Anpassungsstrategie für den Siedlungs- und Wohnungsbau im demographischen Wandel Zwischenbericht I September 2014 (Interneƞ assung)

Kreis AuŌ raggeber AuŌ ragnehmer

Kreis Stormarn BPW baumgart+partner Stadt- und Regionalplanung Ansprechpartner Ostertorsteinweg 70-71 Mar n Beck, Günter Fischer, Torsten Neck 28203 Bremen Fachdienst Planung und Verkehr Tel. 0421.703207 Tel. 04531.160-0 offi [email protected] [email protected] www.bpw-baumgart.de g.fi [email protected] [email protected] Bearbeitung Dipl.-Ing. Claudia Dappen Gefördert durch den Förderfonds Nord Dipl.-Ing. Frank Schlegelmilch der Metropolregion Dipl.-Ing. Alke Martens-Backermann M.A. Melanie Roos Bremen, September 2014 Inhalt alt 1 Ausgangslage 4 Hintergrund 4 Methodik 4 Der Kreis Stormarn im Vergleich 4

2 Entwicklung der Nachfrage 5 Haushaltsentwicklung 5 Bevölkerungsentwicklung 6 Entwicklung der Altersstruktur 6 Fazit zur Nachfrage 7

3 Entwicklung des Angebots 8 Baufer gstellungen 8 Wohnungstypen 9 Wohnbauland- und Immobilienpreise 10 Mietwohnungsbau 11 Fazit zum Wohnungsangebot 11

4 Typisierung der Kommunen 12

5 Flächenpotenziale - Erhebungsmethodik 13 Innenentwicklungspotenziale 13 Außenreserven 14 Rückläufe 14

6 Flächenpotenziale - Ergebnisse 15 Flächenpotenziale gesamt 15 Außenreserven 16 Innenentwicklungspotenziale 17 Umsetzungshorizont 17 Fazit zu den Flächenpotenzialen 18

7 Qualitäten I Chancen I Schwächen I Risiken 18

8 Handlungsbedarfe 20

9 Ausblick 20

Quellenverzeichnis 21 Anlage 22 1. Ausgangslage

Hintergrund Aktuelle Bevölkerungs- und Die Erhebung der Flächenpotenziale soll Erkenntnisse Haushaltsvorausberechnun- darüber liefern, inwieweit die Städte und Gemeinden gen des Landes Schleswig-Hol- innerhalb der landesplanerisch festgelegten Siedlungs- stein und des Kreises Stormarn achse sowie die Gemeinden außerhalb der Siedlungs- weisen darauf hin, dass viele achse den prognos zierten Neubaubedarf aufnehmen Kommunen des Kreises Stor- können. Dabei ist zu berücksich gen, dass die Entwick- marn auch kün ig weiterhin lung neuer Wohneinheiten in den Gemeinden außer- a rak v für Hinzuziehende - halb der Siedlungsachse im Zeitraum 2010 bis 2025, sowohl für Familien als auch bezogen auf ihren Wohnungsbestand am 31.12.2009, für die „Genera on 50 +“ - sein im Umfang von bis zu 15 % begrenzt ist. Abb. 1 Metropolregion Hamburg werden (vgl. GEWOS 2014). Darauf au auend wird im zweiten Schri im Dialog mit Kreis Stormarn Quelle: Geoportal der Metropol- mit den Vertretern der Städte und Gemeinden eine region Hamburg Empfehlung für eine Anpassungsstrategie zur Weiter- entwicklung der Siedlungsstrukturen erarbeitet. Die Gleichzei g werden die dort lebenden Menschen kommunalen Interessen und Entwicklungsmöglichkei- immer älter. Daraus ergeben sich bis zum Jahr 2030 ten werden im Rahmen von verschiedenen gesamt- und darüber hinaus folgende Herausforderungen räumlichen und teilräumlichen Workshops einbezogen für den Kreis: Das bis zum Jahr 2030 prognos zier- (Phase 2, vgl. Anlage Ablaufplan). te Bevölkerungswachstum von rund 12.000 Einwoh- nern führt zu einem Neubaubedarf von rund 15.700 Im Ergebnis stehen Handlungsempfehlungen, die ab- Wohneinheiten (vgl. IfS/Innenministerium des Lan- schließend einer breiteren Öff entlichkeit vorgestellt des Schleswig-Holstein 2011 und GGR 2013) und er- werden sollen. (Phase 3). zeugt Wachstumsdruck in regional unterschiedlicher Ausprägung und Intensität. Abb. 2 Prozentualer Neubaubedarf 2010 bis 2025 Dabei hält die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bezogen auf den Wohnungsbestand 2009 nach kreisfreien von Familien auch aus dem Raum Hamburg zunächst Städten und Kreisen

noch an. Mi el- bis langfris g nimmt jedoch auf- 13% grund der älter werdenden Bevölkerung und der da- 12% mit einhergehenden Verkleinerung der Haushalte die 10% 0% 9% Nachfrage nach kleineren Wohnungen weiter zu. 8% 7% 7% 7% 7% Gleichzei g verändert sich der Bedarf an öff entlicher 6% 5% 5% 4% und sozialer Infrastruktur. Während einzelne Schulen 4% 3% nicht mehr benö gt werden, gewinnen Pfl egedienste 2%

und Einrichtungen für Senioren an Bedeutung. 0,4% 0% Diesen Herausforderungen möchte der Kreis Stor- l r t ie ck rg te rg rn rg rg n de in rg en nd rg m K e bu s bu a be be Plö ör te bu h la u a üb s ün n rm e e nf ls in sc es sb es L en m ue to eg nn er tho te ar fri en g Fl u a S S Pi k s S m rd Fl -H marn mit dem Projekt „Anpassungsstrategie für den Ne L Ec O ith o g- S um g- D N wi gt ur es zo sb hl Siedlungs- und Wohnungsbau im demographischen er nd Sc H Re Wandel“, das als Teilprojekt des „Dachprojektes Da- Quelle: Ins tut für Stad orschung und Strukturpoli k (IfS), seinsvorsorge“ von der Metropolregion Hamburg Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein 2011 (MRH) gefördert wird, gemeinsam mit den 55 kreis- angehörigen Städten und Gemeinden sowie den ent- Der Kreis Stormarn im Vergleich sprechenden Ämtern begegnen. Unter den Kreisen des Hamburger Umlands ist der Als Teil des „Dachprojektes Daseinsvorsorge“ soll das Kreis Stormarn in vielen Bereichen Spitzenreiter: Er Projekt gleichzei g übertragbare Erkenntnisse für verfügt über eine überdurchschni liche Kau ra , die Regionen mit vergleichbaren Entwicklungsbedingun- geringste Arbeitslosenquote (im Jahr 2013: 4,2%), die gen in der MRH liefern. höchste Arbeitsplatzdichte (= Verhältnis Erwerbstä - ge am Arbeitsort zur Bevölkerung im erwerbsfähigen Methodik Alter) sowie – gemeinsam mit dem Kreis Pinneberg – In einem ersten Schri des Projektes (Phase 1, vgl. über die höchsten Wanderungsgewinne in den Jahren Anlage Ablaufplan) wird der Handlungsbedarf für die 2009 - 2012. Trotz der hohen Arbeitsplatzzahl pendeln Siedlungsentwicklung des Kreises bis 2030 auf der über 50% der Erwerbstä gen nach Hamburg, um dort Grundlage der Auswertung vorhandener Gutachten zu arbeiten. und Daten sowie zweier moderierter Gespräche mit Die Nähe zu Hamburg sowie die gute Anbindung durch Wohnungsmarktexperten (Mitglieder des Gutachter- den öff entlichen Schienennahverkehr (SPNV) führen ausschusses, Vertreter von Wohnungsbaugesellschaf- dazu, dass der rela ve Neubaubedarf im Kreis Stor- ten und –genossenscha en sowie von Kredi ns tuten) marn - bezogen auf die vorhandenen Wohneinheiten konkre siert sowie die vorliegenden Flächenpotenzia- – landesweit am höchsten ist (vgl. Abb.2). le bei den Städten und Gemeinden abgefragt.

4 2. Entwicklung der Nachfrage

Haushaltsentwicklung Laut „Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein Abb. 3 Zu-/Abnahme der Einpersonenhaushalte absolut (2011-2030) für das Jahr 2025“ aus dem Jahr 2011 wird für die Quelle: GGR 2013, Kleinräumige Be- Städte und Gemeinden des Kreises Stormarn ein im völkerungs- und Haushaltsprognose Vergleich zu den anderen Umlandkreisen überdurch- für den Kreis Stormarn schni lliches Bevölkerungs- und Haushaltswachstum erwartet. Eine wich ge Ursache für die steigenden Haushalts- zahlen liegt in der Zunahme der 1-2-Personenhaushal- te in den Mi elzentren sowie in (vgl. Abb. 3,4). Vor allem die Anzahl der Seniorenhaushalte wird kün ig stark ansteigen (s.u.). Hingegen werden 4-Per- sonenhaushalte bis zum Jahr 2030 voraussichtlich in fast allen Städten und Gemeinden rückläufi g sein (vgl. Abb. 5). Hinweis: Auf allen folgenden Karten sind die Städte und Gemeinden mit besonderen Funk onen laut Landesent- wicklungsplan und laut Regionalplan (zentralörtliche Funk onen, Lage auf der Achse) folgendermaßen darge- stellt: Lage auf der Siedlungsachse Mi elzentrum Unterzentrum Stadtrandkern zweiter Ordnung Planerische Wohnfunk on Planerisch Wohn-, Gewerbe- und Dienstleisutngsfunk on

Abb. 5 Zu-/ Abnahme der Vierpersonenhaushalte, absolut Abb. 4 Zu-/Abnahme der Zweipersonenhaushalte absolut (2011-2030) (2011-2030) Quelle: GGR 2013, Kleinräumige Be- Quelle: GGR 2013, Kleinräumige Bevöl- völkerungs- und Haushaltsprognose kerungs- und Haushaltsprognose für für den Kreis Stormarn den Kreis Stormarn

KÜNFTIGE ENTWICKLUNGEN Bevölkerungsentwicklung Der Wachstumsdruck durch die anhaltenden Zuzüge Abb. 6 Neue Einwohner 2011 bis 2030 absolut (Prognose 2030) auch aus dem Raum Hamburg, wird im Kreis Stormarn Quelle: GGR 2013, Kleinräumige Be- weiterhin schwerpunktmäßig auf den größeren Städ- völkerungs- und Haushaltsprognose für den Kreis Stormarn ten und Gemeinden auf der Achse liegen. Davon profi eren auch einzelne kleine Gemeinden des Südkreises, wie die kleinräumige Bevölkerungs- und Haushaltsprognose aufzeigt. Auch dort werden in den meisten Gemeinden - gemäß den Trends in der Vergangenheit - noch steigende Einwohnerzahlen er- wartet. Hingegen haben manche Gemeinden des Nordkreises bis 2030 voraussichtlich mit Bevölkerungsverlusten zu rechnen. Hinweis: Dabei ist zu berücksich gen, dass Voraus- berechnungen für kleine Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern stark fehlerbeha et sein können (vgl. GGR 2013, Abb. 6).

Entwicklung der Altersstruktur Abb. 7 Entwicklung der Altersstruktur 2011 bis 2030, absolut

Im gesamten Kreis wird sich die Altersstruktur verän- 17.500 16.330 dern: Bis zum Jahr 2030 wird die Anzahl der Senioren 15.000 über 65 Jahre um 16.300 zunehmen, so dass dann rund 27% der Einwohner älter sein werden als 65 Jah- 12.500 re (Abb. 7). 10.000 Dabei werden die bereits heute „älteren“ Gemeinden 7.500 des Südkreises weiterhin altern (vgl. Abb. 8,9). Auch 5.000 im Nordkreis nehmen die Anteile an Senioren über 65 2.500 956 Jahre zu. 0 Die derzei g noch anhaltenden Wanderungsgewinne <18Jahre 19Ͳ30Jahre 31Ͳ64Jahre >65Jahre Ͳ2.500 durch Familien vermögen demnach die steigenden Ͳ165 Anteile älterer Menschen nicht vollständig auszuglei- Ͳ5.000 Ͳ5.185 chen. Ͳ7.500 Quelle: GGR 2013, Kleinräumige Bevölkerungs- und Haushalts- prognose für den Kreis Stormarn 2013

6 Abb. 8 Anteil der Bevölkerung 65 Jahre und älter (2011) in % Abb. 9 Anteil der Bevölkerung 65 Jahre und älter (2030) in % Quelle: GGR 2013, Kleinräumige Be- Quelle: GGR 2013, Kleinräumige Be- völkerungs- und Haushaltsprognose völkerungs- und Haushaltsprognose für den Kreis Stormarn für den Kreis Stormarn

Fazit zur Nachfrage Die Nachfrage wird sich kün ig noch stärker auf die vorhandener Bestandsimmobilien wird mi el- bis lang- Städte und größeren Gemeinden im Hamburger Um- fris g die Nachfrage nach neuen Einfamilienhäusern in land mit ihren infrastrukturell gut ausgesta eten Zen- weiten Teilen des Kreises voraussichtlich rückläufi g sein tren konzentrieren. Dabei werden neben den zunächst (vgl. auch kleinräumige Bevölkerungsprognose). noch nachgefragten Einfamilienhäusern zunehmend Im Südkreis führen die anhaltenden Wanderungsüber- Wohnungen im Geschosswohnungsbau in a rak ven schüsse gleichzei g dazu, dass auch die kleineren Ge- Lagen interessant. meinden im Umland der prosperierenden Zentren sich Laut Aussagen der Wohnungsmarktexperten spielen einer gewissen Nachfrage erfreuen, wenngleich Immo- neben der Größe und Bezahlbarkeit der Wohnung bilienkäufer zunehmend mehr Wert auf eine gute Inf- gute Einkaufsmögllichkeiten, weitere Versorgungsein- rastruktur und ÖPNV-Anbindung legen. richtungen und die ÖPNV-Anbindung eine immer be- Im Nordkreis ist der Wanderungsdruck insgesamt ge- deutendere Rolle bei der Nachfrage nach Wohnraum. ringer. Dennoch werden die gut angebundenen Zen- Bereits jetzt ist der Bedarf an seniorengerechten tren des Nordkreises ( und Reinfeld) vo- Wohnungen im Südkreis hoch, während der Bedarf im raussichtlich noch an A rak vität gewinnen, da die Nordkreis zurzeit noch auf etwas geringerem Niveau Mobilitätsbereitscha in der Region aufgrund des liegt, dafür aber stärker ansteigen wird. Preisdrucks zunimmt. Aufgrund der langfris gen Rückgänge der jüngeren Haushalte (25 - 45 Jahre) und des steigenden Angebots

BEVÖLKERUNG I FAZIT ZUR NACHFRAGE 3. Entwicklung des Angebotes

Abb. 10 BauferƟ gstellungen Kreis Stormarn 2000-2012 BauferƟ gstellungen In den letzten zehn Jahren (2003 - 2012) wurden im Kreis Stormarn jährlich durchschni lich rund 996 Wohnungen fer g gestellt. Dabei schwankten die Zahlen zwischen 641 im Jahr 2009 und 1.463 Woh- nungen im Jahr 2001. In den letzten Jahren (2011 - 2012) lagen die Baufer gstellungen durchschni lich bei 1.030 Wohneinheiten/Jahr (vgl. Abb. 10). Die Zahl der neuen Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern s eg seit 2009 an (vgl. Abb. 11). Dafür war die unter- schiedliche Wohnbautä gkeit in einzelnen Städten verantwortlich: Beispielsweise entstanden im Jahr Quelle: Sta s k Nord, Baufer gstellungen 2010 zahlreiche Geschosswohnungen in Reinfeld und in den Jahren 2011/2012 in Glinde. Die meisten neuen Wohneinheiten wurden in den Abb. 11 BauferƟ gstellungen im Kreis Stormarn nach Typ zentralen Orten (den Mi elzentren , Bad 2001-2012 Oldesloe, Glinde/ und dem Unterzentrum 1200 Bargteheide) entwickelt. Auch in den übrigen Unter- zentren Tri au und Reinfeld, in den Stadtrandkernen 1000 2. Ordnung (Barsbü el und Großhansdorf) sowie in 800 den Gemeinden des Hamburger Umlands (,

600 und ) sind viele neue Woh- nungen gebaut worden (vgl. Abb. 12). 400 Zwar sind in den kleinen Gemeinden deutlich weniger 200 neue Wohnungen hinzu gekommen, sie sind jedoch

0 teilweise rela v (d.h. bezogen auf die vorhandenen 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Wohnungen im Jahr 2002) stark gewachsen (vgl. Abb. EFH/ZFH MFH 13). Quelle: Sta s k Nord, Baufer gstellungen

Abb. 12 Neue WE absolut 2003-2012 Abb. 13 Neue WE in % der vorhandenen WE des Jahres 2002 Quelle: Sta s k Nord, Quelle: Sta s k Nord, Baufer gstellungen Baufer gstellungen

8 Alter des Wohnungsbestands In vielen Städten und Gemeinden des Südkreises sind Abb. 14 Anteil der Wohngebäude aus den 1950er-1970er Jahren heute mehr als 40% der Wohnungen und Einfamilien- an der Gesamtzahl der Wohngebäude in der Gemeinde in % häuser aus den 1950 bis 1970er Jahren (vgl. Abb. 14), Quelle: Zensus 2011, Ergebnisse zum Stand Mai 2013 in Folge der zu jener Zeit starken Zuzüge auch aus der Stadt Hamburg. Mi lerweile halten viele der im Rahmen der Woh- nungsmarktprognose für gesamt Schleswig-Holstein befragten Vermieter umfangreiche Inves onen bei rund einem Viertel der Wohnungsbestände innerhalb der nächsten zehn Jahre für notwendig, um die Be- stände we bewerbsfähig zu halten. Gleichzei g bieten diese Wohnungsbestände ein wich ges Potenzial sowohl für für Nachfrager von Eigenheimen, die häufi g in guter Lage eine Immobi- lie oder ein Grundstück erwerben wollen als auch für Umstrukturierungsprozesse entweder durch Abriss und Neubau, durch Sanierung oder durch Ergänzung mit weiteren Wohneinheiten

Wohnungstypen Der Geschosswohnungsbau konzentriert sich über- Abb. 15 Anteile der WE in EFH/ZFH an den vorhandenen WE in % wiegend in den Städten und größeren Gemeinden Quelle: Zensus 2011, Ergebnisse innerhalb der Achse sowie im Unterzentrum Tri au zum Stand Mai 2013 (vgl. Abb. 15). Die höchsten Anteile an Wohnungen in Gebäuden mit mehr als drei Wohneinheiten befi nden sich in Glinde und Bad Oldesloe. In den übrigen Gemeinden dominiert das Ein- und Zweifamilienhaus. Wohnungen in Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen sind dort eher seltener.

WOHNUNGSNEUBAU I WOHNUNGSBESTAND Wohnbauland- und Immobilienpreise Abb. 16 Verkäufe von Wohnungen und Grundstücken 2009-2012 Die durchschni lichen Grundstückspreise am 700 612 600 Hauptort der Stadt oder Gemeinde weisen ein ein- 549 514 deu ges Nord-Süd-Gefälle auf. Während im Südkreis 500 2 435 stellenweise über 250 €/m Wohnbauland erzielt 400 werden, liegen die Wohnbaulandpreise im Nordkreis 327 343 300 253 – abgesehen von Bad Oldesloe – im Jahr 2012 unter 222 205 210 2 200 172166 156 170 150 €/m (vgl. Abb. 16). 147 134 144 116131 116 Verglichen mit den übrigen Hamburger Umlandkrei- 100 sen sind die Immobilienpreise in den Kommunen des 0 2009 2010 2011 2012 Kreises Stormarn überdurchschni lich hoch. Ein Eigen- Eigentumswohnung Reihenhaus EFH Doppelhaus/hälfte Bauplätze für EFH / DH heim im Neubau kostete im Jahr 2013 durchschni lich Bestand 2.336 €/m2, ein Bestandseigenheim lag kaum darunter, Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte, bei 2.056 €/m2. Dabei ist zu berücksich gen, dass die Grundstücksmarktbericht 2012 Preise von Bestandsimmobilien sehr stark um den Mit- Der Durchschni spreis neuer Eigentumswohnungen telwert streuen, in Abhängigkeit von Baujahr, Lage und liegt über dem vom Eigenheimen: Im Neubau kostete Aussta ung des Objektes. So werden beispielsweise für eine Eigentumswohnung im Jahr 2013 durchschni lich Einfamilienhäuser, die nach 1985 gebaut wurden Preise 2.936 €/m2, im Bestand lag der Quadratmeterpreis bei von 1.100 bis zu 3.556 €/m2 erzielt. Eine ähnliche Preis- 1.883 €/m2, bei einer ebenfalls sehr starken Streuung um spanne besteht bei Doppelhäusern gleichen Baualters den Mi elwert. Im Neubau werden mi lerweile stellen- (878 – 2.231 €/m2). weise bis zu 4.000 €/m2 erzielt. Bestandsimmobilien spielen auf dem Wohnungsmarkt Während die Preise für neue Eigenheime zwischen eine wich ge Rolle. Die Anzahl der Verkäufe von Be- 2009 und 2013 um rund 14% sowie im Bestand um standsimmobilien liegt deutlich über dem Niveau rund 17% ges egen sind, lag der Ans eg der Kaufprei- der Verkäufe von Bauplätzen für Einfamilien- und se für Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum bei Doppelhäuser. Während in den Jahren 2009 bis 2012 36% im Neubau und 26% im Bestand (vgl. Analyse & insgesamt 2.691 Einfamilien- und Doppelhäuser ver- Konzepte 2014). Dies lässt auf einen hohen Nachfrage- kau wurden, wurden im gleichen Zeitraum nur 1.133 druck auf Eigentumswohnungen schließen. Dabei sind Bauplätze für die entsprechenden Haustypen verkau die Preise in den Städten des Südkreises höher als im (vgl. Abb. 17). Nordkreis (vgl. Abb. 18).

Abb. 17 Baulandpreise am Hauptort 2012 (in €/m2) Abb. 18 DurchschniƩ licher Kaufpreis von Eigentums- Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte, wohnungen 2012 (in €/m²) Grundstücksmarktbericht 2012 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Grundstücksmarktbericht 2012 Hinweis: weiß: keine Angaben

                 

10 Mietwohnungsbau Abb. 19 Streuung der Mietpreise - NeƩ okaltmiete/m2 Nicht nur bei den Preisen für Eigenheime und Eigen- der Vertragsmieten (2012-2014) tumswohnungen, sondern auch bei den Preisen für 14 Mietwohnungen ist der Kreis Stormarn Spitzenreiter 12 der ohnehin deutlich über dem Landesdurchschni liegenden Hamburger Umlandkreise. Die durch- 10 schni lichen Angebotsmieten von Wohnungen im 8 Neubau liegen im Jahr 2013 bei 9,76 €/m2, die Ange- 6 botsmieten von Bestandsobjekten bei 7,81 €/m2, bei 4 einer sehr großen Streuung in Abhängigkeit von der 2 Lage und Aussta ung der Wohnung (vgl. Analyse & Konzepte 2014). Quelle: Gibbesch Immobilien 2014 Besonders in den größeren Städten und Gemeinden Gleichzei g wird die Anzahl der belegungsgebunde- des Südkreises lassen sich hohe durchschni liche An- nen Wohnungen im Kreis Stormarn bis zum Jahr 2025 gebotsmieten erzielen. In den beiden Mi elzentren um die Häl e zurückgehen (von 3.011 im Jahr 2013 bis Ahrensburg und Wentorf/Reinbek/Glinde liegen die 1.525 im Jahr 2025). Besonders stark sind die Mi tel- Mieten im Jahr 2013 in rund 60% der Bestände über zentren Bad Oldeslope und Glinde/Reinbek vom Rück- 8 €/m2 (vgl. Präsenta on Siebeck, 1. Au aktveranstal- gang der vorhandenen Belegungsbindungen betroff en tung). (vgl. Präsenta on Siebeck, 1. Au aktveranstaltung). In Ahrensburg liegt der Durchschni spreis einer neu Auf diese Problema k hat das Land Schleswig-Holstein vermieteten Wohnung bei 10,71 €/m2 (Vertragsmie- mit den seit Juni 2013 geltenden neuen Förderbedin- te, Bestand und Neubau, umgerechnet auf eine 70 gungen für den öff entlich geförderten Wohnungsbau qm Wohnung, vgl. Gibbesch Immobilien). Im Ein- reagiert. Der gesamte Kreis Stormarn ist der Regional- zelfall wurden dort in den letzten drei Jahren bis zu stufe III des 1. Förderweges zugeordnet. Gleichzei g 12,25 €/m2 erreicht, während die erreichten Spitzen- können Wohnungseigentümer in den Städten und werte in Bad Oldesloe und Bargteheide leicht darun- Gemeinden Bargteheide, Ahrensburg, Großhansdorf, ter lagen (vgl. Abb. 17). Barsbü el, Glinde und Reinbek auch Mi el des 2. För- Die Angebotsmieten von Neubauwohnungen sind im derweges beantragen. Der Abruf der Mi el kommt Vergleich zu den anderen Hamburger Umlandkreisen erst langsam in Gang. zwischen 2009 und 2013 ebenfalls stark überdurch- schni lich anges egen (um 23%), während die An- gebotsmieten von Bestandswohnungen lediglich um 15% ges egen sind (vgl. Analyse Konzepte 2014).

Fazit zum Wohnungsangebot Entsprechend der Nachfrage haben sich die Baufer- Es fehlten vor allem Grundstücke für den Neubau gstellungen neuer Wohnungen in der Vergangenheit von Eigentums- oder Mietwohnungen. Gleichzei g insbesondere auf die zentralen Orte und größeren besäßen Eigentümer potenziellen Baulands stellen- Städte und Gemeinden mit guter Infrastruktur kon- weise nur ein geringes Verkaufsinteresse oder über- zentriert. Aufgrund des starken Preisdrucks in den höhte Preisvorstellungen. Mancherorts seien auch größeren Städten und Gemeinden des Kreises sowohl planerische Restrik onen (z.B. Begrenzung der Zahl auf Bestandsimmobilien als auch im Neubau sind auch der Wohneinheiten oder der Ausschluss von Mehr- einige kleinere Gemeinden rela v – bezogen auf die familienhäusern in gül gen Bebauungsplänen) oder vorhandenen Wohnungen im Jahr 2002 – stark ge- langsame Planungsprozesse sowie die Befürchtung wachsen. Leerstand von Immobilien stellt im gesamt kommunaler Folgekosten dafür verantwortlich, dass Kreis kein Problem dar. Wohnungen im Geschosswohnungsbau nicht reali- Zwar erscheint der Immobilienmarkt im Nordkreis siert werden können. – abgesehen von Bad Oldesloe – entspannter als im Dieses fehlende Baulandangebot wirke sich lauf Aus- Südkreis. Im gesamten Kreis ist jedoch das Angebot an sagen der Experten auch auf die Angebotsstruktur bezahlbaren Miet- und Eigentumswohnungen knapp. und die Preise von Mietwohnungen aus. Gleichzei g So erfreuen sich vorhandene Seniorenwohnungen bestünden stellenweise Akzeptanzprobleme gegen- (z.B. Seniorendorf Bargteheide) einer hohen Nachfra- über einer zu dichten Bebauung oder öff entlich ge- ge. fördertem Wohnungsbau, was dazu führen könne, Ein Grund für den angespannten Wohnungsmarkt dass der Bau neuer preisgüns ger Mietwohnungen wird durch die Experten des Wohnungsmarktes (s.o.) auch nach der Veränderung der Förderbedingungen insbesondere im knappen Baulandangebot gesehen. erschwert sei.

IMMOBILIENPREISE I FAZIT ZUM WOHNUNGSANGEBOT 4. Typisierung der Kommunen

Typisierung der Kommunen Abb. 20 Gemeindetypen Um die verschiedenen Handlungsbedarfe und Quelle: eigene Darstellung späteren Handlungsempfehlungen diff erenziert disku eren und darstellen zu können, werden auf der Grundlage der in den ersten Kapiteln ausge- werteten Indikatoren (Entwicklung des Wohnungs- bestands, Bauland-, Immobilien und Mietpreise, Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen, Anbin- dung an den öff entlichen Personennahverkehr, der Aussta ung mit Infrastruktur (Grundschulen, Kindertageseinrichtungen, Nahversorgung) und unter Berücksich gung der Hinweise der Woh- nungsmarktexperten die Städte und Gemeinden des Kreises verschiedenen Typen zugeordnet. Insgesamt lassen sich im Kreis Stormarn sechs ver- schiedene Gemeindetypen unterscheiden, die auf den Kategorien der Landes- und Regionalplanung au auen (vgl. Abb. 20 / Tabelle).

 

Typ Charakterisierung A Der TypA umfasst die MittelzentrendesKreisessowiedasindenletztenJahrenstarkgewachseneUnterzentrumBargteheide. Die Städte sind über den öffentlichen Nahverkehr gut an Hamburg angebunden und die Zahl der Baufertigstellungen lag in den letzten 10 Jahren bei insgesamt jeweils über 900 Wohneinheiten. Sie verfügen in der Regel über ein hohes Kauf- und Mietpreisniveau und eine anhaltend hohe Nachfrage. B Beim TypB handelt es sich um etwaskleinereStädteundGemeindenunter15.000Einwohner, denen nach Landesentwicklungsplan und Regionalplan ebenfalls eine besondere Funktion zukommt (weitere Unterzentren, Stadtrandkerne oder Gemeinden an der Hamburger Stadtgrenze innerhalb der Achse). Diese Städte und Gemeinden sind ebenfalls als Wohnstandort stärker nachgefragt, die Baulandpreise verhältnismäßig hoch. In den letzten 10 Jahren sind dort insgesamt jeweils zwischen 250 und 430 Wohneinheiten entstanden. C Dem TypC werden alle GemeindenmitbesondererWohnfunktion innerhalb der Achse zugeordnet. Sie liegen in der Regel unweit (innerhalb eines 5-km-Radius) von einem SPNV-Haltepunkt entfernt und verfügen über einen Nahversorgungsmarkt oder eine Grundschule. Die Gemeinden haben jeweils zwischen 1.400 und 2.500 Einwohner und es sind dort innerhalb der letzten 10 Jahre insgesamt jeweils rund 80 bis 170 Wohneinheiten entstanden. Im Durchschnitt liegen die Preise für Bauland leicht über denen der übrigen Gemeinden des Südkreises. D Zum TypD zählen die GemeindenimSüdkreisaußerhalb der Achse, die sich aufgrund ihrer Infrastrukturausstattung von den übrigen Gemeinden außerhalb der Achse abheben. Sie verfügen alle über eine Grundschule, Kindertageseinrichtungen sowie entweder über Angebote der Nahversorgung oder die Nähe zu einem SPNV-Haltpunkt. Die Baufertigstellungen der letzten 10 Jahre bewegen sich zwischen 51 (in der kleinsten Gemeinde Grönwohld) und 275 (in der größten Gemeinde Tangstedt). Die durchschnittlichen Baulandpreise entsprechen etwa denen des Typ C, nur in Tangstedt an der Hamburger Stadtgrenze sind die Preise höher. E Die übrigen kleinenGemeindenimSüdkreis(TypE) verfügen nicht über eine Grundschule und nur teilweise über kleinere Nahversorgungsmärkte oder Kindertageseinrichtungen. Die Preise für Bauland liegen teilweise über denen der Typen C und D, teilweise auch deutlich darunter. F Dem TypFkleineGemeindenimNordkreis werden alle Gemeinden des Nordkreises außerhalb der Achsen zugeordnet. Grundschule oder Nahversorgungseinrichtungen sind kaum vorhanden. Die Baulandpreise sind am geringsten im gesamten Kreis.

12 5. Flächenpotenziale - Erhebungsmethodik

Flächenpotenziale - Erhebungsmethodik 2. Innerörtliche Wohnungsbaureserven Zur Einschätzung der vorliegenden Flächenpotenziale für den Wohnungsneubau in den Städten und Gemein- • unbebaute oder brach den des Kreises, wurde im Rahmen der vorliegenden liegende Flächen inner- Analyse eine einheitliche Abfrage der Flächenpotenzi- halb des Siedlungskörpers ale bei den Städten und Gemeinden (über die Ämter) (mindestens von drei Sei- des Kreises durchgeführt. ten umbaut) und Es wurden ausschließlich Flächen > 2.000 m2 abge- • im FNP als W oder M fragt, die bereits in poli sch beschlossenen Planwer- dargestellt ken (Flächennutzungsplänen oder (Siedlungs)ent- wicklungskonzepten) enthalten sind. Diese wurden aber: zunächst nach Innenentwicklungspotenzialen (I.) und Außenreserven (II.) unterscheiden. keine ortsbildprägenden Grünfl ächen, die nicht bebaut werden sollen

I. Innenentwicklungspotenziale (> 2.000 m²) 3. Zweitreihenbebauung Innenentwicklungspotenziale liegen innerhalb des Siedlungsbereiches und stehen potenziell dem Woh- • rückwär ge bebaubare nungsbau zur Verfügung. In der Regel sind sie im Grundstücksbereiche (be- Flächennutzungsplan als Wohnbaufl äche oder Misch- baubar nach § 34 BauGB, gebiet dargestellt. Es können aber auch Flächen sein, nach B-Plan oder ohne die im Flächennutzungsplan noch nicht für Wohnen Baurecht) und vorgesehen sind, jedoch gemäß Gemeindebeschluss • im FNP als W oder M dafür kün ig umgenutzt werden sollen. dargestellt

1. Innerörtliche Umnutzungs- oder aber: Konversionsfl ächen keine Grundstücksfl ächen, • innerörtliche Flächenpotenziale, die für Woh- deren Eigentümer sich be- nungsbau vorgesehen sind, mit zurzeit ande- reits gegen eine Bebauung rer Nutzung (z.B. Friedhofserweiterungsfl ä- ausgesprochen haben chen, Kleingärten, etc.) oder HInweis: Die mögliche Zahl bebaubarer • größere Liegenscha en von Bahn, Bundes- Grundstücke wird unter folgender Annahme in wehr oder Flächen umgerechnet: 1 Grundstück = 400 qm • gewerblich genutzte Flächen oder größere Hofstellen, die brach liegen oder in absehba- rer Zeit brach fallen und 4. Freie Baufl ächen in rechtskräŌ igen • nicht im FNP als W, M Bebauungsplänen dargestellt • Zusammenhängende freie Grundstücke oder aber: • noch nicht erschlossene • keine Flächen, deren Eignung für eine Bebau- Flächen in aktuellen Bebau- ung noch innerhalb der Stadt/Gemeinde um- ungsplangebieten nach § 33 stri en ist oder 30 BauGB) • keine Flächen, die zwar gewerblich genutzt werden, aber die im FNP als W, M dargestellt aber: sind • keine einzelnen Baulücken

• keine Flächen auf rückwär gen Grund- stücksbereichen. Diese zählen als Zweitrei- henbebauung (s.o.)

FLÄCHENPOTENZIALE II. Außenreserven (> 2.000 m²) Bei Außenreserven handelt es sich um Flächen, die am Rande des Siedlungskörpers liegen und gegenwär- g häufi g landwirtscha ilch oder gärtnerisch genutzt werden. Planungsrechtlich zählen die Flächen zum Außenbereich nach § 35 BauG.

1. FNP-Reserven 2. Vorschaufl ächen • potenzielle Neubaufl ächen auf der grünen • Neubaufl ächen auf der grünen Wiese, Wiese, außerhalb des Siedlungskörpers und außerhalb des Siedlungskörpers und • in einem beschlossenen Siedlungsentwick- • im FNP als W (oder M) dargestellt lungskonzept dargestellt und

aber: • nicht im FNP als W (oder M) dargestellt • keine FNP-Flächen, deren Rücknahme von den Gemeinden bereits beschlossen 3. Vorschaufl ächen in Entwicklung ist (Parallelverfahren)

• Neubaufl ächen auf der grünen Wiese, außerhalb des Siedlungskörpers, die zurzeit im Parallelverfahren entwickelt werden

Darüber hinaus wurden die Städte und Gemeinden Rückläufe gebeten zusammenhängende Siedlungsbereiche an- zugeben, in denen aufgrund des Alters der Bewohner Die Flächen wurden durch Merkmale zum Planungs- oder der Gebäude verstärkte Umstrukturierungen, recht und zum Stand der Entwicklung, zur Infrastruk- etwa in Form von erhöhter Sanierungstä gkeit oder tur und Erreichbarkeit beschrieben. Darüber hinaus Genera onswechsel erwartet werden. Dabei handelt wurde teilweise eine Einschätzung zur Nachfrage und es sich um: zu ihrer Realisierbarkeit bis zum Jahr 2030 getroff en. Zusätzlich wurden die Flächen in Übersichtspläne ein- gezeichnet, die der Prüfung durch die Gutachter die- III. Umstrukturierungspotenziale nen und nicht veröff entlicht werden. (Siedlungsbereiche) Alle Städte und Gemeinden, bzw. die für sie zuständi- • Einfamilienhausgebiete oder Mehrfamili- gen Ämter, gaben Auskun über ihre Flächenpotenzi- enhausgebiete aus den 1950er bis 1980er ale. Fünf Städte und Gemeinden machten außerdem Jahren mit einem hohen Anteil an Senio- Angaben zu Umstrukturierungspotenzialen. Hingegen ren über 65 Jahre konnten nicht alle Flächen hinsichtlich ihrer Merkmale vollständig beschrieben werden. • ältere Siedlungen (Geschosswohnungs- bau), in denen ein größerer Sanierungs- Die Angaben wurden durch die Gutachter auf Konsis- bedarf besteht tenz geprü . Bei Bedarf wurde mit der Verwaltung Rücksprache gehalten. Zum Zeitpunkt dieses Berichtes konnten bereits die meisten Angaben zu den Typen und Größen der Flä- chenpotenziale geklärt werden. Einzelne Widersprü- che zum Planungsrecht oder zur Einschätzung der Realisierbarkeit sind jedoch noch nicht abschließend geklärt oder vollständig erhoben. Dies führt dazu, dass die folgenden Darstellungen noch kleinere Änderungen im Detail erfahren können, die sich jedoch voraussichtlich nur unwesentlich auf das Gesamtergebnis auswirken werden.

14 6. Flächenpotenziale - Ergebnisse

Flächenpotenziale gesamt Abb. 21 Innenentwicklung nach Typ Die Städte und Gemeinden des Kreises Stormarn ver- Zweitreihenbebauung innerörtliche fügen zusammen über 219,2 ha Flächenpotenziale 45% Reserve für die Innenentwicklung. Davon umfassen rund 45% 98,5 ha 12% der Potenziale rückwär ge Grundstücksbereiche, die 26,5 ha in zweiter Reihe bebaut werden können. Als Flächen für die Außenentwicklung (FNP-Reserven sowie Vor- schaufl ächen, die zurzeit im Parallelverfahren entwi- BͲPlan 27% ckelt werden) werden 147,2 ha benannt. Zusätzlich 60,0 ha geben die Städte und Gemeinden 170,8 ha Vorschau- fl ächen aus Siedlungsentwicklungskonzepten oder aus Umnutzung 16% dem Landscha splan an (vgl. Abb.21, 22). 34,2 ha Die verschiedenen Flächenpotenziale verteilen sich Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, sehr unterschiedlich auf die einzelnen Städte und Ge- Stand: September 2014 meinden und sind von den spezifi schen Entwicklungs- strategien und den vorliegenden fachlichen Grundla- Abb. 22 Aussenreserven nach Typ gen der Städte und Gemeinden abhängig: Vorschauflächenim • Potenziale für die Zweitreihenbebauung können Parallelverfahren 1% 4,4 ha nicht von allen Städten und Gemeinden angege- ben werden, da nicht alle über die entsprechenden FNP Erhebungen oder Übersichten verfügen. 45% • Außenreserven im FNP liegen nicht in allen Städten 142,8 ha und Gemeinden vor, da nicht alle über aktuelle Flä- chennutzungspläne mit entsprechenden Flächen- potenzialen verfügen. Vorschaufläche • Vorschaufl ächen werden nur von einigen Städ- 54% ten und Gemeinden benannt, weil nicht alle über 170,8 ha Siedlungsentwicklungskonzepte verfügen, die Vor- Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, schaufl ächen beinhalten. Stand: September 2014

Abb. 23 Flächenpotenziale in den Kommunen (gesamt) in ha Zusammenfassend lässt sich festhalten dass die drei Quelle: eigene Erhebung bei den Städten Mi elzentren sowie das Unterzentrum Tri au insge- und Gemeinden, Stand: September 2014 samt die höchsten Flächenpotenziale angeben (vgl. Abb. 23). Auch einzelne kleine Gemeinden benennen hohe Flä- chenpotenziale - in der Regel in Form von Vorschau- fl ächen. Diese sind allerdings häufi g landesplanerisch und fachplanerisch noch nicht abges mmt.

    3 /       $4 '  $        5   6  7    "  7  )  

FLÄCHENPOTENZIALE Außenreserven Abb. 24 FlächenpotenƟ ale Außenreserven nach Gemeindetyp Insgesamt verfügen unter den Städten und größeren Gemeinden des Typs A nur die Städte Glinde, Bargte- 100 heide und Bad Oldesloe über größere planungsrecht- 80 lich durch FNP gesicherte Außenreserven. Auch in Trit- tau sowie in und Tangstedt liegen größere 60 FNP-Reserven im Außenbereich vor (vgl. Abb. 24). 40 Darüber hinaus verfügen einige kleinere Gemeinden 20 noch über ein FNP-gesichertes Flächenpotenzial von 0 bis zu 10 ha im Außenbereich. Dies führt dazu dass das kleine Gemeinden (gesamt) große Gemeinden (gesamt) FNP-Potenzial im Außenbereich der Städte und größe- FNP Vorschaufläche Parallelverfahren ren Gemeinden des Kreises (Typen A+B) insgesamt nur etwas größer ist als in den kleinen Gemeinden des Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, Kreises (Typen C bis F) (vgl. Abb. 25). Stand: September 2014 Zusätzlich gaben einige Städte und Gemeinden um- fangreiche Vorschaufl ächen an, die jedoch nicht alle landes- und fachplanerisch abges mmt sind (vgl. Abb. 26).

Abb. 25 Außenreserven in ha - FNP-Reserven und Vorschau- Abb. 26 Außenreserven in ha - Vorschaufl ächen fl ächen im Parallelverfahren Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, Stand: September 2014 Stand: September 2014

                           

16 Innenentwicklungspotenziale Entwicklungshorizont Besonders viele und hohe Innenentwicklungspo- Die Entwicklungschancen der Flächen in den nächsten tenziale werden von den Städten und Gemeinden Jahren werden von den befragten Städten und kleinen angegeben, die sich im Rahmen eines Siedlungsent- Gemeinden folgendermaßen eingeschätzt: wicklungs- oder Wohnungsmarktkonzeptes mit der In den elf Städten und größeren Gemeinden des Krei- Innenentwicklung auseinandergesetzt haben. Die ses (Typen A und B) lassen sich schätzungsweise rund Stadt Ahrensburg benennt beispielsweise zahlreiche 60 ha der Innenreserven und 45 ha der Außenreser- im ISEK 2010 erfasste Flächen für die Zweitreihenbe- ven innerhalb der nächsten fünf Jahre entwickeln. Bei bauung als Innenentwicklungspotenzial, während in den vierundvierzig kleinen Gemeinden liegt der Wert anderen Städten (z.B. Reinbek, Oststeinbek, Tri au) jeweils bei rund 20 ha (vgl. Abb. 28, 29). aufgrund fehlender Erhebungen dazu keine Angaben gemacht werden können (vgl. Abb. 28). Insgesamt ist das Innenentwicklungspotenzial der elf Städte und größeren Gemeinden des Kreises deutlich höher als das der vierundvierzig kleinen Gemeinden im Kreis (vgl. Abb. 27).

Abb. 27 Flächenpotenziale Innenentwicklung Abb. 30 Flächenpotenziale Innenentwicklung - nach Gemeindetyp in ha Entwicklungshorizont nach Gemeindetyp in ha

100 100 80 80 60 60 40 40 20 20 0 0 kleine Gemeinden (gesamt) große Gemeinden (gesamt) kleine Gemeinden (gesamt) große Gemeinden (gesamt) 0-5 Jahre 5-10 Jahre 10 Jahre und mehr Zweitreihenbebauung innerörtliche Reserve B-Plan Umnutzung Zweitreihenbebauung Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, Stand: September 2014 Stand: September 2014

Abb. 28 Innenentwicklungspotenziale in ha Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, Abb. 29 Flächenpotenziale Außenreserven - Stand: September 2014 Entwicklungshorizont nach Gemeindetyp in ha

100 80 60 40 20 0 kleine Gemeinden (gesamt) große Gemeinden (gesamt) 0-5 Jahre 5-10 Jahre 10 Jahre und mehr

Quelle: eigene Erhebung bei den Städten und Gemeinden, Stand: September 2014

Hinweis: Bei fehlenden Angaben zum aktuellen Pla- nungsrecht und zur Einschätzung der Entwicklung wurde davon ausgegangen, dass sich FNP-Außen- reserven, innerörtliche Wohnungsbaureserven und Umnutzungsfl ächen innerhalb von 5-10 Jahren ent- wickeln lassen, Vorschaufl ächen erst nach 10 Jahren und innerörtliche Reserven, die bereits nach § 34     bebaubar sind, oder Flächen in Bebauungsplänen in-   nerhalb der nächsten 5 Jahre.       Die Zweitreihenbebauung wurde hier vollständig   ausgenommen, da deren Entwicklungshorizont ins- gesamt nur schwer abzusehen ist.

FLÄCHENPOTENZIALE Fazit zu den Flächenpotenzialen Die Ergebnisse der Erhebung zeigen, dass die Städte und entwickelten Baufl ächen und für die Innenentwick- Gemeinden in Abhängigkeit von ihren Entwicklungs- lungspotenziale alle Potenziale (inklusive der Zweitrei- strategien und den vorliegenden fachlichen Grundlagen henbebauung mit einem Entwicklungsanteil von 20% über sehr unterschiedliche Flächenpotenziale verfügen. zugrunde), so erhält man ein Flächenpotenzial im Kreis Stormarn von insgesamt 287,6 ha. Während einige Kommunen vor allem auf die Innen- entwicklung und Nachverdichtung im Siedlungsbestand Eine überschlägige Berechnung der auf den Flächenpo- setzen und ihre Innenentwicklungspotenziale aus vor- tenzialen möglichen Wohneinheiten führt zu folgenden liegenden Wohnungsmarkt- oder Siedlungsentwick- Ergebnissen (Hinweis: eine diff erenzierte Berechnung lungskonzepten entnehmen, beabsich gen sich andere der möglichen Wohneinheiten je nach Flächentyp erfolgt Kommunen stärker in die Fläche auszudehnen und be- in Vorbereitung auf die teilräumlichen Workhops): nennen in Siedlungsentwicklungskonzepten umfang- Bei einer angenommenen gerade noch wirtscha li- reiche Vorschaufl ächen. Andere hingegen setzten auf chen durchschni lichen Dichte neuer Baugebiete von eine Mischung aus Innenentwicklung und moderater 25 WE/ha Bru owohnbauland (vgl. Siedentop 2007), Außenentwicklung. die die Dichte aktueller Baugebiete in der Regel über- Dabei muss berücksich gt werden, dass von den rund schreitet, würde weniger als die Häl e der laut Woh- 220 ha Innenentwicklungspotenzialen rund 2/3 der Flä- nungsmarktprognose bis zum Jahr 2030 notwendigen chen (Flächen für Zweitreihenbebauung sowie Umnut- Wohneinheiten (7.190 von 15.700 Wohneinheiten) zungsfl ächen) nur mi el- bis langfris g und sicherlich realisiert werden können. nur in geringen Teilen (im Falle der Zweitreihenbebau- Bei einer geringeren durchschni lichen Dichte von ung) baulich entwickelt werden können. rund 15 WE/ha Bru owohnbauland, die aktuellen neu- Auch unter den Außenreserven ist mehr als die Häl e en Baugebieten im Kreis Stormarn entspricht, liegt die der Flächen (Vorschaufl ächen: rund 54%) planungs- Zahl der möglichen neuen Wohneinheiten deutlich dar- rechtlich nicht gesichert und teilweise noch nicht end- unter, bei 4.314 neuen Wohneinheiten. abges mmt. Auch hier ist eine kün ige Entwicklung Auch unter Berücksich gung neuer, durch Umstruktu- zurzeit noch fraglich. rierung (Abriss und Neubau in größerer Dichte) entste- Legt man für die überschlägige Ermi lung der mög- hender Wohneinheiten ist das gegenwär g bestehende lichen Wohneinheiten für die Außenreserven die Flächenpotenzial nicht ausreichend, um den Herausfor- FNP-Reserven sowie die zurzeit im Parallelverfahren derungen des Wachstums und des demographischen Wandels angemessen zu begegnen.

7. Qualitäten I Chancen I Schwächen I Risiken

Qualitäten I Chancen I Schwächen I Risiken Auch dort besteht zurzeit noch eine anhaltende Nach- Die Analyse zeigt, dass der Wohnungsmarkt, d.h. der frage und die Anteile älterer Menschen sind ebenfalls Nachfragedruck, im Kreis Stormarn regionale Unter- hoch. Auch diese Kommunen unterscheiden sich hin- schiede im Sinne einer Dreistufi gkeit aufweist, die sich sichtlich ihrer Flächenpotenziale voneinander: Die jedoch nicht bei den Flächenpotenzialen widerspiegelt. Spannbreite reicht hier von einem vollständigen Ver- Der stärkste Druck durch Wanderungsbewegungen zicht auf Außenentwicklung bis zur Angabe umfangrei- aus der Hansestadt Hamburg liegt auf den Städten cher Vorschaufl ächen im Außenbereich. und größeren Gemeinden des Kreises. Dort ist daher Die Gemeinden des Nordkreises hingegen sind weniger die Gefahr der Verdrängung von Bevölkerungsgruppen dem Wanderungsdruck ausgesetzt. Vielmehr liegen sie mit geringen Einkommen durch Preissteigerungen am teilweise im Umland von Lübeck, wo der Wohnungs- höchsten. Gleichzei g altert dort die bereits jetzt schon markt jedoch deutlich ausgeglichener als im Hambur- überdurchschni lich alte Bevölkerung weiterhin. De- ger Umland ist. Der Anteil älterer Menschen dort ist mographischer Wandel und Wachstumsdruck treff en noch verhältnismäßig gering, wird aber kün ig stärker hier gleichermaßen verstärkt aufeinander. ansteigen. Dadurch gleichen sich die Gemeinden des Die Flächenpotenziale sind jedoch in den einzelnen Nordkreises in ihrer Altersstruktur beinahe den Ge- Städten und Gemeinden sehr unterschiedlich. Zwar ver- meinden des Südkreises an. Die Unterschiede zwischen fügen beinahe alle Städte über FNP-Reserven, die Höhe den Gemeinden hinsichtllich ihrer Flächenpotenziale der Vorschaufl ächen und der Innenentwicklungspoten- sind deutlich geringer ausgeprägt als im Südkreis. In ziale unterscheidet sich jedoch deutlich voneinander. beinahe allen Gemeinden liegen die Potenziale unter 10 ha. Der Wachstumsdruck auf die Mi elzentrum und das Unterzentrum Bargteheide wirkt sich auch auf die üb- Insgesamt lassen sich die Qualitäten und daraus erge- rigen Gemeinden des Südkreises aus. benden Chancen sowie die Schwächen und mögliche Risiken wie folgt zusammenfassen:

18 Allgemeine Qualitäten/Chancen/Schwächen und Risiken des Wohnungsmarktes im Kreis Stormarn

Qualitäten Schwächen Nachfrage und Angebot Nachfrage und Angebot • stabiler, a rak ver und vielfäl ger Wohnungs- • steigendes Defi zit an Wohnungen für Bezieher markt von niedrigen Einkommen, insbes. in den Städten • keine nennenswerten Leerstände im gesamten • vielerorts unzureichendes Angebot an gut Kreis gelegenen kleineren Wohnungen, z.B. für Seniorenhaushalte • hoher Anteil sanierungsbedür iger älterer Wohnungen in vielen Städten und Gemeinden

Infrastruktur Infrastruktur • gute SPNV-Anbindung der Zentren auf der Achse • geringe Infrastrukturaussta ung einzelner kleiner Gemeinden • Konzentra on der Infrastruktur in a rak ven Zentren Flächenpotenziale Flächenpotenziale • selbst unter Berücksich gung von Umstruk- turierungen im Bestand insgesamt zu geringe • stellenweise gute Übersicht über vorliegende Flächenpotenziale im Kreis Stormarn Flächenpotenziale

Demographischer Wandel Demographischer Wandel • vielerorts noch zu geringe oder zu teure • steigende Wohnungsangebote für Senioren Angebote für Senioren

Weiteres Weiteres • strategische Auseinandersetzung mit der Sied- • fehlende Kultur der Auseinandersetzung mit lungsentwicklung in vielen größeren Städten dem Wohnungsmarkt (Austausch zwischen und Gemeinden Kommunen und Wohnungswirtscha ) • Bewusstsein gegenüber Infrastrukturfolge- • mangelndes Baulandangebot, insbesondere kosten in vielen Gemeinden vorhanden für Geschosswohnungsbau in vielen Gemein- • einige ak ve Wohnungsbaugesellscha en und den Genossenscha en in verschiedenen Städten • zu hohe Preiserwartungen der Eigentümer vorhanden bei Grundstücksverkäufen • geringe Tradi on und teilweise auch Akzep- tanzprobleme des geförderten oder verdichte- ten Wohnungsbaus

Chancen Risiken • Inves onen in den Wohnungsmarkt sind • Verdrängung der einkommensschwächeren vielerorts a rak v Bevölkerung, insbesondere in den Städten • Hohe Anteile an Altbeständen, häufi g in guten und größeren Gemeinden Lagen, treff en auf anhaltende Nachfrage • kurzfris ge Fehlinves onen in kleinen • vorhandene SPNV-Anbindung und vorgesehe- peripheren Gemeinden oder Lagen möglich ner Bau der S-Bahn bieten gute Grundlage für • geringe Akzeptanz kann sich auf Neubautä g- die Siedlungsentwicklung keit, insbesondere von Geschosswohnungs- • neue Förderbedingungen bieten Chancen für bau auswirken Neubau und Bestandssanierung

QUALITÄTEN I CHANCEN I SCHWÄCHEN I RISIKEN 8. Handlungsbedarfe

Handlungsbedarfe Aufgrund der Diff erenzierung des Wohnungsmarktes ren Gemeinden in Abhängigkeit von ihrer Lage und bestehen in den Städten und größeren Gemeinden ihrer Infrastrukturaussta ung sehr unterschiedlich. teilweise andere Handlungsbedarfe in als in den Allen gemeinsam ist jedoch die hohe Bedeutung kleineren Gemeinden (innerhalb und außerhalb der der Bestandsentwicklung, da in den meisten Städ- Achse). ten und Gemeinden große Anteile der vom Genera- Während in den größeren Städten und Gemeinden onswechsel betroff enen älteren Gebäude aus den daher der Neubau - insbesondere der Geschosswoh- 1950er bis 1970er Jahren vorhanden sind. Folgende nungsbau - sowie die Ausweisung neuer Baufl ächen Handlungsbedarfe stehen daher insgesamt im Vor- eine vergleichsweise größere Rolle spielen muss, ist dergrund: die Bedeutung der Flächenausweisung in den kleine-

Bestand Neubau • Ältere Quar ere für alle Genera onen weiter • öff entlich geförderten und barrierefreien entwickeln (Iden fi ka on von Quar eren/Ge- Wohnungsbau ermöglichen (z.B. Geschoss- meinden, die der Begleitung / Unterstützung wohnungsbau in neuen Bebauungsplänen bei der Umstrukturierung beim Genera ons- in Abhängigkeit von der Lage ermöglichen, wechsel, altersgerechten Umbau, oder der vorhandene Bebauungspläne prüfen) energe schen Erneuerung bedürfen) • weitere Neubaufl ächen bedarfsgerecht aus- • Bedarfsgerechte Ergänzung bestehender Quar- weisen (Folgekosten berücksich gen; gemein- ere ermöglichen (vorhandene Bebauungs- deübergreifende Siedlungsentwicklungskon- pläne auf Restrik onen der Nachverdichtung zepte) prüfen) • Potenziale der Innenentwicklung und Zweitrei- henbebauungspotenziale ak vieren

Übergreifend • Austausch zum Wohnungsmarkt und zur Siedlungsentwicklung mit Wohnungseigentümern und angrenzenden Gemeinden • Neue Strategien der Bürgerbeteiligung entwickeln

9. Ausblick

Ausblick Mit dem vorliegenden Bericht ist die allgemeine Ana- dern aufgrund ihrer räumlichen Nähe. Daraus erge- lyse der Gutachten und Daten weitestgehend abge- ben sich folgende Teilräume: schlossen. Lediglich einzelne kleinere Korrekturen Teilraum I: größere Städte und Gemeinden im Süd- der Flächenpotenziale werden noch erfolgen. kreis (Oststeinbek, Glinde, Reinbek, Barsbü el + In den kommenden Monaten schließt sich eine Dis- Tri au mit dem Amt Tri au), kussion mit den Städten und Gemeinden im Rahmen Teilraum II: übrige Städte und Gemeinden im Süd- von Workhsops an. kreis (Ahrensburg, Bargteheide, Ammersbek, Groß- In den im Januar 2015 sta indenden drei teilräum- hansdorf, Tangstedt mit den Ämtern Siek, Bargte- lichen Workshops soll der Teilnehmerkreis auch um heide-Land) sowie Verteter der Kommunalpoli k erweitert werden. Es Teilraum III: Städte und Gemeinden im Nordkreis ist vorgesehen jeweils unterschiedliche Szenarien (Bad Oldesloe, Reinfeld mit den Ämtern Bad Oldes- der baulichen Entwicklung in den einzelnen Teilräu- loe-Land und Nordstormarn). men zu disku eren, unter Berücksich gung verschie- Die Ergebnisse der teilräumlichen Workshops wer- dener Siedlungsdichten sowie der gemeindlichen den in einem Strategieworkshop zusammengeführt Strategien und Handlungsop onen. und in einer Abschlussveranstaltung auch einer Dabei werden die Teilräume nicht auf der Grundlage breiteren interessierten Öff entlichkeit zugänglich der oben vorgeschlagenen Typen abgegrenzt, son- gemacht (vgl. Anlage: Verfahrensablauf).

20 Quellenverzeichnis

Gutachten Daten • Analyse & Konzepte (2014): Die Wohnungsmärkte • Sta s k Nord: Baufer gstellungen (2000- 2012) der Hamburger Umlandkreise, Hamburg • Zensus Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) • Gertz Gutsche Rümenapp GbR (2013): Kleinräu- 2011: Altersstruktur, Gebäudealter, Ergebnisse mige Bevölkerungs- und Haushaltsprognose für zum Stand Mai 2013 den Kreis Stormarn, Hamburg/Berlin • Gutachterausschuss des Kreises Stormarn: Grund- • GEWOS (2014): Präsenta on im Rahmen der stücksmarktbericht 2012, Bodenrichtwertüber- Fachtagung „Hamburger Wohnungsmarkt in der sicht 2012 Metropolregion Hamburg“ am 16.09.2014 in Lü- • Gutachterausschuss / Gibbesch Immobilien: Ver- neburg tragsmieten im Kreis Stormarn 2012 - 2014 • Ins tut für Stad orschung und Strukturpoli k • Angaben der Ämter und Städte des Kreises Stor- GmbH (Ifs) / Innenministerium des Landes Schles- marn zu den Flächenpotenzialen (September 2014) wig-Holstein (Hg.)(2011): Wohnungsmarktprog- nose für Schleswig-Holstein bis 2025, Berlin/Kiel • Siedentop, Stefan (2007): Infrastrukturkosten - sitzen wir in der demographischen Kostenfalle? - Vortrag auf dem 2. Demographie-Kongress „Best Age“ am 28.08.2007. • Wohnungsmarkt-, Stadtentwicklungs- und Sied- lungsentwicklungskonzepte oder (Vor-)entwür- fe zum Flächennutzungsplan folgender Städte und Gemeinden: Ahrensburg (2010/2014), Am- mersbek (2010), Bad Oldesloe (2009), Barsbüt- tel (2014), Tangstedt (2013), Bargfeld-Stegen (8/2014), (1/2011), Mönkhagen (2007), (2009), Grönwohld (2014) Anlage

Verfahrensablauf Projekt „Anpassungsstrategie für den Siedlungs- und Wohnungsbau im demographischen Wandel im Kreis Stormarn“

Kreis Städte, Ämter, Landes- Metropol- Gutachter Stormarn Gemeinden planung region

Verwaltung/Politik Verwaltungen/Politik Februar - September 2014

Einführungsgespräch (11.2.)

Projektlenkungsgruppe (20.3.) Dokumentenge- Sitzung des Dach- stütze Analyse projekts der MRH (12.5.) 1 Datengestützte Auftaktveranstaltung (13.5.) Grundlagen- Analyse ermittlung, Bestands- Expertengespräche (11.6.) analyse und Bewertung Abprüfung Abprüfung Flächenreserven Flächenreserven Abstimmungstermin

Synthese Projektlenkungsgruppe (2.7.)

Zwischenbericht Projektlenkungsgruppe (16.9.)

Oktober - März 2015

Zielfindungsworkshop (1.10.) Sitzung des Dach- projekts der MRH (29.10.) evtl. Präsentation im WPBA

2 Abstimmungstermin Strategische Raumstruktur- konzept Handlungs- Teilräumliche Workshops (Ende Januar 2015) empfehlungen Handlungs- empfehlungen Projektlenkungsgruppe

Strategieworkshop

März - Mai 2015

Entwurf Endbericht Abstimmungstermin

3 Projektlenkungsgruppe Abschluss Präsentation im Kreisgremium Sitzung des Dach- projekts der MRH Endbericht Abschlussveranstaltung mit Ausblick

Quelle: eigene, aktualisierte Darstellung (Stand September 2014)

22

AuŌ raggeber

Weitere InformaƟ onen www.kreis-stormarn.de www.metropolregion.hamburg.de