflater og eventuell dekor, rominndeling, bygningsdeler, fast inventar, detaljer og overflater, samt tekniske installasjoner og utstyr som hører til og viser byggets funksjon Vi vil signalisere at mulighetsrommet i det ytre er svært lite, men at det på grunn av mange nyere endringer er noe større muligheter inne. Anlegget som helhet har stor historiefortellende og pedagogisk verdi i det ytre. Bygningene er også godt bevart slik at de opprinnelige funksjonene fremgår, noe som gir dem økt antikvarisk verdi.

Områdefredningen: Planarbeidet må detaljert avklare konsekvensene av ulike løsninger for arealet rundt bygningene og resultere i konkrete valg i overensstemmelse med fredningen. Kulturarv bidrar gjerne i dette arbeidet. Dette er den delen av det gamle militærområdet som er minst preget av endringene på 1900- tallet og må̊ beholdes mest mulig uendret med åpne arealer mellom bygningene slik det er i

dag. Fredningen gir føringer på at trær, busker, grøntareal og gangareal, veidekker m.m. skal opprettholdes, men åpner for ev. tilbakeføringer på dokumenterte grunnlag. Vi er åpne for løsninger som opprettholder/tilbakefører områdets stramme militærhistoriske uttrykk. Parkeringsløsninger og areal for lek og uteareal m.m. krever god tilpasning innenfor fredningsbestemmelsenes klare rammer. Vi ser utfordringer knyttet til parkeringsløsninger og uteoppholds-/ lekeareal dersom antall boenheter blir stort. Det kan som ledd i planarbeidet eller i etterkant utarbeides skjøtselsplan med presisering av fredningsformål og nærmere retningslinjer for forvaltningen av området. Fredningen gir åpning for å gjenreise tidligere bygg som foreslått, men det må gjøres på dokumentert grunnlag og tilpasses med klare føringer og bestemmelser. Vi mener imidlertid at en ev. gjenoppbygging først må vurderes i lys av hele arealdisponeringen og hva som er mulig innenfor planområdet.

Forslagstillers kommentar: Barn og unge: Det er avsatt areal for lek innenfor parkområdet syd/øst for bebyggelsen. Sol/skyggediagram viser at lekearealene har gode solforhold ved vårjevndøgn.

Næring: Tatt til orientering

Klima og energi: Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og er underlagt krav om tilknytning. Det blir en vurdering opp mot om det er mulig pga fredningen av byggene om det blir mulig å benytte fjernvarme som energibærer

Kulturarv – automatisk fredete kulturminner: Det planlegges et nytt bygg nord for parkeringsplassen. Det er ikke gjennomført arkeologisk registrering i forhold til dette bygger. Det bes om at planforslaget vurderes med forutsetning om at det gjennomføres arkeologisk undersøkelse for nytt bygg.

Bestemmelse om meldeplikt er innarbeidet i planbestemmelsene

Kartlegging av bygningene: Det er gjennomført kartlegging av bygninger og foretatt befaringer sammen med kulturarv.

Områdefredningen: Planforslaget har til intensjon å tilpasse seg områdefredningen og videreføre/ tilbakeføre det militære preget på området

Forsvarsbygg, 21.04.2020 Området og bygningene er fredet etter kulturminneloven med egne fredningsbestemmelser I forbindelse med planarbeidet skal det vurderes om bygning som tidligere lå nord på̊ parkeringsplass P1 skal gjenreises. Ifølge foto fra Finn.no (1954-79) lå det to bygninger på område P1, begge er senere revet. Hvis vi tolker flyfotoet riktig var dette en lang rektangulær bygning nord i området, og fire fløyer omkring et gårdsrom sør i området. Begge bygningene er lave, bedømt ut fra skyggene – antatt enetasjes bygninger som de fredete/verneverdige bygningene like ved.

De to bygningene i sør, inventar nr. 49 befalsmesse og 51 stall/kaserne tilhørende gamle Horten gård (Landsverneplanen for Forsvaret), er fredet etter kulturminneloven § 22a, vedtatt i 2006. Bygning 56 øst for P1 var også i verneklasse 1 i verneplanen, men ble solgt med verneklausul før fredningen ble gjennomført. Disse bygningene er i hovedsak lave enetasjes

bygninger, som sammen med øvrig historisk bebyggelse i området utgjør et verdifullt kulturmiljø av nasjonal verdi. Nordvest for planområdet ligger Horten kirke, Garnisonskirken, som er tegnet av arkitekt Chr. H. Grosch og sto ferdig i 1856. Kirka er statlig listeført, og kulturminneforvaltningen skal uttale seg som rådgiver for biskopen. Dersom et nybygg faller innenfor 60 m fra kirka, kan det ikke oppføres uten tillatelse fra biskopen, jf. Kirkeloven. (opplysninger fått av Ingeborg Magerøy hos Riksantikvaren). Hele området omfattes av områdefredningen etter kulturminneloven § 19 (felt F1). Forsvarsbygg som nabo har interesse i at områdets historiske karakter blir ivaretatt, og at fredningsbestemmelsene overholdes. Vi er i utgangspunktet svært kritisk til oppføring av ny bebyggelse på felt P1. Vi oppfatter at dette med stor sannsynlighet vil komme i konflikt med fredningens formål, og dessuten ha uheldige ringvirkninger for bl.a. parkeringssituasjonen i området. Et nybygg kan komme i konflikt med miljøets kvaliteter og virke uheldig inn i omgivelsene til Horten kirke. Ifølge fredningsbestemmelsene skal et eventuelt nybygg – hvis dette tillates – vært en dokumentert tilbakeføring. I praksis anser vi dette som lite realistisk, gitt ny funksjon med dagens tekniske krav osv. Et annet moment er at parkeringskapasiteten på Karljohansvern generelt er presset. Å bygge ned dagens parkering i felt P1 vil øke presset på andre nærområder. Forsvarsbygg vil komme tilbake med en utfyllende vurdering ved offentlig ettersyn av planforslaget, når planforslaget er illustrert. Vi imøteser dessuten fylkeskommunens vurdering i forhold til kulturminneloven og hensynet til Horten kirke.

Forslagstillers kommentar: Foreslått bygg nord for parkeringen er lavt og langstrakt og planlegges videreført i stil med øvrig bebyggelse på Horten gård. Oppføring av nytt bygg vil i liten grad medføre reduksjon i antall parkeringsplasser.

Skagerak varme, 23.03.2020 Skagerak varme ønsker å gjøre oppmerksom at vår fjernvarmetrasé ligger tett på dette området.

Forslagstillers kommentar: Fjernvarmetraséen vil ikke komme i konflikt med planlagte tiltak. Det vil bli tatt direkte kontakt ved behov om evt. tilknytning.

Skagerak nett, 27.04.2020 Skagerak Nett AS har allerede nettstasjon montert i nærheten av boligområdet. Nye boliger vil bli forsynt via lavspent fordelingsanlegg fra denne. Skagerak Nett har elanlegg i planområdet og dersom det blir behov for å flytte på noen av disse må dette i sin helhet bekostes av utbygger. Skal det graves i nær eksisterende kabler, må disse påvises på forhånd. Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området, f.eks. fjernbåren varme, ønsker vi at dette avklares så tidlig som mulig da dette påvirker behovet for elektrisk overføring.

Forslagstillers kommentar: Avklaringer om det blir aktuelt med tilkobling til fjernvarme blir vurdert i forbindelse med prosjektering og om det blir mulig i forhold til bygningsvernet.

Fortidsminneforeningen, 29.04.2020 Eiendommen er tidligere avsatt til kulturformål og er solgt og driftet med dette som en klar forutsetning fra Horten kommune. Et par av bygningene har bolig som underformål, men bare fordi dette har vært en del av det historiske formålet.

Omgjøring til bolig vil privatisere denne eiendommen som er grunnlaget for hele marinestasjonens og byens start og utvikling fra 1819 til idag. Privatisering er i strid med tanken om bevaring og bruk og vil bli et tap for Karljohansvern som kulturområde og allment tilgjengelig kultur- rekreasjons og verneområde. Vi kan ikke forstå at det er mulig å omgjøre så spesielle og massive bygninger med spesielle formål til boligformål. Det vil kreve omfattende inngrep i konstruksjoner og store tekniske endringer. Innvendig vern bør opprettholdes. Vi mener ombygging av Gamle Horten til boliger har så mange negative sider for kultur og områdevern at det bør stoppes. Bygningene er fredet og området vernet, og bør fortsatt være det fullt ut som en svært viktig del av Hortens historie.

Forslagstillers kommentar: Planforslaget er vurdert til å være i henhold til overordnede planer. Fredning av bebyggelse og uteområder vil fortsatt gjelde. Planforslaget legger til rette for åpenhet og har ingen intensjoner om å privatisere området.

Beskrivelse av planforslaget

Areal Planområdet har et areal på totalt 10,6 daa.

Reguleringsformål Planområdet er regulert til boligbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer, renovasjon, grønnstruktur, park, veiformål og parkering. Det er gitt hensynssoner for båndlegging etter lov om kulturminner, bevaring naturmiljø og frisikt.

Formål Formål SOSI kode Areal m2 Boligbebyggelse 1110 1735,6 Energianlegg 1510 14,6 Renovasjonsanlegg 1550 56,3 Uteoppholdsareal 1600 2011,7 Gårdsplass 1620 26,6 Veg 2010 1208,4 Gang- sykkelveg 2015 199,9 Annen veggrunn - grøntareal 2019 328,5 Blågrønnstruktur 3001 1443,2 Park 3050 2724,5 Arealregnskap reguleringsformål

Bebyggelse og utforming I henhold til foreløpige mulighetsvurderinger er det beregnet at det kan bli totalt inntil 22 boenheter innenfor eksisterende og foreslått nytt bygg.

Boligbebyggelse BB1 – BB4 Eksisterende bebyggelse er gitt formålet boligbebyggelse (BB1 – BB4). Fredningsbestemmelsene (jf hensynssone – bevaring kulturmiljø) begrenser hva som kan gjøres med de eksisterende bygningene. Formålet gir ikke mulighet for utbygging, men beskriver gjennom bestemmelsene hva den enkelte bygning kan benyttes til.

På grunn av fredningsbestemmelsene for området og bebyggelsen er det begrenset med tiltak som tillates i forbindelse med omgjøring av bebyggelsen til boligformål. Tiltak både utvendig og innvendig i forhold til bygningene skal forelegges og godkjennes av kulturminnemyndighetene.

På grunn av fredningsbestemmelsene og de begrensede tiltak som tillates, vil det derfor bli behov for å søke avvik fra teknisk forskrift i forbindelse med bruksendring til bolig.

Foreløpig er det kjent at det må søkes avvik fra følgende krav i teknisk forskrift: - Tilgjengelig boenhet (universell utforming) - Ventilasjon - Lyd og vibrasjoner - Krav til energieffektivitet - Minimumskrav til energieffektivitet

BoligbebyggelseBB5 Foreslått nytt bygg (BB5) er plassert der det tidligere har vært oppført bebyggelse. Innenfor formålet er detmulighet til oppføring av et boligbygg med plass til inntil 2 boenheter og med boder for boliger. Det er gitt spesifikke føringer i forhold til utforming, volum og material og fargebruk, slik at bebyggelsen er tilpasset den øvrige verneverdige bebyggelsen på best mulig måte.

Foto av tidligere bebyggelse ved dagen parkeringsplass

Prinsippskisse nytt bygg (fasade syd)

Prinsippskisse nytt bygg (fasade nord) Prinsippskisse nytt bygg (fasade vest)

Byggehøyder For bebyggelsen innenfor BB1 –BB4 er byggehøyden tilsvarende eksisterende bebyggelse. Innenfor område BB5 (nytt byggeområde). Er det satt konkrete krav til byggehøyde og takvinkel: Mønehøyde 7 meter/gesimshøyde 3,8 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, takvinkel 42 grader.

Utnyttingsgrad For eksisterende bebyggelse (BB1 –BB4) er formålet for boligbebyggelse tilsvarende fotavtrykket til bebyggelsen. Utnyttelsesgraden blir da 100% BYA (bebygd areal). Foreslått nytt byggeområde (BB5) har en utnyttelsesgrad på 75% BYA. Dette tilsvarer arealet innenfor regulert byggegrense.

Uteoppholdsarealerog grønnstruktur Feltene (UA1 –UA5) definerer utearealene (gårdsplassene) i tilknytning til bebyggelsen. I likhet med eksisterende bebyggelse er utearealene fredetslik at utforming av disse områdene vil i liten grad bli opparbeidet som tradisjonelle hagerselv om bruken av bebyggelsen blir omgjort til boligformål.

Det har vært et mål å opprettholde militære «stramme» preget med åpenhet og materialer som grus og stein. Utstyr og møblering (f.eks. sykkelstativer, postkassestativ mv) gis en enkel og røff utforming, for eksempel i cortenstål som henspeiler til Hortens militære og maritime historie.

Det har i forslag til utforming av arealene vært viktig å legge til rette for «åpenhet» slik at allmenheten harmulighet til å bevege seg igjennom områdetuten at dette føles unaturlig.

Plassen mellom Messebygningen og Stallen (UA1) får en enkel utforming med grus og med gatestein langs bebyggelsen. Sykkelparkering er foreslått plassert ut mot vei for skille mellom plass og vei og for å unngå kjøring og parkering med bil på plassen. unngå unødvendig kjøring/parkering inn på plassen.

Mellom Stallen og Forlegningen (UA4) blir eksisterende plen beholdt og gatestein langs bebyggelsen beholdes, med enkelte tilpasninger.

Hagen til Stallmesterboligen (UA3) beholdes i stor grad slik den er i dag. Syd for Messebygningen (UA2) og ved nytt bygg (UA5) legges det opp til gatestein ved innganger og uteoppholdsarealer for boliger.

Universell utforming: UU er i stor grad ivaretatt –integrert i øvrig utforming. Pga. et begrenset materialvalg kan tilgjengeligheten stedvis være noe redusert.

I landskapsplanen er forslag til utforming og materialbruk vist.

Inspirasjonsfoto-materialbruk(kuppelstein, brostein og stål) Utsnittlandskapsplan

Arealene (GP1 og GP2) øst for forlegningen er regulert til park. Arealene skal være private eie, men er tilgjengelige for allmennheten. Større trær er ikke tillatt å fjerne (jf. fredningsbestemmelsene). Større trær er vist med frednings symbol i reguleringsplanen.

Det er foreslått mulighet for å etablere parsellhage i den nordlige delen (GP1) og lekeplass i sørlige delen (GP2). Parsellhagen er tenkt utført med minimal opparbeiding, f.eks. dyrking på friland og i lave kasser/pallekarmer.

Parsellhage –dyrking på friland

Parsellhage –dyrking i kasser/ pallekarmer

Lekeplass foreslås etablert innenfor GP2 og tilpasses eksisterende trær i utforming og utførelse. Lekeplasselementer i naturmaterialer/ farger plasseres på terreng. Enkle benker/sitteplasser foreslås etablert i tilknytning til lekeplass og parsellhage.

Inspirasjonsfoto lekeplass Inspirasjonsfoto lekeplass

Utsnitt landskapsplan

Innenfor planområdet er det flere mindre arealer som er avsatt til grønnstruktur (G1 –G9) Dette er arealer som i stor grad består av gress og/eller grus og ligger i tilknytning til veier og gang- og sykkelveger. Arealene er allment tilgjengelige.

Trafikk Det er ikke gjort noen spesielle vurderinger av trafikkforholdene i området. Eksisterende veier og kjøremønster benyttes. Planområdet genererer begrenset med trafikk. Karljohansvern barnehage som ligger utenfor planområdet, har adkomst fra Vollveien og

generer ikke trafikk til planområdet.

Eksisterende veier er regulert til kjøreveg (Veg1 – Veg4). Veg1 som er en del av Øvre vei er regulert til offentlig vei. Kjørebane er regulert til 5 meters bredde. I tillegg er det regulert annen – veggrunn som grøftearealer.

Adkomstveier er (VEG2 – VEG4) regulert med 3,5 meters bredde. Det er satt krav om at der adkomstveiene møter gang- og sykkelvegene skal det stenges fysisk slik at gjennomkjøring ikke blir mulig, men det foreslås at renovasjonsbil kan benytte den nordlige gangveien, slik at rygging med renovasjonsbil kan unngås.

Gang og sykkelveger igjennom området er viktige tverrforbindelser fra Øvreveien til Vollveien og skal være åpne for allmenheten. Gs-veien langs barnehagen er regulert i 3,5 meters bredde og skal ha grusdekke. Gang- sykkelveien i syd er foreslått med 1,6 meters bredde, med grusdekke. Gang- og sykkelveiene -veiene skal være privateide, men skal være tilgjengelige for allmenheten.

Parkering Parkering for bolig vil foregå på eksisterende parkeringsplass. Parkeringsplassen vil få ca. 26 plasser, hvor de to plassene nærmest boligene er avsatt til HC plasser. Parkeringsplassen skal opparbeides i grus. Det er satt krav om etablering av lademuligheter for elbil.

I områdereguleringsplan for Karljohansvern er det satt følgende parkeringskrav:

Formål Grunnlag pr. Antall Bil min Bil maks Sykkel minimum Bolig Boenhet inntil 120m2 1 2 2 BRA Bolig Boenhet over 120m2 2 3 3 BRA

Beregning av antall biloppstillingsplasser i forhold areal antall boenheter (inntil 22) og størrelse på boenhetene viser at foreslått parkeringsplass vil gi tilstrekkelig antall biloppstillingsplasser i henhold til områdeplanens parkeringskrav.

Sykkelparkering planlegges plassert nært boligene og i innvendige boder.

Boligmiljø/ bokvalitet Gamle Horten gård ligger idyllisk plassert på Karljohansverns høyeste punkt. Eiendommen består av mye grøntareal og det er store grøntarealer/ parker i umiddelbar nærhet. Eksisterende bebyggelse er gammel og pga. verneforskriftene så er det begrenset med tiltak som tillates i forbindelse med omgjøring til bolig. Forstudier viser at det er mulig å etablere ca. 22 boenheter (inkludert foreslått nybygg nord for parkeringsplassen). Det vil bli behov for å søke fravik fra teknisk forskrift for bl.a tilgjengelig boenhet (universell utforming), Ventilasjon, Lyd og vibrasjoner og energi. Selv med fravik fra tekniske forskrifter vil den gamle bebyggelsen på Gamle Horten gård og med omkringliggende grøntområder kunne tilby et helt særegent boligområde med godt bomiljø og gode boligkvaliteter.

Teknisk infrastruktur

Renovasjon Renovasjon blir i dag løst med løse plastbeholdere plassert sør for messa. I planforslaget er det foreslått å flytte renovasjonen nord for Stallen og at det skal være nedgravde renovasjonsbeholdere.

Overvannshåndtering Det er satt krav i bestemmelse om utomhusplan (pkt. 3.10) at løsning for overvannshåndtering skal forelegges ved rammesøknad

Virkninger av planforslaget

Landskap I reguleringsplanen foreslås et mindre bygg plassert mellom parkeringsplassen og friområdet nord for barnehagen. Bygget som har en lengde på 20 meter og maksimal mønehøyde på 7 meter, vil bidra til et skille mellom friområdet og parkeringsplassen og ramme inn parkeringsplassen på en god måte. Volum og plassering vurderes som god i forhold til øvrig bebyggelse og landskap.

Stedets karakter/estetikk Stedets karakter blir i stor grad uforandret ved at eksisterende bebyggelse i stor grad forblir uforandret. Nytt bygg nord for parkeringsplass er tilpasset eksisterende bebyggelse i volum, material og farger og vil i liten grad endre områdets karakter eller oppfattelsen av området.

Kulturminner, kulturmiljø og verneverdi Planforslaget ivaretar fredningsbestemmelsene for området og bebyggelsen jf. kulturminnelovene §§ 19 og 22a

Boligmiljø/ bokvalitet Selv med fravik fra tekniske forskrifter vil den gamle bebyggelsen på Gamle Horten gård og med omkringliggende grøntområder kunne tilby et boligområde med gode boligkvaliteter.

Barn- og unge Barn- og unges blir ivaretatt ved at det etableres lekeplass i nærhet til boligene samt nærhet til strender og andre friområder gir gode muligheter for variert lek og aktivitet for barn i alle aldre

Geotekniske forhold Planområdet ligger på en del av en randmorene og morene er generelt mindre problematisk i forhold til områdestabilitet enn marine avsetninger.

Biologiskmangfold Større trær innenfor planområdet er markert med bevaringssymbol i plankartetog med tilhørende planbestemmelse. Det er en eik på naboeiendommen i syd, hvor trekrona strekker seg inn over planområdet. Eika er belagt med hensynsone –bevaring naturmiljø. I henhold til Naturbase er det ikke registrert utrydningstruede arter eller utvalgte naturtyper innenfor planområdet.

Sosialinfrastuktur Planforslaget kan føre med seg noen flere elever og barn til skoler og barnehager i området.

Risikoog sårbarhetsanalyse Det er ikke avdekket alvorlige hendelser i forhold til risiko og sårbarhet. Områdestabilitet i forhold til nybygg må vurderes før bygget realiseres.