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Ce renouvellement des résidences principales est une des dimensions du renouvellement urbain, qui vise également à remplacer des logements ou locaux vacants : des communes comme Chauriat ont engagé des opérations dans les bourgs anciens nécessitant la démolition de bâti ancien : curetage, création d’espaces publics, construction de stationnement en sous-sol, etc. Mais ces opérations restent rares et nécessitent une maîtrise foncière importante.

Communauté de communes ACC GVA MEA Total Nombre de nouveaux ménages 90-99 368 1 016 274 1 658 Nombre de résidences principales construites 325 979 262 1 702 entre 90 et 99 Evolution du nombre de résidences -1 -74 -40 -115 secondaires 90-99 Evolution du nombre de logements vacants -15 -27 +30 +12 90-99 Taux de renouvellement du parc14 1,08 0,94 1 0,92 Source : INSEE RGP 99

14 Taux de renouvellement du parc = nombre de nouveaux ménages 90-99 / (Résidences principales construites entre 90 et 99 + résidences secondaires et logements vacants reconquis sur la même période)

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4.4. Une réhabilitation essentiellement d’initiative privée a. Environ 200 logements réhabilités en 6 ans, soit 33 par an Il a eu deux OPAH communales sur le territoire (Les-Martres-de-Veyre et Chauriat), mais elles sont déjà anciennes (85-90 et 90-95). Une OPAH avait été prévue au Contrat Local de Développement de Mur-ès-Allier mais n’a pas été mise en œuvre. L’activité de réhabilitation soutenue par l’ANAH se réalise donc hors OPAH et est relativement modeste : elle représente annuellement moins de 0,5 % du parc de logements âgé de plus de 25 ans.

Communauté de communes ACC GVA MEA Total Nombre de logements datant d’avant 1981 (RGP 99) 1 874 4 370 1 255 7 499 Nombre de logements inconfortables dans lesquels 107 213 90 410 manque un élément de confort (RGP99) Nombre d’opérations ANAH 1999-2004 49 117 26 192 Nombre d’opérations / parc d’avant 1981 2,6 % 2,6 % 2,1 % 2,5 %

Détail des logements financés par l’ANAH entre 1999 et 2005

COMMUNAUTÉ DE COMMUNES PB - LCM PB - STD PB - TXL PO - HAN PO - PAH PO - TSO Total Allier Comté Communauté 24 3 4 4 14 49 Gergovie Val d'Allier 61 3 14 14 25 117 Mur-ès-Allier 1 11 3 1 10 26 Total 1 96 6 21 19 49 192

Nombre d'opérations Les opérations de l’ANAH correspondent aux Commune financées catégories suivantes : CHAURIAT 10 CORENT 3 PB : propriétaire bailleur DALLET 8 PB TXL = PB non imposés LA ROCHE-BLANCHE 11 PB LCM = travaux réalisés par le locataire LA ROCHE-NOIRE 2 de condition modeste LA SAUVETAT 9 LAPS 2 PB STD = Propriétaires Bailleurs standard : LES MARTRES-DE-VEYRE 37 travaux classiques MANGLIEU 5 PO : propriétaire occupant MEZEL 6 PO PAH = Propriétaires Occupants MIREFLEURS 14 standard (classification par rapport aux ORCET 17 revenus) : travaux classiques PERIGNAT-SUR-ALLIER 2 PIGNOLS 2 PO TSO = PO très sociaux (classification SAINT-GEORGES-SUR-ALLIER 10 par rapport aux revenus) : travaux SAINT-MAURICE 4 classiques SALLEDES 5 PO HAN = PO qui fait des travaux VEYRE-MONTON 10 d'adaptation au handicap ou au VIC-LE-COMTE 35 YRONDE-ET-BURON 1 vieillissement Total 192

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Montant moyen des opérations Allier Comté Gergovie Val Type d'opération Communauté d'Allier Mur-ès-Allier Total PB - LCM 4 730 ! 4 730 ! PB - STD 27 858 ! 30 770 ! 22 387 ! 29 081 ! PB - TXL 8 441 ! 23 458 ! 15 950 ! PO - HAN 5 962 ! 6 080 ! 1 961 ! 5 469 ! PO - PAH 11 561 ! 8 463 ! 3 277 ! 8 842 ! PO - TSO 6 755 ! 7 860 ! 9 927 ! 7 966 ! Total 17 522 ! 20 064 ! 13 824 ! 18 570 ! PB - LCM PB - STD PB - TXL PO - HAN PO - PAH PO - TSO Total Allier Comté Communauté 20,5% 42,3% 65,8% 14,1% 33,6% 28,8% Gergovie Val d'Allier 20,3% 39,8% 66,7% 19,2% 29,1% 28,1% Mur-ès-Allier 70,0% 23,9% 76,2% 20,0% 27,3% 32,9% Total 70,0% 20,8% 41,0% 67,9% 18,1% 30,0% 28,9%

La majorité des opérations concerne des propriétaires bailleurs standards (et donc des logements locatifs). On observe également un nombre important de propriétaires occupants au profil très social. Enfin, les adaptations au handicap ou au vieillissement constituent une part importante des opérations. Il faut enfin souligner qu’il n’y a eu aucun dossier concernant des sorties d’insalubrité ou de saturnisme. Le montant des opérations est en moyenne plus important pour les propriétaires bailleurs que pour les propriétaires occupants. Les adaptations au handicap et au vieillissement représentent des montants assez faibles, mais sont particulièrement bien subventionnées : seul environ 1/3 des travaux est à la charge de l’occupant. En moyenne, ce sont environ 30% du montant des opérations qui sont subventionnés par l’ANAH. b. Une réhabilitation souvent complexe pouvant conduire au délaissement des centres anciens Le territoire est caractérisé par un patrimoine ancien important et remarquable. Ainsi, Vic-le- Comte a élaboré une ZPPAUP. Les opérations façades qui ont été menées sur le territoire ont donc une importance forte pour la réalisation de restaurations de qualité qui permettent de valoriser les noyaux villageois. Les habitations traditionnelles (maisons de vignerons, maisons de village, fermes) font aujourd’hui l’objet de restaurations. Or il existe des difficultés spécifiques à la restauration sur le territoire : - La structure des bâtiments : les maisons vigneronnes notamment peuvent être extrêmement étroites ce qui rend difficile leur réaménagement et la restructuration en grands logements. - La très grande densité de certains villages : cette densité est problématique en matière d’ensoleillement, de stationnement, d’espaces publics, d’aménagement de terrains attenants aux habitations… - Les enduits : traditionnellement, les murs sont enduits et non en pierre nue. Or la plupart des restaurations actuelles mettent la pierre à nu ou posent des enduits qui ne correspondent pas au territoire. Mettre la pierre à nu peut fragiliser la structure du bâtiment. Enfin, les enduits doivent respecter des palettes de couleurs. La restauration des maisons dans les bourgs anciens exige des restaurations de qualité, qui demandent un coût de réalisation et une connaissance du patrimoine et de l’architecture qui ne sont pas à la portée de tous les acquéreurs. Or les maisons de bourg à réhabiliter sont les biens les moins chers sur le territoire et peuvent être achetées par les ménages aux revenus les plus modestes ou par des passionnés de patrimoine (qui peuvent faire des erreurs ou ne pas avoir les moyens pour effectuer une réhabilitation de qualité). Enfin, dans certaines communes, la majorité des réhabilitations les plus simples ayant été réalisées, il reste les réhabilitations complexes, dans lesquelles les privés, les communes, les communautés de communes ou les bailleurs sociaux sollicités hésitent à s’engager.

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Cela provoque un délaissement visible de centres bourgs ou villages au profit d’investissements périphériques, plus facile à conduire (par exemple : les Martres de Veyre, Mirefleurs, Pérignat…). Cette complexité conduit également quelquefois à des démolitions partielles ou totales de bâtiments soit en vue d’une reconstruction (renouvellement urbain), soit en vue de la création d’un espace public (stationnement ou autre). Ce type d’interventions est souvent étudié dans les Plans d’Aménagement de Bourgs réalisés dans les communes. Les différents exemples de réhabilitations ou d’acquisitions-améliorations réalisés dans plusieurs communes sont donc à signaler, tout comme les deux projets de zones pilote habitat prévues sur des secteurs déjà bâtis à Vic-le-Comte et Pérignat-sur-Allier. c. Les principales caractéristiques du bâti ancien15 Le bâti ancien présente une certaine diversité, héritée d’une stratification historique sur une longue durée, mais aussi d’un croisement d’activités et de statuts sociaux variés. Aujourd’hui on observe un bâti ancien datant principalement du XVIII et XIXème siècles.

La maison de vigneron Les villages ont quasiment tous un passé vigneron, qui se traduit dans l’architecture et imprègne fortement les ambiances. Les maisons vigneronnes sont caractérisées par : Le cuvage auquel on accède directement depuis la cour ou la rue, par un escalier assez raide. L’entrée est en saillie sur la façade. La saillie de façade au-dessus du cuvage sert généralement d’escalier pour accéder au premier étage qui regroupe les pièces d’habitation. L’escalier qui fait palier, parfois prolongé par un auvent appuyé sur des poteaux en bois : galetas. Cette construction est généralement de niveau R+1 voire R+2, sur une basse constructive carrée ou rectangulaire. La juxtaposition de telles constructions dans un alignement crée un rythme très particulier dans les villages vignerons. La maison vigneronne est devenue un facteur d’identité locale, elle a pu influencer les maisons voisines qui en ont adopté des éléments caractéristiques comme l’escalier et le perron. Leur petite taille et l’absence de terrain peuvent rendre difficile leur réhabilitation. La maison de bourg, étroite et Dans les villages très denses, au parcellaire étroit, la construction en hauteur s’est faite en hauteur, avec une faible ouverture en façade et en profitant de la profondeur. Il en résulte des constructions hautes n’ayant qu’une ou deux travées d’ouverture en façade sur la rue. L’étroitesse des rues fait que les toitures sont peu visibles depuis le sol. Ces constructions qui exploitent au mieux leur parcelle sont le plus souvent alignées sur la rue ; le seuil débouchant directement sur la voie sans espace intermédiaire. Leur petite taille et l’absence de terrain peuvent rendre difficile leur réhabilitation.

15 Source : Chartes architecturales et paysagères de Mur-ès-Allier (2005), Gergovie Val d'Allier (2004) et Allier Comté Communauté (2004)

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Maison carrée ou maison de Ce type de maisons se situe dans les bourgs et affirme toujours maître une certaine notoriété, de par leur volume, leur composition, et leur emplacement souvent particulier (angle de rue, centre de place, isolées ..). Elles jouent un rôle important dans les perceptions au sein du groupement bâti. En cela elles deviennent des éléments de référence. Leur composition régulière fait qu’elles sont très sensibles à la moindre altération dans le rythme des percements, au dessin des pierres d’angle, au rajout de volumes externes...

Les granges et bâtiments de Implantés au même alignement que les constructions service d’habitation, les bâtiments annexes font le lien entre les unités bâties. Ces bâtiments techniques adoptent des modes de construction simples, sans décoration, mais avec les mêmes matériaux que les habitations. Elles ouvrent rarement sur les voies principales, mais plutôt vers l’arrière des îlots, sur les voies secondaires. Ces constructions s’inscrivent dans les tissus bâtis auxquels elles servent de lien. A ce titre elles participent fortement au paysage urbain même si elles sont rejetées vers l’arrière des îlots. Elles sont donc à traiter avec soin mais en conservant leur caractère plus modeste que l’habitat. Une surélévation en parpaings sur un mur en pierres apparentes d’une grange peut avoir le même effet dans un alignement que celle d’une habitation. L’adaptation aux besoins contemporains, conduit quelquefois à leur transformation en annexe à l’habitation, notamment pour un usage de stationnement, leur transformation en habitation n’étant pas toujours possible. Les fermes Qu’elles soient à éléments groupés ou à éléments séparés, ces fermes associent habitation et bâtiments d’exploitation (granges principalement). Lorsqu’elles sont à éléments groupés, une réhabilitation créant des logements dans les anciens bâtiments d’exploitation doit prendre en compte le traitement de la contiguïté des constructions.

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5. Une offre d’hébergement touristique insuffisante et inadaptée16

Enfin, le parc de logement et d’hébergement du territoire comprend un segment dédié au tourisme. Il s’agit : - de résidences secondaires ; leur transformation en résidences principales est possible et a été constatée - d’hôtellerie de plein air, correspondant aux campings caravanings, avec parfois des chalets ou bungalows ; leur utilisation a des fins d’habitat saisonnier voire permanent est également ponctuellement constaté - d’hébergement hôtelier, gîtes ou chambres d’hôtes La connaissance de cette offre est d’autant plus importante que les trois communautés de communes sont toutes concernées par des produits et des potentialités de développement touristique, susceptible de structurer un secteur d’activité économique plus performant, tant localement qu’à l’échelle du Pays Clermontois ou du Val d’Allier, entre PNR des Volcans d’Auvergne et PNR du Livradois-Forez. a. Une offre majoritairement constituée de résidences secondaires et d’hébergements de plein air Les 540 résidences secondaires représentent l’essentiel de l’offre en hébergement touristique, avec plus de 2 000 lits (environ 4 lits par résidence secondaire) contre seulement 1 065 lits marchands estimés par l’INSEE en 1999. Les lits marchands permettent d’accueillir des touristes de passage ou en séjour et assurent un meilleur remplissage que les résidences secondaires, qui ne sont souvent occupées que quelques semaines par an. Parmi ces lits marchands, environ 700 correspondent à des lits en campings caravanings traditionnels. Certains campings proposent des habitations légères de loisirs (chalets, mobil homes…), et Crapa’hutte à Saint-Maurice s’est spécialisé dans les chalets de loisir (entre 48 et 60 places). Mais à ces exceptions près et compte tenu de la fermeture hivernale des campings, l’offre reste inadaptée à une fréquentation tout au long de l’année. Par ailleurs, les chambres d’hôtes et les gîtes classés (principalement en lien avec le label Gîte de France) se développent mais restent peu nombreux, et l’offre hôtelière est quant à elle extrêmement faible. Sur ce territoire, l’offre d’hébergement apparaît donc insuffisante et inadaptée à l’accueil des touristes, visiteurs et professionnels devant séjourner sur le territoire en particulier et dans l’aire urbaine de Clermont-Ferrand en général. b. L’offre d’hébergement touristique par communauté de communes • Allier Comté Communauté : 270 résidences secondaires, environ 240 lits marchands Avec 270 résidences secondaires, soit 8,7% du parc de logement, Allier Comté Communauté a une fonction touristique notable, notamment dans les communes les plus rurales où la part de résidences secondaires peut atteindre ! du parc, comme à Manglieu. Allier Comté Communauté compte deux campings (Vic-le-Comte avec 32 emplacements et Busséol avec 5 emplacements). Le camping de Busséol est actuellement occupé par des sédentaires et n’a plus de fonction touristique. La délocalisation du camping de Vic-le-Comte est envisagée.

16 Source : Comité Départemental du tourisme, INSEE Pour plus de détails, se référer à l’annexe

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Le reste de l’hébergement touristique est composé d’un hébergement collectif à Sallèdes (Le Centre d’accueil Chantelou), de meublés touristiques et de résidences secondaires. L’offre en lits marchands est donc assez faible et concentrée sur Vic le Comte et Sallèdes. Concernant les hébergements classés (Gîte de France), le territoire a une chambre d’hôte a Vic-le- Comte, 2 gîtes ruraux à Yronde-et-Buron, et 1 gîte rural dans chacune des communes suivantes : Laps, Manglieu et Sallèdes. Allier Comté Communauté a initié une étude préalable concernant l’aménagement d’un pôle d’hébergement de plein air, l’offre d’hébergement étant considérée comme inappropriée. Un projet d’auberge de pays est en cours à Busséol. • Gergovie Val d'Allier : 212 résidences secondaires, environ 635 lits marchands La communauté de communes comptait seulement 212 résidences secondaires lors du recensement de 1999. Les lits marchands sont néanmoins nombreux et sont notamment proposés par - les 3 terrains de camping que compte le territoire : Les Martres de Veyre (39 emplacements), Orcet (74 emplacements) et Saint-Maurice (Crapa’hutte). - Le domaine de Chalandras, un établissement de la CCAS d’EDF ; il fait l’objet actuellement d’une réflexion préalable à sa requalification, conduite par la communauté de communes. Concernant les hébergements classés (gîte de France, Clévacances), le territoire a 6 chambres d’hôte : 2 à Veyre-Monton et 1 dans les communes de Saint-Maurice, La Roche Noire, Mirefleurs, Les Martres de Veyre. Ces chambres d’hôte peuvent également accueillir des personnes se rendant à Clermont-Ferrand, puisqu’elles proposent un hébergement peu cher, dans un cadre agréable et à proximité des principaux axes. On trouve également un gîte Clévacances à Mirefleurs. • Mur-ès-Allier : 58 résidences secondaires, environ 190 lits marchands Mur-ès-Allier a une faible fonction touristique, marquée par un équilibre entre lits marchands et lits non marchands. Le camping de Dallet est la principale source de l’offre d’hébergement touristique sur le territoire (90 emplacements). L’offre est par ailleurs très limitée. La communauté de communes porte un projet au Château de Mezel (Château du 12ème siècle, inscrit à l’inventaire des monuments historiques) : en plus du restaurant déjà créé, un projet d’hôtel *** devrait voir le jour en 2006 ou 2007.

Le parc de logement sur les trois communautés de communes est caractérisé par la sous représentation de petits logements (3 pièces et moins).Cette structure correspond à la fonction d’accueil de jeunes familles en accession à la propriété en maison individuelle qui s’est développée sur le territoire. Ce mode d’occupation se traduit par une plus faible fluidité dans le parc de résidences principales et la réduction de la taille moyenne des ménages ne conduit pas forcément à l’emménagement dans un logement plus petit, par choix personnel ou impossibilité à défaut d’offre adaptée. Les logements vacants représentent un potentiel pour la production de nouvelles résidences principales, mais leur reconquête est limitée par des phénomène de rétention immobilière et par des difficultés techniques spécifique à ce patrimoine souvent ancien. Des logements encore inconfortables existent. La construction neuve dans le territoire reste quasi exclusivement individuelle et ne contribue pas suffisamment au rééquilibrage de l’offre au profit de logements plus petits ou locatifs. Enfin, l’offre d’hébergement touristique et de séjour apparaît inadaptée, alors que collectivités du territoire se préoccupent d’aménagement et de développement économique et touristique.

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PARTIE 3 LES MARCHES IMMOBILIERS ET FONCIERS

1. Une demande socialement et géographiquement diversifiée

La demande en logement, c’est-à-dire la croissance du nombre de ménages, dépend de deux composantes : - la croissance démographique - la décohabitation, c’est à dire la baisse du nombre moyen de personnes par ménage. Sur la période 82-90, la demande en logement était principalement liée à la croissance démographique. Entre 1990 et 1999, l’accroissement démographique et la décohabitation participent de manière assez équivalente à la demande en logement. A Allier Comté Communauté, la décohabitation est sur les deux périodes intercensitaires le principal facteur de hausse du nombre de ménages.

82-90 90-99 Taux Taux Taux Taux d'accroissement d'accroissement Taux de d'accroissement d'accroissement Taux de annuel des annuel de la décohabitation annuel des annuel de la décohabitation ménages population ménages population Allier Comté 1,89% 1,37% 0,52% 1,76% 0,67% 1,09% Communauté

Gergovie Val d'Allier 2,61% 2,47% 0,14% 1,85% 0,94% 0,91%

Mur-ès-Allier 2,70% 2,36% 0,34% 1,78% 0,92% 0,86%

Source : INSEE RGP 99

1.1. Une demande locale liée à la décohabitation et aux parcours résidentiels des ménages déjà présents

• La décohabitation Le taux de décohabitation est la différence entre le taux annuel d’accroissement des ménages et le taux annuel d’accroissement de la population. Cette décohabitation correspond à plusieurs demandes spécifiques : - des jeunes quittant le domicile parental, à la recherche de logements locatifs ou d’une primo accession abordable - du desserrement au sein de ménages, résultant de séparations ou divorces Des ménages sont ainsi crées sans qu’il y ait apport démographique, expliquant en partie la réduction de la taille moyenne des ménages. • Les parcours résidentiels Des ménages déjà présents sur le territoire peuvent souhaiter changer de logement à l’intérieur du territoire : accession à la propriété, vente du logement et besoin d’un logement locatif pour des raisons familiales ou professionnelles, souhait d’un logement plus grand, plus petit ou plus adapté, etc, Ces parcours résultent de choix ou de nécessités socio-économiques particulières, et peuvent s’exercer tout au long de la vie, et l’absence de réponse locale peut conduire à quitter le territoire.

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1.2. Une fonction résidentielle périurbaine à l’échelle de l’aire urbaine clermontoise a. Une cohérence des marchés de l’habitat à l’échelle du Grand Clermont17 Les trois communautés de communes appartiennent à la zone périurbaine de Clermont-Ferrand. Par conséquent, les évolutions du marché de l’habitat de Clermont-Ferrand peuvent avoir des conséquences importantes sur ce territoire. L’ensemble du pays constitue un unique marché de l’habitat, avec des spécificités pour chaque territoire. Le territoire des trois communauté de communes correspond à deux principaux sous-marchés : un marché dynamique en forte croissance et un marché stable spécialisé sur le bâti de caractère. Des communes moins nombreuses sont répertoriées dans d’autres sous-marchés plus restreints et dont les dynamiques ont pu évoluer.

Marché en forte croissance Communes Martres de Veyre, Veyre Monton, Mirefleurs, Orcet, La Roche Noire, St-Georges- concernées sur-Allier, Pérignat-sur-Allier, St-Bonnet-les-Allier, Mezel, Dallet Description du 2nde couronne, pression constante et importante depuis la moitié des années 90. marché Ménages souvent primo accédants, avec familles de jeunes enfants, aux revenus moyens à supérieurs. Compromis d’un environnement préservé proche de la ville (mois de 20 min) Offre foncière conséquente et stock de maisons récentes, qui assure bonne rotation du marché à la revente. Communes qui tendent à exploser en termes de renouvellement de la

17 Dans le cadre du pré-diagnostic habitat du pays du Grand Clermont, l’Agence d’Urbanisme Clermont Métropole a défini des territoires cohérents an matière d’habitat. Les communautés de communes de Gergovie Val d'Allier, Mur-ès-Allier et Allier Comté Communauté appartiennent à 5 marchés de l’habitat différents.

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population. Le marché de la revente est conséquent et abordable, avec 183 000 " pour un pavillon. Les constructions neuves représentent près de 160 nouveaux ménages/an. Le pôle de vie des Martes de Veyre dispose d’un marché actif (offres et demandes sont en augmentation). La part du locatif assure une petite partie des besoins. Spécificité de la Une demande qui explose sur le pavillon individuel demande en Familles de 30-40 ans avec de jeunes enfants, aux revenus intermédiaires à logement supérieurs Seniors à la recherche d’un logement plus petit et mieux adapté à leurs besoins (villa plain-pied) Jeunes décohabitants qui souhaitent rester proches de leur environnement familial Des accédants qui ont des exigences importantes en termes d’équipements culturels et de loisirs. Enjeux Environnement qualitatif qu’il s’agit de préserver dans le cadre d’une forte pression foncière Nécessité de diversifier une offre résidentielle, sectorisée sur le pavillon, vers une offre locative permettant la décohabitation de toutes les générations. Une intervention sur le parc ancien et vacant La mise sur le marché de pavillons occupés aujourd’hui par des seniors est un enjeu en termes de stabilisation et d’offres complémentaires

Micro marché spécialisé Communes Vic-le-Comte, Yronde et Buron, St Maurice, Corent, La Sauvetat concernées Description du Marché spécialisé de bourg tourné vers la maison de caractère, ce second marché secteur est prisé par une clientèle à la recherche de qualité de vie et d’un environnement préservé Situé à moins de 30 min de Clermont Image attractive qualitative Volonté politique de veiller à la préservation du patrimoine bâti Les prix à le revente restent élevés, de l’ordre de 183 à 200 000 " Spécificité de la Une demande orientée vers la qualité de vie, ciblée sur la résidence de demande en caractère en occupation principale ou secondaire logement Les ménages avec enfants aux revenus intermédiaires à supérieurs cherchant une qualité de vie et un environnement préservé Jeunes décohabitants et actifs à la recherche de logements locatifs dans les centres bourgs Investisseurs locaux, produits en réhabilitation Des pôles de vie qui génèrent des besoins diversifiés pour les jeunes actifs et les familles. Enjeux Poursuite des politiques de préservation et d’amélioration du bâti Enjeu spécifique pour Vic-le-Comte : restructurer le marché immobilier, en diversifiant et augmentant l’offre de produits logements en accession et en location et offrir des services aux familles

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Marché peu actif avec un risque de pression foncière anarchique Communes Busséol, Laps, Pignols, Sallèdes concernées Description du Bourgs ruraux du Livradois-Forez, leur population a progressé au cours de la marché dernière décennie, variation due à l’installation de jeunes familles avec enfants, notamment des primo-accédants aux revenus moyens. Les bourgs et les hameaux sont le plus souvent désertés au profit des lotissements neufs ou de maisons sur lot libre (en grande parcelle). Les résidences secondaires sont bien représentées. Le risque d’étalement urbain demeure, car le foncier reste très accessible en termes de disponibilités et de prix, dans des communes qui à l’époque de l’étude ne s’étaient pas toutes dotées de document d’urbanisme (ce qui reste le cas pour certaines d’entre elles aujourd’hui). Situé à plus de 30 minutes de Clermont-Ferrand, ce secteur a subi une légère pression foncière depuis 1990. Celle-ci est à mettre en lien avec le développement au sud de l’agglomération et au report de ménages primo- accédants s’installant dans ces communes. Spécificité de la Une demande ciblée sur la maison individuelle demande en Familles avec enfants aux revenus moyens et intermédiaires orientées sur le logement produit maison. Jeunes décohabitants et familles modestes souhaitant un logement locatif Seniors à la recherche de logements locatifs ou accession Une demande de location persistante en direction des jeunes décohabitants et de ménages aux revenus moyens Enjeux Les risques d’étalement sont plus liés à l’impact paysager qu’à un effet de masse. Les risques de mitage liées à l’étalement urbain sont persistants, il faut donc veiller à contenir les pressions anarchiques en privilégiant les constructions en continuité des bourgs, en réinvestissant les centres villageois, ceci afin d’éviter des implantations anarchiques ou en doigt de gants le long des voies

Marché de repli Communes Chauriat concernées Description du Report de population qui n’a pas eu accès, faute de budget suffisant, aux marché communes en forte croissance => stratégie de repli déterminée par un moindre coût foncier Spécificité de la Une demande de ménages au budget restreint demande en Ménages primo accédants aux revenus moyens et intermédiaires avec de jeunes logement enfants Jeunes actifs à la recherche d’une maison à la location Investisseurs locaux pour produits à réhabiliter des ménages qui peuvent être fragilisés lors de ruptures familiales ou professionnelles Enjeux Marché en pleine expansion, mais qui tend à produire une gamme unique, à savoir le « pavillon économique ». Demande de logements locatifs en direction de jeunes actifs.

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Marché en mutation (profil aisé) Communes La Roche Blanche concernées Description du Communes de la 2ème couronne résidentielle, avec fort développement lors de la marché dernière décennie Elles marquent aujourd’hui une pause dans leur développement, et ce pour différentes raisons : foncier plus difficilement mobilisable, hausse des prix du foncier (+15%/an) avec des prix au m2 de l’ordre de 60 à 90 " volonté des municipalités de préserver leur environnement en contenant l’urbanisation : diminution des zones à urbaniser et autorisation de constructibilité sur des lots d’au moins 1000 m2 marché orienté vers la maison de grande surface avec une inflation des prix à la revente concurrence des territoires qui ont ouvert à l’urbanisation massivement La typologie est la maison individuelle ou de bourg sur une parcelle assez conséquente (1000 à 2 500 m2 ). Les produits sont plutôt qualitatifs avec des prix qui varient de 183 à 230 000 ". Ce marché reste conséquent en volume mais marque un fléchissement depuis 2 ans. La diminution de la rotation incombe à la flambée des prix, mais aussi au fait que les ménages installés depuis 10 ou 15 ans sont fixés et n’assurent plus la rotation du parc. De plus en plus, une partie des familles avec de jeunes adolescents souhaite vendre pour se rapprocher des services et des établissements scolaires. Spécificité de la Une demande correspondant au parcours résidentiel des familles demande en Familles en seconde accession qui souhaitent un logement plus grand répondant logement à leur parcours résidentiel. Jeunes décohabitants à la recherche d’un logement locatif. le désajustement entre l’offre et la demande peut amener une baisse des prix sur certains produits moins qualitatifs Enjeux Image résidentielle qualitative mais communes assez éloignées, ne sont donc pas à l’abri d’une détente du marché qui semble s’amorcer.

Marché spécialisé sur la résidence secondaire Communes Manglieu concernées Description du Ce secteur rural est caractérisé par une très faible représentation des jeunes marché ménages. Le parc de logements est ancien et vétuste avec encore de nombreux logements vacants. Territoire à dominante rurale situé dans les Contreforts du Livradois et des Monts Dore, ils bénéficient d’un environnement de grande qualité paysagère (inclus dans le PNR du Livradois-Forez). Le marché reste orienté vers les résidences secondaires, encore bien développées, avec la présence de bâti de caractère. L’offre locative est anecdotique, la pression est très faible. Spécificité de la 1. Une demande ciblée sur le bâti de caractère demande en 2. Résidence secondaire orientée sur le bâti de caractère logement 3. Résidence principale en lien avec l’économie locale (tourisme et agriculture) 4. Familles avec enfants recherchant la valeur paysagère et environnementale,

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le calme et l’espace 5. Hébergement touristique en lien avec l’attrait des PNR : tourisme vert, chambres et tables d’hôtes, gîtes de charme. 6. De jeunes familles qui souhaitent développer une activité en lien avec le tourisme et l’agriculture Enjeux Les familles qui souhaitent créer une activité touristique disposent de ressources faibles à moyennes, d’où l’importance de faciliter leur arrivée et leur accueil par le développement de produits locatifs à loyer modéré. Des niches sont à privilégier concernant le développement de produits touristiques / tourisme vert du Grand Clermont. Source : pré-diagnostic habitat du Grand Clermont

b. Des demandes extérieures qui exercent une pression sur le territoire Ces marchés restent attractifs à l’échelle du Grand Clermont, en raison des prix restés plus faibles qu’en première couronne, d’un environnement de qualité et d’un patrimoine bâti de caractère. Le territoire attire par conséquent des ménages extérieurs au territoire : - Familles primo-accédantes et orientées sur le produit maison, ne pouvant réaliser leur projet en première couronne clermontoise - Familles en seconde accession à la recherche d’un environnement de qualité : maisons individuelles avec grands terrains, bâti de caractère, cadre général du territoire… - Retraités à la recherche d’un environnement de qualité et d’un bien adapté - Jeunes actifs à la recherche de logements locatifs

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2. Les principaux segments des marchés immobiliers et fonciers

2.1. Un mouvement estimé à près de 1 300 logements annuellement

Le marché le plus actif est le marché de la revente qui constitue plus de la moitié de l’offre annuelle de logements. Le taux de rotation est lent, il est estimé à 15 années en moyenne. Le parc locatif privé, bien que sous-représenté dans le territoire, constitue le second segment en raison de la rotation plus rapide qui s’y exerce, estimée à 5 ans en moyenne. Il représente ainsi le quart de l’offre annuelle. La construction neuve, bien que la plus visible, n’arrive qu’en troisième position. L’offre liée au parc locatif public reste anecdotique par rapport aux autres segments du marché. A noter la part importante de la production dans cette offre.

• Ensemble du territoire

Accession Locatif Construction Promotion Revente Privé Public individuelle immobilière 401 logements 10 100 locatifs sociaux 217 logements 1 584 logements propriétaires produits en Offre non en location privée Rotation 7 ans occupants moyenne chaque lisible Rotation 5 ans + 14 logements Rotation 15 ans année produits en moyenne Offre : 670 Offre : 217 Offre : 317 Offre : 71

(53 %) (17 %) (25 %) (5 %) Offre annuelle totale : environ 1 270 logements

• Allier Comté Communauté

Accession Locatif Construction Promotion Revente Privé Public individuelle immobilière 102 logements locatifs sociaux 2 100 propriétaires 38 logements 329 logements en occupants produits en Offre non location privée Rotation 7 ans moyenne chaque lisible Rotation 15 ans Rotation 5 ans + 4 logements année produits en moyenne Offre : 140 Offre : 38 Offre : 65 Offre : 19 Offre annuelle totale : environ 260 logements

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• Gergovie Val d'Allier

Accession Locatif Construction Promotion Revente Privé Public individuelle immobilière 221 logements locatifs sociaux 6 000 propriétaires 112 logements 891 logements en occupants produits en Offre non location privée Rotation 7 ans moyenne chaque lisible Rotation 15 ans Rotation 5 ans + 5 logements année produits en moyenne Offre : 400 Offre : 112 Offre : 180 Offre : 36 Offre annuelle totale : environ 730 logements

• Mur-ès-Allier

Accession Locatif Construction Promotion Revente Privé Public individuelle immobilière 78 logements locatifs sociaux 2 000 propriétaires 67 logements 364 logements en occupants produits en Offre non location privée Rotation 7 ans moyenne chaque lisible Rotation : 15 ans Rotation 5 ans + 5 logements année produits en moyenne Offre : 130 Offre : 67 Offre : 73 Offre : 16 Offre annuelle totale : environ 280 logements

2.2. L’accession en individuel est prépondérante

Le marché de l’accession concerne essentiellement les logements individuels, que ce soit dans l’ancien ou dans la construction neuve. L’offre en collectif est extrêmement réduite. a. Une forte activité de revente18, qui constitue le principal marché de l’habitat Les biens à la vente sont de grandes maisons individuelles, avec un terrain important : le bien le plus répandu est une maison d’une surface habitable comprise entre 100 et 150 m2, sur un terrain dont la superficie est comprise entre 500 et 1 000 m2. Ces surfaces importantes tirent les prix à la hausse, des biens de dimensions plus modestes étant moins disponibles. Cette typologie de biens exclut nécessairement du marché les ménages les plus modestes qui doivent se tourner soit vers des

18 Enquête réalisée à partir des petites annonces immobilières de la FNAIM, des notaires du Puy-de-Dôme et du site internet www.paruvendu.fr, le 25 novembre 2005. 64 annonces ont été relevées pour l’ensemble des communes du périmètre. La taille de l’échantillon permet uniquement de souligner des tendances. Par ailleurs, il s’agit des prix affichés par le vendeur, avant toute négociation. Les prix réels négociés lors de la vente sont vraisemblablement inférieurs. Ils sont à relativiser car l’essentiel des transactions s’effectue hors agences immobilières. Pour plus de détails, se référer à l’annexe 10.

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produits type maison de ville (mais avec peu ou pas de terrain), soit vers d’autres secteurs du Grand Clermont. Les biens à rénover sont les moins chers, avec une moyenne de 70 000 ", qui cache de fortes disparités selon le bien (de 36 000 à plus de 150 000 euros). Le prix des biens de caractère est fortement variable, mais peut dépasser exceptionnellement 500 000 ". Les maisons de ville restent abordables, avec une moyenne inférieure à 150 000 euros. Les prix s’échelonnent d’environ 67 000 " à près de 200 000 ". Le prix de la majorité des maisons de ville est compris entre 100 000 et 130 000 ". Le prix moyen d’une maison isolée ou d’un pavillon est de 267 658 ". Ce prix très élevé est à mettre en lien avec la taille des biens proposés, souvent importante. Ces prix sont ceux affichés par les agences immobilières. Les prix réels négociés et les prix pratiqués entre particuliers (avec notamment des réseaux de connaissance importants) sont vraisemblablement inférieurs. Les premières analyses réalisées par l’Agence d’Urbanisme à partir des chiffres des notaires pour l’année 2005 semblent indiquer un prix moyen pour une maison individuelle, tous produits confondus, entre 80 000 et 85 000 ". b. Un foncier attractif pour la construction neuve individuelle • Une disponibilité foncière L’accession dans le neuf concerne de manière quasi exclusive le produit maison individuelle. Les chiffres de la construction neuve montrent en effet la faiblesse de la construction de logements collectifs. Depuis 1999, les évolutions ont été contrastées : la construction est repartie à la hausse dans certaines communes, tandis que d’autres stabilisaient voire ralentissaient leur urbanisation. Cela signifie que l’offre foncière, définie par les documents d’urbanisme a été et reste abondante, même si quelques communes : - ont élaboré ou élaborent un PLU, permettant une meilleure maîtrise de l’urbanisation - sont dotées d’un POS dont les capacités ont été largement consommées ; le choix de ne pas réviser le document d’urbanisme peut même correspondre à une volonté de différer une urbanisation estimée trop forte - ont souligné des difficultés à urbaniser lorsqu’elles imposent une taille minimale d’opération (5 000 ou 10 000 m2 par exemple) afin d’assurer une cohérence de l’urbanisation • Un prix du foncier en hausse mais inférieur à ceux de l’aire urbaine clermontoise Sur le territoire, les prix du foncier ont fortement augmenté mais restent attractifs en comparaison avec la 1ère couronne clermontoise où en moyenne les terrains constructibles se négocient à 150 "/m2 (selon l’Observatoire des Notaires du Puy de Dôme). Les prix du foncier varient fortement selon les secteurs : - Inférieur à 45 !/m2 dans des communes éloignées telles Busséol, Corent, Laps, Manglieu, Pignols, Sallèdes, Yronde et Buron - plus de 65 !/m2 dans des communes attractives et biens desservies telles La Roche Blanche, Les Martres de Veyre, Mezel, Mirefleurs, Saint-Bonnet-lès-Allier, Veyre-Monton, Orcet, Dallet et Vic-le-Comte Cependant, les prix au m2 ne suffisent pas à comparer la charge foncière dépendant également de la taille des lots commercialisés. Dans certaines communes, la taille des lots est particulièrement importante, pouvant atteindre 1200 m2, ce qui exclut de nombreux ménages de l’accession. Inversement, le coût important du foncier au m2 peut être atténué par la petite taille des lots proposés, ce qui est de plus en plus pratiqué par les lotisseurs lorsque le document d’urbanisme le permet. Le coût du foncier est également renforcé par la domination dans la construction neuve de la maison 100 % individuelle, alors que le collectif ou l’individuel groupé permet d’atténuer la charge foncière.

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c. Le prêt à taux zéro (PTZ), un produit tendant à favoriser la construction neuve sur le territoire Près de 1 logement neuf sur 3 a été financé avec un PTZ entre 1998 et 2001, et cette part croit avec l’éloignement de Clermont-Ferrand. Le PTZ est un prêt complémentaire, avec un mécanisme d’amortissement différé ; il permet de solvabiliser les ménages les plus modestes désirant accéder à la propriété. Il peut être utilisé dans deux cas : achat ou construction d’un logement neuf, achat d’un logement ancien (au moins 20 ans) avec importants travaux d’amélioration Source : Observatoire de l’habitat du Grand Clermont (avec zoom sur les 3 communautés de communes)

On observe que les PTZ ont été particulièrement nombreux sur le territoire des 3 communautés de communes, les coûts fonciers restant attractifs à l’échelle de l’aire urbaine.

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Compte tenu des coûts du foncier dans l’agglomération, le choix des ménages se porte plus facilement sur un logement neuf situé dans des secteurs où les coûts sont moins élevés. Les maisons de village nécessitant des travaux, qui pourraient faire l’objet de PTZ, ne correspondent pas aux aspirations majoritaires des accédants (pas de terrain) et l’ampleur des travaux peut s’avérer décourageante. Le PTZ oriente par conséquent les accédants vers la construction neuve, dans des secteurs plus éloignés où les charges foncières sont plus faibles malgré des frais induits plus importants (déplacements). Ce processus concourt à l’étalement urbain sans favoriser la mixité sociale ni même constituer des noyaux de centralité pouvant assurer un maillage équilibré du territoire.

2.3. Le marché locatif privé est assez dynamique 19 a. De nombreuses maisons de bourg mises en location Le marché locatif privé est principalement constitué de logements individuels, notamment beaucoup de maisons de village ou de bourg. L’offre est peu importante mais se caractérise par une plus grande mobilité et la grande taille des logements. Il y a peu d’offre avec un grand confort et peu d’offre en petits logements très bon marché. b. Des loyers qui tendent à augmenter mais restent accessibles

Le logement locatif type dans le Grand Clermont dispose d’une surface de 68 m2 pour un loyer de l’ordre de 416 "/mois. Sur l’ensemble du Grand Clermont, les loyers de marché20 sont 12 % plus chers que les loyers moyens. L’ensemble de la périphérie est caractérisée par des niveaux de loyers plus faibles (en " au m2) et des surfaces plus importantes (de l’ordre de 80 à 90 m2 , correspondant au produit maison) qu’à Clermont-Ferrand et sa couronne. Il y a là un double effet prix : l’éloignement au centre, qui réduit l’attractivité, et la taille des logements, les prix au m2 étant plus importants pour les petits logements. Les loyers sur le territoire des communautés de communes de Gergovie Val d'Allier, Mur-ès-Allier et Allier Comté Communauté Nombre de pièces 1 2 3 4 5 Total 6,4 6,1 5,3 5,0 4,4 4,9 Loyer brut pondéré en ! 176 342 385 470 554 450 Source : Observatoire des loyers du Grand Clermont, Agence d’Urbanisme Clermont Métropole

Loyers de marché Loyer moyen sur le territoire 4,9 !/m2

19 Cette analyse s’appuie sur le dossier n°5 de l’Observatoire du Grand Clermont. Il s’agit d’une enquête réalisée en 2004, à partir d’un échantillon de 2500 locataires, qui a permis de connaître les loyers du parc privé et de dresser un portrait des locataires de ce parc. Le territoire des trois communautés de communes a été séparé pour l’analyse en deux secteurs : Périphérie sud-ouest : La Roche Blanche, Orcet, Veyre Monton, Les Martres de Veyre, Corent, La Sauvetat Périphérie sud-est : Dallet, Mezel, Chauriat, St-Bonnet-ès-Allier, Pérignat sur Allier, St Georges sur Allier, La Roche Noire, Mirefleurs, St Maurice, Busséol, Laps, Pignols, Sallèdes, Manglieu, Vic-le-Comte, Yronde et Buron Pour plus de détails, se référer à l’annexe 11. 20 On distingue deux loyers dans cette enquête : le loyer moyen : loyer hors charges calculé sur l’ensemble des logements enquêtés, quelle que soit la date d’emménagement du locataire. Le loyer de relocation ou loyer du marché : loyer hors charges des locataires installés dans leur logement depuis un an ou moins.

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Loyers parc locatif Plafonds de loyer PLAI 3,92 "/m2 de surface utile soit environ social 4,3 !/m2 Plafonds de loyer PLUS 4,42 "/m2 de surface utile soit environ 4,8 !/m2 Plafonds de loyer PLS 6,63 "/m2 de surface utile soit environ 7,3 !/m2 Locatif aidé Plafonds logements De Robien 9,94 !/m2

On observe que les grands logements en locatif privé sont relativement proches des plafonds de loyers des logements construits en PLUS (soit la majorité des logements locatifs sociaux), les petits logements sont relativement proches des plafonds de loyers des logements construits en PLS, et que les plafonds des logements en investissement locatif De Robien sont très largement supérieurs aux loyers pratiqués sur le secteur. Ces comparaisons doivent cependant être nuancées en raison de la différence de produits proposés : leur niveau de confort et leur qualité ne sont pas toujours comparables, le parc social récent et bien géré offrant de meilleures caractéristiques que le parc privé où 42 % des constructions ont plus de 50 ans, les logements conventionnés ouvrent droit à l’APL pour les ménages les plus modestes. Il peut néanmoins exister une concurrence théorique entre les deux parcs, spécifiquement sur le produit maison. En périphérie, les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires ont le choix entre une maison en location sociale ou privée (seul le délai d’attente diffère) et l’accession aidée à la propriété dans des budgets assez proches. c. Des locataires aux ressources modestes Le secteur attire principalement les classes moyennes et modestes. Le parc privé a donc une fonction sociale, même si elle est beaucoup moins marquée qu’à Clermont-Ferrand et ses couronnes ouest et sud. Les ménages les plus aisés ne cherchent pas à se loger dans le parc locatif privé de ces secteurs, préférant le centre ou l’ouest de Clermont-Ferrand. On trouve principalement sur le territoire : - Des familles qui louent en attendant d’accéder à la propriété. Il s’agit d’une situation intermédiaire pour des ménages dont les revenus leur permettent d’acheter. - Des ménages de quadragénaires qui rencontrent des difficultés à accéder à la propriété. La location dans le parc privé est motivée par leur situation financière. - Des seniors disposant de peu de revenus, qui ne peuvent pas accéder à la propriété. Une partie d’entre eux serait disposée à déménager dans un autre logement locatif pour accéder à une meilleur confort. - Des personnes seules ou des ménages monoparentaux, conséquence d’une séparation ou divorce Il faut souligner que les jeunes sans enfants sont mal représentés parmi les locataires du territoire.

2.4. Le marché locatif public est restreint et soumis à tensions Avec 400 logements, le parc locatif social ne représente que 12,3 logements pour 1 000 habitants et moins de 4 % du parc de résidences principales. De fait il est soumis à des tensions lisibles dans sa faible mobilité, sa vacance nulle, l’importance de la demande et des délais d’attente anormalement longs.

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a. Une faible mobilité et une vacance nulle Sur les trois communautés de communes, la vacance des logements sociaux est nulle. Cela indique une forte tension sur le parc, qu’on retrouve dans une moindre mesure à l’échelle du Grand Clermont.

Taux de mobilité (ou de rotation) : nombre d’emménagés récents / ensemble du parc Communauté de communes ACC MEA GVA Taux de rotation 12,9% 16,3% 18,3% Source : Données DDE, enquête EPLS

Les taux de rotation dans l’aire urbaine sont faibles, de l’ordre de 14% (durée moyenne d’occupation de 7 ans). Allier Comté Communauté a un taux de rotation très faible. Les taux de rotation de Mur-ès-Allier et Gergovie Val d'Allier sont un peu plus importants, mais sont à mettre en lien avec la part importante de mises en locations récentes, notamment pour Gergovie Val d'Allier. Une faible mobilité dans le parc social indique qu’il perd progressivement sa fonction d’accueil de début de parcours résidentiel pour devenir un mode de logement à part entière : des ménages ne peuvent ou ne veulent pas quitter le parc social. Cette faible mobilité du parc locatif social témoigne de la tension sur ce parc. b. 320 demandes enregistrées équivalent à 5 années d’attente théorique21

nb demandeurs en Communauté de Nb logts sociaux Offre annuelle instance au communes 01/01/06 Allier Comté Communauté 102 19 75 Gergovie Val d'Allier 221 36 235 Mur-ès-Allier 78 16 50 Total 401 71 360

Le territoire totalisait, au 1er janvier 2006, 320 demandeurs (360 dont 10 % de doubles comptes repérés). Si l’on rapporte ce nombre aux 70 logements mis en location chaque année, le délais d’attente théorique pour un ménage demandeur est de près de 5 ans. Ce délai d’attente théorique est à nuancer puisque des demandes urgentes ou prioritaires peuvent être satisfaites plus rapidement. La pression de la demande est la plus importante à Gergovie Val d'Allier, avec un nombre de demandes particulièrement important à La Roche Blanche, Orcet et les Martres de Veyre. Cette pression de la demande doit être rapportée au nombre de mises en locations récentes et elle s’exprime là où un parc de logements locatif est déjà disponible. Rappelons que ces communes sont proches de la première couronne clermontoise, de l’axe autoroutier et des zones d’emploi. Sur les 360 demandes enregistrées, 250 ont plus de 15 mois (délai considéré comme anormalement long dans le Puy-de-Dôme), ce qui représente 70 % des demandes, contre 41 % au niveau départemental. Au niveau départemental, 1/3 des demandeurs dont le délai est anormalement

21 Les demandeurs de logement social sont regroupés au sein d’un fichier unique, qui permet de spécifier les caractéristiques des demandeurs d’un territoire. Les données utilisées ici sont issues du fichier numéro unique de la DDE du Puy-de-Dôme, au 31 décembre 2005.

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longs le sont en raison d’une offre inexistante ou indisponible et un peu plus de la moitié pour un motif inconnu. Compte tenu des plafonds de revenus pour accéder au logement locatif social, plus de 60 % des ménages français peuvent y accéder. Bien que les revenus des ménages sur le territoire soient plutôt élevés, plus de la moitié d’entre eux sont pourraient y accéder.

Catégorie (nombre de personnes dans Plafonds de revenus le ménage) Catégorie 1 15 586 euros Catégorie 2 20 813 euros Catégorie 3 25 030 euros Catégorie 4 30 216 euros Catégorie 5 35 545 euros Catégorie 6 40 058 euros Plafonds de revenus pour les attributions de logements sociaux au 1er janvier 2006 c. Des demandeurs principalement locaux22 Les demandeurs sont principalement originaires de la communauté de communes elle-même, suivie du secteur de Clermont. Les demandeurs originaires du secteur de Clermont viennent soit de la commune de Clermont-Ferrand elle-même, soit de la couronne est de Clermont. Cette couronne est la plus proche du territoire. Elle possède également un parc important de logements sociaux, dont les locataires peuvent être attirés par le cadre de vie et les logements sociaux individuels proposés par le territoire. On trouve ensuite une logique de proximité : secteur sud pour Gergovie Val d'Allier et Allier Comté Communauté, secteur est pour Mur-ès-Allier. Les demandes entre communautés de communes du territoire sont peu nombreuses, à l’exception des demandeurs d’Allier Comté Communauté qui souhaitent un logement à Gergovie Val d'Allier. Les territoires de Gergovie Val d'Allier, Mur-ès-Allier et Allier Comté Communauté semblent jouer un rôle de relais pour des ménages éloignés de Clermont-Ferrand qui souhaitent s’en rapprocher, et inversement, pour des ménages de Clermont et de sa couronne qui désirent accéder notamment à une maison individuelle, ou quitter s’éloigner de l’agglomération. Par communauté de communes : • Gergovie Val d'Allier Les demandeurs sont principalement originaires de la communauté de communes elle-même. Les demandeurs originaires de l’unité urbaine clermontoise, à savoir de Clermont-Ferrand et de sa couronne Est, et du sud (Allier Comté Communauté et secteur sud) représentent également une part importante des demandeurs, avec notamment des demandeurs issus de la communauté de communes des Cheires. • Allier Comté Communauté Les demandeurs viennent pour une large majorité de la communauté de communes elle-même. Le reste de la demande est principalement issue du secteur de Clermont et du secteur sud. • Mur-ès-Allier Les demandeurs se partagent entre la communauté de communes et le secteur de Clermont. Le secteur est est également bien représenté. Il faut souligner qu’il n’y a aucun demandeur issu de Gergovie Val d'Allier, d’Allier Comté Communauté, ou du secteur sud.

22 Pour plus de détails, se référer à l’annexe 13.

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d. Une majorité de petits ménages, plutôt jeunes

Age moyen des demandeurs 42,5 Allier Comté Communauté Nombre moyen de personnes à loger 2,3 Age moyen des demandeurs 38,1 Gergovie Val d'Allier Nombre moyen de personnes à loger 2,3 Age moyen des demandeurs 38,1 Mur-ès-Allier Nombre moyen de personnes à loger 2,3 Age moyen des demandeurs 39,0 Nombre moyen de personnes à loger 2,3

Les demandeurs sont notablement plus âgés à Allier-Comté-Communauté (moyenne de 42,5 ans) qu’à Gergovie-Val-d'Allier et Mur-ès-Allier (38,1 ans dans chaque communauté de communes). Les demandeurs les plus nombreux sont les jeunes familles (entre 26 et 40 ans). Les demandeurs de moins de 26 ans sont peu nombreux, plus particulièrement à Allier Comté Communauté.

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Source : Numéro unique, DDE 63

Les petits ménages (1 ou 2 personnes) représentent la large majorité (entre les 2/3 et les 3/4 ) des demandeurs sur les trois communautés de communes. Les ménages de 3 personnes sont particulièrement bien représentés à Allier Comté Communauté. Par rapport à la composition des ménages sur le territoire, on observe une sous-représentation des familles nombreuses (4,5 et 6 personnes).

2.5. Des besoins spécifiques difficilement satisfaits a. Des besoins adaptés pour des ménages à faibles ressources • Des ménages modestes ou en difficulté socio économique Si la population du territoire se caractérise globalement par des revenus plus élevés que la moyenne départementale, pour 21 % des ménages les revenus sont inférieurs au seuil des 60 % des plafonds PLUS. Revenus des ménages par rapport aux plafonds HLM ACC GVA MEA Total Revenus < 60% des plafonds HLM 25% 20% 22% 21% Revenus entre 60% et 100% des plafonds 30% 27% 32% 29% HLM Revenus > 100% des plafonds HLM 45% 54% 46% 50% Source : Direction Régionale de l’Equipement

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• Allier Comté Communauté : 25 % des • Mur-ès-Allier : 22 % des ménages ont des ménages ont des revenus inférieurs à 60% des revenus inférieurs à 60% des plafonds HLM plafonds HLM

• Gergovie Val d'Allier : 20 % des ménages Où sont logés les ménages aux revenus modestes ? ont des revenus inférieurs à 60% des plafonds Source : DRE HLM

Une part importante des ménages modestes a le statut de propriétaire. Le parc locatif privé accueille environ 40% de ménages modestes alors que la part du parc locatif social (HLM) est faible. Sur le territoire des trois communautés de communes, l’offre en logements locatifs publics très sociaux est particulièrement faible et est très loin de suffire pour loger les ménages identifiés comme en difficulté.

Les allocataires de prestations sociales sont peu nombreux sur le territoire mais doivent être pris en compte dans le cadre du logement des ménages défavorisés. Globalement dans le département, le nombre d’allocataires du RMI a augmenté de 7 % entre 2003 et 2004. Le nombre de ménages aidés par le FSL au titre du maintien dans le logement a augmenté de 60% sur la période 2001-2004. Bien que les ménages défavorisés soient plus nombreux à Clermont-Communauté, ils existent également dans le reste du département.

Les allocataires de prestations sociales sur le territoire en 2003 ACC GVA MEA Total Allocataires RMI 71 149 59 279 Allocataires allocation Adulte handicapé 50 109 34 193 Allocataires allocation de parent isolé 9 24 9 42 Source : INSEE Auvergne

• Peu d’offre d’habitat adapté à ces besoins Sur le territoire des trois communautés de communes, l’offre en logements locatifs publics très sociaux est quasi inexistante et est très loin de suffire pour loger les ménages identifiés comme en difficulté.

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b. Aucune structure d’hébergement temporaire ou d’urgence Le territoire est dépourvu de structures d’hébergement temporaire ou d’urgence. Seules les communes de Veyre-Monton et Vic-le-Comte réservent 1 ou 2 logements pour de l’hébergement d’urgence. Bien que les besoins soient peu importants en comparaison d’un territoire plus urbain, des cas de rupture personnelle ou professionnelle peuvent apparaître et les communes ou services sociaux ne sont alors pas équipés pour y faire face. c. Le logement des personnes âgées • Près de 1 800 personnes de plus de 75 ans Selon les prévisions démographiques et le schéma gérontologique départemental du Puy-de-Dôme, une très forte hausse du nombre de personnes âgées est à envisager d’ici 2010 dans le bassin gérontologique de Clermont-Ferrand : 35% de hausse pour les plus de 75 ans, et 68% de hausse pour les plus de 80 ans. La question des conditions de vie des personnes âgées, et plus particulièrement de leur logement, va donc devenir de plus en plus prégnante sur ce territoire. Le territoire de Gergovie Val d'Allier, Mur-ès-Allier et Allier Comté Communauté est un territoire encore jeune, avec un indice de jeunesse encore élevé. Cependant, les familles qui se sont installées sur le territoire dans les années 70 ont aujourd’hui près de 60 ans et rencontreront des difficultés liées à leur âge dans les 10 à 15 prochaines années. L’urbanisation massive des années 70 et 80 va se traduire par d’importantes générations de personnes âgées auxquelles les collectivités n’ont pas eu jusqu’à présent à faire face. En poursuivant la tendance observée sur la période 90-99, on peut estimer que la population des plus de 75 ans est passée entre 1999 et 2005 : - de 479 à 600 à Allier Comté Communauté - de 825 à 960 à Gergovie Val d'Allier - de 240 à 260 à Mur-ès-Allier Ces chiffres sous-estiment vraisemblablement le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans sur le territoire. Les communautés de communes de Gergovie Val d'Allier et d’Allier Comté Communauté ont chacune réalisé des études gérontologiques, avec un volet enquête auprès des habitants.

! Gergovie Val d’Allier La communauté de communes est caractérisée par une surreprésentation des 40-55 ans, qui dans une prospective 10-15 ans auront entre 60 et 80 ans. Si l’on applique les tendances nationales, on aurait en 2020 60 % de plus de 60 ans. L’enquête réalisée a montré que 75 % des personnes interrogées (les 40-59 ans) ne sont pas originaires du territoire mais souhaitent y rester : il y a un fort attachement au territoire, pour des ménages qui y habitent depuis 15 ou 20 ans. L’attraction des pôles de Veyre Monton et des Martres de Veyre est marquée comme lieu de résidence envisagé, témoignant de l’importance accordée aux questions des commerces et du transport. Les personnes interrogées sont conscientes du problème que posera l’entretien de leurs grands pavillons avec jardin, et savent que la perte d’autonomie rendrait difficile voire impossible la vie dans leur logement actuel. Il y a des inconditionnels qui ne veulent à aucun prix quitter leur logement. Des attentes sont exprimées : - programmes locatifs mixtes dans les communes avec des appartements adaptés aux soins à domicile - Structures d’accueil pour personnes en perte d’autonomie. L’EHPAD est bien perçu, il a réconcilié les personnes enquêtées avec la maison de retraite - Petites structures, avec maîtresse de maison - Solutions d’accueil de jour ou temporaire qui permette un entrée progressive en structure

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La majorité des personnes interrogées ont 2 retraites, et sont propriétaires : en cas de déménagement, ces personnes pourraient investir dans un bien d’un certain standing.

! Allier Comté Communauté L’enquête réalisée montre que 40 % des personnes ne pensent pas rester chez elle en vieillissant ou ne se prononcent pas. 26 % ne pensent pas trouver les soins nécessaires en restant à domicile. Le sentiment d’isolement est important. L’éloignement, notamment des commerces, est également vécu comme un obstacle dans la vie quotidienne, d’autant plus qu’être capable d’aller faire ses courses est quelque chose d’important pour les personnes interrogées, permettant de rompre l’isolement. • 110 places en établissements existants

! On compte 3 établissements d’hébergement des personnes âgées sur le territoire Les personnes âgées bénéficient de différentes structures d’hébergement23 qui leur sont spécifiquement réservées. Parmi ces structures, on peut distinguer : - Maison de retraite publique à Vic-le-Comte : capacité d’accueil de 66 personnes - EHPAD Résidence Jollivet aux Martres de Veyre : capacité d’accueil de 26 personnes - Maison d’Accueil Rurale Personnes âgées à Pérignat-ès-Allier : capacité d’accueil de 19 personnes On peut également citer de nombreux établissements extérieurs au territoire24 auxquels les habitants peuvent avoir recours.

! 6 lits pour 100 personnes de plus de 75 ans Ce taux est inférieur à celui calculé en 2003 par le schéma gérontologique départemental, qui était de 12,86 % pour le pôle de Clermont et de 20,45 % pour le pôle de Riom, la moyenne nationale étant proche de 15. Il indique donc un déficit d’accueil spécialisé sur le territoire en particulier et dans le pôle clermontois en général.

23 - La maison de retraite : c’est un établissement d’hébergement collectif autonome ou rattaché à un établissement hospitalier. Elle assure la prise en charge de la personne hébergée : restauration, ménage, services essentiels à la vie courante et soins lorsqu’il s’agit d’une maison de retraite avec section de cure médicale ou qui est rattachée à un centre hospitalier (service de long séjour). - Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) assurent une bonne qualité de soins médicaux. - Le foyer-logement : il s’agit d’un ensemble de logements (T1 ou T2) conçus pour l’hébergement des personnes âgées autonomes. Ces personnes sont locataires (et pourront percevoir une allocation au logement ainsi que l’APA). Les logements sont adaptés au vieillissement : sécurisation (téléalarme ou surveillant) et services favorisant le maintien à domicile (portage de repas, activité d’animation). - À noter qu’il existe aussi des MARPA, Maisons d’Accueil Rurales pour Personnes Agées. Elles s’apparentent au foyer-logement, mais s’implantent systématiquement en milieu rural. Il s’agit d’un bâtiment d’une vingtaine de studios construits en général de plain-pied. Cet ensemble est organisé sous la responsabilité d’une maîtresse de maison qui se charge de l’accueil, de l’animation et de la mise en place des services auprès des résidents. Ceux-ci peut bénéficier d’une allocation logement (selon leur niveau de ressource), et de l’APA. - Les Unités de Soins de Longue Durée Les unités de soins de longue durée (U.S.L.D) assurent l’hébergement et le suivi médical continu des personnes essentiellement âgées ayant perdu leur autonomie physique et/ou psychique, et nécessitant une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien. 24 Une maison de retraite à Saint-Amant-Tallende, 2 maisons de retraite, une unité de soins longue durée et un foyer logement à Issoire, une maison de retraite à Saint-Julien-de-Coppel, une maison de retraite à Saint-Jean des Ollières, 2 maisons de retraite au Cendre, 2 maisons de retraite et une unité de soins longue durée à Billom, une maison de retraite à Pont-du-Château, une maison de retraite à Beauregard-l’Evêque, un foyer- logement à Cournon, un foyer-logement à Lempdes, etc.

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• 2 établissements en projet La création de 2 EHPAD est envisagée, sous réserve des habilitations et autorisations nécessaires. - un projet privé d’environ 70 à 80 lits à Mirefleurs - un projet public de 30 à 40 lits à Veyre-Monton, • Une politique complémentaire de maintien des personnes à domicile 25

! Services de soins infirmiers à domicile (SSIAD) Le secteur est réparti sur 3 SSIAD, dont les zones d’action sont définies par arrêté préfectoral : - SSIAD de Saint-Amand-Tallende (Allier Comté Communauté et Gergovie Val d'Allier sauf La Roche Noire et Saint-Georges), - SIVOS de Billom (Saint-Georges, La Roche Noire et Pérignat), - SSIAD de Lezoux (Chauriat et Mezel), - SSIAS de Pont-du-Château (Dallet). Il n’y a pas de superposition de ces périmètres. Saint-Bonnet-lès-Allier n’appartient à aucun syndicat.

! Aides ménagères La structuration au niveau départemental est complexe et hétérogène, avec un manque de cohérence important, des communes non desservies et des recoupements sur les périmètres d’action des structures. Le territoire est concerné par plusieurs structures,: - SIAM de Vic-le-Comte : Allier Comté Communauté, Les Martres de Veyre, La Roche Noire, Mirefleurs, et des communes extérieures au territoire - Mutualité 63 : Orcet, Veyre-Monton, Corent - SIVOS Région de Billom : Saint-Georges-sur-Allier, Pérignat-ès-Allier, - SIAD de Lezoux : Chauriat, Mezel - Syndicat intercommunal d’action syndicale de Pont-du-Château : Saint-Bonnet, Dallet La Roche Blanche, la Sauvetat et Saint-Bonnet-lès-Allier ne sont couvertes par aucun périmètre.

! Service de portage des repas : Allier Comté Communauté n’est pas concerné par un service de portage des repas. Les communes de Mirefleurs, Les Martres de Veyre, Corent, La Roche Noire, Saint-Georges, Saint- Bonnet-lès-Allier, Pérignat, Mezel et Dallet sont desservies par des services de portage de repas à domicile qui se recoupent partiellement : SSIAD de Lezoux, Syndicat Intercommunal de Mirefleurs, SMAND, SIAS de Pont-du-Château, SIVOM de Billom, service communal de Vic-le-Comte.

! Téléassistance Le Service départemental de Télé Assistance a été mis en place en 1990. En 2003, ce service comptait 1 782 abonnés, avec 414 communes conventionnées. Pérignat-ès-Allier dépend du SIVOS de Billom, et non du service départemental et Saint-Bonnet-lès-Allier et Busséol n’avaient de convention avec aucun service de téléassistance en 2003. Mais Allier Comté Communauté a adhéré pour toutes les communes au service du Conseil Général.

! Les transports et la mobilité L’offre globale en transport en commun est insuffisante en-dehors des communes desservies par le train. Il n’existe pas de transport adapté aux personnes âgées, leur permettant par exemple de se déplacer à l’intérieur d’une commune ou d’une communauté de communes pour aller faire les courses, aller chez le médecin, etc. Le taxi est la seule possibilité.

25 Source : Schéma gérontologique du département du Puy-de-Dôme 2004-2003

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Un projet de transport à la demande pour les personnes âgées est en cours à Gergovie Val d'Allier. Il existe par ailleurs sur Mur-ès-Allier un service de transport commun pour desservir le marché de Billom (bus les 1er et 3ème lundi de chaque mois) pour Chauriat et Saint-Bonnet-lès-Allier et le marché de Pont-du-Château depuis Dallet (tous les jeudis).

d. L’adaptation au handicap et à la perte d’autonomie Les personnes âgées manifestent un fort attachement à leur domicile. Cependant des conditions de logement inadaptées peuvent être un facteur aggravant la perte d’autonomie. Le maintien à domicile des personnes âgées dans de bonnes conditions est donc directement lié aux conditions d’habitat. Il en est de même pour les personnes souffrant de handicap : un logement adapté est une condition nécessaire à l’autonomie de ces personnes. Des aides financières existent pour l’adaptation des logements, mais elles sont multiples et non centralisées : ANAH, Conseil Général, collectivités locales, caisses de retraite, etc. La Caisse Nationale d’Assurance Vieillesse a mis en place une procédure spécifique pour l’adaptation des logements afin d’aider les personnes dans leur démarche. Entre 1999 et 2005, 21 travaux d’adaptation au vieillissement et au handicap ont été financés par l’ANAH sur les trois communautés de communes, mais ils ne concernent que les propriétaires occupants. Concernant l’adaptabilité des logements au handicap et à la perte d’autonomie, la question de leur conception initiale permet d’éviter les coûts importants nécessaires à la transformation d’un logement non prévu à cet effet. Cette sensibilisation peut être portée par un politique habitat plus globale. e. Quelques cas problématiques liés à la sédentarisation de gens du voyage Le territoire est concerné par le Schéma Départemental d’accueil et d’habitat des Gens du Voyage, au titre des familles sédentarisées : le terrain des Martres de Veyre apparaît au titre des anciens terrains de passage occupés par des sédentaires et nécessitant une action appropriée. Quelques communes ont par ailleurs cité la sédentarisation de familles du voyage sur parcelles privées comme étant problématique, notamment en regard du droit de l’urbanisme. Il s’agit de Dallet et Les Martres de Veyre. D’autres communes connaissent ce type d’installations mais elles sont anciennes et ne sont pas signalées comme posant problème.

• Les Martres de Veyre Un terrain pour l’accueil des gens du voyage, sur lequel la commune a un projet d’habitat locatif adapté (8 logements)

Présence de caravanes sédentarisées sur deux sites en zone ND.

• Dallet Familles de gens du voyage sédentarisées sur deux sites (dont une sans permis de construire)

• Autres communes Quelques situations ponctuelles de gens du voyage sédentarisés sur parcelle privée ont été relevées mais pas signalées comme problématiques (Mezel, Mirefleurs, Vic…) f. Un territoire a priori non concerné par les besoins des étudiants La majorité des établissements d’enseignement supérieur est concentrée à Clermont-Ferrand. L’offre de formation est extrêmement limitée sur le territoire. Seule la commune de Vic-le-Comte possède un établissement d’enseignement supérieur, accueillant 237 étudiants : l’Unité de Formation des travailleurs sociaux. Mais cet établissement va fermer en 2006. A proximité du territoire, il existe des filières d’enseignement supérieur : l’école de Marmilhat à Lempdes. Dallet est ainsi concerné par les étudiants en recherche de logements. Mais les effectifs restent modestes. Par conséquent, la question du logement étudiant ne se pose pas véritablement sur le territoire.

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3. Synthèse des choix résidentiels en fonction des caractéristiques des ménages Il s’agit ici d’illustrer les choix résidentiels possibles en fonction des caractéristiques des ménages et des territoires, d’identifier les alternatives en matière de trajectoire résidentielle.

Proche périphérie : Dallet, Mezel, Saint-Bonnet-lès-Allier, Chauriat, Pérignat-sur-Allier, Saint- Georges-sur-Allier, La Roche Noire, Mirefleurs, Les Martres de Veyre, Veyre-Monton, Orcet, La Roche Blanche, Vic-le-Comte Périphérie éloignée : Busséol, Laps, Pignols, Sallèdes, Manglieu, Saint-Maurice, Corent, La Sauvetat, Yronde-et-Buron Cette typologie ne donne que les grandes tendances : au sein d’une même commune, certaines parties peuvent être mieux desservies que d’autres.

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Les choix résidentiels Jeunes sans La seule offre disponible sur le territoire se situe principalement dans l’ancien, enfants avec des niveaux de confort assez bas. L’offre locative en cours de constitution à Clermont-Ferrand va entrer en concurrence directe avec le territoire pour ces populations : logement locatif ou en accession dans du collectif neuf.

Jeunes familles En proche périphérie, le logement individuel avec terrain en accession n’est accessible qu’aux plus aisés d’entre eux. L’offre locative reste faible, dans le parc privé comme dans le parc public, et ne peut accueillir qu’une minorité d’entre eux. Ces jeunes familles doivent donc se tourner soit vers un logement locatif à Clermont-Ferrand, soit vers une accession en maison de ville, soit vers une accession en individuel mais en périphérie éloignée.

Familles Ce sont les familles qui, ayant un budget confortable, peuvent le plus aisément propriétaires faire leur choix. Elles vont s’orienter soit vers une maison individuelle dans la couronne de Clermont-Ferrand, soit vers une maison individuelle ayant des spécificités : très grande surface, bonne localisation, bien de caractère, etc.

Seniors Ces ménages possèdent déjà souvent un logement qu’ils peuvent souhaiter quitter pour un logement mieux adapté à leur mode de vie : proximité des commerces et des services, confort, moins d’entretien. Leur budget leur permet d’acquérir ou de louer des biens correspondant à ces exigences. Cependant ce type de bien n’est pas présent sur le territoire. Pour les seniors modestes, l’offre locative peu importante rend difficile le changement de logement et nécessite l’adaptation de celui dans lequel ils vivent.

La structuration du marché Malgré une importante dynamique de construction (plus de 200 logements construits chaque année), l’offre annuelle de logements est principalement constituée par la revente. Celle-ci représente en effet plus de la moitié des près de 1 300 logements disponibles chaque année sur le territoire. Le secteur locatif privé, bien que faiblement représenté, constitue près du quart de cette offre, grâce à un taux de rotation rapide, et assume un rôle de parc social de fait, accueillant des locataires aux ressources plutôt modestes. Le parc locatif social, malgré son développement récent, reste largement déficitaire avec moins de 70 logements mis en location pour plus de 320 demandes enregistrées. Des besoins spécifiques sont mal satisfaits : logements pour les ménages les plus modestes, logements adaptés pour les personnes à faible mobilité, gens du voyage sédentarisés. Tendances de l’offre en logement L’offre en logement sur le territoire doit être comparée avec ce qui peut se passer à Clermont- Ferrand et sa périphérie, dans la mesure où les offres en logement peuvent entrer en concurrence. Le territoire des 3 communautés de communes se distingue entre - les communes les plus proches de Clermont-Ferrand, où les prix sont plus élevés, - les communes plus éloignées, offrant un cadre de vie plus rural où les prix sont inférieurs.

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PARTIE 4 ANALYSE DES POLITIQUES COMMUNAUTAIRES OU COMMUNALES EN LIEN AVEC L’HABITAT

1. Capacités et perspectives d'urbanisation a. Allier Comté Communauté • La majorité des communes révisent ou élaborent leur document d’urbanisme Vic-le-Comte, Laps, Pignols et Yronde-et-Buron disposent d’un document d’urbanisme. Actuellement Vic-le-Comte révise son PLU, Laps qui dispose d’une carte communale élabore un PLU et Pignols révise sa carte communale. Deux autres communes sont en train d’élaborer leur document d’urbanisme : PLU pour Busséol, carte communale pour et Sallèdes. Seule Manglieu souhaite rester soumise au RNU, le nombre important de hameaux étant perçu comme une difficulté pour l’élaboration d’un document d’urbanisme. • Des objectifs de développement à préciser A Vic-le-Comte, les choix d’urbanisation sont en cours de définition ; ils devraient conforter les deux bourgs de Vic et de Longues, et plus modestement les hameaux. Dans des autres communes, des capacités d’accueil assez significatives existent dans le bâti existant ou sont définies par les documents d’urbanisme : - Busséol envisage l’urbanisation de 15 ha en 15 ans (une centaine de logements possibles ?) ainsi que la densification du village ; - Yronde et Buron, une cinquantaine de logements possibles ; - Sallèdes, une trentaine de logements possibles ; - A Pignols, de vastes parcelles constructibles figurent dans la carte communale et des réhabilitations sont possibles ; - A Manglieu, la constructibilité est limitée dans la continuité du bâti existant, mais les villages et hameaux sont nombreux ; - A Laps, les capacités d’urbanisation sont en cours de définition. b. Gergovie Val d'Allier • Toutes les communes sont dotées d’un POS 4 communes révisent leur POS pour le transformer en PLU : Les-Martes-de-Veyre, Saint-Georges, Saint-Maurice et Veyre-Monton. • Des capacités d’urbanisation contrastées et en cours de définition selon les communes Mirefleurs, la Roche Blanche, Les Martres de Veyre disposent de capacités d’accueil importantes plus ou moins faciles à urbaniser (réseaux, rétention foncières, maîtrise foncière publique…) : - Mirefleurs a révisé son POS en 2001 et révise à nouveau son PLU ; elle dispose d’environ 27 ha urbanisables, dont 7 propriété de la commune ; - Les Martres de Veyre disposent de plusieurs zones NA au POS actuel (PLU en cours) ; - La Roche Blanche dispose d’une vaste zone NA (10 à 13 ha), avec 100 à 200 logements possibles. Inversement, Orcet, Corent, La-Sauvetat, Saint-Maurice et La-Roche-Noire disposeraient de capacités d’urbanisation limitées et qu’elles ne souhaitent pas forcément accroître dans l’immédiat. Enfin Veyre-Monton (début de la démarche) et Saint-Georges révisent actuellement leur PLU pour redéfinir leur parti d’aménagement.

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c. Mur-ès-Allier • Toutes les communes sauf une disposent d’un document d’urbanisme, souvent anciens. Seul Saint-Bonnet n’en dispose pas, mais élabore son PLU. Pérignat a déjà transformé son POS en PLU. • Des communes qui ont affiché d’importantes zones d’extensions urbaines lors de l’élaboration de leur POS Certaines communes affichent des capacités d’urbanisation ambitieuses, plus ou faciles à mobiliser : - 15 ha encore disponibles au POS de Dallet, - 100 lots encore disponibles pour Mezel, - capacités d’accueil d’environ 500 à 1000 habitants supplémentaires pour Chauriat D’autres communes ont des objectifs plus limités : Pérignat et Saint-Bonnet.

2. Maîtrise du foncier Remarques : Nous utilisons le terme de réserve foncière pour une acquisition foncière ou immobilière sans projet immédiat. Seules les politiques foncières en lien avec l’habitat sont analysées.

2.1. Exercice du DPU éventuellement délégué à l’EPF-SMAF

Les communes exercent leur Droit de Préemption Urbain lié à leur POS ou PLU pour réaliser des projets d’habitat : - habitat locatif social neuf, en acquisition-amélioration ou permettant le renouvellement urbain en centres bourgs, - éventuellement couplé avec des locaux pour des activités de commerce ou service (Dallet, Pérignat, …) - foncier en vue de réaliser un lotissement communal (Pérignat) Elles font très majoritairement appel à l’EPF SMAF, qui apparaît comme un partenaire et outil incontournable. Cependant les autres outils existant au service des communes sont peu utilisés : - DUP, PAE ou ZAC restent anecdotiques dans le domaine de l’habitat (une seule ZAC aux Martres de Veyre dans les années 80) ; - une seule ZAD recensée à Saint-Bonnet (pour pallier l’impossibilité de DPU en l’absence de POS ou PLU) ; Les Zones Pilote Habitat prévues aux Martes-de-veyre, à Pérignat ou à Vic-le-Comte seront l’occasion de mettre en place des outils de maîtrise foncière à une échelle plus importante que celle dont les communes ont l’habitude.

2.2. Peu de réserves foncières

Veyre-Monton, Mirefleurs, Corent, Chauriat et Saint-Bonnet ont des réserves foncières importantes en zones NA, généralement réalisées avec l’EPF SMAF. La maîtrise foncière et immobilière semble nécessaire notamment pour l’intervention en centre- bourgs.

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3. Les politiques locales de l’habitat (ou en lien avec l’habitat)

3.1. 22 politiques communales Chaque commune dispose de ses propres objectifs : - en matière d’habitat - en matière d’aménagement urbain et d’équipements liés à l’habitat

3.2. 3 politiques communautaires a. Allier Comté Communauté • Logement et logement social La compétence logement social a été prise mais n’a pas encore été exercée. Elle s’exerce à partir de 8 logements à Vic-le-Comte, et 3 logements dans les autres communes. La communauté de communes est propriétaire de 2 petits immeubles à Vic-le-Comte : projet d’opération mixte avec logements à l’étage et services au rez-de-chaussée. • Elaboration du PLH et sa mise en œuvre • Opération façade et toiture Une opération de façade est en cours depuis 2 ans. 45 000 " par an, financés par le Conseil Général, la communauté de communes et la région Subvention de 30 %, plafonnée à 3 500 " périmètres dans chaque commune habitations de plus de 20 ans totalité de la façade, y compris murets supérieurs à 1,5 m visite obligatoire du CAUE, de la communauté de communes, des élus, et de l’ABF les toitures ne sont pas concernées • Charte architecturale et paysagère Cette charte a formulé des préconisations en lien avec l’urbanisation et plus spécifiquement avec l’habitat. Afin que la construction neuve ne dénature pas le paysage, en plus d’une meilleure définition des zones d’urbanisation, la charte préconise : un travail concernant l’implantation du bâti sur la parcelle : un meilleure utilisation du foncier permet une moindre consommation foncière tout en assurant une plus grande intimité des habitants. Ce travail sur la parcelle peut également permettre un meilleur respect des silhouettes des villages, parfois déstructurées par les nouvelles zones urbanisées. Un travail sur la cohérence des constructions entre elles : la charte déplore le manque de cohérence des constructions neuves, entre elles et avec le bâti ancien. Sur ces deux axes, la Charte propose des actions concernant la construction neuve : sensibiliser les pétitionnaires au rôle de leur construction dans le paysage travailler avec les constructeurs pour améliorer les modèles construits. • Hébergement touristique La communauté de communes initie une étude préalable concernant l’aménagement d’un pole d’hébergement touristique de plein air. Elle s’est vu par ailleurs transférer le gîte de France 3 épis de Sallèdes (hameau de Vindiolet). Elle gère l’offre d’hébergement touristique sur le territoire, jugée inappropriée.

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La communauté de communes envisage la délocalisation du camping de Vic-le-Comte et s’interroge sur celui de Busséol. b. Gergovie Val d'Allier • Logement social La communauté de communes est concernée à partir de 15 logements locatifs sociaux neufs par opération : ce seuil élimine la possibilité de travailler dans les petites communes. Cette compétence n’a pas été exercée. • Elaboration du PLH et sa mise en œuvre • Opération façade et toiture Une opération de ravalement de façades et de toiture est prévue pour 2006-2008, suite à la Charte architecturale et paysagère. Cette opération fera appel au CAUE mais également à un architecte conseil et à un coloriste. • Charte architecturale et paysagère La Charte est un document d’aide, non prescriptif. Cette charte a formulé des préconisations en lien avec l’urbanisation et plus spécifiquement avec l’habitat. Afin que la construction neuve ne dénature pas le paysage, en plus d’une meilleure définition des zones d’urbanisation, la charte préconise : un travail concernant l’implantation du bâti sur la parcelle : un meilleure utilisation du foncier permet une moindre consommation foncière tout en assurant une plus grande intimité des habitants. Ce travail sur la parcelle peut également permettre un meilleur respect des silhouettes des villages, parfois déstructurées par les nouvelles zones urbanisées. Un travail sur la cohérence des constructions entre elles, avec une meilleure continuité des constructions neuves avec l’architecture traditionnelle : la charte déplore le manque de cohérence des constructions neuves, entre elles et avec le bâti ancien. La charte préconise plus globalement de limiter l’étalement urbain, avec notamment une plus grande qualité des espaces urbanisés : densité, organisation du bâti, qualité architecturale. Afin de réaliser des restaurations permettant de mieux conserver l’identité du bâti, la charte a prévu une opération façade et toiture. D’autres actions ont été prévues autour de la Charte : - Chantiers d’insertion : grands paysages, chemins de randonnée, sentiers, entretien des espaces. - Conseiller architectural : pour les zones d’activité, les gros PC. - Opération de plantation d’arbres à des endroits stratégiques (Domaine public ou privé, mais pas encore mis en place) - Animation autour de la charte et actions de sensibilisation La charte paysagère était contractualisée dans le financement du CLD. • Résorption de la vacance L’OPAH prévue depuis 2001 n’a pas été réalisée.

c. Mur-ès-Allier • Elaboration du PLH et sa mise en œuvre • Logement social La communauté de communes prend en charge les logements sociaux au-delà de 1 logement par tranche de 500 habitants (modification des statuts de la communauté de communes à venir) et uniquement dans les zones UD. En dessous de ce seuil, les communes restent maîtres d’ouvrage.

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Plusieurs opérations ont été réalisées. La communauté de communes prend en charge le cas échéant : - une partie des VRD - le foncier (bail emphytéotique aux bailleurs sociaux) La communauté de communes a rachèté le foncier sur certaines communes, pour le prix de 75 "/m2 de terrain (Chauriat, Dallet, Pérignat et saint-Bonnet). • Incitation résorption de la vacance Une OPAH avait été proposée dans le CLD afin de lutter contre la vacance mais n’a pas été mise en place. Dans l’immédiat, les élus estiment que la pression immobilière est telle que le marché se régule tout seul et attendent également la fin du PLH pour prendre une décision de mise en œuvre d’une OPAH ou pas. • Opération façade et toiture Actuellement, la communauté de communes anime une opération de rénovation de façades et de toitures avec l’aide financière du CG. Objectif : supprimer tôle, fibrociment et bardeau, valoriser les toitures en tuile, embellissement des bourgs. Le montant des aides, pour les façades est au maximum de 1 500 ". Dans le cadre du CLD, pour 1" mis par la communauté de communes, 1" est versé par la Conseil général. Ces opérations sont ouvertes, depuis le 1er janvier 2006 aux propriétaires bailleurs, exclus auparavant du dispositif. Toutefois, les propriétaires en société restent toujours exclus du dispositif. Environ 50 dossiers ont été proposés depuis 2 ans #, dont environ 40 qui ont abouti. • Charte architecturale et paysagère Elle est réalisée en partenariat avec la communauté de communes de la Vallée du Jauron. Le diagnostic est terminé et les orientations sont en cours de validation. • Hébergement touristique Cette compétence n’a pas encore été exercée mais la communauté de communes porte un projet au Château de Mezel (Château du 12ème siècle, inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques) : un restaurant a déjà été créé dans l’ancienne grange attenante projet de création d’un hôtel *** dans le château propriété de la communauté de communes. Celle-ci reçoit des aides de la DRAC pour ce projet. Le permis de construire a été obtenu.

3.3. 1 SCOT en révision Seul le diagnostic a été réalisé. Son approbation ne devrait intervenir qu’en 2008-2009.

4. Les projets et opportunités identifiés à court ou moyen terme par les communes a. Allier Comté Communauté • Environ 150 logements en projet plus ou moins avancé De nombreux projets sont recensés à Vic-le-Comte, dans le cadre du POS actuel, répartis entre lotissements, AFU, Zone Pilote Habitat et locatif social : - 1 Zone Pilote Habitat (îlot Lachaussade) avec bâtiments communaux, démolitions et constructions de logements prévues, création de stationnement, implantation d’un restaurant

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- bâtiment actuel Casino (si délocalisation) : 9 logements possibles - 1 projet de lotissement privé (les Mottes ?) - 1 projet de construction privé : 6 logements - 1 étude en cours sur un secteur : AFU envisagée sur 6-7 ha - 1 projet communautaire : 2 logements (+ locaux) - 1 projet en cours avec l’OPAC : 9 logements (livraison 2007) - 1 projet de 40-50 lots à Longues (en cours) Trois autres communes totalisent environ 20 logements en projet, principalement en lotissement : - Busséol : 1 projet de réhabilitation en cours de 2 logements sociaux (PCL) avec association Dereha ; - Manglieu : 1 projet de lotissement privé de 17 lots ; - Yronde-et-Buron : 1 projet de logement communal ;

• Les opportunités D’autres opportunités d’intervention sont mentionnées concernant principalement la réhabilitation ou la rénovation de bâtiments ou d’îlots en centre bourg ou villages, voire quelques « ruines » dans des hameaux. Une ZPPAUP a été établie à Vic-le-Comte.

b. Gergovie Val d'Allier • Plus de 400 logements en projet Environ 50 logements sociaux répartis sur plusieurs communes (dont deux opérations de location- accession) 9 logements en accession à La Sauvetat 8 logements locatifs adaptés pour les gens du voyage aux Martres de Veyre Un projet EHPAD privé de 70 à 80 lits, avec un volet mixité intergénérationnelle à Mirefleurs : ce projet semblerait difficile à monter de par son caractère privé en l’absence de subventions Un projet d’EHPAD public à Veyre-Monton, de dimension modeste (30 à 40 lits) La Zone Pilote Habitat de 7-8 ha des Martres de Veyre • Les opportunités deux projets inspirés par la démarche Zone Pilote Habitat à Veyre-Monton (8-9 ha) et La Roche Blanche (10 ha, opération mixte d’habitat) les zones d’urbanisation future : plusieurs zones NA non maîtrisées aux Martres de Veyre. les logements vacants dans les centres anciens : Mirefleurs (environ 40 logements), Saint-Maurice (environ 10), Veyre-Monton, Les Martres de Veyre… des granges à aménager : Mirefleurs, Orcet, Saint-Maurice… des bâtiments publics inutilisés : Mirefleurs (mairie et poste), Orcet (caserne des pompiers), Saint- Maurice (actuelle mairie en cas de délocalisation) des bâtiments difficiles à restaurer mais à forte valeur patrimoniale dans l’enceinte des forts à La Sauvetat (éventuellement projet touristique) c. Mur-ès-Allier • Près de 200 logements en projet 23 logements locatifs sociaux prévus, d’autres sont envisagés 96 logements en accession, quasi exclusivement en lotissement Une Zone Pilote Habitat et un lotissement communal à Pérignat-ès-Allier

76 Communautés de communes de Gergovie Val d'Allier, Mur-ès-Allier et Allier Comté Communauté Programmes Locaux de l’Habitat

• Les opportunités Peu d’opportunités sont identifiées par les communes : Un bâtiment public inutilisé à Chauriat (La Poste) Des bâtiments vacants en centre-bourg et 1 ha en zone UG à Pérignat-ès-Allier Une ruine à Saint-Bonnet

5. Les perspectives d’aménagement et de développement à prendre en compte

5.1. Projets à l’échelle de l’agglomération et du Pays

• L’Ecozone et l’Ecopôle « Sorte de zone tampon entre des secteurs fortement anthropisés et un secteur réservé à la découverte de la nature, l’Ecozone pourrait s’étendre le long de l’Allier de part et d’autre de l’Ecopole depuis La Sauvetat jusqu’à la commune de Pont-du-Château. Ce projet de développement d’activités de loisirs en bordure de l’Allier recherchera également le respect et la mise en valeur du patrimoine naturel du Val d’Allier. Ce projet est retenu dans le cadre du développement du Grand Clermont.» Extrait de l’étude de faisabilité d’Ecopôle du Val d’Allier LPO Auvergne Avril 2005. Au sein de l’Écozone, un Ecopôle sera « aménagé ». Il s’agit d’un secteur protégé des bords de l’Allier dans un objectif de protection et de découverte de la nature. • Plateau de Gergovie La charte de pays du Grand Clermont a identifié le plateau de Gergovie comme site majeur dans la thématique de valorisation des vestiges gaulois et gallo-romains. Une réflexion est actuellement menée sur les possibilités de valorisation touristique et culturelle de l’oppidum de Gergovie. Le Plateau de Gergovie est un site complexe qui accueille de multiples fonctions, usages et modes de gestion ; Outre les vocations agricoles et récréatives propres à ce vaste plateau, le patrimoine archéologique et le passé historique en font un haut lieu touristique et de recherche sur le thème de la guerre des Gaules et de la vie aux époques gauloise et gallo-romaine. Le site de Corent fait également partie du projet de valorisation. • La ZA de la plaine de Sarliève (300ha) Ce projet porté à l’échelle du SCOT et du pays se fera en partie sur la commune de La Roche Blanche. • Pôle de formation aux métiers de services à la personne à Vic-le-Comte Allier Comté Communauté s’interroge sur le devenir du site de La fermeture de l’Unité de Formation des Travailleurs Sociaux de Vic-le-Comte en septembre 2006 : - 250 éducateurs, 400 étudiants sur l’année, - 22 emplois permanents + vacataires - des retombées économiques locales - 40 à 50 personnes logées sur la communauté de communes Une étude est envisagée en association avec le conseil général pour - déterminer l’avenir de ce lieu et les potentialités des locaux - déterminer les besoins en formation dans le département pour les assistantes maternelles, les services à la personne…. S’il devait être retenu, le site de Vic-le-Comte serait un des trois sites prévus pour le département.

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5.2. Le Parc Naturel Régional du Livradois-Forez Trois communes d’Allier Comté Communauté appartiennent au Parc Naturel Régional du Livradois Forez : Pignols, Sallèdes et Manglieu. Les communes de Vic-le-Comte et Saint-Maurice sont des « communes associées » : elles n’appartiennent pas au Parc mais peuvent être associées ponctuellement à ses actions. Le Parc intervient relativement peu sur les 3 communes d’Allier Comté Communauté dans la mesure où elles sont situées à la marge du parc et où seule une partie de la communauté de communes est intégrée dans le Parc. • L’habitat En matière d’habitat, le Parc est encore peu intervenu. Concernant les 3 communes d’Allier Comté Communauté, le Parc intervient sur la préservation des bâtiments identitaires de la Comté : pigeonniers, tonnes de vigne et maisons de vignerons. Une aide financière26 est accordée aux rénovations à l’identique de l’aspect extérieur des bâtiments respectant un cahier des charges réalisé par un architecte missionné par le Parc. Par ailleurs, le Parc prend en charge les prestations de l’architecte pour la rénovation. Enfin, il édite une série de guides pédagogiques sur la rénovation dans les différents secteurs géographiques de son périmètre. Le Parc peut également soutenir les OPAH par le biais de financements Leader. De manière générale, il est susceptible de soutenir toute action concernant une commune de son périmètre pour favoriser le respect de l’environnement, les démarches HQE, les énergies renouvelables… Enfin, le Parc, encouragé par le conseil général, devrait s’impliquer désormais dans la réalisation de PLH. • Le tourisme et l’hébergement touristique Le Parc a réalisé un bilan des activités touristiques de son territoire, qui a donné naissance à une stratégie et à un plan d’actions. Parmi celles-ci, on note la constitution d’un réseau d’hébergement touristique « labellisé » par le parc, respectant ses principes d’action : écologie, découverte de la nature, pédagogie, sens de l’accueil… Huit hébergements font actuellement partie du réseau. Une prospection systématique doit être réalisée auprès de l’ensemble des hébergements du périmètre, permettant d’intégrer au réseau les partenaires correspondant aux critères. Ceux-ci bénéficient alors, outre l’image du Parc, des actions menées par celui-ci, notamment de formations, du développement de sentiers découverte, etc. Par ailleurs, le Parc a pour projet de travailler sur un nouveau concept d’hébergement nature (autonomie énergétique, découverte de la nature…). • L’intervention du Parc en matière d’urbanisme Le Parc est associé dans la démarche d’élaboration des PLU. Il doit donner un avis sur le projet et certaines communes l’associent plus en amont, selon les habitudes de travail avec les territoires. Dans ce cas, le Parc propose un mode d’association où il intervient plus particulièrement sur des enjeux environnementaux et paysagers. Le Parc n’est pas nécessairement associé, en revanche, dans les cartes communales et ne l’a pas été, de fait, dans les deux communes concernées de Sallèdes et Pignols. Il est à noter que le Parc peut apporter une aide technique ou financière dans des documents d’urbanisme portant une réelle attention aux problématiques environnementales, paysagères, relatives à la maîtrise de l’étalement urbain… ou proposant des démarches innovantes. Ainsi, le Parc est associé à l’élaboration d’un PLU intercommunal dans la communauté de communes

26 Pour les tonnes de vigne et pigeonniers sans usage : 60 % du montant HT des travaux, aide plafonnée à 9 600 " par dossier Pour les maisons de vigneron avec un usage actuel : 40 % du montant HT des travaux, aide plafonnée à 8 000 " par maison

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d’Olliergues (5 communes) où l’élaboration du PLU est couplée à celle de la charte paysagère et où un seul document d’urbanisme sera réalisé. Le Parc peut également soutenir l’élaboration des chartes paysagères (cahier des charges, participation financière) dans la mesure où les chartes donnent des orientations d’aménagement, permettant la préservation de l’identité des territoires, des paysages, une maîtrise du mitage, etc.

5.3. Infrastructures de transport

• Projet de nouveau pont sur l’Allier et déviation de Pérignat - Intérêt pour la desserte de la rive est de l’Allier, la sécurité routière et le cadre de vie dans le bourg de Pérignat. - Risque d’étalement urbain accru pour les communes situées sur la rive est de l’Allier jusqu’à Billom, si les documents d’urbanisme n’anticipent pas cette réalisation. • Liaisons TER et pôles intermodaux Des réflexions sont en cours en vue de renforcer ou créer des pôles intermodaux, prenant notamment appui sur les principales gares TER. Dans le territoire, Les-Martes-de-Veyre et Vic-le-Comte sont concernés. Mais d’autres sites sont situés à la périphérie immédiate du territoire.

5.4. Projets et perspectives communautaires

• Allier Comté Communauté Dans le cadre de son PLU, Vic-le-Comte prévoit la création d’une zone d’accueil pour les activités économiques. La communauté de communes s’interroge sur le devenir de ces bâtiments de l’UFTS et prévoit d’engager une étude. Le taux de TPU est fixé à 14,30 %. • Gergovie Val d'Allier Toutes les zones d’activité sont de compétence communautaire. Il y a actuellement trois projets d’extension : - Pra de Serre III (13 à 16 ha) à Veyre Monton - Les Sagnes à Orcet - Le Daillard à Mirefleurs La communauté de communes a réalisé un schéma de développement des Zones d’Activités (création, requalification et extension). Son taux de TPU est fixé à 14,34 %. Un projet de ZA en commun avec la communauté de communes des Cheires est envisagé : la ZA de la Jonchère. • Mur-ès-Allier La communauté de communes a mis en place la Taxe Professionnelle Unique à 12,88 % dès sa création. Celle-ci pourrait passer à 13,68 % en 2006. Actuellement il y a deux projets de zone d’activités sur le territoire : - une étude préalable est en cours pour la création d’une ZAC à Dallet, avec la Société d’Equipement de l’Auvergne. Il s’agit d’un projet de 14 ou 15 ha. - Une ZA à thématique environnementale, avec un important volet paysager, va être créée à Pérignat dans le cadre de l’Ecopôle sur une superficie de 3,6 hectaires. Il faut également citer un projet de décharge sur le Puy-de-Mur, projet fortement refusé localement, d’autant plus que le Puy-de-Mur a une forte valeur symbolique et surtout patrimoniale (oppidum inscrit à l’ISMH, site Natura 2000).

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5.5. Services aux habitants

• Allier Comté Communauté Il y a une forte demande des nouveaux habitants. Les personnes âgées sont une problématique importante pour la communauté de communes : 1 maison de retraite publique à Vic-le-Comte Une étude gérontologique a été réalisée Téléassistance Ancien couvent de Laps : projet famille d’accueil avec 3 logements Vic-le-Comte a une forte spécificité de services de loisirs, sociaux, notamment concernant l’enfance : 1 crèche, halte garderie, RAM 1 pôle jeunesse 1 pôle ados médiathèque de la Comté avec lieux d’accueil décentralisés dans les 7 communes Transports scolaires (1 syndicat intercommunal) 1 mission locale jeunes un projet est en cours sur l’espace Montcervier : réhabilitation d’une ancienne ferme en espace Jeunes et des Loisirs. La communauté de communes porte un projet de centre nautique à Longues en remplacement de la piscine existante à Vic-le-Comte. Une complémentarité devra être trouvée avec le projet de Gergovie Val d'Allier. • Gergovie Val d'Allier La communauté de communes porte un projet de création d’une piscine (en plus de celle d’intérêt régional située à Allier Comté Communauté). Une complémentarité devra être trouvée entre ces deux équipements. Action sociale d’intérêt communautaire : - Relais Assistantes Maternelles et structure multi accueil 0-4 ans sur deux pôles : Les Martres (fait) et Orcet (prévu 2006). - Contrat temps libre (service animation en direction des adolescents) depuis 2000. - Ecole de musique intercommunale, gérée par une association, 2 sites : Les Martes de Veyre et la Roche blanche (200-2500 élèves). • Mur-ès-Allier Le Relais Assistance Maternelle (RAM) qui est à Mezel pour deux ans, s’installera à Dallet lorsque les travaux du couvent (où s’installera également la communauté de communes) seront faits. Le RAM est un lieu de rencontre entre parents et assistantes maternelles, avec des ateliers déconcentrés sur les communes. Cette action était inscrite au CLD, et reçoit des subventions de la CAF et du Conseil général. Une enquête a été menée par la CAF, en vue d’un projet éducatif local. L’absence de bourg centre rend difficile l’organisation des services. Il y a seulement de l’enseignement primaire sur la communauté de communes. Attraction de Clermont, Billom, Cournon, Lempdes et Pont-duChâteau. Un travail sur le covoiturage jusqu’à la T2C à Cournon, est mené par l’animatrice petite enfance/jeunesse.

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PARTIE 5 PREMIERE APPROCHE DES BESOINS

1. Des besoins de production de résidences principales nouvelles

1.1. Tenir compte des prévisions à l’échelle de l’aire urbaine de Clermont-Ferrand

• Prévisions démographiques dans l’aire urbaine de Clermont-Ferrand Dans une situation globale en Auvergne de déclin démographique à l’horizon 2015, seule l’aire urbaine de Clermont-Ferrand, grâce à un solde migratoire positif, devrait voir sa population augmenter. En prolongeant les dernières tendances démographiques connues, la population de l’aire urbaine clermontoise devrait progresser jusqu’en 2015 puis légèrement diminuer, en raison de la dégradation du solde naturel. Elle devrait ainsi avoir progressé, en 2015, de 3 % par rapport à 1999, et seulement de 2 % d’ici 2030, soit un taux de croissance largement inférieur à celui des aires urbaines de taille équivalente (+ 10 % sur la même période).

Source : INSEE Auvergne, Lettre n°8, février 2003, Population et territoires – Horizon 2030 • Réduction de la taille des ménages D’ici 2015, l’aire urbaine de Clermont-Ferrand devrait accueillir 20 600 nouveaux ménages soit 1 300 ménages par an. L’accroissement des ménages sur cette période correspond à un taux de croissance de 12 %, alors que le taux d’accroissement démographique n’est que de 3 %. L’aire urbaine de Clermont-Ferrand va donc connaître une réduction forte de la taille des ménages (départ des jeunes du domicile parental, familles plus petites, divorces, veuvages) qui constituera la principale composante de la demande en logement. • Politique urbaine de Clermont Communauté, et le SCOT Sur la période récente, un pic de la construction neuve a été observé dans l’aire urbaine, plus particulièrement à Clermont-Ferrand. Le nombre de logements commencés a plus que doublé entre 2003 et 2004 pour Clermont Communauté, avec 2 175 constructions pour la commune de Clermont contre 350 l’année précédente. Cette offre prévue à court terme peut influencer le marché de l’habitat périurbain pour certains profils de demandeurs.

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1.2. Une hypothèse d’accueil d’environ 250 ménages par an

Cette hypothèse n’est proposée que pour permettre aux communautés de communes de se positionner en vue de leur future politique locale de l’habitat, dont les grandes orientations restent à définir. Sur le territoire des 3 communautés de communes, en retenant l’hypothèse d’une croissance démographique ralentie (marché de l’habitat, contexte clermontois, loi SRU, futur SCOT), le territoire pourrait néanmoins avoir à accueillir 250 nouveaux ménages annuellement, notamment en raison des besoins liés à la décohabitation et à la réduction encore probable de la taille des ménages. La répartition entre communautés de communes ne fait que reconduire les tendances passées ; celles-ci pourraient être réorientées en fonction des contraintes socio-économiques, foncières et des politiques d’aménagement et de développement conduites.

HYPOTHÈSE : même tendances 90-99 ACC GVA MEA TOTAL accr. nb habitants par an 50 190 56 296 accr. nb. ménages par an 55 150 43 248 ménages 2015 3 400 8 980 2 680 15 060 population 2015 7 730 21 400 6 430 35 560

En comparaison avec les périodes précédentes, cette hypothèse représente : - presque autant de nouveaux ménages qu’en 2000-2005 - mais moins d’habitants accueillis annuellement

Le nombre de ménages a augmenté de 184 unités par an entre 1990 et 1999. On constate que l’accroissement des ménages a été plus important que celui de la population, correspondant à une diminution de la taille moyenne des ménages. On peut estimer que sur 184 ménages créés, plus de la moitié (96) est imputable à la seule décohabitation sur le territoire. Avec la poursuite de la réduction du nombre de personnes par ménages, on peut émettre l’hypothèse que le facteur décohabitation va se renforcer dans l’augmentation du nombre de ménages.

1.3. Une hypothèse de construction de 240 nouvelles résidences principales annuellement Pour accueillir et loger annuellement les 250 nouveaux ménages estimés, des arbitrages devront être faits entre : - construction de nouvelles résidences principales : 240 par an ? - reconquête de logements vacants : 12 par an ? (12 % des vacants existants sur 10 ans) - renouvellement de résidences principales existantes : 4 par an ?

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• La reconquête du parc existant Une partie des besoins de création de logements peut être absorbée par ré-affectation du parc vacant ou de résidences secondaires. La diminution de la rétention foncière, qui est l’une des explications concernant le parc vacant, pourrait être facilitée par des politiques appropriées. Le second frein consiste en l’adaptation d’un bâti parfois très contraint sur le plan technique, architectural ou urbain. • Le renouvellement du parc de résidences principales existant Il convient de ne pas négliger les besoins de renouvellement du parc : résidences principales existantes détruites ou changeant de destination (devenant vacantes, résidences secondaires). Cette dynamique n’est pas importante sur le territoire, mais elle est constatée, notamment à l’occasion de projets de renouvellement urbain en centres anciens : démolition de logements pour création d’espaces publics ou de stationnement, ou reconstruction. Elle peut être adaptée en cas de difficulté de réhabilitation du bâti existant, s’il ne présente pas de valeur architecturale ou patrimoniale particulière.

HYPOTHÈSE : même tendances 90-99 ACC GVA MEA TOTAL accr. nb habitants par an 50 190 56 296 accr. nb. ménages par an 55 150 43 248 renouvellement RP 1 2 1 4 reconquête vac et RS 4 6 2 12 besoin de construction nouvelles RP 52 146 42 240 ménages 2015 3 400 8 980 2 680 15 060 population 2015 7 730 21 400 6 430 35 560

1.4. Déterminer les potentialités foncières et immobilières nécessaires

• Les capacités d’urbanisation sont importantes… Le SCOT est en cours d’élaboration (diagnostic) et ne devrait être finalisé qu’en 2008-2009. Les POS/PLU définissent à l’échelle communale les zones urbaines ou à urbaniser, ainsi que les modalités d’urbanisation et de renouvellement urbain. Les capacités semblent suffisantes voire importantes, y compris dans le cadre de POS encore en vigueur. • … à mettre en regard des besoins fonciers De plus, la consommation foncière des logements produits ces 25 dernières années doit être mise en question dans une perspective de développement à long terme. Si l’on extrapole des mesures réalisées sur d’autres territoires connaissant un développement assez similaire caractérisé par une prédominance de l’habitat individuel, chaque logement supplémentaire consomme entre 1 000 et 1 200 m2. La reconduction de cette hypothèse implique un besoin foncier d’environ 25 ha par an (selon la production moyenne entre 1999 et 2004). Mais un abaissement de cette moyenne est constaté et encouragé : effets de la loi SRU mais aussi coût du foncier entraînant un abaissement de la taille des parcelles et nouveaux modes de production de logements maîtrisant l’étalement urbain résidentiel. La définition quantitative et qualitative de l’offre foncière à mobiliser constituera une étape importante à amorcer via les PLH, et à prolonger ultérieurement via le SCOT voire éventuellement via un schéma de secteur.

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1.5. Des arbitrages de diversification à réaliser

• Mixité sociale et diversité des formes bâties La diversité des besoins en matière d’habitat appelle des réponses diversifiées, notamment pour promouvoir des segments d’offre actuellement sous représentés : - de l'accession sociale et du locatif social principalement - de besoins spécifiques : logement adapté aux personnes à faible mobilité, logements d’urgence, gens du voyage,… La production devra donc privilégier des formes alternatives aux logements 100 % individuels sur grande parcelle au profit des : - maisons de ville ou de village avec petit terrain - petits collectifs intégrés dans leur environnement urbain - petits et moyens logements, … • Prendre en compte Plan de Cohésion Sociale Le Plan de Cohésion Sociale adopté en 2004 par le gouvernement fixe un objectif de réalisation de 8 190 logements sur la période 2005/2009 en Auvergne. Ce sont plus de 4 700 logements sociaux qui devront être financés dans le Puy-de-Dôme, soit environ 1 000 logements locatifs sociaux par an. Les bailleurs HLM ont assuré plus de 97 % des engagements de production qu’ils avaient passés dans le cadre des contrats d’objectifs pour 2005. 804 logements sociaux ont en effet été financés dans le Puy-de-Dôme. Le territoire des 3 communauté de communes représente 5 % de la population du département. S’il réalisait 5 % des objectifs du PCS pour le département, ce sont 50 logements locatifs sociaux par an qui devraient être construits sur le territoire. Par ailleurs, si le territoire voulait atteindre une part de logements locatifs sociaux représentant 10 % de ses résidences principales d’ici 15 ans (2020), ce sont également 50 logements locatifs sociaux par an qu’il faudrait construire, afin d’atteindre environ 1 100 logements locatifs sociaux sur le territoire dans 15 ans.

2. Des besoins d’amélioration de résidences principales existantes

A l’horizon 2020, si l’on reconduit un rythme de 240 nouvelles résidences principales par an, le parc de logement sera encore composé, à près de 80 %, de logements actuellement existant. Il convient donc de se positionner, notamment pour les plus anciens, sur l’opportunité d’une politique d’amélioration ou de maintien à niveau. Sont notamment concernés : - les logements inconfortables - le parc locatif social le plus ancien - l’adaptation aux personnes âgées ou handicapées

3. Des besoins en matière d'ingénierie, d’urbanisme et de foncier

Plusieurs besoins relevant davantage de l’ingénierie ou des modes opératoires sont également identifiés : - la définition de la compétence d’habitat d’intérêt communautaire, variable selon les communautés de communes et mal stabilisée, ainsi que les conditions d’exercice de cette compétence

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- l’élaboration de PLU plus performants en matière de foncier et d’habitat en utilisant mieux les outils PADD, orientations d’aménagement, emplacements réservés pour la mixité sociale dans le logement - l’instruction des permis de construire, l’articulation entre les différents acteurs (communes, CAUE, Équipement) et la prise en compte des chartes architecturales et paysagères réalisées - le conseil en architecture et en environnement à destination des particuliers, notamment pour promouvoir le plus en amont possible un habitat mieux intégré au paysage et durable - la constitution de réserves foncières (à 5 ans) pour anticiper les besoins futurs - les relations avec l’aire urbaine et le Pays, échelle à laquelle des observatoires sont conduits, notamment dans le domaine du logement

4. Des besoins d’accompagnement de l’habitat

L’accroissement démographique implique également un développement des services à la population, en grande partie de la responsabilité des communes et des communautés de communes, mais aussi du département (collèges, action sociale, transport…) et de la région (lycées, formation, transport…). Il entraîne également de forts impacts sur les déplacements et sur le stationnement, renforcés par la spécificité du territoire. La recherche d’un équilibre habitat-emploi n’est pas atteinte. Des projets de développement économique sont envisagés dans chacune des 3 communautés de communes : - Allier-Comté-Communauté : réflexion en vue d’aménager une future zone d’activités à Vic- le-Comte, développement touristique, développement commercial. - Mur-ès-Allier : aménagement d’une future zone d’activités (Dallet), valorisation d’une Écozone (avec Gergovie-Val-d’Allier) et d’un Écopôle (Pérignat). - Gergovie-Val-d’Allier : aménagement ou extension de zones d’activités dont une d’intérêt métropolitain (Plaine de Sarliève), valorisation d’une Écozone (avec Mur-ès-Allier).

5. Des besoins en matière d’hébergement touristique

Enfin, dans la perspective d’un développement touristique local et métropolitain, des besoins concernent l’offre d’hébergement touristique, pour promouvoir un hébergement marchand confortable complémentaire de l’hébergement de plein air. Cette offre devra tenir compte d’un positionnement touristique lié à plusieurs potentialités, ce qui peut garantir une meilleure pérennité économique : - un positionnement « métropolitain », aux portes de l’agglomération clermontoise - un positionnement « naturel », notamment dans le Val-d’Allier et dans le Parc Naturel Régional - un positionnement « patrimonial », prenant appui sur les grands sites et sur les nombreux éléments de patrimoine : plateau de Gergovie, châteaux, villages remarquables, etc… Le bâti existant peut également être mobilisé pour une offre diffuse.

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