Auswirkungsanalyse Zur Geplanten Ansiedlung Eines Norma-Lebensmittelmarktes in Lichtentanne, OT Schönfels, Neumarker Straße

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Norma-Lebensmittelmarktes in Lichtentanne, OT Schönfels, Neumarker Straße

Auftraggeber: Kanders Immobilien GmbH & Co. KG, Kempen

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Florian Schaeffer Dipl.‐Geogr. Franziska Haase

Dresden, am 14.10.2019

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

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Urheberrecht

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 5

1. Ausgangslage und Aufgabenstellung 5 2. Rechtsrahmen 7 2.1. Baurechtliche Vorgaben 7 2.2. Landes‐ und Regionalplanung 8 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 10 3.1. Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 11 3.2. Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 11

II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 13

1. Makrostandort Lichtentanne 13 2. Mikrostandort „Neumarker Straße“ 15

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 20

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 20 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 23

IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation 24

1. Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet 24 2. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebiet im Untersuchungsraum 24 3. Zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet 26 3.1. Neben‐ und Stadtteilzentrum „Neuplanitz‐Baikalcenter“ (NSTZ) 27 3.2. Neben‐ und Stadtteilzentrum „Marienthal“ (Fritscheplatz) (NSTZ) 28 3.3. Neben‐ und Stadtteilzentrum „Planitzer Markt“ (NSTZ) 29 3.4. Grund‐ und Nahversorgungszentrum „Planitz‐Center“ (GNVZ) 30 3.5. Nahversorgungslage „Alte Reichenbacher Straße“ Neumark 30 4. Zusammenfassung der Wettbewerbssituation 31

V. Auswirkungsanalyse 33

1. Umsatzprognose für den geplanten Norma‐Markt 33 2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 34 2.1. Methodik 34 2.2. Umsatzumverteilungen 35 2.3. Prüfung möglicher städtebaulicher Auswirkungen 36

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VI. Bewertung der Vorhaben aus Sicht der Raumordnung und Landesplanung 40

1. Konzentrationsgebot 40 2. Integrationsgebot 41 3. Kongruenzgebot 42 4. Beeinträchtigungsverbot 43

VII. Zusammenfassung 45

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I. Grundlagen

1. Ausgangslage und Aufgabenstellung

Im September 2019 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Dresden, von der Kanders Immobilien GmbH & Co. KG, Kempen, den Auftrag zur Erstellung einer Auswir‐ kungsanalyse bezüglich der geplanten Ansiedlung eines Norma‐Lebensmittelmarktes in Lich‐ tentanne Ortsteil (OT) Schönfels, Neumarker Straße. Auf einer Fläche zwischen der Neumarker Straße (Bundesstraße B 173) und der Straße „Schafberg“ soll die Einzelhandelsimmobilie errichtet werden, in der neben dem Norma‐Markt auch eine Bäckerei‐ und Fleischereifiliale mit zugehöri‐ gem Sitzbereich projektiert sind. Das Norma‐Objekt soll im östlichen Grundstücksteil entstehen werden, während die ca. 96 Parkplätze nördlich und westlich des Marktes projektiert sind (vgl. Karte 1). Die Lebensmittelhandwerker entstehen im nördlichen Gebäudeteil und sind auch über einen separaten Eingang zugänglich. Die Zufahrt zum Areal ist von der Neumarkter Straße ge‐ plant.

Mit einer geplanten Verkaufsfläche (VK) von rd. 1.000 m² (Norma) zzgl. Bäckerei und Fleischerei (zusammen ca. 160 m² VK) überschreitet das Planvorhaben die Grenze zur Großflächigkeit (> 800 m² Verkaufsfläche). Für den Planstandort soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden, so dass die Bewertung des Vorhabens unter Zugrundelegung des § 11 Abs. 3 BauNVO zu erfolgen hat.

Die vorliegende Analyse hat die Aufgabe, mögliche städtebauliche, versorgungsstrukturelle und raumordnerische Effekte des Vorhabens zu untersuchen. Im Vordergrund stehen dabei mögliche Auswirkungen auf die Nahversorgung und die zentralen Versorgungsbereiche in Lichtentanne bzw. in den Städten und Gemeinden im Untersuchungsraum.

Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswir‐ kungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:

 Darstellung der relevanten Rechtsvorschriften und Marktentwicklungen

 Beschreibung des Makrostandortes Lichtentanne und des Mikrostandortes Neumar‐ ker Straße

 Abgrenzung und ggf. Zonierung des Einzugsgebiets sowie Berechnung des sortiments‐ spezifischen Kaufkraftpotenzials

 Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation und Darstellung der Wettbe‐ werbssituation im Untersuchungsraum

 Darstellung und Bewertung potenzieller Umsatzumverteilungen bzw. wettbewerbli‐ cher Auswirkungen des Vorhabens

5 Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Karte 1: Lageplanentwurf, Planstandort Neumarker Straße, Lichtentanne

Bäckerei / Fleischerei

Zu‐ und Abfahrt

Verkaufsraum Norma

Anlieferung

Quelle Lageplanentwurf: Auftraggeber GMA‐Bearbeitung 2019

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 Prüfung möglicher schädlicher Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versor‐ gungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung im Untersuchungsraum

 Kompatibilitätsprüfung mit den Vorgaben der Raumordnung in Sachsen.

Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im Oktober 2019 eine Erhebung des relevanten Einzelhandels im Einzugs‐ bzw. Untersuchungsraum durchgeführt. Zudem er‐ folgte eine Begehung des Planstandortes Neumarker Straße und weiterer relevanter Einzelhan‐ delslagen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen.

2. Rechtsrahmen

2.1. Baurechtliche Vorgaben

Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus1:

„1. Einkaufszentren,

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,

3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel‐ handelsbetrieben vergleichbar sind,

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Na‐ turhaushalt.

Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswir‐ kungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und

1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert am 04.05.2017, in Kraft seit 13.05.2017.

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ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölke‐ rung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen:

1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbe‐ trieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird2.

2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).

Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Aus‐ wirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölke‐ rung und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.

2.2. Landes‐ und Regionalplanung

Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten bilden mit Bezug auf die Lan‐ des‐ und Regionalplanung der Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 (LEP), der Regionalplan Südwestsachsen 2008 bzw. der Entwurf des Regionalplanes Region Chemnitz 2015 und die Hand‐ lungsanleitung des Sächsischen Staatsministerium des Innern über die Zulässigkeit von großflä‐ chigen Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen (HA großflächige Einzelhandelseinrich‐ tungen 2008).

Als generelle Aufgabe der sächsischen Landesplanung wird mit Bezug auf den Einzelhandel defi‐ niert, in allen Gemeinden des Freistaates eine angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen zu sichern. Der LEP Sachsen (2013) formuliert dies konkret im Ab‐ schnitt Z 6.1.3 und 6.1.4 folgendermaßen:

„Es ist darauf hinzuwirken, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienst‐ leistungen des kurzfristigen Bedarfs in allen Gemeinden verbrauchernah gesichert wird. Dazu sollen auch neue, am örtlichen Bedarf orientierte Versorgungsmodelle umgesetzt werden.“

2 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurech‐ nen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch‐ / Wursttheke).

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„Die Zentralen Orte sollen die zentralörtliche Daseinsvorsorge eigenverantwortlich si‐ chern.“

Abschnitt 2.3.2 Handel des LEP Sachsen (2013) konkretisiert die vorstehenden allgemeinen Ziel‐ setzungen unter Bezugnahme auf die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelbe‐ triebe:

„Z 2.3.2.2 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von groß‐ flächigen Einzelhandelseinrichtungen ist zur Sicherung der verbrau‐ chernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zulässig.

Z 2.3.2.3 Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich inte‐ grierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Ver‐ sorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig.

Z 2.3.2.4 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von groß‐ flächigen Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes we‐ sentlich überschreitet.

Z 2.3.2.5 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von groß‐ flächigen Einzelhandelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der be‐ nachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen.

G 2.3.2.6 Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet wer‐ den.“

Der Regionalplan Südwestsachsen 2008 weist darauf hin, dass die Ziele und Zulässigkeitsvoraus‐ setzungen des großflächigen Einzelhandels grundlegend durch den Landesentwicklungsplan des Freistaates Sachsen bestimmt sind.

Die Handlungsanleitung Großflächige Einzelhandelseinrichtungen3 weist unter Bezugnahme auf die Überprüfung von Ansiedlungen oder Erweiterungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu‐ nächst auf die Steuerungsmöglichkeiten durch das BauGB und die BauNVO sowie den Landesent‐ wicklungsplan des Freistaates Sachsen hin. Es wird hervorgehoben, dass der Erhalt und die Ent‐ wicklung zentraler Versorgungsbereiche in den Städten und Gemeinden sowie die Differenzie‐ rung zwischen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten von herausragender Bedeutung sein. Lt. Handlungsanleitung zeichnen sich zentrenrelevante Sortimente dadurch aus,

3 Handlungsanleitung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern vom 3. April 2008.

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„(...) dass sie z. B. vorrangig Innenstadtbesucher anziehen, häufig in Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden, überwiegend ohne Pkw trans‐ portiert werden können und einen geringen Flächenanspruch im Verhältnis zur Wert‐ schöpfung haben (...)“.

Im Abgleich der Sortimentsliste der Handlungsanleitung mit den in den Planvorhaben geführten Waren ist festzuhalten, dass die Sortimentsschwerpunkte Nahrungs‐ und Genussmittel sowie Drogeriewaren als „zentrenrelevant“ einzustufen sind.

3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel

Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we‐ sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der stei‐ genden Anforderungen an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demographi‐ schen Wandel, die Flächeninanspruchnahme zunimmt.

Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Ent‐ wicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und große Supermärkte ihre Marktposition aus‐ bauen konnten, waren die Marktanteile der SB‐Warenhäuser und der kleinen Lebensmittelge‐ schäfte rückläufig. Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2007 ‐ 2018

Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell 2019

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3.1. Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.

Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐ tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:4

Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment5 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐ fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐ schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment so‐ wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II6 führt. Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 m² und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Non‐ food II‐Artikel führt.

3.2. Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten

Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.800 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel vor (vgl. Tabelle 1). Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Beim Lebensmitteleinzelhandel wird das Nonfood I‐Sortiment i. d. R. dem Food‐Sor‐ timent zugeordnet.

4 Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2018, S. 381. 5 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 6 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

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Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmittelvollsortimentern und Supermärkten

Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt ( 780 m² VK) ( 1.027 m² VK) ( 3.380 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl absolut in % absolut in % absolut in % Food 1.755 76 – 77 8.995 76 15.730 63 Nonfood I 265 11 – 12 2.030 17 4.825 19 Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18 Nonfood insgesamt 540 23 – 24 2.835 24 9.275 37 Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100 Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell 2018.

Bezüglich der Sortimente ist zwischen dem Kernsortiment (bei Lebensmittelmärkten Nahrungs‐ und Genussmittel) und ergänzenden Sortimenten zu trennen:

 Nahrungs‐ und Genussmittel (= „Food“) umfassen Lebensmittel, also Frischwaren in Bedienung und Selbstbedienung, Tiefkühlkost und Trockensortiment, Getränke, Brot‐ und Backwaren, Fleisch‐ und Wurstwaren sowie Tabakwaren.

 Als „Nonfood“ (Nichtlebensmittel) sind Waren definiert, die nicht zum Verzehr be‐ stimmt sind. Nach der GS1‐Warengruppenklassifizierung wird unterschieden zwischen

. Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel, Tiernahrung) und

. Nonfood II (Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.)7.

Lebensmitteldiscounter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insbeson‐ dere durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wech‐ selnde Randsortimente, so genannte "Aktionsware", zu nennen, deren Artikel nicht kontinu‐ ierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote au‐ ßerhalb des Lebensmittelbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch äußerst heterogen.

7 Vgl. EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, Köln 2018, S. 383.

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II. Standortbeschreibung und Standortbewertung

1. Makrostandort Lichtentanne

Die Gemeinde Lichtentanne ist im Südwesten des Freistaates Sachsen, im Landkreis Zwickau gelegen und besitzt derzeit keinen zentralörtlichen Status. Somit kommt der Gemeinde lediglich eine Versorgungsfunktion für die Wohnbevölkerung ihres Gemeindegebietes zu (kommunale Eigenversorgung). Das Oberzentrum Zwickau grenzt direkt im Osten an das Gemeindegebiet von Lichtentanne an. Im Norden des Lichtentanner Gemeindegebietes grenzt das Mittelzentrum Werdau an (vgl. Karte 2).

Derzeit leben rd. 6.410 Einwohner in Lichtentanne8. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Dekade verlief negativ. So verringerte sich die Einwohnerzahl der Gemeinde von rd. 6.850 um rd. 440 Personen (ca. ‐ 6 %).9 Gemäß der 6. Regionalisierten Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Sachsen für die Gemeinde Lichtentanne wird diese bis zum Jahr 2030 je nach Variante ca. 8 – 14 % ihrer Bevölkerung gegenüber heute verlieren10.

Siedlungsstrukturell gliedert sich die Gemeinde zum einen in ein Siedlungsband, das sich in Nord‐ Süd‐Richtung entlang der Pleiße erstreckt und die östlichen Ortsteile Lichtentanne, Stenn und Ebersbrunn umfasst. Weiterhin bestehen mit den Ortsteilen Schönfels und Thanhof zwei davon abgesetzte Ortsteile im westlichen Gemeindegebiet. Das Gemeindegebiet umfasst neben landwirtschaftlichen Flächen u. a. auch den „Schönfelser Wald“ und Teile des Landschafts‐ schutzgebietes „Römertal“.

Die verkehrliche Erreichbarkeit von Lichtentanne für den Individualverkehr ist als sehr gut einzustufen. Die Bundesstraße B 173, welche die Städte Reichenbach im Vogtl. im Westen und Zwickau im Osten verbindet, führt unmittelbar durch das Gemeindegebiet. Die nächst gelegene Autobahnanschlussstelle „Zwickau‐West“ an die Autobahn A 72 (Hof‐Plauen‐Chemnitz) ist im Süden des Gemeindegebietes über die Staatsstraße S 293 erreichbar. Entlastungswirkung für die östlichen Ortsteile entfaltet die Staatsstraße S 293, die außerhalb der Lichtentanner Siedlungsbereiche als Ortsumgehung fungiert.

An den ÖPNV ist Lichtentanne über mehrere Buslinien im Verkehrsverbund Mittelsachsen angebunden. So bestehen neben innerörtlichen Verbindungen auch Direktverbindungen u. a. nach Zwickau. Darüber hinaus existiert im Ortsteil Lichtentanne ein Anschluss an das Bahnnetz. Von dort aus bestehen Direktverbindungen u. a. nach Zwickau und Werdau.

8 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand zum: 30.04.2019. 9 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 31.12.2009. 10 6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen, Basis 2014, Statistisches Lan‐ desamt Sachsen; Prognose für die Gemeinde Lichtentanne Variante 1: 5.900 Einwohner, Variante 2: 5.500 Einwohner.

13 Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Karte 2: Lage von Lichtentanne und zentralörtliche Struktur der Region

Legende

Oberzentrum

Mittelzentrum in Funktionsteilung

Grundzentrum / in Funktionsteilung

Quelle: Kartengrundlage RegioGraphPlanung, GMA‐Bearbeitung 2019

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Die Einzelhandelsstruktur von Lichtentanne wird im Wesentlichen durch einen Lebensmittel‐ markt im Ortsteil Lichtentanne bestimmt. Hier ist ein Penny‐Markt (Bahnhofstraße) ansässig, der die derzeitige Nahversorgungssituation der Gemeinde prägt. Ergänzend sind Getränkemärkte und kleinteilige Anbieter aus dem Lebensmittelsektor vorhanden. Im räumlich abgesetzten Orts‐ teil Schönfels ist derzeit kein größerer Lebensmittelbetrieb verortet. Hier ist für die dort lebende Bevölkerung im Bereich der Grund‐ und Nahversorgung ein Defizit festzustellen.

2. Mikrostandort „Neumarker Straße“

Der Projektstandort für den geplanten Norma Lebensmittelmarkt befindet sich im Lichtentanner Ortsteil Schönfels. Das Grundstück liegt zwischen der Neumarker Straße (B 173) und der Straße „Schafberg“ und wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Die zwei genannten Straßen begrenzen das Projektgrundstück in westlicher, östlicher und nordöstlicher Richtung. Im Süden des Grund‐ stückes befindet sich eine kleinere Agrarflächen (vgl. Karte 3).

Das Standortumfeld ist durch heterogene Nutzungen zu charakterisieren. So ist nördlich des Grundstückes der Kreuzungsbereich der Straßen Schafberg, Stenner Straße und Neumarker Straße positioniert, an den sich die Wohnbereiche freistehender Ein‐ und Mehrfamilienhäuser östlich der Neumarker Straße (entlang der Stenner Straße) sowie westlich (Zum Liebberg, Quer‐ straße, Zwickauer Straße und Stenner Straße) anschließen. Im Osten befindet sich jenseits der Straße Schafberg ein Wohnhaus sowie weitere landwirtschaftliche Flächen, die sich auch im Sü‐ den des Projektareals – getrennt durch die Straße Schafberg – erstrecken. Südlich der Agrarflä‐ chen ist auf weitere Wohngebäude an der Straße Schafberg hinzuweisen. Westlich des Areals liegt jenseits der Neumarker Straße ein Wohnmobilhändler. Foto 1: Projektstandort zwischen Schaf‐ Foto 2: Kreuzungsbereich sowie Wohnbe‐ berg und Neumarker Straße bauung nördlich des Projektgrund‐ stückes

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Karte 3: Lage des Projektstandorts und Umfeldnutzungen

Legende

Projektstandort P Neumarker Straße

überwiegend überwiegend Wohnnutzung Haltestelle Abzw. Wohnnutzung Am Liebberg überwiegend Wohnnutzung

landwirtschaftliche Wohnmobilhändler P Fläche

landwirtschaftliche Fläche landwirtschaftliche Fläche

überwiegend Wohnnutzung

OpenStreetMap und Mitwirkende, CC‐BY‐SA GMA‐Bearbeitung 2019

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Foto 3: Wohngebäude Schafberg

GMA‐Aufnahmen 2019

Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes wird primär über die Neumarker Straße (Bundes‐ straße 173) hergestellt. Die Neumarker Straße verbindet Lichtentanne mit Zwickau, Neumark und Reichenbach im Vogtl. bzw. erschließt den Ortsteil Schönfels in Nord‐Südost‐Richtung. Weiterhin befindet sich der Standort in Nahlage zum Kreuzungsbereich Stenner Straße, über die der östlich gelegene Ortsteil Stenn bzw. auch der Ortsteil Ebersbrunn erreicht werden kann. Die ÖPNV‐Er‐ reichbarkeit wird durch die Bushaltestelle „Abzw. Am Liebberg“, ca. 100 m nördlich des Plan‐ standorts gesichert, die von der Linie 181 im Verkehrsverbundes Mittelsachsen bedient wird. Die fußläufige Erreichbarkeit des Standortes aus den angrenzenden Wohnbereichen des Ortsteils Schönfels ist grundsätzlich möglich, wobei die Anbindung an die Wohngebiete durch die Einrich‐ tung einer gesicherten Querungshilfe über die Neumarker Straße verbessert werden könnte.

Für den Planstandort ist eine Nahversorgungsfunktion im Sinne einer unmittelbar fußläufigen Erreichbarkeit zu konstatieren. Eine fußläufig akzeptierte Gehwegedistanz kann i. d. R. noch in einer Gehzeit von ca. 10 bis 15 Minuten angesetzt werden. Dies entspricht in etwa einer fußläu‐ figen Entfernung von ca. 700 m bis 1.000 m.11 Hier ist im Einzelfall auf die speziellen Rahmenbe‐ dingungen vor Ort Rücksicht zu nehmen. So sind im verdichteten städtischen Bereich z. T. nur 500 m Fußwegedistanz als akzeptabler Nahversorgungsradius u. a. in Einzelhandelskonzepten defi‐ niert. In aufgelockerten Siedlungsbereichen sind dagegen i. d. R. bis zu 700 bis 800 m Fußwege‐ distanz anzusetzen. Im ländlichen Bereich sind auch größere Entfernungen möglich.

In Anbetracht der Wohngebiets‐ und Siedlungsstrukturen im Ortsteil Schönfels kann für den Plan‐ standort eine Gehwegedistanz von ca. 800 – 1.000 m als fußläufig akzeptable Entfernung i. S. einer fußläufigen Nahversorgungsdistanz angesetzt werden. Somit befindet sich nahezu das ge‐ samte Siedlungsgebiet des Ortsteils Schönfels in einer fußläufigen Entfernung zum Planstandort (vgl. Karte 4).

11 Vgl. Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, beschlossen durch die Fachkommission Städtebau am 28. September 2017, S. 10.

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Karte 4: Fußläufiger Einzugsbereich des geplanten Norma-Marktes im Ortsteil Schönfels

Legende

Projektstandort P Neumarker Straße

1.000 m Radius der fußläufigen Erreichbarkeit

überwiegend Wohnnutzung im 1.000 m Radius um, den Projektstandort

OpenStreetMap und Mitwirkende, CC‐BY‐SA GMA‐Bearbeitung 2019

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Zusammengefasst kann der Planstandort Neumarker Straße als städtebaulich integriert einge‐ stuft werden, da er innerhalb der zusammenhängenden Wohnbereiche des Ortsteiles Schönfels liegt. Durch die Anbindung an Wohngebietslagen bzw. die direkt angrenzenden Wohngebäude nord‐westlich und nord‐östlich, wird dies verdeutlicht. Der Standort ist verkehrlich sowohl zu Fuß, als auch mit dem ÖPNV oder MIV gut zu erreichen.

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III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial

Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den geplanten Norma‐Markt am Standort Neumarker Straße kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorha‐ bens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft.

Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re‐ gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech‐ net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen unterglie‐ dern und strukturieren, aus denen gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Plan‐ standort zu erwarten sind. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.

Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐ gende Kriterien herangezogen:

 wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Einzugsgebiet (z. B. Topogra‐ fie, räumliche Zäsuren, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen)

 verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen

 Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens

 Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Lichtentanne und der Region (vgl. Kapitel IV.)

 Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in der Region (u. a. Zwickau, Werdau, Wilkau‐Haßlau).

Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das Einzugsgebiet des Vorha‐ bens wie in Karte 5 dargestellt abgrenzen.

20 Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Karte 5: Einzugsgebiet und projektrelevante Wettbewerbssituation

Legende

Projektstandort P Neumarker Straße

Einzugsgebiet 3 Zone I 4 13 14 Zone II 16 15 17 Untersuchungsraum

10 Minuten‐Fahrzeitradius 1 8 11 12 15 Minuten‐Fahrzeitradius 5 6

9 7 Hauptwettbewerber P 10 Die Nummerierung der Wettbewerbsbetriebe im 1 –17 Einzugsgebiet entspricht der 2 Nummerierung im Gutachten (vgl. Kapitel IV.).

OpenStreetMap und Mitwirkende, CC‐BY‐SA GMA‐Bearbeitung 2019

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

In dem solchermaßen definierten Einzugsgebiet leben gegenwärtig ca. 6.410 Personen:12

 Zone I: OT Schönfels, Ebersbrunn, Stenn ca. 3.790 Einwohner

 Zone II: OT Lichtentanne ca. 2.630 Einwohner

 Insgesamt: ca. 6.410 Einwohner.

Für das Planvorhaben wird ein Einzugsgebiet erschlossen, welches sich im Kern (Zone I) auf die Ortsteile des südlichen Gemeindegebiets von Lichtentanne erstreckt. Hier wird die höchste Marktdurchdringung erzielt. Dies ist v. a. auf die gute Erreichbarkeit des Standortes (an der Bun‐ desstraße B 173) innerhalb der Gemeinde Lichtentanne zurückzuführen. Zudem kann der Stand‐ ort aus dem Ortsteil Stenn über die Stenner Straße erreicht werden. Der Ortsteil Ebersbrunn ist zudem über die Ebersbrunner Straße / Schönfelser Straße oder auch über die Stenner Straße an‐ gebunden. Ferner ist der Standort mit dem ÖPNV und zu Fuß gut zu erreichen. Zudem ist kein weiterer strukturprägender Lebensmittelmarkt in Zone I ansässig, so dass dem Planvorhaben hier eine Alleinstellung als Nahversorger zukommt.

Das nördliche Gemeindegebiet umfasst den Ortsteil Lichtentanne und ist als erweitertes Ein‐ zugsgebiet (Zone II) zu definieren. Da es räumlich abgesetzt vom OT Schönfels und damit vom Planstandort liegt, sind hier bereits geringere Marktanteile für den geplanten Norma‐Markt anzusetzen. Zudem ist hier der einzige Hauptwettbewerber im Einzugsgebiet (Penny, Bahn‐ hofstraße) verortet, so dass der Ortsteil Lichtentanne zur Zone II zählt.

Ein weiteres Ausgreifen des regelmäßigen betrieblichen Einzugsgebietes vom Standort Neu‐ marker Straße ins Umland über Zone II hinaus, ist nicht anzunehmen. Der Wettbewerb in den umliegenden Städten und Ortschaften mit eigenen Lebensmittelmärkten begrenzt diesbe‐ züglich das betriebliche Einzugsgebiet des Planstandortes Neumarker Straße in Lichtentanne. So verfügen u. a. die Gemeinde Neumark sowie die Städte Werdau, Fraureuth und Zwickau über eigene leistungsfähige Lebensmittelmärkte und begrenzen so das betriebliche Einzugs‐ gebiet des Planstandortes (vgl. Karte 4 und Kapitel IV.2).

Darüber hinaus sind u. a. durch Pendler (Lage an der Bundesstraße B 173) Kundenzuführungsef‐ fekte von außerhalb des Einzugsgebietes anzunehmen. Diese werden im Rahmen von Streuum‐ sätzen bei den Umsatzumverteilungsberechnungen abgebildet.

12 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 30.04.2019. Einwohnerzahlen auf Ortsteilebene lt. Home‐ page der Gemeinde (Stand: 31.12.2018).

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die la‐ deneinzelhandelsrelevante Kaufkraft aktuell einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhand‐ werk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung

ca. € 6.035.13

Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Lichtentanne, dessen Sortimentsschwerpunkt im Lebens‐ mittelbereich liegt, betragen die Pro‐Kopf‐Ausgaben aktuell

ca. 2.210 €.14

Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftni‐ veau15 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Lichtentanne bei 96,5 damit auf einem unterdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs‐ und Genussmit‐ tel damit auf ca. 13,7 Mio. €. Davon entfallen auf:

 Zone I ca. 8,1 Mio. €

 Zone II ca. 5,6 Mio. €.

13 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 14 ohne Randsortimente (Non‐food I und II) wie Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 15 Quelle: MB Research, 2018. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation

Zur Bewertung des Planvorhabens ist zunächst die Angebots‐ und Wettbewerbssituation im Ein‐ zugsgebiet darzustellen und zu bewerten. Davon ausgehend lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen und versorgungs‐ strukturellen Auswirkungen ermitteln. Dazu wurde im Oktober 2019 eine Erhebung der projekt‐ relevanten Einzelhandelsbetriebe in Lichtentanne und im Untersuchungsraum von der GMA durchgeführt.

Als Wettbewerber für den geplanten Norma‐Markt gelten daher grundsätzlich alle Ladenge‐ schäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmittelmarkt geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengrößen bzw. der Betriebstypen und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypenähnli‐ che Betriebe (v. a. Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, SB‐Warenhäuser) als Hauptwettbewer‐ ber zu identifizieren sind.

1. Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet

Innerhalb des Einzugsgebietes (Zone I und Zone II) ist im Lebensmitteleinzelhandel mit dem Penny‐Markt (1), Bahnhofstraße (OT Lichtentanne) lediglich ein strukturprägender Anbieter16 verortet (vgl. Karte 5). Darüber hinaus sind lediglich kleinteilige Anbieter (u. a. Lebensmittelge‐ schäft /‐handwerker, Tankstellenshops, Getränkemärkte) vorhanden, welche die Nahversor‐ gungsstruktur ergänzen.

Zum Zeitpunkt der Erhebungen belief sich die Verkaufsfläche aller im Einzugsgebiet (Zone I und II) etablierten Anbieter aus dem Bereich Nahrungs‐ und Genussmittel auf ca. 1.335 m², auf der 2018 allein in mit Lebensmitteln ein Umsatzvolumen von ca. 4,1 Mio. € erwirtschaftet wurde.

2. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebiet im Untersuchungsraum

Neben den Betrieben im unmittelbaren Einzugsgebiet gehen auch noch wettbewerbliche Wir‐ kungen von den Anbietern außerhalb des Einzugsgebietes im Untersuchungsraum aus. Der Un‐ tersuchungsraum definiert sich aufgrund der wettbewerblichen Interdependenzen mit Einzel‐ handelsstandorten in angrenzenden Gemeinden, welche v. a. mit Betrieben zu sehen sind, deren Einzugsgebiete sich mit dem Einzugsgebiet des Planvorhabens überschneiden. Anhand der Fahr‐ zeit‐Isochronen im 10‐ bzw. 15‐Minuten‐Radius um den Planstandort sowie der Lage der struk‐ turprägenden Hauptwettbewerber wurde der Untersuchungsraum abgegrenzt (vgl. Karte 5).

16 Lebensmittelmärkte (> 400 m² VK)

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Dieser erstreckt sich somit im Wesentlichen auf die angrenzenden Bereiche von Neumark und Fraureuth, das südliche Stadtgebiet Werdau sowie das westliche Stadtgebiet von Zwickau. Zum Teil werden auch Randbereiche weiterer Gemeinden tangiert, wobei hier keine Hauptwettbe‐ werber ansässig sind. In Zwickau würde der 15 –Minuten‐Radius sogar noch weiter in das Stadt‐ gebiet hineinreichen, jedoch wirkt hier v. a. das Kaufland SB‐Warenhaus, Bernhardstraße sowie die zahlreichen Lebensmittelmärkte im südwestlichen Stadtgebiet als „Barriere“ für Kunden. Auf‐ grund des umfassenden Angebots an Lebensmittelmärkten an o. g. Standorten fahren Kunden nicht weiter ins östliche Stadtgebiet von Zwickau um Einkaufsstandorte aufzusuchen.

In Karte 5 werden daher neben den Betrieben im Einzugsgebiet auch die strukturprägenden Be‐ triebe des Untersuchungsraums außerhalb des Einzugsgebietes dargestellt.

Neumark

(2) Diska, Alte Reichenbacher Straße, faktischer ZVB Neumark

Zwickau17

(3) Konsum, Supermarkt, Julius‐Seifert‐Straße, NSTZ Marienthal

(4) Kaufland, SB‐Warenhaus, Bernhardstraße, NSTZ Marienthal

(5) Mere, Lebensmitteldiscounter, Neuplanitzer Straße, GNVZ Planitz‐Center

(6) Edeka, Supermarkt, Rudolf‐Breitscheid‐Straße, Streulage

(7) Aldi, Lebensmitteldiscounter, Am Kreuzberg, Streulage

(8) Rewe, Supermarkt, Marchlewskistraße, NSTZ Neuplanitz‐Baikalcenter

(9) Diska, Lebensmitteldiscounter, Fichtestraße, NSTZ Planitzer Markt

(10) Netto, Lebensmitteldiscounter, Lengenfelder Straße, Streulage

(11) Netto, Lebensmitteldiscounter, Hermann‐Krasser‐Straße, Streulage

(12) Netto, Lebensmitteldiscounter , Innere Zwickauer Straße, Streulage

(13) Penny, Lebensmitteldiscounter, Reichenbacher Straße, Streulage.

17 Die Einordnung der Standorte, ob Lage im zentralen Versorgungsbereich, erfolgt anhand des Einzelhan‐ dels‐ und Zentrenkonzeptes der Stadt Zwickau aus dem Jahr 2010. Das Konzept wird derzeit fortgeschrie‐ ben, ein Entwurf liegt nicht vor. Die Zentrenbeschreibung erfolgt in Kapitel IV. 3. Für Zwickau Marienthal ist die Ansiedlung eines Netto‐Lebensmittelmarktes in der Diskussion, wobei dieser noch nicht realisiert ist.

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Werdau

(14) Netto, Lebensmitteldiscounter, Greizer Straße, Streulage

(15) Kaufland, SB‐Warenhaus, Stiftstraße, Pleissen‐Center, dezentrale Lage.

Fraureuth

(16) Penny, Lebensmitteldiscounter, Werdauer Straße, Streulage

(17) Edeka, Supermarkt, Werdauer Straße, Streulage.

Die genannten Hauptwettbewerber liegen somit bereits außerhalb des Einzugsgebietes. Sie wei‐ sen zum einen partiell Einzugsgebietsüberschneidungen mit dem Planvorhaben in Lichtentanne OT Schönfels auf, zum anderen begrenzen sie die Ausdehnung des betrieblichen Einzugsgebietes des Planstandortes und sind damit potenziell von Wettbewerbswirkungen betroffen. Weiterhin wurde auch der kleinteilige Wettbewerbsbesatz bei Nahrungs‐ und Genussmitteln in den projekt‐ relevanten zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum mit erfasst, um eine ganz‐ heitliche Einschätzung einer möglichen Betroffenheit vornehmen zu können.

Im Sinne des Wort‐Case‐Ansatzes werden nur die genannten Wettbewerber bei den späteren Umsatzumverteilungen einbezogen, nicht aber sonstige kleinteilige Anbieter (z. B. Lebensmittel‐ handwerker, Spezialgeschäfte) außerhalb des Einzugsgebietes18, da diese keine wesentlichen Konzept‐ bzw. Einzugsgebietsüberschneidungen mit dem geplanten Norma‐Markt aufweisen.

3. Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum

Bei einer Ansiedlung oder Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebes ist zu prüfen, ob schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche (ZVB) in der Standortgemeinde bzw. ggf. in den umliegenden Städten und Gemeinden auftreten. Insofern ist zunächst zu ermitteln, ob zent‐ rale Versorgungsbereiche im Einzugsbiet vorliegen.

Die Gemeinde Lichtentanne verfügt derzeit nicht über ein gemeindliches Einzelhandelskonzept. Daher ist bei der Identifikation möglicher zentraler Versorgungsbereiche auf die konkrete tat‐ sächliche Situation vor Ort abzustellen. Anhand der Vor‐Ort‐Begehung durch die GMA im Okto‐ ber 2019 konnten im Gemeindegebiet aufgrund der Einzelhandels‐ bzw. Komplementärausstat‐ tung und der Versorgungsbedeutung keine wesentlichen Einzelhandelslagen identifiziert wer‐ den, die i. S. d. BauGB eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich aufweisen bzw. über die notwendige Multifunktionalität eines zentralen Versorgungsbereiches verfügen.

Innerhalb des Untersuchungsraumes des Planvorhabens sind insbesondere die in Zwickau ver‐ orteten zentralen Versorgungsbereiche als projektrelevant einzustufen. Diese sind die Neben‐

18 Ausnahme bilden die betroffenen zentralen Versorgungsbereiche. Hier werden alle Betriebe aus dem Be‐ reiche Nahrungs‐ und Genussmittel mit einbezogen.

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und Stadtteilzentren (NSTZ) „Neuplanitz‐Baikalcenter“, Marienthal (Fritscheplatz) und „Planitzer Markt“, das Grund‐ und Nahversorgungszentrum (GNZZ) „Planitz‐Center“. In Neumark ist die fak‐ tische Nahversorgungslage (NVL) „Alte Reichenbacher Straße“ zu nennen. In sonstigen Gemein‐ den bzw. Gemeindeteilen im Untersuchungsraum sind keine weiteren zentralen Versorgungsbe‐ reiche vorhanden.19

Mit Blick auf das potenzielle Einzugsgebiet, die Versorgungsfunktion sowie die Erreichbarkeit des Planstandortes Neumarker Straße in Schönfels aufgrund von Zeitdistanzwerten, sind darüber hin‐ ausgehende nachweisbare Wettbewerbswirkungen auf Anbieter in weiteren zentralen Versor‐ gungsbereichen außerhalb des Untersuchungsraumes auszuschließen, sodass die hier gelegenen Zentren nicht als projektrelevant einzustufen sind.

Zunächst wird die jeweilige räumliche Abgrenzung der betroffenen zentralen Versorgungsberei‐ che dargelegt und eine Bewertung hinsichtlich des relevanten Einzelhandelsangebots des Stand‐ ortbereichs vorgenommen, um darauf aufbauend mögliche schädliche Auswirkungen ableiten zu können (vgl. Kapitel V. 2).

3.1. Neben‐ und Stadtteilzentrum „Neuplanitz‐Baikalcenter“ (NSTZ)

Im Südwesten der Stadt Zwickau ist im Stadtteil Neuplanitz das Neben‐ und Stadtteilzentrum „Neuplanitz‐Baikalcenter“ beidseitig der Marchlewskistraße definiert. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei um ein Fachmarktzentrum westlich und zwei Ärztehäuser östlich der Marchlewskistraße. Das ansässige Fachmarktzentrum „Baikal‐Einkaufszentrum“ besteht aus zwei gegenüberliegend angeordneten Immobilien und einer größeren Stellplatzfläche dazwischen. Hier sind mehrere Betriebe des kurz‐ und mittelfristigen Bedarfsbereiches angesiedelt. Als Mag‐ netbetrieb fungiert ein großer moderner Rewe Supermarkt. Das Angebot wird durch kleinteiligen Einzelhandel, Gastronomie‐ und Dienstleistungsnutzungen ergänzt. In den östlich der Marchlewskistraße etablierten Immobilien sind hauptsächlich medizinische Einrichtungen wie di‐ verse Ärzte, eine Physiotherapie und eine Apotheke untergerbacht. Im Umfeld des NSTZ ist weit‐ läufig verdichtete Wohnbebauung vorhanden: Richtung Westen dominiert Geschosswohnungs‐ bau während Richtung Osten Ein‐ und Mehrfamilienhäuser etabliert sind.

Unter städtebaulichen Gesichtspunkten sind in dem Neben‐ und Stadtteilzentrum einige Tra‐ ding‐Down‐Tendenzen erkennbar bzw. weißt das Einkaufszentrum an einigen Stellen Investiti‐ onsstau auf. Insgesamt kann das Neben‐ und Statteilzentrum „Neuplanitz‐Baikalcenter“ seine Versorgungsfunktion für die umliegenden dichtbesiedelten Wohngebiete jedoch erfüllen.

19 In der Stadt Werdau liegen keine zentralen Versorgungsbereiche lt. städtischem Einzelhandelskonzept innerhalb des Untersuchungsraumes.

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Abbildung 2: Abgrenzung des ZVB NSTZ „Neuplanitz‐Baikalcenter“

Wohnnutzung

Rewe

Wohnnutzung Ärztehäuser / med. Einrichtungen

Quelle: EHZK Zwickau 2010, S. 79, GMA‐Bearbeitung 2019

3.2. Neben‐ und Stadtteilzentrum „Marienthal (Fritscheplatz)“ (NSTZ)

Das Neben‐ und Stadtteilzentrum „Marienthal“ ist zwischen den Stadtteilen Marienthal‐Ost und Marienthal‐West, im Kreuzungsbereich Marienthaler Straße / Olzmannstraße gelegen. Hier sind als Magnetbetriebe ein Kaufland SB‐Warenhaus und ein Konsum‐Lebensmittelmarkt ansässig. Kaufland stellt dabei den flächengrößten Lebensmittelanbieter im gesamten westlichen Zwick‐ auer Stadtgebiet dar.

Abbildung 3: Abgrenzung Neben‐ und Stadtteilzentrum „Marienthal (Fritscheplatz)“

Nach Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept der Stadt Zwickau 2010, OpenStreetMap und Mitwirkende, CC‐BY‐SA, GMA‐ Bearbeitung 2019

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Darüber hinaus ist in dem Zentrum noch kleinteiliger Einzelhandel verschiedener Branchen vor‐ handen. Insgesamt ist eine stabile städtebauliche Situation für das NSTZ Marienthal zu konstatie‐ ren.

3.3. Neben‐ und Stadtteilzentrum „Planitzer Markt“ (NSTZ)

Im Südwesten der Stadt Zwickau ist im Stadtteil Oberplanitz das Neben‐ und Stadtteilzentrum „Planitzer Markt“ entlang der Äußeren Zwickauer Straße, zwischen der Cainsdorfer Straße im Norden und der Oskar‐Lorenz‐Straße im Süden, definiert.

Als Ankermieter ist hier ein Diska Lebensmittelmarkt an der Äußeren Zwickauer Straße / Fich‐ testraße angesiedelt. Dessen Angebot wird durch kleinteiligen Einzelhandel, Dienstleister und Gastronomiebetriebe entlang der Äußeren Zwickauer Straße Richtung Norden und Süden er‐ gänzt. Die Betriebe sind teilweise in den Erdgeschosslagen der straßenbegleitenden Wohnhäuser etabliert. Im Umfeld des NSTZ ist weitläufig Wohnbebauung in diffuser Anordnung von Ein‐ und Mehrfamilienhäusern vorhanden.

Abbildung 4: Abgrenzung des ZVB NSTZ „Planitzer Markt“

Diska

Wohnnutzung

Quelle: EHZK Zwickau 2010, S. 81, GMA‐Bearbeitung 2019

Unter städtebaulichen Gesichtspunkten konnten in dem Neben‐ und Stadtteilzentrum vereinzelt Trading‐Down‐Tendenzen und Leerstände, v. a. in den Randbereichen, festgestellt werden. Ins‐ gesamt kann das Neben‐ und Statteilzentrum „Planitzer Markt“ seine Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete dennoch erfüllen.

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3.4. Grund‐ und Nahversorgungszentrum „Planitz‐Center“ (GNVZ)

Ebenfalls im Südwesten der Stadt Zwickau, im Stadtteil Neuplanitz, ist an der Neuplanitzer Straße rd. 500 – 600 m vom NSTZ „Neuplanitz‐Baikalcenter“ entfernt, das Grund‐ und Nahversorgungs‐ zentrum „Planitz‐Center“ gelegen.

Hierbei handelt es sich um einen zwei‐geschossigen Fachmarktkomplex sowie ein nördlich an‐ grenzendes Parkhaus. Als Hauptmieter ist derzeit ein Mere Lebensmitteldiscounter ansässig, so‐ wie vereinzelt Gastronomie‐ und Dienstleistungsnutzungen. Im Umfeld des Komplexes ist weit‐ läufig Wohnbebauung vorhanden, vorrangig in Geschossbauweise.

Abbildung 5: Abgrenzung des ZVB NSTZ „Planitz‐Center“

Seniorenwohnheim

Mere

Wohnnutzung

Quelle: EHZK Zwickau 2010, S. 88, GMA‐Bearbeitung 2019

Unter städtebaulichen Gesichtspunkten sind in dem Neben‐ und Stadtteilzentrum deutliche Tra‐ ding‐Down‐Tendenzen und größere Leerstände erkennbar. Der Komplex weißt starken Investiti‐ onsstau auf. Wenngleich es als positiv gewertet werden kann, dass nach einiger Zeit wieder ein Lebensmittelmarkt angesiedelt wurde, kann der ansässige Mere‐Markt mit seiner eingeschränk‐ ten Angebotstiefe keine umfassenden Nahversorgungsfunktionen leisten. Insgesamt kann das Grund‐ und Nahversorgungszentrum seine Versorgungsfunktion nicht adäquat erfüllen. Eine Versorgungsfunktion i. S. eines zentralen Versorgungsbereiches ist nicht gegeben.

3.5. Nahversorgungslage „Alte Reichenbacher Straße“ Neumark

Der anhand der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse identifizierten Nahversorgungslage (NVL) „Alte Reichenbacher Straße“ in Neumark befindet sich an der namensgebenden Straße sowie entlang der Straße „Am Sportplatz“ im Kernort der Gemeinde Neumark (vgl. Abbildung 6). Als

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Magnetbetrieb fungiert hier ein Diska‐Markt, der von einem Getränkemarkt sowie zwei Bäcke‐ reifilialen ergänzt wird. Weitere Nutzungen sind ein DPD‐Shop sowie ein Gastronomiebetrieb.

Die Nahversorgungslage übernimmt im Einzelhandel vornehmlich Nahversorgungsfunktionen für die Gemeinde Neumark. Grundsätzlich ist eine stabile städtebauliche Situation zu konstatieren wobei der Diska‐Markt marktfähig ist.

4. Zusammenfassung der Wettbewerbssituation

In der Gesamtbetrachtung ist die Wettbewerbsintensität im Nahrungs‐ und Genussmittelbe‐ reich im Einzugsgebiet bzw. im Gemeindegebiet von Lichtentanne als gering einzustufen. So ist derzeit mit Penny, Bahnhofstraße lediglich ein strukturprägender Lebensmittelmarkt ansässig, der die wohnortnahe Versorgung des Ortsteils Lichtentanne sichern kann und auch gesamtge‐ meindliche Grundversorgungsfunktion übernimmt. Für den OT Schönfels ist allerdings keine adä‐ quate Nahversorgung gewährleistet. Der Vergleich der Ausstattungskennziffern bei der Verkaufs‐ fläche von Nahrungs‐ und Genussmitteln je Einwohner zeigt, dass in der Gemeinde Lichtentanne mit ca. 0,21 m² VK je Einwohner ein deutlich unterdurchschnittlicher Wert zu konstatieren ist.20 Selbst nach der Ansiedlung des Norma‐Marktes inkl. Bäckerei und Fleischerei erhöht sich die Kennziffer lediglich auf ca. 0,39 m² VK je Einwohner wobei dieser Wert immer noch unterdurch‐ schnittlich ausfällt. Somit ist aktuell ein deutliches Ausstattungsdefizit in der Gemeinde Lich‐ tentanne festzuhalten, welches mit dem Planvorhaben i. S. der kommunalen Selbstversorgung nur zum Teil eingedämmt wird.

Außerhalb des Einzugsgebietes sind im Untersuchungsraum insg. 22 Lebensmittelmärkte veror‐ tet. Diese begrenzen zum einen das betriebliche Einzugsgebiet des Planstandortes und weisen zum anderen partielle Einzugsgebietsüberschneidungen auf und sind daher von Wettbewerbs‐ wirkungen betroffen. Derzeit profitieren diese Standorte von Kaufkraftzuflüssen aus der Ge‐ meinde Schönfels. Im Sinne eines worst‐case Szenarios und zur Überprüfung möglicher städte‐ baulicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche außerhalb des Einzugsgebietes im Un‐ tersuchungsraum wurde weiterhin auch der projektrelevante kleinteilige Wettbewerb innerhalb der identifizierten zentralen Versorgungsbereiche berücksichtigt. Außerhalb der zentralen Ver‐ sorgungsbereiche werden dagegen nur die o. g. Hauptwettbewerber bzw. die größeren Magnet‐ betriebe (Lebensmittelmärkte > 400 m² VK) bei den nachfolgenden Umsatzumverteilungsberech‐ nungen einbezogen.

Nachfolgende Tabelle stellt zusammenfassend die projektrelevante Verkaufsflächen‐ und Um‐ satzverteilung im Bereich Nahrungs‐ und Genussmittel nach Lagen dar.

20 Bundesdurchschnitt ca. 0,43 m² VK je Einwohner, Quelle: Verkaufsfläche Lebensmittelgeschäfte 2018: EHI Retail Institut, Einwohnerzahl Deutschland 31.12.2018: Statisches Bundesamt. Eigene Berechnung

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Tabelle 2: Projektrelevante Verkaufsflächen‐ und Umsatzverteilung

Standortlage Verkaufsfläche Umsatz (brutto)*

in m² in % In Mio. € in % Anbieter im Einzugsgebiet (Zone I‐II) 1.335 6 4,1 6 Anbieter im Untersuchungsraum 21.385 94 69,8 94 davon Anbieter im NSTZ Neuplanitz‐Baikalcenter 1.850 8 5,6 8 davon Anbieter im NSTZ Marienthal (Fritscheplatz) 4.100 18 14,6 20 davon Anbieter im NSTZ Planitzer Markt 700 3 3,1 4 davon Anbieterim GNVZ Planitz‐Center 890 4 1,8 2 davon Anbieter in NVL Neumark 965 4 3,0 4 davon Anbieter in sonstigen Lagen 12.880 57 41,7 56 projektrelevante Anbieter insgesamt 22.720 100 73,9 100

* Umsatz um Nonfood‐Anteile bereinigt ca.‐Werte gerundet, Rundungsdifferenzen möglich, GMA‐Erhebung und Berechnung 2019

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

V. Auswirkungsanalyse

1. Umsatzprognose für den geplanten Norma‐Markt

Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil‐ konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielba‐ ren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes.21 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraft‐ volumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden.

Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsge‐ biets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Markt‐ anteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzum‐ verteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vor‐ haben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V. 2. ausführlich behandelt.

Folgende Umsatzprognose lässt sich für den geplanten Norma Lebensmittelmarkt mit ca. 1.160 m² VK (inkl. Bäckerei und Fleischerei)22 anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln:23

Tabelle 3: Umsatzprognose Norma mit ca. 1.160 m² VK

Zonen Kaufkraft Markt‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐ Food anteil Food Nonfood gesamt herkunft in Mio. € Food in % in Mio. € in Mio. €* in Mio. € in % Zone I 8,1 24 – 25 2,0 0,5 2,5 65 Zone II 5,6 13 – 14 0,7 – 0,8 0,2 0,9 – 1,0 25 Einzugsgebiet 13,7 20 2,7 – 2,8 0,7 3,4 – 3,5 90 Streuumsätze 0,3 0,1 0,4 10 Insgesamt 3,0 – 3,1 0,8 3,8 – 3,9 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter Norma ca. 15 %. Hinsicht‐ lich der Kundenherkunft wurde von mit dem Foodbereich vergleichbaren Werten ausgegangen.

GMA‐Berechnungen 2019 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

21 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktseg‐ ment sowie Kopplungs‐ und Agglomerationseffekte. 22 In vorliegendem Gutachten wird der Norma‐Markt mit den zwei Lebensmittelhandwerkern als Funktions‐ einheit gewertet. Deren Umsätze werden im Folgenden kumulativ mit dem Umsatz des Norma‐Marktes berücksichtigt. Dieses Vorgehen entspricht dem worst‐case‐Ansatz, da bei einzelner Betrachtung der Le‐ bensmittelhandwerker keine Auswirkungen darstellbar wären. 23 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Somit lässt sich für den geplanten Norma‐Markt mit ca. 1.160 m² VK (inkl. Bäckerei und Fleische‐ rei) eine Gesamtumsatzleistung von ca. 3,8 – 3,9 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen ca. 3,0 – 3,1 Mio. € auf den Foodbereich und ca. 0,8 Mio. € auf den Nonfoodbereich (Nonfood I und II).

Mit einem Marktanteil von ca. 24 – 25 % in Zone I wird die besondere Versorgungsbedeutung des Marktes für die Ortsteile Schönfels, Ebersbrunn und Stenn deutlich, wobei dennoch keine markt‐ beherrschende Position erreicht wird. In Zone II (Ortsteil Lichtentanne) ist nur noch ein deutlich geringerer Marktanteil von ca. 13 – 14 % insbesondere aufgrund des Wettbewerbers Penny, Bahnhofstraße zu erwarten. Weiterhin überlagern hier nochmals stärker als in Zone I, die Markt‐ gebiete der umliegenden Handelsdestinationen (u. a. Werdau, Zwickau, Fraureuth) das Einzugs‐ gebiet des Planvorhabens.

Zusätzlich wird für den Norma‐Markt ein Streuumsatzanteil von außerhalb des Einzugsgebietes von ca. 10 % angesetzt. Diese Streuumsätze werden u. a. durch Pendler generiert.

Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich die Filialleis‐ tungen heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften va‐ riieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wider. Gemäß Retail Real Estate Report Germany 2018 / 2019 liegt die durchschnittliche Filialleis‐ tung von Norma bei ca. 2,6 Mio. €. Damit läge der Markt in Lichtentanne auf einem deutlich über‐ durchschnittlichen Niveau. Allerdings ist anzumerken, dass der Standort mit ca. 1.160 m² Ver‐ kaufsfläche (inkl. Bäckerei und Fleischerei) auch deutlich über dem Verkaufsflächendurchschnitt von Norma‐Märkten (gem. Hahn Retail Real Estate Report Germany 2018 / 2019 Ø VK 720 m²) liegen wird. Mit einer Flächenleistung von ca. 3.300 € / m² VK wird dennoch eine durchschnittli‐ che Verkaufsflächenproduktivität erreicht. Es wird somit ein sog. realitätsnaher worst‐case‐Fall für das Vorhaben in Lichtentanne unterstellt, da trotz des unterdurchschnittlichen Kaufkraftni‐ veaus (Kaufkraftkennziffer 96,5), des begrenzten Einzugsgebietes und der intensiven Wettbe‐ werbssituation im Untersuchungsraum ein vergleichsweise hoher erzielbarer Umsatz gutachter‐ lich angenommen wird.

2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen

2.1. Methodik

Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbewerbs‐ wirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitationsmo‐ dells basiert.

Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

 die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be‐ triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen‐ größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und

 der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt.

Darüber hinaus sind auch folgende Kriterien zu berücksichtigen:

 die aktuelle Einzelhandelsausstattung im Einzugsgebiet und den zentralen Versor‐ gungsbereichen und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Ansiedlungsvorhaben

 die Wettbewerbssituation in der Umgebung inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzelhandelsstandorte

 die aktuellen Kaufkraftströme bzw. Kaufkraftzuflüsse und ‐abflüsse.

Das Umsatzumverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Be‐ wertung der ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen des zu untersuchenden Planvorhabens dar. Entscheidend für die Bewertung der möglichen städtebaulichen bzw. ver‐ sorgungsstrukturellen Auswirkungen (d. h. Umsatzumverteilungen) ist die umsatzbezogene Betrachtung der Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel, wenngleich auch ein Ver‐ kaufsflächenvergleich und die Entfernung zu Wettbewerbsstandorten herangezogen werden können.

2.2. Umsatzumverteilungen

Für die Bewertung des Erweiterungsvorhabens am Standort Lichtentanne, Neumarker Straße werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen folgenden Annahmen getroffen:

 Der Norma‐Markt (inkl. Bäckerei und Fleischerin) wird auf einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 1.160 m² eine Umsatzleistung von ca. 3,8 – 3,9 Mio. € erzielen. Davon entfallen ca. 3,0 – 3,1 Mio. € auf das Lebensmittelsortiment und ca. 0,8 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich. Darin sind bereits die Umsätze der geplanten Bäckerei und der Fleischerei enthalten, die als Funktionseinheit mit dem Norma‐Markt zu sehen sind, so dass deren Umsätze zusammen mit dem Umsatz des Norma‐Marktes kumu‐ liert untersucht werden (worst‐case).

 Der Umsatz des geplanten Marktes wird sowohl gegenüber Anbietern im Einzugsge‐ biet, als auch gegenüber Anbietern im definierten Untersuchungsraum umverteilt. Aufgrund des Angebotsdefizits im Lebensmittelbereich (unterdurchschnittliche Aus‐ stattungskennziffer) ist davon auszugehen, dass derzeit ein erheblicher Anteil der Kaufkraft im Lebensmittelbereich an Standorte außerhalb des Einzugsgebiets abfließt. Mit der Etablierung des Norma‐Marktes in Lichtentanne OT Schönfels kann Kaufkraft zurück in die Gemeinde geholt werden. Die Umverteilungen im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes entsprechen demnach einer Kaufkraftrückholung.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Im Detail sind im Einzugsgebiet folgende Umsatzumverteilungen durch die Erweiterung von Norma zu erwarten: Tabelle 4: Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben

Umsatzum‐ Umsatzum‐ Bestandsum‐ verteilung / ‐ verteilung Umsatzherkunft satz in Mio. € herkunft in in % Mio. €

. Umsatzumverteilungen gegenüber 4,1 0,2 – 0,3 max. 7 Anbietern im Einzugsgebiet (Zone I‐II) . Umsatzumverteilungen gegenüber Anbietern außerhalb des Einzugsge‐ 69,8 2,8 4 bietes im Untersuchungsraum . davon ggü. Anbietern im NSTZ 5,6 0,1 1 – 2 Neuplanitz‐Baikalcenter

. davon ggü. Anbietern im NSTZ 14,6 0,6 4 Marienthal (Fritscheplatz) . davon ggü. Anbietern im NSTZ 3,1 < 0,1 n. n. Planitzer Markt . davon ggü. Anbietern im GNVZ

Lebensmittelbereich 1,8 < 0,1 n. n. Planitz‐Center . davon ggü. Anbietern in NVL Neu‐ 3,0 0,1 – 0,2 max. 6 mark . davon ggü. Anbietern in sonstigen 41,7 1,8 4 – 5 Lagen . Umsatz geplanter Markt im Lebens‐ – 3,0 – 3,1 – mittelbereich

‐ . Umsatzumverteilungen im Untersu‐ – 0,8 n. n. chungsraum

. Umsatz geplanter Markt im Nichtle‐

Nichtlebens – 0,8 – mittelbereich bensmittelbereich

Umsatz geplanter Markt insgesamt – 3,8 – 3,9 – n. n. = nicht nachweisbar

GMA‐Berechnungen 2019, ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich

2.3. Prüfung möglicher städtebaulicher Auswirkungen

Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumverteilungen sind folgende städtebauliche Auswirkungen durch das Ansiedlungsvorhaben von Norma zu erwarten:

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

 Durch die geplante Ansiedlung des Norma‐Marktes auf ca. 1.160 m² VK am Standort Neumarker Straße werden bei einem derzeitigen Umsatz der betroffenen Wettbewer‐ ber im Einzugsgebiet (Zone I ‐ II) i. H. von ca. 4,1 Mio. €24 ca. 0,2 – 0,3 Mio. € des Bestandsumsatzes bei Nahrungs‐ und Genussmitteln umverteilt. Dies entspricht rech‐ nerisch einer Umsatzumverteilungsquote von max. 7 % im gesamten Einzugsgebiet. Daraus sind keine nachhaltigen Betriebsschwächungen bzw. die Aufgabe eines struk‐ turprägenden Nahversorgers im Einzugsgebiet zu erwarten. Eine Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgung durch das Planvorhaben ist zu verneinen. Vornehmlich wird hierbei der Penny‐Markt im Ortsteil Lichtentanne betroffen sein. Für diesen ist von einer wirtschaftlich stabilen Situation auszugehen. Da der Markt nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches liegt, sind schädliche Auswirkungen zudem grundsätzlich auszuschließen.

 Im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes werden gegenüber den dorti‐ gen Wettbewerbern insg. rd. 2,8 Mio. € umverteilt. Dies entspricht der Rückholung derzeit aus Lichtentanne abfließender Kaufkraft aufgrund der derzeitigen Angebots‐ schwäche im Lebensmittelbereich. Besonders betroffen sind hierbei verstärkt die SB‐ Warenhäuser (in Zwickau sowie in Werdau / Pleissen‐Center). Aufgrund der geringen Umverteilungsquote von ca. 4 % ist nicht von Betriebsschließungen auszugehen.

. Gegenüber Anbietern im NSTZ Neuplanitz‐Baikalcenter in Zwickau werden ca. 0,1 Mio. € umverteilt, was einer Quote von ca. 1 – 2 % entspricht. Der Anhaltswert von ca. 10 %, ab dem schädliche städtebauliche Effekte (z. B. Leerstandbildung) zu er‐ warten sind, wird hierbei jeweils deutlich unterschritten. Betroffen ist hier v.a. der ansässige Rewe‐Markt, der allerdings als marktfähig einzustufen und zudem inmit‐ ten einen dichtbesiedelten Wohngebietes verortet ist, für welches er auch zukünf‐ tig wesentliche Nahversorgungsfunktionen übernehmen wird. Eine Aufgabe des Anbieters ist aufgrund der geringen Höhe der Umsatzumverteilungen auszuschlie‐ ßen, so dass eine Schädigung des NSTZ Neuplanitz‐Baikalcenter bzw. auch eine Be‐ einträchtigung der wohnortnahen Versorgung in Zwickau Neuplanitz zu verneinen sind.

. Innerhalb des NSTZ Marienthal (Fritscheplatz) kommt es zu Umsatzumverteilun‐ gen i. H. v. ca. 0,6 Mio. €, bzw. 4 %. Damit resultieren aus dem Vorhaben lediglich geringe wettbewerbliche Effekte. Die Umsatzumlenkungen finden hierbei v. a. ge‐ genüber dem Hauptwettbewerber Kaufland und untergeordnet dem Nahversorger Konsum statt. Insbesondere Kaufland als großformatiger Anbieter mit einem

24 nur Umsatz mit Nahrungs‐ und Genussmitteln.

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überörtlichen Einzugsgebiet profitiert aktuell von Kaufkraftzuflüssen aus Lich‐ tentanne. Mit einer Umverteilung von max. 4 % wird aber sichergestellt, dass die betroffenen Betriebe noch über genügend Sicherheitspuffer verfügen, bevor wett‐ bewerbliche Auswirkungen in städtebauliche Effekte umschlagen können. Eine Be‐ standsgefährdung von Kaufland oder Konsum infolge des Planvorhabens in Lich‐ tentanne ist nicht zu erwarten. schädliche städtebauliche Auswirkungen auf das NSTZ Marienthal (Fritscheplatz) sind auszuschließen.

. Gegenüber Anbietern im NSTZ Planitzer Markt liegt die Umverteilungsquote durch die Norma‐Ansiedlung unterhalb der gutachterlichen Nachweisbarkeitsschwelle (< 0,1 Mio. €). Der ansässige Diska‐Markt wird von den Umverteilungen nicht spürbar tangiert. Die Funktion dieses Bereiches wird durch das Norma‐Vorhaben nicht ne‐ gativ beeinträchtigt.

. Das GNVZ Planitz‐Center ist aus gutachterlicher Einschätzung nicht als funktionie‐ render zentraler Versorgungsbereich zu bewerten. Hier liegen die Umsatzumver‐ teilungsquote ebenfalls unterhalb der gutachterlichen Nachweisbarkeit (< 0,1 Mio. €), insbesondere, da hier kein direkter Hauptwettbewerber ansässig ist. Der spezi‐ alisierte Anbieter Mere wird nur in untergeordneter Form von Umverteilungen be‐ troffen sein. Die potentielle Entwicklung der GNVZ wird durch die Ansiedlung des Norma‐Marktes in Lichtentanne jedoch nicht negativ beeinflusst.

. Gegenüber Anbietern in der faktischen Nahversorgungslage Neumark werden ca. 0,1 – 0,2 Mio. € umverteilt, was einer Quote von max. 6 % entspricht. Hier ist der örtliche Diska‐Markt zu nennen, der moderate Umsatzrückgänge zu erwarten ha‐ ben wird, wobei der Anbieter i. W. als wirtschaftlich solider Gemeindeversorger für Neumarkt fungiert. Diese Marktposition wird er in jedem Falle weiter innehaben, so dass trotz zukünftig verminderter Kaufkraftzuflüsse aus Lichtentanne nicht von einer Bestandsgefährdung aufgrund des Planvorhabens in Schönfels auszugehen ist. Schädliche städtebauliche Effekte auf die Nahversorgungslage in Neumark sind zu verneinen.

. In sonstigen Lagen des Untersuchungsraums werden ca. 1,8 Mio. € umverteilt. Mit einer Umverteilungsquote von ca. 4 – 5 % liegen die wettbewerblichen Effekte auf einem moderaten Niveau. Zudem verteilten sich diese auf insg. zehn Betriebe in den Städten Zwickau, Werdau und Fraureuth. Diese Betriebe befinden sich z. T. in nahversorgungsrelevanter Lage. Von den Umverteilungen sind verstärkt betriebs‐ typengleichen Märkte (Discounter) betroffen. Eine Aufgabe von einem der insg. zehn Märkte in Zwickau, Werdau und Fraureuth ist aufgrund der geringen Höhe der

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Umverteilungen auszuschließen. Eine Beeinträchtigung der wohnortnahen Versor‐ gung ist demnach zu verneinen.

 Im Nichtlebensmittelbereich werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzum‐ verteilungseffekte in Höhe von ca. 0,8 Mio. € v. a. gegenüber den anderen Lebensmit‐ telmärkten und in untergeordneter Form ebenfalls gegenüber den sonstigen Anbie‐ tern, wie z. B. Fachmärkten in Lichtentanne bzw. außerhalb des Einzugsgebietes wirk‐ sam werden. Diese sind jedoch bei einer Einzelbetrachtung als minimal einzustufen und verteilen sich zudem auf eine Vielzahl von Betrieben unterschiedlichster Sorti‐ mente. Nennenswerte Umsatzverluste bei bestehenden Anbietern sind auch im Ein‐ zelfalle nicht zu erwarten.

Bei einer Einordnung der im Einzugsgebiet ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte lässt sich festhalten, dass geringe Umsatzverluste insbesondere bei den bestehenden Lebensmit‐ telmärkten zu erwarten sind, wobei nicht mit Marktaustritten zu rechnen ist. Negative Aus‐ wirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche innerhalb und außerhalb des Einzugsge‐ bietes sind zudem auszuschließen. Auch wird die verbrauchernahe Versorgung im Einzugs‐ gebiet nicht gefährdet. Insgesamt sind negative Auswirkungen i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO auszuschließen.

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VI. Bewertung der Vorhaben aus Sicht der Raumordnung und Landes- planung

Ergänzend zur Beurteilung der städtebaulichen Verträglichkeit der Vorhaben gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO wird in diesem Kapitel eine Bewertung des Vorhabens unter Zugrundelegung der Prüf‐ kriterien der Raumordnung und Landesplanung vorgenommen. Hierfür sind die Ziele und Fest‐ setzungen des Landesentwicklungsplanes Sachsen 2013 zu beachten25. Dabei sind folgende Prüf‐ kriterien heranzuziehen:

 Konzentrationsgebot

 Integrationsgebot

 Kongruenzgebot

 Beeinträchtigungsverbot

 Agglomerationsregel.

1. Konzentrationsgebot

Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob in der Gemeinde Lichtentanne unter landes‐ und regionalplanerischen Gesichtspunkten die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zulässig ist.

Das Konzentrationsgebot erlaubt großflächige Einzelhandelsvorhaben zunächst nur in zentralen Orten höherer Stufe (Mittelzentrum und Oberzentrum). Zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sind großflächige Einzelhandelsbetriebe auch in Grundzentren zulässig:

Z 2.3.2.2:

Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhan‐ delsbetrieben ist zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zulässig.“

Zu Z 2.3.2.2 wird begründet, dass „dieses […] eine Ausnahmebestimmung zu Ziel 2.3.2.1 dar[stellt] und […] daher ebenfalls das Konzentrationsgebot [betrifft]. Während nach Ziel 2.3.2.1 die großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in den Ober‐ und Mittelzentren ohne Weiteres raumordnungsrechtlich zulässig sind, knüpft Ziel 2.3.2.2 an die Zulässigkeit in den Grundzentren

25 Der Regionalplan Südwestsachsen 2008 entspricht mit seinen Ausführungen größtenteils den Aussagen des LEP Sachsen von 2013.

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die Voraussetzung, dass die großflächigen Einzelhandelseinrichtungen der Sicherung der ver‐ brauchsnahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs dienen. Insofern muss insbeson‐ dere die Bevölkerung im ländlichen Raum durch ergänzende Angebote versorgt werden.“

Der Entwurf des Regionalplanes Region Chemnitz 2015 erwähnt darüber hinaus in G 1.7.1:

„In der Region ist auf eine ausreichende, bedarfsgerechte und überwiegend verbrau‐ chernahe Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs un‐ ter Beachtung der demographischen Entwicklung hinzuwirken. Dazu sollen die Be‐ triebstypenvielfalt der Warenanbieter sowie auch neue Versorgungsmodelle umge‐ setzt werden.“

Die Gemeinde Lichtentanne hat diesbezüglich keinen zentralörtlichen Status inne. Die Landespla‐ nung Sachsen erachtet die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel zur Sicherung der verbrau‐ chernahen Versorgung zunächst lediglich in den zentralen Orten als zulässig. Allerdings würde mit der Ansiedlung des Norma‐Marktes im bisher unterversorgten Ortsteil Schönfels der Gemeinde Lichtentanne dem Grundsatz G 1.7.1 des Regionalplanentwurfs Region Chemnitz 2015 entspro‐ chen, dass eine verbrauchernahe Grundversorgung herzustellen ist. Aufgrund der großen Distanz zum nächsten Lebensmittelanbieter (ca. 4 km zu Penny, Bahnhofstraße) ist von einer Unterver‐ sorgung eines großen Teils der Gemeinde für die nicht motorisierte Bevölkerung auszugehen. Demnach besteht besonders im vom Ortsteil Lichtentanne abgesetzten Ortsteil Schönfels ein Versorgungsdefizit, welches mit der Etablierung eines Lebensmittelmarktes verringert werden könnte. Das Planvorhaben dient der nachhaltigen Sicherung und dem qualitativen Ausbau der Grundversorgung im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich in Lichtentanne, OT Schönfels. Das Kernsortiment von Norma ist dabei als nahversorgungsrelevantes Sortiment bzw. als Sortiment der Grundversorgung einzustufen.

Dem Konzentrationsgebot gemäß LEP 2013 wird somit entsprochen.

2. Integrationsgebot

Dem Integrationsgebot gemäß Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 liegt die Ausführung im Plansatz Z 2.3.2.3 zugrunde:

Z 2.3.2.3

„Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städ‐ tebaulich integrierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versor‐ gungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versor‐ gungsbereichen zulässig.“ (Integrationsgebot)

Ergänzend ist der Grundsatz G 2.3.2.6 zu beachten:

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

G 2.3.2.6

„Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausrei‐ chende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden.“

Basierend auf der Bewertung des Standortes Neumarker Straße in Kapitel II.2 sowie den landes‐ planerischen Vorgaben kann das Integrationsgebot wie folgt bewertet werden:

 Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich bei dem Planstandort um einen integrierten Standort, der im 800 – 1.000 m‐Radius fußläufige Versorgungsfunktion für nahezu den gesamten Ortsteil Schönfels übernimmt. Wohnbebauung grenzt in näheren und wei‐ teren Standortumfeld an den Planstandort.

 Lichtentanne verfügt nicht über ein Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept. Somit findet die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche anhand tatsächlicher örtlicher Gege‐ benheiten statt. Es konnte im Ortsteil Schönfels keine derartige Lage identifiziert wer‐ den. Zukünftig kann der Standort des Norma‐Marktes die Funktion einer Nahversor‐ gungslage den Ortsteil Schönfels übernehmen, da er als fußläufig erreichbare Versor‐ gungsmöglichkeit für die Bewohner des Ortsteils fungieren wird.

 Ferner verfügt der Standort über eine gute Anbindung an das regionale Busnetz. Die Erreichbarkeit des Standortes mittels ÖPNV ist demnach gewährleistet.

Das Integrationsgebot wird somit erfüllt.

3. Kongruenzgebot

Das Kongruenzgebot besagt, dass sich Einzelhandelsgroßprojekte in das zentralörtliche System einfügen müssen:

Z 2.3.2.4

„Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzel‐ handelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflech‐ tungsbereich des Zentralen Ortes wesentlich überschreitet.“ (Kongruenzgebot)

Basierend auf dem ermittelten Einzugsgebiet sowie den landesplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot wie folgt bewerten:

 Der Norma Lebensmittelmarkt am Standort Neumarker Straße in Lichtentanne wird nach der Realisierung der einzige Lebensmittelmarkt im Ortsteil Schönfels sowie im südlichen Gemeindegebiet sein. Derzeit ist hier lediglich ein Penny‐Markt in rd. 4 km Entfernung, im Ortsteil Lichtentanne, ansässig. Der projektierte Norma‐Markt ist am Planstandort zudem geeignet, die Versorgungslücke im südlichen Gemeindegebiet zu schließen und das Lebensmittelangebot sowohl qualitativ als auch quantitativ aufzu‐ werten.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

 Der Norma‐Markt wird vorrangig Nahversorgungsfunktionen für die umliegende Wohnbevölkerung im Ortsteil Schönfels sowie die übrigen südlichen Ortsteile über‐ nehmen.

 Die meisten umliegenden Städte und Gemeinden haben z. T. eigene Versorgungsstruk‐ turen, so dass das Einzugsgebiet dahingehend begrenzt wird und sich lediglich auf das Gemeindegebiet erstreckt.

 Das Einzugsgebiet umfasst somit in Zone I (südliches Gemeindegebiet als Naheinzugs‐ gebiet) und in Zone II (erweitertes Einzugsgebiet ‐ Ortsteil Lichtentanne) das gesamte Gemeindegebiet und geht nicht darüber hinaus.

 Der überwiegende Anteil des Umsatzes (90 %) kommt aus dem Gemeindegebiet Schönfels und wird hier einen wichtigen Teil der Grundversorgung sicherstellen, die sich derzeit defizitär darstellt.

Das Kongruenzgebot wird demnach erfüllt.

4. Beeinträchtigungsverbot

Das Beeinträchtigungsverbot geht aus § 11 Abs. 3 BauNVO hervor und besagt, dass das Vorhaben

 das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsker‐ nes (Stadt‐ und Ortskernes) sowie

 die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen darf. In Bezug auf die Landesplanung ist hier v. a. Plansatz Z 2.3.2.5 zu be‐ achten:

Z 2.3.2.5

„Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzel‐ handelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkun‐ gen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versor‐ gungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen.“ (Beeinträchtigungsver‐ bot)

Basierend auf der wettbewerblichen Situation im Einzugsgebiet und den dargestellten Um‐ satzumverteilungen bzw. wettbewerblichen Wirkungen lässt sich das Beeinträchtigungsverbot wie folgt bewerten:

 Das Vorhaben wird zu einer Stärkung der Grundversorgung v. a. im Ortsteil Schönfels führen, da mit der Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes überhaupt erst ein qualifi‐ ziertes Nahversorgungsangebot etabliert wird.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

 Die potenziellen Umsatzumverteilungseffekte liegen in allen betrachteten Einzugsge‐ bietszonen bzw. den Nahversorgungslagen im Untersuchungsraum unterhalb des 10 %‐Orientierungswertes der städtebaulichen Verträglichkeit.

 Ferner ist eine Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgung oder eine Störung des zentralörtlichen Systems auszuschließen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Beeinträchtigungsverbot eingehalten wird.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

VII. Zusammenfassung Grundlagen Planvorhaben / . Ansiedlung eines Norma Lebensmittelmarktes mit ca. 1.160 m² VK (inkl. Bäcke‐ Planstandort rei und Fleischerei) im OT Schönfels, Neumarker Straße . städtebaulich integrierte Lage des Planstandortes Neumarker Straße . auch fußläufige Nahversorgungsfunktion für die Wohngebiete im unmittelbaren und weiteren Standortumfeld, ÖPNV Anschluss gewährleistet Rechtsrahmen und . Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO Untersuchung . Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 Standortrahmenbe‐ . Makrostandort: Gemeinde Lichtentanne mit ca. 6.410 Einwohnern, Versorgungs‐ dingungen Lich‐ funktion des Einzelhandels für die Einwohner im Gemeindegebiet. tentanne . Einzelhandelsstrukturen: ein Lebensmittelmarkt im OT Lichtentanne (Penny) Einzugsgebiet und . Einzugsgebiet Zone I: südliches Gemeindegebiet / Zone II: übriges Gemeindege‐ Kaufkraftpotenzial biet, mit insg. rd. 6.410 Einwohnern . Kaufkraftpotenzial für Lebensmittel im Einzugsgebiet: ca. 13,7 Mio. €, davon Zone I: ca. 8,1 Mio. € / Zone II: ca. 5,6 Mio. € Umsatzerwartung . Gesamtumsatzleistung Norma‐Markt mit ca. 1.160 m² VK (inkl. Bäckerei und Fleischerei): ca. 3,8 – 3,9 Mio. €; davon ca. 3,0 – 3,1 Mio. € Food und ca. 0,8 Mio. € Nonfood‐Sortimente Umsatzumvertei‐ . ggü. Anbietern im NSTZ Neuplanitz‐Baikalcenter 1 – 2 lungseffekte in % . ggü. Anbietern im NSTZ Marienthal (Fritscheplatz) 4 . ggü. Anbietern im NSTZ Planitzer Markt nicht nachweisbar . ggü. Anbietern im GNVZ Planitz‐Center nicht nachweisbar . ggü. Anbietern in NVL Neumark max. 6 Bewertung der Die durch das Planvorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte gegenüber städtebaulichen Betrieben in zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum liegen bei Auswirkungen max. 6 %, woraus keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der Ver‐ sorgungslagen zu erwarten sind. Nachhaltig schädliche Auswirkungen auf die Entwicklung der Versorgungslagen bzw. zentralen Versorgungsbereichen i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO, sowohl in Lich‐ tentanne als auch in anderen Gemeinden sind nicht zu erwarten. Auch wird die ver‐ brauchernahe Versorgung der Bevölkerung in Lichtentanne oder im Umland nicht beeinträchtigt. Bewertung aus Das Konzentrationsgebot i. S. des LEP Sachsen wird erfüllt. Die Gemeinde Lich‐ Sicht der Raumord‐ tentanne hat derzeit zwar keinen zentralörtlichen Status inne, allerdings ist lt. Regio‐ nung nalplan „[…] auf eine ausreichende, bedarfsgerechte und überwiegend verbraucher‐ nahe Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs unter Beachtung der demographischen Entwicklung hinzuwirken.“ Hierbei sichert die An‐ siedlung eines Norma‐Lebensmittelmarktes die verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs i. S. d. LEP 2013, Z 2.3.2.2 besonders im Ortsteil Schönfels. Hier herrscht ein Versorgungsdefizit vor. Der Standort ist als städtebaulich integriert einzuordnen und verfügt zudem über ei‐ nen ÖPNV‐Anschluss. Das Integrationsgebot wird damit erfüllt. Das definierte Einzugsgebiet des Projektes überschreitet nicht das Gemeindegebiet. Demnach wird das Kongruenzgebot eingehalten. Das Vorhaben beeinträchtigt nicht das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfä‐ higkeit von zentralen Versorgungsbereichen in Städten und Gemeinden im Untersu‐ chungsraum (z. B. Zwickau, Neumark). Auch wird die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht gefährdet, weshalb das Beeinträchtigungs‐ verbot erfüllt wird. GMA‐Zusammenstellung 2019

Auswirkungsanalyse Ansiedlung Norma-Markt in Lichtentanne, Neumarker Straße

Verzeichnisse Seite

Kartenverzeichnis Karte 1: Lageplanentwurf, Planstandort Neumarker Straße, Lichtentanne (Stand: September 2018) 6 Karte 2: Lage von Lichtentanne und zentralörtliche Struktur der Region 14 Karte 3: Lage des Projektstandortes und Umfeldnutzungen 16 Karte 4: Fußläufiger Einzugsbereich des geplanten Norma‐Marktes, Neumarker Straße, Lichtentanne, OT Schönfels 18 Karte 5: Einzugsgebiet und projektrelevante Wettbewerbssituation 21

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmittelvollsortimentern und Supermärkten 12 Tabelle 2: Projektrelevante Verkaufsflächen‐ und Umsatzverteilung 32 Tabelle 3: Umsatzprognose Norma mit ca. 1.160 m² VK 33 Tabelle 4: Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben 36

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2007 ‐ 2017 10

Fotoverzeichnis

Foto 1: Projektstandort zwischen Schafberg und Neumarker Straße 15 Foto 2: Kreuzungsbereich sowie Wohnbebauung nördlich des Projektgrundstückes 15 Foto 3: Wohngebäude Schafberg 17