Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 1 von 10

Grundstücksmarktbericht Landkreis 2002

-Auszug-

INHALT

1. Informationen über den Landkreis ...... 2

2. Gesamtumsätze und deren Entwicklungen ...... 3 2.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge ...... 3 2.2 Flächenumsatz...... 3 2.3 Geldumsatz...... 4

3. Grundstücksteilmärkte...... 4 3.1 Unbebaute Bauflächen...... 4 3.2 Bebaute Grundstücke ...... 4 3.3 Wohnungs- und Teileigentum ...... 6 3.4 Land- und forstwirtschaftlich Flächen ...... 7 3.5 Sonstige Flächen ...... 8

4. Bodenrichtwerte...... 8

5. Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche...... 9

6. Sonstige erforderliche Daten ...... 9

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1. Informationen über den Landkreis

Der Landkreis Barnim, gelegen nördlich der Bundeshauptstadt und angrenzend an die Re- publik Polen, nimmt mit seinen 57 Gemeinden eine Fläche von ca. 1.500 km² ein. In 9 Amtsbereichen und den 3 amtsfreien Gemeinden , Bernau und Finowfurt leben 171.700 Einwohner (Stand 30.09.2002). Seit dem 30.09.2001 ist ein Bevölkerungszuwachs von 0,4 % zu verzeichnen, der auf gestiegenen Einwohnerzahlen vor allem in der Stadt Bernau sowie in den Amtsbereichen Ahrensfel- de/Blumberg, und zurückzuführen ist.

Die eiszeitlich geprägte, einzigartige Naturlandschaft des Barnim mit ihrer reichen Flora und Fauna war und ist ein begehrtes Ausflugs- und Reiseziel für Naturfreunde und Erholungs- suchende. Beispielhaft seien hier die Schorfheide und das Seengebiet im Raum Wandlitz genannt.

Überregionale Verkehrsverbindungen über die Bundesautobahnen A10 (Berliner Ring) und A11 (Berlin- Stettin), mehrere Bundesstraßen, die Eisenbahnlinie Berlin-Stralsund/Stettin, den Oder-Havel-Kanal und die Anbindung an die Berliner S-Bahn in Bernau gewährleisten günstige Wege in den Landkreis.

Die Region Barnim hat eine lange gewerbliche Tradition. Heute sind hier insbesondere die Branchen Holz- und Möbelindustrie, Nahrungsmittelindustrie, Metallverarbeitung und Bauwirtschaft vertreten. Der ländliche Raum wird land- und forstwirtschaft- lich genutzt.

Es ist jedoch nicht zu übersehen, dass die Beschäftigungslage derzeit sehr angespannt ist. Die Arbeitslosenquote von 21,2 % (Stand März 2003) im Mittel des Landkreises muss für die regionale Politik und Verwaltung Anlass sein, Einfluss auf die Verbesserung der Wirtschaftslage und der Beschäftigungssituation zu nehmen.

Das vom Kreistag beschlossene integrierte Wirtschaftsentwicklungskonzept beinhaltet wirtschafts- nahe Infrastrukturprojekte, mit deren Umsetzung entwicklungsfördernde Rahmenbedingungen für die Barnimer Wirtschaft mitgestaltet werden. Zu nennen sind hier unter anderem der Flugplatz Finow, die Entwicklung des Binnenhafens Eberswalde, sowie die Ortsumgehungen Bernau, und Eberswalde. Mit daraus resultierenden verbesserten Rahmenbedingungen wird die Ansiedlung von Gewerbe, Industrie und Handwerk gefördert und beschleunigt.

Nicht vergessen werden soll die Entwicklung des ländlichen Raumes. Hier stehen die umgestaltete Landwirtschaft, der Fremdenverkehr und die Landschaftspfle- ge im Mittelpunkt der Perspektiven, wobei der Bereich des Fremdenverkehrs noch große Entwick- lungsmöglichkeiten hat.

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2. Gesamtumsätze und deren Entwicklungen

2.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge

3.970 4.000 3.450 3.010 3.070 3.050 2.850 2.910 3.000 l

zah 2.000 An

1.000

0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Jahr

2.2 Flächenumsatz

3.500 3.070 3.000 2.610 2.120 Hektar 2.500 2.110 2.080

2.000 1.470

satz in 1.500 1.070 m u 1.000 en 500 äch l F 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Jahr

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2.3 Geldumsatz

1000 755 800

600 425 tz in Mio €

a 335 s 400 235 225 205 190 ldum e 200 G

0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Jahr

3. Grundstücksteilmärkte

3.1 Unbebaute Bauflächen

unbebaute Bauflächen Anzahl der Flächenumsatz Geldumsatz Verkäufe [Hektar] [Mio €]

- individueller Wohnungsbau 1.074 121,8 45,5 - Mehrfamilienwohnhäuser 24 4,3 3,2 - geschäftliche Nutzung 5 1,9 0,5 - Betriebsgrundstücke/ Land- u. Forstwirtschaft 00,00,0 - gewerbliche Nutzung 29 24,0 3,4 - sonstige Nutzung 202 17,0 1,2

Gesamt 1.334 169,0 53,8

3.2 Bebaute Grundstücke

Kaufpreise von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern im engeren Verflechtungsraum (Angaben in €) - in Wohnparks/ Wohnanlagen -

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250.000

200.000

in € 150.000 s i e pr

uf 100.000 a K 50.000

0 Jahr der 2000 2001 2002 Veräußerung Einfamilienhaus 225.000 206.000 170.000 Doppelhaushälfte 179.000 174.000 172.000 Reihenendhaus 190.000 185.000 173.000 Reihenmittelhaus 168.000 172.000 152.000

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3.3 Wohnungs- und Teileigentum

Umsatzentwicklung gesamt und unterteilt in Wohnungs- und Teileigentum

Jahr 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Geldumsatz [in Mio €] 70218685111 711 5

Anzahl Kauffälle 399 1.113 478 405 132 83 189 92

davon: - Wohnungseigentum 398 1.080 451 392 132 80 186 64 - Teileigentum 1 33 27 13 0 3 0 28

Kaufpreise von Eigentumswohnungen in neu errichteten Objekten - Erstverkäufe (Baujahr: 1999 - 2002, Jahr der Veräußerung: 2000 - 2002)

Gemeinde / Gemeindeteil Kaufpreismittel Anzahl der b Wohnungsgröße [€/m² Wohnfläche] Kauffälle [m²]

Ahrensfelde 1.365 2 86 1.510 7 88 Bernau / Bernau 1.725 4 88 Bernau / Ladeburg 1.230* 3 77 Bernau / Schönow 1.252 1 102 1.610 6 60 Blumberg 1.665 2 82 Eberswalde 1.220 4 66 Lindenberg 1.465 2 65 Schwanebeck 1.315 3 73 Zepernick 1.240 1 82

Preise für PKW-Stellplätze aus 2000 – 2002

Stellplätze im Freien Stellplätze in Tiefgaragen

Kaufpreisspanne 2.050 - 3.830 6.150 - 6.650 [€/Stellplatz]

Kaufpreismittel 2.450 6.320 [€/Stellplatz]

Anzahl der Kauffälle 28 3

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3.4 Land- und forstwirtschaftlich Flächen

Für das Jahr 2002 wurden die folgenden Wertverhältnisse aus den zur Auswertung geeigneten Kauffällen, die ausschließlich der landwirtschaftlichen Nutzung dienen, ermittelt.

Landkreis Barnim: - Anzahl der verwertbaren Kauffälle 95 - Preisspanne 0,07 – 0,63 €/m² - Mittelwert 0,28 €/m²

Häufigkeitsverteilung der Quadratmeterpreise landwirtschaftlich genutzter Flächen

30 24 e

l 25 l 18 20 uffä 15 a 14 15 r K

de 10 6 6 hl 3 3 2 3 5 1

Za 0 0 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 06 - 0, 11 - 0, 16 - 0, 21 - 0, 26 - 0, 31 - 0, 36 - 0, 41 - 0, 46 - 0, 51 - 0, 56 - 0, 61 - 0, 0, 0, 0, 0, 0, 0, 0, 0, 0, 0, 0, 0, Bodenpreis in €/m²

Es konnte keine signifikante Abhängigkeit der Kaufpreise von der Bodenqualität (Acker- /Grünlandzahlen) festgestellt werden; jedoch ist anhand der Untersuchungsergebnisse zu vermu- ten, dass mit zunehmender Acker- bzw Grünlandzahl höhere Kaufpreise zu erzielen sind.

Abhängigkeit des Kaufpreises von der Acker-/Grünlandzahl

0,70 y = 0,0029x + 0,1873 0,60 R2 = 0,0483 0,50 /m²]

[€ 0,40 s 0,30 prei 0,20 Kauf 0,10

0,00 0 102030405060 Acker-/Grünlandzahl

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3.5 Sonstige Flächen

Preise für ausgewählte Grundstücksarten im Teilmarkt „sonstige Flächen“ konnten wie folgt festgestellt werden:

S Flächen für Kiesabbau Im Jahr 2001 lagen 7 Kauffälle in einer Preisspanne von 0,10 – 0,56 €/m² vor Der Grund und Boden wurde zu durchschnittlich 0,16 €/m², der Aufwuchs zu 0,35 €/m² veräußert.

S private Wegflächen Für die Geschäftsjahre 2001 und 2002 liegen dem Gutachterausschuss 22 Verkäufe von privaten Wegflächen in einer Spanne von 0,85 – 13,00 €/m² (b 3,90 €/m²) vor.

S Lagerflächen/ Recyclinganlagen Für Grundstücke, die zu Lagerzwecken bzw. für Recyclinganlagen genutzt werden, wurden in den Jahren 2001 und 2002 Kaufpreise in einer Spanne von 1,00 – 7,75 €/m² gezahlt. 7 Kauffälle liegen dieser Aussage zugrunde.

4. Bodenrichtwerte

Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag 01.01.2003 anhand der Kaufverträge des Jahres 2002 für baureifes Land 154 Bodenrichtwerte (für Wohn- und Mischbebauung), zuzüglich 17 Werte für Gewerbebauflächen und 25 Werte für Sonderbauflächen/Erholung beschlossen. Weiterhin sind in der Karte 49 Bodenrichtwerte besonders gekennzeichnet, die sich auf Grundstücke in neu er- schlossenen Wohnparks beziehen.

Die Bodenrichtwerte sind in der Bodenrichtwertkarte 1:100.000 des Landkreises Barnim darge- stellt (Anlage 2). Auf der Rückseite der Karte sind Ausschnittvergrößerungen für Eberswal- de/Finowfurt und Bernau/Schönow/Zepernick sowie die Sanierungsgebiete „Stadtzentrum Ebers- walde“, „Stadtkern Bernau“ und ,,Stadtkern “ abgebildet.

Baureifes Land für Wohnbaugrundstücke

Die Entwicklung der Kaufpreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke hat sich im Landkreis Barnim auch im Jahr 2002 nicht einheitlich vollzogen. Dies spiegelt sich in der Entwicklung der Boden- richtwerte wider. 14 % der Bodenrichtwerte des Vorjahres sind gestiegen, 21 % der Werte sind zurückgegangen, die verbleibenden 65 % sind in ihrer Höhe unverändert.

Trends für ausgewählte Gebiete:

1. Ein überwiegend konstantes Wertniveau ist in den Stadtgebieten von Bernau und Ebers- walde zu verzeichnen. 2. In einzelnen Zonen der Gemeinden Schönow und Zepernick sind Bodenrichtwerte um 5 bis 10 €/m² zurückgegangen. Gleiches trifft für einzelne Gebiete in den Gemeinden Basdorf, Stolzenhagen und Wandlitz und in der Gemeinde Britz zu. 3. Höhere Bodenrichtwerte als im Vorjahr liegen z.B. in den Gemeinden bzw. Gemeindeteilen Altenhof, , Schönfeld und Willmersdorf vor (3-8 €/m²).

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5. Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche

J Sanierungsgebiete

In der vorliegenden Bodenrichtwertkarte des Landkreises Barnim sind als Nebenkarten die Sanie- rungsgebiete ,,Stadtkern Bernau“, ,,Stadtzentrum Eberswalde“ und ,,Stadtkern Oderberg“ dargestellt.

Die vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangsbodenrichtwerte sind zum 01.01.2003 fortge- schrieben worden. Ausgenommen ist das Sanierungsgebiet in Oderberg; hier wurden erstmalig sechs zonale Anfangsbodenrichtwerte ermittelt.

Vom Gutachterausschuss ermittelte Anfangsbodenrichtwerte in Sanierungsgebieten

Sanierungsgebiet in: Sanierungsunbeeinflusste Anfangswerte

Bernau 10 bis 155 €/m² Eberswalde 7 bis 160 €/m² 50 €/m² Biesenthal 50 €/m² Oderberg 20 bis 31 €/m²

Hinweis: Für die Sanierungsgebiete in den Städten Biesenthal und Werneuchen liegen weitere zonale Anfangs- und Endwerte, die von privaten Sachverständigen ermittelt worden sind, vor. Diese Werte sind in der jeweiligen Gemeinde zu erfragen.

6. Sonstige erforderliche Daten

Gemäß § 193 (3) Baugesetzbuch, § 12 (1) Gutachterausschussverordnung des Landes sowie Runderlass III Nr. 11/1995 (geändert durch Schreiben vom 18.02.1998) des Ministerium des Innern bildet die vom Gutachterausschuss geführte Kaufpreis- sammlung die Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und zur Ableitung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten.

Zu diesen Daten zählen insbesondere Mieten, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfak- toren, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten sowie Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.

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J Indexreihen über die Entwicklung der Kaufpreise für Bauland

Mit Indexreihen werden die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücks- markt erfasst. Im Wesentlichen werden Indexreihen dazu benötigt, zu verschiedenen Zeitpunkten gezahlte Kauf- preise auf einen Stichtag umzurechnen.

Südbarnim mit den Amtsbereichen Ahrensfelde/Blumberg und Panketal und der Stadt Bernau

Anzahl der Kauffälle: 1.363 Kaufpreisniveau: 26 - 153 €/m² Grundstücksgrößen: 200 - 1.200 m² Beitragsrechtlicher Zustand: erschließungsbeitragsfrei nach BauGB

Jahr Index

1995 100,0 1996 91,8 1997 93,8 1998 87,4 1999 91,9 2000 86,1 2001 81,0 2002 77,7

Hinweis: Eine Indexreihe gibt den Trend der Kaufpreisentwicklung in einem größeren Gebiet wieder; es besteht durchaus die Möglichkeit, dass die Entwicklung in einer einzel- nen Gemeinde/ einem Gemeindeteil hiervon abweichen kann. Im Einzelfall kann eine Kaufpreisanalyse oder hilfsweise die Entwicklung der Bo- denrichtwerte herangezogen werden.

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