LOI PINEL

Réussir son

Investissement Locatif Sommaire

P R E S E N T A T I O N 3 P O U R Q U O I - P O U R Q U I ? 4 E N D E T A I L S 5 Q U E L L E R E N T A B I L I T E ? 8

L E S R I S Q U E S - S ' E N P R E M U N I R 10

L A S E L E C T I O N D U B I E N 12

I N V E S T I S S E M E N T N E U F / A N C I E N - L E M A T C H 14

D E T E R M I N A T I O N D U P R I X D ' U N B I E N N E U F 15

L E S E T A P E S C L E S 17 L A G E S T I O N L O C A T I V E 19 L A R E V E N T E 20

C O N C L U S I O N 22

A L T E R I N V E S T D A N S L A P R E S S E 23

A V E R T I S S E M E N T S 25

0 2 I. Présentation

P O U R Q U O I C E L I V R E B L A N C ? Q U I S O M M E S - N O U S ?

Présentation:

Les lois de défiscalisation ont fait couler beaucoup d’encre depuis des années. Ainsi, certains particuliers ont fait des opérations exceptionnellement rentables quand d’autres, au contraire, ont perdu de l’argent.

Les investisseurs que je rencontre s’interrogent souvent sur l’opportunité de réaliser ce type de placements, principalement motivés par une réduction d’impôts substantielle.

Mon expérience de plus de 15 ans en tant que conseiller en gestion de patrimoine, m'amène à vous proposer dans ce livre blanc les conseils que j’ai tirés des expériences des clients que j'ai accompagnés.

Je souhaite également vous livrer les points de vigilance et les ecueils qui me semblent essentiels de connaitre afin de pouvoir vous faire une idée claire concernant les placements immobiliers en Loi Pinel.

J'espère ainsi vous donner les bonnes pratiques, et que, si vous souhaitiez vous lancer dans ce type d’opération, votre investissement locatif soit à la hauteur des promesses faites lors de votre achat.

A propos de l'auteur:

Après quelques années passées chez de grands promoteurs nationaux, je me suis intéressé plus particulièrement à l’investissement locatif dans le neuf.

J'ai alors constaté que les biens proposés n’étaient pas toujours cohérents en termes d’emplacement et de rapport qualité/prix avec les qualités intrinsèques nécessaires à la réussite d’un projet en immobilier de placement. Effectivement, certains promoteurs spécialisés en défiscalisation ne vendaient leurs biens qu'à des investisseurs ne se déplaçant jamais afin de valider les emplacements.

Fort de ce constat, j’ai créé en 2003 le cabinet Alter Invest, avec pour vocation de proposer à mes clients une sélection rigoureuse de biens, à un prix en adéquation avec le marché local.

Dix ans plus tard, j’ai créé le cabinet de gestion locative Alter Gestion, afin de pouvoir accompagner mes clients à chaque étape clé de leurs investissements immobiliers, aussi bien sur des aspects immobiliers, que fiscaux ou juridiques.

J’espère sincèrement que ce guide vous permettra de vous faire une idée plus précise sur les avantages exceptionnels de la loi Pinel, mais aussi sur les pièges à éviter.

Pierre Brunet

0 3 II. Pourquoi ? pour qui ?

Pourquoi ? Pour qui ?

Investir dans un appartement locatif neuf Ce type d’investissement est conseillé est souvent envisagé avec comme aux contribuables ayant à minima objectif premier la réduction de la 6000€ d’imposition annuelle, une pression fiscale. Or, l’investissement Pinel capacité d’épargne mensuelle, ainsi permet surtout de se constituer un qu’une capacité d’emprunt. Il est à patrimoine sans apport (ou très faible), et noter que la règle des 33% avec un effort de trésorerie mensuel très d’endettement ne s’applique que contenu, à condition de choisir une pour les contribuables ayant des opération ayant un bon rendement revenus « moyens » et principalement locatif (cf chapitre quelle rentabilité pour l’acquisition de leur résidence p8). La réduction d’impôts qui y est principale. Une épargne de associée est principalement un flux précaution confortable est également important de trésorerie permettant le fortement conseillée. financement de l’opération à bon compte.

ETRE Propriétaire de sa résidence principale: Une condition indispensable ?

Historiquement, les banques exigeaient que les investisseurs locatifs soient propriétaires de leur résidence principale. Ces dernières années, elles se sont adaptées à une demande de plus en plus forte de jeunes urbains, principalement parisiens, ne pouvant pas ou ne souhaitant pas accéder à la propriété par cette voix. Il est donc devenu possible de privilégier l’investissement locatif, et ainsi d' dans un actif immobilier plus rentable, tout en gardant une souplesse d’organisation de sa vie privée.

Avant de vous engager dans une opération d’investissement locatif, définissez bien vos objectifs patrimoniaux à 10 ou 15 ans, et vérifiez la bonne adéquation d’une opération en loi Pinel avec ceux-ci.

0 4 III. En details

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier neuf, de bénéficier sur 6, 9 ou 12 ans d'une réduction d'impôts de 12, 18 ou 21%.

Le bien doit être situé en zone Abis, A ou B1, dites zones tendues:

- Abis: et 76 communes d'Ile de - A: 650 communes dont l'agglomération parisienne, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la Côte d'Azur - B1: 1 546 communes de plus de 250 000 habitants dont , Toulouse, Bordeaux,...

Le bien doit respecter la norme thérmique RT 2012, et son achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent son acquisition.

Il est possible de louer son bien à ses ascendants ou descendants, l'investissement peut se réaliser en direct ou via une SCI.

Taux et calcul de la réduction d'impôts:

De plus, un double plafond est appliqué à la réduction d’impôts: - 5 500€ par mètre carré - 300 000 € de montant total d'investissement répartis en un ou deux biens

Exemple: Si vous achetez un bien de 40m2 à 290 000€, votre réduction d’impôts sera égale à 2% de 220 000€ (40x5 500€) soit 4 400€ par an pendant 6 ou 9 ans, et de 2 200€ par an entre l'année 10 et 12 0 5 Plafonds de loyers:

Ils sont appliqués en fonction de 4 zones :

La surface à prendre en compte est majorée de la moitié des surface annexes.

De plus, un coefficient vient majorer ou minorer le montant du loyer en fonction de la surface pondérée: suivant la formule= 19 / surface pondérée + 0,7

Exemple: Vous achetez un bien de 60m2 avec un balcon de 6m2 en zone A La surface pondérée (S) est égale à 60 + 6/2 soit 63 m2 Le plafond se calcule ainsi: P = ( 19 /63 + 0,7 ) x 12,75 x 63 = 804,50 € par mois hors charges

Plafonds de ressources :

Les locataires devront respecter les seuils suivants (revenu fiscal de référence soit net fiscal après abattement de 10%) :

Soit des revenus nets correspondant à plus de 80% des dossiers locataires en Ile-de-France, hors Paris intra-muros.

C o m m e p o u r t o u t i n v e s t i s s e m e n t , q u ’ i l s o i t f i n a n c i e r o u i m m o b i l i e r , i l c o n v i e n t d e l ’ e n v i s a g e r s u r l a d u r é e a f i n d e l i m i t e r l e s r i s q u e s d ’ à - c o u p s d u m a r c h é . D e c e f a i t , p r é v o y e z u n e r e v e n t e à 1 0 a n s m i n i m u m . ( c f c h a p i t r e l a r e v e n t e )

0 6 Le plafonnement des niches fiscales

L’ensemble de vos réductions d’impôts (sauf exceptions) ne doit pas dépasser le plafond de 10 000€ par an. Sont notamment concernés les frais de garde d’enfants, ainsi que les frais d’aide à domicile et de cours particuliers. Gardez bien en tête que ce plafond doit être A T T E N T I O N A U respecté durant toute la durée de (entre 6 et 12 ans après la date P L A F O N N E M E N T D E S N I C H E S l’opération de livraison), et prenez en compte dans vos F I S C A L E S simulations que vous pourriez avoir dans les années à venir des réductions d'impôts qui réduiraient mécaniquement l’avantage d’une opération en loi Pinel.

0 7 IV. La rentabilité d'une opération

I L E X I S T E D E U X N O T I O N S T R E S D I F F É R E N T E S A F I N D E D E T E R M I N E R L A R E N T A B I L I T E D ' U N E O P E R A T I O N

Le rendement locatif :

Il s’agit du loyer annuel hors charges par rapport au prix d’achat hors frais Il se calcul avant fiscalité et effet de levier du crédit Exemple : pour un loyer de 300€ par mois, et un bien de 100k€ - la rentabilité sera de 3,6%

Le rendement locatif en loi Pinel peut varier de 2,5% à 5% en fonction de la localisation du bien. Plus l’emplacement sera exclusif, moins la rentabilité locative sera élevée.

Le taux de rendement interne :

Il s’agit du taux de rentabilité annuel. Il dépend du rendement locatif, de la quantité de financement à crédit, du taux d'emprunt et de la durée de l'emprunt, du montant des différents frais, et du prix de revente.

Il est calculé en fonction de votre effort d’épargne mensuel et du capital final après revente du bien et remboursement du prêt.

Comme pour un placement financier, le rendement locatif représente le niveau de risque de l’opération. Viser entre 3% et 4% de rendement locatif semble raisonnable. N’hésitez pas à vérifier le niveau des loyers pratiqués sur les portails immobiliers. N’oubliez pas que les biens visibles sont ceux qui ne sont pas loués et les bonnes affaires partent souvent dans la journée. Pour une enquête plus approfondie, vous pouvez lister les biens à louer chaque semaine sur 3 semaines, et tester ainsi la dynamique du marché. N’hésitez pas non plus à appeler les agences locales afin de valider la demande locative.

0 8 Le taux de rendement interne ne peut être que projeté, car il s’agit de calculer le taux de rentabilité de votre placement F A I T E S B I E N A T T E N T I O N en fonction des sommes investies (votre effort d’épargne mensuel). Il prend en A U X S I M U L A T I O N S compte les échéances auxquelles ces T R O M P E U S E S E T sommes ont été investies, et le capital V E R I F I E Z L E S final après revente (qui dépend du prix de H Y P O T H E S E S revente). Les taux d’emprunt actuellement très faibles permettent d’espérer un taux de rendement interne historiquement élevé.

En prenant un prix de revente équivalent au prix d’achat, le taux interne de rendement d’une opération en loi Pinel se situe entre 2 et 10% par an. Une simulation personnalisée vous permettra d'affiner ce taux.

0 9 V. Les risques d'une operation

L E S P R E J U D I C E S - C O M M E N T S ' E N P R E M U N I R

1 0 Certaines assurances sont obligatoires (achèvement, décennale,), d’autres indispensables (loyers impayés si le locataire n’a pas de caution, dégradation, décès invalidité), et certaines accessoires car avec de nombreuses franchises et un coût très élevé (carence de locataire).

Il convient de préciser que toutes les assurances ne se valent pas, et que la meilleure garantie afin qu’un bien se loue facilement, sans impayés, dégradation, ou vacance locative reste la qualité intrinsèque du bien ainsi que son emplacement.

1 1 VI. selectionner son bien

E M P L A C E M E N T - T Y P O L O G I E - D A T E D E L I V R A I S O N

L ' E M P L A C E M E N T

Notion fondamentale en immobilier, l’emplacement du bien doit être analysé à la fois au jour de l’acquisition, mais aussi en termes de développement et de valorisation du quartier.

Certains investisseurs souhaitent acheter un bien en prévision d’une future résidence secondaire à terme ou afin de loger leurs enfants dans 10 ou 15 ans lorsqu’ils seront étudiants,

Sachez qu’il n’est pas toujours opportun de tenter de concilier différents objectifs, et qu’il est parfois préférable de réaliser un bon investissement locatif avec un emplacement cohérent, puis le revendre à terme afin de financer un projet le jour où celui-ci sera plus concret. Effectivement il est délicat de deviner où vos enfants feront leurs études dans 10 ou 15 ans, ou à quel endroit vous souhaiterez passer votre retraite le moment venu.

Enfin, contrairement à 57% des investisseurs en loi Pinel, nous vous conseillons de choisir un emplacement dans votre région, ou à minima dans un environnement que vous connaissez bien.

En tant qu’investisseur, vous pouvez miser sur l’arrivée de nouveaux équipements ou de transports en commun à un horizon de 10 ans. Effectivement, les prix n’ont souvent pas encore connu de hausse car les besoins en transports ou en nouveaux équipements sont immédiats pour les habitants.

1 2 T Y P O L O G I E

Les petites surfaces (studio et deux pièces) affichent une meilleure rentabilité locative faciale, mais les locataires y restent statistiquement bien moins longtemps, entrainant des frais de relocation, des périodes de vacance, et parfois des frais de rafraichissement. Ce turn over plus important des locataires amenuise considérablement la différence de rentabilité locative entre petites et grande surfaces.

Nous vous conseillons, si vous le pouvez, de vous orienter vers l'achat d'un logement avec plusieurs chambres. Il arrive fréquemment en Ile de France que les biens ayant le plus de demande locative non pourvue soient les quatre pièces. De plus, les prix au m2 accusent parfois un écart très conséquent entre une petite et une grande surface (parfois plus de 50%).

D A T E D E L I V R A I S O N

La réduction fiscale est accordée l’année de la date d’achèvement des travaux (quelques semaines avant la livraison), sans prorata temporis. En théorie, l’idéal serait donc d’investir dans un appartement ayant une date de livraison la plus proche possible, et en fin d’année. D’autre part, le crédit étant débloqué par tranches à hauteur du montant des travaux, plus la date de livraison sera lointaine, plus la banque vous facturera des « intérêts intercalaires ».

En pratique, nous vous conseillons d’investir sur un programme immobilier dès son lancement, ce qui vous imposera d’attendre deux années avant la livraison et donc les réduction d'impôts. Les bons programmes se commercialisent très vite, en quelques jours parfois, on peut donc craindre que si un logement a une date de livraison très proche, c'est qu'il est resté longtemps sur le marché sans trouver preneur. Ce n’est donc pas de bonne augure pour une revente aisée. D’autre part, les prix de vente augmentent au fur et à mesure de la réussite de la commercialisation, il est donc conseillé afin d’obtenir le meilleur prix, d’être dans les premiers acquéreurs. Les taux d’intérêts étant actuellement très faibles, les intérêts intercalaires représentent une somme relativement négligeable (environ 2% du prix du bien), et ceux-ci sont reportables sur le montant emprunté global.

1 3 VII. neuf vs ancien - le match

N O S C L I E N T S N O U S I N T E R R O G E N T R E G U L I E R E M E N T S U R L ' O P P O R T U N I T E D ' I N V E S T I R S O I T L O I P I N E L S O I T D A N S U N A P P A R T E M E N T A N C I E N A P A R I S - V O I C I L E S R E S U L T A T S F I N A N C I E R S

Nous allons comparer ici un investissement dans le neuf, acquis sous le régime fiscal du Pinel, par rapport à un investissement dans l'ancien situé dans le centre de Paris.Le montant de l’investissement dans ces deux biens est de 305 000 €.

HYPOTHESES:

Bien Neuf éligible à la Loi Pinel: Bien Ancien Paris Intra muros:

Il s'agit d'un appartement de trois pièces, situé Il s'agit d'un deux pièces de 27 m2 dans le 9é en petite couronne parisienne, et situé à arrondissement de Paris. proximité d'une future gare du Grand Paris. Son prix est de 270 000€ soit inférieur au prix Son prix est de 290 000€ pour 60 m2., soit de moyen du quartier estimé à 10 970€ (source 4 830 € par m2 parking inclus. meilleursagents septembre 2019 pour une surface moyenne – une petite surface Il est situé en zone A (cf plafonds de loyers et normalement est plus chère au m2 ). de ressources des locataires. De petits travaux de rafraichissement sont La résidence est neuve, il n'y aura donc aucun effectués pour 2 000€. travaux de copropriété pendant 10 ans Il n'y aura aucun travaux de copropriété Le paiement du prix étant en fonction de pendant 10 ans. l'avancement des travaux, des intérêts intercallaires viendront s'ajouter au cout de Il s'agit donc d'hypothèses particulièrement l'emprunt pour un montant de 5 000€. optimistes.

Crédit total : 305 000€ Coût du crédit sur 20 ans (1,20%) : mensualité 1 428€ + ADI ( 0,40% ) 101€ Soit 1538€ / mois

1 4 Crédit total : 305 000€ Coût du crédit sur 20 ans (1,20%) : mensualité 1 428€ + ADI ( 0,40% ) 101€ Soit 1538€ / mois

*moyenne F2 : 25 € (haut de la fourchette pour le quartier m2 + 20% (encadrement des loyers) : loyer 30€/ m2- source observatoire des loyers

Le résultat est sans appel pour l’investissement Pinel dont l’effort d’épargne et le prix de revient sont divisés par deux par rapport à un studio parisien ! Quant au potentiel de plus value, le grand Paris, ainsi qu’une hausse beaucoup plus modérée des prix sur 20 ans peuvent faire penser que certaines communes d’Ile de France offrent de bien meilleures opportunités de revalorisation qu’un investissement intra muros.

1 5 VIII. determination du prix dU neuf

L A Q U E S T I O N D U P R I X D ' A C H A T E S T P R I M O R D I A L E A F I N D ' A S S U R E R U N E R E V E N T E S E R E I N E , E T I L E S T S O U V E N T R E P R O C H E A U N E U F D E S P R I X T R O P E L E V É S . V O I C I Q U E L S P I S T E S A F I N D E D É C R I P T E R L A F O R M A T I O N D E S P R I X . .

A l’image du marché automobile, les marchés immobiliers neufs et anciens répondent à des logiques très différentes, notamment en ce qui concerne la formation des prix.

Le marché de l’ancien est animé par le jeu de l’offre et de la demande, en temps réel.

Le marché du neuf est un marché avec un modèle industriel, les prix dépendent donc du coût d’achat des terrains et des coûts de construction.

D'autre part, les projets étant initiés souvent plusieurs années avant la mise en commercialisation, les prix du marché peuvent avoir évolués.

De ce fait, un promoteur a souvent en catalogue de bonnes et de moins bonnes opérations, et aura parfois tendance à vous conseiller les « invendus difficilement vendables », ou à offrir à ses réseaux de ventes indépendants des commissions plus confortables pour ces lots.

D’autre part, au sein d’une même résidence, tous les appartements sont différents, et certains offrent parfois un rapport qualité prix bien meilleurs que d’autres.

1 6 Lorsque vous achetez un appartement neuf, de nombreux frais sont inclus dans le prix:

- les frais de notaire sont fortement réduits et même parfois offerts

- les frais de commercialisation (ou frais d'agence dans l'ancien), sont compris dans le prix, et les prix sont identiques que vous passiez par un intermédiaire ou en direct par le promoteur

- vous n'aurez aucun frais de remise en état les premières années, parfois quelques travaux de . rafraichissement à partir de la 6éme année - Vous bénéficiez d'une garantie de parfait achèvement, d'une garantie bienale, ainsi que d'une garantie décennale portant sur la structure du bâtiment: vous n'aurez donc pas de frais de travaux de copropriété ou des frais très réduits

- Les bâtiments neufs sont labellisés Basse Consommation, permettant des consommations d'énergie ( chauffage et eau chaude ) particulièrement bien maitrisées. Une étude statistique des Notaires de France datant d'octobre 2018 fait apparaitre que l'impact d'une bonne étiquette énérgétique peut impacter le prix d'un logement entre 11 et 15% à la hausse:

Ces caractéristiques expliquent aisément une différence de prix entre le neuf et le récent (biens construits à partir de 1990) de 20 à 25%, et parfois plus en comparaison avec un bien ancien en mauvais état et mal isolé.

Les performances énergétiques sont aujourd'hui prises en compte dans leur valorisation des biens immobiliers, et l’on peut penser que ce critère sera de plus en plus déterminant à l’avenir. Cependant, comparez toujours les prix des biens neufs avec les biens récents et anciens de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. De nombreux sites internet permettent aujourd’hui de connaitre de manière assez précise les valorisations immobilières en Ile de France.

1 7 IX - les etapes Cles

D E N O M B R E U S E S É T A P E S J A L O N N E N T L A V I E D E V O T R E I N V E S T I S S E M E N T L O C A T I F E N L O I P I N E L , E N V O I C I L E S P R I N C I P A L E S :

1. Déterminez vos objectifs patrimoniaux et validez l’adéquation de ceux-ci avec les caractéristiques d’une opération Pinel

2. Vérifiez votre capacité d’emprunt avec votre banque ou votre conseiller en gestion de patrimoine

3. Déterminez quel effort financier mensuel vous êtes prêt à faire pour cette opération

4. Faites des simulations et soyez bien vigilants quant aux hypothèses prises : montant du loyer, revalorisations du biens et des loyers, montant des charges (environ 30% : charges de copro, taxe foncière, frais de gestion, assurances PNO et loyers impayés…)

5. Recherchez un bien correspondant aux critères que vous avez définis

6. Une fois trouvé, signez un contrat de réservation

7. Recherchez le financement et l’assurance emprunteurs adaptés, parfois votre banque peut vous accompagner sur le projet, ce qui vous évitera de nombreuses démarches. Vous pouvez aussi profiter de cette étape afin de renégocier votre prêt résidence principale auprès d’une nouvelle banque, avec ou sans l’aide d’un courtier

1 8 8. Vous obtenez une offre de prêt

9. Une fois le permis de construire obtenu et purgé de tout recours, le promoteur vous notifie un projet d’acte de vente (cette étape peut prendre plus de 6 mois si vous achetez dès le lancement du programme)

10. Vous êtes alors invité à la signature de l’acte authentique

11. Le prêt est débloqué à hauteur des travaux réalisés (si vous avez choisi de payer les intérêts intercalaires, ceux-ci seront imputables sur vos revenus fonciers existants ou reportables sur vos futurs excédents)

12. La construction est terminée, et vous prenez livraison de votre appartement. Votre gestionnaire locatif procède à la mise en location et vous assiste dans quelques démarches administratives : souscription d’une assurance PNO et éventuellement loyers impayés, formulaire H2 à renvoyer à l’administration fiscale.

13 - Vous assistez à la première réunion de copropriété

13. Le prêt démarre, ainsi que les encaissements de loyers

14. Vous déclarez vos revenus et remplissez : un engagement de location (formulaire 2044 EB), la déclaration de la réduction d’impôts Pinel (formulaire 2042 C) et une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044)

15. Pendant toute de l’investissement locatif, vous ferez un suivi de la gestion locative auprès de votre gestionnaire locatif.

16 . Vous revendez le bien aprés minimum 6, 9 ou 12 ans de location

De nombreuses étapes jalonnent la mise en place d’une opération Pinel ; Il nous semble opportun d’être bien accompagné tout au long de la vie de votre investissement. D'autre part, ne soyez pas trop pressé si vous ne trouvez pas le bien correspondant à vos critères immédiatement, de nombreux programmes sont mis en vente chaque mois, demandez alors à votre conseiller de faire de la veille pour vous.

1 9 X. la gestion locative

L A M I S E E N L O C A T I O N E T L A G E S T I O N D E V O T R E B I E N S O N T D E S É T A P E S D É T E R M I N A N T E S D A N S L A R É U S S I T E D E V O T R E I N V E S T I S S E M E N T I M M O B I L I E R .

Votre gestionnaire devra tout d’abord louer au plus vite votre bien. Pour ce faire, n’hésitez pas à lui demander de mettre votre bien en publicité quelques semaines avant la livraison, afin qu’il puisse organiser des visites au plus vite dès le bien disponible.

Attention toutefois à ne pas signer de bail avant d’avoir été livré. Un retard du promoteur vous imposerait l’obligation de loger vos futurs locataires jusqu’à la livraison !

Ensuite, votre locataire doit présenter des garanties en cas d’impayés : deux solutions s’offrent à vous, soit une caution (de préférence familiale), soit une garantie de loyers impayés (vérifier les garanties de cette assurance et préférez celles qui valident les dossiers en amont, sans cela, une pièce manquante dans un dossier peut conduire à la nullité du contrat).

Enfin, vérifier que votre mandat de gestion comprend bien une assistance à la déclaration des revenus fonciers, et que votre interlocuteur a bien les compétences nécessaires dans ce domaine.

Choisissez une agence ayant une parfaite connaissance de la loi Pinel et de la gestion des biens neufs. Sachez que le non-respect des plafonds de loyers, du plafond des ressources des locataires ou encore de l’obligation que le bien soit la résidence principale du locataire, peuvent conduire l’administration à la remise en cause de l’avantage fiscal. D’autre part, la gestion des assurances concernant le neuf, et notamment de parfait achèvement et décennale demandent des compétences spécifiques.

2 0 XI. La revente

C ’ E S T À C E T T E É T A P E Q U E V O U S P O U R R E Z C O N S T A T E R S I V O T R E O P É R A T I O N E S T U N E R É U S S I T E O U N O N .

Afin de revendre votre bien une fois l'engagement de location arrivé son à terme, un délai au delà des 6,9 ou 12 ans, sera nécessaire, et ce pour plusieurs raisons :

Il est toujours préférable de vendre un bien vide de location. Pour ce faire, vous devez adresser un congé au locataire 6 mois avant la fin de son bail. Or il est fort probable que vous ayez eu plusieurs locataires durant la période louée, et que le terme du bail ne coïncide pas avec la durée d’engagement prise.

Le marché immobilier peut ne pas être favorable à une revente à ce moment-là, et il peut être opportun d’attendre. Garder le bien, peut s'avérer être une option plus rentable, notamment en cas de période inflationniste, avec un crédit immobilier obtenu à taux très bas, et un loyer fortement revalorisé chaque année.

Sachez que vous pourrez également louer votre bien en location meublée, ce qui vous permettra de revaloriser votre loyer hors plafonds (loyers et ressources) de la loi Pinel, ainsi que de bénéficier du statut fiscal privilégié de la location meublée.

Cette hypothèse sera d’autant plus favorable que vous aurez acheté une grande surface dans une ville étudiante ou demandée par les jeunes actifs, dans ce cas particulièrement adapté à la colocation.

Dans votre simulation, prévoyez un prix de revente équivalent au prix d’achat, et voyez si votre opération est rentable. Sachez qu’avec une inflation de 2% pendant 12 ans, la hausse des prix serait de plus de 25% ce qui revient donc à prendre une hypothèse de revente en moins-value conséquente.

2 1 conclusion

De nombreuses étapes jalonnent la vie d'un achat immobilier en loi Pinel.

E T R E B I E N A C C O M P A G N É , Nous accompagnons depuis plus de 15 ans les investisseurs particuliers, notamment dans le L A C L É D U S U C C É S domaine de l'investissement immobilier neuf.

Notre indépendance vis à vis des promoteurs immobiliers nous permet aujourd'hui de vous proposer une sélection rigoureuse de ce qui nous semble être les meilleures opportunités du marché.

Notre expérience nous permet aujourd’hui de vous proposer l’ensemble des services et de rester à vos côtés lors de toutes les étapes de votre investissement locatif.

A propos de notre rémunération: Nous percevons une commission directement de la part du promoteur, Nous avons accés à la quasi totalité du stock des grands promoteurs au niveau national. Les prix et les biens que nous vous proposons sont strictement identiques à ceux en direct promoteur. Notre prestation est donc financièrement transparente pour vous.

2 2 alter invest dans lA PRESSE

Presse Papier:

Le Figaro octobre 2020: Défiscalisation: l'eldorado de l'immobilier ancien L«Le marché immobilier est, en réalité, composé d’une multitude de micromarchés. Pour éviter les dé boires, investissez sur un marché que vous connaissez et que vous comprenez», Pierre Brunet, fondateur d’Alter Invest

Le Figaro Magazine - avril 2020: Dossier - Mettez vos proches à l'abri " Dernière astuce : loger des parts de SCPI (sociétés civiles de placementimmobilier) dans une SCI à l’IS. « Cela permet d’éviter la fiscalité applicable aux revenus fonciers. De plus, les parts de SCPI, comme toute part sociale, ne s’amortissent pas, ce qui résout l’écueil de la taxation des plus-values », souligne Pierre Brunet, fondateur du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Alter Invest."

Le Particulier - avril 2019: Bailleurs: Peut être avez-vous intérêt à revendre une partie de votre immobilier " L'immobilier est un formidable moyen pour se constituer un patrimoine sans épargne préalable, grâce à l'effet de levier du crédit et à divers avantages fiscaux, relève Pierre Brunet, du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Alter Invest, mais une fois son patrimoine constitué, l'immobilier s'avère être un placement peu rentable"...... "Au bout du compte, il est fréquent que les bailleurs ne gagnent rien avec leur immobilier, voire perdent de l'agent constate Pierre Brunet"

Le Particulier - février 2018: Dossier: La Pierre, encore une valeur refuge ? Il existe aussi plusieurs méthodes pour réduire le poids de l’impôt, rappelle Pierre Brunet, conseiller en gestion de patrimoine à Paris pour Alter Invest. Entre l’investissement dans le régime Pinel, la déductibilité des intérêts d’emprunt et la location en meublé, il est rare que l’impôt soit payé plein pot."

Les Echos - Investir novembre 2017 SCPI - Pour jouer la carte de l'immobilier fiscal - Attention aux déceptions « Les biens que vous trouverez à cette époque et qui seront achevés avant la fin de l’année sont ceux que les promoteurs n’ont pas réussi à vendre depuis vingt-quatre mois, décrypte Pierre Brunet, conseiller en gestion de patrimoine, à la tête d’Alter Invest. Il s’agit, sauf exception, de queues de programmes, et le risque de faire une mauvaise affaire est très important. »……« Il est trop tard pour faire une bonne opération », confirme Pierre Brunet, qui recommande de prendre son temps pour bien choisir, d’autant que la réduction d’impôt s’étale ensuite sur plusieurs années.

Les Echos - Investir septembre 2017 Dossier Investissement locatif « L'immobilier locatif, c'est l'une des meilleures solutions du moment car c'est le moyen le plus simple d'obtenir une "rente" sans sacrifier son capital », observe Pierre Brunet, conseiller en gestion de patrimoine à la tête de la société Alter Invest.« Cependant, l'achat immédiat en payant cash n'est pas forcément la meilleure solution sur le plan fiscal, fait remarquer l'expert. Vous ne pourrez, par exemple, pas déduire les intérêts d'emprunt, ce qui implique de subir une assez forte imposition de vos revenus fonciers, taxés selon votre tranche marginale d'imposition, et de payer les prélèvements sociaux plein pot. »

2 3 alter invest dans les medias Radio :

Radio Patrimoine - 4 octobre 2019 Pierre BRUNET, fondateur Alter Invest Avec Claire CASTANET Directrice des relations avec les épargnants et de leur protection à l'AMF (autorité des marchés financiers) Et Frédéric ROLLIN Directeur de la Stratégie chez Pictet AM https://radio-patrimoine.fr/broadcast/15480-vendredi-04-octobre-11-03

Videos :

Le Particulier / le Figaro Partenaires :

Investir dans le Grand Paris Pierre BRUNET, fondateur Alter Invest Muriel BOURGEOIS, Journaliste Le Particulier http://partenaire.leparticulier.fr/jcms/p1_1722068/les-investissements-en-vue-du-grand-paris

Pinel: La Stratégie pour bien investir: Pierre Brunet, fondateur Alter Invest Jorge CARASSO, Journaliste Le Particulier http://partenaire.leparticulier.fr/jcms/p1_1720298/pinel-la-strategie-pour-bien-investir

Animation de conférences:

Patrimonia septembre - 2018: La gestion déléguée et la gestion sous mandat en assurance-vie Intervenants: Christophe DESCOHAND - Directeur Général - La Française Gestion Privée Pauline TUCCELLA - Gérante Haas Gestion Jérome LIVRAN - CFA - Directeur financier - Nortia

La Convention Actualis - novembre 2018 Le Conseiller en Gestion de Patrimoine à l'heure de la digitalisation Intervenants: Jean-Paul RAYMOND - Associé Fondateur - Quantalys Pierre-Laurent FLEURY - Président - Manymore Jean-Claude ADJEMIAN - Président - Actions OPCV

2 4 Avertissements:

C as de remise en cause de l'avantage fiscal :

Il existe plusieurs cas de remise en cause de l'avantage fiscal :

non-respect de l’engagement de location ou des conditions de mise en location ( plafonds de loyers et de ressources du locataire ) cession à titre gratuit ou à titre onéreux du logement pendant la période de location ( exceptions: invalidité, licenciement, décès, divorce)

·En cas de non-respect des conditions initiales, l’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.

En cas de non-respect des conditions au cours de la période d’engagement de location, c’est l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal qui est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue .

Mentions légales : SARL ALTER INVEST - Au capital de 8 000 € - 448 930 966 RCS PARIS - Adresse du siège social : 6 rue Alfred Roll, 75017 PARIS - E-mail : [email protected] - Représentée par Pierre BRUNET, Gérant.· NAF 6619B - Orias n°07025798 (www.orias.fr) au titre de ses activités de Courtier d'assurance et de Conseiller en investissements financiers - Adhérent de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l'Autorité des Marchés Financiers - Adhérent de l'ANACOFI Immobilier - Adhérent d'Actualis Associés - Tel : F. 01 85 09 22 23- P. 06 80 35 30 54 - Site Internet : https://alter- invest.fr - Carte T d(Agent Immobilier n° CPI 7501 2016 000 004 695 délivrée par la CCI de Paris "non détention de fonds"

Mises en garde :

L'achat d'un appartement en loi Pinel est un investissement immobilier à long terme. L’horizon de placement est d’environ 10 ans et la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital et les sommes investies sont soumises aux fluctuations des marchés (à la hausse ou à la baisse). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

2 5 [email protected] 01 85 09 22 23

6 rue Alfred Roll - 75 017 - Paris