Dokumendi Tekst

Eksperthinnang: 82 05 2015 AR (muudetud 25.05.2015)

Hinnatav vara : Korteriomand registriosa nr 509550

Aadress: Kentmanni tn 17 krt 2 Kesklinna linnaosa Tallinn

Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet

Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava vara turuvä ärtus väärtuse kuupäeval s.o 06.05.2015.a.: 35 800 EUR (kolmkümmend viis tuhat kaheksasada eurot). Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 82052015AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Kentmanni tn 17 krt 2 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Kesklinna linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

SISUKORD

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED...... 3 2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE ...... 4 3. KINNISTU ANDMED ...... 4 4. VARA KIRJELDUS ...... 5 4.1 Asukoht ...... 5 4.2 Hoone kirjeldus ...... 5 4.3 Korteriomandi kirjeldus ...... 6 4.4 Tehnovõrgud ...... 6 5. TURUANALÜÜS ...... 6 5.1 Majandus ja kinnisvaraturg ...... 6 5.2 Tallinna korterid ...... 12 5.3 Kesklinna linnaosa ...... 14 5.4 Prognoos ...... 20 6. HINDAMINE ...... 21 6.1 Hinnatava vara analüüs ...... 21 6.2 Hindamismetoodika ...... 22 6.3 Hindamine võrdlusmeetodil...... 23 7. HINDAMISTULEMUS ...... 26 Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ...... 27 Lisa 2. Vaated varast...... 28 Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte 08.05.2015.a...... 30

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED Hindamise lähteülesanne: Eksperthinnang on koostatud vara turuväärtuse määramiseks tellija soovil . Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga, s.o 06.05.2015.a.

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

Hinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping: Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 05.05.2015 nr.2.1-29/2441-1). Algandmed esitanud isik: Algandmed esitas ja selgitusi jagasid tellija esindaja Harry Välja. Ülevaatuse kuupäev: 06.05.2015.a. Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Vara ülevaatusel viibinud isikud: Hindaja Andrei Rikk, tellija esindaja Harry Välja. Ülevaatuse ulatus ja Ülevaatus hõlmas vara tervikuna. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud põhjalikkus: silmnähtavaid puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.

Hindamisaruande kuupäev: 20.05.2015.a. Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Hindamise alused: Eesti vara hindamise standardisari EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; EKHÜ heade tavade koodeks.

Kasutatud allikad ja materjalid: Maa-ameti koduleht (www.maaamet.ee);

Ehitisregistri elektrooniline andmebaas (www.ehr.ee); Maa-ameti tehinguregister; Rahandusministeeriumi koduleht (www.rahandusministeerium.ee); Statistikaameti koduleht (www.stat.ee); Eesti Panga koduleht (www.eestipank.ee); RE Kinnisvara AS andmebaas; Algandmed esitanud isiku poolt suuliselt esitatud andmed hinnatava vara kohta; Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 05.05.2015 nr.2.1-29/2441-1); Kinnistusregistri väljavõte 08.05.2015.a; City24 kinnisvara portaal ja Kinnisvara WEB (www.city24.ee, www.kv.ee); Delfi kaardirakendus (Regio 2014); Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE Eksperthinnang on kehtiv järgmistel eeldustel: ° hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; ° vara ei koorma eksperthinnangus käsitlemata lepingud, mis avaldavad mõju turuväärtusele; ° vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; Käesolevat hindamisaruannet ja selle osa tohib avalikustada ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta, kuna see on tellitud avaliku ülesande täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3. KINNISTU ANDMED Hinnatavad varad Korteriomand – 252/3381 mõtteline osa kinnistust ja reaa losa eluruum nr 2, mille üldpind on 25,20 m². Aadress Kentmanni tn 17 Kesklinna linnaosa Tallinn Kinnistusjaoskond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Registriosa nr 509550 Katastritunnus 78401:101:0433 Sihtotstarve Elamumaa 100% Omanik Tallinna linn Avaldused Puuduvad Koormatised Puuduvad Hüpoteegid Puuduvad

4. VARA KIRJELDUS 4.1 Asukoht Hinnatav vara paikneb Tallinnas Kesklinna linnaosas Sibulaküla asumis liiklustiheda Kentmanni tn ja Kaupmehe tn vahelisel alal.

Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud analoogsete vanemate puidust korterelamutega ja kivist korterelamutega. Müra ja õhusaaste tase Keskmine Parkimine Tänaval piiratud parkimisvõimalused. Infrastruktuur Hästi arenenud, läheduses asuvad haridus- ja tervishoiuasutused, kauplused, teeninduspunktid. Lähimad ühistranspordipeatused asuvad Liivalaia tänaval ca 150 m kaugusel. Lähim hoone Lähimad hooned on kivi ja puithooned, mis asuvad hinnatavast hoonest 0- 15 m raadiuses. 4.2 Hoone kirjeldus Ehitisregistri kood 101019924 Esmane kasutus 1920-dad (tellija ütlustel), ehitisregistris andmed puuduvad. Kasutusluba Puudub. Kuna enne 1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, siis enne seda püstitatud ehitistele ei nõuta kasutusluba. Samas on ehitusseaduse kohaselt alates 1995 aastast väljastatud ehituslubadele ehitise püstitamiseks, - laiendamiseks või -rekonstrueerimiseks kohustuslik taotleda kasutusluba. Energiamärgis Puudub (www.ehr.ee) Energiamärgis on dokument, mille eesmärk on anda teada, kui palju sisekliima tagamisega hoone tarbib energiat, võrreldes teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega. Energiatarbimine võib hõlmata hoone kütmiseks, jahutamiseks, vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks vajalikku energia hulka. (ehitusseadus §-s 3¹ lg 1). Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass (A-st kuni H-ni), seda väiksemad on hoone energiaarved. Hoone tüüp 8-eluruumiga elamu. Korruselisus 2

Vundament Madalvundament Välisseinad Puit Kandekonstruktsioon Puit Vahelaed Puit Katus Eterniit Hoone ehitus-tehniline seisukord Hoone ehitus-tehnilist ekspertiisi hindaja ei ole teostanud. Visuaalsel ja remondivajadus vaatlusel on hoone üldine seisukord kapitaalremonti vajav. Elamu trepikoda Trepikoda on kapitaalremonti vajav.

4.3 Korteriomandi kirjeldus Toalisus 1 Korrus 1 Ruumide üldpind 25,20 m² (www.ehr.ee) Ruumilahendus Korteriomandi koosseisu kuulub esik, elutuba ja köök. Wc paikneb üldkoridoris. Põrandad Parkett, PVC Seinad Tapeet, värv Laed Värv, puitviimistlus Aknad 2 x puitraamis Uksed Puituksed Siseviimistluse seisukord ja Korter on kapitaalremonti vajavas seisukorras. remondivajadus

4.4 Tehnovõrgud Veevarustus Tsentraalne Elektrivarustus 220V Kanalisatsioon Tsentraalne Gaasivarustus Olemas Küttesüsteem Ahjuküte Kuumaveevarustus Elektriboileriga Ventilatsioonisüsteem Puudub Turvasüsteemid Puuduvad

5. TURUANALÜÜS 5.1 Majandus ja kinnisvaraturg Eesti majandus on maailmamajanduse heitlikkusele hästi vastu seisnud ning viimaste aastate majandusareng on riigi finantsstabiilsust toetanud. Majandus on võrreldes paari aasta taguse seisuga märksa rohkem tasakaalus ning selle vastupanuvõime väliskeskkonna halvenemisele on tublisti paranenud. Riigi Maa-ameti andmetel oli kinnisvara hinnaindeksi kasv 2014. aasta IV kvartalis võrreldes 2013. aasta sama kvartaliga 14,5% ning võrreldes 2014. aasta III kvartaliga 2,7%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastaga 9,3%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks 18,5% ning hoonestamata maa hinnaindeks 27,4%.

SKP Statistikaameti esialgsetel andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2014. aasta IV kvartalis võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga 2,7%. 2014. aastal kasvas SKP eelmise aastaga võrreldes 1,8%. IV kvartalis panustas majanduse kasvu enim Eesti majanduse suurim tegevusala töötlev tööstus, peamiselt elektroonikaseadmete tootmise ning puidutöötlemise toel. Lisaks töötlevale tööstusele olid 2014. aasta viimases kvartalis Eesti majanduse suurimad kasvatajad veel energeetika ja kaubandus, millest viimases vedas kasvu tugeva sisenõudluse toel jaekaubandus. Samuti jätkas IV kvartalis tugevnemist välisnõudlus. 2014. aasta IV kvartalis suurenes kaupade väljavedu hinnamõjusid arvesse võttes 8,0%. Kaupade sisseveo kasv kiirenes hinnamõjusid arvesse võttes 6,6%-ni. Tegevusaladest pidurdas IV kvartalis majanduskasvu enim transpordi ja ehituse lisandväärtuse kahanemine. SKP kasvu panustas esialgsete arvestuste kohaselt oluliselt netotootemaksude koosseisu kuuluva käibemaksu laekumise kasv. Oma osa selles on muutunud käibemaksu deklareerimise korral, mis rakendus 1. novembrist 2014. Netotootemaksude suurenemist mõjutas oluliselt ka aktsiiside laekumise kasv. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP kasvas 2014. aasta IV kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes 1,1% ja võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga 2,6%. Tarbijahinnaindeks Statistikaameti andmetel oli tarbijahinnaindeksi muutus 2014. aasta detsembris võrreldes novembriga 0,0% ja võrreldes 2013 aasta detsembriga -0,5%. Kaubad olid 2014. aasta detsembris 2013. aasta detsembriga võrreldes 1,3% odavamad ja teenused 0,9% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on 2013. aasta detsembriga võrreldes langenud 1,9% ja mittereguleeritavad hinnad 0,1%.

2013. aasta detsembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim 14,1% odavnenud mootorikütus. Suurem mõju indeksile oli veel alkohoolsetel jookidel ja tubakal, mis on aastaga kallinenud vastavalt 2,3% ja 7,5%. 2013. aasta detsembriga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kohv (20%) ning odavnenud suhkur (41%). Novembriga võrreldes oli detsembris tarbijahinnaindeksi peamiseks mõjutajaks mootorikütus, mis odavnes kuuga 8,6%. Detsembriks ostetud lennukipiletid olid 32% kallimad kui kuu varem, toidu ja mittealkohoolsete jookide väikese kallinemise taga on peamiselt puuvilja 2,7%, kohvi 5,2% ja köögivilja 1,6%-line kallinemine. Toidukaupadest kallinesid kuuga enim paprika (36%) ja viinamarjad (35%) ning odavnesid mandariinid (21%). Keskmine palk Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2014. aasta IV kvartalis 1039 eurot ja tõusis 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 5,3%. 2014. aastal ületas keskmine brutokuupalk 1000 euro piiri II ja IV kvartalis. 2013. aasta sama kvartaliga võrreldes oli keskmise brutokuupalga tõus IV kvartalis suurem kui II kvartalis, kui brutokuulpalk ületas esimest korda 1000 euro piiri (II kvartalis oli tõus 4,8%, IV kvartalis 5,3%). Aastalõpu ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud langesid 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes palgatöötaja kohta 2,4% ning vähendasid keskmise brutokuupalga tõusu 0,4 protsendipunkti. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis keskmine brutokuupalk 2014. aasta IV kvartalis 5,7%. Reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse võetud, tõusis 2014. aasta IV kvartalis võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga 5,8%. Reaalpalga kasvu kiirenemisele avaldas mõju tarbijahindade langus 2014. aasta IV kvartalis. Reaalpalk tõusis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes neljateistkümnendat kvartalit järjest. Keskmine brutotunnipalk oli IV kvartalis 6,35 eurot ja tõusis 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 6,0%. Keskmine brutokuupalk tõusis 2014. aasta IV kvartalis kõigil tegevusaladel. Kõige enam tõusis keskmine brutokuupalk 2013. aasta sama ajaga võrreldes finants- ja kindlustustegevuse palgatöötajatel (12,5%), kõige vähem info ja side tegevusala palgatöötajatel (0,5%). Keskmine brutotunnipalk tõusis IV kvartalis kõige enam finants- ja kindlustustegevuse palgatöötajatel (13,1%) ning ainsana langes info ja side tegevusala palgatöötajatel (0,2%). Töötus Statistikaameti andmetel oli töötuid 2014. aasta IV kvartalis 43 000 ja töötuse määr 6,3%, mis on 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 2,4 protsendipunkti ja 16 000 inimese võrra vähem. Pikaajalisi (aasta või kauem tööd otsinud) töötuid oli 2014. aastal hinnanguliselt 23 000, sh kaks aastat või kauem tööd otsinuid 12 000. Võrreldes varasema aastaga vähenes pikaajaliste töötute arv 14% (sh kaks aastat või kauem tööd otsinute arv langes 25%) ja lühiajaliste (vähem kui aasta tööd otsinud) töötute arv 17%. Pikaajalise töötuse määr oli 2014. aastal 3,3%. Noorte (15–24-aastaste) töötuse määr oli 2014. aastal 15,0% (2013. aastal 18,7%). Kuigi noorte tööpuudus vähenes mullu teiste vanuserühmadega võrreldes kiiremini, jäi see siiski üldisest töötuse määrast kaks korda kõrgemaks. Tööpuuduse vähenemist noorte seas soodustab muuhulgas noorte arvu kahanemine (kümne aastaga on selle vanuserühma arvukus kahanenud enam kui veerandi võrra). Hinnanguliselt oli töötuid noori 2014. aastal 8000. 15– 24-aastaste töötuse määra arvestatakse osatähtsusena vaid tööalaselt aktiivsetest noortest, kes on juba tööelu

alustanud, st on hõivatud või töötud. Enamik noori selles eas siiski alles õpib ning nad ei ole veel tööalaselt aktiivsed. Seetõttu oli töötute osatähtsus kõikide noorte seas vaid 5,7%. 15–74-aastaste tööhõive määr oli 2014. aastal 63,0%. Seega lähenes tööhõive määr buumiaegsele tasemele. Võrreldes varasema aastaga kasvas hõivemäär 0,9 protsendipunkti võrra. IV kvartalis oli tööhõive määr aastakeskmisest kõrgem (63,6%), ületades 2013. aasta IV kvartali näitajat kahe protsendipunkti võrra. Lisaks majanduskasvule soodustas hõivemäära kasvu ka rahvaarvu kahanemine, rahvastiku vanuserühmade ebaühtlane suurus, pensioniea järk-järguline tõus ja mitmed muud tegurid. Kui rahvaarv väheneb, siis konkureerib samale hulgale töökohtadele vähem inimesi, seega soodustab see töötuse kahanemist ning hõivemäära kasvu. Tööhõive muutust mõjutasid 2014. aastal enim hõivatute arvu suurenemine info ja side ning majutuse ja toitlustuse tegevusaladel, jaekaubanduses, tervishoius ning veonduses ja laonduses (posti- ja kullerteenused), kuid ka hõivatute arvu langus põllumajanduses, töötlevas tööstuses ning finants- ja kindlustustegevuses. Tööturul mitteaktiivseid inimesi (õppijad, pensionärid, kodused, heitunud jt) oli 2014. aastal 15–74-aastaste hulgas 32% (317 000), mis on 3000 vähem kui aasta varem. 15–74-aastaste tööturul mitteaktiivsete arv vähenes enim õppijate ning pensionäride arvu vähenemise tõttu. Kasvas terviseprobleemide tõttu tööturult eemalejäänute arv. Tööotsingutes heitunud isikuid, kes on kaotanud lootuse tööd leida, oli 2014. aastal hinnanguliselt 6000 (IV kvartalis kasvas nende arv 7000-ni). Laenud Eesti panga andmetel oli eluasemelaenude käive 2014. aasta IV kvartalis 226,6 miljonit eurot, mis on 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 18,6% suurem. 2014. aasta detsembris välja antud eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2,19%, 2013. aasta detsembris oli intressimäär 2,47%, seega on intressimäärad aastaga langenud. 2014. aasta IV kvartali lõpuks oli Eesti Panga andmetel Eestis kokku 163 546 eluasemelaenu, mis on 1,9% rohkem kui 2013. aasta IV kvartali lõpus. Arvestades, et eluasemelaenude kogujääk oli samal ajal 6,06 miljardit eurot, on keskmine eluasemelaenu jääk ca 37 000 eurot. Pangad teenisid 2014. aasta neljandas kvartalis 59 miljonit eurot puhaskasumit. Puhaskasum kahanes netointressitulu vähenemise, personalikulude suurenemise ning laenuallahindluste tegemise tõttu. Pankade puhastulukus varade suhtes oli 2014 aasta viimases kvartalis 1,6%. Ehitus

Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks 2014. aastal võrreldes 2013. aasta keskmisega 0,5%. Tööjõud kallines 2013. aastaga võrreldes 1,3% ja masinad 2,2%. Materjalide hinnad jäid samale tasemele. Ehitushinnaindeksi muutus oli 2014. aasta IV kvartalis võrreldes III kvartaliga -0,2% ja võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga -0,7%. 2014. aasta III kvartaliga võrreldes mõjutas indeksit kõige enam materjalide odavnemine, mis andis kvartalimuutusest üle kolmveerandi. 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes andis materjalide odavnemine indeksi langusest üle poole. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks tõusis 2014. aastal võrreldes 2013. aasta keskmisega 0,6%, sealhulgas kallines tööjõud 1,7%, masinad 3,4%, materjalide hinnad jäid samale tasemele.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2014. aasta IV kvartalis III kvartaliga võrreldes 0,1% ja 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes -0,4%. Ehitisregistri andmetel lubati 2014. aastal kasutusse 2756 uut eluruumi, s.o 677 eluruumi rohkem kui aasta varem. Suurem osa valminud eluruumidest asub korterelamutes ja iga teine neist oli kahe- või kolmetoaline. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib. 2014. aastal väljastati ehitusluba 3941 eluruumi ehitamiseks, mis on võrreldes aasta varasemaga ligi kolmandiku võrra rohkem. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu. 2014. aastal lubati kasutusse 785 mitteelamut kasuliku pinnaga 529 000 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao-, tööstus- ja põllumajanduspinda. Võrreldes 2013. aastaga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka kubatuur. IV kvartalis pöördus ehitusturg taas kasvule. Ehitusettevõtted ehitasid 2014. aasta IV kvartalis omal jõul 596 miljoni euro eest, mis oli 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 6% rohkem. Kasvu taga on eelkõige 2013. aasta viimase kvartali madal võrdlusbaas rajatiste ehitusmahtude osas. Ostu-müügitehingute arv ning väärtus

Maa-ameti andmetel sooritati 2015. aasta I kvartalis 10 248 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 593 miljonit eurot. 2014. aasta I kvartaliga võrreldes kahanes tehingute arv 26 võrra, samas tehingute koguväärtus kasvas ca 96 miljoni euro võrra.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis 2005-2015 I kv 18 000 1 600 16 000 1 400 14 000 1 200 12 000 1 000 10 000 800 8 000 6 000 600 4 000 400 2 000 200

Tehingute arv arv Tehingute(tk) 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20142015 Tehingute koguväärtusEUR) (mlnTehingute

Allikas: Maa-amet, Statistikaamet, RE Kinnisvara AS

Maa-ameti tehingute andmebaasi andmete põhjal toimus 2015. aasta I kvartalis enim tehinguid märtsis – 4308 tehingut ning kõige vähem tehinguid jaanuaris – 2785 tehingut. Keskmised tehingute hinnad olid vastavalt ca 59 000 ja 47 000 eurot. Kõige suurema tehingute koguväärtusega kuu 2015. aasta I kvartali jooksul oli märts – ca 254 mln eurot ning kõige väiksema tehingute koguväärtusega kuu jaanuar – ca 130 mln eurot.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis tehingute arv (tk) jaanuar 2012-märts 2015 5000 4626 4500 4024 4363 4308 3937 3882 3913 3712 3865 3899 4000 3725 3717 3651 3676 3490 3338 3510 3478 3449 3534 3292 3326 3371 3390 3287 3500 3185 3182 3186 3155 2932 3050 2930 2980 2973 3000 2904 2801 2785 2427 2500 2304 2000 1500 1000 500 0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014 2015

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis tehingute koguväärtus (mln EUR) jaanuar 2012- märts 2015

300 251 254 250 208 215 209 205 202 199 201 204 191 197 200 182 188 184 175 175 167 173 167 174 158 158 164 163 148 152 155 153 143 142 142 139 150 128 134 129 130 118 112 100

0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014 2015 Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

5.2 Tallinna korterid Tallinn on Eesti Vabariigi pealinn ning Harju maakonna halduskeskus. Tallinn asub Eesti põhjarannikul, Põhja-Eesti pangal, Kopli ja Tallinna lahe ääres ning hõlmab 156,3 km² suuruse maa-ala. Tallinnas on 8 linnaosa, mis jaotuvad 84 asumiks. 2015. aasta 1. jaanuari seisuga on Tallinnas 434 426 registreeritud elanikku. 2015. aasta I kvartalis toimus Tallinna korteriturul 1948 tehingut koguväärtusega ca 171 mln eurot. Aastatagusega võrreldes on tehingute arv ca 2,2% võrra ja koguväärtus ca 15% võrra tõusnud.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Tallinnas korteriomandid (eluruumid) 2005-2015 I kv 4500 350 4000 300 3500 250 3000 2500 200 2000 150

1500 EUR) 100 1000 500 50

Tehingute arv arv Tehingute(tk) 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I koguväärtus(mlnTehingute III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20142015 Allikas: Maa-amet, Statistikaamet , RE Kinnisvara AS Maa-ameti andmete põhjal oli Tallinna linnas 2015 aasta I kvartalis toimunud korteriomandite (eluruumide) tehingute arv kõige suurem märtsis (731 tehingut) ning kõige väiksem jaanuaris (543 tehingut). Tehingute kogusumma oli suurim märtsis (ca 66 miljonit eurot) ning väikseim jaanuaris (ca 46 miljonit eurot). 2015. aasta I kvartali jooksul toimunud korteriomandite (eluruumide) keskmiseks tehingusummaks oli ca 87 400 eurot, mis on ca 12% kõrgem kui aasta tagasi.

Tallinna korteriomandid (eluruumid) tehingute arv (tk) jaanuar 2012- märts 2015 735 800 764 735 731 703 734 711 721 721 719 699 682 674 700 647 667 651 661 668 654 648 567 629 611 577 587 599 578 595 581 565 553 564 590 555 557 543 600 519 514 481 500 400 300 200 100 0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014 2015 Allikas: Maa -amet, RE Kinnisvara AS

Tallinna korteriomandid (eluruumid) tehingute koguväärtus (mln EUR) jaanuar 2012- märts 2015

70 64 66 61 59 58 60 54 54 55 51 53 52 49 49 48 48 50 50 45 46 47 46 46 43 44 44 41 40 39 40 40 40 40 39 36 40 34 35 34 34 31 30 27

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS Tallinna lõikes eelistuste osas muutusi toimunud ei ole. Jätkuvalt on kõrgemalt hinnatumateks piirkondadeks Kesklinn (eeskätt Vanalinna asum ja Kadriorg), Kesklinna lähipiirkond ning loomulikult Nõmme ja Pirita linnaosad. Korterelamute piirkondadest on eelistatuim Kristiine linnaosa, aga samuti ka Haabersti, Mustamäe ja Lasnamäe kesklinna poolne piirkond. Põhja-Tallinna linnaosas on eelistatuim Kalamaja asum ning kõige vähem hinnatud on Kopli asum, kus tehinguaktiivsus on keskmisest madalam. Uute korterite turul on nõudlus kasvanud, suur osa uutest korteritest on müüdud, kuid uusi korterelamute arendusprojekte on alustatud pigem vähe. Turule lisanduvates uutes korterelamutes müüakse paljud korterid juba enne maja valmimist. Tänane klient soovib läbimõeldud hea asukohaga kvaliteetset uut korterit. Võrreldes uute korterite turuga on vanemate elamispindade segment mõnevõrra aktiivsem, põhjustatuna eelkõige sarnase vara madalamast soetusmaksumusest. Vanemate korterite segmendis on aktiivselt esindatud sisuliselt kõik Tallinna korterelamute piirkonnad. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on korteriomandite (eluruumide) pakkumiste arv Tallinnas alates 2013. aasta IV kvartalist hakanud kiiresti kasvama ja 2015.aasta I kvartalis oli pakkumisel 24871 korterit. Korteriomandite (eluruumide) pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on viimastel aastatel liikunud tõusujoones ja 2015. aasta I kvartalis jõudnud 1790 euroni ruutmeetri kohta.

Tallinna korteriomandite (eluruumide) müügipakkumiste arvu ja keskmise ruutmeetri hinna muutus 35000 perioodil 2005-2015 I kv 2500 30000 2000 25000 ) 20000 1500 2

15000 1000 10000 (eur/m 500 5000 0 0 Pakkumiste arv (tk) Pakkumistearv Pakkumiste keskmine hindPakkumiste keskmine I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20142015

Allikas : www.kv.ee , RE Kinnisvara AS

5.3 Kesklinna linnaosa Tallinna Kesklinn asub 30,6 km 2 suurusel alal Tallinna südames ja on üks kaheksast Tallinna linnaosast. Kesklinna pindalast 9,75 km 2 moodustab Ülemiste järv ning 2,9 km 2 Aegna saar. Kesklinna linnaosas on 2015. aasta 1. jaanuari seisuga 57 908 elanikku, mis moodustab ligikaudu 13% Tallinna elanikkonnast. Põhjasuunast piirneb Kesklinn Tallinna lahega, itta jäävad Lasnamäe ja Pirita linnaosad. Kesklinnast läände jääb Kristiine linnaosa, loodesse Põhja- Tallinna ja edelasse Nõmme linnaosa. Lõunast piirneb linnaosa Tallinna linna ja Rae valla vahelise piiriga. Tallinna üldplaneeringuga on kesklinna linnaosa jagatud järgmisteks asumiteks: Juhkentali, Kadriorg, Kassisaba, Keldrimäe, Vanalinn, Kitseküla, Kompassi, Luite, Maakri, Mõigu, Raua, Sadama, Sibulaküla, Südalinn, Tatari, Torupilli, Tõnismäe, Uus Maailm, Vanalinn, Veerenni, Ülemistejärve ja Aegna. Vanalinn on Kesklinna ja kogu Tallinna keskmes asuv UNESCO Maailmapärandi Nimekirja kantud ajaloolisarhitektuuriliselt ja kultuurilooliselt unikaalne asum. 11.-15. sajandil välja kujunenud Vanalinnas on tänaseni säilinud keskaegne tänavatevõrk, krundipiirid ja suur osa ehitistest. Kunagise hansalinna võimsusest annavad tänaseni tunnistust 1404. aastal (ümber)ehitatud Raekoda koos Raekoja platsiga, Niguliste, Oleviste (159 meetriga toonase Euroopa ja ehk ka maailma kõrgeim ehitis), Pühavaimu ja Vene kirik ning Toomkirik, dominiiklaste ja naistsistertslaste kloostrid ning kireva ajalooga ordulinnus ehk tänane Toompea loss. Üle poole on alles keskaegsest torniderikkast linnamüürist koos hiljem rajatud bastionitega. Südalinna piirkonda kuulub kogu Vanalinna ümbritsev piirkond, sh Tallinna city ja miljööväärtuslik Rotermanni kvartal unikaalse 19.sajandi lõpus – 20.sajandi alguses välja ehitatud tervikliku paekivihoonetest koosneva tööstuskvartaliga. Südalinn on Tallinna äri- ja kaubandustegevuse keskuseks. Siit saavad alguse kõik peamised Tallinnast välja suunduvad riikliku tähtsusega magistraalid – Pärnu maantee, Tartu maantee, Narva maantee. Siia on koondunud Tallinna peamised kultuuri-, meelelahutus- ja majutusasutused ning siin on hulgaliselt riigi- ja linnavalitsuse asutusi. Kadrioru asum on eelkõige elamis- ja vabaajaveetmise piirkond. Asumi keskmeks on 18. sajandi alguses ehitatud Kadrioru loss koos barokse pargiansambliga. Oma eripärase ja ajaloolise linnakeskkonna tõttu on Kadriorg kuulutatud üheks Tallinna miljööväärtuslikuks piirkonnaks. Seda iseloomustavad eelkõige 19. sajandi lõpul ja 20. sajandi alguses ehitatud 2-3-korruselised puitelamud. Kadriorgu kui miljööväärtuslikku piirkonda arendatakse edasi vastavalt

teemaplaneeringule, keskendudes peamiselt elamis- ja rekreatsiooni funktsioonidega hoonete ja rajatiste renoveerimisele ning ehitusele. Kadriorg on ka oluliste riiklike funktsioonide kandja. Raua asum on praegusel kujul välja kujunenud peamiselt 20. sajandi esimesel poolel. Varem asusid siin suured tööstusettevõtted, millest enamik on tänaseks ümber ehitatud büroohooneteks. Piirkonnas domineerivad 1920-1960- ndatel ehitatud kuni 7-korruselised korterelamud ja paljud äri- ning teenindusettevõtted. Siin asuvad ka Eesti Raadio ja Eesti Televisiooni hoonekompleksid. Asumi südameks võib pidada Tallinna 21. kooli hoonet ja selle vahetus läheduses asuvat Politseiparki. Raua asumi suhteliselt heast seisukorrast tulenevalt toimub areng peamiselt olemasolevate hoonete renoveerimise ning rekreatsioonipiirkondade arendamise kaudu. Veerenni asumi alguseks peetakse 1345.a rajatud Tallinna joogiveekanali äärde kujunenud Veerenni tänavat. Asum on ajalooliselt olnud tööliselamute ja tööstuspiirkond, kus tegutses pikka aega Lutheri Vineerivabrik. Veerenni piirkond oli üks esimesi Tallinna asumeid, mis ehitati välja ühtse tervikliku planeeringu alusel 20. sajandi alguses. Veerenni- Õilme-Herne-Magasini tänavate piirkond on kuulutatud miljööväärtuslikuks piirkonnaks, mida iseloomustavad väikeste ehituskruntidega täisnurksed elamukvartalid. Suur hulk vabalt asetsevaid 1-2-korruselisi maju, sageli ees- ja viljapuuaedadega, annavad piirkonnale eramurajooni ilme. Veerenni asumi arengus mängib olulist rolli väljaehitamisel olev uus elamufond endise tekstiilivabriku krundile, mis eeldab ka elamiseks vajaliku infrastruktuuri arendamist ning võib saada lähiajal piirkonna arengumootoriks. Kassisaba asumi miljööväärtuslik piirkond hõlmab ala, kuhu jäävad Kelmiküla (Tehnika ja Sügise tänava ümbrus), Kassisaba nimetust kandev piirkond (Adamsoni, Wismari jt tänavad) ning Uue-Maailma nime all tuntud ala ehk Aasa, Saturni jt. tänavate ümbruskond. Algselt Toompea eeslinnana 17.-19. sajanditel arenenud ajaloolist piirkonda iseloomustavad puitlaudisega korterelamud. Süda-Tatari peamiselt elamupiirkonnaks peetav asum asub kahe väga tiheda liiklusega Tallinna peamagistraali – Liivalaia tänava ja Pärnu maantee vahel. Kõrghaljastusega enamasti kahe- ja kolmekordsete korterelamute piirkonna ajalugu ulatub juba 14. sajandisse. Praegune hoonestus pärineb 19. sajandi lõpust ja 20. sajandi algusest. Süda- Tatari asumi struktuuris tulevikus suuri muudatusi ette näha ei ole, kuid senisest enam vajab tähelepanu piirkonna hoonete renoveerimine. Torupilli asum on pikka aega olnud tööstuspiirkond, kus on asunud Tallinna Tselluloosivabrik, Liviko, Marat ja mitmed teised ettevõtted. Siiski on piirkonnas ka elamualasid - nii 20. sajandi alguse tööliselamuid kui 20. sajandi keskpaiga tüüpprojektide järgi ehitatud, peamiselt 5-korruselisi korterelamuid. Torupilli asumit läbib üks peamisi Tallinna liiklusmagistraale – Tartu maantee, mille Vanalinna poolsem osa läbis hiljuti põhjaliku renoveerimise. Piirkonnas paikneb ka Tallinna peamine turg – Keskturg. Torupilli asumi arengut toetavad lähitulevikus endiste tööstushoonete järk-järguline kasutuselevõtt uuel otstarbel ning Keskturu aktiivsem ning sihipärasem kasutamine talukaubanduse arendamises. Kitseküla asumi hoonestus pärineb aastatest 1897–1939, valdav osa aastatest 1900–1913 ja 1928–1939. Piirkonna muudab tähelepanuväärseks küllalt väiksel territooriumil valitsev elamuarhitektuuri mitmekesisus (sh tsaariaegne väike ühekorruseline agulimaja, nn Lenderi majad, Tallinna maja tüüpi kivitrepikojaga puitelamud ning üks väljapaistvamaid stalini-aegseid elamuansambleid Tallinnas). Sadama-ala on läbi sajandite olnud merevärav Tallinnasse. Asumi keskmeks on Tallinna reisisadama terminalid, kuhu saabuvad liinilaevad eelkõige Helsingist ja Stockholmist, aga ka kruiislaevad kogu maailmast. Sadama-alal

jätkub kiire areng, asumisse on koondumas mitmed turistidele suunatud kaubandus-, majutus- ja meelelahutusettevõtted. Asumi läbimõeldud arendamine loob eeldused asumi kasutuselevõtuks multifunktsionaalse linnakeskkonnana, kus on tasakaalus ettevõtlus, kultuur ja elukeskkond. Siia peaks tulema ka Tallinna Linnvalitsuse uus hoone, arendamisel on Kultuurikatel. Oma keskse asukoha tõttu on Kesklinn paik, mis ühendab mitmeid linnaosasid. Lisaks on Kesklinn nii Tallinna kui Eesti üks peamisi kultuuri keskusi. Siin asuvad erinevad teatrid, kinod, klubid, kontserdipaigad, muuseumid, kunstigaleriid, raamatukogud ja muud kultuurikeskused. Samuti asuvad siin Eesti peamised kultuuri- ja kunstivaldkonnaga seotud õppeasutused. Seega on kultuuritarbimise võimalused Kesklinna territooriumil oluliselt laialdasemad kui mujal Tallinnas. Kesklinnas asub 29 munitsipaallasteaeda ja 6 eralasteaeda, 16 munitsipaalkooli, 2 riiklikku ja 4 erakooli, 6 munitsipaalhuvikooli ja 20 erahuvikooli ning 6 avaõiguslikku ja 2 eraõiguslikku kõrgkooli. Lisaks on kesklinn soodne asukoht ettevõtetele. Kesklinna ettevõtluskeskkonda iseloomustavad hea logistiline ühendus, korralikud tehnovõrgud ja suur tarbijaskond. Kesklinna väärtust elukeskkonnana tõstab rohealade rohkus. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on Kesklinnas võrreldes teiste linnaosadega parke oluliselt rohkem - siin paikneb ligi pool kogu Tallinna parkidest ja metsaparkidest. Peale uue aastatuhande algust on Tallinna kesklinna kerkinud ja kerkimas ka mõned kõrghooned:

Aadress Hoone nimetus Valmimisaasta Korruseid Hoone kõrgus, m Kasutusotstarve Hotell, elamispinnad, Tornimäe tn 3 Swissôtel Tallinn 2006 30 117,0 äripinnad Rävala pst 3 Radisson Blu Hotel 2001 25 104,8 Hotell, äripinnad Tartu mnt 2 City Plaza 2004 23 78 Büroohoone Maakri tn 36 Maakri Maja 2003 19 71,5 Elamispinnad Kentmanni tn 6 2014 14 52,4 Äripinnad, elamispinnad Lelle tn 24 2015 (ehitamisel) 16 Äripinnad, elamispinnad Allikas: Ehitisregister, www.skyscraperpage.com Läbi aegade on kesklinn olnud kinnisvaraturul Tallinna nõutuim ning atraktiivseim piirkond. Kesklinna kasuks räägib kaubandus- ja teenindusasutuste ning meelelahutuskohtade lähedus, miinuseks on kindlasti parkimisprobleemid ning suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul ka liiklusmüra. Järjest enam on ostjate huviorbiidis korterid, mis tüüpstandardile ei vasta. Suurenenud on huvi Tallinna kesklinnas asuvate keskmisest kallimate eksklusiivsete korterite vastu. Eelistatud on vanalinna, südalinna ja Kadrioru piirkond ning omanäolise arhitektuuriga hooned. Sealjuures on oluline hoone hea seisukord, korteri kvaliteetne ja maitsekas siseviimistlus ning erilahendused. Nõudlikumad ostjad on valmis korteri akendest avanevate vaadete või korteri juurde kuuluva terrassi olemasolul maksma turuhinnast kõrgemat hinda. Viimase aasta jooksul on arendustegevus elavnenud eelkõige Tallinna korterite turul. Positiivsed majandussignaalid on pannud arendajad kiiresti tegutsema, et uusi projekte turule tuua. Enamus arendustegevusest on koondunud Tallinna kesklinna ning selle lähiümbrusesse, kuna asukohast tulenevalt on seal riskid oluliselt väiksemad ning likviidsus keskmisest kõrgem. Tänane uute elamuprojektide turuletulek ja nende senine müügiedu kinnitavad korterite defitsiiti. Mõistliku hinnaga ning heade planeeringutega läbimõeldud lahenduste järele on üsna suur nõudlus ning turul on võimalik müüa alles ehitusjärgus olevat projekti. Kesklinna eripäraks võrreldes teiste Tallinna linnaosadega on väga eriilmeline ja erineva vanuselise struktuuriga hoonestus, mistõttu on ka kinnisvara hinnad Kesklinnas nii piirkonniti kui ka hoonestuse arhitektuursest lahendusest

tulenevalt üsna erinevad. Kesklinna hinnatumateks piirkondadeks on vanalinn, südalinn ning Kadriorg. Kesklinna linnaosa arvestuses vähemhinnatud piirkonnad on Tallinna Keskturu, Tallinna Bussijaama, Tallinna Vangla ning Tallinna Kesklinna Kalmistu lähiümbrus. 2015. aasta I kvartalis kasvas tehingute arv Kesklinna linnaosas 2014. aasta I kvartaliga võrreldes ca 11%. Keskmine mediaanhind pinnaühiku ruutmeetri kohta kasvas samal ajal 17% ja oli 2015.aasta I kvartalis 2139 EUR/m².

Kesklinna linnaosa korteriomandite tehingute arv ja keskmine mediaanhind EUR/m² 2013 I kv-2015 I kv

2200 500 438 444 450 471 462 417 430 450 2100 392 363 400 2000 350 1900 300 250 1800 200 1700 150 100 1600 50 1500 0 I II III IV I II III IV I 2013 2014 2015 tehingute arv mediaanhind EUR/m² Allikas:Maa -amet Analüüsides Kesklinna linnaosa ostu-müügitehinguid ning võttes arvesse hoonestuse ja korterite suurt erinevust, on mõistlik vaadelda tehingute andmeid korterite ruutmeetri hinnavahemike kaupa. Analüüsi tulemused on esitatud alloleval joonisel. Analüüsist on jäetud välja vanalinna piirkond, kus korterite keskmised ruutmeetri hinnad jäävad peamiselt vahemikku 2500-3500 EUR/m 2.

Kesklinna korteriomandite (va vanalinn) eluruumide tehingute arv ja % kogu tehingute arvust vastavalt ruutmeetri hinnale 2015 I kv

70; 15% <=1500 EUR/m2

170; 37% 63; 14% 1501-1800 (k.a) EUR/m2 1801-2300 (k.a) EUR/m2

>2300 EUR/m2 153; 34%

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

Tuginedes toimunud ostu-müügitehingutele kesklinna piirkonnas, on üldjuhul madalama ruutmeetri hinnaga (alla 1500 eurot) korterid 70-80ndate paneel-ja kivimajades ning osaliselt ka Veerenni ja Juhkentali piirkonnas paiknevates halvas seisukorras puitelamutes . Vahemikku 1500-1800 eurot ruutmeeter jäävad korterite hinnad, mis on keskmises seisukorras ning majade osas olulisi remonttöid teostatud ei ole. 1800-2300 eurot ruutmeeter jäävad valdavalt renoveeritud korterid renoveeritud majades. Üle 2300 eurot/m 2 on müüdud valdavalt Tallinna südalinnas või selle lähiümbruses paiknevaid kortereid, mis paiknevad uusehitistes. Erandjuhtudel väga unikaalse asukohaga, arhitektuurselt väärtuslikes ning kõrgkvaliteetse siseviimistluslahendusega kesklinna korterite puhul võib ruutmeetri hind ulatuda isegi üle 3000 euro. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on korteriomandite (eluruumide) pakkumiste arv 2015.a I kvartalis Kesklinna linnaosas 2014. aasta I kvartaliga võrreldes kasvanud ca 14%. Korteriomandite (eluruumide) pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on jõudnud 2015. aasta I kvartaliks 2235 euroni.

Kesklinna linnaosa korteriomandite (eluruumide) müügipakkumiste arvu ja keskmise ruutmeetri hinna muutus ) 8000 perioodil 2005-2015 I kv 3000 2 7000 2500 6000 2000 5000 4000 1500 3000 1000 2000 500 1000 Pakkumiste arv (tk) Pakkumistearv 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 hindPakkumiste keskmine(eur/m

Allikas: www.kv.ee, RE Kinnisvara AS Maa-ameti tehinguregistri andmetest on vaadeldud juuni 2014 – aprill 2015 Kesklinna linnaosas Veerenni, Maakri, Raua ja Uus-Maailm asumi puumajades toimunud 15-30 m² suuruste korteriomandite tehinguid, mille ruutmeetri hind on vahemikus 1000-2000 eurot/m ² kohta: Korteri üldpind Tehingu summa Tehingu summa Aadress 2 Tehingu aeg (m ) (EUR) (EUR/m²) 1 Väike-Ameerika tn 22 20,0 aug.14 40 000 2 000 2 Väike-Ameerika tn 16 16,5 okt.14 33 000 2 000 3 Narva mnt 32 19,9 aug.14 39 000 1 960 4 Väike-Ameerika tn 16 17,2 dets.14 32 700 1 901 5 Väike-Ameerika tn 16 16,8 okt.14 31 000 1 845 6 Herne tn 12a 21,3 sept.14 38 000 1 784 7 Liivalaia tn 41 25,4 nov.14 45 000 1 772 8 Narva mnt 32 18,8 aug.14 33 100 1 761 9 Liivalaia tn 41 18,6 nov.14 30 000 1 613 10 Suur-Ameerika tn 53 19,2 juuli.14 28 000 1 458

11 Väike-Ameerika tn 16 16,5 juuli.14 24 000 1 455 12 Narva mnt 32 23,4 nov.14 34 000 1 453 13 Herne tn 12 15,4 apr.15 22 200 1 442 14 Väike-Ameerika tn 16 16,8 juuni.14 24 000 1 429 15 Ravi tn 11 19,6 juuni.14 25 000 1 276 16 Ravi tn 11a 22,4 märts.15 27 950 1 248 17 Koidu tn 57 16,3 juuni.14 19 000 1 166 18 F. R. Faehlmanni tn // Terase tn 9//15 17,9 nov.14 20 000 1 117 19 Liivalaia tn 41 18,6 nov.14 20 000 1 075 Märkus: tehingu summad ei sisalda käibemaksu. Võrdlustabelis kasutatavad tehingud märgitud rasvases kirjas .

Toimunud tehingute asukohad

Märkused: Rohelisega on märgitud hinnatav vara, sinisega kasutatud võrdlustehingud (RE kinnisvara AS koostatud kaart Google maps´i alusel).

Võrreldavate müügipakkumistena saame hindamishetkel välja tuua järgmised 1-toaliste korterite pakkumised Tallinnas Kesklinna linnaosas (allikas www.City24.ee, www.kv.ee): Korteri pind Korruselisus/ 1 m² Asukoht Korteri seisukord Hoone seisukord Pakkumishind m² korrus hind Tehnika tn 3 18,1 Väga hea 2/1 Rahuldav 39 900 2204 Soo tn 3a 19,5 Hea 2/2 Rahuldav 41 000 2103 J.Kappeli tn 15 11,7 Väga hea 2/2 Hea 23 900 2043 Jakobi 23 20,0 Rahuldav 3/1 Rahuldav 39 500 1975 Graniidi tn 9 18,0 Väga hea 2/1 Rahuldav 32 000 1778 J.Kappeli tn 22,2 Hea 1/1 Hea 39 000 1757 Kauba tn 26 22,5 Hea 2/2 Rahuldav 38 900 1729 J.Kunderi tn 27 16,0 Väga hea 2/-1 Rahuldav 26 000 1625 Juurdeveo tn 4 26,2 Kapitaalremonti vajav 3/3 Hea 28 700 1095

5.4 Prognoos Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt kasvab 2015. aastal majandus 2,1%, mis on vaid pisut rohkem kui 2014. aastal. 2014. aastal kasvas Eesti majandus peamiselt eratarbimise tugeva kasvu ja aasta teisel poolel kiirenenud ekspordi toel 1,9%. 2016. aastaks saavutab majanduskasv prognoosi kohaselt 3,3% taseme. 2014. aasta väga aeglane inflatsioon hakkab järk-järgult kiirenema peamiselt energiatoodete hinnalanguse pidurdumise ja toiduainete kallinemise tõttu. Inflatsioon kiireneb 2015. aastal 0,8 protsendini ning 2016. aastal 2,1 protsendini. Eesti Panga prognoosi järgi väheneb järgmistel aastatel oluliselt tööealiste inimeste osakaal, mis teeb töötajate leidmise üha keerukamaks ja ettevõtete vahelise konkurentsi teravamaks. Järgmise kahe aastaga väheneb Eestis tööealiste inimeste hulk 15 000, viie aasta pärast aga koguni 30 000 võrra. Palgakasv jääb prognoosi kohaselt samale tasemele, mis 2014. aastal ja kiireneb 2016. aastal majanduskeskkonna üldise elavnemise tõttu. Palgasurve allikaid on mitu: miinimumpalga kasv, mis ulatus 2014. aastal 10,9%ni ja 2015. aastal 9,9%ni, erasektori kollektiivsed palgakokkulepped, tööjõu kahanemisest tingitud tööjõupuudus ning töövõtja tugevam positsioon palgaläbirääkimistel, mida mõjutab võimalus minna tööle välismaale. Tööjõupuudus hakkab üha enam piirama ka tootmist. Nii muutub Eesti Panga hinnangul madala tootlikkusega ettevõtete jaoks toimetulek järjest keerulisemaks. Laenuintressimäärad jäävad madalaks ja laenukasv kiireneb, kuid majapidamiste ja ettevõtete laenukoormuse alanemine jätkub. Pankadevahelise rahaturu pikka aega madalal tasemel püsinud intressimäär EURIBOR, mis on ka enamiku laenulepingute baasintressimäär langes 2014. aastal veelgi. Prognoosi kohaselt jääb EURIBOR ka 2015. aastal viimase kümnendi võrdluses madalaks. Ehitusmahud on kogu ehitusturul vähenenud. See on olnud seni tingitud peamiselt riigipoolsete tellimuste vähenemisest, eelkõige rajatiste ehituse langusest. Kuid hoonete uusehitus jätkab tõusutrendi. 2015. aastal oodatakse ehitusturul eurorahadest finantseeritavate projektide käivitamist, mis võivad oluliselt kasvatada turu mahtu.

Sissetulekute kiire kasv koos soodsate laenutingimustega on hoidnud ja hoiab endiselt suurena kodumajapidamiste nõudlust uute eluruumide järele. Kui 2014. aasta jooksul eluasemeinvesteeringud kasvasid, siis järgmistel aastatel seoses palgakasvu aeglustumisega peaks ka investeeringute kasv mõnevõrra aeglustuma, kuigi ülemäära optimistlikud ootused elamukinnisvara hinnatõusu suhtes võivad hoopis suurendada investorite huvi investeerimisse ja selle tulemusel kasvavad elamuinvesteeringud prognoositust kiiremini. Liigne optimistlikkus võib viia lõpuks majapidamiste laenukohustused ülemääraseks ning nõudluse kasvu aeglustumisele järgneb hinnalangus, mis vähendab varade väärtusi. RE Kinnisvara AS hinnangul jääb elamukinnisvara hinnatase Tallinnas ja Harjumaal 2015 aastal stabiilseks, suuri muutusi oodata ei ole. 2014.a I kvartali lõpuni kestnud eluaseme jõuline hinnakasv ja ehitushinna seiskunud kasv on suurendanud kinnisvaraprojektide kasumlikkust, mistõttu on elamuehitus muutunud atraktiivsemaks. Uute eluruumide pakkumine 2015. aastal suureneb, sest on oodata mitmete uusarenduste valmimist. 2014. aasta detsembris oli Tallinnas arendamisel ca 140 erinevat arendusprojekti milles oli vaba ca 1700 korterit. Ka nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib.

Prognoosi peamiseks riskiks on Lääne-Venemaa vahelise konflikti võimalik süvenemine ja sellega kaasnev poliitiline ebakindlus, mis võib vähendada Eesti kaubanduspartnerite majanduskasvu. Kaubanduspartnerite majanduskasvu vähenemine mõjutab negatiivselt ekspordiga seotud valdkondi ning suurendab ebakindlust nii ettevõtjate kui tarbijate seas, mis omakorda vähendab investeerimisaktiivsust ja tarbimisjulgust.

6. HINDAMINE 6.1 Hinnatava vara analüüs Hinnatavaks varaks on korteriomand, reaalosana 1-toaline eluruum üldpinnaga 25,20 m². Parim kasutus Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Arvestades hinnatava vara asukohta ja olemust, näeme vara parima kasutusena olemasoleva hoone lammutamist ja uue korterelamu ehitamist. Kuna tänasel hetkel puudub detailplaneering ning hoone on mitme erineva omaniku kaasomandis siis selle teostamise tõenäosus ja võimalik ehitusmaht hetkel on teadmata. Hetkel hindame antud vara 1-toalise korteriomandina. Kvaliteediklass Vastavalt Eesti Standardile EVS 875-10:2013 jagatakse kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil kvaliteediklassidesse – A, B ja C (neist A on kõrgeim ja C madalaim). Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. (Eesti Standard EVS 875-10:2013) Turunõudluse printsiibist lähtuvalt määratletakse kinnisvara kvaliteediklass turupotentsiaali ja jätkusuutlikkuse alusel ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel:

asukoht ja krundi kasutus - hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja vara kasutusviisi, infrastruktuuri, piirkonna haljastust ja heakorda, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, kommunikatsioonidega varustatust, kasutust piiravate kitsenduste mõju jms tegureid; ehitise kvaliteet - antakse hinnang arhitektuurilisele lahendusele, ehitise funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukorrale; kinnisvara juhtimine - hinnatakse vara haldamist (dokumentatsiooni kvaliteet, teenuste korraldus), vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, energiat säästvate meetmete rakendamist (energiamärgis, energiaaudit) ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid. Kvaliteediklassi tunnuste hindamine toimub kvalitatiivsel ja kvantitatiivsel meetodil. Koondhinnang saadakse eelneva kolme tunnuse hindamise tulemusena arvestades nende mõju vara väärtusele. Lisaks antakse eraldi hinnang ehitise kvaliteedi määramisel hoone osa (korteri) ruumide siseviimistluse ja püsivalt ühendatud (kohtkindla) sisustuse kvaliteedile (vajadusel ka muudele teguritele, näiteks tehno- süsteemidele), kui see erineb oluliselt ehitise kui terviku hinnangust. Hoone osa kvaliteediklassi tähis lisatakse kinnisvara kui terviku kvaliteediklassi näitajatele ehitise kvaliteediklassi lisana väikese tähega (a,b,c). Kui tegemist on hoonestamata varaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) varaga, siis hoone kvaliteeti ei hinnata. Hindamisel on analüüsitud eelpool nimetatud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ning selle alusel on hinnatava vara kvaliteediklassile antud järgmine hinnang: Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvara juhtimise alusel koondhinnang (A, B, C) (A, B, C) (A, B, C) B Cc C BCcC

Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust positiivselt mõjutavad tegurid: - linnaosa arvestades hea asukoht; - korteris on gaasivarustus. Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust negatiivselt mõjutavad tegurid: - hoone on kapitaalremonti vajavas seisukorras; - korter on kapitaalremonti vajavas seisukorras; - korteris on ahjuküte; - ühiskasutuses wc; - piiratud parkimisvõimalused tänaval. 6.2 Hindamismetoodika Käesolevas eksperthinnangus leiame hinnatavale varale turuväärtuse. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Hindamismeetodi valik ja rakendamine sõltub hinnatava väärtuse liigist, turu ja varaga seotud tingimustest ning kasutada olevatest andmetest. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Hinnatava vara puhul on tegemist pigem müügiobjektiga, kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on vara ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt kasutame käesolevas

eksperthinnangus vara turuväärtuse leidmisel turupõhist käsitlust (Sales Comparsion Approach) ehk võrdlusmeetodit, mis põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks oleme valinud Eesti varahindamise standardisarjale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparsion Approach Method).

6.3 Hindamine võrdlusmeetodil Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi puhul leitakse vara turuväärtus hinnatava vara ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on varade turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed varad, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud RE Kinnisvara AS andmebaasis ning Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Hindamisel kasutatud tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlustabel Hinnatav vara Võrdlustehing 1 Võrdlustehing 2 Võrdlustehing 3 Kentmanni tn 17-2 Narva mnt 32 Kesklinna Liivalaia tn 41 Kesklinna Ravi tn 11 Kesklinna Aadress Kesklinna linnaosa linnaosa linnaosa linnaosa Müügihind (EUR) X 33 100 30 000 25 000 1 m² hind (EUR) 1 761 1 613 1 276 Tehingu aeg aug.14 nov.14 juuni.14 Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Ajaldatud müügihind (EUR/m²) 1 761 1 613 1 276 Halvem, paikneb Paikneb Kesklinna Halvem, paikneb Halvem, paikneb Raua Liivalaia tn ja Maakri tn linnaosas Kentmanni tn Veerenni asumis Ravi tn Asukoha võrdlus asumis, liiklustiheda vahelisel alal, ja Kaupmehe tn ja Liivalaia tn vahelisel Narva mnt ääres. liiklustiheda Liivalaia tn vahelisel alal. alal. ääres. Kohandus (%) 10,00% 5,00% 10,00% Korruselisus/korrus 2/1 2/2 2/2 3/1

Võrdlus Parem Parem Samaväärne Kohandus (%) -5,00% -5,00% 0,00% Korteri pind (m²) 25,2 18,8 18,6 19,6 Väiksem, m ² hind Väiksem, m ² hind Väiksem, m ² hind Võrdlus kõrgem kõrgem kõrgem Kohandus (%) -2,00% -2,00% -2,00% Hoone tüüp Puitmaja Puitmaja Puitmaja Puitmaja

Võrdlus Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Hoone seisukord Vajab kapitaalremonti. Vajab kapitaalremonti. Rahuldav Vajab kapitaalremonti.

Võrdlus Samaväärne Parem Samaväärne Kohandus (%) 0,00% -10,00% 0,00% Küttesüsteem Ahjuküte Ahjuküte Ahjuküte Ahjuküte Võrdlus Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Korteri seisukord Vajab kapitaalremonti Vajab kapitaalremonti. Rahuldav Hea

Võrdlus Samaväärne Parem Parem Kohandus (%) 0,00% -10,00% -20,00% Piiratud Piiratud Piiratud Piiratud parkimisvõimalus parkimisvõimalus hoovis parkimisvõimalus hoovis parkimisvõimalus hoovis Parkimine tänaval. ja tänaval. ja tänaval. ja tänaval. Võrdlus Parem Parem Parem Kohandus (%) -5,00% -5,00% -5,00% Summaarne kohandus (%) -2,00% -27,00% -17,00% Absoluutkohandus (%) 22,00% 37,00% 37,00% Kohandatud hind (EUR/m²) 1 422 1 725 1 177 1 059 Kaalud 0,5 0,25 0,25

Kaalutud keskmise tehingu ruutmeetrihinna leidmiseks summeeritakse kaalutud ja kohandatud võrdlustehingute ruutmeetrihinnad:

1 725 EUR/m² x 0,5 + 1 177 EUR/m² x 0,25 + 1 059 EUR/m² x 0,25 = 1 421,50 EUR/m² ~ 1 422 EUR/m²

Korrutades võrdlustabelis saadud tulemuse korteriomandi üldpinnaga, hindame antud vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeval:

25,2 m² x 1 422 EUR/m² = 35 834,40 EUR ~ 35 800 EUR

7. HINDAMISTULEMUS Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara AS hinnangul korteriomandi registriosa nr 509550 aadressil Kentmanni tn 17 krt 2 Kesklinna linnaosa Tallinn turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 06.05.2015.a:

35 800 EUR (kolmkümmend viis tuhat kaheksasada eurot). Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Arvestades vara asukohta, suurust ja seisukorda, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 5%. Analoogsete varde väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni kuus kuud.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Andrei Rikk Monica Meldo kutseline hindaja juhatuse liige kutsetunnistus nr 095302 riiklikult tunnustatud hindamisekspert RE Kinnisvara AS kutsetunnistus nr 095312 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Käesolev eksperthinnang on koostatud 26 leheküljel ja 3 lisal:

Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Lisa 2: Vaated varast. Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte 08.05.2015.a.

Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardsari EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande kuupäev: 20.05.2015.a.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Andrei Rikk Monica Meldo kutseline hindaja juhatuse liige kutsetunnistus 095302 riiklikult tunnustatud hindamisekspert RE Kinnisvara AS kutsetunnistus nr 095312 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Lisa 2. Vaated varast

Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte 08.05.2015.a.