TRIBUNALE DI TERNI (ex TRIBUNALE DI ORVIETO)
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI DI ORVIETO
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
PROCEDURA ESECUTIVA N° 38/13
OMISSIS
CONTRO
OMISSIS
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Studio Tecnico Geom. MIRKO CAPOTOSTI Via S. Marco n° 13 – Terni (TR) Tel. +39 0744 406091 - Fax +39 0744 406091 Cell. +39 328 4118274 e-mail [email protected] P.E.C. [email protected] www.studiocapotosti.altervista.org Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 38 / 2013
Tribunale di Orvieto PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: OMISSIS
contro: OMISSIS
N° Gen. Rep. 38/2013
Giudice delle esecuzioni: Dott.ssa NATALIA GIUBILEI
RAPPORTO DI VALUTAZIONE - Lotto 001 -
Tecnico incaricato: Geom. CAPOTOSTI MIRKO codice fiscale CPTMRK76B01L117M - partita IVA 01214460550
Via S. Marco, 13 - Terni (TR) tel. +39 0744 406091 – fax +39 0744 406091 cellulare 328 4118274 e-mail [email protected] P.E.C. [email protected] www.studiocapotosti.altervista.org
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Beni siti in Castel Viscardo (Terni) Località/Frazione Loc. Le Prese
Lotto: 001
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A. Locale commerciale adibito a ristorante sito in Castel Viscardo (Terni) CAP: 05014 frazione: Loc. Le Prese
Quota e tipologia del diritto 1000/1000 Piena proprietà OMISSIS Cod. Fiscale: Omissis
Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS – foglio 9, particella 160, subalterno 5, indirizzo LOC. LE PRESE, piano T, categoria C/1, classe 2, consistenza 179, rendita € 3.374,27
Conformità catastale: Dalle verifiche effettuate presso l'Ufficio del Territorio dell'Agenzia delle Entrate non sono state rilevate delle difformità tra lo stato dei luoghi e gli atti. Si dichiara la conformità catastale
Identificativo corpo: B. Abitazione di tipo economico [A3] sito in Castel Viscardo (Terni) CAP: 05014 frazione: Loc. Le Prese
Quota e tipologia del diritto 1000/1000 Piena proprietà OMISSIS Cod. Fiscale: Omissis
Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS – foglio 9, particella 160, subalterno 4, indirizzo LOC. LE PRESE, piano S1-1, categoria A/3, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita € 216,91
Conformità catastale: Dalle verifiche effettuate presso l'Ufficio del Territorio dell'Agenzia delle Entrate sono state rilevate delle difformità tra lo stato dei luoghi e gli atti. Al piano primo è stata realizzata una diversa distribuzione interna ricavando un bagno in parte dell'ingresso ed eliminando il w.c. presente in planimetria.
Regolarizzabili mediante: Presentazione di variazione catastale per diversa distribuzione interna
Spese tecniche e costi catastali: € 600,00
Non si dichiara la conformità catastale
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Identificativo corpo: C. sito in Castel Viscardo (Terni) CAP: 05014 frazione: Loc. Le Prese Quota e tipologia del diritto 1000/1000 Piena proprietà OMISSIS Cod. Fiscale: Omissis
Identificato al catasto Terreni: Intestazione: OMISSIS – foglio 9, particella 462 qualità ENTE URBANO
Conformità catastale: Dalle verifiche effettuate presso l'Ufficio del Territorio dell'Agenzia delle Entrate e dall'esame visivo effettuato durante il sopralluogo di rito, non sono state evidenziate delle difformità nei contorni della particella. Si dichiara la conformità catastale
Identificativo corpo: D. Terreno adibito a strada sito in Castel Viscardo (Terni) CAP: 05014 frazione: Loc. Le Prese
Quota e tipologia del diritto 1/2 Piena proprietà OMISSIS Cod. Fiscale: Omissis
Identificato al catasto Terreni: Intestazione: OMISSIS – foglio 9, particella 337 qualità ENTE URBANO
Conformità catastale: Dalle verifiche effettuate presso l'Ufficio del Territorio dell'Agenzia delle Entrate e dall'esame visivo effettuato durante il sopralluogo di rito, non sono state evidenziate delle difformità nei contorni della particella. Si dichiara la conformità catastale
2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: industriale-commerciale-agricola a traffico scorrevole con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Importanti centri limitrofi: Città di Orvieto. Caratteristiche zone limitrofe: agricole Principali collegamenti pubblici: Autostrada A1 - Casello Orvieto 12,0 Km. Stazione ferroviaria - Orvieto Scalo 11,0 Km. Fermata autobus 200 m.
3. STATO DI POSSESSO:
Identificativo corpo: A Locale commerciale adibito a ristorante sito in Castel Viscardo (Terni), Loc. Le Prese Libero
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Identificativo corpo: B Abitazione di tipo economico [A3] sito in Castel Viscardo (Terni), Loc. Le Prese Libero
Identificativo corpo: C Terreno sito in Castel Viscardo (Terni), Loc. Le Prese Libero
Identificativo corpo: D Terreno adibito a strada sito in Castel Viscardo (Terni), Loc. Le Prese Libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.
4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS
Importo ipoteca: € 400.000,00 Importo capitale: € 160.000,00 Rogito Notaio in Orvieto Dr. Alessandro Pongelli in data 20/06/2003 Repertorio n. 64305/5806, Iscritto a Terni in data 21/07/2003 Registro Generale n. 7910 e Registro Particolare n. 1610. Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D
- Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS
Importo ipoteca: € 170.000,00 Importo capitale: € 85.000,00 Rogito Notaio in Orvieto Dr. Alessandro Pongelli in data 09/06/2005 Repertorio n. 77260/6781 Iscritto a Terni in data 30/06/2005 Registro Generale n. 8121 e Registro Particolare n. 1929. Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D
- Ipoteca legale cancellata in data 08/04/2013 a favore di OMISSIS contro OMISSIS
Importo ipoteca: € 15.341,76 Importo capitale: € 6.069,26 Atto di OMISSIS in data 04/01/2007 Repertorio n. 6442 , Iscritto a Terni in data 12/01/2007 Registro Generale n.446 Registro Particolare n. 73. Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D
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- Ipoteca legale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS Importo ipoteca: € 83.215,72 Importo capitale: € 40.972,61 Atto di OMISSIS Repertorio n. 9094, Iscritto a Terni in data 20/05/2010 Registro Generale n. 6212 e Registro particolare n. 1099. Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D
- Ipoteca giudiziale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS
Importo ipoteca: € 48.000,00 Importo capitale: € 24.700,67 Atto di OMISSIS in data 28/01/2013 Repertorio n. 235/2012, Iscritto a Terni in data 18/02/2013 Registro Generale n. 1722 e Registro Particolare n. 195. Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D
- Ipoteca legale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS Importo ipoteca: € 142.843,16 Importo capitale: € 71.421,58 Atto di OMISSIS in data 22/03/2013 Repertorio n. 253/10913, Iscritto a Terni in data 28/03/2013 Registro Generale n. 3345 e Registro Particolare n. 353. Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D
4.2.2 Pignoramenti: - Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS Atto di OMISSIS in data 03/05/2013 Repertorio n. 313/2013, Trascritto a Terni in data 14/06/2013 Registro Generale n. 6386 e Registro Particolare n. 4342. Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D
4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: GLI IMMOBILI NON FANNO PARTE DI UN CONDOMINIO COSTITUITO
L’Attestato di Prestazione Energetica è in corso di redazione; verrà depositato non appena emesso.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Attuale Titolare/Proprietario: OMISSIS avente sede in Orvieto (TR) codice fiscale OMISSIS per la quota di 1/1 del diritto di piena proprietà su tutti i beni in atto ad esclusione della particella 337 per la quale la quota risulta di 1/2, dal 20/06/2003 ad oggi, in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio in Orvieto Dr. Alessandro Pongelli in data 20/06/2003 Repertorio n. 64304/5805, registrato ad Orvieto in data 18/07/2003 n. 534 1T, trascritto a Terni in data 21/07/2003 Registro Generale n. 7909 e Registro Particolare n. 5353.
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Precedente Titolare/Proprietario: OMISSIS nato ad Orvieto (TR) il 04/06/1919 codice fiscale OMISSIS per la quota di 1/1 del diritto di piena proprietà da data antecedente il ventennio al 29/12/1983.
Precedente Titolare/Proprietario: OMISSIS nato a Castel Viscardo (TR) il 03/12/1948 codice fiscale OMISSIS e OMISSIS nata a Acquapendente (VT) il 10/04/1952 codice fiscale OMISSIS, rispettivamente per la quota di 1/2 ciascuno del diritto di piena proprietà dal 29/12/1983 al 20/06/2003, in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio in Orvieto Dr. Alessandro Pongelli in data 29/12/1983 Repertorio n. 83198, Trascritto a Terni in data 27/01/1984 Registro Generale n. 1016 e Registro Particolare n. 833. Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D
7. PRATICHE EDILIZIE: CONCESSIONE N. 3 – Pratica edile n. 3 Intestazione: Omissis Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Modifiche distributive interne ai servizi igienici e apertura di una finestra Rilascio in data 27/02/1991 al n. di prot. 3935 Dati precedenti relativi ai corpi: A-B
CONCESSIONE N. 5 - Pratica n. 3 Intestazione: Omissis Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Modifiche prospettiche ed interne Rilascio in data 12/03/2002 al n. di prot. 6473 Dati precedenti relativi ai corpi: A-B
7.1 Conformità edilizia: Locale commerciale adibito a ristorante Dalle ricerche effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Castel Viscardo, non sono state rilevate difformità tra lo stato di fatto e gli elaborati grafici allegati ai titoli abilitativi agli atti.
Non è mai stata presentata istanza di rilascio del Certificato di Agibilità
Regolarizzabili mediante: Presentazione richiesta di Certificato di Agibilità Spese tecniche, diritti e bolli: € 1.000,00 - NON SON COMPRESI I COSTI PER LE CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE PER LA RICHIESTA DI AGIBILITÀ
Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia
Dati precedenti relativi ai corpi: A
Abitazione di tipo economico Dalle ricerche effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Castel Viscardo, sono state rilevate difformità tra lo stato di fatto e gli elaborati grafici allegati ai titoli abilitativi agli atti. Risulta una diversa distribuzione interna in quanto su parte dell’ingresso è stato ricavato un w.c.
Regolarizzabili mediante: secondo la normativa regionale attuale, l’intervento è sanabile presentando una istanza in sanatoria
Non è mai stata presentata istanza di rilascio del Certificato di Agibilità
Regolarizzabili mediante: Presentazione richiesta di Certificato di Agibilità
Spese tecniche, diritti e bolli: € 2.000,00 - NON SON COMPRESI I COSTI PER LE CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE PER LA RICHIESTA DI AGIBILITÀ
Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia
Dati precedenti relativi ai corpi: B
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
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7.2 Conformità urbanistica:
Locale commerciale adibito a ristorante e Abitazione di tipo economico Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale
In forza della delibera: D.C.C. n. 16 del 17/04/2014
Zona omogenea: P2 - Aree Produttive Commerciali
Norme tecniche di attuazione: Vedere Certificato di Destinazione Urbanistica allegato.
Immobile soggetto a convenzione: NO
Se si, di che tipo? Non Specificato
Estremi delle convenzioni: Non Specificato
Obblighi derivanti: Non Specificato
Immobile sottoposto a vincolo di carattere NO urbanistico:
Elementi urbanistici che limitano la NO commerciabilità?
Se si, di che tipo? Non Specificato
Nella vendita dovranno essere previste NO pattuizioni particolari?
Se si, quali? Non Specificato
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Non Specificato
Rapporto di copertura: Non Specificato
Altezza massima ammessa: Non Specificato
Volume massimo ammesso: Non Specificato
Residua potenzialità edificatoria: NO
Se si, quanto: Non Specificato
Altro: Non Specificato
Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: NO
Note: Non Specificato
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Descrizione: Locale commerciale adibito a ristorante di cui al punto A
Unità immobiliare adibito a ristorante. L'immobile risulta essere composto da 4 locali principali, un locale adibito a cucina, due locali dispensa e deposito, due locali w.c. con antibagno ed un locale w.c. di servizio.
1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 Piena proprietà OMISSIS Cod. Fiscale: Omissis
Superficie utile complessiva di circa mq 199.70 L’unità immobiliare è posta al piano terra, ha un'altezza interna di variabile da m. 2,35 a m. 3,85.
Stato di manutenzione generale: sufficiente
Condizioni Generali dell'immobile: Al momento del primo sopralluogo effettuato dal sottoscritto il 09/01/2015, l'immobile è risultato in modeste condizioni di manutenzione esterne ed è stato evidenziata la presenza di materiale pericoloso (eternit) come copertura dell'intero edificio. Nel secondo accesso effettuato il 26/03/2015, per gli interni si è verificato un sufficiente stato di conservazione in considerazione del notevole tempo di disuso degli immobili. Per la bonifica del tetto in eternit, lo scrivente ha contattato un’impresa autorizzata allo smaltimento di materiali pericolosi, la quale ha redatto un preventivo che si allega alla presente. L’importo stimato per la rimozione, lo smaltimento e la rimessa in pristino del tetto con materiale metallico ondulato è di circa € 35.000,00 comprensivo di tutti gli oneri e le spese tecniche per le relative autorizzazioni utili a realizzare l’intervento.
Caratteristiche descrittive:
Copertura tipologia: a falde materiale: acciaio condizioni: scarse
Strutture verticali materiale: muratura condizioni: sufficienti
Infissi esterni tipologia: ante battente e vasistas materiale: vario protezione: inesistente condizioni: sufficienti
Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti
Manto di copertura materiale: eternit coibentazione: inesistente condizioni: scarse
Pareti esterne materiale: mattoni in tufo coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti
Pavimentazione interna materiale: cotto-piastrelle-parquet condizioni: sufficienti
Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente materiale: legno e vetro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: scarse
Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V-380V condizioni: sufficienti conformità: non a norma
Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano condizioni: scarse conformità: da collaudare
Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: scarse conformità: da collaudare
Telefonico tipologia: sottotraccia condizioni: scarse conformità: da collaudare
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Informazioni relative al calcolo della consistenza: Destinazione Parametro Superficie reale Coeff. Superficie equivalente
INGRESSO superficie reale netta 20,65 mq. 1,00 20,65
SALA RISTORANTE 1 superficie reale netta 42,05 mq. 1,00 42,05
SALA RISTORANTE 2 superficie reale netta 41,05 mq. 1,00 41,05
SALA superficie reale netta 18,55 mq. 1,00 18,55
CUCINA superficie reale netta 30,50 mq. 1,00 30,50
DISPENSA superficie reale netta 15,05 mq. 1,00 15,05
PATIO superficie reale netta 15,65 mq. 1,00 15,65
ANTI-BAGNO superficie reale netta 5,70 mq. 1,00 5,70
W.C. 1 superficie reale netta 4,10 mq. 1,00 4,10
W.C. 2 superficie reale netta 2,90 mq. 1,00 2,90
W.C. 3 superficie reale netta 3,50 mq. 1,00 3,50
199,70 mq. 199,70
Descrizione: Abitazione di tipo economico di cui al punto B
Unità immobiliare adibita ad abitazione. L'immobile risulta essere composto da 2 vani ed un w.c.. Non è presente il locale cucina. Al piano interrato è presente un locale cantina di servizio esclusivo.
1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 Piena proprietà OMISSIS Cod. Fiscale: Omissis
Superficie utile complessiva del piano primo di circa mq 46,05 L’unità immobiliare è posta al piano primo ed interrato, ha un'altezza interna di circa 2,90.
Stato di manutenzione generale: sufficiente
Condizioni Generali dell'immobile: Al momento del primo sopralluogo effettuato dal sottoscritto il 09/01/2015, l'immobile è risultato in modeste condizioni di manutenzione esterne ed è stato evidenziata la presenza di materiale pericoloso (eternit) come copertura dell'intero edificio. Nel secondo accesso effettuato il 26/03/2015, per gli interni si è verificato un sufficiente stato di conservazione in considerazione del notevole tempo di disuso degli immobili. Per la bonifica del tetto in eternit, lo scrivente ha contattato un’impresa autorizzata allo smaltimento di materiali pericolosi, la quale ha redatto un preventivo che si allega alla presente. L’importo stimato per la rimozione, lo smaltimento e la rimessa in pristino del tetto con materiale metallico ondulato è di circa € 35.000,00 comprensivo di tutti gli oneri e le spese tecniche per le relative autorizzazioni utili a realizzare l’intervento.
Caratteristiche descrittive:
Copertura tipologia: a falde materiale: acciaio condizioni: scarse
Strutture verticali materiale: muratura condizioni: sufficienti
Infissi esterni tipologia: ante battente e vasistas materiale: vario protezione: inesistente condizioni: sufficienti
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Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti
Manto di copertura materiale: eternit coibentazione: inesistente condizioni: scarse
Pareti esterne materiale: mattoni in tufo coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti
Pavimentazione interna materiale: cotto-piastrelle-parquet condizioni: sufficienti
Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente materiale: legno e vetro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: scarse
Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V-380V condizioni: sufficienti conformità: non a norma
Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano condizioni: scarse conformità: da collaudare
Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: scarse conformità: da collaudare
Telefonico tipologia: sottotraccia condizioni: scarse conformità: da collaudare
Informazioni relative al calcolo della consistenza: Destinazione Parametro Superficie reale Coeff. Superficie equivalente
INGRESSO superficie reale netta 2,10 mq. 1,00 2,10
SOGGIORNO superficie reale netta 15,25 mq. 1,00 15,25
CAMERA superficie reale netta 19,80 mq. 1,00 19,80
W.C. superficie reale netta 4,50 mq. 1,00 4,50
RIPOSTIGLIO superficie reale netta 4,40 mq. 0,50 2,20
CANTINA superficie reale netta 35,70 mq. 0,50 17,85
81,75 mq. 61,70
Descrizione :di cui al punto C
Terreno a servizio del fabbricato distinto con la particella 160.
1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 OMISSIS Piena proprietà Cod. Fiscale: Omissis
Superficie catastale complessiva di mq, 902.
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Informazioni relative al calcolo della consistenza: Destinazione Parametro Superficie catastale Coeff. Superficie equivalente
TERRENO Superficie catastale 902,00 mq. 1,00 902,00
902,00 mq. 902,00
Descrizione: terreno adibito a strada di cui al punto D
Terreno a servizio del fabbricato distinto con la particella 160 CON DESTINAZIONE STRADA.
1. Quota e tipologia del diritto 1/2 Piena proprietà OMISSIS Cod. Fiscale: Omissis
Superficie catastale complessiva di mq. 420.
Informazioni relative al calcolo della consistenza: Destinazione Parametro Superficie catastale Coeff. Superficie equivalente
TERRENO Superficie catastale 420,00 mq. 1,00 420,00
420,00 mq. 420,00
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Lo scopo del presente rapporto di stima è il più probabile valore di mercato degli immobili oggetto del compendio pignorato riferito alla data della stesura della presente Consulenza Tecnica. Premesso ciò e visto che sul mercato sono disponibili indicazioni significative sui prezzi unitari riferiti a beni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili o assimilabili a quello da valutare per struttura, tipologia edilizia, consistenza, finiture, stato di conservazione, ampiezza dei vani ed estetica, si è ritenuto opportuno adottare il criterio di stima a valore di mercato con procedimento sintetico comparativo. Questo procedimento si basa sul confronto e perciò ha richiesto l’acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quelli da stimare entro la quale collocare quelli oggetto di stima. Parte dei dati utilizzati per la comparazione sono stati i seguenti. Nel “Listino dei Prezzi degli Immobili sulle piazze dell’Umbria” redatto dalla Bii-Borsa Immobiliare Umbria in collaborazione con la “Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Perugia” e con la “Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Terni” riferito al IV Trimestre 2014, le quotazioni afferenti agli immobili assimilabili a quello da valutare siti nel Comune di Orvieto sono comprese per i fabbricati ad uso “abitazioni” con stato di conservazione “da ristrutturare” ricadenti in “Zona agricola”, tra € 500,00 ed € 700,00 al mq. di superficie commerciale; per i fabbricati ad uso “abitazioni” con stato di conservazione “abitabile” ricadenti in “Zona agricola”, tra € 700,00 ed € 900,00 al mq. di superficie commerciale; per i fabbricati ad uso “negozi” ricadenti in zona "Periferia" tra € 800,00 ed € 1.500,00 al mq. di superficie commerciale; quotazioni afferenti agli immobili assimilabili a quello da valutare siti nel Comune di Fabbro sono comprese per i fabbricati ad uso “abitazioni” con stato di conservazione “da ristrutturare” ricadenti in “Zona agricola”, tra € 450,00 ed € 700,00 al mq. di superficie commerciale; per i fabbricati ad uso “abitazioni” con stato di conservazione “abitabile” ricadenti in “Zona agricola”, tra € 600,00 ed € 900,00 al mq. di superficie commerciale; per i fabbricati ad uso “negozi” ricadenti in zona "Periferia" tra € 500,00 ed € 950,00 al mq.
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di superficie commerciale. Altri dati di mercato a disposizione, di una certa importanza giacché formulati in maniera obiettiva, sono quelli indicati dalla Banca dati delle Quotazioni Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che, relativamente alla tipologia “Abitazioni civili” con stato di conservazione “Normale” e con epoca di riferimento “I° semestre 2014” propone prezzi di mercato compresi tra € 800,00 ed € 1.100,00 al mq. di superficie lorda; relativamente alla tipologia “Capannoni tipici" con stato di conservazione “Normale” e con epoca di riferimento “I° semestre 2014”, propone prezzi di mercato compresi tra € 400,00 ed € 600,00 al mq. di superficie lorda; relativamente alla tipologia “Laboratori" con stato di conservazione “Normale” e con epoca di riferimento “I° semestre 2014”, propone prezzi di mercato compresi tra € 500,00 ed € 700,00 al mq. di superficie lorda; relativamente alla tipologia “Negozi" con stato di conservazione “Normale” e con epoca di riferimento “I° semestre 2014” propone prezzi di mercato compresi tra € 800,00 ed € 1.300,00 al mq. di superficie lorda. Dal quadro mercantile rappresentato, la scelta si pone quindi in una forbice compresa tra € 450,00 ed € 1.500,00 al mq. di superficie commerciale. Nell’ambito delle stima si inserisce il giudizio soggettivo dello scrivente che, in considerazione di ulteriori quotazioni di beni simili, o comunque assimilabili, e ricadenti in zona di ubicazione similare a quella dell’immobile in oggetto, ritiene ragionevole adottare, vista anche la necessità di intervenire sul fabbricato con delle opere di manutenzione straordinaria nonché la sua particolare collocazione, le sue finiture e rifiniture, le sue dotazioni impiantistiche che necessitano di una revisione, rifacimento e collaudo al fine di rilevare la corretta efficienza, un valore unitario per l'abitazione, al mq. di superficie commerciale pari ad € 500,00 ovvero, visto il rapporto tra la superficie utile rilevata e la superficie lorda rilevata del fabbricato, ad un valore di € 625,00 al mq. di superficie utile; un valore unitario per il ristorante, al mq. di superficie commerciale pari ad € 600,00 ovvero, visto il rapporto tra la superficie utile rilevata e la superficie lorda rilevata del fabbricato, ad un valore di € 750,00 al mq. di superficie utile Tale valore risulta tenere conto dello stato di manutenzione dell’immobile in tutte le sue parti. Per i terreni, in considerazione del loro attuale utilizzazione come corte di pertinenza del fabbricato principale nonché la destinazione urbanistica, si ritiene equo adottare un valore di € 40,00 ogni mq. di superficie catastale.
8.2 Fonti di informazione: “Listino dei Prezzi degli Immobili sulle piazze dell’Umbria” redatto dalla Bii-Borsa Immobiliare Umbria in collaborazione con la “Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Perugia” e con la “Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Terni” riferito al IV Trimestre 2014. Banca dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Operatori del settore delle compraven- dite immobiliari.
8.3 Valutazione corpi:
ID Immobile Superficie equivalente Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
Locale commerciale A 199,70 199,70 149.775,00 149.775,00 adibito a ristorante Abitazione di tipo B 61,70 81,75 38.562,50 38.562,50 economico
C Terreno 902,00 902,00 36.080,00 36.080,00
Terreno adibito a D 420,00 420,00 2.100,00 1.050,00 strada
226.517,50 225.467,50
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8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria € 33.820,13 e per assenza di garanzia per vizi come da disposizione del G.E. (15%) Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del € 0,00 fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio € 0,00 anteriore alla vendita:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 3.600,00
Spese tecniche intervento di bonifica copertura in eternit € 35.000,00
Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00
8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 153.047,37
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": € 0,00
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 0,00
Data generazione: 10-04-201520:04:06
L'Esperto alla stima Geom. Mirko Capotosti
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TRIBUNALE DI TERNI (ex TRIBUNALE DI ORVIETO)
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI DI ORVIETO
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
PROCEDURA ESECUTIVA N° 38/13
OMISSIS
CONTRO
OMISSIS
ALLEGATI
Studio Tecnico Geom. MIRKO CAPOTOSTI Via S. Marco n° 13 – Terni (TR) Tel. +39 0744 406091 - Fax +39 0744 406091 Cell. +39 328 4118274 e-mail [email protected] P.E.C. [email protected] www.studiocapotosti.altervista.org
TRIBUNALE DI TERNI (ex TRIBUNALE DI ORVIETO)
R.G.E. n. 38/2013
OMISSIS
CONTRO
OMISSIS
ALLEGATO “B”
Estratto di mappa catastale
TRIBUNALE DI TERNI (ex TRIBUNALE DI ORVIETO)
R.G.E. n. 38/2013
OMISSIS
CONTRO
OMISSIS
ALLEGATO “D”
Planimetrie catastali
10 metri
000024227 14/03/2003 000024227
LOCALITA' LE PRESE SNC piano: T; T; piano: SNC PRESE LE LOCALITA'
Subalterno: 5 > 5 Subalterno: - 160 Particella: - 9 Foglio: < - (C289) VISCARDO CASTEL di Comune - 19/12/2014 al Situazione - Fabbricati dei Catasto
Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: Data: 19/12/2014 - n. T138497 - Richiedente: CPTMRK76B01L117M
Ultima planimetria in atti Data: 19/12/2014 - n. T138497 - Richiedente: CPTMRK76B01L117M - Richiedente: T138497 - n. 19/12/2014 Data:
10 metri
LOCALITA' LE PRESE piano: S1-1; S1-1; piano: PRESE LE LOCALITA'
Subalterno: 4 > 4 Subalterno: - 160 Particella: - 9 Foglio: < - (C289) VISCARDO CASTEL di Comune - 19/12/2014 al Situazione - Fabbricati dei Catasto
Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: Data presentazione:12/03/1997 - Data: 19/12/2014 - n. T138496 - Richiedente: CPTMRK76B01L117M Data presentazione:12/03/1997 - Data: 19/12/2014 - n. T138496 - Richiedente:
Ultima planimetria in atti Data presentazione:12/03/1997 - Data: 19/12/2014 - n. T138496 - Richiedente: CPTMRK76B01L117M Richiedente: - - n. T138496 19/12/2014 - Data: presentazione:12/03/1997 Data
TRIBUNALE DI TERNI (ex TRIBUNALE DI ORVIETO)
R.G.E. n. 38/2013
OMISSIS
CONTRO
OMISSIS
ALLEGATO “E”
Certificato di Destinazione Urbanistica
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TRIBUNALE DI TERNI (ex TRIBUNALE DI ORVIETO)
R.G.E. n. 38/2013
OMISSIS
CONTRO
OMISSIS
ALLEGATO “H”
Schema stato di fatto piano primo